上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12992号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李保琪，男，1984年1月23日生，汉族，住福建省霞浦县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭小冬，女，1986年11月10日生，汉族，住福建省霞浦县。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：卫魁，上海恒杰律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：路嘉明，上海创兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：郭鸿祥，男，1953年12月16日生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人：郭鸿妹（系郭鸿祥之妹）。
原审第三人：郭鸿妹，女，1959年11月7日生，汉族，住上海市黄浦区。
原审第三人：上海世景房地产经纪事务所，住所地上海市松江区新桥镇新南街***号*层。
投资人田忠明。
上诉人李保琪、彭小冬因与被上诉人郭鸿祥、原审第三人郭鸿妹及上海世景房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人李保琪、彭小冬上诉请求：撤销原判，依法改判支持李保琪、彭小冬的一审全部本诉诉请，驳回郭鸿祥的一审全部反诉诉请。事实和理由：一审判决认定事实不清，据此所作判决显失公平。1、一审认定李保琪、彭小冬明知郭鸿祥的民事行为能力与事实不符。郭鸿祥本人在平时生活中表现正常，且具备独立生活能力，有独立经济来源，如无相关证明材料很难确定其民事行为能力。郭鸿妹声称其为郭鸿祥的法定代理人，却自始至终没有提供任何材料予以证明，虽有口头告知，但其仅为代签房产买卖协议并收取定金，李保琪、彭小冬因法律意识薄弱，认为兄妹至亲郭鸿妹签字应该也有代理权即将相关款项支付给郭鸿妹，合同履行过程中并不能明确确定郭鸿祥本人的民事行为能力。2、一审法院认定李保琪、彭小冬违约，并判决合同解除并支付人民币（下同）100,000元违约金，显失公平。李保琪、彭小冬在合同履行过程中并无违约行为，相反在李保琪、彭小冬办理贷款过程中，郭鸿祥未尽到配合义务才导致合同履行延期，且合同标的房产至今仍由郭鸿祥占有，自合同签订至今房产价值已明显上涨，如合同解除，郭鸿祥非但没有损失，还将因此获得巨额利益。一审法院在此情况下仍判令李保琪、彭小冬支付违约金100,000元，与我国法律的公平原则不符。
被上诉人郭鸿祥与原审第三人郭鸿妹共同辩称：不同意李保琪、彭小冬的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人上海世景房地产经纪事务所（以下简称世景事务所）未作答辩。
李保琪、彭小冬向一审法院起诉请求判令：1、郭鸿祥配合其去贷款银行，交付李保琪、彭小冬首付款360,000元的银行流水账单；2、郭鸿祥配合其办理房屋过户手续；3、郭鸿祥赔偿其360,000元的首付款银行利息，按中国人民银行贷款年利率6%计算，从2015年10月14日至一审判决之日止。诉讼中，李保琪、彭小冬变更其诉讼请求为：1、判令郭鸿祥继续履行房屋买卖合同；2、判决变更房屋买卖合同第六条的内容为：双方确认在2016年5月1日后本案判决生效之前郭鸿祥配合其去银行办理贷款手续，郭鸿祥不配合，按房款938,000元的20%赔偿其187,600元的违约金；3、判令郭鸿祥在其支付购房余款578,000元后办理房屋过户手续；4、判令郭鸿祥在其支付余款后的三日内交付房屋。
郭鸿祥向一审法院提起反诉请求：1、判决解除其与李保琪、彭小冬签订的《房地产买卖居间协议》和房地产买卖合同；2、判令李保琪、彭小冬按房款938,000元的20%赔偿其187,600元的违约金；3、判决注销上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）在房地产交易中心的买卖手续并退还其该房屋的房产证。诉讼中，郭鸿祥撤回了其第三项诉请中“退还郭鸿祥该房屋的房产证”的诉请。
