河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1402民初1414号
原告商丘市梁园区梦缘宾馆，住所地商丘市梁园区归德南路***号。
经营者黄凤霞，女，1973年4月3日出生，住河南省商丘市梁园区归德小区**号楼*单元*号。身份证号：4123011973********。
实际经营者王卫民，男，1971年11月9日出生，汉族，住商丘市梁园区朝阳街***号。身份证号：4123011971********。
委托代理人李光华，河南弘勋律师事务所律师。
被告王进，男，汉族，1981年11月20日出生，住河南省商丘市。
委托代理人卞德利、蒋笃香（实习），河南君盟律师事务所律师。
原告商丘市梁园区梦缘宾馆与被告王进财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭，由审判员杨建辉担任审判长，审判员隋晴，代理审判员李勇参加合议，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告商丘市梁园区梦缘宾馆的经营者黄凤霞及委托代理人李光华，被告王进的委托代理人卞德利到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告商丘市梁园区梦缘宾馆诉称:2007年9月10日，商丘市梁园区农村信用社与商丘市梦缘宾馆有限公司、程彬签订了《房屋租赁合同》，商丘市梁园区农村信用社将位于归德路105号房产租赁给商丘市梦缘宾馆有限公司、程彬使用。2008年8月1日，商丘市梦缘宾馆有限公司、程彬分别与王卫民、黄凤霞签订了《房屋承包经营合同》，同日王卫民向程彬支付了150万元“装修、转让梦缘宾馆有限公司费用”。王卫民、黄凤霞共同以黄凤霞为登记的经营者注册成立了“商丘市梁园区梦缘宾馆”，并领取了个体工商户营业执照，开始合法经营，经营范围：住宿、洗浴服务及预包装食品零售。自2008年12月17日起，原告每年向商丘市梁园区农村信用社缴纳房租35万元。2009年，商丘市梦缘宾馆有限公司被吊销营业执照，不再从事任何经营活动。2012年7月16日，被告王进与商丘市恒兴拍卖有限公司签订了《竞买合同》。2012年12月10日被告王进以“商丘市瑞和建筑装饰材料经营部”的名义向原告收取房屋租金35万元；2013年12月16日王进收取原告租金35万元，并出具了收条，被告同时在收条中注明如果宾馆房屋拆迁，如实退还剩余天数房租。2014年12月29日，商丘市梁园区高铁指挥部下达《通知》，要求原告停止一切经营，并在搬迁期内完成搬迁。2015年5月5日，商丘华商农村商业银行向商丘市梁园区高铁指挥部出具了《情况说明》，证明其拍卖的标的物为房屋建筑物及占用范围内的土地使用权，不包括房屋装饰、装修价值。2015年10月27日前进街道办事处高铁指挥部出具了《说明》，认定下列物品及产权归原告所有：1、附二楼简易棚、六楼钢架棚；2、烟筒、机井；3、一楼加建房屋洗浴男部、女部；4、电梯；5、配电设施；6、门面房装饰平方补偿；7、装饰装修；8、搬迁费用。原告认为，房产证号为60××45的房屋不在拆迁范围，原拍卖的房屋未进行实际测量，根据本次拆迁提交的房产证，认定原拍卖的房屋面积应当为5073.45-344.48=4728.97平方米，本次拆迁的房屋大于4728.97平方米的部分，为原告经营需要而建设的建筑及附属物，涉及的赔偿及补偿费用应归原告所有。根据涉案房屋房产证记载，王进并未取得房屋产权，王进并未实际占用涉案房屋，王进也不存在任何经营行为，故停产停业费、返租租金、搬家费、奖金等相关费用应属于原告所有。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付被拆迁房屋附二楼简易棚、六楼钢架棚、烟筒、机井、一楼加建房屋洗浴男部、女部、电梯、配电设施、门面房装饰平方补偿、装饰装修、搬迁费用、停产停业损失费、拆迁相关奖金、附属设施等各项费用余额共计6391484元，并由被告承担诉讼费用。
