上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3008号
原告（反诉被告）上海紫兔投资管理有限公司。
法定代表人夏燕。
委托代理人夏烨，上海市嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）汤勇珍。
委托代理人何前明。
原告上海紫兔投资管理有限公司诉被告汤勇珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告提出反诉请求，本院受理后与本诉合并审理，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏烨、被告汤勇珍及其委托代理人何前明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月1日，被告因经营需要向原告承租了松江区新松江路XXX弄XXX-XXX-
XXX号内一层房屋，面积约200平方米，租赁期限为八年，合同约定房屋首期租金起算日为2013年12月1日，租金实行半年支付制。合同签订后，双方按约履行，但自2014年6月起，被告由于经营不善，租金支付出现困难，2014年7月24日，被告以所谓屋顶漏水为由发出通知函提出要求解约，在遭到原告拒绝后，被告仍一意孤行，于2014年7月31日将房屋钥匙留在原告公司职员处，一走了之。经原告事后核查，被告尚有6、7月份水电费未结清。被告提前退租，造成其免租期及另行寻租产生的房屋空置损失。现诉至法院，请求判令：1、判令被告支付原告相当于四个月租金的违约金68，133.33元；2、判令被告支付拖欠原告的水电费9，291.43元。
被告辩称：其承租房屋用于餐饮经营，营业过程中发现被告将开发商房屋主体结构改变导致屋顶二处漏水，一处是厨房一处是进门主干道，系重要台位，基本客人首选客位，开始漏水时并不严重，被告勉强经营，但2014年3月份左右，厨房漏水严重，原告给予维修，考虑到厨房位置隐蔽，被告为了合作关系未追究原告责任。但到5月份后，进门处的漏水突然加剧，已达到每天下雨的状况，致使其无法正常经营，被告多次要求原告维修，原告置之不理，无奈，被告找到二楼经营者协商维修，7月初经原告和二楼经营者再次维修但仍然漏水。由于漏水导致其经营受到影响被迫停业，原告也不解决问题，为此其在7月24日发函原告要求解除合同。7月31日，被告将房屋交给原告，原告也贴出出租公告。基于此，被告认为因原告原因导致合同解除，故不同意原告的关于违约金的请求，但水电费予以认可，同意在其支付的押金中抵扣。同时，提出反诉，请求判令：1、原告支付被告押金18，250元；2、被告赔偿原告无法拆除的固定装修180，000元；3、被告赔偿原告的2个月营业损失180，000元。
针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，解除合同根本原因是被告经营不善不是漏水问题。对于押金应当予以没收或抵扣。对于装修损失，因合同解除不是原告的责任，且现场装修已经被破坏了，被告也缺乏证据证明。对于经营损失缺乏事实和理由，漏水影响营业不得而知。
经审理查明：2013年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于本区新松江路XXX弄XXX-XXX-
XXX号内一层部分房屋，建筑面积约200平方米，作为餐饮使用；原告于2013年10月1日前向被告交付房屋，计收租金的正式租赁期自2013年12月1日起至2021年11月30日；被告应于2013年10月1日前一次性支付第一个半年度租金102，200元，租金实行半年支付，先付后用，第二半年度租金为次年5月1日；前三个租赁年度租金不变，第四个租赁年度即2016年10月1日起，每年均在前一个租赁年度的基础上递增5%；被告必须将租金及本合同约定的其他应由被告承担的费用直接汇入原告法定代表人夏燕开设于浙江泰隆商业银行闵行支行的账户，未经原告特别授权，被告擅自将租金以现金、转账或其他方式交给第三人（包括原告员工），视为原告未收到该款项；租赁期间，原告为被告提供物业管理服务，每月计1，000元，计算日与租金起算日同步，先付后用，本合同签订之日被告即支付首期物业管理费5，000元，以后各期分别于当期起算日的30天前付清；被告应在约定的交房日前向原告支付房屋保证金18，250元，租赁关系终止时，原告收取的保证金用以抵充被告在本合同项下的债务（含违约金）外，剩余部分于双方债权债务结清后1月内无息归还被告；租赁期内，被告应合理使用并爱护租赁房屋及其附属设施，同时负责对原告交付房屋及其附属设施以及被告自行装修、安装的附属物的维修并承担费用，依法属于房屋保修范围内的维修由原告负责；租赁期内，被告中途擅自退租的，被告应按合同剩余租期的租金总额向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应补充赔偿；非被告原因造成房屋主体结构损坏或其他安全隐患，经被告催告后原告在合理期内拒不修复或排除隐患的，被告有权解除合同；双方另补充约定，由于被告前期装修资金原因，第一年实际支付租金为单价2.8元，实际为付三押一；合同同时对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，原、被告按约履行合同，被告亦支付原告租金、物业管理费及保证金18，250元。
