重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初1153号原告：王建，男，汉族，1971年2月5出生。原告：王1，女，汉族，2012年2月21日出生。法定代理人：王建（系原告王1之父），住四川省成都市。上述二原告共同委托诉讼代理人：彭安碧，北京安博（成都）律师事务所律师。被告：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水�镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，公司董事长。委托诉讼代理人：何军，重庆百君律师事务所律师。第三人：谢中利，女，汉族，1972年10月28日出。第三人：王金鹏，男，汉族，1995年9月1日出生。原告王建、王1与被告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称水土公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建、王1的委托诉讼代理人彭安碧，被告水土公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼，第三人谢中利、王金鹏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告王建、王1向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告王建支付的购房订金80000元�2、判令被告支付原告为实现本案债权而支付的案件受理费900元。事实和理由：原告从被告处购买安置房时缴纳了订金80000元，当时约定可以抵扣房款。后原告与被告签订了《商品房定向买卖合同》，约定原告以总价220549元购买被告开发的房屋，但原告全额支付了该笔款项，之前缴纳的订金未获抵扣。故原告起诉来院，望判如所请。被告水土公司辩称，原告王建与第三人谢中利系夫妻关系，并生育一子王金鹏（本案第三人）、一女王1（本案另一原告）。2014年7月13日，原告一家根据协议享有120平方米的安置房。2014年12月10日，原告王建通过其母亲缴纳安置房订金80000元。后来原告王建向被告公司提交申购意向书，将其享有的120平方米的安置房分成2套，其之前缴纳的订金80000元已经抵扣2套中的9幢2-5这一套的房款，另一套5幢16-3即本案涉案房屋，当然不能重复抵扣。原告诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人谢中利、王金鹏未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明，原告王建与第三人谢中利原为夫妻关系，二人育有一子王金鹏、一女王1（曾用名王钦玥、王斯颐），四人原为一户。2013年7月10日，王建作为户主（乙方）与北碚区人民政府征地办公室（甲方）签订《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》（以下简称《征地安置协议》），《征地安置协议》中写明因征收北碚区复兴镇书院村20社土地而对乙方进行拆迁安置，乙方有住房安置人员4人（王建、谢中利、王斯颐、王金鹏），根据安置标准按每人30平方米建筑面积标准货币安置住房。水土公司、重庆市北碚区复兴镇人民政府作为参加协议单位亦在该协议中签章确认。2014年12月3日，王建与谢中利办理离婚登记手续。2014年12月10日，王建向水土公司缴纳安置房订金80000元，水土公司并出具《收据》1份。2015年1月19日，谢中利向水土公司提交《两江新区水土高新园定向商品房申购意向书》（以下简称《申购意向书》），《申购意向书》中写明王建一户安置人数4人，政策安置面积120㎡，经户内安置人员协商一致，决定按王建、王钦玥一套（60㎡）和谢中利、王金鹏一套（60㎡）的方式申购房屋。该意向书还注明“户内相关人员承诺上述内容均为本人真实意思表示。如因分户、合户及产权人的确定等因素引发的任何产权纠纷或者经济纠纷，一切由以上安置人员自行负责，与其他单位和个人无关。...”，《申购意向书》户主签字部�有“王建”字样及手印、其他安置人员签字部分有全部四人签字字样及手印。2017年2月，谢中利作为选房人经公证选定“兴瑞路77号9幢2-5”、“兴瑞路77号5幢16-3”两处房屋，并在两份《和泰家园房号确认单》上签字。