上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1863号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海沪太粮油食品有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人黄伯藩，总经理。
委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海绿翼实业公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人杨建国，总经理。
委托代理人余岚，上海市光大律师事务所律师。
上诉人上海沪太粮油食品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海沪太粮油食品有限公司（以下简称“沪太粮油公司”）的法定代表人黄伯藩及委托代理人王厚忠、被上诉人上海绿翼实业公司（以下简称“绿翼公司”）的委托代理人余岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年4月25日，绿翼公司（甲方）与沪太粮油公司（乙方）签订《租借合同》，主要内容为：甲方（原大场镇农副业公司）和乙方（原南市区粮食局饲料收集供应站）自1982年10月签订协议书（合同期拾年），合同期满后于1991年2月续签了拾年合同，在此期间乙方经营能力逐年增长，为了扩大生产规模，提高产品质量，改变厂容厂貌，乙方于2000年2月向甲方提出修改协议，改造翻建部分厂房，经双方协商重新订立以下协议；甲方将位于沪太支路XXX号内一块场地2510平方米，房子239.5平方米，续租给乙方；租赁期限自2001年1月1日至2010年12月31日止（原1991年2月所签协议有效期限至2000年12月31日止）；年租金为人民币（以下币种均为人民币）6万元；合同有效期内如遇国家征地或不可抗力的因素，甲乙双方必须无条件服从，租金按实际租期计算，碰到征地或动迁，乙方的房屋、生产设备、生活设施，如征用单位理赔，应归乙方所有，其他赔款均归甲方所有；合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下，甲方应优先出租给乙方。2010年6月23日、12月1日，绿翼公司先后两次向沪太粮油公司发函，表示合同到期后不再续约，要求绿翼公司按期搬离。
绿翼公司于2014年5月向原审法院提起诉讼称，其与沪太粮油公司的合同到期后，因租赁房屋所在地区需按规划进行综合整治，双方未再续租租赁合同。绿翼公司欲收回房屋及场地，但沪太粮油公司拒不归还，长期占用至今，故请求判令：沪太粮油公司立即返还租赁房屋及场地，并支付2011年1月1日起至迁出之日止的使用费（按每年6万元的标准计算）。
原审审理中，沪太粮油公司反诉并辩称，绿翼公司补偿沪太粮油公司扩建房屋费用、折旧损失、搬迁费、停产损失等之后，沪太粮油公司同意搬离，但需给予一定的搬迁时间。2010年12月31日之后，因绿翼公司的原因，导致沪太粮油公司无法正常使用房屋，故2011年1月1日之后的租金无需支付，期间的损失由绿翼公司自行承担。沪太粮油公司反诉请求：判令绿翼公司补偿租赁房屋扩建造价费用230万元、房屋扩建造价折旧损失20万元以及搬迁费、停工停产损失130万元。
针对沪太粮油公司的反诉请求，绿翼公司辩称，其在租借合同到期之前即向沪太粮油公司表示不再续租，要求沪太粮油公司搬离。沪太粮油公司以种种理由拒绝。不存在480万元的补偿方案。2013年11月11日，绿翼公司的上级单位对租赁场地内建筑物原值进行评估，但没有协商任何补偿的问题。不同意沪太粮油公司的反诉请求。
原审审理中，双方均表示，沪太支路XXX号现变更为沪太支路XXX号；沪太粮油公司的租金支付到2010年12月31日。沪太粮油公司表示，由于绿翼公司采取了一些让沪太粮油公司搬走的措施，不能按照合同约定的租金标准支付使用费，且绿翼公司也从未催讨过使用费，2012年4月1日之前的使用费已经超过了诉讼时效。绿翼公司表示，口头上催讨过使用费，但没有书面函件。
