江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄滨民初字第00129号
原告朱一鸣。
委托代理人周晓月，江阴市城西法律服务所法律工作者。
被告王晓东。
被告钱晓宏。
被告解文霞。
被告陈皓洁。
原告朱一鸣与被告王晓东、钱晓宏、解文霞、陈皓洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员卞钱忠适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告朱一鸣及其委托代理人周晓月，被告王晓东、钱晓宏、解文霞到庭参加了诉讼。被告陈皓洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱一鸣诉称：2012年9月9日，他与王晓东签订《江阴市二手房买卖合同》，约定将他所有的位于江阴市君巫路162号-1-4-5-6-7的1175.3㎡营业房及房内所有设备以1280万元的价格转让给王晓东，价款分九期支付。现上述房产早已过户给了王晓东，王晓东应付的第六期款项100万元应于2014年10月10日前支付。但截止起诉时止，王晓东仅支付了13万元，尚余87万元至今未予支付。钱晓宏、解文霞以其名下位于璜土镇石庄新颜路289号的房产、陈皓洁以其名下位于璜土镇石庄新颜路291号的房产为王晓东未付的房款提供了抵押担保。但因在房管局办理抵押登记手续时使用的是房管局提供的格式合同，故双方签订的是借款抵押协议。实质上，钱晓宏、解文霞、陈皓洁均知道是为王晓东未付的房款提供抵押担保。请求法院判令：1、王晓东立即支付房款87万元及该款自2014年10月11日起至判决确定给付之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；2、对钱晓宏、解文霞、陈皓洁名下抵押房产拍卖、变卖后所得的价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。
被告王晓东辩称：他没有在抵押担保协议上签字，对这个情况并不清楚。同意尚未支付的87万元房款由其本人支付，不同意钱晓宏、解文霞、陈皓洁对未付房款及逾期付款违约金承担抵押担保责任。尽管他与朱一鸣签订的二手房买卖合同中约定应当交纳的税费及规费都由买受方承担，但国家有关法律也规定了二手房买卖过程中，出卖方应当支付营业税、土地增值税、印花税、个人所得税。现在这些本应由出卖方负担的税费都是由他支付的。另外，他与朱一鸣签订的房屋买卖的价格严重偏离了市场价格。希望法院对他未付的剩余房款能够予以延期或减免。
被告钱晓宏、解文霞辩称：他们对王晓东与朱一鸣之间房屋买卖的事情并不清楚。当时是王晓东说让他们帮一下忙，借房子用一下。他们也没有问王晓东具体是什么事情。2012年10月10日在房管局签字的时候，他们也没有看协议上写的是什么内容。直到收到法院的传票后，他们从房管局调取了当时签订的抵押设立协议。发现协议上写的是他们为陈皓洁向朱一鸣借款450万元的事情提供抵押担保。但是，朱一鸣与陈皓洁之间并不存在真实的借贷关系，所以抵押权也不生效。请求法院驳回朱一鸣对他们的诉讼请求。
被告陈皓洁未答辩，亦未提供证据。
经审理查明一：2012年9月9日，朱一鸣（出卖方）与王晓东（买受方）签订《江阴市二手房买卖合同》一份，主要约定：1、朱一鸣将其名下位于君巫路162号-1-4-5-6-7的房产（产权证号：010612726，面积1175.3㎡）出卖给王晓东，房屋成交价款为1280万元。2、买受方于合同签订当日支付100万元，于办理产权转移登记前支付480万元，剩余700万元分别于2013年4月10日、2013年10月10日、2014年4月10日、2014年10月10日、2015年4月10日、2015年10月10日、2016年4月10日各支付100万元。3、房屋买卖过程中应当缴纳的所有税费及规费都由买受方承担，与出卖方无关；4、若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日，由违约方按日向对方支付总金额万分之五的违约金。5、买受方将持有的璜土镇石庄新颜路289号及291号二幢别墅及房屋办理权证抵押手续给出卖方，作为买受方未付清款项的保证，款项清楚后双方办理权证解除手续。合同还约定了其它事项。朱一鸣、王晓东分别在合同下方出卖方、买受方处签字。
