上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2236号
原告陈晶。
委托代理人胡明举，上海夜晨律师事务所律师。
被告李英杰。
委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。
被告潘琦。
原告陈晶与被告李英杰、被告潘琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理，先适用简易程序，由审判员林霞独任审判。后因案情复杂，本案于2013年11月13日转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年1月21日、4月16日公开开庭进行了审理。原告陈晶的委托代理人胡明举，被告李英杰的委托代理人孙蔚然，被告潘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晶诉称，2012年9月，原、被告在案外人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇公司”）居间下，就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《房地产买卖协议》和《房地产买卖居间协议》，被告潘琦作为被告李英杰的受托人代为签署了上述两份合同并收取了定金人民币20万元（以下币种均为人民币）。在签订协议过程中，原告未与两被告见过面，相关材料均是由汉宇公司经办。原告要求汉宇公司提供李英杰委托潘琦卖房的委托书，而汉宇公司仅提供了一份委托书的复印件，一直不向原告出示委托书的原件。另《房地产买卖协议》第6条约定原、被告应于2013年9月30日前共赴汉宇公司网签合同，但被告一直不与原告见面，导致原、被告未能签订网签合同。原告根据委托书上潘琦的地址前往核实其身份，却在该地址被告知没有潘�其人。
原告认为，原、被告虽签有相关协议，但在协议签订的过程中，潘琦出具的委托书上所书写的地址是虚假的，委托书上也没有签订定金协议和收取定金的授权，且两被告一直不与原告见面。鉴此，原、被告未签订网签合同的责任不在原告，被告应向原告返还定金20万元。为维护其合法权益，现原告以上述诉称理由起诉至法院要求判令被告向原告返还定金20万元。
原告陈晶为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据材料：
1、《上海市房地产权证》复印件，原告称该复印件来源于汉宇公司，旨在证明被告李英杰从未向其出示过涉案房屋的产权证原件，故其不认可涉案房屋的产权人为被告李英杰。鉴此，被告李英杰无权签订相关合同。
被告李英杰对该证据材料真实性没有异议，其为涉讼房屋的产权人，另认为在签订买卖合同的时候，双方对产权情况都是明知的�
被告潘琦对该证据材料的真实性没有异议，但原告所称不是事实，在汉宇公司签订协议的同时，根据中介交易的规定，其已向汉宇公司提供了产权证的原件和委托书的复印件等。产权证的原件均保留在汉宇公司处，且原告至涉讼房屋现场察看亦不止一次。
本院认为，该份证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对该证据材料对本案的证明效力予以认可。至于原告提供该份证据材料的证明目的，因与涉案房屋的权属情况不相符，故本院对其所提出的证明目的不予采信。
2、《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》各一份，旨在证明在签订上述两份协议时，原告从未见过潘琦，且在原告欲联系潘琦时根据潘琦提供的地址亦未找到潘琦。
被告李英杰对该证据材料的真实性没有异议，其认为原告未曾见过潘琦，这是汉宇公司作为中介公司为维护其自身权益的一种行业惯例，原告不能以此为由来否认上述两份协议的签订系双方的真实意思表示。
被告潘琦对该证据材料的真实性没有异议。
本院认为，上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明效力予以确认，但上述证据材料无法证明原告所需证明的内容。
3、定金收据一份，旨在证明被告潘琦收取了原告交付的定金20万元。
被告李英杰对该证据材料的真实性没有异议，且其认为潘琦在定金收据上留有联系电话，但该联系方式最终由汉宇公司予以去除。
被告潘琦对该证据材料的真实性没有异议，其陈述称20万元定金系由汉宇公司转交给其，定金收据亦由其出具，其在定金收据上签了名、书写了其个人的身份证号码，并留有其本人的手机号码，此后该号码被汉宇公司予以去除。
本院认为，上述证据材料具有真实性，�与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明效力予以确认。
4、被告李英杰出具的公证委托书复印件，原告称该委托书是由汉宇公司向其提供，但其从未见过原件，若被告李英杰不提供相应的原件，则其不认可被告潘琦具备被告李英杰委托代理人资格，故其无权与原告签订相关合同。另原告认为该委托书上并没有明确委托被告潘琦签署定金合同、收取相关定金，故被告潘琦至今没有取得代为收取定金的权利。
被告李英杰对该证据材料的真实性没有异议，但不同意原告的证明目的。其向被告潘琦出具了公证委托书并收到了被告潘琦转交的购房定金20万元。
被告潘琦对该证据材料的真实性没有异议，其手中持有被告李英杰向其出具的公证委托书原件，其对该份证据材料的质证意见与被告李英杰一致。
本院认为，上述证据材料具有真实性，且与本案�证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明效力予以确认。
5、《上海市房地产买卖合同》两份（合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX），旨在证明原告为了购买25号、26号两套房屋，将自己已有的房屋出售。
