湖南省洪江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民一初字第769号
原告杨永进，男，1981年12月30日出生，汉族，湖南省洪江市人。
被告周柳安，男，1954年6月20日出生，汉族，湖南省洪江市人。
原告杨永进就与被告周柳安房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员蒋少波适用简易程序于2016年1月6日公开开庭审理本案，后发现本案案件事实较为复杂、当事人争议较大，本院作出（2015）洪民一初字第769-1号民事裁定书，将本案转入普通程序审理，并组成由代理审判员蒋少波担任审判长，人民陪审员瞿素梅、黄明华参加的合议庭于2016年4月11日再次公开开庭审理本案。书记员黄勇江担任记录。原告杨永进、被告周柳安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永进诉称：2015年9月20日晚上，原、被告就房屋买卖达成口头协议，被告购买原告位于洪江市安江镇商业路的住房一套（房产证号2X**号），总价款为258000元，被告当晚交购房定金10000元。同年9月21日，原、被告一起到房管部门、税务部门办理房屋过户手续，将房屋过户到被告名下。办理完过户手续后，被告在原告经营的某某手机店支付购房款188000元，并对原告讲因经济困难，剩余60000元购房款在两个月内付清，原告同意后，被告给原告出具欠条一张。到期后，原告找被告催收，被告以房屋面积不符为由拒付所欠房款。故原告以被告侵犯原告合法权益为由起诉至法院，请求判令被告立即支付所欠原告购房款60000元，本案诉讼费由被告承担。
原告杨永进为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、欠条1份，拟证明被告欠原告购房款60000元，并约定两个月内还清的情况；
2、证人李桂英、蒲敏辉到庭所作证言各1份，拟证明原告曾向被告说明房屋面积以房产证上登记为准以及该房屋只有房产证，没有土地证的情况。
被告周柳安辩称：原告在与其买卖房屋时称房子有119m2及能在两个月内办好土地证，现原告的房屋并不能办理土地证，系小产权房，且房屋只有112.95m2，其要在原告办理好土地证之后才会支付扣除面积误差后的剩余房款。
被告周柳安为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、证人蒋元祝书写的证明材料，拟证明被告购买房屋时和原告父亲谈的面积是119m2，房子可以办理房产证，土地证等情况；
2、证人李农书写的证明材料1份，拟证明被告购买房屋时和原告父亲谈的面积是119m2，房子可以办理房产证，土地证等情况；
3、房子分幢分层分户平面图复印件1份，拟证明房屋的分布面积情况；
4、房产证复印件1份，拟证明被告购买的原告房屋面积为112.95m2，室内面积为102.53m2的情况；
5、电费收据3份，拟证明2012年2月至2015年10月29日杨锡深所交电费单据的情况，拟证明被告与原告父亲协商房屋买卖时，原告父亲杨锡深拿出以上单据证明房子系原告父亲所有的情况；
6、销售不动产统一发票复印件1份，拟证明被告所购房产面积为112.95m2，只需支付184100元，实际上被告已支付了198000元，还多付了14000元的情况；
7、收条复印件2份，拟证明原告已收房款198000元，收款人为原告及原告父亲的情况；
8、证人李农书写的证明材料（二）1份，拟证明被告与原告父亲杨锡深洽谈房屋买卖的情况；
9、证人蒋元祝书写的证明材料（二）1份，拟证明被告与原告父亲杨锡深洽谈房屋买卖的情况；
10、原告父亲杨锡深书写的依据1份，拟证原告父亲杨锡深承诺房屋面积为119m2及能补办两证的情况。
在庭审质证中，被告周柳安对原告杨永进提交的证据发表如下意见：对1号证据没有异议，对2号证据有异议，认为二证人均系原告亲属，所作证言均不符事实。原告对被告提交的证据发表如下意见：对1、2、8、9号证据提出异议，认为原告与被告协商房屋买卖事宜时二位证人不在场；对3、4号证据没有异议；对5号证据的真实性没有异议，是原告为了方便原告父亲交电费，所以电费户头名字立为原告父亲，但是房子还是归原告所有；对6号证据的真实性没有异议，但是是原、被告协商后为了帮被告减少需交的房屋过户费才写的房屋价款为184100元，如房屋价款真的只需184100元，被告也不会向原告支付198000元，还出具一份60000元的欠条；对7号证据有异议，认为原告出具收条时只有原告本人签名，原告父亲并没有在欠条上签名盖章；对10号证据有异议，认为原告父亲从未出具该依据。
原告于2016年4月11日向本院申请对被告提交的7、10号证据中原告父亲的签名进行笔迹鉴定，后因被告拒绝提供以上证据原件，本院司法技术室于2016年6月16日终结该司法鉴定。
