三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2014）城民一初字第949号原告海南省国营南田农场，住所地三亚市海棠湾镇。法定代表人许利永，场长。委托代高翔，海南嘉天律师事务所律师。被告海南省农垦南田医院，住所地三亚市南田农场。法定代表人韦文聪。被告叶媚凤，女，汉族，委托代理人颜嵩杰，原告海南省国营南田农场诉（以下简称南田农场）被告海南省农垦南田医院（以下简称南田医院）、被告叶媚凤确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜鹏辉独任审判，并于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告南田农场的委托代理人高翔，被告南田医院的法定代表人韦文聪、被告叶媚凤及其委托代理人颜嵩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南田农场诉称：1999年6月30日南田农场与南田医院签订《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》，约定南田农场将原工会大楼三层出租给南田医院作为办幼儿园使用，租期自1999年7月1日至2007年7月1日共8年，租金为每年25000元，前两年免交租金，并约定不得转租他人。合同期满后南田农场在准备收回房屋时发现南田医院将房屋转租给了叶媚凤，且租赁期限超过了《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》的租赁期。即2007年1月1日南田医院在未经南田农场同意的情况下，与叶媚凤签订《南田中心幼儿园承包合同》。约定租期自2007年1月1日至2020年12月31日共14年，租金为每年24000元。叶媚凤承租后用于个人开办的南田农场幼儿园使用。对此南田农场多次以口头或书面形式通知南田医院要求交回房屋，南田医院也多次以口头或书面形式通知叶媚凤，但无果。南田农场认为，南田医院与叶媚凤签订的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》约定的租赁期限超过原租赁合同剩余期限的部分，属无效约定。请求：1、确认南田医院与叶媚凤签订的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》无效；2、判令叶媚凤停止使用该房屋，将房屋交回原告。被告南田医院当庭未作答辩也未提交书面答辩意见。被告叶媚凤辩称：1、南田农场以未经其同意为由解除南田医院与叶媚凤的承包合同超过了法定除斥期间，应当不予支持其诉求。根据南田农场提供的关于收回原工会大楼的通知可以证明其在2012年5月4日就已经知道了南田医院将房屋转租给叶媚凤的事实，但未在《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定的6个月的除斥期间内提出异议，直至2014年3月10日在其提交的民事起诉状中明确提出异议，应予驳回。2、在没有证据证明叶媚凤知道或者应当知道南田医院与南田农场之间的关系和南田医院对发包幼儿园的具体权限的情况下，南田医院作为独立法人主体，其与叶媚凤签订的承包合同是合法有效的。叶媚凤与南田医院在2007年1月1日签订的承包合同实为第三份承包合同，之前两份分别于2005年1月1日和2006年1月1日签订，相比之下只有租期和租金的变动。由于双方前两份承包合同均顺利履行完毕，长期保持了良好的租赁关系，叶媚凤有理由相信南田医院是有权限签订该承包合同的。南田医院与南田农场之间的关系及对幼儿园的承包权限等，叶媚凤一无所知。根据《合同法》第50条的规定，南田医院作为独立法人主体超越权限订立的承包合同应当依法有效，受法律保护。3、综上，叶媚凤认为，南田中心幼儿园作为南田唯一一家经教育部门批准注册成立并依法办学的幼儿园，对做好南田地区学龄前儿童启蒙教育工作有着重要意义，南田农场多数干部职工子弟现仍就读该幼儿园。南田农场实际在2005年叶媚凤承包幼儿园后就已经知晓南田医院与叶媚凤之间的转包关系，但直至2014年才提出转租异议已明显超过法定时效；根据合同法的规定，南田医院与叶媚凤签订的合同也应当认定为合法有效。请求依法驳回南田农场的诉讼请求，维护叶媚凤的合法权益。经审理查明：1999年6月30日南田农场与南田医院签订《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》，约定南田农场将原工会大楼三层出租给南田医院作为办幼儿园使用，租期自1999年7月1日至2007年7月1日共8年，并约定不得转让他人。2005年1月1日南田医院与叶媚凤签订第一份《南田中心幼儿园承包合同》，约定南田医院将原工会大楼现南田中心幼儿园交给叶媚凤承包，租期自2005年1月1日至2005年12月31日共1年；2006年1月1日双方签订第二份《南田中心幼儿园承包合同》，约定租期自2006年1月1日至2007年12月31日共2年；2007年1月1日双方签订第三份《南田中心幼儿园承包合同》，约定租期自2007年1月1日至2020年12月31日共14年。2012年5月4日南田农场向南田医院发出书面通知，要求收回其租赁的工会大楼。2014年2月20日南田医院向叶媚凤发出书面催收通知。以上事实，有当事人陈述、承包南田农场机关小太阳幼儿园合同、三份南田中心幼儿园承包合同、二份关于收回南田原工会大楼的通知等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为：南田医院与南田农场自愿订立的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同均合法有效，对双方当事人均具备法律约束力。该合同第四、2条约定“不能转让他人”，南田医院对租赁物转租给叶媚凤，构成违约，其转租行为系对租赁物的无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，但出租人南田农场并未对南田医院转租的行为作出追认，故南田医院与叶媚凤签订的《南田中心幼儿园承包合同》无效。南田农场主张确认南田医院与叶媚凤签订的《南田中心幼儿园承包合同》无效的诉求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物之规定，南田农场主张叶媚凤返还所租赁的房屋的诉求，本院予以支持。叶媚凤辩称南田农场以未经其同意为由请求确认其与南田农场的转租合同无效超过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月的期间，但未提供证据证明南田农场知道或应当知道南田医院转租的事实，对该辩称理由本院不予采纳。南田医院系独立法人的单位，其转租行为系无权处分，不存在超越权限的问题，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，叶媚凤辩称其不知道南田医院系超越权限订立合同故转租合同应合法有效的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海南省农垦南田医院与被告叶媚凤于2007年1月1日签订的《南田中心幼儿园承包合同》无效；二、被告叶媚凤应于本判决发生法律效力之日起十日内将海南省国营南田农场原工会大楼返还给原告海南省国营南田农场。案件受理费250元（海南省国营南田农场已预缴），由海南农垦南田医院、叶媚凤共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三亚市中级人民法院。审判员  杜鹏辉二〇一四年六月四日书记员  赵江波附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。中华人民共和国物权法第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。