福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第711号
原告薛文辉，男，1980年2月8日出生，汉族，住福安市。
委托代理人杨泽平，福建宁荣律师事务所律师。
被告郑芝云，女，1974年6月9日出生，汉族，住福安市。
被告林乃国，男，1972年11月5日出生，汉族，住福安市。
以上两被告共同委托代理人王昶，福建晨信律师事务所律师。
第三人缪师恩，男，1961年2月3日出生，汉族，住福安市赛岐开发区。
委托代理人潘誓辉，福建宁川律师事务所律师。
原告薛文辉与被告郑芝云、林乃国、第三人缪师恩案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告薛文辉的委托代理人杨泽平、被告郑芝云、林乃国的委托代理人王昶、第三人缪师恩及其委托代理人潘誓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛文辉诉称：2012年7月下旬，两被告与原告协商，欲将坐落于福安市甘棠镇西门村府前路的房产转让给原告。后经多次协商，双方达成合意，原告最终确认以转让价1274990元受让上述房产。但因原告一时无法筹集款项，特向两被告提出分期付款，两被告答应了原告的要求，但要求付清购房款之日方可签订转让合同并交房。随后，为了表示诚意，原告分别于2012年8月9日通过工行账户先期转账第一笔购房款40万元到被告林乃国工行账户，于2012年9月1日通过自己担任法定代表人的福安市雄泰工贸有限公司的工行账户转账第二笔购房款40万元到被告林乃国工行账户。2012年12月26日，原告通过工行账户将剩余购房款474990元转账到被告林乃国账户。三次交付购房款，两被告均出具《收条》交由原告收执。当日，原、被告签订了《房屋转让合同》，同时在合同中确认了原告上述三次支付购房款的事实。随即双方办理房产交接手续。此后，原告也搬到该房使用至今。房屋的水、电费均由原告缴纳。2013年5月份，水、电费户头已变更到原告名下。因此前两被告将上述房产用于办理抵押贷款，故房产交接时无法办理过户变更手续。直至2013年4月至5月间，两被告才办理了过户《委托书》公证事宜及开具无涉会《证明》，但因银行贷款未还清，仍无法办理过户手续。2013年12月13日，两被告告知已还清贷款，原告到房管部门办理房产过户变更登记手续时，房管部门告知房产被法院查封。原告遂立即前往福安市人民法院了解相关情况，房产被查封系因两被告与第三人缪师恩的民间借贷纠纷一案。原�认为法院查封错误，遂于2013年12月19日向法院提出执行异议，并提交了《房产转让合同》、付款凭证、《收条》、水、电缴费凭证等证据。2014年1月20日，福安市人民法院作出（2014）××执异字第××号《执行裁定书》，以“2012年9月1日转账支付的40万元系从福安市雄泰工贸有限公司的账户转给被告林乃国，且款项用途为货款，该事实说明福安市雄泰工贸有限公司与被告林乃国之间可能存在其他交易，仅凭被告林乃国、郑芝云夫妇出具的《收条》不足以排除前述可能，也就不足以确认该40万元为购房款”为由，认定原告举证不能，裁定驳回异议。原告认为，原告受让两被告的房产，且通过银行分3次转账购房款给被告林乃国，已全额付清购房款。因原告担任福安市雄泰工贸有限公司的法定代表人，公司工行网银转账款项用途通常默认为货款，但与被告林乃国之间不存在任�业务往来，该款系原告实实在在支付的购房款，且两被告出具的《收条》中确认“收到薛文辉购房款400000元”。为此，原告已完成举证责任，若不能排除该公司与被告林乃国往来关系，举证责任也应由第三人完成。与此同时，房产交接后，房屋水、电费均由原告缴纳，且相应户头已变更至原告名下，两被告也将公证书、清会办证明等一并交由原告。法院以上述理由草率认定原告未付清购房款，系对原告付款事实的片面理解，无法律和事实依据，且完全回避了原告早已实际占有、使用该房产的事实。综上，原、被告之间的房产买卖合同系双方真实意思体现，且原告已如数付清购房款，事实清楚，证据确实充分。我国法律规定，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，现两被告因其自身原因至今无法履行合同附随义务，违反法律的规定和合同的约定。同时，原告在�有任何过错的情形下，法院无视原告付清购房款和房产实际交付占有使用的事实而查封房产，且在原告提出异议时又驳回原告的申请，裁定错误，导致原告无法实现合同目的，造成原告不必要的经济损失。为此，请求判令：1、确认原、被告于2012年12月26日签订的“俩被告将坐落于福安市甘棠镇西门村府前路的房屋及其附属设备、设施一并转让给原告”的《房屋转让合同》有效，并确认该房产所有权为原告所有。2、撤销福安市人民法院（2013）××民初字第××号民事裁定书，解除对福安市甘棠镇西门村府前路的房产的查封。3、撤销福安市人民法院（2014）××执异字第××号执行裁定书。4、俩被告履行上述《房屋转让合同》的附随义务，配合、协助原告将该房屋及其附属设备、设施的土地使用权及房屋所有权过户变更登记至原告名下。
