江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03283号
上诉人（原审原告）：江朝宗，男，1978年10月27日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：张强，江苏姑苏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州盛邦房产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇人民南路156号。
法定代表人：邱金洪。
被上诉人（原审第三人）：黄浦腾，男，1958年12月26日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：兰志广，江苏达因律师事务所律师。
上诉人江朝宗因与被上诉人苏州盛邦房产开发有限公司（以下简称盛邦房产公司）、黄浦腾所有权确认纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第00948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江朝宗上诉请求：撤销一审判决主文第二项；依法判决太仓市城厢镇人民南路156号地下室（面积为359.32平方米）所有权归江朝宗所有，提供登记材料配合办理地下室产权；本案一、二审诉讼费用由盛邦房产公司、黄浦腾承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审查明“从设计图纸来看，地下室层高为2.5米”错误。该设计图纸已经在之前的行政诉讼中被认定为来源不明，且该图纸与涉案房屋现状严重不符。首先，一审认为涉案房屋早期属于太仓县供销社，1985年建造，房屋登记为七层，地下室为第一层。按照这一说法，我方购买的门面房属于第二层，但产权登记上门面房所在层数为第一层。也就是说，地下室在供销社初始登记是没有备案的，更不是按照第一层计算面积。其次，涉案房产登记在盛邦房产公司原法人倪爱平名下时，曾于2005年在交通银行办理抵押贷款登记，从登记情况看，因房产第一层门面房已经出售给我方，所以是对涉案房产的第二层至第七层设定了抵押。这样可以排除原图纸设计为七层包含地下室的说法。目前房屋的实际状况是从我方的门面房往上数，地上建筑共七层，如果加上地下室应为八层。二、一审查明部分的面积计算错误，初始登记面积不包含地下室面积。1989年12月初始登记的太仓县供销社的房屋共12幢，总面积3899.26平方米，其中出售给周萍645.16平方米，尚有3254.1平方米于2002年12月出售给倪爱平。该部分面积后来变为8幢房屋，其中5号楼1072.72平方米，6号楼1344.69平方米。倪爱平于2004年4月23日将登记在5号楼第一层的部分面积和6号楼第一层101-107室总面积267.05平方米出售给我方。2005年4月30日，倪爱平将剩余2987.05平方米房产在交行办理抵押登记，6号楼抵押面积与5号楼抵押面积相加正好是初始登记的9号楼加10号楼的面积减去出售给我方的面积。从上述流转过程看，初始登记未包含地下室面积。三、一审查明的涉案房产拍卖情况有误。诉争的地下室从2004年开始一直由我方占有、使用、收益，应理解为地下室所有权归江朝宗所有，执行部门没有明确将地下室一起拍卖，也没有主动问邱金洪。执行案件中已经查明房屋存在“地下室无证，有人正在使用”的瑕疵，说明执行时已经知道地下室被占用的情况，却未进行核实，就进行了拍卖。盛邦房产公司多次以“抵债备忘录”、“情况说明”等形式公开说明地下室不计入大楼面积且已归他人所有。执行时就涉案房产进行评估时多次明确地下室不包含在产权内。一审法院根据不明来源的太众信房测（2003）第0113号房屋面积测绘报告作为判决依据严重错误。四、一审称“第三人通过拍卖、转让、在转让等过程取得房产，支付了相应对价并办理了相关的权属证书”描述有误，之前的行政诉讼已经依法撤销了房产证上“该房屋产权包含地下室”字样，也就是说黄浦腾的房产证上不包含地下室。许勤毅与黄浦腾的买卖协议中并未涉及地下车库，该买买也是虚假的。黄浦腾没有举证证明其支付了合理对价，且黄浦腾知道地下室自2004年5月起一直由我方占有的情况，故黄浦腾不属于善意第三人。五、我方和盛邦房产公司的购房协议合法有效，因为地下室面积不包含在大楼总面积内，当时也无法单独办理产权，所以备案合同中是以210万元购买店面266.93平方米，后双方又单独签订购房协议，约定我方以335万元价格购买店面及其下359.32平方米的地下室，之后地下室也实际交付，所以应由我方善意取得地下室。一审判决也与之前的行政判决冲突。
