湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益赫民一初字第1645号
原告（反诉被告）王辉，男。
原告（反诉被告）贺晓梅，女。
两原告共同委托代理人李自成，湖南琼武律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告周跃卿，男。
委托代理人贺向明，湖南义剑律师务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）王辉平。
委托代理人郭卫星，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告刘志丰，男。
原告贺晓梅、王辉（以下简称两原告）诉被告周跃卿（以下简称被告一）、被告王辉平（以下简称被告二）、被告刘志丰（以下简称被告三）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理，在审理过程中，被告二于2014年10月30日向本院提起反诉，本院依法由审判员陈丽担任审判长、与代理审判员孙黎丽、代理审判员伍敏菁组成合议庭，于2014年12月10日公开进行了第一次开庭审理，两原告及委托代理人李自成，被告一及委托代理人贺向明，被告二及委托代理人郭卫星，被告三到庭参加了诉讼；于2014年12月18日公开进行了第二次开庭审理，两原告及委托代理人李自成，被告一及委托代理人贺向明，被告二及委托代理人郭卫星，被告三到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告系夫妻关系，2001年由桃花仑村委会安排宅基地，建有住房两栋，地处秀峰中路与龙洲路交汇处南侧，住户自行取名秀龙公寓，第一栋于2003年4月动工，12月竣工，第二栋于2004年动工，2005年竣工。2004年10月10日，两原告与被告一签订《购房合同》，被告一与案外人聂红伏共同投资40万元购买两原告四套商品房，后两原告共收取被告一购房款125000元；2004年8月31日被告一分别与被告二、被告三签订《购房协议》，约定将原告的两套房屋及车库以121800元分别出卖给被告二与被告三，并收取了购房款。2005年年底房屋建成竣工，由被告二、被告三占住房屋至今。两原告认为修建房屋是村民自住房，不是商品房，不能对外买卖，三被告之间的买卖行为侵犯了集体土地的宅基地使用权，应认定为无效合同，且侵犯了两原告的财产权，应承担侵权责任，请求法院：1、确认两原告与被告一签订的购房合同无效，确认被告一与被告二、被告三签订的购房协议无效；2、判令被告二、被告三返还房屋（秀龙公寓第1栋401、402号）；3、被告一按每月2000元赔偿两原告租金（从2006年1月至返还房屋时止）。
为支持自己的诉讼主张，两原告（反诉被告）向本庭提供了如下证据：
证据一、王辉宅基地安置地形图（复印件），拟证明建房手续；
证据二、建设用地规划许可证（复印件），拟证明建房手续；
证据三、房屋401、402照片，拟证明房屋所在地；
证据四、益阳市桃花仑街道桃花仑村资产管理委员会出具的证明（原件），拟证明两原告是桃花仑村村民；
证据五、益阳市桃花仑街道桃花仑村资产管理委员会出具的证明（复印件），拟证明两原告系夫妻关系；
证据六、2004年10月10日购房合同（原件），拟证明原告与被告一、聂红伏签订的购房合同，其中聂红伏已退房；
证据七、2004年8月31日购房协议（复印件），拟证明被告一与被告三签订的购房协议；
证据八、2014年12月10日对陈恩祥的调查笔录，拟证明两原告建房宅基地是向村里出钱购买而来的；
证据九、2014年12月15日对潘运桃的调查笔录，拟证明两原告向村里购买宅基地的情况；
证据十、两张收款收据（复印件），拟证明两原告于2001年10月向村委交土地征用款10000元，2002年4月向村委交土地征用款20000元的事实；
证据十一、2009年8月5日欠条（复印件），拟证明两原告收被告一的购房款共计15.5万元。
