苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第56号
原告顾欣。
委托代理人查文霄，江苏苏明律师事务所律师。
被告苏州朗华置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园内）。
法定代表人陈曦，该公司执行董事。
委托代理人林海建、尼东方。
原告顾欣诉被告苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾欣及其委托代理人查文霄，被告朗华公司的委托代理人林海建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾欣诉称，原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定其向被告购买苏州市吴中区木渎镇绿色家园××幢××室精装修商品房一套，总价款为1380000元，交房日期为2013年9月30日之前，双方还对逾期交房、办证的违约责任作了约定。其按约支付了购房款，但被告直至2013年9月30日才发出交房通知。2013年10月初，其前往收房时发现房屋地板渗水，不符合交房条件。后被告对涉讼房屋进行维修，并于同年12月31日完成维修，并通知办理交房手续。房屋交付后，被告未按约为其办理房屋所有权证。其认为被告存在逾期交房和逾期办理房屋所有权证两项违约行为，故请求判令被告支付逾期交房违约金63480元、逾期办理房屋所有权证的违约金39468元，合计人民币102948元。
被告朗华公司辩称，原告未按交房通知要求办理房屋交付手续，按照《商品房买卖合同》的约定，其通知的验收交接之第二日起视为房屋已交付，故应视为其按约交付了房屋。房屋交付后的质量问题可由其承担维修责任，但其不负逾期交房的违约金责任，且双方约定的逾期交房违约金过高。另外，其与原告并未形成委托办理房屋所有权证的关系，其不负为原告办证的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买苏州市吴中区木渎镇绿色家园××幢××室精装修商品房一套，建筑面积××平方米，总价款人民币1380000元。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理验收交接手续。原告应当在被告交接通知书到达之日起7天内，会同被告共同对该商品房进行勘验。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告未在被告通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自被告通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，今后该商品房产生的一切风险责任及物业管理费、系统运行费均由原告承担，原告缴纳物业管理费、系统运行费期限和商品房的保修期自被告通知的验收交接日之第二日起开始计算。被告逾期交房超过60天后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定的房屋总价款万分之五（该比率应对等于合同中有关原告逾期支付购房款超过60天后，原告应按天向被告支付逾期付款违约金的对应比率）的违约金。被告应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因被告的责任，致使原告不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，作如下处理：逾期超过120天后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件五约定，该房屋交付时，除了不具备第八条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，原告不得以其他任何理由拒绝收房；原告发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，原告可要求被告在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。原、被告一致确认，《商品房买卖合同》签订后，原告已按约付清了购房款。
另查明，被告于2013年9月30日取得苏州市吴中区住房和城乡建设局《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，通过交付使用备案。2013年9月27日，被告以邮政特快专递形式向原告发出《入住通知函》，通知原告于同月30日办理房屋入住手续。审理中，原告表示其于2013年十一国庆假期后才取得《入住通知函》，被告表示其于约定的交房日期届满前已向原告送达该《入住通知函》。由于该邮政特快专递邮寄时间距今较为久远，现已无法通过邮件单号查询具体收件时间，原、被告也均无法提供证明具体收件时间的证据，故本院结合该邮政特快专递的邮寄时间、同城邮寄投递的通常速度及该邮件详情单上地址、联系电话信息具体明确等情况，酌情确定该《入住通知函》已于2013年9月29日送达原告。
又查明，原告前往被告处办理房屋交付手续时，发现涉讼房屋存在质量问题，故原告未接收房屋。关于原告首次前往被告处收房并发现房屋存在质量问题的时间，原告表示是2013年10月8日或同月9日，被告表示是同月16日，但双方均未举证证明。被告作为房屋开发企业，对房屋销售程序的重要时间节点的确定应具有较购房人更强的留存、取得证据的意识和能力，故被告应承担相应的举证责任，在被告未能就此完成举证证明责任的情况下，本院确定原告首次前往被告处收房的时间为2013年10月8日。原、被告一致确认原告前往收房时发现房屋存在如下质量问题：一、水管损坏。二、地龙骨由于渗水受损。三、房屋客厅和房间的地板被泡水。四、地面保温层受损；五、踢脚线及墙面油漆部分受损。被告出具的《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》反映的处理步骤有拆除户内所有房间地板检查渗漏面积和水量；拆除客厅被泡水位置的所有发泡层及龙骨等内容。2013年10月31日，绿色街区项目部向原告出具《渗水维修方案》一份，该维修方案反映的维修内容如下：1、对现场所有被影响地龙骨检查并拆除，同时对室内损坏管路进行打压确认，同时冷水管也进行打压保压确认问题源头，在确认的情况下进行取证留存合计约1天；2、拆除客厅、房间地板和被泡水位置的所有发泡层及龙骨，以及所有现场垃圾清运约3天；3、现场明水清理、通风晾干待晾干，约7天；4、地龙骨恢复安装、系统管道焊接铺设约2天；5、地面保温层发泡施工约1天；6、预约客户现场确认约1-2天；7、室内地板、踢脚线恢复、墙面漆恢复，需3天；8、精保洁，需1天；9、通风散味约1周。现场维修施工时间合计约25天，具体以实际情况为准。后被告组织按照《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》的内容实施了房屋质量维修，维修工作于2013年12月31日前全部完成。2013年12月31日，原、被告办理了房屋交接手续。
再查明，被告于2013年12月13日取得涉讼房屋的所有权初始登记，但至今未为原告办理房屋的所有权登记手续，致原告目前尚未取得房屋所有权证。2014年4月8日，原告支付办证费400元。
