广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终135号
上诉人（原审被告）：江焕建，男，1979年9月1日出生，汉族，居民，身份证住址：福建省。
上诉人（原审被告）：李柏常，男，1973年8月5日出生，汉族，居民，身份证住址：广东省。
上列两上诉人的共同委托代理人：梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：严居能，男，1964年5月5日出生，汉族，居民，住新兴县。
上诉人（原审原告）：张惠兰，女，1964年12月15日出生，汉族，居民，住新兴县。
上诉人（原审原告）：严居然，男，1962年2月6日出生，汉族，居民，住新兴县。
上诉人（原审原告）：严安，男，1955年10月10日出生，汉族，居民，住新兴县。
上列四上诉人的共同委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
上列四上诉人的共同委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新兴县元翔投资有限公司。地址：新兴县。
法定代表人：何培能，总经理。
原审第三人：叶志伟，男，1980年12月15日出生，汉族，居民，住新兴县。
原审第三人：梁国辉，男，1978年7月4日出生，汉族，居民，住新兴县。
原审第三人：梁建中，男，汉族，成年人，住新兴县。
原审第三人：蔡旺，男，汉族，成年人，住新兴县。
原审第三人：张日能，男，汉族，成年人，住新兴县。
原审第三人：朱建飞，男，汉族，成年人，住新兴县。
上诉人江焕建、李柏常因与上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安，被上诉人新兴县元翔投资有限公司，原审第三人叶志伟、梁国辉、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞房屋租赁合同纠纷一案，不服云浮市新兴县人民法院作出的（2015）云新法民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：严居能、张惠兰、严居然、严安是新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）的房地产权共有人。2013年5月19日，严居能、张惠兰、严居然、严安作为出租方，江焕建、李柏常作为承租方，双方就新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）的出租事宜及相关经营业务签订了一份《租赁合同》。合同约定：一、租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止。二、租金数额及交租方式：租赁期间，江焕建、李柏常必须按月缴交租金，并于当月10日前以转账方式交清本月租金（账号：621661701200030XXXX，开户行：中国银行新兴科技园支行，收款人：张惠兰）。第一个三年（即从2014年1月1日起至2016年12月31日止），租金数额为每月258000元，第二个三年（即从2017年1月1日起至2019年12月30日止），租金数额递增10%为每月283800元，第三个三年（即从2020年1月1日起至2022年12月30日止）、第四个三年（即从2023年1月1日起至2025年12月30日止），依此类推。如逾期拖欠租金的，则按拖欠天数每日加收月租金的5%作为滞纳金（如遇节假日，则可免节假日滞纳金）。三、租赁期间，江焕建、李柏常同意向严居能、张惠兰、严居然、严安缴纳两个月的租金516000元作合同保证金，租赁期间退租的，不退还保证金。四、在租赁期间，有下列情形之一的，严居能、张惠兰、严居然、严安有权终止合同：1、利用房屋进行非法活动的；2、未经严居能、张惠兰、严居然、严安同意，江焕建、李柏常不得整体转让，但可以分租或联营；3、本房屋用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，如未经严居能、张惠兰、严居然、严安同意擅自改变房屋结构及约定用途的；4、连续拖欠两个月房租的。五、自承租日起，严居能、张惠兰、严居然、严安需无条件提供资料，协助江焕建、李柏常办理经营所需证件。六、十二年租赁期满，从第十三年起，若严居能、张惠兰、严居然、严安未对原房屋整体拆迁重建改造，江焕建、李柏常欲继续延长合作经营，则第十三至第十五年租金按第十二年租金递增10%计收。七、严居能、张惠兰、严居然、严安同意给江焕建、李柏常免租装修期7个月（即从2013年6月1日起至12月31日止）。八、双方应共同遵守合同条款，如违约的，由违约方赔偿因此造成的一切经济损失给守约方。此外，合同还约定了其他内容。
