汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕金法民二初字第60号
原告张朝伟（反诉被告，下称原告），男，汉族，住所地汕头市金平区，公民身份号码×××0413。
委托代理人彭童峰，系广东明捷律师事务所律师。
被告刘璧雄（反诉原告，下称被告），男，汉族，住所地汕头市龙湖区，实际居住地汕头市金平区金厦街道水仙园24幢103房，公民身份号码×××0431。
被告纪燕芬（反诉原告，下称被告），女，汉族，住所地汕头市龙湖区，实际居住地汕头市金平区金厦街道水仙园24幢103房，公民身份号码×××0446。
上列两被告的委托代理人姚耿松、李丽婷，分别。
原告张朝伟诉被告刘璧雄、纪燕芬和被告刘璧雄、纪燕芬反诉原告张朝伟返还原物纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员许智武适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行审理。原告的委托代理人彭童峰，两被告的委托代理人姚耿松、李丽婷到庭参加诉讼。因两被告在法定期限内提起反诉，案情复杂，当事人争议大，本院依法裁定将本案由适用简易程序审理转为适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2016年6月27日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人彭童峰，两被告的委托代理人姚耿松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系汕头市金平区水仙园24幢103号房产的产权人，提有该房产的《房地产权证》【证号列：粤房地权证汕字第××号】。两被告系夫妻关系。2010年5月起，两被告向原告提出借用上述房产居住，原告表示同意。后两被告提出要购买该房产，但提出的价格原告无法接受，为此，原告要求两被告搬离上述房产，却遭到拒绝。两被告无合法依据继续占用原告所有的房产构成侵权。据此，请求判令：1、两被告将汕头市金平区水仙园24幢103号房产交还原告管业；2、两被告向原告支付自2014年9月1日起至实际归还房产之日止的占用费（按每月754元计算）；3、两被告负担本案诉讼费用。
两被告辩称：1、本案是房屋买卖合同纠纷而不是返还原物纠纷，双方当事人所从事的民事行为属房屋买卖行为，虽然双方未订立书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》规定，口头形式和其他形式也可视为订立合同。另外，从装修程度及装修情况看，原房屋是白坯的，两被告花费147466元对房屋进行精美的装修，从两被告提供的照片可以看出装修之豪华，以2010年的购买力看，147466元的购买力是很大的。所以，从2010年当时双方从事的民事行为，能够推定当时是房屋买卖行为而不是租赁行为，因为租赁不可能花费这么多钱进行装修。2、订立房屋买卖合同时，该房屋尚未取得《房地产权证》，依照法律规定，合同无效过错责任在于原告，原告应赔偿两被告损失147466元。3、本案《房地产权证》载明的面积只有55.82平方米，超过面积部分不属于产权证载明面积，依照法律规定，对于超过产权证面积部分，不属于人民法院受理范围，人民法院依法不予审理。4、两被告没有向原告租赁涉讼房产，本案属房屋买卖合同纠纷，因此不应计算租赁费用，也不应计算占用费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
两被告反诉称：2010年，两被告向原告及其父亲购买位于汕头市金平区水仙园24幢103号房产（本案讼争房产），面积55.82平方米，当时约定购房款为130000元，两被告付给购房定金20000元。因房屋装修需要资金，原告同意两被告于2016年前付还剩余房款，并对房屋进行装修及入住，两被告遂委托他人对房屋进行全面装修，共花费装修款147466元。原告与两被告虽没有签订房屋买卖合同，但已形成事实上的房屋买卖关系，两被告请求法院确认该房屋买卖关系的有效性。如果原告违约，则应退还两被告购房定金20000元并赔偿两被告装修款147466元。两被告为维护自身的合法权益，依法提起反诉，请求判令：1、原告赔偿两被告装修款147466元；2、本案全部诉讼费用由原告负担。
原告针对两被告的反诉辩称：1、两被告的反诉请求没有事实和法律依据，其陈述的事实不是客观事实。2010年双方没有就本案讼争房产约定买卖行为，只有两被告向原告借用本案涉讼房产的行为。其后，双方也没有就本案讼争房产达成买卖的任何书面或口头协议。2、本案不存在两被告对涉讼房产进行装修的行为，原告将涉讼房产借用给两被告时，该房产已有装修。本案不存在两被告所主张的装修等客观行为及所花费用。从两被告申请对装修费用进行鉴定的过程看，因两被告无法提供装修所需的有关资料而造成鉴定部门无法进行鉴定，可以证明两被告不存在其所主张的装修行为。3、退一步讲，即使两被告有对房产进行适当装修，也未经原告同意，其主张装修费用不应得到支持。
案经审理查明：2010年4月，原告以购买方式取得汕头市金平区水仙园24幢103号房产，2010年7月23日，原告办妥该房产的权属登记手续，并取得该房产的《房地产权证》【证号列：粤房地权证汕字第××号】，该证载明涉讼房产建筑面积为55.82平方米，其附记注明该房产包括庭院面积24.64平方米。自2010年5月起至今，两被告一直向原告借用上述房产，该房产现在实际使用人仍为两被告，两被告系夫妻关系。两被告在借用房产期间，向原告提出购买房产事宜，原告与两被告因转让房产价格未能达成一致而未果。为此，原告要求两被告搬离交还上述房产，遭到两被告拒绝。原告在多次催讨未果的情况下，遂于2015年8月31日向本院起诉，提出前述诉讼请求。