被告王进辩称：一、本案依法应为行政案件，应驳回原告的起诉。最高人民法院关于适用《行政诉讼法》若干问题的解释第十二条第一款第十一、十二项及《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十六条规定，因拆迁补偿而产生的纠纷属于行政案件。本案是因拆迁补偿而产生的纠纷,故此应属于行政案件。二、原告不具备诉讼主体资格。2012年7月17日被告取得梦缘宾馆所有权之前，该房屋所有权××市××区农村信用社（现为商丘华商商业银行股份有限公司），该信用社在2007年9月10日与商丘市梦缘宾馆有限公司签订一份《房屋租赁合同》，信用社将梦缘宾馆的房屋及其附属设施和动产出租给商丘市梦缘宾馆有限公司，期限到2015年11月30日止。被告取得房屋所有权之后，在2012年12月10日被告收取梦缘宾馆有限公司的租金35万元，2013年12月16日收取梦缘宾馆（在此之前指商丘市梦缘宾馆有限公司）的租金35万元，说明在被告收取的租金是商丘市梦缘宾馆有限公司，而不是本案原告商丘市梁园区梦缘宾馆的，原告商丘市梁园区梦缘宾馆不是本案涉案房屋的承租人，故此，原告不具备本案诉讼主体资格。三、被告在2015年5月20日解除与商丘市梦缘宾馆有限公司签订的《房屋租赁合同》。2015年的房屋租金商丘市梦缘宾馆有限公司将在2014年12月10日之前交付租金，但是商丘市梦缘宾馆有限公司在2015年5月20日之前仍然没有交付，被告依据《房屋租赁合同》的约定在2015年5月20日向商丘市梦缘宾馆有限公司发出了《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书已张贴在梦缘宾馆大门上，已送达到商丘市梦缘宾馆有限公司，其《房屋租赁合同》已经解除。四、原告要求被告赔偿没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》的解除是因为商丘市梦缘宾馆有限公司严重违反合同的约定，拒不支付租赁造成，依据最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，商丘市梦缘宾馆有限公司无权要求答辩人赔偿，退一步讲，即便商丘市梦缘宾馆有限公司将涉案房屋转租给本案的原告，因原告违约导致《房屋租赁合同》的解除，原告也无权要求答辩人赔偿。五、被告与梁园区房地产管理局签订的《经营性房屋征收安置补偿协议》合法有效，2015年8月10日原告与梁园区房地产管理局经过协商，就梦缘宾馆拆迁补偿达成协议，拆除原告拥有所有权的梦缘宾馆5459.99平方米的房屋，补偿价款为45035996.93元，该合同不违法我国法律法规的规定，被柘城县人民法院（2016）豫1424行初10号行政判决书认定为合法有效的合同。依据《经营性房屋征收安置补偿协议》，被告得到45035996.93元是合法的，原告要求门面房、搬迁费、附属物补偿费、奖金、装修等6391484元属于己有，于法无据，原告如果认为《经营性房屋征收安置补偿协议》侵害了其合法权益，可在法定期限内向法院提出撤销权之诉，要求撤销该协议。综上，本案应为行政案件，应依法驳回原告的起诉。
