北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第08726号
原告（反诉被告）王向红，女，1955年1月27日出生。
原告（反诉被告）张祺，男，1982年12月7日出生。
二原告共同委托代理人白紫山，北京市百瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕世杰，男，1969年11月24日出生。
委托代理人曹圣明，北京曹圣明律师事务所律师。
原告王向红、张祺诉被告吕世杰及被告吕世杰反诉原告王向红、张祺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告原告王向红、张祺之共同委托代理人白紫山，被告吕世杰之委托代理人曹圣明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王向红、张祺诉称，2012年7月，被告经中介公司介绍与原告签订了房屋租赁合同，被告租赁原告位于××××，每月租金37000元，租赁期5年，自2012年9月1日起至2017年8月1日止。合同签订后被告给付了2012年9月至11月的租金111000元，租房保证金37000元。2012年12月，被告突然提出中止租赁合同，拒付12月份的房租，被告的行为违反了合同的约定，已构成违约，给原告造成重大经济损失。租赁合同第四条第三款约定，逾期交纳租金每逾期一天，按租金百分之一收取滞纳金，被告应给付原告滞纳金14060元（370×38天）。租赁合同第七条第三款规定，承租人不得改变房屋结构。被告未经原告同意擅自将原来的房屋的门砌上，又在墙壁上另开一处新门，严重破坏了房屋的整体结构，被告应给付原告恢复房屋原状费5000元。租赁合同第九条第一款规定，承租人如中途终止合同视为违约，违约金为一个月租金，被告单方中止租赁合同，已构成违约，应承担违约责任，给付原告违约金37000元。综上，被告中途终止租赁合同违反了合同的约定，给原告造成重大经济损失。现原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2012年12月的房屋租金37000元；3、被告向原告滞纳金14060元；4、被告向原告违约金37000元；5、被告向原告支付房屋恢复原状费5880元；6、诉讼费由被告承担。
被告吕世杰辩称并反诉，原告所述租房情况属实，其他情况不属实。原告主张的违约部分不存在，原告没有依约履行合同，不能实现合同目的，应当予以解除。现我方同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求，理由如下：一、原、被告于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》第二款约定“乙方（即本案被告）向甲方（即本案原告）承诺，租赁该房屋只作办公使用”。由此可见，被告租赁该房屋是作为办公场所使用。被告作为自然人，以该房屋作为办公场所进行办公，并进行商业活动的条件是，必须进行工商注册登记。被告在承租该房屋时，已明确告诉原告，承租该房屋后，当月就以该房屋的地址作为工商注册地址，向工商行政管理部门提交了注册申请，工商行政管理部门告知被告，该房屋作为公寓用房，不得作为经营办公地址进行工商登记注册。如要使用该房屋进行工商登记注册，应去有关部门出具相关证明文件，由住宅变更为经营性用房。工商行政管理部门给予被告当时正在使用版本的一次性告知单，告诉被告相关的法律规定。事后，被告多次找原告协商，请原告予以配合办理由住宅变更为经营性用房的相关手续，原告一直拖延未予办理，导致被告的公司一直未成立。原告明知该房屋不能作为进行工商注册登记，而不告诉被告，并在被告请求协助办理住宅变更为经营性用房相关手续时，原告不予配合，导致双方签订的《房屋租赁合同》的根本目的无法实现，并给被告造成了重大的经济损失。二、被告承租原告房屋后，由于该房屋有些漏水，被告经原告同意后，对该房屋进行了一些简单的装修，共花费了12000元。同样，该房屋内无手机信号、通讯工具无法正常使用，导致被告无法开展正常工作。上述情况反映出，原告出租的房屋根本不具备办公条件。由于原告对上述情况的隐瞒，导致双方签订的《房屋租赁合同》的根本目的无法实现，并给被告造成了重大的经济损失。现提起反诉，要求判令：1、解除原、被告于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、原告返还被告押金37000元；3、原告返还被告已收取的租金111000元；4、原告支付被告违约金37000元；5、原告支付被告装修费用12000元；6、原告支付被告误工费用20000元；7、本案诉讼费由原告承担。
针对被告吕世杰的反诉，原告王向红、张祺辩称，不同意被告的反诉请求。一、不存在用租赁房屋作为工商注册地的问题。租赁合同中没有租赁房屋作为工商注册登记的内容，合同约定涉案房屋用于办公使用，没有约定用于工商注册登记使用，被告的反诉理由不能成立。北京市工商局2006年印发的文件规定公寓房不得作为公司注册地址，被告要为成立公司找注册登记用房，不可能不到工商局查询办公司的条件，原、被告签订合同时间是2012年7月，合同履行时间是2012年9月，在此期间被告都未到工商局查询相关规定，不符合常理。二、不存在房屋漏雨的问题。被告租赁的房屋在23层，顶层是24层，不存在房屋漏雨的问题，所谓漏雨是被告拒付房租的借口。三、不存在房屋收不到手机信号问题。