本院于2016年3月17日向洪江市安江镇中山园村民委员会调查取证，该村委会向本院出具书面证明1份，证明本案涉诉房屋所在楼房系该村开发建盖于该村集体土地上，所有房屋仅办理了房产证，均未办理土地使用证的情况。本院于2016年6月29日再次向该村支部书记李以杰作了一份询问笔录，其陈述本案涉诉房屋系该村委会于2004年至2005年开始修建，于2006年上半年完工，报建手续已遗失，房屋所在土地为该村集体土地，至今未办理土地使用证。本院于2016年6月28日向洪江市房产管理局调取本案涉诉房屋登记信息，显示该房屋初始登记产权人为洪江市安江镇中山园村民委员会，后转移登记为本案原告杨永进，并于2015年9月24日再次转移登记为本案被告周柳安，房屋所在土地性质为集体土地。
本案经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院结合其他查明的事实对原告杨永进提交的证据认定如下：1号证据系被告亲自出具的欠条，且经庭审质证被告无异议，本院予以确认；2号证据系证人李桂英、蒲敏辉分别所作的证言，因被告提出异议，且原、被告未就房屋买卖达成书面协议，原告亦未提交其他证据予以佐证，故对该份证据不予确认。对被告周柳安提交的证据认定如下：1、2、8、9号证据系证人蒋元祝、李农书写的证明材料，因原告提出异议，且原、被告未就房屋买卖达成书面协议，被告亦未提交其他证据予以佐证，故对以上证据不予确认；3号证据系本案涉诉房屋的分幢分层分户平面图，4号证据系房产证复印件，5号证据系电费收据，6号证据系销售不动产统一发票，以上证据经庭审质证原告无异议，具有证明效力，可以作为认定本案事实的依据；7号证据系原告出具的两份收条，10号证据系一份依据，因被告在原告申请对以上两份证据中原告父亲杨锡深的签名进行鉴定时拒绝提交原件，故对以上两份证据中涉及原告父亲的部分本院不予确认，对于原告认可的已收被告购房款198000元的部分予以确认。
根据本院确认的证据及庭审查明的情况，可以认定的案件事实为：2015年9月20日晚，原告杨永进与被告周柳安就房屋买卖达成口头协议，约定将原告杨永进所有的位于洪江市安江镇中山园（商业路）202号房屋出售给被告，约定房屋总价款为258000元，被告于当天支付原告购房定金10000元，双方于2015年9月21日在洪江市房产管理局办理房屋过户手续后被告再次向原告支付购房款188000元，并向原告出具欠条一份，约定剩余60000元购房款于两个月内付清。后被告以房屋面积不符及未能办理土地证为由拒绝支付剩余购房款，故原告起诉至法院，请求判令被告立即支付所欠原告购房款60000元，本案诉讼费由被告负担。另查明，本案所诉的洪江市安江镇中山园（商业路）202号房屋系洪江市安江镇中山园村民委员会于2004年至2005年开始修建，于2006年上半年完工，房屋所在土地为该村集体土地。该房屋初始登记产权人为洪江市安江镇中山园村民委员会，后转移登记为本案原告杨永进，并于2015年9月24日再次转移登记为本案被告周柳安。本案原告系洪江市岔头乡新江村村民，本案被告系洪江市安江镇居民。
本院认为：房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同。当事人依法享有自愿订立合同的权利，但所订立合同不能违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，由此可知，农村集体土地由农村集体经济组织成员享有，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案涉诉房屋建盖于洪江市安江镇中山园村的集体土地上，而周柳安不属于该村的成员，杨永进与周柳安之间的房屋买卖协议属于将集体土地上建盖的转让给本集体经济组织以外的城镇居民，该买卖协议转让的标的不仅是房屋，还包含了集体土地使用权，侵犯了集体土地属于集体经济组织成员的专属性，违反了以上法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中杨永进与周柳安之间的房屋买卖协议因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而归于无效。故对于原告杨永进基于该无效协议所提要求被告周柳安支付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。至于无效合同产生的法律后果，双方可另行依法主张权利。据此依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回原告杨永进的诉讼请求。
本案案件受理费1300元，由原告杨永进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 蒋 少 波
人民陪审员 瞿 素 梅
人民陪审员 黄 明 华
二〇一六年七月十三日
书 记 员 黄勇江附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。