黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0126民初2685号
原告汪彦群，男，1971年8月14日出生，住巴彦县。
被告李学勤，男，1963年12月1日出生，住巴彦县。
被告张秀玲，女，1969年8月10日出生，住巴彦县。
委托代理人马春林，黑龙江迅雷律师事务所律师。
被告哈尔滨远大房屋建设开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。
法定代表人由立华，职务经理。
被告赵丽兰，女，1969年1月29日出生，住巴彦县。
委托代理人申守成，巴彦县彦盈法律服务所法律工作者。
委托代理人范国芳，巴彦县彦盈法律服务所法律工作者。
原告汪彦群与被告李学勤、张秀玲、哈尔滨远大房屋建设开发有限公司（以下简称远大公司）、赵丽兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪彦群，被告李学勤、张秀玲及其委托代理人马春林，被告赵丽兰，被告远大公司及其赵丽兰的委托代理人申守成、范国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪彦群向本院提出诉讼请求：1、判令位于民福小区二期10号车库归原告所有；2、被告李学勤、张秀玲停止侵权，排除妨碍；3、诉请中的车库产权如归李学勤、张秀玲，被告远大公司委托代理人赵丽兰返还原告购房款并赔偿原告相应的经济损失；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月份，远大公司在民福二期工程建设，全权委托赵丽兰完成开发建设各项任务，该工程于2010年12月份经验收合格竣工，开始回迁和对外出售。2012年12月，原告需要购置车库使用，便找到公司全权委托开发代理人赵丽兰，在平等自愿的基础上，原告购置9号车库，并签订商品房买卖合同，合同签订时原告向赵丽兰交付了全部购房款100，000元，并开具了楼房收款票据，同时开发商赵丽兰将车库交给了原告使用，至今已达4年之久。然而，2016年8月份，李学勤在无任何证据的情形下，强行向原告索要合法购买的车库，理由是这个车库是物业小区门房，让原告将车库倒出来，并采取堵库门、停电，造成原告无法使用合法取得的车库，无奈诉讼要求确认与赵丽兰买卖合同有效，产权归原告所有；李学勤停止侵权行为，排除影响原告使用车库的障碍物，如果法院确认原告车库归李学勤物业所有，远大公司委托代理人赵丽兰必须返还原告购买车库并赔偿所造成的损失，依法保护原告合法权益。
被告李学勤、张秀玲辩称，第一、原告的三个诉讼请求依据不同的法律关系，涉及不同的当事人主体，不能合并审理；第二、原告应该对其享有争议“车库”的合法所有权承担举证责任；第三、本案争议房屋属于民福小区北栋业主共有，业主收回房屋是正常行使权利。
被告远大公司辩称，第一、民福小区二期10号车库是答辩人合法卖给原告汪彦群，产权应归原告所有，任何人不得侵占。1、答辩人开发民福二期全部项目具备合法开发资质，各类审批手续和文件合法有效，具有所开发房屋合法销售权利。2、答辩人与原告签订的房屋买卖合同合法有效，应予得到法律的支持。3、答辩人出售的车库是原告善意购买，从交付之日起占有使用已达4年之久。4、答辩人在拆迁补偿时已经按权威部门测算，全部兑现了与民政部门补偿回迁448.61平方米面积。第二、原告向答辩人主张权利不适格，主体错误，应向实际侵害人主张权利。
被告赵丽兰辩称，当时开发的时候从土地部门开始，征用土地4550平方土地，地上建筑物是民政部门和开发商共同委托开发办拆迁，当时拆迁办发了明细，关于占用土地1550土地给予补偿，没有超出动迁之外。其他同远大答辩意见。
在本院开庭审理过程中，原告汪彦群，被告李学勤、张秀玲，远大公司，赵丽兰为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告汪彦群举示证据情况如下：
证据A1、商品房买卖合同及交款票据、买卖车库协议书三份。拟证明：原告买车库是合法的。
证据A2、照片二张，证明被告李学勤侵占我房屋的事实。三、照片一张，证明被告李学勤撬开了我的房屋。
被告李学勤、张秀玲举示证据情况如下：
