阜新市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民二初字第687号
原告(反诉被告）李淑珍，女，1963年4月28日生，汉族，系个体业主。
委托代理人孙迪，系辽宁双迪律师事务所律师。
委托代理人王俊孝，男，1960年3月25日出生，汉族，系阜矿集团印刷厂干部（系原告丈夫）。
被告（反诉原告）张雅军，男，1971年8月22日生，汉族，系个体业主。
委托代理人王辉，系辽宁重阳律师事务所律师。
原告李淑珍诉被告张雅军合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，于2015年7月27日作出（2015）海民二初字第209号民事判决。原告李淑珍不服，提起上诉。阜新市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）阜民二终字第00226号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，裁定撤销本院（2015）海民二初字第209号民事判决，发回重审。本院受理后，被告张雅军于2016年2月18日提出反诉。本案由审判员贺宁担任审判长，与审判员肖红霞、王晓佳依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李淑珍及其委托代理人孙迪、王俊孝，被告（反诉原告）张雅军及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年7月14日签订了《洗车厂委托经营合同》。合同第二条约定：经营期限自2012年7月14日至2017年7月13日止，一年一签订合同。2013年12月初，原告找到被告续签合同时，被告无故拒绝续签合同。经多次协议无果，至今未能签订继续经营合同。另根据《洗车厂委托经营合同》第三条约定，每年在12月20日前交纳下年度费用，拖欠一个月交纳，本合同解除，全部责任由乙方承担。但被告至今未予给付2014、2015、2016年经营费，经多次催要未果。
综上，原告无奈诉至贵院，请求依法判令解除2012年7月14日原、被告签订的洗车厂委托经营合同；判令被告立即交还原告位于海州区山北街11号房屋和车爵仕汽车酷装美容店（简称汽车美容店）的经营权；判令被告立即给付原告2014年1月至2016年3月期间经营费108000元（4000元/月×27个月）；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告起诉的事实与理由不正确。原告与我之间的合同无效，原告无权让我给付其2004年、2015年及2016年前3月所欠的经营费（租金）108000元，房屋的租金只能由现房屋的实际管理使用人瓦斯综合利用分公司收取。原告采用欺诈的方式将车爵仕汽车酷装美容店出兑给我，若原告将车爵仕酷车美容店经营权收回，必须退还我兑店和兑商品的费用13.5万元，并赔偿因断水、断电、断供热给我造成的各项损失。请求人民法院审理后，充分考虑我的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。
另现在的房屋已经由阜矿集团生活服务公司收回管理权，而且该单位工作人员于2015年5月18日下午明确告知被告，李淑珍无权出租转兑。二是在被告经营期间原告于2014年4月5日在供求世界报纸上发布广告，将被告经营的洗车厂对外出租。
2012年7月原告与被告签订委托经营合同并没有得到天力公司认可。（详见反诉事实与理由）
反诉原告诉称，2012年7月14日，反诉被告与反诉原告协商后，签订了承兑商品协议一份和洗车厂委托经营合同一份，反诉被告将位于海州区山北街11号阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司办公楼一层三间洗车库，一间办公室，一间配电房计200多平方米的房屋出租给反诉原告，并将反诉被告用以上房屋开的车爵仕汽车酷装美容专营店及剩余商品转兑给反诉原告，承兑商品价值13.5万元。上述房屋的租金每月4000元，协议签订后，反诉原告给付反诉被告承兑商品价款13.5万元，此款包含2012年7月至2012年12月的房屋租金。