北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6572号
上诉人（原审被告）杨文剑，男，1975年8月31日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人范有昕，总经理。
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司员工。
委托代理人顾洁，北京百朗律师事务所律师。
上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）因与被上诉人杨文剑物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成由法官蒙瑞担任审判长、法官程磊、法官王天水参加的合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人杨文剑，被上诉人大龙物业的委托代理人顾洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大龙物业在一审中起诉称：大龙物业与杨文剑形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业向杨文剑居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。杨文剑系裕龙花园五区×室业主，其物业面积161.15平方米，按约定其应当向大龙物业缴纳从2007年8月24日至2015年12月31日的物业管理费25783元。该业主享受合同权利却未按约定交费，大龙物业多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.杨文剑支付大龙物业2007年8月24日至2015年12月31日物业费25783元；2.杨文剑承担本案诉讼费。
杨文剑在一审中答辩称：我是涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为161.15平方米；认可2007年8月24日至2015年12月31日未缴纳物业费。我不交物业费的原因如下：我2005年8月入住，2006年我家房屋漏水把观景台和卧室给泡了，当时跟物业协商，物业同意进行简单修理并赔偿2000元损失；2007年夏天我家又出现下雨漏水情况，找物业协商，物业让我自己修理，修完之后给予赔偿，我把观景台整个重修后把修理的相关票据约2万元交给物业，至今物业也没有解决这事，现在卧室还在漏水；另外我入住以后小区安保问题存在隐患，小区门口随便进出；小区楼门的门禁是坏的，门上有粘贴小广告的情况，中午睡觉还有人敲门；小区车辆随意停放，管理混乱。另外，根据物业管理条例规定，应该由业委会催缴物业费，我认为业委会没有催缴的情况下，不应起诉到法院。
一审法院审理查明：杨文剑系北京市顺义区裕龙花园五区×室业主，该房屋建筑面积161.15平方米。
2005年8月24日，杨文剑与北京市裕滨物业管理中心签订物业管理服务协议书，约定由北京市裕滨物业管理中心为杨文剑居住的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：高层1.6元/建筑平方米月（其中包括：物业费、电梯费、水泵费、生活垃圾外运费），多层1.8元/建筑平方米月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。2006年9月11日，北京市裕滨物业管理中心资产无偿划转到大龙物业，由大龙物业为杨文剑居住的小区提供物业管理服务。杨文剑现拖欠2007年8月24日至2015年12月31日期间的物业费。
另，在法院审理其他案件的过程中，有业主反映涉诉小区的物业服务存在瑕疵。经法院进行现场勘察，发现大龙物业在对涉诉小区的公共设施维修以及环境卫生的保持等方面确实存在瑕疵。
一审法院判决认定：北京市裕滨物业管理中心与杨文剑签订的物业管理服务协议书，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因北京市裕滨物业管理中心资产无偿划归大龙物业，后大龙物业承继北京市裕滨物业管理中心的权利义务，向杨文剑提供了物业管理服务，杨文剑应根据物业管理服务协议书的约定向大龙物业公司交纳物业费。
对于杨文剑称根据物业管理条例规定，在业委会没有催缴的情况下，大龙物业不应起诉到法院，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，可知，业主委员会催缴并非提起本诉讼的法定前置程序。故对杨文剑的上述辩解，法院不予采信。
对于杨文剑称其房屋漏水，大龙物业让其自行修理并给予其赔偿的辩解，因未提交证据予以证明，法院不予采信。
对于杨文剑称大龙物业提供的物业服务不到位的情况，虽未提交相应证据，但根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及法院现场勘察的情况来看，大龙物业在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故法院酌情扣减物业服务费。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议大龙物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
据此，一审法院于2016年3月判决如下：一、杨文剑给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○○七年八月二十四日至二○一五年十二月三十一日期间物业费二万四千四百九十三元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨文剑不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回大龙物业全部诉讼请求，诉讼费用由大龙物业承担，大龙物业赔偿杨文剑2007年装修费用20000元后双方协商物业费问题。其主要上诉理由是：1.关于2007年杨文剑居住楼房漏雨造成损失问题，物业公司同意先修理后赔偿，且杨文剑已将票据提交到物业公司，物业公司因公司合并重组丢失发票，责任不在杨文剑，故认为一审判决认定事实不清；2.一审法院对《物业管理条例》第六十七条规定不是诉讼前置条件的认定不准确，且根据业主委员会章程第二章第五条，小区没有成立业主委员会的原因是物业公司不履行责任引起的，不是小区住户的原因；3.一审法院对大龙物业在公共设施维修及环境卫生保持方面存在微瑕的认定不准确，小区常年处于开放状态，时有盗窃案件发生，应认定是物业公司不履行责任引起的；4.案件大部分已经过了法律规定的诉讼时效，法院应当驳回大龙物业的上诉请求。
大龙物业服从一审法院判决。其针对杨文剑的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意杨文剑的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、裕龙花园五区物业管理服务协议书、核准注销通知书、顺国资复[2006]30号文件、资质证书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，北京市裕滨物业管理中心与杨文剑签订的物业管理服务协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因北京市裕滨物业管理中心资产无偿划归大龙物业，其权利义务亦由大龙物业承继，且大龙物业在事实上向杨文剑提供了物业管理服务，故杨文剑应当按照约定向大龙物业交纳物业费。
关于杨文剑所称因楼房漏雨造成损失，物业公司同意先修理后赔偿的上诉理由，因其未提交证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予采纳。
关于杨文剑所称在业委会没有催缴的情况下，大龙物业不应起诉的上诉理由，根据法律规定，业主委员会催缴并非提起诉讼的法定前置程序，故一审的相关认定并无错误，杨文剑的该项上诉理由不能成立。
关于杨文剑称大龙物业不履行职责的问题，从现有证据来看，仅能认定大龙物业在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时存在一定瑕疵，但并非不履行职责。一审据此已经对物业费予以酌减，处理并无不当。
关于杨文剑称本案大部分已经超过诉讼时效的主张，因其在一审中并未提出诉讼时效抗辩，现在二审期间提出，根据法律规定，本院不予支持。
综上，杨文剑的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费222元，由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担16元（已交纳），由杨文剑负担206元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费412元，由杨文剑负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙 瑞
代理审判员 程 磊
代理审判员 王天水
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 郑孟竹