广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终219号上诉人(原审原告)：阳江东鹏东辉物业管理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区乙路m号甲小区物管处。法定代表人：阮进辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家泉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘华勇，男，1970年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：伍晓鹰，女，1969年7月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江东鹏东辉物业管理有限公司（以下简称东鹏物业公司）因与被上诉人刘华勇、伍晓鹰物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了�案，现已审理终结。原审经审理查明：2014年10月27日，东鹏物业公司（乙方）与刘华勇（甲方）签订一份《甲小区前期物业服务协议》，合同主要约定：甲方购买的阳江同心房地产开发有限公司（以下简称开发公司）开发建设的甲小区物业交付使用后由乙方提供物业管理服务，双方就有关问题达成一致意见，第一条，甲方同意开发公司选聘乙方实施（前期）物业管理服务（期限为五年）。第二条，乙方按下列服务内容及标准向甲方和其他物业使用人提供物业服务：一、日常服务，房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理，定期巡查及日常维护，如发现有损坏，在甲方或其他物业使用人的配合下，及时组织修复；公共供电、供水、供气、通讯、有线电视、公共娱乐、文化设施、公共绿化与园艺小品等设施设备的维护和管理，定期对上述场所及设施巡查及维护，如发现问题及时通知有关部门维修；公共环境卫生的管理，定期对公共场所、道路、房屋共同部位清洁，保持清洁卫生，定期收集清运垃圾，劝阻、制止损害公共环境卫生的行为……二、定期服务，包括定期对公共楼梯保洁、清理生活垃圾、定期清洗公共生活用水水池及定期检查公共化粪池等内容。……。第五条，本物业的一切管理服务费支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。第六条，业主交纳的物业服务费包括物业管理服务的成本、法定税费等支出和乙方的利润，包括乙方管理人员工资�福利，公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，公共区域清洁卫生费等费用。第七条，乙方按每月每平方米1.5元交物业服务费，甲方商品房套内面积加上公摊面积共136.39平方米，如约定面积有差异，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。第八条，甲方应自开发公司将商品房交楼通知交付时起交纳物业服务费，于每月5日前交纳，无论甲方是否居住或使用该商品房均应按时交纳……第十一条,该商品房交付后，保修期内的，共用部位及公用设施设备的维修、更新、改造等费用支出，由开发公司承担，保修期届满后由全体业主共同承担，在专项维修资金中支出……第十三条，水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其它费用由相关部门按规定标准向甲方或其他物业使用人收取；如有需要，乙方可代收代缴……第二十二条，甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳拖欠费用0.5%违约金，逾期二个月将予公布，并可向人民法院起诉；如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、生活垃圾处理费等费用，乙方代缴后有权向甲方追讨，甲方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业的具体标准计收……等内容。