江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中商初字第00121号
原告宿迁中德物业服务有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区项里二组。
法定代表人钟克民，该公司总经理。
被告江苏骏泰置业有限公司，住所地宿迁市发展大道99号国泰广场。
被告宿迁国泰百货大楼股份有限公司，住所地同上。
二被告诉讼代表人张培农，管理人江苏宏亮律师事务所负责人。
二被告委托代理人庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。
原告宿迁中德物业服务有限公司（以下简称中德公司）诉被告江苏骏泰置业有限公司（以下简称骏泰公司）、宿迁国泰百货大楼股份有限公司（以下简称国泰公司）破产债权确认纠纷一�，本院于2014年6月9日立案受理，依法组成合议庭于2014年7月22日、2015年12月17日公开开庭进行了审理。在两次庭审中，原告中德公司法定代表人钟克民，被告骏泰公司委托代理人庄娥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中德公司诉称：2009年11月8日、2011年10月28日，原告中德公司两次与宿迁市国泰广场（以下简称国泰广场）业主委员会签订物业管理合同。自2009年5月1日至2009年11月1日为原告中德公司试用期，截止2013年6月30日，原告中德公司共为该物业服务50个月。国泰广场北面住宅区和南面商业区尚未售出的商品房和商铺的物业费，依照法律规定应由开发建设单位交纳。在管理服务期间，原告中德公司积极履行合同规定的义务。现原告中德公司面临电梯、自来水维修等诸多问题，难以为继。被告处于破产期间，管理人应支付相应的费用。为维护原告中德公司的合法权益，特起诉请求确认原告中德公司对被告享有债权1890172.03元（后增加请求确认2009年9月2日之后的空置房物业费为共益债务），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告骏泰公司、国泰公司辩称：一、管理人进驻之前按合同约定标准应计空置房物业费为146020.32元，自2009年9月2日管理人进驻之后至2013年6月30日期间，7-11号楼的住宅及商铺部分空置房应计物业费为82807.28元，由于物业公司服务不到位致业主入驻房屋的物业费按约定标准的70%计算，故前述空置房亦应按照70%的标准计算。二、1-6号楼的商铺部分空置房均由管理人付出大量时间和精力进行管理和维护，原告中德公司没有实际管理和付出，不应当计算空置房费用。三、原告中德公司向被告骏泰公司借款70000元应予扣除。四、同意对2009年9月2日之后的空置房物业费按共益债务处理。综上，请求依法裁判。
原告中德公司为证明其诉讼请求所依据的事实，提供以下证据：
1、第一组证据：业主委员会证明一份，国泰广场处置工作领导小组现场处置组证明一份，证明中德公司进驻国泰广场提供物业服务的时间及与业主委员会签订合同的时间。
2、第二组证据：物业合同两份，分别是2009年11月8日和2011年10月28日与业主委员会签订，证明中德公司进驻国泰广场管理的时间和委托管理事项、收费标准的具体约定。
3、第三组证据：国泰广场空置房所欠物业费计算明细表两份，一份系自2009年5月1日至2009年8月31日期间费用，另一份系自2009年9月1日至2013年6月30日期间的费用。
4、第四组证据：中德公司与中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以下简称建行宿迁分行）签订的《委托物业管理合同》两份及收取物业费的发票、中德公司与国泰豪汇KTV签订的《委托物业管理合同》一份及收取物业费的收据两份、中德公司收取国泰桑拿物业管理费收据两份，证明中德公司对商业部分也进行了管理服务。
5、第五组证据：骏泰公司第二次债权人会议资料中的评估报告载明的空置房面积，证明空置房的面积。
6、第六组证据：宿城区物业服务企业备案申请表一份，证明中德公司资质为三级；国泰广场项目登记备案，证明备案登记时间是2011年12月30日。
7、第七组证据，中德公司为1-6号楼提供物业服务支出的工资及福利、垃圾托运费、垃圾处置费等相关费用的财务凭证，金额合计780327元。证明中德公司为1-6号楼提供物业管理服务支出的成本，自2009年9月2日后1-6号楼商业部分空置房应当计算物业费。
