山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1113号
上诉人（原审第三人）招商银行股份有限公司济南和平路支行，住所地济南市。
法定代表人葛晓东，支行行长。
委托代理人徐凤伟，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人孙晓军，�东康桥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）牟玲，女，1975年1月2日出生，汉族，无业，住山东省济南市。
委托代理人李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
委托代理人张泽伟，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
原审被告济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
上诉人招商银行股份有限公司济南和平路支行（以下简称招商银行和平路支行）因与被上诉人牟玲、原审被告济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2014）商民初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年9月10日，牟玲与昌润公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同�三条约定牟玲向昌润公司购买位于商河县某某路某号某某小区某园某区某号的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为1531680元。第六条约定双方采取银行按揭付款方式，见补充协议。第八条约定出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经小区分期配套设施验收备案、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除�同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。2、双方约定出卖人在本合同规定房屋交付之日起30日内（包含本数）向买受人交付房屋，买受人认可为本合同履行期限合理顺延，出卖人不承担违约责任。出卖人逾期交房超过30日以上违约责任见本条第一款。第十二条约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限（自商品房交付之日起）为两年，如因出卖人责任买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人可退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
牟玲购买昌润公司开发的位于商河县某某路某号某某小区某园某区某号的商品房总房款为1531680元，首付款612680元牟玲已于签订商品房买卖合同的前一天即2008年9月9日交付昌润公司。2008年9月7日本案牟玲与招商银行和平路支行签订编号为0801035315＊＊004911的《个人购房借款及担保合同》。合同第一条约定贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司，借款人为牟玲，抵押人为牟玲，保证人为昌润公司。合同第三条约定牟玲向招商银行股份有限公司贷款人民币919000元。合同第四条约定贷款期限为180个月。2008年9月27日第三人招商银行和平路支行向牟玲发放贷款人民币919000元。《个人贷款借款借据》记载：借款期限自2008年9月27起至2023年9月27日止，借款用途为购房，借款转入昌润公司在招行开立的账号为63408083＊＊10001的账户。现该贷款截止2013年12月21日牟玲已偿还60期共�人民币507840.3元（其中本金197344.8元，利息310495.5元），尚欠721655.2元未还清，且已经停止继续还贷。
因牟玲未及时足额偿还贷款本息，招商银行和平路支行于2014年2月27日将牟玲及昌润公司诉至济南市历下区人民法院，请求：1、判令牟玲偿还借款本金人民币721655.20元及利息（利息计算至本息全部偿清为止，截止2014年2月11日利息合计20706.08元）；2、昌润公司在担保的范围内承担连带还款责任；3、牟玲及昌润公司承担诉讼费及实现债权的费用（律师费39518元、保全费、公告费、邮寄费），此案已经受理尚未审结。经法院释明，如果法院判令解除牟玲与第三人招商银行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》，第三人招商银行和平路支行未在此案中提出独立的诉讼请求。
原审另查明，昌润公司依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证，预售许可证号为济商房开�许字第2008（＊＊3）号。该涉案房产没有进行预售商品房合同销售登记备案，但昌润公司已将该房屋抵押给了济南市历城区农村信用社，同时该房产也已被德州市中级人民法院查封。该房屋至今昌润公司未交付牟玲使用，牟玲多次要求昌润公司办理房产证，昌润公司至今未配合履行。
原审法院认为，本案争议的焦点主要是牟玲与昌润公司之间签订的《商品房买卖合同》及牟玲与招商银行和平路支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》是否符合解除条件。牟玲与昌润公司签订《商品房买卖合同》约定购买昌润公司开发的位于商河县某某路某号某某小区某园某区某号的商品房一套，因牟玲与昌润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。牟玲与昌润公司签订的《商品房买卖合同》约定昌润公司在2009年12月31日前交房，并在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限（自商品房交付之日起）为两年，如因出卖人责任买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人可退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但是昌润公司违反合同约定将该房屋抵押给了济南市历城区农村信用社，且该房产也已被德州市中级人民法院查封，昌润公司的行为涉嫌欺诈，致使该房屋至今未交付，亦无法办理房屋过户手续，根据合同第十五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一�，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故牟玲要求解除其与昌润公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求于法有据，且昌润公司亦同意解除其与牟玲之间商品房买卖合同，原审法院予以支持。
