北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7966号
上诉人（原审被告）：于树威，女，1976年11月29日出生。
委托诉讼代理人：郑继军，北京瀛和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘利明，男，1985年9月25日出生。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人于树威因与被上诉人刘利明、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人于树威及其委托诉讼代理人郑继军，被上诉人刘利明之委托诉讼代理人彭锐，原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于树威上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判我不承担违约金，不退还定金。事实和理由：1.2016年9月10日我与刘利明签订《买卖定金协议书》，并于当天在我爱我家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《履约服务合同》，尽管上述合同的落款时间均为2016年9月13日，但实际是2016年9月10日签订的；2.合同签署时我已经提供房屋产权证复印件、个人身份证复印件等所要求的文件，用于签订合同和房屋查档手续，所有要求的文件我都已经提供，我没有违约；3.我提供的房屋所有权证和身份证明完全可以用于查档，刘利明及我爱我家公司并未提供证据证明我提供的材料不能查档，我不构成违约；4.我爱我家公司在我提交的材料能够查档的情况下不去查档，反而要求我重复提供不同版面的材料，单方面加重了我的合同义务；5.在我提供了查档用的材料后，刘利明仍未交纳18万元定金，刘利明在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下交纳的5万元定金不是在我爱我家公司居间下签订的房屋买卖合同中约定的定金。
刘利明辩称，我与于树威于2016年9月10日在链家公司的居间下签订买卖定金协议，我支付了5万元定金，后来因不满意链家公司服务，所以在2016年9月13日签署解约协议书，同日在我爱我家公司居间下签订买卖合同，约定的18万元定金中的5万元由我已经支付的5万元直接转来，剩余的13万在查档后支付。查档要求于树威提供房产证复印件，但是于树威只是提供了缩印的复印件，不符合建委的要求，因此未能查档。我通过电话、微信和书面函的方式要求于树威提交正规的房本复印件，于树威均未提供。此外，合同履行过程中于树威要求涨价。因此，于树威的行为构成违约。同意一审判决，不同意于树威的上诉请求和理由。
我爱我家公司述称，同意一审判决。于树威的上诉请求与我公司无关，服从法院判决。
刘利明向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》；2.于树威退还我购房定金5万元；3.于树威赔偿我中介服务费损失35154元；4.于树威支付我违约金37.2万元，按总房款20%计算；5.诉讼费由于树威承担。
一审法院认定事实：位于北京市昌平区2107号房屋（以下简称涉案房屋）登记权利人是于树威，单独所有。2016年9月10日，在链家公司居间下，于树威与刘利明签订《买卖定金协议书》，约定刘利明购买涉案房屋。同日，刘利明向于树威支付购房定金5万元。后双方没有履行该《买卖定金协议书》。2016年9月13日，于树威（甲方）与刘利明（乙方）签订《解约协议书》，约定：甲乙双方此前签署的所有关于涉案房屋的协议均告解除，双方互不承担其他任何责任。甲乙双方互不追究对方关于买卖定金协议书中涉及的关于定金的任何责任，甲方已退还乙方定金。
2016年9月13日，于树威（甲方、出卖方）和刘利明（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：双方通过我爱我家公司居间介绍成交，刘利明购买涉案房屋，房屋已经设定抵押。房屋总价186万元，刘利明应于签订本合同当日向甲方支付定金18万元，定金通过自行交付方式划转。刘利明通过贷款方式支付房屋成交总价款，贷款120万元。刘利明分2次向于树威支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第六条，（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十条第五款，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条，（一）如甲方依照本合同的约定的单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款。如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。
