江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初1142号
原告盱眙县第一中学。住所地淮安市盱眙县盱城镇都梁中路**号。
法定代表人花红丽，该学校董事。
委托代理人黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。
被告金殿，个体户。
委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
被告赵思琦，职业不详。
被告吉银山，个体户。
被告张华，个体户。
被告张炎桥，个体户。
被告王婧，个体户。
被告程刚，个体户。
被告李美银，个体户。
被告陈思静，个体户。
被告李娜，个体户。
被告于银燕，个体户。
委托代理人郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。
被告郑泽江，个体户。
被告田振，个体户。
被告汪媛媛，个体户。
原告盱眙县第一中学诉被告金殿、赵思琦、吉银山、张华、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员王云云适用简易程序独任审判，并于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告盱眙县第一中学委托代理人黄鑫、被告金殿委托代理人李云志、被告吉银山、张炎桥、王婧、程刚、李美银、李娜、于银燕委托代理人郭龙盛、田振到庭参加诉讼，被告赵思琦、张华、郑泽江、汪媛媛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙县第一中学诉称，2013年7月21日，原告与被告金殿签订租房协议，由被告金殿承租原告学生宿舍楼底层共计24间房屋，第一、二年租金为35000元/间，第三年租金为36750元/间，第四年租金为39690元/间，并由被告金殿承担所有因租赁而产生的税金。租房协议签订后，原告向被告交付了房屋。之后被告金殿拖欠原告房屋租金，2014年7月17日出具承诺，保证在2014年8月底前全额补齐；在原告的再三催要下，被告金殿于2014年8月12日向原告又出具承诺书一份，承诺于2014年9月10日之前支付第一年度和第二年度所欠租金及费用820000元；第三年租金在2015年9月10日前支付，第四年度租金在2016年9月10日支付，逾期支付应付款项，按日承担应付款项的同期银行贷款利率的四倍利息。承诺作出后，一直到2015年9月，还欠第一年度和第二年度租金134985元，原告多次要求被告金殿支付拖欠的房屋租金，被告金殿从2015年9月5日开始陆续付款，至2015年11月12日，原告将出租房屋停电停水后，在盱城派出所的调解下，被告金殿又保证在2015年11月15日前付300000元，11月30日前付清余款，可是至2016年1月19日也未能付清，欠360465元。原告于2016年1月19日向金殿发出律师函，要求在接函后3日内付清所有款项，否则，从第四日起，解除租房协议。被告金殿于2016年1月21日接函后，依然未支付相关款项。根据原告与被告金殿签订的房屋租赁协议第九条约定：乙方（金殿）逾期缴纳或者不足额逾期缴纳应付费用超过90天的，甲方（第一中学）有权解除合同。现被告金殿逾期缴纳房屋租金等各项费用已超过90天，故原告有权解除合同。原告解除合同后，将所有出租房屋停电停水，发现被告金殿将房屋分间转租给了被告赵思琦、吉银山、张华、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛等人。原告作为房屋的所有权人有权要求所有被告履行腾房义务，返还房屋的占有，并有权要求从判决确定之日起计算至被告实际搬出房屋时承担房屋占有使用费。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决1.确认原告与被告金殿于2013年7月21日签订的租房协议已经解除；2.被告金殿支付拖欠的房屋租金360465元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，第二年度欠缴的134985元的违约金从2014年9月11日计算至2015年9月10日为25917元，360465元从2015年9月11日计算至实际给付之日止）。3.判决所有被告搬出租赁房屋；4.被告赵思琦、吉银山、张华、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛承担房屋占有使用费（占有房屋使用费按日租金从判决确定之日至被告实际搬出房屋时）；5.本案诉讼费由被告负担。