针对两原告的本诉，被告一辩称，两原告的起诉内容不属实。2001年至2003年，两原告要搞建设开发，被告一投资了32.65万元，购买了两原告三套房屋及三间车库，当时约定房屋面积160平方米，车库30平方米。房屋建好后，经与两原告结算，两原告还应退钱给被告一，被告一在将房屋转让给被告二和被告三时，两原告是知情，当时还请两原告吃了饭。2004年，两原告称在村里又有另外一块地要建一栋房子，要被告一进行投资，被告一又投资了十几万元用于建新房屋，但是该地一直没有开始建房，两原告也一直未将投资款归还。两原告与被告一签订的合同是有效合同，两原告所说的宅基地建房不符合客观事实，农民只享有一处农村宅基地，且人均不超过60平方米，但原告建了三栋房屋，不可能是农村宅基地建房，故两原告建设用地应是开发用地；如果认为合同无效，两原告在没有钱的时候找人投资建房，在房屋涨价后又反悔，这是典型的欺诈和不诚信行为，应赔偿被告一的全部损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的诉讼主张，被告一向本庭提供了如下证据：
证据一、2002年2月2日的购房合同（301号房），拟证明被告一以7.5万元购买了建筑面积160平方米的301房与30平方米的车库，且约定办证费用由两原告承担；
证据二、2002年4月15日的建房合同，拟证明该建房合同是由2002年2月2日的合同变更而来，被告一与案外人晏谷良投资30万元，两原告承诺可任意选房；
证据三、2002年5月28日建房合同，拟证明双方对2002年4月15日的建房合同进行了修改，被告一购买了302号房与402号房；
证据四、2004年10月10日的购房合同，拟证明该购房合同约定被告一与案外人聂红伏向两原告投资40万元购买两原告开发的四套房，但两原告实际上并没有动工建房，存在欺诈行为；
证据五、李建卫的证言和身份证复印件，拟证明两原告开发的秀龙小区第7栋房屋是开发用地，并已经为住户办理了房屋所有权证；
证据六、熊阳华的证言和身份证复印件、产权证复印件，拟证明两原告开发的秀龙小区第7栋（原告开发的第1栋）与两原告提交的规划用地许可证是一致的，该房屋是两原告开发的，其房屋已经办理产权证；
证据七、2004年8月31日购房合同，拟证明被告一将秀龙小区第6栋（原告开发的第2栋）402号房转让给了被告三；
证据八、借条（三张），拟证明两原告收取了被告一的投资款32.65万元，被告一已合法取得三套房屋的所有权；
证据九、2004年9月24日收条（已作废），拟证明两原告共收被告一购房款32.65万元，按每平方米538元购买三套住房与车库，按实际差异多退少补。
被告二辩称，本案的案由不应当是农村房屋买卖合同纠纷，应当定性为商品房买卖合同纠纷，根据合同约定以及居住过程中两原告要求被告二提供身份信息办理房屋产权证的事实，该房屋的用地应当为商品房用地。被告一与被告二签订合同的时间为2003年，合同上明确约定了两证齐全，即便按照两原告所说被告一构成侵权，两原告自2003年就知道侵权的事实存在，直至2014年才起诉，本案也已超过了诉讼时效，两原告的诉求也不应受到保护。因本案的涉诉房屋未办理产权证，根据我国的法律规定，房随地走，现在也没有看到两原告合法占有该地的相关权证，被告二对此提出异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告二反诉称，2003年8月21日，被告二与被告一签订《房屋转让合同》，被告一将大桃路东侧秀峰东路南侧原1栋即现在的秀龙公寓第6栋401号住宅，面积158.8平方米，另加30平方米车库，以92880元出卖给被告二，合同订立时付款72880元，余20000元待办好房产证后一个星期内付清，根据合同约定被告一负责办好土地使用权证、房屋所有权证。被告二收房后于2003年年底装修入住至今，在被告二居住期间，两原告曾多次贴公告通知办理房地产两证，并一直代收水电费，被告二在两原告起诉后才知道所购房屋两原告与被告一有争议，一直没有办好两证。故被告二提起反诉，反诉请求：1、确认被告二对秀龙公寓1栋401房拥有合法所有权；2、两原告与被告一（反诉三被告）立即为被告二办理房屋所有权证、土地使用权证；3、两原告与被告一（反诉三被告）赔偿被告二违约损失20000元。
为证明自己的诉讼主张，被告二向本庭提供了如下证据：
证据一、2003年8月21日房屋转让合同，拟证明被告二以92880元从被告一处购买了原1栋401号房；
证据二、2003年8月22日收条，拟证明被告二已依合同向被告一支付了购房款72880元；
证据三、2002年4月15日建房合同，拟证明被告一有权对401房进行转让和买卖；
证据四、原告王辉亲笔书写的收电费收据，拟证明两原告自2004年开始代为收取被告二电费的事实；