盛邦房产公司未作答辩。
黄浦腾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回江朝宗的上诉请求。1、江朝宗认为终审行政判决撤销了“房屋产权包含地下室”的登记就是认为黄浦腾不享有地下室所有权，这是错误的。产权证登记的面积仍然含地下车库的面积，之所以行政判决被撤销是因为太仓市房产局的程序瑕疵，没有经过评估即在房产证中登记“房屋产权包含地下室”，该行政行为被撤销并不意味着黄浦腾不享有地下室所有权。2、江朝宗上诉认为我方与许勤毅的买卖中合同记载车库面积为零，需要强调的是车库并不等同于我们诉争的地下室，并无法律规定地下室就为地下车库。3、我方通过正常的交易过程取得了涉案房产，支付了相应的房款和税金，通过房产交易所合法的程序取得了该处房产，是善意取得，并不是江朝宗所称的没有实际对价，相应的权利应该得到法律的保护。请求二审法院驳回江朝宗的请求，维持原判。
江朝宗向一审法院起诉请求：1、依法确认江朝宗与盛邦房产公司签订的商品房购销协议合法有效；2、依法确认太仓市城厢镇人民南路156号地下室（面积为359.32平方米）所有权归江朝宗所有；3、盛邦房产公司提供登记资料配合办理地下室相关权证；4、诉讼费由盛邦房产公司负担。
黄浦腾向一审法院起诉请求：判决涉案地下室归黄浦腾所有并驳回江朝宗的诉讼请求。
一审法院认定事实：太仓市城厢镇人民南路156号（原太仓市城厢镇人民北路52号）房屋系原太仓县供销联社的办公用房，共12幢，面积共计为3899.26㎡，分别为1幢31.68㎡，2幢50.03㎡，3幢116.39㎡，4幢39.45㎡，5幢67.78㎡，6幢421.54㎡，7幢45.64㎡，8幢659.38㎡，9幢1072.72㎡，10幢1344.69㎡，11幢40.14㎡，12幢9.82㎡，于1989年12月14日进行了初始登记。1幢、2幢系平房，位于地块北侧。3幢、4幢、5幢、6幢位于地块东侧，为一整体建筑，其中3幢、4幢、5幢为平房，依次由北向南，6幢为二层，紧靠5幢向西建造。7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢位于地块南侧，为一整体建筑，根据房屋所有权证存根记载，7幢、11幢、12幢为平房，8幢、9幢、10幢分别为五层、六层、七层，7幢、8幢、9幢、10幢依次由东向西建造直至人民南路，11幢、12幢分别紧靠10幢、9幢南侧建造，地下室位于9幢、10幢下方，从设计图纸来看，地下室层高为2.5米。从8幢、9幢、10幢的大楼东、西、南三面的建筑立面图来看，房屋所有权证存根中9幢、10幢分别所标注的六层、七层是将地下屋作为一层记入总层数的，房地产分户平面草图中建筑面积计算时9幢、10幢分别按六层、七层加以计算，该建筑面积计算所得与房屋权属证上所记载面积一致。
2003年，上述房屋中的3幢、4幢、5幢、6幢计645.16㎡转让给周萍，其余8幢计3254.1㎡转让给倪爱平（实际为盛邦房产公司购买）。2003年9月4日，倪爱平取得太仓市城厢镇人民北路52号房屋所有权证，房屋状况附页所载明的房屋编号因部分房屋出售给周萍而发生改变，其中1幢、2幢未变，原7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢分别对应现3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢，即1幢31.68㎡、2幢50.03㎡、3幢45.64㎡、4幢659.38㎡、5幢1072.72㎡、6幢1344.69㎡、7幢40.14㎡、8幢9.82㎡，合计3254.1㎡，现4幢、5幢、6幢的房屋总层数仍分别标注为五层、六层、七层。
