江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1003号
原告（反诉被告）：袁友巧，女，1970年1月6日出生，汉族，自由职业者。
委托诉讼代理人：陆婷，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼�理人：潘宇萍，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李天杰，女，1966年3月10日出生，汉族，自由职业者。
被告：南京市鼓楼区月宫洗浴中心，住所地南京市鼓楼区江东北路***号***室。经营者李天杰，自然情况同上。
被告：冯宁，男，1965年10月8日出生，汉族，自由职业者。
三被告共同委托代理人：樊华，江苏冠文律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁友巧与被告（反诉原告）李天杰、南京市鼓楼区月宫洗浴中心（以下简称月宫洗浴中心）、冯宁房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁友巧的委托代理人陆婷、潘宇萍，被告冯宁及被告（反诉原告）李天杰、月宫洗浴中心、冯宁的共同委托诉讼代理人樊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告（反诉被告）袁友巧向本院提出诉讼请求:1.确认原告袁友巧与被告李天杰签订的《租赁协议》于2015年1月28日解除；2.被告李天杰与月宫洗浴中心返还南京市鼓楼区江东北路216号101室房屋；3.三被告连带向原告支付租金378421.44元、违约金136284元；4.三被告按每日3028.5元标准连带支付自2015年1月29日至实际迁出之日止的房屋使用费；5.三被告连带支付自2015年8月1日至实际迁出之日止的物业服务费及水、电费；6.三被告连带承担原告支出的律师费45000元。事实和理由：2013年4月1日，原告与被告李天杰签订了《房屋协议》，约定原告将位于本市鼓楼区江东北路216号101室房屋（建筑面积378.57平方米）出租给被告李天杰使用，租金为每日每平方米4元，三月一付，被告支付保证金50000元；被告李天杰自行承担租赁期间的物业费及水电费；被告逾期缴纳租金，原告有权提�解除合同、收回房屋，房屋的装修（含中央空调）无偿归原告所有，原告有权收取相当于三个月租金标准的违约金，如原告通过诉讼方式进行权利救济，被告还应承担原告支出的合理律师费，此外，被告如未能按期交还房屋的，原告有权按租金标准的两倍收取房屋使用费。协议签订后，原告向被告李天杰交付租赁房屋，被告李天杰在租赁房屋登记设立了月宫洗浴中心。被告李天杰缴纳至2014年4月部分租金后便未再支付任何费用，原告多次催告未果。2015年1月27日，原告向被告李天杰发出解除租赁合同并立即腾房的函，次日，被告冯宁签收该函后，做出拒绝支付款项的书面回复。此后，被告李天杰及月宫洗浴中心继续占用房屋，并一直拒绝支付房屋使用费，且拖欠物业服务费及水电费。被告冯宁与李天杰系夫妻关系，二人共同经营月宫洗浴中心，并将收益用于家庭生�，故三被告应对上述债务承担连带责任。
被告（反诉原告）李天杰辩称，1.双方签订的房屋租赁协议并未解除，2015年1月28日后，双方一直就合同履行进行洽谈，合同一直在履行过程中；2.2015年12月21日，原告带人将涉案房屋大门加锁，并拆除空气开关断电，房屋已被原告占有，2015年12月21日起的房屋使用费被告不应支付，亦不存在房屋返还问题；3.涉案房屋出租前就存在漏水现象，原告隐瞒上述事实，在使用过程中多次出现渗漏，污水遍地，影响了被告经营，被告多次通知原告修复房屋，待修复后支付租金，房屋至今未修复，被告不存在违约，不应支付违约金；4.合同约定解除合同后，被告继续占用房屋按照租金的2倍支付逾期占有费违约金，并非占有费，房屋已被原告占有；5.物业服务费及水、电费，原告并未垫付，原告向被告主张无事实和法律依据；6.律�费应由原告自行承担，要求被告承担无事实和法律依据。
被告月宫洗浴中心辩称，月宫洗浴中心不是租赁合同的相对方，不是适格被告。
被告冯宁辩称，被告冯宁只是在房屋漏水时代表被告李天杰向原告进行交涉，并不参与月宫洗浴中心的日常经营，被告李天杰才是合同相对方，李天杰经营月宫洗浴中心收入并未用于家庭开支，故被告冯宁非适格被告。
反诉原告（本诉被告）李天杰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告袁友巧支付违约金136285.20元；2.判令反诉被告袁友巧赔偿反诉原告装修损失504000元、垫付维修费25700元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失1575000元，并按每天15000元标准计算自2015年12月21日起至袁友巧维修并返还房屋之日止的预期可得利益损失；4.判令反诉被告赔偿反诉原告寻租损失费272570.4元、员工工资损失100000元。事实和理由：2013年4月1日，李天杰与袁友巧签订《租赁协议》，约定袁友巧将涉案房屋租赁给李天杰使用，租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日止。李天杰拿到房屋时发现，大楼的排污管道在租赁房屋内，经营过程中排污管道不时有污水流出，开始并未造成大的影响，但从2014年3月开始，排污管道不时出现喷发污水现象，大量污水流到澡堂过道，影响客人进出，严重影响承租人的经营。李天杰多次要求袁友巧维修，但袁友巧一直不予理睬，李天杰委托物业公司对污水管道进行维修，共花费25700元，物业公司称其中两条管道需要改造，需要产权人袁友巧同意，但袁友巧拒绝配合，污水仍不时流出，致使承租人经营目的无法实现。2015年12月21日，袁友巧指使他人将租赁房屋的大门加锁，断水断电，导致月宫洗浴中心停业至今，损失巨大。为维护自己的合法权益，特提出反诉请求。