经审理查明：涉案房屋位于商丘市××号，原产权人为商丘市梁园区农村信用联社（现名称为商丘华商农村商业银行股份有限公司）。2007年9月10日，涉案房屋原产权人商丘市梁园区农村信用社与商丘市梦缘宾馆有限公司、程彬签订《房屋租赁合同》一份，商丘市梁园区农村信用社（甲方.出租方）将位于归德路105号的涉案房产及所有附属设施和部分动产出租给商丘市梦缘宾馆有限公司、程彬（乙方.承租方）使用，合同主要内容为：租赁期限自2007年12月1日至2015年11月30日，年租金35万元，乙方须提前一个月交清全年房租，最迟每年12月10日前交清，否则甲方可以解除合同。乙方对房屋进行装修时，应征得甲方同意，费用由乙方自理，租赁合同期满或乙方提前终止合同时，乙方不得损坏或拆除现有的装修设施，并无偿交付给甲方。该合同附载设施明细表记载：不动产锅炉2个、配电房1个、深水井1口；动产空调78台、电视48台、床110张、小桌子36张、小凳子66把、圆桌子20张、椅子102把。2008年8月1日，商丘市梦缘宾馆有限公司（甲方）与王卫民（乙方）签订《房屋承包经营合同》一份，合同主要内容为：甲方将坐落在归德路105号甲方所租赁梁园区农联社的涉案房产及所有附属设施和部分动产（具体设施和动产项目数量见合同所附清单）承包给乙方使用。乙方一次性付清甲方对该房屋的装修费用150万元。乙方负责办理营业执照，费用自理。租赁期限自2008年8月1日至2015年11月30日，年租金35万元，乙方须提前一个月交清全年房租，最迟每年12月10日前交清，否则甲方可以解除合同。甲方对客房部安装的电梯没有验收使用手续，乙方自愿办理该电梯的有关使用手续，费用乙方自理。乙方在经营中，如商丘市梁园区农村信用联社因特殊原因或因乙方没有按照联社给甲方所签署的合同履行，联社解除合同、收回房屋所造成的损失由乙方承担全部责任。乙方在经营期间对房屋进行装修时，应征得甲方同意，费用由乙方自理，租赁合同期满或乙方提前终止合同时，乙方不得损坏或拆除现有的装修设施，并无偿交付给甲方。租赁期满，乙方应完整交回房产、设施、物品，如有损坏，按双方交接清单中所作的评估价值进行赔偿，以上房产、设施、物品按实际接收数额为准。签订合同的同日，王卫民向商丘市梦缘宾馆有限公司法定代表人程彬支付了装修、转让梦缘宾馆有限公司费用150万元。王卫民承包涉案房产期间，对涉案房产进行了装饰装修，并自2008年12月17日起，按合同约定向商丘市梁园区农村信用社缴纳了2012年度之前的房租。2012年3月12日王卫民以黄凤霞为经营者名义注册成立了商丘市梁园区梦缘宾馆，并领取了个体工商户营业执照，经营范围为：住宿、洗浴服务及预包装食品零售。2012年7月17日，被告王进与商丘市恒兴拍卖有限公司签订拍卖成交确认书一份，被告王进通过竞买方式取得涉案房屋产权，确认书主要内容为：拍卖标的名称民主路东归德路西（梦缘宾馆）1-5层房地产5598㎡；拍卖标的价款1650万元。2012年12月10日、2013年12月16日被告王进分别向原告收取了2014年度11月30日前的房屋租金35万元，被告王进在2013年12月16日租金收条中注明如果宾馆房屋拆迁，如实退还剩余天数房租。因涉及高铁建设，2014年12月29日，商丘市梁园区高铁指挥部向包括原告在内商业经营户下达《通知》，要求凡在梁园区高铁建设房屋征收范围内的现有企业、个体工商户在2015年1月9日前，停止一切经营活动，迁入梁园区高铁商业区安置市场或其他市场开展经营。2015年5月5日，商丘华商农村商业银行股份有限公司向商丘市梁园区高铁指挥部出具了《情况说明》一份，证明通过拍卖公司转让给被告王进的涉案房屋面积以实际面积为准。其委托拍卖公司处置该涉案房产时，并未进行实际测量，并已在竞买合同中已充分说明。转让给被告王进的涉案标的物系房屋房屋建筑物及占用范围内的土地使用权，不包括房屋装饰、装修价值。2015年8月10日被告王进（乙方.被征收人）与商丘市梁园区房地产管理局（征收部门）签订经营性房屋征收安置补偿协议一份，房屋征收具体实施单位商丘市梁园区前进街道办事处高铁建设指挥部在该协议中盖章确认，该协议主要内容为房屋所有权证登记面积5073.45平方米，无证面积386.54平方米（认定合法面积386.54平方米）。其中一层面积1003.62平方米。二层面积1801.67平方米。三层面积1125.3平方米。四层面积717平方米。五层717平方米。六层95.4平方米。