证据B1、民福小区北栋业主情况说明一份。拟证明：1、本案争议的房屋应归属民福小区北栋业主所有。2、民福小区北栋业主授权巴彦县鸿祥物业公司管理使用该房屋。
证据B2、鸿祥物业公司营业执照一份。拟证明：1、鸿祥物业公司经工商登记取得物业管理营业资格。2、鸿祥物业公司是以公司的行为与原告产生使用权的争议，不是以李学勤和张秀玲个人的身份主张本案争议房屋的使用权。
证据B3、巴彦县鸿祥物业公司收取民福小区北栋业主2015年物业费一册。拟证明：民福小区业主同意巴彦县鸿祥物业管理小区物业，并实际履行。
证据B4、争议房屋照片四张。拟证明：争议房屋在民福小区北栋院内。
证据B5、证人郭彦庆出庭作证。拟证明：在2010年左右，本案争议房屋原址拆除前就是民福小区北栋门卫房，其身份是拆除前是多年的更夫。
证据B6、证人刘建忠出庭作证。拟证明：争议两处车库的原址是民福小区北栋物业用房，拆除建成后仍然作为物业用房。
证据B7、证人马喜出庭作证。拟证明：本案争议的房屋原址是民福小区北栋门卫用房，2010年翻建后仍然是门卫用房。代表北栋小区业主授权鸿祥物业公司收回物业用房作为新物业用房使用。
证据B8、证人刘庆荣当庭证言。拟证明：本案争议的房屋原址是民福小区北栋门卫用房，2010年翻建后仍然是门卫用房。代表北栋小区业主授权鸿祥物业公司收回物业用房作为新物业用房使用。
被告远大公司、赵丽兰举示证据情况如下：
证据C1、哈尔滨远大房屋开发建设有限公司授权委托书和民福小区二期工程使用资质协议书以及远大公司营业执照资质证书组织机构代码证年检合格证、企业法定代表人由立华身份证各一份。拟证明：1、远大公司经营房地产开发合法有效。2、远大公司授权委托赵立兰开发巴彦县民福小区二期工程各项事宜各项文件审批开发审批房屋合法有效。3、赵立兰完全具备开发民福二期项目负责人的资格。
证据C2、巴彦县建设局向县政府承请向远大公司在巴彦镇开发民福二期的报告规划设计条件通知书，县政府审批2010第14号文件，县政府建设用地批准书、县国土资源局土地使用证、建设用地使用权出让合同、民福小区二期综合楼缴纳土地出让金收据两份，交款982778元。拟证明：1、经建设局规划报请县政府批准，哈市远大公司民福小区二期用地面积4450平方米，建筑面积10033.13平方米，这些面积中没有原有物业的办公室。2、远大公司合法取得开发民福小区二期工程。3、远大公司取得4450平方米土地使用权，该地位于巴彦镇黎明街，东至农行住宅楼，南至民福综合楼，西至荣耀官邸，北至民福综合楼，未有体现原物业办公室旧址。
证据C3、巴彦县建设局建设规划许可证两份。拟证明：远大公司开发民福小区二期工程符合县城乡规划要求。
证据C4、巴彦县金厦房地产测绘有限公司对民福小区二期工程房屋面积测算报告一份。拟证明：9号10号两个车库含在建筑面积10033.13平方米之中，其中B栋面积为5306.11平方米，A栋面积4727.02平方米，不存在原有物业办公室9号10号归开发商出售。
证据C5、哈尔滨华泰房地产价格评估公司机构有限责任公司对民福二期房屋拆迁补偿汇总表一份，委托评估说明一份。以上两份证据均证实拆迁应还产权面积，有精品屋在回迁时已经归还各业主，婚介所、婚姻登记处、车库、锅炉房、未有物业办公室存在，产权在回迁时已经全部归民政局所有。与现在的民福小区的57户购房业主无关。
证据C6、巴彦县房地产住宅局给远大公司颁发售房许可证一份。拟证明：远大公司有权利出售所开发的房屋。
被告李学勤、张秀玲对原告汪彦群举示的证据质证认为：证据A1，1、所有权确认之诉与我方没有法律关系。2、证据的真实性我方不知情，合法性需要与相关的审批文件进行核对。3、买卖合同书与协议书出卖方主体不统一，合同书没有标明具体的标的物的位置；证据A2这个是巴彦县鸿祥物业公司经民福小区北栋业主授权收回本案争议两处房屋所有权的行为，不是李学勤个人的侵权行为。现在的状态经过双方协商继续由原告方使用，通过法律途径解决。
被告远大公司对原告汪彦群举示的证据质证认为：证据A1，1、商品房买卖合同书的真实性合法性无异议，是有效的合同。2、本案是由于李学勤和张秀玲的侵权行为引起的诉讼，诉讼主体没有问题；证据A2无异议，事实存在。1、鸿祥物业没有任何的委托手续让两个被告去索要这两处房屋。说明是个人行为。2、鸿祥物业只是举示了营业执照，没有资质手续，按规定没有权利向任何人主张权利。
