河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14670号
上诉人(原审原告)：张跃丽，女，1971年5月18日生，汉族。
被上诉人(原审被告)：孙福弟，女，1962年5月30日生，汉族。
委托诉讼代理人：李淑娟，河南创诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王卫勇，男，1959年9月13日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：郑州泰辰地产经纪有限公司。
法定代表人：王晓琼，经理。
委托诉讼代理人：毛小平，该公司员工。
上诉人张跃丽因与被上诉人孙福弟、郑州泰辰地产经纪有限公司（以下简称泰辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。张跃丽、孙福弟的委托诉讼代理人王卫勇、李淑娟，泰辰公司的委托诉代理人毛小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张跃丽上诉请求：1.依法改判原审判决第二项为“赔偿张跃丽损失105.52万元（自付款之日2013年1月28日起按人民银行同期贷款利率支付利息损失至购房款付清之日止，暂计算至2017年9月1日）”；2.判令泰辰公司退还收取的4万元佣金；3.本案一、二审诉讼费、保全费由孙福弟、泰辰公司承担。事实和理由：张跃丽、孙福弟、泰辰公司三方签订的房屋买卖合同由于孙福弟和泰辰公司的过错造成张跃丽无法取得所购房产。孙福弟故意隐瞒转让房产已经由河南德升置业有限公司（以下简称德升公司）抵押给长城资产公司的瑕疵，骗取张跃丽的巨额房款。泰辰公司在提供中介服务时未尽到核实房屋信息的义务存在过错，应全额退还收取的4万元佣金。孙福弟称2013年1月将房屋交付给张跃丽与事实不符，事实是仅交付了房屋钥匙，因房屋一直有纠纷，张跃丽实际上一直无法使用和入住该房屋，一审判决损失过低。
孙福弟辩称，其在本案中无过错，不存在违约。其与德升公司签订以房抵债合同在先，德升公司与长城资产公司签订的抵押担保合同在后，且抵押担保合同未在房管部门登记，故不存在隐瞒房屋瑕疵，欺骗张跃丽的情况。其与张跃丽的房屋买卖合同约定的是直接变更合同，由张跃丽和德升公司签订商品房买卖合同，正是张跃丽在和德升公司签订合同后怠于行使对德升公司的权利主张，方才导致房屋被查封。根据合同约定，张跃丽单方解除合同应承担相应的违约金，孙福弟对此保留诉讼的权利。
泰辰公司辩称，当时签订完合同后已经在德升公司办理完交接手续，已经完成了中介服务内容，不应退还佣金。
张跃丽向一审法院起诉请求：1.解除双反签订的买卖合同；2.孙福弟返还购房款386万元；3.孙福弟赔偿损失（自付款之日2013年1月28日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款付清之日止）；4.泰辰公司对第2、3项请求承担连带责任，返还佣金4万元。
一审法院认定事实：2013年1月25日，张跃丽（买方、乙方）、孙福弟（卖方、甲方）及泰辰公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将坐落于郑州市迎宾路、香山路及金桥路交汇处金荣·盛景濠庭25号楼3单元1户的房屋出售给乙方，乙方对房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋；房屋性质为住宅，产权人为甲方，建筑面积356平方米（以房产证为准）；实际成交价格386万元；乙方于2013年1月25日交付定金9万元，剩余房款377万元乙方应在立契当日向甲方一次性付清（或到房管局指定的监管机构或银行做资金监管），定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金；甲、乙双方应在合同签订后3个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续（抵押状态的房屋，办理时间应从解除抵押手续之后开始算起）；丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并在甲、乙双方提供请求及收取代办过户的专项中介服务费后，根据双方提供的合法证件，协助双方办理产权或租赁过户手续；甲方须保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任（第七条第一款）；甲、乙双方须保证房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责（第七条第二款）；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第七条第一、二款违约事项，违约方向另一方支付房屋实际成交价的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，非丙方原因导致合同不能履行的，丙方所收取的中介服务费不予退还，由违约方全部承担，双方违约，则双方各承担一半的中介服务费；买卖双方自行约定以改合同方式交易此物业，签合同当日买方支付9万元，其中4万元由丙方代为托管；改合同当天买方有权写其他自然人名字等。第三人出具的佣金收据载明：第三人收到张跃丽之女张暄若支付的中介服务费4万元。孙福弟于2013年1月28日出具的收据载明：孙福弟于2013年1月25日收到张跃丽支付的购房款9万元，于2013年1月28日收到377万元，共计386万元。2013年1月28日，张跃丽之女张暄若（乙方）与德升公司（甲方）签订《“金荣·盛景濠庭”商品房认购协议书》一份，主要约定：房产位置为郑州市迎宾路、香山路及金桥路交汇处金荣·盛景濠庭25号楼3单元1户，建筑面积356平方米（最终以产权登记为准，多退少补，含地下室及车库面积），房产单价14045元／平方米，总价500万元；乙方应于签订认购协议书时支付购房款500万元；交房时间为2013年1月30日前；甲方如延期交房，应按乙方所交认购房款以银行同期存款利率计息（不足60天不计）等。德升公司并向张暄若开具有金额为500万元的收据一份，该收据并载有：“原收据安阳华城置业有限公司秦姣姣开据，用于抵安阳孙福弟融资款”内容。在诉讼中，张跃丽认可，德升公司于2013年1月28日将涉案房屋交付给了张跃丽。
