乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第820号
原告（反诉被告）：马春发，男，1964年3月25日出生，汉族，无固定职业，住奇台县。
被告（反诉原告）：新疆火车头国际采购基地有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张献开，该公司总经理。
委托代理人：殷杰，女，1975年10月19日出生，汉族，新疆火车头国际采购基地有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。
委托代理人：高江龙，男，1977年7月26日出生，汉族，新疆火车头国际采购基地有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。
被告：张献开，男，1976年1月16日出生，汉族，新疆火车头国际采购基地有限公司总经理，住乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）马春发与被告（反诉原告）新疆火车头国际采购基地有限公司（下称火车头采购公司）、被告张献开商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，原告马春发、被告火车头采购公司的委托代理人殷杰、高江龙到庭参加诉讼，被告张献开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马春发诉称，2004年9月13日，原告与新疆火车头房地产有限公司法人代表张献开签订了《商品房买卖合同》，原告交清了全部费用，根据该合同原告从被告处购得位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路133号火车头外贸商城F栋F1063商铺。2005年3月1日，被告伙同其下属新疆火车头物业管理有限责任公司诱骗原告签订了五年的商铺委托租赁协议，2012年10月9日被告伙同下属物业公司乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司胁迫原告签订了2年商铺委托租赁协议，后来因物业公司给付的租金太低，原告提出收回商铺自行出租经营，被告其下属物业公司以种种理由拒不归还商铺，原告说找乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司要商铺，乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司告知我方“商铺不是从你手里接的，想要要回商铺找新疆火车头房地产有限责任公司要去，我们只是要你签订租赁合同而已，如果不签订租金合同，租金一分钱也没有，不服气就告去”，后经原告调查并证实，原告所购商铺乌鲁木齐市奇台路133号火车头外贸城F栋F1063号商铺已经归乌鲁木齐市商业银行所有，10年来原告的合同目的不能实现。目前由于被告一房二卖，不能交房已成事实，导致合同目的不能实现已经无法改变，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告现诉至法院，请求法院判令解除二被告与原告签订的购房合同，二被告返还购房款237093元，支付2005年3月1日至2015年2月28日的237093元10年产生的利息155300元（利率6.55%），赔偿2005年3月至2015年3月10日10年间商铺增值1196800元，赔偿不超过已付购房款一倍的补偿237093元，二被告承担本案的诉讼费。
被告张献开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其提交了书面答辩意见，内容如下：不同意原告起诉我方的全部诉讼请求，理由如下：一、原告与我方解除合同既无事实也无法律依据，我履行的是职务行为，而非个人行为；二、我与原告之间不属于合同的相对方，故原告要求我方承担由商品房合同引发的相关合同责任无事实和法律依据，请求法律驳回原告的诉讼请求。
被告火车头采购公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应合法有效，不存在合同约定和法定的解除事由，我方交付商铺的同时，原告已与他人达成委托经营协议，并实际收益，我方在《商品房买卖合同》中的义务已经全部履行完毕，双方的合同目的已经实现，不存在原告主张合同目的不能实现的法定解除事由；二、根据相关司法解释，一房二卖只能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告仅向我公司交纳了142228元，其余94835元是基于经营回报款冲抵，故我方应返还的是142228元，而不是237093元，且基于商铺产生的租金22686.48元，原告已取得该收益，无损失可言，应该在赔偿款中予以扣减，我方也不认可利息以237093元作为基数计算，原告认为所购商铺是右侧，但该商铺根本不存在，何来增值损失，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，我方现在提出反诉请求如下：要求原告协助将涉案房屋产权变更登记至被告名下，诉讼费用及诉讼期间的其他费用由原告承担。
