广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第337号
原告桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，董事长。
委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人王伟占，广西纵华律师事务所律师。
被告徐红艳。
被告张东战。
被告张奥博。
法定代理人张东战、徐红艳，系张奥博父母，本案共同被告。
三被告委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
三被告委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
原告桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）与被告徐红艳、张奥博、张东战商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月21日受理后，依法组成合议庭于2012年7月16日、2012年10月31日、2014年1月14日分别公开开庭审理了本案。原告广源公司的委托代理人王伟占，被告徐红艳、张奥博、张东战的委托代理人秦维安、阳村发到庭参加诉讼。庭审后，双方申请庭外和解二十个月。经广源公司申请，本院以（2012）秀民初字第337-1号民事裁定书对徐红艳、张东战、张奥博所有的在本院的执行款人民币8478.88元进行了财产保全，同时，广源公司提供了相应的财产作为担保，本院依法作出了（2012）秀民初字339-2号民事裁定书对广源公司在桂林银行股份有限公司西城支行某账号内存款27692.38元进行了财产保全。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定将原告开发的位于桂林市秀峰区中隐路9号广源·国际社区某号商品房出售给被告。同日，双方签订《合同补充协议》，约定房屋交付时被告须一次性支付给原告可视对讲系统费用1800元。合同签订后原告于2010年3月18日登报通知被告收房，并依约履行了合同约定的交房义务。但被告一直拒绝交付1800元可视对讲系统费用给原告，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，被告应在合同签订当日支付首付房款181959元，余款260000元应于2008年9月5日之前以银行贷款的方式付清，即在2008年9月5日之前办理完银行贷款手续；逾期付款的，如逾期在90日内的，应按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，如逾期超过90日后，应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。但三被告直至2008年12月8日方办理完毕银行按揭手续，已经构成违约，依约应向原告支付违约金1066元。另根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的，出卖人有权按日收取买受人该套房总房款万分之一的违约金。但被告在原告通知的办理交房手续期间内未履行收房义务，直至2010年8月14日收房，超期收房达142天，依约应向原告支付违约金5612.88元。故诉至法院，请求判令：1、三被告支付原告可视对讲系统费用1800元；2、三被告支付逾期付款违约金1066元；3、三被告支付逾期收房违约金5612.88元；4、本案诉讼费由三被告负担。
原告对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，以证明原、被告签订商品房买卖合同约定被告在交房时应向原告支付1800元可视对讲系统费用，以及被告的付款方式、时间、金额、逾期付款应承担的违约责任；2、交房通知，以证明原告已履行通知被告收房的义务，指定收房的期间是2010年3月19日到2010年3月25日；3、销售不动产统一发票（自开）记账联、借款凭证，以证明被告逾期付款的天数及金额；4、房屋签收清单和交接单，以证明原告已依约履行了交房义务、被告逾期收房及逾期收房的天数；5、广源·国际社区楼盘资料交接本一份，证明在2008年9月1日银行从原告处领走被告的借款合同及其他资料，10月10日在原告处领走被告已备案的买卖合同；6、建设工程质量竣工验收意见书，以证明原告登报通知交房时，已符合交房条件；7、桂林市环境保护局关于广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，以证明涉案建设工程经消防、环保部门验收的时间；8、认购协议书一份，证明原、被告在签订商品房买卖合同之前的2008年7月26日久签订了认购协议，根据认购协议双方约定了支付房款的时间和办理按揭手续的问题，同时证明了为何被告在商品房买卖合同签订之前就支付了第一笔房款。
三被告辩称，可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，收房时整个小区都未要求业主交纳这笔费用，另合同约定可视对讲系统费用的收取是在房屋装修好之后，但被告的房子还没装修好。逾期支付购房款的责任不在被告，是由于原告未完成商品房买卖合同备案登记，未及时将商品房买卖合同交给被告去办理贷款手续。被告按原告的要求去收房，但房屋有质量问题需要整改，在整改完后被告才于2010年8月14日去收房，故逾期收房责任不在被告，原告请求的违约金无事实依据且数额过高，并已超过诉讼时效，请求驳回原告诉请。
三被告对其主张提供如下证据：1、贷款合同，证明被告在2008年11月28日就与银行签订了贷款合同，已完成办理银行按揭手续；2、楼宇验收情况反馈表，以证明被告按原告通知2010年3月25日去收房时发现房屋有7项地方要整改，且要求原告提交的资料有3项未提供，故被告未收房。
经过庭审质证，三被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8真实性无异议，但认为证据1商品房买卖合同要求的备案时间和办理完按揭贷款的时间是不可能履行；证据6证明房屋验收合格不等同于房子无瑕疵，被告就瑕疵已向原告提出整改意见，要求整改后才收房；证据7中桂林市环境保护局的意见也说明了工程到2011年4月份才达到“双同时”的条件，交房时并未达到该条件；证据8在商品房买卖合同签订后就失效了，认购协议无法证明商品房买卖合同落款时间的问题。经审查，鉴于双方对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。三被告对原告提供的证据5提出异议，认为三被告不清楚原告何时将材料交给银行，银行何时办好贷款不是三被告能控制的，被告没有收到备案合同，不存在违约事实。经审查，证据5系原件，三被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力。
