上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23974号
原告（反诉被告）黄德禹，男，1987年11月2日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。
原告（反诉被告）吴宝珠，女，1986年12月20日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。
两原告（反诉被告）共同委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区。
法定代表人赵长伟，董事长。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）中国银行股份有限公司上海市嘉定支行，住所地上海市嘉定区嘉定镇塔城路XXX号。
负责人马乐莺，行长。
委托代理人朱雪君，上海知亦行律师事务所律师。
委托代理人徐子寒，上海知亦行律师事务所律师。
原告黄德禹、吴宝珠与被告上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆罡独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。后依法追加中国银行股份有限公司上海市嘉定支行（以下简称中行嘉定支行）为第三人参加诉讼，并转为普通程序，由审判员张杰、审判员范一、人民陪审员田有娣组成合议庭，于2015年6月23日、10月21日公开开庭进行了审理。原告黄德禹及两原告共同委托代理人钱利明，被告委托代理人陈伟军，第三人委托代理人朱雪君、徐子寒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄德禹、吴宝珠共同诉称：2011年6月9日，原、被告就上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。在购房前双方曾多次协商，被告认为两原告可以在上海购房。2011年8月22日、8月24日被告还向两原告收取了作为补交税款以及办理预告登记费用人民币（以下币种相同）8，000元。两原告于2011年9月13日取得了系争房屋的预告登记。两原告付清购房款后，被告于2012年6月28日将房屋交付给两原告，两原告于2013年5月9日缴纳了契税并装修入住房屋。之后两原告办理系争房屋产证时得知，两原告补交个人所得税的时间在《预售合同》签订之后，不符合限购政策，无法办理过户，合同无法履行。两原告诉讼请求：1、解除两原告与被告签订的《预售合同》；2、被告返还两原告房款4，844，414.96元；3、被告给付两原告装修款1，857，767元；4、被告赔偿两原告贷款利息损失（以70万元为基数按月利率1%自2011年7月15日起算，以754，400元为基数按月利率1%自2011年8月24日起算，以339万元为基数按月利率1%自2011年10月21日起算，以14.96元为基数按月利率1%自2012年7月6日起计算，均计算至被告实际返还房款之日止）；5、被告支付两原告总房款10%的违约金计484，544元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）豪全公司答辩并反诉称：同意解除《预售合同》，但解除合同的过错在原告，被告并不存在违约行为，系因两原告自身限购原因无法办理小产证导致诉讼，两原告应自行承担损失，并应赔偿被告损失。豪全公司反诉诉讼请求：1、判令黄德禹、吴宝珠返还房屋，恢复原状，并归还房屋钥匙、燃气卡、门禁异型卡、车辆ID卡；2、判令黄德禹、吴宝珠支付豪全公司房屋使用费，按同地段租金每月5，000元的标准自2012年6月28日计算至实际返还房屋之日止；3、判令黄德禹、吴宝珠注销系争房屋的买卖预告登记及抵押预告登记；4、判令黄德禹、吴宝珠承担单方解除合同违约金242，272元（房屋总价5%）；5、判令黄德禹、吴宝珠承担反诉诉讼费。
反诉被告黄德禹、吴宝珠辩称：合同解除后，同意返还房屋及归还房屋钥匙、燃气卡、门禁异型卡、车辆ID卡，但系豪全公司违约导致合同解除，不同意豪全公司要求恢复房屋原状以及支付使用费、违约金的诉讼请求。
第三人（反诉第三人）中行嘉定支行述称：不论原、被告《预售合同》是否有效，均不影响黄德禹、吴宝珠与第三人借款合同的效力。如果黄德禹、吴宝珠能够提前足额清偿贷款本息，第三人愿意配合办理注销抵押预告登记的手续。
经审理查明：豪全公司为系争房屋的开发商。2011年6月9日，黄德禹、吴宝珠（乙方，以下简称黄德禹方）与豪全公司（甲方）签订《预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋暂测建筑面积189.08平方米，单价25，626元，总价暂定4，845，440元；甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续；甲方定于2012年6月30日前将房屋交付给乙方；在甲方办理了商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起30日内，双方办理价格申报、过户申请手续。合同附件一约定，乙方分期付款，于2011年6月9日支付首付款20万元，于2011年6月17日前支付50万元，于2011年7月10日前支付755，440元，于2011年8月9日前支付339万元。上述合同签订后，黄德禹方实际于2011年7月14日支付豪全公司首付款70万元，于2011年8月23日支付豪全公司房款754，400元，于2011年10月20日以向中行嘉定支行贷款方式支付豪全公司房款339万元，于2012年7月5日支付豪全公司房款14.96元，共计支付豪全公司4，844，414.96元。2011年9月，黄德禹方取得了系争房屋的预购房屋预告登记，中行嘉定支行取得了系争房屋的预购房屋抵押预告登记（担保债权数额339万元，债务履行期限自2011年8月24日至2041年8月24日），2012年6月28日，豪全公司将系争房屋交付给黄德禹方，黄德禹方进行了装修。
另查明，黄德禹、吴宝珠均非上海市户籍。2011年8月22日、8月24日，黄德禹分两笔支付给案外人钱志梁共计8，000元，钱志梁出具收条，均言明收款目的为补缴税费办理预告登记。在豪全公司开具给黄德禹方的房款收据中收款人栏亦有钱志梁签名。黄德禹方称钱志梁为豪全公司销售人员，曾承诺可以代为补缴税款使黄德禹方满足购房条件，遂收取了黄德禹方8，000元，嗣后钱志梁也确实帮黄德禹及吴宝珠补缴了2010年8月至2011年8月的个人所得税。豪全公司否认钱志梁系豪全公司工作人员，否认豪全公司曾作出过使黄德禹方符合限购政策的承诺。2012年9月，豪全公司取得了系争房屋的房地产初始登记（大产证）。嗣后，黄德禹方向房地产交易中心申请办理上海市房地产权证（小产证），但因《预售合同》签订时黄德禹方的纳税及社保缴费年限尚不符合在上海市购买商品房的条件，致过户未成。
