新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克民一初字第726号
原告：杨志广，男，汉族，63岁，个体从业人员。
委托代理人：王晓云，新疆先觉律师事务所律师。
被告：贾皓然，（曾用名贾文军），男，汉族，43岁，个体从业人员。
原告杨志广诉被告贾皓然房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钟爱军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨志广之委托代理人王晓云、被告贾皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月1日，原告与被告签订房屋租赁合同约定，原告将克市天山路100号广电宾馆左侧副楼面积约800平方米的餐厅租给被告，租赁期为2009年11月1日至2015年12月30日，年租金16万元，水电暖费用由被告向原告缴纳；被告逾期一个月不交租金，原告有权终止合同，被告按日千分之一支付逾期违约金。因被告自2011年7月1日起累计欠原告租金137500元，经原告多次向被告催款未果，为避免损失进一步扩大，提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；被告十五日内将房屋归还给原告；被告向原告支付房屋租金137500元（自2011年7月至2014年4月1日）；被告按照合同约定支付拖欠租金违约金84000元；被告承担本案诉讼费。
被告辩称，对与原告签订房屋租赁合同的事实无异议。租赁合同签订后，根据原告与广电宾馆间签订的租赁合同，广电宾馆不同意原告转租房屋，致使被告无法办理营业执照，无法经营。后被告将房屋转租给他人，租赁期至2014年底，因租金等问题发生纠纷被告申请仲裁，现被告已就仲裁裁决申请法院强制执行，现房屋仍未返还被告。现被告又申请仲裁要求未返还房屋期间的租金，现仲裁程序还未结束。因对方未将房屋退给被告，故被告无法将房屋返还给原告。综上，请求依法公正处理。
经审理查明，2009年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其经营的克市天山路100号广电宾馆附属左侧副楼面积约800平方米的上下两层餐厅租赁给被告使用，租赁期为2009年11月1日至2015年12月30日，装修期2个月；自签订合同之日起被告应向原告支付半年租金8万元，租金自2010年1月开始计算，半年期满前1个月被告向原告支付下半年租金8万元。被告逾期一个月未交租金原告有权终止合同，并向原告支付日千分之一的违约金。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。
合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋使用权，被告按约定于2009年11月1日向原告支付了2010年1月1日至6月30日半年租金8万元。
2010年7月1日，被告将其承租的餐厅一楼转租给原告提供的本案证人向晖经营餐饮业，年租金11万元。2011年向晖与原告杨志广签订该餐厅一楼租赁合同，租赁期6年，年租金11万元。向晖将第一期半年租金交给被告贾皓然，之后支付给原告杨志广至今。
2011年7月15日，被告向原告支付2010年7月1日至2011年6月30日期间房屋租金5万元。
因被告未向原告支付2011年7月1日至2014年4月1日期间房租金，经原告多次催要未果，故原告诉至本院。
另，2014年1月10日，原告杨志广与克拉玛依市永正技术开发公司签订房屋租赁合同一份，约定，自2014年1月10日起，停止执行2001年11月15日与永正公司签订的广电宾馆租赁合同，自签订合同之日起原告杨志广一次性交清所欠租赁费，重新签订房屋租赁合同，并约定新的房屋租赁期自2014年1月10日至2019年1月10日，同时约定了租金等双方权利、义务相关内容。
2014年4月30日，克拉玛依市广播电视中心出具证明一份，证明原告杨志广自2009年至2019年拥有克拉玛依区天山路100号房屋的使用权（包括广播电视局院内西侧2001年完工的宾馆、附属餐馆、西侧院子、门卫房、洗衣房）。
上述事实，经当庭质证，有原告提交被告认可的房屋租赁合同复印件两份、收款收据原件两份、房屋权属登记信息查询单、证明原件一份、证人证言及原、被告的当庭陈述等证据在案予以证实，可以作为定案的依据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，2009年11月1日，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2010年7月1日，被告将其承租的餐厅一楼以11万元转租给案外人向晖经营餐饮业；2011年7月原告杨志广与向晖签订该餐厅一楼租赁合同，向晖按年租金11万元向原告支付房租金至今的事实以及被告向原告支付2010年7月1日至2011年6月30日期间5万元租金，原告接受的事实，证明原、被告以实际行为对2009年11月1日签订的房屋租赁合同约定的租赁上下两层餐厅及租金内容进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告变更合同约定的内容（使用面积、租金等）、以及被告转租第二层餐厅的行为，不违反上述法律规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应当按照变更后的合同及原合同未变更的部分继续履行。因被告未按约定履行支付租金的行为，其应当承担相应的法律责任。
关于原告主张解除合同的诉讼请求。根据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告应当按照变更后的约定向原告支付2011年7月1日至2014年7月1日期间的三年房租金，经原告催要被告无正当理由未支付的行为，已构成违约。因此原告主张自2014年4月1日解除合同的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。
关于原告主张的限期15天返还房屋的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持，被告应当在本判决生效之日起15日内向原告返还房屋。
关于原告主张房屋租金137500元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，本案中，被告应当按照约定每半年届满前1个月支付下半年的租金，被告未按约定履行的行为，应当承担继续履行的义务。因此，原告主张的2011年7月1日至2014年3月31日止期间的房屋租金137499.99元（50000元／年÷12个月×33个月）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
关于原告主张的84000元违约金的诉讼请求。根据《合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第三款：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，以及原、被告2009年11月1日签订的房屋租赁合同逾期一个月未交租金原告有权终止合同，并向原告支付日千分之一的滞纳金（实为违约金）的约定，因被告在庭审中未通过反诉或者抗辩等法定形式主张调整违约金，被告应当按照约定的违约金计算方法向原告支付自2011年7月1日至2014年3月31日期间的违约金84000元。因此，原告该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
关于被告辩称合同签订后根据原告与广电的合同，广电宾馆不同意原告转租，因此被告不能办理营业执照的辩称理由。本院认为，庭审中被告未提交任何证据证明其主张；而且根据庭审查明的原告同意被告转租第一层餐厅后，现经营人向晖与原告签订合同后在工商等相关部门办理证件经营至今的事实；及被告将第二层转租后承租人经营至今的事实，以及广电宾馆出具证明所证明的事实，均能证明被告的辩称理由，于法无据，本院不予采信。
关于被告辩称的将房屋转租给他人后，因租金、返还房屋等发生纠纷，经仲裁、申请法院强制执行，现未将房屋返还，故无法将房屋返还给原告的理由。本院认为，根据上述《合同法》第二百二十四条第一款关于房屋转租的规定，被告的辩称理由，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、2009年11月1日原告杨志广与被告贾皓然签订的房屋租赁合同于2014年3月31日解除；
二、被告贾皓然于本判决生效之日起十五日内向原告返还克拉玛依市天山路100号广电宾馆左侧第二层副楼餐厅；
三、被告贾皓然于本判决生效之日起十日内向原告杨志广支付房屋租金137500元；
四、被告贾皓然于本判决生效之日起十日内向原告杨志广支付违约金84000元；
五、驳回原告杨志广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2155元、邮寄送达费32.20元，由被告贾皓然负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 钟爱军
二〇一四年七月二十五日
书记员 李 玲