湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂南漳民二初字第00221号原告朱登霞，女，生于1970年12月16日，汉族，无业，住南漳县。被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司（以下简称龙鹏地产公司），住所地：南漳县城关镇苗圃路38号。组织机构代码：78449778-Ｘ。法定代表人王星伦，公司总经理。委托代理人唐登成，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告朱登霞与被告龙鹏地产公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱登霞，被告龙鹏地产公司的委托代理人唐登成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱登霞诉称，2012年3月27日，原、被告签订《房屋征收及还房安置协议》，协议约定，被告拆除原告位于水镜剧场二楼房屋面积为133平方米(实际面积为193平方米)，还房位于原地兴建的临风神市场第一间一楼门面房和二楼房屋，同时还约定了还房面积、门窗结构、楼梯设置及交房时间和违约责任。原告按协议约定交付了拆除的房屋，但被告未按协议约定的还建房屋要求建造房屋，且迟延交房，给原告造成一定的经济损失。故请求法院判令被告：改正违约行为，并支付违约金。在诉讼中原告变更诉讼请求：一、对还建给原告的门面修复重作，即拆除一楼门面西边预留两个门洞内填砌的墙体和挡在门面门口的空心柱、拆除一楼门面室内的管道、拆除二楼西边预留的二个半窗洞内填砌的墙体并恢复窗户尺寸、拆除二楼西边贴墙的其它设施，对一楼门面东西向宽度重作，补足对一楼门面西边做的5个假墙柱圈占室内面积，对协议约定的按原告要求调整楼梯方案重新施工；二、依法认定还房协议第三条第二小条括号内容中的“具体详见施工图”仅指“南面窗户”；三、按协议约定的还房面积交付国家标准的房屋建筑面积；四、尽快按协议交付房屋；五、支付协议约定的2014年8月3日至2015年8月3日应交的房屋租金6万元，并按照市场价格支付逾期交房期间的房屋租金；六、按协议约定承担违约责任。被告辩称，本案应将原告的丈夫罗学强追加为共同原告，因罗学强已就涉案的财产权利主张系夫妻共同共有，对法院已作出的判决请求撤销，故追加罗学强为本案共同原告便于解决纠纷，减少诉累；被告还建原告的安置房是按照协议约定要求建造的，房屋西边改建剪力墙，致使窗户不能按协议约定要求施工，是因房屋结构的需要，而且已另案赔偿了原告的损失，不应作为违约重复处理；被告建造的还建房面积经房屋测绘部门的实地测量超出了协议约定的还建面积，室内安装的排水管道，建造的通风道，是楼房必须的共同设备，也是设计要求，外墙墙砖不影响门面商业价值，也未减少房屋面积，不存在违约，被告所有建筑行为与图纸设计相符，也通过了权威部门及主管部门的验收，已发给了备案证件，说明被告的建筑行为符合国家规范，满足交房条件，原告拒绝接受房屋，过错在原告，被告不应对未交付房屋承担违约责任；涉及迟延交付房屋的房屋租金应按照协议约定执行，协议约定的违约金一百万元，不符合法律规定，应予降减，对协议约定的“具体详见施工图”内容的理解，应当结合协议全文正确理解，不能片面理解为“仅指南面窗户”。经审理查明：2012年3月27日，原、被告签订《房屋征收及还房安置协议》。协议以被告为甲方原告为乙方约定：一、拆迁补偿方式为还房安置：（一）乙方被拆除的位于水镜路剧场二楼房屋产权证面积为133平方米（实际面积为193平方米），还房为新建一楼门面房一间，建筑面积65平方米，还房位置为南漳县城关镇水镜路临风神市场第一间，开间临街东西向4.2米（南面临街，墙体中对中）；另还新建二楼房屋建筑面积160平方米，还房位置为南漳县城关镇水镜路紧临风神市场，从一楼还房门面西边墙起，由西向东8.4米（墙体中对中）。（二）乙方被拆除房屋的装修费（包括水、电、电话、宽带、太阳能等）、搬家费、过度安置费以及房屋近几年的租赁损失费、诉讼费等一切费用，由甲方一次性补偿现金贰拾柒万元（小写270000元）。从乙方交房之日起，一年后的房屋租金另按一年50000元计算（若提前交房，按实际天数计算租金）。其后如果无法按时交付房屋，其房租每年按百分之二十递增。二、补偿付款方式：乙方最迟应于剧场底楼门面腾退之日起，10日内将房屋产权证和该房屋腾退完毕（剧场腾退之日，甲方必须电话通知乙方），并将房屋钥匙交给甲方，乙方如提前交给甲方，甲方必须随时接收，并出据接收证明，同时甲方将一次性补偿款贰拾柒万元全部交给乙方。三、还房时间和标准：1、房屋交给甲方后，甲方应于乙方交房之日起，两年内按照该协议约定的内容进行还房。2、还房标准为清水房，即一楼为卷闸门，二楼从乙方的一楼门面内后东北角设置楼梯上楼，楼梯的净宽度为1.2米。其楼梯在施工时，乙方若有改动，可以第一时间通知甲方作出相应调整；水、电由甲方安装至一楼门口；墙面为水泥砂浆抹面；地面为瓜米石找平；室内无其它设施（西边做长2.4米，高1.8米的铝合金窗，共4个，南边窗户以施工图为准。具体详见施工图）。四、该还房的产权证由甲方代为办理，其费、税和大修基金所有费用由甲方承担，在交房之日起一年内将该房屋产权证交给乙方。五、违约责任：本协议甲、乙双方共同遵守。除乙方与租赁户发生法律关系外，如有违约，违约方除赔偿双方以上约定的损失外，另向守约方支付违约金壹佰万元。六、还房面积不超过正负百分之三，最终以房屋产权证为准，其差额部分按该地段相同楼层市场价找补。