2013年6月23日，严居能作为严居能、张惠兰、严居然、严安的代表，与江焕建、李柏常就上述租赁事宜签订了一份补充性质的《协议书》，该《协议书》约定在租赁物大富豪酒店后面建设两层钢架结构的搭建物，总投入为583000元，其中严居能、张惠兰、严居然、严安出资166000元、江焕建和李柏常出资417000元；建好后，该钢架结构的二楼归江焕建、李柏常无偿使用至《租赁合同》终止，以此作为江焕建、李柏常出资搭建的补偿等内容。
上述合同签订后，江焕建、李柏常依约交付保证金516000元给严居能、张惠兰、严居然、严安，严居能、张惠兰、严居然、严安亦按《租赁合同》约定将租赁物交付给江焕建、李柏常使用，江焕建、李柏常在接收租赁物后，对其进行改造、装修，并将租赁物分层或分项对外转租。上述《租赁合同》约定的免租期过后，江焕建、李柏常从2014年1月1日起就开始拖欠租金，为此，严居能、张惠兰、严居然、严安曾于2014年10月29日向原审法院提起诉讼，请求判令江焕建、李柏常支付2014年1月至10月的租金，但并无请求解除双方签订的《租赁合同》。该案经原审法院审理，针对江焕建、李柏常抗辩未妥善处理消防验收问题致使次承租人无法办理相关证照，从而影响其转租经营问题，认定严居能、张惠兰、严居然、严安根据合同约定只需提供资料，协助办理，而江焕建、李柏常未有证据证实严居能、张惠兰、严居然、严安未履行合同约定的应尽协助义务，故不采纳江焕建、李柏常认为严居能、张惠兰、严居然、严安未先履行合同义务的意见，并于2015年1月30日作出（2014）云新法民二初字第378号民事判决，判令江焕建、李柏常支付拖欠的自2014年1月至10月的租金2580000元。该判决生效后，江焕建、李柏常既无履行付清2014年1月至10月租金的义务，对2014年11月之后的租金亦一直无支付。为此，严居能、张惠兰、严居然、严安多次追讨，但无果，遂于2015年7月7日诉至原审法院，并提出前述请求。
另查明，江焕建、李柏常承租严居能、张惠兰、严居然、严安的新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）后，于2013年11月11日向工商部门登记成立了新兴县元翔投资有限公司，法定代表人为何培能，投资人为江焕建、李柏常，经营范围为实业投资、柜台租赁。公司成立后，江焕建、李柏常以该公司或公司法定代表人何培能的名义，将租赁物主楼的三楼层和副楼的三、四楼层转租给第三人梁国辉；将首层的铺位分别转租给第三人叶志伟、梁建中、张日能、朱建飞；将二楼层的部分房屋转租给第三人蔡旺。其中第三人梁国辉承租房屋用作经营KTV，在经营过程中，因尚未取得娱乐经营许可证及工商营业执照就营业，曾被新兴县文化广电新闻出版局责令停止经营，并行政罚款10000元；又因经营场所未经消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用和经营，被新兴县公安消防大队行政罚款90000元。
庭审中，江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司同意由严居能、张惠兰、严居然、严安代替行使对各第三人（次承租人）租赁涉案房屋的权利义务，但江焕建、李柏常对要求严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金1032000元、赔偿搭建两层钢架结构的出资费用417000元以及投入的损失3917000元的请求，并无提起反诉。此外，对江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司主张的严居能、张惠兰、严居然、严安在交付房屋时未将副楼一间约40平方米的商铺交付给江焕建、李柏常，严居能、张惠兰、严居然、严安予以否认，江焕建、李柏常对此无提供证据证实。严居能、张惠兰、严居然、严安认为江焕建、李柏常的违约行为给其造成损失，但对此并无提供证据证实。另经核实，从2014年11月起至2015年6月止，江焕建、李柏常共拖欠严居能、张惠兰、严居然、严安的租金为2064000元[258000元/月×8（个）月]。
以上事实，有严居能、张惠兰、严居然、严安提供的身份证、《租赁合同》、律师函、（2014）云新法民二初字第378号民事判决书、新兴县人民法院执行调查笔录、何培能与梁国辉签订的《租赁合同》、何培能与肖知成签订的《租赁协议书》、新兴县元翔投资有限公司与周银弟、叶志伟签订的《租赁合同》，江焕建、李柏常提供的企业机读档案登记资料2份、责令停止经营活动通知书2份、行政处罚决定书2份、建设工程竣工验收消防备案凭证、《协议书》、照片、消防监督结果公开，原审法院调取的（2014）云新法民二初字第378号民事判决生效确认书以及原审法院的庭审笔录予以证实。
原审法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，以上合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。现严居能、张惠兰、严居然、严安请求解除《租赁合同》，江焕建、李柏常表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对严居能、张惠兰、严居然、严安要求解除合同及腾退租赁物的请求，合理合法，予以支持。
