河北省滦县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）滦民重字第32号
原告（反诉被告）葛伟。
委托代理人王淑凤（原告之妻）。
被告康继财（反诉原告）。
委托代理人廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。
原告（反诉被告）葛伟与被告（反诉原告）康继财租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法于2011年12月12日作出（2009）滦民初字第2375号民事判决，判决后，被告（反诉原告）康继财不服，向唐山中级人民法院提起上诉，2012年5月14日唐山市中级人民法院以（2012）唐民四终字第225号民事裁定，撤销我院（2009）滦民初字第2375号民事判决，并将此案发回我院重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛伟及委托代理人王淑凤、被告（反诉原告）康继财及委托代理人廖宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年1月1日我与被告签订了房屋《租赁协议》，由我承租了新城步行街036号门市房，用于经营家用电器，并口头约定每三年一续，每年1月10日交纳租赁费用。由于双方信守协议内容，协议期满后，并未签订书面协议，双方约定按照原协议执行。时至2009年1月1日，被告在未告知我的情况下突然反悔，要求终止合同，并阻止顾客进店买货，并于2009年1月5日擅自将我店内的全部商品及店内设施和进货款转移它处，给我造成严重的经济损失，经新城派出所调解未果，提起诉讼，诉请判令被告继续履行2002年1月1日签订的房屋《租赁协议》，支付违约金5千元，作价返还商品价值（60万元）并赔偿经济损失46万元（后变更为返还商品，赔偿损失，46万元含重审增加的6万元诉讼请求。）
被告答辩并反诉称，原、被告确实于2002年签订了一份租赁合同，双方约定租赁期限为三年，租金为每年31000元，每年一交，同时被告向原告交纳了5000元保证金，约定到期归还。租赁协议达成后，答辩人如约将自己的门市房交给了原告，原告也如约履行了合同，在最后一年原告交租金时，少交了5000元，这样答辩人在租赁期限前就将5000元保证金退还了原告。双方租赁合同到期后，答辩人要求收回房屋，但原告总是说想继续租，答辩人考虑到在前一个租赁合同中被答辩人履行的很好，也就没有强烈要求原告搬出，但双方始终没有就租赁达成一致意见，最关键的是自双方合同到期后至2009年1月，原告一直拖欠租金，在答辩人找其索要时，原告总是推诿，起初说进货资金紧张过一段就给，后来说多支付租金等等。答辩人当时看被答辩人也确实是一个实实在在的买卖人，也就一直相信原告。事实上，在2002年双方签订的租赁协议到期后，答辩人从未说过象原告诉状中说的：“口头约定三年一续”，而是一直地和原告协商想达成一个书面租赁协议。直到2008年9月底，答辩人见房租一直在涨，原告也没有交纳租金和续订租赁协议的诚意，便明确告知原告原告另行租房。但时至2009年1月5日，原告没有丝毫搬家的意思，答辩人实在忍无可忍才被迫锁上了自己的门市房，要求原告搬走店内商品，但原告仍强行占用答辩人的房屋。答辩人才找车将原告的所有商品拉到了一门市房保管。不是原告所说的“在未告知我的情况下突然反悔，要求终止合同”，事实上，答辩人不止一次的告知原告搬走，也不止一次要求原告拿出诚意达成租赁协议。原告所说违约金5000元，实际上不是答辩人应付给原告，而是原告应付给答辩人，至于原告所说的货款纯属无稽之谈，一分钱也没有。综上，请求法院驳回原告不实之诉；请求法院判令反诉被告（原告）给付强行租赁期间的租金，给付被告为减少损失将原告商品拉走所产生的装卸费、仓储费。
反诉被告（原告）辩称，按口头协议，我至2009年2月10日租赁费已交，被告侵权产生的装卸费、仓储费不应我方负担。
经审理查明，2002年1月1日原告葛伟与被告康继财签订了房屋《租赁协议》，原告承租了被告新城步行街036号门市，用于经营家用电器，租赁期限从2002年1月10日至2005年1月10日止，为期三年，租金为每年31000元，每年1月10日前一次性交清，同时约定原告向被告交纳5000元保证金，约定到期归还。合同签定后，双方依约履行了合同，2005年合同到期后，双方没有续签书面合同。但原告一直租用着被告的门市房。2009年1月5日，被告在要求原告搬家终止合同未果的情况下，将原告占有使用的门市房上锁，阻止原告继续经营。2009年2月4日被告将原告店内的全部商品及店内设施转移它处存放。
