浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第95号
上诉人（原审被告）：朱寿亮。
委托代理人：李昌华。
委托代理人：李钮约。
被上诉人（原审原告）：张海星。
委托代理人：郭锐。
原审被告：张海燕。
上诉人朱寿亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2012）台仙民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人朱寿亮及其委托代理人李昌华、李钮约、被上诉人张海星及其委托代理人郭锐到庭参加诉讼。原审被告张海燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告张海星系仙居县福应街道东门村村民。1993年开始被告朱寿亮曾与被告张海燕同居生活，并育有一子。1990年4月30日，被告朱寿亮向仙居县福应街道（当时为城关镇）东门村村民王均放等6人购买房屋一间，立有《卖契》，载明：“立卖断契人王均放、朱培化、吴仙来、朱培森、朱乐川、周玉英六户分有生产队纸箱厂共有厂房壹间，座落县体育场坐北朝南东首灿头，四至为：东为道路、南为体育场、西和第二间原张海星等户共有屋以址中为界，北为大坝。上至天，下至地基，现经各户同意卖给朱寿亮，共计房价款叁万元，所有价款写契日全部付清，价款付清后，该房屋所有权即为朱寿亮所有，此后，任凭朱寿亮居住、出租、转卖及拆建升高，卖方无权干涉，日后如办理房产权过户正式手续，卖方尽力协助，办理过户手续的全部费用由买方朱寿亮�担，房价款由卖方出具收款证据，恐口无凭，立此卖契为证。”此后该房屋由被告朱寿亮居住使用。1997年11月8日，浙江省地名委员会办公室制作门牌证，将该房屋门牌确定为仙居县城关广场路26号。2001年2月2日，被告朱寿亮出具给被告张海燕《委托书》一份，载明：“坐落仙居县城关广场路26号房屋壹间委托妻张海燕全权取理”等内容。2002年3月10日，被告张海燕持被告朱寿亮出具的《委托书》，与原告张海星订立《立房屋卖断契》，载明：“立卖断契人朱寿亮张海燕有房屋壹间座落城关东门广场路26号计开四至，东大坝南墙弄西体育场北张海星墙中为界，目前因我俩经济有困难，愿将座落广场路26号的房屋卖给城关东门村张海星，计价人民币陆万元整款项一次性付清，自立卖断契之日起该房屋所有权均归张海星所有管业，任凭张海星居住转让，日后卖方子女亲戚朋�叔伯等均无权干涉，立此卖断契。立卖断契人朱寿亮、张海燕（两名字上按了一个指印），中见人崔明。”该卖断契上朱寿亮的签名系被告张海燕代签。被告朱寿亮曾欠原告张海星人民币20000元，至2002年3月本息合计30000元。此后，广场路26号房屋由原告张海星管理使用。因仙居县人民医院扩建工程建设需要，仙居县人民医院扩建工程建设指挥部于2009年12月17日通知拆迁广场路26号房屋，此后原告张海星、被告朱寿亮对房屋卖断契有争议，指挥部建议双方通过法律途径解决纠纷。仙居县城关广场路26号房屋至今未依法登记，没有土地使用权证和房屋所有权证。