2012年12月27日，反诉原告支付反诉被告2013年的房费30000元，在2013年又支付了当年的剩余房费18000元，2013年10月，房屋的实际产权管理使用人阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司搬出，房屋由阜新矿业集团生活服务公司管理，2013年11月份开始断水、断供热，为此反诉原告多次找反诉被告，反诉被告多次承诺去找阜新矿业集团生活服务公司，但反诉被告一直未办，因此此店铺是反诉原告花大价钱兑来的，每天又都有人员开销，加之洗车客户反诉原告又实行的是会员制经营方式，无奈反诉原告自己找生活服务公司以反诉原告个人名义交了供热费，反诉原告自己出资购买了材料修理供热管路，由于供热晚，自来水管路被冻，直到2014年5月份天暖了才有水，但自来水管被冻坏了，承接原房屋的阜新矿业集团实业有限责任公司瓦斯综合利用分公司就将自来水关闭了，所以至今反诉原告使用的房屋无自来水，导致外出买水支出了很多费用。2014年11月27日晚反诉被告夫妇骗过瓦斯综合利用分公司的门卫进入后院，将反诉原告正常使用的电缆线掐断拿走，反诉原告只能买线后找人重新接上。2014年12月2日中午，反诉被告将一台奥迪车顺路停在了反诉原告经营的汽车美容店外，造成反诉原告无法经营，直到2014年12月14日才不得已开走，给反诉原告的经营造成了巨大的损失。就反诉被告租给反诉原告的房屋，经反诉原告找阜矿集团实业有限责任公司瓦斯利用分公司了解，2012年7月31日反诉被告与当时的房屋管理和使用单位阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司就该房屋签有房屋出租合同，合同中明确规定，租金每月2000元，反诉被告无权向第三方转租。就以上纠纷，反诉原告多次与反诉被告协商，但一直未能解决，现反诉原告为了维护自己的合法权益，提出反诉。请求人民法院依法判令反诉原告与反诉被告签订的洗车厂委托经营合同和承兑商品协议无效，反诉被告退还反诉原告承兑款11.1万元；请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告损失34371.79元；反诉费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，2012年7月14日，反诉原、被告签订洗车厂委托经营合同是有效的，合同的性质是承包合同，反诉原告即租赁使用房屋又使用美容店资质，还购买了洗车厂设备和代卖商品。反诉原告谎称断水断电是不存在的，包括2013年11月份，供热管线漏水，反诉原告也并未停止经营，因为他们使用地下水洗车，所以不存在损失一事。
经审理查明，原告（反诉被告）丈夫王俊孝在阜新矿业集团实业有限责任公司新力科技开发分公司工作期间，双方于2008年1月1日签订《企业内部个人经营承包合同》，约定由王俊孝承包新力公司车爵士汽车酷装美容专营店（以下简称洗车厂），并由个人出资对公司原有车库进行改建并购置设备，承包期限为2008年2月1日至2018年2月1日止。后因王俊孝与其工作单位终止工作关系，2012年7月31日，双方将原有《企业内部个人经营承包合同》修改，由阜新矿业集团实业有限责任公司天力矿山设备检修分公司（甲方，以下简称天力公司）与李淑珍（乙方）重新签订《房屋出租合同》，双方约定由承包经营变更为承租经营，乙方承租阜新市海州区山北街11号房屋继续经营洗车厂，出租期限为2008年2月1日至2018年1月31日，每月租金2000元，合同每年签订一次，租金两年一定。合同同时约定，乙方不得将承租的房屋未经甲方同意擅自向第三方转租、转借。如发现乙方转租、转借第三方，本合同解除。该合同于2013年1月1日生效。
2012年7月14日原告（反诉被告）李淑珍以车爵士汽车酷装美容专营店、李淑珍为甲方与被告（反诉原告）张雅军（乙方）签订《汽车厂委托经营合同》，双方约定将位于北山街11号，天力机电设备检修分公司办公楼一层三间洗车库、一间办公室、一间配电房，共计205平方米房屋委托给乙方。房屋用途为继续经营洗车厂。经营期限自2012年7月14日至2017年7月13日，一年一签订合同，期限五年。洗车厂每月经营费4000元，年经营费4.8万元，于每年12月20日前一次性缴纳，拖欠一个月缴纳，合同解除并乙方承担全部责任。同日，双方另行签订《承兑商品协议》并附《汽车厂物品交接清单》，双方约定：此清单经双方认可，以13.5万价格承对给乙方。包含2012年7月至12月31日房租。12月20日前将下年度房租一次性交付给甲方。以上物品未包含货架上的一些饰品。
