黑龙江省嘉荫县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0722民初323号
原告刘捷，男，汉族。
委托代理人马建国，黑龙江仗义律师事务所律师。
被告嘉荫县君鑫房地产开发有限责任公司（以下简称君鑫公司），驻嘉荫县朝阳镇。
法定代表人梁君，该公司经理。
委托代理人房忠华，黑龙江联合律师事务所律师。
原告刘捷诉被告君鑫公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘捷委托代理人马建国、被告君鑫公司委托代理人房忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘捷诉称，2014年8月24日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，至今被告未按合同协议书第三、四、十三、十七条规定履行合同，原告多次找被告理论协商，被告均以各种理由推诿，拒绝履行合同，故原告诉至法院要求被告承担违约责任：1、要求被告履行协议书第十七条规定，尽快办理进户；2、要求被告调换31号车库；3、要求被告承担违约金7万元（构建地下室款）、2万元（楼房升降楼梯设计改造款）、房屋105840元，车库8.1万元，合计276840元；4、被告承担诉讼费和其它因诉讼发生的全部费用。
原告向法庭提交了如下证据：
证据一、黑龙江工商信息表复印件一份，意在证明原告诉被告主体身份明确。
证据二、房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份（与原件核对无异），意在证明原、被告双方于2014年8月24日签订的房屋拆迁补偿安置协议书系原、被告双方的真实意思表示，双方自愿签订，该协议书合法有效。被告君鑫公司违反了双方的协议约定第四条、第十条、第十三条、第十七条，已构成违约，给原告造成了经济损失。
证据三、31号车库照片4张，意在证明被告未履行协议书第三条的约定，31号车库未达到约定的20平方米面积，该车库无法使用，原告要求被告对31号车库给予调换。
证据四、被告君鑫公司对外销售楼房统一发票一份，意在证明原告主张的140平方米房屋违约金和12号、30号、31号车库违约金的计算参考标准，2800元×140平方米=39.2万元。依据合同第十三条、第十七条约定，被告未在约定期限内向原告交付房屋，应当承担违约金日千分之一，日千分之一的数额为392元×270天（也就是9个月，2015年10月1日至2016年6月30日）=105840元，系140平方米两户楼房的违约金，车库的违约金是三户车库60平方米（12号、30号、31号车库），按照市场价值每户10万元，三户车库30万，违约金也是日千分之一，300×270天（9个月）=8.1万元，系三个车库60平方米的违约金。
证据五、被告君鑫公司于2014年8年24日出具的欠据一份，数额为2万元（欠升降机款），意在证明根据协议书第四条的约定，被告应给原告安装升降电梯，如不能安装应补偿2万元经济损失费。
证据六、委托书一份，委托人为刘捷，被委托人为其儿子刘志平，意在证明原告刘捷授权给其儿子刘志平代为签订房屋拆迁补偿安置协议书，其授权行为是其本人真实意思表示，授权符合法律规定，合法有效。
被告君鑫公司辩称，原告刘捷与被告之间并不存在合法有效的《拆迁补偿协议》。2014年被告与刘志平签订的《拆迁补偿协议》为效力待定合同，被告君鑫公司给原告刘捷下达了催告书并告知原告在一个月内对刘志平的行为进行追认，若不追认视为该合同无效，原告刘捷在规定时间内并未进行追认，后期被告给原告刘捷下达了撤销通知书，告知原告刘志平所签订的《拆迁补偿协议》无效。
被告君鑫公司向法庭提交如下证据：
证据一、催告书、撤销通知书、通知书各一份，意在证明被告与刘志平签订的房屋拆迁安置补偿协议并非原告本人签订且无授权委托书，被告给刘捷下达了催告书要求其确认合同的效力，刘捷没有追认。2015年2月3日被告通知刘捷撤销房屋拆迁安置补偿协议，2015年11月君建小区办理入户，被告通知刘捷尽快与被告达成安置补偿协议，并办理相关手续，至法庭庭审时，原、被告之间并没有合法有效的房屋拆迁安置补偿协议。
证据二、王宝影、高景英、费迎军三人的入户验收单、入户协议、装修安全承诺书复印件（与原件核对无异议）各一份，意在证明2015年12月份君建小区已经办理入户，若按原告所说的协议存在二户房产、三个车库，在此期间应当办理入户手续，但现在原告没有办理任何房屋或车库入户手续，所以原、被告双方之间并不存在房屋拆迁安置补偿协议。
经庭审质证，对原告提交的证据一被告无异议，本院予以采信。对于原告提交的证据二，被告认为该协议并非原告签署，并且在日后该协议已被撤销，原、被告之间并不存在房屋拆迁安置补偿协议，所以也不存在违约行为。本院认为，被告未否认该协议的真实性，只是表示因其由原告之子签署后未追认已撤销，对被告的抗辩意见本院不予采信，本院确认其协议的真实性。对于原告提交的证据三，被告认为该照片不能证明小区名称、车库位置，并且原被告之间不存在有效的房屋拆迁补偿安置协议，被告没有义务为原告调换车库。本院认为单凭照片无法确定该车库的具体面积，亦无法证明其违背了拆迁协议所约定的面积，此证据不予采信。对于原告提交的证据四，被告认为该证据为复印件，无法与原件进行核对。本院支持被告的质证意见，此证据不予采信。对于原告提交的证据五，被告认为被告与刘志平于2014年8月24日签订的安置补偿协议已经被撤销，所以该欠据也不生效；原拆迁安置补偿协议为8月24日签订，描述“为若不能安装升降机则补偿2万元”，所以不应在当天就决定欠升降机款。本院认为被告并未否认其真实性，此证据本院予以采信。对于原告提交的证据六，被告认为此委托书为复印件，无法与原件进行核对，不能证明其真实性，并且被告并没有收到此委托书。本院认为，委托书原件应在被告处保存，如果没有委托书，被告就没有理由与刘志平签订拆迁补偿协议，此证据本院予以采信。
