浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1877号
上诉人（原审原告）：顾志云。
委托代理人：包崇安。
上诉人（原审原告）：杨采弟。
被上诉人（原审被告）：罗世多。
被上诉人（原审被告）：罗世听：。
上列两被上诉人共同委托代理人：王康乐。
上诉人顾志云、杨采弟因确认合同无效纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平鳌民初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，坐落于平阳县萧江镇古院路39-3号的一间房屋（建筑面积281.18m2）原登记在原告顾志云名下。原告顾志云、杨采弟系夫妻，顾孟静、顾孟毅、顾爱青系两原告的子女。被告罗世多、罗世听系原告杨采弟的表弟。2006年4月7日，两原告签署一份《委托书》。载明：委托人顾志云和杨采弟系夫妻关系，有属委托人夫妻共有的古院路39-3号的房屋需办理有关手续；因委托人工作繁忙，不能亲自前往办理，特全权委托吴元清为委托代理人，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取上述该房的产权证、土地证以及在上述房屋没有设立抵押后办理该房的买卖过户登记等相关手续；受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任；委托权限到上述手续办理完毕为止。当日，该《委托书》经平阳县公证处公证。2006年4月25日，原告杨采弟签署一份《出卖楼房契据》。载明：出卖人顾志云将己有古院路39-3号1间六层混合结构楼房（占地面积48.30m2）出契卖给罗世听、罗世多为业，经三方定时值550000元，其币随契付清；该屋出卖即日起产权归买方所有自作安排，卖方无权干涉。该契据的卖楼房人处有杨采弟本人的签名和吴元清书写的“顾志云”。2006年5月16日，古院路39-3号房屋所涉抵押贷款清偿，抵押关系注销。两被告凭该契据分别于2006年5月18、8月15日将上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户登记于两被告名下。此后，原告杨采弟签署一份无落款时间的《协议书》。载明：今顾志云坐落古院路39-3号六层楼房壹间已售予罗世多、罗世听，因考虑顾方无房居住，经双方协定达成以下几点意见；一、自购房款2006年9月15日付清后至2008年10月1日，此房二层及以上，罗方无偿提供给顾志云一家居住，2008年10月1日以后，顾志云方若有意赎回该楼房，罗方允许赎回，其他细节再行协商，若无意赎回，顾志云方必须无条件搬出此楼房，以后不可再赎；二、2006年10月1日至2008年10月1日一层租金归罗方所有；附付款明细，5月16日银行还贷款加利息303580元、付汇款顾志云800**元、某月某日再付现金10000元、某月某日再付20000元、某月某日付现金28500元、9月15日扣一层层租21000元（2006年10月1日至2007年10月1日壹年屋租）、9月15日付现金86920元，共计付款550000元；顾方款收清后签字。该《协议书》落款处亦有“顾孟毅”的署名。2010年1月9日，顾志云签署一份《协议书》。载明：关于古院路顾志云房屋转让给罗世多、罗世听二位，赎屋时间已到期，鉴于亲眷之情，此屋经双方协商，同意于古历2010年12月29日之前在原有协议转让金额及一切开支费用，利息按千分之十五计算，叁个月计息一次，于古历2010年12月29日之前有权赎回；到期不付，此屋归罗世多、罗世听所有，顾志云方无权干涉，需提前搬出此屋，永不反悔；〈所有按原有协议之上〉。该《协议书》落款处亦有“顾孟毅”和“顾孟静”的署名。《出卖楼房契据》签订后至今，古院路39-3号房屋的二至六层由原告一家人居住使用。2007年10月1日后，该房屋的一层由两被告出租他人并收取租金。
原判认为，本案的争议焦点为《出卖楼房契据》是否有效。认定合同的效力，首先应认定合同是否成立。原判对契据是否成立、契据约定的价款是否明显低于市场价值及契据的效力评析如下：一、关于契据是否成立。2006年4月7日，原告顾志云因欠银行抵押贷款即将到期，自己又需外出赴新疆，原告顾志云、杨采弟夫妇签署委托书委托吴元清办理相关手续，并经公证。委托书载明：全权委托吴元清为委托代理人，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取产权证、土地证以及在房屋没有设立抵押后办理该房的买卖过户登记等相关手续；受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任；委托权限到上述手续办理完毕为止。两原告主张上述“买卖过户登记手续”仅限于房屋买卖后的办理过户登记手续，不包括签订买卖协议，被告罗世多主张包括签订买卖协议。原判认为，该委托书的委托权限包括签订买卖协议。首先，从委托书的内容分析，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取产权证、土地证，一般情况下均无需签订协议书，委托书中“受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认”，因此，该协议应理解为包括买卖房屋协议；其次，若委托权限不包括签订买卖房屋协议，则顾志云应当签订房屋买卖协议后再赴新疆或从新疆亲自回来签订房屋买卖协议，这样在顾志云妻子杨采弟未外出的情况下，明显与顾志云当时办理委托公证的目的不相符。即使上述委托权限不包括签订房屋买卖协议，顾志云事先或事后知道或应当知道本案房屋买卖事实，并在事后予以追认。首先，两原告公证委托吴元清办理结算贷款、领取房屋产权证及办理房屋过户登记手续后，杨采弟在《出卖楼房契据》上签字前应当就房屋买卖及过户征得顾志云同意，签字后，应当有告知顾志云还贷款的三十多万元及80000元汇款来源于售房款；其次，顾志云于2010年1月9日签署的《协议书》足以证明，这时顾志云已知道房屋转让情况并予以确认。