福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1259号
上诉人（原审被告）厦门毅信联合商业管理有限公司。
法定代表人黄鹭东，公司董事长。
委托代理人郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈培霞，女，汉族，1957年7月27日出生。
被上诉人（原审原告）陈青霞，女，汉族，1968年4月1日出生。
两被上诉人的共同委托代理人杨滢、王建明，福建建明联合律师事务所律师。
被上诉人厦门市湖里区味食尚餐厅，、218、219、220、221、222商场。
法定代表人雷日毅。
被上诉人雷日毅，男，1970年9月15日出生，畲族。
原审被告厦门诚毅地产投资管理有限公司。
法定代表人萧忠明，公司总经理。
上诉人厦门毅信联合商业管理有限公司（以下简称毅信公司）因与被上诉人陈培霞、陈青霞、厦门市湖里区味食尚餐厅（以下简称味食尚餐厅）、雷日毅、原审被告厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称诚毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1344号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年3月10日，陈培霞、陈青霞向原审法院起诉，请求判令：一、毅信公司立即将厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢商场2层219单元店面（即湖里区仙岳路1939号219单元店面房产）恢复原状（按照该店面房产买卖合同所附的房屋平面图予以恢复），并立即返还移交给陈培霞、陈青霞；二、毅信公司立即支付湖里区仙岳路1939号219单元店面房产的使用费给陈培霞、陈青霞（使用费应自2012年8月1日起算计至毅信公司实际返还前述店面房产之日，按照托管协议第六条约定的租金标准计算，具体详见《房屋占有使用费计算明细表》）；三、诚毅公司对前述毅信公司应向陈培霞、陈青霞履行的债务承担连带清偿责任；四、味食尚餐厅协助毅信公司履行前述第一项诉讼请求所述的义务，并与毅信公司共同向陈培霞、陈青霞履行支付使用费的义务（使用费计付标准与第二项诉讼请求所述的标准一致）；五、雷日毅对味食尚餐厅应向陈培霞、陈青霞承担债务承担补充连带清偿责任。
原审判决查明，2007年7月6日，以陈培霞、陈青霞（甲方）为委托方、以毅信公司（乙方）为受托方、以诚毅公司（丙方）为担保方的三方签订一份《商业用房委托经营管理协议》，约定，甲方将其所购置的厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面（建筑面积275.4301平方米）的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，……委托期限为2007年9月1日至2015年8月31日；……租金从2007年9月1日开始计算……；2007年9月1日至2008年8月31日的租金为198000元，2008年9月1日至2009年8月31日的租金为198000元，2009年9月1日至2010年8月31日的租金为231000元，2010年9月1日至2011年8月31日的租金264000元，2011年9月1日至2012年8月31日的租金为264000元，2012年9月1日至2013年8月31日的租金为297000元，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为330000元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为330000元，等等。2007年9月23日，陈培霞、陈青霞（甲方）与毅信公司（乙方）签订一份《物业全权不可撤销委托补充协议书》。之后，陈培霞、陈青霞将讼争房产交付给毅信公司。
2012年8月14日，陈培霞、陈青霞以房屋租赁合同纠纷为由将毅信公司、诚毅公司诉至原审法院，原审法院于2012年12月18日作出（2012）湖民初字第4870号民事判决书，判决：一、确认陈培霞、陈青霞与毅信公司就厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面签订的《商品用房委托经营管理协议》和《物业全权不可撤销委托补充协议书》于2012年7月31日解除。二、毅信公司于判决生效之日起十日内支付陈培霞、陈青霞2010年6月1日至2012年7月31日的租金563750元及违约金。三、诚毅公司对上述款项承担连带偿付责任；诚毅公司承担连带偿付责任后，有权向毅信公司追偿。四、驳回陈培霞、陈青霞的其他诉讼请求。毅信公司、诚毅公司不服该判决并向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2013年3月26日作出（2013）厦民终字第1168号民事判决书，认定陈培霞、陈青霞与毅信公司间系租赁合同关系，判决：驳回上诉，维持原判。
