青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第66号
上诉人（原审原告、反诉被告）西宁丰瑞实业有限责任公司。
法定代表人朱军，该公司董事长。
委托代理人黄小伟、许婧，青海树人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青海兴旺房地产开发有限公司。
法定代表人韩兴旺，该公司董事长。
委托代理人朱林、樊兆军，青海辉湟律师事务所律师。
上诉人西宁丰瑞实业有限责任公司（以下简称丰瑞公司）与被上诉人青海兴旺房地产开发有限公司（以下简称兴旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，西宁市城中区人民法院作出（2013）中民一初字第638号民事判决书，丰瑞公司不服提出上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人丰瑞公司的委托代理人黄小伟、许婧，被上诉人兴旺公司的委托代理人朱林、樊兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月12日，丰瑞公司与兴旺公司签订了《房屋租赁合同》，约定兴旺公司将其位于西宁市城中区大十字北大街2号兴旺大厦临街一间商铺租赁给丰瑞公司从事餐饮经营，租赁期5年，年租金432600元，租金半年支付一次。合同签订后，丰瑞公司于2011年7月14日向兴旺公司账户汇入216300元作为半年租金。直至2013年7月起诉法院时丰瑞公司未使用该商铺，期间未向兴旺公司提出异议，亦未向兴旺公司书面主张解除房屋租赁合同。兴旺公司在丰瑞公司起诉后，2013年7月29日将该商铺租赁给他人使用，现丰瑞公司尚欠兴旺公司一年半租金648900元。
原审法院认为，双方的租赁关系合法有效，兴旺公司以丰瑞公司交付的商铺没有下水通道，不符合合同约定，不能实现合同目的为由诉至法院，但丰瑞公司未能提供证据证明其就房屋无下水通道的情况告知兴旺公司，并要求解决；同时亦未提供证据证明依法行使了合同解除权，现该商铺闲置两年之久，其责任在丰瑞公司一方，故丰瑞公司诉求确认2011年7月双方签订的房屋租赁合同已经解除，判令兴旺公司返还丰瑞公司已付租金21630O元的主张，不予支持。双方现一致同意解除房屋租赁合同，予以支持。2011年7月12日至2013年7月底，丰瑞公司给付兴旺公司租金216300元，尚欠兴旺公司租金648900元未付（租金计算至丰瑞公司起诉即2013年7月止），故兴旺公司的反诉请求予以支持。遂判决：一、解除丰瑞公司与兴旺公司于2011年7月12日签订的房屋租赁合同；二、丰瑞公司在本判决生效之日起十日内将尚欠租金648900元给付兴旺公司；三、驳回丰瑞公司的诉讼请求。案件受理费4645元、反诉费5145元，由丰瑞公司负担。
丰瑞公司上诉称，丰瑞公司与兴旺公司签订之《房屋租赁合同》笫三条约定“该房屋用途为食品销售（名豪咖啡）。”笫七条第三款约定“甲方对出租的房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上、下水、照明电），以保障乙方安全正常使用。”可见，兴旺公司交付的房屋应当具备上下水。双方明确约定租赁物用于名豪咖啡，作为咖啡馆，具备上下水设施是最基本的经营条件。兴旺公司对其所交付的房屋应当具备何种交付条件是清楚、明知的。但原审判决以丰瑞公司没有通知兴旺公司房屋不具备下水设施为由判令承担责任，显属认定事实错误。法律赋予当事人先履行抗辩权，在合同一方当事人先履行义务不符合约定的悄况下另一方有权拒绝其相应的履行要求。兴旺公司作为出租人，负有向承租人交付符合合同约定条件房屋的先履行义务，丰瑞公司作为承租人，在兴旺公司交付的房屋不具备下水设施的情况下，丰瑞公司有权拒绝支付租金。原审判决合同解除同时判令丰瑞公司支付租金显属适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持其全部诉讼请求。
兴旺公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，2011年7月12日，丰瑞公司与兴旺公司签订了《房屋租赁合同》，约定兴旺公司将其位于西宁市城中区北大街2号兴旺大厦临街商铺租赁给丰瑞公司，用于食品销售，租赁期5年，年租金432600元，租金半年支付一次；兴旺公司对出租房屋做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）。合同签订后，丰瑞公司于2011年7月14日向兴旺公司支付半年租金216300元。后丰瑞公得知该商铺不能安装上下水，遂拒绝接收该商铺，双方协商未果，丰瑞公司诉至原审法院，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、兴旺公司返还预付租金216300元。兴旺公司提起反诉，要求丰瑞公司支付房屋租金648900元。另查明，兴旺公司于2013年7月29日将该商铺租赁给他人使用。
本院认为，丰瑞公司与兴旺公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，为有效合同，双方理应严格履行。合同签订后，兴旺公司依约支付了半年租金216300元，兴旺公司应当按照约定将出租房屋交付丰瑞公司，并保证租赁物符合约定用途。但兴旺公司既未将租赁房屋实际交付给丰瑞公司，亦未按租赁合同约定的条件做到“三通”，导致丰瑞公司订立合同的目的无法实现，现双方均同意解除合同，故该合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，导致合同无法履行的责任在于兴旺公司，其理应退还丰瑞公司预付的租金216300元，丰瑞公司的此项主张成立，应予支持。兴旺公司始终未向丰瑞公司交付租赁房屋，故兴旺公司要求丰瑞公司给付租金648900元的反诉请求不能成立，不予支持，丰瑞公司的此节上诉理由合法有据，予以采纳。原审判决认定部分事实有误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第638号民事判决第一项，即解除西宁丰瑞实业有限责任公司与青海兴旺房地产开发有限公司于2011年7月12日签订的房屋租赁合同；
二、撤销西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第
638号民事判决第二项，即西宁丰瑞实业有限责任公司在判决生效之日起十日内将尚欠租金648900元给付青海兴旺房地产开发有限公司；
三、撤销西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第
638号民事判决第三项，即驳回西宁丰瑞实业有限责任公司的诉讼请求；
四、青海兴旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还西宁丰瑞实业有限责任公司租金216300元；
五、驳回青海兴旺房地产开发有限公司要求西宁丰瑞实业有限责任公司给付租金648900元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9790元，均由青海兴旺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 李 娟
审判员 纳 敏
二〇一四年四月一日
书记员 罗文凯
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。