江苏省泰州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）泰中执异字第0009号
异议人泰兴市新街镇人民政府。
法定代表人闾月清，镇长。
委托代理人鞠建军，泰兴市新街法律服务所主任。
委托代理人张志颖，泰兴市新街镇人民政府副镇长。
申请执行人招商银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区迎春东路28－8号。
负责人赵庆平，行长。
委托代理人刘勇、孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。
被执行人江苏和记东铺实业有限公司，住所地泰兴市新街镇东申村7组。
法定代表人戴新和，总经理。
被执行人戴新和。
被执行人江苏华鸿机械制造有限公司，住所地泰兴市经济开发区城东工业园戴王路18号。
法定代表人姚峰，经理。
被执行人泰兴市星星家具有限公司，住所地泰兴市分界镇工业集中区。
法定代表人明华星，董事长。
本院在执行招商银行股份有限公司泰州分行（以下简称泰州招行）与江苏和记东铺实业有限公司（以下简称和记公司）、戴新和、江苏华鸿机械制造有限公司、泰兴市星星家具有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人泰兴市新街镇人民政府（以下简称新街镇政府）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人新街镇政府称，你院查封并拟处置的和记公司名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下土地及房屋中，位于北侧的35亩土地使用权已于2011年3月20日由我府、和记公司、沈勤勤三方签订《产权转让协议》（以下简称《三方协议》），以每亩13.5万元的价格转让给沈勤勤，沈勤勤已按约支付对价，并在该土地上新建了厂房；位于南侧的土地及房屋因和记公司向南京银行股份有限公司泰兴支行（以下简称南京银行泰兴支行）贷款1970.24万元而抵押给该行，现和记公司无力还贷，南京银行泰兴支行将抵押债权转让给我府，我府向该行支付了1970.24万元从而取得抵押权。请求将北侧的土地、房屋从查封财产中予以剔除，并确认我府对南侧的土地、房屋拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。
泰州招行答辩称，《三方协议》转让的标的物是土地使用权，即便合同有效，但未经登记并不必然产生物权变动的效力，该35亩土地使用权仍登记在和记公司名下，属和记公司财产；新街镇政府主张该土地使用权及地上建筑物属沈勤勤所有，缺乏事实和法律依据，且该主张应由沈勤勤提出。关于债权转让问题，南京银行泰兴支行将债权转让给非金融机构，其行为无效；债权转让通知邮寄给和记公司后，被邮政部门退回，未送达到债务人；抵押债权数额尚需法院确认。
本院查明，泰州招行与和记公司、戴新和等金融借款合同纠纷一案，本院（2013）泰中商初字第0004号民事判决书已发生法律效力，依该判决，1、和记公司于判决生效后15日内偿还泰州招行借款本金1100万元并承担此款的利息；2、戴新和、江苏华鸿机械制造有限公司、泰兴市星星家具有限公司对和记公司的上述还款承担连带偿还责任；3、戴新和、江苏华鸿机械制造有限公司、泰兴市星星家具有限公司承担担保责任后有权向和记公司追偿。因和记公司等被执行人均未按判决履行，泰州招行于2013年8月2日向本院申请执行。
泰州招行在诉讼前曾申请财产保全，本院于2012年12月4日以（2012）泰中诉保字第0034号民事裁定查封了和记公司名下泰房权证新街字第000818**号房产证项下房产。执行过程中，本院于2013年9月29日委托泰州经纬房地产估价事务所有限公司对上述房产及对应的土地使用权进行评估，评估总价值为人民币2814.83万元。2014年1月16日，本院作出（2013）泰中执字第0153号执行裁定：将被执行人和记公司位于泰兴市新街镇东申村东倪7组泰国用（2006）第215608号土地使用权及该土地上建筑物予以拍卖。新街镇政府遂提出上述异议。
另查明，和记公司名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下土地面积41811平方米，房屋总建筑面积19434.13平方米，其中有证房屋3项，证载建筑面积6549.62平方米；无证房屋15项，建筑面积12884.51平方米。2011年3月20日，和记公司与新街镇政府、沈勤勤签订《三方协议》，约定将泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下厂房北侧35亩土地使用权按每亩13.5万元的价格转让给沈勤勤新办注册资本200万元以上的工业生产型企业，沈勤勤一个月内给付新街镇政府总价款的80%，用于办理土地出让手续；余款待国有土地使用权证办结及过户到沈勤勤名下后一次性付清；所有付款由沈勤勤支付给新街镇政府，再由新街镇政府支付给和记公司。2011年6月27日，沈勤勤以泰兴市信一纺织器材有限公司名义向新街镇政府帐户汇付380万元。2011年7月19日、8月6日，新街镇政府分别向和记公司汇付土地转让款180万元和100万元。2011年8月27日，泰兴市信一纺织器材有限公司与江苏英华建筑有限公司签订建设工程承包合同，于2011年9月1日至2012年9月1日间在受让的35亩土地上建造了厂房二幢及办公楼。本次评估中，该35亩土地评估价为425.52万元，建筑物评估价为980万元。
