重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第01087号
原告：香港汉威商业管理集团有限公司。
法定代表人：陈华睿，该公司总经理。
委托代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
被告：裴春英，女，1977年2月6日生，汉族，居民，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
被告：田红，女，1974年10月23日生，土家族，居民，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
第三人：田军，男，土家族，1976年8月17日生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
原告香港汉威商业管理集团有限公司诉被告裴春英、田红租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汉威公司的委托代理人到庭参加了诉讼，被告裴春英、田红，第三人田军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉威公司诉称，2012年2月6日，原、被告双方签订《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》。被告承租原告位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源北路黔龙·桃源新都会E区204号商铺房屋从事经营活动。被告在订立合同后，原告向被告交付了承租的商铺房屋，从2013年5月1日起至2015年4月30日，被告一直没有向原告交纳租金，被告的行为构成违约，损害原告的合法权益，诉至人民法院请求依法判令：被告支付原告商铺租金108468元（从2013年5月1日至2015年4月30日）、违约金14220元（月租金4740元×3个月）；本案诉讼费由被告承担。
被告裴春英辩称，我与谢莉淑于2012年11月退出所租门面，由被告田红和田军经营使用。
被告田红辩称，被告裴春英所述属实。对原告的请求不否认。在经营过程中，由于该门面周边经营的餐饮门面，烟气通道不畅，烟气进入，严重影响经营。同时，给我们造成损失。原告应赔偿被告损失。
第三人田军述称，原告起诉金额不对，2013年5月1日到2014年4月30日是半价租赁，2013年3月，周边经营的餐饮门面，烟气大量排到我们门面内，原告先违约，故我未交纳租金。本案由我来承担民事责任。
经审理查明，2012年2月6日，原、被告双方签订《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》。合同约定：被告用于经营使用，商铺租赁期限为60个月，从2012年5月1日到2017年4月30日止，优惠期为36个月，分五年完成（合同所指一年是从上年的5月1日至下年的4月30日）；2012年5月1日至2013年4月30日，优惠12个月；2013年5月1日至2014年4月30日，优惠6个月，月租金为4298.28元，本年租金总额51579元；2014年5月1日至2015年4月30日，优惠6个月，月租金为4740.75元，本年租金总额56889元；……租金支付方式为先付费后使用，按年预缴，第一个计收档期租金在签订合同时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每期租金结束前提前15日向甲方支付下一个计收档期租金。合同5.8条约定：甲方（原告）有权对商场进行物业管理，内容包括…商场内水、电、气…等各种设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养…。合同6.1条约定：乙方（被告）应按期缴纳租金及各种费用，逾期未交，甲方每天按欠交额的5‰收取滞纳金作为乙方须支付的违约金，逾期10天以上，视为乙方自动终止合同。6.9条约定，乙方如提前终止本合同，除已经支付的履约保证金归甲方所有外，乙方应当补交优惠期的租金，并且还应当依照法律规定和本合同约定承担违约和赔偿责任。合同9.1条约定：在本合同履行期间，除法律法规和本合同规定的情形外，双方均不得中途终止合同，任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约…违约金金额以相当于3个月租金金额为准。被告在预缴了第一年的租金和保证金5000元之后便再未缴纳租金。
另查明，原告自签订合同后向被告交付了承租商铺，被告按照合同约定对商铺进行了装修、装点，开业。开业之后，周边商铺相继发展了餐饮业，共用一条横贯房顶的气道。因该气道并不是配套餐饮业的专用烟道，遂导致餐饮产生的油烟无法排出，一些烟雾渗入墙体缝隙、进入原告承租门面。2012年秋原告方为E区商铺的房顶上更换了一条专用烟管，并且在总烟管气口放置了通风净化设备。后因原告与E区各商铺未协调好使用通风净化设备的费用承担问题，通风净化设备开起约1-2月停用至今。原告在经营过程中，自行修补墙缝隙，灯孔等，但仍有少量烟雾进入承租门面。在诉讼中，原告未在法定时间内对其损失主张交纳反诉费用。
另查明：被告主要经营干洗衣物业务。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的身份证明书复印件、《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》，证人证言、照片等证据记录在卷，足以认定。
本院认为，原告汉威公司与被告签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对本案争议焦点，现评述如下：
一、关于原、被告2013年5月1日至2015年4月30日租金的支付问题。《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》约定，承租人被告负有按合同约定交纳租金的义务。原告出租的经营餐饮业房屋内的烟道不能正常排出，从墙缝隙，灯孔等处进入被告承租房屋，（被告称大量烟雾进入但未提供充分证据证明，本院查看房屋现场当天无烟雾进入，而原告庭审陈述有时有少量烟雾进入），虽经原告管道维修、被告对房屋墙缝及筒灯等采取堵塞措施后但有时仍有少量烟雾进入。通常少量烟雾一定程度上会影响被告的经营环境。该合同5.8条的约定：甲方（原告）有权对商场进行物业管理，内容包括…商场内水、电、气…等各种设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养…。原告对租赁物应承担维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原、被告的维修均未完全解决烟雾不进入被告承租房屋内，原告未尽到对租赁物完全维修义务，应适当减少收取租金金额，本院酌情减少租金25%。关于被告是否应当补交优惠期间的房租问题。合同6.1条、6.9条规定，被告逾期10天以上，视为自动终止合同，被告提前终止了本合同，应当补交优惠期间的租金。而本案合同至今仍在继续履行，不符合本合同约定补交优惠期间租金约定情形，故原告应按合同优惠租金为基数交纳，即（25790＋28445）×75%=40676元。
二、关于被告是否存在欠付租金的违约行为，是否应付支付原告违约金问题。
合同约定，租金支付方式为先付费后使用，按年预缴，第一个计收档期租金在签订合同时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每期租金结束前提前15日向甲方支付下一个计收档期租金。承租人被告负有按合同约定交纳租金的义务。被告第一年使用承租房，优惠一年不交房租后，第二、三对应年应于2014年4月15日、2015年5月15日前交纳下一年房租后再使用房屋，经营使用房屋至今，不交纳房租，其行为构成违约。原、被告对房屋、烟道维修后，虽然有时有少量烟雾进入被告承租房屋内，对房屋使用环境稍有影响，但按进入的烟雾对经营环境产生的影响程度，被告一直经营使用情况，承租房屋现状瑕疵不足对抗被告支付租金义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。根据本案中出租房屋中虽有瑕疵，但被告一直使用承租房屋之实际，酌情支持原告主张被告支付原告违约金4740×3个月×75%=10665元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告裴春英、田红于本判决生效后5日内支付原告香港汉威商业管理集团有限公司房屋租金40676元（从2013年5月1日至2015年4月30日）。
二、被告裴春英、田红于本判决生效后5日内支付原告香港汉威商业管理集团有限公司违约金10665元（从2013年5月1日至2015年4月30日）。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费2753元，由原告承担53元，被告承担2700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 喻 梅
人民陪审员 姚祥云
人民陪审员 黄朝庆
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 白芮凡