终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1481号
原告：邵建来，住江西省资溪县。
委托代理人：李鸿辉，广东禅通律师事务所律师。
被告：邓蜀梅，住广州市荔湾区。
委托代理人：孔东培，广东捷成律师事务所律师。
原告邵建来诉被告邓蜀梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵建来委托代理人李鸿辉、被告邓蜀梅及其委托代理人孔培东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵建来诉称：2013年12月26日，原告、被告和位于广州市荔湾区中山七路首层6号房的商铺当时使用方签了转让协议，原告付给该商铺原使用方转让费25000元，从2014年1月1日该商铺转让给原告使用。2014年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。为此，原告交给被告房屋租赁保证金26000元，原告对该商铺进行了装修，共花费35978元；加盟老西关某杂花费加盟费13800元。2014年3月该商铺业主与被告解除租赁合同，致使被告与原告签定的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》从2014年4月1日开始无法履行。由于被告单方面原因，使上述合同无法履行，为此，特向法院提起诉讼，请求判令：一、要求被告退还原告房屋租赁保证金26000元；二、要求被告赔偿原告经济损失74778元；三、要求被告按房屋租赁补充协议约定支付违约金214500元给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告邓蜀梅辩称：广东粤财物业发展有限公司（以下简称“粤财公司”）代表业主对外出租涉案房屋，被告和粤财公司签订了2011年4月11日到2014年4月10日的租赁合同。被告通过对外转租收益。在2013年底，原告希望承租涉案房屋，当时被告已告知原告房屋的租赁期限到2014年4月10日，但是被告有把握与粤财公司续租，于是和原告签订了截止至2016年12月31日的租赁合同。此外，双方作出约定：如果被告能够成功促成原告与粤财公司签订合同，原告就按照约定向被告一次性支付12000元作为介绍费，但如果不能促成则维持原状由被告继续转租原告。2014年2月底，被告向某公司提出续租，但是该公司却以被告擅自转租违约为理由提出提前解除租赁合同，并且没收被告12726元的租赁保证金。鉴于原告在涉案房屋进行了装修营业，为了达到三方共赢的结果，被告提出由原告直接同粤财公司签订租赁合同，粤财公司可以没收被告租赁保证金，但原告不再向被告追回26000元的租赁保证金，对此三方都达成一致。被告同粤财公司签订了解除合同的协议，协商2014年4月1日解除租赁合同，原告和粤财公司在2014年4月1日签订了租赁合同，故被告已经完全脱离了原告以及粤财公司的租赁关系。至于原告所主张的转让费、加盟费、装修费等都不是被告所造成，所以不应向被告主张。关于原告所主张的违约金更加没有道理，因为被告已经促成原告获得了一份比原合同更优惠的新合同。原告与粤财公司重新签订了租赁合同后无实际损失，主张违约金无相应依据。虽然原被告未办理书面的解除合同的手续，但是可以合理推知原被告已经达成了以租赁保证金充当介绍费和抵充被告租赁保证金损失的口头合意，口头合意已经完全取代原被告所签订的租赁合同，并且该合意已经实际履行完毕。综上所述，请求判决驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2011年4月12日，案外人粤财公司（甲方）与被告邓蜀梅（乙方）签署了《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区中山七路首层六号房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积30.3平方米；租赁期限为2011年4月11日至2014年4月10日；乙方向甲方交纳12726元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，等等。同日，双方签订了《房屋租赁补充协议》约定：乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方违约，本合同在转租或分租之日解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿，等等。合同签订后，粤财公司将案涉商铺交由被告承租使用，之后被告又将案涉商铺转租给了案外人伍某甲、雷某经营使用。
2013年12月26日，转让方伍某甲、雷某与顶让方原告邵建来、租赁方被告邓蜀梅签订《转让协议》，约定伍某乙、雷某将涉案商铺转让给原告使用，转让费共计25000元，上述费用已包括二台空调、一台热水器和装修、装饰及其他相关费用，此外转让方不得再向顶让方索取任何其他费用，等等。
