广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5325号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高雅新。
委托代理人：杨新，广东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志彬。
委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
原审原告、反诉被告：吕立军。
原审第三人：深圳市盛联行投资发展有限公司。
法定代表人：杜艳花。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行。
负责人：王志刚。
委托代理人：付敏，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。
上诉人高雅新与上诉人刘志彬、原审原告反诉被告吕立军、原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
高雅新、吕立军在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告继续履行签订的房屋买卖合同；二、被告办理龙华新区观澜街道环观南路招商观园X栋X单元XX房产的赎楼手续，并将房产过户至原告吕立军名下；三、被告承担本案诉讼费用。庭审前，原告请求变更诉求为：一、判决解除被告与原告高雅新签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（No.5XXXX4）；二、被告向原告高雅新返还购房定金15万元；三、被告向原告高雅新支付违约金30万元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
刘志彬在原审中的反诉请求为，判令：一、解除被告与原告高雅新签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、原告高雅新支付被告违约金30万元；三、原告高雅新承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2015年5月28日，原告高雅新（买方）与被告刘志彬（卖方）经第三人盛联行公司居间服务签订一份《房产买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区观澜街道环观南路招商观园X单元XX（房地产证号为5XXX**）的房产转让给原告高雅新，转让价款人民币150万元；买方应于合同签订时支付定金150000元，并于2015年6月28日之前支付除定金之外的首期款850000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款手续；按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放的金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内不足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；卖方须于签署合同5日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保，但不能获得赎楼贷款的，卖方应在45日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；双方应于买方将楼款一次性打入双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让总价款20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。合同签订后，原告高雅新支付了15万元首期款。上述款项由被告刘志彬收取了145000元，余款5000元作为交楼保证金由第三人盛联行公司监管。第三人盛联行公司当庭表示上述交楼保证金愿意依照法院判决处理。
2015年6月15日，原告吕立军和原告高雅新在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处办理公证委托，具体内容为原告吕立军委托原告高雅新办理向被告刘志彬购买涉案房产的一切事宜，包括：1、代为查询房屋档案；2、经被告同意，以原告吕立军的名义与被告签订房地产买卖合同、代为签字、代出现场、缴纳有关费用；3、代为办理公积金贷款的所有事宜，包括代为办理涉案房产的抵押登记手续、代为签署借款合同、抵押合同、借据及其他文件，领取贷款，代开个人结算账户、代为领取他项权证书；4、代为支付涉案房产购买过程中应付的相关税费，代为申请或放弃资金监管手续；5、代为办理验房、交房、入住手续并领取房产钥匙，代办水、电、煤气和有线电视等开户或更名过户的相关手续；6、代为办理及领取更名过户后的《房屋所有权证》；7、代为办理购房过程的其他相关事宜；8、如卖方刘志彬不同意以吕立军的名义签订房地产买卖合同，代为行使涉及涉案房产的相关诉讼权利、包括起诉、应诉、和解、调解、变更及放弃诉讼请求、上诉、申请执行等法律行为。委托期限至所有委托事宜办理完毕为止，受托人高雅新没有转委托权。
2015年6月16日，原告高雅新和第三人盛联行公司共同向被告刘志彬发出了催告函，要求被告在该函签发之日起3日内办理公证委托，并基于原告吕立军对原告高雅新的委托，要求被告与原告高雅新重新签订以原告吕立军作为相对人的房屋买卖合同。