证据五、被告二自2003年开始合法使用该房屋的相关凭证和发票（有线电视开通收据、燃气开通收据、购买家用电器收据等），拟证明被告二合法使用房屋一直居住至今；
证据六、康富路社区收取被告二卫生费的收据，拟证明社区收取被告二卫生费的收据，被告二系合法使用房屋并一直居住在该房屋。
被告三辩称，两原告诉称不属实，被告三与被告一于2004年8月31签订购房协议，被告三于2005年装修入住后，两原告曾多次上门收缴水电费，对被告一转卖的事实应该是明知的。两原告承建了秀龙公寓的原第1、2栋，土地并非两原告自己的宅基地，其中大部分房屋作为商品房已出售给非本村住户。两原告已为原第1栋（现第7栋）的住户办理了房屋产权证，在出售第2栋房屋时也一直承诺能够办理房屋产权证，多次通知住户上交身份信息资料，如果两原告明知不能办理产权证而恶意出售导致合同无效，两原告应赔偿涉案房屋现在的市场价值以及装修费用。
为证明自己的诉讼主张，被告三向法庭提供了如下证据：
证据一、2002年2月2日的购房合同，拟证明原告王辉卖房给被告一的事实；
证据二、2004年8月30日的购房合同，拟证明被告一以12.18万元将402号房转卖给了被告三；
证据三、2004年9月5日收据，拟证明被告三根据合同向被告一支付了购房款10.18万元。
针对被告二的反诉，两原告辩称，反诉主体错误，两原告并未与被告二签订合同，未收取房款，也未承诺办理产权证，双方不存权利义务关系；反诉原告请求确认房屋产权不能成立，没有法律依据，根据物权法的规定，不动产经登记发生效力，反诉原告不能依据约定享有产权；请求驳回反诉原告的反诉请求。
针对被告二的反诉，被告一辩称，反诉原告对被告一提起反诉系主体错误，反诉只能对本诉原告提起，而不能对本诉的被告提起；如果反诉原告没有资格对被告一提起反诉，那么两原告也没有权利对被告二提起诉讼。
被告一对两原告（反诉被告）提供的证据质证意见：被告一对两原告提供的证据一真实性、合法性、关联性均有异议，认为该宅基地地形图是2006年9月份的，图上显示的房子也未标明哪一栋是原告的，故该证据与本案无关；对证据二真实性、合法性、关联性有异议，该规划用地许可证是99年发的，其有效期只有六个月，涉案房屋是2003年建的，且该规划用地许可证上用地单位的12人，并没有原告王辉的名字；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，两原告对于被告二、被告三居住事实是明知的。对证据四、证据五、证据七无异议。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，两原告与被告一签订的实际上是投资协议，并不是购房协议；对证据八、证据九、证据十均有异议，两位证人均未出庭作证，两原告作为村民只允许合法拥有一处宅基地，在村里另行购买土地的行为是违法的，且不能证明就是本案诉争房屋的土地；对证据十一的真实性无异议，对证明目的有异议，这是两原告欠被告一的欠款。
被告二（反诉原告）对两原告（反诉被告）提供的证据质证意见如下：对两原告证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，系复印件，且该图指向不明确；对证据二的真实性有异议，系复印件，该证据反而能证实两原告是商品房开发。对证据三、证据四无异议。对证据五的真实性有异议，系复印件；对证据六有异议，与本案无关。对证据七因被告二未参与，故不发表质证意见；对证据八、九有异议，证人未出庭；对证据十的证明目的有异议，认为办理的是征地手续，土地性质不是宅基地；对证据十一认为与被告二无关。
被告三对两原告（反诉被告）提供的证据质证意见如下：对两原告提交的证据一至六的质证意见同被告一和被告二的质证意见；对证据七无异议；对证据八、九有异议，认为证人身份不明且未出庭作证；对证据十的证明目的有异议，认为办理的是征地手续，土地性质不是宅基地；对证据十一认为与被告三无关。
本院对两原告（反诉被告）提供证据的认证意见如下：对两原告提供的证据一与证据二均系复印件，且无其他证据佐证，不能证明与本案具有关联性，故依法不予认定。对证据三、四、五依法予以认定；对证据六、七的真实性、关联性依法予以认定，对合法性不予认定。对证据八、九因证人未出庭无法确认其真实性，故不予认定；对证据十系复印件，对真实性无法查证，合法性、关联性不能认定，不能达到两原告的证明目的，故不予认定；对证据十一予以认定。
