阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第820号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区。
负责人：冯曙光，该行行长。
委托代理人：蔡计存，该行员工。
委托代理人：谭乃忠，该行员工。
被告：张碧玲，女，汉族，住阳江市海陵岛经济试验区闸坡镇南安，公民身份号码×××5925。
被告：陈国杰，男，汉族，住阳江市阳东区东城镇始兴居委会永安，公民身份号码×××1318。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：张敏明，该公司董事长。
委托代理人：区敏莹，该公司员工。
委托代理人：伦燕银，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告张碧玲、陈国杰、阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠到庭参加了诉讼；被告张碧玲、陈国杰、同心房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江城支行诉称：被告张碧玲向被告同心房地产公司购买坐落于阳江市江城区xxx房的房地产，于2013年10月9日向原告借个人住房贷款476000元，期限20年，年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法，并用被告张碧玲所有的坐落于阳江市江城区xxx房的房地产的房产作借款抵押及被告同心房地产公司承担连带保证，且三方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx），于2013年10月25日在阳江市住房和城乡规划建设局办理预购商品房抵押预告登记，房地产预告登记证明号码：粤房地预登阳预押字第xxx号，个人借款凭证号码：440220130161236。被告张碧玲依约清偿了18期本息，偿还本金17279.53元，利息43141.30元，但自2015年4月9日至2015年7月17日止连续4期没有清偿本息，违反了原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第7页12条的约定，同时被告同心房地产公司违反了《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第11页和《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号：农银阳江城房合（2009）010号）第三页的约定。至2015年3月19日止，被告张碧玲尚欠贷款本金458720.47元及利息9483.02元（利息计至2015年7月17日，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告张碧玲与被告陈国杰是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，被告陈国杰应负连带清偿责任。经原告多次催收无果，为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，请求：一、解除原告农行江城支行与被告张碧玲、陈国杰、同心房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx）；二、被告张碧玲、陈国杰偿还借款本金458720.47元及利息9483.02元（利息计至2015年7月17日，从2015年7月18日起至付清之日止的利息按合同约定计算）给原告农行江城支行）；三、被告同心房地产公司对上述债务承担连带保证责任；四、原告农行江城支行对处置坐落于阳江市江城区xxx房房地产所得价款享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告同心房地产公司没有到庭应诉，但向本院提交书面答辩状辩称：1、被告同心房地产公司已协助被告张碧玲办理了房产证，便于日后抵押登记手续完成。原告恶意阻止解除被告同心房地产公司保证责任的条件成就，视为解除条件已已成就，被告同心房地产公司不应承担连带保证责任；2、被告同心房地产公司已履行相应义务，不应对诉讼费用及相关费用负责；3、原告既要求被告同心房地产公司承担保证责任又要求享有优先受偿权，存在矛盾，无法律依据；4、退一步来说，若被告同心房地产公司承担了连带保证责任，亦应享有对被告张碧玲、陈国杰的追偿权。
被告张碧玲、陈国杰没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2013年6月17日，被告张碧玲与被告同心房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：2013061324），购买了坐落于阳江市江城区xxx房的房地产，签订本合同时交付首期204221元，余额476000元由银行提供按揭。
2013年6月25日，被告同心房地产公司与被告张碧玲在阳江市房地产交易中心就坐落于阳江市江城区xxx房的房地产办理了预购商品房预告登记。
2013年7月22日，被告张碧玲向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》，申请购房贷款476000元，用于购买坐落于阳江市江城区xxx房的房地产，被告张碧玲与被告陈国杰在该申请表的申请人及配偶签字栏签名及按捺指模。
2013年10月8日，原告农行江城支行（贷款人、抵押权人）与被告张碧玲（借款人、抵押人）、陈国杰（抵押人）、同心房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NOxxx），主要约定：1、借款金额476000元，借款用途为购买位于阳江市江城区xxx房的房地产，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，采用等额本息还款法还款；2、借款利率为浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，遇基准利率调整而调整，对逾期借款从违约之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；3、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，宣布借款立即到期；4、本合同采用的担保方式为，阶段性保证＋抵押，由同心房地产公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人的保证期间为自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由张碧玲以购买的坐落于阳江市江城区xxx房作抵押担保，保证和抵押范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等贷款人实现债权的一切费用；5、借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任，本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任等内容。次日，原告农行江城支行向被告张碧玲发放贷款476000元，并制作了《借款凭证》，该凭证载明：借款人张碧玲，借款金额476000元，借款利率6.55%，逾期利率9.825%，借款日期2013年10月9日，借款到期日2033年10月8日，还款方式等额本息还款。
