黑龙江省依兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）依民初字第496号
原告郎瑞玲，现住黑龙江省依兰县。
委托代理人张军，依兰县法律援助中心律师。
被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地，哈尔滨市平房区友协大街50号1栋，机构代码证：68887922—7。
法定代表人王洪发，职务董事长。
委托代理人董崟。
原告郎瑞玲与被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郎瑞玲及其委托代理人张军，被告禹泰公司的委托代理人董崟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郎瑞玲诉称，2013年8月27日，被告禹泰公司与原告郎瑞玲签订了位于依兰县通江路以西、原交警队以南、移动公司以北的泓泰家园二期——伍郡兰亭项目，原告将自己位于依兰县广播街20号房屋交付被告用于开发，被告将老广播局家属小区外建的商服楼东数第3、4、5、6号门（即西数第7、8、9、10号门）一层面积为290㎡，二层面积为362.5㎡，共计652㎡作为房屋产权调换给原告。双方约定“被告应按照回迁房屋执行依兰县棚改办简装标准每平方米60元装修；约定2014年8月1日前，被告应将上述开发房屋交付给原告；被告未在2014年8月1日前交付房屋，则给付原告租赁费；如被告违约，被告应赔偿原告违约金30万元”。但时至今日，被告均以种种理由拒绝交付房屋，已构成违约，故原告诉讼至法院，一、请求被告按照与原告签订的《房屋产权调换》书履行交付老广播局家属小区外建的商服楼东数第3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10号门）一层面积为290㎡，二层为362.5㎡，共计652㎡，二、被告按上述房屋面积652㎡，按每平方米60元简装费给付房屋装修费合计652㎡×60元=39.120.00元；三、被告给付原告2014年8月1日起至法院判决之日房屋租赁费150.000.00元；四、被告给付原告违约金30万元。判令被告承担本案保全费、诉讼费。
原告郎瑞玲为证实自己的主张，向法庭举示如下证据：
证据1、2013年8月27日房屋产权调换协议书1份。证明，原告位于依兰县广播街20号平房与被告调换成老广播局家属小区外建的商服楼东数第3、4、5、6号门（即西数7、8、9、10号门）一层面积为290㎡，二层为362.5㎡，共计652㎡。被告应当给付简装费用每平方米60元，共计39120.00元。双方约定回迁时间为2014年8月1日前，如未按时回迁被告应当按照依兰标准支付租赁费用。双方是真实意思表示，合同合法有效。
证据2、照片6张，证明被告与原告达成协议，将被告所承建的3、4、5、6号门市约定交付给原告。
证据3、原告与案外人王录以及被告2013年8月27日签订房屋买卖合同1份，证明，该协议约定被告及王录将本案回迁的房屋3、4、5、6号门市出卖给原告。该份买卖合同是原告为担心所要求回迁的房屋被被告转卖他人签订的该合同。该份买卖合同并非原被告以及案外人真实意思表示。
被告禹泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由1、原被告之间签订的房屋产权调换协议属于违反法律强制性规定属无效协议。根据国有土地上房屋征收补偿条例，对原告房屋拆迁应由县级人民政府，作出行政决定并按县政府的征收补偿确定的标准由县政府与原告签订征收补偿协议，原告对上述决定不服，应当提出行政复议或行政诉讼即拆迁安置补偿属行政案件并非民事案件。2、原告原有房屋据被告了解大约有160余㎡按此次政府决定1.5倍面积进行回迁，原告以拒不搬迁为要挟要求按4倍的面积进行回迁补偿，违反了此项目的拆迁补偿决定。另外，支付原告房屋租赁费及简装费属政府拨款专款专用的费用，应由县政府按拆迁补偿决定对原告进行支付。被告没有支付义务。按原告的诉求即使依据合同，原告要求被告承担30万违约责任，没有依据。不应得到法律的支持。原告的原房屋相关的产权证照至今没有提交即双方签订协议没有事实依据，也不符合法律规定。同时，2013年8月27日原告已将房屋出售给案外人王录，即原告没有要求回迁的资格，原告起诉主体不适格，起诉被告主体错误，起诉案由错误，起诉不应当立民事案件。请求法院依法驳回原告的起诉。
被告禹泰公司为证实自己的主张，向法庭举示如下证据：
证据一、2013年8月27日，原告与王录的房屋买卖合同一份，原告将争议房屋以380万元价格卖给王录，证明，原告将原有的房屋卖给案外人，原告无权要求房屋进行回迁。
