江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏民申2212号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沭阳中景置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇长安路西侧范冲河北侧。
法定代表人：陆百生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐小兵，江苏天茂律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张永生，男，1968年4月24日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任延，江苏玄博律师事务所律师。
再审申请人沭阳中景置业有限公司（以下简称中景公司）因与被申请人张永生商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民终字第02270号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
中景公司申请再审称，（一）二审判决认定“另外300万元系张永生向孙军支付的购房款”缺乏证据证明。张永生应对其支付给孙军的300万元系购房款承担举证证明责任，仅凭孙军的证言不能证明该300万元系购房款，孙军就该300万元均出具了借条，该笔款项实为借款性质。案外人王玉伟向江苏省沭阳县人民法院提起诉讼，其提供的《孙军工程款抵押房源落户确认单》形成于张永生的“确认单”之前，其中有四套房屋重合，且孙军已向王玉伟出具收到房款的收条，因此，张永生支付给孙军的300万元不可能是购房款。孙军与张永生之间的法律关系是名为买卖实为抵押，应按民间借贷关系处理。而事实上购房款应交到中景公司被政府监管的账户上，然后才能签订房屋买卖合同、办理相关购房手续。（二）二审判决认定“孙军系案涉工程的实际施工人”缺乏证据证明。中景公司与江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟公司）签订的建设工程施工合同中，孙军在委托代表人或法定代表人处签名不能等同于其系实际施工人。仅凭余学锦的证言不能证明孙军是实际施工人，余学锦的陈述与润麟公司2015年11月25日出具的函内容矛盾，润麟公司在函中明确孙军不能代表该公司，该公司没有项目部章。现有证据不能证明中景公司曾直接向孙军支付部分工程款，基于孙军代表润麟公司的事实前提，即使中景公司直接向孙军支付过部分工程款，也不能据此得出孙军系案涉工程实际施工人的结论。孙军在《孙军工程款抵押房源落户确认单》签字的前提是其系润麟公司负责人，因此“确认单”不能证明孙军系实际施工人，中景公司与孙军之间没有合同关系。二审判决认定“孙军在施工过程中使用了‘江苏润麟建筑安装公司杨会项目部’的印章”缺乏证据证明。（三）二审判决认定“建设工程施工合同中约定支付工程款的方式包括相应比例的施工房屋和部分金钱”缺乏证据证明。建设工程施工合同中约定在工程款支付时，承包人自愿将发包人的期房抵充一定比例工程款，其意为该部分房屋抵押给润麟公司，出售该部分房屋所得房款应优先支付工程款，并非该部分房屋直接归润麟公司所有的意思，因此“确认单”明确该部分房屋系“抵押房源”，中景公司与润麟公司之间实际亦是如此履行，中景公司给付润麟公司约6000万元工程款均是以金钱方式交付，从未直接以房屋冲抵。（四）二审判决确认“张永生与中景公司之间的商品房买卖合同关系成立适用法律错误。张永生与中景公司之间并无签订商品房买卖合同的真实意思表示和行为。“确认单”上张永生的签名系孙军代签，张永生不可能向中景公司作出购买房屋的意思表示。“确认单”是选房单、购房意向书，“确认单”注2、3已载明之后还需签订购房订单，可见“确认单”非购房订单（即认购、订购、预订协议），更非商品房买卖合同。中景公司在“确认单”盖章是确认该房屋当时可以出售，至于是否实际出售还要考虑张永生是否向中景公司支付购房款、是否有其他人在先购买等因素。