上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1608号
上诉人（原审被告）：郑志刚，男，1971年10月25日生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：ＸＸ（系郑志刚妻子），1974年2月18日出生，汉族，住址同郑志刚。
委托诉讼代理人：陈根轲，上海市钧发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟明，男，1983年3月15日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
原审被告：叶寿生，男，1963年5月4日生，汉族，户籍所在地福建省寿宁县。
上诉人郑志刚因与被上诉人陈伟明、原审被告叶寿生排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人郑志刚上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉请。事实和理由：原判适用法律错误。原审判决已经认定租赁合同及补充协议继续有效，且根据该租赁合同及补充协议的约定，上诉人已经向原房东付清了全部租金。原审判决上诉人再向被上诉人支付系争房屋使用期间的使用费，违反了公平合理原则，侵害了上诉人的合法权益。上诉人自2011年12月15日起实际占有使用系争房屋，而被上诉人于2013年7月23日才取得系争房屋产权，被上诉人在购买系争房屋时，有义务了解该房屋的租赁情况。上诉人租赁的房屋共涉及四个产权人的八套房屋，用于开办培训学校，现另二套房屋经法院裁定带租约拍卖。被上诉人在购买系争房屋时应已知晓房屋的租赁情况，并以极低的价格取得系争房屋，现被上诉人又向上诉人主张房屋使用费，有违诚实信用原则。原审判决以签订在后的房屋买卖合同打破了签订在前的租赁合同，实则违反了买卖不破租赁的原则。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。
被上诉人陈伟明辩称：原审判决没有禁止上诉人使用系争房屋，而是对于房屋使用期限进行限定。上诉人称已将租金支付至2019年，对此，被上诉人不予认可。上诉人支付租金的方式不合理，且上诉人在本案一、二审中均没有提供其支付该笔款项的转账凭证，被上诉人有理由相信上诉人与叶寿生之间就租赁期限的延长存在恶意串通的可能。被上诉人对房屋使用费主张自2016年3月16日起算，已对此作出合理让步。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告叶寿生未作答辩。
陈伟明向一审法院起诉请求：1、叶寿生、郑志刚搬离位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室的房屋，并将房屋返还给陈伟明；2、叶寿生、郑志刚向陈伟明支付房屋使用费［按每平方米每天人民币（下同）1.82元，自2016年3月16日起至实际返还房屋之日止］。
一审法院认定事实如下：系争房屋位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室，建筑面积分别为92.78平方米、109.31平方米，于2010年12月1日登记在原权利人即叶寿生的名下，于2013年7月23日变更登记在陈伟明的名下。
2016年3月16日，陈伟明委托案外人上海XX有限公司向郑志刚发出告知函，要求郑志刚在收到告知函的七日内搬离系争房屋或与陈伟明另行签订房屋租赁合同。
现因郑志刚既未搬离系争房屋，又未与陈伟明另行签订房屋租赁合同，遂引起诉讼。
在审理中，郑志刚向法院提供了其与系争房屋的原权利人叶寿生于2011年12月6日签订的房屋租赁合同一份、于2012年1月10日签订的补充协议一份以及叶寿生于2012年1月10日出具的收条一份。
其中，房屋租赁合同约定：郑志刚向叶寿生租赁位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室的房屋，建筑面积总计为545.32平方米，租赁期限为6年，自2011年12月15日至2017年12月14日止，免租期为6个月，自2011年12月15日至2012年6月14日止，月租金为每月30,188元（含物业管理费每月每平方米6.6元，每两年递增5%），租金采用“先付后用”的方式，每三个月支付一次，首期租金在签约当日支付；同时，叶寿生指定了收取租赁费用和其他有关费用的银行账号。合同还对其他事项作了相应的约定。补充协议约定：原合同签订的合同期限由六年延长为八年，即由2011年12月15日至2017年12月15日合同期限改为2011年12月15日至2019年12月15日，承租方一次性付给出租方54个月的租金，即2012年6月15日至2016年12月14日，共计1,433,100元，实际可使用该房屋90个月，即2012年6月15日至2019年12月14日，物业费由承租方承担。协议还对其他事项作了相应的约定。收条载明：“今收到郑志刚XX路XX弄XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋租金：1433100元，大写：壹佰肆拾叁万叁仟壹佰元正。”
