江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民再32号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：符裕龙。
委托代理人：徐建荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
委托代理人：张圣莹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广昌县ＸＸ实业科技有限公司。住所地：江西省广昌县盱江镇清水村揭家排。
法定代表人：严冬，该公司董事长。
委托代理人：张河旭，系该公司员工。
委托代理人：于永林，江西论研律师事务所律师。
再审申请人符裕龙因与被申请人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2015）抚民一终字第111号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年2月3日作出（2015）赣民申字第547号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人符裕龙及其委托代理人徐建荣、张圣莹，被申请人ＸＸ公司的委托代理人张河旭、于永林参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月20日，一审原告符裕龙起诉至江西省广昌县人民法院称，2011年7月22日，符裕龙购买了一审被告ＸＸ公司开发的莲城国际2幢1单元17号商铺，双方于当日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：符裕龙所购商铺成交总金额为545083元，ＸＸ公司应在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付符裕龙使用。合同对ＸＸ公司逾期交房的违约责任约定为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同对ＸＸ公司逾期办证违约责任约定为出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，符裕龙依合同约定如期支付了全部购房款。符裕龙于2013年9月9日才办理了交房手续，ＸＸ公司应当按照合同约定支付符裕龙逾期交房和办证违约金，并交付房地产权属证书。故请求依法判令：1、ＸＸ公司支付逾期交房违约金100894元；2、ＸＸ公司支付逾期办理房地产权属证书违约金545元，并交付房地产权属证书；3、本案诉讼费用均由ＸＸ公司承担。
ＸＸ公司辩称，业主领取钥匙，对房屋的占有、使用应视为对房屋的交付；买卖合同约定逾期交付的违约金比例明显超过了符裕龙实际损失的30%，请求法院减少违约金比例；政府的改水工程影响了ＸＸ公司建设施工工程进程，延长了竣工验收时间，导致无法在正常时间内备案验收；2010-2013年的恶劣天气直接影响了施工建设，是导致逾期竣工验收的客观因素；ＸＸ公司逾期验收备案的责任是符裕龙上访闹事所致，ＸＸ公司没有过错和责任；符裕龙没有按照合同约定履行各项费用的按时缴款义务，是符裕龙自行违约，ＸＸ公司不构成逾期交房的违约责任，故请求驳回符裕龙的各项诉讼请求。
一审法院查明，2011年7月22日，符裕龙购买ＸＸ公司开发的莲城国际2幢1单元17号商铺，并与ＸＸ公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款545083元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意在该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，符裕龙依合同约定支付了全部房款。2011年12月31日，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合法律规定的交付条件。2013年9月9日符裕龙与ＸＸ公司办理了房屋交付手续。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。
一审法院认为，符裕龙与ＸＸ公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方之间的合同关系依法成立，订立合同的双方应当依约全面履行自己的合同义务。
