北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初2474号
原告（反诉被告）：孙志忠，男，1963年9月12日出生，汉族，住山东省潍坊市。
委托代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京原创住业房地产开发有限公司，住北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福创业园××号。
法定代表人：王士亮，董事长。
委托代理人：郭春雨，男，1989年3月15日出生，汉族，公司法务，住公司宿舍。
委托代理人：崔霄，男，1986年9月2日出生，汉族，公司法务，住公司宿舍。
原告（反诉被告）孙志忠诉被告（反诉原告）北京原创住业房地产开发有限公司（以下简称为原创住业公司）房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。第一次开庭，原告（反诉被告）孙志忠之委托代理人谢冬飞，被告（反诉原告）原创住业公司之委托代理人郭春雨、崔霄到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告（反诉被告）孙志忠之委托代理人谢冬飞，被告（反诉原告）原创住业公司之委托代理人崔霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年8月14日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的昌平区北七家镇（丽景水乡住宅项目二期用地）××住宅。合同签订后原告如约向被告支付了全部房款，但被告实际交付房屋时间晚于合同约定的交付房屋时间达1280天。为此原告多次要求被告按合同约定承担违约责任，但被告一直以来以各种理由予以搪塞。为此原告特向贵院提起诉讼，望判如所请:1、判令被告支付原告逾期交房违约金1231919.36元。2、判令被告向原告支付违约金迟延支付利息，按银行同期贷款利率计算，自2014年6月3日起至实际付清之日止。3、诉讼费用由被告承担。
被告原创住业公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，在房屋具备交付条件后被告通知原告办理收楼手续并送达原告，通知时间为2014年5月3日，且原告已经于2014年5月3日实际领取钥匙并入住，距离起诉时间已经超过2年时效。二、即使原告诉讼请求要求被告支付违约金，其计算金额不符合合同约定，按照合同附件8第7条约定，出卖人向买受人支付迟延交房违约金不超过2%，即使要求支付违约金，金额也不应该超过此金额。三、原告在履行合同过程中存在逾期交付房款行为，应承担相应违约金。
反诉原告原创住业公司反诉称，2009年7月5日，反诉人与被反诉人签订《商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），约定被反诉人认购壹仟栋项目××号房屋。2009年8月14日，反诉人与被反诉人签订《商品房预售合同》。认购书第三款规定：被反诉方应于2009年7月8日前签署合同并支付6653269元首期房款。《商品房预售合同》附件五第2款规定：买受人于签订认购书之日起三日内与出卖人签订合同并向出卖人缴付6653269元首期房款。买受人未按约定履行付款义务，自应履行期届满之次日起至实际履行之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。被反诉人存在逾期支付首期房款的情形，被反诉人支付定金后于2009年7月28日支付房款3700000元，2009年8月14日支付房款2753269元，其行为违反预售合同附件五的约定，损害我司的利益，应当按照合同约定承担相应的违约责任。现诉至法院，请求法院支持反诉人的反诉请求。1、判令被反诉人支付反诉人逾期支付首期房款的违约金338835.37元（应付款6453269元每日按逾期应付款千分之二计算违约金自2009年7月9日起至2009年7月28日，为245224.22元；应付款2753269元每日按逾期应付款千分之二计算违约金自2009年7月28日至2009年8月14日，为93611.15元）。2、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告孙志忠辩称，我方不存在逾期付款情形，预售合同签订时间为2009年8月14日，我方已支付款项。计算标准依据的补充协议条件显失公平，应属无效。从签订合同之后反诉人从未主张过延期付款的违约责任，已超过诉讼时效。
经审理查明：2009年7月5日出卖人原创住业公司（甲方）与认购方孙志忠（乙方）签订《北京壹千栋商品房认购书》，约定孙志忠向原创住业公司认购涉案房屋，并约定乙方应于签订本认购书之日起3日内，即2009年7月8日前与甲方签订买卖合同，并在签署合同的同时支付总房价的69%（RMB6653269元）及相关税费。
2009年8月14日，孙志忠（买受人）与原创住业公司（出卖人）签订合同编号为Y847072的《商品房预售合同》及相关附件，约定孙志忠购买诉争房屋，房屋总价款共计为9653269元。该合同第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2010年10月31日前向买受人交付该商品房；在具备本条第二款约定的条件时，出卖人可以提前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人通知为准。”。第十三条逾期交房责任，约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内……（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十四条约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。第二十七条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”
