浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第76号
上诉人（原审原告、反诉被告）：台州市路桥鑫城舞厅（普通合伙）。
代表人：泮友兵，合伙事务执行人。
委托代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
委托代理人：应军匡，浙江多联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会。
法定代表人：许文达，村委会主任。
委托代理人：陈超，台州市路桥法律服务所法律工作者。
上诉人台州市路桥鑫城舞厅、上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2014）台路民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2006年，原告台州市路桥鑫城舞厅开始营业，期间断断续续与被告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会签订了书面房屋租赁协议。2012年12月3日，原告与被告签订一份书面租赁协议，约定被告将坐落于银座街西边，蔡於篮球场北边建筑面积为1300平方米的房屋，出租给原告使用，租期为3年，自2012年12月6日起至2015年12月5日止；前两年年租金为人民币202800元，第三年租金为人民币234000元。协议签订后，被告依约向原告交付房屋，原告使用该房屋并交付租金至2014年6月5止。2013年5月22日，原告承租的1300平方米房屋因涉嫌违章建筑被政府拆除180平方米，原、被告按照拆除后房屋建筑面积1120平方米计付租金。2013年8月12日，江苏省千秋高空建修防腐有限公司对钢结构质量进行检测后向原告出具工程质量合格书。2014年4月23日，被告向原告发送通知要求收回租用的房屋租赁权，终止原租赁协议，并要求原告在2014年6月5日前腾空房屋；同年4月30日，被告就同一地块对外发布土地招租公告。2014年7月18日，原告向该院提出财产评估申请，该院依法委托台州中兴和资产评估有限公司对鑫城舞厅内已形成附和的装饰物进行资产评估，该评估公司于同年10月21日出具资产评估报告书：鑫城舞厅内形成附和的装饰装修物，评估价值为165000元，为此原告垫付鉴定评估费用2000元。2014年11月7日，讼争房屋被政府拆除。另查明，2005年12月30日，台州路桥区人民政府在该地块的规划图纸上标识“同意上报”，2006年1月4日，台州市建设规划局路桥规划管理处在图纸上标识“原则同意临时厂房规划，请消防部门审核”，2006年1月4日，原告向消防部门申报建筑消防设计防火审核，同年1月10日，台州市公安局路桥区消防大队向原告出具“关于同意台州市路桥区鑫城舞厅建筑内部装修工程和自动消防设施工程消防设计的审核意见”，同年1月17日，该消防大队再次出具“关于台州市路桥区鑫城舞厅建筑内部装修工程和自动消防设施工程消防验收合格的意见”。2010年4月30日，台州市路桥区人民政府路桥街道办事处发文明确被告需补办建设工程许可证等相关手续，而被告至今未办理；审理中，该院就讼争房屋是否取得规划许可等问题函询台州市住房和城乡建设规划局路桥规划管理处，该规划管理处于2014年7月4日复函该院：“经核查，该项目于2006年核发临时建设工程规划许可，有效期两年。该项目到期后未到我处申请相关延期手续，且未办理过相关的规划许可手续。”上述事实，有原告提交的房屋出租合同书、通知、土地招租、台州市农村集体经济组织统一收据、台州市路桥区路桥街道蔡於村临时厂房规划平面图、建筑消防设计防火审核申报表、台州市路桥区公安局建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、工程质量合格书、证人池某的证言、被告提交的房屋出租合同书、路桥区人民政府路桥街道办事处文件、台州中兴和资产评估有限公司出具的报告书、发票、台州市住房和城乡建设规划局路桥规划管理处的复函及原、被告的陈述所证实。
原审法院审理认为：本案讼争租赁物系农村集体土地上建造的临时建筑物，该项目核发临时建设工程规划许可到期后未申请延期亦未获得规划许可审批，故原、被告签订的房屋租赁协议应属无效，现双方当事人均要求确定该租赁协议无效，该院依法予以支持；原告以开设舞厅对外经营为由进行装修，被告未提出异议应视为出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，现被告作为出租人不同意对装饰装修部分进行利用，其中未形成附和的装饰装修物可由原告自行拆除，已形成附和的装饰装修物，应由双方当事人按照过错分担评估确定的装修现值损失165000元。因原、被告在2012年签订租赁协议时，该房屋的临时规划许可已到期，被告明知2010年时路桥街道办事处已明确讼争房屋需补办建设工程许可证的相关手续，却未及时补办而径直将房屋出租给原告使用的行为存在重大过错，原告在经营舞厅期间明知2006年开设舞厅时是以临时建筑进行申报，而疏于对建筑物规划许可的关注，对合同无效负有一定责任，由此该院酌情由原、被告对该房屋装饰装修现值各分担30%、70%，即被告应支付原告因合同无效导致的已形成附和物的装饰装修物现值损失115500元。