广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法陈民初字第751号
原告（反诉被告）：邓鹏，男，汉族。
委托代理人：孙莉，广东商盾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：惠州市莱兴达实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区24号小区红旗商业广场。
法定代表人：皮志坚，经理。
委托代理人：蔡教英，广东标远律师事务所律师。
委托代理人：刘兴发，被告方人事部经理。
原告邓鹏诉被告惠州市莱兴达实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告惠州市莱兴达实业有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两案合并进行了审理，现均已审理终结。
当事人诉辩意见
原告邓鹏诉称，2013年7月7日，原告与被告签订“惠州市莱兴达实业有限公司场外商铺租赁合同”，约定由原告向被告租赁位于泰得意商城左侧木屋＊号商铺经营臭豆腐、小吃、饮料，租赁期为2年，从2013年5月1日至2015年4月30日。每月租金为人民币2300元、员工管理费为100元、卫生费为100元，并要求原告交纳5000元保证金及18000元入场费（合同款项明细表记载为广告宣传费）。签订合同当天，原告向被告交纳保证金、广告宣传费等费用。然后经过精心装修、投入大量人力、物力，满怀希望地进场经营。2013年8月15日，原告收到惠州市城管执法局仲恺执法大队向原告送达整改通知及被告向各商户下发的通知，原告才知道租赁商铺为“占用城市道路、公共场地搭建临时设施”（即违章建筑），原告经营的商铺被迫停业七天。后经过被告方面的努力，原告的商铺才恢复经营。原告及其他木屋业主主动找被告协商，拟积极解决双方租赁合同纠纷，希望被告能够提供租赁房屋的产权文书，以便继续经营，避免原告投入的大量资金血本无归。但被告一直逃避，不予配合，协调未果。原告认为，根据我国相关法律规定，被告利用自己违章搭建的木屋，向被告等商户出租，收取高额的租金、保证金和入场费，谋取利益，对原告等商户存在欺诈的行为。原告在花费了大量人力、物力的基础上，满怀希望创业、经营，谁料该租赁商铺为违章建筑，随时面临拆除的命运，原告的心血将付之东流。原、被告双方签订的商铺租赁合同时，一方具有欺诈行为，一方存在重大误解，该情形符合我国合同法规定的“可撤销合同”的情况。原告在得知真相后，依法行使合同撤销权，撤销双方签订的“商铺租赁合同”，具有事实依据和法律依据。为了维护自己的合法权益，特诉请人民法院起诉，请求：1、依法撤销原、被告之间签订的“场外商铺租赁合同”；2、依法判令被告返还原告保证金、广告费、租金共计人民币31959元；3、依法判令被告赔偿原告前期投入的资金损失共计人民币25979元；4、依法判令被告支付本案诉讼费等费用。以上共计人民币57938元。
被告惠州市莱兴达实业有限公司辩称，一、被答辩人的行为不属于重大误解。被答辩人向法院提起诉讼要求撤销双方所订立的合同，其主要理由是，答辩人所出租给她的商铺是违章建筑，随时都有被拆除的危险，故订立合同时对租赁物存在重大误解。那么，什么是重大误解呢？根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。从以上法律规定可以看出，构成重大误解必须具备三个要件：1、重大误解与合同的订立或合同条件存在着因果关系；2、误解是合同当事人自己的误解；3、误解必须是重大的。而本案的事实是，被答辩人与答辩人签订的“场外商铺租赁合同”是在2013年4月26日，在此之前，被答辩人曾经多次到现场了解、考察，认为商铺地理位置、购物环境等适宜经营臭豆腐等，属于旺铺。另外，虽然商铺位置处于路边，但是完全在广场的范围之内，属于答辩人的承租范围，并且对交通安全完全没有影响。同时，合同双方当事人对合同条款特别是租金、保证金和广告宣传费等进行了反复协商，最后才签订了合同。