杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初3570号
原告浙江为了家投资管理有限公司。
法定代表人孙晓。
委托代理人曹灿荣。
被告海宁凯达菱商贸城开发有限公司。
法定代表人顾红飞。
委托代理人梁月军。
原告浙江为了家投资管理有限公司（以下简称为了家公司）诉被告海宁凯达菱商贸城开发有限公司（以下简称凯达菱公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由代理审判员郭宸光适用简易程序于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告为了家公司委托代理人曹灿荣、被告凯达菱公司委托代理人梁月军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告为了家公司诉称：2012年9月4日，被告为销售其开发的杭海商业中心的商品房，委托原告代为筹划、销售，双方签订委托筹划与销售代理合同一份。2012年10月原告进场，至2013年1月12日原告离场止，共销售了25套商铺。2013年上半年，被告陆续支付了代理费548022元，同年12月31日，原告向被告出具杭海商业中心业绩代理费结算清单，被告财务人员签字认可并声称未扣除广告费及溢价税费，但未提供依据，也不支付余款。原告认为按照双方合同约定，被告应支付原告代理费共计1336331元，扣除已付部分尚应支付原告代理费788309元。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告销售代理费788309元，并承担自2014年2月1日起至付清之日止欠款余额以月2%计的违约金（暂计至2015年12月31日为378388.32元）；二、被告承担本案诉讼费。
被告凯达菱公司辩称：一、被告未同原告结算的原因是原告没有按照合同约定向被告开具发票，因此被告不存在违约，不应支付违约金。二、原告称代理费总额是1336331元，我方认可，但有些费用应当扣除，主要有以下几点：有三套房屋买受人退房，原告应退还代理费298742.89元；有一套房屋买受人未支付按揭款，代理费应退回27616元；策划费应计入广告费，故广告费总额是784817.3元，其中超出450000元的部分应当由原告承担。三、从原告递交的证据来看，诉讼时效已经超过。
原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、委托策划与销售代理合同一份，欲证明双方委托代理关系；2、为了家-
杭海底价表一份，欲证明双方销售合同关系；3、结算表一份，欲证明合同履行情况；4、参保证据一份，欲证明程海英是被告公司职工。
经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为按照双方合同约定，计算表应由合同指定的员工签字认可，现结算表是由被告财务人员程海英签字确认的，不符合双方合同约定；程海英签字也并未明确认可销售了25套，只是对广告费和税费提出了异议，实际上被告认为结算表中买受人章玲未付按揭款，买受人姚丹丹、郑美琴、汪华平三人退房，其他的项目没异议；对证据4无异议。
经审查，本院对原告提交的证据作如下认证：证据1、2、4被告无异议，本院对其三性及证明力予以认定。证据3被告对其中未支付按揭款的一套房屋及退房的三套房屋有异议，本院对其真实性予以认定，对除未支付按揭款的一套房屋外的证明力予以认定。
被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、代理服务费发票及转账凭证一份，欲证明被告已向原告实际支付了548022元代理费的事实；2、退房申请书、退房协议书、商品房买卖合同解除协议书、退款发票各一份，欲证明原告代理销售的房屋有三套退房的事实；3、广告费发票及对应的广告合同二十四份，欲证明案涉商品房销售项目的广告费用总额为784817.3元的事实。
经质证，原告对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，原告认为证据3第2份中的信封、认购协议、委托合同、名片，从性质上不属于广告费；第6份中的广告发布费，费用发生时双方还没有签合同，从时间上不应计入广告费；第10份中的移动e管家包年费，从性质上不属于广告费；第12份原告认可其中的15000元，但认为应当打六折，即9000元；第13份中的会员费29800元，从性质上不属于广告费；第20份中的联单制作费，从性质上不属于广告费；第23份中的印刷费8620元，从性质上不属于广告费；第24份中的五折页、工作牌、三脚架、名片、贴条13645元，从性质上不属于广告费；其他的广告费发票没异议。原告认可的合理广告费为429957.3元；原告还认为150000元策划费不应计入广告费总额。
