山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁12民终47号上诉人（一审原告）：田某甲，居民。上诉人（一审原告）：任绪芬，高中，居民。委托代理人：高兴振，山东鲁浩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：田某乙，大专，莱芜市技工学校教师。委托代理人：张俊勤，居民。委托代理人：何汝明，莱芜莱城衡德法律服务所法律工作者。上诉人田某甲、任绪芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李莎莎担任审判长、审判员亓雪飞、孙磊参加的合议庭，依法进行了审理。上诉人田某甲、任绪芬及委托代理人高兴振、被上诉人田某乙及委托代理人张俊勤、何汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某甲、任绪芬于2015年7月31日起诉至一审法院，请求确认田某甲、田某乙签订的合同无效，并返还财产；诉讼费及其他费用由田某乙承担。理由：2007年9月12日，在族中老人田发贞主持下，田某甲未经任绪芬同意，私自与田某乙草签了《房屋买卖合同》。双方约定成交价40万元，因田某甲、田某乙系亲兄弟等原因，田某乙只需实际支付36万元，当天，田某乙支付20万元，田某甲为其出具收到条24万元，后田某乙未依约定履行，且田某乙并非高庄街道办事处田家铺村村民，无权使用该村的宅基地，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。一审法院查明，2007年9月12日，田某甲与田某乙签订《房屋买卖合同》，双方约定成交价40万元，因两人系亲兄弟等原因，田某乙实际支付36万元。当天，田某乙支付20万元，田某甲为其出具收到条24万元，剩余16万元约定于2009年9月12日支付6万元、2012年9月12日支付10万元，全部结清，任绪芬签订声明同意并委托田某甲在买卖合同上签字，涉案房屋款田某乙现已全部付清。田某乙的妻子张俊勤于2009年4月14日由山东省莱芜市鲁中东大街65号院迁入田家铺村，成为该村村民。2015年7月31日，田某甲、任绪芬诉来本院，要求确认房屋买卖合同无效，并返还财产。一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定、《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定及根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，国务院办公厅的文件虽然不是国家法律，但却是国家的政策规定。在农村集体土地使用权的转让问题上，国家政策必须遵守。凡违反国家政策的买卖合同或其他民事处分行为，自然不具有法律效力。因此，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的规定，以及2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中的“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定，应当作为认定和处理农村住宅买卖合同有效无效的依据。结合该案，对于田某甲、田某乙于房屋买卖合同签订的当时2007年9月来说，因那时田某乙与其配偶均不是高庄街道办事处田家铺村民，因而当时签订的房屋买卖合同是无效的，不具有法律效力。但是，田某乙之配偶张俊勤早就于2009年4月14日已经取得了高庄街道办事处田家铺村的户口，系该村村民，涉案房屋也是张俊勤的，是高庄街道办事处田家铺村民张俊勤与其配偶田某乙的合法财产，且合同早已履行完毕，田某甲、任绪芬于2015年主张2007年时与田某乙签订的农村房屋买卖合同无效，既不符合法律规定的合同无效的情形，也无充分的事实证据及法律证据予以支持，故不予采纳、支持田某甲、任绪芬的主张；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回田某甲、任绪芬的诉讼请求。减半收取案件受理费50元，由田某甲、任绪芬负担。上诉人田某甲、任绪芬不服一审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法确认田某甲、田某乙签订的《房屋买卖合同》无效。返还财产。理由：1、一审判决认定，2007年9月12日田某甲、田某乙草签《房屋买卖合同书》，当时是无效的，对此田某甲、田某乙均予以认可。2、合同法第56条规定无效合同自始无效。合同签订在先，张俊勤户籍虽于2009年4月14日迁入田家铺村，但其仍为城镇居民。3、田某乙明知其购买的房屋及宅基地属于禁止流转范围，强迫无行为能力的任绪芬签署声明，系其采取的补救措施。《土地管理法》、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》、《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》，均规定了宅基地属于农民集体所有，农民住宅不得向城市居民出售，严禁城镇居民在农村购置宅基地。4、土地使用证登记人仍未田某甲，未进行变更登记，《房屋买卖合同》未履行完毕。《土地管理法》的立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，《山东省审判工作纪要》、《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》规定：只要不是农村村民之间的买卖，一律认定无效；农村宅基地使用权的转移…未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。被上诉人田某乙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：1、田某甲所诉与事实严重不符，2007年8月是田某甲主动找到田某乙，说要卖沿街楼，经过多次协商最后定好价格36万，包括沿街楼30万，平房6万，40万是他坚持写在合同上的，不存在一次性支付的问题。2、房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，受法律保护，不存在合同法第52条规定的无效情形。