广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第819号
原告广东世纪城物业服务有限公司，住所：东莞市南城区东莞大道世纪城办公大楼，注册号：441900000069083。
法定代表人张运池。
委托代理人章双梅，系广东遥力律师事务所律师。
被告胡胜昌。
原告广东世纪城物业服务有限公司（以下简称“世纪城公司”）诉被告胡胜昌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托代理人章双梅和被告胡胜昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪城公司诉称，2009年3月6日，被告向东莞市世纪城商住房地产开发有限公司购买了位于东莞市南城区绿色路1号世纪城国际公馆三期15楼603及604号两套房屋，房屋建筑面积为85.59平方米及75.21平方米。2010年4月28日及4月30日被告对该两房进行验收，并于2010年4月28日就该两房与原告前身东莞市世纪城物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告的前身为世纪城国际公馆小区的物业管理方，有权按照协议向业主收取物业管理费，代收水费、电费等，若业主逾期交纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每天应交管理费的1‰的标准收取滞纳金，管理费按照2.38元／平方米的标准收取，在每月10日之前交纳。2010年4月28日，被告在收楼当日一次性为该两房预交了3个月管理费（2010年5月至7月），之后被告多次获得开发商赠送管理费，具体为2010年8月至10月三个月，2010年11月至2011年10月一年，后自2010年6月28日开始抵用开发商赠送管理费6000元，抵扣日期为2011年11月至2013年2月，2013年2月余123.20元未抵扣，即自2013年2月份开始被告应继续按照《前期物业管理服务协议》约定于每月10日前向原告交纳管理费，但被告一直未原告交纳，原告多次催收亦无果。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告清偿拖欠世纪城国际公馆三期15楼603及604号房屋的物业管理费9690.70元（暂计至2015年3月份），物业管理费滞纳金3136.20元（暂计至2015年3月31日）、水费9.20元，以上款项合计12836.10元，物业管理费、水费及滞纳金计算至清偿之日；2、本案诉讼费由被告承担。
被告胡胜昌辩称，一、被告在2013年5月介绍他人购买玫瑰公馆8栋2单元503号房屋，开发商承诺赠送4000元管理费尚未扣减。二、被告在2010年4月28日收楼时发现有质量问题，就将房屋钥匙放在物业公司进行处理，直到2012年7月双方重新验收该房，发现房屋内积水有20厘米，由于物业公司的经理更换，该事情一直没有处理好。被告认为房屋维修期间不应该收取管理费，且交楼时原告已经收取被告三个月的管理费。
经审理查明，2009年3月6日，被告胡胜昌与东莞市世纪城商住开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定被告购买绿色路1号世纪城国际公馆三期15楼603及604号两套房屋，建筑面积分别为85.59平方米和75.21平方米，约定出卖人委托的前期物业管理公司为东莞市世纪城物业服务有限公司。2010年4月28日和2010年4月30日，被告胡胜昌对案涉两房屋进行了验收，接收了钥匙和住户卡，并签署两份房屋交付验收表。2010年4月28日，东莞市世纪城物业服务有限公司和被告胡胜昌签订两份《前期物业管理服务协议》，约定：1、由东莞市世纪城物业服务有限公司对案涉两房屋提供前期物业管理服务，被告应自收楼之日起按物业类型及建筑面积交纳物业管理服务费，物业管理服务费收费标准为洋房2.38元／平方米／月；2、物业管理费按月交纳，交纳时间为当月10日前，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起支付欠费额每天千分之一的违约金；3、被告代原告统一收付水费。2010年4月28日，被告预付了案涉房屋2010年5月至2010年7月的物业管理费共计1148.10元。
双方确认被告多次获得开发商赠送管理费，包括2010年8月至10月三个月，2010年11月至2011年10月一年，其后抵用开发商赠送管理费6000元，抵扣日期为2011年2月11月至2013年2月，2013年2月余123.20元未抵扣。被告主张在2013年5月介绍他人购买玫瑰公馆8栋2单元503号房屋，开发商承诺赠送4000元管理费尚未扣减，为此提交内部工作联系单和赠送管理费证明单为证。原告对该赠送的4000元物业管理费予以确认。
庭审中，被告主张2010年4月28日收楼后由于案涉两房屋质量存在问题，其将钥匙交由被告进行维修，原告承诺维修期间物业管理费由物业公司承担，故房屋维修期间不应收取管理费，原告应自被告对维修问题验收签字后才能收取管理费。2010年4月28日的房屋验收表的验收记录列明五项问题，包括：1、客房天花板有裂缝要求及时处理，2、阳台旁有一处瓷片的墙灰没有批好、右边玻璃下掉了几片瓷片，3、阳台玻璃胶打得不到位、外墙清洁不到位，4、木门补油漆色差，5、铁门旁墙面不平整、有块瓷片缺了一个角；整改跟进及验收记录注明“以上问题于2010年5月3日处理完毕，日期为2010年5月3日”，结果跟进记录栏业主验收／日期的内容均为空白。2010年4月30日的房屋验收表的验收记录注明“业主提出6楼两部电梯之间的墙整改得不好，须重新整改”，整改跟进及验收记录注明“以上问题于2010年5月5日处理完毕，日期为2010年5月5日”，结果跟进记录栏业主验收／日期的内容均为空白。被告对两份房屋验收表中整改跟进及验收记录的内容不予确认，称相关问题不可能在两天内修好，该内容是被告事后添加，并对相关内容的形成时间申请鉴定。原告则称被告在两份房屋验收表上签名即视为对案涉两房屋进行验收，物业管理费应自验收之日起开始计算，原告已对被告指出的房屋瑕疵问题进行处理，不影响被告对案涉两房屋已经实际收楼的客观事实。
