江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1111号上诉人（原审被告）：江苏东湖科技园有限公司，住所地东台市（城东新区）东进路9号。法定代表人：曹晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟汉东，男，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：殷建华，男，1977年5月29日出生，汉族，居民，住东台市。被上诉人（原审原告）：万志芹，女，1982年5月31日出生，汉族，居民，住东台市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈亚均，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖公司）因与被上诉人殷建华、万志芹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉房屋在2014年11月26日取得竣工验收证明即已符合交房条件，一审判决认定案涉房屋在2015年6月23日取得竣工验收备案证明书时才具备交房条件错误；2.东湖公司已经张贴公告要求业主在2015年6月30日前交接房屋，××殷建华、万志芹无故未按期接收房屋应按合同约定支付此后房屋看护费用。殷建华、万志芹共同辩称，1.竣工验收证明仅能证明案涉房屋土建验收合格，并不能证明房屋已经综合验收合格，不能证明房屋已符合交付条件；2.东湖公司在一审中提交的证据不能证明其按约定书面通知殷建华、万志芹交房，且看护费用系在东湖公司按期交房的前提下才能适用；3.一审法院将违约金计算标准调整降低以及认定24天为不可抗力期间并作为东湖公司免责期间没有依据；4.殷建华、万志芹延期付款并非自己过错，不应当承担逾期付款的违约责任。综上，请求二审法院驳回东湖公司的上诉。殷建华、万志芹向一审法院起诉请求：1.判令东湖公司给付逾期交房违约金55591.78元（以总房款414864元为基数自2014年10月1日起至2015年6月23日止按日万分之五计算）；2.诉讼费用由东湖公司承担。一审法院认定事实：2013年1月26日，殷建华、万志芹（××）与东湖公司（××）签订合同编号为20130124009的《商品房买卖合同》，购买位于城东新区经八路西、东进路北侧东湖科技城第13幢607号、608号办公用房。合同载明：第四条计价方式与价款，该商品房总价款合计414864元。第六条付款方式及期限，签订本合同时，××支付首付房款￥214864.00元，余额共计人民币￥200000.00元整××自本合同签订之日起十五日内以贷款或现金的形式付清。第七条××逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限，××应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.遇下列因素，××可合理顺延交房期，××不得追究××逾期交房责任：（1）不可抗力因素；（2）政府行政措施、政府政策调整、市政工程影响、规划调整、文物保护、社会突发事件或有关房地产管理机构工作程序等原因；（3）人力不可抗逆的自然现象或自然灾害等因素；（4）工程所在地区出现疫情或严重流行疾病等影响正常施工情形。第九条××逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付价款万分之五的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交接手续。④××经××书面催告，仍不按书面通知约定的期限办理交付房屋手续超过30日以上的，可视为××拒收，为××单方面终止合同，由此产生的违约责任由××承担。该合同附件六：合同补充协议第八条还约定，××按时交房时，应提前书面或电话通知××，××应在收到通知后于通知规定的时间内到××处办理交接房手续。若××未按通知规定日期办理交接房手续，则应承担30元/天的房屋看护费，若××在××通知后超过30日仍不办理交接房手续，则××应负违约责任，××有权解除购房合同，且购房定金不予退还。2013年1月26日《商品房买卖合同》签订后，东湖公司于当日向殷建华、万志芹出具了金额为214864.00元的销售不动产统一发票，后于2013年4月22日出具金额为200000.00元的销售不动产统一发票。2014年11月26日，东湖科技城一期A12、A13楼工程竣工验收合格，并取得了《单位工程竣工验收证明书》。2015年6月23日，东台市住房和城乡建设局出具东建备证字第201506045号《东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明》，载明东湖公司建设的商务公寓12、13号楼工程已经办理竣工验收备案。2014年11月23日，东湖公司向殷建华、万志芹发出交房通知，通知其交接房屋，因双方对房屋是否具备交付条件以及违约金支付产生争议，致未能交接。为此，殷建华、万志芹向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院另查明：诉讼前，殷建华、万志芹与东湖公司就逾期交房违约金问题曾进行协商，双方未达成一致意见。2016年7月1日，东台市城东新区信访办公室出具《情况说明》，载明：“……从2014年10月份起，业主多次到城东新区上访，要求新区管委会与东湖公司协调交付经验收合格的房屋和按合同约定支付违约金等事宜。经新区管委会与东湖公司沟通，从2015年6月底起多次告知业主商务公寓12、13号楼已经验收合格并备案，东湖公司同意支付2个月的违约金。大部分业主同意沟通结果并收房，有部分业主因违约金支付比例及计算期限有分歧未收房。”一审法院还查明，东台市气象局出具的证明显示2014年8月、9月间有32天出现降雨天气，其中日降水1毫米以上的有24天，最高日降水129.7毫米。一审法院认为：殷建华、万志芹与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于案涉房屋何时符合交房条件的问题。《商品房买卖合同》第八条中，明确约定了东湖公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付殷建华、万志芹。2014年11月26日，案涉房屋由相应部门出具《单位工程竣工验收证明书》。2016年6月23日，东台市住房和城乡建设局出具《东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明》，故应认定2016年6月23日案涉房屋具备交付条件。