湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初9039号
原告（反诉被告）刘敏，女，1983年7月25日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
委托代理人周键铭，湖南湘剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘慧群，女，1969年8月10日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，现住址为长沙市。
被告（反诉第三人）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人袁李，系该公司总经理。
委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司法务。
原告刘敏诉被告刘慧群、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，被告刘慧群向本院提起反诉，本院经审查后受理，由审判员杨玮于2017年3月6日适用简易程序公开开庭对本、反诉一并进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告刘敏的委托代理人周键铭，被告刘慧群，被告新环境公司的委托代理人李铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘敏诉称：2016年10月3日，原告与两被告签订房屋买卖合同，合同约定，由被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司提供中介服务，刘慧群将位于近湖二路1号湖墅1-2栋2101房出售给刘敏，建筑面积为124.21平方米，价格为1488000元，并承诺享有完全处置权，刘敏支付购房定金50000元，该定金交由新环境公司托管，由刘慧群委托新环境公司垫资帮其去银行还贷拿产权证。合同签订后，刘敏向新环境公司支付了购房定金50000元，并支付了19000元中介服务费，由于新环境公司向原告承诺帮其办理按揭贷款手续方便快捷，便收取了原告24000元所谓按揭服务费。然而原告在履行了一系列义务之后，却得知标的房屋两被告一直未去银行解除抵押拿产权证，而且被告刘慧群在合同签订后13天就以书面和其他多种形式在之后一直明确表示将不予履行该合同，经原告多次催促，两被告均不履行其合同约定以及法定的义务，将相关责任推脱给原告，两被告的行为已构成违约，导致合同不能继续履行。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告三方于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》；二、两被告构成违约，连带返还原告支付的中介费19000元，并连带支付原告双倍定金100000元；三、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）刘慧群辩称：2016年10月3日，原、被告在新环境公司处签署了一份房屋买卖合同，约定被告将坐落于近湖二路1号湖墅嘉园12栋2101房以1488000元出售给原告，付款方式为2016年10月3日原告支付50000元定金，由新环境公司代为保管，办理产权过户时原告支付首付款650000元，原告通过银行贷款支付购房款780000元，交房时原告支付余下8000元。因被告的房屋尚有银行贷款未结清，在合同中，被告委托新环境公司垫资赎回房产证。被告在签订合同之前已经多次向原告和新环境公司声明，被告出售房屋是因急需资金在天麓尚层另外购置房屋，因此要求各方尽快办理完毕所有手续，原告和新环境公司均表示同意，于是被告向天麓尚层的房主承诺在10月中旬之前支付购房首付款并签订合同。合同签订后，被告催促新环境公司尽快垫资取出房产证时，新环境公司才告知被告办理垫资需要进行公证，被告配合新环境公司前往望城公证处办理公证，同时再三叮嘱新环境公司尽快提交贷款资料。10月13日左右，被告得知新环境公司已经拿到公证书后，催促新环境公司垫资时，新环境公司又告知需原告的贷款资料通过银行审核后才能垫资，这时被告才得知原告一直未提交贷款资料，并得知原告与新环境公司约定的是办理首付20%、按揭80%的银行贷款，为了满足首付20%的首套房贷款条件，原告还要与丈夫办理假离婚手续。被告向原告电话催促时，原告称新环境公司告诉她按合同第七条第二点的规定在180天内提交资料都可以。因房价持续上涨，天麓尚层的房主催促被告支付首付款并提出加价，被告多次催促原告无果后，依据合同第五条第二点和第八条的约定，于2016年10月16日向原告发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》并告知新环境公司。综上，原告起诉被告合同违约毫无依据，请求法院驳回起诉。
被告（反诉第三人）新环境公司辩称：1、原告与被告刘慧群经过新环境公司的居间服务，三方签订房屋买卖合同，系三方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，被告新环境公司系三方合同的居间方，也即新环境公司为原告及刘慧群提供居间服务，在法律上与原告和被告刘慧群形成居间合同关系，新环境公司已经依法全面的履行了居间服务义务，不存在违约情形，按照约定，有权向原告收取居间服务费，原告主张被告退还居间费用，于法无据；2、本案导致争议系由原告违约所致，合同履行过程中原告未严格按照合同约定将提供贷款相关的资料提交到代办机构，后又擅自取消代办机构代办贷款，被告刘慧群在原告逾期提交十几天后，向原告发出书面的解除合同通知书，合同已经依法解除；3、本案中新环境公司系居间方，并非买卖合同中的买卖双方，本案的定金系原告为购买被告刘慧群房屋所支付的具有担保性质的金额，定金并不能约束于居间方，原告主张由居间方双倍返还定金，于法无据。
