陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0102民初4923号原告：中国图书进出口西安公司，住所地西安市新城区北大街85号9层。法定代表人：张栓财，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵玉媛，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：陕西新世界实业有限公司，住所地西安市莲湖区北大街85号。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡春梅，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷梦，陕西融德律师事务所律师。原告中国图书进出口西安公司（以下简称中图公司）诉被告陕西新世界实业有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中图书公司委托诉讼代理人赵玉媛、周敏、被告新世界公司委托诉讼代理人胡春梅、殷梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中图公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金、物业水电费及停车场地使用费共计3452049.39元；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金共计525000元；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2005年12月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于西安市北大街xx号中图国际大厦4-7层房屋。在履行过程中，被告长期拖欠原告租金构成严重违约，2017年1月1日双方协商解除租赁关系，被告于2017年1月1日将中图国际大厦6-7层房屋返还给原告，于2017年4月18日将4-5层房屋返还给原告。经双方对账核算，被告拖欠原告租金共1683500元，物业费水电费共1730674.39元，停车场使用费共37875元，上述欠款合计3452049.39元。因被告长期拖欠款项已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》第13条的规定，被告应向原告支付三个月的违约金即525000元。现原告根据《民法通则》第八十四条，《合同法》第九十七条、九十八条之规定，提起诉讼，请求依法判处。被告新世界公司辩称：1、原告诉请的款项均为次承租人即（第三人）陕西广东国花餐饮有限公司（以下简称国花公司）与冯国华所欠，应由次承租人承担责任。2、原告没有采取措施防止损失的扩大，被告不应承担责任。3、因原告提前解除合同，导致被告产生损失，原告应进行赔偿或者进行抵扣。4、在《房屋租赁合同》履行中，被告存在违约行为，原告不应承担违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《房屋租赁合同》、《产权证书》，证明原告对位于西安市北大街85号中图国际大厦享有合法所有权，被告承租原告上述房屋。2、《关于确认中图国际大厦4-5层试营业期间和记租起始日的函》、《关于确认中图国际大厦4-5层记租起始日的函》、《关于确认试营业期间和记租起始日的函》、《关于确认起租日期的回函》，证明原告将中图国际大厦4-7层房屋交付给被告使用及起租日。3、《催款通知》、《新世界欠款明细表》、《回复函》，证明被告自2015年3月起开始拖欠原告租金、物业费、水电费及停车场使用费，截止2016年11月8日欠款共计2646183.36元。4、、《关于提前解除的协议》，证明双方签订解除协议，自2017年1月1日起解除中图国际大厦6-7层的租赁关系。5、《中图国际大厦4-5层退租交接单》、《中图国际大厦4-5层退租交接单2017年1月1日-4月15日费用明细》，证明2017年4月18日，被告向原告交还4-5层房屋，解除4-5层租赁关系。被告共拖欠原告租金、物业费等共计3452049.39元。被告对原告提交的所有证据真实性均予以认可，但对其证明目的不予认可。认为上述欠款与其无关，原告起诉所主张的费用均为4-5层所欠费用，原告知道并认可被告的转租行为，原告应向4-5层实际使用人主张，被告不应承担此费用。经审查，原告提交的上述证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。被告为了证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、《意向书》、《承包协议》、催款通知单、付款通知单、收据与西安银行转账支票、回单、进账单等，证明涉案房屋的4-5层实际使用人为次承租人国花公司与冯国华，原告知道并曾接受次承租人的转账，知道4、5层的实际使用人是次承租人，认可被告转租的事实。2、《关于限期缴付拖欠费用的函>的回复》、《回函》、《工作联系函》，证明原告为涉案房屋的所有权人，在能够采取措施阻止损失扩大的情况下，不采取任何措施，原告具有过错。3、照片一组，证明被告安装在一楼的旋转大门、吊灯、长木桌子、入户天然气系统、4-5层的墙顶地装修以及4层厨房操作间安装的设备设施等现原告留存使用，应对此进行赔偿或抵扣。4、《房屋租赁合同》一组，证明按照原、被告原合同约定，被告对6-7层已进行了转租，因原告提前解除租赁合同，致使原告收益受损108万，原告应予赔偿。