湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初4197号原告浏阳市利通物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人邹剑文，执行董事。委托代理人余继红、黄希，系公司法律顾问。被告林德初，男，1976年6月3日出生，汉族。原告浏阳市利通物业管理有限公司与被告林德初物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理，依法由审判员左凌适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人余继红、黄希及被告林德初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市利通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5065元、环卫费216元及二次供水加压电费139元，共计5420元；2、判令被告向原告支付滞纳金1013元；3、本案诉讼费由被告负担。被告林德初辩称：1、被告入住小区后，IC卡门禁智能化对讲系统一直没有解决；电梯IC卡也是形式主义，到收物业费时间段就开通；2、被告家住二楼，窗户外是楼面水下来的一条水沟，是公共地方，常年无人打扫，垃圾成堆，臭气熏天，物业没有尽管理之能；3、被告于2014年租赁了小区负二楼车库车位，后来由于车辆增加，通道过道到处停车，导致被告出入不便，且车位管理费每年360元，收费过高；4、物业公司从不公开收支情况；5、被告住二楼，不存在收取自来水加压费；6、被告不交纳物业费原因系原告造成，故不存在支付滞纳金；7、对于诉讼费，因原告起诉时没有与被告协商过，被告反映过的问题原告也没有改善过，故本案诉讼费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2011年9月25日，原告与浏阳利通置业有限公司签订《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，约定由原告对浏阳利通·水岸山城一期小区提供前期物业管理服务；小区住宅物业服务费按1元/月/㎡收取，停车位服务费按30元/月收取，二次供水加压电费按0.6元/吨收取，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原告的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，以及车辆停放秩序管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业管理服务。被告于2010年9月5日入住该小区1栋1单元203A号房，住房面积为136.91㎡，现因其欠原告2012年9月1日至2015年9月30日的物业服务费、环卫费及二次供水加压电费，原告诉至本院，并要求被告支付逾期付款滞纳金。另查明，一、根据浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件的规定，浏阳利通·水岸山城一期小区环卫费收费标准为8元/月/户，该费用在原告统一向环卫部门先行缴纳后再由其向小区业主或物业使用人收缴；二、被告入住小区时，小区开发商浏阳利通置业有限公司向其出示《水岸山城业主临时管理规约》1份，并被告在该临时规约上予以签字。规约第六章“违约责任”第二十八条约定：“业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金”；三、被告提供的照片显示其窗户外的排水沟堆满了垃圾，以及车库有车辆停放在消防通道、过道等乱停现象；四、被告拖欠物业费期间，原告曾分别于2012年9月15日、2013年9月15日、2014年9月15日向被告发出收费通知，通知被告交纳物业服务费。以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、水岸山城业主入伙交接单、《水岸山城业主临时管理规约》、物业服务费收费通知单、浏阳市政府文件、照片等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳利通置业有限公司签订的《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告提交的照片可证实其窗户外公用排水沟堆满垃圾，以及车库有车辆停放在消防通道、过道等现象，照片虽没有显示拍摄时间，但却能证明事实存在的真实性；原告述说其问题已解决，但未举证证实，本院不予采信。原告服务存在瑕疵，理应承担相应的民事责任，为此，对被告应缴纳的物业服务费本院将予以酌情扣减。其扣减后应交金额，综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告向原告支付物业服务费3500元。被告另抗辩门禁卡、电梯IC卡存在管理缺陷问题，因其未举证证实，本院不予采信；被告抗辩车位管理费收取过高，因该费用已在合同中作出明确约定，且该价格为物价部门公布价格，具有强制性，原告系按约按规收取，被告理应按约交纳；对于被告抗辩的原告收费不公开的问题，因其未举证证实，本院不予采信，即便被告有证据可证实，也应通过其他如向物业监管部门反映、向上级物业服务单位投诉等途径予以解决，但不能成为拒交物业服务费的理由。对于原告主张被告交纳所欠环卫费的问题，被告本人也提供了前期交纳该费用的票据，证明被告对此并无异议，故原告请求判令交付，本院予以支持。对于原告要求被告支付二次供水加压电费的主张，因合同有约定，本院亦予以支持。被告以住二楼供水无需进行二次加压为由拒绝交纳该费用，无法律及事实依据，本院不予采信。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告之间属于平等民事主体，原告向被告收取滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、林德初于本判决生效之日起5日内支付浏阳市利通物业管理有限公司物业管理服务费3500元、环卫费216元及二次供水加压电费139元，共计3855元；二、驳回浏阳市利通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由林德初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 左 凌二〇一七年七月三十一日书记员 赵庭菲附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。