山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1545号
上诉人（原审被告）聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市东昌府区柳园街道办事处前许街16号。
法定代表人熊建龙，总经理。
委托诉讼代理人刘东梅，山东荣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范培正，男，1985年6月18日出生，汉族，农民，住山东省冠县。
委托诉讼代理人王立平，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。
上诉人聊城市交大科技园有限公司因与被上诉人范培正商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第3322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
二、依法改判违约金支付时间为2014年7月1日起至2014年8月31日止。事实与理由:一、上诉人己提供鉴定报告证明被上诉人主张的日万分之三的违约金是涉案房屋租金的5.56倍，属于过分高于损失，请求人民法院予以调整、减少。违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，根据我国合同法第114条第2款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求二审法院以涉案房屋租金损失的1.3倍;为标准适当减少。本案被上诉人购买房屋保值、增值目的及预期利益实际受到影响的是对房层的使用权，即同时期、同地段的租赁费损失。原审中上诉人依照举证责任原则，申请法院委托鉴定机构对涉案房应同时期、同地段租金标准进行了鉴定，鉴定结论每天、每平方米租金杯准为0.375元，以被上诉人所购房屋为例，被上诉人所购209.74平方米的房屋每日租金为：0.375元×156.7平方米=78.65元，按照原审判决认定的日万分之三的标准计算，违约金数额为145.7315万×日万分之三=437.19元，违约金是租金损失的5.56倍。如果这都不叫过分高于，什么才能叫过分高于?二、依法改判违约金支付时间为2014年7月1日起至2014年8月31日止。事实与理由:一、上诉人己提供鉴定报告证明被上诉人主张的日万分之三的违约金是涉案房屋租金的5.56倍，属于过分高于损失，请求人民法院予以调整、减少。违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，根据我国合同法第114条第2款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求二审法院以涉案房屋租金损失的1.3倍;为标准适当减少。本案被上诉人购买房屋保值、增值目的及预期利益实际受到影响的是对房层的使用权，即同时期、同地段的租赁费损失。原审中上诉人依照举证责任原则，申请法院委托鉴定机构对涉案房应同时期、同地段租金标准进行了鉴定，鉴定结论每天、每平方米租金杯准为0.375元，以被上诉人所购房屋为例，被上诉人所购209.74平方米的房屋每日租金为：0.375元×156.7平方米=78.65元，按照原审判决认定的日万分之三的标准计算，违约金数额为145.7315万×日万分之三=437.19元，违约金是租金损失的5.56倍。如果这都不叫过分高于，什么才能叫过分高于?
原审中，上诉人已经举证证明违约金过高，被上诉人并未提供出违约金合理的证据。按照最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知(法发[2009]40号)第8条，“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”的规定，请二审法院根据公平原则、兼顾其他因素，调整违约金。二、2014年8月涉案房屋通过五方验收合格，上诉人通知被上诉人收房，被上诉人拒绝接收，上诉人不应向被上诉人支付此后的违约金。
范培正答辩如下:一、上诉人以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定提出的理由是对该条款的误解，该条款规定是以当事人的约定，不是以诉讼中的抗辩。且本案是上诉人自愿、不符条件的承诺，是单方的法律行为，并不是双方当事人的约定。二、上诉人并有对本案行使请求权，上诉人自2014年3月24日承诺至答辩人起诉对其承诺未提出请求，本案诉讼中上诉人虽提出抗辩意见，并非法律意义上的请求。三、上诉人以提供租金标准作为本案造成的损失不能成立，上诉人提供的是对租金标准的鉴定，并非损失的鉴定，不适于本案。且购房的目的不是以租金为目的，选择该地段购房的目的是方便生活，方便工作，居住舒心，上诉人的违约给答辩人的孩子上学及工作都带来很大的不便，就这方支出的费用损失大大的超出了上诉人的承诺，生活不舒心，给精神上造成一定伤害，由此造成维权给上诉人也造成一定的损失，这些都是实际损失，故上诉人尽以提供租金标准作为本案造成的损失不能成立。
范培正向一审法院起诉，主张聊城市交大科技园有限公司支付其违约金房之日止,按日万分之三支付违约金，并支付每平方100元装修补贴。
