江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0487号
原告张根元。
原告陆林珍。
委托代理人曹建新，江苏沉浮律师事务所律师。（代理上述两原告）
被告徐阿四。
被告徐永清。
委托代理人杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。（代理上述两被告）
第三人朱建明。
委托代理人江漪。
原告张根元、陆林珍与被告徐阿四、徐永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由代理审判员李加好适用简易程序独任审判，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加朱建明为本案的第三人参加诉讼，由代理审判员李加好变更为代理审判员杭宇独任审判，于2014年8月5日、2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告张根元、陆林珍（参加第一次、第三次庭审）及其委托代理人曹建新、被告徐阿四、徐永清及其委托代理人杨小飞、第三人朱建明（参加第三次庭审）及其委托代理人江漪（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张根元、陆林珍共同诉称：两原告系夫妻关系，两被告系父子关系。2004年被告徐阿四在昆山市千灯镇新潭村的农房被拆迁。按照规定除了产权置换外，还可优惠购买定销房屋建筑面积82.45平方米，但被告无意购买而欲转让。两原告获悉后有意购买被告的定销房屋，经与被告徐阿四和徐桃娥夫妇协商后，被告同意按房屋安置价格上浮6000元的价格将定销房屋转让给两原告。为此，被告根据两原告的意愿选择了位于昆山市千灯镇怡景园X-
XX号楼XXX室及X-
XX号楼XX号车库的安置房屋（现已变更名称为昆山市千灯镇美景园X号楼XXX室及XXX号车库），安置房价格为114164元。同时由徐阿四和徐桃娥夫妇与两原告签订了《房屋买卖预约协议书》，约定由徐阿四夫妇将上述房屋出卖给两原告，价格为120164元，其中6000元直接支付给卖方，剩余款项由买方代为向政府部门交付。协议还约定卖方应于房屋竣工验收后直接将房屋移交给买方，并在房屋所有权证办妥后一周内将土地证、房产证过户给买方，交易过程中涉及的税费由买方承担。协议签订后，两原告即向徐阿四夫妇支付了6000元并向政府安置部门付清了房款114164元。被告将房屋及车库交付两原告入住使用，但因政府部门的原因未能办理房产证。期间徐阿四的妻子徐桃娥过世，徐桃娥遗产按风俗由其小儿子即被告徐永清继承，两被告在徐桃娥过世后曾向两原告出具委托书，表示仍然同意履行上述协议。2014年两原告要求被告协助办理过户事宜，被告徐永清表示房屋产权证已经办理至其名下，但对两原告要求办理过户登记一事，双方多次协商未果。综上，为维护自身合法权益，两原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告徐阿四、徐永清协助两原告办理昆山市千灯镇美景园X号楼XXX室及昆山市千灯镇美景园3号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。2、被告徐阿四、徐永清承担本案的诉讼费用。
被告徐阿四、徐永清共同辩称：房屋产权证上登记的是被告徐永清，其他人无处分权。被告徐阿四并没有出售房屋的真实意思表示。虽然在缔约协议书上有被告徐阿四及其妻子徐桃娥的签字，但是该老夫妻两人没有阅读能力，且徐桃娥身患重病，曾在石浦人民医院住院。被告徐永清是在2013年3月份办理房产证时才知道有另外一套拆迁房。被告徐永清没有在房屋转让协议上签字，且该房屋涉及到被告徐永清夫妇的共同财产权利，所以我方请求追加其妻子作为共同被告参与诉讼。另外，两被告没有收到任何购房款。综上，原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，请求依法驳回原告的诉请。
第三人朱建明述称：2005年年初，第三人在千灯镇兼职做房产中介，听说被告徐阿四有多余平方不愿意买房，愿意出让他人。第三人就与徐阿四约定由徐阿四以6000元的价格将平方出售给第三人，平方出售后因该多余平方所取得的拆迁安置房的有关拿房交款及房屋买卖均由第三人处理。因两原告需要买房，第三人就与原告商定由原告负担上述6000元及拆迁安置房结算款。后第三人至拆迁办签署了拆迁补偿安置协议书，原告将上述6000元及拆迁安置房结算款交由第三人分别转交被告徐阿四及拆迁安置部门，并且安排原被告签订了房屋买卖预约协议书，约定由被告协助原告办理房屋过户的相关手续。2010年涉案房屋及车库具备办理房产证条件。原告催促被告徐阿四办理房产证，因徐阿四提出60000元“签字费”过高，导致房屋过户迟迟不能实现。
