吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一重字第7号
原告（反诉被告）：长春市蓝梦集团实业有限公司，住所地：长春市西安大路660号。
法定代表人：刘萍，总经理。
委托代理人：刘艳成，吉林功承律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长春好迅国际房地产开发建设有限公司，住所地：长春市西安大路616号。
法定代表人：许友林，经理。
委托代理人：马雯雯，吉林上维律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春市蓝梦集团实业有限公司（以下简称蓝梦公司）与被告（反诉原告）长春好迅国际房地产开发建设有限公司（好迅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月14日作出（2011）长民一初字第11号民事判决，蓝梦公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2013年5月5日作出（2011）吉民一终字第157号民事裁定，撤销本院（2011）长民一初字第11号民事判决，将本案发回重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝梦公司委托代理人刘艳成，被告（反诉原告）好迅公司委托代理人马雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝梦公司重审诉称：原告（乙方）与被告（甲方）于2005年6月25日签订《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的坐落在长春市西安大路660号国际大厦B座门市一至五层，总面积3048
.31平方米，总价款1250万元分四期支付。合同第五条约定：第四笔款300万元在2007年8月25日前存放在甲、乙方共同设立的账号后，甲方（被告）应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，如果甲方未办理完毕产权视为甲方违约。合同签订后，原告即按约支付了前三次付款共计950万元，被告也按约将房屋交给原告，原告占有使用房屋至今。但被告却未按约与原告共同设立账号，致使原告虽早已准备好第四笔300万元，但却无法存放。并且，被告不仅未在2007年9月25日前为原告办理完产权过户手续，至今仍未办理。原告虽多次口头及书面催促，被告均以产权马上就能办理为由推脱。现原告得知被告已经将该房屋的所有权办理到其名下。原告认为，被告作为房屋的出卖人，为作为买受人的原告办理产权过户手续系其应当履行的义务。故原告诉至贵院，请求：1、判令原、被告双方继续履行双方《房屋买卖合同》；2、判令原告支付尚欠的300万元房款；3、判令原告支付300万元房款后，《房屋买卖合同》约定的房屋产权归原告所有，被告立即为原告办理房屋产权更名过户手续；4、诉讼费、保全费由被告承担。
被告好迅公司重审辩称：1、原告捏造事实，告诉有误。2005年6月25日双方签订的《房屋买卖合同》第四条对付款时间和方式进行了明确约定，但合同签订后，原告一直处于违约状态。违背了合同约定，第一笔400万元约定合同签订当日一次性交纳，不接受分期付款，但原告自2005年6月29日至7月19日分6次交付；第二笔200万元应于2005年8月25日前交付，但原告晚于约定时间的9月23日分十四期交完该款；第三笔350万元应于2006年8月25日前交付，但原告迟至2007年5月16日，分十五期支付完毕，在合同约定期限内仅交纳50万元；第四笔款300万元依约定应于2007年8月25日支付，但迟至起诉（三年半时间）也没有按约定存放在共同设立的账号。《房屋买卖合同》第五条约定：第四笔款应于2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号（如不存放，视为原告违约），但原告在约定之日前从未找被告要求共同开设账号，存放此款。从原告前三笔款项的履约状况及账户流水看，原告无力交纳第四笔款项，原告没有继续履约能力，构成根本违约，被告不应履行更名过户义务。被告于1999年8月19日取得房屋所有权证，2005年卖给原告时所有权人即是被告，发生买卖之前，此房已抵押给银行，故原告称“近日被告将产权证办至被告名下”与事实不符。2、原告诉请不能成立，应予驳回。依《房屋买卖合同》第七条二项约定：当原告不能按期支付到期房款，视为原告违约，则确认原告丧失购买能力……原告先退房，被告再退款。