北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第04155号原告北京空港俱乐部管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇罗各庄村罗中路甲1号，组织机构代码79997736-4。法定代表人王秀荣，总经理。委托代理人闵香，北京市合川律师事务所律师。被告叶焕才，男，1953年10月7日出生。委托代理人于伶俐，北京弘高律师事务所律师。被告杨恒利，男，1947年7月29日出生，港澳居民来往内地通行证号H0083025403。委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被告北京中美乔信投资有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡建国路78号，组织机构代码67507222-1。法定代表人马振轩，总经理。委托代理人王贝贝，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。原告北京空港俱乐部管理有限公司（以下简称空港公司）与被告叶焕才、杨恒利、北京中美乔信投资有限公司（以下简称乔信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告空港公司之委托代理人闵香、被告叶焕才之委托代理人于伶俐、被告杨恒利之委托代理人陈昕、被告乔信公司之委托代理人杨武成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告空港公司诉称：原告系顺义区后沙峪×甲1号的房屋所有权人。2011年11月1日，原告与被告一（以下均指叶焕才）签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告一承租该房屋，2011年11月1日至2012年2月14日为免租期，租赁期为2012年2月15日至2024年2月14日，房屋租金为每年280万元，被告二（以下均指杨恒利）支付全部运行费用（水、电、卫生、冷暖、排污等），租金支付时间为2012年2月15日。签署《房屋租赁合同》后，原告按约将该房屋交由被告一、二使用，被告三（以下均指乔信公司）将一张出票日期为2012年3月28日、金额为280万元的转账支票交至原告作为租金，但是该转账支票为空头支票。后原告多次要求被告二支付租金，被告二分别于2012年5月18日和2012年10月17日出具履约承诺书和付款保证书，承诺支付租赁期间的租金，但是被告二未按承诺支付租金。因原告对被告二的信任和考虑到被告二的承诺，原告一直同意被告二使用该租赁地。直至2013年3月，原告出具律师函，宣布解除该租赁合同，并要求被告一和被告二支付租金，二被告仍未按约履行，后原告多次要求被告二支付租金，被告二仍承诺按期支付，但未履行。被告二长期拖欠租金的行为，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。原告诉讼请求为：1.判令三被告支付租金304万元、运营管理费30万元、迟延支付租金违约金30.4万元，以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以364.4万元为基数，自2013年3月5日起计算至实际付款之日止）；2.判令三被告承担本案诉讼费用。被告叶焕才辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我不应当作为被告，因为我是受杨恒利的委托签订合同，且签订合同时三方都在场。原告是要求杨恒利支付租金以及解除合同的，原告也没有将涉诉房屋交付我，我只是代为转交24万元保证金，代理人行为的法律后果应由委托人承担。被告杨恒利辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我不是本案适格被告，我从未向原告租房，也没有委托他人向原告租房。原告与我没有租赁关系，我与叶焕才也没有委托法律关系，所以原告向我主张租金没有任何事实和法律依据，应予以驳回。我从未签署过还款承诺，对原告出示的还款承诺如何取得并不知情，相关文件的签名不真实，就此我已向法庭申请鉴定，以便法庭查明事实。针对涉案的租赁合同内容，通过此次开庭前的询问及质证，我了解到涉案出租房屋系集体土地上的房屋，故涉诉租赁合同是否有效，提请合议庭审查。即便合同有效，原告也没有提交证据证明其履行情况。叶焕才称原告没有向其交房，即便合同签署真实有效，因为没有履行，原告也没有租金请求权。被告乔信公司辩称：我公司认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，我公司与原告、叶焕才、杨恒利不认识，也没有任何法律关系，我公司没有支付租金的义务。原告提供的证据2我公司认为是伪造的，就此我公司将申请鉴定。原告和其余两名被告没有任何依据证实我公司有支付租金的义务。即使支票为真实的，我公司也不是适格的被告，因为本案为房屋租赁合同纠纷，原告的诉讼请求一，根据合同的相对性，原告只能向签订合同的相对方主张权利，原告凭虚假的支票向我公司主张权利，没有任何依据。