经审理查明，2013年8月27日，被告禹泰公司与原告郎瑞玲签订了位于依兰县通江路以西、原交警队以南、移动公司以北的泓泰家园二期——伍郡兰亭项目，原告将自己位于依兰县广播街20号房屋交付被告用于开发，被告将老广播局家属小区外建的商服楼东第3、4、5、6号门（即西数第7、8、9、10号门）一层面积为290㎡，二次面积为362.5㎡，共计652.5㎡作为房屋产权调换给原告。双方约定“被告应按照回迁房屋执行依兰县棚改办简装标准每平方米60元装修；约定2014年8月1日前，被告应将上述开发房屋交付给原告；被告未在2014年8月1日前交付房屋，则给付原告租赁费；如被告违约，被告应赔偿原告违约金30万元”。同日甲方王录（卖方）、乙方郎瑞玲（买房）又签订了“房屋买卖合同”，合同内容为：经双方协商，郎瑞玲出资购买王录在广播路开发建筑的地上一二层楼门市，具体事宜如下：一、楼层位置：老广播家属小区处建的商服楼东第三门、东第四门、东第五门、东第六门。（即西第七门、西第八门、西第九门、西第十门），相邻的四个门市，地上一二层。二、门市面积地上一层290平方米，地上二层362.5平方米。四门必须紧邻，施工图纸由甲乙双方签字后附本合同后，如果施工有变更，必须由双方协商，签字后生效，单方变更无效。三、交房时间：双方协商交楼，时间是2014年8月1日。因乙方签字之日起一次性将房款交齐，所以甲方晚一天交房，甲方要支付乙方人民币每天元。四、工程质量：甲方必须依照建楼图纸，用让用户放心国家合理的建筑材料建楼，不能用非标材料建楼。五、每个门市交工时必须同其他商服楼一样，有屋内楼梯、消防设施、消防逃生门、门窗齐全。总之，必须是经相关部门验收合格。六、甲方负责给乙方办理房照。七、如交房时面积与约定面积不符时，多出的平方数不予追加款项，如少于约定平方数，甲方按十倍赔偿（按购楼时每平方米价格计算）。八、本门市是临街建设，不得用其他手段改为其他门市。九、如在交房时发生一房多卖，多个业主的情况下，应以我方为准，其他业主无效。十、如违反合同，乙方有权要求甲方全额退款并包赔乙方一切经济损失。十一、图纸由甲方提供，乙方复印一套留作备案。十二、《房屋产权调换》条款如有与本合同不一致的，按本合同办理相关事宜。该合同甲方没有王录签字，甲方处盖有被告单位公章及时任被告法定代表人萨日娜名章；乙方郎瑞玲签字，中间人常大宝签字。还是同日，甲方（卖方）郎瑞玲与乙方（买方）王录又签订了一份“房屋买卖合同”，内容为：经双方协商，将郎瑞玲在广播路一院两栋房屋卖给开发商王录，具体情况如下：1、房屋两栋，含附属建筑设施协定价为：3800000.00元整。2、从签字之日起乙方两日内将购房款全额交给甲方，甲方签收后一日内将房屋交给乙方。3、因房屋交易款额较大，两方共同认定一个诚信大的人做交易中间人，由他见证交易的合理合法性。甲方郎瑞玲签字，乙方王录签字，被告公司盖公章、莎日娜名章。中间人常大宝签字。
本院认为，原告郎瑞玲与被告禹泰公司于2013年8月27日签订的“房屋产权调换”协议书是双方当事人的真实意思表示，该协议真实、客观、合法有效。后期双方签订的两份“房屋买卖合同”是为保证“房屋产权调换”协议书能够顺利履行而签订的辅助性合同，而非双方真实意思表示。双方应全面履行“房屋产权调换”协议书规定的内容。被告以双方签订的“房屋产权调换”协议书不合法、违背了法律规定、置换面积超过了拆迁补偿决定、被拆迁房屋没有证照、原告已经将房屋出售给案外人王录、原告诉讼主体不适格等为由进行抗辩。本院认为，原被告双方签订的“房屋产权调换”协议书是双方当事人的真实意思表示，该协议并不违法；关于协议中的置换面积大小、多数，是双方产生共识后决定的，并没有任何一方强迫另一方，被告方在签订协议后即进行拆迁开发建设，并无异议，视为对双方约定面积的默许即认可；法律并没有规定开发商不允许与被拆迁户签订产权调换协议书；双方签订房屋产权调换协议书时，被告方并没有要求原告出示相关产权证照，且该案审理中原告以明确被拆迁房屋产权证照在有关金融机构进行贷款抵押，庭后已经将被拆迁房屋产权证照复印件提交法庭；关于原告将房屋出售给案外人王录，因王录系被告的开发楼房的房屋拆迁经办人，且原告与王录签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，所以该争议的被拆迁房屋不存在买卖行为，被告关于原告主体不适格的主张，不符合法律规定。综上被告的抗辩理由不能成立，对其抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内全面履行双方签订的《房屋产权调换》协议书，即将老广播局家属小区外建的商服楼东数第3、4、5、6号门（即西数第7、8、9、10号门）一层面积为290㎡，二层面积为362.5㎡，共计652.5㎡房屋交付给原告；
二、被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按上述房屋面积652.5㎡给付房屋简装费用39150元（60元／㎡×652.5㎡）；
三、被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告郎瑞玲违约金300000元；
四、驳回原告郎瑞玲的其他诉讼请求。
案件受理费6387.25元、保全费500元由被告黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 崔景凤
审 判 员 孙 琳
人民陪审员 梁海涛
二〇一五年十月三十日
书 记 员 吴春苗