被告李英杰对该组证据的真实性没有异议，其认为恰能证明原告为了购买25号房屋而出售其已有房屋，根本无能力再购买涉案房屋。
被告潘琦对该组证据材料的质证意见同被告李英杰。
本院认为，上述证据材料具有真实性，与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案证明效力予以确认。
被告李英杰辩称，其委托被告潘琦进行涉讼房屋的买卖事宜。经汉宇公司居间，其与原告达成了《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》。嗣后，其均按合同约定行事，并无违约事宜。然原告却未能在约定时间至汉宇公司与其签订正式的网签合同，并在此之前已另行购置房屋。鉴此，原告的行为显属违约。因原告的上述行为，导致其最终以低于出售给原告的价格将涉案房屋转售他人，给其经济上造成较大损失。
被告李英杰认为，原告的行为，有违诚信。现原告要求其返还定金的诉讼请求，其不予同意。
被告李英杰为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：
第一组证据材料：
1、公证委托书原件，旨在证明李英杰委托被告潘琦出售涉案房屋。
2、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）与公证委托书，旨在证明涉讼房屋产权人原系被告李英杰。
原告陈晶对该组证据材料的真实性均无异议，针对证据材料1，其认为该委托书不能证明被告潘琦取得对涉讼房屋的收取定金的权利，同时在该委托书上所载明的被告潘琦的地址是虚假的；针对证据材料2，其认为该证据材料只能证明签订涉案房屋买卖合同时，被告李英杰�涉讼房屋的产权人，并不能证明与原告签订房屋买卖合同时被告李英杰是房屋产权人，且可证明被告李英杰在未与原告解除合同的情况下，又将涉案房屋售予他人，属一房两卖的行为。
被告潘琦对该组证据材料的真实性均无异议。
本院认为，该组证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对该组证据材料对本案的证明效力予以确认。若原告认为被告李英杰在与其签订合同时并非涉案房屋的产权人，其应向法院提供相应的证据，在其未向法院举证的情况下，本院对其发表的质证意见不予采信。
第二组证据：
3、《上海市房地产登记簿》，旨在证明原告在与被告李英杰签订相关合同后，另外与他人签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，因原告非本地居民，根据相关政策，原告不可能再与被告李英杰签订涉案房屋的买卖合同。
4、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），旨在证明2012年9月27日，原告购买他处房屋的价格低于涉案房屋近60余万元，由此可见原告陈晶主观上亦不可能愿意与被告李英杰继续签订涉案房屋的买卖合同。
原告陈晶对该组证据材料的真实性均无异议，但需补充说明的是证据材料3的登记日期为2013年1月31日；另其认为证据材料4并不能证明被告李英杰的证明目的，其作为非本市户籍人员，虽在本市不可拥有第二套房屋，但其有签约的自由，对履行哪一份合同有选择的权利。
被告潘琦对该组证据材料的真实性无异议，亦同意被告李英杰提供该组证据材料的证明目的。
本院认为，上述证据材料具有真实性，与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案证明效力予以确认。
被告潘琦辩称，其作为被告李英杰的委托代理人，履行了委托事宜。其在公证委托书上所列明的地址亦是�住所地，故原告所述称的理由均不成立。综上，其对原告的诉讼请求不予同意。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
被告李英杰原系涉案房屋的权利人。
2010年5月31日，被告李英杰与案外人谭某某（系李英杰妻子）经公证委托被告潘琦就涉案房屋办理一切出售手续，委托权限及期限如下：1、办理现有银行按揭贷款的提前结清手续。包括归还贷款、领取贷款结清资料、他项权利证书、办理抵押注销登记、退保等手续。2、签订房地产买卖合同、办理合同公证、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费。3、协助上述房屋的购买方办理申请银行按揭贷款的一切手续。另约定本委托书自签署之日起至上述委托事项全部办结止。
后被告潘琦至汉宇公司就涉案房屋进行挂牌�售，并向汉宇公司提交房地产权证原件及公证委托书等材料。
2012年9月2日，经汉宇公司居间，原告陈晶在载有其为买受人（签约乙方），卖售人为被告李英杰（签约甲方）的《房地产买卖协议》上签了字，协议约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对汉宇公司提供的房地产之购买诚意，通过汉宇公司向甲方支付意向金20万元。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。涉案房屋的成交总价款为970万元整。首期房价款，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方应直接支付甲方部分房价款计280万元整。该笔款项及乙方所支付的定金总额构成乙方支付给甲方的首期房价款计300万元。第二期房价款，乙方通过银行贷款支付甲方650万元整。尾款，乙方支付甲方20万元。甲方收到上述各期购房款后7个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。甲、乙双�签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2012年9月30日前（含当日）共赴汉宇公司签署该房地产的买卖合同（网签版）。甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。
