阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初878号
原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：***
负责人：洪仕芹，该行行长。
委托代理人：冯健，该行员工。
委托代理人：梁洁莲，该行员工。
被告：敖欣锦，男，住阳江市***，公民身份号码：***。
被告：卓晓映，女，，住广东省海丰县****，公民身份号码：*****。
被告：阳江熙元房地产开发有限公司。住所地****。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托代理人：李超鹏，该公司员工。
委托代理人：闫槿，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司阳江分行（以下简称工商银行阳江分行）诉被告敖欣锦、卓晓映、阳江熙元房地产开发有限公司（下简称熙元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工商银行阳江分行的委托代理人冯健、梁洁莲，被告敖欣锦、卓晓映均到庭参加了诉讼；被告熙元公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行阳江分行诉称：被告敖欣锦于2014年12月11日，向原告借款317000元，期限为20年，并签订《个人购房借款/担保合同》和借据。该笔借款由被告敖欣锦自愿用其所有的坐落于阳江市阳东区中惠龙熙山二期G区G3幢30层3003号房地产作抵押，建筑面积116.82平方米，办理贷款房屋售价45.38万元，并到房管部门办理了合法有效的抵押登记，登记号为：粤房地顶登阳东预押字第***号，被告熙元公司为该笔贷款承担连带责任保证担保。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金8792.93元及利息22268.33元，所欠原告贷款至今已累计逾期11期，在原告多次催收情况下，被告都未能按合同约定还款。根据《个人购房借款/担保合同》的相关约定，鉴于被告已累计逾期11期未按时偿还贷款本息，被告的行为已严重影响了原告贷款安全。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告敖欣锦、熙元公司于2014年12月10日签订的编号为***《个人购房借款/担保合同》；二、被告敖欣锦立即偿还所欠原告的贷款本金308207.07元及利息（计至2016年1月27日止为0元，此后起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），被告卓晓映承担共同偿还责任；三、原告与被告签定的借款合同中的抵押条款有效，原告对被告敖欣锦所有的位于阳江市阳东区中惠龙熙山二期G区G3幢30层3003号抵押物所得价款享有优先受偿权；四、被告熙元公司对上述借款承担连带清偿责任；五、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告敖欣锦、卓晓映在庭审中辩称对原告起诉的事实无异议。
被告熙元公司没有到庭，但庭后提供书面答辩状称：因被告敖欣锦、卓晓映持续欠付银行贷款，自2015年4月起，原告每月向被告发出履行担保义务通知书，由被告代其偿还当月银行贷款，被告代为偿还后，原告向被告出具代偿证明。目前自2015年4月1日起至2016年1月28日零时止，原告已就上述期间内代偿款项向法院提起了诉讼。现原告提出诉讼请求，请求偿还贷款本金308207.07元及利息（计至2016年1月27日止为0元，从2016年1月8日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），其计算基数有误，因直至今日原告仍要求被告按月承担担保义务，其中被告于2016年2月25日代偿2128.94元、2016年3月28日代偿2130.31元，且该月供款将持续产生，因此请求法院审理时要求将实际发生的代偿款从本金及利息、罚息中扣除，并为确保判决及执行的计算基数准确，判令原告自今日起不得从被告账户中扣划相关款项。
经审理查明：阳东熙元房地产开发有限公司于2007年12月4日经阳东县工商行政管理局核准登记成立，并于2015年6月19日变更为阳江熙元房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发经营。
2014年12月10日，原告工商银行阳江分行（贷款人）与被告敖欣锦（借款人和抵押人）、被告熙元公司（保证人）签订合同编号为房按字阳江分行营业部支行2014年320号《个人购房借款/担保合同》，双方约定：贷款金额为317000元。贷款用途为个人购置住房。本合同项下贷款用于购买坐落于阳东县广雅中学南（东城镇丹载村委会英村村委会北救山地段9号地）中惠龙熙山二期G区G3幢30层3003号房房地产，建筑面积116.82平方米。贷款期限为20年（即自2014年12月10日起至2034年12月10日止），实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定。每期还款采用按月等额本金还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按合同约定使用贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收100%确定。借款人发生约定的违约情形的：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息......等等”，贷款人有权采取下列一项或多项措施：解除合同......等等。抵押人敖欣锦自愿向工商银行阳江分行提供坐落于阳东县广雅中学南中惠龙熙山二期G区G3幢30层3003号房房地产（房地产权证号：粤房地权证阳东字****号）作为抵押。抵押物价值为453844元。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一的......双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人熙元公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有本外币账户中扣收相应款项用于清偿，直至借款人在合同项下所有的债务全部清偿完毕为止。……等等。被告敖欣锦、熙元公司和原告均在合同上签字盖章。