另查明，东鹏物业公司经工商登记领取营业执照，是具有三级资质的物业服务管理企业。刘华勇、伍晓鹰于2000年2月14日登记结婚。刘华勇于2013年3月26向开发公司购买了坐落于阳江市江城区乙路m号甲小区a幢b房，并领取了房地产的所有权证（房地证号：阳01××××××07），登记的房屋建筑面积为136.33平方米（包括套内面积和分摊面积）。刘华勇、伍晓鹰于2014年2月26日收房，2014年10月27日入住。刘华勇、伍晓�缴交物业费至2015年4月，之后没有按约定交物业费，2015年12月底，东鹏物业公司在甲小区a幢b房门口张贴《关于追缴你尚欠物业管理的通知》，向刘华勇催缴2015年5月至2015年12月的物业管理费、电梯分摊费、公共用水费、二次供水分摊费、公共照明智能弱电分摊费、代收水费及代收卫生费等共计2409.62元。刘华勇、伍晓鹰仍没有缴交，2016年9月28日，东鹏物业公司向原审法院提起诉讼，请求刘华勇、伍晓鹰共同支付从2015年4月1日至2016年7月31日(共16个月）的物业费、住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费和违约金合共10894.02元给东鹏物业公司。一审庭审中，东鹏物业公司主张涉案小区的物业服务费是当月收取，电梯分摊费、公共用水费、二次供水分摊费、公共照明智能弱电分摊费、代收水费及代收卫生费等费用是当月产生费用次月缴交；刘华勇、伍晓鹰从2015年5月1日起拖欠物业服务费，从2015年4月1日起拖欠电梯分摊费、公共用水费、二次供水分摊费、公共照明智能弱电分摊费、代收水费及代收卫生费，至2016年7月31日止，尚欠的物业费为3273.32元（136.39平方米×1.5元/月×16个月）、住户水费646.05元［（当月住户用水方数-上月用水方数）×水厂收费标准］、代收卫生处理费183.2元（按实际入住户数250户收取，由市环境卫生中心垃圾集中处理费和小区清运生活垃圾费构成，2015年12月前收取14元/月/户，2016年1月后收取8.9元/月/户）、水费分摊80元（按套房400户收，固定每月每户收到5元，16个月×5元/月/户）、公共照明智能弱电分摊281.51元［当月用电度数×（1+变压器线损）×电费单价÷400户］、二次供水电费分摊170.01元［当月水泵实行用电度数×（1+变压器线损）×电费单价÷368户=平均金额，每幢3楼-4楼共32户不计二次供水电费分摊，以每幢15楼至17数作为计算分摊费用平均值，每隔五层楼向下减少或向上递增5%，刘华勇、伍晓鹰的房位于六层楼，按平均金额减少10%，b房二次供水电费分摊=平均金额×（1-10%）］、电梯电费分摊120.06元［各幢电梯电费分摊=各梯当月用电度数×（1+变压器线损）×电费单价÷400户］、维修更新及设备成本费19.15元（实用维修更新及设备金额÷400户）、柴油发电成本费3.35元（实用柴油发电金额÷400户）、违约金6109.37元（每月欠费本金×日千分之五×累积逾期的实际天数）。对此，刘华勇、伍晓鹰认为东鹏物业公司的主张没有事实依据，不清楚东鹏物业公司的计算方法，亦不认可东鹏物业公司的收费标准，认为东鹏物业公司的收费含糊不清�存在乱收费。再查明，2014年10月11日，阳江市发展和改革局、阳江市住房和城乡规划建设局联合发布了《关于公布阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价及有关问题的通知》（以下简称《通知》），该《通知》规定阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价有电梯住宅三级基准价为1元/平方米/月，上浮不超过30%，下浮不限；阳江市市属各物业服务企业，根据自己企业对应小区所提供的物业服务等级来确定基准价，按照上浮不超过30%，下浮不限的原则，确定具体的物业服务收费标准，经与业主协商确定并报同级价格主管部门备案。诉讼中，东鹏物业公司出具一份于2014年2月3日的《物业服务收费备案表》，该表主要载明：申请单位东鹏物业公司，企业资质三级，小区名称甲小区，实行政府指导价物业服务收费备案标准，高层住宅原执行�间2011年11月，申请备案标准每月1.5元/平方米，执行时间2014年3月，户数面积42600平方米。