成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第2942号
原告四川华润万家商业有限公司。
法定代表人钟窍。
委托代理人赖启徇。
委托代理人龙雯。
被告张文静。
委托代理人陈琦。
委托代理人罗超。
原告四川华润万家商业有限公司（以下简称华润万家）与被告张文静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员符荣华独任审判，于2016年5月25日、5月30日公开开庭进行了审理。原告华润万家的委托代理人龙雯、被告张文静及其委托代理人陈琦、罗超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华润万家诉称，原告是商铺出租方，被告是商铺承租方。原被告于2012年8月23日签订《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）及《补充协议》，并于2012年10月30日签订《华润万家合同变更协议》，约定原告将成都339欢乐颂购物中心第一层B×号商铺出租给被告经营“一福拉面”品牌使用；租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日。起租日为2012年12月15日（即开业日）。租金为14400元/月（2012年12月15日至2013年10月14日），15360元/月（2013年10月15日至2014年10月14日），16320元/月（2014年10月15日至2015年11月30日）物管费2640元/月，推广费440元/月。合同签订后，被告于2012年12月1日接场验收，并如期进场开业。之后，被告无故于2015年4月14日停止经营，截止2015年4月14日下欠商铺租金、电费、水费、推广费、物管费等费用共计480968.13元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即腾出房屋，将商铺交还给原告；3、被告立即向原告支付商铺租金、电费、水费、推广费、物管费等欠款共计480968.13元，滞纳金638429.02元，停业后租金73024，律师费（前期）5000元，合计1197421.15元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张文静答辩称，涉案商铺实际开业时间为2013年11月，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，而原告实际上在2015年4月14日即断电锁门，控制了涉案商铺，已经单方面解除了合同，双方已无法再继续履行。原告主张的水电费、物业管理费，被告已经缴纳至2015年4月14日，不存在欠缴该部分费用的问题。对原告主张的欠缴租金的期间无异议，被告从2013年11月开始即欠缴租金，原告并每月向被告送达了催缴通知书；对原告计算租金的标准有异议，前六个月的租金是根据被告营业额扣点的方式计算租金，但被告在其后的期间经营惨淡，租金仍然应当按照营业额扣点的方式进行计算。对原告主张推广费的期间无异议，但原告并未针对被告进行推广，被告不应承担该部分费用，同时被告已经缴纳了该部分费用。对原告主张的滞纳金标准不合理，原告无权收取。对原告主张的律师费，若被告败诉，愿意承担。对原告主张的停业损失，因涉案商铺是由原告自己强行收回，原告无权向我们收取，原告应当承担被告的停业损失。
经审理查明，2012年9月5日，原告（甲方）与被告张文静（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区猛追湾路94号成都339欢乐颂购物中心第B1层B×号、使用面积约为72平方米的商铺出租给乙方，该商铺只供乙方经营“一腹拉面”品牌使用。租赁期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止，租金优惠期自交付日至2012年12月14日，起租日为2012年12月15日，暂定乙方于2012年12月15日开业。乙方以月度支付租金、物业管理费、推广费，租金按照基本租金和提成租金两者中，取高者作为当月租金，其中，基本租金在2012年12月15日至2013年10月14日期间月租金为10800元，2013年10月15日至2014年10月14日期间为11520元，2014年10月15日至2015年10月14日为12240元；提成租金按乙方每月营业额15-17%提成作为租金。履约保证金为47520元，装修保证金20000元，乙方应于合同生效之日7日内向甲方支付履约保证金及装修保证金，本合同终止后，若乙方履行了合同约定的全部义务之后，则甲方向乙方无息退还该保证金。在租赁期内，若乙方未能按合同约定时间或甲方通知时间交付本合同项下任何费用包括但不限于水、电、燃气、空调、暖气，每逾期一天，乙方同意按照上述费用的5‰或国家有关规定支付滞纳金；乙方非因法律、法规及本合同约定的情况，中途单方面解除合同的，保证金作为违约金赔偿给甲方，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；若乙方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方终止合同；甲方因乙方违约单方终止合同的，保证金作为违约金赔偿给甲方，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未经甲方书面同意，乙方中断、停止营业，乙方应向甲方补偿因停业导致的损失，补偿标准为按乙方上月租金除以上月实际天数后乘以实际停业天数。