江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初5058号原告：苏州市新发物业管理有限公司，住所地苏州市向阳桥沿河31号211室。法定代表人：陆广红，总经理。委托诉讼代理人：张书武，河北神威（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，河北神威（苏州）律师事务所实习律师。被告：ＸＸＸ，女，1966年10月3日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州市新发物业管理有限公司（以下简称“新发物业”）与被告ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告新发物业的委托诉讼代理人张书武、丁超、被告ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新发物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2016年7月1日起至被告搬离租赁房屋之日止的房租（每月房租550元，暂计算至2016年7月31日，计550元）；2、请求法院依法解除原、被告之间的租赁关系，被告即时腾退其从原告处租赁的房屋；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求明确为：1、判令被告立即按每月550元的标准向原告支付自2016年7月1日起至被告返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费；2、请求法院依法解除原、被告之间的租赁关系，被告即时腾退涉案房屋并将该房屋返还给原告；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，苏州市姑苏区金桥新村业主大会聘请原告负责苏州市姑苏区金桥新村的物业管理工作。同日，苏州市姑苏区金桥新村业主委员会将该小区的所有物业用房一并转交给原告管理。涉案房屋为该小区的物业用房，坐落于金桥新村小区北门门卫处第四间，在原告接手前已租赁给被告用于经营理发业务。原告接手该小区物业管理后，一直向被告催讨其拖欠的房租，被告均以种种理由推诿。直至2016年5月4日，被告才将2016年上半年的租金补交。现因租期届满被告仍不搬离涉案房屋，亦不续交租金，故诉至法院，望判如所请。被告ＸＸＸ辩称，原告是自2016年2月1日接手苏州市姑苏区金桥新村小区物业管理的，我于2003年开始租用涉案房屋，之前租赁合同约定的是先使用后付费，目前支付房租的时间未到，不存在拖欠房租的问题。我支付租金后要求原告提供发票，但原告只提供收据。自2016年2月开始我承租的房屋一下雨就漏水，并导致停电，房屋无法正常使用。原告一直表示先付房租再修，此后原告并未对房屋进行修缮。我认为原告的工作没有落实，未对承租户进行很好的服务。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告修缮涉案房屋，赔偿我的损失。本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区金桥新村（以下简称“金桥新村”）小区北门门卫处向南第四间房屋系该小区开发商建造该小区时建造的临时性建筑，且无相关准建手续。2003年，被告ＸＸＸ向该小区前手物业公司承租涉案房屋，用于经营理发店。2016年1月20日，金桥新村前物业公司苏州冠峰物业管理服务公司将包括涉案房屋在内的小区门面房及各项资料全部移交给苏州市姑苏区金桥新村业主委员会（以下简称“金桥新村业委会”），并于2016年1月31日正式撤出金桥新村管理区域。2016年1月30日，苏州市姑苏区金桥新村业主大会（甲方）授权金桥新村业委会与原告新发物业（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将金桥新村小区委托乙方实行物业服务，委托服务期为三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止；物业位置：苏州市姑苏区胥江路201号，总建筑面积55000平方米。2016年2月1日，金桥新村业委会与原告新发物业签订《金桥新村小区物业管理补充协议》一份，就前述合同中约定内容的未尽事宜做了补充约定。其中第八条约定，金桥新村业委会委托原告新发物业对小区资源（配套用房）的管理和经营性收入（露天机动车停车位收费、物业费除外），70%归小区业主所有，用于小区的监控设施添置及公共部位的维修（资金由物业公司具体项目实施使用，业委会检查监督）。同日，金桥新村业委会将金桥新村小区内包括涉案房屋在内的物业用房全部交付给原告新发物业进行管理。此后，原告新发物业与被告ＸＸＸ一直未就涉案房屋的租金问题达成一致意见，故双方未签订书面租赁合同，后经街道、社区、派出所调解，原告新发物业同意被告ＸＸＸ以每月550元的租金标准继续租用涉案房屋。后被告ＸＸＸ于2016年5月4日向原告新发物业支付了2016年上半年的租金共计3300元。截止目前，涉案房屋仍由被告ＸＸＸ实际占有使用,但未再支付任何费用。审理中，原、被告一致表示双方就涉案房屋的租赁关系从2016年1月1日开始。审理中，原告新发物业表示从其接手金桥新村物业管理后，因被告一直不愿意签订书面的租赁合同且拖欠租金，其就告知被告要解除租赁关系。另外，此次收回涉案房屋也系应苏州市政府相关要求，用于建设完备的小区监控系统及作为供小区居民使用的活动用房。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《苏州市物业服务合同》、《金桥新村小区物业管理补充协议》、说明、移交清单、门面房详情、收款收据等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告一致表示虽然双方未签订书面租赁合同，但双方就涉案房屋的租赁合同关系真实存在，且租期从2016年1月1日开始，但涉案房屋并无相关准建手续，系小区开发商建造的临时建筑，本院认为，原、被告双方之间的租赁合同无效。故原告主张解除原、被告之间的租赁关系的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，从2016年2月1日原告接手金桥新村物业管理后，被告仍一直占有使用涉案房屋，理应向原告支付房屋占有使用费，鉴于被告已按每月550元的标准向原告支付了2016年1月至6月的占有使用费共计3300元，而此后被告仍占用涉案房屋至今并未支付任何费用，故原告主张被告继续按每月550元的标准支付自2016年7月1日起至其实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告已支付的2016年1月1日至原告接手金桥新村物业管理之日即2016年2月1日期间的房屋占有使用费，因被告在该期间内也实际占有使用涉案房屋，且该费用亦系原、被告双方的一致意思表示，本院予以认可。关于被告腾让并交还涉案房屋的问题，本院审查后认为，涉案房屋系金桥新村小区开发商建造该小区时建造的临时性建筑，本案原告经金桥新村业委会委托有权对涉案房屋进行管理，涉案房屋虽系临时建筑，但被告不得以此为由拒绝返还。被告自2016年7月1日起便未支付任何使用费而继续占有使用涉案房屋，双方亦未就被告继续使用涉案房屋问题达成一致意见，现原、被告双方租赁合同关系被确认无效，被告理应腾让涉案房屋。因此，对于原告要求被告腾让并交还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩原告收取房屋占有使用费后未开具发票的观点，不在本案的受理范围之内，本院不予理涉。关于被告提出因涉案房屋漏水而原告未尽修缮义务，从而导致其无法正常使用涉案房屋，要求原告修缮房屋、赔偿损失的要求，因被告在本案中未作反诉，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区金桥新村小区北门门卫处向南第四间房屋腾清后交还给原告苏州市新发物业管理有限公司；二、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十五日内按每月550元的标准向原告苏州市新发物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告苏州市新发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸＸ负担，于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告苏州市新发物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员  张鹏二〇一六年九月二十六日书 记 员  陈辰