上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第7545号
原告上海长兴供销有限公司。
法定代表人许志健。
委托代理人丁美红，上海聚隆律师事务所律师。
被告上海文祺娱乐有限公司。
法定代表人张玩琴。
委托代理人施卫良，上海市致真律师事务所律师。
原告上海长兴供销有限公司（以下简称“长兴供销公司”）与被告上海文祺娱乐有限公司（以下简称“文祺娱乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁美红、被告的委托代理人施卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长兴供销公司诉称，原、被告于2008年3月27日签订了《租房协议书》1份，约定被告向原告租赁坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路1804—2号三楼建筑面积为465平方米房屋（以下简称“涉案房屋”），用于经营KTV和酒吧；租赁期限为五年，自2008年5月1日起至2013年4月30日止；房屋年租金为人民币（以下币种均为人民币）56，000元，租赁自第四年起年递增10%。协议签订后，原告按约将房屋交付被告使用，然而被告未能按合同履行给付租金（使用费）的义务，至今尚欠原告房屋使用费360，205元。2012年5月27日，被告曾提起过诉讼，请求确认上述房屋租赁协议无效，为此，原告提起反诉，请求被告支付房屋使用费。诉讼中，被告撤回起诉。嗣后，被告继续占用原告的房屋不予归还，也不支付给原告房屋使用费。为此，原告诉至法院，请求判令1、被告立即腾退归还原告坐落于崇明县长兴镇潘园公路1804—2号三楼房屋（建筑面积465平方米）；2、被告支付原告至2014年9月的房屋使用费360，205元并承担至实际归还之日止的房屋使用费。
原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：
1、原告的企业法人营业执照1份，用于证明原告的经营范围；
2、房屋所有权证1份，用于证明房屋上面的添加物为原告所有；
3、危房改造申请1份，用于证明原告向上级部门提交了改造申请；
4、上海北翼（集团）有限公司的改建批复1份，用于证明上级主管部门同意将涉案房屋改建成三层，并允许对外出租；
5、房屋权属关系证明1份，用于证明涉案房屋系原告的产权房；
6、固定资产折旧清单1份，证明涉案房屋已经登记造册，为原告所有；
7、2008年3月27日原、被告签订的《租房协议书》1份，用于证明原、被告双方存在租赁关系及约定的租金标准；
8、催收租金函及挂号回执，用于证明原告向被告催要租金的情况；
9、民事裁定书1份，用于证明被告曾就涉案房屋向法院提起过诉讼，后撤诉。
被告文祺娱乐公司辩称，原告出租给被告的房屋没有房屋产权证，导致被告承租后无法办理KTV和酒吧的营业执照，被告于2009年6月停止营业，不存在实际占有使用，未获得任何利益。本案中导致双方之间的租赁合同无效的客观原因是涉案房屋无有效的产权证明，所以原告应承担合同无效的主要责任，因此被告即使要承担房屋使用费也只愿承担租金标准的20%，使用费应计算至被告第一次向法院起诉之日。另外，被告自2008年11月起就没有支付租金，原告现在起诉已过了诉讼时效；且被告早已于2009年5月就向原告交付了房屋，故不同意原告的诉讼请求。
被告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：
1、2009年4月27日被告向原告寄出的函及回执，用于证明被告曾将因涉案房屋没有产权证而无法办理出执照的情况告知原告；
2、原告的潘石市场负责人倪锦康出具的收条1份，用于证明原告在2009年5月2日收到了被告三楼大门的一套钥匙；
3、涉案房屋的电费交付凭单，用于证明倪锦康是原告员工且被告实际经营至2009年5月止；
4、工商局责令改正通知书、消防登记目录、公司设立登记的材料等，用于证明涉案房屋的租赁合同无效，原告的过错大于被告。
经质证，被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但不能证明涉案房屋的所有权；对证据3、4、6的真实性没有异议，但认为是原告公司的内部行为，与本案无关；对证据5有异议，崇明县长兴镇村镇规划建设事务所没有证明房屋权属的权力；对证据7的真实性没有异议，但不能参照租金标准支付使用费；对证据8不认可，被告没有收到；对证据9没有异议。原告对被告提供的证据1不认可，表示没有收到；对证据2有异议，倪锦康非原告公司员工，原告也未收到被告的钥匙；对证据3的真实性有异议，收费凭证既无原告公章也未反映与涉案房屋有关联性；对证据4的真实性没有异议，但认为与本案无关。
