秦皇岛经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦开民初字第1016号
原告赵淑云，女，1934年5月22日出生，汉族，农民，现住秦皇岛经济技术开发区。
原告潘翠英，女，1955年4月13日出生，汉族，退休干部，现住秦皇岛经济技术开发区。
原告潘翠红，女，1962年7月21日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市抚宁县。
原告潘翠娥，女，1964年7月19日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市抚宁县。
原告潘翠新，女，1971年12月22日出生，汉族，农民，现住秦皇岛经济技术开发区。
原告潘翠洁，女，1973年6月17日出生，汉族，工人，现住秦皇岛经济技术开发区。
上述六原告委托代理人于淼，河北沃法律师事务所律师。
被告潘学亮，男，1967年5月5日出生，汉族，农民，现住秦皇岛经济技术开发区。
被告王玉国，男，1958年10月23日出生，汉族，农民，现住秦皇岛经济技术开发区。
委托代理人ＸＸ（王玉国之子），男，1983年1月29日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。
委托代理人李振国，河北德圣律师事务所律师。、
原告赵淑云、潘翠英、潘翠红、潘翠娥、潘翠新、潘翠洁诉被告潘学亮、被告王玉国确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理，依法由审判员孙庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘翠英及原告赵淑云、潘翠英、潘翠红、潘翠娥、潘翠新、潘翠洁的委托代理人于淼，被告潘学亮，被告王玉国的委托代理人ＸＸ、李振国到庭参加了诉讼。后双方提出申请庭外和解，要求法院延期裁决。本案现已审理终结。
原告诉称，原告赵淑云与潘凤羽（已故）系夫妻，在1986年建房三间，婚姻存续期间共有五女一子，自2008年以来因原告赵淑云、潘凤羽夫妻均已年迈、身体多病且耳聋，基本上完全由子女照顾赡养。大概在2013年春被告潘学亮因自行建房欠款较多，生活压力大，故在未征得原告赵淑云潘凤羽夫妻及其他众原告的同意下，便把原告赵淑云与潘凤羽夫妻二人共有的三间房屋卖给了本村的村民第二被告王玉国。因潘凤羽病患多年，于2011年1月去世，且原告赵淑云常年耳聋多病，经常在子女家轮流照顾居住，故原告赵淑云与潘凤羽均对被告潘学亮的买卖行为无从得知。后众原告得知该房屋被被告潘学亮出卖（买卖协议只有一份在第二被告处），便与二被告发生争执，更何况第二被告虽作为本村村民，已有居住使用的宅基地，而其再行购买已违反相关法律法规，现众原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令支持原告诉请，1、请求贵院依法确认二被告签订的三间平房的买卖协议无效；2、第二被告立即将房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由二被告负担。
被告潘学亮辩称，原告所述起诉情况基本属实，被告潘学亮将被告潘学亮父亲潘凤羽的房屋出卖给了被告王玉国，被告潘学亮认为房屋买卖是无效的，被告潘学亮出卖被告潘学亮父亲潘凤羽房屋时，被告潘学亮的父亲潘凤羽不知晓；事后被告潘学亮也没告诉被告潘学亮的父亲潘凤羽。
被告王玉国代：一、1、原告在起诉书中叙述的事实和理由部分不属实，关于诉争农村房屋买卖事宜，产权人潘凤羽及赵淑云都是明知的而且也是同意的；2、产权人潘凤羽生前与赵淑云和潘学亮夫妇长期居住生活，不存在诉争房屋买卖事宜不知情的可能性；3、被告王玉国购买潘凤羽农村房屋及宅基地符合相关法律规定，并已办理的相应的过户登记手续。二、本案诉争的农村房屋买卖行为合法有效，1、潘凤羽作为产权人对买卖行为知道并且同意，买卖行为是公开进行的，有村民委员会及村民代表及左邻右舍多人参与；2、即便房屋买卖合同的签订及过户登记手续的办理事宜，不是潘凤羽本人所为，而是其子潘学亮夫妇代为作出的行为，根据我国合同法49条规定，潘学亮夫妇的行为属于表见代理，从而该房屋买卖行为应认定合法有效；3、再退一步讲根据我国物权法106条规定被告王玉国出于善意购买房屋支付合理对价，并已办理过户登记手续，依法应认定王玉国已取得了本案诉争房屋的合法所有权，属于物权法规定的善意取得；各原告如有损失应向无处分权的被告潘学亮请求赔偿。三、被告潘学亮的答辩陈述不属实，法院不应采信其陈述内容。被告潘学亮与原告及本案诉争标的物均存在重大利害关系，另外被告潘学亮的陈述与原告的诉请几乎一致，有恶意串通损害被告王玉国利益的问题。综上，请求法院驳回原告对被告王玉国的诉讼请求。
