福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第5008号
上诉人（原审被告）厦门宏阳进出口贸易有限公司。
法定代表人张燕燕，总经理。
上诉人（原审被告）张燕燕，女，1962年10月4日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人吴树满，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑凌星，男，1966年10月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）杨淑点，女，1967年12月28日出生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人李焰盛、姜治鹏，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门宏阳进出口贸易有限公司（以下简称宏阳公司）、张燕燕因与被上诉人郑凌星、杨淑点物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑凌星、杨淑点向原审法院起诉，请求判令：1、宏阳公司、张燕燕立即将厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦25A房屋腾空并交还给郑凌星、杨淑点管理使用；2、宏阳公司、张燕燕向郑凌星、杨淑点支付房屋占用费（按80元／平方米／月的标准，自2013年8月27日起计算至实际归还之日止）。
原审判决查明，2001年6月1日，张燕燕与厦门皇达大厦筹建处（以下简称皇达筹建处）签订了一份《厦门皇达大厦写字楼租赁合同书》，约定皇达筹建处将皇达大厦25楼A单元出租给张燕燕，租赁期限为2001年7月2日至2003年7月1日。租赁期限届满后，宏阳公司（张燕燕系该公司法定代表人）又于2003年7月8日与皇达筹建处签订一份《厦门皇达大厦写字楼租赁合同书》，约定皇达筹建处将皇达大厦25楼A单元出租给宏阳公司，租赁期限为2003年8月1日至2004年7月31日。后，张燕燕于2007年9月24日与皇达筹建处签订了一份《皇达大厦认购书》（认购字第8896018号），约定皇达筹建处将皇达大厦25楼A、B单元出售给张燕燕，总价款为2135764元；张燕燕签订认购书时应向皇达筹建处支付定金30万元，张燕燕若以支票支付，如未能兑现，则认购书自行失效；张燕燕签订认购书后须于2007年11月22日前携认购书及身份证或相关证件办理前述《商品房买卖合同》手续并支付全部房款，办理分期付款的需支付首期款，张燕燕未经皇达筹建处同意逾期不前来办理则视为放弃认购，皇达筹建处有权没收定金并将其所认购的单位另售他人，且无须另行通知张燕燕。同日，张燕燕向皇达筹建处指定的银行账号付款了30万元，但双方并未签订《商品房买卖合同》。张燕燕签订上述认购书后，将皇达大厦25A单元交付给宏阳公司使用至今。
另查明，案外人吴序炼依据本院作出的（2013）思民初字第5742、5744号民事调解书，取得皇达大厦25A、B单元房屋产权后，又将皇达大厦25A单元房屋出售给了郑凌星、杨淑点；郑凌星、杨淑点已于2013年8月27日取得了该房屋的产权证，产权证上载明房屋面积为169.9平方米。
还查明，张燕燕于2014年8月21日向本院提起诉讼，要求撤销（2013）思民初字第5742、5744号民事调解书；后，本院作出（2014）思民初字第11385号民事判决，驳回了张燕燕的诉讼请求。2015年6月18日，厦门市中级人民法院于作出（2015）厦民终字1641号民事判决，认定张燕燕与皇达筹建处签订的《皇达大厦认购书》系认购协议，张燕燕只享有预约合同项下的请求权，对讼争房屋不享有物权，并驳回了张燕燕上诉、维持原判。该判决现已生效。
原审判决查明以上事实，有《厦门皇达大厦写字楼租赁合同书》、《皇达大厦认购书》、《厦门市土地房屋权证》、（2015）厦民终字第1641号民事判决书以及庭审笔录为证。本院予以确认。
审理中，郑凌星、杨淑点主张讼争房屋的租金标准为80元／平方米／月，并提交两份皇达大厦其他房屋的出租网页信息为证，载明皇达大厦15层房屋的租金为64元／平方米／月、24层房屋租金为62元／平方米／月；宏阳公司、张燕燕对网页信息真实性无异议，但主张讼争房屋的租金标准为40元至50元／平方米／月，并提交一份宏阳公司、张燕燕签订的《写字楼租赁合同》为证，载明宏阳公司向张燕燕承租皇达大厦25层A、B单元，租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日，租金为40元／平方米／月。
