四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第1771号
原告（反诉被告）桑建洪，男，1973年4月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人左昌勇，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。
委托代理人郑伟，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人夏朝怡，系公司执行董事。
委托代理人黄拥军，四川宗正律师事务所律师。
委托代理人黄端龙，男，1984年5月6日出生，汉族，系公司员工，住福建省南安市。
原告桑建洪与被告都江堰博美众合商业管理有限责任公司（以下简称博美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，被告博美公司于2014年7月21日对原告桑建洪提起反诉，本院依法合并审理。诉讼中，博美公司以与都江堰市玉堂镇人民政府（以下简称玉堂镇政府）房屋租赁合同纠纷案成都中院正在审理，该案判决结果与本案有直接关联为由申请本案中止审理，本院审查后于2014年11月27日裁定本案中止审理。诉讼中，博美公司申请追加玉堂镇政府作为本案第三人参加诉讼，本院未予准许。后本案恢复审理，并依法适用普通程序对本、反诉案件进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）桑建洪及其委托代理人左昌勇、郑伟，被告（反诉原告）博美公司的委托代理人黄拥军、黄端龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）桑建洪诉称，原告与被告博美公司于2013年12月23日签定商铺租赁合同，原告依约交纳了各项费用，进行正常经营活动。2014年4月21日，因商场违反《消防法》，被都江堰市公安局消防大队处罚，责令商场停产停业，导致原告无法开展经营，损失惨重。为此，诉请判令：1、依法解除原告与被告的商铺租赁合同。2、依法判令被告承担原告商铺装修费用95349.5元；3、依法判令被告承担原告商铺经营损失158825元；4、依法判令被告退还原告质量保证金5000元，履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告桑建洪的诉讼请求变更为：1、依法解除原告与被告的商铺租赁合同。2、依法判令被告承担原告商铺装修费用176773元；3、依法判令被告退还原告质量保证金5000元，履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元；4、本案诉讼费5366元、鉴定费3535元均由被告承担。
被告（反诉原告）博美公司辩称及反诉称，1、停业是因为都江堰市玉堂镇政府消防存在瑕疵，应追加玉堂镇政府做为第三人参加诉讼。2.都江堰消防大队于2014年9月24日出具了建筑工程消防验收意见书。被告已通知原告进行继续经营，因此不存在解除合同的问题。3、按消防法，商家进行二次装修应到消防处备案。商家在进场装修之前应自己申报消防并进行消防验收备案，商家有过错。4、博美装饰城都江堰商场属于公众聚集场所，根据《消防法》第十五条规定，在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应向公安消防机构申请消防检查。该物业使用单位为我公司和场内商家，因当时部分场内商家已在贵院对我公司提起相关诉讼，场内商家均未到都江堰市公安消防大队办理消防安全检查事宜，导致该物业至今无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。5、桑建洪未交清个人费用，费用为6725.5元，博美公司为此提出反诉。反诉请求为：反诉请求1、解除双方于2013年12月23日签订的商铺租赁管理合同；2、被反诉人承担反诉费。诉讼中，其反诉请求变更为：1、解除双方于2013年12月23日签订的商铺租赁管理合同；2、要求被反诉人补缴欠缴的费用6725元；3、被反诉人承担反诉费。
原告（反诉被告）桑建洪反诉辨称，1、被反诉人未向反诉人结清费用6725.5元的依据不明确。2、被反诉人依照原有的合同约定，被反诉人已结清了合同费用，有相关证人证明，反诉人对费用结清的情况进行肯定的说明。3、有编号为231、229收据缴纳物管费8810元、运杂费600元、广告费3000元，表明按照合同约定在缴纳费用，营业员管理基金是属于保证金类。整体保险费是代收性质。2014年4月21日商场停产停业，基于产生的不安抗辩。我们提供证人证明商场管理方对费用的收取方式是可以进行缓交。
