湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第87号
上诉人（原审原告）姚兰。
上诉人（原审原告）李万作，系姚兰丈夫。
被上诉人（原审被告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），系怀化市凯通房地产开发有限公司员工。
上诉人姚兰、李万作因与被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定：姚兰、李万作与怀化市凯通房地产开发有限公司于2011年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：姚兰、李万作购买怀化市凯通房地产开发有限公司开发的“凯通领域”住宅住房一套，房号为3幢10层1002号房，建筑面积137.76平方米，购房单价2962.89元，总购房价款为408168元；怀化市凯通房地产开发有限公司应在2012年12月31日前交房给姚兰、李万作，2013年12月31日前办理好房地产权属证书，逾期未办理，按姚兰、李万作已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；姚兰、李万作委托怀化市凯通房地产开发有限公司办理房屋所有权证和土地使用证，由怀化市凯通房地产开发有限公司向姚兰、李万作代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用证费、代办费用等）。合同签订后，姚兰、李万作于2011年9月28日付购房款123168元，2012年5月25号通过银行按揭贷款付购房款285000元，共计已支付了合同约定的购房款408168元。该房屋经怀化市房产测绘事务所测量核定，实际建筑面积为139.71平方米，姚兰、李万作实际应支付购房款为413945元（139.71平方米×2962.89元），其中入户花园面积5.78平方米。姚兰、李万作于2011年8月4日交给怀化市凯通房地产开发有限公司办证等费用17771元（代办费816元、产权登记费80元、税8163元、维修基金8163元、国土证345元、印花税204元），2013年9月7号补交3000元（其中购房款1842元、办证费用1158元）。怀化市凯通房地产开发有限公司开发的3幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案，2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第××号房屋所有权证。姚兰、李万作于2013年9月17日收房。怀化市凯通房地产开有限公司至今未为姚兰、李万作办理好房屋所有权证及国有土地使用证。
另查明，姚兰、李万作在购买“凯通领域”住宅住房3幢10层1002号房之前，怀化市凯通房地产开发有限公司通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
原判认为：姚兰、李万作与怀化市凯通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。姚兰、李万作依照《商品房买卖合同》约定交付了购房款及相关办证费用，怀化市凯通房地产开发有限公司未按合同约定履行义务，至今未办理好房地产权属证书，怀化市凯通房地产开发有限公司应支付逾期办证的违约金，但姚兰、李万作于2013年11月17日补交的房屋面积差额价款不应作为逾期办证违约金的计算基数，故怀化市凯通房地产开发有限公司应支付姚兰、李万作逾期办证违约金2040.84元（已交购房款408168元×0.5%），并配合姚兰、李万作办理好“凯通领域”小区住宅3栋10单元1002号房的房屋所有权证和土地使用证。姚兰、李万作依照合同约定交给怀化市凯通房地产开发有限公司办证等费用，是其应尽的合同履行义务，现通过邮局向怀化市凯通房地产开发有限公司邮寄“解除办证委托协议的通知”，系单方要求变更合同部分内容，要求返还代收的办证费用18929元，缺乏法律依据，不予支持。怀化市凯通房地产开发有限公司并不能因此免除代办“两证”的合同义务。虽然怀化市凯通房地产开发有限公司在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，明确了该广告宣传中的“赠送超大入户花园”内容为要约邀请，姚兰、李万作没有证据证明在双方正式签订《商品房买卖合同》时，“赠送超大入户花园”内容作为要约内容发出，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故姚兰、李万作要求判令怀化市凯通房地产开发有限公司返还多收的购房款11857元的诉讼请求，没有合同依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、怀化市凯通房地产开发有限公司支付姚兰、李万作逾期办理房地产权属证书的违约金2040.84元，于本判决生效后7日内付清；二、怀化市凯通房地产开发有限公司配合原告姚兰、李万作办理好位于怀化市湖天南路西侧凯通领域小区住宅3栋10单元1002号房的房屋所有权证和土地使用证；三、驳回姚兰、李万作的其他诉讼请求。案件受理费621元，减半收取310.5元，由怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人姚兰、李万作不服，向本院提起上诉称：一审判决第一项表述错误，怀化市凯通房地产开发有限公司未按约定将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任；第三项适用法律错误。怀化市凯通房地产开发有限公司的宣传广告单，足以影响是否选择签订买卖合同，且“本广告仅委要约邀请”为小字，不能作为要约邀请对待。请求依法改判。
被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司答辩称：办证资料一直在准备中，无法退回。
本院二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致。二审中，双方当事人未提交新的证据。
本院认为：本案中《商品房买卖合同》系姚兰、李万作与怀化市凯通房地产开发有限公司的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。双方应当诚实、全面履行合同约定的义务。该合同约定出卖人在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代为收取办证费用；买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。姚兰、李万作已经接受房屋，按照约定，怀化市凯通房地产开发有限公司应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。姚兰、李万作在主张违约责任的同时又请求解除合同中委托办理房地产权属证书的条款，没有法律依据，本院不予支持。
怀化市凯通房地产开发有限公司制作的“3栋标准层户型”是向不特定的对象发放，属商业广告性质。根据《中华人民共和国合同法》第十五条之规定，该商业广告为要约邀请，广告内容不能视为合同内容，对合同双方没有约束力。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人姚兰、李万作的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费570元，由姚兰、李万作负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向淑莉
审 判 员 曾美英
代理审判员 罗雪花
二〇一五年四月十日
代理书记员 沈慧娟