被告虽辩称原告的合伙事务执行人在接手该舞厅时即已完成装修，且2011年11月双方租赁合同终止，按照之前合同约定该装修物已归被告所有，故不存在赔偿装饰装修损失的情形，但该院认为被告自认原、被告在签订合同前就已存在房屋租赁关系，现被告提交证据不足以证实双方当事人之间的租赁合同于2011年11月份存在终止的情形，且未提交证实若2011年11月份租赁合同确实存在终止情形下，装饰装修物归被告所有的证据，此外即使期间合同成立亦应属无效，而无效合同自始无效，有关合同条款约定对于双方当事人不完全具有约束力，故该院对被告辩称依法不予采信。原告另要求被告赔偿评估当日被被告村民损坏的其他财物2000元，依据不足，该院对该项诉讼请求依法不予支持。反诉原告要求反诉被告参照合同约定的年租金202800元标准计算2012年12月6日起房屋占有使用费（扣减已支付的138000元）至反诉被告实际腾退之日止的反诉请求，该院认为证人池某系反诉原告前任村长，其证言已证实截止2013年年底，反诉被告的租金均已支付完毕，该证人证言较为客观，对于反诉被告租金支付情况具有证明效力，该院对该证人证言依法予以采信。另根据反诉被告提交的台州市农村集体经济组织统一收据，反诉被告在2014年1月6日支付租金88000元，且反诉原告亦认可反诉被告已支付租金至2014年6月5日止，故反诉原告主张的房屋占有使用费应从2014年6月6日开始计付。因讼争房屋涉嫌违章建筑已于2014年11月7日被政府拆除，故该使用费应计付至拆除当日止。另根据原、被告合同约定，原告承租的房屋为1300平方米，双方均认可在2013年5月22日拆除了180平方米并按照房屋建筑面积计付租金，故2014年6月6日至11月7日止的使用费应按照1120平方米计价为宜。由此，该院以原、被告合同以1300平方米的房屋面积约定年租金为202800，扣减180平方米确定使用费为每月14560元【（202800元／年÷1300平方米×1120平方米）÷12个月】，对应期间的使用费为73770元。反诉原告另主张按照合同约定，由反诉被告支付违约金40560元，因该合同已经确定无效，其对应的违约条款并不能独立存在，对于反诉原、被告均不再适用，故该院对反诉原告该项反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条第二款之规定，判决：一、被告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会支付原告台州市路桥鑫城舞厅装饰装修物赔偿款人民币115500元。二、反诉被告台州市路桥鑫城舞厅支付反诉原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会房屋占用使用费人民币73770元。上述一、二两项相互抵扣后，即被告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市路桥鑫城舞厅人民币41730元。如未按本判决指定的期限履行本判决确定给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告台州市路桥鑫城舞厅、反诉原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币3640元，依法减半收取1820元，由原告台州市路桥鑫城舞厅负担570元，由被告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会负担1250元；反诉案件受理费2300元，由反诉原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会负担1552元，由反诉被告台州市路桥鑫城舞厅负担748元。鉴定费2000元（原告垫付），由原告台州市路桥鑫城舞厅负担700元，由被告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会负担1300元。
宣判后，台州市路桥鑫城舞厅不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公允，具体理由如下：1、被上诉人应当赔偿装饰装修物损失。未形成附和的装修装饰物应当由上诉人取回，但在财产评估后至一审判决前，被上诉人将本应由上诉人取回的财物（未形成附和的装修装饰物，包括：桌椅、沙发、灯光等）擅自挪用、取走，已造成上诉人约5万元以上的经济损失，该损失应当由被上诉人赔偿，并应当追究其妨碍诉讼的法律责任。2、2014年6月5日之后的房屋占用使用费不应当由上诉人支付。2014年4月23日，被上诉人已向上诉人发函告知收回租赁房屋，2014年6月5日，当年的租赁期届满，根据《房屋出租合同书》第4条约定“租金按年结算，先付后用，由乙方在每年到期的前一个月内交付甲方”，上诉人于租赁期届满前向被上诉人交付次年租金遭被上诉人拒绝，此后，租赁房屋已由被上诉人实际收回。