经审理查明，2013年12月23日，原告桑建洪为乙方，被告博美公司为甲方，双方共同签订了《商铺租赁管理合同》和《商铺租赁管理合同》之补充协议。双方还签订了《商铺租赁管理合同》合同附件的《博美装饰城商场消防及安全责任书》。与本案有关的合同约定有：《商铺租赁管理合同》第一条，租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：1、甲方将博美装饰城都江堰商场B区1楼B127、B128（商场管理房号）经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务。2、本合同有效期为24个月，从2013年3月23日起至2015年3月22日止。其中，免租金期为9个月，从2013年3月23日起至2013年12月22日止。3、商铺使用面积为218平方米；公用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为54.5平方米；商铺计价面积为272.5平方米。4、租金单价为28元／平方米／月。第二条，交款内容及交款方式：租金（按商铺计价面积）28元／月，计15个月，共计114450元。物业管理费（按商铺计价面积计算）3元／月，计24个月，共计19620元。运营杂费600元／年，计2年，共计1200元。整体保险费272.5元／年，计1年，共计272.5元。整体广告费2000元／年，计2年，共计4000元。营业员管理基金400元／年，计1年，共计400元。质量保证金5000元／户。乙方办理退场手续后壹年无息退还。电表押金200元／户。乙方办理退场手续后无息退还。1、交款方式：场地租金、物业管理费按每12个月计收；运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金、基础营销活动费按年度收取；质量保证金、隔断押金、电表押金由新入场商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转。2、付款时间：第一次付款时间2013年3月23日，付款项目：租金22890元，物业管理费9810元，运营杂费600元，整体广告费2000元，质量保证金5000元，电表押金200元；第二次付款时间2014年3月23日，付款项目：租金91560元，物业管理费9810元，运营杂费600元，整体保险费272.5元，整体广告费2000元，营业员管理基金400元。3、滞纳金约定：本合同第一次付款日即为合同签订日，乙方各阶段合同费用必须于合同约定付款日一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。逾期未付，甲方将每天按欠款金额的千分之一（10天内），千分之二（10－30天内）收取滞纳金。如逾期超过30天，乙方属严重违约，甲方可单方面撤销合同并保留追究乙方违约责任的权利。第三条，权利和义务：一、甲方的权利和义务：3、负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。等等。二、乙方的权利和义务：1、乙方经营产品类别：卫浴类，亚陶品牌。4、甲乙双方终止合同后，在不损坏原有主体装修及公共区域装修的前提下，乙方应对所租场地的内部装饰进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。若未按上述要求清理，甲方将在乙方剩余费用中扣除用于场地清理的费用。5、当乙方装修档次及格局不符合商场整体形象要求时，甲方有权要求乙方进行装修整改，甲方给予乙方整改期限，若乙方在整改期限内未按甲方要求完成整改并达到要求，甲方有权终止合同并收回商铺，由乙方承担全部责任。6、乙方进场装修前应提交装修图纸由甲方审核，若乙方未按甲方审核的装修标准装修，属违约行为，甲方给予乙方整改期限，乙方在整改期限内未按甲方要求完成整改，甲方有权停止服务并收回商铺，所交费用作为违约金不予退还。第四条，违约条款：2、乙方若未按时交合同款或未交清合同款，属乙方违约，甲方有权要求乙方在10日内交清并向乙方追索费用滞纳金。若乙方在30日内仍不能履约，甲方有权停止服务并收回场地，乙方应在3日内退出场地，所交物业管理费、广告费、营业员管理基金不退。《商铺租赁管理合同》之补充协议约定：一、甲乙双方同意遵守并执行《租赁合同》全部内容，本协议的有效期与《租赁合同》的有效期一致。