湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民再42号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南宇凯房地产开发有限公司。
法定代表人杨建春，董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上�人）：吴同鳌。
委托代理人肖卓民，湖南骄阳律师事务所律师。
吴同鳌与湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年11月19日作出（2014）雨民初字第02073号民事判决。宇凯公司不服，向本院提出上诉，本院于2015年4月2日作出（2015）长中民三终字第00677号民事判决，已经发生法律效力。宇凯公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月10日作出（2015）湘高法民申字第1051号民事裁定，裁定指令本院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人宇凯公司的委托代理人唐齐，被申请人吴同鳌及其委托代理人肖卓民均到庭参加了诉讼。本案现已审�终结。
一审原告吴同鳌诉称：其与宇凯公司2008年10月16日签订《商品房买卖合同》一份，吴同鳌购得宇凯公司开发的位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦110XX号房一套，约定建筑面积为39.88平方米，房产证面积为42.13平方米，总价177789元。合同签订后，吴同鳌依照当时所签合同的约定按时支付了购房款，但宇凯公司没有及时依照当时所签合同的约定按时办妥国有土地使用权证和房屋所有权证。依双方合同的第十八条中约定：商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷及任何权利限制……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理，1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知……2、买受人不解除合同，自本合同规定期的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。为此，为维护吴同鳌的合法权益，特向贵院起诉，望贵院支持吴同鳌的全部诉讼请求。请求判令：1、宇凯公司立即为吴同鳌办理土地使用权证；2、宇凯公司向吴同鳌支付逾期办理房屋初始登记的违约金3662元（从2010年9月3日计算至2011年3月28日）；3、宇凯公司向吴同鳌支付逾期办理房产证的违约金1316元（从2012年3月29日计算至2012年6月11日）；4、宇凯公司向吴同鳌支付逾期办理土地使用权证自逾期之日起至办妥土地使用权证日止的违约金5743元（暂从2013年6月12日计算至2014年5月1日)；5、本案诉讼费用由宇凯公司承担。
一审被告湖南宇凯房地产开�有限公司辩称：1、吴同鳌要求支付逾期办理初始登记的违约金主张已超过法律保护诉讼期限，不能得到支持；2、虽然宇凯公司履行《商品房买卖合同》不符合该合同第十八条关于产权登记的约定，存在未按期交付国有土地使用权证，但造成的原因不在宇凯公司；3、延期交付房屋产权证、国有土地使用权证的情形客观存在，但宇凯公司作为项目的开发商始终坚持诚信经营，并没有因国土证办理的政策调整影响而采取隐瞒申请人的方式将国土证进行抵押融资等方式损害吴同鳌的权利或从中谋取利益，宇凯公司在主观上不存在任何过错；4、虽有延期办理国有土地使用权证的情形客观存在，但宇凯公司及时为吴同鳌办理了房屋产权证，其完全可以依法将其所购房产用于出租、抵押货款和自由交易，对所购商品房享有了完整的占有、使用、收益、处分的权利，其合法权利�本没有受到任何损害；5、鉴于目前长沙市房地产市场中，存在国土及房产分开管理的现实弊端，相关政策的制定、出台及执行对房产开发商和购房者都可能产生重大影响。原合同中约定的高额违约金对宇凯公司极不公平，造成双方利益失衡，原合同中约定的违约金应予大幅度降低。
一审法院经审理查明：2008年10月16日，双方当事人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宇凯公司将位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦的11层110XX号房屋出卖给吴同鳌。合同中还约定：房屋面积为39.88平方米，每平方米4220.01元，房屋价款总金额为168294元，吴同鳌一次性付款；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；合同约定面积（包括套内建筑面积和分摊面积）与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并以产权登记面积�以每平方米合同单价的方式确定买受人所购上述商品房的实际总价款，多退少补。合同第十八条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因，造成商品房不能按照约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；自合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可以单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或第2项处理。其�的第2项约定：买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定，由于宇凯公司的原因，未按期交付房屋，逾期未超过60日的，宇凯公司应按日支付吴同鳌已付房款万分之三的违约金；逾期超过60日的，吴同鳌有权解除合同并要求宇凯公司支付已付房款5%的违约金或要求继续履行，宇凯公司按日支付吴同鳌已付房款万分之五的违约金。
