上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1239号
原告上海市徐汇中学，住所地上海市虹桥路**号。
法定代表人刘晓艳，校长。
原告上海市徐汇区教育经营资产管理中心，住所地上海市永嘉路***号。
法定代表人顾琤懿，主任。
两原告共同委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
被告上海园连园饭店，住所地上海市龙吴路****号。
投资人曹扣程。
被告曹扣程。
原告上海市徐汇中学（以下简称“徐汇中学”）、上海市徐汇区教育经营资产管理中心（以下简称“徐汇教育资产管理中心”）与被告上海园连园饭店、曹扣程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心的委托代理人张骥、被告曹扣程暨上海园连园饭店的投资人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心诉称，原告徐汇中学系上海市徐汇区某路某号房屋（以下简称“系争房屋”）的所有权人。原告徐汇教育资产管理中心在2008年8月与两被告签订房屋租赁合同一份，约定两被告向原告承租系争房屋，租赁期限为2008年10月1日起至2010年9月30日止，年租金为200，000元。合同到期后，原告徐汇教育资产管理中心又与两被告签订了房屋使用协议，直到2012年12月31日使用到期。期满后，原告要求被告搬离，但被告至今不予理睬，房屋使用费亦未支付，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、判令两被告迁出上海市某路某号房屋，并将系争房屋返还给两原告；二、判令被告上海园连园饭店向两原告按年租金200，000元的标准，支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、判令被告曹扣程对被告上海园连园饭店的上述债务承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。
被告上海园连园饭店、曹扣程辩称，只要原、被告谈好条件，两被告同意搬离系争房屋，目前两原告没有正式通知过被告要求被告搬离。根据2012年原、被告签订的协议约定，年租金为150，000元，并非原告现在所称的年租金为200，000元。
经审理查明，上海市某路某号房屋产权人为原告徐汇中学。2008年8月28日，原告徐汇教育资产管理中心（甲方）与被告上海园连园饭店（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租上海市某路某号房屋，建筑（使用）面积500平方米。乙方承租房屋用途为招待所。租赁期限为两年，自2008年10月1日起至2010年9月30日止，年租金为200，000元。乙方向甲方支付租赁保证金10，000元。保证金不抵充日常应付的租金、水、电、煤、通讯、物业管理等费用。仅用于租赁关系终止时须由乙方承担的对房屋或设施、设备的修复、恢复责任所需的费用、违约金、滞纳金和最后拖欠的其他费用的抵充。租赁关系终止时，乙方向甲方交还房屋并经甲方验收合格，无须承担对房屋及设施、设备修复、恢复责任，也无其他违约责任需保证金作抵充时，甲方应在取得乙方出具的符合规定的正式收据或发票后的叁个工作日内无息全额一次退还保证金。合同并就其他内容进行了约定。合同到期后，2010年10月1日，原告徐汇教育资产管理中心与被告上海园连园饭店又签署房屋使用协议一份，约定，因考虑到上海市某路某号房屋地块存在市政建设等多种不确定因素，所以使用期限暂定为壹年叁个月（2010年10月1日-2011年12月31日），使用费为250，000元。2012年1月6日，原告徐汇教育资产管理中心与被告上海园连园饭店签署房屋过渡使用协议一份，约定系争房屋使用期限为壹年（2012年1月1日-2012年12月31日），使用费为150，000元。
2013年12月2日及2014年1月8日，原告徐汇教育资产管理中心向被告上海园连园饭店邮寄催款、退场通知书及律师函各一份，要求被告于2013年12月31日前搬离系争房屋并将该房屋交还徐汇区教育局，同时要求被告支付2013年度的房屋过渡使用费20万元。
庭审中，原告提供整改通知及被告曹扣程出具的承诺书一份，证明因被告曹扣程将系争房屋部分转租，原告要求被告进行整改，因被告提出了50，000元的损失，故原告在2012年签署过渡使用协议时将年租金调整为150，000元。原告坚持按年租金200，000元的标准要求被告支付房屋使用费。
另查明，目前系争房屋仍由两被告占有、使用。自2013年1月1日起，被告未向原告支付过房屋使用费。
庭审中，原、被告一致同意租赁保证金在本案中一并处理。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋使用协议、房屋过渡使用协议、催款、退场通知书及邮寄凭证、律师函、承诺书等证据证实，本院予以确认。就原告提供的整改通知，因被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对整改通知不予认可。
本院认为，原告徐汇教育资产管理中心与被告上海园连园饭店签订的房屋租赁合同、房屋使用过渡协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效，双方当事人均因恪守。根据原、被告签订的房屋租赁合同及房屋使用过渡协议，系争房屋的租赁期限已于2012年12月31日到期，合同到期后，原、被告未续签新的租赁合同，被告上海园连园饭店应将系争房屋返还给两原告，故对两原告要求被告返还系争房屋的诉请，本院依法予以支持。因合同到期后，被告上海园连园饭店仍继续占用系争房屋，故对两原告要求被告上海园连园饭店支付房屋使用费的诉请，本院依法予以支持。根据原告徐汇教育资产管理中心与被告上海园连园饭店于2012年1月6日签署的房屋过渡使用协议，系争房屋的年租金为150，000元。就两原告提出其中扣除了50，000元的赔偿，对此，两原告未提供充分证据予以证明，故本院认为两原告主张的使用费标准有误，本院依法予以调整。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告曹扣程对被告上海园连园饭店应支付的房屋使用费承担连带责任的诉请，系两原告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海园连园饭店、曹扣程于本判决生效之日起三十日内迁出上海市某路某号房屋，并将上海市某路某号房屋返还给原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心；
二、被告上海园连园饭店于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心房屋使用费（按每年150，000元的标准，自2013年1月1日起计算至实际搬离之日止）；
三、原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心于本判决生效之日起三十日内返还被告上海园连园饭店房屋租赁保证金10，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，130元，减半收取计2，565元，由原告上海市徐汇中学、上海市徐汇区教育经营资产管理中心负担500元，被告上海园连园饭店、曹扣程负担2，065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘 兴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。