又查明，和记公司于2012年8月20日与南京银行泰兴支行签订流动资金借款合同一份，向该行借款1100万元，约定借期1年，年利率7.2%。双方同时签订了抵押合同，和记公司以上述41811平方米土地使用权和泰房权证新街字第000818**号所有权证项下6508.12平方米房屋作为抵押物，并于2012年8月22日办理了抵押登记，南京银行泰兴支行领取了泰他项（2012）第2952号和泰房他证新街字第1296**号他项权证，登记的抵押债权为1100万元。2013年6月20日，南京银行泰兴支行与新街镇政府签订债权转让协议，将其对和记公司1900万元债权本金及利息70.24元和担保物权一并转让给新街镇政府，新街镇政府于同日汇付1970.24万元至南京银行泰兴支行帐户，该行于债权转让当天向和记公司邮寄送达了债权转让通知书，但该邮件因和记公司无人签收被邮局退回。
新街镇政府为证明其主张，向本院提供了《三方协议》、沈勤勤向新街镇政府支付380万元汇款凭证、新街镇政府向和记公司支付280万元汇款凭证、新街镇政府与南京银行泰兴支行签订的《债权转让协议》及1970.24万元支付凭证、建设工程承包合同等证据。泰州招行对上述证据的真实性不持异议，但其认为，沈勤勤受让35亩土地使用权应支付472.5万元，其仅支付380万元，和记公司实收280万元，即使在物权变更登记的情况下，余款192.5万元应予执行；南京银行泰兴支行债权转让未通知到债务人，对债务人不产生效力，异议人无权向和记公司主张受让债权及抵押权。新街镇政府认为：1、和记公司取得上述证载土地时尚欠我府208.968万元，后和记公司自愿划出北侧35亩土地由我府重新安排，现受让人沈勤勤已按协议向我府支付380万元，根据国土部门的相关规定，办理土地使用权变更登记尚需交纳各项规费每亩33992元计118.97万元，我府已支付和记公司280万元，余款192.5万元除去规费外，仅余73.53万元，尚不足偿还欠我府土地出让款；2、沈勤勤所开办的泰兴市信一纺织器材有限公司是我镇招商引资项目，其向我镇申请用地，因我镇当时无用地计划，故与和记公司协商一致后将其闲置35亩土地转让给沈勤勤，沈勤勤提出，其只愿从政府手中受让土地，故签订了《三方协议》，现该35亩土地连同地上建筑物被法院一并查封，我府理应出面处理；3、因和记公司出现严重财务危机，公司人去楼空，其法定代表人因脑出血长期处于昏迷状态，未履行物权变更登记的责任不在我府和受让人；4、南京银行泰兴支行向我府转让债权时，该行依法履行了通知义务，虽因和记公司无人签收被邮局退回，但法律并未规定一定要债务人签收，该债权转让合法有效。
为证明上述主张，新街镇政府补充提交了其与戴新和于2006年签订的供地《协议书》及《补充协议书》各一份；泰兴市人民政府泰政土发（2006）187号《关于出让国有土地使用证给江苏和记东铺实业有限公司使用的批复》、泰兴市新街镇政府财政所国有土地使用权协议出让结算清单、土地欠款情况统计表、国土部门“出让工业用地转让办理程序”等书证，上述证据载明，和记公司受让国有土地62.7亩，每亩出让金5万元，计313.5万元，已缴纳50万元，下欠263.5万元，自2007年起每年给付政府52.7万元。扣除政府应给予的各项补贴57.052万元，尚欠208.968万元。泰州招行质证认为，和记公司所欠政府土地出让金应由政府另案主张，在本案中不具有优先受偿权。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第四条规定，诉讼前、诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施；第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。泰州招行在诉讼前申请本院查封的和记公司名下泰房权证新街字第00081868项下房产，视为执行中的查封措施，且效力及于全部土地使用权。本案的争议焦点在于，泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下北侧35亩土地使用权在本院采取查封措施前，已由《三方协议》转让给第三人沈勤勤，该事实能否阻却法院继续执行，土地转让款余额能否视为和记公司财产予以执行。
