江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8950号
上诉人（原审原告）：谢淑慧，女，1987年10月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏苏博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍枝礼，男，1980年6月9日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：毕冬梅，女，1983年11月23日生，汉族，无业。
上诉人谢淑慧因与被上诉人伍枝礼、毕冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢淑慧上诉请求：1、撤销一审判决第一项“并按21万元为本金自2016年4月16日至实际支付之日止按每日万分之五标准支付迟延付款违约金”部分及第二项，依法判决或发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。并非上诉人的贷款未确定通过，事实是当时二手房买卖成交量陡增，银行业务繁忙，未能及时出具贷款审批结果通知书。二、一审法院对重要事实未做认定。上诉人一直积极与被上诉人沟通合同履行问题，要求被上诉人提供账户用以支付首付款，并协助过户；2016年4月25日，上诉人丈夫银行卡中有足够支付首付款的数额，并约定于2016年4月25日双方一同去银行支付首付款，同时办理过户手续，但当日只有伍枝礼一人到场，被上诉人毕冬梅以自己行为明确表示不履行房屋过户的合同义务，当属违约。即便上诉人2016年4月15日未支付首付款存在过错，但之后一直积极要求支付首付款，弥补过错行为。根据《合同法》规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、一审法院程序违法。在伍枝礼、毕冬梅未反诉的情况下，判决谢淑慧向伍枝礼、毕冬梅支付迟延付款违约金，违反法律规定。一审判令谢淑慧支付伍枝礼、毕冬梅购房款78万元及延迟付款违约金，即便上诉人有义务支付该78万元，也应通过合同约定的商业贷款形式。综上所述，并非上诉人违约导致合同无法继续履行，完全是因为房价上涨，被上诉人想提高房价，不肯接收首付款且不配合办理过户手续导致合同未能继续履行。
伍枝礼、毕冬梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。1、上诉人所述基本事实错误，上诉人未按合同约定履行是导致合同无法继续履行的直接原因。上诉人至今未支付首付款，应承担违约赔偿责任。被上诉人通过短信、电话要求上诉人按合同约定条款执行，多次催要首付款未果。签订合同当日，被上诉人即分别提供了农业银行和紫金农商银行账户。2、一审认定事实清楚、明确。合同约定2016年4月15日付首付款，与上诉人所称银行业务繁忙，未能及时出具贷款审批结果通知书没有任何关联。3、一审充分听取了双方意见。4、一审程序合法。上诉人未按合同约定履行，应承担相应的违约责任。
谢淑慧向一审法院起诉请求：1、伍枝礼、毕冬梅继续履行2016年3月18日签订的《南京市存量房买卖合同》，配合谢淑慧办理涉案房屋过户及贷款手续；2、伍枝礼、毕冬梅承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2015年12月26日，谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅在中介方南京满天红房地产经纪有限公司介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定谢淑慧购买伍枝礼、毕冬梅位于南京市浦口区天华东路103号北外滩水城第十五街区01幢4单元608室房屋（所有权证号为宁房权证浦转字第××号、丘号为10745419-001-68），建筑面积87.65平方米，总价款为1028000元，房屋登记日期满2年后办理买卖手续。伍枝礼、毕冬梅在谢淑慧领取产权证后全款付清三日内腾空房屋，并书面通知谢淑慧、中介方办理交付的具体时间，约定违约金3万元。双方还补充约定：1、2015年12月26日支付定金3万元；2、2016年4月30日之前办理过户、谢淑慧支付21万元；3、尾款交房当日付8000元；4、谢淑慧商业贷款78万元、办理贷款时间约定2016年3月5日办理贷款手续。
2015年12月26日，谢淑慧支付伍枝礼、毕冬梅定金3万元，伍枝礼、毕冬梅出具定金收条一份。
