广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第130号
上诉人（原审原告）：蒙慧婷。
委托代理人：吴世林。
被上诉人（原审被告）：北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分公司。
负责人：徐静。
委托代理人：赖广斌。
被上诉人（原审被告）：南宁金裕丰物业管理有限公司。
法定代表人：蔡梓麒。
委托代理人：黄莎。
委托代理人：兰敬。
上诉人蒙慧婷因与被上诉人北京银建鼎泰物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“银建鼎泰公司南宁分公司”）、南宁金裕丰物业管理有限公司（以下简称“金裕丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月4日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月9日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人蒙慧婷的委托代理人吴世林，被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司的委托代理人赖广斌，被上诉人金裕丰公司的委托代理人黄莎、兰敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：孙丽珍是南宁市青秀区民族大道41号广西国际贸易中心1B009号商铺（邕房权证字第020309**号）的房屋所有权人。2009年3月12日，孙丽珍与银建鼎泰公司南宁分公司、南宁银建房地产有限公司签订一份《广西国际贸易中心（商铺）委托租赁经营协议》，将1B009号商铺委托给银建鼎泰公司南宁分公司租赁和经营，委托租赁期限为2009年4月1日至2014年3月31日。2008年8月26日，银建鼎泰公司南宁分公司（出租方、甲方）、蒙慧婷（承租方、乙方）、金裕丰公司（商业管理公司）签订了广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同，合同第一条约定：乙方租赁商铺位置为国贸中心（商场）一层1B009商铺。该商铺的建筑面积为86.66平方米，前述建筑面积为本合同所述各项费用的计算依据。乙方租赁上述商铺的使用范围为经营芭堤岛饮品糕点。如乙方改变此经营使用范围，应事先征得甲方以及丙方的书面同意。第二条约定：租赁期限为3年，第一个租赁年度从2009年3月1日至2010年2月28日止；第二个租赁年度从2010年3月1日至2011年2月28日止；第三个租赁年度从2011年3月1日至2012年2月28日止。第三条约定：乙方承租商铺的第一年度月租金为10018元，乙方同意第二年度月租金的实际金额由甲方视当年市场情况而定，以第一年度月租金为基础，在递增幅度不超过10%的范围内确定第二年度的月租金；第三年度的月租金亦由甲方视当年市场情况而定，以第二年度的租金为基础上，在递增幅度不超过15%的范围确定第三年度的月租金。第十一条约定：若乙方欲续租，应在本合同期满前3个月向甲方书面提出，否则，视为乙方放弃续租优先权。如甲方同意乙方的续租要求，双方应重新签订合同。……合同还约定了其他事项。蒙慧婷承租期间于2011年11月28日通过EMS向银建鼎泰公司南宁分公司发出《续租申请书》，银建鼎泰公司南宁分公司和金裕丰公司于2012年2月15日向蒙慧婷发出《关于不续签2012年度租赁合同的通知》，书面告知蒙慧婷承租铺位已于2012年3月17日期满，期满后不与蒙慧婷签订《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》。蒙慧婷认可协商合同期满的时间为2012年3月17日。
另查明：2012年3月5日，银建鼎泰公司南宁分公司（出租方、甲方）、何润玲（承租方、乙方）、金裕丰公司（商业管理公司）签订了广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同，合同第一条约定：乙方租赁商铺位置为国贸中心（商场）一层1B009商铺。该商铺的建筑面积为86.66平方米，使用范围为经营餐饮。如乙方欲变更此商铺经营使用范围，应事先征得甲方以及丙方的书面同意。第二条约定：租赁期限自2012年3月18日至2014年3月17日止。其中第一个租赁期间为2012年3月18日至2013年3月17日；第二个租赁期间为2013年3月18日至2014年3月17日止。第三条约定：乙方承租商铺的月租金为14022元，乙方同意第二年度月租金的实际金额由甲方视当年市场情况而定，以第一年度月租金为基础，在递增幅度为10%的范围内确定第二年度的月租金。……合同签订后，何润玲向银建鼎泰公司南宁分公司交纳了商铺租赁履约保证金28044元。
