杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第1000号
原告陈金贤。
委托代理人张传晓、胡秋琴。
被告杭州前线锅炉有限公司。
法定代表人蔡安金。
委托代理人俞玲丽、李佳。
原告陈金贤为与被告杭州前线锅炉有限公司（以下简称前线锅炉公司）租赁合同纠纷一案，于2010年8月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2010年9月28日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2011年2月23日、2011年4月1日再次公开开庭审理本案。原告陈金贤及其委托代理人张传晓、胡秋琴，被告前线锅炉公司的委托代理人俞玲丽、李佳到庭参加了诉讼。诉讼中陈金贤要求将主张的法律关系变更为返还不当得利，本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈金贤诉称：陈金贤与杭州前线锅炉有限公司于2009年9月25日签订仓储协议，约定陈金贤租赁前线锅炉公司位于拱墅区祥符镇庆隆村登云路408弄3.5亩场地用于仓储经营。后陈金贤在场地上建造了1902平方米的仓储用房，并按约定支付了租金和水电费。现该场地已经被杭州市公交集团征收，其中建筑物部分为8601.5平方米，补偿款为1786.47万元。前线锅炉公司基于陈金贤建造的仓储用房取得拆迁补偿款缺乏法律依据，因此，前线锅炉公司应当支付陈金贤补偿款。故陈金贤提起诉讼，请求判令前线锅炉公司支付陈金贤补偿款405.03万元，其中建筑物补偿款395.03万元，搬迁费10万元，诉讼费用由前线锅炉公司承担。
为证明其主张，陈金贤向本院提交了如下证据：
1、前线锅炉公司的基本情况，证明被告的主体资格；
2、场地仓储协议，证明双方的租赁关系；
3、登云路408弄15号仓储房布置图，证明房屋面积；
4、场地租金发票、水电费发票，证明原告履行了该协议约定的义务；
5、补偿协议书，证明公交公司征收了被告8601.5平方米的建筑物，补偿款为1786.47万元；
6、征地红线图，证明公交公司征收被告建筑物的范围包括原告所建造的1902平方米仓储房；
7、建筑工程预算书、照片，证明原告建造房屋时的预算；
8、陈金贤制作的房屋测量清单，证明在2010年9月15日法庭组织双方当事人对现场进行了勘查，经测量涉案建筑物的实际面积为1923.6平方米；
9、证人王某证言；
10、证人陈某证言；
11、证人汪某证言；
12、证人郦某证言；
13、经陈金贤申请，本院调取的杭州前线锅炉有限公司征地补偿价格评估报告及其附件。
被告前线锅炉公司答辩称：1、原告起诉的案由是错误的，但根据原告的诉讼请求和事实理由是根据拆迁补偿纠纷来起诉的，如果是拆迁补偿纠纷必须要有行政裁决的前置程序，并且是行政诉讼。陈金贤提起民事诉讼缺乏法律依据，应当驳回。2、原告起诉的主体是错误的，被告应当是被拆迁人。3、原告起诉的事实是错误的，根据协议书被告不可能同意原告在租赁土地上建筑仓储用房，现原告建造的彩钢房是不包括在的8601.5平方米的建筑物范围内。4、原告要求被告支付拆迁补偿款和安置款是没有法律依据的。前线锅炉公司与陈金贤之间的租赁合同期限只有6个月，已经履行完毕，陈金贤应当自行将搭建的彩钢房拆除，其无权要求得到补偿。请求法院驳回陈金贤的诉讼请求。
被告前线锅炉公司向本院提交了如下证据：
1、本院的（2010）拱民初字第802号民事判决书和浙江省杭州市中级人民法院（2010）浙杭民终字第3035号民事判决书，证明双方的租赁合同关系已经终止，陈金贤应当从案涉地块中腾退；
2、杭州市公共交通集团有限公司与前线锅炉公司签订确认书；
证据1-2证明原、被告的租赁协议在被告与拆迁单位签订拆迁协议前已经到期，而且拆迁补偿中并没有原告的权利；
3、场地仓储协议，证明原告建造房屋并未征得被告同意，其损失应由其自行承担，而且原告是恶意的突击建房；
4、评估报告书和说明，证明8601.5平方米的建筑物面积中并不含原告建的彩钢房，彩钢房被列入地上附属物的范围。而且陈金贤建造的两幢彩钢房只有一幢被列入评估范围，由于地块上前线锅炉公司原有建筑物，陈金贤拆除后在原址新建了彩钢房，故以新建彩钢房作为补偿参考。