本院在审理过程中，依职权调查了倪锦康，据其反映倪锦康原是原告公司员工，2000年买断后下岗。2003年4月原告返聘倪锦康到其所有的潘石市场管理，管理范围包括涉案的租赁房屋。2009年5月左右被告结束营业的时候，考虑到被告有独立的水、电表，从便于抄表及安全的角度出发，倪锦康向被告要了一条钥匙，该钥匙现一直在倪锦康处，并未交付给原告。
经审理查明，2008年3月27日原告长兴供销公司作为甲方与作为乙方的被告文祺娱乐公司签订《租房协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营KTV、酒吧，租赁期限自2008年5月1日起至2013年4月30日，租金标准为前三年每年56，000元、第四年为61，600元、第五年为67，760元，租金的支付方式为签约之日首付六个月28，000元，以后每年分二期交付，分别为一月和七月交纳。合同签订后，被告支付原告半年租金28，000元，原告交付了租赁房屋，被告随即对该房屋进行了装修后对外营业。2009年3月11日上海市工商行政管理局崇明分局以无证经营为由向被告出具了责令改正通知书。2012年6月27日、2013年9月2日被告曾两次诉至法院，要求确认双方之间的租赁协议无效并要求原告赔偿其损失，后均撤回起诉。
另查明，崇明县长兴镇潘园公路1804—2号房屋登记在原告长兴供销公司名下，该房于2006年改建为三层，改建工程并未取得相关的建设工程规划许可。
审理中，原、被告就涉案房屋的租赁协议无效达成一致意见，但被告未就租赁合同无效的损失提起反诉，表示另案处理。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋的整体改建并未取得相关的建设工程规划许可，至法庭一审辩论终结前又未取得主管部门的批准建设，故就该房屋签订的租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告腾退归还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告辩称原告关于房屋使用费的主张已过诉讼时效的问题，本院认为，房屋使用费是基于合同无效而产生的请求权，不同于合同有效情况下以履行期限届满日作为诉讼时效的起算点，故本案房屋使用费的诉讼时效起算点应从法院确认合同无效时开始计算。
关于被告实际使用房屋产生的费用结算事宜，被告辩称涉案房屋已于2009年5月交还原告，但根据本院对倪锦康的调查笔录，其收取涉案房屋钥匙仅是为了便于对房屋的管理，并无交付房屋的意思表示，其也未将自行保管的钥匙交付给原告，结合被告在2014年4月23日另案的庭审中明确承认涉案房屋仍由其控制，故对被告的这一辩称，本院不予采信。根据相关的法律规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于2008年5月至2009年5月之间的房屋使用费，期间被告处于经营状态，原则上参照合同约定的租金金额支付，2009年6月起至被告实际迁出房屋之日止的使用费，结合本案的实际情况，参照合同约定的首年租金金额由被告承担40%。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海文祺娱乐有限公司于本判决生效后十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路1804—2号三楼（建筑面积为465平方米）房屋腾空后归还给原告上海长兴供销有限公司；
二、被告上海文祺娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长兴供销有限公司自2008年5月起至实际交房之日止的房屋使用费（2008年5月至2009年5月期间的房屋使用费为人民币60，666元，扣除已支付的人民币28，000元，还应支付人民币32，666元，2009年6月1日起按日61元的标准计算使用费）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，703元，由原告上海长兴供销有限公司承担人民币3，403元，由被告上海文祺娱乐有限公司承担人民币3，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋成钢
审 判 员 徐卫明
人民陪审员 施照祥
二〇一五年四月二十日
书 记 员 朱 凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。