二、鉴于现阶段乙方的经营种类、经营情况，在《租赁合同》约定的租期内，甲方同意乙方的租金支付方式由《租赁合同》中约定的方式暂时变更为以下按销售额（实收）支付租金的方式：1、月租金支付的计算方法：月租金＝乙方月销售额（实收）×5%。2、租金支付的时间：每月10日前一次性支付上月租金。3、计租起始时间：本补充协议签订之日作为计租起始日。三、乙方月销售额（实收）的认定方式：4、乙方月销售额（实收）的认定以乙方在甲方或甲方指定部门办理的当月备案资料为准。四、乙方的责任和义务：2、乙方应遵守甲方制订的《对按销售额（实收）支付租金商家的管理细则》（见附件一）。3、乙方向甲方交履约保证金壹万元。备注：实收履约保证金5000元。五、乙方的违约责任：若甲方核实乙方在本协议有效期内未执行（或未全部执行）本协议第三条、第四条之约定，或虽甲乙双方对备案时间有争议但原始票据原件的时间有涂改（或乙方不能提供完整原始票据原件）的，均视为乙方违约，乙方承担以下责任：1、本协议第二条立即自行终止，乙方应按《租赁合同》约定方式向甲方支付《租赁合同》约定的租金，且《租赁合同》约定的租金计收起始时间为乙方违约之时。六、本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，作为《租赁合同》不可分割的一部分，双方须严格遵守。
双方签订《商铺租赁管理合同》后，原告实际于2014年2月18日交纳物管费8810元（备注：换票（000025），因给此商家开3000元广告租赁发票，故在此收据扣除广告费2000元，物管费1000元）；于同日交纳运营杂费600元，建渣清运费1090元（备注：换票（000025），因给此商家开3000元广告租赁发票，故在此收据扣除广告费2000元，物管费1000元）；还于同日交纳质量保证金5000元，电表押金200元，履约保证金5000元（备注：换票（000025））。庭审中博美公司明确桑建洪欠费6725元系2014年3月23日至2015年3月22日相关费用，根据合同约定和公司的优惠桑建洪欠2014年3月23日应付的费用，运营杂费600元、整体保险费272.5元、整体广告费3000元、营业员管理基金400元、物业管理费9810元的四分之一为2452.5元（按季度计算），合计6725元。就商铺装修，桑建洪当庭陈述于2012年9月底开始装修，2013年2月底装修完成。博美公司表示凡是有装修押金或申请手续的相关证明，公司都认可装修。
2014年4月27日，博美都江堰商场管理部向博美装饰城都江堰商场各位商家发出《关于商场停产停业的通知》，主要内容有：“2014年4月21日，都江堰市公安消防大队出具了《行政处罚决定书》，责令商场停产停业。即日起，商场停产停业，请各位商家积极配合，否则，自行承担相关责任。商场停产停业期间，各位商家如有诉求，请到商场管理部登记，商场汇总商家意见后将与玉堂政府沟通协调”。
同时查明，2014年4月21日，都江堰市公安消防大队向博美公司送达了都公（消）行罚字（2014）0006号《行政处罚决定书》，主要内容为：2014年4月9日，在对该公司进行消防监督检查时，发现该单位未经消防设计审核擅自施工；未经消防安全检查擅自营业；擅自停用消防设施；消防控制室无人员值班，因此决定给予博美公司责令停产停业并处罚款玖万陆仟元的行政处罚。
庭审中，被告博美公司提供了都公消验字（2014）第0016号《建设工程消防验收意见书》复印件及2014年10月17日博美都江堰商场管理部致各位商家的《关于商家恢复正常管理的通知》（以下简称2014年10月17日《通知》），认为：工程已经消防验收合格，取得消防意见书后，已通知商户继续经营。《消防验收意见书》载明的内容显示：该意见书系都江堰消防大队于2014年9月24日对都江堰兴市投资有限公司（以下简称兴市公司）出具；对兴市公司申报的都江堰市玉堂镇宝瓶小区安置房（二）期工程（工程位于：都江堰市玉堂镇茅草碾，建筑面积127176.9㎡）进行了消防验收，意见主要为：“一、综合评定该工程消防验收合格。三、该工程如改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。2014年10月17日《通知》载明：“2014年9月26日，商场收到玉堂镇政府提供的商场物业《建设工程消防验收意见书》，并在场内向各位商家进行了公开展示。同时起，商场恢复正常管理，同时，截止到2015年3月31日，商场对合同中约定的租金和管理费予以免除，作为停产停业期间对各位商家的补偿。请各位商家加强消防安全意识，并积极对商场经营管理献言建策，商场将一如既往地热忱服务于各位商家”。