关于殷建华、万志芹主张的违约金数额的问题。1.计算标准。殷建华、万志芹与东湖公司虽约定以0.5‰/日的标准计算违约金，但东湖公司辩称该违约金计算标准过高，而殷建华、万志芹除提供了支付购房款的票据外，未提供证据证明东湖公司的违约行为给其造成的具体损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，结合2015年10月24日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（其中五年以上贷款利率为4.9%/年），殷建华、万志芹主张的按0.5‰/日计算违约金标准过高，一审法院认为以0.175‰/日[折算后利率为6.3%/年（0.175‰/日×30日/月×12月/年）]为宜。2.计算期限。案涉房屋合同约定2014年9月30日前交付，但在2015年6月23日才具备交付条件。东湖公司辩称，气象资料证明2014年8月、9月天气异常，连续阴雨，影响施工，不得追究2014年10月份、11月份逾期交房责任。一审法院根据东台市气象局提供的证明，按照日降雨量情况酌定24天为影响施工的天数。该降雨因素属于合同第八条第二款第二项第（3）点“人力不可抗逆的自然现象或自然灾害等因素”范畴，符合合同第八条第二款约定的××不得追究××逾期交房责任的情形，应从违约期限内扣除。故逾期时间应在殷建华、万志芹主张的2014年10月1日至2015年6月23日期间内扣除24天，计242天。东湖公司应支付殷建华、万志芹逾期交房违约金17569.49元（414864元×0.175‰/日×242天）。关于东湖公司辩称殷建华、万志芹应承担逾期付款的违约责任问题。根据合同第六条、第七条约定，殷建华、万志芹应在合同签订之日（2013年1月26日）起15日内以贷款或现金的形式付清余款200000元。殷建华、万志芹陈述交付余款200000元时间在发票开具时间2013年4月22日之前，且得到了东湖公司的口头同意，但未提供证据证明，且东湖公司予以否认，故应认定殷建华、万志芹存在逾期付款的违约行为，并承担违约责任，违约期间从2013年2月11日起至2013年4月22日止，计71天，亦以0.175‰/日计算，为2485元（200000元×0.175‰/日×71天）。关于东湖公司辩称，殷建华、万志芹在房屋符合交付条件后拒绝收房，应承担30元/日房屋看护费的问题。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。××经××书面通知，仍不按书面通知约定的期限办理交付房屋手续超过30日以上的，可视为××拒收。补充协议第八条约定，××按时交房时，应提前书面或电话通知××，××应在收到通知后于通知规定的时间内到××处办理交接房手续。本案中，东湖公司虽提供了张贴公告的证据以及城东新区信访办公室告知部分信访人员可以交房的证明，但不足以证明符合交房条件后其书面或电话通知殷建华、万志芹交房的具体时间以及通知××交房时告知的交房期限的具体时间段，导致殷建华、万志芹拒收房屋或不办理交房手续的具体时间无法认定，无法计算房屋看护费数额及抵销违约金数额，故其辩称给付30元/日的房屋看护费的起算时间证据不充分，故对该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、东湖公司于判决发生法律效力之日起十日内给付殷建华、万志芹违约金15084.49元（逾期交房违约金17569.49元与逾期付款违约金2485元抵扣）；二、驳回殷建华、万志芹的其他诉讼请求。案件受理费1190元，减半收取595元，由东湖公司承担。二审中，殷建华、万志芹为证明其主张提交了中国建设银行个人贷款对账单、核定贷款指标通知复印件各一份，证明殷建华、万志芹于2013年2月5日将尾款200000元支付给东湖公司。本院组织双方当事人进行了质证，东湖公司对上述证据质证认为该证据为复印件，所盖印章不清晰，且殷建华、万志芹未对此提出上诉，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。因殷建华、万志芹未提交证据原件，故本院对该两份证据不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，殷建华、万志芹与东湖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。1.关于案涉房屋何时具备交付条件的问题。经查，东湖公司与殷建华、万志芹在案涉商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为，依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格。本案中，东湖公司一审提交的2014年11月26日单位工程竣工验收证明书系对房地产项目工程建设进行验收，并不包含对涉及公共安全等内容的验收，故该证明书不能证明案涉房屋已经符合法律规定的交付条件，故东湖公司提出案涉房屋在2014年11月26日即具备交付条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定案涉房屋在2015年6月23日取得东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明时具备交付条件符合法律的规定，本院予以确认。2.关于东湖公司是否有权要求殷建华、万志芹支付房屋看护费的问题。经查，双方当事人在案涉商品房买卖合同补充协议中约定，××按时交房时，应提前书面或电话通知××，××应在收到通知后于通知规定的时间内到××处办理交接房手续，若××未按通知规定日期办理交接房手续，则应承担30元/天的房屋看护费。据此，东湖公司主张的房屋看护费属于约定的逾期接收房屋违约金的性质，但东湖公司有权要求××支付逾期接收房屋看护费的前提为××东湖公司按时交房，而本案中东湖公司并未按约按期交房，故东湖公司要求××殷建华、万志芹支付逾期接收房屋看护费没有依据，本院不予支持。关于殷建华、万志芹提出一审法院降低违约金标准、认定24天为东湖公司逾期交房的免责期间以及殷建华、万志芹不应支付逾期付款违约金的问题，因二人未提出上诉，故本院不予理涉。综上，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由上诉人江苏东湖科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁益钧代理审判员  李 砚代理审判员  周 陇二〇一七年四月二十七日书 记 员  周亚梅