辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8875号上诉人（原审原告）：辽宁龙生房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区南八马路37号。法定代表人：刘成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘生（刘成哥哥），男，汉族，1956年3月24日出生，辽宁龙生房屋开发有限责任公司董事长。上诉人（原审被告）：刘成，男，汉族，1963年10月31日出生，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：姜坤，女，汉族，1963年9月12日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：郭仁龙，辽宁冠维律师事务所律师。上诉人辽宁龙生房屋开发有限责任公司（以下简称龙生公司）、刘成与被上诉人姜坤物权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。龙生公司二审上诉请求：1、撤销原审民事判决，支持我公司诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、我公司通过开发建设原始取得涉案房屋所有权，刘成不是涉案房屋真实权利人，应确认我公司为涉案房屋所有权人。二、作为物权登记依据的商品房买卖合同不成立，且无效。1、我公司与刘成之间不存在订立合同的意思表示，不符合合同成立要件。刘成是我公司法定代表人，其以我公司订立合同，违反《公司法》第149条规定，形成的合同不是我公司的意思表示，不是真实的交易行为。2、合同应认定为无效。涉案房屋市场参考价是10,000元/m²，合同约定转让价是2,000元/m²，价格差距过大，恶意串通损害了我公司利益，损害国家税收利益，应认定合同无效。被上诉人以签订合同的形式，办理过户登记，逃避支付对等价款，将我公司房屋登记在刘成名下，实现其取得涉案房屋非法目的，故刘成以合法形式掩盖非法目的，合同应为无效。3、刘成原审承认其错误行为，合同是其私下签订，和我公司无关，愿意将房屋返还。4、原审判决我公司可另行主张购房款，原审期间并未向我公司示明，且主张购房款依据的合同是无效的，刘成没有钱，同意返还房屋。姜坤没有交易意思，原审表示刘成占用我公司房屋。刘成二审上诉请求：撤销原审民事判决，支持龙生公司诉讼请求。主要理由：原审查明事实错误，我方未经龙生公司董事会同意，私下同自己签订商品房买卖合同。事后我向公司认错，承诺按照市价给付房款，但未给上房款。房屋价格为3,500元每平方米，我给自己的价格是2,000元每平方米，未付房款，原审我向法庭表示认错，我没有钱给付房款，同意将房屋返还给公司。姜坤二审答辩称，根据龙生公司和刘成的陈述，如果刘成是未经公司董事会同意私下代表公司同自己签订商品房买卖合同，且分文未付，刘成的行为已经触犯刑法，刘成利用职务便利将本公司财产占为己有，构成职务侵占罪，本案就应依法移送公安机关侦查。龙生公司原审诉称：刘成为龙生公司未实际出资的法定代表人，刘成违反《公司法》149条及《合同法》52条的规定，没有通过公司股东会、董事会决议同意，私自与公司签订合同，将涉案房屋变更为自己名下，现公司依据相关法律诉至法院，请求判决确认房屋为公司的财产，刘成协助更名过户，恢复原状，请求法院支持公司诉讼请求。诉讼请求：1、判决确认房屋为公司的财产，刘成协助更名过户，恢复原状；2、请求判决刘成承担诉讼费。刘成原审辩称，这个房子是我弄到手的，没有给龙生公司钱，我向公司承诺过按市场价给钱，到目前为止未付，我愿意还房。姜坤原审述称，都是龙生公司分给刘成的，因为刘生是公司董事长，他说给谁就给谁，公司刘生说的算，刘成占公司25%股份，这是按分红给刘成的。在我们婚姻存续期间取得的涉案房屋，所有权属于刘成和我方的夫妻共同财产，涉案房屋一直都是店员住，刘成也住，现在住不住我不知道，刘成身份证地址就是涉案房屋地址。刘成占用刘生的房子不只这一处，随便占，但涉案房屋我不知道刘生已经把房证办到刘成名下，离婚后才发现，所以我起诉刘成隐匿夫妻共同财产。原审法院查明：2010年4月6日，刘成与龙生公司签订商品房买卖合同一份（刘成系公司法定代表人），约定刘成作为买受人购买位于沈阳市和平区南五马路180号13-4-5号房屋一套，建筑面积为87.52平方米，商品房的用途为住宅，该商品房单价为每平方米2,000元，总金额175,040元整。合同约定一次性付款，未约定付款时间。合同约定了逾期付款的违约责任，对交付期限及产权登记的约定为空白。2010年6月3日，诉争房屋办理了产权登记，房屋所有权人为刘成，房屋所有权证书在龙生公司处。诉争房屋由刘成占有使用至今。