广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第36号
上诉人（原审原告）：梁金泉，男，1955年3月3日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市游戏游艺产业发展有限公司，住所地中山市。
法定代表人：苏锐贤，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：中山市港口镇人民政府，住所地中山市。
法定代表人：陈有兴，该镇镇长。
被上诉人（原审被告）：中山市游戏游艺产业促进中心，住所地中山市。
法定代表人：苏锐贤，该中心主任。
上列三被上诉人共同委托代理人：刘小燕，广东国融律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人：黄锐彬，广东国融律师事务所实习律师。
上诉人梁金泉因与被上诉人中山市游戏游艺产业发展有限公司（以下简称游艺公司）、中山市港口镇人民政府（以下简称港口镇政府）、中山市游戏游艺产业促进中心（以下简称游艺中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月29日，游艺公司作为甲方、梁金泉作为乙方、港口镇拆迁办作为参与方共同签订一份《港口镇游艺游戏产业基地恒丰六路民房拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议书》），内容为：“甲方因港口镇游艺游戏产业基地（穗农沙塾片）恒丰六路工程建设需要，需征收位于港口镇西街社区穗农沙塾街6队居民即乙方的住宅地及地上的房屋建筑物等。就土地及地上附着物补偿的事宜，经甲、乙双方现场核实，友好协商，按照政府有关拆迁补偿标准，甲方一次性补偿乙方征用土地证同等面积土地（位于沙塾涌即乙方附近穗农六队土地拆迁小区内，按小区规划抽签原则确认地块，另签土地补偿协议），房屋、建筑物、围墙、地坪、水电设施、电视电话、搬迁费、另租屋居住租金、什果什树等其他费用共196442.5元（详见明细表）。日后甲方减免乙方在搬迁小区新建所拆房屋面积的有关规划、施工报建费用，甲方负责办理乙方所征收土地同类证件及费用，新建房屋房产证及税收由乙方负责办理。协议签订后30天内自行搬迁完毕（指两层住宅部分），建筑物拆除由甲方统一负责，补偿费用在协议签订15天内一次兑现，乙方将征收的土地、房屋证件交给甲方。如果乙方过期不搬迁，甲方有权接收乙方的土地及地上附着物。”在拆迁户补偿明细表中，详细列明了上述196442.5元拆迁补偿费的构成，包括：⒈框架结构房屋105.3㎡（含厨房6.3㎡）按单价1000元／㎡补偿计105300元；⒉锌棚10.85㎡按单价250元／㎡补偿计2712.5元；⒊石棉瓦房20.16㎡按单价500元／㎡补偿计10080元；⒋砼地亭98㎡按单价80元／㎡补偿计7840元；⒌围墙12㎡按单价80元／平方补偿计960元；⒍大王椰树18棵补偿7200元；⒎龙眼2棵补偿1000元；⒏芒果、黄皮树4棵补偿800元；⒐蕉树5棵补偿250元；⒑杂果、杂树20棵补偿1000元；⒒搬迁费包括①每户4人以上搬迁费4000元；②出租屋租金补偿18000元（1500元／月×12月）；③屋主租屋住补偿28800元（1200元／月×24月）；④水、电设施补偿5000元（2500元×2）；⑤电视、电话设施补偿500元（250元×2）。
同日，港口镇拆迁办和游艺公司共同出具承诺书，内容为“梁金泉拆迁户：因港口镇游戏游艺基地建设需要征收梁金泉（沙塾155号）住宅土地，为保证乙方利益，考虑贵拆迁户儿子分家关系，同意按现土地证面积193.6平方补够240平方面积给贵拆迁户，一块120平方面积安排在安置地按规划要求抽签确定，另一块120平方面积安排在现住屋靠东侧即厕所、厨房位置，港口镇拆迁办负责办理集体土地证（两块）给梁金泉拆迁户，具体详签补地协议。”
