吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1337号上诉人（原审第三人）：齐晶，女，1977年2月16日生，汉族，住长春市双阳区。委托代理人：胡永杰，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁成龙，男，1959年3月14日生，汉族。委托代理人：索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桂清，女，1946年2月20日生，满族，住长春市双阳区。委托代理人：刘玉发，男，1942年6月20日生，汉族，住长春市双阳区，系李桂清丈夫。被上诉人（原审被告）：刘玉发，男，1942年6月20日生，汉族，住长春市双阳区。原审第三人：徐廉陟，男，1950年6月5日生，汉族，住长春市双阳区。原审第三人：张淑娟，女，1946年3月19日生，汉族，住长春市双阳区。上诉人齐晶因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐晶及其委托代理人胡永杰，被上诉人丁成龙的委托代理人索若飞，被上诉人李桂清的委托代理人刘玉发，被上诉人刘玉发，原审第三人徐廉陟，原审第三人张淑娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁成龙一审诉称：2006年9月19日，丁成龙经中间人张秀芳介绍，购买了李桂清1996年从徐廉陟处购买的、位于双阳区北山路西三委九组、面积为209.10平方米的二层私有住房（登记在徐廉陟名下，产权证号长房权证67017**号，栋号13-1／71-10），已支付房款285000元，李桂清将徐廉陟名下的房产证交付给丁成龙后搬出了该房屋（并交付土地使用证），丁成龙从2006年9月买房至今一直居住该房屋。此后丁成龙多次找李桂清要求办理房屋、土地的更名过户手续并交付土地证，但李桂清始终以各种理由未履行义务。直到后来丁成龙才听说徐廉陟于2013年11月从李桂清处骗走了土地证，并于2013年12月14日在长春日报将卖房时交付给李桂清、李桂清卖房时交付给丁成龙的房产证挂失，并在2014年1月3日用骗回的土地证及房产证挂失证明在房管部门重新补办了己出卖房屋的房产证。2014年1月10日，徐廉陟在早将房屋出卖给李桂清，明知李桂清又将房屋出卖给丁成龙的情况下，与明知丁成龙已购买并占有徐廉陟名下房屋10多年事实的齐晶进行恶意串通，签订虚假房屋买卖合同（但未实际交付价款及房屋），将本应变更到丁成龙名下的房产证变更到齐晶名下。丁成龙与李桂清签订并履行的房屋买卖契约合法有效，卖房人负有继续履行房屋、土地使用证的交付及办理更名过户手续的后合同义务。而徐廉陟采用欺诈手段骗取土地证并以丢失名义挂失补办新的房产证，进而又与齐晶签订虚假的房屋买卖合同，均属无效行为。故丁成龙现根据《合同法》、《民事诉讼法》等规定向贵院提起诉讼，请求：1.确认丁成龙与被告签订的房屋买卖《契约》有效；2.徐廉陟与齐晶签订的房屋买卖合同无效，齐晶未取得案涉房屋所有权；3.被告继续履行丁成龙所购房屋的产权证及土地使用证的更名过户义务；请求判由被告承担诉讼等费用。李桂清一审辩称：李桂清和丁成龙没有纠纷，卖房子的事属实。丁成龙说多次要土地使用证的事不存在，李桂清和丁成龙有口头协议，将来拆迁给李桂清留个摊位，所以土地使用证没给丁成龙。刘玉发的一审答辩意见与李桂清相同。徐廉陟一审述称：一、此案的产权清晰，事实清楚、情节简单。其根据是徐廉陟有房屋产权证和土地使用证。那么丁成龙手中的产权证怎样解释呢？道理很简单，不是偷来的就是捡来的或是别人给的，反正不是在徐廉陟手中拿去的，该产权证早已丢失（时间不详），徐廉陟的产权证里边夹着装修消防队房屋的票据，听刑警大队的人说在李桂清手中找出来了。装修消防队的票据就足以证明徐廉陟丢失的房产证就是刘玉发偷去了，因为徐廉陟的房产证到谁手就是谁偷去了徐廉陟的房产证。