吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0882民初456号
原告：吉林大安农村商业银行股份有限公司（统一社会信用代码91220800MAOY3FKJ8X）（原大安市农村信用合作联社）
法定代表人：徐茂友，职务：董事长。
委托诉讼代理人：方园，男，汉族，职务：该行法务。
被告：刘庆秋，男，1976年10月29日生，汉族，住吉林省大安市。
被告：苑超，男，1987年9月22日生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。
被告：大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司。
法定代表人：王洪伟，职务：经理。
委托诉讼代理人：王旭东，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：任丽娟，女，汉族，1976年8月24日生，住吉林省大安市。
被告：华伟波，女,1975年8月2日出生，汉族，住吉林省大安市。
吉林大安农村商业银行股份有限公司（以下简称大安农商行）与刘庆秋、任丽娟、苑超、大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司（以下简称建设公司）、华伟波金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大安农商行委托诉讼代理人方园、被告刘庆秋、苑超、建设公司法定代表人王洪伟及委托代理人王旭东到庭参加诉讼，被告任丽娟经本院公告传唤、被告华伟波经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
大安农商行向本院提出诉讼请求：1、要求刘庆秋、任丽娟、苑超立即偿还借款本金人民币250万元及利息264,455.22元（利息计算至判决生效之日止）；2、要求刘庆秋、任丽娟、苑超承担抵押担保责任；3、要求建设公司、华伟波在124,673.55元的贷款本息范围内承担连带保证责任；4、诉讼费、律师费由被告刘庆秋、任丽娟、苑超承担。事实与理由：刘庆秋与任丽娟系夫妻关系。2015年2月10日其二人在我行借款人民币250万元并签订了《个人担保借款合同》。合同中明确约定：“借款人已全部或部分丧失还款能力时贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款；借款人、任一担保人违反本合同项下义务，贷款人有权提前收回已经发放借款，有权要求担保人承担责任。”，为了保证借款能够得到清偿，刘庆秋、任丽娟又将名下房屋抵押给我行并办理了抵押登记。借款后，刘庆秋、任丽娟丧失还款能力，并未向我行偿还任何本金及利息。后刘庆秋、任丽娟将抵押给我行的房屋出售给苑超，并将对我行的债务也一并转移给苑超承担，我行与五被告遂于2015年5月28日签订协议，约定：“刘庆秋、任丽娟将抵押给我行的房屋转让给苑超，其与我行签订的《个人担保借款合同》中的全部义务由苑超承担，但房屋抵押担保仍然有效，且苑超对房屋装修产生的财产一并作为抵押财产，贷款未清偿完毕前，房屋不能办理过户手续。建设公司、华伟波自愿在124,673.55元范围内为苑超承担连带保证责任。协议生效后如五被告未履行偿还贷款本息的义务，我行有权随时起诉五被告，要求其清偿全部贷款本息及费用并可以申请拍卖抵押物”。现协议已生效，五被告未按协议约定履行还款义务，因此我行有权依据合同约定要求五被告承担还款及抵押、保证责任，且依照我行与刘庆秋、任丽娟签订的《贷款费用协议书》的约定，刘庆秋、任丽娟应承担我行为实现债权产生的一切费用，苑超作为并存的债务承担人，亦应承担连带责任。
刘庆秋辩称：我已将该笔债务转让给苑超，大安农商行再要求我偿还借款没有事实根据和法律依据。
2015年5月28日原告及五被告签订协议，约定我将抵押给大安农商行的房屋出售给苑超，并由苑超承担该笔债务的偿还义务，建设公司、华伟波为其进行担保。协议生效后我已经履行了协议约定的义务，将房屋交付给苑超，苑超也履行了还款义务。因签订协议时我在刑事拘留期间，我将出卖楼房及价格事项委托给任丽娟，并为其出具了授权委托书，委托书中已明确委托事项，超出授权的事项无效，而该协议中第七条约定已经超出了我的授权，事后也未经我追认，违背了我的真实意思表示，对我没有约束力。
