江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终730号
上诉人（原审被告）：淮安飞耀房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路大湖城邦小区。
法定代表人：徐建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵强、刘顺昌（实习），江苏兴宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某。
法定诉讼代理人：刘义涛(系被上诉人父亲)，男，1963年2月25日出生，汉族，居民，住淮安经济技术开发区。
上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）因与被上诉人刘某商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2014）淮开民初字第3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人飞耀公司的委托诉讼代理人邵强、刘顺昌，被上诉人刘某的法定代理人刘义涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞耀公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1、上诉人销售的房屋经过政府主管部门验收合格后才允许备案交付，一审认定被上诉人购买的涉案房屋出现质量问题系施工质量问题不当。被上诉人接收房屋以后，在房屋外部搭建了阳光房、扩建了阳台等改建施工，对原有房屋结构做出了改变，被上诉人对房屋改造后造成房屋质量出现问题，其后果应当由被上诉人自己承担。2、一审判决上诉人赔偿维修款749031.24元，于法无据。被上诉人的房屋墙面渗水即使属于质量问题需要维修，上诉人在一审过程中多次明确表示同意履行维修义务，并没有拒绝修复。被上诉人不同意上诉人进行维修，属于无理要求，不应得到支持。鉴定机构的造价缺乏事实依据，不能作为定案依据。上诉人已经在一审中表示同意按鉴定机构确定的质量问题进行维修，整个维修造价只有5万元左右，而法院委托鉴定机构确定的造价结论为749031.24元，该鉴定结论明显脱离实际，显失公正。同时，该费用仅为鉴定意见，被上诉人并未实际支付该费用，由于该维修费用尚未实际发生，上诉人不应承担维修损失。在上诉人表示同意履行维修义务的前提下，一审却以被上诉人不同意维修为由，按照鉴定机构确定的造价支持维修费用，没有事实依据。3、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋租金损失10000元，没有事实依据。不管被上诉人的房屋出现质量问题是什么原因所致，被上诉人装修的涉案房屋并不影响其正常居住使用，且被上诉人出示的所谓房租凭证根本不能证明其真实性。
被上诉人刘某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
刘某向一审法院起诉请求：1、被告赔偿维修损失749031.24元；2、赔偿因房屋无法居住从2014年9月1日至2017年6月30日在外租房期间房租损失69000元；3、被告承担鉴定费142000元和诉讼费、保全费7304元；4、被告承担2014年6月26日至2016年6月26日期间房屋空置物业费5000元、两次搬家费1800元、2013年7月原告修复房屋产生的费用2375元。
一审法院认定事实：2011年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以180万元价格购买被告开发的大湖城邦·花苑第xx号楼xx号房屋（建筑面积251.91㎡），合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
2012年7月，上述房屋交付原告，后原告对房屋进行了装修装潢，2013年1月，原告家入住该房屋。2013年3月份，原告发现房屋存在漏水、渗水等质量问题，遂到被告处反映情况，被告也对房屋进行了维修，但未能修好。
