湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终275号上诉人（原审被告）刘成君，男，汉族，1959年10月25日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）怀化润兰物业服务有限公司，住所地怀化市经开区河西润兰路2号6楼602号。法定代表人向懿，系公司董事长。委托代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。上诉人刘成君因与被上诉人怀化润兰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘成君上诉请求为：1、撤销原判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人未签订物业合同，原审认定上诉人是被上诉人的业主错误。一审法院事实不清，适用法律不当。故提起上诉。怀化润兰物业服务有限公司二审答辩称：一、被上诉人是由广宇蓝名称变更而来，一审时被上诉人提供了内资企业登记信息，证明名称的变更情况；而上诉人与广宇蓝签订合同；二、被上诉人已经提供证据证实与上诉人合同实际履行情况，一审判决也综合考虑合同履行情况，按物业费0.4元每平方的80%判决上诉人给付；三、被上诉人主张的是2010年起未给付期间物业费，工程是否经过竣工验收，是否应由建设单位缴纳不属于本案审理范围；四、根据民法总则180条相关规定和最高人民法院关于诉讼时效的司法解释第5条规定，被上诉人作为提供物业的一方具有连续性，诉讼时效应从最后一次服务履行届满之日起计算；五、房屋维修基金由建设单位由收取并交纳给房产部门，被上诉人不是建设单位，不对业主收取；六、被上诉人作为前期物业公司，业主有权选聘新的物业公司，但解聘前与被上诉人服务合同未终止，应按合同交纳服务费。怀化润兰物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告刘成君支付原告润兰物业公司2010年7月至2016年8月物业管理3640.8元；2、被告刘成君支付原告润兰物业公司滞纳金8082.58元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清之日，诉求金额暂算至2016年8月30日）；3、本案诉讼费用由被告刘成君承担。一审法院认定事实：被告刘成君系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主。2007年6月25日，原怀化市广宇蓝物业管理有限公司（乙方）与被告刘成君（甲方）签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定乙方的物业基本情况为住宅，房号1栋302号、建筑面积123平方米。乙方提供的物业服务项目及标准：1、物业共用部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；4、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次须预缴6个月的物业管理服务费292元，预缴期满后，甲方须于每月5日付清上月的物业管理服务费，甲方不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同签订后，润兰物业公司向刘成君所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，刘成君向润兰物业公司缴纳物业费，润兰物业公司并代收水电费。自2010年7月起，刘成君认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业费。2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》，该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍、废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；4、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业主大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业主大会和业主委员会及时制定业主公约和管理公约；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出入，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。2015年11月27日，润兰物业公司向房产局、物管科送达一份《整改报告》，载明已经对相关问题进行了整改。刘成君及其他业主对润兰物业公司的整改结果不满意，物业费收取问题无法解决，润兰物业公司因而诉至法院，形成纠纷。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。再查明，刘成君与怀化润兰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中约定1栋302号房屋建筑面积为123平方米，但房屋所有权证载明的建筑面积为122.97平方米。一审法院认为，被告刘成君系原告润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，润兰物业公司与刘成君签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务，被告刘成君辩称其与怀化市广宇蓝物业管理有限公司签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，故原告润业物业公司起诉的主体资格不成立的理由不能成立，不予采纳。合同签订后，原告润兰物业公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告刘成君对原告的物业管理服务提出异议，自2010年7月开始拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰物业公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故酌定润兰物业公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，2010年7月至2016年8月被告应支付原告的物业管理费为2912.64元（123平方米×0.4元/平米/月×80%×74个月），故对原告主张被告支付物业管理费超出2912.64元的部分，不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2016年8月30日的滞纳金8082.58元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，不予支持。原告物业公司强停业主水电、打伤业主等行为存在侵权及锦绣湘维小区二期工程渣土、垃圾污染给小区业主带来巨大伤害,被告要求原告给予精神损失赔偿属于另一法律关系，被告可以另行主张权利。被告刘成君辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的理由，因本案被告未缴纳物业管理费为持续状态，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的的辩解理由，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，湘维小区由怀化润兰房地产公司与润兰物业公司签订《物业管理合同书》并未违反法律强制性规定，被告刘成君辩称润兰物业公司、润兰房地产开发公司同属一个法人，建设单位要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业公司的理由与法不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘成君于本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2010年7月至2016年8月的物业管理费2912.64元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担30元、被告刘成君承担20元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。本院认为：原怀化市广宇蓝物业管理有限公司与刘成君签订的《锦绣湘维物业管理合同书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议。怀化润兰物业服务有限公司是怀化市广宇蓝物业管理有限公司成立后依次进行名称变更而来，公司名称的变更不影响其合同权利和义务，上述合同中确定属于原怀化市广宇蓝物业管理有限公司的权利义务由名称变更后的怀化润兰物业服务有限公司承接，怀化润兰物业服务有限公司因此而与刘成君存在物业服务合同关系。刘成君提出其与怀化润兰物业服务有限公司之间不存在物业服务合同关系、不是怀化润兰物业服务有限公司的业主之上诉主张及理由不能成立。原审鉴于怀化润兰物业服务有限公司存在服务履行瑕疵故酌定润兰物业公司按约定物业费的80%收取物业费并无不当。怀化润兰物业服务有限公司强停业主水电、打伤业主等行为存在侵权及锦绣湘维小区二期工程渣土、垃圾污染给小区业主带来巨大伤害,刘成君要求怀化润兰物业服务有限公司给予精神损失赔偿属于另一法律关系，刘成君可以另行主张权利。综上，刘成君的上诉请求不能成立，应予驳回；原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘成君负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一八年四月二十九日书记员  戴蚁玲