浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2088号
原告浙江欧特隆实业有限公司，住所地杭州市艮山东路108-2号。
法定代表人林云玲，董事长。
委托代理人邵蕙菁、司学军，浙江劳动律师事务所律师。
被告杭州彭埠蔬菜有限公司，住所地杭州江干区市艮山西路8号。
法定代表人钱志根，董事长。
委托代理人刘杰、卢玉娟，杭州凯富律师事务所律师。
原告浙江欧特隆实业有限公司诉被告杭州彭埠蔬菜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告浙江欧特隆实业有限公司于2015年10月27日起诉，本院受理后，于2015年11月17日、12月28日公开开庭进行了审理。原告浙江欧特隆实业有限公司的委托代理人邵蕙菁、司学军，被告杭州彭埠蔬菜有限公司的委托代理人刘杰、卢玉娟到庭参加诉讼；后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告浙江欧特隆实业有限公司的委托代理人邵蕙菁，被告杭州彭埠蔬菜有限公司的委托代理人刘杰、卢玉娟到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告浙江欧特隆实业有限公司诉称，原被告2008年4月15日签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由原告承租被告位于杭州市艮山东路108号（东）的房屋，房屋租赁期限为12年，自2008年4月15日起自2020年4月14日止。合同签订后原告进行了装修。2015年7月10日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室发出《征迁通知书》，将原告租赁房屋列入征迁范围。《房屋租赁合同》第八条第3款约定，因政府拆迁致使合同无法履行的，被告应讲政府如有支付的拆迁补偿等费用归原告所有。但是被告于拆迁指挥部签订补偿协议后，却迟迟未将政府补偿给原告承租范围内的补偿项目及标准告知原告，也未将相关补偿费支付给原告，经原告多次沟通未果。为此，原告诉至本院，要求判令：1、确认原告承租房屋范围内的搬迁费、过渡安置费、装修费、停产停业损失补偿归原告所有（后撤回该项诉讼请求）；2、被告支付原告搬迁费307477元（承租面积6149.54平方米*50元/平方米），过渡费1229908元（6149.54平方米*50元/平方米*4个月），停产停业损失6149540元（6149.54平方米*50元/平方米*20个月），装修补偿3323191.6元，房屋补偿款254761.3元，合同约定返还款120000元，水泥地补偿款96779.52元，其他设备损失83762元，以上共计人民币11565419.42元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杭州彭埠蔬菜有限公司辩称，首先，原告诉请第一项要求确认债权请求权归属之事项，不符合法定的可司法确权范围，不属于法定确认之诉，于法无据。其次，原告诉请支付拆迁补偿费，没有事实依据：1、案涉《房屋租赁合同》至今仍处于履行过程中，并未终止，目前原告仍在案涉房屋中承租经营，案涉房屋客观上不存在阻碍原告使用的情形。合同约定的终止补偿条件没有生效。2、原告诉请第2项依据的案涉《房屋租赁合同》第八条第3款，是指因杭州彭埠蔬菜有限公司原因造成案涉房屋被拆除而导致租赁合同解除时，杭州彭埠蔬菜有限公司需要向原告承担的赔偿责任。该赔偿责任以拆除部位房屋半年租金为限，并非支付拆迁补偿。3、原告承租的答辩人房屋并不存在拆迁，也不存在拆迁补偿。自2011年《城市房屋拆迁管理条例》废止后，已经不存在拆迁与拆迁补偿概念；涉案合同部分条款按照当时法律规定所做的约定已不具备现实的履行条件。综合上述事实理由，应驳回原告诉请。
经审理本案事实认定如下：