原告在履约过程中一直违约，未交付第四笔款项构成根本违约，被告已多次向原告发出书面通知：催告限期尽快存款，通知原告已违反买卖合同第七条二项之规定，应退回房屋，合同作废。依合同法的规定，解除通知自2007年12月27日到达时双方买卖合同已终止，故原告以买卖合同为依据提起诉讼不当，应予驳回。双方签订的《协议书》第五条约定买卖合同终止，只能继续履行租赁合同。3、原告在履行租赁合同过程中，擅自转租，违反租赁合同第七条（二）项的规定，被告有权解除租赁合同，原告腾迁。综上，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告好迅公司重审反诉称：2005年6月25日双方当事人同时签订了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》及《协议书》三份合同。《房屋买卖合同》对付款数额及时间进行了明确约定，但反诉被告蓝梦公司在履约过程中，始终违反合同约定，且第四笔款项未支付构成根本性违约，依合同第七条第二项规定应视蓝梦公司违约，丧失购买能力。我公司已于2006年8月30日、同年9月8日、2007年12月20日、27日通知反诉被告蓝梦公司及时支付第四笔款项，逾期按购房合同第七条第二项约定执行。但反诉被告蓝梦公司一直无履约能力，其未提供证据证明其是有履约能力；其在购买该房时，既已知道该房有抵押存在的事实。故其无权行使不安抗辩权。反诉被告蓝梦公司主张我公司未依约与其设立共同账号，致使其早已准备好的300万元无法存放的理由不能成立。我公司在反诉被告蓝梦公司违约的情况下，多次致函要求其履约，设立共同账号，只要双方同意，无任何问题，故其以未设立共同账号，钱无法存放的主张不能成立；即使我公司拒收，反诉被告亦可以通过提存的方式履约。综上，在反诉被告违约、无购买能力的情况下，买卖合同已解除，应履行租赁合同。反诉被告蓝梦公司在租赁期间擅自转租，依租赁合同第七条第二项规定，租赁合同亦应予解除。依租赁合同约定，我公司有权收回房屋，并按合同约定给付我公司违约金60万元。综上，请求：1、确认房屋买卖合同条款已经解除；2、解除房屋租赁合同；3、反诉被告立即从租赁房屋腾迁；4、反诉被告承担违约金60万元；5、反诉被告承担本案所有的诉讼费用。
针对被告的反诉，原告蓝梦公司重审辩称：1、《协议书》第三条约定“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理产权证时才废止。”该条款是一排他性条款，无法办理产权证只能是在房屋灭失、他人享有物权、房屋为非法建筑等情况，或双方穷尽所有合法有效的措施后，仍不能办理等情况出现，《房屋买卖合同》才能解除，故《房屋买卖合同》是附解除条件的合同。双方在履行合同过程中，尽管涉案房产被法院查封，但只要被告履行法院判决，查封就会依法解除，双方依然可以履行更名过户办理产权证的手续。因此，《房屋买卖合同》解除的要件并未成就，合同不能解除；3、双方以事实行为对《房屋买卖合同》第七条第二款予以变更，该条款已经无效，好迅公司不能依据该条款解除合同。蓝梦公司的付款未按合同约定时间支付，好迅公司对蓝梦公司违约付款的行为依然接受，且在结账单上仍注明为“部分购房款”的行为，应视为双方依据《合同法》第77条第1款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，对《房屋买卖合同》第七条“当乙方不能按期付款，视为乙方违约……甲方收回房屋后退还已交房款”进行了实质性变更，该解除条款对双方已不再具有约束力，《房屋买卖合同》不能因蓝梦公司未按时付款而解除、作废，应继续履行；3、双方未设立共管账户，不能证明蓝梦公司无能力购买，买卖合同也未解除。依据合同约定只有在双方共同设立账号后，蓝梦公司不存放尾款，蓝梦公司才构成违约。合同并未约定设立共同账号是哪一方的责任，好迅公司在催款通知中也未要求蓝梦公司设立共同账户，故不能将未设立共同账户的责任归咎与蓝梦公司。同时，本案不适用《合同法》第101条“债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务等情况下，债务人可以将标的物提存”之规定。本案中债权人好迅公司并未拒绝受领，而且在积极催款，故不应当将“提存”设定为蓝梦公司的义务，双方应继续履行买卖合同；4、2007年8月20日蓝梦公司已将房屋转租给长春迪莉娅食品有限公司（以下简称迪莉娅公司），如双方已开始执行《房屋租赁合同》，蓝梦公司的转租行为已违反《房屋租赁合同》不能转租的约定，对此违约行为好迅公司在长达3年多的时间里未提出异议，应视为双方未执行《房屋租赁合同》。
