重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03944号
上诉人（原审被告）李丽。
委托代理人张永芳，重庆尚懿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴少微。
委托代理人曾健。
原审第三人何辉。
委托代理人张小山，重庆锋度律师事务所律师。
上诉人李丽与被上诉人吴少微、原审第三人何辉租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年3月27日作出（2013）江法民初字第08907号民事判决，李丽对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年6月19日进行了询问，上诉人李丽的委托代理人张永芳、被上诉人吴少微的委托代理人曾健、原审第三人何辉的委托代理人张小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，吴少微是邦兴北都房屋原所有权人，该房屋建筑面积107.45平方米。2010年8月左右，吴少微与李丽签订《重庆市房屋租赁合同》，约定：吴少微将邦兴北都房屋租赁给李丽，月租金1000元，租期20年，从2007年4月18日至2027年4月17日，总租金24万元一次性付清；合同经双方签章并经房地产管理机关登记后生效。该合同的落款日期为2007年4月18日，实际签订时间2010年8月左右系根据西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见推定。《重庆市房屋租赁合同》至今未按约登记备案。
2010年7月9日，吴少微经重庆市公证处公证，委托渝北区龙溪街道志远房屋中介服务部的经营者卢熠代为办理邦兴北都房屋的买卖事宜，包括将该房屋过户到何辉名下。2010年8月16日，何辉通过其丈夫郭宇为吴少微偿还了邦兴北都房屋尚欠的按揭贷款481207.93元。2010年8月17日，吴少微申请注销了该房屋的按揭抵押。次日，吴少微与何辉签订《房地产买卖合同》，吴少微将房屋以33万元的价格卖给何辉。吴少微与何辉并以该合同向重庆市江北土地房屋权属登记中心申请将房屋过户到何辉名下，该中心予以受理并于2010年8月20日为何辉办理了产权证。注销抵押与过户事宜由卢熠参与办理。2010年10月18日，吴少微将房屋交付何辉，双方并在物业附属设施交割单上签字确认。2010年10月21日，吴少微向何辉出具收条，表明已经收到何辉全部购房款，包括代为偿还的按揭贷款和现金共计734000元。现邦兴北都房屋登记所有人为何辉，登记地址为重庆市江北区观音桥步行街5号11-16。另外，吴少微将房屋交付何辉后，何辉即进入居住，包括移机安装电话，做清洁、更换门锁、搬家等，但均未发现有其他人租用该房屋或提出异议。2010年10月29日，何辉外出归来发现门锁无法打开，怀疑有小偷遂报警。
2010年11月5日，吴少微将李丽诉至一审法院，请求确认《重庆市房屋租赁合同》未生效。2010年12月13日，该院一审判决驳回了吴少微的诉讼请求。吴少微不服提起上诉，本院于2011年5月24日终审判决驳回上诉、维持原判。2011年7月14日，何辉将李丽、吴少微诉至一审法院，请求确认《重庆市房屋租赁合同》无效。因前述生效判决已认定该合同成立有效，故经一审法院释明后，何辉撤回起诉并向重庆市人民检察院申诉。后重庆市人民检察院抗诉，重庆市高级人民法院裁定指令本院再审。2013年7月5日，本院以出现新证据为由，裁定撤销原一、二审判决，将本案发回一审法院重审。李丽与吴少微在前述诉讼中，多次出现前后更改事实、理由以及观点的情况，尤其是李丽对房屋租赁时间、合同签订时间、租金给付时间、租赁后居住使用人等的陈述先后存在矛盾和差异。
审理中，吴少微、李丽对《重庆市房屋租赁合同》签订后是否实际履行，即吴少微是否将房屋交付李丽租用或收取李丽租金产生争议。李丽称吴少微在2007年4月就已将邦兴北都房屋租赁给其使用，合同签订后，双方还再次进行了房屋交接，李丽并让表弟宦渝代为给付了200000元租金。吴少微则称自己从未将房屋租赁与李丽，合同签订后也未向李丽交付过房屋或收到李丽租金，宦渝的转款系借与吴少微而非代李丽给付租金。
