上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初4956号
原告董元，女，1952年3月28日生，汉族，住上海市长宁区。原告王为斌，男，1951年11月28日生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告的共同委托代理人王贇。原告王贇，男，1980年3月4日生，汉族，住上海市长宁区。上列三原告的共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告徐家仪，男，1953年5月6日生，汉族，住上海市长宁区。被告赵庆恩，女，1952年12月5日生，汉族，住上海市长宁区。上列两被告的共同委托代理人徐瑾，女，1980年11月5日生，汉族，住上海市长宁区。上列两被告的共同委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。原告董元、王为斌、王贇诉被告徐家仪、赵庆恩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，与徐家仪、赵庆恩诉董元、王为斌、王贇房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2016)沪0105民初3696号)合并审理，依法由审判员马浩波独任审判，公开开庭进行了审理。原告王贇并作为原告董元、王为斌的共同委托代理人，三原告的共同委托代理人卞东风，被告徐家仪、赵庆恩的共同委托代理人徐瑾、袁文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董元、王为斌、王贇诉称，2015年12月28日，两被告(买受方)与三原告(出卖方)就本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室(标号层)房屋(以下简称涉讼房屋)签订上海市房地产买卖合同。双方另签订附属设施、设备及室内装饰转让协议。根据合同约定，两被告应当在签订合同当日即2015年12月28日将部分首付款人民币400万元交居间方保管。双方对该约定并未作出变更。2016年1月24日，三原告从居间方处得知两被告并未按约将400万元交至居间方处。根据合同约定，买受方逾期付款超过7天，出卖方有权解除合同。故三原告于2016年1月25日发函，通知两被告解除合同。三原告在签约后至提出解除合同前，并未向两被告确定还贷日期。两被告应当承担违约责任。故请求判令：1、确认双方就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同及附属设施、设备及室内装饰转让协议于2016年1月25日解除；2、两被告向三原告支付逾期付款违约金14,000元；3、两被告向三原告支付赔偿金1,448,000元；4、诉讼费用由两被告负担。被告徐家仪、赵庆恩辩称，虽然合同记载两被告应于签订合同当日将部分首付款400万元交居间方上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)暂保管，并用于向宁波银行归还三原告的抵押贷款，但买卖双方在合同签订前后均确认，两被告无需将部分首付款400万元交中原公司暂保管，待三原告与宁波银行确定还贷日期后再通知两被告开具本票，共同至宁波银行办理还贷。两被告已支付房价款50万元。2016年1月24日，三原告通过居间方通知两被告定于2016年1月28日办理还贷。2016年1月25日，两被告开具金额为400万元的本票，做好付款准备。2016年1月27日，三原告通过居间方通知两被告解除合同。2016年1月30日，两被告收到三原告的合同解除函。两被告认为，两被告并未违约，三原告无权解除合同。三原告应当继续履行合同。即使两被告违约,三原告并无损失,约定的违约金过高。故请求驳回三原告的诉讼请求。经审理查明，原告王贇为原告董元、王为斌之子。2003年1月23日，涉讼房屋的产权登记至三原告名下。2015年12月10日，被告徐家仪(买受方)、三原告(出卖方)、中原公司(居间方)就涉讼房屋签订房地产买卖居间协议，协议记载总房价款为798万元。同日，买卖双方另签订协议，协议记载，买卖合同约定的房价款为724万元，不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为74万元，买受方应当在2016年3月16日前直接支付给出卖方。2015年12月10日，原告王贇向被告徐家仪收取定金10万元。2015年12月14日，原告王贇向被告徐家仪收取40万元。