北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6224号上诉人（原审被告）李万松，男，1962年8月29日出生。上诉人（原审被告）李小军，女，1963年12月4日出生。两上诉人共同委托代理人董海鹰，男，1966年11月16日出生。被上诉人（原审原告）王良山，男，1965年1月21日出生。被上诉人（原审原告）王凌云，女，1963年5月30日出生。被上诉人（原审原告）王福山，男，1953年7月11日出生。三被上诉人共同委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。三被上诉人共同委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。上诉人李万松、李小军与被上诉人王良山、王凌云、王福山确认合同有效纠纷一案，因不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第14715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李万松、李小军共同委托代理人董海鹰，被上诉人王良山、王凌云、王福山共同委托代理人王磊、张劲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王良山、王凌云、王福山在原审法院起诉称：王良山、王凌云、王福山系兄弟、兄妹关系，李万松、李小军系夫妻关系。1998年11月8日李万松、李小军将位于×村北路三条26号宅院内的北正房四间及南倒座五间（以下简称该房屋）出卖给王良山、王凌云、王福山，王良山、王凌云、王福山于签订协议当日将63000元的购房款交给李万松、李小军。此后李万松、李小军即将该房屋交付给王良山、王凌云、王福山。2008年王良山为方便居住，在涉诉宅院的中部又新建房屋四间。另，2014年×村遇拆迁，拆迁人以该房屋涉及买卖为由至今未与王良山、王凌云、王福山签订拆迁补偿协议。现王良山、王凌云、王福山为维护自身合法权益，特将此事诉至人民法院，请求法院依法裁判。请求：1.依法确认王良山、王凌云与李万松、李小军于1998年11月8日签订的房屋买卖协议书有效；2.依法确认王良山、王凌云、王福山与李万松、李小军于1998年11月8日签订的房屋买卖协议书有效；3.本案诉讼费由李万松、李小军负担。李万松、李小军在原审法院共同辩称：两份协议并非都于1998年11月8日所签订。两份协议都没有房屋所有权人及农民宅基地土地证使用人李小军签字。涉诉的院落还有三间房没有出售给王良山、王凌云、王福山。两份协议书并没有村民委员会以及全体村民代表半数以上签字，所以两份协议无效。原审法院经审理查明：王良山、王凌云、王福山系兄弟、兄妹关系，李万松、李小军系夫妻关系。北京市顺义区×村原有宅基地一块，集体土地建设用地使用证号为顺义镇×集建（证）字第×号，登记使用人为李小军，发证日期为1993年9月，宅基地四至为：东至刘青华，西至学校，南至康秀文，北至道。1998年11月8日，李万松与王良山、王凌云通过中介人李×签订《协议书》，内容为：“原房主李小军有上房肆间、南倒座房五间卖给王良山、王凌云。房价63000元。￥陆万叁仟元。卖主：李万松。买主：王良山、王凌云。中介人：李×。98.11.8”。王良山、王凌云、王福山主张上述《协议书》签订后，双方共同找村委会对《协议书》进行确认，李万松与王良山、王凌云、王福山再次签订《协议书》，并称当时为了方便以后过户把协议书落款时间写为1994年5月，协议书内容为：“顺义镇×村村民李万松有砖房玖间，经中证人李×说合，愿卖×村村民王良山、王凌云、王福山名下，经双方协商同意特写如下协议：一、有砖房：正房四间倒座五间。二、计价：贰万伍仟元整。三、四至：南至道，北至张长江，东至刘青华，西至小学校。四、面积：东西宽12.38米，南北长18米。中证人李×，监证人蔡×，监证机关顺义县顺义镇×村村民委员会，代笔人丁国臣，买房人王良山、王凌云、王福山，卖房人李万松。顺义镇×村，一九九四年五月”。王良山、王凌云、王福山称其三人对涉诉房屋是合伙购买，并共同分担了房屋价款63000元，并解释称为了在过户时可以少缴纳税款故在村委会对协议书进行确认时将房屋价款写为25000元。李万松、李小军认可1998年11月8日《协议书》中是李万松本人签字，不认可落款为1994年5月的《协议书》中是李万松本人签字，但不申请进行笔迹鉴定。李万松认可收到房屋价款63000元，并于收到房屋价款后当天将涉诉房屋实际交付给王良山、王凌云、王福山。李万松、李小军主张集体土地建设用地使用证中四至与落款为1994年5月的协议书中的四至不一致，所以协议书是虚假的。王良山、王凌云、王福山提交涉诉房屋平面图，以证明1998年购买房屋时涉诉房屋为北房四间、南房五间和涉诉房屋的四至，该平面图盖有顺义县顺义镇×村村民委员会印章。王良山、王凌云、王福山并解释称涉诉房屋北边原来是有一条过道，过道北边是张长江，在签订协议书前张长江在过道处建了房屋，致使房屋北边无法通行，为了通行在南边与康秀文之间留了一个过道，所以四至中北边为“至张长江”，南边为“至道”。李万松、李小军主张上述平面图没有书写人签字及日期，所以是伪造的，并对其中加盖的顺义县顺义镇×村村民委员会印章的真实性不认可，但不申请对该印章进行真伪鉴定。王良山、王凌云、王福山提交水利教育基金优抚费收据，证明王良山、王凌云、王福山在购买涉诉房屋后向村委会交纳了1992年至1998年的相关费用，并称当时村委会解释，“只要是在本村有房的人就要收取该费用，要进行宅基地使用证过户也必须交上述费用”。李万松、李小军认可王良山、王凌云、王福山交了上述费用，但称不清楚是交到哪儿了。