新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民二终字第160号 上诉人（原审被告，反诉原告）：新疆昌大建筑安装工程有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉高新技术产业开发区。 法定代表人：李金永，该公司董事长。 委托代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 委托代理人：孙国远，新疆圆方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆高祥特种管道有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。 法定代表人：何克明，该公司总经理。 委托代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。 上诉人新疆昌大建筑安装工程有限责任公司（下称昌大公司）因与被上诉人新疆高祥特种管道有限责任公司（下称高祥公司）租赁合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院于2015年2月5日作出的（2014）昌中民二初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌大公司的委托代理人孙国远、李玉伟，被上诉人高祥公司的委托代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：2013年4月27日，高祥公司与昌大公司签订《厂房租赁合同》，约定：昌大公司将其坐落于昌吉国家高新技术产业开发区希望大道厂8号地块上即将建成完工的I#厂房和6#货场及设施、设备出租给高祥公司，I#厂房和6#货场租赁期限五年（以实际交付办理书面移交手续时间为准）。高祥公司保证I#厂房和6#货场租期不低于2年，如不足2年，按2年交付租金。第一年度租金1008960元，基础电费200000元，合计1208960元，高祥公司于合同签订后7个工作日内向昌大公司交纳；以后各年度租金和基础电费，应于上一租赁年度届满前提前两个月支付。合同第六条约定，租赁合同签订后昌大公司有义务配合高祥公司办理相关工商、税务、消防、环保等证照及处理地方关系。合同第八条第2项约定，双方在本合同签订并在交付清单签收后，视为昌大公司交付的租赁物全部合格并达到高祥公司使用要求。2013年4月25日至5月7日，高祥公司按约将第一年租金及基础电费1208960元支付给昌大公司。2013年10月12日，昌大公司将I#生产车间工程防火涂料送检，自治区消防产品质量监督检验站于2013年12月19日出具检验报告。2013年11月8日，双方根据《厂房租赁合同》约定的事项共同对租赁物进行验收并制作《厂房交接验收单》，验收项目包括：租赁物数量、技术资料、租赁物建设情况。需整改项目包括：1、《建设工程质量竣工验收意见书》、《消防质量验收意见书》具备时须提供给高祥公司复印件留存；2、基础墩外层砂浆重新做；3、供水设施原告提供0X100水表1只，由昌大公司负责安装。该验收单由双方工作人员签字确认。2013年11月11日，双方签订《厂房交接意见书》，内容为：“根据以上验收结果，双方商定昌大公司需要对《厂房交接验收单》需整改项目于2013年11月15日整改完成。高祥公司同意接收厂房及货场并开始计算租金。计租时间为2013年11月8日。”双方工作人员在该《厂房交接意见书》上签字并盖公司公章予以确认。2014年7月6日，昌大公司作为建设单位组织监理、施工、设计、勘察单位进行验收，形成竣工验收报告。2014年8月4日，高祥公司向昌大公司发出《通知书》一份，要求其“在接到通知书之日起七日内出示租赁标的物《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《消防审核验收意见书》、《房屋所有权证书》以及昌大公司《营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》原件并提供复印件，否则将解除双方于2013年4月27日签订的《厂房租赁合同》。”2014年8月5日，昌大公司向昌吉市公安消防大队提交复验申请单，内容为：“我单位于2014年中旬组织工程项目消防竣工验收，由于设备未完成，验收未通过，现已整改完毕，特此申请验收。”2014年8月8日，昌大公司就上述《通知书》答复如下：“我公司已依约交付租赁物，你公司已接收。你公司在通知中所列证照，我方依合同并无提供之义务，并且上述证照是否向你公司出示并不对租赁物使用产生任何影响，不构成合同履行障碍。”2014年8月28日，高祥公司再次向昌大公司发出《通知书》，要求解除双方于2013年4月27日签订的《厂房租赁合同》。2014年9月1日，昌大公司回函称：“双方签订的租赁合同合法有效应继续履行，你公司已构成违约，应承担违约责任。”2014年10月21日，昌吉市公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查合格。 原审法院认为：2013年11月11日，双方签订《厂房交接意见书》内容为：根据以上验收结果，双方商定昌大公司需要对《厂房交接验收单》整改项目于2013年11月15日整改完成。高祥公司同意接收厂房及货场并开始计算租金，计租时间为2013年11月8日。该《厂房交接意见书》经双方盖章确认，对双方均具有约束力。《厂房交接验收单》载明需整改项目包括：1、《建设工程质量竣工验收意见书》、《消防质量验收意见书》具备时须提供给高祥公司复印件留存；2、基础墩外层砂浆重新做；3、供水设施高祥公司提供0附00水表1只，由昌大公司负责安装。其中《建设工程质量竣工验收意见书》一栏备注“甲方承诺房屋已通过质量检验，但取得证书还需要一段时间”。《消防质量验收意见书》一栏备注“已通过验收，在等待发证”。