云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第533号
上诉人（原审原告）平建国，男，1954年12月19日生，汉族，农民，住泸西县。
委托代理人朱永隆，云南郑培明律师事务所。代理权限为特别授权代理。
委托代理人平友权，男，1985年10月6日生，汉族，农民，系平建国之子，住泸西县。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审被告）陈国院（又名陈国燕、陈国彦），男，1956年9月24日生，汉族，农民，住泸西县。
被上诉人（原审被告）中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司。
住所地：蒙自市红河大道与天竺路交叉口。
负责人黎艳华，该公司副总经理（主持工作）。
委托代理人刘原驰，云南天方律师事务所律师。
上诉人平建国因与被上诉人陈国院、中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司（以下简称“联通红河分公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服泸西县人民法院（2015）泸金民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：平建国与陈国院系泸西县金马镇新坝村委会新坝村民小组村民，双方经协商，平建国用自家位于新坝村芶家坟的承包地与陈国院位于小坡的承包地和花金坡的自留地互换，各自按所换土地进行耕管。2009年联通红河分公司因业务需要，选中平建国耕管的花金坡土地建设通信基站。通过协调，平建国未表示异议，联通红河分公司于2009年8月20日与泸西县金马镇新坝村委会新坝村民小组签订《土地租用协议》，约定租用新坝村小组花金坡土地67平方米，租期50年，租金6600元一次性支付。时任新坝村民小组组长陈国院作为甲方代表在协议上签名并加盖了新坝村委会公章。联通红河分公司于同年8月24日支付土地租用费6000元，另600元为开发票费用，款交新坝村民小组负责人陈国院，陈国院于2009年底、2014年8月分两次将租金6000元交平建国之子平友权。
2014年5月中国电信红河分公司也选中平建国耕管的花金坡土地建设通信基站（与联通公司基站东西相邻），于同年5月17日与平建国签订土地有偿使用合同，约定租用土地面积10平方米，租期20年，租金5000元。平建国据此认为联通红河分公司租用面积远远大于电信公司租用的土地面积，且联通公司租期长达50年，租金仅比电信公司多1000元，极不公平合理，应对合同进行实质性调整，并以联通红河分公司与新坝村民小组签订的土地租用协议侵害其土地承包经营权为由，认为应当确认合同无效，同时以合同签订人陈国院和联通红河分公司为共同被告提起诉讼。
审理中，合议庭一致认为本案属土地租赁合同纠纷，不是原告所主张的土地承包经营权纠纷，因为原告对该租赁行为是明知的，并已接受了公司支付的全部租金。鉴于合同租期的瑕疵，作适当调整属必须，合议庭向当事人及诉讼代理人释明并建议原告变更第一被告为新坝村民小组，就合同租期和租金作适当调整。但原告坚持认为是二被告的共同行为侵害其土地承包经营权，且主要责任在陈国院，合同无效的法律后果及拆除基站的损失与其无关。联通红河分公司认为，既然原告固执己见，其起诉主体不适格的后果只能自担，法庭不能依职权对诉讼主体进行变更。
原审法院经审理认为：土地承包经营权的取得以承包地的存在为前提，以村集体同意发包并与本集体经济组织内成员签订承包合同为成立要件。原告所举承包经营权证和被告陈国院所举承包经营权证对新坝村花金坡土地的坐落和性质均未记载，原告有关涉诉土地为其承包地的诉讼理由不能成立，本案不能定性为土地承包经营权纠纷。各方当事人及诉讼代理人所举证据均表明本案就是因土地的使用而发生的纠纷，属土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条司法解释精神，当事人所主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，告知当事人变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，承担不利于自己的法律后果。原告在土地租赁合同已经实际履行五年余并接受联通红河分公司支付租金的情况下，主张合同相对人侵害其土地承包经营权完全没有事实根据和法律依据，其请求不予支持。同时，土地租赁属特殊不动产租赁，根据其所有权与使用、收益权完全分享的特征，出租主体只能是国家或者集体，这是区别于土地使用权租赁的本质所在（土地使用权租赁是指土地使用者把土地使用权连同土地上的建筑物、其他附着物一并出租给承租人使用），因此，新坝村民小组以土地所有人的名义经原告认可后将原告耕管的部分土地出租给联通红河分公司使用，并将租金转交土地实际耕管人（原告）的行为与土地租赁合同的实质内涵没有发生冲突，原告以土地出租方代表人陈国院为被告，要求其承担连带责任完全是混淆了村小组负责人与自然人的法律责任界限，陈国院不是本案适格被告，依法不应对原告承担法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告平建国的诉讼请求。案件受理费430元，由平建国承担。