2014年1月1日，原告邵建来（乙方）与被告邓蜀梅（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日；乙方须向甲方交纳保证金人民币26000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；合同期内，若房产所有人首年提升租金，首年月租金额超过本合同起租金额，金额在13000元以上，甲方协助乙方直接与房产所有人商谈租赁事宜，成功签约后乙方一次性给甲方12000元，本合同终止时甲方退给乙方所付保证金，等等。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》约定：合同完全履行完毕后，甲方将保证金无息退回乙方，如乙方违反合同的，则乙方无权要求返还保证金；合同有效期内任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的或无法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期（即剩余租期）内租金总额的50%收取违约金，等等。合同签订后，原告向被告交纳了保证金26000元，被告将商铺交由原告经营使用。
因其他人向某公司投诉、举报被告擅自转租案涉商铺，2014年3月17日，粤财公司同被告签订了《关于解除房屋租赁合同的协议》，约定：被告擅自转租案涉商铺属重大违约行为，粤财公司决定行使合同约定解除权，决定于2014年3月31日起正式解除并终止案涉商铺租赁合同，被告确认案涉商铺合同及其补充协议自2014年4月1日起正式解除生效；被告须于2014年3月31日前退出上述出租房屋，并按租赁合同约定返还房屋给粤财公司；粤财公司决定扣除被告缴交的租赁保证金12726元，被告对此无异议，等等。
2014年4月1日，原、被告解除了《租赁合同》及《补充协议》。同日，粤财公司（甲方）与原告邵建来（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，约定粤财公司将案涉商铺出租给乙方，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日，其中2014年4月1日至2015年3月31日月租金10302元，2015年4月1日至2016年3月31日月租金11126元，乙方向甲方交纳保证金22252元，等等。
2014年6月20日，粤财公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，约定因乙方个人原因无法继续经营为由提出提前终止租赁合同，并因经济困难无法缴交租金，甲方决定于2014年5月28日起正式解除并终止案涉商铺租赁合同，乙方对此无异议，并确认上述租赁合同及其补充协议自2014年5月28日起正式解除生效。
原告为证明支付了商铺转让费，提交了收款人签名为雷某、伍某乙、金额共25000元的收条两张；为证明经营老西关品牌牛杂并支付了加盟费，提交了其与广州一站商务服务有限公司于2013年12月27日签订的《老西关某杂品牌使用服务协议》及广州一站商务服务有限公司开具的收据13800元；为证明支付了装修费，提交了广州广发装饰设计工程有限公司装修明细及其开具的装修费收据35978元。
粤财公司职员苏某出庭向法庭证实：2014年3月粤财公司在得知被告将商铺转租给原告后即与被告解除合同；后粤财公司与原告签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，由于原告说办理不了合同备案登记，故一直未交保证金和租金，原告与粤财公司协议解除合同；在此之前商铺一直由原告经营使用。双方当事人对此均无异议。
本院认为：2014年1月1日原告邵建来与被告邓蜀梅签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。该合同于2014年4月1日解除。根据上述租赁合同约定，被告应在解除合同之日将保证金退回原告，故原告要求被告退还房屋租赁保证金26000元的请求，本院予以支持。
原被告之间的合同解除后，原告在同日与粤财公司签订了租赁合同，继续在案涉商铺经营，期间没有发生中断经营的情况。另从原告与粤财公司解除租赁合同的协议可以看出，原告不再在案涉商铺经营的原因是原告个人原因无法继续经营，经济困难无法缴交租金，故而解除与粤财公司的租赁合同。故原告要求被告赔偿其经济损失包括商铺转让费、装修费和加盟费共74778元诉讼请求，本院不予支持。
由于案涉商铺是被告邓蜀梅向某公司承租后再转租给原告邵建来，粤财公司在2014年3月知道被告转租后即于该月行使合同约定解除权，收回案涉商铺。被告作为出租方，不能按合同约定向承租人提供租赁物，致使合同目的无法实现，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。由于违约金应当以违约造成的损失为基准，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的违约金的计算标准为剩余租期内租金总额的50%，该约定明显过分高于原告因被告违约而承受的损失。根据公平原则和诚信原则，本院认为违约金的数额应以合同约定的保证金26000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓蜀梅返还原告邵建来房屋租赁保证金26000元。
2、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓蜀梅向原告邵建来支付违约金26000元。
3、驳回原告邵建来的其他诉讼请求。
本案受理费3015元，由原告邵建来负担2465元，被告邓蜀梅负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 方 婷
二〇一四年九月××日
书 记 员 林颖雅