原审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。讼争房屋系郑凌星、杨淑点共有房产，郑凌星、杨淑点有权请求无权占有人返还该房屋。张燕燕自认其于2007年起将讼争房屋出租给宏阳公司使用，但根据生效法律文书，张燕燕对讼争房屋并不享有物权，故其无权将讼争房屋出租给宏阳公司使用。宏阳公司、张燕燕占有讼争房屋之行为并无合法依据，郑凌星、杨淑点有权要求腾退讼争房屋。另，郑凌星、杨淑点亦有权要求宏阳公司、张燕燕支付自其取得产权之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；结合在案证据及双方意见，本院酌定讼争房屋占有使用费标准为60元／平方米／月，即为10194元／月（169.9平方米×60元／平方米／月）。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、厦门宏阳进出口贸易有限公司、张燕燕于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦25A房屋腾空交付给郑凌星、杨淑点；二、厦门宏阳进出口贸易有限公司、张燕燕于本判决生效之日起十五日内向郑凌星、杨淑点支付厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦25A房屋的占有使用费（按10194元／月的标准，自2013年8月27日起计算至宏阳公司、张燕燕实际腾退房屋之日止）；三、驳回郑凌星、杨淑点的其他诉讼请求。
宣判后，宏阳公司、张燕燕不服，向本院提起上诉。
上诉人宏阳公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。主要理由是：张燕燕于2001年起就租用讼争房产，并于2007年9月24日与厦门皇达大厦筹建处签订了一份“皇达大厦认购书”，双方约定，厦门皇达大厦筹建处将皇达大厦25楼A、B单元建筑面积232.82平方米出售给张燕燕。当日厦门皇达大厦筹建处就将该房产交付给张燕燕占有使用至今。张燕燕于2014年1月1日与宏阳公司签订了一份写字楼租赁合同，合同约定张燕燕将皇达大厦25楼A、B单元以每平方米每月40元的价格出租宏阳公司20年作为办公用，20年房租总额计2235072元在租赁合同签订后10天内一次性交清，未能按时交付房租则按每天万分之八支付违约金。宏阳公司在合同签订后就交清了20年的房租2235072元。张燕燕与宏阳公司签订的租赁合同合法有效，并且双方已经实际履行，依法应当受到法律保护。至于被上诉人提供的由厦门市房地产交易权籍登记中心出具的厦门市土地房屋权证，是被上诉人向第三人吴序炼购买，上诉人宏阳公司认为吴序炼是通过非法手段取得该房屋产权，依法不应当受到法律保护，因此被上诉人取得的厦门市土地房屋权证是无效的。因为在2008年期间，厦门鸿盛集团有限公司、厦门皇达大厦筹建处、陈建华因涉嫌诈骗被厦门市公安局立案侦查，并且涉案公司的所有印章和售楼资料全部被厦门市公安局收缴、冻结，本案目前正在侦查之中，尚未结案，且厦门市公安局当时也明确表态：必须在案件侦查终结后才能移交涉案单位的相关印章和售楼资料给购房户办理产权登记手续。由于被上诉人是向非法取得财产的吴序炼购买，因此其买卖行为也是无效的，其诉求要求张燕燕将思明区后埭溪路28号皇达大厦25A单元归还给其使用并支付租金没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法改判。
