湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第01287号
原告黄瑜。
委托代理人袁向明，湖南人和人律师事务所律师。
被告李锷明。
委托代理人欧志刚，男，1983年11月20日出生，汉族。
原告黄瑜（以下简称原告）诉被告李锷明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人袁向明，被告的委托代理人欧志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月23日，原、被告通过中�公司签订《房屋租赁合同》，并签订了房屋租赁合同备注条款，双方约定原告将其所有的位于长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心（西子花苑）A栋N单元506、507、508号房屋出租给被告使用，月租金17000元整，按季度支付方式，押金17000元，水电、物业、电视、电话等费用均由被告支付，并在合同备注条款中约定被告未按照合同约定付清相关款项（包括但不限于租金、水电、物业费等被告应当支付的费用）逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，还约定被告应按时返还房屋，否则，每逾期一日按日租金标准的2倍向原告支付房屋占用费等。
合同签订当日，原告按照合同约定将上述房屋交付被告使用。被告于合同签订当日支付2万元（其中押金1.7万元）、2013年9月19日支付1万元、2013年10月9日支付2.1万元，累计支付租金3.4万元，再未支付其他租金和水电、物业�费用。原告依据合同约定分别于2013年11月29日、2013年11月30日、2013年12月8日分别通过电话、短信、张贴、快递、登报等多种方式通知被告解除租赁合同，但被告仍占用房屋不愿腾房，也不支付租金等相关费用。被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求：1、依法确认原被告2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月8日解除；2、判令被告立即腾出长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心（西子花苑）A栋506（长房权证雨花字第7131217**号）、507（长房权证雨花字第7131217**号）、508（长房权证雨花字第7131217**号）号房屋；3、判令被告立即支付拖欠原告的房屋租金44200元（2013年7月23日至2013年12月8日）、逾期腾房占有使用费117867元（自2013年12月9日起暂计算至2014年3月23日止，2014年3月23日起至判决确认履行之日止的房屋占有使用费另行计算）、物业费4230元、水电费925元，合计165812元；4、判令被告支付原告违约金34272元（暂计算至2014年3月23日止，2014年3月23日之后违约金另行计算）；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，被告欠原告的钱，也欠25楼的案外人的钱，25楼的案外人不允许被告搬离，所以到现在都没有搬离。
经审理查明：2013年5月23日，原、被告通过长沙新门户房地产经纪连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，并于同日签订《房屋租赁合同备注》，约定：原告将其所有的位于长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心（西子花苑）A栋N单元506、507、508号房屋（面积约400平方米）出租给被告，租赁期限为2013年5月23日至2018年5月22日，月租金17000元，按季度支付方式，押金17000元，水电费、物业费、电视费、电话费、宽带费、燃气费、卫生费、电梯费等费用均由被告支付�同时在合同备注条款中约定：被告未按照合同约定付清相关款项（包括但不限于租金、水电、物业费等被告应当支付的费用）逾期超过30天的，甲方（原告）有权单方解除合同；被告拖欠租金及应付的相关费用，每逾期1日，应按租金总额的千分之三向原告支付违约金，租赁期满，被告应按时返还房屋，否则，每逾期一日按日租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用费；在合同履行过程中，被告因特殊原因需提前解除合同，应提前1个月向原告提出书面申请，经原告同意后方可解除，并须向原告支付违约金，违约金数额为押金数。
合同签订当日，原告将上述房屋交付被告使用。被告2013年5月23日向原告支付2万元，2013年9月19日、2013年10月9日，被告又分别向原告支付租金1万元和2.1万元，累计支付租金3.4万元，之后再未支付租金和水电、物业等其他费用。至今，被告应付原�房屋租金及应缴付的水电费等费用均未给付。现原告已将被告欠缴的水电费925元、物业费2114元全部交清。
因被告在欠交租金后不知去向，原告于2013年11月30日通过邮政快递方式向被告邮寄《关于解除与李锷明租赁合同及催缴房租的通知》，因找不到被告邮件被退回。2013年12月8日，原告通过三湘都市报刊登《解除与李锷明租赁合同通知》，内容为：“李锷明租用西子商业中心A栋506、507、508室，已欠交房租等逾期60天，据合同，房主黄瑜有权解除合同，收回房屋且不承担违约责任。据合同，限李锷明2013年12月13日前搬离该房屋物品并付清欠款，逾期不搬离的物品视为李锷明放弃所有权，房主有权任意处置，房主：黄瑜，2013年12月8日”。此后，被告仍占有房屋，但未支付房租等费用，原告遂诉至本院并提出以上诉讼请求。
