广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2550号
上诉人（原审原告）：杨沃华，男，1970年6月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：杜福香，广东福香律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭恺健，广东福香律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：匡伟亮，男，1988年12月27日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。
上诉人杨沃华因与上诉人匡伟亮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨沃华上诉请求：一、撤销一审判决，改判匡伟亮立即将江门市新会区会城紫华路9号B102、B106商铺交还给杨沃华；二、判令匡伟亮立即支付2015年12月8日至2016年6月7日的商铺使用费、垃圾清理费共55122元给杨沃华，并按月息2%自2015年12月8日起计付利息给杨沃华至前述欠款清偿日止；三、判令匡伟亮从2016年6月8日起按每月9462元支付实际使用费给杨沃华至上述商铺实际交还给杨沃华之日止；四、匡伟亮承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、即使双方签订的《商铺租赁合同》无效，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应当按约定的租金标准确定实际使用费，一审判决按照80%的标准计算使用费，没有法律依据。涉案商铺虽然是临时建筑，但不影响商铺的使用功能，也没有任何单位或个人妨碍匡伟亮正常使用商铺，一审判决按照80%的标准计算使用费无理。二、匡伟亮使用商铺应支付的代价包括租金和垃圾清运费，故实际使用费也应当包括该两项费用。按照双方确定的《租金、综合费和垃圾清运费明细表》，2015年即第五年每月租金8982元、垃圾清运费205元，即2015年的实际使用费应按9187元计算；2016年即第六年每月租金9251元、垃圾清运费211元，即2016年的实际使用费应按9462元计算。一审判决对上述费用计算错误，应予纠正。三、匡伟亮作为承租人使用商铺，应当按时交付费用，其逾期没有交付费用，杨沃华请求利息合理正当，应予支持。四、一审法院认为涉案合同无效，释明要求杨沃华变更诉讼请求，杨沃华变更后的诉讼请求中有要求匡伟亮交还涉案商铺的请求，一审判决没有处理该诉讼请求，导致一审判决第二项无法执行。
匡伟亮辩称，涉案建筑是违法建筑，属于非法所得，不能按照合同履行。2016年4月17日杨沃华把匡伟亮的店铺门上锁，故匡伟亮不应当支付2016年4月17日以后的费用。
匡伟亮上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审；二、判令匡伟亮无需支付2015年12月8日至2016年6月7日期间商铺的使用费和垃圾清理费15456元；三、判令匡伟亮无需支付2016年6月8日后的商铺使用费。二审诉讼中，匡伟亮增加以下上诉请求：杨沃华补偿装修费25000元给匡伟亮。事实和理由：一、匡伟亮与杨沃华签订的《商铺租赁合同》在2012年8月23日后无效，在合同无效的情况下杨沃华不存在收取租金的合法性，即使收取，也应只收取少部分的管理费。双方签订的租赁合同无效后，租赁标的物属于非法建筑，理应拆除。杨沃华出租的标的物涉嫌违法，其收取租金也存在违法性，其无权收取房屋使用费。杨沃华没有涉案租赁物所在土地的使用权，土地部分的成本应当在租金中扣除，故即使杨沃华可以凭借该房屋是其所建而收取一定的租金，该租金也应远少于正常租金。同时，在租赁标的物涉嫌违法应当拆除的情形下，匡伟亮不能因非法事由获得相当于合法情形下的合法收入，否则将助长非法行为继续存在，使非法行为所获得的收益远大于违法成本，不利于社会法治建设。二、2016年4月16日，匡伟亮已将货物搬离涉案房屋，没有其他重要物品遗留；而杨沃华于2016年4月17日将涉案房屋上锁的行为应视为接收涉案房屋，故匡伟亮不应当对2016年4月16日后产生的费用承担责任。三、涉案店铺装修后只用了5年，涉案合同无效后，杨沃华应补偿装修费25000元给匡伟亮。
