广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第607号
上诉人（原审被告）：伍新明。
委托代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈春嫦。
委托代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。
上诉人伍新明因与被上诉人陈春嫦租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2012）江台法民一初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2012年10月9日，陈春嫦向原审法院提起诉讼，请求判令：1、伍新明返还台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺给陈春嫦；2、伍新明向陈春嫦支付合同期满后至伍新明返还商铺之日止占用陈春嫦铺位使用费（使用费按每月每平方米42元计算，共200平方米，每月为8400元，包括使用费5000元，违约金3400元）；3、本案诉讼费由伍新明负担。主要事实和理由是：陈春嫦于2005年购买了台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺，并于2010年9月1日将这三个铺位一同出租给伍新明，双方有签订租赁合同，合同期为两年，每月租金为5000元直至合同期满。现合同期限已届满并已超出一个月，陈春嫦要求收回商铺，但伍新明不肯返还，为此，依照法律规定，陈春嫦要求租赁期满的租客伍新明返还陈春嫦的铺位，并且要求伍新明按现时同地段铺位租金（每月每平方米42元）支付占用陈春嫦铺位期间的使用费，费用计算至伍新明返还铺位给陈春嫦之日止。
伍新明答辩称：1、根据陈春嫦、伍新明签订的合同约定，陈春嫦、伍新明之间的租赁存在续约，所以伍新明要求陈春嫦按合同履行继续续约；2、伍新明在续约期间，向陈春嫦交租金，但陈春嫦故意改变账号而不通知伍新明，导致伍新明无法将租金汇入陈春嫦的账户，也没人来收取租金，故意不收取伍新明的租金；3、除继续履行租赁合同外按增加400元缴交租金；4、按照2010年7月20日陈春嫦、伍新明签订补充协议第6条约定，陈春嫦、伍新明之间存在三次续约的，故涉案商铺是至2016年9月1日为合同期满，所以本案不存在合同期满的问题；5、2013年4月25日陈春嫦还收取伍新明2012年10日至2013年4月的租金35000元，以及2012年9月份收取了当年9月份的租金5000元与陈春嫦的行为上确认了陈春嫦、伍新明所签订补充协议第6条是双方真实意思的表示以及双方实际正在履行该协议所约定的内容，所以本案合同仍未到期，不存在返还商铺给陈春嫦以及支付违约金的事实，伍新明同意继续按原合同履行双方的租赁合同向陈春嫦支付租金；5、请法院依法驳回陈春嫦的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：陈春嫦于2005年购买台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺，并办理了《房地产权证》。2010年7月20日，陈春嫦与伍新明签订《租赁合同》，陈春嫦将台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺出租给伍新明，并约定租赁期限为两年（从2010年9月1日至2012年8月31日止），每月租金为5000元。……铺位在租赁合同期满前，若乙方仍需继续租赁，应在合同期满前二个月向甲方提交续租申请书，经双方洽谈有关铺位之新租赁条件经甲方书面同意后双方可办理续租手续，续租则另定新租约方生效力。
同日，陈春嫦与伍新明签订《补充协议》，约定……如租赁期满，乙方有优先续租权。……如原合同与补充协议有抵触，以补充协议为准。租赁期满后，如乙方续租，租金按10%递增。……第一次续约，租金增加400元，第二次续约不加租，第三次续约，租金增加商议。
另查明，《租赁合同》到期后，伍新明向陈春嫦继续支付了2012年10月至2013年4月的占用使用费（按每月5000元租金的标准），从2013年5月至今伍新明没有向陈春嫦支付占用使用费（租金）。
原审法院认定以上事实，有陈春嫦和伍新明的陈述以及粤房地证字第号房地产权证和（2000）粤农税字号契税完税证、《租赁合同》、《补充协议》、照片、中国农业银行转账凭单2张、收据2张等证据证明，经查证属实，原审法院予以确认。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案主要争议焦点如下：1、《租赁合同》届满后伍新明是否应将涉案商铺交还给陈春嫦的问题。2、《租赁合同》届满后的伍新明占用涉案商铺的占用费如何计算的问题。
关于陈春嫦与伍新明是否签订了续租合同问题。根据《租赁合同》“铺位在租赁合同期满前，若乙方仍需继续租赁，应在合同期满前二个月向甲方提交续租申请书，经双方洽谈有关铺位之新租赁条件经甲方书面同意后双方可办理续租手续，续租则另定新租约方生效力”的约定，陈春嫦与伍新明签订的《租赁合同》约定合同于2012年8月31日届满，届满前伍新明没有向陈春嫦提交续租申请书亦没有与陈春嫦续签《租赁合同》，因此，伍新明无依据占用涉案商铺，依法应予返还给陈春嫦，陈春嫦请求伍新明返还商铺的主张，理据充足，原审法院依法予以支持。对于伍新明提出双方签订的《补充协议》就是续租的协议的辩解意见，经查，该《补充协议》是在签订《租赁合同》当天签订，该协议只是约定了对租赁期满后如乙方需续租，对租金如何计算的约定，并没有对租赁期满后是否续租和续租期限作出详细的约定，该《补充协议》不符合租赁合同或续租合同的特征和要求，因此，该《补充协议》不是租赁合同或续租合同，伍新明据此提出抗辩拒绝交付涉案商铺，理据不足，原审法院不予采纳。
