广东�惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1012号
上诉人（原审原告）：芦小英，女，汉族，户籍所在地：广东省龙川县，公民身份号码：×××0260。
委托代理人：巫继坤，男，汉族，××年××月××日出生，其与关系。
被上诉人（原审被告一）：甄建光、男，汉族，户籍所在地：广东省惠州市惠城区，公民身份号码：×××5416。
被上诉人（原审被告二）：惠州昊地置业有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：李国伟，总经理。
委托代理人：徐斌华，男，汉族，××年××月××日出生，户籍地：惠州市惠城区。
上诉人芦小英因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人巫继坤，被上诉人甄建光，被上诉人惠州昊地置业有限公司（下称：昊地置业公司）的代理人徐斌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年7月3日，原告芦小英诉称，被告甄建光于2009年7月10日与被告昊地置业公司签订了《商品房预留协议》楼盘名称为“昊地.喜悦城果”第D2栋第7层03号房屋。2013年7月19日，被告甄建光未取得该房屋任何权利的情况下并口头将“昊地.喜悦城果”第D2栋第7层03号房屋转让给原告芦小英，约定转让款40万元，已实际支付被告甄建光17.2万元并写有收条；现该房产已经被法院查封，完全办理不了房产网签和产权登记了。原告认为，被告在未取得该房屋的所有权、未签订正式的《商品房买卖合同》情况下，仅凭《商品房预留协议》转让上述房产给原告，是无效的。被告应该退回�告购房款。为此事原告于2014年7月23日起诉被告甄建光返还房款17.2万元，而贵院于2014年10月20日以仲裁条款为理由裁定驳回原告的起诉；尔后原告又向惠州仲裁委员会申请仲裁，请求甄建光返还购房款17.2万元，该会于2015年5月7日作出裁决：“不属于本仲裁受理范围”。原告遂于2015年7月3日诉至本院，请求：一、依法判决原告与被告甑建光关于“昊地.喜悦城果”第D2栋第7层03号房屋的转让行为无效；二、依法判决两被告相互连带返还原告购房款17.2万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、本案的一切诉讼费用由被告负担。
被告一甑建光一审答辩称，一、被告一与原告之间的转让行为有效，被告一无需向原告返还购房款17.2万元。1、被告一与原告之间的转让行为没有违反法律的强制性规定，应认定为有效。被告一于2009年7月10日与被告二签订了《商品房预留协议》，协议约定被告二为被告一预留“昊地.喜悦城果第D2栋第7层03号房屋”，合同签订后被告一陆续向被告二支付了部分房款11万元整，被告二也按照协议约定为被告一预留了该套房屋。2013年7月，原告通过被告二的业务员找到被告一，要求被告一将该《商品房预留协议》中的合同权益转让给原告，但因协议中约定房屋的价值已远远高于被告一与被告二签订协议时的价值，经被告一与原告协商一致，并经被告二同意，达成转让协议，原告自愿向被告一支付17.2万元作为该房屋增值部分的补偿，被告一向原告出具了转房说明并配合原告到被告二处办理了预留协议更名的相关事宜。被告一与原告均系完全民事行为能力人，双方的转让行为没有违反法律的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的合法权益，不存在法律规定的无效情形，该行为系合法有效的。2�被告一将《商品房预留协议》中约定的合同权益转让给原告，原告与被告二之间因履行该协议中发生纠纷导致双方无法签订《商品房买卖合同》，与被告一无关，应由原告与被告二根据各自过错承担相应的责任。被告一将预留协议中约定的合同权益转让给原告后，原告应当依法积极履行协议，原告与被告二签订《商品房预留协议》后，原告应当按照约定在十五天内到被告二处签订正式的《商品房买卖合同》，但原告未依约到被告二处签订该合同，也未支付剩余的款项，是导致后来双方无法签订《商品房买卖合同》的根本原因，原告对此存在重大过错，因此产生的责任应由原告自行承担，与被告一无关。二、原告与被告二之间无法签订《商品房买卖合同》系因客观情况的变化，系合同客观上无法继续履行。