江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0282民初3260号
原告：上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道团氿花园11-1幢88号，统一社会信用代码91320282781294928Y。
负责人：沈杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：解文俊，江苏品悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴涵，江苏品悦律师事务所实习律师。
被告：张红英，女，1976年8月10日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：堵寒琦，女，1981年2月24日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：张洪明，男，1978年10月1日生，汉族，住宜兴市。
原告上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司（以下简称申城宜兴分公司）与被告张红英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告申城宜兴分公司的委托诉讼代理人解文俊、吴涵，被告张红英的委托诉讼代理人堵寒琦、张洪明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
申城宜兴分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费13563.9元（从2016年4月起至2017年12月）、违约金2238元；2.诉讼费用由被告承担。审理中，申城宜兴分公司变更第1项诉讼请求为：被告支付物业管理费13562.6元（从2016年4月起至2017年12月）、违约金2034.3元。事实和理由：张红英系中星湖滨城EF区凡尔赛氿郡258幢564号102室业主，其公司系该小区物业管理公司，张红英自2016年4月起拖欠物业费，经其公司多次催要未果，故诉至法院。
张红英辩称，对申城宜兴分公司的物业服务极不满意，主要问题如下：一、物业公司与开发公司前期物业服务委托合同中约定的对于中星湖滨城凡尔赛氿郡，低层区域服务等级不明确、服务内容不明确；物业公司存在有损物业管理法律法规的经营行为，存在欺瞒业主的行为，因此其拒付第二年开始的物业费。二、物业公司对以下服务不能履行：1、对小区物业共用部位维修及养护不到位，小区门岗值班室为小区共同部位，小区门岗玻璃窗破损严重却得不到及时修缮，小区道路被业主私自占用作为私家停车场，物业公司有规劝制止上报的义务，但物业公司对此不闻不问，间接侵害了全体业主的共同利益；2、对小区共用设施设备运行维护管理不到位，低层区住宅路灯照明自2015年4月交付至2018年春节前长时间不能正常启用，给业主出行造成安全隐患，后于春节前3天，投诉12345热线后，于2018年春节前1日修缮到位。小区公共能耗费为代收代付费用，但该物业公司没有对此费用进行公示和告知，也是拒付物业费因素之一；3、对物业共用部位清洁卫生及垃圾收集、清运、管道疏通不到位，低层住宅建筑垃圾清理不及时，建筑垃圾堆放占用主通道的大幅路面，影响业主正常通行；4、公共绿化养护管理不到位，绿化多处被破坏，业主私自占用绿化变成停车场；5、门岗看护形同虚设，对于外来车辆人员登记不到位，致使其在装修期间家中成品被盗，监控设备存在极大漏洞；6、物业费及公共能耗费不能定期公布，对于2015-2016年度物业费开支情况及公共能耗分摊情况存疑，也是其拒付物业费因素之一，物业费违规收取装修押金达3年之久不予退还；7、根据物业管理规定，前期物业服务中标单位应提供标书中呈现的管理标准，物业对小区应急预案服务基本为零，达不到收费标准对应的服务；8、该物业公司对于开发商房屋质量遗留问题的处理，不能起到沟通协调作用，其房屋外立面印水严重，多次告知物业要求开发商修缮，但物业无动于衷，其只得自行花费30000元修缮。
本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称中星置业公司）与上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城公司）签订宜兴中星湖滨城E、F区前期物业服务合同1份，约定中星置业公司选聘申城公司对中星湖滨城E、F区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。
2014年4月10日，张红英向中星置业公司购买中星湖滨城EF区50幢102室房屋一套，该房屋为低层住宅，建筑面积280.8平方米。同日，张红英与中星置业公司、申城公司签订中星湖滨城E、F区临时管理规约1份，约定申城公司按照与中星置业公司签订的前期物业服务合同中承诺的物业管理公共服务的具体事项、服务内容和质量要求向张红英提供服务；物业管理费住宅按建筑面积计算，低层住宅每月每平方米2.3元（包括公共能耗费0.20元/每平米），高层每月每平方米2.20元（包括公共能耗费0.20元/每平米、电梯运行费0.5元/每平米）；交纳物业管理服务费用时间为入住时预付一年，此后每年度预付一次，在第一个月交纳；张红英违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，申城公司有权要求张红英补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。2015年8月21日，中星置业公司与张红英签订确认书1份，确认其购买的房屋实测面积为280.8平方米。同日，中星置业公司将上述房屋交付给张红英。
宜兴市物价局于2016年4月29日对申城公司宜兴分公司备案申请进行备案并回复：同意中星湖滨城EF区前期物业公共服务收费延续备案标准为低层住宅2.1元/㎡*月，小高层、高层住宅1.5元/㎡*月，商铺2.3元/㎡*月，前期物业公共服务费可以预收，但预收期限不超过一年；用于中星湖滨城EF区的电梯运行费和公共水、电等能耗费单独列账，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。
2016年6月22日，申城公司出具情况说明1份，载明中星置业公司与其公司签订的关于宜兴中星湖滨城小区前期物业服务合同中约定的物业服务事宜实际由其公司下属的申城宜兴分公司提供物业管理服务，申城宜兴分公司享有起诉业主缴纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。
