北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00552号
上诉人（原审被告、反诉原告）张清郎，男，1965年5月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区永外贾家花园15号院2号楼。
法定代表人杨树棋，董事长。
委托代理人许艳芝，女，1983年9月17日出生。
上诉人张清郎因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰�区人民法院（2014）丰民初字第17492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年10月，北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰公司）起诉至原审法院称：张清郎住北京市×××1603室（以下简称1603室），我公司与张清郎于2003年8月27日签订《政馨家园物业管理协议》，由我公司对张清郎居住的小区进行物业管理。张清郎作为1603室业主，自2009年9月28日起至今拒交物业管理费及其他费用。我公司多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催缴，但张清郎至今仍未履行交费义务。故现诉至法院，请求判令张清郎支付2009年9月28日至2013年9月27日的物业费10405.13元、生活垃圾清运费120元、公共照明费48元及违约金10573.13元。
张清郎辩称：我不同意正华天泰公司的诉讼请求。理由如下：一、正华天泰公司单�停止物业服务，违约在先。2003年8月27日，我在办理政馨家园房屋入住手续时，与正华天泰公司签订了《政馨家园物业委托管理协议》这一前期物业合同。正华天泰公司注册地址在北京市平谷区平谷镇府前街36号，但正华天泰公司在不同小区注册了各个分公司进行物业服务，为政馨家园提供物业服务的是正华天泰物业公司丰台分部，注册地址为北京市丰台区政馨家园一区3号楼。根据物业委托管理协议，自2003年开始至2008年，我每年主动交纳物业费，连续6年从不间断。2008年度交纳的物业费，正华天泰公司应当提供物业服务至2009年9月27日。而正华天泰物业公司丰台分部在2007年10月30日就已被工商部门吊销，原负责人吕祥宝经理及其他物业服务人员早就撤走了，这期间政馨家园没有提供任何物业服务，电梯夹人、自行车被盗、垃圾遍地、玻璃破碎、路灯被砸成为常态。二、正华天泰公司未实施任何书面催缴行为。书面催缴物业费是物业服务企业就追索物业费向法院提起诉讼的前置程序，正华天泰公司未实施任何的书面催收行为，就直接向法院提起追索物业费的诉讼，违反了相关规定。三、正华天泰公司主张的物业费已超过了诉讼时效。正华天泰公司主张的物业费起止时间是2009年9月28日至2013年9月27日，根据物业委托管理协议第四条第一项的规定，次年交费时间以上一年交费截止日期为准。因此这些物业费应当分别在2009年9月28日、2010年9月28日、2011年9月28日、2012年9月28日前交纳，也就是说即使最后一期的物业费也应在2012年9月28日前交纳，正华天泰公司应当在2014年9月28日前向我主张或向人民法院起诉，而正华天泰公司直到2014年10月8日才起诉，其主张的物业费已超过了诉讼时效。综上，请求驳回正华天泰公司的诉讼请求。
同时，张�郎提起反诉称：2003年8月27日，我在办理政馨家园房屋入住手续时，与正华天泰公司签订了《政馨家园物业委托管理协议》。正华天泰公司注册地址在北京市平谷区平谷镇府前街36号，但正华天泰公司在不同小区注册了各个分公司进行物业服务，为政馨家园提供物业服务的是正华天泰物业公司丰台分部，注册地址为北京市丰台区政馨家园一区3号楼，负责人为吕祥宝。根据物业委托管理协议，自2003年开始至2008年，我每年均主动交纳物业费，依据我所交纳的物业费，正华天泰公司应当提供物业服务至2009年9月27日。2007年10月30日，正华天泰物业公司丰台分部被北京市工商行政管理局丰台分局吊销，负责人吕祥宝经理及其他物业服务人员被撤走，正华天泰公司在我已交纳了物业费后单方停止物业服务，违约在先，故应当返还我已交纳的2007年11月1日至2008年9月27日的物业费2384.52元、2008年9月28日至2009年9月27日的物业费2601.29元，共计4985.81元，并按约给付违约金4985.81元。
正华天泰公司针对张清郎的反诉辩称：2003年我公司与张清郎签订物业委托管理协议，我公司一直为张清郎提供物业服务至今。我公司在工商登记处的信息有变更，但物业服务的主体未变更，故不同意张清郎的反诉请求。