徐廉陟卖房子不可能将与该房无关的装修消防队房屋的票据带走吧。徐廉陟家属和刘玉发家属李桂清一起开小卖店，刘玉发经常去，顺手牵羊拿走徐廉陟的房产证如囊中取物。再次该房产证在谁手放着，放多长时间他都姓徐，即不姓丁、也不姓刘，反过来讲丁成龙拿出徐廉陟的房产证对徐廉陟有利，因为他的属权姓徐，同时也告诉了徐廉陟们在丁的手中7年左右为什么不找徐廉陟过户呢？不就是他的房产证来源不明，他丁不是3-5岁的未成年人，而是50多岁的人能不知道和刘玉发签的买卖房屋合同拿的是徐廉陟的产权证，这不是个毛病吗？按物权法第9条、第14条和106条之规定，此房属于徐廉陟的还有什么争议吗。二、徐廉陟和丁成龙、李桂清没有房屋买卖关系。要求把徐廉陟的房屋过给姓丁的名下，这个要求不可笑又可悲吗？这是一种赤裸裸的强盗逻辑，徐廉陟和丁又没有买卖关系凭什么把徐廉陟的房子过给姓丁的呢？按着房地产法和物权法、合同法的有关规定不登记无效，徐廉陟要问丁、刘两家没有法律承认的证据，丁、刘两家谁也没进行登记，他俩个凭什么要把徐廉陟的房子分掉。丁、刘二人合谋借徐廉陟与刘的租赁关系，谎称为买卖关系进行恶性私分非法强行占有。丁成龙和刘玉发对徐廉陟的房屋属于恶性私分，当时市场价格能值60-70万元，而他二人却以28.5万元的价格成交，二人私分了徐廉陟的房产，一头得房子一头得钱所以他们不敢找徐廉陟过户，徐廉陟的房屋是2013年到期，徐廉陟于2013年下半年多次找刘玉发房子是买还是租的徐廉陟不知道，因为当时徐廉陟没参加，若是租的就一退到底，丁成龙算买潮了，刘就多次找丁未果．与2014年初徐廉陟和刘玉发亲自去到了丁成龙家。徐廉陟们到那一说此事，丁成龙不说人话就打起来了，临走时徐廉陟说：“你们一头得房子，一头得钱，徐廉陟就不信没人管，法庭见。”此事刑警大队开始找刘玉发时，刘玉发承认此事。三、对于丁成龙、李桂清提出的所谓证据的说明：第一要说明的11万元的收条，11万元来历是：张淑娟在李桂清手借款推出来的，到2000年张从李的手借款大约10万元之多，又补上点钱到了11万元，按每年租金8000元计算算出14年，多出的2000元徐廉陟们徐家就不要了。其一该收条没有说明是租房款，但也没有写明是卖房款的字样。他说租房不成立、卖房也不成立。其二那张条是徐廉陟爱人张淑娟一个人出的，没有徐廉陟的签字吧？按中华人民共和国城市房地产管理法第38条四款之规定共有的财产须共有人书面同意，此条有徐廉陟签字吗？其三那张无用又无法律效力的废纸能否定徐廉陟的房屋产权证和土地使用证吗？第二条“证据”李桂清说土地使用证问题，让张淑娟要回去了，此说法能占住脚吗？张淑娟要你李桂清就给吗？其实土地使用证、建设开工许可和规划许可一直在徐廉陟办公室放着，直至退休前张就没看到这个土地使用证。第三条：关于建设许可证、规划证。一他无任何法律效力，房屋一经领取到房产证、土地使用证他就失去了作用就是废纸一张。其二是徐廉陟于2015年2月7日中午在葡京大厦正门口丢失的并有徐廉陟的广告挂失和刑警队进行了拍照，此证件中夹着徐廉陟揭发刘玉发盗窃徐廉陟房屋产权证材料一份和规划许可、开工许可三件在一起放的，是2月7日上午准备交给刑警大队张福昌的，刑警大队张福昌说他家的亲属有丧事，明天再办吧，所以没有向刑警大队交成材料。其三在刑警队调查徐廉陟时，在2月7日前刘玉发没有拿出这两个证件，2月7日后徐廉陟丢失他（刘）便将这个两个证件拿到公安局，徐廉陟丢失到刘玉发手，他不是偷盗是怎么得来的？刘玉发是市场协管员，每月工资1000元，他又知道徐廉陟的车牌号。最后有关其他证据问题，徐廉陟的看法是法庭应使用原始证据为好，因为现在丁成龙提供的张秀芳的证据明显是伪证，徐廉陟们夫妻二人和张秀芳素不相识，谁都不知谁长的什么模样，他怎么能知道徐廉陟们夫妇之间的事呢，案发后的证据（2014年下半年-2015年下半年）因为案发后的证据可信程度应该是慎之又慎，有关人员出证徐廉陟的房子卖给刘玉发800人也顶不住房屋买卖合同书一份。