重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第01612号
原告徐琮凯，男，1990年1月18日出生，汉族，居民。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被告焦耀洪，男，1988年11月15日出生，汉族，居民。
原告徐琮凯与被告焦耀洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘海兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐琮凯的委托代理人杜超，被告焦耀洪到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告徐琮凯诉称，2003年6月1日，被告以房东已同意转租为由，与原告签订了《门面转让合同》，约定将其向房东张茂才和肖戡租赁经营的坐落于丰都县三合街道南天湖西路名山大道64号＊＊＊号门面转租给原告经营使用，转租期限为5年，转租金20000元，门面装修和房租85000元，合同签订即一次性支付被告转让金（房屋租金、转让金、装修费）。同时双方在合同上特别约定（即“备注”）“如遇门市在乙方转让期间，门市被房东收回（签订合同的11、12号门面），甲方应全额退还乙方转让租金（两个签订合同的门市）及房东的赔偿款”。原告于合同签订当日向被告缴纳了转让金70000元。同年7月11日，因房东坚持要收回门面，故原告在被告要求下与其签订了一份虚假的《解除转让协议书》，并于同日给被告出具了一份收到70000元转让费的虚假收条；被告也于同日给原告出具了一份《承诺书》，明确说明双方仍然继续履行2013年6月1日的转租协议。同年8月20日，原告依约向被告缴纳了门市转让尾款35000元。同年12月9日和12月30日，贵院分别作出（2013）丰法民初字第02532号及03816号《民事判决书》，判决解除被告与张茂才和肖戡于2012年7月23日签订的《租赁合同》，并将门面返还给张茂才和肖戡。后因被告不服以上两个判决而上诉，2014年5月7日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00327号《民事裁定书》，准许焦耀洪撤回肖戡案的上诉；同年5月16日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00198号《民事判决书》，驳回焦耀洪对张茂才案的上诉。根据前述两个生效判决，显然导致原告无法实现合同目的，且被告已经违约，按照《合同法》的明确规定及双方合同的特别约定，被告应当全额退还依据转让合同向原告收取的转让金105000元。故诉请人民法院依法解除原被告于2013年6月1日签订的《门市转让合同》；并判令被告退还原告所交转让金105000元。
被告焦耀洪辩称，被告将承租的门面又转租给原告，并收取转租费105000元属实。但双方在进行门面转租时均知道出租人不同意转租，为此，被告要求原告不要将转租的事实透露给出租人，原告也同意，并达成口头协议，约定谁将转租的事实泄露出去，房东知道后，对造成的损失就由谁承担。现转租的事实是由原告泄露的，故原告应按口头协议约定，承担损失。另，《门市转让合同》载明的“门市转租金20000元”，系被告在转让门面时，处理的小件商品价值。
经审理查明：坐落于丰都县三合街道南天湖西路名山大道64号第负一层0012#门面属张茂才所有，0013#门面属肖戡所有。2012年7月23日，焦耀洪和邓先胜与张茂才、肖戡分别签订了《租赁合同》，该两份《租赁合同》主要载明：“出租人（以下简称甲方）承租人（以下简称乙方）焦耀洪……第一条商铺基本情况……。用途零售（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。第二条租期租期共五年，即自2013年3月9日零时起至2018年3月8日24时止。第三条租金和租金交纳期及条件1、租金：共14800元人民币。租赁期间甲方不得以任何理由调整租金。2、支付时间、方式：租金一次性付清……”。双方在合同签订后，焦耀洪、邓先胜向张茂才、肖戡分别支付租金14800元。焦耀洪、邓先胜租赁以上门面用于经营电脑销售。
2013年6月1日，焦耀洪将其与邓先胜租赁的坐落于丰都县三合街道南天湖西路名山大道64号负一层第0011#门面、0012#门面、0013#门面转租给徐琮凯，并签订了《门市转让合同》。该合同主要载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将门市转租用于乙方使用，为明确双方权利义务，经协商一致订立本合同。第一条：门市的坐落、面积情况。甲方转租给乙方的门市位于丰都县名山大道64号＊＊＊。门市转租赁期定伍年。乙方向甲方交纳门市转租金20000.00元；门市装修和房租总金额85000.00元。房屋租赁到期后，乙方有权向房东续租门市与甲方无关。备注：13号门面为每年缴纳房租。签订合同后乙方一次性支付给甲方转让金（房租费用，转让金，装修费）。第二条：租赁期间相关费用。乙方应承担的费用：自签订合同起，门市的所有费用由乙方支付，之前的费用由甲方全额支出（水电公摊，物业管理费）第三条：房屋修缮与使用……。第四条：免责条件……。备注：如遇门市在乙方转让期间，门市被房东收回（签订合同的11、12号门市），甲方应全额退还乙方转让租金（两个签订合同的门市）及房东的赔偿款。甲方无权干涉11、12号门市的经营项目；此合同不能更改，更改后无效。甲方：焦耀洪（签字并加盖手印）乙方：徐琮凯（签字并加盖手印）2013年6月1日起至2018年3月7日截止”。双方在签订该合同的当日，徐琮凯支付焦耀洪现金70000.00元，同时，焦耀洪给徐琮凯出具一份收条，该收条载明：“今收到徐琮凯现金70000.00元大写（柒万元整；总金额105000.00元，还剩余35000.00元。收款人：焦耀洪时间：2013年6月1日”。
