江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9604号原告：中国银行股份有限公司南京下关支行，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路300号。负责人：蒯海涛，该支行行长。委托诉讼代理人：杨娇，女，该支行财务经理。委托诉讼代理人：柏亚琴，江苏友为律师事务所律师。被告：程炳荣，男，1976年9月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：陆嬿池，江苏三法律师事务所律师。被告：孙槟，男，1972年8月2日出生，汉族。被告：罗艳琳，女，1974年1月29日出生，汉族。被告：南京豪飞特汽车用品有限公司，注册地江苏省南京市鼓楼区大桥南路18号-3二层，实际经营地江苏省南京市鼓楼区中山北路593号惠纺园5幢101室。法定代表人：罗艳琳，该公司总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司南京下关支行（以下简称中国银行下关支行）与被告程炳荣、孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司（以下简称豪飞特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行下关支行的委托诉讼代理人杨娇、柏亚琴，被告程炳荣及其委托诉讼代理人陆嬿池，被告孙槟、罗艳琳、豪飞特公司共同委托诉讼代理人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行下关支行向本院提出诉讼请求：四被告将南京市大桥南路18号-3的租赁房屋交付给原告，并支付房屋占有使用费给原告（以年租金235000元为标准，从2014年8月1日起至交付租赁房屋时止，至起诉之日为520219元）、违约金11750元，合计531969元。事实和理由：2013年原告和南京市鼓楼区车致嘉汽车用品销售中心（以下简称车致嘉中心）签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，约定原告将南京市鼓楼区大桥南路18号-3房屋出租给车致嘉中心，租期为2013年8月1日至2014年7月31日，租赁面积为217.56平方米，年租金为235000元，承租期内车致嘉中心为原告引荐两家优质公司客户，否则需按年租金的5%向原告支付违约金。截止2014年7月31日前，车致嘉中心按合同约定缴纳了第一年的房屋租金，但只向原告引荐了一家对公客户，未完全履行《房屋租赁补充协议》的约定。合同期满后，原告和车致嘉中心经多次协商，于2015年5月达成一致，续租四年即2014年8月1日至2018年7月31日，租赁价格每年在上一年的价格基础上上涨5%等等。2016年4月原告经上级省行财务管理部批复，有条件同意车致嘉中心继续承租，此后原告多次联系车致嘉中心，要求续签合同、支付欠租等等，但由于车致嘉中心在租赁面积上提出异议，导致双方未能签订续租合同。被告孙槟、罗艳琳是夫妻关系，是车致嘉中心的实际经营者，被告程炳荣是登记负责人。2016年6月、7月，原告与被告方进行了多次会谈，但被告方对合同条款有异议，导致未能签订续租合同。2016年9月7日，原告发函给车致�中心及被告方，分别送达了催缴租金和交付房屋的通知函，但被告至今未按约支付租金和违约金。现车致嘉中心已被被告方注销。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告程炳荣辩称，1.被告程炳荣是车致嘉中心的名义负责人，实际上没有参与经营，被告孙槟、罗艳琳夫妇是车致嘉中心的实际经营人，签订合同、人员招聘、工资发放等均由其负责。关于原告与车致嘉中心的租赁合同，也是原告和被告孙槟、罗艳琳联系，被告程炳荣没有参与。车致嘉中心的财务账册上不定期向被告孙槟个人账户转账，被告程炳荣并不控制车致嘉的经营。被告孙槟、罗艳琳将车致嘉中心的全部财产归其所有，合同责任应由被告孙槟、罗艳琳承担。2.被告豪飞特公司在其他地方经营，在涉案房屋上有挂牌。现被告程炳荣同意交付�案房屋，但没有实际控制权，故无法实际交付。3.对于原告主张的房屋占有使用费计算标准以及违约金均没有异议，但被告程炳荣并不是实际经营人，没有享受租赁房屋的收益，故应由被告孙槟、罗艳琳支付，被告程炳荣不同意支付。被告孙槟辩称，被告孙槟十几年前和被告程炳荣认识，当时被告程炳荣租赁被告孙槟父亲的房屋用于汽车用品销售，双方开始熟悉，但被告孙槟并非车致嘉中心的实际经营者。