辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9865号
上诉人（一审被告）：杨起华，女，1955年1月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：韩明旭，系辽宁易简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李姝娟，系辽宁易简律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：华润（沈阳）地产有限公司，住所地：沈阳市和平区文体西路**号。
法定代表人：唐勇，该公司董事长。
委托代理人：崔秀琳，系北京金城同达律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王晓轩，系北京金城同达律师事务所沈阳分所律师。
上诉人杨起华因与被上诉人华润（沈阳）地产有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5117号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨起华上诉请求：1、撤销一审民事判决书，在查清事实的基础上依法改判；2、请求人民法院依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要理由：1、被上诉人提供的补充协议系格式条款，应排除适用，同时应按约定适用主合同；2、违约金的计算方法、基数及期限不合理。
被上诉人华润公司二审答辩称：维持原判。
华润公司一审起诉称：原、被告于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1号之房产，建筑面积164.13平方米，总房款共计人民币3,456,046元，被告采取分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1,036,814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1,036,814元，剩余房款1,382,418元应于2013年6月30日前全部付清。同时约定被告逾期付款超过90日原告有权解除合同，并由被告向原告支付违约金。合同签订后被告仅支付1,036,814元，尚余2,419,232元未支付，为此，原告已于2013年10月书面通知被告解除商品房买卖合同。原告请求本院判令被告承担相应法律责任，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签署的有关位于和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议(合同编号：E1301017588)已经解除；2、请求法院判令被告配合办理撤销位于和平区彩塔街31-5号1-5-1，建筑面积为164.13平方米的房产商品房买卖合同备案之手续；3、请求法院判令被告向原告支付违约金370,014.6元（按人民银行同期贷款利率的1.5倍暂计算至2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；4、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费11,029.5元（暂计算至于2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；5、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的采暖费7,353元（暂计算至2015年2月28日，应计算至实际给付之日止）；6、请求法院判令被告向原告支付实现债权的费用4,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1、2项诉讼请求。
杨起华一审答辩称：原告主张的违约金过高，第4-7项诉讼请求原告认为无事实及法律依据，不同意给付。一审法院查明：2013年3月11日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋一套，建筑面积164.13平方米，总房款3,456,046元……。其中，商品房买卖合同中付款方式及期限条款约定为：分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1,036,814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1,036,814元，剩余房款1,382,418元应于2013年6月30日前全部付清；买受人逾期付款的违约责任条款约定为：……逾期超过90日，出卖人有权解除合同，此时买受人按累计已付款的3%向出卖人支付违金……；补充协议第七条第五款约定：如乙方采取非一次性付款方式支付房款的，甲乙双方一致同意乙方逾期付款超过主合同约定期限，甲方解除合同时，不适用主合同中关于违约金计算依据及数额的约定，适用本协议第二十二条第二款关于违约金的约定……；第二十七条约定：本协议如有任何修改，甲乙双方应在修改处签字盖章，否则修改无效。主合同的约定与本协议相抵触的，以本协议特别约定为准。本补充协议自双方签字或盖章之日起生效。补充协议第二十二条第二款约定：除主合同及补充协议其他条款另有约定外，合同签订后如因乙方原因导致合同解除或无效的，乙方应按总房款10%的标准向甲方承担违约金（如乙方采取分期付款方式的，乙方应按总房款20%的标准向甲方承担违约金）……。合同及补充协议签订后，被告于2012年11月27日、2013年1月29日分三次支付原告首期房款1,036,814元后，未再向原告支付剩余房款。
