四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终2521号
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：成慧娟，女，1964年11月5日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：魏顺福，四川果城律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：邱庆翠，女，1966年11月6日出生，汉族，住四川省广汉市。
委托诉讼代理人：叶开科，四川世星律师事务所律师。
一审第三人：成都市居安达房地产实业总公司。住所地：四川省成都市青白江区安居路**号。
法定代表人：钟红伟，总经理。
委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。
上诉人成慧娟因与被上诉人邱庆翠、一审第三人成都市居安达房地产实业总公司（以下简称居安达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人成慧娟的委托诉讼代理人魏顺福、被上诉人邱庆翠的委托诉讼代理人叶开科到庭参加诉讼。一审第三人居安达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
成慧娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判邱庆翠向成慧娟退还超付租金差额75750元，并提供收取成慧娟租金的全部发票。
事实和理由：1、根据邱庆翠与居安达公司签订的《房屋租赁合同》第六条第2项的约定，邱庆翠不得转租案涉房屋。由于邱庆翠未取得居安达公司的同意，擅自将房屋转租给成慧娟，故成慧娟与邱庆翠签订的《商铺联营合同》自始无效。本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院适用法律错误。2、邱庆翠提交的《申请书》系伪证，不能采信作为定案证据。在本案诉讼前，成慧娟从未见到或听说存在该《申请书》，否则，双方也没有必要以《商铺联营合同》来回避转租的事实。因此，该《申请书》应系邱庆翠为诉讼而在诉前通过不正当手段取得，并非形成于2014年8月12日，属于伪证。退一步讲，《申请书》上只有“同意”，无经办人签名，其上加盖的“居安达世纪春天商城管理办公室”的印章，明显系偷盖；《申请书》的内容系“委托经营”而非转租，不能据此认定居安达公司知晓邱庆翠转租的事实而未提异议。事实上，在案涉诉讼发生后，居安达公司立即与邱庆翠解除租赁合同，并收取3000元违约金，表明居安达公司不允许转租的明确态度。一审法院认为居安达公司知晓转租事实后六个月未提出异议，是认定事实错误。3、由于《商铺联营合同》无效，故成慧娟应按居安达公司与邱庆翠之间签订的《房屋租赁合同》的约定，向邱庆翠支付租金。成慧娟实际使用案涉房屋23个月，向邱庆翠付款420750元，而按每月15000元的标准计算，只应付345000元，故邱庆翠还应向成慧娟退还超付的租金75750元。4、邱庆翠收取了租金，却未向成慧娟提供正规的租赁发票，成慧娟有权要求邱庆翠交付租金发票。
邱庆翠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
居安达公司未出庭应诉，但于2017年3月15日提交书面意见，坚持其一审所作陈述，即：居安达公司未同意邱庆翠转租商铺，居安达公司认可的承租人是邱庆翠。
邱庆翠向一审法院起诉请求：判令成慧娟支付房屋联营费148500元、违约金108900元，并承担诉讼费。
成慧娟向一审法院提出反诉请求：判令邱庆翠退还租金75750元，邱庆翠向成慧娟提供邱庆翠向居安达公司缴纳租金的进账依据、发票，提供邱庆翠收取成慧娟租金的发票，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年4月7日，邱庆翠与居安达公司签订房屋租赁合同，邱庆翠租用居安达公司位于成都市青白江区政府中路75号1栋附67-69号，面积151.80平方米的商铺经营服装，租期从2013年4月8日至2018年4月7日，月租金15000元。合同第六条第2项约定：承租人所租房屋不得转租，转让、转借他人使用。合同签订后，邱庆翠对商铺进行了装修。
