西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碑民一初字第00856号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。
法定代表人：牟乃密，该分行行长。
委托代理人：段文强，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人：涂小娟，陕西法智律师事务所律师。
被告：西安市住房置业担保有限公司，住所地西安市西二路。
法定代表人：孟周济，该公司董事长。
委托代理人：陈贞学，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：张学清，陕西恒达律师事务所律师。
被告：李琳，女，1982年9月5日出生，汉族，中国邮政储蓄银行有限责任公司陕西省西安市韩森寨支行职工。
被告：鲁鹏涛（系李琳之夫），男，1983年9月12日出生，汉族，无业。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告西安市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）、李琳、鲁鹏涛金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行之委托代理人涂小娟、被告住房担保公司之委托代理人张学清到庭参加了诉讼，被告李琳、鲁鹏涛经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，2008年10月20日，其与被告李琳签订《个人住房借款合同》，借款合同约定李琳向原告借款人民币204000元，用于购买西安市未央区辛家庙中村聚泉科技示范小区第x幢x单元x层xxxx号房，借款期限自2008年10月20日至2033年10月20日止。且原告与被告李琳、鲁鹏涛签订有抵押合同，并办理了抵押登记。被告西安市住房置业担保有限公司为借款人履行借款合同义务提供了连带责任保证并与原告订立了《委托担保协议》。借款合同签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告未能如约履行合同义务，尚欠借款本金193385.82元，截止2012年3月24日利息11844.6元均未偿还原告。原告多次催收无果，遂诉至法院。请求判令：1、解除原告与被告李琳签订的《中国建设银行个人住房借款合同》；2、被告李琳、鲁鹏涛共同向原告清偿借款本金余额193385.82元，截止2012年3月24日拖欠的利息11844.6元，及至付清所有借款本息之日止产生的所有利息和债权实现费；3、被告西安市住房置业担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、处置抵押房产（西安市未央区辛家庙中村聚泉科技示范小区第x幢x单元xx层xxxx号房），并以该抵押房产折价或拍卖、变卖所得优先清偿原告上述债权本息及借款人应承担费用；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告住房担保公司辩称，原告起诉的事实成立，借款关系与担保关系均真实存在，对此无异议；但是原告针对住房担保公司的诉讼请求不能成立，因为被告李琳、鲁鹏涛自身提供了物的担保即房屋抵押，原告应先通过抵押权实现债权，不足部分住房担保公司愿意承担保证责任；且原告实现债权的律师费亦应由被告李琳、鲁鹏涛承担。故不同意原告的诉讼请求。
被告李琳、被告鲁鹏涛未到庭答辩。
经审理查明，2008年10月20日，原告建行陕西分行与被告李琳签订《个人住房借款合同》。合同约定：被告李琳向原告借款204000元购买西安市未央区辛家庙中村聚泉科技示范小区第x幢x单元xx层xxxx号住房一套，建筑面积98.09平方米，借款期限为300个月，自2008年10月20日至2033年10月20日止。还款方式为，等额本息还款法，每1个月归还本息金额为人民币1358.30元。担保方式为抵押加最高额保证。该合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。同日，原告与被告李琳、鲁鹏涛签订了《西安市房地产抵押合同》。抵押合同约定：被告李琳、鲁鹏涛以其购置的上述房产提供抵押担保，抵押房产价值为292308元，抵押担保贷款金额为204000元人民币，期限自2008年10月20日至2033年10月20日，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2008年10月31日对抵押房产进行了抵押登记。亦在同日，被告李琳与被告西安市住房置业担保有限公司签订了《委托担保协议》，约定住房担保公司为建行陕西分行与李琳签订的《个人住房借款合同》承担保证责任，保证担保的范围包括贷款本金、利息（包括复息和罚息）、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、评估费、拍卖费等），保证方式未约定。依据该担保协议第五条、第六条：乙方（住房担保公司）代甲方（李琳）清偿贷款及相关费用后，甲方同意贷款人将抵押房地产的抵押处置权转让给乙方，乙方拥有抵押权人的全部权利并有权处分甲方提供的抵押房地产，无论乙方以何种方式处分甲方房地产，甲方不得主张任何权利，不得提出任何异议；乙方处分抵押房地产所得价款，优先用于乙方代甲方偿还给贷款人的全部债务及因处分抵押物的全部费用。因处置甲方房地产不足清偿乙方代偿及相关费用的，乙方保留对甲方的追偿权。《个人住房借款合同》签订后，2008年10月24日原告向被告李琳支付借款人民币204000元。被告李琳自2011年5月至今未向原告偿还借款。现尚欠原告借款本金193385.82元，截止2012年3月24日利息11844.6元。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录及《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《委托担保协议》、贷款支付凭证、对账单等相关证据存卷佐证。
本院认为，原告建行陕西分行与被告李琳签订的《个人住房借款合同》、与被告李琳、鲁鹏涛签订的《西安市房地产抵押合同》、被告李琳、鲁鹏涛与被告住房担保公司签订的《委托担保协议》，意思表示真实，内容符合法律规定，均为有效合同。合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在原告按照约定向被告李琳支付借款后，被告李琳未按合同约定偿还借款，构成违约。现原告要求解除与被告李琳签订的《个人住房借款合同》，要求偿还借款本金193385.82元，截止2012年3月24日利息11844.6元及给付之日利息与债权实现费，事实清楚，证据确凿，依法应予支持。被告住房担保公司为上述借款提供保证担保，并在《委托担保协议》中约定有“乙方（住房担保公司）代甲方（李琳）清偿贷款及相关费用后，甲方同意贷款人将抵押房地产的抵押处置权转让给乙方，乙方拥有抵押权人的全部权利并有权处分甲方提供的抵押房地产……乙方处分抵押房地产所得价款，优先用于乙方代甲方偿还给贷款人的全部债务及因处分抵押物的全部费用”等内容，实际上是约定了同一债权既有债务人提供的物的担保，又有第三人的保证担保时实现债权的顺序情形。按照《委托担保协议》中的上述约定，住房担保公司已经认可在债务人不能履行债务时，债权人既可以通过债务人的物的担保实现债权，也可以通过保证人的保证担保实现债权。在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，应当尊重当事人的意思，按约定实现。故被告住房担保公司主张原告应先通过抵押权实现债权，不足部分住房担保公司才承担保证责任的抗辩理由，本院不予采信。现原告要求被告住房担保公司对上述债务承担连带清偿责任，并主张对抵押房产享有优先受偿权理由正当，依法应予支持。保证人被告住房担保公司承担保证责任后，有权向债务人被告李琳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李琳签订的《个人住房借款合同》。
二、被告李琳于本判决生效后三十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金193385.82元，截止2012年3月24日利息11844.6元及自2012年3月25日至给付之日逾期还款利息（具体数额以银行核算为准）。
三、被告西安市住房置业担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任。保证人西安市住房置业担保有限公司在承担保证责任后，有权向债务人李琳追偿。
四、被告李琳、被告西安市住房置业担保有限公司不能履行上述债务时，以被告李琳、鲁鹏涛抵押的西安市未央区辛家庙中村聚泉科技示范小区第x幢x单元xx层xxxx号房产进行折价、拍卖或变卖，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5204元（其中公告费690元），由被告李琳、鲁鹏涛负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 谢 虹
审 判 员 蒲 晖
代理审判员 尹旭鹏
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 刘 鑫