四川省开江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开江民初字第1465号
原告熊绍芬。
委托代理人梁经勇，系原告熊绍芬之夫。
委托代理人杨元辉，系开江县工商业联合会主席。
被告尤玉兰。
委托代理人（特别授权）彭会林，开江县新宁镇法律服务所法律工作者。
第三人中国银行股份有限公司四川省分行（以下简称中国银行四川分行）住所地：成都市青羊区人民中路二段35号。
法定代表人肖伟。
委托代理人杨都，系中国银行四川分行员工。
委托代理人何俊伟，系中国银行四川分行员工。
第三人王燕。
委托代理人（特别授权）周建，四川博立信律师事务所律师。
原告熊绍芬诉被告尤玉兰确认合同有效纠纷一案，本院于2013年5月20日作出（2013）开江民初字第4号民事判决，并于同月23日依法送达。判后，双方当事人均未在法定上诉期内提起上诉，本院遂于2013年10月9日出具生效法律文书证明，原告熊绍芬据此依法申请执行，案件进入执行程序。在执行过程中，被告尤玉兰向达州市中级人民法院提交证据，证实其上诉状投递日期存在瑕疵。2014年5月14日，经二审法院查证属实后，依法受理上诉。2014年6月3日，二审经审理认为上诉人尤玉兰提交了诉争房屋存在顺位抵押的新证据，且与本案有一定关联，依法作出（2014）达中民终字第377号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。重审中，本院依法追加现诉争房屋已登记的抵押权人中国银行股份有限公司四川省分行和王燕为本案第三人参加诉讼，并于2014年9月24日另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊绍芬及其委托代理人梁经勇、杨元辉，被告尤玉兰的委托代理人彭会林、第三人中国银行股份有限公司四川省分行的委托代理人杨都、何俊伟以及第三人王燕及其委托代理人周建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊绍芬诉称：被告尤玉兰自愿将其坐落于成都市高新西区南岸街555号林庭叠院小区x栋x单元x层x号住房一套转卖，原、被告双方在协议一致后，于2012年4月25日签订房屋买卖合同，约定由原告熊绍芬一次性付清购房款和装修费用50万元，并代被告尤玉兰缴纳银行剩余按揭款之后，被告尤玉兰就应当在规定时间内无条件交付房屋和协助办理房屋过户手续。订立合同当日，原告熊绍芬将50万元购房款交付被告尤玉兰，后又在法院的执行协助下，代尤玉兰清偿了银行的剩余按揭款后取得争议房屋钥匙并入住。综上，原、被告之间的房屋买卖合同从形式、内容、履行以及标的物实际使用情况上来看，未违背法律规定，应当自成立时生效，诉请人民法院依法予以确认其效力。另被告尤玉兰与第三人王燕设立的顺位抵押，未告知中国银行四川分行知晓并同意，该行为违反了被告尤玉兰与中国银行四川分行签订的房贷合同约定，应当是一种无效行为。
原告熊绍芬为支持其诉请主张，在举证期内，向本院提交了下列证据材料：
1、合同编号为GJSQ-5037的《商品房买卖合同》原件一份，出卖人为中海信和（成都）物业发展有限公司，买受人为尤玉兰，证明2008年8月17日，被告尤玉兰从房地产开发商处按揭购得本案涉诉房屋，套内面积132.17平方米，以单价每平方米7795.20元计算，合同成交价为1030291元；
2、中海信和（成都）物业发展有限公司于2008年8月17日出具的收据一张，证明尤玉兰购买涉诉房屋首付款缴纳310291元；
