江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终913号
上诉人（原审原告）：永修县小磨麻油厂，住所地：永修县新城白莲南路，统一社会信用代码：91360425L17057241Q。
投资人：陈毛毛。
被上诉人（原审被告）：李刚，男，1966年4月19日出生，汉族，住永修县。
上诉人永修县小磨麻油厂因与被上诉人李刚排除妨害纠纷一案，不服江西省永修县人民法院（2016）赣0425民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人永修县小磨麻油厂上诉请求：1、请求撤销（2016）赣0425民初730号民事判决，依法改判支持上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由为：1、一审认定事实错误，《借款承诺书》所涉不动产未依法登记，不能证明涉案房屋产权归被上诉人所有，被上诉人占房行为非法；2、本案涉案土地权利性质为划拨，用途为工业用地，本案事实和证据足以证明上诉人与被上诉人在没有向政府申报审批，更谈不上获准，也没有依法办理土地出让手续，缴纳土地出让金的情况下进行了交易行为，违法了《中华人民共和国城市管理法》第三十八条、第四十条、第四十一条的强制性规定，故《借款承诺书》应属无效。
被上诉人叶可胜辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人上诉请求。
永修县小磨麻油厂向一审法院起诉请求：1.请求判令被告李刚立即从永修县小磨麻油厂综合楼二层车间搬出，自行拆除违规搭建，恢复原状；2.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：原告的投资人陈毛毛与被告李刚系高中同学关系。2005年至2006年间，陈毛毛因资金周转困难，分三次共向被告借款四万元整，并立有借据三张，其后一直未归还。2007年元月20日，双方经协商一致，签订《房屋转让协议》，约定：陈毛毛将从他人名下购买的二层楼房一栋（坐落于原××永修县小磨麻油厂内）的一半转让给被告李刚，转让价六万元整，被告预付房屋定金四万元，余款在陈毛毛办理完土地使用权证和房屋产权证后付清。协议签订后，陈毛毛因上述与案外人的房屋买卖事宜与原产权人发生纠纷并诉至法院，陈毛毛败诉，无法向被告交付协议所涉房产。后经双方协商同意，原告于2008年11月15日向被告出具《借款承诺书》，上书：“我在李刚家借的钱，若在2009年6月没有归还，就以在建的楼建成合格后以二楼相应面积作抵，面积以实际尺量为准，价钱以1260元/每平方米计算。要房屋东面或西面由李刚自己做主。”当时，原告的综合楼正在建设过程中，因与施工方发生建设工程施工合同纠纷，双方诉至法院。案结后，原告既未按承诺归还被告借款，也未将协议确定的房产交付被告。被告经多次催促其交房无果后，于2015年11月上旬搬入永修县小磨麻油厂综合楼二层东面套房内居住。原告于2015年12月20日再次向被告出具《借款承诺书》一份，对上述借款和拖欠未还的事实以及与被告商定将永修县小磨麻油厂综合楼第二层东边住房作价抵偿给被告的事实进行了确认。一审法院认为，原告的投资人陈毛毛因拖欠被告李刚的借款无力归还，经与被告协商达成一致，分别于2008年11月和2015年12月，两次书面承诺以原告所有的综合楼第二层东面住房作价抵偿被告的债权，并对抵偿面积及抵偿单价做了明确约定。上述承诺应视为双方基于真实的意思表示所达成的协议，对双方具有约束力。原告主张承诺的意思表示是借款抵押而非作价抵偿，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。本案的争议焦点在于，双方关于案涉房产的抵偿买卖协议是否违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。从上述规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要报请政府审批获准、办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金后即可转让。本案中，原告既未举证证明其与被告签订房屋作价抵偿转让协议时已报政府审批且未获批准，也未举证证明双方的作价抵偿转让协议违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。故此，原告主张双方的协议无效、请求判令被告立即从其综合楼第二层东面房屋搬离并恢复原状的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告永修县小磨麻油厂的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。上诉人对于一审查明其于2015年12月20日向被上诉人出具《借款承诺书》有异议，其认为麻油厂投资人陈毛毛处的签字并未本人所签。对此，一审已委托相应鉴定资质的鉴定机构予以鉴定，并由相关鉴定人出庭接受质证，该鉴定程序合法，依据充分，且由相关鉴定人员出庭接受质询，鉴定结论可以作为本案认定事实的依据，故对于上诉人所称的上述异议，无相关证据予以证实，本院不予采信。双方对于一审二审已查明的其他事实无异议，本院予以确认。综上，二审对事实与证据的认定与一审一致。
另，对于一审中上诉人所提交的如下证据：1、永修县基建项目申报表，江西省永修县企业投资项目备案通知书。2、建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。3、国有土地使用证。4、2015年12月3日建设单位验收建议，设计单位验收意见，勘查单位验收意见。5、2016年3月8日建设工程质量整改通知单。6、房屋质量证明。被上诉人对其真实性均无异议。本院据此认定如下事实：本案涉案综合楼合法立项建设并具备完整合法的施工建设手续，且该综合楼经过房屋质量竣工验收。
本院认为，上诉人的投资人陈毛毛因拖欠被上诉人李刚的借款无力归还，双方经协商一致，分别于2008年11月和2015年12月，两次书面承诺以原告所有的综合楼第二层东面住房作价抵偿被告的债权，并对抵偿面积及抵偿单价做了明确约定。上述合同及承诺是双方基于真实的意思表示所达成的协议，对双方具有约束力。上诉人所称涉案房屋转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、第四十一条的强制性规定，应属无效协议。关于上诉人称涉案房产的抵偿买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、第四十一条规定的内容可知，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要报请政府审批获准、办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金后即可转让。另依据本案查明的事实，本案涉案房产系上诉人所有的划拨土地上的房屋，该房屋系上诉人合法所建。上诉人与被上诉人签订合同将涉案房产转让系双方真实意思表示，且并未违反法律法规的效力性强制性规定，故对于上诉人主张双方的协议无效、请求判令被上诉人立即从其综合楼第二层东面住房搬离并恢复原状的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人麻油厂的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人永修县小磨麻油厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈双武
审判员 朱 力
审判员 施龙西
二〇一七年七月二十八日
书记员 戴坤利