2015年6月17日，被告刘志彬与案外人王某、成某、罗某、赵某在广东省深圳市前海公证处办理了有关委托上述案外人办理赎楼、资金监管、过户等一系列手续的公证书。
2015年6月18日，被告刘志彬向原告高雅新回函称已经办理公证委托，同时主张应当依照已签订的合同严格履行，并要求原告高雅新对为何要以原告吕立军的名义重新签订买卖合同于3日内做出合理的解释并提供相应的证据，否则不予回复。在复函中，被告刘志彬还要求原告高雅新与第三人盛联行公司按照已签订的买卖合同履行资金监管和银行的款按揭等义务。
2015年6月28日，原告高雅新向被告刘志彬发出《关于刘志彬协助我方做银行监管》催告函，要求被告刘志彬于2015年6月28日起三日内无条件配合原告高雅新、吕立军办理资金监管手续。2015年7月3日，原告高雅新及第三人盛联行公司再次向被告刘志彬发催告函，要求被告配合办理首期款或一次性所付楼款监管手续以及配合原告高雅新以被告吕立军名义重新签订买卖合同。
2015年7月2日，被告刘志彬向原告高雅新发送履约通知函，主张原告高雅新在合同签订后又要求将买方变更为高雅新和吕立军两人再监管首期款的要求非合同义务，被告有权拒绝。同时被告要求原告于收到通知函3日内联系被告监管首期款，但涉案房屋的购买人仅限于原告高雅新本人，如有增加或变更其他第三方，被告有权拒绝配合。
2015年8月7日，原告高雅新向被告刘志彬发出解除合同通知书，称由于被告刘志彬没有在合同约定的期限内（2015年7月13日之前）履行办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼），已逾期25天，现通知被告刘志彬解除已签订的房屋买卖合同。
另查，原告吕立军、高雅新家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。但原告高雅新个人不具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格。
以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、原告吕立军委托原告高雅新买房的《公证书》、房产证、催告函及复函、赎楼公证委托书、履约通知函、解除合同通知书、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，原告高雅新与被告刘志彬签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。原告高雅新虽不具有在深圳市限购范围内的购房资格，但该购房资格只影响到合同目的能否顺利实现，并不影响合同效力，应当认定合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。上述合同签订后，原告高雅新及时支付了定金15万元，证明上述合同已经实际开始履行。
原告高雅新主张其为原告吕立军的代理人，实际购房人应当为吕立军，并出具了吕立军委托其购房的公证书。经审查，该公证书出具日期为2015年6月15日，而涉案合同的签订日期为2015年5月28日。原告高雅新在签订买卖合同时并没有的到吕立军的授权，且即便原告高雅新有授权，在签订合同时也应当以委托人吕立军的名义，而不是以代理人高雅新的名义签订。故原告高雅新关于实际购房人系吕立军的主张，原审法院不予支持。
2015年6月16日，原告高雅新向被告发函要求重新以吕立军的名义签订买卖合同，其性质属于变更合同的邀约。对于新的邀约，被告有权决定是否承诺。结合本案来看，在原告高雅新和被告刘志彬多次磋商后，并没有达成一致意见，也没有签订新的合同，应当确认原合同没有变更，原告高雅新与被告刘志彬均应按照原合同履行权利义务。
关于违约责任。依照原告高雅新与被告刘志彬签订的买卖合同，在原告高雅新依约支付定金后，被告刘志彬应当在合同签订后5日内出具公证委托书。被告刘志彬没有在合同规定的时间内出具，而是在原告催促后，于2015年6月17日出具了上述公证委托书，构成违约。但由于没有超过违约责任条款规定的逾期15个工作日的期限，故被告刘志彬虽构成违约，但未构成根本违约。
另合同约定买方需于2015年6月28日前支付除定金外的85万元首期款到双方约定的银行监管账户，故买卖双方应当在2015年6月28日前开立银行监管账户。现原告高雅新一再主张要求被告配合吕立军开立银行监管账户，该主张已经超出了原合同约定的范围，视为原告高雅新明示拒绝履行原合同义务。由于原告高雅新拒绝履行原合同义务已经超出了违约责任条款规定的逾期15个工作日的规定，构成根本违约。卖方即本案被告有权解除合同并要求原告高雅新承担违约责任。由于涉案合同仅履行到支付定金阶段，且被告刘志彬本身也存在一定的违约情况，综合本案案情，原审法院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为原告高雅新支付被告刘志彬违约金75000元。故对于被告刘志彬要求原告支付违约金300000元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。
