辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1773号
上诉人（原审被告）：罗维涛，男，1972年9月28日生，汉族，工人，住义县。
上诉人（原审第三人）：王晓玲，女，1970年3月3日生，蒙古族，工人，住义县。
被上诉人（原审原告）：张月，男，1988年12月1日生，汉族，农民，住义县。
委托诉讼代理人：张守荣（张月母亲），1965年8月27日生，汉族，农民，住义县。
委托诉讼代理人：顾春凡（张月舅爷），1942年9月10日生，满族，农民，住义县。
被上诉人（原审被告）：张庆吉，男，1966年3月14日生，汉族，住义县。
上诉人罗维涛、王晓玲因与被上诉人张月、张庆吉确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2016）辽0727民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗维涛、王晓玲、被上诉人张月的委托诉讼代理人张守荣、顾春凡到庭参加诉讼。被上诉人张庆吉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
罗维涛、王晓玲上诉请求：请求撤销义县人民法院（2016）辽0727民初8号民事判决书，依法改判，确认上诉人罗维涛与被上诉人张庆吉于2013年10月25日签订的房屋买卖合同有效。事实与理由：一、上诉人罗维涛与被上诉人张庆吉签订了房屋买卖协议，并办理了房屋买卖公证手续，完成了房屋过户登记。二上诉人已取得案涉房屋的所有权，依据我国《物权法》的有关规定，在二上诉人已取得合法有效所有权的情况下，原审法院却判决罗维涛与张庆吉签订的房屋买卖协议无效，这是极其错误的。二、原判以上诉人罗维涛与被上诉人张庆吉签订房屋买卖协议时过于草率为由认定双方所签协议无效是毫无道理的。罗维涛购买该房屋时，虽然有被上诉人张月的母亲在场，但张庆吉说他们是租户，正常情况下，谁还能要求看什么租房合同？再说，在义县当地凡租赁房屋的（门市房外）大多都没有签订租房协议的习惯。三、上诉人罗维涛购买本案所涉房屋时，张庆吉要价是60000元，经过几番讲价才落到50000元的。另外该房屋只是普普通通的三间平房，只有74.10㎡，正常的价值也就是5万元左右，但原审却认定罗维涛购买的价格明显不合理，这不符合客观事实。四、上诉人罗维涛与被上诉人张庆吉本不认识，是通过别人介绍才联系购买的，所以对于张月的利益是否受损与二上诉人无关，不能成为罗维涛与张庆吉签订的房屋买卖协议无效的理由。
张月辩称，上诉人与张庆吉合伙欺骗张月为罗维涛办理了手续。原审判决合法有效，请求驳回上诉人的上诉请求。
张庆吉未提交书面答辩意见。
张月向一审法院起诉请求：请求法院依法确认二被告于2013年10月签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：被告罗维涛与第三人王晓玲系夫妻关系。案涉房屋位于义县义州镇站前村胜利胡同68号（原84号），起初登记在被告张庆吉父亲名下。2012年12月27日，原告与被告张庆吉签订房屋买卖契约书，约定“…张庆吉卖给张月平房三间，位置座落于义县义州镇站前村胜利胡同，门牌84号。平房价钱总计人民币玖万元整（￥：90000元）因张月资金不足，于2012年12月27日已付给张庆吉人民币伍万元整（￥：50000元），剩余房款肆万元（￥：40000元）张月必须在2013年八月节前付清给张庆吉。…”，被告张庆吉、原告、中间人（案外人）单淑伟签名捺印，被告张庆吉将所有权人为其父亲的房屋所有权证原件交给原告。房屋买卖契约书签订后，原告分三次将剩余购房款支付给被告张庆吉。2013年5月，原告对案涉房屋进行装修，后搬入案涉房屋居住至今。原告陈述2013年9、10月，被告张庆吉和被告罗维涛将被告张庆吉向其交付的所有权人为被告张庆吉父亲的房屋所有证取走，称为其办理过户手续。