广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第2046号
上诉人（一审被告）：南宁市丰卓房地产开发有限公司。
法定代表人：陈锋，该公司董事长。
委托代理人：李雪梅，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：林洁。
委托代理人：徐柱万，广西民族律师事务所律师。
委托代理人：许倚铭，广西民族律师事务所实习律师。
上诉人南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称丰卓房地产公司）因与被上诉人林洁商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第1913号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月2日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人丰卓房地产公司的委托代理人李雪梅，被上诉人林洁的委托代理人徐柱万、许倚铭到庭参加诉讼。本案经依法延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年6月3日，林洁（××）（乙方）与丰卓房地产公司（××）（甲方）签订《住宅商品房认购书》，约定乙方向甲方购买位于南宁市民族大道×号中房·翡翠国际广场×楼南面第×层约112㎡的商品房住宅。其中第四条约定：1、甲方和乙方签订《住宅商品房认购书》后5个工作日内，支付购房首付款106000元／套。如认购地下车位的，另支付车位首付款60000元／位。该款转入甲方指定的账户。2、甲方和乙方签订《住宅商品房认购书》后5个工作日内，乙方支付甲方无息借款100000元／套。该借款100000元／套转入甲方指定的账户。3、取得《商品房预售许可证》后，开发商与乙方签订《商品房买卖合同》，办理正式购房手续。如乙方一次性付清房款的，按乙方所交的各项金额（含借款100000元），以购房价计算，多还少补。如乙方需办理按揭贷款的，由甲方负责协助办理相关贷款手续。购房户所交的款项中超出按揭首付款部分的金额，在银行按揭款到位后10个工作日内退还给乙方。第八条约定：1、甲方如不能按期完成施工任务，造成交房延期，按乙方已付款的3%作为违约金进行处罚。2、如因甲方中止合同或违约导致本协议解除，甲方除全额返还乙方已支付的房款外，还应按照项目已付款的3%作为违约金支付给乙方，并赔偿给乙方造成的实际损失。3、乙方如在甲方项目建设过程中单方终止合同，则乙方所支付的房款不再退还，并按照项目总价款的3%作为违约金交付给甲方，并赔偿给甲方造成的实际损失。2009年6月4日，林洁支付丰卓房地产公司部分购房款206000元。
2015年1月27日，丰卓房地产公司出具《承诺书》，内容为：我公司承诺于2015年3月25日退还以上合作建房户的回购房款共计人民币415399元（利息从2009年6月4日起算至2015年1月26日止），从2015年1月27日至2015年3月25日以人民币415399元按月息2%计算利息。
2015年4月22日，丰卓房地产公司向林洁退还部分房款100000元。
此后，因丰卓房地产公司尚未退还完毕《承诺书》中约定的款项，林洁于2015年6月9日诉至一审法院，请求判令：1、丰卓房地产公司向林洁返还购房款315399元；2、丰卓房地产公司支付利息20020.54元，并自起诉之日至本案生效判决确认的履行之日止按银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费用由丰卓房地产公司承担。
一审法院另查明，涉案商品房至今尚未办理《商品房预售许可证》。
一审法院经审理认为，关于本案合同的性质。林洁作为购房者，丰卓房地产公司作为房地产开发商，双方之间签订的《住宅商品房认购书》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖的主要条款作出约定，但《住宅商品房认购书》不仅名称体现认购，同时又约定双方当事人应另行签订商品房买卖合同，办理正式的购房手续，且合同的约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故《房屋认购协议》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应当认定《房屋认购协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。
林洁与丰卓房地产公司之间的《住宅商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。在合同履行过程中，丰卓房地产公司未能依照合同第五条第1款约定，在签订协议后30个月内完成包括涉案商品房在内的全部施工，达到竣工验收条件，并办理好竣工验收合格证，将商品房交付林洁，从而致使合同无法继续履行，丰卓房地产公司对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。
丰卓房地产公司于2015年1月27日出具《承诺书》承诺退还回购房款的行为视为作出不再履行《住宅商品房认购书》的意思表示，丰卓房地产公司承诺退还回购房款415399元，是对其权利义务的自行处分，据此予以确认。丰卓房地产公司已退还部分房款100000元，还须返还林洁余款315399元。
丰卓房地产公司承诺按月息2%支付2015年1月27日至2015年3月25日期间的利息，该标准超过了中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，应自出具《承诺书》之日即2015年1月27日起按上述基准利率的四倍计付。综上，丰卓房地产公司所应支付给林洁利息的计算方式为：以315399元为基数，自2015年1月27日至2015年3月25日期间以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍分段计付；自2015年3月26日至款项偿清之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计付。丰卓房地产公司主张以同期存款利率的50%计付利息，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、丰卓房地产公司返还林洁315399元；二、丰卓房地产公司向林洁支付利息（利息计算方式：以315399元为基数，自2015年1月27日至2015年3月25日期间以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付；2015年3月26日至款项偿清之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计付）。本案受理费6332元，由丰卓房地产公司负担。
上诉人丰卓房地产公司不服一审判决上诉称：一、一审认为商品房预约合同有效没有法律依据。由于上诉人始终未取得商品房预售许可证，双方签订的《住宅商品房认购书》及《承诺书》均应属无效协议。1、合同无效则自始无效，合同无效只存在导致无效的过错责任的追究，不存在违约情形和违约责任追究的问题。2、本案属于商品房销售纠纷，而不是民间借贷纠纷，且被上诉人也未举证证明其支付的315399元是通过银行贷款取得的，因此，期间发生的利息不能按贷款利息计付，只能按中国人民银行规定的同期存款利息计付。二、合同无效被上诉人存在过错，应承担50％的利息损失。被上诉人作为具有完全民事行为能力的人，签约时对上诉人未取得商品房预售许可证的事实是明知的，也知道以41216元取得涉案房屋的所有权，实质上就是商品房的销售买卖，但仍同意与上诉人以认购的形式签订了“住宅商品房认购书”并实际支付了购房款206000元，存在规避法律相关规定的行为，本身具有明显过错，应承担50％的利息损失。因此上诉人应按中国人民银行规定的同期存款利息的50％分段计付利息给被上诉人。综上，一审判决按同期同类贷款基准利率的四倍分段计付（以315399元为基数），从2015年3月26日至款项偿清之日，没有法律依据且被上诉人存在过错，应承担合同无效相应的利息损失。综上，请求撤销—审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担一半。被上诉人林洁答辩称：一、关于本案合同的效力，上诉人与被上诉人签订的《住房商品房认购书》是自愿签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，应当依约履行义务。二、关于承诺书，是上诉人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，依法受法律保护，上诉人应依约履行。
当事人二审争议的焦点是：《住宅商品房认购书》及《承诺书》的效力应如何认定？被上诉人林洁的诉讼请求是否依法有据？
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
本院认为：丰卓房地产公司与林洁签订的《住宅商品房认购书》，系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，一审认定该认购书为商品房预约合同性质，属于有效合同并无不当，本院予以维持。
在合同履行过程中，因丰卓房地产公司未能办理《商品房预售许可证》，双方未能签订《商品房买卖合同》。在此情况下，双方达成合意并由丰卓房地产公司向林洁出具《承诺书》，该《承诺书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的禁止性规定，一审对林洁主张丰卓房地产公司按《承诺书》履行予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6332元，由上诉人丰卓房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一六年五月四日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。