合同签订后，王晓东于2012年9月14日支付朱一鸣100万元，于2012年9月24日支付250万元。2012年9月27日，双方办理了房产过户手续。2012年10月10日，王晓东又支付朱一鸣200万元并抵算承包款30万元，以上合计支付580万元。
查明二：位于璜土镇石庄新颜路289号的房产为钱晓宏、解文霞共有，位于璜土镇石庄新颜路291号的房产登记在陈皓洁名下，房产登记日期为2011年9月20日。
2012年10月10日，朱一鸣、王晓东、钱晓宏、解文霞四人共同至江阴市房管局办理房屋抵押登记手续。其中朱一鸣（甲方、抵押权人）与钱晓宏、解文霞（乙方、抵押人）、陈皓洁（丙方、借款人）签订一份抵押设立协议，主要约定：1、陈皓洁向朱一鸣借款450万元，期限自2012年10月10日至2016年4月10日，无息。2、钱晓宏、解文霞将坐落在璜土镇石庄新颜路289号的房地产（产权证号：fsg10002591，面积：358.77㎡）作为陈皓洁借款的担保物抵押给朱一鸣。3、甲、乙双方认定抵押物价值为450万元。抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。4、协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，房屋登记机构保留一份。协议还约定了其它事项。协议签订后，双方办理了抵押房屋的他项权证。
同日，朱一鸣与陈皓洁又签订抵押设立协议一份，协议约定：1、陈皓洁向朱一鸣借款250万元，期限自2012年10月10日至2016年4月10日，无息。2、陈皓洁以其名下位于璜土镇石庄新颜路291号的房地产（产权证号：fsg10002588，面积：358.77㎡）作为借款的担保物抵押给朱一鸣。3、此次抵押为剩余价值抵押，经双方认定抵押物剩余价值为250万元。抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。4、协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，房屋登记机构保留一份。协议还约定了其它事项。协议签订后，双方办理了抵押房屋的他项权证。
查明三：王晓东与钱晓宏系兄弟关系。钱晓宏与解文霞系夫妻关系。王晓东与陈皓洁原系夫妻关系。两人于1995年11月20日登记结婚，后于2014年9月26日协议离婚。离婚时双方对房产约定如下：女方一套位于虹桥新天地91号602室的住宅房归女方所有，其它各处房产和有价证券归男方所有。
查明四：陈皓洁名下位于璜土镇石庄新颜路291号的房产早于2011年9月20日抵押给了交通银行股份有限公司江阴支行，抵押债权金额为70万元。朱一鸣为第二顺位抵押权人。
因王晓东本应按照合同约定于2014年10月10日支付的房款100万元仅支付了13万元，朱一鸣于2015年1月5日诉至本院。
另查明：朱一鸣向本院起诉时申请对王晓东名下位于君巫路162号-1-4-5-6-7的房产予以保全。本院依法对上述房产进行了查封。此后，王晓东向本院提出财产保全异议并提供了君巫路162号-1-4-5-6-7的房产预评书复印件及璜土镇石庄新颜路291号房产预评书复印件，认为：朱一鸣的诉讼标的仅有87万元，针对该房款，陈皓洁于2012年10月10日将璜土镇石庄新颜路291号房产设定了250万元的抵押权，要求法院解除对君巫路房产的查封措施。
以上事实，有买卖合同、抵押设立协议、他项权证、结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、房屋登记信息、房地产预评书复印件、财产保全异议申请书等及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
本案审理的争议焦点：朱一鸣对璜土镇石庄新颜路289号、291号两处房产是否享有抵押权。