四、今天开庭的民事案件，本人认为应立刑事诈骗案，刘玉发卖给丁成龙的房子，刘玉发没有与徐廉陟签订的合同书，没有房屋产权登记，无权出让。他的出卖属于无本之木、无源之水，刘玉发买卖房屋纯属虚构事实，所以对刘玉发应按刑法第224条之规定追究其刑事责任，徐廉陟建议今天开庭应该中止，先刑事后民事，将刘玉发移交给公安机关处理。最后徐廉陟卖给齐晶的房屋，合乎中华人民共和国城市管理法38条4款、6款和41条，物权法的8条、9条、14条、17条、106条，合同法的第8条、第10条之规定。而丁成龙拿出与李桂清买卖合同未经登记纯属无效的合同，同时违反了中华人民共和国城市房地产管理法和物法权、合同法等有关登记的规定。城市房产权产籍管理办法第18条之规定。谁对谁错请法院依法做出公正判决。张淑娟一审述称：1992年张淑娟们在双阳区北山路西三委九组申请批地号，盖二层小楼，有关部门口头答应后，就开始准备料打基础，93年正式建的，当年入住，张淑娟儿子当年结婚，住了五年，二孙子在那怀的孕，98年张淑娟们搬到消防队之后，张淑娟就联系往外租，李桂清找张淑娟要租，张淑娟说行，过几天又说咱俩做买卖，张淑娟说咱们做什么买卖呀？她说开小卖店咱俩干，张淑娟说张淑娟不会做买卖，也没有资金，又不会进货什么都不会，她说不用你拿钱，也不用你进货，当时张淑娟明白张淑娟出房子，张淑娟说试试吧。干一段时间，张淑娟姐生病胰腺癌晚期。张淑娟照看20天，回来时间不长张淑娟家老爷子又患食道癌，99年冬张淑娟姐和老爷子先后去逝，张淑娟心情极差什么都没有心思，张淑娟和李桂清说张淑娟撤出不干了，你自己干吧，过几天他和张淑娟说把房子卖给张淑娟吧，要卖给你，得问老徐，张淑娟问老徐，老徐说闹呢，那是临街房子怎么能卖呢，不卖，张淑娟又说，他说坚决不卖，别再说啦。张淑娟一看他真生气了，张淑娟告诉李不卖，这样吧，你能做买卖多租你些年，你就用吧，到了2000年初她到张淑娟家，张淑娟俩坐在沙发上靠西墙面朝东，那天阳光很好，张淑娟心情也很好，就说租房子的事，咱算算帐吧，张淑娟用钱上你那拿，来来回回没少拿钱，一共有IO万零点，租14年吧，一年8000元，14年是112000元，你再给张淑娟5000元碰整，那2000元不要了，这么算出11万元，因为她会做买卖能挣钱，当时二层房子她都用上了，价格也不算贵，当时张淑娟给她出了一张便条，收房租款14年每年8000元，总共11万元，可现在她不拿出来呀，撒谎编瞎话说张淑娟们卖给她了，合同丢了。说张淑娟们两口子和她们谈的把房子卖给她们的，徐廉陟从来没和她们说过一次房子的事，吃过饭，因为她们畏惧老徐，别说卖房签合同，这么重要的大事还能弄丢吗？那张没有用的纸条你们怎没丢呢？执笔证人为什么也不能拿出来呢，因为没有买卖关系，所以你们谁也拿不出来，那张合同他们是在编造谎言。张淑娟家老徐从都没跟李正式捞过嗑，李桂清在公安局出证时，还说张淑娟们先把消防队的房子卖给刘玉发了，这是天大的谎言，因为消防队的住宅是在消防队军营建筑的，给公安局领导带来的福利住房，能允许刘玉发住吗？公安局也不允许这福利房往外卖，这真是可笑又可悲，说慌都不靠谱，这纯属给他偷张淑娟家房照做掩盖。关于房子照看的问题，张淑娟前几年张淑娟去看过多次，后来张淑娟和老徐感情有变化，经常打仗，张淑娟就不在双阳了，经常去长春，国外女儿那，后来和老徐协议离婚，这小二楼给老徐了，张淑娟就不管了。2015年2月份张淑娟两又复婚了，因为张淑娟身体一天不如一天，自理有困难，老徐这样有良心，毕竟一起生活40多年，有儿子有孙子，又把张淑娟接回来，照顾张淑娟，上述所说的就足以证明张淑娟和李桂清租房子的详细经过。齐晶一审述称：一、齐晶买徐廉陟的房子，是徐廉陟夫妇签字，所以买卖合同有效，过户的时候交了两次税。二、电费发票名字是徐德朝。三、丁成龙不应该起诉齐晶，齐晶与丁成龙没有买卖合同关系。