山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1002民初1203号原告：曲××。委托诉讼代理人：夏清华，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶然，山东中立达律师事务所律师。被告：刘××。被告：威海市环翠区福居房产置业顾问中心（注册号：371002600063044），住所地威海市新威路**号。经营者：宋××。原告曲××与被告刘××、威海市环翠区福居房产置业顾问中心（以下简称“威海福居房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人夏清华、陶然，被告刘××，被告威海福居房产之经营者宋××庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲××向本院提出诉讼请求：返还定金并赔偿损失共计100000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告定金30000元，并赔偿原告损失116000元。事实和理由：201710月16日，在被告威海福居房产的介绍下，原告与被告刘××签订《房屋买卖合同》，约定，被告刘××将其从案外人处抵顶的位于环翠区××号303室出售与原告，房屋总价款为445000元，定金为30000元。当日，原告向被告刘××交纳定金30000元，被告威海福居房产向原告出具收据，被告刘××在收据中载明“同意代收定金”并签字确认。后被告刘××拒不履行合同，故原告为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。刘××辩称，同意与原告解除房屋买卖合同，并返还原告定金，但被告并未违约，原告未明确向被告说明不再购买涉案房屋，故不同意赔偿原告损失。被告威海福居房产辩称，原、被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，被告威海福居房产同意返还定金，但不同意赔偿损失。被告威海福居房产系居间方，无担保责任，且合同中明确载明如有违约，被告威海福居房产不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，原告（乙方）与被告刘××（甲方）及被告威海福居房产（中介方）签订房屋买卖合同一份，约定，第一条房屋基本情况：甲方自愿将坐落于××号303室，建筑面积为59㎡出售给乙方。该房屋配套设施水、电、暖、天燃气。乙方对该房屋已做充分的了解且无异议并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋现状在合同签订前后一致；双方协商的成交价格为肆拾肆万伍仟元整（¥445000.00）；第二条付款时间和方式：1、乙方须于2017年10月16日交付购房定金叁万元整人民币30000.00（购房定金由丙方代收）；2、一次性付款方式：乙方于2017年10月30日前向甲方一次性付款人民币肆拾壹万伍仟元整，双方当日办理过户手续；······4、乙方须在交付首付款和过户之前支付丙方0元的佣金；第三条三方应尽的义务：1、甲方于合同签订之日承诺于付清全款签订完预售合同后腾空该房屋，将房屋钥匙交与乙方并同乙方进行房屋及一切相关的交接，丙方不予参与；······6、甲乙双方关于过户或贷款所产生的费用的其他约定：乙方承担办理房证产生的维修基金、契税、工本费及面积差的费用；第四条违约责任：1、如因甲乙中任何一方原因造成到期未能进行交易，逾期三天则由违约方承担违约责任；2、甲方保证该房屋权属无争议。过户之日解除抵押查封。与房屋承租人解除租赁合同且房屋承租人放弃优先购买权。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；······5、交付购房定金并且签订合同后甲乙双方拒绝履行本合同或解除合同，如因甲方责任须赔偿乙方双倍定金数额的损失，并双倍赔偿丙方等同于合同第二条4中所约定数额的佣金，如因乙方责任定金不退还，由甲丙双方平分；6、签订合同后如因甲乙任何乙方违约造成本合同不能履行，丙方不承担任何法律责任，且违约方须支付丙方合同第二条中议定佣金数额的双倍作为违约金；7、其中在合同第五条中甲乙丙三方若签订相关约定则以此约定内容为准；第五条相关约定：乙方充分了解该房为甲方在开发商处的顶账房，顶账协议甲方需提供乙方了解详情，甲方需全力配合乙方到开发商处签订正式合同并能办理房证（不动产证），签订正式合同时一次性付清房款。合同后甲方签章处由被告刘××签名捺印，乙方签章处由原告签名捺印，丙方盖章处有丙方盖章，并由被告经营者宋××签名。合同签订当日原告支付涉案房屋购房定金30000元，由被告威海福居房产收取，收据中载明“代收××号303室购房定金”，并载有“同意代收房款定金刘××”。