原告为证明其主张提交如下证据：
证据一、《房屋买卖协议书》一份，证明二被告之间的买卖行为没有经过房屋所有权人潘凤羽及其该财产共有人原告赵淑云的同意。按照法律规定二被告之间的买卖行为应为无效。
证据二、《诊断书》两份，2009年12月6日《诊断书》一份和2010年7月31日的《诊断书》一份原件在（2013）秦开民初字第729号卷宗中，证明房屋所有权人潘凤羽在二被告办理房屋买卖期间和办理房屋产权过户期间，因肺癌晚期一直在医院住院治疗，对被告潘学亮的卖房行为无法知晓。
被告潘学亮对原告提交的证据的质证意见，
证据一该协议中“潘凤羽”的字是被告潘学亮签的字，按的手印，签协议时潘凤羽不在场。
证据二无异议，签协议和房屋过户时潘凤羽在医院住院。
被告王玉国对原告提交的证据的质证意见，
证据一的真实性无异议，该协议中的价格是30，000元，实际支付价款为50，000元，被告无法确认协议书上潘凤羽的签字是否是潘凤羽本人所签，买卖行为及过户都是经过潘凤羽同意的。
证据二中2009年12月6日的诊断证明书的真实性有异议，该诊断书看出2009是经过改动的，该证明书的时间与本案诉争的协议书的时间是同一天，认为时间太巧合了，真实性有异议。即使该证明书是真实的，证明书中只是写到因肺癌晚期在院观察治疗，并不是住院治疗。第二份证明书写的也是门诊观察治疗。两份证据并不能证明潘凤羽对房屋买卖不知情，肺癌不影响思维意识，而且并没有住院治疗，被告认为原告的两份证明不能证明其主张。
被告潘学亮未提供证据。
被告王玉国为证明其主张提交如下证据：
证据一、秦皇岛经济技术开发区东甸村村委会出具的《证明》一份，证明本案的争议房屋的产权人潘凤羽夫妇与被告潘学亮夫妇是同吃同住的，常年在一起生活过日子，产权人潘凤羽直至其因病去世从未就卖房事宜向村里提过不同意。被告王玉国于2010年阴历2月份搬到诉争房屋内，而且诉争房屋与产权人潘凤羽夫妇及潘学亮夫妇居住的房屋相隔很近，由此可证明产权人潘凤羽夫妇在房屋买卖期间及办理房屋过户手续期间，及被告王玉国入住期间，产权人潘凤羽夫妇均是知情并且同意的。
证据二、《宅基地使用权转移审批表》一份、《宅基地登记发证审批表》一份、诉争房屋的《土地使用证》一份，证明诉争房屋买方王玉国在卖方潘凤羽夫妇的配合下办理了产权登记过户手续，尤其是宅基地使用权转移登记表上有产权人潘凤羽的名章签章。证明产权人潘凤羽夫妇知道且同意房屋买卖。
证据三、本案原审庭审笔录中证人潘某、刘某出具的证人证言形成的庭审笔录，证明产权人潘凤羽夫妇同意并且知道买卖房屋事实的。
证据四、证人：王某，男。出庭证实：2009年11月份，被告王玉国找到证人说潘学亮家卖房，让证人给说和一下，因证人和潘学亮是同村同学。当天晚上证人去的潘学亮家了，他家一家四口在家，潘凤羽、赵淑云、潘学亮及其妻子都在家，说是5万元不能少了，回去证人就给王玉国送信去了。签订协议书时证人在场，在王玉国家签订的协议，潘学亮夫妇去的，还有村里的干部和邻居都去了，协议是村会计苏亚男起草的，内容证人不大清楚，潘学亮签字按的手印，刘某某去找潘凤羽来的，潘凤羽说身体不方便就未到场。证人：刘某某，男。出庭证实：潘凤羽卖房，王玉国买房，证人与他们都是一个村的，与潘凤羽、潘学亮都不错，证人去潘凤羽家串门，潘凤羽、潘学亮及其妻子都在家说想卖房，证人问别的村民别的村民不买，问到王玉国家，王玉国说买房，买卖房屋签订协议时证人在场，在王玉国家签订的协议，潘学亮和妻子到场，还有村书记潘友生到场，协议是村文书写的，价格是5万元，协议上写多少证人不知道，签完字证人就走了，签订协议后王玉国付的款，付给谁证人忘记了。
原告对被告王玉国提交证据的质证意见：
证据一、证明内容不能够证明被告的观点，在2011年年底由于潘凤羽病情加重，他一直在其女儿潘翠洁家居住，证明事实与实际情况不符。卖房以后没有向村委会提出意见，确实是属实的，正是由于原告赵淑云和潘凤羽不知道房产被出售，所以当时才没向被告王玉国主张权利，该证明不能证明潘凤羽夫妇知道卖房的事实，不能证明同意卖房。
证据二的合法性有异议，因该份证明在办理的时候产权人潘凤羽及原告赵淑云并没有到办理现场，其中的签字和盖章均是被告潘学亮及被告王玉国等人伪造的，该证据不具有合法性。