同日，原告陈晶在载有其为买受方（乙方）、被告李英杰为出卖方（甲方）及作为居间方为汉宇公司（丙方）的《房地产买卖居间协议》上签字，协议约定：乙方通过丙方向甲方支付意向金20万元，待甲方签收后该意向金转为定金。丙方应在收到意向金7个工作日内转付该意向金。在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，由乙方向丙方支付佣金。甲乙双方应向丙方（汉宇公司）提供真实、有效的联系地址作为本次交易中三方任何书面通知的送达地址。若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达，均按付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已完成书面通知义务。若任何一方变更联系地址，应以书面形式及时通知相对方。
签约当日，原告陈晶将20万元交予汉宇公司。
2012年9月4日，被告李英杰的委托代理人潘琦在上述两份合同上签字，并于同日出具了定金收据，在定金收据右下方书写了其本人的身份证号码及手机号码。但此后，被告潘琦的手机号码被涂黑。
另查明，2012年9月27日，原告陈晶以950万元的价格向案外�孙某买受了上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房产，双方为此签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。2013年1月19日，原告陈晶缴纳了与案外人孙某之间所购房屋的相关契税。2013年1月31日，上海市闵行区房地产交易中心受理了上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋的产权变更，并于2013年2月6日将房产登记至陈晶名下。
又查明，2013年4月1日，被告李英杰以894万元的价格向案外人顾清梅转让了涉案房屋。
还查明，2012年9月17日，原告陈晶、案外人潘甲、潘乙与案外人张某、樊某某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），以3，080，000元房价出售登记在潘甲、陈晶、潘乙名下的坐落于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋。2012年9月20日，原告陈晶、案外人潘甲与案外人刘某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），以1，750，000元房价出售登记在潘甲、陈晶名下的坐落于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋。
本案在审理过程中，本院向原、被告询问了2012年9月30日，双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因。
在2014年1月21日的庭审过程中，原告的委托代理人称，在原告因为无法联系潘琦从而对涉案房屋产生交易安全上的质疑后，其又看了同一小区的其他房屋，并于2012年9月27日与案外人孙某签订了《房地产买卖合同》。原告是北京人，根据政策其在上海只能购买一套房。所以，原告是想履行与被告之间的合同的。如果履行了与被告之间的合同，另一份合同是否有违约的行为，也是原告自己的事情，与被告无关。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，原告的委托代理人先作了如下的陈述：2012年9月30日的下午，其与中介公司取得了联系，要与被告见面商谈签订合同的细节，而中介公司一直未有答�。当日下午5-6点，其来到中介公司的门店，在那里等了一会儿，没有见到被告，且中介公司告知其已违约，违约的原因是其已与他人网签了房屋买卖合同。当本院就此节事实向被告潘琦作了询问后，原告的委托代理人又称，2012年9月30日，原告和其丈夫在家中等待签约，该日上午，原告让其丈夫去中介公司询问，中介公司称被告潘琦没有来，原告的丈夫告知中介人员如果被告潘琦来了就与其联系。当日下午2-3点，原告丈夫又去了中介公司，被告潘琦仍未到场。当日下午5-6点，原告本人去了门店。
在2014年3月15日原告寄送法院的情况说明上称：“本人陈晶因房屋买卖合同向贵院提起诉讼请求。案号为（2013）闵民五（民）初字第2236号。从我律师处了解到，被告在庭审中辩称我因于2012年9月27日已签署一份购房协议，由于限购，无法再购买其房屋。真实情况是我丈夫潘甲�上海户籍。按政策可以购买第二套房屋。附件是潘甲的身份证，户口本，及我们的结婚证明。特此说明。”
在2014年3月20日，原告本人来院称，其丈夫潘甲是上海人，所以原告家庭可以购买2套房屋。其原本准备购买上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号、26号两套房屋，一套由原告与其丈夫出资，另一套由其父母出资，两套房均是以原告个人名义购买。鉴此，2012年9月27日其与案外人就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号网签的合同并不影响涉案房屋的买卖合同的履行。关于资金来源，原告称其出售之前所有的两套房屋后有400多万元现金，其丈夫有300万元左右现金，故该700万元现金用于支付属于他们的房屋，剩余不足由原告名义贷款。另一套房屋，原告父母可以支付部分现金后，由原告个人名义贷款剩余部分。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，原告先作了如下的陈述：当日，原告由于刚做完手术，没有到中介公司，其丈夫潘甲在早上约9、10点到中介想要与被告签订合同，其丈夫见到中介人员袁祖江，而没有见到被告潘琦，当本院询问房屋买卖合同应由谁签订时，其又表示其可以随时去中介公司签字。后又称，其丈夫当日上午9点到10点间去过两三次，中介人员袁祖江说找不到被告潘琦。