2014年8月10日，邱庆翠作业为甲方，与乙方成慧娟签订商铺联营合同，邱庆翠将其从居安达公司租赁的商铺转租给成慧娟经营服装，租期从2014年8月13日至2018年4月7日，成慧娟交纳租赁保证金50000元，每月向邱庆翠交纳租金24750元。合同第二条第2项约定“每半年提前半个月一次性支付下半年的联营费。乙方应在甲方将业主出具的房租收款凭证原件及进账依据给予乙方后三日内支付每笔联营费”，第六条第1项约定“甲、乙双方确因特殊情况需要收回、退出该铺面，必须提前一个月书面通知对方，经对方同意，以剩余联营期内联营费总额的20%计算违约金支付给对方后双方合约解除（不可抗力除外）”。
合同签订后，成慧娟向邱庆翠交纳了租赁保证金50000元。
2014年8月12日，邱庆翠向居安达公司提交书面申请，申请提出其身患乳腺癌，“无法继续以本人名义经营铺面，现委托成慧娟全权代为经营，原租赁关系不变”。居安达公司同意了邱庆翠的申请。
2016年1月13日前的租金，成慧娟已按照每月24750元的标准向邱庆翠足额交纳。2016年1月14日起的租金未再交纳。
2016年7月14日，成慧娟向邱庆翠退还商铺。
邱庆翠按照其与居安达公司签订的房屋租赁合同的约定向居安达公司足额交纳了租金，双方于2016年8月解除了房屋租赁合同。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋租赁合同》、《商铺联营合同》、《申请书》、房租交费发票、《装修工程合同》、付款收据、银行付款凭证、收条、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
一审法院认为，邱庆翠与成慧娟签订的商铺联营合同，根据该合同约定的内容，其性质应为商铺转租合同。本案争议焦点为该合同是否有效。根据邱庆翠与房东居安达公司签订的房屋租赁合同的约定，邱庆翠不得转租商铺，但邱庆翠在与成慧娟签订转租合同后，向居安达公司提出了申请，申请书阐明了其不再以本人名义经营铺面，由成慧娟代为经营的观点，居安达公司对该申请予以了同意。在成慧娟长达近二年的经营过程中，居安达公司未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，居安达公司在本案中亦未提出合同无效的主张，故邱庆翠与成慧娟签订的商铺转租合同应为有效合同。
根据邱庆翠与成慧娟签订的合同的约定，成慧娟每月应当交纳租金24750元，其从2016年1月14日起未再交纳租金，至其2016年7月14日退还商铺，未交租金为24750元/月×6月=148500元，成慧娟交纳的租赁保证金50000元应从租金中扣减，成慧娟还应向邱庆翠支付98500元。
成慧娟于2016年7月14日退还商铺，无证据证明邱庆翠提出过异议，双方应为合意解除合同，故对邱庆翠要求成慧娟按照合同约定的以剩余联营期内联营费总额的20%支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
成慧娟要求邱庆翠退还租金，于法无据，一审法院不予支持。其要求邱庆翠提供居安达公司的租金进账依据、发票，因该租金的收取和交纳是邱庆翠与居安达公司之间发生的租赁权利和租赁义务，且邱庆翠已按时足额向居安达公司交纳了租金，未影响成慧娟对租赁商铺的使用，故对成慧娟的该项诉请，一审法院不予支持。
成慧娟要求邱庆翠提供收取成慧娟租金的发票，因发票的管理是税务机关的行政法律行为，不属民法的调整范围，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、成慧娟于判决生效之日起十日内支付邱庆翠商铺租金98500元；二、驳回邱庆翠的其他诉讼请求；三、驳回成慧娟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2581元（已减半），由成慧娟负担988元，邱庆翠负担1593元；反诉案件受理费847元（已减半），由成慧娟负担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
庭审中，成慧娟明确表示，其上诉要求邱庆翠提供的发票，是针对邱庆翠实际已收取成慧娟所交全部租金对应的发票，不是针对居安达公司收取邱庆翠交纳租金所开具的发票。
另查明，一审庭审中，针对邱庆翠提交的《申请书》，居安达公司的质证意见是：对该证据予以认可，邱庆翠向居安达公司提过这件事，但是委托成慧娟代为经营，原租赁关系不变，不存在转租关系。
本院认为，本案二审争议的焦点有四个，现分别评述如下：
一、邱庆翠与成慧娟签订《商铺联营合同》所建立的法律关系的性质及效力认定。
