海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民二初字第160号
原告：吴其凤，女。
委托代理人：吴开天、周治年，海南琼亚律师事务所律师。
被告：海南省房地产开发总公司。
委托代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人：王仕贤，该司职员。
被告：吴地兴，男。
被告：胡兴福，男。
委托代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男。
委托代理人：何玲，女。
原告吴其凤诉被告海南省房地产开发总公司（以下简称“省房地产总公司”）、吴地兴、胡兴福、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员何新担任审判长，与审判员郑薇、代理审判员邓云飞组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴开天、周治年、被告省房地产总公司委托代理人刘隽青、被告胡兴福委托代理人邢逸、被告ＸＸ的委托代理人何玲到庭参加诉讼。被告吴地兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴其凤诉称，2002年10月30日，被告ＸＸ与被告省房地产总公司签订一份房屋买卖合同。合同约定，被告省房地产总公司受吴地兴、胡兴福委托代为销售美舍苑16、17栋房屋，ＸＸ购买美舍苑16栋701房，购房款为249393元。购房款分三期支付，其中第三期5%的尾款于领取房产证时支付。被告须于房屋交付之日起六个月内办理原告房产证，逾期则按已付购房款并按每日万分之五支付违约金。合同签订后，ＸＸ已付清第一、第二期房款共计236923元，被告也已将房屋交付ＸＸ使用。2009年6月26日，原告与被告ＸＸ签订《房地产买卖合同》，约定ＸＸ将涉案海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋701房转让给原告，转让价格为人民币410000元。原告已向ＸＸ支付了全部房屋转让款人民币410000元，取代ＸＸ成为美舍苑16栋701房的所有权人并一直居住使用至今。2009年10月，原告等美舍苑16、17栋业主向海口市政府有关部门进行申报，要求解决房产证办证问题，经过业主们的不懈努力，通过国土、规划、消防、人防、气象、环保等部门的验收，并交清相关房屋检测等费用。2014年3月，海口市住建部门为美舍苑16、17栋房产办理房屋产权的总证，美舍苑17栋房产所有人登记为吴地兴、陈亚梅、吴文武，美舍苑16栋房产所有人登记为胡兴福。原告认为，被告ＸＸ与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》以及原告与被告ＸＸ签订的《房地产买卖合同》均系双方意思表示真实，合同内容形式合法，属有效合同，应受法律保护。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。由于原告已取代被告ＸＸ成为涉案美舍苑16栋701房的所有权人，被告省房地产总公司作为房屋包销单位，被告吴地兴、胡兴福作为产权人，多年来不为原告办理房产证的违约行为均已对原告造成了巨大经济损失和严重后果。为维护原告的合法权益，原告根据民事诉讼法第一百零八条的规定，特诉至法院，请求判令：1、确认被告ＸＸ与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》为有效合同；2、确认原告与被告ＸＸ签订的《房地产买卖合同》为有效合同；3、判令被告吴地兴、胡兴福、ＸＸ协助原告办理海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋701房的房产过房手续；4、判令被告负担本案诉讼费用。
被告省房地产总公司辩称，在本案所涉的房屋买卖中，我公司系受另二被告吴地兴、胡兴福的委托，代售房屋的代理人。作为代理人，我公司根据委托以代售方之名与原告签订的是《商品房代售合同》，该合同明确约定了房屋出卖人（委托方）、买受人（买方）及代理人（代售方）的权利义务，所有条款均与委托方授权相符。根据合同第九条的约定：“房产所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担。委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房产所有权证。”因此，本案所涉房屋买卖的房产过户手续办理与我公司无关。涉案《商品房代售合同》生效后，我公司已按约定完全履行了自己的义务，对此，原告与被告吴地兴、胡兴福均予认可且无异议。综上，请人民法院依据事实与法律，做出公正的判决。
被告胡兴福辩称，一、原告不是本案适格原告，无权对本案提起诉讼。1、涉案2002年10月30日《商品房代售合同》系另一被告省房地产总公司受托与案外人ＸＸ所签，根据合同的相对性原则，原告不是该合同的当事人一方。2、基于上述理由，我与原告之间没有成立合同法律关系，我对原告不应承担任何合同义务。因此，原告无权就本案提起诉讼。二、原告应向案外人ＸＸ或者海南金世纪房地产经纪有限公司主张其权利。原告是通过海南金世纪房地产经纪有限公司向ＸＸ受让的该16幢701房产，原告与ＸＸ及海南金世纪房地产经纪有限公司之间成立了房屋买卖合同关系，因此，原告可以向合同的其他各方主张权利，而并非起诉我。综上所述，请求法庭查明事实，依法作出公正、公平之判决。
