西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00923号
上诉人（原审原告）郑延军，陕西子午科技开发有限公司员工。
委托代理人党怀谦，陕西为民法律咨询服务部法律工作者。
上诉人（原审被告）西安易投商业管理有限公司（原西安易投商业运营管理有限公司），住所地西安市长安南路82号。
法定代表人李满利，该公司总经理。
委托代理人曹晓梁，陕西睿思律师事务所律师。
原审第三人班知兰，个体工商户。
上诉人郑延军与上诉人西安易投商业管理有限公司（以下简称易投公司）及原审第三人班知兰因租赁合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑延军的委托代理人党怀谦，上诉人易投公司的委托代理人曹晓梁到庭参加诉讼。原审第三人班知兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法按其缺席审理。本案现已审理终结。
2014年4月29日郑延军诉至原审法院称，其与易投公司于2011年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定其将位于西安市高新四路城市皇冠10201号110平方米的商铺出租给易投公司。租赁期限为2011年10月5日至2021年10月4日，月租金为10500元，2013年1月1日起每年递增5%。物业管理费每平方米5元由易投公司承担，每月按500元计算，水、电费由易投公司按实际使用数量交纳。易投公司共支付其半年租金63000元，物业管理费3300元。后易投公司隐瞒自己作为二房东的特殊身份，擅自将承租房屋转租给班知兰。易投公司未经其书面同意擅自让班知兰加盖二层，改变了房屋主体结构，严重危及房屋及顾客的安全。易投公司自2012年4月5日起无正当理由迟延支付租金，其在多次口头通知无果的情况下，于同年5月6日发出关于解除房屋租赁合同的函。要求易投公司恢复房屋原状，并给予易投公司及班知兰7天的合理期限，而易投公司及班知兰对此置之不理。其耐心劝说无果，为避免损失扩大，将班知兰的其中一个营业门予以上锁，班知兰才停止营业。其为维护自身的合法权益，故请求依法判令：1.易投公司支付其三个月房屋租金31500元、三个月物业管理费1500元、赔偿自2012年7月起的房屋租金损失63000元、物业管理费3000元（暂定6个月）直至交付其房屋之日止以及滞纳金25515元，合计124515元；2.易投公司及班知兰拆除加盖房屋、恢复房屋装修原状；3.易投公司及班知兰承担1、2项连带赔偿责任；4.由易投公司承担本案的诉讼费用。
易投公司辩称，郑延军所述与事实不符，其不存在未按期向郑延军支付租金的违约行为。郑延军要求其支付租金和物业费没有事实和法律依据。其和班知兰没有擅自改变出租房屋的结构，所有装修都是在房屋租赁合同允许的范围内和郑延军的参与下完成的，其和班知兰没有任何违约行为，也未实施任何损害房屋的侵权行为，没有给房屋造成损害后果，因此不应承担任何连带责任。请求依法驳回郑延军的诉讼请求。
班知兰辩称，其同意易投公司的答辩意见。
原审法院经审理查明，郑延军和易投公司于2011年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定郑延军将位于西安市高新区高新四路城市皇冠10201号商铺出租给易投公司使用，房屋建筑面积110平方米，租赁期限为10年，自2011年10月5日至2021年10月4日。免租期为2011年9月22日至2011年10月4日，共计15天。每月租金为10500元，年租金为126000元，从2013年1月1日起每年递增5%。该房屋为商业用房，易投公司可以用于商业经营使用，同时拥有向第三人转租、联营与合作的权利。易投公司应于合同签订后三个工作日内支付郑延军合同保证金10500元；免租装修期满后三个工作日内易投公司支付郑延军第一季度的房屋租金31500元，以后房屋租金按照季度支付，执行先付租金后用房的原则，即易投公司在使用房屋之前先行预付房租。易投公司应向物业公司按时交纳相关物业费，并按照西安市统一收费标准向有关部门交纳水、电、气、暖费用，物业费每月500元由易投公司承担。双方对违约责任也进行了明确约定，易投公司未能按时支付租金，应自违约之日起按照应付租金部分每日向郑延军交纳千分之一的滞纳金，逾期一个月郑延军有权按照应付租金每日收取1%的滞纳金，逾期两个月郑延军有权要求解除合同并收回房屋，易投公司所交的房屋租金郑延军不予退还。如郑延军未能按期交房，易投公司有权自郑延军违约之日起向郑延军收取已付租金千分之一的损失费，逾期一个月易投公司有权按已付租金每日收取1%的损失费，逾期两个月易投公司有权要求解除合同，郑延军在易投公司书面通知解除合同后l周内双倍返还易投公司预缴租金。
