山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第2853号
原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司，住所地临沂市经济开发区沂河路与海关路交汇处金科大厦11层
法定代表人吴绍坤，总经理。
委托代理人石土鑫，山东百正律师事务所律师。
委托代理人王春雷，山东百正律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘春文，居民。
委托代理人刘部队，山东隆泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司（以下简称安盛天平公司）因与被告（反诉原告）刘春文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人石士鑫、王春雷，被告（反诉原告）委托代理人刘部队到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安盛天平公司诉称，2012年11月，原被告签订办公用房租赁合同，原告租赁被告坐落于兰山区涑河北路东段泰和花园小区东区沿街房第7号房产建筑面积580平方米作为办公用房，免租期自2012年11月1日至2012年11月30日止，正式记租期自2012年12月1日至2016年11月30止，每月每平方米租金57.47元，每月租金合计33334元，年租金400000元（已含税），原告将于合同签订后10日内支付3个月租金作为租房押金。该合同第四条第七项约定，如果被告因不能提供本合同约定的修缮服务而影响了乙方的正常办公活动，则原告有权随时书面退租并要求被告赔偿损失。该合同第八条第一款规定，被告违约，原告有权通知其3日内纠正违约行为，被告不纠正违约行为，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿六个月的租金作为违约金。该合同第十条第2款规定，被告有以下行为之一的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿因此遭受的损失：不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；被告未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；其他被告原因造成原告无法正常使用房屋。合同签订后，原告依约向被告交付租房押金10万元，并于2012年11月16日支付租金40万元。但是2014年年初该租赁房屋的中央空调出现严重故障，原告多次要求其维修空调，并且于2014年7月3日向其送达维修中央空调的催告函，要求其“务必于本月8日前维修好该楼房的中央空调，以保证按照合同约定能够使我方正常办公”，被告仍置之不理，被告拒不承担维修义务，严重违约，致使原告无法正常办公。2012年11月9日，原被告签订《办公用房租赁合同（附）》，原告租赁被告坐落于兰山区涑河北路东段泰和花园小区东区沿街房第7号房产的使用权，建筑面积180平方米作为办公用房，免租期自2012年11月1日至2016年11月30日止，每月每平方米租金41.67元，每月租金合计7500元，年租金为90000元（已含税）。该合同第十条第二款第五项约定，被告无正当理由而拖欠发票超过两个月的，原告有权解除合同，并要求赔偿损失。原告依约支付了租金，但是被告从来没有出具相关发票。鉴于被告的严重违约行为和原被告合同的约定，现诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的《办公用房租赁合同》及《办公用房租赁合同（附）》，判令被告退还解除上述房屋租赁合同之后原告多支付的租金163333元（自2014年8月1日至2014年11月30日期间的租金），判令被告支付违约金245000元，判令被告退还租房押金100000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告刘春文辩称，一、答辩人没有为被答辩人免费维修中央空调的义务，不存在违约行为。空调属于易耗品，答辩人与被答辩人签订合同只是租赁房屋，而空调在租赁之前并未损坏，而是在答辩人使用过程中造成的损坏，应由售后服务维修，答辩人没有维修空调的义务。二、答辩人与被答辩人签订的《办公用房租赁合同（附）》，答辩人并未违反合同约定，合同虽然约定拖欠发票超过两个月，原告有权解除合同，但该附合同与之前签订的合同属于两个独立的合同，并且附合同中明确约定，本合约自双方签章时生效，但一直没有盖章，答辩人就此事与被答辩人协商多次，发票以盖章时出具，否则无法出具持有人的名字。被答辩人始终没有为答辩人盖章。三、被答辩人违约，应承担违约责任。根据合同约定：“租赁期内，乙方不得将该房产转租”，被答辩人未经答辩人许可，擅自将该房产转租给其他人开咖啡厅，违反了合同约定，应该承担违约责任。综上，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉求，继续履行合同。