2013年7月初，张茂才和肖戡发现焦耀洪擅自将其出租与焦耀洪等人承租的门面又转租徐琮凯，便要求解除与焦耀洪等人签订的租赁合同，并收回出租门面。焦耀洪与徐琮凯为了掩盖其间的转租事实，双方遂于同月11日签订了一份虚假的《解除转让协议书》，同日，徐琮凯给焦耀洪出具了一份收到70000元转让费的虚假收条，焦耀洪也于同日给徐琮凯出具了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“承诺人：焦耀洪我对徐琮凯作出承诺，在2013年7月11日焦耀洪与徐琮凯签订的解除转让协议书系为了平息各方利益，实际上不是真正的解除转让协议书，双方原来在2013年6月1日签订的门市转让合同依然有效。焦耀洪与徐琮凯一致同意按照2013年6月1日签订的协议履行。徐琮凯自愿作出承诺，此承诺书不对外公开，如果是徐琮凯公开此承诺书，由此造成的损失徐琮凯自愿承担承诺人：焦耀洪（签名并加盖手印）徐琮凯（签名并加盖手印）。2013年7月11日”。同年8月20日，徐琮凯向焦耀洪缴纳了门市转让尾款35000元。后因张茂才和肖戡未能与焦耀洪等人达成解除房屋租赁协议，便诉至本院，请求人民法院依法解除双方于2012年7月23日签订的《租赁合同》，并退还出租门面。同年12月9日和12月30日，本院分别作出（2013）丰法民初字第02532号及03816号《民事判决书》，判决解除焦耀洪、邓先胜与张茂才和肖戡于2012年7月23日签订的《租赁合同》，并将门面返还给张茂才和肖戡。后因焦耀洪不服以上两份判决而上诉，2014年5月7日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00327号《民事裁定书》，准许焦耀洪撤回对（2013）丰法民初字第03816号民事判决书的上诉；同年5月16日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00198号《民事判决书》，判决驳回焦耀洪对（2013）丰法民初字第02532号民事判决的上诉，维持原判。至此，本院作出的（2013）丰法民初字第02532号及03816号《民事判决书》已经发生法律效力。尔后，徐琮凯又分别与张茂才、肖戡及0011号门面的房东达成了新的门面租赁协议。
另查明，徐琮凯与焦耀洪签订的《门市转让合同》上载明的LG11、12号门面，实为张茂才所有的第负一层0012#门面，及属肖戡所有的第负一层0013#门面。
上述事实，有原、被告的陈述、《门市转让合同》、收条、（2013）丰法民初字第02532号及03816号民事判决书、（2014）渝三中法民终字第00198号民事判决书、承诺书等证据在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，被告焦耀洪在未取得出租人同意的情况下，擅自将其与邓先胜共同承租的坐落于丰都县三合街道南天湖西路名山大道64号负一层第0011#门面、0012#门面、0013#门面转租给原告徐琮凯，为此，出租人张茂才、肖戡诉至本院，要求解除其与焦耀洪、邓先胜签订的租赁合同，并收回出租门面。本院受理后，依法作出了（2013）丰法民初字第02532号及03816号民事判决，该两份判决书分别判决：张茂才、肖戡与焦耀洪、邓先胜于2012年7月23日签订的《租赁合同》于本判决生效后立即解除；焦耀洪、邓先胜在判决书发生法律效力后5日内将坐落于丰都县三合街道南天湖西路名山大道64号负一层第0012#门面返还张茂才，将负一层第0013#门面返还肖戡。本院作出上述判决后，因被告焦耀洪不服上述二判决，向重庆市第三中级人民法院提出上诉。2014年5月7日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00327号《民事裁定书》，准许焦耀洪撤回对（2013）丰法民初字第03816号民事判决书的上诉；同年5月16日，重庆市第三中级人民法院作出（2014）渝三中法民终字第00198号《民事判决书》，判决驳回焦耀洪对（2013）丰法民初字第02532号民事判决的上诉，维持原判。至此，本院作出的（2013）丰法民初字第02532号及03816号《民事判决书》已经发生法律效力。且在以上两份民事判决书发生法律效力后，张茂才、肖戡与原告徐琮凯重新签订了门面租赁协议，因此，本院认为张茂才、肖戡已实际收回了出租与被告焦耀洪及邓先胜的门面。故原告徐琮凯与被告焦耀洪签订的《门市转让合同》应予以依法解除。该合同在解除后，根据双方在《门市转让合同》中约定：如遇门市在乙方转让期间，门市被房东收回，甲方应全额退还乙方转让租金。因此，被告焦耀洪应全额退还原告徐琮凯转让租金105000元。对于被告焦耀洪辩解的转租金20000元，系转让给原告的小件商品价值。对此，原告在庭审中予以否认，且被告在庭审中也未提供证据证明其该主张，因此，本院对被告焦耀洪的该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、九十七条、九十八条之规定，判决如下：
一、原告徐琮凯与被告焦耀洪于2013年6月1日签订的《门市转让合同》于本判决生效后立即解除；
二、被告焦耀洪在本判决发生法律效力后10日内返还原告徐琮凯转租金、门市装修费和房租共计人民币105000元；
案件受理费2400元，减半收取1200元，由被告焦耀洪负担（原告已垫付，被告在兑现时一并支付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘海兵
二〇一四年八月十一日
书记员 谭秋红