上述事实，有商品房买卖合同、确认书、房屋交接记录、前期物业服务合同、前期物业服务协议、宜兴市物价局备案回复表、情况说明及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
当事人有争议的事实，双方举证质证意见如下：
一、张红英提供2016年拍摄的照片，证明地下室进水问题；2016年10月拍摄的照片，证明其他业主违规装修侵占中心绿化带；2018年2月至4月拍摄的照片，证明门岗安保不到位，建筑垃圾堆放占道；2018年3月拍摄的照片，证明其他业主侵占绿化带改造为自家院子，上述照片证明物业没有尽到相关的服务义务。申城宜兴分公司质证意见为：对该证据真实性无法确认，照片形成时间为2018年，与其公司主张物业费的时间不一致，无法证明其公司在2016年4月至2017年12月之间存在服务瑕疵；2016年房屋进水问题发生在宜兴市遇的洪水灾害期间，属于不可抗力；对2016年违建的照片真实性、形成时间均无法确认。
二、张红英提供2015年看房时拍摄的照片、业务联系单、客户意见反馈单，证明房屋存在质量问题，物业公司没有帮其沟通协调。申城宜兴分公司质证意见为：对真实性无异议，该组证据形成于2015年5月至6月，系被告交接房屋之前，根据其公司提供的2015年8月21日，被告在房屋交接记录业主勘验记录中载明暂无问题。张红英陈述：对其提出的房屋质量问题，其是在勘验现场发现的漏水问题，其拿钥匙是在2015年8月份，记录上写的暂无问题，其在交房前到拿钥匙这段期间，物业公司对于其提出房屋质量报修的处理时限和前期物业服务合同中对于低层住宅报修时限违背，其提供的照片虽然是2018年2月至4月的照片，但是可以反映出物业公司对小区管理的现状。
三、张红英提供2016年10月由宜兴市宜城街道星居艺装饰设计服务部出具的情况说明2份，证明偷盗情况以及物业公司没有紧急预案造成业主损失的情况。申城宜兴分公司质证意见为：对两份情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，作为成年业主在发生偷盗事件后应当及时报警，偷盗系刑事案件，需要公安部门予以处理，被告在发生偷盗事件后没有报警仅凭情况说明不能证明偷盗的真实情况以及损失情况；对紧急预案情况说明的意见和上述房屋进水照片质证意见一致。综上，被告所提供的证据不足以证明其所要达到的证明目的，更不能证明其公司在2016年4月至2017年12月期间存在物业服务瑕疵。
四、申城宜兴分公司提供秩序维护巡视交接记录表2张、违法（规）行为整改通知书3张、资质及收费公示记录3张、2015年11月-12月公共区域电费清单、2015年6月至2017年11月EF区能耗费分摊汇总表，电费清单中包括别墅区门卫路灯景观电费支出，证明其公司针对破坏绿化的业主发出整改通知书，针对拒不整改的业主，其公司向辖区城市管理行政执法中队报告，由主管部门处理；小区24小时有保安轮岗值班，每个一小时对公共部位及设备设施进行巡视，发现问题记录在册，被告提供的门岗照片为偶然拍摄，不能客观反映原告在物业服务中存在瑕疵；案涉小区为综合性小区，交付以来不断有业主装修入住，其公司在小区内指定建筑垃圾临时堆放点，并由第三方公司定期清运，部分装修工人倾倒垃圾不规范，其公司均及时告知装修工人及业主，并通知第三方公司清运垃圾，被告提供的建筑垃圾照片也为偶然拍摄，不能证明其公司存在瑕疵；前期服务协议中的服务标准在小区公示栏有公示，且该抗辩理由不能成为拒交物业费的理由。张红英质证意见为：对公共区域电费清单、汇总表真实性认可，但是对公示栏照片不认可，照片中公示的低层住宅服务标准不认可。电费清单没有体现EF区低层住宅的电费清单，应该对高层和底层进行区分，分摊汇总表中只罗列了高层区域电费，但是低层住宅没有电梯以及景观灯费用、地下车库用电，其不予认可。对物业公司确实没有执法权其理解，其他物业公司的意见均不认可。
本院认为，申城公司作为中星湖滨城EF区的前期物业服务单位，由其下属分公司申城宜兴分公司为该小区提供物业服务，申城宜兴分公司以及小区业主均应按照前期物业服务合同的约定履行各自的义务。物业公司提供物业服务后，张红英作为小区业主，应按约支付物业费。张红英房屋的建筑面积为280.8平方米，双方签订的协议约定物业服务费用为2.3元/㎡*月（包括公共能耗费），张红英应支付自2016年4月至2017年12月的物业服务费（包括公共能耗费）13562.6元。对于申城宜兴分公司主张的违约金2034.3元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于物业服务问题，张红英提供的其他业主侵占绿化带、倾倒建筑垃圾问题，因物业服务系流动性服务，张红英提供的照片无法反映全面情况，原告也无法时刻规制业主行为，只能在发现不当行为时予以制止，原告也提供了相应整改通知书；关于门岗安保问题，张红英提供的是2018年拍摄的照片，与原告主张的物业服务费的期间不一致；关于建筑质量问题，不属于物业公司的服务范围；关于盗窃情况，张红英未提供充分证据证明盗窃事实，即使存在盗窃事实，也应由张红英向相关责任主体主张赔偿责任；关于公共能耗费，包括共用部位、共用设备及物业管理区域内的公共设施在公共性服务中发生的能源消耗费用，应由物业公司向业主公开分摊收取。张红英所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业服务费的充分理由，其不能以此为由拒交物业服务费。
同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。小区业主应理解物业服务企业的工作范围，在其职责范围内督促其完成服务义务，物业公司作为物业服务企业，应当不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，双方共同努力创造良好和谐的居住生活环境。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
张红英于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司物业服务费13562.6元及违约金2034.3元。
如张红英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取98元，由张红英负担。该款已由申城宜兴分公司垫付，张红英于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给申城宜兴分公司。
本判决为终审判决。
代理审判员 许梦莹
二〇一八年五月十一日
书 记 员 高 源