广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2799号
上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区，注册号：441900000619682。
法定代表人：张正强，行长。
委托代理人：吴群，广东遥力律师事务所律师。
委托代理人：吴剑，广东遥力律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：东莞市福荣商业有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900000166122。
法定代表人：苏淑英，董事长。
委托代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。
上诉人中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称中国银行东莞分行）因与被上诉人东莞市福荣商业有限公司（以下简称福荣公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
福荣公司起诉请求：一、中国银行东莞分行向福荣公司支付自2014年12月15日至返还房屋之日期间的房屋使用费（按每月70500元计算）；二、中国银行东莞分行向福荣公司赔偿因逾期返还房屋造成福荣公司向第三方支付违约金的损失211500元。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认福荣公司与中国银行东莞分行于2005年10月15日签订的《房屋租赁合同》及于2014年9月15日签订的《房屋租赁合同延期协议》均为无效，中国银行东莞分行应立即向福荣公司返还案涉房屋；二、中国银行东莞分行应于判决生效之日起十日内向福荣公司支付房屋使用费（2015年7月24日之前的使用费为325710元，自2015年7月25日起应按每月49350元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止）；三、驳回东莞市福荣商业有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取为4543.75元（福荣公司已预交），由福荣公司负担1744.8元、中国银行东莞分行负担2798.95元。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1192号民事判决书。
中国银行东莞分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判中国银行东莞分行无需向福荣公司支付房屋使用费。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清，未能分清是非责任。1、合同无效过错在于福荣公司，福荣公司应对此造成的损失承担责任。2、中国银行东莞分行无法向福荣公司交付案涉仓库系福荣公司造成，迟延与懈怠的责任在于福荣公司。3、福荣公司对于己方的损失扩大未采取任何积极措施，应自行承担其损失。4、原审判决认定双方是非责任时引用无效合同条款作为主要依据，认定事实错误。5、原审法院对返还租赁物的标准及过错认定错误。6、原审判决违反责任认定的过错与责任相适应原则。7、中国银行东莞分行在租赁期满后即已腾空仓库，未再占有案涉租赁物。（二）原审判决适用法律不当。1、原审判决认定中国银行东莞分行与福荣公司签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同延期协议》均为无效，则依合同法第56、57条的规定，该两合同条款除争议解决条款外均为无效，但原审判决却依据《房屋租赁合同》中双方关于“必须在租赁期限届满前六个月确定是否续租”的无效条款，推断中国银行东莞分行“可以预见到租赁合同关系将在三个月内终止，理应合理评估搬迁耗时长短并提前作出准备”，并据此认定中国银行东莞分行在搬迁过程中存在主观懈怠，作为认定中国银行东莞分行责任的主要依据，明显是适用法律不当。2、原审判决认定中国银行东莞分行与福荣公司签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同延期协议》均为无效，则依合同法第58条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中福荣公司存在如此多的过错，原审判决未体现过错原则，是对合同法58条的适用不当。
福荣公司向本院答辩称：（一）我国法律规定取得了所有权证的房屋才能合法出租，这不仅仅是对出租方的要求，同样也是对承租方的要求，即承租方不得承租未取得所有权证的房屋。本案合同明确写明房屋所有权证在办理中，说明福荣公司已经明确告知中国银行东莞分行租赁房屋没有所有权证，在此情况下，中国银行东莞分行作为承租人是不应当承租的。（二）关于需要给予搬迁时间的问题。首先，无论是《房屋租赁合同》，还是《房屋租赁合同延期协议》，双方都明确约定了租赁期限，租赁期限届满之日即是承租方将房屋归还给出租方之日，也就是说，合同约定的租赁期限届满之日即是出租方要求承租方返还房屋之日。中国银行东莞分行在签订合同之时就应当知晓。其次，退一万步讲，假设真应当给予中国银行东莞分行合理的搬迁时间，但并不表示在所给予的合理的搬迁时间内不用支付使用费。再次，福荣公司之所以与中国银行东莞分行签订延期协议，主要目的就是给予其三个月的搬迁时间。再其次，关于恢复原状要提出明确要求的问题，按照法律规定，承租方在租赁期限届满后返还租赁物必须恢复原状，这是法定义务，无需另外告知。（三）关于无法交付案涉仓库的问题。1、中国银行东莞分行不存在无法交付房屋的情形，只要符合交付条件，其随时可以交付，福荣公司也从未拒绝接受具备交付条件的房屋。2、中国银行东莞分行租赁福荣公司的房屋用作存放会计档案，其不仅对房屋结构进行了改变，并添置了很多设施。既然放置了如此多物品，其应当知晓搬迁所需要的时间会很长，但其却不提前动手，而是在租赁期届满后再开始，导致延迟交付房屋的责任应当由中国银行东莞分行承担。3、福荣公司在中国银行东莞分行不能按期交付房屋后，多次催促但其不予理睬。中国银行东莞分行在一审庭审中仍然拒绝履行，在一审法官提出要求后才开始履行。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
另查明，中国银行东莞分行向本院提交一份《牛山租赁仓库交付通知》，主张案涉租赁物已于2015年8月3日完成验收与交接，福荣公司对此予以确认。
本院认为，本案所涉两份租赁合同虽属无效，但双方已实际履行完毕，亦未因合同履行产生纠纷，双方的分歧在于中国银行东莞分行不再使用案涉租赁物后应以何种现状返还。原租赁合同对此未作约定，租赁期满后双方就此问题函来函往多次磋商，本院认为双方就租赁物返还这一事宜本身形成了一个新的协议，该协议独立于原租赁合同而存在，双方应按最后磋商的结果行使权利履行义务。由中国银行东莞分行确认的、福荣公司于2015年1月25日发出的函件内容可知，福荣公司已明确租赁物交付条件，中国银行东莞分行认为仍需福荣公司进一步确认没有理据，虽然该函件没有明确租赁物返还的时间，本院认为从福荣公司发出函件时间起算一个月，中国银行东莞分行有义务将租赁物返还。逾期返还造成福荣公司损失，应参照原租赁合同约定的租金标准予以赔偿。从2015年2月25日起计至实际返还日的前一天2015年8月2日，双方约定的租金为每月49350元，使用费应当参照该标准计算，中国银行东莞分行不当占有的天数为159天，故使用费应当为：49350÷30×159=261555元。
综上所述，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。中国银行东莞分行的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1192号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1192号民事判决第三项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1192号民事判决第二项为：中国银行股份有限公司东莞分行应于本判决生效之日起十日内向东莞市福荣商业有限公司支付房屋使用费261555元。
四、驳回东莞市福荣商业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取为4543.75元（福荣公司已预交），由福荣公司负担2354.49元，中国银行东莞分行负担2189.26元。二审案件受理费6185.65元（中国银行东莞分行已预交），由福荣公司负担1218.39元，中国银行东莞分行负担4967.26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 涂林宗
代理审判员 钟满福
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 郑惠琼
杨静