北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京01执异169号
案外人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地四川省成都市锦江区盐市口大业路16号。
负责人：谢红丽，行长。
委托代理人：刘强，四川思勉律师事务所律师。
申请执行人：中国电力财务有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街乙18号院1号楼。
法定代表人：盖永光，董事长。
委托代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。
委托代理人：刘罡，男，1971年9月16日出生，中国电力财务有限公司职工，住北京市西城区。
被执行人：广州保税区宏利国际贸易有限公司，住所地广东省广州市广州保税区中国银行大街1、3、5、7号。
法定代表人：游文炳。
被执行人：四川冠中集团股份有限公司[第一名称四川省地产房产开发（集团）股份有限公司]，住所地四川省成都市东华正街33号华顺大厦6楼。
法定代表人：李太顺。
本院在执行中国电力财务有限公司（原名称中国电力信托投资有限公司，以下简称电力财务公司）与广州保税区宏利国际贸易有限公司（以下简称宏利国际公司）、四川冠中集团股份有限公司[第一名称四川省地产房产开发（集团）股份有限公司,以下均简称四川冠中公司]借款合同纠纷一案[执行依据：（1998）一中经初字第144号民事调解书；执行案号：（1998）一中执字第482号]过程中，查封了四川冠中公司名下位于四川省成都市锦江区顺城大街27号的房产(以下简称27号房产）。案外人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）就此向本院提出案外人异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
农行蜀都支行述称:1993年1月1日，根据上级部门关于银行自办公司等文件精神，成都市蜀都农村金融学会（以下简称蜀都农村金融学会）、中国农业银行蜀都大道营业部工会（现中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行工会，以下简称蜀都支行工会）等出资成立了成都精工商务公司（以下简称精工公司），公司性质为集体所有制。1995年3月3日，精工公司与四川冠中公司签订《房屋转让合同》，约定：将27号房产一层建筑面积约964平方米（含第四层空调机房一间，面积58.32平方米）转让给精工公司，房屋转让价格为1600万元，合同签订后精工公司支付了95％的房款，尾款在精工公司取得房产证后支付。合同签订后，精工公司按约定支付了95％的房款，即1520万元。并由农行蜀都支行占有使用27号房产第一层的房屋至今。2006年12月20日，因上级银行部门发文禁止银行自办公司，故向工商部门发文注销了精工公司，并承诺如有遗留问题由农行蜀都支行承担。2013年4月17日，法院将包括精工公司购买的房屋在内的四川冠中公司名下的27号房产全部查封。农行蜀都支行认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，精工公司已按合同约定支付大部分房款并实际占有27号房产一层房屋，案外人对该房产没有办理过户登记手续并无过错，且案外人同意将剩余款项交至执行法院，故农行蜀都支行请求法院中止对27号房产第一层房屋的执行，解除对该房屋的查封。
电力财务公司辩称：精工公司购买的房屋与本案查封的房产地址不一致，且占有使用该房屋的证据不充分；精工公司自购买房屋后至今未交清全款，也未将余款交付执行法院；案外人自购买房屋后对四川冠中公司怠于办理房产过户手续从未采取过法律手段，故对未办理产权过户手续存在过错。综上，请求法院驳回农行蜀都支行的案外人异议。
本院经审查查明：
1998年4月20日，本院作出（1998）一中经初字第144号民事调解书，确定：一、宏利国际公司于1998年5月30日前偿还电力财务公司借款本金一百万元；1998年6月30日前偿还借款本金二百五十五万一千四百三十二元及利息。二、四川冠中公司对上述债务承担连带清偿责任。三、诉讼费三万二千四百一十元及保全费二万一千九百二十元由宏利国际公司和四川冠中公司各自负担一半。该民事调解书发生法律效力后，因宏利国际公司、四川冠中公司未履行金钱给付义务，电力财务公司向本院申请执行。
2013年4月17日，本院向成都市房屋管理局送达了（1998）一中执字第482号协助执行通知书，主要内容为：查封四川冠中公司名下27号房产。
另查明：1992年9月30日，成都市工商行政管理局为精工公司颁发企业法人营业执照。
1995年3月3日，四川冠中公司与精工公司签订《房屋转让合同》，约定：四川冠中公司将位于成都市下西顺城街与东华正街交汇处宏顺大厦建筑面积约964平方米（含第四层空调机房一间，面积58.32平方米）转让给精工公司（最后以竣工面积为准），精工公司按总价1600万元支付房款给四川冠中公司。本合同签订后5日内，精工公司支付160万元作为定金，支付定金后半月内支付总价款的80％，即1280万元；大楼竣工验收后十日内付总价款的5％。即80万元。精工公司取得该房屋产权证后十天内付清余款80万元。
1995年3月6日，四川冠中公司出具四川省非经营性结算统一收据一份，主要内容为：交款人精工公司，摘要购房定金，合计金额人民币160万元。
1995年4月3日，四川冠中公司出具四川省非经营性结算统一收据一份，主要内容为：交款人精工公司，摘要购房款，合计金额人民币1280万元。
1998年元月20日，四川冠中公司出具四川省非经营性结算统一收据一份，主要内容为：交款人精工公司，摘要购华顺大厦房款，合计金额人民币30万元。
1998年5月13日，四川冠中公司出具四川省非经营性结算统一收据一份，主要内容为：交款人精工公司，摘要付房款，合计金额人民币50万元。
2006年12月20日，农行蜀都支行等开办单位决定注销精工公司，遗留问题由农行蜀都支行承担。
2006年12月29日，精工公司注销。
2011年4月21日，华顺大厦管理处向农行蜀都支行出具函件一份，主要内容为：你行在华顺大厦一楼购有办公用房964平方米，2005年7月1日经双方协商签订了华顺大厦公用设施服务协议，共八条。其中第三条乙方按每平方米3.5元人民币向甲方缴纳物业管理费及各种分摊费用等。协议签订后，由于时间长，人员变动，原件我方现已找不到。现已查到协议底稿和你行2005年4季度及2006年1季度交费凭证，现复印给你行，特此说明。
2016年12月19日，农行蜀都支行将购买27号房产一层房屋的余款80万元按照本院的要求交付执行。
再查明：本院已发生法律效力的（2016）京01执异26号执行裁定书中查明如下事实：四川冠中公司1994年出售其开发的成都市西顺城街与东华正街交口处项目时使用了“宏顺大厦”暂用名称，而四川冠中公司在1996年该项目完工交付时启用了项目正式名称“华顺大厦”并一直使用至今，该项目门牌是：成都市锦江区顺城大街27号。现实状况是，成都市顺城街与东华正街交口处由四川冠中公司开发的项目有且仅有华顺大厦，不存在宏顺大厦。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，农行蜀都支行自2006年起承继了精工公司的权利义务，其主张所有权的27号房产第一层房屋的买卖合同签订在人民法院查封之前，占有27号房产第一层房屋的时间亦在人民法院查封之前，其已按合同约定支付了大部分价款，且余款亦已交付执行，农行蜀都支行对未办理27号房产第一层房屋过户登记手续无过错，故农行蜀都支行的主张符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行所提案外人异议成立；
二、本案中止对四川省成都市锦江区顺城大街27号房产第一层房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阎 军
审判员 张 悦
审判员 冯更新
二〇一六年十二月二十日
书记员 王新子