重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终1088号上诉人（原审被告）：重庆绿地申炎房地产开发有限公司，住所地：重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8—2—21，统一社会信用代码91500000084663871R。法定代表人：金健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张小莉，女，1987年9月12日出生，汉族，住重庆市巫山县，该公司员工。委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周朝玲，女，1970年8月9日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖祯，重庆中钦国彦律师事务所律师。原审第三人：重庆大极建设工程有限公司，住所地：重庆市江北区五里店皂桷岭光华大厦B—5—1。法定代表人：顾日南，该公司总经理。上诉人重庆绿地申炎房地产开发有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人周朝玲、原审第三人重庆大极建设工程有限公司（以下简称“大极公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区（2016）渝0104民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地公司上诉请求：撤销重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初5845号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。主要理由：1.一审判决确定的本案案由为房屋买卖合同纠纷，并认定“被上诉人是涉案房屋的实际购买人，上诉人、被上诉人依法成立房屋买卖合同关系”，即双方形成了真实的房屋买卖合同关系。但一审判决又同时认定“上诉人同意大极公司将基于《购房协议》享有的购买并取得涉案房屋的债权转让给被上诉人”，即房屋买卖合同仅仅是被上诉人受让债权后的表现形式，故一审判决对上述两种认定存在矛盾，适用法律错误。2.上诉人与大极公司签订的《重庆市建设工程施工合同》及补充协议后，大极公司进行了部分工程的施工。但大极公司并未完全履行合同义务，未对全部工程进行施工。2017年1月12日，上诉人与大极公司签订协议，解除了双方之间的施工合同及补充协议。就大极公司的施工部分，上诉人与大极公司已进行了正式结算，上诉人应支付大极公司的工程款为36312900.34元，从具体付款资料来看，上诉人不差大极公司任何工程进度款。3.《购房协议》约定，绿地公司在支付70%工程款后才用房子抵偿剩余30%工程款，本质是对未来将发生的债权所提供的担保，大极公司因自身原因解除了施工合同，剩余工程款尚未产生，相当于其并未支付购房款，而与被上诉人签订《商品房买卖合同》仅仅是代大极公司签订购房合同，并非绿地公司与被上诉人形成商品房买卖合同关系，大极公司未支付购房款无权获得涉案房屋，进而被上诉人也无权获得涉案房屋。被上诉人周朝玲辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。原审第三人大极公司辩称，我公司与绿地公司的合同约定是绿地公司先交房，至于我公司是否付清房款是我公司与绿地公司之间的问题，与被上诉人无关。一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。周朝玲一审请求：1、请求判令绿地公司将座落于重庆市大渡口区X号房屋一套交付并过户登记至周朝玲名下；2本案诉讼费、保全费由绿地公司负担。一审查明：2014年11月20日，绿地公司（甲方）与大极公司（乙方）签订《购房协议》，主要约定：1、甲方已根据双方订立的《X号地块三标段施工总承包工程合同》的约定，将该部分工程交由乙方承建，甲方按合同约定支付工程款；2、乙方自愿购买甲方开发的X号地块住宅32套，房屋栋号及房号见附件1明细清单，总套内面积2071.04平方米（最终以房屋测量部门核定的为准），房屋净总价12798905元，其他费用按国家相关规定收取；3、乙方自愿用甲方应支付的工程款全款抵扣上述房屋的购房款，甲方同意支付《X号地块三标段施工总承包工程合同》70%之后的工程款给乙方抵扣上述购房款；4、甲方同意在房屋竣工交付前配合乙方将房屋出卖给其指定的其他自然人，并同意更名一次，但购买人与甲方签订《商品房买卖合同》时应提供由乙方签字盖章的书面证明，明确购买人身份，若乙方与其指定的其他自然人产生经济纠纷，而致使《商品房买卖合同》无法生效，相关责任由乙方负责；5、本协议一经签署即刻生效，即作为甲方已按《X号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付相应工程款，双方应按工程合同、购房合同和本协议的约定履行各自相应的责任、义务，合同双方应出具相应合同款的正式发票等等。