辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民二终字第00182号
上诉人（原审被告）：大连千字合饮品有限公司。
法定代表人：孙佳钰，该公司总经理。
委托代理人：于清浚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：盘锦双鹰维什绿色保健食品有限公司。
法定代表人：李影，该公司总经理。
委托代理人：孙秀芝，该公司董事长。
上诉人大连千字合饮品有限公司（以下简称千字合公司）因与被上诉人盘锦双鹰维什绿色保健食品有限公司（以下简称双鹰公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服盘锦市中级人民法院（2014）盘中民一初字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员孙建华担任审判长，审判员王晓萍主审，代理审判员蒋策参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人千字合公司委托代理人于清浚，被上诉人双鹰公司委托代理人孙秀芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：双鹰公司与千字合公司于2013年1月3日签订了《公司租赁合同》，后双方又签订了《补充协议》。约定：双鹰公司将本公司生产、经营、管理权租赁给千字合公司；租赁期限为5年，从2013年1月3日起至2018年1月2日止；租赁费第一年200万元、第二年260万元、第三年320万元、第四年420万元、第五年520万元；出租期间，千字合公司独立核算、依法纳税，自主经营，自负盈亏，税收渠道不变；租赁范围为整体出租，包括除土地外的地上物：厂房、设备、办公区域、技术、生产工艺、商标等；双鹰公司授权千字合公司独立使用双鹰公司的账户，千字合公司在租赁经营期限内的所有销售收入和利润均由千字合公司享有；公章由千字合公司保管，双鹰公司保证千字合公司及时、顺利地使用公章；本合同生效后即具有法律约束力，双方均不得随意变更或解除本合同；需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同仍然有效；双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应负租赁费100%的违约责任。千字合公司签约人是其法定代表人孙佳钰的母亲周喜清。合同签订后，千字合公司按约定支付了第一年的租金200万元，并由周喜清组织产生、经营。2013年7月23日，千字合公司授权追认周喜清全权签署千字合公司与双鹰公司的委托加工合同及其他合同。2014年2月初，千字合公司单方终止履行合同，将全部人员撤走。
原审法院认为：本案的争议焦点是，1、双方有无租赁关系转变成买卖关系的事实；2、双方租赁合同是否有效，以及双鹰公司要求千字合公司按照合同未履行4年租金的30%支付违约金的主张是否成立。
关于第一个争议焦点，双鹰公司认为：双方不存在租赁转买卖的事实。双鹰公司提供的证据是：1、双鹰公司与千字合公司签订的一份《公司租赁合同》及《补充协议》。2、千字合公司出具的授权委托书。3、有周喜清签字的员工工资表、食堂伙食费、办公室费用、银行帐户管理费、水电煤汽电话费、购进原料、车间设备、车间用品等凭证各若干张。证明双方之间存在租赁关系，在履行租赁合同。周喜清作为千字合公司的委托代理人与双鹰公司签订合同并从事生产、经营、管理活动。按照合同及补充协议的约定，合同不得随意变更或解除，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，否则本合同仍然有效。双方至今未达成任何新的书面协议，因此，双方不存在租赁转买卖的事实。经质证，千字合公司对《公司租赁合同》的真实性没有异议。