2013年10月25日，原告农行江城支行与被告张碧玲在阳江市住房和城乡规划建设局办理了《房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登阳预押字第xxx号），该证书载明：预告登记权利人为农行江城支行，预告登记义务人为张碧玲，房屋坐落阳江市江城区xxx房，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号为xxx，登记时间2013-10-25。
借款后，被告张碧玲从自2015年4月9日至2015年7月17日止连续4期没有按合同约定履行偿付本息义务。至2015年7月17日止，被告张碧玲尚欠原告借款本金458720.47元及利息9483.02元。2015年7月20日，原告经向两被告催收无果，遂诉至法院，请求如诉称。
2015年7月2日，被告张碧玲在阳江市住房和城乡规划建设局办理了《房地产权证书》（编号：粤房地权证阳字第××号）。
另查明，被告张碧玲与被告陈国杰于1991年1月31日登记结婚，上述借款债务发生在两被告婚姻关系存续期间。
以上事实，有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《商品房买卖合同》、商品房买卖（预购）登记证书、《房地产预告登记证明》、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、个人未还款逾期查询、及被告提供的《房地产权证书》证实，本院予以确认。
本院认为：原告农行江城支行与被告张碧玲、陈国杰、同心房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx），是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告张碧玲之间形成了借款合同和抵押合同关系，与被告陈国杰形成了抵押合同关系，原告与被告同心房地产公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按照合同约定发放贷款给被告张碧玲，但被告张碧玲借款后多期未按期足额偿还借款本息。至2015年7月17日止，被告张碧玲尚欠原告借款本金458720.47元及利息9483.02元。被告张碧玲的上述行为已构成违约，应承担违约责任。根据农业银行江城支行与张碧玲、陈国杰、同心房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现农行江城支行请求解除与张碧玲、陈国杰、同心房地产公司签订签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx），并要求被告张碧玲提前清偿借款本金458720.47元及利息（计至2015年7月17日止的利息为9483.02元，从2015年7月18日起至付清之日止的利息按合同约定计算）给原告农行江城支行，合法合理，本院予以支持。
关于原告农行江城支行对抵押物阳江市江城区xxx房是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农行江城支行、张碧玲双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、张碧玲双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
本案的债务发生在被告张碧玲和被告陈国杰夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，应认定为被告张碧玲和被告陈国杰的夫妻共同债务，故被告陈国杰应对被告张碧玲的上述债务承担共同清偿责任。
根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，同心房地产公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定同心房地产公司作为阶段性保证人，保证期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。被告同心房地产公司辩称已办理了《房地产权利证书》，原告不予配合办理他项权证，因而主张不需承担保证责任，但《个人购房担保借款合同》没有对该方面明确约定，且被告同心房地产公司未能提供原告不予配合的证据，所以被告同心房地产公司的上述辩称意见，本院不予采纳。本案抵押物阳江市江城区xxx房到今尚办理正式抵押登记手续，因此被告同心房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人张碧玲的债务承担连带保证责任。同心房地产公司承担保证责任后，有权向被告张碧玲、陈国杰追偿。
被告张碧玲、陈国杰、同心房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告张碧玲、陈国杰、阳江同心房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NOxxx）；
二、限被告张碧玲、陈国杰在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金458720.47元和利息（计至2015年7月17日为止的利息为9483.02元，从2015年3月18日起至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告阳江同心房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江同心房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张碧玲、陈国杰追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8440元（原告已预缴），由被告张碧玲、陈国杰、阳江同心房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
代理审判员 李土群
人民陪审员 林天成
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 林超华