北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民（商）初字第34585号
原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行，营业场所北京市西城区南礼士路66号。
负责人田小刚，行长。
委托代理人戴晓曼，北京市焱杰律师事务所律师。
被告茅国新，男，1963年5月5日出生。
原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行（以下简称光大银行）与被告茅国新金融借款合同纠纷一案，本院依法组成由本院法官韩永飞担任审判长，本院法官周韬、高亢参加的合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告光大银行委托代理人戴晓曼到庭参加了诉讼。被告茅国新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理完毕。
原告光大银行诉称：原告与被告于2010年1月26日签订《个人贷款合同（抵押、担保）》，约定原告向被告发放商业用房按揭贷款48万元人民币，用于购买北京市朝阳区十八里店乡吕家营村源景苑配套公建4层F1座408房屋，贷款期限为120个月，即自2010年1月26日起至2020年1月26日止;合同对贷款利率、罚息利率、复利进行了约定；被告以所购房屋作为抵押。光大银行于2010年1月26日向被告放款。自2015年8月20日起被告拒绝偿还贷款。故光大银行起诉至法院，请求判令：一、茅国新偿还原告本金258216.02元；二、茅国新偿还从2015年7月21日至实际还款之日止的借款利息、罚息、复息（利息按照同期银行贷款利率上浮10%计算，罚息按照利率基础上浮50%，复利以未还利息和罚息为基数，按罚息利率计算）；三、原告有权以抵押房屋拍卖、变卖的价款优先受偿；4、诉讼费、保全费等费用由茅国新承担。
在庭审过程中，原告光大银行向本院提交以下证据予以证明：1、个人贷款合同；2、贷款借据；3、明细表；4、房屋他项权证、面谈记录、商品房预售合同复印件。
被告茅国新既未出庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及任何证据。
经本院庭审审查，原告光大银行提交的上述证据符合有效证据形式，已形成完整的证据链，本院对光大银行提交上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院根据当事人陈述及上述认证查明：
2010年1月12日，茅国新向光大银行申请商用房按揭贷款，借款金额为48万元。同时茅国新承诺以北京市朝阳区十八里店乡吕家营村源景苑配套公建4层F1座408房屋作为抵押物，抵押给光大银行。
2010年1月26日，光大银行与茅国新、北京中鼎基业房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定：光大银行同意向茅国新发放商业用房按揭贷款，贷款用途为购商用房；贷款金额48万元；贷款期限为120个月，即自2010年1月26日起至2020年1月26日止；贷款利率采用浮动利率，按照中国人民银行公布的同期基准利率5.94%上浮10%，首期执行贷款年利率为6.534%；茅国新未按合同约定期限归还贷款本金的，光大银行有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。光大银行有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；茅国新授权光大银行将茅国新依据本合同规定取得的贷款一次性划入茅国新指定的账户；合同项下的全部贷款采用抵押加保证担保方式，抵押人为茅国新、保证人为中鼎公司。茅国新自愿将其享有合法所有权和处分权的以合同签订时光大银行认可的价值为120万元的房产抵押给光大银行；茅国新在贷款期限内，选择按月等额还本付息还款方式，按月共分120期偿还，具体还款金额及还款日期以光大银行提供的还款计划表为准；茅国新未按时足额还款，光大银行即有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求茅国新立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定计收罚息，宣布行使或实现合同项下的担保权利。该合同所附抵押物品清单中记载的抵押物一栏为空白。
2010年1月26日，光大银行向茅国新发放贷款48万元，贷款用途为购商用房。贷款到期日为2020年1月26日,首期执行贷款年利率为6.534%。
2011年4月7日，茅国新与光大银行办理北京市朝阳区观筑庭园801号楼4层1单元408房屋抵押登记手续，光大银行取得X京房他证朝字第2786**号房屋他项权证。他项权利种类为一般抵押，债权数额48万元。
根据光大银行出具的茅国新欠款及还款明细显示，茅国新还款日期为每月20日。自2015年8月20日起，茅国新未按时还款。截至2016年4月7日，茅国新尚欠光大银行借款本金余额258216.02元以及相应的利息、罚息、复利。
另查，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村源景苑配套公建4层F1座408房屋名称变更为北京市朝阳区观筑庭园801号楼4层1单元408房屋。
本院认为：光大银行与茅国新、中鼎公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。光大银行依约足额发放贷款后，茅国新应按合同约定还本付息。但自2015年8月20日起，茅国新未再还款，该行为已构成违约。根据合同约定，光大银行有权要求茅国新提前偿还借款本金，并支付相应的利息、罚息、复息。根据合同约定，茅国新应当于每月20日还款，其最后一笔正常还款日期为2015年7月20日。2015年7月21日至8月20日的本息，茅国新应于2015年8月20日支付。从8月21日后尚产生罚息及复利。因此光大银行要求从2015年7月21日起计收罚息和复利，没有合同依据，本院对计收罚息及复利的起算日期予以相应调整。此外，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故光大银行要求以未还罚息为基数计收复利的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
茅国新依照《中国光大银行合同变更协议》为光大银行办理了抵押登记，光大银行依法取得抵押权，茅国新逾期还款的行为已符合光大银行行使抵押权的条件，故光大银行要求对茅国新名下位于北京市朝阳区观筑庭园801号楼4层1单元408房屋行使抵押权的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告茅国新自本判决生效后十日内给付原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行借款本金二十五万八千二百一十六元零二分，并支付自二○一五年七月二十一日起至实际付清本金之日止的利息（按照《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定计算）；
二、被告茅国新自本判决生效后十日内给付原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行自二○一五年八月二十一日起至实际付清本金之日止的罚息及复利（按照《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定计算）；
三、如果被告茅国新未履行本判决第一项、第二项还款义务，原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行有权以被告茅国新名下位于北京市朝阳区观筑庭园801号楼4层1单元408房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司北京礼士路支行的其他诉讼请求。
如果被告茅国新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百二十元、财产保全费一千八百三十三元、公告费（以实际发生为准），由被告茅国新负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 韩永飞
代理审判员 周 韬
代理审判员 高 亢
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨 璐