经审查，本院对被告提交的证据作如下认证：对证据1、2的证据三性及证明力予以认定。对证据3的真实性予以认定，对广告费发票的关联性作如下认定：第2份中的信封、认购协议、委托合同、名片，从性质上属于双方合同约定的广告费项目中的销售资料，予以认定；第6份中的广告发布费138000元，时间发生在双方签订合同之前，不予认定；第10份中的移动e管家包年费2000元，从性质上不属于广告费项目，不予认定；第12份中的“供应中心C13/4通栏广告”打折后的9000元发生在双方合同存续期间内，予以认定，其余未发生在合同存续期间的费用29400元，不予认定；第13份中的会员费，系项目宣传所需，予以认定；第20、23、24份中的联单制作费、印刷费、五折页、工作牌、三脚架、名片、贴条，属于销售资料，予以认定；其余广告费发票原告无异议，均予以认定。综上，对证据3中的部分发票（金额总计169400元）不予认定，对策划费150000元亦不认定为广告费。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年9月4日，原、被告签订《委托策划与销售代理合同》一份，约定被告将浙江省海宁市的“杭海商业中心”所属商品房（含商铺、LOFT公寓）的策划、销售代表事宜全权独家委托给原告，原告全权负责本项目的项目形象包装、客户招揽、案场接待与成交等销售相关事宜，本合同签订生效后，本项目所有销售成果均视为原告销售业绩；被告支付原告的代理服务费包括基础代理服务费和溢价代理服务费，基础代理服务费为被告按单套商铺实际成交底价的13%，溢价代理服务费为销售溢价总额的50%，销售房屋的实际销售价格超出单套底价的差额为销售溢价，单套底价表由双方签字盖章确定；被告负责本项目的广告投放费用，具体投放方式由原告提出，被告核定，各项广告费及销售策划费总额不高于60万元（销售策划费为15万元，广告费为45万元，其中广告费15万元由原告承担，广告费超出15万元至30万元部分由双方溢价部分中支付，广告费超出45万元，由原告承担）；原、被告各自承担因本项目销售所产生的各项应交税费；被告不得采取借故不与原告确认《销售业绩报表》、不与乙方核对代理服务费结算表等措施拖延付款期限，被告未按约支付原告代理服务费的，自应付之日起向被告支付按所欠金额千分之二计算的滞纳金。2012年10月18日，双方签订《商铺单套底价表》，约定所委托销售的商铺的单套底价。原告于2012年10月进场参与销售，2013年1月原告离场，期间原告共销售了25套房屋，其中有一套房屋买受人未支付按揭款，三套房屋买受人签订合同后又与被告协商解除合同。后被告陆续向原告支付了代理费548022元，其余款项双方因对广告费的结算有争议，尚未结清。2016年2月25日，原告诉至本院，诉如所请。
本院认为：原、被告间的商品房委托代理人销售合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。现原、被告对于双方合同签订后所产生的代理费总额1336331元及被告已支付的代理费548022元均无异议，本院对其予以认定。关于买受人退房的问题，本院认为原、被告合同约定买受人退房需经原、被告全权代表同意，现买受人退房系被告与买受人自行达成的协议，并未经过原告同意，且原告系受委托方，买受人在签订购房合同后再退房，并非原告责任，故涉及退房房屋的代理费无需扣除；关于买受人未付按揭款的问题，双方均认可买受人为章某的案涉房屋按揭款未支付，且均同意在代理费总额中扣除相应的款项27616元，本院予以支持。关于广告费的承担问题，原告与被告于2012年9月4日签订合同，于2013年1月12日退场，上述期间外的广告费用原告无需承担，且双方在合同中已就广告费的项目进行了约定，不符合合同约定的广告费项目的，亦应在广告费中扣除。经核算，案涉项目广告费总额为634817.3元，扣除不应计入的169400元广告费，双方合同存续期间产生的合理广告费总计为465417.3元。按照双方合同约定，其中150000元由被告单独承担，超出150000元至300000元部分由双方各半承担，超出300000元不足450000元的部分，双方约定不明，本院参照双方合同约定内容，酌定由双方各半承担，超出450000元的15417.3元由原告单独承担，综上，被告支付原告的代理费中应扣除广告费165417.3元（150000元＋15417.3元）。被告辩称策划费150000元亦应属广告费，本院认为从双方合同约定的内容上看，策划费与广告费系分项表述，显属不同，策划费依约应由被告单独承担，不应计入广告费。被告辩称原告诉请已超诉讼时效，本院认为双方在协商过程中并未就案涉代理费的结算达成一致，故原告诉请未超诉讼时效。关于违约金问题，双方就违约金的支付约定如下：“被告无故不与原告核对代理费结算表，未按合同约定及时足额支付代理费的，应当在应付费用之日起，按所欠金额的千分之二计付违约金。”现被告在收到原告的结算表后，由其员工与原告进行了初步的核对，然双方就广告费的结算问题因彼此对合同理解的差异，未达成一致，此情况下，不宜视为被告违约。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下:
一、海宁凯达菱商贸城开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付浙江为了家投资管理有限公司销售代理费595275.7元；
二、驳回浙江为了家投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如海宁凯达菱商贸城开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第两百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15300元，减半收取7650元，由浙江为了家投资管理有限公司负担3747元，由海宁凯达菱商贸城开发有限公司负担3903元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（具体金额由杭州市中级人民法院确定，多余部分以后退还。上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭宸光
二〇一六年六月十五日
书 记 员 章 琦