广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1682号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区。
负责人：李长江。
委托代理人：陈君亮、陈素静。
被告：温红英，女，住浙江省苍南县。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称碧桂园公司）诉被告温红英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18�立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托代理人陈君亮到庭参加了诉讼，被告温红英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称：被告温红英购买了江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司开发的位于五邑碧桂园商品住宅区中的星语一街21幢702室房屋。被告于2012年9月11日办理收楼手续，签订转名声明，声明约定该物业自2012年9月1日起产生的物业管理费、有偿服务费等相关费用由被告全额承担。原、被告双方并于2012年9月11日签订《五邑碧桂园业务委托代缴费用委托书》，被告委托中国工商银行每月从其提供的账号代扣所产生的上述费用，并保证在账号中存有足够缴费余额。
收楼后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年8月1日起至2016年1月31日，一�未支付拖欠的物业服务费，欠款金额高达1435.5元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。
被告上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定，提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费1435.5元；2.被告支付从应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按每日千分之五的标准计算，暂计至2016年2月22日为500.04元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告碧桂园公司为其起诉提供的证据有：
证据1.被告身份证复印件、《业主委托代缴费用委托书》、《声明》一份，证明被告的主体资格，被告出具声明同意自2012年9月1日起涉案房屋的管理费由其承担。
证据2.《欠款明细》1份，证明被告拖欠物业管理费及相应违�金的事实。
证据3.《催缴通知单寄发凭证》1份，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实。
证据4.《五邑碧桂园物业服务收费公示》，证明原告收取物业费的标准具有法律依据。
证据5.《资质证书》、《营业执照》及《委托授权书》各一份，证明原告总公司具有物业管理资质，总公司授权原告使用其物业管理资质对江门市五邑碧桂园小区进行物业管理。
证据6.《江门市房地产登记申请书》一份，证明涉案房屋的产权情况及房屋建筑面积为136.35平方米。
证据7.《五邑碧桂园前期物业服务合同》一份，证明原告受开发商委托对碧桂园进行管理。
被告温红英在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。
经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司具有一级物业服务资质，原�是广东碧桂园物业服务股份有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，自2008年开始对五邑碧桂园小区进行物业管理。
2008年，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与原告碧桂园公司（乙方）签订《五邑碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方作为五邑碧桂园住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区第四至七期物业提供前期物业管理服务；服务收费标准：步梯洋房按建筑面积每月每平方米1元，电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.5元，双拼／联体住宅按建筑面积每月每平方1.5元；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。原告碧桂园公司在庭审�陈述，涉案的五邑碧桂园星语一街21幢702室房屋属于上述合同约定管理区域的物业。
签订上述合同后，原告碧桂园公司进驻五邑碧桂园小区，为该小区业主提供物业管理服务。2009年3月9日，原告碧桂园公司提供《五邑碧桂园物业服务收费公示》到江门市蓬江区物价局备案，其中步梯洋房为1元／平方米／月，电梯洋房为1.5元／平方米／月。
2012年9月，被告温红英向案外人蹇永红购买了涉案的五邑碧桂园星语一街21幢702室房屋，房屋建筑面积136.35平方米。同年9月11日，温红英到原告处办理房屋交接手续，填写《业主委托代缴费用委托书》、《声明》，确认其已购买涉案房屋，该物业自2012年9月1日起产生的物业管理费、有偿服务费等相关费用由新业主全额承担，并委托原告碧桂园公司在其中国工商银行账户代缴上述费用。从2015年8月1日起至2016年1月31日止，被告温红英未能依约交纳物业服务费合共1435.5元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。
原告碧桂园公司庭审中确认其在实际操作过程中收费时间与计算逾期付款违约金的起止时间与《碧桂园前期物业服务协议》约定不一致。实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期，如：2015年8月的物业服务费，在2015年9月底前交纳，并不产生违约金；否则，将从2015年10月1日起开始计算违约金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。虽然双方没有签订书面的物业服务协议，但是，由于温红英购买了五邑碧桂园小区的房屋，其也出具《声明》自2012年9月1日起的物业管理费、有偿服务费等由其负担，双方当事人已经形成了事实上的物业服务合同关系，该服务合同关系是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，�认为合法有效。
一、关于被告温红英是否应向原告碧桂园公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据以上行政法规、司法解释的规定，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园公司签订《五邑碧桂园前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，该合同内容对业主具有法律约束力。而依据合同的约定，碧桂园公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，温红英作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告温红英应当向原告碧桂园公司支付拖欠2015年8月1日至2016年1月31日的物业管理服务费为1435.5元。
二、关于原告碧桂园公司要求被告温红英支付违约金是否应予支持的问题。本案中，温红英逾�交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《五邑碧桂园前期物业服务合同》第七章第十七条的约定，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰向碧桂园公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告在实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期。因此，本案中的逾期违约金应从2015年10月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告温红英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告温红英在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年8月1日至2016年1月31日止的物业服务费1435.5元及逾期付款违约金（2015年8月物业服务费的违约金应从2015年10月1日起计算，2015年9月物业服务费的违约金应从2015年11月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告温红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒�在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一六年六月七日
书记员 容丽萍
第7页共7页