同日，于树威（甲方、出卖方）和刘利明（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方、见证方）签订《补充协议》，约定：三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条，由于刘利明原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，于树威同意刘利明暂交5万元，余额部分13万元在查档完成1个工作日内补齐。若逾期未补齐，则视为刘利明违约，于树威有权要求刘利明按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并于树威有权解除合同。第五条，1.在签订合同当时，乙方交付甲方定金18万元。第九条，除对违约责任另有约定外，甲乙双方任何一方违反补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
同日，于树威（甲方、出售方）、刘利明（乙方、买受方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方、服务方）签订《履约服务合同》，约定丙方就涉案房屋买卖向甲乙双方提供服务。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿。
刘利明称，因于树威不提供符合中介要求的房屋所有权证复印件，导致中介无法进行查档，没有在合同约定的期限内完成过户，于树威曾提出过要涨价、要解除合同，认为于树威违约。于树威称已经提交了房屋所有权证复印件，现中介要求重复提交，于树威没有违约，反而是刘利明没有支付合同约定的定金18万，且合同约定是签订合同时支付18万，而不是分次支付，刘利明违约。刘利明称，《买卖定金协议书》中的5万定金于树威实际并没有退还，而是直接转为后来在我爱我家公司居间下买卖合同中的定金，双方约定定金分2次支付。于树威不认可该主张。
庭审中，我爱我家公司具体居间经办人高某出庭作证称，刘利明和于树威约定，定金共18万元，其中5万元是在链家公司居间时已经支付的5万元定金，双方协议转为本次交易中的定金，剩余13万元定金刘利明尚未支付，双方协议是查档当日确认无误再支付剩余13万定金。高某称，建委查档一般要求买卖双方到场，有时可以不必双方到场，但根据原有先例，必须有房屋所有权证书的原版复印件，于树威提供的是缩印版本的复印件，不符合建委查档要求，故多次要求于树威提供符合要求的房屋所有权证复印件，于树威均没有提供。于树威提供了一段录音，欲证明有房屋所有权证复印件即可查询房屋有无查封、抵押，但是无法查明房屋所有权人情况，复印件不需要是原版复印件。
2016年9月20日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司向于树威发送《告知函》，写明：现因于树威未按约定提交房屋产权证复印件（查档），请于树威于2016年9月25日前与该公司联系，并尽快配合办理上述事宜。于树威称收到该《告知函》，但是称已经履行了合同义务。
2016年9月22日，于树威给刘利明发短信，称双方最好协商解决，如果刘利明败诉的话，这5万刘利明也要不成了。2016年9月25日，在高某和刘利明的微信往来中，高某称，于树威给的房产证复印件是两页在一起的，建委不收，查不了档。这事高某和于树威说过，要去银行拿复印件和原件照片，于树威就不给了，所以于树威一直没有给中介提供正确的复印件。
2016年10月1日，于树威、刘利明、中介三方协商，中介要求于树威提供房产证复印件，于树威称不打定金对方违约，中介称合同上写明甲方同意乙方暂交定金，于树威称不同意暂交。刘利明称，接下来协商是解约还是继续履行，继续履行的话肯定有钱支付给于树威。在后来谈话中，于树威称把5万元退给刘利明，然后双方该干什么干什么。最终三方没有协商一致。刘利明尚未支付居间费。
上述事实，有房屋所有权证书、《买卖定金协议书》、收据、《解约协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《履约服务合同》、证人证言、微信记录、短信记录、录音以及当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点主要有三个。第一，刘利明是否已经支付了定金5万元。结合2016年9月22日的短信、2016年10月1日的录音以及证人证言，法院有理由相信双方确实同意原链家公司居间下的定金5万转为本案定金，刘利明实际已经向于树威支付了5万定金。第二，刘利明未支付剩余定金13万元是否违约。法院认为，刘利明并没有违约。《补充协议》中明确约定了刘利明暂交定金5万元，剩余13万在查档完成后1个工作日内补齐。虽然该《补充协议》中还写有签订合同当时刘利明支付定金18万，但是结合证人证言、微信记录、录音，法院有理由相信于树威曾同意刘利明之后再交定金13万，双方实际是约定查档后再交剩余定金。第三，于树威是否违约。法院认为，于树威违约。