福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第685号
原告陈龙超，男，1989年8月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人杜侨生、丁华，福建志立律师事务所律师。
被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。组织机构代码72644151－8。
法定代表人黄燕娥，董事长。
委托代理人尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
原告陈龙超与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由审判员庄玉燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈龙超的委托代理人杜侨生、丁华、被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人尤延辉、杨贵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买址于泉州市洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼某商品房一套，建筑面积27.96平方米，单价为每平方米3808元，总房价款为106472元。合同约定如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之二向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约付清购房款，但被告却一直未能按合同约定时间办理房屋权属证书，根据合同约定、法律规定及同一小区法院相同判决标准，被告应自2012年5月8日至原告实际取得房屋权属证书之日止每日按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付从2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款106472元万分之二计的逾期办证的违约金（暂计至起诉之日止逾期违约金为15544.9元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、本案存在诉讼时效的问题，原告的起诉部分超过了两年的诉讼时效，请法庭依法予以核实。2013年11月27日，泉州市洛江区人民政府作出泉洛政文（2013）134号文件，关于调高泉州市华祥房地产开发有限公司祥光花苑三、四、五期用地调高容积率的批复、2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》确定了因调高容积率需于2014年3月12日起60日内补充缴纳土地出让金等事宜，容积率调整导致了被告开发的祥光花苑三、四、五期房产无法进行规划专项验收，就无法办理房屋产权证件，因政府行为导致被告无法按时通过专项验收而导致的办证拖延，责任不应当由被告承担，被告认为，违约金的计算应当自被告应缴纳补交出让金截止日即2014年5月12日起计算，原告的起算时间不准确，没有考虑到办证面临的政策性障碍，不应当得到支持。2、原告依据的总房款存在错误，被告与原告商定将该房产折价出卖给原告2009年11月2日被告以返还装修费的形式退换原告总房款16%即人民币17035元，故原告起诉依据的房款应为合同约定房款扣除折扣后以89437元计算。姑且不论原告计算逾期办证违约金的时间起算点错误的问题，假设法院支持原告的违约金计算起始日为2012年5月8日，可原告起诉状的逾期办证违约金15544.9计算错误，自2012年5月8日至2014年5月6日，跨越天数728天，按总房款日万分之二计算，每日违约金17.89元，违约金额为13022元，原告计算的违约金数额错误。3、原告没有逾期办证造成的具体损失的相关证据，且因逾期办证的具体损失无法确定，请求法院依法驳回原告的诉求。
经审理查明，2009年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买祥光花苑三期某商品房，建筑面积27.96平方米，每平方米3808元，总金额106472元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。合同签订当日，被告以“返装修费”的名义，按合同总价的16%返还原告17035元。庭审中，原告明确请求被告支付违约金计算至原告实际取得房屋权属证书之日止，原、被告双方确认房屋交付时间为2011年3月26日。
另查明，2007年2月25日泉州市城乡规定局出具给泉州市华祥房地产有限公司建设工程规划许可证，建设项目名称为祥光花苑三期3#、4#、5#、6#楼，建设规模为地上34758平方米，地下为9571.29平方米。2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，由被告补交土地出让金。
本院认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告按合同总价的16%以“返还装修费”的名义返还原告17035元，因在合同签订当日返还，可视为售房的优惠方式，返还的费用可予以抵扣购房款，故原、被告双方约定的购房款实际为106472元-17035元=89437元。2、本案诉争商品房于2011年3月26日交付使用后，被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应承担逾期的违约责任。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年5月6日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即自2012年5月7日起二年内。现原告只请求从2012年5月8日起，本院予以采纳。3、由于之前本院对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，已统一调整按日0.02%计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。鉴于被告未能提供其已经将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告的证据，其应当自2012年5月8日起按已付房价款89437元的日0.02%向原告支付违约金，直至其履行完该协助办证义务时止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至实际取得权属证书止，本院不予采纳。4、被告提出因政府调高容积率导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其提供的2007年2月25日建设工程规划许可证显示的面积与泉州市国土资源局洛江分局、被告签订国有建设用地使用权出让补充合同的面积一致，说明被告在2007年2月25日就已明知调整容积率，且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理权属证书，故对被告主张无法办证系政府行为导致，本院不予采纳。被告主张逾期办证违约金以应补交土地出让金截止日2014年5月12日为起算日，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告陈龙超支付自2012年5月8日起至被告将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告止按房价款89437元的日0.02%计算的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起的10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
二、驳回原告陈龙超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费189元，减半收取94.5元，由被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 庄玉燕
二〇一四年九月十九日
书记员 赖昕晟
附：
一、所引用的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。