再查明：2008年5月，银建鼎泰公司南宁分公司与金裕丰公司签订一份《广西国际贸易中心（商场）经营管理服务合同》，将广西国际贸易中心地上一至四楼商场委托给金裕丰公司进行商业经营管理服务和商铺租赁代理服务，委托期限为2009年2月1日至2014年1月31日。银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司主张蒙慧婷在租赁期间许可第三方使用和经营涉案商铺构成违约，不同意与蒙慧婷续签租赁合同。但蒙慧婷主张其享有优先承租权和续租权，银建鼎泰公司南宁分公司和金裕丰公司应当与其续签租赁合同，纠纷遂起，蒙慧婷诉至法院，请求判令：1、蒙慧婷与银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司三方续签2012年度《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》（合同时间2012年2月28日起至2013年2月28日止）；2、本案诉讼费用由银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司承担。
一审法院经审理认为：经1B009号商铺的所有权人孙丽珍委托，银建鼎泰公司南宁分公司取得了1B009号商铺的租赁和经营权利，本案三方当事人签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》，是各方在协商一致的基础上自愿签订的，系各方真实意思表示，各方对合同内容的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且各方对合同效力均无异议，对上述合同的效力予以确认。上述合同生效后，各方当事人即受到合同的约束，各方应按约定履行合同。蒙慧婷根据合同第十一条的约定在合同期满前3个月2011年11月28日向银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司书面提出续租要求，在此情况下，无论蒙慧婷在租赁期间内是否构成违约，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司都有权决定合同期满后是否与蒙慧婷续签合同。各方均认可上述合同实际于2012年3月17日期满，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司于2012年2月15日向蒙慧婷发出《关于不续签2012年度租赁合同的通知》，书面告知蒙慧婷期满后不与蒙慧婷签订新的合同，并另行就1B009号商铺与案外人何润玲签订期限从2012年3月18日起算的租赁合同，应视为银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司对其出租权利以及商铺租赁代理权利的行使。蒙慧婷主张在同等条件下有优先承租权，但银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与何润玲签订的租赁合同中约定的租金数额高于与蒙慧婷约定的租金数额，蒙慧婷所谓“同等条件下”并不成立。故蒙慧婷以其享有优先承租权要求与银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司续签2012年度《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：驳回蒙慧婷的诉讼请求。案件受理费100元，由蒙慧婷负担。
上诉人蒙慧婷不服一审判决上诉称：自2009年3月起，两被上诉人的国贸中心一层lB009商铺一直都由上诉人经营。每次合约期满，上诉人与两被上诉人三方都续签。在近三年的合作期间，上诉人与两被上诉人三方都能友好合作，对三方的品牌提升均具有很大益处。上诉人按合同约定于租赁期满前三个月向两被上诉人提交了要求续签的请求，但一直无回应。两被上诉人却在2012年2月25日向上诉人发出了《关于不续签2012年度租赁合同的通知》，无故要求上诉人搬离。上诉人为经营投入了装修费、场地租金及人员工资等，多年的辛苦经营也有了较为固定的客户群，经济效益有向好趋势。两被上诉人曾承诺续签2012年度合约，现却无故拒绝。上诉人与两被上诉人三方签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》合法，合约期满后，上诉人应享有优先承租权和续租权，被上诉人无故不与上诉人签订2012年度合约，在租期到期前与他人签订租赁合同，也没有告知上诉人租金多少，上诉人无法行使“优先承租权和续租权”，一审错误认为不是“同等条件”，严重侵犯了上诉人的合法权益。同时，被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司违反涉案合同第11条第2点，没有履行告知通知义务。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人与两被上诉人三方续签2012年度《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》（合同时间自2012年2月28日起至2013年2月28日止），诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司答辩称：我方履行了告知义务，上诉人也有签收的。上诉人主张我方违反涉案合同第11.2条，我方不予认可，我方认为是上诉人违反了涉案合同第9.2条，未经我方同意将涉案商铺转租或承包给其他人，即上诉人在我方与其解除合同之前已经将商铺转租给了星辉公司使用，已经形成了根本性违约，上诉人违约在先。