被告程炳荣系通过被告孙槟介绍，而以车致嘉中心的名义与原告签订了租赁合同，第二年续签租赁合同时，由于双方意见未能达成一致，被告程炳荣委托被告孙槟代表车致嘉中心和原告协商，原告在多份会议纪要中明确被告孙槟并不是实际经营者，仅是代表，被告孙槟同意交还涉案房屋，但原告要求被告孙槟承担其他责任，没有事实和法�依据。被告罗艳琳辩称，被告罗艳琳、孙槟系夫妻关系，被告罗艳琳参与处理租赁事务是基于被告程炳荣的授权，由于被告孙槟和被告程炳荣的关系，被告罗艳琳对车致嘉中心的经营情况比较了解，但仅是对车致嘉中心的日常经营提供帮助。被告程炳荣委托被告罗艳琳与原告协商房屋租赁事宜，但不能认定被告罗艳琳就是涉案房屋的实际使用人和车致嘉中心的实际经营者。被告罗艳琳同意交还涉案房屋，但不应当承担其他责任。被告豪飞特公司辩称，1.被告豪飞特公司虽然注册地在南京市××层，但没有实际使用该处房屋，仅是为了办理工商注册需要而签订形式上的租赁合同，转租面积仅是一间70平方米房屋，年租金7万元，被告程炳荣认为被告豪飞特公司应全部承担责任没有事实依据。被告豪飞特公司虽然将车致嘉�心的门头更换，但是在被告程炳荣的许可下进行的，当时被告程炳荣是被告豪飞特公司的法定代表人，也是车致嘉中心的业主，更换门头的主要目的是拿到机动车维修许可证和马牌轮胎的代理。2.根据第一年租赁协议，租期届满前原告作为所有权人应及时发出履约或续约函，但原告并没有履行合同法上的义务，其内部流程拖了大半年时间，由于对续租租金问题产生争议，所以一直没有续签合同，被告程炳荣要求降价，而原告并没有同意，原告将所有的损失让被告方承担不符合法律规定，原告没有尽到止损的义务。原告要求被告方按第一年租金标准支付使用费不合适。3.关于违约金问题，虽然在第一年协议中明确，但由于原告没有及时与被告方就合同续签问题达成一致，该条款不能适用，被告孙槟、罗艳琳、豪飞特公司并不是涉案房屋的承租人或者实际使用人，原告�求被告豪飞特公司承担全部的租赁费与事实不符。4.被告豪飞特公司同意交还涉案房屋，涉案房屋内没有被告豪飞特公司、孙槟、罗艳琳的物品，在没有约定的情况下，原告要求按原标准支付使用费没有依据。原告或者被告程炳荣要求被告豪飞特公司、孙槟、罗艳琳承担使用费或者违约金的理由不能成立。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区大桥南路18号-3房屋共6层，其中一、二层房屋的建筑面积均为245.94平方米，共计491.88平方米，登记所有权人为中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中国银行江苏省分行），原告为其下设分行，实际使用该房屋。经中国银行江苏省分行同意，原告将上述房屋中的一部分出租给车致嘉中心使用。车致嘉中心系被告程炳荣注册成立的个体工商户，登记的经营者为被告程炳荣，组成形式为个人经营，2014年1月领取了个体工商户营业执照和组织机构代码证。被告孙槟、罗艳琳系夫妻关系。被告程炳荣曾承租被告孙槟父亲的房屋用于经营汽车用品，后经被告孙槟等介绍联系，准备承租原告的上述房屋进行经营。2013年经协商一致，原告（甲方）与车致嘉中心（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将合法拥有处分权的南京市大桥南路18号-3（一、二楼部分出租）建筑面积217.56平方米房屋（以下简称涉案房屋），出租给乙方作营业、办公使用，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日，租赁期满后，乙方要求续租的，应当于租期满前90日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；年租金为235000元，分两次支付，每年8月和次年二月各支付117500元；乙方转租该房屋的，转租合同内容应经甲方书面认可，并由�方会同转租的承租人到房屋租赁管理部门办理登记备案手续；在租赁期限内乙方有擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或调换使用、拖欠租金3个月以上等情形的，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁期限内，乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期一天按月租金1%承担违约责任；租赁期限届满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金1%的违约金等等。