江焕建、李柏常在承租严居能、张惠兰、严居然、严安的房屋后，从2014年1月1日起至今未交租金，事实清楚，证据充分，原审法院予以确认。江焕建、李柏常未依约履行该义务，责任在于江焕建、李柏常，依法应负清偿责任，因原审法院在前案已判决其支付2014年1月至10月的租金，现严居能、张惠兰、严居然、严安请求江焕建、李柏常支付自2014年11月起至腾退租赁物日止的租金（其中计至2015年6月的租金为2064000元），合理合法，亦予以支持。江焕建、李柏常认为严居能、张惠兰、严居然、严安交付的房屋与合同约定可商用的情形不符，不能通过土建消防验收，严居能、张惠兰、严居然、严安未妥善处理好与前手承租人的纠纷，致使江焕建、李柏常无法转租及次承租人无法办理工商营业执照，故江焕建、李柏常享有先履行抗辩权，可拒绝支付租金，由于本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，严居能、张惠兰、严居然、严安已完成了交付租赁物之义务，同时，合同并未约定办理相关工商证照的租赁事项。况且，根据（2014）云新法民二初字第378号案件的审理及其生效判决，对办理相关证照问题，严居能、张惠兰、严居然、严安只是需要提供资料，履行协助办理义务，而江焕建、李柏常未有证据证实严居能、张惠兰、严居然、严安未履行合同所约定的应尽协助义务，故对江焕建、李柏常的上述抗辩意见，理据不足，不予采纳。同理，对于江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司请求减免部分租金的要求，原审法院亦不支持。此外，江焕建、李柏常认为严居能、张惠兰、严居然、严安在交付房屋时未将副楼一间约40平方米的商铺交付，故要求每月减免租金3000元的抗辩，因其无提供相关证据证实，对该抗辩意见，原审法院不予采纳。对于滞纳金的问题。双方在合同中约定了若拖欠租金的，则按拖欠天数每日以月租金的5%收取滞纳金，该约定明显超过法律关于逾期付款滞纳金的相关规定，于法不符，严居能、张惠兰、严居然、严安虽在诉求中请求按每日万分之五计算滞纳金，但该请求缺乏法律依据支撑，故对严居能、张惠兰、严居然、严安的该请求，原审法院不予支持。但江焕建、李柏常迟延交租，造成严居能、张惠兰、严居然、严安在租金上有利息损失，该利息可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，且以当月应付租金为基数从每月逾期之日起计算，即从2014年11月1日起至腾退日止，每月拖欠租金的滞纳金自每月逾期交租日11日起分别计至付清该月租金时止。
对于保证金的问题，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，合同中约定江焕建、李柏常中途退租的则严居能、张惠兰、严居然、严安有权不予退还履约保证金，但该履约保证金在合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故严居能、张惠兰、严居然、严安要求履约保证金516000元不予退还的请求，于法有悖，原审法院不予支持。但是，由于该516000元已由严居能、张惠兰、严居然、严安在签约时收取，其属保证金性质，该款可在江焕建、李柏常拖欠2014年11月至2015年6月的租金中抵减，抵减后，则该时间段尚欠租金为1548000元（2064000元-516000元）。
对于严居能、张惠兰、严居然、严安要求江焕建、李柏常承担因解除《租赁合同》给严居能、张惠兰、严居然、严安造成的一切损失，双方虽在合同中约定违约方承担赔偿经济损失的责任，但严居能、张惠兰、严居然、严安对该损失并无举证证实，属证据不足，原审法院不予支持。
对严居能、张惠兰、严居然、严安请求代替江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务的问题，虽然江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司均表示同意，但第三人梁国辉表示不同意。本案是合同纠纷，合同关系发生在特定的主体之间，具有相对性，只有合同当事人一方向另一方提出请求。与本案第三人签订合同的当事人是新兴县元翔投资有限公司或其法定代表人何培能，现严居能、张惠兰、严居然、严安主张直接行使对第三人的权利义务，已超出了合同的相对性界限。况且，严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常签订的《租赁合同》已协商解除，而承接权利义务必须以原合同存续为基础，故对严居能、张惠兰、严居然、严安的该项请求，原审法院不予支持，严居能、张惠兰、严居然、严安在解除合同后，可与第三人另循途径解决。
