北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7882号
上诉人（原审原告）：李秋莲，女，1956年10月4日出生。
委托诉讼代理人：李贝（李秋莲之女），女，1983年8月31日出生，住所地北京市西城区。
上诉人（原审被告）：北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表人：吴义，总经理。
委托诉讼代理人：赵鹏，男，1983年8月26日出生。
委托诉讼代理人：季维娜，女，1980年6月18日出生。
上诉人李秋莲因与上诉人北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李秋莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持李秋莲的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：宣房公司因其自身原因未按照翻建协议的约定按期完工和交房，致使我只得在外租房达两年之久，由于一审法院的多次调解，直到2014年7月，我才搬回原址居住，但宣房公司就租房费用补偿问题一直未能解决。我自2012年8月1日至2014年7月31日每月花费房租3800元，共计91200元，且有证据佐证，法院应予支持。宣房公司在翻建协议中并未约定李秋莲应租多大面积的房屋，亦未约定价格。不认可宣房公司在本案中的意见。一审法院判决宣房公司支付李秋莲3万元不公平，不能弥补李秋莲的损失。
宣房公司辩称，不同意一审判决，不同意李秋莲的上诉意见。李秋莲承租我单位管理的10号院公房一间，使用面积4.8平方米。李秋莲承租期间，我单位根据政府启动的“旧城街巷综合整治改造修缮工程”，与李秋莲签订了《房屋综合改造修缮工程协议书》，主要内容为我单位对该房屋进行翻建，计划开工日期为2012年3月28日，计划竣工日期为2012年7月28日。翻建修缮费用由我单位承担，周转费用及其他费用由李秋莲承担。2012年3月开工后，因8号院与8号院院西房、北房房屋界限不清等问题，8号院强行阻止10号院全院的施工工作，造成全院停工。2012年4月经多部门协调，8号院相关居民才同意10号院内与其房屋不相临的东房可以继续施工，但其他房屋仍不允许施工。据此，李秋莲承租的房屋及该院门道得以继续施工。2012年6月由于8号院居民提出房屋界限问题仍未解决，相关居民再次阻止10号院内所有房屋的施工工作，造成再次停工。为保证按时完成翻建修缮工程，我单位于2012年6月将8号院阻止施工的相关居民起诉至法院，要求相关居民排除妨碍并赔偿损失，经过诉讼，2012年11月7日，10号院内李秋莲承租房屋及该院门道得以继续施工，2012年11月23日，李秋莲承租的房屋完成翻建修缮工程，同月，李秋莲接收了该房屋。自李秋莲接收房屋后，从未向我单位主张过周转费用，至今已将近4年时间，李秋莲于2015年12月第一次起诉宣房公司一分部，要求支付2012年8月至2014年7月的租房款。现其诉讼请求已超过两年的诉讼时效期间。一审法院判决我单位赔偿李秋莲房租3万元缺乏依据。一审法院未查明李秋莲的房屋竣工交付日期为2012年11月以及因不可抗力因素致使工期顺延4个月，并非李秋莲所诉24个月，且李秋莲未提供有效证据证明其房屋竣工延误期间。《房屋综合改造工程协议书》第八条、第九条约定：在房屋修缮期间，如发生不可抗拒因素或因乙方及第三方原因造成停工，工期相应顺延。发生不可抗力造成的损失和延误工期，双方互不承担责任。甲乙方各自承担本方损失，工期相应顺延。涉案房屋并非李秋莲的实际居住地，更非系其赖以生活之房屋，其在他处租住房屋的行为与涉案房屋是否竣工并无必然联系。李秋莲利用涉案房屋存放杂物的行为也导致该院内其他邻居误认为涉案房屋尚未竣工。综上所述，我单位为李秋莲承租的房屋进行翻建修缮，旨在改善承租人的居住条件及居住环境，且并未向李秋莲收取任何翻建修缮费用，李秋莲在整个翻建修缮过程中，属于单方受益人。我单位在翻建过程中，积极履行协议，在遇到第三方干涉导致停工后也及时协调并采取诉讼方式维护李秋莲的利益。虽然工期顺延4个月，但我单位并无过错，符合协议约定的双方互不承担责任的情形。请求二审法院依法改判，驳回李秋莲的诉讼请求，维护我单位合法权益。
宣房公司上诉请求：撤销一审法院判决，驳回李秋莲的全部诉讼请求。事实与理由同宣房公司上述二审答辩意见。