2014年12月11日，原告向被告敖欣锦发放了贷款317000元，被告敖欣锦向原告出具了《贷款借据》，该借据载明：借款金额317000元，借款月利率5.38125‰，借款到期日2034年12月4日，还款方式等额本息还款法。
2015年1月7日，原告与被告敖欣锦在房产管理部门办理了预告抵押登记手续（编号：粤房地预登阳东预押字第***），主要载明：“预告登记权利人工商银行阳江分行，预告登记义务人敖欣锦，房屋坐落于阳东县广雅中学南（东城镇丹载村委会英村村委会北救山地段9号地）中惠龙熙山二期G区G3幢30层3003号房，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号2014-320，贷款金额叁拾壹万柒仟元整，抵押期限自2014年12月10日至2034年12月10日。”
发放贷款后，被告敖欣锦只按合同约定偿还部分贷款本金及支付部分利息。截至2016年1月27日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期11期，尚欠工商银行阳江分行贷款本金308207.07元。原告工商银行阳江分行向被告敖欣锦催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，因原告从被告熙元公司的保证金账户扣划部分贷款本息，因此原告的第二项诉讼请求变更为：判令被告立即偿还所欠贷款本金306593.16元及利息1314.52元（计至2016年4月20日，此后至清偿日止的利息按合同约定计算）
另查明，被告敖欣锦与被告卓晓映于2010年11月16日办理了结婚登记手续，上述借款债务发生在两被告婚姻关系存续期间。
以上事实有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、贷款借据、预告抵押房产登记权证、还款明细、营业执照、身份证、户口本、结婚证，被告熙元公司庭后提供的履行担保义务通知书、银行转账凭证、代偿证明等证据及庭审笔录证实，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告工商银行阳江分行与被告敖欣锦、熙元公司签订合同编号为房按字阳江分行营业部支行2014年320号《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告敖欣锦之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与熙元公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告敖欣锦未按时足额偿还借款本息，累计逾期还款达11期，截至2016年4月20日止，被告敖欣锦尚欠原告借款本金306593.16元及利息1314.52元，其行为已构成违约。根据原告与被告敖欣锦签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告敖欣锦、熙元公司签订的合同编号为房按字阳江分行营业部支行2014年320号《个人购房借款/担保合同》，并要求敖欣锦提前清偿借款本金306593.16元及利息1314.52元（计至2016年4月20日，此后至清偿日止的利息按合同约定计算），合法合理，本院予以支持。
本案的借款债务发生在被告敖欣锦和被告卓晓映婚姻关系存续期间且用于购房，结合被告卓晓映在庭审中对借款事实的陈述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告敖欣锦和被告卓晓映的夫妻共同债务，因此本案债务应由被告敖欣锦、卓晓映共同清偿。
关于原告对被告敖欣锦提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告敖欣锦就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告敖欣锦双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告熙元公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据《个人购房借款/担保合同》约定“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。”因此，在涉案房产办理正式抵押登记手续即房地产他项权利证书抵押权人设定为原告工商银行阳江分行前，被告熙元公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，熙元公司应按约定在保证担保范围内对借款人敖欣锦的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告熙元公司承担保证责任后，有权向敖欣锦、卓晓映追偿。被告熙元公司辩称为确保判决及执行的计算基数准确，应判令原告自答辩之日起不得从被告账户中扣划相关款项。本院认为，《个人购房借款/担保合同》已经明确约定“保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用于清偿”，因此，当借款人敖欣锦没有履行按期足额偿还借款的合同义务而保证人亦没有履行保证人义务时，原告可以从保证人熙元公司的保证金账户扣划相应的款项。因此，被告熙元公司的上述辩称意见，依法无据，本院不予采纳。
被告熙元公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告敖欣锦、阳江熙元房地产开发有限公司签订的合同编号为房按字阳江分行营业部支行2014年320号《个人购房借款/担保》；
二、限被告敖欣锦在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金306593.16元及利息1314.52元（计至2016年4月20日，此后至清偿日止的利息按合同约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；
三、被告卓晓映对上述判决第二项确定的债务承担共同清偿责任；
四、被告阳江熙元房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江熙元房地产开发有限公司
承担保证责任后，有权向被告敖欣锦、卓晓映追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5918元，由被告敖欣锦、卓晓映共同负担，被告阳江熙元房地产开发有限公司连带负担（原告已预缴受理费6055元，本院予以退还137元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 敖卓斌