河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运民初字第1034号
原告白景丽，女，1972年5月10日出生，汉族，住河北省南皮县。
委托代理人白荣璞，河北馨铁律师事务所律师。
被告沧州荣盛房地产开发有限公司。
法定代表人谢金永，该公司总经理。
组织机构代码：58099804-4。
委托代理人左艳芳，该公司部门经理。
委托代理人徐跃民，河北海岳律师事务所律师。
原告白景丽与被告沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人白荣璞，被告荣盛公司的委托代理人左艳芳、徐跃民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白景丽诉称，原告与被告于2013年9月14日签订商品房买卖合同，购买被告开发的荣盛国际购物广场商品房四套。原告依约向被告支付全部房款2882062元。被告存在根本性违约：1、被告未能按照合同第八条、第九条约定向原告交付房屋，已超过90日；2、被告承诺楼层统一经营方向，但被告擅自改变经营方向，未履行承诺，导致原告购房目的不能实现；3、2013年底，被告告知原告房屋面积增加，但只增加公摊面积，套内面积未增加，违反了合同约定的套内面积和公摊的比例约定，严重影响原告对房屋的使用；4、原告所购房屋没有构建封闭阳台，与双方合同严重不符，原告的合同利益不能实现；5、被告在变更房屋设计时未告知原告，严重侵害了原告利益。被告的上述违约行为使合同目的无法实现，构成根本性违约，根据合同法及双方合同约定，原告有权解除合同。因原告过错导致合同解除，给原告造成了损失，被告应当承担赔偿和违约责任。故诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告之间的合同，并退回原告交付的购房款2882062元；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金、赔偿损失100000元（暂定）。原告庭审中请求被告向原告赔偿已支付费用损失176942.10元，及以上述两项合计数额按同期银行贷款基准利率上浮30%再上浮40%计算损失，自2013年9月14日起计算至上述本金及损失还清之日止；3、诉讼费用由被告承担。
被告荣盛公司辩称，对原被告双方签订房屋买卖合同事实认可，但被告没有存在违约事实。1、被告在合同约定的交房期限前已经通知原告接受房屋，于2015年3月再次以律师函的方式告知接受房屋。2、原告的第二项理由称被告擅自改变经营方向，表述不清，需原告进一步说明并举证。3、2014年底被告告知原告房屋面积增加，在合同第五项双方已经作了约定，被告按照合同约定进行通知，且同时已经告知原告交房。4、原告称合同第三条的阳台，因合同文本属于建设部和工商局制定文本，该选项打印时只有两种选项，属于合同当事人无法自行更改的，原告购买房屋本身不具备阳台。5、原告称被告改变房屋设计需举证证明。6、原告当庭对诉讼请求第二项损失数额变更，超出了原诉状内容，我方要求新的举证期限。
经审理查明，2013年9月14日原告与被告分别签订四份商品房买卖合同，购买被告开发的荣盛国际购物广场商品房四套，分别为：一、4389铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格759026元。二、4390铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格759026元。三、4391铺，建筑面积77.04平方米，其中套内面积46.3129平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.7274平方米，购房价格735779元。四、4392铺，建筑面积63.28平方米，其中套内面积38.0387平方米，公共部位与公用房屋分摊面积25.2377平方米，购房价格628231元。四套房屋购房价格总计2882062元。上述四份商品房买卖合同第八条约定：被告应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，即该商品房取得竣工验收报告（有勘察、设计、施工、建设、监理五方出具的报告），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：逾期交付该商品房超过90日后，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第三条约定，该商品房为封闭式阳台。附件四合同补充协议第三条第（1）项约定：原告自行经营或出租需符合商管公司业态要求，在符合业态要求范围内的特殊自营经营品类需经商管公司书面审批后方可经营。上述商品房合同签订后，原告如约将购房款2882062元交付给被告。其中，4389铺原告分别于2013年9月14日交款380026元，于2013年12月2日交款379000元；4390铺原告分别于2013年9月14日交款380026元，于2013年12月2日交款379000元；4391铺原告分别于2013年9月14日交款368779元，于2013年12月2日交款367000元；4392铺原告分别于2013年9月14日交款314231元，于2013年12月2日交款314000元。原告于2013年10月17日为购买四套商铺分别交纳印花税、契税30740.54元、30740.54元、29799.06元、25443.34元。为了支付购房款，原告于2013年10月17日向沧州银行迎宾路支行贷款1439000元，至2014年6月20日原告陆续还清全部贷款本金，并支付利息46256.62元。沧州住房置业担保有限责任公司为此次贷款提供担保，原告为此于2013年10月17日支付担保费14390元。
另查明，原告在购买该商品房时，被告向原告散发了标有房屋经营规划的宣传图册，宣传图册中四层标注有连锁品牌餐馆和图书世界，被告在开业经营时未在四楼经营连锁品牌餐馆和图书世界。被告取得由勘察、设计、施工、建设、监理五单位签章的荣盛购物广场建筑工程竣工验收报告的时间为2014年10月25日。消防验收合格时间为2015年2月17日。
被告提供的向原告邮寄入住通知书的特快专递没有原告签字，且特快专递记载邮寄文件名称与被告提供的邮寄文件“律师函”不相符。庭后被告提供特快专递小包裹单和邮局的证明，但该小包裹单证号与被告庭审中提供的特快专递单号不一致，亦没有原告签字。
又查明，沧州市房产测绘队对荣盛购物广场房屋测绘成果认签表（预测）及房屋测绘成果认签表（实测）显示，原告购买的四处商品房预测面积为：4389、4390、4391铺均为套内面积46.313平方米、分摊面积30.727平方米，建筑面积77.04平方米，分摊系数0.663474。4392铺为套内面积38.039平方米、分摊面积25.238平方米，建筑面积63.28平方米，分摊系数0.663474。实测面积分别为：4389、4390、4391铺均为套内面积46.553平方米、分摊面积35.618平方米，建筑面积82.17平方米，分摊系数0.765098。4392铺套内面积43.161平方米、分摊面积33.022平方米，建筑面积76.18平方米，分摊系数0.765098。实测套内面积增长比例比分摊面积增长比例小，且分摊系数实测比预测高出约0.1。