3、《中国银行四川分行个人房屋贷款合同》和《（2009）川成蜀证内经字第25117号公证书》各一份，证明被告尤玉兰于2008年11月10日，将涉诉房屋抵押，从第三人中国银行四川分行处获得房屋按揭贷款72万元的事实。2009年2月17日，该合同经四川省成都市蜀都公证处公证。合同第十五条第（五）项约定除经抵押权人的书面同意，抵押人不得将抵押物再抵押；
4、2012年4月25日，原、被告签订的《房屋买卖合同》一份，约定由原告熊绍芬一次性给付尤玉兰购房款和装修费50万元，并代其清偿银行贷款后，由尤玉兰按期交房并协助办理过户登记手续；
5、被告尤玉兰于2012年4月25日出具的《收条》一张，其内容为收到熊绍芬购房款50万元，落款处有尤玉兰签字捺印，证明熊绍芬按合同履行义务；
6、成都市商品房现售合同信息摘要（网络打印版），证明争议房屋原买受人为尤玉兰单独所有；
7、（2013）开江民初字第4号民事判决书和2013年10月9日由开江县法院加盖院印的法律文书的生效证明，证明该案初审后进入执行程序的法律依据；
8、（2013）高新执字第752号受理案件执行通知书，证明尤玉兰拖欠房屋按揭款，中国银行四川分行以公证债权文书申请管辖法院执行，经审查后符合受理条件，决定立案执行；
9、（2013）开江执字第374-1号执行裁定书和协助执行通知书（回执），证明原告熊绍芬依照裁定在中国银行四川分行的协助下，代尤玉兰清偿了涉诉房屋贷款本息的事实；
10、客户名为尤玉兰的贷款还款凭证、贷款已还明细清单、结清证明复印件各一份，证明熊绍芬代尤玉兰缴清按揭款的事实；另附代缴律师费31600元、公证费1900元的票据（复印件）。
11、2014年5月21日由开江县法院加盖院印的证明材料一份，主要内容：在熊绍芬代为结清尤玉兰涉诉房屋按揭款后，中国银行四川分行向成都高新区法院撤回执行申请，随后高新区法院依法将涉诉房屋解除查封，并委托开江县法院将房屋钥匙转交熊绍芬的事实和经过；
12、2014年3月打印的涉诉房屋物管收费依据和熊绍芬在涉诉房屋内生活居住的照片复印件，证明原告熊绍芬已经合法占有使用本案诉争房屋，并支付日常物管费用的事实；
13、《成房他证他权字第8231**号》他项权证，抵押权人为中国银行四川分行，债权数额72万元，约定期限为2008-11-10至2028-11-10，登记时间为2011年11月11日；《成房他证他权字第8335**号》他项权证，抵押权人为王燕，债权数额为55万元，约定期限为2011-11-28至2012-11-27日，备注此次抵押为顺位登记，其登记时间为2011年12月5日，证明被告尤玉兰先后将本案诉争房屋设立两次借款抵押，且第三人王燕的他项权证为顺位抵押的事实；
14、抵押物清单复印件，证明中国银行四川分行对抵押房屋评估价或原值为1030291元的事实；
15、被告尤玉兰与第三人王燕签订的借款协议、价值确认书以及房地产抵押合同。证明涉诉房屋设立顺位抵押权的由来，同时双方对诉争房屋价值确认为125万元，高于评估价21万元，且借款协议上无签订时间，缺少合同必备条款。
被告尤玉兰辩称：首先原、被告双方于2012年4月25日签订的房屋买卖合同并非被告尤玉兰的真实意思表示，是因为其前夫黄某向原告借款办企业，后未能及时偿还，原告熊绍芬就自行拟定的买卖合同找到被告尤玉兰，要求签订房屋买卖合同用以冲抵债务，所以原告按合同约定支付房款50万元事实并不存在；其次在签订买卖合同前，被告尤玉兰本人无权处置诉争房屋，因其设立了两次抵押，在未经抵押权人同意的情况下其无权转让；再合同约定价格明显低于实际价值，显失公平，故该买卖合同应当无效；另原告称其代尤玉兰清偿了银行的按揭款，此行为与被告尤玉兰无关，因据以执行的判决尚未生效，是原告自行缴纳，又是法院在无合法执行依据时执行的，因此责任不在被告。综上，请求法院依法驳回原告诉请。
被告尤玉兰对其辩称主张，在举证期限内，未向本院提交证据。
