福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民终字第264号上诉人（原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连茂慈，男，1962年12月30日出生，汉族，住福建省福安市。被上诉人（原审原告）周菊梅,女,1965年9月1日出生,汉族,住福建省福安市。被上诉人共同委托代理人陈凡、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司（下称绿地房地产公司）与被上诉人连茂慈、周菊梅因商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2432号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地房地产公司的委托代理人刘春光、刘少铃、被上诉人连茂慈、周菊梅或其委托代理人陈凡、欧阳灶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头60号“望江花苑”第2幢3层D301号房以人民币331520元的价格出售给原告，双方于2010年4月10日签订《商品房买卖合同》一份。该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），2010年4月10日前原告支付全部购房款的20%，计66520元（备注“第一期为现金66520元”）；2010年5月25日前，原告支付全部购房款的80%，计26500元（备注“第二期为银行按揭”）；第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条第一款约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；该条同时约定如遇不可抗力且被告在发生之日起60日内书面告知原告的或原告未按合同约定付清全部房价款的——以银行按揭贷款方式支付的，以合同约定的全部按揭到达被告指定账户的）被告可以据实予以延期。合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.012%向原告支付违约金。原告于2010年4月1日支付首期购房款66520元，2010年4月29日，原告的第二期购房款265000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，发放到被告指定的账房上。被告于2011年1月1日将诉争商品房交付给原告使用，并于2011年8月26日办理诉争商品房所有权初始预登记。原告向被告提供了2011年11月15日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份，并于2011年11月15日委托被告代为领取诉争房屋所有权证及国有土地使用权证。原告的安房证福安字第0120120312号《房屋所有权证》登记时间是2011年12月28日。庭审中原、被告确认逾期交房的天数是63天。原审判决认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。本案原告已按期付款，被告未按《商品房买卖合同》的约定，于2010年10月30日前将商品房交付原告使用的行为，已构成违约，且庭审中双方确认逾期交房按63天计算，故按合同第九条第一款第一项的约定，被告应支付原告已付款项即331520元的日万分之二的违约金，即被告应支付给原告的逾期交房违约金为63天*0.02%*331520元=4177.15元。被告认为逾期交房期间应扣除天气等不可抗力原因和原告逾期付款原因，证据不足，不予采纳。本案原、被告之间在合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故本案被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所有权证初始预登记并告知原告相关事宜。可本案被告未能依约在商品房交付（2011年1月1日）使用后60日（即2011年3月2日）内，如期办理房屋所有权初始预登并告知原告，亦未能在商品房交付使用90日（2011年4月1日）内，如期办理房屋产权登记并交付原告，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，被告应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告应从商品房交付92日后承担逾期办证的违约责任，故被告应向原告承担从2011年4月2日起至原告委托被告领取房屋两权证之日即2011年11月15日止计227天的违约金。原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止的主张，不予支持。依照合同第十四条之约定，被告每日应按原告已付款即331520元的0.012%,向原告支付违约金即227天*0.012%*331520元=9030.6元。由于本案原、被告合同约定的违约金并未明显超过原告实际损失的30%，故被告以双方约定违约金偏高为由要求减少的主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付原告连茂慈、周菊梅逾期交付商品违约金4177.15元；二、被告福建绿地房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付原告连茂慈、周菊梅逾期办理房屋所有权证的违约金9030.6元。宣判后，绿地房地产公司不服，向本院提起上诉。上诉人绿地房地产公司上诉称：本案合同并未约定由本公司负责办理房屋权属证书，本公司仅有办理“小区”的初始总登记的义务。本公司已于2011年8月26日办理了房产所有权初始总登记，已经履行了约定的义务。至于办理房屋权属登记（分证）是被上诉人自己的义务（本公司充其量是承担协助义务）。因此本公司不应承担逾期办证之责任，自然不应当承担支付逾期办证之违约金。退而言之，即便本公司需要承担逾期办证的违约责任，违约期限也应从实际交房之90天之次日起至本公司完成房屋所有权初始登记日止，即2011年8月26日止。此外，即使本公司对逾期办证存在过错，也不影响被上诉人办理按揭等，并未给被上诉人造成任何损失。原审判决本公司向被上诉人支付从2011年4月2日至2011年11月15日止计227天的违约金显属不当。请求二审：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人原审该项诉讼请求。被上诉人答辩称：原审判决认定正确，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。产权证的办理，上诉人具有通知和办理的义务，上诉人未按照合同约定的时间，如期办理产权总登，致使产权证逾期办理，已经构成违约，应按照合同的约定支付违约金。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。经二审查明，上诉人、被上诉人对一审查明事实没有异议。二审期间，上诉人、被上诉人均无新的证据提供。本案双方当事人的争议焦点是：上诉人是否应当承担向被上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金9030.6元。本院认为：房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。本案上诉人未能在合同约定的商品房交付使用后期限内如期办理商品房所有权初始预登记，也未提供证据证明在办理商品房所有权初始预登记后及时通知被上诉人，原审判决上诉人应向被上诉人承担从2011年4月2日起至被上诉人委托上诉人领取房屋两权证之日即2011年11月15日止计227天的违约金，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建绿地房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人福建绿地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年四月十七日书 记 员  彭杨清附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；