江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初6610号
原告：东台伟嘉置业有限公司，住所地在东台市经济开发区纬一路66号
法定�表人：吴卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹友富，男，1958年5月23日出生，汉族，该公司副经理，住江苏省东台市。
被告：周卫红，女，1969年1月14日出生，汉族,居民，住江苏省东台市。
原告东台伟嘉置业有限公司（以下简称伟嘉公司）与被告周卫红商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后。依法适用普通程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告伟嘉公司的委托诉讼代理人邹友富，被告周卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟嘉公司向本院提出诉讼请求：判令周卫红立即支付购房款812079元。事实和理由：2014年6月6日，周卫红与伟嘉公司订立《定房认购书》，周卫红以2300元/平方米的价格向伟�公司购买位于伟嘉国际五金装饰城XA幢204、205、206、207、208、212、213、214、215、216、217号房屋，面积为536.86平方米；同时以4300元/平方米的价格购买了面积为45.9平方米的D7幢108号房，购房款总额为1432079元。合同订立后，周卫红共支付了620000元，余款812079元经伟嘉公司催要，周卫红未支付。
周卫红辩称：周卫红2016年6月订购伟嘉国际五金装饰城XA幢二楼门面房是为了用于经营，但伟嘉公司未加强管理，从2014年下半年开始，大量店面房进行违章建设，严得影响了周卫红的经营。周卫红为此多次找伟嘉公司协商，要求伟嘉公司帮助出售案涉的房屋未果。由于同样的房屋伟嘉公司出售给他人的是按1700元/平方米计算的，而出售给周卫红有是按2300元/平方米计算的，至周卫红自行联系购买人也未果。现周卫红无能力支付购房款，同意将房屋退还给伟嘉公司。
伟嘉公司为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：伟嘉公司的营业执照、组织机构代码证、东房预字（2007）第XXX号预售许可证、《定房认购书》、收据4张。
周卫红为证明自己的诉讼主张，提供了照片15张。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周卫红自2011起以租赁的方式使用案涉房屋，并进行了装潢。2014年6月6日，伟嘉公司（甲方）与周卫红（乙方）订立《定房认购书》，约定：第一条：甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》之前，特自愿签订本协议。第二条：乙方自愿向甲方购买位于东台经济开发区纬一路66号“东台伟嘉国际五金装饰城”XA楼204、205、206、207、208、212、213、214、215、216、217号房，建筑面积536.83平方米，单价为2300元/平方米，总价1234709元。XA幢XXX号房，建筑面积约45.90平方米，单价为4300元/平方米，总价为197370元。总金额为人民币壹佰肆拾叁万贰仟零染拾玖元整（小写：￥1432079）。第三条：乙方在本协议签订时，需交纳定金人民币叁拾伍万元整。第四条：乙方采取分期付款方式付款。1）交付定金叁拾伍万整，签订认购书。2）签订认购书后于2014年12月30日前再付40万元的房款。3）2015年6月30日前再付30万元的房款。4）余款382079元整于2015年12月30日前付清，并签订正式《商品房买卖合同》，买卖合同成交后，甲方免收乙方二楼从2014年2月2日起至签订正式买卖合同期间的房屋使用费。XA幢XXX号房屋至签定正式买卖合同之日起交于乙方使用。5）乙方交款时同意甲方先开据收据，待甲方领购到发票时通知乙方调换正式购房发票。第五条：买卖合同履�完毕后，甲方按现状和乙方办理相关的房屋交付手续，并向乙方提供水表、电表各壹只，如乙方需要装修及隔墙等一切费用均由乙方自费完成。第六条：注意事项：1.甲、乙双方均不得违反本协议条款，乙方如果未按本认购书第四条任何一款约定的期限按期足额付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书；同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方承担违约金20万元同时承担甲方房屋使用费每年伍万元。（从签定本义购书起至甲方收回该房屋之日止）2.按甲方指定日期与甲方签署房管局统一印制的《房地产买卖合同》，所有条款均双方所签合同为准。3.甲、乙双方自签订正式《商品房买卖合同》后本认购书自行失效。4.本认购书一式叁份，甲方执二份、乙方执一份。5.争议解决方式：1、双方友好协议解决；2、甲方所在地人民法院提起诉讼。《定房认购书》签订�，周卫红继续使用案涉房屋进行经营。
周卫红于2014年6月6日、2015年2月11日、2016年1月19日、2016年2月6日，分别向伟嘉公司支付购房款350000元、170000元、50000元、50000元，伟嘉公司向周卫红出具了收据，收据在收款事由处均注明“购XA幢204#-208#、212#-217#、108#房定金”。
另查明，双方签订《定房认购书》后未签订正式的《商品房买卖合同》。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按合同约定履行相应的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，伟嘉公司与周卫红签订《定房认购书》前，周卫红已实际占有并使用案涉房屋，该《定房认购书》中约定的事项已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且伟嘉公司已按约定收受了周卫红交付的部分房款，依法应认定《定房认购书》系双方的商品房买卖合同。由于《定房认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方应按《定房认购书》的约定履行各自的义务。周卫红未按约支付购房款，伟嘉公司有权要求周卫红支付剩余的购房款，对伟嘉公司要求周卫红支付剩余购房款812079元的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋周围是否存在违章建筑应由相关行政部门处理，不属于伟嘉公司与周卫红商品房买卖合同应当履行义务的内容，�卫红以此作为辩解意见，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
被告周卫红于本判决生效之日起三十日内支付原告东台伟嘉置业有限公司购房款812079元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11921元，由被告周卫红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 杨礼红
代理审判员 顾剑峰
人民陪审员 吴永海
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 许维维
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零�条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3.《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。