广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第92号
原告：何启龙，汉族，住广东省佛山市南海区。
原告：区伟章，汉族，住广东省佛山市南海区。
原告：柯湛辉，汉族，住广东省佛山市南海区。
三原告共同委托代理人：陈今祥，系广东豪益律师事务所律师。
被告：佛山市南海庆云旅游开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：卢志昌。
委托代理人：黎宏武，系广东华法（高明）律师事务所律师。
委托代理人：梁镇忠，系广东华法（高明）律师事务所律师。
上列原、被告建设工程合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，分别于2015年2月2日、同年3月23日公开开庭进行了审理。两次开庭，三原告共同委托代理人陈今祥、被告委托代理人梁镇忠均到庭参加诉讼。被告委托代理人黎宏武到庭参加了第一次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解但未达成协议。庭外和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
三原告诉称，1996年2月，三原告与原南海市西岸开发区办事处（后更名为南海市西岸镇人民政府）签订《南海市西岸开发区土方工程承包协议》，约定三原告承包新中学填土工程，并约定工程款总额、付款方式等，亦约定工程完工后两年内办妥该土地使用权证。三原告早于1996年8月如期完工，且经验收合格。被告依约于1999年10月30日、11月30日向三原告出具说明，同意在绿泉花园后边划地3.478亩给三原告，用以抵扣工程款417433.65元，并承担办证一切费用，并注明“请国土部门按规划定位划圈土地及有关凭证”。2000年7月5日，原南海市国土局西岸分局出具《关于西岸镇工程款购买土地的回复》给原、被告，同意三原告以工程款551520元购买被告土地，按每亩12万元折合土地4.596亩，并注明“因按规划给地比原来结算多给地1.188亩，金额134086.35元在工程余款扣回”。被告于2001年11月2日向三原告出具收款收据，内容为预收大槎围绿泉花园土地款417433.65元（填土工程款抵付）。余款134086.35元在三原告工程余款中已扣回。至此，三原告已付清4.596亩购地款，被告已交付土地予三原告使用。但被告迟迟未能为三原告办妥土地使用权证，经催办未果。故诉讼请求：1、被告立即为三原告办妥面积为4.596亩的土名“大槎围”土地使用权人为三原告的办证手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、从（2000）南经初字第1770号民事调解书、被告于1999年11月10日出具的说明、南海市国土局西岸分局作出的回复可知，三原告、被告和西岸镇政府均同意以被告所有的位于大槎围的土地抵扣工程款。二、被告已于1999年将大槎围土地交付给三原告，由其使用至今。三、大槎围土地现登记在被告名下。由于规划原因，证载土地面积为2244.68平方米（3.367亩）。四、被告同意按法院判决将上述证载土地过户给三原告。
庭审中，三原告举证如下：
1.土方工程承包协议原件1份，用以证明三原告购买被告土地的来源与根据。该协议中确定购地单价、面积、款项比例等。
2.结算方案复印件1页。
3.说明复印件1页（加盖南海市庆云旅游开发集团公司印章、南海市庆云旅游开发集团公司财务专用章）。
证据2、3，用以证明被告应向三原告交付土地3.4786亩，冲抵工程款417433.65元。办证费用由被告承担。
4.关于西岸镇工程款购买土地的回复（含坐标、红线图）复印件2页（加盖南海市国土局西岸分局印章），用以证明被告及原西岸国土局同意向三原告交付土地4.596亩，折合3064.01平方米，冲抵工程款551520元。
5.（2000）南经初字第1770号民事调解书复印件1份（加盖南海区人民法院档案章）。
6.收据复印件1份。
证据5、6，用以证明三原告已经支付购地款551520元。被告同意给地及办证，其对应的土地面积为4.596亩。
经质证，被告对三原告出示的证据1、2、6无异议。对证据3真实性无异议，认为根据双方最新约定（即被告证据2），双方各承担50%办证费。对证据4真实性无异议，认为其无法证明被告应当办证的土地为总面积的土地。被告应办证的土地面积为2306.37平方米。对证据5真实性无异议，认为被告不是调解书当事人。调解书中存在较多笔误，请法院核实调查。
庭审中，被告举证如下：
1.国有土地使用证原件1份，用以证明涉讼土地权属及相关情况。
2.协议书复印件1份，用以证明原、被告双方对涉讼土地过户办证费约定双方各承担50%。
经质证，三原告对被告出示的证据1真实性无异议，对其证明内容不予确认。认为该证办理时间在2006年，在双方约定给地之后。被告单方更改涉讼土地面积，对此三原告不知情。对证据2真实性无异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示以下材料：
1.2015140号复函原件1份。
2.示意图原件1份。
3.证明复印件1份。
经质证，三原告对本院出示的材料1-3真实性无异议，认为能够办证的土地面积没有达到合同约定面积，其责任在于被告。
被告对本院出示的材料1-3真实性无异议，认为部分土地不能办证是客观原因造成的。
本院经审查认为，三原告出示的证据1-6、被告出示的证据1-2及本院出示的材料1-3来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。
综合采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：
