重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第17380号
原告李婕，女，汉族，1983年12月27日出生，住重庆市江北区。
委托代理人余军，重庆永和律师事务所律师。
被告重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，组织机构代码75306776-0。
法定代表人雷晓阳，总经理。
委托代理人胡子贡，男，汉族，1984年11月30日出生，住重庆市江北区。
第三人华夏银行股份有限公司重庆加州支行，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州花园7号楼1-1，统一社会信用代码915000007748713792。
负责人叶茂，行长。
委托代理人蒋洪，女，汉族，1972年10月22日出生，住重庆市南岸区。
原告李婕与被告重庆天江坤宸置业有限公司、第三人华夏银行股份有限公司重庆加州支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李婕及其委托代理人余军、被告重庆天江坤宸置业有限公司的委托代理人胡子贡、第三人华夏银行股份有限公司重庆加州支行的委托代理人蒋洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李婕诉称：原、被告于2013年11月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX小区14栋XX单元XX号房屋，被告代原告向相关部门办理此房屋的产权登记手续。原告先后向被告支付了房款及被告代收的房屋税费共计1178312.56元。在合同约定的交房日期即2014年5月31日，因房屋存在质量问题，原告未能按期接房。后经被告多次整改，原、被告于2015年5月16日办理了房屋交接手续。现距离原告接房已经超过150天，被告仍未按约履行代原告办理房屋产权登记手续的义务，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，被告应退还原告购房款及利息等，并承担违约责任。故原告诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年11月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的房款1132012元及利息（分别以定金50000元为本金，从2013年9月20日起算，以首付款372012元为本金，从2013年10月31日起算，以按揭款710000元为本金，从2014年1月8日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；3、被告向原告退赔代收的房屋税费、大修基金、银行贷款抵押相关费用，房屋登记相关费用等共计46300.56元；4、被告向原告支付违约金11320.12元（总房价款的1%）；5、被告退赔原告所预交的物业费1564.76元。本案诉讼费由被告承担。
被告重庆天江坤宸置业有限公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同属实。根据合同第十三条第四款及附件五第七条的约定，被告与原告应当相互配合办理商品房产权登记，并由原告委托被告办理，原告应当在实际接房时将办理产权登记的相关资料提交给被告，如因原告原因，未能及时向被告提供办证资料的，造成的后果由原告自行承担，但原告在被告工作人员多次电话通知其签署委托书及产权登记申请书的情况下，均以其人在区县为由拖延，至今没有补齐办证手续，故逾期办证的后果应由被告承担。
第三人华夏银行股份有限公司重庆加州支行述称：1、根据《借款合同》的约定，原告保证不以与被告及他人的纠纷为由拒绝归还借款，被告方自愿且不可撤销的为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及原告应付的其他款项承担连带担保责任。2、第三人暂不提独立的诉讼请求，待本案纠纷解决后，再向原、被告双方主张权利。
经审理查明：位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区系被告开发。2013年6月5日，被告取得渝国土房管（2013）预字第（438）号预售许可证，该许可证包含2幢、14幢等。
2013年11月1日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买由甲方开发的上述XX小区二期14幢XX单元XX号房屋；房屋建筑面积151.74平方米，套内面积134.53平方米，总成交金额为1132012元；该房屋为预售商品房，甲方应当在2014年5月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十一条约定：甲方关于本商品房抵押情况的声明为没有设定抵押权，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付已付房价款1%的赔偿金。合同第十三条约定：1、本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金。
2013年9月20日，原告向被告支付定金50000元。2013年10月31日，原告向被告支付了首付款372012元及按揭印花税、大修基金、抵押登记费、抵押预告登记费、契税、权证印花税共计46300.56元。当日，原告在办理案涉房屋商品房买卖合同备案登记手续的资料上签字捺印。
其后，以第三人为甲方（贷款方），原告为乙方（借款方），被告为丙方（担保方），三方签订《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》，约定乙方向甲方贷款710000元，贷款期限为2013年11月20日至2033年11月20日；贷款利率为年息6.8775%。2014年1月8日，第三人将贷款710000元支付给被告。
