福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初2455号
原告厦门禹港有限公司，住所地厦门市同安区新民镇文化活动中心综合楼办公室3楼307室。
法定代表人张纪吉，董事长。
委托代理人严磊，公司职员。
委托代理人罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。
被告夏盛奎，男，1964年9月9日出生，汉族，住厦门市海沧区。
被告吴荣，男，1973年6月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
二被告共同委托代理人黄昌榕、李刚杰，福建君州律师事务所律师。
原告厦门禹港有限公司与被告夏盛奎、吴荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法由代理审判员张佩虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门禹港有限公司的委托代理人严磊、罗涌及被告夏盛奎、吴荣的委托代理人黄昌榕、李刚杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门禹港有限公司诉称，原、被告双方于2015年5月1日签订了编号“禹001#”的《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告位于厦门市思明区金尚路禹洲花园一期59号之十及59号之十一2B的店面用于经营综合门诊部，租赁期自2015年5月15日至2023年5月14日；每月租为71184元，租金按季度付款，每期租金在该期开始的前7日内向原告缴付，否则，每逾期一日，被告应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。若因被告逾期支付租金、租金所产生的税费及其他费用超过30天的，原告有权解除租赁合同并要求被告承担相当于三个月租金的违约金，同时如租赁合同有租金优惠，则予以取消，按全额计取。合同解除后，被告应返还店面，若被告对店面进行了结构改造，应恢复原状。上述租赁合同签订后被告缴纳首期租金、保证金等相关费用后再也未缴纳后续费用，已构成违约，故请求判令：1、�除原、被告签订的编号为“禹001#”的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告支付拖欠租金及逾期付款违约金（租金按每月71184元的标准，自2015年11月15日起计至合同实际解除之日止，逾期付款违约金以拖欠租金为基数，按照日千分之三标准计算，自2015年11月8日起计至实际付款之日止）；3、被告向原告支付约定的物业综合管理费、电费及逾期付款违约金（物业综合管理费按照合同约定的标准，自2015年5月1日计算至实际返还租赁物之日止）；4、被告向原告支付2015年5月15日至2015年8月14日期间的租金（原免租期）213552元；5、被告向原告支付解约违约金213552元；6、被告向原告支付双倍的场地占用费（自起诉之日起按月租金71184元的两倍计算至实际返还租赁物之日止）；7、被告于判决确定合同实际解除之日将厦门市思明区金尚路禹洲花园一期59号之十及59号之十一2B腾空、�复原状并交还原告；8、本案诉讼费用由被告承担。
被告夏盛奎、吴荣辩称，一、原告作为讼争房产所有权人的代理人，在与被告签订讼争租赁合同时已经明确其是受讼争房产所有权人及其法定监护人的委托代为签署合同，故讼争租赁合同直接约束讼争房产所有权人及被告，原告并非合同相对方。二、退一步说，不考虑主体是否适格的问题，原告的诉求亦无事实以及法律依据。首先，被告同意解除合同的主张，但讼争租赁合同的解除时间应为2015年10月10日即被告发函解除的时间。其次，根据《建筑设计防火规范》等国家标准，设置商业服务网点的住宅建筑，其居住部分与商业服务网点部分的安全出口和疏散楼梯应分别独立设置，且当该层建筑面积大于200m2时，该层应设置2个安全出口或疏散门。被告承租的部分只有一个商业用的消防通道，原告未向被告交付符合消防安全标准的房屋，根本上未履行交房义务。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2003年12月8日，厦门市公安消防支队出具《关于禹州花园一期2#、3#楼消防验收基本合同的意见》，认为该工程的设计和施工基本符合国家有关消防技术规范和（98）厦公消审第148号审核意见要求，在消防方面基本具备使用条件，同意投入使用。但二层办公场所装修工程未经消防审核验收，违反《消防法》第十条规定，应予改正。
2015年5月1日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），签订了一份合同编号为：禹001#的《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将位于厦门市思明区金尚路59号之十、59号之十一2B店面（建筑面积合计1483m2，以下简称讼争房产）出租给乙方，乙方已进行了实地考察，并对该物业及周边环境之现状进行了充分了解并愿意承租该物业作为店面使用，用于经营综合门诊部。租赁期限自2015年5月15日至2023年5月14日。月租金为71184元，从2017年5月15日起租金按每年以上一年租金为基数递增6%；租金按季度付款，从2015年8月15日起计缴，首期租金于合同签订当日内缴清，除首期租金外，每期租金在该期开始的前7日内缴清。乙方未履行完合同或有违约情形的，如有租金优惠则予以取消，按全额计取。