福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8541号
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路18号。
负责人林文华，系该行行长。
委托代理人蔡啊鑧、李金萍，福建至理律师事务所律师。
被告吴长恩，男，汉族，1971年8月1日出生，住福建省平潭县。
被告吴钦，女，汉族，1974年8月5日出生，住福建省平潭县。
被告福建建树房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区南二环路869号。
法定代表人柯露丝。
委托代理人陈小海，俞欢，福建瑞权律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉被告吴长恩、吴钦、福建建树房地产开发有限公司（以下简称“建树房地产”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡啊鑧、被告福建建树房地产开发有限公司的委托代理人陈小海到庭参加诉讼，被告吴长恩、吴钦经本院公告传唤，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉称，2010年1月22日，被告吴长恩、被告吴钦（借款人）与中国建设银行股份有限公司福建省分行（贷款人，以下简称“建行福建分行”）签订了《个人住房借款合同》（编号：2010年建闽房北个房借字15号，以下简称“合同”），约定：被告吴长恩、被告吴钦为购买位于福州市仓山区仓山镇首山路112号润华山庄别墅整座商品房向建行福建分行申请贷款人民币300万元（以下币种均为人民币）；借款期限从2010年1月31日起至2040年1月31日止；借款利率为基准利率下调29%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人采用等额本息还款方法偿还借款本息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同项下贷款发放后，建行福建分行将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告；合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。上述合同还约定，被告吴长恩、被告吴钦以所购的上述商品房为抵押物担保贷款的偿还，抵押担保范围包括合同所列的贷款本金、利息（包括复利何罚息）、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）。上述合同第十二条还约定，被告建树房地产作为保证人为被告吴长恩、被告吴钦的上述贷款债务提供连带责任保证，保证范围为借款人支用的借款本金及由此产生的利息（含罚息、复利）、以及贷款人为实现债权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）。若贷款人宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。
上述合同签订后，建行福建分行于2010年2月1日为被告吴长恩、被告吴钦发放了300万元贷款。2010年1月25日，福州市房地产交易登记中心为案涉抵押商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。然而，被告吴长恩、被告吴钦却未按合同约定履行还款义务，被告建树房地产亦未履行保证责任，其等行为已严重侵害了原告的合法权益。截止2015年10月28日，被告吴长恩、被告吴钦尚欠原告借款本金2729347.95元，利息68992.81元，本息暂计2798340.76元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告吴长恩、被告吴钦共同向原告偿还贷款本金人民币2729347.95元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2015年10月28日利息为68992.81元，本息暂合计为2798340.76元）；2、原告有权以被告吴长恩、被告吴钦名下位于福州市仓山区仓山镇首山路112号润华山庄别墅整座及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿原告对被告吴长恩、被告吴钦在本案中的所有债权；3、被告建树房地产对被告吴长恩、被告吴钦在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）及原告律师费用。
被告福建建树房地产开发有限公司辩称，1、按照担保法和物权法，有抵押物和抵押权人的时候，应当先物保后人保。2、原告主张的律师费没有支付凭证，不应支持。3、被告吴长恩到2015年12月23日已经扣款121977.56元，到目前为此的具体金额还要跟原告确认。4、被告吴长恩的房子已经被平潭县人民法院挂在淘宝网站上司法拍卖。
被告吴长恩、吴钦未作辩称。
本院在审理中，原告提供以下证明材料：
Al、《被告吴长恩、吴钦身份证复印件》、《户口簿复印件》、《结婚证复印件》、《被告建树房地产营业执照复印件》，证明各被告的基本身份信息以及均为本案适格主体，被告吴长恩、吴钦系夫妻关系。
A2、《个人住房借款合同》（编号：2010年建闽房北个房借字15号）、《预购商品房抵押权预告登记证书》，证明被告吴长恩、吴钦为购买位于福州市仓山区仓山镇首山路112号润华山庄别墅整座向建行福建分行申请贷款且双方间签订有书面贷款合同的事实，贷款合同中对贷款金额、贷款利率、担保方式、违约情形、违约责任、纠纷解决及权利义务转移等均有明确约定。被告吴长恩、吴钦以上述所购商品房为抵押物担保案涉贷款还款的事实，贷款合同对抵押范围有明确约定。被告建树房地产为被告吴长恩、吴钦的案涉贷款债务提供连带责任保证的事实，贷款合同中对保证方式、保证期间及保证范围均有明确约定。证明原告为案涉抵押商品房之合法抵押权人。
A3、《个人贷款支付凭证》，证明建行福建分行依约为被告吴长恩发放了300万元贷款。