一审法院经审理查明：张淑娟于1997年左右通过孔繁荣将张淑娟、徐廉陟位于双阳区北山路西三委九组、面积为209.10平方米的二层私有住房（登记在徐廉陟名下，产权证号长房权证67017**号，栋号13-1／71-10）卖于刘玉发、李桂清，价格为115000元，并将房产证及土地使用证交付给刘玉发、李桂清，刘玉发、李桂清在此房屋居住十年左右，一直未办理房屋产权变更手续。2006年9月19日，丁成龙经中间人张秀芳介绍，购买了该房屋，支付房款285000元，李桂清将徐廉陟名下的房产证交付给丁成龙后搬出了该房屋。丁成龙从2006年9月买房至今一直居住在该房屋。2013年12月14日徐廉陟在长春日报将房产证挂失，并在2014年1月3日用土地证及房产证挂失证明在房管部门重新补办了该房屋的房产证。2014年1月10日，徐廉陟与齐晶签订房屋买卖合同，将房产证变更到齐晶名下，经查明，齐晶并未实际交付房款。一审法院审理后认为：李桂清虽然不能提供其与张淑娟之间签订的《房屋买卖合同》，但合同执笔人孔繁荣、证人齐某某的当庭证言以及长春市公安局双阳区分局询问周佩利、赵立志、曹真等证人的询问笔录，结合徐廉陟、张淑娟十几年没有对讼争的房产进行管理，同时不能提供证据证明其二人与李桂清对讼争房产存在租赁合同关系的事实。能够证明张淑娟与李桂清之间存在买卖合同关系。李桂清向丁成龙出卖自己合法取得的房产，其与丁成龙签订的房屋买卖合同合法有效。李桂清应履行协助丁成龙办理房屋的产权证及土地使用证的更名过户义务。关于徐廉陟、齐晶签订房屋买卖合同问题。长春市公安局双阳区分局询问齐晶的询问笔录证实，徐廉陟、齐晶签订房屋买卖合同的目的是为了齐晶取得产权证用产权证抵押借款，且买卖双方均未履行向对方交付义务。该合同如果履行，则会损害丁成龙及李桂清、刘玉发的利益，故徐廉陟与齐晶于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效。齐晶主张其与徐廉陟于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》有效的主张法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（二）项、（三）项，第一百三十条之规定，判决：一、丁成龙与李桂清于2006年9月19日签订的《房屋买卖合同》有效。李桂清、刘玉发于本判决生效后协助丁成龙办理房屋的产权证及土地使用证的更名过户手续；二、徐廉陟、齐晶于2014年10月1日签订《房屋买卖合同》无效。案件受理费5575元，由徐廉陟、齐晶、张淑娟负担，于本判决生效后给付丁成龙。宣判后，齐晶不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、原审认定事实错误。1.一审认定张淑娟于1997年左右通过孔繁荣将张淑娟、徐廉陡的二层私有住房卖给李桂清、刘玉发，显属认定事实错误，严重侵害齐晶所有房屋的财产权。徐廉陡、张淑娟与被齐晶李桂清、刘玉发根本不存在房屋买卖事实。房屋系徐廉陡自建且产权登记在徐廉陡名下，这事实各方无争议。齐晶与徐廉陡存在合法有效的房屋买卖合同是客观事实，且目前齐晶已合法取得涉诉房屋所有权，原判决以非法债权否定物权，并强判解除齐晶所签的2014年10月1日的《买卖合同》，严重损害了齐晶的合法权益。2.一审认定齐晶与徐廉陡房屋买卖只是为了用产权证贷款、没有互相交付，进而推论合同履行会损害无效合同当事人丁成龙、李桂清、刘玉发的合法权益，故而裁判无效，如此判定不但纯属无稽之谈、欲加之罪，而且简直就是毫无法律根据、完全泯灭裁判者良知的乱裁滥判。3.丁成龙无视齐晶证据，没有认定齐晶是合法的涉诉房屋产权人也是认定事实错误。合法物权一般优于合法债权，何况被齐晶的所谓合同之债本署无效，其债权如何对抗合法物权。二、一审对证据采信不当。1.一审对被上诉人所举证据几乎全部采信不当。被上诉人所举证据并不能形成完整的证据链条。2.李桂清、刘玉发主张与张淑娟发生房屋买卖关系，依照证据规则及司法解释，应由李桂清、刘玉发承担举证责任。