北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初1587号
原告孙XX，女,1963年2月23日出生。
委托代理人路军芳，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人谢少赟，北京市合达律师事务所律师。
被告杨X1，男，1931年2月20日出生。
委托代理人杨X2（系杨X1之子），男，1962年8月28日出生。
原告孙XX与被告杨X1物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙XX的委托代理人路军芳、谢少赟，被告杨X1及其委托代理人杨X2到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告孙XX诉称：位于北京市石景山区海特花园XX号楼XX单元XX号房屋系原告与其丈夫在婚姻关系存续期间取得，后原告丈夫去世，原告取得上述房屋所有权。自2004年4月起，被告在未得到原告同意的情况下，一直实际居住于上述房屋内，原告曾多次要求被告腾退房屋并支付房屋占用费，但被告既不支付房屋占用费，也不向原告腾退房屋，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告将石景山区海特花园XX号楼X层XX单元XX号房屋腾空退还给原告；2、请求法院判令被告向原告支付自2004年4月起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2016年2月29日为30万元，自2016年3月1日起按照每月3500元的标准计算）；3、案件受理费由被告负担。
被告杨X1辩称：2004年4月上旬，原告的丈夫吴X与被告商量，由雷XX出面以涉案房屋作抵押向被告借款10万元。以雷XX提供房本制作假房产证，骗取被告的信任，在涉案房屋中签订借款协议，被告将10万元交给雷XX之后，住进了涉案房屋。借款后雷XX就联系不上了。之后前往建委发现房产证是假的，被告就前往公安局报警了，但是案件至今没有结果。后在房屋中找到一通讯录，联系上吴X，吴X称被告可以放心住着房子，并将户口本交给被告。后在雷XX始终未还款的情况下，被告前往法院起诉雷XX，但是最终没有找到雷XX，法院劝被告先撤诉。后法院另案判决房屋归案外人所有，并在涉案房屋门外张贴腾房通知，不顾被告的利益，导致被告错失购买房屋的最佳时机。现涉案房屋是被告经过抵押借款之后入住的，不存在占用的情况，现在原告的丈夫联合他人向被告借款，至今被告的借款仍未偿还。现原告作为遗产继承人，原告应该偿还被告的借款本息，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：吴X和孙XX系夫妻关系。位于北京市石景山区海特花园XX号楼X层XX单元XX号房屋（下称涉案房屋），建筑面积66.53平方米，原系吴X名下房产，系与孙XX婚姻存续期间取得之财产。
2005年7月22日，吴X伪造公证授权委托书，以其与孙XX的名义将涉案房屋出卖给董XX，并于2005年8月8日过户到董XX名下。
2007年，吴X、孙XX提起行政诉讼，要求撤销董XX上述房屋所有权证。后生效判决支持了吴X和孙XX的请求。
此后，董XX起诉吴X、孙XX及委托人，要求确认2005年房屋买卖合同有效，并确认房屋归其所有。2009年1月6日，生效判决支持了董XX的诉讼请求，判决涉案房屋归董XX所有，吴X、孙XX协助办理过户手续。
2009年1月31日，吴X去世�
2009年5月31日，孙XX向北京市高级人民法院提起再审申请。
2009年7月13日，根据董XX的申请，法院执行部门采取执行措施，将涉案房屋过户至董XX名下。
2009年7月14日，董XX与顾XX签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给顾XX，并于2010年6月7日将涉案房屋过户至顾XX名下。
2009年12月9日，北京市高级人民法院孙XX的再审申请，裁定将该案指定北京市第一中级人民法院再审并中止原判决执行。
2010年6月11日，北京市第一中级人民法院就上述再审案件作出判决，确认吴X与董XX签订的房屋买卖合同无效。
2011年，顾XX将杨X1诉至法院，以房屋所有权人身份要求腾退房屋并支付房屋占用费，法院经审理后判决杨X1腾退涉案房屋。
2011年，孙XX与吴X1、保X、胡XX将董XX、顾XX诉至法院，要求确认董XX与顾XX签订的房屋买卖合同�效。2012年4月21日，北京市第一中级人民法院作出生效判决，支持了孙XX等人的诉讼请求。
