江苏省镇江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏11民终3257号
上诉人（原审被告）：镇江市球友俱乐部有限责任公司，住所地镇江市长江路1号。
法定代表人：刘鸿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩阳，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：镇江城市建设产业集团有限公司，住所地镇江市檀山路8号A座。
法定代表人：宇文家胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：封孝权，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹波，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人镇江市球友俱乐部有限责任公司（以下简称镇江球友公司）因与被上诉人镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称镇江城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12年7日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
镇江球友公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定合同已经解除，依据不足；被上诉人主张的租金已经超过诉讼时效。
镇江城建公司二审辩称，一审期间，被上诉人已经提交了向上诉人送达解除合同的律师函凭证，而且一审诉讼期间被上诉人也当庭提出了解除合同的请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
镇江城建公司向一审法院起诉请求：判令镇江球友公司迁让出镇江市长江路1号的房产；支付拖欠的租金及房屋使用费（2012年1月1日至2015年8月31日为1076328元，其后按照月租金24462元标准支付至实际迁让之日）。
一审法院经审理查明：2001年9月18日，镇江城建公司与镇江球友公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2001年12月1日至2006年12月1日。2007年5月18日，镇江城建公司与镇江球友公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定镇江球友公司承租镇江城建公司位于本市长江路1号二层楼房一幢，期限6年，自2007年1月1日至2012年12月30日。对于租金支付标准，合同约定第一年租金为23万元，以后逐年递增5%，先付后租，具体交付期限为前三年每半年交一次，后三年每年交一次，于当年第一个月内交清。对于承租人的违约责任，合同约定承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回房屋：（一）、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；（二）、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）承租人拖欠租金累计达三个月的。合同签订后，镇江球友公司向镇江城建公司支付租金至2011年12月31日，其后租金未再支付。
镇江球友公司在镇江市工商行政管理局的企业档案资料中有一份注明时间为2013年5月16日的《房屋租赁合同》复印件，该份合同复印件，除了租赁期限和合同日期与双方2007年5月18日签订的《房屋租赁合同》不一致外，其余内容完全一致。镇江城建公司诉称该份证据材料为镇江球友公司伪造，镇江球友公司予以否认，称确系双方签订，但提供不出原件。
案涉镇江市长江路1号房屋，镇江城建公司于2001年向镇江市规划局报请规划许可，该局于2001年4月16日颁发了临时规划许可证，核准的工程名称为临时网点房及公厕等配套设施，面积为969.22M2，临时建筑的使用期为一年。一年期满后，镇江城建公司未再报勘或申请延期。
2015年9月6日，镇江城建公司的委托诉讼代理人邹波向镇江球友公司邮寄送达了《律师函》，函告该公司截止2015年8月31日，欠付租金及房屋使用费1076328元，通知该公司解除合同，并要求该公司收到《律师函》后五日内迁让所承租的长江路1号房产、支付拖欠租金、房屋使用费。
镇江市城市建设投资公司成立于1994年5月23日，2009年12月28日，变更公司名称为镇江市城市建设投资有限公司，2013年6月14日，变更名称为镇江市城市建设投资集团有限公司，2014年10月24日，名称变更为现有名称。
经勘验确认，镇江城建公司交付镇江球友公司时的房屋为长42米、宽13米。一、二层自东向西每6.8米均由承重柱间隔，一楼最西侧为长和宽均8米的空间，分隔为男、女卫生间及管理用房，二楼最西侧为长和宽均8米的办公用房一间。镇江球友公司承租后，在上述房屋的基础上进行了搭建和装修，其中在二楼最西侧办公用房北侧搭建长8米、宽3米的房间一间，目前与其南侧房间畅通。同时，在紧靠一、二层房屋的南侧继续向南进行了部分搭建。