对原告中德公司提供的证据，被告骏泰公司、国泰公司的质证意见为：
对第一组证据中业主委员会证明的真实性有异议，该证明出具主体是宿迁市国泰广场业主委员会，没有经办人签字，法人单位不能直接证明相关事实，而且该证明与物业服务合同的时间不吻合。对国泰广场处置工作领导小组现场处置组证明的真实性无异议，但对合法性有异议，该证明没有出具证明的行为人签名，且现场处置组认可物业服务在法律上没有根据，虽然中德公司事实上提供了物业服务；第二组证据合同的第二条对于委托管理事项进行了详细约定，原告没有按照委托管理事项履行商业部分的物业服务义务，被告骏泰公司不应当支付商业部分的物业服务费；第三组证据因是原告中德公司单方制作的，不能作为证据使用。对该明细载明的面积、时间等，因后期有部分房屋通过拍卖方式出售，已经不是空置房；对第四组证据的关联性有异议，不�证明原告对商业部分的空置房履行了物业管理义务；对第五组证据的真实性无异议，但部分房屋在交付前已经使用，不能作为空置房；对第六组证据的真实性没有异议；关于第七组证据，其中的工资及福利部分，明细与凭证不能对应，凭证仅为支出明细的一部分，对真实性、合法性及关联性均不予认可，不能证明相关人员系为1-6号楼提供物业服务；关于垃圾托运费、处置费、装修垃圾等费用票据均为白条，对真实性、合法性均有异议，垃圾处置费按总面积2300平方米计算，与1-6号楼无关联性；关于保洁工具及其他耗材、垃圾桶、保安服装等均是收据或白条，无法证明其合法性，也无法认定系为1-6号楼服务支出的费用；关于装修垃圾、维修费用及化粪池清理费用等票据均为白条，对其真实性、合法性及关联性均有异议。
被告骏泰公司、国泰公司为证明其答辩主张所依据的事实，提供以下证据：
1、第一组证据：拍卖议价抵房明细表、拍卖成交确认书，证明原告中德公司主张的空置房明细中有部分房屋已通过拍卖程序出售给业主并且实际交付。
2、第二组证据：管理人接管国泰广场物业后，自2009年5月至2013年6月期间支出的路面维修、管道维修、供电维修、消防维保、保安工作餐等费用凭证，费用合计3162905元，证明管理人为管理国泰广场物业支付的费用。
3、第三组证据：保安工资发放表，证明目的同第二组证据，自2009年5月1日至2013年6月30日骏泰公司支出保安工资464329元。
第二、三组证据证明原告中德公司没有履行物业服务义务，其中1号楼是被告聘请保安人员提供物业服务。
对被告骏泰公司、国泰公司提供的证据，原告中德公司的质证意见为：
对第一组证据的合法性、关联性无异议；对第二组证据的合法性无异议，对关联性有异议，不属物业费用范畴；第三组证据属内部管理支出的保安费用，与本案无关联性。
本院对原被告双方提供证据的认证意见：
关于原告中德公司提供的证据，因原被告双方对按照合同约定的标准应计物业费的数额已达成一致意见，故本院对证明相关物业费用的证据不再认证。关于第四组证据仅能证明中德公司与具体单位订立了物业服务合同，但相关合同并不能证明中德公司对商业部分物业尽到了服务义务。关于第七组证据，并不符合相关财务票据规范，且绝大多数费用无法确定系为1-6号楼商业部分空置房提供物业管理所支出的费用，故本院对其证明效力不予确认。
关于被告骏泰公司、国泰公司提供的证据，均有原件与之核对，且原告中德公司对其真实性未提出异议�本院对相关证据的真实性予以确认，相关证据可以证明被告骏泰公司、国泰公司为管理相关物业支付了相应的费用。
经审理查明：原告中德公司于2009年4月27日登记成立。2009年5月1日，原告中德公司进驻国泰广场实施物业服务。2009年11月8日，原告中德公司与国泰广场业主委员会签订《物业管理合同书》一份，约定将国泰广场住宅区5幢（楼号为7-11号楼）、商业区5幢（楼号为1号楼、3-6号楼）占地面积45486平方米，总建筑面积111978平方米交由中德公司管理。委托管理事项有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、门厅、电梯、设备机房）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾箱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等�的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、停车泊位）的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合和协助当地公安机关对物业进行安全监控和巡视等保安工作，并实际24小时安全监控和巡视。