湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1319号
上诉人（原审原告）：陈亚倩，女，1990年10月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。
上诉人（原审被告）：周建华，女，1965年3月13日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。
上诉人陈亚倩因与上诉人周建华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈亚倩上诉请求：退还房屋租金3925元。事实和理由：一审法院判决上诉人承担2017年2月21日至2017年6月9日房屋占用费承担40％的责任即1095元和2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费1178元负全责无事实和法律依据。
针对陈亚倩的上诉请求周建华辩称，原审判决认定事实基本清楚，请求驳回上诉人陈亚倩的上诉请求。
周建华上诉请求：撤销原判，改判：1、被上诉人承担租赁房屋实际交付之日前的租金、水电费、物业管理费等相关费用及承担相应的违约责任；2、对房屋内损失的设施进行修理，对改变的房屋结构恢复原状。事实和理由：陈亚倩一直占有并使用涉案房屋至今未交付房屋钥匙，没有证据证明陈亚倩提出解除合同。
针对周建华的上诉陈亚倩辩称，陈亚倩于2017年2月19日通知周建华解除合同，合同依法已解除，此后房租与陈亚倩无关，请求驳回周建华的上诉请求。
陈亚倩向一审法院起诉请求：一、请求确认原、被告2016年8月3日所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月3日解除；二、请求判令被告退还原告房屋租金4160元，并赔偿利息损失（自2017年4月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）。
一审法院认定事实：2013年8月3日，周建华（甲方）与陈亚倩（乙方）签订《租房协议书》，合同第一条约定：甲方将雁城路德源大厦307房（面积138㎡）租给乙方做少儿舞蹈培训使用。乙方承租时需要对房内进行改造、装修须经甲方同意，否则视为违约，造成损失和后果由乙方承担；第二条约定：租期一年，自2016年8月4日至2017年8月4日，月租金为人民币1040元每月，押金为人民币1000元，乙方房租费一年交付一次，即12480元预付给甲方；第三条约定：乙方在租赁期内，水、电、燃气、卫生费、有线电视费、宽带、物业管理等费用由乙方自理；第四条约定：乙方在租赁期内，房屋只限本人使用，不得转租或合租，不得在此房内从事非法活动，否则由此造成的一切后果均由乙方负责，租赁期间乙方自负防火防盗及安全责任。乙方因故意和过失造成的租赁房屋和设备损坏，应负责恢复原状或者赔偿经济损失，并且自行负责安全问题；第五条约定：若甲方要提前收回房屋需提前30天通知乙方，终止合同，甲方退还押金给乙方，并退还一个月租金给乙方作为违约金；如乙方提前退租也需提前30天通知甲方，终止合同，乙方除结清水、电、气、房租费用外还需支付一个月的房租给甲方，且乙方所交押金作为违约金不予退还；合同第六条约定：乙方交房时，需保证房屋内卫生良好，否则扣取卫生费用（按市场卫生钟点工费用收取）。合同后页附房屋内财产清单：热水器1个，席梦思床1张，沙发、茶几1套，写字台1张，柜子1个，其中柜子1个处被划掉，陈亚倩庭审称该处是双方签定合同时周建华划掉的，周建华对此予以否认，但并未向该院提交其所持有的合同予以佐证。签订合同当日，陈亚倩将一年的房屋租金共计12480元支付给周建华。陈亚倩分别于2017年2月19日17点35分、2017年2月20日10点20分及17点04分以手机号码1890844****拨打周建华手机号码1360734****，双方分别通话时间为10分34秒、35秒、1分7秒。2017年2月21日20点22分，陈亚倩以手机号码1890844****给周建华手机号码1360734****发送短信告知提前退租一事，希望与周建华协商处理；当天20点25分及20点33分，陈亚倩通过微信给周建华微信发送信息，告知提前退租一事。