安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00552号
上诉人（一审被告）：林宝钗，女，1953年9月5日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。
委托代理人：岳松，江苏彭隆律师事务所律师。
委托代理人：孙晓敏，江苏彭隆律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人，住所地安徽省萧县。
负责人：陈晨，该破产管理人组长。
委托代理人：杨夫让，安徽山石律师事务所律师。
一审被告：江苏誉商投资发展有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区。
法定代表人：郝敬伟，该公司董事长。
委托代理人：孙克，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
上诉人林宝钗因与被上诉人安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人（简称银海公司管理人）、一审被告江苏誉商投资发展有限公司（简称誉商公司）协助房屋所有权转移登记纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院2015年6月11日作出的（2015）萧民一初字第00134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长、与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人林宝钗的委托代理人岳松，被上诉人银海公司管理人的委托代理人杨夫让，一审被告誉商公司的委托代理人孙克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
银海公司管理人一审诉称：自2011年始，誉商公司多次向安徽银海粮油食品集团有限公司（以下简称银海公司）借款，经结算，截止2012年12月20日，誉商公司共欠银海公司借款本息合计5000万元，因郑定鹏、林宝钗之子郑磊拖欠誉商公司款项，同日，郑定鹏、林宝钗与银海公司的法定代表人户加强签订《房屋转让协议》，约定郑定鹏、林宝钗用座落于江苏省徐州市二环西路荣景盛苑B区3#商业楼1-101号房地产抵偿誉商公司欠银海公司的借款本息5000万元，誉商公司承担房屋转让协议履行的担保责任。2014年10月15日，萧县人民法院裁定受理银海公司破产清算一案，并指定安徽山石律师事务所为银海公司管理人。为此，银海公司管理人提起诉讼，请求依法确认2012年12月20日户加强与林宝钗签订的《房屋转让协议》合法有效，林宝钗立即协助办理将房地产过户登记到银海公司管理人名下，誉商公司承担担保责任，并承担诉讼费用。
林宝钗一审答辩称：郑定鹏于2014年1月28日死亡，应中止案件审理。户加强以个人名义借款给誉商公司，也是以个人名义和林宝钗签订的房屋转让协议，与银海公司及银海公司管理人无任何关系；房屋转让协议约定以房抵债违反物权法规定，林宝钗与户加强及银海公司之间无债权债务关系，也不清楚各方借款情况，因此银海公司管理人及林宝钗均不是本案适格的诉讼主体，应驳回银海公司管理人的诉讼请求。
誉商公司一审答辩称：誉商公司认可房屋转让协议属于合法有效合同。
一审法院查明：原银海公司系依法成立的法人企业，户加强为银海公司的法定代表人；郝敬伟系徐州郝氏实业有限公司及誉商公司的法定代表人，陈建系郝氏实业有限公司的总经理。2011年6-10月期间，户加强与郝敬伟、陈建操作出借银海公司的银行贷款、代购粮食资金给誉商公司投资，誉商公司知情户加强出借资金的真实来源；郑定鹏、林宝钗夫妇之子郑磊借用誉商公司的资金。至2012年10月，誉商公司及郑磊不能偿还各自所借款项，银海公司出现经营及债务危机，为解决偿还银海公司的出借款5000万元，2012年12月中旬，郑定鹏、林宝钗（作为甲方）与户加强（作为乙方）、誉商公司（作为丙方）签订《房屋转让协议》，内容为：“一、甲方自愿将坐落于徐州二环西路盛景苑B区3#商业楼1-101【房产证号：20××57，土地证：徐土国用（2011）第44493号】转让给乙方，总价款9000万元，因甲方已将房地产抵押贷款4000万元，该房地产价值余额5000万元，乙方已付清，抵押贷款4000万元，待同银行结清以后，双方再办理转户手续。二、甲方保证该房地产无其他纠纷，由此产生的后果，造成乙方的损失，全部由甲方承担。三、在未办理过户前，甲方授权乙方有权处置该房地产，享受处置该房地产所带来的一切收益，领取因银行处置该房地产还贷后的全部余款；甲方承诺（协议）给其他任何人有关本协议所涉房地产的权益均无效，后果由甲方承担。