四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第4212号
原告奉友。
委托代理人向燕军。
原告向燕军。
被告双流蛟龙投资有限责任公司。住所地：成都蛟龙工业港双流园区服务中心。
法定代表人黄玉蛟，该公司董事长。
委托代理人陈清华，四川拱辰律师事务所律师。
原告奉友、向燕军与被告双流蛟龙投资有限责任公司（以下简称蛟龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告奉友的委托代理人向燕军、原告向燕军、被告蛟龙公司的委托代理人陈清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奉友、向燕军诉称，2007年12月2日，原告向被告购买一套住房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定，被告将位于双流县蛟龙工业港双流园区乌江路的锦绣楠郡＊栋＊单元＊层＊号房以总价271860元售予原告，被告向原告提供了不动产统一发票。按此合同约定，被告应给原告办理该套房屋的全部权属证书，但被告至今仍未办理土地使用权证，原告曾与被告多次协商却无果。按合同第十九条约定，被告应承担违约责任并向原告支付每天万分之三的违约金。原告据此请求判令被告立即为原告办理土地使用权证，并支付违约金至办理土地使用权证办下为止（以房屋总价为基数，从原告取得房产证之次日起按银行同期贷款利率计算），至2014年5月10日为68828元。
被告蛟龙公司辩称，被告并非是行政机关，原告要求被告立即办理土地使用权证不妥，被告只有协助办理的义务。原、被告双方对办理土地使用权证并无约定，被告并无违约行为，对原告请求的违约金不予认可。原告的土地使用权证已在2014年7月办理完毕。
经审理查明，2007年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买现位于双流县蛟龙工业港双流园区乌江路47号的“锦绣楠郡”小区＊栋＊单元＊层＊号商品房，建筑面积89.32平方米，房价款271860元。《商品房买卖合同》第十九条产权登记的内容如下：（一）初始登记：出卖人应当在2009年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移权属登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。此外，《补充协议》第十一条（该条是对主合同第十九条补充）约定：如因被告原因未按合同约定时间到房屋产权监理机关办理权属登记手续，且超过合同约定时间6个月的，终止合同的，被告退还原告已交款，被告向原告支付该房屋购房总价款的6%作为违约金；未终止合同的，被告向原告支付该房屋购房总价款的3%作为违约金。如因原告原因未按合同约定时间到房屋产权监理机关办理权属登记手续，且超过合同约定时间6个月时，终止合同的，被告退还原告已交款，同时原告向被告支付该房屋购房总价款的5%作为违约金；未终止合同的，原告向被告支付该房屋购房总价款的3%作为违约金。
被告于2007年6月12日取得“锦绣楠郡”所在土地使用权证；2010年4月30日，被告为“锦绣楠郡”项目取得了建设工程规划合格证。原、被告签订合同后，原告按约交付房价款，被告按约向原告交付了房屋。2010年4月19日，原告所购房屋办理了房屋产权登记。2013年1月29日，被告向双流县国土局提交了出让国有土地使用权变更登记所需的完善和齐备的资料，该局出具了土地转让接件通知单。双流县国土局审查后认为被告所建房屋超容积率，需双流县规划局作出处理后才予办理国有土地使用权分户登记。2014年7月1日，双流县规划局向双流县国土局发出双规划函（2014）142号函，该函载明：锦绣楠郡办理［建设工程规划合格证］时间为2010年4月30日，根据当时成都市规划管理技术规定（2008）第8.0.3条规定不予处罚；请国土局按相关规定完善国土手续。双流县国土局收到此函后即开始办理出让国有土地使用权权属证。2014年7月，原告的土地使用权证已办理完毕。
上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告的身份信息、被告的营业执照。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，不动产发票，房产证。3、锦绣楠郡的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用证》。4、锦绣楠郡房屋楼栋所有权证（大产权证）。5、地籍调查表，分户宗地图。证明了被告在2012年9月委托双流县地籍调查所对原告所购买的【锦绣楠郡】的1913户进行分户调查。2013年1月完成1913户的地籍分户调查工作。6、双流县国土局办理商品房土地证分户所需资料清单。证明了双流县国土局办理商品房土地分户是需要商品房房屋使用权证，房房屋使用权证是办理国有土地使用权证的前提。7、办理商品房土地转让接件通知单，国有土地使用权分摊登记申请表，土地登记申请表，委托书，身份证复印件，房屋所有权证复印件。证明被告在2013年1月29日按照原告等1644户业主的委托，将办理商品房土地转让的相关资料交付给双流县国土局办证中心，该中心审查后，接受了申请人提交的全部资料。8、双流县国土资源局国有土地使用权宗地情况会签表变更登记。证明被告在2013年1月29日将原告土地分户的资料交付国土局后，国土局即对被告应缴纳的各项费用予以核实，确认被告已经全部缴纳；同时确认分户的土地使用权没有查封，抵押和注销原证补发新证的阻碍办理土地证分户的情形。9、双流县规划局【双规划函（2014）142号。证明经双流县规划局核实，被告修建的锦绣楠郡楼盘容积率虽然有误差，但是符合成都市规划管理技术规定（2008）第8.0.3条的规定。10、国有土地使用权证。证明本案诉争房屋的分户土地证已经在2014年7月办理完毕。11、国土证的交接表和交房时间表。证明原告按照合同早已领房，现已领取国土证。12、双方当事人的陈述。