杨沃华辩称，一、涉案商铺是临时建筑而非违章建筑。涉案商铺经过依法报建，在临时建筑许可证上也清楚写明，城市规划需要使用该地方才由政府通知去拆除，没通知前可以继续使用，至今没有任何政府部门通知该建筑需要进行处理，故涉案商铺仍在正常使用。二、涉案商铺虽然是临时建筑，但没有影响正常使用，也没有人妨碍其正常使用。三、即使涉案合同无效，按照司法解释也是按照合同约定计算使用费。四、匡伟亮主张其在2016年4月17日交回商铺不属实。一审法院在2016年8月召集了双方当事人到现场核实相关问题，当时匡伟亮的妻子及杨沃华都到场接受了法官的调查，并现场考察了租赁物的有关情况，当时租赁物的铁闸没有上锁，匡伟亮方人员是可以开门。当时涉案商铺内没有物品，杨沃华现场提出让匡伟亮方交回租赁铺位，法官也明确询问了匡伟亮方的意见，当时匡伟亮的妻子不同意交还。如果涉案商铺被杨沃华上锁，按照常理匡伟亮应向杨沃华要求搬回涉案商铺内的物品，但其没有向杨沃华提出要求。涉案商铺没有办理移交手续，依法杨沃华没有权利干涉匡伟亮使用商铺。五、关于对匡伟亮增加的上诉请求，杨沃华不同意。一审经过两次庭审，每次法官都会问对方是否需要增加或者变更诉讼请求，并且开庭前法官也释明了合同效力的问题，匡伟亮一审没有提出该请求，故杨沃华认为二审不适宜接受其变更诉讼请求，杨沃华不同意二审中一并处理匡伟亮增加的上述请求。而且，关于装修问题，匡伟亮也无任何证据证明。
杨沃华向一审法院起诉请求：一、判决匡伟亮立即支付拖欠杨沃华的2015年12月8日至2016年6月7日的应付租金、垃圾清运费合计55122元，并自2016年6月8日起按每月9462元计付实际使用费和垃圾清运费给杨沃华至场地实际交付日止。按中国人民银行逾期贷款利率自2015年12月8日起计付利息给杨沃华至前述欠款清偿日止。二、匡伟亮承担诉讼费用。一审诉讼过程中，杨沃华变更诉讼请求如下：一、匡伟亮立即将会城紫华路9号B102、B106商铺交还给杨沃华，支付2015年12月8日至2016年6月7日的实际使用费及垃圾清运费55122元给杨沃华，并自2016年6月8日起按每月9462元计付实际使用费和垃圾费给杨沃华至上述场地实际交还日止，并按中国人民银行逾期贷款利率自2015年12月8日计付利息给杨沃华至前述费用清偿日止；二、本案诉讼费用由匡伟亮负担。
一审法院认定事实：2010年12月23日，江门市新会区仁义实业发展公司与杨沃华签订一份《商铺租赁合同》，约定江门市新会区仁义实业发展公司将坐落于新会区会城紫华路9号商铺出租给杨沃华使用；租赁期为八年，租赁期内，杨沃华可以合理分租等。《商铺租赁合同》签订后，杨沃华将从江门市新会区仁义实业发展公司处租得的商铺进行分租。2010年12月23日，杨沃华、匡伟亮签订一份《商铺租赁合同》，约定杨沃华将坐落于新会区会城紫华路9号B102、B106共两间商铺出租给匡伟亮使用，租赁期8年，从商铺正式移交使用之日起头一个月为装修期，免收租金；第一年每月租金7980元，从第二年起至合同期满，每年租金以上一年度的年租金为基数递增3%。从商铺移交使用之日第二个月开始收垃圾清运费，第一年每月垃圾清运费为182元，从第二年起至合同期满，每年垃圾清运费以上一年度的垃圾清运费为基数递增3%。以“先交款后使用，每三个月为一交费期”的原则，匡伟亮须在签约后两天内一次性交履约保证金23940元，预付一期租金及垃圾清运费给杨沃华，并从第二期开始，于每期第一个月的5号前交付本期租金和垃圾清运费给杨沃华；匡伟亮必须按时向杨沃华交付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息20厘计滞纳金给杨沃华，累计欠款时间达5天的，视匡伟亮违约处理，杨沃华有权自行清场，在清场期间带来匡伟亮财物损失由匡伟亮独自承担等。杨沃华、匡伟亮签订《商铺租赁合同》后，杨沃华依约将新会区会城紫华路9号B102、B106商铺出租给匡伟亮使用，匡伟亮自2015年12月起没有支付租金及垃圾清运费给杨沃华，并于2016年4月16日将家具等货物搬离商铺，一些空调及生活用品仍留在铺中，2016年4月17日，匡伟亮返回铺中发现商铺的门被人锁了，没有向杨沃华办理商铺移交，一直拖欠租金及垃圾清运费未付。杨沃华经催讨租金无果，遂诉至一审法院。
