重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03460号
上诉人(原审被告)重庆旭东物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅银海大厦。
法定代表人蒋利，董事长。
委托代理人邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆澄海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区小苑三村41号4-2。
法定代表人叶青，董事长。
委托代理人陈川，重庆川立律师事务所律师。
委托代理人陈飞，重庆川立律师事务所律师。
上诉人重庆旭东物业发展有限公司（以下简称旭东公司）与被上诉人重庆澄海物业管理有限公司（以下简称澄海公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年3月18日作出（2013）渝北法民初字第08737号民事判决，旭东公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2015年7月23日对本案进行了询问。上诉人旭东公司的委托代理人邓三忠、被上诉人澄海公司的委托代理人陈川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，澄海公司系物业管理企业，于2006年10月25日取得物业管理企业三级资质证书。旭东公司系沙坪坝区旭东?家天下小区A栋、B栋、E栋的开发建设单位。2003年12月，沙坪坝区物价局批准，旭东公司所开发建设的沙坪坝区旭东?家天下小区A栋物业服务费收费标准为：住宅1.00元/平方米?月（含电梯费），非住宅中，商场或住宅改为经营服务用房3.00元/平方米?月，写字楼或住宅改为办公用房2.00元/平方米?月。旭东公司所开发建设的沙坪坝区旭东?家天下小区A栋、B栋、E栋竣工验收后，于2008年12月8日，重庆银海房地产开发（集团）有限公司（出资设立重庆旭东物业发展有限公司的股东之一）为甲方，澄海公司为乙方，签订了一份《前期物业服务合同》，主要约定：1、甲方将银海大厦、旭东?家天下、银海?峰景、银海?北极星、银海?方舟项目及今后开发的楼盘委托给乙方暂定物业管理服务。移交时间从2008年12月9日开始，具体事宜由银海集团办公室负责。2、乙方向甲方交30万元保证金（签订协议后交10万元，进场后一个月再交20万元），一年后退保证金（不计息），每年退5万元，最后留10万元作长期保证金。3、乙方每月向甲方交纳管理费7000元。4、新楼楼盘由乙方签订小区搬运服务合同，甲方已签订的小区搬运服务合同，交乙方继续执行。原甲方所签订服务合同的和未签订合同并已在进行服务的，移交乙方后继续有效并完善服务合同，由乙方承担管理责任和法律责任。5、甲方的车辆在以上小区停放，不得收取任何费用，并承担车辆安全管理责任和相应的经济责任。6、甲方的商业门面及其他房屋在未销售或出租前，乙方不得收取任何管理费用。7、服务构想和措施：（1）甲方与原物管公司解除服务合同，然后与乙方签订前期物业委托服务合同，人员平行移交，甲乙双方按劳动合同法执行。（2）乙方向甲方各物业小区派去物管负责人，5天之内将甲方的所有设施设备移交完善，并完成对各小区人员的去留问题。……11、以上各项目的收费标准按照物价局暂定收费标准执行。12、试用期为半年，达到甲方和业主的要求后再签订正式合同，并到有关部门备案。试用期从2008年12月9日起至2009年6月9日止。13、若乙方在试用期结束后未与甲方签订正式合同，甲方退还保证金。14、本草拟一式四份，双方各执两份。以上作为原则移交，未尽事宜移交后再以补充协议逐项完善。