盛邦房产公司取得上述房屋后对此进行了装修改造。2004年4月23日，江朝宗与盛邦房产公司签订商品房购销协议一份，约定由盛邦房产公司将上述房屋中6幢西侧靠人民路边一楼店面房101-107室计266.93㎡以335万元的价格转让给江朝宗，分期付款，协议下方有注，内容为：免费赠送地下车库使用权，其年限与房屋年限一致，供方提供需方室内通道楼梯至地下室，人民路底下车库归江朝宗使用。协议订立后，江朝宗支付了房款，并于2004年5月24日取得了权属证书，其上登记的建筑面积为267㎡。江朝宗取得门面房后,将地下室租赁给他人使用。
2007年9月，一审法院在执行江苏金腾典当有限责任公司与倪爱平、邱金洪典当纠纷一案过程中，张佩英通过拍卖方式取得了倪爱平名下房屋中除转让给江朝宗的其他房产（含涉案地下室）的所有权，一审法院依法出具了（2007）太执字第1177号民事裁定书。张佩英于2010年7月2日取得房屋所有权证，但在房屋所有权证登记的建筑面积中未扣除上述已转让给江朝宗的房屋面积。后张佩英将上述房产转让给许勤毅，许勤毅于2010年7月15日取得上述房屋的所有权证，该房屋所有权证亦未扣除已转让给江朝宗的房屋面积。2010年10月，经太仓市房地产交易服务中心综合科实地查勘，登记在许勤毅名下的房屋，其中1幢31.68㎡、2幢50.03㎡已经拆除，需要注销；3幢45.64㎡、4幢659.38㎡无变化；5幢、6幢、7幢合计2457.55㎡，扣除已出售给江朝宗的267㎡，合并发证2190.55㎡；8幢9.82㎡已经拆除，需要注销，故许勤毅进行更正登记，更正后的5、6、7幢房屋的所有权证附记中载明“该房屋产权包含地下室”。2011年4月28日，许勤毅（卖方）与黄浦腾（买方）签订房地产买卖契约，许勤毅将坐落于太仓市城厢镇人民南路156号房地产建筑面积45.64㎡（3幢）+659.38㎡（4幢）+2190.55㎡（5、6、7幢）计2895.57㎡出售给黄浦腾。2011年5月1日，太仓市地方税务局出具了关于太仓市城厢镇人民南路156号房屋、金额为11881627元、付款方为黄浦腾、收款方为许勤毅的销售不动产统一发票。2011年5月4日，黄浦腾取得坐落于太仓市城厢镇人民南路156号建筑面积为2895.57㎡的房屋所有权证（太房权证城厢字第××号），该证的附记记载该房屋产权包含地下室。
2012年8月9日，黄浦腾向一审法院起诉，要求江朝宗腾退出涉案地下室。一审法院经审理后认为，涉案地下室应属黄浦腾所有,遂于2013年5月10日作出（2012）太民初字第0456号民事判决书，判决支持了黄浦腾的诉讼请求。江朝宗不服该判决向苏州市中级人民法院提起上诉。
2013年7月6日，一审法院受理了江朝宗诉太仓市住房和城乡建设局、许勤毅房屋行政登记一案。江朝宗请求确认太仓市住房和城乡建设局批准颁发的城厢镇人民南路156号许勤毅产权证附记中的“该房屋包含地下室”行政行为违法。一审法院经审理后认为根据原始登记,应认定第三人所有的房屋中是包含涉案地下室的,因此太仓市住房和城乡建设局在房产证中标注“该房屋产权包含地下室”是有事实依据的，遂于2014年4月1日作出（2013）太行初字第0013号行政判决书，驳回了江朝宗的诉讼请求。江朝宗不服该判决向苏州市中级人民法院提出上诉。
2014年8月11日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中行终字第00079号行政判决书，认为太仓市住房和城乡建设局在第三人许勤毅未提交必要权属证明材料的情况下，未进行全面调查即予以登记的行为无事实依据，第三人许勤毅也未提供证据证明其对涉案地下室构成善意取得。故判决撤销了一审法院作出的（2013）太行初字第0013号行政判决并确认太仓市住房和城乡建设局批准颁发的城厢镇人民南路156号许勤毅产权证附记中的“该房屋包含地下室”行政行为违法。太仓市住房和城乡建设局据此对黄浦腾重新颁发了产权证，取消了附记中的“该房屋包含地下室”的记载。
2014年10月11日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1879号民事判决书，认为黄浦腾诉江朝宗一案为房屋腾退纠纷，而黄浦腾依据其持有的太仓市城厢镇人民南路156号房屋所有权证附记中载明的“该房屋产权包含地下室”主张其享有本案诉争地下室的所有权，要求江朝宗腾退地下室，但在二审中，太仓市住房和城乡建设局已对黄浦腾的房产重新进行了产权登记，房屋产权登记附记中未注明“该房屋产权包含地下室”，故黄浦腾主张其享有涉案地下室的所有权缺乏合法有效的依据。因此判决撤销了（2012）太民初字第0456号民事判决并驳回了黄浦腾的诉讼请求。
