上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2421号
原告上海沙田物业管理有限公司，住所地上海市长寿路587号2805室。
法定代表人赵小凤，职务总经理。
委托代理人吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
被告上海湘韵餐饮有限公司，住所地上海市苍梧路12号17幢4楼。
法定代表人舒易发，职务董事长。
委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人周梅琴，上海新望闻达律师事务所律师。
被告上海湘郁餐饮有限公司，住所地上海市长寿路577、581号5楼520-547、564-568室。
法定代表人张旭，职务董事长。
委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。
第三人上海惠群物业管理有限公司，住所地上海市长寿路587号H楼。
法定代表人刘育，职务总经理。
委托代理人符文兰，公司员工。
原告上海沙田物业管理有限公司（以下简称沙田物业）与被告上海湘韵餐饮有限公司（以下简称湘韵公司）、上海湘郁餐饮有限公司（以下简称湘郁公司），第三人上海惠群物业管理有限公司（以下简称惠群物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙田物业的委托代理人吴晞炜、段宗元，被告湘韵公司的委托代理人卢平建及被告湘郁公司的委托代理人陶勇，第三人惠群物业委托代理人符文兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙田物业诉称，2010年8月31日，原告与被告湘韵公司签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告向被告湘韵公司出租位于上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内5楼全层商铺（面积为4003.68平方米），用途为餐饮。双方在合同中对租赁期限、租金数额、支付时间及方式进行了明确约定，租金支付时间为每单月十日前付清下两个月的租金。若逾期支付租金及其他应付费用，应按所欠款的日千分之二支付滞纳金。合同签订后，原告如约交付商铺，被告湘韵公司收房后，由其股东在该房屋内另行设立登记了关联企业即被告湘郁公司并实际经营至今。被告自2012年10月起拖欠部分租金，原告多次交涉未果。被告拖欠租金的行为已违反合同约定，损害原告合法权益，原告特提起诉讼，要求法院判令：1、解除原、被告间的《商铺租赁合同》；2、被告湘郁公司搬离上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内5楼全层房屋；3、被告湘郁公司将注册地址自涉案房屋中迁出；4、被告湘郁公司支付租金人民币1334692.95元（以下币种均为人民币）；5、被告湘郁公司支付违约金395888.13元；6、被告湘郁公司向原告支付自判决确定的迁离房屋之日起至实际迁离之日止的房屋使用费；7、诉讼费由被告承担。
被告湘韵公司辩称，自2011年3月17日起本公司已不是《商铺租赁合同》的承租人，既不享有权利，也无需承担义务，截止至2011年3月17日止，未欠原告任何款项，且本公司不适合为本案的被告。另据了解，被告湘郁公司的租金已支付至2014年1月中旬，根据发票记载租金已支付至2013年6月15日，但付款凭证足以证明租金已付至2014年1月。被告湘郁公司自2012年10月16日起未再向原告支付物业管理费的行为既不违法也不违反合同约定。由于原告自2012年10月1日起对被告湘郁公司采取拉横幅、停电、停水、停气等侵权方式，故对造成的经济损失应承担相应的法律责任。本被告不同意原告的诉讼请求。
被告湘郁公司辩称，《商铺租赁合同》由原告与被告湘韵公司签订，被告湘郁公司注册设立后，相关费用以湘郁公司的名义支付，本公司与之形成的只是代为支付的法律关系，故商铺租赁合同的主体还是原告与湘韵公司，原告向湘韵公司主张相关费用。合同中约定的租金费用应包含了租金和物业费，在已支付的款项中租金与物业费是分开列支。自2012年10月1日起，系争房屋的物业管理企业已变更为第三人惠群物业，之后的物业管理费原告已无权收取。现两被告已结清了2012年10月15日前的物业管理费，并支付租金至2014年1月15日，后因原告无证据证明其仍为系争房屋的出租方，两被告才未再支付租金，故两被告无任何违约行为，本被告亦不同意原告的诉讼请求。
