湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民终760号上诉人（一审原告、执行案外人）：李晓祥，男，1979年9月17日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李端发，男，1947年2月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。被上诉人（�审被告、申请执行人）：黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省黄石市黄石港区广场路**号。法定代表人：殷婷茹，该公司董事长。委托诉讼代理人：易杨，湖北善远律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：湖北梅林美置业有限公司。住所地：湖北省鄂州市花湖开发区（大泉路*号）。法定代表人：王太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云能，该公司员工上诉人李晓祥因与被上诉人黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司（以下简称永诚公司）、湖北梅林美置业有限公司（以下简称梅林美公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2017）鄂02民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于201８年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行�审理。本案现已审理终结。李晓祥上诉请求：撤销原判，对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口迎宾大道南）北大凯旋门第4幢1单元905号房屋解除查封、执行、拍卖，由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：由于梅林美公司不能依照合同给付工程进度款，湖北良信建筑安装有限公司与梅林美公司签订246套商品房抵付工程款的协议。2017年1月13日，经建筑施工队承包人李永林选定第4幢1单元905号房屋，并签订了《商品房定购协议》，支付定金房款407218.48元，办理了商品房买卖合同。协议签订的时间在抵押、查封前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，应当支持李晓祥的诉讼请求。永诚公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。李晓祥的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回其上诉请求。梅林美公司辩称，请求二审法院支持李晓祥的上诉请求。李晓祥向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）北大凯旋门第4幢1单元905号房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封，停止对该处房屋的拍卖；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017�1月13日，李晓祥与梅林美公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李晓祥购买梅林美公司开发并已取得预售许可证的位于鄂州市花湖镇××村（武黄高速出站口，迎宾大道以南）“北大凯旋门”第4幢1单元905号房屋（3323.50元/m2，面积122.527m2，总价款407218.48元）。合同签订后，李晓祥以工程款抵扣了全部购房款，但梅林美公司至今没有履行房屋交付义务。事实上，该房屋于2013年9月25日已被抵押给永诚公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记。2016年，一审法院在执行申请执行人永诚公司与被执行人梅林美公司、王太平、黄石国泰置业有限公司、黄石蓝溪汽配商贸城管理有限公司借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂02执66号执行裁定，于8月16日查封了被执行人梅林美公司开发的“北大凯旋门”项目1号楼1-901号等计363套商住房屋（含本案案涉房屋）。李晓祥认为�封错误，提出书面异议，后被裁定驳回，故提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：本案争议焦点是李晓祥作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,该项规定表明案外人对执行标的除享有所有权可以阻止执行外，尚未取得所有权，但享有应当向其交付的债权请求权的，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但法律、司法解释另有规定的除外。该司法解释第28-30条即为除外规定，因此，永诚公司认为法律、司法解释尚未作出除外规定，属理解法律错误。根据该司法解释第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，李晓祥对案涉房屋享有的应向其交付的债权请求权是否可阻却法院的强制执行，必须满足上述三个条件。经审查，李晓祥与梅林美公司的《商品房买卖合同》是在法院查封之后签订，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，因此，其对案涉房屋的权利不能够排除执行。综上所述，李晓祥的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法�第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九之规定，判决：驳回李晓祥的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李晓祥负担。二审诉讼中，李晓祥对一审判决认定的事实有异议，认为遗漏了其与梅林美公司于2013年11月8日签订《商品房订购协议》并在其后交付定金的事实。永诚公司、梅林美公司对一审认定的事实无异议。本院认为，对李晓祥提出的异议，因2013年11月8日《商品房订购协议》签订双方为梅林美公司和李永林、李端发，并非李晓祥，故本院对其异议不予采信。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。但这种保护并不是绝对的，为在房屋消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权之间寻求平衡，最高人民法院作出《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其第二十九条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系�于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的三项条件必须全部满足时，购房人的物权期待权才能得到法院保护。从本案查明的事实看，李晓祥在人民法院查封后签订《商品房买卖合同》，不符合司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定三项条件，在协调无法化解纠纷的情况下，本院只能依法办理，上诉人的上诉请求确无法支持。综上所述，李晓祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判�二审案件受理费100元，由李晓祥负担。本判决为终审判决。审判长  严浩审判员  徐艺审判员  兰飞二〇一八年六月二十五日书记员  张沛