河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终446号
上诉人（原审被告）：濮阳市鼎峰房地产开发有限公司，住所地：濮阳县育民路。
法定代表人：杨波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董彦军，河南董彦军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘桂苹，女，1970年2月20日出生，汉族，住濮阳县。
委托诉讼代理人：李志广，河南优诚律师事务所律师。
上诉人濮阳市鼎峰房地产开发有限公司（以下简称鼎峰公司）因与被上诉人刘桂苹房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫0928民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人鼎峰公司的委托诉讼代理人董彦军、被上诉人刘桂苹及其委托诉讼代理人李志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎峰公司上诉请求：依法撤销一审法院（2017）豫0928民初4820号民事判决，改判鼎峰公司返还刘桂苹租金及装修押金35万元，驳回刘桂苹的其他诉讼请求。由刘桂苹承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：1、本案所涉预售房屋租赁合同已经鼎峰公司通知解除，一审判决解除合同不当。鼎峰公司与刘桂苹双方于2016年12月24日签订的《预售房屋租赁合同书》，明确约定鼎峰公司在合同有效期内可以对外销售，也明确约定释明完工验收后签订租赁合同，并非正式房屋租赁合同，仅是具有租赁意向书性质的协议。协议签订后鼎峰公司并未向刘桂苹发出书面出租交付通知，后房屋被第三人购买，鼎峰公司按照合同约定向刘桂苹下达了终止合同通知书，同时也通知其领取退回保证金和租赁费用，并办理了终止合同手续，因此双方的预售房屋租赁合同已于2017年3月2日通知解除。2、一审判决鼎峰公司支付35万元的利息无事实和法律依据。2017年3月2日鼎峰公司书面通知解除双方签订的《预售房屋租赁合同书》，同时也履行了通知刘桂苹领取租金30万元和装修押金5万元的义务，但刘桂苹一直未予领取，故不应由鼎峰公司承担该期间的利息损失。3、刘桂苹未提供有效证据证明其损失，一审判决鼎峰公司赔偿其损失535000元证据不足。刘桂苹在租赁合同签订后还未正式下达交付通知和装修通知的前提下，即进行房屋设计、装修、招生等行为。其主张的损失涉及大宗交易，仅提供收据和合同不能证明其损失客观发生，故一审判决认定楼顶发光字喷绘15000元，设计费32万元、工程款损失20万元明显证据不足，无法证明其实际损失，该该项请求不应支持。
刘桂苹辩称，2016年5月23日刘桂苹与鼎峰公司就租赁房屋达成一致，并交付了租房定金5万元。2016年12月24日双方签订书面合同，刘桂苹领有房屋钥匙，并交付了30万元的房屋租金，鼎峰公司所述的交付通知，没有任何依据。鼎峰公司虽然通知了刘桂苹，但合同并没有解除，一审法院判决解除合同正确。为履行租赁合同，刘桂苹组织施工购买了原材料、和第三方签订了施工合同，然后由于鼎峰公司的原因导致物料损失、设计损失及施工装修合同的解除，给刘桂苹造成损失，该损失有书面证据及证人出庭作证，故一审法院判决数额正确，综上应依法维持原判，驳回上诉。
刘桂苹向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《预售房屋租赁合同书》；2、被告返还已交租金30万元、装修押金5万元，共计35万元及利息（利息自2016年12月24日计算至退还之日，按照月息1%计算）；3、被告赔偿原告损失75万元。
一审法院认定事实：2016年5月23日，原被告签订协议书，约定被告把茗雅苑小区（在建）12＃楼出租给原告，初步协议达成后原告付被告租房定金5万元。2016年12月24日，原被告签订预售房屋租赁合同书，约定，被告鼎峰公司将位于濮阳县工业路茗雅苑小区12幢1-4号房屋，面积约为3000平方米出租给原告，租赁期限为十年，自2016年12月24日至2027年12月26日。2016年12月24日刘向东分别向原告出具5万元保证金及30万元的租金收据。原被告对以上事实均无异议。原告提供2016年12月30日濮阳县浩宇广告装饰部出具就乐嘟嘟楼顶发光字喷绘15000元整的收据。2017年1月6日，原告与濮阳市英伦世家商贸有限公司签订幼儿用品购销合同约定数量200套，金额360元／套。2017年8月11日濮阳市英伦世家商贸有限公司出具儿童床上用品72000元的发票，购买方名称为濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园。2016年12月26日濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园与河南远盛装饰工程有限公司签订建筑装饰工程设计合同，约定将位于濮阳县工业路茗雅苑12号楼的濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园进行室外设计与室内设计，面积为室内2000平方室外2000平方，设计时间自2016年12月26日始至2017年1月26日止，合同价款32万元整（每平方80元）。2017年2月6日乐嘟嘟欣子幼儿园与河南远盛装饰工程有限公司签订远盛装饰工程承包合同，约定将位于濮阳县工业路茗雅苑12号楼的濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园承包给河南远盛装饰工程有限公司，工程造价为2006000元，工程款4次付清，第一次支付时间为合同签订日72小时，支付40万元整。其中合同约定因发包方原因自合同签订日起30日内不能正常开工，首期工程款将作为违约金不予退还并赔付承包方损失。原告提供收据证明河南远盛装饰工程有限公司退回装修费20万元。被告提供终止合同通知书、二次书面通知、告知书及回复函，证明已收到该通知，被告已经告知原告该房屋销售给第三方，而第三方不同意进行租赁，已通知原告退回保证金及租赁费用，并办理了终止合同手续，被告已经向原告通知行使优先购买权，原告以该房屋并未出售为由，不同意终止合同，放弃了优先购买权。2017年3月9日被告与河南广播网络股份有限公司濮阳县分公司签订了商品房买卖合同，将涉案房屋已经销售给了案外第三人。