第三人惠群物业述称，两被告均在系争房屋内办公经营，同意原告诉请。
经审理查明，上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”五楼产权人为68户业主，为五楼整体出租，2010年8月，原告先后与各业主签订《租赁协议书》。租赁期限自2010年9月16日起至2022年9月15日止，免租期为四个月。在协议中双方还约定了其他主要内容。
2010年8月31日，原告（合同签约方为甲方）与被告湘韵公司（合同签约方为乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的商铺位于上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内五楼全层商铺（面积为4003.68平方米），用途为餐饮。甲方同意乙方在该租赁商铺内设立新公司，并由新设立公司履行本租赁合同。租赁期限自2010年9月16日起至2022年9月15日止。其中装修免租期为4个月，自2010年9月16日起至2011年1月15日止。租金为：2010年9月16日至2011年9月15日，月租金28万元；2011年9月16日至2012年9月15日，月租金29万元；2012年9月16日至2015年9月15日，月租金30万元；2015年9月16日至2017年9月15日，月租金31.5万元；2017年9月16日至2019年9月15日，月租金33.075万元；2019年9月16日至2022年9月15日，月租金34.7287万元。乙方应先付后租，自2011年1月起乙方应当在每单月10号将下两个月租金付清。甲方在收到乙方租金后十个工作日向乙方（误写甲方）提供税务发票，税务发票如需纳税的，该税款与乙方无关。乙方每月支付的租金包括“租赁房屋”的租金、中央空调、新风排风能耗、公共电梯使用费、公共区域照明费、公共区域保洁及保安等费用。租赁期间。乙方租赁场地内水、电、煤、电话、保洁、保安及经营产生的餐饮垃圾、泔脚等费用由乙方承担。合同签订之日，乙方应向甲方支付免租期内的物业管理费8万元。双方签订租赁意向书时，乙方已向甲方支付该商铺租赁保证金28万元。本合同期内，甲方有权从保证金中扣减、抵冲任何乙方应付而未付的租金及其他费用，或由于乙方责任而给甲方带来损失，保证金不足部分甲方有权向乙方追讨，乙方逾期支付的应按所欠款的日千分之二支付滞纳金。保证金被扣减、抵冲后，乙方在接到甲方通知后必须在五天之内予以补足，逾期甲方有权终止合约。本合同租赁期满或因任何原因终止的，乙方应当在终止之日起30个工作日内将已注册的各类相关证书、执照等，予以注销工商登记，并向甲方递交有关工商注销手续的证明等。逾期未办妥注销登记的视为违约，每日按该期间月基本租金的十分之一向甲方支付违约金。因乙方违约致使合同终止的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金相当于合同终止时的两个月的租金。乙方逾期支付租金累计超过40天的，甲方依法行使解除权的，甲方不对乙方装潢残值进行补偿。
2010年10月24日，原告（甲方）、被告湘韵公司（乙方）、被告湘郁公司法定代表人舒易发（丙方）签订《证明函》，内容为：由于丙方公司名称在申请工商注册过程中，甲方与乙方在签订关于“租赁房屋”租赁合同时约定，待丙方公司完成工商注册后，将由丙方代替乙方完全承担并履行甲方与乙方签订的关于“租赁房屋”租赁合同中乙方的责任、权利与义务。现丙方已接收到上海市工商行政管理局下发的沪工商注名预核字第01201009200169号企业名称预先核准通知书，特此证明。另外，三方恳请有关职能部门在丙方办理“租赁房屋”相关证照时以上述陈述为准，予以支持。特此感谢。
2011年3月17日，被告湘郁公司注册成立，注册地址上海市长寿路577号、581号五楼520-547、564-568室，并以“湘粤山荘”招牌经营餐饮业。
2011年4月25日及同年10月9日，原告与湘郁公司两次签订补充协议，原告同意减免湘郁公司2011年5月至8月和10月16日至12月15日的部分租金共计24万元。
2012年9月25日，沙田小区业主大会向第三人惠群物业发出《进场通知》，该通知主要内容：经2012年9月22日沙田大厦小区业主大会表决通过，确认选聘你公司为本小区物业服务企业。请你公司于2012年9月30日上午9时整正式进驻小区，并做好交接工作。