乙方应在签订合同当日向甲方支付213552元保证金，合同期满后，双方共同查验物业，若无缺损，同时乙方无违约情形，甲方将在合理期限内将保证金无息退还乙方；若该物业有缺损或乙方有违约情形，乙方所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金从乙方保证金中抵扣。在承租期间（含免租期），乙方自行承担所应交纳的物业管理费、公共维修基金；乙方自用的水、电、煤�、通讯发生的费用及与其经营有关的其他费用根据其实际用量收取，由乙方自行承担。租金、保证金汇入或存入甲方指定的如下银行账户：户名厦门禹港有限公司，开户行厦门建行城建支行，账号35×××78。乙方逾期支付租金、保证金及约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。合同第一条“本合同签订双方郑重声明”约定，甲方经房屋所有权人的授权，有权以自己名义签订本房屋租赁合同；乙方具备承租资格。合同第五条“房屋交付及改造修缮”第2款第（4）项约定，乙方应按有关规定自行办理该物业经营及二次装修需要的有关审批手续。甲方配合提供规定的相关文件，甲方不承担任何有关乙方未能通过消防及其它相关审批及验收的责任。合同第七条“房屋的交还”第1款约定，合同终止或解除的，乙方应向甲方交还承租物业，交还�所承租物业要恢复到正常状态，若该物业在乙方交还时的建筑结构状况与甲方交付时的结构状态不同的，乙方应负责恢复原状，并应承担所有相关的费用。合同第十一条“合同的解除”第2款约定，有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，……：（1）乙方逾期支付租金、租金所产生的税费及其他费用超过30天；……。
讼争合同签订后，原告收取了讼争房产的保证金213552元，被告接收了讼争房产并支付了2015年8月15日至2015年11月14日期间的租金。
2015年10月12日，被告以原告未能按照消防设计要求提供消防通道、导致承租房屋无法完成消防备案等为由向原告邮寄一份《通知》，要求解除讼争合同。原告收到上述《通知》后，向被告发出《关于〈通知〉的回函》，认为被告要求解除�同属擅自解除合同，并要求被告承担违约金。此后，原告先后向被告发出二份《租金催收函》，要求被告支付拖欠的租金、逾期付款违约金。上述函件经邮政快递送达被告。
另查明，本院于2016年3月1日向被告送达原告起诉状副本。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》（合同编号：禹001#）、《关于〈通知〉的回函》、《租金催收函》、邮政快递单，被告提交的《关于禹州花园一期2#、3#楼消防验收基本合同的意见》（厦公消验字（2003）第347号）、（2015）厦鹭证内字第26947号《公证书》及送达证、当事人的到庭陈述为证，本院予以确认。
本案争议的焦点为：原告是否有权解除讼争合同。
原告认为，被告逾期支付租金、物业综合管理费、电费超过30天，已构成违约，原告有权依合同约定单方解除合同，被告应自原告起诉之�起支付讼争房产占用费。
被告认为，原告仅系讼争房产所有权人的代理人，并非讼争合同主体，且原告未能交付符合消防要求的房屋，根本上未履行交房义务，讼争合同已经于2015年10月10日经被告发函解除。
本院分析认为，首先，合同第一条即明确原告有权以自己名义签订讼争合同，原告在签订讼争合同时向被告出示的讼争房产所有权人出具的《房屋租赁授权委托书》中亦明确原告有权以自己名义就讼争房产签订租赁合同，且行使与租赁合同相关的一切事宜，被告关于原告受讼争房产所有权人委托代为签署讼争合同的主张与合同第一条约定内容不符，故被告关于原告不是讼争合同的相对方的抗辩，本院不予采纳。其次，鉴于原、被告均要求解除讼争合同，故讼争合同应予解除。关于原告是否有权解除讼争合同的问题，本院分析如下：根据讼争合同约定，被告应在2015年11月8日支付讼争房产2015年11月15日至2016年2月14日的租金，被告承认至本案庭审时尚未支付上述期间的租金，被告拖欠租金已超过30天，合同约定的解除条件已经成就，原告有权要求解除合同。另，被告关于原告交付的讼争房产不符合消防安全使用条件，导致其无法实现合同目的，讼争合同应依其通知而解除的抗辩不能成立，理由如下：第一，根据被告提供的《建筑工程消防验收意见》，讼争房产所在建筑在消防方面基本具备使用条件，消防部门要求整改的是二层办公场所（讼争房产所在楼层）的装修工程。第二，被告虽然认为讼争房产只有一处符合消防规定的通道，但同时承认讼争房产尚有另一条通往小区的通道，且该通道并未封闭。而且，建筑物是否符合消防技术规范及使用条件，属消防主管部门审查认定范围，被告未能举证证明消防主管�门已认定被告承租的讼争房产中消防通道的设置不符合国家有关消防方面法律、行政法规的强制性规定且无法通过二次装修予以整改。同时，被告提供的讼争房产的二次装修设计方案中显示现有通道只有一处，需要另行开通一处通道。而根据被告提供的《建设工程消防设计备案情况登记表》，该装修设计方案已经厦门市公安消防支队思明区大队备案登记且抽查合格。第三，被告主张原告在合同履行过程中承诺在讼争房产另行设置疏散通道，由于原告未履行承诺导致消防未能通过验收，并提供两份录音证据予以佐证。原告对该两份录音证据的真实性均不予认可。本院分析认为，其一，被告提供的两份录音证据并无原件核对，原告对此不予认定，该两份录音证据不足以证明原、被告在合同履行过程中就原告必须承担在讼争房产另行设置疏散通道的合同义务形成合意；�二，被告亦未能举证证明讼争房产已经向消防申报验收且消防验收未通过。