陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初1095号
原告刘金治，男，1957年2月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人刘卫华，男，1988年2月出生，汉族，籍贯同上，系原告刘金治之子。
委托代理人ＸＸ安，陕西富能律师事务所律师。
被告沈卫刚，男，1971年11月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人薛赛梅，女，1984年12月出生，汉族，陕西省人。
第三人刘兆雄，男，1970年1月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人刘忠山，陕西富能律师事务所律师。
原告刘金治诉被告沈卫刚、第三人刘兆雄案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘金治未到庭，由其委托代理人刘卫华、ＸＸ安到庭参加了诉讼，被告沈卫刚及其委托代理人薛赛梅均到庭参加了诉讼，第三人刘兆雄未到庭，由其委托代理人刘忠山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金治诉称，原告与第三人刘兆雄系要好朋友，经济往来较多，刘兆雄拖欠原告较大数额的款项。刘兆雄在神木县神木镇体育中心有合法产权的商业楼房，该房在银行有抵押贷款130万元未清。2013年6月份，原告与刘兆雄多次协商，约定将该房产以400万元卖于原告，其中债务抵偿款为270万元，另原告给刘兆雄妻子解桂霞打款130万元，让其还清了银行贷款，取出了抵押在银行的该房的国有土地使用权证、房屋所有权证，交由原告持有。双方又去神木县公证处对房屋买卖合同办理了公证。之后，原告催促刘兆雄配合办理产权过户手续，刘兆雄均以各种理由推脱，一直未办。2015年6月，刘赵雄告诉原告法院查封该房产的事实。原告以案外人身份提起了执行异议，后被神木县人民法院裁定驳回了原告的执行异议。综上，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，并且经过公证，原告对涉案房屋享有合法的权利。故起诉请求：1、判决停止神木县人民法院（2014）神民初字第00089-1民事裁定书对位于神木镇体育中心商业街楼房的查封，停止对该房屋的强制执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告刘金治向法院提交以下证据：
第一组：（2014）神民初字第00089-1号民事裁定书、（2015）神执异字第00161号执行裁定书，证明：1、位于神木县神木镇体育中心商业楼房的房产被神木县法院查封保全的事实；2、在被告沈卫刚申请执行第三人刘兆雄的执行程序中，原告刘金治提出执行异议，认为神木县法院保全查封的房产为其享有所有权属的财产，神木县人民法院的保全查封行为，侵犯了其合法的财产权利，神木法院作出裁定，驳回了原告刘金治的执行异议申请；3、原告的起诉符合法律规定，诉讼主体适格。
第二组：公证书一份，证明：1、涉案的房屋第三人刘兆雄于2013年8月26日以400万元的价款，出卖给原告刘金治，该买卖合同经过神木县公证处的公证，并且房款已全部付清的事实；2、原告刘金治是该房屋的实际权利人。
第三组：银行打款回执一支、汇款凭证一支，证明原告刘金治给第三人刘兆雄妻子解桂霞打款130万元，让其还清涉案房产当时在银行的抵押贷款130万元的事实。
第四组：房产证、土地证、房屋移交清单复印件、证明各一份，证明：1、2013年8月26日，第三人刘兆雄已将涉及该房产的房屋所有权证、国有土地使用权证交由原告刘金治持有至今，将涉及该房产的所有钥匙交由刘金治，完成不动产交付行为；2、涉案房产由原告刘金治实际管理使用，原告是实际权利人。
第五组：租赁合同一份，收款收据一支，证明：1、原告刘金治与田卡富2013年8月26日签订租赁合同，原告刘金治将涉案的房屋租赁与田卡富得事实；2、证明原告刘金治三年共收到田卡富租金15万元的事实。
