广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初6988号原告：陈春梅，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张思凡，广东敬思律师事务所律师。被告：李加柱，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：刘中炎，广东纬国律师事务所律师。原告陈春梅诉被告李加柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春梅委托诉讼代理人张思凡，被告李加柱委托诉讼代理人刘中炎到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告陈春梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告、广州晨信房地产代理有限公司三方于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系；2.被告返还原告购房款20000元；3.被告支付原告未按照约定出售物业违约金252000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路74号401房为被告所有，2015年6月1××日，原告经广州晨信房地产代理有限公司介绍购买上述房产，并与广州晨信房地产代理有限公司及被告签署《房屋买卖合同》，三方约定了购房款2520000元以及相应的交易时间、交付时间、付款方式及违约处理方式等内容。另外据被告反映，上述房产因早前与开发商的借贷关系设定了抵押，尚某还清借款，没有办理涂销抵押手续；被告承诺适时返还银行按揭款项并涂销抵押手续，以便与原告在约定的日期完成交易。合同订立后，原告积极履行约定事项：订约的当日，原告向被告支付购房定金人民币20000元；为购买涉案房产作好了任何准备；在被告毫无履约迹象的情况下，原告多次联系被告及中介方要求被告履行合同，并于2015年9月11日向被告邮寄《催告函》，敦促被告及时办理涂销抵押、网签、协助原告完成按揭、递件过户手续；2015年9月15日，原告应中介方通知到中介经营场所办理银行按揭手续，当时还有按揭公司的职员到场；2015年9月16日及1××月1××日，原告两次到广州市番禺区房地产交易中心办理合同约定的相关交易手续。反观被告，毫无诚信、刻意毁约、拒绝向原告出售上述房产。被告一直没有按照约定提前返还银行借款以涂销抵押；在订约几天后，发现市场房价上涨，被告即刻表达不卖的意图；在原告拒绝被告废约要求后，被告居然玩弄阴谋，在自己白纸黑字签收购房定金的情况下，居然于2015年8月13日书面通知原告，谎称一直没收到原告交付定金，故解除买卖，其意借故核对《定金收据》，并乘人不备，予以销废，然后既赖掉已经收取的款项，又将违约责任推给原告；收到原告《催告函》，在无可抵赖的情况下，被告假意答应中介方子2015年9月15日协助原告办理银行按揭手续，但时间一到，又再次爽约；后，在中介的催告下，借口自己的户口本不在广州，不能办理交易手续。原告在催告无效的情况下，在另案（已处理）中诉请对方，以此方式强烈敦促被告履约。被告在该案中极尽抵赖之能，但漏洞百出。另案生效判决确认李加柱违约行为明显，双方无法如期完成交易确系李加柱不履约所致，但涉案房产还涉及抵押权人的合法权益，存在交易障碍，法院无法作出具有可执行性的明确判决，故不支持陈春梅要求过户的诉请。综上，被告明显违约，已经造成了原告的巨额损失，继续履约显然是弥补原告损失的最佳方案；但原告既不可能通过双方协商，也不能通过法院审判要求被告继续履约，只好另觅途径解决；解除原告、被告、中介三方于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，取回已经交付的款项，弥补相关损失是原告的当务之急；为此，原告为保护自己的合法权益，根据有关法律规定及相关约定，结合自己在交易和诉讼中遭受的实际损失，提出本状请求，望依法判决。被告李加柱辩称，1.被答辩人再次起诉请求答辩人支付高额违约金，构成重复起诉，违反了一事不再理的诉讼原则，应予以驳回。另案关于答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷的一审、二审已审理终结[案号分别为：(2015)穗番法石民初字第1124号、(2016)粤01民终8376号，该一审、二审以下简称另案一审、二审]，且判决驳回了被答辩人在此案中包括要求支付252000元违约金的全部诉讼请求。该案终审判决已生效，且产生既判力，根据我国第二百七十四条之规定，被答辩人就要求答辩人支付252000元违约金的同一诉讼请求，再行起诉的，构成重复起诉。同样，避免作出相互矛盾的裁判，也避免当事人纠缠不清，造成讼累，法院也不应就该同一法律关系、同一诉讼请求再次受理。2.被答辩人违约在先，致使合同目的不能实行，事已至此，合同已无法继续履行，答辩人同意解除与被答辩人、广州晨信房地产代理有限公司于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》。（1）被答辩人并未按照《房屋买卖合同》第三条、第五条及付款细则第4条的约定，将楼款（含定金）交银行监管，违约在先，答辩人此前不配合办理涉案房产的过户手续是在行使不安抗辩权。（2）被答辩人仅支付20000元定金，就要求答辩人办理房屋产权变更登记手续，明显违背公平交易原则。合同约定，被答辩人在涉案房屋产权变更登记其名下之前仅需支付答辩人定金20000元，定金20000元相对房屋买卖价款2520000元而言，显然是不对等的。被答辩人既末履行付款手续，答辩人不可能将房屋交付给被答辩人使用。3.被答辩人违约在先，无权要求答辩人返还已收取的定金。另案的一审判决后，答辩人曾书面发函，要求被答辩人继续履行合同．并将首期楼款1××0万元存入银行监管账户。被答辩人也曾在许多场合表示同意将购房款（含定金）交由银行监管，可见，被答辩人已对答辩人提出房产过户登记前应办理资金托管的主张达成合意，均应恪守履行。而被答辩人一直对监管银行的选定变更不定，迟迟未将首期款1××0万元办理资金托管手续，致使交易延误。被答辩人未及时办理银行监管手续，已构成违约，根据我国相关法律的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故被答辩人提出答辩人应返还收取的20000元定金的主张，并无依据，不应予以支持。