广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初8961号
原告：中山市适安物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区岐关西路55号朗晴假日园2幢2层10号，统一社会信用代码91442000560823443T。
法定代表人：黄玉娥，系该司总经理。
委托诉讼代理人：翟云、董建，广东共阳律师事务所律师。
被告：路喜梅，女，1980年5月1日出生，汉族，住河南省沈丘县，
委托诉讼代理人：张殿磊，男，1979年12月15日出生，汉族，住河南省沈丘县，系被告路喜梅的丈夫）。
原告中山市适安物业管理有限公司（以下简称适安公司）与被告路喜梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告适安公司委托诉讼代理人董建、被告路喜梅委托诉讼代理人张殿磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告适安公司向本院提出诉讼请求：1.被告路喜梅向原告支付从2014年11月至2016年11月的物业管理费8867.75元及逾期付款违约金10375.27（违约金按每日3‰标准，暂计至2016年11月，每月分段计至实际清偿日止）；2.被告路喜梅向原告支付从2016年4月至2016年9月的水费597元、分摊费145元。事实和理由：原告与被告所在小区中山市三乡镇泰兴楼的建设单位中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）于2012年9月1日签订书面《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的泰兴楼进行物业管理，被告应在每月5日之前按时向原告支付物业管理费，逾期缴费的，原告有权每天按欠费总额的3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定为被告及所在小区提供物业管理服务，但被告并未按时向原告支付物业管理费，拖欠2014年11月至2016年11月的物业管理费8867.75元，产生相应的违约金暂计为10375.27元；2016年4月至2016年9月水费597元，分摊费145元，合计19985.02元，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
原告适安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.被告的身份证复印件；3.中山市商品房买卖合同；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表；5.接管项目明细表；6.诉前调解通知书。
被告路喜梅辩称，1.原告主张2014年11月至2016年11月的物管费、水费、分摊费等诉求已过二年诉讼时效，应予以驳回。
2.原告主张按应付款每天3‰计算违约金，明显过高，应予调整。
3.原告主张的物业管理费计算标准没有依据。原告收取的物业管理费标准超过政府指导价，原告的收费标准没有向政府主管部门备案。原告计算7卡商铺物业费时，按每平方米2.5元计算也没有合同依据。原告与嘉实丰公司签订的前期物业服务合同明确约定物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商场按建筑面积每月每平方米1.8元收取。原告按每月每平方米2.5元收取商铺的物业管理费没有依据。原告如按服务合同约定提供服务，商铺的物业管理费原告也只能按每月每平方米1.8元收取，不能按2.5元收取。原告以前多收取的费用，按合同约定和法律规定，原告应当返还给被告。
4.原告没有按物业服务合同约定提供服务，给被告的租户造成了严重损失。按《前期物业服务合同》第五条第2项规定，原告应当做好共用设施的相关场地的维修养护、运行和管理，包括电梯，服务质量为设备良好，运行正常，但小区内电梯不能使用。2014年6月，因被告的商铺房屋多处漏水至今，曾多次向原告反映要求维修，但原告一直没有维修，导致水从一楼、二楼水管多处溢水，物品泡水损坏。小区内其他公共场的地下水管堵塞没有修理。第5项规定，绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木等，服务质量完好的、整洁、绿化长势良好，但原告没有维护、养护好绿化。第6项规定，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。服务质量设施完好，整洁，公共场所保洁率95%，垃圾日产日清，但原告没及时做到公共场所整洁，公共场所地面乱，小区地面几天清扫一次，日产的垃圾几天不运出去，空气经常弥漫臭味。第7项规定，交通与车辆停放秩序管理，服务质量交通畅顺、停车有序，行车线路标志明显，但原告对进出车辆没有统一管理，车辆乱停放，经常堵塞通道。第8项规定，安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤。但原告没有派专人在门岗执勤，小区内四个路口只有二个保安，也没有安装监控，小区内经常有物品被盗，布匹随意乱放。小区业主想安装水电，原告拒绝业主安装水电等等。综上，因原告没有履行合同约定的服务，按权利义务对等原则，原告不能要求被告按合同约定支付物业管理费。在原告提供的服务存在瑕疵时，物业管理费应当减免。
综上所述，原告的诉求已超过诉讼时效，主张的金额有误，违约金过高，且因原告没有按约定提供服务，被告有权拒交或少交物业管理费等费用。原告的诉讼请求应予驳回。
被告路喜梅为其辩解依法提交了如下证据：1.信访答复意见；2.嘉实公司与业主代表的协议书；3.书签；4.申请；5.申请书；6.诉求书；7.相片若干、视频资料、录音资料。