原告（反诉被告）蓝梦公司本诉部分为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、《房屋买卖合同》、《单位房屋测绘数据表》，证明：《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。买卖合同第二页关于面积的约定与测绘数据表表明的面积一致，双方买卖的房屋栋号为4-3／214-2（17）；
证据2、《结账单》、《收据》，共计33张，证明：1、蓝梦公司已分33笔共付款950万元；2、第一笔付款即序号为1的《结账单》形成时间为2005年6月29日，付款金额为1924130元，与《房屋买卖合同》第四条约定的“2005年6月25日付款400万元”的付款时间、数额均发生变化，如果按《房屋买卖合同》第七条“当乙方不能按期付款，视为乙方违约……甲方收回房屋后退还已交房款”的约定，双方在2005年6月26日就已经解除合同。然而，好迅公司并未向蓝梦公司主张解除买卖合同，而是继续接受蓝梦公司的32笔付款，且在结账单上仍注明为“部分购房款”的行为，应视为双方依据《合同法》第77条第1款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，对该约定进行了实质性变更，该解除条款对双方已不再具有约束力，《房屋买卖合同》不能因蓝梦公司未按时付款而解除、作废，应继续履行；
证据3、《长春市房屋租赁合同》，证明：2007年8月20日蓝梦公司已将房屋转租给迪莉娅公司，如双方已开始执行《房屋租赁合同》，蓝梦公司的转租行为已违反《房屋租赁合同》不能转租的约定，对此违约行为好迅公司在长达3年多的时间里未提出任何异议，应视为双方未执行《房屋租赁合同》，应继续履行《房屋买卖合同》；
证据4、长春市二道区人民法院（2007）二执字第364号协助执行通知书、（2010）二恢执字第40、41号民事裁定书、《协议书》、《房屋租赁合同》，证明：1、2007年5月22日，长春市二道区人民法院作出（2007）二执字第364号协助执行通知书，查封了栋号为4-3／214-2（17）蓝梦公司所购买的房产，蓝梦公司有权依据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”的规定，中止合同的履行。如查封后蓝梦公司继续支付剩余房款，房屋却被法院执行，蓝梦公司的权益将无法得到保护，故蓝梦公司的这种不安等待行为是合理的。退一步讲，即使蓝梦公司支付了剩余房款，房屋处于被查封状态下，好迅公司也不能为蓝梦公司办理更名过户手续，故合同未在2007年5月至2010年12月期间履行并非蓝梦公司违约造成。双方应继续履行《房屋买卖合同》；2、双方应继续履行《房屋买卖合同》。《协议书》第三条“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理产权证时才废止。”，明确了《房屋买卖合同》废止的条件为“无法办理”，即只有在房屋灭失、所有权发生转移等客观情况导致不能办理产权证的情况下《房屋买卖合同》废止，而2007年至2010年12月期间本案房地产仅存在因涉诉房屋被法院查封暂时不能办理的情况，不存在无法办理产权证的法定或约定事由，故《房屋买卖合同》不能废止，应继续履行；3、《房屋租赁合同》第十二条明确约定“本合同经长春市房地产出租管理办公室登记备案后生效”，该合同未经登记备案，未生效，应继续履行《房屋买卖合同》。
针对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1-4真实性均无异议，对证明问题有异议。1、双方约定分四笔付款，原告在支付前三笔款出现逾期，第四笔至今未付，被告考虑到当时双方友好合作的关系，在当时没有追究原告的违约责任，但不代表被告对原告违约行为的认可，或者对诉讼权利的放弃，更不能认为是双方一致对合同的变更；2、原告将涉案房屋转租违反租赁合同的约定，被告有权据此解除租赁合同；3、双方在签署房屋买卖合同时原告就明知涉案房屋已经被抵押，无法过户，无论法院是否查封，都只有解除抵押后才能过户，而2007年5月法院查封也是基于原抵押担保的债权。因此，办理过户与法院是否查封无关，而在于原告是否按时付清购房款，并且涉案房屋抵押担保的最高额债权为4500万元，但抵押房屋评估值远高于债权额，无需涉案房产抵债，涉案房产只是整座抵押房屋的一小部分楼层。