重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初06629号
原告王建元，男，1949年10月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告重庆联大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区桂花园89-1#3-2，组织机构代码76591544-8。
法定代表人贺能莉，该公司总经理。
委托代理人谢昆，该公司职工。
委托代理人赵友凡，该公司职工。
原告王建元诉被告重庆联大物业管理有限公司（以下简称联大物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员颜莉丽独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告王建元，被告联大物业公司的委托代理人谢昆、赵友凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建元诉称，联大物业公司存在以下问题：1、保安巡逻问题。联大物业公司从事大黄路XX号小区物管服务工作，为了追求经济利益，廉洁雇佣退休老年人当保安，年龄50多岁至60多岁，造成小区安全防范工作流于形式，门卫形同虚设。2、小区盗窃发案率高，物业发现问题不及时整改。小区进出人员不登记，任何人都可自由进出，业主花钱办的门禁卡几乎不需使用，对业主自有房屋的的抽根烟库、租赁情况及变更情况未如实登记。2012年底，小区篮球场上面武警地面拆迁，与小区一墙之隔的围墙垮塌，闲杂人员可自由进出我小区，完全不设防。多次与物管联系，物管称不是小区所修围墙，不管物管的事。2013年2月17日，强盗进入原告家中，家中菜刀不见，原告找了一个月才找到，是强盗从生活阳台进屋后顺手拿了菜刀，偷东西，具体损失原告没查明，当时没报案，但事后原告及家人心有余悸。同期我小区多次被盗，后民警带嫌疑人指认现场时，民警说嫌疑人就是从篮球场围墙垮塌处进入小区入室盗窃。2015年2月2日凌晨3时左右强盗又进了原告家中，盗走现金7000多元，家人对小区物管的巡防完全失去信心。同期小区6号楼就多次接二连三被盗。3、车辆管理问题。车辆乱停严重，长期碾压绿化地带，有时行人过路都困难，小区业主车辆被划时有发生。4、小区公共场所的广告、摆摊设点收取的费用应属全体业主所有，但该笔费用去向不明。电梯间、过道等公共区域内广告不断，还有小区经常有外来商贩摆摊设点，但物管从未向全体业主公告上述广告及摆摊租金的收益及去向、依据等内容，完全属于暗箱操作。5、物管收费从不开具发票。国家规定，公司收取费用，应向缴费人开具正规发票，但被告从不开具，只出示收据，存在偷税嫌疑。6、联大物业公司不接受业主意见，只谈收费，对改进管理工作敷衍了事。王建元多次去缴纳物管费，工作人员不收，并称要一次性把全部物管费缴清才收。综上所述，联大物业在小区管理服务工作中，不认真履行物管工作，严重不作为，严重伤透了业主的心，失去了业主的信任，为了保护小区业主的合法权益，维护小区良好秩序，促进小区和谐，故起诉至人民法院，请求法院判令：1、被告立即支付因不作为造成原告家中两次被盗直接损失和精神损失共计12000元，其中被盗直接财物7000元人民币，精神损失5000元；2、物管费从2013年2月20日开始降低至每平方米0.3元人民币每月；3、被告将小区广告费（从2006年1月起至今天开庭之日止）等公共场所收益公告并归还全体业主；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告联大物业公司辩称，联大物业是2006年1月进驻涉案小区提供物管服务，当时是签署的是前期物业服务合同，合同相对方是重庆市渝中区XXXX局，合同期限为5年，期满后没有续签。涉案小区曾经有业主委员会，但是成立的时间不清楚。2012年小区业主委员会换届，业主委员会组成人员由于先后辞职了四个，小区至今就没有业主委员会。原告对被告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求，驳回原告要求被告赔偿财产损失和精神损失的请求。第一，联大物业公司从事大黄路XX号物业服务工作已有10年，一直严格按照公司与小区业主签订的物业服务合同履行应尽的合同职责和义务，该小区收取的物管费包含电梯费，每平方米1元，至今已有10年未作调整。联大物业公司雇佣人员是公司根据企业的运营状况作出的经营行为，与其他人员无关，国家法律也没有规定年龄较大的工作者就不能参加工作。根据国家行业危险等级划分，秩序维护人员18-60岁均可胜任，任何人都不能剥夺该年龄阶段参与工作的权利。况且联大物业公司雇用的人员均是在第三方界定了身体状况，是在能够胜任秩序维护工作的情况下聘任的，也是经过公安机关的查询才聘用的。至于业主家中被盗，联大物业公司深表同情，国家法律赋予公民保管私有财物的权利和义务。住宅内的财物属于私人财物，而原告从未从自身查找原因，一直寄希望损失由被告赔偿，这种观念是错误的。第二，武警拆迁的围墙垮塌是武警的事，该围墙是在小区红线之外，作为小区物管没有任何权利质询武警拆迁而引起围墙垮塌事，但是联大物业公司本着对小区业主高度负责的态度，积极与武警部队协调，希望武警部队能够修建垮塌围墙。在协商的过程中，没有一个业主就此事主动和联大物业公司共同应对，相反，是联大物业公司主动联系大黄路XX号开发商及渝中区XX后勤服务中心，渝中区XX后勤服务中心也就此问题向武警部队进行了书面函报，同时联大物业公司也积极主动联系拆迁单位武警部队重庆总队一支队，但武警部队对我们采取的多次协调及机关后勤服务中心与武警部队的协调都未予采纳。在未得到结果的情况下，联大物业公司考虑到小区的安全，想方设法修建了铁丝网围墙，以此杜绝闲杂人员从此进入小区。正常的小区外来人员进出都是要以合法的身份进入的，物管对每一个进入小区的外来人员进行了登记以及定时定点的公区巡逻监管。