上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12027号
上诉人（原审被告）陈扣英，女，1958年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）陶永庆，男，1959年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）祝若霞，女，1945年4月4日生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人（原审原告）叶介昌，男，1939年7月15日生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人陈扣英、陶永庆因与被上诉人祝若霞、叶介昌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人陈扣英、陶永庆，被上诉人祝若霞、叶介昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈扣英、陶永庆上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判其与祝若霞、叶介昌之间关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的买卖合同有效，不返还房款及利息，本案的一、二审诉讼费由祝若霞、叶介昌承担。事实与理由：祝若霞、叶介昌在支付购房款之前清楚知晓系争房屋的性质，双方所签的关于系争房屋的买卖合同有效。祝若霞、叶介昌违约导致双方所签的系争房屋的买卖合同不能履行，祝若霞、叶介昌应当对陈扣英、陶永庆的损失予以赔偿。
被上诉人祝若霞、叶介昌辩称，不同意陈扣英、陶永庆的上诉请求。
祝若霞、叶介昌向一审法院起诉请求：1、确认其与陈扣英、陶永庆签订的《上海市房屋买卖合同》无效；2、陈扣英、陶永庆返还祝若霞、叶介昌购房款1,365,000元；3、陈扣英、陶永庆归还上述钱款的利息3万元（以1,365,000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2016年1月4日起计算至实际返还之日）。
一审法院认定的事实：2014年2月26日，陈扣英、陶永庆（乙方）与上海XX公司（甲方）、上海市闸北区住房保障中心（丙方）签订《上海市共有产权保障住房（经济适用房）出售合同》，约定系争房屋系甲方投资建造的共有产权保障房。根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件，甲方将系争房屋出售给乙方。乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权，乙、丙方约定，乙方在取得房地产权证满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让房价款的60%。房屋建筑面积84.28平方米，乙方购买有限产权的单价为每平方米单价8,070.28元，总价为657,146.76元。乙方取得房地产权证未满5年，本人及同住人购买其他房屋的，应书面通知丙方，丙方按规定程序回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。乙方取得房地产权证未满5年，发生全体房产权利人及同住人迁离本市或离婚析产等重大变故，乙方及同住人达成书面一致后，可以申请丙方回购，丙方核实同意后，按规定程序回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。乙方取得房地产权证满5年，需要转让房屋的，丙方可以行使回购权，丙方决定不回购的乙方可转让该房屋。丙方回购房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定，丙方按60%向乙方支付回购款；乙方向他人转让房屋的，乙方可获得转让中价款的60%，其余按本市有关规定支付给丙方。
2014年5月，陈扣英、陶永庆取得系争房屋的产权证，产权证载明经济适用房（有限产权），5年内不得转让或者出租。
2015年12月28日，祝若霞与陈扣英、陶永庆及上海XX事务所（以下简称XX事务所）签订《房地产买卖居间协议》，约定祝若霞、叶介昌以195万元购买系争房屋。同日，祝若霞、叶介昌给付陈扣英、陶永庆定金1万元。2015年12月30日，祝若霞、叶介昌通过中介公司支付陈扣英、陶永庆定金4万元。
2016年1月3日，祝若霞（乙方）与陈扣英、陶永庆（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定因系争房屋是经济适用房，甲方出售该房屋受到国家政策限制，满5年才允许上市交易。现双方同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。房屋交易总价为195万元，乙方于签订本合同及相关其他相关合同文本签订完毕后向甲方支付1,365,000元；乙方于双方办理以乙方为权利人的房产证当日，支付给甲方（或国库）585,000元；由于系争房屋是经济适用房，国家享有30%至40%的房款份额，现无法确定，故双方商定，依据过户时间实际支出份额为依据，甲方依据现在的房价，按照实际的比例计算自己的份额中房款，多退少补；若评估价的涨跌导致国家房产份额总金额发生变化，均由乙方承担。甲方于收到首付款之日14天内将本合同项下房屋全部交付乙方。
同日，祝若霞与XX事务所签署《佣金确认书》，确认佣金为39,000元，另注明：由于该房目前不能过户，中介方需无条件配合办理后续手续，若未能服务完毕，须无条件全额退还给承购方。
当日，陈扣英出具收款收据，确认收到祝若霞、叶介昌购房款1,365,000元（含定金）。
