湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第632号
上诉人（原审原告）江保良。
委托代理人谢新彪，湖南宏法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市众意房地产开发有限公司。
法定代表人朱海霞，该公司董事长。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郴州市华新房地产开发有限公司。
法定代表人黄国胜，该公司董事长。
原审第三人郴州市煤炭局。
法定代表人邝良桃，该局局长。
委托代理人李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
原审第三人谢志刚。
上诉人江保良因与被上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）、郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）、原审第三人郴州市煤炭局、谢志刚商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人江保良及其委托代理人谢新彪，被上诉人众意公司的委托代理人李兴，原审第三人郴州市煤炭局的委托代理人李震，原审第三人谢志刚到庭参加诉讼。被上诉人华新公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年2月19日，郴州市煤炭局与华新公司签订了《万花冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。合同第一条约定郴州市煤炭局提供土地证给华新公司，并转让约22亩的土地。合同签订后，华新公司对转让的土地进行开发。2004年8月20日，谢志刚与华新公司签订《万花山庄认购书》约定：“一、认购物业，经认购方认真阅读“万花山庄”销售现场的有关资料，认购方自愿认购中国湖南郴州市华新房地产开发有限公司开发的“万花山庄”住宅小区壹栋壹单元叁楼号房产（以下称该物业），该物业建筑面积164.5平方米，本认购书所签署的建筑面积以政府有关部门最终丈量、批准的结果为准。二、房价款，该物业原价为：人民币壹拾肆万肆仟柒佰陆拾元（144760.00元）…”。同日，谢志刚向华新公司交付144760元，华新公司向谢志刚出具了内容为“今收到谢志刚同志交来购房款1栋1单元（3楼）：壹拾肆万肆仟柒佰陆拾元”的收据。
2004年12月30日，谢志刚为甲方（出售方），江保良为乙方（认购方）签订一份《万花山庄购房转让合同》，合同约定，一、甲方将原万花山庄壹栋壹单元叁楼右侧，面积164.5㎡的房屋合同和认购收据转让给乙方；二、该房屋原价值144760元，甲方愿以每平方880元，即144760元的价格转让给乙方；三、在本合同经双方签字后，乙方一次性付清全部购房款壹拾肆万肆仟柒佰陆拾元整；…等等。合同签订后，江保良支付谢志刚144760元。
2007年5月20日，华新公司与郴州市煤炭局向谢志刚和江保良发出“函”（以下简称5.20函），内容为“预购房客户谢志刚转（江保良）：2004年8月20日，你与郴州市华新房地产开发有限公司签订了《万花山庄认购书》，预认购了“万花山庄”1栋1单元3楼住宅，已交认购预定金（购房款）144760元。由于多种原因该公司已终止了该开发项目，与您签订的《万花山庄认购书》已无法继续履行，为妥善处理该遗留问题，我局与有关开发商研究确定了以下两种方式供您选择：一、工程正式启动后三个月以内由新的房地产开发公司按您预交购房款的比例支付您预订的1栋1单元3楼住宅的利息（补偿）400元／㎡，同时退还本金，终止原购房合同。二、重新签订购房协议。购房单价由您与原郴州市华新房地产开发公司签订的《万花山庄认购书》单价880元／㎡，按照已预交购房款的比例调增至1580元／㎡，购房合同由新的房地产公司与您重新签订，原《万花山庄认购书》同时终止。以上两种方式，由市煤炭局负责监督实施，您选择哪一种，请在收到该函十日内书面答复我局。…”嗣后，江保良、谢志刚与华新公司及郴州市煤炭局未达成一致意见。
2007年11月12日，华新公司为甲方与朱辉记为乙方签订一份《项目移交协议书》，协议约定华新公司与郴州市煤炭局联合开发的工程项目转让给朱辉记，双方对有关项目移交事宜达成了协议。协议第三条约定，在开发建设“万花山庄”项目过程中，甲方因此项目对外所负的债务由乙方承担，甲方出具书面债务清单，并通知债权人。债务由乙方向债权人支付。清单由甲、乙双方及见证人签名认可。乙方不得以任何理由拒绝向债权人支付（债务清单见附件一）。甲方在建设“万花山庄”项目过程中未列债务清单中遗留问题，均由甲方自行负责，与乙方无关。债务清单列了收谢志刚“1栋1单元3楼房”购房款144760元的债务。同年12月12日，郴州市煤炭局与华新公司签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，协议约定，双方终止履行合作开发合同和补充协议，华新公司在合作开发期间所有合同资料，报建报批资料等应完整无缺地移交给郴州市煤炭局或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商等等。