上诉人在2014年6月5日后未再经营舞厅，更无实际使用之实，故自2014年6月5日至政府有关部门强制拆除前的使用费就不应当由上诉人承担。3、一审法院判决被上诉人承担70%的过错赔偿比例明显偏低，有失公允。上诉人对租赁房屋系临时建设工程并不知情，上诉人向消防部门申报建筑消防设计防火审核并不意味着上诉人就知晓租赁房屋系临时建设工程的事实。在房屋租赁法律关系中，出租人对房屋的适租条件负有绝对的责任。在2012年12月3日签署《房屋出租合同书》时，被上诉人对租赁标的已超过临时建设工程规划许可的有效时间是明知的，但上诉人对此并不知情，故一审法院判决由上诉人承担30%的过错责任明显裁量失当。综上所述，上诉人认为，房屋租赁合同无效给上诉人带来了巨大的经济损失，被上诉人对合同无效负有全部的责任，自2014年6月5日开始，被上诉人已收回房屋，上诉人未再使用房屋经营，一审法院判决由上诉人支付强制拆除前的使用费更无任何事实依据。请求二审法院查明事实后，依法改判。
台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会答辩称：一、鑫城舞厅的上诉理由不成立。所谓的被上诉人将上诉人的装修装饰物拿走，没有任何事实依据。二、2014年6月5日以后房屋占有使用费应该由鑫城舞厅承担，该房屋在6月5日之后也一直由鑫城舞厅占有使用。在装修评估过程中，当时评估的时候是由上诉人开门，以及房间里放置的所有物品均能反映出该房屋一直由鑫城舞厅占有使用的事实，故鑫城舞厅对6月5日之后的使用费理应承担。三、关于装修损失的承担比例，一审判决被上诉人承担70%赔偿责任不当，租赁房屋是由于上诉人在使用过程中没有继续申报审批而造成无效，故应由上诉人自行承担损失。
宣判后，台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会不服，向本院提起上诉称：原审判决对装修损失的赔偿比例确定，以及被上诉人已支付租金的截止时间等事实认定有误。理由如下：1、造成合同无效的责任应由谁承担？涉案的房屋是由于被上诉人在使用过程中未予审批造成合同无效。上诉人认为涉案的房屋前期舞厅在使用过程中是经过审批备案的，申请办理审批的主体均是被上诉人，从被上诉人一审提交的消防审批，钢结构验收证书等均反映出审批申报的主体是在被上诉人方，特别是在舞厅使用过程中没有继续审批的原因完全是由于被上诉人自身疏于申报造成，作为上诉人不是使用主体，完全没有资格对舞厅使用予以申报审批。一审法院判令上诉人承担70%过错责任，违背客观事实，属于责任分配错误。2、舞厅的装修属于哪一方所有？案涉舞厅开设于2006年，前期由案外人於护友经营操作，并由於护友在2007年11月1日与上诉人签订了房屋租赁合同至2010年10月30日并办理了审批手续，该租赁合同到期后上诉人已经收回了房屋，后在2011年1月7日继续租给於护友作为舞厅使用，后於护友在2011年5月1日退租，上诉人收回租赁权后又出租给原村长池某，池某转租给泮友兵作为舞厅使用，后在2011年10月30日池某退租，直至到2012年12月6日与被上诉人签订了租赁合同。从上述一系列的租赁和收回等事实说明了案涉的舞厅上诉人曾经收回多次，舞厅装修也并非本案租赁合同签订后所装修，而是在舞厅一开始开设时就开始了装修，这期间上诉人多次收回房屋转租等事实说明了装修物品在上诉人收回时已经属于上诉人所有。而在一审中被上诉人也未举证证明该装修属于其投资，一审法院在没有查明装修物所有权的前提下要求上诉人承担装修损失缺乏事实依据。3、房屋的租赁费到底支付到什么时候？一审法院认定被上诉人的租金支付到2014年6月5日缺乏事实依据，上诉人作为村委会，所有财务进出均有财务制度和记录，上诉人提交的证据反映出被上诉人签订租赁合同之后缴纳的租金仅仅为2013年2月4日一笔5万元和2014年1月6日一笔8.8万元。一审法院凭着前任村长的证人证言就认定被上诉人的租金支付情况不合理，前任村长与被上诉人存在转租行为，有着利害关系，该证言也缺乏事实依据。从上诉人提交的租金收据明显反映出被上诉人拖欠租金的事实。综上，请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判。
