广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第95号
上诉人（一审被告）刘国朝。
上诉人（一审被告）何春芳，系上诉人刘国朝的妻子。
上诉人（一审被告）刘和朝，
上诉人（一审被告）刘惠芬。
上列上诉人共同委托代理人李林蔚，广西桂百律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄秀芳。
委托代理人韦家平，广西鹅城律师事务所律师。
被上诉人刘仁朝。
上诉人刘国朝、何春芳、刘和朝、刘惠芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法成合议庭进行审理，于2015年4月1日通知双方当事人到庭进行举证、质证和辩论，上诉人刘和朝、刘惠芬、何春芳及委托代理人李林蔚，被上诉人黄秀芳的委托代理人韦家平，被上诉人刘仁朝到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院经审理查明，百色市右江区民生街37号房屋系骆汝琈、刘国朝、刘仁朝、刘惠芬、刘惠英、刘和朝共同共有的房屋。骆汝琈生前将百色市右江区民生街37号房屋一楼门面出租给原告用于经营服装零售十几年。2012年2月28日，骆汝琈与原告签订《房屋出租再租合同》，约定民生街37号房屋前进屋、中进伙房及卫生间出租给原告使用，每月租金700元，租期从2012年4月1日起至2016年4月1日止等内容。合同签订当天，原告交付给骆汝琈押金4000元以及2012年4月1日至2013年3月31日的租金8400元。2013年3月，原告将10000元租金交给第三人的妻子。2013年5月7日，骆汝琈死亡。2014年5月15日，被告刘国朝、刘和朝、刘惠芬书面通知原告搬出租赁的房屋。同年6月3日，被告刘国朝、刘和朝、刘惠芬更换出租房屋的门锁，致使原告停业至今。另查明，百色市右江区民生街37号房屋共五层，第一层长期出租给原告经营服装零售，被告刘国朝及其妻子何春芳居住在第二层前进和第三层后进，第三人刘仁朝居住在第三层前进和第二层后进，被告刘和朝将第四层对外出租，被告刘惠芬将第五层对外出租。
一审法院审理认为，根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案骆汝琈系刘国朝、刘仁朝、刘惠芬、刘惠英、刘和朝的母亲，骆汝琈将各被告及第三人共有的房屋出租给原告使用十几年，各被告均未提出异议，2012年2月28日原告与骆汝琈签订租赁合同之时，原告有理由相信骆汝琈有代各被告及第三人签订租赁合同的代理权，故骆汝琈与原告签订的《房屋出租再租合同》有效，该合同是双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议的约定履行义务。且《房屋出租再租合同》签订后，各被告亦未提出异议，直至合同实际履行二年多后才提出异议，应视为合同签订时各被告同意将涉讼房屋出租给原告使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝提出骆汝琈与原告签订租赁合同时未经其同意的抗辩主张，因没有证据证实，一审法院不予采纳，依法应由被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝承担举证不能的不利后果。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案骆汝琈生前与原告签订《房屋出租再租合同》合法有效，原告请求继续履行，一审法院予以支持。被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝不履行合同义务，强行更换涉讼（出租）房屋门锁的行为已构成违约，造成原告损失，依法应当承担赔偿责任。