山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第219号
上诉人（原审原告）山东永大物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人吕江南，总经理。
委托代理人韩卫江，男，1976年5月24日出生，汉族，该公司职工。
被上诉人（原审被告）王平，女，1971年7月20日出生，回族，济南市英雄山人防商城职员，住济南市。
委托代理人商增远，山东北方永丰律师事务所律师。
委托代理人刘艳萍，山东北方永丰律师事务所律师。
原审第三人山东永大房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人田永龙，董事长。
委托代理人徐征年，山东德义君达律师事务所律师
上诉人山东永大物业管理有限公司（以下简称永大物业公司）因与被上诉人王平、原审第三人山东永大房地产开发有限公司（以下简称永大房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历商初字第2131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人永大物业公司的委托代理人韩卫江，被上诉人王平的委托代理人商增远、刘艳萍，原审第三人永大房地产公司的委托代理人徐征年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年5月9日，王平购买了永大房地产公司开发建设的位于济南市，王平于2004年3月份入住该房屋。2003年10月1日，永大物业公司与永大房地产公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由永大物业公司对XX小区进行前期物业管理，永大物业公司负责小区房屋共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理。2004年3月30日，永大房地产公司与王平签订前期物业管理服务协议。协议约定，永大房地产公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理企业应按《住址质量保证书》的规定提供保修服务，并对小区的房屋共用部位进行维修。王平应按住宅套内建筑面积每月每平米0.9元的标准缴纳物业管理服务费用，涉诉房屋为多层建筑，总建筑面积为173.82平米，套内建筑面积为148.36平米；车位使用费暂定260元／月收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日，由永大房地产公司委托的物业管理企业按调整标准向王平收取物业服务费；物业管理企业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王平有权要求永大房地产公司督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给王平造成损失的，永大房地产公司应予赔偿并承担相应法律责任；物业管理企业擅自提高收费标准或乱收费的，王平有权要求永大房地产公司清退所收费用及利息，王平未按约定交纳相关费用的，按应交金额的3%／日交纳滞纳金。《房屋质量保证书》规定：“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（最长为30年），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房的防渗漏为5年；在保修范围内的项目，我单位承诺在接到修理通知后2小时内到现场查勘，10天内修理完毕或同住户达成协议，达到住户满意。”2005年3月7日，济南市物价局发布了《关于确定XX物业服务收费标准（试行）的通知》，该通知确定XX小区的物业服务费按住宅建筑面积收取，多层收费标准为1.10元／平米，可上下浮动10%；交通工具看管收费标准按济价房字（2004）第168号文件规定执行。（2004）第168号文件规定，济南市物业管理辖区内小汽车看管收费标准为，室外每辆每月80元，室内每辆每月100元。通知自2005年3月1日起执行，试行期一年，期满后重新申报。2007年1月19日，永大物业公司给王平的丈夫房某某发送了一封感谢信，承诺给其减免2007年第1、2季度的物业管理费。另，涉诉房屋的部分屋面和墙面存在裂缝、浸水、发霉现象。
原审法院认为：永大房地产公司与王平签订的前期物业管理服务协议、永大物业公司与永大房地产公司签订的前期物业管理委托合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故，永大物业公司根据永大房地产公司的委托，在其提供相应物业管理服务后，有权收取相应物业服务管理费。根据合同约定，永大物业公司应负责小区房屋共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，并按照《住宅质量保证书》的约定提供相关维护服务。但是涉诉房屋的墙面存在较为严重的裂缝、浸水、发霉现象，永大物业公司却未尽维修义务。故，对于王平认为永大物业公司未尽物业管理义务，王平对物业费的交纳行使抗辩权的辩解主张，原审法院予以采纳。故，对于永大物业公司要求王平支付物业费及物业管理费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。永大物业公司称王平除了08号地下车位和63号车库，还使用了63号车库前的车位和13号楼前的13号车位。因王平与永大物业公司或永大房地产公司未就上述两车位的使用签订过书面协议；永大物业公司未提供充足证据证实王平实际使用了13号车位；车辆进出63号车库，必须经过车库门前的空地，否则将致使63号车库无法使用，且王平对永大物业公司就该车库门前的“车位”另行计费持有异议，故对永大物业公司要求王平支付63号车库前车位和13号楼前13号车位使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。