辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈终民二终字第923号
上诉人（原审原告、反诉被告）曹庆珍，男，1950年7月3日出生，汉族，系现住沈阳市苏家屯。
委托代理人曹荣震（系上诉人曹庆珍之子），男，1975年2月17日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘东环，女，1971年4月24日出生，汉族，无职业，现住沈阳市沈河区。
委托代理人：于建波，系刘东环丈夫，男，1968年5月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张帅，女，1985年8月7日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区。
被上诉人（反诉原告）：于建波，男，1968年5月3日出生，汉族，无职业。
上诉人曹庆珍、刘东环与被上诉人张帅、于建波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院苏民三初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、审判员周海鹏主审、审判员王虹主审参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告张帅系原告（反诉被告）曹庆珍二儿媳，均在前长岭子村生活居住。被告张帅以原告（反诉被告）曹庆珍的名义与被告（反诉原告）刘东环于2006年1月1日签订一份房产交易契约书，张帅将原告所有的坐落于沈阳市苏家屯区沙河镇前长岭子村建筑面积为53平方米的房屋（庭审中曹庆珍承认该房屋当时已经倒塌），被告（反诉原告）刘东环提供的当时该房屋的照片证明该房屋处只剩有地基），以人民币15，000元的价格卖给了刘东环，当时在房产交易契约书上卖主一栏由张帅签字，曹庆珍捺手印，买主一栏由刘东环签字，中证人为曹荣志，代笔人为曹荣俊，并由前长岭子村委会加盖公章，负责人陈国真签字盖章。该房屋的房证号为苏乡（镇）房字1401**号，集体土地建设用地使用证号：沙集建（1993）字第113号，用地面积466.7平方米。被告（反诉原告）刘东环购买该倒塌房屋后于2011年4月至5月在该处另建三间房屋并入住使用。2011年沈阳市苏家屯区沙河街道办事处村屯改造办公室与曹庆珍居住的前长岭子村民委员会作出了对前长岭子村改造的实施方案，并对房产、宅基地进行了公示。公示拟被安置人刘东环，房屋认证面积为53平方米，宅基地认证面积为466.7平方米，房证和宅基地证为曹庆珍，备注为买卖。故原告曹庆珍起诉来院。审理中，刘东环对其兴建的三间房屋申请评估，辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司作出辽中盛评报字（2013）第069号资产评估报告书，评估结论为沈阳市苏家屯区沙河街道办事处长岭子村的面积为75.64平方米的房屋，于评估基准日2013年12月11日的建造价值总计为：142，197元。另查明，二被告系城镇居民，不是沈阳市苏家屯区沙河街道前长岭子村村民。
原审法院认为，《土地管理法》第六十二条“农村村民只能拥有一处宅基地”以及“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定以及相关政策来看，农村宅基地是禁止买卖的。另外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”由此可见，城镇居民不得到农村购买农村宅基地的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。刘东环、于建波系城镇居民，故与曹庆珍之间买卖宅基地的行为应认定无效。故曹庆珍要求确认张帅、刘东环房屋买卖协议无效的诉讼请求原审法院予以支持。关于曹庆珍要求刘东环、于建波腾房及刘东环、于建波要求被告赔偿损失185，000元问题：合同法明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘东环、于建波购买曹庆珍房屋后，进行了翻建，投资款人民币142，197元，故曹庆珍要求腾房及刘东环、于建波要求赔偿损失问题本院予以支持，即新建房屋房屋归曹庆珍所有，曹庆珍赔偿刘东环、于建波投资款人民币142，197元。张帅应该返还刘东环、于建波购房款15，000元。关于刘东环、于建波反诉要求曹庆珍赔偿征地补偿款40，710元问题，因该房屋未实际拆迁，属未发生的事实，不存在拆迁补偿款问题，本案不予处理，刘东环、于建波可在拆迁事实发生后另案告诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之规定，判决如下：一、刘东环、于建波与被告张帅签订的房产交易契约书无效。