上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10585号
上诉人(原审原告、反诉被告)：陈凌琦，女，1985年9月27日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许格格，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：茹秀珍，女，1986年8月20日生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：李昊，男，1962年8月3日生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人陈凌琦因与被上诉人茹秀珍、李昊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初13954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈凌琦上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判茹秀珍、李昊支付陈凌琦违约金人民币(以下币种均为人民币)1,310,000元；2、撤销一审判决第四条，依法改判茹秀珍、李昊支付陈凌琦20,000元。
事实和理由：一、一审法院支持的违约金过低。根据陈凌琦与茹秀珍、李昊签订的《上海市房地产买卖合同》，茹秀珍、李昊未在合同约定的时间内支付450万元房款，理应按照合同约定的赔偿责任支付总价款的20%即131万元给陈凌琦。二、陈凌琦出售上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)系置换所需。因茹秀珍、李昊违约，造成陈凌琦资金链断裂，只好向外借款，产生了借款利息等实际损失。根据合同约定，陈凌琦要求茹秀珍、李昊承担违约金与法不悖。三、根据双方于2016年12月24日签订的《补充协议》，陈凌琦补偿茹秀珍、李昊多出的税费2万元，现买卖合同由于茹秀珍、李昊的过错被解除，则该2万元应予返还。
茹秀珍、李昊辩称，不同意陈凌琦的上诉请求。由于贷款审批延迟，双方于2016年12月25日签订了补充协议，约定确保陈凌琦能于2017年1月20日之前拿到房屋贷款，否则茹秀珍、李昊按照合同约定每延迟一日过户按照未付款万分之五支付违约金，直至过户当日止。双方通过上述约定将延期付款的违约责任变更为只支付违约金，陈凌琦丧失了合同解除权，只享有违约金请求权，其发函要求解除买卖合同的行为构成违约。茹秀珍、李昊逾期办理贷款是国家政策调整下的不可抗力因素导致，此次交易无法进行下去是由于陈凌琦单方终止合同所致，但对于一审法院综合考虑各方违约情况所确定的违约金金额，茹秀珍、李昊表示接受。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
陈凌琦向一审法院起诉请求：1、确认陈凌琦、茹秀珍、李昊签订的《上海市房地产买卖合同》及其两份补充协议于2017年2月25日解除；2、判令茹秀珍、李昊支付违约金79,600元(以455万元为基数，按日万分之五计算，自2017年1月21日起至2017年2月24日止)；3、判令茹秀珍、李昊支付赔偿金131万元；4、判令茹秀珍、李昊返还陈凌琦税费2万元。
一审法院认定事实：系争房屋权利人系陈凌琦。2016年10月20日，陈凌琦(甲方)与茹秀珍、李昊(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方系争房屋以655万元价格出售给乙方。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年12月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第四条约定，甲乙同意甲方于2017年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第三款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。附件三付款协议中约定：在签订合同当日乙方支付200万元(含已付定金)，在签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款450万元，以贷款形式支付第二期房款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三十日内，甲、乙双方对房地产验收交接后，乙方支付甲方尾款5万元。2016年10月20日，陈凌琦(甲方)与茹秀珍(乙方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定，系争房屋实际成交价格为655万元，甲乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》首付款约定为200万元，用于方便办理贷款相关事宜，乙方实际已支付140万元，剩余60万元于2016年11月30日前转账支付给甲方用于偿还贷款使用；如乙方不按时支付款项，视为乙方违约，乙方需承担总房款20%的违约金。合同签订后，茹秀珍、李昊已支付房款200万元。2016年12月24日，陈凌琦(甲方)与茹秀珍(乙方)签订《补充协议》，约定，今日甲方交予乙方2万元整，此钱用于甲方此房屋所产生的增值营业税所用，因甲方在交易过程是口头告诉乙方该房买进是170万元整，在今日交易时所查出买进是120万元整，增加了该房屋的营业税，因此乙方和甲方商量决定，甲方补偿乙方所多出的税费2万元整，若再下次交易过程所产生的税费都是乙方承担。同日茹秀珍、李昊实际收到15,000元。