4.本案的发生系由被答辩人自身违约引起，与答辩辩人无关，相关诉讼费用应由被答辩人承担。原告陈春梅向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.定金收据；3.关于取消华南新城山意轩1座401买卖合同的《告知函》（被告发出）；4.催告函；5.番禺区房地产交易中心叫号单及图片（2015年9月16日）；6.番禺区房地产交易中心叫号单（2015年1××月1××日）；7.《通知函》（被告发出）；8.国内标准快递单；9.《催告函》；1××.国内标准快递单；11.（2015）穗番法石民初字第1124号民事判决书、（2016）粤01民终8376号民事判决书；12.产权情况表。证明内容详见证据清单。被告李加柱未向本院提交证据，其对原告的质证意见为，对证据1、2、11、12真实性确认，关联性不确认；对证据3-1××真实性、关联性不确认。双方当事人均确认（2015）穗番法石民初字第1124号民事判决书、（2016）粤01民终8376号民事判决书所认定的事实。本院经审查当事人提交证据并结合质证情况，认定如下事实：2015年6月1××日，原告与被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路74号401的房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定如下：一、是次买卖的基本情况如下：1、卖方持有该物业之权属证明【房产证号码1××预登02338334】；……；3、成交价：2520000元）；4、楼款交付方式：详见“付款细则”；5、该物业移交时间：过户当天；……五、三方同意买方可将楼款（含定金）交银行监管，以银行出具存款凭证作实，再由监管银行根据买方指示或者按照合同约定将楼款转交卖方。如需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方保管，及公证委托经纪方办理相关手续。卖方如不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的1××%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰作违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的1××%作违约金。六、买方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无买入该物业的，应向卖方支付物业成交价的1××%作违约金。买方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按日向卖方支付应付款项1‰的违约金。逾期30天，卖方除有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的1××%作为违约金。七、卖方无正当理由拒绝或者延迟收取定金或楼款，买方可到公证机关申请办理提存公证，提存费用由卖方承担；如买方申请提存公证，卖方不得以买方未能按时交付定金或楼款为由，主张买方承担违约责任。付款细则：买卖双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下列第4种方式支付楼款给卖方：4、涂销抵押按揭付款（1）于签订本合同时支付20000元作为定金。卖方收齐定金25天内须向抵押银行申请提前还贷手续。（2）首期楼价款【该条款经双方删除】。（3）部分楼款1××00000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续当日支付，交易过户手续须于2015年1××月1××日或之前。（4）部分楼款20000元，应不迟于2015年1××月1××日在卖方结清费用交锁匙当天支付。（5）1480000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续成功当天以现金支付。交易手续须于2015年1××月1××日或之前完成，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。双方签订房屋买卖合同后，原告于2015年6月1××日向被告支付定金20000元。按照合同约定，被告在收到原告定金后25天内须办理提前还贷手续，但被告没有在约定时间内办理。2015年8月13日，被告书面致函原告，要求解除双方签订的房屋买卖合同。原告收到被告的解除房屋买卖合同告知函后，于2015年9月11日向被告发出催告函，回复被告不同意解除合同，并要求其按约定履行房屋买卖合同。2015年9月15日，原告拟到相关部门处理涉案房屋的抵押贷款问题，因被告没有到场而未能办理。2015年1××月1××日，原告到达房屋管理部门，拟办理涉案房屋的产权变更登记手续，同样因被告没有到场而没有办理。2015年1××月15日，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2015年1××月20日以（2015）穗番法立保字51××-1号民事裁定书查封被告李加柱所有的位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路74号401房，查封期限为2015年1××月20日至2018年1××月19日。截至2016年8月12日，上述涉案房屋仍被本院（2015）穗番法立保字51××-1号民事裁定书查封中。2015年1××月28日，原告以被告违约为由向本院起诉，诉讼请求为：1、李加柱立即办理位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路74号401房过户至原告名下的手续；2、李加柱立即向原告交付位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号蝶恋花路74号401房；3、李加柱向原告支付违约金252000元（含逾期交付物业违约金或不交付物业违约金）；4、由李加柱承担案件诉讼费。本院审理后，于2016年1月8日作出（2015）穗番法石民初字第1124号民事判决书，判决驳回原告全部诉讼请求。