北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1034号
上诉人（原审被告、反诉原告）:北京中进管业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路（北京市塑料八厂门面房）。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，男，1965年8月30日出生，住北京市房山区。
委托代理人：王峰，北京市博维律师事务所律师。
上诉人北京中进管业有限公司（以下简称中进管业）因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中进管业上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、六项，依法改判驳回ＸＸ的相关诉讼请求，并判令ＸＸ补偿我公司建厂房费用100万元。2.本案诉讼费用由ＸＸ负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。ＸＸ未能提供有效证照违约在先，我公司延迟支付租金，是行使不安抗辩的一种方式，不属于根本性违约。ＸＸ并未按法律规定向我公司邮寄或者当面送达《催收租金通知书》和《解除协议房屋租赁协议通知书》，而是擅自破门而入、在我公司租用的大院里张贴通知，这种行为不是合法有效的催告行为和解除合同行为。2.ＸＸ已实际控制租赁场地、房屋和财产，我公司不能也不具备腾退房屋的条件。一审判决判令我公司支付房屋占用费也毫无道理。3.经ＸＸ同意，我公司建设房屋和配套设备，投入200余万元。现ＸＸ擅自解除合同，理应赔偿我公司。按照添附、公平合理等法律原则，ＸＸ也应该对我公司进行补偿。
ＸＸ辩称,我同意一审判决，不同意中进管业的上诉请求和上诉意见。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1、请求法院确认我与中进管业签订的《房屋租赁协议》于2017年4月2日解除；2、请求法院判令中进管业腾退所租赁房屋；3、请求法院判令中进管业向我支付因逾期支付2016年租金应承担的违约金38220元（273元*140元）；4、请求法院判令中进管业向我支付2017年1月1日至4月2日的租金及我因拖欠2017年租金应承担的违约金（自2017年1月1日起算至实际支付日，计算标准为每日273元）；5、请求法院判令中进管业向我支付房屋使用费（2017年4月3日至中进管业腾退之日，按2017年租金标准计算）；6、本案诉讼费用由中进管业承担。
中进管业向一审法院反诉请求：1、要求ＸＸ排除妨害，退还财物，赔偿损失人民币30万元；2、要求减少房屋租金延迟支付的违约金；3、反诉费由ＸＸ承担；4、补偿我公司所建厂房费用100万元人民币。
一审法院认定事实：2009年12月27日，ＸＸ作为出租方与中进管业作为承租方签订《房屋租赁协议》，双方约定：出租方将其拥有土地使用权属证明的北京市房山区窦店镇大高舍村西北京市房山区良种服务中心种子库的房屋，占地5453.60平方米及原有建筑整院出租给承租方；租赁期限从2010年1月1日至2025年12月31日止；租金为每年人民币10万元整，每年到期前10天内支付下一年度租金，本租金不包含电话、水电、暖气的费用，其费用由承租方按社会收费标准缴纳，2010年租金免掉，从2011年1月1日开始计算，每五年租金为一个增长点，上调30%。双方约定：承租方应按时交纳租金，若超过期限10天视为违约，每天按273元支付违约金；承租方如中途退租，出租方不退还已交余额。若因承租方发展原因退租，承租方补偿人民币10万元违约金，如因经营困难，无力再经营或破产等原因，不予追究；承租方在合同期内享有租用范围内使用权，若因需要对内部进行改造及临时扩建房、栅等设施，应在出租方备案，所产生费用由承租方承担；合同期满或由于承租方原因解除，承租方建设的房屋归出租方，设备及相关配套设施承租方有权拆除，亦可由出租方进行补偿后不予拆除；在租赁期内承租方不得转租，但不影响承租方因合作收取其他单位使用费。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，ＸＸ、中进管业双方按合同履行了各自义务。中进管业经ＸＸ同意新建了部分厂房和改造了办公用房。