2003年7月13日，案外人陈玲娟（乙方）与杭州彭埠蔬菜有限公司（甲方）签订《房屋建造预租合同》一份，约定，甲方在位于艮山东路七堡村二组，甲方享有土地使用权的土地上建造房屋；乙方先向甲方支付租房定金十万元；甲方在2003年12月底前将房屋交付给乙方使用，所建房屋除铺设地砖外（地砖由乙方提供），其余均有乙方自行装修；甲方在交付房屋时应保证水、电、消防、道路、排污的畅通，并种植好绿化，甲方铺设的电线、电灯为普通照明用电，但在楼内配有三相总配电柜并在每个楼层预留三相空调配电箱；甲方在交付约定房屋时，除东面的围墙和展示厅前的空地由乙方自行建造水泥道路；乙方按仓库12元/平方米，租金按实际面积计算，建筑面积需大于等于2900平方米；展厅按40元/平方米，租金按实际面积计算；展厅二楼不计算租金，甲方免费提供乙方使用，但必须做好阁楼（阁楼做好骨架及露面，建造阁楼面积为300平方米），乙方补偿三万元给甲方作为建造阁楼费用；如遇国家正常征用拆迁，按国家规划规定损失补偿费，补偿给乙方。
陈玲娟系杭州欧特隆汽车用品超市有限公司股东之一，杭州欧特隆汽车用品超市有限公司注册地为案涉艮山东路108号，根据原、被告陈述，该公司实际经营地为艮山东路108号。《房屋建造预租合同》签订后，该合同实际履行方为杭州彭埠蔬菜有限公司与杭州欧特隆汽车用品超市有限公司。2011年1月21日，杭州欧特隆汽车用品超市有限公司办理注销登记，注销原因为股东会决议解散。
2008年4月15日，杭州彭埠蔬菜有限公司作为甲方（出租方）、浙江欧特隆实业有限公司法定代表人林云玲作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于艮山东路108号（东）的房屋出租给乙方作为汽车及用品经营使用，该仓库2500平方米、展示厅620平方米，员工宿舍500平方米，食堂50平方米（以实际平方为准）；租赁期限12年，自2008年4月15日至2020年4月14日止；乙方每月按仓库17元/平方米，营业用房五楼员工宿舍按13元/平方米，展厅按55元/平方米计算，展厅内阁楼免费给乙方使用；所有租金每半年支付一次，乙方承租期间所有房屋租金每四年递增一次，递增比例为上四年租金基础6%租金；乙方租用的房屋展厅前现有停车场作为乙方承租本房屋附加条件归乙方使用，每年支付叁万元作为固定场租费，同时不受规划调整影响且不递增，如遇国家征用乙方无条件退出；甲方在交付房屋时应保证水、电、道路、排污的畅通；因政府政策拆迁被征用，致使本合同无法履行的，甲方应将政府如有支付的拆迁补偿等费用归乙方所有；乙方支付给甲方的25万元补偿款按租用年限及房屋折旧比例返还乙方，等等。同日，杭州彭埠蔬菜有限公司作为出租方、林云玲作为承租方代表签订《补充协议》一份，约定，杭州彭埠蔬菜有限公司（出租方）与浙江欧特隆实业有限公司（承租方）房租结算的补充协议，起租日自2008年4月15日起2020年4月14日止；租金组成：后二楼807.5平方、17元每平方，年租金16.474万元；展厅741平方，55元每平方，年租金48.906万元；四楼仓库2730平方、17元每平方米，年租金55.692万元；主楼五楼452平方、13每平方米，年租金7.0512万元；停车场年租金3万元；底层钢棚190平方米、10元每平方米，年租金2.28万元，以上合计133.4032万元，优惠1.4032万元，实际每年租金132.8万元，2008年4月15日起递增6%，展厅阁楼一次性补偿五万元给杭州彭埠蔬菜有限公司。
同日，杭州彭埠蔬菜有限公司作为甲方、浙江欧特隆实业有限公司作为乙方签订《广告设立协议书》一份，约定乙方需要在甲方108号办公楼南面设设高为3.5米、宽40米广告牌一块，乙方须自行得到有关部门批复，合法有效，方可制作、安装。甲乙双方需遵守以下协定内容：租期与主体租房合同一致；租赁费用及付款方式，乙方以现金支付，甲方开具收据，乙方在每年9月10日前支付；年租金二万元，09年9月10日起每年租金为三万元整，等等。
2008年11月20日，杭州彭埠蔬菜有限公司作为甲方、浙江欧特隆实业有限公司作为乙方签订《合约》一份，约定，因乙方要求将原“杭州欧特隆汽车用品超市有限公司”更名为“浙江欧特隆实业有限公司”，2008年11月20日签订的“房屋租赁合同”只作为承租方工商办证所用，不具备法律效力，所有与2008年4月15日签订的“房屋租赁合同”及补充协议有冲突均以2008年4月15日签订的合同及补充协议为准。浙江欧特隆实业有限公司于2008年12月18日成立。
杭州彭埠蔬菜有限公司作为甲方、浙江欧特隆实业有限公司作为乙方曾签订《关于艮山东路108号“奔瑞标准施工车间”涉及到政府拆迁赔偿事宜的协议》一份，约定就艮山东路108号浙江欧特隆实业有限公司在停车场搭建的临时建筑物（奔瑞标准施工车间），如果日后涉及到政府拆迁的赔偿事宜，经甲乙双方协商达成如下共识：1、乙方积极配合甲方完成政府的赔偿评估；2、最终赔偿分配，以政府最终确认的赔偿金额为分配基数（只限于不可移动固定资产，不包括内部可移动固定资产）；赔偿金额的70%归属甲方，赔偿金额的30%归属乙方，等等。
