江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初3290号
原告：周海兵，男，1977年12月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：苑立伟，男，1969年11月17日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：孙建军，男，1975年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。
被告：朱卫兵，男，1974年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州市金阊区。
委托诉讼代理人：顾花英，系被告朱卫兵妻子。
第三人：昆山市临丰房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇寰庆路1291号。
法定代表人：张金陵。
委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁忠波，江苏嘉昆律师事务所律师。
第三人：武汉三源特种建材有限责任公司，住所地湖北省武汉市青山区工人村都市工业园内。
法定代表人：苑立东。
委托诉讼代理人：孙建军，该公司法务主管。
第三人：白艳平，女，1970年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：孙建军，男，1975年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。
第三人：顾花英，女，1974年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。
原告周海兵与被告苑立伟、朱卫兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，因案情复杂，依法转为普通程序，且因昆山市临丰房产开发有限公司（以下简称“昆山临丰公司”）、武汉三源特种建材有限责任公司（以下简称“武汉三源公司”）、白艳平、顾花英与本案有利害关系，本院依法追加为本案第三人，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告周海兵以及被告苑立伟、第三人武汉三源公司、白艳平共同委托诉讼代理人孙建军、被告朱卫兵委托诉讼代理人即第三人顾花英、第三人昆山临丰公司委托诉讼代理人袁忠波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周海兵向本院提出诉讼请求：判令各被告及第三人将位于昆山XX花园XX号楼XX室房屋及6号车库过户至原告名下，相关过户费用由原告自理。事实与理由：原告通过昆山我爱我家房产中介，于2010年9月29日从苑立伟处购买了昆山XX花园XX号楼XX室房屋及XX号车库，现咨询昆山临丰公司可办理产权过户手续，但苑立伟的委托代理人朱卫兵无法联系，故诉至法院。
被告苑立伟辩称：2008年间，开发商昆山临丰公司将涉案房屋及车库抵给建筑商昆山市城乡建筑工程有限公司（以下简称“昆山城乡公司”），昆山城乡公司于2008年10月9日将涉案房屋抵给昆山新兴商品混凝土有限公司（以下简称“昆山新兴公司”）。因昆山新兴公司与武汉三源公司存在业务关系，昆山新兴公司采购武汉三源公司的混凝土外加剂产品，尚欠货款。2008年11月25日，昆山新兴公司与武汉三源公司签订《房屋抵货款协议》，新兴公司将房屋抵给武汉三源公司。因答辩人系武汉三源公司的员工，故武汉三源公司将涉案房屋登记在答辩人名下，由答辩人代持该房屋。随后，武汉三源公司了解到涉案房屋暂时办不了房屋产权证，就与昆山新兴公司协商后，将涉案房屋退给了昆山新兴公司，昆山新兴公司后将涉案房屋抵给了其油料供应商朱卫兵。但因为房屋买卖信息已到房产管理部门备案，无法将房屋更名过户至朱卫兵名下，所以房屋仍备案登记在答辩人名下。2010年9月29日，朱卫兵通过昆山市我爱我家房产咨询有限公司将该涉案房屋转卖给了被答辩人，并作出书面《补充说明》，承诺该房屋如发生房产纠纷问题，由朱卫兵负责并承担一切法律责任。答辩人仅仅只是因为开发商的抵房行为而产生的购房登记人。答辩人未实际取得该房屋所有权，未实际占有房屋，未获得被答辩人支付的购房款，也未办理房屋所有权登记至自己名下，且答辩人同意放弃该房屋的权利，配合办理相关手续。但房屋买卖过程中发生的纠纷，依据朱卫兵和周海兵之间的买卖合同和承诺，均应由朱卫兵和周海兵承担。答辩人仅仅只有配合的义务，房屋过户的税费、手续费、诉讼费等所有费用，也均应由朱卫兵和周海兵承担。综上所述，答辩人与被答辩人之间并无直接的房屋买卖关系，上述纠纷均由于开发商和材料商抵房，材料商又自行卖方，购房者同意购买暂不能过户的房屋而产生。答辩人并无过错，不应承担任何责任。同时，答辩人也不主张房屋的所有权，并同意配合办理相关手续。