四、丙方监督落实本协议的履行，并承担本协议不能全面履行给乙方造成的损失总额负责赔偿的连带担保责任，担保期自本协议全部履行完毕办理完过户手续止；赔偿损失内容包括乙方依据本协议约定支付的房地产款及利息、律师费等。五、甲方与其他方签订的租赁协议在协议期内继续有效，租赁费乙方暂按5000万比例分割。六、和本协议有关的其他手续，由涉事方当事人另行办理。七、办理房地产过户的手续费由甲乙丙三方平均分担。八、本协议在涉事方办理完相关手续，甲方给乙方出具完授权委托书生效，在乙方未能办理过户手续前，甲方有权依本协议价格回购。甲方郑定鹏、林宝钗签名捺印，乙方户加强签名捺印，丙方誉商公司及郝敬伟签章。陈建在该协议书尾部签署同意担保此协议履行，否则承担担保责任”。2012年12月13日郑定鹏、林宝钗出具的委托书的内容为“兹委托户加强全权办理位于徐州西二环路荣盛景苑B区3#商业楼1-101，房产证号：20××57，土地证号：徐土国用（2011）地444**号房屋的买卖手续，并授权处置该处房地产所带来的一切收益，收取价款。注：必须在房屋转让协议生效的情况下，该委托书方可生效。委托人郑定鹏、林宝钗”。2012年12月20日，户加强出具的收条的内容为“今收到江苏誉商投资发展有限公司还款伍仟万元”。2012年12月20日，郑磊出具的收条内容为“今收到户加强购买徐州西二环路盛景苑B区3#商业楼1-101房产预付款伍仟万元整，该房产总价款玖仟万元整，余款付清后双方办理过户手续，此据”；陈建在郑磊的收条上签署“同意担保房屋转让协议（甲、乙、丙三方）及收条”。但二人未实际交付收条款项5000万元，户加强和银海公司也没有代偿还该房屋的银行抵押贷款4000万元。2013年3月8日，郑定鹏、林宝钗出具声明：“本人郑定鹏，本人林宝钗承认与户加强、江苏誉商投资发展有限公司签订三方房屋转让协议是本人亲自签字并予以认可。本人承担相应法律责任。声明人郑定鹏、林宝钗”；此声明于2013年3月10日经河南省西华县公证处公证为真实有效。郑磊陈述该处房地产系其实际出资购置，登记在父母郑定鹏、林宝钗名下，建筑面积为3087.95㎡，土地面积1481.3㎡；于2011年11月28日为徐州航泰物资贸易有限公司贷款担保抵押给徐州市郊区信用联社（后转为徐州淮海农村商业银行股份有限公司），评估价值7536万元，设定抵押权利价值借款本金3900万元，抵押期限至2013年12月27日，并办理了房地产他项权证。2013年1月初，户加强、郝敬伟、陈建及其公司因涉嫌高利转贷案被萧县公安局立案侦查后，银海公司停业。安徽省萧县人民法院于2013年10月18日作出（2013）萧刑初字第00236号刑事判决，查明认定户加强自2011年6月份以来以银海公司名义多次套取银行贷款，将其中部分资金高利转贷给徐州郝氏实业公司及誉商公司，所得利息用于银海公司偿还贷款、资金周转经营，收回借款本金已交给银海公司入账，银海公司及户加强构成高利转贷罪、骗取贷款罪。2014年10月15日，安徽省萧县人民法院裁定受理了银海公司申请破产清算一案，并指定安徽山石律师事务所为银海公司破产管理人。郑定鹏已于2014年1月28日因病死亡，银海公司管理人知情后撤销了对郑定鹏的起诉。
一审法院认为：当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容不违反法律法规和社会公共利益，合同内容确定且可能，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，户加强以个人方式出借及收回的借款本息均属于银海公司的财产，借款事实形成的债权债务均由银海公司承受，誉商公司认可与银海公司存在真实借款债权债务关系，银海公司系债权人，誉商公司与郑磊存在真实借款债权债务关系，誉商公司系债权人。考量房屋转让协议和林宝钗出具授权委托书以及两份收条的内容，其根本目的在于授权户加强处置涉案房地产，以所得价款清偿抵押担保贷款和抵销誉商公司及郑磊的借款债务5000万元，具有买卖合同及以房抵债性质，最终实现归还银海公司的出借资金5000万元，协议内容应是三方当事人的真实意思表示，且未排除已设定抵押担保物权人的优先受偿权，不存在合同无效的法定情形。抵押权系主债权的从权利，如转让抵押财产行为不实质侵害抵押权人的权益，受让人能够清偿抵押债务，消灭抵押权或者主债权已消灭，涉案房屋转让协议应予履行；转让协议约定及林宝钗授权受让方有权处置该房地产，并领取偿还银行贷款后的全部余款，该房地产设定抵押时评估价值高于抵押权利价值近一倍，已超过抵押期限，而抵押权利人至今不积极主动行使抵押权，亦影响银海公司债权及物权的实现；转让协议约定誉商公司监督落实本协议的履行，并承担本协议不能全面履行给乙方造成的损失总额赔偿的连带担保责任，担保赔偿的实质是协议履行不能，银海公司未能受到清偿的借款5000万元及利息，以及可能引发诉讼产生费用损失。