上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1715号
原告吴甲。
原告崔艳。
原告吴乙。
法定代理人吴甲，系吴乙父亲。
上述三位原告的共同委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。
被告姜。
被告周宁。
被告周轩弛。
上述三位被告的共同委托代理人傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。
原告吴甲、崔艳、吴乙与被告姜、周宁、周轩弛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴甲、崔艳及三位原告的共同委托代理人占健明、三位被告的共同委托代理人傅国勇到庭参加诉讼。
原告吴甲、崔艳、吴乙诉称，原告因购房需要找到上海××房地产经纪有限公司颛兴路分公司（以下简称××公司），××公司的业务员向其推荐了被告位于上海市闵行区沪闵路×××室的房屋，并电话联系了被告姜，约看房屋。看房时其仅见到姜一人，姜表示周宁、周轩弛在云南，××公司的业务员向原告陈述涉案房屋的产权人有三人，被告姜有权出售房屋。看房后，原告于2013年7月26日签署《不动产买卖意愿书》。2013年7月27日，被告姜携带另两位被告的身份证原件及产证原件至××公司，在《不动产买卖意愿书》上签字确认，原告遂向被告姜支付了人民币（币种下同）2万元定金。同日被告姜以自己及另两位被告的名义与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告出售涉案房屋，价款为122万元。被告姜当日也表示其第二天会至云南拿另外两被告的公证委托书。之后，原告即着手办理银行借款事务。未料，过了一周，××公司的业务员电话联系原告，说要一起商量涉案房屋的北阳台问题，故原告及被告姜至涉案房屋，因涉案房屋的隔壁房屋也是被告的，被告之前将两套房屋的北阳台打通，将涉案房屋的北阳台做成储物间供隔壁房屋使用，故当时××公司的业务员提出花一天时间解决涉案房屋的北阳台问题，但被告姜提出原告可先入住，因其暂时不想解决该北阳台问题，想等隔壁房屋也出售后一起解决，两套房屋一起办过户，且说如果原告不放心，可办理公证，但原告认为隔壁房屋何时出售尚不能确定，这样做有风险，故表示不同意，被告姜即表示不出售涉案房屋了。原告当即与被告交涉，要求被告继续履行合同。但被告仍拒不答应。
原告认为，被告姜携带被告周宁、周轩弛的身份证原件及房产证原件并承诺其有权出售涉案房屋，故原告有理由相信被告姜有权出售房屋，被告姜的行为构成表见代理，其以三被告的名义与原告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，受法律保护，双方应当严格依约执行。被告拒不履行合同义务，应当依合同补充条款约定，向原告承担总房价20%的违约金并返还原告已付房款2万元。故原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、三被告共同向原告承担违约金24.40万元；2、三被告共同向原告返还购房款2万元。
本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。
被告姜、周宁、周轩弛辩称，同意解除合同并返还原告2万元购房款，但不同意向原告支付违约金，且原告主张的违约金标准过高、不合理，原告仅支付了2万元，周边房价在近两个月并无大波动，即使有损失也仅是原告出示的中介费5，000元的损失，故希望法院予以调整。被告姜单方想出售涉案房屋，并未征询过两被告的意见，且签署《不动产买卖意愿书》及《上海市房地产买卖合同》时并未获得被告周宁、周轩弛的授权，对此原告也是明知的，被告姜也表示需回去征求两被告的意见。对于原告陈述的被告姜当时携带被告周宁、周轩弛的身份证原件至中介处，该内容仅系原告单方陈述，即使当时被告姜携带了他们的身份证原件，并不代表被告周宁、周轩弛同意出售涉案房屋。另外，8月初，被告姜和原告商量北阳台的问题，并且表示被告周宁、周轩弛想把隔壁一套房屋一起出售后，一并办理过户，但原告不同意，故被告周宁、周轩弛不同意出售房屋，也不同意出具公证委托书。
经审理查明，位于上海市闵行区沪闵路×××室房屋登记的所有权人为被告姜、周宁、周轩弛。被告姜与被告周宁系夫妻关系，被告周轩弛系被告姜、周宁的儿子。
2013年7月26日，原告吴甲（买方，签约甲方）与案外人××公司（签约乙方）签订《不动产买卖意愿书》，约定吴甲愿意委托××公司颛兴路分公司居间购买姜所有的坐落于上海市闵行区沪闵路×××室房屋，建筑面积82平方米（具体以产证登记为准）；房屋无租赁、无抵押；成交价为122万元；甲方于签署《上海市房地产买卖合同》当日支付37万（含定金），于交房时支付房款1万元，甲方要求申请84万元的购房贷款用以支付部分房价款；甲方于签订意愿书之同时，给付乙方2万元之出价意向金，并同意授权乙方将房屋的出价意向金依意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”；卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分；甲方同意于签订意愿书后6日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》，卖方于收到买方贷款款项之日起5日内交付房屋，并由乙方所指定之签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项。该意愿书的特别约定事项条款约定：买卖产生的交易税费（含中介费）均由买方承担，实际净到手价为122万元，其中签订买卖合同当日买方支付卖方第一笔首付款2万元，剩余首付款35万元于2013年8月10日前支付卖方且卖方须提供周宁、周轩弛关于出售该房屋的全权《公证委托书》。该意愿书还对其他内容作了约定。
同年7月27日，被告姜作为涉案房屋的卖方签署《卖方签认书》，表示其已收到并知悉前述不动产买卖意愿书之内容，同意甲方价位，若卖方签字后不依该意愿书履行时，则卖方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方。签认书签署当日，被告姜收到原告吴甲购房定金2万元，并书面承诺其有权代为出售涉案房地产、签订涉案房地产的意愿书、并收取购房定金，否则其愿意依照《不动产买卖意愿书》约定承担违约责任。