“确认单”不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，没有商品房买卖合同的实质，且张永生未向中景公司支付购房款，因此，“确认单”不能被认定为商品房买卖合同。张永生提出的签订正式合同的诉讼请求与确认买卖合同关系成立的主张相互矛盾，不存在包含关系。张永生要求签订正式合同，说明其也认为“确认单”并非正式合同，签订“确认单”不发生买卖合同关系成立的效力。（五）应当参加诉讼的当事人润麟公司因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼。查明润麟公司是否实际享有案涉房屋抵押权、是否对中景公司享有工程款债权等事实，均需润麟公司参加诉讼，故润麟公司系应当参加诉讼的当事人。中景公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项、第八项的规定申请再审。
张永生提交意见称，（一）中景公司在再审申请书中已认可孙军作为润麟公司委托代表人与中景公司签订三份《建设工程施工合同》的身份，结合孙军在经中景公司签章确认的《40#～44#楼工程款抵充房源表》与《孙军工程款抵押房源落户确认单》上分别以润麟公司“法人或代理人”和“建筑承包负责人”身份签名，以及孙军对一审法院的陈述，可以认定孙军系挂靠润麟公司承建中景公司工程，系案涉工程实际施工人。案涉三份《建设工程施工合同》、《40#～44#楼工程款抵充房源表》、《孙军工程款抵押房源落户确认单》、张永生向孙军支付300万元的转账记录及一审法院对孙军的谈话笔录形成证据链，足以证明孙军是案涉工程实际施工人，中景公司将案涉房屋抵给孙军以支付工程款，孙军又将案涉房屋卖给张永生。因此，实为孙军将其在与中景公司房屋买卖关系中享有的房屋交付请求权与所有权移转登记请求权转让给张永生，中景公司在确认单上签章即表明其知晓该权利转让。因此，张永生与中景公司之间房屋买卖关系成立。（二）退一步说，即使不将中景公司、润麟公司、孙军与张永生四方签订的《孙军工程款抵押房源落户确认单》视为孙军与张永生之间的债权转让协议，从“确认单”备注3来看，该“确认单”也具备张永生与中景公司之间签订的商品房买卖预约合同的性质，张永生据此取得要求中景公司签订本约的权利，并请求法院确认其与中景公司之间形成商品房买卖预约关系，一、二审法院据此作出判决并无不当。（三）中景公司的再审申请事由与客观事实相悖，缺乏证据证明，其意在商品房价格飞涨的情形下，否定与张永生之间的房屋买卖关系，收回房屋重新出售以获取巨大升值利益。（四）中景公司主张应当追加润麟公司参加诉讼，该请求不能成立。本案中中景公司与润麟公司之间不存在抵押合意，未办理过抵押登记，润麟公司对案涉房屋不享有抵押权，上述事实无需润麟公司参加诉讼即可查明，且润麟公司工作人员也已出庭作证。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，中景公司的再审申请不能成立，请求予以驳回。
本院经审查认为，首先，张永生与中景公司之间商品房买卖合同关系成立。孙军加盖“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章，以润麟公司名义与中景公司签订《40#～44#楼工程款抵充房源表》，双方就以“房源表”所涉商品房抵充工程款达成合意。但润麟公司据此仅取得相关房屋请求权，房屋所有权仍属于中景公司所有，润麟公司尚无权自行出售案涉房屋，且基于行政机关对房地产市场的管理需要，必须由具有预售资质的中景公司出具相关手续，故而孙军为转售房屋，又加盖“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章，以润麟公司名义与张永生、中景公司签订《孙军工程款抵押房源落户确认单》，将润麟公司在“房源表”中的权利义务一并转让给张永生。中景公司总经理或法定代表人在“确认单”签字并加盖中景公司公章，“确认单”上张永生的签名虽由孙军代签，但其持“确认单”提起本案诉讼表明其对孙军代签名行为的认可，“确认单”中标的物与价款等内容明确，据此，中景公司与张永生就以房抵充工程款的“房源表”中涉及案涉“确认单”商品房的合同主体变更达成合意，双方当事人关于商品房买卖的意思表示一致，从而成立商品房买卖合同关系。
