上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1235号
原告朱丹，男，1989年10月25日出生，汉族。
委托代理人梁德强，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人钟蕾，女，在被告公司工作。
委托代理人陈家新，男，在被告公司工作。
原告朱丹诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后依法由代理审判员侯芳独任审理。本案于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁德强、被告委托代理人钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱丹诉称：2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》337号502室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋，但实际被告拖延至2014年8月5日才通知交付，被告应按预售合同第12条的约定，以房屋总价款日万分之三的标准向原告支付违约金；房屋实测建筑面积比预测建筑面积减少了0.60平方米，依照预售合同及相关法律规定，被告应退还该面积补差款。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币42，697.10元（自2014年4月1日起至2014年8月5日止计127天，以1，120，659元为本金，按日万分之三标准计算）；2、判令被告归还原告房屋面积差款7，038.57元（房屋单价11，730.96元＊面积差0.60）；3、判令被告支付原告逾期办理产证违约金19，256.90元（以1，120，659元为本金，按中国人民银行同期贷款利率5.6%，自2014年7月31日起计算至2014年11月17日止）；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉请中的本金变更为1，120，424元；第二项诉请的金额变更为6，803.57元；将第三项诉请中的计算期限变更为从2014年8月6日起计算至2014年11月17日止。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：对延期交房的事实和责任没有异议，对第一项诉请中原告陈述的时间、本金没有异议，但合同中约定的违约金高于原告的实际损失，要求法院予以调整；如法庭支持原告的第二项诉请，那么计算第一项诉请中的本金时也应扣除面积差部分；不同意支付逾期办理产证违约金，因为合同对此没有约定且与逾期交房违约金的主张是重复的。
经开庭审理查明，2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》337号5层502室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.53平方米，其中套内建筑面积为74.82平方米、公用分摊建筑面积为20.71平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币11，730.96元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，120，659元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第二条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按下列约定处理：1、按本合同第五条之约定，根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、合同第五条中所述每平方米建筑面积单价为房屋合同总房价款除以房屋预测套内建筑面积、公用分摊面积和地下附属面积的总和所得之单价；3、被告按本合同第五条退还原告房价款时，退还的房价款均为原告已实际支付的款项，被告无需承担该等款项的利息或因原告支付该等款项而引起的其他任何费用；4、若本合同项下之该房屋按套计价，则双方同意，上述每平方米建筑面积单价仅作为双方最终结算房价款时，核定实测面积与暂测面积误差之依据；5、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的房屋转让总价格不变；6、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，双方同意当误差为3%以内（不包括3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；7、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，被告同意当误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过3%以上部分的房价款；被告同意当误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除合同；若原告选择不解除本合同的，被告同意无息退还原告因该误差而多收的房价款。原告行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同补充条款一中第四条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。
合同签订后，原告按约支付了房价款1，120，659元。2014年8月6日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为94.93平方米，房屋总房价款为人民币1，120，424元，其后，被告退还了原告房款差价235元。
另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。原告所购房屋的实测独用面积为74.80平方米、共用面积为20.13平方米、建筑面积为94.93平方米。
以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书、上海市新建住宅交付使用许可证、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，1、逾期交房的责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。预售合同是双方真实意思表示，被告应按合同约定承担违约责任，并且逾期交房给原告造成的损失不仅仅是房屋租金，还包括孩子入学等其他损失。2、现房屋实测建筑面积比暂测建筑面积减少，对于房屋价款，应该按照实测面积计算，不应区分套内、套外面积，要求按照预售合同约定，按房屋每平方米建筑面积单价多退少补。3、根据补充条款一第4条，被告承诺2014年7月31日前取得大产证，但被告于2014年11月17日才获得大产证，被告存在违约，故原告自2014年8月8日起计算至2014年11月17日止，标准参照最高人民法院的司法解释中规定的银行同期贷款利率。原告认为逾期交房违约金和逾期办证违约金是针对不同的违约事实。
被告表示，确实存在延期交房的事实，但是合同约定的日万分之三的违约金过高，原告损失的最多是租金收益，要求按每月4，000元的租金标准进行调整。2、双方在办理房屋交接时已经对房屋面积补差进行了确认，我方也进行退款，原告不应当再来主张。3、大产证延期是交付使用许可证导致的，一事不能两次补偿，在本案中原告第1项诉请已经足以弥补，不同意再次赔偿。4、系争房屋大产证办理期限应为实际交房后的四个月，并不是补充条款中定的日期，实际交房后四个月内办理出大产证都不算违约。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议，但认为约定的违约金标准过高，并认为原告因逾期交房而造成的实际损失仅每月4，000元的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。对于违约金计算的期限，因被告未提供其按预售合同约定的方式通知原告收房的证据，双方办理房屋交接时间为2014年8月6日，故对于原告主张的逾期交房违约金的期限本院予以认可。合同第五条约定房屋建筑面积的暂测面积与实测面积不一致时，按每平方米建筑面积单价多退少补；补充条款一第二条对合同第五条进行补充，也约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，虽第六款约定了套内面积增加时的计算方法，但该条款受合同第五条的约束，是在“根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”的前提下适用，且该条款没有明确建筑面积减少、套内面积增加时可以按照增加的套内面积补收房款，也没有明确套内面积增加、建筑面积减少时，减少面积的房款不用返还。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张计至2014年8月5日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月6日起计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱丹逾期交房违约金人民币42，688.15元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱丹面积补差款人民币6，803.57元。
三、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱丹逾期办证违约金人民币17，881.42元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，043.1元，减半收取计人民币521.55元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 芳
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。