一审法院认定的事实：2013年8月20日，原告作为购买方、被告作为出卖方签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于东昌府区湖南路北西安交通大学聊城科技园38幢1单元2001号房产一套，主房面积155.8平方，阁楼53.94平方，共计房款1457315元。双方合同约定：2014年6月30日前被告将符合“1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”条件的商品房交付；逾期交房出卖人向买受人承担已交房款日万分之一的违约金。原告先交付首付款587315元，其余870000元以按揭形式支付。合同签订后，原告向被告交付了首付款，办理了按揭贷款手续，被告未能在2014年6月30日前交付商品房。
2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：“科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前（注：原告所购房屋为高层）、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金。”该承诺书被告签字盖章，原告在内的15位业主在“业主代表”后签名。
2014年5月30日，被告作为甲方、小区某些业主作为乙方签订了《补充协议书》一份，主要内容为：大部分业主不满足甲方提供的基础装修用材，并考虑二次装修带来的浪费，明确约定按商品房预售合同约定毛坯交房；双方同意在完成五方综合验收后交房，待完成装修后进行综合验收备案；乙方（原告）选择《商品房预售合同》约定标准收房，乙方可自行安排装修，基础装修完成后，甲方（被告）给予乙方所购房屋合同面积每平方100元装修补贴，由乙方持对应发票领取；本补充协议签订后，乙方同意按照商品房预售合同第十条第4款所约定的交付条件（五方综合验收）收房。
2014年8月29日，原告所购房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位五方验收，被告取得《单位工程质量竣工验收记录》、聊城市《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》。2014年8月30日，被告以EMS邮寄方式通知原告收房，原告签收。与原告同楼的部分业主签收了“业主收楼物品资料签收单”，原告收到通知后没有收房。
被告对原告所购房屋同时期、同地段房屋租金提出鉴定申请，经本院技术科委托聊城正信资产评估有限公司进行鉴定，该公司出具评估报告，结论为涉案房屋每平方米日租金0.375元。原告对该报告有异议，认为已提交不同意鉴定异议书，双方是买卖合同纠纷，鉴定租赁费用与原告主张不符，原告不申请复议也不申请重新鉴定。被告评估报告无异议，认为原告所受的损失仅限于租赁损失，房屋保值并未受影响。
本案所涉楼房被告有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。
一审法院认为：原被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，该合同系有效合同。双方合同明确约定“商品房取得建筑工程竣工验收备案表和取得商品住宅交付使用批准文件”为交房标准，且《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确了以房地产开发主管部门组织相关单位进行综合验收方能交房，被告没有取得建筑工程竣工验收备案表，故涉案房屋至今不具备交房条件。被告应从合同约定交房次日即2014年7月1日起向原告承担逾期交房违约金。
被告的《承诺书》中载明了逾期后按日万分之三计算违约金，应予以支持，是被告对逾期交房所做出的承诺，故在被告承诺交房日期之后的违约金按日万分之三计算。被告以承诺的标准过高，要求调整的主张，不符合法律规定的调整范围，本院不予采纳。
原告未提交与被告签订的每平方补贴100元装修费用协议，原告要求参照其他业主，不具有法定参照情形，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条及相关法律规定,判决如下：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告范培正2014年7月1日起至具备交房之日止以1457315元为基数、按日万分之三计算的逾期交房违约金。二、驳回原告其他诉求。案件受理费5900元，由被告负担。
本院认为：上诉人聊城市交大科技园有限公司与被上诉人范培正签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。合同约定于2014年6月30日交付房屋，但上诉人未按时交付，上诉人作为出卖人，应承担违约责任。2014年3月24日上诉人承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，否则自该日期起将按所交款的日万分之三支付违约金，应视为上诉人自愿变更了违约责任，即应按其承诺履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中上诉人自愿变更了违约金数额的计算方法，不适用该条的规定。上诉人称日万分之三违约金过高、应予调整的主张，本院不予认定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 孙久强
代理审判员 李昭鹏
二〇一六年十二月一日
书 记 员 郭 静