被告金殿辩称，1.原告没有取得案涉房屋的所有权，该房屋属于小产权房，法院不应当受理；2.被告已经全额向原告缴纳了全部租金，双方产生分歧部分，是原告利用自己的优势地位强行扣除了应属于原告自行交纳的营业税；3.原告诉称解除合同，被告认为合同并未解除，解除合同的主体应当是法院或者仲裁机关而并非某个律师事务所；4.被告赵思琦、吉银山、张华、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛不是适合被告，被告转租房屋的行为是得到原告许可的，故原告无权解除合同；5.在租赁期间，原告违背诚实信用原则履行合同义务，采取断水断电的方式，由此导致此承租人一定的经济损失，被告保留主张损失的权利。
被告吉银山辩称，被告承租的房屋是从被告金殿手上租来的，签订了四年的租赁合同，自2013年10月到2017年10月。房租一年一交，被告已经向金殿付清了前三年的房租，现不同意搬离租赁房屋，也不同意支付原告所述的房屋占用费。
被告张炎桥辩称，被告已经向金殿交付了截至2016年10月20日的房租，故不同意搬离房屋及支付原告所述的房屋占用费。
被告王婧辩称，被告已经向原告交付了自2015年9月至2016年9月期间的租金55000元。
被告程刚辩称，被告已经向金殿交付了截至2016年9月的房租，故不同意原告的诉讼请求。
被告李美银辩称，被告系与金殿签订的房屋租赁合同，房租也全部付清，故不同意搬离房屋及支付房屋占用费。
被告李娜辩称，被告已经向金殿交付了截至2016年10月期间的租金，现不同意搬离房屋及支付房屋占用费。
被告于银燕辩称，1.被告作为诉讼主体不适格，被告与原告没有合同关系，转租合同关系原告也是知晓的，根据相关法律规定，原告不应当提起对被告的诉讼；2.原告主张合同已经解除的诉求不合理，应当继续履行至法院判决的时间；3.被告已经向金殿支付了房屋租金，不能重复支付；4.在案涉纠纷未解决之前，不愿意搬离房屋；5.被告保留因原告停水停电造成的损失赔偿权利。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
被告田振辩称，被告已经向金殿交付了截至2016年11月期间的租金，现不同意搬离房屋及支付房屋占用费。
经审理查明，2013年7月21日，盱眙县第一中学（出租方、甲方）与金殿（承租方、乙方）签订《租房协议》一份，约定盱眙县第一中学将坐落于盱眙县第一中学宿舍楼底层共计24间房屋租赁给金殿使用，租赁期限为2013年7月20日至2017年10月19日共计51个月，其中合同第四条租金及相关税金中约定：“1.前三个月为甲方补偿乙方的装修改造时间，后四年为租赁期限。2.第一年租金为3.5万元/间；第二年租金3.5万元/间；第三年在第二年基础上递增5%即3.675万元/间；第四年在第三年基础上递增8%即3.969万元/间。3.在这四年中，每一年因租赁产生的所有税金均由乙方承担”；第五条付款方式中约定：“本合同签订时乙方向甲方支付本协议的履约保证金10万元整（租赁期结束无异议时无息退还）及第一年租金中的10万元整。第一年租金余款74万元在围墙拆除后2日内或自签订本协议之日起60天任一条件满足后一次性付清”；第六条交付房屋期限中约定：“甲方应在乙方将租金及履约保证金到位后将该房屋现状交付给乙方”；第九条关于装修、改变房屋结构等的约定中第六款、第七款约定：“乙方应严格遵照本合同约定，按时、足额向甲方缴纳应付款项，不得以任何理由迟缴或少缴。在租赁期内逾期或不足额逾期交付应付费用（包括房租以及其他乙方应该缴纳的费用）的，乙方逾期交付应付费用在90日内的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项万分之八的违约金。逾期缴纳或者不足额逾期缴纳应付费用超过90天的，甲方有权解除合同。甲方送达解除租赁合同通知书给（或邮寄）乙方之日起三天后，租赁合同即视为解除，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由乙方自行承担。本合同出租房屋内乙方财产保险由乙方自行负责。在乙方拖欠租金的情况下，乙方除应承担违约责任，甲方还有权停水停电，在甲方停水停电期间乙方还必须承担房租和违约责任，直至乙方交清所欠所有费用”；第十条关于房屋租赁期间的有关费用中约定：“在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.物业管理费；3.因租赁以及租赁期间的营业税及经营过程中产生的一切税金均由乙方承担”；第十九条约定：“本合同前述双方地址如发生变化应在变化后5个工作日内书面通知对方，否则，对方通知到达原地址时视为送达。本合同条款除签字、盖章外，其他均为打印字体，非打印字体无效，有关本合同的任何变更、修改均须双方同时签字盖章后方才生效”，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告金殿交付了租赁房屋，被告金殿向原告支付了相应租金。2014年7月17日，被告金殿向原告出具承诺书一份，载明：“本人承租盱眙第一中学门面房租金共计壹佰零贰万元整，已交贰拾万元整，余款及税金捌拾万元，定于8月5日前交叁拾万元整，8月底全额补齐”。