苑超辩称：我不同意偿还此笔贷款。2015年5月28日签订四方协议时原房主刘庆秋处于羁押状态，当时我并不知道刘庆秋已将抵押给大安农商行的房屋在个人手里做了抵押，因此四方协议及三方协议是我在被欺骗的情况下签订的，依据合同法的相关规定，2015年5月28日签订的这几份协议属无效合同。我已在公安机关报案，大安市锦华派出所已经给我做了笔录并移交到法制科，只是没有立案手续。
建设公司辩称：2015年5月28日大安农商行与刘庆秋、任丽娟、苑超、建设公司、华伟波签订四方协议，在该协议中华伟波、建设公司是为苑超的还款义务承担保证责任，该保证条款生效的前提是作为房屋买卖合同的主合同生效。但协议签订后苑超在房屋买卖合同中违约，导致刘庆秋与苑超的房屋买卖合同失效，因此建设公司的担保责任也应失效，所以建设公司及华伟波不应承担连带清偿责任。
任丽娟未答辩。
华伟波未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、2015年2月10日刘庆秋、任丽娟向大安农商行借款250万元的个人担保借款合同（一份）及2015年2月11日、2015年2月12日吉林省农村信用社贷款凭证（两枚）；2、大安市农村信用合作联社抵押物品清单（一份）、大房他证大安字第1506**号（一份）、大房权证大安字第XX**号、15060**号房屋权利证（二份）；3、贷款费用协议书一份；（以上三组证据复印件经核对与原件无异），本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、大安农商行与刘庆秋、任丽娟、苑超、建设公司、华伟波签订的协议书（简称“四方协议”），刘庆秋对其真实性无异议；建设公司对其真实性有异议，理由为大安农商行没有举出刘庆秋与苑超之间的房屋买卖合同；苑超亦对其真实性有异议，质证称刘庆秋与建设公司签订此协议时存在欺诈行为，但亦未提供相关证据证明，故本院对“四方协议”的真实性予以确认。2、2015年5月28日刘庆秋、任丽娟与苑超及建设公司、华伟波签订的两份内容不同的三方协议书复印件（与原件核对无异，简称“三方协议”），庭审中刘庆秋与苑超均当庭进行了出示，因出庭各方当事人均对其真实性无异议，本院对两份“三方协议”的真实性予以确认。3、2015年5月19日刘庆秋出具的委托任丽娟办理卖楼事宜的委托书复印件，大安农商行及建设公司对其真实性无异议；苑超对其真实性有异议，质证称自己未看到刘庆秋签订了委托书，刘庆秋当庭说明自己当时处于羁押状态，遂委托任丽娟办理卖楼事宜，苑超未就自己的质证意见提供相反的证据予以证实，故其抗辩理由不足以否定该证据的真实性，且其在法庭辩论中又认可委托书的情况属实，故本院对该授权委托书的真实性予以确认。
任丽娟、华伟波未到庭参加诉讼，应视为其二人放弃举证、质证的权利，任丽娟、华伟波应自行承担不利后果。
本院认为，本案是一起金融借款合同与债务承担并存的纠纷，大安农商行与刘庆秋、任丽娟签定了个人担保借款合同及相应贷款凭证，并办理了相关抵押登记手续，双方债权、债务关系明确，各方当事人对此亦无异议。各方当事人争议的焦点主要在于刘庆秋、任丽娟无力偿还大安农商行250万贷款本金及相应利息后将抵押房屋出售给苑超用于偿还借款而于2015年5月28日签订的“四方协议”是否真实、合法、有效，及该“四方协议”的证明问题。作为抵押房屋购买者及刘庆秋、任丽娟债务承担者的苑超认为刘庆秋等人在签订“四方协议”时对自己存在欺诈行为，而“欺诈”是指故意用错误陈述或行为导致他人发生认识上的错误而为意思表示。庭审中苑超提供的两份“三方协议”及2015年8月28日与建设公司签订收回房屋的协议并不能证明签订“四方协议”时刘庆秋抵押并出售的房屋存在向大安农商行以外的其他人再行抵押的权利瑕疵，即苑超提供的这两份证据不能证明刘庆秋签订协议时向自己隐瞒了该房屋的权利瑕疵，故“四方协议”应是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的，各方当事人应依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，依约全面履行自己的义务。“四方协议”中第一项及第二项明确约定：“一、编号为20150126002430、20150209001966号的《个人担保借款合同》中借款人刘庆秋、任丽娟的义务全部由丙方苑超承担；二、甲方大安农商行同意乙方刘庆秋、任丽娟将抵押房屋转让给丙方苑超”，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权同意”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，刘庆秋、任丽娟在大安农商行同意的情况下，有权出售抵押房屋并将债务转移给房屋购买人苑超。