因中进管业逾期未交纳2017年租金及违约金，2017年3月5日，ＸＸ向中进管业送达《催收租金通知书》，主要内容为：中进管业应向ＸＸ支付因拖欠2016年租金所应支付的违约金38220元，所欠2017年租金人民币130000元；因拖欠2017年租金应支付的自2017年1月1日至实际支付日的违约金，如2017年3月31日前仍未全额付清，根据合同约定，视同中进管业自愿退租，出租人ＸＸ将与中进管业解除《房屋租赁协议》并不承担任何法律责任，同时，保留追究中进管业相关法律责任的权利。2017年4月2日，ＸＸ向中进管业发出《解除房屋租赁协议通知书》，主要内容为：因中进管业公司拖欠我房屋租赁租金及违约金，经我催收，你公司仍不予给付，我于2017年4月2日与你公司解除房屋租赁协议，视同你公司自愿退租，对此造成的一切后果由你公司承担。此后，中进管业未向ＸＸ支付租金及违约金，亦未腾退厂房至今。现中进管业于2016年5月9日交付2016年租金，租金交至2016年12月31日，但此后至今未交纳2017年年度房屋租金。
另查明，2017年8月22日，中进管业法定代表人ＸＸ向北京市房山区窦店镇派出所报警，称其所租北京市房山区窦店镇大高舍村西北京市房山区良种服务中心种子库的房屋又被租给了别人。窦店派出所出警处理了此事。在询问笔录中，中进管业法定代表人ＸＸ称，2010年1月1日其和ＸＸ（实际人是王强）签订了窦店镇大高舍村西房山区良种服务中心种子库这地方的房屋租赁协议，租期从2010年1月1日至2025年12月31日。2016年12月份，我和王强因这块地发生了纠纷，从12月份开始没有按合同协议给王强交房租，到2017年5月份之前我们没有沟通，5月份之后我们开始沟通，但现在双方也没有达成协议。2017年7月19日我发现我租的这块地方内有人，但当时和王强联系没有联系上。从2016年12月至2017年5月我因手机停机没有与ＸＸ联系。审理中，ＸＸ称，没有再出租给他人；中进管业的物品自己没有动过，房屋是中进管业自己锁的。中进管业称看到过ＸＸ张贴的催收租金通知书，并称当时厂子已经停产，没有自己的工作人员，厂房当库房使用，平时是自己锁住的。
一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，ＸＸ与中进管业签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方具有法律约束力，ＸＸ、中进管业应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定中进管业作为承租人应于每年年底前10天内向出租人ＸＸ支付下一年度租金，若超过期限10天视为违约。中进管业2016年5月19日才交纳2016年租金，并且此后也未交纳2017年租金，已经构成违约，现ＸＸ已在中进管业的办公场所张贴了《催收租金通知书》和《解除房屋租赁协议通知书》进行催告，中进管业已经看到通知书，故ＸＸ请求解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除日期法院根据本案实际情况以《解除房屋租赁协议通知书》张贴之日即2017年4月2日为宜，中进管业提出厂子长期处于停产状态，没有工作人员因此未收到《催收租金通知书》和《解除房屋租赁协议通知书》的抗辩理由法院不予采信。因中进管业逾期支付2016年租金及未支付2017年租金，故ＸＸ要求中进管业支付2017年4月2日以前的租金及支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。中进管业应给付的租金数额，法院根据合同约定计算确认；审理中，中进管业认为合同约定的违约金数额过高请求减少违约金数额的请求，法院认为于法有据，予以支持，中进管业应支付的具体违约金数额，法院予以酌定。合同解除后，中进管业应及时将所租赁的厂房腾退给ＸＸ，ＸＸ请求中进管业腾退房屋，法院予以支持，但ＸＸ在中进管业清空厂房财物之前应妥善保管中进管业财物。2017年4月2日合同解除之后，中进管业仍占用ＸＸ房屋，故中进管业应给付ＸＸ房屋使用费用，具体数额参照合同约定的租金标准计算。ＸＸ要求中进管业支付2017年4月3日至中进管业腾退房屋之日使用费，使用费参照2017年租金标准计算的诉讼请求，法院予以支持。关于中进管业反诉请求ＸＸ排除妨害、返还原物，赔偿损失30元人民币及请求减少租金的诉讼请求，因中进管业未能就此提供证据证实ＸＸ在合同履行中存在违约行为及证实确实丢失财物且系ＸＸ所为，其反诉主张证据不足，不予支持。