浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2725号
上诉人（原审被告）：吕黎。
委托代理人：周锦慧。
被上诉人（原审原告）：何尧梅。
委托代理人：陈小良。
被上诉人（原审原告）：周卓英。
委托代理人：陈小良。
原审被告：陈俊达。
上诉人吕黎因与被上诉人何尧梅、周卓英及原审被告陈俊达经济适用房转让合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第766号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：
周厚根与吕黎于2001年3月31日签订了《转让协议书》一份，协议约定吕黎将杭州市滨江区中兴花园7号楼1单元102室（面积124.88平方米及自行车库）一并转让给周厚根。在协议中，双方对房屋的价格、交付、及对协议的履行、违约责任等进行了约定。协议签订后，周厚根依约向吕黎支付了房价款40万元；吕黎也依约向周厚根交付了房屋。在此之后，该房屋一直由周厚根及其家人管理、居住。2006年12月8日，周厚根去世，周厚根的法定继承人有周卓英、周卓雄两个子女，以及周厚根的妻子何尧梅，周厚根儿子周卓雄明确表示放弃对涉案房屋的继承权。
另查明，2004年吕黎与陈俊达登记结婚，同年10月14日，杭州市房产管理局向吕黎和陈俊达发放《房屋所有权证》（编号为：杭房权证高新移字第××号），注明该房屋由陈俊达与吕黎共同共有。何尧梅、周卓英要求吕黎、陈俊达协助办理房屋产权过户手续。吕黎、陈俊达至今未同意协助办理。何尧梅、周卓英于2014年6月10日向法院提起诉讼，要求判令吕黎、陈俊达立即配合何尧梅、周卓英办理房屋过户手续并由吕黎、陈俊达承担诉讼费。
再查明，《转让协议书》第四条第2款约定：“如因甲方主观原因导致房产产权无法过户的，乙方有权终止本协议，向甲方退还房产，收回已付转让款本金，甲方同时应向乙方支付违约金人民币10万元整……”
原审法院认为，本案争议的焦点有二：一、关于涉案房屋《转让协议书》的效力问题。1、陈俊达、吕黎主张讼争房屋属于经济适用房，在合同订立当时依照国家规定不能上市交易，因而合同当属无效。经审查认为，虽然在签订合同的2001年讼争房屋尚不能办理房屋产权证等三证，属于限制交易的情形，但吕黎、陈俊达主张的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，以及经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售”的规定，系属管理性规定，而并非效力性强制性规定。因此，虽签订协议时涉案房屋未经依法登记，违反了管理性规定，但此情形不影响何尧梅、周卓英与吕黎之间房屋转让协议的效力。2、陈俊达、吕黎主张《转让协议书》属于附解除条件的合同，自协议签订之日起五年甚至更长的时间内，根据国家与省市关于经济适用房转让的禁止性规定，双方无法过户，此时合同已因其解除条件成就而失效，出卖人已经无义务办理过户手续。经审查认为，本案讼争房屋现已具备上市交易条件，虽然已超过《转让协议书》第四条第1款约定的五年时间，但何尧梅、周卓英并不因此而丧失要求陈俊达、吕黎履行义务的权利。3、陈俊达、吕黎主张何尧梅、周卓英诉请已过诉讼时效，经审查认为，《转让协议书》第四条第1款约定的五年过户期限并非债务人的债务履行期限，该条明确约定到期如因客观原因不能完成过户手续的，双方另行协商解决，此即意味着买受人仍保留有要求被告履行合同的权利。因而何尧梅、周卓英诉请并未超过诉讼时效。4、陈俊达、吕黎主张《转让协议书》的签订未经过房屋共有权人陈俊达的同意，陈俊达作为非合同当事人无义务协助办理过户手续。经审查认为，《转让协议书》订立当时吕黎尚未与陈俊达结婚，其在签订合同当时对讼争房屋享有完全的处分权。陈俊达因与吕黎缔结婚姻关系，而与陈俊达共同申领了讼争房屋的房产证，成为房屋共有权人，即意味着其在因缔结婚姻关系而受领房产利益的同时，也一同受领了该房屋上先行附有的瑕疵与负担。