广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初1135号
原告桂林彰泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区民族里98号。
法定代表人黄海涛，该公司董事长。
委托代理人甘永雄，该公司职员。
委托代理人杨雪冰，该公司职员。
被告尹德发，男.
被告尹正芳，男.
委托代理人尹德发.
原告桂林彰泰物业服务有限公司与被告尹德发、尹正芳物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告桂林彰泰物业服务有限公司的委托代理人甘永雄，被告兼被告尹正芳的诉讼代理人尹德发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林彰泰物业服务有限公司诉称，2012年9月28日，原告与桂林市鸣翠新都小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止由原告为鸣翠新都（新城）小区提供物业服务。物业服务收费标准为：非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积）；代收代缴费：生活垃圾处理费7月／户／月，楼梯电费及相关维护费60元／户／年，灭火器年检费8月／户／年；另约定业主逾期交纳物业服务费的，将按逾期之日起每日按应缴费用千分之三的标准承担违约金。根据《物业管理条例》第十二条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。被告为该小区业主，故应受到《物业服务合同》的约束。上述合同签订后，原告依约提供了符合合同约定标准的物业服务，但自2014年3月3日开始，被告一直未足额支付相关物业服务费。虽然被告于2014年7月13日、2014年12月30日、2015年12月14日，按照2012年6月18日原告（乙方、受托方）与鸣翠新都小区业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》约定的物业服务收费标准：非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积）；代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户／月，楼梯电费及相关维护费60元／户／年，灭火器年检费8元／户／年，向原告支付物业费共计4611元。但截止至2016年4月30日，被告尚拖欠物业费1867.6元、楼道电费及灯具维护费55元、生活垃圾费77元，以及由此产生的逾期缴费违约金4449.2元，上述各项费用合计6448.8元。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1867.6元，楼道电费及灯具维护费55元，生活垃圾费77元，逾期付款违约金4449.2元以上费用共计人民币6448.8元。2、本案诉讼费由被告承担。被告尹德发、尹正芳共同辩称，一、与被答辩人签订合同的是鸣翠新都“业主委员会”（2012年12月30日，）根据合同法规定，答辩人应对业主委员会负责，答辩人不具备主体资格，就像开发商和建筑商签订施工合同一样，开发商不能去找建筑商的工人诉讼；二、答辩人从来都不欠物业费，每年年底在被答辩人提供的账号一次性将物业费，生活垃圾费，楼道电费，灭火器年检费共1537元（其中，物管费1385.29元，垃圾费84元，楼道电费60元，灭火器8元）全部交清（见一号凭）。三年共计交费4611元；三、被答辩人称算至2016年4月30日止，而被答辩人委任的只有2年任期的“业主委员会”签订了4年的合同，到2015年12月31日止，2016年的合同还未签订，你凭什么收取物业费？小区已三年没有业主委员会，一切全由原告说了算，业主们敢怒不敢言；四、被答辩人称未“足额”支付，这就是本小区大部分业主抗拒提价的根本原因：1.被答辩人这是第二次提高物业费，在宣传栏内张贴一张由被答辩人造假的业主签名单，立即引起一片哗然和反对声，见事不妙立即撕毁。从此这就成了收费的依据。根据物业法规定需三分之二业主签名同意方能生效。只要能拿出这份真签名单，多少都交。2.本小区是近二十万平米的较大型小区，也就前后二条门，和几万平米的小区保安人员相等。加上每年的车库停车费，马路停车费各种广告费，展览费（这些本属业主所有）不下400万元，利润是非常丰厚的。从2008年开始，广大业主要求物业公开本小区的基本数据，如果真的亏了，我们是不会让你亏的。可是十几年来他们始终不公开。剥夺了业主的知情权。如果每年亏损，原告不仅不走，而且单方签订2016至2017年合同，后被象山法院驳回才了事。综上所述，说我们欠物业费纯属诬告。原告的任意提价的行为是非法的，无效的。而且这次轮为被告的是本小区大部分业主。为了社会安定和谐，为了保护大家的合法利益，请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年9月28日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，其将鸣翠新都小区委托原告实行统一专业的物业管理、综合服务，合同约定（节录）：服务期限从2013年1月1日至2015年12月31日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.90元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.40元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（××）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2013年元月1日起执行；该服务费不含小区楼道共用电费、小区物业共用部位、共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，不包含共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出，不包含本小区物业及业主××的人身、财产的保管、保险费用，不包含共用设施设备单项维修经费超过人民币400元的维修费用，不包含聘请专业机构审核有关文件、报表的费用；原告代收代缴生活垃圾处理费7元／户／月，业主每年初需交60元／年的楼道电费及相关维保费用，灭火器年检费8元／户／年等内容。该合同后经桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区翠竹路社区居民委员会备案登记。被告尹德发、尹正芳系该小区XX栋X单元XX号房屋的业主，其住房为电梯房，原告向被告主张的物业费计收面积为106.89㎡。被告认为，原告与小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》提高了物业费，但未经业主大会表决通过，其不同意按新的合同执行。被告愿意按原物业费价格缴费，故其在2013年12月24日向原告指定的缴费账户存入2013年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计1537元，原告于2014年7月13日开具收费凭据；原告于2014年12月30日缴纳2014年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计1537元，2015年12月14日缴纳2015年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计1537元。被告2012年7月1日起尚有费用未交清，故原告将被告2013年12月24日缴纳的1537元冲抵了2012年度的欠费，2014年12月30日缴纳的1537元冲抵了2013年度的欠费。原告现主张2014、2015年度的欠费。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、入伙会签单、《前期物业服务合同》、房屋验收单、收费通知单、照片、被告提供的收费凭据、银行现金借款单等证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告抗辩，小区的业主委员会成立不合法，且其续签的物业合同提高物业费亦未经业主大会表决通过，故被告不认可该合同的效力，但被告并未通过业主撤销权之诉撤销桂林市鸣翠新都小区业主委员会的相关法律行为。本案中，桂林市鸣翠新都小区业主委员会有其合法的备案手续，其与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，并经相关部门备案登记，现被告不能提供直接有效的证据证明业主委员会存在违法签约，为保护社会商业交易的安全，本院对合同的效力予以认定。被告作为该小区XX栋X单元XX号房屋的业主，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费及其他费用。本案中，被告2012年度有未交清费用，故原告将被告2013年的交费冲抵2012年欠费，2014年的交费冲抵2013年的欠费，而被告在2012年度尚欠的物业费为648.77元，生活垃圾费42元，楼道电费30元；2013年1月1日至2015年12月31日期间应缴的物业费为5387.26元（106.89㎡×1.4元／㎡／月×36个月），生活垃圾费为252元（7元／月×36个月），楼道电费为180元（60元／年×3年），灭火器年检费24元（8元／年×3年）；上述费用共计6564.03元，而被告已实际支付4611元，被告应补缴1953.03元。关于逾期付款违约金，因双方对物业费定价存在争议，被告一直按原物业合同缴纳物业费，其并未恶意拖缴，原告据此主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告尹德发、尹正芳应向原告桂林彰泰物业管理有限公司补缴拖欠的物业管理费、楼道电费、生活垃圾费共计1953.03元；
二、驳回原告桂林彰泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告尹德发、尹正芳负担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏 玢
人民陪审员 阎保生
人民陪审员 宋铁玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 覃 鑫