经审理查明：2012年8月17日，路喜梅、张殿磊（系路喜梅之丈夫）与嘉实丰公司签订二份《中山市商品房买卖合同》，由路喜梅、陈岳华向嘉实丰公司购买位于中山市xx镇xx楼x幢x座xxx房及x卡商铺，房屋建筑面积99.24平方米，商铺建筑面积82.34平方米。上述房地产均于2012年9月13日在中山市国土局办理登记备案。2012年9月1日，嘉实丰公司作甲方、原告适安公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将中山市三乡镇塘敢村布匹市场（泰兴楼）物业，委托乙方提供物业管理服务。适安公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元。嘉实丰公司通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；物业服务费收取标准在合同期内如需调整，需经双方协商签字同意方可；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方应将欠缴的名单予以公布，督促其缴交并可向人民法院提起诉讼。服务期限为五年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同自动延续。协议还约定了其他具体事项。前述合同已在中山市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，原告依约对中山市三乡镇塘敢村泰兴楼物业进行管理服务并收取物业管理费。庭审时原告确认被告欠费期间从2014年11月至2016年11月，被告累计拖欠原告25个月的物业管理费合计8867.75元，其中，房屋欠物业费3721.5元（1.5元/平方米/月×99.24平方米×25个月）、商铺欠物业费5146.25元（2.5元/平方米/月×82.34平方米×25个月），房屋欠水费561元（2016年4月至9月）、电费分摊费145元；商铺欠水费36元（2016年4月至9月）。上述费用合计19985.02元。被告确认从2014年11月起未再向原告支付物业管理费，未缴交原因为被告的房屋多年来遇下雨时漏水，多年来多次要求原告给予维修解决未果；水费及分摊费并非被告拒交而是原告拒收，原告要求与物业费一并缴交才予以收取。原告经多次追讨未果，于2017年1月9日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2017年1月9日作预立案调解，调解不成于2017年5月18日正式立案。
被告提供的二份申请书内容显示，2017年6月18日、20日，被告所在的泰兴楼小区有二十多名住户联名分别向本院三乡法庭及中山市三乡镇塘敢村民委员会书面反映原告适安物业公司在对泰兴楼小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患及环境卫生等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主不满及部分业主拒交物业管理费。中山市三乡镇塘敢村民委员会确认泰兴楼业主曾经向村委会反映情况，同时亦安排人员协调处理无果。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与适安公司签订物业服务合同，但物业建设单位嘉实丰公司与适安公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。适安公司依据与嘉实丰公司的约定，对中山市三乡镇泰兴楼物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。故被告应向原告支付相应的物业管理费。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。
本案的争议焦点有：一是原告近年来对涉案泰兴楼小区是否按照与物业建设单位嘉实丰公司签订的《前期物业服务合同》全面、适当地履行管理义务；二是商铺的物业管理费以何种标准计算；三是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。
对焦点一，被告认为适安公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主联名投诉适安公司管理存在诸多问题及拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，适安公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，适安公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。结合被告的证据及大批业主联名反映问题，根据一般生活经验，本院认定适安公司对涉案小区管理服务确存在瑕疵。
对焦点二，嘉实丰公司与原告适安公司于2012年9月1日签订的《中山市前期物业服务合同》对适安公司具有约束力，协议约定的物业服务费标准商铺为1.8元/平方米/月。适安公司主张按2.5元/平方米/月标准计算，理由为适安公司与嘉实丰公司签订的另一份物业服务合同（商铺收费标准按2.5元/平方米/月计算）已在中山市住房和城乡建设局进行了备案，且标准未违反中发改价控[2014]539号《关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》。因适安公司并未提供商铺每月按2.5元/平方米收费标准已在中山市住房和城乡建设局备案的证据，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，商铺的物业管理费应按1.8元/平方米/月标准计算。
对焦点三，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2017年1月9日向本院起诉，请求被告支付从2014年7月至2016年11月期间的物业管理费及违约金，显然，2015年1月之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年1月起计，计至2016年11月。
综上所述，原告对泰兴楼小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年1月起计至2016年11月止共23个月，即核定被告应支付原告物业管理费为：房屋物业费3081.4元（1.5元/平方米/月×99.24平方米×23个月×90%），商铺物业费3067.98元（1.8元/平方米/月×82.34平方米×23个月×90%），上述物业费合计6149.38元。被告对应支付的水费、分摊费没有异议，且同意支付，应一并支付给适安公司；被告辩称的房屋漏水问题，不在本案处理范围，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告路喜梅于本判决生效之日起五日内向原告中山市适安物业管理有限公司支付2015年1月10日至2016年11月期间的物业管理费6149.38元、水费597元、分摊费145元，合计6891.38元；
二、驳回原告中山市适安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由原告中山市适安物业管理有限公司负担98元，被告路喜梅负担52元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一七年九月五日
书记员 梁晓林
林雷