重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第11270号原告：谭忠文，男，汉族，1979年12月8日出生，住重庆市江津区。原告：郝晓波，女，汉族，1978年7月1日出生，住重庆市万州区。委托代理人：谭忠文（系原告郝晓波之夫），汉族，1979年12月8日出生，住重庆市江津区。被告：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。法定代表人：吕宗易，董事长。委托代理人：廖厚洪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。原告谭忠文、郝晓波与被告重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称宝泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海霞独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭忠文及郝晓波特别授权代理人谭忠文，被告重庆宝泽建设集团有限公司的委托代理人廖厚洪到庭参加了诉讼。本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。原告谭忠文、郝晓波诉称：2011年1月6日，原告谭忠文、郝晓波（乙方）与被告重庆宝泽房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市江津区某处房屋，建筑面积109.39平方米，总房款664654元，首付房款为204654元，按揭贷款460000元，交房时间为2011年12月28日前。同时,《合同》对甲方逾期交房的违约责任进行了约定，即甲方逾期交房且继续履行合同的，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之３的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。《合同》签订后，原告郝晓波、谭忠文按约定履行了相应义务，支付完所有购房款，并支付了契税和大修基金。但被告宝泽公司未按约定履行自己的义务。因被告宝泽公司于2013年2月20日之后，未按照合同上载明的通知地址、联系方式书面发函通知原告谭忠文、郝晓波接房，应视为宝泽公司尚未通知过原告谭忠文、郝晓波接房，故涉案房屋至今仍未交付给原告谭忠文、郝晓波。原告于2014年11月30日诉于你院，你院于2015年4月15日作出（2014）津法民初字第09974号民事判决书，判令被告支付原告逾期交房违约金46470.67元。被告宝泽公司支付该违约金后仍未通知原告前往接房,故请求人民法院判令：1、被告宝泽公司将涉案房屋交付原告；2、被告支付原告谭忠文、郝晓波从2014年2月2日至2015年11月27日止逾期交房违约金40222.00元被告宝泽公司辩称：本案原告系重复起诉，不应得到法院支持。涉案房屋已于2013年2月6日获得备案登记，符合法定交房条件。2013年2月7日被告已经通知了原告接房，原告接房过程中提出了入户防盗门有瑕疵，需拆除更换，被告已于2014年2月1日通过原告验收认可防盗门已安装好，该房视为已经交付给原告，且这些事实原告于2014年2月14日起诉被告要求承担逾期交房违约金额，该诉状上原告自认2013年2月7日通知了原告进行验收，在江津区法院（2014）津法民初字第09974号案中，该案已生效，在该案中，双方一致认可入户防盗门安装好，原告明知2014年2月1日可以接房，却迟迟未接房。原告随时都可以去接房，我们已经多次通知原告去接房，后在2015年1月5日、2月10日、3月1日法庭庭审中被告特别授权代理人已代表公司多次通知原告去接房，可以调取法庭的庭审录像。原告是为了不承担物管费，所以没有去接房。假如原告坚持至今未交房，迟延办证的违约金就不应当主张。即使被告有违约行为，违约金计算也偏高，法院依法应调低。经审理查明，2011年1月6日，原告谭忠文、郝晓波（乙方）与被告重庆宝泽房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：由乙方购买甲方开发的位于重庆市江津区某处住房一套；建筑面积109.39平方米；销售的商品房为预售商品房，销售依据为2010-038号《商品房预售许可证》；总房款664654元，首付房款为204654元，按揭贷款460000元；交房时间为2011年12月28日前。同时,《合同》第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：甲方逾期交房在90日（含）之内，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付，合同继续履行；逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之３的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。《合同》签订当日，被告宝泽公司出具发票收取原告谭忠文、郝晓波购房款204654元。2011年1月，原告谭忠文、郝晓波通过银行按揭贷款方式支付被告宝泽公司购房款460000元。