宣判后，平建国不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要理由为：1、原判未按法定程序，全面、客观地审查证据，至今仍未查明案件事实。《土地租用协议》是复印件，协议中的字体大小不一，有变造之嫌。《税单》和《收款证明》不是原件，只是联通公司在复印件上盖了公章，上诉人有理由怀疑为假证据。陈国院签订的《土地租用协议》未经村民代表大会讨论，不能代表村民小组，应属于陈国院个人行为。涉案土地属农村集体所有的自留地，自留地不属农村集体建设用地，且调换后由上诉人作农地使用。若用于非农，依土管法第十一条第二款规定，应由县级人民政府确认建设用地使用权。原判将案由变更为集体土地租赁，规避了土管法的相关规定。2、陈国院作为村民小组负责人，明知已将自留地调给上诉人使用，却背着上诉人将该地租给联通公司，且不法侵占补偿款4000元达五年，上诉人告陈国院为被告有事实依据。联通公司在不与私人签合同的错误思想下，明知将基站建在上诉人自留地上，还与陈国院签订合同侵犯了上诉人合法权益，上诉人将其列为被告符合法律规定。在上诉人不同意变更被告的前提下，至于原审认为村民小组是被告，可依职权追加。
被上诉人陈国院答辩称：2009年联通公司在我村花金坡选址建基站，按联通公司要求只与村小组签租用土地协议，不针对农户，我召集村小组组员开会，随后代表村小组签协议，上诉人当时表示无意见。年底收到联通公司的补偿费6000元，我将补偿款送给上诉人时，上诉人告诉我该地分给儿子平友权管理，平友权不同意不好办，就只拿2000元。后因平友权外出打工直到2014年8月4日他才领回4000元。原判正确，要求维持。
被上诉人联通红河分公司答辩称：公司提交的证据原件已经原审审核，上诉人主张原判认定的我方证据是复印件因而是假的理由不成立。公司与集体土地所有人签租用土地协议，陈国院作为村民小组长，有权代表村民小组签协议，原审立案时案由为土地承包经营权纠纷，审理中根据查明的事实变更案由符合法律规定。原判正确，要求维持。
二审中，双方均未提交新证据，经征询各方当事人对原判查明事实的意见，上诉人认为：1、2009年其只知联通红河分公司欲在花金坡地上建基站，不知签合同和合同的具体内容，原判认定平建国未表示异议表述不准确。2、原判在查明事实中认定上诉人起诉的理由及合议庭观点错误，该部分不属案件事实。此外，对原判查明事实无异议。被上诉人陈国院、联通红河分公司对原判查明事实无异议。针对上诉人所提异议，被上诉人陈国院、联通红河分公司均认为，2009年联通红河分公司建基站上诉人不仅知情且同意。被上诉人陈国院还认可其未告知上诉人签了租赁协议及协议内容。
本院经审查认为：上诉人认可2009年联通红河分公司欲在上诉人与陈国院调换后耕管的土地上建基站，被上诉人陈国院认可2009年签协议到2014年给上诉人4000元期间，上诉人不知其代表村民小组与联通红河分公司签订《土地租用协议》及其内容，因此予以认定上诉人已知其耕管的花金坡自留地上，2009年联通红河分公司建基站上诉人当时无异议。就上诉人主张原判在查明事实中认定其起诉理由及合议庭观点不当的问题，本院不予确认。
二审对本案重新查明的事实如下：平建国与陈国院系泸西县金马镇新坝村委会新坝村民小组村民，2002年双方经协商，平建国用自家位于新坝村芶家坟的承包地与陈国院位于小坡的承包地和花金坡的自留地互换，之后各自按所换土地进行耕管。2009年联通红河分公司因业务需要，选中平建国耕管的花金坡土地建设通信基站，平建国当时已知该事，但未表示异议。联通红河分公司遂于2009年8月20日与陈国院代表新坝村民小组签订《土地租用协议》，该协议约定，联通红河分公司租用花金坡土地67平方米，租期50年，租金6600元一次性支付。新坝村委会在该协议上加盖了公章。联通红河分公司于同年8月24日支付土地租用费6000元，另600元为开发票税费，款交新坝村民小组负责人陈国院，陈国院于2009年底付2000元、2014年8月付4000元给平建国之子平友权。还另查明，陈国院自2007年至今一直担任泸西县金马镇新坝村民小组组长。
2014年5月中国电信红河分公司也选中平建国耕管的花金坡土地建设通信基站（与联通公司基站东西相邻），并于同年5月17日与平建国签订土地有偿使用合同，约定租用土地面积10平方米，租期20年，租金5000元。2014年12月22日平建国起诉要求确认：1、陈国院与联通红河分公司签订一切形式的合同无效，平建国对租赁合同具有出租、签约权。2、由两被告赔偿从移动基站建造在其承包地以来至今给其造成的经济损失25000元。
综合各方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点是：陈国院代表新坝村民小组与联通红河分公司签订的《土地租用协议》是否有效，应否支持上诉人其他诉讼请求。
本院认为：花金坡地在2009年租赁前各方均认可属上诉人互换来耕管的土地，非上诉人承包地，故由土地所有权人新坝村小组代表村集体与联通红河分公司签订《土地租用协议》并无不当，但该协议约定租期50年，超出了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的规定，故本院认定协议超出二十年部分无效，二十年内有效。对有效部分，上诉人认可其当时已知花金坡部分土地将被联通红河分公司用于建基站，只是当时不知签订了协议及其内容，结合签订该协议后联通红河分公司建的基站已经使用了五年，且上诉人分两次收取了租金共6000元的事实，本院认定《土地租用协议》前二十年的租期对该地的使用权人即上诉人有效，上诉人在二十年有效期内，应按协议约定履行。上诉人主张该协议无效，应赔偿其损失的诉讼请求，与查明事实和法律规定不符，本院不予支持。又因上诉人未对《土地租用协议》的合同相对人新坝村民小组主张权利，故该协议约定后三十年期限的问题在本案中不予处理。现在，本案各方当事人正处于《土地租用协议》有效部分的履行期内，故原判认定事实和适用法律虽有瑕疵，但判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，本案应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人平建国承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 伟
审 判 员 陆 斌
代理审判员 邵丽萍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 许东雨