从“四方协议”第一条的约定可以看出，刘庆秋、任丽娟已将合同义务全部转移给苑超，其二人已经退出原债权债务关系。“四方协议”中的第七条仅是大安农商行对刘庆秋与任丽娟保留诉权的约定，不能证明刘庆秋与任丽娟并未退出该债权债务关系。在苑超承接债务后违约未还款的情况下，大安农商行有权依据其与刘庆秋、任丽娟签订的《个人担保借款合同》第九条第5款的约定，提前收回已发放的借款，故其要求苑超立即偿还借款本金人民币250万元及相应利息的诉求应予支持，而对其要求刘庆秋、任丽娟偿还借款本金人民币250万元及相应利息的诉求不予支持。
“四方协议”第三项约定设定在该抵押房屋上的抵押权继续有效，且必须在所有借款本息偿还完毕后方可过户，即苑超购买抵押房屋后不仅要承担刘庆秋、任丽娟250万元债务的本金及利息偿还义务，同时要承接该房屋上已经存在的抵押权。因“四方协议”中约定在20150126002430、20150209001966号的《个人担保借款合同》的全部贷款清偿完毕前刘庆秋、任丽娟与苑超不得办理过户手续，现该抵押房屋仍然登记在刘庆秋与任丽娟名下，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，在苑超违约后大安农商行可以依法实现抵押权，刘庆秋、任丽娟仍应承担协助大安农商行实现抵押权的义务。故大安农商行要求刘庆秋、任丽娟、苑超以抵押房屋承担抵押担保责任的诉求应予支持。
“四方协议”第五项约定，为了保证丙方苑超能够足额清偿全部借款本息，丁方建设公司、华伟波自愿为丙方苑超向甲方大安农商行提供连带保证责任，即建设公司在“四方协议”中连带保证责任针对的是苑超还款义务，该保证条款的主合同条款是借款合同，而非建设公司抗辩所称其担保的主合同是房屋买卖合同。各方当事人对刘庆秋与任丽娟的借款合同的真实性无异议，苑超购买刘庆秋、任丽娟的抵押房屋后将接续刘庆秋、任丽娟完成借款合同中的偿还义务，借款合同依然真实、合法、有效的存在，建设公司与华伟波应依约承担连带保证责任，并可依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，在承担保证责任后行使追偿权。故大安农商行要求建设公司、华伟波在124，673.55元的贷款本息范围内承担连带保证责任的诉求应予支持。
大安农商行的第四项诉求是要求刘庆秋、任丽娟、苑超承担本案诉讼费及大安农商行的律师代理费，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，在胜诉方未自愿承担的情况下诉讼费由败诉方负担，属于法律的强制性规定，不适用当事人的约定，各方当事人应依据本案判决结果各自负担相应数额；对于律师代理费大安农商行并未提供证据予以证明，故本院对大安农商行的该项诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：
一、被告苑超于本判决生效后十日内偿还原告吉林大安农村商业银行股份有限公司贷款本金2，500，000.00元及利息（两笔贷款利息均自借款之日始计算至本判决生效之日止，按双方约定的贷款利率计算）。
二、被告刘庆秋、任丽娟、苑超以大安市房产管理处颁发的大房权大安字第XXXX号、1506032号房屋承担抵押担保责任。
三、被告大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司
与被告华伟波共同对被告苑超贷款本金2，500.000.00元及利息中的124，673.55元承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告苑超进行追偿。
四、驳回原告吉林大安农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，916.00元由吉林大安农村商业银行股份有限公司负担289.16元，刘庆秋与任丽娟负担2，891.60元；被告苑超负担24，867.76元；大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司与华伟波负担867.48元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审 判 长 马吉天
审 判 员 辛世杰
人民陪审员 郭 丹
二〇一六年十二月六日
书 记 员 孙宏达