江苏省盐城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏09民终3609号
上诉人（原审原告）：徐宝华，男，1963年11月4日生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人:陈乃柏，江苏阜东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘海东，男，1980年5月19日生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭素芹，女，1970年2月6日生，汉族，住江苏省滨海县。
原审第三人：陈海东，男，1972年12月8日生，汉族，住江苏省盐城市经济开发区。
上诉人徐宝华因与被上诉人刘海东、郭素芹，原审第三人陈海东执行异议之诉一案，不服江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐宝华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：1．一审判决认定租赁有关事实严重错误，上诉人与原审第三人签订的租赁合同及房屋买卖合同均为合法有效合同，上诉人是在被上诉人与原审第三人诉讼之前一年多签订的租赁合同，支付了合理的对价，占有并取得使用权，当然的具有合法性。案涉房屋的租金略高于当时的市场行情，一审法院的认定违背客观事实。2.一审法院对租赁合同及房屋买卖合同的民事裁定行为，违反民事诉讼程序的规定。上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同时，对法院查封的情况并不知情，已按约定支付了房款，是无过错的善意第三人，房屋买卖合同是合法的，只是在过户时受到法院查封的限制。被上诉人作为申请执行人，要求法院从执行程序中否定案外人的合同效力，没有任何法律依据。
刘海东辩称，上诉人与陈海东签订的“租房合同”，无论从形式和内容来看，都明显不合常理，上诉人也没有支付相应的租金，只是以所谓的到期债权和欠条来冲抵租金，且上诉人的陈述与合同的约定明显矛盾。2014年6月24日的“房屋买卖合同”是虚假无效的合同，该合同是在房屋被法院查封后签订的，严重损害申请执行人的利益，是无效的。该“房屋买卖合同”约定的付款时间与上诉人提供的付款时间自相矛盾，且陈海东在2014年6月25日滨海法院找其谈话时，并未提及涉案房屋已出租和出售。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郭素芹未作辩称。
陈海东未作陈述。
徐宝华向一审法院起诉请求：判决确认徐宝华与第三人陈海东签订的《租赁合同》及《房屋买卖合同》合法有效，并停止对涉案房产的强制执行，解除扣押查封，诉讼费用由刘海东、郭素芹承担。
一审法院认定事实：2008年至2013年期间，第三人陈海东与刘海东父亲刘古凡多次发生借款往来，2013年2月20日，经双方结算，第三人陈海东共计欠刘古凡借款210万元，并将该债权转让给刘海东，由第三人书写了借条，严伟、蒋敏对此借款提供担保。借款到期后，刘海东向一审法院提起诉讼，一审法院判决陈海东归还刘海东借款210万元，并承担利息及律师代理费5.01万元，严伟、蒋敏承担连带清偿责任。2012年4月25日，第三人陈海东向郭素芹借款100万元，约定2013年5月10日前还清，严伟对此借款提供担保，借款到期后，陈海东、严伟未能归还，郭素芹向一审法院提起诉讼，一审法院判决陈海东归还郭素芹借款80万元，并承担利息及律师代理费2.81万元，严伟承担连带清偿责任。2013年1月10日，徐宝华与第三人陈海东签订《租房合同》一份，内容为“陈海东现把玉龙路西6号楼105号门市401、402套间租给徐宝华，租期为20年，租金为壹佰万元。（2013年1月10日至2033年1月10日）租金一次性付清只需付捌拾万柒仟元正（整）。”徐宝华用其到期的债权55.7万元冲抵等额的租金，另有租金25万元由徐宝华向陈海东出具了欠条，2014年6月24日，徐宝华将所欠的租金25万元归还并赎回欠条。刘海东、郭素芹申请强制执行后，2013年11月22日，一审法院作出（2013）滨民初字第1177-1号民事裁定书，对第三人所有的位于滨海县××镇××路西××楼××室、××室、104（房管部门登记编号）室房屋予以查封。2014年6月24日，徐宝华与第三人陈海东签订《房屋买卖合同》一份，约定陈海东将位于滨海县东坎镇玉龙路西6号楼105室（公安机关登记编号）房屋及地下室两间和401、402室出售给徐宝华，价款为240万元。在刘海东、郭素芹申请执行被执行人陈海东民间借贷纠纷案时，刘海东、郭素芹分别于2014年8月28日及9月22日，向一审法院提出申请，要求法院确认徐宝华与陈海东签订的《租赁合同》及《房屋买卖合同》无效。2014年11月17日，滨海县人民法院作出（2014）滨执字第0602-5号民事裁定，撤销徐宝华与陈海东的《租赁合同》及《房屋买卖合同》。
一审法院认为:当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。徐宝华与第三人仅以“陈海东现把玉龙路西6号楼105号门市401、402套间租给徐宝华，租期为20年，租金为壹佰万元。（2013年1月10日至2033年1月10日）租金一次性付清只需付捌拾万柒仟元正（整）。”的合同就将涉案房屋出租给徐宝华，第三人陈海东在签订《租房合同》时，明知其还负有其他债务未能清偿，仍然以较低的价格将房屋出租给徐宝华以冲抵徐宝华的到期债权，徐宝华在租赁房屋时没有实际支付房租，仅以到期债权和欠条冲抵租金，且租赁期限长达二十年，相当于透支该房屋的长期使用和收益的权利，明显不符合交易习惯。徐宝华在2013年1月租赁第三人房屋，一审法院于2013年11月22日对涉案房屋进行查封，至2014年6月24日徐宝华与第三人签订房屋买卖合同，间隔时间达7个多月，且合同约定房屋在过户后给付剩余房款，但在没有办理过户手续的情况下，徐宝华实际已经支付了购房款，现徐宝华以不知房屋被法院查封，是无过错的善意第三人为由进行抗辩，不符合生活常理，在涉案房屋被法院查封后，第三人陈海东仍然将查封的房屋出售给徐宝华，且在2014年6月25日执行谈话时，第三人亦未提出涉案房屋已经出租和出售，是明显的规避执行的行为。故徐宝华要求确认《租房合同》和《房屋买卖合同》合法有效，并停止对涉案房产的强制执行，解除查封的诉讼请求，不予支持。判决：驳回徐宝华要求确认与第三人陈海东签订的《租房合同》和《房屋买卖合同》合法有效，并停止对涉案房产的强制执行，解除查封的诉讼请求。案件受理费23120元，由徐宝华承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：案外人执行异议之诉系案外人对执行标的提出的异议被人民法院裁定驳回后，案外人为确定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益而提起的诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，上诉人徐宝华作为执行案件的案外人并未提起过执行异议申请，更没有被人民法院裁定驳回，不符合上述司法解释规定的提起案外人执行异议之诉的受理条件，对于徐宝华提起的执行异议之诉，应予驳回起诉。一审法院作出的（2014）滨执字第0602-5号民事裁定书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定交待当事人诉权，没有法律依据，明显不当。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0262号民事判决；
二、驳回徐宝华的起诉。
一审案件受理费案件受理费23120元，退还徐宝华；上诉人徐宝华预交的二审案件受理费23120元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 吕伟平
审判员 杨曦希
审判员 荀玉先
二〇一七年十一月三日
书记员 张筱涓