一审法院对当事人有争议的事实表述如下：1、李保琪、彭小冬提交了其持一审法院调查令调取的涉案房屋原始登记资料以及其自行制作的派出所调查记录，证明其为查清郭鸿祥是否是无民事行为能力人做了努力，最终确认郭鸿妹是郭鸿祥的法定代理人，而郭鸿妹却隐瞒了其身份，为日后的选择性追认埋下了伏笔，构成欺诈。郭鸿祥及郭鸿妹则予以否认，表示事前已经告知，事后也没有隐瞒及违约，没有欺诈行为。一审认为，根据李保琪、彭小冬民事起诉状中载明的内容以及郭鸿祥和郭鸿妹的陈述，郭鸿妹代郭鸿祥签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》时，就已经告知李保琪、彭小冬郭鸿妹是郭鸿祥的监护人，并且郭鸿妹陪同郭鸿祥签订了《上海市房地产买卖合同》，事后对于上述合同的签订也并无异议，故上述合同均合法有效，李保琪、彭小冬主张郭鸿妹隐瞒事实构成欺诈，缺乏事实和法律依据，故不予采纳。2、郭鸿祥提交了《上海市房地产买卖合同》、通知及邮寄凭证、录音、残疾人证等，证明李保琪、彭小冬的违约行为符合合同单方解除的条件，郭鸿祥已依法解除合同，而李保琪、彭小冬还利用郭鸿祥骗其继续履行。李保琪、彭小冬则对此予以否认，不同意解除合同，并认为郭鸿祥2016年1月8日前往银行配合办理贷款的行为，否认了李保琪、彭小冬之前的违约。一审认为，李保琪、彭小冬在《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间即2015年12月15日之前因自身原因并未办妥银行贷款审批手续，也未根据双方约定于交易过户之前以现金形式补足，其行为已构成违约，郭鸿祥依约发函解除合同并要求李保琪、彭小冬承担违约责任，于法有据。李保琪、彭小冬在明知郭鸿祥有法定代理人的情形下，仍于双方合同解除后约郭鸿祥个人配合办理部分贷款手续，事后因郭鸿祥的法定代理人反对而未能审批通过，相应的不利后果应自行承担，李保琪、彭小冬辩称郭鸿祥以其行为否认了李保琪、彭小冬之前的违约行为，双方合同应继续履行的意见，缺乏合同和法律依据，不予支持。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，本案中，李保琪、彭小冬与郭鸿祥签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2482217）系当事人的真实意思表示，郭鸿祥的法定代理人亦予以追认，上述协议或合同均合法有效，当事人均应恪守。其次，李保琪、彭小冬未按约履行合同构成违约，郭鸿祥主张解除合同关系，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。至于合同关系解除的时间，应当以解除合同的通知送达李保琪、彭小冬之日即2016年1月1日为准。合同解除后，李保琪、彭小冬应当配合郭鸿祥办理涉案房屋的登记备案注销手续，并承担相应的违约责任。至于郭鸿祥反诉主张的总房价款20%的违约金，符合双方约定，但李保琪、彭小冬提出违约金过高，一审法院根据李保琪、彭小冬的违约情形及郭鸿祥的损失程度，酌定李保琪、彭小冬应支付给郭鸿祥违约金100,000元。庭审中，郭鸿祥同意在扣除李保琪、彭小冬应承担的违约金后将已收取的剩余购房款返还，予以准许，故扣除李保琪、彭小冬应当承担的违约金100,000元后，郭鸿祥还需返还李保琪、彭小冬购房款260,000元。李保琪、彭小冬要求郭鸿祥继续履行合同、配合办理贷款、协助办理过户手续及交房等，缺乏合同和法律依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一六年九月二十日作出判决：一、李保琪、彭小冬与郭鸿祥就上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年1月1日解除；二、李保琪、彭小冬于判决生效之日起十日内协助郭鸿祥办理《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2482217）项下上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋的登记备案注销手续；三、郭鸿祥于判决生效之日起十日内返还李保琪、彭小冬购房款260,000元（已扣除李保琪、彭小冬需承担的违约金100,000元）；四、驳回李保琪、彭小冬的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，减半收取87.50元，反诉案件受理费2,066元，合计诉讼费2,153.50元，由李保琪、彭小冬负担1,317.50元，由郭鸿祥负担836元。
本院经审理查明，涉案房屋登记的权利人为郭鸿祥。
2011年7月5日，郭鸿祥取得残疾人证，监护人为郭鸿妹。
