浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终630号
上诉人（原审原告）：吴安生。
委托代理人：王旭东，浙江京衡律师事务所律师。
委托代理人：翁佳琪，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱发林。
委托代理人：许火堂，浙江兴熙律师事务所律师。
委托代理人：周赐善，浙江兴熙律师事务所律师。
上诉人吴安生因与上诉人钱发林返还原物纠纷一案，不服长兴县人民法院（2015）湖长和民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，1991年4月25日，吴安生与钱发林签订《出售营业房协议书》一份，约定钱发林将位于长兴县雉城镇环城南路西段的二层营业房（每层面积约为60.35平方米）出售给吴安生，总价55000元（包括土地征用费、税金及水电设备等），房屋自1991年5月1日交付吴安生使用和安排，土地使用权和房产所有权永远归属吴安生，如遇外界交涉，应由钱发林处理，与吴安生无涉。另外，双方还约定，如该建房土地遇国家统一征用，有置换土地应归吴安生所有，征收补偿款归吴安生建造房屋，没有置换土地钱发林应提供不少于现有土地给吴安生建造生活用房；因某种客观原因，不得公开本协议，双方另行签订租房合同，但钱发林必须将建房批准书交给吴安生。《出售营业房协议书》签订后，吴安生于同日付清房款55000元，后钱发林将该房屋交付吴安生。1996年9月23日，该房屋门牌号码确定为环城南路301号、303号。1999年8月18日，吴安生与案外人卢晓琴签订《购房合同》一份，约定吴安生将位于长兴县雉城镇环城南路301号、303号房屋出售给案外人卢晓琴，总价20万元；案外人卢晓琴交付定金后，吴安生将钥匙交出，自交钥匙一个月内付清10万元，吴安生将房卡交给案外人卢晓琴后，案外人卢晓琴付清全部房款。1999年8月20日，吴安生将钥匙交给案外人卢晓琴。1999年10月8日，案外人卢晓琴向吴安生出具证明一份，载明：今有卢晓琴向吴安生买房，讲好10号下午6点前付5万元，如不付，钥匙交还给吴安生。1999年10月10日，案外人卢晓琴又向吴安生出具证明一份，载明：在一个月内（1999年10月10日至1999年11月10日）付清全部房款20万元，如不付清全部房款，以前装修归吴安生所有。1999年12月29日，吴安生与案外人沈美芳签订《购房协议》一份，协议载明：关于沈美芳、卢晓琴两人购买环城南路吴安生二楼二底房屋一事，当时讲好一个月付清房款，但至今未结，所以终止以前协议。现需要可以在开业前付10万元，开业后一至两个月内付清全部房款，如不需要可在本协议上签字终止以前协议。吴安生与案外人沈美芳在该协议上签字。2000年2月20日，案外人沈美芳、卢晓琴与吴安生及钱发林签订《购房协议》一份，约定沈美芳、卢晓琴购买吴安生、钱发林位于长兴环城南路二楼二底营业房，总价20万元；沈美芳、卢晓琴在2000年2月28日开业前先付满10万元，到3月28日前再付5万元。如到3月28日前5万元不付清的话，沈美芳、卢晓琴自己退出放弃，房内一切东西包括装修不带走；如到3月28日前5万元付清的话，还有5万元在4月28日前付清，给沈美芳、卢晓琴办理房产证。2000年4月30日，案外人沈美芳向吴安生出具保证书一份，载明：因沈美芳购房款未付清，现再付租金一个月（4月28日至5月27日），如到5月27日购房款再不付清的话，后面再租，租金按每月3000元计算。后案外人卢晓琴从2000年5月22日长兴县工商局登记该房屋开办雉城日夜服务车行，后又将该房屋租赁给他人使用。从1999年8月20日直至该房屋被政府拆迁征用前，沈美芳、卢晓琴实际占用该房屋。另查明，1991年1月，钱发林办理案涉房屋初始登记手续，案涉房屋所占土地为集体土地。2009年1月14日，钱发林就案涉房屋办理房产所有权证，证号为长房权证雉城字第××号。2009年1月19日，案涉房屋所占土地经变更登记，性质仍为集体土地，并于2009年3月16日抵押给浙江长兴农村合作银行，并办理抵押登记，该抵押登记于2010年3月10日注销。