原告诉至一审法院后，经原告申请，一审法院委托江苏方建工程质量鉴定检测有限公司司法鉴定所对涉案房屋漏水原因、内、外墙脱落原因、房屋周围围墙脱落原因进行了司法鉴定，经鉴定部门现场检查，发现有二、三、四楼卧室墙部存在渗水痕迹、三楼书房存在渗水痕迹、墙体存在多处空鼓、一层车库、客厅、餐厅存在墙体潮湿、起皮脱落等现象，该司法鉴定所于2015年9月出具司法鉴定检验报告书，鉴定意见为：1、房屋2－4楼漏水的原因：外墙砖未勾缝，部分外墙砖空鼓，空鼓处基层砂浆粗糙、不密实，屋面瓦的铺贴存在明显滑脱，屋顶落水口设置在屋面上，且靠近屋面与高出屋面墙体连接处，容易导致雨水渗入墙体。2、一楼内墙及一楼、二楼外墙表面层脱落的原因：（1）一楼内墙潮湿、起皮原因：外墙砖未勾缝，部分外墙砖空鼓，空鼓处基层砂浆粗糙、不密实，导致雨水渗入墙体及内壁。（2）一楼、二楼外墙表面层脱落的原因：外墙线脚的基层砂浆存在水泥含量少现象；外墙根部砂浆层存在不密实现象，雨水进入外墙，会使墙根与线脚连接部位处于潮湿状态。3、围墙表面层脱落的原因：部分围墙基层砂浆不密实、水泥含量少。4、上述缺陷均属施工质量问题。原告支付鉴定检测费40000元。后法院又委托南京典筑建筑设计有限公司对上述房屋质量问题室内外装潢问题出具维修方案进行了司法鉴定，原告支付鉴定费36000元。一审法院又委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司对上述维修方案进行了工程造价司法鉴定，鉴定结论为造价鉴定金额为749031.24元。原告支付鉴定费60000元。
一审审理过程中，原告申请对被告的财产进行财产保全，原告缴纳保全费4520元。
一审审理过程中，被告提供建设工程规划许可证、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、住宅工程质量分户验收核查汇总表、××控制专项验收记录表、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、单位工程竣工验收报告、住宅工程移交手续、工程竣工验收监督证明书等资料以及房屋外观照片、淮海晚报、被告公司工程部出具的维修方案及估价意见等，主张司法鉴定报告书鉴定意见不符合客观实际，房屋一、二楼外墙渗水原因是原告对原属房屋外墙空置的部分搭建了阳光房，原告对阳光房的排水设施未做到位，才导致雨水积聚致房屋渗水，且维修方案也不切实际。原告对被告的主张不予认可，认为搭建阳光房与房屋存在质量问题无关。
原告在审理过程中还提供江苏卓越建设项目管理有限公司出具的房屋鉴定6000元收据，要求被告承担，被告对此不予认可。原告还提供与马新皊签订的房屋出租协议以及租金收条，主张因房屋不能居住，原告家从2014年9月1日起一直在外租房居住，租金已支付至2017年6月30日，租金共计69000元，要求被告承担。原告还提供2014年8月28日由个人支付的1800元搬家费收条一张，主张被告当时需要对房屋进行维修，原告征得被告同意后曾两次将房屋内的家具搬出，花费搬家费用1800元，要求被告承担。原告还提供保洁费、拆装费、砂涂工资等收条，主张被告对房屋维修后原告对扫尾部分进行了维修，支付费用2375元要求被告承担。被告对原告的上述主张均不予认可。原告又提供物业费收据一张，被告表示不应由被告承担。原告还表示不愿再让被告维修房屋。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
本案中，房屋出现质量问题的原因经过司法鉴定确认，属施工质量问题，因此被告作为出卖人应当承担相应法律责任。被告主张部分质量原因系原告搭建阳光房所致无事实依据，对被告的辩解不予采纳。房屋出现质量问题后，被告虽对房屋进行了维修但未能解决问题，案件进入诉讼程序后，原告表示不同意由被告进行修复，被告要求再由其进行修复缺乏可执行性。房屋维修工程造价经过司法鉴定，程序合法，造价鉴定金额为749031.24元，可由被告直接支付该项费用给原告，由原告自行或委托他人修复，故对原告要求被告承担房屋维修损失费用749031.24元的诉讼请求依法予以支持，对136000元鉴定费，得到票据证实，应由被告承担。对原告主张的江苏卓越建设项目管理有限公司收取的房屋鉴定费用6000元，因该公司在本案中并未出具鉴定报告，故对原告要求被告承担该6000元费用的诉讼请求依法不予支持。