原告（甲方）和车致嘉中心（乙方）还签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定乙方承诺在签订《房屋租赁合同》后一个月内，在甲方下辖营业网点开立单位结算账户，并逐步将其所有银行业务转入甲方；乙方承诺在承租期内，为甲方引荐两家优质公司客户，分别为江苏中西医结合医院和江苏省第二�医院；如乙方在承租期内未能履行上述承诺，乙方将按年租金的5%向甲方支付违约金等等。车致嘉中心在承租涉案房屋后进行了实际经营，向原告交纳了合同约定的租金235000元，原告于2014年7月向车致嘉中心开具了一份租金发票。2014年7月双方进行了房屋租赁登记备案并取得了登记备案证明。2013年8月被告罗艳琳向程炳荣出具了一份收据，言明收到被告程炳荣投资款5万元整，并加盖了“车致嘉汽车用品销售服务中心”的公章。在互联网“58同城”登记的网页信息中，“车致嘉汽车用品销售服务中心”的联系人为被告孙槟。上述《房屋租赁合同》签订后，车致嘉中心未经原告书面同意，与蔡仕和签订了一份《房屋租赁合同2》，约定车致嘉中心将涉案房屋二层中的一间70平方米出租给蔡仕和�用，年租金为7万元等等。2014年2月，蔡仕和等人以《房屋租赁合同2》为基础，注册成立了被告豪飞特公司，注册资本为3万元，法定代表人为蔡仕和，股东为蔡仕和与被告程炳荣，出资额分别为2.97万元、0.03万元。2016年4月被告豪飞特公司的法定代表人变更为被告罗艳琳，股东变更为被告罗艳琳、程炳荣，出资额分别为2.97万元、0.03万元。被告豪飞特公司在涉案房屋外立面悬挂“豪飞特汽车服务会所”并进行经营。2014年7月被告罗艳琳向原告出具一份加盖有车致嘉中心公章的《授权委托书》，内容为车致嘉中心委托被告罗艳琳作为代理人，与原告协商签订涉案房屋租赁合同，代理权限包括作出草拟并签订正式协议，并在协议履行期间继续代表委托人作出意思表示等等。被告程炳荣对该份《授权委托书》的真实性持有�议。上述《房屋租赁合同》期限届满之前，车致嘉中心向原告提出继续承租涉案房屋，双方签订了一份《租赁意向性协议》，约定租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，年租金为235000元，并约定本协议旨在明确双方合作意向，具体的合同细节如租赁价格、支付方式、租赁期限等未尽事宜经双方深入沟通、协商后共同确认，并在正式的《租赁合同》中明确；本协议仅为双方达成一致租赁意见的意向性证明，正式合同需经中国银行江苏省分行批复同意后签订，若批复不同意，本意向协议自动作废等等。此后，原告向中国银行江苏省分行申请续签合同事宜，但由于对租赁期限等问题未能与车致嘉中心协商一致，导致双方多次协商后仍未能续签租赁合同，但车致嘉中心一直实际使用涉案房屋对外经营。2016年1月被告豪飞特公司取得《机动车维修经营许可证》，载明的经营地址位于涉案房屋内。2016年6月6日原告向车致嘉中心发出一份《房租催缴通知单》，称双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日到期，截至2016年5月31日已拖欠房租22个月，前期车致嘉中心代表与原告商谈房屋续租事宜已达成一致，原告已将房屋租赁合同发送给车致嘉中心，要求尽快交纳拖欠原告的房租505837元和上年度的房屋租赁违约金11750元等等。被告孙槟于2016年6月7日签收了上述《房租催缴通知单》。2016年6月被告程炳荣向南京市鼓楼区市场监督管理局提交书面材料，申请注销车致嘉中心，注销理由是车致嘉中心不是本人经营，营业执照遗失等等。2016年6月30日上述注销申请被核准，车致嘉中心被注销。车致嘉�心注销后，2016年9月1日被告罗艳琳仍以车致嘉中心的名义向原告提交一份《申请》，称《房屋租赁合同》签订后，2014年7月31日前的租金正常缴纳，2013年8月1日至2015年10月（纬三路隧道开通前）期间，大桥南路南北双向路面基本上处于特别拥堵状态，导致客户不愿意过来，公司无生意可做，这几年公司亏损巨大，也催促合同续租事宜，但双方在后面续租租期及租金方面一直未能达成一致，向原告提出以下申请：1.2014年8月1日—2016年7月31日期间按原合同年租金235000元支付；2.自2016年8月1日—2018年7月31日期间租金每年在上一年基础上上涨5%；3.正常缴纳2013年8月1日—2014年7月31日补充协议上的违约金11750元等等。