河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终426号上诉人（原审被告）陈品冲，男，1984年6月9日出生，信阳市平桥区。委托代理人高辉，女，1965年2月15日出生，汉族，信阳市平桥区，系陈品冲的母亲。委托代理人王孝顺，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张爱菊，女，1968年11月11日出生，住信阳市浉河区。委托代理人李杰，河南通冠律师事务所律师。上诉人陈品冲因与被上诉人张爱菊租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第02967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈品冲的委托代理人高辉、王孝顺，被上诉人张爱菊的委托代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年7月3日，张爱菊（承租方，称乙方）与陈品冲（出租方，称甲方）签订租赁协议，约定：一、甲方将其位于戴庙村原312国道北侧围墙内约11亩的空地租赁给乙方。二、租赁期限为5年，自2010年7月15日至2015年7月15日止；土地租金为60000元/年，按年支付，首付30000元，余款30000元在驾校运转正常后支付，租金第二年开始每年7月15日付清下一年租金；租赁期内，甲方原则上同意乙方转让（其建筑地平相关费用与甲方无关），但必须提前一个月通知甲方，并经甲方同意。三、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等情况下给予优先；在租赁期内，如因不可抗力（政府行为），甲方有权解除本协议。四、其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。协议签订后，张爱菊投入资金进行了土地平整，并在该土地上建设了活动板房、模拟室、厨房、水泥地坪、混凝土坡道、铁皮棚子等相关设施，驾校建成并投入运营，在合同期限届满日（2015年7月15日）到来前及合同期限届满后，双方未就续租问题及合同终止后的善后事宜达成一致意见，陈品冲不再允许并阻止张爱菊继续使用该场地，于是张爱菊退出该场地，双方遂产生纠纷。2015年7月13日，张爱菊单方申请公证部门对场地现状进行证据保全，并委托信阳市三维资产评估事务所（普通合伙）对场地内的房屋建筑、构筑物、树木、及其他设施进行价值评估，评估基准日为2015年7月25日。2015年7月30日，该所出具三维评鉴字【2015】第043号司法鉴定意见书，评估值为91.62万元（其中：场地平整评估值为234000元），张爱菊为此支付评估费10000元，公证费300元。本案在审理过程中，陈品冲对该评估意见书中载明的评估范围、价格、程序等提出质疑，并申请重新评估，本院依法启动重新评估程序，对评估范围进行重新认定（因土地平整评估的相关证据不足，土地平整的费用未纳入本次评估范围），依法定程序选择并委托信阳丰华联合资产评估事务所进行重新评估，评估基准日为2016年3月4日。2016年6月30日，该所出具信丰评报字【2016】61号评估报告，评估结论确定的评估值为247835元。本案在审理期间，因双方争议的土地及设施闲置，陈品冲也允许他人适当利用该场地从事驾驶训练，收取少量费用。原审认为，一、张爱菊与陈品冲签订的租赁协议第二条第4项约定的“租赁期内，甲方原则上同意乙方转让（其建筑地相关费用与甲方无关），但必须提前一个月通知甲方，并经甲方同意”的内容分析判断，结合当地类似租赁协议的交易习惯，可以推定以下两项事实存在：（一）于该协议签订之时，对于张爱菊在租赁该块土地后，需投入资金进行经营驾校所必要的基础设施（如土地平整、地面硬化等）及相应的配套设施（如办公用房等）建设，双方当事人是明知的，陈品冲对张爱菊投入资金进行上述建设，至少是默示同意的；（二）双方对上述设施建设的费用在特定情况下的承担进行了约定，即承租方转让时，出租方不承担该项费用；但未约定合同终止后，添附物如何处理。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。本案中，双方并没有约定合同终止后，张爱菊所投资建设的基础设施及相应的配套设施如何处理的问题。依据上述法律规定，张爱菊所投资建设的基础设施及相应的配套设施属于不易或不能拆除，或拆除费用过高，或者拆除后使用价值大大降低，为充分实现物的使用价值和经济价值，该部分财产可以折价归出租人即陈品冲所有，陈品冲应给予张爱菊一定的经济补偿。对于折价补偿的价格，应当充分考虑以下几个方面的因素，综合考量，最大限度地平衡双方当事人的利益。具体如下：（一）添附物（指纳入评估范围由张爱菊投资建设的基础设施和相关配套设施、树木的统称）的现实价值（以评估值为准）；（二）隐蔽工程的费用，本案中虽因张爱菊无法提供可依法认定土地平整的面积、土方工程量的证据，从而无法正确评估其相应的工程费用，但该费用确实存在，应当纳入折价补偿的范围酌定考虑；（三）出租方即陈品冲对添附物可资利用的程度，上述法律规定的立法宗旨就是最大限度地利用物的使用价值和经济价值，可资利用程度应当与折价补偿的比例成正比；（四）由于双方当事人在签订租赁合同时，承租人对租赁期限是明知的，决定添附投资金额时必然考虑租赁期限届满后添附物的处理问题，租赁期限届满后，承租人已经实现了其使用租赁物以及添附物投资的收益，且在事前出租人对于添附物的投资没有任何影响作用，总是处于被动的一方，即使在出租人同意添附的情形下，如因承租方误判形势，预期过高，作出不当投资或过度投资添附物的行为，从而基于添附物过高的投资金额，让出租方承担对添附物的高额补偿，则有违租赁合同的本意及出租人的真实意思表示（仅为提供租赁物，收取租金），因此，在确定添附物补偿金额时，应当考虑租金金额因素。综上，依据诚实信用原则和公平原则，酌定陈品冲折价补偿张爱菊的总金额为80000元。张爱菊请求陈品冲赔偿评估费、公证费无法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条之规定，原审判决如下：一、信阳丰华联合资产评估所出具的信丰评报字【2016】第61号评估报告所附的房屋建筑评估明细表中载明的全部添附物归陈品冲所有；陈品冲折价补偿张爱菊80000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回张爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13064元，张爱菊负担11936元，陈品冲负担1128元。上诉人陈品冲上诉称：租赁场地中的树木以及平整场地的投入不应纳入补偿范围，且补偿数额明显过高。请求依法改判。被上诉人张爱菊答辩称：租赁场地中的树木以及平整场地的投入应当纳入补偿范围，补偿数额不高，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：张爱菊与陈品冲签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行。非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。张爱菊与陈品冲协议签订后，张爱菊投入资金进行了土地平整，并在该土地上建设了活动板房、模拟室、厨房、水泥地坪、混凝土坡道、铁皮棚子等相关设施，该租赁协议对增添附属物如何处理没有约定，可以折价归财产所有人，给承租人适当补偿。原审法院依据租赁合同、信阳丰华联合资产评估事务所评估报告等相关证据，判决全部添附物归陈品冲所有、陈品冲折价补偿张爱菊80000元并无不当。陈品冲称租赁场地中的树木以及平整场地的投入不应纳入补偿范围，且补偿数额明显过高的上诉理由，因没有充分的证据证明不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1550元，由陈品冲承担。本判决为终审判决。审判长  陶加峰审判员  李 虎审判员  邱世财二〇一七年二月二十七日书记员  高 星