广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8906号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区南庄房地产开发总公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇人和东路二建南庄分公司大楼二层，统一社会信用代码91440604193809868A。法定代表人：冼有潮。委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏盛杰，男，汉族，1981年12月6日出生，住福建省连江县，委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜曜，广东科韵律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅城区南庄房地产开发总公司（以下简称南庄公司）因与被上诉人魏盛杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南庄公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项；2.改判魏盛杰向南庄公司支付自2017年2月16日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月9989元计算的租金（暂计至2017年4月30日为24923元）以及违约金19978元；3.改判魏盛杰立即向南庄公司支付2016年9月-11月的电费13808元；4.本案诉讼费用全部由魏盛杰承担。以上款项暂计至2017年4月30日为58709元。事实和理由：一、涉案租赁物一直由魏盛杰占有、使用，不存在另行交接的情形，一审法院错误认定涉案租赁物的移交时间，依法应予纠正。一审法院以魏盛杰支付首笔租金的时间即2017年1月3日作为双方移交租赁物的时间无任何事实依据，属明显错误。1.南庄公司提交的《招租竞价交易会登记表》系魏盛杰亲自签名确认的，内容真实合法有效，该登记表中“竞租人资料”一栏中勾选的“原租户”内容即可证明魏盛杰系涉案租赁物的上一任承租户，一直由魏盛杰占有使用，双方不存在另行交接涉案租赁物的问题。2.根据南庄公司提交的催缴《通知》的签收人可以看出，魏盛杰系以涉案租赁物的上一任承租户的身份签收了该份通知。3.根据南庄公司提交的租金发票中备注栏所载内容，也明确表明魏盛杰所支付的45000元租金对应租期为2016年10月1日至2017年2月，即自2016年10月1日，魏盛杰已经在使用涉案租赁物。虽然该发票由南庄公司开具，但魏盛杰已接收且未对记载内容提出异议，即代表其已确认该记载内容无误。4.根据南庄公司提交的魏盛杰要求提前退租的《申请书》，魏盛杰已经确认其正在实际占有并使用涉案租赁物。如果系按照一审法院认定的自2017年1月才是使用涉案租赁物的话，其所产生的租金仅有3个月即29967元，但其已支付了45000元，二者相差了15033元，如此巨额的款项魏盛杰不可能不要求南庄公司予以退回。由此亦可认定魏盛杰实际自2016年10月即占有并使用涉案租赁物。二、双方关于没收保证金及支付两个月租金违约金的约定合法有效，但一审法院却罔顾合约精神另行判定违约金新标准属明显错误，依法应予纠正。1.涉案租赁合同经一审法院查明且认定系真实合法有效，魏盛杰应按照双方合同约定承担违约责任，南庄公司有权没收保证金并要求其支付两个月租金作为违约金。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，即使约定的违约金过高，但也只是适当减少，并非另行适用新的标准。三、一审法院并未对南庄公司关于电费的主张进行认定及裁决。魏盛杰系于2016年10月1日即占有使用涉案租赁物，且其还是承租户，因此，在魏盛杰使用该租赁物期间所产生的电费亦应由魏盛杰自行承担。魏盛杰辩称，虽然对一审折中或平衡式的判决结果不予全部认同，但魏盛杰基于大事化小、小事化了，采取息事宁人的态度才不上诉。南庄公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。南庄公司向一审法院起诉请求：1.解除南庄公司与魏盛杰之间的租赁关系；2.魏盛杰向南庄公司交还其承租的位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋，并向南庄公司支付自2017年2月16日起至实际交还该租赁房屋之日止，按每月9989元计算的租金（暂计至2017年4月30日为24923元）及违约金19978元；3.魏盛杰立即向南庄公司支付2016年9月-11月的电费13808元；4.本案诉讼费由魏盛杰承担。魏盛杰提出反诉，请求：1.南庄公司向魏盛杰返还租赁保证金30000元；2.南庄公司向魏盛杰返还租金45000元；3.南庄公司向魏盛杰支付利息（保证金30000元及租金45000元为本金，从款项收取日至实际退还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.南庄公司承担本案本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：南庄公司在佛山市禅城区南庄镇南庄大道东村路段建设“陶瓷综合市场”，建筑规模16020.40平方米，进行了报建。