浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3774号
上诉人【原审原告（反诉被告）】：永康市西城街道永康庙下村合作社，住所地：浙江省永康市西城街道庙下村。
法定代表人：胡晓阳，系该社社长。
委托代理人：吕友法，永康市民心法律服务所法律工作者。
上诉人【原审被告（反诉原告）】：吕新陈，男，1978年8月19日出生，汉族，住浙江省永康市象珠镇派溪吕村大园背***号。
委托代理人：吕震江，浙江丽州律师事务所律师。
委托代理人：吕菱萍，浙江丽州律师事务所实习律师。
上诉人永康市西城街道永康庙下村合作社（以下简称永康庙下村合作社）与上诉人吕新陈租赁合同纠纷一案，双方因不服浙江省永康市人民法院（2015）金永象民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永康庙下村合作社法定代表人胡晓阳及委托代理人吕友法、上诉人吕新陈委托代理人吕震江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永康庙下村合作社上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，判决错误。1.被拆除的建筑物按照约定已属永康庙下村合作社集体所有，不存在赔偿损失。吕新陈已欠租五年，按照租赁合同第十二条约定该建筑物及其设施已属永康庙下村合作社所有，原审法院未对其提及。2.违章建筑不受法律保护，强拆是政府原因造成，永康庙下村合作社没有过错，况且该建筑物依约已属永康庙下村合作社所有，吕新陈无权请求赔偿，原审支持吕新陈的诉请，缺乏事实和法律依据。3.吕新陈明知用地风险甘愿承担，意思表示真实。合同中明确约定报批手续由永康庙下村合作社协助办理，有关报批费用由吕新陈负担，表明吕新陈明知用地风险仍要承租的事实。至于何时报批的主动权掌握在吕新陈手里，是否批准的权力掌握在政府手里，永康庙下村合作社已尽积极努力，担当相应义务，没有过错。廉价租金已包含报批风险，永康庙下村合作社没有任何责任。合同约定租金只有几元/㎡/年，廉价租金无法弥补抛荒损失，目的就是为了招商引资，发展集体经济，但是土地出租十三年，吕新陈没有收益不符合常理。二、吕新陈是最大的受益者，永康庙下村合作社是最大的受害者。1.吕新陈自2003年承租后至今已已经十三年，是最大的受益者，而永康庙下村合作社是最大的受害者，吕新陈获得利益后还要求赔偿没有道理。2.吕新陈超租面积1071㎡，五年未交租金，尚欠永康庙下村合作社案外之债208440元。
吕新陈针对永康庙下村合作社的上诉请求辩称：上诉人永康庙下村合作社的上诉理由无事实法律依据。双方所签订的合同是无效的合同，吕新陈都是提早支付租金，不存在欠租，更不存在超平方需交纳30元每平方米的事实。作为上诉人永康庙下村合作社一方，将土地租赁给吕新陈办厂使用，其理应使租赁的土地符合建设用地的建设使用标准。然上诉人永康庙下村合作社没有使土地达到该标准用地，是导致吕新陈厂房被拆除的根本原因。故即使吕新陈对合同的效力存在审查过错，但上诉人永康庙下村合作社的过错程度并不比吕新陈低。对于吕新陈的损失，永康庙下村合作社所应按照对等的责任来认定。关于其所主张的上诉请求事实请求的第二点，永康庙下村合作社本身因租赁也获得了重大受益，包括获得租赁款及这么多年来吕新陈在该村办厂，每年对老年会的捐入费用及村里的做路费用，每年也有十来万。永康庙下村合作社认为其是受害者，毫无道理。永康永康庙下村合作社所主张的超平方米及吕新陈尚欠其债务也是不属实的。
吕新陈上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：原审认定事实错误。一、涉案租金是定期给付的，根据双方所签订的场地有偿使用合同第五条及民法通则第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，永康庙下村合作社向吕新陈主张2010年至2014年的租金明显已过诉讼时效。二、吕新陈未拖欠租金。2011年4月25日吕新陈支付给永康庙下村合作社租金56514元，是按双方签订的场地有偿使用合同中约定的单价预先向永康庙下村合作社缴纳了6年租金（7914元/年+超平房752.5㎡*2元/㎡=56514元）。吕新陈从未认可超平方部分面积按30元/平方米/年来计算，原审中永康庙下村合作社提供的现金缴款单、计算单及超平方缴纳协议均系永康庙下村合作社单方书写而成，吕新陈没有签字认可。原审认定2011年4月25日的转账款56514元为2014年租金及超平方部分的租金，依据不足。且该事实认定与永康庙下村合作社起诉状的自述相矛盾。永康庙下村合作社在原审诉请第三条由吕新陈支付租金34600元，按照永康庙下村合作社自认所欠租金五年未交，只主张租金34600元，足以证明超平房按30元每平方米是不存在的事实。
