上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2782号
上诉人（原审被告）葛秋香，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人沈亚威，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人冯建军，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审原告）上海益镇物业管理有限公司。法定代表人刘文洋，董事长。委托代理人张明华，该公司员工。委托代理人顾国平，该公司员工。上诉人葛秋香因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第18224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2011年3月23日，上海市闵行区XX苑小区业主大会与上海益镇物业管理有限公司（以下简称益镇物业）签订了物业服务合同，委托益镇物业对属于同一个业主大会的“XX苑”区域提供物业服务。合同约定由益镇物业向业主收取物业服务费用，其中多层住宅的标准为每月每平方米人民币（下同）0.85元，同时特别注明多层住宅全部为拆迁安置房，物业费按0.85元每月每平方米优惠收取，高层房屋每月每平方米1.70元。该合同同时约定合同期限至2011年11月30日止，在合同期限届满前三个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，益镇物业应在合同期限届满后三个月继续履行合同，业主大会应在此期间内选聘新的物业管理企业。但该合同期限届满后，双方未签订新的合同，业主大会也未选聘新的物业管理企业，益镇物业一直为“XX苑”提供服务至今。另查明，葛秋香为XX路XX弄“XX苑”4号501室（高层）、4号1202室（高层）以及XX号XX室（多层）房屋业主，面积分别为93.84平方米、93.84平方米和78.44平方米。2012年1月，葛秋香办理了入住手续，在动迁安置单位交付的入住单上载明多层住宅的物业管理费为每月每平方米0.42元，高层住宅为每月每平方米0.85元，葛秋香以该标准与益镇物业结清了2012年4月底之前的物业管理费。由于葛秋香对益镇物业的物业服务水平不满，且对2014年6月之后的物业管理费标准存在争议，故葛秋香未再交纳。再查明，“XX苑”（XX村二期）和“XX苑”（XX村一期）属同一物业管理区域，只能成立一个业主大会，而上海市闵行区XX苑小区业主大会已经于2008年成立，故“XX苑”区域无法再成立新的业主大会。关于“XX苑”区域，该区域内的房屋于1995年交付，也是委托益镇物业提供物业管理，业主大会与益镇物业就该片区域签订了单独的物业服务合同，现在物业服务费的标准为多层0.55元每月每平方米。原审审理中，益镇物业起诉要求葛秋香立即支付2012年5月至2014年12月期间内拖欠的物业管理费7,512.40元以及滞纳金750元。原审认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。益镇物业作为物业服务企业为包括葛秋香在内的全体小区业主提供物业服务，而葛秋香在接受了益镇物业提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，向益镇物业支付相应的物业服务费用，但双方主要争议焦点在于收费标准。对此，原审认为，应从以下几个方面作出分析和认定：第一，物业服务合同的效力问题。在建筑物建成之后，随之而来就是需要对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，因此在房屋交付之前，为该区域选定物业服务企业是完全有必要的，此为其一。其二、本案所涉的“XX苑”区域由于和“XX苑”区域被有关部门划定为同一个物业管理区域，只能成立一个业主大会，而“XX苑”的业主大会早已经成立，该业主大会形式上也是“XX苑”的业主大会，对外统称“上海市闵行区XX苑小区业主大会”，对外统一代表全体小区业主利益；又因为同一物业管理区域只能委托同一个物业公司管理，而“XX苑”区域已经委托益镇物业进行物业管理，因此“XX苑”区域也只能委托益镇物业进行管理；因此，“上海市闵行区XX苑小区业主大会”与益镇物业就“XX苑”区域签订物业服务合同，并无不当。其三、虽然“XX苑”区域业主认为“上海市闵行区XX苑小区业主大会”在该区域房屋交接之前就已经成立，不能代表该区域业主利益；但原审认为，根据我国物权法的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；因此，“上海市闵行区XX苑小区业主大会”与益镇物业的物业服务合同是否损害了“XX苑”区域内全体业主的利益，则属于该区域全体业主内部管理事务，应由该区域小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权；但在业主大会的决定被撤销前，其决定对该区域的小区业主仍具有法律约束力，不能以此否定业主大会代表该区域业主对外签订合同的效力。第二、同一个物业管理区域不同收费标准的问题。