上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3138号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海田园坊实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘淑红，总经理。
委托代理人陈然，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人钟黎慧，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）高伟，男，1977年5月5日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
上诉人上海田园坊实业有限公司（以下简称“田园坊公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1617号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田园坊公司的委托代理人陈然、被上诉人高伟的委托代理人王京普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，高伟系上海市虹口区株洲路XXX号全幢的房屋产权人。2012年8月田园坊公司（承租方，乙方）与高伟（出租方，甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：高伟将所有的上海市虹口区株洲路XXX号房屋出租给田园坊公司，建筑面积248.64平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用。甲乙双方约定，甲方于2012年8月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年8月20日起至2017年8月19日止。该房屋年租金总计为（以下币种均为人民币）400，000元。从起租日起第三年开始每年递增5%。付款方式：付3个月押1个月。乙方应自2012-8-20起3日内给付甲方2012-10-20到2013-1-20的租金10万元整及保证金3.3万元整。以后每年的付款日期分别是：1月20号，4月20号，7月20号，10月20号。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即33，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理等相关费用由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况甲方或乙方需要解除本合同，提前收回或退租该房屋的，需向对方支付2月的租金作为违约金，若违约金不足抵付对方损失的，不足部分由甲乙双方商议赔付。同年8月24日，双方签订《补充协议》，约定：本协议日期2012年8月20日至2017年8月19日，合同期五年，免租金两个月（2012年8月20日至2012年10月19日）。合同签订后，高伟依约向田园坊公司交付系争房屋，田园坊公司向高伟支付保证金33，000元，并支付租金至2015年7月19日。2015年6月，田园坊公司拆除了系争房屋内设施设备及装修，并于6月29日向上海市虹口区市场监督管理局申请注销上海天峰酒业有限公司虹口分公司，该公司于2015年7月3日注销登记。2015年7月17日，田园坊公司向上海安荣物业管理服务有限公司支付了2015年4-6月物业管理费5，967.30元。
2015年7月27日，田园坊公司向法院起诉称，双方签订租赁合同后履行至2015年6月，因田园坊公司经营调整暂时将承租房屋经营的酒庄关门歇业，但高伟以此认为田园坊公司不再承租该房屋，遂于2015年6月下旬强行将该房屋门锁撬开，锁上自己门锁，并在该房屋门窗处张贴招租广告。田园坊公司为此多次与高伟交涉，要求高伟停止违约行为，但高伟始终置若罔闻，对田园坊公司要求置之不理。特别是2015年7月20日，田园坊公司发现高伟已强行对该承租房屋实施装修，使田园坊公司原有装修全部遭到破坏。为此，请求判令：1、解除双方于2012年8月签订的《上海市房屋租赁合同》；2、高伟返还田园坊公司已支付的保证金33，000元；3、高伟返还自2015年6月30日至7月20日提前收回房屋的租金24，500元；4、高伟赔偿因提前解除合同给田园坊公司造成的装修损失30万元；5、高伟支付提前解除合同违约金7万元。
高伟提出反诉称，田园坊公司自承租房屋之后，一直未能按期支付租金，理应承担逾期支付租金的违约责任，违约金总额为61，288元。2015年1月，田园坊公司关闭酒庄，停止经营。后来，田园坊公司提出改为进行电玩城，高伟表示在田园坊公司合法经营的情况下，予以同意。但到了2015年6月15日，田园坊公司表示单方终止合同，不再承租房屋。田园坊公司并将该房屋的所有设备设施、装修进行了拆除，包括所有空调内机、灯具、开关、洗手台水龙头和下水管道等。2015年6月23日，田园坊公司通过上海安荣物业管理有限公司开门至楼顶拆除了空调外机。2015年6月29日，田园坊公司向工商部门申请注销了在该房屋内注册的上海天峰酒业有限公司虹口分公司，并将注销的收件凭据交付给了高伟，同时，田园坊公司将该房屋的门锁和钥匙交付给了高伟，明确告知高伟租赁关系终止。因为田园坊公司在合同期间单方擅自退租该房屋、解除合同，田园坊公司应依约承担2个月租金的违约金7万元。后经物业催告，高伟才知道田园坊公司连房屋使用期间2015年4月至6月的物业费也没有支付。该物业费依约应当由田园坊公司支付。故请求判令：1、田园坊公司支付拖欠的物业费5，967.30元；2、田园坊公司支付逾期支付租金的违约金61，288元；3、反诉高伟支付违约金7万元。
