大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0291民初668号
原告：中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行，住所地大连经济技术开发区金马路133号。
负责人：张春梅，行长。
委托代理人：潘波，辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：胡之光，辽宁法大律师事务所实习律师。
被告：洪志光。
原告中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行诉被告洪志光金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员高晓明(主审)担任审判长，与人民陪审员徐忠、林琳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘波、胡之光到庭参加了诉讼。被告洪志光经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月22日，原、被告双方签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：2011一手贷2267，以下简称《借款合同》），约定：被告向原告借款人民币260000元用于购买房屋；借款期限自2011年12月27日起至2041年12月21日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定（年利率为7.4025%）；罚息利率为借款利率加收50%确定。同时，被告自愿以其所有的位于大连经济技术开发区海滨里X号房屋为《借款合同》项下借款本息等费用提供抵押担保。《借款合同》签订后，原告于2011年12月27日依约向被告发放了全部借款。原、被告双方于2012年7月31日办理了抵押房屋的抵押登记手续。原告发放借款后，被告未依《借款合同》第六条之规定，按时向原告履行还款义务。截止2015年4月27日，被告已连续15期，累计37期未按时还款，尚欠原告借款本金4014.88元及利息22848元未予偿还。故诉至法院，请求判令1.被告偿还原告剩余借款本金254410.33元及利息、罚息、复利（截止2015年4月27日为22848元，自2015年4月28日起至全部欠款付清之日止，按借款合同约定利率标准计算）；2.确认原告对被告所有的大连经济技术开发区海滨里X号房屋享有的抵押权合法有效，原告有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；3.诉讼费由被告承担。
被告未予答辩。
经审理查明，2011年12月22日，原、被告双方签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：2011一手贷2267，以下简称《借款合同》），约定：被告向原告借款人民币260000元用于购买房屋；借款期限自2011年12月27日起至2041年12月21日止；借款年利率为7.4025%，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。被告自愿以其所有的位于大连经济技术开发区海滨里X号(房屋所有权证号为：房权证开字第K496**号，建筑面积49.05平方米)为案涉借款提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿款、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，原告于2011年12月27日依约向被告发放全部借款。原、被告双方于2012年7月31日办理了抵押房屋的抵押登记手续，原告取得了他项权利证书。但被告未按合同约定向原告履行还款义务。截止2015年4月27日，被告已连续多期未按约定还款，尚欠原告借款本金4014.88元及利息22848元未予偿还。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人借款/担保合同》、中国工商银行个人贷款凭证、他项权利证书、自营历史明细表及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原、被告之间签订的《个人借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。原、被告于2012年7月31日为案涉抵押房屋办理了抵押登记，即日起原告对该房屋享有抵押权。合同签订后，原告依约向被告发放全部借款，被告应当依约按月足额向原告偿还贷款本金及利息。被告未按合同约定向原告偿还借款本金及利息，构成违约，应承担相应违约责任。据此原告依约有权宣布案涉借款到期并要求被告提前偿还剩余全部借款本金及利息，并对抵押物主张行使优先受让权。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃对原告相应主张的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告洪志光于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行贷款本金
254410.33元及利息、罚息、复利（截止2015年4月27日为
22848元，自2015年4月28日起至全部欠款付清之日止，按借款合同约定利率标准计算）；
二、自2012年6月15日起，原告中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行对被告洪志光所有的位于大连经济技术开发区海滨里X号房屋享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5498元、公告费900元，共计6398元，由被告洪志光负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高晓明
人民陪审员 徐 忠
人民陪审员 林 琳
二〇一六年六月三日
书 记 员 王庆睿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。