李桂清没有提供也根本不存在房屋买卖合同，判决也认为“李桂清不能提供其余张淑娟之间签订的《房屋买卖合同》”，但又认定“合同执笔人孔繁荣”，合同何在？孔繁荣与刘玉发系亲属，孔繁荣说自己是合同执笔人就是合同执笔人吗？徐廉陡已经提供王中学、刘春梅、黄玉梅证据证实了存在花钱买假证的劣迹，而周佩利、赵立志、曹真等没有到庭接受质询，原审以这些纠纷发生后的证人道某某的证言便认定不动产买卖事实是否发生，并违背法律规定予以采信，作为定案依据，同时又以徐廉陡、张淑娟对（无需管理或何谓管理的）房屋没有管理，及是否提供存在租赁关系这些与认定房屋所有权无关的问题作为认定买卖房屋是否存在的依据，致使认定事实严重错误，严重侵害了齐晶合法的不动产物权权益。3.李桂清自述是1995年或1996年交付的房产证。而这徐廉陡的房产证是1997年7月16日办理的有充分证据证实，原审便认定张淑娟于1997年左右将房产证及土地使用证交给被齐晶，全案的所有材料和三次开庭都找不到此证据，认定的产权交付时间的论据是什么？什么时间办理的产权证便认定是什么时间交付的，而对被齐晶虚假陈述只字不提；徐廉陡对被齐晶与证人串通口径后提供的证言笔录及其他如记载房屋费的小条（判决则命名为：张淑娟和李桂清的房屋买卖合同）、大姐给房款清单（没有写租房款还是购房款，下无落款人名和日期）证据，双方均提出自己的质疑，维护自己的合法财产权，而判决却不作任何答复便粗暴剥夺齐晶一百多万元的合法财产，倾向性何其明显！这难道就是法律赋予裁判者的权力么？4.原审无视齐晶和第三人的证据，居然在判决中说齐晶没有证据提交，齐晶提交的证据与徐廉陡相同，并非没有提交。另外，原审明知举证责任在丁成龙方，却故意加重或转移举证义务给齐晶和第三人，可见其违法性和倾向性。三、原审程序违法。1.丁成龙之间的房屋买卖合同的是齐晶所有的房屋。齐晶作为第三人参加诉讼，已经提出与丁成龙李桂清、刘玉发没有房屋买卖关系，依据房屋产权证主张房屋属于我齐晶各方都没有异议，因此齐晶属有独立请求权第三人。而判决主文无视涉诉房屋所有权人的合法权益，对齐晶要求保护合法物权的请求置之不理，不但没有处理、不作判项，还故意将齐晶与徐廉陡的买卖合同予以解除，原审法官袒护原审丁成龙的故意昭然若揭，纯属程序严重违法，审判严重不公！2.原审丁成龙代理律师仰仗专业优势，强词夺理、牵强附会、出尔反尔，处处故意无理、违法狡辩，明知是自己的举证责任，仍然信口雌黄地将举证责任推给第三人和齐晶，而原审法官不但不予以释明和适当提示（民诉法解释268条）不懂法的齐晶、第三人一方还配合丁成龙，居然让徐廉陡先举证，直接将举证责任落实在无举证责任一方，可见原审审判之违法和不公。如此明目张胆的审理和判决，岂止污染了水源？3.原审原为简易程序，其目的不言自明。转为普通程序之后，没有书面通知齐晶属程序违法。另外，关键的与丁成龙签订无效房屋买卖合同的直接当事人李桂清缺席普通程序庭审，也有违反程序之嫌。4.原审判决适用法律错误。在错误认定事实、不当采信证据及程序违法的情况下，明显倾向原审丁成龙一方且片面地适用利于丁成龙的《合同法》规定，而置《物权法》利于齐晶的有关规定于不顾，不仅是适用法律错误，简直就是枉法裁判！综上，请求撤销一审判决，改判驳回丁成龙全部诉讼请求。上诉费用由被上诉人承担。丁成龙二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘玉发、李桂清二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。齐晶的上诉理由不成立，应予驳回。齐晶在一审庭审时没有提出充分的证据反驳证明其与徐廉陟恶意串通造假的证据。公安干警询问齐晶的行为是履行公务、程序合法，所取的笔录有效，齐晶没有证据证明此笔录是违法取得的。