巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1276号原告：李华英，女，生于1970年7月25日，汉族，初中文化，农民，户籍地巴中市巴州区，住巴中市巴州区。委托代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。被告：巴中市金城房地产开发有限公司法定代表人：邓祖彬（系该公司董事长）住所地：四川省巴中市巴州区南坝中鑫苑小区*幢*单元***室。原告李华英诉被告巴中市金城房地产开发有限公司（以下简称“金城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员何知梦担任审判长，与人民陪审员张丛志、赖金华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李华英及其委托代理人王福升到庭参加诉讼，被告金城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月27日，被告的全权代理人吴某以被告的名义与原告签订了《预约购房协议书》，协议书约定被告将在建工程普天名都B幢XX楼X号房出售给原告，并自签约之日起12各月内将该房交由原告装修入住，协议另对付款方式、违约责任等都作了约定。2014年1月29日，原告向被告的经办人张某交购房首付款14万元，在被告全权代理人及经办人多次催促下和承诺2016年底交房的情况下原告又于2016年3月10日、2016年3月20日，分别向被告经办人张某交购房款12万元、8万元，三次交款合计34万元。尔后原告多次要求被告全权代理人及经办人给原告交房均搪塞。2017年春节前原告从外地务工回家了解到被告于2010年5月13日已将普天名都B幢XX楼X号房预定给杨某且现该房已被杨某占有。原告知道此事后多次要求被告及全权代理人和经办人给原告交房均搪塞和推诿。原告向建设行政主管部门反映此事后得知普天名都B幢在2010年6月就以处罚程序办理了规划、施工、预售等手续。现为了维护原告的合法权益，特诉至本院，请求依法判令被告立即双倍退还原告已交付的34万元购房款及承担资金利息。审理查明：被告金城公司系“普天名都”项目部的建设方。普天名都商住小区项目位于南坝将军大道（原“金城苑”二期工程），用地20.4亩。2005年12月，申办了规划许可证、施工许可证，批准建设面积39541平方米。2006年3月，被告金城公司将合法取得土地使用权的相邻15.2亩土地整体规划，并向市规划和建设局申报通过了规划建设调整方案，其总建筑面积104700平方米。2010年6月，区人民政府以巴州府函36号文上报市规划和建设局以处罚程序申办了规划、施工、预售等手续。2011年8月25日，被告金城公司与巴中市华丰建筑有限公司就普天名都B栋工程签订了《建设工程施工承包合同》。同日，被告金城公司的普天名都项目部出具《委托书》一份，载明：“按照巴州区2010年4.9专案组调查意见，‘普天名都’B幢联合开发实际投资人吴某。由吴某按照投资联合开发协议履行义务，行使权力，自负盈亏，承担一切经济、民事、刑事责任。特此委托。委托人：巴中市金城房地产开发公司普天名都项目，二〇一一年八月二十五日”，并加盖了“姚鸿元印”和“金城公司普天名都项目部”的印章。2011年11月25日，吴某向张某出具《工程款抵付房销售及收房款全权委托书》，其中载明：“四川省金城公司‘普天名都’B幢项目部承包给张某、苟某全额投资承建‘普天名都’B幢全框二十三层商住楼，以房抵付工程款，该公司及项目部全权委托张某、苟某销售、收取房款。”落款处项目部负责人由吴某签字捺印，受委托人由张某签字。涉案房屋在该全权委托书内列明。2012年2月10日，被告金城公司出具《委托书》一份，委托巴中市建设工程质量检测中心对其开发修建的普天名都B栋工程的72根工程桩进行低应变动力检测。2014年1月27日，被告吴某与原告李华英签订《预约购房协议书》，甲方为金城公司“普天名都”项目部，全权委托人为被告吴某，乙方为原告李华英。双方约定：甲方将在建工程中的B幢XX楼X号房提前预定给乙方，价格每平方米3600元，房屋面积98.69平方米。签订协议时由乙方首付甲方现金140000.00元。主体按国家政策规定，完全符合预售房规定条件之时，由甲、乙双方重新另行签订正式商品购房合同书，该协议作为附件一并纳入正式合同。落款处有吴某的签名捺印及经办人张某的签字，乙方有原告李华英的签名。