李秋莲辩称，不同意宣房公司上诉意见。宣房公司拆除房屋前未与8号院住户沟通好，导致房屋不能顺利拆除，不属于不可抗力。我认为工程并未竣工，所以我方并未对房屋进行签收。宣房公司也是从2014年10月开始收取房租。翻建协议中对租金没有约定，宣房公司应当支付周转期间的实际周转费用。根据2016年7月西城区人民政府相关部门的通知，在房屋征收中，对小面积居民临时安置时，每月临时安置费经计算不足3600元的，应按照3600元发放。比照该通知，我方按照月租金3800元的标准主张租房款也是合理的。
李秋莲向一审法院起诉请求：宣房公司支付李秋莲租房款91200元（按照每月房租3800元，从2012年8月1日至2014年7月31日）。
一审法院认定事实：坐落于10号（以下简称10号院）的平房幢号1至8为宣房公司经营管理的直管公房，李秋莲承租10号院内使用面积4.8平方米房号3的东房1间（以下简称涉案房屋），位于10号院门道尽头，为南数第1间。案外人李伟田承租10号院内使用面积46.5平方米8－11号的北房3间西房1间。
2012年3月27日，宣房公司下属北京宣房房屋经营公司一分部（以下简称一分部）与李秋莲就涉案房屋大修改造事宜签订房屋综合改造修缮工程协议书，该协议书内容有：“甲方宣房公司，乙方李秋莲，1.乙方承租甲方的直管公房地址10号使用面积4.8平方米，2.房屋拟采取的大修形式为翻建，3.直管公房房屋大修工程由甲方组织实施，工程的方案、技术做法由甲方制定，工程的费用由甲方承担，4.房屋翻建工程依照原基础、原面积、原结构的原则进行……，5.房屋大修工程工期自整幢房屋腾空具备施工条件之日起总日历天数120天内完成，计划开工日期2012年3月28日，计划竣工日期2012年7月28日，6.自乙方腾出房屋通知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方入住之日止，甲方停止收取房屋租金。修缮后的房屋仍由乙方继续承租，7.房屋修缮期间，乙方自行周转，因房屋修缮发生的其他费用由乙方自行承担，8.在房屋修缮期间，如发生不可抗拒因素或因乙方及第三方原因造成停工，工期相应顺延。此项工程由甲方组织实施，乙方应认真配合甲方工作，房屋修缮期间若发生单方违约行为，影响工程顺利实施，造成一切后果均由违约方承担并赔偿给对方造成的经济损失，9.在房屋修缮期间，发生不可抗力造成的损失和延误工期，双方互不承担责任。甲乙方各自承担本方损失，工期相应顺延，10.在施工过程中，乙方如提高装修标准……11.房屋竣工后，甲方按改善后的房屋条件重新丈量计租，已（乙）方依照改缮后的房屋租金标准交纳房租，12.施工质量……。”
2012年3月27日，李秋莲将涉案房屋交给宣房公司，同日，宣房公司将10号院内房屋整院拆除，开始进行翻建施工，宣房公司施工过程中，与8号（以下简称8号院）房屋的房主及管理人就相邻墙体的归属产生纠纷，8号院部分居民不允许宣房公司拆除相邻墙体，致使宣房公司停止施工，宣房公司此前的施工给8号院部分相邻房屋造成损失。
李秋莲租住赵钰位于612号建筑面积49.27平方米的房屋，并依据李秋莲（承租方）与赵某（出租方）签订的房屋租赁协议约定以每月3800元向赵某支付租金至2014年7月31日，赵某收到了李秋莲支付的租赁期间的全部租金。
2014年6月30日，10号院的房屋翻建完成。2014年7月，李秋莲入住涉案房屋，宣房公司自2014年10月起向李秋莲收取涉案房屋的房屋租金。
另，与涉案房屋所在的10号院有关的诉讼。
一、（2012）西民初字第16253号原告宣房公司与被告丘某、贾某、刘某排除妨害纠纷案。2012年7月，宣房公司起诉丘某、贾某、刘某，请求法院判令三被告立即停止对10号施工的阻碍。法院经审理查明：10号院的西墙与8号院的东墙相邻，8号院幢号为2的北房系丘某所有的房屋、幢号为3的东房系贾某所有的房屋、幢号为1的南房系贾铁林所有的房屋。2012年3月27日，宣房公司与10号院直管公房的承租人李伟田等签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对承租人承租的房屋进行翻建。在宣房公司施工过程中，宣房公司与三被告就相邻墙体的归属发生纠纷，现宣房公司停止施工。法院经审理认为：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，宣房公司管理的10号院直管公房的部分房屋与8号院北房、东房、南房相邻，在宣房公司施工过程中，导致8号院南房有漏光情形，宣房公司因与三被告就相邻墙体的归属产生纠纷，三被告不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，宣房公司停止施工。