福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初1019号
原告林朝阳，男，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人郭剑辉、戴光兴，福建莆光律师事务所律师。
被告莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区梅园路西段梅园桥南侧。统一社会信用代码：913503007053647018。
法定代表人林凤鸣，执行董事。
委托代理人郑新平、谢金煌，福建众益律师事务所律师。
原告林朝阳诉被告莆田市凤达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林朝阳的委托代理人郭剑辉和被告莆田市凤达房地产开发有限公司的法定代表人林凤鸣及其委托代理人郑新平、谢金煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林朝阳诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买“xx豪园”x幢x层x号商品房，购房款为人民币699548元；交房时间为2012年12月27日前；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人（被告）的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，未约定违约金。合同签订后，原告依约交纳购房款，但被告至今未为原告办理房屋产权登记手续。被告的上述行为已构成违约，依法可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故请求：1、判令被告立即为原告办结合同编号为号《商品房买卖合同》所交易的位于莆田市城厢区xx大道xx豪园第x幢x层x号房屋权属证书登记手续，并在领到房屋权属证书时立即交付原告；2、判令被告支付原告以购房款人民币699548元为基数自2014年3月4日起至上述房屋产权证书办结并交付原告之日止按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金。
被告莆田市凤达房地产开发有限公司辩称：原告要求答辩人在领取到房屋权属证书时将权属证书交付给原告，缺乏法律和合同依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，只有经原告书面委托后，答辩人才承担相应的办证责任，但事实上原告直到2016年1月15日才委托答辩人代为办理房屋权属登记，该委托时间已远远超过合同约定的期限，故原告也存在违约的情形。原告未能在约定期限内取得房屋权属证书的原因具体包括：部分业主违规装修的情况导致小区不能通过综合验收；答辩人受让项目国有土地使用权时，宗地和《国有土地使用权证》上的土地均坐落于城厢区xx片区，故房屋权属登记应当办在城厢区，但2008年莆田市地方税务局却通知“xx豪园”项目由荔城区地方税务局管征（其建安、销售不动产营业税及其附加税费、土地增值税和土地使用税均由荔城区地方税务局征收），因房屋权属登记及业主落户在城厢区，会增加社区的管理成本，而本项目的税收又被荔城区征收，导致城厢区不愿接纳小区业主落户，但土地使用权证中的坐落地点又是在城厢区，此不能变更，故房屋权属登记一直办不下来；之后答辩人多方协调，并于2015年向莆田市城厢区xx社区居委会缴纳社区管理费10万元后，莆田市城厢区xx社区居委会本着解决历史遗留问题等原则解决了业主落户的问题，故此拖延了合同约定的办理房屋权属登记的时间。上述导致延迟办理房屋权属登记的原因均不能归责于答辩人。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，答辩人不应承担违约责任；原告亦存在未能及时缴纳契税、没有及时书面委托答辩人代为办证等违约责任，根据双方合同约定，答辩人无需承担违约责任；原告要求支付违约金超过诉讼时效，应予驳回；退一步讲，即便答辩人存在违约的情形，因本案《商品房买卖合同》没有约定违约金，且在用按揭贷款支付购房款的情况下原告逾期取得房屋产权证书实际没有受到任何损害，答辩人亦无需支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年3月2日，被告莆田市凤达房地产开发有限公司与原告林朝阳签订编号为号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以人民币699548元向被告购买莆田市城厢区xx街道xx大道xx豪园第x幢第x层x号商品房；被告应于2012年12月27日前交房等事宜。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”该合同《附件六：合同补充协议》第三条约定：“第三条：关于产权登记的约定。1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。2、买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因（如购房款未交清、资料未提供、相关费用未缴纳等）造成买受人未能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。3、买受人委托出卖人代办申请房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用权证登记手续。”合同签订后，原告通过支付首付款、向银行按揭贷款的方式依约向被告交纳购房款人民币699548元。被告也依约于2012年12月27日将上述商品房交付给原告。因原告至今尚未取得上述所购房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，遂于2016年3月7日向本院提起诉讼。
