浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01101号
上诉人（原审被告）：吴文娟。
委托代理人：方君伟、沈志超。
被上诉人（原审原告）：陈树州。
委托代理人：季飞国。
被上诉人（原审第三人）：瑞安水产城股份有限公司。
法定代表人：郑安静。
委托代理人：包建国。
原审被告：蔡风华。
上诉人吴文娟因案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿执异初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴文娟的委托代理人方君伟、沈志超，被上诉人陈树州及其委托代理人季飞国到庭参加诉讼，被上诉人瑞安水产城股份有限公司（以下简称瑞安水产城公司）、原审被告蔡风华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2013年4月11日，林翠绿为购买坐落于温州市瑞安经济开发区水产城21号营业房向第三人瑞安水产城公司支付了30万元。后林翠绿放弃购买，转由原告陈树州购买。陈树州与瑞安水产城公司于2013年4月11日签订《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定将涉案营业房出售给陈树州，建筑面积53.38平方米，共计房款105万元。陈树州分别于2013年4月12日向林翠绿支付30万元，于2013年4月26日、2014年7月4日、7月10日向瑞安水产城公司支付购房款30万元、40万元和5万元，瑞安水产城公司均出具了店铺收款回单。2013年7月19日，陈树州为涉案营业房办理固定电话转机手续。占有期间，陈树州支付了相关费用。
另查明，瑞安水产城公司于2013年11月6日变更企业名称，于2014年1月10日办理涉案营业房产权变更登记，于2014年5月28日办理土地使用权变更登记。
蔡风华、吴文娟诉瑞安水产城公司、郑岳云民间借贷纠纷案件进入执行程序后，原审法院于2014年10月17日作出执行裁定，查封了涉案房产。陈树州向该院提出执行异议，主张房屋己由其买受取得，应按照民事诉讼法第二百二十七条的规定处理。该院于2015年6月23日作出（2015）温鹿执异字第29号执行裁定，驳回陈树州的执行异议。陈树州不服该裁定，遂起诉。
原判认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告陈树州认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。具体评析：一、陈树州与瑞安水产城公司就涉案营业房签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。被告主张合同不真实，无证据证明，不予采信。二、根据原告提供的证据，可以证明原告为涉案营业房办理固定电话移机登记、支付相关费用等事实，可见，原告在购买后己合法占有该营业房。三、原告提供的银行转账凭证、收款回单与证人证言能相互印证原告为购买涉案营业房己支付全部购房款的事实。四、涉案营业房产权证和土地使用权证载明的登记时间分别为2014年1月10日、5月28日，现有证据不足以证明原告对未办理涉案营业房过户登记存在过错。综上，原告主张停止对涉案营业房的执行符合法律规定，予以支持，但原告主张解除对涉案营业房的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件的规定》）第二十八条的规定，判决：一、不得执行坐落于温州市瑞安经济开发区水产城21号营业房［所有权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号］；二、驳回原告陈树州其它诉讼请求。案件受理费13800元，由被告蔡风华、吴文娟负担。
上诉人吴文娟不服，上诉称，一、涉案营业房买卖合同违反法律规定，应属无效。瑞安水产城公司不具备法律法规规定的开发、经营、销售房地产的主体资格，涉案营业房属于瑞安水产城公司固定资产，未经股东会决议出售公司固定资产，系违法对公司资产处置，违反公司法的强制性规定，该合同因违法而无效。二、被上诉人陈树州未实际合法占有涉案营业房。涉案营业房在2014年10月17日被鹿城法院查封时处于空置状态，陈树州提供的证据不能盖然性的证明其在法院查封前已合法占有，银行业务凭证只能证明陈树州作租赁占用至2014年7月，瑞安水产城公司单方出具的证据不能公正、客观、真实反映该事实。三、被上诉人陈树州未支付对应的购房款。陈树州不是汇款给瑞安水产城公司，而是汇款给案外人林国芳，且没有证据证明林国芳将该款转入公司对公账户；鉴于瑞安水产城公司董事长郑岳云的多笔个人借款均汇入林国芳账户，不能排除本案存在将借款假冒购房款的可能。四、被上诉人陈树州未对涉案营业房办理过户登记，法院查封并没有过错。瑞安水产城公司于2013年11月6日完成公司名称变更，于2014年1月10日领取土地使用权证，部分营业房也于2013年、2014年期间办理过户手续，不能办理过户登记的过错并非全在瑞安水产城公司。