反诉原告（本诉被告）刘慧群反诉称：2016年10月3日，刘慧群与刘敏在新环境公司签署了一份《房屋买卖合同》，约定刘慧群将坐落于近湖二路1号湖墅嘉园12栋2101房以1488000元出售给刘敏，付款方式为2016年10月3日刘敏支付50000元定金（由第三人代为保管），办理产权过户时刘敏支付首付款650000元，刘敏通过银行贷款支付购房款780000元，交房时刘敏支付余下8000元。因刘慧群的房屋尚有银行贷款未结清，在合同中刘慧群委托新环境公司垫资赎回房产证。刘慧群在签订合同之前已经多次向刘敏和新环境公司声明，刘慧群出售房屋是因急需资金在天麓尚层另外购置房屋，因此要求各方尽快办理完毕所有手续。刘敏和新环境公司均表示同意。于是刘慧群向天麓尚层的房主承诺在10月中旬之前支付购房首付款并签订合同。合同签订后，刘慧群催促新环境公司尽快垫资取出房产证时，新环境公司才告知刘慧群办理垫资还需进行公证，刘慧群前往望城公证处办理了公证，同时再三叮嘱新环境公司催促刘敏尽快提交贷款资料。10月13日左右，刘慧群得知新环境公司已拿到公证书后，催促垫资时，新环境公司又告知需刘敏的贷款资料通过银行审核后才能垫资，这时刘慧群才得知刘敏一直未提交贷款资料，并得知刘敏与新环境公司约定的是办理首付20%、按揭80%的银行贷款，为了满足首付20%的首套房贷款条件，刘敏还要与其丈夫办理假离婚手续。刘慧群向刘敏电话催促时，刘敏称新环境公司告诉她按照合同第七条第2点的规定在180天内提交资料都可以。因房价持续上涨，天麓尚层的房主催促刘慧群支付首付款并提出加价，刘慧群多次催促刘敏无果后，依据合同第五条第2点和第八条的约定于2016年10月16日向刘敏发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》并告知新环境公司。之后刘敏与刘慧群多次协商均未达成新的一致意见。刘慧群另行借款购买天麓尚层房屋时价格上涨了42000元，而再次出售本房屋时因房价跌落，最终以1468000元出售，又损失20000元。综上，刘敏起诉毫无依据，驳回其起诉，并判决刘敏承担定金责任和损害赔偿责任。反诉原告为维护自身合法权益，反诉至法院，请求依法判决：一、反诉被告承担50000元定金责任，并由第三人将代为保管的50000元定金支付给反诉原告；二、反诉被告向反诉原告承担62000元损害赔偿责任；三、反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）刘敏对反诉辩称：1、反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，关于定金请求部分：由于本案的反诉被告依法全面的履行了合同约定的义务，而反诉原告却没有在合同履行期间即依法提供抵押权人书面同意其抵押房屋可以转让的相关材料，表明依据担保法和物权法相关规定，其擅自处置抵押房屋的行为属于无权处分，故反诉被告即依法行使相关抗辩的权利，不是违约行为，故其诉讼请求无法律依据；2、关于其所谓的62000元损害赔偿责任，基于本案属于反诉原告的违约行为造成，故所谓的损害赔偿责任的请求没有法律依据。
反诉第三人（本诉被告）新环境公司对反诉述称：同本诉的答辩意见。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××湖××房。2016年10月3日，被告刘慧群（卖方）与原告刘敏（买方）及被告新环境公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为1488000元，买方于2016年10月3日支付定金50000元，由被告新环境公司托管待交房时支付给卖方；买方于产权过户手续办理之时支付卖方购房首付款650000元，购房款780000元买方通过银行贷款支付，剩余尾款8000元买方在交房时支付。卖方在签定本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或买方；卖方在签定本合同后当日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交待办机构或卖方。合同第十条备注约定，经买卖双方及新环境公司三方友好协商，卖方委托新环境公司垫资帮卖方去银行还贷拿房产证，新环境公司垫资费用以银行实际数据为准。买卖双方须全力配合新环境公司办理一切手续，如因政策原因导致房屋不能正常交易，买卖双方及新环境公司三方互不违约，合同解除。该合同还约定，合同一方未按合同约定的条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。
原告刘敏在合同签订后即向被告交纳了定金50000元（该定金现托管于被告新环境公司账户），向被告新环境公司交纳了中介服务费19000元，同时委托湖南新金非融资性担保有限公司代办银行按揭贷款，并向湖南新金非融资性担保有限公司交纳了按揭服务费24000元。之后原告刘敏仅提交身份证、户口本资料，原告按揭贷款所需其他资料一直未向贷款代办机构或被告刘慧群提交。