2016年1月12日，阳江市发展和改革局在该备案表上加盖公章。据阳江市环境卫生管理中心出具的《关于缴纳生活垃圾处理费的通知》，涉案甲小区住户自2014年5月起应缴交生活垃圾处理费为5.1元/月/户。甲小区住户于2015年4月1日至2016年7月31日期间产生的住户个人水费及小区居民生活垃圾费均由东鹏物业公司垫支。一审庭审中，刘华勇确认向东鹏物业公司缴交物业费及相关费用至2015年4月。2015年5月22日，刘华勇、伍晓鹰一家人被困电梯后，认为东鹏物业公司存在管理不善，对业主生活造成极大影响及乱收费的现象，此后没有向东鹏物业公司缴交物业费和相关费用。刘华勇对其主张事实，提供了刘华勇、伍晓鹰一家困梯事件视频、广东电视台DV现场报道视频、视频截图、阳江市甲小区业主委员会于2016年10月15日出具的《证明》、两份业主关于甲小区电梯存在安全问题的网络问政、一份业主关于甲小区业主报装数字电视的网络问政及小区照明灯损坏、垃圾乱堆放、外墙剥落等现场照片、灭鼠措施方案、关于小区共用监控系统的设备更换情况公布、刘华勇、伍晓鹰水表被拆除现场照片、《证明》等证据。经质证，东鹏物业公司认为小区的电梯问题与东鹏物业公司无关，开发商、电梯公司与业主没有办理交接手续，物业对电梯质量问题不承担责任；垃圾堆放的照片的真实性存疑，应由物业人员到现场查看；刘华勇、伍晓鹰提供的灭鼠公司可以证实东鹏物业公司尽了管理责任；对刘华勇、伍晓鹰提供的水表被拆除现场照片、《证明》真实性存疑，与东鹏物业公司无关，且照片没有相关日期。东鹏物业公司为证明甲小区业主委员会在本案中出具《证明》的事实不合法，东鹏物业公司已按规范对涉案小区进行了日常维护管理的事实，第一次庭审后补充提供了关于缴纳生活垃圾处理费的通知、清运工作图片、工资袋、礼品发放表、小区日常管理汇总、业主委员会备案回执（回执载明阳江市甲小区业主委员会成立时间为2016年8月26日，委员：杨永和、陈正、刘华勇、陈文梯、郑剑光、关秀姬、林良省）等证据。经质证，刘华勇、伍晓鹰认为东鹏物业公司存在乱收费、服务收费不明确的情况，业主委员会是由业主组成，其出具的证明具有证明力，东鹏物业公司提供的图片是在第一次庭审后形成，不具有证明力，不能证明其提供的服务没有瑕疵。原审判决认为：本案属物业服务协议纠纷。本案争议焦点为：一、东鹏物业公司与刘华勇签订《甲小区前�物业服务协议》第七条约定物业服务费用为每月每平方米1.5元的效力问题；二、刘华勇应支付的物业服务费如何确定；三、刘华勇应否向东鹏物业公司支付住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费等费用；四、刘华勇应否向东鹏物业公司支付违约金。关于焦点一，对于《甲小区前期物业服务协议》第七条约定物业服务费为每月每平方米1.5元的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规�”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，虽然本案约定收取的物业费超出阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价的规定，但政府指导价格的规定属管理性规定，而非效力性强制规定。刘华勇、伍晓鹰以此辩称双方约定的收费条款属无效条款的理据不足，应不予采纳。东鹏物业公司与刘华勇于签订的《甲小区前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于焦点二，东鹏物业公司为涉案小区提供了物业服务，刘华勇应当缴纳相应的物业服务费，但是和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。需要指出的是，东鹏物业公司作为提供物业管理服务的物业公司，应当依照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，进一步提高物业管理水平。