原判认定事实错误，程序严重违法，请求依法撤销原判，案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈树州庭前没有提交书面答辩意见，庭审中辩称，一、其与瑞安水产城公司签订营业房买卖合同，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应该有效。瑞安水产城公司出售自有的营业房，虽超经营范围，但并非开发房地产而出售，不适用房地产开发企业的特殊规定；出售自有房屋是否经过股东会决议通过，系其公司内部管理问题，不影响本案营业房买卖合同效力。二、电、水、物业收费通知单等数据存于瑞安水产城公司电脑系统里，由瑞安水产城公司出具，且与其他证据能够相互印证。上诉人认为数据伪造，可以申请对电脑数据鉴定。电信客户登记单的系统生成时间与瑞安安阳电信营业厅出具的证明相印证，证明电话移机时间为2013年7月19日。其自购买涉案营业房后，一直在该房屋经营生意至今。三、银行转账、收款回单及证人证言相互印证，能够证明其已经支付全部购房款。将购房款按照瑞安水产城公司的要求汇给其公司员工林国芳，符合约定和温州交易习惯，也与其他近百户购房户相同，至于林国芳是否将钱汇入公司账户，是其公司内部管理事宜，与本案无关。上诉人主张本案存在借款假冒购房款，没有任何事实依据；林国芳旁听他案并不影响本案证人资格。四、虽经本人多次催促，由于瑞安水产城公司历史欠税及未缴纳销售营业房税款、出具发票等原因，未能及时办理过户登记。上诉人主张陈树州未办理涉案营业房过户登记自身存在过错，没有事实依据。五、上诉人代理人向证人发问与本案无关的事实，原审法官依职权予以制止，审判程序不存在任何违法。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人瑞安水产城公司、原审被告蔡风华庭前没有提交书面陈述意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本案的争议焦点是被上诉人陈树州购买的营业房是否符合《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的能够排除执行情形。各方当事人围绕争议焦点充分发表了意见，本院根据各方当事人的陈述、质证和辩论意见，综合认定如下：
本院对证据的采信和事实的认定，与原判相同。另查明，瑞安水产城公司已于2014年6月前领取涉案营业房的房屋所有权证、土地使用权证，但直到7月份才交给陈树州，至今未缴纳销售涉案营业房税款、出具发票。一、陈树州与瑞安水产城公司之间签订的合同以及相应款项支付凭证，能够相互印证，足以证明营业房买卖合同签订的时间是2013年4月11日。上诉人吴文娟主张营业房买卖合同时间倒签以转移财产，违法变卖公司固定资产，违反公司法强制性规定的意见，均没有证据和依据支持，本院不予采信。二、陈树州已经支付全部购房款，且经瑞安水产城公司确认，有转账凭证、瑞安水产城公司出具的店铺收款回单印证。瑞安水产城公司将购房款由公司职员收取，没有纳入公司账户，违反的是财务管理制度，不能据此否定陈树州已经支付全部购房款的事实，上诉人吴文娟也没有证据证明该付款属于借款假冒购房款的事实，本院不予采信。三、管理和支配不动产，均属于占有不动产的方式之一。陈树州提交证据能够证明其于2013年7月份开始支付涉案营业房的水电、费、安保、卫生等费用，并移装电话，可以认定陈树州在法院查封涉案营业房前已经合法占有该房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈树州与瑞安水产城公司就涉案营业房买卖，双方意识表示一致，签订书面买卖合同，该合同依法成立并有效。瑞安水产城公司出售其涉案营业房，是否需要股东会决议同意，是其公司内部管理事权，不影响其对外与陈树州之间的买卖合同效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。陈树州虽未办理涉案营业房过户登记，未取得物权，但陈树州在涉案营业房被人民法院查封前已经签订书面房屋买卖合同，支付全部价款，并通过管理、使用等方式占有该营业房；陈树州自7月份接到营业房产权证至××月份营业房被法院查封期间，未办理过户登记，尚在合理期限，自身没有过错；瑞安水产城公司未及时缴纳税款、出具发票，属非因买受人陈树州原因未能办理过户登记，符合《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。上诉人吴文娟诉称陈树州应通过诉讼的途径办理过户登记的意见，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项规定“买受人自身原因未办理过户登记”情形，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人主张的原审法院执行查封行为没有过错的意见，不属于本案审查范畴，本院不作评判；上诉人的其他上诉理由不充分，本院不予采纳。被上诉人瑞安水产城公司、原审被告蔡风华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人吴文娟负担。
本判决为终审判决
审 判 长 吴忠烈
审 判 员 叶 峰
审 判 员 戴华斌
二〇一六年二月二十六日
代书记员 曹 爽