上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明本案的事实，本院依法予以采信。
本院认为，本案的争议焦点有以下两点：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。2、原告已取得土地使用权证，被告蛟龙公司是否违约及应承担多大违约责任。围绕双方争议焦点，分析、认定如下：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。《商品房买卖合同》第十九条（一）初始登记约定“出卖人应当在2009年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”这里的权属证明指向明确，即为该商品房所在楼栋的权属证明，结合双方是在初始登记项下对该商品房所在楼栋的权属证明取得期限的约定，故这里的权属证明应为原告所购商品房所在楼栋的产权初始登记，并非包含对原告取得土地使用权证期限的约定。而该条（二）转移登记之2约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……”，这里的房屋所有权证书并无歧义，双方在这里仅是对原告取得所购买商品房的房屋所有权证期限之约定，也并非是对取得土地使用权证期限的约定。综上，《商品房买卖合同》第十九条并未对原告取得其所购买商品房的土地使用权证期限及违约责任作出约定。对于《补充协议》第十一条而言，该条明确是对主合同第十九条的补充，且也未对原告取得土地使用权证期限及违约责任作出约定。除了上述合同、协议条款，纵观原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的其他条款，双方也均未对原告取得土地使用权证的期限及违约责任进行过约定。
2、关于原告已取得土地使用权证，被告是否违约及应承担多大违约责任的问题。（1）关于原告已取得土地使用权证，被告是否违约的问题。原告要求被告立即为原告办理土地使用权证的诉讼请求，因被告并不是国有土地使用权证的办证机关，没有为原告办证的权利，原告的诉讼请求有误。虽然当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对出卖人协助买受人办理国有土地使用权证的时间及违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据商品房买卖合同的性质，本案被告负有协助原告办理国有土地使用权证的附随义务，不能因合同中没有约定就免除被告的协助办证义务。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”鉴于目前成都市在权属登记上仍然实行房地分离的办证模式，土地使用证须在房屋分户产权证取得后才能办理，在没有约定土地使用权证办证时间的情况下，出卖人应当在买受人取得房屋所有权证书之后的一定合理期限内，协助买受人办理国有土地使用权证。2010年4月19日原告取得房屋产权证后，被告就可以履行相应的协助义务。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，本院酌情确定被告应协助原告办理国有土地使用权证的时间为2010年4月19日之后90日内。由于被告在2013年1月29日才向双流县国土局提交了办理国有土地使用权证所需资料，应当认定为被告未积极履行合同附随义务，有违约行为。
因被告不是国有土地使用权证的办证机关，只负有提供必要证明文件的义务，由于规划误差等原因导致原告迟延取得国有土地使用权证不应归责于被告，故被告的逾期办理国有土地使用权证的违约时间应从2010年7月18日起计算至2013年1月29日为止。
（2）关于被告应承担多大违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。本案中，因原告已取得了商品房及该商品房的房产证，国有土地使用权证的迟延办理对其影响甚微。本案中原、被告并未对出卖人逾期协助办理国有土地使用权证的违约金进行过约定，而原告早已取得房屋及其房产证，国有土地使用权证的逾期办理并不影响原告对房屋的占有、使用、收益、抵押和买卖，也难以降低房屋的交易价值，加之原告也未举证证明被告的违约行为对其所造成的实际损失，故本院结合原告因维权而产生的误工费、交通费等实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告赔偿原告500元。
因原告已取得了国有土地使用权证，被告对商品房销售合同中协助办理国有土地使用权证的附随义务已履行完毕，故对原告要求被告立即办理国有土地使用权证的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告双流蛟龙投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告奉友、向燕军赔偿500元。
二、驳回原告奉友、向燕军的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，由原告奉友、向燕军承担705元，由被告双流蛟龙投资有限责任公司承担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一四年十二月二日
书记员 程雪菲