湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1237号
上诉人（原审被告）：杨平。
委托代理人：陈卿、徐权，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周昕。
被上诉人（原审原告）：张玲。
两被上诉人共同委托代理人：胡牧、余晶，湖北民本律师事务所律师。
上诉人杨平因与被上诉人周昕、张玲排除妨碍纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年9月23日，周昕、张玲诉至一审法院，请求判令：1、杨平立即腾退本市江汉区三眼桥北路30号海虹景商铺5栋27号房屋；2、恢复上述房屋原状（若拒不恢复则承担由此产生的一切费用）；3、支付逾期腾房期间的房屋占有使用费（以日租金10倍计算，自2015年9月2日起至房屋实际返还之日止）及逾期腾房期间的水、电、煤气、电话、卫生、光缆等费用；4、承担房屋租赁期间的卫生费16320元；5、承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明，坐落于本市江汉区三眼桥北路30号海虹景商铺5栋27号房屋与武房权证市字第××号房屋所权证记载的江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网为同一处房屋，由周昕、张玲按份共有。2011年9月1日至2015年9月1日期间，周昕与杨平之间先后签订房屋租赁合同两份，租赁期限均为两年，其中第一份租赁合同约定租赁期限从2011年9月1日起至2013年9月1日止，月租金3500元，第二年月租金上浮比例不低于5%；第二份合同租赁期限自2013年9月1日起至2015年9月1日止，月租金为4100元，第二年月租金上浮比例不低于5%。同时两份合同还约定，杨平租赁商铺仅用于皮具保养维护经营使用；押金5000元；先付租后交房，房租按季支付，每季度首月1号为支付日；物业费每半年支付一次；承租期间产生水、电、煤气、电话、光缆电视、卫生费等由杨平自行支付；杨平应当合理使用承租房屋，如需拆改变动房屋结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得周昕书面同意后方可施工；未经周昕书面同意擅自改变房屋结构或损坏房屋的，应按照合同约定的租赁期间内房屋租金总和的50%支付违约金，在违约金不足以弥补损失时，由杨平负责赔偿；租赁期限届满，杨平应向周昕腾退房屋，逾期不腾退的，每逾期一日，按原日租金的十倍支付滞纳金。对于周昕向杨平出租房屋的事实，张玲知晓认可，并授权周昕处理房屋相关一切事宜。
另查明，杨平在未取得周昕书面同意的情况下，于2015年清明节前后，对本案诉争房屋进行了装修，主要通过在楼梯间处增添隔断的方式将诉争铺面分为两个独立空间，分别用于皮具保养维护及餐饮经营。装修期间，周昕曾到现场拍摄了部分照片并照常收取租金。
还查明，本案诉争房屋所使用的水表编号为2J00903646，武汉市水务集团打印的代收垃圾费详单显示，2011年9月1日至2015年9月30日期间，该房屋累计欠缴垃圾费15680元。
2015年9月1日，第二份合同期限届满，因杨平认为与周昕之间存在十年租期的口头约定，未擅自改变房屋结构，要求继续签订合同，不同意腾退房屋，由此引发本案诉讼。
一审法院审理认为，一、诉争房屋租赁期限应以周昕、杨平双方签订的书面合同为依据。杨平逾期不返还房屋，对周昕、张玲享有的物权构成妨害，周昕、张玲有权请求予以排除。
关于周昕、杨平双方于书面合同之外，是否还另有十年租期的口头约定并优先适用，杨平于庭审过程中仅提供了证人钟某的证人证言，但该证人并未实际参与合同的洽谈与磋商，仅表示旁听到了租赁双方关于十年租期的约定。证人钟某的证词具有传来性和间接性，在周昕明确否定存在口头约定的情况下，其证明力显然小于书面租赁合同这一直接来源于案件事实的原始、直接证据。因此，杨平关于房屋租赁期限与周昕之间另有口头约定的答辩意见，证据证明力不足，不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。房屋租赁期限届满，杨平拒不履行交还承租房屋的合同义务，对周昕、张玲共同享有的房屋所有权已构成现实妨害，周昕、张玲诉请杨平腾退房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依照合同约定，杨平逾期不返还房屋，需按日租金的10倍向周昕、张玲承担支付滞纳金的违约责任，周昕、张玲向杨平实际主张的房屋占有使用费依照合同相关条款即为双方约定的滞纳金，实质上为共同约定的违约金，为尊重当事人的意思自治，该笔费用依合同仍确定为滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算办法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。周昕、张玲基于公平合理的考虑，书面请求一审法院根据案件事实酌情确定杨平应当支付的滞纳金金额，不再坚持合同约定的计算标准，系对自有权利的正当处分，应予准许。滞纳金的支付即要体现对合法权益的支持与保护，亦要体现对违约行为的否定与惩戒，据此，酌定逾期腾房滞纳金的计算标准，以第二份租赁合同约定的月租金4100元为基础，上浮30%，即5330元（4100＋4100×30%），按日折算为177元（5330÷30）；
二、杨平未经周昕、张玲同意，擅自改变租赁房屋结构，损害了周昕、张玲的合法权益，周昕、张玲有权要求杨平恢复原状。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案杨平采用物理隔断的方式，将诉争房屋分隔成两个独立的空间并用于不同的经营活动，致使诉争房屋外在门面及内在结构的完整性在装修前后发生了显著变化，构成对房屋结构的改变。实施装修行为时，杨平未能事先向周昕、张玲告知装修方案及用途，亦未按照合同约定取得周昕、张玲的书面同意。虽有照片显示周昕、张玲知晓杨平进行装修的事实，但并不能就此推定周昕、张玲对装修行为予以认可。无论房屋装修与否，周昕、张玲都有权基于杨平租赁房屋的事实及合同的约定向其收取租金，亦不能简单推定周昕、张玲装修后向杨平收取租金的行为径行构成对装修结果的默认。周昕、张玲提交的短信记录、律师函件等证据能够证实，房屋租赁期之内及届满之后，周昕、张玲均多次对杨平改变房屋结构及用途的行为提出了异议，明确表达出不接受装修行为的意见。综上，周昕、张玲对杨平改变房屋结构及用途的行为不构成默认，杨平未经周昕、张玲同意擅自改变承租房屋结构的事实成立，该行为构成违约，周昕、张玲要求其恢复原状的诉讼请求依法应予以支持。对于杨平可能拒不履行恢复原状义务，周昕、张玲通过其他替代方式履行，并要求杨平承担相关费用的请求，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦予以支持；
