河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第2058号
上诉人（原审原告）张志强。
委托代理人王彦群，金博大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路86号嘉秀园2楼。
法定代表人郭杰，董事长。
委托代理人胡涛、朱建斌，河南成务律师事务所律师。
上诉人张志强、上诉人郑州鑫达实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第6706号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张志强委托代理人王彦群、上诉人郑州鑫达实业有限公司委托代理人朱建斌到庭参加讼诉。本案现已审理终结。
原告张志强2013年11月4日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1.被告向原告支付自2011年10月1日起至起诉之日的延迟履行违约金112.5万元；2.被告向原告支付自起诉之日起至被告将原告办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的迟延履行违约金；3.被告继续履行合同，将原告办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；4.被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更的诉讼请求为：1.解除原、被告2010年3月31日签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款150万元；3.被告向原告支付自2010年3月31日起至2014年10月16日止的利息436266.67元（已付购房款金额按年利率6.4%计算）；4.被告向原告支付自2014年10月17日起至被告实际返还原告150万元购房款之日止的利息（按150万元年利率6.4%计算）；5.被告赔偿原告房屋增值损失2621000元、装饰装修损失121330元、评估费用损失38500元；6.被告赔偿原告150万元；7.被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院查明，2013年3月31日，原告张志强和被告郑州鑫达实业有限公司签订房屋买卖合同一份，主要内容如下：买受人购买的商品房为现房，位于郑州市宏达路郑州宏达国际车业广场一区与二区一层电货梯北口房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，建筑面积130平方米，总房款为人民币150万元。买受人于合同签订之日交定金20万元整，余款房屋交付使用一周内交完全款。第十一条销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日1‰向买受人支付违约金。等。签订合同当日，原告向被告支付房款20万元，被告将房屋交付给原告使用。2010年4月1日至2010年5月6日原告分5次向被告支付房款130万元。现原告以被告未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，致使原告不能取得房地产权属证书，诉至来院。2014年9月15日郑州宏信价格评估咨询有限公司出具了郑宏估价（2014）0059C号价格评估报告书，位于郑州市金水区宏达路宏达车业广场一区与二区中间一层电货梯北口房屋（总面积130平方米）在评估基准日的装饰装修价值及市场价值进行评估，该公司该房屋装饰装修评估价为121330元。另查明，2014年11月18日郑州市城乡建设委员会建筑业市场管理处出具的证明显示：经查，未查到“郑州宏达国际车业广场”项目在该委办理建筑施工许可证信息。2015年2月2日，郑州市城乡规划局出具“关于对郑州宏达国际广场彩板房调查情况的回复”，回复如下：郑州市宏达国际车业广场，位于郑州市××南侧、花园路西侧，在该广场一区、二区之间有砖混结构玻璃房一处，用途为商业，该房屋系郑州鑫达实业有限公司于2010年1月未经批准擅自建设，违反了《郑州市城乡规划管理条例》第三十六条之规定，系违法建设。回复上加盖有郑州市城乡规划局信访专用章。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，关于商品房预售应当取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，鉴于本案中被告至起诉前尚未取的诉争房屋的预售许可证明，且郑州市城乡规划局对涉案房屋确认系违法建设，即涉案房屋非商品房，故原、被告之间的房屋买卖合同应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故原告要求解除合同的诉讼请求，法院不再处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还原告购房款及利息、赔偿损失，符合法律规定。具体为：1.原告支付被告的购房款150万元，被告应予返还；2.被告应当按照银行同期同类贷款利率支付原告自2010年3月31日起至实际返还购房款之日止的利息；3.原告购买涉案房屋后，对房屋进行了装饰、装修，经评估为121330元，鉴定费10000元，该部分应为原告的损失，被告应予赔偿。本案被告未取得诉争房屋的预售许可证明，且该房屋系违法建设，其对合同造成无效负有主要责任；原告在双方签订房屋买卖合同时，对涉案房屋是否取得预售许可证明未尽审慎义务，对合同造成无效亦负有一定的责任，因此原、被告应按照各自过错大小承担相应的责任，即被告应当赔偿原告损失100000元，原告自行承担31330元，因涉案房屋系违法建设，非商品房，故原告主张被告赔偿该房屋的增值部分并请求被告承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州鑫达实业有限公司与本判决生效之日起十日内返还原告张志强购房款1500000元及利息（自2010年3月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际返还购房款之日止）。二、被告郑州鑫达实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告张志强损失100000元。三、驳回原告张志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费53578元，由原告负担23578元，被告负担30000元。
宣判后，张志强不服，向本院提起上诉称，1、行政机关认定房屋系违法建筑，不影响人民法院认定房屋为商品房，从房地产行政管理的角度、现行司法实践及通常理解来看，本案中的房屋是商品房，一审判决书认为“涉案房屋非商品房”认定事实错误。2、上诉人郑州鑫达实业有限公司订立商品房买卖合同时故意隐瞒未取得涉案房屋的预售许可证明，致使双方签订的《商品房买卖合同》无效。上诉人张志强没有过错，一审判决认定事实错误。3、一审法院片面的审查核实证据，导致认定事实不客观，不全面。上诉人张志强的损失除了“一审判决书认定的装饰装修损失121330元之外，鉴定费（评估费）10000元”之外，还有评估费损失28500元，房屋增值损失2621000元。一审判决书认定错误。4、因上诉人郑州鑫达实业有限公司存在恶意欺诈行为，上诉人张志强请求赔偿150万元，应予支持。综上，请求二审改判为“判令被上诉人赔偿上诉人房屋增值损失、装饰装修损失、评估费用损失共计2680830元，赔偿上诉人150万元。”，并由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
郑州鑫达实业有限公司亦不服，向本院提起称，1、上诉人张志强使用涉案房屋获得的收益远超过购房款利息损失，一审判决上诉人郑州鑫达实业有限公司承担购房款利息没有依据；2、一审认定合同无效，双方都有过错，但是判决全部的购房款和利息由上诉人郑州鑫达实业有限公司承担错误。
针对张志强的上诉，郑州鑫达实业有限公司的答辩意见同其对张志强的上诉意见。针对郑州鑫达实业有限公司的上诉，张志强的答辩意见同其对郑州鑫达实业有限公司的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。
本院认为，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。本案中，二上诉人之间的商品房买卖合同应属无效合同。涉案房屋经郑州市城乡规划局确认系违法建设，一审据此认定涉案房屋非商品房正确。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张志强在双方签订房屋买卖合同时，对涉案房屋是否取得预售许可证明未尽审慎义务，对合同造成无效亦负有一定的责任，故双方对合同无效都有过错，一审结合本案实际情况，支持张志强购房款及利息，并根据各自的过错大小对张志强的损失进行划分责任，即判决郑州鑫达实业有限公司赔偿张志强损失100000元，张志强自行承担31330元，该处理不违反相关法律规定。上诉人张志强主张郑州鑫达实业有限公司赔偿其评估费损失28500元，房屋增值损失2621000元，赔偿其损失150万元的上诉请求，依据不足，本院不予支持。郑州鑫达实业有限公司的上诉理由，于法无据，本院亦不予支持。综上，二上诉人上诉理由均不能成立，上诉请求，本院均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人郑州鑫达实业有限公司负担8702.5元，上诉人张志强负担40247元。
本判决为终审判决。
审判长 安 军
审判员 石卫华
审判员 邹 靖
二〇一五年十二月二十四日
书记员 尹少嫚