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），甲方有权向乙方追讨该费用、开支。同时，《商铺租赁合同》还就商铺交付与验收、商铺装修、经营条款、转租、转让和续租等进行了约定。2012年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《华润万家合同变更协议》，约定商铺租赁面积由实用面积72平米变更为96平米，相应产生的租金、管理费、推广费均发生变化，其中，租金第一年变更为14400元/月，第二年变更为15360元/月，第三年变更为16320元/月，扣点按原合同执行；管理费总额变更为5760元/月，推广费总额变更为960元/月；合同期变更为2012年12月1日至2015年11月30日；经营品牌变更为一福拉面。《商铺租赁合同》签订后，原告按约将租赁商铺交付给被告使用。被告按合同约定向原告交纳了履约保证金47520元，原告并于2012年11月16日向被告出具了《华润万家收据》。同时，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《欢乐颂商户装修施工协议》，约定乙方应在进场施工前向甲方缴纳装修保证金20000元。
成都欢乐颂339项目延迟至2013年10月开始正式营业。2013年10月10日，原告发出《成都欢乐颂339项目正式开业时间通知函》，载明原告将按照合同约定从2013年10月19日起计租。2014年6月30日，因成都339欢乐颂销售业绩欠佳，原告向被告发出《成都339欢乐颂-
租金优惠知会函》，载明原告决定免除2014年3月1日至2014年8月31日期间合同约定的保底租金，每月租金按照被告实际销售额×合同约定销售扣点进行缴纳；若被告在2014年9月1日至2014年12月31日出现欠缴租金、物管费、推广费等费用，以上优惠自行取消，双方仍按照原合同条款执行。后因被告未按约缴纳租金等费用，原告分别于2014年11月15日、2014年12月4日向被告发出《催缴通知书》、《缴费通知书》，向被告催缴2013年11月至2014年12月期间的租金、水电费、物管费及推广费等。原告并在该《催缴通知书》、《缴费通知书》上备注：2014年3月1日至2014年8月31日，免除合同约定的保底租金，每月租金按照贵司实际销售额＊合同约定销售扣点进行缴纳。同时，依据《催缴通知书》，被告于2014年3月—8月期间每月按照销售额扣点方式计算的租金分别为9508.35元、7822.05元、8599.35元、10242.38元、8754.89元、9574.2元，共计54501.22元。
另查明，2013年8月27日，四川省川塔恒远实业有限公司出具《授权书》，授权原告对位于成都市猛追湾街94号成都339（商业）项目进行经营管理，对外招租。此外，成都三三九资产管理有限公司（乙方）与原告（甲方）签订了关于成都339文化广场华润万家欢乐颂购物中心的《物业管理委托服务合同》，约定甲方代表乙方向该物业所有商户收取物业管理费；乙方每月5日前向甲方提供上月商户物业管理明细数据（水、电、空调等抄表数据），水、电、空调等能源费用由甲方每月另行与所在地水电户主结算。审理过程中，原告提交了电子银行交易回单证明已缴纳了相关水电费及物业管理费，提交了营销推广方案、四川增值税专用发票等以证明履行了相应推广义务，提交了《委托代理合同》及律师费发票，证明其为此支出了律师费5000元。
同时查明，因被告未按约缴纳租金等费用，原告于2015年4月14日将涉案商铺上锁控制。
审理过程中，原告提交了成都三三九资产管理有限公司客户服务中心出具的“一腹拉面”商户《水电费欠费明细表》，载明2013年11月至2015年3月期间，该商户尚欠水费2931.27元，电费105812.5元。原告同时提交了《张文静欠费计算明细单》，载明被告欠缴2013年12月20至2015年5月14日电费103125元、水费2771.13元，2013年11月2日至2015年4月14日期间的商铺租金271136，2014年1月1日至2015年4月14日期间的推广费14848元、物管费89088元。被告对原告主张的水电费、推广费不予认可，认为原告欠缺相应凭据；对原告主张租金的标准不予认可，认为基本租金的起算应以实际开业时间作为起算点，同时2014年3月至8月期间的租金应当按照《催缴通知单》上营业额扣点的方式进行计算。
庭审中，被告方表示，其已缴纳过水费、电费、物管费，并按约向原告缴纳了装修保证金，但其无法提供相关缴款凭证，原告对此不予认可。同时，原告方认可收取的商铺保证金未退还给被告。
上述事实，有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、商铺租赁合同及附件、华润万家合同变更协议、欢乐颂商户装修施工协议、推广费发票、推广方案、物业管理委托服务合同、电子银行交易回单、委托代理合同、案件委托确认书、律师费发票、水电欠费明细表、2015年餐饮费用签收表、成都339欢乐颂-