但不含人身、财产的保险、保管责任，个人财产需另行约定；8社区文化娱活动；9、物业及物业管理档案、资料；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。合同期限为二年：自2009年11月8日起至2011年11月7日止。物业管理费用：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元缴纳；一层非住宅按建筑面积每月每平方米1.30元；二层以上非住宅按建筑面积每月每平方�0.80元……。2011年10月28日，原告中德公司与国泰广场业主委员会又续签《物业管理合同书》一份，合同中除合同期限及物业管理费用发生变更外，其余条款均无变化。其中合同期限延续至2014年11月6日止；物业管理费用：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元缴纳；一层非住宅按建筑面积每月每平方米1.30元；二层以上非住宅按建筑面积每月每平方米0.80元……。
国泰广场项目由被告骏泰公司开发建设，位于宿迁市发展大道99号，项目设计建设11栋楼，实际建设10栋，设计中的2号楼尚未建设。其中7-11号楼主要为住宅区域，1、3-6号楼为商业区域。2009年9月2日，因被告骏泰公司、国泰公司资不抵债，且两公司存在关联关系，本院根据中国工商银行股份有限公司宿迁分行的申请，裁定一并受理了两公司破产清算案，并指定江苏宏亮律师事务所担任破产管理人。后原告中德公司就有关物业费向被告骏泰公司、国泰公司破产管理人申报债权，骏泰公司、国泰公司破产管理人经审查，于2014年1月20日以不符合规定为由通知不予确认，因而成讼。
原被告双方一致确认：按照业主委员会与中德公司签订的物业服务合同约定的标准计算，自2009年5月1日至2009年9月1日国泰广场所有空置房的物业费用数额为146020.32元，自2009年9月2日至2013年6月30日期间7-11号楼空置房的物业费用数额为82807.28元，自2009年9月2日至2013年6月30日期间1、3-6号楼空置房的物业费用数额为1550358.61元。
另查明：原告中德公司认可欠被告骏泰公司借款70000元，并同意从涉案物业费中冲抵。
再查明：管理人接管骏泰公司、国泰公司后，支付了自2009年5月至2013年6月期间国泰广场的路面维修、管道维修、供电维修、消防维保、垃圾清运费等费用合计3162905元，支付保安工资464329元。
还查明：已生效的宿迁市宿城区人民法院审理的中德公司与国泰广场相关业主物业服务合同纠纷案件的民事判决书中认定，中德公司未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致前期确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不规范等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。宿迁市宿城区人民法院根据中德公司提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，酌定业主按约定标准的70%支付物业费。原告中德公司在本案中对法院酌定的上述非空置房物业费支付标准表示认可。
本院归纳本案的争议焦点为：一、关于被告骏泰公司、国泰公司认可应付物业费的空置房应按何种标准计算物业费；二、自2009年9月2日管理人接管骏泰公司、国泰公司后，1、3-6号楼商业区空置房是否应当向原告中德公司支付物业费，如果应当支付，具体标准如何确定。
关于第一个争议焦点，本院认为：关于被告骏泰公司、国泰公司认可的应付空置房物业费的计算标准，应当采纳被告骏泰公司、国泰公司的答辩主张，即按照物业服务合同约定标准的70%计算。从公平的原则看，相较于空置房说，业主实际入驻的房屋需物业管理支出的成本更高。而业主实际入驻的房屋经法院裁判，因物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等不足，并酌定按约定标准的70%支付物业费。如空置房按照合同约定标准足额计算物业费显然不合理。故本院酌定对管理人认可应付物业费的空置房，按照物业服务合同约定标准的70%计算物业费。
