安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2788号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1964年2月27日出生，汉族，住安徽省肥西县，
委托诉讼代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪寒芬，安徽金的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳文博，男，1986年8月4日出生，汉族，住合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏，安徽品涵律师事务所实习律师。
原审第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市包河区南京路与徽州大道交口滨湖世纪城徽杰苑第23幢135室，组织机构代码56896587-6。
法定代表人：王博，该公司总经理。
上诉人ＸＸ因与被上诉人岳文博、原审第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称映日房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回岳文博主张可得利益损失的诉讼请求；撤销一审判决第三项，改判驳回岳文博主张的18.4万元诉讼请求，改判ＸＸ双倍返还定金6万元；本案一、二审诉讼费用由ＸＸ、岳文博各承担一半。事实和理由：1、一审判决所认定的主要事实错误。首先，在双方签订房屋买卖合同后，本人提出解除合同的时间仅有7天，并非五个多月后《房地产评估报告》的价值时间点。双方签订合同的时间是2016年2月28日，本人明确表示不卖此房的时间是2016年3月5日，当时房价与售价基本持平。一审判决却把房价推迟到2016年8月25日的价值时点按166万元计算，凭空爬进本人赔偿房产上涨损失35万元，明显不公。其次，在本人提出解除合同时，仅收取3万元定金，而岳文博应交的首付款是30万元，可见岳文博当时持有27万元，完全可以另购房屋，且那时合肥房价并未上涨，此后几个月房价确实上涨，但人为扩大的所谓可得利益损失，不能成立。第三，一审判决认定本人根本违约与事实不符，本人在合同签订的第二天即到银行预约了提前还贷手续，因妻子坚决不同意出售房屋，本人告知中介公司，而中介公司从中作梗，导致双方当事人未能直接交涉，但岳文博对此是知晓的，所以认定本人根本违约没有事实依据。2、一审判决适用法律不当，判决明显不公。根据相关法律规定，收取定金的一方违约双倍返还就是法定的惩罚，约定的20%违约金是对损失的上限补偿。本案双方当事人履行的是定金交付，岳文博损失的也是就3万元定金，判决返还6万元合理合法，但判决184000元违约金没有事实及法律依据。
岳文博辩称，一、1、ＸＸ认为《房地产评估报告》的评估价值时间点不应是2016年8月25日，本人无可得利益，是没有事实及法律依据的。合同签订后，本人要求继续履行合同，后因案涉房屋存在抵押贷款，且ＸＸ拒绝卖房，本人才要求解除合同，此时，合肥市的房价已经上涨，给本人造成巨大经济损失。《房地产评估报告》合法有效，反映出当时的市场行情，房屋上涨74万元，一审法院仅支持35万元，也是考虑到本案实际情况作出的平衡。2、ＸＸ认为本人手中有30万元，完全可以另行购买房屋的观点完全错误，本人手中并非持有27万元，该款作为首付款已经提前作出安排，但并非放在手中。本人相信案涉合同能够履行，就没有购买其他房产。3、ＸＸ拒绝卖房的行为构成根本违约，一审认定正确。4、一审法院根据ＸＸ的违约行为，判决其承担的违约责任符合法律规定，对于房屋上涨的损失认定为35万元合理合法。5、ＸＸ认为其解除合同通知到达中介公司和本人时，即2016年3月5日时解除，无事实和法律依据。二、一审法院认定事实请求，适用法律正确，请求驳回上诉。案涉合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。对于ＸＸ的违约行为，应严厉惩罚，保障本人的合法权益。
映日房产公司未陈述意见。
岳文博向一审法院起诉请求：1、判令ＸＸ继续履行与岳文博签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助岳文博办理和昌都汇华府8幢102室房屋权属变更登记手续并交付房屋；2、判令ＸＸ支付岳文博违约金184000元（按总房款92万元的20%计）；3、本案诉讼费用、评估费由ＸＸ承担。一审庭审中，岳文博经一审法院释明变更诉称请求，即将诉请中的第1项请求变更为：解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，ＸＸ赔偿岳文博因房价上涨造成的可得利益损失40万元。