关于符裕龙要求ＸＸ公司支付逾期交房违约金，ＸＸ公司辩称，符裕龙所购房屋是2011年12月26日通过了竣工验收，符合房屋交付条件，但因符裕龙自己为了避免交纳物业费，故其未到物业部门办理相关手续、交纳相关费用，一直拖到2013年的9月9日才补交各项费用，故ＸＸ公司没有违约交房及违约办证，应不承担违约责任。该院认为，涉诉房屋于2013年7月26日才达到合同约定的交付条件，ＸＸ公司无任何证据证明其已告知符裕龙前来办理交房手续，且ＸＸ公司的该抗辩意见均系其猜测而无证据证明，而且2013年9月9日ＸＸ公司才与符裕龙办理了房屋交付手续是客观事实，故对ＸＸ公司该抗辩意见不予采纳。ＸＸ公司辩称，根据双方签订的购房合同第七条第二项的约定，符裕龙未按合同约定时间交清所有的相关费用，该商品房屋所有权、使用权、处置权仍归出卖人所有，ＸＸ公司不存在逾期交房的违约责任。原审法院认为，符裕龙在签订购房合同时已将购房款一次性付清，不属于合同第七条第二项约定的情形，故对该抗辩意见不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为。ＸＸ公司以天气雨水过多、给水管道工程建设、延期备案影响工期的进度为由，要求免责、减责，但因其提供的证据单一，未形成有效的证据链，无法证实上述行为构成不可抗力，故ＸＸ公司的该抗辩理由，不予采纳。ＸＸ公司未按合同约定时间将房屋交付符裕龙，应视为其违约，对符裕龙要求ＸＸ公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房的违约金才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向符裕龙支付违约金并不过高，故ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金的抗辩理由不予采纳。ＸＸ公司于2013年9月9日向符裕龙办理了房屋交付手续，履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任，故2013年9月9日应认定为实际交房日，ＸＸ公司的逾期交房违约时间应自2012年1月1日至2013年9月9日，实际违约天数618日。依据合同约定，逾期交房违约金具体计算为：545083元×0.3‰×618天=101058.39元。符裕龙要求100894元并无不当，予以支持。
关于符裕龙要求ＸＸ公司支付逾期办理房产证及土地使用权证违约金并将两证交付于符裕龙的诉讼请求，ＸＸ公司辩称，符裕龙未按照双方签订的合同补充协议第十一条的约定于买卖合同签订当日交付办证等相关费用，而是至2013年9月9日才交纳相关的办证费用，符裕龙构成自行违约，ＸＸ公司不承担逾期违约责任。该院认为，ＸＸ公司并未告知符裕龙缴纳办证等相关费用的具体数额，也未提供证据证明其已通知符裕龙缴纳该费用，且综合ＸＸ公司申请的证人证言，该证人在签订购房合同时也并未缴纳办证等相关费用，而是ＸＸ公司通知其领取钥匙的时候才告知其需要缴纳办证等费用及具体数额，故对ＸＸ公司该抗辩意见不予采纳。因符裕龙已于2013年9月9日向ＸＸ公司交纳了办证所需的相关费用，但至2015年1月15日本案开庭时ＸＸ公司仍无证据证明其已在合同约定的时间内为符裕龙办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，故对符裕龙该诉讼请求予以支持。依据合同约定，办证违约金具体计算为：545083元×0.1%=545.08元。符裕龙要求545元并无不当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院于2015年2月11日作出（2014）广民初字第1626号民事判决：一、ＸＸ公司向符裕龙支付逾期交房违约金100894元；二、ＸＸ公司向符裕龙支付逾期办证违约金545元。上述款项需在本判决书生效之日起十日内付清。案件受理费2329元，财产保全费1035元，共计3364元由ＸＸ公司承担。
ＸＸ公司上诉称：请求撤销原判，依法改判。主要理由为：1、一审法院认定事实不清，ＸＸ公司不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。双方2011年7月22日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思的表示。合同条款明确约定“买受人未付清所有房款和相关费用前，该商品房的所有权，使用权和处置权均归出卖人所有”；“出卖人协助买受人办理房产证，但涉及的政府规定需买受人交纳的办证费用由买受人承担。买受人应于签订商品房买卖合同当日一次性向出卖人预交办理房产证及按揭的一切税费及相关费用。因政府相关部门就办理房地产证有关政策发生变化或因买受人的原因，影响出卖人无法在约定时间内协助买受人办理房产证、并不因此构成出卖人违约”。这些条款中带着重号的关键字足以说明双方就交房及办证的相关规定作出了非常明确的文字说明及告知，ＸＸ公司无需就交房办证事项再次另行通知被上诉人。况且ＸＸ公司开发的2幢楼盘，符裕龙所购置的17号商铺2011年12月26日就通过了竣工验收，符合交付条件。至于符裕龙不打算尽快使用该店铺未及时去物业公司领取该房钥匙，这与ＸＸ公司没有关联性，只能说明符裕龙暂时不打算使用该店铺而逃避缴纳物业管理费用。因为物业公司是独立的法人企业单位，负责ＸＸ公司开发的“莲城国际”楼盘的整个小区商品房的物业管理。因此，符裕龙未按合同约定交清相关费用未去物业公司领取钥匙，逃避相关物业管理费用的行为不能转嫁到ＸＸ公司头上，视为符裕龙违约交房逾期办证，这显然不公平。