上诉人张燕燕上诉请求撤销原审判决第一、二项，并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。主要理由是：张燕燕于2001年起就租用讼争房产，并于2007年9月24日与厦门皇达大厦筹建处签订了一份“皇达大厦认购书”，双方约定，厦门皇达大厦筹建处将皇达大厦25楼A、B单元建筑面积232.82平方米出售给张燕燕。当日厦门皇达大厦筹建处就将该房产交付给张燕燕占有使用至今。张燕燕于2014年1月1日与宏阳公司签订了一份写字楼租赁合同，合同约定张燕燕将皇达大厦25楼A、B单元以每平方米每月40元的价格出租宏阳公司20年作为办公用，20年房租总额计2235072元在租赁合同签订后10天内一次性交清，未能按时交付房租则按每天万分之八支付违约金。宏阳公司在合同签订后就交清了20年的房租2235072元。张燕燕与宏阳公司签订的租赁合同合法有效，并且双方已经实际履行，依法应当受到法律保护。至于被上诉人提供的由厦门市房地产交易权籍登记中心出具的厦门市土地房屋权证，是被上诉人向第三人吴序炼购买，上诉人张燕燕认为吴序炼是通过非法手段取得该房屋产权，依法不应当受到法律保护，因此被上诉人取得的厦门市土地房屋权证是无效的。因为在2008年期间，厦门鸿盛集团有限公司、厦门皇达大厦筹建处、陈建华因涉嫌诈骗被厦门市公安局立案侦查，并且涉案公司的所有印章和售楼资料全部被厦门市公安局收缴、冻结，本案目前正在侦查之中，尚未结案，且厦门市公安局当时也明确表态：必须在案件侦查终结后才能移交涉案单位的相关印章和售楼资料给购房户办理产权登记手续。由于被上诉人是向非法取得财产的吴序炼购买，因此其买卖行为也是无效的，其诉求要求张燕燕将思明区后埭溪路28号皇达大厦25B单元归还给其使用并支付租金没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人郑凌星、杨淑点答辩称，案涉房产系答辩人向案外人吴序炼合法购买所得，并已取得案涉房产的产权证。1、案外人吴序炼为案涉房产原合法所有人。2008年8月15日，案外人吴序炼与厦门皇达大厦筹建处（以下简称“皇达筹建处”）、厦门鸿盛集团有限公司（以下简称“鸿盛公司”）签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房产出售给吴序炼，吴序炼已足额支付购房款；因案涉房产出卖人未履行办理权属登记的义务，吴序炼通过诉讼途径与出卖人在厦门市思明法院达成了民事调解，并申请强制执行。在强制执行过程中，通过抵押权人的同意后解除案涉房产的抵押权，通过合法途径办理了案涉房产的权属证书；厦门市中级人民法院已于2015年6月18日作出（2015）厦民终字第1641号民事判决，判决驳回了上诉人张燕燕申请撤销民事调解书的诉讼请求，上述民事调解书的合法有效性已得到确认。吴序炼依据民事调解书取得案涉房产的房屋产权，属于合法有效的行为，吴序炼为案涉房产的合法所有人。2、答辩人系向案涉房产合法所有人吴序炼购买该案涉房产，答辩人已足额支付案涉房产购房款项，该买卖行为合法有效。现答辩人已依法取得案涉房屋的产权证，为该案涉房产的合法所有人。宏阳公司、张燕燕并非案涉房产的所有人，也非该房产的有权使用人；张燕燕至始至终均未与案涉房产开发商签订商品房房买卖合同，其虽与案涉房产开发商签订“皇达大厦认购书”，但该认购书为预约合同，张燕燕依法只享有预约合同项下的请求权，对案涉房产依法不享有物权请求权；张燕燕与案涉房产开发商签订认购书后并未及时足额支付购买案涉房产款项，虽案涉房产开发商多次要求张燕燕支付购房款，但其均拒绝履行付款义务，故案涉房产开发商并未向张燕燕交付案涉房产。3、宏阳公司、张燕燕签订的《写字楼租赁合同》真实性、合法性及有效性均无法确认，宏阳公司、张燕燕签订的租赁合同无法证明宏阳公司、张燕燕为案涉房产的有权使用人。厦门市中级人民法院已于2015年6月18日作出（2015）厦民终字第1641号民事判决已实际生效，判决确认张燕燕只享有预约合同项下的请求权，对案涉房产不享有物权。综上所述，宏阳公司、张燕燕的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，讼争房产系被上诉人所有，被上诉人有权基于物权保护主张宏阳公司、张燕燕腾退讼争房产。上诉人张燕燕主张将讼争房产出租给宏阳公司使用，但生效的法律文书已认定其不享有讼争房产的物权，其无权占有讼争房产。至于房屋占用使用费，原审法院根据相关证据酌定为60元／平方米／月并无不妥，宏阳公司、张燕燕也无证据证明该标准过高。综上，宏阳公司、张燕燕上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人宏阳公司、张燕燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年三月七日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。