另查明，被告租赁原告的房屋用于经营茶楼。2013年起，被告停止了经营活动，但未通知原告解除合同，仍占据原告房屋。2014年9月12日，被告向原告腾退了房屋。
以上事实，有原、被告身份信息、房产证、《房屋租赁合同》及房屋租赁合同备注、证明、水电费收据6份、物业费发票1份、《三湘都市报》刊登的关于《解除与李锷明租赁合同通知》及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及相关备注条款系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。被告在2013年10月9日最后一次支付租金2.1万元后，再未支付租金，至2013年12月8日，已逾期60日，依据合同约定，被告逾期30天，原告有权单方解除租赁合同，且不承担违约责任。因被告在欠交租金后不知去向，原告在通过邮寄无法通知被告解除租赁合同后，在湖南省级报刊《三湘都市报》上发出《解除与李锷明租赁合同通知》，可视为原告已经履行了解除合同的通知义务，但公告的时间，应参照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，经过60日才视为送达，故本院确认原、被告2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月6日解除。原告请求被告腾出房屋的诉讼请求，因被告在本案审理过程中已于2014年9月12日主动履行腾房义务，无需再做处理。原告依约将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金，自2013年5月23日至2014年2月6日，被告应支付的租金数为143933.33元（17000元×8＋17000÷30×14），在被告首次支付的20000元中，原告认为其中包括17000元的押金，但并无在交纳时的双方书面记载，故本院均认定为租金，则扣除已经支付的5.1万元，则被告共欠租金92933.33元。被告逾期支付租金的行为，已构成违约，应承�违约责任，但原告要求按照合同约定的日千分之三标准计算违约金，该标准明显过高，本院依法调整为按日万分之五计算，至原告起诉状附表载明的违约金计算表的截止日2014年3月23日，被告应支付的违约金为10173.28元（10000×0.0005×117＋21000×0.0005×136＋51000×0.0005×217＋41366.67元×0.0005×127），原告请求被告支付违约金34272元，本院予以支持10173.28元，超出部分不予支持。在原告于2014年2月6日公告通知被告解除合同后，被告应向原告腾退房屋，但直到2014年9月12日，被告才腾退房屋，应向原告支付合同解除后的房屋占用费，但原告请求被告依照合同约定按日租金标准的2倍计算逾期腾房的房屋占有使用费，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该约定过高，本院酌情调整为按照双方租赁合同约定的日租金的130%支�逾期腾房的房屋占有使用费，则被告共应支付的房屋使用费为159120元（7×17000×130%＋17000÷30×7×130%）。原告请求被告支付水电费925元，因原告已代为缴纳，有合同约定和收据证实，本院予以支持。原告请求被告支付物业费4230元，虽有合同约定，但原告提供的代为缴纳的物业费发票金额只有2114元，故本院予以支持2114元，超出部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告黄瑜与被告李锷明于2013年5月23日签订的《房�租赁合同》于2014年2月6日解除；
二、被告李锷明于本判决生效后7日内向原告黄瑜支付房屋租金92933.33元及违约金10173.28元；
三、被告李锷明于本判决生效后7日内向原告黄瑜支付逾期腾房占有使用费159120元；
四、被告李锷明于本判决生效后7日内向原告黄瑜支付水电费925元、物业费2114元，两项共计3039元；
五、驳回原告黄瑜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4461元，公告费300元，共计4761元，由被告李锷明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 袁文报
人民陪审员 皮锦娜
人民陪审员 吴 超
二〇一四年十一月十日
书 记 员 刘依依
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力
第一百零七条当事人一方不履行合同�务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物�返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
违约金计算：
第一次的租金10000元，应在合同签订日�2013年5月23日支付，但被告直到2013年9月19日支付，逾期117天，应支付违约金为10000×0.0005×117；
2.第一次2013年5月23日应支付的租金21000元，到2013年10月9日支付，逾期136天，则违约金为21000×0.0005×136；
3.2013年8月23日至2013年11月22日的租金51000元，应在2013年8月16日支付，但原告主张至2014年3月23日止的利息，则逾期217天，51000×0.0005×217；
4.2013年11月23日至2014年2月6日的租金为51000元-9633.33元=41366.67元，自2013年11月16日至2014年3月23日，逾期127天，违约金为41366.67元×0.0005×127。