重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初842号原告（反诉被告）：王飞，男，汉族，1981年6月15日出生，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：王永强，重庆泽耀律师所律师。被告（反诉原告）：胡长君，女，汉族，1979年5月4日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：赵丽，重庆远博律师事务所律师。被告（反诉原告）：田隆平，男，汉族，1973年10月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵丽，重庆远博律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号，统一社会信用代码9150011290350615XC。法定代表人：杨秀明，行长。委托诉讼代理人：李晓江，男，汉族，1965年9月14日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）胡长君、田隆平，第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行(以下简称农业银行渝北支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王飞的委托代理人王永强，被告（反诉原告）胡长君及其委托代理人赵丽、田隆平的委托代理人赵丽，第三人的委托代理人李晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞向本院提出诉讼请求：1、判决原告代被告向第三人提前清偿房屋贷款并由第三人协助完成解除抵押登记；2、解除抵押登记后，被告协助原告完成房屋变更过户登记；3、二被告退还多收取的房款30000元。事实与理由：2010年11月25日，王飞经中介介绍购买胡长君、田隆平共同共有的登记于田隆平名下的位于重庆市渝北区xx街道xx路xx号xxxx幢x房产，约定由王飞代为解除房屋抵押登记，在提前结清按揭贷款注销抵押登记之前，由王飞将每月供款支付到胡长君、田隆平的账户。后房屋交付给王飞装修并居住使用至今。后联系不上胡长君、田隆平，房屋变更事宜一直推迟至今，且房款多支付了30000元。王飞诉至法院，请求判如所请。被告胡长君、田隆平辩称，第一，原告违反合同约定，迟延支付被告房屋首付款，多次逾期支付房屋剩余按揭贷款，至今尚欠农业银行贷款本金107467.97元未偿还，该房屋至今处于抵押状态，因此原告要求被告协助办理过户的条件不成就。第二，被告未多收取原告的购房款，双方约定的总房款为406000元，原告于2010.11.25支付150000元，于2011.1.14支付80000元，于2011.3.3支付了3976元，于2011.4.8支付了30000元，共计支付房款263976元，该房屋在2009年的原始贷款本金为149000元，2009年6月19日至2010年的11月19日被告共计归还借款本金6975.64元，截止到原告还贷时的贷款本金是142024.36元，因此原告应该支付的房款总额为263976元＋142024元=406000元；第三，王飞无权代为偿还贷款，应将按揭款交给我方，由我方偿还。据此，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人述称，基于原被告之间的合同关系，如果原被告解除买卖合同，我方愿意与被告继续履行合同；如果原被告买卖合同成立，需要被告办理房屋产权的转移登记，我方要求原告或者被告清偿完截止2017年3月20日的贷款本息及2017年3月21日的利息的基础上，协助办理解除抵押登记。反诉原告胡长君、田隆平向本院提出反诉请求：判决反诉被告赔偿违约金100000元。事实与理由：2010年11月25日，王飞与胡长君、田隆平签订了《二手房买卖居间合同》，合同约定胡长君、田隆平将所有的位于重庆市渝北区xx街道xx路x号xxx幢x房产以406000元的价格出售给王飞。案涉房屋处于抵押状态，约定由王飞自行解除抵押。房款的具体支付方式为：合同签订时买方支付定金150000元，银行剩余按揭贷款从2010年12月1日起由买方支付。除去定金和银行贷款后的剩余部分，买方于2011年1月15日付清，双方还约定买方在2011年6月之前必须将房屋过户到买方名下。2011年3月3日，胡长君出具了公证委托书，授权王飞办理房屋的还贷、解押、过户等一切手续。合同签订后，胡长君、田隆平履行了义务，但王飞一致延迟办理过户手续且多次逾期支付银行按揭贷款，损害了胡长君、田隆平的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。反诉被告王飞辩称，胡长君、田隆平主张赔偿违约金无法律依据，王飞在签订合同后共计支付房款297912元，在最后一次付款时已注明全部付清；王飞按月偿还贷款并无损害胡长君、田隆平的征信，胡长君、田隆平无法购买房屋及办理贷款所带来的损失与本案无关；胡长君、田隆平主张的违约金超过了诉讼时效，应从2011年6月之后起算两年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。王飞举示的二手房买卖合同、四份收条、房产证、契税发票、收据、物业费收据、物管证明、银行卡及还款流水、公证书、抵押贷款合同、借款担保合同，胡长君、田隆平对形式上的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。