苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第0651号
原告朱文良。
原告吴晓燕。
委托代理人（以上两原告共同委托）刘志发，江苏水城律师事务所律师。
委托代理人（以上两原告共同委托）高天野，江苏水城律师事务所律师。
被告苏州旭辉高科置业有限公司，住所地苏州高新区四明路8号。
法定代表人林中，董事长。
委托代理人刘汉文，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人刘文修，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
原告朱文良、吴晓燕与被告苏州旭辉高科置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法由代理审判员龚春华独任审判，于2013年4月28日、6月6日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，于2013年7月23日、2014年6月19日公开开庭进行审理。原告朱文良、吴晓燕及其共同委托代理人刘志发、高天野，被告苏州旭辉高科置业有限公司的委托代理人刘汉文、刘文修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱文良、吴晓燕诉称：2012年3月19日，两原告与被告苏州旭辉高科置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的花影别墅之御香系列（A双拼户型）上河花园一区／XX／02号房屋。被告在该房屋预售宣传时曾经向原告承诺房屋一层玄关北面有两块用围墙围起来的私家庭院，宣传资料上也明确载明了私家庭院的位置。两原告受私家庭院设计的影响与被告签订了商品房买卖合同。可是，被告在交房时发现该房屋一层玄关北面并无宣传的私家庭院，取而代之的是公用停车位。原告认为即便是上述宣传没有载入双方签订的商品房买卖合同当中，但是根据相关法律规定，该宣传视为合同内容，被告违反应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：被告将上河花园一区／XX／02号房屋一层玄关北面的空间按照宣传册上的原貌恢复成私家庭院的原状；本案诉讼费由被告承担。
被告苏州旭辉高科置业有限公司辩称：首先，原告所指的“私家庭院”部位自始即规划并建设为小区停车位，原告签合同前对此是明知的；其次，相关的宣传资料不构成要约，原告要求恢复原状的请求无合同和法律依据，理由如下：相关的宣传材料不应视为合同内容，双方签订的合同第二十条第二款约定宣传资料仅作为参考，不作为具体允诺及合同组成部分，且对原告签订合同及房屋的价格无重大影响，合同补充条款第14条也做了类似约定；再次，原告并非适格的诉讼主体，被告所指“私家庭院”部位属小区全体业主共有，原告无权提出要求恢复原状的请求。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年11月23日，原告吴晓燕与被告苏州旭辉高科置业有限公司签订《旭辉上河花园认购合同》，双方就预订上河花园商品房事宜订立合同。2012年3月19日，原告朱文良、吴晓燕与被告苏州旭辉高科置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的苏州高新区浒墅关经济开发区金灯街28号公安牌号为上河花园一区／XX／02房屋，建筑面积360.25平方米，其中套内面积338.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米，房屋价格为4700000元。关于宣传资料的效力有如下约定，合同第二十条约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第【2】款方式处理：第【2】款约定（文本用下划线标注）：“双方自行约定：本楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为买受方选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分，并且买受方明确上述资料对买受方商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定无任何重大影响，一切均以本合同约定为准，本合同未做约定的事项，均不具有法律效力”。合同附件五的补充协议中第三部分其他条款第14条约定（文本用下划线标注）：“双方确认：本合同已经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力：出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任……”合同附件五的补充协议中特别告知第1条（文本用下划线标注）明示：“出卖方在售楼处展示的模型和部分广告中出现的效果图制作时间较早，现为完善上河花园各组团的建筑外立面和绿化造景，出卖方已在原模型及效果图基础上做了设计调整，故模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”；特别告知第三条（文本用下划线标注）明示：“本合同所约定内容及条款，已向买受方明示，买受方已充分理解，并愿意接受上述所有条款”。
