广东省深圳前海合作区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0391民初131号
原告：毛某某。
委托代理人：严燕，广东利人律师事务所律师。
被告：马某某。
上列原告毛某某诉被告马某某借款合同纠纷一案，本案适用普通程序，由审判员聂海琴、人民陪审员林竞华、人民陪审员郭源组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人严燕到庭参加了诉讼，被告马某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求：1、被告向原告支付本金1000,000元，逾期149天利息及罚息合计97,972.60元（暂自2015年8月19日计至2016年1月14日合计149天，其他计至借款实际付清之日），总计1,097,972.60元。2、原告对于抵押在其名下的房产（广东省深圳市罗湖区纬四路名泰轩BXXXXX室）折价、变卖、拍卖款享有优先受偿权。3、被告支付律师费50,000元整，保函费11,500元。4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。
原告的事实与理由：
2014年7月16日，被告马某某在武汉XX投资咨询有限公司的推荐下通过深圳XXX科技有限公司(以下简称“XXX公司”)运营的FORMAX金融圈平台与王某签订了编号为XXJKDYSZ2014120002《借款协议》，协议约定借款金额100万元，用于资金周转，借款期限7个月。协议同时约定具体借款信息、还款期限、还款日期等相关详细信息参见《信用咨询及管理服务协议》（协议编号为XXJKDYSZ2014120002）。根据《信用咨询及管理服务协议》及《咨询费用及还款明细说明书》可知借款月利息2.3%，逾期还款罚息计算方式为：逾期罚息=剩余本金χ0.3%χ逾期天数，每月单独计算。2014年12月19日出借人王某向马某某招商银行深圳深南中路支行（账号：6214856554448591）转账支付借款本金1000,000元，放款当日扣除首期利息23000元。为了便于办理房产抵押登记，王某与原告毛某某签订了《债权转让协议》，协议约定王某将对于被告马某某的这笔债权转让给原告毛某某。因此，被告又与原告签订了编号为XXJKDYSZ2014120002的《房屋抵押借款合同》，约定原告出借100万元给被告，月利息2.3%。同时被告以其名下位于广东省深圳市罗湖区纬四路名泰轩Bll01室的房产作为抵押，并于2014年12月18日办理了抵押登记。截止2015年8月16日被告共向原告还款利息合计184,000元（2014年12月19日放款时支付首期利息23000元，2015年1月19日支付第2期利息23000元，2015年2月19日支付第3期利息23000元，2015年3月19日支付第4期利息23000元，2015年4月19日支付第5期利息23000元，2015年5月19日支付第6期利息23000元，2015年6月19日支付第7期利息23000元，2015年7月19日支付第8期（延期一月）利息23000元）。但是2015年8月19日后被告一直没有还款，已经严重违约，根据借款协议及相关约定，被告应向原告支付本金、利息、罚患合计1,097,972.60元。根据《房屋抵押借款合同》第六条的约定，担保范围包括但不限于债务本金及相应利息、罚息、复息、违约金、实现抵押权的费用和其他费用。实现抵押权的费用又包含诉讼费、律师费、公告费、差旅费等等。因此，为了实现本诉的债权与抵押权，原告需要支付的合理的律师费50000元应由被告承担。原告对于抵押在其名下的房产（广东省深圳市罗湖区纬四路名泰轩BXXXXX室）享有优先受偿权的数额为债务本金及相应利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等全部诉讼请求。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。
被告未答辩。
经审理查明：
2014年12月16日，被告与XXX公司签订《授权委托书》，被告授权XXX公司从事一下事项：以被告名义在金融圈网站注册账户并对该账户进行管理；以被告名义在金融圈网站上发布被告相关信息；协助出借人向被告划转借款资金时，从借款本金数额中一次性代为扣除相关费用；代为扣取应支付给出借人的本金和利息等。
2014年12月16日，被告签署《授权扣款委托书》，委托XXX公司通过被告在招商银行深圳深南中路支行账户6XXXXXXXXXX1扣除应还款项用以支付本息及其他费用。
2014年12月16日，被告与武汉福信投资咨询有限公司、XXX公司签订了合同编号为XXJKDYSZ2014120002《信用资询及管理服务协议》。鉴于被告有一定的资金需求；武汉XX投资咨询有限公司是一家具有信用评估资质的公司，能够针对被告提供的信息对被告的还款能力、还款意愿和资产状况进行评估分析，出具借款审核意见；XXX公司为被告提供出借人推荐、促成交易，以及还款管理等服务；据此，各方协商一致，达成如下协议：武汉XX投资咨询有限公司为被告的借款提供咨询服务协议，并与XXX公司共同促成被告与出借人签署书面形式的《借款协议》，根据编号为XXJKDYSZ2014120002《借款协议》的约定，被告的借款金额为人民币100万元，分七期偿还（每月为一期），还款时间为到账日次月当日，当月无对应日的，则当月最后一日为对应日，每期提前扣除当期利息，即被告借款时当即扣除首期利息人民币23000元，以后每期扣除当期利息人民币23000元，最后一期偿还本金人民币100万元。
