辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第53号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：史海鹰，男，1970年11月8日出生，汉族，无业。
委托代理人：邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨金贵，男，1961年5月12日出生，汉族，无业。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室。
法定代表人：张志刚，该办公室主任。
原审第三人：河南广泰建工集团有限公司沈阳分公司。
负责人：杨金贵，该公司经理。
原审第三人：潘勇，男，1957年10月12日出生，汉族。
申请再审人史海鹰与被申请人杨金贵、沈阳市皇姑区华山棚户区改造办公室（简称华改办公室）、河南广泰建工集团有限公司沈阳分公司（简称广泰沈阳分公司）、潘勇房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2012年7月20日作出（2010）皇民二初字第1508号民事判决。史海鹰不服，向本院提出上诉。本院于2012年12月17日作出（2012）沈中民二终字第2666号民事判决，已经发生法律效力。史海鹰不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）辽审一民申字第940号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员龙国华担任审判长，代理审判员孙菁蔓（主审）、代理审判员钟洁参加的合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。申请再审人史海鹰的委托代理人邬基荣，广泰沈阳分公司、杨金贵到庭参加诉讼。华改办公室及潘勇经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
2010年6月29日，史海鹰诉至沈阳市皇姑区人民法院称，杨金贵与华改办公室签订一份协议书，约定华改办公室将位于皇姑区黄浦江街G5A号（现址为黄浦江街2号）400平方米的网点出售给杨金贵。房屋已交付，作为广泰沈阳分公司的办公用房。2008年8月1日，杨金贵持与华改办公室的协议书与史海鹰协商将此房以280万元的价格出卖给史海鹰，当时有潘勇的见证，签订协议的当日史海鹰即支付了购房款100万元，此后在杨金贵的要求下又于2008年12月20日支付了第二笔房款180万元，杨金贵承诺由其负责办理房屋产权并将网点交付给史海鹰使用占有至今。后杨金贵未办理房屋产权手续，史海鹰到华改办公室了解该网点的销售及办理产权手续的相关情况也未得到配合和答复。故请求法院判令史海鹰与杨金贵签订的房产转让协议书有效，确认史海鹰对涉案房产享有所有权，要求杨金贵和华改办公室配合史海鹰办理相关房产登记手续并承担全部费用。
杨金贵辩称，2008年8月，潘勇与史海鹰一起到我公司签订一份购买钢材的协议，潘勇向史海鹰借钱，必须得有担保，我用房产给潘勇做担保，于是签订一份房屋买卖协议，协议上的签字和公章都是真实的。2008年12月，又补了一份180万元的收据。请求法院驳回史海鹰的诉讼请求。
华改办公室辩称，史海鹰与杨金贵签订的房产转让协议书无效，给他人造成的损失由史海鹰与杨金贵自行处理。杨金贵对所涉房屋没有所有权，没有处分权，杨金贵没有权利与他人签订任何协议，即使签订了也无效。华改办公室没有义务为他人办理任何房产登记手续，请求法院驳回史海鹰的诉讼请求。
广泰沈阳分公司述称，同意杨金贵答辩意见。
潘勇述称，史海鹰与杨金贵签订的房屋买卖合同是真实的。
