湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第203号
上诉人（原审原告）吴愧，男，1985年11月3日出生，土家族，大专文化，居民。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
委托代理人胡绍刚，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，该公司董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。
上诉人吴愧与上诉人张家界宏力置业有限公司（以下简称宏力公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年六月七日作出的（2015）张定民二初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员郭辉，代理审判员王丽琴、盖景阳、向源参加的合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人吴愧的委托代理人陶胜军、胡绍刚，上诉人宏力公司的法定代表人熊寿民、委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告宏力公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，宏力公司作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将宏力公司开发的“时代港湾”二期中的三栋共481套商品房作为永定区行政机关和事业单位干部职工团购房。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给宏力公司颁发了编号为张房售许字（2010）第0019号、张房售许字（2010）0020号两份商品房预售许可证，准许宏力公司对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给宏力公司颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许宏力公司对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
在《商品房团队订购协议书》相关约定的基础上，2010年2月9日，原告吴愧与宏力公司签订《张家界市商品房买卖合同》一份，合同约定：吴愧购买宏力公司开发建设的“时代港湾”项目中的S-1栋16层B1605号住宅商品房一套，建筑面积共127.79平方米，套内建筑面积108.50平方米，公共部位与公用房屋分摊面积19.29平方米；按建筑面积计算，单价为1828.48元／平方米，总价款为233662.00元，付款方式为：首付款70662元于2010年2月28日支付，剩余房款163000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的）。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按约定期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。
合同签订后，吴愧交纳了首付款70662.00元，2010年9月14日，吴愧为借款人，宏力公司为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，吴愧贷款163000.00元，用途为支付剩余房款，贷款直接发放至宏力公司专用账户。
2011年5月16日张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-1栋主体进行验收，形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，宏力公司通过打电话、发短信的方式，通知相关购房户接收房屋，因宏力公司未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施未到位，吴愧一直没有接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映宏力公司未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，宏力公司与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定宏力公司将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户，2014年11月18日，宏力公司完成通电线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供水供电模式均采取通过物业管理单位分户计算的仍属于“二次供水”及“二次供电”模式。
2014年11月29日，吴愧对涉案房屋装修并入住。并向宏力公司交纳了面积补差款3772元、水电上户安装及材料费4000元、门禁费1200元。
另查明，宏力公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因其所占用的土地原属张家界树人职业学校，因土地及房屋征收活动迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未能建成。这是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
