广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1675号
原告：郑静敏，住广州市荔湾区。
委托代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。
被告：广州市恒景房地产投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赵育民，总经理。
委托代理人：蔡丽芬，被告公司职员，联系地址。
第三人：广州市益丞江兆房地产有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：何基文，执行董事。
委托代理人：梁穗香，第三人公司职员，联系地址。
原告郑静敏诉被告广州市恒景房地产投资有限公司、第三人广州市益丞江兆房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄辉、被告的委托代理人蔡丽芬、第三人的委托代理人梁穗香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将广州市滨江西路130号帆影阁16楼[自然层16]A号房出售给原告，该房屋的建筑69.62平方米，总房价为472688元，交付期限为2004年5月31日前。该合同于2004年2月10日经广州市房地产交易中心预售登记。2004年2月15日，原告将购房款472688元全部支付给被告，被告收款后出具“收款收据”给原告。按照约定被告应在2004年5月31日前将涉案房屋交付原告使用，但由于被告自身原因，造成帆影阁楼盘烂尾后由第三人拍卖取得该楼盘还未出售的房屋才救活帆影阁楼盘。该楼盘在2013年左右就开始陆续有购房人收房入住，但被告至今还未通知原告收房。由于原告至今未收到房屋，所以要求被告将涉案房屋交给原告使用，并且按照《商品房买卖合同》第九条第1点第(2)项的规定支付违约金。现起诉请求法院判令：1、第三人协助被告将广州市滨江西路130号帆影阁16楼A号房房屋交给原告使用；2、被告支付从2004年6月1日到房屋交付原告之日止的逾期交房违约金给原告（按原告已付房款472688元的每日万分之二的标准计算），现从2004年6月1日暂计到2015年8月20日违约金为397057元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、经核查，我司没有涉案房屋的房款进帐记录。2、涉案房屋所在项目的部分物业于2009年12月31日被拍卖，但拍卖后并没有按照拍卖的要求执行，项目的具体情况我司并不清楚。3、2010年2月8日，我司在海珠法院主持下将被拍卖物业所在项目移交买受人。当日经我司、买受人及海珠法院以签署三方笔录的形式确认，买受人也应按拍卖公告的要求于2010年10月8日将楼盘交还海珠法院，再由海珠法院移交我司。但项目完成后，买受人一直没有依法交还楼盘，楼盘的进展完全由买受人控制，我司根本不具备办理交楼及办理产权手续的条件。事实上，楼盘部分房屋已交付使用，但该手续不是由我司办理的。4、2010年12月31日，海珠法院依法作出的（2008）海指执字第173—6号执行裁定书及2011年3月15日作出的（2011）海执异字第2号执行裁定书均认定买受人无法在期限内完成收尾工程及验收等工作，将整个楼盘交还给法院，违反了（2009）海委拍字第56号委托拍卖函第三条第7、8项的规定的事实。因此2009年12月31日拍卖后的逾期交楼及办证并非我司原因造成，而是因为买受人违约，延长楼盘完成收尾工程及验收工作等期限，一直没有依法交还楼盘造成的。我司不应承担因以上原因迟延履行的违约责任。原告第二项诉讼请求已超过诉讼时效；5、本案的受理费等诉讼费用应由原告自行承担。
第三人述称：我方不发表意见，由法院依法判决。确认目前涉案房屋是空置状态。
经审理查明：2004年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以472688元向被告购买滨江西路130号帆影阁[自然层16]A号房；（第八条）被告应当在2004年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权提出解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10%向原告支付违约金。原告要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同附件一为房屋平面图；等。上述合同经广州市房地产交易所办理预售登记手续。
据被告于2004年2月15日出具的《收款收据》记载，被告收到原告交来的购“帆影阁”16楼A单位房款472688元。
另查，房管部门出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路130号的权属人为被告和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元。被告占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相公巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案（详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录）。
本院向广州市海珠区建设和园林绿化局调取的工程地点位于广州市海珠区滨江西路130号（帆影阁）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，记载备案日期为2013年1月8日。
2015年9月6日，原告提起本案诉讼。在庭审中，第三人表示涉案房屋目前由其公司管理并办理收楼手续，现涉案房屋是空置状态。原、被告均确认原告在起诉前没有向被告主张过权利。
诉讼中，被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、拍卖会资料；2、（2008）海指执字第173号广州市海珠区人民法院公告；3、（2011）海执异字第2号执行裁定书。原告质证表示，由于被告没有提供证据原件，不予质证，而且上述证据均与本案无关。第三人质证表示本案与第三人无关，不发表意见。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告逾期交付涉案房屋给原告，已构成违约。现第三人明确表示涉案房屋目前由其公司管理并办理收楼手续，原告要求第三人协助被告将广州市滨江西路130号帆影阁16楼A号房房屋交给原告使用，合法合理，本院予以支持。被告逾期交付涉案房屋给原告，理应承担违约责任。原告直至2015年9月6日才向被告主张迟交楼违约金的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外，故违约金的起算应从2013年9月6日起算。商品房买卖合同对被告逾期交楼超过180日后的违约金标准没有明确约定，现原告要求按照已付房款的每日万分之二的标准计算，没有超出合同约定，本院予以采纳。鉴此，原告要求被告向其支付从2013年9月6日起至被告实际交付涉案房屋之日止的迟交楼违约金（每日按已付房价款472688元的万分之二的标准计算）的请求合理合法，本院予以支持，但违约金总额应以原告已付房款为限。原告主张的超出本院支持以外的其余违约金请求，本院依法予以驳回。被告关于其不需承担违约责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十九条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告广州市恒景房地产投资有限公司、第三人广州市益丞江兆房地产有限公司在本判决生效之日起10日内，将广州市滨江西路130号帆影阁[自然层16]A号房交付给原告郑静敏；
二、被告在本判决生效之日起十日内，支付从2013年9月6日至实际交楼之日止的迟交楼违约金（每日按已付房价款472688元的万分之二的标准计算,违约金总额应以原告已付房款472688元为限）给原告；
三、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3678元，由原告负担2053元，被告负担1625元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 梁浩荣
人民陪审员 王君碧
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 童 双
钱国雄