李丽为支持其主张，举示了吴少微2007年4月中旬购买空调和热水器等的发票和送货、安装单，《重庆市房屋租赁合同》，吴少微出具的租金收条（收条落款日期为2007年4月18日，金额240000元，经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，该收条实际书写时间大约为2010年8月），宦渝向吴少微转款200000元的银行查询单，宦渝对该转款系受李丽委托并代为支付租金的证言，吴少微签字的物品清单（清单仅有家电、家具的数量，无李丽签字、落款日期以及任何交接内容），2010年10月27日缴纳物管费、电费的收据。吴少微则举示了物管公司的情况说明、装修保证金退还审批单、吴少微与宦渝之间资金往来的银行查询单等，拟证明该房屋2007年4月尚在装修，不可能租与李丽，且装修完毕后由自己一直居住到卖予何辉，宦渝与自己素有经济往来，自己曾多次向宦渝借款，宦渝转账的200000元即为借款。此外，双方均未再举示其他证据证明己方所称事实。经一审法院询问，李丽表示签订《重庆市房屋租赁合同》前双方是口头合同，现不能举示出确实租赁、居住该房屋和曾缴纳物管费、水电费等的证据，也无证据证明宦渝转账时自己或宦渝曾告知吴少微该款系租金且吴少微予以认可的事实。吴少微经一审询问也表示其向宦渝出具的系借条而未签订借款合同，自己无法举示借条。此外，双方均认可宦渝与吴少微之间有资金往来，宦渝曾借款与吴少微。
一审法院对吴少微与李丽上述争议的事实评析如下：对于租赁关系而言，租金与房屋交付是租赁合同的主要义务和重大事项，对此，缔约双方都会认真对待、谨慎交接，并对形成的单据等妥善保管。并且，当事人在长期履行合同的过程中也必然会留下大量的证据。但就本案而言，吴少微与李丽均未能举示直接、充分的证据就《重庆市房屋租赁合同》签订前双方是否存在租赁关系，以及合同签订后吴少微是否实际将房屋交付李丽加以证明，综合本案查明的其他事实以及当事人的陈述，一审法院对吴少微已将房屋交付李丽租用不能认定。对租金给付，吴少微出具收条时未收到李丽本人给付的款项是事实，收条是否系其在收到宦渝转款后出具也无法判断。同时，吴少微与宦渝存在其他经济往来，又无证据证明宦渝转款前后吴少微已被告知该款系李丽给付租金的事实并得到吴少微认可。另外，如前所述，租金的给付尤其是大额金钱的给付，收付各方更加会认真谨慎对待，如在出具收条时表明是现金还是转账、转账时附上留言等。结合吴少微与李丽签订《重庆市房屋租赁合同》时对于租期不超过20年的考虑、涵盖之前事实租赁的内容、合同备案生效的约定、再次形成物品清单、合同中金钱数额上捺印以及签字还捺印等来看，双方并非如李丽所述因朋友关系而显得随意，反而体现了严谨与谨慎。因此，根据现有证据并综合全案情况，李丽给付租金且吴少微收取并认可的事实也因证据不足致使真伪不明而不能认定。
原告吴少微诉称：2010年7月19日，吴少微向李丽的表弟宦渝借款200000元。2010年9月，宦渝出于对借款债权保障的考虑，要求吴少微在一份空白的《重庆市房屋租赁合同》、承诺书和物品清单上签了字。2010年10月底，购买吴少微所有的重庆市江北区观音桥街道嘉陵二村邦兴北都附11-16号房屋（下称邦兴北都房屋）的买家何辉（本案第三人）与他人因该房屋使用发生纠纷到派出所解决，李丽却在派出所拿出了吴少微之前签过字的空白租赁合同等。但该合同已经被填写了内容，包括吴少微将自己所有的前述房屋租给李丽，租期20年，从2007年4月18日至2027年4月17日，月租金1000元，落款时间为2007年4月18日。因该租赁合同有吴少微的亲笔签名，吴少微对此无法否认，但合同明确约定须经房地产管理机关登记备案后才生效。然而至今为止，该合同并未办理备案登记，吴少微也未收到李丽给付的任何租金或将房屋交付李丽租用。邦兴北都房屋在2007年6月底才装修完毕，装修好后，一直由吴少微本人居住至2010年卖予并交付何辉，从未租赁给李丽。综上，吴少微认为该合同虽然成立，但并未生效，请求法院依法确认吴少微与李丽就邦兴北都房屋签订的、落款时间为2007年4月18日的《重庆市房屋租赁合同》未生效。