反诉原告刘春文反诉称，2012年11月1日，反诉原告与反诉被告签订《办公用房租赁合同》（以下简称合同）一份，约定：“反诉原告将坐落于兰山区涑河北路东段泰和花园小区东区沿街房7号房产面积为580平方米租赁给反诉被告作为办公用房使用，正式计租期自2012年12月1日至2016年11月30日，租赁期为4年，双方约定年租金为人民币40万元”合同同时约定“租赁期满后，乙方将该房产及设施依约定完整交换甲方。”双方还约定了其他权利义务。2012年11月9日，反诉被告单位工作人员与反诉原告签订了《办公用房租赁合同（附）》以下简称附合同，租赁了反诉原告坐落于兰山区涑河北路东段泰和花园小区东区沿街房7号，同一座房产面积为180平方米的房产使用权，正式计租期为2012年12月1日至2016年11月30日，租赁期限为4年，双方约定了人民币为年租金9万元。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，反诉原告履行了双方所签合同的权利义务，充分保障了反诉被告的办公条件和办公环境，但反诉被告在租赁期间未通知反诉原告的情况下，擅自搬出，且以反诉原告未能尽到维修空调的义务和未开具发票为由，起诉反诉原告至兰山区人民法院，要求解除合同并赔偿损失。反诉原告认为，双方签订的合同只是针对房屋的维修、修缮做出了约定，空调是易耗品，不在租赁范围内，反诉原告租赁的是办公用房，空调损坏是由于反诉被告使用不当造成的，反诉被告使用期间对损坏的空调负有修理的义务。合同第十条第二款有规定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此受到的损失。1、不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。”合同内容只是对房屋修缮做出了约定，因此，反诉被告主张反诉原告违约是不成立的。反诉被告以反诉原告违反了合同中约定甲方无正当理由拖欠发票超过两个月为由，要求解除合同并赔偿二十余万元的损失，反诉原告认为，其一、附合同并不是反诉被告与反诉原告签订，而是反诉被告单位工作人员以个人的名义与反诉原告签订的，不适用于另一份合同关于违约及罚则的规定；其二、该附合同未加盖反诉被告单位公章，应视为个人行为；其三、附合同第十二条第三款约定：“本合约自双方签章起生效，”在签订此份合同时，反诉原告曾多次要求反诉被告加盖公章后立即开具发票，直到今天，公章一直未加盖，违约不在反诉原告，而是反诉被告违约未加盖公章造成的。综上所述，反诉被告违反了双方的合同约定，根据合同约定，应支付给反诉原告违约金245000元。请求判如所请。
反诉被告安盛天平公司辩称，一、反诉原告在反诉状中也承认办公租赁合同及附合同出租的房屋是同一房产，共同使用中央空调。二、中央空调出现故障并非人为故障，且反诉原告无证据证明是反诉被告使用不当。三、反诉被告选择办公场所就是有没有空调以及空调效果，中央空调属于租赁范围。四、中央空调的维修义务属于反诉原告，合同都有约定。五、附合同不是个人行为，是原被告签署履行。六、反诉被告无违约行为，反诉原告更没有书面通知反诉被告更正违约行为，反诉原告主张违约金无依据。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月，安盛天平公司与刘春文签订了《办公用房租赁合同》及《办公用房租赁合同（附）》，合同主要约定：刘春文将坐落于兰山区涑河北路东段泰和花园小区东区沿街房第7号房产出租给安盛天平公司使用，建筑面积分别为580平方米、180平方米；安盛天平公司于签署本合约后的10日内向刘春文支付12个月的租金及10万元作为租房押金。租赁期满后，安盛天平公司将房产及设施依约完整交还刘春文，在安盛天平公司按合同缴清应缴费用10个工作日内，刘春文将租赁押金如数归还安盛天平公司。