广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第394号
上诉人（原审原告）：詹国祥，男，汉族，1970年10月12日出生，住云浮市。
上诉人（原审原告）：何翠娥，女，汉族，1970年9月20日出生，住云浮市。
上列两上诉人的共同委托代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：云浮市。
法定代表人：潘锦灿。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
上诉人詹国祥、何翠娥因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年2月11日，（买受人）何翠娥与荣威公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：110xxxx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路xx号、编号为04-03-xxxx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢x层xxx号房。……该商品房合同约定建筑面积共166.33平方米，其中，套内建筑面积148.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.70平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米0元，总金额人民币陆拾染万壹仟叁佰壹拾零元整。第五条：面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2011年2月11日前交纳首期房款，计人民币392310元；并于2011年2月14日前提交所需资料，办理余款278000元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。次日，何翠娥与荣威公司签订了一份补充协议，对附属设施等作了详细约定。何翠娥、荣威公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，何翠娥按合同约定于2011年2月11日支付了办证费21368元、维修基金4999元，首期房款392310元，2011年2月14日前支付了房款278000元，于2011年2月21日和5月19日开具了正式发票。詹国祥、何翠娥确认于2012年10月25日收楼。2014年7月8日，詹国祥、何翠娥取得了该商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第000002xx**号，登记建筑面积为161.12平方米，套内建筑面积为141.92平方米。该商品房的权属为詹国祥、何翠娥共同共有。2014年11月19日，何翠娥收到荣威公司退回的办证费1258.7元。后因荣威公司逾期办证、面积差异等，与詹国祥、何翠娥发生纠纷，经协商无果，詹国祥、何翠娥遂向原审法院起诉，请求：1、判令荣威公司退还詹国祥、何翠娥1258.7元办证费用。2、判令荣威公司退还房价款及利息27137.71元。3、判令由荣威公司承担本案的诉讼费。
原审法院另查明：詹国祥、何翠娥于1994年2月28日登记结婚。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。詹国祥、何翠娥与荣威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，应予确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。庭审中，詹国祥、何翠娥确认已经收到荣威公司退还的办证费用，并请求撤销该诉讼请求，是詹国祥、何翠娥自行处分的权利，应予准许。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”再根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米0元，总金额人民币陆拾染万壹仟叁佰壹拾零元整”。第五条约定“面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，荣威公司在出售该商品房时与詹国祥、何翠娥约定是按套计价，在庭审中，詹国祥、何翠娥亦确认在签订合同时是知道按套计价的，故该商品房的总价款671310元是按套计价，并非按面积计价，不存在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情况，由此不存在荣威公司退还房价款和利息，荣威公司认为其不需要退还房价款和利息的抗辩意见，理据充分，应予支持。詹国祥、何翠娥请求荣威公司退还房价款和利息，理据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回詹国祥、何翠娥的诉讼请求。本案受理费510元，适用简易程序审理，减半收取255元，由詹国祥、何翠娥负担。
一审宣判后，上诉人詹国祥、何翠娥不服，上诉请求：1、撤销（2015）云城法民二初字第201号民事判决；2、依法支持上诉人一审的第2项和第3项诉讼请求；3、一、二审受理费由被上诉人负担。
上诉事实和理由：一、双方当事人是约定按照建筑面积计算价格。
上诉人和被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第四条明确约定“该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米0.00元，总金额为670310元整。”根据本条款，当事人约定了：