本市相关部门虽然规定同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准；但本案中的“XX苑”区域，与属同一个物业管理区域的“XX苑”区域交房时间间隔将近20年，两片区域在房屋结构、公共设施和绿化等各方面都存在较大的差异，益镇物业提供管理服务的内容和标准不同，故两片区域实施同一收费标准的前提并不存在，益镇物业不实行同一个收费标准并不违反相关规定。第三、关于合同期限问题。虽然益镇物业提供的物业服务合同已经到期，但益镇物业仍然按照已经到期的合同内容提供服务，形成事实物业服务状态，益镇物业以自己的实际行为履行了合同的主要义务，葛秋香没有明确提出异议也接受了服务行为，双方物业服务合同关系实际成立，益镇物业仍有权按照原来的合同约定向葛秋香收取物业管理费。第四、拆迁安置房享受物业管理费优惠问题。葛秋香等动迁户在入住之初，入住单上载明的物业管理费收费标准与物业服务合同确定的标准并不一致，但并不矛盾；因为首先物业服务合同作了特别注明，动迁安置房物业费优惠收取，其次根据各方面反映的情况来看，优惠的原因在于案外人补贴；因此动迁安置房的优惠情况应视案外人补贴而定，现在益镇物业因为案外人终止补贴，故按合同约定向葛秋香全额主张物业费，并非葛秋香所理解的擅自提高收费标准，而是有合法依据，若葛秋香对案外人终止补贴的行为不满，也与本案无关；即使益镇物业现在对部分房屋仍然按照补贴后的标准收取，也是益镇物业对自身权利处分，不能作为葛秋香同样要求减免的依据。第五、关于服务不到位问题。首先，葛秋香提供的照片只能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来益镇物业物业管理服务的全况，而且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。其次，若葛秋香确实认为有足够证据证明益镇物业长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体小业主的意见后，再与益镇物业进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为葛秋香等单个业主要求减免物业管理费的理由。综合上述分析意见，益镇物业根据合同约定向葛秋香主张2012年5月至2014年12月的物业管理费符合法律规定，应予以支持，益镇物业对具体金额计算有误的，法院予以调整。至于益镇物业主张的滞纳金，由于葛秋香并非恶意拖欠，故法院不予支持。同时，法院也希望，益镇物业作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。据此，原审法院于二○一五年十一月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，作出判决：一、葛秋香于判决生效之日起十日内支付上海益镇物业管理有限公司物业管理费7,511.70元；二、驳回上海益镇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由葛秋香负担。判决后，葛秋香不服上述民事判决，上诉称：1、虹梅南路1728弄“XX苑”的业主委员会只能代表“XX苑”而不能代表XX路XX弄业主。若因为被闵行区相关管理机构合并，XX路XX弄业主无法单独成立业委会，那么在XX路XX弄业主几乎全部入住的情况下，“XX苑”的业主委员会也必须要吸纳XX路XX弄业主，获得业主的支持后才能代表行使委托物业管理的权利。本着权利义务平等的原则，无权利即无义务。2、因为被上诉人在原物业服务合同到期后迟迟未获得上诉人所在物业的新的物业服务合同，也未获得所谓的“XX苑”业主委员会的委托，故被上诉人只是一厢情愿的在做“管理”。被上诉人既然付出了劳作，尽管水准不到位，但上诉人依旧赞成按质给予酬劳。在未协商的情况下，上诉人只能按照原来的标准进行给付。故请求二审法院撤销原判，予以改判上诉人按照原约定的高层0.85元/平方米/月、多层0.42元/平方米/月，按原始文件支付被上诉人物业管理费。被上诉人上海益镇物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是上海市闵行区XX路XX弄（XX苑）4号501室、XX号XX室、XX号XX室房屋的业主，被上诉人是该小区的物业管理服务单位（XX苑与XX苑是同一个物业管理区域）。上诉人是动迁安置户，入住时其缴纳物业管理费按多层每月每平方米0.42元、高层每月每平方米0.85元，由开发商给予补贴。2014年6月起，开发商不再对动迁户进行补贴，被上诉人则按照上海市闵行区XX苑业主大会与其签订的物业服务合同的约定收取物业管理费，具有相应的事实依据和法律依据。关于物业服务合同的效力、期限、同一个物业管理区域不同收费标准、拆迁安置房享受物业管理费优惠、物业服务质量等问题，原审法院在其判决理由中已阐述了详尽、充分的理由，本院对此予以认同且不再赘述。由此，原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人葛秋香负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年五月二十六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……