庭审中博美公司陈述，案涉房屋是公司向玉堂镇政府租赁，房屋可能不是政府的，消防验收意见书是提供给业主单位，该消防验收意见书涉及的工程就是本案争议的租赁标的物。在与商家的合同期内，从2014年4月27日起至合同期满日止，除代收代缴商家自用水电费外，不再收取商家其他任何经营费用（含租金）。
诉讼中，经桑建洪申请，依法对桑建洪所租赁商铺装修市场价值进行了评估鉴定。川海评报（2014）087《资产评估报告》载明，桑建洪商铺（亚陶卫浴）的评估原值为176773元。
上述事实有原被告双方签订的《商铺租赁管理合同》和《商铺租赁管理合同》之补充协议、原告交纳费用收据3份、都公（消）行罚字（2014）0006号《行政处罚决定书》、都公消验字（2014）第0016号《建设工程消防验收意见书》，博美都江堰商场管理部2014年4月27日《关于商场停产停业的通知》和2014年10月17日《关于商家恢复正常管理的通知》、川海评报（2014）087《资产评估报告》及原被告双方的庭审陈述等予以佐证。
本院认为，一、关于桑建洪与博美公司的房屋租赁合同是否解除问题。
1、桑建洪与博美公司签订的《商铺租赁管理合同》和《商铺租赁管理合同》之补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同应为有效。作为房屋出租方，被告博美公司应在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。对此本院认为：1、博美装饰城都江堰商场属于公众聚集场所，根据《消防法》第十五条、第七十三条第（三）项的规定，其在投入使用、营业前，应依法申请消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，而博美公司未取得该证。2、庭审查明，因博美公司存在“未经消防安全检查擅自营业”、“未经消防设计审核擅自施工”等情形，博美装饰城都江堰商场于2014年4月21日被都江堰消防大队予以责令停产停业的处罚。该处罚针对的是博美公司，而非场内商家（承租商户）。3、原被告双方签订的《商铺租赁管理合同》第三条“权利和义务”已明确了博美公司在卖场消防方面管理权利和义务；商家装修，博美公司审核、管理的权利和义务。作为商场管理者，博美公司若认为“商铺装修应申报消防并办理验收备案”或认为“承租商家应与公司一起共同向公安消防机构申请消防检查”，也理应在合同签订时或履行中及时告知对方，依法办理相关手续。但博美公司载止在2014年10月17日《通知》时，也未告知或要求商家配合博美公司办理此类事宜。故博美公司关于“商家在进场装修之前应自己申报消防并进行消防验收备案，商家有过错”和“因场内商家均未到都江堰市公安消防大队办理消防安全检查事宜，导致该物业至今无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》”的辩称无证据证明，与事实不符，本院不予支持。4、根据《消防法》第七十条第三款“被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向公安机关消防机构报告，经公安机关消防机构检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营”之规定，博美公司要证明其依法恢复正常经营，就应提交受到责令停产停业的处罚后，已按规定进行了整改并经都江堰市公安消防大队检查合格后才恢复经营的证据。博美公司提交的《消防验收意见书》系都江堰消防大队向兴市公司出具，在评定该工程消防验收合格的同时，也提及该工程应依法申报的事项，不能认定有该意见书后租赁房屋符合约定的用途。
综上，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，博美装饰城都江堰商场自2014年4月21日起停产停业至今，博美公司未提供证据证明已按相关法律规定完善报批手续，案涉房屋因不符合《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定导致承租人桑建洪不能合法使用，且桑建洪、博美公司均主张解除租赁合同，故对桑建洪、博美公司解除商铺租赁合同的请求，本院予以支持，但造成合同解除的责任在博美公司。
二、关于桑建洪要求博美公司退还质量保证金、履约保证金、电表押金，承担商铺装修费用的诉讼请求应否支持问题。
（一）关于质量保证金、履约保证金、电表押金。
庭审查明，桑建洪实际缴纳了质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元。合同因博美公司的违约行为而解除，故对桑建洪要求博美公司退还质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元的请求，本院予以支持。
