浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初4252号
原告龚根富，男，1963年3月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省兰溪市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）孙奇峰、冯云飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
被告绍兴银行股份有限公司越城支行，住所地绍兴市越城区劳动路20号。
负责人吴坚，系支行负责人。
委托诉讼代理人（特别授权代理）李娜，女，1985年11月25日出生，汉族，系该支行员工，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）金菊芳，女，1981年10月10日出生，汉族，住绍兴市越城区，系银行员工。
被告绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司，住所地绍兴市袍江天一农贸市场232-233号。
法定代表人ＸＸ。
原告龚根富与被告绍兴银行股份有限公司越城支行（以下简称绍兴银行）、被告绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司（以下简称鸿钢公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月13日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告龚根富的诉讼委托代理人孙奇峰、被告绍兴银行越城支行之委托诉讼代理人李娜、金菊芳到庭参加诉讼。被告鸿钢公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龚根富诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异311号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：原告委托胡岳生与绍兴县兴海防腐涂料有限公司（以下简称兴海公司）、鸿钢公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同，约定由兴海公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢195室、201室、301-303室的房产，鸿钢公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢202、203室的房产（以下简称涉案房产）出租给原告使用，租期为2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为480000元整，从第六年开始按租金的价格每年涨15%，租金为一年一付。鸿钢公司在合同中盖章确认，原告于2013年6月1日起实际占有上述房产使用至今。合同签订后，原告对该房产进行装修，并将其作为绍兴袍江鑫达洲商务宾馆（以下简称鑫达洲宾馆）的经营场所使用，于2014年1月14日领取了个体工商户营业执照，租赁期间案外人按时向兴海公司支付租金，从未有任何拖欠。近日得知鸿钢公司因不能偿还欠款，由（2015）绍越商初字第4985号判决书判决上述房产作为其抵押财产将被执行。鸿钢公司与绍兴银行于2014年9月17日签订抵押担保合同，故该抵押权形成晚于案外人之租赁权，依照《中华人民共和国物权法》第190条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故案外人享有要求继续履行租赁合同的权利，并且对上述房产拥有优先购买权。原告曾向越城法院提出执行异议被驳回，但原告认为被告绍兴银行在明知涉案房产的实际承租人为原告的情况下，要求没有处分权的胡岳生在承租人声明上签字要求其在案涉房产抵押担保的主债务出现逾期的情况下放弃对该房产的租赁权，严重侵害了原告作为善意第三人的合法权益。原告现请求：1、法院在处置位于袍江丹桂公寓1幢202室的房产时保障原告继续享有自2013年6月1日起至2023年5月31日止的租赁权；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告绍兴银行股份有限公司越城支行辨称，第一，绍兴银行对鸿钢公司名下的涉案房产依法享有优先受偿权。2015年12月2日、2015年12月16日，法院依法就绍兴银行诉鸿钢公司等金融借款合同纠纷一案分别作出（2015）绍越商初字第4985号、4998号民事判决书。判决绍兴银行对涉案房产抵押权成立，对抵押物依法享有优先受偿权。第二、原告龚根富提供的房屋租赁合同承租方为胡岳生，而实际占有使用涉案房产的为个体工商户鑫达洲宾馆，其营业执照上登记的经营者为原告，两者主体不一致。根据《中华人民共和国民法通则》，个体工商户是公民的特殊形态，本质上属于自然人，并非一类独立的民事主体，而是被包含在自然人的一类合同主体中，实际占有使用方鑫达洲宾馆对外签订合同时应以其经营者龚根富名义签订，而原告提供的房屋租赁合同签订人为胡岳生，不能认定案外人对涉案房产享有合法租赁权。第三，房屋租赁合同承租方胡岳生在绍兴银行处签署了承租人声明。该声明第三条规定如涉案房地产抵押担保的主债务出现逾期，致使申请执行人需处置抵押物的，承租人放弃对该房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空，配合绍兴银行处置房地产，其损失将向出租人另行追偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司未作出书面答辩。