上述《前期物业服务合同》签订后，旭东公司予以追认，并且澄海公司从2008年12月9日起一直对旭东公司开发的沙坪坝区旭东?家天下小区提供物业服务。直至2009年7月6日，沙坪坝区旭东?家天下业主委员会为甲方，澄海公司为乙方，就旭东?家天下（位于沙坪坝区土湾街道办事处新建三村1、2、3号）物业管理服务的相关事宜，签订《重庆市物业服务合同》一份，其中约定：物业服务期限3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；收费标准：住宅0.80元/平方米?月，写字楼2.00元/平方米?月，商业物业3.00元/平方米?月；共用的专项设备运行的能源，应独立计量核算，采取具实公摊方式向业主分摊；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳，业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日履行交纳义务；未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。沙坪坝区房屋管理局于2009年7月16日对该合同进行了备案登记。之后直至2013年1月4日，澄海公司按该合同继续对该小区提供物业管理服务。
该小区房屋中，2011年7月22日之前，A栋15-7号住宅（建筑面积88.68平方米）房地产权属旭东公司；B栋负1号车库（建筑面积198.24平方米）至今房地产权属旭东公司;2012年7月3日之前,B栋附1号商业用房（建筑面积1145.56平方米，重庆市第一中级人民法院于2012年4月18日裁定执行给权利人闫晓霞）、B栋附3号商业用房（建筑面积1359.25平方米，重庆市第一中级人民法院于2012年4月18日裁定执行给权利人闫晓霞）房地产权属旭东公司;2013年4月10日之前，B栋21-4号住宅（建筑面积73.23平方米）房地产权属旭东公司；2010年12月17日之前，B栋23-1号住宅（建筑面积91.42平方米）房地产权属旭东公司；2010年5月6日之前，B栋24-1号住宅（建筑面积91.42平方米）房地产权属旭东公司；2011年5月4日之前，B栋31-1号住宅（建筑面积166.13平方米）房地产权属旭东公司；2011年9月22日之前，B栋31-2号住宅（建筑面积178.73平方米）房地产权属旭东公司；2011年4月21日之前，B栋31-6号住宅（建筑面积101.70平方米）房地产权属旭东公司；2011年4月6日之前，B栋31-11号住宅（建筑面积178.73平方米）房地产权属旭东公司；2013年7月1日之前，B栋31-12号住宅（建筑面积166.13平方米）房地产权属旭东公司；2011年4月2日之前，B栋32-2号住宅（建筑面积173.88平方米）房地产权属旭东公司；2011年5月4日之前，B栋32-3号住宅（建筑面积167.31平方米）房地产权属旭东公司；2011年2月22日之前，B栋32-4号住宅（建筑面积176.91平方米）房地产权属旭东公司；2011年11月7日之前，B栋32-6号住宅（建筑面积180.51平方米）房地产权属旭东公司；2011年11月11日之前，E栋12-1号住宅（建筑面积51.15平方米）房地产权属旭东公司；2011年5月26日之前，E栋18-10号住宅（建筑面积65.59平方米）房地产权属旭东公司；2012年12月17日之前，E栋19-9号住宅（建筑面积41.58平方米）房地产权属旭东公司；2011年4月2日之前，E栋25-10号住宅（建筑面积65.59平方米）房地产权属旭东公司；2011年5月24日之前，E栋28-8号住宅（建筑面积76.92平方米）房地产权属旭东公司；2008年12月16日之前，E栋30-7号住宅（建筑面积106.21平方米）房地产权属旭东公司。该小区A栋即沙坪坝区新建三村1号，该小区B栋即沙坪坝区土湾新建三村2号，该小区E栋即沙坪坝区土湾新建三村3号。
澄海公司为该小区提供物业服务期间，从2008年12月9日起旭东公司没有向澄海公司交纳上述物业的物业服务费、水电分摊费。澄海公司曾于2012年11月9日、11月20日先后两次向旭东公司催收上述物业服务费用无果。
另查明：2013年1月22日，澄海公司曾以重庆银海房地产开发（集团）有限公司为被告向一审法院提起诉讼，请求确认上述《前期物业服务合同》及澄海公司与案外人签订的两份补充协议无效，并要求重庆银海房地产开发（集团）有限公司退还保证金56000元。该案审理查明：重庆旭东物业发展有限公司由三个股东共同出资设立，重庆银海房地产开发（集团）有限公司出资比例57%，蒋利出资比例28%，牟兴国出资比例15%。2009年1月20日，重庆银海房地产开发（集团）有限公司出具收据一张，主要载明：“交款人：重庆澄海物业管理有限公司，收款金额：伍万陆千元，收款事由：保证金”。