四川省中江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0623民初1904号原告：陈小东，男，住四川省中江县。原告：向琼琼，女，住四川省中江县。二原告共同委托诉讼代理人：刘刚，四川金锐律师事务所律师。被告：曾顺源（曾用名曾蜀江），男，住四川省中江县。被告：许玉芳，女，住四川省中江县。二被告共同委托诉讼代理人：钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。原告陈小东、向琼琼诉被告曾顺源、许玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，于同年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈小东、向琼琼及其共同委托诉讼代理人刘刚，被告曾顺源、许玉芳及其共同委托诉讼代理人钟勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈小东、向琼琼向本院提出诉讼请求：1.判令原告向被告支付购房余款248000元；2.判令被告将中江县永太镇云龙南街209、211、213号门面及住房房屋所有权及土地使用权过户到原告名下，并由原告承担过户所需的税收、费用；3.判令被告将中江县永太镇云龙南街209、211、213号门面及住房交付给原告；4.判令被告承担100000元违约定金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月6日，原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于中江县永太镇云龙南街209、211、213号门面及住房以298000元的价款转让给原告。被告保证所出售的房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容。协议签订后，原告支付被告定金50000元，并约定如被告违约，应双倍返还原告定金。合同签订后，双方在办理公证过程中，才发现因涉案房屋存在其他共有人，尚不能办理公证手续。因此双方协商签订《附加协议》，约定原告给予被告时间处理该问题，并约定待涉案房屋能办理相关产权过户手续并登记到被告曾顺源、许玉芳名下时，原告再支付被告剩余购房款。2016年7月，原告知晓被告已办理好涉案房屋的所有权证和土地使用权证，便要求被告按照《房屋买卖协议》的约定履行，但被告以原房价约定过低为由拒不履行《房屋买卖协议》。原告认为该协议系双方真实意思表示，并不违法法律、行政法规的禁止性规定，在原告同意按合同约定支付购房尾款248000元情况下，被告应该根据协议约定协助办理过户登记手续。且应该在《房屋买卖协议》所约定的使用期限届满之日将涉案房屋交付给原告。被告曾顺源、许玉芳辩称，对于原告诉称双方签订《房屋买卖协议》的情况属实，原告已经给付50000元的购房定金。因涉案房产当时尚登记在被告曾顺源及其父亲曾兴昭名下，在签订合同时，被告曾顺源的父亲曾兴昭已经去世，被告曾顺源需要通过继承方式将相关产权过户登记到其名下；另外，还需要将涉案房屋的土地性质转变为出让性质。考虑到上述历史遗留问题，双方于2014年9月28日协商签订《附加协议》，该协议约定，原告同意给予被告时间处理遗留的问题，且不予以限制。同时，双方还达成口头约定，被告处理历史遗留问题所产生的费用均由被告先行垫付，事后由原告承担。待被告将历史遗留问题处理好后，便要求原告承担其垫付的相关费用，原告却不予认可。另外，根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，原告应于2014年9月30日前支付被告购房余款248000元，被告认为原告应该先履行给付购房尾款的义务，才能要求被告履行办理过户登记的义务，现在是原告一直未付该笔购房尾款。因此，是原告存在违约情形，而被告并不存在任何违约的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交了如下证据：1.原、被告的身份证复印件及被告的户籍信息表；2.房屋买卖协议及附加协议原件、收据原件；3.录音及录音笔录。被告围绕其反驳意见，提交了如下证据：1.缴款收据复印件4张、普通发票复印件1张、增值税发票复印件1张、土评及资料费收据复印件1张、完税证明复印件2张；2.房屋所有权证复印件2张、国有土地使用证复印件1张；3.江国用（96永太）字第03号国有土地使用证复印件4张。经法庭组织双方质证，对双方所提交的证据，认定如下：对原告提交的1、2、3组证据，经质证，被告对其均无异议，本院予以采信。对被告提交的1、2、3组证据，经质证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，原告陈小东、向琼琼与被告曾顺源、许玉芳签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于中江县永太镇云龙南街209、211、213号门面住房，以298000元价款出售给原告。该处房产产权证为“江国用96永太字03号”，建筑面积为157.5㎡。合同签订当日，被告已收到原告支付购房定金50000元。合同还约定，原告应于2014年9月30日前将剩余房款248000元支付被告；另外，双方还特别约定，原告同意被告在该房屋居住使用三年，且不收取任何的房租费和其他费用。在履行合同过程中，因该房屋存在历史遗留问题需要处理，原、被告双方于2014年9月28日签订《附加协议》一份，约定原告给被告时间处理房屋的历史遗留问题，且不得给予时间限制。如果历史遗留问题未得到解决，《房屋买卖协议》自然终止，双方互不追究任何责任。如原告放弃协议，协议自然终止，被告如数退还原告定金。