2012年9月29日，作为沙田大厦前期物业企业的原告因前期物业服务合同于2012年8月27日终止。沙田大厦小区业主大会函复原告。答复如下：1、要求原告按照有关规定在2012年9月30日完成物业交接手续；2、不同意原告提出要求延长三个月的时间；3、2012年10月1日起的物业服务费、停车费、广告费、等由惠群物业收取，贵司无权收取任何费用。已经收取的相关费用应该向惠群物业移交。
2012年9月30日，业委会向沙田物业送达移交物业用房和有关资料通知，遭拒绝。
2012年10月1日，第三人惠群物业与上海市普陀区沙田大厦小区业主大会签订《物业服务合同》。该合同约定服务期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。签约当日，惠群物业保安及管理人员进场时，沙田物业予以阻止进场，在政府有关部门的协调下，惠群物业暂缓进场。
2012年10月4日，惠群物业发出《致业主的公开信》，惠群物业告知全体业主和物业使用人：1、沙田物业即使提供了事实服务，但依法不能向业主和使用人收取物业管理费；2、因沙田物业拒绝退场和移交，在没有向业主提供合同约定的全面服务前，惠群物业不向业主和使用人收取物业管理费。
2013年5月7日，因湘郁公司自2012年10月16日起拖欠部分租金，原告委托律师函告两被告，要求两被告支付2012年10月16日起至2013年4月30日止拖欠的商铺租金共计545169.40元。同月10日，两被告函复原告称：湘韵公司已不是租赁合同的承租人，无需承担合同约定的义务。湘郁公司租金已支付至2013年4月15日。由于合同中约定的租金金额不仅包括租金，还包括物业管理费等其他费用，因此，原告每次收款后，开具两张发票即一张物业管理费发票，另一张租金发票。
2013年10月25日，原告与第三人在相关部门组织协调下，形成如下会议纪要：1、沙田大厦小区物业移交时间为2013年10月25日10点，移交地点为沙田大厦小区物业管理部，移交内容按物业管理规定进行；2、惠群物业将继续履行物业服务合同签订时作出的各项承诺。如对住宅楼业主部分时间段物业费的免除。针对过渡期内物业管理费，惠群物业将与沙田物业依法友好协商解决；3、鉴于移交时间较长，为保证小区的服务质量，沙田公司将在服务标准、质量、人员等延续方面给予惠群公司更多的支持，维护好小区的稳定；4、本次交接所涉及的设施设备按现状移交。有关沙田物业与业委会等存在的相关物业管理方面尚未协商一致的事宜，日后各方按相关规定再作进一步处理沟通。
另，根据双方所提供的付款凭证并经双方质证及核算，至2013年6月17日，原告共计收取人民币7825307.05元（其中租金发票金额为6307633.94元；物业管理费发票金额为1517673.11元）。2014年1月15日至2014年4月18日，原告实收107万元（其中现金10000元）。截止2014年11月15日，湘郁公司实欠4246325.51元，对此，双方不持异议。
据此，原告将诉讼请求变更为：1、原、被告之间的《商铺租赁合同》于2013年9月9日解除；2、两被告迁出系争房屋；3、判令被告湘郁公司将注册地址迁出系争房屋；4、被告湘郁公司支付租金897958.05元（2012年10月16日起至2013年9月9日止，按81632.55元计算，共计11个月）；5、被告湘郁公司支付违约金60万元；6、被告湘郁公司支付自2013年9月9日起至其实际搬离系争房屋之日止的使用费（按合同约定的标准计算）；7、两被告向原告支付逾期付款的利息损失（按其每笔应当支付之日起至实际支付之日止，以同期银行贷款利率4倍计算）。
在当事人在庭外协调期间，被告湘郁公司又支付给原告107800元。
庭审中，原告认为，原告作为出租方，被告湘郁公司作为变更后的合同相对方，应按合同约定支付房屋租金，至于费用中的物业管理费用，由原告与第三人另行结算，非本案处理范围。被告自2012年11月起拖欠租金，至今未付清，已违反合同约定，构成违约，2013年9月9日原告曾提出解除合同主张，合同解除日应为2013年9月9日。原告与湘韵公司为租赁合同的签约主体，但房屋实际使用人为湘郁公司，现要求湘郁公司迁出，并将2015年5月15日之前拖欠的费用结清。同时撤回要求湘郁公司将注册地址迁出系争房屋之请求。
