北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07490号
上诉人（原审原告）北京隆港宾馆，住所地北京市房山区良乡镇纸房村西。
投资人高廷方，总经理。
委托代理人涂灿生，北京市京徽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京运七酒店有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道拱辰大街12号。
法定代表人喻宝琴，总经理。
上诉人北京隆港宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第03865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，北京隆港宾馆（下称隆港宾馆）起诉至原审法院称：2013年3月2日，我方与北京运七酒店有限公司（下称运七酒店）签订了关于租赁北京市×××6号（原隆港宾馆）的《房屋承租合同书》。依照合同约定，运七酒店应于2013年12月2日前交清2014年度租金232万元。后经双方协商，由我方负责人高廷方签字认可，同意将2014年度租金给付期限延长8日，故运七酒店应于2013年12月10日前将全部租金232万元给付我方，但运七酒店仍未按时履行合同交纳租金，且逾期缴纳时间已超过30日。依照双方签订的房屋承租合同书，运七酒店的行为已构成根本违约。现根据该合同第四条之规定，本合同已自行终止，同时运七酒店还应当向我方支付相应的违约金及赔偿款共计630.4万元。虽经与运七酒店多次协商，但运七酒店仅同意赔偿我方损失10万元。在合同履行中，消防部门两次发出整改通知，运七酒店一直没有执行，导致消防部门作出了不适合营业的决定书。为维护自身合法权益及对他人负责任，我方诉至法院，请求：1、确认我方与运七酒店之间的房屋租赁合同已于2014年1月10日终止；2、判令运七酒店将涉案房屋腾退后交付我方；3、判令运七酒店支付我方自2014年1月10日至实际腾退之日止的房屋使用费；4、判令运七酒店支付我方违约金及赔偿款共计630.4万元。
运七酒店辩称：首先，双方于2013年3月2日签订租赁合同之后，我方按合同约定履行了合同义务，但在合同履行中隆港宾馆出租给我方的房屋发生了变化：1、2013年6月12日，隆港宾馆将出租给我方的一层消防控制房及库房两间共100平方米收回，并改建为门脸房出租用于出售建材，一年收取房租约15万元；2、隆港宾馆将锅炉房进行了改造，锅炉房面积及使用楼层均发生了变化，原锅炉房一层出租给建材商户，留给我方二层，但我方至今未使用；3、隆港宾馆二楼南边的所有客房收回，并改建为门脸房出租用于出售建材；综上，租金应作相应调整，隆港宾馆应减少我方的租金。因合同约定交房租的日期为2013年12月2日，所以我方曾在2013年12月1日、2日、3日，与隆港宾馆进行了多次协商，因分歧较大未能达成一致意见。此后，双方约定于2013年12月6日，各找一名律师进行协商，但仍是协商未果；但隆港宾馆就房租的给付时间做了更改，即把给付时间更改到2013年12月10日，有隆港宾馆负责人高廷方亲笔签字为证。其次，虽然双方协商未能确定给付租金的具体数额，但隆港宾馆决定将给付日期更改为2013年12月10日。之后我方多次打电话给隆港宾馆负责人，索要其银行卡卡号，其均未接电话，后通过其女儿高亚丽得知他在医院检查，让我方等检查完了再说。于是我方联系隆港宾馆的会计李营，得知隆港宾馆负责人在北京阜外医院住院做心脏瓣膜手术，会计李营带话说等几天，我方也不好再打扰。我方一直等到2014年1月9日，即隆港宾馆负责人术后第二天，也是更改给付房租日期之后满30日的最后一天，我方备上礼金5000元及鲜花到医院看望了隆港宾馆负责人，并想就交房租事项进一步协商，但隆港宾馆负责人一言不发。我方考虑到2014年1月9日是给付房租的最后一天，故按合同估算数额后给隆港宾馆负责人个人在工商银行账号×××汇款，因该账号已被注销，汇款未成功；之后，我方电话联系隆港宾馆的会计李营索要账号，李营答复不知道账号，并告知可以到3月份再给付租金，有与李营的通话录音为证。尽管如此，我方担心隆港宾馆以此为由找我方的麻烦，经多方查询，我方查到隆港宾馆负责人在建行的账号，并在2014年1月9日晚12时之前汇入80万元，12时之后汇入152万元，最终没有减少锅炉和一层应该减少的，还多汇了2万元。