被告郑芝云、林乃国辩称�对原告主张的请求及事实均无异议，两被告已将上述房屋转让给原告，并且交付给原告。
第三人缪师恩辩称：在程序上，原告第一项诉讼请求确认房屋为原告所有不是法院的受案范围，第二、三项诉讼请求应通过再审审理，应予驳回。在事实上，本案原、被告虚构事实，恶意串通。第三人缪师恩与两被告间的民间借贷案件已进入执行阶段，本案原告与两被告系亲属关系，被告郑芝云的妹妹系原告妻子，原告通过诉讼对抗法院执行，违背诚实信用原则。原告诉称的签订房屋买卖合同的过程不合理，购房款全部支付完成后才签订房屋买卖合同不符合常理，且2012年9月1日转账用途明确记载系货款，原告在福安法院执行局接受询问时也明确表示其与被告郑芝云之间有经济往来。原告陈述去房产部门办理过户手续时才知道涉案房产抵押给银行，但房屋买卖合同中明确写明过户含清偿银行贷款，说明原告在签订合同时即知道涉案房产在银行抵押贷款的事实。原告陈述在2012年12月26日签订房屋买卖合同，不可能过了一年才办理过户手续，且委托书载明案外人办理房屋买卖手续，公证书的时间是在2013年6月份，综上，原告在诉状中的陈述难以自圆其说。本案被告完全承认原告的诉求，系基于原告与被告之间系亲属关系，第三人缪师恩在举证期内已申请对购房合同、收条的笔迹及笔迹形成时间进行鉴定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
在庭审过程中，原告薛文辉提供证据如下：1、原告身份证，拟证明原告的身份情况。2、被告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明被告身份情况。3、《房屋转让合同》，4、《房屋交接书》，5、付款凭证及收条，拟证明原、被告就被告位于福安市甘棠镇府前路的房产转让给原告的事宜达成�议，原告分别于2012年8月9日、9月1日、12月26日分别向被告支付房屋转让款40万元、40万元、474990元，共计支付1274990元，为此，双方于2012年12月26日签订房屋转让合同确认房产转让以及原告支付房屋转让款的事实，并于当日办理房屋交接手续，签署房屋交接书。6、水、电费缴纳发票，拟证明被告交付房产后，2013年5月份水、电费户头已过户至原告名下，原告对诉争房产实际占有、管理、使用的事实。7、清会办证明，8、委托公证书，拟证明原、被告双方按照福安市房管局要求的房产变更登记的要求办理了相关手续，但因涉案房产处于抵押状态，无法办理过户变更登记手续。9、工商银行证明，拟证明涉案房产于2012年12月3日办理抵押登记，现已事实上于2013年12月13日解除抵押，具备办理过户登记的条件，但因第三人缪师恩申请法院查封，造成涉案房产无法办理过户登记手续。10、（2014）××执异字第××号执行裁定书，拟证明涉案房产因第三人申请法院查封，原告向福安法院申请执行异议，福安法院认定原、被告签订房屋转让合同及被告办理委托手续等事实，但以第二次付款凭证无法证实原告支付房屋转让款而驳回原告异议申请的事实。11、两权证，拟证明交接房屋时，被告已将两权证一并交付原告的事实。12、福安市雄泰工贸有限公司证明材料，拟证明原告系该公司法定代表人，该公司与两被告之间不存在业务往来，该公司于2012年9月1日转账给被告的40万元系原告委托公司支付给被告的房屋转让款的事实。
被告郑芝云、林乃国质证认为：对原告提供的证据均无异议，对其证明内容也无异议。
第三人缪师恩质证认为：对原告提供的证据1、2没有异议。对证据3的真实性有异议，合同签订的时间存在倒签。对证据4的真实性有异议，存在时间倒签。对证据5，付款时间分别2012年8月9日、9月1日、12月26日，相隔几个月，但收条的字体、行距、笔迹均一致，系一次性形成，存在时间倒签。9月1日的付款明确载明系货款，其他两笔也是经济往来款项，并非购房款。对证据6，电费发票的真实性没有异议，但不能证明原告入住涉案房产，10月发票的电费还不到2元，且发票未明确地址；对水费发票真实性有异议，仅是收款收据，且无法体现具体地址；原告陈述房屋于2012年12月26日转让，但发票均系2013年5月份之后的，不能证明原告的证明目的。对证据7，与本案无关。对证据8的形式要件没有异议，但原告陈述2012年12月26日涉案房屋已转让，为何公证委托事项还是转让房屋，故本案房屋转让合同时间存在倒签。对证据9无异议。对证据10的形式要件没有异议，原告陈述的付款有一笔记载系货款，福安�法院只是进行形式审查而驳回原告的异议，并非原告陈述的认定签订房屋买卖合同的事实。对证据11无异议，但产权证明确记载办理了三次抵押，最后一次抵押时间系2012年11月26日，在抵押未解除的情况下，两权证应在银行，故原告陈述签订合同后两权证就交付给原告不是事实。对证据12，原告系福安市雄泰工贸有限公司的法定代表人，其出具的证明不具客观性。