张淑娟、徐廉陟把房子卖给李桂清，卖的时候交付了房照和土地证，刘玉发与李桂清在这个房子住了10多年，后来把房屋卖给了丁成龙，张淑娟和徐廉陟以看望李桂清为名，拿着东西把土地证骗回去了。公安局局长退休了，因为之前政府的原因房子没过户，刘玉发和李桂清就把房子交给了丁成龙。徐廉陟主张房子是租的不符合事实。徐廉陟二审答辩称：同意齐晶的意见，其他同一审答辩意见。张淑娟二审答辩称：同一审答辩意见，其他同一审答辩意见。张淑娟与李桂清关系并不好。徐廉陟说的他曾经处理过刘玉发这件事属实。房子是我在1998年当时我与李桂清合伙开过超市。2000年我租给李桂清的。在199几年的时候，我借过刘桂清钱，共105000元，后来我说李桂清再给五千，剩下的2000元张淑娟就不要了。算上打租交了14年的。我与徐廉陟没有正式离婚过。我与徐廉陟也没有办过正式结婚手续。我与徐廉陟是在1970年左右结的婚，没有登记。除一审审理查明的事实外，本院二审另查明：1.二审庭审调查中，齐晶称“李桂清是本案查明事实的关键主体，但其只参加了以此庭审的很短的时间，很多事实没有表述清楚就缺席了”。刘玉发与张淑娟亦认可李桂清参与了一审庭审，但因身体原因中途退庭。2.一审时，李桂清向刘玉发出具《授权委托书》（一审正卷第二册第21页）：我叫李桂清，我身体多病，糖尿病、心脏病，由于交通事故，双腿不能行走，所以不能去法庭，受（授）权委托刘玉发（我老头子）和刘广杰（我儿子）全权代理。2.李桂清二审陈述称李桂清和张淑娟关系一直很好，张淑娟大姨姓李，李桂清母亲也姓李，两人就说是两姨姐妹，但没拜干姐妹。两人一直有金钱和人情来往。李桂清借给张淑娟和徐廉陟一些钱，具体数额记不住了。张淑娟岭上消防队的一楼房子要卖，面积多大忘了，说算李桂清七万元。李桂清看了房子，买了为了自己住。消防对的房子有没有合同，有一个张淑娟给李桂清的收条《大姐给房款》，李桂清不知道是谁写的。张淑娟一直管李桂清叫大姐。后期张淑娟一直没有把房子倒出来，说岭下的这个房子（案涉房屋）也卖，李桂清也想住宽敞一点的房子，就寻思买这个也行，李桂清就又给了张淑娟家4万元，一万一万给的，没有打收条。买房的整个过程刘玉发因为没在家所以不知道。买岭下房子的时候，张淑娟向李桂清给付了房照、土地使用证。房照卖房子的时候给丁成龙了，土地使用证当时没有给丁成龙，因为当时卖给丁成龙房子的时候房屋要开发了，当时讲好如果开发的话丁成龙给李桂清六个床位钱，一个床位十万。当时李桂清想丁成龙给李桂清这笔钱后，李桂清再把土地使用证给丁成龙。后来张淑娟找李桂清说咱俩房子卖赔了，李桂清和张淑娟都想向丁成龙要钱，张淑娟、徐廉陟和刘玉发商量说，向丁成龙要钱，不给钱就要楼了。后期徐廉陟和刘玉发就找丁成龙去要钱，但遭到拒绝，李桂清和张淑娟没去。在徐廉陟和刘玉发向丁成龙要钱之后，张淑娟问李桂清土地使用证在不在，李桂清说在李桂清这，李桂清就给她看了，然后她卷吧卷吧就把土地使用证拿走了，李桂清当时也没好意思要，后期要的时候张淑娟说土地使用证被徐廉陟锁柜子里了，张淑娟拿不出来。徐廉陟告诉李桂清说别说这个土地使用证是刚从李桂清这拿出来的。3.周佩利在接受二审询问时称周佩利住在北山路岭下，工作是卖农资的。周佩利原来和徐廉陟是邻居，当时盖房子的时候一起批下来的房号，房子挨着，中间隔着一米半。周佩利从7岁就一直在这个房子住。徐廉陟的房子先盖的，周佩利家因为经济条件不好，比徐廉陟家晚两年盖的，周佩利家的房子当时找建设局的人设计的，比徐廉陟家高、大，徐廉陟认为周佩利家的房子阻碍他们家的风水，就叫周佩利去徐廉陟家谈话，不让周佩利家抹北山墙，周佩利也不想和徐廉陟计较，就没有抹。隔了两年左右因为这段时间周佩利和徐廉陟相处得还比较好，徐廉陟儿子结婚周佩利也去了，徐廉陟就和周佩利说他要搬走了，在搬走之前你把房子抹了吧，徐廉陟把房子卖了。但是徐廉陟没有说把房子卖给谁了，但后来刘玉发就搬过来了。徐廉陟搬走之前周佩利把房山抹了，周佩利还亲自做了一个壁画送给徐廉陟以表感谢。4.