江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0455号
原告江苏银行股份有限公司邳州支行。住所地邳州市世纪大道北侧。
负责人冯亚飞，该行行长。
委托代理人张静，该行职员。
委托代理人曹修路，江苏泰信律师事务所律师。
被告刘成院，居民。
被告汤相玲，居民。
被告徐州东方房地产集团有限公司。住所地邳州市运河镇向阳村*组。
法定代表人荐辉，该公司总经理。
委托代理人胡晓枫，江苏汇英才律师事务所律师。
原告江苏银行股份有限公司邳州支行（以下简称江苏银行）诉被告刘成院、汤相玲、徐州东方房地产集团有限公司（以下简称东方房产）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后依法依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告江苏银行诉讼代理人张静、曹修路，被告东方房产诉讼代理人胡晓枫到庭参加诉讼，被告刘成院、汤相玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏银行诉称：2012年5月25日，被告刘成院夫妇与原告签订《个人借款合同》，合同约定：被告刘成院借款19万元，借款期限180个月，借款实行浮动利率，年利率7.05%，利率水平一年一定，采用等额本息还款法，借款用途为购买邳州市东方帝景城三期小高层XX室房产，被告以该房产作为贷款的抵押担保，被告东方房产提供担保。原告按约发放贷款，被告多次逾期还款，原告多次催收未果，根据合同约定，未到期的款项视为到期。遂提起诉讼，请求判令：1，被告偿还原告借款本金166346.56元及利息（利息含常规利息、罚息、复利，计算至2015年11月18日为12327.13元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，原告对抵押房产享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用及律师费10000元。
原告江苏银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件、授权委托书。证明原告主体适格。
2，被告徐州东方房地产集团有限公司营业执照、组织机构代码证及被告刘成院、汤相玲身份证复印件、户口登记、婚姻关系证明。证明被告主体适格。
3、个人借款合同、房地产买卖合同、零售贷款借款借据。证明被告刘成院因购买徐州东方房地产公司的房屋向原告借款的事实，原告已履行合同义务，被告东方房产提供担保。
4、抵押合同。证明被告刘成院已将房屋抵押给原告。
5，被告欠款证明。证明被告违约事实及欠款数额。
6，委托代理合同及付费发票一张。证明原告为维护权益支付律师费10000元。
被告刘成院、汤相玲未答辩，未提供证据。
被告东方房产辩称：1，对于被告刘成院因购房向原告借款及本公司为其担保的事实认可。2，被告刘成院已经为该房产办理抵押，原告可优先行使抵押权。3，根据贷款合同约定，保证方式为阶段性连带责任担保，至抵押房屋取得房屋所有权证及房屋他项权证时，担保责任即免除。因此，只对该抵押房屋的上述两证办理完毕之日前已到期的债务承担连带责任。
被告东方房产未提供证据。
本院经审理查明：2012年5月25日，作为借款人的刘成院、汤相玲，作为担保人东方房产与作为贷款人的江苏银行签订编号为XX的《个人借款合同》（房贷版），约定：由贷款人向借款人提供贷款，借款金额190000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市东方帝景城三期小高层XX室；借款期限自2012年5月30日至2027年5月15日；借款利率采用浮动利率，执行中国人民银行同期同档次贷款基准利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入东方房产在江苏银行的银行账户；还款方式为等额本息还款法，按月结息，结息日为每月的20日；借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息，并对逾期利息按罚息利率计收复利；借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金和利息，违反合同约定义务的，贷款人有权停止发放贷款或提前收回贷款；借款借据是本合同向下借款人借款凭证，是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，由借款人负担。保证人东方房产为涉案债务提供阶段性连带责任保证。保证期间自本合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权权利凭证移交贷款人占有之日止。担保范围包括但不限于本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费等实现债权的费用。
同日，作为抵押人的刘成院、汤相玲与作为抵押权人的江苏银行就涉案贷款所购房产签订《房地产抵押合同》，并办理了房地产抵押预告登记。但至今尚未办理正式抵押登记，江苏银行尚未取得房屋他项权证。
2012年5月31日，江苏银行向约定的收款人账户发放借款190000元，借贷双方签订《借款借据》，记载：借款期限自2012年5月31日至2027年5月15日；借款金额190000元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月；执行利率月利率5.875‰。
被告刘成院偿还部分借款后出现违约还款情况，多次逾期，截至2015年11月18日，尚欠借款本金166346.56元，拖欠利息（含常规利息、罚息、复利）12327.13元。
原告因本案诉讼支出律师费10000元。
本院认为，被告刘成院、汤相玲与原告江苏银行签订的《个人借款合同》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约发放了借款190000元，但被告偿还部分后不再按约偿还，多次逾期。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告刘成院偿还剩余借款本金及利息的主张，本院予以支持。合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利均不违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。因刘成院违约还款，原告为实现债权支出律师费10000元，符合律师费收费标准，根据合同约定应由被告承担。被告东方房产作为阶段性连带责任保证人，应在保证期间内对贷款本息及原告实现债权的费用的清偿承担连带责任。关于原告对涉案房产变价所得价款优先受偿的主张，因尚未办理正式的抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书，故对于该主张本院不予支持。被告刘成院、汤相玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告刘成院、汤相玲于本判决生效后十日内偿还原告江苏银行股份有限公司邳州支行借款本金166346.56元及利息（利息计算至2015年11月18日为12327.13元，之后按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定执行利率计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按执行利率加收50%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利），并支付原告江苏银行股份有限公司邳州支行实现债权的费用10000元。
二、被告徐州东方房地产集团有限公司在涉案房产（邳州市运河镇东方帝景城三期小高层XX室）有效设定抵押权，且相关抵押权权利凭证移交江苏银行股份有限公司邳州支行之日前，对上述刘成院、汤相玲债务的清偿承担连带责任，并在承担责任的范围内对刘成院、汤相玲享有追偿权。
三、驳回原告江苏银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3925元，由被告刘成院、汤相玲、徐州东方房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 晴
人民陪审员 黄继廷
人民陪审员 张俊超
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 高 慧