一审法院认定事实：2016年2月28日，岳文博在映日房产公司的居间服务下与ＸＸ签订《存量房买卖合同》一份，载明：“ＸＸ将其名下位于合肥市当涂支路388号和昌都汇华府8幢102室（房地权合包字第××号号，房产登记时间为2012年5月23日）住宅房屋一套，建筑面积89.85平方米，以92万元的价格出售给岳文博，款清交房，双方确认于合同签订后52日内共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，因ＸＸ购买存量房时向建设银行申请了抵押贷款，合同签订时贷款余额约30万元，ＸＸ应向建设银行申请提前还贷并提交相关材料等”。同日双方又签订《补充协议》一份，载明：“存量房系毛坯房，岳文博应于当日向ＸＸ支付购房定金3万元，首付款27万元，ＸＸ应于2016年3月7日前将银行提前还贷预约好，并于预约好后25日内双方共同到银行办理还贷手续，岳文博支付的27万元购房款用于替ＸＸ偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，剩余房款62万元，岳文博通过商业贷款方式支付并存入托管帐户，双方在岳文博支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方应于2016年4月20日前共同到资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，存量房转让交易所产生的税、费均由岳文博承担，双方如有一方违约须向守约方承担总房款的20%违约金责任等”。上述合同及协议签订后，岳文博于当日即向ＸＸ支付购房定金3万元。同年3月7日，ＸＸ以其妻子不同意出售案涉房屋为由通知映日房产公司拒绝售房，映日房产公司遂转告岳文博，双方为合同履行产生争议并协商未果，岳文博遂诉至一审法院。
一审庭审中，ＸＸ陈述：其曾将案涉房产在建设银行合肥金寨南路支行办理了按揭抵押贷款手续，尚欠该行贷款本息约30万元；其拒绝卖房系因妻子不同意卖房所致，且其未在2016年3月7日前向该行办理了预约提前还贷手续。
案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。ＸＸ于1987年10月2日与宋志育以夫妻名义同居生活，双方于2012年9月12日补办结婚登记。
一审诉讼中，应岳文博申请，一审法院根据双方当事人的择定于2016年7月20日依法委托安徽财苑房地产土地咨询有限公司对案涉房产价值进行价格评估鉴定。同年8月30日，该鉴定机构出具皖财苑房评字〔2016〕第194号《房地产估价报告》（一审法院于2016年11月21日收到），确定案涉房地产在价值时点（2016年8月25日）的市场价值为166万元。岳文博花费评估费4070元。
一审法院认为，岳文博与ＸＸ签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，且在房屋出售时，房地产权利人登记仅为ＸＸ一人，基于不动产的公示、公信原则，岳文博作为买受人有理由相信ＸＸ作为出卖人系房屋的完全权利人，故岳文博与ＸＸ签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》应认定为合法、有效。双方均应按约履行各自义务。双方在签订合同之际己经明确涉案房屋设定了抵押，尚有抵押贷款未结清，在抵押权存续期间，ＸＸ转让该抵押房屋，也不影响买卖合同的效力。庭审查明，岳文博已按约向ＸＸ支付购房定金3万元，ＸＸ在岳文博履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款银行预约提前还贷申请手续，由于ＸＸ陈述其拒绝卖房系因妻子不同意卖房所致，且未在2016年3月7日前向银行办理预约提前还贷申请手续，故ＸＸ的上述行为构成根本性违约，依法应承担民事责任。岳文博在履行合同中并无不当。对于ＸＸ在诉讼中作出的拒绝卖房的意思表示，岳文博经一审法院释明变更诉请同意解除合同，一审法院对此予以准许，但针对解除合同，岳文博可以依据合同追究ＸＸ相应的违约责任及还有其他损失的赔偿责任。由于岳文博、ＸＸ在合同中既约定了违约金，又约定了定金，故在ＸＸ违约时，岳文博可以选择适用违约金或者定金条款。岳文博诉称ＸＸ依约承担总房款的20%违约金的请求，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。对其诉称ＸＸ赔偿因房价上涨造成的可得利益损失40万元的请求，一审法院认为，由于ＸＸ的根本性违约导致合同不能履行，在现实中确实造成岳文博因房价上涨造成的可得利益损失，安徽财苑房地产土地咨询有限公司作出的《房地产估价报告》确定案涉房地产在价值时点（2016年8月25日）的市场价值为166万元，与案涉房产合同约定的转让价款92万元，两者相差74万元之巨，前述一审法院认定的违约金明显不足以补偿岳文博的经济损失，考虑到合同如继续履行，岳文博会实际发生除购房款外的其他税费及贷款利息支出，一审法院酌情支持经济损失为35万元。