青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民字第81069号
原告青岛松竹物业管理有限公司。
法定代表人樊纪信，职务总经理。
委托代理人戈成嵩。
被告庄峰基。
原告青岛松竹物业管理有限公司与被告庄峰基物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戈成嵩，被告庄峰基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛松竹物业管理有限公司诉称，原告受海湾小区业主委员会的委托为海湾花园全体业主和物业使用人提供物业服务，被告是海湾花园小区2号楼3单元XXX户的业主和物业实际使用人，原告依据物业管理服务合同约定向被告提供了物业服务，但被告自2011年1月1日至2012年10月31日未按时向原告支付物业费，截止到2014年2月28日被告尚欠原告物业费1411.47元及逾期滞纳金1214.4元。上述费用经原告多次催要，被告拒不支付。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付物业管理费1411.47元（自2011.1.1-2012.10.31）及逾期滞纳金1214.4元。2、本案诉讼费由被告承担。原告在开庭审理时变更物业管理费为1176.23元。
被告庄峰基辩称，一、被告没有拖欠原告的物业费，滞纳金更不应当承担。海湾花园小区业委会与原告签订的服务合同早已于2010年8月11日期满。此后，小区业委会再没与原告签订任何委托其服务的合同。二、原告出示的相关证据纯属造假，在2010年8月11日之后海湾花园业委会再没有与原告签订任何服务合同。且原告在服务期间，账目混乱，欺骗业主，物业服务低劣，因此合同到期后海湾花园业主委员会再没有与原告签订服务合同。但原告赖着不走，无奈2011年8月23日下午在八大峡街道办事处主持下召开了由区物业办、八大峡派出所、居委会参加的海湾花园小区与原告的协调会。会议最终协调不成请原告撤出小区。原告在合同到期后又无合同的情况下又赖着不走，无奈海湾花园业委会于2011年9月5日至9月12日召开书面业主大会征集业主签名，解聘物业。三、原告声称在合同期外已对海湾花园小区形成事实上的服务，不符合事实。事实是在合同期外小区内的生活垃圾箱被原告拉走，业主只好将垃圾堆放在小区的角落里；小区内的照明灯无人管理，小区经常晚上漆黑一片；原告的保安人员在工作时间睡觉喝茶，小区前后院门四敞大开，楼座单元门被损坏24小时不能关闭，导致业主家中被盗；小区垃圾遍地，电梯时常不能正常运转；原告利用在小区之便，偷将小区水电接给东方国际等单位，并收取水电费谋取暴利，将小区内下水管道偷接给团岛早市，从中获利。面对小区业主的正常生活秩序被严重打乱的现状，八大峡办事处和团岛居委会只好请泛盛物业公司帮助海湾花园小区清运垃圾，早关灯、晚开灯，帮忙维修电梯和业主的基本生活设施，以帮助生活在灾难中的小区业主渡过困难时期。综上所述，原告在海湾花园小区与其说是为小区提供服务，倒不如说是给小区业主带来灾难。希望法院能够以事实为依据，以法律为准绳，维护广大业主的合法权益，对原告的诉讼请求依法予以驳回，还广大业主一个公道。
经审理查明，被告庄峰基系青岛市市南区团岛四路海湾花园小区2号楼3单元XXX室房屋业主。2007年8月12日，原告青岛松竹物业管理有限公司与被告所在的青岛市市南区海湾花园小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定青岛市市南区海湾花园小区业主委员会委托原告向团岛四路海湾花园小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人；合同期限自2007年8月12日起至2010年首届业委会任期届满时止；物业费标准为按建筑面积每月每平方米计算：多层住宅0.5元；小高层住宅0.6元等收取物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。