该《购房协议》所附附件1载明的房屋中包括X号，套内面积为67.85平方米，房款总价为414774元。2015年3月12日，周朝玲与大极公司签订《抵房协议》，约定大极公司以重庆市大渡口区X号房屋抵偿所欠周朝玲借款414774元。同日，大极公司向绿地公司出具《委托书》，载明大极公司愿以重庆市大渡口区X号房为进度款抵房给周朝玲，特此委托。2015年3月31日，周朝玲与绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、周朝玲购买绿地公司开发预售的座落于重庆市大渡口区X号房屋，本商品房项目暂定名为X；2、房屋套内面积为67.85平方米，总房价款为414774元；3、付款方式为一次性付款；4、绿地公司于2016年5月30日前交付房屋等等。周朝玲向绿地公司缴纳该房屋的大修基金和契税、权证印花税。绿地公司已向税务部门代缴该房屋的契税和权证印花税。2016年5月23日，绿地公司曾向周朝玲发出《X项目一期交付通知书》，通知周朝玲于2016年5月28日至2016年5月30日期间接房，但因涉案房屋被查封及款项是否结清存有争议，周朝玲未能如期接房。另查，2017年1月12日，绿地公司与大极公司签订《X号地块三标段施工总承包合同解除协议》，解除了双方签订的《重庆市建设工程施工合同》及《X号地块三标段施工总承包补充协议》。同时约定，双方根据工程结算价款及往来账款、质押贷款、工抵房款等进行清算，如果大极公司还有应付款，绿地公司在金额确认后的一个月内付清，如果有超付情况，绿地公司有权向大极公司追偿，且绿地公司享有大极公司资产优先受偿权等。截止法庭调查结束时，绿地公司和大极公司未就工程已完工部分完成工程款的最终结算。再查，2016年5月19日，重庆市大渡口区人民法院因执行（2015）渡法民初字第03997号案判决查封涉案房屋，绿地公司提出案外人执行异议之诉，该院作出（2016）渝0104民初5392号民事判决书，判决不得依据（2015）渡法民初字第03997号判决执行涉案房屋。后提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终4912号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋所有权现登记在绿地公司名下，其在所有权登记时最终确认的门牌坐落为大渡口区X。一审认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，绿地公司与大极公司签订《购房协议》，约定大极公司购买绿地公司开发的涉案房屋，同时约定绿地公司同意在房屋竣工交付前配合大极公司将房屋出卖给其指定的其他自然人，与大极公司指定的其他自然人签订《商品房买卖合同》。之后周朝玲作为大极公司指定的自然人，基于大极公司出具的委托书，与绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周朝玲购买绿地公司开发的重庆市大渡口区X号房屋，故周朝玲是涉案房屋的实际购买人，双方依法成立房屋买卖合同关系。关于绿地公司是否应当履行交付房屋和协助办理过户义务的问题。一审认为，周朝玲与绿地公司依法形成房屋买卖合同关系，绿地公司虽辩称本案涉及两个以物抵债合同，绿地公司根据合同相对性原则，应当向大极公司承担责任。但根据查明的事实，《购房协议》中明确约定该协议一经生效，即作为绿地公司按《X号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付大极公司工程款12798905元，同时大极公司自愿用该工程款抵扣购房款12798905元，故在《购房协议》生效时，应视为大极公司已收到工程款12798905元并抵扣房款，大极公司基于付清房款而享有取得涉案房屋的债权。周朝玲基于借款合同关系，对大极公司享有债权414774元，大极公司与周朝玲签订《抵房协议》，以涉案房屋抵偿借款414774元。