文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1546号原告：珠海市大成物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区光明街1号二层223室。法定代表人：林荣成，总经理。委托诉讼代理人：刘丽彩，女，1979年1月5日出生，汉族，住珠海市香洲区人民西路***号*栋***房,公民身份号码：1301031979********。系该公司员工。委托诉讼代理人：李同石，男，1978年12月5日出生，汉族，住河北省冀州市码头李镇烟家务村**号，公民身份号码：1330221978********。系该公司员工。被告：王能雄，男，1968年10月1日出生，汉族，住珠海市金湾区红旗镇藤山二路***号**栋*单元***房，公民身份号码：4202221968********。原告珠海市大成物业管理有限公司（以下简称大成物业公司）诉被告王能雄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，适用小额速裁程序，由审判员梁芳瑜独任审判，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告大成物业公司的委托诉讼代理人刘丽彩、被告王能雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大成物业公司向本院提出以下诉讼请求：请求判令被告向原告支付物业管理服务费1569.2元及滞纳金894.4元。庭审过程中，原告明确其所主张的“物业管理费1569.2元”包含了物业管理费1398.4元及门铃电费分摊费、垃圾处理费170.8元；滞纳金按每日千分之一的标准计算至2017年6月24日。事实与理由：原告于2014年5月1日与珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并于2014年5月1日起服务于新怡昌小区业主。被告于2009年6月购买了珠海市金湾区红旗镇藤山二路128号13栋4单元101房（建筑面积为91.98平方米），成为涉案小区的业主之一。《物业管理委托合同》约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之一交纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但从2014年9月起拖欠物业管理费，截至2016年3月31日，共拖欠19个月的物业管理费共计1569.2元。原告多次催收，未果，为维护自身的合法权益，遂诉至法院。原告大成物业公司向本院提交以下证据：1.《不动产权登记表》；2.《小区物业管理委托合同》；3.催缴通知。被告王能雄辩称：一、原告于2014年5月1日进驻小区，被告作为业主之一，积极配合，及时缴纳了2014年5月至2014年8月期间的物业管理费，但业主发现原告缺乏物业管理经验，管理人员不足，原告承诺的物业管理标准不兑现，对业主报修的问题不作为，违反合同约定的第二章委托管理事项的约定，造成被告的房屋排污管爆裂，污水流入地基，导致地基下沉，给小区的管理带来了负面影响和安全隐患；二、被告已交了2014年5月至8月的物业管理费用，但原告一直未提供正式发票，被告拒绝续交；三、原告违反合同第十八条的约定，未对化粪池、绿化进行过清理及管理，撤出时还带走了小区停车费和部分业主多交的物业管理费；四、原告进驻小区时存在违规操作，与业委会存在利益输送。综上，被告不同意支付物业管理费及滞纳金。被告向本院提交了以下证据：1.物业管理三级服务标准；2.照片一组；3.营业执照、登记和备案情况。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告大成物业公司与珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会签订了《小区物业管理委托合同》，约定：原告对位于珠海市红旗镇藤山二路128号新怡昌花园全体业主和物业使用人提供物业服务，委托管理期限为3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取物业管理费，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告开始向新怡昌花园小区业主提供物业服务。庭审过程中，原告主张业主应在每月30日前交清上月的物业管理费及其他费用。被告王能雄系新怡昌花园小区13栋4单元101房业主，购买时间为2008年，建筑面积为91.98平方米，每月应交纳的物业管理费为73.58元（91.98×0.8=73.58）。庭审过程中，被告确认其自2014年9月起拖欠缴物业管理费及其他费用，截至2016年3月31日，累计拖欠19个月。另查明，2015年6月20日，原告向新怡昌花园小区的全体业主发出了《关于催缴物业管理费的联合通知》，要求所有欠款业主在2015年10月31日前到管理处缴纳欠款。以上事实有《小区物业管理委托合同》、《关于催缴物业管理费的联合通知》等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与新怡昌花园业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告向涉案小区提供了物业管理服务，被告作为业主理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。一、关于被告应付的物业管理费及其他费用被告确认其自2014年9月起拖欠缴物业管理费及其他费用，截至2016年3月31日，累计拖欠19个月，本院对被告欠款的事实予以认定。被告抗辩原告缺乏物业管理经验、对业主提出的报修问题不作为、对化粪池及绿化未进行过清理等，但未提交充分的证据予以证明，且若原告违约，被告应按照法律规定和合同约定向原告主张权利，被告以拒绝交费的方式行使权利，没有法律依据和合同依据。关于物业管理费。被告的房屋建筑面积为91.98平方米，根据《小区物业管理委托合同》的约定，每月应交纳的物业管理费为73.58元，则2014年9月至2016年3月31日期间拖欠的物业管理费应为1398.02元（73.58×19=1398.02），因此，原告主张被告向其交纳物业管理费1398.4元，本院对1398.02元予以支持，对超出部分不予支持。关于门铃电费分摊费、垃圾处理费。原告主张被告拖欠门铃电费分摊费、垃圾处理费170.8元，但未举证证明有该项费用的支出，亦未举证证明该项费用如何分摊、分摊是否合理，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由原告承担举证不能的不利后果，本院对该项费用不予认定，原告主张被告向其交纳门铃电费分摊费、垃圾处理费170.8元，本院不予支持。二、关于滞纳金原告所主张的滞纳金具有违约金性质，被告迟延支付物业管理费，理应向原告支付滞纳金。但原告要求按合同约定的每日千分之一的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。涉案合同并未约定每月物业管理费的具体交纳时间，原告在庭审中主张每月30日前交清上月的费用，该交费时间合情合理，本院予以采信，原告主张滞纳金计至2017年6月24日，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王能雄于本判决生效之日起七日内向原告珠海市大成物业管理有限公司交纳2014年9月1日至2016年3月31日期间的物业管理费人民币1398.02元；二、被告王能雄于本判决生效之日起七日内向原告珠海市大成物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告珠海市大成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市大成物业管理有限公司负担5元，被告王能雄负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 梁芳瑜二〇一七年九月二十日法官助理 蒋必果书 记 员 余德明附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截至日2014.973.582014.11.1中国人民银行同期贷款利率的二倍2017.6.242014.1073.582014.12.12014.1173.582015.1.12014.1273.582014.2.12015.173.582015.3.12015.273.582015.4.12015.373.582015.5.12015.473.582015.6.12015.573.582015.7.12015.673.582015.8.12015.773.582015.9.12015.873.582015.10.12015.973.582015.11.12015.1073.582015.12.12015.1173.582016.1.12015.1273.582016.2.12016.173.582016.3.12016.273.582016.4.12016.373.582016.5.1