两原告对被告一提供证据的质证意见如下：对证据一有异议，认为从合同的内容来看是借款合同，合同无效；对证据二有异议，认为该合同无效，集体土地使用权不得转让、出租；对证据三有异议，认为系无效合同，不能合作建房；对证据四，两原告也已提交，系无效合同；对证据五有异议，不具有效力，且不真实，这是另外砌的房子，与本案无关；对证据六有异议，与本案无关，房屋是两原告建的但土地是从他人手里买的；对证据七有异议，与原告无关。对证据八中的1.7万元、10万元两张借条的真实性无异议，2004年10月10日12.3万元的借条无异议，对其上面注明的收被告一32.5万元有异议，两原告总共只收了被告一19.2万元，其中已经还给了被告一1.5万元，还欠其17.7万元（包括了3万元的利息）。对证据九上的签名以及真实性无异议，但是该条据上已写明作废了。
被告二、被告三对被告一提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院对被告一提供证据的认证意见如下：对被告一提供的证据一、二、三、四的真实性、关联性予以认定，对合法性不予认定；对证据五、证据六的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定；对证据七的真实性、关联性予以认定，对合法性不予认定；对证据八、证据九的真实性、合法性、关联性予以认定。
两原告对被告二提供证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，该合同无效，在签订合同时，被告一并未取得房屋所有权；对证据二有异议，与两原告无关；对证据三有异议，该建房合同无效，理由是该建房合同侵犯了农村宅基地使用权；对证据四、五、六的真实性无异议，对证明目的无异议，且与两原告无关。
被告一、被告三对被告二提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院对被告二（反诉原告）提供证据的认证意见如下：对被告二提供的证据一、三的真实性、关联性均予以认定，对合法性不予认定；对证据二、四、五、六的真实性、合法性、关联性均予以认定。
两原告对被告三提供证据的质证意见如下：对证据一有异议，虽然名为购房合同，但实质是借款合同；对证据二的真实性无异议，但是与两原告无关；对证据三两原告不知情，也与两原告无关。
被告一、被告二对被告三提供的三份证据的均无异议。
本院对被告三提供证据的认证意见如下：对证据一、二的真实性、关联性均予以认定，对合法性不予认定；对证据三的真实性、合法性、关联性均予以认定。
综合上述有效证据和双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：两原告系夫妻关系，均为非农业户口，原告贺晓梅户籍地址为益阳市赫山区桃花仑街道办事处桃花仑村红星村民组，2014年12月12日原告王辉将户籍迁到此处。原告王辉原系益阳市精密铸造厂职工，1999年开始以承包建筑工程以及私人开发房地产谋生。两原告分别于2001年10月20日、2002年4月20日以原告贺晓梅的名义向村委两次交纳土地征用款共计30000元，在村里购买土地用于私人开发建房。被告一系城镇户籍，两原告因需要建房资金，多次向被告一借款，后因无力偿还借款，经双方协商于2002年2月2日签订《购房合同》，同年4月15日、5月28日分别签订《建房合同》；2004年10月10日经双方结算，两原告收被告一三套房屋及三间车库购房款32.65万元，并签订了一份《购房合同》，约定办证义务及费用由两原告承担。
2003年8月21日，被告一将在两原告处购买的现秀龙公寓六栋（两原告开发的第二栋）401号住房及一间车库出售给了被告二，被告二系非本村村民，签订了一份《房屋转让合同》，约定由被告一负责办好土地使用权证、房屋所有权证，被告二扣下了20000元房款待办证后付清，其余房款付给了被告一，并告知了两原告。2004年8月31日，被告一又将402号住房及一间车库出售给了被告三，被告三系城镇居民，签订了一份《购房协议》，约定由被告一负责办理好产权两证，被告三除扣下了20000元房款待办证后付清外，其余房款付给了被告一。被告二、被告三分别装修入住后，两原告知情并代为收取了水电费，后两原告多次在楼道贴告示，要求购房户提供身份信息材料代为办理土地使用权证、房屋所有权证两证。