租金优惠知会函、授权书、情况说明、房屋产权证、原被告往来邮件截图、成都欢乐颂339项目正式开业时间通知函、催缴通知书、缴费通知书、华润万家收据、电子光盘等证据。
本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告依约向被告交付了房屋，被告应按照约定向原告支付房屋租金等费用。庭审中，原被告双方一致同意解除《商铺租赁合同》，故本院对原告要求解除《商铺租赁合同》的请求依法予以支持。合同解除后，被告作为房屋承租人，理应支付其承租期间拖欠的商铺租金、推广费、物业费、水费、电费等费用。原告要求被告支付2013年12月20至2015年5月14日期间的电费103125元、水费2771.13元，2014年1月1日至2015年4月14日期间的推广费14848元、物管费89088元的请求，理由正当，本院依法予以支持。针对被告认为其已缴清水费、电费、物管费，且原告主张的水电费欠缺相应凭据的辩解意见，因原告已提交了成都三三九资产管理有限公司客户服务中心出具的被告商户的《水电费欠费明细表》，明确了被告欠缴的水电费，且被告未就其已缴清相关费用的主张提供相应缴费凭据等予以证明，原告亦对此不予认可，故对被告该项辩解意见，本院依法不予采信。针对被告认为原告未尽到推广义务，被告不应承担该部分费用，且其已缴纳了该部分费用的辩解意见，因原告已提交了相关推广方案及推广费发票，证明其已实际履行了推广义务，且被告未就其已缴纳推广费的主张提供证据予以证明，故对被告该项辩解意见，本院依法不予采信。
原告基于成都欢乐颂339项目的实际经营状况，对2014年3月至8月期间的租金采取按照销售额扣点的方式进行计算，虽然被告未按照《成都339欢乐颂-
租金优惠知会函》的要求及缴纳费用，但依照原告在其后向被告发出的《催缴通知书》、《缴费通知书》，均明确备注该期间租金仍然按照销售额扣点的方式进行计算，其应视为原告对该租金计算方式的认可，故被告现主张按照销售额扣点的方式进行计算该期间租金符合双方约定，本院对该辩解意见予以采信。依据原被告双方确认的《催缴通知书》，2014年3月至8月期间按照销售额扣点计算得来的租金合计为54501.22元，本院对该金额予以确认。《商铺租赁合同》虽然约定了基本租金的起租日为2012年12月15日即合同约定的暂定开业日，并据此确定了基本租金中月租金的计算标准及调整标准，但成都欢乐颂339项目实际于2013年10月才正式开业，且原告以发出《成都欢乐颂339项目正式开业时间通知函》的形式决定从2013年10月19日起才开始计租，故《商铺租赁合同》约定的月租金标准的起算时间应为2013年10月19日，并按照双方约定的调整标准按年作相应调整，即除掉前述2014年3月至8月期间的租金，原告主张的2013年11月2月至2014年10月14日期间的租金应以14400元/月为标准进行计算，2014年10月15日至2015年4月14日期间的租金应以15360元/月为标准进行计算。
针对原告主张的停业损失及滞纳金，原被告签订的《商铺租赁合同》中已约定，若因被告违约导致原告单方终止合同的，保证金作为违约金赔偿给甲方，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。原告因被告未按约缴纳租金等而将涉案商铺收回，依照《商铺租赁合同》的约定，被告所缴纳的47520元履约保证金应赔偿给原告。同时，本院基于涉案商铺系原告主动收回并已实际控制，且结合原告的损失并综合全案情况认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”之规定，被告张文静所缴纳的该47520元履约保证金已足以赔偿原告的损失，故对原告主张的停业损失及滞纳金等不予支持。针对被告向原告缴纳了20000元装修保证金，因其未提交证据证明实际已缴纳了该费用，且原告对此不予认可，故对被告该项辩解意见，本院依法不予采信。针对原告要求被告腾退房屋的请求，因原告已当庭认可其已收回该房屋，故对原告该项请求，本院依法不予支持。针对原告主张的律师费，因原告已提交证据证明其为此支出了5000元律师费，依照《商铺租赁合同》的约定，被告应当赔偿原告该部分费用。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告四川华润万家商业有限公司与被告张文静于2012年9月5日签订的《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》。
二、被告张文静于本判决生效之日起十日内向原告四川华润万家商业有限公司支付商铺租金224684.45元、推广费14848元、物业费89088元、水费2771.13元、电费103125元，共计434516.58元。
三、被告张文静于本判决生效之日起十日内赔偿原告四川华润万家商业有限公司为实现权利而支付的律师费5000元。
四、驳回原告四川华润万家商业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7888元，由被告张文静承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 符荣华
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 向兰新