吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第737号
原告陈娟，女，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人杨秀芬，女，汉族，吉林市昌邑区法衡法律服务所法律工作者，住吉林市龙潭区。
委托代理人于枫，女，汉族，吉林市昌邑区法衡法律服务所法律工作者，住吉林市昌邑区。
被告吉林市第二建筑工程公司，住所地吉林市船营区怀德街94号。
法定代表人马英杰，经理。
委托代理人金宝垣，男，汉族，吉林市二建退休职工，住吉林市船营区。
被告王复兴，男，汉族，无职业，住吉林市船营区。
被告王凤英，女，汉族，住吉林市船营区。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行，住所地吉林市解放中路11-1号。
法定代表人许祥军，行长。
委托代理人于瀚翔，该支行部门经理。
第三人梁俊，男，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
第三人刘宏国，男，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人李晶，女，汉族，吉林市船营区大绥河法律服务所法律工作者，住吉林市丰满区。
原告陈娟与被告吉林市第二建筑工程公司、王复兴、王凤英，第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行、梁俊、刘宏国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈娟及其委托代理人杨秀芬、于枫，被告吉林市第二建筑工程公司的委托代理人金宝垣，第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行的委托代理人于瀚翔，第三人刘宏国及其委托代理人李晶到庭参加了诉讼，被告王复兴、王凤英及第三人梁俊经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈娟诉称：1999年原告因业务关系，从第一被告处抹帐取得坐落于吉林市船营区乐园小区30号楼4单元4楼左门109平米商住房一处，由于客观原因未能办理该房屋更名过户。2005年原告与第一被告又签订一份协议，约定将原告抹帐取得的房屋出借给第一被告使用，并由第一被告于当年9月30日一次性给付原告16.5万元房款费用，同时交付借房使用费2.17万元。合同签订后，原告履行了合同义务。合同到期后，第一被告却未按合同履行义务，在该合同继续履行期间，与第三被告在原告不知情的情况下，擅自行使抵押权，将本案诉争房屋与第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行设定相关抵押行为。2013年9月29日，经核实，该房屋未办理贷款。在原告办理该房屋过户时，被房产局交易中心告知该房屋仍处于抵押状态，不能办理相关房屋过户手续。后原告与第三人及本案被告协商未果。原告认为，被告及第三人侵害了原告财产权，故诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。具体请求如下：1、确认原告与第一被告吉林市二建公司签订的以房抵债协议有效；2、被告方及第三人农行大东支行共同协助原告办理坐落于吉林市船营区乐园小区30号楼4单元4楼左门47号房屋产权更名过户手续；3、诉讼费用由被告方承担。
被告吉林市第二建筑工程公司辩称：双方有协议，按协议进行执行，有房子给房子，没房子给钱。
被告王复兴、王凤英未作答辩。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行述称：2013年9月29日已对本案涉及的房屋解除了抵押登记，大东支行与本案无关，在本案中不应承担任何法律责任。
第三人梁俊未作答辩。