一审法院认为，原、被告之间签订预售房屋租赁合同书，系双方真实意思表示，合同依法成立。涉案房屋现已经出售给第三人，原告无法占有、使用，造成本租赁合同履行不能，对于原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，依法予以支持。对于原告已交租金30万元、装修押金5万元，原被告均无异议，被告应返还原告。原告要求被告承担利息，系原告的实际损失，符合法律规定，依法予以支持，应按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算。原被告签订了租赁合同，交纳了租金、押金，并拿到了房屋钥匙，原告投入的相关设计、装修等损失，被告应当予以赔偿。楼顶发光字喷绘1.5万元，有收据予以证实，系其实际花费，依法予以支持。对于沙子、玩具因没有证据证明其实际损失，依法不予认定。对于原告主张的借款利息、退费利息均属于间接损失，依法不予认定。因原告一直在其他地方经营幼儿园，其主张的被子损失证据不足，依法不予认定。对于设计费，因原告与河南远盛装饰工程有限公司签订了设计合同，合同中约定设计费为32万元，且有收据相互佐证，依法予以认定。对于装修费，原告与河南远盛装饰工程有限公司签订工程承包合同，对于工程款支付方式进行了约定，就第一笔工程款40万元约定于合同签订日72小时进行付清，且有收据相互佐证，予以认定，原告自认装饰公司退回工程款20万元，应予扣除。被告应支付原告装修工程款为20万元。综上，被告共应返还原告35万元并承担利息，赔偿原告1.5万元＋32万元＋20万元＝53.5万元。对于原告诉求的其他损失，无证据提供，依法不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项的规定，判决：一、解除原告刘桂苹与被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司于2016年12月24日的预售房屋租赁合同；二、被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司支付原告刘桂苹35万元及利息（利息自2016年12月24日起至清偿之日止，按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算）。三、被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司赔偿原告刘桂苹损失53.5万元。以上二、三项限判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告刘桂苹的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，2016年12月24日，刘桂苹与鼎峰公司的签订《预售房屋租赁合同书》第十三条约定“该房屋另行出售的处理该房屋在租赁期间内在第三方主张购买，乙方（刘桂苹）在同等条件下不行使优先购买权的情况下，甲方（鼎峰公司）对该房屋予以出售买卖给第三方，该租赁合同在买卖后的权利义务由甲方与第三方协商沟通处理，甲方已收取的租赁费及保证金在房屋交付验收后按照剩余租期相应的退还乙方租赁费。”该合同第二十三条约定了合同的变更或解除：有下列法律规定或者本合同约定可以变或解除合同：（一）符合法律规定或者本合同约定可以变更或者解除合同条款的；（二）因不可抗力使本合同不能继续履行的；（三）甲乙双方协商一致的。因变或者解除本合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任外，应当由责任方负责赔偿。
2017年3月2日鼎峰公司给刘桂平送达的终止合同通知书，主要内容是：现该预售房屋所有权将转移至第三方，鼎峰公司已适当履行协商沟通的义务，但第三方不同意继续租赁。特通知终止预售房屋租赁合同书，并通知刘桂苹退还保证金和租赁费。2017年3月6日刘桂苹对鼎峰公司的回复函中关于是否同意终止合同恢复的内容主要是：合同签订后刘桂苹依约交纳了保证金和房屋租金，购置了新的设施、物品、聘请专业公司进行了设计、施工并交纳了约定费用，如鼎峰公司终止合同，将造成刘桂苹对设计、施工公司的违约，势必造成刘桂苹损失，因租赁房屋并未出售，故不存在终止合同的法定条件，不同意终止合同。
本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定的主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而本案双方签订的预售房屋租赁合同书中，并未约定一方解除合同的具体条件，故不适用本法第九十三条第二款规定的通知解除合同的规定，且不符合本法第九十四条第一项规定的因不可抗力不能实现合同目的的解除合同的情形。而本条其他四种当事人可以解除合同的情形“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”均是由非违约方享有单方解除权。因此，在刘桂苹并未违约且不同意解除预售房屋租赁合同的情况下，鼎峰公司主张2017年3月2日行使的通知解除合同的理由不能成立，故一审判决解除双方的合同并无不当。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”2016年5月23日，双方签订了协议后，刘桂苹依约交付鼎峰公司租房定金5万元，后于2016年12月24日依约交付鼎峰公司一年的租金30万元，并且举证证明了其已经支付的设计费用32万元和损失的装修费用20万元，刘桂苹已经完成了其举证责任。因依照双方的合同第十三条，鼎峰公司在房屋予以出售买卖给第三方，该租赁合同在买卖后的权利义务由甲方与第三方协商沟通处理，但鼎峰公司在未能有效沟通第三方买房者同意由刘桂平继续租赁房屋的情况下，仍然与该第三方发生买卖关系，致使刘桂平与鼎峰公司签订房屋租赁合同不能继续履行，鼎峰公司构成违约，其应当赔偿刘桂苹因此造成的损失。现在鼎峰公司对刘桂苹的损失主张予以反驳，其应当依法提供反证，但是其不能推翻刘桂苹提供的损失证据，故鼎峰公司应当承担不利后果。
综上所述，鼎峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9150元，由上诉人濮阳市鼎峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张东亚
审判员 李光胜
审判员 张慧勇
二〇一八年二月二十六日
书记员 井 睿