南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第2294号原告吴兆浜，男，1962年11月21日生，汉族。原告许照田，男，1966年4月15日生，汉族。原告林萍华，女，1958年1月25日生，汉族。原告瞿卫娟，女，1958年12月11日生，汉族。以上四原告委托代理人颜景泉、林辉，江苏和忠律师事务所律师。被告朱贵喜，男，1951年9月19日生，汉族。被告南京顶山农资供销有限公司（下称顶山农资公司），住所地在南京市浦口区顶辉花园2幢305室。法定代表人朱贵喜，总经理。被告南京市浦口区人民政府顶山街道办事处（下称顶山街道），住所地在南京市浦口区顶山街道珍珠街36号。法定代表人杨延龙，顶山街道办事处主任。委托代理人竺菲，江苏天九律师事务所律师。第三人张学金，男，1954年4月17日生，汉族。原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟与被告朱贵喜、顶山农资公司、顶山街道、第三人张学金所有权确认及确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟及其委托代理人林辉、颜景泉与被告朱贵喜、被告顶山街道的委托代理人竺菲、被告顶山农资公司的法定代表人朱贵喜、第三人张学金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟诉称，2005年10月30日，浦口区商贸局下属单位南京市浦口区顶山供销社因企业改制，由原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟及被告朱贵喜、第三人张学金六人共同出资69万元，购买总面积为2490.38平方米共七处房屋资产，其中包括浦口区顶山街道临泉村西庄商店和西门商店的房产。2014年7月，三被告在明知浦口区顶山街道临泉村西庄商店和西门商店的房产为六人共有的情况下，恶意串通，拒绝与原告等人签订拆迁补偿协议，却由被告朱贵喜代表顶山农资公司与被告顶山街道私下达成拆迁补偿协议，将上述房屋拆除。三被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求：1、依法判令浦口区顶山街道临泉村西庄商店和西门商店的房产归原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟及被告朱贵喜、第三人张学金六人按份共有；2、判令顶山农资公司与顶山街道所签订的拆迁协议无效；3、判令顶山街道与原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟及被告朱贵喜、第三人张学金签订拆迁补偿协议，并按份发放拆迁补偿款；由三被告承担本案诉讼费用。被告朱贵喜、顶山农资公司辩称，一、朱贵喜于2005年10月30日签订了，﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥，协议的甲方为浦口区商贸局，乙方为朱贵喜，根据该协议，经甲方同意将顶山供销社固定资产——房屋建筑物出售给乙方朱贵喜，并达成如下协议。说明资产是我朱贵喜买下来的，如何处理资产及其收益应由我依法决策。二、根据资产出让协议第二条，将顶山供销社除加油站以外的全部固定资产——房屋建筑物，出售给乙方朱贵喜及顶山供销社原内部部分职工，由乙方注册新企业，成立有限责任公司，实行股份合作制经营。协议的第四条约定，本协议签订后，乙方应尽快注册新企业，并以不低于69万元的总额设置股权，其中法人占股份51%，另49%的股份由顶山供销社原管理层及原部分职工出资购买。以此，本人朱贵喜具体做法如下：1、制定了﹤顶山供销社资产置换认购书﹥，设置股权100股，每股6900元，本人控股51%，另5人参股49%，共6人在该认购书上签了名；2、朱贵喜于2006年6月9日成立了南京顶山农资供销有限公司，由朱贵喜任法人；3、制定公司章程，全体股东签字、盖章，依据公司章程第一条，由朱贵喜等六人共同出资，设立该公司。三、根据资产出让协议第一条，要求本人负责处理供销社一切遗留问题。自2013年9月进行房屋拆迁工作后，出现了原企业职工群体上访、离休干部拆迁无房安置、原承租户要求补偿价高……，公司现按照区纪委和商贸局要求，正使用许多资金在努力解决之中。因此，关于对股东分配房屋拆迁款的事，必须待原企业一切遗留问题解决后，再由公司用剩余资金按照股东实缴出资比例依法分配。综上，我认为原告所诉的西门、西庄两商店的房产应归我本人或公司所有，至于说西门、西庄两店的房产未过户到我本人或公司名下，根据物权法第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上答辩意见，请法庭驳回原告的全部诉请。被告顶山街道辩称，原告的第一项诉请与第二项诉请是两个法律关系，不能在同一诉中处理，涉案的两处房屋已于2014年2月份拆除，拆迁款已给付被告顶山农资公司，拆迁合同已实际履行，原告要求确认拆迁补偿协议无效，没有实际意义，根据物权法第15条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。