在因刑事案件接受公安机关调查时，齐晶对于其与徐廉陟之间是否存在真实房屋买卖关系陈述前后不一，且徐廉陟／张淑娟及齐晶关于案涉房屋房款的数额及给付情况陈述并不一致：2015年5月7日张福昌（长春市公安局双阳区分局刑警一中队警察）对齐晶的询问笔录记载“问：你从徐廉陟手里什么时间买的二楼？答：是2014年1月10日签的房屋买卖协议。问：多少钱买的？花100万买的，但买卖协议上写150万，徐廉陟说这房子开发时他认识人多，能多要点钱。在房产交易金额那写30万，是为了少交房产交易税。问：你实际给徐廉陟买房钱多少？答：在双阳泰富家园徐廉陟家，交给徐廉陟和张淑娟买房现金50万元。……问：到底徐廉陟说没说房子是卖给丁成龙的？答：没有跟我说卖房子的事，我也不关心房子到底是怎么回事，只要能过户我名下我能倒贷款就行。问：你从徐廉陟手中购买这套房子是否给徐廉陟现金了？答：没有给现金，就是拿以前的欠账顶的。问：你跟徐廉陟买卖房屋是实质交易吗？答：不是实质交易，但是徐廉陟欠我二十多万元钱是真的……问：你为什么开始时说你已经交给徐廉陟50万元现金了？答：我拍我说真话牵扯进徐廉陟和丁成龙之间的事……”2015年2月4日张福昌对徐廉陟的询问笔录记载：“……问：齐晶买房的房款是通过什么方式支付的？答：约定是分三次给，第一次和第二次都给五十万，第三次没给多少，我们之间还有欠账没算清。问：第一次和第二次支付的房款你都怎么处理了？答：卖房子和车库花了五十多万，剩下的钱还给郭荣华五万元，丁亚杰千万，徐廉军不是七万就是十万，剩下的钱都给张淑娟看病了。……”2015年2月4日张福昌对张淑娟的询问笔录记载：“……问：你们把门室（市）卖给齐晶多少钱？答：2014年1月份卖给齐晶一百五十万，房产所的交易合同我们写的是三十万，是为了少交税。问：你们卖房的这一百五十万是怎么交易的？答：分三次现金交易，每次50万元。……”5.张福昌在接受二审询问时称张福昌是长春市公安局双阳区分局刑警大队警察，负责调查齐晶诈骗案和徐廉陟诈骗案。在调查过程中，邻居周佩利证实徐廉陟把房子卖给刘玉发，搬家前徐廉陟和周佩利说房子已经换主人了，让周佩利赶紧把外墙抹上吧，下一个主人不知道是什么样的人呢。关于齐晶和徐廉陟买卖的事情。第一次调查齐晶时，齐晶说是她和徐廉陟是真实交易，查询交易资金时徐廉陟当时说150万。查齐晶的资金来源时，齐晶也说不清，后期为了查清买卖交易是否真实存在，恰好张某某来看齐晶，办案刑警就将张某某领到了另外一间询问室，调查证人张某某（买卖合同的中间人），张某某说齐晶打电话给张某某让她去徐廉陟家做一个见证，证明房子卖给齐晶，经过办案刑警向张某某释明作伪证的后果，张某某承认当时在场时没有看到现金交易。大队长王晓东把对张某某调查的情况告诉了齐晶，齐晶将真实情况说出，齐晶和徐廉陟并没有真实交易，没有给付房屋款，只是为了办理抵押贷款。公安机关对本案的调查都是按照法律程序进行的，没有对齐晶等任何被调查人刑讯逼供的情况。本院认为：1.关于一审程序是否合法。（1）齐晶主张本案由简易程序转为普通程序，一审法院未书面通知属程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十八条第二款“人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。”的规定，一审法院未作出裁定告知各方当事人将简易程序转为普通程序属程序瑕疵，应予纠正。但因此情形不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（四）项规定的发回重审的情形。（2）齐晶主张一审法院将举证责任分配给无举证责任的齐晶属举证责任分配错误。关于李桂清、刘玉发夫妇与张淑娟、徐廉陟夫妇针对案涉房屋是房屋租赁关系还是房屋买卖关系，双方各执一词，因徐廉陟、张淑娟夫妇及齐晶均主张系房屋租赁关系，根据举证责任的分配原则，一审法院将证明租赁关系存在的举证责任分配给徐廉陟、张淑娟夫妇及齐晶，并无不当。