上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初7273号
原告(反诉被告)：李长江，男，1988年5月24日生，汉族，户籍地河南省。
委托诉讼代理人：叶华，上海钧发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪艳霞，上海钧发律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杜小勇，男，1977年2月19日生，汉族，户籍地广东省。
委托诉讼代理人：徐克礼，上海市华诚律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称“原告”)李长江诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)杜小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，杜小勇向本院提出反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长江及其委托诉讼代理人叶华，被告杜小勇及其委托诉讼代理人徐克礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李长江向法院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)；2、被告返还原告租赁保证金人民币64,000元(以下币种均为人民币)；3、被告赔偿原告装修损失332,089元(其中，装修材料款198,117元，人工费133,972元)。事实与理由：2016年5月17日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将上海市宝山区一二八纪念路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租期自2016年6月7日至2020年6月7日。签订合同后，原告为经营餐饮对系争房屋进行了装修并购置设备，但经营不久突然收到虹口区人民法院的拍卖公告，限原告于2016年8月30日前搬离系争房屋。被告隐瞒系争房屋的真实情况，致使合同目的无法实现，且给原告造成了严重经济损失。故原告向法院提起诉讼。
被告杜小勇辩称，被告对系争房屋抵押事宜不知情，也没有收到法院通知。法院拍卖是2017年2月22日，现场查封是2017年3月31日。双方签订的合同合法有效，原告只支付了前三个月租金，从2016年9月开始就未再支付房租。多次交涉未果，据此被告提出反诉。原告提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，请依法驳回。
被告杜小勇向法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令原告立即向被告支付拖欠的租金248,700元(从2016年9月7日起暂计至2017年3月31日，应计算至租金实际付清时为止)；3、判令原告支付64,000元违约金。
原告李长江针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告明知系争房屋被法院查封拍卖，仍然出租给原告，存在过错。原告在2016年8月已经将饭店关闭，也没有占用系争房屋，被告要求原告支付使用费没有依据。
本院经审理认定事实如下：
系争房屋原产权人为刘正明、陈建英。
2016年5月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年6月7日至2020年6月7日；租金每月32,000元，每三个月为一期支付，第一期租金应于2016年5月17日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同；乙方支付甲方租赁保证金64,000元；甲方应保证房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态；如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍；若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，则乙方除承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。
合同签订当日，产权人刘正明、陈建英出具证明，同意被告将系争房屋转租。
合同签订后，原告支付被告租金96,000元及保证金64,000元。
2016年7月25日，上海市虹口区人民法院发出公告：本院于2015年3月10日依法裁定拍卖被执行人刘正明、陈建英名下本市一二八纪念路XXX号房屋。现责令被执行人刘正明、陈建英及本市一二八纪念路XXX号房屋内的实际使用人等于2016年8月30日前携所有物品自行搬离上述房屋，逾期不搬的，本院将依法强制执行，遗留物品一律按无主物依法处置。
审理中，原告陈述：2016年8月初，虹口法院在系争房屋门口张贴了公告，要求原告搬离。原告于2016年8月27日搬离。被告陈述：被告在2016年7、8月份才知道系争房屋要被法院拍卖，2017年2月22日正式拍卖，在此之前法院没有对系争房屋采取强制措施，还是可以使用的。