另查明，2009年7月21日本案开庭审理时，被告当庭提出原告交纳诉讼费不足问题，法庭当庭通知原告七日内补交诉讼费5340元，原告未补交。案件审理中，合议庭又发现原告诉请（作价返还商品价值60万元，赔偿损失40万元）不合理，随向原告方释明。后经多次与原告沟通，原告葛伟对不合理的诉讼请求进行了变更，新诉讼请求为返还货物，赔偿损失，损失按已交诉讼费9000元主张权利，多出部分不再要求（经过合议庭做被告康继财工作，被告康继财同意了原告超出举证期限变更诉讼请求的要求）。同时原告提出，可按被告提交录像确定货物数量。随后，原告葛伟提交了一份落款日期为2009年6月30日价格鉴证申请，要求对康继财拉走原告店内现存商品的造成的经济损失进行价格鉴证。
另查明，2010年8月25日，本院向唐山中级法院司法技术室提交委托书，中院司法技术室确定由迁安价格认证中心对被告康继财拉走原告商品造成的损失进行鉴定，迁安价格认证中心到存放商品现场实地勘察后，提出了相关鉴定意见，因原告葛伟与迁安价格认证中心意见不一致，双方发生矛盾，迁安价格认证中心退回委托手续，2010年10月18日中院司法技术室终结了本次鉴定。经与中院司法技术室沟通，中院司法技术室第二次确定由滦县价格认证中心进行鉴定，2010年12月16日滦县价格认证中心以没有技术能力为由退回鉴定申请。之后，中院司法技术室第三次委托唐山价格认证中心进行鉴定，直到2011年8月，唐山价格认证中心派人到法院表示：价格认证机构没有技术和能力鉴定商品因存放产生的损失，只能就现存商品在市场中有销售的部分经行核价。至此，鉴定被迫中断。2011年10月10日双方当事人当庭同意有法院概略评估原告的损失，合议庭着手以被告提交的现存商品清单、原告的进货单为基础，以社会调查、征求当事人意见为辅，概略确定现存商品原有价值，并在这个基础上，结合进行现场勘查情况，酌情确定原告损失数额。
本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。原告葛伟与被告康继财2002年1月1日签订了房屋《租赁协议》，租赁期间从2002年1月10日至2005年1月10日至。2005年1月10日后，原告葛伟继续承租被告康继财的门市房，但双方未签订书面租赁合同，应视为双方存在不定期租赁合同关系。2009年1月5日，被告因与原告就租赁费协商未达成一致意见要求原告搬家未果的情况下，将原告占有使用的门市房上锁，阻止原告继续经营，至2009年2月4日被告将原告店内的全部商品及店内设施转移它处存放，应视为原、被告之间租赁合同依法解除。
关于康继财的反诉，康继财请求法院判令反诉被告（原告）给付强行租赁期间（2005年1月10日至2009年2月4日）的租金，被告为减少损失将答辩人商品拉走所产生的装卸费、仓储费。从滦县门市房租赁现状看，几乎全部是先付租金后用房，被告主张的租金不符合市场交易习惯；从原被告双方的关系看，双方既不是朋友也没有亲属关系，被告允许原告四年不交租金没有可能；故应当认定原告2009年1月10日前的租赁费已付，被告反诉请求2005年1月10日至2009年2月4日租赁期间的租金应当驳回。原、被告因租赁发生纠纷后，被告应依法解决双方纠纷，被告无权擅自拉走原告商品，其拉走商品的行为应当认定为侵权，其主张为减少损失将原告商品拉走所产生的装卸费、仓储费，于法无据，本院不予支持。
关于被告拉走原告商品给原告造成的各项损失，本院以被告提交的现存商品清单、原告的进货单为基础，以社会调查、征求当事人意见为辅，结合进行现场勘查情况，酌情确定原告商品在被告处存放产生的损失。同时考虑到被告提前终止租赁合同给原告造成的损失、被告拉走原告商品导致商品丢失、毁损造成的损失、从2011年10月10日现场勘查到判决生效期间的商品存放产生的损失，酌情确定被告赔偿原告各项经济损失15万元。原告主张的其他经济损失请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，故根据《中华人民共和国民法通则》第117条、《中华人民共和国合同法》第232条判决如下：
一、驳回原告关于继续履行2002年元月1日签订的房屋《租赁协议》和支付违约金5千元及增加6万元的诉讼请求。
二、被告康继财于判决生效后5日内赔付原告葛伟各项经济损失15万元。
三、原告葛伟自行到被告康继财存放商品处取回现存商品，被告康继财于判决生效后5日向原告葛伟支付装卸费和运输费2000元。
四、驳回反诉原告（被告）康继财要求给付租金、装卸费、仓储费的反诉请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付送达履行期间的费用。
案件受理费9000元，由原告康继财负担。反诉案件受理费1450元，有反诉原告（被告）康继财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛 荣
审 判 员 尹文蕊
代理审判员 张 新
二〇一二年十二月十四日
书 记 员 伦燕美