1996年2月，三原告合伙与南海市西岸开发区办事处（下称办事处）签订工程合同，由三原告承建新中学填土工程（下称涉讼工程）。三原告依约完工后，办事处于同年8月21日出具结算方案，确认总工程款为1107418.81元，其中以工程款换地的款项为417433.65元。后上述办事处变更为南海市西岸镇人民政府（下称西岸政府）。1999年11月10日，西岸政府属下的南海市庆云旅游开发集团公司出具《说明》，确定换地价格为每亩120000元，上述417433.65元所换得土地为3.478亩，并划定土地在南海市××镇绿泉花苑后边。2000年7月5日，南海市国土局西岸分局作出回复，内容包括规划土地为4.956亩，比原结算的土地多1.118亩，金额为134086.35元，应在工程款中扣回。
2000年7月18日，区伟章起诉西岸政府，本院审理后作出（2000）南经初字第1770号民事调解书，调解协议内容包括西岸政府应在2000年12月31日前给付位于南海市××镇绿泉花园后面的2.478亩土地（指2000年7月5日南海市国土局西岸分局回复所划定的土地）予区伟章。
2014年10月29日，三原告与被告签订《协议书》（下称涉讼合同），约定涉讼工程已验收结算，其中工程款417433.65元以土地3.478亩抵顶；双方协商以诉讼方式对历史遗留问题理顺，涉及费用各自承担；由于历史原因多划1.118亩土地经法院判决后由三原告补足相应款项给被告；双方确认该抵顶土地经法院判决后在今后办理过户手续（土地使用权属变更）中产生的费用各自承担50%（总费用约30万元，最终以实际缴交数为准）；若法院判决不能直接办理过户手续，则双方再另外协商解决办法，到2015年12月30日前仍未能办理该土地变更过户则此协议作废。
三原告主张办证的4.596亩土地（下称涉讼土地一）坐标如下：B1（x=”530966.300”y=”387465.214）、B2（x=530979.200”y=”387471.683）、B3（x=531018.684”y=”387491.484）、B4（x=530993.303”y=”387538.440）、B5（x=530989.747”y=”387536.606）、B6（x=530954.964”y=”387518.661）、B7（x=530953.740”y=”387518.029）、B8（x=530942.684”y=”387512.326）、B9（x=530961.819”y=387474.154）。
行政部门核发佛府南国用（2008）第0403906号土地证，登记座落于南海区西樵镇西岸村、地号440605004031GB00854的土地（下称涉讼土地二）的使用权人为被告；该土地面积为2244.68平方米；土地用途为城镇住宅用地；土地使用年限至2068年1月8日，该宗地无查封无抵押登记记录。
南海国土部门针对本案所作2015140号复函认定，涉讼土地二在涉讼土地一范围内；除了涉讼土地二外，涉讼土地一范围内的其他土地在南海产权产籍信息系统无土地登记信息记录；涉讼土地一除了涉讼土地二外的其他土地，部分在南国地政补复（1998）87号（批文面积为28980平方米）批文红线范围，余下土地无相关用地批文；1998年，原南海市庆云旅游开发集团公司凭南国地证补复（1998）87号批文、南国出让字（1998）00050-1号出让合同及缓交地价款合同等材料，办理了土地证国用（1998）特220027号（土地证载面积为22320.4平方米，现已注销），并声明按照规划要求，南国地证补复（1998）87号批文剩余部分土地不再申请办理土地证，但实际上原南海市庆云旅游开发集团公司一直至今都没有按规定缴纳土地的相关费用；其中国用（1998）特220027号宗地于2006年1月16日变更登记为证号国用（2006）特1400044，该证号于2008年12月26日分割变更为多个土地证，其中一个为国用（2008）0403906；由于针对涉讼土地二一直未按规定缴交土地相关费用，法院处置后，若买受人要办理土地变更登记手续，须按相关规定先补交土地的相关费用，再凭法律文书及其他相关材料到土地所在地行政服务中心办理国用（2008）0403906宗地变更登记手续；涉讼土地一其余部分则不能办理土地变更登记手续。庭审中，被告同意承担上述复函中涉讼土地二应补交的相关费用（地价款）；双方同意办理土地办证过户的手续费用由双方各承担50%。
三原告自1999年接收涉讼土地一后占用至今。
庭审中，双方确认双方之间针对涉讼土地一的总交易价为551520元，且无争议的已付款为417433.65元。
本院认为，三原告诉讼请求实质上为主张办理涉讼土地一使用权人为三原告的登记手续。一、对于涉讼土地二，根据涉讼合同，双方已就该土地使用权转让达成合意。双方均确认三原告已向被告付款417433.65元（以工程款顶抵），参照1999年11月10日《说明》及涉讼合同内容可见，三原告已向被告支付了涉讼土地二的交易对价。因此，被告负有义务向三原告转移涉讼土地二的使用权。涉讼土地二无抵押或查封登记记录，且根据国土部门复函，办理该宗地变更登记手续具有现实可行性。虽然国土部门复函明确办理涉讼土地二变更登记手续须按相关规定先补交土地的相关费用，但被告已在庭审中同意承担该费用。另外，被告已交付涉讼土地二予三原告占用多年，庭审中亦同意协助办理变更登记手续。综上，三原告请求被告协助办理涉讼土地二变更使用权人为三原告的登记手续条件成就，本院予以支持。二、对于涉讼土地一中除涉讼土地二外的其他土地，因国土部门复函明确对其不能办理土地变更登记手续，故三原告在本案中请求办理土地变更登记手续，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告佛山市南海庆云旅游开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告何启龙、区伟章、柯湛辉办理佛山市南海区西樵镇西岸村地号为440605004031GB00854、面积为2244.68平方米的土地［原土地证号为佛府南国用（2008）第0403906号］使用权人为原告何启龙、区伟章、柯湛辉的变更登记手续。
二、驳回原告何启龙、区伟章、柯湛辉的其他诉讼请求。
本案以简易方式结案，受理费减半收取50元（三原告已预交），由被告负担，应于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付予三原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年三月三十一日
书记员 叶芳晖