北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08091号
原告刘聪爱，女，1939年8月27日出生，住北京市通州区。
委托代理人尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。
被告梁立伟，男，1971年12月27日出生，住北京市通州区。
委托代理人孟晓海，北京市京师律师事务所律师。
被告张新峰，男，1973年6月29日出生，住北京市通州区。
委托代理人冯玮，北京市合川律师事务所律师。
原告刘聪爱诉被告梁立伟、张新峰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘聪爱的委托代理人尚丽涛，被告梁立伟及其委托代理人孟晓海，被告张新峰及其委托代理人冯玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘聪爱诉称：我与梁自明系夫妻关系，二人共生育四女一子，包括被告梁立伟。梁立伟与案外人郭xx系夫妻关系。涉案房屋原登记在梁xx名下，为梁自明与我的夫妻共同财产。2005年8月31日，被告梁立伟在未经父母同意的情况下，伪造梁自明签字将涉案房屋出卖给自己并办理过户。2006年1月24日，梁立伟又伪造手续将涉案房屋出卖给张新峰，并办理了过户。2015年3月19日，张新峰提出腾退房屋。综上，我至今仍居住在涉案房屋内，若不是张新峰提出排除妨碍纠纷，我至今仍不知道涉案房屋两次买卖行为，而上述买卖均属无效买卖，故我诉至法院要求：1、依法确认梁自明于2005年8月将位于北京市通州区新华西街x号x号楼x号及xx号房屋出卖给梁立伟的《房地产转让合同书》无效；2、依法确认梁立伟于2006年1月将位于北京市通州区新华西街x号x号楼x号及xx号房屋出卖给张新峰的《房地产转让合同书》无效。3、诉讼费由被告梁立伟承担。
被告梁立伟辩称：我认可原告陈述的事实情况。诉争的两套房屋原登记在梁自明名下，当时因与张新峰有债务关系，在未经过梁自明、刘聪爱同意情况下私自将房屋过户到我的名下，此时仅有我一个人知情。在我将诉争房屋再次过户到张新峰名下时，恶意隐瞒了我妻子，将结婚证照片进行更换。当时我向张新峰借款15万元，实际借款12.75万元，约定月息15%，属于高利贷行为，且张新峰与我约定过户至张新峰名下后，待我将欠款偿还后再将房屋过户回我名下，后我与张新峰失联，直到张新峰起诉我腾退，故我同意原告的诉讼请求。
被告张新峰辩称：我不认可原告陈述系我欺骗取得房屋，我与梁立伟没有买卖合同关系，是梁立伟抵债将房屋过户给我，且双方的抵债行为是受法律保护，房屋当时折抵价值是房屋市价20余万元，我属于善意第三人，是梁立伟无力还款，双方才同意以房抵债，且房屋变更后近十年之久，梁立伟并未找过我，梁立伟欺骗其父母取得房屋的行为与我无关，故我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告刘聪爱与梁自明系夫妻关系，二人于1955年结婚。被告梁立伟系二人之子。梁自明已于2014年1月7日去世。1993年，梁自明参加房改，与其工作单位x工程总公司订立两份《房屋买卖合同》，购买了位于北京市通州区（原通县）北苑x号旁门x.x.x.x号x幢x单元x层x号两套房屋（以下分别简称x号房屋和xx号房屋），并于1994年4月12日取得同一个房产所有证（编号：通字第x号）。1999年8月，梁自明申请改按成本价购房，并补交相应的房款。
2005年8月29日，案外人葛铮持委托人为“梁自明”的《委托书》两份，代理梁自明与被告梁立伟分别就231号房屋和232号房屋签订了《房地产转让合同书》，将该两套房屋均过户至梁立伟名下。该两份《房地产转让合同书》载明x号房屋总价150009元，xx号房屋总价111991元。梁立伟于2005年8月31日取得了该两套房屋的所有权证书，至此两套房屋各有一个房屋所有权证书，编号分别为京房权证通私字第XX**号、京房权证通私字第XX**号。
2015年9月12日，x号房屋和xx号房屋均设立了抵押权，抵押权人均为被告张新峰，期限均为3个月，权利价值为18万元。
关于梁立伟与张新峰之间借款一事，梁立伟称2005年9月份办理完毕x号房屋和xx号房屋抵押公证后，其向张新峰借款15万元，但张新峰实际仅给付其12.75万元，且系以现金方式给付。张新峰称其借给梁立伟共计26万元，其中第一次借给梁立伟15万元，系在办理x号房屋和xx号房屋抵押时给付；第二次借给梁立伟3万元，具体时间记不清了；第三次借给梁立伟8万元，系在2005年12月份给付；三次借款均系现金方式给付。张新峰提交了落款日期为2005年12月12日的《欠条》一份，内容如下：“因工程启动资金不足，向张新峰借现金捌万元整（80000元整）加之前所借现金拾捌万元整（180000元整）共计贰拾陆万元整（260000元整），用期一个月，到2006年1月11日一次性还清，如到期不还，之前所押两套房屋归张新峰所有，借款人协助过户，并在半月之内搬出两套房屋。借款人梁立伟。”该借条落款处“梁立伟”签名及指纹经鉴定机构鉴定均系梁立伟本人的签字和指纹。
