北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第1292号
原告（反诉被告）李潇，女，1980年7月12日出生。
委托代理人薛其东，北京谢金龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，组织机构代码证10176698－8。
法定代表人钟慎强，董事长。
委托代理人张荣，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人周静，北京观韬律师事务所律师。
原告（反诉被告）李潇与被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李潇之委托代理人薛其东，被告（反诉原告）宝苑公司之委托代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李潇诉称：2012年11月11日，李潇一时冲动，同宝苑公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》各一份。约定李潇购买宝苑公司开发的坐落于顺义区天竺镇薛大人庄村M5#（丽来花园）住宅楼×层×房屋，房屋总价870万元，约定分期付款。至2013年10月31日，李潇分数次共计预付房款261万元，宝苑公司承诺于2015年10月31日前交房。此后，因李潇失业导致资金链断裂，无力支付剩余的巨额房款，只好同宝苑公司协商解约。经数次协商未果，李潇无奈具状起诉。诉讼请求：1.解除李潇、宝苑公司签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令宝苑公司返还已付房款261万元；3.诉讼费由宝苑公司负担。
被告（反诉原告）宝苑公司辩称：李潇以失业导致资金链断裂为由要求解除《北京市商品房预售合同》既无法律依据也无合同依据，理由不成立。宝苑公司同时提出反诉，诉讼请求：1.请求确认李潇、宝苑公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议已解除；2.请求判令李潇协助宝苑公司办理预售合同备案解除手续等合同解除手续；3.请求判令李潇支付宝苑公司违约金87万元整；4.诉讼费由李潇负担。
原告（反诉被告）李潇针对反诉辩称：不同意宝苑公司的反诉请求，请法院驳回。
经审理查明：
2012年10月27日，李潇（认购人）与宝苑公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定李潇认购宝苑公司开发的位于顺义区天竺镇薛大人庄村×住宅楼×层×号的房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款为870万元，李潇应当自签订本认购书之日向宝苑公司支付认购定金20万元，李潇同意在支付定金之日起与宝苑公司协商商品房买卖合同相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始期限），逾期宝苑公司有权解除本认购书，已支付的定金不予退还，宝苑公司在李潇支付定金之日起至本认购书解除之日止，将商品房卖给第三方的，宝苑公司应当向李潇双倍返还定金。李潇于2012年10月27日向宝苑公司支付20万元。
2012年11月11日，李潇（买受人）与宝苑公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1393001）及相关补充协议，约定李潇购买涉诉房屋，房屋总价款为870万元，宝苑公司应当在2015年10月31日前向李潇交付该商品房。李潇与宝苑公司于当日另行签署的相关补充协议中，《附件五付款方式及付款期限的约定》约定：首期房价款购房总价款的20%（含已实际支付的认购定金20万元），即174万元，买受人须于本合同及补充协议签署之当日向出卖人支付；第二期房价款购房总价款的10%，即87万元，买受人须于2013年4月30日前付清；第三期房价款购房总价款的10%，即87万元，买受人须于2013年10月31日前付清；第四期房价款购房总价款的10%，即87万元，买受人须于2014年4月30日前付清；第五期房价款购房总价款的50%，即435万元，买受人须于出卖人发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期前14日内付清。《附件十补充协议》就逾期付款责任约定如下：逾期超过60日后，出卖人有权解除预售合同及本补充协议，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，如果该违约金不足以弥补出卖人的损失的，买受人还应继续赔偿出卖人的损失。李潇及宝苑公司均认可已经办理预售合同备案手续。
李潇于2012年11月11日向宝苑公司支付154万元，于2013年4月23日向宝苑公司支付87万元，后未再向宝苑公司支付房款。
审理中，李潇及宝苑公司均同意双方签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议于2014年3月31日解除。李潇陈述因其工作发生重大变化导致无力承担后期大额房款，同时涉诉房屋南侧1000米左右建有公共墓地，影响李潇使用房屋，资金链断裂以及房屋南侧有墓地都是李潇要求解除合同的理由，故李潇不属于无故解除合同。李潇主张宝苑公司请求的违约金标准过高，故要求本院予以酌减。宝苑公司陈述李潇的违约行为包括逾期支付房屋价款及无故要求解除合同，墓地位于别墅区范围之外，属于集体土地，其上修建墓地是宝苑公司无法预知的。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《附件五付款方式及付款期限的约定》、《附件十补充协议》及收据等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。李潇与宝苑公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。李潇与宝苑公司约定房款分5期支付，李潇按约定支付第1、2期房款后，未再按约定支付房款且明确表示无力支付剩余房款，故根据合同约定，宝苑公司有权解除合同。李潇及宝苑公司在审理中均同意双方签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议于2014年3月31日解除，本院对此不持异议。因合同已解除，李潇应当协助宝苑公司办理预售合同备案注销手续。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故宝苑公司应当返还李潇已付房款261万元。因李潇未按约定支付房款并明确表示无力继续支付导致合同无法继续履行，本案的违约方为李潇，故李潇应当就此向宝苑公司支付违约金。《附件十补充协议》就此约定的违约金标准过高，本院予以调整。对于宝苑公司违约金请求过高部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李潇与被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司于二○一二年十一月十一日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1393001）及相关补充协议于二〇一四年三月三十一日解除；
二、被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七内返还原告（反诉被告）李潇购房款共计二百六十一万元；
三、原告（反诉被告）李潇于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1393001）及相关补充协议解除的相关预售备案注销手续；
四、原告（反诉被告）李潇于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司违约金三十万元；
五、驳回被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千六百八十元，由原告（反诉被告）李潇负担一万三千八百四十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司负担一万三千八百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费一万二千五百元，由被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司负担六千七百元（已交纳），由原告（反诉被告）李潇负担五千八百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
人民陪审员 陈杰谊
人民陪审员 梁玉春
二〇一四年五月十二日
书 记 员 贾 平