广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终802号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：东莞市。组织机构代码为××。
法定代表人：刘学斌。
委托代理人：张敏敏。
被上诉人（原审原告）：叶永龙，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××4311。
委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。
委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。
原审被告：富盈集团有限公司。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为××。
委托代理人：张敏敏。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞市南城区。组织机构代码××。
负责人：范题，该行行长。
委托代理人：陈小冰，该行职员。
委托代理人：姚冰琳，该行职员。
原审第三人：曾淑娜，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××6587。
委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。
委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人叶永龙、原审被告富盈集团有限公司（以下简称富盈集团公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞市分行）、曾淑娜商品房销售合同一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月14日，叶永龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认叶永龙与景宏公司签订的《商品房买卖合同》已解除。2、解除叶永龙与建行东莞市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。3、景宏公司、富盈集团公司连带退还叶永龙购房款（含定金）117406元及利息15042.6元（以购房款117406元为本金从2013年3月24日起，按同期同类银行贷款利率6.15%，暂计于起诉之日止）。4、景宏公司、富盈集团公司连带支付叶永龙已向建行东莞市分行支付的按揭房款本息64676.6元、已付按揭房款利息2955.7元（暂计起诉之日止）及未偿还建行东莞市分行的贷款196190.06元。5、返还叶永龙因此支付给景宏公司的律师费875元及利息112.1元（以875元为本金，自2013年3月24日，按银行同期同类贷款利率6.15%，暂计起诉之日）6、景宏公司、富盈集团公司协助叶永龙向相关部门退回契税、住宅专项维修资金总计15594.6元及利息损失总计1918.1元（以15594.6元为本金，从2013年5月24日起，按银行同期同类贷款利率6.15%，暂计于起诉之日）。7、景宏公司、富盈集团公司支付本案原审诉讼费。
原审法院经审理查明，2013年3月24日，叶永龙（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》［合同编号：20130324BEC58B941693）约定由景宏公司向叶永龙出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺2123号房屋，价格为463207元。合同对以下问题做出约定：1、支付方式。支付方式为买受人应于签署合同时付清首期款233207元，余款230000元通过银行按揭的方式付款。2、交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3、逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年4月12日，叶永龙、景宏公司以及建行东莞市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由叶永龙向建行东莞市分行借款230000元，月利率为6.004167‰，利率于每年1月1日调整。景宏公司以保证人身份在该合同中签名盖章。曾淑娜以抵押人身份在该合同中签名。
叶永龙向景宏公司以及相关部门支付如下款项：1、2013年3月21日以及3月24日，叶永龙向景宏公司支付定金及首期款共117406元。2、2013年3月24日，将景宏公司支付的五年租金抵购房款115801元。3、2013年4月27日，通过银行贷款向景宏公司支付230000元。4、2013年5月24日，向税务部门缴纳契税14111.6元。5、2013年4月10日，向住宅专项维修资金账户缴纳1483元。6、2013年3月24日，向景宏公司支付律师费875元。庭审中，景宏公司确认已开具购房款全额发票。
2014年4月26日，景宏公司向叶永龙发出《延期交楼通知书》，主要内容为通知延期交楼，预期到2014年7月31日交楼。
庭审中，景宏公司确认至今未交付商品房，但认为商品房已经过竣工验收可以使用。
另查明，截止至2015年5月27日，叶永龙共向建行东莞市分行归还本金35361.01元、利息31687.94元，尚有194538.99元本金未归还。
叶永龙主张富盈集团公司应当承担连带责任，理由为案涉楼盘在对外宣传中，富盈集团公司宣传资料中宣传开发商为富盈集团公司。叶永龙提交的宣传资料显示有“富盈地产”的字样。富盈集团公司认为签订合同的主体为景宏公司。
原审认定以上事实的证据：有叶永龙提交的宣传资料、认购书、《商品房买卖合同》、收款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、发票、专项维修基金手续、税收转账专用完税证、商品房按揭登记说明书、延期交楼通知书、个人还款计划表及个人贷款对账单、明细以及原审庭审笔录。
原审法院认为，叶永龙与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：1、《商品房买卖合同》是否应当解除，景宏公司是否应当承担违约责任。2、富盈集团公司是否应当承担责任。
关于第一点，双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向叶永龙交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，叶永龙请求解除叶永龙与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。叶永龙可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于叶永龙的各项请求，原审法院分析如下：
