江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终15号上诉人（原审被告）：太仓市森茂汽车城开发有限公司。委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金元杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓云。被上诉人（原审原告）：张惠琴。被上诉人（原审原告）：陈亮。委托诉讼代理人：王志敏，江苏和舟律师事务所律师，代理上列三被上诉人。上诉人太仓市森茂汽车城开发有限公司（以下简称森茂公司）因与被上诉人陈晓云、张惠琴、陈亮商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初6042号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人森茂公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期取得房屋，且未开展任何经营活动，不符合回购的条件和要求。二、被上诉人未就无法找到第三方转让房屋提供相应的证据，应当承担举证不能的后果。一审法院以被上诉人要求回购即推定其无法找到第三方，属于适用法律错误。被上诉人陈晓云、张惠琴、陈亮辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告陈晓云、张惠琴、陈亮向一审法院起诉请求：要求判令原审被告以572679元回购原审原告位于太仓市经济开发区××室商业用房××套。一审法院认定事实：2011年6月15日，原审原告陈晓云、张惠琴、陈亮与森茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原审原告购买森茂公司开发的森茂国际一期3号楼376号商品房。合同第三条约定该商品房的用途为商业营业，属钢筋混凝结构，层高为6米，建筑面积66.25平方米。合同第四条约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为8452.84元/平方米，总价款为560000元。合同第八条约定，森茂公司应当在2011年10月31日前将商品房交付原审原告使用。合同第十六条对保修责任作了约定，原审原告购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期和保修责任等。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交“苏州仲裁委员会”仲裁。上述合同签订之日，双方还签订了《合同补充协议》，并将该协议作为《商品房买卖合同》的附件。《合同补充协议》第12条对《商品房买卖合同》第十六条作了补充，其中第（2）点明确“买受人及家属因房屋等问题引起的一切纠纷及与此相关的所有财产损失和人身伤害赔偿纠纷协商不成提交太仓仲裁委员会仲裁”。第20条约定“经营管理约定：甲方（即森茂公司）已全权委托太仓市森丰商业经营管理有限公司对森茂汽车城项目进行运营管理，乙方（即原审原告）同意并接受该委托行为”。第22条约定“回购约定：在经营期满三年或五年后，乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时，甲方承诺按合同价回购该房屋：回购价格：见双方签署的《商品房买卖合同》第四条；前提条件是该房屋经营满三年或五年，并已经取得了产权；经营期起算日为2011年7月1日；需要甲方回购的业主，须在经营期满三年后第一个月内提出书面申请，或在经营期满五年后的第一个月内提出书面申请。具体申请时间为2014年7月或2016年7月；因此次回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付的部分”。2012年1月12日，双方就“森茂汽车城”3号376号房屋办理了交付入户手续。次日，森茂公司也在原审原告交清房款后向其开具了总金额为572679元的销售不动产统一发票，载明房屋建筑面积为67.75平方米。2012年10月17日，原审原告取得了位于太仓市经济开发区××室房屋的房屋所有权证（太房权证城厢字第××号），载明规划用途为商业，房屋建筑面积为67.75平方米，并于同年11月12日取得了相应的国有土地使用权证[太国用（2012）第022015105号]，载明地类（用途）为商业用地，使用权面积为42.3平方米。之后，原审原告并未将上述房屋用于出租或出售。江苏和舟律师事务所接受原审原告委托，指派王志敏律师于2016年7月5日向森茂公司发出《回购房屋申请律师函》，请森茂公司在收函之日起15日内履行回购房屋承诺，办理回购房屋所有事宜及程序。森茂公司于次日签收律师函。因森茂公司未按约履行回购义务，原审原告遂向一审法院提起诉讼。上述事实，由原审原告提供的商品房买卖合同、合同补充协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、销售不动产统一发票、回购房屋申请律师函；森茂公司提供的入户手续书、委托经营管理合同以及本案庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定“提交苏州仲裁委员会仲裁”，针对该合同第十六条的保修责任条款又作了补充约定，即“提交太仓仲裁委员会仲裁”。现原审原告以仲裁条款约定前后不一致应属无效为由直接提起诉讼，一审法院受理后，森茂公司应诉答辩，未就一审法院受理该案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，应视为放弃仲裁协议，双方一致同意通过诉讼途径解决争议。因森茂公司住所地在一审法院管辖范围内，一审法院对本案具有管辖权。双方在签订《商品房买卖合同》的当日又签订了《合同补充协议》，其中第22条的回购条款，系双方约定由森茂公司将已出售给原审原告的商品房通过再交易行为而使之重新回归森茂公司。该回购条款系双方的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。森茂公司在该条款中承诺在涉案房屋经营期满三年或五年后，且原审原告已取得产权的前提下按合同价回购该房屋，双方还明确了原审原告提出书面回购申请的时间为2014年7月或2016年7月。现原审原告取得了涉案房屋的所有权证及土地使用权证，且在2016年7月向森茂公司书面提出了要求森茂公司回购的申请，森茂公司理应履行其承诺。针对森茂公司的抗辩意见，一审法院认为，双方在条款中明确了具体的经营期的起算时间及书面申请期限，不应受到房屋交付时间和经营情况的影响；而原审原告在五年后仍要求森茂公司履行回购承诺也进一步说明了其无法找到第三方转让其所拥有的房屋，故一审法院对森茂公司的抗辩意见不予采纳。涉案房屋建筑面积为67.75平方米，合同约定单价为8452.84元/平方米。现原审原告要求森茂公司按572679元回购涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持，原审原告亦应配合森茂公司办理房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、太仓市森茂汽车城开发有限公司于本判决生效之日起30天内支付陈晓云、张惠琴、陈亮购房款572679元。二、陈晓云、张惠琴、陈亮于本判决生效之日起30日内配合太仓市森茂汽车城开发有限公司办理太仓市经济开发区××室房屋的过户手续。案件受理费9526元，减半收取计4763元，由太仓市森茂汽车城开发有限公司负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，陈晓云、张惠琴、陈亮与森茂公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》合法有效，双方均应按约履行。二审争议焦点为《合同补充协议》第22条约定的回购条件是否已经成就。森茂公司上诉认为陈晓云、张惠琴、陈亮逾期取得房屋，且未开展任何经营活动，不符合回购条件。本院认为，《合同补充协议》第20条明确约定涉案房屋由森茂公司全权委托案外人进行运营管理；第22条明确了经营期起算日为2011年7月1日、书面申请回购时间为2014年7月或2016年7月，故回购不应受到房屋实际交付时间和具体经营情况的影响，对森茂公司的该上诉意见，本院不予采纳。森茂公司还上诉认为陈晓云、张惠琴、陈亮未举证证明无法找到第三方转让房屋。本院认为，从利益最大化角度，如五年内陈晓云、张惠琴、陈亮可以找到第三方转让房屋获利，则其没有必要要求森茂公司按合同价履行回购承诺，故对森茂公司的该上诉意见，本院亦不予采纳。因此，《合同补充协议》第22条约定的回购条件已经成就，陈晓云、张惠琴、陈亮要求森茂公司按合同价回购房屋，应予支持。综上，森茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9526元，由上诉人太仓市森茂汽车城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 郑 雄二〇一七年二月十三日书记员 王文君