关于《租赁合同》届满后的伍新明占用涉案商铺的占用费如何计算的问题。《租赁合同》届满后，伍新明负有在租赁期满后向陈春嫦返还租赁物的义务，但伍新明实际上仍占有使用涉案商铺至今，由此必然造成陈春嫦的收益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，伍新明负有赔偿陈春嫦收益损失的违约责任。伍新明在规定的2012年8月31日租赁期满后至腾出涉案商铺之日止，造成陈春嫦的收益损失可参照《租赁合同》约定的每月租金5000元计算，由于伍新明在陈春嫦起诉本案后，已支付陈春嫦2012年9月至2013年4月的占用费，故陈春嫦主张的占用费应该从2013年5月至伍新明腾出涉案商铺之日止。对于陈春嫦主张每月按3400元计算违约金，没有向原审法院提交相关损失的证据证明，理据不足，原审法院不予支持，本院对于陈春嫦主张的违约金依法调整为以伍新明每月拖欠占用费5000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至伍新明付清之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年4月23日作出广东省台山市人民法院（2012）江台法民一初字第1294号民事判决：
一、伍新明在判决生效之日起十日内腾出台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺交还给陈春嫦。
二、伍新明向陈春嫦支付商铺占用费（从2013年5月至伍新明腾出涉案商铺之日止以每月5000元计算）及违约金（从2013年5月起分别以伍新明每月拖欠占用费5000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至伍新明付清之日止）。
三、驳回陈春嫦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，由伍新明负担。
当事人二审的意见
伍新明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回陈春嫦的诉讼请求；2、本案的诉讼费由陈春嫦承担。主要事实和理由是：2010年7月20日，陈春嫦将位于台山市台城侨雅花苑某别墅某号商铺出租给伍新明时，双方先后分别签订《租赁合同》及《补充协议》，其中《租赁合同》为陈春嫦单方制作的未与伍新明协商的格式合同，该格式合同约定租赁期限为二年一期，出租铺位在合同期满前，若续租需于二个月前向出租方提交书面申请书且经出租方书面同意方可。前述格式合同签订后，伍新明考虑租赁房屋的装修投入成本过大，租期太短的问题，再度与陈春嫦协商，分别签订了《补充协议》及增加续租的补充条款，明确约定“如原合同与补充协议有抵触，以补充协议为准”；同时在《补充协议》中增加第6条款，明确约定租赁期限为续约两期，第一年租金增加400元，第二期租金不变，若第三次续约，另行协商。正是由于陈春嫦考虑当时台城地区房屋租赁市场低迷，而伍新明出于装修投入成本及利用期限的考量，双方各取所需才达成上述补充协议及增加补充条款，将涉讼铺位的租赁期限从原格式合同约定的一期二年变更为三期六年，即自2010年9月l日起至2016年8月31日止。另外，自原格式合同所约定的期限届满后（2010年9月1日起至2012年8月31日止），陈春嫦仍继续依约收取伍新明租金至2013年4月30日，故此，从双方实际履行合同方面来看，恰好印证了《补充协议》所约定租赁期限从原格式合同约定的一期二年变更为三期六年的约定确为当时双方的真实意思表示。只不过随着租赁市场行情变化，租金上涨，陈春嫦为利所驱而罔顾协议之约定而已。因此，本案中，无论是从诚实信用原则方面，还是于合同约定方面，陈春嫦均应履行原双方约定，于2016年8月31日前，应履行合同的出租义务，无权主张收回涉讼铺位。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中关于涉讼铺位的租期及续租成就条件的规定，《租赁合同》与《补充协议》虽然不一致。但即使《租赁合同》与《补充协议》同一天所签，但毕竟有先后之分，况且《补充协议》明确约定“如原合同与补充协议有抵触，以补充协议为准”，故应以《补充协议》的约定为准。同时，依照合同法第四十一条之规定，《租赁合同》为陈春嫦提供格式条款合同，当格式条款的《租赁合同》与非格式条款的《补充协议》约定不一致的，应当采用非格式条款《补充协议》的约定。故本案关于涉讼铺位租期仍然未满，陈春嫦应当继续履行双方所约定的租赁义务。原审判决以格式条款《租赁合同》的续租条件来否定非格式条款《补充协议》关于租期延长的约定，从而判令伍新明交还铺位，明显有悖于合同法第四十一条之规定的。
