贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初1761号
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路7号，组织机构代码21528032-9。
法定代表人梅亮，该分行行长。
委托代理人朱冬华，男，1956年9月22日生，汉族，贵州省兴义市人，中专文化，系该分行信贷管理部员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托代理人马贵福，男，1958年6月13日生，汉族，贵州省册亨县人，中专文化，系该分行员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告苟红敏，女，1984年8月19日生，汉族，小学文化，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。
被告吴波，男，1980年9月29日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，系被告苟红敏之夫，现住址同前。
被告贵州景地房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯峰林东路1号，统一社会信用代码915223016669774089.
法定代表人陈松官，系该公司董事长。
委托代理人贺壮志，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告苟红敏、吴波、贵州景地房地产开发有限公司（以下简称景地房开）金融借款合同纠纷一案，本院2016年4月11日立案受理后，于2016年7月29日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行兴义分行的委托代理人朱冬华、马贵福及被告景地房开的委托代理人贺壮志到庭参加了诉讼，被告苟红敏、吴波经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现己缺席审理终结。
原告工行兴义分行诉称，2010年3月3日，被告苟红敏因购买位于兴义市××××路西侧景地莱蒙帝景3幢8层4号房屋一套并用该房作抵押向原告申请个人住房贷款230000元。2010年6月28日，苟红敏在兴义市房地产管理局办理了抵押登记手续，并于2010年3月29日与原告签订借款合同，被告景地房开为被告苟红敏提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任。2010年3月30日，原告向被告苟红敏发放贷款230000元，期限20年，按月等额还本付息。该笔贷款于2010年4月30日开始还款。至2016年3月10日止，被告仅归还贷款本金39847.95元，利息63223.49元，本息合计103071.44元；此后被告苟红敏连续6个月未按合同约定偿还原告贷款本息，违约贷款本金4534.37元，违约贷款利息5725.14元，本息合计10259.51元。目前被告尚欠原告贷款本金190152.05元，利息4722.69元，合计所欠贷款本息194874.74元。被告苟红敏在贷款发放后，多次不按合同约定按时归还原告贷款，至今累计有28次违约记录，经原告采取电话及上门等方式多次催收，被告苟红敏拒不履行还款义务，为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求：1、判令提前解除原、被告签定的个人购房借款合同；2、判令被告苟红敏偿还所欠原告贷款本金190152.05元及利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；?被告贵州景地房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任；3、判令原告对苟红敏所购买的位兴义市××××路路西侧景地莱蒙帝景3幢8层4号房屋一套享有优先受偿权；4、本案一切费用均由三被告承担。
被告景地房开辩称，本案既有物的担保也有人的担保，根据相关法律规定，应先履行物的担保，不足部分再由保证人承担保证责任。我公司作为保证人应在履行物的担保后承担保证责任。原告请求我公司承担担保责任没有事实依据，主要是基于原被告三方在合同中的约定，这一约定违背了物的担保原则，签订的合同是由原告提供的，为格式合同，应为无效条款。综上所述，我公司承担的是补充保证责任，应先由苟红敏购买的房屋抵偿后，不足部分再由我公司承担保证责任。
被告苟红敏、吴波未答辩。
经审理查明，2010年3月25日，被告苟红敏、吴波因购买位兴义市××××路路西侧景地莱蒙帝景3幢3-8-4号房屋向原告工行兴义分行申请贷款230000元。2010年3月29日，原告工行兴义分行与被告苟红敏、景地房开共同签订《个人购房借款合同／担保合同》，约定被告苟红敏向原告工行兴义分行贷款230000元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，被告苟红敏于2010年4月30日开始还款；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率下浮15%确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；被告苟红敏用其与被告吴波共同购买兴义市××××路路西侧莱蒙帝景3幢3-8-4号房屋提供抵押担保；被告景地房开自愿向原告工行兴义分行提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带保证，即保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，但如同时满足抵押物正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对到期的债务免除保证责任。2010年3月30日，原告兴义工行向被告苟红敏发放贷款230000元。至2016年3月10日止，被告苟红敏归还原告贷款本金39847.95元，利息63223.49元，本息合计103071.44元；尚欠原告贷款本金190152.05元，利息4722.69元，本息合计194874.74元。被告苟红敏多次未按合同约定按时归还原告工行兴义分行贷款本息，经原告多次催收，被告苟红敏至今未履行还款义务。
另查明，2010年6月28日，原、被告双方就位兴义市××××路路西侧莱蒙帝景3幢3-8-4号房屋在兴义市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理正式抵押权登记手续。
上述事实，有原告陈述，被告景地房开的答辩，原告提交的营业执照、组织机构代码证、负责人代表身份证明书、被告身份证、户口册复印件、结婚证复印件、贷款申请、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同／担保合同》、房屋预告登记证明、还款明细清单等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告工行兴义分行与被告苟红敏、景地房开共同签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。工行兴义分行已经按照合同约定向被告苟红敏发放贷款230000元，被告苟红敏则应按照合同约定履行还本付息的义务。被告苟红敏取得贷款后，未按照合同约定还本付息，其行为已构成违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行，故对原告工行兴义分行要求解除双方签订的《个人购房借款合同／担保合同》及要求被告苟红敏还本付息的请求，本院予以支持；原告工行兴义分行与被告苟红敏在《个人购房借款合同／担保合同》中约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。针对复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，故原告工行兴义分行要求被告苟红敏偿支付罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。罚息、复利的利率应按合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%再上浮50%计算。对于原告工行兴义分行要求对位兴义市××××路路西侧莱蒙帝景3幢3-8-4号房屋享有优先受偿权的请求，虽然被告苟红敏办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为的目的是为保证将来实现物权，该行为并不能等同于物权登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因原告工行兴义分行至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故原告工行兴义分行对位兴义市××××路路西侧莱蒙帝景3幢3-8-4号房屋并不享有优先受偿权。因被告景地房开与原告工行兴义分行在《个人购房借款合同／担保合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带保证责证，且原告工行兴义分行至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证书，即双方约定的保证责任免除条件并未成就，故景地房开应当对该债务承担连带保证责任，本院对其仅应承担补充保证责任的辩解不予采纳。被告景地房开向原告工行兴义分行承担保证责任后，有权向被告苟红敏追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告苟红敏、贵州景地房地产开发有限公司于2010年3月29日签订的《个人购房借款合同／担保合同》。
二、由被告苟红敏偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行借款本金190152.05元及截至2016年3月10日止的利息4722.69元，共计194874.74元；并以194874.74元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率下浮15%后再上浮50%自2016年3月11日起支付利息至清偿完毕之日止。
三、被告贵州景地房地产开发有限公司对上述债务向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带清偿责任。被告贵州景地房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带保证责任后，有权向被告苟红敏追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。
案件受理费4104元，由被告苟红敏、贵州景地房地产开发有限公司承担。
上列义务，限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 文 钒
审 判 员 帅 俊
人民陪审员 刘建英
二〇一六年八月八日
书 记 员 张 璟