就像被答辩人以及另外三个案件的原告于2013年7月7日联合写给答辩人的减租申请书里面说到的“哪怕进场费与租金比周围贵一些，我们也能欣然接受。”因此，被答辩人对租赁此商铺完全没有任何的误解。如果说现在经营出现困难，那也是被答辩人自己对于经营风险估计不足引起的。在此必须一提的是，答辩人的“购物广场”从2012年开始施工建设到当年11月开业，再到今年8月中旬，没有任何机关、部门认定“购物广场”的任何建筑为违章建筑，更没有对其进行查处。虽然这次城管部门在惠州市文明城市检查中，要求被答辩人停业四天，但对被答辩人的经营未有产生多大的影响，也不符合重大误解的构成要件。因此，被答辩人以有重大误解为由，提出撤销合同是没有任何事实根据和法律依据的。二、答辩人更不存在欺诈行为。被答辩人在起诉状中还称答辩人对其进行欺诈，导致她产生重大误解。那么，什么是欺诈呢？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。根据这一规定，构成欺诈必须具备以下条件：一是，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况；二是，被欺诈人陷于错误是基于欺诈人实施了欺诈行为。那么，本案的事实又是什么呢？如前所述，答辩人租赁给被答辩人的商铺是建在答辩人自己所租赁的原惠城区惠环办事处红旗村下欧村民小组的土地范围内的，到目前为止，没有任何部门认定这些商铺是违章建筑，妨碍城市管理，必须拆除。既然这些情况无论是现在还是当时都是真实的（合法建筑，下同），那么，在双方订立合同时，答辩人没有必要多此一举的告诉被答辩人这些情况是真实的。难道不告诉真实情况就是“隐瞒事实真相（被答辩人认为的违章建筑）吗”？答辩人认为，只有租赁物是不真实的或者存在瑕疵，答辩人才有义务告知对方。否则就是故意隐瞒真实情况。故被答辩人订立合同不是在答辩人欺诈下所为。另外，由于被答辩人当时对周围环境、客源流量等因素评估欠妥，所以经营一段时间后觉得营利很微，故产生退场念头。而现在提出撤销合同完全是把自己的经营风险转嫁给城管部门的偶尔执法检查，这是完全没有理由的。因为，城管部门的执法检查是非常普遍的现象，并且这次检查给被答辩人的经营带来的影响是微乎其微的。因此，被答辩人以答辩人存在欺诈行为撤销合同是没有事实根据的。三、被答辩人的撤销权已经消灭。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定了撤销权消灭的两种情形：其中第（二）项规定“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。”退一万步说，就算被答辩人存在重大误解，依法可以行使撤销权，但被答辩人已经以自己的行为放弃撤销权。其事实是：（一）早在2013年7月7日，被答辩人及其他三名承租户刘胤、邓鹏、陈福永）就联合向答辩人提出减租要求（见《关于降低商铺租金的申请》）；（二）城管执法部门在同年8月15日检查过后，被答辩人及其他三名承租户（刘胤、甘加玲、陈福永）再次联合向答辩人提出减租要求（见《关于外围商铺经营事宜的商讨意见》，被答辩人已向法庭提供）；（三）同年9月25日被答辩人还主动交纳了当月的租金、水电费、卫生费等费用（见《收款收据》）。以上足以证明被答辩人在继续履行合同，已经放弃了撤销权，撤销权依法消灭。因此，被答辩人提出撤销双方所订的合同是没有事实根据和违反法律规定的。四、被答辩人提出返还有关费用和赔偿损失没有法律依据。（一）关于保证金。在合同第七条的“乙方责任”中约定，“乙方拖欠租金达一个月，甲方有权终止合同及收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。而被答辩人拖欠答辩人10月的租金已经超过40天，依照以上约定，被答辩人是无权要求返还保证金的。（二）关于广告费。广告费属于服务费用，双方在订立合同时通过充分协商，被答辩人同意交纳一定数额的广告费，旨在经营期间，答辩人可以通过一定的平台为被答辩人的经营活动作广告宣传。