陈春嫦答辩称：1、伍新明与陈春嫦签订的租赁合同是经双方共同协商拟定的条款，并不是伍新明所说的格式合同，陈春嫦也不是从事房地产经营的公司或者企业，不存在有格式租赁合同的问题；2、双方签订的租赁合同明确约定租赁期两年，自2010年9月1日至2012年8月31日，合同期满后双方并没有签订新的租赁合同，根据租赁合同第12条的约定“铺位在租赁合同期满前，如果伍新明仍需继续租赁，应在合同期满前两个月内向陈春嫦提交续租的申请书，经双方洽谈有关铺位之新租赁条件，包括租金、管理费用等，经过陈春嫦书面同意后，双方可办理续租手续，续租则另定新租约方发生法律效力”，但是伍新明没有按照该约定向陈春嫦提出续租的申请，双方也没有办理续租手续，签订新的租赁合同；3、补充协议只是约定了对租赁期满后如果伍新明需要续租，对租金如何计算的约定，并没有对租赁期满后是否续租和续租期限作出详细的约定，该补充协议不符合租赁合同或续租合同的特征和要求，因此该补充协议不是租赁合同或者续租合同，伍新明提出补充协议就是续租的协议的理由不成立；4、伍新明没有依据占用陈春嫦的铺位，应当将该铺位返还给陈春嫦，并应当按照实际占用的时间支付占用费以及违约金。一审法院的裁判正确，请二审法院依法驳回伍新明的上诉请求，维持原判。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，确认原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，伍新明与陈春嫦均确认涉案铺位自涉案《租赁合同》签订之日起至本案二审调查当日（2014年11月26日）均一直由伍新明使用。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审审理范围仅针对伍新明提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：伍新明与陈春嫦之间是否就续租涉案商铺达成合意，伍新明应否将涉案商铺返还给陈春嫦并支付商铺占用费及违约金。
伍新明主张其与陈春嫦之间就续租涉案铺位至2016年8月31日成立了合同关系，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，伍新明对其所提上述主张负有举证责任。
首先，涉案《租赁合同》虽然有预先打印好的合同范本内容，但在签订《租赁合同》的同日伍新明亦与陈春嫦签订了涉案《补充协议》，在没有其他反证的情况下，应认定涉案《租赁合同》和《补充协议》是经伍新明与陈春嫦协商一致后订立的，是双方的真实意思表示，故涉案《租赁合同》和《补充协议》中的内容并不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”规定的格式条款的构成要件，不属于格式条款。伍新明主张涉案《租赁合同》中的争议条款属格式条款及应据此作出对陈春嫦不利解释，没有事实依据，本院不予支持。
其次，伍新明并没有提供证据证明其按照涉案《租赁合同》“铺位在租赁合同期满前，若乙方仍需继续租赁，应在合同期满前二个月向甲方提交续租申请书，经双方洽谈有关铺位之新租赁条件经甲方书面同意后双方可办理续租手续，续租则另定新租约方生效力”的约定，向陈春嫦提交了续租申请书并与陈春嫦签订了新的租赁合同。
再次，虽然陈春嫦曾出具相应收据表明其在提起本案诉讼（2012年10月9日）之前的2012年9月12日收取了伍新明九月份的租金5000元，于本案诉讼发生后的2013年4月25日收取了伍新明交付的涉案铺位2012年10月至2013年4月房租共35000元（折算月均5000元），但陈春嫦与伍新明就涉案铺位是否存在续租关系存在争议期间，仅凭据陈春嫦的上述收款行为并不足以认定陈春嫦与伍新明续签了租赁期限至2016年8月31日的租赁合同，理由如下：1、陈春嫦收取的月租金数额为5000元，这与《补充协议》中约定的续约租金增加400元（即应为5400元）不符；2、陈春嫦虽以租金或者房租名义出具收据收取伍新明交付的上述款项，但陈春嫦于2012年10月9日就已经以伍新明租赁期满不搬离为由向原审法院起诉要求伍新明返还涉案铺位并支付涉案铺位使用费，而伍新明在涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满后仍然一直占用涉案铺位，陈春嫦在无法收回涉案商铺时仍按《租赁合同》约定的租金数额收取款项以保护自身合法权益具有合理性。其收取的款项实际上是伍新明占用涉案商铺的使用费。在此情况下，不能仅凭陈春嫦出具的收据上有租金或者房租等文字，就认定陈春嫦以收取“租金”、“房租”的实际行为与伍新明达成了续租的合意，而且陈春嫦提起本案诉讼要求伍新明返还涉案商铺的行为，也印证了陈春嫦没有将涉案商铺续租给伍新明的意愿。综上，虽然在本案诉讼期间陈春嫦有收取伍新明交付款项的行为，但并不能据此认定其有与伍新明续签租赁合同至2016年8月31日的意思表示。
最后，涉案《补充协议》中关于“租赁期满后，如乙方续租，租金按10%递增。……第一次续约，租金增加400元，第二次续约不加租，第三次续约，租金增加商议”的内容，只是对涉案《租赁合同》约定的租赁期满后如乙方（即伍新明）需续租，对租金如何计算的预先约定，并没有对租赁期满后是否续租和续租租赁期限等意思表示内容，而《补充协议》的其他条款，亦没有伍新明与陈春嫦之间就涉案铺位续租至2016年8月31日达成合意的内容。
由于伍新明提供的证据不能证明其与陈春嫦就续租涉案商铺达成合意，应承担举证不能的法律后果，伍新明应将涉案商铺返还给陈春嫦并支付商铺占用费及违约金。原审判决伍新明向陈春嫦返还涉案商铺并支付商铺占用费及违约金，理据充分，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。伍新明的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由伍新明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李慕华