淄博市博山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0304执异27号
案外人：董学文，男，1971年6月10日出生，汉族，住博山区。
委托诉讼代理人：田国帅，山东洪筹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文，山东洪筹律师事务所实习律师。
申请执行人：刘持勇，男，1959年1月29日出生，汉族，住博山区。
被执行人：刘持栋，男，1973年11月29日出生，汉族，住博山区。
被执行人：董静，女，1973年1月18日出生，汉族，户籍地博山区。
本院在执行刘持勇申请执行刘持栋、董静民间借贷纠纷一案中，案外人董学文于2017年7月4日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审理终结。
案外人董学文称，2016年贵院受理了原告刘持勇与被告刘持栋、董静民间借贷纠纷一案，2017年贵院依据该案的执行裁定书查封了案外人坐落于淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产一套，2017年4月底，贵院执行人员电话通知案外人，案外人才得知查封事项。2016年1月16日，案外人就与被执行人董静签订《房屋买卖协议书》一份，约定2012年2月29日被执行人董静向案外人借款人民币陆拾陆万元整（￥660000.00），因被执行人董静无现金偿还，自愿以淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产抵顶欠案外人的借款，被执行人董静于当日出具“收董学文房款”收据一份，并注明“2012年2月29日66万元借条作废”。案外人对该房屋进行装修，由于房产商的原因，该房产无法办理过户登记手续，为降低房产暂不能过户给案外人带来的损失和不便，2016年4月案外人与董静签订《房屋租赁合同》一份，以每月800.00元价格将该房产租赁给董静，相当于补偿案外人的损失，并于2016年4月28日交纳至2016年12月27日，但从2017年1月1日开始案外人全家已入住。综上所述，贵院对淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产的查封行为侵犯了案外人董学文对该房产的合法权益，案外人请求解除对该房产的查封。
案外人提供证据如下：第一组证据：1、房屋买卖协议书一份。2、2016年1月16日工商服务业统一收款收据一份（收款联）。3、中国农业银行股份有限公司淄博博山白虎山分理处出具的对账单一份。4、2012年2月29日的借款合同复印件一份，2012年2月29日的收条复印件一份。证明被执行人董静、刘持栋将涉案房产以66万元的价格于2016年1月16日出卖给案外人，该购房款是由被执行人欠案外人借款进行了相互折抵，银行对账单能够证明案外人已经支付了全部购房款。借款合同和收条能够证明案外人和被执行人之间存在借贷关系。第二组证据：1、装修合同一份。2、汇绿装修预算一份，装修地址为博山区颜山国际35-1-302号。3、2012年1月22日收款收据一份（装修预付款）。4、2016年3月12日工商服务业统一收款收据一份。5、全屋定制榆木家具明细一份。6、2016年3月26日的淄博昌友和家具有限公司出具的工商服务业统一收款收据一份。7、泰和物业公司出具的现金收讫证明一份。8、案外人妻子及女儿的生活照片两张。9、2017年6月17日淄博泰和物业管理有限公司出具的收据一份。证据1、2、3、4，证明案外人购买房屋并对涉案房产进行了装修并且支付了装修款项，说明案外人对该房屋合法占有和使用的事实。5、6号证据，证明案外人为了生活需要购买了生活用的家具并支付了购买家具的款项，证明案外人对该房屋合法占有和使用的事实。7号证据，证明案外人为该房产向物业部门支付相应的物业费，进一步证明案外人对该房屋合法占有和使用的事实。8号证据，证明案外人对该房屋合法占有和使用的事实。9号证据，物业公司为案外人出具的案外人购买门禁蓝牙所支付的费用，说明案外人对该房屋入住和使用的事实。以上证据共同证明案外人已实际占有及使用涉案房屋并对涉案房屋进行了装饰装修，总花费不少于143900.00元，能够清晰的证明涉案房屋由被执行人出卖给案外人，并由案外人实际占有和使用的事实。第三组证据：1、房屋租赁合同一份。2、入账日期为2016年4月28日的收据一份。证明被执行人将房屋转让给案外人后，因临时无法搬出，租住了案外人的房屋，并交纳了租金的事实。
申请执行人辩称，不同意案外人的意见。我认为本案涉案房产就是属于被执行人董静的，一直由她住着，我经常看见她在家，只不过，这几天为了躲避执行，她就不在家住，躲了。
申请执行人没有提供证据。
本院查明，刘持勇申请执行刘持栋、董静民间借贷纠纷一案，被执行人一直未履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年2月17日查封被执行人董静在淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产一套。2017年7月4日，案外人董学文向本院提出书面异议，称被查封的房产属案外人所有，要求解除对涉案房产的查封。
另查明，根据案外人提交的2012年2月29日的借款合同复印件、收条复印件、中国农业银行股份有限公司淄博博山白虎山分理处出具的对账单以及案外人的陈述，本案被执行人曾于2012年2月29日向案外人借款66万元，并于借款当日通过银行转账的方式交付给被执行人，之后本案被执行人一直未偿还。2016年1月16日，案外人与被执行人董静签订《房屋买卖协议书》一份，约定因被执行人董静无现金偿还于2012年2月29日向案外人借的66万元款项，现自愿以淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产一套抵顶欠案外人的借款。2016年1月21日案外人与汇绿装饰签订装修合同，2016年3月26日案外人向淄博昌友和家具有限公司定制全屋榆木家具，证明对涉案房屋进行装修和装饰，加之案外人对涉案房屋的物业费进行交纳的单据和设备安装款交纳的单据共同进一步证明案外人对涉案房屋的占有使用。2016年4月28日，案外人与被执行人董静签订房屋租赁合同，约定2016年4月28日至2016年12月27日涉案房屋由被执行人董静租用，租赁费为每月800.00元，由被执行人董静一次性交付八个月的租金共6400.00元。
本院认为，执行标的应当以被执行人的责任财产为限。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2017年2月17日查封涉案房产，案外人于2016年1月16日与本案被执行人董静签订购买该房产的买卖合同，案外人是在本院对涉案房产进行查封之前就与被执行人董静签订了合法有效的书面买卖合同，并按合同约定的方式（被执行人董静以房抵顶未偿还案外人的借款）支付了相应的购房款，被执行人也实际交付了该房产，案外人在人民法院查封之前就已合法占有该房产。对于该房产，案外人未与被执行人董静办理房产过户手续，系因该房产不具备产权变更条件，案外人对此没有过错，系非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据法律规定案外人享有对执行标的主张所有权或者有其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利。本院对案外人请求解除对坐落于淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产一套的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落于淄博市博山区颜山国际二期凤凰城35号楼1单元302室房产的执行。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩 强
审 判 员 田家欣
审 判 员 宋治国
二〇一七年七月十一日
法官助理 卞慧雯
书 记 员 孙 兵