2016年3月18日，谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定房屋转让价款为108.8万元，定金3万元，尾款8000元。合同第四条规定，双方同意以以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：1、谢淑慧2016年3月18日支付定金3万元；2、谢淑慧商业贷款78万元整、2016年5月31日之前；3、谢淑慧支付现金21万元整、2016年4月15日之前；4、交房当日支付尾款8000元；5、双方交易在90天之内完成，双方2016年4月30日之前过户。谢淑慧无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时谢淑慧承担违约金3万元。谢淑慧逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。谢淑慧逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期价款超过3万元的，伍枝礼、毕冬梅有权解除本合同。伍枝礼、毕冬梅在解除合同后当天内将已收房价款退还谢淑慧，所收定金不予退还；并有权要求谢淑慧支付占总房价款百分之二的赔偿金。
合同第五条规定，双方定于2016年4月30日前正式交付该房屋，伍枝礼、毕冬梅应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016年4月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。伍枝礼、毕冬梅应在2016年4月30日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。伍枝礼、毕冬梅逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。伍枝礼、毕冬梅逾期交付房屋超过10天的，谢淑慧有权解除本合同。伍枝礼、毕冬梅应在谢淑慧解除合同后当日内将已收房价款和双倍定金返还谢淑慧，并按总房价的百分之二支付赔偿金。
第七条规定，双方同意在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，谢淑慧承担所有交易税费。
第十条规定，该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由伍枝礼、毕冬梅结清所有费用。
2016年3月18日，谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅签订补充协议一份，约定如下：1、现出售价为108.8万元，此价格为伍枝礼、毕冬梅净得价，谢淑慧在原出售价基础上补偿给伍枝礼、毕冬梅6万元，以现金或贷款方式支付；2、任何一方违约，违约金约定为20万元；3、出售价和违约金以本协议为准；4、谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅双方签字生效。
2016年4月15日，谢淑慧贷款未确定通过，谢淑慧未支付首付款。
2016年4月25日，中介公司通知伍枝礼、毕冬梅，谢淑慧的贷款手续已通过。中介公司经办人带伍枝礼、毕冬梅到贷款银行询问贷款事项。伍枝礼、毕冬梅认为谢淑慧贷款手续未确认通过不同意过户。
2016年4月28日，谢淑慧贷款审批通知书发出。
2016年5月3日，谢淑慧查询银行流水显示当天谢淑慧之夫张文银行账户存款2016年4月25日余额为27万元。
上述事实，有当事人提供的《房地产买卖中介合同》及补充协议、定金收条、《南京市存量房买卖合同》、补充协议、南京满天红房地产经纪有限公司员工吴兵出庭作证证言、贷款审批通知书、银行流水明细、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方当事人应当全面履行各自的义务。对于谢淑慧要求伍枝礼、毕冬梅继续履行房屋买卖合同，配合谢淑慧办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，谢淑慧认为其要求支付首付款，伍枝礼、毕冬梅不愿意配合办理过户手续；伍枝礼、毕冬梅认为谢淑慧没有按约支付首付款，贷款预审批手续通过后，谢淑慧仍未按约定履行合同义务，伍枝礼、毕冬梅同意履行合同，但谢淑慧应承担违约责任，支付违约金20万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。谢淑慧未按约定于2016年4月15日支付首付款，伍枝礼、毕冬梅有权拒绝谢淑慧关于办理过户手续的要求。现谢淑慧要求继续履行合同，伍枝礼、毕冬梅同意继续履行合同，一审法院认为，谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅应继续履行合同确定的权利义务，谢淑慧应支付购房款，并按合同约定支付迟延履行违约金，即每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。对谢淑慧关于因伍枝礼、毕冬梅要求确认贷款预审批手续，不同意办理过户手续，所以未付首付款的意见，一审法院认为谢淑慧办理贷款预审批手续，应当知道伍枝礼、毕冬梅的银行账户，主动履行支付首付款的义务，对谢淑慧的此点意见不予支持。伍枝礼、毕冬梅在谢淑慧支付首付款后应配合谢淑慧办理过户手续。
对于谢淑慧要求伍枝礼、毕冬梅配合办理贷款手续的诉讼请求，一审法院认为，伍枝礼、毕冬梅已配合谢淑慧办理了贷款预审批手续，故对谢淑慧的此项诉讼请求不予支持。