2014年12月16日，被告与王某、XXX公司签订《借款协议》。约定：王某为出借人，被告为借款人，XXX公司为中介人；借款用途为资金周转，金额为人民币1000000元；具体借款信息、还款期限、还款日期等相关借款详细信息参见《信用资询及管理服务协议》（合同编号为XXJKDYSZ2014120002）；被告必须根据本协议的约定按期足额向王某偿还每期应还的本金和利息，向XXX公司支付相关费用；根据王某授权，XXX公司有权代理王某行使本协议项下的各项权利，包括代为划转被告偿付的借款本息，进行借款回收的管理工作等；王某将本协议项下的债权转让与第三人的，由王某委托XXX公司向被告邮箱或手机号码发送债权转让通知书，该通知书到达被告邮箱时即视为通知已经送达；本协议的签订、履行、终止、解释均适用中华人民共和国法律。协议还约定了其他权利义务。
原告提交了一份其与王某签订的《债权转让协议》（未签署时间），约定将王某在编号为XXJKDYSZ2014120002《借款协议》项下的权利义务一并转让给原告。
XXX公司在《情况说明》中称，关于王某将《借款协议》项下权利义务一并转让给本案原告一事，其已经通知被告，被告表示同意并与原告重新签订了《房屋抵押借款合同》。
2014年12月16日，原告与被告签订《房屋抵押借款合同》。合同约定：原告向被告借款人民币100万元，被告愿意以其名下位于深圳市罗湖区纬四路名泰轩BXXXXX房屋（深房地字第2000563844）作为本合同项下的抵押物。该抵押物在被告名下，曾于2014年12月18日办理抵押登记，于2015年12月8日注销抵押登记。目前没有登记为抵押状态。
2014年12月19日，王某通过其尾号为0573的招商银行账户向被告转账汇款人民币977000元。
原告称，《房屋抵押借款合同》并未实际履行，其没有另行向被告出借100万元，只是受让王某向被告的借款。被告应按照其与王某签订的《借款协议》的内容向原告履行还款义务。
原告称，XXX公司将2015年8月18日之前的利息（每月23000元）都支付给了原告。从2015年8月19日起，被告未再支付利息。被告未向其归还本金。
以上事实有《借款协议》、《信用资询及管理服务协议》、《债权转让协议》、《房屋抵押借款合同》、《抵押物价值确认书》、〈授权委托书〉、〈授权扣款委托书〉〈不动产权资料电脑查询结果表〉、银行流水、王某所写情况说明一份、XXX公司出具的情况说明两份以及庭审笔录为证。原告提供的证据均有原件，本院未发现证据原件有任何疑点。
本院认为：本案为民间借贷纠纷，原告提供了证据原件以及案外人王某和XXX公司所作的情况说明，被告未答辩，未出庭，未举证，本院按照原告提供的证据认定事实，由此造成的不利后果，由被告自行承担。
被告与王某、XXX公司签订的《借款协议》是三方的真实意思表示，王某与原告签订了《债权转让协议》，并经XXX公司通知了被告，且被告与原告又签订了《房屋抵押借款合同》，故王某对被告享有的《借款协议》中的权利已依法转让给本案原告。
根据《借款协议》的内容，王某向被告履行了出借义务，被告未在2015年8月19日归还本金，构成违约，被告应继续向原告归还借款本金并支付借款利息。但是，关于在借款时预先扣除首期利息23000元的约定违反了合同法的相关规定，应属无效。由于王某向被告实际转账的金额为977000元，本院以977000元为借款本金。《借款协议》中约定的月息23000元达到了本金977000元的2.35%，该约定超过了民间借贷受法律保护的最高年利率24%，故对于未履行部分的利息，本院以24%为年利率计算。但被告已经履行部分，不得请求返还。本案中，原告称被告已经按合同约定的比例支付利息至2015年8月18日，故自2015年8月19日起，被告应按照年利率24%向原告支付利息。此外，原告请求的律师费和保函费，本院不再支持。
关于抵押物问题，由于原告与被告签订的《房屋抵押借款合同》并未实际履行，且合同中的抵押物目前并没有登记为抵押状态，原告并非该房产登记的抵押权人。原告请求对位于被告名下的深圳市罗湖区纬四路名泰轩BXXXXX房屋（深房地字第2000563844）优先受偿没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十四条的规定，判决如下：
一、被告马某某在本判决生效之日起十日内向原告毛某某偿还借款本金人民币977000元；
二、被告马某某在本判决生效之日起十日内向原告毛某某支付借款利息（以人民币977000元为本金，按年24%为利率，从2015年8月19日起计算至实际付款之日）；
三、驳回原告毛某某的其他诉讼请求。
如被告马某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币15236元（原告已预交），由被告马某某承担人民币14000元，原告毛某某承担人民币1236元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 聂海琴
人民陪审员 林竞华
人民陪审员 郭 源
二〇一六年十一月十四日
本件与原本核对无异
书 记 员 何 莎