永康庙下村合作社对吕新陈的上诉请求辩称，永康庙下村合作社既不存在重大过错，也不存在拖欠租金，所以合同无效，该责任完全在于吕新陈自己。第一，关于时效问题。本案的租金是延续性的占用。吕新陈在享受了自己权利的同时，应当支付租金，不存在其他的抗辩。故吕新陈的抗辩理由是不成立的。第二，关于租金问题。首先，吕新陈拖欠租金五年的事实清楚，证据充分。按照合同约定，每年在8月1日前要付新一年的租金可是吕新陈没有按约定时间交纳，更不存在先交付六年的事实。因此，吕新陈以转账支付56514元不是合同中的租金的，是超出合同以外的平方租金。其次，吕新陈承认拖欠租金五年。答辩人可以按合同约定无偿地接收厂房等东西。答辩人是没有责任的。合同约定吕新陈自付报批费用，可见，吕新陈是明知合同的风险。廉价租赁也是包括在合同风险中的。答辩人收的租金是每平方米1元，当时答辩人是为了发展集体经济，所以收了每平方米1元的租金对集体是没有帮助的。也是因为这其中的报批风险。第三，吕新陈对该建筑物，至今还是占有，包括撤除和未撤除的问题。答辩人的损失继续扩大，因为原审法院判决永康庙下村合作社承担相应责任明显是错误的。第四，超平方米30元与事实也是不相符的。30元每平方米，吕新陈也是按该标准来支付的，所支付的56514元刚才与超平方米每30元是相符的。当时都是知道的，所以吕新陈履行的数额、时间都是与30元每平方米相符的。综上，吕新陈的上诉理由是不成立的，请求二审法院驳回。
永康庙下村合作社向原审法院起诉请求：1.终止永康庙下村合作社与吕新陈所签订的土地租赁合同；2.由吕新陈清理地面残留物、恢复原状、交回土地；3.由吕新陈支付所欠租金34600元。
吕新陈在原审中反诉请求：1.由永康庙下村合作社双倍返还租金共计113028元；2.由永康庙下村合作社赔偿吕新陈经济损失40万元（损失暂计40万元，最终损失以评估价为准）；3.反诉费用由永康庙下村合作社承担。吕新陈于庭审结束前撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：由永康庙下村合作社赔偿吕新陈经济损失包括鉴定费合计356899元。
原审法院认定事实：2003年7月16日，吕新陈与永康庙下村合作社签订《场地有偿使用合同》一份，合同约定：为发展集体经济，走治穷致富之路，经三委讨论决定，将村集体所有的东园溪滩转让给吕新陈经营办厂，面积约3200平方米（以实际丈量面积为准）；使用期限为三十年，即自2003年8月1日开始至2033年7月31日止；使用费：开始三年每年为1元每平方米、第四年至第二十年为2元每平方米、自第二十一年开始至合同届满为3元每平方米；吕新陈需在本合同成立之日将开始三年的使用费一次性交清，之后租金于每年的8月1日前交清新年的使用费，逐年类推；场地使用的报批手续由永康庙下村合作社负责协助办理，有关费用由吕新陈负担；如吕新陈在2003年11月30日前不动工搭建厂房，已交的使用费永康庙下村合作社有权不退，合同终止，另行招租；如吕新陈中途终止合同（乙方逾期二个月未交使用费，甲方视合同终止），已交的租金不予返还，场地内的一切建筑物及设施（不包括机器设备、材料）概无偿归甲方所有，合同终止，另行招租……经查明，合同租赁的土地属于园地，系农用地。合同签订后，吕新陈在该土地上建造厂房若干幢进行经营活动。因永康庙下村合作社出租的土地系农村集体所有，土地性质为农用地。2014年6月6日永康市人民政府西城街道办事处向吕新陈发送限期拆除“两违”用地通知书要求其在2014年6月12日前清空非法建筑内的所有财物，自行拆除在非法占用土地上的建筑物并恢复土地原状。2014年6月14日，涉案土地上的建筑物被强制拆除，仅余一幢办公楼。另外，吕新陈按合同约定支付租金至2010年8月1日。并于2011年4月25日向永康市西城街道办事处村级财务代理服务中心转账56514元（含2010年缴纳的租金7914元）。2015年10月23日，吕新陈对涉案土地上厂房被拆除的损失部分价值申请鉴定，原审法院审核后依法委托浙江省金华市金建价格评估有限公司进行鉴定。2016年4月5日，该公司作出了金建估价（2016）005号价格评估报告书。报告书载明：评估价值698798元，其中保留部分192971元（水泥地面：为厂区投入配套设施系目前现场保留部分）。为此，吕新陈支出鉴定费7500元。