2013年11月，该洗车厂产权管理人更换，办公人员撤出大楼，供热线路老化、漏水造成无法供热，自来水停水（生活用水）问题，双方产生争议，后被告（反诉原告）自行出资维修供热，并以此为由拒付2014年至今的经营费。因被告（反诉原告）拒付经营费用，2014年11月27日，原告（反诉被告）将被告供电电缆线掐断，2014年12月2日至2014年12月14日，原告将车牌号为辽J086**的轿车置于洗车厂门前。
2015年6月5日阜矿集团房地产监察大队向车爵仕酷装美容专营店下发《房产出租（占用）整改通知》。
另查，本案涉及承包、租赁的房屋，先后由阜新矿业集团实业有限公司新力科技开发分公司、阜新矿业集团实业有限公司天力矿山设备检修分公司、阜新矿业集团实业有限公司瓦斯综合利用分公司、阜新矿业集团实业有限公司生活服务公司实际产权管理人。
上述事实，由原、被告陈述、答辩，《企业内部个人经营承包合同》，《汽车厂委托经营合同》、《承兑商品协议》并附《汽车厂物品交接清单》，《房屋出租合同》，照片，情况说明，《房产出租（占用）整改通知》,营业执照，本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《汽车厂委托经营合同》中所约定的权利义务关系及《承兑商品协议》记载内容和王俊孝出具的“今有王俊孝收到汽车厂房费叁万元整”的收条，可以认定原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军实际为房屋租赁（转租）关系。该合同是双方自愿签订，并已实际履行，其内容不违反法律强制性规定，并未影响合同实际租赁关系的约定及合同目的的实现。
关于原告（反诉被告）转租行为及签订的《汽车厂委托经营合同》效力问题，本院认为，首先，王俊孝依据企业内部个人经营承包合同取得洗车厂经营权及11号房屋使用权，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《汽车厂委托经营合同》得到了王俊孝的认可，而后天力公司与李淑珍重新签订《房屋出租合同》，原告（反诉被告）取得洗车厂及房屋的承租权，因此对于双方签订的《汽车厂委托经营合同》，原告（反诉被告）主体身份适格。其次，《房屋出租合同》是对原承包经营合同的修改，且其生效时间在《汽车厂委托经营合同》之后，原承包经营合同并未对转租问题进行约束；再次，根据《合同法》第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，未经出租人同意的转租，法律赋予了出租人解除合同的权利并进行了必要的限制，且在符合条件的情况下是否解除合同选择权在于出租人，在出租人未行使解除权的情况下，转租关系仍然继续，转租合同的效力不受影响。本案的房屋所有权人及现实际管理人，并未行使解除权，被告（反诉原告）仍实际占用洗车厂。
综上，本院认为，原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军签订的《汽车厂委托经营合同》仍具有法律效力，双方应当依据合同约定履行相应权利义务。现原告（反诉被告）要求解除合同，被告（反诉原告）主张合同无效，双方均无继续履行意愿，故本院认可原告（反诉被告）解除合同的主张。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于委托经营费（房屋租金）给付问题，本院认为，本案双方签订《汽车厂委托经营合同》，被告（反诉原告）占有使用房屋，应当支付房屋租金。对被告（反诉原告）主张按照《房屋出租合同》约定的每月2000元标准，由其向房屋实际所有人或管理人交纳的说法，本院认为，合同的关系只能对特定的债权人和债务人产生效力，对于合同关系之外的第三人不具有约束力。《汽车厂委托经营合同》关于委托经营费（房屋租金）的约定是本案双方当事人自愿达成，即使合同无效，被告（反诉原告）亦应当根据双方签订合同时认可的价格，按照实际使用期限，支付价款，原告（反诉被告）与天力公司签订《房屋出租合同》中的价款约定并不及于被告（反诉原告）。故本院认为，被告（反诉原告）应当根据《汽车厂委托经营合同》约定给付合同解除前的委托经营费（房屋租金）。
