广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第156号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区，组织机构代码××。
法定代表人：文贵江，该公司总经理。
委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。
被告：朱洁嫦，女，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市中港物业管理有限公司诉被告朱洁嫦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文贵江、委托代理人杨梅嫦，被告朱洁嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月5日，粤中物业公司与X苑X房签订前期物业服务协议。按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务，小区内业主应按照合同约定每月支付物业服务费24.048元（按住宅建筑面积0.45元／㎡收取，被告住宅建筑面积：53.44㎡）、公共水电分摊5元、智能维护费5元。粤中物业公司于2009年10月1日退出由我司接管。被告从2012年1月1日起以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能对讲维护费1225.7元及滞纳金300元（欠费36个月，起止日期2012年1月至2014年12月），查档费40元，合计1565.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：首先，粤中物业公司没有退出管理，原告只是履行了管理服务职责，但不能代替粤中公司的地位，不具备起诉资格。其次，粤中公司将物业的整体管理责任转让给原告，属于违法承包，属于无效合同，我方无需向原告交纳2012年12月前的物业管理服务费。最后，原告提供的物业服务质量不足，存在卫生、安全等问题，原告主张的滞纳金及房管局查档费并未就此约定，不应支持。
经审理查明：原告肇庆市中港物业管理有限公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市X路X苑X号X房的权属人为被告朱洁嫦，该房屋建筑面积为53.44㎡，该房屋所在的肇庆市端州区X路X苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊（5元／月／户）、智能系统维护（5元／月／户）、露天车位120元／月／辆（小车）、露天车位180元／月／辆（大车）；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。
2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告肇庆市中港物业管理有限公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区X苑小区发包给原告，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的合同的约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托原告代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向原告支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至X苑业主委员会与原告或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。原告从2009年10月1日起进驻X苑小区进行物业管理，为包括被告在内的端州区X小区业主提供了物业服务。由于被告从2014年1月开始拒绝缴交物业管理费用，原告向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求被告交纳自2012年1月至2014年12月期间的物业服务费等费用。
诉讼中，被告确认与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并未与原告签订物业服务合同。对原告主张按照每月每平方米0.45元的物业管理费标准并无异议。
另查明：端州区X苑小区至本案诉讼期间尚未成立业主委员会。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格问题。原告是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。被告案涉房屋所在的端州区X苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告签订《物业管理承包责任书》，将X苑小区的物业管理服务发包给原告中港物管公司。之后，肇庆市中港物业管理有限公司进驻X苑小区，为包括被告在内的X苑小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。肇庆市中港物业管理有限公司与被告虽无签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，肇庆市中港物业管理有限公司作为本案的原告，主体适格。
关于被告应否向原告支付物业服务费、公共水电分摊和智能维护费的问题。如上所述，原告进驻X苑小区后，为包括被告在内的业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，被告作为端州区X苑小区的业主接受了原告提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，原告提供物业服务的质量基本上符合被告与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，被告虽无与原告签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了原告提供的物业服务，应承担支付相应对价的义务，即被告应向原告支付物业管理的相应费用，故原告请求被告按肇庆市粤中物业管理有限公司的收费标准支付2014年1月至12月拖欠的物业服务费、公共水电分摊和智能维护费，合理合法，本院予以支持，即被告应向原告支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费为865.72元［0.45元／月／㎡×53.44㎡×36个月］、公共水电分摊为180元［5元／月×36个月］、智能维护费为180元［5元／月×36月］，合计1225.72元。
关于被告应否向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付的滞纳金的问题。原告请求被告从欠费之日起计收滞纳金，但原、被告之间对迟延交纳物业费用的情形并未进行约定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理据并不充分，本院予以驳回。
关于被告应否向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付查档费的问题。由于该查档费系原告基于本案而到房管部门查档所产生的费用，属于原告行使诉权而产生的费用，故对原告要求被告支付查档费的诉讼请求，理据并不充分，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费865.72元、公共水电分摊180元、智能维护费180元，合计人民币1225.72元。
二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交25元），由原告负担3元，被告负担47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 郑凤鸣
二〇一五年六月十八日
书 记 员 林嘉慧