原告在2007年8月25日前应支付第四笔购房款300万元，但至2007年12月份仍未支付，被告催告后原告于2007年12月到产权处查找得知房屋被查封，可见原告2007年8月至2007年12月的四个月内没有履行意愿，构成违约。2007年查封的执行标的只有480万元，而在借款案件中被告只是作为抵押担保人，而且被告和借款人中信天龙公司当时均作为上市公司中信集团的分子公司，经营状况、信誉良好，名下还有国际大厦A、C座等重要资产。完全有能力清偿贷款，解除抵押和查封为原告办理过户。至于原告的不安抗辩权，不能成立，合同法68条规定了不安抗辩权的成立条件包括对方经营状况恶化等情况，如当事人无确切证据终止履行，应承担违约责任，本案中，被告并未出现上述情形，原告擅自终止履行应当承担违约责任，事实上，由于原告没有付款，被告依据合同法67条的规定，行使先履行抗辩权，不予办理过户；4、假使双方的《房屋买卖合同》因为被告未能办理产权而终止，根据《协议书》的约定，也应履行《房屋租赁合同》，原告所称的租赁合同需备案与事实和法律不符，双方在《协议书》中明确租赁合同自签署之时生效，视为对《房屋租赁合同》第十二条约定的经备案生效的变更，而且依据商品房屋管理办法等法规，只是规定租赁合同不备案需接受行政处罚，但备案不是生效条件。即使租赁合同没有生效，在《房屋买卖合同》于2007年解除后，原告应迁出。
被告好迅公司本诉部分为证明其主张，提供如下证据：
证据1、《房屋买卖合同》，证明：好迅公司向蓝梦公司出售国际大厦B座1-5层，面积3048.31平方米，单价4100元每平方米，总价1250万元。第四条约定了付款时间，第一笔款400万元，签订合同之日2005年6月25日支付，且必须一次到位；第二笔款200万元，在2005年8月25日前支付；第三笔款350万元，在2006年8月25日前支付；第四笔款300万元，在2007年8月25日前支付。第五条约定了过户条件，蓝梦公司将第四笔款300万元于2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号后（不存放为违约），好迅公司在2007年9月25日前办完过户。第七条约定了违约责任，蓝梦公司未能按时支付房款，视为蓝梦公司违约，确认蓝梦公司丧失购买能力，向好迅公司支付未付购房款20%违约金，退回房屋。
证据2、《蓝梦集团交款明细》，证明：蓝梦公司已支付前三笔购房款共计950万元，第四笔购房款300万元未支付。在支付前三笔购房款的过程中均违约：第一笔款400万元全部逾期，且没有一次性支付；第二笔款200万元按期支付100万元，逾期支付100万元；第三笔款350万元按期支付50万元，逾期支付300万元。
证据3、《回执》四份，证明：好迅公司分别于2006年8月29日、9月8日向蓝梦公司催收已逾期的第三笔购房款；好迅公司分别于2007年12月20日、12月27日向蓝梦公司催收第四笔购房款300万元，并告知蓝梦公司最迟在12月27日下午三点前付款，否则按照《房屋买卖合同》第七条处理，视为蓝梦公司丧失购买能力，退回房屋，合同作废。
证据4、《房屋租赁合同》，证明：租赁合同约定租期6年，2005年8月25日至2011年8月25日。蓝梦公司擅自转租的，好迅公司有权解除合同。
证据5、《协议书》，证明：《房屋买卖合同》只有在好迅公司无法为蓝梦公司办理产权而废止时，租期延长两年。《房屋买卖合同》废止时，执行《房屋租赁合同》。《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》不同时执行。《房屋买卖合同》因蓝梦公司未支付购房款而解除，系蓝梦公司过错，与好迅公司是否办理过户无关，租期不能延长，在2011年8月25日已届满。蓝梦公司明知房屋已抵押，无权行使不安抗辩权，如蓝梦公司按约定付款，好迅公司完全有能力还清贷款、解除抵押、办理过户。
证据6、蓝梦公司与迪莉娅公司签署的《长春市房屋租赁合同》及转租房屋照片，证明问题：2007年8月20日签署，蓝梦公司将国际大厦B座一楼90平方米房间转租给迪莉娅公司。租期5年，2007年9月1日-2012年9月1日。
