河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终4887号
上诉人（原审被告）：华西证券股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府二街***号。
法定代表人：杨炯洋，该公司总裁。
委托诉讼代理人：冯旭，该公司总裁办北京办事处主任。
委托诉讼代理人：郭庆威，北京市博儒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：涿州市京都物业服务有限公司。住所地：河北省涿州市石佛林场。
法定代表人：芮兰珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张杰武，该公司法律顾问。
上诉人华西证券股份有限公司（以下简称华西证券公司）因与被上诉人涿州市京都物业服务有限公司（以下简称京都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华西证券公司的委托诉讼代理人冯旭、郭庆威，�上诉人京都物业公司的委托诉讼代理人张杰武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华西证券公司上诉请求：一、撤销河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初529号民事判决，依法改判。二、判决驳回一审原告所有诉讼请求。三、由原告承担所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院在审理过程中存在程序问题。对被上诉人委托代理人身份没有核实。片面采信被上诉人方提供的证据，对我方证据不予核实。二、原判决存在实体错误。被上诉人在一审诉求中并未主张利息损失，本案属于超裁超判。被上诉人并未将诉争物业交到我方，而判令我方承担责任，实属错判。
被上诉人京都物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院予以维持。
被上诉人京都物业公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告向原告支付2000年至2013年物业费计136116元及滞纳金246217.73元，共计382333.73元。二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2009年1月14日，涿州京都房地产物业管理有限公司更名为京都物业公司。2000年7月13日，原四川省证券股份有限公司和四川证券交易中心合并重组后成立了华西证券公司。
2000年4月17日，四川省鑫盛网络科技实业有限公司将位于河北省涿州市石佛林场（京都高尔夫俱乐部）C型E区建筑面积为398平方米的别墅一套转让给四川省证券股份有限公司，双方签订了房产买卖合同。2010年7月6日，被告华西证券公司办理了产权登记。2002年以前，该房产所在小区的物业服务由涿州京都高尔夫俱乐部有限公司提供，2002年起，原告京都物业公司接替了涿州京都高尔夫俱乐部有限公司关于别墅区物业管理期间的债权、债务，继续对别墅区进行物业管理至今。2000年至2013年，被告华西证券公司未向原告京都物业公司交纳物业费。
另查明，2000年至2003年，原告京都物业公司按每平方米3元／月的标准向被告华西证券公司收取物业费；2004年至今，京都物业公司按每平米1.8元／月的标准向华西证券公司收取物业费。2000年至2013年，被告华西证券公司应向原告京都物业公司交纳物业费总计136116元。
再查明，京都物业公司分别于2010年12月31日、2012年12月31日、2013年12月31日及2015年9月30日向华西证券公司发出物业费催款函。
以上事实，有房产买卖合同一份；涿房权证开字第××号房产证一份；涿政价费字1999第11号涿州市物价局关于京都高尔夫俱乐部别墅区物业管理费的批复一份；涿政价费字2002第3号涿州市物价局关于京都高尔夫俱乐部别墅区物业管理费的批复一份；通知一份；催款函照片4张及本案庭审笔录为证。
原审法院认为，物业服务主体的职责限于小区公共服务，别墅院落系业主私人所有，不属于物业服务区域，本案被告已在事实上接受了原告所提供的物业服务，故其虽未与原告签订书面物业服务合同，但双方在事实上已经形成了物业服务合同法律关系。被告应当向原告履行交纳物业费的义务，至于其是否实际使用了房产并不影响其履行上述义务。
2003年9月1日《物业管理条例》实施前，原告物业费收取标准获得了涿州市物价部门的核准，被告虽不认可，但未提供相反的证据，因此应对物价部门的批复予以确认。原告自愿以低于物价部门批复的标准收取物业费，予以支持。
对于原告主张的滞纳金，因原被告双方未约定，且被告不认可，原审法院不予支持，应按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算利息，时间为2000年4月17日至2013年3月1日。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第四十二条之规定，判决为：“一、被告华西证券公司于本判决生效之日起十日内给付原告京都物业公司物业管理费136116元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2000年4月17日起至2013年3月1日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未在指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7035元，由被告负担。”
