呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第01159号
上诉人（原审被告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区祥和综合楼***室。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）张志敏，男，现住呼和浩特市回民区。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
原审原告张俊芳，女，1975年10月27日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市回民区阿拉善南路18号香槟美景小区*号楼*单元***号。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）因与被上诉人张志敏，原审原告张俊芳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00120号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人欧星地产公司的委托代理人马润生，被上诉人张志敏、原审原告张俊芳的委托代理人郝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月8日，张志敏、张俊芳与欧星地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于回民区西龙王庙村香槟美景小区9号楼1单元401号住宅商品房，建筑面139.89平方米，单价每平方米3439.80元，总金额481194元。第六条付款方式及期限：买受人按第3种按揭贷款付款方式按期付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年5月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任不能在规定期限内取得房产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。上述合同另对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。欧星地产公司将符合本合同约定的商品房交付张志敏、张俊芳使用。另查明，张志敏、张俊芳于2010年5月31日拿到了房屋钥匙。合同签订后，张志敏、张俊芳向欧星地产公司交付房款481194元。再查明，欧星地产公司曾在一审法院因同类案由应诉，其提交了呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》、（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》、编号0902072《建设工程施工许可证》，呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》。张志敏、张俊芳的诉讼请求：1、判令欧星地产公司为其办理位于呼和浩特市香槟美景小区9号楼1单元401号房屋权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助其取得该房屋产权证书；2、判令欧星地产公司向张志敏、张俊芳支付违约金4812元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，张志敏、张俊芳与欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方合同的约定，欧星地产公司应在房屋交付后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张志敏、张俊芳取得房屋权属证书。而欧星地产公司至今未履行上述约定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。综上，张志敏、张俊芳主张欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张志敏、张俊芳取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9号楼1单元401号房屋权属证书，并承担违约金4812元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协告张志敏、张俊芳取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9号楼1单元401号房屋权属证书；二、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后60日内一次性支付张志敏、张俊芳违约金4812元。案件受理费已减半收取80元，由欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
欧星地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，1、2010年4月8日，张志敏购买欧星地产公司开发的位于回民区西龙王庙香槟美景小区9号楼1单元401号住宅楼一套，建筑面积：139.89平方米，单价3439.80元，总价481194元。2009年张志敏在11月份交151194元，2010年5月交33万元。2010年5月17日张志敏入住。2、张志敏提出1%的办房本违约金应该在2012年5月份之前（交齐房款时间是2010年5月）。专项维修基金调整实施为2011年1月1日，提出让欧星地产公司承担的时间应在2013年1月1日前。张志敏此两项的提出均已超过法律规定的两年时效。故请求二审法院应驳回张志敏的两项请求内容。3、张志敏购买的房屋是欧星地产公司一期工程，五证是2009年12月14日办齐，在其已知情况下购买，应承担相应的责任，所以合同约定由欧星地产公司承担的1%的违约金是全部违约由欧星地产公司承担的前提下而所付的赔偿。张志敏明知欧星地产公司“五证”不全，自愿购买，那张志敏自然要求承担0.5%的责任。4、代收代缴契约和专项维修基金是房产局统一规定的，2004年文件告知开发商在办证时统一上交房产局。2013年市房产局下文件停止开发商代收，要求退还业主，并承担利息（如没有同意代收代缴就没有停止收取通知）。欧星地产公司将文件印发公布，并通知业主来领取。上调契约和专项维修基金是国家行为，此项均用于业主本人，与欧星地产公司无关，所以，欧星地产公司不承担以上责任。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
张志敏、张俊芳答辩称，关于诉讼时效的问题，案件事实处于延续的状态。香槟美景小区业主一直在主张权利，通过各种途经包括媒体对欧星地产公司和房管相关部门进行了调查，不存在超过诉讼时效的问题。因为欧星地产公司没有在约定的期限内将契税和维修基金上交给相关部门，后来契税和维修基金发生了上调，如果欧星地产公司在期限内交费就没有上调的部分。因此上调部分应由欧星地产公司承担。今年契税和维修基金又进行了调整，上调部分费用还是应该由欧星地产公司承担。合同第十五条约定明确，是欧星地产公司违约，应当承担违约责任。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、张志敏的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效；二、一审法院判决欧星地产公司承担相应违约金是否适当。
针对争议焦点一，关于逾期办理房屋产权证产生违约金的诉讼时效问题，因欧星地产公司至今未将办理房屋所有权证的手续提交产权登记机关备案，其违约行为一直处于持续状态，致张志敏的权利受到侵害，故张志敏的该项诉讼请求未超过法定诉讼时效。
针对争议焦点二，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，欧星地产公司应当于2010年5月31日前将商品房交付张志敏使用，并在交付商品房后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。欧星地产公司未提供证据证明其已履行上述义务，故其行为已构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，依据《商品房买卖合同》“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，一审判决由欧星地产公司承担相应违约金并无不当。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一五年十二月十五日
书记员 刘常欣