原告龚根富向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异311号执行裁定书一份，以证明本案起诉的原因。
被告绍兴银行股份有限公司越城支行经质证认为，对原告提供证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2、房屋租赁合同1份。证明目的：原告对被执行房产享有租赁权的事实，房屋租赁合同上写的是胡岳生，是原告委托胡岳生去签订租赁合同的。
3、收款收据二份及转帐记录三份。证明目的：原告租赁期间按时缴纳租金，且最新一期租金已于2016年5月13日缴纳的事实。
4、鑫达洲宾馆和龚根富工商登记基本信息7份。证明目的：原告将涉案房产用作宾馆使用且仍在正常经营的事实，且于2013年1月份注册该宾馆的事实。
5、承诺书1份。证明目的：案外人胡岳生曾作为公司股东参与公司经营，并已于2014年11月9日退出并将其股份转让于原告的事实。
被告绍兴银行对证据2-5经质证认为，对证据2真实性予以认可。对证据3的收款收据三性不予认可，对个人结算业务申请书及交易明细的回执真实性保留意见，关联性与本案无关，不能证明原告所主张的事实。对证据4真实性予以认可，但与本案无关。对证据5三性均不予认可。
被告绍兴银行对证据2-5认可的部分，本院予以认定，对不予认可的部分，将结合其他事实和证据综合认证。
被告绍兴银行向本院提交的证据及原告质证和本院的认证：
6、最高额抵押合同2份、绍兴银行房地产抵押清单2份、抵押物房产证、土地证、他项权证各2份。证明目的：证明绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司将位于袍江丹桂公寓1幢202室、203室抵押给绍兴银行，并在抵押登记部门进行了登记。
7、抵押人声明1份、租赁合同1份、承租人声明1份。证明目的：证明与绍兴县兴海防腐涂料有司、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司签订租赁合同是的胡岳生，而非提出异议的原告龚根富，原告龚根富不是案涉房产202室、203室的承租人，且胡岳生当时签署了“承租人声明”，声明1、知晓并同意出租人将上述房地产抵押给我行（绍兴银行）；2、与出租人协商变更上述租赁合同条款，需经我行同意；3、上述房地产抵押担保的主债务出现逾期，或我行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房地产抵押担保的主债务提前到期，致使我行需处置抵押物的，本人同意放弃对该放的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，本人的损失将向出租人另行追偿。
8、（2015）绍越商初字第4985、4998号民事判决书各一份。证明目的：证明绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司所有的位于袍江丹桂公寓1幢202室、203室在绍兴银行借款提供抵押一事予以确认，判决绍兴银行对案涉202室、203室的抵押成立，对抵押物依法享有优先受偿权。
原告龚根富对证据6-8经质证认为，对证据6的真实性无异议，他项权证也记载了抵押期限是2014年9月17日至2018年9月19日，是本案涉案租赁合同之后才登记的。关于抵押人声明，对于真实性不予确认，不是原告所经办的事情，原告目前并不清楚。房屋租赁合同无异议。承租人声明也不是原告填写，故其真实性不清楚，不予认可，因为胡岳生只不过是原告委托经营宾馆，代为办理营业执照，无权就涉案房屋租赁权利义务进行处分，故关联性有异议。关于抵押合同真实性无异议。对判决书和裁定书真实性均无异议。
原告龚根富对证据6-8认可的部分，本院予以认定，对不予认可的部分，将结合其他事实和证据综合认证。
被告鸿钢公司未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告绍兴银行对本院（2016）浙0602执异311号执行裁定书认定的事实均无异议。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
被告鸿钢公司名下登记有坐落绍兴袍江丹桂公寓1幢202室，权证号为绍房权证袍江字第××号的房产及对应的国有土地使用权。2014年9月17日，鸿钢公司与绍兴银行签订最高额抵押合同一份，自愿以上述房地产为绍兴市富丰农业发展有限公司（以下简称富丰公司）向绍兴银行的相应借款提供最高额抵押担保；并于次日办理了最高额抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第××号，登记的债权数额为236.8万元。