合同生效后至期满前，如因郑延军自身原因导致易投公司要求解除合同，则郑延军应在合同解除后一周内双倍返还易投公司交纳租金和押金，同时向易投公司赔偿损失；如因易投公司自身原因导致郑延军要求解除合同，郑延军有权扣除易投公司已付租金及押金，易投公司对房屋的装修及改造无条件归郑延军所有。同时合同对房屋交付与收回、房屋所有权及工商登记、房屋改造、维修及维护等事项进行了约定。合同签订后，双方依约开始履行合同，易投公司向郑延军支付前期租金后，郑延军将所租房屋交给易投公司使用。
2011年9月28日易投公司将所租房屋转租给班知兰，用于经营泡馍馆。易投公司与班知兰签订了关于上述房屋的租赁合同。约定租赁期限为五年，自2011年10月13日至2016年10月12日。免租期从2011年9月28日至2011年10月12日，共计15天。2011年10月13日至2014年10月12日，每半年租金为84000元；2014年10月13日至2015年10月12日，每半年租金为89040元；2015年10月13日至2016年10月12日，每半年租金为94382元，租金每半年支付一次。合同签订时班知兰向易投公司交纳保证金14000元，物业费每月每平方米5元，班知兰交纳首期6个月的物业管理费。班知兰每次交纳租金时，一并由易投公司代收下一期6个月的物业管理费。合同签订后，班知兰于2011年10月2日对承租房屋进行了装修并加建了二层营业用房，并与郑延军加建的二层营业用房连为一体。
2011年11月29日郑延军与班知兰就位于西安市高新区高新四路城市皇冠10201号郑延军加盖的二层营业用房签订租赁合同。租期期限自2011年12月15日至2016年12月14日止。该房屋租金为前3年每月2000元，后两年每月2500元。租金每年结算一次，下年度租金需提前1个月支付。2011年11月底班知兰将所租房屋装修完毕，并开始经营泡馍馆。2012年5月3日易投公司法定代表人李满利以个人名义，通过邮政储蓄银行电汇形式向郑延军汇款31500元，用于交纳2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金。因无法兑付拒收，并于同年7月8日退回。2012年5月6日郑延军向易投公司发出解除房屋租赁合同的函，2012年5月7日易投公司回函，表示不同意解除合同，要求继续履行。2012年7月9日郑延军将租赁房屋大门上锁，导致班知兰无法经营。后该房屋由郑延军收回出租他人承租使用。
原审法院经审理认为，郑延军与易投公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护。易投公司在向郑延军支付租金并取得房屋后，按照合同约定又将所租房屋转租给班知兰使用。易投公司在使用郑延军房屋后，理应按照合同约定交纳期限，向郑延军支付房屋租金。因易投公司法定代表人采用电汇形式向郑延军交纳房租，导致兑付拒收。庭审中，易投公司所举交纳房租拒收的证据，不能证明系郑延军本人拒收，易投公司理应承担举证不能的责任。故易投公司逾期交纳租金的行为已构成违约，理应承担双方所签租赁合同无法继续履行的违约责任。鉴于郑延军已于2012年7月9日强制将所租房屋上锁收回。故郑延军要求易投公司支付2012年4月5日至2012年7月5日房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元的诉讼请求，依法予以支持。对郑延军要求班知兰对上述费用承担连带责任的请求于法无据，不能成立。至于郑延军要求易投公司赔偿2012年7月起的房屋租金损失及物业管理费一节，因郑延军于2012年7月9日将租赁房屋大门上锁，实际收回所租房屋，双方签订的租赁合同已无法继续履行，故双方签订的《房屋租赁合同》实际已解除，郑延军该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。另外，郑延军要求易投公司及班知兰拆除房屋加层、恢复房屋装修原状的诉讼请求，因庭审中郑延军已将所租房屋另行出租他人使用，故该项诉讼请求，不予支持。西安市雁塔区人民法院于2015年5月5日，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告西安易投商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元，合计58515元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费2990元，由郑延军负担1000元，由西安易投商业运营管理有限公司负担1990元。
