上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第940号
原告上海江某某经营有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人吴斌、刘畅，上海志道律师事务所律师。
被告上海千某某科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人范某某，总经理。
委托代理人韩承鹏、孙昶林，上海融孚律师事务所律师。
原告上海江某某经营有限公司与被告上海千某某科技有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，于2015年8月11日、9月2日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴斌、被告委托代理人韩承鹏均到庭参加了诉讼，被告法定代表人范某某到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年12月30日，原、被告签订《房屋（场地）租赁协议》，约定：原告将原黄海制药厂占地6，721平方米土地（其中包括厂房1，000平方米）按现状租赁给被告使用，租赁期限10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止；前3年每年租金为人民币192，000元（以下币种同），以后每3年按5%递增，直至租赁期满；租金自2004年1月1日起算，每半年支付一次，先付后用，分别于当年的1月和6月各付年租金的50%。2013年10月31日，原告发函给被告，通知被告不再续签租赁协议，要求被告于租赁期满后结清租金、水电费用等并搬离上述租赁厂房，但被告置之不理。2015年4月23日，原告委托律师再次发函给被告，但被告仍未结清相关款项且未搬离。故起诉要求：一、被告于判决生效之日起十日内搬离租赁原告的位于上海市嘉定区封浜镇原某某制药厂所在土地并返还厂房；二、被告支付2013年10月1日至同年12月31日的租金55，566元（按递增后的年租金222，264元计算）；三、被告支付违约金20，294元（按照逾期支付租金金额每日万分之五计算，即每日27.8元，自2013年7月1日至2015年6月30日，共计730日）；四、被告支付自2014年1月1日至2015年6月30日的房屋使用费333，396元（按年租金222，264元标准计算）；五、被告支付自2015年7月1日至实际搬离厂房之日止的房屋使用费（按年租金222，264元标准计算）。
被告辩称，原、被告间租赁关系属实，2003年的租赁协议确已到期。但2013年7月17日原、被告重新签订了租赁协议，租期至2018年12月31日，故目前仍在承租期内，原告无权解除合同。原告租给被告厂房土地是附条件的，即被告须在原告区域内注册，为原告创造税收提供就业机会，是原告招商引资的条件。2013年8月租赁期间系争房屋及场地发生动迁，根据协议原告应给予被告补偿。被告承租后经原告许可投入资金1，000万进行修缮和改造，原房屋面积扩大了5倍多，原告应对扩建和修缮的建筑物进行补偿。近期被告未交租金是因原告拒收故被告无法交纳，被告并不存在违约，原告只是以此为借口达到使被告违约而拒绝给被告合理补偿的目的。综上，被告不同意原告诉请。
经审理查明，1996年2月，上海某某制药厂封浜分厂取得封浜镇纪家村52宗的集体土地建设用地使用证，用地面积为7，720平方米。2000年9月，上海某某制药厂与上海某某资产经营有限公司签订资产置换协议书，约定上海某某制药厂将上述集体土地上厂房、车间机器设备设施等置换给上海某某资产经营有限公司。2001年7月，上海市人民政府批复同意撤销江桥镇、封浜镇，建立新的江桥镇。2003年时，被告进入系争房屋及场地进行修缮等。同年12月30日，上海某某资产经营有限公司作为甲方、被告作为乙方签订《房屋（场地）租赁协议》（以下称2003年租赁协议），约定：甲方将原黄海制药厂占地6，721平方米土地（其中包括厂房1，000平方米）按现状租赁给乙方使用，租赁期限10年，自2004年1月1日至2013年12月31日；前3年每年租金为192，000元，以后每3年按5%递增，直至租赁期满；租金自2004年1月1日起算，每半年支付一次，先付后用，分别于当年的1月和6月各付年租金的50%；租赁期间房屋的修理由乙方负责，乙方对房屋进行装修改造不得影响房屋整体结构，乙方对房屋的改建或再建房须征得甲方同意，合同期满由乙方负责将原厂房及场地返还给甲方，如有损坏（除由于时间因素自然损坏原因外）由乙方承担修复和赔偿责任；乙方在租赁期内未经甲方许可，不得转租他人；甲方同意将房屋及场地按现状租赁给乙方，乙方根据生产经营需要对该厂区内的修缮、供电供水设施的安装、维护所产生的费用及其他一切费用均由乙方承担；乙方企业必须在江桥镇进行工商登记注册，甲方协助乙方办理各种手续所产生的费用由乙方承担，乙方必须在注册地依法经营纳税，否则甲方有权终止本协议；租赁经营期间，由于国家或地方政府需要征用该房屋场地或根据需要拆迁，造成本协议无法履行，双方均不承担违约责任，所造成损失由甲乙双方自负，甲方按实际租赁使用时间计算租金，如征用单位对房屋拆迁有补偿费时，乙方新建补偿费归乙方所有；任何一方违反本协议约定，均应承担违约责任，并赔偿对方相应的经济损失；乙方如不能按本协议规定的期限履行给付租赁费，超过90天，甲方有权提出终止本协议，同时甲方有权请求查封变卖、拍卖乙方财产，以抵乙方所欠租赁费和逾期期间每日万分之五的违约金，如有不足，将由乙方另行承担等。协议签订后，被告使用租赁的场地和房屋，对原房屋进行了修缮，并扩建了房屋，同时将原注册地变更为系争地址（营业执照住所为嘉定区江桥镇星华路XXX号桥北）。被告在注册地经营，并按约向原告支付至2013年9月的租金。