证据三因证人未到庭不予质证，对两位证人证言，刘某某的证言部分不真实，到潘凤羽家串门的时候听说要出售房屋的事实，但是没有说清楚是谁主张的要出售房屋，是潘学亮说的还是潘学亮的媳妇说的，不清楚，不能作为本案的依据。在签订协议的时候，潘凤羽夫妇没有到场，没有参与买卖协议的订立。当时潘凤羽就在门口，叫他进来，他没进，潘凤羽没有到协议现场签字，原告认为在房屋协议签订的现场为了规避潘凤羽夫妇。
证据四证人王某与本案被告王玉国是叔侄关系。也说明了买卖协议签订的时候潘凤羽夫妇没有在场，是由被告潘学亮代签的。也没说清潘凤羽夫妇是否主张将房屋出售，他联系的人是被告潘学亮。
被告潘学亮对被告王玉国提交证据的质证意见：是证人王某找的被告潘学亮和潘学亮的媳妇，在潘学亮家大厅谈的卖房的事，被告父母潘凤羽及赵淑云没在家也没在场。证人刘某某是否谈买房的事被告潘学亮不记得了。对证据一不认可，村委会不能证明被告潘学亮父母的居住情况。对证据二也不认可，被告潘学亮不知道王玉国入住的时间。宅基地与房屋产权的过户被告潘学亮也没去，“潘凤羽”的名章是王玉国媳妇许桂莲和潘学亮媳妇陈艳芹私刻的章办的手续。
根据上述证据，本院认定证据如下：
原告提交的证据，具有证据的真实性、合法性、与本案有关联性，本院予以认定采信。
依据上述证据，本院查明下列事实，
原告赵淑云与潘凤羽（已故）系夫妻关系，原告潘翠英、潘翠红、潘翠娥、潘翠新、潘翠洁、被告潘学亮与原告赵淑云及潘凤羽系父母子女关系。原告赵淑云与潘凤羽夫妇于1986年在秦皇岛经济技术开发区东甸子村村东头建房三间，宅基地面积为338.10平方米，东邻胡兴友，西邻史双岐。自2008年以后，因原告赵淑云、潘凤羽夫妻均已年事已高，身体多病，原告赵淑云耳聋，生活基本由其子女轮流照顾赡养，多年不在该房屋居住。2009年12月份，原告赵淑云与潘凤羽之子被告潘学亮将上述房屋以50，000元的价格出售给本村村民被告王玉国，签订房屋买卖协议时，该房屋产权人原告赵淑云与潘凤羽均未到场签字按手押，系被告潘学亮代潘凤羽签的字，按的手押，收的购房款。上述事实有双方陈述及证人也是签订协议的在场人王某、刘某某出庭证实。后潘凤羽于2011年1月日因肺癌晚期医治无效死亡。原告与二被告多次协商无果后，诉至法院请求确认二被告之间关于争议房屋的买卖无效；要求第二被告将争议房屋返还给原告；诉讼费用由二被告负担。
本院认为，位于秦皇岛经济技术开发区东甸子村村东头房屋三间，宅基地面积为338.10平方米（东邻胡兴友，西邻史双岐），系原告赵淑云与潘凤羽的夫妻共同财产。被告潘学亮在其父母年事已高，有病治疗期间，在未征得其父母同意、授权的情况下将上述房屋出售给本村村民被告王玉国，系无权处分他人财产的行为，后又未征得产权人潘凤羽及原告赵淑云的授权追认，应属于无效的民事行为，被告王玉国也未提供证据证明潘凤羽与原告赵淑云同意出售该房屋，或授权给其子被告潘学亮代为出售该房屋。签订房屋买卖协议时该房屋的产权人潘凤羽与原告赵淑云均未到场签字，故该房屋买卖行为不是该房屋产权人潘凤羽、原告赵淑云与被告王玉国的合意。该房屋及宅基地虽已过户到被告王玉国的名下，但被告王玉国未提供证据证明，在办理该房屋及宅基地产权、使用权过户时，该房屋的产权人和宅基地的使用权人潘凤羽及原告赵淑云到场配合过户的证据。该房屋买卖行为也不构成表见代理，被告王玉国也不构成善意取得，因被告王玉国陈述，在签订该房屋买卖协议时，该房屋的产权人潘凤羽就在王玉国家的门口，其有理由让该房屋的产权人潘凤羽到场签字按押，也未提供该房屋产权人潘凤羽授权潘学亮出售该房屋的证据。属于被告潘学亮与被告王玉国恶意串通损害房屋产权人潘凤羽及原告赵淑云利益的行为，该房屋买卖行为无效。故原告起诉要求法院确认关于秦皇岛经济技术开发区东甸子村村东头三间房屋的买卖行为无效的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。无效后如何相互返还财产系给付之诉，而且被告王玉国入住该房屋后，对该房屋进行了装修，故应另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条之规定，判决如下：
被告潘学亮与被告王玉国于2009年12月6日签订的产权人为潘凤羽名下的位于秦皇岛经济技术开发区东甸村村东头三间房屋（东邻胡兴友，西邻史双岐）（宅基地面积为338.10平方米）的房屋买卖协议无效。
案件受理费80元（已预交40元），减半收取40元，由被告王玉国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 孙庆
二〇一五年十二月二日
书记员 丁一