四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）简阳民初字第714号
原告：胡杨，男，1982年11月19日出生，汉族，住成都市。
委托代理人：胡泽邦，男，1946年9月20日出生，汉族，住四川省简阳市，系胡杨父亲。
被告：四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市简城镇红建路。
负责人：安启翠，总经理。
委托代理人：刘光成，四川得力律师事务所律师。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：四川千驹房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区九里堤北路2号。
法定代表人：刘荣富，董事长。
委托代理人：刘力，该公司职工。
原告胡杨诉被告四川千驹房地产开发有限公司简阳分公司（以下简称千驹分公司）、四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月28日立案受理，依法由审判员朱世忠担任审判长、审判员吴懋良、人民陪审员李义琼组成合议庭，于2014年3月3日、2014年5月6日公开开庭进行了审理。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理本院将案由变更为合同纠纷。原告胡杨的委托代理人胡泽邦、被告千驹分公司的委托代理人刘敏、被告千驹总公司的委托代理人刘力到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告申请追加千驹总公司为共同被告，本院依法通知千驹总公司作为被告参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡杨诉称：2008年12月29日，原告与被告千驹分公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买千驹分公司位于简阳市简城东城新区“河东花园”住宅一套，千驹分公司在2010年6月30日前向原告交房，逾期交房则每天按照购房总金额的万分之二支付违约金。在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定“如果政府交予我公司符合全面施工条件的土地时间延期，那交房日期将按期顺延、外墙面为外墙涂料或外墙面砖”的条款，即是对交房时间和外墙保温层的约定减轻了千驹分公司的责任，按照法律的规定，对减轻千驹分公司或为千驹分公司免责的条款属无效约定。原告与千驹分公司签订商品房买卖合同后，团购工作组在购房中的职责已经履行完毕，不再行使权利。千驹分公司不按国家规定做外墙隔热处理，将约定的“塑钢双层玻窗”、“塑钢窗”改为“单玻塑料窗”等。时至今日，千驹分公司未按合同约定的时间向原告交付符合合同质量标准的房屋，原告拒绝收房。由于千驹分公司无法人资格，所以千驹分公司应该和千驹总公司共同承担违约责任。故向法院起诉，要求千驹分公司、千驹总公司：1、支付延期交房违约金暂定41326元（从2010年7月1日起至判决书生效时止，按已付购房总款每日万分之二计算）；2、赔偿偷工减料给原告造成的损失3000元；3、由二被告承担诉讼费用。
被告千驹分公司辩称：1、原告与千驹分公司之间并非单纯的商品房买卖关系，包含了集资建房的因素。2007年底，简阳市部份市委、政府机关职工自愿集资报名购房，并推荐了代表组建购房团购工作组，团购工作组代表所有参与集资的职工行使权利，作出相关决定。千驹分公司作为开发商对该项目的建设没有独立自主权，完全受团购工作组的意见支配。团购工作组为了最大限度降低成本，对项目规划方案进行协调，从容积率确定、户型设计、规划方案等都要经过团购工作组认可，所以原告购买的房屋不是具有市场意义上的商品房。建房过程中，从土地交付、改造配电系统、供水系统及前期物业公司的选定等均由团购工作组参与甚至决定，导致交房时间延误。关于取消外墙保温层也是团购工作组请求或同意的，千驹分公司并未改变门窗型材。综上所述，千驹分公司要求驳回原告的诉讼请求。
