吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3402号
原告：李虎男，男，1960年4月6日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地吉林省汪清县天桥岭镇居民7委*组，现住延吉市天宇生态花园。
委托代理人金虎山，吉林孝信律师事务所律师。
被告：吉林经纬拍卖有限公司。
法定代表人：刘秀芝，该公司经理。
委托代理人：马青，该公司拍卖师。
委托代理人：刘一茗，吉林权维律师事务所律师。
被告：路玉国，男，1958年1月16日生，汉族，无职业，现住延吉市新兴街。
委托代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。
被告：许玉姬，女，1971年2月10日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市新兴街。
委托代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。
原告李虎男与被告吉林经纬拍卖有限公司（以下简称经纬拍卖公司）之间拍卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年11月18日作出（2013）延民初字第28号民事判决，被告经纬拍卖公司不服该判决上诉至延边州中级人民法院，该院审理后于2014年5月16日作出（2014）延中民二终字第12号民事裁定，将本案发回本院重审。因本院另案审理结果直接影响到本案的审理，本院于2014年11月10日中止了本案审理。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月1日恢复审理，于同日第一次公开开庭对本案进行了审理。原告李虎男的委托代理人金虎山、被告的委托代理人刘一茗、马青到庭参加了诉讼。2017年6月2日，李虎男向本院申请追加路玉国、许玉姬为本案被告。同年6月28日，本院第二次公开开庭对本案进行了审理，原告李虎男的委托代理人金虎山、被告的委托代理人刘一茗、马青、被告路玉国、许玉姬的委托代理人张云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月14日，原告李虎男在延边绿园酒店10楼由被告经纬拍卖公司组织的拍卖会上，竞买了案外人路玉国、许玉姬委托拍卖的由延吉三星房地产开发有限公司（以下简称延吉三星公司）开发的位于延吉市爱丹路南太平街艺苑花园小区第二幢房屋（《商品房买卖合同》编号分别为200402BA0102、200402BA0202、200402BC0102；面积分别为第一层164.06㎡、第二层233.04㎡、地下189.01㎡），双方签订了《拍卖成交确认书》。2010年12月21日和22日，原告按照约定，将竞买价款150万元及佣金4.5万元支付给被告经纬拍卖公司。被告经纬拍卖公司只交付给原告李虎男拍卖房屋钥匙，李虎男要求交付房屋手续，经纬拍卖公司答复以后给补。2012年春节前后，李虎男到诉争房屋时发现案外人李雪占有该房屋，并向李虎男出示于2008年11月3日与延吉三星公司签订并在延吉市房产局市场监督管理办公司已经登记备案的《商品房买卖合同》。2013年3月27日，原告向本院以延吉市房产局为被告提起行政诉讼。庭审中，延吉市房产局承认案外人李雪购买的房屋和原告李虎男竞买的房屋系同一房屋，且案外人李雪已备案登记。并向法庭出示了延吉三星公司与龙井市延龙图小额贷款有限公司（以下简称龙井市小额贷款公司）之间的《借款合同书》，合同书中明确延吉三星公司与路玉国之间的《商品房买卖合同》是延吉三星公司为了贷款以商品房买卖形式进行抵押。后原告李虎男多次找被告经纬拍卖公司协商，但至今无果。因涉案房屋系三星房地产与路玉国、许玉姬买卖形式进行的抵押合同关系，该合同无法对抗案外人李雪与三星公司签订的已支付全部价款的商品房买卖合同，致使原告的合同目的无法达到，根据合同法94条、97条规定，请求法院一、判决解除原告李虎男与被告经纬拍卖公司签订的编号：2010-188《拍卖成交确认书》。二、判决被告经纬拍卖公司、路玉国、许玉姬共同偿还拍卖房屋成交价150万元、佣金4.5万元，合计154.5万元。三、赔偿购房款及佣金利息损失（2010年12月22日至偿还之日止止按同期贷款利息计算），行政诉讼费810元。四、判决被告承担本案诉讼费。
