辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第766号
原告：许晓飞，男，1964年4月8日出生，汉族，军转干部。
原告：邢超春，女，1966年4月15日出生，汉族，沈阳蓝星清洗有限公司监事办主任。
被告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司。
法定代表人：杨立宏，该公司常务副总经理。
委托代理人：何磊，男，1963年4月1日出生，汉族，该公司工作人员。
原告许晓飞、邢超春与被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，依法组成由审判员张克明担任审判长，代理审判员高书林主审、人民陪审员王新参加评议的合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告许晓飞、邢超春，被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托代理人何磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许晓飞、邢超春诉称，（一）事实：2010年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称该合同）（证据1），原告购买被告开发建设的沈河区小南街152-1号（五爱美博公寓）1-10-1号商品房（以下简称该房），约定被告应当在2010年12月31日前将符合该合同约定的商品房交付原告使用。原告按要求及时交清了首付款并在被告指定的中国银行办理了贷款，银行于2010年9月26日通知原告已放款给被告，原告于次月开始还贷（见银行还款记录，证据2），至此原告已按约定交清全部购房款464649元。2012年2月10日，原告接到被告的收房通知，在按要求办理交接的过程中，发现该房缺少合同规定应有的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书”）。合同规定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”据此原告提出疑义，被告交房代表齐经理和初经理对合同约定表示认同，承认尚无上述“两书”，并请原告再等一段时间，待手续齐全后再通知办理交房。而此后便杳无音信。经了解，被告开发的本案楼盘大多数为回迁安置住户，不涉及《商品房买卖合同》，此后含自住、经营、出租等情况绝大多数房屋都陆续投入使用。在此期间原告所受的损失可想而知。2013年7月5日原告来到被告房地产公司询问情况并希望办理入住，得到被告的答复是上述“两书”由于不便说明的原因仍无法取得，如果原告想办入住需要事先交齐2012年3月以来的物业费、采暖费、垃圾清运费等全部费用共计5千余元（证据3）。为此原告找到被告房地产公司李总经理说明情况，提出合同签订已近3年原告尚未取得房屋钥匙，更未享受过物业、采暖服务，由于房屋缺少“两书”无法交房，依据合同责任应由被告承担。李总经理虽认同合同约定，却表示若想办入住仅可免除物业费，而采暖费依然让原告承担。为此原告于2013年7月23日在民心网沈阳市建委“政民互动群众工作站”进行了留言投诉（留言编号：201307230843272910）（证据4）。沈阳市建委姚姓、苏姓两位工作人员及时督办解决，原告和被告房地产公司、物业公司共同协商同意以采暖费冲抵物业费，即采暖费由原告承担，相应地免收原告2013年8月-2015年5月共计22个月的物业费。民心网对此进行了电话回访跟踪。为避免进一步损失，原告在无法预知被告何时或能否取得“两书”的情况下无奈办理入住。原、被告于2013年8月2日在美博物业办理了交房手续，原告领取了该房钥匙，并交纳了相关费用（证据5），取得了《装修开工许可证》（证据6）。（二）理由：1、根据合同第八条被告本应于2010年12月31日前向原告交付合同约定的合格商品房，但被告显然没有履行约定，直至2013年8月2日才向原告交房。虽然这期间被告曾于2012年2月通知原告交房，但因该房没有达到商品房交付的使用条件，被告无法提供该房《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同“第十一条交接”中明确规定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”所以被告的逾期侵权行为是自2011年1月1日起直至2013年8月2日原告办理交房手续后才终止，违约逾期945天。该合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”第二款规定“自最后交付期限的第二天（2011年1月1日）起至实际交付日（2013年8月2日）止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”即被告应向原告支付逾期违约金21954.67元（945天×464649元×0.5／10000=21954.67元）。2、2012年2月，原告在首次办理交接的过程中发现该房缺少《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，即要求被告提供。当时被告代表表示尚未取得“两书”，请原告再等一段时间，听候通知。按常理，被告理应依据合同尽快补齐手续，或及时向原告说明情况给予适当补偿。然而被告却从此杳无音信。直至2013年7月原告再次上门询问，被告依然不能提供“两书”，且不愿说明原因，并对原告入住要求附加种种无理条件。据原告后续了解，被告开发的本案楼盘绝大多数为回迁安置住户，不涉及《商品房买卖合同》及相关条款，致使被告对原告诉求置若罔闻。而此时包含自用、经营、出租等情况楼内房屋基本上均已投入使用。经了解，该楼盘与原告房屋面积、朝向等条件相同的房屋，2012年下半年至2013年上半年租金约为1600-1700元／月，去除费用大约1500元／月左右。因被告不能及时提供“两书”，致使原告延期入住共17.5个月。