对于江焕建、李柏常提出的要求严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金1032000元、赔偿江焕建、李柏常投资搭建的两层钢架结构的出资费用417000元及赔偿江焕建、李柏常投入装修租赁房屋的费用损失3917000元，因其没有提起反诉，对此原审法院不作处理。对江焕建、李柏常认为原审法院作出的（2014）云新法民二初字第378号民事判决存在认定事实和适用法律错误情形，江焕建、李柏常可依其他审判程序解决，本案不作处理。第三人梁国辉、叶志伟、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其承担，原审法院依法作缺席判决。
鉴此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》自判决生效之日起解除，江焕建、李柏常于判决生效之日腾退新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）给严居能、张惠兰、严居然、严安。二、江焕建、李柏常应于判决发生法律效力之日起二十日内支付2015年6月30日前尚欠的租金1548000元及2015年7月1日起至腾退日止的租金（按《租赁合同》的约定支付）以及滞纳金（从2014年11月1日起至腾退日止每月的滞纳金，以当月应付租金为基数，分别自每月的11日起按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清该月租金时止）给严居能、张惠兰、严居然、严安。三、驳回严居能、张惠兰、严居然、严安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246922.04元，由严居能、张惠兰、严居然、严安负担8960元，江焕建、李柏常负担237962.04元。
一审宣判后，上诉人江焕建、李柏常不服，向本院提起上诉，请求法院判令：1撤销新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第278号民事判决第二项。2、改判驳回严居能、张惠兰、严居然、严安要求上诉人支付租金的诉讼请求。3、改判严居能、张惠兰、严居然、严安双倍退回保证金103200元给上诉人。4、改判严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿上诉人在原大富豪酒家后面出资建设的两层钢架结构费41.7万元给上诉人。5、改判严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿上诉人因装修租赁物投入的损失485万元给上诉人。6、严居能、张惠兰、严居然、严安承担本案全部诉讼费。
事实与理由：一、严居能等人将未通过土建消防验收合格和能够办理工商营业执照的租赁房屋交付给上诉人，属于未交付符合合同约定的能够用于经商用途和目的的房屋给上诉人，不仅违反先履行合同义务，且构成根本违约，一审法院对此未予认定，系认定事实和适用法律错误。
1、上诉人提供的证据已经足以证实严居能等人交付给上诉人的房屋是未通过土建消防验收，以及不能办理工商营业执照，且一审开庭时，对方代理人也已认可。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”中，出租人交付给承租人的租赁物，指的是符合租赁合同约定使用目的和用途的租赁物，如果出租人交付给承租人的租赁物不具备租赁合同约定的用途和目的，那么出租人交付给承租人的租赁物就是不合格、不符合合同约定，出租人就构成违约在先，且属根本违约。本案中，严居能等人交付给上诉人的租赁房屋，依据《租赁合同》的约定是用来经商使用，既然是经商使用，就必须是合法的经营、经商行为，要想合法经营、经商，依照现行法律，房屋就必须符合通过了消防验收和能够办理工商营业执照等证照条件。将具备合同约定用途和目的的房屋交付给上诉人（承租人），是严居能等人（出租人）依法应该负有的合同首要义务和先予履行义务。由于严居能等人交付给上诉人的房屋是至今未通过土建消防验收，以及存在办理工商营业执照障碍，因此，上诉人租赁其房屋进行经商（指合法的经营、经商）的目的和用途就不能实现，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，以合同没有约定严居能等人的房屋需具备办证条件为由，否定其（出租人）依法应将符合合同约定用途和目的的房屋交付给上诉人（承租人）合同首要义务和先履行义务，从而认定其将没有通过土建消防验收和不能办理工商营业执照的房屋交付给上诉人不存在违约，是对法律的错误认识，违背法律的公平正义，属于适用法律错误。
3、即使按照一审法院认定严居能等人仅是需履行协助上诉人办理营业执照等证照义务，严居能等人也因无法协助上诉人办理工商营业执照等相关合法证照而构成违约。因为协助办理工商执照等证照的前提是房屋必须具备能够办理证照的条件。如上所述，因严居能等人交付的房屋至今未通过土建消防验收，该房屋是不具备办理证照的条件，在此情况下，严居能等人显然是不能协助上诉人办理有关证照的。一审法院以上诉人没有证据证明严居能等人违反协助义务明显不能成立。