2006年1月12日，梁立伟与被告张新峰分别就x号房屋和x号房屋签订了《房地产转让合同书》，将该两套房屋过户至张新峰名下。该两份《房地产转让合同书》载明x号房屋总价150009元，xx号房屋总价111991元。2006年1月24日，张新峰取得该两套房屋相应的所有权证书。2010年3月26日，该两处房屋因地址变更换发了新的所有权证书，其中x号房屋坐落变更为北京市通州区新华西街x号x号楼x层x号，xx号房屋坐落变更为北京市通州区新华西街x号x号楼x层xx号。
关于诉争房屋自梁自明名下过户至梁立伟名下一节，被告梁立伟当庭表示为向张新峰借钱，张新峰要求其有财产证明偿款能力，故私下瞒着父母将诉争两套房屋过户到自己名下，过户时只有其与葛x在场，葛x以代理人身份代梁自明签字。梁立伟称当时携带的过户手续有委托书、梁自明的身份证及梁自明的人名章，人名章系其自己找人所刻，委托书系其所写，身份证系其偷拿出来的。庭审中，葛x出庭作证，其称“2005年8月梁立伟找我办理房屋过户，他让我帮忙签字，以前是一套房本，现在想拆成两个本过户到他名下，所以让我去的。”葛x当庭表示其不认识梁立伟的父亲，也没有见过梁立伟的父亲，“委托书”是梁立伟给他的，过户时其代梁立伟的父亲签的字。诉争两套房屋的房屋档案材料显示，梁自明在1993年房改购房及1999年变更成本价购房的相关书面材料中均加盖了“梁自明”三字横排一行的人名章，而诉争房屋2005年过户至梁立伟名下的《房地产转让合同书》及《委托书》中所盖印章为“梁自明印”四字竖排两列的人名章。
另查，x号房屋一直由刘聪爱与梁自明居住使用，xx号房屋由梁立伟与其妻子居住使用。
上述事实，有死亡证明、村委会证明、派出所证明、居委会证明、水电物业供暖费票据、户口本、欠条、房屋所有权证书、鉴定意见书、诉争房屋档案材料、证人证言及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议系x号房屋和xx号房屋由梁自明名下转让至梁立伟名下相对应的两份《房地产转让合同书》是否有效。该两套房屋的档案材料显示，两份《房地产转让合同书》系葛x以梁自明代理人身份与梁立伟签订的，葛x当庭表示其不认识梁自明，且未曾见过梁自明，其所持《委托书》系梁立伟提供；梁立伟则当庭自认《委托书》系其伪造，《委托书》及《房地产转让合同书》中加盖的梁自明的人名章系其私自找人篆刻，非梁自明本人印章。经与房屋档案材料中梁自明1993年及1999年所用印章对比，《委托书》及《房地产转让合同书》中加盖的“梁自明”人名章确系两枚明显不同的印章。综上，本院认为从民事诉讼证据标准而言，上述事实及证据足以证实《委托书》及两份《房地产转让合同书》非梁自明本人的真实意思表示，故该两份《房地产转让合同书》应属无效。x、xx号两套房屋系原告刘聪爱与梁自明婚姻关系存续期间参加房改购得，现梁自明已去世，故刘聪爱有权提起本案诉讼。综上，对刘聪爱要求确认2005年8月梁自明将x、xx号两套房屋出卖给梁立伟的两份《房地产转让合同书》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
对刘聪爱要求确认梁立伟于2006年1月将x、xx号两套房屋出卖给张新峰的两份《房地产转让合同书》无效的诉讼请求，本院认为2006年1月的房屋转让与2005年8月的房屋转让不属于同一法律关系，故本案不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、“梁自明”作为转让人与被告梁立伟作为受让人于2005年8月29日就位于北京市通州区（原通县）北苑x号旁门x.x.x.x号x幢x单元x层x号房屋（现房屋坐落：北京市通州区新华西街x号x号楼x层x号）签订的《房地产转让合同书》无效；
二、“梁自明”作为转让人与被告梁立伟作为受让人于2005年8月29日就位于北京市通州区（原通县）北苑x号旁门x.x.x.x号x幢x单元x层xx号房屋（现房屋坐落：北京市通州区新华西街x号x号楼x层xx号）签订的《房地产转让合同书》无效；
三、驳回原告刘聪爱的其他诉讼请求。
案件受理费二千九百元，由被告梁立伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐 松
人民陪审员 杨立兴
人民陪审员 丰永全
二〇一七年四月十三日
书 记 员 刘青霞