由此可知，双方当事人在签订《厂房交接意见书》时并未对昌大公司提供上述两项意见书的时间做出明确约定，因为何时取得上述两项意见书并非完全取决于双方当事人的意思表示，有待相关部门给予配合和审批。因此只做出了“具备时须提供”的约定。但《建设工程质量竣工验收意见书》《消防质量验收意见书》是否已经取得对于生产型企业办理相关证照以及安排生产计划存在重大影响。《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，昌大公司应当在合理期限内办理，以便高祥公司能在合理期限内安排生产，实际使用租赁物。而昌大公司在租赁物交付八个月之后即2014年7月6日才组织竣工验收，在2014年8月4日高祥公司通过公证部门送达解除合同《通知书》后才申请消防部门进行复验，直到第一年租赁期限即将届满时才取得昌吉市公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，明显存在怠于履行合同义务的情形。高祥公司先行支付120余万元的租赁费，用于昌大公司建设厂房，却在近一年时间内不能落实生产计划，造成生产资料浪费，不利于经济发展。昌大公司未及时履行相关合同义务，使得高祥公司签订《厂房租赁合同》的目的无法实现，其主张解除《厂房租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高祥公司于2014年8月8日向昌大公司送达催告履行的通知，于2014年8月28日向昌大公司送达解除合同的通知，自解除合同通知到达时《厂房租赁合同》已经解除。现昌大公司主张第二年的租金、基础电费及违约金没有法律依据，不予支持。高祥公司于2013年5月7日之前向昌大公司预付租金1008960元及基础电费200000元，现因昌大公司怠于履行合同义务导致高祥公司不能实现合同目的，应当赔偿高祥公司因此遭受的损失，本院对于高祥公司主张赔偿租金损失1008960元、基础电费损失200000元的损失予以支持。关于高祥公司主张资金占用利息损失108880元（2013年5月7日至2014年11月7日），因双方签订的合同自2014年8月28日经高祥公司催告后通知解除，上述款项的利息应当自2014年8月28日开始计算至起诉之日即2014年10月27日，共计12089.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，遂判决：（一）、解除双方于2013年4月27日签订的《厂房租赁合同》；二、昌大公司向高祥公司赔偿租金损失1008960元及基础电费损失200000元；三、昌大公司向高祥公司赔偿利息损失12089.60元；四、驳回高祥公司的其他诉讼；五、驳回昌大公司的反诉请求。案件受理费16661元，由高祥公司负担1333元，由昌大公司负担15328元；反诉费8112元由昌大公司负担。 昌大公司不服该判决，向本院上诉称：一、一审认定事实错误。1、《厂房租赁合同》第二条第2项约定交付的租赁物条件为完工交付，不违反法律的强制性规定，而一审错误的认定为竣工交付，不符合双方当事人的合同约定。2、双方在《租赁合同》第八条第2项约定：双方在本合同约定并在交付清单签收后视为甲方交付的租赁物全部合格并达到乙方使用要求。双方的《厂房交接意见书》中明确"乙方同意接受厂房及货场并开始计算租金"。但一审认定只有完成竣工验收和消防验收才能满足使用要求，及"交付租赁物达不到高祥公司使用要求"，明显错误。二、一审适用法律错误。本案无约定解除合同情形，亦无法定解除条件。原审法院并未认定我方违约却以合同法第九十四条第（四）项认定本案符合法定解除条件。高祥公司2014年8月4日的“解除合同通知”并不能产生合同解除的法律后果。三、原审认定我方怠于履行义务无事实及法律根据。1、竣工和消防验收并不以我方提交申请报告的时间先后而决定，而取决于政府组织的验收要求和程序要求。事实上我方的租赁物已经完成竣工和消防验收的工作，只是等待政府组织按照验收要求和程序要求完成后发证，并不影响承租人实际使用，而承租人承租后并无任何实际使用行为，也无证据证明影响使用或者导致不能使用的事实发生。2、怠于履行合同义务并不构成我国合同法第九十四条的法定解除条件。原审法院并没有认定我方违约或迟延履行义务。3、高祥公司并不认为我方怠于履行义务，而认为我方没有在约定的时间办理消防和竣工验收构成违约。原审法院也认定消防和竣工验收不是当事人可以自行约定完成的事项，却又认定我方未在合理期限内完成上述验收，缺乏法律依据。四、租赁物在交付被上诉人时消防和竣工验收均处于基本确定状态，对此高祥公司一开始就处于明知状态，其接收租赁物时双方在厂房接受意见书中是明确同意的。高祥公司现以此为由要求我方承担赔偿责任无事实及法律依据。五、双方的租赁物为场地和厂房两宗且租金分别计算。高祥公司并未提交任何租赁场地不符合要求的证据，但一审法院却将场地租金一并判决赔偿有误。六、租赁物在双方的合同中并没有约定为特定用途，不存在特定化的特定租赁用途，不存在明确的租赁目的，没有任何证据证明被高祥公司租用租赁物是用于生产及已经安排了生产，其也没有为使用该租赁物作任何的特定准备。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持我方的上诉请求。 被上诉人高祥公司答辩称：一、《厂房租赁合同》履行过程中，昌大公司没有完成承诺的整改项目，租赁物不但不符合我方要求的使用条件，而且违反了法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致我方无法实际使用租赁物，合同目的不能实现。1、虽然双方签订的《厂房租赁合同》主文中没有对昌大公司交付的租赁物必须具备《建设工程竣工验收意见书》和《消防验收意见书》的约定，但由于我方租赁该厂房是为了安装进口大型设备，生产油田专用高压管道，原料中有易燃易爆的物品，我方安装设备、办理生产许可证和压力容器证时，必须提供建设工程竣工验收合格及消防验收合格手续，为此，在签署《厂房交接验收单》、《意见书》时，特别提出昌大公司应在整改期限内提交《建设工程竣工验收意见书》和《消防验收意见书》。