黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再239号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘娟（闫长锁之妻），女，1959年5月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：张慧勇，黑龙江宇恒律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑英，女，1957年1月10日出生，汉族。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑梅，女，1959年7月6日出生，汉族。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑杰，女，1962年4月16日出生，汉族。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑满，女，1964年3月29日出生，汉族。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑伟，女，1966年3月13日出生，汉族。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：闫淑范，女，1968年5月26日出生，汉族。六被申诉人共同委托诉讼代理人：朱育娟，黑龙江夙生律师事务所律师。六被申诉人共同委托诉讼代理人：马常春，黑龙江夙生律师事务所律师。申诉人刘娟因与被申诉人闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民再终字第30号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2016]23000000126号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗26号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、金浩波出庭。申诉人刘娟及其委托诉讼代理人张慧勇，被申诉人闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范的委托诉讼代理人朱育娟、马常春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民再终字第30号民事判决适用法律错误。判决认定王秀珍（已故）与闫长锁（已故）房屋买卖行为部分有效，属适用法律错误。《中华人民共和国继承法》第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第177条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。”本案中，争议房屋系王秀珍与闫宝恒（已故）夫妻共同财产，闫宝恒于2003年5月26日去世后，其各法定继承人均未明确表示放弃继承，该房屋作为遗产亦未分割，故该房屋仍处于闫宝恒各法定继承人的共同继承状态，即房屋所有权从继承之日归各继承人共同共有，房屋产权证上虽登记王秀珍为产权人，但不能对抗各继承人共同共有这一既成事实。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。首先，王秀珍在未经共有人同意或者追认又无特殊的情况下，私自与闫长锁签订房屋买卖协议，将该房屋全部产权以买卖形式转让给闫长锁的行为，侵犯了其他继承人的合法权益，属无权处分。其次，闫长锁作为继承人之一，主观上明知该房屋处于各继承人共同继承状态，仍与王秀珍签订房屋买卖合同欲取得房屋所有权，其主观存在过错，故不适用善意取得的相关规定。综上，王秀珍与闫长锁签订的房屋买卖协议无效，原审判决认定部分有效，属适用法律错误。刘娟称，不同意检察机关抗诉意见，认为本案所涉及的房屋买卖协议应为有效协议。闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范辩称，同意检察机关抗诉意见，王秀珍与闫长锁签订的房屋买卖协议无效。闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范向一审法院起诉请求：确认王秀珍与闫长锁房屋转让行为无效。齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2008）建民初字第28号民事判决：一、王秀珍与闫长锁房屋买卖关系无效；二、对闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范的其他诉讼请求不予支持。该判决生效后，闫长锁向齐齐哈尔市建华区人民法院申请再审，该院作出（2009）建民申字第4号民事裁定对本案进行再审。一审法院再审认定事实：闫长锁与闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范系兄弟姐妹关系，双方的父亲闫宝恒于2003年5月26日去世，母亲王秀珍（原审的诉讼地位为原审原告）于2009年8月4日去世。1987年5月6日王秀珍与齐齐哈尔市综合开发公司签订了住宅出售（统建）协议书一份，即以25264.32元的价格购买了坐落于齐齐哈尔市建华区育英小区2号楼5单元103号楼房的承租权（建筑面积49.70平方米），承租人为王秀珍，购房款双方均认可由闫宝恒出资。1987年6月20日闫长锁单位齐齐哈尔铁路分局齐齐哈尔市房产段为闫长锁出具关于“自费购买育英2号楼5-3号住宅一户请办理手续”的介绍信。1987年7月14日齐齐哈尔市城市综合开发公司房屋管理处出具准迁证及承租权证，准迁证及承租权人均为闫长锁，闫长锁并于当日交纳了该房屋办证款14元。1992年3月1日闫长锁与齐齐哈尔市房产经营公司签订了该房屋租赁合同，有效期至1999年12月31日，并于1999年8月1日由齐齐哈尔市公证处对该合同进行了公证。另查明，1999年5月17日该争议房屋取得了产权，产权人为王秀珍，房产档案体现购房款收据仍为最初的购房收据1张（即购房款25264.32元）以及契税纳税收据体现纳税人为王秀珍，成交额36000元，纳税金额1080元，工本费10元的记载。闫长锁在法院一审庭审中称该争议房屋系由其本人出资3000余元并以母亲王秀珍的名义购买，但未向法庭提供由其本人出资的有效证据，且闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范均否认该房屋是由其哥哥闫长锁出资购房的事实。再查明，闫长锁与其母王秀珍于2007年10月16日以买卖形式，将该楼房的产权人变更为闫长锁，闫长锁在原审庭审笔录中承认未向母亲王秀珍支付购房款，再审庭审时又称已向母亲王秀珍支付购房款25000余元，但未有书面的有效证据证实。