广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第94号
原告（反诉被告）温桂萍
委托代理人颜济平
被告（反诉原告）黄桂娟
被告（反诉原告）李荣贤
委托代理人黄伟俊
委托代理人张成勇
第三人（反诉第三人）陈强
原告（反诉被告）温桂萍诉被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤、第三人（反诉第三人）陈强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月11日立案受理，依法由审判员陆善权适用简易程序，于2013年1月14日、8月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人颜济平，两被告（反诉原告）的共同委托代理人黄伟俊、张成勇，第三人（反诉第三人）陈强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，两被告（反诉原告）系夫妻关系，2011年原告（反诉被告）委托梁铸与被告（反诉原告）黄桂娟、中介公司广西易诚地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖经纪合同书》，约定原告（反诉被告）将其所有的位于钦州市石南路2号房屋一幢转让给被告（反诉原告）黄桂娟及其他相关事宜。合同签订后至2011年9月29日，根据合同的约定，原告（反诉被告）出具一份经过公证的委托书给被告（反诉原告）李荣贤，由被告（反诉原告）李荣贤作为原告（反诉被告）的代理人到相关部门办理房屋过户手续到被告（反诉原告）黄桂娟名下，因被告（反诉原告）没有支付完所有的购房款，所以被告（反诉原告）黄桂娟出具一份欠条给原告（反诉被告）的代理人梁铸，证实其尚欠到原告（反诉被告）的购房款308000元，出具欠条后，被告（反诉原告）于2011年10月24日支付50000元，至今尚欠购房款258000元，经双方多次协商未果，两被告（反诉原告）的行为已违反了双方签订合同的第十条第3项的约定，应承担违约责任。为维护原告（反诉被告）的合法权益，请求人民法院判决两被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）房屋转让款258000元及利息（利息计算，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清欠款时止）；并支付违约金71970元（总购房款2399000元×0.1%×30天）。
两被告（反诉原告）辩称及反诉诉称，2011年8月30日原告（反诉被告）的代理人梁铸与被告（反诉原告）、中介公司广西易诚地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪合同书》，约定原告（反诉被告）将其所有的位于钦州市石南路2号房屋一幢转让给被告（反诉原告），总价款为2399000元，被告（反诉原告）于付清所有房款当日，原告（反诉被告）将上述房产交付给被告（反诉原告）。签订合同后，被告（反诉原告）按合同要求至2011年10月24日已付了大部分购房款，尚欠258000元。2011年11月15日，双方到钦州市房产局办理产权过户手续。办理房产证后，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付房屋，并结清尚欠的购房款258000元给原告（反诉被告），但原告（反诉被告）说房屋已出租给他人，叫被告（反诉原告）收租金算了，被告（反诉原告）不同意，要求原告（反诉被告）交付房屋。根据合同约定，原告（反诉被告）在付清所有购房款当日交付房屋给被告（反诉原告），但由于原告（反诉被告）故意隐瞒房屋出租的事实，且租期为十年，原告（反诉被告）根本无法交付房屋，原告（反诉被告）的行为已构成严重违约，依照合同法第六十六条的规定，被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）同时履行交付房屋的义务。在原告（反诉被告）未履行义务前被告（反诉原告）有权拒绝支付尚欠的购房款，况且原告（反诉被告）的出租行为表明了其先违约，造成了被告（反诉原告）未能如期使用房屋的经济损失。综上，被告（反诉原告）没有违约，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。同时，反诉请求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失50000元（从2011年11月15日起计至2012年12月24日，按租金46000元／年计，以后的依法另计）；并支付违约金575760元（违约金计算，从2011年11月15日起计至2012年11月15日止，按月利率2分息计，以后的依法另计）。
