安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第00793号
原告：蚌埠市人防重点工程管理处，住所地安徽省蚌埠市淮河路789号四楼，组织机构代码48522256-7。
法定代表人：苏拥军，该管理处处长。
委托代理人：杨在勇，安徽明锐律师事务所律师。
被告：王玉刚，男，1962年8月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。
原告蚌埠市人防重点工程管理处（以下简称人防工程管理处）与被告王玉刚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人苏拥军、委托代理人杨在勇、被告王玉刚的委托代理人张浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告人防工程管理处诉称：2006年8月1日，原、被告签订《蚌埠市火车站广场人防工程使用合同》一份，约定：原告将位于蚌埠市火车站广场地下人防工程、设备、设施和设备机房以清点交接方式有偿交给被告使用。使用期限为10年，自2006年9月1日至2016年8月31日。第一年为免租期，第二年租金为20万元，第三年为30万元，第四年为40万元，第五年之后每年租金均为50万元，直至合同终止。同时约定了先交费后使用的原则，使用费按年缴付，在每年8月10日前一次性交清一年的使用费，逾期视为违约。合同还约定租赁期间工程设备设施的维修义务由被告承担。合同签订后，原告按约定将该人防工程交付给被告，同时进行了设备清点交接。前期双方合作尚好，即使遇有争议双方也都能够协商处理。2012年8月31日，双方又签订了一份《补充协议》，约定工程使用费每年仍为50万元，付款方式调整为每月缴纳一次，前十个月每月费用为4.2万元，后两个月各为4万元，仍为先交费后使用，在每个月的20日前交纳下个月的使用费，被告如未按时交纳使用费即为违约，原告有权解除合同，并有权采取必要措施中止被告使用工程，所造成的一切损失由被告承担。但被告近期因经营状况不佳，从2013年3月起一直未向原告支付使用费。另据原告所知，被告经营的浴场因消防设施不到位，消防部门让其整改，还发生过被告工作人员盗取和侵占人防设备的事件，现被告承租的人防工程一直处于闲置状态。被告的上述违约行为不仅不利于原告对人防工程的安全管理，还直接影响到原告无法完成上级部门制定的目的考核任务，导致原告单位全体职工利益受损。故根据合同的约定，请求判决解除原告与被告签订的《蚌埠市火车站广场人防工程使用合同》及《补充协议》，被告腾退蚌埠市火车站广场地下人防工程及所属设备设施，完好交还给原告，同时判令被告支付拖欠的自2013年4月以来的人防工程使用费（2013年4月至8月的工程使用费为20.6万元，从2013年9月1日起按每年50万元标准支付，直至其腾退出蚌埠市火车站广场地下人防工程之日止。
原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据：
一、《蚌埠市火车站广场人防工程使用合同》及《补充协议》，证明双方具体的租赁合同关系。被告对两份证据的真实性无异议，但辩驳称由于租赁物的上水管道破裂，不具备最基本的安全使用功能，原告又拒不履行维修义务，导致被告无法正常经营才拖欠租赁费。
二、原告2013年3月1日和4月24日向被告催缴使用费的通知两份及2013年5月10日和6月3日告知被告收回人防工程通知书两份，证明原告多次向被告催要工程使用费和告知因被告违约决定收回人防工程使用权的事实。被告对该组证据的真实性有异议，辩驳称未收到过上述通知，该组证据上也没有被告的签名。
三、蚌埠市人民防空办公室《平战结合收入管理办法》及《目标管理绩效考核办法》等文件，证明由于被告未按时交纳工程使用费导致原告未能完成上级制定的目的考核任务，使单位职工利益受损。被告对该组证据的真实性无异议，但辩驳称该组证据属原告单位所属系统的内部文件，与本案无关联性。
被告王玉刚辩称：原、被告双方就蚌埠市火车站广场地下人防工程存在租赁关系，被告自2013年4月以来拖欠工程使用费是因为租赁物不具备最基本的安全使用功能，且原告拒不履行维修义务。原告在催要租赁费的过程中还采取一些非法的自力救济手段，导致被告无法经营。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院举出以下证据：