原告向法院提供了与案外人孙某某签订的《装修协议书》及采购装修材料的单据，以证明原告对系争房屋进行了装修。被告对此不予认可。
原告申请证人厉某、孙某某出庭作证。
证人厉某向法庭陈述：证人在上海金槌商品拍卖有限公司工作，2015年11月11日接受上海市高级人民法院委托拍卖系争房屋。2015年11月13日、16日去现场查看情况，并将调查情况报告虹口区人民法院。2015年11月20日通知委托案子的原被告(抵押银行、房屋原权利人)及租住人龚智祥，产权人提交了商铺租赁合同(龚智祥与刘正明的合约)。我公司将情况转告虹口法院承办法官，法院约当事人了解详情。2015年11月27日第一次发布拍卖公告，并于当天去现场张贴拍卖公告。2015年12月14日第一次公开拍卖流标。2015年12月18日第二次发布拍卖信息，并于当日再次前往系争房屋张贴拍卖公告。2016年1月5日第二次公开拍卖流标，我公司报告法院暂缓拍卖。第一次去系争房屋时有一家小饭店开着，我们告知情况，小饭店此后就关门了。2015年11月27日再次去现场，发现一家财富公司在装修，我们告知情况后要求他们停止装修。2016年7月5日，我公司去现场发现有一家餐饮公司在经营，将情况告知法院。2016年7月25日法院至系争房屋张贴搬迁公告，法官通知经营人(本案原告)，当场联系出租人杜小勇并告知情况，告知他们限期搬离，即8月30日前搬离。我们在8、9、10月都去过系争房屋，原告已经不经营了。2017年1月11日法院通知启动拍卖程序，2017年1月17日再次发布拍卖公告，2017年2月19日第三次拍卖，正式成交。成交后买受人要求及时交房，法官要求将系争房屋内物品及时搬离。2017年4月底5月初法院通知本案原告与买受人做了交接，能够搬离的物品本案原告自行搬离，不能搬离的买受人自行处理。证人向法庭提交：虹口法院公告、照片。
证人孙某某向法庭陈述：证人与原告签订装修协议书，协议书上是包工包料，总共35万元。后来原告觉得价钱贵了，原告自行购买一些材料，或者证人购买后原告支付材料款。实际装修就是清包工，按照平方计算，一平方600元。2016年6月份进场，做了差不多2个月，途中停了10天左右，装修全部做完了。人工费一共是12万元，还有1万元是拆除费和垃圾清理费。原告通过现金和转账支付了这部分费用。
原告对两位证人的证言均无异议。被告认为证人厉某的证言不能证明被告知道系争房屋的拍卖情况，被告在此事件中也是受害者。被告认为证人孙某某旁听了庭审，证词是无效的。孙某某也没有证据证明13万元的人工工资，证人对装修清单中所有物品交接及使用装修的情况也没有阐述和证明。
原被告均确认系争房屋内原有装修已经被新产权人拆除，无法对装修进行评估。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告作为出租方，应当保证出租房屋可以正常使用。被告抗辩其在签订合同时不知道系争房屋被查封拍卖的情况，但保证出租房屋能够正常使用是出租方最基本的合同义务，被告是否知晓查封拍卖的情况不影响被告承担合同义务，其抗辩意见本院不予采纳。系争房屋因被法院查封拍卖，导致原告无法正常使用系争房屋，原告有权解除合同，被告对此应当承担违约责任。
合同解除后，被告应当返还原告保证金64,000元，并赔偿原告的装修损失。关于装修损失的金额，因原告在房屋内的装修已被拆除，无法进行评估，造成无法评估的责任在于被告。本院根据原告提供的装修费用凭据，结合证人孙某某的证言，酌情判令被告赔偿原告装修损失20万元。
因系争房屋被法院查封拍卖，原告按照法院要求于2016年8月底停止经营并搬离了系争房屋，被告要求原告支付2016年9月7日后的租金及违约金没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)李长江与被告(反诉原告)杜小勇就上海市宝山区一二八纪念路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告(反诉原告)杜小勇于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)李长江保证金64,000元；
三、被告(反诉原告)杜小勇于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)李长江装修损失20万元；
四、原告(反诉被告)李长江的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)杜小勇的全部反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3,620元，由原告(反诉被告)李长江承担990元，被告(反诉原告)杜小勇承担2,630元。反诉案件受理费减半收取计2,570元，全部由被告(反诉原告)杜小勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯利兵
二〇一七年八月八日
书记员 董程程
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。