关于合同解除。由于原告高雅新违约，被告刘志彬有权解除合同。而本案原被告双方均主张解除合同，故结合本案原告高雅新、吕立军收到本案反诉状副本的时间（2015年9月8日），原审法院确认涉案合同于2015年9月8日解除。合同解除后，被告刘志彬收取的定金应当及时返还。上述定金15万元由被告刘志彬退回145000元，由第三人盛联行公司将其监管的交楼押金5000元直接退回原告高雅新。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高雅新与被告刘志彬签订的《房地产买卖合同》于2015年9月8日解除；二、原告高雅新于本判决生效之日起三日内向被告刘志彬支付违约金75000元；三、被告刘志彬向原告高雅新退回购房定金145000元；四、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司向原告高雅新退回交楼保证金5000元；五、驳回原告高雅新、吕立军的其他诉讼请求。六、驳回被告刘志彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18300元，由原告高雅新、吕立军负担；反诉费9150元，由原告高雅新吕立军负担2287.50元，被告刘志彬负担6862.50元；财产保全费5000元，由原告高雅新、吕立军负担。上述案件受理费、保全费原告已预交，反诉费被告已预交。
上诉人高雅新不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深室法民三初字第1553号《民事判决书》，并依法改判如下：一、判令上诉人与被上诉人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年8月17日解除；二、判令上诉人无需向被上诉人支付违约金75000元；三、判令被上诉人向上诉人支付违约金30万元；四、判令被上诉人承担办案一二审全部诉讼费用。
事实与理由：
一、被上诉人于《深圳市二手房买卖及居间服务合同》签订时即知晓上诉人个人不具备购房资格，但上诉人以家庭为单位具备购房资格。二、上诉人多次要求被上诉人配合办理银行资金监管，但被上诉人一直不予理会及配合。三、上诉人不存在过错，被上诉人在知晓上诉人不具备购房资格的情况下曾提出加价12万元由上诉人配偶吕立军通过家庭购房指标办理相关过户手续。四、被上诉人拒不配合上诉人办理银行资金监管及拒不办理赎楼手续已充分表明其不愿履行合同义务，其行为构成严重违约，应承担违约责任。
综上所述，请求二审法院查明本案事实，正确使用法律，依法支持上诉人全部上诉请求。
上诉人刘志彬不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销一审判决书第二项、第三项、第四项；二、改判被上诉人支付上诉人违约金30万元；三、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用；
事实与理由：
一、一审基本事实没有查明，影响法院的法律适用。被上诉人具备深圳的购房资格，一审认定被上诉人被人没有购房资格是认定错误。深圳的限购是以家庭为单位，被上诉人夫妻只要有一个人有购房资格，被上诉人本人也就有购房资格。被上诉人是在错误的认知基础上对上诉人发起诉讼，应承担不利的法律后果。
二、一审法院在被上诉人自己违约还发起诉讼追究上诉人的违约责任，并违法查封上诉人的房产，导致上诉人丧失另外购置房产的机会存在重大利益损失的情况下，把违约金调整为房产成交价的5%，比双方约定的定金15万还要低，适用法律错误。330新政后，深圳的房价暴涨，上诉人出售涉案房产的目的是套现和腾出购房名额，因为被上诉人的认知错误，导致涉案房产被其违法查封，进而导致上诉人丧失了绝佳的购房良机，损失惨重。上诉人即便是延迟办理公证委托承担的也只是承担一定的日违约责任，其承担的责任不过区区数千元，而被上诉人属根本违约，一审法院却把被上诉人的违约金调整到比双方约定定金还低，是法律适用错误。在一审，被上诉人没有就违约金的高低要求予以调整，被上诉人诉求的违约金也是20%，说明其对任何一方违约承担20%的违约金是认可的。一审败诉后，被上诉人提交的上诉状还是追究上诉人20%的违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点在于：一、上诉人高雅新与上诉人刘志彬哪一方构成违约。二、若高雅新一方构成违约，原审判决对违约金进行调整是否妥当。
本院认为，本案中的《深圳市二手房买卖及居间合同》的签约双方是高雅新与刘志彬，吕立军并不是该合同的当事人。高雅新一再主张要求刘志彬配合吕立军开立银行监管账户，该主张已经超出了原合同约定的范围，应视为高雅新明示拒绝履行原合同义务。由于高雅新拒绝履行原合同义务已经超出了违约责任条款规定的逾期15个工作日的规定，已构成根本违约，故刘志彬有权解除合同并要求高雅新承担违约责任。但由于涉案合同仅履行到支付定金阶段，且刘志彬本身也存在一定的违约情况，综合本案案情，原审法院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为高雅新支付刘志彬违约金75000元，并无不当。刘志彬上诉主张原审判决调整违约金属适用法律错误，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人高雅新与上诉人刘志彬的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人高雅新负担6925元，由上诉人刘志彬负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月四日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；