合同签订后，原告已陆续将购房款支付完毕。
另查明，原告购买房屋时，被告售楼处宣传册图片显示：A双拼户型车位设计位置为楼西侧，北侧设计为花园。但宣传册右上角同时提醒：同一户型位置、入户形式的不同，具体细节有所不同，本图及面积数据仅供参考，具体面积及图形以政府最后批准之法律文件和买卖双方签订的销售合同为准。
再查明，诉讼中，原、被告双方提供旭辉苏州浒关B73#地块《总平面定位图》（制图时间2010年6月18日，苏州市规划局虎丘分局盖章时间为2010年6月28日）一份，上面显示39#02楼车位设计位置为楼西侧，北侧并未设计车位。同时，该图附注注明：1、（略）2、（略）3、图中景观、道路、停车仅为示意，具体由景观公司深化设计，道路设计需满足消防要求，停车数量不得少于规划报批车位数。
2011年3月，《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）编制出版，图上显示39#02楼车位设计位置为楼北侧（设计三车位），西侧并未设计车位。2012年5月5日，该图编制为竣工图。
本案讼争房屋公安编号为XX／02，施工编号为39／02。
2012年6月26日，被告就上河花园一区工程取得《苏州高新区城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书》，批复意见载明：该项目位于兴贤路，名为上河花园一区，由苏州旭辉高科置业有限公司建设开发。该项目占地总面积82654.09平方米。经现场踏勘，绿化种植已完成，养护较好。经苏州高新区测绘事务所有限公司测量，绿化面积31531.8平方米，规划要求上河花园一区地绿地率为30%以上，实际绿地率为38.15%，达到规划要求。2012年6月27日，苏州市规划局虎丘分局下发《建设工程规划核实合格证》（编号为2012-104）。
以上事实由《旭辉上河花园认购合同》、《商品房买卖合同》、《总平面定位图》、《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）、《建设工程规划核实合格证》、宣传册及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效，对双方均有约束力。
本案中，原告主张被告在售房时承诺房屋一层玄关北面有两块用围墙围起来的私家庭院，宣传资料上也明确载明了私家庭院的位置，故要求被告将玄关北面的空间按照宣传册上的原貌恢复成私家庭院的原状。本院认为，一方面，原告提供的宣传图片仅显示北侧设计为花园，其并无证据证明被告承诺房屋一层玄关北面为私家庭院；另一方面，按照商品房买卖合同的约定，被告在楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为原告选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分，并且明确上述资料对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定无任何重大影响，双方签订的合同附件五的补充协议中第三部分第14条及特别告知第1条也作了类似提醒、告知，加之宣传册右上方注明了本图仅为参考，具体面积及图形以政府最后批准之法律文件为准，故宣传册不应视为合同内容，对被告也无约束力。综上，原告的上述主张无事实或法律依据，本院不予支持。
原告在诉讼中提出的《总平面定位图》显示讼争房屋车位设计位置为楼西侧，北侧并未设计车位，故要求按照《总平面定位图》将北侧空间恢复原状的意见。本院认为，《总平面定位图》已注明，图中景观、道路、停车仅为示意，具体由景观公司深化设计，而随后的《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）显示讼争房屋车位设计位置为楼北侧，该设计及最终的施工取得苏州市规划局虎丘分局下发《建设工程规划核实合格证》，故原告的上述做法并无不妥，也未违反相关的规定，原告不能简单的依早前的《总平面定位图》要求被告恢复玄关北侧庭院设计。
至于原告认为该商品房买卖合同第二十条、合同补充协议第14条约定系格式条款且无效的意见，本院认为，上述条款原告在合同中已通过下划线及补充协议约定的方式尽到了应尽的提醒义务，且不属于免除其主要责任、排除对方主要权利的有违公平原则的条款，其内容只是对相关材料法律效力的提醒，故对上述条款的效力本院予以确认，对原告的意见本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告朱文良、吴晓燕的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告朱文良、吴晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 朱海兰
代理审判员 龚春华
人民陪审员 朱 革
二〇一四年六月十九日
书 记 员 孙晓岚