本院认为：朱一鸣对案涉两处房产是否享有抵押权取决于两份抵押设立协议是为王晓东与朱一鸣之间的房屋买卖设定的还是为陈皓洁与朱一鸣之间的借款所设定的。1、从抵押设立协议签订的时间来看，案涉两份抵押设立协议签订于2012年10月10日。而2012年10月10日，王晓东刚好支付完朱一鸣前两期的房款580万元。此时交易房产已过户至王晓东名下，剩余房款要每半年才支付一次，支付周期长达三年半，存在设立抵押担保的现实需要；2、从抵押设立协议载明的债权金额来看，两份抵押设立协议上的借款金额是700万元。而截止2012年10月10日，王晓东尚未支付的房款同样是700万元，两者相互吻合；3、从抵押设立协议上的借款期限来看，约定的借款期限为2012年10月10日至2016年4月10日，与买卖合同上约定的剩余700万元房款的支付期限一致；4、从抵押设立协议上利息的约定来看，双方并未约定利息。而朱一鸣与陈皓洁之间并无其它往来，在借款金额高达700万元及还款周期如此漫长的情况下，若是无息借贷，显然不合常理；5、从买卖合同上约定的抵押条款及王晓东提出财产保全异议的事实来看，王晓东对于案涉房屋的抵押情况显然是知情且认可的，但王晓东在庭审中却以协议上没有他签名为由不作具体陈述，明显有故意回避之嫌；6、从王晓东与钱晓宏、解文霞、陈皓洁的关系以及办理抵押登记时的在场人员来看，可以推定抵押人对于抵押设立协议的真意并非借款应当是知晓的。陈皓洁在收到本院送达的应诉材料及两次开庭传票后并未就抵押权问题提出任何异议。而钱晓宏、解文霞一方面主张其所签订的系陈皓洁向朱一鸣借款的抵押担保协议，另一方面又回避法庭提出的陈皓洁有无将借款具体事宜告知他们的问题。钱晓宏、解文霞作为成年人，在将自己名下房产为他人提供高达450万元债权金额的抵押担保时，应当合理、审慎地审查主债权债务及担保协议的内容，其陈述的没有详细询问具体情况、仅签了名字没有看协议内容的说法，显然不符常理；7、尽管抵押设立协议上的借款人为陈皓洁，但基于王晓东与陈皓洁的夫妻关系，由陈皓洁作为借款人并未超出普通群众对于所欠房款属于夫妻共同债务的认知，且当时王晓东也在现场。综合以上因素，本院确认案涉两份抵押设立协议系抵押人为王晓东向朱一鸣购房所欠剩余房款提供的抵押担保。因此，朱一鸣对璜土镇石庄新颜路289号、291号两套房产享有抵押权。
关于王晓东提出的按照相关法律规定应由出卖方负担的税费已由其实际支付、双方签订的合同价款偏离房屋实际价值的抗辩，本院认为：国家税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并未作出禁止性规定。纳税义务人与合同相对人约定由相对方或第三人承担税费并不会损害国家利益，该约定属于当事人意思自治的范畴，法律不应予以禁止。合同约定的标的价款系双方当事人协商的结果，若不存在欺诈、胁迫等情形，应认定为当事人真实的意思表示。王晓东要求法院对于剩余价款的金额及支付期限予以调整，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、王晓东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱一鸣房款87万元及该款自2014年10月11日起至实际给付之日止按每日万分之五计算的违约金。
二、朱一鸣有权就陈皓洁名下位于璜土镇石庄新颜路291号的房产（产权证号：fsg100025**）在实现抵押权时在250万元范围内对上述第一项债权及案件受理费享有优先受偿权（第二顺位抵押，抵押权在交通银行股份有限公司江阴支行之后）。
三、朱一鸣有权就钱晓宏、解文霞名下位于璜土镇石庄新颜路289号的房产（产权证号：fsg100025**）在实现抵押权时在450万元范围内对上述第一项债权及案件受理费享有优先受偿权。
案件受理费减半收取6250元、财产保全费5000元，合计11250元（朱一鸣已预交），由王晓东、钱晓宏、解文霞、陈皓洁负担。朱一鸣同意其已预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还。王晓东、钱晓宏、解文霞、陈皓洁于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付朱一鸣11250元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05；）。
代理审判员 卞钱忠
二〇一五年三月三十日
书 记 员 黄陈菊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。