被告郑芝云、林乃国未提供证据。
在庭审过程中，第三人缪师恩提供证据如下：1、询问笔录1，拟证明原告承认承诺书系之后补写的，本案购房款具体多少原告自己都不清楚，本案房屋转让合同时间系倒签。2、询问笔录2，拟证明原、被告间存在经济往来，三笔付款系其他款项而非购房款。
原告薛文辉质证认为：因原、被告双方系亲属关系，原告第一次付款后，要求被告出具承�书，可看出双方达成房屋买卖的一致意见。原告支付三笔购房款后，双方签订房屋转让合同，印证了原告的诉求，房产在2012年12月26日交接后原告已实际占有和使用。关于经济往来，原告告知其及其公司与被告间没有经济往来和其他业务往来。关于捆绑贷款问题，目前仅有第三人的陈述，没有相应证据证明，不能证明福安市雄泰工贸有限公司转给被告的款项系其他经济往来。被告认可该款系购房款。
被告郑芝云、林乃国质证认为：同意原告的质证意见。
本院对原告、第三人提供的证据进行综合分析并作如下认定：原告提供的证据1、2，经审查，客观真实，本院予以认定。原告提供的证据3、5中，第三人申请对原告与被告于2012年12月26日签订的《房屋转让合同》及被告于2012年8月9日、9月1日、12月26日出具的三份《收条》的签名是否系被告林乃国、�芝云亲笔签名及笔记形成时间进行鉴定，被告林乃国、郑芝云在本院指定的期限内未到庭办理相关鉴定事宜，造成本院无法审查，故对本案《房屋转让合同》及《收条》，本院不予认定；另原告提供的证据5中的付款凭证，经与原件核对无误，本院予以认定，其中2012年9月1日的转账凭证上的摘要和用途均记载为货款。原告提供的证据4，经与原件核对无误，本院予以认定。原告提供的证据6，电费发票前后地址不一致，本院不予认定；水费发票不是正式发票，本院不予认定。原告提供的证据7，与本案没有关联性，本院不予认定。原告提供的证据8，经审查，客观真实，本院予以认定。原告提供的证据9、10、11，经审查，客观真实，本院予以认定。原告提供的证据12，原告系福安市雄泰工贸有限供公司的法定代表人，与本案具有明显的利害关系，本院不予认定。第三人提供的证据1、2，经审查，客观真实，本院予以认定。
经庭审调查，对本案事实可做如下归纳：
1、被告郑芝云、林乃国于1997年11月5日登记结婚。被告郑芝云名下有一栋房产坐落于福安市甘棠镇西门府前路，房产所有权证号为福安市房权证甘棠镇字第××号，土地使用权证号为安政国用（2003）第2658号。
2、原告薛文辉陈述：2012年7月下旬，两被告与原告协商，欲将坐落于福安市甘棠镇西门村府前路的房产转让给原告。后经多次协商，双方达成合意，原告最终确认以转让价1274990元受让上述房产。但因原告一时无法筹集款项，特向两被告提出分期付款，两被告答应了原告的要求，但要求付清购房款之日方可签订转让合同并交房。随后，为了表示诚意，原告分别于2012年8月9日通过工行账户先期转账第一笔购房款40万元到被告林乃国工行账户，于2012�9月1日通过自己担任法定代表人的福安市雄泰工贸有限公司的工行账户转账第二笔购房款40万元到被告林乃国工行账户，于2012年12月26日通过工行账户将剩余购房款474990元转账到被告林乃国账户。三次支付购房款，两被告均出具《收条》交由原告收执。2012年12月26日，原、被告签订了《房屋转让合同》，同时在合同中确认了原告上述三次支付购房款的事实。随即双方办理了房产交接手续，原告也搬到该房使用至今，房屋的水、电费均由原告缴纳。2013年5月份，水、电费户头已变更到原告名下。
3、2013年5月17日，被告林乃国、郑芝云向薛春堂出具一份《委托书》，就坐落于福安市甘棠镇西门府前路（房产所有权证号为福安市房权证甘棠镇字第××号，土地使用权证号为安政国用（2003）第2658号）的房产具体事项委托如下：（1）代表被告前往中国工商银行宁德分行营业部办理上述房产的还款手续并在相关文件上签字，领取他项权证；（2）代表被告前往福安市房地产管理局办理上述房产的解押手续并在相关文件上签字；（3）办理完上述两项事项，代表被告与买受人签订房屋买卖合同；（4）代表被告前往福安市国土资源局办理上述房产的国有土地使用权证的移户变更登记手续并在相关文件上签字；（5）代表被告前往福安市房地产管理局办理上述房产的房屋所有权证的移户变更登记手续并在相关文件上签字；（6）代表被告办理上述房产的水、电、煤气、有线电视等过户手续并在相关文件上签字。（7）代为办理与上述事项相关的其他事宜等。