原审法院认为：2001年2月2日，被告朱寿亮出具给被告张海燕《委托书》一份，其中“全权取理”的表述不通，没有这一词汇，而用仙居本地方言读与“全权处理”同音，可见“全权取理”系笔误，实际应为“全权�理”。两被告认为“委托妻张海燕全权取理”中的“妻”字不是妻字，而是“要”字，不能成立。如果是“要”字，则语法也不通；且两被告虽未登记结婚，但有同居并生育儿子的事实存在，因此认定为“妻”字语法通顺并符合常理。《立房屋卖断契》中明确载明买卖标的是“广场路26号房屋”，虽然四至把东南西北的方位写错，但不影响双方当事人出卖“广场路26号房屋”的意思表示。被告张海燕否认卖断契中“朱寿亮、张海燕”的签名和指印是其所签（按），却不申请司法鉴定；被告朱寿亮申请司法鉴定却不预交鉴定费；被告张海燕在重审时又声称受到原告张海星的欺骗在一张纸上签下自己和朱寿亮的名字。综合这些情况，应当认定原告张海星的陈述属实，“朱寿亮、张海燕”的签名和指印是被告张海燕所签（按）；而被告张海燕的陈述前后自相矛盾，又无证�证明受到原告张海星欺骗的事实，故其主张该院不予采信。被告张海燕持载明“坐落仙居县城关广场路26号房屋壹间委托妻张海燕全权取理”的委托书与原告张海星签订卖断契，即使被告张海燕没有代理权，原告张海星也有理由相信被告张海燕有出卖房屋的代理权，因此，被告张海燕的代理行为有效。原、被告之间订立过买卖仙居县城关广场路26号房屋的《立房屋卖断契》属实，该《立房屋卖断契》是一份房屋买卖合同。被告张海燕否认收到原告张海星支付的30000元房款，根据本地民间的房屋买卖交易习惯，卖断契只有一份，留给购买方，卖断契交付时付清价款，因此原告张海星无须另行举证证明已支付价款，被告张海燕否认收到30000元房款的主张该院不予采信。原告张海星系讼争房屋所在的仙居县福应街道东门村村民；仙居县福应街道东门村村民委员会于2011年5月10日出具了一份《证明》，证明广场路26、27号房屋为11组原纸箱厂厂房出售给张海星所有，可见讼争房屋所占集体土地的权利人仙居县福应街道东门村村民委员会同意原告张海星购买。原、被告签订的《立房屋卖断契》，双方当事人意思表示真实一致，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。原告张海星的诉讼请求合理合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告张海星与被告张海燕、朱寿亮于2002年3月10日所订立的仙居县城关广场路26号房屋《立房屋卖断契》有效。案件受理费1300元，由被告张海燕、朱寿亮负担。
宣判后，朱寿亮不服，向本院提起上诉称：一、重审认定事实错误。（一）重审认定上诉人朱寿亮与原审被告张海燕于1993年同居，但未查明分居时间。1996年10月，上诉人朱寿亮和原审被告张海燕开始分居。《委托书》及《立房屋卖断契》均在分居5年后形成，而非同居时形成。（二）本案没有证据证明原审被告张海燕持《委托书》与被上诉人张海星订立《立房屋卖断契》。（三）上诉人朱寿亮欠款20000元属实，但争讼房屋租由被上诉人张海星使用，应付利息可用应得租金冲抵，故不存在至2002年3月欠利息10000元的情形。二、在发回重审前的审理过程中，原审被告张海燕否定《立房屋断卖契》上的“朱寿亮”、“张海燕”及其上指印系其所签或所捺。上诉人朱寿亮曾提出鉴定申请，但因无力支付鉴定费而放弃。重审时，上诉人朱寿亮亦对此提出异议。基于重新开始的诉讼程序，重审法院应告知是否需要再次提出鉴定申请而未告知，使上诉人朱寿亮丧失了申请鉴定的权利，故请求二审法院启动鉴定程序。三、重审认定证据效力存在错误。（一）关于《委托书》的认定。2001年初，原审被告张海燕告知上诉人朱寿亮争讼房屋将被拆迁。上诉人朱寿亮考虑到常年在外做生意，无法及时关注拆迁情况，且孩子一直由原审被告张海燕抚养，未支付过抚养费，拆迁费由其领取刚好可以弥补，故写了《委托书》。根据当时本意，《委托书》中的“全权取理”只是由原审被告张海燕领取拆迁费用，而非他意。《委托书》中“张海燕”三字前是“要”字。然而，重审法院以“表述不通”和“语法不通”为由，将“全权取理”等同于“全权处理”，将“要”字认定成“妻”字，显然错误。