江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4574号
上诉人（原审被告）：张家港九星房地产开发有限公司，住所地张家港欧洲工业园（杨舍镇旗杆村）。
法定代表人：许细访，董事长。
委托诉讼代理人：黄建新，江苏国之泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张涧阳，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐培松。
委托诉讼代理人：陈尚龙，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佳伟，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
上诉人张家港九星房地产开发有限公司（以下简称九星房产公司）因与被上诉人徐培松租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第00767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人九星房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐培松的全部诉讼请求；评估费以及一、二审案件受理费均由徐培松负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，错误认定徐培松已经交清了租赁费用，鉴于徐培松未能交清租金，租赁协议早已自行解除，徐培松无权主张相应的权利；2、一审判决错误认定涉案《价格鉴定报告》的有效性，该报告系一份虚假且无效的报告；3、涉案《摊位转让合同》本质上是摊位的租赁合同，双方之间是租赁合同关系，该合同约定的四十年租赁期因违反合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定而无效，一审判决以四十年租期来计算并判决一次性支付徐培松的租金损失明显错误。
被上诉人徐培松辩称：我方已经交清了全部款项，履行了合同项下的付款义务，《价格鉴定报告》真实、合法、有效，应当作为计算损失的依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。
原审原告徐培松向一审法院诉讼请求：请求判令九星房产公司赔偿被拆除房屋的经济损失即租金损失8621220.84元、承担鉴定费用87046元及诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年10月20日，张家港九洲家居装饰城（市场）有限公司（以下简称九洲家居公司，甲方）与徐培松（乙方）签订了一份摊位转让合同，内容概括如下：一、甲方将位于所属九洲家居装饰城内，家居区1#楼统一图纸编号为底层21、22、23#，二、三层21、22、23、24号摊位，东至C轴，西至A轴向西1.5米，南至底层23#二三层24#，北至21#24-25为公摊面积，面积为517.755平方米的摊位，转让给乙方经营使用。二、经营期限为肆拾年。自2003年12月1日起至2043年12月1日止。三、本合同项下转让费人民币壹佰叁拾贰万捌仟柒佰陆拾元正，乙方分别于2003年10月30日前支付总金额的50%，即人民币664380元，余款人民币664380元分五年付清，并不计利息。付款方式为在每年的12月31日前支付132876元，以此类推，直至付清为止。四、乙方付清总转让费后，该摊位的所有权即归乙方所有。如国家政策法规许可能办理房、地产分割甲方将协助乙方办理有关手续，费用均有乙方自行承担。如国家政策法规不许可则甲方不承担任务责任。五、在经营期间内，由直接经营该摊位者，承担经营中所产生的电费、水费及市场管理费用，如发生国家征收相关规费，均由经营者交纳。六、甲方许可乙方将所属摊位依法转让或转租他人，但必须通过甲方按正常程序办理相关手续，所订立的转让或租赁合同应由甲方存档备案，同时服从甲方的统一管理，遵守市场的各项规章制度，承担由此所产生的权利和义务关系。七、经营期间内，如遇国家拆迁等因素的发生，给经营者造成经济损失的，由经营者自行承担，政府给予的拆迁赔偿均由经营者享有。甲方可配合协助，但不承担任何责任……
2012年7月份，九星房地产公司将九洲家居装饰城拆。
另查明，2012年11月22日，九洲家居公司更名为九星房地产公司。
上述事实，有摊位转让合同、收据、工商登记资料及庭审笔录等证据材料予以证实。
关于转让款给付情况，一审法院认为，徐培松的转让款未足额给付九星房地产公司，理由如下：1、徐培松认为是用现金和委托九星房地产公司对涉案房屋进行租赁取得的租金完成了转让款的给付。九星房地产公司认为徐培松只给付了1030090元转让款，鉴于徐培松所称的租金抵扣转让款的情况仅是徐培松自己的陈述，并无相关的证据予以证实，九星房地产公司对此也予以了否认，现只有双方确认的6份收据共计1030090元，故对徐培松称租金抵扣转让款的主张，不予采纳。2、即使存在九星房地产公司代徐培松对涉案房屋对外出租、收取租金、包亚娜代表九星房地产公司向徐培松支付租金，也不能证实转让款已经全部给付完毕，徐培松称九星房地产公司每年都会给其房租，那包亚娜给付房租的行为不能反推徐培松已经给付完毕转让款这一事实。关于合同的性质，一审法院认为，《摊位转让合同》是双方自愿签订，是双方真实意思的表示，应为合法有效。《摊位转让合同》的性质应是摊位的使用权转让，而非所有权转让，理由如下：1、双方签订合同的名称是《摊位转让合同》，合同约定九星房地产公司将摊位转让给徐培松经营使用，经营期限为40年，双方对经营期限内的经营事项等做了约定。