一审查明，濮阳市景安建筑工程有限公司于2005年10月14日更名为河南广泰建工集团有限公司。原濮阳市景安建筑工程有限公司在沈阳设立的濮阳市景安建筑工程有限公司沈阳第三分公司也随之更名为河南广泰建工集团有限公司沈阳分公司。2002年3月20日，华改办公室对皇姑区华山地区棚户区进行建设改造。华改办公室责成皇姑房地产开发有限公司具体承建华山棚户区回迁住宅工程的相关事宜，并办理相关手续。皇姑区房地产开发有限公司遂与华强建设集团公司和沈阳新元建设集团有限公司分别签订了《建设工程施工合同》，约定由华强建设集团公司对华山棚户区改造工程中的G3、B2楼号进行建设施工，由沈阳新元建设集团有限公司对华山棚户区改造工程中B4号楼进行建设施工。2004年，华强建设集团公司和沈阳新元建设集团有限公司又分别将承建的工程项目分包给了濮阳市景安建筑工程有限公司沈阳第三分公司。当时，杨金贵系濮阳市景安建筑工程有限公司沈阳第三分公司的承包人。2005年濮阳市景安建筑工程有限公司更名为广泰沈阳分公司后，杨金贵即为广泰沈阳分公司的承包人。
华山棚户区改造工程施工过程中，华改办公室与杨金贵签订《协议书》一份，约定华改办公室将坐落于沈阳市皇姑区黄浦江街的G5A号楼400平方米网点房以每平方米4800元的价格出售给杨金贵，房屋总价为192万元。在协议的第三项中约定：“该网点的建筑面积为估算面积，待正式销售时，本着多退少补的原则，甲（华改办公室）乙（杨金贵）双方另行结清，按网点交付时的实际价格结算，结清的最后期限为网点交付后两个月。”《协议书》虽记载“出售”字样，但审理过程中华改办公室与杨金贵均承认无房屋买卖的真实意思，系华改办公室因资金未能及时支付，为给杨金贵保障，将诉争房屋交付杨金贵使用并签订协议。协议签订后，2006年，华改办公室将此诉争房屋交付杨金贵。杨金贵用此房屋做为广泰沈阳分公司办公用房。施工完毕后至今，华改办公室与杨金贵对工程款未进行最终结算。
2008年7月18日，本院根据另案史海鹰的诉讼保全申请，作出（2008）沈中民三初字第227-1号民事裁定书，内容为广泰沈阳分公司、河南广泰建工集团有限公司银行账户存款1000万元或查封同等价值财产。2008年7月31日，本院向广泰沈阳分公司送达了（2008）沈中民三初字第227-1号协助执行通知书，对本案诉争房屋进行了债权的查封，查封期间这些债权不得抵押、转让、买卖。查封期限为二年。
2008年8月1日，杨金贵与史海鹰签订《房产转让协议书》一份，约定杨金贵以280万元（每平方米7000元）的价格将争议房产有偿转让给史海鹰。在该协议书上加盖了广泰沈阳分公司的公章，有杨金贵的签名，潘勇也以债权人的身份签字。当日，杨金贵、潘勇向史海鹰出具了“今收到购买黄浦江街G5A号网点房屋款人民币壹百万元整，100万元”的收条。2008年12月20日，杨金贵、潘勇又向史海鹰出具了“今收到购买黄浦江街G5A号网点房屋款人民币壹百捌拾万元整，现金支付”的收条，并在收条上加盖了广泰沈阳分公司的公章。同日，杨金贵、潘勇又向史海鹰提供了各自的身份证复印件，在该件上注有杨金贵书写的：“交房日期购房款项全部收到，2009.1.20交房。杨金贵负责办理过户到史海鹰名下。”的文字内容。并加盖了广泰沈阳分公司的公章。此后，杨金贵将诉争房屋的钥匙交付给了史海鹰，史海鹰一直使用诉争房屋至今。但庭审过程中杨金贵与潘勇均称诉争房屋实为向史海鹰借款的抵押，杨金贵亦否认收到280万元。因办理房屋权属登记问题，史海鹰于2010年6月29日起诉至法院。
另查，诉争房屋地址为沈阳市皇姑区黄浦江街2号4门，建筑面积415平方米，开发单位沈阳市皇姑房地产开发有限公司明确表示该房屋所在楼宇回迁前归华改办公室所有，除一、二层2门、4门两个网点外均已安置。