因合同约定由被告新环境公司为被告刘慧群垫资偿还银行贷款、解除涉案房屋银行抵押，被告新环境公司为保证其所垫资金的安全，依交易习惯需被告刘慧群配合办理涉案房屋出售的相关事宜全权委托给其指定人员的公证，同时需等待原告关于涉案房屋银行按揭贷款审批通过。2016年10月8日，被告刘慧群与周永刚前往长沙市望城公证处办理公证，将涉案房屋出售的相关事宜全权委托给周永刚。但因原告一直未提交除户口本、身份证之外的其他银行贷款所需资料，导致原告银行按揭贷款未能办理，被告新环境公司亦未为被告刘慧群垫资解除涉案房屋抵押。
2016年10月16日，被告刘慧群向原告及被告新环境公司发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》，该函称因原告未依照合同第五条的约定，提交办理房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料，依据合同第八条的约定依法解除《房屋买卖合同》。
另查明，被告刘慧群确认涉案房屋已出售给案外人罗沙丽，并办理了房屋过户手续；原告确认其交纳的按揭服务费24000元已经退还给原告。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、定金收条、收款收据、收据、《关于解除房屋买卖合同的告知函》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告刘敏与被告刘慧群、新环境公司签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。现原告主张要求确认《房屋买卖合同》解除。本院认为，依据合同第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同。原告未按约定在合同签订当日即2016年10月3日将办理涉案房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交银行贷款代办机构或者被告刘慧群，原告构成违约。被告刘慧群于2016年10月16日向原告发出合同解除函行使合同解除权，且被告刘慧群确认房屋已经另行出售并办理过户手续，原、被告三方签订《房屋买卖合同》的目的已无法实现，现原告主张解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，依据被告刘慧群向原告发出合同解除函的时间，本院确认为2016年10月16日。
关于原告主张被告新环境公司构成违约，返还原告支付中介费19000元，并支付原告双倍定金100000元。对此，本院认为，被告新环境公司作为合同的居间方，已经促成原告与被告刘慧群之间签订《房屋买卖合同》，合同约定的居间服务义务，被告新环境公司已经完成，且合同解除并非被告新环境公司的原因所致，故原告主张被告新环境公司返还中介费19000元，本院不予支持；另原告主张被告新环境公司双倍返还定金100000元，本院认为，被告新环境公司并非房屋买卖一方，且原告交纳定金的收取对象为被告刘慧群，原告交纳的定金仅是托管于被告新环境公司账户，故本院认为，原告要求被告新环境公司双倍返还定金，于法无据，于理不合，本院不予支持。
关于原告主张被告刘慧群构成违约，返还原告支付中介费19000元，并支付原告双倍定金100000元。对此，本院认为，依据庭审查明的事实可知，原告并未依据合同第五条的约定，在合同签订的当日即2016年10月3日将办理涉案房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交银行贷款代办机构或者被告刘慧群，致使原告关于涉案房屋的银行按揭贷款未能办理，原告自身存在违约行为，故本院认为，原告要求被告支付中介费19000元，双倍返还定金100000元，于法无据，本院不予支持。因原告自身构成违约，故被告刘慧群已经收取的原告定金50000元，被告刘慧群可不予返还。因该定金50000元现托管于被告新环境公司账户，故被告新环境公司应将上述款项返还给被告刘慧群。
关于被告刘慧群反诉原告要求其承担62000元损害赔偿责任。对此，本院认为，上已述及，被告刘慧群已经收取的定金50000元可不予返还，该定金50000元足以弥补原告在此次房屋买卖中给被告刘慧群造成的损失，故对被告刘慧群的该反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘敏与被告（反诉原告）刘慧群、被告（反诉第三人）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》自2016年10月16日解除；
二、被告（反诉第三人）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告刘慧群款项50000元；
三、驳回原告（反诉被告）刘敏的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘慧群的其他反诉请求。
如被告（反诉第三人）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1340元，由原告（反诉被告）刘敏负担1140元，由被告（反诉原告）刘慧群负担200元；反诉案件受理费收取1270元，由原告（反诉被告）刘敏负担319元，由被告（反诉原告）刘慧群负担951元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 玮
二〇一七年三月十三日
书记员 段腾腾