吴同鳌曾分别于2008年10月12日支付房款10000元，于合同签订当日另支付了158294元，共计支付购房款共计168294元。宇凯公司后于2009年9月3日向吴同鳌交付了本案房屋。
2011年4月8日，宇凯公司为吴同鳌代缴了物业维修基金。2011年4月12日�双方另行签订补充协议，约定吴同鳌购买的本案房屋经长沙市房地产测绘队实测核定，实际面积为42.13平方米，实测后的房价为177789元，经双方友好协商，同意按实测面积及房价办理产权，面积差额部分按商品房买卖合同办理，交易税费由宇凯公司代为交纳至长沙住房和城乡建设委员会，吴同鳌同意按相关票据据实结算。2011年4月13日，宇凯公司开具了销售不动产发票，载明收到面积差额部分的房款9495元。
2011年6月28日，宇凯公司代吴同鳌向税务行政机关补交了面积差契税190元。2012年6月11日，本案房屋登记了房屋所有权证，国有土地使用权证至今未完成办理。
吴同鳌于2014年5月5日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，吴同鳌主张宇凯公司办理初始登记的时间为2011年3月28日，宇凯公司不认可该�始登记时间，但未提供相反证据。
以上事实，有吴同鳌提交的商品房买卖合同、补充协议、购房发票、房产证、房屋交接单等证据，宇凯公司提交的物业维修资金缴款凭证、补交契税发票及当事人陈述等证据，庭审笔录在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：一、双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宇凯公司对逾期办证的违约事实予以认可，该院对此依法予以确认，宇凯公司据此应承担合同约定的违约责任。双方合同中约定，宇凯公司逾期办证应“按日向买受人支付万分之一的违约金”，结合合同上下文，该院认为，该万分之一的计算基数应为吴同鳌已�付购房款，该标准不存在明显过高情形，该院予以确认。宇凯公司的相关辩称，该院不予采纳。
二、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理初始登记的违约责任。宇凯公司于2009年9月3日向吴同鳌交付了本案房屋，宇凯公司应在此后的365日内，即2010年9月3日前完成该幢商品房的初始登记。吴同鳌主张宇凯公司办理完成初始登记的时间为2011年3月28日，宇凯公司虽予以否认，但未提出相反证据，故该院采信吴同鳌主张的初始登记时间。因此，宇凯公司逾期办理初始登记的期间为2010年9月3日至2011年3月28日，共计为207日。因吴同鳌未提供证据证实存在诉讼时效中断或中止的情形，其应自2011年3月28日后的两年提出诉讼，要求宇凯公司支付该部分逾期违约金，现吴同鳌提出该诉讼主张确已超出诉讼时效，故该项诉讼请求，不予支持。
三、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理房屋产权登记的违约责任。双方合同约定，宇凯公司应在初始登记后365日内办妥吴同鳌的房屋所有权证，但宇凯公司另于2011年4月12日签订协议确定本案房屋实测面积与双方合同约定存在差额，需补交契税等税费；补交相关税费是办理房屋产权证的必要前提，宇凯公司办理房屋产权证的365日的起算时间应为双方协议税费交纳事宜的次日，即2011年4月13日。因此，宇凯公司应自2012年4月12日前办妥房屋产权登记。宇凯公司实际办理房屋产权登记的时间为2012年6月11日，故应向吴同鳌支付2012年4月13日至2012年6月11日期间的逾期办理房屋产权登记的违约金。另宇凯公司于2011年4月13日开具了购房款发票，载明收到吴同鳌面积差额部分的房款9495元，故该院认为吴同鳌此时的已付房款应认定为177789元（168294元+9495元），故宇�公司应支付吴同鳌逾期办理房屋产权证的违约金为1066.73元（177789元60日0.01%/日），对诉请的超出部分不予支持。
四、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理国有土地使用权证的违约责任。双方合同约定宇凯公司在“办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证”，故宇凯公司应在2013年6月12日前办妥国有土地使用权证。宇凯公司未举证证明逾期办证的正当理由，且至今未办妥国有土地使用权证，应依约承担违约责任。故宇凯公司应以吴同鳌已支付房款177789元为基数，按日万分之一的标准向吴同鳌支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百�七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、湖南宇凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内支付吴同鳌逾期办理房屋产权登记的违约金1066.73元；二、湖南宇凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告吴同鳌办妥位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦110XX号房屋（房屋产权证号为：长房权证雨花字第712105X**号）的国有土地使用权证，并按原告吴同鳌已付的177789元房款的日万分之一的标准支付自2013年6月12日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金；三、驳回吴同鳌的其他诉讼请求。本案受理费148元，由吴同鳌负担48元，湖南宇凯房地产开发有限公司负担100元。
宇凯公司不服，上诉称：1、因房屋实测面积大于合同约定面�，吴同鳌拒不依约补交购房款、契税和物业维修基金，直至2011年4月12日才达成协议，导致被上诉人未能与其他业主一样在2011年4月12日前取得房屋产权证；2、长沙市国土资源局公布的政策性法规导致宇凯公司逾期办理土地使用权证，系不可抗力，宇凯公司并无责任；3、吴同鳌未受任何直接经济损失，且未提交证据证明其损失大小，请酌情核减违约金。请求撤销原判第一项、第二项，改判驳回吴同鳌要求支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，将逾期办理土地使用权证违约金核减至20%，或者发回重审。
