浙江省嘉兴市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙04执异47号
案外人：吴磊，男，1981年11月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：吕月佳，北京中银（杭州）律师事务所律师。
申请执行人：姚忠华，男，1954年12月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：杨国江，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所实习律师。
被执行人：嘉兴中凰置业有限公司。住所地：嘉兴市名品商贸中心*幢**层****室。
法定代表人：林元晖，董事长。
委托代理人：郭强飞，男，1973年8月8日出生，汉族，住杭州市上城区。系被执行人员工。
本院在执行申请执行人姚忠华与被执行人嘉兴中凰置业有限公司（下称中凰公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人吴磊向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭并公开举行听证会进行审查，案外人吴磊委托代理人吕月佳、申请执行人姚忠华委托代理人杨国江、屠辰晨及被执行人中凰公司委托代理人郭强飞到会参加听证。现已审查终结。
吴磊提出异议称：2015年4月17日，吴磊与中凰公司签订三份商品房买卖合同，合同约定，吴磊向中凰公司购买位于嘉兴万国路与圣堂路交叉口名品商贸中心5幢1213号、1214号、1215号房屋，中凰公司于2016年3月30日前将上述房屋交付给吴磊使用，并于2016年6月30日前向吴磊交付土地及房屋权属证书办理房屋转移登记手续。合同签订后，吴磊于当天向中凰公司全额支付购房款45万元。但中凰公司未能在合同约定的日期交付房屋及土地、房屋权属证书。后吴磊就中凰公司的违约行为提请嘉兴仲裁委员会裁决。因得知上述房屋被法院查封处置，为维护自身合法权益，请求法院依法终止对名品商贸中心5幢1213号、1214号、1215号房屋的执行。
申请执行人姚忠华称：中凰公司的房产是在嘉兴仲裁委员会审查姚忠华与中凰公司建设施工合同纠纷一案时，提请嘉兴市南湖区人民法院依法查封，该案申请执行后，法院依法处置。异议人吴磊提出的异议请求不能成立，理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，只有同时具备上述规定的四个条件，法院才能不予执行。但是，中凰公司于2013年6月份就名品商贸中心的在建工程抵押给光大银行嘉兴分行，吴磊与中凰公司签订买卖合同时，未经抵押权人同意，吴磊也未为中凰公司代偿债务，故双方签订的商品房买卖合同并非合法有效；上述房屋至今未交付，吴磊也未占有；双方签订的商品房买卖合同未在房管部门办理预售备案登记手续；双方签订的商品房买卖合同中的价格都是整数且明显低于市场价，不是真实的买卖关系。综上，请求法院驳回异议人的请求。
中凰公司称：双方事实上是发生借款关系，商品房买卖合同上的销售价格是借款数额，且买受人在签订合同时已明知在建工程已抵押。
案外人吴磊为证明其主张，提供以下证据材料：
1、商品房买卖合同三份，证明：其向中凰公司购买名品商贸中心5幢1213号、1214号、1215号三套房屋，买卖行为合法有效；
2、银行转账凭证1份。证明吴磊已经全额支付房款；
3、销售不动产统一发票（自开）三份。证明中凰公司已就涉案房款向吴磊开具发票；
4、《商品房买卖补充合同》1份。证明因中凰公司违约，双方另行签订补充合同对违约事项进行约定。
姚忠华质证认为，对于三份商品房买卖合同，因不是合同当事人无法确认真实性，对合法性有异议，因为合同未经房管部门备案登记，且签约时该在建工程已抵押给银行，未经银行同意，吴磊也未为中凰公司清偿债务，按物权法及合同法的规定，应认定为无效。对于银行转账凭证，仅能说明吴磊向中凰公司支付过款项，但不能证明是购房款。对于销售发票，不能证明开具发票就可以认定购房合同的合法有效的。对于补充合同，双方在签订补充合同时，该房屋已具备交付的条件，不存在推迟交付的情形，这也证明双方是借款关系而不是房屋买卖关系，故双方约定不予交房。
中凰公司对吴磊提供的四份证据的真实性无异议。
本院认证意见：中凰公司作为上述合同及票据的当事人，对证据的真实性未提出异议，故本院对其真实性予以认定。
姚忠华在听证会上提供如下证据：
1.《嘉兴市在建工程抵押登记申请表》及他项权证[编号：嘉房建禾字第216号]各一份。证明中凰公司于2013年6月21日申请将包括涉案房产在内的“名品商贸中心（在建工程）”抵押给光大银行嘉兴分行，嘉兴市住房保障局于同月24日核发了抵押他项权证；
2.《不动产抵押权登记信息查询结果》以及他项权证[编号：嘉房他证禾字第××号]各一份。证明光大银行嘉兴分行将债权转让，并于2016年1月3日办理了抵押权登记，将包括涉案房产在内的“名品商贸中心”抵押给中国长城资产管理公司杭州办事处，债权数额为20000万元；
3.商品房合同备案信息查询表。证明涉案房产均未办理网签备案手续。