1、该商品房属于预售房性质，而不是现房。
2、该商品房按套出售。本约定是符合《商品房销售管理办法》第12条的规定“?商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”，即所有的商品房都是按套销售的，不能将一套房屋分割成单间房屋分别进行销售。
3、该商品房是按建筑面积计算价格的，但被上诉人狡猾地在商品房单价上填写了0.00。被上诉人狡猾地在商品房单价上填写了0.00，只是故意造成一个按套计价的假象，试图违约，但假象毕竟只能是假象，并不能表明被上诉人是按套计价。上诉人的理由是：
（1）、根据《商品房销售管理办法》第19条第2款的规定“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围”，而上诉人和被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》的附件一房屋平面图中，并没有约定误差范围，因此，标的房屋的销售约定并不符合该规定，不是按套计价。
（2）、根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售的计价方式主要有三种：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。因此，在《广东省商品房买卖合同》文本中第四条中第1项规定的是按套出售的预售房，按建筑面积或者套内建筑面积计算价格的销售方式的条款，第2项规定的是按整栋出售的预售房，按建筑面积计算价格的销售方式的条款，第3项规定的是按套或者按整栋出售，按套或者按整栋计价的销售方式的条款。作为按套或者按整栋计价的销售方式的条款，第3项条款中明显只有总价款的约定，而没有单价的约定，这与2014年4月由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定的新版《商品房买卖合同（预售）》示范文本第六条第3项和第4项的条款约定是相似的。上诉人和被上诉人签订合同时，选择了第1项条款，是按套出售的预售房，按建筑面积或者套内建筑面积计算价格的销售方式的条款而不是第3项条款，明显是按建筑面积计价而不是按套计价。
（3）、以上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》文本和其他被上诉人承认是按建筑面积计价销售的业主与被上诉人签订的合同文本相对比，除了上诉人签订的文本第四条第1项条款单价处是0.00元，而其他业主是明确单价外，其他地方没有任何差别。说明被上诉人是故意这样填写的。上诉人认为与其他文本并没有实质上的区别。
（4）、上诉人提供了被上诉人为上诉人开具的发票，明确写明了该商品房的单价是4030元。如果是按套计价，被上诉人根本无需在发票中列明按建筑面积计价的单价。
（5）、《广东省商品房买卖合同》是格式合同，被上诉人故意在填写第四条第1项时，在单价处填写0.00元却没有以任何方式对上诉人作出过提示和说明，也没有向上诉人说明过为什么不填写第四条第3项条款而填写第1项，因此，根据《合同法》关于格式合同的规定，在上诉人与被上诉人对合同条款有不同理解时，应当从有利于格式合同提供者的相对人为出发点，对合同条款作出对上诉人有利的合同解释。
二、被上诉人在销售宣传时并没有按照总价销售的宣传，而是一直按照单价销售的宣传和协商。
上诉人在一审中承认是知道按套出售的，但上诉人从来只知道被上诉人是按照建筑面积单价进行房屋销售，从来没有听说过被上诉人有按套计价（按照总价）进行销售的宣传，被上诉人与所有业主协商商品房销售时，也是按照建筑面积单价进行协商。因此，上诉人签订的合同应当是按套销售，按建筑面积计价。
（一）被上诉人在房屋销售时，从来没有做过任何按套计价（按照总价）销售的宣传和说明。被上诉人在一审时，也没有提供任何证据证明销售时曾经按照总价销售进行过宣传。上诉人认为，按照建筑面积单价出售已经深入人心，是普通人理解的销售方式，而按照总价销售是特别的销售方式。由于按照总价销售的特殊性，被上诉人应当提供证据证明自己按照总价进行过销售宣传。
（二）有证据证明被上诉人将商品房销售给上诉人是按照建筑面积单价出售的方式进行宣传、协商的。
上诉人和被上诉人在协商商品房买卖时，在2011年1月31日，先由被上诉人的销售人员（置业顾问）李红艳为上诉人书写了销售上诉人商品房时的表格，然后上诉人对表格进行研究后有向被上诉人购买的意向，被上诉人的销售人员（置业顾问）李红艳代表被上诉人与上诉人签订了商品房的《认购书》，并由李红艳书写了《置业计划》。销售表格、《认购书》和《置业计划》这些证据明确表明了销售给上诉人的商品房是按照每平方米4030元的单价销售给上诉人。因此，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》中应当约定的是按照建筑面积销售的计价方式。
综上所述，一审法院将按套出售与按套计价混为一谈，没有综合考虑该合同条款的位置和约定，没有做出对提供格式合同的相对方有利的解释，做出了错误的判决。因此，被上诉人应当退还上诉人房价款20996.30元和利息。
三、被上诉人应当将退回的商品房面积差异款从上诉人付清房价款第二日起开始计算利息。
上诉人和被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条明确约定了利息计算的起止时间为：“以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算”，因此，商品房面积差异款利息计算开始时间应当从2011年5月20日（上诉人付清房款的第二日）开始计算。