被上诉人金裕丰公司答辩称：坚持在一审的答辩意见。另外，我方在行使物业管理义务过程中，包含招商代理，代理的范围只在于做广告、吸引承租户，协助银建鼎泰公司南宁分公司去完成商铺租赁的工作，并没有租赁的代理权。上诉人提到的损失我方不认可。一审我方提交的证据3可以看出，上诉人只需要提供商铺，经营过程中需要的投资都是星辉公司来投资的，上诉人所谓的损失是不存在的。
当事人争议的焦点是：上诉人蒙慧婷要求与被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司续签租赁合同的诉讼请求是否依法有据？
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人蒙慧婷提交其于2012年4月至10月通过银行按14000／月向银建鼎泰公司南宁分公司支付款项的证据，证明银建鼎泰公司南宁分公司与案外人何润玲签订的租赁合同一直是由蒙慧婷在履行。银建鼎泰公司南宁分公司在收到款项后，没有拒收，可见银建鼎泰公司南宁分公司承认蒙慧婷的汇款就是交纳涉案商铺的租金。
被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司质证认为：真实性没有异议，但我方也收取了何润玲的租金，证据就是上诉人在一审提交的何润玲交租金的收据，而该收据是上诉人从我公司复印出来的非客户联。上诉人在二审提交的汇入我公司的款项，并不能证明该款项是租金，因为上诉人不能出具其交纳租金后我公司出具的凭证。
被上诉人金裕丰公司质证认为：真实性没有异议。上诉人在2012年3月提起本案诉讼，但又一直往我们的账户打款，这是恶意交费行为，而何润玲所交租金与上诉人的数额不一样，所以我方认为该证据与本案没有关联性。
被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司在二审期间提交以下证据：国贸中心收款单3张（分别是2012年3月、5月11月的租金）及2013年1月至2月交纳租金的收据、星辉公司于2012年3月3日出具的委托书
上诉人蒙慧婷质证认为：对上述证据的真实性有异议，因为不是国家规定的正规发票，这样的发票随时可以打印出来，是后来补的，要求出具有正规纳税发票的收据。且这些收据没有盖有公司的行政章，只盖有公司的收费章。对委托书签章的真实性没有异议，但内容有异议，是后来补签的，因为与被上诉人签合同的是何润玲，不是星辉公司，主体是有问题的，这与委托书的内容是矛盾的。从合同法的规定来看，合同的主体是何润玲而不是星辉公司。
被上诉人金裕丰公司质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议。我们出具的也是收款收据，因为当事人不要求开具正规的纳税发票，我们一般都是这样开具的，包括上诉人在经营期间交纳的费用，我公司也是这样开具的。
被上诉人金裕丰公司在二审期间提交国贸中心项目管理处收款收据，证明何润玲交纳2012年10月至12月的物业管理等有关费用。
上诉人蒙慧婷质证认为：对三性均有异议，因为没有任何的签章，且交纳的只是2012年10月份的，其它时间段是没有的，所以不认可。对委托书的三性没有异议，恰好证明何润玲与公司签合同的原因是来自星辉公司的授权。被上诉人与何润玲于2012年3月签订的租赁合同，银建鼎泰公司南宁分公司没有在合同上签字盖章，所以该合同未生效。也从这方面说，我方实际上一直在经营商铺。
被上诉人银建鼎泰公司南宁分公司质证认为：对三性没有异议。只要客户不提要求，我公司就不会出具税务部门严格要求的正规票据，而是直接从电脑打印出来票据。这份证据是存在物业部门的，所以就不会有签章的说法。
本院对争议的证据经审理认为：上诉人蒙慧婷在二审期间提交的证据，因当事人对真实性没有异议，本院予以确认。蒙慧婷与银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司于2008年8月26日签订的租赁合同的租期届满后，未再重新签订新的书面租赁合同。蒙慧婷主张其提交的证据为继续履行原合同所交纳的租金，证明案外人的合同由其在履行。因银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司不认可，且蒙慧婷在一审提交的补充证据1，亦陈述银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司已将涉案商铺出租并收取案外人的租金，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司也认可该事实，故本院对蒙慧婷的上述主张不予采纳。银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司在二审期间提交的证据，蒙慧婷虽提出异议，但上述证据与蒙慧婷在一审提交的补充证据1内容一致，故本院对该证据的真实性予以确认。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审另查明：蒙慧婷与银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司于2008年8月26日签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》第9条第9.2约定：未经甲方（银建鼎泰公司南宁分公司）及丙方（金裕丰公司）书面同意并办理相关手续，乙方（蒙慧婷）不得以任何形式（包括但不限于以出借、分租、转包、分包、许可使用等形式）将商铺的全部或部分许可给第三方使用。乙方擅自许可第三方使用商铺的行为无效，在此期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有，且甲方有权立即解除本合同。……