上述事实有原告白景丽提供的原被告签订的商品房买卖合同四份、荣盛国际购物广场宣传页一份、房屋测绘成果认签表（预测）及平面图各一份、房屋成果认签表（实测）及平面图各一份、销售不动产统一发票八份、商业用房借款合同一份、贷款发放凭条一份、还款证明一份、贷款明细查询一份、完税证四份、被告提供的特快专递一份、律师函一份、邮局的证明一份、特快专递小包裹单一份、沧州市公安消防支队出具的对荣盛国际购物广场建设工程的《建设工程消防验收意见书》（沧公消验字（2015）第0024号）一份以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，原被告双方均应依约履行。原告提供的宣传页虽系广告宣传，但其内容标注了每个商铺的具体位置，且能够确定被告房产建成后的经营方向，因此该广告宣传内容符合合同要约的条件，应当作为原被告双方的合同内容，对原被告双方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦应依法依约履行交付房产的义务。但被告拟交付给原告的房产未建设阳台，在购物广场开业时被告又未能依约按照经营方向经营连锁品牌餐馆及图书世界。双方在合同中虽然约定“商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补”，但这里的面积增加，通常理解，应是房屋套内面积、分摊面积预测与实测同比例增长。原被告双方对此产生不同理解，应当作出不利于提供格式条款一方被告的解释。现在原告所购房屋套内面积、分摊面积预测与实测未同比例增长，因此，被告拟交付给原告的商品房不符合双方约定的条件，本案诉争房屋的现状已经超出原告在签订合同时对所购商品房的预期，不能实现原告的合同目的，被告的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四项规定：因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本院对原告请求解除与被告商品房买卖合同的主张予以支持。被告在庭审中辩称，存在预测面积与实测面积的差异问题，该差异并非由变更引起，而是测绘部门对房屋的设计图理解有误造成。根据《合同法》的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告应向原告承担违约责任，如测绘部门对设计图理解有误，其后果被告与测绘部门应另行解决。
另，原被告签订的商品房买卖合同第八条约定：被告应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，即该商品房取得竣工验收报告（有勘察、设计、施工、建设、监理五方出具的报告），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时双方在第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据《中华人民共和国消防法》的规定，?依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告所购房屋属于该法规定的依法应当进行消防验收的建设工程。根据消防部门作出的《建设工程消防验收意见书》，原告所购房屋于2015年2月17日综合评定消防验收合格。此时，本案争议房屋达到交付使用条件。按照原被告签订的商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，原告可以解除合同。该约定属于《合同法》第九十三条规定的约定解除。由于被告未在约定的时间内将符合约定条件的商品房交付给原告，且未履行通知原告办理交房手续的义务。因此，原告按照商品房买卖合同约定主张解除合同亦符合法律规定。被告辩称通知了原告办理房屋交接手续，但被告庭审提交的特快专递单没有原告的签字，邮局出具的证明所附小包裹单单号又与原告庭审提交的特快专递单单号不一致，亦无原告签字，且原告否认收到过该特快专递单。因此，本院对被告的该辩称不予采纳。即使被告通知原告交付房屋，房屋不符合交付条件的，原告有权拒收房屋，被告亦构成逾期交房。
依据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告主张要求被告返还购房款2882062元，符合法律规定，本院予以支持。原告的贷款利息46256.62元、担保费14390元属于原告为履行合同解决资金不足所支付的相关费用，应自己承担。原告主张返还该项费用，依据不足，本院不予支持。原告支出的印花税、契税共计116723.48元，系原告购买本案诉争商品房必然产生的费用，应当认定为原告的损失。双方在合同中对违约金的计算方式进行了约定，即按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。但约定的违约金低于原告造成的损失，原告请求增加，应予准许，但应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张按照购房款本金和贷款利息、担保费、印花税、契税为基数自2013年9月14日起按照银行同期利率上浮40%再上浮30%计算利息欠妥。首先贷款利息、担保费不予计息。其余款项应分别计息。即，2013年9月14日所交首付款1443062元（380026元＋380026元＋368779元＋314231元）应自2013年9月15日起计息；第二次于2013年12月2日所交款项1439000元（379000元＋379000元＋367000元＋314000元）应自2013年12月3日起计息；2013年10月17日所交税费116723.48元（30740.54元＋30740.54元＋29799.06元＋25443.34元）应自2013年10月18日起计息。利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，本院确定为基准利率的130%。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原被告关于荣盛国际购物广场4层4389铺、4390铺、4391铺、4392铺的商品房买卖合同。
二、被告退回原告交付的购房款2882062元，并赔偿原告契税损失116723.48元。
三、被告赔偿原告利息损失（其中，1443062元自2013年9月15日起计息；1439000元自2013年12月3日起计息；116723.48元自2013年10月18日起计息。利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，计算至还清之日）。
以上给付内容，限判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30656元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 张清会
人民陪审员 刘洪祥
人民陪审员 常文静
二〇一五年十二月六日
书 记 员 南子雯