第三人中国银行四川分行述称：在中国银行四川分行接受原告熊绍芬代为还款时，据以执行的法律文书是有效的，在诉争房屋设立顺位抵押，抵押权人为王燕一事，中国银行四川分行对此并不知情，另本案的处理与中国银行四川分行并无利害关系，其不应当作为第三人参加诉讼，请求法院予以撤销，另在符合法律规定的情况下，其愿意协助有权人办理相关法律手续。
在举证期内，第三人中国银行四川分行向本院提交了一份关于《客户尤玉兰情况说明》，其主要内容为：为协助开江县法院的执行工作，按照协助执行通知书的要求，配合熊绍芬通过转账形式于2014年1月21日由其账户向尤玉兰贷款账户还款631340.71元，自此尤玉兰申请的贷款结清。
第三人王燕述称：在原、被告买卖合同签订之前，该房屋已经抵押给王燕，并经登记，故原、被告之间的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应属无效。另房屋依照法律规定可以设立多次抵押，其不影响第一顺位人的利益，故不需要告知并经第一顺位抵押权人的同意。
第三人王燕在举证期内，为证明其述称事实，向本院提交了下列证明材料：
1、《成房权证监证字第19748**号》房屋所有权证，系本案争议房屋的权属资料，证明诉争房屋的所有权系被告尤玉兰单独所有，登记时间为2009年7月7日；
2、（2014）开江民初字第764号民事判决书，该生效判决确认了王燕的抵押权合法，并对本案诉争房屋在抵押范围（55万元）内依法享有优先受偿权；
庭审中，本院依法组织双方当事人及第三人进行质证：
对原告熊绍芬提交的证据材料，被告尤玉兰质证意见概述为：对买受人为尤玉兰的商品房买卖合同、首付款收据、个人贷款合同、公证书均无异议，但对原、被告于2012年4月25日订立的房屋买卖合同，认为其非被告尤玉兰真实意思表示，尤玉兰出具的50万元收条是用于给前夫黄某抵债，而并非收受原告交付的购房款，因此原告有责任提供这50万元资金来源的义务；（2013）开江民初字第4号民事判决已被依法撤销，不具法律效力，不能作为证据使用，且开江法院以此未生效判决作为执行依据，是不合法的，其也无权将诉争房屋钥匙转交与原告熊绍芬，因此产生的后果应当由作出执行的机关负责；还贷结清证明和明细清单均是原告熊绍芬本人的自认行为，与被告尤玉兰无关；物管费收据和入住照片是通过违法执行、非法入住所产生，达不到证明合同有效的目的；抵押房产的评估为1030291元，但未通知财产所有人，单方评估无证明力；高新区法院的案件受理通知书与本案无关联，对两份房屋他项权证无异议，因为法律允许多次抵押，且严格依照程序办理，并未损害第一顺位抵押权人的利益。
第三人中国银行四川分行质证意见为：对尤玉兰的个人房屋贷款及其公正书以及由中国银行四川分行出具的贷款还清明细清单、贷款还款凭证和结清证明的真实性、合法性无异议，并当庭予以确认，其他证据均与中国银行四川分行无关联，无质证意见。
第三人王燕的质证意见为：银行和尤玉兰对贷款合同的约定不能对抗善意第三人，王燕取得诉争房屋的抵押权是经职能部门审查登记后颁发他项权证并经人民法院生效判决依法确认的，故原、被告的买卖合同是在王燕设立合法抵押权之后，其不符合法律规定，应为无效合同。开江法院于本案在执行程序上是不合法的，其一系列执行措施也应当是无效的，原告入住诉争房屋系非法，其无合法依据。
对第三人中国银行四川分行提交的《客户尤玉兰情况说明》中所陈述的事实，各方当事人均无异议。
对第三人王燕提交的证据材料，原告熊绍芬质证意见概述为：对尤玉兰的房屋所有权证无异议，对（2014）开江民初字第764号民事判决书提出异议，认为原告于该案诉讼中曾书面要求作为第三人参加诉讼，但法院以单纯民间借贷案件与其无关联为由，口头裁定拒绝，但实际判决结果又确认了本案诉争房屋的抵押权和优先受偿权，严重损害了原告实体权利，剥夺了正当的诉讼权利，同时享有优先受偿权的只能是抵押权人中国银行四川分行，王燕只能享有顺位受偿权，故该案在程序和实体上都存在严重错误，即使具有法律效力，但直接作为证据采信欠妥。