一审法院认为，镇江城建公司原有名称即为镇江市城市建设投资公司，系案涉《房屋租赁合同》的签订主体，镇江市城市建设投资公司在经营过程中对外签订合同产生的权利义务关系，均应由变更后的公司承继，镇江城建公司具有合法的诉讼主体资格。镇江球友公司关于镇江城建公司诉讼主体不适格的辩称意见，无法律依据。
镇江城建公司2001年4月16日取得临时建设工程规划许可证，该证明确规定使用期为1年，期满后未再报勘或申请延期。2007年5月18日，镇江市城市建设投资公司将案涉房屋出租给镇江球友公司时已超过临时建设工程的使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，案涉2007年5月18日的《房屋租赁合同》应为无效合同。
2007年5月18日的《房屋租赁合同》约定第一年租金23万元，其后逐年递增5%。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉《房屋租赁合同》虽无效，但镇江球友公司仍应参照合同的约定支付房屋使用期间的占有使用费；2011年12月31日，其后未再支付，参照双方2007年5月18日《房屋租赁合同》的约定，2012年度的使用费标准应为293544元，自2012年1月1日至2015年8月31日应为1076328元，其后使用费镇江城建公司要求按照每月24462元（即每年293544元）支付至房屋实际迁让之日止，符合法律规定。
镇江球友公司企业档案中显示时间为2013年5月16日的租赁合同复印件，镇江城建公司否认其真实性，镇江球友公司亦无法提供原件。该合同约定租赁期6年，但起止时间却约定为2013年1月1日至2016年12月30日，自相矛盾。且该合同复印件除了租赁期限及签订日期不一致外，其余皆与2007年5月18日的合同完全相同，对于租金的约定亦和2007年5月18日约定的一致，如该合同为真实，将导致2013年之后的租金数额少于之前租金的标准，明显不符合市场行情，故该2013年5月16日的《房屋租赁合同》复印件应不具有真实性。
镇江球友公司使用镇江城建公司房屋系一个持续、不间断的过程，房屋使用费诉讼时效的起算点应为镇江球友公司不再实际占有、使用案涉房屋之日起开始计算，故对镇江球友公司诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
镇江城建公司出租的房屋虽过了临时建筑的使用权期限，但根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿损失”的规定，镇江城建公司享有的占有利益亦应受到法律的保护。案涉2007年5月18日的《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，镇江球友公司应当将承租的房屋予以迁让并返还。返还的具体范围，应仅限于出租的部分，具体以镇江市规划设计研究院镇江市长江路1号临时网点房图纸确定的范围为准。
判决：一、镇江市球友俱乐部有限责任公司于判决发生法律效力之日起三十日内将镇江市长江路1号临时网点房（具体范围以镇江市规划设计研究院镇江市长江路1号临时网点房图纸确定的范围为准）返还镇江城市建设产业集团有限公司；二、镇江市球友俱乐部有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向镇江城市建设产业集团有限公司支付房屋占有使用费（2012年1月1日至2015年8月31日为1076328元，自2015年9月1日起至实际返还之日止，按照每月24462元的标准计算）；案件受理费53257元，镇江城市建设产业集团有限公司承担3257元，镇江市球友俱乐部有限责任公司承担50000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，租金、使用费是对特定物享有合法占有、使用权利的一方主动或被动让渡物的占有、使用权能，根据约定或者法律规定取得的对价。本案中，被上诉人主张建筑物租金和使用费，应以被上诉人对案涉建筑物享有合法占有、使用权利为基础。因案涉建筑物的临时建设工程规划许可期限届满后，未再报勘或申请延期。该建筑物合法性的确认涉及行政机关的职权，不宜通过民事诉讼的途径处理。一审法院判决支持被上诉人的租金和使用费主张，变相地通过民事诉讼确认了被上诉人对案涉建筑物享有合法的占有、使用的权利，与法有悖。对被上诉人的该项诉讼请求，人民法院不应受理，已经受理的应当驳回起诉。同理，被上诉人要求上诉人迁让出镇江市长江路1号的房产的起诉亦应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：
一、撤销镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第2115号民事判决；
二、驳回镇江城市建设产业集团有限公司的起诉。
一审案件受理费53257元退还镇江城市建设产业集团有限公司，二审案件受理费53257元，退还镇江市球友俱乐部有限责任公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一七年五月二十六日
书记员 韩蓉蓉