浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终516号上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市丰绵塑业有限公司，住所地浙江省岱山县东沙镇兴工路5号西侧。法定代表人：张爱珠，董事长。委托诉讼代理人：陈强，浙江蓬星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：舟山市骏翔玩具有限公司，住所地浙江省岱山县东沙镇陈家78号。法定代表人：韩君杰，执行董事。委托诉讼代理人：马剑哲，浙江泽凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金尔，浙江泽凡律师事务所律师。上诉人舟山市丰绵塑业有限公司（以下简称丰绵公司）因与被上诉人舟山市骏翔玩具有限公司（以下简称为骏翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省岱山县人民法院（2017）浙0921民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，因上诉人丰绵公司主要针对一审判决适用法律错误等提出上诉，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丰绵公司上诉请求：依法撤销一审判决第（三）项，改判自骏翔公司恢复被损坏的原状之日起支付租金。事实与理由：丰绵公司向骏翔公司承租的厂房及场地系用于生产经营，属一整体。现骏翔公司在租赁期间将丰绵公司所租用的简易棚拆除并占用场地，致使丰绵公司无法恢复生产，租赁协议订立的目的无法实现。故一审判决按租赁协议支付租金缺乏依据。骏翔公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。丰绵公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年11月20日签订的《厂房租赁协议》有效；2.判令骏翔公司依法履行该厂房租赁协议；3.诉讼费由骏翔公司承担。骏翔公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方当事人之间签订的《厂房租赁协议》，并自解除《厂房租赁协议》之日起10日内腾空厂房，将厂房返还给骏翔公司；2.判令丰绵公司向骏翔公司支付自2016年11月21日起至2017年5月8日的租金87373元及自2017年5月9日起至实际返还厂房之日止按每日517元计算的租金（含厂房占用费）；3.判令丰绵公司承担诉讼费用。审理过程中，骏翔公司表示同意继续履行合同，并主张丰绵公司应支付第三年度（2016年11月20日至2017年11月19日期间）租金189000元，由丰绵公司自行恢复场地内设施，损失费用可向其另外主张。一审法院认定事实：2014年11月20日，双方当事人签订《厂房租赁协议》，约定：骏翔公司将位于浙江省岱山县东沙镇工业园区兴工路5号的部分厂房（东侧，约1000平方米）、东面的简易棚、简易棚周围的空场地（约6-7亩）及用于住宿、食堂的100平方米房屋出租给丰绵公司使用。租赁期限为5年，第一年（2014年11月20日至2015年11月19日）的租金150000元、第二年（2015年11月20日至2016年11月19日）的租金180000元、第三年（2016年11月20日至2017年11月19日）的租金189000元、第四年租金198450元、第五年租金为208372元。租金支付时间为：第一年的租金在2015年3月20日前支付，第二年租金在2015年10月20日前支付，第三年租金在2016年10月20日前支付，第四年租金在2017年10月20日前支付，第五年租金在2018年10月20日前支付。协议签订后，骏翔公司依约履行义务，向丰绵公司交付了租赁物。现丰绵公司已经付清2014年11月20日至2016年11月19日期间租金，自2016年11月20日起尚未支付租金。骏翔公司于合同期内进入东面简易棚及周围空场地（约6-7亩）施工并重新搭建了厂房。另查明，第三年租金为189000元，其中厂房（约1000平方米）年租金为105000元（100000元×1.05），东面的简易棚及简易棚周围的空场地（约6-7亩）年租金为77700元（74000元×1.05），用于住宿、食堂的100平方米房屋年租金为6300元（6000元×1.05）。一审法院认为，双方当事人签订的厂房租赁协议，系双方真实意思表示，真实有效，予以确认。双方当事人均应该按照协议约定行使各自的权力，履行各自的义务。