2015年7月10日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向杭州彭埠蔬菜有限公司送达《征迁通知书》。
2015年8月13日，杭州彭埠蔬菜有限公司（乙方）与杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（甲方）、杭州市江干区人民政府彭埠街道办事处（丙方）签订《国有土地上房屋收购协议》，就甲方向乙方货币收购房屋事宜达成协议：乙方房屋坐落在艮山东路108号，总占地22.243亩，总建筑面积15812.24平方米（其中证载面积4371.16平方米，产权证号：杭房权证江移字第××号、批复面积2632.78平方米，证号：2003年浙规建证0100603号、其他自建建筑面积8808.3平方米）；有证房地产土地补偿总价值为4577.4187万元；房屋补偿金额：有证房屋建筑面积为7003.94平方米，补偿金额为1160.8672万元，自建房建筑面积为8808.3平方米，补偿金额为648.2185万元；装修及附属物补偿金额1197.8226万元；大型机器设备及附属设施补偿经济金192.5378万元；搬迁费甲方同意补偿乙方非住宅搬迁费79.0612万元；过渡费甲方同意补偿乙方四个月过渡费328.8946万元；停产停业损失参照杭州市关于明确国有土地上房屋征收涉及停产停业损失补偿暂行标准的通知精神，经双方协商，指挥部同意对该企业贴补20个月过渡作为该企业的停业停产损失补偿，合计1644.4730万元；根据会议纪要精神，经双方友好协商，甲方同意对乙方待征2.908亩土地按成本价进行补贴计24.5万元/亩，共计71.246万元；甲方实际支付给乙方金额总计9900.5396万元；各方自签订协议生效及乙方完整提供相关材料后十五个工作日内甲方支付乙方50%补偿款计4950.2698万元，待乙方全部腾空并向甲方交房验收完毕再支付40%补偿款计人民币3960.2158万元，剩余款项990.054万元待乙方完成相关土地、房产证件注销及水电等报停工作并结清相关费用，在房屋拆除后经甲方确认一周内一次性付清；根据甲方建设进度需要，乙方保证在2015年8月30日前完成部分房屋搬迁腾空，并承诺2015年9月30日前完成全部房屋的搬迁腾空，等等。此后双方就案涉房屋拆迁款分配事宜交涉未果。
另查明，浙江欧特隆实业有限公司于2016年2月1日将案涉房屋钥匙交还杭州彭埠蔬菜有限公司。
再查明，经双方确认，“奔瑞标准施工车间”对应的评估报告中S34区域，根据《国有土地上房屋收购协议》所附房地产评估报告，S1区域房屋评估价值为7146584元，装修价值为4830132元，S2区域房屋评估价值为4462088元，装修价值为1105768元，S34区域房屋评估价值为53431元，装修价值为51282元。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《征迁通知书》、《关于艮山东路108号“奔瑞标准施工车间”涉及到政府拆迁赔偿事宜的协议》、《广告设立协议书》、《房屋建造预租合同》及被告提交的房屋移交、杭州欧特隆汽车用品超市有限公司公司基本情况、公司注销申请书、备案通知书、股东会决议、公司清算报告、确认公司清算报告材料，本院依职权调取的《国有土地上房屋收购协议》、《房地产评估报告》及本案庭审笔录证实。
本院认为，一、对于本案合同主体问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”对于2008年4月15日签订《房屋租赁协议》、《补充协议》、《广告设立协议书》，虽在浙江欧特隆实业有限公司成立之前，由法定代表人林云玲签字，但浙江欧特隆实业有限公司与杭州彭埠蔬菜有限公司均按照上述约定内容履行权利义务，结合双方就拆迁事宜的交涉往来函，本院确认浙江欧特隆实业有限公司对案涉房屋及上述协议的承租人主体地位。
