广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初781号原告：陈俊明，男，1979年8月30日出生,汉族，住佛山市禅城区。原告：王惠霞，女，1970年11月27日出生，香港居民，现居住在佛山市禅城区。俩原告的共同委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。俩原告的共同委托代理人：林嘉敏，广东仁言律师事务所实习人员。被告：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。统一社会信用代码：914412841955238712。法定代表人：陈泽楷。委托代理人：王栋梁，该公司员工。委托代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告陈俊明、王惠霞诉被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。俩原告的委托代理人林栩、被告裕丰公司的委托代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理产权变更登记手续的违约金136160元；二、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年7月6日签订《商铺买卖合同》，合同约定，由原告购买被告名下的××市××路××号首层××号商铺，房价款总金额为370000元，且原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据合同第七条约定，在合同生效后的220个工作日内，被告应向交易登记中心申办相应的交易过户手续。否则，被告应每日按已付房价款的1‰的标准，向买受人支付违约金。本合同双方于2013年7月6日签署后生效，被告应在2014年5月26日前办理相应的产权变更手续，但直至2015年3月11日，被告才办理房地产所有权的过户登记；于2015年5月29日才办理国有土地使用权的过户登记。因此，被告已违反合同约定，应承担相应的违约责任。综上所述，因被告逾期办理房屋所有权证以及土地使用权证的行为，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。原告为支持其诉求，提供如下证据：1.律师见证书，证明双方的合同关系，以及约定被告的办证期限和违约责任；2.发票，证明原告已经按合同约定支付房价款；3.房地产权证；4.国有土地使用证，证据3、4证明房产证和国有土地使用证的登记时间，以及被告迟延办理过户手续的违约行为。被告裕丰公司辩称：一、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，被告对逾期办证的事实行为予以确认。二、原告主张被告支付逾期办证违约金，其违约起始时间、截止时间、违约期间计算错误。根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年7月6日，约定被告办证时间220个工作日，被告应在2014年5月26日完成商铺的过户手续。被告在签订《商铺买卖合同》后，一直积极履行商铺的产权过户登记。在2015年3月11日被告已办理完成房产过户。原告为该商铺的所有权人，此时，应视为被告履行了申办过户手续的义务。因此，被告逾期办证的违约期间应为2014年5月26日至2015年3月11日，共289天。三、被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时，被告自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致被告逾期完成办证。结合被告的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给原告。综上所述，被告逾期违约办证时间共289天，每天192.6元，总计违约金55662元。请法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回原告主张违约金的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告没有提交证据。经审理查明：2013年7月6日，原告陈俊明、王惠霞（买受人）与被告四会裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告享有产权的位于广东省××市××路××首层××号商铺（自编）；计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共16平方米，套内建筑面积9.41平方米，房价款总金额为370000元。产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定合同自三方盖章或签字生效。原告已向被告交付了案涉商铺的全部房款370000元，并领取了案涉商铺的房地产权证[证号：粤房地权证四字第××号，登记时间为2015年3月11日]及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第××号，登记时间为2015年5月29日]。原、被告双方均确认被告已将案涉商铺交付给原告使用。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告逾期办证违约金计算的起止时间；2.合同约定的违约金计算标准应否调整。根据原、被告于2013年7月6日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即最迟应于2014年5月23日，由被告负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告至2015年5月29日才完成案涉商铺的产权变更登记手续，逾期办证的违约时间应为2014年5月24日至2015年5月29日，共371天。被告辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”被告逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会造成原告资金被占用的损失及影响原告对商铺的收益。在原告未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，将违约金的计算标准由每日1‰调整为年利率24%为宜。故被告应向原告支付违约金91513.33元（370000元×24%÷360天×371天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告四会市裕丰发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈俊明、王惠霞支付逾期办理产权变更登记手续违约金91513.33元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3023元，由原告陈俊明、王惠霞负担994元，被告负担2029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 梁育锦审判员 夏睿娜二〇一八年六月二十九日书记员 赖 莹