2017年2月17日，谢中利、王金鹏（乙方、买方）与水土公司（甲方、卖方）签订《商品房定向买卖合同》[合同编号：LJST-HTJY-60户型J-89号，以下简称《合同》（谢中利）]，该份合同中写明乙方以总价204831元购买坐落于重庆市北碚区兴瑞路77号9幢2-5号商品房，并应缴纳房屋大修基金4965.6元。水土公司出具的《定向商品房缴款通知书》显示该套房屋“已交定金80000元”。当日，谢中利向甲方缴纳了款项129796.6元（含房款124831元、大修基金4965.6元）。2017年12月26日，原告王建、王1（乙方、买方）与被告水土公司（甲方、卖方）签订了《商品房定向买卖合同》[合同编号：LJST-HTJY-60户型J-88号，以下简称《合同》（王建）]，该份合同中写明乙方以总价220549元购买坐落于重庆市北碚区兴瑞路77号5幢16-3号商品房，并应缴纳房屋大修基金5292元。水土公司2月17日出具的《定向商品房缴款通知书》显示该套房屋“已交定金0元”。当日，王建向甲方缴纳了款项225841元（含房款220549元、大修基金5292元）。庭审中，原告王建对于《申购意向书》中本人签字真实性不予认可，且陈述并未授权谢中利代为签订；被告水土公司陈述《申购意向书》确为谢中利提交，无法确定“王建”是否原告本人签字。本院认为，对于原告王建缴纳的8万元订金已经实际抵扣第三人谢中利、王金鹏所购北碚区兴瑞路77号9幢2-5号商品房房款这一事实，原告及被告水土公司均无异议，且有相应证据证明。原、被告双方争议的是该订金8万元能否抵扣第三人谢中利、王金鹏所购房屋。对该争议，本院认为：首先，原告王建、王1与第三人谢中利、王金鹏原为一户，在涉案的以户为单位的征地安置过程中，此四人虽在法律上各为独立的自然人，但在衡量其个人的表意行为时亦应考虑到其身在此户中为一户之成员的特殊背景，而这一点在户主王建及其曾经的配偶谢中利身上体现得尤为明显。在此基础上可以看出，《征地安置协议》实为一户成员（4人）集体认可后由户主王建作为具体表意人或另三人的法定、委托代理人所为的法律行为，而王建缴纳订金80000元及谢中利向被告提交《申购意向书》时，虽然二人已经离婚，法律上已为单独的自然人个体，并不当然能代表对方行使特定法律行为的意思表示，但在整个征地安置过程中，被告水土公司仅是一般的民事主体，作为潜在的合同相对方而存在，其不具备也无义务实时监控原告的个人家庭成员身份变化情况，这也应是《申购意向书》中注明申请人需向被告告知户内人员情况的合理缘由。因此，本院亦认定，在本次涉案的征地安置过程中，关于涉案户内人员身份关系的变化情况的披露义务在于户内人员，尤其是曾作为户主的王建及其前配偶谢中利，而在本案中并未见此二人有举示证据证明其曾向被告方披露过这一事实而被告罔顾此情形擅自处分作为的情况存在，且被告所抵扣之款项亦应用于原告一户所有的120㎡房屋之内，所以被告在整个合同签订、履行过程中已尽到了己方的注意义务而无甚过错。再者，反观原告及第三人谢中利，即使王建真未授权于谢中利，但在此二人未主动披露相关事实的情况下，被告水土公司在其曾为夫妻的事实基础上有足够正当的理由以认定此二人任一�行为足能代表对方意思表示，亦即成立《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定之表见代理行为。更有，王建虽在本案庭审中坚称未授权于谢中利签订《申购意向书》，但其后续签订《合同》（王建）时却亦遵从了谢中利所选定的房屋座落，并于当日缴纳房屋全款，或可视为对谢中利行为的事后追认，则亦符合《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定。从本案事实经过可以看出，先有王建、谢中利作为一户成员而拟与被告签订合同，中途二人虽然离婚但并未告知被告，紧接着谢中利代王建选房、王建事后认可签订合同并交纳房价全款。在前述论述成立的前提下，不难得出谢中利对被告所为之行为足以构成对原告王建的表见代理，其后果应由原告王建自行承担之结论。被告水土公司在本案中无过错、未违约，不应承担相应民事责任。若王建认为其�利有损，可自行向相应加害人主张侵权或不当得利返还之责任。综上，原告诉求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条之规定，判决如下：驳回原告王建、王1的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告王建、王1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张小会二〇一八年四月十一日法官助理 刘瑞鹏书 记 员 王 佳