虽经法院至测绘部门调查，测绘部门表示争议墙体原为两堵墙，但因为与争议墙体相依靠的部分房屋进行了翻建，且经法院联系鉴定所的人员，表示墙体的归属无法确定，故原、被告争议的基本问题现未能解决。在此情况下，宣房公司要求三被告停止侵害，于法无据，法院不予支持。因宣房公司翻建的直管公房还与承租人的居住问题密切相关，故宣房公司应参照墙体拆除之前的状况，积极与三被告解决相邻墙体问题。2012年9月19日，法院判决驳回了宣房公司的诉讼请求。
二、（2013）西民初字第00486号原告孙某与被告宣房公司、第三人刘某恢复原状纠纷案及（2013）西民初字第00487号原告吴某与被告北京宣房房屋经营公司、第三人贾某恢复原状纠纷案。孙某、吴某请求法院判令宣房公司将其承租的位于10号院的公房恢复原状，刘某、贾某配合施工。法院经审理查明：孙某承租10号院13-14号两间半西房；刘某实际管理贾某1名下的8号院幢号为1的南房。孙某承租的西房的后檐墙与贾某1所有的南房的东山墙相邻。吴某承租10号院12-13号两间半西房；贾某系8号院幢号为3的东房的所有权人。吴某承租的西房的后檐墙与贾某所有的东房的后檐墙相邻。2012年3月27日，孙某、吴某分别与宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对孙某、吴某承租的房屋进行翻建。宣房公司在施工过程中，与刘某、贾某就相邻墙体的归属发生纠纷，后停止施工。法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，孙某承租、宣房公司管理的10号院13-14号两间半西房的后檐墙与刘某管理的南房东山墙相邻；吴某承租、宣房公司管理的12-13号西房的后檐墙与贾某所有的东房后檐墙相邻。孙某、吴某分别与宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司在2012年7月28日之前依照原基础、原面积、原结构的原则翻修孙某、吴某分别承租的公房以及工期延误相应的违约责任。该协议系当事人的真实意思表示，均应遵守执行。宣房公司施工过程中与刘某、贾某就相邻墙体的归属产生纠纷，刘某、贾某不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，致使宣房公司停止施工。在宣房公司起诉刘某、贾某停止侵害的案件中，法院虽至测绘部门调查，并联系鉴定机构的人员现场勘验，但无法确定争议墙体的归属。宣房公司不能按照协议约定按期向孙某、吴某交付房屋的行为已经构成违约。刘某、贾某虽然表示其管理或所有的房屋在宣房公司的施工中也造成一定的损害，但其与孙某、吴某作为邻居，在房屋的使用上应当本着方便生活的原则进行，对宣房公司的施工予以配合。现孙某、吴某有家却无法回去居住，而宣房公司与刘某、贾某争议的墙体问题因房屋翻建等原因无法确认，故综合考虑各方的利益，孙某、吴某承租的公房在原有的基础上翻建较为适宜。需要指出的是，宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给贾某所有的房屋及刘某管理的房屋造成的损失，并充分考虑房屋安全，以不造成损失为原则；如果宣房公司的施工致使刘某、贾某遭受损失，刘某、贾某可以就此主张被告予以赔偿。2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第00486号民事判决：“自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将孙某承租的西城区兴胜胡同10号13-14号两间半西房按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付孙某使用；刘某在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。”2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第00487号民事判决：“自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将吴某承租的西城区兴胜胡同10号12-13号两间半西房按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付吴某使用；贾某在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。”