关于沪太粮油公司在租赁场地上的搭建添附情况，沪太粮油公司表示，1982年承租开始的时候租赁场地是一片荒地，现在4，500平方米房屋都是沪太粮油公司建造的，一共分了三次搭建。除了土建之外，还有安装部分（就是装饰装修、排水管道等），附属房屋指的是简易的，是生产配套的附属房屋。搭建的建筑物没有建设规划许可证，1990年第一次搭建的房屋是有宝山区计经委立项过的，其他的建造是有政府批文的，都是出租方出面去申请审批的，这些房屋是没有房产证的，应该是可以办的，但是绿翼公司没有去办。沪太粮油公司提供了1991年宝山区计划委员会同意扩建380平米建筑的批复及2001年宝山区大场镇人民政府同意翻建旧车间380平米的批复。
绿翼公司表示，租赁场地内沪太粮油公司搭建的房屋是没有房产证的。所谓有政府批文的房屋面积也只有380平方米，也不是4，000多平方米，在2000年的时候沪太粮油公司要求对380平方米房屋进行改造，绿翼公司没有让其进行扩建。所以绿翼公司最多也就知道且同意沪太粮油公司搭建了380平方米房屋，没有同意搭建其他房屋。绿翼公司只同意对其中1991年的380平米房屋进行适当折价补偿，至于其他私自搭建的房屋不同意补偿。
原审审理中，经沪太粮油公司申请，原审法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称“鉴定单位”）对沪太粮油公司在本案租赁场地内搭建的房屋进行了工程审价。鉴定的工程包括，1990年修建的160平方米房屋、1991年扩建的380平方米房屋、2001年翻建的380平方米房屋（2001年实际修建约3，900平方米房屋，包括同时翻建的原有老房屋239.5平方米）。鉴定结论为：1990年修建的160平方米房屋鉴定金额80，878元，1991年修建的380平方米房屋鉴定金额275，019元，2001年修建的3，900平方米房屋鉴定金额1，622，400元。
针对鉴定报告，绿翼公司质证认为，三次文件分别对建筑进行了批复，只认可有批文的建筑面积。1990年批准建设160平方米，1991年扩建到380平方米，是包括原来的160平方米的。2001年是对该380平方米进行翻建。故根据三份文件，合法部分仅仅是380平方米，其余部分都是擅自搭建，违章建筑不应该纳入鉴定范围。
鉴定单位称，鉴定过程中，在2014年8月5日组织双方当事人召开会议，确定了鉴定范围，一个是1990年文件、1991年文件，两个文件我们理解是并列的，应该是扩建了380平方米。2001年以翻修的名义，建设了3，900平方米房屋，可能是翻建的原有的老建筑，是否包含了380平方米房屋不能确定。
沪太粮油公司质证认为，对鉴定报告本身真实性无异议，但95KV用电设施和污水管道没有审进去。95KV用电设施是一个变压器，当时投资大概30来万。发票已经找不到了。投资的时候是在90年代，具体哪一年记不得了。沪太路安装污水管道时由市政部门将厂区内管道纳入到了总的排污管，费用是交了3万元左右的，付给了市政部门。
鉴定单位称，涉及到供电局的，费用不光是设备费用，当时设备不是很贵，但是开接口的其他费用（申请费）很贵，故一般不对用电设施进行评估，现场没有去看有没有供电设施；排水管道是隐蔽工程，且年代久远没有图纸，涉及到排污费的问题，故工程造价里面无法反映。鉴定单位根据现场情况，估算了相应管道的工程造价。
关于建筑物的折旧问题，鉴定单位称，如果是正式建筑，合理使用期限是50年，如果是临时建筑，应该是20-30年。年限满了残值就归零了。本案中有政府的批文的可以看做正式建筑，规划许可证不一定要有，是50年归零。其余部分根据现场情况可以按临时建筑30年折旧为宜。
原审法院经审理后认为，绿翼公司与沪太粮油公司签订的《租借合同》系双方真实意思表示，均应恪守履行。按照合同约定，该合同已经于2010年12月31日到期，绿翼公司在到期之前多次通知沪太粮油公司到期不再续租，按期搬离。故沪太粮油公司应将租赁场地及房屋返还给绿翼公司。但沪太粮油公司至今仍未履行上述义务，故应承担在此期间的场地房屋使用费。沪太粮油公司认为合同到期后由于绿翼公司的原因，导致沪太粮油公司无法正常使用房屋，不需要支付使用费，但未提供证据予以证明，上述抗辩意见，法院难以采信。关于使用费的标准，可以参照合同约定的年租金6万元计算。由于绿翼公司没有证据证明在起诉前曾催讨过使用费，沪太粮油公司主张部分使用费已经超过诉讼时效的观点，原审法院予以采纳。本案中绿翼公司主张的使用费属于租赁合同到期终止后产生的债权，并非租金，因此，应当适用两年诉讼时效期间。绿翼公司于2014年3月28日起诉，2012年3月29日之前的使用费已经超出诉讼时效，法院不予支持。
