上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34019号
原告（反诉被告）上海尚电投资管理有限公司。
法定代表人何嫩晴。
委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海致豪酒店管理有限公司。
法定代表人陆菊平。
委托代理人何燏时，上海宏仑宇君律师事务所律师。
第三人上海金尚酒店有限公司。
法定代表人华国兰。
委托代理人黄国初。
原告上海尚电投资管理有限公司（以下简称尚电公司）诉被告上海致豪酒店管理有限公司（以下简称致豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，尚电公司申请追加第三人上海金尚酒店有限公司（以下简称金尚公司）参加诉讼。致豪公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案于2014年12月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）尚电公司的委托代理人于元良，被告（反诉原告）致豪公司的委托代理人何燏时，第三人金尚公司的委托代理人黄国初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚电公司诉称，原告将上海市浦东新区高科西路XXX号西侧和北侧的6，575平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用。当前的年租金为人民币（以下币种相同）500万元，被告应当每个季度支付一次，每期支付当年租金的四分之一，先付后用，各期租金在该期租金起始前提前15天支付。但被告长期拖欠租金。根据合同约定，被告应当支付保证金100万元，但被告擅自将583，333元抵扣租金，应当补足至100万元。金尚公司注册于系争房屋中，实际使用租赁的房屋，同样负有支付租金的义务。原告起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金250万元；2、判令被告立即向原告支付滞纳金299，859.99元；3、判令被告立即向原告支付保证金583，333元；4、第三人对被告的债务承担连带责任；
被告致豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同时，正值世博会期间，但因后世博的开发滞后，发生了情势变更，被告经营困难，租金应当下调。按照合同约定，被告确实欠付原告2014年7月1日至2014年12月31日的租金250万元。双方虽然约定租金的支付方式为一个季度支付一次，实际履行过程中，调整为按月支付。原定租金每年600万元，保证金为两个月的租金，共计100万元。后来，双方约定调低了租金标准，租金变更为每年500万元，因此被告认为保证金应当下调。关于原告主张的滞纳金的算法，无异议。
第三人金尚公司述称，金尚公司与致豪公司是两个独立的法人，原告要求第三人承担连带责任，缺乏依据。
反诉原告致豪公司诉称，签订租赁合同的时候，正值世博会期间，租金标准较高，但之后的世博开发滞后，致豪公司经营困难，无法收回投资，反而遭受了1，000多万元的经济损失，但致豪公司仍然坚持履约。致豪公司认为按照原租金标准履行合同，不公平，要求调低租金。致豪公司反诉请求：1、判令2014年11月1日至2015年10月30日的租金降低至每月299，984元；2、判令将租赁保证金减少至299，984元；3、判令从第六年开始租金不再递增；4、判令将原租金支付方式改为一月一付。
反诉被告尚电公司辩称，致豪公司应当自行承担经营风险，其反诉请求均无依据。
经审理查明，2009年9月19日，尚电公司（甲方）与致豪公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租期为5年，如乙方无合同第12.2款之情形的，本合同必须自动延长5年，可以延长两次，即本合同最长的租赁期限为15年；截至2009年12月31日为免租金期，租金从2010年1月1日起计算；第一年至第五年，年租金为600万元……；乙方已支付定金200万元，本合同签订后，其中相当于两个月租金的金额转为保证金，剩余转为第一租赁年度的租金；自第二年度起，年租金为四期支付，每季度为一期，每期支付当年租金的四分之一，租金先付后用，各期租金在该期租金起始前提前15天支付；乙方逾期支付租金的，按拖欠金额的日万分之三向甲方支付滞纳金，但滞纳金总额最高不超过本金，乙方不得以违约金过高为由要求降低，逾期支付租金超过30天则甲方有权解除本合同。
2009年12月26日，尚电公司（甲方）与致豪公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定第第一年至第五年的年租金调整为每年500万元……。合同另对其他事项作了约定。
双方合同履行期间，致豪公司经常拖欠租金。2014年3月3日，原告向被告发函催讨租金。3月7日，被告回复原告称，经营困难，会尽力付清租金。
审理中，双方均同意继续履行合同。致豪公司对其欠付的250万元租金及滞纳金的算法均无异议。
关于保证金。双方均确认，致豪公司原有100万元保证金在尚电公司处，尚电公司开具了100万元的收据；2012年的时候，保证金中的583，333元，抵扣了2012年部分租金。尚电公司主张系致豪公司擅自抵扣。致豪公司主张是双方协商一致的结果，2012年发生抵扣后，尚电公司也没有主张过补足保证金，虽然收据显示保证金仍为100万元，双方实际在履行过程中，已经将保证金调整为40余万元。
另查明，系争房屋的实际使用人为第三人金尚公司。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、付款凭证、双方往来函件、房屋产权证等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，尚电公司与致豪公司的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。致豪公司应当支付其欠付的租金及滞纳金。致豪公司经营困难，应由其自身承担经营风险，致豪公司主张发生情势变更，缺乏依据。致豪公司要求调低租金、变更租金支付方式等反诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。保证金中的583，333元，用于抵扣2012年的部分租金，该抵扣行为发生于2012年。事后，尚电公司也并未及时要求补足保证金。可见，双方已经通过行为变更了保证金的数额。尚电公司主张系致豪公司擅自用保证金抵扣租金，缺乏证据佐证，本院不予采信。尚电公司主张致豪公司将保证金补足至100万元的请求，本院不予支持。第三人金尚公司与被告致豪公司系两个独立的法人，尚电公司要求第三人金尚公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海致豪酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海尚电投资管理有限公司欠付的2014年7月1日至2014年12月31日的租金250万元；
二、被告（反诉原告）上海致豪酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海尚电投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金299，859.99元；
三、驳回原告（反诉被告）上海尚电投资管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）上海致豪酒店管理有限公司的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33，965元，减半收取计16，932.50元，由原告上海尚电投资管理有限公司负担2，333.50元，被告上海致豪酒店管理有限公司负担14，599元；反诉案件受理费9，600元，由反诉原告上海致豪酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一五年二月十一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。