锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民二初字第524号
原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人梁万清，该公司董事长。
委托代理人赵树军，该公司法律顾问。
委托代理人梁雅婷，该公司员工。
被告（反诉原告）王树恒，男，汉族。
委托代理人王立，北京市浩东律师事务所律师。
原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司（以下简称万亿鑫公司）诉被告（反诉原告）王树恒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告万亿鑫公司于2013年9月7日向本院提起诉讼，被告王树恒于2013年12月30日提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万亿鑫公司委托代理人赵树军、梁雅婷，被告（反诉原告）王树恒及其委托代理人王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万亿鑫公司诉称，2009年9月4日，原、被告签订了《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换协议补充协议》。《协议书》及《补充协议》主要内容：原告拆迁被告位于锡林浩特市额办罕尼乌拉社区10组41号房屋，被告用应置换169平米住宅楼置换约140平米一、二层连体楼房。原告实际向被告交付的楼房是3#商业楼从东数第一套，面积116.24平米。经双方结算，被告应向原告交付房款596681元。双方于2012年12月13日签订《协议书》，约定被告于2012年12月13日交付房款25万元，于2013年1月25日前交付房款5万元，2013年5月13日付清全部房款。协议签订后，被告向原告支付房款25万元，欠346681元未付。原告多次向被告催要未果，提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付欠款346681元及欠款至给付期间利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）王树恒辩称，一、2012年12月13日《协议书》为原告强迫签订，是无效合同。首先。它违反了反垄断法第三条经营者滥用市场地位和第十七条，因为被告是回迁户，没有选择权，而原告滥用优势地位，以高出市场价强迫被告接受；其次，该协议书违反合同法第52条，原告本来是严重违约，强迫被告签订协议书掩盖此非法目的；第三、该协议书违反合同法第54条，原告利用优势迫使被告签订明显违反公平、等价有偿原则的合同，属于显失公平的合同，被告有权请求人民法院撤销；第四、该协议违反拆迁管理条例第32条，拆迁人不得擅自延长过渡期限，所以该协议书违法，属于无效合同。双方应当按照当初2009年9月4日签订的合同，以合理的市场价格结算；二、原告存在严重违约，如下：第一、延迟两年交付致使被告损失房租；第二、交付的房款与2009年9月4日签订的合同不符，当时签订为原告应交付140平米，而实际交付116平米，致使被告出租遇到困难，只得与隔壁邻居打通后联合出租；第三是交付的房产出现严重的质量问题，没有给被告提供该房产的验收合格报告。
被告（反诉原告）王树恒反诉称，2009年9月4日双方签订的《房屋产权调换协议书》中约定反诉人可用被拆迁房屋置换被反诉人商业返迁楼70平米，其余平米付款以回迁楼建成后的开盘价为准，反诉人要求商业返迁楼户型为140平米左右，被反诉人交房后反诉人返迁日期为2010年10月31日。被反诉人要在五个月内为反诉人办理房地产权证件。而在2012年12月12日被反诉人以不交付房屋相威胁胁迫反诉人签下协议书及欠条。一、被反诉人严重违约，应当支付反诉人违约金并赔偿各项损失。1、被反诉人延迟交房，应当支付延迟履行的违约金，赔偿反诉人租金损失。被反诉人应当于2010年12月31日交付该房屋，而被反诉人于2012年12月13日才交付该房屋，确定无疑当属违约行为，违约期限是两年，应当支付延迟履行违约金，违约金数额应当以反诉人实际遭受的租金损失为标准。现该房屋租金为4.5万元每年，所以请求人民法院判令被反诉人支付9万元延迟履行违约金；2、被反诉人没有按照合同约定和法律规定为反诉人办理房屋产权证书，构成违约，应当承担违约责任。双方2009年签订的《房屋产权调换协议书》中约定，被反诉人于交房日期即2010年12月31日后5个月即2011年5月31日前为反诉人办理房地产权证书，而被反诉人没有办理，致使反诉人无法在该房屋上行使出卖、抵押等权利，构成违约，应当按照反诉人可用该房屋抵押所得贷款额的贷款利息计算违约金，按照可预期贷款额25万元，按照银行贷款利率6%（年息），期限为两年五个月（自2011年6月1日至2013年11月30日止）计算，被反诉人应当支付反诉人违约金36250元；二、反诉人于2012年12月13日签订的《协议书》及欠条是在被反诉人以不交付房屋等条件威胁下胁迫反诉人签字的，违反法律规定，应予撤销。根据《合同法》第40条、52条、53条及54条之规定，反诉人于2012年12月13日签字的《协议书》是被反诉人提供的格式合同，合同中将没有按时交房的责任全部推给反诉人，并标明“甲方无责”，免除自身责任，应属无效条款。而该协议中的主要内容即房屋价款并不是双方协商同意的，反诉人认为应当以《房屋产权调换协议书》约定的交房日期2010年房价结算，而被反诉人在显失公平的情况下胁迫反诉人以2012年房价结算，违反合同法的相关规定，应当撤销。