由于被上诉人向上诉人多收取了商品房面积差异款这部分款项，导致上诉人在向银行申请贷款时，必须要多向银行贷款这部分金额，上诉人必须要多向银行支付相应的贷款利息。而相应的，被上诉人因为多收取了这部分款项，被上诉人有多出的这部分流动资金，被上诉人不用向银行贷款获取该款项金额的流动资金，也不用支付相应的贷款利息，众所周知，开发商向银行贷款所需支付的贷款利息往往比人民银行规定的基准利息高。因此，被上诉人应当将退回的商品房面积差异款从上诉人付清房价款第二日起开始计算利息，才是公平的和合理的。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，根据《民事诉讼法》相关规定，上诉人请求撤销（2015）云城法民二初字第201号判决，并按上诉人的上诉请求进行改判。
上诉人詹国祥、何翠娥为其上诉请求在二审期间提交以下证据：
1、蟠龙山水豪庭置业方案，拟证明上诉人去看房时是被上诉人公司的置业顾问帮上诉人计算房屋的总价、单价、过户费用、按揭的金额；
2、置业计划，拟证明双方商谈时是约定了按建筑面积计价的，而且有明确单价；
3、认购书，拟证明被上诉人向上诉人销售宣传时是按建筑面积计算价格。
被上诉人荣威公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：上诉人提出的上诉理由称，双方是按照建筑面积计价没有法律依据，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，该合同是根据政府行政主管部门制定的格式合同，该合同中有按面积计算单价，有按套计价，而双方签订该合同时是选择了按套计价。双方签订合同后，得到主管部门的备案确认，最终房管部门也是按照该合同办理涉案房屋的房产证。因此，我方认为双方签订的涉案合同是合法的，双方应严格按照合同中约定的条款履行各自的义务，而上诉人主张的双方约定按照建筑面积计算价格，没有合同依据，也没有证据证实该主张。对于上诉人提出的认为我方在销售宣传时没有按照总价销售的宣传，而是按单价销售的宣传没有事实依据，只是上诉人的单方陈述。既然法律允许商品房开发企业可以按照建筑面积单价计价，也可以按照商品房一套计价，故此，作为被上诉方，对外销售或宣传时不可能自己限制自己的权利。只是大部分商品房销售都是按照建筑面积的单价进行计价，按套计价相对较少，而上诉人不能以此作为依据认定被上诉人只是向上诉人宣传或协商唯一按照建筑面积单价计价。上诉人第二种观点也不成立。既然我方认为双方签订的合同是按套计价，而不是按建筑面积单价计价，故此不存在退还商品房面积差异款给上诉人，也不存在计付利息。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回。
被上诉人荣威公司为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人荣威公司对上诉人在二审期间提交的证据质证认为不属于新证据，并认为证据1、2只是销售人员的单方意见，证据3约定按套计价出售，而不是按建筑面积计价出售。
原审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人詹国祥、何翠娥与被上诉人荣威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：詹国祥、何翠娥与荣威公司签订的《商品房买卖合同》是按套计价合同还是按建筑面积计价合同。合同第四条“计价方式与价款”第1项约定：“该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米0元，总金额人民币陆拾染万壹仟叁佰壹拾零元整”。由此可见，双方签订合同时约定该商品房是按套计价出售的。上诉人认为合同所附的房屋平面图没有约定误差范围，不符合《商品房销售管理办法》的规定。虽然合同所附的房屋平面图没有约定误差范围，但是双方选择了合同第四条第1项的计价方式：按套出售，即表明该商品房是按套计价出售的，且该项计价方式中的单价没有约定，也表明该商品房不是按建筑面积计价的。上诉人认为荣威公司在销售房屋时是按照建筑面积单价出售的方式进行宣传、协商的，置业方案、置业计划、认购书都表明销售给上诉人的商品房是按每平方米4030元的单价销售的。但置业方案和置业计划均没有双方的签名、盖章确认，而双方签订的认购书和《商品房买卖合同》都明确注明按套出售，总价为670310元，认购书和合同没有出现任何关于房屋单价的条款，不能证明上诉人所购商品房是按建筑面积单价出售的。上诉人提供的置业方案、置业计划只是销售人员给上诉人的参考意见，双方并没有把置业计划的内容写进合同，合同也没有将置业计划列为附件。因此，上诉人以置业方案、置业计划约定单价为由认为本案合同是按建筑面积计价合同，没有事实依据，本院不予采信。
上诉人还认为本案合同与其他按建筑面积计价的合同的区别在单价为0。而这恰恰表明本案合同是按套计价的合同。上诉人还认为购房发票上写明单价为4030元，故合同应为按建筑面积计价的。购房发票并不是合同的组成部分，不能以此为由认定合同约定按建筑面积计价的。本案商品房的计价方式在合同第四条有明确约定：按套出售，总金额为671310元。合同第五条约定“面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”因此，上诉人选择了按套计价购买本案商品房，再以房屋面积有差异为由请求被上诉人退还房价款，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，实体处理正确，应予维持。上诉人詹国祥、何翠娥的上诉意见，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费485元，由上诉人詹国祥、何翠娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 冯家玲