江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终842号
上诉人（原审原告，反诉被告）袁志桂。
委托代理人潘荣珍。
委托代理人樊阳山。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈搏。
上诉人袁志桂因与被上诉人陈搏房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
袁志桂诉称，2014年9月29日，袁志桂与陈搏签订租房协议，约定袁志桂将其所有的青龙街道亚新村委洪丰东村的四间临时房加房前场地租赁给陈搏用于开办汽车修理店，租赁期限为2014年10月1日至2017年10月1日，2014年9月初，陈搏先行支付了定金1000元后陆续将修车店经营物品、货架等搬至租赁房内。由于陈搏拒绝支付租金，袁志桂多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、解除袁志桂和陈搏之间的租赁协议，陈搏立即将租赁房内物品搬离；2、陈搏支付袁志桂从2014年10月1日至实际搬离之日止的租金，截止起诉之日暂计16000元；3、陈搏支付袁志桂违约金6000元；4、本案诉讼费用由陈搏承担。
陈搏辩称，双方的租赁合同上写着是租用房屋和场地。陈搏是做修车生意的，需要使用场地，由于袁志桂与原来的租客有纠纷，因此，袁志桂没有办法给其场地使用，于是陈搏要求袁志桂退还押金，但是袁志桂不予退还，陈搏就把东西搬进租赁的房屋内了，明确告知袁志桂只要退还押金就搬出去了，后来因此纠纷报警，民警让三方自行解决，但是袁志桂一直没有办法解决，现在要求按照合同来办事，请求法院驳回袁志桂的诉讼请求。
2015年8月27日，陈搏向法院提起反诉，其反诉请求为：1、判令解除双方签订的租赁协议，返还租赁房屋内陈搏的物品；2、判令退还陈搏支付的押金1000元；3、判令袁志桂向陈搏支付违约金6000元；4、判令袁志桂承担本案的所有诉讼费用。反诉的理由是：2014年9月22日，陈搏与袁志桂签订租房协议，租赁期限为2014年10月1日至2017年10月1日，协议对租赁物、租赁用途、租金以及违约责任等事宜做了约定。由于袁志桂的房屋及门前场地与第三人存在纠纷，袁志桂没有按照约定将租赁物即交付陈搏，陈搏多次催要无果，导致陈搏遭受修理厂无法经营的损失，致使合同目的不能实现。
针对反诉，袁志桂答辩认为：陈搏的反诉请求没有事实依据，袁志桂与陈搏签订协议之后就按照约定交出了出租房屋的钥匙，空出了门前的场地，袁志桂出租的房屋与其他第三人没有任何权属争议，陈搏是在签订租赁协议之前就已经将部分经营物品搬到了出租房屋内，陈搏没有选择在出租房内经营是其自身的选择，与袁志桂无关，据了解陈搏因为原来租赁的房屋没有按时拆迁，所以其只能在原出租房内经营洗车业务，陈搏称袁志桂房屋与他人有纠纷导致其不能经营没有事实依据，请求法院驳回陈搏的反诉请求。
原审法院经审理查明，坐落于常州市青龙街道亚新村委园艺场内二层三间（建筑面积为206.4平方米）的房屋系袁志桂所有，袁志桂在该房屋前自行建造有四间平房（即涉案出租房屋），该四间平房未进行权属登记。
2014年9月初，袁志桂与陈搏就租赁房屋的事宜进行协商，陈搏并支付定金1000元给袁志桂。同年9月29日，袁志桂与陈搏签订《租房协议》一份，协议主要约定：陈搏租用袁志桂的四间房（即前述四间平房）加上房前场地用于开修车店；租赁期限自2014年10月1日起至2017年10月1日止；每年租金20000元；乙方每年租用前需付年租金的一半或全部；双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10％违约金；协议还对其他事宜做了约定。在该协议第二页双方签名的下方还有陈搏本人书写的“场地填埋不收一切费用、陈搏2014.9.29”的字样。协议签订后袁志桂将房屋钥匙交给陈搏，陈搏在租赁房屋内放置了一些物品，并进行了门前场地的平整。后因场地平整中产生纠纷，陈搏未按约支付租金，袁志桂遂诉至法院，并提出前列诉请。
案件审理中，原审法院就租赁房屋即门前场地的情况向常州市青龙街道亚新村委的徐凯书记进行了了解。徐凯在谈话笔录中称：1、袁志桂出租给陈搏的四间房屋是没有进行相关权属登记的；2、亚新村委对于袁志桂与陈搏之间的租赁合同并不清楚，但是该房屋及门前场地曾经有过纠纷，村委也出面帮忙协调过，之后村委告知袁志桂等人门前的场地是村委所有的，不是他们的宅基地，他们是无权将场地出租或收益。同时，法院也对租赁物进行现场勘察，经查看发现，涉案房屋内没有物品搁置，门前场地上堆有砖屑、石块，在靠近通行的道路一边堆放有木架、木头等材料。对此，袁志桂认为按照租房协议的约定，场地填满的义务属于陈搏，其已经将房屋和场地交由陈搏使用，陈搏应当按照约定支付租金。陈搏则认为，协议上载明的“场地填埋不收一切费用”这句话并不代表他负有场地填埋的义务，其填埋场地是属于帮忙的性质，而且是由于袁志桂与前租客有纠纷并发生争吵，才导致场地填满无法正常进行，之后他只是放了两块铁板在平房内，但并未实际使用承租的房屋和场地，因此不应支付租金给袁志桂，考虑到具体情况，其已支付的押金1000元可以作为补偿给袁志桂，不再要求返还。
经法庭释明，2015年9月12日，陈搏将租赁房屋腾空，并与袁志桂办理了房屋交接手续。为此，袁志桂撤回本诉中的第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求陈搏支付房屋使用费计19000元。陈搏撤回了反诉中的第一项反诉请求。
