山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第3993号原告何德利，男，1970年6月6日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人徐志光，山东德义君达律师事务所律师。委托代理人相永健，山东德义君达律师事务所律师。被告济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人丁本锡，执行董事。委托代理人肖玮，山东众成仁和律师事务所律师。委托代理人宋琰，山东众成仁和律师事务所律师。原告何德利与被告济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何德利的委托代理人徐志光，被告济南万达商业广场置业有限公司法定代表人丁本锡的委托代理人肖玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何德利诉称：2011年1月29日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的济南万达商业广场商铺，房屋建筑面积为150.82平方米，总价款为5338671元。合同签订后，原告依约定支付了合同总房款。合同中同时约定，被告方交房时间为2011年9月30日，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准—临街窗为铝合金玻璃窗；如所交付房屋的装修、设施标准达不到合同约定标准，被告应自逾期之日起每日向原告支付相当于已付房款万分之一的违约金。此后在被告通知原告进行交房时，所交付房屋的临街窗均为墙面，却没有窗户，出现严重的违约行为。经过原告多次与被告交涉，被告方虽进行了重新施工，但至今仍未将合格房屋正式交付给原告使用，迟延时间已达2年之久，给原告造成巨大的经济损失。因此，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付因未能交付合格房屋的违约金，按已付房款的日万分之一的标准，计算至判决生效之日止，由被告承担本案的诉讼费用。被告济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达置业公司）辩称：1、原告所诉的涉案房屋临街没有窗户，未达到合同约定的标准不能成立。涉案房屋的设计、施工图纸中明确标注了包括涉案房产在内的相关房屋的面积结构及设施等情况，从图纸中可以看出涉案房屋二层临街墙面原设计就没有窗户，被告依据该设计施工图进行施工并取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，完全符合法律规定，不存在违约行为。其次，原、被告双方从未对涉案房屋的相关设施及装修项目进行过约定，仅是在合同附件中对整个物业范围内的设施及装修标准进行了描述，原告以此认定所购商铺中的二层必然有临街窗不符合客观事实，其理由也不能成立。2、涉案房屋已经交付，原告关于被告至今尚未向其交付房屋的主张不能成立。根据原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的约定，房屋交付条件为取得竣工验收备案单，房屋达到交付条件后原告应当依约履行接收房屋的义务，如不履行视为被告已按约交付。退一步讲即使双方在有无窗户的问题上存在争议，根据合同的约定，窗户应属于装饰装修的范畴，原告不得以除地基基础及主体结构以外的问题拒绝拖延办理收房手续，原告以上述理由拒绝收房，严重违反了双方的合同约定，故应视为被告已按约定交付了房屋。被告保留要求原告承担逾期收房违约责任的权利。3、原告以2011年11月1日作为违约金的起算点没有合同依据，双方的补充协议约定交付时间为2012年6月30日前，即使被告延期交房，违约金的起算日期也应从2012年6月30日期满后的31日起计算，即自2012年8月1日起计算。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年1月29日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同中约定由原告何德利购买被告万达置业公司开发建设的位于济南市市中区纬一路以东、经二路以南济南万达广场的商品房一处。合同中约定的房屋建筑面积为150.82平方米，单价每平方米35397.63元，总价款5338671元。合同第六条中，双方约定原告何德利以分期付款的方式支付购房价款，合同签订之日付50%，余款向银行申请贷款后30日内支付给原告。合同第八条双方约定的交付期限为：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（4）该商品房取得建筑工程竣工验收备案条件。”合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，双方约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行。……”合同落款处，甲方由被告万达置业公司加盖公章、乙方由原告何德利签名捺印予以确认；其中合同附件三关于装饰、设备标准中双方约定：“……5、门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”所有附件中均有原告何德利签名认可。在附件五《补充协议》第四条第1款中双方约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2012年6月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。”在第8款中双方有如下约定：“8、甲方（被告万达置业公司）自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方（原告何德利），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告何德利分三次交付了全部购房款，由被告万达置业公司为其开具了收据。2011年9月30日至2012年6月30日期间，被告万达置业公司未按合同约定的时间交付房屋，至2013年9月3日，原告何德利正式向被告万达置业公司提交《索赔函》一份，内容为：其购买的位于经四路万达商业广场商铺，被告未按合同约定的时间2011年9月30日前将符合合同约定标准的房屋交付。被告万达置业公司在通知交房时，房屋与被告的宣传及合同约定的的标准严重不符，合同约定临街为铝合金玻璃窗，但建成的房屋临街却没有窗户。