江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终671号
上诉人（原审被告）：常州跨海汽车维修有限公司（原常州跨海汽车美容装璜有限公司），住所地常州市武进区横山桥镇常芙路，统一社会信用代码为91320412066294099F。
法定代表人：杜春杰，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：常州市科达光学仪器有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇梁家村，统一社会信用代码为9132041272663597XQ。
法定代表人：刘科华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈国清，男，汉族，1962年3月1日生，住常州市武进区，该公司职员。
上诉人常州跨海汽车维修有限公司（以下简称跨海公司）因与被上诉人常州市科达光学仪器有限公司（以下简称科达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2016）苏0492民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
跨海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费由科达公司承担。
事实和理由：1、本案应按照其公司提交的2013年3月28日的《房屋租赁合同》确定双方当事人的权利义务。科达公司提交的由刘才生代表跨海公司签订的《租房协议》不应作为确定双方当事人权利义务的依据。虽然鉴定结论认为2013年3月28日《房屋租赁合同》上“常州市科达光学仪器有限公司”的印文与比对材料中的印文不是同一枚印章盖印形成，但科达公司拥有多枚印章，不能据此即否定该份《房屋租赁合同》的真实性。跨海公司从未拖欠科达公司房屋租金，刘才生代表跨海公司与科达公司签订的《补充协议》与事实不符。2、双方当事人协议约定租赁房屋为十间，但科达公司实际交付九间。
科达公司辩称：1、2013年3月28日《房屋租赁合同》上的印文并非其公司印章所盖，该份合同不真实。2、其公司出租给跨海公司是十间房屋，旁边的“香水湾浴室”经与跨海公司商量，跨海公司自行让出一间房屋给香水湾浴室使用，与其公司无关。
一审情况：
科达公司诉讼请求：1、判令跨海公司立即搬出租赁房屋，归还租赁房屋；2、判令跨海公司立即支付租金人民币35000元；3、判令跨海公司支付从2015年7月6日起至搬出租赁房屋之日止按年租金人民币7万元计算的房屋使用费（暂计算至起诉之日为29167元）；4、本案诉讼费由跨海公司承担。
事实和理由：其公司在2010年开始将自有的坐落于横山桥镇蓉湖村委常芙路一楼十间门面房出租给跨海公司使用，在2014年7月份双方签订《租房协议》，后签订一份《补充协议》，跨海公司尚欠其公司租金35000元。现租赁期已届满，跨海公司应在2015年7月6日前搬出并返还出租房屋，但是跨海公司拒绝搬出。为维护合法权益，提起本案诉讼。
跨海公司辩称：其公司不欠科达公司35000元租金，更不应该支付其他各种费用。承租的房屋漏水现象严重，给其公司造成了较大损失，科达公司应当予以赔偿。刘才生代表其公司与科达公司签订的《租房协议》不成立，双方当事人之间是签订了租期为十年的《房屋租赁合同》。
一审经审理查明：
科达公司在2010年开始将自有的坐落于常州市武进区横山桥镇蓉湖村委常芙路一楼的门面四间房屋出租给跨海公司作汽修经营场所使用。跨海公司于2015年10月30日与案外人华之惠签订《盘六间店剩余款协议书》，确认在常芙路115号香水湾餐饮6间房屋盘给杜春杰，总价款为110000元，已经支付89000元，剩余21000元近期分期给华之惠。
2014年出租人科达公司（甲方）、承租人跨海公司（乙方）签订编号为20140803-1的《租房协议》一份，协议约定甲方将一楼门面房十间出租给乙方作汽修之用，约定租期为2014年7月5日起至2015年7月5日止，年租金为柒万元整。除此之外，乙方需另外交付保证金贰万元整，房屋租赁到期，乙方须将破坏的房屋恢复原貌，否则，甲方将不退回保证金，且甲方恢复破坏房屋的原貌费用都由乙方承担。该协议同时约定乙方必须自合同签订之日起向甲方一次性交清租金，如乙方不能保证一次性付清，则甲方有权终止协议，且甲方有权采取必要措施（包括断水断电，把商铺转租他人等）。该协议第十一条还约定：“租赁期满，甲方有权终止合同，停止出租房屋。乙方如需持续租用的，应提早一个月向甲方提出书面意见，经甲方赞同后，重新签署租赁合同”。第十二条约定：“此前的一切与乙方签订的任何协议包括办执照用的协议合同等全部作废，一切都以此协议为准。本合同未尽事宜，经甲乙单方商量分歧，可订立补充条款”。之后，双方又签订《补充协议》一份，载明：“常州跨海汽修有限公司结欠房租清单如下：12年结欠房租：2万，13年结欠房租：1.5万，以上所欠房租结清，合同编号为：20140803-1的租房合同才得以继续”。