我公司和原告没有任何租赁关系，不能作为本案被告。根据票据的无因性原则，票据行为与作为发生行为的原因关系相分离，票据行为不受原因效力的影响，本案中原告与其他两名被告的房屋租赁关系作为产生票据行为的实际原因从票据行为中抽离，并不构成票据的自身内容。原告与我公司的票据关系和原告提起的租赁关系是并列的两个法律关系。原告的票据追索权已经丧失，根据票据法第17条的规定，出票日期已经超过6个月，持票人对出票人的追索权已经消灭。经审理查明：空港公司为支持其诉请，提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明叶焕才与空港公司签署房屋租赁协议，对租赁时间、租金、租金支付时间、违约责任进行了约定。该合同显示签订时间为2011年11月1日，签订双方为甲方（出租方）空港公司，乙方（承租方）叶焕才。该合同第一条约定：房屋坐落于顺义区后沙峪×甲1号。第五条约定：（一）甲方以房屋现有的现状及条件出租。第六条约定：（一）房屋租赁期自2012年2月15日至2024年2月14日，共计12年；（二）免租期为三个半月，时间为2011年11月1日至2012年2月14日。第七条约定：（一）租金标准：甲方同意以每年280万元人民币的出租价将房屋出租给乙方…（二）租金支付时间：每年支付一次，具体时间每年的2月15日。第八条约定：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付相当于壹个月租金的房屋租赁保证金，具体金额为24万元人民币，同时需支付第一年的租金；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条约定：租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方承担全部运行费用（水、电、卫生、冷暖、排污等）。第十一条约定：（一）交付：甲方应于2011年11月1日前将房屋按现状交付给乙方，应乙方要求进行调整的事项不影响房屋的交付…。第十五条约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的…。第十六条约定：（四）乙方未依约支付或未依约支付超过30日，乙方须按月房租的10%向甲方支付迟延履行违约金。空港公司称《房屋租赁合同》系杨恒利委托叶焕才签订，该合同签订时，其知晓叶焕才系代理杨恒利签订合同。2.中国建设银行转账支票，证明乔信公司向空港公司出具转账支票一张作为租金。支票载明出票日期为2012年3月28日，金额为280万元，用途为租金，出票人处加盖有乔信公司财务专用章。空港公司称支票由杨恒利向其交付，但支票所涉钱款其并未收到。3.履约承诺书，证明杨恒利于2012年5月18日承诺支付租金。履约承诺书内容为：“杨恒利先生于2011年11月2日，委托叶焕才先生与顺义×1号房产所有人签订租赁合同，并交纳租赁押金24万元。时至今日由于种种原因后续租金未能交付，为保护双方利益经协商，杨恒利先生承诺在5月31日之前将年租金280万交齐…承租人杨恒利，2012年5月18日。”该承诺书中落款处的签名为草书。4.关于催缴顺义区后沙峪×甲1号《房屋租赁合同》房屋租金、赔偿金及违约款的函，证明空港公司于2012年9月28日发函要求杨恒利支付租金。空港公司称其将该函直接交予杨恒利，故没有送达手续。5.付款保证书，证明杨恒利于2012年10月17日承诺于2012年10月29日还清租金280万元。该保证书内容为：“空港公司：我已收到贵公司关于催缴顺义区后沙峪×甲1号《房屋租赁合同》房屋租金、赔偿金及违约款的函。本人杨恒利保证于10月29日之前还清贰佰捌拾万元租金（280万元），同时请允许我继续履行委托叶焕才先生签署的《房屋租赁合同》。如果到期仍未还清欠款，我愿意承担后续的法律责任。保证人（签名）：联合国工业发展组织中国投资与技术租金处杨恒利，时间：2012年10月17日。”该保证书中落款处的签名为草书。6.2013年3月5日律师函复印件、快递单寄件公司存根，证明空港公司发函要求叶焕才和杨恒利支付租金，杨恒利予以确认。空港公司称依据律师函，其主张涉诉租赁合同于2013年3月5日解除。7.杨恒利名片2张及快递回单复印件，证明空港公司催要租金的律师函于2013年3月6日寄往了杨恒利在北京的所在地，杨恒利于2013年3月7日签收。其中1张名片载明杨恒利系联合国工业发展组织中国投资与技术促进处、阳光国际医疗健康银发产业、工程与中医发展课题组项目主管。空港公司认可快递回单非杨恒利本人签收，并表示不清楚签收人身份。8.房屋所有权证，证明涉诉租赁房屋系空港公司所有。9.郭建国证言，证明在合同的实际履行过程中，空港公司将涉诉房屋交付给杨恒利使用。郭建国出庭陈述：我认识杨恒利和叶焕才，我和二人是朋友关系，我于2011年11月介绍邢栓成夫妻给杨恒利看×1号的房子；邢栓成夫妻干了一年多时间，负责打扫卫生、看工地，其住在北门的收发室里；杨恒利说好给邢栓成夫妻每人每月2000元，并托我转交邢栓成夫妻现金1.2万元；我和杨恒利大约于2010年通过朋友介绍认识，我介绍叶焕才和杨恒利认识；杨恒利要租×1号的房子做会所，杨恒利说自己忙，且说自己是美国护照没法注册公司，要我找一个人注册公司，我就介绍叶焕才给杨恒利了，杨恒利让叶焕才签的合同，没有出具委托手续；叶焕才女儿在加拿大毕业后托杨恒利帮忙在加拿大找工作，所以杨恒利找叶焕才帮忙，叶焕才就帮忙了。