因原告租赁涉讼房屋经营服装零售，原告之损失，参照2014年广西壮族自治区道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准中批发和零售业年收入38365元计算，即从2014年6月3日起至各被告将原告承租的房屋返还原告之日止，由被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝依法赔偿原告每日损失105.1元（38365元÷365天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告黄秀芳与被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝、第三人刘仁朝继续履行原告黄秀芳与骆汝琈于2012年2月28日签订的《房屋出租再租合同》；二、由被告刘国朝、刘惠芬、刘和朝赔偿原告黄秀芳停业损失，停业损失从2014年6月3日起至将右江区民生街37号房屋第一层（含前进屋、中进伙房及卫生间）返还原告黄秀芳之日止，每日按照105.1元计付；三、驳回原告黄秀芳其他诉讼请求。
上诉人刘国朝、何春芳、刘和朝、刘惠芬不服一审判决，上诉称，一审判决是错误的。（一）、一审判决对事实审查不清，判由被上诉人黄秀芳继续履行《房屋再租赁合同》是错误的。该合同约定租金价格为每月700元，约定期限为4年，而当时相同面积的左右相邻铺面的租金已达每月1200元，被上诉人黄秀芳利用上诉人母亲骆汝琈当时已95岁高龄，年老体弱，长期卧病在床，神智不清的情况签订了这份合同。根据《合同法》第五十四条的确规定，在订立合同时显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。又根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内可以行使撤销权。上诉人知道此合同后，以明确告示通知被上诉人撤销该合同，并给予其合理的搬离时间。（二）、一审法院追加刘仁朝为第三人是错误的，并且遗漏当事人。首先，一审法院认定本案是租赁合同纠纷，应以房屋共有人骆汝琈、刘国朝、刘仁朝、刘和朝、刘惠芬、刘惠英为共同被告，刘惠英死亡后，其继承人应当作为共同被告，一审遗漏刘惠英的继承人作为被告。此外，上诉人何春芳不是房屋共有人，不能作为租赁合同的被告，其不应承担赔偿责任。其次，因为刘仁朝与被上诉人利用骆汝琈长期卧病在床，恶意串通，以明显低于市场价把房屋租给被上诉人，刘仁朝以母亲的名义签订合同并将租金占为已有，损害了作为房屋共有人的上诉人的利益，刘仁朝应为共同被告。综上，上诉人请求二审撤销一审判决第一、第二项，改判为上诉人不承担赔偿责任。
被上诉人黄秀芳答辩称，其与骆汝琈认识并租用该房屋十几年，双方签订的合同是真实意思表示的，骆汝琈虽然卧病在床，但并没有丧失自身权利的行使权。上诉人损害了被上诉人黄秀芳的权益，应当承担赔偿责任。一审判决是正确的，二审应当驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘仁朝述称，一审判决是正确的。上诉人说母亲骆汝琈长期卧病在床、神志不清，没有证据证实。骆汝琈在《房屋再租赁合同》中写得清楚，由刘仁朝负责履行，其他子女无权干涉。上诉人强行更换出租房屋门锁，构成侵权，应承担赔偿责任。
本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：被上诉人黄秀芳签订租赁《房屋出租再租合同》时是否有显失公平、欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是否有与被上诉人刘仁朝恶意串通的行为。
上诉人在二审中提供的证据有：（1）、百色市中级人民法院（原百色地区中级人民法院（1990）民二判字第228号民事判决书，证明百色市民生街37号房屋为骆汝琈、刘国朝、刘仁朝、刘和朝、刘惠芬、刘惠英共有。（2）、房屋产权证书及土地使用权证书，证明内容同证据1。（3）、1993年的《租屋合同书》，证明刘仁朝于1993年以个人名义出租并收取租金。（4）、1995年的《租屋合同书》，证明内容同上。（5）、1996年黄秀芳拟写的《租房合同书》，证明当时黄秀芳有意租该房屋，刘仁朝找母亲骆汝琈签字时，母亲和其他共有人认为租金过低而没有同意签名。（6）、2006年3月25日签订的《租房合同书》，证明从2006年至2012年，刘仁朝与黄秀芳签订了《再续租房合同书》，租期6年，每月租金300元，但这次加入了骆汝琈的名字。（7）、2006年6月22日刘仁朝亲笔的记录，证明共有人刘惠芬、刘和朝因刘仁朝未经其他共有人同意而再次出租房屋，找刘仁朝理论，双方差点打架的事实。（8）、2012年签订的《房屋出租再租合同》，证明刘仁朝利用母亲的名义与黄秀芳又续签为期4年的租赁合同，租金每月700元。