经审理查明：2005年被告徐阿四和徐桃娥向第三人出具委托书一份，其中载明“委托人徐阿四、徐桃娥夫妇有拆迁安置房壹套及配套的阁楼车库，位于昆山市千灯镇怡景园新村X-
XX号XXX室（施工编号）一套及车库。现委托人徐阿四、徐桃娥夫妇全权委托受托人朱建明办理如下事项：待上述拆迁安置房怡景园新村X-
XX号楼XXX室一套及阁楼车库（均为施工编号）房屋竣工验收后，领取房产证、土地证、交纳相关费用、并进行出售过户，签订房地产买卖契约，办理所有权变更等相关手续（包括房产证、土地证过户等）。受托人在上述权限范围内所办手续及所签字，我们均予以认可”。2005年3月9日，第三人与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明被告徐阿四房屋坐落在新潭村（来干桥），住宅安置地点为怡景园新村X-
XX号楼XXX室，建筑面积93.23㎡，被告徐阿四承担安置房资金合计114164元，其中住宅93.23㎡以1100元／㎡结算102553元，自行车库X-
XX#XX号13.88㎡以720元／㎡结算9994元，产权交换最终结算为被告徐阿四购安置房1套，自行车车库1间，总额114164元，被告徐阿四应付给昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司结算差额114164元。2005年3月9日原告张根元、陆林珍与被告徐阿四和徐桃娥签订《房屋买卖预约协议书》，该协议书约定：被告徐阿四和徐桃娥将坐落在昆山市千灯镇怡景园新村X-
XX号楼XXX室（施工编号）拆迁安置房一套（建筑面积为93.23㎡）及配套自行车库一间（建筑面积为13.88㎡）预约出卖给原告张根元、陆林珍；预约出卖的上述房屋交易价格110170元，自行车库交易价格为9994元，合计120164元；房款分两次支付，合同签订之日原告张根元、陆林珍向被告徐阿四和徐桃娥支付陆仟元，余款114164元待被告徐阿四和徐桃娥提供拆迁补偿安置协议书及原告张根元、陆林珍要求的有关资料后由原告张根元、陆林珍向政府部门交纳；被告徐阿四和徐桃娥应于房屋竣工验收后直接将房屋移交给原告张根元、陆林珍，并在房屋所有权证办妥后一周内将土地证、房产证过户给原告张根元、陆林珍；交易过程中所需交纳的房产过户费、契税、评估费、印花税、营业税、公证税、产权证工本费等一切费用均由原告张根元、陆林珍承担。当日，被告徐阿四及徐永明出具收据一张，载明：“今收到张根元所支付的千灯镇安置房购买转让费人民币陆仟元，￥6000元。特立此据。”嗣后，原告张根元、陆林珍于2005年4月26日向昆山市创业开发置业有限公司交纳114164元。昆山市创业开发置业有限公司向两原告出具收据一张，其中载明收款单位为新潭村来干桥徐阿四。原告提供昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司出具证明的一份，其中载明：美景园安置房屋的房款根据千灯镇政府安排由昆山市创业开发置业有限公司收取。2008年8月25日被告徐阿四、徐永清向原告出具委托书一份，该委托书内容与被告徐阿四和徐桃娥出具给第三人的委托书内容一致。2006年第三人领取了涉案房屋及车库的钥匙，并转交两原告。涉案房屋及车库由两原告居住使用至今。因原、被告双方就涉案房屋及车库过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇美景园X号楼XXX室，建筑面积为93.46平方米。涉案车库位于昆山市千灯镇美景园X号楼XXX号车库，建筑面积为13.88平方米。涉案房屋及车库于2013年3月26日登记于被告徐永清名下。