被告朱卫兵辩称：同意周海兵的诉讼请求。
第三人昆山临丰公司述称：经查，涉案房屋系我公司抵给昆山城乡公司，该房屋也已交付给昆山城乡公司。2009年1月13日，昆山城乡公司给我公司出具证明一份，声明其已将该房屋转卖给苑立伟，苑立伟已付清房款，并同意苑立伟前来我公司申请办理房产证事宜。但苑立伟至今没有前来申请办理房产证事宜，我公司也没有苑立伟的联系方式，涉案房屋至今未办理产权登记手续。根据我公司与昆山城乡公司之间的约定，我公司可以配合将涉案房屋办至苑立伟名下。但是需要苑立伟与我公司联系，配合签署有关申请文件，才能办理，在产权过户登记办理过程中发生的税费，应由相关依法各自承担。根据现有证据，没有证据可以证明朱卫兵有权代表苑立伟将涉案房屋转让给周海兵。相关的公证文件，只是证明苑立伟委托朱卫兵代办产权登记，未授权其转让房产。在此情况下，朱卫兵与周海兵签订的房屋买卖合同属于无权代理，依法对苑立伟不产生法律约束力。周海兵基于该份合同取得涉案房屋的所有权，不具有相应的法律和事实依据。
第三人武汉三源公司、白艳平陈述：认可苑立伟的答辩意见。
第三人顾花英陈述：同意周海兵的诉讼请求。
经审理查明，位于昆山市玉山镇××楼××室房屋（公安编号、施工编号），昆房证明（初）第××号以及位于昆山市玉山镇××楼××室车库，昆房证明（初）第B01XXXX06号的所有权人系昆山临丰公司。之后，昆山临丰公司将该房屋及车库抵给了昆山城乡公司。该房屋及车库的初始登记时间为2013年7月8日。
2008年10月9日，昆山城乡公司（甲方）与昆山新兴公司（乙方）签订《转让现房协议书》一份，约定内容为：现有将XX花园XX号楼XX室抵债与甲方，现经商定将该套现房转让于乙方，具体事项商定如下：经测绘部门测定，该房面积92.27平方米，现经双方商定该房总价款为411546元，上述房款有乙方备抵甲方工程的货款中扣除。在双方达成上述协议之时，由甲方移交乙方相关手续。乙方确定房主姓名后，请与昆山临平公司前去办理房产证事宜，所有费用由乙方负责。上述协议双方签字后由甲方财务科办理结算交接手续。汽车库XX号，面积30.46平方米，车库价款包括上述总额中。
2008年11月25日，昆山新兴公司（甲方）与武汉三源公司（乙方）签订《房屋抵货款协议》一份，约定内容为：现甲方有转让商品房二套，地址为柏庐北路、环庆路口XX花园XX号楼XX室带XX号自行车库，房屋金额为377218.40元；XX号楼XX室带XX号汽车库，房屋金额为411546元，总计788764.40元。现经双方协商该两套现房转让于乙方，在甲方所欠乙方材料货款中扣除，所有相关手续费、税金等均由乙方自理，甲方协助乙方办理相关手续。因苑立伟曾系武汉三源公司员工，故当时武汉三源公司确定由苑立伟代持该房屋及车库。苑立伟与白艳平系夫妻关系。
2009年1月13日，昆山城乡公司给昆山临丰公司寄发《证明》一份，载明：贵公司抵给我公司XX花园XX号楼XX室，汽车库XX号楼。现已转卖给苑立伟客户，该客户的身份证号码为。该套房屋的总价为411546元，现款已结清，同意该客户前来贵公司办理房产证事宜。
另查明，2010年9月29日，苑立伟、白艳平（卖方）与周海兵（买方）、中介方昆山市我爱我家房产咨询有限公司签订《房屋买卖成交合同》一份，载明内容如下：第一条甲方将位于昆山市环庆路XX花园XX号楼XX室，建筑面积92.27平方米，车库30.46平方米出售给乙方，车库编号XX幢XX室，毛坯，产权面积以产权证实际面积为准。第二条经甲乙双方协商一致认为，该房屋的成交总价为43万元。第三条付款方式为定金1万元，第二笔款35万元，预留尾款7万元定于甲方办出房产证过户给乙方当日付清。第四条甲方保证上述房屋权属清楚，自合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房屋交给乙方前未支付的使用该房屋所发生的管理费、水电费、煤气费、有线电视费等费用，概由甲方负责。第六条房屋买卖办理过户手续，所发生的一切费用（房产证、土地证、契税等）由乙方承担。