被告尤玉兰的质证意见为：生效判决的真实性和合法性不具争议，即使有错，也只能通过法律程序解决。
第三人中国银行四川分行认为王燕提交的证据与其无关，无质证意见。
依照民事诉讼证据规则，经庭审充分质证，本院综合认证如下：
1、质证阶段，各方当事人均无争议的证据，经审查符合证据三性原则，本院依法予以采信；
2、原、被告签订的房屋买卖合同，被告尤玉兰认为不是其真实意思表示，但其未提交任何反驳证据，仅口头异议，无法否定其证明力，故本院对原、被告的房屋买卖关系依法确认；尤玉兰出具的50万元的收条，其内容已明确是购房款，尤玉兰本人也签字捺印予以确认，其辩称涉及黄某的债务转移，但未提供任何证据证明，无法确认系以物抵债的事实，其要求依照超额的民间借贷审查资金来源，不在本案审理范畴，本院依法对熊绍芬依照合同约定交付50万元购房款和装修费的事实予以确认；
3、对原告提交的抵押物清单予以确认；
4、尤玉兰与王燕的借款协议、房地产抵押合同、以及上述的价值确认书，均是王燕取得诉争房屋他项权证必需审查材料，该组证据经职能部门审查后依法登记，再经（2014）开江民初字第764号民事判决书予以确认，在无充分证据和未经法定程序引起确认的法律事实变动之前，本院应依法确认其效力；
5、未生效的法律文书和据此作出的执行行为以及出具的相关证明，包括原告熊绍芬的入住照片和管理费用的缴纳，事实客观发生，予以认定。
经对上述证据的认证，本院认定事实如下：
2008年8月17日，被告尤玉兰与中海信和（成都）物业发展有限公司签订商品房买卖合同，按揭购得位于成都高新区西区蓝岸街555号x栋x单元x层x号住宅一套，即本案诉争房屋，建筑面积151.3平方米，其套内面积132.17平方米，合同价1030291元。当日，尤玉兰缴纳首付款310291元。同月，被告尤玉兰与第三人中国银行四川分行签订个人房屋贷款合同，以诉争房屋作为抵押物，贷款72万元，该合同第十五条第（五）项约定：“除经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物全部或者部分出租、出售、转让、再抵押、抵偿债务、舍弃或以任何其他方式处置；如因此发生任何损失，不论何人之过失，均由借款人与抵押人负全部责任，并向贷款人赔偿由此引起的一切损失”。2009年2月17日该房屋贷款合同经四川省成都市蜀都公证处公证。2009年7月7日，被告尤玉兰取得诉争房屋所有权证（成房权证监证字第19748**号），共有情况为尤玉兰单独所有。2011年11月10日，第三人中国银行四川分行登记取得诉争房屋抵押的他项权证，房屋评估值为1030291元，实际抵押值和债权数额为72万元。同年12月5日，第三人王燕持与尤玉兰的借款协议、价值确认书（125万元）以及房地产抵押合同在成都市房屋产权登记中心登记取得诉争房屋的他项权证，该证附记备注为顺位登记，债权数额55万元。该次抵押登记行为，第一顺位抵押权人即本案第三人中国银行四川分行并不知晓。2012年4月25日，原告熊绍芬与被告尤玉兰签订房屋买卖合同，被告尤玉兰自愿将其所有的蓝岸街555号x栋x单元x层x号房屋一套转让给原告熊绍芬，由熊绍芬先一次性交付购房款和装修费50万元，再负责缴清银行按揭款，由被告尤玉兰负责交房并协助办理过户手续。签订合同当日，尤玉兰出具50万元的购房款收条，并留有“9月底为止”的字样，证明熊绍芬先期购房款的给付，以及约定的交房时间等事实。