重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0114民初3632号
原告重庆市黔江区南海鑫城业主委员会，住所地重庆市黔江区南海鑫城五楼。
负责人郑春艳，该业主委员会主任。
委托代理人彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。
被告龙纵宇，男，生于1976年1月16日，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人曾松，重庆川东南律师事务所律师。
原告重庆市黔江区南海鑫城业主委员会（以下简称南海鑫城业委会）诉被告龙纵宇排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用普通程序，分别于2016年7月28日、2016年11月15日公开开庭进行了审理，原告南海鑫城业委会的委托代理人彭先斌以及被告龙纵宇的委托代理人曾松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告停止侵害、排除妨碍、拆除其擅自在南海鑫城六楼公共物业部位改造的6-1、6-2、6-3、6-4号房间的隔墙；2、判令被告返还其侵占的南海鑫城五楼物业管理用房2间给原告使用；3、判令被告赔偿原告其侵占原告2间物业管理用房给原告造成的损失2万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实及理由：被告原系湖北省咸丰县南门商城物业管理有限公司黔江分公司的负责人，在南海鑫城没有任何物业，不是南海鑫城的业主。2008年3月16日，原告与咸丰县南门商城物业管理有限公司黔江分公司（以下简称咸丰分公司）签订了《南海鑫城物业管理合同》。该合同约定，原告委托咸丰分公司对南海鑫城物业进行管理，委托期限为3年，自2008年3月16日起至2011年3月15日止。在咸丰分公司管理南海鑫城物业期间，其负责人即本案被告以其夫人张祖琼的名义参与他人合伙南海鑫城B区四楼金鼎龙王食府餐饮业谋利，被告擅自将属于南海鑫城公共物业的六楼4间、五楼2间、五楼外围3间房屋资产作为其合伙出资，提供给金鼎龙王食府使用。对此，引起南海鑫城广大业主的坚决反对。咸丰分公司与原告签订的《南海鑫城物业管理合同》到期后，南海鑫城广大业主坚决反对原告继续与咸丰分公司签订物业管理合同，并强烈要求原告主张权利，收回被告侵占的公共物业。原告根据广大业主的强烈要求，于2011年3月15日终止了与咸丰分公司签订的物业管理合同，在与咸丰分公司办理退出物业管理移交手续时，被告作为咸丰分公司的负责人亲自签署了《南海鑫城物品移交清单》，该移交清单第五项“办公及营业场地”栏中注明被龙王食府占用六楼4间、五楼2间、五楼外围3间。经原告与金鼎龙王食府多次交涉，金鼎龙王食府取消张祖琼的股东资格后，于2013年3月21日函告原告，同意将其占用的南海鑫城公共物业5间房屋退还原告。同年4月1日双方签署了《金鼎龙王食府移交清单》，该移交清单证明，金鼎龙王食府同意将其占用的南海鑫城公共物业的六间4间、五楼2间、五楼外围3间移交给原告。双方签署移交清单后，由于六楼4间、五楼2间房屋的钥匙由被告控制，原告实际接管的房屋只有五楼外围3间房屋。五楼的另外2间和六楼的4间房屋仍然由被告长期占用至今，经原告多次交涉无果。
南海鑫城广大业主为了维护其合法权益，在2014年3月15日召开的南海鑫城业主委员会换届选举大会上，广大业主再次要求并授权新一届业主委员会依法起诉被告，诉请人民法院判决被告停止侵权，返还公共物业。原告应广大业主的要求，依法向人民法院起诉被告后，法院以2014年3月15日业主大会对原告的授权表决表的真实性无法确认为由，认为原告提起的诉讼欠缺法定受理条件，因此驳回原告的起诉。现原告根据广大业主的重新授权，根据相关法律规定再次起诉至法院。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：
1、城东办事处函〔2014〕41号批复；
2、南海鑫城业主大会签到表及诉讼维权授权书；
3、南海鑫城业主名单；
4、2014年3月15日业主大会纪要；
5、2014年4月18日业主大会纪要；
6、（2015）渝四中法民终字第00523号民事裁定书；
7、《南海鑫城物业管理服务合同》；
8、南海鑫城物品移交清单；
9、金鼎龙王食府出具的函；
10、金鼎龙王食府移交清单；