房屋出卖行为发生在前，而陈俊达系嗣后才享有的房屋产权，在何尧梅、周卓英长期居住并占有房屋的情况下陈俊达并未表示过反对，足以认定陈俊达在缔结婚姻关系及申领房产证时并非善意有偿的产权获取人和享有人，吕黎先前的出卖行为并未侵犯其合法权益，其无权以嗣后取得的产权对抗周厚根先行取得的合同权利。民事活动应当遵循诚实信用原则，周厚根与吕黎之间签订的《转让协议书》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害第三人利益及社会公共利益，该合同应认定为有效。二、何尧梅、周卓英要求陈俊达、吕黎履行合同约定办理过户手续的诉请是否能够获得支持。周厚根与被告吕黎签订的房屋买卖合同有效，周厚根有权依据合同约定要求吕黎履行合同义务办理过户手续。现滨江区经济适用房已可以办理移转登记及上市交易手续，吕黎已具备履行合同义务的条件。陈俊达虽非《转让协议书》的签约人，但因其取得讼争房屋共有权时，该房屋上已附有周厚根的合同权利，且陈俊达并非善意的有偿第三人，其无权以共有权对抗何尧梅、周卓英的合同权利，周厚根因而有权要求陈俊达配合办理房屋过户手续。何尧梅、周卓英系周厚根的法定继承人，案外人周卓雄作为另一法定继承人明确表示放弃对涉案房屋的继承权，在陈俊达、吕黎未能提出尚有遗嘱继承等其他抗辩事由的情况下，认可何尧梅、周卓英要求继承并行使周厚根与吕黎签订的《转让协议书》中约定权利的主张，并对何尧梅、周卓英要求陈俊达、吕黎协助办理房屋过户手续的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：陈俊达、吕黎于判决生效之日起15日内协助何尧梅、周卓英办理杭州市滨江区中兴花园7号楼1单元102室的房屋产权过户手续，过户过程中所发生的税费由何尧梅、周卓英负担。案件受理费7300元，减半收取3650元，由陈俊达、吕黎负担。
宣判后，吕黎不服，向本院提出上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，理由如下：一、原审认定案涉房屋转让协议书有效，认为经济适用房限制交易的规定系管理性规定，而非效力性强制性规定错误。案涉房屋转让协议违反关于经济适用房转让的禁止性规定。《城市房地产管理法》明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，案涉房屋的权属证书于2004年发放，而转让协议签订于2002年，明显违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定；并且经济适用房在取得房屋权属证书的情况下，也存在禁止交易期，《经济适用房住房管理办法》第二十六条规定，经济适用房在取得房屋所有权正和土地使用权一定年限后，方可按市场价格上市出售。案涉房屋转让协议书违反国家与省市关于经济适用房转让效力性禁止性规定，而非管理性规定，当然因此影响该转让协议的效力，故案涉房屋转让协议属于无效合同。二、原审法院并未对即使超过协议约定履行期限而何尧梅、周卓英不因此丧失要求吕黎履行义务的权利进行说理。在该转让协议有效的情况下，该协议也属于附条件的合同，转让协议第四条第l款明确约﻿定，双方约定从协议签订之日起到完成过户手续的时间为五年，即该转让协议约定了解除条件，五年合同到期应当解除，现该协议对吕黎与何尧梅、周卓英已没有约束力，吕黎无义务协助办理过户手续。三、原审法院认定何尧梅、周卓英诉诸未超过诉讼时效错误。案涉房屋转让协议明确约定，合同约定完成过户的期限为五年，自协议签订之日起，已超过五年，且因经济适用房转让的禁止性规定，双方无法过户，属于合同约定的到期因客观原因不能完成过户手续的情况，故何尧梅、周卓英的诉请已超过诉讼时效。四、原审法院认定陈俊达在受领案涉房产利益同时，也一同受领该房屋先行附有的瑕疵与负担错误。陈俊达并非合同当事人，作为本案的主体不适格，且其取得房产所有权合法有效，经法律登记公示，且其取得的物权未作任何保留，不应当承担吕黎在协议约定中的合同义务。陈俊达作为案涉房屋的合法共有人，对于转让并无任何法定或合同义务，《城市房地产管理法》第二十七条规定，共有房产，未经其他共有人书面同意，不得转让。因此，在没有书面形式的情况下，陈俊达虽未对何尧梅、周卓英长期居住案涉房屋表示反对，也不构成其对转让的同意。故即使协议有效，也不能以吕黎与何尧梅、周卓英的债权权益取消陈俊达依法取得的物权权益。综上，请求撤销原判，依法改判驳回何尧梅、周卓英的诉讼请求并由何尧梅、周卓英承担诉讼费用。