协议签订后，梁金泉将上述房屋交由港口镇政府拆除，港口镇政府于2009年11月16日将拆迁补偿款196442.5元支付给梁金泉。因港口镇政府一直未安排安置地给梁金泉使用，梁金泉遂于2013年3月5日诉至原审法院，请求判令游艺公司、港口镇政府连带向梁金泉赔偿自2010年9月29日至2013年1月29日出租屋租金42000元及后续出租屋租金、自2011年9月29日至2013年1月29日屋主租屋住补偿19200元及后续屋主租屋住补偿、按2012年标准计算的建房差价42120元；游艺公司、港口镇政府为梁金泉安排两块各120平方米的住宅土地（其中一块位于原宅基地沙塾155号靠东侧位置）。原审诉讼中，梁金泉将其诉讼请求变更为：1.解除双方签订的《拆迁补偿协议书》；2.游艺公司、港口镇政府、游艺中心向梁金泉返还中山市港口镇沙塾路155号面积为193.6平方米的宅基地；3.游艺公司、港口镇政府、游艺中心向梁金泉返还上述宅基地的土地使用证和房屋所有权证；4.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿自2010年9月29日起至其把原宅基地返还给梁金泉后12个月止按每月1500元计算的出租屋租金损失；5.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿自2011年9月29日至其把原宅基地返还给梁金泉后12个月止按每月1200元计算的梁金泉另行租房居住所产生的租金费用损失；6.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿因迟延交付宅基地导致的建房成本差价52650元［按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（1500元／㎡－1000元／㎡）×105.3㎡］；7.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿因迟延交付宅基地导致的建星棚差价损失4340元［按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（650元／㎡－250元／㎡）×10.85㎡］；8.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿因迟延交付宅基地导致的建围墙差价损失480元［按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（120元／㎡－80元／㎡）×12㎡］；9.游艺公司、港口镇政府、游艺中心连带向梁金泉赔偿因迟延交付宅基地导致的建石棉瓦房差价损失9270元［按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（950元／㎡－500元／㎡）×20.6㎡］。
原审诉讼中，港口镇政府确认港口镇拆迁办为港口镇政府内设机构，无独立法人资格，其责任由港口镇政府承担。游艺公司与游艺中心为相互独立法人，游艺中心在《拆迁补偿协议书》上盖章是因为两公司法定代表人相同，内部操作程序不规范造成的。《拆迁补偿协议书》的实际履行主体是港口镇政府。
原审法院另查明：2012年颁布的《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》（以下简称《征地补偿意见》）中对有关征地补偿标准规定：水电齐全框架结构房屋为1500元／平方米；水电齐全混合结构房屋为1200元／平方米；砖木结构房屋为950元／平方米；简易结构（牛栏、猪舍及滴水檐蓬低于3米的砖木结构房屋）为400元／平方米；星棚为650元／平方米；围墙为120元／平方米；挡土墙为250元／平方米……拆迁房屋按每户3000元给予水电、搬家补助费；以安置地形式进行补偿的，自被征收房屋交付之日起，按被拆迁房屋建筑面积每平方米12元／月标准补偿12个月的临时安置费，且每户不低于500元／月。
原审法院又查明：梁金泉的房屋现已被拆除，根据港口镇政府提供的证据，梁金泉原宅基地中有部分已被列入规划控制范围内。诉讼中，原审法院向梁金泉释明，因政府控规，梁金泉主张返还原宅基地存在履行障碍，梁金泉是否变更其第2项诉求，但梁金泉仍坚持不变更其诉求。
原审法院认为：本案为拆迁安置补偿合同纠纷。《拆迁补偿协议书》是拆迁双方当事人在平等自愿基础上签订的，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应守约履行。在拆迁安置补偿合同中，依法对被拆迁人进行相应补偿是拆迁人的主要合同义务，游艺公司和游艺中心虽然在《拆迁补偿协议书》及承诺书上盖章，但并不享有权利和承担合同义务，《拆迁补偿协议书》中约定的拆迁人义务实际上由港口镇拆迁办承担和履行，根据权责一致的原则，相应的责任应由港口镇拆迁办承担。因港口镇政府在诉讼中已确认港口镇拆迁办系港口镇政府的内设机构，本身无独立承担民事责任的主体资格，故应由其开办单位即港口镇政府来承担本案中港口镇拆迁办所作民事行为的法律后果。因此，原审法院对梁金泉要求游艺公司和游艺中心承担连带责任的诉求不予支持。
