云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民初字第642号
原告李明君，女，1989年12月26日生，汉族，云南省宾川县人，大学文化，农民，住宾川县金牛镇。
委托代理人李天明，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。代理权限为特别授权代理。
被告宾川南地房地产开发有限公司。
地址：宾川县金牛镇金牛路165号。
法定代表人董跃龙，系公司董事长。
委托代理人杨嘉宝、杨煜剑，云南安华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告李明君与被告宾川南地房地产开发有限公司（下称“南地房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告李明君及其委托代理人李天明，被告南地房地产公司的委托代理人杨嘉宝、杨煜剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明君诉称，原告通过被告的商品房销售广告宣传，拟购由被告开发建设的“明日城市”商品房（期房）一幢，并支付了9万元的定金。原、被告双方于2013年8月23日签订了一份编号为MR6－02号《商品房购销合同》，该合同约定，由原告向被告购买由被告开发建设的位于宾川县金牛镇金牛路以南金川路东侧的“明日城市”第6幢02号商品房（期房）一幢，套内建筑面积229.51平方米，房屋总价款人民币1374219.00元。甲方（被告）应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方（原告）。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，在支付首付款后，与中国建设银行股份有限公司宾川支行签订《个人住房借款合同》，用按揭形式支付了全部购房款1374219.00元，同时按照《补充协议》原告还向被告缴纳了契税41226.57元及印花税687.10元，至此，原告已经完全、适当的履行了全部合同义务。然而在合同签订后被告却迟迟不履行合同，原告曾经多次到拟购房屋工地查看，都未有施工迹象，多次询问，但都被告知会按时交付房屋。到了2015年6月30日合同约定的交付房屋之日，原告到被告公司接房时，被告知交房将逾期几天，到时会通知。在时间过了一个月后，原告未接到接房通知，于是，原告在2015年7月31日亲自到房屋建设现场查看，原告所要购买的房屋土地仍然杂草丛生，堆满建筑材料，土地尚未平整，没有任何开工建设迹象。原告认为，被告在根本不具备房屋预售的条件下骗取了房屋预售许可，商品房购销合同在2013年8月签订，到现在已经整整两年没有开工建设，被告的欺诈行为已经严重侵害了原告的合法权益，由于被告根本违约，导致合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币1374219.00，契税、印花税计人民币41913.67元；3、判令被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金9万元（已扣除冲抵房款9万元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币151164.09元（按年利率6%计算，从2013年10月11日计至2015年8月11日止，以后的利息计至还款之日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告南地房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，依照双方的约定不得解除，合同第8条、第9条约定原、被告逾期交房或逾期付款的违约责任，该约定不违反法律和法规的强制性规定，因此，在承担违约责任的前提下，该合同不得解除；二、原告请求单方解除合同的条件不成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，在逾期交房或者逾期付款，应当先行进行催告，三个月内被催告方不履行合同主要义务，才具备解除合同的条件，原告方并没有行使该项权力，因此单方要求解除合同不成立；三、被告虽然未在2015年6月30日前按合同约定交房，但根据双方间补充协议第二条的约定，该行为不视为被告违约，本案中，由于宾川县国土资源局对出让给被告“明日城市”项目用地进行调整，宾川县住建局对“明日城市”项目第五、六栋规划进行调整，导致被告延迟开工，致2015年6月30日不能交房，依据双方约定该行为不应当视为违约，被告不承担逾期交房违约责任；四、原、被告双方间权利义务应以《商品房购销合同》及《补充协议》约定为准。因此，第一、原告按房款总额10%计算违约金违反双方约定，合同第十三条第三项，是针对单方违约应承担的违约责任，而不是逾期付款或者逾期交房的违约责任，逾期交房违约责任应当以合同第九条的约定来确定；第二、双倍返还定金于法于理无据，合同约定违约金及双倍返还定金只能选择其一，在合同及补充协议中没有支付定金的约定，本案涉及的定金均是在2013年8月6日，以李明涛的名义认购本案争议房屋时分别约定和支付的，在签订合同时以李明涛名义支付定金的性质发生了变化，已转化为购房首付款，认购书已经失效，双方间在本案交易中无定金约定，双倍返还定金自然不成立；第三、关于贷款利息的问题，一方面贷款利息作为一种客观存在的损失，其支付的前提是被告违约，因本案被告逾期交房行为按约定不应视为违约行为；另一方面利息以年利率6%计算也无依据，应当参照由被告作为保证人，原告向银行按揭贷款时约定月利率更符合情理。综合以上意见，原告的诉讼请求不成立，请求依法予以驳回，同时，被告郑重承诺，在宾川县相关职能部门对“明日城市”项目用地、规划进行调整的基础上，尽快建好合同约定的商品房，并按合同约定的交付标准尽快向原告交付房屋。