……一审法院对该案审理后认为，上述《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，澄海公司以重庆银海房地产开发（集团）有限公司为被告起诉，请求确认上述《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持；两份补充协议即《补充协议（一）》及《补充协议（二）》均系澄海公司与案外人签订，本案中不予处理。故判决重庆银海房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后五日内退还重庆澄海物业管理有限公司保证金56000元；驳回重庆澄海物业管理有限公司的其他诉讼请求。重庆银海房地产开发（集团）有限公司不服该判决，依法向重庆市第一中级人民法院提出上诉，之后其自愿撤回了上诉。
2013年5月3日，澄海公司诉至一审法院，请求判令：一、旭东公司立即交纳物业服务费385424.54元及截至2012年年底的违约金367295.17元（2008年12月至2009年9月逾期按日3‰计算，2009年10月1日之后按年利率5.76%计算至2012年年底）；二、旭东公司立即向澄海公司支付水电分摊费3600元；三、旭东公司支付澄海公司电费223524元；四、本案诉讼费用及其他费用由旭东公司承担。审理中，澄海公司自愿变更第一项诉讼请求为：旭东公司立即交纳物业服务费377653.53元及截至2012年年底的违约金361049.18元（即澄海公司自愿撤回了其中B栋负1号车库从2008年12月9日至2012年12月31日期间的物业服务费7771.01元及违约金6245.99元诉讼请求）；澄海公司自愿变更第二项诉讼请求为：旭东公司立即向澄海公司支付水电分摊费3355元（即澄海公司自愿撤回了其中B栋负1号车库从2008年12月9日至2012年12月31日期间的水电分摊费245元诉讼请求）；澄海公司自愿撤回了其中第三项诉讼请求。
澄海公司向一审法院诉称：2008年12月初，澄海公司、旭东公司经协商达成口头协议，旭东公司将自己开发建设的位于沙坪坝区土湾街道新建二、三村的“旭东?家天下”商住小区交由澄海公司进行物业管理服务。澄海公司于2008年12月9日进场对该小区提供物业管理服务。
2009年上半年，“旭东?家天下”商住小区成立业主委员会，后该小区业主委员会仍选聘澄海公司对小区提供物业管理服务，并于2009年7月6日签订物业服务合同。其中约定，物业服务期限3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；收费标准：住宅0.80元/平方米?月，写字楼2.00元/平方米?月，商业物业3.00元/平方米?月；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。该合同签订后，澄海公司继续为该小区提供物业管理服务。
2012年6月30日合同期限届满，但该小区业主委员会正酝酿换届，未及时选聘物业服务企业，故澄海公司仍对该小区提供物业管理服务至今。
澄海公司在对该小区提供物业服务期间，旭东公司对该小区A栋、B栋、E栋中的商业用房和住宅共计22套或未出售或未按时交付给买受人，截至2012年12月该部分物业产生的物业服务费共计385424.54元，按上述物业服务合同约定，应由旭东公司缴付，但旭东公司一直未缴付，因此产生违约金367295.17元。并且，上述房屋应当分摊的水电费用按5元/套?月计算，共产生水电分摊费3600元。
澄海公司进场对该小区进行物业服务管理期间，从2008年12月至2010年1月期间E栋业主用电系非普工业用电，共用电合计745084度，较居民生活用电每度多0.3元，因电价差致多交纳电费合计223524元，均由澄海公司支付的。该电费依法应由旭东公司承担。综上，请求依法判令：一、旭东公司立即向澄海公司支付物业服务费385424.54元及截至2012年年底的违约金367295.17元（2008年12月至2009年9月逾期按日3‰计算，2009年10月1日之后按年利率5.76%计算至2012年年底）；二、旭东公司立即向澄海公司支付水电分摊费3600元；三、旭东公司支付澄海公司电费223524元；四、本案诉讼费用及其他费用由旭东公司承担。审理中，澄海公司自愿变更第一项诉讼请求为：旭东公司立即交纳物业服务费377653.53元及截至2012年年底的违约金361049.18元（澄海公司自愿撤回了其中B栋负1号车库从2008年12月9日至2012年12月31日期间的物业服务费7771.01元及违约金6245.99元诉讼请求）；澄海公司自愿变更第二项诉讼请求为：旭东公司立即向澄海公司支付水电分摊费3355元（澄海公司自愿撤回了其中B栋负1号车库从2008年12月9日至2012年12月31日期间的水电分摊费245元诉讼请求）；澄海公司自愿撤回其中第三项诉讼请求。
