湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂嘉鱼民初字第00343号原告周琴，女，1973年9月14日出生，汉族，湖北省武汉市人。委托代理人冯兴发，嘉鱼县法律援助中心律师。被告咸宁市嘉兴房地产开发有限公司。法人代表李海洲，系该公司董事长。委托代理人陈成，湖北建盛律师事务所律师。原告周琴与被告咸宁市嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告周琴及其委托代理人冯兴发、被告嘉兴公司委托代理人陈成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周琴诉称，2014年9月，原告经古千军介绍购买被告嘉兴公司开发嘉御园小区1号楼1、2层商铺，并预付了50万元认购金给古千军。由于古千军当时承包了嘉御园小区的配套工程，被告欠其工程款，古千军便将50万元的认购金抵偿了工程款。被告对原告出具了商铺认购金收据，并约定在3个月内办理银行按揭贷款后，原告交清首付，被告便交付商铺。原告认为，被告出具的发票上，明确用途为购房款、具体指向明确、价格确定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收受购房款，应当认定商品房买卖合同成立。但之后，在原告不知情的情况下，被告将该商铺出售给他人，被告一房二卖，显属欺诈。故向法院提起诉讼，请求法院判令被告双倍返还商铺认购金。原告周琴为证明其诉称的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原告的身份证，以证明原告是本案的适格主体；2014年9月5日，被告出具的商铺认购金收据一张，以证明原被告双方符合买卖关系基本条件，具备商品房买卖合同的主要内容；银行流水清单一份，以证明原告先期付款的来源；证人周利的书面证言及证人周利出庭作证，以证明周利借给被告的50万元转给原告周琴作为购房款，原告履行了先期付款义务；证人古千军的书面证言及证人古千军出庭作证，以证明被告向周利借款转为购房款的事实，被告恶意一房两卖。证人方小为书面证言及证人方小为出庭作证，以证明原告买房和被告恶意欺诈的过程；证人朱幼良的书面证言及其的视频资料，以证明朱幼良曾与被告协商将本案争议房屋作为建筑款抵偿给他，但被告称该楼已出售给原告；预告登记信息一份，以证明原告认购的商铺现预告登记在梁庭苇名下；9、嘉御园国际双语幼儿园投资计划书及装饰装修工程设计合同，以证明原告购买被告1号楼1、2层商铺用于投资的情况，说明原告购买商铺在用途上已实施行为，产生损失。被告嘉兴公司辩称，1、被告并未收到原告的任何款项，与原告之间无任何权利义务关系；2、被告于2014年8月4日收到周利转入的60万元，该笔款项是以古千军的名义借入的，被告向古千军出具的借条包含了该笔60万元，被告也向古千军支付了该笔60万元借款的利息；3、原告只提供了2014年9月5日被告出具的认购金收据，并没有《认购协议书》、《商品房买卖合同》，根据国家法律规定，商品房销售时双方应当订立书面商品房买卖合同；4、原告主张周利向被告所转的款项转化成“房屋认购金”，但在古千军与被告民间借贷纠纷一案中已将该笔款项作为了借款进行认定，法院并据此作出了生效判决。商铺认购金收据是古千军在担任被告公司总经理时出具的，现原告在没有《认购协议书》、《商品房买卖合同》等直接证据证明双方存在商品房买卖合同关系存在的情况下，可能涉嫌犯罪。综上，原告没有向被告直接支付任何购房款，周利的转款已经在古千军案中作为借款进行认定。现原告在没有任何书面商品房买卖合同的情况下认为被告一房二卖，并据此要求被告双倍返还“认购金”明显于法无据，法院依法应当驳回其诉讼请求。