重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第14197号
原告：重庆拓达贸易有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺渝州路27号10-20号，组织机构代码：75925263-3。
法定代表人：曾珏，该公司董事长。
委托代理人：张远莲，该公司工作人员。
委托代理人：陈龙，广东兆广律师事务所律师。
被告：重庆渝康实业总公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺兰花四小区1号附5号，组织机构代码：20310680-9。
法定代表人：周郁明，该公司总经理。
委托代理人：杨豫川，重庆慎言律师事务所律师。
原告重庆拓达贸易有限公司（以下简称拓达公司）诉被告重庆渝康实业总公司（以下简称渝康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员文臣担任审判长，与人民陪审员崔元良、彭芳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告拓达公司的委托代理人张远莲、陈龙，被告渝康公司的委托代理人杨豫川，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告拓达公司诉称：原被告之间就二郎欣茂苑商场系事实租赁关系，双方意思表示真实，合法有效。原被告按约履行了租赁合同。被告与渝州五金公司签订的《租赁合同终止及商铺合同变更协议书》系恶意串通损害原告及村民集体利益，应属无效。由原告经营管理欣茂苑商场符合石桥镇二郎村民委员会3589名村民的利益和愿望，有利于社会稳定。被告不具有实际经营能力，如果强制剥夺原告对二郎欣茂苑商场的经营管理权，只能导致该商场的经营管理陷入瘫痪，彻底损害村民利益。原被告就本纠纷协商未果，为维护原告的利益，特起诉来院，请求:1、判令确认原被告之间事实租赁合同关系成立；2、判决被告向原告返还原告垫付的欣茂苑商城改造停车库、电力设备、下水道、高压电井、四台提升机等费用共计500万元；3、判决被告向原告返还因面积差异多收的租金601822.7712元。
被告渝康公司辩称：原被告之间没有事实上的租赁关系以及其他合同关系；原告所称的改造没有事实和法律依据；原告提供的租赁面积与产权登记面积一致，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，案涉二郎欣茂苑商城系位于重庆市××产业开发区二郎科技新城《二郎·欣茂苑》第7栋和第8栋物业，该物业属被告渝康公司所有。该物业权属登记于《114房地证2009字第61××10号房屋产权证》、《114房地证2009字第61××11号房屋产权证》。
2007年10月18日,被告渝康公司与重庆渝州五金市场经营管理有限公司（以下简称五金公司）签订房屋租赁合同，约定被告渝康公司将自己所有的重庆市高新技术开发区二郎科技新城《二郎·欣茂苑》第7栋和第8栋租赁给五金公司经营使用，租赁时间为2008年1月10日至2017年12月31日止。2010年1月1日，五金公司又与程宇签订承包经营合同一份，约定：1、承包项目为二郎欣茂苑商城经营管理；2、承包时间为2010年1月1日至2011年12月31日止。2010年1月29日，程宇又与本案原告拓达公司签订承包经营合同，约定：1、承包项目为二郎欣茂苑商城经营管理；2、承包时间为从2010年2月1日起至2011年1月31日止，之后，被告拓达公司实际管理经营该商城。
2012年12月13日，本案被告渝康公司以五金公司为被告、以程宇及拓达公司为第三人，以五金公司未经渝康公司同意擅自转租为由，起诉至重庆市九龙坡区人民法院，请求解除双方租赁关系并归还租赁房屋，该院经审理后认为，双方系承包关系，并非转租，作出《（2012）九法民初字第02288号民事判决书》判决驳回渝康公司的诉讼请求。渝康公司不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院经审理后认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，于2013年6月27日作出《（2013）渝五中法民终字第00801号民事判决书》判决驳回渝康公司上诉，维持原判。
2013年10月30日，渝康公司与五金公司签订《租赁合同终止及商铺合同变更协议书》约定，渝康公司与五金公司终止双方的签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，同时约定五金公司与拓达公司之间因商城经营管理产生的法律关系，债权债务等事宜，由五金公司自行与拓达公司另行清算。
2014年，渝康公司以拓达公司为被告，以拓达公司无权占有为由，起诉至重庆市九龙坡区人民法院，请求拓达公司归还租赁房屋。该院审理后，于2015年1月10日作出《（2014）九法民初字第03542号民事判决书》，判决拓达公司将欣茂苑商城归还渝康公司。拓达公司不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院审理后，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，于2015年8月13日作出《（2015）渝五中法民终字第02761号民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告陈述原被告就争议商城，系事实租赁关系，从2010年2月起至今原告向被告履行了租金支付、物业管理、一般维修、增添设备、招租管理等权利义务，而被告向原告交付商城、收取保证金、租金。原告承包争议商城于2011年1月到期后，原被告之间仍系事实租赁关系，举示《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承包经营合同》、《告欣茂苑商场各商户函》、《会议纪要》、《通知》、《（2013）渝五中法民终字第00801号民事判决书》、银行转账凭证、水电费发票若干予以证明。对此，被告渝康公司不予认可，并陈述原被告之间没有租赁关系，原告的经营系基于原告与陈宇的承包经营关系，被告与五金公司于2013年10月30日签订协议书，终止了双方对该物业的租赁关系，并随后起诉原告搬迁并归还争议商场，双方没有事实租赁关系和其他合同关系。