第三人刘宏国诉称：1998年张来光靠挂在吉林市安装公司第三分公司，承建了吉林市国泰房地产开发公司供热外网工程，因吉林市国泰房地产开发公司无现金支付工程款，同意以房屋顶账。1998年12月28日，张来光找到我，后经协商，双方签订了协议书，约定，张来光将吉林市国泰房地产开发公司抵偿工程款的本案涉案房屋出卖给我，约定价款为130800元。1998年12月29日，吉林市国泰房地产开发公司与吉林市安装公司第三分公司及我共同签订，商品房销售协议书》，约定，将本案涉案房屋出卖给我，付款方式是：“供热外网工程抹帐”。本协议签订后，我分三次支付给张来光全部房款，并实际占有使用、管理房屋至今。2013年9月至2014年5月间我到房产管理部门办理该房屋登记手续，被告知该房屋有争议。现我得知本案原告已起诉，确认房屋所有权，侵害了我的财产权，故申请参加本案诉讼，请求人民法院依法裁判：1、请求确认刘宏国与吉林市国泰房地产开发有限公司签订的《商品房销售协议》合法有效；2、请求确认原告陈娟与吉林市第二建筑公司2005年7月14日签订的《协议书》无效；3、请求判令中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行配合刘宏国办理本案诉争房屋更名过户手续；4、本案诉讼费由原、被告及第三人负担。
原告陈娟对第三人刘宏国的诉请辩称：刘宏国持有的房屋销售协议无效，房子是不是刘宏国的与我无关。1999年9月28日我和吉林市二建公司有债务关系，当时马经理找我说，给我顶两套房子，除了这个房子，还有一套是四单元二楼的，这两套房子如果是刘宏国的话，还用和我签协议吗，房子已经顶给我了。杨志的房子是单有个合同，现在你说协议无效不行，房子我承认是你的，你后来把房子顶给我了，期间又借走，房子就是我的。张经理说有6万装修费，后来房子给锁上了，刑侦支队来了，说房子就是我的。刘殿华是刘宏国父亲，协议是刘殿华签的，如果是刘宏国的房子，他父亲刘殿华为啥签协议。
被告吉林市第二建筑工程公司辩称：本案涉案房屋是吉林市二建公司资产，二建公司有权将房子抵给陈娟，房子是陈娟的。
被告王复兴、王凤英及第三人梁俊未作答辩。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行述称：与以上陈述意见相同。
陈娟针对诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件1份，证明原告主体身份；
2、企业机读档案登记资料1份，证明二建法人情况；
3、王复兴、王凤英户籍证明各1份，证明被告身份；
4、企业机读档案登记资料1份，证明农行法人情况；
5、梁俊身份证复印件1份，证明梁俊身份；
6、协议书1份（原件），证明原告与第一被告吉林市二建公司签订的借用房屋协议书，说明原告与第一被告之间的双方主体适格，法律事实存在，法律关系成立，原告的诉求应当得到支持；
7、商品房销售协议1份，证明原告取得抹帐房屋，将房屋所有人落在第三人梁俊名下，本案争议房屋来源真实；
8、购房专用交款单1份，证明被告将抹帐的两套房屋抵账给原告的事实存在，说明本案争议的房屋系原告取得的抹帐房屋，双方法律关系成立；
9、房屋抵押权注销登记申请书1份，证明贷款是假的，没贷款成功；
10、马英杰、侯文学、张连奎、王培久、林淑兰证明材料1份，证明二建公司原欠我吊车款50万元，二建公司拿刘宏国两套房屋抵顶给原告，在二建公司与陈娟债务往来账上刘宏国提走现金36万元，顶抵刘宏国这两套房屋款。另外证明刘宏国与二建公司抵顶两套房屋的账目已结清，刘宏国与本案诉争房屋无关；
11、售楼说明1份，证明刘宏国把房子收回后又交给三处作价处理，三处欠刘宏国的36万元从原告账上已取走，证明刘宏国和二建公司的账务已经结清，本案涉案房屋与刘宏国无关系；
12、二建公司与陈娟往来账款的情况说明1份，证明陈娟的两套房子后来由吉林市二建公司第三施工处收回，证明刘宏国和二建公司的账务已经结清，本案涉案房屋与刘宏国无关系。
被告吉林市第二建筑工程公司针对上述证据质证认为，对原告提供的上述证据均无异议。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊对上述证据均无质证意见。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行针对上述证据质证认为，对原告提供的证据1—9均无异议，对证据10—11，与我行无关。