退一步说，假如“全权取理”可理解为“全权处理”，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第69条规定，也应视为一般代理，即原审被告张海�只能处理一般事务，无权处理与所有权转移有关的重大事项。若原审被告张海燕的行为系无权代理，则本案不构成表见代理。争讼房屋系上诉人朱寿亮个人所有，被上诉人张海星是明知的。原审被告张海燕于1997年1月与上诉人朱寿亮分手，且已与他人结婚，故其无权处分争讼房屋，被上诉人张海星也是明知的。《立房屋卖断契》签订时，原审被告张海燕没有上诉人朱寿亮向他人购买房屋的契约和其他相关证件。被上诉人张海星也没有核实《委托书》的真实性。因此，被上诉人张海星没有理由相信原审被告张海燕有出卖争讼房屋的代理权，本案不构成表见代理。（二）关于《立房屋断卖契》的认定。原审被告张海燕否定收到出卖款，而被上诉人张海星又无证据证明已支付。重审法院仅以民间买卖交易习惯推定卖断契交付时付清价款，显属错误。《立房屋卖断契》上的“朱寿亮”和“张海燕”及其上指印是否系原审被告张海燕所签或所捺，只有经过鉴定才能确定。即使是原审被告张海燕所签或所捺，因未授权，且不构成表见代理，《立房屋卖断契》也应为无效。退一步说，假如代理行为有效，《立房屋卖断契》因违反相关法律规定，同样归于无效。争讼房屋属于违章建筑，相关的土地所有权属集体所有，故涉案买卖实是农村宅基地买卖。上诉人朱寿亮与被上诉人张海星系不同集体经济组织的成员，被上诉人张海星在东门村有另一处住宅，且争讼房屋已被拆迁，故本案买卖行为应为无效。综上，重审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
张海星答辩称：一、上诉人朱寿亮认为，原审被告张海燕在原审中否认出具过《委托书》，但在上诉状中又认为，被上诉人张海星提交的《委托书》就是�诉人朱寿亮出具给原审被告张海燕的《委托书》，表明其陈述自相矛盾。二、本案历经重审及重审前的一审和上诉审。在这些诉讼程序中，上诉人朱寿亮均有专业律师代理，且曾提出鉴定申请，不可能不知道诉讼权利，故重审法院不需释明鉴定事项。三、原审被告张海燕持有上诉人朱寿亮出具的《委托书》，故其有权代理上诉人朱寿亮进行房屋买卖。上诉人朱寿亮与原审被告张海燕存在同居关系，且育有子女，因此，即使《委托书》不真实，原审被告张海燕无权代理，被上诉人张海星也有理由相信其有权处分争讼房屋，即构成表见代理。四、卖断契与现在的契约有本质区别。现在的契约至少有两份，交易双方各持一份，但卖断契只有一份，且是买受人持有。卖断契有履行凭证的作用，买受人持有卖断契，表明已支付购房款。五、被上诉人张海星与争讼房屋的土地使用权人属同一集体组织，故重审认定买卖合同有效，于法有据。综上，上诉人朱寿亮的上诉请求和上诉理由均不能成立，请求二审法院依法予以驳回。
张海燕未作答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、在仙居县人民法院（2010）台仙民初字第891号民事案件审理过程中，上诉人朱寿亮曾对《立房屋断卖契》上的“朱寿亮”、“张海燕”及其上指印是否系原审被告张海燕所签或所捺申请鉴定，重审法院也为此启动鉴定程序，但上诉人朱寿亮未在鉴定机构指定时间内预交鉴定费用而致鉴定不能正常进行。重审时，上诉人朱寿亮未申请鉴定。因此，本案应视为上诉人朱寿亮放弃相关鉴定权利，重审认定《立房屋卖断契》上的“朱寿亮”和“张海燕”及其上指印系原审被告张海燕所签和所捺，符合民事诉讼的证据规则。