二、对于本案房屋租赁面积及合同效力问题。首先，就租赁面积问题，浙江欧特隆实业有限公司主张其承租范围与《补充协议》一致，但具体面积分别为：后二楼（对应评估报告S25、S26），承租面积889.67平方米；展厅（对应评估报告S29、S30），承租面积1265.8平方米；四楼仓库（对应评估报告S2、S13、S15、S23），承租面积3068.34平方米；主楼五楼（对应评估报告S1），承租面积452平方米；底层钢棚（对应评估报告S27、S32、S34），承租面积473.73平方米；杭州彭埠蔬菜有限公司主张浙江欧特隆实业有限公司承租房屋除《补充协议》约定面积外，另实际占有根据《关于艮山东路108号“奔瑞标准施工车间”涉及到政府拆迁赔偿事宜的协议》搭建的“奔瑞标准施工车间”（对应评估报告S34，面积为122.1平方米），本院认为，原告浙江欧特隆实业有限公司的系根据《补充协议》约定面积支付房屋租金，其所主张租赁面积缺乏相应证据予以佐证，本院不予支持，本院确定承租面积应按照《补充协议》约定之面积共计4920.5平方米，另外浙江欧特隆实业有限公司实际使用122.1平方米的“奔瑞标准施工车间”。
其次，就房屋租赁合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。杭州彭埠蔬菜有限公司主张案涉房屋主楼五楼452平方米已取得房屋产权证、四楼仓库2730平方米取得建设工程规划许可证，浙江欧特隆实业有限公司既不认可杭州彭埠蔬菜有限公司的主张亦无法确认案涉房屋的产权，经查，浙江欧特隆实业有限公司认可主楼五楼452平方米对应房地产评估报告中S1部分、四楼仓库2730平方米对应房地产评估报告中S2部分，而在评估报告中，S1部分系取得房屋产权（杭房权证江移字第××号）、S2部分取得建设工程规划许可证，与杭州彭埠蔬菜有限公司主张内容完全吻合，而根据房地产评估报告，其他部分房屋均未取得建设工程规划许可证，故本院对杭州彭埠蔬菜有限公司陈述予以确认，《房屋租赁协议》、《补充协议》虽为双方的真实意思表示，但因案涉房屋后二楼807.5平方，展厅741平方米、底层钢棚190平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故上述涉讼租赁房屋违反了法律、法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》关于此部分的约定应属无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，就案涉租赁房屋中四楼仓库2730平方米、五楼主楼452平方米的租赁合同关系仍然有效。
三、关于停产停业损失、搬迁费、过渡费等拆迁补偿款的问题。案涉《房屋租赁协议》中约定，因政府政策拆迁被征用，致使本合同无法履行的，甲方（杭州彭埠蔬菜有限公司）应将政府如有支付的拆迁补偿等费用归乙方（浙江欧特隆实业有限公司）所有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。根据上述规定，房屋所有权人杭州彭埠蔬菜有限公司原则上应作为案涉房屋被征收后，停产停业损失、搬迁费、过渡费的被补偿人，但考虑到浙江欧特隆实业有限公司自2008年公司成立起即承租案涉房屋用以经营，积累了一定数量的客源，经营期间经营场所涉及房屋征迁而变更，原告浙江欧特隆实业有限公司在新场所的经营中，必然在客观上给营业带来损失；而出租人杭州彭埠蔬菜有限公司作为房屋的所有权人，征迁行为亦会给其出租房屋收取租金的租赁活动带来损失；同时，出租人与承租人均因征迁行为造成一定的搬迁损失及另寻其他产地的过渡损失，因此，原、被告均应获得因案涉房屋被征迁所补偿的停产停业损失、搬迁费、过渡费，本院根据《国有土地上房屋收购协议》中杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公司与杭州彭埠蔬菜有限公司对停产停业损失、搬迁费、过渡费补偿标准的约定，在结合浙江欧特隆实业有限公司承租房屋面积（4920.5平方米）、实际使用面积（“奔瑞标准施工车间”122.1平方米）的基础上，酌情确定杭州彭埠蔬菜有限公司支付浙江欧特隆实业有限公司停产停业损失、搬迁费、过渡费共计人民币2521300元。