第三人刘宏国针对上述证据质证认为，对证据1-5均无异议。对证据6真实性有异议，本案刘宏国不是二建公司职员，在二建不担任任何职务，对二建公司的公章真实性无法考核，对该份协议书真实存在无法考核，就证明内容意见，对2005年协议处分了诉争房屋，而本案刘宏国早在1998年便已实际取得了诉争房屋的所有权，该份证据中没有刘宏国签字确认，二建公司无权处分，该份协议是无效的。另外直至本次庭审，刘宏国也没有追认诉争的房屋归原告。该协议处分了刘宏国的财产，是无效行为。对证据7真实性有异议，我们没有参与这个事，也不知道这个事，对公章的真实性无法考核，对协议内容意见是：该协议显示的是吉林市国泰房地产开发有限公司与二建三处工程款抹帐，但是事实上二建三处从没有给国泰进行施工，双方从不存在任何债权债务关系，因此所谓的抹帐没有事实依据。销售协议书中没有国泰公司相关财务人员签字确认。本案是原告提出告诉确认诉争房屋为其所有，而该证据显示的本案第三人梁俊，这份证据恰恰证明本案房屋有争议的话应该是梁俊提出不是陈娟提出。梁俊按原告提出的身份信息是1980年出生，该证据签订日期是1990年，也就是梁俊当时刚满19岁，也不存在与国泰存在债权债务关系，因此证据不应该采信。对证据8关于真实性质证意见同证据7，对证明内容的意见：1，没有按照会计法规定，单位应该由财务人员签字，但原告证据中不存在财务签字确认，或者是制表人签字。2，该证据显示的是国泰公司现金收讫，这个公章与工程款抹帐矛盾，是国泰公司转账收讫，通过公章加盖能看出该证据来源不真实，不应该采信。对证据9真实性无异议，但是该证据恰恰是本案第三人刘宏国就诉争房屋办理更名手续过程中，经与房地产相关办事人员及农行相关人员协商后才得到这个结果。对证据10真实性有异议，我不知道证明材料内容及签名是否为证明人亲自签字确认，依据民事诉讼法规定，证人应该亲自出庭接受法庭及双方当事人的质询，否则出具的书面证据没有证据效力。从证明内容看，证人陈述刘宏国提走36万，应该是在二建的财务账内有所体现，原告应当提供吉林市二建公司的财务账目进一步证明，而且还要看看是不是刘宏国本人签字，当事人刘宏国本人明确表述其从未签字或领取过该36万元房款。对证据11、12，真实性同证据1的质证意见，是个人出具的，不是单位出具的，证人没有出庭作证，没有法律效力。对售房说明中的内容不符合实际情况。对证据证明内容，该证据如果真实存在，能证明刘宏国确实享有本案诉争房屋的权属，但是刘宏国并没有领取36万元的款项，而且刘宏国与二建公司没有任何债务往来，我们无须去为二建顶债，另外该证据落款中说明人刘殿华和张连奎无权处分刘宏国私有房屋。
被告吉林市二建公司针对抗辩主张，向本院提供了如下证据：
协议书1份，证明房子是陈娟的，协议书是有效的；
证人张连奎证言：1974年我是二建公司施工员、安全员等，2002年为工会主席，2004年为党总支书记兼工会主席，这一职务一直到退休。两套房子在1998年就确认给了原告，2005年7月4日进一步确认是原告的。2005年签的内容是：二建公司刘殿华处长签字，二建公司是从原告处借的房子，两套房子都是四楼，借张军和梁志各一套，到现在这房子依然是原告的。二建与国泰有业务来往，而且有债务关系。
原告陈娟对上述证据质证认为无异议。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊对上述证据均无质证意见。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行针对上述证据质证认为与其无关，无异议。
第三人刘宏国对上述证据质证认为，无论是二建公司还是相关职务人员刘殿华，都无任何权利处分刘宏国私有财产，属于无权处分，是无效合同。对证人证言，证人是协议相对人吉林市二建公司一方的利害关系人，所以证人证言不能采信；证人所说的二建与国泰有业务来往，不应采信，原告方应继续提供双方不仅有业务关系而且有债务关系的相关证据。该协议证人不管在场与否，都没有经过刘宏国同意，是无效的。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行针对抗辩主张向本院提供了如下证据：营业执照1份、代码证1份，证明我单位主体资格。
原告陈娟、被告吉林市二建公司、第三人刘宏国对上述证据质证均无异议。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊对上述证据均无质证意见。
刘宏国针对其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、身份证复印件1份证明刘宏国主体资格。
2、1998年12月28日刘宏国与张来光签订的《协议书》
证明：1998年12月28日张来光将“吉林市国泰房地产开发有限公司”用以抵偿其工程款的“乐园一区30号楼4单元47号”，面积109平方米的商住楼以130800出卖给刘宏国。