双方均陈述涉诉房屋已拆迁。李万松、李小军称涉诉宅基地使用证交给拆迁公司了。王良山提交的户口本（号码为02238435）显示该户口本于1998年7月1日签发，王良山户口性质为农业家庭户口，王良山为北京市顺义区×村村民，住址为顺义县顺义镇×村575号，2008年9月12日转至×村北路三条26号。2015年10月1日，王良山户口性质变更为非农业家庭户。王福山为北京市顺义区×号居民，户口性质为非农业家庭户。王凌云的户口于2000年7月24日从顺义区李遂镇潮白河骨伤科医院迁入顺义区×村北路三条26号，户口性质为非农业家庭户。以上事实，有当事人陈述、证明信、户口本、协议书、房屋平面图、收据、集体土地建设用地使用证复印件等证据在案佐证。原审法院认为：李万松称落款为1994年5月的协议书不是其本人签字，但不申请笔迹鉴定，故法院对该份协议书的真实性予以确认。根据庭审查明的事实，1998年11月8日双方签订房屋买卖《协议书》时，王良山为北京市顺义区×村村民，李万松将涉诉的北京市顺义区×村上房四间、南倒座房五间出卖与王良山、王凌云，后又签订协议书确认将涉诉房屋出卖与王良山、王凌云、王福山，且王良山、王凌云、王福山共同分担并给付了购房款，应视为李万松追认王福山为房屋买受人之一；李万松、李小军主张两份协议书中均没有李小军的签字，李小军对房屋买卖不知情，但李小军在协议书签订之后较长时间内未对买卖房屋行为提出异议，且涉诉房屋已经在王良山、王凌云、王福山支付房屋价款后实际交付王良山、王凌云、王福山居住使用，对此李小军也并未提出过异议，所以李小军称对涉诉房屋出卖的事实不知情不符合常理；落款为1994年5月的《协议书》中计价条款不是双方真实意思表示应属无效；李万松与王良山、王凌云签订的《协议书》、李万松与王良山、王凌云、王福山签订的《协议书》（除“二、计价：贰万伍仟元整”条款）均为双方的真实意思表示，且因上述协议均于1998年签订，而协议签订时，协议内容并未违反当时相关法律、法规的强制、禁止性规定，故李万松与王良山、王凌云签订的《协议书》应属有效，李万松与王良山、王凌云、王福山签订的《协议书》除“二、计价：贰万伍仟元整”条款外应属有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、王良山、王凌云与李万松于一九九八年十一月八日签订的房屋买卖《协议书》有效；二、王良山、王凌云、王福山与李万松签订的落款为一九九四年五月的《协议书》（除“二、计价：贰万伍仟元整”条款外）有效；三、驳回王良山、王凌云、王福山的其他诉讼请求。李万松、李小军不服原审法院判决，向本院提起上诉。李万松、李小军的上诉请求是撤销原审法院判决，发回重审或者改判涉诉合同无效。李万松、李小军的上诉理由是1994年王良山、王凌云、王福山均不是顺义区×村村民，落款日期为1994年的合同属于无效的合同，1998年的合同是对1994年合同的复述，也应该认定为无效的合同；因李小峰、李小东出资建设南倒座，李小军、李万松出资建设北正房，李小东、李小峰、李小军均系涉案房屋的权利人，李万松单独签订买卖合同，系无权处分行为，合同应认定为无效，王良山、王凌云、王福山明确知晓涉诉房屋并非李万松个人财产，仍与李万松单独签订房屋买卖协议，合同应认定为无效；原审审理时间超过法定审限，属于严重违反法定程序。王良山、王凌云、王福山同意原审法院判决，不同意李万松、李小军的上诉请求、事实和理由。本院经审理查明：原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院审理过程中，李万松、李小军认可落款日期分别为1998年、1994年的两份协议书上的“李万松”均系李万松本人签字。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，结合王良山、王凌云、王福山提交的两份协议书以及双方当事人关于房屋交付、房屋价款给付、协议签订过程的陈述，可以认定李万松于1998年将本案所涉及的正房四间、南倒座五间以63000元的价格卖给王良山、王凌云、王福山；落款日期为1994年5月的《协议书》中的计价条款和日期并非当事人真实意思表示，不发生法律效力；各方当事人在落款日期为1994年5月的《协议书》中通过证人、监证人、监证机关的见证追认王福山为房屋买受人之一。李万松、李小军认为出卖房屋时李小峰、李小东系涉案房屋南倒座的权利人，但是未提交充分的证据予以证明，故对其该主张不予采信。虽然李万松、李小军主张李小军对房屋买卖不知情，但是考虑到李小军、李万松系夫妻关系，涉诉房屋已经实际交付王良山、王凌云、王福山居住使用，李小军在此后较长时间内未对买卖房屋行为提出异议，故对李小军、李万松的主张不予采信，应推定李小军知晓并认可李万松出卖房屋一事。李万松、李小军主张原审法院超过法定审限审理案件，因原审审理过程中双方当事人均向法院申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限，故原审法院的审理期间并未超过法定审限。综上，原审判决正确，本院予以维持，李万松、李小军的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1376元，由王良山、王凌云、王福山负担459元（已交纳），由李万松、李小军负担917元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1376元，由李万松、李小军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周文祯审 判 员  曾 彦代理审判员  陈烁琳二〇一六年六月二十九日书 记 员  胡 潇