自2011年12月15日起，郑志刚实际占有使用系争房屋至今。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
系争房屋依法办理了产权登记手续，现登记在陈伟明名下，故系争房屋属陈伟明所有的财产，陈伟明依法享有占有、使用、收益、处分等权利。郑志刚与系争房屋的原权利人即叶寿生签订房屋租赁合同及补充协议，约定由叶寿生将系争房屋出租给郑志刚，上述房屋租赁合同及补充协议均在陈伟明取得系争房屋的所有权之前所签订，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同及补充协议继续有效，故陈伟明要求郑志刚搬离系争房屋的主张，于法无据，法院不予支持，郑志刚可按照房屋租赁合同及补充协议约定的租赁期限继续租赁使用至2019年12月14日止，但应当向陈伟明支付系争房屋使用期间合理的使用费，并由叶寿生承担连带清偿责任。如果郑志刚由此而遭受损失，可另案向叶寿生进行主张。
关于房屋使用费，现陈伟明主张按每平方米每天1.82元计算，结合当事人之间所签订的租赁合同、同地段的租赁市场行情以及本案的实际情况，法院酌情确定系争房屋的使用费为每平方米每天1.6元；陈伟明主张自2016年3月16日起算房屋使用费，并无不当，法院予以支持。此外，郑志刚在使用系争房屋期间的物业管理费、水、电、煤气等相关费用，由其自行承担。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。叶寿生经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
一审法院审理后，于二○一六年十一月二十八日依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、郑志刚于判决生效后七日内支付陈伟明位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室的房屋使用费（自2016年3月16日起至郑志刚实际搬出之日止，期限最长不得超过2019年12月14日止，按每平方米每天1.6元计算）；二、叶寿生对郑志刚的上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回陈伟明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,380元，减半收取计1,190元，由陈伟明负担40元，叶寿生、郑志刚负担1,150元。
经本院审理查明，原审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人与系争房屋的原权利人叶寿生签订房屋租赁合同租赁系争房屋，自2011年12月15日起即实际占有使用系争房屋，此后，双方又通过签订补充协议，将租赁期限延长至2019年12月14日，故上诉人占有使用系争房屋，有合同依据。关于房屋使用费的问题，上诉人根据租赁合同及补充协议的约定向系争房屋的原权利人支付系争房屋租金，并无不当，且上诉人于原审中已提供了系争房屋原权利人叶寿生出具的收条一份，证明其已支付了租赁期内的全部租金。即便上诉人存在欠付租金的情况，亦应由租赁合同的相对方向上诉人主张权利。被上诉人购买系争房屋，应对系争房屋是否存在租赁情况、租金的支付情况等进行全面了解，并以此作为其确定是否购买系争房屋、以何价格和条件购买系争房屋、房款何时支付等的重要依据，被上诉人如对系争房屋的租赁情况等疏于了解，则被上诉人自身对此存在过错。被上诉人购买系争房屋后，应根据买卖合同约定向出售方主张交房义务。如被上诉人认为系出售方恶意隐瞒系争房屋的租赁情况或未按照合同约定按期交房的，则根据合同的相对性原则，被上诉人应向系争房屋的出售方主张权利。上诉人租赁系争房屋在前，被上诉人取得系争房屋产权在后，被上诉人主张上诉人与叶寿生恶意串通延长租赁期限，缺乏证据，本院对此不予采信。综上，上诉人占有使用系争房屋系根据租赁合同的约定，并非无权占有，且上诉人使用系争房屋已支付了相应的对价，故被上诉人要求上诉人搬离系争房屋并支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据。原审确认系争租赁合同及补充协议继续有效，并无不当，本院予以认同，但原审判决上诉人支付被上诉人房屋使用费，并判决叶寿生对上诉人的付款义务承担连带清偿责任，于法无据，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15785号民事判决；
二、驳回陈伟明的全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计人民币1,190元，二审案件受理费人民币2,380元，均由陈伟明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年五月五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……