山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第990号
上诉人（原审被告）：鲁从坤，男，汉族，居民。
委托代理人：刘明明，山东隆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘友臣，男，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：刘成果（刘友臣之子），男，汉族，居民。
上列二被上诉人共同委托代理人：卢立伟，山东赤嵋律师事务所律师。
原审被告：鲁绪艳（鲁从坤之女），女，汉族，居民。
上诉人鲁丛坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2014）莒民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告刘友臣、刘成果诉称，2003年11月18日原告刘友臣与被告鲁从坤签订《购房协议书》，载明：此楼房只有刘成果、鲁绪艳有居住权和处置权。刘成果与鲁绪艳结婚后一直居住在此房内。2011年1月19日刘成果与鲁绪艳协议离婚，在财产处理中说明：“夫妻共有楼房一套，位于交通局院内属婚前财产归男方”。但此房归刘成果后，多次找被告索要房产证和要求协助过户，至今未果。要求确认房屋买卖合同有效，判决被告协助原告刘成果办理房产过户。
原审被告鲁从坤辩称，鲁从坤与刘友臣签订的购房协议书属无效合同：协议第五条载明此楼房只有刘成果、鲁绪艳有居住权和处置权，可以看出刘友臣作为房屋的受让人，却对房屋不享有任何权利，且协议书写的是刘成国（果）、鲁绪燕（艳），不是本案的当事人，处置权不同于处分权，刘成果、鲁绪艳不享有房屋所有权，离婚时对房屋的处分无效；《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让；楼房是鲁从坤与前妻的婚后共同财产，鲁从坤前妻没在协议上签字，不得转让；《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让时应报有权批准的人民政府审批，并缴纳土地使用权出让金；该协议违反《中华人民共和国合同法》第58条有关强制性规定，属无效合同；请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告鲁绪艳辩称，楼房是刘友臣买了鲁从坤的，用于刘成果与鲁绪艳结婚，钱是刘友臣出，钱给了鲁从坤，2004年4月我与刘成果结婚，就住在这个房子里，2011年1月19日双方协议离婚，约定楼房归刘成果所有，房子不是我出钱买的，我没有房产证，只能由刘友臣、刘成果与鲁从坤协商办理。
原审法院经审理查明，2003年11月18日，鲁从坤与刘友臣签订协议书一份，载明：鲁从坤将交通局家属院西楼2单元东户楼房一处一次性转卖给刘友臣，面积80平方米，价格49600元，楼房为福利楼，以后房改问题由鲁从坤处理，楼房的水电费由刘成果、鲁绪艳负担，此楼房只有刘成果、鲁绪艳有居住权和处置权。以前鲁从坤写给刘友臣的4万元收到条和刘友臣之子刘成果写给鲁从坤的4万元收到条自双方签字之日起同时作废。2004年4月刘成果与鲁绪艳结婚居住在该楼房。
2007年8月23日，鲁从坤办理临房莒南改字第7501104142号房屋所有权证：房屋所有权人：鲁从坤，房屋坐落：嵋山路北（交通局），产别：私产，房屋总层数为5层，所在层：2层，建筑面积70.42平方米，附记：公房出售，全部产权。
2011年1月19日，刘成果与鲁绪艳协议离婚，财产处理：有楼房1套，位于交通局院内属婚前财产归男方。
上述事实，有协议书、离婚协议书、房屋所有权证等证据证实，并经原审法院庭审查证后收录在卷。
原审法院认为，原告刘友臣与被告鲁从坤为子女结婚，签订房屋买卖合同将被告鲁从坤的楼房转卖给原告刘友臣，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的相关规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。原告刘成果与被告鲁绪艳协议离婚时确定该楼房为婚前财产归原告刘成果所有。协议约定是一次性转卖给刘友臣，应当认定为转卖的是房屋所有权，被告主张签订协议时只转让该房屋部分权利，并没有转让所有权，不予采信；该房屋由原告刘友臣出钱购买为被告刘成果结婚使用，应属男方婚前财产，协议离婚时归男方所有也是双方的真实意思表示，应当有效；被告主张该楼房系被告鲁从坤与前妻婚后共同财产，被告鲁从坤前妻并没有在该协议上签字，房屋不得转让，但从房屋所有权证看房屋所有权人是鲁从坤，被告鲁从坤之前妻并不是房屋共有人，不动产应以登记为准；被告主张该房屋土地使用权性质为划拨土地，转让房地产时履行审批手续，并交纳出让金，被告没有提供证据证明该房屋土地使用权性质为划拨土地，但房产证显示为私产、全部产权，且该规定并非合同效力的强制性规定，并不能导致合同当然无效；案经调解未果。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、原告刘友臣与被告鲁从坤签订的房屋买卖协议为有效合同；二、被告鲁从坤、鲁绪艳协助原告刘友臣、刘成果将莒南县嵋山路北（交通局）家属院西楼2单元东户临房莒南改字第7501104142号房屋所有权过户到原告刘成果名下。案件受理费50元，由被告鲁从坤、鲁绪艳负担。