被告千驹总公司辩称：我公司参与了竞拍土地的前期工作，公司在拍得土地开发权后，已将与团购工作组签订的合同中约定的权利义务转移给千驹分公司。千驹分公司是我公司专门为开发此项目而设立的，经过简阳市工商行政管理局批准设立的独立核算机构，该公司具有对外签订合同，独立承担法律责任的能力。千驹分公司承担我公司与团购工作组签订的合同责任，团购工作组对此予以确认。原告是与千驹分公司签订的《商品房买卖合同》，我公司不是合同的相对当事人，不是适格的被告。我公司赞同简阳分公司提出的答辩意见、辩论意见，千驹分公司在履行合同的过程中没有违约行为，不应承担法律责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年底，简阳市部份单位职工自愿集资报名购房，并推荐了代表组建购房团购工作组，团购工作组代表所有参与团购房屋的职工行使权利，作出相关决定。团购工作组成员每位预付40000元购房款。2007年12月18日，简阳市东城新区小湾商品房（即河东花园）团购工作组代表790余团购成员与千驹总公司签订了《商品房认购合同书》，协议中约定：1、甲方（千驹总公司）将与城投公司联合或单独开发修建面积不少于107382平方米，套数不少于970套的商品房住宅，用于商品房开发销售，乙方（团购工作组）袁书钦等六位代表受790人左右购房户的委托与甲方协商，欲购买甲方或甲方与城投公司开发修建的790套左右商品住宅，乙方认购的商品房住宅一处（A区）位于简阳市东城新区行政办公楼后侧，该地预计修建商品住宅共计不少于970套，套型面积从85平方米／套到150平方米／套不等，最终以乙方认可的套型并经规划部门批准的设计方案为准；2、甲方在竞买到土地使用权后的5日内，乙方向甲方支付房屋认购款3003万元，所建房屋修至二层封顶时，乙方向甲方支付房款总款50%，当修建房屋结构性封顶时，乙方向甲方支付总款的80%，当工程竣工验收并交付房屋时，乙方向甲方支付总款的90%，余下的10%的购房款在甲方向乙方办完各类产权证时付清；3、考虑到乙方系整体购买790套左右商品房住宅，故双方商定上述项目的商品房住宅面积平均价格多层按每平方米1350元计算，电梯公寓按每平方米1600元计算，商品房买卖应由个人缴纳的国家契税、维修基金由购房户自行承担，其他按乙方提供并经规划部门批准的一切施工图纸为准；4、乙方在团购商品房总价款不变的情况下，自行根据团购商品房的幢号、楼层、户型等因素具体确定每一套商品房的单价，并具体落实到每一位购房户；5、甲方在取得商品房预售许可证时，应与乙方购房户签订商品房买卖格式合同；6、在项目用地交付甲方，并构成开工条件后建筑工程12个月达到完工条件，18个月内完成竣工验收、规划验收等相关手续，并交付房屋，构成办证条件后，确定统一时间一次性通知乙方办理相关产权手续；7、商品房的产权登记由甲方根据乙方提供的落实房屋的具体情况办至每一位购房户的名下，办理产权登记的相关税费中应由个人缴纳的国家契税、维修基金由购房户自行承担；8、开发小湾地块商品房是甲乙双方共同的职责，乙方将自始至终协助甲方解决商品房开发过程中的问题和矛盾，以利甲方能在约定的售价范围内保证履约，以确保团购住房的如期履约成功。千驹总公司和团购工作组以及团购工作组代表在认购合同书上盖章或签名确认。
2008年3月18日，千驹总公司与团购工作组签订关于《商品房认购合同书》的补充协议，协议约定：1、乙方（团购工作组）应协助甲方（千驹总公司）督促简阳市政府根据土地拍卖公告规定的“最迟不能超过三个月”交出A、B两区地块，完善两地块的进场施工条件，确保甲方尽早进场施工；2、为降低开发建设成本，乙方须协助甲方办理小湾地住宅小区的楼面及外墙免做保温节能层的相关手续，并同意该小区不做保温节能层，如经双方努力仍不能取消保温节能层，则双方同意该成本的增加，应适当调整团购价格。千驹总公司与团购工作组在补充协议上盖章、签字确认。
2008年6月10日，团购工作组书面向市政府报告，要求政府尽快交地，以便开发商进行施工。2008年1月10日、2008年9月10日团购工作组以“A区所建住房是团体采购，决定权在全体团购户，所以团购工作组经收集所有团购户意见后决定，东城新区小湾商品房建设不做外墙保温层”为由，不同意做外墙保温层。