对于被告提交的证据一，原告表示原告刘捷从未收到过通知书、催告书和撤销通知书；该三份证据是复印件，同时没有原告签收的回执来予以佐证，该三份证据都是被告单方意思表示，并没有得到原告的认可；被告称房屋拆迁补偿安置协议书是原告人刘捷的儿子所签订，认为该协议不具有法律效力，要求撤销，原告认为被告单方要求追认和撤销该房屋拆迁安置协议书不符合法律程序，应当向人民法院提起诉讼解除刘志平与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书。本院支持原告的质证意见，此证据不予采信。对于被告提交的证据二，原告认为该组证据与原告并无任何法律关系，不能证明、反驳原告人的主张证据；原告多次通过嘉荫县主管城建的许副县长和嘉荫县住房和城乡建设局王继勇，要求被告君鑫公司尽快给原告办理入户手续，被告君鑫公司多次表示同意进户但必须等法人梁君回来办理，原告也多次给梁君打电话，但梁君拒不接电话，导致原告至今无法办理进户手续。本院支持原告的质证意见，此证据不予采信。
经审理查明，2014年8月24日，原告刘捷委托其子刘志平与被告君鑫公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定将原告位于嘉荫县朝阳镇江山委的建筑面积为163平方米的房屋（其中拥有房屋产权证面积为63平方米，无房屋产权证面积100平方米，包括车库70平方米、门市30平方米），调换为嘉荫县朝阳镇君建小区建筑面积200平方米房屋，置换房屋具体位置为：北楼四单元二、三层东厅，合计面积140平方米；三户车库分别为北楼北侧12号，南侧30、31号，合计面积60平方米。协议书约定2015年9月30日房屋交付，回迁的两户住宅、三户车库至今未交付原告使用。
以上事实，有原告刘捷、被告君鑫公司当庭陈述及提供、本院采纳的证据材料相证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循诚实守信原则，严格按照约定全面履行协议规定的义务。被告方认为2014年被告与刘志平签订的拆迁补偿协议为效力待定合同，被告给原告刘捷下达了催告书并告知原告应对刘志平的行为进行追认，否则视为该合同无效，而原告在规定时间内并未进行追认，后期被告下达撤销通知书，告知原告其子刘志平所签订的拆迁补偿协议无效。本院认为被告关于效力待定合同的说法未得到原告方的认可，签订拆迁协议时原告已是83岁老人，由其子代为签署拆迁协议乃情理之中，而被告又未能提供证明原告收到通知书、催告书及撤销通知书的相关证据，其相关抗辩意见本院不予支持。原告要求被告履行拆迁补偿安置协议，尽快为其办理入户手续的诉讼主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求调换31号车库的诉讼请求，因原告未能提供有效证据证明三户车库合计面积不足协议所约定的60平方米，其调换31号车库的诉讼主张本院依法不予支持。原告要求被告因未构建地下室应补偿违约金7万元，双方在拆迁补偿协议第十三条约定，“甲方未能构建地下室需退还乙方（奖励费搬家费附属补偿款其他补偿）7万元，经协商可置换其它”，即说明此款约定内容为可协商条款，构建地下室的约定系奖励费、搬家费、附属补偿款等置换而来，此条款至今尚未协商置换其他内容，应该按照约定给付，原告该项诉讼请求本院依法予以支持。原告要求被告支付2万元升降机的诉讼请求，有原告提交的由被告君鑫公司盖章、其法定代表人梁君签字的欠据证明，本院依法予以支持。原告要求被告支付住宅及车库因未在约定期限内交付而产生的违约金，原告虽未举证因被告违约而遭受的实际损失，但可以预见的直接损失为回迁住宅及车库的租金。根据调查，嘉荫县朝阳镇的70平方米住宅及20平方米车库在2015年的年租金分别为6000元-8000元和3000元-4000元，本院确定按7000元和3500元计算，原告两户住宅合计每月租金为1167元、三户车库合计每月租金为875元，自2015年9月30日计算至2016年11月30日，共计28588元。另据合同法相关解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。因此，本院确定本案的违约金为涉案房屋租金再加百分之三十，为37164元，超出部分本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告刘捷与被告嘉荫县君鑫房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效；被告嘉荫县君鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向原告刘捷交付拆迁协议所约定置换的位于嘉荫县朝阳镇君建小区北楼四单元二、三层东厅住宅（合计面积140平方米），位于北楼北侧12号，南侧30、31号车库（合计面积60平方米），并协助办理所有权的相关手续；
二、被告嘉荫县君鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告刘捷未能构建地下室补偿款（即奖励费、搬家费、附属补偿款等）7万元、升降机款2万元及住宅、车库迟延交付违约金37164元，共计127164元；
三、驳回原告刘捷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5452元由被告嘉荫县君鑫房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
本文书自规定履行之日起，申请执行有效期为二年。
审 判 长 付 清
人民陪审员 丛占东
人民陪审员 张云洁
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 董莹莹