所以此笔费用是不能退还的。（三）关于租金。被答辩人从双方订立合同后到2013年11月中旬，商铺租金只交纳到9月份，尚欠答辩人10月以后的40天租金未有支付，答辩人已经提起反诉追索。租金，实际上是商铺的使用费。既然被答辩人已经使用了商铺，那么必须交纳商铺的使用费。所以，被答辩人提出退回租金是没有任何依据的。（四）关于赔偿前期投入损失。被答辩人的前期投入主要是装修和购置相关设备。这些费用已经量化融入到经营中。同时，是被答辩人单方提出退场暂停经营，其后果就由被答辩人自己承担，不存在答辩人赔偿损失的问题。综上所述，被答辩人与答辩人订立合同时根本不存在重大误解，答辩人更不存在欺诈行为，所以被答辩人起诉撤销双方所订合同缺乏事实根据和法律依据，其提出退还有关费用和赔偿损失更属无理。因此，谨请贵院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，以维护交易安全、法律尊严和答辩人的合法权益。
反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司反诉称，2013年7月7日，被反诉人与反诉人（原为惠州市泰得意实业有限公司）签订了一份《场外商铺租赁合同》用于经营啤酒城。合同约定租赁期限为两年，每月租金2300元，每月5日前交清当月租金，如果拖欠租金，则每天按应缴纳租金的3‰交纳滞纳金。如果拖欠租金达一个月，则甲方（反诉人）有权收回商铺。合同还对其他事项进行了约定。但是，被反诉人交纳了2013年5月-9月份的租金后即不再交纳10月1日至11月10日的租金和9月、10月的卫生费、管理费、水电费等（由于被反诉人拖欠租金达超过一个月，反诉人依约收回商铺，故11月11日以后不再收取被反诉人的租金）。因此，为维护反诉人的合法权益，反诉人请求：一、依法判令被反诉人支付拖欠的反诉人的商铺租金3066元（从2013年10月1日起一2013年11月10日止，共40天）；二、支付滞纳金368元（从2013年10月1日起一2013年11月10日止，共40天，以3066元为本金，按合同约定的日3‰计算）；三、支付9月份：电费515元、水费5元；10月份：卫生费100元、管理费100元、电费359元、水费50元。两个月共1088元；四、本案反诉费由被反诉人负担。
反诉被告邓鹏辩称，1、答辩人依法行使合同撤销权，具有事实依据和法律依据。2013年8月15日，答辩人收到惠州市城管执法局仲恺执法大队向答辩人送达整改通知及被答辩人向各商户下发的通知，联想到城管执法人员与当地村民拆除部分违章建筑的行为，才知道租赁商铺为“占用城市道路、公共场地搭建临时设施”（即违章建筑）可见，答辩人在签订木屋商铺租赁合同时，对租赁房屋的性质具有重大误解。答辩人与其他木屋业主多次主动找被答辩人协商，要求被答辩人提供租赁木屋的产权证明文书，积极寻求协商方式来解决双方租赁合同纠纷。时至今日，被答辩人仍不能提供租赁商铺的产权文书，被答辩人在签订合同时，刻意隐瞒该租赁商铺为“占用公共场地搭建临时设施”，具有明显的欺诈行为。该木屋商铺占用公共广场，不利于消防及突发事件安全通行，随时面临拆除的命运。双方签订的商铺租赁合同，一方具有欺诈行为，一方存在重大误解，该情形符合我国合同法规定的“可撤销合同”的情况。答辩人在得知真相后，在法律规定的期限内，依法行使合同撤销权，撤销双方签订的“商铺租赁合同”，具有事实依据和法律依据。2、被答辩人主张的租金、滞纳金及水电费、管理费等费用没有任何依据，依法应当驳回。2013年9月26日，答辩人委托律师向被答辩人发律师函，要求被答辩人提供租赁商铺的产权证明文书，并明确告知被答辩人，如果其不能提供租赁商铺的产权文书，则答辩人将行使合同撤销权，2013年10月15日，答辩人依法向法院起诉，主张撤销双方签订的租赁合同。2013年10月16日，2013年10月18日答辩人以当面送达及邮寄送达的方式，向被答辩人送达“撤场、交接通知函”明确告知被答辩人，为了消除目前的违法状态，决定撤场，希望被答辩人配合。同时，从2013年10月19日开始，答辩人陆续撤离，答辩人就没有正常经营，双方主要工作就是交涉、协商撤场事宜。无奈被答辩人拒绝配合撤场交接工作，拖着不予交接。被答辩人强迫答辩人租赁、使用其违章建筑的行为无异与强盗逻辑和霸王行经，被答辩人主张的2013年10月1日至2013年11月10日的租金等费用没有任何事实依据和法律依据，依法应当驳回。