另查明，涉案房产原土地使用权证号为：江国用（96永太）字第03号，土地使用者登记为曾顺源、曾兴昭，曾兴昭系被告曾顺源的父亲。涉案房产的房屋所有权和土地使用权现均已办理到被告曾顺源、许玉芳名下，其中房屋所有权证号为：中江房权证2015字第1013004**号，国有土地使用权号为：江国用（2016）第2091号。被告为办理妥善前期手续，已支付了声明书、继承权、赠与合同增值税1500元、转让手续费286元、房屋赠与契税1075.88元、产权移转书据印花税71.70元、登记费和工本费560元、土地测评及资料费1200元、土地权属调查费11.5元、土地注册登记、发证收费20元、补缴土地价款40630元、交易费143元、测绘费61元、国有土地使用权出让契税1221元，共计46780.08元。待被告将上述两证办理完善后，便要求原告履行协议支付购房余款，并支付其处理继承问题、补缴土地出让金等所垫付的费用，共计要求原告支付380000元（包括已支付的购房定金50000元）。为此，双方就具体购房款协商未果，原告遂向本院起诉并提出前述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否对《房屋买卖协议》约定的购房余款支付时间进行了协商变更；二、被告所提出的处理历史遗留问题产生的费用应该如何认定、如何承担；三、被告是否应该承担双倍返还原告购房定金的违约责任。对此，本院作如下评判：对于第一个争议焦点，本院认为，双方均认可涉案房屋需要处理历史遗留问题才能办理过户登记手续。根据庭审查明的事实可认定，涉案房屋的历史遗留问题涉及：1.处理涉案房屋继承问题；2.处理涉案房产的土地性质问题。根据原、被告在2014年9月28日所补充签订的《附加协议》来看，双方均认识到处理上述问需要较长的时间，而且是否能妥善处理该问题，以及能否顺利办理过户登记手续均无定论，因此《附加协议》未对时间进行约束，且该协议赋予了原告单方面解除合同的权利。且被告当庭陈述，在2016年6月，被告告知原告已办理好前期手续，可以履行协议交付房款，双方只是对于如何承担处理遗留问题费用存在分歧。由此可见，双方是对《房屋买卖协议》所约定尾款的付款时间进行了协商变更的。本院认为原告支付被告下欠房款时间应为待被告曾顺源、许玉芳将相关产权变更登记到二被告名下，且涉案房屋能办理过户登记时。关于第二个争议焦点，原告认为，根据双方所签订的《房屋买卖协议》约定，被告保证出售的房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰。因此被告应该保证所出售的房产符合上市交易的条件，且双方并未达成由原告承担处理历史遗留问题所产生费用的口头约定，因此原告不应该承担该笔费用；被告则认为，首先，双方在《房屋买卖协议》约定，房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担；其次，对于处理历史遗留问题所产生的相关费用，双方口头约定由原告承担。对此，本院认为，首先，对于双方是否口头约定由原告承担上述费用的问题，被告除其当庭陈述外，并无其他证据佐证该待证事实。因此，本院认为原、被告间没有就处理历史遗留问题所产生费用由原告承担的达成口头约定。其次，对于被告处理历史遗留问题所产生费用的如何认定、如何承担的问题，本院认为，被告是将自用房屋进行出售，且房屋出售时，原产权未载明涉案房屋的土地性质，因此双方在签订《房屋买卖协议》时均未预见到在办理过户登记的过程中会产生高额的费用，比如补缴土地出让金。因此双方并未在《房屋买卖协议》及中对该费用如何承担予以约定。鉴于被告方在积极履行合同义务办理前期手续，本院认为应该基于公平的角度出发，由原告与被告各承担50%的方式处理该费用比较适宜。根据原告提交且经被告认可的票据来看，被告办理继承、补缴土地出让金等产生的费用共计为46780.08元，因此应该由原告承担23390.04元，被告自行承担23390.04元。关于第三个争议焦点，本院认为，本案中，被告并不存在根本性的违约情形，双方在由谁承担因处理历史遗留问题所产生的费用问题上存在分歧，且根据原告所提供的录音记录表明，原告对于被告提出的条件也在进行考虑，只是双方最后未能达成一致意见才诉至法院。且现原告要求被告履行合同，被告并未提出解除合同而不出卖房屋，故被告不存在不履行其债务的情形，因此，原告要求被告承担双倍返还原告定金100000元违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告交付房屋的请求，本院认为，原告同意被告继续使用涉案房屋至2017年7月5日，该约定不违反法律规定。故原告现要求被告交付房屋的请求的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求支付被告购房余款248000元、被告协助原告办理过户登记手续的请求于法有据，应该予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈小东、向琼琼于本判决生效后三十日内支付被告曾顺源、许玉芳购房款248000元及因补缴土地出让金等产生的费用23390.04元，共计271390.04元；二、被告曾顺源、许玉芳于本判决生效后三十日内协助原告陈小东、向琼琼将位于中江县永太镇云龙南街209、211、213号房屋[房屋所有权证号：中江房权证2015字第1013004**号，国有土地使用权证号：江国用（2016）第2091号]过户登记到原告陈小东、向琼琼名下；三、驳回原告陈小东、向琼琼的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告陈小东、向琼琼负担625元，被告曾顺源、许玉芳负担625元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。代理审判员  艾显洪二〇一六年九月二十六日书 记 员  刘 琪