甲方征收乙方经营性用房面积5459.99平方米，合计价款42423478元，扣税8793.07元、71969.72元。甲方应支付乙方搬迁费43679.92元；甲方应支付乙方其他附属物补偿费234124.8元；甲方应支付乙方奖金545999元；甲方应支付乙方其他1869478元；甲方应支付乙方货币补偿金额总合计为45035996.93元。2015年8月20日河南兴润诚会计师事务所有限公司受商丘市梁园区高铁建设指挥部委托，作出豫兴专审字前进【2014】第SA-269号审计报告，结论为:经审计,贵单位就户主王进,住址为归德路路西的商丘市郑徐高铁建设(梁园区)房屋征收补偿的计算过程符合规定,补偿金额为44446318.01元;停产停业费、返租租金、搬迁费、奖金合计589678.92元，是真实和准确的。其中补偿汇总表列明：征收面积5459.99平方米；补偿金额44446318.01元；搬家费43679.92元；奖金545999元；停产停业费、返租租金、搬迁费、奖金合计589678.92元。明细表列明：一楼门面单价16235元∕㎡，面积835.81∕㎡，评估总价13569375元；扣除一楼门面的宾馆和洗浴7438元∕㎡，面积3396.51∕㎡，评估总价25263241元；后院舞蹈学校和办公5373元∕㎡，面积1084.67∕㎡，评估总价5827932元；认定的附属物1118元∕㎡，面积143∕㎡，评估总价159874元；小计44820422元。扣除土地出让金1387元∕㎡，面积1728.15∕㎡，评估总价2396944元，总价42423478元。室内装修及附属物评估报告单列明：房屋室内装修项目地板砖、部分铺木地板、地毯、墙面、屋顶、门窗装修面积为3799.21㎡。装修价值1329724元。蒸汽锅炉2个，价值为8250元。评估结果合计为1337974元。房屋室内装修项目地板砖、部分铺木地板、墙面、屋顶、门窗装修面积为1660.78㎡。装修价值539754元。附属设施评估明细表为富力电梯166250元。补偿结算清单中列明：锅炉8250元、空调挂机78台，金额11700元；三相电2000元；电梯166250元；深水井6000元。被征收房屋装修补偿1869478元。结算金额为42342715.21元。搬家费43679.92元。奖金545999元。总额合计为45035996.93元。2015年10月27日商丘市梁园区前进街道办事处高铁建设指挥部出具了《说明》，认定下列物品及产权归原告所有：1、附二楼简易棚、六楼钢架棚；2、烟筒、机井；3、一楼加建房屋洗浴男部、女部；4、电梯；5、配电设施；6、门面房装饰平方补偿；7、装饰装修；8、搬迁费用。依据原告申请，本院委托商丘市诚信价格评估有限公司对原告的停业损失（2014年9月15日-2015年11月30日）进行评估，2016年10月26日商丘市诚信价格评估有限公司作出商诚价评字【2016】第083号价格评估报告书，结论为：评估标的在评估基准日的损失总值为人民币1326700元。现原、被告因拆迁补偿款分配发生争议，引发诉讼。
另查明，原告商丘市梁园区梦缘宾馆，经营者为黄凤霞，
实际经营者为王卫民。2015年5月20日因原告未按约定缴纳房租，被告向原告下达了解除房屋租赁合同通知书。
上述事实有营业执照、身份证复印件、房屋租赁合同、承包经营合同、拍卖成交确认书、收据、汇款单、审计报告、说明、通知、评估报告、房屋征收安置补偿协议等证据及各方当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告商丘市梁园区梦缘宾馆是涉案被拆迁房产的实际经营主体，原告虽未与原涉案房屋产权人签订租赁合同，但其按约定向原涉案房屋产权人及被告缴纳了房屋租金，且原涉案房屋产权人及被告均未表示异议，应视为已默认原告系涉案房屋实际承租人，原告与涉案房屋存在利害关系，故商丘市梁园区梦缘宾馆具备本案诉讼主体资格。