原告起诉后，两被告在法定期间向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。两被告在对讼争房产进行装修时，未征得原告同意，也未能提供有效依据。两被告认为本案应以房屋买卖合同纠纷进行审理，但在其提起反诉时，却明确表示本案以返还原物纠纷进行审理。原告不认可双方存在房屋买卖的民事行为。两被告认为本案属房屋买卖合同纠纷，涉讼房产在装修前为白坯房，且现有使用面积超过登记面积，却未能在本院指定的期限内提交相关证据。
案在审理期间，原告与两被告因房屋占用费及所涉装修费用存在争议，均向本院提出评估申请，经审查，当事人的评估申请不违反法律规定，本院予以照准。经委托广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该司于2015年11月30日作出弘评（2015）第1949号《评估报告书》。评估结论为，讼争房产自2014年9月1日起至2015年11月30日止的使用费为每月754元。涉案房产的装修费用事项，经委托汕头市粤建工程造价咨询有限公司进行评估，因两被告无法提供符合评估要求所需的相关资料，致使委托评估资料被评估机构退回，造成该评估项目无法进行。
以上事实，有当事人提交的主体材料、粤房地权证汕字第××号《房地产权证》、弘评（2015）第1949号《评估报告书》和评估机构出具的《函件》等及《庭审笔录》足以认定。
本院认为：本案为返还原物纠纷。原告提有粤房地权证汕字第××号《房地产权证》，而《房地产权证》是人民政府向权属人颁发的具有法律效力的权属凭证，证书记载范围内的房产所有权具有排他性，在未经合法程序注销前，除权属登记人外，任何人无权占有，该证具有不动产登记的公示公信力。因此，原告依法对讼争房产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与两被告之间对讼争房产的使用没有订立书面协议，而讼争房产自2010年5月起至今一直由两被告实际使用，由于原告与两被告对借用讼争房产的期限没有约定，作为出借人的原告，在给予合理期限时可随时终止借用关系，收回出借的房产，原告已在2011年通过口头的方式要求收回房产，原告与两被告的借用关系已终止，两被告继续使用讼争房产已属无权占有，原告有权请求返还原物。据此，两被告负有退迁涉讼房产，并将该房产返还原告的义务，原告诉请判令两被告将讼争房产交还原告管业的诉讼请求依法应予支持。两被告在讼争房产存放的物品及增设的屋内设施于搬迁时可自行拆除，但不得损坏房屋结构。由于两被告未有合法权属凭证占用讼争房产，致使原告无法对讼争房产行使其民事权利，由此造成原告房产被两被告占用期间的使用费损失，两被告依法负有赔偿责任。因原告与两被告就讼争房产使用费计算方式及金额存在争议，原告向本院申请对其进行评估。经评估，讼争房产自2014年9月1日起至2015年11月30日的使用费为每月754元。因此，原告主张两被告应支付讼争房产自2014年9月1日起至实际归还房产之日止的占用费的请求，有充分事实依据和法律依据，该项请求依法应予以支持，并以评估结论作为计付基准。两被告主张原告赔偿其装修房屋而产生的相关费用，却未能提供有效凭证及提交符合评估规范要求的相关资料，况且装修行为也未征得原告同意；两被告认为涉讼房产在装修前为白坯房，且现有使用面积超过登记面积，却未能在本院指定的限期内提交相关证据，依法应承担举证不能的法律后果。两被告认为其与原告之间存在事实的房屋买卖关系为另一民事法律关系，不属本案审理范围。如果两被告认为其合法民事权利受到他人不法侵害，可另寻其它合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项和《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告刘璧雄、纪燕芬于本判决发生法律效力之日起三十日内将汕头市金平区水仙园24幢103号房产交还原告张朝伟管业；被告刘璧雄、纪燕芬在上述房产内存放的物品及增设的屋内设施于搬迁时自行拆除，但不得损坏房屋结构。
二、被告刘璧雄、纪燕芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张朝伟付还自2014年9月1日起至实际交还汕头市金平区水仙园24幢103号房产之日止的占用费，按每月754元计付。
三、驳回被告刘璧雄、纪燕芬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费350元，反诉受理费1625元，合计1975元，由被告刘璧雄、纪燕芬负担。本诉受理费原告张朝伟已向本院预交，被告刘璧雄、纪燕芬于本判决发生法律效力之日起十日内径行付还原告张朝伟。本案评估费2000元，由被告刘璧雄、纪燕芬负担。评估费用原告张朝伟已向评估机构缴交，被告刘璧雄、纪燕芬于本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还原告张朝伟。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 许智武
审 判 员 郭继忠
人民陪审员 郑君瑜
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵 阳
附：相关法律法规条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：
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（四）返还财产；
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（七）赔偿损失；
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《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。