同日，被告姜以自己及周宁、周轩弛的名义（卖售人，签约甲方）与原告吴甲、崔艳、吴乙（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海××房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区沪闵路×××室的房屋，建筑面积82.29平方米，房地产转让价款为122万元；甲方于2013年10月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2013年9月30日前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的补充条款约定，若甲方在办理该房屋的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售该房屋给乙方，则甲方应按照合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，若乙方在办理该房屋的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买该房，则乙方应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。合同附件三约定签订合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款2万元（该款项包含定金2万元）；甲方办妥委托公证书后且于2013年8月11日前，乙方支付甲方第二笔购房款35万元；自以乙方为权利人的房地产权证出来之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款84万元，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单前当日，补足该不足部分，甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款1万元。合同还对其他内容作了约定。该合同上被告周宁、周轩弛的签字系由被告姜代为签署。上述合同签订后，原告向××公司支付中介费5，000元。
后因被告周宁、周轩弛不同意出售涉案房屋，故原告以讼称事由诉至本院。
上述事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《不动产买卖意愿书》、被告姜的《承诺书》、《上海市房地产买卖合同》、中介费支付凭证等证据证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
现本案的争议焦点是被告姜出售涉案房屋的行为是否构成表见代理？本院认为，涉案房屋系被告三人共有，原告是明知的。在看房及签约过程，被告周宁、周轩弛均未出现，被告姜也从未出示过周宁、周轩弛同意其代为办理出售房屋的任何书面委托书，原告陈述的关于姜携带周宁、周轩弛身份证原件的内容，亦仅为原告单方陈述，即使当时姜提供了周宁、周轩弛的身份证原件，但持有他人的身份证并不意味着取得他人的委托授权，即使他人与持有人之间具有特殊的亲属关系，也不能排除姜利用家庭关系随意取得另两被告的身份证原件的可能性，故在缺乏其他证据佐证的情况下，本院对原告的意见难以认同，另从《不动产买卖意愿书》约定的内容即“剩余首付35万元，买方须于2013年8月10日前支付卖方，且卖方须提供周宁、周轩弛关于出售该房屋的全权《公证委托书》”及《上海市房地产买卖合同》约定的内容即“卖售人办妥委托公证书后且于2013年8月11日前，买受人支付卖售人35万元”来看，原告对于被告姜尚未取得其他产权人完备的授权委托是明知的，正是出于自身交易安全的考量，才仅支付了2万元，并同意在取得公证委托书后再支付后续房款。因此，原告主张姜的行为构成表见代理的意见，本院难以采纳。综上，姜与原告签订《上海市房地产买卖合同》出售姜、周宁、周轩弛共有房屋的行为属无权处分。
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故即便姜在签约时未经周宁、周轩弛同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《上海市房地产买卖合同》无效。因此，本院认定上述《上海市房地产买卖合同》当属有效，原告吴甲、崔艳、吴乙与被告姜的权利义务依法受该合同约束，但该合同对被告周宁、周轩弛不产生效力。关于原告主张解除涉案的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，因被告姜的无权处分行为导致原告取得涉案房屋产权的合同目的无法实现，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，鉴于原、被告均同意该合同于2013年11月18日解除，故本院确认该合同于2013年11月18日解除。
根据《中华人民共和国合同法》的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告姜应当向三原告返还已支付的房款2万元。至于原告主张的违约金，因导致涉案合同解除的责任在于被告姜，故被告姜应按约定向原告承担违约责任。对于违约金的标准，原告认为被告应当按《上海市房地产买卖合同》约定的总房价20%的标准支付违约金，而被告认为原告主张的标准过高，原告仅支付2万元，周边房价在近两个月并无大波动，即使有损失也仅是原告出示的中介费的损失，且被告姜出具的《承诺书》中已确定，若违约应当依照《不动产买卖意愿书》约定承担违约责任（即双倍返还定金）。本院认为，《承诺书》及《上海市房地产买卖合同》均约定了违约责任，原告作为守约方有权选择适用的违约责任约定，现原告按照《上海市房地产买卖合同》所约定的总房价20%的违约金标准向被告主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告姜向原告承担违约金7万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告吴甲、崔艳、吴乙与被告姜就上海市闵行区沪闵路×××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月18日解除；
二、被告姜于本判决生效之日起十日内向原告吴甲、崔艳、吴乙返还购房款20，000元；
三、被告姜于本判决生效之日起十日内向原告吴甲、崔艳、吴乙支付违约金70，000元；
四、驳回原告吴甲、崔艳、吴乙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，630元，财产保全费1，840元，合计4，470元，由原告吴甲、崔艳、吴乙负担2，946.14元，被告姜负担1，523.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。