安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0202民初5856号原告：芜湖市华强旅游城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强城市广场B座三楼，统一社会信用代码91340200769027990L（1-1）。法定代表人：李曙成，董事长。委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖亚男，安徽纬纶律师事务所实习律师。被告：丁春萌，男，1960年2月23日出生，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现暂住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：丁春林，男，1956年4月11日出生，住安徽省芜湖市，系丁春萌哥哥。被告：汪传云，女，1960年8月20日出生，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖江北（门牌号码不详）。原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司（以下简称“华强开发公司”）与被告丁春萌、汪传云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强开发公司的委托诉讼代理人古立平、肖亚男，被告丁春萌及其委托诉讼代理人丁春林到庭参加诉讼，被告汪传云经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告华强开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》；2、两被告立即协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记手续；3、两被告立即支付原告违约金11554.72元（按累计应付款的1%计算）；4、两被告返还原告垫付款及至偿还之日止的损失共计360865.72元（其中垫付款333740.72元，利息损失27125元，损失按同期银行贷款年利率6%计算，其中67449.15元自2013年12月31日起计算，59228.35元自2014年12月31日起计算，207063.22元自2015年9月22日起计算，上述利息暂计算至10月15日）。事实和理由：2011年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的镜湖区醇美华城美加印象×房屋，建筑面积192.63平方米，房屋总价为1155472元，首付款355472元，余款80万元在交通银行芜湖分行贷款，并由原告承担办理产权证之前的阶段性连带责任担保。补充协议明确约定，出卖人取得房屋《商品房初始登记》并通知买受人后15天内，买受人应按照出卖人的要求积极配合办理完毕相关手续并缴纳相关费用。在出卖人通知一周内，买受人需积极配合办理相关手续，否则按合同第五条作违约处理，即原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了各项义务，在约定期限内取得《商品房初始登记》，并分别于2014年8月18日、2016年6月23日向两被告发出函告，要求被告办理房屋权属登记手续和缴纳契税，但被告置之不理，已构成根本违约。同时，自2013年5月起，被告开始不予缴纳贷款，原告于2015年8月12日、2016年6月23日向被告发函要求及时履行还款义务，被告不予理睬。截至2016年6月23日，原告为被告向银行垫付购房款等费用共计333740.72元。被告的违约行为已给原告造成巨大损失。被告丁春萌辩称：被告在原告处买房是事实，后来因为支付能力欠缺不能按期归还银行贷款也是事实，且发放贷款的交通银行也已经起诉了；买房后被告没有协助原告办理房屋产权证是有违约之处。被告现同意解除合同，也同意合同解除后协助原告办理相关登记手续；原告为被告垫付的偿还银行贷款的钱，被告愿意支付；但对利息有异议，不应当由被告来承担；违约金由法院裁判。被告汪传云在庭审结束后，向本院递交了书面陈述意见，表示其不同意解除合同，被告愿意自行出卖所购房屋以偿还银行贷款和垫付款，或者原告按市场价将房屋回购。对于原告主张的利息，由于原告没有产生实际损失，被告不同意支付。本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，原告华强开发公司与被告丁春萌、汪传云签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：“丁春萌、汪传云购买芜湖市华强旅游城投资开发有限公司开发建设的镜湖区醇美华城·美加印象×房产，建筑总面积为192.63平方米。房屋总价款为1155472元，付款方式：买受人于2011年12月15日前付房款355472元，余款80万元由买受人在2011年12月25前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料逾期按第五条违约处理。违约责任：买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年7月10日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”签订主合同当日，原、被告还签订了《补充协议》，协议约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿；出卖人取得该房屋《商品房初始登记证》并通知买受人后15天内，买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳相关契税、登记费用及其他费用；办理房屋权属登记手续及证书应缴的契税等费用，按国家有关规定，出卖人、买受人双方各半承担，在出卖人通知一周内，买受人需积极配合办理相关手续，否则按本合同第五条作违约处理。”2012年1月18日，两被告在交通银行股份有限公司芜湖分行办理了80万元的房屋按揭贷款手续，并以购买的醇美华城·美加印象×房屋办理了预抵押登记，原告华强开发公司为两被告的贷款提供办理房屋产权证且银行取得抵押物他项权证前的连带责任保证。后原告按期向被告交付了房屋。两被告自2013年5月份开始未归还银行贷款，截至2015年9月22日，原告华强开发公司代两被告向交通银行芜湖分行偿还房屋贷款共计333740.72元，其中2013年12月31日交通银行从原告保证金账户划转了67449.15元，2014年12月30日划转了59228.35元，2015年9月22日代扣了207063.22元。原告曾在2014年8月18日、2016年6月23日向两被告发出要求办理房屋产权证的告知函，于2015年8月12日、2016年6月23日又分别向两被告发出要求偿还代垫款项的函告，两被告均未履行。另查明：到目前为止，房屋已交付，但被告未入住亦未装潢。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、补充协议、个人房产抵押贷款合同、告知函、逾期划扣证明及垫款明细等证据及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了买受人逾期付款，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，出卖人有权解除合同。两被告自2013年5月开始一直未支付银行按揭贷款导致原告为其垫款，原告在2016年6月23日向两被告发出催告，要求其在规定期限内办理房地产权证并归还垫付的款项，否则将依法解除合同。该期限届满后，两被告仍未履行。故双方约定的合同解除的条件已经成就，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告请求解除合同并要求两被告协助其办理撤销商品房买卖合同备案登记和该合同项下的房屋预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。鉴于两被告存在逾期付款和不履行合同约定的办理房屋产权证、交纳契税等费用的违约行为，依照合同约定，两被告应当向原告支付累计应付款（即代为偿还的银行贷款）333740.72元的1%的违约金3337.40元。双方在补充协议中约定买受人对银行违约造成出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿。故原告为两被告垫付的333740.72元，两被告应予偿还。由于双方对垫付的购房款逾期支付所产生的损失没有约定计算标准，亦没有约定计算方式，故被告应当按照年利率6%分段计算该垫付款产生的利息损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与被告丁春萌、汪传云于2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告丁春萌、汪传云于判决生效后十日内协助原告办理撤销上述商品房买卖合同的备案登记以及该合同项下的房屋预告登记手续；三、被告丁春萌、汪传云于判决生效后十日内偿还原告向交通银行股份有限公司芜湖分行代垫的2013年5月至2015年9月22日期间的贷款本金共计333740.72元，并按照年利率6%支付该款项产生的利息共计27125元（其中67449.15元自2013年12月31日计算至2016年10月15日，59228.35元自2014年12月30日计算至2016年10月15日，207063.22元自2015年9月22日计算至2016年10月15日）；四、被告丁春萌、汪传云于判决生效后十日内支付原告违约金3337.40元；五、驳回原告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3545元，由被告丁春萌、汪传云负担（诉讼费原告已预交，两被告于判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  顾斌二〇一六年十二月十二日书记员  朱寅附：本案适用法律条款1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。5、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借款内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）……6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。