被告李丽辩称：吴少微所述不是事实。李丽是吴少微的朋友，在经济上长期对吴少微有支持和帮助。2007年4月，李丽因故需要住房，吴少微遂将自有的邦兴北都房屋以每月1000元的价格租给李丽。双方达成口头租赁协议后，李丽即按月给付租金，吴少微也将房屋交付李丽并由李丽及其同事、亲朋居住，吴少微也时常一起居住。2010年7月，吴少微因急需用钱希望李丽能一次性给付200000元租金，双方经协商后签订了《重庆市房屋租赁合同》。并且，为了将之前的租赁事实一并涵盖在内，在《重庆市房屋租赁合同》中便将租期写成2007年4月18日至2027年4月17日。合同签订后，李丽让表弟宦渝于2010年7月19日通过银行转账的方式向吴少微支付了200000元租金。吴少微收到后，向李丽出具了收条，且为与合同相对应，收条上的金额也包括了之前租赁中已给付的40000元租金，共240000元。合同签订后，吴少微再次向李丽交付了房屋，出具了物品清单。综上，李丽从2007年即租赁吴少微的房屋，系合法承租人。《重庆市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，虽未备案登记，但李丽已经履行完了租金给付义务，吴少微也收取了租金并将房屋早就交付李丽使用，合同依法成立有效。现吴少微出于逃避租赁合同之债的目的，与何辉恶意串通，以不合理的低价将该房屋出卖并过户到何辉名下，目的是损害李丽的承租权。因此，李丽请求法院依法驳回吴少微的诉讼请求。
第三人何辉陈述：2010年7月，何辉通过中介与吴少微达成买房意向，吴少微以734000元的价格将邦兴北都房屋卖与何辉。何辉按约偿还了吴少微尚欠的该房银行按揭贷款后，双方于2010年8月18日向房管局申办过户，房管局于同月20日将房屋过户到何辉名下。2010年10月18日，吴少微将房屋实际交付何辉，何辉也于同月21日付清了购房余款。何辉在与吴少微交易过程中以及取得房屋后，多次到该房屋，但均未发现有其他人居住使用。期间，为何辉搬家、安装电话、换锁、评估房屋等的人员也多次进出该房屋，也未发现有其他人存在或提出异议。何辉收到房屋并入住几天后因故外出，2010年10月29日回来却发现门锁无法打开，遂报警。派出所出警处理时，何辉才看到李丽拿出的租赁合同。何辉与吴少微是合法的买卖关系，并无恶意串通。李丽与吴少微却无房屋租赁合意，不成立租赁关系，《重庆市房屋租赁合同》签订前双方也没有事实租赁关系。即使吴少微与李丽确实签订了《重庆市房屋租赁合同》，也是在何辉已经购买吴少微的房屋后，吴少微与李丽恶意串通损害何辉利益的行为，应属无效。吴少微向宦渝借款是真，代李丽给付租金是假，吴少微不仅没有收到所谓的租金，也未曾将该房屋交付李丽。因此，请求法院查明事实，依法判决。
一审法院认为，吴少微以合同虽然成立但未按约登记备案、自己也未交付房屋和收取租金为由提起本案诉讼，要求确认其与李丽签订的《重庆市房屋租赁合同》未生效。因该合同系缔约双方亲自签订，现又无证据证实双方不存在租赁合意或具有恶意串通的情形，故《重庆市房屋租赁合同》依法成立，且不属无效合同。另外，因合同签订时间晚于约定的开始履行时间，而该履行不可逆转或替代。因此，合同实际是对签订后权利义务的约定，涉及签订前的约定仅起对双方之前关系确认的作用。该合同至今并未按约登记备案，故要生效，需满足一方履行合同主要义务且对方接受的法定条件。对此，若吴少微与李丽在签订合同之前存在租赁关系，则属续签合同，可直接认定已交付房屋；若不存在，则签订后一方交付房屋或给付租金且对方接受的，合同也生效。但本案中，交付房屋和给付租金均处于真伪不明的状况而不能认定。对此，一审法院认为，就举证责任分配而言，主张成立、存在、履行了义务的当事人，以及距离证据较近、举证更容易的当事人应负证明责任，而李丽在该事实上较吴少微而言更属于该情形。