河南省修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）修民郇初字第159号
原告蒋小国（反诉被告），男，1964年1月4日生，汉族，农民，住修武县。
委托代理人耿海中，河南华凌律师事务所律师。
被告河南亿祥置业有限公司（反诉原告），住所地：焦作市人民路东段2751号。机构代码：76780305-2。
法定代表人王海港。
委托代理人于红，系该公司职工。
委托代理人闫思源，金研律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司修武支行，住所地：修武县环城西路243号。机构代码：87371239－X。
负责人郭立新，行长。
委托代理人闫金玉，系该行副行长。
委托代理人乔长青，系该行客户经理。
原告蒋小国与被告河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥公司）、第三人中国工商银行股份有限公司修武支行（以下简称工商银行）买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月28日起诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋小国的委托代理人耿海中，被告亿祥公司的委托代理人于红、闫思源，第三人工商银行的委托代理人闫金玉、乔长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋小国诉称：2012年10月11日，原、被告签订了合同号编号为201117137的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买被告开发的修武.亿祥东郡小区第32幢1单元6层12号商品房（以下简称32－1－6－12商品房）。2012年9月20日，原告付首付款99000元，2012年11月20日，原告在第三人工商银行按揭贷款210000元，向被告支付了余款，并缴纳契税6180元、物业费1204元、装修押金1000元、垃圾处理费500元、闭路线费180元。2013年5月份交房后，原告便请假立即开始装修，共花费房屋楼梯定金1800元，装修材料费、人工费等共计45014.5元。但在装修过程中，原告发现房屋出现大面积漏水，经被告多次维修仍无法解决。2014年7月1日，原告向被告送达了《解除合同通知书》。原告本可以于2013年9月份入住，但因房屋严重漏水，导致原告至今无法入住，原告不得已，现仍租房居住。另根据合同约定，被告未在交付房屋时向原告出示合同第八条所列证明文件且一年有余，原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大损失。为此，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告退还原告购房款309000元、契税6180元、物业费1204元、装修押金1000元、垃圾处理费500元、闭路线费180元，以上合计318064元；3、判令被告赔偿原告已实际支出的贷款利息（暂计至2014年6月20日为21115.46元，具体实付利息以工商银行计算的利息为准）；4、判令被告赔偿原告房屋楼梯费、装修材料费、人工费等计45006.5元；5、判令被告赔偿原告商品房价格上涨差价损失58109.86元；6、判令被告赔偿原告房屋租赁费7333.33元；7、判令被告赔偿原告装修误工损失16000元；8、判令被告支付违约金1590.32元；9、本案诉讼费由被告承担。
被告亿祥公司辩称：被告于2013年3月30日将房屋交付原告，原告已收房并已开始装修。在装修过程中，原告报称房屋出现屋顶渗水、地面空裂、窗户倾斜现象，被告立即进行维修。2013年7月，原告再次报称屋顶出现渗水现象，遂质疑房屋楼板有问题，但拒绝被告再次维修，要求退房或者换房，并提出不合理的高额赔偿款。被告认为，屋顶出现渗水不属“房屋主体结构”质量问题，也未达到“严重”影响正常居住使用的程度，且通过相应维修后，完全可以保障居住使用者的合法权益。所以，被告不同意原告提出的退房要求。另外，解除权行使期限为一年，从交房到现在已经超过一年，因此，原告请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人工商银行述称，按照借款合同约定计算利息。