田某甲上诉状中罗列的通知和意见，是部门规章和政策性文件，不具备法律法规的效力，法律并未作出禁止城市居民向村民受让宅基地的法律规定。田某甲在房屋出卖8年多后恶意诉讼，违背诚实信用原则。田某乙的老家在1988年已集体农转非，《土地管理法实施条例》规定，集体经济组织全部转为城镇居民，但尚未办理统一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，应认定合同有效。依照民法通则135条的规定，田某甲起诉已超过法定诉讼时效。合同签署后，田某乙早已支付完全部房款，田某甲、任绪芬也将房屋交付田某乙使用近10年，合同早已履行完毕。田某乙之妻张俊勤1987年婚后迁入田家铺村，成为该村村民，中间因短暂原因迁出，不影响其身份，其有权在本村购买房屋并居住。3、任绪芬对房屋买卖知情，从议定买房到支付首付整个过程任绪芬都在场，声明是她自愿签字。4、田某甲、任绪芬行为严重违背公序良俗，随着房价的上涨，两人觉得房子卖亏了，开始反悔。宅基地只是平房，沿街楼是村里的经济用地，有向村里交纳的地皮费为证。田某甲收到房款后拒不办理土地证变更手续，但是土地证是否变更或者过户，并不影响合同效力。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否有效。当事人对上述争议焦点无异议、无补充。田某乙为证实房屋买卖合同合法有效，二审中提交证据1、高庄街道办事处田家铺居民委员会出具的证明一份，主要内容为：“张俊勤…1987年5月因婚将户口迁入我单位，在1988年我村集体农转非，成为城镇居民。”证据2、山东省人民政府（88）鲁政函1号关于将莱芜市东升等九个村农民转为非农业户口的批复、泰安市人民政府泰政函（1988）2号关于将莱芜市东升等九个村农民转为非农业户口的批复，内容均为：“经研究，同意将莱芜市的东升、田家铺…九个村共计五千二百九十二户、一万六千二百五十人的农业户口转为非农业户口。…对现有土地，要登记造册，收归国有。”以证实田家铺村于1988年转为非农业户口，土地收归国有。证据3、莱国用（90）字第22010093号国有土地使用证一份，内容为：“土地使用者：田望胜，地址：南冶镇田家铺村，图号：0081，用途：住宅，批准使用期限：长期，用地面积：249平方米，其中建筑占地100平方米，填发机关：莱芜市土地管理局，90年11月3日…”证明涉案房屋的土地性质为国有。田某甲、任绪芬的质证意见为：对证据1有异议，该证据无效，不符合证据的形式要件，证明内容不属实，张俊勤系莱芜市水产公司正式职工，是城镇居民，2009年田某乙为使房屋买卖合同有效才将张俊勤户口迁回。对证据2有异议，田家铺村虽然户口进行了农转非，但农村宅基地并未被国家依法征用，仍然属于农村宅基地性质，涉案宅基地是田某甲、任绪芬两人唯一一处宅基地。田某乙以农转非否认农村宅基地性质的主张不能成立。对证据3有异议，物权以登记为准，田某甲、田某乙未进行变更登记。土地证的四至、面积与买卖合同的标的不相吻合，仅是平房部分。本院对田某乙提交证据的认证意见为：证据1、田家铺居民委员会出具的证明虽无经办人签字，但加盖居委会公章，证明内容“1988年我村集体农转非”与莱芜市档案馆存档的山东省人民政府（88）鲁政函1号、泰安市人民政府泰政函（1988）2号内容一致，与涉案房产的土地性质有关联性，本院予以认定。证据2、山东省人民政府（88）鲁政函1号、泰安市人民政府泰政函（1988）2号系国家机关依职权制作的公文书证，虽为复印件，但加盖莱芜市档案馆启封章，主要内容为田家铺村于1988年转为非农业户口，土地收归国有，对其证明效力，本院予以认定。证据3、国有土地使用证是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，加盖莱芜市人民政府、莱芜市土地管理局公章，田某甲亦认可地籍图中标注的四至、面积是房屋买卖合同中的平房部分，对其证明效力，本院予以认定。二审经审理查明，高庄街道办事处田家铺居委会土地于1988年收归国有，村民的农业户口集体转为非农业户口。房屋买卖合同包括沿街楼（30万元）和平房两部分（6万元），其中，平房部分土地性质为国有，土地证号为莱国用（90）字第220100**号，土地使用者登记为田望胜（即本案田某甲）；沿街楼部分土地尚未办理土地使用权登记，田某甲主张为集体土地，田某乙主张为国有土地。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，影响农村房屋买卖合同效力的问题主要是由土地使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要通过审批的方式取得，是国家给予农民的一项福利政策，具有一定的专有性和独享性，因此，《中华人民共和国土地管理法》严格限制农村集体经济组织所有土地的流转。本案中，根据二审查明的事实，田家铺村村民的户口已于1988年集体转为非农业户口，田家铺居委会原属于集体经济组织的土地，于1988年由政府文件山东省人民政府（88）鲁政函1号、泰安市人民政府泰政函（1988）2号收归国有，土地性质发生根本变化，不再属于集体经济组织所有，土地的专有性和独享性消失，制约合同无效的根本性问题不复存在。国有土地使用权依照规定可以流转，田某乙及其配偶张俊勤的户口性质及是否迁回、迁回时间等因素均不影响房屋买卖合同的效力。田某甲、田某乙于2007年9月12日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，本案的房屋买卖合同发生在亲兄弟之间，双方在签订合同后均已履行完毕各自义务，田某乙已使用房屋近十年，现田某甲、任绪芬要求返还，违背诚实信用原则，对其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决以2007年9月签订合同时田某乙及其配偶张俊勤不是田家铺村民为由，认定当时签订的房屋买卖合同无效、不具有法律效力不妥，但判决结果正确，依法应予维持。本案经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田某甲、任绪芬负担。本判决为终审判决。审判长  李莎莎审判员  亓雪飞审判员  孙 磊二〇一六年三月二十八日书记员  亓 晨