合同约定由于承租方原因解除，承租方建设的房屋归出租方，设备及相关配套设施承租方有权拆除，亦可由出租方进行补偿后不予拆除。因合同解除系因承租人违约在先所致，且ＸＸ不同意折价补偿，因此，中进管业请求ＸＸ补偿其所建厂房费用100万元人民币的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持，中进管业的设备及相关配套设施可自行拆除。据此，一审法院于2017年11月作出判决：一、ＸＸ与北京中进管业有限公司于二○○九年十二月二十七日签订的《房屋租赁协议》自二〇一七年四月二日起解除；二、北京中进管业有限公司于判决生效后七日内向ＸＸ腾退所租赁的位于北京市房山区窦店镇大高舍村西北京市房山区良种服务中心种子库的全部房屋；三、北京中进管业有限公司于判决生效后七日内给付ＸＸ租金三万二千五百元，并以每年租金十三万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付原告（反诉被告）ＸＸ自二〇一六年一月一日起至二〇一六年五月十九日止期间逾期支付二〇一六年租金的违约金和给付自二〇一七年一月一日起至二〇一七四月二日止期间逾期支付二〇一七年租金的违约金；四、北京中进管业有限公司于判决生效后七日内按每年租金十三万元的标准给付ＸＸ房屋占用费，自二〇一七年四月二日起至实际腾退返还全部房屋之日止；五、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。六、驳回北京中进管业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，中进管业提交录音资料、短信记录、快递单、辞职报告；ＸＸ未提交新证据，也不认可中进管业提交的证据。本院查明的其他事实和一审查明无异。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，ＸＸ与中进管业签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。ＸＸ、中进管业应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定中进管业作为承租人应于每年年底前10天内向出租人ＸＸ支付下一年度租金，若超过期限10天视为违约。中进管业2016年5月19日才交纳2016年租金，并且此后也未交纳2017年租金，已经构成违约，现ＸＸ已在中进管业的办公场所张贴了《催收租金通知书》和《解除房屋租赁协议通知书》进行催告，应视为中进管业已经看到通知书，故ＸＸ请求解除合同，于法有据，一审法院予以支持，是正确的。根据本案实际情况，一审法院确定以《解除房屋租赁协议通知书》张贴之日即2017年4月2日为合同解除之日，并无不当。因中进管业逾期支付2016年租金及未支付2017年租金，故ＸＸ要求中进管业支付2017年4月2日以前的租金及支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，亦是正确的。一审法院根据合同约定计算确认中进管业应给付的租金数额，并根据本案情况酌情确定违约金数额，亦无明显不当。合同解除后，中进管业应及时将所租赁的厂房腾退给ＸＸ。对此，中进管业虽不同意，但其提交的证据不足以证明其主张，故对ＸＸ请求中进管业腾退房屋，一审法院予以支持，是正确的。根据本案已查明的事实，2017年4月2日合同解除之后，中进管业仍占用ＸＸ房屋，故中进管业应给付ＸＸ相应的房屋使用费用，具体数额参照合同约定的租金标准计算。关于中进管业要求ＸＸ补偿其建厂房的费用100万元的请求，根据合同约定由于承租方原因解除，承租方建设的房屋归出租方，设备及相关配套设施承租方有权拆除，亦可由出租方进行补偿后不予拆除。因合同解除系因承租人中进管业违约在先所致，而出租方ＸＸ不同意折价补偿，因此，中进管业该项请求缺乏依据，难以支持，中进管业的设备及相关配套设施其可自行拆除。
综上，中进管业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由北京中进管业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王云
审判员 孟龙
审判员 李桃
二〇一八年二月八日
书记员 耿玉
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