旭东公司辩称：一、本案所涉房屋的物业服务费等应以每套房屋为一个案件进行审理，不应合并审理。二、澄海公司、旭东公司双方没有口头协议，只有书面协议（2008年年底签订的），协议约定对于空置房部分澄海公司不收取物管费。三、物业服务费的违约金计算基数不明。四、物管费不应当交纳，也不应当支付违约金，如果要支付，只能按银行同期存款利率计算。五、即使是业委会与澄海公司签订的合同，空置房也只能减半收取。六、对水电分摊费的具体明细不清，缴纳依据不明确。七、澄海公司进场时清楚只有E栋是非普工业用电，澄海公司自愿缴纳，理应由澄海公司自己承担，并且这项请求已超过诉讼时效，应当另案起诉。综上，请驳回澄海公司的诉讼请求。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，澄海公司与重庆银海房地产开发（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定重庆银海房地产开发（集团）有限公司将银海大厦、旭东?家天下、银海?峰景、银海?北极星、银海?方舟项目及今后开发的楼盘委托给澄海公司暂定物业管理服务。上述《前期物业服务合同》签订后，旭东公司予以追认，并将其所开发的沙坪坝区旭东?家天下小区的物业服务交由澄海公司提供，且《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定的并不必然导致合同无效，故澄海公司与重庆银海房地产开发（集团）有限公司签订的上述《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上述《前期物业服务合同》签订后，从2008年12月9日至2009年6月30日期间，澄海公司虽对沙坪坝区旭东?家天下小区提供了物业服务，但该合同第6条约定“甲方的商业门面及其他房屋在未销售或出租前，乙方不得收取任何管理费用”，从2008年12月9日至2009年6月9日期间，旭东公司不应当向澄海公司交纳物业服务费；从2009年6月10日至2009年6月30日期间，澄海公司、旭东公司双方未重新约定，应视为对上述《前期物业服务合同》的继续履行，故澄海公司要求旭东公司支付上述房屋(除B栋负1号车库外)从2008年12月9日至2009年6月30日期间的物业服务费，一审法院不予支持。澄海公司与沙坪坝区旭东?家天下业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，系其真实意思表示，澄海公司称，上述《重庆市物业服务合同》约定“未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金”中“叁”字不知系谁填写，但澄海公司没有提供证据证明其中“每日万分之三”的约定并非其真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上述《重庆市物业服务合同》签订后，澄海公司从2009年7月1日至2013年1月4日对沙坪坝区旭东?家天下小区提供物业服务。澄海公司要求旭东公司全额支付上述房屋中除B栋负1号车库外的从2009年7月1日至每套房屋过户之日期间的物业服务费，其中E栋30-7号住宅，因已出售并于2008年12月16日办理了房地产权属过户，澄海公司亦未举示其他证据证明该套房屋的物业服务费应由旭东公司交纳，故澄海公司对该套房屋的物业服务费请求一审法院不予以支持；其余房屋在此期间的物业服务费，旭东公司应全额交纳而未交纳，一审法院应予以支持，即旭东公司应向澄海公司全额支付物业服务费313362.31元（其中A栋15-7号住宅，建筑面积88.68平方米，从2009年7月1日至2011年7月21日，24个月零21天，每平方米每月0.8元，合计1752.22元；B栋附1号、附3号商业用房，建筑面积2504.81平方米，从2009年7月1日至2012年7月2日，36个月零2天，每平方米每月3.0元，合计271007.91元；B栋21-4号住宅，建筑面积73.23平方米，从2009年7月1日至2012年12月31