原告针对被告提供的证据，质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，《房屋买卖合同》第五条约定第四笔款300万于2007年8月25日前存放在双方共同设置的账号内，但双方均未提出设立共同账号，且好迅公司在催款时未提出设立共同账号，故违约责任并不应由蓝梦公司承担；对证据2的真实性无异议，证明问题有异议，被告称原告在交款过程中违约，这事实原告不否认，合同约定分四笔付款，原告方分33笔付款950万元，显然双方通过付款的形式对合同第7条的内容进行了变更，如向被告陈述的合同已经在第一笔付款时，已经违约解除合同，被告就不应继续接受原告的付款，被告继续接受原告付款的事实行为表明了双方在继续履行房屋买卖合同；对证据3的真实性部分有异议，回执中的前三份真实性无异议，第四份我们没有收到真实性无法确认，证明问题均有异议，前三份催收通知均指向原告发出催款申请，未提出将300万元存放在共同账户内，也未提出解除房屋买卖合同；对证据4、5，真实性均无异议，证据4、证据5签订时间均为2005年6月25日，故租赁合同第十二条关于租赁合同的生效要件与协议书第三条租赁合同的生效要件相冲突，因无法确定签订时间的先后顺序，故不能视为租赁合同以签字盖章为生效时间，也可以视为登记备案是对签署合同的变更。《协议书》第三条的陈述，无法办理是指不能办理，是指双方当事人穷尽所有法律手段也不能办理，也是为了防止该房屋因抵押贷款没有偿还而被银行作为抵押物，予以清收，被告称其经营状况良好，也就不存在不能偿还银行贷款的情况出现，因而也不存在被告不能办理产权证的可能，故租赁合同也未生效；对证据六真实性无异议，证明问题有异议，原告基于被告持续收款的行为，而判定双方未履行租赁合同，同时原告将房屋出租给迪莉娅公司，被告也是明知的，被告在2007年8月份到本案诉讼时，均没向原告和迪莉娅公司提出异议，也证明双方并未履行租赁合同第7条禁止转租的约定。
双方针对反诉部分提供的证据与本诉一致，质证意见亦相同。
对原告（反诉被告）蓝梦公司所举的证据1-4的真实性，被告好迅公司无异议，本院对蓝梦公司所举证据1-4的真实性予以确认；原告对被告好迅公司提供证据，除证据3外，真实性无异议，本院对被告好迅公司提交的证据，除证据3外的真实性予以确认。
根据原、被告双方的举证、质证及本院认证，本院重审认定的案件事实如下：
2005年6月25日，原告蓝梦公司（乙方）与被告好迅公司（甲方）就被告坐落在长春市西安大路660号国际大厦B座一至五层门市、总面积3048.31平方米的房屋在同一天签订了三份合同即《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》及《协议书》。
《房屋买卖合同》约定：“……第三条：按房屋建筑面积计价，每平方米4100元，合同总价款1250万元。第四条：付款方式及付款时间：房屋总价款1250万元，乙方分四次付给甲方，1、第一次付款及付款日期，2005年6月25日，乙方付给甲方400万元；2、第二次付款及付款日期，2005年8月25日，乙方付给甲方200万元；第三次付款及付款日期，2006年8月25日，乙方付给甲方350万元；第四次付款及付款日期，2007年8月25日，乙方付给甲方300万元；4、本合同第四条第一款，乙方第一次付款的400万元要一次性到位，甲方不接受分期支付方式；5、乙方第二、三、四次付款可在付款日期以前分期支付，付款日期为该项付款全部到位的截止日期。第五条：乙方付清第三笔房款后，第四笔款在本合同约定时间2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号（如不存放，视为乙方违约），甲方应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，产权过户手续一经办理完毕，乙方同意共同账户上的存款马上划拨到甲方账户，如果甲方未办理完毕产权视为甲方违约，共同账户上的存款甲方无权划拨。办理产权的所有税费由乙方支付。第六条：房屋交付时间，当甲乙双方签订本合同，乙方首付款600万元到达甲方账户后10个工作日内，甲方将房屋按现状交给乙方。第七条：违约责任，1、甲方在第五条约定的情况出现后，视为甲方违约，甲方支付收款额20%的违约金（或以甲方免除乙方两年租金的方式抵付），退回收到的房款。此时执行房屋租赁合同。退款后5个工作日内，乙方按当时房屋现状退回所购房屋，不主张装修款。操作顺序是，甲方退款后，乙方退房；2、当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分20%违约金外（违约金不重复计算），按现状退回房屋（不得主张装修费）。操作顺序是，乙方退房，甲方退款。特殊情况经双方协商变更合同内容除外。第八条：本合同签字后，乙方向甲方支付第一笔房款前，乙方应与国际大厦物业管理公司签订物业管理合同，明确物业管理责任和义务。第九条：本合同签字盖章后生效，房屋产权变更结束后或双方另有约定时终止。第十二条：本合同附件与本合同有同等法律效力，合同及合同附件双方不得单独修改……”
