滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滑民二初字第284号
原告桑永忠，男，1970年7月15日生。
委托代理人于合金、于滨，北京锋锐律师事务所律师。
被告安阳德远房地产开发有限公司。
法定代表人王智云，职务：总经理。
委托代理人王永昌，该公司法律顾问。
原告桑永忠诉被告安阳德远房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月1日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告桑永忠的委托代理人于合金，被告安阳德远房地产开发有限公司的委托代理人王永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桑永忠诉称，2011年，原、被告签订三份滑县数码科技广场营业房预定协议，协议约定由原告向被告交纳34万元的购房款，预留期满后可选择退回预定金，并由被告按年息36%支付物业增值补偿金，协议签订后，原告向被告支付了34万元预定金，被告出具了收据。协议生效后，原告支付了部分物业增值补偿金，在协议约定的预留期届满后，原告要求返还预定金，解除协议，被告以资金困难为由不予退还，并承诺今后仍参照协议支付物业增值补偿金至退清为止，现原告起诉，要求被告支付房款34万元及利息（从2014年8月1日起按银行同期贷款4倍的利率计算至付清之日），并支付物业增值补偿金261690元，诉讼费用由被告负担。
被告安阳德远房地产开发有限公司辩称，本案不属于房屋买卖合同纠纷，也没有房屋进行买卖的基本事实，合同内容也不是双方的真实意思表示，而是借购买营业房名义的一种筹资行为，应认定为无效合同，原告起诉状中所述的物业增值补偿金，不符合买卖合同的交易习惯，且由于合同不成立，该补偿金也无事实和法律依据，不应支持。本案涉及案外人郭金福和王保堂，其二人与本案有牵连关系，应追加其二人作为第三人参加诉讼。
经审理查明：原告桑永忠（作为乙方）与被告安阳德远房地产开发有限公司（作为甲方）分别于2011年3月2日、2011年3月11日、2011年5月8日签订了滑县数码科技广场营业房预定协议。2011年3月2日的滑县数码科技广场营业房预定协议内容为：“第一条：乙方预定营业房的基本情况，乙方预定的营业房位于滑县中州大道北侧，面积为6600平方米的两层营业房和21000平方米的三栋高层住宅楼项目，乙方预定营业房面积约10平方米。第二条：预定营业房的产权说明，甲方保证乙方所预定的营业房不存在任何形式的产权争议，由此对乙方产生的一切损失由甲方承担。第三条：计价方式与价款，乙方本协议预定营业房面积约10平方米，销售单价为人民币15000元／平方米。第四条：付款方式及期限，乙方同意在2011年3月2日一次性支付营业房预定金人民币15万元，用于预定该营业房，由甲方出具收据。第五条：预留期限，乙方预定的营业房预留期限为一年，即2011年3月2日至2012年3月2日，预留期限内双方不得向第三方转让。第六条：关于物业增值补偿金的约定和其他1、本协议预留期满后乙方可选择退回预定金，由甲方按约定支付物业增值补偿金，甲方按照预定金额的年息36%支付，计人民币54000元，届时，乙方需要到甲方办理相关退回预定金手续，领取原交预定金款及本协议约定的物业增值补偿金，共计人民币204000元。2、预留期满后，若乙方选择购买该营业房，乙方首先解除原预定协议，再签定新的相关营业房买卖协议，并按所认购的面积和价格重新计算。3、预留期间，物业增值补偿金双方协商也可分月、季退乙方。第七条：本协议一式两份，甲乙双方签字盖章后生效，双方严格按照本协议履行，未尽事宜双方另行协商。”2011年3月11日的协议中所涉营业房面积为5平方米，预定金额为7万元，预留期限一年即2011年3月11日到2012年3月11日，物业增值补偿金为25200元，2011年5月8日的协议中所涉营业房面积为8平方米，预定金额为12万元，预留期限一年即2011年5月8日到2012年5月8日，物业增值补偿金为43200元，该两份协议的其他内容与2011年3月2日协议的内容相同。原告桑永忠在三份协议上的买受人处签字，被告安阳德远房地产开发有限公司在协议上的出卖人处加盖公章。三份签订协议的当天，原告桑永忠向被告安阳德远房地产开发有限公司分别交付15万元、7万元、12万元，被告安阳德远房地产开发有限公司出具三份收据，收据上均记载每月支付一次补偿金。