去除装修时间，被告应赔偿原告延期交房损失费1500元／月×15个月=22500元。3、依据合同“第十一条交接：所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”之规定，被告应继续履行合同，对本案商品房提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并出示在政府房产管理部门的备案文件及文号，以备核查。根据上述事实、证据、理由和法律依据，请求依法判令被告履行合同，承担逾期945天交房的全部违约责任，向原告支付21954.67元的逾期交房违约金；被告赔偿原告延期交房损失费22500元；被告提供本案商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并出示在政府房产管理部门的备案文件；被告承担本案全部诉讼费。
被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司辩称，接到贵院送达的原告的起诉状，公司领导十分重视，认真对待，指定了专人处理此事，详细了解当时的情况，由于事过4年，公司原领导及相关人员均有变化，了解当时情况存在一定难度。2007年我公司在扩建沈阳市交通基础实施公益项目，即五爱客运站时，为配合政府对该地块拆迁，附带建设了2栋原地居民回迁楼，剩余极少部分房屋以近于成本的价格出售。扩建客运站投资巨大（仅地价就近4亿元人民币），目前客运站运营严重亏损（每年亏损近千万元），处于勉强维持状态。2012年2月10日，住宅楼建成具备入住条件后，我公司及时通知了购房业主，其中包括原告办理入住手续。接到通知后其他业主随即办理了交房手续，搬迁入住，物业服务管理到位，业主满意率在95%以上。但原告却以没看到所谓“两书”为理由，拒绝领取房屋钥匙，人为造成延期入住，理应自行承担责任。原告提出的，由于延期交房造成的间接损失22500元，无法律依据，且不是购房合同约定条款，请求法庭不予支持。
经审理查明，2010年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市沈河区小南街152-1号1-10-1号房屋，用途为住宅，建筑面积60.16平方米，总金额为人民币464649元，付款方式为贷款，原告于签订合同当日交纳首付款人民币144649元，余款人民币320000元采用贷款方式。合同第八条约定被告应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交原告使用。合同第九条约定被告未能按照合同约定期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。
上述合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。
2012年2月被告通知原告接收房屋，因被告未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告没有接收房屋。
2013年8月2日，原告办理了房屋交接手续，接收了房屋。2014年8月，原告以被告延期交房且未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由，起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、银行还款记录存折、缴费明细及确认表、收据、装修开工许可证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告已依照合同约定将房款支付完毕，被告应按时履行交房义务。被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋，应属违约行为，应依照协议约定承担违约责任，支付原告逾期交房违约金。原告诉请被告支付自2011年1月1日至2013年8月2日共计945天的逾期交房违约金人民币21954.67元（945天×人民币464649元×日万分之0.5），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于2012年2月至2013年8月2日之间的违约金，虽然被告于2012年2月已通知原告收房，但因其未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告有权依照双方合同约定拒绝接收房屋，被告仍应承担该期间的延期交房违约金。关于原告主张被告赔偿延期交房损失人民币22500元，因其提供的证据不足以证明损失实际发生，故本院不予支持。关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。关于原告要求被告出示上述材料的政府备案文件的诉讼请求，因被告办理上述材料的行政审批或备案并非民事法律行为，双方亦未约定被告向原告出示上述材料的合同义务，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告许晓飞、邢超春支付逾期交房违约金人民币21954.67元；
二、被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告许晓飞、邢超春交付位于沈阳市沈河区小南街152-1号1-10-1号房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；
三、驳回原告许晓飞、邢超春的其他诉讼请求。
如果被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币910元，由被告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张克明
代理审判员 高书林
人民陪审员 王 新
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。