十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂茅箭民二初字第00214号
原告：中国建设银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市张湾区朝阳北路*号。
负责人：邵百权，该行行长。
委托代理人：张宏宇，该行法律顾问。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请执行，代领执行款。
被告：张亚。
被告：十堰市黄龙置业有限责任公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**号。
法定代表人：陈守斌，该公司董事长。
委托代理人：马直闯，该公司办公室主任。代理权限为：代为提出、放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代签法律文书。
委托代理人：刘天锐，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限为：代为提出、放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代签法律文书。
原告中国建设银行股份有限公司十堰分行（以下简称建行十堰分行）诉被告张亚、十堰市黄龙置业有限责任公司（以下简称黄龙置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年3月28日立案受理后，依法组成由审判员何新担任审判长，审判员肖帮利，代理审判员何源（主审）参加的合议庭，于2012年8月27日公开开庭进行了审理。原告建行十堰分行的委托代理人及被告黄龙置业公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，被告张亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告建行十堰分行诉称：2007年12月24日，被告张亚同我行签订了为期20年的借款合同，其向我行借款570000元用于购买黄龙置业公司开发的位于十堰市武当国际园5栋1单元23楼2号房屋，并由黄龙置业公司提供担保。借款合同约定每月归还本息4302.36元，截止2012年3月15日被告张亚已累计逾期达6期以上，我行按照保证合同的约定已经扣划了保证人黄龙置业公司的部分保证金，但被告张亚仍欠本息513917.53元且经我行多次催收无果。请求判令解除我行与张亚、黄龙置业公司签订的借款合同，责令被告张亚偿还截止2012年3月15日的本金501791.85元、利息11852.36元、罚息273.32元，合计513917.53元及按照合同约定支付2012年3月15日至还清之日的利息及罚息；若被告张亚不能履行付款义务时，请求确认我行对抵押的房产变卖或拍卖的价款优先受偿，不足部分由被告黄龙置业公司承担保证责任；并由被告承担本案的诉讼费。
原告建行十堰分行为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
A1：原告建行十堰分行的营业执照、机构代码证，证明原告建行十堰分行的主体身份；
A2：被告张亚的身份证，证明被告张亚的主体身份；
A3：2007年12月24日由原告建行十堰分行与被告张亚、被告黄龙置业公司签订的《个人住房借款合同》，证明被告张亚向原告建行十堰分行贷款570000元，借款期限20年，被告黄龙置业公司提供担保；
A4：2007年12月25日由被告张亚与原告建行十堰分行签订的《房地产抵押合同》，证明被告张亚自愿将房屋抵押给原告建行十堰分行作为还款保证；
A5：2007年12月10日由被告黄龙置业公司出具的《担保书》，证明被告黄龙置业公司自愿为被告张亚借款提供担保；
A6：《十堰市期房抵押证明》，证明被告张亚办理了抵押登记手续，抵押有效；
A7：进账单，证明原告建行十堰分行已于2007年12月27日将贷款划入被告指定账户；
A8：欠款清单，证明截止2012年3月15日，被告张亚共积欠本息合计513917.53元。
被告张亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未在举证期限内向本院提交抗辩证据。
被告黄龙置业公司辩称：我公司为被告张亚借款提供的阶段性担保已经完成，且抵押的房屋已被法院拍卖，我公司不应对不足部分连带清偿，且我公司已代被告张亚还款6万多元，也保留追偿该部分还款的权利。
被告黄龙置业公司为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院举交了如下抗辩证据：
B1：拍卖公告，证明被告张亚抵押的房产已经公告拍卖；
B2：十堰市茅箭区人民法院（2009）茅执字第172-11号执行裁定书，证明被告黄龙置业公司的保证责任已经免除。
经庭审质证，被告黄龙置业公司对原告建行十堰分行提交的证据A1-A8均无异议，但认为其提供的是阶段性担保且保证责任已经免除。原告建行十堰分行对被告黄龙置业公司提交证据B1-B2的真实性均无异议，但对证明目的存有异议，认为合同约定办理他项权证后才能免除担保责任。对上述真实性无异议的证据，本院按其能够证明的事实部分予以采信。
经审理查明：2007年12月24日，被告张亚、黄龙置业公司与原告建行十堰分行签订一份《个人住房借款合同》，约定：被告张亚因购房向原告建行十堰分行借款570000元，期限从2007年12月25日至2027年12月31日止；利率为基准利率下调15%，采用等额本息还款法，每月为一个还款单位，若逾期则应在贷款的利率水平上上浮50%计收罚息；合同还约定担保方式为抵押加开发商阶段性担保，即被告张亚自愿以其所购房屋为借款办理抵押，且被告黄龙置业公司在抵押登记之前承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由建行十堰分行核对无误、收执之日止；若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订次日，被告张亚办理了房产抵押登记，十堰市房屋产权监理处出具了期房抵押证明，随后原告建行十堰分行按约将570000元划入指定的被告黄龙置业公司账户。借款后，被告张亚在偿还了部分本息后未按时足额偿还借款，原告建行十堰分行从被告黄龙置业公司保证金账户上扣划了部分保证金。截止2012年3月15日，被告张亚共拖欠本金501791.85元、利息11852.31元、利息罚息192.31元、本金罚息81.01元，合计513917.53元。因原告建行十堰分行向被告张亚索要无果引起诉讼。
本院认为：原告建行十堰分行与被告张亚、黄龙置业公司签订的《个人住房借款合同》合法有效。原告建行十堰分行依约履行出借义务，被告张亚未按约履行且已累计数期未按时偿还贷款本息，属根本违约；原告建行十堰分行依约有权提前解除合同并要求被告张亚偿还剩余贷款本金及按照合同约定支付罚息。被告张亚以自有房产提供抵押担保并办理了抵押登记，应依法承担抵押担保责任。被告黄龙置业公司作为保证人在抵押登记之前承担阶段性保证责任，其已于2007年12月25日将抵押物的抵押证明交付给原告建行十堰分行，按照合同约定，被告黄龙置业公司的保证责任已经免除，原告建行十堰分行要求被告黄龙置业公司承担保证责任缺乏事实依据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、第四十六条、第五十三条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司十堰分行与被告张亚、被告十堰市黄龙置业有限责任公司于2007年12月24日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告张亚于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司十堰分行借款本金501791.85元及利息、罚息（利息分两部分，第一部分为11852.36元，第二部分以本金501791.85元，从2012年3月16日起至本判决生效之日止，按同期人民银行贷款利率基础下调15%计算；罚息分两部分，第一部分为273.32元，第二部分按同期人民银行贷款利率基础上浮27.5%计算）；
以上应付款项，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
三、原告中国建设银行股份有限公司十堰分行对被告张亚抵押的位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路15号武当国际园5栋1单元23楼2号房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司十堰分行对被告十堰市黄龙置业有限责任公司的诉讼请求；
案件受理费9040元，由被告张亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省财政厅预算外资金财政专户十堰分户；开户银行：中国农业银行十堰市分行五堰支行；帐号：24×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 何 新
审 判 员 肖帮利
代理审判员 何 源
二〇一二年十一月二十四日
代书 记员 雷嘉琦