关于第二个争议焦点，本院认为：自2009年9月2日管理人接管�泰公司、国泰公司后，1、3-6号楼商业区空置房应当向原告中德公司支付物业费，对被告骏泰公司、国泰公司辩称的1、3-6号楼商业区空置房不应当支付物业费的主张，不予采纳。理由在于，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故基于该条规定，对于涉案已竣工但尚未交给物业买受人的物业，被告骏泰公司付有交纳物业费的义务。
但具体标准，参照被告骏泰公司、国泰公司认可应付空置房物业费的标准，仍应大幅降低。原因在于：一、按照权利义务相一致的原则，原告中德公司对国泰广场商业区未尽物业服务的义务，亦不应当享有主张相应数额物业费的权利。原告中德公司对其尽到相关物业服务义务负有举证义务，而原告中德公司提供证据的真实性无法认定，故无法认定原告中德�司对商业区尽到服务义务。二、涉案物业分为住宅区和商业区两个区域，且商业区大多为空置房，需要物业公司管理的成本远低于正常交付使用的住宅区物业。三、商业区的物业管理大多由被告骏泰公司管理人组织实施，且同时段支付相关费用达360余万元。原告法定代表人当庭陈述国泰广场商业区如按标准配备保安就需十几人，而中德公司同期雇佣的含住宅区的保安不超过十人，亦印证了国泰广场商业区物业管理多由管理人组织实施的事实。四、涉案物业的建设单位业已进入破产清算程序，相关空置房为破产企业财产，自中德公司入驻管理至今均空置未使用，故在酌定具体应付物业费时，亦应考虑此因素，以维护骏泰公司债权人的合法利益。综上，基于《物业管理条例》的规定，及从权利与义务相一致的原则出发，对于1、3-6号楼商业区空置房的物业费，本院酌定�照合同约定标准的10%计算。
据此，双方无争议的应付空置房物业费按合同约定的标准计算总额为228827.60元，其中2009年9月2日之前属破产债权，具体数额为146020.32元元，2009年9月2日之后为被告的破产共益债务，具体数额为82807.28元。前述数额分别乘以70%，数额分别为159953.92元，101988.82元，57965.10元。其中，应确认的普通债权数额为101988.82元，破产共益债务数额为57965.10元。关于双方有争议的1、3-6号楼商业区的空置房物业费，按照合同约定标准的10%计算，即1550358.61元*10%为155035.86元。因中德公司尚欠骏泰公司借款70000元，故共益债务在抵偿借款后数额为57965.10元+155035.86元-70000元=143000.96元。因被告骏泰公司与国泰公司合并破产，故上述债务应作为其破产债务。
本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十�、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国破产法》第三十条、第四十二条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告宿迁中德物业服务有限公司对被告江苏骏泰置业有限公司、宿迁国泰百货大楼股份有限公司享有的债权数额为101988.82元；
二、确认被告江苏骏泰置业有限公司、宿迁国泰百货大楼股份有限公司欠付原告宿迁中德物业服务有限公司的共益债务数额为143000.96元。
案件受理费21812元，由原告宿迁中德物业服务有限公司负担18985元，被告江苏骏泰置业有限公司、宿迁国泰百货大楼股份有限公司负担2827元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交�办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费21812元。江苏省高级人民法院开户行及账号：中国农业银行南京山西路支行，10-113301040002475。
审 判 长 魏良军
代理审判员 周栋才
代理审判员 张 熠
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 许晓璇
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，�其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国破产法》
第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
第一项因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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