综上，现银海公司已进行破产清算，其法人民事权利能力和民事行为能力由管理人承受行使，银海公司管理人有权提起本案诉讼；本案与银海公司破产清算一案相关联，为利于银海公司破产清算案件的进展，维护破产债权人的合法权益，也须推动涉案房地产的处置变现。现银海公司管理人要求确认涉案房屋转让协议有效，该协议符合成立生效条件，依法应予确认；林宝钗应协助办理将房地产过户登记到银海公司管理人名下，银海公司管理人应代为清偿涉案房地产抵押权范围内的主债权，消灭抵押权；誉商公司应在转让房地产价值5000万元范围内承担连带清偿责任。林宝钗是涉诉房屋转让协议的当事人，也是涉案房地产的登记权利人，属于本案的适格被告，其抗辩理由不能成立，不予采信。案经一审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条、第二十五条的规定，判决：一、确认2012年12月20日户加强与林宝钗、誉商公司签订的《房屋转让协议》合法有效；二、林宝钗应于判决生效后30日内协助办理将位于江苏省徐州市二环西路荣盛景苑B区3#商业楼1-101号【徐房权证泉山字第××号；徐土国用（2011）第44493号】房地产过户登记到银海公司破产管理人名下；三、誉商公司应在林宝钗转让过户房地产价值5000万元范围内承担连带清偿责任。案件受理费291800元，由林宝钗、誉商公司共同负担。
林宝钗不服一审判决，向本院提起上诉称：1、案涉协议系代物清偿协议，三方仅就代物清偿达成合意，在林宝钗现实给付之前，该协议并未生效，郑磊与誉商公司的原有债务亦未消灭。银海公司管理人无权就未生效协议请求履行。2、三方协议约定待同银行结清以后，双方再办理过户手续，该过户手续的履行显然是附条件的法律行为。现所附条件未成就，贷款未清偿，银海公司管理人无权要求林宝钗协助办理过户手续。3、案涉协议未经抵押权人同意，银海公司管理人亦未代为清偿债务消灭抵押权，一审径直判决林宝钗承担过户义务于法无据。4、誉商公司以极高的利率向郑磊出借款项，其中又有预扣利息的行为，案涉5000万元的借款就是本金与高额利息合并的结果，依照合同法对民间借贷的相关禁止性规定，二审法院应依法查明誉商公司实际提供给郑磊的借款数，并将郑磊所付超额利息折抵后计算出借款的本息总额，才能最终厘定各方的权利义务。一审对此未予查明，属认定事实不清。当庭又补充上诉意见为，房屋转让协议的乙方签字为户加强，而非银海公司，户加强个人名义借出的资金非银海公司的资金，对其所借款项所约定的利息不应支持，郑磊实际欠付的借款本金仅为3000万元左右。另，过户费用的负担一审未予处理明显属漏判。请求依法撤销原判，改判驳回银海公司管理人的一审诉求。
银海公司管理人二审答辩称：1、物权法第十五条明确规定，合同的成立与物权的变动没有必然的联系，三方之间签订的协议是成立的。林宝钗所引用的最高人民法院的案例不适用本案，且与本案无关联。2、本案涉及的协议是附条件的协议，银海公司管理人应当履行偿还贷款义务后才能办理过户手续，但不代表银海公司管理人无权请求林宝钗履行该义务。3、双方之间转让抵押财产并不一定要抵押人同意，前提条件是抵押权消灭，而双方在协议中已约定在抵押权消灭后才履行合同义务。4、关于5000万元的债务组成问题，林宝钗如认为有异议，该举证责任在林宝钗。5、户加强对外所出借款项均是挪用银海公司的资金，该资金属于银海公司，不能因为是户加强所签合同就认定户加强是合同主体，而且户加强自己也认可所出借的资金系银海公司的资金。请求驳回上诉，维持原判。
誉商公司二审述称：三方在房屋转让协议中已约定债务金额为5000万元，该债务数额是确定的，林宝钗用房产抵付其儿子郑磊的债务属实。誉商公司在本案中不应当承担连带责任。
各方二审均未提交新的证据。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：银海公司管理人要求林宝钗就案涉房产协助办理过户登记的诉讼请求应否得到支持，一审判决结果是否适当。
