上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2404号
上诉人（原审原告）朱爱军。
被上诉人（原审被告）张懿莹。
被上诉人（原审被告）裴钟钏。
上诉人朱爱军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市徐汇区＊＊＊村60号＊＊＊室房屋的权利人为裴钟钏。2011年10月25日，张懿莹（甲方）与朱爱军（乙方）在居间方上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间介绍下就系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租予乙方作为居住使用，租赁日期自2011年11月1日起至2016年11月30日止；每月租金为人民币（下同）1，000元，租金按13个月为一期支付，第一期租金乙方应于2011年12月1日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方，先付后住。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即人民币1，000元。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照本合同10-3（甲）、10-4（乙）条向守约方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋的，经乙方催告后7日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过7日的。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方应按月租金的壹倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同还补充约定：由于乙方装修过，所以甲方违约时需赔偿乙方的装修费（人工费、材料费和设备费）。张懿莹向朱爱军出具了委托人为裴钟钏的委托书，内容为：本人裴钟钏全权委托女儿张懿莹出租＊＊＊村60号＊＊＊室房屋，承诺在出租5年期间履行合同内容，如违反内容，愿负法律责任。张懿莹签字表示上述委托书（内容）属实，否则承担所引起的一切责任。合同签订当日，朱爱军向张懿莹支付保证金1，000元及十三个月（自2011年12月1日起至2012年12月31日止）的租金共计13，000元，张懿莹出具收条确认收到上述款项。
原审又认定，2011年10月30日，朱爱军向张懿莹支付自2013年1月1日起至2013年11月30日止的租金共计11，000元，张懿莹出具收条确认收到上述款项。同日，张懿莹出具房租预付请求说明一份，内容为：因本人张懿莹外借高利贷人民币一万正（月利率为30%），实在走投无路，无力归还的情况下，故请求房客朱爱军先生预付第2年房租（＊＊＊村60号＊＊＊室）若在5年内违反租房合同，在中国法律允许的范围内愿意承担贷款的最高利率加倍返还，如合同自然到期，则无需承担一分利率利息。本人确认外界无经济纠纷，在合同期内也不会再找朱爱军麻烦。2012年3月19日，张懿莹出具收条一份，内容为：因男友进拘留所需要保释金，故朱爱军帮忙提前给予人民币叁仟元整或原先提出是提前给予叁仟元算半年房租，朱爱军不愿贪图便宜，故按实际房租算，为提前收3个月房租，2013年12月1日-2014年2月28日。以后不再打朱爱军电话提前预要房租找麻烦。2013年7月11日，朱爱军向张懿莹支付自2014年3月1日起至2016年2月28日止的租金24，000元，张懿莹出具收条确认收到上述款项，并出具承诺一份，内容为：如本人在2019年11月30日以前违约（＊＊＊村60号＊＊＊室）朱爱军支付的贰万肆仟元房租将双倍返还。朱爱军将系争房屋出租给案外人使用。
