宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第796号上诉人（原审被告）杨志强，男，1991年9月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。上诉人（原审被告）杨相林，男，1966年6月3日出生，汉族，宁夏长城集团建筑工程有限责任公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市金凤区，系上诉人杨志强之父。共同委托代理人王睿，男，1982年9月4日出生，汉族，系宁夏长城集团建筑工程有限责任公司法务部职员，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）宁夏昊运物资有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人李进，系该公司董事长。委托代理人于海生，宁夏维誉律师事务所律师。委托代理人杨桂芳，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人蒋毅，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）魏超，男，1971年2月26日出生，汉族，系银川市元荣置业有限公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人杨志强、杨相林因合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人杨志强、杨相林的共同委托代理人王睿，被上诉人宁夏昊运物资有限公司的法定代表人李进及其委托代理人于海生、杨桂芳到庭参加诉讼。被上诉人银川市元荣置业有限公司、魏超经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告杨相林与被告杨志强系父子关系，被告杨相林系从事房地产经营的个体工商户。2014年9月3日，原告宁夏昊运物资有限公司（甲方）与被告银川市元荣置业有限公司（乙方）、杨志强（丙方）三方签订了《房屋顶账协议》，协议约定：一、截止协议签订时，被告银川市元荣置业有限公司欠原告1200万元；二、被告杨志强愿意用其名下位于灵武市黄河书院南8排5号房屋及室内现状，含屋内设施、全套家具、部分电器（具体见清单），代替被告银川市元荣置业有限公司偿还欠原告的债务；三、涉案房屋价值为980万元，已抵押与银行，抵押金额为400万元，由原告出资250万元，被告杨志强出资150万元，协议签订后三日内，原告将上述款项转入被告杨志强在银行的贷款账户中，用以消灭该房屋的抵押权，被告杨志强将房产证赎回，并当场交由原告保管。被告杨志强必须协助原告办理该房屋的过户手续，将房屋过户至原告指定的人员名下后，原告代替被告杨志强偿还的250万元则视为给被告杨志强的补偿款，被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强的债权债务自行处理；四、被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强自协议签订之日起，于十个工作日内将房屋办理至原告指定的人员名下；五、若被告银川市元荣置业有限公司与被告杨志强未能按照本协议约定的时间办理完过户手续，则被告银川市元荣置业有限公司应在协议签订之日起三十日内，向甲方偿还上述欠款，欠款利息按同期银行贷款利率的四倍进行结算，直至还清欠款日止。被告杨志强对上述欠款承担连带保证责任，直至上述欠款还清为止。该协议由原告宁夏昊运物资有限公司及其法定代表人李进，被告杨志强及其父亲杨相林，被告银川市元荣置业有限公司及魏超签字或盖章。协议签订后，原告于2014年9月5日将250万元现金存入被告杨志强指定的银行，9月6日以短信形式通知被告杨志强告知其转款账户，9月9日被告杨相林将账号通过手机短信告知原告的法定代表人李进，李进当日将250万元现金转入被告杨志强的账户，被告杨相林代杨志强给原告出具了收条，并在收条中写明“本人保证在15个工作日内把房产户转入李进名下，税金各自承担”。但是被告杨志强并未按约定将房屋过户于原告名下，而是又将房屋卖给了案外人潘红，在诉讼过程中，被告杨相林、杨志强将200万元房款退还给潘红，潘红表示不再对此房屋主张权利。后原告多次与被告协商处理此事，但被告一直推拖不予处理，故原告诉至法院。请求依法判令：1、依法确认原、被告签订的《房屋顶账协议》有效，判令四被告为原告立即办理位于灵武市滨河大道东侧黄河书院南8排5号房屋（房产证号：灵武市房权证市区字第000345**号）的过户手续；2、四被告承担本案全部诉讼费。