广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法西民初字第2220号
原告（反诉被告）王艺涵，女，汉族，1983年9月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人郑晓波，广东鼎方律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市东景润商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2603，组织机构代码07802683—3。
法定代表人刘兵权。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
被告深圳市东景润物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2601，组织机构代码58406309—8。
法定代表人刘东权。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
原告王艺涵与被告深圳市东景润商业管理有限公司、被告深圳市东景润物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、解除原告与被告签订的《共乐城专柜合同书》；2、二被告向原告退还保证金人民币50,000元、装修押金人民币5,000元、租金及管理费人民币24,960元；3、二被告向原告赔偿因违约造成的装修工程款、装饰材料费、人员误工损失及损坏物品等损失共计人民币305,513元；4、二被告向原告返还被锁在租赁场所内的物品一批；5、二被告向原告支付六一商场推广演出成本人民币15,300元；6、本案诉讼费用由二被告承担。原告于庭审中变更第一项诉讼请求为确认《共乐城专柜合同书》为无效合同，并当庭撤回第四项和第五项诉讼请求。被告深圳市东景润商业管理有限公司反诉诉请：1、原告向被告深圳市东景润商业管理有限公司支付拖欠的租金人民币188,309元、管理费人民币44,651元、水电费人民币1,666.48（暂从2015年3月10日起计算至同年12月31日止，租金即人民币20,176元/月×9个月+3月份20天=188,309元，管理费即人民币4,784元/月×9个月+3月份20天=44,651元，以后其间依此类推；水电费从2015年4月计至经营终止期的同年9月止）及延期付款的利息损失，利息损失从2015年4月5日起计算至反诉被告付清拖欠的租金和管理费等之日止；2、本案反诉的诉讼费用由原告承担。被告深圳市东景润商业管理有限公司当庭变更其诉讼请求中的租金为占有使用费。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、涉案商铺的位置：位于深圳市宝安区西乡大道与工业路交汇处共乐城购物中心商场二楼配套区2086、2087号位。
二、被告深圳市东景润商业管理有限公司租赁权来源：
2012年9月20日，被告深圳市东景润物业投资有限公司从案外人深圳市共乐股份合作公司承租而来涉案房屋（深圳市宝安区西乡街道共乐股份合作公司统建楼明月花都1至5楼），被告深圳市东景润物业投资有限公司委托被告深圳市东景润商业管理有限公司对外出租。
三、原告与被告深圳市东景润商业管理有限公司签订的合同内容：
2014年11月12日原告与被告深圳市东景润商业管理有限公司签订《共乐城专柜合同书》，约定原告从被告深圳市东景润商业管理有限公司处承租涉案商铺经营艺涵国际艺术中心，租赁期限自2014年12月21日至2019年12月20日（按商场实际开业时间为准），双方约定了具体租金数额、管理费每月人民币4,784元；原告应于每月5号前缴纳相关费用；原告应于签订本合同之日向被告缴纳保证金人民币50,000元。
四、约定租金和管理费的数额及交纳时间：
固定租金人民币97元/月（以实用面积计算），合计金额人民币20,176元/月；自合同期限起，第一年租金保持不变，第二年租金为人民币107元/㎡，第三年租金为人民币107元/㎡，第四年租金为人民币124元/㎡，第五年租金为人民币127元/㎡。管理费按照实用面积计算人民币23元/㎡/月，合计人民币4,784元/月。租金及管理费于每月5日前交纳。
五、已缴保证金数额：2014年11月12日交保证金人民币50,000元，被告深圳市东景润商业管理有限公司向原告出具了收款收据。
六、已缴租金及管理费数额：2014年11月25日原告按照合同第四条第4.11款的约定缴纳了首月租金及管理费人民币24,960元，被告深圳市东景润商业管理有限公司向原告出具了收款收据，载明该款项为缴纳款。
七、已缴装修押金数额：人民币5,000元。
八、涉案商铺租赁合同是否有效：无效。
被告提交了一份深圳市宝安区西乡镇共和村401.4平方米工业用地二层框架结构的房地产证，拟证明涉案物业有产权证。经查，涉案物业是在将有房地产证的原二层框架结构的建筑推倒后，同一位置上重建的。重建后的涉案物业并未取得房地产证或建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。
九、履约保证金、装修押金是否应当退还原告：应当退还。
根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，则被告应当将其向原告收取的保证金人民币50,000元、装修押金人民币5,000元退还给原告。
十、原告拖欠的占有使用费：人民币145,267.2元。
