杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开商初字第440号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行。
负责人：孙国峰。
委托代理人：杨文杰。
被告：林经录。
被告：李丽华。
被告：浙江保利房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋、王磊。
原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行（以下简称农行）诉被告林经录、李丽华、浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蒋国华独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨文杰、被告保利公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼。被告林经录、李丽华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行起诉称：被告林经录因向被告保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾16幢3单元3004室房产，于2010年5月18日与被告李丽华、保利公司共同与原告签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：被告林经录以所购房产作为抵押向原告借款107万元用于支付购房款；被告保利公司自贷款发放之日起至被告林经录取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记期间，为被告林经录的债务提供连带责任保证担保。合同签订后，原告于2010年6月24日按照合同约定的方式向被告林经录发放了全部贷款，但截止到2014年7月25日被告林经录尚欠应还贷款本息904048.10元未依约偿还，且经原告多次催讨未果；被告李丽华、保利公司也未依约履行连带清偿义务。为此，原告决定解除合同，提前收回全部贷款。另外，原、被告于2010年7月14日在杭州市房产管理局办理了预售商品房抵押权预告登记，但因被告林经录所购房产至今尚未办理房屋产权证，故抵押房产至今未能办理正式抵押登记。原告认为，原、被告所签订的借款合同依法成立、有效，对合同当事人具有法律约束力。被告林经录、李丽华未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，故原告起诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2010年5月18日签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告林经录、李丽华立即归还借款本息人民币904048.10元（利息暂计至2014年7月25日），并对所欠借款本息自2014年7月26日起至判决确定的给付之日止按照合同约定另行计付利息、罚息、复息；3.如被告林经录、李丽华不能按判决确定的给付之日清偿所欠借款本息，原告有权从处置被告林经录、李丽华抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告保利公司对被告林经录、李丽华的上述全部还款义务承担连带清偿责任；5.被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。
原告为支持其主张，向本院出示并陈述了下列证据材料：
1.《个人购房贷款申请书》，用以证明被告向原告提出购房贷款的申请。
2.《个人购房担保借款合同》，用以证明原、被告就借款和担保相关事项达成的协议内容。
3.个人借款凭证，用以证明原告依约向被告林经录发放了贷款的事实。
4.欠款清单，用以证明被告林经录未依约偿付到期贷款本息的事实。
5.房屋抵押权预告登记权证，用以证明原、被告就抵押房产办理了抵押权预告登记的事实。
被告林经录、李丽华未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据材料。
被告保利公司答辩称：根据《中华人民共和国担保法》第二十八条相关规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。请求判令被告保利公司在抵押物之外承担保证责任。
被告保利公司未向本院提交证据材料。
原告提交的证据，被告保利公司质证认为：对证据1真实性无法判断，请法庭核实；证据2三性均无异议；证据3真实性和证明对象由法庭核实；证据4要求原告提供被告林经录、李丽华的还款明细，该证据不能显示被告林经录、李丽华已经向原告付款的过程和事实；证据5三性均无异议。本院认为，原告提供的上述证据均系原件，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能证明本案事实，被告林经录、李丽华和保利公司亦未提供相反证据予以反驳，故本院予以确认。
根据上述有效证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2010年5月18日，原告农行（贷款人）与被告林经录（借款人）、李丽华（共同还款人）、保利公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定林经录向农行借款1070000元用于购买杭州经济技术开发区保利东湾16幢3单元3004室房产，借款期限自2010年5月18日起至2025年5月17日止；借款年利率为5.049%（根据中国人民银行同期贷款基准利率下浮15%），如遇中国人民银行贷款基准利率调整的，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定；借款人未按约定还款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日直至本息清偿之日，在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息（即逾期利率为7.5735%），对应付未付利息，贷款人计收复利；还款方式采取等额本息还款法，自借款发放后，每月的20日为还款日；保利公司自愿为林经录的上述借款提供阶段性保证担保，阶段性保证人自合同约定之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费等；如借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、行使担保权。同时约定林经录、李丽华自愿以其购买的上述房产设定抵押担保，双方于2010年7月14日办理了预购商品房抵押权预告登记。
上述合同签订后，原告农行于2010年6月24日向被告林经录发放贷款1070000元。被告林经录、李丽华自2013年12月20日起未按约归还借款本息，经原告多次催讨仍未支付，截至2014年7月25日，尚欠农行借款本金884307.55元，利息、罚息及复利19740.55元，本息合计904048.10元。被告保利公司也未依约履行连带清偿义务。
本院认为：原告农行与被告林经录、李丽华、保利公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。原告农行根据《个人购房担保借款合同》的约定履行了贷款发放义务，被告林经录未按期归还借款本息，其行为已构成贷款提前到期的条件，据此原告农行要求被告林经录、李丽华提前偿还贷款本息，具有事实和法律依据，被告林经录、李丽华应当承担归还借款本息的义务。被告保利公司自愿提供阶段性连带责任保证，且案涉债务亦在保证期间内，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
被告保利公司抗辩主张其应当在抵押物之外承担保证责任，因《个人购房担保借款合同》中已明确约定“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”，故本院对保利公司的该项抗辩意见不予采纳。被告林经录、李丽华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行与被告林经录、李丽华、浙江保利房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：33105201000017087）；
二、被告林经录、李丽华于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行借款本金884307.55元；
三、被告林经录、李丽华于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行利息19740.55元（暂计至2014年7月25日，其后利息、罚息按合同约定计算至付清之日）；
四、若被告林经录、李丽华不履行第二、三项给付义务，原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行享有对被告林经录、李丽华抵押的位于杭州经济技术开发区保利东湾16幢3单元3004室的房产（房屋预告登记证号：杭房预经字第10424253号）折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；
五、被告浙江保利房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费12840元，减半收取6420元，财产保全申请费5000元，合计11420元，由被告林经录、李丽华负担。原告中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告林经录、李丽华于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
代理审判员 蒋国华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张洁丽