胡长君、田隆平举示的二手房买卖合同、业务凭证、收条、贷款交易明细、房屋产权证书、报警回执、证明，王飞对形式上的真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的个人信用报告系在银行打印，对其真实性本院予以确认。第三人举示的购房担保借款合同、房地产权证、欠款明细表、共同还款责任确认书、借款凭证，王飞、胡长君、田隆平均无异议，对第三人举示的证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区xx街道xx路x号xxxx幢x号房屋登记的权利人为田隆平，房屋产权证载明该房屋系田隆平与胡长君共同共有，各占有50%的份额。2010年11月25日，以胡长君、田隆平为卖方，王飞为买方签订了一份《二手房买卖居间合同》，主要内容为：卖方自愿将位于重庆市渝北区xx街道xx路x号xxxx幢x号的房屋出售给买房，买卖双方均清楚该物业的抵押情况并同意以下处理方式：该物业处于抵押状态，买方自行赎楼，办妥注销抵押登记手续，买方须于注销抵押登记后2日内将该物业所有权属证明及其他相关文件的原件交予居间方保管；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为406000元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据合同第三条之约定各自承担；买方在签署本合同时向卖方支付定金150000元；买方自愿支付全部税费；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；第十一条备注条款：除银行所欠贷款和第一次定金150000元，剩余款项于2011年1月15日之前付清，付清款项当日卖方必须公证给买方；2010年12月1日之后的银行按揭款由买方支付，银行卡给买方；买方在2011年6月之前必须过户。合同还对其他方面进行了约定。签订合同的当日，胡长君出具一份《收条》，载明收到王飞房屋定金150000元。2011年1月14日，胡长君又出具一份《收条》，内容为：“今收到王飞交来春光港湾x-x-x房款余款80000元，还欠33976元，剩余欠款于2011年1月24日公证后付清。”2011年3月3日，胡长君又出具一份《收条》，内容为：“今收到王飞交来尾款33976元。”该份收条是写在2011年1月14日的收条背面。2011年4月8日，胡长君又出具了一份《收条》，内容为：“今收到王飞交来春光港湾x-x-x房款尾款33936元。注：已全部付清。”2011年3月3日，胡长君出具了一份《委托书》，主要内容为委托王飞全权办理案涉房屋的提前还贷、解除抵押、领取《房地产权证》、退保等事宜、负责办理过户登记等事宜。委托期限至上述事项办理完毕为止。2009年6月16日，胡长君作为借款人，与第三人农业银行渝北支行签订了《个人购房担保借款合同》。胡长君、田隆平作为借款方、农业银行渝北支行作为贷款方、重庆市春光房地产开发有限公司作为担保方签订了《预购商品房抵押合同》，案涉房屋贷款金额为149000元。2009年6月19日，农业银行渝北支行发放了该笔贷款。截止2017年3月20日，案涉房屋的按揭贷款欠款金额为106630.79元，还款日是每月的19日。从2010年12月19日开始王飞开始偿还案件银行贷款至2016年12月。2016年12月份胡长君将偿还按揭款的银行卡注销后，由胡长君在偿还按揭款，2017年1月王飞联系了胡长君支付了1000元现金给胡长君。从2010年12月19日王飞持有账户名为胡长君的农业银行银行卡，通过胡长君的农业银行账户偿还案涉房屋的按揭款。在2014年的1月、4月、10月、12月等月份有多次逾期还款的情况。2016年12月23日，胡长君向重庆市公安局渝北区分局宝圣湖派出所报警称王飞未完全履行合同，未支付完房款，多年未交物业费，未及时清偿银行按揭贷款等。胡长君陈述，多次联系王飞联系不到，只好报警，报警后将缴纳银行按揭款的银行卡注销，2017年1月王飞通过工作单位邮局联系到我。王飞、胡长君、田隆平一致认可案涉房屋成交总价为406000元，贷款总金额为149000元，截止2011年11月19日尚欠银行的本金是142024元，合同成交价扣除142024元后由王飞支付给胡长君、田隆平。签订合同后，胡长君、田隆平将案涉房屋交付给王飞，由王飞使用居住至今。庭审中，胡长君陈述2011年1月14日的收条上对房款进行了明确，扣除之前支付的150000元定金后，在2011年1月14日支付了80000元，余款是33976元；但在办理公证的当天2011年3月3日在之前的1月14日的收条背面又写了收条，但当日王飞只支付了3976元现金，剩余的30000元王飞承诺转账；收条先写再去转账，但当天王飞没有转账成功，在4月份才支付了30000元，又补写了一张收条，上一份写在背面的收条没有收回；卖房后联系不到被告，所以在2016年12月将还按揭款的银行卡挂失，从2016年12月开始胡长君在偿还按揭款，2017年1月王飞联系到了胡长君，支付了1000元现金；现认为王飞的违约行为有多次逾期支付房屋按揭贷款、没有在2011年6月前支付全部款项也没有在2011年6月前解除抵押。王飞陈述，支付房款均是通过转账的形式，但时间太久了无法提供凭证；在2017年1月5日知道欠付银行的本金后认为多支付了房款；2017年1月王飞联系到了胡长君，并支付了1000元现金；原告有提前清偿按揭贷款的能力。