上诉人鲁从坤不服原审判决上诉称，1.一审法院认定事实错误。一审法院依据房屋登记认定房屋所有权人仅是上诉人系认定事实错误。上诉人与被上诉人诉争的房屋是在2000年左右莒南县交通局分发给上诉人及妻子的福利楼，应属于夫妻共同财产。因为种种原因，该楼房当时并没有办理房产证，直到2007年，期间，上诉人与妻子离婚，但是，这并不能否决上诉人的前妻对该房屋的所有权。2.原审判决适用法律错误。一审法院在认定事实错误的基础上，做出上诉人协助被上诉人将房屋过户的判决错误。（1）《民法通则解释》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。上诉人在和被上诉人签订《购房协议》时，该房屋属于上诉人与前妻共同共有，但是，并没有上诉人前妻的签字确认，该购房协议是无效的。（2）在上诉人与被上诉人签订购房协议时，该房屋的土地使用权性质为划拨土地，房屋是福利房。按照当时的法律规定，转让房地产应当履行审批手续，没有缴纳土地出让金、没有将土地使用权性质变更就将房屋买卖是一种违反法律强制规定的行为，是无效的合同。无效合同自始无效，不会因为时间的推移而改变合同的性质，无效的合同就转化为有效合同了。一审法院在2014年依据2007年的房产证认定2003年的合同效力，显然是错误的。同时，合同法第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。房地产法第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报有批准权的人民政府审批，批准转让的，依照国家有关规定缴纳土地出让金。该规定是法律的强制性规定，双方在签订《购房协议》时，违反了法律的强制性规定，是无效的，一审法院认为没有违反法律的强制性规定，是适用法律错误。原审法院判决认定事实不清，导致判决错误。请求二审依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘友臣、刘成果共同答辩称，上诉人的请求不能成立。1.本案所涉楼房登记于上诉人名下，在没有第三人主张权利且经有权机关确定的情况下，楼房登记具有所有权公示的法律意义。因此楼房经莒南县房管局登记于上诉人名下，这本身就是上诉人是本案所涉楼房所有权人的公示。2.上诉人主张本案所涉楼房系与其前妻的“夫妻共同财产”，该请求无法律事实依据，不能成立。上诉人的前妻从未对本案所涉楼房提出任何异议，上诉人主张本案所涉楼房系与其前妻的“夫妻共同财产”纯属单方主张，无任何证据。3.本案所涉楼房系刘友臣为儿子刘成果结婚，从上诉人处以当时的市场价格购买的婚前个人财产。上诉人的女儿鲁绪艳与刘成果离婚协议上确定的“夫妻共有楼房1套，位于交通局院内属婚前财产归男方”及上诉人与被上诉人刘友臣于2003年11月18日所签订的本案所涉楼房买卖协议已经充分共同说明楼房买卖已经完成。4.即使本案所涉楼房是上诉人与其妻的共同财产，因答辩人是以当时的合理市场价格购得，从该角度讲被上诉人也是善意取得，若因此给上诉人的前妻造成损失，上诉人应另行向其前妻承担损害赔偿责任，本案的善意交易行为亦应得到合法保护，以维护基本交易安全。原审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告鲁绪艳未到庭、未有陈述意见。
本院经审理查明，孟庆兰与鲁从坤离婚纠纷案件中，该二人主张的婚后共同财产不包括本案涉案房屋，莒南县人民法院作出的（2005）莒板民初字第31号民事判决也未涉及本案涉案位于莒南县嵋山路北（交通局）家属院西楼2单元东户的房产。
2007年8月23日，莒南县房地产管理局颁发的临房莒南改字第7501104142号房屋所有权证显示：房屋所有权人鲁从坤，共有人孟庆兰等2人。
认定上述事实的证据有：离婚判决书、房屋所有权证。
本院二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，上诉人鲁从坤与被上诉人刘友臣当时作为儿女亲家，为其子女结婚而签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人已将购房款按约支付给了上诉人，上诉人对此亦无异议，本院予以认定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。无论上述规定是否系判断房地产转让合同效力的强制性规定，本案中上诉人未提供证据证实涉案房地产的土地使用权系划拨方式取得的。故，上诉人以此主张合同无效、原审法院认定合同有效系适用法律错误，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
本案中，孟庆兰作为原审被告鲁绪艳的母亲和被上诉人刘成果的前岳母，2003年孟庆兰的前夫鲁从坤在与其当时的亲家被上诉人刘友臣签订协议和2004年其女鲁绪艳和其前女婿刘成果在涉案房屋结婚并在此后一直居住在该房屋的事实，孟庆兰对此是明知的。2005年孟庆兰与其前夫鲁从坤离婚时对2001年建设的一处房屋进行了分割，但对于共同财产的分割却没有涉及涉案房屋，足以证实孟庆兰和鲁从坤在离婚时早已将涉案房屋从二人的共同财产中剔除出去了，二人均明知涉案房屋早已转让给了当时其亲家刘友臣和其女婿刘成果。对此，鲁绪艳和刘成果在2011年离婚时对涉案房屋系男方刘成果的婚前财产进行的明确约定以及自始至终孟庆兰都未对涉案房屋的产权提出任何异议的事实，都可以证实涉案房屋并非鲁从坤与孟庆兰的共同财产。上诉人鲁从坤对涉案房屋享有处分权。上诉人主张涉案房屋为夫妻共同财产其无权处分，依法不能成立，本院不予支持。
2007年办理房产证时孟庆兰和鲁从坤二人早已离婚，房产证上再登记为二人的共同财产显属不当。上诉人主张涉案楼房系福利楼且系其与前妻的婚后共同财产，其二审中提供的房屋所有权证证实其所有权人系鲁从坤及其前妻孟庆兰二人共同共有，但与本案中当事人之间原来的亲属关系这种特殊的形式所证实的上述事实不符，上诉人鲁从坤理应按照转让协议的约定将涉案房屋过户登记到刘成果名下。
综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲁从坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年十月十七日
书记员 孙 壹