被告嘉兴公司为证明其诉称的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：被告账务记账明细复印件一份，以证明被告共借入古千军的170万元，其中包括2014年8月4日周利汇入的60万元；古千军请款单和古千军退还给被告的欠据一组，以证明2014年4月30日至2015年1月10日，被告累计向古千军借款420万元整，被告归还古千军250万元、共支付了利息861200元；周利转入被告单位的60万元是作为古千军的借款本金，被告向古千军支付了借款利息，而非房屋认购金；（2015）鄂嘉鱼民初字第00316号民事判决书，以证明法院认可被告向古千军借款170万元的事实，周利的60万元作为借款包含在古千军已生效的判决书中。嘉御园物业账务移交表、2014年11月3日古千军出具的证明、2014年9月20日嘉御园临时劳务、费用情况说明和艾红出具的领条、2014年9月1日聘请法律顾问合同，以证明古千军直到2014年11月还在被告公司任项目总经理，有条件虚构原告认购房屋事实；认购协议书、商品房买卖合同各一份，以证明按惯例与要求，购买房产必须在交付认购金时与被告签订《认购协议书》，此后五个工作日内签订正式《买卖商品房合同》。如在认购保留期内，认购人不签订《买卖商品房合同》，被告有权对他人公开销售且认购金不退；借款合同补充协议两份，以证明被告于2015年2月13日因民间借贷才将房屋抵押的事实，期间原告都未与被告签订认购协议书和购房合同。对于原告提出的9项证据，在诉讼过程中被告对证据1真实性没异议，但认为周琴不是适格主体；对证据2被告认为收据的真实性有疑问，古千军是项目负责人，该收据与被告公司向古千军出具的借据有冲突，仅凭收据不能证明双方房屋买卖关系成立；对证据3被告认为对真实性没有异议，但是转账人是周利而非周琴；对证据4被告认为正好可以证明古千军在负责整个项目时需要资金向周利借款，这笔款是作为借款而非购房款，证人对于把借款转换成认购金是不清楚的；对证据5被告认为60万作为借款认可，其余的陈述是虚假的，古千军一直到2014年年底都是公司负责人，被告恶意一房两卖的证明目的实现不了，60万元被告已经偿还了，如果是基于工程款的话，因为双方间账目并没有核对清楚，证人可能存在利用职务便利虚构认购收据的事实；对证据6被告认为证人只看到过收据，没有看到认购协议和购房合同，这个商铺是不存在转卖行为的，证人证言事实部分并不是其亲身经历，带有主观判断和猜测，不能作为证据证明；对证据7被告认为对证人证言的真实性有异议，其本人没有到庭，长阳公司的代表不是朱幼良，被告已不欠长阳公司的工程款；对证据8被告认为对真实性没有异议，关联性有异议，证明不了原告的证明目的，因为原告购买的标的物是不明确的；对证据9被告认为只是一个计划书，不能证明已产生实际费用，合同真实性有疑问。对于被告告提出的6项证据，原告对证据1认为被告超期举证，且与周琴的购房的50万元没有关系，应当另行处理；对证据2原告认为不认可，被告超期举证，且与本案没有关系，与还古千军利息没有关系。对证据3原告认为不予认可，被告没有在法律规定的期限提交，且与本案没有关系，古千军的证人证言已经说清楚了，周利的60万元借款，古千军只还了10万元给周利，剩下的50万元，古千军给被告开了一个工程款收据；对证据4原告认为超期举证，8月31日古千军是作为证明人，没有古千军作为总经理同意报销的签字，从被告提交的一组证据，也看不出来古千军有决策核销的权利；对证据5原告认为超期举证，其他人的认购协议是其他人与被告公司的权利义务约定，与本案无关；对证据6原告认为超期举证，这个借款合同的补充协议并不完整，应该是有最原始的协议，按照预售的管理办法，预售登记说明已将房屋卖给梁莛伟，恰恰说明被告有一房两卖的行为。本院认为，原告提出的第1项证据是国家公安机关出具的有效证件，可以证明原告的身份；原告提出的第2、3项证据是书证材料，被告也没有提出足以反驳的证据，依法应予采信；原告提出的第4、5项证据与原告提出的证据2能相互印证，可以证明周利将60万元汇入被告帐户，古千军出具借条，后其中50万元转为了房屋认购金；原告提出的证据6、7、8能相互印证，可以证明被告将房屋通过预售登记的方式登记到梁莛伟名下，但不足以证明被告恶意一房二卖；原告提出的第9项证据不足以证明原告存在损失，不予采信。被告提出的证据1至6均超过了本院指定的举证期限，对于逾期举证被告存在重大过失，且该6项证据证明的是被告与古千军之间的借贷关系，被告与其他购房人之间的关系，古千军的任职情况，与本案基本事实无关，依法不予采纳。