对于08号地下车位，因永大物业公司没有提供向王平催收过车位费的相关证据，永大物业公司于2012年12月5日才起诉主张权利，王平认为部分车位费的计取已超过了诉讼时效。故，对于王平认为部分车位费已超过诉讼时效的主张，原审法院应予采纳。永大物业公司要求王平支付2004年9月至2010年11月期间08号地下车位费的诉讼请求，已超过诉讼时效，但对永大物业公司主张2010年12月至2012年12月期间的08号地下车位费诉讼请求，原审法院予以支持。合同约定08号地下车位费标准为260元／月，因王平并未购买该车位，故该车位费应区分为租赁费和看管费或停车服务费。根据济价房字（2004）第168号文件规定，在2012年8月1日之前，济南市物业管理辖区内小汽车看管收费标准为100元／月，租赁费实行协议价格；根据2012年8月1日实施的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》规定，车位租赁费基准价格为220元／月，可上浮10%，停车服务费基准价格为35元／月，可上浮10%，车位租赁费和停车服务费的上限合计220＊110%＋35＊110%=280.5元／月。因合同约定的车位费总额并不违反以上规定，故王平应支付2010年12月至2012年12月期间08号地下车位费260元／月＊25个月=6500元。对于13号楼前63号车库，合同约定的260元／月的车位费不违反相关规定，故王平应支付13号楼前63号车库2012年1月至2012年12月期间的车位费260元／月＊12个月=3120元。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王平于本判决生效之日起10日内支付山东永大物业管理有限公司2010年12月至2012年12月期间位于XX小区08号地下车位的车位费6500元；二、王平于本判决生效之日起10日内支付山东永大物业管理有限公司2012年1月至2012年12月期间位于XX小区13号楼前63号车库的车位费3120元；三、驳回山东永大物业管理有限公司超出部分的诉讼请求；四、驳回山东永大物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由山东永大物业管理有限公司负担1380元，王平负担1380元。
上诉人永大物业公司不服原审判决上诉称：一、本案中房屋质量问题是被上诉人王平与开发商之间因房屋买卖质量而产生的，与物业服务公司无关；二、被上诉人王平涉诉房屋出现裂缝、浸水、发霉现象是由于其在屋顶上违章搭建造成的，其违章建筑已破坏了房屋主体及防水，上诉人也进行了多次维护，但一般修复根本不起作用，且根据前期物业管理服务合同和住宅质量保证书的约定，上诉人也无义务对被上诉人王平违章搭建行为造成的房屋质量问题进行维护；三、被上诉人王平应当支付63号车库前车位和13号楼前13号车位使用费。小区内车库前车位一直是捆绑出租的。被上诉人王平在一审期间还向上诉人交纳63号车库及库前车位费和13号楼前13号车位费。请求：一、撤销一审第二项判决，改判被上诉人支付2012年1月至12月XX小区13号楼63号车库及库前车位费4080元，13号楼前13号车位费3360元；二、撤销一审第三项判决，改判被上诉人支付2005年至2012年期间的物业管理费18772.8元，物业管理费滞纳金18500元；三、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人王平答辩称：一、被上诉人王平有权在上诉人未尽到物业管理服务义务时行使抗辩权；二、房屋漏雨的真正原因一是开发商冬季施工工艺不过关，二是上诉人没有尽到维护修理的责任。三、被上诉人没有支付63号车库前车位及13号楼前13号车位使用费的义务。13号车位位于道路一侧，该车位的所有权按法律规定应属全体业主所有，永大物业公司无权出租。
原审第三人永大房地产公司答辩称：一、永大物业为王平提供了物业服务，王平应当依法支付物业费，王平实际使用了车库、车位等设施，也应当依法支付相关费用，如果王平主张房屋质量问题确实存在，该问题也是其所购房屋自身出现的问题，并不是小区公共区域出现的问题，物业公司还有永大房地产没有义务拿小区全体业主的资源为其个人修理房屋，质量问题与本案不属于同一法律关系，如果王平认为房屋质量有问题，可以向房屋的开发商另行主张权利，本案王平所购的房屋早已超过了各项法律规定的保修期，其没有权利拿质量问题来进行抗辩，质量问题属于其自身负责的问题；二、永大房地产从来没有同意王平免费使用车库、车位，至于63号车库及库前车位，永大物业一直按照子母车位来出租，一审法院认为车辆进出63号车库必须经过车库门前的空地，否则将致使63号车库无法使用，据此对63号门前车位的使用费不予支持完全错误；关于被上诉人提出的道路上的车位属于全体业主所有，根据物业管理法等相关规定，物业公司有权对小区的车位进行管理，并收取相应的管理费，据此第三人认为，王平应当依法缴纳物业费及车位、车库使用费。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，涉诉房屋交付后，王平未交纳过物业管理费。王平2012年期间一直使用13号楼前13号车位，在该案上诉期间王平交纳了13号楼前13号车位2013年11月至2014年6月共计8个月的车位费640元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、王平是否应向永大物业公司交纳XX小区13号楼63号车库前车位费、13号楼前13号车位费；二、王平是否应向永大物业公司交纳2005年至2012年期间的物业管理费及滞纳金。