因富丰公司未按约归还借款，绍兴银行向本院提起诉讼，诉讼中，本院于2015年11月4日财产保全查封了鸿钢公司名下的上述房产。2015年12月2日，本院作出（2015）绍越商初字第4985号民事判决书，对绍兴银行就上述抵押房地产所享有的相关优先受偿权进行了确认。2016年5月24日，本院对该判决立案执行。执行中，本院作出（2016）浙0602执2519号及（2016）浙0602执2519号之一公告，责令被执行人于2016年12月14日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年12月19日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，原告龚根富遂向本院提出执行异议。要求法院在处置位于袍江丹桂公寓1幢202室的房产时保障原告继续享有自2013年6月1日起至2023年5月31日止的租赁权。2017年2月20日，本院作出（2016）浙0602执异311号执行裁定，驳回了龚根富的执行异议请求。原告龚根富不服，于2017年4月13日提起本诉。
另查明：2013年5月20日，甲方为绍兴县兴海防腐材料有限公司（以下简称兴海公司，出租方）、乙方为鸿钢公司（出租方）、丙方为胡岳生（承租方）三方作为当事人签订房屋租赁合同1份，其中记载甲方位于袍江丹桂公寓商务楼195、201、301-303号，乙方位于袍江丹桂公寓商务楼202-203室共同出租给丙方，房屋面积约2201.92平方米，租赁期共拾年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止，每年租金为480000元，租金一次性付清，先付款后使用，下期租金提前一个月支付；丙方向甲、乙双方承诺，租赁该房屋仅作为经营宾馆酒店使用。各方对其他事项亦作了约定。合同签订后，原告龚根富通过银行支付了物业费和租赁费，并办理了鑫达洲宾馆卫生许可证、个体工商户营业执照、组织机构代码证、税务登记证、特种行业许可证等营业证件，其中记载鑫达洲宾馆经营者为原告龚根富。另承租人胡岳生于2014年11月9日出具承诺书1份给原告龚根富,内容为案外人出资办理注册的鑫达洲宾馆由胡岳生经营管理，双方经口头约定，在回收宾馆投资成本后，所产生的利润五五分成；由于胡岳生现急需用钱，而宾馆还未产生利润，经双方协议后决定胡岳生退出鑫达洲商务宾馆的所有股份，由龚根富一次性补偿胡岳生人民币四十万元整；胡岳生承诺此后宾馆的盈亏与其无关，之前由其签订的有关鑫达洲宾馆的所有合同全部归还龚根富，之后经由其签名的宾馆担保、债权债务由其承担，与鑫达洲宾馆无关。
同时查明：鸿钢公司于2014年4月29日向绍兴银行出具的抵押人声明1份，载明涉案抵押财产中已将202、203室租赁给胡岳生，期限拾年，租赁价格48万元每年（详见租赁合同）。承租人胡岳生于2014年4月29日向绍兴银行出具的承租人声明1份，内容为：本人因于2013年5月25日与出租人鸿钢公司就坐落于袍江丹桂公寓商务楼202、203室的房地产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2023年5月31日，租金支付方式为一年一付。现本人郑重声明：1、本人已知晓并同意出租人将上述房地产抵押给贵行的事实；2、如本人与出租人协商变更上述抵押合同条款，须经贵行同意；3、如上述房地产抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房地产抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需处置抵押物的，本人同意，本人愿意放弃对该房地产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，本人的损失将向出租人另行追偿。
本院认为，被告鸿钢公司与胡岳生就本案争议标的即位于袍江丹桂公寓1幢202室的房产签订的房屋租赁合同主体适格，权利义务明确，不违反相关法律规定，应认定合法有效。但原告龚根富主张该租赁关系属其委托胡岳生代租，因租赁合同上的承租人胡岳生已于2014年4月29日向申请执行人绍兴银行提交书面声明，承诺在申请执行人处置抵押物时愿意放弃对涉案房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合处置房地产，该声明系其真实意思表示，内容未违反法律或社会公共利益，自作出之日即具有法律效力，且被告鸿钢公司在承租人声明中也认定系租与胡岳生，故根据合同相对性原则，原告龚根富要求认定其系上述租赁合同实际当事人的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告龚根富的诉讼请求。
案件受理费7450元，由原告龚根富承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 蒋震锋
人民审判员 高国荣
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。