又查明，2011年11月22日，长兴县城市建设发展总公司与钱发林签订《行政服务中心西侧地块房屋拆迁补偿安置协议书》及《行政服务中心西侧地块房屋拆迁补充协议书》各一份，约定为加强和规范长兴县规划区范围内集体土地上房屋拆迁管理，对钱发林房屋进行拆迁，长兴县城市建设发展总公司补偿补助钱发林合计3080052元，包括标准内房屋货币补偿2605421元、其他附属物补偿39250元、装修补偿39528元、其他补助395853元。2012年10月19日，钱发林领取拆迁补偿补助款3080052元。再查明，2013年5月7日，案外人卢晓琴向原审法院起诉钱发林，要求返还房屋拆迁款3080052元，吴安生以有独立请求权的第三人参加诉讼，要求钱发林返还房屋拆迁款3080052元，驳回案外人卢晓琴的诉讼请求。2014年5月30日，案外人卢晓琴与吴安生撤回起诉，原审法院予以准许，并制作（2013）湖长民初字第829-2号民事裁定书。2014年9月24日，吴安生向原审法院起诉钱发林，要求钱发林向其支付房屋拆迁补偿款3080052元，并按拆迁房屋面积向其提供生活建房土地，2015年3月25日，原审法院作出（2014）湖长民初字第1206号民事判决书，驳回了吴安生的全部诉讼请求。吴安生对该判决不服提起上诉，2015年7月7日，本院作出（2015）浙湖民终字第257号民事判决书，确认吴安生与钱发林签订的《出售营业房协议》无效，吴安生可另行对返还购房款及赔偿问题提出主张。现吴安生诉至原审法院，请求判令：1、钱发林返还吴安生购房款55000元并赔偿其因双方签订《出售营业房协议书》无效而产生的损失3080052元（该损失金额以钱发林因房屋拆迁取得的补偿款金额为确定标准）；2、诉讼费用由钱发林承担。
原审认为，吴安生与钱发林签订《出售营业房协议书》，违反了法律、行政法规的强制性禁止规定，应认定无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对吴安生要求钱发林归还购房款55000元的诉讼请求，予以支持。根据查明的事实，钱发林于1991年4月25日收取了吴安生购房款55000元，又于2012年10月19日领取该房屋拆迁款3080052元，钱发林因合同无效获得巨额利益。吴安生在1991年4月25日依循农村购买房屋的习俗，与钱发林签订了协议书，邀请二名公证人，按当时的市场价支付了相应的对价55000元，现该房屋被拆迁，吴安生丧失了购房款和取得的房屋，且吴安生当时投入的55000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋，因此吴安生因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，该损失为3025052元（3080052元－55000元）。因吴安生和钱发林在签订《出售营业房协议书》时，明知该协议书内容违法而不能公开，仍积极去签订该协议书，双方应对合同无效产生的损失承担平等的责任，钱发林应赔偿吴安生损失的50％，即1512526元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决：一、钱发林返还吴安生购房款55000元，赔偿吴安生损失1512526元，共计1567526元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回吴安生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31880元（缓交），减半收取15940元，由吴安生负担7970元，钱发林负担7970元。
宣判后，吴安生不服，向本院提起上诉称：钱发林对购房合同无效应承担根本过错。1、合同签订时钱发林是明知房屋未来存在升值空间及可能拆迁的事实；2、合同虽无效，但是双方真实意思表示，且签订时钱发林明确允诺未来房屋所涉权益归属上诉人；3、上诉人实际使用案涉房屋多年，钱发林未通知上诉人，擅自办理产权登记，后又擅自收取拆迁补偿利益，存在主观恶意。上诉人认为钱发林应承担的过错比例为70%-80%。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请；全部诉讼费用由钱发林承担。
