海南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼民申968号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南美万佳房地产有限公司，住所地海南省海口市琼山区高登街锦园商住楼第二层201B房。法定代表人：林地文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓宁，海南大华园律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴洁，女，1983年8月24日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：吴云辉，男，1956年12月15日出生，汉族，住江西省南昌市，系吴洁的父亲。再审申请人海南美万佳房地产有限公司（以下简称美万佳公司）因与被申请人吴洁房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(2017)琼01民终1271号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。美万佳公司申请再审称：（一）二审判决证据认证意见不当。1、二审判决认定美万佳公司在二审提交的琼山区政府（2012)53号《常务会议纪要》等四份证据不属于新证据不当。一审判决适用商品房买卖合同纠纷规定处理本案，针对新事实，美万佳公司向二审法院提交在一审判决之前未提供的以上证据，理应作为新证据。吴洁对以上证据未提出逾期异议，二审判决认定该些证据不属于新证据，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条第二款的规定。2、二审判决认为人民政府的相关文件不能作为认定本案房屋买卖合同效力的依据，是错误的。房屋作为一种特殊财产，其建设必然纳入政府的管理和调控。因此，政府对于房屋建设尤其是建设何种性质的房屋所作出的相关文件，对于认定案件事实，以及评判由此产生的房屋买卖合同的性质和效力，有极其重要的意义，二审法院认为该类文件不能作为认定本案房屋买卖合同效力的依据是错误的。(二)二审判决适用法律错误。1、二审判决将《府东大厦房屋内部认购合同》界定为”商品房买卖合同”是错误的。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发公司开发的，建成后可在市场上自由交易，不受政府政策限制的房屋。所以成为商品房必须：一是经政府批准；二是用于建设的土地是出让土地，并已支付全部土地出让金，取得土地使用权证书。否则所建房屋就不能在市场上自由交易，也就不能成为商品房。本案楼房的建设，经1993年原琼山县人民政府批复，由原琼山县物资总公司出土地（划拨地），海南怀海房地产开发公司出资金合作建房。2012年8月23日，琼山区人民政府琼山府函（2012)245号文件作出处置意见为：由美万佳公司无偿资助甲子镇200万元；区政府有关部门协助美万佳公司向海口市政府申请保障性住房政策支持。由此可见，政府对涉案楼房的政策是由合作建房转化为保障性住房，而不是转化为商品房。而且本宗地块性质属于划拨地，至今登记在琼山县物资总公司名下。因此，本案房屋的买卖是受政府政策限制，不是能够在市场上自由交易的，故不属于商品房，由此签订的买卖合同就不应界定为商品房买卖合同，而是其他的房屋买卖合同。故二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷案件的解释）处理本案，是错误的，本案应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行处理。（三）二审法院不追加湛江市第四建筑工程有限公司（以下简称湛江四建）参加诉讼是错误的。1、美万佳公司与湛江四建签订《以房抵付工程款合同书》，以包括涉案房屋在内的3000平方米房屋抵债给湛江四建，同时向湛江四建提供相应的空白《府东大厦房屋内部认购合同》和《收据》。之后，湛江四建将涉案房屋出售给吴洁，并收其房屋价款。因此，美万佳公司只是名义上的合同相对人，湛江四建是事实上的合同相对人。二审判决认定涉案的售房合同无效，却不判决湛江四建退款及赔偿占用资金的利息损失，而判决未收取房款的美万佳公司退款及赔偿损失，对美万佳公司是不公平的。