北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第19234号
原告（反诉被告）杨鹏成，男，1983年9月22日出生。
被告（反诉原告）乔睿，男，1981年6月11日出生。
原告（反诉被告）杨鹏成与被告（反诉原告）乔睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨鹏成、被告（反诉原告）乔睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结
原告（反诉被告）杨鹏成诉称：2015年6月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京市东城区×号的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给原告，房屋建筑面积为75平方米，租赁期为自2015年6月23日至2016年6月22日，租金标准为每月7800元，支付方式为押一付六。2015年9月5日晚，次卧房顶长0.7米宽0.4米的区域发生漏水，弄湿被褥2床、床单1件。为此，原告多次催促被告对于房屋外部防水层及保温层进行维修，但被告一直推脱，导致次卧房顶发霉长毛，温度约16至20度，湿度达到75%到85%，潮湿寒冷影响居住，危及到原告的安全、健康，故原告在11月21日约被告及麦田房产经纪有限公司查看房屋时，当场提出解除合同的要求，遭到被告的拒绝。原告不得以于12月1日搬走。此后，被告在电话中辱骂原告。故要求被告退还原告押金7800元，一个月房租7800元，按漏水面积比例退还原告房租2121.6元，赔偿原告违约金780元，搬家费1626.50元，棉被清洗费500元，原告垫付热水费等费用559.28元，被告向原告赔礼道歉。
被告（反诉原告）乔睿答辩并提出反诉称：原告所述双方签订合同情况属实。房屋漏水并不严重，且被告及时查看、联系物业进行了维修，并提出将室内漏水天花板进行粉刷，遭到原告拒绝。在未协商一致的情况下，原告单方搬走，未与我办理交接。认可原告垫付水费、电费、燃气费、热水费、中水费、有线电视费、中水电池费的数额。原告未按约定于2015年12月13日之前支付第二期租金，逾期达十日，被告依约单方解除了双方签订的合同。原告在租赁期间破坏了涉诉房屋及其内的设施设备，导致涉诉房屋未能再次出租，故同意退换原告前述垫付费用，不同意原告的其他诉讼请求，反诉要求被告支付违约金7800元，房屋空置期间房租损失7800元，赔偿设施设备损失8198元。
针对被告的反诉原告（反诉被告）杨鹏成辩称：涉诉房屋漏水后，原告没有及时对房顶外部进行维修，房屋进一步发霉，室内阴冷潮湿，影响原告的健康、安全，构成违约，因此原被告双方合同解除，原告搬出涉诉房屋。故不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明：2015年6月19日，原告（乙方）与被告（甲方）在北京麦田房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定被告将涉诉房屋出租给原告，房屋建筑面积为75.56平方米，租赁期自2015年6月23日至2016年6月22日，租金标准为每月7800元，押金为7800元，支付方式为押一付六，支付日期为2015年6月19日及2015年12月13日；甲方承担供暖费、物业管理费，乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费；保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全状态，不危及人身安全；租赁期内，双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态，因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:……2、甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”；“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日”；双方分别有合同约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向对方支付违约金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的、甲方应承担赔偿责任；第十一条第二款约定，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出不足违约金通知之日起2日内补足；甲乙双方任一方提前解约，未提前30天通知对方的，则守约方有权要求自收到通知之日起30日解除合同。合同签订后，原告向被告交纳了租金至2015年12月22日及房屋押金7800元。
2015年9月5日晚，涉案房屋次卧房顶长约0.7米宽约0.4米的区域因下雨发生漏水，打湿原告被褥。原告电话通知被告漏水情况后，被告于当晚来到涉案房屋查看漏水情况，并联系物业。被告提出对漏水天花板维修，原告以家中有幼儿，重新粉刷有异味，对身体不利为由拒绝。原被告均认可此后房屋并未再次发生漏水。
11月21日，原告向被告提出解除合同的要求，被告未同意。
12月1日，原告搬离涉案房屋时，涉案房屋所在物业部门通知被告该情况，被告告知物业部门不给于原告开具出门条。原告与物业公司发生冲突后搬离涉案房屋。当日，原告向被告发送微信，内容包括希望被告配合出具开门条，租金违约金问题以后解决；通知被告于当天晚上18时到涉案房屋办理交接。被告回复“已提前告知你我要去外地出差”，如原告需要提前退租解除合同，依照双方签订合同第十一条第二款约定办理。原告回复“我今天已办理×号房，并通知你2015年12月1日18时做房屋交接，你不到场，我已清理自己物品完成交付。为保护你的房屋安全，我暂时锁上房门，你可自行开锁进入。如你需要钥匙，可告知我邮寄地址，三日内不告知，视为不需要钥匙。”