2008年12月15日，千驹总公司办理了土地使用权证，但该地块尚不具备全部进场条件，随后，千驹总公司将土地开发权移交给千驹分公司。千驹分公司开始部份平整土地，对能施工的地块进行修建，但整块土地尚未移交。胡杨作为团购成员，在团购工作组组织的选房中，取得了购买“河东花园”小区房屋的权利。2008年12月29日，胡杨与千驹分公司签订合同编号为（2008）1200695号《商品房买卖合同》，合同约定：胡杨购买千驹分公司所建“河东花园”小区商品房，约定该商品房单价为每平方米1338.30元，总价款181206元。付款方式为分期付款，出卖人应当于2010年6月30日前向买受人交付该商品房。双方约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期在60日内，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；（2）如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因政府职能部门原因，买受人有意不予配合等原因未及时办理转移登记的，不视为出卖人违约。2008年12月29日，胡杨与千驹分公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：（1）房价款总金额为181206元，按分期付款的方式支付，签协议时首付54000元，所购房屋修建至主体二层完工时，补足总房款的50%，计36603元，在主体封顶时，补足总房款的90%，计72482元，交房时付清余款计18121元；（2）装饰和设备标准的约定为住宅公共部份外墙面为外墙涂料或外墙面砖；（3）房屋交付时，买受人如对商品房质量有异议，应具体详细以书面开式提出，否则视为无效，对买受人提出的质量问题双方有异议的，由买受人委托简阳市建筑工程质量监督部门出具书面质量评定意见作为处理双方争议的依据，所需费用由责任方承担；（4）在合同上签订的交房日期为2010年6月，即是按照政府1月份完成刻山、平地，将够至全面施工条件的土地交予我公司后，18个月的工程施工时间签订，如果政府交予我公司符合全面施工条件的土地时间顺延，那交房日期将按期顺延；（5）双方约定该商品房交付后，买受人全权委托出卖人至产权监理机关办理房产转移登记，并同意按产权监理处面积测量中心出具的竣工测量面积办理产权证书，买受人必须在约定的时间内交纳办理房屋产权证的相关税费及提交相关资料，由出卖人代办，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；（6）本补充协议与合同如有抵触的，以本补充协议为准。主合同和补充合同签订后，千驹分公司依照所修建房屋楼层的进展程度，按合同约定的交付房款时间通知业主交购房款。胡杨于2008年12月29日交付水、电、气入户费7000元、房款54000元（前期所预交的购房款转为房款），2009年7月15日交房款36603元，2009年9月11日，交房款72482元。
2009年12月4日，团购工作组通知：“小湾A区住宅用地已基本形成全部进场条件，请千驹公司于今日接地，确保工期顺利修建”，至此，千驹分公司正式接收土地。2011年3月10日，团购工作组以多数团购户强烈反对，为了不影响周围业主的正常生活为由，要求千驹总公司把计划安装在A区内的三台箱式变配电柜调整到三号楼三单元区围墙外。千驹分公司认为a区变配电柜的位置是经过规划批准的，目前的基础施工和管道预埋均已施工到位，如果按团购工作组的要求，需重新设计、审批，需增加额外金费200万元，工期推迟2个月，如团购工作组能满足经费、延期交房的情况下，千驹分公司能尽量满足团购工作组的要求。团购工作组与千驹分公司就房屋修建过程中出现的问题通过多次协商，并与相关部门多次协调，在2011年4月18日，团购工作组负责人、业委会筹备组负责人、电力公司、龙腾公司、千驹分公司共同召开的协商会中达成协议：同意河东花园A区箱式变配电柜的搬迁，由团购工作组提出搬迁位置，报批准后千驹分公司实施，自来水在原总表下分户的设计改造为一户一表对外结算，改造费用由千驹分公司承担，由团购工作组成立的业主委员会推选、评选、落实物管公司，由物管公司与千驹分公司对接“分户验收，逐户移交”等相关交房工作。2011年4月27日，千驹分公司通知团购工作组“房屋已建成，具备交房条件，但因团购工作组自行要求选定物管至今没有落实，以及水、配电柜的改造搬迁等问题，造成交房工作不能开展，可能造成延期交房，希望团购工作组向业主作好宣传工作”。