浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终108号
上诉人（原审原告）：陈立平，男，1957年5月23日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：姚玉章，浙江六和（湖州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴根平，浙江六和（湖州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司湖州经济开发区支行。住所地：湖州市太湖路**号。
负责人：邱丹梅，该支行副行长（主持工作）。
委托诉讼代理人：朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方赛飞，浙江广诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖州百姓羊绒制品有限公司。住所地：湖州市吴兴区织里工业园区。
法定代表人：朱永泉，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：朱永泉，男，1966年9月30日出生，汉族，住湖州市吴兴区。现于浙江省南湖监狱服刑。
上诉人陈立平为与被上诉人中国农业银行股份有限公司湖州经济开发区支行（以下简称农行开发区支行）、湖州百姓羊绒制品有限公司（以下简称百姓羊绒公司）、朱永泉案外人执行异议之诉一案，不服湖州市吴兴区人民法院于2017年10月20日作出的（2017）浙0502民初768号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈立平及其委托诉讼代理人吴根平，被上诉人农行开发区支行的委托诉讼�理人朱建忠，被上诉人百姓羊绒公司、朱永泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈立平上诉请求:1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、百姓羊绒公司与案外人湖州金天地汽车销售服务有限公司（以下简称金天地公司）所设立的租赁关系是双方真实的意思表示，租赁关系合法有效。2、陈立平与金天地公司所达成的收购协议系双方真实意思表示，该协议合法有效，基于此协议产生的权益当然也受法律保护。综上，认为一审法院对收购协议的真实性不予认可，显属认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法予以改判。
被上诉人农行开发区支行辩称：1、陈立平一审时提供的2009�1月1日签订的《租赁协议》和《承诺书》是虚假的。2、陈立平与湖州大发汽车贸易有限公司（以下简称大发公司）签订的《资产整体收购协议》实质是转租关系，属于以租赁抵债性质，违反房屋租赁合同的真实性，应不予认可。3、陈立平主张的是无证房产的权利，无证房产占用的所谓土地租赁权不能对抗农行开发区支行对土地享有的抵押权。综上，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人百姓羊绒公司、朱永泉辩称：百姓羊绒公司将厂房出租给金天地公司时明确告知不能转租，百姓羊绒公司、朱永泉也不同意转租，转租合同是虚假的，陈立平的主张无事实、法律依据。
陈立平向一审法院起诉请求：陈立平对百姓羊绒公司、朱永泉金融借款合同纠纷执行案提出执行异议，吴兴区法院执行局以陈立平与金天地公司、叶岳良采取了以涉案房屋使用权抵债的方式，对陈立平提出的租赁权不予认可，陈立平认为被执行标的中包括有陈立平依法享有的1200平方2层钢结构厂房的所有权和1800平方钢结构厂房的租赁权，根据买卖不破租赁的原则，陈立平的权益应依法受到保护，具体理由为：1、陈立平于2013年8月9日与金天地公司达成并履行的《资产整体收购协议》，该协议的性质既有金天地公司已有财产的处分，也包括已全额付清未到期的租赁权。2、陈立平使用权抵债性质为有偿使用，是陈立平支付对价而取得。3、使用权抵债其核心是陈立平为获得租赁权的对价，如果没有获得该租赁权，陈立平又何来实现抵债的目的。陈立平自2013年8月获得百姓公司厂房的租赁权及1200平方钢结构厂房所有权至今有三年余，陈立平获得后�有改变使用性质，且百姓羊绒公司也从来没有提出过异议，其权益理应受法律保护，故请求判令：一、支持其对湖州市织里镇**路的钢结构厂房享有租赁使用权（租赁期自2013年8月15日至2019年9月30日）；二、确认其对湖州市织里镇**路的钢结构厂房2层1200平方、价值30万元的钢结构厂房享有所有权；三、本案诉讼费用全部由被告方承担。审理中，补充诉讼请求：一审法院不得执行位于湖州市织里镇**路的钢结构厂房2层1200平米，即不得要求其开办的大发公司于2019年9月30日前腾房。
一审法院认定事实：2007年1月1日，百姓羊绒公司与金天地公司签订《租房协议》一份（该份协议原件留存于工商行政管理局档案处备案），约定：百姓羊绒公司将其所有的位于湖州市织里镇**路约1800平方米的新建钢结构厂房租给金天地公司，租金150000元/年，�约定第一次支付两年租金，以后每年一支付，先交后租，金天地公司所用水电费及其他自理，租赁期间不得转租；租赁期限五年，2007年1月1日至2012年12月30日止等。期间金天地公司擅自搭建了部分钢结构。2009年1月1日，百姓羊绒公司与金天地公司重签《租房协议》一份，约定百姓羊绒公司将其位于湖州市织里镇**路约1800平方米的新建钢结构厂房出租给金天地公司，重新约定租期10年，自2009年1月1日至2019年12月30日止，租金150000元/年，总计租金150万元，于签订本协议之日起30日内一次性付清。同月20日，百姓羊绒公司出具金天地公司房屋租金150万元的收条一份，对此收条，百姓羊绒公司、朱永泉称没有收过租金，叶岳良陈述是以租金抵债，实际没有付过租金。同年4月25日，百姓羊绒公司出具给金天地公司承诺书一份，承诺上述租房由于2008年冬雪灾造成房屋倒塌，由金�地公司出资30万元重建钢结构约1200平方米，该部分房屋所有权归金天地公司所有等。对此承诺书，百姓羊绒公司、朱永泉称是为金天地公司办营业执照需要而出具，不具有真实性。叶岳良也陈述承诺书不属实。对收条、承诺书一节，百姓羊绒公司、朱永泉与叶岳良陈述一致。
