四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第565号
上诉人（原审原告、反诉被告）李德喜。
上诉人（原审原告、反诉被告）吴光英。
委托代理人张小云。
上诉人（原审被告、反诉原告）屈瑾。
委托代理人杨强。
上诉人李德喜、吴光英，上诉人屈瑾因房屋买卖合同纠纷一案，不服阆中市人民法院（2013）阆民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李德喜、吴光英及其委托代理人张小云，上诉人屈瑾的委托代理人杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李德喜与屈瑾均系原阆中市水电局退休职工。1999年阆中市水电局在阆中市保宁镇东坛井街处修建职工集资房。按照分房政策，李德喜分得集资房屋的8楼，屈瑾分得集资房屋的2楼（加底层门面为3楼）。经双方协商，李德喜以73，840元购买屈瑾2楼的房屋（现地址位于阆中市太平寺街1号1单元3楼2号）。并于2001年3月4日补签购房合同，合同约定：一、房屋面积为133平方米，三室两厅，其余内部构造包括水电气等以开发商交付为准。卖方不扣不减。室内管线布置与安装由买方自行负责。二、买方不直接与水电局发生经费往来，全部款项由卖方交水电局，并办理住房产权证件。三、2001年12月31日前买方一次向卖方付清房款73，840元，房款中不包括此房买卖过程中的税费，如有发生，由买方负责。四、另计从开发商向卖方交房时计算资金利息，息率为月息1分，直至交清购房款为止。双方在合同上签字。
该房屋于2000年交付使用，李德喜夫妇从房屋交付使用时居住至今。该合同签订后，李德喜因资金困难，一直未支付房款及利息。2003年4月1日经双方结算，李德喜向屈瑾书立借条二份，一份载明：今借到屈瑾现金74，000元，月利息从2003年4月1日起算，月利息1分，保证于2004年4月1日前还清。另一份载明：今借到屈瑾同志现金15，540元，2004年4月1日还清。到期后，李德喜至今未向屈瑾支付。双方均认可该两张借条实际为购房款欠款及利息。2004年9月，屈瑾将该房屋的房屋产权证和国有土地使用证办理在自己名下（房产证号为阆房权证阆权00字第00054**号、国有土地使用证号为阆国用2004字第03331）。2007年12月21日，屈瑾与阆中市农村信用合作联社签订借款合同（农信抵借字2007第720号），用该争议房屋在阆中市农村信用合作联社抵押借款10万元。2006年李德喜得知屈瑾办理两证后，经双方协商未达成一致协议。
2013年3月26日，李德喜、吴光英向一审法院提起诉讼，以屈瑾至今不交付房屋产权证书，请求法院判决判令屈瑾交付房屋产权证书。
屈瑾答辩并反诉称：屈瑾与李德喜签订购房合同是事实，但该合同早在2004年就已经解除，此后屈瑾多次要求收回房屋，请求依法解除双方的房屋买卖合同，驳回李德喜夫妇的诉讼请求；并责令其立即腾退房屋，赔偿房屋占用期间的租金损失，按照每年租金70，000元计算至腾退之日止。2013年7月15日，屈瑾将反诉请求变更为责令李德喜夫妇赔偿经济损失50万元（其中包含所欠购房款7，4000元及利息15，540元）。
一审法院经审理认为：李德喜与屈瑾签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应当依照合同的约定全面履行义务。合同签订后，双方对购房款进行了结算，并于同日由李德喜向屈瑾书立借条二份，以购房款转为借款的形式履行了相应的付款义务，屈瑾取得房屋产权证书后理应依约向李德喜交付。借条约定的期限届满后，李德喜应当支付屈瑾购房欠款及利息，但至今分文未予支付，给屈瑾造成了相应的经济损失，且借条原约定的利息已不足以弥补屈瑾所受到的损失。对屈瑾主张赔偿经济损失的诉讼请求，法院予以支持。但屈瑾主张赔偿经济损失50万元，数额偏高，酌定以购房欠款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍赔偿，屈瑾主张于2004年已通知李德喜解除购房合同，行使了解除权，李德喜予以否认，且屈瑾未向法庭提供相关证据予以证明，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、屈瑾在判决发生法律效力后七日内向李德喜、吴光英交付位于阆中市太平寺街1号1单元2楼2号130平方米住房的房屋产权证、国有土地使用证；二、李德喜、吴光英在判决发生法律效力后七日内向屈瑾支付购房款74，000元及利息15，540元，共计人民币89，540元；三、李德喜、吴光英从2004年4月2日起至购房欠款付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算74，000元的利息赔偿屈瑾的经济损失。案件受理费300元、反诉案件受理费费4，400元，共计4，700元，由李德喜、吴光英负担4，400元、屈瑾负担300元。
屈瑾及李德喜、吴光英均不服一审判决，向本院提起上诉。
屈瑾上诉请求改判由李德喜、吴光英赔偿损失50万元。主要理由：1.李德喜夫妇长达12年未向屈瑾支付一分钱的房款，严重违约。2.一审判决将损失确认为银行利息的4倍，不足以弥补屈瑾的损失。屈瑾当时卖房是想另购房屋，在2000年卖房时，阆中市房价在每平方米500元左右，而在12年后的今天，上涨到每平方米5，000元，屈瑾主张损失为50万元，符合法律规定。
