四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0792民初1530号
原告：绵阳市阳光雨露私人管家物业服务有限公司，住所地：绵阳市临园路东段54号临园商务大厦27楼1-1号。法定代表人：李丽，该公司总经理。
委托代理人：秦果，四川法奥律师事务所律师。
被告：黄庆，男，汉族。
原告绵阳市阳光雨露私人管家物业服务有限公司（以下简称“阳光雨露物业公司”）与被告黄庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光雨露物业公司的委托代理人秦果、被告黄庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光雨露物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付2015年10月15日至2016年9月22日的物业管理费2252.63元及滞纳金1115.67元，合计3368.3元。事实与理由：2012年12月20日，绵阳高新区新盛房地产开发有限公司（以下简称“新盛房地产公司”）与原告签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了物业服务费及违约责任。违约责任规定：若新盛房地产公司、业主或住户违反合同第七条、第九条的约定，未能及时足额交纳物业服务费及相关代收费用，应按应缴费用每日千分之五向原告支付违约金并及时缴清费用。后被告于新盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定了物业管理企业系原告
、物业服务费价格及收取方式、物业服务等。其中物业服务内容与新盛房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》一致。被告所居住的英郦庄园小区43栋1单元20楼4号房屋，建筑面积为100.16平方米。自2015年10月15日至2016年9月22日，被告已欠原告物业服务费2252.63元，但被告一直拒绝交纳，产生滞纳金1115.67元，共计3368.3元。原告按照合同约定，切实履行了保洁、绿化、设备维护等义务，但被告却不履行缴费义务，原告多次催缴，被告不予理睬，故特向人民法院提起诉讼。
被告黄庆辩称，1、原告不属于一级资质物业服务企业，却按照一级资质收取物业服务费不合法；2、43栋1楼的公共区域被用作经营茶楼，且没有经过业主的同意；3、消防通道的门不能打开，存在安全隐患；4、被告的房屋墙面裂缝，存在质量问题，一直未得到处理。综上，被告拒绝交纳物管费。
本院经审理认定事实如下：1、2012年12月20日，原告阳光雨露物业公司（乙方）与绵阳高新区新盛房地产开发有限公司（以下简称“新盛房地产公司”）（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：新盛房地产公司选聘阳光雨露物业公司对英郦庄园小区二、三期提供前期物业服务，按绵阳市普通住宅物业服务等级标准一级提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅2.00元/月/平方米，商用物业3.50元/月/平方米；业主应于从《交房通知》公告的或《房屋交付通知书》通知的交付日之次日起开始交纳物业服务费用，此后每年度的第一个月交纳本年度的物业管理费；甲方、业主或住户违反本合同第七条、第九条约定，未能及时足额交纳物业服务费和代收的相关费用，应按每日千分之五向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用；合同期限自2012年12月20日起至业主委员会与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2、2013年2月23日，被告与新盛房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买绵阳高新区英郦庄园43幢1单元20楼4号房屋一套，建筑面积为99.80平方米；出卖人依法选聘阳光雨露物业公司为小区物业管理企业，物业服务费价格为2.0元/月/平方米，物业费按季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前缴费。3、原告阳光雨露物业公司于2014年5月20日取得国家物业服务企业二级资质证书，2014年9月23日绵阳市发展和改革委员会对英郦庄园小区物业服务费按电梯住宅2.0元/月/平方米，电梯商业用房3.5元/月/平方米的收费标准进行了审查登记备案，备案载明：二级资质，一级服务。4、2013年2月23日，被告黄庆在《英郦庄园业主临时管理规约》中的承诺书上签字确认管理规约的内容，并同意遵守规约一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。5、被告黄庆接房后已交纳了至2015年10月14日的物业服务费，从2015年10月15日起至今未再交纳物业服务费，原告阳光雨露物业公司书面向被告黄庆催收物业费未果。
本院认为：原告阳光雨露物业公司受开发商新盛房地产公司的委托按照前期物业服务合同约定对英郦庄园小区进行物业管理，对英郦庄园小区的房屋及配套的设施设备、市政公用设施、绿化、卫生、公共秩序、环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，向英郦庄园小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告黄庆知晓并同意英郦庄园《前期物业服务合同》约定的内容及《业主临时管理规约》规定的内容，理应按照《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》履行义务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的黄庆在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。被告黄庆从2015年10月15日起未交纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，黄庆应承担继续履行的法律责任。经计算，被告黄庆还应交纳2015年10月15日至2016年9月22日期间的物业服务费为2248.83元（2元/㎡/月×99.8㎡×11月+2元/㎡/月×99.80㎡÷30天/月×8天），原告主张金额为2252.63元，对于超出部分本院不予支持。
关于原告主张违约金的问题，《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之五标准计算，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）的规定，违约金是否适当，是以是否明显超过造成的实际损失，是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准，本案原告要求被告按每日千分之五支付违约金过分高于实际造成的损失，本院认为被告黄庆应付的违约金即迟延支付物业服务费造成的损失，应以被告所欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率（在同期贷款基准利率基础上浮50%）计算为宜。
被告黄庆提出原告资质的问题，物业服务企业的资质等级是对物业服务企业承接物业管理项目规模标准的限制，而物业服务等级是物业服务企业为其所管理的物业管理项目所提供的服务等级，物业服务企业的资质等级与物业服务标准等级非同一慨念。关于消防方面的问题，被告黄庆未向本院提交任何证据证明原告未履行约定的消防管理义务，本院不予采信。关于房屋裂缝的问题，房屋裂缝可能属商品房质量的问题，与本案无关联性，本院不予处理，被告可另向相应的责任主体主张权利，本案原告已向开发商反映了业主的投诉，其已尽到物业管理的相应义务。关于公共区域经营茶楼的问题，公共区域属业主所共有，如何使用应当由广大业主共同决定，被告个人不得以此原因拒交物业服务费，若其权利受到侵害，可另行起诉相关侵权人，以维护自身的合法权益。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄庆应于本判决生效之日起十日内支付原告绵阳市阳光雨露私人管家物业服务有限公司物业服务费2248.83元及违约金（违约金计算方法为：以物业服务费2248.83元为基数，从2015年10月16日起计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率进行计算，逾期罚息利率在同期贷款基准利率基础上浮50%；若被告黄庆未按本判决确定的给付之日支付物业服务费，则上述违约金计算至物业服务费付清之日止）；
二、驳回原告绵阳市阳光雨露私人管家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由被告黄庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
代理审判员 杜国选
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张文佳