5、《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》、《致函》，证明1、原告没有按照合同约定及时与被告签订物业管理协议，2012年11月，签订的《物业管理服务协议》强行将物业管理权利义务做了变更，违反了租赁合同约定；2、原告违反《物业管理服务协议》的约定，未尽到安保义务，致使4-5层、一楼大厅及地下负二层仓库的部分物资被次承租人搬走，造成被告损失，违反了合同约定，故被告不承担违约责任。原告对被告提交的原《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》的真实性予以认可，对其余证据真实性、证明目的均不予认可。认为被告与第三人签订的《意向书》、《承包协议》，《房屋租赁合同》等均与原告无关。原被告签订的《物业管理服务协议》经双方认可，不是强行变更。根据物业服务条例，原告不能进行停水停电停电梯的违法行为。且原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《提前解除房屋租赁合同》约定合同解除后被告将已经预收的次承租人的费用共计251162.96元交付给原告。还约定了装饰物等由被告无偿交由原告所有，被告不存在损失。经审查，《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》真实有效，本院予以认定，其余证据，结合其他证据综合认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经举证、质证及庭审查证，本院确认如下事实：2005年12月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告整体承租原告所有的位于西安市北大街xx号中图国际大厦4-7层房屋，其中4、5层为餐饮、茶秀、咖啡屋、酒店，6、7层为文化会所和写字间。合同约定，计租建筑面积为8620平方米，租赁期限十年，自起租日起算（经双方确认，4-5层房屋的起租日自2008年2月16日起算，6-7层的起租日自2007年1月1日起算）。年租金210万元人民币（不含水、电、气、暖、物业费等），每月17.5万元，按月支付，每月10日前缴纳次月租金。双方并就违约责任、物业管理等进行了约定。在第十三条违约责任13-1-2中约定“乙方拖欠租金累计超过30天”“向甲方支付相当于3个月租金金额的违约金”。2012年11月，原、被告签订《物业管理服务协议》，原告为被告所租用的4-7层提供物业管理服务。后双方均依约履行。在履行过程中，被告自2015年9月开始拖欠4-5层租金、物业费、水电费及停车场使用费，2017年1月1日双方签订《关于提前解除〈房屋租赁合同〉的协议书》，自2017年1月1日起解除租赁关系并确定截至2016年12月31日，被告欠原告租金、物业费、水电费等共计2801132.94元。就被告返还房屋、车库、库房时间、方式及被告不能拆除的装饰装修物、被告预收的次承租人租金等进行了约定。被告于2017年1月1日将6-7层房屋返还给原告，于2017年4月18日将4-5层房屋返还给原告。经双方对账核算，被告欠原告租金共1683500元，物业费水电费共1730674.39元，停车场使用费共37875元，上述欠款合计3452049.39元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法、有效，双方当事人均应依约全面履行。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告自2015年9月起拖欠原告租金、水电费等款项达3452049.39元，其行为已构成违约，双方据此解除合同，符合法律规定。原告要求被告支付所欠款项并承担违约金的诉讼请求与法有据，本院依法予以支持。被告辩称拖欠的费用均为次承租人所欠，其不承担责任之理由，因《房屋租赁合同》的合同相对人为本案原、被告，原告依据合同的相对性原则向被告主张权利并无不妥，故该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采信；双方签订的《关于提前解除〈房屋租赁合同〉的协议》第六条及共同签字确认的《中图大厦四、五层退租交接单》备注栏已对被告预收次承租人的租金、物业费及被告废弃物的处理等进行了约定，故被告主张因原告提前解除合同导致被告产生损失，原告应进行赔偿或者进行抵扣之理由不能成立；被告还辩称在合同履行过程中，被告不及时签订物业管理协议，强行变更权利义务关系，存在违约行为，原告不应承担违约金，经查，2012年11月原被告签订的《物业管理服务协议》约定由原告提供物业服务，是对原《房屋租赁合同》相关条款的变更，经双方认可，故该辩称理由亦不能成立；被告关于原告未按其要求对4、5层停水、停电、停暖、停运客梯等造成损失扩大具有过错的辩称理由，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告陕西新世界实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告中国图书进出口西安公司房屋租金1683500元、物业费、水、电费1730674.39元、停车场使用费37875元，共计3452049.39元。二、被告陕西新世界实业有限公司在本判决生效后十五内支付原告中国图书进出口西安公司违约金525000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38616元，由被告陕西新世界实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  任朝霞代理审判员  殷 薇代理审判员  周 婷二〇一七年十二月十八日书 记 员  李欢欢