刘成未向龙生公司支付购房款。2010年11月1日，刘成与姜坤协议离婚。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，龙生公司主张刘成同时作为公司法定代表人与公司签订商品房买卖合同，并自行将诉争房屋的产权办理至刘成名下，该商品房买卖合同应属无效，故诉请确认诉争房屋为其所有，因上述商品房买卖合同加盖了公司的公章，且该合同内容具备有效合同的法定要件，在庭审中，公司亦自认知晓刘成的上述行为，且刘成将已办理的诉争房屋的房产证交由龙生公司保管，龙生公司并未要求刘成承担相应责任，亦未行使撤销权，即应视为龙生公司已认可诉争房屋的权属状态，且诉争房屋至今一直由刘成占有、使用、收益，基于以上，可以认定，龙生公司与刘成签订的商品房买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龙生公司、刘成均应依照约定履行自己的义务。现龙生公司诉请确认诉争房屋归其所有、并要求办理更名过户手续，而刘成依据该商品房买卖合同已经取得了诉争房屋的产权，龙生公司诉请确权的依据应为合同无效，基于前述，龙生公司的诉请无事实及法律依据，虽刘成同意向龙生公司返还房屋，但诉争房屋产权的取得系在刘成与姜坤夫妻关系存续期间，该房产涉及姜坤的利益，而姜坤明确表示并不同意龙生公司的诉请，经原审法院向其释明可另行向刘成主张购房款，但龙生公司仍坚持其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，故对龙生公司这一诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回原告龙生公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告龙生公司负担。上诉人龙生公司二审提交其他购房人和公司签订的商品房买卖合同，主张证明刘成私下签订合同，价格出入大，正常销售价格是3,500元每平方米，而刘成的合同价格仅为2,000元每平方米。上诉人刘成对证据没有异议。被上诉人姜坤对证据有异议，认为该证据与本案无关，主张如果刘成私下签订合同构成职务侵占罪，应当依法移送公安机关侦查。本院二审另查明：刘生系刘成哥哥，二人均系龙生公司登记的股东，刘成系龙生公司登记的法定代表人。姜坤与刘成协议离婚后，向原审法院起诉刘成，要求分割夫妻关系存续期间刘成隐匿的房产，涉案房屋为姜坤诉请中的一套，因双方对于涉案房屋权属存在纠纷，故该案未对涉案房屋进行审理，龙生公司提起本案诉讼。本案二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案主要争议焦点是刘成与龙生公司签订的商品房买卖合同是否有效。刘成签订的商品房买卖合同加盖有龙生公司公章，刘成办理取得了涉案房屋产权证，龙生公司作为涉案房屋的开发商如果不予配合，刘成无法自行办理所需全部手续。而且，龙生公司作为涉案房屋的开发商，应当掌握其房屋销售、占有使用以及房产证办理等基本情况，刘成长期占有使用涉案房屋，刘生身份证住址即是涉案房屋地址，涉案房屋虽不是夫妻共同占有使用，但一直是刘成为生意所需占有使用，龙生公司并未占有使用，刘成经营生意的收入也是其夫妻及家庭财产的重要来源。龙生公司自然人股东之间本身就是亲属关系，刘成是龙生公司登记的法定代表人和股东之一，故刘成购房单价低于正常市场售价，并不能作为认定商品房买卖合同无效的法定理由。姜坤与刘成协议离婚后，向原审法院起诉刘成，诉请要求分割夫妻关系存续期间隐匿房产。虽然诉争房屋现登记为刘成所有，且龙生公司和刘成均同意返还房屋，但因房产部门并无对刘成婚姻状况及姜坤是否放弃权利的审查材料，故不能成为判决房屋权属返还的依据。刘成与姜坤离婚并就房产另案起诉前，龙生公司未曾就涉案房屋权属及房屋买卖问题向此二人提起过诉讼主张相关权利。刘成提出其私下代表公司签订合同等事由，应属刘成与龙生公司之间的内部问题。根据本案查明事实，刘成和姜坤并未按照合同约定向龙生公司支付购房款，但是房款是否支付并不是判决房屋权属的法定理由，原审法院判决认定龙生公司可另行主张支付购房款来维护自身的合法权益，并无不当，本院予以维持。因此，原审法院认定刘成与龙生公司签订的商品房买卖合同有效，并据此作出判决正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人刘成预交），由上诉人刘成负担。二审案件受理费100元（上诉人辽宁龙生房屋开发有限责任公司预交），由上诉人辽宁龙生房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一七年一月五日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；