关于《补充协议》，千字合公司提供了大连市金州法院（2014）金民初字第298号民事判决书，称该判决认定该《补充协议》确认的是民间借贷关系；授权委托书能证明双方已由租赁关系转变为委托加工关系；对周喜清在工资表等凭证上的签字的真实性无异议，但认为只能证明周喜清与双鹰公司之间存在劳务关系，不能证明周喜清代表千字合公司在现场组织工人进行生产，周喜清的行为与千字合公司无关。关于该争议焦点，千字合公司认为：双方存在租赁转买卖的事实。千字合公司提供的证据是：1、2013年8月27日到2013年12月31日期间，由双鹰公司出具的增值税发票若干张；发票上的销货单位是双鹰公司，购贷单位是千字合公司，证明由于生产许可证和质量认证等手续不能转让给千字合公司，从2013年8月27日起双方开始变成买卖关系。2、（2014）金民初字第298号民事判决书。经质证，双鹰公司认为，根据《补充协议》约定，双鹰公司的账户、财务章及发票章均在千字合公司手中掌握，开具这样的增值税发票是千字合公司为了享受我公司的优惠政策，也方便千字合公司占领市场，自己给自己开的增值税发票；关于判决书，双鹰公司认为，常平与千字合公司的纠纷，与本案无关，与双鹰公司无关。经审查，双方对《公司租赁合同》的真实性均无异议，应予采信；对《补充协议》，千字合公司认为已被大连市金州区法院判决认定为是民间借贷关系，并提供（2014）金民初字第298号民事判决书。经审查，该判决书只能证明常平与千字合公司存在民间借贷关系，未涉及本案双方关系，与本案无关；授权委托书可以证明周喜清与双鹰公司签约并在双鹰公司处组织生产、经营是经千字合公司授权，履行双方签订的租赁合同；有周喜清签字的工资表等凭证可以证明周喜清作为千字合公司的代表，在现场组织工人进行生产，并对企业进行经营、管理。综上，对双鹰公司提供的上述证据应予采信。千字合公司提供的增值税发票及大连市金州区法院民事判决书，明显没有证明力，应不予采信。
关于第二个争议焦点，双鹰公司认为双方的租赁合同有效，千字合公司单方擅自终止合同，给双鹰公司造成重大损失，千字合公司应按《企业租赁合同》及《补充协议》的约定支付双鹰公司违约金456万元，即未履行4年租金之和的30%。双鹰公司提供的证据是：双鹰公司与千字合公司签订的《公司租赁合同》及《补充协议》。称，千字合公司未履行租金之和为1520万元，根据合同约定，应按租金的100%支付违约金，考虑对方的困难，双鹰公司只要30%的违约金，即456万元。关于该争议焦点，千字合公司认为租赁标的物是生产经营管理权，是法律法规限制的，违反法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》相关规定，该合同无效，千字合公司不应支付双鹰公司违约金。千字合公司没有提供书面证据。
原审法院认为：本案是一起企业租赁经营合同纠纷，双鹰公司与千字合公司签订的《公司租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，租赁标的包括厂房、设备、办公区域、技术、生产工艺、商标等，是正常的企业租赁，并非是出借资质、转让营业执照等法规禁止行为，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。千字合公司认为《公司租赁合同》及《补充协议》无效没有事实和法律依据。关于是否有租赁转买卖的事实。双鹰公司在合同签订后，将本公司的生产、经营、管理权及合同约定的租赁财产全部交给千字合公司，已全面履行合同义务；千字合公司承认与双鹰公司签订了租赁合同，但否认合同签订人同时又是千字合公司法定代表人母亲的周喜清的经营行为代表千字合公司，认为周喜清是个人行为，双方之间已由租赁关系转变成买卖关系，该说法明显不合情理，也违背生活逻辑；而且《公司租赁合同》及《补充协议》中均明确约定：“本合同生效后即具有法律约束力，双方均不得随意变更或解除本合同；需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同仍然有效”。因此，千字合公司称双方租赁关系已转为买卖关系，既无事实依据，也不符合合同约定，原审法院不予采信。关于违约金如何计算的问题。