重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初946号原告张益凯，男，汉族，生于1968年12月13日，住重庆市开州区。原告甘元辞，女，汉族，生于1972年9月4日，住重庆市开州区。共同委托代理人（特别授权）ＸＸ，重庆弘全律师事务所律师。被告李大骞，男，汉族，生于1985年4月7日，住重庆市开州区。被告李德阳，男，汉族，生于1944年9月15日，居民，住重庆市万州区。原告张益凯、原告甘元辞与被告李大骞、被告李德阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，由本院代理审判员代炼担任审判长，与人民陪审员唐志松、人民陪审员张宏德组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，二原告的共同特别授权委托代理人ＸＸ、被告李大骞到庭参加了诉讼，被告李德阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张益凯、原告甘元辞诉称，二原告于2012年6月27日与被告李德阳签订了房屋买卖合同一份，双方约定由被告将位于开县XX中学职工住宅小区XX片区X栋一单元XXX的房屋一套出售给二原告，该套房屋作价32.8万元，再加上房屋中附带的灶和热水器，原告实际给付的金额为32.87万元。签订合同的地点就在上述房屋内，签订的同时，李德阳向二原告出示了集资建房协议和被告李德阳与其妻子的结婚证，而且还有被告李德阳的朋友覃某、江某在场，两个在场人还在房屋买卖合同上签了字。合同签订之后，二原告给付了房款，后于2012年8月18日入住该房屋，2013年2月至8月，被告李大骞打电话给二原告说询问过关于其父李德阳卖房的事情，但是之后一直未找过二原告。现被告李德阳已经办理了该套房屋的产权手续，而二原告多次找被告方协助办理过户后续，一直无果，故诉讼来院，请求人民法院判令1、请求确认二原告于被告李德阳签订的购房合同有效，2、二被告立即协助二原告办理房屋的过户手续，3、案件受理费由二被告负担。被告李大骞辩称，不同意二原告的诉讼请求，因为被告李大骞在该套房屋中占有50%的份额。被告李德阳系被告李大骞的父亲，杜某系被告李大骞的母亲，杜某于2007年1月29日与开州区XX中签订集资建房协议，本案诉争的房屋在这段时间开始修建。因杜某患病，二被告以及亲戚等经常在陪伴杜某，在2008年11月23日，杜某在北京某医院病逝。杜某去世后，被告李德阳给了被告李大骞1000元钱，被告李大骞拿着钱就南下打工，从此与被告李德阳再无联系。2013年过年期间，被告李大骞的姐姐李某向被告李大骞提及，被告李德阳将上述房屋卖掉了，这时被告李大骞才得知母亲在去世前曾经立有遗嘱，而且根据遗嘱，被告李大骞对上述房屋享有一半的权益。被告李大骞和亲戚曾于2013年上半年去找过二原告，但是二原告不在家。2008年至2012年期间，上述房屋都是出租出去的，至于租房户是谁，租金如何收入，被告李大骞并不知晓，李大骞知晓对上述房屋有一半权益后，因为不懂法律，被告李大骞没有针对二原告对上述房屋买卖合同行使撤销权，但是被告李大骞在2013年8月向开州区人民法院提起过诉讼，状告被告李德阳，人民法院于2013年12月判决被告李大骞对上述房屋享有一半的权益。因为开县XX中学在2013年也知道了上述房屋存在这些争议，也仅因为这个原因，房屋还未办理到产权证。二原告与被告李德阳的合同侵害了被告李大骞的权益，被告李大骞也未收到过房款，故不同意原告的诉讼请求。被告李德阳未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。经审理查明：杜某与被告李德阳于1977年8月29日办理结婚登记，于1978年5月21日生育一女李某，于1985年4月7日生育一子即被告李大骞。2007年1月29日，杜某与开县XX中学签订《职工住宅小区集资建房协议》。2008年5月，杜某身患癌症，2008年9月21日，杜某在北京肿瘤医院病房，在神志清晰、有女儿李某在场的情况下亲笔写下遗嘱，内容为“XX中学新房产权属李德杨和李大骞所有，各占一半。如果出租或出售，所得收益各分一半（李德杨、李大骞）……”2008年10月23日，杜某去世，其遗留的遗产包括本案争议的位于开县XX中学XX小区X栋一单元X-X的集资住宿房屋，集资建房户户主为杜某。2012年6月27日，原告张益凯、原告甘元辞与被告李德阳签订《房屋购销合同》，约定“……1、甲方（李德阳）陪同乙方（张益凯、甘元辞）查看验权后，甲方将门钥匙交予乙方，一方随即付现金或转账32.8万元给甲方，本合同随即生效。2、房产证由甲方单位同意办理完成后转交乙方，至于以后更名、过户所产生的费用甲方概不负责。3、本房暂已出租，本年8月18日到期后乙方亦可入住。4、本合同一式两份……”，合同下方有各方当事人签字，内容为“甲方李德杨，乙方甘元辞、张益凯，2012年6月27日，委托人江某，在场人谭某，江某”。