被告经纬拍卖公司辩称：一、本案拍卖行为合法有效，且经纬拍卖公司已经按委托拍卖合同及拍卖确认书履行交付义务，原告接受房屋且在双方在场的情况下在房产局已经办理完毕变更登记。二、本案拍卖的房屋被李雪占有，具有非法性，原告应通过其他法律途径解决。综上请求驳回原告的诉请。
被告路玉国、许玉姬辩称：一、我们认为不应该追加被告路玉国、许玉姬为本案的当事人，因本案的案由是拍卖合同纠纷，虽然被告纬拍卖公司是拍卖委托人，但我方没有过错，如果基于查清事实而追加我方为共同被告，我方认为还应该追加李雪为本案共同被告，现提交申请书。二、原告所诉的事实错误，李雪并未缴纳诉争房屋的全部价款，诉争房屋全部价款为3516660元，李雪只是借给了三星公司40万元，也是抵押了该房屋，该房屋当时的价款和现在的价款存在巨大差异，现在价款大约是1000万元，李雪并没有在房产局备案登记，只是手里有一个抵押的房屋买卖协议（房票），而李雪在原告管理期间非法占有了该房屋，原李虎男告在这方面存在过错责任，原告李虎男收到该拍卖标的物，是在2010年12月14日，李雪占有该房屋是2012年6月份，所以这段时间一直是原告占有管理期间，原告李虎男管理不当才造成李雪的非法占有，原告李虎男如诉讼要求解除合同退回拍卖款，首先应将收到的争议标的物返还给被告纬拍卖公司，或者返还给被告路玉国、许玉姬。三、我方是合情合理合法的占有该争议房屋，我们最初是抵押借款，因三星公司还不上借款，双方达成以物抵债协议，将诉争标的物抵债给我方，与我方达成了房屋买卖协议，我们除了抵债的100万元本息外，又交足了差价款2516660元，我们到房产局办理了备案登记，我们具有合法的物权所具有的四要素全部内容，所以说我方的房屋不具有合法性是没有依据的。四、长春中级法院、吉林省高院对包括本案诉争房屋的278个购买人的299套房屋一案中，判决吉林省信托公司对涉案房屋享有优先受偿权是违法无效的，我们正在通过最高人民检察院向最高人民法院抗诉。此案正在审查过程中，并不能决定我方涉案房屋的物权存在的瑕疵，所以在该案尚未审查出结果之前，本案应当中止审理。因为包括本案诉争房屋的278个购买人的299套房屋均是在三星公司在省信托公司抵押之前相对人善意购买在先，并合法占有，所以判决省信托公司优先受偿是违法的。五、如果说省法院的判决没有撤销，李雪的占有也是违法的，原告坐视李雪违法占有而不尽自己之责，我们无法返还其拍卖价款，原告把房子拿过来我们可以考虑是否退价款，否则，请法院驳回原告诉请。
本院根据庭审采信的证据以及原告的陈述，综合认定如下事实：2010年11月1日，被告经纬拍卖公司与被告路玉国、许玉姬签订“委托拍卖合同、委托人须知及应履行义务”。合同约定路玉国、许玉姬委托经纬拍卖公司拍卖位于延吉市爱丹路南太平街艺苑花园小区（旧货市场斜对过）第2幢0102、0202号房、总建筑面积为586.11㎡的门市房（其中一层面积为164.06㎡、二层面积为233.04㎡、地下面积为189.01㎡）。上述涉案房屋拍卖保留价为150万元，路玉国、许玉姬应提供拍卖标的的来源、所有权、以及拍卖标的的瑕疵说明，拍卖标的应没有涉及其他债权，路玉国、许玉姬对拍卖品的所有权或处分权引起的纠纷承担责任，并赔偿损失。合同签订后，经纬拍卖公司多次在延边晨报刊登拍卖公告。2010年12月13日，李虎男与经纬拍卖公司签订了《竞买协议》。主要内容为：“拍卖人：经纬拍卖公司竞买人：李虎男一、拍卖标的名称（或财产权利）延吉市爱丹路南太平街艺苑花园小区（旧货市场斜对过）第2幢0102、0202号房（19层的1-2层及地下）……五、价款结算1.买受人将拍卖价款于2010年12月23日前，一次性交付给拍卖人……六、标的交割1.买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于30日内向委托人领取拍卖标的权属证件（原件）、签署《拍卖标的交割记录单》……3.