山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2102号
上诉人（原审被告）：威海市湧泉矿泉水有限公司，住所地威海市文化中路10号。
法定代表人：温华，经理。
委托诉讼代理人：温信通，男，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：岳晶，男，1956年11月26日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：杨玉山，山东明威律师事务所律师。
原审第三人：威海高技术产业开发区自然乐园中式快餐厅，住所地威海市文化中路52号101。
主要负责人：梁宋鲁，经理。
委托诉讼代理人：杨腾宇，男，该公司职工。
上诉人威海市湧泉矿泉水有限公司（以下简称湧泉矿泉水公司）因与被上诉人岳晶、原审第三人威海高技术产业开发区自然乐园中式快餐厅（以下简称自然乐园中式快餐厅）租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高商初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本案于2016年9月23日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
湧泉矿泉水公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：2002年7月上诉人与案外人威海人生药业集团有限公司签订租赁合同，合同约定租赁期至2022年6月。2007年被上诉人取得涉案财产所有权，多次与上诉人协商解除合同，未果。2010年2月被上诉人拒收租金，次月以上诉人拖欠房租为由解除合同，经一、二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。后被上诉人与上诉人协商以50万左右转移涉案财产的所有权，未达成合意。2014年3月，被上诉人又以上诉人被吊销为由解除租赁合同，2016年被上诉人取得上诉人与第三人自然乐园中式快餐厅形式为租赁合同实为以用益物权参股经营的合同，达到解除合同的目的。上诉人在约定的20年租期中，已经履行了14年，投入了大量的人力物力，一审法院以非法转租为由解除合同，认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误。
岳晶辩称，1.上诉状中没有加盖上诉人的公章，也无法确认温华的签字是否系其本人所签；2.涉案水井和厂房的改造建设未经被上诉人同意，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
岳晶向一审法院起诉请求：1.被告未按租赁合同约定用途使用租赁物，致使租赁物受到严重损害；2.被告将租赁物转租给温信通使用，温信通改变原用途，将井房转租给饭店做员工宿舍，系擅自转租行为；3.被告已经吊销营业执照，没有能力继续履行合同，故诉至法院，要求：1.解除原、被告之间有关涉案房屋的租赁合同；2.被告将承租的场地及房屋返还给原告。
一审法院认定事实：2002年6月11日，被告与人生药业公司签订租赁合同，约定人生药业公司将井房及院内场地租赁给被告，年租金1万元，租期二十年，自2002年7月至2022年6月，每年二、八月被告给付当年租金的50%即5000元，逾期交付租金超过一个月，人生药业公司有权解除合同；被告保证邮电局、水产集团、人生集团办公楼及宿舍用水的前提下安排使用；被告如需对井房设备及房屋结构进行改造和建设，须经人生药业同意后方可实施。2007年11月22日，原告通过拍卖程序竞买了上述场地及水井，后原、被告继续按原租赁合同履行。2010年6月1日，原告以被告未依约交纳房租及被告被吊销营业执照无履约能力为由诉至高区人民法院，要求解除涉案房屋租赁合同，被告搬出涉案房产。高区人民法院审理后认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，遂驳回原告的诉讼请求。原告上诉至威海市中级人民法院亦被驳回，该判决已发生法律效力。2013年5月19日，被告与第三人签订一份房屋租赁合同，将涉案房产租给第三人作为宿舍和冷库使用。
