广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初5797号
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人姚真勇。
委托代理人黄耀锋，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人邓磊，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告李慧琳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码：×××5926。
被告朱东辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××2113。
两被告共同委托代理人韩菊婷，广东顺迪律师事务所律师。
被告佛山市振宇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人梁炳雄。
委托代理人成达雪，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司诉被告李慧琳、朱东辉、佛山市振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序进行独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄耀锋，被告李慧琳、朱东辉的委托代理人韩菊婷，被告振宇公司的委托代理人成达雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李慧琳于2011年3月以购房为由向原告申请住房按揭贷款315000元。2011年3月18日，原告与被告李慧琳签订了编号为ZF1361201100429号《购房担保借款合同》，约定：借款期限为20年，自2011年4月6日起至2031年4月3日止，分240期还清，借款金额为315000元，月利率为6.05%，借款利率随同期同档次国家基准利率按年作同向同幅度的调整。被告朱东辉在合同抵押人处签字。合同另约定：借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项即构成合同项下违约；借款人出现违约事项，贷款人无需向借款人提前发出任何通知，宣布合同项下贷款全部提前到期，要求借款人立即归还全部贷款本金及相关费用。合同签订后，原告按约于2014年4月6日依约对被告李慧琳发放贷款，但被告李慧琳供款56期后自2015年12月11日起未履行按期还款义务，截至2016年3月18日，被告李慧琳尚欠原告贷款本金275939.42元，利息3960.23元。两被告是夫妻关系，本案债务发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。被告振宇公司于2010年9月26日与原告签订《联合开展楼宇按揭贷款业务合作协议书》，被告振宇公司对上述债务承担连带保证担保责任。请求法院判令：一、两被告立即归还原告贷款本金275939.42元及利息（暂计至2016年3月17日的利息为3960.23元，利息由正常利息、逾期罚息组成，逾期罚息按当期执行的贷款利率的1.5倍计算，剩余罚息继续计算至本息清偿之日）；二、确认原告对抵押物佛山市顺德区容桂文海西路10号新境界花园11座1001号房产享有优先受偿权；三、被告振宇公司对上述被告李慧琳、朱东辉的债务承担连带清偿责任；四、三被告承担本案的诉讼费及相关费用。
被告李慧琳、朱东辉辩称，对尚欠贷款本金275939.42元无异议，利息、罚息由法院依法认定。两被告暂时无能力清偿，希望法院尽快拍卖房子。
被告振宇公司辩称，案涉借款应先由原告对抵押房产拍卖实现优先受偿权后剩余债务由被告振宇公司清偿。
诉讼中，原告向本院提交了如下证据材料以证明其主张的事实。
1.原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证复印件各一份，两被告身份证复印件一份、被告振宇公司企业信息打印件一份，证明双方当事人诉讼主体资格；
三被告无异议。
2.购房担保借款合同一份、借据一份、商品房预售登记摘要复印件一份、联合开展楼宇按揭贷款业务合作协议书复印件一份，证明原告与被告李慧琳存在借贷关系，原告已经按约定发放了贷款。原告对案涉房产享有优先受偿权，合作协议书证明被告振宇公司在担保期限之内对案涉贷款承担连带保证责任；
被李慧琳、朱东辉的质证意见：对购房担保借款合同、借据无异议；商品房预售登记摘要复印件一份真实性由法院认定。联合开展楼宇按揭贷款业务合作协议书复印件，因不是该协议当事人，无法质证。
被告振宇公司的质证意见：对购房担保借款合同、借据、联合开展楼宇按揭贷款业务合作协议书复印件无异议；商品房预售登记摘要复印件由法院认定。
3.贷款账户基本信息一份、贷款欠供情况明细一份、贷款利息明细一份、账户对账单一份，证明截至2016年5月13日被告李慧琳所欠银行的贷款本金275939.42元，利息6466.52元，罚息69.2元。
被告李慧琳、朱东辉的质证意见：对尚欠贷款本金数额无异议。利息、罚息由法院依法认定。
被告振宇公司的质证意见：对本金无法确认。利息、罚息由法院认定。
被告李慧琳、朱东辉、振宇公司未提交证据。
经审查，原告提交的证据来源合法，内容客观真实且能证明本案事实，本院予以确认。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院对原告主张的事实予以确认。