原告马春发对被告火车头采购公司的反诉请求辩称，被告提出的反诉请求不符合反诉规定的实质条件，反诉与本诉在事实上和法律上都不具有关联性，要求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年9月26日，原告与被告火车头采购公司之间因商品房销售合同纠纷诉至本院，本院及二审法院经审理查明如下事实：2004年11月5日，马春发和新疆火车头物业管理有限责任公司（下称火车头物业公司）签订《委托经营协议》，双方约定马春发将火车头外贸城F栋1层F1063号商铺委托火车头物业公司经营，委托经营期限从2005年3月1日至2010年2月28日，火车头物业公司应付5年的经营回报款94835元冲减马春发应付的购房款。2005年11月29日，马春发与新疆火车头房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：马春发购买火车头外贸城F栋1层F1063号商铺（建筑面积22.06平方米），房屋总价为237093元，付款方式为被告已付115093元，余款62000元于2004年12月10日前付清，余款60000元于2005年3月1日前付清，新疆火车头房地产有限公司于2005年3月1日将市场具备开业条件的商品房交付马春发。在该合同后附有火车头外贸城F栋一层平面图，F1063号商铺位于该图右下方，该图盖有“新疆火车头房地产有限公司”的合同专用章。2012年5月28日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向马春发颁发了涉案商铺的房屋所有权证，该房屋所有权证所附的房屋分层分户平面图上显示F1063号商铺在火车头外贸城F栋一层平面图的左下方。2012年10月9日，马春发与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（下称十鼎公司）就马春发委托十鼎公司向第三方租赁涉案商铺事宜签订了为期两年（从2011年3月1日至2013年2月28日）的《商铺委托租赁合同》。另查，一、火车头采购公司向本院提交了2010年5月23日马春发与新疆戴维斯德汇物业管理有限公司（下称戴维斯公司）之间就戴维斯公司承租马春发涉案商铺事宜签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期从2010年3月1日至2011年2月28日，年租金为10503元，马春发对此证据不予认可，认为合同上的甲方签名并非本人书写，且当时火车头采购公司既不同意支付租金又不同意退房，所以马春发才于2012年补签的《商铺委托租赁合同》……三、涉案商铺的房款马春发已经全部付清（其中94835元是以经营回报款冲减房款）；四、火车头采购公司认为涉案房屋的房屋所有权证已办至被告名下，但马春发拒绝领取涉案房屋的房屋所有权证，现合同目的无法实现，故火车头采购公司要求解除合同，火车头采购公司同时同意退还马春发的全部购房款以及利息（从2005年3月1日至2013年2月28日按年息6%计算），但马春发不同意解除合同；五、从2010年3月至今，马春发仅认可收到了《商铺委托租赁合同》项下的全部代收代付租金；六、新疆火车头房地产有限公司系火车头采购公司的前身。法院最终认定，马春发与火车头采购公司于2005年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定的内容履行，合同附件平面图作为该合同的有效组成部分，同样对双方当事人具有拘束力。涉案合同的性质属于商品房买卖合同，马春发已按照合同约定交付了全部房款，火车头采购公司亦向马春发交付了商铺，现双方对于合同项下所涉商铺的具体位置虽有较大争议，但马春发已按照《商品房买卖合同》的约定履行其义务，火车头采购公司亦负有按照主合同及附件平面图所示的内容向马春发交付商铺的义务，火车头公司现以附件平面图中标注的商铺已出售给案外人，马春发均不领取变更后的商铺权属证书为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，另根据合同约定，涉案商铺办理不动产登记证书的义务由火车头采购公司承担，现合同附件平面图中约定的商铺位置与房屋不动产登记证书载明的位置不一致，火车头采购公司作为违约的一方，以此作为合同目的不能实现的理由于法无据，且对守约一方显失公平，法院对火车头采购公司要求解除合同的主张不予采纳，鉴于火车头采购公司在未取得马春发同意的情况下擅自将位于平面图左侧的商铺产权证书办理至马春发名下，该商铺位置与火车头采购公司与马春发所签《商品房买卖合同》中约定的位于平面图右侧的F1063号商铺位置不一致，现火车头采购公司基于解除合同请求马春发协助办理涉案商铺的过户手续缺乏事实及法律依据。法院遂判决驳回火车头采购公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及协助办理涉案商铺的变更过户手续的诉讼请求。
另查，一、原告与十鼎公司签订为其两年（2011年3月1日至2013年2月28日）的《商铺委托租赁合同》中明确约定年租金威11343.24元；二、被告火车头采购公司向本院提交了十鼎公司向原告打款的记录账单（涉及金额22686.48元），购房发票一份（涉及金额142258元）证实十鼎公司共计向原告打款22686.48元，原告实际向被告火车头采购公司交纳的房款为142258元，原告马春发对打款记录账单及购房发票的真实性均无异议；三、原告要求解除合同系因合同约定的商铺位置与实际交付的商铺位置不符，被告亦在庭审中亦同意解除合同；四、对于合同附图中商铺位置，原告及被告火车头采购公司均认可现在系乌鲁木齐市商业银行的营业网点；五、原告认可其一共收取过八年的经营回报款（其中头五年系2005年3月1日至2010年2月28日的经营回报款，该款直接折抵房款）；六、原告称从2013年开始即与被告火车头采购公司协商要回商铺事宜，被告火车头采购公司称原告从2013年底开始与其协商；七、被告火车头采购公司认可的年贷款利率为5.85%。