4、在第三人缪师恩与被告林乃国、郑芝云民间借贷纠纷一案中，本院于2013年9月10日作出（2013）××民初字第××号民事裁定书，裁定查封被告郑芝云所有的福安市甘棠镇西门村府前路10号A18房屋，即涉案房屋。后本院在执行上述财产保全一案中，原告对执行标的提出书面异议，本院经审查，于2014年1月20日作出（2014）××执异字第××号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。
5、2014年3月10日，本院执行局工作人员对原告进行询问，原告陈述：“2011年11月左右，郑芝云将上述房屋通过我的公司（福安市雄泰工贸有限公司）捆绑向宁德市工商银行抵押贷款，贷款金额为90多万元，钱贷出来后，由我个人或是我公司的账户转给了郑芝云或是林乃国或者是根据郑芝云、林乃国的提示部分转给别人，具体我记不清了，要以当时的转账凭证为准。2012年11月左右，还款期限届满，被告郑芝云、林乃国无法还款，由我公司代为偿还了这笔债务。抵押贷款还清了，但目前银行尚未解除上述房屋的抵押。”
6、另查明，2012年11月19日，被告郑芝云、林�国与中国工商银行宁德分行签订一份《最高额抵押合同》，以本案诉争房产为福安市雄泰工贸有限公司与中国工商银行宁德分行之间签订的借款合同提供最高额98万元的抵押担保，并于2012年11月26日办理抵押登记。2013年12月13日，中国工商银行宁德分行出具一份《证明》，证明涉案房屋在其处抵押贷款已于2013年12月13日结清。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上述涉案房屋登记在被告郑芝云名下，本院在第三人缪师恩与被告林乃国、郑芝云民间借贷纠纷一案中，依法查封登记在被告郑芝云名下的不动产，并无不当。原告提供其与被告郑芝云、林乃国于2012年12月26日签订《房屋转让合同》以证实原、被告双方之间存在着房屋买卖关系，基于被告郑芝云、林乃国明确予以确认，可以认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。但原告认为其已全额支付购房款，证据不足，特别是2012年9月1日转账支付的40万元，该款系从福安市雄泰工贸有限公司的账户转给被告林乃国，且转款用途为货款，故不足以认定为购房款，福安市雄泰工贸有限公司虽出具一份《证明》证明上述40万元系原告委托福安市雄泰工贸有限公司支付给被告林乃国的购房款，但原告作为福安市雄泰工贸有限供公司的法定代表人，与本案具有明显的利害关系，且被告于2012年11月19日又以本案诉争房产为福安市雄泰工贸有限公司与中国工商银行宁德分行之间签订的借款合同提供最高额98万元的抵押担保，证明被告林乃国与福安市雄泰工贸有限公司间还存在其他经济关系，故原告提供的证明并不足以排除上述40万元系福安市雄泰工贸有限公司与被告林乃国之间的其他经济往来的可能，因此，可认定原告没有付清全部购房款。另外，从时间上分析，本案设定抵押发生在2012年11月26日，原告提供的《房屋转让合同》的签订时间在2012年12月26日，此时，该房已处在抵押状态（为福安市雄泰工贸有限公司与中国工商银行宁德分行之间签订的借款合同提供最高额98万元的抵押担保），原告作为福安市雄泰工贸有限公司的法定代表人对此应是明知的，根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，原告完全能够预见到该抵押权可能导致的风险，故原告自身存在明显过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财�，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，本案不符合上述不得查封、扣押、冻结的情形。故原告关于本案的四项诉讼请求，不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告薛文辉的诉讼请求。
案件受理费16274元，由原告薛文辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 林劲松
代理审判员 郑宝龙
人民陪审员 缪映影
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 兰成清
附页：
一、本案所引用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百九十一条抵押期间，抵�人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
二、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执�时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。