重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01536号
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区南城办事处和平路时代商都B-2-2号，组织机构代码67101992-5。
法定代表人皮中满，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司总经理。
委托代理人王毅，男，1958年12月5日出生，汉族，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司职工，住重庆市南川区。
委托代理人罗琴，重庆祥永律师事务所律师。
被告张庆伦，男，1972年12月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（以下简称佳迎物业公司）与被告张庆伦物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判，适用简易程序于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告佳迎物业公司委托代理人王毅、罗琴，被告张庆伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佳迎物业公司诉称，2008年2月24日，原告经招投标程序进驻×××小区进行物业管理服务，并于同年3月10日与×××小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：住宅服务费每平米0.25元，住宅改经营用房，每平米0.45元，商业用房每平米1元。被告系×××的业主，其房屋面积为117.1平方米，按照合同约定，被告每月应该交纳物业服务费29元，电梯费23元。但被告从2009年1月1日起至2013年2月24日（原告撤离该小区）止，累计拖欠物业服务费2593元，其间，原告曾多次催收无果。现请求法院判决：被告交纳拖欠的物业服务费2593元，利息27.65元；被告承担本案的诉讼费。审理中，原告放弃主张27.65元利息的诉讼请求。
被告张庆伦辩称，1、被告系×××小区业主，住该小区××-×-×，该房屋建筑面积为117.1平方米；2、×××小区业主委员会应由业主选举产生，而被告根本不知道选举业委会的事情，业委会的成立不合法，业主委员会与原告签订的物业服务合同无效；3、原告故意停用电梯几个月，致使业主出行不便；4、原告将业主的公摊面积租赁给用户使用，并收取租赁费，侵害了业主的合法权益。同时，原告未办理收费许可证；5、被告楼上的业主家漏水，致使被告卫生间渗漏，给被告造成损失，原告未尽到管理责任。
经审理查明，2008年3月10日，南川区×××业主委员会与佳迎物业公司签订了《南川区×××物业服务合同》，双方约定由甲方（南川区×××业主委员会）委托乙方（佳迎物业公司）对南川区×××小区实施物业管理服务事宜，物业服务费按下列标准执行，即住宅每月平方米建筑面积0.25元；住宅改为经营用房，如家庭公寓、写字楼等，每月每平方米建筑面积0.45元；一楼商业店铺及二楼商业用房每月每平方米建筑面积1.00元；电梯按20＋（n-3），n为楼层数，每户每月计收。合同期限为伍年，从2008年2月24日起至2013年2月23日止。2008年3月16日，南川区×××业主委员会与佳迎物业公司又签订了《南川区×××物业服务补充协议》，并约定×××室外停车场由甲方（南川区×××业主委员会）委托乙方（佳迎物业公司）管理，停车场实行有偿服务，除去服务成本后，余款用于业委会办公费用和小区设施、设备的完善和维修。合同期限为伍年，从2008年2月24日起至2013年2月23日止。双方在前述合同、补充协议中还约定了各自的权利义务。合同签订后，佳迎物业公司为南川区×××小区提供物业服务至物业服务合同期满。
张庆伦系南川区×××小区××-×-×号房屋的业主，该房屋系住宅，房屋建筑面积为117.1平方米。张庆伦从2009年1月1日起未向佳迎物业公司交纳物业服务费。佳迎物业公司曾通过律师函等形式向张庆伦进行过催收。根据《南川区×××物业服务合同》的约定，张庆伦每月应交纳物管费29.28元（0.25元／月•平方米×117.1平方米），电梯费23元（20＋（6-3）），张庆伦每月应该交纳的物业服务费用为52.28元。由于佳迎物业公司撤离小区的时间是2013年2月24日，故张庆伦的物业费应计算至2013年2月23日。从2009年1月1日至2013年2月23日张庆伦未交物业服务费的时间为49个月23天，其应该交纳的物业服务费用为2601.80元（52.28元／月×49月＋52.28元／月÷30天／月×23天）。
以上事实，有原、被告的陈述、《南川区×××物业服务合同》、《南川区×××物业服务补充协议》、物业服务费催交通知单、律师催款函、业主委员会备案证明等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。佳迎物业公司与南川区×××业主委员会签订的《南川区×××物业服务合同》、《南川区×××物业服务补充协议》依法对南川区×××小区包括张庆伦在内的业主具有约束力。佳迎物业公司作为物业管理企业，对南川区×××小区进行了物业管理服务，业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费。张庆伦作为南川区×××小区业主，从2009年1月1日至佳迎物业公司撤离小区时享受了其提供的物业服务，确未按约定交纳物业管理服务费，侵害了佳迎物业公司的合法权益，依法应承担交清所欠费用的义务，故佳迎物业公司要求张庆伦支付下欠的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。由于佳迎物业公司撤离小区的时间是2013年2月24日，故物业服务费应计算至2013年2月23日，该期间的物业管理服务费应为2601.80元，而佳迎物业公司只主张2593元，不违反法律规定，本院予以确认。对张庆伦提出业委会成立不合法的辩称意见，业委会的成立是否合法不属于本案审查范围。对张庆伦提出佳迎物业公司故意停用电梯、未办理收费许可证将业主的公摊面积出租给他人使用收取租赁费的辩称意见，张庆伦并没有举示证据证明佳迎物业公司在履行物业服务合同中停用电梯，将业主的公摊面积出租给他人使用的证据，同时，也未提供佳迎物业公司因何而需要办理收费许可证的证据，本院对该辩称意见不予采纳。至于张庆伦辩称楼上业主家中漏水，导致其遭受损失，而佳迎物业公司未尽到管理责任的意见，张庆伦的房屋漏水不是因为佳迎物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，而是他人对张庆伦侵权造成，张庆伦可依法另案向实际侵权人主张权利，而不能成为不交纳物业服务费的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
由被告张庆伦在本判决生效后十日内向原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司支付2009年1月1日至2013年2月23日的物业管理服务费2593元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告张庆伦负担。被告张庆伦负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈亮宇
二〇一四年八月十四日
书 记 员 杨江亮