广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第444号
原告广西南宁市XX物业服务有限公司（原广西南宁市XX物业管理有限公司），住所地：南宁市大学西路XX号。
法定代表人黄XX，执行董事。
委托代理人刘桂月，广西梁栋律师事务所律师。
委托代理人梁栋，广西梁栋律师事务所律师。
被告尚XX，女，汉族，住南宁市滨湖路**号南湖XX苑**号房。
被告农XX，女，壮族，住南宁市滨湖路**号南湖XX苑**号房。
原告广西南宁市XX物业服务有限公司（以下简称XX物业公司）与被告尚XX、农XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX物业公司的委托代理人刘桂月到庭参加诉讼。被告尚XX、农XX经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告XX物业公司诉称，原告是南湖XX苑小区的物业公司，被告方是小区业主。原告与小区业委会于2007年11月28日签订了一份《南湖XX苑物业管理服务合同》，该合同约定物业服务期限为一年，从2007年6月1日至2008年5月30日止，并约定小区业委会应在合同期满前二个月，以书面形式告知原告是否续签合同，否则视为期满后合同自然顺延，顺延期每次为三个月，以此类推。原告依据合同一直为小区提供物业服务。2009年1月1日，原告与小区业委会又签订了一份《南湖XX苑物业管理服务合同》，约定物业服务期限为三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止。两份合同都对住宅房屋物业管理费、车位使用费、电梯运行费、二次加压运行费及各类委托代收费（包括水费、生活垃圾处理费等）等物业服务费用进行了约定。原告实际于2012年1月1日撤离，不再为小区提供物业服务。2011年1月，被告方开始欠缴物业管理费等各项物业服务费用，其行为已经构成违约，还应依约向原告支付相应的违约金及利息。为维护己身的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告方向原告支付物业管理费2129.17元（计算方式：从2011年1月至2011年12月共12个月，272.97平方米×0.65元／平方米／月×12个月）；二、被告方向原告支付物业管理费违约金（计算方式：以2011年1月至2011年12月期间每个月应交物业管理费177.43元为基数，每笔款项以下一个月的第一日为逾期起算日期计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；三、被告方向原告支付电梯运行费327.56元（计算方式：272.97平方米×0.1元／平方米／月×12个月）、二次加压运行费327.56元（计算方式：272.97平方米×0.1元／平方米／月×12个月）、水费214.32元（从2011年1月计算至2011年12月止）、城市生活垃圾处理费96元（计算方式：8元／月×12个月），以上费用共计965.44元；四、被告方向原告支付尚欠电梯运行费、二次加压运行费、水费、城市生活垃圾处理费的占用期间利息（计算方式：以965.44元为基数，按照中国人民银行1-3年期流动资金贷款利率，从2012年1月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。五、本案诉讼费用由被告方承担。
被告尚XX、农XX未作书面答辩。
经审理查明：2007年11月28日，南宁市南湖XX苑业主委员会（以下简称XX苑业委会）（甲方）与XX物业公司（乙方）签订了《南湖XX苑物业管理服务合同》一份，约定乙方接受甲方委托为南湖XX苑提供物业管理服务。其中，第十七条约定，委托期限为壹年，自2007年6月1日至2008年5月30日止。第二十一条约定，住宅房屋的物业管理费由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米0.65元，每月底前向乙方交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。第二十二条约定，车位使用费由乙方向车位使用人收取，收费标准为小车月票80元／月，临时3元／次，过夜6元／次。地下停车场私家车位按每个车位25元收取设施维护及照明等费用，如私家车位车主将车停在地面停车位，则按每月80元收取。第二十四条约定，电梯运行费、二次加压费、公共设备设施用水、用电等所有费用，由乙方包干，按房产面积，以0.2元／平方米收取。第四十六条约定，甲方应在本合同期满前二个月，以书面形式告知乙方是否续签合同，否则视为本合同期满后合同自然顺延，顺延期每次为三个月，以此类推。2009年1月1日，该小区部分业主以XX苑业委会的名义与XX物业公司签订了一份《南湖XX苑物业管理服务合同》。上述合同签订后，XX物业公司为南湖XX苑小区提供物业服务至2011年12月31日。尚XX、农XX于2010年1月5日向XX物业公司支付2009年10-12月的物业管理费等各项费用902.2元。因尚XX、农XX一直未交纳2011年1月之后的物业管理费、电梯运行费、二次加压运行费以及原告代收的水费和城市生活垃圾处理费等各项费用，为此XX物业公司于2013年1月31日向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，XX物业公司于2007年12月14日取得南宁市房产管理局印发的《物业管理企业资格证书》，资质等级为三级，有限期至2012年12月14日止。原告的公司名称于2011年5月9日由“广西南宁市XX物业管理有限公司”变更为“广西南宁市XX物业服务有限公司”。尚XX、农XX系南湖XX苑小区XX号房业主，房屋建筑面积为272.97平方米。
再查明，根据广西绿城水务股份有限公司《关于南宁市城市供水价格调整通知》及《南宁市城市供水价格价目表》的相关规定，居民生活用水的月用水量≤32m³；／户为2.28元／m³；。尚XX、农XX所住的B-141号房于2011年1月水表抄表读数：1492m³；，724m³；，2011年12月水表抄表读数：1554m³；，756m³；，XX物业公司代收水费为：（1554m³；-1492m³；）＋（756m³；-724m³；）×2.28元／m³；=214.32元。