对上述证据，叶焕才的质证意见为：1.认可证据1的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。叶焕才称《房屋租赁合同》系杨恒利委托叶焕才签订，叶焕才不是实际的承租方，未参与合同履行，签合同时杨恒利在场。2.认可证据2、3、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性、证明目的。叶焕才表示其对空港公司主张涉诉租赁合同于2013年3月5日解除无异议。3.不认可证据4的合法性、关联性、证明目的，称其对真实性无法判定。4.认可证据9郭建国的证言。杨恒利的质证意见为：1.不认可证据1的合法性、关联性、证明目的，称杨恒利非签约主体，无从判断其真实性。杨恒利否认其委托叶焕才签订《房屋租赁合同》，否认签订合同时其在场，并称其与空港公司没有任何法律关系。2.不认可证据2的合法性、关联性、证明目的，称杨恒利非出票人，无从判断其真实性。3.不认可证据3的真实性、合法性、关联性、证明目的。4.不认可证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的，称杨恒利未收到该函。5.不认可证据5的真实性、合法性、关联性、证明目的。6.不认可证据6的真实性、合法性、关联性、证明目的。杨恒利否认收到律师函，并主张涉诉租赁合同与其无关，对于是否解除，其不予答复。7.认可证据7中载有联合国工业发展组织的名片的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，不认可证据7其余部分的真实性、合法性、关联性、证明目的。8.不认可证据8的真实性、合法性、关联性、证明目的，但未提交反驳其真实性的证据。9.不认可证据9郭建国的证言。乔信公司的质证意见为：1.不认可证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的，称其不认识空港公司、叶焕才、杨恒利，不清楚其之间是否存在债权债务关系。2.不认可证据2的真实性、合法性、关联性、证明目的，称支票上加盖的乔信公司财务专用章不是真实的，但其就此不申请鉴定。3.不认可证据3、4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性、证明目的。乔信公司未提交反驳证据8真实性的证据。乔信公司主张涉诉租赁合同与其无关，对于是否解除，其不发表意见。4.不认可证据9郭建国的证言。为支持其辩解，叶焕才提交如下证据：1.工作通告以及成员名单复印件，证明杨恒利声称自己是联合国官员，不方便签订涉诉合同，委托叶焕才代理其签订涉诉合同。2.郭建国2014年3月22日出具的证明一份，证明郭建国和叶焕才曾经劝杨恒利放弃租约，但杨恒利执意要继续租赁关系。3.工商银行2011年12月22日业务凭证，证明杨恒利向叶焕才借款30万元，因为有这笔借款叶焕才才劝杨恒利放弃租约关系。4.工商银行2011年11月2日业务凭证，证明叶焕才帮杨恒利垫付涉诉合同第八条约定的房屋租赁保证金24万元。叶焕才称杨恒利已将垫付的该款项予以偿还。对上述证据，空港公司的质证意见为：认可证据1-4的真实性、合法性、关联性、证明目的。空港公司认可叶焕才系代杨恒利交纳租赁保证金。杨恒利的质证意见为：1.不认可证据1、2的真实性、合法性、关联性、证明目的，称客观上联合国官员的身份不方便签约不成立。2.认可证据3的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。3.认可证据4的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。杨恒利表示其与叶焕才之间有多笔资金往来，包含借款及生意周转。乔信公司的质证意见为：不认可证据1、2的真实性、合法性、关联性、证明目的。2.不认可证据3、4的合法性、关联性、证明目的，表示对真实性无法确认，但无法提交反驳其真实性的证据。关于涉诉房屋的交付情况，空港公司称其于2011年11月1日交付给叶焕才和杨恒利，杨恒利一直使用到2013年3月5日，其于2013年3月下旬开始自行占有使用。叶焕才称签完合同后空港公司说杨恒利可以进入涉诉场地使用，但未交付给叶焕才。杨恒利否认存在交付情况，称涉诉《房屋租赁合同》未实际履行。诉讼中，杨恒利申请对履约承诺书和付款保证书落款处签名的真伪进行鉴定，经北京市顺义区人民法院随机确定由北京华夏物证鉴定中心进行鉴定。北京华夏物证鉴定中心要求提供样本材料四份以上，杨恒利表示无法提交样本，故北京华夏物证鉴定中心以本案样本材料数量不满足鉴定条件而终止鉴定。在此情形下，杨恒利申请另行选择鉴定机构予以鉴定，并表示根据其所能提供的样本经其咨询中天司法鉴定中心能够予以鉴定，且称如该鉴定机构鉴定不能由其承担不利后果且不再要求其他鉴定机构进行鉴定。