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告于2013年8月3日，在法院的主持下与原房屋租赁人郭玉华达成退房协议，并将房屋交给被告。被告拆除了原告的房屋，在兴建还建房屋时，根据房屋结构安全需要，在西边建筑了剪力墙，使其无法按协议预留卷闸门洞和相应尺寸的窗户，2014年11月13日本院已根据原告的诉讼请求作出（2014）鄂南漳民二初字00070号民事判决，认定被告该行为违约，酌定支付原告的违约金20万元。判决后原、被告均不服提出上诉，二审维持了一审判决。被告在建筑还建房时，在室内安装了排水管道和通风道。原、被告为建造上二楼楼梯方案，多次交涉未达成一致意见，后被告按照协议约定从一楼门面内后东北角建造了上二楼楼梯。被告在装饰还建房屋外墙时，按照大楼的整体结构和临街门面统一设计装饰了外墙。2015年9月25日，被告建筑的还建房整座大楼，经勘察部门、设计部门、监理部门、施工单位、建设单位签署竣工验收意见，报南漳县建设局备案，2015年11月27日南漳县建设局发给《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年11月24日南漳县房产管理局测绘队对被告建筑的还建房一楼门面房测量确权，房屋权属建筑面积为65.31平方米，其中户内建筑面积55.65平方米，分摊共有面积9.66平方米；2015年11月26日南漳县房产管理局测绘队对被告建筑的还建房二楼房屋测量确权，房屋权属建筑面积为160.63平方米，其中户内建筑面积136.86平方米，分摊共有面积23.77平方米；同时绘制了平面图。2015年12月4日，被告通知原告到场交接房屋，原告以被告未按协议约定建筑房屋拒绝接房，并拖延至今仍未交接房屋。本院认为，原、被告于2012年3月27日签订的《房屋征收及还房安置协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务，原告已按协议约定交付原房屋，被告在建筑还建房时，违约在西边建筑剪力墙，本院已根据原告的请求作出处理，认定被告违约，酌定支付原告违约金20万元，故涉及还建房西边因建筑剪力墙而无法按协议约定履行建筑行为，已经本院生效判决进行处理，不应重复主张。原告认为被告违反协议约定在室内建筑了假柱、堵墙、通风道、安装管道，减少了房屋使用面积，影响了商业利用价值。被告辩称在还建房室内安装管道、建筑通风道，是根据整座大楼的需要而设置，结合房屋构造在房屋墙体内建筑假柱、堵墙，并未减少使用面积，也不影响其商业利用价值。本院认为，被告的辩称理由符合客观事实，被告的行为未违反协议约定，原告的主张没有事实依据，本院不予支持。原告认为被告建筑的楼梯未按原告调整的设计方案施工，所建筑的楼梯影响房屋商业使用价值。被告认可双方就楼梯建筑方案多次交涉未达成一致意见，是因为原告提供的设计方案难以实施，被告提出出资由原告自己或请他人设计建筑，原告未同意，被告仍按协议约定的要求建筑的楼梯，在双方就楼梯建筑方案未达成新的协议情况下，被告按原协议履行，不存在违约事实。原告拒绝接收房屋，是认为被告所建筑的还建房屋违约，除了上述违约理由外，双方对还建的房屋面积存在争议，原告主张还建的房屋面积是国家标准的面积，不包括公摊面积。而被告建筑的还建房经南漳县房屋管理局测绘队测量的面积包括公摊面积。本院认为，按照双方协议约定“还房面积不超过正负百分之三，最终以房屋产权证为准，其差额部分按该地段相同楼层市场价找补。”房屋管理部门测绘的房屋面积是办理房屋产权证的依据，故本案争议的还建房屋面积应以房屋管理部门测绘为准，现一楼门面建筑面积为65.31平方米，二楼房屋建筑面积为160.63平方米。被告所建还建房屋面积符合协议约定，对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张被告尽快交房，并按市场价支付逾期交房期间的房屋租金至交房时止。被告于2015年12月4日通知原告到场交接房屋，后在诉讼过程中，法庭又要求双方交接房屋，但原告以被告违约拒绝接收。关于逾期交房期间房屋租金问题，按照协议约定“从乙方交房之日起，一年后的房屋租金另按一年50000元计算（若提前交房，按实际天数计算租金）。其后如果无法按时交付房屋，其房租每年按百分之二十递增。”故逾期交房期间房屋租金应按协议约定支付，即从原告2013年8月3日交房，一年后2014年8月3日至2015年8月3日被告应付房屋租金50000元，自2015年8月4日至被告2015年12月4日通知原告交房共4个月，被告应按约定支付原告房屋租金20000元（年租金60000元÷12个月×4个月）。综上所述，原告要求被告支付房屋租金有合同约定，符合法律规定，本院予以支持。本案争议的其他问题已经本院诉讼处理，被告的违约行为法院酌定支付原告违约金20万元，因被告的违约行为致使还建房屋西边墙体在装修时有所改动，不应重复主张违约金，原告主张被告存在的其他违约行为应承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告朱登霞房屋租金70000元。二、驳回原告朱登霞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5994元，由原告朱登霞负担4194元，被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行：户名湖北省襄阳市中级人民法院：账号：17×××36，上诉人在上诉期届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理。审 判 长  周文瑜人民陪审员  叶玉芬人民陪审员  有兆良二〇一六年五月三十一日书 记 员  陈 杨