综上，《出卖楼房契据》于2006年4月25日成立。二、关于契据约定的价款是否明显低于市场价值。首先，原告顾志云在庭审中陈述，“陈提多”找到吴元清，吴元清说古院路39-3号房屋价值约60万元，本院认为，吴元清系从事房屋中介服务，对当时古院路39-3号房屋的估价，应当比较接近当时房屋的市场价值。其次，在本案房屋过户给两被告过程中，税务部门确定以550000元作为计税金额，实践中，税务部门不会以明显或过分低于房屋市场价值的金额作为计税金额。再次，两原告未能提供可以作估算本案房屋在2006年4月间的市场价值的相关证据，现距本案房屋过户时间已7年多，不能对当时的房屋价值作出较为准确的评估。综上，两原告主张当时房屋价值一百多万，其不可能以550000元的价格转让给两被告，依据不足，原判不予采纳。无相关证据可以证明契据约定的价款550000元，明显低于当时的市场价格。三、关于契据的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现两原告并无证据证明《出卖楼房契据》存在上述五种情形中的任何一种。《出卖楼房契据》签订后，就付款情况、房屋使用、回赎条件及期限等作出明确的两份《协议书》与契据并不矛盾，不影响契据的效力。故该契据合法有效。综上，两原告主张2006年4月25日的的《出卖楼房契据》无效，于法无据，原判不予支持。被告罗世听经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告顾志云、杨采弟的诉讼请求。案件受理费80元，由顾志云、杨采弟负担。
宣判后，顾志云、杨采弟不服，向本院提起上诉称：1、上诉人是诉争房屋的所有权人，对房屋的处置必须要有上诉人的同意，而《出卖楼房契据》上的“顾志云”非上诉人本人签名，故该契据未成立。上诉人虽然在2006年4月7日出具委托书，但委托权限是特定的，并没有授权吴元清签订房屋买卖合同。买卖过户登记与签订房屋买卖合同是两个不同的法律概念，原判将两者混为一谈是错误的。且上诉人房屋抵押注销的时间为2006年5月16日，而《出卖楼房契据》签订的时间是2006年4月25日，吴元清无权代理上诉人签订该契据，抵押物尚处在抵押期间，未经抵押权人同意是不能处置的。上诉人对房屋出卖并不知情，上诉人家人一直居住在该房屋，根本没有追认吴元清的行为。原判以上诉人杨采弟在该契据上签字前应当就房屋买卖及过户征得顾志云同意等借口，片面认定上诉人顾志云为时候追认，该认定无事实根据。2、根据平政发（2007）147号文件以及2000年平阳县房地产地段基价表，均可以证明上诉人房屋价值超过100万元，上诉人不可能将诉争房屋以55万元底价出卖，契据注明的价格明显低于市场价格。3、吴元清在上诉人顾志云不知情的情况下，将价值100多万元的房屋，冒用上诉人顾志云名义，与被上诉人签订《出卖楼房契据》作价55万元出卖给被上诉人，这一系列行为是吴元清与被上诉人等人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，其行为应当无效。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人罗世多、罗世听辩称：1、上诉人夫妻与代理人办理的公证书上写明受托人签署的协议都予以承认并承担相应法律责任，涉案房屋买卖协议上虽然上诉人顾志云本人没有亲自签字，但委托代理人签字与其本人签字具有同等效力。受托人吴元清是房产中介，上诉人委托吴元清的目的是买卖房屋。上诉人与吴元清签订的委托书内容包括办理银行结算取消房屋抵押，这是房屋买卖的前提；代为领取房产证，这是房屋买卖必须的证件；办理买卖过户登记相关手续，这包含签订买卖合同和办理产权过户，故上诉人主张没有委托吴元清签订房屋买卖合同与事实不符。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的时候，诉争房屋抵押尚未注销，但法律并不禁止设有抵押权的房屋不能达成买卖合意，法律仅要求办理过户登记前注销抵押权。2、上诉人与吴元清不认识，是其女儿找的吴元清，在上诉人与吴元清签订委托公证书19天后，上诉人杨采弟及其子女与被上诉人便签订买卖合同。上诉人与被上诉人签订两次回购房屋协议，尤其第二次，上诉人顾志云在协议上签字。双方在房屋买卖合同签订后约定，二楼以上房屋继续由上诉人使用，一楼店面由被上诉人出租并收取租金。在房屋买卖合同签订后，上诉人顾志云亲自收取80000元。综上所述，上诉人主张不知情显然不属实。3、诉争房屋办理过户登记时涉及房屋评估，双方约定的55万元系2006年正常合理的价格，并按照55万元缴纳税款，上诉人主张房价过低没有事实依据。上诉人一审陈述委托吴元清，吴元清也明确当时该房的市场价大约为60万元，该价款与买卖合同约定的价格基本一致。上诉人一审提供的关于房屋价格的批复不是政府行政法规，不能作为强制性规定使用，也无法证明2006年诉争房屋的市场真实价格。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人顾志云、杨采弟夫妇签订委托书委托房产中介吴元清办理诉争房屋相关手续，虽委托书中未明确载明包括“签订买卖协议”，但原判根据委托书的内容和上诉人办理委托公证的目的，综合分析认定该委托书的委托权限包括签订买卖协议并无不当。代理人吴元清与两被上诉人签订房屋买卖协议并未超越代理权限，其法律后果应由作为委托人的上诉人承担。《出卖楼房契据》签订后，上诉人顾志云明知银行抵押贷款已清偿并收到剩余部分购房款，上诉人杨采弟、顾志云先后两次与被上诉人签订包含房屋赎回内容的《协议书》，系对房屋转让事宜的一再确认。关于房屋价款，上诉人提供的证据并不能够证明诉争房屋售价明显低于出售时的市场价格。故涉案《出卖楼房契据》合法有效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人顾志云、杨采弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 胡爱玲
代理审判员 黄百隆
二〇一四年一月八日
书 记 员 郭阳平