上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2351号
原告周敏刚，男，住上海市。
原告胡佩珍，女，住上海市。
以上两原告共同委托代理人林雅聪，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告周敏芳，女，住上海市。
委托代理人石炼（系周敏芳丈夫），男，住上海市。
被告周叔平，男，1930年11月7日生，汉族，住上海市。
委托代理人周敏芳（系被告周叔平女儿），年籍同被告周敏芳。
被告黄爱珍，女，住上海市。
法定代理人周叔平（系被告黄爱珍丈夫），年籍同被告周叔平。
原告周敏刚、胡佩珍诉被告周敏芳、周叔平、黄爱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告周敏刚、胡佩珍的委托代理人林雅聪、原告周敏刚，被告周叔平同时作为被告黄爱珍的法定代理人、被告周敏芳及其委托代理人石炼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周敏刚、胡佩珍诉称，两原告系夫妻关系，被告周叔平、黄爱珍也为夫妻关系，原告周敏刚和被告周敏芳系被告周叔平、黄爱珍的子女。上海市长宁区天山二村房屋（以下简称“系争房屋”）系1958年建的老公房，被告周叔平为该系争房屋的承租人，两原告、被告黄爱珍为该系争房屋的同住人。1995年，原告夫妇和父母协商，用被告二的工龄购买系争房屋的产权，购房款人民币八千多元，系原告夫妇将现金给被告三，由其支付给相关部门。因当时“94”方案政策原因，产权人只能登记为一人，于是系争房屋登记为被告周叔平所有。最近，两原告获悉，按照“94”方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。原告周敏刚与被告周叔平沟通，希望其能同意在产证上加名，但被告周叔平置之不理。直至2014年4月19日，两原告数次要求被告周叔平提供产证无果的情况下，到房产交易中心查询得知，系争房屋已在2013年2月被被告周叔平出卖给了被告周敏芳。被告周敏芳、周叔平明知两原告基于“94”方案正在主张系争房屋的产权份额，以恶意串通、出售系争房屋的方式虚假转移房产权利，严重侵害了两原告及被告三的合法权益。依据《合同法》52条之规定，被告周叔平、周敏芳的房屋买卖行为应属无效。同时两原告具有同住人的资格，应为系争房屋的共有人。为此，两原告诉至法院，要求判令：1、确认被告周敏芳、周叔平就系争房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告周敏芳、周叔平协助配合两原告办理过户手续，将产权恢复登记至被告周叔平名下；3、确认系争房屋归两原告、被告周叔平、黄爱珍共同共有；4、本案诉讼费由被告周敏芳、周叔平承担。
被告周敏芳辩称，其与被告周叔平的签订的房屋买卖合同真实合法有效。被告二是出于保护老年人合法权益不受侵犯的目的，用“卖房养老”来有效保证老年生活的质量，是法律允许、提倡的。两原告在要求确认房屋买卖合同无效前，应首先确认其是否是系争房屋的相关权利人。此外，两原告现在起诉要求确认其为共有人已经超过了诉讼时效。故不同意两原告的诉讼请求。
被告周叔平、黄爱珍共同辩称，首先，系争房屋是属于被告周叔平的，其有权处置其房屋。该房屋是被告二的工作单位分配给被告二的。分配到房屋后，其与原告周敏刚共同在系争房屋内居住了40多年，我们给他住，养育他长大并结婚。1995年购买系争房屋时，由被告周叔平出资8，000元去交给相关部门办理购房手续。登记在被告周叔平名下，当时原告周敏刚也表示同意。2010年，在两原告购买了紫红大厦的房屋后，搬离了系争房屋。此后数年间，原告周敏刚便多次与被告二商量将其名字加在产证之上，但被告二没有同意。现在原告周敏刚还要确认胡佩珍也是系争房屋共有人，完全没有依据。胡佩珍在购买售后公房时仅是居住在系争房屋内，户口并不在系争房屋内，非同住人。最后，被告周叔平将系争房屋卖给大女儿周敏芳是老人自我保护的做法。原告周敏刚长期以来一直在动系争房屋的主意，2013年1月4日，其甚至因房产问题与被告周叔平起了严重争执。争执中，原告周敏刚更是将被告周叔平打至骨折。被告黄爱珍在重病之下则一直由两个女儿轮流照料。在这种情形下，被告周叔平询问了公证处的工作人员，在他们的建议下，将系争房屋出卖给了周敏芳。在系争房屋顺利过户之后，两个女儿仍尽心尽力照顾我们。反观两位原告，近年来为了房产对我们冷眼相对，让我们及其失望。况且两原告生活条件良好，有房有车，并非生活困难。故不同意两原告的诉讼请求。
经审理查明，两原告系夫妻关系（1988年2月4日登记结婚），被告周叔平与黄爱珍也系夫妻关系，并共育有三子女：原告周敏刚、被告周敏芳及案外人周敏华。
系争房屋系被告周叔平工作单位分配所得。分配到房屋后，被告周叔平夫妇及原告周敏刚便在系争房屋内居住，两原告婚后也在系争房屋内居住。
