天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第0945号
上诉人（原审被告）天津永和食品有限公司，住所地天津市河北区。
法定代表人林炳生，董事长。
委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）由长永，男，1975年出生，汉族，住山东省淄博市。
委托代理人程立洪，天津哲科律师事务所律师。
上诉人天津永和食品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津永和食品有限公司的委托代理人邓瑛、被上诉人由长永的委托代理人程立洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，涉案房屋位于天津市和平区和平路119号万达商业广场一期商铺-
XX，建筑面积30.06平方米，所有权人为原告由长永。2010年12月被告与原告签订租赁合同，约定承租涉案房屋用于经营餐饮。租期六年，自2010年12月21日至2017年1月20日，其中2010年12月21日至2011年1月20日为装修免租期。第一至三年租金标准为5695.22元每月，68342.54元每年，第四至六年租金标准为6264.74元每月，75176.8元每年。保证金为11390.44元（标准为两个月租金）。租金交付方式为每半年一付，上付款期限到期前10日内支付下半年租金。每逾期一日，甲方有权扣除保证金的千分之五作为滞纳金。15日内不付清则甲方有权终止协议并视为保证金自动放弃，甲方有权停止乙方经营。合同约定，如乙方未经甲方同意擅自转租或逾期支付租金达2个月以上的，甲方有权终止合同并扣除保证金，同时要求乙方另行赔偿甲方损失（一年的租金及保证金）。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳保证金11390.44元。现原告租金交付至2013年1月20日。合同履行过程中，被告经营不善，决定自2013年1月20日后不再履行合同。因赔偿标准差异较大，协商未果。2013年1月20日前被告多次撤场，原告以协商未果应保持现状为由，阻止被告的撤场行为。经原审法院释明相关风险，被告于2013年5月13日将房屋腾空交原告收回。
原审人民法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容真实合法有效，双方均应予以遵守。房屋租赁合同作为继续性合同，在被告出现经营困难，无法继续经营下去的情况下，应当允许被告解除租赁合同，原告也应当及时收回房屋，另行出租以实现物的利用最大化，防止产生房屋闲置的损失。现被告交纳租金至2013年1月20日，合同履行过程中，被告明确表示不再继续租赁房屋，原告亦起诉要求解除合同，故原审法院依法确认双方合同已经解除。
被告未按合同履行义务，应承担相应的违约责任，依据双方租赁合同约定，被告逾期交纳租金连续达两个月，原告有权扣除保证金并要求被告赔偿原告遭受的损失（一年的租金及保证金）。该损失标准约定具体明确，现原告以未履行的第三、四年全年的租金标准作为损失主张权利，首先，合同解除原告收回房屋后，还可另行出租获取收益，原告的损失并非是将来未履行期间的全部租金。其次，如原告认为约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院增加，原告应对超出部分的损失承担举证责任，现原告未提供证据证明该主张。原告主张经济损失为143519元，无事实依据，不予支持。而对于被告主张违约金过高的抗辩，如被告不欲继续履行合同，应当及时通知原告，给予原告合理的期间考虑协商或者另寻其他租户，现在交纳租金的租期将近时才通知原告，明显有扩大损失的可能。考虑原告给予被告的免租期、另寻租户的合理期限，及下一承租人的装修免租等因素，原审法院认定双方约定的赔偿金标准合理适当，应按合同约定向原告支付79732.98元（即一年租金68342.54元加上保证金11390.44元）。被告租赁房屋后出现经营困难属于其自身商业风险，相关责任应由其自行负担。其以物业公司服务不佳，致人流稀少，商圈受影响以及欧债危机属于情势变更之抗辩，于法无据，不予采信。
原审人民法院判决：一、确认原告由长永、被告天津永和食品有限公司签订的房屋租赁合同解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津永和食品有限公司赔偿原告由长永经济损失79732.98元；三、驳回原告由长永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费3170元，减半收取1585元，原告由长永负担688元，被告天津永和食品有限公司负担897元（被告负担部分，于本判决生效后十五日内直接给付原告）。
原审法院判决后，上诉人天津永和食品有限公司不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销一审民事判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院认定事实存在重大遗漏，上诉人已于2013年1月20日前通知被上诉人解除合同，已经将被上诉人可能存在的合理空置期考虑在内，并自愿将房屋保证金作为补偿给付被上诉人，上诉人与被上诉人未约定上诉人提前解约应承担的责任，原审法院判决上诉人承担一年租金及保证金的责任过高，应予调整。被上诉人同意原审判决。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对其效力，本院予以确认。法律规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人因经营不善，决定停止经营，并于2013年1月20日前通知被上诉人解除合同，上诉人在约定的租期内提前终止双方签订的合同，应认定上诉人的行为构成违约，上诉人应承担违约责任。因双方当事人未对上诉人提前终止合同的行为约定违约责任，原审法院依照双方当事人约定的其他违约条款判决上诉人给付被上诉人一年租金加保证金不妥，本院应予纠正。被上诉人主张解除合同，原审判决双方当事人签订的租赁合同于2013年1月20日解除并无不当。上诉人在出现经营困难状况后提前终止合同，被上诉人阻止上诉人搬离涉案房屋，其行为导致了损失的扩大，考虑被上诉人给予上诉人的免租期、另寻租户的合理期限，及下一承租人的装修免租等因素，上诉人给付被上诉人6个月租金及保证金可以弥补被上诉人的损失。上诉人请求驳回被上诉人主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；但其违约金过高的主张成立，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0337号民事判决第一项、第三项及诉讼受理费负担部分；
二、撤销天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0337号民事判决第二项；
三、本判决生效后十五日内，上诉人天津永和食品有限公司赔偿被上诉人由长永经济损失45561.71元。
上诉案件受理费1793元，由上诉人天津永和食品有限公司负担893元，被上诉人由长永负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二０一三年十月十八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭
审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；