日，42个月，每平方米每月0.8元，合计2460.36元；B栋23-1号住宅，建筑面积91.42平方米，从2009年7月1日至2010年12月16日，17个月零16天，每平方米每月0.8元，合计1282.36元；B栋24-1号住宅，建筑面积91.42平方米，从2009年7月1日至2010年5月5日，10个月零5天，每平方米每月0.8元，合计743.18元；B栋31-1号住宅,建筑面积166.13平方米,从2009年7月1日至2011年5月3日,22个月零3天，每平方米每月0.8元，合计2936.69元；B栋31-2号住宅，建筑面积178.73平方米，从2009年7月1日至2011年9月21日，26个月零21天，每平方米每月0.8元，合计3817.57元；B栋31-6号住宅，建筑面积101.7平方米，从2009年7月1日至2011年4月20日，21个月零20天，每平方米每月0.8元，合计1762.83元；B栋31-11号住宅，建筑面积178.73平方米，从2009年7月1日至2011年4月5日，21个月零5天，每平方米每月0.8元，合计3026.46元；B栋31-12号住宅，建筑面积166.13平方米，从2009年7月1日至2012年12月31日，42个月，每平方米每月0.8元，合计5581.80元；B栋32-2号住宅，建筑面积173.88平方米，从2009年7月1日至2011年4月1日，21个月零1天，每平方米每月0.8元，合计2925.69元；B栋32-3号住宅，建筑面积167.31平方米，从2009年7月1日至2011年5月3日，22个月零3天，每平方米每月0.8元，合计2957.68元；B栋32-4号住宅，建筑面积176.91平方米，从2009年7月1日至2011年2月21日，19个月零21天，每平方米每月0.8元，合计2795.22元；B栋32-6号住宅，建筑面积180.51平方米，从2009年7月1日至2011年11月6日，28个月零6天，每平方米每月0.8元，合计4072.36元；E栋12-1号住宅，建筑面积51.15平方米，从2009年7月1日至2011年11月10日，28个月零10天，每平方米每月0.8元，合计1159.39元；E栋18-10号住宅，建筑面积65.59平方米，从2009年7月1日至2011年5月25日，22个月零25天，每平方米每月0.8元，合计1196.63元；E栋19-9号住宅，建筑面积41.58平方米，从2009年7月1日至2012年12月16日，41个月零16天，每平方米每月0.8元，合计1380.82元；E栋25-10号住宅，建筑面积65.59平方米，从2009年7月1日至2011年4月1日，21个月零1天，每平方米每月0.8元，合计1103.60元；E栋28-8号住宅，建筑面积76.92平方米，从2009年7月1日至2011年5月23日，22个月零23天，每平方米每月0.8元，合计1399.54元）。旭东公司以业主的空置房应减半收取提出抗辩，因为上述《重庆市物业服务合同》约定，已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳，故一审法院对旭东公司的抗辩理由不予采纳。至于澄海公司要求旭东公司支付的上述房屋（除B栋负1号车库外）水电分摊费3355元，因上述《重庆市物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源，应独立计量核算，采取具实公摊方式向业主分摊，而澄海公司尚未举证证明实际产生共用水电费金额及分摊明细，其要求按每户每月主张5元无依据，一审法院不予支持。至于澄海公司要求旭东公司支付所欠上述房屋（除B栋负1号车库以外）物业服务费的违约金请求，其中从2008年12月9日至2009年6月30日期间的违约金，因在此期间的物业服务费一审法院不予支持，故在此期间的违约金亦不予支持；其中E栋30-7号住宅，因该套房屋的物业服务费一审法院不予支持，故澄海公司以旭东公司拖欠该套房屋的物业服务费为由要求支付违约金，一审法院亦不予支持；旭东公司所欠上述房屋（除E栋30-7号住宅、B栋负1号车库外）物业服务费的违约金，其中从2009年7月1日至2009年7月10日期间，因物业服务费定于每月前10日交纳，故旭东公司当月应交纳的物业服务费在此期间不应支付违约金，从2009年7月11日至2012年12月31日期间，旭东公司未按上述《重庆市物业服务合同》约定支付上述房屋中除E栋30-7号住宅、B栋负1号车库外的物业服务费，已构成违约，应向澄海公司支付违约金。