山东省宁津县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1422民初1125号
原告刘希武。
委托代理人（特别授权）陈新生，山东德宁路通律师事务所律师。
被告德州澄驰环保科技有限公司。
住所地宁津县银河经济开发区。
法定代表人曹晓磊，系该公司经理。
被告曹洪峰。
以上二被告共同委托代理人（特别授权）崔金秀，山东德宁路通律师事务所律师。
原告刘希武诉被告德州澄驰环保科技有限公司、曹洪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘希武委托代理人陈新生、被告德州澄驰环保科技有限公司、曹洪峰共同委托代理人崔金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年月3日，原告与第一被告签订《厂房买卖合同》，约定第一被告购买原告方坐落于宁津县银河经济开发区2010-088厂房一层，转让价款为285元。合同约定，签约日被告付定金50万元，原告把厂房及土地的产权证明给付乙方，由乙方办理厂房及土地的过户手续，完成抵押贷款，用于支付剩余买房费用。如被告逾期不付款，原告有权解除该合同，追究被告的违约责任，被告交付的50万元定金不予返还。被告方在付清全款前仍需按季度支付原告房屋租金2.5万元。如因被告原因导致合同解除，被告需协助原告将房屋及土地相关产权过户到原告名下，相关费用由被告承担。合同签订后，原告方按照合同约定履行了全部合同义务，并按第一被告的要求，配合将涉案厂房的产权办理到第二被告名下。但对于应支付的转让款，被告方仍拖欠23万元，约定每季度2.5万元租金，被告只支付到2013年的二、三季度，余款拖欠至今。虽经多次催要，被告一直未能支付。无奈之下，原告方只得具状到人民法院，请求1、判令第一被告给付原告剩余的购房款23万元，截止到2016年第一季度的租金25万元。2、判令第二被告以登记在其名下的涉案厂房与第一被告共同对原告承担偿还责任。3、由被告方承担本案全部诉讼费用。
被告德州澄驰环保科技有限公司辩称，1、被答辩人依据2012年1月3日双方签订的《厂房买卖合同》起诉没有依据。2013年6月20日，在宁津县房产管理局备案的房产买卖合同确定的价格为2025000元。按照该合同的约定房款早已付清，且2012年6月21日办理过户手续，且过户到曹洪峰名下。应依法驳回原告的诉讼请求。2、退一步讲，原告依据2012年1月3日双方签订的《厂房买卖合同》要求答辩人支付租金没有依据。同时已缴纳的租金175000元应冲抵房款。2012年1月3日厂房买卖合同签订后，房产的占有、使用、收益的权能应该归答辩人所有。因此被答辩人无权要求答辩人支付租金。同时答辩人从2012年至2013年3季度交付的租金175000元应该冲抵房款。这样答辩人欠付的房款应为55000元。
被告曹洪峰辩称，答辩人不应承担任何的还款责任，应依法驳回对答辩人的诉讼请求。被答辩人依据2012年1月3日原告和被告德州澄驰环保科技有限公司签订的《厂房买卖合同》起诉没有依据。2013年6月20日，在宁津县房产管理局备案的房产买卖合同确定的价格为2025000元。按照该合同的约定房款早已付清，且2012年6月21日办理过户手续，且过户到曹洪峰名下。应依法驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、原告请求被告德州澄驰环保科技有限公司给付剩余购房款23万元，以及截止到2016年第一季度的厂房租金25万元的事实及法律依据。2、被告曹洪峰是否应以登记其名下的涉案厂房与被告德州澄驰环保科技有限公司共同对原告承担还款责任。
围绕争议焦点，原告提供如下证据：
证据一、2012年1月3日双方签订的《厂房买卖合同》一份。该合同被告方加盖了公章且已实际履行，合同内容不违反法律规定，合法有效，应作为处理本案的依据。
被告针对原告提交的证据质证认为，对原告提交的证据有异议，原告和被告公司在2012年1月3日签订该合同以后，双方的实际过户、价款是依据2012年6月10日在宁津县房管局备案的合同履行的，通过查询备案得知，房屋转让的实际价款是2025000元，受让人是曹洪峰。并于2012年6月21日办理过户手续，也就是曹洪峰领证，我方认为关于厂房买卖的权利义务关系应当以宁津县房管局备案的合同为准，根据原告的起诉，我方已支付购房款262万元，早已超过了双方约定的房款，因此应该是驳回诉讼请求。退一步讲该厂房买卖合同约定不合法，因为双方签订厂房买卖合同后，其占有、使用、收益的权利已经归买方所有，作为出让方不再享有收益权。因此要求支付租金不应获得法律的保护。按照已经收取的租金应当冲抵房款。按原告起诉的数额是23万元，租金从2012年至2013年第三季度已经交付租金175000元，冲抵后按照合同欠房款的数额也仅为55000元。
被告德州澄驰环保科技有限公司为支持其辩解意见提交如下证据：
证据一、宁津县房管局备案的2012年6月10日的《厂房买卖协议》。用于证明确定的厂房价款是2025000元，转让方是刘希武，受让方是曹洪峰。
证据二、宁津县房管局房屋权属证明一份。用于证明涉案房产于2012年6月21日过户到曹洪峰名下。厂房买卖合同是按照曹洪峰和刘希武签订的合同履行的。
原告对被告提交的证据质证认为，对证据一、二的真实性本身没有异议，但是说明一下，该两份证据不属于反驳原告方主张。被告方如果想证明其证据一的客观真实情况应该提供被告曹洪峰支付厂房转让款的相关证据，否则该合同只是为了配合被告德州澄驰公司的过户需要。我方只认可涉案房屋的转让款实际履行给付的，被告提供的合同并没有履行。证据二仅仅是证明在房产管理部门登记的现实情况，但不能证明原被告双方厂房买卖合同的实际履行情况。从原告的起诉和被告的答辩已经充分看出该两份证据只是登记备案需要，并不是双方实际履行的合同。