2015年10月23日，科达公司通过顺丰快递向跨海公司邮寄一份通知书，告知双方租赁合同于2015年7月5日到期，因为跨海公司没有继续签订租赁合同，在收到通知后一星期内搬出出租屋，否则将采取必要强制措施强制跨海公司搬出。因跨海公司未能搬出，科达公司遂提起本案诉讼。
一审审理过程中，跨海公司提交一份落款时间为2013年3月28日的《房屋租赁合同》，合同约定：出租方科达公司（甲方）将其所在位于常州市武进区横山桥镇蓉湖村委常芙路115号十间房屋出租给承租方跨海公司（乙方）使用，租赁期限自2013年3月29日起至2023年3月28日止，租金优惠至每年陆万元正，乙方在起租日前十天支付甲方，租金为先付后用，一年一付。庭审中，科达公司申请对该《房屋租赁合同》中“常州市科达光学仪器有限公司”字样的印章印文与科达公司当庭提交的两枚印章加盖的“常州市科达光学仪器有限公司”印文是否为同一枚印章盖印形成进行申请司法鉴定。一审法院依法委托苏州同济司法鉴定所进行文书司法鉴定，该鉴定所于2016年6月20日出具司法鉴定意见书，鉴定意见认为落款日期为2013年3月28日的《房屋租赁合同》上盖印的“常州市科达光学仪器有限公司”字样的印文与比对材料（科达公司当庭提交的两枚印章加盖的印文）中“常州市科达光学仪器有限公司”印文均不是同一枚印章盖印形成。”
一审另查明，跨海公司成立于2013年4月24日，原法定代表人为刘才生，在2015年12月变更为杜春杰。案涉出租房屋建筑面积500平方米，为科达公司自建房屋。
一审法院认为：
依法成立的租赁合同应受法律保护，跨海公司作为承租人应按期支付租金，逾期未付的应承担相应的责任。本案中，跨海公司提交的《房屋租赁合同》加盖的科达公司的印文和科达公司持有的印章盖印的印文不同，且跨海公司并未举证证明其主张的科达公司存在多枚印章的事实，故对该份合同的真实性不予认可。同时，在双方之后签订的《租房协议》中约定“此前的一切与乙方签订的任何协议包括办执照用的协议合同等全部作废，一切都以此协议为准。”因此对跨海公司辩称双方租期为十年的意见依法不予采纳。跨海公司承租科达公司的房屋，应按约支付租金，在租期届满之前，跨海公司如需继续租用的，应提早一个月向科达公司提出书面意向，经科达公司赞同后重新签署租赁合同。根据双方于2014年8月3日签订的《租房协议》和《补充协议》，跨海公司应先支付拖欠的35000元租金后继续承租涉案房屋，现租期已满，双方未协商续租且跨海公司拖欠租金未付，科达公司要求跨海公司归还租赁房屋并支拖欠的35000元租金的请求，依法予以支持。因双方未约定合同期满后的租金，科达公司主张自2015年7月6日起至搬出之日止按照年租金70000元计算房屋使用费的请求，依法予以支持。关于跨海公司抗辩的房屋漏水给其造成损失的意见，出租人应当履行租赁物的维修义务，跨海公司就该部分损失可另行主张。关于跨海公司已经支付的保证金20000元，双方约定跨海公司须将破坏的房屋恢复原貌后予以退还，双方应当按照约定履行。
一审依照《中华人民共和国合同法》第一零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常州跨海汽车美容装璜有限公司自本判决生效之日起十五日内将其承租的位于常州市武进区横山桥镇常芙路的十间房屋恢复原状并交付给常州市科达光学仪器有限公司；上述义务履行后，常州市科达光学仪器有限公司归还常州跨海汽车美容装璜有限公司保证金20000元。二、常州跨海汽车美容装璜有限公司于本判决生效之日起十日内支付常州市科达光学仪器有限公司租金35000元及房屋使用费（自2015年7月6日起计算至实际搬出之日止，按照年租金70000元标准计算）。三、驳回常州市科达光学仪器有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1405元，鉴定费2000元，合计3405元，由跨海公司负担，并于本判决生效之日起十日内迳付科达公司。
二审过程中，应本院要求，科达公司补充提交了房屋所有权证和土地使用权证，跨海公司补充提交了工商登记变更材料。
一审查明的事实，本院予以确认。
本院还查明：
案涉的租赁房屋于2004年取得房屋所有权证和集体工业用地使用权证。杜春杰于2010年租赁案涉十间房屋中的四间房屋经营洗车业务。为扩大经营面积并从事汽车维修业务，杜春杰于2012年左右从朱晓云、华之惠夫妇手中购买“香水湾餐饮店”全部资产，从而取得“香水湾餐饮店”六间房屋的租赁使用权，该六间房屋系朱晓云、华之惠从科达公司承租，与杜春杰承租的四间房屋相邻成排，构成本案所涉的十间租赁房屋。此后，杜春杰与华之惠于2015年10月30日签订了《盘六间店面余款协议书》，载明了转让经过并明确了转让款余款支付义务。2013年8月3日，常州跨海汽车美容装璜有限公司（以下简称跨海汽车装潢公司）与科达公司签订《租房协议》，租赁上述十间房屋经营汽车维修业务。
