福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第1968号
原告邵芬，女，汉族，居民。
委托代理人黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。
被告福州金纬房地产销售策划有限公司。
法定代表人王翠峰，总经理。
被告福建省老区房地产开发有限公司。
法定代表人陈亚平，总经理。
二被告委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
原告邵芬与被告福州金纬房地产销售策划有限公司（以下简称金纬公司）、福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区公司）预约合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄仙、二被告的委托代理人黄民康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月18日，原告与被告金纬公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定：原告选择被告开发的坐落于武平县平川镇河西路28号宏祥华都A6号楼19层1908、1909单元的房产，单价为5800元／㎡，总价为51.04万元，届时原告在接到被告金纬公司通知后若不履行签订《商品房买卖合同》并办理相关手续的，视为原告自动放弃预约。被告老区公司系诉争房产的开发商，其同时作为被告金纬公司的担保方在《预约协议》上签章。原告于2011年9月16日已按照被告金纬公司的指示支付了购房款50万元，被告金纬公司于《预约协议》签订之时向原告出具了确认上述购房款的《收款收据》。但历时一年多，被告仍未取得上述房产的预售许可证，因此，原告决定行使放弃预约的权利，解除《预约协议》，并要求两被告返还原告已支付的购房款并支付利息。而且，根据最高院司法解释，未取得预售许可证明的，预售合同无效。在商品房预售合同或商品房买卖合同未订立或者无法生效之时，两被告无权收取原告的购房款。原告要求判令：1、解除原告与两被告于2011年9月18日签订的关于认购“武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼19层1908、1909单元的房产”的《预约签订商品房买卖合同协议书》；2、两被告立即返还原告交付的购房款计人民币50万元并自2011年9月17日至款还清日止按人民银行同类同期贷款利率支付利息。
被告金纬公司辩称，一、金纬公司是被告老区公司开发的“宏祥华都”楼盘代理销售商，为完成销售业绩，2011年9月18日，金纬公司向郑建维出具了五份购房人及缴款人均为空白的《预约签订商品房买卖合同协议书》及《收款收据》，但郑建维未将购房款汇入金纬公司的账户，因此，本案的《预约签订商品房买卖合同协议书》未实际履行。原告主张的50万元是与陈亚平之间的个人借贷，该50万元不能证明与本案的《预约签订商品房买卖合同协议书》有关。原告未经金纬公司授权，违背合同约定将50万元转给陈亚平，依照民法通则第六十六条约定，金纬公司不承担责任。二、《预约签订商品房买卖合同协议书》只是原告与被告老区公司签订《商品房买卖合同》前的优先权承诺书，不具备合同性质。金纬公司只是代理销售老区公司的房屋，不具备商品房买卖主体资格以及收取购房款的主体资格。协议书第二条也约定原告取得所选房屋的《商品房买卖合同》优先权，金纬公司作为代理商，其代理行为的法律后果应由被代理人老区公司承担。三、原告提供的《预约签订商品房买卖合同协议书》、《收款收据》存在重大瑕疵。《预约签订商品房买卖合同协议书》上的乙方是邵芬签字的，《收款收据》缴款人一栏也是空白的，证明郑建维拿走是空白的协议书和收款收据，《收款收据》上没有缴款人的名字，不能证明50万元与邵芬有关，且与协议书上约定的51.04万元金额不符，协议书签订时A6号楼还是空地，预购房屋只需支付少量预约金即可，而原告几乎支付了全额购房款，不符合常理。因此，原告支付给陈亚平50万元属个人借款更符合常理。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告老区公司辩称，同意被告金纬公司的意见。原告的50万元是被告老区公司法定代表人收取的，与被告金纬公司无关；本案的协议书、收款收据是原告的介绍人郑建维提供的空白协议书、收款收据。
在本案审理过程中，原告向本院提供如下证据：
1、原、被告三方签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》一份。证明：原告（乙方）选择被告金纬公司（甲方）开发的坐落于武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼19层1908、1909单元的房产，并取得所选房号的优先权等。被告老区公司作为担保方在协议上盖章。
2、原告的建行转账凭证一份。证明：2011年9月16日原告按被告金纬公司的指示转账支付购房款50万元到陈亚平账户。
3、《收款收据》一份。证明：被告金纬公司于2011年9月18日确认收到购房款50万元。
被告金纬公司、老区公司认为，原告的证据1上邵芬的名字不是二被告填的，上面的印章是二被告的。对证据2、3的真实性没有异议，但这是原告与陈亚平的个人借贷，被告金纬公司没有收到50万元。证据3《收款收据》是2011年9月18日出具的，缴款人一栏空白，该款项和预约协议无关。