三份协议签订后，被告安阳德远房地产开发有限公司每月向原告桑永忠支付物业增值补偿金，预定金15万元的物业增值补偿金支付至2012年3月3日，预定金7万元的物业增值补偿金支付至2012年3月12日，预定金12万元的物业增值补偿金支付至2012年3月12日，后被告安阳德远房地产开发有限公司又于2013年8月16日支付10000元，2013年9月1日支付10000元，2014年1月23日支付10000元，共向原告桑永忠支付款145200元。案外人王保堂、郭金福为被告安阳德远房地产开发有限公司聘用的高层管理人员，2011年2月20日，被告安阳德远房地产开发有限公司与王保堂、郭金福签订筹集资金协议，授权王保堂、郭金福在安阳开展招商和筹集资金工作。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的滑县数码科技广场营业房预定协议、收款收据，被告提交的筹集资金协议予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为：本案原、被告签订的三份滑县数码科技广场营业房预定协议，协议约定了原告预定营业房的面积、单价、付款方式及期限、营业房的预留期限及预留期满后原告选择退回预定金时，由被告按年息36%支付预留期间的物业增值补偿金，被告在出具的收据上注明每月支付一次补偿金，且已按约定每月支付了原告部分的物业增值补偿金，故根据该协议内容约定的性质和被告在预留期间已向原告支付款项的行为，本院认为，该协议名义上是商品房预购合同，其实质是民间借贷，协议中的预定金系借款本金，按年息36%支付的物业增值补偿金系约定的利息，预留期间一年系借款期限，且按约定每个月向原告支付利息，故本案应认定为民间借贷纠纷。根据原、被告双方的约定，被告应当在借款期限一年届满后向原告支付三份协议中的借款本金，故原告要求被告支付本金的请求，本院予以支持。关于三份协议中的借款利息，因在原告起诉前，被告已履行了三份协议中约定期限一年的名为物业增值补偿金，实为利息的款122400元，对于该款，系被告自愿支付的，且未侵害国家、集体和其他第三人的合法权益，应尊重当事人意思自治原则和当事人的处分权，故对于被告关于物业增值补偿金不应支持的抗辩理由不当，本院不予支持。被告所支付的多于约定利息款122400元的部分款为22800元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，应先抵充利息。对约定期限一年后的利息，双方没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定，视为不支付利息，但根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第123条的规定，公民之间的无息借款，有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催要后，借款人仍不偿还的，出借人要求借款人偿付逾期利息，应当予以准许。原告主张的利息可自约定还款期限届满的第二日起按银行同期贷款利率计算至本判决限定履行期限届满之日止。对于原告主张在约定期限一年届满后继续按年息36%支付物业增值补偿金和从2014年8月1日起按银行同期贷款4倍的利率计算利息的请求，因双方没有约定，证据不足，本院不予支持。被告申请追加案外人王保堂、郭金福为第三人，因案外人王保堂、郭金福系被告聘用的人员，其在安阳开展招商和筹集资金工作系经被告授权，属履行职务行为，故本院驳回被告追加第三人的申请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安阳德远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告桑永忠款34万元及利息（其中15万元的利息自2012年3月3日起计算，7万元的利息自2012年3月12日起计算，12万元的利息自2012年5月9日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决限定履行期限届满之日止，计息总额扣除已支付利息22800元）；
二、驳回原告桑永忠的其他诉讼请求。
案件受理费9817元，原告桑永忠负担4317元，被告安阳德远房地产开发有限公司负担5500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判长 张艳丽
审判员 景素祯
审判员 马胜勤
二〇一五年三月十五日
书记员 李志攀