1、对于叶永龙所主张的退回购房款问题。叶永龙直接向景宏公司支付的购房款应当予以退回给叶永龙。对于通过签订委托经营管理协议后以租金收益抵扣购房款的款项，应当认定为叶永龙向景宏公司支付的购房款的一部分，景宏公司应当予以退回。至于委托经营管理协议中的权利义务如何调整，则不在本案讨论范围之内。对于叶永龙通过银行贷款形式向景宏公司支付的购房本金以及利息问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因本案商品房买卖合同被解除，致使本案的商品房担保贷款合同的目的无法实现，因此，商品房贷款担保合同也应当一并解除。同时依据该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据建行东莞市分行提交的还款明细，截止至2015年5月27日，叶永龙共向建行东莞市分行归还本金35361.01元、利息31687.94元，尚有194538.99元未归还。叶永龙已归还部分，应当由景宏公司向叶永龙返还。对于未归还的银行贷款本金余额以及利息，则由景宏公司直接向建行东莞市分行支付。至于利息由景宏公司承担的理由，在第2点中一并论述。
2、对于购房款的利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，因合同解除，无法实现合同目的，叶永龙因支付购房款至少产生利息损失，景宏公司则因占用叶永龙的款项而获得利息收益，该利息明显高于双方合同所约定的违约金计算方法，依法应当予以调整，叶永龙所产生的利息属于叶永龙的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。根据叶永龙的首期款利息主张，原审法院核算计算方法为：以117406元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年3月24日计算至付清之日。至于贷款的利息，如第1点所述。
3、对于签约律师费问题，同第2点，因合同目的无法实现，该律师费以及律师费利息属于叶永龙的损失，景宏公司应当予以赔偿。
4、对于契税以及住宅专项维修资金问题，该两项目由相关部门收取，并可在解除合同后由相关部门退回，故此叶永龙要求景宏公司直接赔偿的请求不予支持，但景宏公司应当协助叶永龙向有关部门办理退回手续，以及承担利息损失。
关于第二点，叶永龙提交宣传资料等以证实其所主张的理由，但该些宣传资料中富盈集团公司并没有做出明确的、具体的义务表示，该些内容亦未在叶永龙与景宏公司双方签订的《商品房买卖合同》中予以体现，该合同明确约定合同主体为叶永龙以及景宏公司，叶永龙要求富盈集团公司承担无法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年10月12日判决：一、解除叶永龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年3月24日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：20130324BEC58B941693）。二、解除叶永龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司东莞市分行、曾淑娜于2013年4月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还叶永龙已支付的购房款117406元以及利息（以117406元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年3月24日开始计算至付清之日止）。四、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，向叶永龙支付已付贷款本金以及利息（截止至2015年5月27日，已付本金35361.01元、利息31687.94元，2015年5月28日起的已付贷款本金以及利息以判决生效时中国建设银行股份有限公司东莞市分行出具的清单为准，逾期归还的罚息不包括在内）。五、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司东莞市分行支付未付贷款余额以及利息，具体金额以付清当日依照《个人住房（商业用房）借款合同》计算为准。六、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，赔偿叶永龙签约律师费875元以及利息（以875元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年3月24日开始计算至付清之日止）。七、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于判决生效后，协助叶永龙申请办理契税、住宅专项维修资金退回手续以及赔偿利息损失（以15594.6元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年5月24日开始计算至付清之日止）。八、驳回叶永龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7296元，由叶永龙承担60元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担7236元。
景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判令景宏公司支付叶永龙利息损失，但是损失计算以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算没有事实及法律依据。叶永龙并非金融机构，也非商事主体，其利息损失利率不可能达到银行同期同类贷款基准利率，应为银行同期同类定期存款利率。据此，景宏公司请求本院：依法改判原审判决第三项，改判景宏公司以117406元为本金，按照中国人民银行同期同类两年期定期存款利率支付利息。
叶永龙、富盈集团公司、建行东莞市分行、曾淑娜均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
二审经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据景宏公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是合同解除后，景宏公司返还叶永龙购房款利息损失的标准如何认定。对此，本院分析如下：
首先，案涉合同因景宏公司违约而解除依据充分，本院予以认定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，叶永龙缴付的购房款系通过自筹及贷款的形式向景宏公司支付的，该购房款必然产生利息，而景宏公司占用了叶永龙的购房款，产生的收益更大。叶永龙主张购房款的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算合法有理，本院予以支持。景宏公司认为叶永龙向其缴付的购房款利息应按定期两年的存款利率计算缺乏依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年四月七日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。