在该份《申请》上，被告罗艳琳书写了全部内容，并加盖了车致嘉中心的公章。对于上述《申请》及车致嘉中心注销后的公章问题，被告罗艳琳称是被告程炳荣安排其书写，加盖公章后又放回原处，其不清楚车致嘉中心注销事宜；被告程炳荣对此不予认可，认为被告程炳荣开始时和被告罗艳琳是合伙关系，被告程炳荣投资5万元，每个月发工资2000元，该5万元现在也没有处理，在车致嘉中心前期经营过程中，被告程炳荣和被告罗艳琳各自收取客户费用，之后一直由被告孙槟、罗艳琳夫妻经营并收取款项，车致嘉中心在原告处开设了单位基本账户，账户中有被告孙槟多笔转账记录，销售单由被告孙槟签字报销，均可以印证被告孙槟、罗艳琳实际经营的事实。2016年9月7日原告向车致嘉中心及被告程炳荣、孙槟、罗艳琳发送一份《通知函》，称《房屋租赁合同》到期后，被告方既未续签租赁合同，又不交付租赁房屋和租金，严重侵犯了原告的权利，现通知接函后15日内缴纳欠租和补充协议的违约金11750元，并从租赁处搬离、交付房屋等等，次日被告方收到该函。此后，原、被告双方仍未就租赁期限等事项达成协议，致纠纷产生。2016年10月原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，被告程炳荣申请证人陈某,4作证，陈某,4出庭作证时陈述，其于2015年7月在网上看到被告罗艳琳发布的车致嘉中心招聘信息，后到车致嘉中心担任店长；车致嘉中心负责人是被告孙槟，以现金方式支付工资，该中心实际上是被告孙槟、罗艳琳夫妇在经营，后来知道被告程炳荣也是合伙人，有时去送货，蔡仕和负责具体事务；由于被告孙槟当时没有支付约定的销售提成，证人离开后发信息给被告孙槟，后被告孙槟报警称证人诈骗，被告罗艳琳在派出所打了证人一巴掌，此后双方没有联系等等。经本院向双方当事人释明后，原告于2017年1月16日实际收回涉案房屋。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、租金发票、租赁合同登记备案证明、《租赁意向性协议》、《授权委托书》、《申请》、《房租催缴通知单》、《通知函》、《房屋租赁合同2》、工商注册资料等；被告程炳荣提交的5万元投资款收据、互联网网页信息、照片、车致嘉中心注销登记资料、单位基本账户资料、被告豪飞特公司工商注册登记资料、《申请》等；被告罗艳琳提交的《授权委托书》、《租赁意向性协议》、工资表、费用报销审批单、《申请》、《机动车维修经营许可证》、照片等；证人证言；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告经房屋所有权人同意后将涉案房屋出租给车致嘉中心使用，双方为此签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，系当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行各自的合同义务。关于合同期满后的履行问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原告和车致嘉中心签订的《租赁意向性协议》、当事人陈述等证据，双方租赁合同于2014年7月31日期限届满后，约定续租合同的内容应经原告的上级机构中国银行江苏省分行批复同意后签订，但由于�后双方未续签正式合同，而车致嘉中心继续使用涉案房屋，原告对此亦未提出异议，故双方在2014年8月1日之后形成不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告曾于2016年6月7日以及2016年9月7日两次发函，要求车致嘉中心经营人15日内交纳欠租、支付违约金、交还房屋，应视为行使不定期租赁合同任意解除权，故双方之间的不定期租赁关系自被告方收函后第16日即2016年9月24日起解除。关于车致嘉中心的法律责任承担问题。根据《中华人民共和国民法通则》、国务院《个体工商户条例》以及《最高人民法院关于适用的解释》等有关规定，公民在法律允许的范围内，依法经核准登记�从事工商业经营的，为个体工商户；个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人；个体工商户的债务，个人经营的以个人财产承担，家庭经营的以家庭财产承担。