本院认为，二被告对原告提供的证据2、3的真实性没有异议，对二份证据的真实性予以认定。二被告提出原告的证据1、2原来是空白的，由金纬公司交给郑建维与原告签订的，并未提供证据证明，二被告承认证据1上的印章是二被告的，因此，证据1中乙方名字由谁填写不影响协议的真实性，对原告的证据1的真实性予以认定。证据3《收款收据》上缴款人名字虽为空白，但加盖了金纬公司的印章，并在款项内容中载明：“宏祥华都A6号楼1908、1909单元”字样，与证据1《预约签订商品房买卖合同协议书》上原告选择的房号一致，因此，二被告提出收款收据与预约协议无关，与事实不符。
经庭审质证并认证，对本案事实作如下认定：
2011年9月18日，原告邵芬与被告金纬公司、老区公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定：一、原告在签订本协议之前，确认被告金纬公司已如实告知了所选择商品房开发的真实性情况。二、本协议生效后，原告取得所选房号之《商品房买卖合同》的优先权，被告金纬公司保证待售房条件成熟后通知原告签订《商品房买卖合同》，原告接到被告金纬公司的通知后不签订《商品房买卖合同》的，视为自动放弃预约。三、原告选择被告金纬公司开发的坐落于武平县平川镇河西路28号宏祥华都A6号楼19层1908、1909单元的房产，单价为5800元／㎡，总价为51.04万元，建筑面积、公摊面积以开盘时为准。四、在被告金纬公司取得预售许可证前，原告不得将预约房屋变更为他人。协议由原告、被告金纬公司签字盖章，被告老区公司作为担保方在协议书中盖章。2011年9月16日，原告向被告老区公司法定代表人陈亚平转账支付50万元，2011年9月18日，被告金纬公司向原告出具了50万元的《收款收据》，其中的款项内容载明“宏祥华都A6号楼1908、1909单元”等字样。
“宏祥华都”小区A6号楼尚未开工建设，“宏祥华都”小区的开发商是被告老区公司，被告金纬公司是“宏祥华都”商品房的销售代理商，原、被告三方均确认《预约签订商品房买卖合同协议书》不可能继续履行。
综上，本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的《预约签订商品房买卖合同协议书》合同主体金纬公司并非房屋的开发商而是销售商，协议书只确定原告所选房号的单价、总价及优先购买权，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该协议并非商品房买卖合同，而是预约协议，原、被告三方签订预约协议的真实意思是确保原告能够按协议约定的单价就所选房号与被告签订商品房买卖合同，且协议签订时三方均知道所选的商品房未取得预售许可证，因此，原、被告三方签订协议的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并具有法律效力。但协议签订至今已2年多，协议书约定的商品房尚未开工建设，原、被告三方均表示《预约签订商品房买卖合同协议书》不可能继续履行，依照合同法第九十四条规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同可依法解除。因此，原告要求解除《预约签订商品房买卖合同协议书》的请求，依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然原告是将购房款转入被告老区公司法定代表人陈亚平账户，但被告金纬公司用《收款收据》形式确定收到了该笔购房款，因此，协议解除后，被告金纬公司应当返还原告已支付的房价款50万元。原告主张由二被告共同返还购房款无事实依据。被告老区公司作为协议履行的担保方，对被告金纬公司的返还房价款50万元承担连带清偿责任。原告不能依预约协议约定签订商品房买卖合同，被告金纬公司存在过错，应当赔偿原告的利息损失，因此，原告要求被告支付自购房款支付日起按人民银行同期同类贷款利率计算的利息，依法予以支持。被告老区公司对原告主张的利息承担连带清偿责任。被告金纬公司提出作为老区公司的代理商，其行为的法律后果由老区公司承担的主张，无事实依据，依法不予支持。被告金纬公司提出其向名为郑建维的人提供空白的《预约签订商品房买卖合同协议书》、《收款收据》，郑建维与原告签订协议后未将购房款支付给被告，以此主张协议实际未履行，无事实与法律依据，对被告金纬公司的主张不予支持。二被告提出本案的50万元属原告与陈亚平的个人借款，原告否认，二被告未提供证据证明，对二被告的主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告邵芬与被告福州金纬房地产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司于2011年9月18日签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》；
二、被告福州金纬房地产销售策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邵芬购房款50万元，并支付该款自2011年9月17日起至本判决确定的履行期限止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。
三、被告福建省老区房地产开发有限公司对上述第二项的购房款本息承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后，有权向福州金纬房地产销售策划有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9214元，减半收取4607元，由被告福州金纬房地产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
代理审判员 王立音
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 李满秀
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。