被告ＸＸ辩称，原告起诉我为被告与案件事实不符，属于诉讼主体不适格。因在2006年8月ＸＸ已经将该房转让给何玲，故ＸＸ与本案争议的房屋无民事权利义务关系。2009年6月原告通过海南金世纪房地产经纪有限公司找到何玲，拟购买何玲所拥有的涉案房屋，在海南金世纪房地产经纪有限公司的安排下，原告到涉案房屋看房，对面积、结构等都很满意，表示愿意购买。何玲一再申明该房屋没有房产证，但原告说：“她们是自家住，不往外卖，没有房产证也没有关系。”之后，何玲与原告签订了该房屋的房屋转让合同，正是因为没有房产证，何玲才以低于市场一半的价格将该房转让给原告。2009年6月26日，何玲和原告签订在平等互利的情况下签订合同，在原告的要求下，我在转让合同上签名。该合同是双方真实意思表示，它是真实、合法、有效的。该合同第4条有约定，何玲依约将房屋没有房产证的情况据实告知原告，未办房产证不是我的原因造成的，同时依据合同第5条约定，办理房产证应由开发商负责办理，我也已将合同、购房发票转交给原告，房屋也已经实际交付原告，我的义务已经履行完毕，原告诉请没有事实与法律依据，应予驳回。
被告吴地兴未答辩。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、商品房代售合同（2002年10月30日），证明涉案房屋原为ＸＸ购买，后更改为原告。原告与被告存在商品房买卖合同关系；被告未按约定在规定期限内为原告办理房屋产权证书。
证据2、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票三张、中国工商银行进账单一张（2002年11月4日），证明ＸＸ已向被告支付购房款236923元。
证据3、房地产买卖合同（2009年6月26日），证明ＸＸ将涉案房屋转让给原告，原告取代ＸＸ成为涉案房屋的业主。
证据4、付款备忘录，证明原告向ＸＸ支付房屋转让款410000元。
证据5、收款收据（2009年6月27日），证明金世纪房地产公司收到原告支付的涉案房屋佣金6150元。
证据6、房屋产权证书（总证）（2014年3月17日），证明被告已取得涉案房屋的产权证书，具备向原告办理产权证书的条件。
经质证，被告省房地产总公司对原告证据1、2、6的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议，但对证据1上面涂改的内容不予认可；对原告证据3-5的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，对其证明内容由法院认定。
被告胡兴福对原告证据1的真实性无法确认，因为被告胡兴福不是合同当事人，原告应向ＸＸ及海南金世纪房地产经纪有限公司主张权利，而不是向被告胡兴福主张权利。对原告证据2的真实性无法确认，该证据盖有美惠物业的章，被告胡兴福不清楚是否缴款。对原告证据3的真实性无法确认，因为被告胡兴福不是合同当事人。原告应向ＸＸ及海南金世纪房地产经纪有限公司主张权利，而不是向被告胡兴福主张权利。对证据4的真实性无法确认，与被告胡兴福无关。对证据5的真实性无法确认、对关联性有异议，因为被告对海南金世纪房地产经纪有限公司是否存在不清楚，且与本案无关。被告胡兴福不清楚房屋所有权证是否已办理，所以对原告证据6的真实性无法确认。
被告ＸＸ对原告证据1的真实性没有异议，因是原告、被告与海南金世纪房地产经纪有限公司业务员、吴地兴、胡兴福签订的合同，盖章也是真实有效的。对原告证据2的真实性没有异议。对原告证据3的真实性没有异议，确实是ＸＸ转让房屋给原告，且有海南金世纪房地产经纪有限公司员工在场。对原告证据4的真实性没有异议，付超是ＸＸ代理人何玲的儿子，李飞祥是原告儿子。对原告证据5、6的真实性没有异议。
被告胡兴福为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据1、《楼房代售合同》（2002年3月14日），证明胡兴福委托省房地产总公司代为出售美舍苑16栋楼房，以及合同约定的其他内容。
证据2、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼为胡兴福个人投资兴建，是合法所有权人。
证据3、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明涉案海口市美兰区振兴南路26号美舍苑17号楼为吴地兴、陈亚梅、吴文武投资兴建。
经质证，原告对胡兴福证据1的形式上的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该证据证明吴地兴与胡兴福一起委托省房地产总公司代售涉案房屋，该合同第3条第2款只是甲乙双方的约定，不具备对外的约束力。对胡兴福证据2的《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》的真实性、关联性、合法性、证明内容以及证据2其他证据的关联性、合法性、证明内容均没有异议。对胡兴福证据3的真实性、关联性均有异议。被告省房地产总公司对胡兴福证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，该证据证明省房地产总公司接受委托是整体委托，委托代售合同并没有要求每个房屋代售合同都需要甲方每个成员予以确认，在委托合同第3条第2款有约定，合同约定由甲方与购房者来确定购房价格，也是指甲方整体，胡兴福只是其中之一，委托合同第4条代售房款转入甲方指定帐户，也没有具体说明转入甲方哪一个人的账户，只要是甲方提供的账户，都是符合委托合同的约定的。委托合同第4条第1款第2项也是证明省房地产总公司没有办理房产证的义务。被告省房地产总公司对胡兴福证据2、3的质证意见与原告一致。被告ＸＸ对被告胡兴福证据1-3的真实性无法确认。
被告ＸＸ为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据1、常住人口登记卡，证明何玲与付超的母子关系。
证据2、有关何玲与原告房屋买卖情况的证明，证明何玲为涉案房屋的实际所有人。
经质证，原告对ＸＸ证据1、2的真实性、合法性、关联性、证明力没有异议。被告省房地产总公司对ＸＸ证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议。被告胡兴福对ＸＸ证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议，与本案ＸＸ无关。对ＸＸ证据2的真实性、关联性、证明力及证明内容不予认可。