另查明，新会区会城紫华路9号B102、B106商铺属临时建筑物业，临时建设工程规划许可证有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1、杨沃华、匡伟亮签订的《商铺租赁合同》是否有效？2、匡伟亮是否有将所租商铺交回给杨沃华？3、匡伟亮应支付多少费用及利息给杨沃华？
关于焦点1，杨沃华、匡伟亮签订的《商铺租赁合同》是否有效？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。新会区会城紫华路9号B102、B106商铺是江门市新会区仁义实业发展公司的临时建筑物业，建设有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。杨沃华对该商铺分租给匡伟亮使用，双方签订的《商铺租赁合同》，期限是2010年10月28日至2018年10月27日，该商铺建设有效期满后，江门市新会区仁义实业发展公司或杨沃华并未取得该商铺合法使用的权证，一审辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。因此，杨沃华、匡伟亮签订的《商铺租赁合同》自2012年8月23日起无效。
关于焦点2、匡伟亮是否有将所租商铺交回给杨沃华？匡伟亮以2016年4月17日返回铺中发现商铺的门被锁，无法打开为由，认为已将商铺交回给杨沃华。庭审中，杨沃华否认商铺的门被锁是其所为。一审法院认为，在合同履行期内，商铺由匡伟亮管理和使用，匡伟亮发现商铺的门被锁时，没有与杨沃华协议办理商铺移交手续，其虽于2016年4月16日已将家具等货物搬离商铺，但一些空调及生活用品仍留在铺中，杨沃华也未收回商铺使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，匡伟亮既没有提供证据证明锁商铺是杨沃华所为，也没有提供证据证明商铺移交给杨沃华，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定匡伟亮还没有将所租商铺交回给杨沃华。
3、匡伟亮应支付多少费用及利息给杨沃华？杨沃华、匡伟亮双方签订的《商铺租赁合同》自2012年8月23日起无效，因此，杨沃华主张匡伟亮按《商铺租赁合同》约定的租金及递增方式交付2015年12月之后的商铺实际使用费，理据不足，不予采纳。匡伟亮实际使用了新会区会城紫华路9号B102、B106商铺，应支付商铺使用费给杨沃华，结合本案的实际，使用费酌定按双方签订的《商铺租赁合同》每月7980元的80%计算即6384元为宜；垃圾清运费按每月182元计算。因此，匡伟亮应支付杨沃华2015年12月8日至2016年6月7日商铺使用费应为38304元（6384元/月×6个月）；垃圾清运费应为1092元（182元/月×6个月），两项合计39396元（38304元+1092元）。合同虽然无效，但对于匡伟亮交付的履约保证金23940元，杨沃华应退回给匡伟亮。杨沃华、匡伟亮应付款相抵后，匡伟亮实际应支付杨沃华15456元（39396元23940元）。由于匡伟亮还没有将所租商铺交回给杨沃华，因此，杨沃华请求匡伟亮继续支付商铺使用费及垃圾清运费合理，予以支持，匡伟亮从2016年6月8日至实际商铺移交之日，每月应按6566元交付使用费（含垃圾清运费182元）给杨沃华。关于杨沃华主张从2015年12月开始计算欠款利息的问题，理据不足，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决：
一、匡伟亮应自判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月8日至2016年6月7日商铺使用费及垃圾清运费共15456元给杨沃华；
二、匡伟亮从2016年6月8日至实际商铺移交之日，每月应按6566元交付商铺使用费给杨沃华；
三、驳回杨沃华的其他诉讼请求。
如果匡伟亮未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费589.03元、案件保全费580元，合共1169.03元，由杨沃华负担842.03元，匡伟亮负担327元。
