浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1197号
上诉人（原审被告）：平阳县昆鳌房地产开发有限公司。
法定代表人：陈庆育。
委托代理人：胡小东。
被上诉人（原审原告）：李庆权。
被上诉人（原审原告）：王素芬。
上列二被上诉人共同委托代理人：林岩龙。
上诉人平阳县昆鳌房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平鳌民初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2010年4月14日，两原告与被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于平阳县鳌江镇海关路西侧“东和锦苑”第2幢10层02号房以1109165元出售给两原告，合同第九条约定被告应当在2012年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及其他政府部门的原因；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需平阳县建设主管部门出具书面证明为依据；第十条约定被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日支付房价款万分之三的违约金；第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十六条约定被告负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，并承诺于2012年12月30日前取得相关土地、房屋权属证书。被告不能在约定期限内交付权属证书，如约定日期起60日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，两原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款559165元，另550000元办理了银行按揭贷款。2012年12月29日，原、被告双方办理房屋交接手续时，被告未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现两原告已实际入住涉案房屋，小区内的供电、供水已投入使用。
另查明，原、被告间签订的《商品房买卖合同》约定的商品房名称“东和锦苑”，与被告在平阳县住房和城乡规划建设局登记的工程名称“东河大厦”是同一工程项目。东河大厦2、3号楼主体结构工程验收合格的时间是2010年9月15日，1号楼主体结构工程验收合格的时间是2010年9月29日；地基与基础结构工程验收评定合格的时间是2012年6月8日。2012年12月12日，温州市华瓯建设工程监理有限公司《东河大厦工程竣工验收监理评估报告》作出的工程质量评估意见为：通过监理验收，核定工程质量合格。“东河大厦”通过竣工验收日期为2012年12月14日。
“东河大厦”建设工程属于消防备案抽查项目。鳌江镇人民政府于2012年8月10日向平阳县公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的函》，于2013年6月3日向温州市公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的报告》，说明东和锦苑项目规划中的西侧消防通道受东河旧村改造影响，尚未开工建设，造成东和锦苑项目工程未能达到消防道路验收标准，要求其先准予验收。2013年4月3日，温州市公安消防局出具了《建设工程消防验收意见书》（温公肖验（2013）第0064号）《关于平阳鳌江东河大厦建设工程消防验收不合格的意见》。该意见书载明：“主要存在以下问题：一、建筑周边环形消防车道未形成，外围消防车道、回车场未施工完毕……四、和周边多层民用建筑防火间距不足……五、其他意见：1.联动逻辑关系错误……21.18层以上为设置连廊……”。截止法庭辩论终结，除建筑周边消防车道外，其他问题至今尚未整改完毕，被告亦未再次申请消防验收。2014年3月11日，平阳县住建局复函称，被告已组织相关单位对“东河大厦”建设工程竣工验收，但因被告至今未按规定办理竣工备案，使得“东河大厦”工程项目尚不具备房屋登记条件。
原判认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。据双方合同约定，因政府部门原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期，该免责约定内容明确，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款亦应确认有效。合同约定的交房时间为2012年6月30日，被告迟至2012年12月29日才向原告交房，且至今未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，其是否应承担违约责任及承担的具体金额，应按合同约定来确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告在被告没有提供或出示涉案房产已符合交付条件的相关证明材料，且未另行约定的情况下，原告有权拒绝接收，但原告收取了被告交付的商品房钥匙，并实际入住涉案商品房，且被告交付使用的商品房主体结构工程已经验收合格，并不影响原告的正常居住使用，故对原告要求被告承担因不具备交房条件而继续承担逾期交房的违约责任不予支持。《商品房买卖合同》第十六条约定被告应于2012年12月30日前取得房地产权属证书，但被告至今未办理产权登记手续，被告已构成逾期办证的违约情形。
被告主张涉案房屋逾期交付、逾期办证是因项目工程西侧消防通道受东河旧村改造影响导致消防未通过而引起。原审法院认为，“东河大厦”项目工程于2012年12月14日竣工验收，已超过合同约定的交房时间，因上述工程竣工验收属于被告责任，故2012年7月1日至2012年12月14日的延期交房违约责任，应由被告全部承担，被告主张此期间免责于法无据，不予支持。根据鳌江镇人民政府文件，东和锦苑项目西侧旧村改造问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收标准，被告作为开发商无法预见此问题的存在，因此被告对工程竣工验收后的延期交房期间主张免责，符合合同约定，予以采信。但是，除消防通道外，消防验收时也指出其他问题尚需整改，这些问题系被告自身原因引起，而且截至法庭辩论终结前，这些问题一直未整改到位，因此消防验收未能通过，被告应自负部分责任。结合本案实际情况和被告的过错程度，对被告于2012年12月15日至2012年12月29日的延迟交付商品房的违约责任，酌定被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。根据消防部门意见，“东河大厦”项目工程属于消防备案抽查项目，故原告主张房屋交付与消防无关，不予采信。