据被告一了解，涉案房屋已于2011年11月18日取得商品房预售许可证，被告一在与被告二签订本案的《商品房预留协议》时，被告一的妻子也另行与被告二签订了两份预留协议，并与被告二签订了正式的《商品房买卖合同》，不存在原告所说的该房产不能签订《商品房买卖合同》的情况。原告在民事起诉状中称该房屋被法院查封，已完全无法办理网签及产权证。被告一认为这是原告与被告二在履行合同过程中产生的问题，系属于合同履行过程中的客观情况的变化，不能以此认定合同无效，因客观情况导致合同无法履行的，原告可与被告二解除合同，要求被告二承担其相应的经济损失。三、假如被告一与原告之间的转让行为被确认无效，被告一在转让过程中支付的中介费2.5万元应予以扣除，且原告对此存在重大过错，应对被告一的经济损失承担赔偿责任。被告一与原告系经被告二的业务员杨广寿介绍达成转让协议的，被告一将该�商品房预留协议》的合同权益转让给原告后，依约向杨广寿支付了中介费2.5万元，也就是说，被告一转让该合同权益实际上仅仅收到了14.7万元的款项，并非17.2万元。如果双方的转让行为被法院确认无效，被告一支付的中介费应当由原告来承担。以上意见，请法院予以参考，并驳回原告的所有诉讼请求。
被告二昊地置业公司一审答辩称，一、我司于2011年11月18日取得《广东省惠州市商品房预售许可证》［惠市房预许（2011）176号］，有效期至2013年11月18日，原告芦小英与我司于2013年7月19日签订的商品房预留协议完全有效。二、原告芦小英与我司于2013年7月19日签订商品房预留协议，并约定15天内与我司签订正式的《商品房买卖合同》。商品房预留协议规定原告芦小英应在与我司签订正式的《商品房买卖合同》时向我司缴清全部购房款217868元。经我司反复催促�原告芦小英并未依约来我司签订正式的《商品房买卖合同》和向我司缴清剩余的购房款107868元。原告芦小英应承担过错和责任。三、原告芦小英支付给甑建光的款项17.2万元，以及他们之间的经济关系，我司毫不知情，与我司完全无关，我司不应承担连带责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2009年7月10日被告一甑建光与被告二惠州昊地置业有限公司签订了《商品房预留协议》，约定被告一向被告二购买其开发的“昊地.喜悦城果”第D2栋第7层03号房屋，总价款为217868元，被告二应于2011年7月31日将房屋交付给被告一使用。协议签订后，被告一向被告二支付了购房款11万元，但被告二未将房屋交付，也未办理产权证。2013年7月19日被告一将涉案房屋转让给原告芦小英，出具了《转房说明》；同日，被告二与原告签订了《商品房预留协议》，�定原告向被告二购买涉案房屋，总价款为217868元。协议签订后，原告通过银行转账向被告一支付287132元，其中11万元是抵扣被告一曾经支付给被告二的预留房屋预付款（2013年7月19日被告二向原告出具一份编号为337704的《收款收据》，载明收到原告交来的涉案房产房款11万元］，支付0.5万元更名费给被告二，被告一实际转房所得为17.2万元。被告二未将房屋交付原告，也未办理产权。为主张权利，原告于2014年7月23日起诉被告一返还房款17.2万元，本院于2014年10月20日以仲裁条款为由裁定驳回原告的起诉［（2014）惠城法民一初字第1842号《民事裁定书》］；其后原告又向惠州仲裁委员会申请仲裁，要求被告一返还购房款17.2万元，该会认为被告二未能在法定期限内提交《广东省惠州市商品房预售许可证》以供核查，应承担不利后果，故于2015年5月7日作出（2014）惠仲案字第520号《裁决书》：一、确认芦小英与惠州昊地置业有限公司签订的《商品房预留协议》无效。二、惠州市昊地置业有限公司返还芦小英购房款11万元，退还更名费0.5万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至2013年7月19日起至付清之日止的利息。三、由惠州昊地置业有限公司向芦小英补偿律师费1.5万元。同时认为“原告与被告一之间的争议不属本会受理范围”。原告遂诉至本院，请求判如上述所请。
另查之一，关于签订协议之后为何未能签订正式合同的问题，原告认为“因为房子好像是签不了合同，有查封之类的”，被告二认为“开始我们反复催原告来签合同，但是原告不来”，“因预售证过期，现在无法就涉案房屋与原告签订商品房买卖合同”。被告二提供的《广东省惠州市商品房预售许可证》载明原有效期自2011年11月18日起至2012年11月18日止，延至2013年11月18日止。