据刘华勇提供的困梯事件视频、广东电视台DV现场报道视频、视频截图、两份业主关于甲小区电梯存在安全问题的网络问政、一份业主关于甲小区业主报装数字电视的网络问政及小区照明灯损坏、垃圾乱堆放、外墙剥落等现场照片、刘华勇、伍晓鹰水表被拆除现场照片等证据可以反映，东鹏物业�司在物业管理服务及质量等方面存在瑕疵，未切实履行《甲小区前期物业服务协议》约定的义务，给刘华勇的生活造成了影响，东鹏物业公司应减收物业管理服务费用，酌情予以减免10%。坐落于阳江市江城区乙路m号甲小区a幢b房房地产权证记载房屋的建筑面积为136.33平方米（套内面积108.92平方米，分摊面积27.41平方米）。故刘华勇应当向东鹏物业公司支付自2015年5月1日起至2016年7月31日止的物业服务费为2760.68元［（136.33平方米×1.5元/月×15个月）×90%］。关于焦点三，根据《物业服务收费管理办法》第九条的规定，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。本案中，东鹏物业公司与刘华勇签订的《甲小区前期物业服务协议》约定�业服务费的收取及支出采取了包干制的形式，东鹏物业公司所收取的物业服务费，包括了物业管理服务成本、法定税收和物业管理企业的利润，具体支出项目包括涉案小区共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、公共区域绿化管理费用、公共区域清洁卫生费用、公共区域安全防范及秩序维护费用等费用；并约定东鹏物业公司代业主缴交的水费、生活垃圾处理等费用，东鹏物业公司有权向业主追讨。因此，东鹏物业公司按每月每平方米1.5元的标准向刘华勇、伍晓鹰收取物业服务费用及刘华勇、伍晓鹰交纳了专项维修资金后，再擅自扩大收费范围及提高收费标准向刘华勇收取自2015年4月1日至2016年7月31日涉案小区所产的公共水费分摊、公共照明智能弱电、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费等费用，理据不足，应不予支�。由于东鹏物业公司为刘华勇向有关部门垫付了自2015年4月1日至2016年7月31日产生的住户个人水费及小区居民生活垃圾费，东鹏物业公司请求刘华勇支付该两项费用合法有理，应予以支持。据阳江市环境卫生管理中心出具的《关于缴纳生活垃圾处理费的通知》，涉案甲小区住户自2014年5月起每月应缴交生活垃圾处理费为5.1元/月/户，因此，生活垃圾处理费应按5.1元/月/户的标准计算。综上，刘华勇应向东鹏物业公司支付16个月产生的住户个人水费646.05元及小区居民生活垃圾费81.60元，对东鹏物业公司超出该范围的请求，不予支持。关于焦点四，东鹏物业公司为涉案小区提供物业管理服务过程中，除了在物业管理服务及质量等方面存在瑕疵，未切实履行《甲小区前期物业服务协议》第二条服务内容中约定的义务给刘华勇的生活造成了影响外，还存在乱收费的现象，刘华勇未按时交纳物业管理服务费及其它费用事出有因，故对东鹏物业公司要求刘华勇支付违约金的诉讼请求，应不予支持。刘华勇与伍晓鹰是夫妻关系，本案的债务发生在刘华勇和伍晓鹰夫妻关系存续期间。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，刘华勇应缴交的物业服务费2760.68元、住户个人水费646.05元、小区居民生活垃圾费81.60元，是刘华勇、伍晓鹰共同生活居住在涉案小区时产生，应认定为刘华勇、伍晓鹰夫妻共同债务，故伍晓鹰应对刘华勇的上述债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条和《物业服务管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条的规定，判决如下：一、限刘华勇在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2760.68元、住户个人水费646.05元、小区居民生活垃圾费81.60元给东鹏物业公司；二、伍晓鹰对本判决第一项确定的债务承担共同清偿责任；三、驳回东鹏物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费