本院根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，依照证据规则，对原、被告提供的证据作如下确认：（1）原告提交的2012年1月3日双方签订的《厂房买卖合同》，二被告对其真实性均无异议，经审核，该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法认定为有效证据。（2）、对被告德州澄驰环保科技有限公司提交的证据一2012年6月10日的《厂房买卖协议》的真实性，虽原告及被告曹洪峰没有异议，但是对其证明的内容有异议，且被告德州澄驰环保科技有限公司承认是其履行向原告缴纳购房款达2620000元，被告超出卖房协议价款2025000元多缴纳595000元，与常理不符，显然是为了应付过户制作的，并非双方真实交易意思的表示，不具有合同的约束力，因此认定为无效证据。对证据二《宁津县房屋权属证明》的真实性原告没有异议，经审核，该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法认定为有效证据。
根据以上认定的证据及其当事人的当庭陈述，本院依法确认以下案件事实：原告刘希武与被告德州澄驰环保科技有限公司于2012年1月3日就原告刘希武坐落于宁津县银河经济开发区2010-088厂房一层双方签订《厂房买卖合同》。该合同第二条“厂房价格及其他费用：1、厂房总价款（含土地价格）人民币贰佰捌拾伍万元（大写）。…”.第三条“付款方式、期限及违约责任：1、厂房总价份二次付清，签约日乙方支付定金人民币伍拾万元（大写）。2、2012年4月1日前甲方把厂房及土地的相关产权证明给付乙方，由乙方办理厂房及土地的过户手续，完成抵押贷款，该款项用于支付剩余的买房费用。3、本协议签订之日起三个月内乙方完成上述程序，将剩余款项支付给甲方，在办理中产生的契税由乙方负责。4、以上付款以转账或现金方式支付均可。如逾期不付款，甲方有权解除该合同，追究乙方违约责任，乙方交付的50万元定金不予返还。乙方在付清全款前仍需按季支付甲方房屋租金2.5万元。5、因乙方原因导致合同解除，乙方需协助甲方将房屋及土地相关产权过户到甲方名下，相关费用由乙方承担。”。2012年6月10日原告刘希武又与被告曹洪峰就该房屋签订买卖协议，协议约定：“第二条转让价格：双方商定该房屋转让价格为（人民币）2025000.00元整，大写（人民币）：贰佰零贰万伍仟元整。第三条付款方式：双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时乙方应支付购房款伍拾万元（大写），剩余房款壹佰伍拾贰万伍仟元（大写）在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条房屋交付：甲方应于本合同生效之日起60日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。”并于2012年6月21日将该房屋在宁津县房管局办理了过户手续，过户到本案被告曹洪峰的名下。
另查明，被告德州澄驰环保科技有限公司自2012年至2013年第三季度向原告交付租金175000元。
本院认为，原告刘希武与被告德州澄驰环保科技有限公司于2012年6月10日双方签订的《厂房买卖合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效，原、被告双方应严格全面履行合同约定的权利义务。原告方按照合同约定将合同约定房屋交予被告德州澄驰环保科技有限公司并协助办理了过户手续，被告德州澄驰环保科技有限公司应按照合同约定按时足额给付房屋买卖款。被告德州澄驰环保科技有限公司已给付房款2620000元，剩余房款23万元未付，事实清楚，证据充分，被告德州澄驰环保科技有限公司理应给付。原告主张自2013年第四季度期至2016年第一季度的租金25万元，被告方有异议，本院认为双方在合同中约定被告在付清全款前仍需按季度支付甲方房屋租金2.5万元，此处约定的房屋租金应理解为违约金，现在自2013年第四季度起被告实际拖欠原告购房款23万元，如再每个季度支付2.5元的违约金显然过高，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年利率24％计算违约损失为宜，则自2013年第四季度期至2016年第一季度的违约损失应为（230000元×24％×2.5年）138000元。被告德州澄驰环保科技有限公司主张用在2012年至2013年期间向原告缴纳的租赁费175000元抵顶房款，没有事实与法律依据，不予采纳。被告曹洪峰并非本案的涉案厂房的买受人，涉案厂房的实际所有人为被告德州澄驰环保科技有限公司，因此，原告主张以登记在被告曹洪峰名下的涉案厂房共同承担责任，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定判决如下：
一、被告德州澄驰环保科技有限公司给付原告剩余房款23万元及房屋款损失138000元（2013年第四季度期至2016年第一季度期间），限判决生效后五日内履行。
二、被告曹洪峰以登记在其名下的涉案厂房与被告德州澄驰环保科技有限公司共同承担偿还责任。
三、驳回原告刘希武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由被告德州澄驰环保科技有限公司承担6820元，原告刘希武承担1680元，
如不服本判决，可以在本判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 张荣岭
审 判 员 周爱春
人民陪审员 尹海勇
二〇一六年九月十三日
书 记 员 辛凤娇
附注：当事人向法院提出执行的期限为两年。