第三，消防部门要求停业整改，是因隆港宾馆出租的房屋六层未办理消防证；但是根据合同约定消防设备应由隆港宾馆负责办理验收合格。综上，我方并没有违约行为，而是在积极履行合同，所以，不同意隆港宾馆的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，首先，隆港宾馆与运七酒店签订的《房屋承租合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。其次，因双方在第一年的合同履行中，隆港宾馆收回了出租给运七酒店的部分房屋，但运七酒店已依约给付了隆港宾馆第一年的租金260万元，又因双方在合同中约定了如隆港宾馆要占用二层楼道以南的面积（不得经营宾馆、酒店以及住宿性质的长租房），则每年给运七酒店减免房租30万元，故运七酒店在应给付隆港宾馆第二年租金时与隆港宾馆协商确定第二年应给付的租金并无不当，因而在第二年应给付的租金数额尚未确定前运七酒店暂不给付也并无不当；换言之，运七酒店未按合同约定的时间给付租金，并不构成合同约定的逾期交纳租金超过30日的情形；故隆港宾馆以运七酒店未按时履行合同交纳租金，且逾期缴纳时间已超过30日已构成根本违约，从而要求终止合同，并要求运七酒店支付相应的违约金及赔偿款的诉讼请求法院难以支持。第三，因合同约定由隆港宾馆负责办理消防验收合格证，并承担所有费用。验收合格后，发生的一切费用和责任均由运七酒店承担。如因未验收部分受到消防部门处罚，罚款超过2万元时，超出部分由隆港宾馆负责承担；又因北京市房山区公安消防支队两次作出的不同意投入使用、营业决定书均是给隆港宾馆送达；故隆港宾馆以此作为运七酒店根本违约，从而要求终止合同，不符合双方合同约定，法院难以支持。据此，原审法院于2014年5月判决：驳回北京隆港宾馆的诉讼请求。
判决后，隆港宾馆不服，上诉至本院称：根据合同约定，运七酒店逾期缴纳租金超过30日的，合同自行终止，并由其承担违约责任，运七酒店应当缴纳房屋租金的期限是2013年12月10日前，而实际缴纳房屋租金的时间为2014年1月10日，逾期31天，运七酒店已经构成严重违约，合同自行终止；2013年12月6日我方出具的说明应理解为双方当事人的约定，约定的内容系对合同中缴纳租金期限的变更，由原合同中的2013年12月2日变更为2013年12月10日，我方出具的说明恰好证明运七酒店无论因何种理由都应当按照约定的期限缴纳租金，即使在租金应当扣除30万元的情况下，租金的数额也是明确的，我方主张合同终止的原因也是运七酒店无论如何不能延期支付租金230万元；请求二审法院撤销原判，改判支持我方原审诉讼请求。运七酒店同意原判。
经审理查明：2013年3月2日，隆港宾馆（出租方、甲方）与运七酒店（承租方、乙方）签订《房屋承租合同书》，约定：一、承租范围：1、承租地址：北京市×××6号（原隆港宾馆），承租范围：主楼二层至七层、主楼一层北侧大厅、主楼东侧锅炉房、主楼西侧洗衣房，总面积约6300平方米。二、承租期限为九年，自2013年3月2日至2022年3月1日止。三、租金标准及付款方式；每年应交付的租金金额如下：1、第一年至第三年（2013年3月2日至2016年3月1日），每年租金为260万元；2、第四年至第六年（2016年3月2日至2019年3月1日），每年租金为322万元，乙方如在该三年内违约退租，除应支付违约金外，还应将前三年的租金按照292万元补齐；3、第七年至第九年（2019年3月2日至2022年3月1日），每年租金为292万元；4、如甲方要占用二层楼道以南的面积（不得经营宾馆、酒店以及住宿性质的长租房），则每年给乙方减免房租30万元，若甲方经营中发生变化，占用的面积可归还乙方，乙方必须无条件接收，房租仍然按照上述第1、2、3条中规定的金额交纳。5、租金交付方式：第一年租金应在签订本合同之后，2013年3月2日前将整年房租交清，从第二年起每年的12月2日之前将下年的租金一次性向甲方付清（提前三个月），租金是否收讫以甲方开出的收据为准。四、甲方的权利与义务：1、乙方交清第一年应交的租金后，甲方负责配合乙方变更或办理宾馆营业执照、组织机构代码证、特种行业许可证、税务登记证等各项相关凭证的手续，因变更或办理相关证照所产生的相关税费及一切费用由乙方承担。乙方接手经营该宾馆后自负盈亏，在承租期内所产生的一切债权、债务均由乙方自行承担，甲方不负任何连带责任；2、乙方有下列情形之一的视为乙方违约，本合同自行终止，并且由乙方承担违约责任：（1）改变宾馆用途及改变宾馆结构的；（2）未经甲方同意或未按甲方批准的方案擅自进行装修的；（3）擅自转租的；（4）逾期交纳租金超过30日的；（5）发生重大安全事故造成承租财产损失或在承租期间有重大安全隐患，由主管部门或甲方发出通知，乙方拒不签收执行的；（6）利用承租财产从事违法犯罪活动的。