审理中，原告自愿将逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证的违约金总额从102948元调整为85000元。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、入住通知函、房屋维修现场照片、《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》、收款收据、交房收款收据、有关房屋权证办理的提醒函、收据、婚姻登记资料、常住人口信息，被告提供的邮政特快专递邮寄回执、《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》、房产登记收件收据、涉讼房屋初始登记证明、房产登记委托书、情况说明及本院谈话笔录、本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况是涉及购房人合同目的的重大因素。原、被告《商品房买卖合同》附件五的约定也明确了双方有关房屋存在严重影响居住使用的质量问题的，原告可以拒绝收房的意思表示。本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，结合问题的严重程度、出现质量问题后原告实际无法正常居住使用房屋的实际情况、实际维修工程量较大和维修工期较长等因素及日常生活经验法则综合考量，本院认定涉讼房屋存在的问题属于严重影响购房人居住使用的质量问题。被告的《入住通知函》于2013年9月29日送达原告，根据《商品房买卖合同》的约定，原告应当在被告交接通知书到达之日起7日内进行房屋的勘验交接，故原告于2013年10月8日前往被告处办理房屋交接手续符合双方约定，并无不妥。原告发现房屋存在严重影响居住使用的质量问题后拒绝接收房屋符合法律规定和当事人之间的约定，故本院依法确定房屋实际交付时间为完成维修并实际交付之日，即2013年12月31日。被告提出，《商品房买卖合同》约定，原告未在被告通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自被告通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，被告不承担逾期交房的违约金，该抗辩意见本院不予采纳。理由如下：一、原告于2013年10月8日前往被告处拟办理房屋交接手续，符合《商品房买卖合同》有关原告应当在被告交接通知书到达之日起7日内进行房屋勘验交接的约定，故本案中并未发生原告未在被告通知交付的规定期限内前来办理交付手续的情形。二、即便按照被告的主张发生了原告迟延至被告处办理收房的情形，从上述约定的内容和文义判断，可以确定该约定的拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的负担等相关问题，具有明确的指向性、适用性，不能作不利于购房人的任意、扩大解释，不能在涉房屋质量争议的案件中以此作为认定房屋交付时间的依据。而且，若据此约定限制购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题的房屋或主体结构质量不合格的房屋之权利，将使购房人和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等，轻易排斥因故未能及时收房的购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题或主体结构质量不合格的房屋之权利，显失公正，亦有违诚信原则，严重损害购房人的合法权益。关于逾期交付房屋期间的确定，原告主张为2013年10月1日至同年12月31日，共92日，因原、被告已明确约定逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日止，该约定合法有效，故原告主张逾期交房违约金计算92日符合法律规定。根据按日支付合同约定的房屋总价款万分之五的标准核算，逾期交房违约金为人民币63480元（由于该违约金计算标准与购房人逾期支付购房款需向被告支付违约金的责任相对等，且被告亦未举证证明依该标准确定违约金过分高于造成的损失，故本院不再就该违约金作出调整）。
关于逾期办理房屋所有权证的违约责任问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告《商品房买卖合同》约定：如因被告的责任，致使原告不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过120天的，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。综合上述当事人之间的约定和司法解释的规定判断，被告作为房地产开发企业负有为原告办理房屋所有权证的义务，本院对被告不负办证义务的抗辩意见不予采纳。被告在审理中还表示未及时办证系因原告未提供办证所需相关资料所致，原告对此不予认可，并提供了房屋交付前已经准备的相关办证资料作为证据，而被告未举证证明曾催告原告提供相关资料，故本院对被告未及时办证可归因于原告的抗辩意见亦不予采纳。综上，被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。至于逾期办证期间，原告主张自2014年1月1日计算至同年12月31日，扣除其中的79日，共计算286日。本院认为，应同时考量截至支付办证费之日（2014年4月8日）及房屋交付使用之日起90日不应计算逾期办证违约金两项因素，故该项违约金自2014年4月9日起算至同年12月31日，共计267日。按照双方约定的每逾期一天，被告按日向原告支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金的标准核算，被告逾期办理房屋所有权证的违约金为人民币36846元（被告对该违约金计付标准不持异议）。
综上，被告应承担的逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证违约金共计人民币100326元。现原告自愿将诉讼请求降低为85000元，系其真实意思表示，于法不悖，本院据此确定由被告向原告支付逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证违约金共计人民币85000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾欣支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金共计人民币85000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2359元，由原告顾欣负担52元，被告苏州朗华置业有限公司负担2307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行园区支行，户名：苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院分户；帐号：55×××99。
审 判 长 史华松
代理审判员 赵 强
人民陪审员 袁秋娥
二〇一五年七月二日
书 记 员 杜荣尚