二、由于严居能等人交付符合合同约定用途和目的的房屋给上诉人是其应先予履行的合同义务，因此，被上诉人违反该义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因严居能等人将未通过土建消防验收和不能办理工商执照的房屋交付上诉人，上诉人无法办理相关合法证照，从而无法正常经营、经商，故上诉人有权依法行使先履行抗辩权，拒绝对方要求支付租金的权利。因此，一审法院未作认定和支持是错误的，属适用法律不当，二审法院应予改判，驳回对方要求上诉人支付租金的诉讼请求。
三、鉴于严居能等人交付给上诉人的房屋是未通过土建消防验收和不能办理工商执照的房屋，致使上诉人租赁房屋进行经商的目的不能实现，严居能等人构成根本违约，因此，导致合同解除的责任和后果应全部由严居能等人承担。严居能等人在本案中依法应承担的法律后果为：1、双倍返还保证金2×516000元＝1032000元给上诉人；2、赔偿上诉人在原大富豪酒家后面出资建设的两层钢架结构房屋费用损失41.7万元；3、赔偿上诉人投入装修租赁房屋的费用损失4850000元（如有异议，可委托有资质的评估机构确定）。
综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人江焕建、李柏常在二审期间没有提交新的证据。
严居能、张惠兰、严居然、严安答辩称：1、一审法院判决江焕建、李柏常支付应支付租金的事实清楚、证据确实充分，二审法院应对该部分予以维持。2、江焕建、李柏常提到的改判双倍退还保证金、钢架结构费及其投入的损失，一审在审理该部分过程中，江焕建、李柏常均没有提出反诉，该部分应当另案处理，且江焕建、李柏常针对该部分请求，已在原审法院另案提起诉讼，案号为（2015）云新法民二初字第365号，因此，二审法院应直接予以驳回江焕建、李柏常的该请求。3、江焕建、李柏常的上诉理由是认为严居能、张惠兰、严居然、严安没有将已经办理好土建消防的房屋交付给其使用，并拒付租金，其二人的理由是不成立的。由于双方在租赁前已经对房屋的现状及相关证件的情况进行清楚的了解，江焕建、李柏常同意按照现状进行租赁，严居能、张惠兰、严居然、严安也已经将标的物全部交付给江焕建、李柏常使用，并在合同中约定了严居能、张惠兰、严居然、严安只是负协助的义务，且在实际履行过程中，江焕建、李柏常已经使用了该房屋，并且转租给多个第三方，其二人已经收取了租金，江焕建、李柏常在收取租金后，应按照合同约定在2014年1月1日起开始缴纳租金给严居能、张惠兰、严居然、严安，但由于该二人没有支付租金给严居能、张惠兰、严居然、严安才引起本案的纠纷。4、如果江焕建、李柏常认为租赁房屋不能够办理相关的证照手续，其早就应该与严居能、张惠兰、严居然、严安解除合同，但江焕建、李柏常不仅没有将租赁房屋交还给严居能、张惠兰、严居然、严安，还继续拖欠租金。5、作为承租人的江焕建、李柏常，办理好相关的手续证照并依法经营是其二人的义务，严居能、张惠兰、严居然、严安在整个租赁过程中尽了应尽的协助义务，包括江焕建、李柏常所提到的土建消防及工商执照的办理。因此，本案的所有违约责任全部应由江焕建、李柏常承担。6、江焕建、李柏常提到一审受理费的问题，在立案时，严居能、张惠兰、严居然、严安已向新兴法院立案庭提出过口头异议，但该立案庭认为按照标的进行收取，严居能、张惠兰、严居然、严安只能按照新兴法院开出的受理费单据交纳受理费，如果二审法院认为受理费的收取是正确的，一审的受理费分担也是正确的。
一审宣判后，上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安不服，向本院提起上诉，要求法院判令：1、撤销一审判决第二项，并改判为“江焕建、李柏常应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付2015年6月30日前尚欠的租金2064000元）及2015年7月1日起至腾退日止的租金（按《租赁合同》的约定支付）以及滞纳金（从2014年11月1日起按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清该月租金时止）给严居能、张惠兰、严居然、严安”。2、撤销一审判决第三项，并改判为“确认原告严居能、张惠兰、严居然、严安无需向江焕建、李柏常退还保证金516000元以及严居能、张惠兰、严居然、严安代替江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务”。3、本案的一、二审诉讼费用由江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司承担。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条的规定来认定上诉人不能主张定金性质，适用法律错误。