乙方有以上任何之一情形的，即为违约，除按照本合同第七项第3条中的规定向甲方支付违约金外，还应按当年租金的20%向甲方支付赔偿款；3、以甲方现有实际条件为基础，甲方保证将房屋承租给乙方时，提供给乙方的配套设施：水、电、有线电视、独立供暖、排污等均处于正常使用状态，承租期内乙方在使用中产生的使用费用以及设备的维修费用均由乙方承担，并且如乙方对上述设施另有更换、变更需求，因此所产生的所有费用均由乙方自行承担；4、甲方提供1部正常使用并经当地政府相关部门检验合格、批准运行的电梯供乙方免费单独使用，乙方负责承租期内的日常保养、维护和运营费用，甲方可协助乙方办理年检手续，费用由乙方承担；5、现有消防设备甲方负责办理消防验收合格证，并承担所有费用。验收合格后，发生的一切费用和责任均由乙方承担。如因未验收部分受到消防部门处罚，罚款超过2万元时，超出部分由甲方负责承担；6、甲方提供正常使用中的软化水设备一套和净水设备一套给乙方使用，承租期间乙方应承担其设备日常使用当中的维修保养及所产生的费用；7、乙方承租期内甲乙双方就改造锅炉房及附属设施的施工事宜达成如下约定：（1）施工内容：改建锅炉房、更换地下消防管道、铺设院内地面及排水管线等。（2）该工程由甲方负责施工承建。（3）在甲方建筑锅炉房期间乙方必须积极配合甲方施工，提供施工用水、用电，甲方也必须保证乙方正常经营，不得断水、断电、断路，在施工中如出现问题双方应协商解决，乙方除上述问题外不能以任何借口和理由阻止和妨碍甲方正常施工。（4）产权归属及拆迁赔偿：该锅炉房建成后，乙方使用面积为400平方米，超出面积归甲方使用。该锅炉房及附属设施的产权归甲方所有，如遇国家政府占地、拆迁等给予的赔偿补贴全部归甲方所有，与乙方无关；8、如遇政府改造等不可抗力导致现有锅炉设备停用改造，需要使用集中供暖时，所有室内工程产生的费用由乙方承担，所有室外工程产生的费用由甲方承担；9、甲方同意乙方承租后将“隆港宾馆”字号更换为“运7酒店”字号。五、乙方的权利与义务：1、乙方在承租期间不得改变房屋的主体结构，若有必要进行装修或改造，须将装修方案报给甲方，并经甲方书面同意及对方案确认后，按照甲方认可的方案进行装修。2、乙方在承租期间，不得改变经营用途，自负盈亏，因经营所产生的任何费用及其他支出（如装修、罚款、相关税费等）均由乙方自行承担；乙方不得将宾馆转租或转让给其他人进行经营；乙方同时应进行正常的合法经营，不得利用承租财产从事任何违法犯罪活动；否则由此产生的一切责任均由乙方自行承担，与甲方无关。3、本协议签订后，甲乙双方共同对宾馆内物品进行确认，并签订财产物品清单（附件2），乙方在使用中不得损坏或丢失物品，并且不得将甲方物品挪到其他酒店使用，否则一经发现乙方应照价赔偿。4、乙方必须按照约定的时间向甲方支付租金，逾期交纳的，除应交纳的租金外还应每日向甲方支付租金的千分之五作为违约金。逾期时间超过30日的，按本合同第四项第2条执行。5、承租期内，乙方在经营中应确保所有线路、管道的畅通和正常使用，如有损坏应及时维修，乙方若不维修，甲方可代为维修，乙方承担双倍的维修费用，如因乙方不及时维修致使该房屋及其附属设施损坏、倒塌、发生安全事故的，乙方承担全部责任，并赔偿甲方所有经济损失；如不是乙方原因导致房屋主体结构变更、损坏的，乙方不承担任何责任。6、在承租期内，屋面防水层如有渗漏，均由乙方负责维修，否则因此给甲方造成的财产损失，乙方应承担全部赔偿责任。7、乙方承租后因经营管理不当或乙方过失所产生的风险责任全部由乙方自行承担，与甲方无关，甲方不负任何连带责任。8、乙方不得私自变卖甲方任何动产与不动产，所有物品处理权归甲方，否则，甲方有权要求乙方给予经济赔偿。9、乙方在经营期间，必须遵守消防安全法律法规，不得擅自违规或封堵消防通道及门口，否则出现任何问题均由乙方自行承担，甲方不负任何连带责任。10、乙方在承租期内，如给甲方底商造成损失（如管道、卫生间漏水等），乙方应负责维修，并承担因此造成的所有损失赔偿。11、在承租期内，所有的软件、硬件、设备设施均以甲方现在的实际条件为基础，乙方经营中因此产生的各种费用（更换、维修、拆除等）均与甲方无关，甲方不再承担任何费用和责任。12、在承租期内，甲方为了乙方经营而对消防工程、集中供暖进行施工，乙方应积极配合甲方施工，不准向甲方提出任何赔偿要求。