2013年8月9日，金天地公司与大发公司（关联方陈立平）签订了资产整体收购协议，该协议名为收购实为厂房转租，约定：由大发公司收购金天地公司的土地租赁权及设备，资产转让价110万元，上述款项由陈立平代叶岳良支付为吴兴万邦小额贷款公司及沈群良承担担保责任而支付的款项110万元作为转让款交付完成，大发公司不再向金天地公司另行支付其他款项等条款。该转让协议未经百姓羊绒公司同意。期间，该租房的水电费均以金天地公司、叶岳良名义交付。
2010年10月22日，农行开发区支行与百姓羊绒公司、朱永泉金融借款合同纠纷（2010）湖吴织商初字第382号一案经该院主持调解，三方达成协议：百姓羊绒公司应归还农行开发区支行借款本金16141322.5元，支付利息174984.78元及相关逾期利息，定于2010年12月2日清偿；农行开发区支行对百姓羊绒公司所有的位于湖州市织里镇**路土地享有优先受偿权；朱永泉对百姓羊绒公司的上述债务承担连带清偿责任。2010年12月7日，农行开发区支行向该院申请执行。2015年4月20日，该院依法查封了百姓羊绒公司所有的坐落于湖州市织里镇**路的房地产。案涉位于湖州市织里镇**路约1800平方米的钢结构厂房无房产权证，所涉土地抵押给农行开发区支行。
朱永泉与叶岳良系朋友关系，叶岳良系金天地公司实际控制人，金天地�司由其经营。朱永泉陈述百姓羊绒公司曾时有向金天地公司（叶岳良）陆续拿钱用于发放工人工资及银行还款等情况，所以不向叶岳良拿租金，到打官司时欠款84万元。在该院涉及诉讼：2008年11月7日，朱永泉因资金转账需要向叶岳良借款70万元，百姓羊绒公司提供连带担保，该院于2012年4月11日作出(2012)湖吴织商初字第146号判决书，判决朱永泉应归还叶岳良借款本金70万元，百姓羊绒公司对朱永泉的上述债务承担连带清偿责任。2009年4月25日，百姓羊绒公司因重建钢结构出租房屋需要向叶岳良借款30万元，并于借款当日向叶岳良出具了借条，该院于2012年4月11日作出(2012)湖吴织商初字第145号判决书，判决百姓羊绒公司应归还叶岳良借款本金30万元。
一审法院认为：房屋租赁应遵守真实性原则。涉案百姓羊绒公司与金天地公司租赁协议、�天地公司与大发公司（关联方陈立平）租赁协议中均涉及双方间债务关系以及陈立平为叶岳良借款担保的情节，并查实在百姓羊绒公司重签订协议后出具虚假租金收条、承诺书；而金天地公司将其承租的位于湖州市织里镇**路约1800平方米的新建钢结构厂房以及擅自搭建部分转租给大发公司（陈立平），但该转租行为未经百姓羊绒公司同意，且以由陈立平代叶岳良支付为吴兴万邦小额贷款公司及沈群良承担担保责任的款项110万元作为转让款的方式交付完成，其实质是以厂房租金抵销债务关系，双方的原法律基础关系为债务关系，由此取得的租赁权，对其协议的真实性，不予认可。现陈立平以涉案厂房租赁权来阻却执行，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院�于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决驳回原告陈立平的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告陈立平负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案主要的争议焦点是：陈立平提出对案涉执行标的享有的权益是否可以阻却原审法院对百姓羊绒公司位于湖州市织里镇**路房地产的执行。
1、大发公司（陈立平）对百姓羊绒公司位于湖州市织里镇**路的房地产是否具有租赁权。金天地公司与大发公司（陈立平）签订的协议名为资产整体收购协议，但实为转租性质，而百姓羊绒公司与金天地公司的《租房协议》中明确不得转租，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，租赁房屋非法转租的，转租合同无效，因此，未经出租人百姓羊绒公司同意，金天地公司与大发公司（陈立平）的转租合同无效。因此，大发公司（陈立平）对位于湖州市织里镇**路的房地产不享有租赁权。
2、根据资产整体收购协议约定，陈立平代叶岳良支付为吴兴万邦小额贷款公司及沈群良承担担保责任而支付的款项110万元作为转让款的方式交付完成，双方为此签订收购协议，其实质以厂房租金抵销债务关系，租赁关系不具有真实性，双方之间形成另一债权债务关系，不属于租赁合同关系的范畴。
3、即便可以认定转租，因湖州市织里镇**路的土地使用权于2009年7月30日抵押给农行开发区支行，而转租行为发生在2013年8月9日，是在该土地设定抵押之后，故转租行为也不能对抗农行开发区支行对土地享有的抵押权。
综上所述，陈立平以涉案厂房租赁权来阻却执行，于法无据。陈立平的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由陈立平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 烨
审 判 员 林型茂
审 判 员 杨 峰
二〇一八年三月八日
法官助理 何 姣
书 记 员 徐 星