同日，宜章县众意房地产开发有限公司与郴州市煤炭局签订一份《万花小区后续开发意向协议》，协议约定郴州市煤炭局继续开发万花小区，宜章县众意房地产开发有限公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发。协议第八条约定，协议在宜章县众意房地产开发有限公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日宜章县众意房地产开发有限公司竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权，并与郴州市国土资源交易中心签订了郴城交确字（2008）第019号《国有土地使用权成交确认书》。之后，宜章县众意房地产开发有限公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。2009年9月17日众意公司领取了万花山庄1＃栋《商品房预售许可证》。嗣后，众意公司未与江保良和谢志刚签订《商品房买卖合同》，亦未交房。为此，江保良诉至法院，请求判令：一、众意公司交付“万花山庄”住宅小区1栋1单元3楼右侧的房产给江保良，并为江保良办理该房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证和契证；二、本案诉讼费由众意公司和华新公司负担。
众意公司在庭审中提出，没有取得万花山庄国有土地使用权前，众意公司和华新公司均没有商品房开发资格，众意公司与郴州市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》不合法，众意公司没有接受不合法的项目，也没接受江保良不合法的认购款；众意公司没有与江保良签订《商品房买卖合同》，也没有收到江保良的购房款，故没有与江保良形成《商品房买卖合同》的权利、义务关系。宜章县众意房地产开发有限公司于1999年7月8日成立，法定代表人为朱辉记。2008年12月5日，该公司变更名称为郴州市众意房地产开发有限公司。2009年7月22日，该公司法定代表人变更为朱海霞。
原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。宜章县众意房地产开发有限公司与众意公司属同一法人，该法人只是前后名称发生了变更。朱辉记于1999年7月8日至2009年7月22日系该法人的法定代表人。故涉及万花山庄项目中，宜章县众意房地产开发有限公司和朱辉记的民事行为均属众意公司的民事行为，其产生的民事权利和义务均由众意公司享有和承担。谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江保良与谢志刚签订了《万花山庄购房转让合同》，根据5.20函的函头称呼“预购房客户谢志刚转（江保良）”情况，江保良与谢志刚的转让行为已通知华新公司，故《万花山庄购房转让合同》亦合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是：一、众意公司对谢志刚向华新公司交付的认购款是否应承担责任。郴州市煤炭局与华新公司签订了《万花冲房地产联合开发合同》，谢志刚认购了万花山庄项目的住房，并交付了华新公司认购款。嗣后，华新公司将万花山庄项目移交众意公司，并在《项目移交协议书》约定“…三、在开发建设‘万花山庄’项目过程中，甲方因此项目对外所负的债务由乙方承担，甲方出具书面债务清单，并通知债权人。债务由乙方向债权人支付。清单由甲、乙双方及见证人签名认可。乙方不得以任何理由拒绝向债权人支付。（债务清单见附件一）…”。债务清单附件列了收谢志刚“1栋1单元3楼房”购房款144760元的债务，则众意公司受让了谢志刚交付认购款的相关权利义务。故众意公司对谢志刚向华新公司交付的认购款应承担责任。谢志刚所享有的债权已转让江保良，故江保良享有债权人的权利。二、江保良与众意公司是否形成商品房买卖合同关系。本案中，众意公司虽对华新公司所收认购款承担责任，但江保良或谢志刚并未按5.20函的通知内容与众意公司签订购房协议或商品房买卖合同，亦未对5.20函进行答复或主张权利。故江保良与众意公司没有形成商品房买卖合同关系。综上，江保良要求众意公司交付“万花山庄”住宅小区1栋1单元3楼右侧的房产，并办理该房屋的国有土地使用权证，房屋所有权证、契证的诉讼请求不成立，不予支持。江保良享有交付认购款的债权，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告江保良的诉讼请求。本案受理费3100元，由原告江保良负担”。
上诉人江保良不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、江保良购买的房屋系谢志刚于2004年8月20日从华新公司购买，该房屋在向谢志刚出售时就已经建成的现房；二、华新公司与郴州市煤炭局单方向谢志刚和江保良出具的“5.20函”损害了江保良的利益，且未经谢志刚和江保良同意，对谢志刚和江保良不具有法律效力；三、谢志刚与华新公司的《万花山庄认购书》已经具备了合同各个要素，应视为商品房买卖合同，该合同中华新公司的权利和义务由众意公司承继，众意公司应当履行合同约定的义务，向江保良交付房屋并办理相关产权证明。综上，请求二审：一、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；二、判令众意公司负担本案一、二审诉讼费。