72元，减半收取36元，由东鹏物业公司负担24元，刘华勇、伍晓鹰共同负担12元�东鹏物业公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决，改判刘华勇支付2015年4月1日至2016年7月31日（共16个月）的物业管理费、住户水费、代收卫生处理费、水费分摊、公共照明智能弱电、二次供电水费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费和违约金合共10894.02元给东鹏物业公司；二、伍晓鹰对刘华勇确定的债务承担共同清偿责任。事实与理由：一、东鹏物业公司在物业管理服务及质量方面没有瑕疵，原审判决认定事实不清，具体如下：1、原审判决忽略了开发公司系甲小区建设单位和开发公司将涉案商品房出卖给刘华勇的事实。2、外墙剥落属工程常见的质量问题，如影响需在外墙再安装设备的数字电视等报装，属《商品房买卖合同》约定问题，不属物业服务协议纠纷的法律关系。3、电梯属特种�备，电梯瑕疵和质量与物业管理服务和质量属不同法律关系，同时，甲小区的所有电梯尚未移交给东鹏物业公司，由开发公司直接聘电梯公司负责维保工作及使用安全（特种设备法有明确规定），东鹏物业公司无需承担电梯设备运行的技术处理工作、日常保养及维修、维护及安全责任的。4、东鹏物业公司只负责电梯使用的协助管理服务工作，如保洁员对电梯桥箱内地面保洁、电工及监控人员双重巡检，发现停梯、故障、困人等情况及时通知电梯维保公司，并书面汇报开发公司来处理，并在显著位置张贴“警告超重装修、超高进梯”的通告和对在装修的业主搬运材料进行监督制约，要求业主规范使用电梯，张贴宣教被困梯业主的“自救四步法”。由于电梯故障多是电梯维保公司责任内的事，曾建议开发公司责令限时整改及更换电梯维保公司。同时建议业主在电梯保�期内对电梯维权作出告示通知和提示，在电梯困人事件发生后协助业主做好善后及维权工作，而且原审判决已认定刘华勇被困电梯在半小时内解困属维保公司工作，关于该事件的视频、广东电视台DV现场报道视频、电梯安全问题的网络问政等恰好说明电梯属质量问题，困梯事件是维保公司的工作问题。况且，东鹏物业公司在刘华勇被困电梯后第一时间发现并及时通知维保公司人员，保持使用电梯对讲器与被困人员刘华勇通话、告知其处理过程及进行安慰工作，直至刘华勇等人被解困时止。由此反映东鹏物业公司的服务到位，否则，刘华勇不可能及时解困。因此，原审判决认定刘华勇因梯事件属物业服务协议第二条约定的电梯运行及维护瑕疵不当，应予纠正。5、原审判决把刘华勇、伍晓鹰故意拖欠物业费及垫付的所有费用，造成水表被短暂拆除，及刘华勇炮制的小区照明灯损坏、垃圾乱堆放等伪证认定为物业管理服务及质量等存在瑕疵，偏离事实，应予纠正。二、东鹏物业公司已按规范对小区维护管理，减免物业服务费属反诉程序，刘华勇、伍晓鹰在法定期限内未提起反诉，原审主动减免物业服务费于法无据。1、原审认定双方签订的物业服务协议有效，即认定双方按每月每平方米1.5元收取物业服务费有效，且该收费标准已在阳江市发展改革部门备案，刘华勇、伍晓鹰应依约履行。原审以东鹏物业公司物业服务质量存在瑕疵，酌减10%物业费没有依据，违反《中华人民共和国合同法》第六十条“有约定从约定”的法律规定，应纠正为刘华勇、伍晓鹰按约定的每月每平方米1.5元履行交费义务。根据民事诉讼法律规定，减免物业服务费属反诉程序，刘华勇、伍晓鹰在法定期限内未提起反诉，原审法院主动减免物业服务费依法无据�属适用法律错误。三、刘华勇、伍晓鹰应支付或清偿住户水费、代收卫生处理费、水费分摊、公共照明智能弱电、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费。东鹏物业公司对原审判决认定为刘华勇垫支住户个人水费646.05元没有异议，但原审认定垫支的垃圾处理费按每月每户5.1元计算，未包括另行聘请环卫清洁工清运小区住户生活垃圾处理费，上述两部分垃圾费用均应由业主支付，并按物价部门现场和业主代表调解确定的每月每户8.9元计算。