齐晶主张一审法院举证责任分配错误没有法律依据，本院不予支持。（3）齐晶主张一审法院在李桂清缺席庭审的情况下做出判决属程序违法。因各方对李桂清在一审开庭时由于身体不适中途退庭并无异议，且李桂清在一审中有委托代理人参与庭审，如一审法院认为在李桂清本人不参与庭审的情况下可以查清案件事实而继续进行庭审程序，属一审法院裁量范围。齐晶主张一审法院在李桂清缺席庭审的情况下作出判决属程序违法没有事实及法律依据，本院不予支持。2.李桂清与徐廉陟、张淑娟夫妇之间针对案涉房屋是租赁关系还是买卖关系。因本案中李桂清与徐廉陟夫妇均无法提供书面合同及履行凭证来证明自己的主张，针对案涉房屋关系的确定应依据双方各自提交的对待证事实具有高度盖然性的证据及基本生活常理来确定。李桂清对房屋买卖过程及后期其与徐廉陟夫妇均认为房屋售价过低后悔卖房过程的陈述及其持有《大姐给房款》单据、持有徐廉陟名下的产权证并交予丁成龙的事实，结合孔繁荣、邻居周佩利的陈述可以形成完整的证据链证明李桂清与徐廉陟、张淑娟夫妇之间针对案涉房屋是买卖关系。徐廉陟、张淑娟夫妇主张双方间针对案涉房屋是租赁关系证据不足，理由：（1）张淑娟主张案涉房屋出租给李桂清14年房租共计11万元。基于房屋租赁的交易习惯，张淑娟所主张的租期之长、租金上打租一次性给付的交易行为及14年租期内出租人均未对案涉房屋进行任何管理不符常理；（2）徐廉陟名下的房产证系由李桂清交由丁成龙并持有至今，若如徐廉陟主张房产证系有李桂清通过不正当途经所得，徐廉陟在十多年后才通过挂失的方式补办产权证有违常理。故徐廉陟、张淑娟夫妇主张双方间针对案涉房屋是租赁关系没有事实及法律依据，本院不予支持。3.徐廉陟、张淑娟夫妇与齐晶之间是否存在真实的房屋买卖关系及合同效力问题。齐晶在因刑事案件接受公安机关的询问时自认其与徐廉陟、张淑娟夫妇并不存在真实的房屋买卖关系，房屋签订买卖合同并更名过户的目的是用案涉房屋抵押贷款。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，徐廉陟、张淑娟夫妇与齐晶之间的房屋买卖合同无效。虽然齐晶主张其在公安机关的陈述非其真实意思表示，系因受到刑讯逼供所致，但其未提供证据证明，且办案刑警张福昌二审时对齐晶在公安机关陈述的内容进行了证实。故齐晶主张其与徐廉陟、张淑娟夫妇系真实的房屋买卖关系且合同有效没有事实依据，本院不予支持。4.丁成龙与李桂清签订的案涉房屋《契约》的效力问题。虽然李桂清从徐廉陟、张淑娟夫妇处购得案涉房屋后未办理更名过户，但其基于债权有权将房屋出售，故丁成龙与李桂清签订的案涉房屋《契约》合法有效。5.丁成龙要求李桂清、刘玉发继续履行案涉房屋的产权证、土地证更名过户义务是否应予支持。因案涉房屋现登记在齐晶名下，丁成龙要求李桂清、刘玉发将案涉房屋的产权证、土地证更名过户至其名下属事实上无法履行，故丁成龙该项主张在本案中本院不予保护，丁成龙可另诉解决。综上，原判决认定事实基本清楚，程序存在瑕疵，适用法律错误，依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第1261号民事判决第二项即“原审第三人徐廉陟、张淑娟与上诉人齐晶签订的房屋买卖合同无效。”；（两份都写？）二、变更长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第1261号民事判决第一项为“被上诉人丁成龙与被上诉人李桂清于2006年9月19日签订的《契约》有效。”；三、驳回被上诉人丁成龙的其他诉讼请求及上诉人齐晶的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计11150元，由原审第三人徐廉陟、原审第三人齐晶、原审第三人张淑娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 贺银婷二〇一六年五月三十日书 记 员 阚 然