安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终136号
上诉人（一审被告）：高成仕，曾用名高士成，男，1977年7月9日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
委托代理人：周君，安徽安康律师事务所律师。
委托代理人：韩斌，安徽安康律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周武，男，1966年12月1日出生，汉族，住安徽省泗县。
委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。
上诉人高成仕因与被上诉人周武农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年11月11日作出的（2015）泗民一初字第02116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
周武一审诉称：周武于2010年底在泗县草沟镇大张村从事房地产开发。高成仕购买周武开发的房屋一套，约定的价格为172680元。因周武开发房屋购买高成仕土地，双方约定土地款为46680元，直接用于折抵房款。房屋建成后，周武即向高成仕交付了房屋。高成仕入住房屋后拒绝支付所欠购房款。请求判令：高成仕立即向周武支付购房款126000元及利息（按同期银行贷款利率付至房款付清时止）。
高成仕一审辩称：1、周武诉称购买房屋一套价格为172680元错误，其开发小城镇，拆迁补偿给高成仕的房屋价格是150000元。2、土地补偿款数字正确，该补偿没有给高成仕，也没有抵扣房款。3、高成仕虽欠周武购房款，但周武尚欠高成仕土地补偿款40000余元、老房屋补偿款51940元、19个月工资54000元、青苗补偿费6000元、土方补偿7000元，上述款项均应折抵购房款。合同约定房屋上下两合门，但未予安装。下水道、绿化墙、门前水泥路没有施工，房屋产权证也未办理，房屋存在质量问题也没有维修。4、房屋交付后，周武未催要房款，说明高成仕不欠房款。
一审法院查明：周武于2010年底在泗县草沟镇大张村从事房屋开发。因建设房屋需要用地，周武与高成仕签订一份购地协议，受让高成仕2.334亩土地用于房屋建设，周武同意支付高成仕转让费46680元，以购房款抵扣。周武共建有14套房屋，包括一套三间和一套两间两种建筑形式，一套三间的房屋价格为172680元。周武于2011年将房屋建成后陆续出售。高成仕购买的是一套三间的房屋，并于2012年6月入住。后双方因房屋价格和购房款抵扣问题发生纠纷，周武提起诉讼。
一审法院认为：双方争议焦点问题主要有：高成仕购买的房屋价格；高成仕在周武开发时给周武帮忙是否有工资；高成仕老房子价值应不应当从购房款中抵扣以及青苗费、土方等抵扣的问题；关于房屋质量等问题。关于高成仕所购房屋的价格问题。高成仕主张周武拆迁补偿给其的房屋价格是150000元，周武对此予以否认，高成仕购买的房屋为一套三间，与周武出售给另案当事人韩杰的房屋一致，价格为172680元，而高成仕提出150000元价格的主张系基于其认为周武给其优惠价格，但周武对此予以否认，高成仕也没有提供证据证明，因此，可以认定该房屋价格为172680元。关于高成仕提出在周武开发时给其帮忙工资抵扣房款的问题。高成仕主张每月工资3000元，共计19个月54000元，周武对此予以否认，高成仕提出其工资54000元没有证据证明，因此，对其关于工资抵扣购房款的主张不予支持，双方可另行解决。关于高成仕老房子以及青苗费、土方抵扣购房款的问题。高成仕称其老房子应当抵扣购房款，周武予以否人，周武与高成仕之间没有签订拆迁安置补偿协议，周武是在新的土地上所建房屋，高成仕的老房子并没有拆迁，因此，高成仕的主张缺乏合同依据，不予支持。对于青苗费，高成仕主张补偿6000元，周武同意补偿3000元，参照有关青苗费补偿标准，对高成仕主张补偿6000元予以支持，该款可从购房款中抵扣。高成仕主张的土方7000元没有证据证明，不予支持。关于房屋质量等问题。高成仕虽然提出房屋质量问题，但没有相应的证据证明，且其在该房屋居住已经3年，因此，对高成仕主张的房屋存在质量问题不予采信。对于高成仕提出的绿化带、下水道和水泥路，因其没有提供双方在合同中有约定，或者有相应的规划，对该主张不予支持。综上，高成仕所购周武房屋172680元，扣除土地款46680元和青苗费6000元，高成仕仍应给付周武120000元。对于主张的逾期付款利息，上述利息可自2015年5月4日起至房款付清时止，按中国人民银行同期贷款利率支付。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：高成仕于判决生效后3日内给付周武购房款120000元及利息（利息自2015年5月4日起至房款付清时止，按中国人民银行同期贷款利率支付）。案件受理费3400元，由高成仕负担。
