山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文商初字第269号
原告：中国建设银行股份有限公司文登支行。住所地：文登区龙山路****号。
负责人：李炳坤，该支行行长。
委托代理人：王海涛，该行职工。
委托代理人：孙贻辉，山东联志律师事务所律师。
被告：李明柱。
被告：赵玉花。
被告：威海宝缘担保有限公司。住所地：威海市新威路***号39-1。
法定代表人：邢佳琪，该公司董事长。
被告：威海新时代房地产开发有限公司。住所地：威海市文登区广州路**号。
法定代表人：王祖青，该公司董事长。
中国建设银行股份有限公司文登支行诉李明柱、赵玉花、威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司借款、保证合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司文登支行之委托代理人王海涛、孙贻辉到庭参加了诉讼，被告李明柱、赵玉花经本院公告传唤无正当理由未到庭，被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对四被告缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司文登支行诉称，2007年4月23日，被告李明柱在原告处办理了个人住房借款196000元，期限为120个月，被告李明柱、赵玉花以位于文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产作为抵押，同时被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司为被告李明柱的借款提供连带责任保证。截止2015年5月6日被告尚欠原告本息54451.78元，经原告多次催收未果。根据借款合同约定，原告可以提前宣布全部贷款到期，要求借款人偿还全部本息，承担律师费等费用。现诉至本院要求被告李明柱偿还借款本金54106.55元、利息327.94元、本金罚息16.54元、利息罚息0.75元、律师费4667元，合计59118.78元；要求被告李明柱偿还自2015年5月7日起至实际履行付款义务之日止按合同约定的利息、逾期利息、罚息等计算方法和利率计算的利息；要求原告对文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权；要求被告赵玉花以抵押物在其担保范围内承担担保责任；要求被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告李明柱未答辩。
被告赵玉花未答辩。
被告威海宝缘担保有限公司未答辩。
被告威海新时代房地产开发有限公司未答辩。
经审理查明，2007年4月23日，原告与被告李明柱签订个人住房借款合同一份，约定原告向被告李明柱发放贷款196000元，用于购买文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产的住房，贷款期限120个月，贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平上下调15%，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。采取等额本息还款法归还借款本息。被告李明柱、赵玉花以所购房屋（即文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产）向原告提供抵押担保，办理了商品房抵押登记并取得了房屋他项权证。威海宝缘担保有限公司为被告李明柱的贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；并约定当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同同时约定，若借款人未按约定偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期。
另查，2007年4月23日原告与被告威海新时代房地产开发有限公司签订了个人住房借款最高额保证合同一份，约定威海新时代房地产开发有限公司为因购置座落于文登区银海绿洲X苑二期项目所属之房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，被保证的债权为自2007年4月18日至2010年4月18日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为88000000元；如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行债务，原告均有权直接要去被告威海新时代房地产开发有限公司承担保证责任，当债务人未按合同约定履行债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求威海新时代房地产开发有限公司在其保证范围内承担保证责任；保证期间按原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。
合同签订后，原告按约发放借款，被告偿还了部分借款本金及利息，截止2015年5月6日尚欠借款本金54106.55元、利息327.94元、本金罚息16.54元、利息罚息0.75元及2015年5月7日之后的利息未还，被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司也未承担保证责任。
庭审中原告称涉案房产文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产是否办理了房产证不清楚，且被告李明柱、赵玉花没有将相关权属证书交给原告，因此被告威海新时代房地产开发有限公司仍应承担保证责任。
以上事实有借款合同、最高额保证合同、借款借据、房屋他项权证、还款明细、当事人陈述等证据在案为凭。
本院认为，原告与被告李明柱、威海宝缘担保有限公司及威海新时代房地产开发有限公司签订的个人住房借款合同及最高额保证合同是各方当事人的真实意思表示，属有效合同。原告依约发放借款，被告李明柱接收并使用了借款，理应按合同约定及时偿还借款本息，逾期未还，理应承担违约责任，由此给原告造成的利息损失应予赔偿。根据原告提供的还款明细，被告未按约定足额偿还借款本息，符合合同约定的解除条件，原告可以宣布贷款提前到期，要求被告李明柱提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、律师费及其他费用。被告李明柱、赵玉花以所购买的房产为借款提供了担保，并办理了房屋抵押登记，原告要求对该房产在抵押物价值范围内享有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告威海宝缘担保有限公司为被告李明柱的借款提供连带责任保证，且约定了当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在保证范围内承担保证责任，根据合同自治原则，原告可以要求保证人威海宝缘担保有限公司承担保证责任。关于律师代理费，原告之诉证据充分，符合山东省律师服务收费标准，本院予以支持。被告威海新时代房地产开发有限公司为被告李明柱的借款提供最高额保证责任，虽然约定了阶段性连带保证责任，但合同约定的免除保证责任的条件并未成就，因此威海新时代房地产开发有限公司仍需承担连带保证责任。本案中，被告李明柱的借款既设定了物的担保，又设定了人的保证，但个人住房借款合同及最高额保证合同均约定了无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保，均有权直接要求保证人承担保证责任，该约定不违反法律规定，故保证人被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司仍需承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李明柱于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司文登支行借款本金54106.55元、利息327.94元、本金罚息16.54元、利息罚息0.75元，合计54451.78元，并承担自2015年5月7日起至本判决确定的付款义务履行之日止按合同约定利率计算的利息、复利、罚息等费用。
二、被告李明柱于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司文登支行律师费4667元。
三、被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司对被告李明柱的上述一、二项还款义务承担连带保证责任。
四、被告威海宝缘担保有限公司、威海新时代房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人李明柱追偿。
五、原告中国建设银行股份有限公司文登支行对被告李明柱、赵玉花所有的位于文登区银海绿洲X苑X号X单元X室房产在变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司文登支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1278元，公告费560元，由四被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 于连江
人民陪审员 王学军
人民陪审员 姜英乔
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 杨 柳