北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终447号
上诉人（原审原告）：汪润珠，女，1933年10月18日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：闫爽（汪润珠之女），住北京市石景山区。
被上诉人（原审被告）：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区82号。
法定代表人：谢斌，总经理。
委托诉讼代理人：弓天鹏，男，和泓置地集团有限公司职员。
委托诉讼代理人：刘伟涛，男，和泓置地集团有限公司职员。
上诉人汪润珠因与被上诉人和泓置地集团有限公司（以下简称和泓置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪润珠上诉请求：撤销原判，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：《面积结算协议》第五条违反法律强制性规定，为无效条款。和泓置地公司未按照《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》第五条之约定交付房屋，所交付的房屋未取得《房屋竣工备案表》，应按该协议第五条第三款向我承担违约责任。和泓置地公司收取我的物业费、供暖费、公共维修基金、面积补差款等费用应当退还。
和泓置地公司辩称，同意原判，不同意汪润珠的上诉请求。
汪润珠向一审法院起诉请求：1.和泓置地公司向我支付自2015年7月8日至2016年9月11日的违约金及租金损失共计56605元；2.和泓置地公司支付自2016年9月12日至2017年7月7日的违约金24565.32元；3.和泓置地公司退还我已经交纳的物业费、供暖费、公共维修基金、房屋面积差价共计27836.5元；4.诉讼费用由和泓置地公司承担。
一审法院认定事实：2010年10月16日，汪润珠（乙方）与和泓置地公司（甲方）签订了《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》（以下简称认购协议），约定甲乙双方就定向安置房认购事宜达成如下协议：房屋位于丰台区彩虹嘉（家）园×号（以下简称103号房屋），房屋设计建筑面积为87.27平方米（含公摊），按照设计建筑面积计算，上述房屋意向单价为每平方米7980元，总价款696415元。乙方应于本协议签订当日向甲方一次性支付全部房款。甲方应当在2013年6月30日前向乙方交付该房屋。乙方办理交付入住手续前，除缴纳物业管理费、供暖费、垃圾清运费外，须按照政府相关部门执行的标准由甲方代收代缴公共维修基金统一办理该楼栋房屋产权证书。上述房屋交付时应当符合下列第（1）、（2）项所列条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（1）上述房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的上述房屋实测技术报告书。除不可抗力因素影响房屋交付外，甲方如延期交房应按乙方已付房款额，并以银行同期存款利率标准向乙方支付违约金。交付该房屋时，该房屋需经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，房屋取得《北京市建设工程竣工验收备案表》，应视为房屋已符合国家规范要求。
签订上述协议后，汪润珠向和泓置地公司支付了购房款。2014年5月7日、2015年1月21日，汪润珠（乙方）与和泓置地公司（甲方）分别签订了两份《彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议》，分别约定了交房时间延期至2014年12月31日以及2015年7月31日，并约定了乙方同意甲方以中国人民银行三年定期存款年利率4.25%为标准向乙方支付延期交房违约金以及甲方向乙方支付租房补贴。2015年7月8日，汪润珠（乙方）与和泓置地公司（甲方）签订了第三份《彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议》，约定2015年7月8日交付房屋，甲方向乙方支付延期违约金补偿及租房补贴至2015年7月7日为终止。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。汪润珠从和泓置地公司处领取了上述约定的延期交房违约金以及租房补贴。
2017年7月8日，和泓置地公司向汪润珠交付了103号房屋。同日，汪润珠（乙方）与和泓置地公司（甲方）签订了《面积结算协议》，约定103号房屋预售建筑面积为87.27平方米，单价为7980元，总价为696415元。经实测，该房屋建筑面积为87.32平方米，以实测建筑面积结算，总价款为696814元。乙方应向甲方补交房价款差价399元。目前房屋现状已具备入住交付条件，乙方在项目未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住手续。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。双方当日又签署了房屋接收确认单，显示和泓置地公司向汪润珠交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件、钥匙等。汪润珠另签署钥匙委托书，内容是103室业主汪润珠同意将户门钥匙一把留在北京和泓物业服务公司，用于燃气管道检测及工程返修……。同日，汪润珠还交纳了公共维修基金。
另查，汪润珠于2015年支付了物业费2074.7元，于2017年支付了17-18年度供暖费2619.6元。北京市丰台区房屋经营管理中心供暖设备服务所出具《供暖费结清证明》，证明汪润珠2017年度以前供暖费不欠费。2016年9月22日，103号房屋登记用电。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汪润珠与和泓置地公司签订的《认购协议》、《彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议》、《面积结算协议》等系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。双方在《面积结算协议》中明确约定了汪润珠认可在房屋未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住，汪润珠明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，应不予支持。故汪润珠要求和泓置地公司支付违约金和租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。另，汪润珠要求退还物业费、供暖费、公共维修基金、面积补差款，上述费用属于按照合同约定取得房屋以及使用房屋应支付的相关费用，既然汪润珠已经收房，其再要求退还上述费用，无事实和法律依据，法院对汪润珠该项诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月判决：驳回汪润珠的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。汪润珠上诉主张《面积结算协议》违反法律、法规强制性规定，且并非其真实意思表示，故该协议无效。经查，《面积结算协议》共一页，总条款为八条，内容清晰明确，汪润珠作为完全民事行为能力人，应当知悉所签协议内容以及签署协议之法律后果，且该协议内容不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定之情形。故对汪润珠有关《面积结算协议》无效的主张，本院不予支持。汪润珠与和泓置地公司签订的《认购协议》、补充协议、《面积结算协议》均为合法、有效的合同，双方均应依照合同履行。现汪润珠主张103号房屋不具备法定及约定的交付条件，要求和泓置地公司按照《认购协议》第五条第三款承担违约责任，经审查，该条款系对延期交房违约责任之约定，根据《面积结算协议》之约定，汪润珠认可在房屋未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住，且双方已办理入住手续，故其再以房屋不具备交付条件为由主张违约金，本院不予支持。汪润珠亦未提供充分证据证明因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失，故其要求租金损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。汪润珠所缴纳之物业费、供暖费、公共维修基金，面积补差款等款项均系收房后依合同约定或使用房屋所实际产生之费用，故其要求退还上述费用，本院不予支持。
综上所述，汪润珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1952元，由汪润珠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 赵文军
二〇一八年一月二十九日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