三、房屋租赁期间产生的垃圾费按照合同约定应由杨平承担，周昕、张玲主张的其他费用无证据证实，不应支持。
诉争房屋于2011年9月1日至2015年9月30日期间累计欠缴的卫生费即垃圾费金额为15680元，根据周昕、杨平双方的事先约定，周昕、张玲诉请杨平承担该笔费用，具有合同与事实依据，予以支持，同时，对周昕、张玲主张金额的误差部分予以调整；周昕、张玲诉请杨平承担逾期腾房期间产生的水、电、煤气、电话、光缆等费用，因未提交相关证据证实，故不予支持，周昕、张玲可根据费用实际发生情况，另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、杨平于本判决生效之日起十日内拆除本市江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网房屋内隔断，恢复原状。逾期拒不拆除的，周昕、张玲可采用其他合理方式替代履行，由此产生的费用由杨平负担；二、杨平于本判决生效之日起二十日内向周昕、张玲腾退并交付本市江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网房屋；三、杨平于本判决生效之日起二十日内向周昕、张玲支付逾期腾房滞纳金（按每日177元标准，自2015年9月2日起计算至房屋实际返还之日止）；四、杨平于本判决生效之日起二十日内向周昕、张玲支付欠缴垃圾费15680元；五、驳回周昕、张玲的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费604元、其他诉讼费40元，共计644元，由杨平负担（此款周昕、张玲已垫付，杨平应在上述判决指定的房屋腾退期限内向周昕、张玲支付）。
判后，杨平不服，向本院提起上诉称：一、一审判令杨平恢复原状系认定事实不清，适用法律错误。杨平于2015年清明节前后对涉案房屋进行装修。在装修之前，杨平取得了周昕、张玲的同意，并且周昕、张玲曾到现场对装修情况进行了观摩，未提出任何异议，杨平才对涉案房产进行装修。在装修完成后，周昕、张玲继续接受杨平支付的房租。未在适当的时间内做出阻止意思表示，表明周昕、张玲同意杨平对涉案房产进行装修，杨平基于周昕、张玲的行为所产生的合理信任应当得到保护。二、一审判令杨平在一定期限内向周昕、张玲腾退并交付涉案房屋认定事实不清，适用法律错误。杨平与周昕、张玲在签订《房租租赁合同》之初就口头约定承租期限为10年，合同每两年签订一次，每次签订时房屋租金按照市场价格进行调整。杨平才向上一任承租方支付的巨额的转让费以及投入巨大的人力物力对涉案房屋进行装修。杨平向法庭提交的证人证言也能够证明杨平与周昕、张玲之间存有租赁期限为10年的口头租赁合同。三、判令杨平向周昕、张玲支付逾期腾房滞纳金这一判项没有事实基础。四、在周昕、张玲未提交充分的证据的前提下，一审法院判令杨平向周昕、张玲支付垃圾费15680元违反法律规定，应当依法予以驳回。上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回周昕、张玲诉讼请求；2、判令周昕、张玲承担本案全部诉讼费用。
周昕、张玲答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实基本属实。
本院认为，根据上诉人杨平的上诉请求及理由，被上诉人周昕、张玲的答辩意见，本案争议焦点为：1、双方之间是否存在租赁期限为10年的口头租赁合同；2、杨平于2015年对租赁房屋的装修是否经过周昕、张玲同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方租期超过六个月以上的应当订立书面合同，没有订立书面合同的视为没有约定期限的合同。杨平称双方之间存在租赁期限为10年的口头租赁合同，因双方没有订立10年的书面合同，10年的口头租赁合同只能证明双方确实没有订立10年书面租赁合同，一审判决以双方所订立的书面租赁合同确定租期，没有认定双方存在10年租期的口头合同，符合法律规定，本院予以确定。杨平上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。对于杨平提出其装修租赁房屋系经过周昕、张玲同意的说法，因双方合同中约定“如需拆改变动房屋结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得周昕书面同意后方可施工”，杨平装修、设置增添隔断的方式将诉争铺面分为两个独立空间，施工前未取得周昕、张玲书面同意就进行施工，在双方未撤销或变更该约定的情况下，依双方合同的该约定，杨平进行施工时就已经违反双方约定，杨平以周昕到施工现场查看，未阻止装修，并继续收取租金的行为，认为周昕、张玲同意装修、增添隔断与双方合同的该项约定不符，不能视为周昕、张玲已同意，其未经书面同意就施工的行为没有违反约定，周昕、张玲以杨平违反约定进行施工，要求其恢复原状的诉求应受法律保护，一审判决杨平恢复原状正确，本院予以维持。杨平的上诉理由于法无据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对杨平上诉中提出不应向周昕、张玲支付垃圾费15680元的问题，因双方合同中已经约定卫生费由杨平自行支付，其未提供在租赁期间其已履行该义务的相关依据，其在租赁期间未支付该费用，一审判决其支付垃圾费15680元并无不当，本院予以维持。杨平该上诉理由亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费604元，由杨平负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一六年四月十八日
书记员 刘贝莉