2013年12月5日，案涉房屋在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
2015年5月16日，原告实际接收了房屋，并交纳了自2015年6月1日起的物管费及水电公摊费共1564.76元。
庭审中，原告称房产证迟延办理的原因是由于被告将案涉房屋的土地进行了抵押，并举示“政府公开信箱答复”一份。答复时间为2015年10月，载明的内容为：XX小区二期业主反映开发商未办理房产证，渝北区政府回复为根据房管局的调查，渝北区XX小区2幢项目还未向土地房屋权属登记中心申请办理初始登记，开发商正抓紧办理2幢土地解押手续，预计很快即可办理完毕，待完毕后将及时办理该楼盘的初始登记和业主房屋的产权登记。原告称该答复是政府针对其他业主的投诉进行的回复，2幢与14幢都属于同一期。被告对该证据的真实性有异议，并称即便是真实的，原告也不能证明该答复与案涉房屋的关系，不清楚2幢与14幢是否是同一期，案涉房屋于2013年6月5日取得预售许可证，取得预售许可证的土地不能设立抵押，且回复中说的是土地进行了抵押，而商品房买卖合同第十一条约定的是房屋没有设定抵押。
被告称房产证迟延办理的原因是原告没有及时提交办证资料，并举示《重庆市房地产登记申请书》、《委托书》、《证明书》各一份，证明原告至今未在其上签字捺印，导致办证迟延。原告称其未见到过上述证据，系被告事后制作。被告陈述：原告在2013年10月31日缴纳代收款时只提交了办理合同备案登记和预告登记的资料，办证的资料应在接房时填写，但被告多次电话通知原告填写，原告一直未填。原告陈述：原告在2013年10月31日缴纳代收款时已经将所有资料交给被告，否则被告不会收取代收款，原告在缴纳代收款当时及此后从未见过上述《重庆市房地产登记申请书》、《委托书》、《证明书》，也从未接到被告要求其补交办证资料的通知。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、发票、收据、收楼书、合同登记备案证明、政府公开信箱答复、预售许可证、抵押合同、个人明细账单等证据在案为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。
《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告实际于2015年5月16日接房，根据合同约定，被告应于商品房交付之日起60日内，即2015年7月15日前向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，但被告至今未取得登记受理单，已超过90天。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告辩称逾期办证的原因在于原告没有提交完整的办证资料，由于《重庆市商品房买卖合同》对需由原告提交的资料未明确约定，被告作为开发商，应履行其通知原告提交办证资料的义务，但被告未举示证据证明其通知过原告补交相关资料，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。
根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2013年9月20日向被告支付定金50000元，于2013年10月31日支付首付款372012元，被告应退还原告该部分定金及首付款，并分别以50000元为本金，从2013年9月21日起，以372012元为本金，从2013年11月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本清时止。关于违约金，原告要求被告按已付房价款的1%支付违约金11320.12元符合合同约定，本院予以支持。
关于银行按揭贷款710000元的返还问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，第三人明确表示不提独立的请求，原告要求被告返还按揭贷款710000元，因原告未请求解除其与第三人、被告签订的抵押合同，本院对此不予审查，权利人可另行主张权利。
关于按揭印花税、大修基金、抵押登记费、抵押预告登记费、契税、权证印花税等费用46300.56元。由于被告只是代收代缴义务，故对原告要求被告退还代收款46300.56元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告已缴纳的物管费及水电公摊。由于该费用非被告收取，对原告要求被告支付物管费及水电公摊的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李婕与被告重庆天江坤宸置业有限公司于2013年11月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李婕定金50000元并支付利息（以50000元为本金，从2013年9月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；
三、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李婕首付款372012元并支付利息（以372012元为本金，从2013年11月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；
四、被告重庆天江坤宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李婕违约金11320.12元；
五、驳回原告李婕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14990元，减半收取7495元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一六年三月三十日
书 记 员 幸婷婷