按照锡林浩特市相关统计数据，2010年的该地段的商业房屋售价大约为每平米6、7千元左右，而当初双方在2009年也口头约定为每米6000元。该房屋面积116.24平米，反诉人以被拆迁房屋置换70平米，还应补交房款大约为116.24-70=46.24×6000元每平米=2774400元左右，加上其他费用大约32万元左右，而被反诉人要求按照每平米1.2万支付。更何况反诉人已经支付了该商品房屋款25万元，又由于被反诉人种种违约行为，应当支付违约金并赔偿反诉人的实际的和可期的各项损失，反诉人有理由认为自己已经基本支付完了全部房款。所请求人民法院查清事实，主持双方结算；三、由于被反诉人的违约行为成诉，故请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用，据此提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人（本诉原告）支付给反诉人（本诉被告）延迟履行违约金9万元；2、被反诉人为反诉人办理房屋产权证件并支付违约金36250元；3、请求法院撤销2012年签订的《协议书》，双方按照2010年房价结算；4、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）万亿鑫公司就反诉辩称，一、由于被告没有在规定的时间内交付房款，所以我方无法给被告办理房产证，房屋一直处于空闲状态。所以被告主张的延迟交付房屋是由于其自身原因造成的，其主张的9万元的违约金及延迟办理房产权证书的请求不应得到支持；二、按照合同被告的安置费和延迟违约金每个月各600元，我方一直支付到商业楼抓阄当天，当时被告未参加抓阄。后来被告与另一邻居一起抓了阄，直到2012年12月13日被告才交了房款，签订了协议，协议规定房子单价1.2万，被告也予以认可了。所以，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，2009年9月4日，原告（反诉被告）万亿鑫公司与被告（反诉原告）王树恒签订了《房屋产权调换协议书》，协议书约定，被告（反诉原告）王树恒自愿以其所有的，位于锡林浩特市额尔敦办事处罕尼拉社区10组41号的76.47平方米砖木结构住宅、153.58平方砖木附属房屋，以房屋产权调换方式获得原地补偿安置的砖混结构137.90平方米回迁楼房。因被告（反诉原告）王树恒要求回迁楼安置面积为167.9平方米，超出获得调换补偿安置面积30平米，双方在协议中还约定被告（反诉原告）王树恒另行支付33000元房屋面积差价款。协议约定被告（反诉原告）王树恒入住回迁楼日期为2010年12月31日，原告（反诉被告）万亿鑫公司在房屋交付后5个月内办理回迁楼房、地产权证件。同一日即2009年9月4日，双方另签有《房屋产权调换补充协议》。补充协议约定，被告（反诉原告）王树恒用在上述协议中获得的调换补偿安置167.9平方米住宅返迁楼调换70平方米的商业街面一、二层连体的返迁楼，因被告（反诉原告）王树恒要求调换的商业返迁楼户型为140平方米左右，超出调换获得的住宅返迁楼面积70平方米左右，对超出部分，双方约定以回迁楼建成后的开盘价计算房屋面积差价款。2012年12月13日，双方又签订了《协议书》，就被告（反诉原告）王树恒调换的商业街返迁楼房款支付事宜达成协议，协议约定被告（反诉原告）王树恒在：2012年12月13日交付房款250000元；2013年1月25前交付房款50000元；2013年5月13日前补交齐全部房款。如被告（反诉原告）王树恒没有依规定时间交清房款，原告（反诉被告）万亿鑫公司有权收回已迁回的商铺，由此产生的责任与费用由被告（反诉原告）王树恒承担。同一日即2012年12月13日，被告（反诉原告）王树恒就上述应付房款向原告（反诉被告）万亿鑫公司出具了欠条。2013年5月1日，原告（反诉被告）万亿鑫公司出具《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单（表四）》，就被告（反诉原告）王树恒调换商业街返迁楼房屋价款事宜进行了明确，该116.24平方米商业街返迁楼房屋价款共计1394880元，被告（反诉原告）王树恒应付：调换补偿安置167.90平方米住宅回迁楼30平方米房屋面积差价33000元、调换116.24平方米商业回迁楼46.24平方米的房屋面积差价554880元（要求调换140平方米的商业回迁楼与实际交付116.24平方米的商业回迁楼的面积差价按开盘价12000元每平方米计算）、维修基金4185元、装修抵押金3000元、装修垃圾清理费500元、物业费1116元。以上款项合计596681元。2012年12月13日，被告（反诉原告）王树恒向原告（反诉被告）万亿鑫公司支付商业回迁楼面积差价房款250000元，尚欠房屋价款337880元（调换补偿安置167.90平方米住宅回迁楼30平方米房屋面积差价33000元与调换116.24平方米商业回迁楼46.24平方米的房屋面积差价554880元之和扣减已支付部分250000元）未支付。综上，被告（反诉原告）王树恒尚欠原告（反诉被告）万亿鑫公司房屋面积差价及费用共计346681元（尚欠房屋价款337880元、维修基金4185元、装修抵押金3000元、装修垃圾清理费500元、物业费1116元）。被告（反诉原告）王树恒在上述《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单（表四）》签字确认。
另查明，该调换后的商业街房屋与案外人张国成所有的相邻房屋连体出租给案外人李峥，该房屋年租金为45000元。