合同租赁期间为5年，千字合公司按照约定支付了第一年的租金200万元，2014年2月初千字合公司单方终止履行合同，将全部人员从租赁场所撤走，以自己的行动表明不再继续履行合同，千字合公司的行为已构成根本违约，双方签订的《企业租赁合同》及《补充协议》已无法履行，应予解除。双方签订的《补充协议》第20条约定：“双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应付租赁费100%的违约责任”。因此，千字合公司应承担从第二年开始到第五年合同届满之前的违约责任。根据合同约定，第二年至第五年的租金之和为1520万元（260万元＋320万元＋420万元＋520万元），双鹰公司在诉讼请求中主张的违约金数额为456万元（即1520万元的30%），明显低于双方协议中约定的违约金数额，而且双鹰公司在经营期间必然投入了广告费和市场开发费等费用。企业租赁后，双鹰公司的市场被千字合公司占据，其经营的“康拜尔”品牌也被大连“千字合”品牌所代替。可见，千字合公司的违约行为必然给双鹰公司经济上造成较大损失。双鹰公司主张千字合公司承担456万元违约金的请求应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决：千字合公司于判决生效后10日内支付双鹰公司违约金456万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43，280元，由千字合公司承担。
上诉人千字合公司不服原审法院上述民事判决，向本院
提起上诉称：一、关于本案的租赁物问题，原一审认定事实有遗漏。原一审（判决书第3页）只是笼统模糊认为“经审理查明：原告于2013年1月3日签订了《公司租赁合同》，后双方又签订了《补充协议》，”这里恰恰遗漏了该协议的签订时间和第三方常平，更是故意回避《公司租赁合同》中的租赁物是公司的生产、经营、管理权，经过庭审已经查明2013年1月3日大连千字合与盘锦双鹰签订公司租赁合同，就公司生产、经营、管理权出租给大连千字合，第一年租赁费200万元，周喜清并不是大连千字合法定代表人，并且大连千字合实际没有出资，230万元的收款人并不是盘锦双鹰而是李影个人，相关证据显示实际是2013年大连千字合购买盘锦双鹰产品106636.59元，合同显示大连千字合对盘锦双鹰原来的人员无权解聘，公司公章仍然由盘锦双鹰法人保管，其营业执照、税务登记证、食品生产许可证、9001质量管理体系认证书继续使用，大连千字合按照合同约定没有享受盘锦双鹰的利润分成，至今没有见到盘锦双鹰的公司股东会同意租赁决议书，由此可见盘锦双鹰没有将公司生产、经营、管理权交给大连千字合，况且上述相关相关证照、许可证、公司账户是法律法规禁止转让和出租之物，实际是2013年大连千字合购盘锦双鹰产品106636.59元。二、原一审判决认定事实断章取义结论有误，相互矛盾，故意将法人行为和个人行为混为一谈。原一审（判决书第3页）认为，“2013年7月23日，千字合公司授权追认周喜清全权签署千字合公司与双鹰公司的委托加工合同及其他合同。2014年2月初，千字合公司单方终止履行合同，将全部人员撤走。”千字合公司认为该节事实和双鹰公司提供的证据周喜清签字的财务工资表等（原一审判决第4页）已经证明，周喜清是双鹰公司所聘用的总经理，盘锦市中院前面认定是委托加工，后面结论是千字合公司单方终止履行合同，其二者相互矛盾，故意将法人行为和个人行为混为一谈。存在明显倾向双鹰公司，显失公正。三、本案概念不清，合同定性错误，合同已经违反法律法规强制规定。原一审（判决书第6页）认为，本案是一起企业租赁经营合同纠纷，这里是概念不清，双鹰公司是有限公司，并不是国有企业，整个合同没有对公司的设备租赁进行约定。按照《中华人民共和国公司登记管理条例》第60条规定，有限公司法人执照是不得出租的；况且按照《食品生产许可管理办法》第29条规定，食品生产许可证也是不得出租的，这已经充分说明双鹰公司没有将生产权交给千字合公司。