河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3778号
上诉人（原审被告）：徐守文，男，1969年10月10日出生，汉族，住内蒙古兴安盟突泉县。
上诉人（原审被告）：韩军义，男，1973年1月19日出生，汉族，住河南省唐河县。
二上诉人委托诉讼代理人：杨东学，河北张国庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志超，男，1997年1月19日出生，汉族，住江西省乐平市。
被上诉人（原审原告）：刘新锋，男，1973年7月26日出生，汉族，住江西省乐平市。
二被上诉人委托诉讼代理人：李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101室。
法定代表人：秦增江。
上诉人徐守文、韩军义因与被上诉人刘志超、刘新锋、廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人徐守文、韩军义上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：根据双方合同约定，被上诉人刘志超应于2017年1月25日前还清房屋贷款，解除抵押手续，但被上诉人刘志超未按合同约定履行上述义务，已构成违约，上诉人徐守文作为守约方，有权解除合同，被上诉人刘志超应当返还定金50000元；双方约定，房屋买卖合同的履行，以中介公司廊坊福地房产经纪有限公司垫资40万元的方式进行，该事实有补充协议第五条中介员工手写的“垫付点位千分之叁”的内容予以证实，对垫资的方式未作约定，但根据交易习惯，应由被上诉人刘志超将其房屋公证给中介公司工作人员，中介公司将垫资款支付给卖方，但被上诉人刘志超在合同履行过程中，不同意此方式，导致合同无法履行；闫凤玲与中介工作人员的谈话录音可以证明，至2017年3月7日，上诉人仍在与中介公司积极协商履行合同，中介公司赵经理表示，刘志超因房屋价格上涨，不想继续出售涉案房屋；根据补充协议第二条第四款的规定，因中介公司未通知上诉人支付首付款，上诉人未到约定的支付首付款的时间，无付款义务；被上诉人廊坊福地房产经纪有限公司在合同履行过程中，未有效督促被上诉人刘志超配合办理垫资手续，是导致合同不能履行的责任方，应当向徐守文、刘志超分别承担违约责任，如法院认定徐守文违约，应由廊坊福地房产经纪有限公司共同承担赔偿责任；被上诉人刘志超主张的违约金过高，应予调整；上诉人因受限购政策影响，已无购房资格，双方订立的房屋买卖合同，因限购政策影响，已无法实际履行，房屋买卖合同应予解除。
刘志超、刘新锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张违约金过高，应由上诉人对此举证予以证明，三河市燕郊镇的房屋价格，已明显下降，因房价下降给被上诉人造成的损失约为160万元，被上诉人只主张上诉人赔偿违约金20万元，是低于被上诉人实际损失的，上诉人该主张不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。
廊坊福地房产经纪有限公司未到庭发表意见。
刘志超、刘新锋向一审法院起诉请求，1、解除原被告之间签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等所有文件；2、被告向原告支付违约金人民币200000元整；3、被告廊坊福地房产经纪有限公司立即退还原告燕郊开发区福海园一期15-1-1804房屋的产权证、契票、契证；4、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年12月18日，原告刘新锋代理原告刘志超、被告韩军义代理被告徐守文在被告福地公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将原告刘志超所有的位于三河市××开发区××东侧、××路南侧××室房屋以2098000元的价格售与被告徐守文。被告徐守文已支付原告刘志超定金50000元，原告刘志超应在2017年1月25日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。原告刘新锋代理原告刘志超、被告韩军义代理被告徐守文和被告福地公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定被告福地公司为居间方，促成原告刘志超与被告徐守文达成房屋买卖合同，同时还作为刘志超与徐守文的代理人代理双方办理相关过户、按揭手续。对当事人有争议的事实，本院认定如下：原告刘志超主张解除由刘新锋代刘志超与韩军义代徐守文签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，二被告同意解除，但认为是因涉案房屋所在地的限购政策出台，导致被告徐守文已经没有购房资格，故同意解除，二原告与二被告就解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》达成一致意见，本院予以确认。