李德喜、吴光英上诉请求撤销一审判决第三项，改判由李德喜夫妇按照约定向屈瑾支付借款利息，利息计算并给付至2007年9月7日，并由屈瑾承担一、二审诉讼费。主要理由：1.李德喜购买屈瑾的房屋，原本有钱给付房款，当时身为常务副局长的屈瑾为获得高利息，双方约定以房屋欠款作为借款，按照月利率10‰向屈瑾支付利息，并于2003年4月1日进行了结算，约定2004年付清，故由李德喜向屈瑾书立了现金借条，因此，双方虽然存在房屋买卖关系，但房屋价款已经转为借款，系借贷关系，双方应按约定的利率标准结算利息。2.屈瑾为保证借款的安全，故意将房屋产权证办到自己的名下，李德喜多次给其带信要归还借款，但屈瑾不予接受，利息应算至李德喜找人带信的2007年9月。3.李德喜夫妇诉讼的是房屋办证纠纷，而屈瑾反诉的是解除房屋买卖合同，一审诉讼费的分担明显不公。
本院二审查明，2003年4月1日，李德喜向屈瑾书立的条据为“现金借条”。
屈瑾用案涉房屋进行抵押借款，借款已归还，房屋已解除抵押。
屈瑾方认可，在2010年李德喜找人带信称要给钱，但自己提出李德喜多年不付款，要退房。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉的房款已经转为借款。双方当事人均认可李德喜书立的借条款项由其所欠屈瑾房款及利息而来，但对于是否转为借款存在争议。从李德喜所书立条据的名称及内容看，都是借款，且特别载明为“现金”借条，李德喜并陈述了房屋欠款转为借款的原因，身为公务员的屈瑾应区分出借条和欠条的区别。李德喜提出案涉房款已转为借款的上诉理由成立，本院予以确认。双方当事人之间为借贷关系，李德喜所欠房款即已付清，屈瑾以李德喜房款未付清要求赔偿因房屋升值造成损失的上诉理由不成立，本案应按借贷法律关系处理。李德喜的借款共计89，540元，其中74，000元约定利息从2003年4月1日起算，月息1分（即10‰），其余15，540元没有约定支付利息，两笔款项均约定归还时间为2004年4月1日。该约定有效，双方均应按约定履行。对约定了支付利息及标准的借款74，000元在约定期限内的利息，按约定支付，对逾期利息因双方在合同中没有约定，应根据《中华人民共和国合同法》第二百零八条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》法释（1999）8号“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定支付逾期利息，即逾期部分按约定利率加收50%标准计算给付。对没有约定支付利息的借款15，540元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第一款“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”的规定，视为不支付利息，同时依照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条“公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。”的规定，因借款人李德喜未按约定时间归还该借款，应参照银行同类贷款利率支付逾期利息。关于利息给付的期限。本案虽然存在李德喜曾带信欲归还借款的事实，但李德喜并没有按照法律的规定进行提存，故不能产生提存的法律后果，利息仍应付至款项付清时为止。
综上，一审判决虽认定李德喜以购房款转为借款的形式履行了相应的付款义务，但对该款项未予支付的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持阆中市人民法院（2013）阆民初字第1384号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）屈瑾在本判决发生法律效力后七日内向原告（反诉被告）李德喜、吴光英交付位于阆中市太平寺街1号1单元2楼2号130平方米住房的房屋产权证、国有土地使用证”；
二、变更阆中市人民法院（2013）阆民初字第1384号民事判决第二项为：李德喜、吴光英在本判决生效后七日内归还屈瑾借款89，540元；
三、变更阆中市人民法院（2013）阆民初字第1384号民事判决第三项为：李德喜、吴光英在本判决生效后七日内向屈瑾支付借款利息，对借款74，000元，从2003年4月1日起至2004年3月31日止的利息，按月息10‰计付，此后的利息按月息15‰计付，至付清为止。对借款15，540元，从2004年4月2日起的利息，按中国人民银行规定的商业银行同期基准贷款利率支付，至付清为止。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费300元，由屈瑾负担，反诉案件受理费4，400元，由屈瑾负担3，256元，李德喜、吴光英负担1，144元；二审案件受理费8，800元，由屈瑾负担6，512元，李德喜、吴光英负担2，288元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一四年三月二十日
书 记 员 彭 宣