还查明，南湖XX苑小区第二届业主委员会于2011年8月29日经备案登记成立。2009年1月1日签订的《南湖XX苑物业管理服务合同》合同落款处所盖的XX苑业委会的公章与南宁市公安局出具的《公章准刻证》（编号：200701XXXX）中记载的XX苑业委会公章印模不一致。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告尚XX、农XX经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
一、关于2009年1月1日的南湖XX苑小区部分业主以XX苑业委会名义与XX物业公司签订的《南湖XX苑物业管理服务合同》是否合法有效，以及2008年5月30日后XX物业公司与尚XX、农XX是否存在物业服务合同关系。2009年1月1日成立的第二届XX苑业委会及其使用的XX苑业委会公章未经有关部门登记备案，不符合有关法律的规定，其行为不能代表南湖XX苑小区的所有业主，故其与XX物业公司于2009年1月1日签订的《南湖XX苑物业管理服务合同》不能约束南湖XX苑小区的所有业主，XX物业公司不能据此合同向尚XX、农XX主张收取物业管理费等相关费用。而首届XX苑业委会系经合法登记备案成立，故其于2007年11月28日与XX物业公司签订的《南湖XX苑物业管理服务合同》，属有效合同，对南湖XX苑小区的所有业主具有约束力，因XX苑业委会未依据该合同第四十六条的约定，在合同期届满前二个月以书面形式告知XX物业公司是否续签合同，亦未在合同到期后向XX物业公司作出终止合同的决定，故2007年11月28日的《南湖XX苑物业管理服务合同》到期后应自然顺延，而2008年5月30日后，尚XX、农XX亦实际接受XX物业公司提供的物业服务。综上，2008年5月30日后，XX物业公司与尚XX、农XX之间存在物业服务合同关系。由于包括尚XX、农XX在内的小区业主对原告提供的服务予以领受，而未作出任何阻却领受的行为，故应视为其已接受了原告提供的物业服务的权利，根据权利与义务对等原则，其应承担支付对价的义务，即按合同约定的计付标准，履行交纳物业管理费等相关费用的义务。
二、关于XX物业公司主张的各项费用具体的支付标准及数额：
1、物业管理费。根据2007年11月28日的合同约定，住宅房屋的物业管理费由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米0.65元交纳，从2011年1月至2011年12月共2129.17元（计算方式：272.97平方米×0.65元／平方米／月×12个月）。
2、物业管理费的违约金。根据2007年11月28日的合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金，尚XX、农XX逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任。本案中，XX物业公司的实际损失实际为利息损失，若按合同约定的每日3‰计付违约金，明显高于其实际损失，故本院酌定违约金为逾期每日参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。
3、电梯运行费、二次加压运行费。根据2007年11月28日的合同约定，电梯运行费、二次加压运行费、公共设备设施用水、用电等费用，由XX物业公司包干，按房产面积，以0.2元／平方米收取。从XX物业公司的物业管理服务性质看，其提供的物业管理服务是持续性服务，服务中所产生的如电梯运行费、二次加压运行费等费用随服务期间的持续而不断增加，根据双方签订合同的目的并参照正常的实际发生费用，该合同约定的“以0.2元／平方米收取”应属笔误。故尚XX、农XX应支付2011年1月至2011年12月期间的电梯运行费、二次加压运行费为655.12元（计算方式：272.97平方米×0.2元／平方米／月×12个月）。
4、代收水费及城市生活垃圾处理费。2007年11月28日的合同约定，各类受托代收费（如水费、生活垃圾处理费等）由XX物业公司按相关规定代为收取。故尚XX、农XX应支付2011年1月至2011年12月期间由XX物业公司代收的水费214.32元及城市生活垃圾处理费96元（计算方式：8元／月×12个月）。
5、电梯运行费、二次加压运行费、代收水费、城市生活垃圾处理费的利息计算。因2007年11月28日的合同中并无对上述费用利息的约定，XX物业公司也未能提供证据证明其已向尚XX、农XX主张上述费用，故利息应从XX物业公司向法院起诉立案之日即2013年1月31日起，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告尚XX、农XX应向原告广西南宁市XX物业服务有限公司支付物业管理费2129.17元；
二、被告尚XX、农XX应向原告广西南宁市XX物业服务有限公司支付物业管理费违约金（计算方式：以2011年1月至2011年12月期间每个月应交物业管理费177.43元为基数，每笔款项以下一个月的第一日为逾期起算日期计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
三、被告尚XX、农XX应向原告广西南宁市XX物业服务有限公司支付电梯运行费、二次加压运行费655.12元；
四、被告尚XX、农XX应向原告广西南宁市XX物业服务有限公司支付代收水费214.32元及城市生活垃圾处理费96元；
五、被告尚XX、农XX应向原告广西南宁市XX物业服务有限公司支付尚欠的电梯运行费、二次加压运行费、代收水费、城市生活垃圾处理费的占用期间利息（计算方式：以965.44元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2013年1月31日起计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）。
案件受理费50元，公告费350元，两项合计400元，由被告尚XX、农XX负担。此款原告已预交，由被告尚XX、农XX随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188XXXX。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 赖观凤
人民陪审员 江高鹏
二〇一三年八月二日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。