原告（反诉被告）针对反诉辩称，一、在签订合同前被告（反诉原告）已对该房屋相关情况进行了解，后来原告（反诉被告）出具房屋公证委托书给被告（反诉原告）李荣贤办理房产过户手续，房屋已在被告（反诉原告）夫妻控制之下，房屋实际已交付给被告（反诉原告），因此，所产生的经济损失应由被告（反诉原告）承担，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿经济损失没有任何依据；二、被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付违约金亦没有任何依据，房屋实际已交付给被告（反诉原告），原告（反诉被告）没有违约。即使没有按时交房，构成违约，按合同第十条的违约责任条款，违约金也只能按30天计算。
第三人（反诉第三人）述称，原告（反诉被告）将房屋出租给第三人是事实，对原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间讼争无异议，但希望法院能尽快解决他们之间争议，确定该房屋所有人，第三人（反诉第三人）才能将租金交付给房屋所有人，如时间长不能解决，可以考虑其他途径，根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）过错程度，对第三人（反诉第三人）所投入装修等费用进行赔偿（或补偿）后，第三人（反诉第三人）搬出该房屋。
经审理查明，两被告（反诉原告）系夫妻关系。2009年3月1日原告（反诉被告）出具一份《授权委托书》给梁铸，委托梁铸对其所有的位于钦州市石南路2号房屋一幢（房产证号为：钦房权证钦城区字第2009004**号）进行管理、使用、出租、出让收取相关款项及其他事项，同时注明委托人在办理上述事项过程中所依法签署的有关文件及由此引起的法律责任，原告（反诉被告）予以承认和承担。2011年1月1日梁铸与第三人（反诉第三人）签订《租赁合同》，将原告（反诉被告）所有的位于钦州市石南路2号房屋一幢出租给第三人（反诉第三人），租期为10年（从2011年1月1日至2020年12月31日止），其中2011年1月1日至2013年12月31日租金为46000元／年；2014年1月1日至2014年12月31日租金为48000元；2015年1月1日至2015年12月31日租金为50000元；2016年、2017年、2018年2019年、2020年租金分别为51000元、52000元、53000元、54000元、55000元，租金每半年交付一次。2011年8月30日梁铸与被告（反诉原告）黄桂娟、广西易诚地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖经纪合同书》，约定原告（反诉被告）自愿将其所有的位于钦州市石南路2号房屋一幢转让给被告（反诉原告）黄桂娟，总价款为2399000元，付款方式为签订合同当天付20000元；双方到国土局签字付1179000元；双方到房产局签字当天一次性付清1200000元。原告（反诉被告）于付清所有购房款当日，将房屋交付给被告（反诉原告）黄桂娟。双方共同委托广西易诚地产经纪有限公司代为办理房屋过户手续，双方各付委托服务费12000元给广西易诚地产经纪有限公司。合同第十条违约责任的第3项还约定，被告（反诉原告）黄桂娟未按期向原告（反诉被告）支付购房款或原告（反诉被告）未按期向被告（反诉原告）黄桂娟交付房屋的，每逾期一日，由违约方向守约方支付总房款0.1%的违约金。逾期三十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对此造成的损失承担赔偿责任；如双方愿意继续履行合同的，则此后双方另行约定。签订合同后，被告（反诉原告）已付了大部分购房款给原告（反诉被告），至2011年9月29日被告（反诉原告）黄桂娟尚欠购房款308000元，被告（反诉原告）黄桂娟出具《欠条》给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）当日亦出具一份《授权委托书》给被告（反诉原告）李荣贤，并经钦州市公证处办理公证手续，原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）李荣贤到房管部门、国土部门办理房屋过户、转移登记手续。被告（反诉原告）黄桂娟出具《欠条》后，于2011年10月24日付了购房款50000元给原告（反诉被告），至今尚欠购房款258000元。2011年11月15日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）到钦州市房产局办理了房产过户手续，并领取房产证。办理房产过户手续后，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付房屋，原告（反诉被告）才告知被告（反诉原告）该幢房屋已出租给第三人（反诉第三人），因此，被告（反诉原告）没有将尚欠258000元购房款支付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）亦无法将房屋交付被告（反诉原告），为此，双方产生纠纷，原告（反诉被告）向本院提起诉讼，请求判决两被告（反诉原告）支付购房款258000元及利息；并支付违约金71700元。在诉讼过程中，两被告（反诉原告）提出上述反诉请求。