本院认为，王飞与胡长君、田隆平于2010年11月25日签订的《二手房买卖居间合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。1、关于已付房款的数额。合同约定了房款是406000元，截止2011年11月19日尚欠银行的本金是142024元，双方认可合同成交价406000元扣除142024元后由王飞支付给胡长君、田隆平。406000元扣除截止2011年11月19日的欠银行的本金142024元后是263976元。在2011年1月14日的《收条》上明确载明了1月14日王飞交纳了房款80000元，余款是33976元，加上签订合同当日支付的150000元，共计263976元，与成交价扣除截止2011年11月19日的欠银行的本金142024元后的是完全一致的。由上可以看出，双方在签订合同时当时对欠银行的款项142024元，王飞需要支付给胡长君、田隆平的款项263976元是完全清楚的。王飞陈述支付的款项均是转账，在双方均清楚需要支付给买方263976元的情况下，作为付款一方通过银行转账支付房款，且几笔房款是在不到3个月完成的支付的，且王飞也未举示转账凭证，现在距支付完毕长达六年之久抗辩多支付了房款不符合常理。且在双方都清楚支付的款项的情况下，在2011年4月8日的收条上注明了已全部付清，结合证据的形式，胡长君陈述在2011年3月3日出具了收到33976元的收条后实际只收取了3976元的现金，王飞在3月3日当天并未转账，实际是在四月份转账后又出具了4月8日的收条，因为3月3日的收条写在1月14日收条背面才没有收回的理由本院认为更具有合理性，故本院对胡长君的陈述予以采纳。本院依法认定本案王飞支付给胡长君、田隆平的房款为263976元，不存在多支付房款的情况。对于王飞请求判令胡长君、田隆平退还房款30000元的诉讼请求，本院不予支持。2、《二手房买卖居间合同》中约定了由王飞自行赎楼，实际从2011年12月开始由王飞开始偿还案涉房屋的按揭贷款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋抵押给农业银行渝北支行，在抵押权解除前涉案房屋无法过户，现王飞请求代胡长君、田隆平向抵押权人清偿债务消灭抵押权符合法律规定，农业银行渝北支行亦对王飞代为偿还抵押贷款无异议。对王飞请求确认有权代胡长君、田隆平向抵押权人代为清偿债务的诉讼请求，本院予以支持。第三人陈述在清偿完毕贷款本息后协助办理解除抵押登记手续，故对于王飞向第三人偿还与本案涉案房屋抵押相关的全部款项后，请求第三人应协助办理涉案房屋抵押权注销登记相关手续的诉讼请求，本院予以支持。虽然胡长君出具了公证委托书，委托王飞办理案涉房屋的过户事宜，但案涉房屋登记在田隆平名下，仅凭胡长君的个人委托，王飞无法办理过户事宜。胡长君、田隆平已经收取了263976元购房款，在王飞偿还与本案涉案房屋抵押相关的全部款项解除抵押登记后，胡长君、田隆平有义务协助王飞办理过户的相关事宜。对于王飞请求判令解除抵押登记后，胡长君、田隆平协助办理案涉房屋的过户登记的诉讼请求，本院予以支持。3、关于反诉请求。《二手房买卖居间合同》中约定了2011年6月之前房屋必须过户，过户的前提是清偿银行的按揭贷款注销抵押登记，为此胡长君出具了公证的委托书，虽然凭借该委托书，不能办理过户事宜，但王飞持有胡长君的还款银行卡，是可以凭借公证委托书办理案涉房屋的提前还贷、解除抵押登记手续的。且从胡长君举示的报警记录看出，胡长君是采取了措施联系王飞的，但王飞至今未偿还完毕银行按揭款，且在偿还过程中有逾期偿还的情形，属于违约，应当承担违约责任。因王飞至今未偿还完毕按揭款，违约行为处于持续状态，本案不存在诉讼时效的问题。合同约定买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同。胡长君、田隆平认为该违约金约定过高，已自愿将违约金调整为100000元，对于胡长君、田隆平起诉请求判令王飞支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王飞有权代被告胡长君、田隆平向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行偿还位于重庆市渝北区xx街道xx路x号xxxx幢x号房屋的在第三人处按揭的全部贷款余额（具体数额以第三人自行核定为准），第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行在贷款清偿完毕后协助原告王飞办理涉案房屋抵押权注销登记手续；二、被告（反诉原告）胡长君、田隆平在位于重庆市渝北区xx街道xx路x号xxxx幢x号房屋抵押权注销登记后10日内协助原告（反诉被告）王飞办理上述房屋产权过户手续；三、原告（反诉被告）王飞在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）胡长君、田隆平违约金100000元；四、驳回原告（反诉被告）王飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由被告（反诉原告）胡长君、田隆平负担40元，由原告（反诉被告）王飞负担235元；反诉案件受理费1150元由原告（反诉被告）王飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇一七年四月二十五日书记员  周倩男