2、九星房地产公司出具给徐培松的收据上收款事由均为摊位费，而非购房款。3、《摊位转让合同》项下的转让款徐培松并未足额支付给九星房地产公司。徐培松根据《摊位转让合同》享有摊位的经营使用权，九星房地产公司未与徐培松书面达成解除该《摊位转让合同》情况下，将涉案摊位拆除，造成徐培松的经营不能，侵害了徐培松的摊位使用权，徐培松有权要求九星房地产公司对该侵害行为进行赔偿。一审法院对徐培松进行释明，徐培松仅就《摊位转让合同》项下的摊位预期可获得的租金进行评估，但徐培松表示不同意，坚持认为涉案摊位的转让系所有权转让，要求对九星房地产公司拆除涉案房屋房产价值损失、拆除后租金损失（2012年7月至2043年12月）、九星房地产公司利用拆除房屋的该土地新开发房屋所得利益价值一并进行评估。徐培松在法院行使释明权下，未变更请求权基础，致使一审法院无法确定徐培松的实际损失。据此，一审法院于2014年10月23日作出（2014）张民初字第0427号民事判决书，判决驳回徐培松的诉讼请求，案件受理费138315元由徐培松承担。徐培松不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日作出（2015）苏中民终字第00119号民事裁定书，裁定撤销张家港市人民法院（2014）张民初字第0427号民事判决，本案发回张家港市人民法院重审。
本案在重审过程中，徐培松申请对涉案拆除房屋自2012年7月起至2043年12月止的租金损失进行评估。经苏州新一造价师价格事务所鉴定，以2015年11月25日为价格鉴定基准日，价格鉴定标的的价格为8621220.84元（徐培松支付鉴定费用87046元）。为此，徐培松变更诉讼请求，要求九星房地产公司赔偿被拆除房屋的经济损失即租金损失8621220.84元、承担鉴定费用87046元及诉讼费用。九星房地产公司对该鉴定不服，申请重新鉴定。
一审法院认为：《摊位转让合同》是双方的真实意思表示，应为合法有效。根据合同约定的性质，《摊位转让合同》应该是摊位经营权的转让，对此双方均予以认可，法院予以确认。九星房地产公司将涉案摊位拆除，造成徐培松的经营不能，侵害了徐培松的摊位经营权，徐培松有权要求九星房地产公司赔偿损失。该损失可参照租金的标准计算。九星房地产公司辩称徐培松未全部付清转让费，《摊位转让合同》已经解除，对此徐培松予以否认，主张自己支付了1030090元，余额已由九星房地产公司代为出租收取的租金折抵。根据合同约定，徐培松应于2003年开始的五年内付清，至2012年7月涉案摊位拆除，已超过付款期限四至五年，徐培松如果尚未付清转让款、而九星房地产公司也未催要不符合常理。另外，即使徐培松未按约付清转让款，九星房地产公司并未提出解除《摊位转让合同》，在九星房地产公司提前拆除摊位的情况下，仍要赔偿徐培松因此造成的损失。九星房地产公司对苏州新一造价师价格事务所出具的鉴定报告有异议，申请重新鉴定，但未提供该鉴定结论确有错误的证据，一审法院不同意重新鉴定，对该鉴定结论予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第一百一十七条之规定，一审判决：张家港九星房地产开发有限公司应于判决生效后10日内赔偿徐培松损失8621220.84元。案件受理费138315元、鉴定费87046元，合计225361元，由徐培松负担66166元、张家港九星房地产开发有限公司负担159195元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为，徐培松与九星房地产公司签订的《摊位转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。徐培松根据《摊位转让合同》享有摊位的经营使用权，九星房地产公司未与徐培松达成解除该《摊位转让合同》情况下，将涉案摊位拆除，侵害了徐培松的合法权益，九星房地产公司对徐培松造成的租金损失理应予以赔偿。九星房地产公司关于《摊位转让合同》是租赁合同、违反合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定而无效的上诉主张于法无据，本院碍难支持。九星房地产公司关于徐培松未能交清租金、租赁协议早已自行解除的上诉理由与事实不符，本院亦不予支持。关于徐培松主张的租金损失，一审法院已委托苏州新一造价师价格事务所进行司法鉴定。经苏州新一造价师价格事务所鉴定，以2015年11月25日为价格鉴定基准日，价格鉴定标的的价格为8621220.84元，但上述鉴定结果未考量当前经济形势下此种类型商铺的市场价格、商铺租金收入的不确定性等因素，存在一定的缺陷，本院予以纠正。本院综合考虑本案实际情况并结合历年租金情况酌定以上述鉴定结果的八折确定九星房地产公司应向徐培松赔偿租金损失为6896976.67元。另外，一审法院收取的诉讼费有误，经本院计算徐培松预交的一审诉讼费应为72149元，多收的诉讼费应退还给徐培松。
综上所述，九星房地产公司的部分上诉请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第00767号民事判决为：张家港九星房地产开发有限公司应于判决生效后10日内赔偿徐培松损失6896976.67元；
二、驳回徐培松的其他诉讼请求。
一审案件受理费72149元，鉴定费87046元，合计159195元，由徐培松负担31839元，由张家港九星房地产开发有限公司负担127356元；二审案件受理费72149元，由张家港九星房地产开发有限公司负担57719元，由徐培松负担14430元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 任小明
审判员 黄学辉
二〇一六年十一月二日
书记员 陈闵悦