2012年11月7日，熊绍芬向本院申请诉前财产保全，本院审查后作出（2012）开江民保字第7号民事裁定，对原、被告交易房屋予以查封，期限为1年（2012-11-7至2013-11-7），同月20日，原告熊绍芬起诉来院，以被告尤玉兰违约未按时交房为由，要求法院确认买卖合同效力，并判令被告尤玉兰履约。2013年5月20日，本院作出（2013）开江民初字第4号民事判决（已撤销），确认合同有效，判令双方按协议履行各自义务。判决采取邮寄方式，于2013年5月23日送达被告尤玉兰签收。上诉期内，未收到当事人递交的上诉状。2013年10月9日，本院出具生效法律文书证明，原告熊绍芬据此申请执行。执行立案后查明，因尤玉兰拖欠按揭款，中国银行四川分行于2013年7月10日向管辖法院（成都高新技术产业开发区法院）申请公证债权文书执行。2014年1月17日，本院作出（2013）开江执字第374-1号执行裁定书，裁定由熊绍芬直接付清被告尤玉兰下欠中国银行四川分行的房屋贷款本息，并向中国银行四川分行发出协助执行通知书。2014年1月21日，在中国银行四川分行的协助下，原告熊绍芬通过转账的形式向尤玉兰的贷款账户还款631340.71元，中国银行四川分行出具结清证明，并向管辖法院撤回公证债权文书执行申请。同时原告熊绍芬还代缴了中国银行四川分行实现抵押权所生产的律师费31600元、公证费1900元。争议房屋解封后，成都高新技术产业开发区法院委托开江法院将钥匙转交原告熊绍芬，随后，熊绍芬入住本案诉争房屋。后在房产交易中心办理过户手续时，发现争议房屋有再次抵押，第二顺位抵押权人即本案第三人王燕。2014月4月1日，王燕诉尤玉兰民间借贷纠纷一案由本院受理，王燕诉请要求尤玉兰偿还借款本金55万元和享有抵押房屋优先受偿权，原告熊绍芬知晓后，要求作为第三人参加该案诉讼，后本院以借贷关系与其无关联为由，予以驳回。2014年5月22日，本院作出（2014）开江民初字第764号民事判决（已生效），判令尤玉兰偿还王燕借款本金及利息，同时王燕在抵押范围内，对本案诉争房屋享有优先受偿权。2014年5月14日，达州市中院立案受理被告尤玉兰不服（2013）开江民初字第4号民事判决的上诉。2014年6月3日，达州市中级人民法院作出（2014）达中民终字第377号民事裁定，裁定撤销（2013）开江民初字第4号民事判决，发回重审。重审中，本院依法查阅相关案件卷宗，并通知法律上的利害关系人参加诉讼，组织三方当事人多次协商解决，但终因分歧太大，致调解无果。
本院认为：原告熊绍芬与被告尤玉兰签订房屋买卖合同时，买卖的房屋在此前已由第三人中国银行四川分行和王燕先后在该房产设立抵押权，且未取得抵押权人同意，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，已经设立抵押登记的房屋买卖合同，其合同效力应当处于待定状态，其是否具有法律效力取决于抵押权人的态度和受让人是否代为清偿债务。原告熊绍芬代被告尤玉兰清偿银行按揭款的行为，即行使法律意义上的涤除权，但本案第三人王燕设立于涉诉房产上的顺位抵押权，在明确告知原告熊绍芬知晓后，其不愿意继续代被告尤玉兰履行对第三人王燕的债务，放弃涤除权的完全行使，以至合同目的受阻于第三人王燕的抵押权，无法实现，故该房屋买卖合同因违反法律强制性规定，应当确认为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告尤玉兰应当返还原告熊绍芬50万元的购房款及其利息。原告熊绍芬主张合同有效的请求不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国担保法》第三十五条二款“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”和第五十四条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定，法律不禁止多次抵押，尤玉兰与中国银行四川分行的个人房屋贷款合同中，虽明确约定除经抵押权人的书面同意，抵押人不得将抵押物再抵押的条款，并经公证，但依照合同的相对性原则，该条款只应对尤玉兰产生法律上的约束力，无法对抗第三人王燕合法取得的顺位抵押权，且第三人王燕顺位抵押权已经职能部门登记确认，应当有效。原告熊绍芬称王燕顺位抵押权损害其实体权利的理由不能成立，本院不予支持。