《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效，合同设定的权利义务，对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人并没有主张定金权，而是请求人民法院按照双方合同的约定，确认上诉人无需退还保证金516000元给江焕建、李柏常。二、一审法院判决不利于判决生效后的执行及维护原审第三人的权益。本案双方当事人签订的《租赁合同》合法有效。江焕建、李柏常在履行合同过程中，未能按约支付租金已构成违约，根据双方的合同约定，上诉人有权解除双方租赁合同，对方应当在合同解除后返还房屋。第三人作为房屋的实际使用人，其承租房屋是基于其与江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司之间的租赁合同关系，因上诉人与江焕建、李柏常之间合同解除后，江焕建、李柏常已不再享有承租权，因此原审第三人亦无权继续占有房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，转租合同虽不是租赁合同的从合同，但租赁合同与转租合同具有密切的关联，两者相互影响，上诉人基于判决生效后的执行及保护原审第三人权益的考虑，请求法院判决江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司与第三人的权利义务由上诉人承接。因此，为维护原审第三人的合法权益，平衡上诉人、江焕建、李柏常与原审第三人的关系，法院应当在本案中一并审理上诉人与原审第三人的关系。
综上所述，一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律不正确。二审法院应在查明本案事实的基础上，撤销一审部分判决，并依法改判，使生效判决能有效执行。
上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安在二审期间没有提交新的证据。
对严居能、张惠兰、严居然、严安的上诉，江焕建、李柏常以其二人的上诉意见作为答辩意见。
新兴县元翔投资有限公司在二审期间没有提出答辩意见，也没有提供新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。
另查明，严居能、张惠兰、严居然、严安于2015年7月14日向原审法院起诉，要求法院判令：1、解除严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》，江焕建、李柏常自解除合同当天腾退租赁物给严居能、张惠兰、严居然、严安；2、判令江焕建、李柏常支付拖欠的租金（从2014年11月起按合同约定计至腾退租赁物日止，其中暂计至2015年6月共8个月的租金为2064000元）及滞纳金（从2014年11月起每月的滞纳金，以当月的租金为基数，从每月的11日起按日万分之五分别计至付清欠款之日止）给严居能、张惠兰、严居然、严安；3、严居能、张惠兰、严居然、严安收取江焕建、李柏常的保证金516000元不予退还；4、因解除《租赁合同》给严居能、张惠兰、严居然、严安造成的一切损失由江焕建、李柏常承担；5、严居能、张惠兰、严居然、严安代替江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务；6、本案诉讼费由江焕建、李柏常负担。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应按合同约定行使权利和履行义务。由于严居能、张惠兰、严居然、严安在本案中诉请解除《租赁合同》，且江焕建、李柏常亦在一审诉讼中表示同意，故原审法院认定双方于2013年5月19日签订《租赁合同》解除，合法正确，本院予以维持。另外，严居能、张惠兰、严居然、严安在一审诉请江焕建、李柏常承担因解除《租赁合同》造成的一切损失，因严居能、张惠兰、严居然、严安对该损失并无举证证实，原审法院对该诉请不予支持，严居能、张惠兰、严居然、严安在本案中亦无提起上诉，视为服判，本院予以维持。综合双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、江焕建、李柏常应否支付租金及滞纳金给严居能、张惠兰、严居然、严安，如应支付，是多少？2、江焕建、李柏常提出严居能、张惠兰、严居然、严安应双倍返还保证金1032000元、赔偿出资钢架结构费用41.7万元和装修租赁物投入损失485万元的请求能否获得支持？3、严居能、张惠兰、严居然、严安请求代江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与原审各第三人签订租赁合同的权利义务，应否支持？