二、坐落于沈阳市苏家屯区沙河街道办事处前长岭子村在曹庆珍集体建设用地上刘东环、于建波建筑的房屋归曹庆珍所有，刘东环、于建波于本判决发生法律效力之日起15日内将该房屋腾退给曹庆珍。三、被告张帅于本判决发生法律效力后十日内返还刘东环、于建波购房款人民币15，000元。四、曹庆珍于本判决发生法律效力后十日内赔偿刘东环、于建波建房投资款人民币142，197元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费175元，由刘东环、于建波负担87.5元，由被告张帅负担87.5元，反诉费2，455元，由曹庆珍负担1，227.5元，由刘东环、于建波负担1，227.5元。
宣判后，上诉人曹庆珍、刘东环不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人曹庆珍请求：1、撤销沈阳市苏家屯区（2013）苏民初字第522号民事判决书，并查清事实依法改判或发回重审；2、依法确认本案被上诉人作为反诉被告依理依法是错误的请予以改正，另外，上诉人在搬走时一直到张帅卖房时诉争房屋一直有人居住，请求法院依法查清事实；3、上诉费用由被上诉人承担。理由：1、被上诉人刘东环一上诉人曹庆珍作为被反诉人是错误的因为诉争房屋的买卖行为不是曹庆珍和刘东环做的买卖协议的签字、手印不是曹庆珍本人的，刘东环与张帅进行的房屋买卖上诉人根本不知道；2、原审上诉人请求法院判令二被告给曹庆珍腾房，请求滕的房子是上诉人原有的房子，因为上诉人张帅在卖房之前就已不再长岭子村居住了，在这期间，上诉人委托曹庆辰在上诉人的旧房子里居住并看房，由于张帅把房子卖给了刘东环，曹庆辰才不得不从旧房子中搬出，这就说明张帅卖房时此处是有房子的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人刘东环请求：1、二审人民法院依法判决支持上诉人反诉请求，除返还房款及建房投资款外，改判支持上诉人主张赔偿损失款83，513元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。理由：1、被上诉人违反诚实信用原则，导致房屋买卖合同无效，其理应向上诉人承担赔偿损失责任；2、一审法院认定拆迁事实尚未发生与事实不符，属于认定事实错误，据此作出的错误认定是对上诉人有失公平，导致当事人诉累；3、被上诉人给上诉人造成的损失数额具体明确，请二审人民法院依法改判。综上，特提出上诉，请求二审人民法院依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人于建波则辩称同意刘东环上诉请求。
被上诉人张帅则辩称同意曹庆珍上诉请求。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，《土地管理法》第六十二条“农村村民只能拥有一处宅基地”以及“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定以及相关政策来看，农村宅基地是禁止买卖的。另外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”由此可见，城镇居民不得到农村购买农村宅基地的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。刘东环、于建波系城镇居民，故与曹庆珍之间买卖宅基地的行为违反法律规定，应认定无效。
关于上诉人曹庆珍提出《房屋买卖合同》系张帅与被上诉人所签，曹庆珍本人并不知情，故不应承担返还建房投资款责任的问题，张帅系曹庆珍儿媳，张帅于2006年1月1日与刘东环签订了房产交易契约书，并由张帅签字予以确认。同时，该契约书由村委会加盖公章及负责人陈国真签字确认，且刘东环、于建波于2006年购买诉争房屋后一直居住使用。根据上述事实，曹庆珍提出对其出卖房屋的行为并不知情的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人刘东环提出曹庆珍应从拆迁款中赔偿其损失83，513元的问题。因该房屋未实际拆迁，属未发生的事实，不存在拆迁补偿问题，对于因拆迁补偿款所引发的纠纷，本案不予处理，刘东环、于建波可在拆迁事实发生后另案告诉，故本院对刘东环的该项上诉请求也不予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计3，574元，由上诉人曹庆珍承担2，630元、张东环承担944元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年五月十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。