江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)九中民一终字第812号上诉人（原审原告）桂征东，男，1983年12月23日出生，汉族，江西九江市人，工人。上诉人（原审原告）汪珏，女，1984年7月24日出生，汉族，江西省景德镇市人，公司员工。两上诉人共同委托代理人周会茂，江西挚诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西一洲房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ，男，该公司执行董事。委托代理人舒为民，江西际民律师事务所律师。委托代理人余菲，江西际民律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司九江市分行。负责人黄义辉，男，该分行行长。上诉人桂征东、汪珏与被上诉人江西一洲房地产开发有限公司（以下简称一洲公司）、原审第三人中国银行股份有限公司九江市分行商品房买卖合同纠纷一案，九江市庐山区人民法院于2015年12月3日作出（2015）庐民二初字第200号民事判决，上诉人桂征东、汪珏不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月10日，桂征东、汪珏与一洲公司签订了一份合同编号为9000069065《商品房预（销）售合同》，桂征东夫妇购买一洲公司开发的位于九江市德化路133号香域半山二期第九栋二单元XXX号商品房一套。合同约定：商品房单价为每平方米4159.43元，建筑面积共100.74平方米，总金额人民币419021元；付款方式为首付人民币129021元，剩余房款人民币29万元向银行或住房公积金管理机构借款支付；交付期限为2014年12月31日前；合同第九条明确约定出卖人逾期交房违约责任：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…。同日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，第7条约定除合同约定的原因外，双方不得擅自解除合同，否则违约方应当向对方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，桂征东夫妇向一洲公司交付购房首付款129021元。之后，桂征东夫妇与中国银行股份有限公司九江市分行签订《个人住房贷款合同》，贷款金额为人民币29万元，贷款期限为20年，自2014年1月10日起桂征东夫妇开始偿还银行借款本息，至2015年6月10日止桂征东夫妇共还款18期，本息合计38546.64元。至此桂征东夫妇已履行全部付款义务，但交房期限已延期90天一洲公司仍未交付房屋，桂征东夫妇便向一洲公司邮寄《解除合同通知书》要求解除合同，而一洲公司收到该通知后，仍未派员与桂征东夫妇协商，故桂征东夫妇诉来法院请求依法支持其上述诉请。诉讼期间，一洲公司于2015年8月25日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。另查，2014年1月2日，第三人中国银行股份有限公司九江市分行与桂征东夫妇及一洲公司签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定桂征东夫妇向第三人借款人民币29万元用于购买一洲公司开发的位于九江市庐山区德化路133号香域半山二期9-2-705号房，担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。开发商提供阶段性连带责任保证。还约定借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，贷款人有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。借款发放后，桂征东夫妇依约按期偿还本息，至2015年9月10日止，桂征东夫妇偿还贷款本金人民币14332.98元、利息30488.94元，尚欠借款本金人民币275667.02元。原审中，桂征东夫妇的诉请为：1、解除其与一洲公司的《商品房预（销）售合同》；2、一洲公司退还已付房款419021元，并支付违约金4190.21元；3、赔偿损失30542.71元及迟延履行期间的债务利息；4、本案诉讼费用由一洲公司承担。原审法院经审理认为，当事人之间签订的《商品房预（销）售合同》真实、合法，依法应予保护。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务，桂征东夫妇已经依约通过交纳首付款及办理银行贷款方式缴清购房款419021元，但一洲公司却未按照约定期限交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。