第七条备注，甲方委托朱卫兵代理出售该房的产权并有权威的公证书；办出甲方的房产证及土地证的费用及甲方过户给乙方的产权产生的所有税费均由乙方承担；此房为工程抵押房，暂无产权证，对于甲方是否能办出产权证，中介方不作任何担保及承诺，对于合同中产生的一切纠纷均于中介方无关；甲方办出房产证和土地证之后，由朱卫兵代办产权过户手续；乙方已支付甲方订金1万元。该房屋买卖成交合同的甲方签字系朱卫兵代签。上述合同签订后，朱卫兵收到了购房款（含订金）共计36万元，周海兵实际占有并使用涉案房屋及车库。苑立伟、白艳平、武汉三源公司对朱卫兵上述出售房屋的行为均予以认可，并陈述因武汉三源公司事后了解该房屋暂办理不了房屋产权证，武汉三源公司与昆山新兴公司协商后，将房屋退还给了昆山新兴公司，之后昆山新兴公司将涉案房屋又抵给了其油料供应商朱卫兵。朱卫兵与顾花英系夫妻关系。庭后，周海兵已将购房尾款7万元汇至本院银行账户，并书面承诺待涉案房屋及车库过户至其本人名下后，由法院将购房尾款7万元发放给朱卫兵。
又查明，经法院核查，昆山城乡公司确认，涉案房屋是从昆山临丰公司以支付工程款名义抵押取得，之后，以支付商品混凝土材料款名义转让给了昆山新兴公司，后续的情况不清楚。昆山新兴公司确认，涉案房屋是从昆山城乡公司取得，之后转给了他人，但具体转给谁了相关材料也找不到了，涉案房屋已与其无关。
上述事实有房屋初始登记证书、房屋买卖成交合同、公证书、收据、补充说明、转让现房协议书、房屋抵货款协议、证明、情况说明、谈话笔录及当事人庭审陈述等所证实，本院予以认定。
本院认为，涉案房屋及车库系由昆山临丰公司开发，因债权债务关系，昆山临丰公司将房屋及车库抵给昆山城乡公司，昆山城乡公司抵给昆山新兴公司，昆山新兴公司抵给武汉三源公司（由苑立伟代持），后经昆山新兴公司与武汉三源公司协商同意后，昆山新兴公司又将房屋及车库抵给了朱卫兵，最终系由朱卫兵取得该房屋及车库的处分权。
2010年9月29日，朱卫兵代白艳平、苑立伟与周海兵签订了《房屋买卖成交合同》一份，以47万元的房款将涉案房屋及车库出售给了周海兵。合同签订后，朱卫兵收取了房款36万元并将房屋及车库交付给了周海兵，由周海兵实际占有使用涉案房屋及车库至今。首先，对于该份《房屋买卖成交合同》出售方主体的认定，虽然该合同上写明出售方为白艳平、苑立伟，落款处系朱卫兵代白艳平、苑立伟签字，但从现有证据看，朱卫兵系最终取得处分涉案房屋及车库的权利人，出售房款实际也由朱卫兵收取，故《房屋买卖成交合同》出售方主体应认定为朱卫兵；其次，对于涉案房屋及车库，昆山临丰公司、昆山城乡公司、昆山新兴公司、武汉三源公司、苑立伟、白艳平、顾花英均不主张任何权利，且昆山临丰公司认可苑立伟对涉案房屋及车库的处分行为，苑立伟同时也对朱卫兵的处分行为予以了认可；因此，朱卫兵有权处分涉案房屋及车库，其与周海兵签订的《房屋买卖成交合同》合法有效。现周海兵已支付了购房款36万元，另有尾款7万元也已汇至法院账户，承诺待涉案房屋及车库过户至其名下后，由法院将该笔尾款发放给朱卫兵，故周海兵有权取得涉案房屋及车库的所有权。又因涉案房屋及车库系朱卫兵以抵债的方式取得，之前的多次抵债行为，各方之间并未实际发生房屋买卖合同关系，目前房屋仍登记至昆山临丰公司名下，周海兵系涉案房屋及车库的实际购买者，故昆山临丰公司应将涉案房屋及车库直接过户至周海兵名下，相关过户税费由周海兵负担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：
第三人昆山市临丰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将公安编号为昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室房屋（昆房证明（初）第××号）以及公安编号为昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室车库（昆房证明（初）第B01XXXX06号）过户登记至原告周海兵名下，过户税费由原告周海兵负担。
案件受理费7750元，原告周海兵已预交并主张由其自行负担。
如不服本判决，原告周海兵、被告苑立伟、朱卫兵、第三人昆山市临丰房产开发有限公司、武汉三源特种建材有限责任公司、白艳平、顾花英可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上述案件受理费。苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，105XXXXX76。
审 判 长 徐 华
人民陪审员 张晓娟
人民陪审员 朱湘黎
二〇一七年七月十二日
书 记 员 刘思聪