另查之二，关于购房款的问题，原告认为：其实就是被告一与被告二买房价格217868元，被告一卖给我们39.5万元，被告一赚差价177132元。庭审过程中，原告、被告一均有调解的诚意，但未能达成一致。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。上述《商品房预留协议》是当事人之间在平等自愿、协商一致的基础上达成的，权利义务关系明确，事实清楚，是合法有效的合同，依法应受法律保护。从2013年7月19日原告与被告二签订的《商品房预留协议》可知，原告与被告二签订合同时是清楚合同标的是以确定的价格购买被告二待售的昊地喜悦城果第D2栋第7层03号房，该房在2011年11月18日已取得了商品房预售许可，即在原告与被告一签订《转房说明》时，该房处于可售的状态。该《转房说明》签订后，双方均依照合同的约定履行了义务。在被告一的协助下，被告二将被告一与其签订的《商品房预留协议》里的权利义务转移给了原告，原告承接了被告一在《商品房预留协议》里的权利义务，实现了权利的转移。双方在《转房说明》的权利义务已履行完毕，不存在无效的情形，原告要求确认原告与被告一关于昊地喜悦城果第D2栋第7层03号房的转让行为无效，两被告相互连带返还原告购房款的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告芦小英的全部诉讼请求。本案受理费1870元，由原告芦小英负担。
当事人二审的意见
芦小英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤消一审判决，改判两被告相互连带返还原告购房款17．2万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。一、二审的诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：一审判决与（2014）惠仲案字第520案裁决书自相矛盾，（2014）惠仲案字第520案裁决书第一条，确认申请人芦小英与被申请人二惠州吴地置业有限公司签订的《商品房预留协议》无效，而（2015）惠城法民一初字第2403号民事判决书载明，该《商品房预留协议》不存在无效情形，原告要求确认原告与被告一关于昊地喜悦城果第D二栋第七层03号房的转让行为无效，要被告相互连带返还原告购房款的请求，不予支持。惠州市仲裁委的裁决书是2015年5月7日裁决的，且已发生了法律效力，原审判决是2015年12月17日判决的，仲裁委的裁决书先于原审判决，原审判决无通过法律程序，对已经发生法律效力的裁决书全盘否定，是程序不合法，造成仲裁裁决书与法院民事判决书相互矛盾。（2014）惠仲案字第520案裁决已经发生法律效力，被上诉人应当依照《合同法》第五十八条之规定，返还履行该无效合同的所得172000元给原告。
甄建光答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，驳回被答辩人的上诉请求。一、本案的《商品房预留协议》是合法有效的，不存在法律规定的无效的情形。答辩人与原审被告二签订的《商品房预留协议》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，权利义务关系明确，事实清楚，是合法有效的合同，依法应当受到法律的保护。双方签订《商品房预留协议》时，已经明确的知道合同转让的标的是昊地·喜悦城果第D2栋第7层03号房，该房在2011年11月侣日已经取得了商品房预售许可，有效期延至2013年11月18日，答辩人与被答辩人于2013年7月19日签订《转房说明》，也就是说双方签订转房说明时房屋是处于可售的状态的。《转房说明》签订后双方均按照合同约定履行了义务，被答辩人也承接了答辩人在原《商品房预留协议》里的权利义务，实现了权利的转移。因此，一审法院认定《商品房预留协议》有效是正确的。二、本案的《商品房预留协议》有效，答辩人与被答辩人之间关于昊地·喜悦城果第02·栋第7层03号房的转让行为也是有效的，答辩人无需向被答辩人返还购房款。
昊地置业公司未作书面答辩，二审庭审口头答辩称：一、上诉人与我司签订的商品房预留协议有效。二、该商品房预留协议约定十五日内签订正式合同并缴交全部购房款217000余元，但上诉人并未履行，应承担违约责任。三、上诉人支付甄建光的款项172000元，我司不知情，不应承担任何责任。
芦小英向本院提交的材料有：2014年5月20日、6月30日分别向李国颂、杨广寿所作的《�询记录》、《了解情况记录》。