对于被告（反诉原告）主张的《汽车厂委托经营合同》无效，不予赘述。对于其主张《承兑商品协议》无效，并要求原告（反诉被告）退还承兑款11.1万元的诉讼请求，本院认为，双方自愿达成《承兑商品协议》并已实际交付，不存在法定的无效情形。《承兑协议》法律性质应属于买卖合同，被告（反诉原告）承兑后对商品享有充分、独立的使用、收益、处分的权利和义务。虽《承兑协议》中的商品在用途上与《汽车厂委托经营合同》具有一定的关联性，如《汽车厂委托经营合同》未能实际履行，导致《承兑商品协议》目的根本无法实现，则该协议可以解除，但被告承兑商品后，实际经营使用近4年，承兑物品已完成所有权转让，该《承兑商品协议》不宜解除，故对于被告（反诉原告）要求返还承兑货款的请求，本院不予认可。
对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失34371.79元（堵门造成的损失；停水造成的损失；停供热造成的损失；停电造成的损失；修供热管路所支付的费用；电损耗），反诉原告向本院出示海州区慧通五金水暖行出具的维修费、材料费、人工费票据3张，证明反诉原告为维修供暖管路2013年11月8日支出3528元，2015年11月10日支出5540元，2014年11月28日反诉原告因维修电缆购买电线和电工费用1200元。反诉被告对于两次维修供暖管路票据真实性及2015年11月10日维修事实不予认可。本院认为，反诉原告提供的该两份收款收据编号分别为NO0080029与NO0080030，两票据编号相连，但维修时间间隔为两年，两份收据真实性存疑，不能证明维修情况及花费，故本院不予采信。但在本案庭审过程中，反诉被告对2013年11月8日维修供暖管路事实予以认可，双方在庭审中对于此次维修中，反诉原告实际支出费用为1550元达成一致，且反诉被告同意给付，本院予以认可。对于反诉原告维修因反诉被告掐断电缆而产生的花费1200元，对此本院对反诉被告掐断电缆事实予以确认，反诉原告提供相应收款收据予以证明，反诉被告虽不予认可，但未能提供相反证据，故本院对反诉原告该费用的主张予以认可。
对于反诉原告主张的因反诉被告车辆堵门造成的损失、停水造成的损失、停供热造成的损失、停电造成的损失，本院认为，对于双方合同履行期间存在供热、供水问题的事实，本院予以认可，对于双方发生争议后，反诉被告用其车辆堵门、掐断供电电缆事实，本院予以认定，但对于损失的具体情况（如期间、数额、计算标准、方式等），反诉原告未提供证据证明，故本院无充分证据确认反诉原告上述主张，但本院认为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。考虑上述事实存在，反诉被告作为出租方未能完善履行义务，对反诉原告造成的一定影响，参考双方合同约定的委托经营费数额，本院酌定上述损失8000元为宜。对于反诉原告主张的电损耗费用2877.22元，反诉原告亦未提供证据，未能证明事实存在及与本案关联性，故本院不予认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李淑珍与被告（反诉原告）张雅军签订的《洗车厂委托经营合同》；
二、被告给付原告2014年1月1日至2016年3年31日期间的委托经营费用（房屋租金）人民币共计108000元；
三、反诉被告给付反诉原告供热维修费人民币1550元，电缆维修费人民币1200元，及因车辆堵门造成的损失、停水造成的损失、停供热造成的损失、停电造成的损失费用人民币8000元；
四、驳回反诉原告其他诉讼请求。
上述费用经折抵后，应由被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）人民币97250元。
上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1400元，由被告张雅军负担。
反诉案件受理费1603元，由反诉被告李淑珍负担120.62，由反诉原告张雅军负担1482.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
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审判长 贺 宁
审判员 肖红霞
审判员 王晓佳
二〇一六年五月二十七日
书记员 郭 航