根据协议约定，合同期限为五年，第二年租赁期为2015年11月20日至2016年11月19日，第三年租赁期为2016年11月20日至2017年11月19日，第三年租金应于2016年10月20日前支付。现丰绵公司已经支付清第二年度租金，但至今仍未按期支付第三年度租金，并继续使用厂房及用于住宿、食堂的房屋。在合同期间，骏翔公司进入出租的简易棚及周围空场地内施工并重新搭建厂房，应视为其对该部分租赁物的收回。双方当事人均未能充分举证简易棚场地收回的明确时间，但骏翔公司自认其于2016年10月26日进入简易棚及周围空场地施工，故对于丰绵公司已支付的该部分场地的第二年度租金5139元，骏翔公司应予以退还。现丰绵公司请求继续履行合同，骏翔公司也表示同意，故确认双方当事人继续履行《厂房租赁协议》，骏翔公司应按合同履行义务，将收回的场地交付给丰绵公司继续租赁使用。丰绵公司应按照合同约定，支付合同租赁期间的租金。现骏翔公司主张丰绵公司支付第三年度租金，予以支持，确认丰绵公司应支付在使用的厂房（东面，约1000平方米）及用于住宿、食堂的100平方米房屋的第三年度租金111300元。丰绵公司抗辩要求抵扣其已支付的第二年度租金5139元，予以支持。关于简易棚及周围空场地，自骏翔公司交付之日起至2017年11月19日期间，丰绵公司应按77700元/年支付第三年租金。对于丰绵公司因骏翔公司提前收回简易棚及周围空场地造成的筹建、租金等损失，鉴于丰绵公司未在本案中提出明确诉请，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认丰绵公司与骏翔公司于2014年11月20日签订的《厂房租赁协议》有效，并继续履行；二、骏翔公司于判决生效之日起十日内将其收回的位于浙江省岱山县东沙镇工业园区兴工路5号的简易棚及周围空场地（约6-7亩）交付给丰绵公司继续租用；三、丰绵公司于判决生效之日起十日内向骏翔公司支付厂房（东侧，约1000平方米）及用于住宿、食堂的100平方米房屋第三年度(2016年11月20日起至2017年11月19日期间)租金106161元(已扣除第二年度租金5139元);四、丰绵公司于判决生效之日起十日内向骏翔公司支付简易棚及周围空场地（约6-7亩）第三年度的租金，租金自场地交付之日起，按77700元/年计算，至2017年11月19日止。案件受理费80元，减半收取40元，由骏翔公司承担；本案反诉受理费992元，由丰绵公司承担595元，由骏翔公司承担397元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丰绵公司提供了损失详细表及申请证人冯某出庭作证，拟证明骏翔公司占用场地给丰绵公司所造成的损失。经质证，丰绵公司认为该组证据与本案不具有关联性，不予认可。骏翔公司提供了：1.证人吴某的证人证言，拟证明丰绵公司从2016年10月底就停产；2.桑某的证人证言，拟证明丰绵公司的老板张爱珠在2016年10月叫他拆简易棚内电线。经质证，丰绵公司以证人应出庭作证等为由，不认可该两证人的证人证言。本院认为，损失详细表系丰绵公司单方制作，在骏翔公司不予认可的情况下，难以确定其真实性，故对该损失详细表在本案中不予认定。证人冯某的证词与本案没有直接的关联性，故不在本案中进行审查。证人吴某、桑某的证词，因证人未出庭作证，且丰绵公司不予认可，对该证据在本案中不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对租赁协议的效力没有争议，争议焦点在于丰绵公司应从何时起交付租金。丰绵公司主张骏翔公司在租赁期内进入丰绵公司所承租部分场地，即东面简易棚及周围空场地施工并重新搭建了厂房，导致其无法开展正常的生产，因此，须在骏翔公司将简易棚及场地恢复原状后，租金才能开始计算。骏翔公司则主张丰绵公司应按照租赁合同的约定交付租金。在本案中，骏翔公司提前收回部分租赁物已构成违约，应承担相应的违约责任。现丰绵公司要求自骏翔公司恢复租赁场地原状之日起再支付租金的上诉主张，属于要求骏翔公司承担违约责任的范畴。由于丰绵公司在一审中未就因骏翔公司提前收回简易棚及周围空场地造成的筹建、租金等损失提出明确诉请，即未提出骏翔公司应承担违约责任的诉请，一审法院已明确表示丰绵公司对此诉请可另行主张。故本院对丰绵公司现提出的自骏翔公司恢复场地原状之日起支付租金的上诉主张，不再进行审查，丰绵公司可另行主张。综上所述，丰绵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由舟山市丰绵塑业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉审 判 员  谢 佑审 判 员  张秀梅二〇一七年十一月二十七日法官助理  杨 涛代书记员  何 璐??