四、关于装修补偿款问题。装修补偿款应根据房地产评估报告结合浙江欧特隆实业有限公司实际承租及使用面积予以确定。经查，四楼仓库对应房地产评估报告中S2区域装修价值为1105768元，“奔瑞标准施工车间”对应房地产评估报告中S34区域装修价值为51282元，主楼五楼452平方米对应房地产评估报告中S1部分房屋，本院根据该部分房屋所占S1区域的比例确定装修价值为499460元；就后二楼807.5平方，展厅741平方米、底层钢棚190平方米房屋无法确定具体区域，收购协议及所附房屋评估报告并未列明具体房屋的具体的装修附属物，本院根据上述房屋所占被评估整体房屋（除去S1、S2、S34）所占比例，酌情确定1738.5平方米/8686.2平方米*5269640元=1054692元，以上装修款共计2211742元，综合考虑到案涉房屋租赁协议明确约定出租人在交付房屋（除“奔瑞标准施工车间”外）前对水电进行了基本装修、承租人因实际经营对上述房屋进行了主要装修，本院酌情确定浙江欧特隆实业有限公司可取得的装修款为1779650元。
五、对于房屋补偿款问题。根据现有证据，仅有“奔瑞标准施工车间”系由浙江欧特隆实业有限公司搭建，双方明确约定房屋赔偿金额的30%归浙江欧特隆实业有限公司所有，本院根据房屋评估报告确定浙江欧特隆实业有限公司可取得的房屋补偿款为53431*0.3=16029元。原告浙江欧特隆实业有限公司主张房屋评估报告中S13、S27、S32区域为其搭建，缺乏直接证据予以佐证，本院酌情在案涉房屋租赁合同约定的补偿损失返还一项中予以考虑。
六、对于水泥路补偿问题。浙江欧特隆实业有限公司主张由其修建的水泥路为1008.12平方米，按照评估报告中相应标准计算补偿金额为96779.52元，但根据案外人杭州欧特隆汽车用品超市有限公司股东之一陈玲娟与杭州彭埠蔬菜有限公司签订《房屋建造预租合同》，部分水泥道路为陈玲娟建造，该合同实际履行方为杭州欧特隆汽车用品超市有限公司均非本案原告，同时，在无法确定陈玲娟具体建造面积的情况下，浙江欧特隆实业有限公司据此主张水泥路损失，于法无据，本院不予支持。
七、对于浙江欧特隆实业有限公司主张杭州彭埠蔬菜有限公司返还补偿款12万元。根据案涉《房屋租赁协议》，因政府政策拆迁被征用，致使本合同无法履行的……乙方支付给甲方的25万元补偿款按租用年限及房屋折旧比例返还乙方,就该条款，浙江欧特隆实业有限公司解释为部分搭建房屋系由其公司付款、由杭州彭埠蔬菜有限公司建造，本院认为，即使上述条款涉及违法搭建应属无效，但考虑到杭州彭埠蔬菜有限公司从相应房屋征收过程中受益，故本院参照该约定酌情杭州彭埠蔬菜有限公司返还浙江欧特隆实业有限公司补偿款人民币87500元。浙江欧特隆实业有限公司依据《补充协议》第三、四条要求杭州彭埠蔬菜有限公司予以补偿，于法无据，本院不予支持。
八、对于设备损失。杭州彭埠蔬菜有限公司对于浙江欧特隆实业有限公司主张共计人民币83762元不持异议，故本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告杭州彭埠蔬菜有限公司支付原告浙江欧特隆实业有限公司停产停业损失、搬迁费、过渡费共计人民币2521300元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州彭埠蔬菜有限公司支付原告浙江欧特隆实业有限公司房屋装修损失、房屋补偿款、其他设备损失共计人民币1879441元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告杭州彭埠蔬菜有限公司返还原告浙江欧特隆实业有限公司房屋补偿损失人民币87500元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告浙江欧特隆实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币91193元，财产保全费人民币5000元，合计人民币96193元，由原告浙江欧特隆实业有限公司负担58863元，被告杭州彭埠蔬菜有限公司负担37330元。原告浙江欧特隆实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州彭埠蔬菜有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币91193元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶文军
审 判 员 韩 涛
人民陪审员 徐奇燕
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 王 骎
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