涉案拆迁当事人选择提供安置地结合货币补偿作为拆迁补偿方式，因而为被拆迁人提供合同约定的安置地属于拆迁人的主合同义务，截止原审法庭辩论终结，港口镇拆迁办仍无法履行合同约定的提供安置地义务，已构成根本违约，致使梁金泉签订拆迁安置补偿合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，梁金泉要求解除《拆迁补偿协议书》，理据充分，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因梁金泉的原宅基地有部分已被列入政府控规范围内，梁金泉要求返还原宅基地在法律上或事实上无法履行，故对梁金泉要求返还原宅基地及权属证书的请求，原审法院不予支持。梁金泉可根据情况选择要求港口镇政府另行提供安置地及赔偿损失，但因梁金泉在经原审法院释明后坚持其诉求不变更，故本案中原审法院不作处理，梁金泉可另循法律途径解决。
合同解除的法律后果是恢复原状及赔偿损失，梁金泉宅基地上房屋已在履行《拆迁补偿协议书》过程中被拆除，需要重建，因房屋本身价值梁金泉已获得补偿，此时梁金泉的主要损失为房屋重建完毕之前的临时安置费用，根据上述《征地补偿意见》的精神，该费用应从被征收房屋交付之日起计至安置地落实后12个月止，扣除本案中梁金泉已获补偿的24个月屋主租屋补偿金，梁金泉主张从2011年9月29日至港口镇政府把原宅基地返还给梁金泉后12个月之日止按每月1200元计算梁金泉另行租房居住所产生的租房费用损失，合理合法，但因原审法院未支持梁金泉要求返还宅基地的请求，故该费用的支付期限暂计至判决生效后12个月止，此后的费用待双方就宅基地问题处理方案确定后另行计算。
对于梁金泉主张的出租屋租金损失，虽然在拆迁补偿明细表中列明了该补偿项目，但从补偿标准看，租金损失明显超过了屋主租屋补偿标准，与一般情形不符，反映出拆迁补偿合同中的特殊利益关系，且梁金泉并未举证证明其房屋除自住外还具有租赁用途，其也未提供租赁合同作为参考，该损失是否必然发生不得而知，即其主张的该部分损失不属于合同法中的实际损失或可得利益损失范畴，其要求港口镇政府赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
对于梁金泉主张的建房、星棚、围墙、石棉瓦房成本差价，实际上是因为物价上涨导致梁金泉重建需要多支出的成本，该部分损失系因港口镇政府迟延交付安置地致合同被解除导致的，故港口镇政府应予赔偿，现梁金泉主张参照2012年《征地补偿意见》中规定的补偿标准与房屋拆迁时梁金泉获得的补偿标准之间的差价计算，与客观实际无悖，且港口镇政府对计算方式并无异议，故原审法院予以照准。但梁金泉主张的石棉瓦房面积有误，应为20.16㎡，原审法院予以纠正，并对梁金泉主张的建房、星棚、围墙、石棉瓦房成本差价核定为66542元［（1500元／㎡－1000元／㎡）×105.3㎡＋（650元／㎡－250元／㎡）×10.85㎡＋（120元／㎡－80元／㎡）×12㎡＋（950元／㎡－500元／㎡）×20.16㎡］。港口镇政府认为梁金泉建房差价应适用混合结构房屋标准，与拆迁补偿明细表反映的梁金泉原房屋情况不符，港口镇政府也未提供反证，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除双方于2009年9月29日签订的《拆迁补偿协议书》；二、港口镇政府于原审判决发生法律效力之日起三日内向梁金泉支付自2011年9月29日起至原审判决生效后12个月止按每月1200元计算的临时安置费；三、港口镇政府于原审判决生效之日起三日内向梁金泉支付建房、星棚、围墙、石棉瓦房的成本差价损失共计66542元；四、驳回梁金泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4488元（梁金泉已预交），由梁金泉负担1488元，由港口镇政府负担3000元（港口镇政府于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人梁金泉不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清。