ＸＸ公司以合同和补充协议条款书面告知符裕龙的相关规定，已经尽到了通知交房办证的相关告知义务，符裕龙拖至2013年9月9日交清全部的相关费用，只能从事实上充分说明符裕龙未履行合同约定的相关义务，自行违约。符裕龙迟迟不去物业公司领取钥匙的行为，是其入住新房使用店铺时间待定的个人行为，不能视为ＸＸ公司逾期交房和逾期办证。2、ＸＸ公司不承担本案所涉商品房逾期备案的过错责任，ＸＸ公司开发的1至29幢楼盘分别于2011年12月至2012年12月全面通过了勘察、设计、施工、监理、建设等五个部门的竣工验收后进入备案程序，且建设行政主管部门由于部分购房户的上访闹事原因，从维稳的角度考虑，将ＸＸ公司29幢楼盘的备案时间全部延期至2013年7月26日，加大了ＸＸ公司逾期交付的违约责任，造成了ＸＸ公司的巨大经济损失，一审法院在这个问题上没有客观公正地酌情考虑ＸＸ公司的免责情节。3、《商品房买卖合同》约定的违约金明显超过了符裕龙实际损失的30%应予以减少，符裕龙购买的商铺即使是构成逾期交房，无非就是符裕龙未能及时使用该商铺所产生的房屋租金，以及房屋装修时间差所产生某些装修材料价格的升降。且庭审结果表明，广价（2014）118号《关于对广昌县盱江镇广莲路至揭家排，莲城国际至第九加油站范围内店面租赁价格的鉴定结论书》鉴定，符裕龙店面所处路段店面租金2012年至2013年期间每平方为25元至35元之间。就广昌这几年的市场行情变化，符裕龙主张的违约金数额明显超出了其实际损失的130%的比例。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，该解释第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。且一审法院全额支持符裕龙的诉讼请求有失公平公正。
符裕龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，以维护法律的公信力和公正性，保护其作为与开发商之间相对弱势群体的合法权益。
二审法院查明，ＸＸ公司认为符裕龙没有付清房款，一审认定错误，勘察、设计、监理、施工的手续公司已经办理，且向相关部门申报了备案手续，对一审查明的其他事实无异议。符裕龙对一审查明的事实无异议。二审对一审查明的双方当事人无异议的事实予以确认。
另查明，涉案楼盘莲城国际小区因房屋质量问题，部分业主于2012年期间到省信访局等地上访，并在广昌县城××横幅××街游行，广昌县人民政府职能部门曾多次协调此事，ＸＸ公司也在小区几次向业主发出《告业主书》，征询解决处理方案。
还查明，一审庭审出庭证人余时春证明2012年8-9月符裕龙父亲符毛毛已就购买17号商铺洽谈租赁事宜。
二审法院认为，本案中，涉案商铺于2011年12月26日经建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收合格，2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证，同年7月27日该工程项目环保验收合格，9月4日绿化工程竣工验收合格，同年12月31日经广昌县公安消防大队对该工程项目消防验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《江西省城乡规划条例》第五十八条规定：“在城市、镇规划区内的建设工程竣工后，建设单位或者个人应当申请规划条件核实。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内完成建设工程规划条件核实。经核实符合规划条件的，应当出具建设工程规划条件核实合格意见单；不符合规划条件的，应当书面要求建设单位或者个人进行整改。”因此，由上述法律法规可以得知，建设项目竣工规划验收属法律规定强制性验收。符裕龙向ＸＸ公司购买的莲城国际2栋1单元17号商铺在2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证后即已符合交付条件，ＸＸ公司逾期交付房屋的违约期限应为2012年1月1日至2012年4月12日，实际违约天数103日，依据合同约定，逾期交房违约金具体计算为：545083元×0.3‰×103日=16843.06元。ＸＸ公司与符裕龙虽然实际办理房屋交房手续在2013年9月9日，但符裕龙明知合同交房期限为2011年12月31日，且莲城国际小区上访、游行已轰动广昌县城，其父亲符毛毛也就购买的店铺洽谈过租赁事宜，而迟迟不去办理房屋接收手续，从维护诚信原则法律思维出发，ＸＸ公司符合交房条件后，符裕龙延后收房的逾期交房违约金不应支持。原判决对此处理不当，应予纠正。关于符裕龙要求ＸＸ公司支付逾期办证违约金的问题，因符裕龙向ＸＸ公司购买的商铺在符合交付条件后180个工作日内，符裕龙未取得房地产权属证书，依据双方之间签订的商品房买卖合同第十五条的约定，ＸＸ公司应当承担逾期办证的违约责任，一审判决认定ＸＸ公司应向符裕龙支付逾期办证违约金545元，并无不当，应予维持。综上，ＸＸ公司的上诉理由部分成立，予以支持。原判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，该院于2015年6月11日作出（2015）抚民一终字第111号民事判决：一、维持江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第1626号民事判决第二项；二、变更江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第1626号民事判决第一项为：ＸＸ公司向符裕龙支付逾期交房违约金16843.06元。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费2329元、财产保全费1035元、二审案件受理费2329元，合计5693元，由ＸＸ公司负担3368元，符裕龙负担2325元。