2014年7月16日，被告发函原告，称房屋漏水快2个月，多次告知原告，一直没有妥善解决，导致无法经营，现决定暂停营业，一切损坏由你方承担。
2014年7月24日，被告发函原告称因租赁房屋漏水，其被迫于7月17日停业，原告虽于7月19日整修但还未彻底修复，故其根据合同约定非其原因造成房屋主体结构损坏或其他安全隐患，经被告催告后原告在合理期内拒不修复或排除隐患的，被告有权解除合同，故被告决定解除合同，要求原告7月底前接收房屋，7月31日前无人接收其不承担任何扩大损失。
2014年7月27日，原告委托代理人发律师函给被告，言明被告所称漏水问题经2014年7月23日现场勘查，可以继续经营，被告提出解约缺乏事实和法律依据，无法接受，要求被告继续履行合同。被告收函后，仍拒绝履行合同，并搬离租赁房屋，于2014年7月31日，被告将房屋钥匙返还原告股东开声法的妹妹开声兰。
另查明：坐落于本区新松江路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权权利人为案外人上海东紫房地产发展有限公司，其于2011年2月24日将房屋出租给原告法定代表人夏燕，其于2011年10月20日出具转租证明一份，以证明其同意夏燕将承租房屋1-2层转租给第三方。
诉讼中，被告明确自2013年12月1日起至2014年7月31日止，其共计支付租金、物业费、保证金合计162，733元，扣除每月房租、物业费18，033元（共8个月），尚有18，469元在原告处。原告仅对被告未提供收据证明的一笔9，600元租金不予认可，其余均无异议，故原告认为被告截止2014年7月31日尚欠租金9，600元，加上与被告拖欠的电费和原告收取的保证金可予以抵扣。
庭审中，被告还提供：1、照片一组，证明：房屋漏水原因为天花板上有二个洞，该洞是被告租赁前二次装修造成的；房屋漏水情况；店内正常经营状况，客流是可以的。2、录音、录像，证明漏水情况及与开声兰协商漏水事宜。原告对上述证据质证认为，照片、录像不能说明客流问题，漏水也仅能看到水往下滴和承接漏水的器皿，只是个局部情况，不能反映是漏水的问题，缺乏真实性和关联性；录音是被告代理人与开声兰的对话，原告已经组织了维修，被告所谓的漏水影响经营的情况是一面之词，原告都无法看到真实情况，从录音来看被告实质向让原告免租金。
以上事实，由租赁合同、原、被告往来函件、收条、上海市房地产权证，转租证明、当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，应属有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被告以房屋漏水为由与原告交涉未果，遂自行搬离返还房屋，原告收回房屋也在对外招租中，故原、被告之间的租赁合同已于2014年7月31日解除，事实上亦无履行可能和必要。合同解除后，结合双方陈述及相应证据，被告尚欠房屋返还之日止的租金9，600元。被告认为该租金已经通过现金支付，但未提供收据等证明，原告也予以否认，本院难以采纳。同时，被告还应承担9，291.43元水电费，上述费用与保证金相抵扣，被告还应支付原告641.43元。对于原告主张的违约金，考虑到原告出租的房屋确有漏水情况，对被告的经营使用产生影响，故对原告主张的违约金请求，本院不予支持。对被告反诉主张的与租赁房屋形成附合的装修损失，因被告已将房屋返还原告，且无证据证明，故本院不予支持。被告反诉主张的营业损失，亦无相应依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汤勇珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海紫兔投资管理有限公司641.43元；
二、驳回原告（反诉被告）上海紫兔投资管理有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）汤勇珍的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，736元，减半收取868元，反诉案件受理费3，486元，合计诉讼费4，354元，由原告（反诉被告）上海紫兔投资管理有限公司负担843元（已付），由被告（反诉原告）汤勇珍负担3，511元（已付3，486元，其余25元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张孜
二〇一五年一月二十三日
书记员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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