江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终2954号
上诉人（原审原告）：淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司，住所地淮安市淮海南路105号。
法定代表人：吴青年，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈敏亚、黄可意（实习），江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清浦区木子足尚足浴保健会所，住所地淮安市清浦区淮海南路105号联盛国际广场四楼3B51号商铺。
经营者：李玲，女，1974年10月25日出生，汉族，个体工商户，住淮安市清河区。
委托代理人：陆军，男，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李玲，女，1974年10月25日出生，汉族，个体工商户，住淮安市清河区。
委托代理人：陆军，男，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
上诉人淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司（以下简称联盛公司）因与被上诉人清浦区木子足尚足浴保健会所（以下简称足尚足浴）、李玲房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院（2016）苏0811民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，因当事人二审中无新的证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
联盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金76800元，并承担自2012年8月27日至实际支付之日欠缴租金的滞纳金56524.8元（暂计算至2016年9月6日），支持上诉人的一审诉讼请求，承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。2011年6月2日，双方签订租赁协议后，该协议约定的租金支付方式为先租后用，每6个月支付一次租金。租赁合同至2021年6月14日方才届满，在分期交纳租金的租赁合同持续履行前提下，各期租金的诉讼时效一并计算，债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可，一审法院认为上诉人的诉讼请求超过法定的诉讼时效没有和法律依据。
足尚足浴及李玲共同辩称，上诉人一审主张的诉讼请求，是明确确定为2012年10月1日至2013年3月31日期间所欠租金76800元，由于我们没有支付，到期主张是2015年8月10日，已经过了2年诉讼时效。该期间尚欠半年租金76800元没有交，但被上诉人将2013年3月31日以后其他租金交付给上诉人。76800元没有交纳有其原因，一审中提供证据证明，76800是因房屋质量问题而产生的维修费用，其承诺我们自行维修，冲抵租金。故上诉理由不成立。
联盛公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋租金76800元及承担自2012年8月27日至实际支付之日的欠缴租金的滞纳金；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院审理查明事实：2011年6月2日，被告将其管理的位于淮安市淮海南路105号“联盛商业广场”第四层3B51号商铺（套内建筑面积861平方米）租赁给被告经营休闲足疗使用。当日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》（以下简称租赁协议）1份，协议约定：“……二、租赁期限1、该商铺的租赁期限为10年，自起租日起至第二年同期前一日为壹个租赁年度，以后以此类推。2、双方确认，租赁商铺预定交付日约为2012年6月15日……4、自实际交付日起，乙方可享有80天的装修期，在此期间，甲方可免收乙方的租金，租赁商铺内实际发生的水、电、气等费用由乙方据实承担。免租装修期满的次日即为起租日……三、租金1、双方确认，租赁商铺按计租面积计算，租赁费用标准为0.8元/天/平方米，首年租赁费用合计为人民币163659元。2、乙方享有计租日内共182天的免租期，免租期内物业管理费、电梯使用费不享受同等优惠条件。（物业管理收费标准详见第四页第一条）3、租赁期限十年，租赁商铺租金前2年不变。自第3年起，甲方将对租金进行调整。从第3年起每三年在上一年度租金的基础上增加5%，以此类推。具体租金详见（附件3）《租赁费用表》。4、租金支付方式：按照先租后用的原则，乙方每6个月支付一次租金。本协议签订后5个工作日内，乙方应支付首期6个月租赁费用计人民币37608元（享受六个月计182天免租期），以后各期租金均需提前35日支付给甲方。四、管理费及其他税费……1、广场经营管理费：双方确认，以上租金，其中70%为物业租金，30%为经营管理费……甲方安排南面一部观光电梯供乙方使用，乙方保证该部电梯设备在乙方使用过程中设备完好，并每六个月与租金一并向甲方支付6000元的电梯使用费……”双方租赁协议附件3《租赁费用表》约定，租赁的第1年前182天免租，后183天的租金标准均为0.8元/天/平方米。电梯费均为1000元/月。
合同签订后，原告于签订合同当月将房屋交付被告使用。双方从2011年10月1日开始计算租金。被告于2012年5月22日向原告缴纳租金131172元、于2012年10月15日缴纳租金54030元，之后的租金被告均足额缴纳。2015年8月11日，原告诉至法院，要求判决被告李玲向原告支付2012年10月1日至2013年3月31日期间欠缴的租金76800元及2012年7月28日至实际给付之日欠缴租金的滞纳金，后原告撤诉。2016年3月3日，原告再次诉至法院，要求两被告支付原告2012年10月1日至2013年3月31日期间欠缴的租金76800元，及自2012年8月27日起至实际支付之日止欠缴租金的滞纳金。
一审法院认为，根据我国《民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起一年。本案中，原告主张被告仅欠缴2012年10月1日至2013年3月31日期间的租金76800元，未形成连续的债务，故本案中原告的主张已超过法定的诉讼时效，丧失了胜诉权，故对原告要求两被告支付2012年10月1日至2013年3月31日期间欠缴的租金76800元，及自2012年8月27日起至实际支付之日止欠缴租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1327元，由原告淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司负担。
二审期间，当事人没有提供新证据。
二审查明事实与一审判决认定事实相同。
二审同时查明：2012年6月，因所承租房屋漏水，导致天花板、地毯长期浸泡水中，发霉破损，多个房间无法使用，被上诉人多次要求上诉人维修不能，遂自行维修。对于维修损失费用，经被上诉人测算为76800元，对此，上诉人不予认可，被上诉人即向上诉人明确表示将在租金中扣除此费用。
本院认为，双方当事人在签订房屋租赁合同后，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。在被上诉人使用租赁房屋过程中，因房屋质量问题，导致其经营场所受损后，双方就被上诉人自行维修费用及损失的承担问题不能协商一致时，被上诉人已经用实际行为表示，对于2012年10月1日至2013年3月1日的租金只缴纳54030元，其余租金用76800元冲抵，不再缴纳本年度租金。此时，上诉人明知被上诉人拒缴租金的态度，但上诉人并无证据证明其在法定期间内曾向被上诉人主张支付租金的事实。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起一年，上诉人在明知被上诉人对于2012年10月1日至2013年3月1日的租金有76800元拒绝支付的情况下，长期不主张自己的权利，导致其再行诉讼时，超过了法定诉讼时效。一审法院判决其丧失胜诉权正确。上诉人认为在分期交纳租金的租赁合同持续履行前提下，各期租金的诉讼时效应一并计算，债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效。对此，本院认为，在分期付款的租赁合同中，当承租人明确对其中一段时期的租金提出异议，并明确不予支付的情况下，表明承租人的行为已经损害到出租人的利益，此时侵权行为已经发生，此后承租人虽然继续履行后一阶段的租金给付，但鉴于此前承租人对租金缴纳的明确态度而不能认定承租人是对此前未付租金的债务认可，故诉讼时效不应以最后一期租金的缴纳时间为起算，对上诉人该上诉主张不予支持。
综上所述，联盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2966元，由联盛公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一六年十二月九日
书 记 员 刘 青