青海省西宁市城中区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0103民初2928号
原告：赵永新，男，汉族，住西宁市。
委托诉讼代理人：林建萍，女,汉族，住西宁市。(系原告之妻)
原告：林建萍,女,汉族，住西宁市。
被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市民和路33号。
法定代表人：张青雅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。
原告赵永新、林建萍与被告青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永新、林建萍，被告西北公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵永新、林建萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月30日至2017年10月2日逾期交房违约金30745.61元(439223元×万分之一×700天),多收未验房屋前物业费299.1元，采暖费1344元，合计32388.71元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年12月14日签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的位于城东区湟中路189号第15号楼2单元192室商品房一套，总价款439223元。合同签订后，原告依合同约定支付全部购房款。2017年8月7日，被告短信通知本人所购买的房屋具备交房条件，要求前来办理相关手续，但本人前去验房时发现门有被撬的痕迹，且门体摇晃严重，物业说，尽快修复后通知我，从此便没有信息，期间本人多次上门催问，物业是光登记，不办事，无奈之下原告于2017年9月30日自己联系了维修方，修好门后于2017年10月3日接收了房屋。根据合同第九条的约定，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告西北公司辩称，原告所述事实基本属实，但被告不应承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房预售合同》第八条虽约定出卖人应当在2015年10月30日前交房，但该交付期限附有条件，具体为市政配套工程（水、电、气）依照市政工程设计方案执行，若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。原告购买的房屋延期交付系因电、气延期导致，不是被告的违约行为造成，属于合同中约定的被告免责条款，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据合同第十一条的约定，房屋交付以被告通知的交房时间为准，被告通知交房时间为2016年4月23日，故原告计算违约金的时间有误，原告迟迟未接房,属于原告自身的原因。原告要求退还的物业费、采暖费应该由物业公司承担，与本公司无关，原告诉讼的主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年12月14日，原告赵永新、林建萍与被告西北公司签订《商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于城东区湟中路189号第15号楼2单元2192室商品房一套，该商品房建筑面积115.04平方米，单价为每平方米3818元，合同总价款为439223元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程（水、电、气）依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也进行了约定。合同签订后，原告依合同约定支付了全部购房款439223元，但被告未按合同约定的交房时间2015年10月30日前交房。2017年8月7日，被告短信通知原告收房，2017年10月3日原告接收住房。
另查明，2016年7月26日，被告西北公司、青海西北物业管理有限公司作出《关于减免物业费等相关费用的决定》载明：港欧?东方花园小区由于市政配套工程的原因导致交房延误，决定给予业主相关费用的减免，具体细则如下：一、物业费：东院从2016年9月1日至2017年8月31日的物业费予以减免；西院从2016年8月1日至2017年7月31日的物业费予以减免。二、公共绿化用水：20元/户/年；楼道修补费100元/户/年；电梯动力费120元/户/年；公共路灯照明10元/户/年，同时减免一年等。
再查明，被告西北公司依据上述文件减免了原告2016年4月23日至2017年7月31日物业管理费2283元。
本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同是被告为了重复使用而预先拟定的格式文本，其中关于”若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延”的约定，是被告增加的格式条款，被告对此条款未采取合理方式提请购房人注意，其内容免除了被告应承担的逾期交房的违约责任、同时排除了购房人主张按期交房的主要合同权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，故该项条款为无效条款，对双方当事人均不产生法律上的约束力。且被告认可小区外的市政配套工程已安装到位，小区内的水、电、气安装不属于市政设施，应由被告自行安装维护，故被告关于市政工程施工延误导致逾期交房，其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。即使涉案房屋延期交房并非被告的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如造成涉案房屋延期交房是第三方的原因造成，也不能以此为由免除被告应承担的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》约定，被告未能于2015年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告，确已构成违约，故原告主张支付违约金的诉讼请求成立，应予支持。关于违约金的计算数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，依据原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条”买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用”的约定，应按照原告收到房屋交付通知的时间2017年8月7日计算违约日期，本院予以确认违约金是28374元439223元×万分之一×646天（2015年10月31日至2017年8月7日）。被告已基于市政配套未及时完工造成的延期交房主动减免了原告应承担的自2016年4月23日至2017年7月31日物业管理费2283元，故此费用予以扣除，被告还应给付原告逾期交房违约金26091元。鉴于本案为系列案，涉案购房人数较多，前期案件均以调解结案，且履行期限较长，故本案履行期限确定为判决书生效后180日。原告以交付的房屋大门存在瑕疵拒绝接收为由，要求被告承担逾期交房违约金和物业费299.1元、采暖费1344元的诉讼请求，既不符合合同约定也未提交相关证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告青海西北房地产开发建设有限公司于本判决生效后180日内给付原告赵永新、林建萍逾期交房违约金26091元；
二、驳回原告赵永新、林建萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费610元，减半收取305元，由原告赵永新、林建萍负担59元，被告青海西北房地产开发建设有限公司负担246元（此款原告已预交，被告应随同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员顾慧
二〇一七年十二月十八日
书记员马忠云