后原告收到被告张庆吉向其交付的案涉房屋的房屋所有权证原件，证载“房屋所有权人张月，填发日期：2013年10月10日”。原告主张2013年9、10月间被告罗维涛来过案涉房屋两次，第一次看看就走，第二次和被告张庆吉一起拿走了所有权人为被告张庆吉父亲的房屋所有权证，被告罗维涛不予认可，抗辩称仅在10月20日来看过案涉房屋，并询问被告张庆吉房屋情况，被告张庆吉向其告知原告及其母亲是租户。原告提供的中间人单淑伟的证明、原审时单淑伟出庭作证的证人证言，单淑伟均陈述2013年10月，被告罗维涛与被告张庆吉一起到案涉房屋，被告张庆吉称被告罗维涛能帮助办理过户手续，并将所有权人为被告张庆吉父亲的房屋所有权证拿走，被告罗维涛对此不予认可。
2013年10月25日，被告张庆吉与被告罗维涛签订房屋买卖协议，约定“…今有张庆吉将坐落在义县义州镇站前村卖给罗维涛，房屋面积74.10㎡，房产证号码2013005**，价款伍万（50000.00）。…”，被告张庆吉、被告罗维涛签名捺印，证明人处空白。被告罗维涛陈述当日上午以现金形式支付购房款。同日，被告罗维涛对其与被告张庆吉签订的义县房屋转移登记申请《契约》书进行了公证。被告罗维涛向本院提交案涉房屋的房屋所有权证原件，证载“房屋所有权人罗维涛、王晓玲，登记时间2013年10月29日”。
2013年11月，被告罗维涛找到原告，要求其腾房。12月5日，张月到义县公安局刑警大队报案，称被张庆吉诈骗。同日，公安机关对张月、罗维涛做了询问笔录。义县房产管理处向公安机关出具了张月所持有的房屋所有权证在其处无权属登记，罗维涛、王晓玲持有的房屋所有权证真实，在其处有权属登记的证明。12月17日，公安机关对单淑伟做了询问笔录。12月18日，公安机关对张庆吉诈骗案立案侦查，并下发立案决定书。同日，公安机关委托义县价格认证中心对本案案涉房屋价格进行鉴定。12月23日，义县价格认证中心出具义价鉴（2013）第70号价格鉴证报告书，鉴定结论：2013年12月5日，本案案涉房屋评估价格为90000元。现张庆吉刑拘在逃。
另查，2013年12月18日，本案被告罗维涛、第三人王晓玲将本案原告张月及其母亲张守荣起诉至本院，要求张月、张守荣从本案案涉房屋中腾迁。2015年6月8日，罗维涛、王晓玲撤诉，本院予以准许。2015年6月10日，罗维涛、王晓玲又以张月、张守荣为被告提起返还原物之诉。
一审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，让与人对让与的财产无处分权是受让人依据善意取得制度取得让与财产所有权的法定要件之一。本案中，被告张庆吉将案涉房屋出售并交付给原告，负有向原告转移房屋所有权的义务，却向原告交付虚假的房屋所有权证，并向被告罗维涛再次处分同一房屋，其对于自己的行为将损害原告的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。被告张庆吉经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。
关于被告罗维涛购买案涉房屋时是否善意问题，则要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。首先，从被告张庆吉与被告罗维涛签订房屋买卖协议的过程分析，根据被告罗维涛陈述，被告张庆吉带其到过案涉房屋，当时原告及其母亲在场，被告张庆吉向其告知原告及其母亲是租户。被告罗维涛明知案涉房屋有他人居住，在既未向原告及其母亲核实租房情况，也没有向被告张庆吉要求查看租房合同的情况下，便贸然与被告张庆吉签订了房屋买卖协议，其行为过于草率。其次，从被告张庆吉与被告罗维涛签订房屋买卖协议的内容分析，原告购买案涉房屋的价格为90000元，被告罗维涛购买案涉房屋的价格为50000元，相差悬殊；被告罗维涛跟随被告张庆吉查看案涉房屋时，案涉房屋经原告装修完毕；义县价格认证中心价格鉴证报告书认定2013年12月5日案涉房屋价格为90000元，距被告张庆吉与被告罗维涛签订房屋买卖协议的日期不到两个月，被告罗维涛对此不予认可，但未提供反驳证据；综合上述分析，被告罗维涛从被告张庆吉处购买案涉房屋，价格明显不合理。最后，从被告张庆吉与被告罗维涛签订房屋买卖协议的履行情况分析，被告罗维涛陈述购买案涉房屋前不认识被告张庆吉，但确在明知案涉房屋有他人居住，自身未占有案涉房屋的情况下，就将购房款全部交付给被告张庆吉，此举不符合正常的交易习惯。