2、湛江四建是事实上的合同相对人，本案的审判结果，归根结底将由湛江四建承担。因此，湛江四建与本案的处理结果有密切的利害关系。二审判决避开湛江四建审判本案，对湛江四建亦是不公平的。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，二审法院未通知湛江四建参加本案诉讼，显然是错误的。综上，二审判决认证意见不当，适用法律错误，遗漏当事人，判决结果错误，应依法对本案再审予以纠正。吴洁提交意见称：美万佳公司没有办理房屋预售许可证就出售涉案房屋是违法的，吴洁在买房时不可能知道其没有办理房屋预售许可证就卖方。美万佳公司的申辩和用违法的卖房合同条款蒙骗购房消费者的事实没有关系，应向购房者承担责任。美万佳公司申请再审是为了拖延诉讼，压迫吴洁以现在偏高的价格支付五年前已经购买的涉案房产。本院经审查认为，美万佳公司为房地产开发企业，系涉案项目的开发商，其与吴洁签订的涉案购房合同具备商品房买卖合同的主要内容，合同内容符合《商品房买卖合同纠纷案件的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，二审判决认定该合同为商品房买卖合同，并适用《商品房买卖合同纠纷案件的解释》对本案进行判决并无不当。美万佳公司二审提交琼山府函[1993]68号批复、《建筑许可证》、《建筑工程复工通知书》，拟证明涉案项目已经合法报建。但一审判决系基于美万佳公司尚未取得预售许可证即与吴洁签订涉案房屋的买卖合同而依法认定该合同无效，上述三份证据与二审的处理并无关联。美万佳公司二审提交的《琼山区政府常务会议纪要》，并未记载涉案项目房产系卖给教师的安置房，该证据并不能证明美万佳公司所主张的涉案项目房产系卖给教师的安置房而不是商品房。故二审法院对上述四份证据均不予采信并无不当，美万佳公司主张二审法院对该四份证据不予采信错误，理由不能成立，本院不予支持。美万佳公司申请再审时向本院提交的琼山府函[2012]245号《意见》、琼山区委[2012]15号《常委会议纪要》，从其内容来看，仅能证明琼山区政府、琼山区委经讨论通过”琼山区有关部门协助美万佳公司向海口市政府申请保障性住房政策支持”的意见，该两份证据并不能证明涉案项目房产已转化为保障性住房，美万佳公司据此主张涉案项目房产系保障性住房，缺乏事实依据。另美万佳公司还向本院提交涉案项目土地的《国有土地使用权证》，该证据对涉案房产性质的认定并无影响。上述三份证据均不能推翻二审判决，本院均不予采信。关于是否应追加湛江四建参加本案诉讼的问题。根据现有证据查明的事实来看，美万佳公司因欠湛江四建涉案项目的工程款，与湛江四建签订《以房抵付工程款合同书》，约定将该项目部分房产抵偿湛江四建的工程款，但同时还约定该部分房产以美万佳公司名义销售，并由美万佳公司向购房者出具购房款收据和发票，收取的购房款抵付美万佳公司拖欠湛江四建的工程款，美万佳公司承担向购房人交付房屋及办理房产证的义务。在美万佳公司将涉案房屋出售给吴洁时，虽其已与湛江四建签订《以房抵付工程款合同书》，但尚未办理涉案房屋的产权变更登记，房屋尚未发生物权变动，仍属美万佳公司名下的房产，涉案房屋的购房合同也是由美万佳公司与吴洁签订，收款收据也由美万佳公司盖章。故美万佳公司是涉案购房合同的相对人，美万佳公司主张湛江四建是事实上的合同相对人，没有事实和法依据。据此，美万佳公司与吴洁存在房屋买卖合同关系，美万佳公司是承担房屋出卖人义务的合同相对人，其与湛江四建签订的合同也约定因不能办证导致购房人退房的后果由美万佳公司承担。故湛江四建与本案并无关联性，一审法院未追加其参加诉讼并无不当。美万佳公司申请再审主张一审法院未追加湛江四建参加诉讼程序错误，二审法院不予纠正亦为错误，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，美万佳公司的再审申请理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回海南美万佳房地产有限公司的再审申请。审判长  郭龙滨审判员  梁永新审判员  唐林艳二〇一七年十一月二日书记员  黄 榆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。......《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。