延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1326号
上诉人（原审第三人）：张爱国，公务员，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：何金芝，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：张淑子，自由职业者，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁美子（系张淑子的女儿），自由职业者，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边田园房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河滨小区。
法定代表人：金才虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戈兴，该公司法律顾问。
原审第三人：蒋君豪，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李玉花（系蒋君豪的母亲），延吉车务段客运员，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人张爱国因与被上诉人张淑子、梁美子、延边田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）、原审第三人蒋君豪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初7312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。张爱国及其委托诉讼代理人何金芝、张淑子和梁美子的共同委托诉讼代理人赵春姬、田园公司委托诉讼代理人戈兴、蒋君豪委托诉讼代理人李玉花、黄昌林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张爱国上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判涉案房屋归上诉人所有；2.诉讼费及相关费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋是上诉人于2013年11月21日购买的商品房，有正式的房屋买卖合同及付款凭证；2.被上诉人主张涉案房屋是回迁安置房，并归其所有，没有事实和法律依据；3.原审判决对原审被告提交的补充证据予以采信，而对上诉人提交的证据不予采信是错误的。综上，原审认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
张淑子、梁美子辩称：被上诉人张淑子的丈夫梁哲源（已故）名下有138.2平方米的房屋，2006年该房屋被拆迁。2006年3月31日，梁哲源与负责开发的延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订《房屋预售合同书》，约定回迁牡丹小区1号楼2单元三层中户房屋及1号楼3单元三层中户房屋共两套，面积均为66㎡。后因3楼户型变动，三层调整至4楼，合同约定房屋交付日期为2006年11月30日。在实际建设过程中涉案小区开发项目由田园公司承接建设，因建设资金不足导致迟迟不能完工交付。后经购房户与回迁户多年上访之后，田园公司和张淑子于2016年9月11日签订了房屋移交协议。同日，张淑子在业主委员会领取了两套回迁房屋的钥匙。张淑子前往涉案房屋后发现张爱国已经强行撬开门锁占有涉案房屋并更换了门锁。被上诉人与上诉人因此发生了争执。被上诉人认为涉案房屋就是自己的回迁房屋。被上诉人原有的房屋产权证已经被延吉市房产局注销。由于当时开发商对合同管理混乱，所以涉案回迁房屋签订的是预售合同，但被上诉人没有理由购买自己回迁的房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回张爱国的上诉请求，维持原判。
田园公司辩称：本案诉争房屋是回迁房屋，当时由于公司管理混乱，有的回迁户签订的是房屋预售合同书，有的签订的是回迁房屋合同书。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。
蒋君豪述称：虽然原审原告在一审中放弃了对蒋君豪撤销涉案房屋备案登记的诉讼请求，但是本案的审理结果与蒋君豪有直接利害关系。蒋君豪与田园公司签订的涉案房屋买卖合同已在延吉市房产局备案登记，应当合法有效。2014年9月11日，田园公司与蒋君豪签订涉案房屋买卖合同之后，对房屋的处分行为，应属无效，其行为已经侵害了蒋君豪的合法财产权利。
