四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终209号上诉人（原审被告）李明权，女，1955年12月1日出生，汉族，个体工商户，住四川省富顺县。委托代理人肖勇，四川宣意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川省富顺县自强贸易有限公司，住所地四川省富顺县。负责人李晓平，四川省富顺县自强贸易有限公司清算组组长。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。上诉人李明权因与被上诉人四川省富顺县自强贸易有限公司（以下简称自强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富顺县人民法院（2015）富民一初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李明权及其委托代理人肖勇，被上诉人自强公司的委托代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人自强公司诉讼请求：要求上诉人归还坐落于富顺县富世镇文庙正街476号房屋；支付自2015年10月起至归还房屋时止的租房占用费。一审查明：2005年9月18日，自强公司与蔺光明商定将坐落于富顺县富世镇文庙正街476号的营业用房一间及该营业用房连体仓库（产权证号为2015028**）承包给蔺光明，承包期限自2005年10月1日至2013年9月30日。当日，蔺光明将该营业用房转租给李明权经营，蔺光明、李明权与自强公司分别签订了《承包经营责任合同书》，约定：租赁期限自2005年10月1日起至2013年9月30日止。每月租金1200元。蔺光明使用仓库，每月租金100元。之后，李明权自己租了房屋与蔺光明调换，故该营业用房及仓库均系李明权在使用，也一直是由李明权向自强公司每月缴纳租金1300元。租期届满后，李明权要求自强公司续租，自强公司不同意与李明权签订续租合同，但是允许李明权继续使用，并按照每月租金1300元的标准收取了李明权房租费。2015年6月26日，自强公司向李明权发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求李明权于2015年7月8日以前腾空搬出门面后将门面交还自强公司。李明权未按照该通知腾退房屋，至今仍然在占用该门面。李明权缴纳该房屋租金至2015年11月30日。另查明，自强公司系国有控股公司，2014年10月28日，经股东大会决议，自强公司成立清算组对自强公司进行清算。一审法院认为：自强公司与蔺光明及李明权之间分别签订的《承包经营责任合同书》，将坐落于富顺县富世镇文庙正街476号营业用房及仓库（产权证号为2015028**）承包给蔺光明及李明权经营，实际上是租赁给蔺光明及李明权使用，承包金即为租金。之后，因李明权与在蔺光明协商，由李明权租的仓库与蔺光明调换，故至此自强公司的营业用房及仓库均由李明权在使用，也是李明权在缴纳每月租金1300元，故可视为自强公司接受了营业用房及仓库均租用给李明权的事实。在合同期满后，李明权仍继续经营此营业用房及仓库，对此，自强公司继续按照原来的租赁方式收取了李明权的租金，故自强公司、李明权之间形成了新的不定期租赁关系。自强公司有权随时主张解除租赁合同。自强公司在2015年6月26日，已向李明权发出《关于限期搬出腾空门面的通知》，要求李明权于2015年7月8日以前搬出腾空门面后将门面交还自强公司。因此，自强公司已经履行通知义务，且给予了李明权合理期限，故对自强公司请求李明权立即腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。但基于自强公司已经收取李明权房租至2015年11月30日，且李明权腾空门面也需要合理期间，结合本案实际，确定1个月为宜。同时，自强公司请求李明权按照1300元/月标准支付逾期腾房占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。对李明权辩称自强公司诉讼主体不合法，经查明自强公司合法成立清算组，因此自强公司主体合法。一审法院判决：李明权在本判决生效后三十日内将坐落于富顺县富世镇文庙正街476号营业用房及仓库（产权证号为2015028**）腾退给原告四川省富顺县自强贸易有限公司，并缴纳腾退房屋前的占用费（自2015年12月1日起至腾退房屋时止，按照1300元/月计算）。