原审法院认为，原告与被告签订的《房屋顶账协议》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同。原告按照约定将250万转入被告指定的账户中，虽然稍晚于双方约定的时间，但因被告杨相林未在约定的时间内将银行账号告知原告的法定代表人，故原告不构成违约，且不影响合同的实际履行。被告杨志强、杨相林收到原告的补偿款后，并未按约定在十日内办理相关的房屋过户手续，且又将房屋转卖于第三人，系违约行为，应承担继续履行合同的义务，将房屋过户至原告名下。被告杨相林辩称，因其未在自己持有的《房屋顶账协议》上签字而不具备被告的主体资格。但被告杨相林是从事房地产经营的个体工商户，与被告杨志强系父子关系，涉案房屋是其开发建设，只是登记在被告杨志强名下，且原告持有的协议中有被告杨相林的签字，被告杨相林给原告出具了收款收条，承诺房产过户，故被告杨相林是本案适格的被告，应承担相应的法律责任。被告杨相林、杨志强还辩称，涉案房屋具备法定解除条件，应当依法解除，因协议中没有解除合同的事由，且不符合法定解除合同的条件，故该理由不能成立。被告银川市元荣置业有限公司、魏超经传票传唤未到庭应诉，视为放弃质证和答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告宁夏昊运物资有限公司与被告杨志强、杨相林、银川市元荣置业有限公司签订的《房屋顶账协议》有效；二、被告杨志强名下位于灵武市黄河书院8排5号房屋，含屋内设施、全套家具、部分电器（具体详见清单）归原告宁夏昊运物资有限公司所有，判决生效后被告杨志强、杨相林立即协助原告办理该房屋产权过户登记手续。案件受理费100元，公告费300元，保全费5000元，由被告杨志强、杨相林、银川市元荣置业有限公司负担。宣判后，杨志强、杨相林不服，向本院提起上诉称，一审法院判决认定事实不清，程序错误，判决错误。一、上诉人签订的《房屋抵顶协议》的合同目的没有实现，涉案房屋过户没有事实依据。《房屋抵顶协议》应当依法解除。二、一审法院无理由口头裁定不予受理上诉人的反诉请求程序错误。三、本案属于确认之诉，但一审法院却超职权连带审理及判决过户房屋，即一审法院在审理及判决确认之诉的基础上连带审理并判决了给付之诉。一审法院判决超出本案受理范围，判决错误。综上，一审法院对本案审理事实及裁判错误。请求：二审法院查明事实，1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案上诉费用由三被上诉人承担。被上诉人宁夏昊运物资有限公司辩称，上诉人的上诉请求及事实理由均不能成立，缺乏事实依据和法律依据。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在合同签订的第二日即将合同约定的款项打入上诉人的银行账户，上诉人出具了承诺书及收款收据。后又将房产卖给了案外人潘红。涉案合同是有效合同，上诉人应当承担履行合同的义务。被上诉人银川市元荣置业有限公司、魏超经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人杨志强、杨相林与被上诉人宁夏昊运物资有限公司、银川市元荣置业有限公司签订的《房屋顶账协议》是各方真实的意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人宁夏昊运物资有限公司虽晚于协议约定的时间将250万元现金转入上诉人杨志强账户，但上诉人在被上诉人宁夏昊运物资有限公司转款后给其出具的收条中承诺在15个工作日内将房产户转入被上诉人宁夏昊运物资有限公司法定代表人李进名下。该书面承诺表明上诉人对晚于协议约定的时间转款的行为予以接受和认可，故被上诉人宁夏昊运物资有限公司的行为不构成违约。上诉人应按照协议约定将房屋过户至被上诉人宁夏昊运物资有限公司法定代表人李进名下。故上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。被上诉人银川市元荣置业有限公司、魏超经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃答辩和质证的权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨志强、杨相林负担。本判决为终审判决。审判长 彭 云审判员 王 斐审判员 刘煜姗二〇一五年七月二十四日书记员 哈 越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。