查明的事实
经审理查明，2013年7月7日，原告邓鹏与被告惠州市莱兴达实业有限公司的前身惠州市泰得意实业有限公司（于2013年7月19日变更为惠州市莱兴达实业有限公司）签订《惠州市莱兴达实业有限公司场外商铺租赁合同》，约定：由原告邓鹏租用被告位于泰得意商城左侧临街木屋＊号商铺（建筑面积约9平方米）主要经营臭豆腐、小吃、饮料，租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日，租金为2300元／月，每月5日前交清当月租金；原告邓鹏还需交纳广告宣传费18000元、每月还应交纳员工管理费、卫生费各100元；合同签订后，原告邓鹏必须向被告交纳5000元作为合同保证金；商铺交付使用后水电费按表计收（水每方4.5元、电每度1.5元）。合同签订后，原告邓鹏于2013年4月22日交纳了广告宣传费18000元、保证金5000元，并交纳了2013年10月份以前的租金、卫生费、管理费及9月份以前的水电费外，自2013年10月1日起，原告邓鹏未再交纳租金及卫生费、管理费，自2013年9月1日起，原告邓鹏也未再交纳水电费。合同履行过程中，原告邓鹏于2013年9月26日向被告寄送《律师函》，要求被告在收到该律师函后三日内提供其所承租商铺的房产权属证明文件，并告知被告如不提供，原告方将视所承租的商铺为违章建筑，并将依法行使合同撤销权并不再交纳租金。被告于2013年9月27日签收了该律师函。后，原告邓鹏以被告向其出租的商铺为违章建筑为由，经与被告协商未果，于2013年11月9日撤场并将钥匙交还给被告方前台人员。
另查，原告邓鹏为证明其前期投入的资金损失向本院提交了其与案外人杨渺签订的《单店购销专卖合同》及杨渺出具的罗家臭豆腐加盟费收据（金额为12000元），另外，原告还提交了惠州市新创艺广告有限公司出具的两张收款收据，两张收款收据中载明的收款项目分别为店面装修费（7500元）和店面招牌制作费（5700元）。原告为证明其前期投入资金损失还提交了《惠州市成泰酒店用品配送中心送货单》一份，该送货单中所载明的物品为角丸炉、漏斗、打蛋器、酱油瓶、汤桶等器具，送货金额为779元。庭审中，原告称，其承租本案所涉商铺后，除在商铺外做了广告牌外，还添置了营业需要的设备及器具，除此之外，未进行其他添置；其撤场时，除不能带走的装修物品外，其他物品其已搬走。
再查，庭审中，被告惠州市莱兴达实业有限公司承认，其所租赁给原告邓鹏的商铺未取得相关的规划报建许可，也未取得相关的权属证明。另外，被告惠州市莱兴达实业有限公司也未举证证明其搭建本案涉木屋商铺取得了相关部门的批准。
裁决的理由和结果
本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告惠州市莱兴达实业有限公司未举证证明其出租给原告邓鹏的木屋商铺的建设取得了相关部门的批准，因此，其与原告邓鹏之间签订的《惠州市莱兴达实业有限公司场外商铺租赁合同》，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告惠州市莱兴达实业有限公司将本案所涉商铺出租给原告邓鹏后，至2013年11月9日双方租赁关系即告终止，在此期间，原告邓鹏除支付了2013年10月份以前的租金、卫生费、管理费及9月份以前的水电费外，还支付了广告宣传费18000元、保证金5000元，因双方之间签订的租赁合同为无效合同，被告惠州市莱兴达实业有限公司除有权参照双方约定的标准收取原告邓鹏占用本案所涉商铺期间的使用费、管理费、卫生及实际使用水电所产生的水电费外，其已收取原告的广告宣传费18000元和保证金5000元应返还给原告邓鹏；因此，原告邓鹏请求被告惠州市莱兴达实业有限公司返还其已支付的18000元广告宣传费和5000元保证金，于法有据，本院予以支持。原告邓鹏请求被告惠州市莱兴达实业有限公司返还其已支付的租金，于法无据，本院不予支持。