被告亿祥公司反诉称，反诉人已将32－1－6－12商品房交付被反诉人，被反诉人也已收到并已开始进行入住装修。在装修过程中，被反诉人称该房屋出现屋顶渗水、地面空裂和窗户倾斜现象，经反诉人维修地面空裂和窗户倾斜问题已处理完毕。2013年7月被反诉人再次称屋顶出现渗水现象，并拒绝再次维修，并提出不合理的高额赔偿。被反诉人采取违法行径，给反诉人造成名誉上的侵害，请求判令：1、确认被反诉人解除《商品房买卖合同》无效；2、被反诉人赔偿反诉人经济损失50000元；3、被反诉人向反诉人赔礼道歉、消除影响、恢复名誉；4、反诉费用由被反诉人承担。
原告蒋小国针对被告的反诉辩称，1、被反诉人的起诉属于合同纠纷，反诉人请求的2、3、4项属于侵权纠纷，第一项已经没有意义，因为我们已经请求法院解除合同。2反诉人维修是事实，但阻止继续维修不是事实。3、根据法律规定，买受人因房屋质量问题要求解除合同的，应当支持。总之，要求驳回反诉人的反诉请求。
根据原、被告的诉、辩意见，第三人的述称意见，以及被告的反诉意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议能否解除；2、被告应否退还原告要求的各项费用，赔偿原告要求的各项费用；3、被告应否支付原告违约金1590.32元。
针对争议焦点1，原告向本院提交证据如下：
一、1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原告于2012年购买被告商品房一套，总价309000元，根据该合同第八条、第九条、第十一条约定，被告将不符合法律规定和合同约定的交付条件的房屋交付给了原告，被告交付的房屋，没有四种验收合格证明，即便原告占有了该房屋，也不能视为交付了房屋，被告至今没有提供合同第八条的验收合格文件，因此，原告有权解除合同。2、被告交付的商品房质量保证书及使用说明书，以及山水文苑商品房质量保证书及使用说明书，二者对比，可以看出，被告没有附竣工结论，第四页备案证书复印件没有备案意见，没有分户验收证明，从而证明被告将没有相应验收证明的房屋交给了原告，在没有验收文件的情况下，该房屋质量显然是存在问题的。
二、房屋现场照片9张，证明原告所购房屋出现大面积漏水，根本无法居住，经被告多次维修仍不能解决问题。
三、《解除合同通知书》及邮局回执，证明原告于2014年7月1日向被告送达《解除合同通知书》，根据原告举证和被告答辩，可见屋顶大面积漏水并未修复完成，因此，依法应予解除合同。
总之，针对第一个争执焦点，三组证据证明，无论法定解除条件，还是约定解除条件都已具备。
针对上述证据，被告发表如下质证意见：
1、对《商品房买卖合同》及补充协议真实性不持异议，但不同意原告的指向，合同第八条约定的交房条件是并列的，五选一，原告的解释是错误的。第十一条本身是没有意义的，我们已经交付了两书，如果没有交付原告两书，而原告接房了，日后对抗也是没有意义的。
2、关于商品住宅质量保证书、使用说明书（以下简称两书）是合法的，说明原告收到被告的两书，而原告出具的其他单位的两书与本案无关。
3、关于照片，对其真实性无异议，但从照片看并非漏水，而是渗水，其中8张照片上有柱钉，柱钉是房屋维修过程中的环节，维修结束后，还要把柱钉取掉。这些照片正好说明我们的维修还没有完成。
4、解除合同通知书我们收到了，但原告适用的合同法第94条不当，原告没有适用最高法关于房屋买卖合同的意见。原告要求解除合同的理由是不成立的。
针对第一个争执焦点，被告向本院提交证据如下：
1、竣工备案资料一份，证明32号楼符合交房条件。
2、楼宇情况反馈单，证明原告在2013年3月30日收房，并领取了钥匙。
3、网帖复印件一份，其中原告自认在2013年3月30日收房。
4、证人康某、冯某出庭证言，证明被告获报房屋出现问题后，组织人员进行修复，漏点的修复因原告阻止，未能完工。
5、原告照片一张、原告提出的退房方案以及律师函一份，共同说明被告在组织维修被业主阻挠后，业主向我们提出退房、换房，对此，我们发出律师函，我们的态度是一致的。
原告的质证意见为：
1、对竣工备案资料真实性无法核查，困为印章不是很规范，第六页意见栏里没有意见，没有分户综合验收证明，因此，无法证明32号楼是否验收合格。
2、对楼宇反馈单真实性无异议，但对证明指向有异议，该证据是被告采取欺瞒手段诱使原告做出的，实际交房时间在2013年5月底。
3、对网帖复印件的真实性，证明指向均有异议。
4、两证人所述漏水点不一致，且两证人和被告也存在一定的关系，其证言不足采信，但两证人所述对原告房屋多次维修的情况是真实的，一个房子多次修而修不好，业主有不满情绪也是可以理解的，业主买房子是为了住，而不是为了修。
5、退房方案是真实的，照片也是真实的，对律师函的真实性有异议。
针对第二个争执焦点，原告出示了下列证据：