该《厂房交接验收单》、《意见书》是合同附件，是合同的重要组成部分。昌大建筑公司未能在承诺的期限内提供，已构成违约。2、《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项规定：“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；第二十五条规定“公安消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。……检查不合格的，还应当书面通知建设单位，建设单位收到通知后，应当停止施工或停止使用，组织整改后公安机关消防机构申请复查。”根据上述法律规定，建设工程未经竣工验收不得投入使用，消防验收或检查不合格即不能投入使用。本案所涉租赁厂房在交付时，未经建设工程竣工验收，且经消防检查不合格，违反了法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，属于法律规定不能投入使用的建筑物。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的规定，法院应支持原告方要求解除合同的诉讼请求”。3、在房屋租赁合同中，承租人签订合同的目的是“使用租赁房屋”，无论合同约定的是“完工交付”，还是“竣工交付”，都要求出租人实际交付的租赁房屋，必须达到合同约定及现行法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，否则即违背了双方签订《房屋租赁合同》的目的。二、昌大公司的违约、违法行为导致我方无法实际使用租赁厂房，已给我方造成巨大经济损失，故其原审法院判决昌大公司赔偿给我方造成的已付租金、电费及资金占用利息损失正确。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审基本一致，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。上述规定系法律的强制性规定，非任意性规范，不以当事人意思自治而被排除适用。本案中高祥公司与昌大公司在租赁合同中虽未约定交付的租赁物必须经竣工验收合格和消防验收合格，但上述规定是建筑物使用的强制性条件，不具备上述手续，租赁物即不得使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”双方虽于2013年11月11日签署了《厂房交接意见书》，高祥公司同意接收厂房及货场并从2013年11月8日开始计算租金，但直至高祥公司2014年8月发出解除合同通知时，涉案租赁物仅取得建设工程竣工验收手续，仍未取得消防验收合格证。故上述租赁物因不具备建设工程、消防验收手续且未在合同约定的时间内取得相关手续而不得使用，属于法律、司法解释规定的承租人可以行使解除权的情形。高祥公司依法行使解除权，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。对于高祥公司主张的租金、电费损失及利息，本院认为，根据2013年11月11日的厂房交接意见书，高祥公司与昌大公司约定在租赁物“具备《建设工程质量竣工验收意见书》、《消防质量验收意见书》时将复印件提供给高祥公司留存”，表明高祥公司在签订租赁合同时对租赁物尚不具备相关竣工验收、消防验收合格手续的事实系明知，在此情况下其仍愿接收厂房并认可接收的厂房合格，对于因租赁物违反法律强制规定不得使用而导致合同解除亦负有一定过错，故租金、电费损失系由双方共同造成，高祥公司亦应为其过错承担相应的责任。鉴于高祥公司于2014年8月解除合同时距离租金起算时间不足一年，而高祥公司预交了一年的租金及电费，故本院酌定高祥公司交纳的租金、电费共计1208960元由昌大公司退还60%即725376元，剩余40%由高祥公司自行承担，不予退还。上述资金占用期间的利息自2014年8月28日起计算至2014年10月27日为7253元，应由昌大公司支付。因合同于2014年8月已由高祥公司通知解除，昌大公司上诉要求高祥公司继续支付下一年度租金、电费并赔偿违约金的请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民二初字第150号民事判决第一项、第四、第五项，即：解除双方于2013年4月27日签订的《厂房租赁合同》，驳回高祥公司的其他诉讼请求，驳回昌大公司的反诉请求； 二、变更昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民二初字第150号民事判决第二项为：新疆昌大建筑安装工程有限责任公司向新疆高祥特种管道有限责任公司赔偿租金损失725376元； 三、变更昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民二初字第150号民事判决第三项为：新疆昌大建筑安装工程有限责任公司向新疆高祥特种管道有限责任公司支付利息7253元。 上述款项应于本判决生效之日起十日内给付，如未按照本判决指定的时间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费16661元，由新疆昌大建筑安装工程有限责任公司负担12664元，新疆高祥特种管道有限责任公司负担3997元，反诉案件受理费8112元由新疆昌大建筑安装工程有限责任公司负担。二审案件受理费32014.12元，由新疆昌大建筑安装工程有限责任公司负担25698元，由新疆昌大建筑安装工程有限责任公司负担6316.12元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王    瑾 审 判 员 雷  兆  丰 代理审判员 买买提·外力 二〇一五年十二月二十七日 书 记 员 斯    琴