第六组：律师调查谈话笔录一份，证明：1、刘金治与刘兆雄签订房屋买卖合同，刘兆雄以400万元的价款将涉案的房屋出卖于原告刘金治，其中270万元系顶账，另有刘金治打款支付130万元，将该房屋在银行的抵押贷款还清，取回了抵押在银行的房产证、土地证；2、证明刘兆雄因债务很多，经常不在神木居住，致使未及时办理房产证过户手续，未过户的原因，过错不在原告一方；3、2014年1月，应被告沈卫刚的申请，神木县法院查封保全了涉案房屋，致使无法办理过户手续，原告当时对此不知情，过错不在原告方。
第七组：借款借据两支、打款凭证一支，证明原告与卖方人刘兆雄存在借贷关系。
被告沈卫刚辩称：1、根据相关法律规定，涉案房屋的产权登记在第三人刘兆雄名下归刘兆雄所有，即使房屋已经转让给原告，也应当办理登记，未登记的不发生法律效力，故原告提起执行异议之诉没有事实及法律依据，应予以驳回；2、从原告提供的现住址中可以看出原告并未实际占有涉案房屋；3、原告在（2015）神执异字第00161号执行异议申请并未提供证据证明已将全部房屋价款向第三人支付，所以原告并未支付房屋价款；4、原告将未过户一事归于第三人，理由过于牵强，房屋转让协议本就是原告与第三人刘兆雄之间为了隐匿财产而签订的合同。综上，被告因民间借贷纠纷提起诉讼保全涉案房屋，正当、合理，神木法院作出的（2014）神民初字第00089-1号民事裁定书正确，该房屋也应当继续执行。
被告沈卫刚未向法庭提交证据。
第三人刘兆雄辩称，同意原告的诉讼请求。
第三人刘兆雄未向法庭提交证据。
为查明案件事实，本院依法与出具借款借据的会计贺卡成作了一份调查笔录，与房屋租赁人田卡富作了一份调查笔录及田卡富提供的房屋租赁合同、租赁费收据。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对原告提供的第二组证据的真实性不清楚，对证明目的有异议，原告没有给刘赵雄付过房款，是刘兆雄为了转移财产，而且该房屋的权利人，也不是刘金治，而是刘兆雄。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，这130万元说不清是给打的房款。对第四组证据的房产证、土地证的真实性无异议，对房屋移交清单、证明的真实性有异议，有可能是原告和第三人弄虚作假，是为了应付诉讼写的，钥匙有没有实际交付等情况被告不清楚。对第五组证据的真实性及证明目的均有异议，据被告所知，2013年8月份期间涉案房屋并没有出租给别人，是刘兆雄自己典当行占用着了。对第六组证据的真实性及证明目的均有异议，该房屋既然已经交付，房款也已经给付，就应该过户，原告这么长时间没有过户是原告和第三人欺骗作假。对第七组证据的真实性不清楚。
第三人对原告提供的证据的真实性及证明目的均无异议。
原告及第三人对本院出具的调查笔录两份及田卡富提供的房屋租赁合同、租赁费收据的真实性均无异议；被告对本院出具的与贺卡成的调查笔录有异议，认为贺卡成本来就是放款的合伙股东，不是会计；对与田卡富的调查笔录、房屋租赁合同及租赁费收据的真实性均有异议，认为租赁时间与实际房产证登记时间不符。
经本院审查认为，原告提交的第一组证据，来源合法，内容真实，能证明涉案房产被神木县人民法院查封以及原告刘金治在执行程序中提出过执行异议，后被法院驳回其执行异议申请的事实，故本院对其真实性予以采信。对第二组证据，与本院查明的事实一致，能证明原告与第三人刘兆雄于2013年8月26日签订了房屋转让合同，并于2013年10月9日在神木县公证处申请公证的事实，故本院对真实性予以采信。对第三组证据的真实性予以采信，能证明原告刘金治向第三人刘兆雄的妻子打款130万元的事实。对第四组证据的房产证、土地证的真实性予以采信，对房屋移交清单及证明的真实性不予认定，因为根据原告提供的房产证的登记时间与事实不符，故不予认定；对第五组、第六组证据，与本院查明的事实相符，能证明原告刘金治已将涉案房屋租赁与案外人田卡富的事实，故本院予以认定。