2011年8月2日，蒙慧婷出具委托书，委托崔晓南代理与广西星辉餐饮管理咨询有限责任公司（以下简称星辉公司）合作联营协议书及办理与国贸中心一层1B009商铺相关事宜。同年8月8日，星辉公司（甲方）与崔晓南（乙方）签订《“星辉”合作联营协议书》，联营星辉荷叶笼仔烧腊饭，商铺地址为涉案商铺。合作期限自2011年8月8日至2014年8月8日。
二审庭审中，当事人一致认可涉案商铺在本案合同期间，是蒙慧婷与星辉公司在联营。本案合同期限届满后，星辉公司仍在涉案商铺经营。对于星辉公司的经营状况，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司认为现在星辉公司的经营，是基于银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与何润玲签订的租赁合同。
对于银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与案外人何润玲签订租赁合同前是否与蒙慧婷协商的问题，蒙慧婷主张银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与何润玲签订租赁合同前，没有与其协商。银建鼎泰公司南宁分公司辩称协商过，但承认没有书面证据证明。金裕丰公司则辩称不清楚此事。
本院认为：银建鼎泰公司南宁分公司受涉案商铺所有权人的授权，取得涉案商铺的租赁、经营权，并与蒙慧婷、金裕丰公司在平等、自愿的基础上签订《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认合同有效正确，本院予以维持。合同签订后，各方亦按约履行合同权利、义务。
关于蒙慧婷诉请与银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司续签租赁合同的问题。涉案当事人三方签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》第11条第11.2约定：“若乙方欲续租，应在本合同期满前3个月向甲方书面提出，否则，视为乙方放弃续租优先权。”按照合同约定，蒙慧婷享有涉案商铺优先承租权。蒙慧婷欲续租，并已依约在合同期满前3个月向银建鼎泰公司南宁分公司书面提出续租申请。银建鼎泰公司南宁分公司却在未与蒙慧婷协商提高租金、租赁合同未实际届满前，单方与金裕丰公司就涉案商铺与案外人签订租赁合同。涉案商铺的现状表明，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司实际上已经失去了对涉案商铺的控制，从而不能向蒙慧婷交付标的物。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，由于银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司已与案外人就涉案商铺签订了新的租赁合同，且已实际履行，该事实构成了本案当事人履行续签合同的阻却事由。若银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与蒙慧婷续签商铺租赁合同，存在《合同法》规定的法律上和事实上不能履行的情形。造成合同不能履行，系银建鼎泰公司南宁分公司未履行告知义务，驳夺了蒙慧婷的优先承租权，银建鼎泰公司南宁分公司应承担违约责任。蒙慧婷与星辉公司合作经营，没有违反三方合同约定，银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司辩称蒙慧婷违反合同第9条9.2条，没有事实和合同依据，本院不予采信。一审以银建鼎泰公司南宁分公司、金裕丰公司与案外人签订的租金数额高于与蒙慧婷约定的租金数额，认定蒙慧婷“同等条件下”并不成立，缺乏事实依据，本院予以纠正。
综上，一审认定银建鼎泰公司南宁分公司与蒙慧婷、金裕丰公司签订的《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》为有效合同正确。蒙慧婷上诉请求三方续签2012年度《广西国际贸易中心（商铺）租赁及商业管理合同》的请求，本院不予准许。蒙慧婷不能享受优先承租权，过错在于银建鼎泰公司南宁分公司未履行告知义务，银建鼎泰公司南宁分公司应承担违约责任。蒙慧婷因不能续签租赁合同造成的经济损失，可另循法律途径解决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人蒙慧婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
审 判 员 高翔宇
代理审判员 余电臻
二〇一三年四月十五日
书 记 员 李 彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
债权人在合理期限内未要求履行。