之后，原告谭忠文、郝晓波又支付了涉案房屋的契税和大修基金。2011年6月14日，被告重庆宝泽房地产开发有限公司变更名称登记为重庆宝泽建设集团有限公司。2013年2月6日，涉案房屋办理了建设工程竣工验收备案登记证。2013年2月7日，被告宝泽公司以短信形式通知原告谭忠文、郝晓波接房。2013年2月8日，被告宝泽公司在《江津日报》上刊登了西西里接房通知。2013年2月20日，原告谭忠文、郝晓波去接房，因涉案房屋未安装入户防盗门、不具备交房条件及存在质量问题，原告谭忠文、郝晓波要求整改，拒绝接房。2014月2月1日，被告宝泽公司才安装了涉案房屋的入户防盗门。2014年11月30日，原告谭忠文、郝晓波起诉来院，主张2011年12月29日起至2014年2月1日共计766天的逾期交房违约金，2015年4月15日，重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第09974号民事判决书判决：被告宝泽公司支付原告谭忠文、郝晓波2011年12月29日起至2014年2月1日期间的逾期交房违约金46470元，后该案发生法律效力。另查明：原告谭忠文、郝晓波至今未接房，在已生效的（2014）津法民初字第09974号案中，廖厚洪系被告宝泽公司的特别授权代理人。庭审中，原、被告双方一致认可：涉案房屋同时期同地段、同类型的清水房租金标准为1400元/月；2015年1月5日，被告特别授权代理人廖厚洪在法庭上口头通知原告接房。原告自愿撤回要求被告交付房屋的诉讼请求。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，《重庆市商品房买卖合同》、（2014）津法民初字第09974号民事判决书等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，被告宝泽公司在取得《商品房预售许可证》后，与原告谭忠文、郝晓波签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告曾通过短信与报纸公告的方式通知原告接房，原告知悉后，前往被告处接房，因涉案房屋未安装入户防盗门、不具备交付条件及存在质量问题，原告拒绝接房。被告在整改完毕后应再行通知原告交房，双方一致认可2015年1月5日被告特别授权代理人在庭审中通知原告接房，原告知悉后无正当理由拒绝接房，通知到达日即2015年1月5日起应视为被告已交付房屋。原告称合同约定需书面通知接房，被告应继续承担延期交房责任至被告书面通知交房止。本院认为，涉案房屋在2013年2月6日就已竣工验收，被告通过短信、公告方式（非按合同上载明的通知地址、联系方式书面发函通知）通知原告接房，原告知悉后即前去接房，可见双方以实际行为变更了通知接房方式，书面通知并非本案通知接房的必须方式；同理，被告在原告要求下整改完毕后，可随时采用任何能通知到原告的方式通知其接房，原告知悉这一情况时就应视为被告履行了通知义务。本案中，双方一致认可2015年1月5日庭审中，被告通知原告接房，此日起应视为被告已交付房屋。现原告再以被告未发书面通知为由要求被告支付2015年1月5日后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告提出原告于2014年2月1日知道防盗门修好就视为通知交房，与被告应履行通知义务不符，原告也不认可，对该意见本院不予采纳。关于逾期交房的期间，本院生效判决已支持原告2011年12月29日起至2014年2月1日期间逾期交房违约金，现被告还应支付原告2014年2月2日至2015年1月5日期间逾期交房违约金。即被告宝泽公司逾期交房时间为338天。按《合同》约定，被告宝泽公司应按原告谭忠文、郝晓波已付房价款日万分3支付违约金，但按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告辩称原告计算违约金的标准偏高，请求调低，符合法律规定，本院予以支持。对减少的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以被告宝泽公司造成原告谭忠文、郝晓波租金损失的130%为宜。庭审中原、被告一致认可涉案房屋的租金标准为1400元/月，因此被告宝泽公司应付原告谭忠文、郝晓波延迟交房违约金的金额为20505元（1400元/月÷30天×338天×130%），原告多余部分的主张，本院不予支持。被告辩称本案系重复起诉，与本院查明事实不符，本院不予采信。原告自愿撤回要求被告交付房屋的诉讼请求，是其真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后七日内支付原告谭忠文、郝晓波迟延交房的违约金20505元。二、驳回原告谭忠文、郝晓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费806元，减半收取403元，由原告谭忠文、郝晓波负担200元；被告重庆宝泽建设集团有限公司负担203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人们法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李海霞二〇一六年八月八日书记员  张 柳