2016年1月31日，被告向原告邮寄一份通知函（原告提供证据7、8），表示本着以和为贵的原则，要求原告在收到通知后15日内按照合同约定将部分楼款1××0万元存入银行监管账户，并向被告出示凭证。原告陈春梅收到该通知函后，于2016年2月3日向被告李加柱邮寄一份催告函（原告提供证据9、1××），表示其多次到银行办理楼款银行监管业务，银行均答复需合同各方共同出面办理。且提前返还银行欠款并涂销房产抵押登记为被告应尽的先行义务，该义务的履行，对被告来说不存在任何不安抗辩因素。原告对本院（2015）穗番法石民初字第1124号民事判决书不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理，于2016年8月5日以（2016）粤01民终8376号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2016年11月22日，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告李加柱及广州晨信房地产代理有限公司于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还购房款20000元、支付未按照约定出售物业的违约金252000元。被告辩称同意解除房屋买卖合同，因原告起诉违反了一事不再理的诉讼原则，且原告违约在先，应驳回原告诉讼请求。另查明，原告所提交证据中，证据1-6均在（2015）穗番法石民初字第1124号案件中提交并经双方质证，证据7、9、1××均在（2016）粤01民终8376号案件中提交并经双方质证，证据8为证据7的快递单。证据12产权情况表，为原告于2016年8月12日到国土房产部门查册出具，产权情况与原告在（2015）穗番法石民初字第1124号案件提交的证据13相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》主体适格，内容未违反法律的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告向被告交付定金20000元，此后双方没有继续履行房屋买卖合同。在本案中，双方当事人均同意解除房屋买卖合同，其争议的焦点为（一）原告是否重复起诉，（二）合同履行中当事人违约情况，（三）被告应否返还原告定金20000元及支付违约金252000元。关于本案是否属于重复起诉问题，被告辩称原告在另案中已起诉要求被告支付违约金252000元，本案又重新起诉要求被告支付违约金252000元，构成重复起诉。本院认为，原告在另案中起诉要求被告继续履行房屋买卖合同，并支付违约金252000元，该违约金属于迟延履行违约金。原告在另案一审中要求被告继续履行合同约定的过户及交付房屋义务，并支付违约金252000元（含逾期交付物业违约金或不交付物业违约金），因另案诉讼过程中，双方有和解继续履行合同的可能，原告将违约金表述为含逾期交付物业违约金或不交付物业违约金并无不妥，且在另案庭审中，被告也陈述同意在原告不主张违约责任的情况下双方之间的房屋买卖合同继续履行，原告也已明确要求被告继续履行合同并支付违约金，可见双方当事人均明确知晓在另案中原告所主张的违约金为迟延履行违约金。而本案中，原告起诉要求解除双方当事人之间的房屋买卖合同，并要求被告支付未按照约定出售物业的违约金252000元，该违约金为解除合同不履行违约金，两次诉讼中诉讼请求的违约金性质并不相同。故本案不存在重复起诉问题，对被告关于原告重复起诉的辩解，本院不予采信。关于合同中当事人违约情况，被告辩称原告违约在先，应驳回原告诉讼请求。广州市中级人民法院已生效的（2016）粤01民终8376号民事判决书认定，被告李加柱在限期内未办理涂销抵押登记手续，违约行为明确，且直接导致交易无法顺利进行，李加柱理应依约承担违约责任。可见广州市中级人民法院的生效判决已明确认定被告李加柱在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任。被告辩解在合同履行中原告有在先违约行为，但另案的一审、二审均未认定原告存在违约行为。被告坚持要求原告先办理1××0万元的资金银行监管手续，在原告已明确告知需要被告到场共同办理的情况下，被告未能到银行协同原告办理该手续，且该银行监管手续的办理并非合同约定的原告陈春梅的先行义务。故对被告辩称原告违约在先的意见，本院不予采信。双方在合同履行中，被告李加柱存在明确违约行为，原告陈春梅无违约行为。关于被告应否向原告返还定金20000元并支付违约金252000元问题，因双方当事人均同意解除房屋买卖合同，则本案应按照合同约定的解除合同的相关责任来处理定金及违约金。房屋买卖合同中既约定了定金又约定了违约金，原告作为守约方可以选择适用定金条款或违约金条款。现原告要求适用违约金条款，则被告在合同履行过程中所收取的20000元定金应作为房款退还给原告。至于违约金，原告要求按照合同约定支付物业成交价的1××%即252000元作为赔偿金额，被告表示该金额过高，显失公平。本院认为，被告在房屋买卖履行过程中存在明确的违约行为，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金。至于违约金的金额，因原告在合同履行中仅仅支付了20000元定金，未实际办理1××0万元楼款的银行监管手续或公正提存手续等，且尚未实际入住涉案房屋，未对房屋进行装修投入等工作，其亦未能举证证明被告的违约行为给自身带来的具体损失，本院按照公平原则，将违约金调整为120000元，至于超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条的规定，判决如下：一、解除原告陈春梅、被告李加柱及广州晨信房地产代理有限公司于2015年6月1××日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李加柱应于本判决发生效力之日起七日内向原告陈春梅返还房款20000元；三、被告李加柱应于本判决发生效力之日起七日内向原告陈春梅支付违约金120000元；四、驳回原告陈春梅其他诉讼请求。案件受理费14488元、财产保全费1880元，由原告陈春梅负担7944元，被告李加柱负担8424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇一六年十一月十二日书记员 黄泽兴