福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第231号
原告李金国，男，1956年12月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地莆田市涵江区。
委托代理人王元远（特别代理），福建理顺律师事务所律师。
被告余金星，男，1951年11月20日出生，汉族，莆田市涵江区人，退休教师，住所地莆田市涵江区。
委托代理人赖宗阳（特别代理），莆田市涵江区商城法律服务所法律工作者。
原告李金国诉被告余金星房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李金国的委托代理人王元远，被告余金星及其委托代理人赖宗阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月8日，原、被告签订《购房合同》，合同约定：原告以价款人民币319900元，将其所有的坐落莆田市涵江区白塘街12＊号第一幢第一梯位70＊室房屋转让给被告。被告应在签订协议之日付原告购房定金人民币63980元，在2009年11月30日前被告应再付给原告购房款计人民币95970元，在房产过户交易签字之日起三个月内，被告应一次性付清原告余下购房款人民币159950元；被告应按本合同约定的时间将购房金额全部付清给原告，否则本合同无效，原告有权另行处理该房屋，同时对被告所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给被告。合同签订当日，被告依约支付给原告购房定金人民币63980元，原告也依约交付房屋给被告。被告在合同约定的第二期付款期限内未付款，拖至2009年12月16日才支付购房款人民币70970元。2010年1月4日，原、被告到产权登记机关办理讼争房屋过户手续，被告于2010年1月20日领取产权证书，但被告未按约定付清给原告购房余款。经原告多次催讨，被告于2010年10月9日支付购房款人民币5万元，于2013年10月9日再支付购房款人民币3万元。因被告拒不付清购房款，原告于2013年10月具状向涵江区法院提起诉讼，后因原告需要核实被告在庭审时举证的一笔4万元的银行转账款是否属于支付购房款，而向涵江区法院申请撤诉。被告举证的该笔2010年10月14日的银行转账款人民币4万元，事实上是被告用于偿还原告的借款，但因原告无法举证证实，只能将该笔4万元银行转账款当做被告支付的购房款。被告至今不按照合同约定付清购房余款，已构成违约，因此被告交付的定金人民币63980元，原告有权不予退回且不折抵购房款，被告至今尚欠原告购房款人民币128930元，故请求判令：1、确认被告余金星逾期支付购房款构成违约，原告有权不予返还被告余金星交付的定金人民币63980元，且不予折抵购房款。2、被告余金星支付尚欠原告李金国购房款人民币128930元及逾期付款的利息（其中以184950元为基数自2010年4月5日起至2010年10月9日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以134950元为基数自2010年10月10日起至2010年10月13日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以94950元为基数自2010年10月14日起至2013年10月9日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以64950元为基数自2013年10月10日起至2013年12月26日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以128930元为基数自2013年12月26日起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类基准利率计息）。
被告辩称，一、被告已支付原告购房款合计人民币254950元，仅欠原告购房余款人民币64950元。二、原告第一点诉讼请求不能成立，《购房合同》第八条的约定是在原告有意解除买卖合同时才适用，现原告无意解除合同，故不适用该条约定。三、《购房合同》未约定买方逾期付款的违约金，故原告要求被告支付逾期付款的利息不能成立。此外，原告主张的逾期付款的利息也已经超过了两年诉讼时效。被告每次支付给原告购房款时，原告也从未提及逾期付款的利息问题，应视为原告默认被告逾期还款不需要支付利息。
本案在审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供了以下证据：
1、原、被告身份证复印件各一份，欲证明原、被告身份及诉讼主体适格。
2、《购房合同》复印件一份，欲证明2009年10月8日，陈越凡作为原告的代理人，与被告签订《购房合同》，合同中约定了付款时间、逾期付款的违约责任等内容。
3、《税收转账专用完税证》复印件一份，欲证明原、被告于2010年1月4日到产权登记机关办理讼争房屋过户手续的事实。
4、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件各一份，欲证明被告于2010年1月20日领到《房产证》，同年2月10日领到《土地证》的事实。
5、莆田市涵江区人民法院（2013）涵民初字第4376号《民事裁定书》复印件一份，欲证明原告因被告拖欠购房款曾向涵江区法院提起诉讼，后因补充证据需要撤回起诉的事实。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3、5的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，提出双方只约定付款时间，并未约定逾期付款的违约金；对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据不能证明讼争房屋的《房产证》、《土地证》由被告领取的事实。
