湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02687号
上诉人（原审原告）长沙市瀛东物业管理有限公司，住所地长沙市开福区浏阳河路113号。
法定代表人李慧，公司总经理。
委托代理人王阳震，湖南承信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪函。
委托代理人刘云付。
上诉人长沙市瀛东物业管理有限公司（以下简称瀛东公司）与被上诉人汪函物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院于2015年2月15日作出（2014）开民二初字第03112号民事判决。瀛东公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月26日，湖南福华房地产开发有限公司（甲方）与瀛东公司（乙方）签订一份《福圣园住宅楼前期物业服务合同》及《补充协议》，甲方选聘乙方提供甲方开发建设的福圣园住宅楼项目的前期物业服务。物业服务费用：小高层住宅为1.2元／平方米／月、办公楼为1.8元／平方米／月、商业物业2元／平方米／月。2010年8月10日，湖南福华房地产开发有限公司于报社刊登交房公告，福圣园住宅楼于2010年8月10日开始办理交房手续。汪函于2010年11月15日签收交房通知书，并于同日签署房屋交接书，汪函确认其购买的长沙市开福区开福寺路福圣园小区133号3单元2楼206号房屋、4单元209房、1单元112房，湖南福华房地产开发有限公司已分别于2010年11月15日、2011年3月24日交付汪函，且汪函亦确认湖南福华房地产开发有限公司交付的房屋质量及装修质量符合双方所签商品房买卖合同的约定。2010年11月15日，瀛东公司（甲方）与汪函（乙方）签订一份《前期物业管理协议》，甲方为乙方位于长沙市开福区开福寺路福圣园小区3单元2楼206提供物业管理服务。……，物业管理费交纳时间为自入伙通知书上载明的入伙日期起计，预交半年物业管理费，以后按季交纳，交纳时间在每季首5日内交齐。依据长沙市物价局批准的收费标准收取物业管理费，住宅根据建筑面积每月平方米1.3元，非住宅根据建筑面积每月平方米3元。乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳，物业管理服务费用标准可按政府有关文件进行调整。甲方提供水费、电费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任：甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金或停止服务（包括单不限于采取停水、停电的措施催缴），超过三个月不交纳的，甲方可向人民法院起诉。本协议的有限期限自本协议生效之日起至本小区业主委员会成立后与选聘出的新一届物业管理公司签订正式的物业管理合同，并在办理移交手续完成之日止。
协议签订后，瀛东公司依约向汪函提供了相应的物业管理服务，但汪函只向瀛东公司交纳了自2010年8月10日起至2011年8月9日止，长沙市开福区开福寺路福圣园小区3单元206房的物业管理服务费2167元（每月物业管理费为180.6元）、4单元209房的物业管理服务费1840元（每月物业管理费为153.3元）、1单元112号商铺1603元（每月物业管理费为133.6元），共计5610元，及装修垃圾清运费、装修监管费等共计1226元。因汪函未再交纳物业管理服务费，而酿成此纠纷。
瀛东公司于2014年8月7日向汪函发出《限期交纳物业管理费通知书》，要求汪函交纳截至2012年12月31日欠交长沙市开福区开福寺路福圣园小区3单元206房的物业费为3015元及违约金8142元、4单元209房的物业费为2559元及违约金6910元、1单元112号商铺的物业费为2231元及违约金6023元，欠缴的物业费共计7805元。并诉至法院请求判令：1、汪函向瀛东公司支付自2011年8月9日至2012年12月31日止长沙市开福区开福寺路133号3单元206房物业管理费3015元、违约金8142元；2、汪函向瀛东公司支付自2011年8月10日至2012年12月31日止长沙市开福区开福寺路133号4单元209房物业管理费2559元、违约金6910元；3、汪函向瀛东公司支付自2011年8月10日至2012年12月31日止长沙市开福区开福寺路133号1单元112号商铺物业管理费2231元、违约金6023元；4、汪函支付本案全部诉讼费。
另查明，汪函向瀛东公司预交了长沙市开福区开福寺路福圣园小区3单元206房，4单元209房，1单元112号商铺水电费共计2600元。长沙市开福区开福寺路福圣园小区已于2013年1月1日由福圣园小区业主委员会接管。汪函提交了19张照片以证明瀛东公司物业服务不合格，但汪函未提供拍摄照片期间的证据。