原审法院审理认为：永康庙下村合作社与吕新陈签订的《场地有偿使用合同》，系双方的真实意思表示，但合同中双方约定用途为经营办厂，已违反《中华人民共合国土地管理法》第63条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，应确认无效。双方的主要争议就在于吕新陈未支付的租金是否还需继续缴纳，吕新陈所缴纳的56514元是属于缴纳涉案土地的租金还是含超平方部分的租金及《场地有偿使用合同》无效，双方责任的划分、赔偿数额的确定。为此，分析如下：一、吕新陈未支付的租金是否还需继续缴纳。虽合同无效，但民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而且公平原则系民事行为基本原则，一切民事法律行为均应受其约束。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使权力。该案中，永康庙下村合作社为发展集体经济与吕新陈签订合同，均系双方真实意思表示。合同中约定的使用费也符合当时的市场价格，从2003年合同签订后，吕新陈一直都在涉案土地上从事办厂经营活动，从而产生收益。随着物价的增长，一定程度上而言当时约定的使用费已偏低。故虽合同无效但吕新陈实际占有使用涉案土地，应当参照双方约定的租金标准支付土地占用费。2010年8月1日至2014年6月14日（3年零10个半月）所产生的土地占用费应参照双方约定支付，为30666.75元（7914×3+7914÷12×10.5）。2014年6月14日，涉案土地上建筑物被强制拆除后，吕新陈已无法在该土地上继续经营办厂，故2014年6月14日至今的土地占用费，吕新陈无需支付。另，吕新陈答辩称永康庙下村合作社要求其支付租金的诉请已超过诉讼时效，原审法院认为，租赁行为具有延续性，即便是涉案土地上的厂房被拆除之后，仍留有办公楼一幢至今未拆除。永康庙下村合作社对土地占用费的主张，合法有据部分，予以支持。二、吕新陈所缴纳的56514元是属于缴纳涉案土地的租金还是含超平方部分的租金。综合双方陈述及提交的证据，现吕新陈从2007年起以每年7914元缴纳租金。永康庙下村合作社提交金华市农村集体经济组织统一收据一份，证明已收到2010年租金7914元及2009-2010年超810平方厂租48600元，合计56514元。该金额与双方提交的2011年4月25日现金缴款单上的金额一致。吕新陈称该56514元系缴纳租金，不符合其缴纳厂租的习惯，而且以租金计算也无法得出该金额。根据收据结合永康庙下村合作社提交的计算单、超平方部分协议：2009年-2010年超平方部分：810平方米×2年×30元/每平方米/年=48600元。相应证据与永康庙下村合作社的陈述相印证。吕新陈虽对超平方部分协议及租金计算不予认可，但其在2011年4月25日，即永康庙下村合作社出具的超平方缴费协议的次日，将相应款项以转账形式缴纳的行为，应当可以确认其知晓并同意履行。故吕新陈于2011年4月25日的转账款56514元，应认定为2010年的租金及超平方部分的租金。三、《场地有偿使用合同》无效，双方责任的划分、赔偿数额的确定。《场地有偿使用合同》中载明为发展集体经济，走治穷致富之路，永康庙下村合作社将涉案土地租赁给吕新陈办厂经营，且办理审批手续需永康庙下村合作社提供协助。因此，永康庙下村合作社以无效的民事行为不存在赔偿，吕新陈的损失系政府行为造成与其无关的答辩，依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条，对合同无效的法律后果做出了规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。永康庙下村合作社认为吕新陈明知集体土地属于限制物权，未经审批不得改作他用，其擅自扩建，导致强拆，责任应当自负。从国土部门提供的规划图看，未经审批的土地并非仅仅是扩建部分，合同约定出租的土地均系农用地。从双方签订的合同内容看，双方均知晓在该土地上办厂经营需要进行审批。故，合同无效，双方均存在过错。吕新陈作为承租方，具有办厂经营的经验，为节约成本而租赁涉案土地办厂经营，且在合同签订时已明知在涉案土地上的办厂需经过政府部门审批，在未经审批的情况下建造厂房，致使其违章建筑被拆除而造成的损失，主要过错和责任在承租方。永康庙下村合作社将涉案土地租赁给吕新陈办厂经营，且在合同中约定承租方需在2003年11月30日前动工搭建厂房，否则已交的使用费不予退还。虽然其收取的土地使用费即租金，仅为每平方1、2、3元，但也因该土地租赁行为获利。而吕新陈于2003年至2010年，前三年（2004年、2005年、2006年）租金为3000多元每年，2007、2008、2009、2010年租金为7914元每年，加之缴纳的超平方部分租金48600元，合计约：90000多元。