天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终8437号上诉人（原审原告）：天津市安居工程办公室，住所地天津市和平区常德道**号。法定代表人：周大智，主任。委托诉讼代理人：王娟，天津坤鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司，住所地天津市红桥区泛洋大厦1-1801。法定代表人：康学军，执行董事。委托诉讼代理人：崔雅琼，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人天津市安居工程办公室与上诉人天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理�结。天津市安居工程办公室向本院提出上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持本公司原审全部诉讼请求，诉讼费判由对方承担。事实和理由：双方签订的租赁合同已于2015年3月31日到期，对方公司应当返还房屋，未及时腾退房屋应当依照合同约定，从合同到期日期支付双倍占用费，且不能与养护管理费冲抵。对方公司未依约支付保证金，应支付相应违约金。天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方公司全部诉讼请求，并判令对方承担诉讼费用。涉案房屋未取得规划手续，涉诉合同无效，一审法院审理事实不清、适用法律错误。天津市安居工程办公室向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空并向原告退还涉诉房屋及承租场地及绿化养护范围内的土地（即北辰区环景路范围内全部土地及地上物）；2.判令被告立即支付自合同到期之日起至腾房退地之日的占用费（暂计算至2016年12月31日）1772190元;3.判令被告立即支付逾期交纳保证金的违约金（暂计算至2016年12月31日）520500元；4.本案诉讼费等一切费用均由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年3月20日签订《瑞景居住区体育文化公园管理和高尔夫练习租赁补充协议》，约定租赁范围为北辰区瑞景居住区环景路内的土地和地上建筑物（不包括打席房2楼201房间及位于办公区的附属房两间，以下简称“租赁房产”）,租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日。约定被告承租租赁房产仅用于高尔夫练习场经营及向社区提供免费打球机会。协议到期，如双方未签订租赁协议，被告应在租赁期满时将承租房屋及各种设施、设备完好无损的交还原告，逾期未腾空的，视为被告放弃遗留物品及装饰装修的所�权，授权原告开启房门并作处理，因此发生的各项费用及造成的损失均由被告承担。被告交还房屋时，其装修、装饰应保持现状（但不得抵作任何款项），若拆除应恢复装修前原貌，并不能对承租房结构、设施、设备造成破坏，拆除费用由被告承担。被告未在租赁期满时或原告通知的日期腾空并返还本协议规定返还状态的该房产及设施设备的，应按本协议租金标准的双倍支付占用费。双方确定租金标准为每个月84390元，年租金1012680元。原告用被告支付的租金以包干的形式由被告进行瑞景居住区内设施、场所、绿化、会所的养管，不足部分由被告承担。被告应按协议约定及原告按协议发出的指令进行养护，随时接受原告的检查和考核。如养护不达标，原告有权随时解除本协议，并向被告收取自考核不达标到达到原告整改要求或完全退出租赁及养护期间的租金或占用�。本协议签订之日，被告向原告支付保证金60万元，用于保证被告合同义务的履行。如出现违约情况（包括养护考核不达标时），甲方有权随时扣除保证金，以抵消违约金、应付未付的各项费用。被告应自接到原告补足通知之日起7日内予以补齐，否则原告有权解除协议并要求乙方退出租赁及养管场所。本协议期满或协议解除后，被告将符合本协议规定返还状态的房屋及设施、设备返还甲方，并将协议内各项费用全部结清后，原告如数返还保证金；被告未按协议约定交纳保证金及其他应付费用，原告有权要求其支付违约金（违约金从被告欠款之日起每天按应付款项的日万分之五计算）。被告逾期付款超过30日的，原告有权解除协议，被告除支付累计拖欠的租金、占用费、保证金、使用该练习场所发生的其他费用、因拖欠产生的违约金等，还应支付相当于当年年租金30%的违约金。另，双方对租赁房产及设施、设备的维修、维护和归属,高尔夫练习场及周边绿化、养护等进行了约定。后原告如约将租赁房产交由被告。期间，被告未向原告支付保证金，原告未向被告收取过租金，也未对被告的相关养护行为进行过考核。2016年8月1日，原告书面通知被告合同到期不再续租，要求被告于2016年8月31日之前腾退租赁房产，交由原告进行验收，遭被告拒绝。一审法院认为，原、被告签订的《瑞景居住区体育文化公园管理和高尔夫练习租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方均应按协议约定履行各自义务。2015年3月31日，双方协议期限届满后，被告继续占用租赁房产，原告未提出质疑，但双方未续签租赁协议，故双方的租赁期限为不定期，原告有权随时解除租赁协议。原告向被告发出的通知函，具有解除合同的效力，被告不表异议，故双方租赁关系于2016年8月31日解除。被告继续占用上述租赁房产没有法律依据，故原告要求被告退出租赁房产，一审法院予以支持。对原告主张的占用费，因双方签订的补充协议形式是租赁协议，但内容是用被告应付租金折抵原告应付被告养护相关租赁房产费用的协议，即被告占用租赁房产期间即为养护期间。租赁关系解除后，原告未举证证实被告未尽相关养护义务，应认定被告尽到养护义务，双方互负债务应当继续冲抵，故原告该项请求，一审法院不予支持。原告主张的逾期交纳保证金产生的违约金，非法律规定违约金的范畴，与弥补损失无必然联系，一审法院不予支持。被告抗辩原告对租赁物不享有权利，合同应无效，没有法律依据，一审法院不予采纳。被告抗辩租赁协议未到期，未能举证，一审法院不予采纳。被告要求原告赔偿损失，但未提出反诉，一审法院不予审理。综上所述，原告主张被告腾退北辰区环景路范围内全部土地及地上物的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内按补充协议约定将占用的天津市北辰区环景路范围内全部土地及地上物退还天津市安居工程办公室；二、驳回天津市安居工程办公室其他诉讼请求。案件受理费25142元，由天津市安居工程办公室负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院另查明，涉案合同所涉及的地上物，至今未取得建设工程规划许可证。本院认为，双方当事人签订的《瑞景居住区体育文化公园管理和高尔夫练习租赁补充协议》所涉及的地上建筑，未取得建设工程规划许可证，依据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故前述合同不具有法律效力。租赁合同无效，一审法院判令天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司返还合同涉及的场地及地上物是正确的，驳回天津市安居工程办公室关于逾期缴纳保证金的违约金请求亦无不当。上诉人天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司的上诉理由部分成立，但其上诉请求及天津市安居工程办公室关于违约责任部分的上诉主张，本院不予支持。关于占用费问题，因双方当事人曾约定以涉诉场地养护费用冲抵“租金”，考虑双方的主观意思表示，加之民事法律关系各方主体应当秉承的权利、义务相一致的原则，本院对天津市安居工程办公室的该项诉讼请求一并驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对天津市安居工程办公室、天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司的上诉请求均不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25142元，由天津市安居工程办公室负担。二审案件受理费80元，由天津市骏景高尔夫俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  尹 来代理审判员  张玉洁二〇一七年十一月二十二日书 记 员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成�议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……4、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。