涉案拆迁合同是消灭不动产物权的合同，是有效的。即使被告顶山农资公司无权处分涉案房屋，拆迁协议也是有效的，四原告可以通过其他方式向顶山农资公司主张权利。根据物权法106条规定，我方已取得消灭不动产物权的权利，并且已经实施拆除，在此原告主张拆迁协议无效，不符合合同法第52条和54条的规定，我方认为拆迁协议是有效也是不可撤销的。我方认为原告的第三项诉请也没有法律依据，即使拆迁协议无效，因涉案房屋是无证房屋，我方是否将四原告、被告1和第三人列为被拆迁人重新签订拆迁协议，是否补偿各方，属行政法律关系，不属于民事审判范围。四原告认为涉案房屋按份共有，并没有提交相关的合法证据，我方签订拆迁协议时并不知情，涉案房屋由被告顶山农资公司占用使用多年，但各方都没有产权证，我方在拆迁调查时发现涉案房屋以顶山农资公司的名义租给他人经营使用，在这种情况下我方才与顶山农资公司签订了拆迁协议，我方将拆迁款打入顶山农资公司的帐户，其六位股东有权对拆迁款进行处分，即使涉案房屋是六人共有，也不必然导致拆迁协议全部无效，而是部分无效，因为被告顶山农资公司在该处其他的资产及顶山农资公司作为企业的拆迁补偿（停产停业损失）也包含在本次的拆迁补偿款当中，根据公司法的相关原理，公司如果没有资产和经营场所是无法办理工商登记的，我方签订拆迁协议时是善意的、无过错的，拆迁合同是有效的，因此请求法院驳回原告的诉请。第三人张学金述称，我购买的是公司股权，作为一名股东，我不清楚四原告为什么起诉我。经审理查明，四原告及被告朱贵喜、第三人张学金均是南京市浦口区商贸局下属单位浦口区顶山供销社职工。2005年10月30日，浦口区顶山供销社因企业改制，浦口区商业贸易局（甲方）与朱贵喜（乙方）签订﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥一份，协议内容为：经浦口区商业贸易局研究同意，将浦口区顶山供销社固定资产——房屋建筑物出售给乙方朱贵喜，并达成如下协议：一、保留顶山供销社体制，承担企业所有债权债务，供社社现法人朱贵喜继续担任，负责处理供销社一切遗留问题，顶山供销社停止经营活动；二、将顶山供销社除加油站以外的全部固定资产---房屋建筑物出售给乙方朱贵喜及顶山供销社原内部部分职工，由乙方注册新企业，成立有限责任公司，实行股份合作制经营；三、……因此调整后的固定资产——房屋建筑物评估净值应为69万元（取整），此款即为顶山供销社资产出售给乙方的价款总额，也是乙方设置股权的依据，该款由甲方划拨给乙方保管并全部用于处理顶山供销社原有遗留问题，资金使用应接受商贸局监督管理；四、本协议签订后，乙方应尽快注册新企业，并以不低于69万元的总额设置股权，……乙方购置顶山供销社资产后，如需过户，由乙方新企业自行办理，自负费用。……。2005年12月1日，浦口区顶山供销社向朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金等人发出顶山供销社资产置换认购书。2005年12月25日，南京市浦口区顶山供销社分别给朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金出具收到资产认购金收款收据，收据分别写明收到朱贵喜人民币351900元，吴兆浜人民币69000元，许照田人民币69000元，林萍华人民币75900元，翟卫鹃人民币62100元，张学金人民币62100元。2006年5月26日，朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金等六人共出资30万元设立顶山农资公司，出资方式均为货币，并制定了公司章程。2006年6月9日，顶山农资公司办理了企业法人营业执照，法定代表人为朱贵喜，注册资本为300000元人民币。2006年7月25日，形成﹤证明﹥一份，其中写明：企业改制由原顶山供销社6人合伙认购供销社固定资产（房产）总价69万元……，详见朱贵喜与商贸局2005年10月30日所订﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥，其房产明细如下：1、办公室，2、浦副商店，3、西门商店，4、石佛商店，5、西庄商店，6、定向河门面房，7、收购站，合计2490。38平方米，以上资产为上述6人合伙购得共同拥有，其一切经济活动需协商一致方可实行。在证明上有朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃等五人签名。2014年1月22日，浦口区顶山街道征地拆迁办公室（甲方）与顶山农资公司（乙方）签订了关于西庄商店的﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥一份。2014年4月2日，浦口区顶山街道征地拆迁办公室（甲方）与顶山农资公司（乙方）签订了关于西门商店的﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥一份。