反诉被告李天杰（本诉原告）辩称，1.房屋漏水系公共管道漏水，已经过物业公司维修，不影响李天杰经营，建筑物公共部分漏水不是产权人的过错，不应赔偿李天杰装修损失；2.双方之间的租赁合同已于2015年1月28日解除，李天杰长期以房屋漏水为由拒绝支付租金并返还房屋并支付相关费用；3.合同解除后李天杰有权搬走该房屋内的可移动设施及设备，但不得破坏固定装修，李天杰在协议终止解除或届满后10日内未搬走的房屋内物品，视为李天杰放弃该遗留物品，袁友巧有权进行处置，故李天杰无权要求袁友巧赔偿其装修损失以及营业损失等。综上，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，袁友巧（甲方）与李天杰（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将其所有的位于本市江东北路216号1幢101室房屋出租给乙方使用，乙方承租该房屋用途为开设休闲类商业，房屋建筑面积为378.57平方米；租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日止，2013年4月1日至2013年5月31日为免租使用权，租金为每平方米每天4元，先付后租，每3个月为一个租金支付期，乙方应在每3个月租期开始前的10天前向甲方支付租金；乙方签订本协议时向甲方缴纳50000元承租保证金，租期届满或非乙方原因本协议被提前终止时，甲方应在乙方将该房产完好交还后10天内将承租保证金退还乙方，但依据本协议甲方有权扣除的部分除外，如乙方在租赁内有应付甲方款项未付，甲方可不经乙方同意在承租保证金内扣除，同时乙方�在一周内补足保证金；乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，如属甲方转供代收费用的，由乙方按月向甲方缴纳，不属甲方转供的，乙方直接向提供方缴纳，在承租期内，该房产的物业费用由乙方按时向相关物业公司缴纳；如使用期内甲方提供的设施发生损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知后24小时内进行维修，甲方不予维修的，乙方可视需要在发出通知24小时后自行维修，前述维修费用由甲方承担；乙方逾期支付房租或逾期支付其他应付甲方费用达10天以上，经甲方催促后在合理时间内乙方仍不予改正的，甲方有权单方解除本协议并收回房产，乙方除向甲方支付相当于当年度三个月租金的违约金外，乙方在该房产内的装潢（含中央空调）也无偿归甲方所有、处置，如乙方承担的违约责任仍不足以弥补�方损失（包括诉讼情形下甲方所付的合理的律师费），如乙方届时占据该房产而不向甲方完好交还该房产的，应另按当时租金的两倍向甲方支付逾期占用违约金等等。
合同签订后，袁友巧将租赁房屋交付李天杰使用，李天杰向袁友巧缴纳50000元承租保证金。2014年3月起，李天杰多次向袁友巧反映涉案房屋存在公共下水管道漏水问题，生活污水流淌至涉案房屋内，影响李天杰经营。2014年7月，李天杰垫付管道维修费用25700元。物业公司经过多次维修未果，直至2014年8月物业公司申请动用公共维修基金将排水管道进行了结构改造，漏水现象减轻，但并未完全修复，排污管道偶尔还会渗漏。双方因房屋漏水问题发生纠纷，李天杰自2014年4月份开始欠付租金。2015年1月6日，袁友巧向李天杰发出催缴租金函，2015年1月28日，袁友巧向李天杰送达关于解除《租房协议》并立即腾房的函，解除双方签订的租赁协议，冯宁当天收到解除合同函，并要求袁友巧修复房屋漏水问题，承诺于袁友巧修复房屋漏水问题后支付拖欠租金。2015年7月6日，袁友巧向李天杰发出催缴涉案房屋租金的通知。2015年12月21日，袁友巧派人将涉案房屋大门加锁，并将涉案房屋电源的空气开关拆除。双方因租赁合同产生纠纷，袁友巧诉争法院，要求判如所请，为实现其债权，袁友巧支付律师费45000元，诉讼过程中，李天杰提出反诉，本院予以合并审理。
月宫洗浴中心的经营者系李天杰，经营地点在涉案房屋。李天杰与冯宁系夫妻关系。
审理中，袁友巧提供证据证明截至2015年1月28日，扣减5万元承租保证金后，李天杰共欠付租金378421.44元。李天杰对欠付租金无异议，但对欠付金额有异议，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。李天杰对合同解除存在异议，认为双方合同尚在履行，但未在接到袁友巧送达解除合同函之日起三个月内向法院提起诉讼。李天杰申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定。
本院认为，袁友巧与李天杰之间签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同解除问题。根据双方合同约定，李天杰逾期支付房租或逾期支付其他应付费用达10天以上，经袁友巧催促后在合理时间内仍不予改正的，袁友巧有权单方解除。李天杰自2014年4月起未按时支付租金等费用，经袁友巧催告后仍未支付，2015年1月28日，袁友巧向李天杰送达关于解除《租房协议》并立即腾房的函，解除双方签订的租赁协议，李天杰在收到解除合同的函后，未就异议在三个月内向法院提起诉�，双方之间的租赁协议应于2015年1月28日已解除。本院对于袁友巧的该项诉讼请求，予以确认。