平均下来3200多平方米，每年租金约13000元，每平方不到4元。由此可见，吕新陈在涉案土地上办厂经营系最大的受益方。因此，原审法院认为以吕新陈自行承担损失80%、永康庙下村合作社承担涉案损失的20%为宜。浙江省金华市金建价格评估有限公司作出的金建估价（2016）005号价格评估报告书可以作为确定本案损失的依据。该报告书载明：评估价值698798元，其中保留部分192971元（水泥地面：为厂区投入配套设施系目前现场保留部分），且已考虑其折旧。原审法院认为，水泥地面系厂区投入配套设施，地面上的厂房已拆除，该水泥地面已无法继续实现其价值，应包含在损失中。因此，永康庙下村合作社承担的损失为698798×20%=139759.60元。综上，对双方诉讼请求中合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条，第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认永康庙下村合作社与吕新陈于2003年7月16日《场地有偿使用合同》无效。二、由吕新陈于判决生效之日起一个月内，将土地返还永康庙下村合作社；三、由吕新陈于判决生效之日起十五日内支付永康庙下村合作社土地占用费30666.75元；四、由永康庙下村合作社于判决生效之日起一个月内赔偿吕新陈人民币139759.60元；五、驳回永康庙下村合作社的其他诉讼请求。六、驳回吕新陈的其他反诉请求。如果吕新陈、永康庙下村合作社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费333元（已减半收取），由吕新陈负担283元，由永康庙下村合作社负担50元。反诉案件受理费4465元（已减半收取），应收取3327元，由永康庙下村合作社负担1548元，由吕新陈负担1779元。鉴定费用7500元，由永康庙下村合作社负担1500元，由吕新陈负担6000元。
二审期间，吕新陈向本院提供功德碑照片一张（复印件），证明吕新陈因村里做路曾经赞助了3万及每年会赞助老年会。
永康庙下村合作社对功德碑照片质证认为，功德碑照片的真实性无异议，但与本案是无关的。这是自愿行为，不受法律调整。吕新陈承租了该土地，到2016年止，在这土地上经营了13年。在这里所创造的利益，是无法计算出来的。用这个证据来抗辩其对村里有贡献，是微不足道的。
本院经审查后认为，吕新陈提供的功德碑照片与本案争议的事实无直接关联，故本院对该证据不予认定。
本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为，因永康庙下村合作社与吕新陈签订的《场地有偿使用合同》中约定用途为经营办厂，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故原审确认《场地有偿使用合同》无效并无不当。本案争议的焦点是：1.吕新陈是否尚欠永康庙下村合作社土地占用费;2.双方应承担对涉案合同无效所产生的损失应承担的责任比例是多少？关于焦点1，吕新陈上诉主张，其2011年4月25日缴纳的56514元系预先向永康庙下村合作社缴纳了6年租赁费用，吕新陈已不再欠永康庙下村合作社租赁费用。但庭审中吕新陈本人确认2011年4月25日向永康庙下村合作社缴纳的56514元款项系2010年至2011年的租赁费用，包含2010年缴纳的租赁费用7914元和超平方按30元每平方的租赁费用，且之后的租赁费用都未缴纳，故原审认定吕新陈尚欠永康庙下村合作社土地占用费并无不当。关于焦点2，本院认为，根据涉案合同可知，吕新陈和永康庙下村合作社双方在明知需要经过政府部门审批才能搭建厂房的情况下签订涉案合同，双方均存在过错，均应对该合同无效所产生的后果承担相应的责任。现吕新陈在未经审批的情况下建造厂房，理应承担主要责任，故原审根据本案实际情况酌定由吕新陈承担损失的80%，永康庙下村合作社承担损失的20%并无不妥。另，吕新陈还主张，永康庙下村合作社享有的涉案土地占用费用请求权已过诉讼时效，因涉案土地占用具有延续性，且至今仍有一幢办公楼占用着涉案土地，故永康庙下村合作社享有的土地占用费请求权未过诉讼时效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8207元，由上诉人永康市西城街道永康庙下村合作社负担3096元，上诉人吕新陈负担5111元。本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉强
代理审判员 谭雪梅
代理审判员 郑望鑫
二〇一六年十一月二十八日
代书 记员 金巧芳