湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1591号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄明生，男，1968年10月17日出生，汉族，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：严培娣，女，1967年10月23日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人黄明生因与被上诉人严培娣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄明生上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、驳回严培娣的全部诉讼请求；3、改判支持黄明生的反诉请求；4、本案案件受理费由严培娣负担。事实与理由：1、上诉人远在红安县，与涉案的房屋相距近百公里，根本不知道该房屋要拆迁。在签订《门面租赁合同》时，被上诉人明知该房屋要拆迁但未告知上诉人，合同签订后，上诉人依据合同的规定，交付了租金，该房屋被做围墙后才知道该房屋要拆迁。2、房屋被征收拆迁后是不得转让出租的，在房屋被征收拆迁时转让或出租是违反法规政策的。
严培娣辩称，我已告知上诉人房屋要拆迁，上诉人对此也是知情的，请求驳回上诉，维持原判。
严培娣向一审法院起诉请求：1、确认解除严培娣与黄明生的门面租赁合同；2、黄明生腾退房屋并恢复房屋原状；3、黄明生向严培娣支付2016年4月8日至实际腾退房屋之日期间的租金（每日按134元计）。
黄明生反诉请求：1、确认黄明生与严培娣2015年10月8日签订的《门面租赁合同》无效；2、严培娣返还黄明生已支付的房屋租金24000元；3、严培娣退还黄明生已支付的房屋租赁押金1000元；4、严培娣赔偿黄明生装修损失81150元。
一审法院认定事实:严培娣与李爱民系夫妻关系。2003年，省建六公司将武昌中北路108#-3-103室（建筑面积31.5㎡）分配给李爱民承租使用，并向李爱民发放了《职工住房证》。2014年3月，该房屋被纳入政府规划征收范围，并进行了相关信息登记。2015年8月31日，武汉市武昌区人民政府在上述房屋所在片区张贴《公告》，载明“被征收人、公有房屋承租人：武昌区人民政府已于2015年8月28日作出房屋征收决定（武昌征决字[2015]17号），决定对武昌区岳家嘴片旧城改造项目范围内国有土地上的房屋实施征收，特此公告”。
2015年10月8日，严培娣（甲方）与黄明生（乙方）签订《门面租赁合同》，主要约定：甲方将武昌中北路六公司602宿舍街门面即杏林西路门面（注：即武昌中北路108#-3-103室）租乙方经营，租赁日期从2015年10月8日至2016年10月8日；房屋月租金4000元，付款方式半年一付；乙方必须提前一月交纳下次房租，逾期未付超过十五天，甲方有权单方面解除合同，收回门面，租赁期间，甲乙双方不得借故解除合同（因特殊情况需要解除合同，请求方必须提前三十天，书面或电话通知对方）；乙方租甲方门面经营时，如国家政府行为（需要拆迁时限期乙方搬家必须按规定期限，无条件搬家，乙方严格执行，否则后果自负）；乙方未经甲方同意，不得私自将门面的全部或一部分出借、转让或者其他变相的方式由他人使用门面，否则甲方有权解除合同收回门面，乙方也不得私自改变房屋结构，如造成房屋损坏，由乙方修复或赔偿；甲方收取乙方房屋租赁押金1000元，上述押金待合同期满，结清水电费，一并如数退还乙方。合同签订后，严培娣将房屋交付给黄明生使用，黄明生向严培娣支付了上半年的租金24000元和押金1000元。现严培娣以黄明生未依约支付下半年租金且逾期超过15天，严重违反合同约定为由诉至一审法院，一审法院于2016年7月15日向黄明生送达了起诉状，黄明生在答辩期内提起反诉。
在本案审理过程中，黄明生提供吴宏川的证人证言，称经严培娣同意，对承租房屋内的卫生间进行了改造，缩小了卫生间的面积，为此支付1150元拆墙材料及人工费，并提供《装饰装修合同书》一份及《收据》二份，证明随后由武汉骏诚海宇装饰工程有限公司对房屋进行了装修，黄明生为此向该公司支付了装修费80000元。但严培娣表示上述装修未经其同意，且《收据》不是发票，不予认可，并确认要求恢复原状的诉讼请求是指恢复缩小的卫生间的原状。
一审法院另查明：2015年12月，武昌中北路108#-3-103室房屋所在路段被有关部门砌起围墙，2015年12月26日，严培娣通过手机短信向黄明生征询意见，表示可以协商或退房退钱。2016年8月29日，黄明生当庭将武昌中北路108#-3-103室房屋退还给严培娣。
一审法院认为，严培娣与黄明生于2015年10月8日签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，黄明生在签订《门面租赁合同》时，理应尽到应有的注意义务，不应忽视政府面向大众公布的相关征收公告的存在并归责于严培娣，即便严培娣隐瞒房屋面临征收拆迁的事实，亦不产生合同无效的法律后果，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院确认上述合同合法有效，并对黄明生请求确认合同无效的反诉请求不予支持。