被上诉人何尧梅、周卓英辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力性强制性规定。第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，但违反该规定以后若是合同继续有效并损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范。第三，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是取缔性规范。至于吕黎认为的合同无效，应当由人民法院或仲裁机构确认，而本案中，吕黎从未主张过无效主张，仅是在本案中的一种抗辩。二、转让协议的附条件条款，并不是解除条款，而仅是双方对此情形的解决条款，即出现5年情形时，应当如何解决的问题，在协议中明确了：首先通过协商解决，若协商不成，在原协议可以履行的情况下则继续履行，这也是符合《合同法》中鼓励交易的原则的。所以这个5年期限并不是双方签订协议的有效期限，协议在本协议事项未结束之前都是有效，而此条款仅是办理过户手续的一个时间性约定。退一步讲，若是解除条款，则吕黎也是需要通知到达才是解除。三、原审被告陈俊达是合格被告的主体。由于签订协议的是吕黎在结婚之前，而在办理房产登记时吕黎与陈俊达结婚，所以根据当时杭州市的规定需要双方登记在房产证上的，从而确认陈俊达是明知此房屋的事实，以及其已被处理的事实，所以一审法院对陈俊达所应承担的责任的认定也是合理的。
原审被告陈俊达未提交书面答辩。
上诉人吕黎和被上诉人何尧梅、周卓英及原审被告陈俊达在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，周厚根与吕黎于2001年3月31日签订了《转让协议书》时，所转让的房屋吕黎尚未取得房屋产权证等三证，该房屋的性质亦属经济适用房在当时亦不能办理房屋产权过户手续，但在2004年1月陈俊达与吕黎登记结婚后的10月陈俊达与吕黎取得了房屋产权证等三证，现该房屋也已具备上市交易条件，故原审法院认为不影响周厚根与吕黎之间房屋转让协议的效力并无不当。且在协议签订后，周厚根已按协议的约定支付房款，双方亦对房屋进行了交接，周厚根在收房后亦入住至今，唯因房屋的性质属经济适用房而在当时未能办理房屋产权过户手续，现该房屋也已具备上市交易条件，又因周厚根在2006年12月8日去世，何尧梅、周卓英、周卓雄作为周厚根的法定继承人，在周卓雄明确表示放弃对涉案房屋的继承权的情况下，何尧梅、周卓英要求陈俊达、吕黎协助办理房屋过户手续的诉请，原审法院予以支持并无不当。因《转让协议书》在订立时陈俊达尚未与吕黎结婚，吕黎在签订合同时对讼争房屋享有完全的处分权。后由于陈俊达与吕黎结婚，陈俊达成为该房屋的共有权人，因此，陈俊达虽非《转让协议书》的签约人，但因其取得讼争房屋的共有权，有义务配合办理房屋过户手续。《转让协议书》第四条第1款虽约定：“双方约定从本协议签订之日起到完成过户手续的时间为五年，到期如因客观原因不能完成过户手续的，双方另行协商解决”。吕黎和陈俊达认为该《转让协议书》已因其解除条件成就而失效。但在本案诉争之前，吕黎和陈俊达从未对该《转让协议书》提出异议，而现何尧梅、周卓英认为诉争房屋可以完成过户而要求吕黎、陈俊达协助办理房屋过户手续。原审法院予以支持并无不当。综上，吕黎的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由吕黎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 王 宓
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十二月四日
书 记 员 项 琳