（二）关于赔偿商铺装饰装修残值损失。
庭审中，博美公司表示凡是有装修押金或申请手续的相关证明，公司都认可装修。桑建洪未提供博美公司所称的相关手续证明。前述已阐明，双方签订的《商铺租赁管理合同》明确了商家装修，博美公司审核、管理的权利。本案中，桑建洪于2012年9月底－2013年2月底对商铺进行了装修，截止桑建洪2014年6月向本院提起诉讼，在这近两年的时间内，桑建洪装修商铺的事实客观存在。作为房屋出租方、商场管理方，博美公司如不同意桑建洪的装修，完全可以采取相应的措施。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，博美公司应赔偿桑建洪剩余租赁期内装饰装修残值损失，计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用评估原值平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。桑建洪商铺（亚陶卫浴）的评估原值为176773元，桑建洪与博美公司签订的合同租期为24个月，得出每月平均分摊值7366元。博美装饰城都江堰商场自2014年4月21日起停产停业，剩余租赁期为11个月，故博美公司应赔偿桑建洪商铺装饰装修残值损失7366×11＝81206元。对桑建洪超出81206元的商铺装修费用赔偿请求，本院不予支持。
三、关于博美公司反诉要求桑建洪补缴欠缴的费用问题。
前述已阐明，造成合同解除的责任在博美公司，且商场于2014年4月21日被责令停产停业，故桑建洪欠缴的是2014年3月23日至2014年4月20日的费用（即1个月的费用）。根据《商铺租赁管理合同》的约定，桑建洪欠缴2014年3月23日至2014年4月20日的费用具体为：物业管理费817.5元（9810元／年÷12月），运营杂费50元（600元／年÷12月），整体保险费22.7元（272.5元／年÷12月），整体广告费166.7元（2000元／年÷12月），营业员管理基金33.3元（400元／年÷12月），合计1090.2元。故对博美公司反诉要求桑建洪补缴欠缴超出1090元的费用请求，本院不予支持。
四、关于博美公司要求追加玉堂镇政府为本案第三人的问题。
根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，本案中博美公司的违约即使是因第三人的原因造成，依法也应由博美公司承担违约责任。且博美公司与玉堂镇政府已分别在成都市中级人民法院和本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，故本院对博美公司要求追加玉堂镇政府为本案第三人的申请本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《消防法》第十五条、第七十条第三款、第七十三条第（三）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）桑建洪与被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司的《商铺租赁管理合同》及补充协议；
二、被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）桑建洪质量保证金5000元、履约保证金5000元，电表押金200元，合计10200元；
三、被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）桑建洪商铺装饰装修残值损失81206元；
四、原告（反诉被告）桑建洪于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司欠缴费用1090元；
五、驳回原告（反诉被告）桑建洪的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）都江堰博美众合商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5366元，由桑建洪负担1280元，都江堰博美众合商业管理有限责任公司负担4086元。鉴定费3535元，由都江堰博美众合商业管理有限责任公司负担。反诉案件受理费100元，由都江堰博美众合商业管理有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 钰
人民陪审员 肖 星
人民陪审员 吕 峰
二〇一五年六月九日
书 记 员 王梦曦