河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第867号上诉人（原审被告）徐水县安远房地产开发有限公司，住所地河北省徐水县永兴西路金源大酒店四楼。法定代表人王艳杰，该公司经理。委托代理人林萍、刘华强，河北广容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘政，待业。委托代理人康滨，河北心缘律师事务所律师。上诉人徐水县安远房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省顺平县人民法院（2015）顺民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐水县安远房地产开发有限公司的委托代理人林萍、刘华强，被上诉人刘政的委托代理人康滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年8月29日原告刘政作为买受人与被告徐水县安远房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同规定：原告购买被告开发的顺平县领世郡小区上下两层临街5号商铺一套，总价款1050000元，付款方式一次性付清。合同第十五条规定被告应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案为原告办理房产证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书原告退房的，被告应在原告提出退房之日起30日内将原告已付房款退回原告，并按已付房款10%赔偿原告损失。或者原告不退房，被告按原告已付房款的10%向原告支付违约金。双方还就保修责任，争议的解决方法等事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年9月11日一次性交付被告购房款1050000元，同日被告将其开发的位于领世郡小区5号商铺交付给原告。被告至今未给原告办理产权证书。原告于2015年1月22日将被告诉与本院要求与被告解除合同，退回购房款1050000元及赔偿损失105000元。被告称2014年10月份已将备案资料交到房地产管理部门，但是需要房管部门核实，何时办理房产证由房管部门定。且当时交付房产的时候，原告知道房产没有竣工证明、验收证明。原告当时是因为着急装修出租赚取利润而着急交房，交付后原告装修并且出租，关键是双方对办理房产证的时间没有约定。不同意解除合同。原告对被告所述予以否认。原告就其主张提供的证据有：1、《商品房买卖合同》证明双方签订合同的时间、内容。2、商品房交付款项收据证明被告收到原告购房款的时间、数额。3、顺平县房地产管理所出具证明，证明：被告所开发的领世郡小区至今未申请过房产初始登记手续。刘计勇出庭作证证明：其与原告多次找到被告催要房产证，被告未予落实。被告提供证据有有营业执照正副本、组织机构代码正副本、王艳杰身份证、固定资产投资项目核准证正副本、国土资源局国有土地使用权及附图三份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图、建设工程施工许可证附补办证明、1-7号楼商品房预售许可证、建设工程施工合同正本。证明其开发领世郡小区手续合法，房产证正在办理过程中。原告购房后出租房屋承租者缴纳的水电费票据3张证明：原告已将合同购买的5号门面房出租，并已开始使用。上述事实，由庭审笔录、《商品房买卖合同》等予以证实。原审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，予以确认。被告应按合同约定在商品房交付后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但房地产管理所出具证明证实领世郡小区至今未申请过房产初始登记手续，且原告多次与被告协商房产证事宜，被告均未落实，被告的行为显属违约，故对原告主张解除与被告2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》将所购房屋退回被告，立即返还原告已付购房款1050000元的主张予以支持。被告提供的证据不能证明其按合同约定在房产管理部门办理了房产权属登记手续，故被告要求驳回原告诉讼请求的主张本院不予支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人退房，出卖人在受买人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人的损失，故对原告要求被告赔偿原告损失105000元的主张予以支持。依照《城市商品房预售管理办法》第十条、第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、五十八条、七十四条、一百一十四条之规定，判决：一、依法解除原、被告于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》，被告徐水县安远房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性退还原告购房款1050000元，违约金105000元。二、原告在被告实际给付购房款及违约金之日，将被告位于顺平县领世郡小区上下两层临街5号商铺一套退还给被告徐水县安远房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15195元、保全费5000元，由被告徐水县安远房地产开发有限公司负担。判后，被告徐水县安远房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。理由：一、一审判决解除双方的《商品房买卖合同》事实不清、证据不足、适用法律错误。双方所签订合同并未对房产登记期限作出具体限定，因房地产登记是房地产管理部门行政登记行为，具体办理期限由房地产登记部门按照法律规定执行，并非上诉人能够控制，上诉人已将办理产权登记的资料提交到当地产权登记部门，房屋产权登记部门正在审批过程中，上诉人不构成根本违约。二、上诉人不构成根本违约，不应承担违约责任，即使解除合同，被上诉人自收房后一直出租房屋，收取租金，被上诉人没有任何损失，反而收取了利益，再要求上诉人支付违约金显失公平，105000元的数额明显高于同期银行贷款利率，不应支持。请求：1、撤销河北省顺平县人民法院（2015）顺民初字第38号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘政答辩称：1、双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条明文规定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被上诉人2013年8月29日将全部房款交清，同日取得该房屋。根据合同规定上诉人应该自2013年8月29日后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但时至今日已经过了将近二年，上诉人依然没有履行上述义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，预售商品房开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。同时，该办法第十二条还明文规定“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书的，开发企业应当承担违约责任。2、上诉人称已将办理产权登记的资料交到当地房屋产权登记部门实属无中生有。上诉人时至今日都没有将相关资料提交的房屋产权管理部门，顺平县房屋产权管理部门出具的证明足以证实。3、被上诉人自2013年购买房屋至今长达二年的时间不能取得产权证书导致被上诉人不能依法取得该商品房的产权致使购买商品房的最终目的不能实现，上诉人构成根本违约。4、一审判决上诉人承担损失于法有据，符合《商品房买卖合同》第十五条的约定。被上诉人认为合同设定的损失条款的目的就是为了惩罚不守信用的一方，让不守信用方付出代价符合合同法的基本原则。上诉人以被上诉人收取租金为由认为被上诉人没有损失要求不承担损失实属无理，承租人以被上诉人没有房产证为由拒绝给付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“被告应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案为原告办理房产证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书原告退房的，被告应在原告提出退房之日起30日内将原告已付房款退回原告，并按已付房款10%赔偿原告损失。或者原告不退房，被告按原告已付房款的10%向原告支付违约金”。双方应当按照约定履行自己的义务。上诉人应按合同约定在商品房交付后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但房地产管理所出具证明证实领世郡小区至今未申请过房产初始登记手续，上诉人的行为显属违约，故一审法院对被上诉人主张解除与上诉人2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》并将所购房屋退回上诉人，上诉人立即返还被上诉人已付购房款1050000元、支付违约金105000元的主张予以支持并无不当。上诉人主张被上诉人自收房后一直出租房屋、收取租金、被上诉人没有任何损失反而收取了利益，未能提交证据，且被上诉人否认获取了租金，故本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15195元，由上诉人徐水县安远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘克伟审判员李国庆代理审判员全旭春二〇一五年七月二十二日书记员董丽