综上，原告已向被告交付讼争房产，被告在签订合同时也已明确知悉房屋现状并同意自行办理二次装修需要的有关审批手续（含消防审批及验收手续），被告提供的证据及陈述不能证明讼争房产本身不符合消防安全使用的条件，故被告以此为由向原告发出的解除合同通知不符合法定解除权的情形，不发生解除合同的效力，也不构成被告迟延履行支付租金义务的正当理由。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应依约履行各自之权利义务。被告逾期支付应付租金超过30天，原告有权依约解除合同，《房屋租赁合同》自原告起诉状副本送达被告时即2016年3月1日解除。被告无正当理由逾期支付租金已构成违约，应支付拖欠的2015年11月15日至合同解除前即2016年3月1日期间的租金249144（249144元=71184元×3.5个月）及逾期支付租金的违约金。原告主张按日千分之三的标准计算逾期付款违约金，该标准过高且原告未举证证明其因被告逾期支付租金造成的具体损失，故本院酌定该违约金按日万分之五的标准计算，原告超出该部分的主张，本院不予支持。被告在合同履行过程中存在违约情形，原告要求取消租金优惠，由被告支付2015年5月15日至2015年8月14日期间（原免租期）的租金213552元，于法有据，本院予以支持。因被告逾期支付租金导致合同解除，被告理应向原告支付解约违约金。原告未能举证证明其因解除讼争合同造成的具体损失，被告认为原告主张的解约违约金过高，综合双方履约情况、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，�院酌定解约违约金按一个月的租金标准即71884元计算，原告超出该部分的主张，本院不予支持。合同解除后，被告应将讼争房产交还原告，被告承认至本案庭审结束时仍未将讼争房产的钥匙交还原告，因此，即便被告向原告发出解除通知后未再使用讼争房产（空置），也不能视为被告已履行返还房屋的义务。原告在签订讼争合同时对于被告将对讼争房产进行二次装修知情并同意，且约定被告交还时讼争房产要恢复到正常状态，正常状态并不等同于原状，现原告未能举证证明讼争房产的建筑结构状况与原告交付被告时不一致，故原告要求被告将讼争房产恢复原状，于法无据，本院不予支持。被告逾期返还讼争房产，应支付占用费，原告主张占用费应按合同约定月租金的两倍计算，但未举证证明被告逾期交还讼争房产给其造成其他损失，本院酌定占用费按每月71184元的�准计算，原告超出该部分的主张，本院不予支持。原告要求被告支付物业综合管理费、电费及逾期支付上述费用的违约金，但讼争合同明确约定物业综合管理费、电费由被告自行承担，原告未能举证证明其已实际代垫上述费用，原告的该项诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。另，审理中，被告认为原告交付的讼争房产不符合消防安全规定，并向本院申请对讼争房产的安全疏散通道及消防喷淋系统是否符合消防技术标准进行鉴定。鉴定是鉴定人运用专门的知识和技能，辅之以必要的技术手段，对案件中发生争议的专门性问题进行检测、分析、鉴别的活动，而建筑物是否符合消防安全使用条件属于消防主管部门依职权审查处理的范围，故对被告提出的该申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一�零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告厦门禹港有限公司与被告夏盛奎、吴荣签订的《房屋租赁合同》（合同编号：禹001#）；
二、被告夏盛奎、吴荣于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区金尚路59号之十、59号之十一2B单元腾空并交还原告厦门禹港有限公司；
三、被告夏盛奎、吴荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门禹港有限公司支付2015年5月15日至2015年8月14日期间的租金213552元；
四、被告夏盛奎、吴荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门禹港有限公司支付拖欠的租金249144元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以249144元为基数，按日万分之五的标�，自2015年11月8日起计至实际付款之日止）；
五、被告夏盛奎、吴荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门禹港有限公司支付房屋占有使用费（按每月71184元的标准，自2016年3月2日起计至实际交还房屋之日止）；
六、被告夏盛奎、吴荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门禹港有限公司支付解约违约金71184元；
七、驳回原告厦门禹港有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5541元，由原告厦门禹港有限公司负担1479元，由被告夏盛奎、吴荣共同负担4062元；上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张佩虹
二〇一六年五月二十七日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢�原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。