六、合同的到期与续签：1、合同解除或到期后乙方不再继续承租的，乙方应在合同终止后7日内将承租房屋及物品（详见附件2）交付给甲方，逾期交还应每日向甲方支付租金的千分之五作为违约金，甲方也有权要求强制退租，届时乙方对于丢失或损坏的物品应当予以赔偿，赔偿标准按合同终止时期同等或相近物品的市场价格计算，并且因乙方在承租时甲方（隆港宾馆）刚装修完毕处于正常经营状态，因此乙方对房屋、资产的投入许建不许拆、许添不许撤，可移动、不可移动的物品乙方都不得带走，作为添附物继续留下归甲方所有，以保证乙方退租后宾馆正常的经营条件，甲方对此不支付任何补偿。2、合同到期或提前终止，乙方必须将甲方过户给乙方的电话及其他物品归还甲方，否则甲方有权要求乙方给予经济赔偿。3、合同到期，乙方如想继续承租，须提前三个月与甲方再次协商签订新的承租合同，甲方若继续对外承租，乙方在同等条件下享有优先承租权。本合同到期后自动废止。七、合同的解除条件及违约责任：1、在承租期间内，如不可抗力导致出租房屋毁损灭失，导致无法经营的，本合同终止，双方互不承担责任，甲方将剩余租金退还乙方。2、遇国家政府占地，本合同终止，所有拆迁的赔偿或补偿（以下简称补偿）全部归甲方所有，乙方只享有停业补偿，乙方必须积极配合甲方进行相关的拆迁工作，甲方为乙方提供有效的停业补偿清单，并且将剩余租金退还乙方，另反退乙方一个月租金作为补偿。3、合同签署后，任何一方均无权以任何借口和理由擅自提前解除合同（政府拆迁征收、征用及不可抗力除外），合同履行期间任何一方提前终止或不履行合同，违约方向被违约方支付584万元违约金。八、其他约定：1、乙方免费为市政绿化部门提供绿化用水。2、乙方免费为甲方所有商户提供冷水和供暖（如使用集中供暖，供暖面积超过5400平方米的供暖费，由甲方承担），但热水乙方可按10元／吨向使用商户收取水费。3、主楼六层6621、6623（套房）使用权归甲方所有。4、因需要维系各部门人际关系，乙方为甲方每月提供10间免单房，根据实际情况双方及时协调。5、如遇到特殊自然灾害、金融风暴或不可控疾病，政府发出公告实行减免税或补贴时，乙方与甲方协商，甲方可根据实际情况酌情给予乙方帮助，使其度过非常时期。6、未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议，合同附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。7、甲、乙双方就履行本合同发生纠纷时可协商解决，协商解决无效时，可依法向北京市房山区人民法院起诉。8、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。
合同签订之后，隆港宾馆向运七酒店交付房屋，运七酒店给付了隆港宾馆第一年租金。在合同履行的过程中，隆港宾馆收回一层锅炉房和二层部分房屋改造成商铺向外出租用于经营建材。因隆港宾馆占用了锅炉房及二层部分房屋，运七酒店曾在应给付第二年租金前后与隆港宾馆协商减少租金事宜，但双方未能达成一致意见。2013年12月6日，隆港宾馆负责人高廷方给运七酒店出具说明，该说明的内容为：“今有隆港宾馆与北京运七酒店在合作过程中，双方合同约定12月2日交纳房租，因双方有关合同事宜，再次磋商特约定双方协商解决，在此期间，特约定2013年12月10日前交纳房租，此期间双方约定不按违约处理。”
后隆港宾馆负责人高廷方因病住院。2014年1月9日，运七酒店到医院看望了隆港宾馆负责人高廷方，并想就第二年度应给付的租金数额与隆港宾馆负责人进一步协商，但双方未能协商。运七酒店回来后让其财务人员向隆港宾馆负责人在工商银行开设的账号打款用以支付租金，但因隆港宾馆负责人该账号注销，打款未能成功，此后运七酒店曾联系隆港宾馆的会计李营，但隆港宾馆的会计也未能给运七酒店提供账号，此后运七酒店查到隆港宾馆负责人在建行的账号，并在2014年1月9日晚12时之前汇入80万元，次日汇入152万元，合计汇入232万元。