经多次协商和交涉，被告已进行了重新施工，目前已施工完毕，准备交房。根据合同补充协议的约定，请求被告向其支付违约金40万元，并请求在收到此函件15日内给予答复，逾期原告何德利将通过司法途径主张权利。同日，被告单位工作人员韩士明在此函件左下方注明“收到此件”。庭审中，原告提供了被告在销售楼盘时的沙盘照片及改造时的照片，该照片中反映的情况是原告所购商铺的二层设计是有临街窗户的，至2013年8月31日止，原告所购商铺二层临街窗户的改造工程尚未完工，未达到交付条件。原告同时提交的视听资料一份，在该视听资料中，被告单位工作人员韩士明也表示认可准备交付的房屋不符合合同约定，并表示在请示公司领导后再协调解决交房和赔偿的相关事宜。被告认为其交付的房屋已取得了由质量监督站核发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合合同约定的交付条件，原告拒绝接收房屋，已违反了合同的约定，故对原告的诉讼请求法院不应予以支持。同时，被告向法庭提交了竣工验收备案单及其他业主已按合同约定接收房屋的资料，欲证实原告何德利拒绝接收房屋的行为，已违反了合同约定；提交了万达广场4号楼的设计施工图纸，证实该楼二层临街在设计上就没有窗户，后来改造是应业主的要求统一进行的，并未违反合同约定。原告何德利诉至法院，请求法院依法判令被告万达置业公司向其支付违约金，以房款总额5338671元为基数，自2011年9月30日起，计算至实际交房之日止；由被告承担本案全部的诉讼费用。另查明，本案在审理过程中，经被告方申请，审判人员到现场进行了勘验，发现涉诉房屋的二层窗户改造已全部完工，涉诉房屋的二层除改造的窗户外，没有其他自然采光的光源。相关勘验的情况在2014年5月9日第二次开庭审理时均已向原、被告双方进行了质证。再查明，涉诉房屋现原、被告未办理交接手续。至合同约定的交房期限，被告曾通知过原告办理交接手续，但原告何德利到房屋内实际查看后，发现二层没有合同约定的临街窗，且没有其他自然采光的光源，拒绝收房，并要求被告按合同约定进行改正；万达广场4号楼二层窗户改造工程的施工时间为2013年5月2日，至2013年11月1日，涉诉房屋的二层临街窗已全部改造完毕并验收。在本案审理期间，被告万达置业公司未能提供证据证实其曾要求原告何德利办理涉诉房产的交接手续。以上事实，由济南市商品房买卖合同及附件、补充协议、工程验收备案单、施工图纸、物业工程施工申请表、工程验收记录、照片、视听资料、特快专递回执及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是被告万达置业公司所交付的房屋二层没有临街窗是否构成违约及是否应向原告承担违约责任的问题。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定了原告所购买房屋的二层临街设计是有窗户的，且通过现场勘查，如原告所购房屋二层临街没有窗户是无法自然采光的，在不使用照明的情况下，二层无法正常使用。通过原告方提交的视听资料等其他证据也可以证实，被告方的工作人员对其所交付的房屋不符合合同约定的事实也是明知和认可的，双方也曾对违约和赔偿问题进行过协商，故本案中应认定被告万达置业公司在约定的交付时间向原告何德利交付的房屋是不符合合同约定的，被告提出的本来设计图纸中就没有设计窗户，其是按照规划进行施工的辩解，不能成立，原告何德利在被告通知交付房屋时，拒绝接收，是行使的抗辩权，并无不当，对于房屋的不能及时交付，被告方是负有过错的，依法应当承担违约责任。根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从中，可以看出，不适当履行属于违约责任的一种，即债务人虽然履行了债务，但履行的内容不符合法律规定或者当事人的约定，即不符合债的本旨。其中不适当履行又包括迟延履行、不完全履行、瑕疵履行、加害给付。被告万达置业公司在合同约定的交付时间准备向原告何德利交付的房屋不符合合同附件中约定的二层临街为铝合金窗的标准，且经过本院工作人员现场勘查，二层在没有窗户又不靠照明采光的情况下，是无法正常使用的，故原告何德利在房屋不符合约定的交付条件的情况下，拒绝收房并办理交接手续，是行使的合同履行抗辩权，并无不当。被告万达置业公司在2013年时主动进行施工，改造二层铝合金窗的行为，也客观上印证了其准备交付的房屋不符合合同约定的事实，故原告何德利要求被告万达置业公司承担违约责任，向其支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。关于被告万达置业公司应承担违约金的数额和比例问题，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方所签订合同补充协议的约定，被告承担逾期交房违约金的计算方式应以合同约定的总房款5338671元为基数计算；对于违约金起算的期间，通过原、被告双方签订的合同及补充协议可以看出，主合同第八条中约定的时间与补充协议约定的并不一致，对此原告并不认可补充协议，认为不是双方的合意形成的。对此，本院认为，该份合同系由被告提供的格式合同，有关交付时间的日期也均是打印形成，在被告不能举证证实或原告不予认可的情况下，根据我国合同法的相关规定，应作出对提供格式合同一方的不利推定，故违约金的起算时间应认定为合同第八条中约定的2011年9月30日前。关于违约金的终止时间问题，本院认为，虽被告未在涉诉房屋改造竣工后及时通知原告办理交房手续，但在诉讼过程中，法院现场勘验并将勘验情况开庭质证后，就应视为原告已知道涉诉房屋达到了交付标准，应当配合被告办理交接手续，如不办理交接，所产生的损失系由原告方的故意而扩大的，不应由被告方承担，故违约金的终止时间应计算至法院第二次开庭审理时，即2014年5月9日。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告济南万达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何德利支付逾期交房违约金，以购房款总额5338671元为基数，自2011年11月1日起计算至2014年5月9日止，按合同约定的日万分之一的标准计算。二、驳回原告何德利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200元，由被告济南万达商业广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  宋 芳人民陪审员  乔永欣二〇一四年六月十一日代理书记员  孙 靖