《门面租赁合同》签订后，严培娣依约将房屋交付黄明生承租使用，履行了合同约定的义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，黄明生亦应当按照合同约定的期限向严培娣支付房屋租金，故一审法院对黄明生要求严培娣返还已支付的2015年10月8日至2016年4月7日期间的房屋租金24000元的反诉请求不予支持。黄明生未依约向严培娣支付2016年4月8日以后的房屋租金，违反了合同的约定，且逾期达十五天以上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及合同的约定，严培娣有权单方解除合同，故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审法院确认《门面租赁合同》于2016年7月15日一审法院向黄明生送达起诉状副本之日时解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，黄明生应当向严培娣支付2016年4月8日至2016年7月15日期间的房屋租金13200元（4000元/月÷30天×99天），并参照合同约定的租金标准，向严培娣支付2016年7月16日至2016年8月29日期间占用房屋的使用费6000元（4000元/月÷30天×45天）。严培娣亦应将押金1000元退还黄明生。
黄明生提供相关证人证言证明其改造房内卫生间经过严培娣同意，一审法院予以确认，严培娣要求黄明生恢复卫生间的原状缺乏法律依据，一审法院不予支持。《门面租赁合同》对合同解除后装饰装修物的处理没有约定，且解除合同系因黄明生违约行为所致，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，一审法院对黄明生要求严培娣赔偿改造卫生间的装修损失费1150元的反诉请求不予支持。
黄明生未能提供证据证明《装饰装修合同书》所涉装修项目获得严培娣同意，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，一审法院对黄明生要求严培娣赔偿《装饰装修合同书》所涉装修损失费80000元的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条的规定，判决：一、确认严培娣和黄明生签订的《门面租赁合同》于2016年7月15日解除。二、黄明生应于一审判决生效之日起七日内，向严培娣支付房屋租金13200元及占用房屋使用费6000元。三、严培娣应于一审判决生效之日起七日内，向黄明生返还押金1000元。四、驳回严培娣的其他诉讼请求。五、驳回黄明生的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，减半收取250元，反诉费1211元，共计1461元，由严培娣负担50元，黄明生负担1411元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，严培娣与黄明生签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，严培娣依约将房屋交付给黄明生，而黄明生未依约支付2016年4月8日以后的房屋租金，违反了合同的约定，严培娣有权依据合同约定单方解除合同，一审法院确认《门面租赁合同》于2016年7月15日即一审法院向黄明生送达起诉状副本之日解除并无不当。鉴于诉争房屋已于2015年12月被有关部门砌起围墙，势必影响黄明生的正常经营，本院酌定黄明生按照租金标准的70%向严培娣支付2016年4月8日至2016年7月15日期间的房屋租金9147元[（4000元/月×2个月+4000元/月÷30天×38天）×70%]，同时还应对2015年12月至2016年4月7日期间已支付的租金按前述标准计算扣减，即（4000元/月×4个月+4000元/月÷30天×7天）×30%=5080元，黄明生应向严培娣支付的租金为4067元（9147元-5080元）。黄明生还应参照合同约定的租金标准的70%，向严培娣支付2016年7月16日至2016年8月29日期间占用房屋的使用费4200元（4000元/月÷30天×45天×70%）。对于黄明生要求驳回严培娣的诉讼请求的上诉请求，本院予以部分支持。
关于黄明生要求确认《门面租赁合同》无效的上诉请求，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”黄明生并未提供证据证明双方在签订合同时存在上述情形，对其该项上诉请求，本院不予支持。
关于黄明生要求严培娣赔偿装修损失81150元的上诉请求，因《门面租赁合同》对合同解除后装饰装修物的处理没有约定，且解除合同系因黄明生的违约行为所致，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条对其该项诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，黄明生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3737号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3737号民事判决第四项、第五项；
三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3737号民事判决第二项为：黄明生应于本判决生效之日起七日内，向严培娣支付房屋租金4067元及占用房屋使用费4200元；
四、驳回严培娣的其他诉讼请求；
五、驳回黄明生的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费500元，减半收取250元，反诉费1211元，共计1461元，由严培娣负担438元，由黄明生负担1023元。
二审案件受理费1711元，由严培娣负担513元，由黄明生负担1198元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二○二○一七年四月十日
书记员 黄 劼