张淑子、梁美子向一审法院起诉请求：判令田园房地产公司立即交付盛世家园1号楼2单元402号回迁房，张爱国协助腾迁该房屋，撤销备案在蒋君豪名下的登记。在诉讼过程中，被上诉人放弃撤销涉案房屋备案登记在蒋君豪名下的诉讼请求。事实与理由：梁哲源（于2014年1月18日死亡）与张淑子系夫妻关系。延吉市铁南路44号、产籍号为16-5-46、面积为138.2㎡的房屋系梁哲源、张淑子的房屋。因该区域整体征收拆迁，2006年3月31日，梁哲源与负责开发的延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订《房屋预售合同书》，约定回迁牡丹小区1号楼2单元三层中户房屋及1号楼3单元三层中户房屋共两套，面积均为66㎡。后因3楼户型变动，三层调整至4楼，房屋交付日期为2006年11月30日。但实际建设过程中出现开发商资金不足等情况迟迟不能交工。后期该小区开发项目由田园房地产公司接受建设，直至2016年房屋开始陆续交付。张淑子、梁美子接到交房通知后，于2016年9月11日到田园房地产公司支付了两套房屋的各项杂费，并领取了房屋钥匙。到达交付房屋处后，张淑子、梁美子得知张爱国已经强行撬开1号楼2单元402号房屋门锁后换锁，因此双方发生争议报案至派出所，经派出所调解不成，张爱国从2016年10月初开始对房屋强行装修。2014年9月11日涉案房屋预售备案登记在蒋君豪的名下。
一审法院认定事实：延吉市铁南路144号、产籍号为16-5-46、面积为138.2㎡的房屋系梁哲源、张淑子的私有房屋。梁哲源与张淑子系夫妻关系，梁哲源于2014年2月18日死亡。梁哲源的法定继承人有张淑子、梁美花、梁美善、梁美子，梁美花、梁美善、梁美子系梁哲源、张淑子的子女。在诉讼中，梁美花、梁美善放弃继承的权利，张淑子、梁美子作为共同原告参加了诉讼。
2006年3月31日，梁哲源向牡丹小区售楼处出具亲笔书写的承诺（确认）书，铁南路144号铁南路144号、丘（地）号为16-5号私有房产，产籍号16-5-46-1，砖木结构住宅138.2㎡，房照持有人梁哲源，自愿回迁一平方换一平方住宅楼，其中本人居住一套，另外一套由售楼处代售，如果售楼处未能售出，售楼处以每平方1750元收购该房，最终房屋面积以房产部门核定为准，售楼处给梁哲源开具二套购房合同，分别为66㎡住宅楼，按原房照面积开发商多退少补，上述协议双方无异议，单方违约无效，牡丹小区售楼处：6056888，回迁户：梁哲源，2006.3.31。
2006年3月31日，梁哲源与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订两份《房屋预售合同书》，约定梁哲源购买位于延吉市铁南路牡丹小区1号楼2单元3层中户房屋。2006年4月24日，双方又约定，因3楼户型变动，原3楼调到4楼，并将该内容手写写入《房屋预售合同书》中。该合同还附有“业主委员会：此房为回迁户属实，请办理，裴金元，2016年9月10号”。另一份《房屋预售合同书》，双方约定为梁哲源购买的商品房，位于延吉市铁南路牡丹小区1号楼3单元3层中户号，建筑面积为66㎡，商品房用途为住宅。梁哲源要求一次性全额付款者，延吉市亚飞建筑材料装饰厂房屋售价为每平方米1350元，总额为89100元；动工日期为2006年5月1日，于2006年11月30日交付给梁哲源使用，在梁哲源交全部售房款、取暖费、物业管理费等前提下，延吉市亚飞建筑材料装饰厂将钥匙交给梁哲源。2006年4月24日，双方又约定，因3楼户型变动，原3楼调到4楼，并将该内容手写写入《房屋预售合同》中。
2014年1月15日，田园房地产公司向延吉市房产管理局提交了申请，以于2006年开发的延吉市铁南路南侧，长波胡同以西，明新沟以东地段的包括梁哲源的座落在铁南路144号、丘（地）号为16-5，幢号为46，面积为138.2㎡住宅房屋在内的动迁户房屋已拆迁完毕为由，要求对该动迁户房照予以注销。
2016年6月24日，田园房地产公司发出通知，因盛世家园（原牡丹小区）此楼盘因田园房地产公司没有全部交工收取楼盘和处理完毕，告知凡是拿购房合同和备案购房合同者请与田园房地产公司交涉，未经施工单位和业主委员会审批者，擅自开门进入者造成后果一律自负。
盛世家园1号楼房源表中明确记载，1号楼2单元402号、面积为65.96㎡的房屋为回迁房，回迁户为梁哲源。
2016年9月11日，田园房地产公司与张淑子签订《延吉市田园房地产（盛世家园小区）房屋移交协议》，约定田园房地产公司立即将1号楼2单元402号房屋钥匙交给回迁户，即将该房产权正式移交给回迁户，承诺于2016年12月31日前，为被拆迁人办好产权证，此协议未尽事宜以延吉市棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议为准。田园房地产公司同意向被拆迁户支付相应的补贴。
2016年9月11日，张淑子、梁美子向田园房地产公司支付了装修垃圾清运费、水费、电费、卫生费等费用2152元，取暖费3680元、装修保证金2000元，田园房地产公司则出具收据，并按梁哲源与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订的《房屋预售合同书》的约定交付了本诉争的1号楼2单元402号房屋和3单元402号房屋的钥匙。当日，田园房地产公司向张淑子出具承诺书，内容为：本公司开发的延吉市盛世家园1号楼2单元402号房屋（面积为65.96平方米）回迁户是梁哲源，是原住户（动迁时间是2006年3月31日）拥有上述房屋所有权，此房已在延吉市房产管理局备案登记的人不是购房人，是本公司为借款做的抵押，为了保证回迁户人的合法权益，特此证明。证明单位：延边田园房地产开发有限公司、法人签字：金才虎，回迁人签字：张淑子，2016年9月11日。