庭审中，原告针对自己的诉讼请求提供下列证据：1.照片两组，第一组照片证实被告将水井相关设施损坏情况及被告将井房擅自改变用途的情况，原告认为根据租赁合同约定，被告租赁用途是使用水井生产水，而通过照片显示的内容可以看出相关设施已被完全破坏，无法使用；第二组照片证实被告将井房装修后改为集体宿舍，改变了租赁物的用途，2.被告将井房对外出租的广告照片一张，广告的联系人为被告委托代理人；3.视频一段，拟证实被告将井房改造成集体宿舍转租给第三人作为员工宿舍。被告质证意见为，对证据1的真实性无异议，有些设备是被告卸下存起来，不存在被告擅自改变租赁物的性质的情形；对证据2的真实性无异议，发布广告是水厂停产的时候，但是没有租出去，做了一段时间仓库后，就选择项目合作了；对证据3的真实性无异议，水厂停产之后，被告为了让场地发挥作用，就将井房改造成宿舍给第三人做职工宿舍，但被告和第三人有合作合同，不是转租。被告针对自己的主张提供了下列证据：1.威海市环翠区人民法院（2006）威环执字第1223-2号民事裁定书，证实原告对涉案井房及院内土地享有所有权；（2010）威高民初字第149号民事判决书、威海市中级人民法院（2010）威民一终字第1035号民事判决书，证实原告前次要求解除合同，返还房屋被法院驳回；2.2013年2月20日的投资合作协议一份，证实被告与自然乐园饭店是合作关系。3.2013年3月15日第三人经营者梁宋鲁签字的委托书一份，内容为“威海高技术产业开发区自然乐园中式快餐厅业主梁宋鲁委托于杰全权处理餐厅筹备工作。”证实梁宋鲁委托于杰与被告签订投资合作协议书，该份证据盖有第三人的章。原告对证据1的真实性无异议，予以认可；证据2的质证意见为该协议系被告代理人为了应付庭审伪造或临时后补，对其真实性不予认可。即使被告将涉案房屋以联营承包或合作经营的名义，将承租房屋交付他人使用并获得租金，其性质仍然属房屋租赁。另外，被告也没有权利将原告的财产（涉案房产）作价出资与案外人达成合作协议；证据3系复印件且系伪造，理由是1.该委托书的委托事项是处理餐厅的筹备工作，也就是说餐厅还没成立，所以不可能有公章；2.该委托书的日期为2013年3月15日，而合作协议的签订日期为2013年2月20日成立，从日期可以看出，该委托书是被告为了应付庭审伪造的。另外，该委托书的授权不明确，只是负责处理筹备工作，并没有说明具体的工作内容。第三人提供了与被告签订的涉案房产租赁合同，原、被告均无异议。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案合同约定原告将井房租给被告使用，前提是被告需保证相关单位的用水，且被告如需对井房设备及房屋结构进行改造和建设，须经原告同意方可实施。根据庭审查明的事实，被告未经原告同意自行将水井相关设施拆除，并将井房改造成宿舍，租赁给第三人作为宿舍和冷库使用，无论被告与第三人是否存在合作关系，被告此行为均应认定为未按照约定的方法使用租赁物的行为，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。”故原告据此要求解除合同，理由正当，依法予以支持。合同解除后，第三人应当将涉案房产返还原告，根据本案的实际情况，一审法院确定以三十天为宜。被告的抗辩，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十八条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决：一、解除原、被告间关于威海火炬高技术产业开发区神道口村南2-429号土地及地上房屋的租赁合同；二、第三人于判决生效后三十日内将上述土地和房屋返还原告。案件受理费1150元，由被告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，威海人生药业集团股份有限公司与湧泉矿泉水公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。后被上诉人通过拍卖竞得了涉案场地和水井，上诉人与被上诉人理应继续履行涉案《租赁合同》。本案争议焦点为涉案租赁合同是否应继续履行。本案中，上诉人未经被上诉人同意将水井的相关设施拆除，并将井房改造成宿舍和仓库，转租给自然乐园中式快餐厅使用，违反了《租赁合同》第四条的约定，上诉人未经被上诉人同意擅自对井房设备及房屋结构进行改造和建设。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。一审法院判令解除涉案租赁合同于法有据，本院依法予以确认。
综上所述，上诉人湧泉矿泉水公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人威海市湧泉矿泉水有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小平
代理审判员 江小梅
代理审判员 李亚男
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 陈俣彤