审理中，关于系争房屋装修价值问题，黄德禹方称装修花费260万元（含7万元设计费），但未提供装修合同、付款凭证等证据加以证明。豪全公司对此不予认可。应黄德禹方申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就系争房屋的固定装修残值进行司法鉴定。鉴定机构出具的鉴定结论意见为：一、房屋装修造价鉴定金额共计1，986，408元；二、房屋装修时间于2012年6月份，于2013年5月入住，现场房屋装修目测成新率约为90%，装修剩余残值为1，986，408元＊90%，即1，787，767元；三、原告提出装修设计费用7万元，因图纸设计费市场价格依据设计师级别和设计内容、深度、出图量不同价格幅度大（范围100-500元每平方米），无法评估。黄德禹方与豪全公司对上述鉴定意见中关于固定装修残值的鉴定结论均无异议。黄德禹方坚持设计费应认定为7万元。豪全公司对设计费不予认可，另提出鉴定结论只是市场价，不能证明黄德禹方实际支付的装修款。
以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、发票、房款收据、收条、完税证明、鉴定意见书、上海市房地产登记薄等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，黄德禹方与豪全公司签订的《预售合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。因黄德禹方签订《预售合同》时不具备在上海市购买商品房的资格，致使双方无法办理房屋过户手续，《预售合同》事实上无法履行，黄德禹方起诉要求解除合同，豪全公司亦同意解除合同，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还。因此，黄德禹方应当将系争房屋以及与房屋相关的钥匙、燃气卡等物品归还给豪全公司，豪全公司应当将实际收取的房款返还给黄德禹方，双方相关诉请本院予以支持。因系争房屋设有预购房屋预告登记以及预购房屋抵押预告登记，黄德禹方还应与贷款银行结清贷款，各方当事人应共同办理注销上述预告登记的手续，消除系争房屋的权利负担。黄德禹方系依据合同取得房屋并进行装修，豪全公司要求黄德禹方恢复原状，本院不予支持。关于合同解除的过错责任，本院认为，黄德禹方作为购房人，对于自身是否具备购房资格应当明知，但其在自身不具备购房资格的情况下仍然与豪全公司签订《预售合同》，存在过错。黄德禹方提供的房款收据可以证明钱志梁系豪全公司一方的工作人员，其收取黄德禹方钱款并补缴税款的行为应认定为代表豪全公司的职务行为。豪全公司明知黄德禹方不具备购房资格，为了实现销售房屋营利的目的，帮助其通过补缴税款的途径规避限购政策，亦存在过错。合同无法继续履行双方存在过错，并非某一方原因导致，故对黄德禹方以及豪全公司要求对方支付违约金的诉讼请求本院均不予支持，黄德禹方所付房款的利息损失，豪全公司关于系争房屋的租金损失，由双方各自自行承担。黄德禹方对房屋的固定装修已形成系争房屋的添附物，豪全公司应当适当予以补偿。本院综合考虑本案实际情况以及双方过错，酌情确定豪全公司在合同解除之后除返还房款外，还应补偿黄德禹方100万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠与被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司于2011年6月9日就上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠房款4，844，414.96元，同时原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠向第三人（反诉第三人）中国银行股份有限公司上海市嘉定支行清偿其因购买上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋向该银行申请的全部购房贷款；
三、上述第二项履行完毕之日起十日内，原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠与被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司共同办理注销上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋预购房屋预告登记的手续；原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠与第三人（反诉第三人）中国银行股份有限公司上海市嘉定支行共同办理注销上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋预购房屋抵押预告登记的手续；
四、原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园589号房屋以及房屋钥匙、燃气卡、门禁异型卡、车辆ID卡返还给被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司；
五、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠补偿款100万元；
六、驳回原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠的其余本诉诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费55，759元，由原告黄德禹、吴宝珠负担3，049元，被告上海豪全房地产开发有限公司负担52，710元；反诉案件受理费3，857元，由反诉原告上海豪全房地产开发有限公司负担3，817元，反诉被告黄德禹、吴宝珠共同负担40元；鉴定费54，000元，由原告（反诉被告）黄德禹、吴宝珠共同负担27，000元，被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司负担27，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 范 一
人民陪审员 田有娣
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。