江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第3072号原告万方，女，汉族，1982年1月14日生。委托代理人岁红俊、胡聪智（实习），江苏尚淮律师事务所律师。被告上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司。法定代表人张新全，该公司执行董事。委托代理人张云生，江苏穿石律师事务所律师。第三人淮安亿丰时代广场商业管理有限公司。法定代表人蔡桂祥，该公司总经理。委托代理人周炳强，江苏知缘律师事务所律师。原告万方与被告上海亿丰企业集团（淮安）投资有限公司（以下简称亿丰公司）、第三人淮安亿丰时代广场商业管理有限公司（以下简称商管公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告万方委托代理人岁红俊，被告委托代理人张云生，第三人委托代理人周炳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万方诉称，原、被告于2013年10月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的亿丰时代广场·金色水岸3-4-108号商铺。房屋价款为人民币247426元，被告应当在2014年1月1日前交房。如逾期交房，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。在商品房交付使用后90个工作日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如果选择退房，被告应当在原告提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿损失。此外，双方在合同中还对规划设计的变更通知等事项作了约定。被告在与原告订立上述合同同时，又要求原告与第三人签订了《商铺委托经营管理协议》。该协议约定：由第三人实行统一商业经营管理，业主在购买商铺后不可以自营，都要与第三人签订协议，委托经营期限为10年。后经了解，被告与第三人系关联关系，《商铺委托经营管理协议书》实质上是被告以第三人名义与原告签订。即被告采取变相售后包租的形式将其商品销售给原告，该行为违反了有关规定。上述合同、协议签订后，原告在约定期限内付清了房款，但被告至今没有依约履行交房、办证义务。原告于2015年7月14日委托律师向被告发函解除合同，被告没有回应，可见被告在合同履行中无诚信可言。原告现具状，请求法院解除双方于2013年10月4日签订的《商品房买卖合同》；返还原告已付购房款247426元及自被告收款之日至实际退款之日银行同期贷款利息。诉讼费由被告承担。被告亿丰公司辩称，原告要求解除合同并退还房款无事实及法律依据。原告与被告签订合同以后与第三人签订委托管理协议，在协议中原告授权第三人处理房屋有关事宜。由于第三人对工程提出调整要求，导致被告工程迟迟不能竣工，到2015年4月中旬工程才完成竣工验收，4月下旬办理竣工验收备案手续。2015年8月，被告与第三人就原告所有的房屋进行交接，期间被告通知原告办理房屋产权过户手续，但原告一直没有缴纳房屋维修基金才提起诉讼。基于上述事实，被告认为自身就办理产权证事宜不存在过错，原告主张解除合同没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。第三人商管公司述称，原告与我公司之间有委托经营管理协议，明确了受托的权利。在受托过程中，始终是在以维护原告的利益为目的。根据管理协议的约定为前提，履行相关事务。其他同被告的答辩意见。经审理查明，原、被告于2013年10月4日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的位于迎宾大道1号亿丰时代广场3层3-4-108号商铺，建筑面积20.13平方，价款247426元于签订合同时一次性付清；房屋的交付期为2014年1月1日前，交付条件为经验收合格。合同第八条第二款第4项规定：双方同意，若买受人未能付清本合同项下全部价款及法律、法规规定的应缴纳的各项费用，则本合同约定的交付期限相应顺延，出卖人有权延误交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房，合同约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。关于产权登记，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书，买受人退房的，出卖在买受人提出退房要求之日起90日内，将房款退还给买受人并按已付房款1%赔偿给买受人。合同附件一房屋平面图中标注了涉案房屋的位置；附件四补充协议（一）第1条约定，买受人需承担公共维修基金，办理交房时需出示缴付凭证；第6条约定，买受人将购买的商品房交商管公司经营管理，商管公司有权根据统一经营管理需要，自行或要求出卖人对商品房的四至进行调整；买受人同意由商管公司代表买受人向出卖人验收、接受房屋，签署房屋交接单，出卖人依本合同以及买受人与管理公司签订的《经营管理协议》，将商品房交付给商管公司的，视为出卖人已将商品房交付给买受人，且交付的商品房符合法定及约定条件。以上合同订立后，原告向被告支付全部房款247426元，被告开具了发票。同日，原告还与商管公司签订委托经营管理协议，约定原告将上述所购房屋委托商管公司统一招商经营管理，期限为10年，经营收益自2014年1月1日起算，半年付一次。协议还约定，为确保商管公司对商铺的统一独立经营管理，保障业主的经营收益，最大化实现业主商铺的商业价值，商管公司根据实际情况，有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态等进行变更及调整；决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建以及变更使用功能、方式的权利。协议订立后，原告依约自商管公司领取了相应的经营收益。另查，2015年4月16日，被告开发建设的上述工程，经建设、监理、施工、设计、勘测单位的竣工验收，确定工程合格。同月20日，开发区建设工程质监站受理被告工程竣工验收备案申请并予以公示，期限自2015年4月21日至2015年4月27日。2015年9月9日，被告办理了涉案房屋的所有权证书。再查，被告为自然人投资设立，股东分别为张新全、叶尚敏、时晓武、张凤良、薛春树。