上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第37626号
原告上海联讯物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人李建超，董事长。
委托代理人徐伟，男。
被告梁姚发，男，1955年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告上海联讯物业管理有限公司诉被告梁姚发物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法适用简易程序，由审判员朱敏独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告上海联讯物业管理有限公司的委托代理人徐伟、被告梁姚发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海联讯物业管理有限公司诉称，自2009年11月1日起，原告受案外人上海市浦东新区雪野家园业主大会（以下简称雪野家园业主大会）的委托，为被告房屋所在的雪野家园小区提供物业服务。被告系该小区上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积为127.66平方米。因被告未支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，故原告诉至法院，要求判令被告向原告支付物业服务费人民币1，884.60元及逾期付款违约金200元。
被告梁姚发辩称，第一，2009年10月9日原告与雪野家园业主大会签订的物业服务合同中仅约定了小高层1.35元／月的收费标准，并没有针对小高层底层收费标准的特别约定，原告自行扣除0.40元电梯运行费后按照0.95元／月向被告收取了2009年11月至2012年7月的物业费；2011年被告曾起诉上海中星集团申城物业有限公司（前期物业）物业服务合同纠纷，该案中法院认定了被告房屋按照0.80元／月／平方米的收费标准并判令前期物业返还多收的物业费804.26元，现原告提供的物业服务内容较前期物业没有明显改变和提升，收费标准却大幅提高；原告管理期间，同一小区有其他小高层底层住户与原告协商实际按照0.80元／月支付物业费，故原告2009年11月至2012年7月期间多收被告的物业费合计631.92元应予退还；第二，2013年1月26日的物业服务合同明确约定了小高层底层物业费的收费标准为0.82元／月，按照被告房屋建筑面积每月应收104.68元，而原告每月实际收取被告104.70元，多收0.02元，故原告2012年8月至2013年12月期间多收的物业费合计0.34元应予退还；第三，2009年10月9日的物业服务合同未经相关部门审核备案，且无骑缝章，属无效合同；第四，2013年1月26日的物业服务合同第六条载明，该合同系2010年7月12日所签合同的续签，原告未出示2010年7月12日签订的物业服务合同，缺乏收费依据；第五，原告多年来只开收据不开发票、管理混乱，被告多次为底层物业费的收费标准问题与原告协商未果，因原告违规在先故被告不应支付违约金。综上，被告愿在原告退还多收的632.26元后按照2013年1月26日签订的合同缴纳未交的物业服务费，并要求赔偿因两次前往原告公司总部协商物业费事宜发生的误工费600元及车费100元。
经审理查明，2009年10月9日，原告与雪野家园业主大会签订物业服务合同，约定由原告为被告房屋所在的雪野家园小区提供物业服务，合同第七条约定物业服务费的收费标准为小高层1.35元／月／平方米，分项标准中注明共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费用：其中电梯为0.40元／月／平方米，该合同服务期限自2009年11月1日至2011年10月31日。2010年7月12日，双方签订补充合同。2013年1月26日，双方又签订上海雪野家园物业服务合同，约定物业服务费的收费标准为小高层1.35元／月／平方米（其中小高层底层：0.82元／月／平方米），逾期交纳的按每日0.3%标准支付违约金，服务期限自2012年8月1日至2014年7月31日。2013年4月9日，上海市浦东新区周家渡街道雪野二村居民委员会出具情况说明，证明原告自2009年11月1日进驻雪野家园提供管理服务，2011年10月31日物业合同到期后因第一届业委会已到期，新业委会尚未成立，故2011年11月1日至2012年7月31日由原告继续提供管理服务，2012年8月1日新一届业委会成立后，与原告续签服务合同，服务期限自2012年8月1日至2014年7月31日。此后，双方再次签订上海雪野家园物业服务合同，约定该合同是2013年1月26日所签物业服务合同的续签，合同内容参照2013年1月26日签订内容条款基本不变；服务期限自2014年8月1日起至2016年7月31日。因被告至今未向原告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，以致引发本案诉讼。
审理中，原告表示同意退还被告2012年8月至2013年12月多收取的物业费0.34元。
以上事实，有原告提供的物业服务合同、补充合同、上海雪野家园物业服务合同、情况说明、上海市房地产登记簿、律师函及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与被告房屋所在的涉案小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，本院予以认定。原告依据物业服务合同提供物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按时足额向原告支付物业服务费，被告逾期不付属违约，应当承担相应的法律后果。关于收费标准，原告与雪野家园业主大会的物业服务合同中已明确约定了小高层1.35元及电梯0.40元／月／平方米的费用，原告按照物业服务合同的约定及上海市住宅物业服务分等收费标准中关于电梯运行费的相关规定，扣除0.40元后按0.95元向被告在内的小高层底层业主收取物业费用，符合合同约定，于法不悖，本院应予支持。被告以合同中未明确约定小高层底层的收费标准、原告提供的物业服务内容相较前期物业没有明显改变而价格大幅提升、物业服务合同无效，要求按照前期物业0.80元的标准退还多收物业费631.92元的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。合同约定的管理期限届满后，涉案小区业主大会并未另聘物业管理企业，而物业服务为住宅小区不可或缺，原告继续管理涉案小区有利于全体业主，故原告2011年11月1日至2012年7月31日按照原合同权利义务继续提供服务，收费标准亦延续原合同标准，并无不当，本院予以确认。现原告主张2014年1月至2015年6月的欠费，符合物业服务合同的约定，于法不悖，本院应予支持；收费标准按每月104.68元计算。被告要求赔偿因前往原告公司交涉物业费事宜发生的误工费、车费，缺乏依据，本院难以支持。至于逾期付款违约金，原、被告双方对收费标准存有争议且多次协商未果，被告拖欠物业费事出有因，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告梁姚发应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联讯物业管理有限公司2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费1，884.24元；
二、原告上海联讯物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告梁姚发2012年8月至2013年12月的物业服务费0.34元；
三、驳回原告上海联讯物业管理有限公司要求被告梁姚发支付逾期付款违约金200元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁姚发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱敏
二〇一五年十二月一日
书记员 赵晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条……
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。