（9）、2012年4月6日刘仁朝的亲笔记录，证明上诉人对被上诉人刘仁朝私自收取租金不满，其他共有人已经准备起诉到法院的事实。（10）、对证人刘某的《询问笔录》，证明本案所涉出租房屋的右边相邻房屋在2006年的租金为每月800元，2009年为1000元、2011年为1200元。（11）、对证人莫某的《询问笔录》，证明本案所涉房屋的左边相邻房屋的租金于1994年为每月600元、2000年间为每月1000元、2010年间为每月1500元。（12）、刘和朝的工资情况及供养母亲概况。此外，上诉人还认为，证据3、8、9中的“骆汝琈”签名不一致，请求法院对这3份证据中的签名作鉴定，以确定《房屋出租再租合同》是否为骆汝琈签订。
被上诉人黄秀芳、刘仁朝在二审中未提供新证据。
对于上诉人提供的上述证据，被上诉人黄秀芳认为，这些证据在一审前已经形成，不属新证据，并且与本案讼争的租赁合同没有关系；被上诉人与骆汝琈认识并租赁该房屋已有十几年，双方关系很好，订立合同时不存在欺诈情形。上诉人请求的笔迹鉴定，没有必要。
对于上诉人提供的上述证据被上诉人刘仁朝认为，证据1、2、3、4、6至9是真实的；证据5是假的，双方没有签字；证据10也是假的，因为被上诉人刘仁朝当时已和母亲去了南宁居住；证据11、12都是假的。
本院对争议事实的分析与认定：一、上诉人在二审中提供的证据，只证实了上诉人对被上诉人刘仁朝参与与骆汝琈签订续租房屋给被上诉人黄秀芳的行为有异议，并没有证实被上诉人有胁迫、欺诈、乘人危的行为，故对上诉人提供的证据，不能证实上诉人的主张。二、上诉人提供的证据1、2，被上诉人在一审中也作为证据向本院提交，这些判决书和房屋产权证书、土地使用权证书，都记载涉案房屋的共有人为骆汝琈、刘国朝、刘仁朝、刘和朝、刘惠芬、刘惠英，一审判决书没有表述该房屋的产权证书对刘惠英是共有人的记载，不符合事实，对此本院予以纠正。综上，一审判决除没有表述该房屋的产权证书、土地使用权证书对刘惠英是共有人记载有误外，认定的其他事实属实。本院另查明，百色市右江区民生街37号房屋的房产所有权证、国有土地使用证，记载该房屋的共有权人有：骆汝琈、刘国朝、刘仁朝、刘和朝、刘惠芬、刘惠英。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人在签订《房屋出租再租合同》时是否有胁迫、欺诈、乘人之危的行为；上诉人将出租给被上诉人黄秀芳的房屋上锁是否构成对被上诉人黄秀芳权利的侵犯。（一）、关于被上诉人在签订《房屋出租再租合同》时是否有胁迫、欺诈、乘人之危行为的问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。第69条规定：以公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”从上诉人在一、二审举出的证据来看，均未能证实被上诉人在签订《房屋出租再租合同》时，有上述法律规定的可以认定为欺诈、胁迫、乘人之危的行为，且上诉人均在出租房屋的楼房居住，对出租给被上诉人黄秀芳的楼层是明知的，被上诉人从2006年起一直承租该楼层，至2012年4月1日签订《房屋出租再租合同》，期间上诉人均未向被上诉人提出异议，而是在《房屋出租再租合同》履行了二年多之后才提出，可见上诉人对《房屋出租再租合同》的签订是默许的。据此，上诉人主张被上诉人在签订《房屋出租再租合同》有胁迫、欺诈、乘人之危的行为，没有事实依据，本院不予支持。（二）、关于上诉人将出租给被上诉人黄秀芳的房屋上锁是否构成对被上诉人黄秀芳权利的侵犯的问题。上诉人认为该合同无效，或者认为合同约定单价过低，在向被上诉人黄秀芳发出要解除合同的表示仍未能解决的情况下，应当通过合法途径予以解决，但上诉人未按此途径解决，而是采取强行锁门的方式，不符合法律规定，构成对被上诉人权益的侵犯，应当承担侵权损害的赔偿责任。一审判决由上诉人赔偿被上诉人黄秀芳经济损失是正确的。
综上所述，上诉人的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘国朝、何春芳、刘和朝、刘惠芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌文楼
二〇一五年四月二十八日
书记员 劳 慧