钱发林针对吴安生的上诉答辩称：本案导致合同无效，双方均存在过错，不能把过错强加于钱发林。吴安生将案涉房屋再次转让给案外人沈美芳、卢小琴，钱发林用拆迁款代沈美芳向他人还债，没有谋取重大利益，不存在主观上的恶意。
钱发林亦不服原审判决，向本院提起上诉称：吴安生与沈美芳、卢小琴之间的买卖关系是成立的，沈美芳、卢小琴是案涉房屋的实际所有人，原审以拆迁补偿款与购房款的差额为基础，判令上诉人赔偿吴安生损失，与生效判决认定的事实相悖。农村房屋买卖合同无效后，保护购买人信赖利益也不是无条件的，本案中吴安生并非房屋最后权利人，也未因房屋被拆迁受到重大经济损失，而上诉人也未因合同无效获得巨大经济利益，原审以涉案房屋拆迁补偿款为基础确定吴安生信赖利益损失不准确。上诉人所取得的拆迁补偿款包括标准内房屋货币补偿、其他附属物补偿、装修补偿、其他补助四部分，除第一部分与房屋有关外，其余三项补偿与房屋和吴安生无关，原审纳入所谓损失错误。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由吴安生承担。
吴安生针对钱发林的上诉答辩称：钱发林一审庭审中已确认吴安生系案涉房屋实际权利人，同时根据现有证据，吴安生从1990年开始就是案涉房屋的实际权利人。吴安生与沈美芳、卢小琴之间最多是房屋租赁关系，不涉及房屋转让，从钱发林一审提交的保证书可以看出。沈美芳、卢小琴占用房屋的行为是建立在房屋租赁法律关系上，不影响吴安生作为房屋实际权利人的认定，同时受合同相对性的限制，更不影响吴安生向钱发林主张合同无效后的赔偿。信赖利益损失不仅包括吴安生实际支出的履行费用等直接损失，还应包括吴安生因信赖合同有效而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，拆迁补偿款能够客观反映房屋的现有评估价值，可以作为钱发林赔偿吴安生信赖利益损失赔偿标准。钱发林基于合同无效已取得巨大经济利益，姑且不论其代案外人还款的真实性，即便真实，也是不同的法律关系，是其个人行为，不能说其将款项使用完了就没有取得利益。拆迁补偿款是基于对案涉房屋的价值评估，是房屋价值的体现，应当全额计算。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先双方应承担相互返还财产的义务。作为买受人的吴安生应将钱发林的房屋返还，现钱发林已根据自己对房屋享有的权利获得了巨额的拆迁利益，应视为吴安生已履行了返还的义务；作为出卖人的钱发林，应将吴安生的购房款退还。其次造成案涉合同无效双方当事人均具有过错，应当根据过错的大小各自承担相应的责任。因钱发林已取得案涉房屋的拆迁利益，其收益情况可作为吴安生信赖利益损失的计算依据即3025052元（拆迁款3080052元-购房款55000元），原审为平衡买卖双方的利益，根据双方在签订、履行协议过程中的过错情况，酌定由钱发林承担50%的责任，判令钱发林赔偿吴安生因购房所产生的信赖利益损失1512526元（3025052元×50%），于法有据，并无明显不当。钱发林上诉主张，吴安生已将案涉房屋转让给案外人沈美芳、卢小琴，吴安生已非案涉房屋实际权利人。对此本院认为，吴安生与案外人沈美芳、卢小琴确曾多次达成购房意向并签订协议，但最终并未实际履行，钱发林一审时提交的2000年4月30日沈美芳出具的保证书也印证了吴安生与沈美芳就案涉房屋建立的系房屋租赁关系，故对钱发林该节上诉主张，本院不予支持。另，钱发林主张部分拆迁补偿款与房屋无关，不应计入损失赔偿范围，本院认为，对于房屋其他附属物补偿、装修补偿以及其他补助，均是案涉房屋拆迁前现有价值的一部分，且钱发林亦无证据证明其对案涉房屋附属物、装修等投入资金，故对钱发林该节主张，本院亦不予支持。
综上，吴安生与钱发林的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币31880元，由上诉人吴安生负担人民币15940元，上诉人钱发林负担人民币15940元。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 贾艳红