一、1、付款收据3张，证明原告向被告支付房款309000元；2、完税凭证，证明原告购买被告商品房缴纳契税6180元；3、亿森物业收据3张，证明原告缴纳装修押金1000元，物业费1204元，垃圾处理费500元；4、闭路线费票据一张，证明原告缴纳闭路线费180元。购房款被告应如数返还。契税因被告代收，也应返还，其它是直接损失，应当返还。
二、借款和抵押合同，证明原告为购房在第三人处贷款21万元，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。
三、贷款本息明细表，证明原告已经支付贷款利息21115.46元，具体以第三人计算为准。
四、房屋装修及人工费票据共16份，总计45006.5元。
五、房屋租赁协议及收据共4份，证明2013年2月至2014年2月延续至今，原告租房居住。原告购买房屋本应当2013年9月入住，因房屋大面积漏水，导致原告至今无法入住的租房损失。
六、误工证明一份，证明原告为装修房屋导致误工损失1.6万元。
被告对上述证据的质证意见为：
一、付款收据无异议，但合同不具备解除条件，不应返还，契税是税务部门收取的，不应被告返还，其它费用与被告没有关系，不应被告返还。
二、对借款和抵押合同无异议，但根据有关法律规定，如果解除《商品房买卖合同》，借款和抵押合同应当一并处理，否则就会使被告的权利受到侵害，因为本案所涉及房屋已经为借款合同作了抵押。
三、利息应以第三人计算的为准。
四、不具有真实性、合法性，因为没有符合法律规定的合同形式，也没有证据证明是否实际履行，所谓装修损失，被告没有义务赔偿，原告装修如有损失，不应当以单据为准，应当以现场实际为准。
五、不具有真实性、合法性、关联性，不应当采信。
六、误工证明形式不合法，根据最高院规定，应当有法人签字，且原告也没有提供合同，工资发放情况，每月4000元工资，超过个人所得税起征点，但原告没有完税证明，因此，该证据不能证明原告真实收入，事实上，原告从2013年7月就找被告换房、退房，装修行为就发生在6月初，原告可能在故意扩大损失。
针对争执焦点3，原告向本院提交证据为：《房屋买卖合同》、ＸＸ书写材料一份。
被告的质证意见为：1、对合同无异议，但被告没有违约；2、对ＸＸ书写的材料无异议，被告愿意解决问题，但不意味着原告可以漫天要价。
第三人对原、被告举证均无异议。
第三人未向本院提交证据。
本院依法对现场进行了勘验，勘验前天气情况为：从2014年9月11日起连续下雨至2014年9月17日止，勘验当天天气晴朗，勘验结果为：1、客厅南平台屋顶有大约33个注浆点，注浆点系处理屋顶漏水时所留下；经防水处理后仍有最少12处阴湿现象，其中一处滴水，客厅南平台面积大约8平方米。
2、客厅阁楼北坡屋面西北角有一处不足1平方米的阴湿，该位置的地面上有水滴的痕迹。3、阁楼卫生间东北角有一处约20CM*20CM的面积存在阴湿现象。4、阁楼南卧室西北角坡屋面有约1平方米的阴湿（整个屋顶系斜坡屋面，北高南低）；南边与地面相平。北端墙面高约3.2米。
5、阁楼北卧室西北角沿着斜坡长约80CM、宽20CM面积，原来渗水，后经过注浆处理现在有一个点位疑似渗水，原告的意见是渗水而非疑似渗水。
6、该房屋南卧室（西卧）有约6平方米区域内存在8处阴湿现象，其中有3处滴水，一处比较严重，正在滴水，地面上形成的积水面积约2平方米，其它两处滴水位置不存在积水。（该区域屋顶上部系坡面与阳台的交缝处，一部分是阳台，一部分是坡屋面。）
7、该房屋东卧室西南角有大约长1米，宽10公分的湿渍，该处是经过注浆止水措施处理的，东面墙壁存在大约有20CM*20CM的湿渍。
8、该房屋的厨房内有1.5米*1米的区域，有多处湿渍，也已采取过注浆止水措施处理，所有注浆的钉均未取下。
9、原告已在南阳台地面上铺了地板砖。
原、被告及第三人对勘验结果均无异议。
本院对原告所举证据认证如下：
1《商品房买卖合同》及补充协议，被告对其真实性无异议，本院予以采信，合同约定：原告购买被告修武亿祥东郡（又名亿祥城邦）32－1－6－12商品房，建筑面积128.36平方米，单价2407.29元，总金额为309000元，原告已首付99000元，余款210000元作银行贷款。合同第八条规定了交付期限为：2013年3月31日前，交付条件为：该商品房经验收合格，并符合本合同约定。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任，合同第十一条规定了交房办法等。
2、关于被告的两书，被告无异议，本院予以采信；关于山水文苑华公馆的两书，被告没有对其真实性提出异议，本院予以采信；二者比较，可以看出，被告交付给原告的房屋没有附工程竣工验收意见书，备案证书复印件，住宅工程质量分户验收表原件等。
3、被告对付款收据三张无异议，本院予以采信，证明原告分别于2012年9月7日、9月20日、11月20日付给被告房款50000元、49000元、210000元，合计309000元。
