广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民一初字第701号原告卢文豪。原告韦利群。委托代理人覃鸿，广西国海律师事务所律师。被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区马山县白山镇西华街203号。法定代表人吴泽伟，该公司董事长。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。原告卢文豪、韦利群与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司（以下简称泉景昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员凌永良独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。书记员马玲担任法庭记录。原告的委托代理人覃鸿、被告的委托代理人李德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢文豪、韦利群诉称，2014年5月28日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。合同约定：“被告将丽水帝都第3号楼1单元1401号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为126.68平方米，套内建筑面积103.44平方米，房屋价款405526元，交房标准为毛坯房，房屋交付时间为2014年8月30日之前。被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付己交付房价款万分之三违约金”。原告支付首期房款125526元后，2014年8月4日又以按揭贷款支付其余房款280000元。被告逾期交房，应承担违约责任。为维护自己合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金66564元（以已交房款从逾期交房之日起至实际交房之日止按日万分之三计算）；2、被告继续履行合同；3、被告承担本案诉讼费用。原告对其主张向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份，用于证明被告将商品房出卖给原告，双方之间的商品房买卖合同合法有效的事实；2、《收据》及农业银行《借款凭证》复印件各1份，用于证明原告依约向被告支付商品房首期房款，并于2014年8月4日以按揭贷款方式付清其余房款，被告应承担逾期交房违约责任的事实。被告泉景昊公司辩称，首先，因2014年7月5日马山县城遭受洪灾这一不可抗力因素影响，包括供电系统和电梯设备等项目基础设施全部受损，直至2014年12月底才调试及更换完毕，导致被告逾期交房，故交房日期应延后90日或从逾期交房日期中扣除90日；其次，原告主张的逾期交房违约金计算有误。双方的实际交收房时间是2015年5月23日，但被告已通过电话联系方式通知原告于2015年5月1日前来办理交房手续，故逾期交房违约金的计算期限，应自2014年8月31日起至2015年4月30日止，共243天，再扣减不可抗力因素延误的90天，则逾期交房时间应该是153天。因此原告主张的逾期交房违约金应为18613.6元（405526×153×0.0003），而不是原告所诉的66564元；最后，原告应将按揭款在合同签订后30日内汇入被告指定账户，而购房合同于2014年5月28日签订，故按揭款280000元应在2014年6月28日前汇入被告指定账户，可是原告按揭款却于2014年8月4日才到账，逾期了38天。根据合同的规定，原告应向被告支付逾期付款违约金10640元（280000×38×0.001），依最高法院买卖合同司法解释过错相抵、损益相抵规则，应从原告主张的违约金数额中予以扣减。综上，双方应承担的违约金互相抵扣后，原告还应支付被告违约金7973.6元（18613.6元-10640元）。被告对其主张向本院提交如下证据：1、《丽水帝都入伙通知书认领表》复印件1份，证明被告是在2015年4月27日-5月1日统一通知业主收房，并且有大部分业主在通知的时间内及时来认领并签字，证明被告交房时间为2015年5月1日的事实；2、被告方、施工方、监理方三方共同出具的《关于丽水帝都工程延期交房情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都因遭受特大洪灾造成工程基础设施受损和毁坏严重的事实；3、马山县永昌电业有限责任公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7·5”水灾供电抢修情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都遭受特大洪灾造成工程供电系统毁坏严重，需要重新调试和更换的事实；4、南宁市力祺电梯有限公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7·5”水灾电梯抢修情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都遭受特大洪灾造成工程电梯毁坏严重的事实；5、2014年7月5日马山县特大洪灾场景组图1份，证明2014年7月5日马山县遭遇特大洪水，给丽水帝都工程带来巨大损失，项目基础设施全部毁坏，需要重新调试和更换的事实。本案双方当事人争议的焦点是：原告向被告主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据？经开庭质证，被告对原告所提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告提交的证据符合法律规定，被告亦无异议，故该证据可作为认定案件事实的依据；原告对被告提交的证据1有异议，认为该证据是复印件，没有原件无法核实其真实性，对业主的收房日期不清楚，且有部分业主没有签字收房，应以法庭核对为准。本院认为，被告的证据1中虽有原告的签名领取通知书，但不能充分证明被告主张的交房时间为2015年5月1日前的事实，且没有原件进行核对，本院对其证明目的不予认定；原告对证据2、3、4、5的真实性无异议，对关联性有异议，认为洪灾发生与本案没有关联性。本院认为，合同约定的交房时间为2014年8月30日前，洪灾发生的时间为2014年7月5日，是在约定的交房截止日期之前，该证据所反映的事实与本案具有关联性，故本院对被告证据2、3、4、5的证明目的予以认定。经审理查明，原告卢文豪、韦利群于2014年4月29日、5月24日先后向被告支付丽水帝都3号楼2单元303号房的首期购房款10000元、115526元，共125526元。2014年5月28日，两原告与被告签订编号为2013311401《商品房买卖合同》。