被告省房地产总公司、吴地兴均未向本院提交证据。
本院依职权调取了两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》，用以证明海口市美兰区振兴南路26号登记在被告胡兴福、吴地兴名下的房产的情况。
原告、被告省房地产总公司、胡兴福、吴地兴、ＸＸ对本院调取的上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
经审查，本院认为，原告证据1-2均有原件予以核对，且作为代售方的省房地产总公司对这些证据的真实性、关联性、合法性均无异议，虽然被告胡兴福抗辩其未看到合同和未收到款项，但是该抗辩不影响作为胡兴福受托人的省房地产总公司对合同及收款事项的确认，因原告证据1上有更改，删除ＸＸ名字，所注明的“更改为吴其凤”，均未得到省房地产总公司及胡兴福的同意确认，故本院仅对原告证据1中ＸＸ为买方的内容及证据2的真实性、关联性、合法性予以确认，对原告证据1中涂改的部分不予采信。原告证据3-4均有原件予以核对，也得到合同相对人ＸＸ在庭审中的确认，故本院对原告证据3-4的真实性、关联性、合法性予以确认。原告证据5证明的事项为其与案外人海南金世纪房地产经纪有限公司的佣金支付情况，与本案无关，故本院对原告证据5的关联性不予确认。原告证据6虽为复印件，但该证据与胡兴福证据2相互印证，故本院对原告证据6的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告胡兴福证据1有原件予以核对，且原告与被告省房地产总公司对其真实性、关联性均无异议，故本院对胡兴福证据1的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据2亦有原件予以核对，虽然原告与被告省房地产总公司对其中部分证据的真实性不予发表意见，但亦确认了这些证据的关联性、合法性、证明内容，故本院对胡兴福证据2中所有证据的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据3虽未有原件予以核对，但该证据与本院调取的证据相互印证，故本院对胡兴福证据3的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告ＸＸ证据1虽有原件予以核对，但该证据与本案无关，故本院对ＸＸ证据1的关联性不予确认。ＸＸ证据2为证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。因ＸＸ未申请证人出庭作证，故本院对ＸＸ证据2不予采信。
本院对两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》的真实性、关联性、合法性予以确认。
根据庭审中各方当事人对证据的质证和本院的审查，确认以下事实：
2002年10月30日，被告ＸＸ与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》。合同约定：省房地产总公司接受委托代为销售美舍苑小区16、17栋房屋，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第16幢第701号房；建筑面积共为173.19平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为1440元／平方米，总购房款暂定为249393元；买房全部购房款应汇入代售方指定的银行；购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%合计人民币236923元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款12470元；委托方将房产移交给买方使用；房屋所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房屋所有权证；买方若不按时支付第一期购房款，按买方中途退房处理，若不按时支付第二期款项，每逾期一天，买方须按应付而未付款的万分之五作为逾期违约金偿付给代售方；逾期超过1个月，代售方有权按买方中途退房处理等。上述合同签订后，被告ＸＸ于2002年11月1日向代售方省房地产总公司指定的海南美惠物业管理有限公司支付了购房款236923元。2002年11月4日，海南美惠物业管理有限公司为被告ＸＸ开具了资金往来专用发票，往来项目载明为16栋701房的预收款，备注人为吴文武。之后，涉案房屋交付给被告ＸＸ使用。2009年6月26日，原告吴其凤与被告ＸＸ签订《房地产买卖合同》。双方约定，ＸＸ将涉案海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋701房转让给原告，转让价格为410000元，该房的房产证由开发商负责给原告办理，因ＸＸ原因造成该房地产不能办理产权登记或者发生债务纠纷的，由ＸＸ承担违约责任等。上述合同签订后，原告分别于2009年6月27日及同年7月12日向ＸＸ支付了购房款210000元和200000元，合计410000元。ＸＸ在原告支付了全部购房款后，将涉案房屋交付给原告。原告一直居住至今，但涉案房屋的所有权证一直未办理至原告名下，遂成讼。
另查，2002年3月14日，被告胡兴福、吴地兴及案外人陈亚梅、吴文武作为甲方，被告省房地产总公司作为乙方，甲乙双方共同签订一份《楼房代售合同》。合同约定，甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售；售房款由购房客户存入乙方帐户，甲方两人同时要求将房款转甲方的指定帐户时，乙方才给予受理；甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用；乙方代出具销售房款收据给客户等。在庭审过程中，省房地产总公司称其于2000年11月即开始接受被告胡兴福、吴地兴的委托代售房屋。被告胡兴福对省房地产总公司在涉案房屋上的代售权限未提出异议。