11、（2014）渝黔证字第408号公证书；
12、庭审笔录4份；
13、复制于光界律师事务所的重庆房地产面积测绘报告；
14、复制于重庆市黔江区地方税务局城东税务所的南海鑫城购房情况统计表；
15、重庆市黔江区财政局兑现南海鑫城购房业主契税优惠政策明细表；
16、302房地证2008字第02912号房地产权证；
17、302房地证2009字第00097号房地产权证；
18、302房地证2010字第03337号房地产权证；
19、302房地证2011字第002806号房地产权证。
被告龙纵宇辩称，1、针对请求部分，重庆市黔江区南海鑫城于2007年1月5日建成竣工验收，其六楼为观景阳台，被告在担任南门商城物管黔江分公司的负责人期间，经开发商同意，以个人名义将南海鑫城六楼的观景阳台隔成六间房屋。五楼的两间房屋确实是被告经营物业管理期间，原告提供给物管公司的用房，在使用过程中，为了使用方便，应业主委员的要求，被告将六楼的两间（6-5、6-6）与五楼的两间进行了调换，现原告还在使用六楼的两间。因此，被告占用调换来的五楼两间房屋，并非无根据占有，不存在侵占的事实，也未给原告带来损失，被告不应承担赔偿责任。2、针对事实部分，金鼎龙王食府无权将诉争的房屋直接移交原告，首先，按正常的程序，金鼎龙王食府应该将诉争的房屋移交给当时的物管公司（南门商城物业管理有限公司黔江分公司），物管公司再移交给业主。其次，六楼六间系被告出资所建，虽然属于违章建筑，不能取得所有权，但被告对该诉争的房屋有事实上的占有权、管理权，金鼎龙王食府无权将事实上具有占有权的被告占用的房屋直接移交给原告。因此，金鼎龙王食府的移交程序不合法，原告不能以南海鑫城物品移交清单作为诉争房屋移交的依据，被告并非想一直占有诉争房屋不移交给原告，只是想在移交房屋时，原告能够考虑补偿被告修建该房屋时所产生的必要的材料费及人工费；3、被告在六楼观景阳台修建的六间房屋，确实没有得到业主或原告的同意，是在南海鑫城完工之前经开发商同意修建的，六间房屋属于违章建筑。虽然属违章建筑，但是本身是物的一种，在有关部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑的建造者仍然享有某些物权法上的权利，如占有、使用、处分建筑材料等，所以六楼的六间房屋被告方有权占有，根据相关法律规定，对违章建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受理，由当事人向行政主管部门申请解决；4、被告认为原告起诉仍然不符合法定程序，按照相关法律规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的过半数参加，虽然原告业主大会会议是通过书面征求意见的形式，形式合法，但其提供的证据中人数是否过半无法核实，且专业部分面积过半原告证据也没有显示，不能达到此次诉讼达到双过半的要求，故原告的本次起诉不符合条件。
被告龙纵宇为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、被告身份证复印件；
2、（2014）黔法民初字第02816号民事裁定书、（2015）渝四中法民终字第00523号民事裁定书、四川奥博投资有限公司情况说明（附陈壮飞的说明）。
经审理查明，重庆市黔江区南海鑫城六楼初建规划时为观景阳台，2008年3月16日，南海鑫城业主委员会与咸丰县南门商城物业管理有限公司签订《南海鑫城物业管理服务合同》，合同期限为2008年3月16日起至2011年3月15日止。被告龙纵宇在担任咸丰县南门商城物业管理公司黔江分公司的负责人期间，将六楼的观景阳台隔成六间房屋，并将六楼隔断的四间房屋（6-1、6-2、6-3、6-4）、五楼的两间房屋以及五楼外围三间房屋提供给金鼎龙王食府使用。上述合同期满后，双方解除物业管理合同，并办理了物业移交手续。2013年3月，金鼎龙王食府函告南海鑫城业主委员会，退还六楼四间以及五楼一间。2013年4月1日，金鼎龙王食府与原告签署《金鼎龙王食府移交清单》，该清单载明移交六楼四间、五楼两间、五楼外围三间房屋。但被告龙纵宇直至起诉之日仍占有使用六楼四间以及五楼两间房屋。