至于该“确认单”中未约定的《商品房销售管理办法》第十六条所规定的其他内容，可由双方当事人依法补充明确，并不因此影响合同成立。
至于张永生是否向中景公司支付购房款，属于合同的履行问题，亦不影响合同的成立，“确认单”中也未将此约定为合同成立的条件。据中景公司在一审庭审中所述的购房人江利的购房流程，各方当事人签订“确认单”后，江利即可付款，中景公司收到购房款后即向江利出具收据，并签订商品房买卖合同，因此，“确认单”签订后即进入合同履行阶段，并不因购房人是否支付购房款影响双方在“确认单”中已达成合意及合同成立的事实。
至于“确认单”备注栏2、3中载明的“购房订单”问题。“确认单”备注栏第2、3点约定：“2.中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，沭阳中景置业公司财务才可代付房款；3.销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。”此处虽出现“购房订单”的概念，但据备注2、3文义，重点在于提示中景公司财务人员需依据相关材料才可代付购房款及销售人员需依据抵押房源表（实为“抵充”房源表）的价格签订相关材料，而“确认单”全文并无相约将来再签订订单的约定。结合中景公司一审中均是以其虽在“确认单”上签章，同意将案涉房屋出售给张永生，但张永生未向中景公司支付购房款，所以中景公司没有义务与张永生签订商品房买卖合同并交付房屋为由作出抗辩，并未主张双方相约另行签订订单的事实；以及中景公司关于双方还需签订订单的主张与其前述江利的购房流程不一致；诉讼中，中景公司未能提供从孙军或润麟公司处转购房屋的其他购房人与中景公司签订的“购房订单”作为其该项主张的印证；再审申请审查期间，中景公司提供的《翰林府第认购书》系中景公司单方制作，其真实性难以认定，无法据以证明该认购书是买卖双方成立商品房买卖合同关系之前必须签订的法律文件，且中景公司认为其因材料多、公司人员更替因而逾期提供该证据，该事由并非客观原因，故而其逾期举证的理由不能成立，该证据不属再审新证据。据此，根据“确认单”上下文及已查明的合同磋商、履行过程，本院认为“确认单”备注栏2、3中出现的“购房订单”即指该“确认单”本身，中景公司主张双方还需签订预约合同，故而“确认单”并非商品房买卖合同的主张缺乏依据。
而张永生原诉请签订的正式《商品房买卖合同》属行政管理需要，不属于民事诉讼调整范畴，张永生提出该请求并不表明其与中景公司在签订《孙军工程款抵押房源落户确认单》时未就商品房买卖达成合意，而双方意思表示一致即表明合同关系成立。
其次，《40#～44#楼工程款抵充房源表》是当事人之间关于以房抵充工程款的约定。在中景公司与润麟公司签订的三份《建设工程施工合同》中，均约定以发包人中景公司的期房抵充一定比例的工程款，案涉两份《40#～44#楼工程款抵充房源表》也均明确约定了抵充房号、面积、开盘销售单价、抵充房单价及抵充总款等内容，与双方在《建设工程施工合同》中的约定相印证。《孙军工程款抵押房源落户确认单》中载明润麟公司的身份为“源房主”、“房源主”，表明中景公司确认润麟公司享有房屋请求权。根据“确认单”备注栏第2点关于“中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，沭阳中景置业公司财务才可代付房款”的约定，中景公司即便收取购房人房款，其在交易中也只是代收购房人房款然后“代付”给润麟公司的角色，购房款请求权并不为其所有。而且，在中景公司二审中提供的案外人王玉伟、刘波、梁明军等人的《孙军工程款抵押房源落户确认单》中，孙军在“（源房主）建筑承包负责人孙军意见”处已写明“全款付清”、“抵冲43#、44#楼架子工程款”或“抵冲钢筋工工程款”等，中景公司对该组“确认单”亦予以签章确认，表明中景公司对孙军以润麟公司名义收取房款或以房款抵充其自身债务并无异议。综上，《40#～44#楼工程款抵充房源表》是中景公司与润麟公司关于以房抵充工程款的约定，中景公司认为“房源表”中房屋系抵押给润麟公司，该主张与前述事实与证据中中景公司认可购房款请求权由润麟公司享有而不由其享有相矛盾，因而不能成立。