于树威虽然在建委进行了咨询，但是其咨询情况的要求是否与房屋买卖过程中的中介查档要求一致，法院无法确认。且本案真正焦点并不是是否需要房屋所有权证原版大小复印件问题。虽然庭审中各方纠结于建委是否要求提供原版大小房屋所有权证复印件，但纵观双方争议本质，实质是刘利明支付5万定金未支付剩余13万定金时，于树威认为刘利明应当全额支付定金，在刘利明没有全额支付定金情况下于树威拒绝继续履行。且中介和刘利明多次催要后，于树威仍没有提供，在居间方提示有关定金约定是查档后支付时，于树威仍不提供，故法院认定于树威违约。现各方均同意解除合同，法院不持异议。刘利明要求退还定金5万，法院不持异议。因刘利明尚未支付居间费，故其要求于树威支付居间费损失的请求，法院不予支持。如果事后就居间费产生损失，刘利明可以另行起诉。关于违约金，于树威称合同第十条约定的是总房价的10%而不是20%，但该条中的10%是在合同继续履行情况下的，违约方向守约方支付10%，在合同解除情况下，仍然是20%，且《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中均约定违约责任是总房价的20%。至于违约金的金额，法院将结合合同约定、各方履行情况、于树威明确表示不履行时间、以及刘利明另行购买房屋会产生损失等因素综合予以判定。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除刘利明与于树威于2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》；二、于树威退还刘利明购房定金5万元，于判决生效后十日内执行；三、于树威向刘利明支付违约金28万元，于判决生效后十日内执行；四、驳回刘利明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，于树威提供其与高某和刘利明配偶的微信往来记录。各方之间的微信往来记录显示，2016年9月14日晚18:48，高某给于树威发微信：“姐，您不给我房本复印件我去查档完成不了，你不是说今天银行不给您吗？”于树威：“您不是昨天就查完档了？”高某：“签合同那天晚上我就去查了。”于树威：“银行管档案的休息，找别人协调不方便，约的节后。”高某：“建委要见到房本复印件和业主身份证复印件才可以给查档。”2016年9月14日晚20：26，于树威给高某发微信，“我觉得买方也不是这么复杂的人，本来很简单的事，搞得这么复杂，诚心买就打定金，今天不打，过完中秋就涨价，少了190万不卖了。2016年9月15日早7:52，高某给于树威发微信称“昨天客户就想给打定金，可是没查档，是因为房本复印件您没有给我，您想要涨价就按合同办事吧！”于树威回复，“前天你就当场告诉我们双方说已经查完档了！”“房本复印件早就给你了！否则你别签合同啊？”高某回复“我们签约之前是查过了，可那不是去建委核实的，我给您说了”。2016年9月15日13：44，于树威给刘利明配偶发微信称：“三方合同没有盖章前不生效。原来说你们手上没钱缓几天我就同意了，但现在你们有钱也故意不付，还说什么内部流程的借口，反倒拿所谓的未生效的补充协议来威胁我，你觉得这样合适吗？”其回复：“流程是这样的，合同也是这样规定的，很简单的事，你把房本复印件给我爱我家，中介去住建委查完，马上就把13给你。就一个房本复印件，你一直拖着，有什么意思，核查程序不走完”。于树威回复：“中介已经说过几次，而且当着我们双方的面，说他已经核查完了，这个你知道。如果不核查就签这个合同，那这更是不合规不生效的。”
本院审理期间，于树威主张2016年9月10日，高某用手机进行了查档操作，并给双方看了手机上显示的查询信息，显示房屋有抵押。刘利明认可在签订合同时确实曾在高某手机上看到了房屋所有权人、设定抵押等房屋信息，但双方约定是要在建委查档，在手机上的查询结果与查档并不能等同。
本院经审理认定，关于查询房屋档案的要求及流程问题，中华人民共和国住房和城乡建设部2012年发布的《房地产登记技术规程》6.2.1规定：“查询、复制登记簿应符合下列规定：1自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然情况及查封、抵押等权利限制状况；”。依上述规定，查询抵押情况仅需要提供身份证明和房屋坐落，不需要提供原本大小的房产证复印件。
本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，刘利明与于树威经我爱我家公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行己方义务。
关于《北京市存量房屋买卖合同》的签订时间问题，于树威虽主张系2016年9月10日签订，但于树威于9月14日的信息中称“昨天就查完档了”的内容与《北京市存量房屋买卖合同》载明的签订时间相吻合。因于树威未能提供证据推翻合同文本载明的签署日期的证明效力，故本院认定《北京市存量房屋买卖合同》的签订时间为2016年9月13日，对于于树威的主张，本院不予采信。