另查明，两原告另分配有120平方米宅基地。两原告开发的第一栋，现秀龙公寓第七栋项目用地办理了征用划拨土地手续，有建设用地规划许可证，现均已为购房户办理好了房屋所有权证。两原告开发的第二栋即涉案房屋，现秀龙公寓第六栋项目用地土地未办理合法用地手续，也未办理相关建设用地规划许可证等合法建房手续，现一直未办理土地使用权证、房屋所有权证两证。
本院认为，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。两原告既没有建设工程承包资质，也没有房地产开发资质，两原告在已经取得一处宅基地的情况下，通过向桃花仑村村委（现为桃花仑资产管理委员会）交纳土地征用款拿地用于开发建房的手续不合法，两原告并非土地征用的适格主体，未依法办理土地出让手续，根据原告提供的现有证据，不能证明涉案土地性质为两原告合法取得的宅基地；其次两原告在建房过程中未依法办理建设用地规划许可证，建房证等合法手续，不得将建成后的房屋对外出售。
两原告与被告一之间一开始是基于民间借贷的债权、债务关系，后借款转为房款并签订了《购房合同》，目的为转让涉案房屋的所有权，系双方真实意思表示，自此成立了房屋买卖合同关系；但两原告出售给被告一的房屋存在侵害集体经济组织成员利益的情况，同时未经规划、建设等行政机关批准，故对两原告认为涉案房屋土地性质为村民自住宅基地的主张，因缺乏事实与证据支持，本院不予采信。对被告二提出两原告的起诉已超过诉讼时效的主张，因本案为合同效力纠纷，且两原告的诉讼请求同时涉及不动产物权的归属，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的最长诉讼时效20年的规定，故本院不予采纳。对两原告请求确认与被告一之间签订的购房合同无效的诉讼请求，基于上述理由，本院依法予以支持，对两原告请求确认被告一与被告二、被告三之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院也依法予以支持。根据我国“房随地走”即房地一体的基本原则，两原告并非涉案房产土地的合法使用权人，也无权在上述土地上建房并出售房屋，同时两原告在自愿进行处置十余年后因房子升值起诉，有违诚实信用原则，本着尊重历史、照顾现实，综合权衡买卖双方利益，涉案房产不宜返还，故对两原告请求被告二、被告三返还401号、402号房屋的诉讼请求，本院依法不予支持；对两原告要求被告一按每月2000元赔偿租金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
被告二就本案提起反诉仅能针对本诉的两原告，故对被告二向被告一提起反诉的请求，本院依法予以驳回。反诉原告（被告二）的第一项反诉请求，同样因为两原告取得建房土地的手续不合法，根据现有证据，本院不能确认被告二对秀龙公寓1栋401号房拥有合法所有权；对反诉原告要求反诉三被告立即办理房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求，因有违我国现行法律对农村集体土地政策的相关规定，故本院不予支持；对反诉原告要求反诉三被告赔偿违约损失20000元的诉讼请求，因反诉原告签订的房屋转让合同无效，不存在主张违约损失的情形，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告王辉、贺晓梅与被告周跃卿签订的购房合同无效；
二、确认被告周跃卿与被告王辉平签订的房屋转让合同无效；确认被告周跃卿与被告刘志丰签订的购房合同无效；
三、驳回原告王辉、贺晓梅的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王辉平对被告周跃卿的反诉；
五、驳回被告（反诉原告）王辉平的反诉请求。
本案案件本诉受理费8200元，由原告王辉、贺晓梅负担8000元，由被告周跃卿负担200元；反诉受理费1280元，由被告（反诉原告）王辉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 丽
代理审判员 孙黎丽
代理审判员 伍敏箐
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 周丽花
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。