2016年10月17日，佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室代表南庄公司与魏盛杰签订一份《租赁合同》，约定将位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋(上述报建工程中的一部分)出租给魏盛杰，租用面积共计832.4平方米，租赁期限从2016年10月17日起至2018年10月16日止。该房屋每月租金9989元，魏盛杰支付租金以半年为一期，以先交租金后使用为原则，魏盛杰应在每半年开始的第一个月的5号前支付租金，每逾期一天，魏盛杰须按日租金的3倍支付违约金，魏盛杰拖欠租金10天以上的，则南庄公司有权解除租赁合同，收回出租铺位。双方在签订合同时，魏盛杰应交保证金30000元，租赁期满后若魏盛杰无违反合同，出租方在15个工作日内无息退回。又约定，租赁期间，若魏盛杰违反合同，需向南庄公司支付两个月租金的违约金，没收保证金，并赔偿南庄公司因魏盛杰违约造成的损失。租赁期内承租方使用租赁物所产生的水、电、物业管理等费用由承租方向相关单位交纳。还约定,南庄公司、魏盛杰签署后并办理物业交接手续之日起生效。魏盛杰分别于2016年10月12日、12月28日向南庄公司交付租赁保证金1000元、29000元共30000元，于2017年1月3日向南庄公司交付租金45000元（南庄公司在发票上注明2016年10月1日至2017年2月租金49945元，现交45000元）。2016年11月11日,南庄公司向涉案房屋前承租人佛山市左右逢源游艺有限公司发出《通知》,要求该公司于收到通知后20天内(2016年11月30日止)前往南庄公司处付清租金等费用,并办理退铺手续,将铺位退回。魏盛杰在该《通知》上签名。2017年4月12日,魏盛杰向南庄公司递交《申请书》，指出其承租的涉案房屋，由于受到市场不景气的大环境影响，已连续亏损、不堪重负，于2017年3月底停止使用，提出退租申请，要求退回押金。南庄公司未同意。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。涉及合同的效力、租赁物的交付、合同的解除等问题。一、合同的效力。本案租赁物即房屋有报建、取得建设工程规划许可证,则租赁合同不存在租赁物未报建而无效。魏盛杰关于本案租赁物没有报建、未取得建设工程规划许可证从而导致租赁合同无效的意见，不符合事实，也于法不符，不能成立。依约定，租赁合同于租赁物移交给魏盛杰时生效。二、租赁物的交付。租赁物是否交付？南庄公司主张已交付，魏盛杰认为没有交付。一审法院认为租赁物应该已交付，理由是：第一、魏盛杰向南庄公司递交的退租申请书表明魏盛杰已占有使用租赁物，可见租赁物已移交给魏盛杰;第二、魏盛杰若没有收到租赁物，正常情况下应及时采取催交等措施，却没有采取任何救济措施，不符合常情常理。故应认定租赁物应该已交付给魏盛杰。何时交付？南庄公司的确缺乏直接证据，其主张不需移交，提出的原因是魏盛杰与前承租户是同一人，因为魏盛杰不是前承租户的法定代表人，也不是委托代理人，该理由明显不成立。南庄公司在2016年11月11日还向涉案房屋前承租人佛山市左右逢源游艺有限公司发出退铺《通知》,表明此时租赁物还在前承租人手上，尚未移交给魏盛杰。鉴于本案合同约定先交租后使用的原则，宜认定从魏盛杰交付首笔租金即2017年1月3日时作为南庄公司移交租赁物给魏盛杰的时间，租金从此时开始计算，租赁合同亦开始生效。三、合同的解除。1.违约。依约定，租赁合同于租赁物移交给魏盛杰时生效。上文已认定租赁物于2017年1月3日移交给魏盛杰，此时租赁合同开始生效，租金才需要履行支付。第一期租金应在2017年1月5日前支付，魏盛杰逾期未交足第一个半年租金，尚欠14934元（9989元×6－45000元＝14934元），逾期远超过10天，明显构成违约，应承担违约责任。魏盛杰所欠租金应继续履行，魏盛杰已交租金并不足额，不存在退回问题。2.合同的解除。依约定当魏盛杰拖欠租金10天以上的南庄公司有权解除租赁合同，因魏盛杰逾期交租远超过10天，达到约定解除条件，南庄公司有权解除租赁合同，但诉前其没有发出解除通知，则以本案应诉材料于2017年6月28日送给魏盛杰时解除。租赁合同解除后，魏盛杰所交保证金30000元理应退回。3.所欠租金。租赁合同上述已认定于2017年1月3日时生效，则第一期租金宜认定应在2017年1月5日前支付，至于第二期租金应在半年后的2017年7月5日前支付，因此时租赁合同已解除，不存在租金，魏盛杰未交回租赁物而应支付占有使用费（参照租金标准）。需要说明的是，魏盛杰尚欠租金（使用费另计）:2017年1月3日至2017年6月28日,半年少5天,5天的租金是9989元÷30×5＝1665元,则合同解除前魏盛杰尚欠租金9989元×6－1665元－45000元＝13269元。4.违约金。南庄公司、魏盛杰双方约定：若魏盛杰未按时交纳房屋租金，每逾期一天，魏盛杰须按日租金的3倍支付违约金；租赁期间，魏盛杰违反合同未按时交纳租金，需向南庄公司支付两个月租金的违约金，并没收保证金。上述的约定均属违约金约定，加起来明显偏高，魏盛杰也要求调整，调整为按银行同期逾期贷款利率计，超出部分，不予支持。四、电费。