包干制是指务服条款内指定服务管理工作的内容，水费分摊、公共照明智能弱电、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新或设备成本费、柴油发电成本费不属物业服务协议第五条和第六条约定的包干费，是合同条款与外其他项目费用，水电分摊费等费用，无论是在合同约定还是法律规定�不属于物业公司运行成本，这些收费是由供电所、供水公司收取的，如自来水使用是业主自身生活所需，由于水压不够需要另行加装电泵压所产生电费肯定由业主承担。四、关于违约金问题。刘华勇、伍晓鹰确未支付2015年4月后的相关费用。2014年12月17日《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》已明确放开市场价格，东鹏物业公司收费不属行政法上的乱收费，原审认定东鹏物业公司未履行物业服务协议第二条服务内容属服务质量瑕疵及存在乱收费，是认定事实错误。刘华勇、伍晓鹰拖延交费，应承担违约责任。综上，请求支持东鹏物业公司的上诉请求。刘华勇、伍晓鹰答辩称：一、东鹏物业公司上诉称物业管理服务质量没有瑕疵，没有事实及法律依据。1、东鹏物业公司在原审及上诉状中均承认小区公共外墙存在剥落的事实，虽然其辩解墙体剥落是工程质量所引起，但负责修葺是物业的义务，东鹏物业公司长期不履行维修义务，足以说明其没有尽到责任，提供的服务质量存在瑕疵。2、保障电梯正常运转属于物业管理服务内容的一部分，无论根据《物业管理条例》的规定，还是物业服务协议第二章的约定，电梯作为公共设施，东鹏物业公司负有保障运行、维护、管理的义务。涉案小区经常性电梯故障是事实。电梯故障与日常管理维护密不可分，网络问政政府部门已确认了电梯问题是东鹏物业公司日常管理不到位所致，东鹏物业公司没有证据证明已尽了管理、维护的义务，应承担相应责任。另外，根据《物业管理条例》第二十八的规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，东鹏物业公司辩解电梯未移交，不负有管理维护义务的理由不成立。3、公共照明�卫生、鼠患等问题，东鹏物业公司在原审庭审时已确认存在，东鹏物业公司上诉再否认，是不可信的。事实上，东鹏物业公司提供服务质量如何，法庭完全可以到小区现场核实，相信现场情况比证据反映的还要糟糕。东鹏物业公司上诉称对墙体修复、电梯安全运行、卫生不负有义务，反映其根据连自己的职责都不清楚，对小区物业已出现的问题进行推脱，足以反映服务质量存在瑕疵。东鹏物业公司收费不符合阳江市市区住宅物业服务三级标准的水平，还存在乱收费情形，原审酌情减免10%物业管理服务费用属于自由裁量范畴，符合法律规定，应予维持。东鹏物业公司以刘华勇、伍晓鹰未提出反诉为由，认为原审减免物业管理服务费，属于适用法律错误，是对法律认识不充分。减免合同价款，是刘华勇、伍晓鹰依据合同法的规定提出，是法律规定的权利，并不取决�反诉程序，东鹏物业公司将两者捆绑，要么是东鹏物业公司不懂反诉程序，要么是东鹏物业公司故意混淆视听，该观点并没有法律依据。事实上，东鹏物业公司主张按每月每平方米1.5元的标准收费不符合法律规定。在省高院已判决的同类案件中，超出政府指导价部分物业费用被认定违反价格法强制性规定而无效。东鹏物业公司收费已超出阳江市最高1.3元的政府指导价，超出部分应当无效。因阳江地区前期物业管理费普遍高于1.5元的标准，原审法院认定有效完全是出于对社会影响的考虑，但不代表该认定结果正确。三、东鹏物业公司对包干制不理解，并不能成为其辩解的理由。包干制，就交易习惯来说，费用是固定的，文字并不存在歧义，即使存在多重理解，根据合同法规定，应作出不利于提供格式合同一方即东鹏物业公司的解释，更何况物业服务协议已明确约定�共设施设备日常运行、维护等费用已包含在物业管理服务费中，东鹏物业公司另行收费，属于乱收费。另外，东鹏物业公司也没有证据证明该部分费用已产生，所有费用的名目及计算方式是东鹏物业公司单方设立及确定的，不具有证明力。原审认定事实清楚，应予维持。四、东鹏物业公司存在乱收费、服务质量、瑕疵等问题，根据法律规定，刘华勇、伍晓鹰享有抗辩权，东鹏物业公司主张违约金理据不足。从原审调查可知，东鹏物业公司超出政府指导价收费、乱收垃圾处理费、电梯使用电费、二次供水费等费用，属于违规收费行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务协议约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，刘华勇、伍晓鹰享有抗辩权，不构成违约。