《人民币银行结算账户管理办法》更是严格规定银行账户是不得出租出借的，加上货物销售增值税发票更能说明双鹰公司的经营权也没有交给千字合公司。四、合同的效力是依据法律规定认定的，而不是当事人的约定，采信双鹰公司的观点，偏袒一方，显失公正。原一审（判决书第7页）认为，采信双鹰公司的观点“本合同生效后即具有法律效力……在新的书面协议未达成之前，本合同仍然有效”。《合同法》明确规定合同的效力是依据法律规定，而不是当事人的约定。一审法院采信双鹰公司的观点，偏袒双鹰公司一方，显失公正。五、关于违约金计算，前后矛盾，双鹰公司30%主张双方没有约定，双鹰公司品牌被代替没有证据，广告费和市场开发等费用没有依据，双鹰公司不存在损失。原一审判决（判决书第7、8页）既然已经认定千字合公司单方终止履行合同，（实际是周喜清与双鹰公司解除劳动关系）应予解除，合同已经解除，第2年至第5年违约金又从何依据计算而得，尚不清楚。合同已经解除，第2年至第5年尚没有实际履行，违约金不存在；如果双鹰公司第2年至第5年违约金全要，合同就不能解除。这二者前后矛盾，特别是原一审认定千字合公司单方终止履行合同，更是法律关系对抗，相互矛盾。双鹰公司违约金30%主张双方没有约定，双鹰公司品牌被代替没有证据，广告费和市场开发等费用没有依据。千字合公司已经购买双鹰公司的产品，双鹰公司不存在损失。综上，请求二审法院依法驳回双鹰公司的诉讼请求。
双鹰公司答辩称：一、关于双方租赁合同是否有效，支付4年租金的总和的30%是否成立问题。1、租赁合同已全面履行，是有效合同，法律关系明确，不存在买卖关系。见以下证据：㈠、千字合公司法人孙佳钰授权委托人总经理周喜清在一年经营中所签的①合同、补充合同、附页、法人授权书②工资表③办公费用④购买原材料费用⑤水费、电费、电话费、食堂费用等单据。一年来周喜清正常经营生产。（见单据、帐页）⑥周喜清与原法人李影库存交接单、工作交接单、账户交接单。㈡、合同签订后向原告已支付了第一年200万元的租赁费。周喜清支付100万元，孙佳钰支付50万元，周喜清支付50万元，材料费40万元。（见银行票据）㈢、周喜清与双鹰公司法人交接了库存物品、成品、半成品、原材料（见周喜清双方签字单），并支付了40多万元现金材料款，而且是6月份支付完，如不经营，她为什么要打款？
以上所述，证明合同已履行。2、甲方出租的是厂房、设备、办公区、技术、生产工艺等是正常的企业租赁，并非出借资质、转让营业执照等法规禁止的行为，不违反法律，合同合法有效。二、关于是否改变租赁关系变成买卖关系，事实不成立，没有法律依据，违背合同约定。双鹰公司与千字合公司签订5年合同，千字合公司按合同约定支付了第一年租金200万元，支付了交接时库存材料款41.6万元。2014年2月初，千字合公司单方终止合同，将全部人员撤走，又与其他厂家合作生产，违背了《公司租赁合同》第15条及《补充协议》中的明确约定：“本合同生效后即有法律约束力，双方均不得随意变更或解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同仍然有效”。因此，千字合称双方租赁关系已转至买卖关系，没有事实依据，也不符合合同约定。没有新的书面协议。关于106万元发票问题，千字合认为从2013年8月27日起转变成买卖关系，2013年7月，还签订了补充协议2，明确表明合同继续执行，8月份就变了，不符合事实。事实是，根据《补充协议》约定双鹰公司的账户、财务章及发票专用章均在千字合公司手中掌握（见千字合会计郭亚莲、姜依宏说明）她是自己给自己开的发票，一是为了享受双鹰公司的优惠政策，二是方便千字合占领市场。另有105536.59元打到了租赁公司账户，被周喜清所用，进一步证明了她是自己给自己开的发票，有不可告人的目的，就认为是改变了租赁关系，变成了买卖关系，不合情理，也没有事实依据。见发票账户号码，正是周喜清接受李影交接银行账号。千字合的账户也是周喜清掌管的，自己给自己开发票，而且几张发票都是12月份某一天一起开的，并且只开具了发票，并没有往账户打款（见周开的发票）。三、关于支付租赁费30%是否成立问题。是成立的，合法有效的。