原审判决另查明，2007年8月22日，毅信公司（甲方）与雷日毅（乙方）签订《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同》（合同编号：F-C-216-222），约定甲方将祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢商场二楼编号为220、221及（216、218、219、222）部分面积的店面出租给乙方，建筑面积737.72平方米。
2008年8月29日、2009年12月31日，毅信公司（甲方）分别与味食尚餐厅（乙方）签订两份《补充协议》，约定场地延迟交付、开业日期确定、经营管理费减免等事宜。
在（2012）湖民初字第4870号案件中，原审法院于2012年11月9日向雷日毅进行询问，雷日毅陈述其是味食尚餐厅的法定代表人，《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同》和《补充协议》是其代表味食尚餐厅与毅信公司签订的。
2013年5月6日，毅信公司（甲方）与雷日毅、案外人孔祥喆签订《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同终止协议》，约定：编号F-C-216-222租赁合同于2013年5月6日终止；租金截止2013年5月6日乙方尚欠甲方270339.22元，2013年5月6日由乙方支付给甲方，同时甲方应退还乙方租赁押金77880元；该出租屋内现有家具、设备自本合同签订10天内由乙方负责搬离，否则甲方有权自行处置；协议一式二份，双方各执一份，自甲乙双方签字之日起生效。
再查明，湖里区仙岳路1939号219单元（即本案讼争厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面）系陈培霞、陈青霞共有的房产。
2014年9月2日，原审法院到湖里区仙岳路1939号味食尚餐厅进行现场勘验，味食尚餐厅在勘验时仍处于停业状态，内部仍为正常经营时的装修状态，摆放有餐桌餐椅等；其中部分为讼争房产，但在味食尚餐厅内无法区分哪一部分为讼争房产。勘验中，毅信公司确认该《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同终止协议》的真实性，但称味食尚餐厅和雷日毅并未将租赁物实际交还；毅信公司和诚毅公司确认讼争房屋原状应该是未装修的毛坯状态，是否与房产证上的图纸一致无法确认。
原审判决查明以上事实，有陈培霞、陈青霞提供的《商品用房委托经营管理协议》和《物业全权不可撤销委托补充协议书》、（2012）湖民初字第4870号民事判决书、（2013）厦民终字第1168号民事判决书、《商品房买卖合同》、《厦门市土地房屋权证》、《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同》、《补充协议》，味食尚餐厅、雷日毅共同提供的《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同终止协议》，勘验笔录以及当事人的陈述和庭审笔录为证。
原审法院认为，陈培霞、陈青霞与毅信公司原系租赁合同关系，案涉《商业用房委托经营管理协议》已于2012年7月31日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于陈培霞、陈青霞要求毅信公司立即将讼争房产恢复原状并返还给陈培霞、陈青霞，要求味食尚餐厅协助履行前述义务的主张，原审法院认为，首先，雷日毅系作为味食尚餐厅的法定代表人与毅信公司签订《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同》和《补充协议》，之后由味食尚餐厅实际承租使用，因此味食尚餐厅为《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同》和《补充协议》的合同相对方；其次，至原审法院现场勘验时，味食尚餐厅虽已停业但仍为正常经营时的装修状态，毅信公司、诚毅公司确认讼争房产原状应为未装修的毛坯状态；再次，虽签订了《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢2楼经营场所租赁合同终止协议》，但味食尚餐厅未提交证据证明其已将讼争房产实际返还给毅信公司，毅信公司亦未提交证据证明其在合同解除后已将讼争房产返还陈培霞、陈青霞，因此，毅信公司应立即将讼争房产恢复原状（毛坯状态）并返还给陈培霞、陈青霞，味食尚餐厅应协助履行将讼争房产返还的义务，陈培霞、陈青霞的相应主张，部分有事实和法律依据，予以部分支持。