故在《购房协议》履行过程中，大极公司出具委托书，绿地公司基于《购房协议》的约定，同意大极公司将基于《购房协议》享有的购买并取得重庆市大渡口区X号房屋的债权转让给周朝玲，并与周朝玲签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同合法有效，周朝玲与绿地公司是合同的相对方，应当各自履行合同约定的义务。同时周朝玲在与绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》时,根据三方已完成的债权债务抵扣事实，已付清购房款414774元，故涉案《重庆市商品房买卖合同》中对付款时间未做任何约定。另从绿地公司和大极公司签订的《X号地块三标段施工总承包合同解除协议》约定：“……双方根据工程结算价款及往来账款、质押贷款、工抵房款等进行清算，如果大极公司还有应付款，绿地公司在金额确认后的一个月内付清，如果有超付情况，绿地公司有权向大极公司追偿……”，亦可看出《购房协议》中约定的工程款绿地公司和大极公司作为已付工程进度款处理，并用于抵扣购房款。至于绿地公司与大极公司之间工程款的结算问题，应根据《X号地块三标段施工总承包合同解除协议》自行结算，与本案不具有关联性，绿地公司不能在三方债权、债务实际抵扣完毕的情况下，否认周朝玲与绿地公司基于《重庆市商品房买卖合同》建立的房屋买卖合同关系，否认周朝玲基于三方债权、债务抵销已完成付款义务的事实，且绿地公司向大极公司已支付的工程款金额不限于涉案的工程进度款12798905元，即使双方结算后存在超付，超付部分亦不能特限于本案所涉的已付工程进度款。综上，周朝玲与绿地公司是涉案《重庆市商品房买卖合同》的相对方，现周朝玲已付清房款，涉案房屋符合交付和办理所有权转移登记条件，绿地公司应当履行交付房屋和协助办理过户手续的义务，周朝玲要求绿地公司将坐落于重庆市大渡口区X号房屋（产权登记为大渡口区X号）交付并过户登记至周朝玲名下的请求合理合法，一审依法应予以支持。经一审审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、重庆绿地申炎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将重庆市大渡口区X号房屋交付周朝玲；二、重庆绿地申炎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助周朝玲办理重庆市大渡口区X号房屋所有权转移登记，将该房屋所有权转移登记至周朝玲名下。本案案件受理费40元、保全费5000元，合计5040元（周朝玲已预交），由重庆绿地申炎房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人绿地公司举示了新的证据：1.2017年12月14日，绿地公司与大极公司签订的《建设工程造价审核确认表》:该证据证实至大极公司与绿地公司解除合同时，大极公司已完成的涉案工程总造价为36312900.34元。2.大极公司与绿地公司的《工程款结算对账表》：证实2014年至2016年期间，绿地公司已经向大极公司累计支付工程款36841887.9元。3.《施工总承包合同补充协议》：证实大极公司与绿地公司在签订《购房协议》后11月29日签订了施工合同，合同中约定在工程结算前绿地公司仅向大极公司支付完成产值的70%。大极公司对证据1的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据2的真实性无异议，但认为其中1000万元是绿地公司直接付至小贷公司帮大极公司还账，并未支付给大极公司；对证据3的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。被上诉人对上述三份证据质证时认为，被上诉人未参与上述证据的形成，对真实性均均不予确认。本院认为，鉴于证据形成的双方绿地公司和大极公司对上述证据的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。结合一、二审中当事人举示的证据，本院另查明如下事实：2014年11月28、29日，绿地公司(发包人)与大极公司(承包人)先后签订《重庆市建设工程施工合同》和《X号地块三标段施工总承包补充协议》，绿地公司将位于大渡口区X总建筑面积约59511.31平方米的该工程承包给大极公司建设，2014年7月1日开工，2016年4月20日竣工，合同总工期659日历天，合同价款暂定为人民币100107889元(大写人民币壹亿零壹拾万柒仟捌佰捌拾玖圆整)。2014年至2016年期间，绿地公司向大极公司累计支付工程款36841887.9元。