首先，《查封规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，和记公司将其闲置的35亩土地经由新街镇政府转让给沈勤勤，新街镇政府在《三方协议》中的地位分别为受让方和转让方，该协议并不违反法律，同时也符合我国用地政策，应当认定合法有效。沈勤勤按约支付了80%的转让款，尚余92.5万元应为办理过户的费用，但支付条件尚未具备。由于和记公司未按约提供土地使用权证原件并协助办理过户手续，致使该35亩土地未能从原证中划出并过户，对此，沈勤勤并无过错。沈勤勤出于对地方政府的信任，只愿从政府手中受让土地，对价也是汇给新街镇政府，故由新街镇政府提出异议并无不当。
其次，和记公司出卖35亩土地使用权时，同意经由新街镇政府转让并收取对价，和记公司与新街镇政府之间客观存在土地回转的合同关系，双方基于同一标的物相互流转中互负金钱债务，按平均价格计算，该35亩土地计欠新街镇政府116万元，而转让款余额仅有73.53万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”，新街镇政府有权对和记公司土地转让余额行使抵销权。因此，本院认定新街镇政府对35亩土地及土地建筑物所提执行异议成立。申请执行人关于和记公司土地转让款余额应视为和记公司财产并予以执行的主张本院不予采纳。
关于抵押债权和抵押权转让问题，《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。南京银行泰兴支行在和记公司财务出现严重危机、确已无力清偿债务的情况下，将债权及抵押权转让给新街镇政府，新街镇政府为此支付了1970.24万元，该转让合同并不违反法律禁止性规定。债权转让需通知债务人的立法目的在于，只有及时通知债务人，才能使债务人按照合同规定的期限，向第三人履行合同义务，如果未通知债务人，债权人对合同权利的转让就对债务人不发生法律效力，债务人向原债权人履行义务时，原债权人不得拒绝接受履行。按和记公司的状况，其按合同规定的期限向第三人履行义务或主动向原债权人履行义务可能性已不存在，债权转让通知送达与否意义不大。即便如此，南京银行泰兴支行于本院听证结束后，已于2014年4月19日通过《泰兴日报》刊登了债权转让通知。基于以上理由，本院认定债权转让合法有效。
证据表明，南京银行泰兴支行抵押债权为本金1100万元及其利息、违约金，迄今本息约为1232万元，评估报告总值中剔除北侧房地产价值外，尚余1409.31万元，优先偿还抵押债权后，约有177万元余额，因拍卖存在竞价过程，考虑可能出现的拍卖溢价，加之拍卖底价由人民法院确定，本案不存在无益拍卖的情形，因此，对和记公司土地证项下南侧27.7亩土地及地上房屋应当拍卖用以偿还债务。南京银行泰兴支行转让债权总额中仅有1100万元本息及违约金属抵押债权，余额为未经诉讼的普通债权，不具优先受偿权，异议人可与原债权人另案处理。
综上所述，异议人对本院执行标的北侧35亩土地使用权及地上建筑物所提异议成立，对南侧27.7亩土地及地上建筑物在1100万元本息及违约金范围内享有优先受偿权。本院对申请执行人所提抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对被执行人江苏和记东铺实业有限公司名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下北侧35亩土地使用权及地上建筑物的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 周惠明
审 判 员 徐 勇
代理审判员 万 辉
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 张 伟
附：本案所涉法律规定及法条原文
1、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第四条：诉讼前、诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施。
2、《查封规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
3、《查封规定》第二十三条：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
4、《中华人民共和国合同法》第七十九条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
5、《中华人民共和国合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿。
7、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依法审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。