符裕龙申请再审称，二审判决认定广昌县ＸＸ实业科技有限公司逾期交房的违约期限应为2012年4月12日，缺乏证据证明。同时导致适用法律错误。故请求撤销二审判决，维持一审判决，案件费用均由ＸＸ公司承担。
ＸＸ公司辩称，ＸＸ公司未及时交房，是因为发生了合同约定的“不可抗力”和“其他非出卖人的原因”，主要责任在于业主自己；建筑工程竣工验收备案表并非房屋竣工验收合格的依据；符裕龙明知交房时间、明知业主闹事，且有证据证明其欲将购买房屋出租的行为，二审不支持其索赔的违约金，是完全正确的。符裕龙的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
再审庭审中，双方当事人除对房屋交付日期的认定外，对一、二审查明的其他事实无异议，再审予以确认。
根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、关于涉案房屋是否符合交付条件及实际交房日的认定；2、ＸＸ公司是否违约及违约责任的认定。
关于焦点一。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据上述法律法规，商品房经验收合格的交付应通过工程质量竣工验收及取得规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。本案中，莲城国际小区于2012年4月12日取得建设项目竣工规划验收合格证，7月27日该工程项目环保验收合格，9月4日绿化工程竣工验收合格，12月31日经广昌县公安消防大队对该工程项目消防验收合格，2013年7月26日广昌县建设局出具《竣工验收备案表》。故涉案房屋于2013年7月26日才达到合同约定的交付条件。ＸＸ公司关于2011年12月26日通过竣工验收符合交付条件的辩解理由不能成立，不予支持。二审判决认定涉案房屋取得建设项目竣工规划验收合格证即符合交付条件不当，应予纠正。其次，房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，ＸＸ公司未能提供证据证明其已书面通知符裕龙前来办理交付手续，应承担举证不能的后果。符裕龙认可《入伙费用结算清单》为办理房屋交付手续，一审法院认定2013年9月9日为实际交房日并无不当，应予维持。二审以涉案房屋取得竣工规划验收合格证日2012年4月12日认定为交付房屋日期不当，应予纠正。
关于焦点二。ＸＸ公司未按合同约定2011年12月31日交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。ＸＸ公司辩称，房屋竣工后部分业主误认为房屋存在重大质量问题，采取了集会闹事、上访等方式，打乱了其正常工作秩序，迫使政府介入，导致涉案房屋验收备案延迟，故其未及时交房，是因为发生了合同约定的“不可抗力”和“其他非出卖人的原因”，业主应负主要责任。本院认为，2012年期间业主上访、游行是业主认为房屋存在质量问题，不属于不可抗力和“其他出卖人的原因”，且时间在合同约定交房日2011年12月31日之后，不是导致ＸＸ公司逾期交房的原因，ＸＸ公司亦未提供证据证明备案延期是建设主管部门造成。且即使延期备案时建设主管部门原因导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故ＸＸ公司该抗辩理由不予采纳。一审按ＸＸ公司逾期交房时间的违约期限自2012年1月1日至2013年9月9日判决违约金为100894元并无不当，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。符裕龙再审申请理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市中级人民法院（2015）抚民一终字第111号民事判决；
二、维持广昌县人民法院（2014）广民初字第1626号民事判决。
一审案件受理费2329元，财产保全费1035元，二审案件受理费2329元，合计5693元，由ＸＸ公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓名兴
代理审判员 江都颖
代理审判员 徐 苹
二〇一六年七月十四日
书 记 员 刘 鹏
附：本案适用的有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。