第三人亦为自然人投资设立，股东分别为蔡桂祥、蔡波波、施晓辉。2015年9月29日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同、发票及付款凭证，证明原告购买被告房屋及付款的事实；2、原告与第三人签订的委托经营管理协议，证明原告虽然委托第三人与被告办理房屋交接手续，但没有委托第三人在接受房屋前要求被告调整涉案工程及房屋；3、律师函及邮局快递存根，证明原告委托律师于2015年7月14日向被告发出解除合同的通知。经庭审质证，被告对证据1真实性无异议，原告到目前为止没有缴纳维修基金；对证据2真实性无异议。协议规定原告对第三人的授权有具体说明；对证据3没有收到，对其真实性有异议。第三人对证据1、2真实性无异议。协议规定由原告对第三人进行明确的授权，第三人调整行为符合协议约定。经营管理协议签订后，第三人按协议约定向原告支付过三笔经营收益；对证据3没有收到，无法作出评价。被告就其抗辩，向本院提交下列证据：1、商品房买卖合同附件四：补充协议，证明被告交付房屋前提是原告缴纳维修基金；2、委托经营协议，证明第三人有权为维护原告利益对原告房屋进行调整；3、2013年6月10日第三人为了原告利益，要求被告对亿丰时代广场整体商业态进行调整的停工通知；4、竣工验收报告，证明2015年4月16日涉案房屋经竣工验收合格；5、2015年4月20日工程竣工验收备案公示，证明涉案房屋工程质量进行竣工验收备案公示；6、2015年8月6日被告与第三人对原告房屋进行交接确认书，证明被告与第三人进行房屋交接的事实；7、2015年9月10日被告与第三人对包括原告在内的业主所购买的亿丰商铺进行初始登记交接清单；8、原告购买房屋初始登记证书复印件，证明原告购买房屋初始登记手续完成。经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，但认为原告至今没缴纳维修基金没有过错，因合同约定在办理房屋交接手续时缴纳基金，原告并没有接到被告或者第三人交付房屋的通知；对证据二真实性无异议，但不认可证明目的；对证据3真实性、合法性不予认可，被告与第三人系关联关系，在与原告签订合同时，第三人的股东就是被告的法定代表人；对证据4真实性请法院核实。本案中实际是被告工程迟延，该迟延不应该是第三人要求调整涉案工程的结果；对证据5真实性请法院核实；对证据6、7真实性不予认可；对证据8真实性予以认可。在该产权证中，记载是房屋坐落为淮安开发区迎宾大道3-4-108室，按照证中文字理解，原告购买的是有四至的结构房屋，但涉案现场是没有界限的空间，并没有房屋、商铺。第三人对被告提交证据的真实性均无异议。第三人向本院提交房屋所有权证，证明原告所购房屋已于2015年9月9日取得初始登记证书。经庭审质证，原告对该证据的质证意见同上。被告对该证据三性无异议。关于第三人发给被告的有关停工通知，主要内容为根据经营管理协议的约定，第三人作为买受人的受托管理人，有权代位行使买受人的各项权利；为了最大化实现委托人所购商铺的商业价值，第三人决定对亿丰时代广场整体商业业态进行调整，鉴于该调整方案涉及变更既定施工计划，第三人特发出通知要求暂停目前整体施工，待商业业态优化方案落实后再行施工。关于原告委托律师向被告发出的律师函，原告提交的相关证据，能够证明该函向被告邮寄后，被告公司有人签收。关于被告提交的商业楼交付确认书，其主要内容为被告按第三人要求完成施工工作，商业楼整体通过验收、资料报备，现由被告向第三人全面交付商业楼。关于商铺初始登记证书交接清单，其主要内容为被告将已取得的商铺初始登记证书全部移交给第三人，其中包括涉案的3-4-108号房屋。上述事实，有原、被告及第三人提交的相关证据及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同以及原告与第三人签订的商铺委托经营管理协议，是当事人的真实意思表示，约定不违反法律规定，应受法律保护。原告主张被告与第三人存在关联，委托经营协议实质上是被告以第三人名义签订，即被告采取变相售后包租的形式将进行销售，违反了有关规定。原告上述主张并不能成立，首先，被告与第三人分属二个独立法人，之间不存在股东及资产混同；其次，原告开发销售的商品房依法取得相关行政机关的许可、办理了资料备案并取得商品房初始登记证书，被告并没有以自己的名义售后包租或者变相售后包租未竣工的商品房，被告与原告订立的商品房销售合同及第三人与原告签订的协议，并没有违反建设部颁发的《商品房销售管理办法》的相关规定。关于原告主张被告未能依约履行交房及办证义务，被告向本院提交的由第三人向被告发出的暂停施工通知，客观真实，能够证明涉案房屋由于第三人提出业态调整，导致暂停施工。但是，根据第三人与原告签订的委托经营协议约定的条款，第三人有权为了业主的利益，实施对商铺的经营范围、经营业态等进行变更及调整；决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建以及变更使用功能、方式的权利。被告虽未按约时履行交房义务，但业态调整导致的交房延误，并没有因此影响原告的利益，原告依约获得了经营收益并实现了合同目的。被告在涉案房屋通过竣工验收后，随即办理有关资料备案手续，在具备交付条件时依约与第三人办理了房屋交付，并于同年9月办理初始登记证书。尽管被告未直接与原告办理房屋交接，但基于原告与第三人签订协议的约定，被告按约向第三人履行了交房义务，该行为因由原告授权，应视为向原告交付。关于办证，因被告已经取得涉案房屋的初始登记，原告可依约定并按有关规定办理房屋所有权变更登记。至于原告认为涉案现场是没有界限的空间，并没有房屋、商铺，本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同中标注了房屋的平面图，原告应当知道其购买的房屋为商铺的铺位并非普通意义上有四至的房屋，故其所提异议不能成立。原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同、返还购房款及利息的主张，无事实及法律依据，本院依法不予支持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定判决如下：驳回原告万方的诉讼请求。案件受理费5048元，减半收取2524元由原告万方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）审判员  陈建淮二〇一五年十二月九日书记员  张曦月