一审认为，本案诉争房屋开发单位为沈阳市皇姑房地产开发有限公司，该房屋未在产权登记部门进行备案登记，所有权应归属开发公司，但经开发公司确认，华改办公室有处分权。华改办公室虽与杨金贵签订《协议书》，表面意思为华改办公室将诉争房屋出售给杨金贵，但双方均无房屋买卖的真实意思表示，实质为华改办公室将诉争房屋交付杨金贵使用，以作为支付工程款的债的担保。施工结束后，华改办公室与杨金贵对工程款未予结算，对诉争房屋所有权未进行处置，双方对诉争房屋是否抵作工程款以及抵偿价值等均未达成协议。故杨金贵处分诉争房屋的行为系无权处分。权利人华改办公室在诉讼过程中亦明确表示不同意杨金贵出售诉争房屋，即杨金贵的无权处分行为未得到权利人追认。
另外，史海鹰与杨金贵签订房产转让协议书中，写明房屋来源，以及房屋不具备产权登记的事实。即史海鹰明知诉杨金贵签订协议时未取得诉争房屋的所有权登记，凭证仅为华改办公室与杨金贵签订的协议书。另外，房产转让协议中写明“债权人潘勇”，与正常房屋买卖合同不同，结合一审庭审过程中杨金贵与潘勇的陈述，杨金贵与潘勇均陈述签订协议的真实意思为向史海鹰抵押借款，故不应认定史海鹰为善意购买诉争房屋。因此，史海鹰与杨金贵签订的房产转让协议书为无效合同，应驳回史海鹰的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回史海鹰诉讼请求。案件受理费2000元，由史海鹰承担。
史海鹰不服，向本院提出上诉称，请求撤销一审判决，依法改判确认史海鹰与杨金贵之间的房屋买卖合同有效；确认房屋所有权归史海鹰所有；杨金贵和华改办公室依法为史海鹰办理产权登记。理由为：一、华改办公室与杨金贵不存在任何施工合同关系，更不存在工程款担保的事实。《协议书》明确约定了房屋买卖的全部内容，符合法律规定。二、史海鹰与杨金贵签订了真实的房产转让协议书，且支付了对价，杨金贵已将房屋交付给史海鹰。三、杨金贵称其不具有真实买卖房屋的意思，实际上系恶意串通损害史海鹰的利益。如不是其真实意思表示，那么杨金贵具有诈骗故意，应移送公安机关处理。四、一审法院认定诉争房屋系债的担保，没有事实和法律依据。五、一审法院适用《合同法》第51条之规定，驳回史海鹰的诉请，属适用法律不当。
杨金贵答辩称，一审判决认定事实和适用法律正确。一、本人与华改办公室签订的《协议书》不是真正意义的房屋买卖协议，而是华改办公室为了保证向我支付工程款而暂时将争议房屋交付与我。二、本人与史海鹰签订的《房产转让协议书》不具有房屋买卖的真实意思表示，而是潘勇向史海鹰借款而以争议房屋提供担保。
华改办公室答辩称，我单位与杨金贵签订的协议没有房屋买卖的真实意思表示，而是作为工程款的保障，杨金贵无权处分房屋，史海鹰不享有房屋所有权，我单位没有义务协助其办理更名过户。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回史海鹰的上诉请求。
广泰沈阳分公司答辩称，同意一审判决，具体答辩意见同杨金贵。
潘勇答辩称，我当初从史海鹰处借款50万元并将房屋抵押给史海鹰，约定6分利息，从本金中扣除3万元，我实际拿到手的钱是47万元，我给了史海鹰两个月利息之后就给不起了，我给他出具了30万元的欠据，和平区人民法院2012年已经判决我还史海鹰钱。这个房子是我抵押给他的，后来的房屋买卖我就不清楚了。杨金贵给我担保，杨金贵也给史海鹰出具了欠条，一个是100万元，一个是180万元的，100万元的欠条东陵区人民法院判决返还给史海鹰。
本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，本案的争议焦点为史海鹰与杨金贵签订的《房产转让协议书》的效力问题。行为人意思表示真实系民事法律行为的有效条件之一。本案中，史海鹰虽与杨金贵签订有《房产转让协议书》，但杨金贵否认与史海鹰之间存在房屋买卖法律关系，而系对潘勇与史海鹰之间借款的担保。潘勇与史海鹰之间亦确实曾存在借贷法律关系。从协议的履行来看，史海鹰虽提供了杨金贵与潘勇书写的收条，但作为房屋价款280万元数额较大，杨金贵与潘勇均否认已收到此款，史海鹰亦没有提供其他证据证明其付款的事实，从现有的证据本院二审无法认定双方存在真实的房屋买卖合同法律关系，一审判决认定史海鹰与杨金贵签订的协议无效，并无不当，本院二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由史海鹰负担。