原审法院经审理认为：正华天泰公司与张清郎签订的《政馨家园物业委托管理协议》，系双方当事人真实意思表示，当属有效。张清郎在享受了物业服务后，有义务依约交纳物业费。故对正华天泰公司要求张清郎交纳物业费的诉讼请求，法院予以支持。就张清郎答辩所称的正华天泰公司丰台分部吊销问题，因《政馨家园物业委托管理协议》系正华天泰物业公司与张清郎签订，张清郎未举证证明正华天泰公司在2007年11月1日至2009年9月27日未提供物业服务，故张清郎据此拒绝交纳物业费的答辩意见，法院不予采纳，张清郎据此要求返还物业费并支付违约金的反诉请求，法院不予支持。就张清郎答辩所称的正华天泰公司未书面催缴的问题，书面催缴并非物业公司起诉主张物业费的前置程序，故张清郎据此拒绝交纳物业费的答辩意见，法院不予采纳。就张清郎答辩所称的正华天泰公司起诉超过诉讼时效的问题，因物业服务具有持续履行的特点，在诉讼时效的适用上不宜过苛，故张清郎据此拒绝交纳物业费的答辩意见，法院不予采纳。正华天泰物业公司与张清郎虽在《政馨家园物业委托管理协议》中约定了违约责任，但考虑本案具体情况，关于违约金的给付数额，法院酌情予以确定。据此，原审法院于2014年11月判决：一、张清郎于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○九年九月二十八日至二○一三�九月二十七日的物业费一万零四百零五元一角三分、公共照明费四十八元、生活垃圾清运费一百二十元；二、张清郎于判决生效后十日内给付北京正华天泰物业管理有限责任公司违约金三千元；三、驳回北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回张清郎的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张清郎不服，上诉至本院称：正华天泰公司丰台分部在2007年10月30日就已被工商部门吊销，故物业服务主体已不存在；正华天泰公司伪造催缴证据，未进行任何书面催缴物业费的行为；《政馨家园物业委托管理协议》为前期物业合同，该协议存在明显瑕疵，违约责任不对等，原审判决由我支付违约金，存在错误，故请求撤销原判�依法改判。正华天泰公司同意一审判决。
经审理查明：张清郎认可其系1603室房屋所有权人，并认可该房屋建筑面积132.99平方米。2003年8月27日，正华天泰公司作为甲方与乙方张清郎签订《政馨家园物业委托管理协议》，协议约定：乙方将政馨园房屋，面积132.99平方米，委托甲方进行物业管理；政馨家园3号楼1单元的物业管理服务费标准为1.63元／平方米／月，生活垃圾费30元／年，公共照明费1元／月；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。张清郎未交纳2009年9月28日至2013年9月27日的物业费10405.13元、公共照明费48元、生活垃圾清运费120元，共计10573.13元。
本院审理中，正华天泰公司提交若干份2007年、2008年、2009年的保洁服务外包合同，以此证明其为涉案小区提供了物业服务。�清郎对此不予认可，称正华天泰公司提供的合同时间不连续，且只有保洁服务合同，不能证明正华天泰公司持续地为涉案小区提供了物业服务。
上述事实，有双方当事人陈述及《政馨家园物业委托管理协议》、费用明细、保洁服务合同等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应依约履行。正华天泰公司与张清郎签订的《政馨家园物业委托管理协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。正华天泰公司为1603室房屋所在小区提供了物业服务，张清郎应当交纳相应的物业费用。张清郎上诉称正华天泰公司丰台分部已被工商部门吊销，未为其提供物业服务的主张。本院认为，与张清郎签订《政馨家园物业委托管理协议》的是正华天泰公司，非丰台分部，且正华天泰公司提交了其与案外人�订的保洁服务外包合同证明其为涉案小区提供物业服务，张清郎未提交证据证明正华天泰公司未提供物业服务，故对其该项上诉主张，本院不予采信。由于物业服务具有持续履行的特点，在诉讼时效的掌握上不宜过苛，张清郎未交纳2009年9月28日至2013年9月27日的物业费，其应当向正华天泰公司支付。至于违约金，由于张清郎违反《政馨家园物业委托管理协议》的约定，未及时履行交纳物业费的义务，原审法院酌定了违约金数额，并无不当。综上，张清郎的上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费164元，由北京正华天泰物业管理有限责任公司负担59元（已交纳），由张清郎负担105元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），反诉费25元，由张清郎负担（已交纳）；二审案件受理费378元，由张清郎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年一月七日
书 记 员 王若净