在二审审理过程中，上诉人华西证券公司放弃以原审法院未核实被上诉人委托诉讼代理人身份为由，而认为原审法院程序违法的上诉主张。上诉人华西证券公司未提交新证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。另查明，涿州京都房地产物业管理有限公司于2002年5月29日成立。2009年1月14日变更为涿州京都物业服务有限公司（京都物业公司）。1999年12月29日，涿州市物价局出具《关于京都高尔夫俱乐部别墅区物业管理费的批复（涿政价费字（99）第11号）》内容为：同意涿州京都高尔夫俱乐部有限公司收取别墅区物业管理费，收取标准为每月每平方米3.77元。2002年5月31日，涿州市物价局出具《关于对京都房地产物业管理收费标准请示的批复（涿政价费字（2002）第3号）》内容为：同意涿州京都房地产物业管理有限公司收取别墅及公寓区物业管理服务费，收取标准为每月每平方米2.8元。涿州京都高尔夫俱乐部有限公司、涿州京都房地产物业管理有限公司及京都物业公司均未与四川省证券股份有限公司、华西证券公司签订书面物业服务合同。华西证券公司向京都物业公司交纳�2014、2015年物业服务费，陈述京都物业公司同意其免交2014年以前的物业费，京都物业公司否认。庭审结束后，被上诉人提交由涿州京都高尔夫俱乐部有限公司与京都物业公司2002年5月29日签订的《债权转让协议》一份。内容为：涿州京都高尔夫俱乐部有限公司应收四川省证券股份有限公司E-C78号房产2000年、2001年的物业费25074元及截止到2002年5月28日由此产生的违约金7979.80元，总计33053.80元的债权由京都物业公司承接。E-C78号房产的物业费及由此产生的滞纳金自协议签订后由京都物业公司收取。
本院认为，公民、法人在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，公平地考虑对方的权利与义务。四川省证券股份有限公司2000年4月购买位于河北省涿州市石佛林场的别墅一处后，于2000年7月与其他公司重组成立华西证券公司，上诉人华西证券公司应承担四川省证券股�有限公司所购房产应交纳的相关费用。2002年以前，该房产所在小区的物业服务由涿州京都高尔夫俱乐部有限公司提供。涿州京都房地产物业管理有限公司于2002年5月29日成立，并对本案所涉房产进行物业服务，经当地物价管理部门批准有权收取物业服务费用，2009年1月14日变更为涿州京都物业服务有限公司（京都物业公司），对更名前所有权利，依法可以承接。故被上诉人京都公司能够收取涿州京都房地产物业管理有限公司成立之后的物业服务费用。京都物业公司提供的2002年5月29日《债权转让协议》，因该协议订立时，京都物业公司尚未成立，故此份证据虚假，本院不予采纳。上诉人华西证券公司2002年后办理了涉案房产的房屋产权证书，并向被上诉人交纳了2014年、2015年的物业服务费用，虽未签订物业服务合同，但与京都物业公司及更名前的公司形成了事实上的物�服务合同关系，上诉人华西证券公司所称该房产未交付，未与任何公司形成物业服务合同关系，与客观事实不符，该上诉理由，不能成立。综上，上诉人应于涿州京都房地产物业管理有限公司成立之日起向其交纳物业服务费，上诉人主张此权利，依法应予支持。但原审法院判令上诉人交纳物业服务费用的时间及数额，应予更改。原审法院判决的数额应扣减2000年4月至2002年5月的物业服务费，共计31044元。上诉人华西证券公司应向被上诉人京都物业公司交纳物业服务费104072元。因上诉人长期拖欠物业服务费，系违约行为，应当赔偿给被上诉人造成的经济损失，被上诉人京都物业公司原审的诉讼请求为上诉人给付物业费及滞纳金，滞纳金的数额高于中国人民银行同期同类贷款利息，原审法院依据中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，并无不当。据此，依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初529号民事判决第二项及不履行判决的罚则部分。即“驳回原告其他诉讼请求。如未在指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、变更河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初529号民事判决第一项“被告华西证券公司于本判决生效之日起十日内给付原告京都物业公司物业管理费136116元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2000年4月17日起至2013年3月1日止）”为：上诉人华西证券公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人京都物业公司物业服务费104072元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，自2002年5月30日起至2013年3月1日止）。
一审案件受理费7035元，由上诉人华西证券公司负担6500元，被上诉人京都物业公司负担535元；二审案件受理费7035元，由上诉人华西证券公司负担6500元，被上诉人京都物业公司负担535元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 月
代理审判员 臧海月
代理审判员 翟乐光
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 杜少童