广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1081号
原告：深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区南田路龙田直街雅惠街3号，组织机构代码68766853-2。
负责人：李冰亚，经理。
委托代理人：文涛，该司职员。
被告：贺晓龙，1974年4月4日出生，汉族。
被告：李显波，1978年1月10日出生，汉族。
委托代理人：贺晓龙，身份资料同上。
原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司诉被告贺晓龙、李显波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司的委托代理人文涛、被告贺晓龙、被告李显波的委托代理�贺晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司诉称：被告系原告所管理的广州市天河区东圃珠村护林路富通街D栋某房的业主，被告在接收物业时（2010年10月10日）按《物业管理条例》的相关规定与广州中惠置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，并约定按建筑面积1.96元／㎡收取物业管理费及垃圾处理费15元／月。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2012年6月至2013年12月一直未交管理费及垃圾处理费，经原告工作人员多次催促未果。现诉讼请求：1、判令被告给付2012年6月至2013年12月物业管理费及垃圾处理费：叁仟肆佰伍拾伍元玖角壹分（3455.91元）；2、判令被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2013年12月�支付滞纳金：玖佰零肆元伍角肆分（904.54元），共计4360.45元；3、判令被告承担诉讼费用。
被告贺晓龙、李显波辩称：该物业至今未交付被告，根据相关法律和双方签订的《富通雅苑前期物业服务合同》的约定，被告不是本案的适格主体，无须承担富通雅苑D栋某房的物业服务费，亦无须支付滞纳金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告于2009年4月1日成立，经营范围包括房产物业管理、园林绿化服务、停车场经营等，是深圳市莲花物业管理有限公司的分支机构。广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称攀达公司）是位于广州市天河区中山大道北珠村加油站以东翠屏富通雅苑商品房的建设单位。
2009年12月24日，攀达公司为甲方，原告为乙方签订《富通雅苑前期物业服务合同》，约定：甲方将座落在广州市天河区珠村东环路21号富通雅苑物业委托乙方实行�业管理，合同期限自2010年1月1日至2013年12月31日，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积高层住宅每月每平方米1.96元交纳；业主应于交付之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一日到七日履行交纳义务；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理等。
2010年10月10日，原告为乙方、两被告为甲方签订了《富通雅苑前期物业服务合同》、《富通雅苑业主临时规约》。《富通雅苑前期物业服务合同》约定：乙方对座落于广州市天河区珠村东环路21号的富通雅苑物业提供前期管理服务，建筑面积54801平方米，物�类型为住宅、商业；服务内容包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，社区文化活动，特约服务，法律和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等；物业服务费由甲方按物业建筑面积交纳，高层住宅每平方米每月1.96元，商业物业每平方米每月8元，停车场车库每月每个120元；甲方应于交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，交纳时间为每月1日至7日；乙方确保开发建设单位交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；甲方未能按时足额交纳物业服务费用�，应按每日加收欠交金额5‰的滞纳金的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《富通雅苑业主临时规约》约定：物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时规约予以的书面承诺，表示对本临时规约内容的认可；建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致；两被告在承诺书中同时承诺同意授权物业管理单位按《富通雅苑业主临时规约》来实施物业管理服务。
广东省《房地产预告登记证明》记载：位于广州市天河区翠屏富通雅苑自编B栋某房的预告登记权利人为两名被告，预告登记义务人为广州市攀达房地产开发有限公司。契税完税发票和《广州市商品房买卖合同（预售）》显示涉案房屋的建筑面积为85.15平方米。两被告于2012年1月8日与攀达公司签订了《协议书》，办理了接收涉案房屋的手续并开始使用该房屋，领取了钥匙和赠送的物品、礼券等。
原告为证明其主张提供了以下证据：1、《富通雅苑前期物业服务合同》（原告与两被告签订）；2、《富通雅苑业主临时规约》及承诺书；3、催款通知书，证明原告向被告催交物业服务费用；4、原告的营业执照、企业组织机构代码证；5、《富通雅苑前期物业服务合同》（原告与攀达公司签订）；6、《物业管理合同》（翠屏富通雅苑业主委员会与深圳市莲花物业管理有限公司签订，合同期限自2013年12月31日起至2017年1月1日止）；7、客户历史欠款月分项明细表；8、通知函，证明攀达公司通知两被告于2012年1月8日办理入住手续；9、费用缴纳协议书，证明两被告同意缴费及同意缴费的方式；10、富通雅苑入伙物品发放登�表，证明被告收楼时已经领取相关的手续及礼品。
两被告为证明其抗辩理由提供以下证据：1、《富通雅苑前期物业服务合同》、《富通雅苑业主临时规约》；2、《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：××××）、委托书、公证书；3、《关于暂不同意规划验收的复函》；4、《关于翠屏富通雅苑信访问题的复函》；5、《交房协议书》；6、《广东省房地产预告登记证明》；7、购房款发票；8、契税、房屋登记费等票据；9、《关于延迟交房要求承担违约责任的函》及附件协议书；10、《关于D1408物业费问题的函》及附件协议书。
现原告以被告拖欠涉案房屋2012年6月至2013年12月期间的物业管理费及垃圾处理费为由，提起本案诉讼。两被告确认自接收涉案房屋以来未曾向原告交纳任何物业服务费用。两被告对原告诉请的欠付物业管理费及垃圾处理费的金额、时间以及滞纳金的起算时间和计算标准均予以确认。关于垃圾处理费，原告未提交任何支付凭证予以证明。
本院认为：原告与被告贺晓龙、李显波签订的《富通雅苑前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
两被告于2012年1月8日与攀达公司办理了涉案房屋的接收手续，领取了钥匙，收取了攀达公司赠送的礼品、礼券，并开始使用涉案房屋，两被告实际已取得涉案房屋的使用权，成为翠屏富通雅苑的业主，在原告与两被告签订的《富通雅苑前期物业服务合同》未解除的情况下应接受该合同的约束，履行合同相应的条款。原告自进驻翠屏富通雅苑以来，履行了对翠屏富通雅苑进行物业管理的职责，两被告实际接受了原告的管理和服务。至于两被告在接收房屋时与攀达公司达成的其他协议并认为收楼无效的问题，应由另一法律关系予以调整，本案不作审查处理。根据公平原则和权利义务相一致原则，两被告负有向原告支付物业管理费的义务，现原告主张2012年6月至2013年12月期间的物业管理费具有合同依据及法律依据，应予支持。两被告每月应付的物业管理费为166.89元（1.96元×85.15平方米）。对于原告主张的垃圾处理费，该费用应由环卫部门收取，原告未提交代为向有关环卫部门垫付款项的证据，就费用实际发生承担举证不能的法律责任，本院对该项请求不予支持，依法驳回。两被告逾期支付物业管理费，造成原告损失，原告主张滞纳金具有合同依据，本院予以支持。滞纳金应以每月的管理费166.89元为本金，按每日5‰标准计算，自每月8日起算至付清之日止。但从公平角度考虑，每月滞纳金总额以不超过本金为限。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
综上所述，本院�照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告贺晓龙、李显波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司支付2012年6月至2013年12月期间的物业管理费共计3170.91元；
二、被告贺晓龙、李显波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（以每月物业管理费166.89元为本金，自当月8日起至付清之日止，按每日5‰标准计付；每月滞纳金总额以不超过166.89元为限）；
三、驳回原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告贺晓龙、李显波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 张 励
人民陪审员 关东英
人民陪审员 张莉萍
二〇一四年八月六日
书 记 员 高诗韵
林文琪