ＸＸ辩称意见，不符事实及法律规定，一审法院不予采信。ＸＸ提供的录音视听资料因内容不清晰，其提供的录音文字整理资料也仅系反映与中介公司就中介费承担问题进行交流，并无岳文博参与，且质证时岳文博、映日房产公司对此视听资料均不予认可，故一审法院对此证据不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、岳文博与ＸＸ于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、ＸＸ赔偿岳文博因房价上涨造成的可得利益损失35万元；三、ＸＸ支付岳文博违约金184000元（按总房款92万元的20%计）；上述二、三项合计534000元，于判决生效之日起十日内一次付清；四、驳回岳文博的其他诉讼请求。案件受理费14736元减半收取7368元，评估费4070元，计11438元，由ＸＸ负担。
二审中，ＸＸ提供一份商品房备案登记表，证明岳文博于2016年3月18日在合肥市庐阳区蒙城北路华地森林湖小区购买一套新建商品房，房号是32栋801室，说明岳文博根本不存在可得利益损失的事实。岳文博对于购买该套房屋的事实予以认可，但主张该房是早就准备购买给其父母居住的。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，岳文博与ＸＸ之间于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。在上述合同及补充协议签订当日，岳文博依约支付ＸＸ定金3万元，ＸＸ出具收条予以确认。2016年3月7日，ＸＸ以其妻子不同意出售案涉房产为由，通知映日房产公司拒绝售房，映日房产公司于当日转告岳文博，岳文博虽于次日约见ＸＸ试图说服其继续履行合同，但ＸＸ坚持拒绝出售房屋。ＸＸ明确表明其拒绝履行合同的行为显已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方之间的合同约定有定金及违约金条款，一审法院根据岳文博在诉讼中选择要求ＸＸ按照合同约定的违约金条款承担违约责任的请求，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。
关于岳文博主张的因房价上涨造成的可得利益损失的请求，双方当事人在2016年2月签订案涉房屋买卖合同之后的一段时间内，合肥地区的房屋交易价格确实存在持续上涨的事实。本案中，因ＸＸ的违约行为造成岳文博购房不成，应该会给岳文博造成因房价上涨的可得利益损失，但是在如何衡量该损失数额时，应当着重考虑ＸＸ的违约行为与房价上涨之间的因果关联关系。ＸＸ在双方合同签订后仅七日就明确表示其拒绝履行合同，即使存在房屋价格上涨的情形，那么在较短的时间内房屋价格上涨也应有限。而作为守约方的岳文博也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉《房地产估价报告》确认的评估价值时点为2016年8月25日，已是ＸＸ明确提出拒绝履行合同五个月之后，该评估报告没有考虑到ＸＸ的违约行为给岳文博造成房价上涨损失确定的合理期间，存在损失扩大的情况，不宜作为衡量岳文博可得利益损失的判断依据。况且，岳文博已在2016年3月18日另行购买商品房一套，有效的减少了房价的上涨损失。在本院已经支持岳文博主张的184000元违约金请求的情况下，不再支持岳文博主张的因房价上涨的可得利益损失请求。故本院采纳ＸＸ的该节上诉意见，驳回岳文博主张的可得利益损失的诉讼请求。
综上所述，ＸＸ的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3149号民事判决第一项，即：“岳文博与ＸＸ于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3149号民事判决第二项、第四项，即：“ＸＸ赔偿岳文博因房价上涨造成的可得利益损失35万元”、“驳回岳文博的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3149号民事判决第三项“ＸＸ支付岳文博违约金184000元（按总房款92万元的20%计）；上述二、三项合计534000元，于判决生效之日起十日内一次付清”为：ＸＸ于本判决生效之日起十日内一次付清支付岳文博违约金184000元；
四、驳回岳文博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7368元，评估费4070元，计11438元，由ＸＸ负担；二审案件受理费8410元，由ＸＸ负担2860元，由岳文博负担5550元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年七月六日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。