再查，2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼办理了初始登记，房屋所有权人为胡兴福，房屋所有权证号为海房字第HKYL4126**号，房屋总层数为9层，土地地号为海口市国用（2000）字第46137号；现涉案房产仍登记在被告胡兴福名下。截止2014年9月12日，涉案房产无查封、抵押登记记录。
在庭审过程中，ＸＸ代理人何玲称涉案房屋实际由何玲出售给原告，但经本院庭审询问，何玲确认ＸＸ亲自在其与原告签订的《房地产买卖合同》中签名，且确认ＸＸ收到原告支付的410000元购房款。被告胡兴福向本院申请对原告提交的涉案《商品房代售合同》上“胡兴福”的签名及指模进行司法鉴定。本院经审查，涉案《商品房代售合同》上“胡兴福”的签名及指模为涂改部分，因被告省房地产总公司及胡兴福均不认可该合同的涂改部分，故本院对涉案《商品房代售合同》上“胡兴福”的签名及指模所指向的涂改部分不予采信。
本院认为，一、关于ＸＸ与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》及原告与ＸＸ签订的《房地产买卖合同》的效力问题。
本案被告ＸＸ与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》签订时间晚于被告省房地产总公司与被告胡兴福、吴地兴及案外人陈亚梅、吴文武签订的《楼房代售合同》，故本院认定省房地产总公司具有涉案房屋的代售权。省房地产总公司根据胡兴福等人的委托代售房屋的行为，构成代理，其代售房屋的行为结果应由委托人承担。上述涉案的《商品房代售合同》及原告与ＸＸ签订的《房地产买卖合同》均系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认ＸＸ与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》及原告与ＸＸ签订的《房地产买卖合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告ＸＸ以涉案房屋为何玲实际出售为由抗辩其不是适格被告。因《房地产买卖合同》为ＸＸ本人所签，ＸＸ亦确认其收到全部购房款，故何玲对房屋的实际出售行为属于ＸＸ的代理行为，故ＸＸ的上述抗辩无事实根据和法律依据，本院不予采信。被告胡兴福虽对涉案《商品房代售合同》提出异议，并向本院申请对该合同上“胡兴福”的签名及指模进行司法鉴定。但是经本院审查，涉案《商品房代售合同》上“胡兴福”的签名及指模为涂改部分，本院对此不予采信，上述“胡兴福”的签名及指模已无司法鉴定的必要。故本院对被告胡兴福的司法鉴定申请不予准许。
二、关于吴地兴、胡兴福、ＸＸ就涉案房屋是否承担所有权证过户义务的问题。
根据ＸＸ与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》的约定，ＸＸ的购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%合计人民币236923元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款12470元。因此，ＸＸ在支付236923元购房款后即享有请求办理涉案房屋所有权证的权利。而ＸＸ与原告签订的《房地产买卖合同》中，原告已履行了合同全部义务，支付了全部购房款，故原告即享有请求ＸＸ协助办理涉案房屋所有权证的权利。因胡兴福为涉案房屋的登记所有权人，且涉案的《商品房代售合同》和ＸＸ与原告之间的《房地产买卖合同》合法有效，原告履行了合同义务并实际占有使用讼争房屋，故被告胡兴福、ＸＸ均有义务协助原告办理房屋过户手续。原告请求被告胡兴福、ＸＸ协助其办理房屋所有权证的过户手续，合法合理，应予以支持。因吴地兴并非为合同相对人，也并非涉案房屋的所有权人，故吴地兴不承担协助原告办理房屋所有权证过户的义务。原告请求吴地兴承担办理房屋所有权证过户的义务，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、被告ＸＸ与被告海南省房地产开发总公司于2002年10月30日签订的《商品房代售合同》合法有效；
二、原告吴其凤与被告ＸＸ于2009年6月26日签订的《房地产买卖合同》合法有效；
三、被告胡兴福、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告吴其凤将登记在被告胡兴福名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第701号房（总证号：海房字第HKYL4126**号）的房屋所有权证过户至原告吴其凤名下；
三、驳回原告吴其凤的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5041元，由被告胡兴福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何 新
审 判 员 郑 薇
代理审判员 邓云飞
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴丹妮
附：相关的法律及司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条……
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。
……
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。