因上述《重庆市物业服务合同》约定“未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金”，故澄海公司要求旭东公司支付违约金的计算标准不能超过按逾期每日万分之三计算。澄海公司要求从2009年7月11日至2009年9月30日期间按逾期每日3‰的计算标准向旭东公司主张违约金，无证据证明，只能按逾期每日万分之三计算，对于澄海公司超出该标准计算的违约金请求，一审法院不予支持；澄海公司要求从2009年10月1日至2012年12月31日期间的违约金按年利率5.76%的计算标准向旭东公司主张违约金，其违约金计算标准未超过每日万分之三，故一审法院应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆旭东物业发展有限公司在本判决生效后10日内向重庆澄海物业管理有限公司支付本案主张的涉诉房屋从2009年7月1日起至涉诉房屋过户之日（除B栋21-4号房屋及B栋31-12号房屋截至2012年12月31日以外）期间的物业服务费313362.31元；二、重庆旭东物业发展有限公司在本判决生效后10日内向重庆澄海物业管理有限公司支付违约金，违约金以本案主张的涉诉每套房屋从2009年7月1日至该套房屋过户之日（除B栋21-4号房屋及B栋31-12号房屋截至2012年12月31日以外）期间重庆旭东物业发展有限公司每月应全额交纳的物业服务费为基数，从每套房屋欠费当月11日起算至2012年12月31日止，其中从2009年7月11日至2009年9月30日期间按逾期每日万分之三计算，从2009年10月1日至2012年12月31日期间按年利率5.76%计算；三、驳回重庆澄海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13600元，由重庆旭东物业发展有限公司负担7000元，重庆澄海物业管理有限公司负担6600元。
宣判后，旭东公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定的应由上诉人旭东公司交纳物业服务费的18套房屋，被上诉人澄海公司没有证据证明涉案房屋都是上诉人所有。2、本案中涉及的18套房屋的物业费纠纷，应以每一套房屋作为一个案件进行审理，不应将18套房屋作为一个案件处理。3、2008年12月9日被上诉人澄海公司与沙坪坝区旭东家天下小区业委会所签订的《重庆市物业服务合同》对上诉人旭东公司无效，且上诉人旭东公司对此不知情。
澄海公司答辩认为：1、本案是基于一个物业服务合同产生的纠纷，不应分案处理。2、被上诉人澄海公司在一审中已经申请调取了涉案的每套房屋登记档案查询证明，故关于涉案房屋的权属变动情况的事实已经查清。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：一、一审法院根据“重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明”已分别查明涉案房屋产权由原权利人重庆旭东物业发展有限公司（即本案上诉人）过户至实际买受人的相应时间，从而作出从2009年7月1日起至涉诉房屋过户之日期间的物业服务费由上诉人旭东公司承担的判决并无不当。
二、涉案房屋所在的沙坪坝区旭东?家天下业主委员会与被上诉人澄海公司签订的《重庆市物业服务合同》约定，已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。上诉人旭东公司与被上诉人澄海公司在二审审理中均确认，上述《重庆市物业服务合同》约定的建筑面积为103325平方米，涉案房屋的面积仅为4598.84平方米，未达到过半数。故上诉人关于前述《重庆市物业服务合同》对其无效的主张不成立，其应依据该合同的约定交纳物业服务费。
至于上诉人旭东公司认为本案中涉案房屋应分案处理的主张，因在涉案房屋出售之前，其产权均属于上诉人旭东公司所有，故其主张不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由重庆旭东物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一五年八月六日
书 记 员 梁多华