《中华人民和共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，户加强与林宝钗、誉商公司签订的房屋转让协议系各方自愿签订，三方在协议中已对案涉房产抵押权人的权益设定保护性的条款，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条对抵押财产的转让有限制性的规定，但该条规定不属于法律强制性规定，该房屋转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的情形，应合法有效。三方在签订该协议时未约定以将案涉房屋交付为生效要件，该协议已经签订即发生效力，林宝钗上诉提出房屋转让协议未生效的理由不成立，本院不予采纳。由于户加强系银海公司的法定代表人，其利用企业资金以个人方式出借及收回的借款本息均属于银海公司的财产。现银海公司已经进行破产清算，其法人民事权利能力和民事行为能力由银海公司管理人承受，银海公司管理人为维护银海公司合法权益有权依据该协议提起诉讼，其要求确认房屋买卖协议有效的诉讼主张成立，一审判决认定案涉协议有效正确，本院予以维持。林宝钗上诉提出的户加强作为合同相对人，应由户加强主张权利的理由不成立，本院不予采纳。由于案涉房产在三方签订《房屋转让协议》前已被他人设定抵押权，且双方协议约定办理房屋过户变更登记的前提条件是待同银行结清贷款以后，在银海公司管理人未先代为清偿银行债务，消灭抵押权的情况下，其要求林宝钗协助办理案涉房产的过户登记的条件尚不具备，构成事实上和法律上的不能履行，银海公司管理人的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。林宝钗上诉提出银海公司管理人未清偿银行债务消灭抵押权，其不能协助办理案涉房屋过户登记的主张成立，本院予以支持。鉴于三方在房屋转让协议中约定誉商公司监督落实该协议的履行，并承担该协议不能全面履行给银海公司造成的损失总额负赔偿的连带担保责任，现三方之间的房屋转让协议尚未实际履行，对该协议能否履行，以及不能履行该协议的损失数额均不确定，故银海公司管理人要求誉商公司承担担保责任的条件亦不成就，对银海公司管理人的该项诉讼请求，本院不予支持。至于林宝钗提出的应查明誉商公司与郑磊之间的合法债权问题，因三方在房屋转让协议中已明确债权、债务，况郑磊拖欠誉商公司的债务数额不属于本案审查的范畴。对林宝钗的该项上诉理由本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律及判决结果不当，本院予以纠正。上诉人林宝钗的上诉请求本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第五十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省萧县人民法院（2015）萧民一初字第00134号民事判决第一项，即“确认2012年12月20日户加强与林宝钗、江苏誉商投资发展有限公司签订的《房屋转让协议》合法有效”；
二、撤销安徽省萧县人民法院（2015）萧民一初字第00134号民事判决第二项，即“林宝钗应于判决生效后30日内协助办理将位于江苏省徐州市二环西路荣盛景苑B区3#商业楼1-101号【徐房权证泉山字第××号；徐土国用（2011）第44493号】房地产过户登记到安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人名下”；第三项，即“江苏誉商投资发展有限公司应在林宝钗转让过户房地产价值5000万元范围内承担连带清偿责任”；
三、驳回安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人的其他诉讼请求。
一审案件受理费291800元，上诉人林宝钗负担80元，被上诉人安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人负担291720元；二审案件受理费291800元，上诉人林宝钗负担80元，被上诉人安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人负担291720元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第二十五条管理人履行下列职责：
（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；
（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；
（三）决定债务人的内部管理事务；
（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；
（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；
（六）管理和处分债务人的财产；
（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；
（八）提议召开债权人会议；
（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。
本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。