宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第519号
上诉人（原审原告，反诉被告）杨杰，男，1973年2月5日出生，回族，宁夏银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人方文辉，宁夏搏强律师事务所律师。
委托代理人纳冬彦，女，1975年6月25日出生，回族,个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区,系上诉人杨杰之妻。
被上诉人（原审被告，反诉原告）罗惠琴，女，1963年5月11日出生，汉族，宁夏银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王尚君，宁夏言成律师事务所律师。
委托代理人白娟，宁夏言成律师事务所律师。
上诉人杨杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2013）金民初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人杨杰的委托代理人方文辉、纳冬彦，被上诉人罗惠琴的委托代理人王尚君、白娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，（一）2012年5月10日，罗惠琴与杨杰就银川市金凤区福州北街天成市场13-16号房屋签订了《租赁合同》，合同中载明：总层二层，面积341.45平方米，租赁期共三年，出租方（罗惠琴）从2012年5月10日起将出租房屋交付承租方（杨杰）使用，至2015年5月10日收回；每年租金提前一个月交付，年租金第一年为12万元整，第二年租金为12万元整，第三年租金为16万元整；承租方未经出租方同意，不得私下转让，如需转让，必须告知出租方；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5万元。在与罗惠琴签订该《租赁合同》之前，杨杰已从前一任承租人吴宗军手中转让取得该房屋的经营权及使用权，并在该房屋中从事烧烤生意。2012年5月18日，罗惠琴的儿子鲁成龙向银川市金凤区满城北街派出所报警称：“以前租赁其房屋的吴宗军向他人借债，如今房租到期收回，吴宗军的债主找房主索要欠款，要求处理。”派出所出警后，闹事人员已离去。2013年1月13日，杨杰与罗惠琴签订了《补充协议》，约定原租赁合同第四条变更为罗惠琴同意杨杰对所承租房屋进行转让，杨杰在转让前提前通知罗惠琴，由三方协商重新签订租赁合同和转让协议。2012年5月9日，杨杰向罗惠琴支付租金6万元，于2013年1月18日支付租金6万元。2013年5月罗惠琴给杨杰出具收到2012年5月10日至2013年5月10日房租12万元收条一张。2013年4月11日，杨杰与罗惠琴签订《房屋租赁合同补充协议》，协议载明：罗惠琴与杨杰解除涉案房屋二楼的租赁合同，二楼由罗惠琴自行处理（因罗惠琴与原租房者存在债务纠纷，多次闹事，无法经营，杨杰于2013年4月11日将二楼交予罗惠琴），该房屋一楼由杨杰自行转租，二楼出现任何房屋纠纷或债权债务均与杨杰无关。
（二）2013年4月11日，杨杰、罗惠琴与案外人姜斌三方签订《转让协议》，协议约定：杨杰将其经营的位于银川市金凤区福州北街天成市场13-16号午旭烧烤一楼转租给案外人姜斌，该餐厅内相关设施包括餐桌椅、厨房设备等所有权一并转让给案外人姜斌；案外人姜斌一次性支付杨杰转租款及相关设施转让款20万元；转让后，案外人姜斌应继续履行杨杰与出租方罗惠琴签订的合同期内的全部合同义务。协议签订后，案外人姜斌向杨杰支付了转让款20万元，案外人姜斌开始继续经营该店铺。案外人姜斌称其转让涉案房屋的烧烤店铺前曾实地查看过，不存在有人闹事无法经营的状况。姜斌支付给杨杰的转让款中包含杨杰已向罗惠琴交过的2013年6月份之前的房屋租金。2013年6月1日姜斌与罗惠琴就天成市场13-16号营业房签订了《房屋租赁合同》，约定房租一年为13万元，一年一交。杨杰认为因出租人罗惠琴与前承租人吴宗军存在债务纠纷，多次闹事致使其承租的二楼无法使用，要求罗惠琴退还二楼的租金，故诉至法院，请求依法判决被告返还原告房屋租金7万元，装修损失9495元，共计79495元；案件受理费及其他费用由被告负担。被告罗慧琴亦提出反诉，请求：1、依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、判令反诉被告承担违约金5万元；3、本案的本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。
原审法院认为，原告（反诉被告）杨杰与被告（反诉原告）罗惠琴签订的《房屋租赁合同书》及补充协议系双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按合同全面履行各自的义务。原告（反诉被告）杨杰以罗惠琴与前承租人吴宗军存在债务纠纷，多次闹事致使其承租的二楼无法使用，要求罗惠琴退还二楼的租金，但因杨杰将房屋转租案外人时，其取得的转让费中包含了该租金，杨杰的利益并未受损，故其要求返还二楼房屋租金7万元的请求不能成立，不予支持。原告（反诉被告）杨杰诉请要求罗惠琴支付装饰损失9495元，因双方签订的《房屋租赁合同书》及补充协议均未对合同到期或者解除后装修事宜如何处理进行约定，且杨杰所举证的银川美阁装饰有限公司装修工程结算单中仅有装饰公司的印章，没有杨杰的签字；杨杰举证的装修材料单中没有载明购买日期，对于杨杰是否实际支付以上装修费用亦无证据证实。故杨杰诉请要求罗惠琴支付装修损失9495元的请求不成立，不予支持。被告（反诉原告）罗惠琴请求撤销2013年4月11日与杨杰签订的《房屋租赁合同补充协议》，因罗惠琴没有证据证实该协议的签订存在可撤销的情形，故该请求不成立，不予支持。被告（反诉原告）罗惠琴因杨杰逾期交付租金，请求支付违约金5万元。杨杰与罗惠琴签订的《房屋租赁合同书》中约定：租赁期限自2012年5月10日起至2015年5月10日，每年租金提前一个月交付；逾期交付租金的，除应补交外，应支付违约金5万元。杨杰在第一年租赁期限内分二次向罗惠琴交清第一年房租12万元，杨杰没有按照约定时间一次性交清租金，系因原承租人吴宗军对外存在债务，吴宗军的债权人曾到杨杰店内找罗惠琴索要债务，导致合同履行存在瑕疵，故杨杰未按约定时间全额缴清租金系行使不安抗辩权，则罗惠琴要求杨杰因逾期支付租金承担5万元违约金的请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第五十四条、第六十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）杨杰的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）罗惠琴的反诉请求。本案诉讼费1787元，由原告（反诉被告）杨杰负担，反诉费525元，由被告（反诉原告）罗惠琴负担。
宣判后，杨杰不服,向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，导致判决错误；二、上诉人一审证据装修材料单上没有上诉人签字,认为上诉人没有支付装修费没有事实和法律依据；三、一审法院审理过程中存在程序错误，审理期限超过法定期限，长达20个月，严重侵害诉法公正及当事人合法权益。请求：1、依法撤销（2013）金民初字1116号一审判决书，并依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金6万元，装修损失9495元，共计69495元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人罗惠琴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人杨杰与被上诉人罗惠琴签订《房屋租赁合同补充协议》，双方解除了涉案房屋二楼的租赁合同，但双方就二楼的租赁费用及装修的损失没有进行约定。故上诉人要求返还二楼租赁费6万元及装修损失9495元无事实和法律依据。故上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1537元，由上诉人杨杰负担。公告费300元，由被上诉人罗慧琴负担。（公告费由上诉人杨杰垫付，应由罗慧琴退还上诉人杨杰）。
本判决为终审判决。
审判长 丁 瑾
审判员 彭 云
审判员 刘煜姗
二〇一五年八月二十四日
书记员 马丽梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。