山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初5833号原告殷增峰，男，汉族，住山东省胶州市。原告法佳佳，女，汉族，住山东省胶州市。被告青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人利沛稳，董事长职务。委托代理人周千，女，汉族，住山东省胶州市，系公司工作人员。委托代理人莫文战，男，汉族，住广东省东莞市，系公司工作人员。原告殷增峰、法佳佳与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷增峰、法佳佳，被告联合利丰公司的委托代理人周千、莫文战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷增峰、法佳佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金40000元（自2013年9月31日至2016年7月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，其于2012年9月22日与被告联合利丰公司签订商品房预售合同一份，购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元5层502户房屋一套，总房款400000元。合同约定被告应于2013年9月30日前交付房屋并约定了违约金的计算方式。原告已按约定将房款缴纳给被告，但被告至今没有交付房屋，故原告依法起诉，请求判如所请。被告联合利丰公司辩称，原告与被告于2015年4月签订《协议书》，约定被告于2015年4月30日前先行向原告支付3500元违约金，剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内双方协商解决，并约定本协议作为《青岛市商品房预售合同》的补充协议。被告已按约定支付违约金3500元，按照该约定原告的诉请应予以驳回。另外，逾期交房是由于市政配套设施不足等因素所致，属于难以预见、难以避免的不可抗力情形，依据民法通则第一百零七条规定及涉案商品房预售合同补充条款第九条第一项约定应予以免责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告殷增峰、法佳佳向本院提交了如下证据材料：1、原被告于2012年10月4日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，欲证明原告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区4号楼1单元5层502户房屋一套，总房款400000元，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，原告于2016年5月份收房，被告应当按原告己支付的房价款日万分之1支付违约金。2、收款收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、中国银行个人贷款支付凭证、剩余还款计划各一份，欲证明原告于2012年9月22日预交首付款120000元，剩余房款原告于2012年11月2日向银行贷款28万元打在被告的账户上，原告已经完成付款义务。被告对原告提交的证据材料质证意见如下：对原告提交的证据均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1、2010年11月8日胶州市规划局出具的胶规条字[2010]51号文件《关于204国道以东、文礼路以南、花园路以西以北地块规划设计条件》原件及复印件各一份，欲证明根据文件中第7条市政要求的规定，该地块内综合管线布局应与周边城市管网合理对接。2、情况说明复印件一份，欲证明截止到2015年4月份，半岛蓝湾项目1-13#楼、16-17#楼暂无市政配套管网，无法验收，影响正常交楼。3、胶州市三里河街道办事处与青岛恒源送变电工程有限公司建筑安装工程承包合同复印件一份，欲证明三里河变电站到2012年11月20日以后才完成高压线路迁移改造，影响了工程进度，超过了11个月。4、协议书一份，欲证明原告与被告约定了违约金的处理方式。5、收据、付款回单各一份，欲证明2015年9月7日被告已支付原告逾期交房违约金7000元。原告对被告提交的证据材料质证意见如下：对证据1，市政配套设施是被告与其他相关部门的协调工作，与原被告签订的商品房预售合同无关，不应当认定为不能按期交房的不可抗力的原因。对证据2、3的真实性无法确认，该证据是复印件，开发商多次口头承诺要交接房屋并且支付违约金，但至今无法交接。对证据4、5的真实性没有异议，被告没有履行双方签订的商品房预售合同，原告也不应当履行协议书约定的事项。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：鉴于被告对于原告提交的证据及原告对被告提交的证据1、4、5的真实性未表示异议，本院对该证据形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告2012年10月4日签订编号为201200127507的商品房预售合同一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区4号楼1单元5层502户房屋一套，总房款400000元。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，交付条件为房屋已竣工验收且原告按约履行付清全部房款等其他合同义务，被告如未在约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2012年9月22日预交首付款120000元，剩余房款原告于2012年11月2日向银行贷款28万元打在被告处的账户上，原告已经按照合同约定完成付款义务。被告作为甲方与乙方即原告于2015年签订协议书一份，约定：甲方同意根据相关规定向逾期交房的业主支付逾期交房违约金，现甲乙双方同意甲方于2015年4月30日先行向乙方支付部分违约金3500元整，剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内双方协商解决。被告已向原告支付逾期交房违约金共计7000元。2016年5月，被告向原告交付了涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的青岛市商品房预售合同及后来签订的作为补充协议的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告已经按照合同约定付清全部购房款，被告应于2013年9月30日前交房。逾期交房之后，原被告双方补充签订的协议书约定被告先行向原告支付部分违约金，剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内协商解决。庭审中双方均认可涉案房屋已于2016年5月交付给原告，原告诉至本院主张逾期交房违约金证明双方在收楼手续办理完成后1个月内未能协商一致，故被告主张按照补充签订的协议书应当驳回原告诉请的抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告支付自2013年10月1日至2016年7月30日逾期交房违约金，因涉案房屋已于2016年5月完成交付，而原告并未主张被告交付的房屋是否符合已通过竣工验收的交付条件并提交证据予以证明，故对2016年5月之后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告应当向原告支付2013年10月1日至2016年4月30日期间合计943天的逾期交房违约金，以400000元为基数按日万分之1计算，合计37720元，扣除双方认可的被告已支付原告违约金7000元，剩余30720元未支付。关于被告抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷增峰、法佳佳逾期交房违约金30720元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一六年九月二十日书记员  冷 甜