原审法院认为，田园坊公司、高伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行中，双方虽均未提供解除租赁合同、交接房屋的有效书面证据，但田园坊公司于2015年6月拆除了系争房屋内的装修及设备设施，并注销了在系争房屋内注册的上海天峰酒业有限公司虹口分公司，系以实际行动表示不再履行租赁合同，并且该行为足以导致作为出租方的高伟作出田园坊公司提前解除合同的判断，故高伟于2015年6月30日收回房屋并无不当，双方的租赁合同可于该日解除。高伟应返还田园坊公司2015年7月1日至7月19日的租金及租赁保证金33，000元，2015年4月-6月的物业管理费应由田园坊公司承担。因田园坊公司系提前解除合同的违约方，故应按合同约定向高伟承担2个月租金金额的违约金。对于田园坊公司提出的装修损失，因提前解约的过错在于田园坊公司，且其亦拆除了大部分的装修及设备设施，故对于该诉讼请求，原审法院不予支持。对于高伟要求田园坊公司承担逾期支付租金的违约金的反诉请求，因田园坊公司支付已付租金的日期仅是略有延误，高伟在收取租金时也未提出异议或主张违约金，故对于该项反诉请求，原审法院亦不予支持。据此判决如下：一、上海田园坊实业有限公司与高伟2012年8月签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；二、高伟应于本判决生效之日起10日内返还上海田园坊实业有限公司2015年7月1日至2015年7月19日房屋租金22，166.67元；三、高伟应于本判决生效之日起10日内返还上海田园坊实业有限公司房屋租赁保证金33，000元；四、上海田园坊实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付高伟违约金70，000元；五、上海田园坊实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付高伟2015年4月-6月物业管理费5，967.30元；六、对上海田园坊实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、对高伟的其余反诉请求不予支持。
上诉人田园坊公司不服原审判决，向本院提出上诉称，田园坊公司于2015年1月停止酒庄经营，并向高伟提出将转业经营电玩城；后田园坊公司于2015年6月起着手拆除原装修的部分设备设施，为之后经营电玩城作装修准备；同时向工商部门申请注销了在系争房屋内注册的酒业公司，准备重新注册新的电玩公司；田园坊公司最后一次支付租金是结算到2015年7月下旬，可以佐证该公司有继续租赁房屋的意愿。但高伟强行另加门锁并擅自拆除田园坊公司剩余的装修及设备设施后重新装修，导致田园坊公司无法继续履行租赁合同，故系争租赁合同提前解除的原因在于高伟违约。此外，原审判决查明田园坊公司支付了系争房屋2015年4－6月的物业管理费5，967.3元，却又判令田园坊公司向高伟支付2015年4－6月的物业管理费5，967.3元，相互矛盾。请求撤销原审判决第四、五条，改判高伟支付田园坊公司提前解除合同的违约金70，000元。
被上诉人高伟答辩称，田园坊公司在2015年6月就明确告知高伟不再租赁系争房屋，并拆除了房屋内可用的装修部分、注销了酒业公司，还于2015年6月29日向田园坊公司交还了钥匙。在房屋租赁过程中，田园坊公司还有迟延支付租金的情况，按照合同约定应当支付违约金六万多元，原审判决通过客观证据还原了案件的事实并综合整个租赁情况作出的处理已经充分考虑了田园坊公司的利益，并无不当。系争房屋2015年4－6月物业管理费5，967.3元由高伟而非田园坊公司支付，原审判决仅是笔误，最终处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2015年7月17日，高伟向上海安荣物业管理服务有限公司支付了系争房屋2015年4－6月物业管理费5，967.3元，该事实有高伟提供的物业费发票和双方当事人在原审庭审中的陈述予以证明。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，对于本案系争合同提前解除的原因，双方当事人各执一词，均认为对方当事人存在违约情形。由于双方并未签订书面的协议对解除合同事宜作出明确的说明和约定，故只能由法官在审理中运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。从田园坊公司拆除系争房屋内的装修和设备设施、注销了在系争房屋内注册的酒业公司并将注销材料交给高伟的行为判断，高伟提出的系田园坊公司以实际行动表示不再履行合同的主张更为可信和合理。田园坊公司虽缴纳租金至2015年7月19日，但因双方约定的租金支付方式为三月一付、先付后用，故租金所对应的租期并不能推翻田园坊公司提前解约的事实。故原审判决认定田园坊公司系提前解除合同的违约方，并判令其承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。高伟缴纳了系争房屋2015年4－6月物业管理费5，967.3元，原审在查明事实部分存在笔误，本院已予以纠正；但原审对物业费的最终处理正确，本院亦予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，100元，由上诉人上海田园坊实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一六年五月二十四日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……