原审还认定，2015年1月裴钟钏经常去系争房屋与租客交涉并向朱爱军提出解除合同，导致朱爱军无法继续将系争房屋正常出租，2015年1月23日，裴钟钏在知道房客搬走后撬锁进入系争房屋，几天后朱爱军又撬锁进入，现系争房屋由朱爱军实际控制。后朱爱军诉至法院，要求判令：1、解除其与张懿莹于2011年10月25日签订的房屋租赁合同；2、张懿莹、裴钟钏赔偿其装修人工费12，500元、材料费23，200元；3、赔偿其电器费用2，100元；4、赔偿其家具费1，800元；5、支付违约金28，930元；6、退还押金1，000元及未到期的租金（2015年2月1日至2016年2月28日）13，000元；7、赔偿空关误工损失6，300元。在本案审理中，朱爱军考虑到装修的使用折旧，申请将要求张懿莹、裴钟钏赔偿装修人工费12，500元、材料费23，200元的诉请调整为赔偿装修损失合计9，990元。
原审中，法院于2015年6月12日会同朱爱军及裴钟钏至系争房屋进行现场勘查。系争房屋内客厅和房间铺复合地板、墙面粉刷、窗和橱门刷油漆、入户门更换为防盗门、厨房和卫生间瓷砖重新铺贴、抽水马桶更换、重新装了电闸、水电管线重新铺设。裴钟钏提出朱爱军将原有的护墙板、纱窗拆除，入户门原为木门和纱门，也被朱爱军拆了。朱爱军新添了帅康牌抽油烟机一台、yuie牌燃气热水器一只、简易橱柜一组、组合龙头一组、樱花牌煤气灶一只、欧普卫浴抽水马桶一套、淋浴龙头一只。双方对上述现场装修及设施情况予以确认。法院向朱爱军释明，在清点现场财物后交接房屋，朱爱军拒绝交接，并提出结算后收到退款再交接。
原审认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。
本案张懿莹在与朱爱军签订合同时向朱爱军披露了委托人即裴钟钏，虽然委托书上不是裴钟钏本人签名，但是裴钟钏在本案审理中明确予以追认，故朱爱军与张懿莹签订的《房屋租赁合同》直接约束朱爱军及裴钟钏。当事人变更、解除合同应当协商一致，现朱爱军起诉要求解除合同，裴钟钏在本案审理中亦同意解除，法院应予以支持。
根据租赁合同约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。虽然双方解除合同，但朱爱军仍实际占用系争房屋并在法院释明后仍拒绝交接，对此裴钟钏未提起反诉要求迁让。目前系争房屋产生的相关费用未进行结算，裴钟钏拒绝返还押金，合同约定的返还租赁保证金的条件未成就，故朱爱军要求退还押金的诉请，法院不予支持。因双方在法院于2015年5月6日组织双方进行证据交换时合意解除合同，但合同解除后朱爱军拒绝返还系争房屋，经法院释明朱爱军仍坚决表示张懿莹、裴钟钏不支付相关费用就不愿交接，鉴于朱爱军在合同解除后仍实际占用系争房屋将会产生房屋占用使用费，故朱爱军要求张懿莹、裴钟钏退还自2015年2月1日起至2016年2月28日止的租金之诉请，法院难以支持。
经现场勘查，系争房屋内有电器包括松下牌微波炉一只、小天鹅牌洗衣机一台、SVA电视机一台。家具包括电视柜一只、方桌一只、二门衣橱一组、席梦思床一组、电脑桌一台、床头柜一只、小圆凳四只均属于可移动物品，法院已告知朱爱军可将系争房屋内的上述可移动物品自行搬走，朱爱军表示会自行搬走，故朱爱军要求张懿莹、裴钟钏赔偿电器及家具费用于法无据，法院不予准许。
关于朱爱军要求支付违约金和空关、误工损失，因租赁合同解除系朱爱军通过诉讼提起，裴钟钏亦同意，双方协议解除合同。朱爱军称裴钟钏上门闹事致系争房屋无法出租，租客搬走后裴钟钏还撬锁进入，但是朱爱军自认几天后其又撬锁进入并实际控制系争房屋至今。法院认为，裴钟钏的行为对朱爱军出租使用系争房屋有一定的影响，但未构成根本违约，朱爱军目前已占用系争房屋。至于系争房屋处于空关状态系朱爱军的自主处分，且朱爱军并未就其误工损失的事实提供相关证据予以证明，故朱爱军要求张懿莹、裴钟钏支付违约金和空关、误工损失的诉请无事实及法律依据，法院不予准许。