吴同鳌辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为：根据合同约�，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。双方并未约定房屋差价款的支付时间，且在房屋产权证未办理好之前买受人亦无法确认产权登记面积并补交房屋差价款、契税及维修基金，故宇凯公司主张逾期办理房屋产权证系吴同鳌迟延补交房屋差价款造成的上诉理由不能成立，本院二审不予支持。宇凯公司未能依约办理土地使用权证，系其未按国土管理部门的要求缴纳相关费用造成的，并非不可抗力，原判判令其依约承担违约责任亦无不当。根据合同约定，每日按已交房款的万分之一支付逾期办证违约金，该标准并非过高，宇凯公司要求核减的上诉理由亦不能成立，本院二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，�持原判。本案二审诉讼费148元，由湖南宇凯房地产开发有限公司负担。
宇凯公司不服，申请再审称：1、根据合同约定，被申请人吴同鳌应补缴购房款、契税等费用，但其故意拖延办证期限，截止2011年6月28日，吴同鳌没有按约缴纳上述费用，故宇凯公司办理该套房屋的房屋所有权证的365日的起算时间应为2011年6月29日；2、长沙市国土资源管理局公布的政策性法规系申请人逾期办理土地使用权证的唯一原因，延期办证并不是申请人故意拖延所致，根据该规定，宇凯公司需补交全额楼面地价，但申请人取得土地的时间早于法规颁布时间；3、被申请人主张的违约金应与其实际受到的损失相当，原审其并未举证证明其损失大小，且违约金标准过高；4、吴同鳌仅主张至2014年5月1日的违约金，原审判决超出诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被申请人吴同鳌答辩称：1、吴同鳌已依约缴纳了契税和房款，后期由于房屋实际面积超过合同约定的面积需要补交房款，但是根据合同约定，补交的时间应是在房产证办理好之后，所以不是吴同鳌的原因造成的延期，且吴同鳌实际在办证前就补交了契税和房款；2、宇凯公司没有依照合同约定办理国土证已经违约，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；3、申请人所称的政府文件是在2007年出台的，而吴同鳌购买房屋是在2008年，宇凯公司在2008年此种情况下应已将需要补交的出让金计入了购房款中；4、双方签订的购房合同是格式合同，因此宇凯公司在签订合同时已经充分考虑到办理国土证所需要的时间及违约成本，合同中约定的办证期限很长，违约金约定的也很低，其已将自身的义务降到了最低；5、原判生效已一年多，宇凯�司仍未办理国土证，违约金并未促使其及时办证，并未起到惩戒作用，如再降低标准，其更加不会办理国土证。
本院再审审理过程中，再审申请人宇凯公司向本院提交了如下证据：1、长沙市雨花区人民政府雨政函（2006）48号文件，证明雨花区政府向长沙市规划局发函请求将香颂国际住宅小区的容积率调整为4.5；2、长沙市雨花区人民政府雨政（2006）50号文件，证明雨花区政府向长沙市人民政府发出申请将香颂国际住宅小区的容积率调整为4.5的请示；3、国有土地使用权出让合同，证明申请人受让该总土地时，容积率为3.0；4、告知书，证明申请人没有申请变更规划，对于容积率的提高，申请人没有过错；5、长沙市商务局长商务专报（2006）32号文件，证明引进家乐福在红星商业圈投资是政府部门的招商引资行为。
被申请人吴同鳌发表质证意见称：证据1、2、3、5无原件真实性不予认可，且该三份证据的形成时间早于案件发生的时间，不属于新证据，该事项变更和调整均发生于香颂国际动工之前，与无法办理国土证无关；证据4真实性没有异议，合法性有异议，不属于新证据，且告知书中虽然要求规划变更，并不影响容积率。
被申请人吴同鳌在本院再审过程中无新证据向法庭提供。
对于再审申请人宇凯公司提交的五份证据，本院经审核认为，该五份证据与本案审理的商品房预售合同纠纷无关，不能达到宇凯公司的证明目的，故均不予确认。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院认为，（一）、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。本案中，宇凯公司完成初始登记的时间为2011年3月28日，由于实际面积与合同约定面积存在差异，需要补交房款，办理房屋产权证亦需将税费交齐，双方对此于2011年4月12日签订了《补充协议》，确定面积差额部分按实际面积多退少补，交易税费先由宇凯公司代交，故原审综合本案的实际情况，认定双方协议税费交纳事宜的次日即2011年4月13日作为办理房屋产权证的起算时间并无不当，宇凯公司认为因吴同鳌拖延交费，办理房屋产权证的起算时间应为2011年6月29日的申请理由不成立，本院不予支持。
（二）、宇凯公司未能依约办理国有土地使用权证，系其未按国土管理部门的要求补缴相关费用造成，并非买受人的责任。根据双方签订的合同约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理相关登记时，自约定期限的第二天起至实际办妥之日止，出卖人按日支付万分之一的违约金，故原一、二审判决据此判令宇凯公司承担合同约定的违约责任并无不当。合同约定的逾期办证的违约金标准并非过高，宇凯公司要求降低违约金标准的申诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2015）长中民三终字第00677号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 颖
审 判 员 王 波
代理审判员 严新龙
二〇一六年六月十二日
书 记 员 黄宵熠
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院�审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。