被告在本院指定的举证期限内提供其身份证复印件一份，欲证明被告的身份及主体适格。
上述证据经庭审质证，原告对被告提供的证据无异议。
本院经审查认为，原、被告提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案存在关联性，予以认定并采信。
本案原、被告主要争议的焦点为：原、被告签订的《购房合同》中约定购房定金能否对抵购房款。本院予以分析认定如下：
原告主张，被告逾期支付购房款，已构成违约，根据法律有关规定及《购房合同》的约定，原告有权不予返还被告交付的定金人民币63980元，且不予对抵购房款。
被告主张，双方签订的《购房合同》中第八条的约定是在原告有意解除合同时才适用，现原告无意解除合同，故不适用该条约定，被告交付的定金应当对抵购房款。
本院经审查认为，虽然法律有规定给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，但原、被告签订的《购房合同》中第八点第一小点约定的内容并未违反法律禁止性规定。根据合同的法理精神，合同约定的内容只要不违反法律强制性规定时，约定的效力高于法定效力，因此原、被告双方应受《购房合同》约定的规制。该合同第四点第一小点明确约定被告于签订协议之日已支付给原告总房价的20%属于购房定金而非履约定金，且该合同第八点第一小点明确约定了购房定金不予退回的前提是本合同无效，但本案中原告主张合同有效，且被告也予以确认，因此不适用该条款，故原告的主张，缺乏事实和法律依据，不予以支持，被告主张的理由成立，被告已支付给原告的购房定金可对抵购房款。
根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2009年10月8日，陈越凡作为原告李金国（甲方）的代理人，与被告余金星（乙方）签订《购房合同》，约定：“甲方同意将座落于涵江区保尾小区白塘街12＊号第一幢第一梯位第七层70＊室的房屋转让给乙方，转让款为人民币319900元，乙方应按本合同约定的时间将购房金额全部付清给甲方，否则本合同无效，甲方有权另行处理该房屋，同时对乙方所交纳的购房定金不予退回，其余的购房款不计利息一次性付还给乙方。付款方式如下：1、签订协议之日，乙方应付甲方购房定金（总房价的）20%计人民币陆万叁仟玖佰捌拾元正（￥63980元）；2、在2009年11月30日前乙方应再付给甲方购房款计人民币玖万伍仟玖佰柒拾元正（￥95970元）；3、在房产过户交易签字之日起三个月内，乙方应一次性付清给甲方购房余款计人民币壹拾伍万玖仟玖佰伍拾元正（￥159950元）”。合同签订当日，被告依购房合同约定支付给原告购房定金人民币63980元，原告也依约将讼争房屋交付给被告。被告于2009年12月16日支付给原告购房款70970元。2010年1月4日，原、被告到产权登记机关办理讼争房屋的过户手续。2010年1月20日，房管部门核发讼争房屋的《房屋所有权证，同年2月10日，土地管理部门核发讼争房屋的《国有土地使用权证》，现房产证、土地证原件均在原告处。2010年10月9日，被告支付原告购房款人民币5万元，2010年10月14日，被告通过银行转账支付原告购房款人民币4万元，2013年10月8日，被告再支付原告购房款人民币3万元。尔后，至今被告未按约定付清购房余款人民币64950元，原告遂于2013年10月11日向本院提起诉讼，后原告以需补充证据为由于2013年12月19日向本院申请撤回起诉，本院于2013年12月19日裁定准予原告撤回起诉，2013年12月27日，原告再次向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同各方均应履行各自的合同义务。原告李金国依约履行交付房屋义务，被告未按购房合同约定时间付清购房款，至今尚欠原告购房款人民币64950元，已构成违约，原告要求被告支付拖欠的购房款人民币64950元，可予支持。被告未按合同约定的履行期限支付购房款，原告要求被告支付逾期付款的利息，于法有据，予以支持。原告主张购房定金人民币63980元不予对抵购房款，依据不足，不予支持。被告主张利息超过诉讼时效，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告余金星应在本判决生效之日起五日内归还原告李金国购房款人民币六万四千九百五十元及利息（以人民币184950元为基数自2010年4月5日起至2010年10月9日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以134950元为基数自2010年10月10日起至2010年10月14日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以94950元为基数自2010年10月15日起至2013年10月8日止按中国人民银行同期同类基准利率计息；以64950元为基数自2013年10月9日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类基准利率计息）。
二、驳回原告李金国的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4643元，由原告李金国负担2469元，由被告余金星负担2174元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 章文贤
代理审判员 郑剑伟
人民陪审员 方 芳
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 黄淑芳
附：本案所适用的主要法律条文及执行申请提示：
一、本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、申请执行的期间告知：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。