从上可见，涉案租赁物认定于2017年1月3日时由南庄公司移交给魏盛杰，此前不是魏盛杰使用，南庄公司请求魏盛杰支付该租赁物于2016年9月至11月的电费，缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定,判决：一、南庄公司、魏盛杰于2016年10月17日签订的《租赁合同》于2017年6月28日解除；二、魏盛杰于判决生效之日起十日内将租赁物位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合市场A1栋二层1号房屋退回给南庄公司；三、魏盛杰于判决生效之日起十日内向南庄公司支付租金13269元及违约金(自2017年1月6日起至实际支付之日止，按银行同期逾期贷款利率计)和使用费(自2017年6月29日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月9989元计)；四、南庄公司于判决生效之日起十日内向魏盛杰退回保证金30000元；五、驳回南庄公司的其他诉讼请求；六、驳回魏盛杰反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费212元(南庄公司已预交),由南庄公司负担62元，魏盛杰负担150元。反诉案件受理费838元(魏盛杰已预交),由南庄总公司负担300元，魏盛杰负担538元。二审中，南庄公司向本院提交审批表一份；魏盛杰向本院提交退租确认函一份，邮政快递寄件单两份及官网查询情况，南庄公司张贴的《关于对〈退租确认函〉的复函》照片一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，南庄公司提供的审批表是其自行制作的，即使真实，亦无法证明魏盛杰与涉案租赁物前手租户的关系，无法证明魏盛杰自2016年10月1日起开始使用涉案租赁物，故本院对其证明内容不予采纳。魏盛杰提供的证据虽然能够反映其向南庄公司寄送过退租确认函，但无法证实函件内容，故本院对其证明内容不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，魏盛杰在二审法庭调查中明确表示涉案租赁物中没有其物品，随时可以退租和交接。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对南庄公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.双方签订的《租赁合同》起租时间应如何认定；2.违约责任应如何认定；3.南庄公司诉请的电费应否予以支持。对于争议焦点一。根据双方签订的案涉《租赁合同》关于“本合同由甲（南庄公司）、乙（魏盛杰）双方签署后并办理物业交接手续之日起生效”的约定，合同的起租时间应为双方办理物业交接手续之日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，南庄公司主张魏盛杰即前手承租人，双方无需进行租赁物交接，魏盛杰的起租时间应为前手租赁合同解除之次日即2016年10月1日；魏盛杰则抗辩南庄公司一直未交付租赁物予其，魏盛杰无需支付租金。经审查，一方面，南庄公司提供的证据材料不足以证明魏盛杰与涉案租赁物前手承租人之间的关系。而如果魏盛杰实际是前手承租人，前后两份租赁合同是直接承继关系，魏盛杰于2016年10月12日及2016年12月28日分别支付案涉《租赁合同》押金1000元和29000元，亦实无必要。另一方面，魏盛杰否认已实际占有使用涉案租赁物，但未能对其于2017年1月3日支付租金的行为作出合理解释，而且魏盛杰于2017年4月12日向南庄公司递交退租的《申请书》亦佐证其已经实际占有使用涉案租赁物。在南庄公司未能提供充分证据证明租赁物移交时间的情况下，一审法院鉴于合同约定先交租后使用的原则，推定魏盛杰交付首笔租金即2017年1月3日时作为南庄公司移交租赁物给魏盛杰的时间，租金从此时开始计算，进而核定魏盛杰截止案涉《租赁合同》解除之时（即2017年6月28日）尚欠的租金为13269元，并无不当，本院予以维持。案涉《租赁合同》解除之日后，魏盛杰继续占用涉案租赁物，应参照约定的租金标准支付占有使用费至实际交还租赁物之日止，对此，一审法院认定并无不当，魏盛杰亦未提出上诉，故本院予以维持。但需要指出的是，虽然魏盛杰提供的证据不足以证明其于2017年7月24日向南庄公司寄送的《退租确认函》的内容包含可由南庄公司自行收回涉案租赁物的明确意思表示，但魏盛杰在本案二审法庭调查之日（即2017年10月18日）再次明确表示涉案租赁物中没有其物品，可由南庄公司自行收回涉案租赁物，故本院认定该日为租赁物的交还之日。对于争议焦点二。根据双方签订的《租赁合同》约定，若魏盛杰未按时交纳房屋租金，每逾期一天，魏盛杰须按日租金的3倍支付违约金；租赁期间，魏盛杰违反本合同，除应向南庄公司支付相当于两个月房屋租金的违约金外，且不退回保证金。经审查，案涉《租赁合同》因魏盛杰逾期支付租金、构成违约而予以解除，魏盛杰应承担相应的违约责任。考虑到魏盛杰的违约情形，一审法院酌定违约金按照银行同期逾期贷款利率计算，较为公平合理，本院予以维持。对于争议焦点三。如前所述，南庄公司提供的证据不足以证明2016年9月至11月涉案租赁物由魏盛杰占有使用，故其主张魏盛杰支付该期间的电费，缺乏事实依据。一审法院对南庄公司的该项诉请已作出回应，理由成立，本院予以维持。综上所述，南庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由上诉人佛山市禅城区南庄房地产开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一七年十二月二十八日书记员  钟勉力