江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异83号
案外人：葛后兰，女，汉族，1964年11月30日生，，住苏州市姑苏区。
委托代理人：陆舜，江苏丰云律师事务所律师。
申请执行人：彭军，男，汉族，1972年12月15日生，，住镇江市。
委托代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被执行人：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区唯亭镇新路168号。
法定代表人：姚长琪，该公司董事长。
委托代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
被执行人：苏州建兴置业有限公司句容分公司，住所地句容市华阳镇东昌中路御湖枫景55幢102室。
负责人：姚长琪，该分公司总经理。
委托代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴公司句容分公司）民间借贷纠纷一案中，案外人葛后兰于2017年3月28日对本院查封建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾002幢1-2层0107号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人葛后兰称：镇江市中级人民法院查封、保全的尚岛悦澜湾002幢1-2层0107号房屋系其所有，其于2014年1月9日和建兴公司句容分公司签订《商品房买卖合同》，房屋编号31016901010020107，备案号3101691401090002。其已经付清房款，因建兴公司句容分公司的原因，至今没办理过户手续，但其认为这并不影响其的所有权，请求镇江市中级人民法院解除对该房屋的查封。
申请执行人彭军称：对异议人葛后兰与建兴公司之间的商品房买卖情况其不清楚，但依据最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条规定，依法可以查封。其提出申请执行依据合法，程序合法，法院应当予以执行。有关申请人与被执行人之间的房屋买卖纠纷，申请人可以依法追究被执行人的违约责任。请求法院驳回异议人的执行异议。
被执行人建兴公司、建兴公司句容分公司称：其公司承认双方之间的债务关系以及存在的实际房屋购买情况。王灿案件已经由最高人民法院再次受理该案，该案涉及恶意虚假诉讼，请求法院考虑此情况。其公司仅是担保方，徐军才是实际借款人。尚岛悦澜湾的房屋，句容市人民政府在统筹解决，需等待一段时间。申请人没有申请执行的权利，不是合格的申请人，债权真实存在也是王灿，而不是现在的申请执行人。
本院查明：本院在审理原告王灿、徐嘉与被告建兴公司、建兴公司句容分公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿、徐嘉提出财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0030-1号民事裁定：冻结建兴公司、建兴公司句容分公司银行存款1000万元，或查封其其他等价财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第30-1号协助执行通知书，查封建兴公司句容分公司名下坐落于句容市××号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明：原告王灿、徐嘉于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令：建兴公司、建兴公司句容分公司返还借款800万元；给付利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利息24%计算利息；赔偿律师费160640元。本院于2016年4月20日作出（2015）镇民初字第30号民事判决：一、被告建兴公司于本判决生效后十日内返还原告王灿、徐嘉800万元，给付借款利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利率24%计算利息；二、原告王灿、徐嘉有权以拍卖、变卖被告建兴公司句容分公司位于句容市××东昌路东侧御湖枫景52幢四楼房屋（房屋所有权证号为01629552、01429571-77、01429579-80、01429582、01429594-99、01429600-03、01429613-20合计29本）的价款优先受偿上述债权；三、驳回原告王灿、徐嘉的其他诉讼请求。建兴公司、建兴公司句容分公司不服此判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月8日作出（2016）苏民终952号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明：2015年4月3日原告王灿、徐嘉与彭军签订了一份债权转让协议，将其二人对建兴公司、建兴公司句容分公司享有的债权（本金800万元及相应利息、抵押权等债权）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给建兴公司句容分公司，同时就该邮寄行为向镇江市京口公证处申请公证，该公证处作出（2015）镇京证经内字第200号公证书予以确认。2016年10月24日彭军向本院申请对上述生效判决强制执行，本院于2016年10月25日立案执行。在执行中，本院向葛后兰发出（2016）苏11执412号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市××号房屋进行评估拍卖。
又查明：2014年1月9日葛后兰与建兴公司句容分公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：由葛后兰购买建兴公司句容分公司坐落于句容市××号房屋；葛后兰购买的房屋为预售商品房，用途为营业用房；房屋建筑面积为138.24平方米，每平方米11100元，总金额为1534464元；葛后兰一次性付清房款1534464元；房屋交付期限为2014年9月30日前。当日葛后兰与建兴公司句容分公司又签订《补充协议》一份，载明葛后兰为认购建兴公司工会内部集资的公司职工，为保证内部集资的资金安全，葛后兰网签建兴公司句容分公司上述涉案商铺，2013年12月到期的本金1534464元，欠款为0元；一年之内，若公司筹集到足够的资金，偿还集资借款本金和利息，葛后兰即配合建兴公司句容分公司办理退房手续；一年之后，如果公司不能偿付，则按网签价格，补足欠款后实现交易，利息不再计算，相应的交易费用由双方按规定各自承担。
再查明，中国建设银行于2007年12月7日、2008年12月8日、2009年12月9日、2010年12月14日出具了四份交款人为葛后兰，收款单位为苏州建兴置业有限公司工会委员会（2007年户名为苏州建兴房地产开发公司联合工会，之后为苏州建兴置业有限公司工会委员会，账号一致）合计数额为1537500元的现金交款单。2013年12月9日，建兴公司出具收据一份，言明收到葛后兰转账款1535000元。涉案房屋建兴公司句容分公司至今未交付给葛后兰。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人葛后兰作为房屋买受人，对其购买的句容市××号房屋,因其在本院查封上述房屋之前，并未实际占有上述房屋，且至今未付清购房款，故其提出执行异议申请理由，不符合上述规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人葛后兰的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 于 竞
审判员 章晓东
审判员 成宝春
二〇一七年五月二十五日
书记员 张迎迎