2017年2月24日21点20分，陈亚倩以手机号码1370734****拨打周建华手机号码1897545****，双方通话时间为34分55秒。2017年5月2日11点1分及2017年5月5日19点44分，陈亚倩以手机号码1890844****拨打周建华手机号码1360734****，双方通话时间分别为11分23秒和3分5秒。陈亚倩庭审陈述上述通话均为陈亚倩告知周建华提前退租，要求解除合同并见面协商退还租金一事。陈亚倩向法院提交了其中两次通话的录音(2017年2月24日及2017年5月5日)，录音中陈亚倩告知周建华提前退租，要求同周建华见面商量解除租赁合同并退还房屋租金一事，周建华表示不同意解除合同，不予退还租金，不愿意见面谈。根据陈亚倩提供的证据，虽然2017年2月19日及2月20日陈亚倩与周建华有通话联系，但没有证据予以确认通话内容，不能明确该通话系陈亚倩通知周建华提前退租一事。该院确认陈亚倩最早通知周建华提前退租一事的时间为2017年2月21日，即陈亚倩发送短信及微信消息明确告知周建华提前退租之日。双方因未能就解除合同和退还租金一事达成一致，陈亚倩于2017年5月23日向该院提起诉讼。2017年6月9日，该院工作人员及双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，针对合同附录房屋内财产清单,勘查结果为：热水器1个是坏的，无法使用；席梦思床、写字台各1张双方无异议；沙发2张，茶几1张，其中1张沙发靠背榫头坏了，其他完好；矮柜1个，是坏的。经双方当事人庭审确认上述矮柜系合同内财产清单被划掉的柜子。勘验结束时陈亚倩将租赁房屋的钥匙退还周建华。尔后陈亚倩以法院未判决解除合同及周建华未退还房屋租金为由于当日将涉案租赁房屋的门锁换了，至今房屋钥匙未交付给周建华。陈亚倩与周建华就涉案房屋先后签订四份租赁合同，第一份租赁合同期限是2011年7月至2012年7月；第二份租赁合同期限是2012年7月至2013年7月；第三份租赁合同期限是2013年7月至2016年7月；第四份租赁合同期限是2016年8月至2017年8月。一审法院认为，陈亚倩与周建华签订的《租房协议书》，系双方自愿签订，且未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按协议内容全面履行各自的义务。双方当事人签订的《租房协议书》第五条约定“……如乙方提前退租也需提前30天通知甲方，终止合同，乙方除结清水、电、气、房租费用外还需支付一个月的房租给甲方，且乙方所交押金作为违约金不予退还”。该院确认陈亚倩于2017年2月21日已明确告知周建华提前退租一事。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除……”的规定，该院确认陈亚倩于2017年3月21日已单方解除双方签订的《租房协议书》。陈亚倩单方解除合同，根据双方签订的《租房协议书》第五条的约定，陈亚倩须承担的责任为：支付一个月房租给周建华，且陈亚倩所交押金作为违约金不予退还。本案中因陈亚倩未向该院提交押金收据原件，不能证明陈亚倩交纳了押金，故不存在不予退还押金的问题。综上，周建华应退还陈亚倩的租金为：12480元-7个月×1040元-1040元÷30天×17天-1040元=3570.67元。解除合同后陈亚倩亦理应将涉案房屋腾退并返还给周建华，但双方因就提前解除合同，退还租金一事无法达成一致，陈亚倩至今未将房屋交付周建华占有、使用、收益。对于涉案房屋2017年3月21日至2017年7月13日的房屋占用费的损失，该院分析如下：根据合同约定，陈亚倩享有单方解除权，周建华在多次收到陈亚倩提前退租通知后，不同意解除且未出面协商解决房屋交付及房屋租金问题，对2017年2月21日至2017年6月9日的房屋占用费，周建华负主要责任。陈亚倩未交付房屋，退还房屋钥匙，故陈亚倩对2017年2月21日至2017年6月9日的房屋占用费负次要责任。2017年6月9日，陈亚倩将涉案房屋钥匙交付周建华后又将房屋门锁换掉，故对于2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费，陈亚倩负全部责任。参照双方签订的合同租金标准计算，2017年3月21日至2017年6月9日的房屋占用费为：2个月×1040元+1040元÷30天×19天=2738.67元。