对原告要求被告承担因房屋不能居住导致原告在外租房产生的房租损失是否应予支持问题。一审法院认为，该部分损失能否得到支持取决于房屋是否因质量问题严重影响正常居住使用。如何理解影响正常居住使用，房屋的绝大部分都应具有满足居住使用功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住使用，被告出售的房屋存在渗漏质量等问题，该质量问题应当构成对房屋本身的使用特性具有一定威胁，且被告经过维修后问题并未得到解决，渗漏问题已对原告房屋的装修造成一定破坏。同时，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境等亦是正常居住使用的标准，原告支付了大额款项，所购买的房屋为别墅，属于改善型住宅，其有合理理由来期待和获得质量更加优质的房屋。因此，原告购买了具有质量问题的房屋由此造成的损失被告应当予以承担，但原告提供的租房合同未经相关部门备案、租金也未依法缴纳税收，均系个人手写而成，无法确认其真实性，一审法院根据法官现场查看原告房屋室内外情况、房屋维修大致所需时间、周边正常租房费用等情况，酌情认定由被告赔偿原告租房损失10000元。
对原告主张的房屋空置物业费损失问题。一审法院认为，原告接收房屋进行装修，与物业管理部门签订物业服务合同，不管是否实际居住，只要接受物业管理，就应当支付相应物业费用，该费用的产生与被告无关，并非被告房屋质量问题导致的损失，因此原告要求被告承担无事实和法律依据，不予支持。
对原告主张的搬家费，原告提供的证据不足以证实其存在搬家事实和发生搬家费用，亦不予支持。对原告主张自己修复产生的2375元费用，原告提供的收条不能证实其主张的事实，亦不予支持。
据此，经调解未果，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告飞耀公司于判决生效后三十日内赔偿原告刘某房屋维修损失749031.24元、租房损失10000元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费136000元，由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理确认一审法院查明的案件事实。
本院认为，关于涉案房屋质量原因问题。上诉人认为，房屋出现质量问题是因为被上诉人搭建阳光房、扩建阳台施工所致。本院认为，经法院委托的专业机构出具的鉴定意见记载，涉案房屋漏水、内外墙脱落、房屋周围围墙脱落原因系施工方法和工艺不当所致，与被上诉人装修无关。故对上诉人主张房屋质量问题系装修所致的主张，本院不予采纳。
关于维修费用如何确定的问题。本院认为，被上诉人于2012年7月接收房屋后，对房屋进行装修后于2013年1月入住，2013年3月发现房屋存在在漏水、渗水等质量问题。上诉人虽然对被上诉人的房屋进行维修，但质量问题仍未解决，导致被上诉人诉至法院。经鉴定，导致争议房屋出现质量问题的原因在于上诉人，法院为了确定被上诉人的损失，委托南京典筑建筑设计有限公司出具了维修方案，后又委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司依据维修方案对维修的造价进行鉴定，上述鉴定意见和结论程序合法，上诉人虽对鉴定意见不服，但并没有提供证据证明，故涉案鉴定意见应当作为定案的依据。一审法院根据鉴定机构确定的数额，判决上诉人赔偿749031.24元，并无不当。上诉人虽然表示同意维修，但从被上诉人发现质量问题至本案审理时，上诉人并未实际解决房屋质量问题，被上诉人不同意维修而要求上诉人赔偿损失，应予支持。因争议房屋质量问题客观存在，被上诉人为了解决该质量问题必然要进行维修，其维修损失必然存在，故对上诉人以该费用未实际发生为由故不应赔偿的理由，本院不予采纳。
关于上诉人是否应当赔偿房租损失的问题。本院认为，被上诉人购买争议房屋并进行装修入住，后因质量问题无法居住，导致被上诉人搬离争议房屋。在此期间，被上诉人必然采取另行租赁房屋或者其他方式解决日常居住问题，该损失客观存在，上诉人应当赔偿。一审法院结合争议房屋室内外情况、房屋维修大致所需时间、周边正常租房费用等情况，酌情认定上诉人赔偿租房损失10000元，并无不当。
综上所述，飞耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11390元，由上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沙瑞新
审判员 田 庚
审判员 阮 明
二〇一七年五月九日
书记员 李 景
孙静