2016年1月4日，祝若霞、叶介昌通过银行转账支付陈扣英、陶永庆1,315,000元。2016年1月4日，祝若霞、叶介昌向中介公司人员王欢转账234,000元。双方确认，祝若霞、叶介昌2016年1月4日转账给王欢的234,000元中，195,000元是由中介方监管的10%购房款，39,000元系中介佣金。现购房款195,000元已由中介方返还祝若霞、叶介昌。
2016年1月11日，祝若霞、叶介昌与陈扣英、陶永庆签署《上海市房地产买卖合同》（第二版），约定由陈扣英、陶永庆将系争房屋以总价195万元转让给祝若霞、叶介昌。双方同意于2016年1月20日验房交接，于2019年8月31日共同至交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定，由于该房屋是经济适用房，操作上有特殊性，故所有违约责任依双方签订的买卖协议为准；为了此次买卖顺利进行，对双方有所约束，甲乙双方同意百分之十的房款暂由中介方监管。合同附件三付款协议约定，乙方于签订定金协议当日，向甲方支付定金5万元；乙方于签订买卖合同时向甲方支付首付款1,365,000元（含定金）；乙方于过户当日，向甲方或国家金库支付房款585,000元（含监管资金）。
2016年2月，祝若霞向陈扣英、陶永庆之女陶莉发微信，提出房屋目前不能交易、灰色交易不合法等，为此双方发生纠纷。
一审法院另查明，祝若霞与陈扣英于2016年1月3日签订《房屋租赁合同》1份，约定祝若霞将系争房屋出租给陈扣英，租赁期限为2016年1月16日至2016年4月15日，租金每月2,500元。租赁合同签订后，陈扣英支付给祝若霞租金及保证金10,000元。2016年5月中旬，陶莉通过微信转账给祝若霞租金5,000元。
经法院释明，陈扣英、陶永庆提出因合同无效，要求祝若霞、叶介昌返还租金（含租赁押金）15,000元。祝若霞、叶介昌同意返还租金（含租赁押金）15,000元，但要求陈扣英、陶永庆赔偿房屋差价损失10万元。
一审法院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。根据陈扣英、陶永庆与上海XX公司、上海市闸北区住房保障中心的合同约定及有关政策规定，陈扣英、陶永庆取得房地产权证5年内不得转让。现祝若霞、叶介昌与陈扣英、陶永庆签订的买卖合同，损害了国家及第三人的利益，应属无效。祝若霞、叶介昌称其在签订合同时并不知情，但在《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》中，明确记载房屋为经济适用房，以及5年内不能过户等内容，显然祝若霞、叶介昌对系争房屋是经济适用房且限制转让应当是明知的。
合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现祝若霞、叶介昌要求陈扣英、陶永庆返还已付购房款1,365,000元，法院予以支持。陈扣英、陶永庆占有购房款产生的孳息应一并返还，但应按同期银行存款利率计算。
对买卖合同无效双方均负有过错，由此造成的损失由各自自行承担，因此祝若霞、叶介昌要求赔偿房屋差价损失，法院不予支持。
祝若霞、叶介昌同意返还陈扣英、陶永庆租金（含租赁押金）15,000元，法院予以准许。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告祝若霞、叶介昌与被告陈扣英、陶永庆于2015年1月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效：二、被告陈扣英、陶永庆应于判决生效之日起十日内返还原告祝若霞、叶介昌购房款1,365,000元；三、被告陈扣英、陶永庆应于判决生效之日起十日内返还原告祝若霞、叶介昌利息（以1,365,000元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率，自2016年1月4日起计算至实际返还购房款之日止）；四、原告祝若霞、叶介昌应于判决生效之日起十日内返还被告陈扣英、陶永庆租金（含租赁押金）15,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17,355元，减半收取8,677.50元，由祝若霞、叶介昌与陈扣英、陶永庆各半负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈扣英、陶永庆与祝若霞、叶介昌之间签订的关于系争房屋的买卖合同所针对的标的物属于经济适用房，故上述合同损害了国家及第三人的利益，一审法院认定上述合同无效，当属于法有据，本院予以确认。原审根据祝若霞、叶介昌的诉请以及双方对于合同无效的各自过错程度，判令陈扣英、陶永庆返还房款及其相应银行存款利息，亦有相应的依据，本院予以确认。此外，原审根据祝若霞、叶介昌同意返还陈扣英、陶永庆租金的意思表示，判决祝若霞、叶介昌返还陈扣英、陶永庆租金（含押金）1.5万元，也无不当。陈扣英、陶永庆上诉认为上述合同有效，缺乏充分的依据。因合同无效，故祝若霞、叶介昌不存在有效合同中方存在的违约行为，陈扣英、陶永庆据此要求祝若霞、叶介昌赔偿损失，亦无依据。因此，上诉人陈扣英、陶永庆的上诉请求，本院难以支持。不过，本院需要指出的是，原审判决主文第一项出现了笔误，将陈扣英、陶永庆与祝若霞、叶介昌之间2016年1月11日签订的《上海市房地产买卖合同》的日期误写为2015年1月11日，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39115号民事判决第二、三、四项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39115号民事判决第一项为原告祝若霞、叶介昌与被告陈扣英、陶永庆于2016年1月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币8,677.50元，由祝若霞、叶介昌与陈扣英、陶永庆各半负担。二审案件受理费人民币17,355元，由上诉人陈扣英、陶永庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……