浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1245号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪忠侠。
委托代理人：汪欣。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宏达。
上诉人汪忠侠因与被上诉人李宏达房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2014年3月29日，汪忠侠向李宏达出具收据，载明收到李宏达半年租金6万元。2014年4月1日，李宏达（乙方、承租方）与汪忠侠（甲方、出租方）签订一份《店面出租协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区龙井村X号房屋、建筑面积约500平方米的店面出租给乙方。租期从2014年4月1日至2019年4月1日共5年。年租金为12万元，每半年支付一次，租金须提前一个月支付。乙方承租后，其经营情况与甲方无关。乙方办理各项营业证件，甲方应提供产权证等所需证件，保证乙方正常营业。合同签订后，汪忠侠将案涉房屋交付李宏达使用。庭审中，双方共同确认汪忠侠交付的房屋范围包括杭州市西湖区龙井村X号房屋一幢共三层，包括房屋前方搭建的玻璃顶棚及房屋一侧搭建的楼梯。
协议签订后，李宏达利用租赁的案涉房屋开办茶楼，并向杭州市工商局西湖风景名胜区分局申办营业执照。2014年5月14日，该局以李宏达无照经营责令李宏达改正，后李宏达未再经营茶楼。2014年5月20日，杭州西湖风景名胜区管理委员会书面回复李宏达，因龙井村X号房屋未经审批，已拆除重建，涉嫌违法建设，该案已立案调查，现案件正在处理中。
2014年5月，李宏达被工商部门处罚后，因无法办理营业执照对外经营茶楼，房屋一直闲置，故李宏达要求提前解除合同交还房屋，汪忠侠拒绝接收房屋。2014年7月22日，原审法院至房屋现场组织协调双方进行房屋交接，但汪忠侠仍拒绝接收房屋。庭审过程中，李宏达陈述其2014年7月初即已搬离案涉房屋，汪忠侠认可2014年10月底开始李宏达已从案涉房屋中搬离。
另查明，根据杭州市城市管理行政执法局、杭州西湖风景名胜区管理委员会出具的联系函载明：汪忠侠从2009年6月10日开始，将龙井村X号房屋主房二层以上部分拆除后进行重建，重建的屋顶为砖木结构，面积为87.4平方米，二屋平顶至屋脊高4.4米，至檐口高2.4米；其还在房屋东南侧新建投影面积为96.6平方米的混凝土结构楼梯。以上建设未经审批，建议拆除。2007年1月后，汪忠侠在龙井村X号西南侧原有一层房屋南侧砖混结构房屋南侧建有一处投影面积2.88平方米的砖结构楼梯，并在该一层房屋及楼梯上方建有一处投影面积为15.04平方米的钢结构沙皮瓦棚；在砖结构楼梯的南侧建有一处合计面积为43.74平方米的局部二层砖混结构房屋，在该二层房屋的第二层东侧建有一处投影面积为15.66平方米的木结构玻璃顶棚。当事人未能提供上述建设的合法审批手续，应予拆除。
李宏达诉至原审法院，请求判令：1.解除李宏达与汪忠侠签订的《店面出租协议》；2.汪忠侠退还李宏达租金60000元；3.汪忠侠赔偿李宏达为履行租赁合同而支出的人工费41330元、房屋维护设备购置等费用23641元；4.汪忠侠承担案件的诉讼费用。审理过程中，原审法院向李宏达释明，如案涉合同被认定部分无效，其是否变更诉讼请求。李宏达认为，即使合同被认定部分无效，对于有效部分合同仍要求解除，其余诉讼请求亦不变更。汪忠侠向原审法院提起反诉，请求判令：1.李宏达支付租金6万元、并支付自2014年10月1日至判决确定履行日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息损失；2.诉讼费用由李宏达承担。