空港公司、叶焕才、乔信公司均同意由中天司法鉴定中心进行鉴定。中天司法鉴定中心于2015年4月2日向本院出具说明函，内容为：经审查，检材中的签名为草体书写，样本中的签名为正体书写，因此本案鉴定材料不能满足鉴定条件，故本鉴定无法得出结论，经研究根据《司法鉴定程序通则》相关规定本鉴定做退案处理。如需鉴定需要提供与检材相同笔体的案前样本5份以上。杨恒利明确表示无法提供样本。空港公司未提交证据证明其主张之运营管理费的具体情况。空港公司以乔信公司的住所地与杨恒利名片中地址一致，且乔信公司向其出具过载明用途为租金的转账支票，其主张杨恒利是乔信公司的股东，租赁行为可能是公司行为，故其要求乔信公司承担责任。诉讼中，空港公司撤回迟延支付租金违约金以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，并明确其第一项诉讼请求为：判令三被告支付租金256万元（已扣除租赁保证金24万元）、运营管理费30万元。空港公司称其主张之租金为杨恒利在履约承诺书和付款保证书中认可的租金数额280万元扣除租赁保证金，并表示其不再退还租赁保证金。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《房屋租赁合同》、履约承诺书、付款保证书、工商银行业务凭证、终止鉴定函、说明函、查询结果、证人证言等证据在案佐证。本院认为：杨恒利与乔信公司虽不认可空港公司与叶焕才签订的《房屋租赁合同》的真实性，但并未提交反驳证据，而空港公司与叶焕才对其真实性均予以认可，故本院对其真实性予以采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨恒利否认履约承诺书和付款保证书的真实性，并就落款处签名的真伪申请鉴定，则杨恒利有义务提供符合要求的样本以完成鉴定。现因杨恒利未提供样本导致鉴定不能，应由杨恒利承担不利后果，本院对履约承诺书和付款保证书的真实性予以采信。根据履约承诺书和付款保证书载明的内容，涉诉《房屋租赁合同》系杨恒利委托叶焕才予以签署。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。空港公司认可《房屋租赁合同》签订时，其知晓叶焕才系代理杨恒利签订合同，故该合同直接约束杨恒利和空港公司。空港公司并未提交证据证明其与乔信公司之间建立租赁合同关系，其认可中国建设银行转账支票系杨恒利向其交付，故即使支票予以兑付，亦应视为杨恒利支付租金。空港公司要求叶焕才、乔信公司支付租金、运营管理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。空港公司提交的郭建国证言能够证实杨恒利聘用工人进入涉诉场地，叶焕才亦认可签完合同后空港公司即同意杨恒利进入涉诉场地使用，《房屋租赁合同》约定的起租期为2012年2月15日，杨恒利在2012年5月18日、2012年10月17日出具的履约承诺书和付款保证书中均未提及空港公司未向其交付租赁标的物，而是表明其要求继续履行《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，空港公司交付涉诉租赁房屋时，承租人交付租赁保证金，杨恒利在履约承诺书中认可已交纳租赁保证金24万元，杨恒利作为完全民事行为能力人，应知晓其签署承诺书的法律后果。综上，杨恒利关于《房屋租赁合同》没有履行，空港公司没有租金请求权的辩解意见，本院不予采信。鉴于杨恒利并无继续履约之意愿，而空港公司业已实际收回了租赁标的物，空港公司并无证据证明杨恒利本人收到2013年3月5日通知解除合同的律师函，故本院认定《房屋租赁合同》在空港公司收回租赁标的物时即解除。空港公司依据杨恒利在履约承诺书和付款保证书中认可的租金数额并扣除杨恒利已经给付的租赁保证金主张租金，并无不当，本院予以支持。空港公司未提交证据证明其主张之运营管理费的具体情况，故本院对其该项诉讼请求不予支持。空港公司自愿撤回迟延支付租金违约金以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨恒利于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港俱乐部管理有限公司租金二百五十六万元；二、驳回原告北京空港俱乐部管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万七千六百八十元，由原告北京空港俱乐部管理有限公司负担一万零四百元（已交纳），由被告杨恒利负担二万七千二百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，原告北京空港俱乐部管理有限公司，被告叶焕才、北京中美乔信投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告杨恒利可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 益审 判 员  于泽军人民陪审员  梁玉春二〇一五年六月八日书 记 员  王福平