贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初1717号
原告何建宏。
委托代理人李伟明，广西中飞律师事务所律师。
被告陈建泉。
委托代理人甘冰，广西正大五星律师事务所律师。
委托代理人梁翼，广西正大五星律师事务所实习律师。
原告何建宏诉被告陈建泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员陈水英适用简易程序，书记员楼英连担任法庭记录，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告何建宏的委托代理人李伟明，、被告陈建泉及其委托代理人甘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何建宏诉称，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于贵港市港北区建设中路15号一间门面房出租给被告作为经营电器使用，租赁期间自2011年9月12日起至2016年9月12日止。2011年9月12日至2014年9月12日三年期间租金为每月7000元；2014年9月12日至2015年9月12日期间租金为7500元；2015年9月12日至2016年9月12日期间的租金为8000元。每月的1日至3号交纳当月房租，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须支付甲方100元滞纳金等条款。从2015年12月起至2016年4月止，被告以经营困难为由，拒不支付租金给原告。经原告多次催要，近日被告以借钱给原告使用为名，将4000元打入原告的银行卡。扣除被告支付的4000元，被告尚欠原告租金36000元。按合同约定乙方逾期交付租金的，每月扣除3天，5个月共扣除15天，被告应向原告支付滞纳金（即违约金）13500元（5个月×30天／月×100元／天－15天×100元／天）。因协商未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告向原告支付2015年12月至2016年4月期间的租金36000元以及违约金13500元，合计49500元；2、诉讼费由被告承担。被告陈建泉辩称，一、请求法院支持变更合同，对被告自2015年12月份后的房屋租金相应减少到2000元一个月。理由：2015年12月3日，涉讼商铺所位于的建设中路需要建设人防工程项目施工，工程施工期间给周边的单位、群众生活及商铺的经营带来极其不利的影响，出现了不能履行合同的情况，导致被告经营困难，甚至亏本。被告认为该店已无法继续经营，欲与原告协商解除租赁合同，多次电话电信催促其面谈解决，但原告不同意且而避而不见。根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十六条规定，恳请法院根据客观事实依法相对减少租金。二、被告主张违约金赔偿过高，不应得到支持。被告不能及时支付租金的原因在于被告在履行合同过程中发生了情势变更，导致合同目的无法实现。虽然双方签订约定了违约金，但约定100元／天违约金明显过高，且原告并没有提出因被告违约行为导致其损失的证据。被告认为，被告不及时支付租金是因为在合同履行过程中发生情势变更，导致经营困难，入不敷出。因此，恳请法院根据公平原则驳回原告主张违约金13500元的诉请，当事人主张约定的违约金过高，应予以减少，应该以实际的损失为准，即使要支付租金，也是按照逾期支付租金利息计算。
经审理查明，2011年9月12日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其位于贵港市港北区建设中路15号商铺一间一层出租给被告用于经营电器。2、租赁期限5年，自2011年9月12日至2016年9月12日止。2011年9月12日至2014年9月12日每月租金7000元、2014年9月12日至2015年9月12日每月租金7500元、2015年9月12日至2016年9月12日每月租金8000元。每月的1日至3日交付当月房租，逾期一日，被告须支付原告按每日100元滞纳金。
合同签订后，原告已将商铺交付给被告使用。2015年11月之前，被告均能按时支付租金，自2015年12月至2016年4月，被告于2015年12月7日支付了4000元，尚欠租金36000元。2015年12月，贵港市政府有关部门对贵港市建设中路地下人防工程进行全封闭开工施工建设，预定建设工期为277天，其中动工后45天内恢复路面交通。被告因受该人防工程建设施工影响经营与原告交涉无果，其未按约支付租金。原告因向被告追讨租金无果后，遂向本院提起诉讼。
以上事实，有当事人的陈述，身份证、房屋租赁合同、房屋所有权证、至市建设中路沿线单位和群众的信、照片、手机短信、银行卡客户交易查询／打印、准予注销登记通知书等证据佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力。原告已将商铺交付给被告使用。自2015年12月开始，被告因建设中路人防工程全封闭施工影响未按时支付租金，截止2016年4月，拖欠原告租金36000元。被告提出合同履行过程中因建设中路人防工程全封闭施工建设影响其经营属合同法规定的情势变更的情形，应当将双方约定的月租金8000元变更为月租2000元的主张，根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。由于贵港市建设中路人防工程施工预定建设工期277天，虽然人防工程施工动工后45天内恢复路面交通，但该人防工程施工建设工期较长，则直接影响了正常人行、车辆通行，通行不便人流量大幅度减少，被告的客户则受影响相应的减少，直接影响了其正常经营、收益。建设工程人防工程全封闭施工导致了原、被告签订合同成立的基础环境发生了异常变动，双方当事人在主观上没有过错，均不可预见的，并不能归责于双方，且所造成的风险属于意外的风险，并不属于被告的商业风险。如果继续履行合同，将对被告明显不公平，与诚实信用原则和公平原则相违背。因此，双方合同的履行因情势变更致使双方合同成立的基础环境发生了变化，且并不属于双方能预见的商业风险的重大变化，再且被告因此与原告交涉无果。综合本案证据结合本案实际情况，本院根据公平原则依法确定将2015年12月至2016年4月的月租金变更为月租金4000元，该期间的租金共计20000元，被告已付4000元。因此，被告尚欠原告租金为16000元。故对原告请求被告支付租金36000元的诉请，本院不予全部支持，仅支持被告向原告支付租金16000元的诉请，超出的部分不予支持。关于原告的违约金请求，因合同履行合同过程中因情势变更，由于外界的变化导致合同的基础发生了变化，且双方交涉无果，且不能归责于双方的责任，根据公平原则，被告不应再向原告支付违约金，故对该请求，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十六条的规定，判决如下：
一、被告陈建泉向原告何建宏支付租金16000元；
二、驳回原告何建宏其他的诉讼请求。
本案案件受理费1039元，适用简易减半收取为519元，由原告何建宏负担351元，被告陈建泉负担168元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1039元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈水英
二〇一六年七月十二日
书记员 楼英连