台州市路桥鑫城舞厅答辩称：蔡於村的上诉请求不能成立。一、合同无效的过错方是在蔡於村，蔡於村应当负合同无效的全部责任。二、合同里面没有约定将装修附和物在合同中止或者解除或者无效后归蔡於村，即使有这样的约定，也因为合同无效而导致该条款无效，也是属于鑫城舞厅所有。三、关于租金，我们已经实际支付到了2014年6月5日，不可能在未支付租金的情况下，还使用该场地。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的问题有以下三项：一、已形成附合的装饰装修物的现值损失如何分担。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁合同无效的原因是该租赁房屋系临时建筑物，而该项目核发的临时建设工程规划许可到期后未申请延期，也未获得规划许可审批。由于办理临时建筑规划许可延期审批，以及获取建设工程规划许可证都属于出租人的法定义务，故原审法院认定上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会作为出租人，对合同无效负有主要的过错责任，并据此判令其承担已形成附合的装饰装修物现值损失70%的赔偿责任，并无不当。上诉人台州市路桥鑫城舞厅作为承租人，对于租赁的房屋系临时建筑应属明知，但却疏于审查临时建筑规划许可的期限，也怠于督促出租人办理临时建筑规划许可的有关手续，其未尽到必要的注意义务，对合同无效也存在一定的过错，原审判令其自行承担30%的过错责任，合法有据。上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会主张案涉房屋在本案租赁合同签订之前就曾出租给案外人经营舞厅，舞厅自2006年开业以来就进行了装修，台州市路桥鑫城舞厅无法举证证明装修系其投资，且村委会曾多次收回舞厅，故舞厅装修应归村委会所有。本院认为，根据上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会提供的其与案外人於护友签订的租赁合同来看，合同中并无约定村委会收回租赁房屋时装修物归村委会所有，考虑到案外人於护友与上诉人台州市路桥鑫城舞厅的合伙人泮友兵可能存在曾经合伙经营舞厅的事实，且本案审理过程中也无案外人对舞厅装饰装修物提出权利主张，故上诉人台州市路桥鑫城舞厅作为承租人来主张装饰装修物的返还和赔偿，合法有据。至于上诉人台州市路桥鑫城舞厅认为村委会在财产评估后擅自挪用、取走了部分未形成附合的装饰装修物，要求赔偿。但鑫城舞厅对此未能举证证明，本院不予采纳。二、本案租赁合同约定的租金是否已支付至2014年6月5日。上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会认为鑫城舞厅在租期内仅支付租金138000元。根据查明的事实，上诉人台州市路桥鑫城舞厅分别在2012年1月16日、3月2日、7月2日、10月11日、10月26日、2013年2月4日、2014年1月6日分7笔支付给蔡於村委会租金共计438000元。双方租赁合同约定的租期从2012年12月6日起算，前两年每年租金202800元，租金按年结算，先付后用。鑫城舞厅在2012年期间支付租金300000元，蔡於村委会认为这是在本案租赁合同租期开始之前支付的租金，属于支付前期拖欠下来的租金。本院认为，案涉房屋租金支付的约定都是遵循先付后用的原则，鑫城舞厅在2012年支付的租金达到300000元，大大超出正常租赁年份的租金标准，蔡於村委会对于支付拖欠租金的说法无法给出合理解释，且有违其租金先付后用的租赁交易习惯。根据蔡於村委会前任村长池某出庭作证的证言，可以证明鑫城舞厅租金已支付至2013年12月份。由于池某系2013年底卸任村长职务，而双方租金结算时尚在其任期内，故池某的证言可以作为蔡於村委会的自认，且其证言反映的事实能与其他证据相印证，应予采信。其次，蔡於村委会曾于2014年4月23日向鑫城舞厅发出书面通知，要求终止租赁合同并由鑫城舞厅在2014年6月5日前腾空房屋。在该终止合同的通知书上，出租人只字未提承租人尚欠租金，明显有违常理，且通知承租人腾空搬离房屋的期限与承租人主张自己已支付租金的截止期限均为2014年6月5日，亦不应属于巧合。再次，鑫城舞厅于2014年1月6日支付的租金88000元，若按双方实际履行的租金标准计算，大致相当于2014年1月6日至6月5日，共计5个月的租金总额。最后，蔡於村委会现任村长许文达在一审2014年7月4日的庭审中也曾提到鑫城舞厅的租金已经支付至2014年6月5日。综上所述，原审法院认定上诉人台州市路桥鑫城舞厅已支付租金至2014年6月5日，依据充足，真实可信。三、2014年6月5日之后的房屋占有使用费应否支付。上诉人台州市路桥鑫城舞厅认为2014年6月5日之后，租赁房屋已被蔡於村委会收回，自己未再经营舞厅，也无实际使用，故不应承担在此之后的占有使用费。本院认为，2014年6月5日之后，鑫城舞厅并未腾空房屋搬离物品，也未与出租人办理租赁房屋的返还交接手续，不论鑫城舞厅是否尚在实际经营，但租赁房屋当时尚处于鑫城舞厅的实际管理控制之下，确认无疑。故上诉人台州市路桥鑫城舞厅认为蔡於村委会已实际收回租赁房屋，依据不足，不予采信，原审判令其支付自2014年6月6日起至该租赁房屋被实际拆除之日止的使用费，当属合理。综上，上诉人台州市路桥鑫城舞厅、上诉人台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人台州市路桥鑫城舞厅、台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会各半负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一五年三月三十日
代书 记员 郭巧燕