综上，鉴于被告罗维涛对案涉房屋是否出租、房屋实际居住情况未进行审慎核实；向被告张庆吉购买案涉房屋价格明显不合理；取得房屋所有权证后未依法直接向被告张庆吉主张交付案涉房屋，未提交证据证明其与被告张庆吉进行过协商，而是让原告到公安机关报案，报案后径直向法院起诉要求原告腾房；被告罗维涛的上述种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定被告罗维涛未尽到一般买受人的合理注意义务，对于原告的利益受损主观上存在重大过失，故被告张庆吉与被告罗维涛签订的房屋买卖协议因侵害了原告的合法权益，应属无效。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告张庆吉与被告罗维涛2013年10月25日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费2050元，公告费1000元，合计3050元，由被告张庆吉负担1525元，被告罗维涛负担1525元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是：罗维涛与张庆吉于2013年10月25日签订的房屋买卖合同是否合法有效。根据本案查明的事实及现有证据，张庆吉于2012年12月27日与张月签订房屋买卖契约书，将本案诉争的房屋出卖给张月。二上诉人对于张月支付给张庆吉购房款9万元以及张月对该户房屋进行装修并入住至今的事实并未提出异议，故张月对于本案所涉房屋在买卖合同的签订、支付购房款及实际入住等方面均早于罗维涛与张庆吉签订房屋买卖合同之前。张庆吉将案涉房屋出售给张月并实际交付后，再次将案涉房产出售给罗维涛，应属主观恶意。对于罗维涛与张庆吉在签订房屋买卖合同中是否属于善意的问题，本院认为，原审法院综合本案查明的事实及证据，结合正常交易习惯，按照普通买受人注意义务的角度所进行的分析是正确的。从罗维涛与张庆吉签订房屋买卖合同的过程看，罗维涛购买本案所涉房屋的价款为50000元，明显低于张月购买此房的价格，对于张庆吉为何如此低价将案涉房屋进行出售，罗维涛未能合理说明原因。现案涉房屋已经义县价格认证中心进行价格鉴证，明确案涉房屋在2013年12月价值为90000元，罗维涛对此并未提交充分的证据予以反驳，故可认定罗维涛所支付的价格并非合理对价。另外，罗维涛作为买受人，在低价购买案涉房屋时，理应对其所购买房屋的现状尽到谨慎注意义务，而罗维涛在购房过程中已发现案涉房屋有其他人居住，但对此并未进行相应的审查。罗维涛在未经审查清晰的情况下径行与张庆吉签订房屋买卖合同，办理房屋登记手续，并在取得房屋所有权证后直接向张月主张权利，其行为与正常的交易习惯及常理相悖。同时，罗维涛亦未提交张庆吉出具的卖房收款收据，故原审法院认定罗维涛与张庆吉在签订房屋买卖合同时不构成善意，双方签订的房屋买卖协议无效，并无不当之处。对于罗维涛、王晓玲的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人罗维涛、王晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元、公告费300元，合计2350元，由上诉人罗维涛、王晓玲共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 梅
审判员 王 翔
审判员 刘志辉
二〇一七年二月十五日
书记员 赵 歌