一、火车站地下人防工程的上水管道漏水后维修情况的照片11张，证明租赁物的上水管道严重漏水，不符合最基本的安全使用功能，该设备的维修义务依法应由原告承担。原告对该组照片的真实性无异议，但辩驳称达不到被告的证明目的，该组照片反映的是旧管道漏水后新架设的管道，不是原来损坏的管道。原告自2006年就将该工程交付给被告使用，双方在使用合同中明确约定被告负有维修义务，故漏水的后果应由被告承担。
二、2013年原告工作人员出现在被告经营场所的照片4张，证明原告安排人员围堵被告经营场所，导致被告无法正常经营的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，辩驳称当时原告安排人员进行工程检查。当原告的工作人员进去之后，被告方人员立即把经营场所的大门关闭并报警，制造原告人员围堵该场所的假象。
三、配电设备缺失的照片2张，证明原告的工作人员强行拆除了大陆桥休闲会所的配电设备，使被告无法用电致停业的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但辩驳称由于该处人防设施有安全隐患，原告在向供电部门作过报告后才对相关配电设备进行检修的。
四、2013年6月24日原告向供电部门申请对火车站人防工程高压供电设备停电检修的报告（复印件）及2013年7月1日被告向供电部门的投诉书（复印件）各一份，证明原告虚构事实，要求供电部门断开高压电连接端，从2013年6月26日至7月2日断了6天电，使被告无法用电被迫停业。经被告投诉，供电部门核实后才恢复供电的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但辩驳称原告进行设备检修实际是从2013年7月1日开始的，次日就恢复了供电。按照相关规定，低压供电设备端由原告自行检测，高压端归供电部门检测。
五、2013年元月22日署名“李志军”出具的上水管道改装费收据一张及2013年6月5日署名“胡敏”出具的大陆桥会所低压配电柜改造费收条一张，证明被告为维修上水管道和配电设备产生了相关费用。原告辩驳称配电柜改造费收条中没有与配电设备有关的清单，且内容和签名明显系两人分别书写；上水管道改装费收据不是正规的发票，也没有写明系维修大陆桥休闲会所的上水管道产生的费用，故对两份证据的真实性、合法性均有异议。
六、2008年9月22日王玉刚与李金会签订的经营承包合同及2010年6月1日王玉刚与张伟红、张建宇签订的经营承包合同各一份，证明被告在租赁经营期间将所经营的“火凤凰商务休闲会所”发包给他人所得收入情况，并以此间接证明因原告的原因导致被告停业产生的损失情况。原告对两份证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为被告未经原告同意，擅自将租赁物转租他人不合法。
七、2008年8月6日和8月22日原告给被告因漏水和口部问题减免部分租赁费的意见书各一份及2008年8月7日被告给原告的答复一份，证明在双方合同履行前期亦曾发生过类似的管道漏水事件，当时原告以减免租金的方式承担了维修费用，进而证明上水管道的维修义务属于原告。原告对三份证据的真实性无异议，但辩驳称达不到被告的证明目的。两次漏水的原因不一样，前次是广场上的供水管道渗漏所致，属租赁物的外部管道，而本次是地下人防工程附属的供水管道漏水所致。
另经被告申请，本院从蚌埠市公安局东升派出所调取了两份报警记录，被告以此证明2013年6月3日和7月1日，原告采取强行拆除变电房设备断电等不当手段致被告无法用电，影响正常经营。原告对两份证据的真实性无异议，但辩驳称达不到被告的证明目的，原告事先已通知被告要对被告租赁场地的供电设备进行检修。第一次是向被告提出检修要求，没实际检修，第二次是在向供电部门作过报告后进行实际检修，检修后的第二天就恢复供电了。
综合上述分析：对原告所举《蚌埠市火车站广场人防工程使用合同》及《补充协议》的真实性，被告无异议，本院予以认定。
对原告所举2013年3月1日和4月24日向被告催缴使用费的通知两份及2013年5月10日和6月3日告知被告收回人防工程通知书两份，被告不予认可，原告缺乏已将上述证据向被告送达的证据，故本院不予采纳。