本案中，被告程炳荣申请设立了个体工商户车致嘉中心，是登记的经营者，应当承担法律责任，被告孙槟、罗艳琳夫妇虽然不是登记经营者，但根据原告提交的《申请》，被告程炳荣提交的5万元投资款收据、互联网网页信息、车致嘉中心的基本账户资料，被告罗艳琳提交的工资表、费用报销审批单、《申请》，以及证人陈某,4的当庭证词等证据，可以认定被告孙槟、罗艳琳与被告程炳荣确曾共同经营车致嘉中心，被告孙槟、罗艳琳亦属于该个体工商户的实际经营人，应与被告程炳荣一起对车致嘉中心的债务承担连带清偿责任。由于车致嘉中心现已被被告程炳荣登记注销，原告要求被告程炳荣、孙槟、罗艳琳对车致嘉中心的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据原告提交的被告豪飞特公司的工商注册资料、《房屋租赁合同2》、《机动车维修经营许可证》、照片等证据，可以认定被告豪飞特公司未经原告许可实际占有使用涉案房屋中的一部分（约70平方米），其应当对此与被告程炳荣、孙槟、罗艳琳共同承担支付房屋占有使用费等相关法律责任。关于涉案房屋的返还问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同解除后，被告方应当将涉案房屋返还原告，原告要求被告方返还涉案房屋的�讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经本院释明之后，原告已于2017年1月16日实际收回涉案房屋，本院予以确认。关于原告主张的房屋占有使用费及违约金问题。根据前述分析，在不定期租赁关系解除之前，原租赁合同继续有效，故被告方应当按照原合同约定的租金标准（即年租金标准为235000元）向原告支付2016年9月24日之前的租金，在2016年9月24日之后，被告方应当参照原合同约定的标准，支付原告房屋占有使用费损失。2016年9月1日被告罗艳琳以车致嘉中心的名义向原告提交的《申请》中，对于按照原合同租金标准承担责任亦不持异议。因此，对原告要求被告方按照年租金235000元的标准，支付2014年8月1日至2017年1月16日实际收回涉案房屋期间的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但由于被告豪飞特公司实际占有使用部分房�，故被告豪飞特公司应对上述期间的房屋租金及占有使用费用，在32.18%（=70÷217.56）的范围内，承担连带清偿责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据原告与车致嘉中心签订的《房屋租赁补充协议》约定，车致嘉中心在承租期内未能履行为原告引荐两家优质公司客户承诺的，应按年租金的5%向原告支付违约金。2016年9月1日被告罗艳琳以车致嘉中心的名义向原告提交的《申请》中，对于承担该违约金11750元亦不持异议。由于车致嘉中心未按照约定履行义务，现又被注销登记，故原告要求被告程炳荣、孙槟、罗艳琳承担上述违约金11750元的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条、第九十条之规定，判决如下：一、被告程炳荣、孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司将南京市大桥南路18号-3一、二层有关租赁房屋返还原告中国银行股份有限公司南京下关支行（已实际交付）；二、被告程炳荣、孙槟、罗艳琳于本判决发生法律效力之日起五日内，按照年租金235000元的标准，一次性共同给付原告中国银行股份有限公司南京下关支行自2014年8月1日至2017年1月16日期间的房屋租金及占有使用费；被告南京豪飞特汽车用品有限公司对前款的房屋租金及占有使用费，在32.18%的范围内承担连带清偿责任；三、被告程炳荣、孙槟、罗艳琳于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告中国银行股份有限公司南京下关支行违约金11750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元，由被告程炳荣、孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司共同承担（此款原告已预付，被告方在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  陶亚凯人民陪审员  罗灵波二〇一七年四月二十四日书 记 员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜�、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。