《房屋租赁合同》约定：“一、甲方此房屋出租给乙方使用，乙方已对上述房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；二、租期六年，自2005年8月25日至2011年8月25日；三、租金总计600万元，采取上打租方式每年支付100万元给甲方；……十二、本合同经甲、乙双方签字盖章，并经长春市房地产出租管理办公室登记备案后生效。”
《协议书》对同日签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》的执行，约定如下：“一、首先执行《房屋买卖合同》；二、因该房屋被告已作为银行贷款抵押物，如被告不能按房屋买卖合同约定时间为原告办理房屋产权时，为维护双方权益，双方协商同时签订房屋租赁合同；三、《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止。当执行《房屋租赁合同》时自签署合同日期时起生效。但《房屋租赁合同》中的租期相应延长两年，前提是乙方不追究购房违约金的情况下，租期变更为2005年8月25日-2013年8月25日（2005年8月25日-2007年8月25日期间的租金由购房违约金相抵，两者差额双方忽略不计）；四、《房屋买卖合同》废止时，执行《房屋租赁合同》，乙方按《房屋租赁合同》约定期限拥有房屋使用权，房屋所有权属于甲方；五、《房屋买卖合同》与《房屋租赁合同》不能同时执行，当按本协议约定执行其中一个合同时，该合同与本协议具有同等法律效力；六、本协议经双方签字后生效。”
三份合同签订后，原告共计向被告支付款项购房款950万元，即2005年6月29日至7月19日分六次交纳了400万元，2005年8月6日至9月16日交纳了200万元，2005年9月8日至2007年5月16日，在被告二次催告后，原告又交纳了350万元，虽均未按照《房屋买卖合同》约定的时间付款，但已按照《房屋买卖合同》的约定支付了前三笔款项，第四笔款300万元至今仍未交纳（《房屋买卖合同》约定第四笔款项300万元应在2007年8月25日前交纳）。2007年12月20日被告向原告发出催告，要求原告将第四笔300万元于2007年12月21日下午3点前付清，逾期将按购房合同第七条处理“当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分的20%违约金外，按房屋现状退回房屋”。
另查，双方签订三份协议时，争议房屋已由被告抵押给中国工商银行长春市人民广场支行，抵押期为2002年12月20日至2005年12月20日，原告在购房时已知道所购买房屋已抵押的事实。2007年5月22日因借款人尚欠借款及利息未还，抵押房屋被长春市二道区人民法院查封，2010年12月2日争议房屋的查封经该院解除。在法院解封后，被告将原产权证进行了分割，于2010年12月6日办理了含争议房屋在内的产权证，产权证号为：103000
5050号。2011年2月11日原告将被告诉至我院，请求被告履行《房屋买卖合同》的义务，为其办理更名过户手续，被告反诉提出确认《房屋买卖合同》已经解除等请求。
好迅公司法定代表人许友林因涉嫌职务侵占罪于2011年12月27日被吉林省公安厅直属公安局刑事拘留，因涉嫌贪污罪于2012年2月3日被执行逮捕。2012年12月17日辽源市中级人民法院作出（2012）辽刑二初字第6号刑事判决书，判决：许友林犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯挪用公款罪，判处有期徒刑十年。数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。本案诉争房屋因许友林刑事案件于2012年3月9日被吉林省人民检察院吉检侦二扣决（2012）6号扣押决定书查封。
本案争议的焦点为：1、蓝梦公司与好迅公司之间签订的三份协议效力如何认定；2、房屋买卖协议是否废止（解除），能否继续履行，蓝梦公司要求向被告支付购房款300万元，好迅公司负责更名过户，是否有事实和法律依据；3、好迅公司的反诉请求应否支持。针对争议焦点，结合原、被告双方的诉辩意见，本院综合评判如下：
（一）双方于2005年6月25日签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议。
