湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初3406号
原告:张治贵，男，1973年3月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈昌岩。
被告：怀化天庆房地产开发有限公司。
法定代表人：周庆生。
委托诉讼代理人：肖建立，男，1972年1月26日出生，汉族。
原告张治贵与被告怀化天庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昌岩、被告怀化天庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张治贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦8楼809室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金【以房款229664元为本金，自2014年6月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金54545.2元】；2.判令被告立即退还多收的房款12634.42元和代收多的办证费、契税、住房维修基金581.18元，共计13215.6元，并支付利息（以13215.6元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月25日，原告与被告与签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦8楼809室房屋出售给原告张治贵，房屋单价每平方米2878元，建筑面积79.8平方米，房屋总价229664元。被告应于房款到账之日将出售的房屋交付原告，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥原告的房屋所有证，办妥房屋所有证后180工作日天内办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款229664元及被告代收的税费全部支付给被告。2011年9月15日，怀化市房产管理局对原告所购房屋办理了预告登记，房屋预告登记证号为怀房预河西开发字第
41005026号，实际测量面积为75.41平方米。按合同约定，被告应退还多收房款12634.42【（79.8-75.41）*2878=12634.42元】，代收多的办证费、契税、住房维修基金581.18元【12634.42*（2%+0.6+2%）=581.18元】。2012年4月17日，被告与原告办理了房屋交接手续。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产实行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产权证书。然而，被告却没有按约定为原告办理好房屋的不动产权证书，被告违约行为，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，被告应该及时为原告办理好所购房屋的不动产权证书，并承担逾期办证的违约责任。
被告怀化天庆房地产开发有限公司辩称：合同销售的面积与预告登记面积是一样的；不动产权证没办好，双方的面积无法核算。
经审理查明：2011年7月25，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，原告购买被告开发的天庆大厦10楼809室房屋，单价为每平方米2878元，建筑面积79.8平方米，总金额为229664元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，原告在签订合同时支付69664元房款，余款16万元办理银行按揭贷款支付；第四条约定，原告按总房款的1%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2011年7月25日前一次性付清；第六条约定，贷款到被告方账上时交房；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告将房款67664元支付给被告。原告未提交证据证明其交纳的契税、房屋维修基金和房产证代办费的具体数额。2012年4月17日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了原告的房屋所有权证（产权证号：715034059，登记的建筑面积为75.41平方米，土地使用证至今未办理。2017年7月11日，被告天庆公司出具证明，证实原告已将809号房的购房款交清。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件、被告的营业执照、法定代表人身份证明复印件，证明原、被告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告购买被告开发建设的商品房，双方对房屋位置、建筑面积、付款方式等事项进行了约定；
3、房屋产权信息查询表复印件一份，证明怀化市房产管理局为原告核发了房屋所有权证；
4、收款凭证复印件三份，证明原告缴纳房款及其他费用的事实；
5、怀化经济开发区管理委员会专题会议纪要复印件一份，证明怀化经济开发区管理委员会就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证；
6、天庆大厦房屋交付使用审核表复印件一份，证明2012年4月17日原、被告办理了房屋交接手续；
7、庭审笔录一份，证明本案其他相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告依约交清了购房款及相关办证费用，依照合同约定，被告应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦809号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故被告应按原告已付房款，参照逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告在房屋交付给原告之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成，本案原、被告在2012年4月17日办理了房屋交接手续，据此，被告应在540个工作日内为原告办理好不动产权证，即在2014年6月15日前为原告办理好不动产权证。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以原告已交房款67664元为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，本院酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。原告要求从2014年6月17日起计算逾期贷款利息，系对自身权利的处置，本院予以确认。原告购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记面积有差异，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定“合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补”，故被告应当将原告多交的房款退还，故被告应退还房款12634.4元[（79.8－75.41）×2878＝12634.42元]。原告未提交证据证明其交纳的契税、房屋维修基金和房产证代办费的具体数额，故对于原告要求退还多交的上述费用的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付利息的诉讼请求，因未能提供证据予以证实，本院不予支持。被告抗辩房产证尚未办好，双方无法进行结算，因原告已提供怀化市房产管理局核发的案涉房屋的产权证号及建筑面积，该辩称理由与事实不符，本院不予采纳；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张治贵代办好怀化市河西天庆大厦809号房屋的不动产权证；
二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张治贵逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款67664元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2014年6月17日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；
三、被告怀化天庆房地产开发有限公司退还原告张治贵房款12634.4元，限于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告张治贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1164元，由原告张治贵负担100元，被告怀化天庆房地产开发有限公司负担1064元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王 黎
人民陪审员 黄永亮
人民陪审员 舒友德
二〇一七年十二月二十七日
代理书记员 尹绪琴