在诉讼过程中，原告方向本院提交下列证据：
1、姓名为李明君的身份证一份（证实原告李明君的身份情况）；
2、《商品房购销合同》及《房屋购销合同补充协议》各一份（载明：南地房地产公司与李明君于2013年8月23日签订《商品房购销合同》及《房屋购销合同补充协议》，李明君向南地房地产公司购买第6幢02号房，以及合同的具体约定）；
3、个人住房（商业用房）借款合同一份（载明：2014年2月7日，李明君由南地房地产公司提供保证担保，向中国建设银行股份有限公司宾川支行借款人民币96万元，以及合同具体约定）；
4、收款收据四份（分别载明：2013年8月27日李明君向南地房地产公司支付明日城市6－02定金90000.00元、首付款324219.00元、契税41226.57元、印花税687.10元）；
被告南地房地产公司向本院提交下列证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件（加盖“南地房地产公司”印章）各一份、法定代表人身份证明书一份（证实被告南地房地产公司的主体资格）；
2、商品房预售许可证明一份（证实宾川南地房地产公司“明日城市（二期）”项目，经审查，符合商品房预售条件，准予预售）；
3、《商品房购销该合同》及《商品房购销合同》补充协议一份（内容与原告方提交的一致）；
4、宾川县国土资源局宾国土资复（2015）69号文件关于收回、置换国有建设用地使用权的批复一份（附明日城市项目建设用地曾加用地面积复核）；
5、宾川县住房和城乡建设局关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明一份；
6、宾川县城乡规划委员会宾规委通（2015）06号文件宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知（附参会人员名单）一份；
7、明日城市认购书一份（载明：南地房地产公司与李明涛于2013年8月6日签订，认购“明日城市”6栋2号房，以及双方对付款方式及其他事项的具体约定）。
上述证据经质证，原告方认为本方提交的证据均真实合法；对被告方提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、商品房购销合同及补充协议、明日城市认购书的三性无异议，对预售许可证的真实性合法性无异议，对关于收回、置换国有建设用地使用权的批复、关于南地房地产公司明日城市项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知的三性无异议，但对证明方向有异议，被告方认为提交的该三组证据证明存在不可抗力，系政策的变化导致的，但该三组证据载明该变化系依据被告的申请作出，被告方提交的县住建局的说明中第2条关于“二期用地暂未征用无法推进实施”的表述不客观，不予认可；明日城市认购书系李明君的哥哥李明涛与被告签订，该定金已经转为房款属实，但被告收取定金后未向原告交付房屋，已经构成违约，故应当返还定金。被告方认为本方提交的关于收回、置换国有建设用地使用权的批复、关于南地房地产公司明日城市项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知证明了被告开发建设的宾川县“明日城市”项目，在取得用地许可、规划许可和预售许可后，国土资源局对项目用地范围进行了调整，住建局对项目中5、6栋房屋规划进行了调整的事实，明日城市认购书系李明涛代表原告和被告签订，证实原告方主张的定金依据是认购书而不是合同，所提交的证据符合证据的三性，应作为认定本案事实的依据；对原告方提交的证据无异议。
本院对证据审核认为，原、被告双方提交的证据均来源合法，内容客观且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部份对本案事实具有证明效力。
根据庭审和质证，本院确认如下的法律事实：
被告南地房地产公司系从事房地产开发经营的公司，于2013年7月30日取得了宾川县金牛镇金川路以东，“明日城市”项目《商品房预售许可证明》，预售房屋面积为34794.86㎡，批准预售栋号为第1、3、5、6、7号楼。
2013年8月6日，原告李明君之胞兄李明涛与被告就认购“明日城市”6栋2号房签订《明日城市认购书》，约定房屋建筑面积为230.479㎡，套内面积为222.575㎡，房价为1374219.00元，该房价不包含配套费、契税等。并约定认购方在签订认购书时支付定金90000.00元，作为履约保证金，该定金在双方签订正式的《商品房购销合同》后转为购房款，如被告不与认购方签订《商品房购销合同》，被告应双倍返还定金，如认购方超过认购书约定时间仍未交付房款或未与被告签订《商品房购销合同》及未办理银行相关手续，则视同认购方自动放弃房屋认购权，定金不退还认购方。