2017年12月14日，绿地公司与大极公司进行工程款结算，涉案工程总造价为36312900.34元。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，绿地公司与大极公司签订《购房协议》，约定绿地公司将X号地块32套房屋以12798905元的价格出卖给大极公司，大极公司以双方签订《X号地块三标段施工总承包工程合同》后，绿地公司将来应支付给大极公司的工程款中的30%部分支付该房款，双方还在协议附件中约定了包括涉案房屋在内的32套房屋的具体编号、面积、单价、总价，并约定绿地公司在工程竣工交付前配合大极公司将房屋出卖给其指定的其他自然人，绿地公司同意更名一次等内容，上述约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《购房协议》约定，“协议一经签署即刻生效，即作为绿地公司已按《X号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付相应工程款”，该约定表明签署协议后，绿地公司即将包括涉案房屋在内的32套房屋所具有的价值12798905元，作为将要发生的工程款支付给了大极公司，大极公司即享有涉案房屋的处置权。大极公司与被上诉人签订《抵房协议》，抵消了大极公司欠付被上诉人的债务，并告知了绿地公司，绿地公司并未表示异议，进而与被上诉人签订了《重庆市商品房买卖合同》，上述《抵房协议》、《重庆市商品房买卖合同》，均不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。被上诉人要求绿地公司按照《商品房买卖合同》的约定，交付涉案房屋，符合合同约定，本院予以支持。对于绿地公司提出其与大极公司签订《购房协议》的真实目的是为将来发生的债权提供担保的上诉意见，因该意见的实质即为针对《购房协议》的性质是否为“流质”约定，而《中华人民共和国物权法》第一百八十六条明确规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依据该条，抵押权人无权依据“流质”约定取得抵押物的物权。本案中，《购房协议》约定“协议一经签署即刻生效，即作为绿地公司已按《X号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付相应工程款”，其实质为用《购房协议》中约定的32套房屋的价值12798905元抵偿因履行建设工程施工合同将要发生的相同价值的工程款，直接的后果是明确的提前消灭了双方将要产生的债权债务，与“流质”约定中债务还有其他履行方式，在其他履行方式不能消灭债务时才用抵押物直接抵偿债务具有明显不同，故《购房协议》并非对因履行建设工程施工合同后将要发生的12798905元工程款的担保，而应当认定双方是真实的房屋买卖关系。绿地公司提出其仅是代大极公司与被上诉人签订购房合同，其不欠大极公司工程款，则大极公司未支付相应购房款，故大极公司无权取得涉案房屋，被上诉人也未向绿地公司支付购房款，被上诉人也无权取得涉案房屋的上诉意见，经查，因大极公司在《购房协议》签订后即享有对涉案房屋的处置权，其将房屋抵偿了被上诉人的债权，应认定被上诉人已支付了房屋的对价。《购房协议》还约定“绿地公司同意在房屋竣工交付前配合大极公司将房屋出卖给其指定的其他自然人，并同意更名一次，但购买人与绿地公司签订《商品房买卖合同》时应提供由乙方签字盖章的书面证明，明确购买人身份，若大极公司与其指定的其他自然人产生经济纠纷，而致使《商品房买卖合同》无法生效，相关责任由大极公司负责”，该约定表明绿地公司在签订《购房协议》时已经认可大极公司可以转让涉案房屋，并未要求在转让房屋时受让人需要向绿地公司支付购房款；结合绿地公司与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》后，在未收到购房款的情况下，就已向被上诉人发出了接房通知，在本案诉讼前也从未向被上诉人催收过购房款等事实，应认定绿地公司在与被上诉人订立合同及履行过程中已经认可被上诉人支付了购房款的事实，故绿地公司以被上诉人未支付购房款为由，拒绝向被上诉人交付房屋不符合合同约定。至于绿地公司认为大极公司未履行《购房协议》的付款义务，可另行诉讼解决。综上，绿地公司的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由重庆绿地申炎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋科审判员  肖琴审判员  肖飞二◯一八年五月三十一日法官助理王庆书记员李德桥