安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03310号
上诉人（原审被告）：安徽沣和投资担保有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场408室，组织机构代码55780308-9。
法定代表人：王金海，该公司总经理。
委托代理人：胡讯川，男。
上诉人（原审被告）：项勇。
被上诉人（原审原告）：安徽金南化工有限公司，住所地安徽省合肥经开区金寨南路十八岗村，组织机构代码73001504-4。
法定代表人：何维朋，该公司董事长。
委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：廖文娟。
上诉人安徽沣和投资担保有限公司（以下简称沣和公司）、上诉人项勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第00929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审经审理查明：安徽金南化工有限公司（以下简称金南公司）投资开发的金南大厦，其中南北向一至三楼建设为浴场等经营项目。为方便管理，金南公司委托金经源大酒店进行经营。2011年4月27日，金经源大酒店（甲方）与沣和公司（乙方）签订了《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：甲方自愿将金经源大酒店南北向一至三楼浴场，包括设备、设施及停车场出租给乙方使用；租赁期自2011年4月28日起至2016年4月27日止；租金第一年180万元，第二年185万元，第三年190万元，第四年195万元，第五年200万元；租金按月平均缴纳一次，提前十天交下月租金，如有逾期，乙方应当每日万分之二点一承担违约金；租赁期间，水、电、气、有线电视等由乙方承担；房屋设施押金50万元，于房屋及浴场设备交付之日起一个月内交20万元，另30万元于2013年5月底交纳；房屋租赁期满后退回押金，押金期间不计利息等。
合同签订后，金经源大酒店将房屋交付给沣和公司。双方对物品进行了清点与交接，沣和公司交纳押金20万元。
2013年4月，金经源大酒店与沣和公司及项勇三方协商，解除了金经源大酒店与沣和公司之间的租赁合同，由项勇与沣和公司（乙方）承继之前的债权债务并于2013年4月3日直接与金南公司（甲方）重新签订《房屋及浴场设备租赁合同》，约定：乙方承租金南大厦南北向一至三楼浴场，包括设备、设施及停车场地，租赁期限共五年，自2013年3月28日至2018年4月27日止，租金第一年190万元，第二年195万元，第三年200万元，第四年205万元，第五年210万元，租金按月平均缴纳一次，每月28日前提前预交下月租金，如逾期，乙方应当承担每日1000元违约金，直至租金全部缴纳时止，且金南公司有权停水停电；乙方拖欠租金累计达一个月的或拖欠水、电、气等相关费用累计达二个月的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应当予以赔偿；租赁期满或甲方依法依约解除合同的，甲方有权收回全部出租房屋及设备设施，乙方应当将房屋及资产设备完好交付给甲方，如有损坏，应当按价赔偿；合同依约解除后，乙方应在合同解除后十日内归还房屋，逾期不归还则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；房屋押金50万元，根据乙方与金经源大酒店签订的合同，已于2011年交纳的20万元押金冲抵本合同押金20万元，另30万元押金乙方应在2013年5月31日前交付；乙方应当在2013年4月10日前支付甲方房屋、水电费45万元，2013年4月15日前支付4月份房租；乙方转租应当取得甲方同意，但租赁关系保持不变等。
合同签订后，金南公司将房屋及设施设备交付给沣和公司及项勇使用。沣和公司及项勇以合肥御汤池浴场管理有限公司（以下简称御汤池公司）的名义对外经营并按合同约定陆续支付租金及水电等费用。2012年11月24日，项勇因私自拆除灶台向金南公司承诺赔偿1万元。2013年7月1日，项勇与金南公司对账，项勇向金南公司出具一份《还款计划》，认可欠金南公司截至2013年7月27日之前的房租共计50万元，合同约定的押金尚有30万元未支付，承诺上述80万元自2013年7月27日起分期支付。但项勇出具还款计划后对未支付上述欠款及押金。
2013年7月10日，沣和公司与项勇以御汤池公司（甲方）的名义将经营权转让给潘安平、潘安俊（乙方），双方签订《浴场经营权转让协议书》，约定：甲方将金南大厦南北向一至三楼浴场转让给乙方用于经营，转让经营权期限自2013年7月10日起至2018年4月28日止；转让期间，沣和公司与金南公司签订租赁合同的权利义务由乙方享有和承担，房租及水电费由乙方直接交给房东；乙方于2013年7月10日接收浴场，之前的房租、水电费、人员工资由甲方承担，之后的全部费用由乙方承担等。合同签订后，沣和公司与项勇将浴场交由潘安平、潘安俊经营，并陆续支付2013年7月28日至2013年12月27日房租135万元（每月房租为15.84万元，按15万元支付9个月，尚欠9个月零头7.56万元未付）及截至2013年11月30日的水、电等费用。
2014的4月2日，金南公司与浴场工作人员雷庆俊对水、电、气度数进行查看并进行了确认。
因沣和公司、项勇一直拖欠房租及水、电、气等费用，金南公司诉至原审法院，请求判令：1、解除2013年4月3日沣和公司、项勇与金南公司签订的《房屋及浴场设备租赁合同》；2、沣和公司、项勇返还房屋及设备；3、沣和公司及项勇支付房屋租金122万元（2013年7月27日之前欠50万元，自2013年7月28日起按合同约定暂计至2014年4月27日，之后计至实际返还房屋时止）、水电气等费用35万元（自2013年12月1日暂计至2014年4月27日，之后计至实际返还房屋时止）及违约金20万元（自2013年4月10日起按每日1000元计算至2014年4月27日止为36万元，仅主张20万元）；4、沣和公司及项勇赔偿租赁物损失10万元。