2014年年初，上述协议中所涉的西门商店、西庄商店已被拆除。扣除支付给承租户的210000元，被告顶山街道已于2014年7月21日将西庄商店拆迁款620154元和西门商店的拆迁款776792.8元支付给被告顶山农资公司。对于上述两份拆迁协议，原告认为，三被告在明知浦口区顶山街道临泉村西庄商店和西门商店的房产为六人共有的情况下，恶意串通，拒绝与原告等人签订拆迁补偿协议，却由被告朱贵喜代表顶山农资公司与被告顶山街道私下达成拆迁补偿协议，将上述房屋拆除，请求确认上述两份拆迁协议无效，并向法庭提交了（2009）浦民一初字第159号民事判决书及朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金六人签名的﹤关于定向河门面房权属的告知﹥，证明曾于2012年4月19日将﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥和（2009）浦民一初字第159号判决书送达给顶山街道拆迁办，告知了该案中所涉的定向河门面房系朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金六人按份共有，拆迁补偿须经六人签字方为有效。对于上述﹤关于定向河门面房权属的告知﹥，被告顶山街道辩称不知情，且告知书涉及的是定向河门面房与本案诉争的房屋没有关系。原告称2013年为涉案房屋的拆迁问题多次上访，顶山街道对涉案房屋的权属问题是明知的。上述事实有﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥、﹤证明﹥、﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥、（2009）浦民一初字第159号民事判决书、双方当事人陈述、庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。本案的争议焦点为双方诉争的西门商店和西庄商店的房产是否为顶山农资公司的资产，根据﹤浦口区顶山供销社资产出让协议﹥结合顶山供销社资产置换认购书及﹤证明﹥的内容可以看出，包含涉案西门、西庄商店在内的七处资产是出售给朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金六人，并非出售给朱贵喜一人的，而顶山农资公司成立在后，从顶山农资供销公司成立时的章程及顶山农资公司的营业执照也可以看出，公司注册资本为300000元人民币，六股东实际认缴的出资额也为300000人民币，转让而来的固定资产并未作为公司资本过户至公司名下，涉案西门、西庄商店房屋实际仍归朱贵喜、吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金六人按份共有，故本院对朱贵喜辩称西门、西庄两商店的房产应归朱贵喜个人或公司所有的辩解意见不予采信。朱贵喜代表顶山农资公司与被告顶山街道所签订的关于西门和西庄商店的两份﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥且两处房屋已实际被拆除，侵犯了共有产权人吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃、张学金的合法权益，并且该两份协议并未得到吴兆浜、许照田、林萍华、翟卫鹃的追认，应认定为无效。因涉案的西门和西庄商店两处房屋已被实际拆除，两处房产已转化为拆迁利益，原告主张该两处房产归六人按份共有的诉请无法实现，故不予支持。原告主张判令顶山街道办与原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟及被告朱贵喜、第三人张学金签订拆迁补偿协议的诉讼请求不属民事案件审理的范围，对于该项诉请不予支持。原告主张按份发放拆迁补偿款的诉请，因缺乏有效的拆迁协议为前提而不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认被告顶山街道于2014年1月22日与顶山农资公司签订的关于浦口区顶山街道临泉村西庄商店房产的﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥无效；二、确认被告顶山街道于2014年4月2日与顶山农资公司签订的关于浦口区顶山街道临泉村西门商店房产的﹤浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议﹥无效；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8417元，由原告吴兆浜、许照田、林萍华、瞿卫娟负担4208.5元，被告顶山街道、顶山农资公司、朱贵喜负担4208.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  曾凡艺人民陪审员  林德留人民陪审员  张绍明二〇一五年一月十九日书 记 员  曹 悦