史海鹰申请再审称，请求确认房屋买卖合同有效，诉争房屋沈阳市皇姑区黄浦江街2号4门归史海鹰所有，并协助办理房产过户手续；由杨金贵和华改办承担诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，史海鹰除了对一审法院查明的杨金贵与华改办就皇姑区华山地区棚户进行改造，而签订的建设施工合同和相关主体变更没有异议，仅就以下三点认为两级法院没有查清，而并不应该作为事实认定：1、杨金贵和华改办在一审的陈述称对于本案诉争的房屋并没有进行房屋买卖，而是作为工程款给付的一个信誉担保，在没有其他证据佐证下不应作为被查明的事实来认定；2、2008年7月18日，本院作出（2008）沈中民三初字第227-1号民事裁定书只是冻结广泰沈阳分公司银行账户存款1000万或查封同等价值财产，对诉争房屋进行债权的查封，而不是对诉争房屋进行查封；3、一审审理查明中，潘勇在开庭时称房屋实为向史海鹰借款的抵押与实际不符，实际上潘勇就是房屋买卖，二审时潘勇改口，但没有证据佐证，相互矛盾。二、本案诉争房屋是否构成抵押权或债的担保，是本案诉争的焦点，代理人认为诉争房屋不应按照债的担保予以认定。三、华改办与杨金贵之间签订的房屋买卖协议应认定有效。四、史海鹰与杨金贵之间签订的房屋转让合同同样也具有法律效力。五、一、二审法院适用法律不当。
被申请人杨金贵辩称，请求维持原一、二审判决。史海鹰所说的都是虚假的，不是事实。史海鹰是黑社会性质的，我在本案中给史海鹰出具的手续都是出于他的胁迫，我和潘勇签字以及广泰公司的公章都是被他胁迫的。从2008年史海鹰强占诉争房屋至今没有归还我本人。华改办当时把诉争房屋给我，原因是我是项目的施工人，我自己装修的花费将近50万元，这个房屋当时用作广泰沈阳分公司的办公室，因为我挂靠到2006年注册的广泰公司，当时是该分公司的负责人。后来潘勇把史海鹰找到诉讼房屋处，让我给潘勇向史海鹰借钱作担保，因为我和潘勇有业务往来，所以我就签订了协议。也因为这个协议我与潘勇分别与史海鹰形成了欠条，都经过区法院审理了，我败诉了。2008年史海鹰霸占这个房屋之后，里面字画等贵重物品都没有了，2009年我向沈阳市公安局局长徐文友写过信、报案，反映这个案子的情况，暂时没有处理结果，但是“1030专案组”找我问过相关情况。
原审第三人广泰沈阳分公司的答辩意见与杨金贵一致。
被申请人华改办公室和原审第三人潘勇经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案中，史海鹰是与杨金贵在针对诉争房屋所签订的买卖合同履行中产生的纠纷，并非是诉争房屋的权属争议，所以，史海鹰关于本案诉争房屋的确权请求不予支持。
华改办公室与杨金贵针对诉争房屋签订协议书，双方在原审中均称签订的协议书不是要实际进行房屋买卖，而是作为华改办公室工程款结算的担保，该协议书中规定的价款给付等义务也并没有实际履行，杨金贵亦未根据该协议对诉争房屋进行物权登记。所以，杨金贵并不能依据双方签订的协议而取得诉争房屋的所有权。杨金贵对诉争房屋的处分行为发生后，相关权利主体亦没有对其处分行为进行追认。在此情况下，杨金贵将诉争房屋进行买卖属于无权处分，他与史海鹰签订的房产转让协议属无效合同。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百四十四条的规定，判决：
维持本院（2012）沈中民二终字第2666号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙国华
代理审判员 孙菁蔓
代理审判员 钟 洁
二〇一四年七月十日
书 记 员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。