6、完税凭证，被告无异议，本院予以采信，证明原告于2012年10月25日向修武县地方税务局，缴契税6180元。
7、亿森物业收据三张，被告没有对其真实性提出异议，本院予以采信，证明原告于2013年6月7日、6月8日、6月8日向河南亿森物业服务有限公司分别交纳物业费（2013年5月1日－2014年4月30日）1204元、装修押金1000元、垃圾处理费500元。
8、闭路线费票据一张，被告没有对其真实性提出异议，本院予以采信，证明原告于2013年1月25日向修武县广播电视中心交纳闭路线费180元。
9、关于借款及抵押合同，被告及第三人无异议，本院予以采信。
10、关于房屋装修材料及人工费票据，被告对其真实性、合法性提出异议，原告也没有其他证据予以佐证，故本院不予采信。
11、房屋租赁协议及收据4份，被告对其真实性、合法性提出异议，本院认为，被告所提出异议理由成立，故对该证据不予采信。
12、被告对误工证明提出异议，本院认为，被告所提出的异议理由成立，故对该证据不予采信。
13、被告对ＸＸ书写的材料无异议，本院予以采信，但该证据不能证明原告指向。
本院对被告所举证据认证如下：
1、原告对竣工备案资料的真实性提出异议，但没有相应证据予以佐证，原告所提出异议理由不能成立，故本院对该证据的真实性予以采信。
2、原告对楼宇情况反馈单真实性没有异议，故本院对该证据予以采信，原告称该楼宇情况反馈单是被告采取欺瞒手段诱使原告做出的，没有证据予以佐证，故本院对原告该主张不予采信。该证据证明被告的交房时间为2013年3月30日。
3、原告对网帖复印件的真实性提出异议，本院对该证据不予采信。
4、原告对证人康某、冯某出庭证言提出异议，本院认为，证人康某、冯某所证明的主要问题有两个：1、房屋漏水点；2、被告组织力量维修情况，关于这两个问题在现场勘验笔录中都有体现，原、被告双方对现场勘验笔录均无异议，所以，对两证人证言本院不再予以认证，以现场勘验笔录为准即可。
5、原告对照片、退房方案无异议，本院予以采信。原告对律师函的真实性有异议，本院不予采信。
诉讼中，原告申请对涉诉商品房的装修费用进行评估，评估价格为41456元。
原告及第三人对评估价格无异议。
被告认为该评估价格不合理，特别是地砖、瓷砖、踢脚线的价格，超过了原告的请求。
本院认为，被告以价格评估结论超过原告的请求为由而否定结论的合理性，其理由不能成立，本院对价格评估结论予以采信。
本院确认如下案件事实：2012年10月11日，原、被告签订了编号为201117137的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的修武.亿祥东郡小区（又名亿祥城邦）第32幢1单元6层12号商品房（以下简称32－1－6－12商品房），总金额为309000元，原告首付99000元，余款210000元作银行贷款。合同第八条约定了交付期限为：2013年3月31日前，交付条件为：该商品房经验收合格并符合本合同约定。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十一条规定了交房办法等。2012年9月7日、9月20日，原告分别支付被告房款50000元、49000元。2012年11月20日，原告在第三人工商银行按揭贷款210000元，向被告支付了余款，三笔款项合计309000元。2012年10月25日，原告向修武县地方税务局，缴纳契税6180元。2013年3月30日，被告将房屋交付原告，被告向原告提供了《商品住宅质量保证书、使用说明书》（以下简称两书），但两书中的关键内容均为空白，如：建设工程竣工验收意见书，房屋建筑工程竣工验收备案证书或住宅小区综合验收备案证书、住宅工程质量分户验收表。
2013年5月份，原告开始装修，但在装修过程中，房屋出现漏水，经被告维修后仍不能解决。本院于2014年9月19日上午9时30分对该房进行了现场勘验，勘验时正值雨季，从2014年9月11日起，连续下雨至2014年9月17日止，现场勘验结果为：1、客厅南平台屋顶大约8平米内，有大约33个注浆点，注浆点系被告处理屋顶漏水时所留下的，经处理后，仍有最少12处阴湿现象，其中一处滴水。2、南卧室西卧有约6平方米区域内存在8处阴湿现象，其中有3处滴水，一处比较严重，地面上形成约2平方米面积的积水。3、东卧室西南角有大约长1米、宽10厘米的湿渍，该处是经过注浆止水措施处理的，东面墙砖存在大约20cm*20cm的湿渍。4、厨房内有1.5m*1m区域内有多处湿渍，也是经过防水处理的。5、所有处理过的漏水点的注钉均未取出。