对七组证据，证证明原告刘金治与第三人刘兆雄存在借贷关系的事实，本院依法予以认定。对本院与贺卡成、田卡富的两份调查笔录及房屋租赁合同、租赁费收据，因本案查明的事实相符，本院对其真实性予以采信。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年8月26日，原告刘金治以400万元的价格购买了第三人刘兆雄及其妻子解桂霞共同共有的位于神木县神木镇体育中心的商业楼房一套，双方并签订了《房屋转让合同》，合同约定刘兆雄及妻子解桂霞自愿将位于神木县体育中心商业楼，两间两层，建筑面积为176.22平方米的房屋以400万元的价格出售给原告，并约定了付款方式及相关事宜，并由双方当事人予以签字确认。2013年10月9日，原告及第三人刘兆雄对房屋转让合同去神木县公证处办理了公证，神木县公证处于2013年10月22日作出（2013）神证民字第1616号公证书。2013年7月19日，原告刘金治向第三人刘兆雄之妻解桂霞打款130万元。剩余房款270万元，因第三人刘兆雄于2012年11月4日向原告刘金治累计借款7307105元，后经第三人刘兆雄与原告口头协商后，约定将借款中的270万元作为购买涉案房屋的房款用以清偿所欠原告的借款。2013年8月26日，原告刘金治将涉案房屋租赁与案外人田卡富，并由田卡富租赁该房屋至今。
后因第三人刘兆雄向被告沈卫刚借款200万元未还，沈卫刚于2013年11月将刘兆雄诉至本院，并于2014年1月23日向本院提出诉讼保全申请，本院于2014年1月27日作出（2014）神民初字第00089-1号民事裁定书，对刘兆雄所有的位于神木县神木镇体育中心商业楼房屋一幢予以查封。在执行程序中，原告刘金治于2015年6月12日对该民事裁定书提出异议，本院依法作出（2015）神执异字第00161号执行裁定书，裁定驳回刘金治的异议。对此原告刘金治于裁定书送达之日起15日内，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，结合本案原告的举证及本院的审理查明，第三人刘兆雄及其妻子解桂霞以400万元的价格将涉案房产卖于刘金治。其中刘金治于2013年7月19日向第三人刘兆雄妻子解桂霞打款130万元，剩余房款270万元由于刘兆雄欠刘金治债务，双方将涉案房屋进行了以物抵债，原告与第三人之间的以物抵债行为亦可视为原告刘金治支付了剩余合同价款。故原告将涉案房屋的房款已全部付清。2013年8月26日，原告与第三人刘兆雄、解桂霞签订了房屋转让合同，于2013年10月9日向神木县公证处申请了公证，并于2013年10月22日神木县公证处作出了（2013）神证民字第1616号公证书，合同签订后，原告又将涉案房屋租赁与案外人田卡富，实际上原告已合法占有该不动产。
由于原告刘金治与第三人刘兆雄签订房屋转让合同的时间在本院作出预查封裁定之前，房屋价款已全部付清，原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋至今，且双方就涉案房屋的交易价格合理，可排除恶意转让财产的可能，未办理过户登记亦非原告自身原因所致。故原告的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时，原告与第三人虽至今未就涉案房屋办理过户登记，但不影响房屋转让合同的效力，且被告沈卫刚与第三人刘兆雄之间只是普通债权、债务关系，本案诉争的房屋也不属于生效法律文书指定交付的特定物。故原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该房产。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
不得执行位于神木县神木镇体育中心商业楼的房产。
案件受理费38800元，由被告沈卫刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 张 箭
审判员 杨惠萍
审判员 项晓艳
二〇一六年八月二十五日
书记员 牛俊梅