本案中，邱庆翠与成慧娟签订的书面协议，虽名为《商铺联营合同》，但其中关于由邱庆翠将案涉房屋提供给成慧娟使用，并由成慧娟定期向邱庆翠给付约定联营费的内容，实质上属于房屋租赁合同关系中出租人与承租人的权利义务，故双方之间签订的合同名为联营，实为房屋租赁，一审法院认定本案系房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。
关于合同的效力。成慧娟上诉主张《商铺联营合同》无效，主要理由是认为邱庆翠未取得居安达公司的同意，无权将案涉房屋进行转租，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，邱庆翠的擅自转租行为应属无效。本院认为，居安达公司与邱庆翠签订的《房屋租赁合同》中明确约定，邱庆翠所租房屋不得转租、转让、转借他人使用；在此情况下，邱庆翠于2014年8月10日与成慧娟签订《商铺联营合同》，将案涉房屋转租给成慧娟使用，属于无权处分人处分他人财产的情形，在居安达公司追认或者邱庆翠取得处分权之前，《商铺联营合同》处于效力不确定的状态。但是，在出租人未明确是否行使解除权或请求确认转租合同无效的情况下，转租合同将一直处于效力待定的状态，这种状态的合同对社会经济发展很不利，因此，我国现行法律对于无权处分合同的效力认定，在赋予出租人权利的同时，也规定了六个月的除斥期限来督促出租人及时行使权利；否则，一旦经过该除斥期间，法律就会以社会经济利益稳定为重，将出租人怠于行使权利的表现，推定其视为同意。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条司法解释的规定，即是对出租人同意转租的推定。
于本案中，邱庆翠于2014年8月12日向居安达公司提交《申请书》，其中关于“无法继续以本人名义经营铺面，现委托成慧娟全权代为经营，原租赁关系不变”的内容，实质上是告知居安达公司案涉房屋已转租成慧娟的事实，否则，邱庆翠委托成慧娟代为经营铺面的事实，属于该两人之间建立的委托合同关系，邱庆翠无须告知居安达公司。故，应当认定居安达公司自此明确知晓邱庆翠转租房屋的事实。而居安达公司在本案诉讼前，从未提出异议，距其知晓转租之事已远超过六个月，故按照前述司法解释的规定，应推定居安达公司同意转租。而居安达公司在本案诉讼中不认可、也不予追认邱庆翠转租房屋行为的明确意思表示，已不再影响对《商铺联营合同》效力的认定。效力待定的《商铺联营合同》在推定居安达公司同意转租的情况下，应为自始有效。
成慧娟虽抗辩主张《申请书》系伪证，但成慧娟除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，邱庆翠、居安达公司对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，成慧娟的该主张不成立，本院不予支持。
二、成慧娟应否向邱庆翠支付剩余租金98500元。
庭审已查明，邱庆翠、成慧娟对《商铺联营合同》中各自签名的真实性均不持异议；实际履行中，邱庆翠已按约将房屋交付成慧娟使用，成慧娟亦已按约定向邱庆翠履行部分租金支付义务，能够认定《商铺联营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全部履行各自的权利义务。
根据《商铺联营合同》的约定，再结合成慧娟已付租金以及实际使用、退还房屋的事实，一审法院认定成慧娟尚欠租金148500元正确，在扣减成慧娟已交纳的保证金50000元后，一审法院认定成慧娟还应向邱庆翠支付租金98500元，并无不当，本院予以维持。
三、邱庆翠应否向成慧娟返还超付租金差额75750元。
本案中，成慧娟要求返还超付租金的主张，系基于《商铺联营合同》无效提出，而根据前述分析，《商铺联营合同》合法有效，故成慧娟的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
四、成慧娟要求邱庆翠提供已收取成慧娟所交全部租金对应发票的主张能否支持。
《商铺联营合同》中，双方对于邱庆翠向成慧娟提供发票，未作约定，故成慧娟的该项主张，缺乏合同依据。同时，根据《中华人民共和国税收税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，因此，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于人民法院的职权调整范围。对成慧娟的该项主张，本院不予支持。
综上，成慧娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3957元，由上诉人成慧娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年三月十七日
书记员 梅芳芝