二原告主张被告徐守文、韩军义支付违约金200000元，理由是被告徐守文、韩军义在房屋买卖过程中拒不支付首付款，也不同意解除合同，已构成违约，根据《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定和涉案房屋所在地的房价浮动情况，二原告主张的违约金损失也不高。被告徐守文、韩军义不予认可，认为根据约定被告徐守文、韩军义支付首付款的时间为接到被告福地公司通知后3日内，而被告徐守文、韩军义并未收到通知，不存在违约行为，且被告福地公司作为垫资方及首付款的共同付款义务人，未履行合同约定的垫资义务，应按在首付款中的垫资比例承担连带责任。二原告主张被告福地公司承担连带责任，理由是被告徐守文、韩军义不同意支付违约金是因为被告福地公司未支付垫资款。被告福地公司对二原告的主张不予认可，理由是关于垫资既没有签订合同，也没有实际履行，无法确定责任，且福地公司作为居间方并不是共同付款的义务人。二原告主张被告福地公司返还涉案房屋的房屋所有权证、契证、契票，理由是被告徐守文、韩军义已经同意解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告福地公司应返还上述票证，被告福地公司对二被告的主张不予认可，理由是本案尚未审结，只有在合同有效解除的情况下，被告福地公司才同意返还上述材料。
一审法院认为，原告刘新锋代理原告刘志超、被告韩军义代理被告徐守文在被告福地公司的居间服务下签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》以及原告刘新锋代理原告刘志超、被告韩军义代理被告徐守文和被告福地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效。原告刘新锋、被告韩军义均系代理人，原告刘志超、被告徐守文为实际的买卖双方，故上述合同及补充协议的权利和义务应由原告刘志超、被告徐守文及被告福地公司享有和承担。原告刘志超主张解除与被告徐守文签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告徐守文亦同意解除，本院予以照准。虽然原告刘志超主张解除与被告福地公司签订的《居间服务合同》，但原告刘志超与被告徐守文已达成了合法有效的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告福地公司已完成其居间服务的义务，该居间服务合同中没有约定合同的解除情形，且该合同亦不存在法定的解除情形，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告刘志超主张解除与被告福地公司签订的《过户、按揭代理合同》，因原告刘志超与被告徐守文签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，《过户、按揭代理合同》已无法实际履行，故对原告的该项主张，本院予以支持。原告刘志超主张被告徐守文支付违约金200000元，被告徐守文不予认可。结合原被告提交的证据和庭审情况，在涉案房屋所在地限购政策出台之前，涉案房屋可以办理过户，被告徐守文抗辩是因为未收到福地公司的通知，故未支付原告刘志超首付款，但在《补充协议》中双方约定于2017年1月25日前还清涉案房屋的贷款并办理完毕解除抵押登记手续，被告徐守文至迟应在该日期之前向原告支付首付款，被告徐守文未在合理的期限内支付原告刘志超首付款，导致原告刘志超无法偿还银行贷款，在此情况下，亦无法办理解除抵押的相关手续，被告徐守文已经构成了违约，应当承担违约责任。原告刘志超主张的违约金的数额不高于涉案房屋所在地的房屋价格涨幅情况，原告刘志超的房屋差价损失远远高于其主张的违约金，故对原告的主张，本院予以支持。因原告刘志超与被告徐守文已经在《补充协议》中约定被告徐守文向原告刘志超支付的全部款项冲抵违约金，而被告徐守文向原告刘志超支付的50000元定金在原告主张的合理损失200000元违约金的范围内，所以应予扣除，故被告徐守文实际向原告刘志超支付的违约金为150000元（200000元-50000元）。被告徐守文提出抗辩，是因为被告福地公司未支付垫资款导致无法向原告刘志超支付首付款，被告福地公司是否为被告徐守文支付垫资款的行为与原告刘志超和被告徐守文之间的房屋买卖行为并非同一法律关系，本院依据现有证据在本案中无法确定被告福地公司与被告徐守文之间在垫资问题上的权利义务关系，更无法确定垫资与否是否是导致被告徐守文不能支付首付款的根本原因，故被告徐守文与被告福地公司之间的权利义务关系和责任问题，被告徐守文另行解决，本院在本案中不予干预。原告刘志超主张被告福地公司对违约金承担连带责任，根据现有证据不能证明被告福地公司作为居间方在房屋买卖过程中存在过错或有违约行为，故对原告刘志超的该项主张，本院不予支持。原告刘志超主张被告福地公司返还涉案房屋的房屋所有权证、契证、契票，因被告徐守文与原告刘志超签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，被告福地公司在合同解除的情况下应将上述票证返还原告刘志超，对原告刘志超的该项主张，本院予以支持。