高成仕不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定高成仕与周武涉案房屋价款为172680元错误，双方约定的房屋价为150000元。周武给高成仕的价格低于其他购房户，故双方没有签订书面合同。2、一审判决高成仕应给付周武120000元错误，高成仕不欠周武购房款。周武欠高成仕土地补偿款46680元、房屋拆迁款51940元、工资54000元、青苗费6000元、土方7000元，上述款项合计165620元，相互抵扣后已经超出购房款，且周武一直未向高成仕主张权利，即使欠其购房款，也已经超过诉讼时效，也不应支持其主张。3、周武未履行安装入户门、建造下水道、绿化、修建水泥路等附属设施的承诺，也没有为高成仕办理土地证和房产证，构成违约。4、高成仕和周武之间订立的房屋买卖合同因违反农民集体土地使用权不得转让及房地产转让应当签订书面协议的禁止性规定，涉案房屋占用的土地也没有办理土地转用审批手续，故该合同无效。综上，请求撤销原判，驳回周武的诉讼请求。
周武辩称：1、一审法院认定周武、高成仕之间的购房款为172680元认定事实清楚。涉案房产属当地乡镇人民政府的新农村开发项目，是按照当地政策开发，高成仕作为本地人，熟知涉案的房屋性质、质量等，应按涉案房屋同类、同一地段的其他购房户的价格执行，故，一审法院认定双方存在买卖关系及房屋价格是有事实依据。2、既然房屋买卖事实存在，价格清楚，高成仕就应该支付房款，扣除其应得的补偿款后，一审判决其支付120000元正确。3、周武没有承诺为其安装入户门，绿化带、下水道、水泥路等是公共设施，双方在进行房屋买卖时没有进行上述事项约定。4、涉案房屋系周武建造，高成仕购买并居住该房屋也是客观事实，无论合同是否有效，高成仕都应支付相应对价，且涉案房屋是按当地政府新农村建设进行，是符合当地规划的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，高成仕申请证人高某甲、高某乙出庭作证，以证明：1、高成仕与周武之间存在劳务关系，周武拖欠高成仕工资，用工资抵房款的事实；2、双方约定用高成仕的老房屋抵付新房款的事实；3、证明涉案房屋使用土地违法的情况。
周武发表质证意见为：1、两证人与高成仕同村，与其关系较近，高某乙与周武及其兄弟之间有隔阂，不排除其作伪证。2、两证人证言相互矛盾，高某甲称周君雇周武管理工地，工资每天100多元，其本人在场；高某乙则称高成仕帮忙协调关系，工资多少没有说，说明两证人证言都不真实。3、证人欲证明双方存在劳务纠纷与老房子拆迁的补偿合同，即便能够证明这些事实，也均与本案没有关联性，不是本案的审理范围其可另行提起诉讼。4、证人证言不具有合法性，不是二审新的证据。综上，高某甲、高某乙的证言不具有真是性，不能作为本案的定案依据。
本院认证意见为：高某甲、高某乙均称高成仕受周君雇佣，周君欠高成仕工资，但两证人对高成仕的工资说法不一，且高成仕的老房屋没有拆除，周君与周武并非同一主体，故，证人证言不具有真实性，本院不予认定。
经二审审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、高成仕与周武达成的房屋买卖合同是否有效；2、涉案房屋价格是多少；3、高成仕是否仍欠周武购房款，其主张抵扣房款的事实是否存在。
（一）关于高成仕与周武达成的房屋买卖合同是否有效的问题
根据法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村土地属于特定集体经济组织所有，仅限于该集体经济组织成员依法取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权。本案中，涉案房屋占用的土地系农民集体所有，土地的集体权属并未改变，高成仕系该集体经济组织成员，其购买本集体经济组织所有土地之上建造的房屋不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，其与周武订立的房屋买卖合同无《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应为有效合同。
（二）关于涉案房屋价格是多少的问题
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方没有签订书面合同，对涉案房屋的价格各执一词，且不能达成补充协议，故，应根据交易习惯及相关事实综合判断。从高成仕上诉称因周武给其房屋价格低于其他购房户，双方因此没有签订书面合同的陈述看，该房屋价格高于150000元；生效判决确认案外人韩杰的房屋价格为172680元，该房屋与涉案房屋户型、面积一致，故周武与高成仕约定房屋价款为172680元也符合交易习惯，因此，一审判决认定涉案房屋价款为172680元正确。高成仕虽称双方约定房屋价款为150000元，但没有提供任何证据，故本院对其该项主张不予采信。
（三）关于高成仕是否仍欠周武购房款，其主张抵扣房款的事实是否存在的问题
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽周武对抵扣土地补偿款46680元、青苗补偿费6000元无异议，但高成仕的老房子未被拆迁，无证据证明周武欠其房屋拆迁款51940元，高成仕主张的周武欠其工资54000元、土方7000元亦无相关依据，故一审法院结合查明的事实，判决高成仕支付剩余购房款120000元并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。高成仕的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人高成仕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年三月三日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。