原审法院认为：一、瀛东公司与湖南福华房地产开发有限公司签订的福圣园住宅楼前期物业服务合同》、《补充协议》及瀛东公司与汪函签订《福圣园前期物业管理协议》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，该合同对合同双方均具有约束效力。瀛东公司依约提供了物业服务，汪函应当支付物业管理费。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条三款规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。因瀛东公司未提交汪函使用了长沙市开福区开福寺路福圣园住宅楼133号3单元2楼206号房屋、4单元209房、1单元112号门面的证据。因此，物业服务费应按90%收取。二、湖南福华房地产开发有限公司虽于2010年8月10日在报社刊登了交房公告，但汪函住宅的收房时间为2010年11月15日、门面的收房时间为2011年3月24日。收房当日，汪函与瀛东公司签订了物业服务合同，汪函亦交纳了自2010年8月10日起至2011年8月9日止的物业服务费。现汪函提出物业服务费应从房屋实际交接后的次月开始计收的抗辩理由。因《前期物业管理协议》约定，物业管理费交纳时间为自入伙通知书上载明的入伙日期起计，而瀛东公司未提交入伙通知书证明入伙的时间，仅以湖南福华房地产开发有限公司在报社刊登的交房公告证明入伙的时间显然欠妥，对汪函提出的抗辩理由，予以采信。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条第一款规定“…出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担”。因此，瀛东公司收取汪函住宅物业服务费的时间应从2010年12月15日开始，门面应从2011年4月24日开始。瀛东公司从2010年8月10日开始按照物业服务费100%的标准收取汪函物业服务费，瀛东公司多收取了自2010年8月10日起至2011年8月9日止的住宅物业服务费1335.6元﹛（153.3＋180.6）×4个月﹜，门面物业服务费1068.8元（133.6×8个月）。瀛东公司自2010年8月10日起至2011年8月9日止应收取的物业服务费为2885元﹛（5610-1335.6-1068.8）×90%﹜。瀛东公司预收了汪函水、电费2600元及垃圾清运费、装修监管费等1226元，应予以退还。故瀛东公司要求汪函支付物业服务费的诉讼请求，应予支持，但物业管理费应为1128.6元﹛7805元-（5610-2885）元-2600元-1226元﹜×90%。关于瀛东公司要求汪函支付违约金的诉讼请求，因双方在物业服务费收取的起止时间及收费标准发生争议，且没有得到解决的情况下，汪函未按时交纳物业服务费的行为属于合理抗辩，故瀛东公司的该项诉讼请求，不予支持。三、对于汪函提出“开发商迟延交房及交付的房屋不合格、瀛东公司提供的物业服务不合格及违约金约定不合理”的抗辩理由，因汪函与湖南福华房地产开发有限公司签订房屋交接书时，已确认房屋质量及装修质量符合合同约定，且房屋质量及装修质量问题与物业服务系属于不同的法律关系。因此，对汪函提出的该抗辩理由，不予采信；因瀛东公司于2012年12月31日退出了长沙市开福区开福寺路福圣园住宅楼的物业管理，且汪函提供的照片无法确认系在瀛东公司提供物业服务期间。因此，对汪函提出“瀛东公司提供的物业服务不合格”的抗辩理由，不予采信。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：
汪函于本判决发生法律效力之日起7日内向长沙市瀛东物业管理有限公司支付物业管理费1128.6元。本案受理费522元，由长沙市瀛东物业管理有限公司承担322元，汪函承担200元。
瀛东公司不服，上诉称：1、上诉人依约提供了物业服务，被上诉人应当支付物业服务费，原判认定被上诉人的住宅物业费自2010年12月15日收取和门面物业费自2011年4月24日收取没有法律依据。被上诉人未与开发商办妥交房手续，开发商已予补偿，且被上诉人已交纳了2010年8月10日至2011年8月9日的物业费。2、双方在合同中已对违约金进行了明确约定，被上诉人未交纳物业费不属于合理抗辩权。请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
汪函辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：根据《前期物业管理协议》的约定，物业费的交纳时间为入伙通知书上载明的入伙日期。瀛东公司未能提交证据证明入伙通知书上载明的入伙日期，而是主张按福华公司在报刊上公告的交房时间收取物业费，但被上诉人的住宅交房时间为2010年12月15日、门面交房时间为2011年4月24日，原判在瀛东公司未能提交证据证明的情况下确定被上诉人自其收房时起交纳物业费并无不当。原判基于双方当事人对物业费交纳起始时间存在争议，且瀛东公司预收装修押金、垃圾清运费的情况，未判令被上诉人支付违约金亦不违反法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费522元，由上诉人长沙市瀛东物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。