因涉案房屋被人民法院执行，张暄若向郑州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，郑州市中级人民法院于2017年1月16日作出（2015）郑民一初字第39号民事判决，驳回张暄若的诉讼请求，该判决查明：2012年5月28日，中国长城资产管理公司郑州办事处作为债权人与抵押人德升公司签订《抵押担保合同》一份，约定将德升公司名下位于郑州市金桥路北、田园路东的金荣·盛景濠庭30套别墅及其对应的土地使用权作为抵押物为主债务人在《债务重组协议》项下的重组债务向中国长城资产管理公司郑州办事处提供抵押担保。张暄若不服，提出上诉，河南省高级人民法院于2017年6月29日作出（2017）豫民终298号民事裁定：1、撤销郑州市中级人民法院（2015）郑民一初字第39号民事判决；2、准许张暄若撤回起诉。在该案诉讼中，孙福弟曾出具证人证言一份，载明：因窦云明向孙福弟借款无力偿还，窦云明将本案涉案房屋以500万元抵账给孙福弟，孙福弟又以386万元价格出售给张暄若等。德升公司向法院出具的证明载明：2013年1月孙福弟将本案涉案房屋出售给他人系德升公司委托出售，德升公司同意将房款打至孙福弟卡上，以抵销德升公司对孙福弟的借款；由于德升公司原股东去世及德升公司对外相关法律诉讼案件较多，故未以德升公司名义对外出售，若因孙福弟出售房屋所产生的一切纠纷及应承担的责任，均由德升公司承担等。2016年6月28日，张跃丽与孙福弟、窦志广签订协议一份，孙福弟根据该协议于2016年7月支付张跃丽3万元，以补偿张跃丽在房屋纠纷中的诉讼费用。
再查明，经法院在房管部门调查，（2014）郑执一字第945号之二十六裁定对本案涉案房屋的查封已于2017年7月14日解封，（2015）郑执一字第64-1号裁定于2015年7月9日将涉案房屋查封。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。孙福弟与张跃丽签订房屋买卖合同并收取了购房款，即应履行约定的合同义务；孙福弟2013年1月即与张跃丽签订合同，至今无法为张跃丽办理涉案房屋的过户手续，合同目的不能实现，张跃丽要求解除合同并返还购房款的诉讼请求，于法有据，予以支持；扣除孙福弟已支付张跃丽的3万元，孙福弟应返还张跃丽购房款383万元；关于张跃丽要求孙福弟赔偿损失的诉讼请求，考虑房屋已于2013年1月交付张跃丽使用、孙福弟的违约情况等因素，法院酌定孙福弟赔偿张跃丽损失20万元；张跃丽要求第三人承担连带责任及返还佣金的诉讼请求，依据不足，不予支持。孙福弟关于系德升公司委托其出售涉案房屋的辩解意见，综合孙福弟曾出具的证人证言、德升公司出具的证明等证据，法院认为，与事实不符，不予采纳。综上，孙福弟应返还张跃丽购房款383万元，赔偿张跃丽损失20万元。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决：一、解除张跃丽与孙福弟、郑州泰辰地产经纪有限公司于2013年1月25日签订的《房屋买卖合同》；二、孙福弟于该判决生效之日起十日内返还张跃丽购房款383万元，赔偿张跃丽损失20万元，共计403万元；三、驳回张跃丽的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44400元、保全费5000元，由张跃丽负担5360元，孙福弟负担44040元。
二审中，张跃丽向本院提供了涉案房屋所在小区业主的微信群聊天截图，用于证明涉案房屋不通水、电及房屋被查封；孙福弟对此认为该证据系影印件且与本案无关，不应采信；泰辰公司认为该证据与本案无关。孙福弟向本院提供了2013年1月28日被收回的购房收据，该收据上有文字说明当时涉案房屋不存在他物权，用于证明向张跃丽出售该房屋时不存在隐瞒的情况；张跃丽对此认为是后补的。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，张跃丽、孙福弟与泰辰公司签订的房屋买卖合同系各自真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属有效合同，各方当事人均应依诚实信用原则按照合同的具体约定履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向另一方承担违约责任。本案中，作为卖方的孙福弟至今未能协助买方张跃丽办理产权手续，致使合同目的无法实现，故应对张跃丽承担违约责任。原审法院在综合考虑本案房屋买卖合同签约背景、交割方式、交付钥匙等因素后，在判令解除房屋买卖合同的情况下同时判令孙福弟赔偿张跃丽经济损失20万元，数额亦属适当，本院予以确认，对张跃丽的第一项上诉请求不予支持。在佣金方面，泰辰公司作为房屋买卖双方订立合同的媒介，其职责在于为双方提供订立合同的机会并促成合同成立，纵观本案，泰辰公司已完成服务并促成合同签订，虽然合同最终被判令解除，但泰辰公司对此并无过错，故对张跃丽要求泰辰公司返还佣金的主张不予支持。
综上所述，张跃丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理14656元，由上诉人张跃丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 苟 珊
审判员 秦 宇
二〇一七年十一月二十四日
书记员 候李爽