吴磊质证认为：对证据1的真实性无异议，但抵押权的存在不影响吴磊与中凰公司签订的买卖合同的效力；证据2系对嘉兴市名品商贸中心5幢419室房产的抵押权登记查询结果，不属于涉案房产，对其关联性有异议；对证据3无异议，因涉案房产上存在他项权，导致无法办理产权登记。
中凰公司对上述证据无异议。
本院认证意见：上述证据系从嘉兴市国土资源局及嘉兴市住房保障局取得，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以认定。
中凰公司提供经备案的《浙江省商品房买卖合同》及相对应的销售不动产统一发票（自开）存根联各三份。证明中凰公司与吴磊签订的商品房买卖合同的价格低于正常销售价格，双方实际系借贷关系。
吴磊质证认为：上述发票的开具时间在2016年，而涉案房产买卖合同签订于2015年4月，期间房产市场存在价格波动，且涉案房产的单价是团购价格。同时因房产上存在他项权，吴磊是基于对风险的评估购买了涉案房产。
姚忠华质证认为：对上述证据的真实性无法判断，但涉案房产的单价在2015年应在4000-5000元才属于正常价格。
本院认证意见：因中凰公司未提供原件以供核对，故对上述证据的真实性无法认定。
综上，本案事实认定如下：
2015年4月7日，吴磊与中凰公司签订《浙江省商品房买卖合同》三份。合同约定吴磊分别以15万元、12万元、18万元的价格购买中凰公司所有的名品商贸中心5幢1213号、1214号、1215号房产，面积分别为57平方米、48.37平方米、79.94平方米（商品房的设计用途均为商务办公），并约定：吴磊于2015年4月7日前一次性付清全部房价款；中凰公司在2016年3月30日前将符合各项条件的商品房交付吴磊使用；中凰公司承诺于2016年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付吴磊，由吴磊自行办理该商品房转移登记；在合同签订后三十日内由中凰公司向房管部门申请登记备案。但上述三份《浙江省商品房买卖合同》均未备案。
合同签订当日，吴磊向中凰公司支付了45万元，中凰公司向其开具款项性质为预售购房款、总金额为45万元的销售不动产统一发票（自开）三份。
2016年4月25日，吴磊与中凰公司签订《商品房买卖补充合同》一份，合同约定，因中凰公司单方面原因造成无法交付商品房，现中凰公司提出延迟交房的口头申请，承诺吴磊所购商品房最迟不超过2016年7月7日按照合同交付条件交付，同时取得土地使用权证书、房屋所有权证交付吴磊等。
另查，2015年12月9日，姚忠华就其与中凰公司建设工程施工合同纠纷案向嘉兴仲裁委员会提出仲裁申请。在仲裁过程中，嘉兴市南湖区人民法院依姚忠华申请作出（2015）嘉南保字第41号财产保全民事裁定书，并于2016年1月4日查封了包括涉案房产在内的登记在中凰公司名下的名品商贸中心房产。
2016年3月10日，嘉兴仲裁委员会就上述案件作出（2015）嘉仲字第234号仲裁调解书。因中凰公司未能按调解书约定履行付款义务，姚忠华于2017年1月3日向本院申请执行[案号：（2017）浙04执36号]，申请执行标的为6210万元。执行过程中，依姚忠华申请，本院启动资产评估程序。
2013年6月21日，中凰公司、光大银行嘉兴分行申请将包括涉案房产在内的“名品商贸中心（在建工程）”办理抵押登记，嘉兴市住房保障局于同月24日核发了抵押他项权证[编号：嘉房建禾字第216号]，债权数额为20000万元。其后，光大银行嘉兴分行将上述债权转让给第三人中国长城资产管理公司杭州办事处，并于2016年1月3日办理了他项权证[编号：嘉房他证禾字第××号]。
听证过程中，吴磊称，在2015年4月签订买卖合同时，对涉案房产上设定有银行抵押是明知的，正因有他项权存在，所以合同没有备案。至今没有拿到钥匙。中凰公司称，在2016年1月，涉案房产已验收竣工。
本院认为，吴磊提出的案外人异议其实质是主张其对名品商贸中心涉案房产的所有权并排除本院对该房产的执行。由于中凰公司系房地产开发企业，涉案房产登记在中凰公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，只有符合以下三个条件，才能排除法院执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴磊虽提供买卖合同及付款凭证等，证明其与中凰公司在法院查封涉案房产之前已签订书面买卖合同并支付了购房款，但是该合同未经备案，且合同签订前已抵押给银行，同时根据买卖合同显示，其所购买商品房的设计用途为商务办公，并非用于居住的商品房。因此，吴磊的主张不符合上述司法解释的规定，其要求本院终止对涉案房产的执行缺乏法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人吴磊的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张惠谊
审 判 员 王一帆
代理审判员 黄春燕
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 谢金侃