关于第一个争议焦点的问题。江焕建、李柏常上诉认为严居能、张惠兰、严居然、严安交付的房屋未通过土建消防验收合格及不能办理工商执照，认为严居能等四人违反先履行合同义务，构成根本违约，其二人享有先履行抗辩权。本案中，严居能、张惠兰、严居然、严安在与江焕建、李柏常签订《租赁合同》后，已将租赁房屋交付给江焕建、李柏常使用，严居能、张惠兰、严居然、严安已履行了作为租赁合同的出租人义务，由于双方在租赁合同中并未约定办理相关工商证照的租赁事项，且根据原审法院（2014）云新法民二初字第378号案件的审理及生效判决，关于办理相关证照的问题，严居能、张惠兰、严居然、严安只是需要提供资料，履行协助办理义务，而江焕建、李柏常在本案中未能提供证据证实严居能、张惠兰、严居然、严安未履行合同中约定的应尽协助义务，故对江焕建、李柏常提出的上述上诉意见，本院不予采纳。
因江焕建、李柏常在承租严居能、张惠兰、严居然、严安的房屋后，自2014年1月1日起至今未交付租金，已构成违约，且责任在于江焕建、李柏常，另由于原审法院在前案已判决江焕建、李柏常支付2014年1月至10月的租金，故原审法院现确认江焕建、李柏常支付从2014年11月至腾退租赁物日止的租金，并无不妥。但因严居能、张惠兰、严居然、严安在签订《租赁合同》时已收取江焕建、李柏常履约保证金516000元，且双方在合同中并没有约定该履约保证金为定金性质，故原审法院确认该款可在江焕建、李柏常拖欠2014年11月至2015年6月的租金2064000元中扣减，确认抵减后的上述时间段内尚欠租金为1548000元，处理正确，本院予以维持。严居能、张惠兰、严居然、严安上诉认为根据合同约定，承租人在租赁期间退租的，出租人不退还承租人保证金。但由于本案并非是承租人江焕建、李柏常在租赁期间提出要求退租的，而是作为出租人的严居能、张惠兰、严居然、严安要求解除《租赁合同》终止承租人的承租权，因此，严居能、张惠兰、严居然、严安该上诉理由不成立，本院不予支持。
滞纳金的支付问题，虽然双方在合同中约定了如拖欠租金所产生的滞纳金支付标准为月租金5%，但该约定超过法律有关规定，原审法院依法调整为按租金的利息损失计算滞纳金，且按参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年11月1日起至腾退日止，每月拖欠租金的滞纳金自每月逾期交租日11日起分别计到付清该月租金时止，合法合理，本院亦予以维持。
关于第二个争议焦点的问题。江焕建、李柏常上诉提出的要求严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金1032000元、赔偿江焕建、李柏常投资搭建的两层钢架结构的出资费用417000元及赔偿江焕建、李柏常投入装修租赁房屋的费用损失3917000元，属于江焕建、李柏常独立提出的诉讼请求，因该二人在一审中没有提起反诉，本院对此亦不作处理。
关于第三个争议焦点的问题。严居能、张惠兰、严居然、严安上诉请求代替江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务，虽然江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司在一审诉讼中均表示同意，但其实质属于江焕建、李柏常及新兴县元翔投资有限公司将其与第三人梁国辉等人之间因租赁关系产生的权利义务概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定，江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司应取得梁国辉等第三人的同意，才可将有关权利义务转让给严居能、张惠兰、严居然、严安，但本案中梁国辉是表示不同意的。另外，本案解决的是严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常之间《租赁合同》的终止以及合同终止后如何承担责任的问题，现严居能、张惠兰、严居然、严安提出的上述上诉请求权利义务的概括转让，涉及的是多方当事人之间的法律关系，已突破了合同的相对性原则，亦已超出本案的审理范围，故对严居能、张惠兰、严居然、严安提出的该上诉请求，本院不作处理，严居能、张惠兰、严居然、严安在解除合同后，可与第三人另循途径解决。
综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持，上诉人江焕建、李柏常，以及上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安的上诉请求，均理据不足，本院均依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费27692元，由上诉人江焕建、李柏常负担18732元，由上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安负担8960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年五月五日
书 记 员 冯梓叶