天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0105民初2265号
原告张诚。
被告朱长生。
委托代理人朱浩煊。
第三人王友华。
委托代理人张卫斌，天津至大律师事务所律师。
委托代理人王晓菲，天津至大律师事务所律师。
原告张诚与被告朱长生，第三人王友华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由代理审判员李倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张诚，被告朱长生的委托代理人朱浩煊，第三人王友华的委托代理人张卫斌、王晓菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张诚诉称，我和被告于2016年3月8日在河北区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，约定被告将坐落河北区××花园×号楼×××号房屋以258万元的价格出售给我，并约定2016年4月8日前办理房屋过户手续。我于2016年2月2日向被告支付了房屋定金10万元。双方达成协议后，我依照约定向资金监管账户支付了房屋首付款108万元，并到农业银行办理了个人购房抵押担保借款合同，该行于2016年3月17日批准了贷款手续。我和被告约好于2016年3月18日到河北区房管局办理过户手续，但被告并未到场，此后我多次联系被告要求其继续履行合同义务，但被告均表示拒绝，并明确表示不想将诉争房屋出售给我。我无奈向贵院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行双方签订的《天津市房产买卖协议》，配合我办理诉争房屋产权变更手续；判令被告自2016年4月8日起按照每日万分之五的标准向我支付违约金；诉讼费由被告负担。另外，我不同意第三人的诉讼请求。因为第三人全程参与了房屋买卖的过程，全程没有提出任何异议。
被告朱长生辩称，不同意原告的诉讼请求，签订房屋买卖协议时双方约定了在2016年2月28日原告交纳首付款，但是原告晚交了，所以是原告违约在先。另外，原告还承诺如果在2016年4月5日前贷款没有下发，原告就先将贷款的钱支付给我们，等贷款下来后我们再将贷款的钱退还给原告，但是到了4月5日贷款并没有到账，原告也没有依照承诺先将贷款的钱支付给我们，而我们买房就是因为急需用钱，所以现在我方不同意卖房了。对于第三人的诉讼请求，我没有异议，第三人确实不清楚我卖房这件事。
第三人王友华述称，不同意原告的诉讼请求。2016年3月8日，原、被告签订的房屋买卖协议无效，因为涉诉房屋是我和被告的夫妻共同财产，被告未经我同意擅自与原告签订房屋买卖合同是无效的。就此，我提出自己的诉讼请求，请求依法判令确认原、被告于2016年3月8日签订的天津市房产买卖协议无效；诉讼费由原、被告共同承担。
经审理查明，原、被告系房屋买卖关系，被告与第三人系夫妻关系。2016年1月31日，原告委托其表弟蒋峰与被告签订了《房产交易合同》，约定由原告购买被告所有的坐落河北区××花园×号楼-×××号私产房屋一套，房屋建筑面积142.03平方米，房屋成交价2680000元，定金100000元，合同同时约定双方须于2016年2月28日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，并办理贷款手续。2016年2月2日，原告的表弟蒋峰代原告将定金100000元支付给了被告之子朱浩煊，朱浩煊向蒋峰出具了定金收条一张。由于被告和第三人在海南旅游无法在合同约定的2016年2月28日回津（实际回津时间为2016年3月6日），故原、被告口头协商改在2016年3月8日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年3月8日，原、被告如约到天津市河北区房地产管理局签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定被告首付款1080000元，申请银行贷款1500000元，协议同时约定，在协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但协议未对违约责任进行约定。签订协议当天，原、被告到中国农业银行股份有限公司天津南开支行办理了房屋贷款的进件申请手续，第三人也同时到场。2016年3月15日，原告将首付款1080000元交付到资金监管账户，天津市房地产交易资金监管中心出具了《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》。2016年3月17日，中国农业银行股份有限公司天津南开支行审核通过了原告的贷款申请，并与原告签订了《个人购房抵押担保借款合同》，同时该银行向原告出具了《天津市不动产登记申请书》、银行营业执照复印件、委托书等手续，用于办理房屋过户及抵押登记手续。2016年3月17日，原告的表弟蒋峰到被告家告知被告贷款已经批下来了，想要与其协商办理房屋过户事宜，被告将其于2006年7月21日取得的房屋登记在其个人名下的《天津市房地产权证》原件交与蒋峰用于到房管部门办理过户手续的排队拿号工作。由于被告担心在2016年4月5日前贷款不能到账，故蒋峰代表原告向被告出具了承诺一份，载明：“今收到朱长生××花园×-×××房本一份，用于过户前排队过户。4月5日前资金未到账尾款先行支付，待全款到账后退还尾款（不含首付款）。蒋峰，2016.3.17。”2016年3月18日，被告口头向原告提出不同意出售诉争房屋。2016年4月15日，原告向被告邮寄了《关于继续履行合同的催告函》，要求被告依约配合原告办理房屋过户手续，该邮件于2016年4月18日由被告本人签收，但至今被告仍未配合原告办理房屋所有权转移登记手续。另查，在本案审理过程中，被告及第三人于2016年5月27日补办了诉争房屋的《不动产权证书》，该证书载明房屋的权利人为被告朱长生、第三人王友华，共有情况为共同共有。现原告起诉来院，请求依法判如所请，并认为第三人全程参与了房屋买卖过程，不同意第三人的诉讼请求。被告则以辩称理由抗辩，表示系原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求，并表示同意第三人的诉讼请求。第三人则述称对房屋买卖过程完全不知情，其作为房屋共有权人，要求确认原、被告于2016年3月8日签订的《天津市房产买卖协议》无效。案经调解，未获协议。
上述事实，有原、被告提供的有关证据材料、法庭调取的证据材料和庭审记录予以佐证。
本院认为，原、被告于2016年3月8日签订的《天津市房产买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且被告当时持有的《天津市房地产权证》载明房屋权利人确系被告，故原告已经尽到了购买方的核实义务，不存在过错，应认定为善意购买人。另外，根据庭审调查可知第三人确实参与了办理房屋贷款的过程，应知晓诉争房屋出售给原告这一事实，且未在办理贷款过程中提出异议，故第三人述称的不知道被告将诉争房屋出售给原告这一主张，本院不予采信，即使第三人对此事不知情，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，也不能确认协议无效，故此本院依法认定原、被告于2016年3月8日签订的《天津市房产买卖协议》合法、有效，驳回第三人要求确认该协议无效的诉讼请求。由于原、被告经协商后共同确认于2016年3月8日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，而并非原告单方违约延误签约时间，故被告辩称的原告违约在先不能成立。被告在原告交纳了首付款，办理了银行贷款后，经原告催告仍拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续，并明确表示不再出售诉争房屋，构成违约，现原告已经履行了其购买房屋的全部义务，为了维护无过错方的合法权益，故对于原告主张的要求继续履行《天津市房产买卖协议》，被告配合其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告支付违约金一节，由于原、被告并未对违约责任进行约定，故原告该项主张于法无据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告朱长生及第三人王友华配合原告张诚办理坐落河北区××花园×号楼-×××号房屋的所有权转移登记手续，逾期则由原告张诚自行到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，相关手续费用由原告张诚负担；
二、驳回原告及第三人的其他诉讼请求。
案件受理费27440元，减半收取13720元，由被告朱长生负担；第三人诉讼请求受理费80元，减半收取40元，由第三人王友华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李 倩
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王晓丹
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。