2013年10月31日，原告向被告发送通知，通知被告2003年租赁协议到期后不再续签租赁协议，要求被告于租赁期满后结清租金、水电费用等，并于同年12月30日前搬离，将租赁物及土地归还原告。到期后，被告未按原告要求搬离。2015年4月，原告委托代理人向被告发送律师函，要求被告付清2013年最后一季度租金及实际占用房屋使用费，搬离并返还系争厂房。
再查明，2013年7月17日，原、被告签订《房屋租赁协议书》（以下称2013年租赁协议），内容为原告将江桥镇星华公路XXX号桥北（原黄海制药厂）场地及房屋使用权出租给被告作为经营场所使用，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日，共5年；每年租金222，650元，先付后用；协议对建筑修缮、违约责任等作了约定。同日，被告向原告出具承诺书，承诺2013年租赁协议仅为被告公司办理营业执照变更营业期限所用，被告公司不会针对其中任何条款向原告提出任何要求，若双方因该2013年租赁协议涉及任何争议及由此产生的法律责任和经济纠纷均由被告公司承担。该承诺书由被告法定代表人签字，被告公司盖章。同时，被告营业执照的营业期限从原来的至2013年7月31日变更为至2023年11月1日。
另查明，2013年时，系争房屋及场地曾进行了评估，但至今未进行动迁。
第一次庭审后，被告于2015年8月19日向原告账户转账408，650元。被告当庭解释上述款项系按照2013年租赁协议的租金，具体为：2013年10月至12月租金56，680元、2014年全年租金222，650元、2015年1月至7月租金129，320元。对此，原告不予认可。
审理中，被告认为其在系争房屋及场地已投入大量资金，现原告要求被告搬离需补偿被告。原告则认为没有同意被告违法搭建，协议约定租期10年，被告投入部分早已折旧使用完毕，且租赁合同已期满、至今关于系争房屋及场地原告未签订过任何动迁协议，也未取得任何补偿费用，故不同意补偿，要求被告拆除搭建搬离系争房屋及场地。
以上事实，有《房屋（场地）租赁协议》、集体土地建设用地使用证【嘉集建（96）字第01817号】、《资产置换协议书》、通知、律师函、《房屋租赁协议书》、承诺书、贷记凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原告因资产置换及行政区划调整取得系争集体土地使用权及其上所建房屋所有权，对此被告亦无异议，在此基础上，原告方与被告签订的2003年租赁协议是双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。关于2013年租赁协议，被告于签订协议的同时向原告出具了承诺书，承诺2013年租赁协议仅为被告公司办理营业执照变更营业期限所用，被告公司不会针对其中任何条款向原告提出任何要求，该承诺书由原告留存，应是原、被告双方真实意思表示，表明双方虽签订2013年租赁协议但并不按照该协议书履行，故该协议书对双方当事人不产生法律效力，双方当事人仍应按照2003年租赁协议履行。在2003年租赁协议期满前，原告明确通知被告不再续约，故2003年租赁协议期满后双方租赁法律关系终止，被告理应搬离系争房屋及场地并将房屋及场地返还给原告；至于系争房屋及场地上被告的搭建，未取得相应证照，也未得到原告许可，故被告搬离时应自行处理。对于被告提出的动迁补偿，2003年租赁协议仅约定在租赁经营期间，由于国家或地方政府需要征用该房屋场地或根据需要拆迁，如征用单位对房屋拆迁有补偿费时，被告新建补偿费归被告所有。但至今系争房屋及场地并未动迁，原告也明确未签订过任何动迁协议也未取得任何动迁补偿费用，故被告要求补偿没有事实和法律依据。因被告在原告提起本次诉讼前仍拖欠原告2003年租赁协议期内的部分租金，应支付该部分租金并按照2003年租赁协议的约定承担违约责任。目前系争房屋场地由被告占有使用，故被告应参照2003年租赁协议约定的租金标准向原告偿付实际使用费损失。诉讼中被告认为按照2013年租赁协议转账的租金，原告并不认可，本院确认按2003年租赁协议的租赁期内租金及租赁期满使用费予以结算，故租赁期内租金被告已付清。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海千某某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内携财产（被告违章搭建部分自行拆除）搬离上海市嘉定区江桥镇纪家村X宗房屋及场地【集体土地建设用地使用证为嘉集建（96）字第01817号】；
二、被告上海千某某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海江某某经营有限公司拖欠租金的违约金人民币20，281.59元；
三、被告上海千某某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日人民币608.94元的标准偿付原告上海江某某经营有限公司自2014年1月1日起至实际返还之日止的房屋场地使用费损失（被告已支付至2015年8月3日）。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7，438元，减半收取3，719元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一五年九月二十二日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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