被告湘韵公司认为，自2011年3月17日始，湘韵公司已不是合同的承租人，既不享有承租人权利，也无需承担承租人的义务。合同约定的租金应包括租赁房屋的租金、中央空调、新风排风能耗、公共电梯使用费及保安费用等，因此，约定的租金既包括法律意义上的租金，也包含法律意义上的物业管理费。
被告湘郁公司认为，本案是租赁合同与物业管理合同混合。合同中约定的租金应包括物业管理费。湘郁公司成立后，系争房屋是由湘韵公司实际使用。因业主的委托，原告有权向被告主张租金。也因原告为小区的物业管理企业，原告可向被告主张物业管理费。但自2012年10月1日起，原告已经丧失了小区物业管理人的资格，已无权向被告主张物业管理费，之后被告支付的费用应作为租金支出。若主张物业费，应由实际物业管理人举证，其为被告提供了物业服务管理。因原告未向被告提供业主继续委托原告统一对外出租并代为收取租金的证据，被告未再支付租金，故引发诉讼。再则，由于原告与第三人的纠纷，影响了本公司的经营活动，原告已构成违约，所以原告无权主张物业费。
第三人惠群物业认为，同意原告的观点，对原告于2012年10月1日后收取管理费用不持异议。
本院认为，原告受产权人委托，作为出租方与湘韵公司签订的关于上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内五楼全层商铺《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同签约人均具有法律约束力。合同约定，湘韵公司依法注册设立湘郁公司后，《商铺租赁合同》相对方为原告与湘郁公司，商铺承租人的权利、义务由湘郁公司承继。现湘郁公司于2011年3月17日注册设立，故自湘郁公司成立之日起，湘韵公司不再享有、承担合同的权利、义务，湘韵公司的抗辩理由依法成立，本院予以采纳。合同中约定租金包括“租赁房屋”的租金、中央空调、新风排风能耗、公共电梯使用费、公共区域照明费、公共区域保洁及保安等费用，根据物业管理条例规定，当事人约定的租金费用应包括物业管理费。由于湘郁公司未按合同约定按期履行付款义务，原告根据合同约定，提起诉讼，主张权利，于法有据，本院应予支持。因原告与第三人之间的关系非系本案处理范畴，故对湘郁公司的抗辩理由，本院难以支持。湘郁公司未按合同支付约定的租金，其行为已构成根本违约。原告要求确认《商铺租赁合同》解除日为2013年9月9日，因依据不足，本院难以准许。由于原告要求解除合同的诉求，被告湘郁公司于2013年12月13日收到，故《商铺租赁合同》解除日应为2013年12月13日。对于被告承担的违约金，鉴于湘郁公司提出约定过高，本院依法予以下调。湘郁公司占有使用系争商铺并经营至2015年2月下旬后，且至今掌控系争房屋，故原告要求湘郁公司参照合同约定的租金标准承担合同解除后的商铺使用费，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、原告上海沙田物业管理有限公司与被告上海湘韵餐饮有限公司关于上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内五楼全层商铺于2010年8月31日签订的《商铺租赁合同》于2013年12月13日解除；
二、被告上海湘郁餐饮有限公司应于本判决生效之日起二十日内迁出上海市长寿路577号、581号“半岛休闲广场”内五楼全层商铺；
三、被告上海湘郁餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沙田物业管理有限公司2015年5月15日之前拖欠的商铺租金及使用费共计人民币5938525.51元；
四、被告上海湘郁餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沙田物业管理有限公司违约金人民币10万元；
五、原告上海沙田物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海湘郁餐饮有限公司押金人民币28万元；
六、对原告上海沙田物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币53370元（原告预交人民币11130元），由被告上海湘郁餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 浦 艳
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。