原审法院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据杭州市城市管理行政执法局、杭州西湖风景名胜区管理委员会出具的联系函以及杭州西湖风景名胜区管理委员会对李宏达的回复内容可以证明，汪忠侠出租给李宏达的房屋二层以上加盖的砖木结构屋子顶棚、房屋一侧搭建的楼梯、以及钢结构沙皮瓦棚、木结构玻璃顶棚等均未经合法审批手续，属违章建筑。故李宏达、汪忠侠就以上违章建筑部分订立的租赁合同应认定无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。本案双方除以上违章建筑部分以外的房屋所签订的《店面出租协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，汪忠侠应提供产权证等所需证件给李宏达用于办理各项营业证件，保证李宏达正常营业。因汪忠侠出租给李宏达的房屋部分存在违章建筑，导致不能办理营业执照，李宏达不能正常对外经营，故李宏达主张因其经营目的不能实现，要求解除该部分合同，合法有效，予以支持。合同被确认部分无效，而有效部分亦被解除，故李宏达诉前要求将房屋交还给汪忠侠，具有合法依据。现汪忠侠亦认可李宏达已于2014年10月底前从案涉房屋中搬离，李宏达亦不再另行主张腾退交还房屋，对此予以尊重。
关于租金问题。李宏达因租赁房屋存在违章建筑导致其无法办理营业执照等证件。2014年5月14日被工商部门处罚后未再正常经营，此后李宏达多次要求交还房屋，汪忠侠拒绝。2014年7月22日原审法院至房屋现场勘查时，组织协调双方进行房屋交接，汪忠侠亦拒绝接收房屋。但李宏达无证据证明此后其已实际腾退交还房屋的具体时间，汪忠侠认可李宏达在2014年10月底即搬离房屋。考虑到李宏达不能利用房屋对外经营，但李宏达客观上又占有使用过该房屋，原审法院参考合同约定的年租金12万元的标准，结合合同双方的过错程度及合同的履行情况，酌情确定由李宏达支付汪忠侠房屋租金及占有使用费3万元。因李宏达已支付汪忠侠6万元租金，故汪忠侠退还李宏达租金3万元。至于李宏达主张该部分款项的利息，于法无据，不予支持。因汪忠侠确认部分无效，而有效部分亦被认定解除，故汪忠侠诉请要求李宏达支付2014年10月1日至2015年3月31日期间半年的租金6万元，不予支持。
关于李宏达主张的房屋维护设备及购置等费用，因汪忠侠不认可，且李宏达亦无有效证据证明其对房屋进行相应装修、添置设备等，故对其主张的该部分费用，于法无据，不予支持。李宏达主张的人工开支41330元，依据不足，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李宏达与汪忠侠于2014年4月1日签订的《店面出租协议》中有效合同部分；二、汪忠侠于判决生效之日起十日内退还李宏达租金30000元；三、驳回李宏达的其他本诉请求；四、驳回汪忠侠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元，由李宏达负担2128元，由汪忠侠负担672元，其中汪忠侠负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。反诉案件受理费650元，由汪忠侠负担。
宣判后，汪忠侠不服，向本院提起上诉称：一、一审存在程序性违法。其一、依据民诉法的规定，一审案件的审理期限是6个月，而本案的审理期限却从2014年6月4日到2015年3月25日，历时近10个月之久，超出法定的审理期限，侵犯了汪忠侠的合法权益。其二、承办法官于2014年7月22日下午，去现场查看，在明知汪忠侠有代理人的情况下，故意绕开代理人，未通知代理人到场，剥夺了汪忠侠的相关诉讼权利，违反了民事诉讼法的相关规定。
二、一审判决庭审的事实不清，且法院认定的事实与客观实际不符。其一、一审未查明，涉案合同具体的房屋租赁范围，且汪忠侠与李宏达的陈述各不相同，与法院认定的事实也不一致。其二、一审认定一侧搭建的楼梯及钢结构沙皮瓦棚等均未经合法审批手续，属于违章建筑。从事实上讲，不存在着钢结构沙皮瓦棚这一标的物，法律上讲，涉嫌违章建筑与违章建筑是两个不同的概念。一审以此认定部分合同无效无事实及法律依据。其三、一审认定合同部分有效，部分无效，但未明确究竟哪部分有效，哪部分无效。
三、一审判决认定，汪忠侠亦认可李宏达已于2014年10月底前从涉案房屋中搬离与事实不符，无证据佐证。在案件审理过程中，因汪忠侠不同意解除合同，故一直未与李宏达进行房屋交接。李宏达在2014年10月底后虽然未经常居住在涉案房屋内，但其物品一直放置在房屋内至今，且汪忠侠至今未向汪忠侠交付房屋钥匙及交接房屋内的设施及物品。故涉案房屋至今一直都是由李宏达占有、使用的，不存在李宏达搬离涉案房屋的事实。据此，汪忠侠于2015年1月提起反诉，要求李宏达支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金6万元。故一审判决以2014年10月底为支付租金及占用费的时间截点，无事实及法律依据，侵害了汪忠侠的合法权益。
