江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北民初字第0145号
原告倪良生。
原告周自强。
委托代理人马俊、盛薇（受上列原告共同委托），江苏泰伯律师事务所律师。
被告李俊新。
委托代理人阚金峰，江苏吕斌律师事务所律师。
原告倪良生、周自强（以下简称倪良生一方）与被告李俊新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由审判员华伟适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告倪良生、周自强的共同委托代理人盛薇、被告李俊新及其委托代理人阚金峰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告倪良生一方共同诉称：倪良生一方与李俊新于2010年2月1日订立租房协议，约定租赁房屋住所、租赁期限、租金给付等事项。现租赁期限已届满，故要求李俊新将承租房屋返还倪良生一方；并由李俊新偿付自2014年2月2日起至实际迁出之日止按每年110000元的标准计算的房屋占有使用费。
被告李俊新辩称：李俊新于2010年从原房屋承租人处受让旅馆经营，并与倪良生一方订立租赁合同。现租赁期限确已届满，倪良生一方欲将房屋租金上涨而致双方未能续订租赁合同。李俊新受让旅馆时支付转让费，并花费部分费用进行装修。如需解除租赁关系，应由倪良生一方将转让费、装潢费用支付给李俊新；李俊新保留将属其所有的彩钢瓦搭建物拆除的权利。
经审理查明：2010年2月1日倪良生一方与李俊新订立租房协议一份，约定：一、倪良生一方将座落于东亭新光中路80号店面房80号店面房一间；80、82号的二楼、三楼及80号的一楼（除店面、天井旁房间外）出租给李俊新使用。李俊新已做充分了解，自愿承租该房屋，租赁期限为四年：自2010年2月1日至2014年2月1日。二、该房屋年租金为税后2010年100000元，后三年每年租金为110000元。房租一年一付，李俊新第一年房租款在签订协议时向倪良生一方一次付清。此后每年房租金李俊新必须提前一个月向倪良生付清。李俊新逾期不交房租，倪良生一方有权终止协议，收回房屋，后果李俊新自负。第四年交房租时，加收水、电等费用押金10000元，结清后，多退少补。……四、四年合同期满后，李俊新必须付清水、电、煤、电话、有线电视、卫生保洁费、工商、税务等一切费用。李俊新有权将电视机、空调、家具带走。其他装潢、设施不得带走和破坏，否则倪良生一方有权从押金中扣除损失。五、合同期满后，李俊新有权在同等条件下优先租用，但必须提前两个月通知倪良生一方，并重新签订租房协议，李俊新在租赁期未满而毁约，倪良生一方不退还租金。合同另对其他相关租赁事宜亦作出了约定。
租赁协议订立后，李俊新即租用协议约定的相应房屋经营旅馆，且亦依约交纳相应的租金。租赁期间，李俊新与赵建秋、倪良生于2010年12月3日订立协议，约定由李俊新将其承租房屋中的部分房屋转租给赵建秋使用；倪良生作为房屋产权人同意赵建秋对房屋的改造（由赵建秋负责拆除80、82号房屋北侧外墙一至二楼通往李俊新区域的现有楼梯，并在80、82号西北侧外墙另行开门，修建通往至80、82号二楼李俊新区域的踏步梯）并不收取改造的任何费用，同时承诺赵建秋、李俊新任何一方与倪良生终止租赁时无需承担改造楼梯恢复原状之责任；赵建秋自2010年12月1日至2014年1月31日以经济补偿的方式分期支付费用给李俊新；李俊新与倪良生租赁续存期间，如终止租赁的，赵建秋可同期终止对李俊新的补偿。协议另对其他相关事宜作出约定。此后，赵建秋即进行改造施工，并以相应房屋经营国网手机店。
2014年2月1日，倪良生一方与李俊新约定的租赁期限届满，此后，双方未能续订租赁合同。李俊新未能及时将其承租的房屋返还倪良生一方，亦未能支付2014年2月2日起的房屋占有使用费。
又查明：东亭新光中路80号房屋属倪良生一方共有；新光中路82号房屋属倪涛所有。倪涛、周自强均系倪良生之子。审理中，倪涛到庭陈述：倪涛系东亭新光中路82号房屋的所有权人，该房屋的出租事宜由倪涛委托其父倪良生进行办理，相关租赁合同项下的权利亦同意由倪良生进行主张。
审理中，李俊新陈述：李俊新于2010年与本案所涉租赁房屋的前承租人林显涛就该房屋经营的旅馆转让事宜经协商，由李俊新支付林显涛支付260000元转让费；转让的资产包括旅馆当时所有的装潢、设备、设施、办证费用以及80号、82号房屋北侧二楼至三楼的彩钢瓦搭建物（该搭建物相对应的旅馆房间号为209；213；305；310）；此后，李俊新另花费数万元费用进行装潢。对此，倪良生一方则陈述：彩钢瓦搭建物并非全部由林显涛搭建；倪良生一方与李俊新订立租房协议时，上述彩钢瓦搭建物已依附在80号、82号房屋上，故出租的区域包含上述搭建物。
上述事实，有租房协议、协议、房屋所有权证、调查笔录及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，倪良生一方与李俊新订立的租房协议约定的租赁期限届满后，因双方未能续订合同，故李俊新应当按照约定返还租赁房屋。本院注意到涉租房屋中的82号房屋虽属案外人倪涛所有，但鉴于审理中倪涛到庭明确表示相关租赁合同的权利可由倪良生主张，故现倪良生一方主张李俊新返还涉租房屋，本院予以支持。鉴于2014年2月1日租赁期满后，李俊新仍实际占有使用租赁房屋，故现倪良生一方主张自2014年2月2日起至实际迁出之日止按原租房协议约定的租金标准即每年110000元计算房屋占有使用费，符合相关规定，本院亦予支持。李俊新称其占有使用的租赁房屋年租金实际为85000元，因租赁期间，李俊新与赵建秋所订协议属转租行为，根据其双方约定，赵建秋将每年相关费用支付给李俊新，故李俊新仍需按其与倪良生一方之间的约定，承担每年110000元的租金。至于李俊新以其受让旅馆时支付转让费，并花费部分费用进行装修为由，要求倪良生一方支付转让费、装潢费用之辩称，因双方所订合同中明确约定，合同期满后，李俊新除有权将租赁房屋内的电视机、空调、家具带走，其他装潢、设施不得带走和破坏。故本院对李俊新上述辩称不予支持。涉及依附于租赁房屋的彩钢瓦搭建物，因属临时建筑，且倪良生一方与李俊新对该搭建物的形成亦存在争议，故本案中不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、李俊新于本判决生效后三十日内将坐落于无锡市锡山区东亭街道新光中路80号店面房80号店面房一间；80、82号的二楼、三楼及80号的一楼（除店面、天井旁房间外）返还给倪良生一方。
二、李俊新于本判决生效后三十日内支付倪良生一方自2014年2月2日起至实际迁出之日止按每年110000元计算的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元由李俊新负担（倪良生一方同意其预交案件受理费由李俊新直接给付，本院不再退回。李俊新应负担的案件受理费于本判决生效后三十日内支付倪良生一方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 谢 妍
人民陪审员 严露玮
二〇一四年九月四日
书 记 员 高 婷
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。