至于“确认单”标题为“抵押房源”及当事人身份处为“抵押房购买人”、“（抵押人）沭阳中景置业有限公司”等，该几处字样并不足以推翻前述证据记载的实质内容，不足以否定当事人之间关于以房抵充工程欠款的约定。至于中景公司于再审申请审查期间提供的中景公司给付润麟公司工程款的支票存根、转账凭证等证据，仅能证明中景公司向润麟公司付款的事实，并不足以证明中景公司仅以金钱方式向润麟公司支付工程款，从未以房屋抵款，更不足以推翻中景公司与润麟公司签订的三份《建设工程施工合同》及案涉两份《40#～44#楼工程款抵充房源表》的书面约定。再审申请审查期间，中景公司还提供2012年7月30日至2016年2月2日期间，孙军以润麟公司名义或者加盖润麟公司印章出具的五份“领（付款）凭证”，本院认为，该组“领（付款）凭证”亦可与前述《孙军工程款抵押房源落户确认单》备注2中约定的中景公司代收“代付”房款身份相印证，并不足以证明系中景公司销售抵押房源后将房款优先偿付润麟公司工程款，且该组证据均形成于二审判决生效前，中景公司认为其因材料多、公司人员更替因而逾期提供该组证据，该事由并非客观原因，故而其逾期举证的理由不能成立，该组证据亦不属再审新证据。
第三，孙军有权向中景公司主张权利。润麟公司与中景公司签订的三份《建设工程施工合同》均由孙军代表润麟公司签订，中景公司也认可孙军代表或代理润麟公司的身份，因而又与其签订了案涉《40#～44#楼工程款抵充房源表》与《孙军工程款抵押房源落户确认单》，再审申请审查期间，中景公司还提供一组孙军签字或加盖润麟公司印章代表润麟公司领款的“领（付款）凭证”。本案二审中，润麟公司副经理余学锦受润麟公司委托到庭作证，其代理润麟公司既认可了“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章的使用，也认可了孙军案涉工程实际施工人的身份。据此，孙军无论是基于润麟公司的认可，还是基于其实际施工人身份，均有权向中景公司主张权利、签订以房抵工程款协议并处分协议权利。中景公司二审中提供的润麟公司于2015年11月25日向中景公司出具的函件的复印件真实性难以认定，且与润麟公司庭审证言矛盾，仅凭该复印件不能否定润麟公司的意见。
第四，孙军与张永生之间的法律关系与认定本案事实并无关联。在一、二审法院分别对孙军所作的调查笔录中，孙军均表明其与张永生达成房屋买卖合意，且收取了张永生交付的300万元购房款，其主张亦可与《孙军工程款抵押房源落户确认单》形成印证。而孙军单方出具的三张借条复印件未获张永生认可，不能据以否定张永生的购房意思表示。至于孙军是否已将相关房屋转售于他人并收取他人房款，属于“一房二卖”问题，亦不当然影响张永生向孙军付款的性质的认定。更为重要的是，中景公司在本案中作为合同权利义务概括转让的当事人，其仅与润麟公司及张永生存在合同关系，至于张永生与孙军或润麟公司之间的法律关系，与中景公司无涉。在审查张永生与中景公司之间商品房买卖合同是否成立时，张永生与孙军之间存在何种法律关系不影响本案处理结果，故而张永生与孙军之间的法律关系如何并非本案必须作出认定的基本事实。中景公司对此申请再审，缺乏法律依据，不能成立。再审申请审查期间，中景公司围绕该事由提供的张永生填写的《“工程款抵押房源落户确认单”情况摸底》材料及案外人王玉伟的另案民事判决亦因而与本案没有关联性。
最后，本案并未遗漏应当参加诉讼的当事人。如前所述，依据现有事实与证据足以对与张永生与中景公司之间商品房买卖合同是否成立的相关事实与法律问题作出认定，润麟公司并非本案必须一并提起诉讼或一并作为被告参加诉讼的必要共同诉讼人，即其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第八项所规定的“应当参加诉讼的当事人”，中景公司关于应当参加诉讼的当事人未参加诉讼的再审申请事由亦不能成立。
综上，中景公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项、第八项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回沭阳中景置业有限公司的再审申请。
审判长 马 杰
审判员 罗荣辉
审判员 蒋 蕾
二〇一七年十一月八日
书记员 张璐璐