签订合同当日，二原告向被告李德阳支付房款230000元，被告李德阳出具收条一张，2012年7月18日，江某代被告李德阳收到原告张益凯给付的剩余房款98700元（含700元其他费用）。2012年8月18日，二原告入住该房屋。2013年8月13日，人民法院受理被告李大骞起诉被告李德阳遗嘱继承纠纷一案（2013开法民初字第01275号案），人民法院于2013年12月4日判决“……二、以杜某名义在开县XX中学职工XX小区的集资房（开县XX中学内XX小区X栋一单元X-X室）的一半权益由原告李大骞继承。……”该判决已经生效。2014年7月31日，开州区XX街道办事处XX社区居民委员会与开州区XX街道镇村建设管理所联合出具证明，内容为“证明，兹有XX社区XX中学X栋X单元XXX，现申请水户原户号：01280310更名为张益凯，身份证号51222219681213XXXX，现房产证正在办理中，情况属实。特此证明。2014年7月31日。”后二原告与二被告协商办理产权手续、过户事宜无果，现二原告诉讼来院，请求人民法院依法处理。以上事实，有原、被告的当庭陈述，已经向本院提交的身份信息、《职工住宅小区集资建房协议》、《房屋购销合同》、收条、（2013）开法民初字第01275号民事判决书、开州区XX街道办事处XX社区居民委员会与开州区XX街道镇村建设管理所联合出具的证明等证据在卷作证，本院足以认定。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。首先，原告张益凯、原告甘元辞与被告李德阳于2012年6月27日签订的《房屋购销合同》有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，合同双方通过自愿协商就房屋的买卖事项达成一致意见，合同内容不违反法律法规的规定，作为标的物的房屋本身并不存在违反法律、法规规定的情况，故该房屋买卖合同是依法成立的有效合同，应受法律保护。房屋买卖系普通群众生活中的重大事件，作为买房方的二原告，在向被告李德阳购买房屋的同时，支付了相应的对价，结合2012年开州区当地的市场行情，该房屋价格系合理价格，而且在签订合同时，有在场人江某、谭某等在合同上签字，故二原告有理由相信被告李德阳系合法产权人，有权出售房屋。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共有的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，所以本院认为，原告张益凯、原告甘元辞作为善意第三人，有偿、合理取得该财产，其合法权益应当得到维护。被告李大骞表示，其在签订合同之后才知晓房屋已经被出卖，侵害了其权益，本院认为，虽然被告李大骞对本案诉争的房屋享有一半的合法权益，但是二原告已经合理、有偿取得房屋，二原告的合法权益应当得到维护，如果被告李大骞的合法权益受到侵害，可有依照上述法律的规定，“由擅自处分共有财产的人赔偿”。其次，二被告应当办理该套房屋的初始登记，并协助原告办理房屋产权过户手续。我国《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据开州区XX街道办事处XX社区居民委员会与开州区XX街道镇村建设管理所联合出具的证明来看，该套房屋已经能够办理产权登记，故该合同约定的由卖方完成过户义务的条件已具备，原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。同时，办理房屋的初始登记，是办理房屋产权登记的前置条件，亦是二被告履行协助过户义务的必备条件，故原告要求被告办理房屋初始登记的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。此外，杜某的遗嘱合法成立，且已生效，根据该遗嘱，被告李德阳与被告李大骞系该套房屋的共同继承权人，且已经被（2013）开法民初字第01275号生效民事判决书所确认，故二被告均有义务协助二原告办理房屋的产权初始登记和过户登记。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张益凯、原告甘元辞与被告李德阳于2012年6月27日签订的《房屋购销合同》有效。二、被告李德阳、被告李大骞于本判决生效之日起七日内协助原告张益凯、原告甘元辞为位于重庆市开县XX中学XX小区X栋一单元X-X室的房屋一套（集资建房户户主杜某）办理初始登记，办理初始登记后五日内协助原告张益凯、原告甘元辞将该套房屋过户至原告张益凯、原告甘元辞名下。案件受理费6220元，由被告李德阳、被告李大骞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  代 炼人民陪审员  张宏德人民陪审员  唐志松二〇一六年八月三十日书 记 员  段辉镜