合同签订后，朱爱军对系争房屋实施装修，裴钟钏作为产权人，理应知道朱爱军装修事宜，本案虽系双方合意解除合同，但考虑到朱爱军的装潢物对于裴钟钏有再利用价值，法院根据公平原则，综合现场勘查的情况、朱爱军实际使用年限、合同租赁期限等因素酌情判处。张懿莹经法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一五年六月十八日作出判决：一、确认朱爱军与张懿莹于2011年11月25日签订的关于上海市＊＊＊村60号＊＊＊室《房屋租赁合同》于2015年5月6日解除；二、裴钟钏于判决生效之日起十日内支付朱爱军装修补偿款5，000元；三、驳回朱爱军其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计766元，由朱爱军负担688元，裴钟钏负担78元。
判决后，朱爱军不服，上诉于本院，诉称：装修房屋实际支出9，990元；被上诉人裴钟钏拉电闸、强行破门而入搔扰租客，违反合同约定；被上诉人违约在先，理应退还上诉人已付押金及租金；上诉人为写诉状、查找证据，往返于多个部门、机构，误工误时，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项，改判被上诉人赔偿装修补偿款9，990元、支付违约金28，930元、退还押金1，000元及租金11，566元、赔偿误工费3，300元。
被上诉人裴钟钏辩称：其系产权人，未经其委托，上诉人无权装修房屋并转租；因房客不配合，其曾拉电闸，但当天即予恢复；其未收取2015年6月29日后的租金；其亦有误工损失，故不同意上诉请求。
被上诉人张懿莹未作任何答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人与被上诉人裴钟钏一致确认已于2015年6月29日返还房屋。
本院认为，裴钟钏系涉讼房屋的产权人，其认可张懿莹出租房屋，而张懿莹签订租赁合同时向朱爱军披露了委托人即为裴钟钏，因此，涉讼合同直接约束朱爱军及裴钟钏，裴钟钏关于张懿莹收取的租金、押金与其无关的上诉理由，显难成立。二审中，朱爱军与裴钟钏确认双方于2015年6月29日办理房屋返还手续，并一致同意由二审法院对于已收取的房屋返还后的租金直接作出处理，本院认为，自此后，朱爱军不再控制房屋，裴钟钏应返还已收取的2015年6月29日后的租金。至于朱爱军主张返还的2015年1月21日至2015年5月6日期间的租金，本院认为，虽然此期间次承租人不再使用房屋，但朱爱军并未向裴钟钏返还房屋，其应自担房屋空置损失。本案中，朱爱军坚持认为裴钟钏拉电闸、强行破门而入搔扰租客，违反合同约定。本院注意到，原审中，裴钟钏陈述双方因转租发生纠纷，至街道调解亦未达成协议，2015年1月23日其知道房客搬走后，撬锁进入房屋，过了几日朱爱军又撬锁重新控制房屋；二审中，裴钟钏陈述其曾拉电闸，但当日即予恢复。本院认为，裴钟钏的陈述反映出租赁期间，其确曾采取拉电闸、撬锁进门等方式干扰了朱爱军对涉讼房屋的正常使用，因此，本院酌定其返还相应的租金。同时，本院认为，裴钟钏的行为尚不构成根本性违约，且涉讼合同系双方合意解除，故朱爱军关于违约金的上诉请求，不予支持。至于装修损失，朱爱军自认于2011年装修房屋后出租他人，因此，本院认为，装修因为使用而有损耗、折旧，原审酌定之补偿额，合理妥当，可予维持。原审中，双方一致确认朱爱军支付押金1，000元；二审中，双方一致同意由二审法院直接处理押金。涉讼租赁合同约定，租赁关系终止时，出租人收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还承租人。综合前述情形，本院认为，在双方已办理房屋返还手续的前提下，该部分押金应予返还。至于朱爱军主张的误工费，不属于租赁合同解除的后果处理范围，且其未能提供有效证据予以证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第869号民事判决；
二、裴钟钏于本判决生效之日起十日内返还朱爱军租金8，100元；
三、裴钟钏于本判决生效之日起十日内返还朱爱军押金1，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计766元，由朱爱军负担688元，裴钟钏负担78元。二审案件受理费1，044.60元，由朱爱军负担853.67元，张懿莹、裴钟钏负担190.93元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。