三、（2013）西民初字第1668号原告李某与被告宣房公司、第三人丘某恢复原状纠纷案。李某请求法院判令：1.宣房公司将李某承租的10号房屋恢复原状；2.宣房公司赔偿李某自2012年8月至2012年10月的房租损失11400元，计算标准为3800元/月×3个月；3.排除第三人对10号房屋施工的妨害。法院经审理查明：李某承租10号院8-11号北房三间、西房一间；丘某系8号院幢号为2的北房的所有权人。李某承租的仅靠西侧的北房的西山墙与丘某所有的北房的东山墙相邻。2012年3月27日，李某、宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对李某承租的房屋进行翻建。宣房公司在施工过程中，与丘某就相邻墙体的归属发生纠纷，后停止施工。2012年7月29日，李某承租一套建筑面积为53平方米的房屋，房屋租金为每月3800元。法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，李某承租、宣房公司管理的10号院8-11号直管公房中仅靠西侧的北房西山墙与丘某所有的北房东山墙相邻。李某、宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司在2012年7月28日之前依照原基础、原面积、原结构的原则翻修李某承租的公房以及工期延误相应的违约责任。该协议系当事人的真实意思表示，均应遵守执行。宣房公司施工过程中与丘某就相邻墙体的归属产生纠纷，丘某不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，致使宣房公司停止施工。在宣房公司起诉丘某停止侵害的案件中，法院虽至测绘部门调查，并联系鉴定机构的人员现场勘验，但无法确定争议墙体的归属。宣房公司不能按照协议约定按期向李某交付房屋的行为已经构成违约，应当赔偿李某额外租住房屋产生的费用。丘某虽然表示其所有的房屋在被告的施工中也造成一定的损害，但其与李某作为邻居，在房屋的使用上应当本着方便生活的原则进行，对宣房公司的施工予以配合。现李某有家却无法回去居住，而宣房公司与丘某争议的墙体问题因房屋翻建等原因无法确认，故综合考虑各方的利益，李某承租的公房在原有的基础上翻建较为适宜。需要指出的是，宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给丘某所有的房屋造成的损失，并充分考虑丘某的房屋安全，以不造成丘某损失为原则；如果宣房公司的施工致使丘某遭受损失，丘某可以就此主张宣房公司予以赔偿。2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第1668号民事判决：“一、自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将李某承租的10号8-11号房屋按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付李某使用；丘某在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。二、自本判决生效之日起七日内，北京宣房房屋经营公司赔偿李某房租损失一万一千四百元。”
四、2013年12月20日，原告贾某、刘某、贾某2、贾某3与宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5504号；原告丘某与被告宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5505号；原告贾某与被告宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5506号，分别在法院主持下达成调解协议，宣房公司分别对上述原告作出了经济赔偿。
一审法院认为，李秋莲与一分部签订的房屋综合改造修缮工程协议书，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。一分部是宣房公司设立的分公司，其民事责任由宣房公司承担。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人在合同中明确约定了施工的工期，宣房公司应当遵守。宣房公司未如约向李秋莲交付房屋的行为构成违约，应当赔偿李秋莲额外租住房屋产生的合理费用。