另查明，原、被告双方于2016年6月8日经双方协商签订《协议书》，其中协议约定如下：一、双方于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年10月3日正式解除，甲方已经收回对有关房屋的全部权利并有权另行处置，甲方应在乙方按本协议履行义务的情况下依约退还乙方有关款项。同日，被告已协助原告办理完了该合同的撤销备案登记。二、乙方确保有关房屋不涉及任何除与甲方现有在和平区人民法院之有关诉讼以外的其他任何债权债务，并应于本协议签署之日起2日内与甲方共同前往房地产行政管理部门办结撤销有关房屋商品房买卖合同备案之手续。乙方未按本协议约定办结上述手续的，每逾期一天，应按购房款总额的万分之五向甲方支付违约金，甲方有权自应向乙方退换的取款项中直接扣除违约金。三、甲方同意，在乙方配合办理撤销合同备案之全部手续后20个工作日内向乙方无息退还首付案款中的518,407元。对于其余款项的退款数额、退款时间以及甲方有权扣留的违约金数额，将根据双方在和平区人民法院现有诉讼的生效判决或调解书及和解协议的内容另行确定。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，被告未按合同约定履行支付购房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期付款违约金的具体数额问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中，均对逾期付款违约金进行了不同的约定。但根据补充协议第二十七款的约定“主合同的约定与本协议相抵触的，以本协议特别约定为准”，现原告主张应适用补充协议中第二十二条第二款的约定，即“如乙方采取分期付款方式的，乙方应按总房款20%的标准向甲方承担违约金支付逾期付款违约金”，故结合上述约定，应适用补充协议中第二十二条第二款的约定。现原告自认按该约定计算违约金数额过高，并主张其损失为被告未按合同约定办理撤销备案，导致其无法再行销售诉争房屋而产生的损失，标准为自2013年9月30日起至2016年6月8日止，以被告逾期未付购房款2,419,232元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率的1.5倍为标准计算利息。本院鉴于被告存在逾期付款事实，而该事实与原告未按合同约定占有使用购房资金而产生的损失存有因果关系，故本院在对违约金计算方式的起算时间上，以双方协议约定的合同解除时间为利息的起算时间，即2013年10月3日，因原、被告已于2016年6月8日办理了合同撤销备案手续，即对计算利息的截至时间至2016年6月8日止本院予以认可。关于原告主张的按中国人民银行同期贷款年利率的1.5倍为标准计算利息，庭审中，被告提出异议并主张违约金过高，原告对其主张的损失数额亦无证据予以佐证，本院酌定按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算为宜，符合公平原则，故被告应给付原告违约金具体数额为485,322元（自2013年10月3日起至2016年6月8日止，以被告逾期未付购房款2,419,232元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍为标准计算）。
关于原告主张被告支付物业管理费11,029.5元的诉讼请求。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳”的规定，因诉争房屋原告一直未向被告交付，被告并没有占有使用诉争房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付采暖费的7,353元的诉讼请求。依据《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，原告并不具有收取物业费的主体资格，且庭审中原告亦自认该笔费用未实际产生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付律师费4,000元的诉讼请求。原、被告双方存有纠纷后，原告向本院主张权利，其是否聘请律师代为诉讼，亦应属其自身权利处分，故原告主张的律师费与因被告违约行为导致的损失之间，不存在必然的因果关系；同时，律师费的数额通常与当事人的诉讼标的额度存有因果关系，但本案诉讼中，原告之诉讼请求并非完全得到支持，故其主张被告为其支付律师费用，缺乏事实依据，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
一审法院判决：一、被告杨起华于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司逾期交款违约金485,322元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10,319元（原告已预交），由原告华润（沈阳）地产有限公司负担2,637元，被告杨起华负担7,682。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人按约定将《商品房买卖合同》备案至上诉人名下，上诉人亦应按约定的时间和金额交纳购房款，上诉人未按期交纳房款，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人应承担相应的违约责任，赔偿给被上诉人造成的损失。
上诉人逾期付款后，应当及时与被上诉人沟通协商，就是否购买房屋明确告知被上诉人，如不再购买，应当及时撤销商品房买卖合同备案，使商品房恢复至可售状态，避免扩大损失。双方当事人已于2013年10月3日正式解除《商品房买卖合同》，上诉人应当及时撤销商品房买卖合同备案，直至本案诉讼期间2016年6月8日方撤销商品房买卖合同备案，导致商品房在此期间不能另行出售，给被上诉人造成了可得利益损失即上诉人未付款的利息损失。一审法院酌定按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，认定上诉人赔偿被上诉人自2013年10月3日起至2016年6月8日止的损失正确。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3063元（上诉人杨起华预交），由上诉人杨起华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。