另查明：原告于2016年1月15日书面委托被告代为办理上述商品房房屋权属证书，并于2016年1月1日预交相应契税。2016年2月15日，莆田市荔城区地方税务局出具权属转移涉税证明，确认原告已按国家税收法律、法规及相关规定征免相关税费。诉争的商品房已于2016年3月30日办理权利类型为房屋（构筑物）所有权的不动产权证书，权利人林朝阳，证号，房屋坐落于莆田市城厢区xx街道xx大道xx号xx豪园x号楼x梯x室，并办理了按揭登记。
还查明：2002年12月6日，莆田市国土资源局与被告莆田市凤达房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定被告受让位于莆田市城厢区xx片区的土地、面积97632.7平方米。后被告在该宗地上开发“xx豪园”地产项目，并取得该地块的国有土地使用权证，该证上登记的土地座落于莆田市城厢区xx街道xx大道x侧。2008年7月28日，莆田市地方税务局莆地税函（2008）40号《关于明确“xx豪园”等4个房地产项目税收管辖的通知》，确认“xx豪园”地产项目由莆田市荔城区地方税务局管征，其建安、销售不动产营业税及其附加税费、土地增值税和土地使用税由莆田市荔城区地方税务局征收。2015年1月，被告向莆田市城厢区xx街道xx社区居民委员会缴纳社区管理费人民币10万元。
上述事实有原告林朝阳提供的商品房买卖合同一份、票据一组，被告提供的不动产权证书、委托书、收据、涉税证明、商品房买卖合同、莆地税函（2008）40号文件、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、银行进账单、收款收据、测绘队承诺件通知书各一份及本案的法庭笔录为据，本院予以确认。
本院认为：原告林朝阳与被告莆田市凤达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告林朝阳要求被告莆田市凤达房地产开发有限公司为其办理诉争商品房的房屋权属证书，依照上述合同约定，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记且权属证书交由贷款银行或出卖人保管。现因原告已书面委托被告代为办理权属证书，故被告应依约为其办理房屋所有权证和土地使用权证，现诉争商品房的权利类型为房屋（构筑物）所有权的不动产权证书已于2016年3月30日办结；根据本案《商品房买卖合同》的《附件六：合同补充协议》第三条第4点的约定，在物业内所有买受人的房屋所有权证办理完毕后的90日内，出卖人与买受人应按照土地登记相关规定办理国有土地使用权证登记手续，故被告莆田市凤达房地产开发有限公司应当依约在符合办理国有土地使用权证条件的情况下在上述期限内为原告林朝阳办理诉争商品房的国有土地使用权证；原告同时要求被告交付房屋权属证书，因双方约定房屋权属证书应交由贷款银行或出卖人保管，故原告的该要求缺乏法律依据，本院不予支持。原告还要求被告支付自2014年3月4日起至产权证办结并交付原告之日止按购房款699548元为基数参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，因原告于2016年1月15日才委托被告代为办理权属证书，考虑到税收管征部门变更、不动产登记政策变动等因素对办理权属登记的影响，本院认为在此之前造成权属延期登记的责任不应归责于被告；本案《商品房买卖合同》第十四条虽对因被告的原因而造成逾期办理权属证书的处理进行了约定，但对违约金的具体数额采取划去的注明方式，结合原、被告在《附件六：合同补充协议》第三条第1、2点关于买受人逾期取得权属证书时买受人与出卖人互不承担违约责任的情形的约定，本院认为原、被告在《商品房买卖合同》第十四条中约定若因被告原因造成逾期办证的，被告无需向原告支付违约金，现被告在经原告书面委托后的二个多月即代原告办理了诉争商品房的权利类型为房屋（构筑物）所有权的不动产权证书，原告的该请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告莆田市凤达房地产开发有限公司应于本判决生效后涉案的“xx豪园”物业内全部买受人的权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》办理完毕后的90日内为原告林朝阳办结坐落于莆田市城厢区xx街道xx大道xx号xx豪园x号楼x梯x室的商品房的权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证书》；
二、驳回原告林朝阳的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币1738元，由原告林朝阳负担1638元、由被告莆田市凤达房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 谢倩倩
人民陪审员 吴黎清
人民陪审员 郑育顺
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 吴进伟
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。