2014年4月16日的庭审中，原告的委托代理人称，经向原告本人了解，本案的大致情况如下：原告丈夫的年薪在120万元左右、原告本人的年薪在50万元左右。原告原本打算一次购买两套房屋，故在整个购房过程中，对付款问题作了充分的准备。25号房屋，其向案外人支付了房款300万元，并向银行贷款600万元。原告有几百万储备现金，原告自己可以控制的就有700多万。为购买涉案房屋准备了300万元房款。中介在居间过程中也曾承诺称第二套房屋可以贷款600-700万�。因为两套房屋中有一套是首次购房，另一套不是，所以原告做好了第二套支付6成的准备。故25号房屋就支付300万，而原告手中的钱付26号房屋的房款已足够了。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，原告的委托代理人作了如下的陈述：2012年9月30日系双方约定签订合同的最后期限，原告因为身体不适，刚做完人流手术，在家中休息，原告丈夫好几次去中介公司准备签订合同，但是中介公司表示联系不到潘琦，最终导致合同无法签订。原告丈夫在上午的9-10点和下午都分别去过中介。原告本人在下午16点之后去过中介公司一次，询问是否能签订合同。
被告潘琦称，2012年9月27日，中介人员袁祖江通过太平洋房屋公司了解到原告向他人购买了与涉案房屋同一小区的房屋。在询问过中介公司的意见后，其决定等到合同约定的网签日即2012年9月30日再行决定处理方案。2012年9�30日，其早上至汉宇公司门店等候了半日，原告陈晶未到场。被告潘琦离开门店并告知中介人员，如原告下午到场则电话通知其到门店网签合同，然中介人员并未与其联系。此后一、两个月间，原告陈晶亦没有任何音讯，故其与被告李英杰就没收了原告陈晶支付的定金20万元。2013年4月，其出于无奈才以低于与原告约定价格约60万元的售价出售了涉案房屋。
本院认为，原告所作的陈述存在以下疑点：一、原告在几次庭审、谈话，甚至在同一次庭审中，对2012年9月30日，双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因表述均不一致，有违诚信；二、虽然根据现行相关政策，原告以家庭名义确实可以购买两套房屋，但若同时购买上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号、26号两套房屋，其需支付房款总额高达20，000，000元左右。根据目前的证据显示，原告拥有资金约5，000，000元。原告为�买上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋时的总价为9，500，000元，商业贷款高达6，314，000元。若原告再要购买涉案房屋，其首付款需要近6，000，000元的资金，同时还要再向银行贷款约3，000，000元。鉴此，原告所作的其有履行两份房屋买卖合同的能力的陈述，有违常理，本院难以采信。综上，本院认为，被告潘琦对2012年9月30日，双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因的陈述，能与本案的其他证据材料相互印证，本院予以采纳。
本院另认为，被告李英杰以委托公证的方式委托被告潘琦代理出售涉讼房屋并确认被告潘琦有签订房地产买卖合同、办理合同公证、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费的权利。虽然公证委托书中没有提及被告潘琦有权收取定金，但作为房屋交易实际操作中的必经程序，在被告潘�经被告李英杰授权签订房地产买卖合同并收取房屋转让款的前提下，被告潘琦当然有权收取定金。原告陈晶认为的仅因为委托书上没有授权被告潘琦收取定金的权利即认为被告潘琦无权代理的辩称意见，本院不予认可。故被告潘琦代被告李英杰与原告陈晶于2012年9月2日签订的《房地产买卖协议》和《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。
根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在陈晶履行与被告李英杰之间的合同过程中，无论是其称无法找到作为代理人的潘琦、无法核实房屋产权信息的真实性，还是其在无充分资金证明情况下坚持称其可以同时购买涉讼房屋以及上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋，抑或是称被告潘琦在约定的网签当日没有到场，均无法掩盖原告在2012年9月27日与案外人孙某另网签合同后便未再与被告李英杰继续签订系争房屋买卖合同的客观事实。依据上述法律规定，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金。故，原告陈晶之诉请无事实与法律之依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈晶的诉讼请求。
案件受理费4，300元，由原告陈晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 钱 洁
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年六月二十日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定�作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。