关于占有使用费，因毅信公司未及时归还讼争房产给陈培霞、陈青霞造成的损失主要是租金利益损失，现陈培霞、陈青霞主张毅信公司参照案涉《商业用房委托经营管理协议》租金标准（即2012年8月1日至2012年8月31日按照年租金264000元的标准，2012年9月1日至2013年8月31日按照年租金297000元的标准，2013年9月1日至2014年8月31日按照年租金330000元的标准，2014年9月1日以后按照年租金330000元的标准）支付讼争房产的占有使用费（从2012年8月1日计至实际返还之日止），于法不悖，原审法院予以支持。陈培霞、陈青霞要求味食尚餐厅共同支付占有使用费，于法无据，不予支持。
关于保证责任，诚毅公司自愿就陈培霞、陈青霞与毅信公司签订的协议为毅信公司提供担保，因对保证方式、保证范围没有约定，故诚毅公司应按照连带责任保证对全部债务承担保证责任。根据法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，因此，尽管案涉《商业用房委托管理协议》已经解除，但诚毅公司仍应承担担保责任。诚毅公司辩称因已经超过了六个月的保证期间故其免除担保责任，原审法院认为，在（2012）湖民初字第4870号案件中，陈培霞、陈青霞已在保证期间内要求诚毅公司承担保证责任，因此诚毅公司的保证责任不能免除，诚毅公司该抗辩理由不充分，原审法院不予采信。现陈培霞、陈青霞要求诚毅公司对毅信公司应向陈培霞、陈青霞履行的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。诚毅公司承担连带清偿责任后，有权向毅信公司追偿。此外，陈培霞、陈青霞关于要求雷日毅对味食尚餐厅的债务承担连带补充清偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。味食尚餐厅、雷日毅经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十六条、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、毅信公司应于判决生效之日起十日内将厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面恢复原状（毛坯状态）并返还给陈培霞、陈青霞。二、味食尚餐厅应协助毅信公司履行将厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面返还给陈培霞、陈青霞的义务。三、毅信公司应于判决生效之日起十日内向陈培霞、陈青霞支付厦门市祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢2层商场19号单元店面的占有使用费（从2012年8月1日计至实际返还之日止，其中2012年8月1日至2012年8月31日按照年租金264000元的标准，2012年9月1日至2013年8月31日按照年租金297000元的标准，2013年9月1日至2014年8月31日按照年租金330000元的标准，2014年9月1日以后按照年租金330000元的标准）。四、诚毅公司对毅信公司的上述债务承担连带清偿责任；诚毅公司在承担保证责任后，有权向毅信公司追偿。五、驳回陈培霞、陈青霞的其他诉讼请求。本案案件受理费3868元，由毅信公司负担，诚毅公司承担连带责任。
宣判后，毅信公司不服，向本院提起上诉。
上诉人毅信公司上诉称，请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人原审的诉讼请求。一、生效判决确认讼争的《商品用房委托经营管理协议》已于2012年7月31日解除，即双方的委托经营管理关系已终止。之后实际占有方为被上诉人味食尚餐厅，毅信公司并未实际占有讼争房产。从原审法院的现场勘验笔录也可以看出。因此，上诉人认为，负有返还讼争房产及给付占有使用费的义务方是味食尚餐厅，而非上诉人。二、讼争的《商品用房委托经营管理协议》解除的判决书于2013年3月生效，上诉人自2013年3月后就未再向味食尚餐厅收取过租金，味食尚餐厅也未向上诉人实际移交占有使用的讼争房产，上诉人未再对讼争房产享有如何收益。因此上诉人应承担的讼争房产使用费的给付义务应当截止2013年3月30日止，且不能按照协议约定的租金标准计算，应当参照上诉人实际向味食尚餐厅收取的租金或者按同期同地段的店面租金计算。三、讼争合同解除后，陈培霞、陈青霞怠于行使权利，没有证据表明二者在本案诉讼前向上诉人主张过权利，其怠于行使权利的后果应由其自行承担。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，故恳请二审法院依法改判。