2015年9月27日，郭鸿妹代郭鸿祥与李保琪、世景事务所签订《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》各一份，约定郭鸿祥向李保琪出售涉案房屋，总房价款为938,000元。协议另对各方的其他权利义务作了相应约定。
2015年10月14日，郭鸿祥本人（甲方）与李保琪、彭小冬（乙方）就涉案房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价款为938,000元；甲方应于2015年12月31日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接；双方应于2015年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款的，应当向甲方支付违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日，则甲方有权单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。附件三付款协议约定：1、乙方于签订本合同当天支付给甲方首付款360,000元（含定金）。2、乙方以银行贷款方式支付给甲方房款562,000元（他项权利证明办出3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户）。1）乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料；2）若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分。3、乙方于交房当日支付尾款16,000元。
2015年9月27日，郭鸿妹出具收到李保琪购买涉案房屋定金20,000元的收据。2015年10月14日，郭鸿祥出具收到李保琪、彭小冬购买涉案房屋首付款360,000元（含定金）的收据。
2015年12月31日，郭鸿祥致函李保琪、彭小冬，称：“按照我们之前所签订的房屋买卖合同。贵方应于2015年12月15日之前与我方履行合同。至今贵方已逾期超过15日未能履行合同。我方将按照合同约定单方面解除合同，并扣除贵方合同约定应支付总和20%的违约金。特此书面通知贵方。”
2016年1月8日，郭鸿祥本人与李保琪、彭小冬签订《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《二手房首付款资金交割书》。
本院认为，首先，根据本案查明的事实，李保琪、彭小冬因其自身原因未能在双方约定的过户日即2015年12月15日前办妥贷款手续，也未能以现金方式补足未能贷款部分的房款，此明显构成违约。李保琪、彭小冬上诉称，系其在合同履行过程中并无违约行为，系由于郭鸿祥方未尽到配合义务才导致合同履行延期，但对此其并未提供切实依据证实，故不予采信。其次，就2016年1月8日郭鸿祥本人曾配合李保琪、彭小冬办理房屋贷款手续问题的认定。李保琪、彭小冬认为，郭鸿祥上述行为表明其否认了李保琪、彭小冬之前的违约行为，双方之间的买卖合同应继续履行。对此，因郭鸿祥系残疾人，涉案房屋买卖相关协议的签订或是由监护人郭鸿妹代郭鸿祥签署，或是由郭鸿妹陪同郭鸿祥签署，故郭鸿祥2016年1月8日单独配合李保琪、彭小冬办理贷款手续的行为在未经其监护人郭鸿妹追认的情况下并不发生变更合同约定的效力。李保琪、彭小冬二审中称其对郭鸿祥的民事行为能力状况并不清楚，但此与其一审起诉状中的陈述相矛盾，本院对此不予采信。就李保琪、彭小冬对郭鸿妹作为郭鸿祥监护人的资格所持异议，因郭鸿祥本人及郭鸿祥的其他近亲属并未就此提出过异议，故本院对此亦不予采信。第三，鉴于李保琪、彭小冬未能按约履行相应付款义务，郭鸿祥方根据买卖合同约定于2015年12月31日已致函李保琪、彭小冬，要求解除涉案房屋买卖合同并由李保琪、彭小冬承担相应违约责任，李保琪、彭小冬于次日签收该函件，故一审法院认定双方之间的涉案房屋买卖合同关系于2016年1月1日解除，并综合考量李保琪、彭小冬违约程度等因素，酌情确定李保琪、彭小冬应承担100,000元的违约金，该处理尚属合理妥当，本院对此予以认同。综上所述，李保琪、彭小冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,153.80元，由上诉人李保琪、彭小冬共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十二月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……