安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖0603执异12号
案外人：黄文军，男，1977年9月20日出生，汉族，商人，住安徽省濉溪县。
委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱建钊，安徽北方之光律师事务所律师。
申请执行人：淮北市泰耀商贸有限公司,住所地安徽省淮北市相山区南湖路203号天赐良缘13栋101室。组织机构代码09214594-3。
法定代表人：赵孝东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。
被执行人：安徽省春城建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区琅琊山路69号301室。统一社会信用代码913401007647。
法定代表人：唐志春，该公司董事长。
被执行人：张友峰，男，1963年4月8日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。
本院在执行淮北市泰耀商贸有限公司（简称泰耀公司）与安徽省春城建设工程有限公司（简称春城公司）、张友峰民间借贷纠纷一案中，案外人黄文军对查封淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（简称金园公司）开发的位于宿州市埇桥区迎宾大道金色家园小区××＃××号商铺提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄文军称，2014年12月19日，为了解决金园公司对春城公司、春城公司对黄文军所负的债务问题，金园公司、春城公司、黄文军三方签订了抹账协议，约定金园公司将其开发的五套房屋的所有权转让给黄文军，三方债权债务关系消灭。协议签订后，黄文军与金园公司签订了上述房屋的宿州金园城市广场项目商铺认购书，并由金园公司出具收据。虽然抹账协议上陈飞所盖春城公司印章系私刻，但此后春城公司法定代表人唐志春又在该协议上重新加盖了真实公司印章并签名追认，春城公司于2016年5月6日、2017年1月11日两次向金园公司发函确认抹账协议的效力，因此经追认的抹账协议自签订时生效。黄文军基于协议有请求金园公司继续履行协议交付房屋的权利，应受法律保护。故查封涉案房屋侵犯了黄文军的合法权益，请求解除对金园公司开发的位于埇桥区迎宾大道金色家园小区××＃××号商铺的查封，并中止执行。
案外人黄文军为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、黄文军与春城公司、金园公司三方签订的《抹账协议》；2、金园公司与黄文军签订的宿州金园城市广场项目商铺认购书及收据；3、春城公司于2016年5月6日、2017年1月11日向金园公司出具的函；4、对陈飞的调查笔录；5、陈飞、黄文军借款往来明细；6、抵工程款购房申请、购房凭条。
申请执行人泰耀公司答辩称，黄文军与金园公司、春城公司三方在《抹账协议》中约定的债权债务未经生效法律文书确认，其真实性、客观性、合法性无法核实，协议中使用的春城公司印章系私刻，不能排除三方恶性串通损害债权人利益的可能。金园公司与黄文军签订的是《宿州金园城市广场项目商铺认购书》，而非《商品房买卖合同》，双方并未成立商品房买卖合同关系，黄文军无权要求金园公司交付房屋。且认购书签订已近三年，黄文军亦没有实际占有、使用涉案房屋。黄文军对涉案房屋不享有足以排除执行的权益，请求依法驳回黄文军的异议请求。
申请执行人泰耀公司为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：加盖春城公司印章并有公司法定代表人唐志春签字的函。
被执行人张友峰答辩称，黄文军在抹账协议签订后并未实际占有、使用涉案房屋，也未办理过户登记，没有取得涉案房屋所有权。抹账协议中春城公司印章系陈飞私刻，陈飞因犯伪造公司印章罪被判处刑罚，该协议不真实、合法、客观，有三方恶意串通损害张友峰权益的可能。春城公司2015年致函金园公司、2017年8月致函淮北市相山区人民法院，明确表明抹账协议无效。2016年12月29日，陈飞刑满释放，2017年1月10日，各方签订执行和解协议时，陈飞、黄文军均承认陈飞仅欠黄文军220万元，在此情况下，2017年1月11日春城公司所发承认抹账协议的函无效。且函中陈飞向黄文军、杨建才借款用于投资的表述不真实，2016年11月9日金园公司向宿州市埇桥区人民法院提交说明表明春城公司尚欠付其款项59253152元，故抹账协议的签订系恶意串通。综上，请求依法驳回黄文军的异议请求。
被执行人张友峰为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、（2016）皖1302刑初687号刑事判决书；2、春城公司于2015年、2016年3月6日、2017年1月11日、2017年8月10日出具的函；3、金园公司出具的情况说明；4、杨建才出具的证明；5、执行和解协议；6、协助执行通知书回执；7、收条、联系函；8、购房凭条、购房申请；9、金园公司与春城公司往来明细账。
被执行人春城公司未提交书面答辩意见，亦未提供证据。
本院查明，泰耀公司与春城公司、陈飞、张友峰民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月28日作出（2015）相民一初字第02718号民事判决书，该判决书确认：一、被告春城公司于判决生效后10日内偿还原告泰耀公司借款本金1292600元，支付2015年1月22日起至2015年10月22日期间的利息211248元、律师代理费45000元，共计1548848元；并自2015年10月23日起，以本金1173600元年利率24%，本金119000元年利率6%为标准分别支付利息至欠款偿清为止。二、被告张友峰对本判决第一项所确定的春城公司1173600元借款本金及利息、律师代理费承担连带清偿责任；被告张友峰承担保证责任后，有权向被告春城公司追偿。三、驳回原告泰耀公司的其他诉讼请求。判决生效后，因春城公司、张友峰未履行判决所确定的义务，泰耀公司遂向本院申请强制执行。
2017年1月20日本院作出（2016）皖0603执593号之二执行裁定书，裁定查封被执行人春城公司在金园公司的××号、××号商铺两套，2017年1月23日本院向宿州市不动产登记中心发出协助执行通知书，轮候查封了金园公司名下金色家园××号、××号号商铺（××号商铺由宿州市中级人民法院于2016年12月9日首封，同年3月22日宿州市中级人民法院解除对××号查封）。现黄文军向本院提出执行异议，请求解除对金园公司开发的位于桥区迎宾大道金色家园小区××＃××号商铺的查封，并中止执行。
另查明，2011年11月，陈飞挂靠春城公司承建金园公司发包的金色家园等部分工程，春城公司设立宿州分公司，并安排陈飞负责经营管理。2014年12月19日，陈飞使用私自刻制的春城公司印章与金园公司、黄文军就三方债权债务问题签订《抹账协议》，金园公司以五套商铺抵欠付春城公司的11475981元，五套商铺的所有权由金园公司直接转让给黄文军。金园公司给黄文军开具了商铺认购书及收款收据（工程款抹账）。此后春城公司法定代表人唐志春在《抹账协议》上签字并加盖了春城公司印章，并于2016年5月6日、2017年1月11日向金园公司发函确认该协议。
另，金园公司开发的金色家园小区××＃××号商铺截止2017年10月24日，尚未办理商品房预售合同备案。
本院认为，涉案房屋由金园公司开发，根据金园公司、春城公司及黄文军所签订的三方协议，涉案房屋所有权由金园公司直接转让给黄文军，金园公司向黄文军开具了商铺认购书及收款收据。抹账协议签订时，春城公司项目部负责人陈飞虽然使用私刻的春城公司印章，但此后春城公司法定代表人唐志春在该协议上签字并加盖春城公司印章，追认了该协议。虽然涉案房屋现仍在金园公司名下，尚未进行产权变更登记，但本案被执行人春城公司对涉案房屋并不享有所有权。黄文军依据三方协议对涉案房屋享有的权利足以排除本案对该房屋的执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
中止对位于宿州市埇桥区迎宾大道金色家园小区××＃××号商铺的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 剑
审判员 孙雪薇
审判员 王 敏
二〇一八年一月二十九日
书记员 张 翌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。