江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1665号
上诉人（原审被告）陆庆虎。
委托代理人茆洪贤、陆咸江。
被上诉人（原审原告）赵金梅。
被上诉人（原审原告）陆云洋。
被上诉人（原审原告）陆云康。
三被上诉人共同委托代理人王玉琴，山东泉舜律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人李春富，北京市蓝鹏律师事务所律师。
原审被告陆雷。
上诉人陆庆虎因与被上诉人赵金梅、陆云洋、陆云康、原审被告陆雷确认合同效力纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2013）灌民初字第0713号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人陆庆虎及其委托代理人茆洪贤、陆咸江、被上诉人赵金梅及三被上诉人共同委托代理人王玉琴、李春富到庭参加了诉讼，原审被告陆雷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵金梅、陆云洋、陆云康一审诉称：赵金梅与陆雷原系夫妻关系，后因拆迁之事双方于2012年3月9日协议解除了婚姻关系。双方婚后育有四子，长子陆云亮、次子陆云港已经分户另过；三子陆云洋、四子陆云康随赵金梅共同生活。2010年8月，赵金梅与侍庄乡签订了《房屋搬迁补偿安置协议书》，按照协议约定：侍庄乡根据《陆庄村搬迁安置方案》等相关规定，由侍庄乡为陆雷一家四口补偿安置两处宅基地（大约400平方米，位于陆庄安置区17排26号、27号）。由于拆迁的补偿安置款极少，只有2万元，赵金梅家根本无法建房，赵金梅前往北京上访，要求解决拆迁补偿款问题。2012年春节期间，赵金梅回到原籍见到自己的房子框架已经建好，为了不让陆雷抢先进住，赵金梅、陆云洋、陆云康搬进27号居住，不料在四月份时，村长陆庆虎带人将赵金梅、陆云洋、陆云康一家强行赶出该屋。并称该房屋已经被赵金梅丈夫陆雷私自卖给了村长陆庆虎。至此，赵金梅、陆云洋、陆云康方知陆雷私下和村长陆庆虎签订协议将该房屋卖掉了。陆雷则称，确有私自卖房之事，但自己只是在一份材料上签名，村长陆庆虎并未将该买卖协议交付给自己。赵金梅、陆云洋、陆云康认为，侍庄乡补偿安置宅基地应属全家成员共同共有财产，陆雷未征得赵金梅、陆云洋、陆云康同意，擅自出售全家共同共有财产的行为违反了相关法律规定，应属于无效行为。现提起诉讼，请求判决确认陆雷、陆庆虎签订的宅基地买卖协议无效。
陆雷一审辩称：因没有钱建房，陆雷才将宅基地卖给陆庆虎。卖宅基地的时候，赵金梅不知情，当时她在北京上访。陆雷认为与陆庆虎的宅基地转让合同有效。
陆庆虎一审辩称：1、赵金梅、陆云洋、陆云康在诉状中陈述的“在陆庆虎威逼利诱之下签订的房屋搬迁补偿安置协议”、“只在宅基地上建好基础”、“回到原籍见到自己的房子框架已经建好”及赵金梅、陆云洋、陆云康不知自己的宅基地被卖的叙述不是事实。2、涉案宅基地使用权转让是客观存在的事实，且该宗宅基地的转让行为不违反法律规定。3、陆雷是户主，是该宗宅基地使用权的代表人，陆雷处置宅基地的行为，代表了其家庭所有成员，构成表见代理。假设有个别成员不知情，不知情的行为也不具有对外效力。4、涉案宅基地转让协议不违反法律、法规的强制性规定，根据2012年7月1日施行的最高人民法院适用买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条之规定，赵金梅、陆云洋、陆云康主张该协议无效人民法院不应支持。5、赵金梅、陆云洋、陆云康主张的宅基地未经登记，不能证明其对宅基地拥有合法权益。请求驳回赵金梅、陆云洋、陆云康的起诉或者驳回赵金梅、陆云洋、陆云康的诉讼请求。
原审法院经审理查明：赵金梅与陆雷于1994年5月8日登记结婚，婚后生育陆云亮、陆云港、陆云洋、陆云康四子，现长子陆云亮、次子陆云港已分户另过。2012年3月9日，赵金梅与陆雷协议离婚。
2010年8月份，赵金梅与陆雷一家房屋被拆迁，灌云县侍庄乡人民政府为赵金梅和陆雷一家补偿安置两处宅基地，即位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第26号、27号地块，该两处宅基地至今未办理权属证书。
2010年11月份，陆雷将位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第27号地块的宅基地以人民币258000元转让给陆庆虎。此时，赵金梅因对安置补偿存有异议，在北京上访。此后，案外人陆增凯、陆习红与陆雷、陆庆虎代表四户业主（建房宅基地分别为灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第25号、第26号、27号、第28号地块），与施工人侍军山签订建筑安装工程承包合同书，约定由侍军山为上述四户分别承建二间三层楼房。在施工过程中，陆雷还承揽该四户房屋的模板工程，期间，陆云洋、陆云康先后参与对模板工程的施工管理。陆庆虎另有住房，在赵金梅、陆云洋、陆云康起诉前，陆庆虎在陆雷转让的宅基地上将房屋建好交给他人使用。
另查，安置补偿给陆雷一家的位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第26号宅基地，因陆雷将该宅基地转让给费倩，赵金梅、陆云洋、陆云康另行提起诉讼。
在本案审理过程中，对陆庆虎建房所花费用问题，经询问赵金梅，赵金梅明确不同意给予陆庆虎补偿，也不同意追加现在实际居住人为本案第三人。