原审庭审笔录中王秀珍称该房办理过户手续时，闫长锁未给付房款。现该争议房屋一直由闫长锁居住至今，并由闫长锁用该楼房进行了贷款抵押。一审法院再审判决：一、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2008）建民初字第28号民事判决；二、王秀珍对于齐齐哈尔市建华区育英小区2号楼5单元103号楼房所享有的份额以买卖形式处置给闫长锁，该行为确认有效。案件受理费100元，闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范负担50元，闫长锁负担50元。闫长锁不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范的诉讼请求。二审法院认定的事实：1987年5月6日，王秀珍与齐齐哈尔市综合开发公司签订了住宅出售协议书，协议约定，王秀珍订购该公司坐落于建华区育英小区2号楼5单元103号建筑面积49.70平方米住宅，价格为25264.32元。王秀珍、闫宝恒夫妻于签订协议次日交清全部购房款后由闫长锁入住该房屋。1999年5月17日，王秀珍以购房协议、购房收据、购买商品房认定产权介绍信等相关手续，交清相关税费后在齐齐哈尔市房地产管理局办理了房屋所有权证，房屋所有权人为王秀珍。闫宝恒于2003年5月26日去世，其婚生子女为闫长锁、闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范。2007年10月16日，王秀珍与闫长锁签订房屋买卖协议，王秀珍以72000元的价格将其所有房屋卖给闫长锁并在房地产管理部门办理了房屋产权人变更手续，房屋所有人为闫长锁。闫长锁在原审一审庭审笔录中承认未向王秀珍支付购房款，在原审再审庭审中又称已向王秀珍支付购房款25000余元，在本案庭审中又称给王秀珍32000元，但未有书面的有效证据证实。2007年12月28日，王秀珍、闫淑英等7人在原审法院起诉闫长锁，请求确认转让争议房产的行为无效。2009年8月4日王秀珍去世。二审法院认为，王秀珍于1987年5月6日购买了本案争议房屋的所有权，并于1999年5月17日在房产管理部门办理房屋所有权证，房屋所有人为王秀珍。因王秀珍购买该房屋时与闫宝恒系夫妻关系，该房屋应为王秀珍、闫宝恒夫妻共有财产。闫宝恒去世后，其各法定继承人均未明确表示放弃继承，对该房屋的遗产继承部分未进行分割，该房屋的财产所有权仍处于各法定继承人的共同继承状态，王秀珍在对该房屋享有一半所有权的情况下，将该房屋全部产权以买卖形式无偿转让给闫长锁的行为，侵犯了其他法定继承人的合法权利。闫长锁作为法定继承人之一，明知该房屋处于各法定继承人继承状态，却以无偿买卖的行为取得该房屋的所有权，其行为侵犯了其他法定继承人的合法权益，虽然取得了该房屋的所有权，因其行为不属于善意取得，其房屋买卖行为部分有效。关于闫长锁主张该房屋是经闫宝恒同意用个人所有的房产交换而来以及购买产权时出资3000元问题，因无相应的证据证实，不予支持。关于闫长锁主张享有该房屋的承租权，并经（92）齐公证结字第100号公证书公证，其已购得该房屋产权的上诉理由，因该房屋的所有权已于1987年5月6日由王秀珍取得，对其所有权其他任何单位均无权利重新设立，其上诉理由因缺乏事实根据和法律依据，不能成立。原审认定1987年5月6日闫宝恒以25264.32元的价格购买本案诉争房屋的承租权，属认定事实不清，应予纠正，但判决结果并无不当，应予维持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由闫长锁负担。围绕当事人的再审请求，本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。另查明，刘娟与闫长锁于2005年3月17日登记结婚，闫长锁于2013年3月18日去世，刘娟作为继承人参加到本案诉讼中。本院审理期间，刘娟提交建设银行个人贷款支付凭证及建设银行现金交款单各一份，证实闫长锁、刘娟已履行了与王秀珍签订的房屋买卖协议，支付了购房款。闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范认为刘娟提交的证据不属于新的证据，且不能证实其向王秀珍交过购房款，与闫长锁在原审法院审理时的自认相矛盾。本院经质证认为，因本案所涉及的房屋买卖协议的效力与是否交付购房款并无直接联系，故对刘娟提交的证据不予审查。本院再审认为，1987年5月6日王秀珍取得了争议房屋的承租权，1999年5月17日取得了争议房屋的所有权，虽然该房屋登记在王秀珍名下，但系在王秀珍与闫宝恒婚姻关系存续期间获得的所有权，故争议的房屋系王秀珍与闫宝恒婚姻存续期间的共同财产。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”；第二十六条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定之外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”而本案，闫宝恒于2003年去世，双方当事人未提交闫宝恒留有遗嘱的相关证据，故自闫宝恒去世之日起争议的房屋一半面积为王秀珍所有的财产，另一半为闫宝恒的遗产，应由王秀珍及王秀珍与闫宝恒的子女共同继承。2007年10月16日王秀珍与闫长锁签订房屋买卖协议，将争议的房屋以72000元价格卖于闫长锁，虽然双方办理了产权变更手续，将房屋所有权登记在闫长锁名下，但王秀珍在对争议房屋享有一半所有权的情况下，未经其他共有人同意，将房屋卖于闫长锁的行为侵犯了其他法定继承人的合法权益，且闫长锁作为继承人之一，明知该房屋处于各法定继承人继承的状态，仍与王秀珍签订买卖协议，其行为不属于善意取得，因此王秀珍就其未取得房屋所有权部分与闫长锁签订的买卖协议部分无效，对其享有的份额以买卖形式处置给闫长锁的行为部分有效。闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范辩称，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，应确认王秀珍与闫长锁签订的房屋买卖协议无效，但因王秀珍与闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范只就闫宝恒遗产部分具有共同所有权，王秀珍有权对其自己享有所有权部分的财产进行处分，故闫淑英、闫淑梅、闫淑杰、闫淑满、闫淑伟、闫淑范以此主张协议无效的理由本院不予支持。综上所述，刘娟的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民再终字第30号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  李雪松二〇一七年八月二日书记员  何莉萍