济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1173号
原告杨灿，男，1984年2月11日出生，汉族，济南盈丰医疗器械有限公司职工，住济南市。
委托代理人刘建鑫，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人何倩，山东德义君达律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码26434890-8。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告杨灿与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。杨灿的委托代理人何倩，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨灿诉称，2009年8月15日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，该合同约定：杨灿购买济南正大公司开发的位于济南市历下区浆水泉路9号正大城市花园二期翠苑3号楼2单元1402室房屋一套；济南正大公司应当在2010年6月30日前将竣工验收备案的上述房屋交付给杨灿使用；该合同第十五条规定：济南正大公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因济南正大公司的责任，杨灿不能在规定期限内取得房地产权属证书的，杨灿不退房，济南正大公司按已付房价款的1.5%向杨灿支付违约金。合同签订后杨灿依约在合同期限内付清了全部购房款，济南正大公司于2010年6月30日将涉案房屋交付给杨灿使用，但至今仍怠于履行合同，迟迟不提交需由其提供的资料进行备案，导致杨灿无法办理房屋产权登记。经杨灿多次催要，济南正大公司均无正当理由拒绝履行。济南正大公司的上述行为，严重侵犯了杨灿的合法权益，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，济南正大公司应继续履行为杨灿办理房屋产权登记的义务并支付违约金。自2011年6月25日至2013年5月14日，逾期已达689天，因《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，请求判令济南正大公司参照第九条逾期交房的违约责任，按日向杨灿支付已付房款万分之二点一的违约金。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、被告济南正大公司向原告杨灿支付违约金20000元（此为暂计数，要求按已交购房款的日万分之二点一，自2011年6月25日至被告济南正大公司履行义务进行登记备案时止）；2、本案诉讼费用由被告济南正大公司承担。
原告杨灿为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、济南市商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖关系的事实及济南正大公司承诺办理房产权属证书的时间及相应的违约责任；
证据2、购房款收据三张，证明杨灿为购买上述商品房买卖合同中约定的房产向济南正大公司支付了总房款582917元，其中附属物地下室是29538元；
证据3、杨灿与济南正大公司签订的前期物业管理服务协议一份，证明杨灿实际收房时间是2010年6月25日。
被告济南正大公司辩称，关于逾期办理房产证违约责任的承担，原、被告双方在商品房买卖合同中有明确约定，为购房款的1.5%，应当按照合同约定计算。根据合同法的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以诉至人民法院或者仲裁机构要求予以增加，本案逾期办理房产证的情形既不影响杨灿的居住，也没有给其造成实际损失，不符合合同法规定的应当调整的情形。原、被告对逾期办证违约金的约定符合合同法的规定，应当得到法院支持。此外，违约金计算的基数应当为实测面积购房款，杨灿提交的收据为预测面积价款，杨灿应当至济南正大公司处开具实测面积购房款发票作为计算违约金的基数；地下室为使用权，不办理产权证，地下室价款也不应计入。综上所述，杨灿所诉违约金应当按照合同约定计算。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、涉案房产所在的土地使用权证书（证号为历下国用（2006）第0100198号）一份，证明涉案房产土地使用证在山东友谊集团有限责任公司名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉案房产是由被告及山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2009年8月15日，杨灿与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由杨灿购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园二期翠苑3号楼2单元1402室的涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，杨灿按约定付清了购房款583543元（包含地下室）。合同约定济南正大公司应于2010年6月30日前向杨灿交付房屋，济南正大公司实际于2010年6月25日向杨灿交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）167号，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故杨灿与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年6月25日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，杨灿若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。杨灿未能举证证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，故本院对杨灿要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付杨灿已付房款1.5%的违约金583543元×1.5%=8753.15元。被告济南正大公司辩称违约金的计算基数应依实测面积购房款发票数额确定，且地下室的价款不应计入违约金的计算基数，原、被告签订的商品房买卖合同约定按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金，虽然杨灿按照预测面积交纳的购房款，但确系其实际支付的价款，可以作为计算违约金的基数，地下室的价款是总房款的组成部分，且杨灿已向济南正大公司支付，故应计入违约金的计算基数，对济南正大公司的此项答辩意见，本院不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨灿违约金8753.15元；
二、驳回原告杨灿超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币300元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 王 婷
二〇一四年五月十三日
书 记 员 吕纯纯