原审法院认为，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，因日常生活需要，夫妻任何一方对夫妻共同财产均有权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫妻一方未与另一方协商转让宅基地使用权为无效处分行为，如果另一方事后不予追认，该行为无效，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。陆雷转让宅基地时，没有征得赵金梅同意，陆庆虎亦无证据证实赵金梅知道并同意陆雷与陆庆虎签订宅基地转让协议，事后赵金梅明确不予认可，双方为此多次发生争执。陆庆虎在该村另有住宅，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《江苏省土地管理条例》第三十四条、第三十五条规定，陆庆虎不符合受让宅基地的条件。综上，对赵金梅、陆云洋、陆云康要求确认陆雷与陆庆虎签订宅基地买卖协议无效，原审法院依法予以支持。陆雷、陆庆虎的抗辩事由缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。赵金梅在本案中明确表示不同意对陆庆虎所花建房费用给予补偿，也不同意追加该房屋现实际使用人为本案第三人参加诉讼，对确认本案合同无效后的财产处理问题，双方可以另行解决。经原审法院审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陆雷与陆庆虎于2010年11月签订的宅基地转让协议无效。案件受理费80元，由陆雷、陆庆虎各半负担。
陆庆虎不服一审判决，向本院提出上诉称：一、涉案的基本事实真相，2010年11月12日，上诉人与陆雷签订安置地块转让协议书，陆雷作为户主将自家（包括被上诉人共同拥有的）因安置分配取得的位于陆庄安置区十七排七幢二十七号的宅基地使用权以25.80万元转让给上诉人。后来，上诉人与施工人侍军山签订建筑安装工程承包协议书，在该地块建筑楼房。在施工过程中，陆雷承包楼房的模板工程，陆云洋、陆云康参与模板工程的施工管理。在此期间赵金梅虽然曾在北京上访过，但没有迁居或定居在北京，其对上诉人与陆雷签订的协议和上诉人在本案地块建筑楼房等事实是明知的，且未表示异议。二、案件的基本事实由以下证据予以佐证：上诉人与陆雷于2010年11月12日签订的涉案地块转让协议书，陆雷出具给上诉人的领款收据及侍军山、陆习红的证人证言等证据材料。三、一审法院存在适用法律错误。1、一审法院以上诉人在该村另有宅基地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《江苏省土地管理条例》第三十四条、第三十五条规定，认定上诉人不符合受让宅基地的条件，并由此确认上诉人与陆雷签订的宅基地转让协议无效是错误的。根据前述法律规定，农村村民只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、购买、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这是一条管理性规定，而不是效力性强制规定。2、上诉人和陆雷签订宅基地转让协议后，又在该地块建设楼房，陆雷承包了该楼房的模板工程，陆云洋、陆云康参与了陆雷模板工程的施工管理，赵金梅没有任何不知情之理。被上诉人称自己不知情、不同意出让宅基地是不现实的，不合常理的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权……。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案三被上诉人明知陆雷以其和三被上诉人共有的宅基地使用权与上诉人签订转让协议而不作否认表示，依法应视为同意。再者，陆雷系其农村家庭户的户主，与上诉人签订宅基地出让协议的行为也构成合同法上的表见代理行为。涉案宅基地使用权应属赵金梅、陆云洋、陆云康与陆雷家庭共有，而非陆雷和赵金梅夫妻共有。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决上诉人与陆雷签订的宅基地转让协议无效也属适用法律错误。综上，上诉人与陆雷于2010年11月12日签订的宅基地转让协议是真实意思表示，不违反法律强制性规定。被上诉人以不知情为由主张协议无效是没有法律依据的。假设被上诉人不知情，陆雷的行为也构成表见代理。被上诉人当时未作否认的目的就是以后恶意占有该地块的楼房。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人赵金梅、陆云洋、陆云康辩称：1、一审判决认定事实清楚，赵金梅、陆云洋、陆云康均不知将宅基地卖给陆庆虎的事实；2、一审判决适用法律正确，《中华人民共和国土地管理法》及《江苏省土地管理条例》均为强制性的规定，陆雷的行为不构成表见代理。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依法应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告陆雷二审未到庭，未作答辩。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人赵金梅、陆云洋、陆云康是否知道陆雷将宅基地转让给陆庆虎的事实？2、陆雷转让宅基地的行为是否构成表见代理？
本院认为，上诉人陆庆虎与原审被告陆雷于2010年11月12日签订《安置地块转让协议书》，该协议书没有赵金梅、陆云洋、陆云康的签字，陆庆虎无证据证实赵金梅知道并同意陆雷与陆庆虎签订宅基地转让协议，事后赵金梅对此亦明确表示不予认可。陆云洋、陆云康参与涉案土地上房屋建设工程的施工，并不足以说明其知道涉案宅基地已被陆雷转让给陆庆虎，且陆云洋、陆云康辩称其认为是在为自己家建房。对于上诉人陆庆虎提出赵金梅、陆云洋、陆云康对于陆雷与陆庆虎签订协议的事实是明知的上诉主张，没有证据予以证实，本院对此不予支持。对于上诉人陆庆虎提出陆雷系农村家庭的户主，其签订协议的行为构成表见代理的上诉主张，本院认为，陆雷、赵金梅系平等的民事主体，陆庆虎没有提供证据证实其有理由相信陆雷有代理赵金梅签订涉案协议的代理权，陆庆虎主张陆雷系农村家庭的户主不能说明陆雷有权处分赵金梅的财产份额，故本院对陆庆虎的该上诉主张依法不予采信。综上，上诉人陆庆虎的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陆庆虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；