2014年8月12日，金殿又向原告出具承诺书一份，承诺：“本人于2013年7月21日与贵校签订一份租房协议，就本人租赁贵校学生宿舍楼底层24间房屋达成相关协议。后因其他原因于2014年1月20日与贵校就上述房屋又签订一份租房协议。现本人承诺严格履行2013年7月21日与贵校签订租房协议，2014年1月20日签订租房协议的相关条款作废。租金支付调整：截止2014年7月17日，第一年和第二年租金含税合计欠贵校捌拾贰万元整，本人承诺于2014年9月10日前支付。第三年租金在2015年9月10日前支付，第四年租金在2016年9月10日之前支付。逾期支付应付款项，本人按日承担应付款项的同期银行贷款利率4倍的利息”。2015年11月12日，原告与金殿就欠付房租问题产生纠纷，经盱眙县公安局盱城派出所协调处理，双方形成如下协议：“1.关于金殿欠校方肆拾余万房屋租金，在11月15日前付校方叁拾万，余款在11月30日前付清；2.关于物业费由校方负责，其余费用由金殿按合同与业主协商解决，协商不成通过法院诉讼解决。3.由于金殿没有履行约定造成的后果（停水停电）由金殿承担责任。4.余事项由双方协商解决”。因此后金殿仍未按约定支付相应的租金，2016年1月19日，盱眙县第一中学委托江苏昂格律师事务所向其发出律师函，声明其欠付租金及税款共计374535元，要求其在收函之日起3日内付清款项，否则将解除双方间的租房协议，2016年1月21日金殿收取了律师函，但未按约定付款。庭后，原告认可金殿交付了第一年租金840000元，押金100000元，第一年双方均未申报纳税；第二年租金840000元，税金180000元，共计1020000元，被告金殿也已支付；第三年租金（2015年10月20日至2016年10月19日）租金8820000元，税金176880元，合计105.888万元，被告金殿仅支付了653400元，尚欠4054800元，扣除押金100000元，尚欠305480万元。原告提供了垫付的税金发票总额共计356895元，其中第二年租赁期限内税金为179985元，第三年租赁期限内税金共计176880元。
另查明，2013年8月26日，孙青与吉银山签订《房屋租赁合同》，金殿将其承租的原告房屋中101-103室转租给吉银山开设面包房，租赁期限自2013年8月25日至2017年10月10日，吉银山向孙青支付了截至2016年10月12日期间的房屋租金。2013年8月25日，孙青与张炎桥签订《房屋租赁合同》，由张炎桥租赁金殿承租的盱眙县第一中学1幢104-105室房屋，租赁期限自2013年8月25日至2017年10月1日。2015年6月15日，孙青与王婧签订《房屋租赁合同》，由王婧租赁金殿承租的盱眙县第一中学的A幢106室房屋，租赁期限自2015年9月1日至2018年9月1日，租金每年为55000元，2015年9月26日，王婧向孙青支付房屋租金16000元，同年10月27日王婧向盱眙县第一中学账户打入房屋租金39000元。2015年8月25日，孙青与程刚签订《房屋租赁合同》，约定程刚租赁第一中学A幢109-110室，租赁期限为二年，自2015年8月25日至2017年10月10日，2015年9月陈刚向孙青支付了2015年10月至2016年10月期间的房租105000元及押金10000元。2013年8月26日，金殿委托代理人孙青与李美银签订《房屋租赁合同》，金殿将其承租的原告房屋中B幢101-104室出租给李美银作为商业使用，房屋用途为眼镜店，租赁期限自2013年8月26日至2017年10月11日，2015年8月1日李美银向孙青支付了房屋租金106000元，同年11月11日支付了100000元，同年12月7日支付了20000元。2013年8月25日，孙青与李娜签订《房屋租赁合同》，金殿委托孙青将其承租的第一中学门面B幢108-109室房屋出租给李娜使用，租期为四年，自2013年8月25日至2017年10月25日，李娜向金殿支付了截至2016年10月25日期间的租金。2014年7月23日，孙青与郑泽江签订《房屋租赁合同》，金殿委托孙青将其承租的第一中学门面B幢110室房屋出租给郑泽江使用，租期为四年，自2013年8月25日至2017年10月10日，郑泽江向金殿支付了截至2016年10月25日期间的租金。2015年11月1日，金殿与田振签订《房屋租赁合同》，金殿将其承租的原告的房屋中B幢111-112室出租给田振作为商业使用，该出租房屋实际建筑2间，房屋用途为眼镜店，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月20日，田振于2015年11月2日向金殿委托代理人孙青支付租金30000元，同年11月6日支付48000元。2015年11月15日，金殿与汪媛媛签订《房屋租赁合同》，金殿将其承租的房屋中B幢1103-1104转租给汪媛媛使用，租赁期限自2015年11月15日至2016年11月14日。