原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为证据1不能作为认定被告办理完全部贷款手续将房款支付给原告的依据，根据双方的约定在9月5日前必须办理好所有的抵押登记等手续，本院对此证据真实性予以确认；原告对被告提供的证据2提出异议，认为无原告及公司员工签名，该表是物业公司造表，签收的也是物业公司负责人，是否需要整改不是双方约定的交房条件，若有不达标的情况，按约定应是原告补差价给被告，三被告不能因此拒绝收房，也不能逾期收房，经审查，该证据无原告的相关人员签字确认，三被告也无其他证据予以佐证，故此证据真实性无法核实，本院对此证据真实性不予确认。另，三被告提供的此证据欲证明原告交房时未达到交付条件，但欲证明的事实非约定的交房条件，与本案争议的焦点无关联性，不作为定案依据。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2008年7月26日，原告作为出售方与三被告作为认购方签订了一份【广源·国际社区】认购协议书，约定由三被告认购广源·国际社区第9幢1单元4层2号房屋一套。2008年8月12日，原告作为出卖人与被告徐红艳、张奥博、张东战作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区第9幢1单元4层2号房屋一套，房屋总金额为441959元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭付款，买受人须于签订本合同时付清按揭首期款计人民币壹拾捌万壹仟玖佰伍拾玖元整，余款贰拾陆万元整在2008年9月5日付清，即在2008年9月5日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续，签署《借款合同》、《抵押合同》等全部借款法律文件并办理完抵押手续将抵押期权证明文书送交银行。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计￥5895.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500元（按政府有关部门规定收取，多退少补），等等。“三被告于2008年8月5日向原告支付首期款181959元，2008年12月8向银行按揭贷款26万元并支付给原告。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年8月14日，三被告与广源公司办理了交房手续，被告徐红艳签署了房屋验收交接单。三被告收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。2011年4月1日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程基本达到环境保护“三同时”要求。原、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、三被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元；二、三被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金以及违约金是否约定过高的问题；三、三被告是否应支付原告逾期收房违约金以及违约金是否约定过高的问题。
一、三被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元。
三被告与原告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。2010年8月14日被告收房时，按照双方的约定，三被告即应当向原告支付1800元的可视对讲系统费用。三被告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，三被告的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。原告请求三被告支付可视对讲系统费用1800元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二、三被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金以及违约金约定是否过高的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”三被告于2008年12月8日用按揭贷款支付剩余购房款26万元后，付清了全部购房款，原告此时就知道或应当知道三被告逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。原告直至2012年3月31日向本院提出增加诉讼请求要求三被告支付逾期支付购房款的违约金，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故原告的该诉讼请求，本院不予支持。
三、三被告是否应支付原告逾期收房违约金的问题以及违约金是否约定过高的问题。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收三被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。原告于2010年3月18日登报通知三被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。根据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。原告于2010年3月18日登报通知三被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，收房期间届满第15天为2010年4月9日，即三被告未在2010年4月9日前办理收房手续才需要支付违约金，因三被告于2010年8月14日与广源公司办理交房手续，并未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司要求三被告支付逾期收房违约金，本院予以支持。从广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满15天后即2010年4月10日至2010年8月14日实际收房，三被告逾期收房天数为127天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司支付总房款万分之一的违约金5612.8元（441959元×0.1‰／天×127天）。三被告辩称其如期按通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题才导致延期收房，责任在广源公司。本院认为三被告拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。三被告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且三被告可以在履行收房义务后根据合同约定要求原告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，三被告可以依此约定要求原告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。综上分析，三被告拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。三被告辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，三被告请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐红艳、张奥博、张东战支付原告桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
二、被告徐红艳、张奥博、张东战支付原告桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
三、驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，财产保全费105元，合计155元（原告已预交），由原告负担70元，被告负担85元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄 强
审 判 员 刘恒志
人民陪审员 杨林珍
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 蒙鹏燕