A4、《贷款账户基本信息单》，证明截止2015年10月28日，被告吴长恩尚欠贷款本金2729347.95元、利息（含罚息、复利）68992.81元，暂共计2798340.76元。
A5、《委托代理协议》，证明原告为实现本案债权所产生的律师费用。
经庭审质证、认证，被告福建建树房地产开发有限公司对证据A1-A4真实性、内容均无异议；对证据A5真实性无异议，但律师费并未实际支付，不能证明产生该费用。
本院认为，原告提供的上述证据足以说明原告与诸被告之间的借款担保关系。原告提供的上述证据，证据来源合法，符合证据的法定要求，被告福建建树房地产开发有限公司对上述证据的真实性均予以认可，上述证明材料均本院予以采纳。被告吴长恩、吴钦均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。
经审理查明，2010年1月22日，被告吴长恩、被告吴钦（借款人）与中国建设银行股份有限公司福建省分行（贷款人，以下简称“建行福建分行”）签订了《个人住房借款合同》（编号：2010年建闽房北个房借字15号），约定：被告吴长恩、被告吴钦为购买位于福州市仓山区仓山镇首山路112号润华山庄别墅整座商品房向建行福建分行申请贷款人民币300万元；借款期限从2010年1月31日起至2040年1月31日止；借款利率为基准利率下调29%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人采用等额本息还款方法偿还借款本息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同项下贷款发放后，建行福建分行将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告；合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。上述合同还约定，被告吴长恩、被告吴钦以所购的上述商品房为抵押物担保贷款的偿还，抵押担保范围包括合同所列的贷款本金、利息（包括复利何罚息）、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）。上述合同第十二条还约定，被告建树房地产作为保证人为被告吴长恩、被告吴钦的上述贷款债务提供连带责任保证，保证范围为借款人支用的借款本金及由此产生的利息（含罚息、复利）、以及贷款人为实现债权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）。若贷款人宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。
上述合同签订后，建行福建分行于2010年2月1日为被告吴长恩、被告吴钦发放了300万元贷款。2010年1月25日，福州市房地产交易登记中心为案涉抵押商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。
被告吴长恩、被告吴钦未按合同约定履行还款义务，被告建树房地产亦未履行保证责任，截止至2015年10月28日，尚欠本金2729347.95元、利息68992.81元，本息暂合计为2798340.76元。
本院认为，原、被告签订的合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。截止至2015年10月28日，被告吴长恩、被告吴钦尚欠原告本金2729347.95元、利息68992.81元，现原告要求被告吴长恩、被告吴钦偿还上述本金2729347.95元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2015年10月28日利息为68992.81元，本息暂合计为2798340.76元）的主张，有事实依据，本院予以支持。关于合同中抵押权部分的约定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理登记的请求权，并非正式物权登记，故在仅办理预告商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告要求以被告吴长恩、被告吴钦名下位于福州市仓山区仓山镇首山路112号润华山庄别墅整座及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿原告对被告吴长恩、被告吴钦在本案中的所有债权的主张，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告福建建树房地产开发有限公司对被告吴长恩、被告吴钦在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任的主张，符合合同约定，本院予以支持。本案被告吴长恩、被告吴钦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条该一款的规定，缺席判决如下：
一、被告吴长恩、被告吴钦于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行偿还借款本金人民币2729347.95元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2015年10月28日利息为68992.81元，本息暂合计为2798340.76元）。
二、被告福建建树房地产开发有限公司对被告吴长恩、被告吴钦在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费29287元、公告费560元，由三被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 刘雨涛
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 胡晓华
二〇一六年五月三十日
书 记 员 林 莹
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。