2016年9月12日，梁美子发现盛世家园1号楼2单元402号房屋的门锁和自己在田园房地产公司领取的钥匙不符，且该房屋由张爱国占有，于当日11时许向延吉市公安局建工派出所报警。2016年10月1日，梁美子与张爱国因该房屋问题发生争吵打架，到延吉市公安局建工派出所报警，双方以自行调解处理。
2010年12月29日，张爱国向田园房地产公司支付购房定金1万元，田园房地产公司出具收据，内容为2#-4D-304、65.65㎡。
2013年11月21日，张爱国与田园房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张爱国购买田园房地产公司开发的盛世家园1号楼2单元402号房屋，面积为66㎡，房屋价格为11万元。当日，张爱国支付了购房款10万元，田园房地产公司向张爱国出具收条。
田园房地产公司与蒋君豪签订商品房预售合同，该商品房为盛世家园小区1号楼2单元402号、面积为65.96㎡的房屋，并且在房产管理局登记备案。在审理中，张淑子、梁美子撤回对第三人蒋君豪的关于注销登记备案的诉讼请求。
一审法院认为：梁哲源与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订的《房屋预售合同书》、田园房地产公司与张淑子签订《延吉市田园房地产（盛世家园小区）房屋移交协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效。张爱国提供的梁哲源的亲笔承诺（确认）书以及《房屋预售合同书》，证明了梁哲源是回迁户，梁哲源虽然与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订《房屋预售合同书》，但结合田园房地产公司在庭审中承认本诉争房屋为给梁哲源的安置回迁房屋的陈述、《延吉市田园房地产（盛世家园小区）房屋移交协议》中有关补偿的约定，可以确定上述合同实际上属于回迁安置协议，本诉争房屋系回迁安置房屋，在法律没有明确规定的情况下，张爱国提出回迁户必须提供《回迁房屋合同书》或《产权调换协议书》的抗辩意见不成立，本院不予采信。田园房地产公司承接延吉市亚飞建筑材料装饰厂开发盛世家园楼房后，依法应承担向回迁户安置房屋的义务。田园房地产公司未按协议将安置房屋交付给张淑子、梁美子而出售给第三人，构成违约，应承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，张淑子、梁美子主张田园房地产公司立即交付补偿安置房屋的诉讼请求，本院予以支持。张爱国作为第三人，有义务协助田园房地产公司交付该房屋。对张淑子、梁美子撤回对第三人蒋君豪的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告延边田园房地产开发有限公司于本判决生效后立即将座落于延吉市盛世家园1号楼2单元402号、面积为65.96㎡（以实际面积为准）房屋交付给原告张淑子、梁美子，第三人张爱国协助被告延边田园房地产产开发有限公司办理二、驳回原告张淑子、梁美子的其他诉讼请求。案件受理费2028元，公告费300元，共计2328元（原告已预交2328元）中，由被告延边田园房地产开发有限公司负担。
二审中，被上诉人向本院提交了延边田园房地产开发有限公司关于涉案房屋的预售许可证，本院经审查认为，该证据与本案无关联性，不予采信。
二审经审理查明：涉案房屋所在楼层是一梯三户，涉案房屋是中间户。
二审查明的其他事实与一审相同，本院依法予以确认。
本院认为：一、涉案房屋所在楼层结构为一梯三户，按照梁哲源与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订的《房屋预售合同书》约定，涉案房屋位于延吉市铁南路牡丹小区1号楼2单元4层中户，应当认定诉争房屋位置确定。张淑子和梁美子虽未提供《回迁房屋合同书》或《产权调换协议书》，但结合梁哲源与延吉市亚飞建筑材料装饰厂签订的《房屋预售合同书》以及张淑子与田园公司之间签订的《延吉市田园房地产（盛世家园小区）房屋移交协议》约定内容，双方之间的实际履行行为符合房屋拆迁安置补偿法律关系的特征。张淑子、梁美子作为被拆迁人对补偿安置房屋享有排他性的特种债权，具有物权的优先效力。原审对此的认定和判决是正确的。二、上诉人与田园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被上诉人对涉案房屋享有优先物权，上诉人不能最终取得诉争房屋的所有权，对此上诉人可依法向田园公司另行主张权利。三、关于证据采信问题，上诉人在一审时提交的回迁房屋合同书不足以证明其主张，原审法院未予采信并无不当。综上所述，张爱国的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2028元，由张爱国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景秋
代理审判员 李一博
代理审判员 黄 伟
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 徐 妍