2018年1月30日，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。对于涉案房屋即威海××号楼303室房屋的情况，原告称签订合同时原告知晓涉案房屋为顶账房，但并未看到该房屋的抵顶协议；被告刘××称与原告签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未实际抵顶完成，仅为当时顶账方称抵顶房屋有多套（包含涉案房屋），可从中选择，涉案房屋买卖合同签订后被告刘××到涉案房屋售楼处查询，得知涉案房屋已被抵顶与案外人。原告认可双方合同签订当日即2017年10月16日下午被告就已告知原告涉案房屋无法出售；但称2017年10月30日前，原告多次与被告刘××通话询问房屋是否能交付，被告刘××均称再等等，后房屋实际抵顶与案外人，合同无法履行。庭审中，被告刘××提交被告威海福居房产出具收据一份，载明“客户名称为曲××，项目为代收××室购房定金，金额为30000元”，证明原告已与被告刘××电话协商将涉案房屋更换为××室，原告表示同意；对此，原告质证称证据系被告单方制作，无原告签字确认，被告变更合同的主要条款，原告不同意，应按合同履行；被告威海福居房产质证称，该收据系真实的，当时协商将××号楼303室更换为203室，但因原告未在场，无法签订合同，收据就保留在被告处。诉讼过程中，原告为证明其遭受损失的情况，向本院申请对涉案房产市场价格进行评估鉴定。本院依法委托威海华地土地房地产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估。2018年4月26日，威海华地土地房地产评估有限公司出具威华地[2018]房字第300**号房地产估价报告，评估意见为涉案房产在价值时点2018年4月24日满足本次估价的假设及限制条件下的评估价值为56.1万元。原告支付鉴定费2800元。为此，原告质证称涉案房屋评估价值较低，但未提交证据；被告刘××及威海福居房产对鉴定意见书的真实性没有异议，但主张评估报告中评估的价值为现价值，并非合同签订时的价值。另查，本院依职权至威海市不动产登记中心调取涉案房屋即威海××号楼303室房屋档案材料，该中心称，该房屋已于2017年11月22日网签至案外人张晓芳名下，但并未办理备案登记。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。原告与被告刘××、威海福居房产签订的房屋买卖合同系各方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，各方均应按照上述协议的约定全面履行各自义务。现因涉案房屋已出售与案外人，被告刘××未实际取得合同项下买卖的房屋处分权，在双方约定期限内被告刘××无法协助原告办理转让房屋的相应手续，合同目的已无法实现，原告现诉请要求解除双方之间房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告刘××未履行合同义务，构成违约，应当依法承担违约责任。因被告刘××未履行合同义务，给原告造成的损失包括合同履行后的可得利益损失，原告错失了以同等价格购房的机会，但因合同签订时原告明确知晓涉案房屋系顶账房，且其认可并未看到顶账协议，该类型房屋合同签订后无法履行的风险高于其他房屋，且合同签订当天原告即已知晓合同无法实际履行，涉案房屋已无法交付，在此情况下，原告对其错失以同等价格购房机会亦有一定的过错，故原告要求其损失数额按照涉案房屋现价值进行主张，有失公允。根据评估意见书并结合本案案情，本院酌定被告刘××赔偿原告损失数额为40000元。被告威海福居房产作为居间人，应当基于居间合同关系对原告承担相应民事责任，且其系基于由其保管定金的合同约定，收取原告定金，对于其收取的定金，应当负有返还义务，但原告要求其承担买卖合同关系违约方赔偿损失的违约责任，理由不当，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2017年10月16日签订的关于威海市××号楼303室房屋买卖合同；二、被告刘××于本判决生效后十日内返还原告已付定金30000元，被告威海市环翠区福居房产置业顾问中心对此予以协助；三、被告刘××于本判决生效后十日内赔偿原告损失40000元；四、驳回原告其余的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，鉴定费2800元，由原告负担838元，由被告刘××负担3572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 宫  伟  丽二〇一八年六月二十九日书记员 林蓉蓉（代）