对原告所举蚌埠市人民防空办公室《平战结合收入管理办法》及《目标管理绩效考核办法》等文件，因属其内部管理性文件，与本案所审理的商事领域租赁合同关系所涉权利义务及法律后果的认定无直接关联性，本院不予采纳。
关于被告所举火车站地下人防工程的上水管道漏水后维修情况的11张照片、2013年原告工作人员在被告经营场所的4张照片，以及租赁场所配电设备缺失的2张照片，原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。
对被告所举原告申请对火车站人防工程高压供电设备停电检修的报告（复印件）及被告的投诉书（复印件）的真实性，原告无异议，本院亦予认定。
对被告所举2013年元月22日署名“李志军”出具的上水管道改装费收据及2013年6月5日署名“胡敏”出具的低压配电柜改造费收条，原告均不予认可，被告又无其他有效证据进一步佐证，该两份证据证明力不足，本院不予认定。
对被告所举用以证明其停业损失的2008年9月22日王玉刚与李金会签订的经营承包合同及2010年6月1日王玉刚与张伟红、张建宇签订的经营承包合同，因被告在本案中并未提起反诉请求，故该两份证据所证明的收益损失与否与本案的处理结果不具关联性，本院不予采用。
对被告所举2008年8月6日和8月22日原告给被告因漏水和口部问题减免部分租赁费的意见书各一份及2008年8月7日被告给原告的答复，原告对其真实性无异议，本院予以认定。
对经被告申请，本院从蚌埠市公安局东升派出所调取了两份报警记录的真实性，原告无异议，本院予以认定。
据以上分析认定，本院确认以下事实：
2006年8月1日，原、被告签订《蚌埠市火车站广场人防工程使用合同》一份，约定：甲方（原告）将位于蚌埠市火车站广场地下人防工程、设备、设施和设备机房以清点交接方式有偿交给乙方（被告）使用，同时将工程南出入口东西两侧“猫耳房”及包括广场上五个出入口提供给乙方使用，并在口部南立面划出30平方米提供给乙方作为办公室。使用期限为10年，自2006年9月1日至2016年8月31日。甲方同意给乙方装修、口部改造、经营前期及试营业准备期限一年（2006年9月1日至2007年8月31日），免收使用费，第二年租金为20万元，第三年为30万元，第四年为40万元，第五年之后每年租金均为50万元，直至合同终止。合同约定按照先交费后使用的原则，使用费按年缴付，乙方在每年8月10日前一次性交清一年的使用费，逾期视为违约。乙方进场装修时，甲方将人防工程原有设备、设施完好地清点交给乙方使用（清单另附），乙方在使用期间的维护、保养、管理及更新、添置设备，所产生的费用由乙方承担。合同履行完毕，乙方应将设备、设施完好地交还甲方。在合同履行期间，乙方依法自主经营，自负盈亏。经营方式乙方可自行选择，招商招租、联营合作等，如因经营需要，要将工程部分转租，在不损害甲方利益的前提下，甲方应予支持。但乙方事先必须与甲方进行协商，并征得甲方同意，同时，乙方应将转租单位的名称、转租场地位置和面积交给甲方备案。合同到期或乙方违约造成合同终止，由乙方投资的动产部分归乙方所有，不动产部分归甲方所有（包括乙方工程改造和固定装修的部分；口部装饰体、室内墙体、吊顶和地面的广告招牌等固定装修物体，乙方改造装修完毕后，由双方清点认定不动产部分），由乙方无偿交给甲方，不得拆除、变卖或人为破坏。双方应真诚合作，严格履行合同，一方违约应承担违约金20万元，造成损失自负，同时赔偿因违约给对方造成的经济损失等内容。合同履行前期双方合作尚好。2008年8月，双方曾因火车站广场上的供水管道渗漏水和口部延迟交付等问题进行协商后，由原告决定减免2007年度的工程使用费10万元作以补偿。2012年8月31日，双方又签订了一份《补充协议》，约定工程使用费每年仍为50万元，付款方式暂调整为每月缴纳一次，前十个月每月费用为4.2万元，后两个月各为4万元，此付款方式暂定一年，即2012年8月至2013年7月止，乙方（被告）为恪守协议，付给甲方（原告）一个月的预付金4.2万元，并将此款项延续至原合同执行完毕。乙方按照先交费后使用的原则，在每个月20日前交纳下个月的使用费。如未按时交纳使用费即为违约，甲方有权解除合同，并有权采取相应必要措施中止乙方使用工程，所造成的一切经济损失由乙方承担。此后，被告从2013年3月起即未向原告支付2013年4月以来的租赁费，双方遂发生纠纷。现被告承租的人防工程一直处于停业状态。2013年8月1日，原告持诉称理由提起本次诉讼。