被告周叔平及黄爱珍的户籍于1959年2月12日迁入上海市长宁区，原告周敏刚于1959年9月20日报出生于上述地址，原告胡佩珍的户籍于1998年7月8日迁入上述地址。
1994年12月6日，被告周叔平作为原房屋承租人，被告黄爱珍、原告周敏刚作为同住成年人共同签订了购买公有住房委托书，因理解错误，确定房屋购买人误写为周敏刚（实际应为周叔平），并委托黄爱珍办理购买公有住房的一切手续。1995年2月16日，被告周叔平（乙方）与上海市长宁区房产管理局天山路房管所（甲方）签订《公有住房买卖合同》，甲方同意将系争房屋出售给乙方。房屋全部售价为7，961.78元。后被告周叔平按合同约定支付了所有购房价款。
2013年1月，原告周敏刚向被告周叔平提出要求在系争房屋上增加其名字，未得到被告周叔平的同意。当年1月4日，双方因此事产生了争执，争执中被告周叔平肋骨骨折。此后，原告周敏刚又多次提出加名字的问题，但被告周叔平一直未予理会。
2013年1月29日，被告周叔平与被告周敏芳签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转让与被告周敏芳，转让价款为940，000元。2013年3月13日，系争房屋产权核准登记至被告周敏芳名下。
另查明，针对系争房屋，被告周叔平、周敏芳及案外人周敏华曾于2013年2月3日订立“以房养老协议书”。约定周叔平将系争房屋转卖给周敏芳及周敏华，但登记在周敏芳名下；周叔平对系争房屋有永久使用权，直至周叔平夫妇百年之后；售房款暂保留在周敏芳处，周叔平如有需要，可以向周敏芳要求支付一定数额钱款以供周叔平日常开销。如钱款不够周叔平夫妇养老，周敏芳及周敏华愿意共同承担。
上述事实，有户口簿、结婚证、《公有住房买卖合同》、购买公有住房委托书、退房单、购房交款凭证、出售公房现金解款单、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、以房养老协议书、房屋状况及产权人信息及原、被告的陈述等证据为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，根据上海市人民政府于1994年5月18日发布的《关于出售公有住房的暂行办法》（即94方案）规定在具体实施时产权人仅可登记为一人等缺陷，在当事人为产权发生争议时，购房时的同住成年人均可在诉讼时效期间内主张成为产权共有人。系争房屋系周叔平单位根据其家庭居住情况调配所得，原告周敏刚及被告黄爱珍户籍均在系争房屋内，且实际居住使用该房，是系争房屋的同住人。原告周敏刚有权主张成为该房产权共有人，分享共有物的权利。购买售后公房时，原告胡佩珍户口并不在籍，非系争房屋同住人，也无法证明其为出资人，无权要求确认共有权。至于被告黄爱珍的同住人权利，因其并未委托周敏刚主张权利，其本人作为本案当事人也未提出，故本院不予支持两原告要求确认被告黄爱珍在系争房屋内权利的诉请。1994年购买公有住房的时候，由于政策限制只能登记产权人一人，但根据法律规定，在诉讼时效内，相关同住人及出资人可以在之后主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算。事实上根据报警回执单，原告周敏刚最早在2013年主张权利并与被告周叔平产生了争议，两原告的诉请未超过诉讼时效。即原告周敏刚已经依法主张对系争房屋要求成为共有人，根据相关规定，其也确能成为共有人。现原告周敏刚提起主张要求确认为系争房屋的共有人，本院认为于法有据，予以准许。被告周叔平在未征得周敏刚同意的前提下，擅自与被告周敏芳签订《上海市房地产买卖合同》，侵犯了周敏刚的权利。被告周敏芳作为周叔平的女儿、周敏刚的姐姐，对于系争房屋的来源以及94方案购房的情况不可能不知道，其购买系争房屋已经侵犯原告周敏刚的合法权益，该购房行为难谓善意，故该买卖合同无效。合同无效后，系争房屋应恢复登记至被告周叔平名下，被告周敏芳、周叔平应予以配合。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定，判决如下：
一、被告周叔平、周敏芳于2013年1月29日就上海市长宁区天山二村房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告周叔平、周敏芳应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区天山二村1房屋的产权恢复登记至被告周叔平名下；
三、原告周敏刚系上海市长宁区天山二村房屋产权共有人之一；
四、被告周叔平应于本判决生效之日起二十日内协助原告周敏刚办理上海市长宁区天山二村房屋的产权变更手续，将原告周敏刚的名字登记于上址房屋产权人中。
案件受理费人民币22，800元，因适用简易程序减半收取计人民币11，400元，由被告周敏芳、周叔平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。