根据住建部门的答复，被告按规定办理竣工备案后，“东河大厦”工程项目才具备房屋登记条件，但被告至今未能办理“东河大厦”项目工程备案登记手续。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。可见消防验收未能通过直接影响“东河大厦”工程项目竣工备案和办理权属登记。因此如前所述，被告亦可部分免除逾期办证期间的违约责任，原审法院酌情确定被告应承担的逾期办证违约金每日按总购房款的十万分之五计算至本案法庭辩论终结之日即2014年5月19日，此后的逾期办证违约金可另行主张。
综上所述，被告承担延期交房的全部责任期间是2012年7月1日（应从双方约定最后交房期限的第二天起计算）至2012年12月14日，共计167天；承担部分延期交房违约责任的期间是2012年12月15日至2012年12月29日，共计15天。故被告应支付原告该商品房逾期交房违约金为57232.91元（总购房款1109165元×0.0003／日×167天＋总购房款1109165元×0.0001／日×15天）。被告承担延期办证的违约责任期间是2012年12月31日至2014年5月19日，共计505天。故被告应支付原告该商品房逾期办证违约金为28006.42元（总购房款1109165元×0.00005／日×505天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条之规定，判决：一、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李庆权、王素芬逾期交房违约金57232.91元；二、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李庆权、王素芬逾期办证违约金28006.42元；三、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李庆权、王素芬提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回原告李庆权、王素芬的其他诉讼请求。案件受理费3927元，由李庆权、王素芬承担1996元，平阳县昆鳌房地产开发有限公司承担1931元。
一审宣判后，平阳县昆鳌房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、东河大厦西侧消防通道无法验收才导致逾期交房，且该情况是双方签订合同后发现的，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，政府规划调整这一不能预见的客观事实的出现，符合双方合同免责条款的约定。同时，政府规划调整导致消防验收未能通过，也直接影响东河大厦办理权属登记，导致平阳县昆鳌房地产开发有限公司客观上不能办理房屋产权证。因此，平阳县昆鳌房地产开发有限公司不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。二、一审判决既支持逾期交房违约金，又计算逾期办证违约金，存在双重计算，明显加重房开公司的负担。三、平阳县昆鳌房地产开发有限公司是由于不可预见的客观原因才导致逾期交房及逾期办证，并非出于主观恶意。在知晓消防验收问题后，平阳县昆鳌房地产开发有限公司也做了多方工作，努力协调消防验收问题。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回李庆权、王素芬一审的诉讼请求。本案诉讼费用由李庆权、王素芬承担。
李庆权、王素芬答辩称，一、工程竣工验收与东河大厦西侧消防通道无关，若存在关联，工程应无法验收，而工程已于2014年12月14日经竣工验收合格。二、竣工验收备案与本项目西侧消防无关。根据2009年10月19日出台的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案管理办法》，工程竣工验收备案已不再受消防部门验收约束，可以根据新规定独立进行备案。三、本项目西侧无法验收，是政府原因造成的，政府已经承诺可以先行办证，这点上诉人也已多次向法院说明。根本原因是由于房开公司没有交纳400万的规费，才导致至今未办理权属证书。四、一审判决关于逾期办证违约金计算至一审庭审辩论终结止，增加了当事人诉累，被上诉人认为应计算到实际办证之日止，或者计算至二审庭审辩论终结之日。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，二审双方争议的焦点为东河大厦西侧消防通道存在的问题是否对涉案工程的竣工验收及竣工验收备案产生影响，平阳县昆鳌房地产开发有限公司是否可以因此免责。
根据平阳县公安消防局于2012年8月10日出具的“关于建设工程竣工验收消防监督意见的函”，东河大厦属于消防备案抽查项目，该工程竣工验收合格之日起七日内，应进行消防竣工验收备案。可见，消防竣工验收备案可在工程竣工验收合格之后进行。因此，东河大厦西侧消防通道导致的消防问题并不影响涉案工程的竣工验收。此外，小区西侧的消防通道至今仍不符合消防要求，但是工程已于2012年12月14日竣工验收合格，亦可反映消防不影响工程竣工验收。平阳县昆鳌房地产开发有限公司称小区西侧消防通道无法验收导致工程竣工验收迟延的上诉理由不能成立，本院不予采信。
根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。可见，东河大厦西侧消防通道导致的消防问题，确实影响涉案工程的竣工验收备案和办理权属登记。但消防验收也指出除西侧消防通道外，仍存在诸多由于平阳县昆鳌房地产开发有限公司原因造成的问题尚需整改。故对于工程竣工验收后逾期交房及逾期办证的违约责任，平阳县昆鳌房地产开发有限公司可部分免责。
一审法院酌定平阳县昆鳌房地产开发有限公司分别按照已付房价款的万分之一及十万分之五的违约金比例向李庆权、王素芬承担逾期交房违约金及逾期办证违约金，并无不当，本院对此予以维持。平阳县昆鳌房地产开发有限公司上诉称小区西侧消防通道无法验收系政府原因所致，平阳县昆鳌房地产开发有限公司对逾期交房和逾期办证可完全免责的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。
关于逾期交房违约金和逾期办证违约金计算是否存在双重计算，加重房开公司负担的问题，本院认为，逾期交房违约金和逾期办证违约金系针对不同违约行为约定的违约责任，且一审法院在计算这两项违约金时，已经对违约时间分别予以计算，计算的违约时间不存在重合性，故平阳县昆鳌房地产开发有限公司该上诉理由不能成立。
关于李庆权、王素芬提出的逾期交房违约金应计算至实际办证之日或二审庭审辩论之日的理由，由于李庆权、王素芬未提起上诉，故该问题不属于二审审理范围。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人平阳县昆鳌房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1931元，由上诉人平阳县昆鳌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十月十六日
书 记 员 詹旭初