牟玲请求解除其与招商银行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，虽招商银行和平路支行述称本案涉案房屋已建成，并不存在合同目的无法实现的情形，牟玲与昌润公司协商解除商品房销售合同严重影响招商银行和平路支行的合法权益，但牟玲因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，其请求解除《个人购房借款及担保合同》于法有据，原审法院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故昌润公司应将其收受的牟玲支付的首付款612680元及已偿还的借款本息507840.3元（其中本金197344.8元，利息310495.5元）返还牟玲，且将牟玲尚未还清的�款本金721655.2元及利息返还招商银行和平路支行，牟玲不再向招商银行和平路支行承担还款责任。但因招商银行和平路支行在原审法院行使释明权后，未在本案中提出独立的诉讼请求，故招商银行和平路支行已支付给昌润公司的牟玲尚未还清的借款本金721655.2元及利息本案不作处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告牟玲与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告牟玲与第三人招商银行股份有限公司济南和平路支行《个人购房借款及担保合同》，牟玲不再向第三人招商银行股份有限公司济南和平路支行承担还款责任；三、被告济南昌润置业有限公司于本判�生效后十日内退还原告牟玲已付购房款612680元及已偿还的借款本息507840.3元（其中本金197344.8，利息310495.5元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14885元，由被告济南昌润置业有限公司承担。因该款原告已预交本院，故被告在履行本判决义务时应一并与原告结清。
上诉人招商银行和平路支行不服原审判决上诉称：一、原审法院认定被上诉人与原审被告之间签订《商品房销售合同》的合同目的无法实现，从而解除了上诉人与被上诉人之间的《个人购房借款及担保合同》，被上诉人不再向上诉人承担还款责任，事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人因购买涉案房屋向上诉人借款，上诉人依据法律及行业规定审查了涉案房屋的预售许�、被上诉人偿还能力等情况，在完全符合贷款条件的情况下，上诉人才发放的贷款，依据上诉人与被上诉人、原审被告签订的《个人购房借款及担保合同》，被上诉人应依约承担还款责任。并且涉案房屋已经建成且符合交房条件。根据被上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》，双方合同的履行及违约责任的追究应只局限在被上诉人与原审被告，不能因为他们之间的商品房合同纠纷而损害上诉人的合法权益，且上诉人不存在过错。被上诉人及原审被告应依据《个人购房借款及担保合同》向上诉人承担连带还款责任。2、三方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》与被上诉人与原审被告之间的《商品房销售合同》虽有关联，但仍系两个独立的合同。被上诉人与原审被告的《商品房销售合同》，系被上诉人与原审被告之间权利义务的约定，即使原审被告未能按�交房构成违约，致使《商品房销售合同》的合同目的无法实现，也属于原审被告的单方过错造成的，不能免除被上诉人在《个人购房借款及担保合同》中作为还款人承担的还款责任。因此即使认定被上诉人与原审被告之间的《商品房销售合同》合同目的无法实现，那么也只能解除这一合同，并不导致相对独立的《个人购房借款及担保合同》的解除，也不能免除被上诉人还本付息的义务。二、被上诉人与原审被告昌润公司系恶意串通损害上诉人的合法权益。在本案所涉及房屋已经建成并达到交房条件的情况下，原审被告昌润公司并未交付房屋，被上诉人也不主张要求交付，而是要求解除《个人购房借款及担保合同》，不再承担还本付息的合同义务，将此义务转嫁给了毫无还款能力的原审被告昌润公司，系恶意串通，严重侵害了上诉人的合法权益。三、涉案房屋如不�按时交房，被上诉人应及时的主张解除购房合同，并把相关情况告知上诉人，而不应是在上诉人主张偿还借款时才另行起诉要求解除借款担保合同及购房合同。与被上诉人类似的诉求已被济南市历下区法院予以驳回，上诉人提供判决书予以证实。但一审法院不予理会。类似的案情、同样的诉求却有不同的判决结果，也有违法律的尊严。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人牟玲答辩称：1、原审认定事实清楚、适用法律正确，由于昌润公司将所售给牟玲的房产办理了抵押登记，造成合同目的不能实现，根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条第1款明确规定了商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，买受人有权请求解除合同，根据上述司法解释第24条因商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除至使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持，根据该司法解释第25条第2款的规定，商品房买卖合同被解除后商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房款本金及利息分别返还给担保权人和买受人，原审法院适用该司法解释而认定解除我方与上诉人的个人购房借款及担保合同并判决我方不再承担还款责任，有法律的直接依据；2、最高人民法院关于该类案件有多个案例均与原审法院的判决一致。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告昌润公司述称，同意解除商品房买卖合同及个人购房借款及担保合同，并愿意承担由此带来的法律后果，请求法院依法判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本�认为：牟玲与昌润公司之间签订的《商品房买卖合同》及牟玲与招商银行和平路支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。牟玲与昌润公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋于2009年12月31日前交房，并在交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在合同履行过程中，昌润公司违反合同约定将该房屋抵押给济南市历城区农村信用社，且该房产也已被德州市中级人民法院查封，致使牟玲的商品房买卖合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，牟玲要求解除其与昌润公司之间签�的《商品房买卖合同》及解除牟玲与招商银行和平路支行、昌润公司签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，因上诉人招商银行和平路支行在本案中未提出独立的诉讼请求，依据上述法律规定，在解除涉案《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》的情况下，本案仅处理房屋买卖合同纠纷。故昌润公司应返还牟玲支付的首付款612680元及已偿还的借款本息507840.3元，牟玲不再向招商银行和平路支行承担还款责任。招商银行和平路支行在涉案《个人购房借款及担保合同》中的其他权利，可另案主张，原审对此不予处理并无不当。上诉人招商银行和平路支行还主张被上诉人牟玲与原审被告昌润公司恶意串通损害其合法权益，但未提供充足证据予以证实，对此主张，本院不予支持。综上，上诉人招商银行和平路支行之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14885元，由上诉人招商银行股份有限公司济南和平路支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇�五年一月二十七日
书 记 员 朱 茜