当事人对施工开始的日期没有争议，该院予以确认。李秋莲主张的租房损失自2012年8月1日起算，已自行扣除了合同约定的施工工期，符合合同约定，该院准许。对施工结束的日期，当事人存在争议。宣房公司作为施工方，未向法院出示与涉案工程有关的竣工验收资料，以及将涉案房屋交给李秋莲的证据，对宣房公司主张的施工工期，该院不予确认。涉案房屋所在院落内房屋均在翻建范围，通过已生效判决能够认定，在房屋的整体翻建过程中，因10号院与8号院之间的墙体归属出现纠纷，导致施工停止。在停工期间，当事双方进行互诉后，施工得以继续。生效判决皆有“宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给8号院产权人所有的房屋或管理者管理的房屋造成的损失”的表述，且宣房公司在于后的诉讼中，与8号院房屋的产权人及管理者协议赔偿了经济损失，上述事实表明宣房公司施工致8号院部分房屋受损也是纠纷产生的原因之一，宣房公司对停工负有主要责任。因此，宣房公司作出的免责抗辩，与合同约定的停工免责条件不符，该院不予支持。但应当指出，宣房公司翻建公房是由政府出资的惠民项目，旨在改善居民的居住条件，公房的承租人是直接受益者，平房的翻建需整院邻居乃至邻院居民的配合，方可顺利完成，本案涉及的房屋翻建工程停工非因宣房公司一方施工责任所致。李秋莲所租房屋处在10号院出入通道处，院内其他房屋的施工会对其房屋的使用及居住安全带来影响，因此在整院施工完毕后，李秋莲再行居住符合客观情况。再通过当事人的陈述、8号院及10号院居民的证言、李秋莲提交的视频资料、宣房公司向李秋莲收取涉案房屋租金的日期等，该院认定涉案房屋于2014年7月份具备使用条件，并支持李秋莲提出的租房损失计算至2014年7月31日止的主张。
宣房公司以同地区租金价格为标准的主张合理，但未出示价格标准的有效证据，且撤回了价格评估的鉴定申请，宣房公司应承担不利后果。对宣房公司赔偿李秋莲房租损失的数额，以李秋莲实际支出房租数额为基础，该院综合宣房公司的责任程度、李秋莲承租公房的面积、已生效判决确认的10号院其他居民赔偿数额等因素，予以酌定。
宣房公司拒绝赔偿李秋莲租房损失及对诉讼时效提出的抗辩，依据不足，该院不予采纳。
依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：一、判决生效之日起五日内，北京宣房房屋经营公司赔偿李秋莲自二○一二年八月一日起二○一四年七月三十一日止的房租损失3万元；二、驳回李秋莲的其他诉讼请求。如果北京宣房房屋经营公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审法院查明的事实予以确认。宣房公司主张其于2012年11月将房屋交付给李秋莲，应当就此承担举证责任，现其未提交证据加以证明，本院不予采信。一审法院确认李秋莲于2014年7月入住涉案房屋无误。
本院认为，宣房公司在对10号院房屋进行翻建修缮之前，未与相邻的8号院就墙体问题进行良好沟通和落实，致使产生纠纷并导致停工，其对工程的延期负有责任，应就工程延期完工给李秋莲造成的损失承担赔偿责任。李秋莲有权向宣房公司主张2012年8月1日至2014年7月31日期间的房租损失。一审法院考虑本案工程的惠民性质，以李秋莲实际支出的房租数额为基础，综合宣房公司的责任程度、李秋莲承租公房的面积以及已生效判决确认的10号院其他居民赔偿数额等因素，酌定李秋莲的房租损失为3万元并无不当。李秋莲主张参照相关房屋征收补偿标准计算租房损失，没有法律依据，本院不予支持。宣房公司提出李秋莲的起诉已超过诉讼时效的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，李秋莲与宣房公司的上诉请求均无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
李秋莲上诉部分的二审案件受理费1040元，由李秋莲负担（已交纳），北京宣房房屋经营公司上诉部分的二审案件受理费1040元，由北京宣房房屋经营公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一六年九月二十六日
书记员 马博文