因本案一洲公司在诉讼期间已经取得涉案房屋《竣工验收备案表》，该商品房已经符合约定交付条件，其逾期交房的违约行为未造成该合同根本性违约的客观事实，桂征东夫妇要求解除该商品房买卖合同系受房地产价格市场波动的影响，故从维护合同关系稳定及规范诚实守信市场交易秩序原则出发，原审法院对桂征东夫妇要求解除与一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》并承担首付款利息、返还按揭款及利息的诉讼请求不予支持，但鉴于一洲公司确有逾期交房的违约行为，对桂征东夫妇要求一洲公司按照合同约定支付逾期交房违约金4190.21元的诉讼请求，事实清楚，原审法院依法予以支持。逾期交房期间桂征东夫妇如有其他实际损失也可向一洲公司另行主张。一洲公司辩称合同第九条约定已交付房价款应以桂征东夫妇首付款为依据，与事实不符，原审法院不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：一、限江西一洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付桂征东、汪珏违约金4190.21元；二、驳回桂征东、汪珏的其他诉讼请求。案件受理费7585元，减半收取3792.5元，由江西一洲房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人桂征东、汪珏不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判解除双方的商品房买卖合同，并判决被上诉人支付违约金及赔偿损失，本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、原审查明部分事实不清，原审未查明被上诉人未将房屋上的抵押权注销，即被上诉人不具备房屋交付条件；2、原审法律适用错误，被上诉人未按合同约定期限交房已构成根本性违约，双方合同关系应当解除，原审驳回上诉人诉请不当；3、原审法院程序性违法，（1）原审超审限结案，才导致被上诉人在此期间取得《房屋竣工验收备案表》；（2）原审判决书漏列第三人中国银行股份有限公司九江分公司。被上诉人一洲公司答辩称，《房屋竣工验收备案表》已取得，房屋上的抵押权是为上诉人办理贷款手续所设，该房屋已符合交付条件。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。二审查明，双方当事人签订的《商品房预（售）合同》第九条约定，逾期不超过90日，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人桂征东、汪珏夫妇与被上诉人一洲公司签订的《商品房预（销）售合同》意思表示真实，且未违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。合同约定交房时间为2014年12月31日，逾期超过90日（即2015年3月31日之后）买受人有权解除合同。被上诉人一洲公司未按约定期限将竣工验收合格的商品房交付给上诉人，已构成违约。但由于工程竣工验收程序较为复杂，需勘察、设计、监理等五方参建单位共同出具竣工验收意见，并经工程质量监督机构予以认证方可完成。本院认为，本案一审立案时间为2015年4月16日，一审最后一次开庭时间为2015年9月28日，被上诉人一洲公司取得涉案房屋竣工验收备案表的时间为2015年8月25日，距离2015年3月31日相距140余天，考虑到工程竣工验收的复杂性、过程性等特点，被上诉人一洲公司的违约程度较轻，其在一审法庭辩论终结前已完成竣工验收备案，故对上诉人桂征东、汪珏诉请解除合同不予支持。被上诉人一洲公司逾期交房，应当承担违约责任。根据双方所签的《商品房预（销）售合同》第九条约定，本案中出卖人应按日向买受人承担已交房款万分之一的违约金，自合同规定的最后交付期限的第二天起至符合交付之日止，即2015年1月1日起至2015年8月25日止共计237天，故被上诉人一洲公司应赔偿上诉人逾期交房违约损失9930.80元（419021元×0.0001×237天）。本案一、二审诉讼费合计11620.50元，虽然上诉人请求解除合同不予支持，但被上诉人的违约行为已予认定，故本院酌定由上诉人负担2000元诉讼费用，由被上诉人负担9620.50元诉讼费用。综上，原审法院认定事实清楚，诉讼程序合法，但对被上诉人一洲公司应承担的违约损失计算错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销九江市庐山区人民法院（2015）庐民二初字第200号民事判决；二、被上诉人江西一洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人桂征东、汪珏赔偿违约损失9930.80元；三、驳回上诉人桂征东、汪珏的其他诉讼请求。本案一审受理费用3792.50元，二审受理费用7828元，合计11620.50元，由上诉人桂征东、汪珏负担2000元，被上诉人江西一洲房地产开发有限公司负担9620.50元。本判决为终审判决。审 判 长  邱俊华代理审判员  敬鸿林代理审判员  熊 涛二〇一六年五月二十七日书 记 员  曹雁群