2014年1月18日，张某出具《收据》一张，载明：“交款单位：李华英，收款方式：转账，人民币（大写）：壹拾肆万元正，￥140000元，交款事由：认购普天名都B栋22楼8号房首付款，经办人：张某”。2016年3月10日、2016年3月20日张某又出具《工商服务业统一收款收据》两张，分别载明：“客户名称：李华英，项目：购房款（此款支付苟兴状借款），金额：120000.00元，合计人民币（大写）：壹拾贰万，收款人：张某”；“客户名称：李华英，项目：购房款（此款支付苟兴状借款），金额：80000.00元，合计人民币（大写）：捌万元，收款人：张某”。另查明：2010年5月13日，被告金城公司与案外人杨某签订《认购合同书》，将涉案房屋出售给案外人杨某。2017年7月10日，上海雷盾物业管理有限公司巴中分公司普天名都项目部出具《居住证明》一份，证明：杨军自2015年8月27日在普天名都B栋XX楼X号领取钥匙装修居住至今。2017年3月原告起诉来院，提出上述请求。上述事实，有原告的陈述，原、被告的身份证明，《委托书》，《工程款抵付房销售及收房款全权委托书》，《预约购房协议书》，《建设工程施工补偿协议》，巴州府函8号文件，《收据》，《工商服务业统一收款收据》，《认购合同书》，《居住证明》，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，被告金城公司的普天名都项目部向吴某出具了《委托书》，授权吴某履行义务、行使权利，该委托书并没有明确约定权利终止的时间，原告李华英基于被告金城公司的授权而相信吴某有权代表被告金城公司与其签订《预约购房协议书》，系双方真实意思表示，虽购房款由案外人张某收取，但系依据吴某出具的《工程款抵付房销售及收房款全权委托书》收取购房款抵扣工程款，故张某收到的购房款应视为被告金城公司所收，该合同应为有效。吴某作为被告金城公司的全权委托人签订合同，所产生的法律责任应当由被告金城公司承担。被告金城公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃抗辩权。在《预约购房协议》中双方约定在被告完全符合预售房规定条件之时，由甲、乙双方重新另行签订正式商品购房合同书，因此原、被告之间建立的是商品房预约合同关系。因涉案房屋现已由被告金城公司售予他人且已由他人实际占有使用，致原、被告签订的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项之规定，解除原、被告于2014年1月27日签订的《商品房预约协议书》。合同解除后，被告金城公司应当返还原告李华英交纳的购房款340000.00元。对于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（三）项之规定要求被告支付已付购房款一倍的赔偿金的请求，因原、被告之间形成的是商品房预约合同关系，不适用该条法律规定，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于利息的问题，由于涉案房屋被告公司已经售予案外人杨某且已由杨某实际占有使用，导致原、被告无法签订正式合同，合同目的无法实现，系被告公司的过错，应当承担赔偿损失的责任，原告要求被告以实交购房款为基数，从交款之日起按银行同期贷款利率计算利息至返还之日止的主张不违法法律规定，但本院酌定按年利率6%计算利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告巴中市金城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李华英返还购房款340000.00元及利息（利息分段计算：以购房款140000.00元为基础，从2014年1月18日按年利率6%计算至本判决确定的给付之日；以购房款120000.00元为基数，从2016年3月10日按年利率6%计算至本判决确定的给付之日；以购房款80000.00元为基数，从2016年3月20日按年利率6%计算至本判决确定的给付之日）。逾期未返还购房款，上述利息计算至付清之日止。二、驳回原告李华英的其他诉讼请求。本案受理费6400.00元，由原告巴中市金城房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 员  何知梦人民陪审员  张丛志人民陪审员  赖金华二〇一七年八月二十二日书 记 员  张鑫媛