湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02334号
原告黄长申。
委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司），住所地：大冶市保康路北门3-1号楼一单元2楼。
法定代表人夏自高，该公司董事长。
委托代理人袁东升，湖北华全律师事务所法律工作者。委托权限：特别授权。
原告黄长申与被告起华公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭�行了审理。原告黄长申及其委托代理人王敏、被告起华公司委托代理人袁东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄长申诉称，2008年5月26日，被告与我签订《房屋拆迁还建协议书》，约定由被告起华公司对我拥有58.71平方米产权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼拆迁改造，被告起华公司共计应返还我70.45平方米的商品房。双方还对延期交房和违约等事项进行了约定。协议签订后，我按协议约定履行了义务，但被告起华公司至今未按约定交付房屋。2015年5月25日，被告起华公司通知我们拆迁户抓阄确定还建房，我选的还建房是10401号。对所选房屋超过还建面积部分，被告起华公司要求我们拆迁户按市场价支付房款，而我们约定的是每平方米1800元，双方未能达成一致。故请求法院依法判决：1、被告起华公司将位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼一�元第4层10401号房屋（94.16平方米）交付给我，并为我办理房屋土地所有权和房屋所有权登记；2、被告起华公司支付我房租1.95万元；3、被告起华公司支付违约金10万元。上述2、3项合计11.95万元，扣除超过还建部分的面积我应补缴房款4.2678万元，被告起华公司应给付我7.6822万元。
原告黄长申为支持其主张，向法院提供了以下证据：
1、原、被告双方于2008年5月26日签订的《房屋拆迁还建协议书》一份，用以证明原、被告双方达成房屋拆迁还建协议并约定了还建面积、交房时间及违约责任等事实；
2、被告起华公司收条和通知各一份，用以证明原告黄长申已按约定交付了拆迁房屋的房产证和土地使用权证并在2009年6月搬离了拆迁房屋的事实；
3、2015年7月22日出版的《今日大冶》报纸复印件一份，用以证明被告起华公司要求拆迁还建户�市场价格补交超过还建面积部分的房款和违约六年不交付房屋的事实；
4、拆迁还建户出具的抓阄分配还建房的情况说明一份，用以证明起华公司于2015年5月25日组织还建户抓阄确定了还建房，因双方对超过还建面积部分的房价存在争议而未签订协议和交房的事实；
5、抓阄用字条一份，用以证明黄长申抓阄确定的房号；
6、证人张某甲、张某乙证言，用以证明2015年5月25日，起华公司组织拆迁户抓阄确定了各自的房号。
被告起华公司辩称：1、原告黄长申要求我公司交付粮食工贸商住楼10401号房无事实和法律依据，应依法予以驳回；2、原告黄长申要求我公司承担逾期租金1.95万元和违约金10万元的请求中，租金可以按具体时间计算，但10万元违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回；3、我公司只能依照合同约定返还黄长申70.45�方米的商品房。
被告起华公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、与原告黄长申提供的证据1相同，用以证明逾期交房只承担租房费用不应另行认定为违约而承担10万元违约金；
2、搬迁安置费领取条一份，用以证明原告黄长申于2009年4月领取搬迁费和过度安置费。
经庭审质证，原告黄长申对被告起华公司提供的二份证据无异议。被告起华公司对原告黄长申提供的证据1、2无异议，对其他证据有异议。认为：证据3只是一篇媒体报道不具有证明起华公司违约六年不交付房屋事实的效力；证据4是原告黄长申及其他拆迁户单方书写的说明，他们与起华公司均是这次拆迁纠纷的相关方有利害关系，所作的说明不具有证明力；证据5不具备证据的形式要求，不应作为证据使用；证据6中证人张某甲、张某乙与我公司是这次拆迁�建纠纷的相关方有利害关系，所作的证言法院不应采信。
对原、被告双方提供的证据，本院认定如下：原告黄长申提供的证据1、2及被告起华公司提供的二份证据双方当事人无异议，符合证据的合法性、关联性和客观性，本院予以采纳；原告黄长申提供的证据3系一篇媒体关于双方争议的报道，不具备证明双方争议案件事实的效力，该证据对所要证明的案件事实不具有证明力；原告黄长申提供的证据4系证人证言，尽管在该证据上签名的证人与被告起华公司有利害关系，且大部分证人没有出庭作证，单独不足以证明有关案件事实，但与原告黄长申提供的证据6相互印证，可以认定被告起华公司在2015年5月25日组织部分拆迁户抓阄确定房号的事实；原告黄长申提供的证据5不具备证据的形式要求，该证据对所要证明的案件事实，不具有证明力。