2014年3月15日，南海鑫城召开业主大会，会议决定新一届业主委员会同重庆众德物业管理有限公司对公共物业进行一次全面清理，依法收回属于广大业主的公共物业，特别是对原咸丰县南门商城物业管理有限公司黔江分公司退出南海鑫城物业管理后其负责人龙纵宇强占公共物业的行为，如果谈判解决无果，授权新一届业主委员会启动诉讼程序，依法收回公共物业，维护广大业主的合法权益。2014年4月17日，南海鑫城召开业主委员会会议，会议认为龙纵宇未经业委会同意擅自将涉案房屋提供给金鼎龙王食府使用，南门商城物管黔江分公司退出物业管理时，未将涉案房屋收回移交给业委会，业委会虽与金鼎龙王食府签订了移交清单，但五楼两间房屋以及六楼四间房屋由龙纵宇锁起，业委会无法接管，故决定由业委会向人民法院提起诉讼，收回上述房屋。2014年8月，南海鑫城业主委员会向本院提起诉讼，要求判令被告停止侵权、返还全体业主所有的房屋6间（六楼4间、五楼2间），并要求被告龙纵宇承担其侵占房屋期间的占用费18859.5元，本院于2015年3月20日作出（2014）黔法民初字第02816号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服提起上诉，二审法院予以维持。2016年6月6日，原告南海鑫城业委会再次因该纠纷起诉至本院。
另查明，南海鑫城小区成立了业主委员会，共有业主209人，管理区域有A、B、C区以及D区四楼（业主王福海、王伦夫），总建筑面积为40534.09㎡，本次授予业主委员会提起诉讼的有146人，该146名业主的建筑面积之和为29698.91㎡。现为该小区提供物业服务的为重庆众德物业管理有限公司。
再查明，被告龙纵宇不是该小区业主，其将六楼隔成六间房屋至今未取得合法审批手续，被告龙纵宇在庭审中陈述，五楼的2间房屋是自己隔断六楼房间中的6-5、6-6两间房屋调换而来。在原告补偿被告材料费及人工费的情况下，同意拆除六楼隔墙以及返还五楼两间房屋。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告的主体是否适格问题。二、被告龙纵宇占有涉案房屋是否于法有据。
一、关于原告的主体是否适格问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。南海鑫城业委会提起本次诉讼属于前述法律规定中的第（七）项，即涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，因此必须符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这一条件。本案中，南海鑫城业主共计209人，授权提起诉讼的有146人，达到人数过半标准，南海鑫城业主委员会辖区的总建筑面积40534.09㎡，授权提起诉讼的146人的建筑面积为29698.91㎡，达到专有部分面积过半标准，故南海鑫城业主委员会有权提起诉讼，其起诉符合法律规定的条件，原告的主体适格。
二、被告龙纵宇占有涉案房屋是否于法有据。被告龙纵宇并非南海鑫城小区的业主，不应该享有该物业管理区域内的物权，且被告龙纵宇将规划为光景阳台的六楼隔成六间房屋并未取得相关部门的合法审批手续，基于此，被告龙纵宇占有、使用涉案房屋并没有合法的权利来源，侵犯了该小区全体业主公共区域的物权，损害了该小区业主的共同利益，故对原告请求被告停止侵害、排除妨碍以及返还五楼两间房屋的诉求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿侵占两间物业管理用房2万元损失的诉求，因原告没有提供相关证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第七十条、第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告龙纵宇在本判决生效之日停止侵害，并拆除南海鑫城六楼6-1、6-2、6-3、6-4房间的隔墙；
二、被告龙纵宇在本判决生效之日五内日向原告南海鑫城业主委员会返还其侵占的五楼两间房屋；
三、驳回原告重庆市黔江区南海鑫城业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费460元，由被告龙纵宇负担160元，原告重庆市黔江区南海鑫城业主委员会负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 郎卓章
审 判 员 粟艳平
人民陪审员 余 君
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 罗 敏