买受人需要变更证照手续的，自接受拍卖标的之日起60日内，持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和有关材料到相关行政机关办理证照变更手续，并支付税费……八、违约责任……3.拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需要向买受人支付与保证金等额的违约金”。同年12月14日，原告在延边绿园酒店10楼由经纬拍卖公司组织的拍卖会上以150万元的价格竞得了上述房屋，经纬拍卖公司与李虎男签订了《拍卖成交确认书》。2010年12月21日和22日，李虎男按照《竞买协议》的约定及经纬拍卖公司的要求，将拍卖标的成交价款150万元交到龙井市小额贷款公司，同时向经纬拍卖公司缴纳佣金4.5万元。拍卖成交后，委托人路玉国将房屋钥匙交付给李虎男，李虎男更换了房屋钥匙及锁，并于2011年办理了供热报停手续。2012年春节前后，李虎男去看房屋时发现案外人李雪以其购买了涉案房屋为由占有使用该房屋。
另查，涉案房屋系延吉三星公司开发。该房屋于2010年12月15日在延吉市房产局市场监察管理办公室备案登记，登记在委托拍卖人路玉国名下。2014年5月5日，路玉国向本院以延吉三星公司为被告，李雪为第三人提起民事诉讼，要求确认路玉国与延吉三星公司之间的房屋买卖合同有效，确认延吉三星公司将涉案房屋交付给路玉国。本院于2016年9月5日作出（2016）吉2401民初字989号民事裁定，驳回原告路玉国的起诉。
上述事实，有当事人拍卖成交确认书、支付拍卖价款收据及佣金支付收据、《商品房买卖合同书》、收据、行政裁定书、庭审笔录、借款合同书、商品房买卖合同登记查询单、民事裁定书、拍卖档案、延吉市房产局情况说明等证据证明，本院予以确认。
本院认为：李虎男与经纬拍卖公司之间的拍卖合同，系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效。拍卖成交后，涉案房屋虽由路玉国交付给了李虎男，但该房屋因委托人路玉国与延吉三星公司及案外人李雪存在房屋买卖合同纠纷，致涉案房屋由案外人李雪占有、使用至今，李虎男未能按照合同约定取得竞买的房屋，致使合同目的无法实现。故经纬拍卖公司的“本案拍卖的房屋被李雪占有，具有非法性，原告应通过其他法律途径解决”抗辩主张不成立。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”的规定及原、被告之间签订的《竞买协议》，现原告要求解除合同，并要求被告返还拍卖标的成交价款150万元、佣金4.5万元及相应的利息，本院予以支持。关于李虎男主张被告经纬拍卖公司赔偿行政诉讼费810元。本院认为，该诉讼费系李虎男另案主张赔偿所发生的费用，后其自行撤诉，故该费用应由其自行承担。关于李虎男主张路玉国、许玉姬共同承担返还义务。本院认为，李虎男在本案中主张的法律关系为解除拍卖成交确认书，经纬拍卖公司与路玉国、许玉姬系委托关系。故李虎男的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于路玉国、许玉姬主张追加李雪为本案被告，且李虎男将涉案房屋应返还给被告纬拍卖公司或路玉国、许玉姬。本院认为，路玉国、许玉姬的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第四十条之规定，判决如下：
一、解除原告李虎男与被告经纬拍卖公司之间的《拍卖成交确认书》。
二、被告经纬拍卖公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李虎男拍卖标的成交价款150万元、佣金4.5万元（共计154.5万元）及利息（从2010年12月23日起至本判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告李虎男的其他诉讼请求。
案件受理费18915元，其他费用80元，合计18995元（原告已预交18995元），由被告经纬拍卖公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 张念德
人民陪审员 相传山
人民陪审员 历建芝
二〇一七年七月七日
书 记 员 于 明