宣判后，上诉人李明权不服判决，向本院提起上诉，请撤销原判，其主要理由，本案被上诉人的诉讼代表人自强公司清算组是不合法的，无权代表诉讼。表现在该清算组的成立程序和条件不合法及清算组成员不符合《公司法》和《公司章程》之规定；一审遗漏了应该作为被告的承租人蔺光明，应依法追加并通知蔺光明为本案被告；李明权为经营之需，确实花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对上诉人的装修费进行合情合理的处理；一审判决对李明权腾退承租房的期限不合情理，被上诉人要求李明权腾退租房的目的是为了出售该房屋，那么腾退该房屋的期限应当为该房屋交付给该房屋的购买人之前为宜。被上诉人自强公司辩称：一是主体合法。自强公司原是国营企业，就几个门面出租作为经营收入。现该类门面的租金四至五千，造成国有资产流失。在以上情况下，公司决定解散，国有资产收回国库。股东开会成立清算组，审议对解散公司事项。二是转租的问题，最近几年，都是李明权与公司建立的房屋租赁合同，租金包括发票都是李明权本人，都是对李明权的认同。三是装修费的问题，租赁合同是8年，合同13年就已经到期，考虑到能随时收回房屋，就没有再签固定期限合同，主张应该另行主张。四是合理期限问题，2015年6月，公司出具了书面通知，案子到现在已经接近一年，期限已经足够了。请求法院依法判决，驳回李明权的上诉请求。在庭审中，上诉人李明权向本庭提供下例证据：第1组证据、《富顺县红蜻蜓皮鞋店装修费用表》（2013年8月开始装修）一份，拟证明李明权装修店面的花费。第2组证据、《四川省富顺县自强贸易有限公司2014年临时股东大会决议》、《四川省富顺县自强贸易有限公司临时股东大会审议表决情况》各一份，拟证明被上诉人的主体不合法。自强公司认为上述第1组证据系李明权自己写的，不具有合法性。且装修费与本案无关联。第2组证据中，决议是财政局形成的，是合法有效的。本院认为李明权所提供的证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。经审理查明，本院查明事实与一审查明事实相同。本院认为,2005年9月18日自强公司与李明权、蔺光明签订的《承包经营责任合同书》其实质系房屋租赁合同，2005年10月起，蔺光明将所租赁房屋转租给李明权，由李明权实际履行缴纳租金义务，自强公司也认可，应视为合同权利义务的转让。合同到期后，双方没有再续签租赁合同，仍由李明权使用房屋，并按原租金交纳租赁费，应视为李明权与自强公司之间的不定期租赁关系，自强公司根据自身情况要求李明权归还房屋，解除不定期租赁关系及交纳租赁期间尚未交纳的租金，符合法律规定，本院予以支持。李明权认为自强公司清算组成立不合法，系自强公司内部事务，属《中华人民共和国公司法》调整的范畴，与本案的房屋租赁关系属不同的法律关系，自强公司以自己的名义提起诉讼，符合法律规定。关于李明权认为一审遗漏了应该作为被告的承租人蔺光明，应依法追加并通知蔺光明为本案被告的问题，蔺光明在2005年9月18日与自强公司签订《承包经营责任合同》，随后，蔺光明将所租赁的房屋交与李明权使用，由李明权向自强公司交纳租金，应视为蔺光明将原合同的权利和义务转让给李明权，合同到期后，未再签订书面租赁合同，该房屋租赁实际为上诉人李明权与自强公司的不定期租赁关系，因此，李明权认为应追加蔺光明作为本案被告的理由不能成立，其主张本院不予支持。关于李明权为经营之需，花费大量资金，对所租赁的房屋进行装修，一审认定双方的不固定期限租赁关系，就应对李明权的装修费进行合情合理的处理问题，本案自强公司在一审请求是要求解除租赁关系，李明权并没有提起反诉要求对装修费进行补偿，一审法院根据当事人的诉讼请求进行审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，李明权在二审中提出对装修费应进行处理，本院不予支持。关于李明权认为一审判决对李明权腾退承租房的期限不合情理问题，一审法院根据本案的实际情况，给予李明权腾退期一个月，已充分考虑了李明权腾退的房屋系经营活动的场所，符合合同法的规定。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人李明权的上诉主张不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费600元，由上诉人李明权负担。本判决为终审判决。审判长  廖四春审判员  曾伟贤审判员  李 彬二〇一六年四月十一日书记员  谢邑钦