原告在使用涉案被拆迁房产从事商业经营期间，因涉案房产被征收，导致原告不能继续经营，已给原告造成投资经营损失，且被告已获得的被拆迁房产补偿费用中包括原告应享有的费用，故原告享有在涉案房屋的拆迁补偿款中获得补偿的权利，故对原告要求被告支付被拆迁房屋补偿费用的合理诉请，本院依法予以支持。按被告王进与房屋征收部门签订的安置补偿协议及评估报告，被告王进已获得的涉案房屋补偿款为房屋补偿款42423478元、搬迁费43679.92元、附属物补偿费234124.8元（锅炉8250元+空调11700元+三相电2000元+电梯166250元+深水井6000元+太阳能750元+空调3300元+钢架棚22510元+简易棚13221.6元+复合板143.2元）、奖金545999元、房屋室内装修价值1869478元，以上合计为45035996.93元。按双方提交的租赁合同及承包经营合同，可以确认原告使用涉案房产期间，对涉案房产进行了添附及装饰装修，原告添附的物品有玻璃屋40.74㎡，按评估单价16235元／㎡计算，合计为661413.9元。电梯（166250元）、三相电（2000元）、太阳能（750元）、空调（3300元）、钢架棚（22510元）、简易棚（13221.6元）、复合板（143.2元）是原告经营期间添附，上述附属物补偿款208174.8元亦有原告享有。因涉案房产是原告经营使用，故搬家费43679.92元亦有原告享有。涉案房产室内装修价值业经第三方评估确定，故涉案房产室内装修价值按评估金额1869478元计算。一楼门面改造也系原告的装修装饰行为，故原告主张的一楼门面改造（玻璃屋）40.74㎡，按评估单价16235元／㎡计算，合计为661413.9元。上述装修价值合计2530891.9元。双方租赁合同并未对租赁合同终止后的装修价值归属进行明确约定，结合市场交易习惯及本案实际，上述装修价值应适用公平原则，即原、被告各享有50%的权益，故原告应获得的装修价值补偿款为1265445.95元（2530891.9元×50%）。因涉案房产是原告经营使用，故搬家费43679.92元亦有原告享有。综上，原告应获得补偿费用为附属物补偿款208174.8元、装修补偿款1265445.95元、搬家费43679.92元，以上合计为1517300.67元。涉案房产附属设施中的锅炉2个、配电房1个、深水井1口、空调78台在原告使用涉案房产前就已存在，故对原告主张上述设施的补偿费用，本院不予支持。因被告并未获得涉案被拆迁房产的停产停业损失费、鸽子棚等相关赔偿，故对原告主张的停产停业损失费、鸽子棚损失，本院不予支持。奖金是征收部门对被拆迁房屋产权人的一种奖励措施，故对原告要求被告给付奖金的诉请，本院依法不予支持。关于被告主张因原告未缴纳涉案房产2015年度租金，被告按房屋租赁合同约定，已将解除房屋租赁合同通知书送达原告，双方的租赁关系已解除，原告无权利获得赔偿的异议理由。本院综合分析认为，被告虽向原告送达了解除租赁合同通知，但其获得的拆迁补偿款中，包括原告投入的设施补偿，故对被告的异议理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百三十一条之规定，经本院审委会研究决定，判决如下：
一、被告王进支付原告商丘市梁园区梦缘宾馆补偿金1517300.67元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；
二、驳回原告商丘市梁园区梦缘宾馆的其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56540元，保全费5000元，合计61540元，原告商丘市梁园区梦缘宾馆负担38080元，被告王进负担23460元。
审 判 长 杨建辉
审 判 员 隋 晴
代理审判员 李 勇
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 石凤勤