2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费为：1040元÷30天×34天=1178.67元。根据本案原、被告对涉案房屋占用损失的过错程度，结合相关法律规定，该院酌情认定陈亚倩对2017年3月21日至2017年6月9日房屋占用费承担40%的责任，周建华承担60%的责任。故陈亚倩应支付2017年3月21日至2017年6月9日房屋占用费2738.67×40%=1095.47元，其余损失由周建华承担。对于2017年6月9日至2017年7月13日的房屋占用费1178.67元，陈亚倩负全部责任。上述抵扣后，周建华应退还陈亚倩房屋租金1296.53元（3570.67元-1095.47元-1178.67元=1296.53元）。对陈亚倩要求周建华赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。周建华辩称陈亚倩应承担的违约金、补交一个月房租以及结清水、电、煤气、卫生费、物业管理费等多于周建华应退还的租金，因周建华未提供证据予以证明，该院对其抗辩意见不予采信。周建华要求陈亚倩对于房屋内损害的财产应承担修复责任、房屋内部结构恢复原状以及后期陈亚倩因拒交付房屋导致的损失，因周建华未向该院提起反诉，故该院在本案中不予处理，周建华可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告陈亚倩与被告周建华2016年8月3日签订的《租房协议书》于2017年3月21日解除；二、被告周建华在本判决生效之日起三日内退还原告陈亚倩房屋租金人民币1296.53元；三、驳回原告陈亚倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由原告陈亚倩负担25元，由被告周建华负担25元。
本院二审期间，周建华围绕上诉请求依法提交二份证据，证据1、湖南省电力公司电能销售专用收据、电费单，拟共同证明陈亚倩从2017年1月至8月使用涉案房屋；证据2、微信记录，拟共同证明周建华与陈亚倩就解除涉案房屋租赁合同没有形成合意，合同没有解除。经庭审质证，陈亚倩认为，证据1自本人从2017年2月退出后就没有进过涉案房屋，邻居可作证，电费是如何产生的不清楚；证据2租赁合同解除与否以合同为准，对证据1、2均应不予采信。本院认为，证据1电费详单记录，2017年2月以后电费分别是：2月17.64元、3－8月共计4.12元，证据1来源合法，内容真实，达不到其举证目的，对证据1不予采信；证据2来源合法，达不到其举证目的，不予采信。
陈亚倩没有提供新的证据。
经审理查明，原审判决已认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈亚倩自2017年2月退出涉案房屋，但到2017年6月9日方将房门锁匙交给周建华，若周建华不愿意接收锁匙陈亚倩可依法采取其他措施交纳或者提存，故一审法院认定陈亚倩负担此段期间房租费40％并无不当，陈亚倩自2017年6月9日将房门锁匙交给周建华后的当天又将房门换锁，锁匙由自己保管，应视为陈亚倩没有交付涉案房屋，故自2017年6月9日至一审法院判决之日涉案房屋的租金由陈亚倩承担全部责任并无不当；陈亚倩提出的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持；一审法院确认房屋交付之日为2017年7月13日，自2017年3－8月共计电费4.12元，此电费周建华没有证据证明系陈亚倩使用所致，另周建华没有证据证明陈亚倩房屋交付之前有多少水电费、物业管理等相关费用没有交纳，应承担举证不能的法律后果；周建华提出的“陈亚倩对于房屋内损害的财产应承担修复责任、房屋内部结构恢复原状以及后期陈亚倩因拒交付房屋导致的损失”不是本案审理范围，本院不予审查。周建华提出的上诉主张，均无事实和法律依据，本院均不予支持。
综上所述，陈亚倩、周建华的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈亚倩、周建华各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈 浅