2014年2月19日，隆港宾馆向运七酒店发出《终止合同通知书》，称：“依照合同约定，你公司应于2013年12月2日前，交清2014年度租金232万元。后经双方协商，由我单位法定代表人高廷方签字认可，将2014年度租金给付期延长8日，故你公司应于2013年12月10日前将全部租金232万元给付我单位以保证房屋承租合同继续正常履行。但你公司未按时履行合同，交纳全部租金，2014年度租金232万元系于2014年1月9日汇入我单位账号80万元，于2014年1月10日汇入152万元。依照双方签订的房屋承租合同书，你公司已构成严重违约，现根据合同第四条之规定，本合同已自行终止，同时你公司还应向我单位支付相应的违约金及赔偿款共计630.4万元。根据上述情况，我单位现向你公司催告如下：请于收到本信函或本信函张贴至你方承租房屋大门处时起10日内，先行给付我单位违约金及赔偿款共计630.4万元，如逾期未支付，我单位将依照合同约定和法律规定，依法保护权益。”运七酒店于2014年2月20日签收该邮件，隆港宾馆于2014年2月25日诉至原审法院。
另查，2013年11月28日，北京市房山区公安消防支队向隆港宾馆发出《不同意投入使用、营业决定书》，称：根据你单位（场所）关于隆港宾馆（地址：北京市×××）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2013年11月27日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、中控室值班人员未持证上岗且不掌握消防控制管理和应急程序，不会操作设施设备；2、泵房内2号消火栓泵不能正常工作；3、封闭楼梯间常闭式防火门不具备自闭功能。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。2014年1月26日，北京市房山区公安消防支队再次向隆港宾馆发出《不同意投入使用、营业决定书》，称：根据你单位（场所）关于隆港宾馆（地址：北京市×××）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2014年1月24日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、中控室值班人员未持证上岗且不掌握消防控制管理和应急程序，不会操作设施设备；2、封闭楼梯间常闭式防火门不具备自闭功能。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。上述两份决定书均由李营签收。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋承租合同书、高廷方签字的说明文字、录音、银行卡客户交易查询单、中国工商银行个人网上银行操作页面打印件（4页）、中国工商银行电子银行回单（16份）、终止合同通知书、中国邮政特快专递详情单及查询明细、不同意投入使用、营业决定书（2份）等证据在案佐证。
本院认为：隆港宾馆与运七酒店签订的《房屋承租合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
合同签订后，隆港宾馆将涉案房屋交付运七酒店使用，运七酒店向隆港宾馆支付了第一年度的房屋租金。在合同租期第一年度中，隆港宾馆收回了出租给运七酒店的部分房屋，包括二层部分房屋，双方对减少租金发生争议。
合同约定如甲方要占用二层楼道以南的面积（不得经营宾馆、酒店以及住宿性质的长租房），则每年给乙方减免房租30万元。虽然根据该约定，运七酒店可以从第二年度租金中扣除租金，但是，隆港宾馆收回二层部分房屋的时间发生在合同租期第一年度（2013年3月2日至2014年3月1日期间）中，而运七酒店已经向隆港宾馆支付了第一年度的全部租金，双方并未就减少租金数额达成一致意见，在租金数额尚未确定的情况下，运七酒店暂未向隆港宾馆给付第二年度租金，且运七酒店于2014年1月9日及10日交纳了第二年度（2014年3月2日至2015年3月1日期间）的租金，运七酒店现并不拖欠隆港宾馆租金，故运七酒店未按隆港宾馆负责人高廷方出具说明所记载的期限向隆港宾馆支付第二年度租金，并非恶意不交纳租金，亦不构成根本违约，隆港宾馆以运七酒店逾期交纳租金超过30日为由要求解除合同、腾退房屋并要求运七酒店支付违约金及赔偿款，事实及法律依据不够充分，本院难以支持。
关于隆港宾馆要求运七酒店给付2014年1月10日至实际腾房之日的房屋使用费一节，鉴于本院对隆港宾馆的腾房请求不予支持，且运七酒店已经支付2013年3月2日至2015年3月1日期间的租金，故对隆港宾馆的该项请求，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29014元，由北京隆港宾馆负担（已交纳）；二审案件受理费58028元，由北京隆港宾馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 祝 石