本院依法组织双方当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1、对于陈金贤提交的证据1，前线锅炉公司表示没有异议，本院予以认定；对于证据2，前线锅炉公司表示没有异议，但提出根据双方协议内容，陈金贤需搭建建筑物应先征求前线锅炉公司同意并报规划部门审批，否则由陈金贤自行承担后果。由于陈金贤搭建彩钢房未征得前线锅炉公司同意，也未经审批，故陈金贤无权要求赔偿。本院对该证据予以认定；对于证据3、7，前线锅炉公司提出异议，认为该图纸和工程预算是陈金贤制作，未得到前线锅炉公司认可，也没有工程款支付凭证，真实性无法确认。本院认为，对于陈金贤建造彩钢房的客观事实没有争议，对于彩钢房面积和建造成本双方存在争议，诉讼中本院多次向双方当事人进行释明，要求对彩钢房进行测量、鉴定、评估，以确定本案基本事实，但双方当事人均予以拒绝。对于该证据，为建造方制作，未得到对方当事人认可，不能单独作为认定事实的依据；对于证据4，前线锅炉公司对真实性没有异议，但对关联性提出异议，提出双方租赁合同关系终止后，陈金贤实际占有房屋，其虽然支付水电费，也不能证明双方之间存在租赁合同关系。本院对证据的真实性予以认定；对于证据5，前线锅炉公司表示没有异议，但对关联性提出异议，提出该征地补偿关系与陈金贤无关；对于证据6，前线锅炉公司提出，陈金贤未提交证据原件，故无法确定证据的真实性。本院对证据的真实性予以认定；对于证据8，前线锅炉公司提出测量面积应当由专业人员进行。本院认为，当日法庭组织双方当事人勘察现场，对彩钢房客观存在予以确认。但对于面积测量，应当由专业人员实施，陈金贤自行测量的数据，不能作为认定事实的依据；对于证据9-12，前线锅炉公司提出，证人与陈金贤具有利害关系，其证言内容不真实。而且，根据证人陈述，陈金贤建造的彩钢房在一个月左右就完工，可见是突击建造，也不可能花费巨大，与陈金贤所称投巨资建造的主张矛盾。本院认为，两批证人证言稍有出入，但证人汪某和郦润某从事公务的人员，其二人称，陈金贤建造彩钢房原址上是两三间毛竹搭建的工棚，每间工棚为7、8平方米左右。本院对证人证言内容，结合本案其他证据综合予以判断；对于证据13，该证据为当事人申请后人民法院调取，陈金贤认为该证据是对方当事人在诉讼中伪造的。前线锅炉公司表示没有异议。本院结合本案其他证据予以认定。
2、对于前线锅炉公司提交的证据1，陈金贤对真实性表示没有异议；对于证据2，陈金贤提出，在前线锅炉公司与公交集团的《补偿协议》中双方没有签署日期，现在这个《确认书》是事后补的，据陈金贤了解，《补偿协议》是2010年6月9日签订的，当时陈金贤与前线锅炉公司之间的租赁合同关系尚未解除；对于证据3的真实性没有异议，但协议中明确陈金贤租赁场地是用于仓储经营，所以建造房屋是应有之义，而且陈金贤建造房屋时前线锅炉公司也提供帮助；对于证据4，陈金贤提出，在评估报告中提到地块中的房屋均为二层建筑，但地块中没有二层建筑物，而且陈金贤建造的房屋也是地块中最好的房屋。在《补偿协议》中，注明合同附件是浙江利达土地房地产评估咨询有限公司出具的《杭州前线锅炉厂房地产拆迁补偿价格评估报告书》（以下简称拆迁补偿评估报告），但前线锅炉公司现提供的评估报告名称为《杭州前线锅炉有限公司征地补偿价格评估报告书》（以下简称征地补偿评估报告）。二者名称不同，因此，前线锅炉公司提交的《征地补偿评估报告》是伪造的，要求前线锅炉公司提交《拆迁补偿评估报告》。前线锅炉公司拒绝提交的，应当对其进行不利推定。对于《说明》，陈金贤也认为是伪造的。前线锅炉公司则解释称，不存在两份《补偿评估报告》的事实，只有一份《补偿评估报告》。本院认为，现有证据不足以认定存在两份内容不同的《补偿报告》，对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2009年9月25日，前线锅炉公司（甲方）与陈金贤（乙方）签订《场地仓储协议》一份，约定由陈金贤租用甲方位于拱墅区祥符镇庆隆村登云路408弄3.5亩场地，用途为仓储（堆放钢管）。期限暂定半年，从2009年10月1日-2010年3月30日止。协议第八条约定：乙方需搭建临时简易仓库或简易房，应先征求甲方同意并报规划部门审批，否则一切后果自负。
协议签订后，陈金贤支付了租金21636元。合同期满后，陈金贤于2010年5月14日支付了第二笔的两个月租金7212元。2010年6月11日，前线锅炉公司发函终止与陈金贤的合同关系并要求陈金贤腾退。双方产生纠纷后，前线锅炉公司向本院提起诉讼，本院以（2010）杭拱民初字第802号民事判决，确认双方租赁关系于2010年6月20日解除；陈金贤于判决生效后三十日内从所租场地内腾退。陈金贤不服该判决，提起了上诉。二审法院经审理后维持原判，该判决已经发生法律效力。前线锅炉公司向本院申请了强制执行。
陈金贤在租赁场地后，于2009年10月在所租场地上建造了两幢彩钢房，其自测房屋面积在1900余平方米。在浙江利达土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》的《补充说明》中，对陈金贤建造的两幢彩钢房面积确定为1170平方米和546平方米。对于该面积差异，本案在审理过程中，本院向双方当事人释明，要求进行评估确定。双方当事人均予以拒绝。
就案涉地块，杭州市公交集团（甲方）与前线锅炉公司（乙方）签订《补偿协议》一份，约定由甲方征用乙方的土地6062平方米，合计约9.093亩。甲乙双方同意按浙江利达土地房地产评估咨询有限公司的评估结果，总价人民币3728.13万元，其中土地9.093亩，补偿金额1941.66万元，建筑物8601.5平方米，补偿金额1786.47万元，合计3728.13万元（祥见附件：杭州前线锅炉厂房地产拆迁补偿价格评估报告）。该合同后注明，合同附件为：1、征地红线图2、浙江利达土地房地产评估咨询有限公司出具的《杭州前线锅炉厂房地产拆迁补偿价格评估报告书》。该协议双方未签署日期。2010年8月15日，双方签署《确认书》，确定双方协议签订的日期为2010年7月6日。