另外，东鹏物业公司拒绝改善存在问题，还拆除刘华勇、伍晓鹰水表，给刘华勇、伍晓鹰的生活造成了实质性影响，刘华勇、伍晓鹰未支付物业管理服务费事出有因，原审驳回东鹏物业公司关于违约金的请求正确，应予维持。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。还查明：国家发展改革委作出发改价格（2014）2755号《放开部分服务价格意见的通知号》第一部分第六项规定：“非保障性住房物业服务，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务协议约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”。《阳江市物业服务收费管理实施细则》第十四条对物业共用部位、共用设施的维修，及物业服务收费中的共用水电费分摊作出具体规定，其中规定“小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊；住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊”。本院认为：本案是物业服务协议纠纷。东鹏物业公司与刘华勇签订《甲小区前期物业服务协议》，约定物业服务费用收取标准按每月每平方米1.5元收取，东鹏物业公司将该收费标准报相关主管部门备案。国家发展改革委作出发改价格（2014）2755号《放开部分服务价格意见的通知号》对物业服务费也作了规定，明确非保障性住房的物业服务费可由双方当事人协议约定。因此，双方协议约定的收费标准并未违反物业收费的强制性规定，�方就物业收费订立的条款及合同其他条款均是双方当事人真实意思表示，协议内容均未违反法律强制性规定，原审认定该协议有效正确，应予以维持。东鹏物业公司与刘华勇等业主签订物业服务协议后，为涉案小区提供了物业服务，刘华勇应按双方约定缴交物业服务费给东鹏物业公司，但刘华勇仅交至2015年4月，之后费用未交。东鹏物业公司起诉后，刘华勇主张东鹏物业公司提供的服务质量存在问题，应扣减20%的物业服务费。东鹏物业公司上诉主张不应扣减物业服务费。原审根据刘华勇提供的证据认定东鹏物业公司在物业管理服务及质量等方面存在问题，未切实履行合同义务，减免刘华勇应交却未交物业服务费的10%。对于应否减免刘华勇的物业服务费的问题。东鹏物业公司对刘华勇提供的小区照明灯损坏、垃圾乱堆放等现场照片有异议，并提供部分照片反�公司已对涉案小区公用部位维护，对公共场清扫、灭鼠等，主张已尽到物业服务管理义务。由于小区服务管理具有重复性、循环性的特点，而刘华勇提供照片仅反映特定时间涉案区域内有可能出现的问题，具有局限性、片面性，不足以证实东鹏物业公司对涉案区域卫生管理长期不到位。至于东鹏物业公司后来对刘华勇住户实施短暂性停水，原因是东鹏物业公司认为刘华勇长期拖欠物业服务费，且向刘华勇追缴未果而又协商不下而实施的行为，是双方处理争议过程中的问题，不属不履行物业服务义务产生的问题。本案审理中，东鹏物业公司承认外墙有脱落现象，刘华勇提供的困梯事件视频、广东电视台DV现场报道视频、视频截图及关于电梯存在安全问题的网络问政等反映东鹏物业公司在物业管理上存在一定瑕疵，但上述证据不能充分证明东鹏物业公司存在的瑕疵已达到扣减物业服务费的程度，因此，东鹏物业公司履行了物业服务义务后，刘华勇亦应按协议约定履行缴交物业服务费义务。刘华勇应付的物业服务费应房屋实际面积和每月每平方米1.5元计算，从2015年5月1日起至2016年7月31日止应为3067.43元。故对东鹏物业公司请求支付物业服务费3067.43元应予支持，超出法院确定的上述数额部分不予支持。原审酌定扣减刘华勇应付物业服务费10%欠妥，应予纠正。刘华勇欠缴物业服务费期间，东鹏物业公司代为缴交646.05元水费，刘华勇应支付该款给东鹏物业公司。东鹏物业公司上诉主张因小区另行聘请环卫工人清运小区生活垃圾，垃圾处理费应按8.9元/月/户缴交费，原审按阳江市环境卫生管理中心确定的5.1元/月/户计算不当。