因此，李丽应承担对此事实的证明义务，在该事实不能认定的情况下，李丽未能进一步举示充分证据加以证明，依法应承担相应的不利后果，即确认《重庆市房屋租赁合同》没有具备生效条件而未生效。综上所述，吴少微的诉讼请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十五条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：吴少微与李丽就重庆市江北区观音桥街道嘉陵二村邦兴北都附11-16号房屋签订的、落款时间为2007年4月18日的《重庆市房屋租赁合同》未生效。本案受理费80元，由吴少微负担。此款吴少微已缴纳了40元，下欠40元限于收到本判决书后七日内向一审法院缴纳。
宣判后，上诉人李丽对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判确认李丽与吴少微签订的房屋租赁合同已经生效，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人李丽向法院出示了物品交接清单，依据常理推断，谁持有该清单，肯定就是向谁移交了物品。吴少微向李丽出具该清单的目的只能是移交了房屋，而不可能是其他。宦渝已经出庭作证，其向吴少微支付的200000元就是代上诉人李丽支付的房屋租金，该金额和租赁合同的租期和租金刚好对应，同时吴少微亦出具了相应的收条能相互印证。至于宦渝和吴少微之间有其他经济关系，并不影响该200000元作为租金的性质。
被上诉人吴少微答辩称：涉案房屋并没有交付上诉人，上诉人是采取撬门的方法进入。吴少微收到的钱不是租金，而是借款，双方实际上是采用租赁合同为20万债权进行担保。故一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
第三人何辉发表意见称：本案讼争的房屋并未交付李丽使用，支付的20万元不是租金，上诉人的上诉人理由不能成立。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人李丽与被上诉人吴少微签订的房屋租赁合同是否生效。现依据本案事实，结合相关法律规定，对此焦点评析如下：
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案所涉房屋租赁合同约定以备案登记作为生效要件，至一审法庭辩论终结时，该合同仍未办理登记备案手续，故要认定该合同生效，应满足被上诉人吴少微已履行主要义务且上诉人李丽接受这一条件。上诉人与被上诉人均未能举示充分证据证实双方在签订房屋租赁合同前已存在租赁关系，故要满足合同生效条件需证实租赁合同签订后双方完成了房屋交付。本案系吴少微在一审时起诉要求确认本案所涉房屋租赁合同未生效，该主张系一消极事实，故此时应由抗辩该租赁合同已生效的上诉人李丽对双方已履行该房屋租赁合同的主要内容的事实承担举证责任。为此，上诉人李丽举示了有吴少微签字的物品清单、收条、宦渝银行卡的转账记录及宦渝的证言。经查，该物品清单仅有家电、家具的数量，无李丽签字、落款日期及任何交接内容，不能据此证明其系房屋租赁时的物品交接清单。关于收条、转账记录及宦渝的证言的效力问题。本院认为，宦渝与吴少微本身存在经济往来，现并无证据证实宦渝在转账时明确告知吴少微该笔款项系代为李丽支付的租金，吴少微出具该收条与收到宦渝转款的先后时间无法确认，该收条又缺乏对具体支付方式的记载，其载明的租金金额240000元与宦渝转账的金额200000元不一致。此外，宦渝系李丽表弟，双方有亲属关系，其母亲又居住于诉争房屋之中，故宦渝与本案的处理结果有一定厉害关系，其证言的效力较低。综合现有证据，本院认为无法证实吴少微已收取租金并将房屋交付给李丽使用，故双方签订的租赁合同未生效，一审判决对此的认定准确，本院予以确认。
综上，上诉人李丽的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年八月四日
书 记 员 梁 麟