2015年12月28日，两被告作为买受方(乙方)，三原告作为出卖方(甲方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为724万元；甲方于2016年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2016年3月16日前，共同办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方承诺于签订本合同后81日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；乙方应在签订本合同后当日内，将部分首期房价款400万元交中原公司暂为保管，中原公司并将已代为保管的定金50万元转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方并暂由中原公司保管的全额首期房价款450万元；待上述事项完成当个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意：乙方及甲方和中原公司将保管的首期房价款开具本票转至甲方还贷银行账户，由甲方用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有剩余，剩余部分转付甲方，首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，由中原公司收执从抵押权人处取得的该房地产之房产证原件、他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，并代为办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待双方共赴上海市长宁区房地产交易中心办理产权过户当日，乙方直接支付给甲方第三期房价款74万元，该期房价款中包含房价尾款，甲方同意：该房价尾款计5万元由中原公司暂为保管；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方委托中原公司代为转付给甲方房价尾款5万元。2016年1月25日,两被告就本票如何填写,向三原告发送短信征询意见。2016年1月25日，中国银行经被告徐家仪申请，开具金额为400万元的本票一张。2016年1月25日，三原告向两被告发函，称两被告应于合同签订后当日内，将部分首期房价款400万元交中原公司，然而至今尚未按约履行，现提出单方解除合同。2016年1月30日，两被告收到上述函。2016年2月3日，两被告向三原告发函，表示不同意三原告单方解除合同。此后，双方交涉未果，三原告遂提起诉讼。另查明，双方签订买卖合同时，涉讼房屋的抵押权人登记为宁波银行股份有限公司上海黄浦支行。三原告至今未办理涉讼房屋抵押权登记注销手续。原告王贇及案外人王某甲、王某乙的户口现在涉讼房屋处。上述事实，有房地产权证、房地产买卖合同、协议、收款收据、本票、函、户籍信息资料以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，两被告为证明三原告表示首付款400万元无需交中原公司保管，提供居间方中原公司的工作人员唐卫东、以及为两被告提供服务的上海一信房地产经纪有限公司的工作人员马宏伟的证言。两证人均到庭陈述，原告王贇在签署上海市房地产买卖合同当日，明确表示部分首付款400万元无需交中原公司保管，待三原告与贷款银行确定结清贷款的日期后，由两被告开具本票，共同办理还贷；两证人在原告王贇作出上述意思表示时在场。三原告对证人证言表示异议，称买卖双方虽同日签署合同，但签署时间有先后，两被告先签，三原告后签，双方并未见面。三原告签署合同时，证人唐卫东在场，证人马宏伟不在场。三原告从未作出部分首付款400万元无需交中原公司保管的意思表示。两证人所述并非事实。本院认为，根据双方签订的买卖合同记载，买受方应将部分首付款400万元交居间方保管，等待出卖方确定结清贷款的日期，再将首付款转入出卖方的还贷账户。该约定具有保障抵押权登记注销及产权过户得以完成，降低买受方交易风险的目的。买受方将首付款交居间方应属交易流程的中间环节，即使买受方将首付款交居间方保管，出卖方亦不可单方自行支取，挪作他用。证人唐卫东系居间方的工作人员，具备见证双方签约过程的条件，根据其所作证言，并结合其他证人证言，可以认定原告王贇对涉及首付款的交易流程作出了不同于合同记载的意思表示，即可去除将首付款400万元交居间方保管的中间环节。原告王贇为原告董元、王为斌之子，且为涉讼房屋的共有人及出卖人之一，两被告有理由相信该意思表示为三原告的共同意思表示。三原告自述在签约后至提出解除合同前，并未向两被告确定还贷日期，而两被告已于2016年1月25日持银行开具的本票，做好了付款的准备，并不构成违约。在此情形下，三原告以两被告逾期付款为由，通知两被告解除合同，于法无据，不发生合同解除的效力。三原告请求确认合同解除，并判令两被告支付违约金及赔偿金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告董元、王为斌、王贇的全部诉讼请求。案件受理费人民币17,958元，因适用简易程序，减半收取计人民币8,979元，由原告董元、王为斌、王贇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 马浩波
二〇一六年五月三十一日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。