江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第1902号上诉人（原审原告）李会。委托代理人张海东，江苏诚和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈洪明。委托代理人赵妍，江苏天帆律师事务所律师。委托代理人胡峰，江苏天帆律师事务所实习律师。上诉人李会因与被上诉人陈洪明房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李会原审诉称，2014年2月，陈洪明以为李会介绍购房为名，向李会收取购房预付款160000元。后陈洪明没有促成李会与房地产开发企业签订购房合同，经李会索要，陈洪明出具160000元收据给李会。双方的买卖合同不成立，李会多次要求陈洪明返还购房预付款，陈洪明拖延给付，现要求陈洪明返还房屋预付款160000元及利息。陈洪明原审辩称，购房合同于2014年6月可以签订。李会购买的房屋是二院小区7号楼2802室，陈洪明收取李会购房款160000元属实，但李会还应给付几万元首付款后才可以签订正式购房合同。陈洪明多次向李会催交首付款，但李会一直未付。李会的行为也给陈洪明造成经济损失，请求驳回李会的诉讼请求，还要提起反诉。原审法院经审理查明，2014年12月24日，李会给付陈洪明160000元从陈洪明处购买房屋，陈洪明出具收据一份给李会，“今收到，壹拾陆万元整，￥160000，用途说明，7#楼二单元2802室房预付款（二院小区），经手人陈洪明，2014年12月24日”。以上房屋系陈洪明从江苏众润投资有限公司因工程款抵帐取得，房屋面积约143平方米，李会、陈洪明约定单价为每平方米3900元。但双方对房屋签订正式书面合同的时间及首付款付清时间未作约定。现该房屋在李会付清相应首付款的前提下，具备与房产开发商签订正式书面购房合同的条件，陈洪明愿意协助办理，经陈洪明催要，李会一直未付清相应下欠首付款，致使未能签订正式书面购房合同。而李会坚持认为房屋买卖合同不成立，要求陈洪明返还购房款160000元。原审法院认为，陈洪明将抵帐取得的房屋出售给李会，双方形成的收据具有商品房买卖合同性质，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约�履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李会、陈洪明对房屋签订正式合同的时间未作约定，现争议房屋已具备签订正式合同条件且陈洪明愿意在李会付清首付款的前提下协助履行约定义务，但李会不同意继续履行合同，其行为构成违约。因此，李会要求陈洪明返还购房款160000元及利息无事实和法律依据，依法不予支持。陈洪明在诉讼中表示提起反诉，要求李会交清首付款、签订正式合同，但未提交反诉状及反诉费，陈洪明可在取得相关证据后另案主张权利。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：驳回李会的诉讼请求。案件受理费3500元减半收取1750元，由李会负担。李会不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。具体理由如下：1、陈洪明不具备商品房开发的资质，也不具备商品房预售或销售的资质，不具备与李会签订商品房买卖合同的资格，无权收取李会的购房款，已收取款项理应予以退还。2、2013年10月，陈洪明通过李某向李会介绍在建的沭阳二院小区，但商品房的预售价格及面积均未明确，由于李会有意买房，于2013年10月和2014年2月通过李某预付购房款16万元，陈洪明以经手人身份于2014年12月24日向李会出具收据一份，但李会不知道陈洪明与开发商之间的抵押关系，陈洪明与开发商之间的房屋抵押与李会无关联。3、陈洪明原审提供的抵押凭证不真实、不合法，笔迹内容及字迹颜色存在明显差别，显然是陈洪明伪造的，另外该凭证是陈洪明与开发商制作的，制作时间及内容具有极大的随意性，不能证明该凭证与李会之间的关系，对李会不具有法律约束力。4、李会与陈洪明及开发商之间并未签订书面的商品房买卖合同，也未签订认购协议，双方之间未成立任何形式的合同，不存在履行商品房买卖的合同依据和事实基础，原审将涉案收据认定为商品房买卖合同错误。陈洪明答辩称，上诉人的上诉理由及请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、涉案房屋系陈洪明因工程款抵账取得，陈洪明享有房屋的交易权利。2、双方已经形成了实质上的合同关系。在购房款收据上已经载明预付款16万元且双方已经约定单价为3900元每平方，双方对合同的主要条款已经做出了约定，合同是�立且有效的。3、虽然双方对签订商品房买卖合同的时间未做约定，但双方的合同合法有效，也具备签订商品房买卖合同的条件，李会有履行能力而不履行，构成违约，对其请求不应支持。二审中，陈洪明申请证人李某出庭作证。李某陈述，李某和李会是堂姊妹关系，和陈洪明也是亲戚关系，自己在二院小区工地上做门窗，陈洪明是二院小区的项目经理，搞承建的，开发商是江苏众润公司。李会想买二院小区的房子，李某就联系陈洪明和李会谈谈，大概谈了单价3900元每平方，7号楼二单元2802室，面积和总价不清楚，后李会委托李某支付预付款16万元。李会质证认为，证人与本案有利害关系，且证人只是购房的中间人，对于购房细节、交易经过陈述比较模糊，不应采信。陈洪明质证认为，证人李某证言能够证明双方对标的物、价格等约定情况。二审中，陈洪明补充提供商品房预售许可证复印件及江苏众润投资有限公司委托陈洪明售房的授权委托书原件，证明涉案商品房于2014年6月27日取得商品房预售许可证，陈洪明有权销售涉案房屋。李会质证认为，对商品房预售许可证的真实性无异议，对授权委托书不认可。本院认为，李某证言证实李会与陈洪明洽谈的商品房单价为3900元每平方米，该证言与陈洪明原审提供的房票等证据相互印证，故对李某证言的真实性予以确认。对商品房预售许可证、授权委托书的真实性亦予以确认。二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：双方之间是否成立房屋买卖合同关系，李会的预付款16万元应否予以返还。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。具体到本案，陈洪明出具的收据载明收到二院小区7号楼二单元2802室预付款16万元，该收据对商品房的名称作出了约定，虽然收据未载明商品房的单价，但结合陈洪明的陈述、李某的证言及陈洪明原审提供的房票证据，应能认定双方对房屋的单价为3900元每平方作出了约定。双方之间约定的内容具备了房屋买卖合同的主要内容，且陈洪明收受了部分购房款，原审认定双方之间成立了房屋买卖合同并无不当。李会上诉提出陈洪明不具备销售涉案房屋的资格，因涉案房屋系陈洪明抵工程款所得，陈洪明有权出售。李会上诉提出双方对房屋单价未作出约定，但李会向陈洪明交纳房屋预付款16万元，其在不�晓房屋单价的情形下即向陈洪明交纳大额购房预付款与常理不符，且陈洪明提供的证据应能认定双方对房屋的单价作出了约定，李会该上诉理由不能成立。综上，上诉人李会的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人李会负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃卫东代理审判员  徐金鸽代理审判员  吴振环二〇一六年五月三十一日书 记 员  刘 倩第7页/共7页