又查明：被告徐阿四的妻子徐桃娥于2005年4月13日至2005年4月27日因乳癌晚期在昆山市石浦卫生院住院治疗，于2006年2月23日死亡。2012年10月18日，徐阿四、徐永明、徐永清、徐永妹因继承被继承人徐桃娥的遗产，向江苏省昆山市国信公证处申请办理继承公证。2012年11月1日该处出具公证书载明：徐阿四、徐永明、徐永清、徐永妹申请继承登记在被继承人徐桃娥和徐阿四名下的坐落在昆山市石浦镇新来村XX组的房屋，《村镇房屋所有权证》编号为昆浦房字第××号。2004年上述房屋被拆迁，现安置有昆山市千灯镇美景园X号楼XXX室、XX号楼XXX室（带阁楼）住房及X号楼XXX室、XX号楼XXX室车库（为部分地区安置房）。上述房产为被继承人徐桃娥和其配偶徐阿四的夫妻共同财产；现徐阿四、徐永明、徐永妹均表示自愿放弃继承被继承人徐桃娥的上述遗产并承诺决不反悔；上述被继承人徐桃娥死亡时遗留的上述夫妻财产的一半为其遗产，被继承人的上述遗产应由其配偶、子女和父母亲共同继承，因徐桃娥的父母亲均先于其死亡，又徐阿四、徐永明、徐永妹表示放弃被继承人的上述遗产的继承权，因此被继承人徐桃娥的上述遗产由其儿子徐永清一人继承。
以上事实，由原告提供的产权置换通知单2份、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书1份、房屋买卖预约协议书1份、收据2份、户口注销证明1份、委托书2份、房屋产权登记基本信息2份、证明1份、公安施工编号对照表1份、公证书1份、被告提供的住院资料1份、证人证言、本院依职权调取的房屋产权登记信息查询结果证明2份及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告张根元、陆林珍与被告徐阿四和徐桃娥签订的房屋买卖预约协议书，虽然名为预约协议书，但该协议明确约定了房屋及车库的位置、面积、价款、价款的支付方式、交房条件以及产权过户等，具备正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，且两原告已实际履行付款义务，涉案房屋及车库亦由两原告居住使用至今，双方之间成立事实本约关系。被告徐阿四庭审中称因其与徐桃娥不识字，没有阅读能力而对房屋买卖协议书的内容不清楚，以及徐桃娥身患重病，住院治疗意识不清，故该房屋买卖预约协议书并非被告徐阿四与徐桃娥的真实意思表示。本院认为被告徐阿四与徐桃娥系完全民事行为能力人，其应当知道签署房屋买卖预约协议书的法律后果，且徐桃娥住院治疗是在签订房屋买卖预约协议书之后，两被告提供的徐桃娥的住院资料也没有关于徐桃娥意识不清的记载，故对两被告的该抗辩意见本院不予采信。被告徐阿四、徐永清另称，两被告未收到任何购房款，并且于2013年3月份办理房屋产权证时方得知涉案房屋及车库的存在。对此，本院认为，被告徐阿四作为完全民事行为能力人，其在6000元收据上签字的行为应当认定为已经收到该6000元购房款，两被告以被告徐阿四不识字为由否定收据的证明效力，显属依据不足。并且，公证书载明两被告将涉案房屋及车库作为徐桃娥的遗产申请办理继承公证的时间为2012年10月份，与两被告的上述陈述存在矛盾。被告徐永清办理公证时明知存在涉案房屋及车库，被告徐阿四、徐永明在收据上签字，也可证实其他继承人对涉案房屋及车库的交易事实是明知的，故对被告徐阿四、徐永清的上述抗辩意见本院亦不予采信。房屋买卖预约协议书系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。徐桃娥死亡后，涉案房屋及车库作为其与徐阿四的夫妻共同财产，其中一半由被告徐永清继承。被告徐永清应当在其继承遗产限额内清偿徐桃娥的债务，继续履行房屋买卖预约协议书。两原告向被告徐阿四支付6000元及向昆山市创业开发置业有限公司交纳114164元，应当认定为原告张根元、陆林珍已经依约履行了付款义务。现涉案房屋及车库已具备办理过户条件，被告徐阿四、徐永清不协助原告张根元、陆林珍办理产权过户手续，已经构成违约，责任在被告徐阿四、徐永清，故两原告要求两被告协助办理涉案房屋及车库的产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
被告徐阿四、徐永清于本判决生效后十日内协助原告张根元、陆林珍办理位于昆山市千灯镇美景园X号楼XXX室房屋及昆山市千灯镇美景园X号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费2584元，减半收取1292元，财产保全费2520元，合计3812元由被告徐阿四、徐永清负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告徐阿四、徐永清在本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 杭宇
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 沈洁