原审法院经审理认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，根据《租房协议》约定，袁志桂将自行建造的四间平房加上房前场地出租给陈搏用于开修车店，但出租人袁志桂未能提供证据证明其对出租的涉案四间平房已经取得建设工程规划许可证，且其亦未提供证据证明其对涉案四间平房前面的场地拥有处分权，故根据上述规定，袁志桂与陈搏签订的《租房协议》无效，即《租房协议》属于无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，陈搏与袁志桂签订涉案合同的目的是承租四间平房及前面的场地用于经营汽车修理，即租赁用途为经营修车店。为实现这一用途，合适的车辆停放场地应该是必备条件之一。就出租人而言，其应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故袁志桂将房前场地交付给陈搏使用是合同约定的义务之一。从法院调查的情况来看，常州市青龙街道亚新村委已经告知袁志桂等人房前的场地为村委所有，而不是他们的宅基地，他们无权将场地出租或收益，袁志桂也未能提供其对房前场地拥有处分权（出租权）的证据，因此，袁志桂对这一事实应该是明知的，但其仍将该场地作为租赁物予以出租，导致陈搏用于经营修车业务的合同目的不能实现，故袁志桂对此存在过错，应承担相应的责任。其次，涉案合同签订后，陈搏在平整门前场地过程中发生纠纷，而该纠纷经协调一直未能解决，鉴于此，陈搏也就未使用涉案租赁物开展修车业务。对于陈搏未使用租赁物从事经营、收益的情况，居住在平房后的袁志桂是最为清楚、知晓的，但其未采取其他措施防止损失的产生或扩大。综上，在袁志桂对房前场地无处分权，陈搏未实际使用租赁物从事经营以及合同无效的情况下，袁志桂要求陈搏支付房屋使用费的请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。对于押金1000元，由于陈搏同意将已支付的押金作为对袁志桂的一种补偿，该行为是对自己权利的处分，法院予以确认。由于在租赁协议履行过程中，陈搏对涉案租赁物是否适于租赁疏于审查，且在合同未确认无效之前亦未能按照合同约定支付相应的租金，故陈搏也存在相应的过错。由于双方都存在过错，由此产生的法律责任各自承担，因此，双方要求支付违约金的诉讼请求，法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、驳回袁志桂的诉讼请求；二、驳回陈搏的其他反诉请求。案件受理费350元，反诉案件受理费50元，共计400元，由袁志桂负担350元，由陈搏负担50元。
上诉人袁志桂不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清适用法律错误。1、上诉人对门前场地因历史遗留问题没有产权证，但有使有权。一审法院依据亚新村委书记徐凯的谈话笔录认定上诉人门前场地归亚新村委是错误的。亚新村委对该场地没有所有权证，且亚新村委认为土地归村委所有，与本案有利害关系，其谈话笔录不应作为定案依据。2、被上诉人一审中已经认可2014年10月1日至2015年9月2日实际占有租赁房屋，被上诉人因使用原租赁房屋，暂时无需使用涉案租赁房屋，但涉案房屋内有被上诉人的物品，钥匙也由其控制。根据相关司法解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持，被上诉人应支付占有使用费。3、一审法院认定被上诉人在平整涉案场地过程中发生纠纷是错误的，被上诉人没对此没有提交任何证据。4、一审法院认为被上诉人没有采取措施防止损失扩大是错误的，上诉人在没有收到被上诉人的租金后，多次找被上诉人协商并报警处理，但房内有被上诉人的物品，钥匙也在被上诉人处，损失扩大的原因在于被上诉人，而非上诉人。故请求二审法院撤销一审判决；判令被上诉人支付上诉人从204年10月1日至2015年9月2日使用费19000元；被上诉人承担本案上诉费用。
被上诉人陈搏辩称，上诉人所述事实不对，我认可一审判决。
二审审理中，上诉人提交土地使用权证及营业执照复印件以证明本案所涉租赁房屋前面的场地使用权由其享有。但经查阅原审卷宗，该土地使用权证与上诉人在原审中提交的村镇房屋所有证所载房屋（三间二层、登记所有人为袁志桂）相对应，而不涉及本案所涉场地的土地使用权。本院二审查明的其余事实与原审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张对本案所涉场地享有土地使用权应当举证证明，但上诉人举证的房屋所有权证、土地使用权证、营业执照等证据与本案所涉场地的土地使用权均无关，并不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果。同时，上诉人对于其出租的四间平房亦不具备合法的规划、准建及产权手续等，原审法院因此认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，符合法律规定。关于上诉人主张的租赁房屋的占有使用费（或租金）。根据上诉人与被上诉人在《租房协议》中约定，陈搏租用袁志桂的四间房（即前述四间平房）加上房前场地用于开修车店，从陈搏的租房用途来看，该房前场地对于其实现合同目的有重要影响。但根据原审法院对亚新村委书记徐凯所做的调查笔录及现场勘察笔录，上诉人因涉案场地存在纠纷并未按约将其交付被上诉人。村委会系基层群众性自治组织，具有办理本村的公共事务和公益事业、调解纠纷等职能，原审法院对其代表人员所做的调查笔录具有较强的证明力，原审法院根据调查笔录并结合现场勘察笔录做出相关事实的认定并无不当；上诉人称村委会与本案存在利害关系的意见，本院不予采纳。因此，上诉人未按约向被上诉人交付涉案场地，致使被上诉人租赁房屋的目的不能实现，原审法院对其主张租金（或占有使用费）不予支持并无不当。综上，原审判决查明事实清楚，判决并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人袁志桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈秋云
审 判 员 罗希夷
代理审判员 杨丽莉
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 马筱艳