本院认为：原、被告之间就蚌埠市火车站广场地下人防工程有明确的租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依据签订的《租赁合同》及《补充协议》享有权利并履行义务。
支付租金是承租人的基本义务。原、被告对租金支付方式在合同中有明确约定。双方在《补充协议》中约定：“工程使用费每年仍为50万元，付款方式暂调整为每月缴纳一次，前十个月每月费用为4.2万元，后两个月各为4万元，此付款方式暂定一年，即2012年8月至2013年7月止，乙方（被告）按照先交费后使用的原则，在每个月20日前交纳下个月的使用费。”等内容。但被告明知双方有上述约定，仍自2013年3月起不向原告支付2013年4月以来的租赁费，其行为已构成违约。
被告辩称拖欠租赁费是因为租赁物的上水管道严重漏水，不具备最基本的安全使用功能，且原告拒不履行出租人的维修义务所致。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”由上述法律规定可以看出，当事人如果就租赁物的维修另有约定的，可以排除出租人对租赁物的维修义务。本案原、被告双方在租赁合同的第六条约定：“乙方进场装修时，甲方将人防工程原有设备、设施完好地清点交给乙方使用（清单另附），乙方在使用期间的维护、保养、管理及更新、添置设备，所产生的费用由乙方承担。合同履行完毕，乙方应将设备、设施完好地交还甲方”。即便双方在租赁物相关设备的维修义务上存在争议，如被告所述租赁物的上水管道不在设施、设备的交付清单中，法律或租赁合同亦未赋予承租人有以拒交租赁费进行对抗的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。从该条文中可知，在出租人应负维修义务而未履行的情形下，法律赋予承租人的权利是“自行维修，维修费用由出租人负担”。即便出现了“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的情形，被告亦应采取协商、诉讼等合法途径正当行使权利。
综上，被告拒不缴纳租赁费用的行为已构成违约，双方在《补充协议》中明确约定：“乙方（被告）如未按时交纳使用费即为违约，甲方（原告）有权解除合同，并有权采取相应必要措施中止乙方使用工程，所造成的一切经济损失由乙方承担”。原告在被告不能按约支付租赁费用，经催要未果的情况下，要求解除租赁合同，予法予约有据，加之租赁物现一直处在停业闲置状态，持续现有状况对双方都会产生更多的损失，故对原告要求解除合同，返还租赁物及设备设施，并支付拖欠租赁费的诉讼请求，本院予以支持。
至于被告在举证和辩驳意见中提到的因原告不履行维修义务和采取不正当自力救济手段导致被告产生营业损失、上水管道修理费、低压配电柜改造费等损失的事实理由能否成立，由于被告在本案中并未提起反诉，本院不作具体分析评判。当事人如认为有必要，可另案诉讼解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告蚌埠市人防重点工程管理处与被告王玉刚关于蚌埠市火车站广场地下人防工程的租赁合同关系。被告王玉刚自本判决生效之日起二十日内腾退蚌埠市火车站广场地下人防工程及附属设备设施（附属设备设施清单附后），交还给原告蚌埠市人防重点工程管理处，交付时保持租赁物及附属设备设施完好无损。
二、被告王玉刚于本判决生效之日起十日内一次性付清所欠原告蚌埠市人防重点工程管理处自2013年4月以来的租赁费（2013年4月至7月的工程使用费为16.4万元，从2013年8月1日起按每年50万元标准支付，直至腾退出租赁物并交付给原告之日止），此款由被告王玉刚直接支付给原告蚌埠市人防重点工程管理处。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4390元，由被告王玉刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 员 许蕴博
审 判 员 张 鲁
人民陪审员 陈 萍
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 聂晨星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。