综上所述，原告刘志超要求解除与被告徐守文之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以维护。原告刘志超要求解除与被告福地公司之间的《过户、按揭代理合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告刘志超要求解除与被告福地公司之间的《居间服务合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告刘志超要求被告徐守文支付违约金200000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告刘志超要求被告福地公司对违约金承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告刘志超要求被告福地公司返还涉案房屋的房屋所有权证、契证、契票的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘志超与被告徐守文之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、解除原告刘志超与被告徐守文、廊坊福地房产经纪有限公司之间的《过户、按揭代理合同》；三、被告徐守文于本判决生效后五日内支付原告刘志超违约金150000元（200000元-50000元）；四、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘志超所有的三河市××开发区××东侧、××路南侧××室房屋的房屋所有权证、契证、契票；五、驳回原告刘志超的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告徐守文负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案中的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系房屋买卖双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据上述合同约定，以及双方当事人在庭审中陈述认可的事实，上诉人徐守文最迟应于2017年1月25日前将首付款63万元给付被上诉人刘志超，刘志超用上述款项清偿银行贷款，解除抵押权，上诉人徐守文未按该约定履行给付首付款的义务，已构成违约，上诉人称被上诉人刘志超未在2017年1月25日前清偿银行贷款、解除抵押权，主张刘志超构成违约，本院认为，因徐守文未给付首付款，刘志超无法办理清偿银行贷款、解除抵押权的手续，上诉人该主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张，双方房屋买卖合同的履行，以中介公司廊坊福地房产经纪有限公司垫资40万元的方式进行，根据交易习惯，应由被上诉人刘志超将其房屋公证给中介公司工作人员，中介公司将垫资款支付给卖方，但被上诉人刘志超在合同履行过程中，不同意此方式，导致合同无法履行，房屋买卖合同无法履行的责任，应由刘志超负担，本院审查认为，上诉人徐守文应按合同约定向被上诉人刘志超支付首付款，徐守文是否以中介公司廊坊福地房产经纪有限公司垫资的方式给付首付款，系上诉人徐守文与该中介公司之间的约定，且未与被上诉人刘志超约定，中介公司垫资之前，刘志超应将房屋公证给中介公司员工，据此，上诉人主张因被上诉人原因，上诉人无法给付首付款，房屋买卖合同不能履行的责任应由被上诉人刘志超负担的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张，闫凤玲与中介工作人员的谈话录音可以证明，被上诉人刘志超因房屋价格上涨，不想继续出售涉案房屋，本院认为，该录音中没有被上诉人刘志超一方的人员，被上诉人刘志超对该录音不予认可，上诉人亦无其他有效证据与该录音相互印证，本院对上诉人该主张，不予采信。上诉人主张一审判决认定的违约金数额过高，本院认为，一审判决根据涉案房屋价格变动情况，认定被上诉人刘志超房屋差价损失远高于其主张的违约金数额，确定上诉人赔偿被上诉人违约金200000元，理据充分，上诉人主张违约金过高，并未提出相关依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人廊坊福地房产经纪有限公司履行相应的义务，应承担赔偿责任，本院认为，因上诉人徐守文与被上诉人刘志超之间的房屋买卖合同关系，与上诉人徐守文与廊坊福地房产经纪有限公司之间关于垫资的约定，不是同一法律关系，一审判决确定徐守文与廊坊福地房产经纪有限公司之间的权利义务关系，应由徐守文另行主张，符合法律规定，本院予以维护。上诉人主张，因受限购政策影响，徐守文已无购房资格，房屋买卖合同无法实际履行，本院认为，本案中的房屋买卖合同签订于2016年12月18日，签订时间在限购政策颁布实施之前，该房屋买卖合同不受此后颁布实施的限购政策调整，上诉人该上诉理由，不能成立。
综上所述，上诉人徐守文、韩军义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人徐守文、韩军义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 韩静威
审 判 员 史纪红
二〇一八年七月十六日
法官助理 叶振平
书 记 员 孙 帅