该购房合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于马山县白山镇江滨东路508号的丽水帝都第3号楼1单元1401号房，套房建筑面积共126.68平方米，单价为每平方米3201.184元，总价款为405526元；2、买受人采用银行按揭贷款方式支付其余的购房款。买受人须在签订本购房合同及附件的同时交付首期房款125526元，其余的房款280000元由买受人向银行办理按揭手续；3、⑴买受人在购买本房产前，如已办理过银行按揭手续（或因买受人的其他原因）造成本合同内房产不能在出卖人指定的银行继续办理银行按揭手续的，买受人应在接到通知后七日内，由买受人以现金的方式补齐余下购房款或采用其他方式解决银行按揭及余下购房款，出卖人不承担任何责任。买受人逾期办理的，出卖人有权解除合同，买受人应支付该套房屋总房款5%的违约金。出卖人不解除合同的，买受人按第⑸项向出卖人支付违约金；⑵买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人指定按揭贷款银行，买受人申请的按揭金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额的，则差额部分由买受人在接到通知后五日内向出卖人补齐首期差额，否则视为买受人不履行合同，由买受人承担逾期付款的违约责任；⑶买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用；⑷如买受人逾期不及时提供按揭所需资料、不及时到银行办理上述手续、不及时补齐差额的，出卖人有权按以下方式处理：B、合同继续有效，买受人向出卖人按逾期天数每日支付合同总价款0.1%的违约金至办理完银行按揭手续，按揭款至出卖人帐号止；⑸买受人逾期付款超过60日后，如果继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、出卖人应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；5、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；⑵双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；6、除前述规定的出卖人可据实延期的特殊原因外，出卖人逾期交房，不超过60日的，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。2014年7月5日，马山县城发生特大洪涝灾害，被告开发建设的丽水帝都项目，即双方约定买卖的房屋所在地的工地受到了影响，现场施工机械、工程设备、供电系统等严重受损，灾后恢复期约需要三个月（90日）。2014年8月4日，原告卢文豪向农业银行马山县支行申请的按揭贷款280000元获得批准后支付到被告指定的账户。2015年5月4日，原告韦利群在被告提供的《丽水帝都入伙通知书认领表》上签字，双方在庭审中确认于2015年5月23日办理了房屋交收手续。2015年9月25日，两原告以被告逾期交房应承担违约责任为由而诉至本院，提出前述诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，具有法律约束力，当事人应依照合同约定全面履行己方义务。合同签订后，原告已依合同约定及时全面履行了付清购房款的义务，而被告未能按合同约定期限届满前履行交房义务，已构成违约，应承担相应违约责任。关于被告以受不可抗力的洪灾影响，交房日期应延后90日或从其逾期交房日期中扣除90日的问题。因合同标的所在的马山县城2014年7月5日发生不可抗力的洪灾事实与被告证据所证明其开发在建的丽水帝都受洪涝灾害影响的事实相符，且洪灾发生的时间是在合同约定的交房截止日期之前，符合双方合同约定的“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房”的条件。因此，对被告以受不可抗力的洪灾影响，交房日期应延后90日或从其逾期交房日期中扣除90日的抗辩主张，本院予以采纳。对于被告提出两原告不及时提供办理按揭所需资料、不及时到银行办理按揭贷款手续、不及时补齐差额构成逾期付款违约的抗辩主张，因被告无法举证证明，则应由其承担举证不能的后果。对于被告提出两原告主张的违约金计算有误的抗辩，因被告的证据不具关联性，同时被告亦未能提供交房通知书或交房公告等证据佐证其已告知两原告于2015年5月1日前办理接收手续，故对被告提出原告违约金计算有误的抗辩主张，本院不予支持。根据在双方约定的交房期内，实际发生了不可抗力的洪涝灾害的事实，依合同规定，受洪灾影响期间的90日应予扣除，交房日应相应顺延。洪灾影响应扣除90日的期间为2014年7月5日至2014年10月2日止，剩余的约定交房期间为洪灾发生日2014年7月5日至约定的交房日2014年8月30日，共56天。据此，合同约定的交房日相应顺延至2014年11月27日。根据本案事实，原告提出被告继续履行合同的诉讼请求，具体即为要求被告履行交付符合合同约定标准的房屋，并继续履行合同约定的其他义务。因双方确认已经办理了房屋交收手续，说明被告已经向原告交付了符合约定标准的房屋，原告要求被告履行交付房屋义务已无实际履行内容，因此，本院对原告要求被告履行交房义务的请求不予支持。被告对原告要求继续履行合同无异议。故，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行，被告应自2014年11月28日起至实际交房的2015年5月23日止，以已付房款408046元为基数，按每日万分之三计算，支付两原告逾期交房违约金21667.24元（408046×177×0.0003）。而原告主张被告逾期交房应支付违约金66564元，该数额已超出上述的被告逾期交房期间实际应付的违约金，不符合客观事实，对超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告卢文豪、韦利群支付逾期交房违约金21667.24元；二、原告卢文豪、韦利群与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司签订的编号为2013311401《商品房买卖合同》继续履行。案件受理费1464元，减半收取732元（原告卢文豪已预交），由原告卢文豪、韦利群负担561元，被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司负担171元。上述应付款项，义务人应自动履行，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费1464元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  凌永良二〇一五年十二月二十一日书记员  马 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。