关于沪太粮油公司在租赁场地内搭建的房屋，虽然沪太粮油公司在建房时有过宝山区计划委员会和宝山区大场镇政府的批复，但批复中均明确应按规定办理相应的建设审批手续，而沪太粮油公司所有搭建均没有建设规划审批手续，也未取得房地产权证。双方合同约定，如遇征地或动迁，乙方的房屋、生产设备、生活设施，如征用单位理赔，应归乙方所有。但沪太粮油公司并未提供证据证明租赁场地及房屋已实施动迁，不符合该条约定的情形。而且，双方的租赁合同早已到期。综上，沪太粮油公司要求绿翼公司赔偿房屋扩建造价费用、折旧损失、搬迁费、停工停产损失共计380万元的诉讼请求，没有合同及法律依据，不予支持。鉴于绿翼公司同意对其中1991年扩建的380平米房屋进行折价补偿，于法不悖，予以准许。至于补偿的数额，可以参照鉴定单位的鉴定意见，上述380平方米房屋经鉴定，造价费用为275，019元，对此予以确认。
原审法院据此作出判决：一、沪太粮油公司于判决生效之日起三十日内，将上海市沪太支路XXX号（原沪太支路XXX号）场地及房屋腾空后返还给绿翼公司；二、沪太粮油公司于判决生效之日起三十日内，支付绿翼公司自2012年3月29日至实际返还上述场地房屋之日止的使用费（按照每年6万元的标准计算）；三、绿翼公司于判决生效之日起三十日内，支付沪太粮油公司补偿款275，019元；四、绿翼公司的其余诉讼请求，不予支持；五、沪太粮油公司的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人沪太粮油公司不服，向本院提起上诉称：一、根据双方租赁合同约定，合同到期后绿翼公司有优先续租权，现系争厂房并没有综合治理事宜，绿翼公司终止合同的理由不能成立。由于绿翼公司不肯续签租赁合同，导致沪太粮油公司无法办理营业执照等证件，无法正常使用系争厂房，故沪太粮油公司不应再支付房屋使用费。二、沪太粮油公司三次修建系争厂房加上停业损失等共计380万元，且三次翻建均是在不同的地方进行，不存在原审认定的在同一地点进行翻建的情况。三、鉴定报告中未对95KV用电设施和污水管道作出造价鉴定。沪太粮油公司为95KV工程支出已超过33万元，绿翼公司应该予以补偿。据此请求撤销原审法院判决，改判驳回绿翼公司原时审全部诉请，并依法支持沪太粮油公司原审时的反诉请求。
被上诉人绿翼公司答辩称：一、租赁合同到期前其已两次发函给沪太粮油公司表示不再续租，但沪太粮油公司一直占用系争厂房，应该按照每年6万元的标准支付使用费。二、原审法院对于补偿房屋折价款这一块，绿翼公司认为超出380平米的房屋没有相关手续，是违章建筑，认同原审法院的认定。三、由于沪太粮油公司未提供相关证据材料，故鉴定单位未对95KV项目作出造价认定。据此请求驳回沪太粮油公司的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。沪太粮油公司与绿翼公司签订的《租借合同》约定的租赁期限至2010年12月31日止，在租赁期限届满前，绿翼公司已明确表示不再与沪太粮油公司续租，沪太粮油公司认为绿翼公司应当与其再行建立租赁关系，依法无据。租赁期限届满，沪太粮油公司作为承租人依法应当返还租赁物。在未予返还之前，沪太粮油公司仍实际占用绿翼公司的房屋、场地，理应支付相应的使用费。原审法院依据查明的事实，判决沪太粮油公司限期腾退并按原约定的标准支付至腾退日止的使用费，并无不当。至于沪太粮油公司主张的其在系争场地内扩建、搭建补偿费问题，原审法院依据鉴定单位出具的鉴定结论，已作出适当处理，本院予以认同。沪太粮油公司主张其前后三次进行合法改、扩建，但其并未能就此提供确凿的证据加以证明，故对沪太粮油公司该主张，本院难以采纳。沪太粮油公司上诉提及95KV配电设备及污水管道等问题，在双方当事人所签订的合同中也无相关约定，在原审审理中，鉴定单位已就其未能就相关设施、设备等出具鉴定结论进行了说明。鉴于上述设施、设备是沪太粮油公司为其生产经营所需而添置，据其自述添置至今已有二十余年，目前用电户名亦在沪太粮油公司名下，即使租赁关系终止，也并不必然归属于绿翼公司，沪太粮油公司仍有权与供电部门协商解决相关设施、设备的去留，故沪太粮油公司要求绿翼公司对95KV的用电设备及污水管道等进行补偿，理由欠缺。综上所述，原审法院判决并无不当，本院予以维持。对沪太粮油公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41，100元，由上诉人上海沪太粮油食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 成 皿
二〇一六年一月十四日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……