被告赵丽兰对原告汪彦群举示的证据质证认为：同远大公司质证意见。
原告汪彦群对被告李学勤、张秀玲举示的证据质证认为：证据B1我买车库是合法的，就是要也应该向开发商要；证据B2对营业执照无异议。对资质有异议。我购买的是车库，与业主购买的民房没有关系；证据B3无异议；证据B4无异议；证据B5我2012年购买的房屋，证人的话我不知道是不是真的；证据B6当时我没在那住，不知道是否属实；证据B7、证据B8同意证人意见。
被告远大公司对被告李学勤、张秀玲举示的证据质证认为：证据B1该证明的真实性合法性关联性和证实的问题均有异议。1、这些业主绝大部分是开发后期购买的房屋，有的是暂租赁居住，对争议的车库权属和历史遗留的问题根本不知情。所以该份情况说明不符合真实性的原则，不能做证据使用。2、业主与开发企业属于房屋销售买卖合同关系，在双方交付房屋购房款后，双方合同权利义务终止。业主就没有权利向开发企业主张任何的权利。3、本案所涉及的两个车库并非该份情况说明中的门卫房，也不属于公共设施，业主主张收回没有事实依据和法律根据。4、业主主张收回的两个车库并非是历史遗留的物业办公室，而是开发商在兑现全部回迁面积后有权独立销售的房屋。所以说开发商和原告签订的合同合法有效。开庭前到政府物业办核实，民福小区二期没有物业公司，属于业主自行管理的模式，没有资质要车库，按照法律规定是无权干涉两原告所购买的两个车库；证据B2对营业执照真实性无异议。但是对证明的问题有异议，因为对于物业管理，县里已经明确答复没有任何的物业管理的资质条件，物业公司委托李学勤和李秀玲主张权利没有法律依据；证据B3无异议；证据B4照片车库位置无异议，对证明问题有异议。不能证实车库是谁的，与本案无关；证据B5该证人不能证实争议的车库所坐落的位置。不能证实这两个房子就是物业的；证据B6不能证实产权是物业的，证人2012年之后就不知道了；证据B7、B8与本案无关，不能证实把车库还给物业。
被告赵丽兰对被告李学勤、张秀玲举示的证据质证认为：证据B1，2010年在动迁的时候，58户仍然住在这个院，当时为什么不向有关部门提出异议，当年不提出，现在提出，按照法律规定失效；证据B2同远大的质证意见；证据B3无异议。证据B5赵淑彦不知道是哪个物业的，当时是赵淑彦和民政局有管理物业的合同，赵淑彦和证人说有小房，是民政部门委托的赵淑彦和证人，拆迁的时候为什么不提出相关的权利；证据B6同意远大意见；证据B7、证据B8，2010年竣工之后申报给房产和地税局，9号和10号都是车库用房。
原告汪彦群对被告远大公司举示的证据质证认为：对证据均无异议。
被告李学勤、张秀玲对被告远大公司举示的证据质证认为：证据C1，1、与本案没有关联性。本案主要争议的内容是两处房屋的所有权问题，这些证据与本案关联较远，没有实质的意义。2、对开发资质的合法性有效性需进一步核对确认；证据C2对土地使用证，不能明确表明争议的房屋在该土地使用范围之内；证据C3对证据二、三一并发表质证意见，对民福小区二期平面规划图，涉及到专业知识，图中绘图表格有深有浅，代表不同的含义，涉及到专业知识，我方需要向专业部门咨询，面积的计算也涉及到专业知识，需要咨询后才能发表准确的意见；证据C4该评估报告中被告远大公司所指的9号10号一层房屋包括在总面积之内，该9号10号房屋与本案正义的房屋实际情况不符。被告远大公司称本案争议的房屋在该报告中B栋西侧第一栏中，该栏标记为房屋排号自南向北，本案实际争议房屋实际排号自东向西，该栏中房屋有南开门，有东开门，有西开门，本案实际争议房屋与其相连的车库均是北开门，所以该表中的9、10号房屋不属于本案争议的房屋。或者该报告不完全准确；证据C5该证据恰恰能够证明远大公司没有将民福小区原北栋业主所有的门卫房作为拆迁补偿范围，而该门卫房是客观存在的，归北栋业主所有。远大公司在拆除门卫房后原址重建门卫物业用房并作为物业用房使用，应视为是对原房屋的实际补偿。所以在原址新建的两处房屋仍为民福小区北栋业主所有；证据C6该销售许可证共可销售165套，不能准确表明本案争议房屋在该165套之内。
本院确认，证据B2-B4的真实性予以确认；证据A1、B1、B5-B8、C1-C6的证明效力应结合其他证据综合确认。
