上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2591号
原告（反诉被告）王依亮，男，1981年8月31日生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人郭婷，上海路森律师事务所律师。
委托代理人钱桑桑，上海路森律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）李光红，男，1965年10月15日生，回族，住河南省。
原告王依亮与被告李光红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告李光红向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2015年8月19日、10月12日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭婷、被告李光红两次到庭参加诉讼。原告委托代理人钱桑桑到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王依亮诉称：2013年12月，被告向原告承租原告所有的位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋，用于其与孙女居住，为此双方签订《房屋租赁合同》。2015年6月，原告到租赁房屋查看时发现该房屋实际居住人为案外人何甲。经询问核实，被告在未经原告同意的情况下，将房屋转租给了何甲。被告承租原告房屋后，每期房租均未按时支付。其中，2015年3至5月租金逾期超过15日。双方租赁合同已经符合法定及约定的解除条件。原告曾多次与被告协商解除合同事宜，但未果。故原告起诉要求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告立即腾出并返还松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告将房屋恢复至出租时毛坯状态，拆除装饰装修物；4、判令被告向原告支付合同解除日（2015年7月15日）至腾出并返还房屋期间的占有使用费（按每日50元标准计算，并扣除已付的租金）；5、判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金230元（1，500元／月÷30天×20%×23天，针对2015年3月至2015年5月，2015年6月至8月两期租金迟延支付而提出）；6、判令被告支付合同解除的违约金1，500元（依据合同三—3条约定）。
被告李光红辩称：被告承租房屋后用于转租，对此原告在签订合同后不久就已经知情。被告偶有迟延支付租金，但均向原告进行了说明，而原告也并未提出过异议。原告账户也曾发生过变更。2015年2月，被告准备转账支付租金时，发现原告账户变更了，无法转账。后原告告知了新的账号，故被告于2015年3月10日才支付2015年3月至5月的租金。该次延迟是因被告记错原告账户所致。原告未曾向被告发出过要求解除合同的通知。被告对房屋进行了装饰装修，购置了家电家具。对于原告主张的逾期支付租金的违约金计算标准，无异议，也愿意支付，但对计算期间有异议。其余诉请均不同意。
在本院释明原告有权解除双方之间《房屋租赁合同》后，被告反诉要求：1、判令原告赔偿装修费、家电家具购置费30，000元；2、判令原告返还押金1，500元并赔偿违约金1，500元；3、判令原告承担被告赔偿实际租赁人（何乙）的损失2，650元。
针对反诉，原告辩称：被告装修未经原告同意。因被告违约导致合同解除，故不同意赔偿。对于被告已付押金，可抵扣欠付的使用费。
经审理查明：本市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为原告（反诉被告）王依亮。
2013年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限自2014年3月1日至2017年3月1日止；第一、二年月租金为1，500元，第三年月租金为1，600元，3个月为一期支付，第一期租金应于2014年1月21日前付清，以后每期租金提前7天支付；原告交付房屋时，被告应付租赁保证金为1500元；被告返还房屋应当符合正常使用后的状态；原、被告双方任何一方未按约定履行的，则违约方需支付对方相当于一个月租金的违约金；煤气开通费用由被告承担。其中合同第三—3条约定：若被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的20%支付违约金，逾期15日，则原告有权单方面解除合同，同时被告应按合同约定的保证金向原告支付违约金。合同对其他事宜进行了约定。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了租赁保证金1，500元及有关租金。其中，2014年8月30日，被告向原告账户支付了2405元。2014年11月29日，被告向原告账户支付了2014年12月至2015年2月的租金4，500元。2015年3月10日，被告向原告账户支付了2015年3月至5月的租金4，500元。2015年6月1日，被告向原告账户支付了2015年6月至8月的租金4，500元。2014年8月30日被告支付款项后，原告收款账户发生了一次变更（即2014年11月29日被告付款时）。
另查明：被告在租赁上述房屋过程中，对房屋进行了装饰装修，并且将房屋转租给了案外人何乙。审理中（2015年8月19日之后），被告表示其已经收回房屋并自住。