庭审中，原告要求追加案外人五金公司、程宇为本案第三人参与诉讼，陈述理由为便于查清案情且上述两主体与本案有利害关系，但并对上述两主体提出承担相应的偿还、返还责任等实体利益，且未举证据说明上述两被告之于本案法律关系有诉之利益，故，对此追加申请，本院不予准许。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承包经营合同》、《告欣茂苑商场各商户函》、《会议纪要》、《通知》、《（2012）九法民初字第02288号民事判决书》、《（2013）渝五中法民终字第00801号民事判决书》、《（2014）九法民初字第03542号民事判决书》、《（2015）渝五中法民终字第02761号民事判决书》、银行转账凭证、水电费发票等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
针对原告请求的确认原被告之间事实租赁关系的诉讼请求。基于庭审中查明的事实，拓达公司在2010年1月19日与程宇签订承包经营合同，取得了争议商城从2010年2月1日至2011年1月31日期间的经营管理权，其经营管理权的来源基础是基于其签订的承包经营合同，但现承包经营期已满，且渝康公司已与五金公司于2013年10月30日签订协议书，终止了双方对该物业的租赁协议，故，拓达公司对争议商城的占有缺乏法律依据。庭审中，拓达公司陈述，在拓达公司承包期到期后，原被告之间形成事实租赁关系，并举示《会议纪要》、《告欣茂苑商场各商户函》、《通知》银行转账凭证、收据、水电费发票若干等证据予以证明。
根据《告欣茂苑商场各商户函》、《会议纪要》、《通知》上载明：“…会议形成如下决议：二郎欣茂苑商场最终经营管理权以法院判决为准。在法院判决前，渝州五金市场经营管理公司退出欣茂苑，由重庆拓达贸易公司继续经营管理，并收取各项费用…”；“…根据会议纪要的确定，在人民法院未下达生效判决书之前，重庆二郎欣茂苑商城承包经营权，仍系重庆拓达贸易有限公司欣茂苑管理处，其重庆渝州五金市场经营管理有限公司不享有租赁发包权和经营权…”；“…管理现场应以重庆拓达贸易有限公司自己名义进行管理，权利义务按照2007年10月18日我司与重庆渝州五金市场经营管理有限公司签署的《房屋租赁合同》中乙方的相关条款执行，我司将在法院就二郎欣茂苑商场案件办完后，视具体情况就商场租赁事宜作出安排…”。通过对以上三份文件的系统解释，可以认为上述文件系渝康公司、五金公司、拓达公司等主体在（2012）九法民初字第02288号民事案件、（2013）渝五中法民终字第00801号民事案件争讼期间的权益安排，结合上述两案判决之后拓达公司与程宇签订承包经营合同取得争议商场经营权、渝康公司起诉拓达公司搬迁等事实，本院认为，以上述三份文件、水电费发票以及部分以渝康公司为对手账户的转账凭证不足以认定渝康公司与拓达公司之间在拓达公司承包经营期间届满后形成了房屋租赁合意。
综上，原告请求的确认原被告之间事实租赁关系的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
针对原告要求被告返还原告垫付的欣茂苑商城改造费用的诉讼请求，其中停车库、电力设备、下水道、高压电井等设备因其未就实施相应的改造行为提供证据予以证明，被告又不予认可，本院无法确认改造事实及其实施主体。针对四台提升机的安装的事实陈述，原告提交《重庆长风机械制造有限责任公司施工升降机销售合同》一份，证明其购买并安装了提升机。但该销售合同系复印件，且需方处为重庆龙舟建筑机械设备租赁有限公司，而非本案原告拓达公司，被告方亦不予认可，故，仅凭该销售合同复印件本院不足以认定争议商场室外的升降机系原告安装。即便原告所述其在承包经营争议商场期间因经营需要安装大型升降机行为属实，但原被告之间没有房屋租赁关系，也没有承包经营关系，其亦未举示证据证明其实施该行为获得所有权人渝康公司同意并就相应费用达成一致的协商意见。庭审中，被告对此亦不予认可，并明确不同意原告的添附行为，应与拆除。故，原告要求被告承担该升降机安装费用没有法律根据。综上，原告请求的要求被告返还原告垫付的欣茂苑商城改造费用的诉讼请求，因证据不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。
针对原告请求的要求被告返还因面积差异多收的租金601822.7712元的诉讼请求，其陈述原告实际占用的物业面积小于租赁合同面积31094.52平方米，被告一直按照合同面积缴纳租金，故，多出的面积租金被告构成不当得利，应当返还。结合庭审中查明的事实，争议商城为房屋两栋，权属登记在《114房地证2009字第61××10号房屋产权证》、《114房地证2009字第61××11号房屋产权证》中，该两份产权证中记载：“本幢房屋登记建筑面积为100772.67平方米…前述登记范围不包括1层消防通道309.96平方米”；“本幢房屋登记建筑面积为18934.04平方米…前述登记范围不包括负1层、1层设备房156.24平方米，1层物管用房151.48平方米和消防通道409.59平方米”，以上面积共计31094.52平方米，与渝康公司和五金公司签订的《房屋租赁合同》中确定的商场建筑面积一致。故，原告陈述被告商场的面积与渝康公司和五金公司签订的《房屋租赁合同》中存在面积不一致的陈述，与事实不符，本院不予认定，则，被原告请求的被告返还因面积差异多收租金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告重庆拓达贸易有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费51012元，由原告重庆拓达贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 文 臣
人民陪审员 崔元良
人民陪审员 彭 芳
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 夏 瑜