被上诉人众意公司答辩称：上诉人江保良没有证据证明其与众意公司签订了房屋买卖合同，众意公司也没有收到购房款，也没有证据证明华新公司将江保良或谢志刚的购房款转交给了众意公司，江保良起诉众意公司属诉讼主体错误，原审判决认定实事清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人郴州市煤炭局述称：郴州市煤炭局对上诉人江保良起诉所陈述的事实没有异议，郴州市煤炭局在本案中只是起到证明作用，江保良与郴州市煤炭局没有权利义务关系。
原审第三人谢志刚述称：上诉人江保良缴纳了购房款，被上诉人众意公司应当将房屋交付给江保良，江保良的诉讼请求合法合理。
被上诉人华新公司未到庭，未作答辩。
上诉人为支持其上诉主张，在二审中提交了三份证据：1、华新公司法定代表人黄国胜的书面意见，拟证明谢志刚系全额支付了购房款，购买的是现房，华新公司同意谢志刚将房屋转让给江保良；2、他人签订的同地段的商品房买卖合同，拟证明江保良是按照当时的市场价格购买诉争房屋的；3、郴州市房产档案馆查询结果，拟证明江保良所购房屋现编号为1栋202号，该房屋未被查封。
被上诉人众意公司质证认为：对于证据1，黄国胜未出庭，对其书面意见的真实性有异议，且该份证据不能证明众意公司收到了江保良的购房款；证据2的真实性、合法性均均有异议，且与本案无关联；对证据3的真实性无异议，但对该份证据的关联性有异议，江保良起诉时主张购买的是1栋1单元3楼，并非查询结果显示的1栋202号。
原审第三人郴州市煤炭局质证认为：对证据1的真实性予以认可，该证据能证明谢志刚与华新公司之间存在房屋买卖合同关系，华新公司已经将项目转让给众意公司，江保良应向众意公司主张权利；证据2与本案无关联；证据3的真实性无异议，房号问题是因开发商的原因造成，江保良的购买的房屋具体是哪一套，需要核实。
原审第三人谢志刚质证认为：对证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2不清楚，不发表意见。
被上诉人华新公司未到庭，未发表质证意见。
结合各方的举证和质证意见，本院对上诉人江保良提交的证据认证如下：证据1系华新公司的法定代表人对于本案事实的陈述，能够作为认定本案事实的依据，本院予以采信；证据2与本案无关联，不能作为认定本案诉争房屋单价的依据，本院不予采信；证据3加盖了郴州市房产档案馆的公章，且能够证实房屋的现状，本院予以采信。
二审查明：谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》中认购的住房为一栋一单元三楼，谢志刚与江保良签订的《万花山庄购房转让合同》约定房屋为一栋一单元三楼右侧。根据江保良在郴州市房产档案馆查询的结果可知，万花山庄小区一栋三楼住房中301、303均被查封，302已出售给尹林峰、徐兰英。江保良主张其购买的房屋实际上应为一栋202号房，但众意公司不认可，郴州市煤炭局也不能确定现有202号房即为原一栋一单元三楼右侧的房屋，且华新公司对小区住宅编号的资料已无法查实，故本案现有证据无法证实江保良所选房屋的现状。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人众意公司是否应当向上诉人江保良交付诉争房屋并办理相关产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》中具备了当事人情况、房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且华新公司已经按照约定收受了购房款，因此谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》应当认定为商品房买卖合同，且该商品房买卖合同合法有效。谢志刚将该住房转让给江保良后，谢志刚基于商品房买卖合同而享有的对华新公司的权利由江保良承继。华新公司将万花山庄项目移交给众意公司之后，众意公司应当按照《项目移交协议书》中的约定承担责任。故上诉人江保良与众意公司之间已经形成商品房买卖合同关系。华新公司于2007年5月20日发出的函仅是其单方要求变更合同的意思表示，并未得到合同另一方即谢志刚或江保良的认可，而原审法院却以此认定江保良与众意公司之间未形成商品房买卖合同关系，显然不当。虽然江保良与众意公司形成了商品房买卖合同关系，但由于谢志刚在签订《万花山庄认购书》时并未约定具体的房号，加之华新公司退出项目开发，众意公司承接该项目之后进行了重新编号等诸多因素，导致诉争房屋的具体房号及产权现状已无法查明，江保良也未能提供充分的证据证实其在二审中指明的房屋即为其从谢志刚手中转让的房屋。故原审判决驳回江保良要求众意公司交付房屋并办理相关产权登记手续的诉请并无不当。江保良的该项上诉理由不成立，本院不予支持。基于商品房买卖合同合法有效，江保良可另行起诉主张解除商品房买卖合同并要求众意公司退还购房款及赔偿损失。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，但判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人江保良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
审 判 员 杨利平
代理审判员 何伦康
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。