以上事实，有当事人陈述、《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充协议》、《协议书》、欠条、《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单（表四）》等证据在案予以佐证，且经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，原告（反诉被告）万亿鑫公司与被告（反诉原告）王树恒签订的《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充协议》，系双方就房屋拆迁补偿安置及房屋调换事宜达成的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）万亿鑫公司已向被告（反诉原告）王树恒交付了房屋，被告（反诉原告）王树恒应该按照双方签订的《协议书》及《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单（表四）》向原告（反诉被告）万亿鑫公司履行给付剩余房款的义务，故原告（反诉被告）万亿鑫公司提出请求判令被告（反诉原告）王树恒支付欠款346681元及利息的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）王树恒提出的该《协议书》是因原告（反诉被告）万亿鑫公司的强迫、胁迫签订的，为显失公平的可撤销的合同的答辩理由，因《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，被告（反诉原告）王树恒未提交相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对其该项答辩，本院不予采纳。原告（反诉被告）万亿鑫公司应于2010年12月31日前向被告（反诉原告）王树恒交付房屋，但其迟延至2012年12月13日交付，理应承担逾期交付房屋的违约责任，被告（反诉原告）王树恒提出请求判令原告（反诉被告）万亿鑫公司承担逾期交付房屋造成的损失9万元的诉讼请求，符合法律规定，且有相关证据证实损失的具体数额，故本院对其该项诉讼请求予以支持；被告（反诉原告）王树恒提出判令被告万亿鑫公司办理产权证书并给付逾期办理产权证书违约金36250.00元的反诉请求，原告（反诉被告）万亿鑫公司为被告（反诉原告）王树恒办理房屋产权登记手续是协议书约定的义务，房屋款项全部交付与否并非办理房屋产权登记证书的条件，原告（反诉被告）万亿鑫公司至今没有为被告（反诉原告）王树恒办理房屋权属登记书，被告（反诉原告）王树恒有权要求原告（反诉被告）万亿鑫公司履行合同义务，按照合同约定为被告（反诉原告）王树恒办理房屋产权登记证书，并承担逾期办理产权证书的违约责任，双方合同中虽没有约定违约金的具体计算方法，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，现被告（反诉原告）王树恒请求的违约金数额在法律规定的合理范围内，该项反诉请求本院予以支持；被告（反诉原告）王树恒提出的撤销双方于2012年签订的《协议书》的反诉请求，因该《协议书》系双方针对被告（反诉原告）王树恒调换的商业街返迁楼房款支付事宜达成的协议，是对《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充协议》的履行达成的承诺，被告（反诉原告）王树恒已签字确认，且已依据该《协议书》履行了部分给付房款的义务，后在涉案商业街返迁楼结算单上也签字进行了确认，该《协议书》应为有效协议，该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王树恒于判决生效后30日内一次性给付原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司房款346681元及拖欠该款项的利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准，其中应交付房款50000元的利息自2013年1月26日起至实际给付之日止计算，剩余房款及费用296681元的利息自2013年5月14日起至实际给付之日止计算）；
二、原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内一次性给付被告（反诉原告）王树恒逾期交付房屋的违约金87750元（自房屋应交付日之次日2011年1月1日起至房屋交付日2012年12月13日止，按照该商业返迁楼年租金45000元的标准计算）；
三、原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内为被告（反诉原告）王树恒办理该商业返迁楼房屋产权证书；
四、原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内一次性给付被告（反诉原告）王树恒逾期办理房屋产权证的违约金36250元；
五、驳回被告（反诉原告）王树恒其他的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7100元，由被告（反诉原告）王树恒负担；反诉案件受理费1413元，由原告（反诉被告）锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 袁 静
审 判 员 赵 青
人民陪审员 苏 和
二〇一四年十月八日
书 记 员 郭博慧
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。