上诉人郑延军不服上述判决，向本院提起上诉称，1、根据双方签订的《房屋租赁合同》，易投公司应按合同约定向其缴纳租金，但易投公司从2012年4月5日起，未按期支付租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2、易投公司及班知兰在其房屋内擅自加盖，改变房屋结构。根据陕兵监检字（2013）-JGS-13-003【建筑工程司法鉴定报告】作出的鉴定结论，已严重危及房屋安全。其多次口头通知无效，遂于同年5月6日发出关于解除合同的函，并给予对方7天时间，要求恢复房屋原状。易投公司回函表示拒绝，且不同意解除合同。其劝说两个月无果，为防止严重坍塌事故的发生，便采取紧急避险措施，将涉案商铺的其中一个门上锁，阻止班知兰营业。易投公司与班知兰已构成根本性违约，应依法赔偿其的全部经济损失。3、其提起诉讼在审理期间，为避免损失进一步扩大，尽快重新出租，其通知易投公司与班知兰搬出，对方不予理睬。其将对方物品强行搬出，涉案商铺转租给武亚锋。2012年7月5日至2014年7月5日期间，双方的房屋租赁合同并未到期，亦未依法解除，易投公司与班知兰仍实际占用，故房租应计算至其实际收房之日，即2014年7月5日。原审法院认定2012年7月9日收回房屋、合同解除，与事实不符。4、涉案房屋一直由班知兰实际占有、使用、收益，且改变了原有结构，拒绝搬离，给其造成了巨大的经济损失，故班知兰应与易投公司共同承担连带赔偿责任。综上请求：维持原审判决第一项；撤销原审判决第二项，改判易投公司支持其2012年7月5日起日起的房屋租金63000元，物业费及滞纳金25515元（4到7个月，三个月欠缴物业管理费的滞纳金），由易投公司和班知兰承担连带责任；并由易投公司及班知兰承担一、二审的全部诉讼费用。
易投公司针对郑延军的上诉答辩称，其从没有未按期支付租金的违约行为，郑延军要求其支付2012年7月5日起的房屋租金63000元无合法理由。郑延军私自锁门的行为造成商户无法正常经营，导致合同解除。因此其和班知兰无需支付2012年7月5日以后的租金。其与班知兰没有私自改变房屋结构，没有违约行为，不应承担任何连带责任。其余坚持其的上诉观点，请求法院依法驳回郑延军的上诉请求。
上诉人易投公司也不服上述判决，向本院提起上诉称，1、2012年4月5日之前，其曾多次提出向郑延军缴纳2012年4月5日至2012年7月5日的房租，郑延军均予以推诿并拒绝接受。其遂发出《支付房屋租金通知》及《律师函》催告，并要求郑延军收取租金、认真履行合同，郑延军不予理会。原审判决遗漏了上述事实，且其于一审中的举证，足以证明郑延军确实收到了其寄送的通知及律师函，郑延军始终拒收其缴纳的租金，显属违约。2、其多次向郑延军催要付款账号无果，便按照郑延军身份证上登记的住址，以汇款方式向郑延军支付租金，合情合法，即便由于郑延军不居住于该地址，导致没有收到汇款单，过错也应归于郑延军。其在汇款之前已通过《律师函》告知郑延军，“采用邮储银行汇款方式支付租金”，且郑延军在签收《回函》时承认，“邮局转账已退回”，嗣后，郑延军又声称对汇款毫不知情。其所提供的《退款通知单》，足以证明汇款被退回是郑延军拒收造成的。原审判决将过错和违约归结于其，认定错误。3、其与郑延军所签合同的第一条明确约定：“乙方可以用于商业经营使用，同时拥有向第三人转租、联营与合作的权利。”又根据第十一条第一项第1点约定，班知兰对涉案房屋进行装修的过程中，郑延军曾多次到达现场指导装修，并给装修活动提供地下室通道，足以证明班知兰是在经过郑延军的同意，且没有提出任何异议的情况下才进行装修的。原审时，郑延军提交了一份鉴定报告，欲证明班知兰的装修损坏了房屋主体结构，危害了房屋安全，但鉴定结论并没有此类叙述。郑延军认为其违约的行为均不存在。综上请求：维持原审判决第二项；撤销原审判决第一项，改判其向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元。
