湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03074号
原告湖南同发投资有限公司，住长沙市天心区暮云街道万家丽南路二段989号。
法定代表人李世红。
委托代理人李里京，湖南金州律师事务所律师。
被告陈铁牛。
原告湖南同发投资有限公司（以下简称同发公司）诉被告陈铁牛商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告同发公司委托代理人李里京到庭参加了诉讼。被告陈铁牛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同发公司诉称：2013年10月25日，陈铁牛以按揭贷款方式购买了同发公司开发的丽发新城第XX栋XX层XX房，同发公司为此提供担保。后陈铁牛未依约归还银行按揭贷款，致使同发公司承担了担保责任，向银行支付贷款本息等合计437447.24元。同发公司诉至本院，请求判令：一、解除原、被告于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》并注销依据该合同办理登记在被告陈铁牛名下丽发新城第XX栋XX层XX号商品房预售登记；二、被告陈铁牛归还原告同发公司代为支付的银行按揭贷款437447.24元；三、被告陈铁牛向原告同发公司支付违约金59775.1元；四、被告陈铁牛承担本案诉讼费。
被告陈铁牛未做答辩。
本院经审理查明：2013年10月25日，陈铁牛与同发公司经协商后签订一份编号为XXXX的《商品房买卖合同》，约定：陈铁牛购买同发公司开发、位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）高云村的丽发新城第XX栋XX层XX房，房屋建筑面积129.82平方米，总金额597751元，签订合同之日支付首付款187751元，余款410000元向银行申请贷款。《商品房买卖合同》补充协议约定：陈铁牛应依约履行与银行签订的借款合同，按时足额还款，如逾期付款超过30日，因其违约导致同发公司承担担保责任，同发公司有权单方解除合同并要求其支付相当于合同总价款10%的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》自同发公司解除购房合同书面通知送达时解除。同日，长沙先导农村商业银行股份有限公司（以下简称长沙先导银行）作为贷款人,陈铁牛作为借款人,同发公司作为担保人，三方签订一份《个人住房、商业用房贷款合同》，陈铁牛向长沙先导银行申请贷款410000元，期限为120月（期）；如陈铁牛未依约还款，长沙先导银行有权提前收回全部贷款；同发公司为本次借款承担连带保证责任。
2013年10月25日，陈铁牛支付了首付款177751元,2013年11月5日支付10000元。2014年4月，长沙先导银行向陈铁牛发放贷款410000元。后陈铁牛未如期支付按揭贷款，同发公司于2014年12月26日垫付8期共计37327.2元按揭款、2015年4月29日垫付4期共计18353元按揭款，以上合计55680.2元。2015年5月4日，长沙先导银行发出《贷款提前收回通知书》，要求提前收回剩余贷款。同日，长沙先导银行向担保人同发公司收取陈铁牛剩余房款381767.04元。
另查明，《商品房买卖合同》已进行备案登记，尚未办妥国有土地使用及房屋产权登记权属证书。商品房尚未实际交付使用。
上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及发票、《个人住房、商业用房贷款合同》、贷款提前收回通知书、客户告知函、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，商品房买卖合同、《个人住房、商业用房贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应依约履行。陈铁牛未依约按时足额返还按揭款，导致同发公司承担担保责任，陈铁牛的行为已构成违约，对同发公司要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，涉案房屋应返还予同发公司，陈铁牛配合同发公司到房地产主管部门办理商品房买卖合同备案登记注销相应手续。同发公司向长沙先导银行支付437447.24元（55680.2元+381767.04元），对超出贷款本金的27447.24元（437447.24元-410000元），系陈铁牛违约行为所致，应由陈铁牛承担；对陈铁牛已付的首付款款187751元，同发公司应予以返还；抵扣后，同发公司尚应向陈铁牛返还160303.76元（187751元-27447.24元）。依据合同约定，陈铁牛应向同发公司支付违约金59775.1元（597751元×10%），该约定未超过法律规定标准，本院予以支持。办理备案登记注销相应手续后，房屋归同发公司所有，对同发公司诉求陈铁牛归还同发公司代为支付银行全部按揭贷款437447.24元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南同发投资有限公司与被告陈铁牛签订的合同编号为XXXX的《商品房买卖合同》；
二、限被告陈铁牛在本判决生效后五日内配合原告湖南同发投资有限公司到房屋产权登记主管部门办理位于长沙市天心区（原长沙县暮云镇）暮云街道高云村的丽发新城第XX栋XX层XX房商品房买卖合同备案登记注销等相应手续，如被告陈铁牛逾期未予配合，原告湖南同发投资有限公司可凭本判决书向房屋产权登记主管部门办理相应手续；
三、限被告陈铁牛在本判决生效后五日向原告湖南同发投资有限公司支付违约金59775.1元；
四、原告湖南同发投资有限公司向被告陈铁牛返还购房款160303.76元；
五、驳回原告湖南同发投资有限公司的其他诉讼请求。
前述第三项、第四项抵扣后，原告湖南同发投资有限公司应向被告陈铁牛返还100528.66元（160303.76元-59775.1元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8758元，保全费3006元，合计11764元，由被告陈铁牛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
审 判 员 李俊才
人民陪审员 邹德强
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 甘 甜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。