关于伍枝礼、毕冬梅认为谢淑慧应支付违约金20万元的意见，一审法院认为，谢淑慧与伍枝礼、毕冬梅在补充协议约定的违约金条款系不履行合同的违约金，而非迟延履行违约金，故对伍枝礼、毕冬梅的此点意见不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决：一、自判决生效后五日内，谢淑慧支付伍枝礼、毕冬梅首付款21万元，并按21万元为本金自2016年4月16日至实际支付之日止按每日万分之五标准支付迟延付款违约金；伍枝礼、毕冬梅配合谢淑慧将南京市浦口区天华东路103号北外滩水城第十五街区01幢4单元608室房屋（所有权证号为宁房权证浦转字第××号、丘号为10745419-001-68）产权过户至谢淑慧名下，办理过户手续发生的费用由谢淑慧承担；二、自判决生效后五日内，谢淑慧支付伍枝礼、毕冬梅购房款78万元，并按78万元为本金自2016年6月1日至实际支付之日止按每日万分之五标准支付迟延付款违约金；三、自判决生效后五日内，伍枝礼、毕冬梅结清涉案房屋物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等费用，并腾空涉案房屋交付谢淑慧，谢淑慧支付伍枝礼、毕冬梅购房款68000元；四、驳回谢淑慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14592元、保全费5000元，合计19592元，由谢淑慧承担。
本院二审期间，谢淑慧对一审查明“谢淑慧贷款未确定通过，谢淑慧未支付首付款”有异议，主张并非其贷款未通过，而是二手房交易量猛增，银行业务繁忙，未能及时出具贷款审批通知书，谢淑慧对一审查明的其他事实无异议。伍枝礼、毕冬梅对一审查明“谢淑慧之夫张文银行账户存款2016年4月25日余额为27万元”有异议，主张贷款审批时谢淑慧出具的是单身证明，不知道是不是其丈夫。
对一审查明事实中双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，伍枝礼、毕冬梅提供：1、伍枝礼账户为62×××73的农业银行卡交易明细清单一份，证明2016年3月18日曾经从谢淑慧6228480395794626774的账户转存到伍枝礼卡上10元；2、伍枝礼账户为62×××92的紫金农商银行交易明细清单一份，证明谢淑慧分别于3月21日现金存入10元、3月22日转账存入10元。上述两证据证明其已经提供银行账户给谢淑慧；3、双方短信和电话录音记录及据此刻录的光盘各一份，证明其曾经通过短信和电话要求上诉人支付首付款，但上诉人态度消极。
谢淑慧未提供新的证据，其对伍枝礼、毕冬梅提供的上述证据质证意见为：1、对向伍枝礼账户汇款的事实认可，是中介公司要求提供建立双方合同关系所用，2016年4月29日其曾电话联系伍枝礼，要求明确汇款的账户，伍枝礼并未明确用哪个账户，因21万元额度较大，不能随意汇入；2、对于短信、通话录音证据，因是截取的内容，对真实性有异议，且无关联性，沟通时间在起诉之后，违约行为已经发生。
对于谢淑慧的质证意见，伍枝礼认为，谢淑慧也认可账户是为合同关系所用，开具账户的目的就是为了让对方付首付款，但谢淑慧没有支付；短信及电话记录是全部内容，不存在截取。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
伍枝礼、毕冬梅与谢淑慧在协商一致基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据合同约定，谢淑慧支付首付款21万元的时间应为2016年4月15日前，但谢淑慧在该日未向伍枝礼、毕冬梅支付。即便按照谢淑慧所称2016年4月25日其丈夫银行卡中有足够支付首付款的数额，但其客观上并未向伍枝礼、毕冬梅支付。双方签订合同时，伍枝礼已向谢淑慧提供了两个银行账户，谢淑慧也曾分别向上述两账户转账计30元，故谢淑慧完全可以在约定的时间通过向伍枝礼账户汇款的方式支付首付款。谢淑慧称其一直要求伍枝礼、毕冬梅提供账户用以支付首付款以及伍枝礼并未明确用哪个账户，因21万元额度较大，不能随意汇入的上诉理由不能成立，本院不予采纳。谢淑慧迟延支付首付款，应当按合同约定承担违约责任。
根据合同约定，双方于2016年4月30日之前办理过户手续，2016年4月25日毕冬梅虽没有到场，但谢淑慧在该日前并未支付首付款，伍枝礼、毕冬梅有权拒绝办理过户手续。故对谢淑慧称毕冬梅以自己行为明确表示不履行房屋过户的合同义务，当属违约的上诉理由，本院亦不予采纳。
双方虽在合同中约定78万元购房款以商业贷款方式支付，但合同也约定了办理商业贷款的时间应在2016年5月31日前。伍枝礼、毕冬梅已协助谢淑慧办理贷款审批手续，现谢淑慧商业贷款超过审批有效期，责任不在伍枝礼、毕冬梅。一审判令谢淑慧于判决生效后5日内支付该款项并无不当，对谢淑慧称78万元购房款应按合同约定以商业贷款形式支付的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，谢淑慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14592元，由谢淑慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年十二月九日
书记员 朱亚芳