2013年4月24日，经常州市武进工商行政管理局核准，“常州跨海汽车美容装璜有限公司”登记设立，法定代表人为杜春杰。2014年6月30日，经跨海汽车装潢公司股东决定，变更刘才生为法定代表人。2015年12月10日，跨海汽车装潢公司股东决定，重新变更杜春杰为法定代表人。2016年1月13日，经跨海汽车装潢公司股东决定变更企业名称为“常州跨海汽车维修有限公司”。2016年1月20日，常州市武进区市场监督管理局依法核准“常州跨海汽车美容装璜有限公司”变更名称登记为“常州跨海汽车维修有限公司”。
本院认为：
本案的争议焦点为：1、本案究竟应以2014年8月3日的《租房协议》以及《补充协议》，还是以2013年3月28日的《房屋租赁合同》确定双方当事人的权利义务；2、跨海公司实际承租十间房屋还是九间房屋。
关于第一个争议焦点。
一审审理过程中，经苏州同济司法鉴定所鉴定，跨海公司提交的落款日期为2013年3月28日的《房屋租赁合同》上所盖的“常州市科达光学仪器有限公司”印文，与比对材料中的印文不是同一枚印章盖印形成。跨海公司也未能证明科达公司同时拥有和使用其他公司印章的事实。因此本院认为，该《房屋租赁合同》的真实性无法确认。
此外，杜春杰也认可，因前期承租过程中双方发生矛盾，科达公司不想再将房屋出租给其使用。科达公司则陈述，必须由其他人担任法定代表人，才愿意将房屋继续出租给跨海汽车装潢公司使用。二审过程中，曾担任跨海汽车装潢公司法定代表人的刘才生接受本院询问时陈述，其与时任跨海汽车装潢公司法定代表人的杜春杰是朋友，因杜春杰与科达公司在房屋租赁过程中发生矛盾，科达公司对出租房屋停水、停电。为此，其出面协调，科达公司提出，如果由其担任跨海汽车装潢公司法定代表人，可以继续出租房屋，跨海汽车装潢公司遂变更其为法定代表人。随后，其于2014年8月3日代表跨海汽车装潢公司与科达公司签订《租房协议》和《补充协议》。据此，落款日期为2013年3月28日的《房屋租赁合同》未能得到刘才生陈述的印证，而刘才生的陈述则印证了2014年8月3日的《租房协议》和《补充协议》的真实性。
综上本院认为，落款日期为2013年3月28日的《房屋租赁合同》的真实性无法确认，本案应以2014年8月3日签订的《租房协议》和《补充协议》为依据确定双方当事人的权利义务。一审对此认定并无不当，对跨海公司该部分上诉理由，本院依法不予采纳。
关于第二个争议焦点。
双方当事人均认可跨海公司承租的时间房屋中有一间现实际被“香水湾浴室”使用。跨海公司主张系科达公司将该间房屋交付“香水湾浴室”，科达公司则主张系跨海公司自行将该间房屋交付“香水湾浴室”。对此本院认为，跨海公司提出承租十间房屋而科达公司实际交付九间，实质是主张科达公司未按约履行，应按实际交付的房屋数量计算租金。二审中，跨海公司陈述该间房屋系于2013年被交给“香水湾浴室”使用，科达公司则陈述该间房屋可能是2014年由跨海汽车装潢公司交给“香水湾浴室”使用。因此，如果确系科达公司于2013年即将该间房屋交给“香水湾浴室”使用，则双方当事人不可能再于2014年8月3日签订《租房协议》和《补充协议》，约定租赁十间房屋，而且跨海公司也不可能在此后长达数年的租赁期间对此不提出异议。跨海公司主张科达公司实际交付九间房屋的上诉理由，缺乏充分的事实依据，本院依法也不予采纳。
关于保证金。因跨海公司一审中并未提出反诉，请求判令科达公司返还20000元保证金，在此情形下一审判令科达公司返还保证金已超出当事人诉讼请求的范围，对此本院依法予以纠正。
此外，“常州跨海汽车美容装璜有限公司”于本案一审立案受理以前已变更企业名称为“常州跨海汽车维修有限公司”，故本案应列常州跨海汽车维修有限公司为当事人，并承担相关法律责任。
综上，跨海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于跨海公司对于返还保证金并未提出反诉，一审超出诉讼请求范围判令科达公司返还保证金，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销常州经济开发区人民法院（2016）苏0492民初999号民事判决第一项和第三项；
二、常州跨海汽车维修有限公司自本判决生效之日起十五日内日将其承租的位于常州市武进区横山桥镇常芙路的十间房屋返还常州市科达光学仪器有限公司；
三、变更常州经济开发区人民法院（2016）苏0492民初999号民事判决第二项为：常州跨海汽车维修有限公司自本判决生效之日起十日内支付常州市科达光学仪器有限公司房屋租金35000元及房屋使用费（自2015年7月6日起计算至实际搬出之日止，按照年租金70000元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1405元，二审案件受理费1405元，鉴定费2000元，均由常州跨海汽车维修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 力
审判员 刘敬兵
审判员 张丛卓
二〇一七年五月九日
书记员 浦 萍