本案审理过程中，江朝宗提供了盛邦房产公司于2012年9月3日出具的情况说明一份，该情况说明的主要内容是：2004年4月23日我公司与江朝宗签订商品房购销协议时已将101-107室门面房连同地下室一同卖给了江朝宗，因地下室无法办理独立产权证，故在协议上写明免费赠送使用权。同时，在对上述房产的拍卖、抵债及转让过程中我公司均明确对相关部门及受让人表示地下室面积约359.32㎡属于江朝宗所有。经查阅（2007）太执字第1177号江苏金腾典当有限责任公司与倪爱平、邱金洪典当纠纷一案，在拍卖涉案房产时，包括盛邦房产公司当时的法定代表人邱金洪在内，没有人提出涉案地下室已卖给江朝宗。因此，该案中一审法院根据太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司于2003年9月8日作出的太众信房测（2003）第0113号房屋面积测绘报告（实测面积含地下室359.32㎡计为3076.39㎡，扣除江朝宗购买的101-107室266.93㎡后为2809.46㎡）将包含地下室在内的房屋拍卖给张佩英。另外，黄浦腾提供了太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司出具的说明一份，内容主要为：太众信房测（2003）第0113号房屋面积测算报告含地下室面积为2809.46㎡，太房权证城厢字第××号产权证上的面积2895.57㎡，两者面积差为+86.11㎡，此差值为2003年测绘前房屋因重装修改建了部分建筑（如105户缩建为圆弧形及楼梯改建等）以及两次测绘的误差因素。
上述事实，由江朝宗提供的商品房购销协议、倪爱平名下房产权属证明、付款收据、盛邦房产公司出具的情况证明、黄浦腾与许勤毅之间的买卖契约，黄浦腾提交的付款凭证、黄浦腾的房屋产权证、太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司出具的说明，一审法院对倪爱平、金子清、闻纪宏、陈健等人所作的调查笔录，太仓市供销合作联社提供的涉案房屋设计图纸及房地产分户平面草图，（2013）苏中民终字第1879号民事判决书，（2014）苏中行终字第00079号行政判决书，（2007）太执字第1177号执行卷宗材料等证据予以佐证。
一审法院认为，涉案房屋在初始登记时是按照房地产分户平面草图对建筑占地和建筑面积进行测量和计算所得进行的，而该房地产分户平面草图的测算结果显示，初始登记时的9幢、10幢（倪爱平房产证为5幢、6幢）房屋分别以6层和7层为基数计算了房屋的建筑面积，这与房产证所标注的房屋总层数一致。从设计图纸来看，如不包含地下室，则上述9幢、10幢（倪爱平房产证为5幢、6幢）房屋分别只有5层和6层，显然与房产证所标注的房屋总层数不符。此外，太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司在一审法院拍卖涉案房产时所作的测绘结论虽与初始登记面积存在86.11㎡的误差，但其已对该误差作出了合理的解释，如不包含地下室的面积，则房屋实际总面积与初始登记总面积相差太远，显然与事实明显不符。故可以认定涉案房屋在进行初始登记时的建筑总面积中是包含地下室面积在内的，只是在产权证上没有明确标明包含地下室。因此，黄浦腾取得的房屋产权证书附记中不论是否记载包含地下室在内，均不影响产权证所记载的面积已包含地下室在内这一事实。江朝宗与盛邦房产公司的商品房购销协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方已按约履行并依法办理了权属证书，该协议合法有效。虽然协议上注有免费赠送地下车库使用权的内容，但从该协议的整体内容来看，其交易标的物的指向是明确和单一的，即为门面房101-107室。而且在一审法院2007年9月依法对涉案房屋进行拍卖时，包括盛邦房产公司在内也无人提出地下室已卖给江朝宗的情况。现黄浦腾通过拍卖、转让、再转让等过程取得房产，支付了相应对价并办理了相关的权属证书，其取得相应物权符合法律规定，因此黄浦腾要求确认涉案地下室归其所有的诉讼请求一审法院应予支持。江朝宗的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、江朝宗与苏州盛邦房产开发有限公司签订的商品房购销协议合法有效。二、太仓市城厢镇人民南路156号地下室（面积为359.32平方米）归黄浦腾所有。三、驳回江朝宗的其他诉讼请求。案件受理费24075元，由江朝宗负担，江朝宗在判决生效后10日内直接支付黄浦腾8025元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明一致。