2015年12月29日，孙XX取得了涉案房屋的单独所有权。
涉案房屋自2004年4月12日起即由杨X1实际占有使用至今。
庭审中，杨X1称，其占有使用涉案房屋，是因2004年雷XX向其借款10万元，当时涉案房屋系由雷XX居住，当时交付杨X1占有，涉案房屋原房主吴X将房屋抵押给杨X1，如雷XX不能按时付息则房屋归杨X1所有。此后杨X1至建委查询得知雷XX提供的涉案房屋房产证系伪造，遂报警。雷XX至今未能还款。杨X1曾起诉雷XX及证明人曾XX，后撤诉。同时，杨X1表示，吴X未在其与雷XX签订的《房屋抵押借款协议》上签字，涉案房屋亦未办理抵押登记手续。对此，杨X1提供了其与雷XX的抵押借款协议、收条、吴X户口本、房屋管理部门证明材料、书面证人证言等证据。
孙XX对此表示，涉案房屋系吴X单位分配的住房，分配该房屋后其与吴X并未在该房屋中实际居住，但一直由吴X管理。房屋具体如何使用孙XX并不知情，事实上可能是吴X交给杨X1使用了。直至2007年才知道涉案房屋被吴X出售了，故产生了上述多次诉讼。
经本院释明，孙XX未表示对涉案房屋的占用费标准进行鉴定评估。
上述事实，有不动产权证书、（2012）一中民终字第3729号民事判决书、抵押借款协议、收条、吴X户口本、房屋管理部门证明、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告的主张是否能够成立主要应从以下两方面分析确定：一是杨X1对涉案房屋的占有是否为有权占有并得以对抗房屋所有权人，二是孙XX是否以及何时起有权要求杨X1支付房屋占有使用费。
首先，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，孙XX现被登记为涉案房屋的所有权人，除非该项所有权登记被依法定程序撤销或者与孙XX存在占有使用该房屋的法律关系，否则杨X1继续占用涉案房屋的行为已对孙XX行使所有权构成妨害。在本案中，杨X1称其占有使用该房屋系基于与案外人以及吴X的抵押借款合同关系，但涉案房屋并未设定有杨X1的抵押权，即使其当时入住房屋经过了吴X的许可，杨X1对涉案房屋的占有和使用也无法形成绝对排他的权利，现涉案房屋所有权已变更为孙XX单独所有，杨X1应向孙XX腾退交还涉案房屋。杨X1所持抗辩及所持证据尚不足以对抗涉案房屋现有的物权公示效力，本院不予采纳。杨X1就其主张的事实，可另行通过其他合法途径解决。
其次，根据杨X1在本案中提供的吴X户口本、抵押借款协议、房屋管理部门证明、证人证言，虽各项证据均不能单独直接证明杨X1系经合法许可�入住涉案房屋的，但上述证据作为证据链可相互印证，证明杨X1应不是非法占有涉案房屋。从另一方面看，孙XX陈述在分得涉案房屋后其与吴X并未实际入住，而杨X1却持有吴X户口本原件，结合孙XX庭审中自认涉案房屋由吴X单独管理并有可能系吴X交由被告等情况，本院认为杨X1占有使用涉案房屋系经吴X许可的盖然性较大，故认定在孙XX取得涉案房屋单独所有权之前的期间内，杨X1对涉案房屋的占有不足以构成无权占有。另根据涉案房屋原登记所有权人为吴X，而吴X伪造公证委托书私自出卖涉案房屋等事实来看，造成该期间内涉案房屋使用价值损失的主要责任在于吴X，杨X1占用该房屋不存在明显恶意，故不应向孙XX支付该期间内的房屋占用费。
最后，在孙XX取得了涉案房屋单独的所有权之后，杨X1对涉案房屋的占有再无法律依据和合同依据，根据公平原则，其应向孙XX支付该日期之后的房屋占用费。具体支付标准由本院参考房屋市场租赁价格等因素予以酌定。孙XX就此前期间主张的占用费，本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、杨X1于本判决生效后十五日内，将位于北京市石景山区海特花园XX号楼X层XX单元XX号房屋腾退并交付孙XX；
二、杨X1于本判决生效后十五日内，给付孙XX房屋占用费（按照每月三千五百元的标准，自2015年12月29日起计算至实际腾房之日止）；
三、驳回孙XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百元，由孙XX负担二千八百三�二元（已交纳），由杨X1负担六十八元（于本判决书生效后十五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 赵伟伟
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 孙紫淇