经审理查�，2008年5月26日，原、被告双方签订《房屋拆迁还建协议书》，约定由起华公司对黄长申拥有58.71平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食工贸商住楼”，被告起华公司按1：1.2的比例返还黄长申70.45平方米的商品房。如起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由黄长申按每平方米1800元的价格购买，不足部分由起华公司按每平方米1800元对黄长申进行补偿。水电开户、房产证、土地证由起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由黄长申承担。起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担黄长申房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失并承担10万元的违约罚款。协议签订后，黄长申按协议约定向起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，于2009年6月搬离拆迁房。2015年5月25日，起华公司通知黄长申等部分拆迁户抓阄确定还建楼并签订协议，黄长申抓阄确定的房号是11101号，另一拆迁户黄丽芳抓阄确定的房号是10401号房，双方自愿交换，即黄长申的还建楼的房号为10401号。该房设计面积为94.16平方米，双方对所选房屋超过还建面积部分，被告起华公司要求原告黄长申按市场价支付房款，原告黄长申则要求按合同约定的每平方米1800元支付，双方未能达成一致，亦未签订购房合同，被告起华公司截至本案开庭审理仍未向原告黄长申交付还建楼。本案审理中，依原告黄长申的申请，本院作出财产保全裁定，禁止被告起华公司向他人销售该房和在该房上设立其他物权抵押。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同�务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。原、被告双方自愿签订的《房屋拆迁还建协议》符合法律规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。原告黄长申已按协议约定搬离拆迁房屋并交付房屋房产证和土地使用权证，但被告起华公司未能按约定的时间交付还建楼，并且逾期时间较长，构成违约，应承担违约责任。尽管双方约定的10万元违约金数额偏高，但鉴于本案被告起华公司严重违约、不主动采取补救措施履行合同和取得对方当事人谅解，应适当给予惩罚性违约赔偿。因此原告黄长申要求被告起华公司支付逾期交房租房费用和10万元违约金的请求应予支持。关于原告黄长申要求被告起华公司交付粮食工贸商住楼10401号房屋的问题，尽管被告起华公司负有依照合同约定履行交付还建楼的义务，也曾经组织拆迁户进行抓阄确定房号，但双方并未签订书面购房协议，且房屋属于特定的不动产，房屋交付之前有严格的验收和审批程序。原告黄长申未向本院提供证据证明双方签订了购买被告起华公司开发的粮食工贸商住楼10401号房屋的证据，也未提供该房已经验收完毕具备进入市场流动条件的证据。因此，原告黄长申要求被告起华公司交付粮食工贸商住楼10401号房屋的请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起十日内支付原告黄长申违约金人民币10万元；
二、被告大冶市起华房地产开发有限公司从2010年7月起每月支付原告黄长申租房费用人民币300元至还建楼交付的当月止，本判决生效之前的租房费�定于本判决生效之日起十日内支付，之后则每满一年支付一次；
三、驳回原告黄长申的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3394元，财产保全费1966元，合计5360元，由被告大冶市起华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币5360元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17-154101040002529，开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按�动撤回上诉处理。
审 判 长 柯彬
人民陪审员 刘军
人民陪审员 石敏
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 柯昊