关于焦点一，本院认为，XX小区13号楼63号车库前车位是63号车库门前空地，是车辆进出63号车库的必经之地，没法单独作为车位使用，当事人双方没有约定63号车库前车位作为车位使用并交纳车位费，永大物业公司不能单方对其所称的63号车库前车位收费。因此，对于永大物业公司主张的13号楼63号车库前车位费，本院不予支持。关于13号楼前13号车位，虽然其是在公共道路一侧划出的停车位，但这种作法在各个小区都客观存在，主要是为了缓解业主停车难的问题在不影响小区内交通的情况下不得已而采取的措施，根据（济价费字（2012）75号）《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定“占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费”。王平占用13号楼前13号车位，永大物业公司向其主张车位费，本院予以支持。在该案上诉期间王平交纳了13号楼前13号车位2013年11月至2014年6月共计8个月的车位费80元／月＊8=640元，这表明王平对13号楼前13号车位占有和缴费标准的认可。上诉人主张的2012年1月至12月13号楼前13号车位费3360元计算标准缺乏依据，应按双方认可的80元／月标准计算，共计80元／月＊12=960元。
关于焦点二，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。王平购买房屋时，对永大房地产公司选定物业公司关于前期物业服务的约定内容也给予了确认。永大物业公司为王平所在住宅小区提供了物业服务，王平应按约定交纳物业费。前期物业服务合同的成立与房屋买卖合同虽具有事实上的牵连关系，但该合同并不是房屋买卖合同的从合同，不受房屋买卖合同效力的制约，不因房屋买卖合同的变更、消灭，也随之变更、消灭。王平主张房屋存在质量瑕疵，属房屋买卖合同纠纷。业主向物业公司是否交纳物业服务费，属物业服务合同纠纷，二者不属于同一法律关系，不具备先履行抗辩权的成立要件。因此，对于王平因房屋质量问题而拒交物业费的抗辩，本院不予支持。
关于物业费的数额，永大物业公司主张依据济南市物价局2005年21号文件，从2005年到2010年按建筑面积每平米1.1元来计算，2011年到2012年是按每平米1.2元来计算的，王平涉案房屋建筑面积173.82平米，2005年至2012年共计18772.80元。本院认为，王平2005年至2012年所欠物业费应分三个阶段计算。第一阶段是2005年1月和2月。按照2004年3月30日，永大房地产公司与王平签订的前期物业管理服务协议的约定：“王平应按住宅套内建筑面积每月每平米0.9元的标准缴纳物业管理服务费用，涉诉房屋为多层建筑，总建筑面积为173.82平米，套内建筑面积为148.36平米”，按此标准，这一时期物业费为0.9元／平＊148.36＊2个月=267.05元；第二阶段是2005年3月至2010年12月。2005年3月7日，济南市物价局发布了《关于确定XX物业服务收费标准（试行）的通知》，该通知确定“XX小区的物业服务费按住宅建筑面积收取，多层收费标准为1.10元／平米，可上下浮动10%”，永大物业公司按照1.10元／平米收取物业费符合规定，这一时期物业费为1.10元／平＊173.82＊70个月=13384.14元；第三阶段是2011年1月至2012年12月，永大物业公司按照1.20元／平米收取物业费没有超出《关于确定XX物业服务收费标准（试行）的通知》的浮动标准，应予以支持。这一时期的物业费为1.20元／平＊173.82＊24个月=5006元。以上三个阶段共计18657.2元。另，2007年1月19日，永大物业公司给王平的丈夫房某某发送了一封感谢信，承诺给其减免2007年第1、2季度的物业管理费。王平2007年第1、2季度的物业管理费1.10元／平＊173.82＊6个月=1147.2元，应予扣除。综上，王平应向永大物业公司交纳2005年至2012年物业费为17510元。
关于物业费滞纳金，本院认为，作为业主的王平因房屋浸水问题给其日常生活造成较为严重的影响，王平虽不能以房屋浸水等质量问题抗辩物业费的交纳，但永大物业公司没有对王平房屋的维修做好协调工作，本身有一定的过错。因此对其主张的物业管理费滞纳金18500元，本院不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人永大物业公司之上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决对物业费交纳及小区公共道路车位费问题适用法律错误，应予纠正。
依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2012）历商初字第2131号民事判决第一项、第二项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2012）历商初字第2131号民事判决第三项、第四项以及诉讼费负担部分；
三、被上诉人王平于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东永大物业管理有限公司2012年1月至2012年12月期间位于XX小区13号楼前13号车位费960元；
四、被上诉人王平于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东永大物业管理有限公司2005年至2012年物业管理费17510元；
五、驳回上诉人山东永大物业管理有限公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费2760元，由上诉人山东永大物业管理有限公司负担1000元，由被上诉人王平负担1760元。二审案件受理费2760元，由上诉人山东永大物业管理有限公司负担1000元，由被上诉人王平负担1760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 朱 茜