根据当事人自认的事实，本院依法推定的事实以及根据以上依法确认的证据，可以确认以下事实：2014年8月，被告嘉兴公司在开发嘉御园小区时因资金周转困难，古千军作为项目负责人，向原告姐姐周利借款60万元，2014年8月4日，周利向被告账户汇入60万元，古千军以个人名义向其出具了借条。古千军与被告嘉兴公司之间达成借款协议，该60万元被告嘉兴公司认可古千军系债权人。后被告公司向古千军偿还了60万元的借款，古千军将10万元偿还给了周利，其余50万元没有偿还。2014年9月，原告周琴向古千军提出想购买嘉御园小区1号楼1、2层商铺，双方便协商将古千军尚欠周利的50万元作为原告周琴作商铺认购金，周利对此表示认可。2014年9月5日，被告财务部门向原告周琴出具了一张盖有公司财务专用章的收条，载明：交款单位周琴；人民币伍拾万元整；收款事由为1号楼一至三层商铺认购金（均价3500元／㎡）。该商铺总价款约为800万元，原告首付款约为400万元，其余款项需要以按揭贷款方式付款。由于此后银行暂停了对嘉御园小区工程的按揭贷款，原、被告双方没有再签订正式的商品房买卖合同。2015年3月初，嘉鱼县房管部门根据被告与粱莛伟之间达成的协议，将嘉御园小区1号楼1、2层商铺的部分房产预告登记在粱莛伟名下。另查明，中国人民银行规定自2012年7月6日起六个月至一年期限贷款利率为年利率6%。本院认为，本案争议焦点为：一、加盖被告公司财务章的认购金收据是否合法、有效？原告姐姐周利对古千军有50万元债权，双方同意将50万元债权转让给原告作商铺认购金，并且被告也出具了认购金收据，符合债权债务转移的法定条件，原告有理由相信其与被告公司之间的认购意思表示一致，被告出具的认购金收据合法、有效，依法应予以认定。至于古千军是否将50万元的认购金交付给被告，或者是否以工程款抵付，是古千军与被告之间的法律关系，不是本案的审查范围。二、被告公司出具的认购金收据是什么性质？被告公司是否应当双倍返还商铺认购金？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该办法第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但该收据仅对房屋的大致状况及价格进行了说明，其他内容均没有约定，因此并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。该收据只是约定双方意向签订《商品房买卖合同》，本身不包含商品房买卖合同主要条款，不能要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务，只应承担预约合同中的违约责任。原告诉称，该被告公司出具的收据应视为买卖商品房成立，被告公司是“一房二卖”，要求双倍返还商铺认购金，对此本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”被告在收受50万元认购金后未与原告签订《商品房买卖合同》，应当向原告返还所收费用。原告对于未能签订《商品房买卖合同》不具有过错，对于其损失，根据公平原则，可由被告按照银行同期贷款利率给予赔偿。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，判决如下：被告咸宁市嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告周琴返还认购金50万元，并按年利率6%支付利息（从2014年9月5日至本判决确定的履行之日）；驳回原告周琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费13800元，由原告负担6480元，被告负担7320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长徐宏彪人民陪审员闵新春人民陪审员陈世荣二〇一五年八月二十五日书记员杨洋