浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2794号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈野。
委托代理人：陈腊英。
委托代理人：宋广华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈建财。
委托代理人：沈强，浙江巨诚律师事务所律师。
上诉人陈野与被上诉人沈建财因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年上半年开始，沈建财将其位于余杭区良渚街道良港村5组张家门自然村22号底层西面三间营业房（以下简称案涉房屋）出租给陈野使用，但双方未签订书面房屋租赁合同。2014年9月20日，陈野向沈建财支付自2014年9月20日至2015年3月19日的房屋租金18000元。2015年4月2日，沈建财以通过EMS快递寄送《关于要求解除租赁合同关系的通知书》的形式书面通知陈野要求解除房屋租赁合同关系，并限陈野在2015年4月20日前腾退并返还案涉房屋。2015年4月21日，沈建财在陈野拒不腾退房屋的情况下，强行将本案所涉房屋的卷闸门焊死。沈建财于2015年5月5日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除双方房屋租赁合同关系；二、陈野腾空并归还案涉房屋；三、陈野支付房屋占有使用费3253.8元（从2015年3月20日至2015年4月22日共计33天，按租金标准98.6元／天计算，2015年4月22日至归还房屋之日的占有使用费按上述标准另计）；四、陈野支付电费500元；五、陈野承担本案诉讼费用。在原审诉讼中，沈建财放弃第四项诉讼请求。陈野于原审诉讼中提起反诉，诉请判令：一、沈建财赔偿其停业损失，按每日500元计算，自2015年4月21日起至实际排除妨碍之日止，现暂算至2015年6月4日，计44天，合计人民币22000元；二、本案诉讼费（包括本诉）由沈建财承担。
原审法院审理认为：沈建财与陈野之间的房屋租赁关系合法有效，双方当事人均应按约履行。但双方未签订书面房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁关系应视为不定期租赁，故双方当事人均可随时解除合同。陈野2014年9月20日支付的房租至2015年3月19日到期，后支付房租，沈建财拒收，且沈建财于2015年4月2日书面通知陈野解除合同，并明确要求陈野于2015年4月20日前腾退房屋。沈建财解除合同已在合理期限前通知了陈野，陈野的相应抗辩主张不成立。陈野在房屋租赁合同解除后，拒不返还房屋是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。故沈建财要求解除房屋租赁合同关系、支付房屋占有使用费及陈野腾退房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。因沈建财于2015年4月21日通过焊死卷闸门的方式实际控制案涉房屋，故对其主张2015年4月22日后的占有使用费，原审法院不予支持。房屋租赁合同解除后，沈建财有权收回房屋，故陈野要求沈建财赔偿停业损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，于2015年7月27日判决：一、沈建财与陈野之间的房屋租赁合同关系于2015年4月20日解除；二、陈野于判决生效之日起十五日内腾退案涉房屋；三、陈野支付沈建财自2015年3月20日至2015年4月20日的房屋占有使用费3056.6元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回沈建财的其他诉讼请求；五、驳回陈野的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费25元，由陈野负担；反诉案件受理费175元，由陈野负担。
宣判后，原审被告陈野不服，向本院提起上诉称：上诉人承租被上诉人的案涉房屋开办五金店，双方虽然没有签订书面租赁合同，但被上诉人承诺该案涉房屋一直租给上诉人经营使用。上诉人按期交纳租金。现被上诉人擅自违约而临时要求收回房屋，没有给上诉人足够合理期限腾退就将案涉营业房拉门焊死，致使上诉人上百万元货物生锈并损毁，造成上诉人严重损失。原审判决错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人沈建财答辩称：被上诉人于2015年4月2日书面通知上诉人，明确要求上诉人于2015年4月20日前腾退房屋，被上诉人已在合理期限内通知上诉人解除合同。上诉人在房屋租赁合同解除后，拒不返还房屋是造成本案纠纷的原因。上诉人的上诉理由没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未在二审举证期间提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人对于原审判决关于双方间未签订书面租赁合同依法应视为系不定期租赁关系之认定均无异议，本院予以确认。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项也规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。沈建财在与陈野设立不定期租赁关系时明知陈野承租案涉房屋用于经营五金店，陈野也预交至2015年3月19日的租金，嗣后陈野已实际投入经营并且欲继续预交之后的房租。而沈建财于2015年4月2日通知陈野解除租赁合同，限定陈野于当月20日即腾退返还案涉房屋。该10余天时间不足以让陈野结束正常经营、整理货物并另行寻找场地进行存放，更不可能另租店面进行经营。沈建财未依法在合理期限之前通知承租人，未给陈野以必要的准备时间。当月21日，沈建财即强行将案涉房屋卷闸门焊死，不让陈野继续使用。沈建财的上述行为给陈野的正常经营以及腾退工作造成了实际影响，原审判决判令陈野按照租金标准给付沈建财至2015年4月20日的占有使用费系错误。陈野应支付沈建财2015年3月20日至同年4月2日止的租金计1380.4元（98.6元／天×14天）；自2015年4月3日起至当月20日，系沈建财给予陈野的腾退准备期间，陈野不能占有使用案涉房屋从事经营以实现合同目的，其应给付的占有使用费不能按照租金标准计算，本院酌定减半支付为887.4元（98.6元／天×18天÷2）；原审判决认定自2015年4月21日起因沈建财通过焊死卷闸门的方式实际控制案涉房屋，故对其主张此后的占有使用费不予支持，沈建财对此未提出异议，本院予以确认。自2015年4月2日起至今，足够时间供陈野作腾退之准备，原审判决判令陈野于判决书生效之日起十五日内腾退案涉房屋系正确。陈野就其反诉主张不能提交证据予以证实，原审判决不予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，致使实体处理存有不当。陈野的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第294号民事判决第一、二、五项；
二、撤销杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第294号民事判决第三、四项；
三、陈野支付沈建财租金1380.4元以及占有使用费887.4元，合计2267.8元，于本判决书生效之日起十日内付清；
四、驳回沈建财的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元，由沈建财承担8元，陈野承担17元；一审反诉案件受理费175元，由陈野承担；二审案件受理费400元，由沈建财负担13元，由陈野负担387元；限于本判决书生效之日起十五日内分别至原审法院及本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王勤