在《商品房预售合同》签订当日，双方签订附件八《补充协议》，该附件约定：“买受人购买出卖人开发的壹千栋项目商品房，经平等协商，现就双方所签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”），达成如下补充协议，在本补充协议签订前，出卖人已将预售合同、附件及本补充协议提示买受人详细阅读，并按买受人要求作出必要的解释，买受人在完全清楚、理解预售合同、附件及本补充协议条款内容的基础上与出卖人签订预售合同、附件及本补充协议。……七、按照合同约定，买受人有权退房的事由发生后，买受人应在该事由发生之日起30日内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。合同对此期限另有约定的除外。出卖人延期交房超过120日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。……十八、本补充协议和附件经双方协商一致，是双方真实意思的表示，出卖人与买受人同意本补充协议和附件与预售合同约定不一致的，以本补充协议和附件的约定为准，不受预售合同第二十七条的限制，并自双方签字（盖章）之日起生效。”
附件四计价方式与房款的其他约定第2条约定，买受人于签订认购书之日起叁日内与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币6653269元（含定金20万元整），并提交办理贷款所需的全部费用和手续。买受人未按约定履行付款义务，自应履行期届满之次日起至实际履行之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。其中，孙志忠于2009年7月28日支付购房款370万，2009年8月14日支付购房款2753269元。双方均认可，孙志忠已支付原创住业公司全部购房款9653269元。
2014年5月3日，原创住业公司向孙志忠邮寄送达《交楼通知书》，写明孙志忠所购买的诉争房屋已经建成，定于2014年5月3日交付使用，如未按时办理，按照合同约定，视为孙志忠已经按时收楼，自该日起，与房屋有关的责任和风险均由孙志忠承担，物业管理费等费用也从该日起计算。孙志忠对于房屋交付时间无异议。2015年2月27日，双方签署《面积确认协议书》并正式办理收房手续。据实结算购房款，原创住业公司退还孙志忠面积差额款28899元，实际购房款为9624370元。另外，录音显示双方一直就违约金问题进行沟通协商。
上述事实，有《商品房预售合同》及相关附件、购房发票、《交楼通知书》、《面积确认协议书》、EMS快递单、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《北京壹千栋商品房认购书》、收据两张、名片、录音资料及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，且行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应在诚实守信的基础上按照约定履行各自义务，即孙志忠应当按照《商品房预售合同》之约定支付相应房款；原创住业公司亦应当按照《商品房预售合同》之约定履行交房义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙志忠已按照约定支付全部购房款，但原创住业公司未能按照双方在《商品房预售合同》中约定的期限即2010年10月31日前交付房屋，理应承担相应的违约责任。双方对于逾期交房的事实并无争议，争议的焦点在于逾期交房违约金的计算依据及方法。
关于逾期交房违约责任的合同依据及计算方法，孙志忠主张按照《商品房预售合同》第十三条约定的标准计算违约金数额，即自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，原创住业公司按日向孙志忠支付全部已付款万分之一的违约金。原创住业公司主张逾期交房违约责任应当适用双方在附件八《补充协议》中第七条之约定，即出卖人延期交房超过120日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。在双方对于违约金的计算方法均有相应合同依据的情况下，如何认定系本案审理的关键问题。根据合同法的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房预售合同》第十条逾期付款责任与第十三条逾期交房责任均约定了日万分之一的违约金计算标准，双方权利义务对等，而附件八《补充协议》第七条的内容不合理地减轻了出卖人承担的责任、排除了买受人一部分主要权利，应当无效，原创住业公司应当按照《商品房预售合同》第十三条之约定，即自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原创住业公司应当按照每日965.3269元向孙志忠支付违约期间1280天的违约金。鉴于孙志忠仅主张违约金数额1231919.36元，本院不持异议。关于孙志忠主张支付违约金迟延支付利息的诉讼请求，本院认为双方在合同中明确约定原创住业公司应于房屋交付之日起30日内支付违约金，鉴于原创住业公司迟延支付违约金，故应当按照同期银行贷款利率自2014年6月3日起至实际给付之日止支付孙志忠相应的利息。
关于原创住业公司反诉请求孙志忠逾期付款违约责任，本院认为双方先签订《认购书》，后签订《商品房预售合同》（含附件五）。但是孙志忠在签订《商品房预售合同》并支付约定的首付款时，原创住业公司并没有提出异议，故孙志忠不存在逾期付款情形，不构成违约。关于原创住业公司针对诉讼时效的抗辩，本院认为双方于2015年2月27日才签署《面积确认协议书》并正式办理收房手续，据实结清房款。由此可见，《商品房预售合同》一直处于履行过程中。另外，亦有录音证据显示双方一直就违约金问题进行沟通协商，故对于原创住业公司的该项抗辩，本院不予采纳。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告孙志忠违约金一百二十三万一千九百一十九元三角六分及利息（以一百二十三万一千九百一十九元三角六分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自二○一四年六月三日起至实际给付之日止计算）。
二、驳回反诉原告北京原创住业房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万五千八百八十八元，由被告北京原创住业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。反诉案件受理费三千一百九十二元，由反诉原告北京原创住业房地产开发有限公司负担，已缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 朱宗帅
人民陪审员 王延尚
人民陪审员 王希恩
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 朱志磊