双方均确认案涉两房屋一直没有装修使用。原告主张案涉两房屋在2012年7月产生水费6.70元，2013年2月产生水费2.50元，仅提供其自行制作的欠费明细为证，并称不清楚产生水费的原因，是按照水表的实际情况进行记录，原告未能举证证明水表的数据情况及水费计费标准。被告对该欠费明细不予确认。
另查，东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年12月25日经东莞市工商行政管理局核准变更登记为广东世纪城物业服务有限公司。原告世纪城公司具有物业服务企业壹级资质，经营范围包括物业管理。经东莞市物价局备案，国际公馆三期带电梯洋房的物业服务收费标准是按建筑面积每月每平方米2.38元。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋验收表、前期物业管理服务协议、发票、EMS快递单、物业服务费催费通知单、东莞市价格收费事项备案表、资质证书、核准变更登记通知书、内部工作联系单、赠送管理费证明单、钥匙留存书以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业管理服务协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的相关规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按协议书的约定全面履行各自的权利义务。本案的争议焦点是被告应自何时向原告交纳物业管理费。按照协议书的约定，被告应自收楼之日起按物业类型及建筑面积交纳物业管理服务费，双方均确认被告在2010年4月28日对案涉两房屋收楼，被告在当天也收取了原告交付的房屋钥匙和门卡，案涉两房屋自此交付给被告使用，被告应自收楼之日即2010年4月28日起向原告交纳物业管理费。被告辩称原告曾承诺维修期间物业管理费由物业公司承担，但未能举证证明，原告对此不予确认，故本院不予采信。虽然房屋验收表注明案涉房屋存在若干质量问题，相关问题由原告负责跟进维修，但必须指出的是，原、被告之间是物业服务合同关系，案涉两房屋的质量问题属于被告与商品房开发商之间的商品房买卖合同关系的范畴，原告作为案涉房屋的物业管理公司对此不具有物业服务合同上的维修义务，被告主张房屋维修期间无须交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于被告提出的鉴定申请，本院认为该申请鉴定的事项与本案处理无关联，故不予准许。
根据双方的确认，原告在2013年1月以前的物业管理费已经交纳或者由开发商赠送管理费予以抵扣，2013年2月有123.20元需交纳，被告应自2013年2月起按月交纳物业管理费。按协议书的约定，案涉两房每月的物业管理费为2.38元／平方米×（85.59＋75.21）平方米=382.70元。双方均确认被告有开发商赠送的4000元管理费尚未抵扣，故自2013年2月起抵扣至2014年1月，其中2014年1月仍须交纳管理费332.90元，此后的物业管理费被告也应按月交纳。截至2015年6月，被告拖欠的物业管理费为332.90元＋382.70元×17个月=6838.80元。根据《前期物业管理服务协议书》的约定，被告应按欠费额每天千分之一支付逾期交纳物业管理费的违约金，即2014年1月应交物业管理费332.90元应自2014年1月11日起计算，之后以每月应交物业管理费382.70元为基数，从产生管理费的当月11日起计算至付清之日止，分额分月计算，违约金总额以本金为限。因原告未能举证证明水费9.20元的情况，被告对此不予确认，故本院对原告该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡胜昌应于本判决发生法律效力之日起三天内支付原告广东世纪城物业服务有限公司2014年1月至2015年6月期间的物业管理费6838.80元；
二、被告胡胜昌应于本判决发生法律效力之日起三天内支付原告广东世纪城物业服务有限公司逾期交纳物业管理费的违约金，其中2014年1月应交物业管理费332.90元自2014年1月11日起计算，2014年2月以后以每月应交物业管理费382.70元为基数从产生管理费的当月11日起计算，按欠费额每天千分之一的标准分额分月计算至付清之日止，违约金总额以本金为限；
三、驳回原告广东世纪城物业服务有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费60.45元（原告已预交），由原告广东世纪城物业服务有限公司负担28.45元，被告胡胜昌负担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘秋霞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 黄 河
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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