双方对权利义务及违约责任约定如下：“第四条承租方的权利与义务……3、租赁期内，乙方不得将该房产转租；7、如果出租方因不能提供本合同约定的修缮服务或达不到该房产物业管理的标准，或因不当行使物业管理权而影响了乙方的正常办公活动，则承租方有权随时书面退租并要求出租方赔偿经济损失……”“第五条出租方的权利与义务……1、租赁期间内房产出现的任何瑕疵，承租方应及时通知出租方，出租方应在1小时内响应，修缮时间最长不得超过3天。若瑕疵是由乙方使用不当所造成，在出租方完成修缮义务后可向承租方追偿。……”。双方对合同的解除约定如下：“……甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；甲方无正当理由而拖欠发票超过两个月的……未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的……。”
合同签订后，安盛天平公司依照约定向刘春文支付了100000元租房押金及租金。后租赁房屋中央空调出现故障，安盛天平公司要求刘春文进行维修，刘春文未予维修。2014年8月份，安盛天平公司向刘春文两次邮寄解除房屋租赁通知书，刘春文予以拒收。安盛天平公司遂诉至法院，要求解除合同。
另查明，刘春文提供照片四张，显示涉案部分房屋经营店面为“贝泽拉甜品咖啡”，安盛天平公司虽对照片有异议，但未提交证据证明。同时查明，刘春文拖欠安盛天平公司部分发票。
还查明，根据中国保险监督管理委员会文件《关于天平汽车保险股份有限公司吸收合并安盛保险公司的批复》的规定，原天平汽车保险股份有限公司临沂中心支公司名称变更为：安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司。
上述事实，主要根据当事人陈述、庭审调查、审核证据予以认定，并均已收集、记录在卷。
本院认为，安盛天平公司与刘春文签订的《办公用房租赁合同》及《办公用房租赁合同（附）》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方均应严格依约履行。而对于目前合同无法继续履行的结果，就双方争议的焦点问题，本院依据查明的事实及法律规定认定如下：
一、根据合同约定的履约要求，究竟哪方违约的问题。
根据双方签订的租赁合同来看，安盛天平公司和刘春文对权利义务做了明确的约定。“如果出租方因不能提供本合同约定的修缮服务或达不到该房产物业管理的标准，或因不当行使物业管理权而影响了乙方的正常办公活动，则承租方有权随时书面退租并要求出租方赔偿经济损失”，中央空调作为涉案房产的组成部分，出租方理应提供修缮服务。刘春文虽辩称中央空调属于易耗品，其不具有维修义务。但根据双方签订合同的第五条约定来看，涉案房产出现的任何瑕疵，承租方应及时通知出租方，出租方应在1小时内响应，修缮时间但最长不超过3天。刘春文在中央空调出现故障后，未采取任何措施对其进行修复，明显违反了合同约定。对刘春文的抗辩主张，本院不予采信。同时，安盛天平公司将部分房屋进行转租，刘春文未出具发票的行为也违反了合同约定。因此，双方之间互有违约。
二、关于赔偿数额问题。
鉴于合同已无法实际履行，关于安盛天平公司要求解除《办公用房租赁合同》及《办公用房租赁合同（附）》的诉讼请求，本院予以支持。安盛天平公司主张退还多支付的租金163333元及支付违约金245000元，刘春文主张支付违约金245000元。对此双方均未提供证据表明其损失的数额，结合双方的过错程度，安盛天平公司多支付的租金163333元可折抵刘春文的损失，刘春文不再予以返还。关于安盛天平公司要求退还租房押金，因双方已解除了合同，刘春文应将租房押金100000元返还给安盛天平公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司与被告（反诉原告）刘春文于2012年11月9日签订的《办公用房租赁合同》及《办公用房租赁合同（附）》;
二、被告（反诉原告）刘春文于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司租房押金100000元;
三、驳回原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘春文的其他反诉请求。
案件受理费8883，反诉费4975元，由原告（反诉被告）安盛天平财产保险股份有限公司临沂中心支公司负担8883元，由被告（反诉原告）刘春文负担4975元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 徐晨阳
人民陪审员 李瑞国
人民陪审员 密士刚
二〇一五年六月八日
代书 记员 杨 洋