本案二审期间，匡伟亮提交了以下证据：1、照片两张，证明杨沃华将涉案商铺上锁；2、证人文某的证言，证明杨沃华在2016年4月17日将涉案商铺上锁。本院组织当事人进行了质证。杨沃华认为匡伟亮二审提交的证据不属于新证据，不予采纳。本院认为双方当事人提交的上述证据均不属于二审程序中的新证据，故本院均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，匡伟亮在二审法庭调查中（2016年11月29日）确认将涉案商铺交还给杨沃华，杨沃华也表示同意接收涉案商铺。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对杨沃华、匡伟亮提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、匡伟亮是否应向杨沃华返还涉案铺位？二、匡伟亮的房屋使用费支付标准和支付期限？
关于匡伟亮是否应向杨沃华返还涉案商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延迟使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定。涉案房屋是临时建筑，其临时建设工程规划许可证的有效期是2010年8月23日至2012年8月23日，故涉案房屋租赁合同自2012年8月24日起无效。涉案房屋的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，匡伟亮应当将涉案房屋返还给杨沃华，一审判决驳回杨沃华要求匡伟亮返还涉案房屋的请求，处理不当。虽然一审判决没有支持杨沃华要求匡伟亮返还涉案房屋的诉讼请求不当，但匡伟亮在二审法庭调查中（2016年11月29日）确认将涉案房屋交还给杨沃华，杨沃华也表示同意接收涉案房屋，因匡伟亮已将涉案房屋返还给杨沃华，故本案没有必要再判令匡伟亮向杨沃华返还涉案房屋。
关于匡伟亮的房屋使用费支付标准和支付期限的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案房屋租赁合同自2012年8月24日起无效，一审判令匡伟亮自2015年12月8日起至涉案房屋实际移交日止的商铺使用费，并无不当，本院予以支持。关于商铺使用费的计算标准问题。一审判决根据本案的实际情况，参照双方签订的《商铺租赁合同》约定的租金及垃圾清运费标准，酌定匡伟亮按照6566元/月的标准支付商铺使用费（含垃圾清运费），是其行使自由裁量权的范围，没有违反法律规定，也没有明显不当，故本院予以维持。至于匡伟亮应支付商铺使用费至何时的问题。匡伟亮主张杨沃华于2016年4月17日将涉案商铺上锁，但其提交的证据不足以证明涉案商铺被杨沃华上锁，故其以上主张，理据不足，本院不予认可。匡伟亮与杨沃华双方在二审法庭调查时（2016年11月29日）对涉案房屋进行了交接，匡伟亮也未能举证证明其在2016年11月29日前将涉案房屋交还给杨沃华，故匡伟亮应支付商铺使用费至2016年11月28日。
另外，由于涉案房屋租赁合同自2012年8月24日起无效，杨沃华主张匡伟亮向其支付欠款利息，理据不足，一审判决驳回其该诉讼请求，并无不当，本院予以维持。匡伟亮上诉要求杨沃华补偿匡伟亮装修费25000元，杨沃华不同意在本案二审中一并处理上述问题。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，对匡伟亮的上述请求，本院在本案中不予处理，匡伟亮可以另案主张权利。
综上所述，杨沃华要求匡伟亮返还涉案房屋的上诉请求成立，但由于双方已就该请求履行完毕，故本院对一审判决仍予以维持；杨沃华的其他上诉请求及匡伟亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽然判决结果部分不当，但已无改判必要，故本院对一审判决仍予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1178.06元，由杨沃华负担426.75元，由匡伟亮负担751.31元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 炜
审 判 员 李 翔
代理审判员 潘丽芳
二○二○一六年十二月二十九日
书 记 员 林银仲