事实上，被告是履行了服务合同义务，尽到了已尽的职责的。第三，在联大物业公司的工作中，无论是秩序维护还是保洁、设施设备的维护上都是按照合同约定严格执行的，有证据证明联大物业公司做到了这些工作，并且也得到了大多数业主的认可。联大物业公司只是根据物业服务合同提供服务，建立预防性安全防范应急机制，配合公安机关进行公共区域安全监控和巡视等安全工作，但不保护甲方人身安全的保险、保管和保证责任。被告已履行了物业服务合同的义务。对无卡人员联大物业公司是进行了严格的询问登记，控制闲杂人员进入小区，对嫌疑人员跟踪并报110，协助警察处理，对小商小贩也按照规定进行了登记。联大物业公司是按照公司管理制度以及与原告签订的物业服务合同实行了询问、巡逻、登记、监控等一整套完备的管理制度，原告所说的不作为只是片面之词。物管公司的安全服务属于一般性的合理注意义务，物业公司不是公安机关，对原告被盗不应当承担赔偿责任。此外，小区摄像头安装多少是属于开发商早期建设规划，而联大物业公司从2006年承接物业服务以来，只是对开发商配备的设施设备进行维护和保养，增加监控设施是全体业主的事。2015年7月28日，小区部分业主倡议增加摄像头，这种举动联大物业公司非常支持，所以联大物业公司按照合法程序申请启动物业专项维修基金增设摄像头。2015年10月24日，公安机关在小区1至6号楼及环形道路安装了24个摄像头，虽然数量较少，但也能抓拍到违纪违法行为。为了加强小区智能监控能力，增加监控范围，联大物业公司再次与派出所联系，于2016年4月1日又增加了29个摄像头，目前小区前后增设53个摄像头，实现了路面监控基本覆盖，遏制了案件的发生。这些摄像设施归属权和检查权都属于公安机关，业主可以通过公安机关提出监控录像。第四，小区地块面积有限，小区车辆多的时候时而有车辆碾压绿化带，作为物管公司也多次且常年反复补栽，这证明联大物业公司是有所作为的，小区内的车辆碾压绿化行为联大物业公司找到当事人进行了对话，并通过电话通知，还将不文明行为的图片在小区展示。第四，原告所述损失现金，没有证据证明损失的具体数额和准确的价格，而现在只是估计价格，也都是原告的一面之词，估计价值不可作为证据。况且原告向公安机关报过案，应该本着先刑后民的原则，向犯罪嫌疑人追索赔偿损失，而不是向物管公司追索赔偿。第五，摆摊设点及电梯广告产生的经营收入以及在公共区域内的收入都是属于全体业主的。公共区域的收入从2015年开始公布，每半年公布一次，公共区域收入的钱在物管的账上，这些钱都是属于小区业主，由小区业主决定如何处置。联大物业公司认为原告长期拖欠物业费，经多次电话催收、上门催收，也当面协调多次，而原告总以各种原因不缴或少缴，在多次协调下仍未缴纳，此举严重侵犯了已缴物管费的业主的权益。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，没有事实作支撑，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，依法判决。
经审理查明，被告王建元系位于大黄路XX号附XX号4-4号房屋的业主。2005年9月14日，原告与被告王建元签订了《大黄路XX号前期物业管理服务合同》，该合同载明：争议房屋建筑面积为133.18平方米，住宅类物业费管理服务费为：按建筑面积1元/平米/月，自乙方或者建设方通知办理接房之日起计算。违约责任为：每逾期一日按应缴费的千分之三支付滞纳金。服务内容不包含业主人身财产的保险、保证和保管责任。合同签订后，原告提供物业服务至今。被告家中于2013年2月2被盗。
庭审中，杜云泽举示了小区相片14张，拟证明联大物业公司在物业管理过程中存在管理不善的情形，联大物业公司认可自己在提供物业服务的过程中存在瑕疵。联大物业公司举示《关于严格执行小区刷卡进出的通知》、《温馨提示》《住户违章装修的报告》、小区绿化补栽、浇水相片、函、车辆停放提示、修建围墙的请示等证据，拟证明联大物业公司积极地解决围墙垮塌事宜，对外来人员严格实行登记制度，对绿化带定期进行多次补栽，尽到了提供与物业合同相符的物业服务的义务。
上述事实,有《大黄路XX号前期物业管理服务合同》、照片、报警记录，以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，原告与被告王建元2005年9月14日签订的《大黄路XX号前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行。本案中，原告主张被告联大物业公司应当降低物业费收费标准，并且要求联大物业公司赔偿其因两次被盗而遭受的直接财物损失7000元和精神损失5000元，举示了相关证据拟证明联大物业公司在小区安保、绿化、清洁、收费等方面存在管理不善的问题。联大物业公司亦当庭认可其在提供物业服务中确实存在瑕疵，但同时也举示了相关证据拟证明其依照物业合同的约定履行了相关的安保、绿化等义务。本院认为，虽然联大物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，一定程度上影响了原告的居住质量，但这些瑕疵以及原告提供的相关证据并不足以支持原告关于减免物业费和要求被告承担被盗损失的主张。此外，原告主张联大物业公司将小区广告费等公共场所收益公告并归还全体业主，王建元虽为小区业主，但小区公共区域的收益涉及的当事人为全体业主，因此该诉求不宜在本案中进行处理。由于联大物业公司当庭认可公示公共区域收益、公共区域收益归全体业主所有，故公共区域收益问题，可由全体业主与联大物业公司进行协商或在另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王建元的诉讼请求。
本案受理费减半收取计25元，由原告王建元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 颜莉丽
二〇一六年七月二十二日
书记员 蒋雪琴