甄建光质证认为两份记录与其无关，昊地置业公司质证认为未有我司盖章，对其合法性真实性不予确认。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：（1）、2013年7月19日，上诉人（乙方）与昊地置业公司（甲方）签订的《商品房预留协议》约定：签协议支付2万元，45天后支付订金4万元，签订正式商品房买卖合同之日，乙方支付清余款177868元，2011年7月31日交付商品房给上诉人使用，甲方有最长不超过半年的延展期，甲方发出书面的《商品房合同签约通知书》后，乙方须在30天内与甲方签订正式成商品房买卖合同，逾期，甲方有单方解除权，如发生纠纷，由惠州仲裁委员会裁决等。同日，双方还签订了附件一：本附件做为预留协议的补充协议，仅对�方未来签订的商品房买卖合同产生约束力等。但双方至今未均无法签订《商品房买卖合同》。（2）、2013年7月19日上诉人转由287132元给甄建光。同日，甄建光出具《转房说明》称将涉案房屋转过户给上诉人，收取上诉人房款17.2万元，此后如遇什么纠纷可协助处理。甄建光所称的支付中介费25000元未提供证据。（3）、上诉人的仲载请求：1、解除上诉人与昊地置业公司于2013年7月19日签订的《商品房预留协议》；2、昊地置业公司返还135000元及利息给上诉人；3、甄建光、昊地置业公司连带返还172000元及利息给上诉人；4、甄建光、昊地置业公司支付律师费15000元。5、仲裁费由两被上诉人承担。二审中，各方当事人承认2015年5月7日惠州仲裁委员会作出的（2014）惠仲案字第520号裁决书已发生法律效力，并已申请法院强制执行，但仍未执行到位。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议的问题是：芦小英请求甄建光、昊地置业公司连带返还购房款人民币17.2万元是否应予支持。
关于芦小英请求甄建光、昊地置业公司连带返还购房款人民币17.2万元是否应予支持的问题。对此，本院认为，昊地置业公司与芦小英签订的《商品房预留协议》属于为日后签订正式《商品房买卖合同》所签订的预约性合同，该预约合同已被发生法律效力的仲裁裁决书确认为无效，昊地置业公司退还收取的购房款及更名费共1150000元及利息给芦小英，并已申请强制执行，即便该预约合同有效，但因生效的仲裁裁决书已确认合同无效退回购房款及利给芦小英，且涉案房屋已被查封，合同目的已无法实现，该预约合同也依法应予解除。同理，甄建光与昊地置业公司签订《商品房预留协议》后，在未签订正式《商品房买卖合同》时就将预留的涉案房屋转让给芦小英，其转让行为也依法应予解除。甄建光收取芦小英的购房款除转给昊地置业公司115000元外，余款17.2万元其已无收取的合法依据，芦小英请求甄建光退还该款并按中国人民银行同期同类贷款利率计的利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。甄建光答辩认为其无需返还该购房款给芦小英，即便应合同无效，也应扣除中介费的理由，依法无据，本院不予支持。甄建光如认为收取中介费方应返还中介费的，则可另行主张权利。昊地置业公司并未收取芦小英的购房款17.2万元，其请求昊地置�公司对返还该款承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律和处理均有错误，本院予以纠正。芦小英的上诉理由部份有理，对其有理部份的上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2403号民事判决；
二、甄建光在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还购房款172000元及利息（从2013年7月19日起至还清款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计，本金按172000元）给芦小英。
三、驳回芦小英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审受理费合共5610元，由芦小英承担2244元，甄建光承担3366元。芦小英预交一、二审受理费合共5610元，除其承担部分外，余款抵作甄建光承担的费用，甄建光在本判决发生法律效力之日起十五日内返还3366元给芦小英。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年七月八日
书记员 黄美静