审理中，原告确认被告曾代为支付了物业管理费、开通天然气费用，该费用抵充了部分租金，双方不再另行结算。对此被告表示认可。同时双方在2015年8月19日庭审中确认被告已经将租金支付到了2015年8月31日。2015年10月12日庭审中，双方确认被告于2015年9月向原告支付了2015年9月至11月的租金4，500元。
以上事实，由房屋租赁协议、银行卡客户交易查询、居住证明、上海市房地产权证以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按约履行各自的合同义务。
关于原告是否有权解除合同的问题。本院认为，被告在租赁过程中确实存在逾期支付租金的违约行为，但是原告未曾在被告履行补足义务前发出过解除通知，被告这一违约行为并不足以导致合同解除。然而，应当说明的是，被告在承租原告房屋过程中，确实存在擅自转租的行为，故原告有权解除合同。被告辩称原告在签订合同后即知道其转租的意见，并无充分证据证明，本院不予采信。被告亦未举证证明原告同意其转租。在本案诉讼之前，原告未曾发出过解除合同的书面通知，故双方《房屋租赁合同》解除时间以被告收到诉状副本之日，即2015年7月22日为准。
关于原告要求被告腾出并返还房屋的问题。本院认为，此项主张符合合同解除后果处理原则，应予支持。
关于原告要求被告将房屋恢复毛坯时状况、拆除装饰装修物的问题。本院认为，首先，被告对房屋进行装饰装修后，原告并未提出过异议；其次，根据合同约定，被告返还房屋应当符合正常使用后的状态；最后，原告无法明确房屋毛坯时具体状态。故此项请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付至房屋返还之日的占有使用费以及被告要求原告返还租赁保证金的问题。本院认为，被告尚未返还房屋，其应当承担占用期间的房屋使用费。关于使用费具体标准，参照合同约定的租金标准。合同解除后，被告交付的租赁保证金，原告应当予以返还。原告表示租赁保证金可抵扣欠付的房屋使用费，并无不当，予以准许。现被告已经将房屋使用费支付至2015年11月底，同时考虑被告已经支付的租赁保证金，故如果被告在2015年12月底前返还房屋的，则结余的房屋使用费及租赁保证金原告应予退还，如被告未在上述时间返还房屋，则被告应对2016年1月1日起至房屋实际返还之日的房屋使用费继续承担。
关于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金的问题。本院认为，被告确实存在延期支付租金的违约行为，对此其也愿意按照原告主张的标准支付。现原告主张230元违约金，并无不当，予以支持。
关于原告主张要求被告支付合同解除的违约金的问题。本院认为，合同并未约定在因被告擅自转租导致合同解除的前提下，原告有权主张合同解除的违约金。故此项主张，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿装修费、家电家具购置费、承担被告赔偿实际租赁人损失以及赔偿违约金的问题。因合同系被告违约导致解除，故对于被告的上述请求，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王依亮与被告（反诉原告）李光红之间的《房屋租赁合同》已经于2015年7月22日解除；
二、被告（反诉原告）李光红于本判决生效之日起十日内腾出上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋，并返还给原告（反诉被告）王依亮；
三、被告（反诉原告）李光红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王依亮逾期支付租金的违约金230元；
四、如果被告（反诉原告）李光红于2015年12月31日前将上述房屋返还给原告（反诉被告）王依亮，则原告（反诉被告）王依亮应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李光红已付的房屋使用费及租赁保证金（返还金额按每日50元，自房屋返还之日的次日计算至2015年12月31日）；
五、如果被告（反诉原告）李光红未于2015年12月31日前将上述房屋返还给原告（反诉被告）王依亮，则被告（反诉原告）李光红应按每日50元标准向原告（反诉被告）王依亮支付2016年1月1日至房屋实际返还之日的房屋使用费［履行期限：如本判决于2016年1月1日前（含当日）生效，则被告（反诉原告）李光红应于2016年1月10日前支付；如本判决于2016年1月1日之后（不含当日）生效，则被告（反诉原告）李光红应于本判决生效之日起十日内支付］；
六、驳回原告（反诉被告）王依亮的其余本诉诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李光红的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费290元，减半收取145元，由原告（反诉被告）王依亮负担40元（已付），被告（反诉原告）李光红负担105元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；反诉案件受理费345.50元，由被告（反诉原告）李光红负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一五年十月十九日
书记员 何诘弥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。