重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山法民初字第01877号
原告向光贵，男，1969年2月2日出生，汉族。
原告欧昌蓉，女，1973年12月21日出生，汉族。
二原告共同委托代理人宋万聪（特别授权），巫山县官渡法律服务所法律工作者。
被告冯光华，男，1971年11月11日出生，汉族。
被告王洪英，女，1973年6月22日出生，汉族。
二被告共同委托代理人石津徽，重庆宏愿律师事务所律师。
原告向光贵、欧昌蓉与被告冯光华、王洪英确认合同有效纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由代理审判员李慧玲独任审判，适用简易程序并于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告向光贵、欧昌蓉及二原告的共同委托代理人宋万聪，被告王洪英及被告冯光华、王洪英的共同委托代理人石津微到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序并由李容华担任审判长与代理审判员李慧玲、人民陪审员何燕组成合议庭于2015年12月9日公开开庭进行审理。原告向光贵、欧昌蓉及二原告的共同委托代理人宋万聪，被告冯光华、王洪英及二被告的共同委托代理人石津微到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告向光贵，欧昌蓉诉称，原、被告均是移民，原告向光贵与被告冯光华是亲兄弟，当时政府进行三峡库区移民划地时，将原、被告共70余平方米的划拨土地，划拨在巫山县二郎庙小区。划地后由于被告无资金建房，在亲友的见证下，双方于2003年5月29日达成了协议，由原告出资在政府划拨的土地上建七层房屋一栋，被告无偿对该房屋的第四层享有所有权，并由原告无偿为其安置铝合金窗子和防盗门，其余房屋和门市均归原告所有，被告无权干涉。2014年，原告到房屋管理部门办理房屋产权登记时却遭到了被告的无理阻拦，被告甚至提出要将原告出资修建的房屋平均分配的无理要求。经居委会多次调解，均未达成一致意见。原告认为，双方在2003年签订协议时，已对修建的房屋归属作出了详细的约定，被告在亲友的见证下也签字捺印表示同意，且双方对各自分得的房屋亦进行了占用使用。原、被告均是具有完全民事行为能力的成年人，订立的协议完全是双方真实意思表示，原告现起诉要求：1.依法判决原告向光贵与被告冯光华于2003年5月29日签订的《联建房屋协议书》合法有效。2.请求依法判决原告向光贵、欧昌蓉与被告冯光华、王洪英于2013年4月27日签订的《联合建房补充协议》合法有效。3.本案诉讼费由被告承担。
被告冯光华、王洪英辩称，根据民法通则第55条的规定，有效民事法律行为的构成要件有三：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。这三个要件缺一不可，必须同时具备。民法通则第58条第5款规定，违反法律或者社会利益的民事行为无效。合同法第52条第5款，也将违反法律、行政法规的强制性规定列入了认定合同无效的情形之一。结合本案看，原、被告双方签订的联建协议，虽然是双方自愿，意思表示真实，签约人也具有相应的民事行为能力。但本案所涉及的联建房，所审批的建筑面积不得超过500平方米，层高为6层，但双方于2003年5月29日签订的协议是约定修建房屋7层，于2013年4月27日签订的补充协议约定加建后为9层，超规划的层数3层，超面积306.39平方米。根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条之规定：“未取得建设工程许可证，或者未按照建设过程规划工程许可证的规定进行建设的，由县级人民政府城乡规划部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能拆除的，没收实物或没收违法收入，可以并处建设工程造价10%以下罚款”。双方的约定明显违反了法律的强制规定，应当无效。另就双方的履约情况来看，原告没有按照约定为被告的用水单独立户，给被告造成了损失。按照合同约定，原告应该承担违约金5万元，此事待法院对本案合同效力确定后，被告再决定是否另案提起诉讼。
经审理查明，原告向光贵与原告欧昌蓉系夫妻关系，被告冯光华与被告王洪英系夫妻关系，原告向光贵与被告冯光华系亲兄弟关系。2003年5月29日，原告向光贵与被告冯光华签订《联建房屋协议书》，载明：“……建房人向光贵与联建人冯光华系亲兄弟关系，原均系巫峡镇秀峰一组的村民，因移民搬迁，政府将向光贵、冯光华的土地划在巫山县二郎庙小区，并由向光贵、冯光华联建。为了防止今后发生纠纷，向光贵与冯光华多次协商达成如下联建协议：一、向光贵、冯光华所划土地坐落于巫山县二郎庙小区，建筑面积70余平方米。二、由向光贵一人出资在此土地上建房七层，一、二层在坎下系住房，第三层为门市，第四层至第七层均为住房。三、房屋建成后，冯光华除对此幢房屋的第四层享有所有权外，其余房屋和门市均由向光贵所有。四、向光贵对自己所有的房屋和门市的处置权，冯光华对此无权干涉。五、向光贵给冯光华出资建的第四层房屋必须安装防盗门一个，窗子全部用铝合金做。屋内墙不粉刷。水、电由向光贵给冯光华单独立户，其余水、电由冯光华自己负责。六、房屋建起后，若今后要加层，须双方协商同意。七、向光贵在建房屋的期限二00四年六月。八、违约责任：本协议生效后，若有一方违约，应承担违约金五万元。九、本协议一式三份，双方各执一份，另一份备查。建房人（签名）：向光贵联建人（签名）：冯光华证人（签名）：向为盾、冯光福、冯光明、冯光英二00三年五月二十九日”。原告向光贵于2004年完成一至七层房屋建设；后于2011年加盖第八层。其中一层和二层为负楼，作为住房使用，三层临街，为门市。