原告邓鹏请求被告惠州市莱兴达实业有限公司赔偿其前期投入的资金损失25979元，该25979元中，12000元为原告所称的加盟费、7500元为装修费、5700元为招牌制作费、779元为经营器具购置费。对于原告所主张的上述损失中的经营器具购置费，原告自称其撤场时除不能带走的装修物品外，其他物品其已搬走，原告以此购置费作为其经营损失，于法无据，本院不予支持；对于原告所主张的上述损失中的加盟费，仅凭其提交的《单店购销专卖合同》及收据并不足以证实该项损失的存在，因此，对于原告所主张的前期投入损失中的该部分损失，事实依据不足，本院不予支持；对于原告所主张的上述损失中的装修费和招牌制作费，仅凭原告提交的惠州市新创艺广告有限公司出具的两张收款收据，并不足以证实该部分损失的存在，在原告也未申请评估鉴定的情况下，原告所主张的前期投入损失中的该部分损失，本院不予支持。
反诉被告邓鹏在2013年5月1日至11月9日期间实际占用反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司所搭建的本案所涉商铺，但其仅交纳了2013年10月份以前的租金、卫生费、管理费及9月份以前的水电费，在双方之间签订的商铺租赁合同无效的情况下，反诉被告甘加玲仍应按照双方约定的标准支付占用本案所涉商铺期间的使用费、管理费、卫生及实际使用水电所产生的水电费，因此，反诉被告邓鹏应将2013年10月1日至11月9日期间的商铺使用费2990元（2300元＋2300元／30天×9天）、10月份卫生费100元、管理费100元，共计3190元支付给反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司。反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司请求反诉被告邓鹏支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司请求反诉被告邓鹏支付2013年9月份电费515元、水费5元及10月份电费359元、水费50元，但其未能提交充分证据对反诉被告邓鹏在上述期间实际使用水电产生了上述数量的水电费用予以证明，因此，其提出的该项请求，事实依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市莱兴达实业有限公司与原告邓鹏于2013年7月7日签订的《惠州市莱兴达实业有限公司场外商铺租赁合同》无效。
二、被告惠州市莱兴达实业有限公司应于本判决生效后十日内向原告邓鹏返还广告宣传费及保证金共计23000元。
三、驳回原告邓鹏的其他诉讼请求。
四、反诉被告邓鹏应于本判决生效后十日内向反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司支付2013年10月1日至11月9日期间的商铺使用费2990元。
五、反诉被告邓鹏应于本判决生效后十日内向反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司支付2013年10月份卫生费、管理费合计200元。
六、驳回反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1348元，由原告邓鹏负担813元，由被告惠州市莱兴达实业有限公司负担535元；本案反诉受理费50元，由反诉原告惠州市莱兴达实业有限公司负担15元，由反诉被告甘加玲负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘贵传
审 判 员 丁金亮
人民陪审员 王奕祺
二〇一四年六月十一日
书 记 员 黄燕旋
第15页，共15页