经审理查明，坐落于号房屋系原告王向红名下之私房，坐落于北京市西城区房屋系原告张祺名下之私房。2012年7月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告租赁上述房屋，租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止，“月租金为37000元，租金按3个月为一期支付，第一期租金共计111000元，应于2012年8月15日前付清，以后的租金应于每期提前10天支付，先付后住，每逾期一天，则甲方（即本案原告）有权按月租金的1%收取滞纳金，如超过10天，则视为乙方（即本案被告）违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。双方同意本合同租房押金为一个月房租，即37000元。”同时约定：“甲、乙双方经任何一方如未按本合同约定的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金为一个月租金。在该合同的尾部，双方于2012年11月29日进行了备注：“经甲、乙双方协商，同意房屋租金每平方米3.5元每平方米每天，年租金316.37平方米×3.5×365天=40416元；月租金40416元÷12个月＝33680元，每季付101040元，该合同其他条款不变。”上述合同签订后，原告将上述房屋交付被告，被告交纳了押金37000元及三个月的房屋租金111000元。同时被告对该房屋进行了装修，将其中的门做了改动，共花用装修费12000元。2013年1月7日，双方协商一致，被告将上述房屋腾空交付原告。
庭审中，原告提供装修协议及发票一份，欲证明被告搬出后对房屋进行了装修，花用装修费5880元。对此，被告不予认可。被告提交了“一次性告知单”、手机信号检测报告各一份，证明涉案的两套房屋不符合工商登记办公地的条件，对此，原告不予认可。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、产权证、房屋租赁合同、装修协议等相关证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告亦交纳了押金37000元及2012年9月至11月的房屋租金110000元。2013年1月7日，原、被告双方协商一致解除《房屋租赁合同》。现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告同意，本院不持异议。根据庭审中查明的事实，被告未交纳2012年12月的房屋租金，现原告要求被告支付，本院予以支持，但应以双方所签订的“备注”中约定的房屋租金数额为准。
关于违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定“甲、乙任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金为一个月租金”。被告在双方签订租赁合同后又以不能领取营业执照、手机信号不稳为由，不能履行合同义务，致使原告出租房屋的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，被告应承担相应的违约责任。双方解除合同后，被告应向原告支付一个月租金作为违约金，违约金的标准，应以双方所签订的“备注”中约定的房屋租金数额为准。根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张的其他损失数额低于违约金数额，故对其要求被告赔偿装修费之损失，本院不予支持，其要求赔偿滞纳金之请求，不符合双方合同约定，本院亦不予支持。
关于反诉，双方签订合同后，原告将房屋交付被告，已全面履行了合同义务。原告以不能领取营业执照、手机信号不稳为由，要求认定原告违约并要求被告支付违约金并退还已交纳的房屋租金110000元一节，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。双方签订的租赁合同合同解除后，原告应退还已收取被告的房屋押金。
根据我国相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，在被告违约的情况下，其要求原告承担装修费，于法无据，本院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告吕世杰给付原告王向红、张祺二〇一二年十二月份房屋租金人民币三万三千六百八十元及违约金人民币三万三千六百八十元。
二、本判决生效后七日内，原告王向红、张祺返还被告吕世杰房屋押金人民币三万七千元。
三、驳回原告王向红、张祺其他诉讼请求。
四、驳回被告吕世杰其他诉讼请求
如果原告王向红、张祺及被告吕世杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六千七百零三元（含反诉费四千五百五十五元），由原告王向红、张祺一千四百八十四元负担（已交纳）；由被告吕世杰负担五千二百一十九元（已交纳四千五百五十五元，剩余六百六十四元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 李 源 国
人民陪审员 胡 贵 岩
人民陪审员 王 志 林
二〇一三年十二月××日
书 记 员 张申书记员赵威文