2013年4月27日，以二原告为甲方，二被告为乙方，签订了《联合建房补充协议》，载明：“协议人双方于2003年5月29日签订了《联合建房协议》，除尊重当时协议的约定外，现就补充事宜特立下列条款：一、原协议第六条约定：‘房屋建成后，若今后要加层，须双方协商同意’，根据此条，甲方同意乙方在该房的第八层上再加一层，为第九层。二、乙方在加第九层时如发生安全事故与甲方无任何关系，除建筑过程中的安全外，还应迟到建筑本身的安全，原告已起了一至八层，其中乙方只有一层，乙方在施建过程中如有损坏设施，设备应自觉修复。三、房屋修建过程中，乙方应自觉遵守国家法律和政策的规定，若加层遇到政府部门的干预与甲方无任何关系，甲方不能因此承担任何损失，若有损失发生，乙方应负责赔偿。四、本协议是在2003年5月29日建立的《联合建房协议》的基础上订立的，原协议和现在签订的条款发生同样的效力。五、本协议是双方本人同意决定的，无任何胁迫欺诈行为存在，与其他任何人也无关系，一经签字，发生效力再无更改。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议经双方夫妇亲自签字后生效，本协议具有同等的法律效力。甲方：向光贵欧昌蓉乙方：冯光华王洪英2013年4月27日”。被告冯光华在签订补充协议后加盖了第九层，第九层至今未完成水泥封顶，仅用活动板房材料封顶。现被告占有该幢房屋的第四层和第九层，其余房屋由原告分得，并由双方居住使用至今。
另查明，2014年10月27日，巫山县国土资源和房屋管理局下发巫山国土房管划拨（2014）114号国有建设用地划拨决定书，载明划拨建设用地使用权人为原告向光贵和被告冯光华，建设项目为移民住宅楼，土地用途为经济适用住房用地，坐落地址为巫山县城二郎庙宁河街103号。划拨土地面积为76.29平方米。特别规定在划拨土地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应当符合土地使用标准的规定和市、县城市规划主管部门、项目建设主管部门确定的宗地规划、建设条件，其中总建筑面积为500平方米，建筑容积率不高于3不低于1。此宗地上的建筑至今没有取得房屋规划许可证。
据1999年1月28日，巫山县新城建设指挥部、巫山县人民政府新城办事处、巫山县建设委员会联合制定的《三峡库区巫山县新城建设管理暂行规定》，规定居民、占地移民、进镇移民等个人以联户自建的房屋，层高必须严格控制在6层以下，单户自建的房屋，应控制在3层以下。
庭审中，原告主张根据重庆市人民政府第132号令，净高2.2米及2.2米以下的设备层、结构转换层不计入总建筑面积，同时根据GB／T17986.1-2000《房产测量规范》依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在2.2以上的部位的外围水平面积计算。故一层和二层不计入总面积和层数。原告当庭要求撤回确认原告向光贵、欧昌蓉与被告冯光华、王洪英于2013年4月27日签订的《联合建房补充协议》合法有效的诉讼请求。
上述事实，有原告的身份证、被告的户口证明、2003年5月29日签订的《联建房屋协议书》及2013年4月27日签订的《联合建房补充协议》、巫山国土房管划拨（2014）114号国有建设用地划拨决定书、《巫山县新城建设管理暂行规定》等证据以及原、被告当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告持有的国有建设用地划拨决定书中，特别规定在划拨土地范围内新建建筑物应当符合土地使用标准的规定和市、县城市规划主管部门、项目建设主管部门确定的宗地规划、建设条件。我县根据《长江三峡工程建设移民条例》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市建筑管理条例》制定《巫山县新城建设管理暂行规定》，规定移民联建房项目建设层高必须严格控制在6层以下。原、被告于2003年5月29日签订的《房屋联建协议书》，该协议的内容约定建房7层，并且实际修建8层，其约定的内容不符合《巫山县新城建设管理暂行规定》的移民联建房层高必须严格控制在6层以下的规定。虽联建的房屋一层和二层为负楼，但作为住房使用，并不是原告主张的架空层。同时原告没有取得房屋建设许可证，原告提供的证据不足以证明《联建房屋协议书》的合法有效性，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告向光贵、欧昌蓉的诉讼请求。
本案案件受理费4300元，由原告向光贵、欧昌蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 李容华
代理审判员 李慧玲
人民陪审员 何 燕
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘 力
刘发仁