剩余5,000元未付原因系迟延偿还银行贷款需多支付一个月的利息，茹秀珍同意为陈凌琦承担系争房屋2016年11月份贷款5,000元。2016年12月25日，陈凌琦(甲方)与茹秀珍(乙方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定甲乙双方约定的过户时间为2016年12月20日，现因乙方贷款未能及时审批通过将过户时间顺延，该房地产过户完成后由乙方负责出资办理产证加急，确保甲方能于2017年1月20日之前拿到房屋贷款，如若没有达到该项要求，则按照合同约定每延迟一日过户按照未付款万分之五由乙方向甲方支付违约金，直至过户当日止；若本协议与合同有冲突，将以本协议为主，违约责任将根据《上海房地产买卖合同》为准。2017年2月24日，陈凌琦向茹秀珍、李昊邮寄解除买卖合同及补充协议的律师函，通知茹秀珍、李昊解除双方之间的买卖合同及补充协议。次日，茹秀珍、李昊收到上述律师函。
一审法院认为,陈凌琦、茹秀珍、李昊签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。本案中，根据双方约定，茹秀珍、李昊确保陈凌琦能于2017年1月20日之前拿到系争房屋贷款，否则承担相应的违约责任。截止2017年2月24日陈凌琦发函当日，陈凌琦仍未拿到房屋贷款，茹秀珍、李昊亦未能以现金补足。茹秀珍、李昊迟延履行支付房款义务构成违约，陈凌琦有权解除合同。茹秀珍、李昊申请出庭作证的证人称陈凌琦不配合办理贷款发生在2017年2月8日之后，因陈凌琦、茹秀珍、李昊约定陈凌琦拿到系争房屋贷款的时间为2017年1月20日，故即使陈凌琦存在不配合办理贷款的情形亦发生在茹秀珍、李昊违约行为之后，不能认定该行为系陈凌琦的违约行为。根据一审法院查明事实，陈凌琦将解除合同的通知已于2017年2月25日送达茹秀珍、李昊，故陈凌琦要求确认双方签订的买卖合同及补充协议均已于2017年2月25日解除，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，陈凌琦应将收取的房款200万元返还给茹秀珍、李昊。关于赔偿金131万元，陈凌琦表示按照双方买卖合同第九条第三款约定主张，即系争房屋总价的20%，该约定实为违约金的约定。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，结合陈凌琦陈述的系争房屋目前市场价格、茹秀珍、李昊违约情形等实际情况，一审法院酌情确定茹秀珍、李昊支付陈凌琦逾期付款违约金及赔偿金酌情整体调整为10万元。关于陈凌琦要求茹秀珍、李昊返还税费2万元的主张，因双方买卖合同解除，故陈凌琦实际给付茹秀珍、李昊的15,000元应返还给陈凌琦告。关于茹秀珍、李昊主张陈凌琦支付逾期还款违约金、赔偿系争房屋差价损失及违约金的反诉请求，因合同解除系茹秀珍、李昊违约行为导致，故其上述主张，法院均难以支持。
一审法院判决：一、陈凌琦与茹秀珍、李昊就上海市宝山区纬地路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议于2017年2月25日解除；二、陈凌琦于判决生效之日起十日内，返还茹秀珍、李昊房款200万元；三、茹秀珍、李昊于判决生效之日起十日内，支付陈凌琦违约金10万元；四、茹秀珍、李昊于判决生效之日起十日内，返还陈凌琦税费15,000元；五、陈凌琦的其余诉讼请求，不予支持；六、茹秀珍、李昊的其余反诉请求，不予支持。
二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈凌琦与茹秀珍、李昊未能按照买卖合同约定日期办理过户的原因系茹秀珍、李昊的银行贷款申请未能及时审批通过，后双方经协商订立补充协议，将过户日期顺延，并约定确保陈凌琦能于2017年1月20日之前拿到房屋贷款。但茹秀珍、李昊仍然未能在该期限前完成贷款审批，违约事实清楚，应当承担相应违约责任。双方订立的补充协议并未明确排除买卖合同第九条所约定的合同解除权，亦载明违约责任将根据买卖合同为准，故茹秀珍、李昊关于陈凌琦丧失了合同解除权的抗辩意见不成立，本院不予采纳。根据买卖合同第九条的约定，陈凌琦享有单方合同解除权，并有权主张合同约定的违约责任。鉴于双方在买卖合同中约定的单方解除合同情况下违约方需支付的总价款20%的赔偿金系违约金性质，本院根据合同性质和履行情况，结合陈凌琦的实际损失、茹秀珍方的过错程度，酌情确定茹秀珍、李昊应向陈凌琦支付违约金共计30万元。至于茹秀珍、李昊应返还税费的具体金额，本院认同一审法院的意见，不再赘述。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初13954号民事判决第一、二、四、六项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初13954号民事判决第三、五项；
三、茹秀珍、李昊应于本判决生效之日起十日内，支付陈凌琦违约金30万元；
四、陈凌琦的其余诉讼请求，不予支持。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币8,743元，由陈凌琦负担6,771元，由茹秀珍、李昊负担1,972元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币19,040元，由茹秀珍、李昊负担；二审案件受理费人民币15,690元，由陈凌琦负担人民币13,097元，由茹秀珍、李昊负担人民币2,593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年二月五日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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