2013年8月23日，原告李明君与被告南地房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定，李明君购买的商品房为“明日城市”第6幢2号房，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为229.51㎡，每平方米为人民币5987.62元，总价款为1374219.00元；李明君于2013年8月23日前向南地房地产公司支付房款总额30.14%的首付款，计人民币414219.00元，余款人民币96万元通过银行按揭方式支付，被告于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合合同约定的该商品房交付给原告，原告逾期付款，30天内每天按10元支付被告违约金，逾期30天后，原告按应付未付款的0.001%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房屋，30天内每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告所交购房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；合同中有逾期付款、逾期交房解除合同的条款，但双方未选择该条款；签订合同当天双方还签订《商品房购销合同补充协议》，其中第二条约定，若出现下列情况之一导致被告方逾期交房的，被告方不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任：一、因不可抗力或意外事件；二、因政府政策变化或为遵守政府法令；三、因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的。
合同签订后，原告李明君于2013年8月27日向被告南地房地产公司交付“明日城市6－02”定金90000.00元、首付款324219.00万元，并向被告交纳代收的契税41226.57元、印花税6871.00元。剩余购房款人民币960000.00元，原告李明君于2014年2月7日由被告南地房地产公司提供保证担保向中国建设银行股份有限公司宾川支行办理按揭贷款予以支付。至此，原告李明君交清了购房款1374219.00元及税收。
被告南地房地产公司在建设“明日城市”项目的过程中，宾川县国土资源局将出让给被告的部分土地进行同等面积置换，宾川县城乡规划审查委员会同意明日城市5、6号楼位置调整，对被告方建设项目的进度有一定影响。原告李明君向被告购买的房屋至庭审时主体工程已完工，附属工程尚处于施工中。
本院认为，原告李明君之胞兄李明涛与被告南地房地产公司就认购“明日城市”6栋2号房签订《明日城市认购书》后，原告李明君与被告南地房地产公司在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买该商品房，且原告按认购书的约定向被告支付定金90000.00元，应视为李明涛将认购书的权利、义务转让、转移给原告李明君。原告李明君与被告南地房地产公司双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告李明君按约定先后以现金、办理住房按揭贷款的方式履行了支付购房款及税收的全部义务。被告南地房地产公司应按合同的约定，于2015年6月30日将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，然本案被告南地房地产公司因土地置换和房屋位置调整问题未能按合同约定将房屋交付给原告，被告未提交充分证据证实逾期交房系合同约定的不承担违约责任事由，庭审中被告表示近期可向原告方交付房屋，故被告的行为已构成违约，依法应根据合同的约定承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案双方当事人在订立《商品房购销合同》时对逾期付款、逾期交房明确约定承担责任的方式为支付违约金，双方未选择解除合同的条款，现原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》、返还已支付的购房款、契税、印花税的诉讼请求，与双方合同约定不符且无法律依据，本院不予支持；双方签订的《商品房购销合同》约定，逾期交房的30天内被告每天向原告支付违约金10元，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告所交购房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，现原告要求被告支付违约金人民币137421.90元，双倍返还定金9万元（已扣除冲抵房款9万元），并按同期银行贷款利率向原告支付同期贷款利息计人民币151164.09元（按年利率6%计算，从2013年10月11日计至2015年8月18日止，以后的利息计至还款之日），不符合本案的事实，亦无法律依据，本院不予支持；本案中土地置换和规划调整并不是合同条款中“因政府进行市政工程建设或市政规划影响本项目建设的”情形，被告提出因土地置换和规划调整导致逾期交房，是合同约定的不承担违约责任的事件的观点，本院不予采纳。对于被告方逾期交房的违约责任，双方可根据合同约定或重新商定进行处理。
综上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李明君的诉讼请求。
案件受理费20952.00元，由原告李明君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审判长 史 莉 琴
审判员 蔡桂华审判员吴红熙
二〇一五年十二月三十日
书记员 陈 静 猛