原告熊绍芬代被告尤玉兰清偿银行的按揭款631340.71元，该民事法律行为造成了第三人中国银行四川分行对被告尤玉兰的债权转让的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”，担保该债权的抵押权一并转让的规定，原告熊绍芬受让主债权后，即取得原主债权人的法律地位，理应继受取得原主债权人抵押权下的法律权利和义务，自其初始登记之日起算，并在其受让债权范围内631340.71元对诉争房屋享有抵押权并优先受偿。其利息以及原告熊绍芬代尤玉兰缴纳的中国银行四川分行申请公证债权文书的执行所产生的律师费、公证费，依照中国银行四川分行与被告尤玉兰的个人贷款合同第16条约定“抵押担保的范围包括贷款本金和利息、逾期还款罚息、损害赔偿金、违约金以及实现债权的费用（其中含代理律师费、诉讼费、资产评估费、鉴定费、变（拍）卖费、保险费、公证费、执行费等），该合同条款未违反担保法第四十六条对抵押担保的范围规定，应当有效并具有约束力。同上，首先原中国银行四川分行对涉案房产抵押权下的法律权利和义务，原告熊绍芬应当一并享有，其次原告熊绍芬如未行使涤除权，银行贷款不会清偿，其利息仍会持续累增，律师费、公证费等实现抵押权的费用已实际先于本案产生，这些费用均在合同约定的优先受偿范围内，义务主体是被告尤玉兰，只是优先受偿权利人因债权的转移由银行变更为原告熊绍芬，故本院认为应将贷款清偿后的利息和费用一并纳入原告熊绍芬继受取得抵押权担保范围内。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第第一百九十一条第二款、第一百九十二条、第一百九十九条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国担保法》第四十六条、第四十九条第一款、第五十条、第五十三条、第五十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告熊绍芬与被告尤玉兰于2012年4月25日签订的房屋买卖合同无效；
二、限被告尤玉兰在本判决生效之日起三十日内返还原告熊绍芬购房款50万元及利息（利息自2012年4月25日计算至清偿之日止）；
三、限被告尤玉兰在本判决生效之日起三十日内返还原告熊绍芬代其清偿的按揭款631340.71元及利息（利息自2014年1月21日计算至清偿之日止）以及实现抵押权所产生的公证费1900元、律师费31600元，原告熊绍芬在其上述继受取得的债权范围内，享有本案抵押房产的优先受偿权。
上述二、三项的资金利息均参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，被告尤玉兰如未在本判决指定期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由被告尤玉兰负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交民事上诉状，本按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 帅宗煜
审 判 员 姜迪青
人民陪审员 刘兆生
二〇一五年四月十日
书 记 员 王黎明