原告于2013年6月7日、6月8日、6月8日向河南亿森物业服务有限公司分别交纳物业费1204元，装修押金1000元，垃圾处理费500元。2013年1月25日向修武县广播电视中心交纳闭路线费180元。鉴于房屋的漏水问题无法解决。2014年7月1日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，自通知书到达之日起立即解除合同，并要求被告三日内返还原告已支付的合同价款，同时承担违约责任并赔偿损失。被告于2014年7月3日收到《解除合同通知书》。原、被告双方未能就有关问题达成协议。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，双方当事人应当全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告购买的是商品住宅，购房的目的是居住，是安心、舒心的居住，而不是揪心的居住。但被告交付给原告的房屋屋顶大面积渗水甚至漏水，地面上形成积水，说明该房屋质量存在瑕疵，已严重影响买受人即原告的正常居住使用，致使原告不能实现合同目的，因此，被告构成根本违约。被告提供给原告的两书，没有建设工程竣工验收意见书、房屋建筑工程竣工验收备案证书或住宅小区综合验收备案证书、住宅工程质量分户验收表，根据被告的两书，本院有理由认为，被告交付给原告的房屋就是一个没有验收、不知道工程质量是否合格的房子，这样的房子是不能让买受人放心居住的，所以，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除了与被告签订的《商品房买卖合同》。当事人一方按照约定解除、法定解除主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除而无需征得对方同意。对方如有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，原告的《解除合同通知书》在2013年7月3日到达被告的，因此原、被告的《商品房买卖合同》及补充协议应该在2013年7月3日已经解除，原告解除与被告的《商品房买卖合同》的行为有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，可以合理选择请求对方承担退货等违约责任，第一百一十二条、第一百一十三条规定，违约方应当赔偿损失，所以，原告要求被告退还购房款309000元并赔偿贷款利息，理由正当，应予支持。契税、物业费、垃圾处理费、闭路线费、装修押金等，原告不是交给了被告，原告要求被告返还显属不当，本院不予支持。关于房屋装修费及人工费，原告要求被告赔偿，被告应予赔偿。赔偿数额应以评估结论41456元计算。原告要求被告赔偿其装修误工损失16000元，本院认为，上述价格评估结论41456元中，不应该仅仅是材料费，而应该是包含了各种费用，所以，原告的该项请求，不予支持。2013年3月30日，被告按约交付房屋，故原告要求被告支付1590.32元违约金的请求，本院不予支持。原告请求解除原告与工商银行的借款合同，与本案不属同一法律关系，不予合并审理，原告可另案起诉。关于原告的其他诉讼请求，因没有确实充分的证据，本院均不予支持。被告的反诉与本案不属同一法律关系，不予合并审理，被告可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告河南亿祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋小国购房款309000元，并赔偿原告贷款利息（按21万元贷款本金计算，利率按照借款合同规定的利率计算，自2012年11月20日计算至退还购房款之日止）。
二、被告河南亿祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋小国房屋装修费41456元。
三、驳回原告蒋小国的其他诉讼请求。
四、驳回被告河南亿祥置业有限公司的反诉请求。
如被告未按指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8452元，反诉费1050元，合计9502元，由被告承担。被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 白栓柱
审 判 员 张朝礼
人民陪审员 秦艳军
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 薛晓敏
河南省修武县人民法院
民事判决书
（附页）
（2014）修民郇初字第159号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。