《商品房销售协议书》1份，证明：1998年12月29日，“吉林市国泰房地产开发有限公司”与“吉林市安装公司第三分公司”、刘宏国签订《商品房销售协议》，约定：吉林市国泰房地产开发有限公司以供热外网工程款抹账的方式经债权人“吉林市安装公司第三分公司”同意将“解放路乐园一区30号楼4单元47号”房屋出售给刘宏国，为此，国泰公司及吉林市安装公司第三分公司加盖公章，两家公司的法定代表人签字确认，国泰财务人员吴凤如及安装公司经办人均签字确认。即：该协议书合法、有效，刘宏国合法取得了诉争房屋的所有权。
购买房屋专用交款单，证明：1998年12月30日“吉林市国泰房地产开发有限公司”向刘宏国出具“购买房屋专用交款单”，明确刘宏国以“供热外网工程款抹账”的方式取得了乐园一区30号楼4单元47号”的房屋所有权。对此，国泰房地产开发公司财务主管吴宝富加盖名章、财务人员吴凤如签字确认，吉林市国泰房地产开发有限公司加盖“转账讫”公章。即：刘宏国合法取得诉争房屋的所有权。
收条3份，证明：张来光于1998年12月30日、1999年2月11日、1999年5月15日分别收到刘宏国依据协议书约定的购房款共计13万元。即：刘宏国依约交纳了购房款，取得诉争房屋的所有权。
吉林市房地产交易大厅出具的“房地产平面图4份”证明：2013年刘宏国依据上述证据依法办理其个人房屋登记手续过程中发现该房屋被抵押权人王复兴、王国英办理抵押手续，后经刘宏国将上述证据交于抵押权人，抵押权人认同后将抵押权注销。即：房屋登记部门已受理了刘宏国的房屋登记申请，该房屋系刘宏国所有。
陈娟针对上述证据质证认为，对证据1无异议。对证据2有异议，与本案无关。对证据3，证据来源是否合法不知道，真实性有异议，对证明的问题有异议。证据4真实性有异议，证明的问题也有异议。证据5有异议，什么意思不知道，与本案无关，不予质证。对证据6真实性无异议，但对证明问题有异议。证明不了这房子归刘宏国所有。
被告吉林市二建公司上述证据质证认为，均有异议，本案涉案房屋是国有资产，三处处长刘殿华无权处分，必须经公司经理同意。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊对上述证据均无质证意见。
第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行针对上述证据质证认为与其无关。
本院向双方当事人出具调取的证据：1、房屋抵押权注销登记申请书，2、贷款结清证明，上述两份证据均由吉林市房地产交易中心盖章确认。
原告陈娟、被告吉林市二建公司、第三人刘宏国、中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行对上述证据质证均无异议。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊对上述证据均无质证意见。
被告王复兴、王凤英、第三人梁俊均未向本院提供证据。
针对以上证据，本院评析如下：
对原告所举的证据1、2、3、4、5，因到庭当事人质证无异议，本院予以采信；对原告所举的证据6、7、8、9，因吉林市二建公司、中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行均无异议，且第三人刘宏国无相反证据否定，对其真实性本院予以确认；关于证据10、11、12，虽刘宏国对其有异议，但三份证据可相互印证，对其真实性本院予以确认。
对被告吉林市二建公司所举的证据，对证据1、2，原告及第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行均无异议，虽第三人刘宏国有异议，但无反证否定，对真实性予以确认。
对第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行所举的证据，因到庭当事人均无异议，本院予以采信。
对第三人刘宏国提供的证据，对证据1，因到庭当事人均无异议，本院予以采信；对证据2，协议书合法、有效，本院予以采信；对证据3、4、5、6，因其具有真实性，合法性，本院予以确认。
经审理查明：1998年12月28日，张来光与第三人刘宏国签订房屋协议，约定张来光将吉林市国泰房地产开发公司抵偿工程款的本案涉案房屋出卖给刘宏国，约定价款为130800元。1998年12月29日，吉林市国泰房地产开发公司与吉林市安装公司第三分公司及刘宏国共同签订商品房销售协议书，约定，将本案涉案房屋出卖给刘宏国，付款方式是：“供热外网工程抹帐”。本协议签订后，刘宏国分三次支付给张来光全部房款。
1999年5月24日，陈娟与吉林市二建公司达成协议，协议约定：一、吉林市第二建筑公司欠吉林省华泰集团公司的50万元欠款已转给陈娟。二、吉林市第二建筑公司用价值50万元的房屋抵付欠款。抵欠款的房屋价格不得高于销售价格，楼层在2楼至5楼之间，地点在市中心地段或经乙方同意。三、抵付欠款的房屋由吉林市二建三处于一九九九年九月底前给付。