在浙江利达土地房地产评估咨询有限公司于2010年3月30日出具的《杭州前线锅炉有限公司征地补偿价格评估报告书》中记载：此次评估涉及房屋面积8601.5平方米，均为二层建筑。建筑物具体堪估状况及地上附属物情况如表4-2、4-3所示。表4-2列明了13幢厂房、宿舍的面积，共计建筑面积8601.5平方米。表4-3列明了18项地上附属物，其中第4项是彩钢房1244平方米。估价结果：共计建筑面积8601.5平方米，土地使用权面积6062平方米的待拆迁房地产在估价时点2009年12月22日的征地补偿价格为3728.13万元。估价作业日期为2009年12月14日-2010年3月30日。
2010年9月7日，利达公司出具《关于〈杭州前线锅炉有限公司征地补偿价格评估〉报告的补充说明》，称：1.评估依据和技术方法是按照国家和杭州市制定的关于拆迁补偿条例和规定确定的。2.报告中建筑物勘估状况表（表4-2）所列建筑物是指杭州前线锅炉有限公司所属原有建筑。经委托双方认可，不包括承租方陈金贤所建彩钢房。3.报告中地上附属物一览表（表4-3）所列各项地上附属物中第4项彩钢房建筑面积共有1244平方米，其中承租方陈金贤所建彩钢房建筑面积为1170平方米，我公司在现场勘查时按委托方要求进行了丈量，并列入评估范围。据杭州前线锅炉有限公司当时解释：两幢彩钢房均为承租方陈金贤自行建造，列入评估范围的彩钢房原址上曾有该公司部分建筑，虽被陈金贤拆除仍应补偿给公司，而另一幢彩钢房原为空地，不属于该公司所属建筑，因此不必列入评估范围。我公司根据彩钢房重置价和拆迁补偿通行标准按280元／平方米确定评估价值。
在利达公司向本院提交的估价结果具体组成（估价表）中记载：土地使用权面积为6062平方米，单价3203元／平方米，总价1941.66万元。建筑物及附属物合计估价1786.47万元，其中8601.5平方米的建筑物分三项补偿，合计1419.25万元，其他地上附属物的补偿金额为367.24万元。其中彩钢房1244平方米，按280元／平方米计算补偿金额。
对于利达公司的《征地补偿评估报告》，陈金贤提出异议，称：在公交集团和前线锅炉公司的《补偿协议》中记载，附件名称是“《杭州前线锅炉厂房地产拆迁补偿价格评估报告书》”。所以利达出具的《征地补偿评估报告》是诉讼中伪造的，要求对方当事人出具《拆迁补偿评估报告》。前线锅炉公司则称，只有一份评估，名称不一致是因为书写不规范。经本院向利达公司询问，该公司也称只有一份评估。
对于陈金贤建造彩钢房的原址状况，陈金贤称是水塘和垃圾堆。前线锅炉公司则称原址原有前线锅炉公司的建筑物，被陈金贤拆除，所以拆迁评估时参照陈金贤建造的彩钢房价值对原建筑物进行补偿。而拱墅区公安分局协警汪某、郦某在本案中作为证人作证称，原址是两三间毛竹工棚，每间面积为7、8平方米。本院认为证人证言内容更具有客观性，对证人证言内容予以认定。
本院认为：根据法律相应规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，该建造物未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，陈金贤先以租赁合同纠纷提起诉讼，但诉讼中双方当事人均拒绝对陈金贤的建造物和建造费用进行测量、评估、鉴定。诉讼中陈金贤又将主张的法律关系变更为返还不当得利，故本案不再以租赁合同法律关系处理。
根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。从现有证据判断，前线锅炉公司因陈金贤建造的彩钢房获取的补偿款项为280元×1170平方米=327600元。对于其他拆迁补偿款项，现有证据并不足以认定是基于陈金贤的建造物而取得的补偿款项，故陈金贤的其他主张缺乏依据，本院不予支持。对于前线锅炉公司所称的彩钢房原址另有建筑物、是对原建筑物进行补偿的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州前线锅炉有限公司支付陈金贤补偿款项327600元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回陈金贤的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39202元，由陈金贤负担36031元，由杭州前线锅炉有限公司负担3171元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费39202元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇一一年四月二十日
书 记 员 徐 婷