（二）《房屋买卖合同》依约已解除，双方依《协议书》约定履行《房屋租赁合同》。1、原、被告双方签订的《协议书》第二条约定“因该房屋好迅公司已作为银行贷款抵押物，如好迅公司不能按《房屋买卖合同》约定时间为蓝梦公司办理产权时，为了维护双方合法权益，双方商定同时签订该房屋的《房屋租赁合同》”，由此可见，原、被告双方在签订买卖协议时就已预见到可能会发生好迅公司未在约定时间即2007年9月25日为蓝梦公司办理产权的结果，双方对出现此结果如何处理在《房屋买卖合同》中已进行了约定，即履行《房屋租赁合同》；2、原、被告双方在《房屋买卖合同》第七条违约责任中约定，被告应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，如未办理，被告违约，应向原告支付违约金，退回房款，执行房屋租赁合同。现被告未在2007年9月25日前为原告办理产权过户手续，双方应按照约定严格履行，即解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，改为履行《房屋租赁合同》；3、在事实上双方也已终止了《房屋买卖合同》的履行，转而履行《房屋租赁合同》。原告对被告未能在约定期间内办理房屋过户手续的原因是明知的即被告未能解除房屋抵押状态，其对被告未能在约定时间内办理房屋过户手续可能发生的后果即废止《房屋买卖合同》也是明知的，在被告超过办理房屋过户手续期限后，仍向原告发出催缴房款通知表示可以继续履行《房屋买卖合同》时，原告却未作出认同的意思表示，应视为其认可发生《房屋买卖合同》废止的结果，此后其继续使用诉争房屋，被告亦默许，符合了继续执行租赁合同的条件，此时双方应履行租赁合同；4、虽然2010年10月法院解封后，可以办理产权更名过户手续，但双方协议仅约定了在合同约定时间无法办理产权时房屋买卖合同废止，而并未约定废止后，若更名障碍消除应恢复执行买卖合同，双方《协议书》第五条亦约定，买卖合同废止时，应执行租赁合同，两个合同不能同时执行。故此，在被告不予认可的情况下，原告诉请继续履行《房屋买卖合同》的主张，无合法依据，本院不予支持，其提出向被告交付剩余房款300万元及被告为其办理更名过户手续的主张，亦应予驳回；
（三）关于《房屋租赁合同》应否解除问题。由于《协议书》第三条约定“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止。当执行《房屋租赁合同》时自签署合同日期时起生效。但《房屋租赁合同》中的租期相应延长两年，前提是乙方不追究购房违约金的情况下，租期由《房屋租赁合同》中的2005年8月25日-2011年8月25日变更为2005年8月25日-2013年8月25日”，现无论原告是否追究被告购房违约责任，租赁期间均已到期，《房屋租赁合同》已履行终结，被告反诉请求解除《房屋租赁合同》已无实际意义，故本院对被告此主张予以驳回。至于被告主张原告腾迁问题，因双方《房屋租赁合同》已履行终结，双方未对是否继续租赁形成一致意见，故原告应将诉争房屋退还被告。
（四）被告请求原告向其支付违约金60万元的主张应予驳回。依照双方《房屋买卖合同》约定，第四笔款项应在2007年8月25日前存放在原、被告双方共同设立账号，而原、被告双方并未共同设立账号，故原告在被告为其办理产权过户手续前，未向其支付第四笔款项并不构成违约，被告要求原告支付违约金60万元的反诉请求不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，经本院2014年第四次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认2005年6月25日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；
二、原告长春市蓝梦集团实业有限公司于本判决生效后六十日内，从被告长春好迅国际房地产开发建设有限公司位于长春市西安大路660号国际大厦B座房屋中迁出；
三、驳回原告长春市蓝梦集团实业有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）长春好迅国际房地产开发建设有限公司其他的反诉请求。
案件受理费96800元、财产保全费5000元（原告已交纳），由原告长春市蓝梦集团实业有限公司承担。反诉费48400元、财产保全费3520元（被告已交纳）由原、被告各负担一半即25960元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 周更男
代理审判员 李 迪
人民陪审员 栾 兰
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 吴东旭