关于房屋返还问题。袁友巧于2015年12月21日在涉案房屋大门上加锁，应视为已实际控制涉案房屋，故对袁友巧要求李天杰及月宫洗浴中心返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于租金问题。李天杰作为承租人应当支付租金，袁友巧作为承租人应当提供符合使用目的房屋，因租赁房屋出现公共管道漏水现象，影响承租人对房屋的正常使用，应相应减少租金，结合漏水情形以及给承租人造成的影响，本院酌定租金标准降低百分之三十。故李天杰应支付截至2015年1月28日止租金264895元（378421.44×0.7=264895）。
关于违约金问题。因双方对漏水给李天杰经营造成影响程度产生分歧，致使双方对租金支付标准及条件产生较大分歧，李天杰在收到袁友巧合同�除函后亦未在三个月内就合同解除异议提起诉讼，合同已经解除。双方在合同履行过程中均存在过错，综合双方在合同履行过程中的过错程度，各自损失自行承担，故对双方要求对方承担三个月租金标准违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋使用费问题。合同解除后，李天杰继续使用房屋直至2015年12月21日袁友巧在大门加锁，在此期间李天杰应当支付房屋使用费，在袁友巧将涉案房屋大门加锁并拆除电源空气开关后，应视为袁友巧已实际控制涉案房屋，在此之后李天杰不应在支付房屋使用费。考虑到双方对合同是否解除存在争议，袁友巧亦于2015年7月按原租金标准催要房租，让李天杰误以为双方之间租赁合同关系继续存在，且在此期间房屋还存在漏水问题，故本院酌定房屋使用费标准参照原租金标准的70%计算，合计345558.70元（326×4×378.57×0.7=345558.70）。
关于水、电费及物业费问题。按照合同约定由李天杰直接向相关收费部分缴纳，且袁友巧并未垫付该部分费用，故对袁友巧的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于律师费问题。合同约定如承租方承担的违约责任仍不足以弥补出租方损失（包括诉讼情形下出租方所付的合理的律师费）的，出租方还可以向承租方追偿。袁友巧为维护其权利支出的合理律师费应由李天杰承担，考虑到律师费是根据袁友巧主张诉讼请求数额计费，结合案件的实际情况，李天杰应当承担的律师费，本院酌定为25000元。
关于连带责任问题。袁友巧与李天杰系房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性，双方系因房屋租赁合同产生纠纷，非普通债权债务纠纷，李天杰租赁涉案房屋后开设的月宫洗浴中心系个体工商户，李天杰是实际经营者。袁友巧未能提供证据证明李天杰经营月宫洗浴中心产生收益用于家庭开支，故袁友巧要求月宫洗浴中心和冯宁对李天杰欠付上述费用承租连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于李天杰垫付维修费问题。根据合同约定，租赁房屋需要维修时，出租人在接到通知后24小时内不予维修的，承租人可视需要在发出通知24小时后自行维修，前述维修费用由承租人承担。袁友巧在接到李天杰通知后，24小时内未能修复房屋漏水，李天杰垫付维修费用25700元，应当由袁友巧负担。
关于装修费用、经营损失、预期可得利益损失以及寻租损失、工资损失等问题。合同约定，承租人逾期支付房租或其他费用达10天以上，经出租人催促后在合理时间内承租人仍不予改正的，出租人有权单方解除本协议并收回房产，承租人在该房产内的装潢（含中央空调）也无偿归出租人所有、处置。�方之间的租赁合同已于2015年1月28日解除，故李天杰要求袁友巧赔偿装修费、经营损失、预期可得利益损失、寻租损失以及工资损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。李天杰对租赁房屋的装修损失进行鉴定的申请，无事实和法律依据，亦无鉴定必要，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、袁友巧与李天杰之间就南京市鼓楼区江东北路216号101室�屋签订的《租赁协议》于2015年1月28日解除；
二、李天杰于本判决生效之日起十日内给付袁友巧租金264895元、房屋使用费345558.70元、垫付律师费25000元，合计635453.7元；
三、袁友巧于本判决生效之日起十日内给付李天杰垫付维修费25700元；。
四、上述判项二、三折抵后，李天杰于本判决生效后十日内给付袁友巧609753.7元；。
五、驳回袁友巧、李天杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19870元，反诉案件受理费20899元，合计40769元，由袁友巧负担10769元，李天杰负担30000元（袁友巧负担部分已预交，李天杰在给付上述款项时加付9101元）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张广鲁
人民陪审员 成爱华
人民陪审员 顾智城
二〇一六年九月十八日
见习书记员 王 婷