本院经审理查明：2010年1月20日，远大公司委托赵丽兰开发巴彦县民福小区二期全部工程项目，2010年11月3日，远大公司取得该商品房预售许可证。2012年11月25日，远大公司（赵丽兰为委托代理人）与汪彦群签订《商品房买卖合同》，约定远大公司将民福小区B栋西厢房10号车库售予汪彦群。远大公司出具了收取该车库款100，000.00元的收据。此后，汪彦群占有、使用该车库。现汪彦群以李学勤强行向其索要合法购买的车库，并采取堵库门等方式，构成侵权，要求判令位于民福小区二期9号车库产权归ＸＸ所有，同时判令李学勤、张秀玲停止侵权，排除妨碍。庭审中，李学勤、张秀玲以：第一、关于程序问题。1、原告选择确认之诉，争议主体应是原告与北栋小区业主不是与张秀玲和李学勤，也不是与巴彦县鸿祥物业公司，所以确权之诉主体错误，张秀玲、李学勤及鸿祥物业公司都没有对争议的房屋主张所有权，原告的起诉主体错误，应予以驳回。2、对于侵权之诉，被告的主体应是巴彦县鸿祥物业公司，而不是李学勤和张学玲个人，我方提供的证据一二三已经说明李学勤收回争议房屋的行为是受巴彦县民福小区北栋业主的委托和授权代表鸿祥物业公司行使的。所以从侵权的角度应以鸿祥物业公司和北栋业主为被告，原告选择主体错误。应予以驳回。3、原告与远大公司的合同纠纷是另一个法律关系，不能在本案中合并审理。第二、关于实体上，原告没有证明是房屋所有权人的充分证据，不能确认原告是两处房屋合法所有权人，原告没有提供产权证，销售合同的合法有效性至今还不能被充分证明所以证据不充分，不能确认原告是争议房屋的合法所有权人。第三、本案争议的两处房屋原址历史上是民福小区业主门卫用房事实清楚，证据充分，可以认定。原门卫房被拆除后原址新建的本案争议房屋仍然按照原房大致面积使用用途设计，并作为物业管理使用，应视为是原门卫房的补偿，所有权仍然属于民福小区北栋业主所有。原告无权占有和使用两处房屋的抗辩理由，不同意ＸＸ的诉讼请求；
被告远大公司、赵丽兰以：1、侵权主体存在，鸿祥物业公司没有资质，不能授权撬锁等行为，李学勤和张秀玲是个人的行为。2、金厦拆迁评估报告明确记载不存在物业办公室，1到10号车库含在建筑面积10033.13平方米之内，没有物业办公司。3、远大应补偿回迁面积中不存在物业办公室。所以二被告侵权成立，不应该干扰远大公司、赵丽兰与原告签订的买卖合同。我方的证据已经证实了开发商有权对外销售。本案中另两被告没有举示出直接证据证实争议的房屋房属于业主，应承担举证不能的后果。我方到物业做了深入调查，鸿祥物业公司，民福二期是业主选择模式，挂靠在鸿祥没有任何资质来管理，另两名被告代表鸿祥行使权力，是不合法的。两被告行使权力没有任何的委托手续，权力的行使是无效的。业主没有选举代表来参加诉讼，应由业主举示出证据，只有业主说明，不能做证据使用的抗辩理由，均同意ＸＸ的诉讼请求。
综合当事人的诉讼主张、举示的证据及查明的案件事实，本案的焦点问题是：原、被告双方签订合同的效力。被告李学勤、张秀玲是否构成侵权；
关于原、被告双方签订合同的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，赵丽兰接受远大公司委托与汪彦群签订的《商品房买卖合同》，是在远大公司具备开发建设资质及商品房销售许可的前提下，与汪彦群自愿达成的协议，并不违背法律规定，应予确认。远大公司及其委托代理人赵丽兰对与汪彦群签订合同并不否认，且无违反合同之法定情形。因此，汪彦群行使确认之诉缺乏请求权基础。汪彦群所提李学勤、张秀玲构成侵权，因涉及李学勤所在鸿祥物业公司，且汪彦群主张李学勤、张秀玲构成侵权的证据不足，故此项请求不予确认。关于李学勤、张秀玲抗辩所称争议房屋属于民福小区北栋业主共有，业主有权收回该房屋的主张，可由其另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告汪彦群的诉讼请求。
案件受理费2，300.00元,减半收取1，500.00元。由原告汪彦群负担。此款于判决书生效时交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 杨广新
二〇一六年十二月二十八日
书记员 裴立斌