四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4277号
上诉人（原审原告）龚素华，女，1945年6月30日出生，汉族，住四川省夹江县。
委托代理人吴静，男，1973年3月5日出生，汉族，住四川省夹江县，系龚素华、吴芝留之子。
上诉人（原审原告）吴芝留，男，1941年3月26日出生，汉族，住四川省夹江县。
被上诉人（原审被告）ＸＸ年，男，1964年2月2日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人周艳，四川顺泰律师事务所律师。
上诉人龚素华、吴芝留因与被上诉人ＸＸ年农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第4407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：龚素华、吴芝留系夫妻关系，吴芝留与ＸＸ年系叔侄关系。1961年9月吴芝留入伍参军，1968年从部队退伍后分配在夹江县水工机械厂上班。1986年12月1日，双流县城乡建设环境保护局为当时的户主龚素华颁发了双流县九江镇五显村6组的《宅基地使用证明》，龚素华、吴芝留在此宅基地上自建了房屋。1990年8月15日，龚素华、吴芝留与ＸＸ年签订房屋买卖协议，协议约定：“龚素华、吴芝留将房屋转让给ＸＸ年，价款为7500元，当场支付3000元，9月25号再付1000元，余下3500元分四年付清（91年付1000元，92年付1000元，93年付1000元，94年付500元）。双方应到财政部门、国土局办理转让住房手续。”签订协议后龚素华、吴芝留将房屋交付给ＸＸ年使用。ＸＸ年向龚素华、吴芝留支付了5000元，剩余2500元未支付。1993年10月1日，ＸＸ年领取了该房屋的《村镇房屋所有权登记证书》。1998年4月4日，因ＸＸ年在监狱服刑，吴芝留与ＸＸ年的妻子康文芳就剩余2500元未付房款达成新的协议：“康文芳同意在98年12月付款1000元，在99年10月付款1500元。如在所订的时间未付清，康文芳同意吴芝留收回房屋另作安排。”签订两份协议时均有村委会调解人员在场证明。
2013年2月2日，双流县九江镇万家社区调解委员会出具了《关于吴芝留和ＸＸ年纠纷一事的情况说明》，情况说明记载：“因房屋余款是2008年才付清，双方因房屋款利息数额发生争议进行调解。”当天，吴芝留与ＸＸ年在《人民调解协议书》上签字确认：经调解，自愿达成如下协议：“ＸＸ年现支付2500元给吴芝留，双方因购房发生的利息款结清。双方房屋款、利息款结清。”吴芝留亲自出具收条给ＸＸ年：“今收到万家社区调解决定付利息钱2500元正为此结论解决完事，收条为证。”收款人吴芝留，2013年2月2日。
原审法院还查明，2011年4月，双方发生争议的房屋被规划拆迁，拆迁安置过渡费一直由ＸＸ年领取。
原审法院认定上述事实，有龚素华、吴芝留和ＸＸ年的身份信息、《宅基地使用证明》、《协议书》两份、《村镇房屋所有权登记表》、《关于吴芝留和ＸＸ年纠纷一事的情况说明》、《人民调解协议书》、《收条》以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷证实。
龚素华、吴芝留的一审诉讼诉讼请求是：判令ＸＸ年向龚素华、吴芝留支付补偿金160000元。
原审法院认为：一、吴芝留、龚素华和ＸＸ年于1990年8月15日达成的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示。房屋买卖协议达成后，吴芝留接收了房款5000元并将房屋交付给ＸＸ年，ＸＸ年交付购房款后一直占有、使用该房屋直至拆迁。双方所买卖的房屋坐落在双流县九江镇五显村6组集体所有的土地上，当时龚素华及ＸＸ年均为该集体经济组织成员。ＸＸ年取得房屋后，已于1993年10月1日取得了该房屋的《村镇房屋所有权登记证书》。吴芝留、龚素华和ＸＸ年之间的房屋买卖合同应属合法有效。二、关于吴芝留陈述ＸＸ年有2500元房款未支付，当年所卖的房屋现在拆迁时的价值已达500000元，因此要求ＸＸ年支付补偿金160000元的问题。