原判认为：原、被告双方于2010年2月9日签订的《张家界市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。原、被告双方均应按合同约定履行。本案原告吴愧已按合同要求履行了全部义务。而宏力公司在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，不仅房屋尚未进行竣工验收，且供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，吴愧拒绝收房，理由正当。因此，宏力公司的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。宏力公司辩称其在交房期限届满时已达到合同约定交房标准，其辩解观点与客观事实不符，合同第十条约定的交房条件是“该商品房经验收合格”并“符合本合同约定”，同时第十四条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准”，而《附件二》对外墙及室内装饰标准均有约定。宏力公司出具的房屋主体分部工程验收记录，并不能说明该商品房经验收合格。同时水电管线的铺设，也不符合《附件二》关于装饰、设备标准的要求，因此宏力公司的上述辩解观点，不予支持。宏力公司辩称在其施工过程中遭遇了不可抗力的观点，对此，因张家界树人职业学校征地拆迁工作的迟延，给该项目建设造成了一定影响，但只影响到另栋楼房的建设及整个项目的综合验收，并不对宏力公司出售给吴愧的商品房建设、装饰及相关配套设施的施工造成阻碍。也不影响涉案商品房所在楼栋的分栋验收项目的进行。因此宏力公司在本案中辩称其在施工过程中遭遇了不可抗力的观点，不予采纳。
吴愧2014年11月29日对涉案房屋装修并交纳相关费用，应视为接收该商品房。因此，宏力公司承担逾期交房违约责任的期间应自2011年7月1日至2014年11月29日止。合同约定的违约金计算标准为每日按已付房款的万分之一计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而吴愧在本案诉讼中没有提出具体损失，也未提供因宏力公司的违约行为给其造成损失的依据，根据公平原则，将违约金标准调整为每日按已付房款的万分之零点五计算。故宏力公司应承担的违约金为14568.85元（已付房款233662.00元×0.005%×1247天）。
按合同第八条约定，面积补差款以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算。原、被告双方签订的补充协议对此亦有约定，因此，宏力公司在张家界市房地产管理局尚未实测的情况下，向吴愧收取面积补差款3772元，缺乏依据且不符合该约定，宏力公司应予退还，可待进行实测后另行计收。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各种基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同之外另行收取。故宏力公司在签订合同价格之外另行收取吴愧水电上户及材料安装费4000元，违反了该条规定，应予退还。宏力公司安装电子门禁系统的行为，不属于本案房屋买卖合同约定的范畴，在本案中不予处理，吴愧要求宏力公司退还所收取的电子门禁安装及材料费用，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界宏力置业有限公司支付原告吴愧逾期交房违约金14568.85元；二、被告张家界宏力置业有限公司退还原告吴愧房屋面积补差款3772元、水电上户及材料安装费4000元，共计7772元；三、驳回原告吴愧的其他诉讼请求。案件受理费860元，原告吴愧负担404元，被告张家界宏力置业有限公司负担452元。
上诉人吴愧与上诉人宏力公司均不服上述判决，向本院提起上诉。
吴愧上诉称：1、双方当事人在一审庭审均未主张调整违约金，宏力公司也没有提供证据证实双方所约定的违约金过高，原判决调整违约金没有事实和法律依据；2、电子门禁费系宏力公司收取，应予以退还。请求二审法院：1、依法撤销原判决第一、三项，改判宏力公司每日按已付房款万分之一的标准向吴愧支付延期交房违约金29136元（从2011年7月1日计算至2014年11月29日）；2、宏力公司向吴愧退还电子门禁费1200元；3、一、二审案件诉讼费用由宏力公司承担。
宏力公司的答辩意见同其上诉意见。
宏力公司上诉称：1、原判认定涉诉房屋未进行竣工验收，供水、供电等相关设施未达到合同约定的交房标准的事实错误，涉诉房屋于2011年5月16日即验收合格，符合交房条件。2、原判认定“因被告未按约定书面通知接收房屋，且水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，原告一直拒绝付款和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房”错误：（1）宏力公司在房屋验收合格后以电话、短信方式通知吴愧收房，短信是电子数据，应视为书面通知；（2）水、电管线等基础设施于2011年12月20日之前已全面完成，且宏力公司于2011年11月16日以短信方式告知了吴愧；（3）相关购房户组织上访，是因该小区没有达到综合验收标准而拒绝收房，而本案双方当事人并未约定需达到综合验收标准，且该小区无法综合验收是因张家界树人学校征地拆迁工作迟延（政府行为）。3、原判对小区通水、电的时间认定错误，小区供水、供电于2011年12月20日之前已全面完成。4、宏力公司依据《商品房买卖合同》、销售推荐咨询表及双方签订的《补充协议》向吴愧收取面积补差款并无不当。5、原审判决宏力公司向吴愧返还水电上户及材料安装费错误，本案系商品房预售合同纠纷，宏力公司缴纳的上述费用属于物业管理的范畴，不属于本案审理范围。请求二审法院依法撤销原判决第一、二项；一、二审案件诉讼费由吴愧承担。