1.港口镇政府收取了梁金泉涉案房屋的土地使用证及房屋所有权证是不争的事实，既然判令解除双方签订的《拆迁补偿协议书》，港口镇政府因该协议收取梁金泉的房地产权属证亦应该返还给梁金泉；2.因港口镇政府的拆迁行为令梁金泉损失出租房屋租金收入是不争的事实，在签订《拆迁补偿协议书》之前，梁金泉在涉案房屋每月有1500元的出租房屋租金收入，港口镇政府拆除梁金泉的房屋造成梁金泉租金收入减少的损失应由港口镇政府赔偿。请求判决：一、维持原审判决主文第一、二、三项；二、港口镇政府向梁金泉返还中山市港口镇沙塾街155号房屋的土地使用证和房屋所有权证；三、港口镇政府向梁金泉赔偿自2010年9月29日起至判决生效后12个月止按每月1500元计算的出租房屋租金收入减少的损失；四、一、二审案件受理费由港口镇政府、游艺中心、游艺公司承担。
被上诉人港口镇政府答辩称：一、梁金泉主张港口镇政府返还涉案房屋的土地使用证及所有权证无事实依据。（一）梁金泉无证据证明港口镇政府收取了其土地使用证及房屋所有权证。（二）梁金泉无证据证明其土地使用证及房屋所有权证是确实存在的。（三）涉案房屋无法返还，从而返还土地使用证及房屋所有权证在现实上也没有意义。（四）如判决返还土地权属证书将引起事实情况与登记情况不符，并增加双方矛盾的机会。二、梁金泉主张港口镇政府赔偿出租屋租金损失无事实和法律依据。（一）梁金泉无证据证明其房屋除自用外还用于出租。（二）港口镇政府另外补偿梁金泉的屋主租屋住补偿已经相比其房屋面积所应得的补偿要高，另外，双方虽然在拆迁补偿明细中列明了出租屋租金的补偿项目，但当时是为了加快拆迁进程，体现征地拆迁中利益向下的原则，港口镇政府应梁金泉的要求同意补偿出租屋租金共18000元，但该项目既无补偿的事实依据，也非法定补偿项目，故梁金泉主张的出租屋租金损失无事实依据。（三）梁金泉主张的出租屋租金损失不属于合同法中的实际损失或可得利益损失范畴。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人游艺公司、游艺中心未在法定上诉答辩期内提交书面答辩意见。
二审期间，梁金泉提交了土地房产产权档案资料一份，拟证明涉案房屋和土地有权属证书。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。围绕上诉人梁金泉的上诉请求，本案二审争议的焦点为梁金泉要求港口镇政府返还土地使用证和房屋所有权证的理据是否充分，以及港口镇政府应否向梁金泉赔偿出租房屋的租金损失。
关于梁金泉要求港口镇政府返还土地使用证和房屋所有权证的问题。梁金泉主张港口镇政府收取了其涉案房产的土地使用证及房屋所有权证，但对此未提供证据予以证明，而且，土地使用证及房屋所有权证只是土地和房屋的权属凭证，在原审判决对梁金泉要求返还涉案土地的诉求不予支持且梁金泉对此未提出上诉的情况下，梁金泉仅上诉要求港口镇政府返还上述土地使用证及房屋所有权证亦缺乏依据，故对梁金泉的该项上诉请求，本院不予支持。
关于梁金泉主张的出租房屋租金损失问题，虽然梁金泉称在签订《拆迁补偿协议书》之前其在涉案房屋每月有1500元的出租房屋租金收入，但梁金泉并未提供证据证明该房屋除了自住外还有出租给他人的事实，梁金泉二审中称相关的租赁合同在被拆迁房屋里面，其没来得及取出，亦明显不符合常理，故对梁金泉的上述主张，本院不予采信。另外，虽然拆迁补偿明细表中列有出租屋租金的补偿项目，但该明细表仅反映拆迁双方在补偿层面的特殊利益关系，在梁金泉未能提供租赁合同等证据的情况下，其主张的出租房屋租金损失是否必然会发生不得而知，即梁金泉主张的该项损失不属于法律规定的实际损失或可得利益损失的范畴，故其要求港口镇政府赔偿该项损失缺乏依据，原审法院在支持梁金泉临时安置费的同时对其主张的出租屋租金损失不予支持，并无不当。此外，对于梁金泉未上诉的其他部分，本院不予审查。
综上，上诉人梁金泉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人梁金泉负担（上诉人梁金泉已向本院预交4488元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年三月十六日
书 记 员 林 俊