以上查明的事实有民事判决书、当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，原告与被告火车头采购公司于2005年11月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除。但当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，原告要求解除合同，被告火车头采购公司亦当庭表示同意解除，故本院对原告要求解除购房合同的诉讼请求予以支持。针对原告要求被告火车头采购公司返还购房款237093元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，针对原告已支付的房款本金237093元，被告火车头采购公司理应返还，故原告要求被告火车头采购公司返还购房款237093元的诉讼请求，本院亦予以支持。被告火车头采购公司辩称原告实际支付的购房款应扣除其获取的经营回报款数额，对此本院认为，原告的委托经营行为已实际发生并履行完毕，最初5年的经营回报款确已折抵房款，被告火车头采购公司未收取的房款差额也确实由原告应获取的5年经营回报款得以弥补和填平，且被告火车头采购公司在庭审中亦认可原告已全额支付了涉案商铺的房款；另针对原告庭审中认可的已收取的其他3年经营回报款，本院认为，该款项系原告利用所购买商铺获取案外人支付的收益，与被告火车头采购公司无关，故被告火车头采购公司辩称返还的房款总额应扣除该经营回报款的意见本院亦不予采信，本院最终认定被告火车头采购公司应返还的购房款为237093元。针对原告要求被告火车头采购公司支付10年的利息155300元的诉讼请求，本院认为，原告与被告火车头采购公司签订的《商品房买卖合同》中约定的的标的物即商铺的位置与被告火车头采购公司协助办理的房屋所有权证中载明的商铺位置并不一致，在原告已经依约交付全部房款的情况下，被告火车头采购公司协助办理的位置不符的房屋所有权证并不能证明其依照合同约定履行了全部合同义务，故被告火车头采购公司并未如约全部履行合同义务；鉴于原、被告双方在本案中均协商一致同意解除合同，被告火车头采购公司理应支付原告购房期间占用资金的利息，因原告要求被告火车头采购公司支付的利息比率过高，且被告火车头采购公司亦认可按年利率5.85%计算利息，故本院按照年利率5.85%对原告的该项诉讼请求予以适当调整仅对合理部分即237093元×5.85%×10年（2005年至2015年）=138699.41元予以支持。针对原告要求被告火车头采购公司赔偿涉案商铺10年增值损失1196800元及不超过已付购房款一倍的赔偿款237093元的诉讼请求，本院认为，涉案商铺从购买之日起长期由原告委托案外人进行经营使用并长期获取收益，原告在受益的同时，并未向本院提交充分证据证明其遭受的其他实际损失；且原告在庭审中亦认可其在2013年年初已经得知实际购买的商铺位置与《商品房买卖合同》中所附平面图位置不符，原告在合理期间内亦未及时行使解除权，在2014年被告火车头采购公司起诉至法院要求解除与原告之间签订的购房合同时，原告亦明确表示不同意解除合同；同时本院已对原告的已付房款依照占有资金的逾期利息予以支持，故原告要求被告支付涉案商铺增值损失1196800元及不超过已付购房款一倍的赔偿款237093元的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对原告要求被告张献开承担民事责任的诉讼请求，本院认为，被告张献开系被告火车头采购公司的法定代表人，其签订合同系履行职务行为，合同的相对方依然是原告与被告火车头采购公司，被告张献开签订合同的法律后果理应由其所在公司即被告火车头采购公司承担，故原告要求被告张献开承担本案涉及的民事责任无法律和事实依据，本院不予支持。针对被告要求原告协助办理涉案商铺的过户手续的反诉请求，本院认为，解除合同后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方经协商一致已同意解除合同，原告因该商品房买卖合同而取得的商铺应返还给被告火车头采购公司，其亦应协助被告火车头采购公司恢复商铺的原始登记状态，被告火车头采购公司基于解除合同要求原告协助办理涉案商铺的过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告张献开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马春发与被告新疆火车头国际采购基地有限公司于2005年11月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告新疆火车头国际采购基地有限公司返还原告马春发购房款237093元；
三、被告新疆火车头国际采购基地有限公司支付原告马春发利息138699.41元（237093元×5.85%×10年，2005年至2015年）；
四、驳回原告马春发要求被告新疆火车头国际采购基地有限公司支付增值损失1196800元的诉讼请求；
五、驳回原告马春发要求被告新疆火车头国际采购基地有限公司赔偿一倍损失237093元的诉讼请求；
六、驳回原告马春发要求被告张献开承担民事责任的诉讼请求；
七、原告马春发在本判决生效之日起三十日内协助被告新疆火车头国际采购基地有限公司办理位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路133号F栋1层F1063号商铺（建筑面积22.06平方米）的产权变更手续。
以上原告马春发应履行的义务及被告新疆火车头国际采购基地有限公司的应付款项均应按期履行，逾期不予履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案本诉诉讼标的1826286元，实际给付标的375792.41元，占争议标的20.58%，本诉案件受理费21236.57元（原告马春发已预交），由原告马春发负担16866.08元，被告新疆火车头国际采购基地有限公司负担4370.49元。反诉案件受理费35元（被告新疆火车头国际采购基地有限公司已预交），由被告新疆火车头国际采购基地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 高兰宝
人民陪审员 余永琼
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 施群峰