团购工作组于2011年12月20日最终决定由千驹公司自行决定物管公司。2012年1月4日住宅楼经验收合格，简阳市规划和建设局同意备案。2012年1月5日，配电柜的搬迁改造工作验收完毕。同日，千驹分公司与简阳市惠信物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。为了不影响团购户接收房屋，千驹分公司决定在进行水表改造的同时向业主交房。2012年1月10日，千驹分公司通知原告收房，原告以房屋质量不合格为由拒收。2012年9月12日，千驹总公司与龙腾供水公司签订了《供水工程安装合同》，工期从2012年10月20日至2012年11月30日，改造期间千驹分公司承担了业主家所产生的水费。
另查明：千驹分公司是2007年11月7日由千驹总公司申报，经简阳市工商行政管理局核准登记成立，属于千驹总公司的分公司，经营范围为代公司承揽业务，无独立的法人资格。
以上事实有原告身份信息、被告的工商登记、团购工作组与千驹总公司签订的《商品房认购合同书》、《商品房认购合同书》的补充协议、团购工作组与千驹分公司和千驹总公司的信函往来、团购工作组的请示报告、原告与千驹分公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、简阳市建设工程竣工验收备案书、原告和被告的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以采信。
本院认为：本案原告参与简阳市东城“河东花园”团购房屋购买方式是由购房户推荐产生团购工作组，团购工作组与被告商谈团购房屋相关事宜。团购成员参与团购房屋的前提条件是接受团购工作组谈妥的条件，以及今后对具体履约内容的修改，事实上团购工作组与原告之间形成了委托代理关系。在具体筹备及修建过程中，团购工作组按照与千驹总公司签订的《商品房认购合同书》中“乙方（团购工作组）将自始至终协助甲方（千驹总公司）解决商品房开发过程中的问题和矛盾，以利甲方能在约定的售价范围内保证履约，以确保团购住房的如期履约成功”的约定履行职责，全程参加修建的监督、改变规划设计及一些协调工作，组织购房户摇号、选房，确定团购房每套单价，参与房屋规划设计，按团购户的意见要求免做外墙保温层。被告千驹分公司根据团购户每户需要的面积、总户数的需求规划楼幢、设计户型，经团购工作组认可后再委托设计部门规划、设计。团购工作组后期亦有要求千驹分公司改变设计，搬迁配电柜、改造用水户一户一表，介入前期物业公司选聘等行为。因此，即使在原告与千驹分公司签订《商品房买卖合同》后，团购工作组仍然在履职。本案原告虽与被告千驹分公司签订了《商品房买卖合同》，但从合同的成立到履行，千驹分公司并不拥有履行合同的全部主动权和决定权，由此可见，双方之间签订的合同名为商品房买卖，但并不是纯粹市场条件下的商品房买卖，双方的权利义务不能完全按《商品房买卖合同》来界定，双方应当按照经团购工作组协商一致的内容履行。其中关于取消外墙隔热保温层的问题是团购工作组与千驹总公司协商一致的结果；关于延期交房的问题，涉及政府土地交付延期及千驹分公司在修建房屋的过程中，团购工作组要求改变计设、介入前期物业公司的选聘等问题造成的，故由二被告承担责任并不合理。关于原告请求因被告改变窗户型材要求赔偿损失的问题，由于原告不能提供千驹分公司改变窗户型材及造成损失的证据，本院不予支持。
此外，千驹总公司将土地开发权移交给千驹分公司，是其内部事务安排，团购工作组及团购户对此无异议，对此应予认可。但由于千驹分公司无独立的法人资格，按照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，不能对外独立承担法律责任，因此，千驹分公司的法律责任仍应由千驹总公司承担。
综上，原告要求二被告支付延期交房违约金、赔偿损失的请求，缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告胡杨的诉讼请求。
本案案件受理费908元，由原告胡杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 朱世忠
审 判 员 吴懋良
人民陪审员 李义琼
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 宋 黎