另查明，第三人（反诉第三人）已将2011年12月31日前的租金交付原告（反诉被告），2012年至今租金未有交付。
上述事实，有原告（反诉被告）出具给梁铸的《授权委托书》、梁铸与与陈强签订《租赁合同》、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的《房屋买卖经纪合同书》、被告（反诉原告）出具的《欠条》、原告（反诉被告）出具给被告（反诉原告）的《授权委托书》、房屋所有权转移登记申请表、变更后房产证以及双方当事人庭审陈述笔录等证据证实。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，原告（反诉被告）出具《授权委托书》给梁铸，委托梁铸对其位于钦州市石南路2号房屋一幢进行管理、使用、出租、出让，因此，梁铸代理原告（反诉被告）与被告（反诉原告）黄桂娟签订的《房屋买卖经纪合同书》，梁铸并没有超越代理权限，该合同系原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该合同有效，对双方当事人均有法律约束力，应当按约定履行各自义务。签订合同时双方约定到房产局签字当日付清购房款，并于付清购房款当日交付房屋，但在房产局办理房产过户手续之日，被告（反诉原告）准备履行付款义务时，要求原告（反诉被告）交付房屋，此时原告（反诉被告）才将该房屋在转让前已出租给第三人（反诉第三人）的事实告知被告（反诉原告），致使无法实际交付房屋，造成被告（反诉原告）无法如期使用该房屋，显然原告（反诉被告）的行为已构成了违约，原告（反诉被告）应当承担违约责任，根据合同约定，违约金以总购房款的日0.1%按30天计付，违约金为71970元（2399000元×0.1%×30天），相比总购房款2399000元，违约金为71970元并不过高，符合法律规定，应当予以支持。被告（反诉原告）反诉请求违约金的计算时间错误，过长的部分不予支持。根据合同第十条第3项违约责任约定，一方当事人违约，另一方当事人有解除合同的权利，但双方没有解除合同，选择仍继续履行合同，但对继续履行合同后的违约责任及赔偿责任没有作出具体约定，因此，被告（反诉原告）反诉请求的赔偿经济损失，本院不予支持。至于房屋租金的问题，本院认为，第三人已将2011年12月31日前的房屋租金交付给原告（反诉被告），由于该房屋于2011年11月15日过户到被告（反诉原告）名下，因此，原告（反诉被告）应将收取2011年11月15日至2011年12月31日租金5878元返还给被告（反诉原告），2012年以后租金应由被告（反诉原告）收取，被告（反诉原告）可以通过其他途径另行向第三人主张权利。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉请求辩称签订合同时其已告知被告（反诉原告）该房屋已出租给第三人（反诉第三人）的事实以及本诉请求被告（反诉原告）支付的利息及违约金71700元，证据不足，本院不予以支持，但原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）付清尚欠购房款258000元，合理、合法，本院予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤应支付给原告（反诉被告）温桂萍购房款258000元；
二、原告（反诉被告）温桂萍支付给被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤的违约金71970元；
三、原告（反诉被告）温桂萍返还给被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤房屋租金5878元；
四、驳回原告（反诉被告）温桂萍的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤的其他反诉请求。
本诉案件受理费6245元，减半收取3122元，反诉案件受理费5029元，合计8151元，由原告（反诉被告）温桂萍负担1305元，被告（反诉原告）黄桂娟、李荣贤负担6846元。［原告（反诉被告）已预交6245元，被告（反诉原告）已预交5029元，被告（反诉被告）在履行义务时将案件受理费1817元一并付给原告（反诉被告）］。
上述债务，第一项与第二、三项抵减后，剩余部分义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 陆善权
二〇一三年九月二十五日
书记员 张 静