吴愧辩称：原审判决认定宏力公司延期交房事实清楚，证据充分，宏力公司在上诉状中所称事实与客观事实不符，根据《商品房买卖合同》及《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，供水、电、气等开户费及电子门禁费，应当计入购房款中，宏力公司收取了上述费用，应当返还购房人，吴愧要求宏力公司退还上述费用的诉讼请求并没超出本案审理范围。
二审中，吴愧未提交新的证据；宏力公司提交了一组证据：1、张家界市自来水公司证明一份；2、2011年-2014年宏力公司给自来水公司缴费的明细表一份；3、张家界电力局出具的缴费证明一份；4、2011年-2014年宏力公司给电力公司缴纳电费的明细表一份，拟证明宏力公司时代港湾小区在2011年1月1日前就已经开通水、电，宏力公司代各购房户缴纳了水、电费。
经庭审质证，吴愧对宏力公司提交的证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该组证据不能达到其证明目的，认为时代港湾小区通水通电不能证明各购房户家里通水通电，且该组证据不属于二审新证据范畴，应不予采纳。本院经审查认为，上诉人宏力公司提交的证据不能证实为本案涉诉房屋的情况，故不予采纳。
二审经审理查明：吴愧与宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》第八条约定：合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意以房屋交付使用时张家界市房地产管理局的实测面积为准，据实结算；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按约定期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过10日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。附件二具体内容为：1、外墙：外墙漆。2、公共区域装修标准：①候梯厅为瓷砖铺贴；②公共区域内墙为仿瓷涂料；③公共过道为瓷砖铺贴；④消防楼梯、配电房等公共部位地面为水泥砂浆找平。3、室内装修标准：①进房门为普通防盗门，其余预留门洞，窗为塑钢窗；②墙面普通混合砂浆抹面、压光；③地面均为水泥砂浆找平；④顶棚为混凝土面天棚；⑤每户安装普通白炽灯一只；⑥自来水进户预留接口；⑦排水（除卫生洁具外）所有管理全部到位；⑧电话、宽带、有线电视等线路入弱电管道井。4、其他：电梯配置达到建筑设计要求并经质量技术监督部门验收合格。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，宏力公司通过打电话、发短信的方式，通知吴愧接收房屋。吴愧认为房屋未达到交付条件，且宏力公司未按约定书面通知接收房屋，一直没有接收房屋。
宏力公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目二期的四栋当中，尚有一栋楼盘因所占用的土地使用权原属张家界树人职业学校，由于土地及房屋征收迟延等相关原因，导致该栋商住楼至今未建成，是影响小区绿化及综合验收的原因之一。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人吴愧与上诉人宏力公司签订的《张家界市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同第十条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而宏力公司仅提交了涉诉房屋《分部（子分部）工程质量验收记录》，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，且涉诉房屋的供水、供电等配套设施也未达到合同约定的交房标准。故宏力公司未能按照合同约定将符合条件的房屋交付买受人使用，应当依照合同约定承担相应的违约责任。双方在合同第十一条约定，由于出卖人原因，未按合同约定的期限向买受人交付房屋，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原判决在综合考虑本案的实际情况基础上，根据合同法的相关规定调整逾期交房违约金为每日按已付房款万分之零点五的标准支付并无不当。宏力公司应当支付吴愧逾期交房违约金14568.85元。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各种基础设施，导括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同之外另行收取。宏力公司在购房价款之外另行收取吴愧水电上户费4000元，违反了该条规定，应予退还。双方在合同中约定了物业服务相关事项，宏力公司向吴愧收取电子门禁费属于物业服务范围，故对吴愧在本案中要求宏力公司退还所收取的电子门禁费的诉求，本院不予支持。双方当事人在所订立合同的第八条约定以张家界市房地产管理局实测面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因涉诉房屋的实际面积尚未经张家界市房地产管理局测量，故宏力公司提前收取吴愧的房屋面积补差款不当，应予以退还。
综上，原判决基本事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人吴愧负担430元，上诉人张家界宏力置业有限公司负担430元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 田洪山
审 判 员 郭 辉
代理审判员 王丽琴
代理审判员 向 源
代理审判员 盖景阳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。