12月14日，被告向原告以快递形式发送催缴房租通知。12月26日，被告以快递向原告发送解除合同通知书，内容为因原告逾期缴纳房，故依据合同约定解除合同，通知原告与被告办理房屋交接事宜。
庭审中，被告提交2015年11月25日开具的内容为“补漏王”的发票一张，及“补漏王”产品，楼体局部照片，以证明其接到原告维修外墙的通知后，履行了合同约定的维修义务，对该证据真实性，原告不予认可；此外被告提交《北京市修理行业协会维修服务工作单》及发票，内容为换锁到达现场时间为2015年12月27日，收费730元，以证明其换锁花费。原告不认可其真实性，认为即使该费用产生亦是由于被告怠于收房产生。被告提交印刷有日期2015年6月19日、20日以及2015年12月27日的照片两组，证明原告损毁了房屋内的家具设备，原告认为上述损坏非其造成。原告亦提交拍摄日期为2015年12月1日的照片，亦证明其搬离涉诉房屋时家具设备状态完好。
经询，双方均认可涉诉合同已解除。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信记录、发票、《北京市修理行业协会维修服务工作单》、录音、照片及原被告当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋在9月5日及出租给原告之前均发生过漏水情况，可见被告交付之租赁标的物确有瑕疵。由于该瑕疵造成原告棉被清洗费用，理应由被告支付，而原告提交清洗费发票系定额发票，并未列明清洗内容，且数额过高，不合常理，故对于清洗费数额由本院酌定。考虑到漏水发生的次数、面积，该瑕疵并未达到足以解除合同的程度，对于漏水发生后的租金标准本院予以酌降。被告同意履行室内天花板维修义务，但原告予以拒绝，并非被告违约，且原告的证据不能证明涉案房屋的潮湿阴冷影响，亦不能证明影响其健康、安全，故原告无权行使合同单方解除权。双方均认可涉诉合同事实上现已解除，对此本院不持异议。关于原告要求被告退还热水费、自来水费、中水费、电费、燃气费、有线电视费、中水电池费的诉讼请求，鉴于被告同意退还，本院不持异议。关于原告要求被告支付插座面板费、安装费的诉讼请求，鉴于原告对其垫付了上述费用的主张没有举证，故本院不予支持。关于原告要求被告支付搬家费的诉讼请求，双方对此没有约定，亦没有法律依据，故本院不予支持。原告要求被告赔礼道歉的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
原告无权单方解除合同，应对其搬离涉案房屋并提前要求解除合同的行为，承担违约责任，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，根据合同约定该违约金可以原告交纳押金抵扣，故对于原告要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。原告未与被告办理交接，单方搬离涉案房屋，且给予被告办理交接时间过短，确有过错，而被告提交的两组照片显示了原告租赁涉案房屋前后的状态，对比原被告所提交照片，可见原告搬走时八屉柜的一个拉手脱落，马桶水箱盖有缺损，白色桌桌边有损毁，被告有权要求原告就此进行赔偿，但未对损失的数额进行举证，故对赔偿金额本院予以酌定。原告多次告知被告要求解除合同并采取搬离房屋的行为，系原告明确表示不再履行合同，且被告亦得到物业公司的相应通知，可见被告明知原告于2015年12月1日搬离涉案房屋的事实，原告也明确告知需被告提供地址为其寄送钥匙。被告作为守约方，也负有减少损失扩大的义务，应当在合理期间内及时收回房屋，对于收回房屋的最迟合理期限，本院结合具体情况酌定为2015年12月6日，原告应当支付在此之前的房屋租金。而被告并未向原告提供邮寄钥匙的地址，且在近一个月后才换锁收房，故被告要求原告赔偿房屋空置损失和换锁的损失，本院不予支持。对于合理期间之后的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）乔睿于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）杨鹏成房屋租金三千九百元；
二、被告（反诉原告）乔睿于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）杨鹏成棉被清洗费一百元；
三、被告（反诉原告）乔睿于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）杨鹏成热水费一百一十二元四角三分、自来水费三十元、中水费五十五元、电费十四元五角九分、燃气费一百八十一元二角六分、有线电视费一百零八元、中水电池费三十元；
四、原告（反诉被告）杨鹏成支付被告（反诉原告）乔睿违约金七千八百元整（以原告向被告交纳的房屋押金七千八百元抵扣）；
五、原告（反诉被告）杨鹏成赔偿被告（反诉原告）乔睿物品损失费二百元；
六、驳回原告（反诉被告）杨鹏成的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）乔睿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费506元，由原告负担425元，由被告负担81元案件反诉受理费198元，由原告负担66元，由被告负担132元（原告已交纳253元，被告已交纳198元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
公告费260元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 静
代理审判员 崔 赟
人民陪审员 郎 瑾
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张紫茜