依据《补充协议》第四条约定，刘利明暂交定金5万元，剩余13万元在查档完成1个工作日内交纳。合同履行过程中，双方因定金未能完全支付而产生争议。刘利明主张系由于于树威提交的房产证复印件不符合查档用途的要求，无法进行查档，故不具备支付定金的条件，于树威则主张自己在签约阶段提供的房产证复印件可以满足查档的要求，无须重复提供，刘利明不支付定金构成违约。故本案的争议焦点在于查档工作未能完成的原因应如何确定以及责任应当如何承担。
根据双方当事人以及与我爱我家公司居间经办人高某之间的往来微信记录、高某的证人证言等证据可以看出，我爱我家公司要求于树威提供正常大小的房产证复印件用于查档，并告知于树威如不提供无法完成查档。但根据高某在一审庭审中的陈述，其本人并未使用于树威已经提供的缩印版复印件去建委实际查档，其是依据经验判断缩印版的房产证无法完成查档工作。而《房地产登记技术规程》中，并未针对查询档案时需要提供房产证复印件的格式作出要求。故刘利明虽主张于树威拒绝提供符合要求的房产证复印件构成违约，但并未提供证据证明于树威提供的房产证无法满足查档的要求。因此，刘利明主张查档未能完成的原因在于于树威提供的房产证复印件不符合行政部门的形式要求的主张缺乏证据支持，本院对此不予采信。查档的程序未完成的根本原因在于，双方以及我爱我家公司事实上均未曾到不动产登记部门进行查询，即根本未启动查档工作。
房屋买卖过程中，查档工作并非实现合同目的所必须完成的交易环节，本案中查档工作的产生系基于买卖双方在《补充协议》第三条、第四条的约定，即“甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前，丙方建议定金自行交接不超过10万元”，“余额部分130000元在查档完成1个工作日内补齐”的内容。故本案查档工作系在房屋买卖合同关系成立并生效后，基于双方当事人的约定而产生，应当在第二笔定金支付前完成。查档的目的在于，让买方通过了解不动产登记信息，产生对于房屋权利状态的信赖，进而促进房屋买卖合同的顺利履行。由此可见，查档并非是促成房屋买卖合同的前提条件，而是房屋买卖合同关系项下的义务约定。因此，尽管现有证据可以证明，在合同履行过程中于树威、刘利明及中介公司员工高某均认可应由高某实际进行查档操作，不需要买卖双方本人到场，而高某应当实际查询档案却未完成该工作，导致了房屋买卖合同未能继续履行，我爱我家公司对此存在过错。但因查档是房屋买卖合同项下的义务，我爱我家公司系基于双方当事人对中介专业知识的信任及事实上的委托代双方履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百二十一条之规定，因第三人造成的合同纠纷，应当在合同双方当事人之间进行处理，合同当事人与第三人之间的纠纷，应另行解决。因此，确定本案查档工作未能完成导致合同履行障碍的责任，需要以明确房屋买卖合同中查档义务的履行主体为前提。
因查档工作并非实现合同目的所必须的交易环节，无法基于法律规定确定义务主体。双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》对于查档的义务主体未作明确约定，依据《补充协议》第三条约定，到建委进行房屋查档确权的主体为“甲乙双方”，而事实上，买卖双方均可以单独到不动产登记部门进行查档，也可以共同进行查档。在双方当事人未对于该项义务的履行主体作出明确约定，且未进行协商的情况下，双方均未主动履行查档义务，亦未要求对方与自己共同完成查档，共同导致房屋买卖合同未能履行完毕。
现刘利明起诉要求解除合同，于树威亦同意解除，故一审法院判令解除并无不当。合同解除后，于树威应当将收受的5万元定金返还刘利明。但该合同的解除原因系因合同义务约定不明而产生履行障碍，双方当事人对于合同约定不明、对于自己所负有合同义务的怠于履行，均存在过错，均应当承担相应责任。刘利明要求于树威赔偿居间费用损失、支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘利明、于树威与我爱我家公司之间的争议，可以另行解决。
综上所述，于树威的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定于树威构成单方违约错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1698号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1698号民事判决第三项、第四项；
三、驳回刘利明的其他诉讼请求。
一审案件受理费21540，由刘利明负担10770元（已交纳），由于树威负担10770元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费6250元，由刘利明3125元负担（本判决生效后七日内交纳），由于树威负担3125元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 张 超
书 记 员 李 正