2005年7月4日，陈娟与吉林市二建公司就二建公司欠陈娟两套商住楼一事签订协议，主要约定如下：二、2004年已过，乙方未执行该协议，甲乙双方重新就此协议如下：2005年9月30日为此协议执行终止日期，期限内，乙方须付给甲方叁拾陆万元人民币商住楼款，如不能如期付清，甲方有权收回两套商住楼，乙方无条件将协议中的两套商住楼交予甲方。同时一次性付清此间使用两套商住楼的费用。30号商住楼的使用期限为2002年末至2005年9月30日，计叁拾壹个月，费用为人民币贰万壹仟柒佰元整。35号楼的借用期限为2003年10月至2005年9月30日，计贰拾叁个月，费用为人民币贰万叁仟元整。两套商住楼使用费计共计人民币肆万肆仟柒佰元整。三、原来事情的起因是要封二建公司的吊车而引起的，现吊车没封，5年中吊车的收入难以计算，早已超过了吊车本身的价值。因此，如果2005年9月30日之前乙方不能偿还甲方36万元欠款，甲方将重新执行二建公司两台吊车。
吉林市二建公司第三施工处处长刘殿华（现已退休）系第三人刘宏国父亲，其在职期间，将刘宏国抹帐取得的本案涉案房屋抵顶给原告陈娟。刘殿华证实，本案涉案房屋刘宏国收回后交由吉林市二建公司三处作价处理，吉林市二建公司三处欠刘宏国36万元。
陈娟据此到吉林市国泰房地产开发有限责任公司补办了本案涉案房屋销售协议书，购买方（合同乙方）为梁俊（陈娟女婿）。庭审中，梁俊表示该房屋与其无关，实际所有人为陈娟。
在该合同继续履行期间，在陈娟不知情的情况下，吉林市二建公司以王复兴和王凤英名义将本案诉争房屋与第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行设定相关抵押。2013年9月29日，中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行与王复兴、刘凤英办理了上述房屋的抵押权注销登记手续。
在原告陈娟、刘宏国办理该房屋过户时，被房产局交易中心告知该房屋存在争议，不能办理相关房屋过户手续。
本院认为，陈娟与吉林市二建公司于2005年7月4日签订的协议书是双方真实意思表示，是在平等自愿前提下签订，不违反法律规定，系合法、有效。合同签订后，陈娟与吉林市二建公司应受合同条款的约束，积极履行合同中各自的义务。吉林市二建公司向陈娟借用房屋的行为应视为吉林市二建公司已将房屋交付给陈娟，陈娟据此取得处分房屋的权利。吉林市二建公司应当履行办理该房屋产权登记之义务，故对陈娟诉请本院予以支持。关于刘宏国诉请，据其父刘殿华、吉林市二建公司及房屋实际居住人证实，结合梁俊在吉林市国泰房地产开发公司重新签订商品房销售协议的事实，本院可认定刘宏国已将其原有的本案诉争房屋交给市二建公司作价处理，其与吉林市二建公司已形成了新的债权、债务关系。可见，在本案中刘宏国主张诉争房屋所有权，已无事实依据及法律依据，故本院对其诉请无法支持就其主张的确认买卖协议的问题，因各方对此均无异议，本院予以支持。关于被告王复兴、王凤英及第三人中国农业银行股份有限公司吉林市大东支行在本案中的责任，因诉争房屋他项权利已被解除，现已不影响该房屋更名过户登记办理，障碍已经消除，故上列当事人在本案中不应承担任何民事责任。综上，依据《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈娟与被告吉林市第二建筑工程公司于2005年7月4日签订的协议合法有效；
二、被告吉林市第二建筑工程公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈娟办理坐落于吉林市船营区乐园小区30号楼4单元4楼左门47号房屋产权登记手续；
三、驳回原告陈娟的其他诉讼请求；
四、第三人刘宏国与吉林市国泰房地产开发公司签订的商品房销售协议合法有效。
五、驳回第三人刘宏国的其他诉讼请求。
案件受理费3570元（原告陈娟已交纳）由被告吉林市第二建筑工程公司负担，于本判决生效之日起三日内径向原告陈娟给付。第三人刘宏国交纳的案件受理费3570元由第三人刘宏国负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 鞠洪彬
人民陪审员 林艳平
人民陪审员 高 峰
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 孙 越