涉案《共乐城专柜合同书》第十六条第16.3项约定，原告享有三个月免租期，且原告已于2014年11月25日原告按照合同第四条第4.11款的约定缴纳了首月租金及管理费人民币24,960元，故原告应自2015年4月21日起向被告支付占有使用费。
根据被告提交、原告确认收到的《解除租赁合同通知书》，被告深圳市东景润商业管理公司告知原告即日起解除与原告的租赁合同，并要求原告于收到本通知后3日内腾退商铺，否则视为原告放弃商铺内财物的所有权与使用权，被告将按通知时间如期收回商铺。该《解除租赁合同通知书》的落款时间为2015年11月17日，被告深圳市东景润商业管理公司于2015年11月20日以EMS方式向原告邮寄，原告于2015年11月23日签收。
本院认为，涉案租赁合同为无效合同，且被告深圳市东景润商业管理公司已明确告知原告将按《解除租赁合同通知书》的时间如期收回商铺，原告此时亦未实际经营；基于诚实信用和公平原则，被告深圳市东景润商业管理公司不应再扩大该无效合同造成的损失、不应向原告主张该日期之后的占有使用费和管理费。结合本案案情，原告于2015年11月23日签收该通知书，被告深圳市东景润商业管理公司至迟只能主张2015年11月26日之前的占有使用费和管理费；经核算，原告应支付被告深圳市东景润商业管理公司2015年4月21日至2015年11月26日期间的占有使用费人民币145,267.2元（20,176元/月×7个月+20,176元/月÷30天/月×6天）。
十一、原告拖欠的管理费：人民币23,920元。
涉案《共乐城专柜合同书》约定原告每月应向被告深圳市东景润商业管理公司缴纳管理费人民币4784元，被告深圳市东景润商业管理公司在庭审中明确其主张的管理费是2015年3月至2015年8月期间的管理费，并表示没有扣除原告已交纳的首月管理费，故扣除原告已于2014年11月25日按照合同第四条第4.11款的约定交纳的首月管理费后，原告还应支付被告深圳市东景润商业管理公司2015年4月至2015年8月期间的管理费人民币23,920元（4,784元/月×5个月）。
十二、原告拖欠的水电费：人民币1,666.48元。
被告深圳市东景润商业管理公司主张2015年4月至2015年10月期间原告拖欠其水电费人民币1,666.48元，并提交2015年5月至2015年10月水电费通知单为证，但该通知单上无原告的签名确认。原告对被告提交的水电费通知单真实性不予认可，主张曾经交过部分水电费，但未提交任何证据予以证明。
庭审中原、被告双方确认原告自2015年3月开始经营，经营过程中必然会产生水电费；原告虽然对被告提交的水电费通知单不予认可，但未提交任何反证，亦未提交其已经交纳水电费的证明，且被告主张的水电费相较于原告的经营时间而言，并无明显不合理之处，故本院采信被告深圳市东景润商业管理公司的主张，确认原告拖欠其水电费人民币1,666.48元。
十三、关于占有使用费及管理费的利息：
被告主张利息从2015年4月5日起算，租赁合同约定原告应于每月5日前缴纳相关费用，故原告应支付被告深圳市东景润商业管理公司占有使用费及管理费的利息，利息自当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。
关于占用使用费的利息计算基数，2015年4月21日至2015年4月30日期间的占有使用费的利息，应以人民币6,725.33元（20,176元/月÷30天/月×10天）为基数计算，2015年11月1日至2015年11月26日期间的占有使用费的利息，应以人民币17,485.87元（20,176元/月÷30天/月×26天）为基数计算，其余各月以当月的占用使用费人民币20176元为计算基数。
关于管理费的利息的计算基数，以当月所欠管理费人民币4,784元为计算基数。
十四、关于水电费的利息：不予支持。
合同中约定原告收到水电费通知后于每月10日前交纳上月水电费，但本案中被告深圳市东景润商业管理公司未提交证据证明其向原告送达了水电费通知单，故原告不存在逾期交纳的事实，被告深圳市东景润商业管理公司主张水电费的利息没有事实依据，本院不予支持。
十五、原告的已形成附合的装修损失：
原告主张其承租商铺后委托案外人余观水对商铺进行了装修，包括分隔房间、做房间隔音、制作安装柜子、装门、刷墙等，合同约定的装修价款为人民币150,000元；原告还主张，因涉案商铺漏水原因导致装修停工，其补偿了余观水人民币20,000元；原告还自行购买了推拉门地胶、中央空调分流管、LED灯、LED招牌字等装修材料，产生费用人民币23,400元；以上合计人民币193,400元；对其主张，原告提供《装修工程施工合同》及案外人余观水出具的收据、深圳市乐安居商业有限公司后海分公司出具的销售单、深圳市欧田机电设备有限公司出具的收款收据、深圳市南山区明华照相馆的收款收据、可见被告商铺部分装修的照片资料为证。经现场查看，涉案商铺的装修已拆除，被告深圳市东景润商业管理公司否认是其拆除的，对商铺的装修费用亦不予认可。本院认为，被告深圳市东景润商业管理公司将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给原告，其作为出租人应当对租赁合同无效承担主要责任，原告作为承租人，亦有义务核实涉案商铺是否有房产证或合法报建手续，其对租赁合同无效应承担次要责任；此外，被告深圳市东景润商业管理公司作为涉案整个商场的实际管理者，应就涉案商铺承担管理和财产保护责任，原告申请对涉案商铺的装修现值进行评估，在法院委托评估过程中涉案商铺的装修被拆除，以致无法评估原告装修的具体情况及已形成附合的装修现值，被告深圳市东景润商业管理公司对此亦应承担相应责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，涉案商铺的装修已拆除、无法再利用，故被告深圳市东景润商业管理公司应按照过错责任比例赔偿原告的装修损失。因无法评估装修现值，综合考虑原告装修工程具体情况、实际经营的时间长短、折旧情况等，本院酌定涉案商铺已形成附合的装修现值为人民币70,000元，涉案装修现值70%的损失应由被告深圳市东景润商业管理公司承担，故被告深圳市东景润商业管理公司应赔偿原告装修损失人民币49,000元（70,000元×70%）。