再查明，案涉房屋所有权证及土地使用权证尚在办理过程中，2008年12月23日，原告取得了案涉工程建设用地批准书，批准书中载明土地所有权性质为国有土地，取得方式为划拨，用途为教育用地。2009年9月25日，原告取得了案涉房屋建设的建筑工程施工许可证；2009年4月30日原告取得了案涉房屋建设的建设工程规划许可证。因案涉工程建设时盱眙县第一中学名称尚未核准，故建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证建设单位均为江苏省盱眙中学，建设项目名称则为盱眙县第一中学西侧宿舍楼。
诉讼中，原告撤回了对被告赵思琦、张华的起诉并调整诉讼请求：“1.确认原告与被告金殿于2013年7月21日签订的租赁协议已经解除；2.请求法院判决被告金殿支付拖欠的第三年房屋305480元（扣除了100000元保证金）及违约金（自2015年12月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3.判决被告吉银山、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛搬出租赁房屋；4.判决被告吉银山、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛承担房屋占有使用费（按原告与被告金殿订立的租赁合同第三年租金标准36750元/间计算，自判决确定之日起计算至被告实际搬出房屋时止。）；5.本案诉讼费由被告承担”。
上述事实，有原、被告及代理人当庭陈述、原告提交的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、租房协议、承诺书、调解协议、律师函等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1.原告与被告金殿签订的租赁合同纠纷法院应否受理。如应受理，双方所订立合同是否已解除；2.上述合同中关于营业税的约定是否合法，即营业税的负担主体的确定。3.次承租人责任应如何承担。案涉房屋虽未取得权属证书，但按照建设规划程序取得了各项批准文件，并获得了国有土地建设批准书，故被告金殿抗辩案涉房屋属于小产权房，法院不应受理无依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中被告金殿拖欠租金超过了合同约定的90天期限，原告向其发出催款函后其仍未履行付款义务，该行为满足了合同约定的解除条件，原告在此时行使解除权符合法律规定，双方租赁合同在金殿收到催款函三天后已解除。金殿虽抗辩租金已经付清，但并未提供任何证据证实，故对于抗辩事实本院不予采信。对于双方争议的营业税给付主体问题，合同中约定营业税及经营过程中产生的一切税金均由金殿负担，该金钱负担约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但被告金殿对于合同履行期间尚欠租金及税金仍负有给付义务，因原告统计的税金数额与实际提交的票据数额不一致，应当票据数额为准，故金殿尚欠原告的租金数额为228600元，税金数额为176865元，合计405465元，扣除金殿交付的保证金100000元，尚余305465元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故原告要求所有次承租人搬出租赁房屋及支付逾期搬离房屋占用费（按原告与金殿签订的租赁合同约定的第三年租金标准3.675万元/间）有依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告盱眙县第一中学与被告金殿于2013年7月21日签订的《租房协议》于2016年1月25日解除；
二、被告金殿支付原告盱眙县第一中学房屋租金（含税金）共计305465元及违约金（自2015年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
三、被告吉银山、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛搬离现租赁房屋；
四、被告吉银山、张炎桥、王婧、程刚、李美银、陈思静、李娜、于银燕、郑泽江、田振、汪媛媛支付原告房屋占有使用费（自判决确定之日起至实际搬离之日止，按36750元/间/年计算）；
上述二、三、四自本判决生效后二十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7450元，减半收取3725元，由被告金殿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 王云云
二〇一六年五月二十八日
书记员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十八条房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。