依据是双鹰公司与千字合公司签订了5年租赁合同，千字合只支付了第一年的租金200万元和库存物资款41.6万元。在2014年2月份将全部人员撤走，与其他企业合作委托加工，不再履行合同，构成了根本违约，双方合同不能履行，应予解除。根据《补充协议》的20条约定“双方应全面实际履行合同，不履行或不完全履行的应负担租赁费的100%的违约责任。”因此千字合公司应承担从第二年开始到第五年合同届满之前的违约责任。根据合同约定第二年至第五年的租金合计是1520元（260万＋320万＋420万＋520万），考虑对方困难只要了30%即456万元，来弥补我公司的损失。我公司租赁后，将14年开发的市场品牌、技术工艺都交给了千字合公司，被千字合所代替，因此她只履行了一年，挖走我培养10年的工程师和市场，自己跑掉去自营，致使我公司什么都没有了，造成了巨大损失。请二审法院依法驳回千字合公司上诉请求，维持原判决。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：双鹰公司与千字合公司签订的公司租赁合同（补充协议）中，甲方（出租方）：双鹰公司。乙方（承租方）：千字合公司。丙方（承租方）：常平（公民个人）。落款有三方签字盖章。但协议内容没有约定常平的权利义务。
再查明：周喜清与孙佳钰系母子关系，双鹰公司与千字合公司签订合同时，孙佳钰大学在读。
本院认为：关于原审判决认定事实是否有遗漏问题。虽然签订补充协议的丙方为常平，但常平与千字合公司系民间借贷关系且已另案处理，与本案无任何法律关系，千字合公司对此认可。原审法院已经认定该事实，不属认定事实有遗漏。
关于双方当事人签订的租赁合同是否合法、有效问题。
双方签订的是公司租赁合同，补充协议第5条明确约定，租赁范围为整体出租，包括除土地外的地上物：厂房、设备、办公区域等；技术和生产工艺、商标等（见明细）。租赁合同第5条也约定，乙方（千字合公司）在租赁期间，对本公司享有自主、独立的生产、经营、管理权。并非千字合公司上诉所称“整个合同没有对公司设备租赁进行约定，只是出租公司营业执照和食品许可证，双鹰公司没有将生产权交给千字合公司”。双方签订的租赁合同、补充协议不违反法律禁止性规定，应认定合法、有效。
另外，周喜清与千字合公司法定代表人孙佳钰系母子关系，双方签订租赁合同时，孙佳钰系在校学生。双方签订的租赁协议、补充协议不仅有周喜清签字，同时还有千字合公司加盖的公章，千字合公司对其加盖公章的效力没有异议。因此，周喜清代表孙佳钰签字并加盖千字合公司公章的租赁合同、补充协议是有效的。双鹰公司关于合同无效的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
虽然千字合公司解除了合同，并得到双鹰公司的认可，但在千字合公司违约的情况下，其违约责任仍不能免除。关于原审法院判决千字合公司给付双鹰公司租赁费违约金的30%应否支持问题。因双方签订的租赁合同期限是5年，而千字合公司在交付第一年租赁费后，没有通知双鹰公司即擅自撤走，按照合同约定，千字合公司应支付100%违约金。虽然如千字合公司上诉所称租赁合同没有约定30%违约金，但双鹰公司诉请符合《合同法解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定。因此，原审判决千字合公司给付双鹰公司实际损失即租赁费违约金的30%正确，本院应予维持。
综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，千字合公司上诉理由不成立，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43，280元，由大连千字合饮品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙建华
审 判 员 王晓萍
代理审判员 蒋 策
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 陈 娜