二审另查明，盛邦房产公司购买获得涉案房屋后对房屋进行了改建，目前房屋的层数、外观与建造时已经不同。2003年9月，盛邦房产公司委托太仓市众信房地产评估测绘有限公司对其所有的房屋面积进行测量，太仓市众信房地产评估测绘有限公司作出太众信房测（2003）第0113号报告，涉案房屋总建筑面积3076.39㎡（包含地下层面积359.32㎡），另有增建面积397.24㎡。2007年9月，一审法院在执行江苏金腾典当有限责任公司与倪爱平、邱金洪典当纠纷一案过程中，委托苏州市众意房地产估价有限公司、苏州正成房地产评估咨询有限公司对盛邦房产公司所有房屋进行估价，评估建筑面积即以太仓市众信房地产评估测绘有限公司测绘的建筑面积为依据，底层商业用房101-107室和增建部分面积不在评估范围内，评估面积为2809.46平方米。拍卖时的拍卖品为太仓市人民北路52号房地产一宗，房产建筑面积2809.46平方米及相应的土地使用权，（整体拍卖）含二次装修价格。拍卖时向竞买人告知标的物地下室无权证，目前被他人占用。
本案的争议焦点在于涉案太仓市人民北路52号房屋地下室的所有权归属。江朝宗认为与盛邦房产公司签订有商品房购销协议，并按约支付价款，通过购买获得地下室的所有权。黄浦腾认为涉案房屋的产权经拍卖、买卖流转至许勤毅手中，其通过向许勤毅购买获得涉案房屋的所有权，涉案房屋登记产权面积中包含地下室面积，地下室所有权归其所有。
本院认为，江朝宗与盛邦房产公司签订的商品房购销协议是双方真实意思表示，合法有效，但协议中买卖标的是人民北路52号店面房101-107室，并未包含地下室，根据协议上的手写备注，江朝宗取得的是涉案地下车库的免费使用权，江朝宗占有使用地下室也是基于该免费使用权，故江朝宗据此主张取得地下室所有权依据不足。盛邦房产公司2003年取得涉案房屋时，产权登记面积为涉案房屋初始登记面积减去出售给案外人周萍的面积，计3254.1平方米。太仓市众信房地产评估测绘有限公司测量的涉案房屋建筑面积（包含地下层）为3076.39平方米，鉴于盛邦房产公司取得涉案房屋后对房屋进行了改建，目前房屋状况与初始登记时并不一致，太仓市众信房地产评估测绘有限公司2003年9月测绘得出的建筑面积与产权登记面积存在误差也属正常。上述测量面积与登记面积相近，故涉案房屋产权登记面积中包含地下室面积更为合理。倪爱平于2005年将涉案房屋用于抵押贷款，办理抵押时仅按照产权登记面积分层计算后进行登记，并未进行实际测量，抵押登记情况不足以证明房屋实际情况。江朝宗提供的盛邦房产公司关于地下室出售给江朝宗的情况说明系2012年出具，一审法院2007年拍卖涉案房屋时并无人提出该主张。一审法院委托评估机构对地下室进行了估价，拍卖房屋也包含地下室面积在内。案外人张佩英通过拍卖获得涉案房屋的所有权，后张佩英所有的房屋转让给许勤毅，许勤毅又将其取得的房屋转让给黄浦腾，涉案房屋的权属已经办理至黄浦腾名下。虽然涉案房屋的权属证书因为房屋实际情况发生变化而进行了变更，但并不影响张佩英通过拍卖取得的房屋包含地下室，以及张佩英将全部房屋转让给许勤毅，许勤毅将全部房屋转让给黄浦腾的事实情况。黄浦腾的房屋所有权证书上“该房屋包含地下室”的附记虽然因行政登记行为违法而取消，但是对行政行为合法性的审查并不影响本案中对民事权利的确认。综上，黄浦腾获得所有权的房屋中包含地下室面积在内，其要求确认地下室归其所有的诉讼请求应予支持。
综上，上诉人江朝宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16050元，由上诉人江朝宗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张维雯