四、一审认定，因租赁房屋存在违章建筑导致其无法办理营业执照等与事实不符。其一、汪忠侠已经提供了租赁物的合法证明，一审无证据证实涉案房屋系违章建筑。其二、涉嫌违章的是租赁物西边的两件小房子，与本案无关。而一审判决认定涉案房屋系违章建筑。故汪忠侠，在本案中无任何过错。李宏达的房屋租金支付到2014年9月30日，而实际占用、使用房屋至今。故不存在退还租金的客观可能。
五、房屋租赁合同，应当继续履行，不存在解除的法定条件。综上，请求依法改判或发回重审，判令：驳回李宏达的一审全部诉讼请求，支持汪忠侠的一审全部反诉请求；3.由李宏达承担本案的全部诉讼费用。
李宏达答辩称：不同意汪忠侠的上诉请求。案涉房屋不属于部分违章，属于全部违章。按照合同，汪忠侠应该提供合法的房屋。诉讼费用不应该由李宏达承担。汪忠侠不肯接收房屋，是汪忠侠本人抢走钥匙。要求本案按照合同处理，维持原判。
被上诉人李宏达在二审期间未向本院提交新证据，上诉人汪忠侠在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.用户缴费清单一份；证据2.历月电费明细一份，二证据欲证明案涉房屋从2014年承租开始到2014年10月是李宏达一直在用于经营的事实。
对上诉人汪忠侠提交的证据，被上诉人李宏达对证据1、证据2的真实性不认可。从2014年4月有人投诉李宏达装修扰民，之后就没有营业过，6月份左右就连工人也搬走了。之后营业执照也没有办理出来。本院认为，即使用户缴费清单以及历月电费明细的真实性能够确认，也仅能证实龙井村X号房屋产生了水电费，并不能证明系李宏达使用产生，无法达到汪忠侠的证明目的。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：汪忠侠与李宏达签订《店面出租协议》约定，汪忠侠将自己的产权商铺出租给李宏达，汪忠侠出租商铺坐落于龙井村X号，建筑面积500平方米店面。办理各项营业证件，汪忠侠应提供产权证等所需证件，保证李宏达正常营业。一审期间原审法院调取的《征求意见联系函》（杭市城执西景征联函[2009]第37号）中载明：案发地杭州市西湖区龙井171号；违法行为具体情况，……汪忠侠从2009年6月10日开始，将杭州市西湖区龙井171号主房二层以上拆除后，进行重新建设……；反馈意见为未经审批，建议拆除。杭州市西湖风景名胜区管委会于2014年5月20日出具的答复载明：“李宏达：你要求将龙井171号房屋作为个体工商户的经营场所，经我委调查，发现龙井171号房屋未经审批，已拆除重建，涉嫌违法建筑，我委已立案调查，现案件正在处理中。”故原审法院认为汪忠侠出租给李宏达的房屋二层以上部分未经合法审批手续，据此认定就上述房屋部分双方达成的租赁合同无效，并无不当。汪忠侠上诉称李宏达在2014年10月底前从案涉房屋中搬离与事实不符，经查，一审庭审期间，汪忠侠代理人在回答现在房屋内是否有人居住时陈述，2014年10月底开始涉案房屋没有人居住了。结合二审期间原审法院组织双方就案涉房屋进行交接，汪忠侠拒绝接收房屋的事实，原审法院综合前述事实以及考虑李宏达占有使用过案涉房屋，但无法办理营业执照对外经营，并结合双方过错程度等情形，酌情确定李宏达支付汪忠侠租金及占有使用费3万元，因李宏达已经支付给了汪忠侠6万元租金，故原审判决汪忠侠退还李宏达租金30000元并无不当。
李宏达于2014年6月4日向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年6月4日立案。一审审理期间，双方当事人于2014年7月1日以双方庭外和解为由向原审法院申请延长审理期限两个月。原审法院于2015年3月19日作出判决确已超过法定审理期限，虽有瑕疵但不影响本案实体处理。原审法院查看现场时原审被告汪忠侠本人在场，并不违反民事诉讼法的规定，未剥夺汪忠侠的诉讼权利。综上，汪忠侠的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由汪忠侠负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年七月二日
书记员 姚丽萍