原审法院在审理过程中，双方均同意解除合同，沣和公司与项勇于2014年6月24日将房屋返还给金南公司，并对物品进行了清点、交接。经清点，承租房屋内灶台1台被拆除、吸顶式空调2台损坏、海信电视2台损坏、DVD、功放各丢失1台，床单、被子、枕头、浴衣等物品丢失。
2014年7月3日，原审法院组织双方赴现场查看，租赁房屋的水、电、气的度数与2014年4月2日浴场工作人员雷庆俊确认的度数基本一致，沣和公司与项勇认可截至2014年6月24日的水、电、气度数以雷庆俊确认的数字为准，并同意金南公司对水、电、气的计算方式。据此计算，沣和公司与项勇自2013年12月1日至2014年6月24日所欠水电气费为306967.09元。
原审法院审理后认为：金南公司与沣和公司、项勇之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。沣和公司、项勇作为共同承租人，应当对合同债务承担连带责任。沣和公司、项勇与潘安平、潘安俊签订的《浴场经营权转让协议书》，未经金南公司确认，其中约定的“2013年7月10日之前的房租、水电费、人员工资由御汤池公司承担，之后的全部费用由潘安平、潘安俊承担”等内容不能约束金南公司。沣和公司、项勇辩称自己仅欠金南公司两个月零十天的房租，其余房租与水、电等费用与自己无关，应追加潘安平、潘安俊为共同被告等理由不能成立，依法不予支持。
2014年6月24日，沣和公司与项勇将租赁房屋、物品返还给金南公司，该院确认双方之间的租赁合同于当日解除。鉴于此，对金南公司解除合同以及返还房屋、设备的诉请不予支持。
关于房租，因沣和公司、项勇对2013年12月28日之后的房租未能举证证明已交纳，且对金南公司房租的计算方式不持异议，故认定截至房屋返还之日即2014年6月24日，沣和公司、项勇尚欠租金为152.125万元（2013年7月27日前50万元﹢2013年7月28日至2014年3月27日欠9个月零头7.56万元及3个月租金47.52万元共计55万元﹢2014年3月28日至2014年6月24日47.125万元）。将沣和公司、项勇交纳的押金20万元抵扣后，实欠租金为132.125万元。
关于水、电、气费用，沣和公司与项勇认可浴场工作人员雷庆俊2014年4月2日确认的数字，且对金南公司的计算方式无异议，现其未能举证证明其交纳了2013年11月之后的水、电、气等费用，则沣和公司与项勇欠付自2013年12月1日起至2014年6月24日的水、电、气费用306967.09元。对于金南公司提出的相应诉请，予以支持。关于违约金，双方对违约金标准约定过高，沣和公司与项勇亦请求本院减少，原审法院根据公平原则，结合合同履行情况酌情确定违约金15万元。关于物品损失，项勇认可对拆除的灶台赔偿1万元，本院予以确认。对电视机等其他损失，因金南公司未举证损失计算的依据，综合考虑折旧等情况，酌情认定其他损失1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、沣和公司、项勇于判决生效后十日内向金南公司连带支付租金132.125万元、水电气等费用306967.09元及违约金15万元；二、沣和公司、项勇于判决生效后十日内向金南公司连带赔偿物品损失2万元；三、驳回金南公司其他诉讼请求。案件受理费21830元，减半收取为10915元，由沣和公司、项勇共同承担。
沣和公司、项勇上诉称：1、本案应追加潘安平、潘安俊为第三人。我方在与金南公司签订合同后，经过金南公司同意，已经将浴场的经营权转让给二潘，房屋和水电费由二潘直接交给金南公司，二潘与金南公司直接建立直接的联系，应追加二潘为当事人；2、一审认定违约金15万元过高，应酌情减少为10万元；3、2014年4月24日以后金南公司已实际接收房屋，不应再支付房租。
金南公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，违约金认定也不存在过高的情形，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审相同，本院予以确认
本院认为：沣和公司和项勇从金南公司承租案涉房屋以后，以御汤池公司名义对外经营浴场，后沣和公司、项勇与潘安平、潘安俊签订浴场经营权转让协议书，该协议书实际包含浴场经营权转让以及浴场经营占用房屋的转租两部分。该协议仅对于房租的支付方式进行了约定，并未反应出由潘安平、潘安俊与金南公司直接建立租赁合同关系的意思表示，且该协议并未有金南公司签章和认可。经营权转让协议签订后，项勇也继续以承租人的身份向金南公司支付了部分房租。故，金南公司与潘安平、潘安俊之间并未建立直接租赁合同关系，金南公司向项勇、沣和公司主张租金和返还房屋符合法律和合同约定，潘安平、潘安俊与沣和公司、项勇之间的租金支付情况对本案的处理并没有实质上的影响，项勇主张追加潘安平、潘安俊为第三人不符合法律关于追加第三人的规定，一审不予支持并无不当，本院予以确认。
关于违约金，一审根据公平原则，结合实际履行情况酌定为15万元并未有明显不当，沣和公司、项勇也未能提供证据证明该数额明显大于实际损失数额，沣和公司、项勇关于减少违约金的主张本院不予支持。2014年6月24日，双方当事人在一审法院的主持下完成了房屋的交接手续，并在交接笔录上签字确认，沣和公司、项勇主张金南公司已于2014年4月24日接收房屋未能提供证据证明，其该主张本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7552元，由安徽沣和投资担保有限公司、项勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。