江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第3085号
原告扬州界龙名都置业有限公司，住所地在扬州市邗江区邗沟路20号。
法定代表人高祖华，该公司总经理。
委托代理人葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
被告唐志坤。
原告扬州界龙名都置业有限公司（以下简称界龙公司）与被告唐志坤商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告界龙公司委托代理人葛华到庭参加诉讼，被告唐志坤经本院公告送达应诉材料、开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告界龙公司诉称：2011年8月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的扬州市御龙湾花园15幢602室房屋，建筑面积125.09平方米，总价款1168762元，付款方式为首付款加按揭贷款。合同签订后，被告未能按照银行贷款合同约定的期限偿还贷款，导致原告为被告贷款担保设立的保证金被贷款银行划扣，经原告书面通知，被告至今未能将贷款银行扣款偿还原告。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2011年8月30日签订的商品房买卖合同；2、被告承担违约金223752元（从被告已付购房款中直接扣除）；3、被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；4、被告承担律师代理费58000元。诉讼中，原告变更第2、4项诉讼请求为判令被告赔偿承担违约金223752元、银行扣划的保证金900972.7元、律师代理费58000元，该费用与应退还被告的购房款1168762元进行冲抵。
被告界龙公司提供下列证据，证明其主张：
1、商品房买卖合同及附件（补充协议），证明原、被告成立商品房买卖合同关系，被告向原告购买扬州市御龙湾花园15幢602室房屋，总价款1167268元。补充协议第三条第3款约定了被告不能按期偿还银行贷款导致原告在银行设立的保证金被扣划应当承担的违约责任，第九条第14款约定如被告违约应当承担原告主张权利产生的律师费、诉讼费；
2、扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新商初字第101号民事判决书，证明被告未按期偿还银行按揭贷款，法院判决原、被告就拖欠的贷款本息及诉讼费、律师费承担连带责任；
3、情况说明，银行往来账户明细表，证明因被告未按期偿还贷款本息，经法院判决后，中信银行扬州分行依据合同约定扣划了原告保证金账户900972.7元；
4、委托代理合同、律师费发票，证明原告因被告违约主张权利产生的代理费用为59680元。
被告唐志坤未答辩，也未提供证据。
经审理查明：2011年8月30日，原告界龙公司与被告唐志坤签订《商品房买卖合同》一份，约定由唐志坤购买界龙公司开发的位于扬州市御龙湾花园15幢（公安幢号）602室房屋（以下简称讼争房屋）一套，房屋建筑面积125.09平方米，总价款1168762元。付款方式为买受人在签署合同之日支付首付款358762元，余款81万元办理银行按揭并于合同签订后15日内支付。房屋在2013年8月31日前交付，交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件五《补充协议》第三条第3款约定：因乙方（唐志坤、买受人）未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使甲方（界龙公司）为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内，将甲方代乙方支付的款项偿还甲方。乙方到期不还的，甲方有权单方面解除本合同及协议并由乙方向甲方支付赔偿金。赔偿金计算方式为：乙方赔偿甲方本合同中总房款的20%与甲方承担保证责任款项之和，并同意甲方在乙方已支付的房款中直接扣除赔偿金。第九条第2款约定：合同生效后，因乙方违约，甲方行使合同解除权的或乙方因自身原因行使解除权甲方同意的，乙方应按合同约定总房价款20%向甲方支付违约金。上述违约金从甲方已支付的房款中直接扣除，乙方配合甲方办理退房及合同注销登记手续后，甲方将余款无息退还给乙方。第九条第14款约定如乙方违约，甲方主张权利所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等均由乙方承担。
2011年10月10日，唐志坤（借款人）与中信银行股份有限公司扬州分行（以下简称中信银行）签订个人购房借款合同及房地产抵押（按揭）合同，就购买讼争房屋向中信银行借款81万元，借款期限为30年，贷款担保为抵押加阶段性保证，唐志坤用购买的讼争房屋为借款提供抵押担保，界龙公司为唐志坤提供阶段性保证，对唐志坤借款合同生效之日起至借款人所购的房产取得房屋的所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日期间内，因借款人的违约行为引起的借款人对中信银行的全部债务向中信银行承担连带保证责任。2011年12月8日，该房屋抵押合同在扬州市房屋权属登记中心进行了登记。合同签订后，中信银行于2012年1月13日依约向唐志坤发放贷款81万元，唐志坤向界龙公司履行了支付房款的义务。唐志坤依合同约定归还借款本息至2013年2月2日，连续多月违约后于2013年8月29日和9月30日又归还部分借款本息，其余借款本息未付。2013年12月2日，中信银行就唐志坤、界龙公司金融借款纠纷向扬州市广陵区人民法院提起诉讼，2014年1月17日，该院作出民事判决，判令唐志坤支付中信银行借款本金800759.8元及利息、罚息、律师代理费19000元，界龙公司承担连带保证责任等。判决生效后，中信银行按约定于2014年5-7月在界龙公司设立在中信银行的保证金账户内扣划借款本息870982.7元，保全费、诉讼费10990元及律师费19000元，共计900972.7元，用于偿还唐志坤所欠中信银行的借款本息及相关费用。
以上事实，有原告提供商品房买卖合同、附件（补充协议）、民事判决书、情况说明，银行往来账户明细表、委托代理合同、律师费发票及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵照履行。本案中，因唐志坤未按期向中信银行偿还贷款，导致为其提供阶段性保证的界龙公司承担了相应的保证责任。根据补充协议第三条第3款的约定，唐志坤应当在界龙公司承担保证责任后将代付的款项偿还给界龙公司，否则界龙公司有权单方解除合同，唐志坤没有将界龙公司支付给中信银行的款项归还给界龙公司，界龙公司现主张解除双方在2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》并由唐志坤协助办理撤销合同备案登记手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。唐志坤未按约履行债务是纠纷产生的原因，其应当按约承担违约责任。双方在补充协议第三条第3款、第九条第14款对违约责任方式进行了约定，即赔偿房屋总价款20%和界龙公司承担保证责任款项之和，另还需承担主张权利产生的律师费、诉讼费，同时还约定上述费用可以在退还的房款中予以扣减。该20%属于违约金的约定，唐志坤经本院合法传唤未到庭，视为放弃相应的抗辩权利，对界龙公司主张唐志坤承担违约金237352元及相应律师费58000元，本院予以支持。对界龙公司主张将该违约金及已承担的保证责任900972.7元、律师费58000元用以抵销应退还给唐志坤的房款，符合合同约定及法律规定，本院也予以支持，唐志坤应承担的责任大于界龙公司应退购房款，界龙公司表示抵销后超过部分不在本案中主张返还，系当事人行使处分权利，本院予以准许。唐志坤经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，应自负不到庭举证、质证的法律后果，本案应作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告扬州界龙名都置业有限公司与被告唐志坤于2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YLW-15602），被告唐志坤在本判决生效之日起十日内协助原告扬州界龙名都置业有限公司办理撤销合同备案登记手续；
二、被告唐志坤在本判决生效之日起十日内赔偿原告扬州界龙名都置业有限公司违约金237352元、代付保证金900972.7元、律师费58000元，原告扬州界龙名都置业有限公司同时退还被告唐志坤购房款1168726元，以上费用互相冲抵后，原告扬州界龙名都置业有限公司无需再向唐志坤退还房款。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18025元，公告费600元，合计18625元，由被告唐志坤承担。（此款原告已预交，本院不再退还，被告应在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 叶城斌
人民陪审员 袁 遥
人民陪审员 李文明
二〇一五年七月七日
书 记 员 刘正兴