二、上诉人朱寿亮与原审被告张海燕均认为《委托书》中“张海燕”三字前的字不是“妻”字，而是“要”字。本院认为，根据这一理解，该语句语法不通，文义不顺，故重审法院不予采信，并无不妥。上诉人朱寿亮与原审被告张海燕虽未登记结婚，但长时间同居且生育一子，因此，重审法院将该字认定为“妻”字，符合民间习俗。上诉人朱寿亮认为，《委托书》中的“全权取理”仅指领取拆迁费用，而非他意。本院认为，汉语中没有“全权取理”这一词汇，而根据本地方言，“全权取理”与“全权处理”同音，故重审法院认定“全权取理”系“全权处理”之笔误，并无不妥。“全权处理”依据其文字含义，应包括可以处理房屋所有权转让等事项，且上�人朱寿亮若仅委托原审被告张海燕领取拆迁费用，定会在《委托书》中具体说明，故本院对上诉人朱寿亮的这一观点不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第69条规定仅是针对民事诉讼的委托代理作出规定，并非针对一般民事代理，故该规定并不适用本案。三、被上诉人张海星持有《委托书》，故可推定原审被告张海燕持《委托书》与被上诉人张海星订立《立房屋卖断契》。即使原审被告张海燕没有持《委托书》与被上诉人张海星订立《立房屋卖断契》，其后其将《委托书》交给被上诉人张海星，也可视为对此予以追认。原审被告张海燕与上诉人朱寿亮之间存在长时间的同居关系，且有《委托书》，因此，即使未经授权，被上诉人张海星也有正当理由相信其有权处分争讼房屋，即构成表见代理。四、根据本地民间的房屋买卖交易习惯，卖断契只有一份，且是买受人持有，有履行凭证的作用，价款付清时交付卖断契。被上诉人张海星持有卖断契，表明已支付购房款。因此，重审法院对原审被告张海燕否认收到30000元房款的主张不予采信，并无不妥。上诉人朱寿亮认为，因欠被上诉人张海星20000元，利息一分半，争讼房屋租赁给被上诉人张海星使用，应付利息可用应得租金冲抵。但是，上诉人朱寿亮未说明租金金额。争讼房屋由被上诉人张海星使用多年，而这段时间租金一直上涨，每年利息额不会增加，因此，上诉人朱寿亮的这一说法明显不合常理，本院不予采信。五、上诉人朱寿亮在仙居县人民法院（2010）台仙民初字第891号民事案件庭审时述称，与原审被告张海燕大概1990年开始同居，1996年10月左右生育儿子，生下来一个月就分手。重审时，上诉人朱寿亮述称，与原审被告张海燕1994年古历十月开始同居。上诉人朱寿亮在仙居县人民法院（2010）台仙民初字第891号民事案件庭审时述称，1996年11月与张海燕分手。在本案上诉状中，上诉人朱寿亮先后述称1996年10月分居和1997年1月分居。可见，上诉人朱寿亮关于与原审被告张海燕开始同居和分居的时间等基本事实的陈述存在反复和矛盾之处。上诉人朱寿亮述称与原审被告张海燕生下儿子一个月后即分手，但其后房屋拆迁事项却由原审被告张海燕告知，而非从拆迁部门得知，2001年还委托原审被告张海燕领取拆迁补偿费用款和关注拆迁事项，甚不符合常理。综合这些情况，上诉人朱寿亮的相关陈述的可信程度较低。六、与争讼房屋相关的土地所有权属东门村所有，被上诉人张海星也系该村村民。仙居县福应街道东门村村民委员会出具的《证明》表明，该村民委员会同意被上诉人张海星购买。因此，上诉人朱寿亮关于即使原审被告张海燕的代理行为有效、《立房屋卖断契》也无效的观点不能成立，本院不予采信。综上，上诉人朱寿亮的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人朱寿亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一三年四月二十七日
代书 记员 郭巧燕