郑延军针对易投公司的上诉答辩称，1.易投公司及第三人擅自改变房屋结构，扩建增加营业面积，属于根本违约。在整体结构上增加荷载，就是增加房屋的危险，司法鉴定已经存在，一审并未对此核实采纳，属于漏判。对方所作夹层未经政府审批，施工人员资质是否合格，这都对房屋造成危险。其当时主要是担心房屋坍塌，并且可能对此承担责任。2.易投公司未按期支付租金，属于合同违约。双方为此发生纠纷时，只有函件往来未当面约见，银行支付票据不能证明易投公司将钱支付给其，并且其拒收。3.合同终止期限应该截止到2014年4月22日房屋出租以后，而不是2012年7月9日。4.易投公司将房屋转租给班知兰，双方的合同是转租赁。其疏忽未审查双方的合同，对方也未及时通知其，其并不清楚转租问题。对于违约行为，易投公司和班知兰应当承担连带责任。其余答辩意见同其上诉理由。
原审第三人班知兰庭后向本院提交书面意见称，要求易投公司退还其2012年7月10至2012年10月13日的房屋租金43866元，退还其保证金14000元，承担违约金14000元，赔偿其装修费用84980元、原材料损失13000元、员工工资20000元。并要求郑延军退还其2012年7月9日至2012年12月14日的房屋租金10333元，赔偿其设备损失67200元，装修费用33000元，水电垃圾费等2000元。
本院经审理查明，2012年4月18日易投公司通过特快专递向郑延军发出《支付房屋租金的通知》，郑延军已经签收。2012年5月4日易投公司向郑延军发出律师函称，房屋租金31500元已通过邮局汇付，5月8日郑延军在此函上备注：此件已收悉，此件所述内容均不能成立。班知兰承租房屋后加层面积30余平方米。另查明，在易投公司诉郑延军、第三人班知兰排除妨害纠纷一案中，依据郑延军的申请，法院委托陕西兵器建设监理咨询有限公司，对班知兰加层房屋结构是否发生改变进行司法鉴定。2013年陕兵监检字（2013）-JGS-13-003【建筑工程司法鉴定报告】鉴定结论为：“第三人在原房屋南端所增加的二层钢结构既增加了该房屋的建筑面积，又增加了使用荷载，使原房屋的结构发发生了变化”。原审判决查明其余事实清楚。
本院认为，郑延军与易投公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均受合同条款的约束。易投公司在取得所租赁的房屋后，将该房屋转租给班知兰，符合郑延军与易投公司签订的租赁合同约定。因2012年4月18日易投公司通过快递向郑延军发出的《支付房屋租金的通知》已被郑延军签收，2012年5月4日易投公司向郑延军发出的律师函也被郑延军签收，故郑延军已明知易投公司将房屋租金通过邮寄方式给其支付。最终郑延军没有收到房屋租金，责任在其本人，易投公司并无逾期交纳租金构成违约的行为。但此2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元，易投公司仍需向郑延军支付。至于滞纳金，原因是郑延军的拒收行为所引起的，易投公司不用承担。鉴于郑延军已于2012年7月9日强行将租房屋大门上锁，实际收回所出租的房屋，易投公司与郑延军签订的合同已无法继续履行，双方签订的《房屋租赁合同》在此时实际已解除。郑延军上诉要求易投公司赔偿2012年7月起的房屋租金损失及物业管理费，以及要求易投公司和班知兰对此承担连带责任，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，郑延军的上诉理由不能成立，其上诉请求，予以驳回。易投公司的上诉请求，本院予以支持。对原审判决第二项予以维持，第一项予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02360号民事判决第二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02360号民事判决第一项：即“被告西安易投商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元，合计58515元。”为：西安易投商业管理有限公司于本判决生效后十日内向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2990元（郑延军已预交），由郑延军负担1500元，由西安易投商业管理有限公司负担1490元；
二审案件受理费2026元（郑延军预交1550元，西安易投商业管理有限公司预交476元），由郑延军负担。（在执行本判决生时，由西安易投商业管理有限公司将其应负担的1014元直接付给郑延军）
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 徐妍萍