被上诉人陈培霞、陈青霞答辩称，一审判决查证清楚，事实认定正确，法律适用基本准确，对一审判决的第一项至四项的判决应予以维持。具体事由如下：首先，讼争的《商品用房委托经营管理协议》经由生效的（2012）湖民初字第4870号民事判决书和（2013）厦民终字第1168号民事判决书认定系房屋租赁合同性质，且已判定于2012年7月31日起解除。根据《合同法》第二百三十五条之规定，承租人即上诉人在租赁合同解除之后无权继续使用讼争房屋，应当向出租人即答辩人返还租赁房产。其次，上诉人怠于，甚至是恶意迟延履行向答辩人恢复原状，返还原物的后合同义务，依法应当对答辩人承担损失赔偿责任。一方面，上诉人怠于履行作为合同转租方向转承租方主张恢复原状，返还原物的义务。其应当承担其自合同解除之后至完全恢复原物之后返还与答辩人讼争房产之日止的所有占有使用费用。另一方面，上诉人怠于向答辩人履行合同解除之后恢复原状，返还原状的义务。根据《合同法》第九十六条之规定，合同自解除通知到达对方时解除。答辩人已通过正式的公证向上诉人寄送《解除商业用房委托经营管理事项通知书》，该函已是答辩人在积极行使要求上诉人解除讼争合同，承担违约责任，返还讼争房屋的权利。再者，上诉人也实际从其怠于履行返还讼争房产的行为实际获益。一审所查明认定事实，迟至2013年5月6日，上诉人仍因讼争房屋向被上诉人味食尚餐厅实际收取租金及实际获益270339.22元的租金债权。可此可见上诉人是怠于履行合同解除后的返还原物、恢复原状的义务而实际受益，而并非上诉人所述称的没有任何的收益。最后，一审判决参考原租金标准认定占用使用费用的计算标准合情合理合法。上诉人怠于向答辩人履行恢复原状，返还原物的义务，损害的是答辩人的租金收益，且上诉人也是实际按高于该租金的标准收取讼争房屋的租金；同时，参考适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）》第五条之规定，一审法院支持答辩人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的是完全正确的。综上所述，上诉人恶意拖延履行其解除合同后的恢复原状，返还原物的法定义务，严重损害了答辩人对讼争房产的租金收益，依法应当予以履行并承担损害赔偿责任，一审判决事实认定清楚，证据充足，法律适用准确，二审应依法维持第一项至第四项的判决。
被上诉人味食尚餐厅、雷日毅答辩称，一、讼争房产的实际占用人是上诉人并非味食尚餐厅。味食尚餐厅与上诉人签订的《经营场所租赁合同》于2013年5月6日终止。上诉人与陈培霞、陈青霞终止托管协议后，并未通知味食尚终止租赁关系，而是照常收取租金，直至2013年5月6日。味食尚餐厅也依约付清截止合同终止之日的全部租金及管理费。二、味食尚餐厅于2013年5月6日与上诉人签订《租赁合同终止协议》，该协议证明已经讼争房产已经清晰移交。截止2013年5月6日，味食尚餐厅承租经营场所合同已终止，并缴清全部租金，上缴租赁场所钥匙。同时明确上诉人有权自行处置店铺，签订终止协议时，上诉人并未要求味食尚餐厅恢复为毛坯房，之后上诉人保留该餐厅原状尝试重新对外出租。味食尚餐厅自合同终止后，不存在继续占用租赁场所，实际占用人为上诉人。
原审被告诚毅公司同意上诉人意见。
经审理查明，除上诉人认为遗漏查明“2012年7月23日向毅信、诚毅邮寄《解除商业用房委托经营管理事项通知书》”外，各方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，关于讼争店铺的返还义务问题。讼争的《商业用房委托经营管理协议》已于2012年7月31日解除，作为协议的相对ＸＸ信公司负有返还讼争店铺的义务。虽此前毅信公司将讼争店铺出租给味食尚餐厅经营之用，且经原审法院现场勘察，讼争店铺仍为营业时状态，但根据味食尚餐厅的负责人雷日毅与毅信公司签订的关于讼争店铺的终止协议约定，味食尚餐厅已与毅信公司结清费用，并将店铺交由毅信公司处置。故相应的返还义务理应由毅信公司承担，原审判决味食尚餐厅协助返还义务，味食尚餐厅并未提起上诉，故本院对该判决事项不予变更。至于讼争店铺的占有使用费问题。因讼争的《商业用房委托经营管理协议》解除后，毅信公司未及时返还店铺，依法应承担相应的占用费，原审判决其承担按照原协议标准约定的占用费并无不妥。味食尚餐厅已举证证明结清其租赁合同期间所有的租赁费用，并将租赁店铺交由毅信公司处置，故其无需承担讼争店铺的占用费。综上，毅信公司的上诉，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7735元，由上诉人毅信公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年五月十一日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。