上述合同到期后，2011年1月6日原告公司工作人员王健、郑宏与海湾花园小区第二届业主委员会成员召开了第二届业主委员会第一次会议。该会议纪要最终确定：讨论通过第二届业主委员会关于继续选聘松竹物业公司为海湾海湾花园物业服务企业的决议。2011年1月13日海湾花园小区第二届业主委员会将海湾花园业主大会情况予以公示，公示情况为：海湾花园小区共有351户，发出表决票249张，收回表决票234张。最终有229户居民同意继续选聘松竹物业公司为海湾花园小区物业服务企业。之后因该小区内部分业主不同意与原告继续签订物业服务合同，要求解聘原告。因此被告所在的海湾花园小区业主委员会未按照会议纪要内容与原告签订新的物业管理服务合同。2012年10月30日，原告从海湾小区退出，不再提供物业服务。2012年11月6日，原告、海湾花园业主委员会、八大峡街道办事处、物业办等相关工作人员召开会议，会议商定“1、原告与小区业主大会经济纠纷，待召开业主大会讨论后与物业公司对接，或者通过诉讼途径解决；2、原告必须于2012年11月6日18时前，将物业配套用房移交给团岛社区居委会代管。”原告根据上述情况和证据要求被告交纳2011年1月至2012年10月期间物业管理费1176.23元及滞纳金1214.4元。
关于原告主张的在合同到期后继续提供服务的问题，被告辩称原告在合同到期后没有提供任何物业服务，只留下物业人员在小区内从事卖水、卖电等非法之事，直至2012年10月离开本小区。根据被告提供的相关材料及照片证据，可以认定原告在合同到期后继续在小区内提供服务直至2012年10月30日。但因为原告在此期间提供的物业服务确有瑕疵，存在小区内公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域内绿化缺乏养护管理等问题，导致小区部分业主与原告之间多次产生纠纷。被告因此拒绝向原告交纳物业费。
另查明，被告庄峰基所使用的房屋面积为106.93平方米。自2011年1月至2012年10月期间，一直未缴纳物业管理费，共计拖欠原告物业管理费1176.23元。
以上事实，有《物业管理服务合同》、会议纪要、欠费明细表、青岛市市南区八大峡街道团岛社区居民委员会证明、海湾花园小区业委会证明、照片等书面证据及当事人陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以采信。
本院认为，业主委员会是由业主大会或代表大会选举产生的对物业实施自治管理的组织，其对外从事民事活动所产生的法律后果由业主承担。被告庄峰基所在的青岛市市南区海湾花园小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且内容合法，应认定有效。本案的焦点问题是在原告与被告所在的小区业委会签订的物业管理服务合同到期后，在没有签到新合同的情况下原告继续为被告提供物业服务，被告是否应该交纳相关物业费。对此本院认为，虽然双方未签订新的物业服务合同，但原告根据与海湾花园小区第二届业主委员会于2011年1月6日召开的第二届业主委员会第一次会议纪要达成的约定，继续为海湾花园小区提供物业服务。虽然被告在庭审时称该会议纪要及公示情况均系伪造，但无证据证明该两份文件上加盖的青岛市市南区海湾花园业主委员会的公章为虚假的，因此本院对该两份文件的真实性不宜否定。从现有证据来看，原告为小区业主提供了事实上的物业服务，直至2012年10月30日实际退出该小区为止。根据公平原则，被告作为物业使用人，应按原先合同约定的标准向原告支付相应的物业服务费。
根据被告提供的照片及证据，可以看出原告在合同期外为被告所提供的物业服务确实存在瑕疵，存在诸如小区内公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域内绿化缺乏养护管理等问题，严重影响到了小区居民切身利益，导致小区内部分业主对于原告提供的物业服务不满意。据此，本院酌情予以减免部分物业费用。根据原告在该小区物业服务的实际状况，被告以交纳原告主张物业费用的80%为宜，即940.98元（1176.23元×80%）。由于合同中未就物业费交纳时间进行约定，因此原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案经调解未果，依法予以判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告庄峰基于本判决生效之日起十日内支付原告青岛松竹物业管理有限公司物业服务费940.98元。
二、驳回原告青岛松竹物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，由被告庄峰基负担。该费用原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 仲 涛
人民陪审员 李田昌
人民陪审员 刘秀珍
二〇一四年九月五日
书 记 员 王丽萍