另查明，《购房担保借款合同》约定：合同项下贷款用于购买位于佛山市顺德区容桂街道文海西路10号新境界花园11座1001号房产；合同项下实际执行借款利率为国家同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，借款发放后如遇国家贷款基准利率调整，按年从国家贷款基准利率调整的次年首日起调整；逾期贷款的罚息利率为在当期执行的借款利率的基础上加收50%。被告李慧琳、朱东辉用所购买的上述房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，担保贷款本金金额为315000元。抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息、违约金及贷款人实现债权及抵押权的一切费用。另查明，被告李慧琳、朱东辉为夫妻关系，两人于2010年5月17日登记结婚。本案借款发生在两被告夫妻关系存续期间。原告与被告振宇公司签署《联合开展楼宇按揭贷款业务合作协议书》约定，凡购买被告振宇公司开发的新境界花园9至12座商住楼并由原告提供楼宇按揭贷款的借款人，被告振宇公司均同意对借款人的贷款提供连带责任保证担保，当借款人出现借款合同项下的违约情形时，原告有权根据实际需要选择优先向被告振宇公司主张保证责任或实际担保特权，原告行使该权利不分顺序先后；担保范围及于本金、利惠特尼、罚息及实际债权费用等。
再查明，本院于2016年5月13日将起诉状副本送达给被告李慧琳、朱东辉。截至2016年5月13日，被告共欠原告本金275939.42元、利息6466.52及罚息69.2元。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：《购房担保借款合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，经审查，其内容也未违反法律禁止性规定，合法有效，故对双方当事人均具有法律约束力。根据该合同约定，被告李慧琳存在不按本合同规定按时偿还借款本息等违约行为的，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告李慧琳自2015年12月起未按约还贷，已构成违约，原告要求被告李慧琳清偿所欠贷款本金、利息、罚息的诉求，理据充分，本院予以支持。基于被告李慧琳违约，原告行使提前收回贷款剩余本金的权利，因原告在本案中未能提交证据证明其在起诉前已有效送达解除合同及提前收回贷款剩余本金的通知，故本院确认原告与被告解除合同及提前收回贷款剩余本金的日期以本院将原告的起诉状等应诉材料送达给被告李慧琳的日期（2016年5月13日）为准。按合同约定，原告对于未逾期本金可按合同约定的贷款利率即中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计收利息，对于已逾期本金在合同约定的贷款利率基础上加收50%计收罚息。截至2016年5月13日，被告李慧琳共欠原告本金275939.42元、利息6466.52及罚息69.2元。之后以275939.42元为基数按合同约定的执行贷款利率(中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%)基础上上浮50%计收罚息。被告李慧琳、朱东辉以其购买的佛山市顺德区容桂街道文海西路10号新境界花园11座1001号房产为上述贷款提供抵押担保，双方亦依法进行了抵押登记，故双方的抵押关系合法有效，原告依法对上述抵押房产享有优先受偿权。本案债务发生在被告李慧琳、朱东辉夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由其共同清偿。被告振宇公司提供连带保证担保，故应当对上述债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告李慧琳、朱东辉应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广东顺德农村商业银行股份有限公司清偿贷款本金275939.42元及利息、罚息（截至2016年5月13日的利息为6466.52元，罚息为69.2元；之后的罚息以275939.42元为本金，在中国人民银行同期同类贷款基准利率上上浮10%后再上浮50%计至清偿完毕之日止）；
二、原告广东顺德农村商业银行股份有限公司对被告李慧琳、朱东辉所有的佛山市顺德区容桂街道文海西路10号新境界花园11座1001号房产的拍卖、变卖等所得款享有优先受偿权；
三、被告佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司对被告李慧琳、朱东辉上述债务承担连带清偿责任；被告佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司实际承担责任后，有权向被告李慧琳、朱东辉追偿；
四、驳回原告广东顺德农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2749.25元（原告广东顺德农村商业银行股份有限公司已预交），由被告李慧琳、朱东辉共同负担（被告佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司承担连带清偿责任，其实际承担责任后，有权向被告李慧琳、朱东辉追偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 刘德剑
二〇一六年六月六日
书记员 宋晓贲