吴芝留、龚素华自行提交的签订于2013年2月2日，双流县九江镇万家社区调解委员会出具的《关于吴芝留和ＸＸ年纠纷一事的情况说明》及《人民调解协议书》，包括ＸＸ年提交的吴芝留亲自出具的收条，均证明房款以及利息款已经结清，双方因房屋款利息数额发生的争议已处理。吴芝留称自己是在被欺骗的情况下签订的协议，出具的收条只能证实收到了利息款2500元，房款2500元并未结清。吴芝留并未提交证据证实自己的说法，故吴芝留、龚素华以ＸＸ年有2500元房款未付清，要求ＸＸ年支付补偿金160000元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回龚素华、吴芝留的诉讼请求。一审案件受理费1750元，由龚素华、吴芝留负担。
宣判后，原审原告吴芝留、龚素华不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清。吴芝留、龚素华与ＸＸ年之间的房屋买卖合同签订后，ＸＸ年仅支付5000元后就再未履行付款义务，故吴芝留、龚素华因ＸＸ年未支付剩余款项，就未去办理产权转让手续。到1998年4月4日因ＸＸ年被羁押服刑，其妻子康文芳无力支付剩余房款，吴芝留、龚素华与康文芳又达成调解协议。但康文芳在调解协议确定的时间内仍然未支付剩余房款。2008年ＸＸ年服刑完毕归来后，吴芝留、龚素华与ＸＸ年商议所欠房款，ＸＸ年不同意。该情况一直持续到2011年4月，因ＸＸ年未付清价款，故房屋所有权权属并未发生改变，仍为吴芝留、龚素华所有。2013年2月，吴芝留要求双流县九江镇政府解决双方纠纷时，才知晓ＸＸ年已经在1996年和2009年领取了吴芝留、龚素华房屋的房产证。吴芝留、龚素华与ＸＸ年未办理房屋产权过户手续，虽然双方房屋买卖合同有效，但房屋产权仍属于吴芝留、龚素华所有。《关于吴芝留与ＸＸ年纠纷一事的情况说明》及《人民调解协议书》只是证明有这样的协议，但不能证明房屋款已经结清。ＸＸ年只提供了利息款收条，故房屋款未结清。二、原审判决适用法律不当。根据物权法，房屋权属发生变更，房屋买卖合同双方必然应当进行房屋变更登记。因双方从未到相关部门办理变更登记手续，故房屋权属并未发生转移。虽然双方买卖合同有效，但根据宅基地相关法律规定，农民的宅基地不能买卖，双方买卖的只是房屋建筑，并未交易相关的宅基地。因此ＸＸ年通过房屋买卖取得宅基地所有权系非法、无效。据此请求：撤销原判，改判支持吴芝留、龚素华的一审诉讼请求。
被上诉人ＸＸ年答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，吴芝留、龚素华与ＸＸ年之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应依照合同约定履行自己的义务。ＸＸ年在取得房屋后未及时支付款项，但吴芝留、龚素华与ＸＸ年已在双流县九江镇万家社区调解委员会主持下达成协议，ＸＸ年已经支付完尾款，吴芝留与ＸＸ年签订的《人民调解协议书》以及吴芝留出具的收条中的内容，均已表明房屋款、利息已结清，案涉房屋纠纷已经解决。现吴芝留、龚素华认为其收到的尾款仅是利息而非剩余购房款的上诉理由与《人民调解协议书》及《收条》载明的内容相悖，故本院对吴芝留、龚素华的该项上诉主张不予支持。吴芝留、龚素华提出，《人民调解协议书》的签字行为系吴芝留被ＸＸ年等人欺骗所作出，其签字时该《协议书》的内容系空白。但吴芝留、龚素华未针对其该主张提出证据予以证明。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对吴芝留、龚素华的该项上述主张，不予支持。吴芝留、龚素华提出，因农村宅基地限制流转故其与ＸＸ年签订的房屋买卖协议应属无效。本院认为，龚素华及ＸＸ年均为双流县九江镇五显村6组集体经济组织成员，双方签订房屋买卖合同后，ＸＸ年已经于1993年10月1日取得《村镇房屋所有权登记证书》；且吴芝留、龚素华在诉讼中确认其与ＸＸ年签订的房屋买卖协议有效，并主张因ＸＸ年未支付尾款要求ＸＸ年支付其经济补偿金160000元，故本院对吴芝留、龚素华的该项主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费3500元，由上诉人吴芝留、龚素华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年六月十五日
书 记 员 吴丹丹