十六、原告未形成附合的装修损失及其他动产损失：不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。关于原告主张的广告材料、跆拳道垫子等费用，因上述物品均属未形成附合的装饰装修物品或可再度使用之动产，被告深圳市东景润商业管理公司没有利用，无需支付相关费用。
关于原告主张的损坏物品（含绿植盆栽、窗帘、钢琴、古筝及架子），未提交任何证据予以证明，本院不予支持。
十七、关于原告主张的垃圾清运费：不予支持。
原、被告双方确认原告交纳了垃圾清运费人民币1,500元，但该费用已在装修过程中实际产生并支出的，原告主张退还缺乏事实依据，本院不予支持。
十八、关于原告主张的员工工资：
原告主张其在2015年3月至2015年9月期间支付员工工资人民币53,270元，要求被告赔偿。本院认为，原告诉请的工资是在其实际经营过程中产生的，支付员工工资是原告应履行的法律义务，其要求被告赔偿没有法律依据，本院不予支持。
十九、关于被告深圳市东景润物业投资有限公司的责任：
原告主张两被告员工混同、收入共同支配，应作为共同经营人共同对原告承担相关民事责任；两被告在庭审中承认存在人员混同的情况，但财务不混同。本案中，原告仅通过商户名称为深圳市东景润物业投资有限公司的POS机刷卡支付了人民币25,000元，但就该笔款项，被告深圳市东景润商业管理有限公司向原告出具了收款收据；除此之外，原告与被告深圳市东景润物业投资有限公司未发生其他合同关系或经济往来。本院认为，本案中被告深圳市东景润物业投资有限公司仅提供了POS机以供原告刷卡支付部分费用，不能充分有效地证明被告深圳市东景润物业投资有限公司加入了原告与被告深圳市东景润商业管理有限公司的租赁合同关系，亦不能证明被告深圳市东景润物业投资有限公司参与了对本案所涉的商铺的经营管理或物业管理，原告主张被告深圳市东景润物业投资有限公司与被告深圳市东景润商业管理有限公司对原告承担共同责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
裁决结果
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：
一、确认原告王艺涵与被告深圳市东景润商业管理有限公司签订的《共乐城专柜合同书》为无效合同；
二、被告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王艺涵退还保证金人民币50,000元；
三、被告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王艺涵退还装修押金人民币5,000元；
四、被告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王艺涵赔偿装修损失人民币49,000元；
五、原告王艺涵应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市东景润商业管理有限公司支付2015年4月21日至2016年11月26日期间拖欠的涉案商铺的占用使用费人民币145,267.2元及利息（2015年4月21日至2015年4月30日期间的占有使用费的利息以人民币6,725.33元为计算基数，2015年11月1日至2015年11月26日期间的占有使用费的利息以人民币17,485.87元为计算基数，其余各月以当月的占用使用费人民币20,176元为计算基数，均自拖欠当月6日起算，按中国人民银行同期贷款利率，计算至实际付清之日止）；
六、原告王艺涵应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市东景润商业管理有限公司支付2015年4月至2015年8月日期间拖欠的涉案商铺的管理费人民币23,920元及利息（利息应以当月所欠管理费数额为基数，自拖欠当月6日起算，均按中国人民银行同期贷款利率，计算至实际付清之日止）；
七、原告王艺涵应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市东景润商业管理有限公司支付水电费人民币1,666.48元；
八、驳回原告王艺涵的其他诉讼请求；
九、驳回被告深圳市东景润商业管理有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,541元，由原告负担人民币2,586元，由被告深圳市东景润商业管理有限公司负担人民币955元，原告已预交人民币3,956元，多交部分本院予以退还；反诉费人民币2,409.7元，由原告负担人民币1,754.7元，由被告负担人民币655元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 艳 艳
二〇一六年十一月三十日
书记员 李华敏（兼）
书记员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的商铺，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
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