由于阳江市环境卫生管理中心出具证明材料证实该小区垃圾处理费按5.1元/月/户收取，�东鹏物业公司主张小区内聘请环卫工人清运垃圾应属物业公司营运成本，该费用不应另行向住户收取，故原审确定按5.1元/月/户恰当，应予支持。东鹏物业公司上述上诉主张理据不足，应不予采纳。东鹏物业公司上诉主张刘华勇应支付水费分摊80元、公共照明智能弱电分摊281.51元、二次供水电费分摊170.01元、电梯电费分摊120.06元、维修更新及设备成本费19.15元、柴油发电成本费3.35元给东鹏物业公司。《物业服务管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”，《阳江市物业服务收费管理实施细则》第十四条也明确了小区范围的路灯用电费用，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施用水、电费用，由本楼住（用）户合�分摊。由于维修更新及设备成本费属专项维修基金支付费用，用户已缴纳专项维修基金，故东鹏物业公司再请求刘华勇支付维修更新及设备成本费19.15元不当，应不予支持。除此之外，东鹏物业公司请求刘华勇支付余下的五项公摊费用合理，应予支持。对具体公摊费用，东鹏物业公司每月对此作了公示，公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额，还提供了相关发票证实其已支付该部分分摊费用。故东鹏物业公司请求刘华勇支付水费分摊80元、公共照明智能弱电分摊281.51元、二次供水电费分摊170.01元、电梯电费分摊120.06元、柴油发电成本费3.35元给东鹏物业公司理据充分，应予支持。刘华勇、伍晓鹰未能提供证据证明东鹏物业公司对公摊费用的分摊不合理，刘华勇、伍晓鹰辩称没有证据证明该部分费用已产生及不应支付该部分分摊费用的理据不足，应不予支持。原审对东鹏物业公司该部分主张不予采纳不当，应予纠正。关于违约金问题。刘华勇被困电梯前一直按双方约定缴交物业服务费，之后没有缴交是因为被困电梯后，双方就物业服务质量等问题产生争议，且经协商未能达成一致意见，刘华勇为此没有缴交之后的物业服务费。综合考虑刘华勇没有缴交物业服务费的原因，及东鹏物业公司在为涉案小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，原审不支持东鹏物业公司的违约金请求并无不当，应予支持。综上所述，刘华勇应缴物业服务费3067.43元、个人住户水费646.05元、小区居民生活垃圾费81.06元、水费分摊80元、公共照明智能弱电分摊281.51元、二次供水电费分摊170.01元、电梯电费分摊120.06元、柴油发电成本费3.35元共4449.47元给东鹏物业公司，刘华勇与伍�鹰是夫妻关系，所涉房屋为夫妻共同财产，伍晓鹰应对刘华勇欠涉案房屋物业服务费等费用承担共同清偿责任。原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业服务管理条例》第四十一条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初字第3768号民事判决；二、限刘华勇、伍晓鹰在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付物业服务费、个人住户水费、小区居民生活垃圾费、水费分摊、公共照明智能弱电分摊、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、柴油发电成本费共4449.47元给阳江东鹏东辉物业管理有限公司。三、驳回阳江东鹏东辉物�管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36元，二审案件受理费50元，共86元，由刘华勇、伍晓鹰负担43元，由阳江东鹏东辉物业管理有限公司负担43元。本判决为终审判决。审判员 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一七年五月八日本件与原本核对无异书记员 莫淳雅