河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第2761号
原告敖华良，男，汉族，1970年8月24日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人李业山，信阳市浉河区民权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告河南省土产进出口信阳蜂业公司。
法定代表人张绍辉，该公司经理。
委托代理人李光军，金叶帅，河南仟问律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告信阳市东信置业有限责任公司。
法定代表人吴振学，该公司经理。
委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告李兴富，男，1967年7月7日出生，住信阳市浉河区。
第�人信阳市恒天建筑工程有限公司。
法定代表人张文琦，系该公司经理。
委托代理人陈万云，系该公司员工，代理权限为特别授权。
原告敖华良与被告河南省土产进出口信阳蜂业公司（以下简称信阳蜂业公司）、被告信阳市东信置业有限责任公司（以下简称信阳东信公司）、被告李兴富、第三人信阳市恒天建筑工程有限公司（以下简称信阳恒天公司）因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院作出（2015）信浉民初字第136号民事判决书，被告不服，向信阳市中级人民法院提起上诉，2015年10月15日，信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民终字第1181号民事裁定书，裁定撤销信阳市浉河区人民法院作出的（2015）信浉民初字第136号民事判决书，发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告敖华良及其委托代理人李业山、被告信阳东信公司的委托代理人陈俊，被告信阳蜂业公司的委托代理人李光军，金叶帅，第三人信阳恒天公司的委托代理人陈万云，被告李兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敖华良诉称，信阳蜂业公司商住楼系与信阳东信公司的联建项目，而该项目经理为李兴富。因信阳蜂业公司拖欠李兴富的工程款，双方遂于2011年9月13日达成“门面房抵工程款”的协议。2011年9月19日，李兴富又将该门面房冲抵原告为其垫付的工程款，并达成书面的《协议》（内容详见协议）。因该工程为信阳东信公司与信阳蜂业公司联建，并且办理房产证需东信公司配合，故在2013年1月31日信阳蜂业公司向原告交房的同时，亦对东信公司下达了书面《通知》（内容详见通知）。此后信阳蜂业公司作为该项目的物业管理人于2013年1月29日与原告签订了《物业服务�同》，原告领钥匙并如期如数上交了物业费。同时，原告对自己的房产进行对外承租。原告购买信阳东信公司的房产，信阳东信公司理应配合办理相关产权证明，但信阳东信公司却以承建方李兴福没有与其结算为由，多次拒绝原告的请求。2014年11月20日，信阳东信公司在明知该房已卖给原告的情况下又将该房卖给他人。为维护原告的合法权益，特依照《民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，请求依法确认2011年9月9日原告与被告李兴富所签的《协议》为有效协议，确认2013年10月29日原告与被告信阳蜂业公司所签的《物业服务合同》亦为有效合同；2、请求判决信阳东信公司为办理该房屋产权证提供方便，并责令其承担“一房二卖”的违约责任，暂定违约金人民币2万元。3、诉讼费由被告承担。
被告信阳蜂业公司辩称，原告的诉请实际上是三个不同的法律关�，不应该在同一个案件中处理。尤其是第一项诉请后半部分要求确认物业合同有效，签订物业合同首先应当具备业主资格，只有前一个合同经判定有效后才能谈物业合同的效力问题，原告的诉请实际上是逻辑混乱。2、在没有确认诉争房屋权利的情况下签订的物业管理合同是无效的，我方认为原告根本没有取得房屋的产权，没有取得业主资格，其签订的物业合同根本履行不能。3、原告对诉争房屋不具有法律上的权利。根据商品房销售管理办法十六条的规定，原告没有提供任何和第二被告签订的房屋买卖合同，其对房屋不享有任何权利。4、原告说该商住楼是与信阳东信公司的联建项目；我司根本不具备商住楼开发资质，从公司名称来说只有可能是信阳东信公司开发的。综上，我方认为原告诉求指向没有区分清楚，原告应当分开提出诉讼，诉请也没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回其对我司的诉讼请求。
被告信阳东信公司辩称，办理产权的责任问题是不存在的。我公司没有向原告出售过任何房产，因此我们没有责任，我们保留反诉的权利。2、李兴富不是我公司的工作人员，更不是什么项目经理，请求法院驳回原告诉请。
被告李兴富辩称，我欠原告敖华良的材料款是真实的，用房屋作抵材料款也是真实的。
第三人信阳恒天辩称，该案争议的工程量早就已经经过决算了，被告信阳东信公司还欠我们一些款项没有付清，也没有按照工程决算进行偿还。被告李兴富是被告信阳东信公司介绍给我们认识的，因为被告李兴富没有建筑资质，无法承接工程项目，所以被告李兴富挂靠在我们公司，以我们公司的名义承接该工程。
经审理查明，被告信阳蜂业公司丰华苑商住楼系与信阳东信公司联�项目。2009年7月26日，信阳蜂业公司与信阳东信公司签订蜂业公司商住楼承建协议，该协议约定：“甲方：河南省土产进出口公司信阳蜂业公司（以下简称甲方）；乙方：信阳市东信置业有限公司（以下简称乙方）。甲方为解决职工住房困难，拟建商住楼，经甲、乙双方协商一致同意此工程交于乙方负责承建，为明确责任，恪守信用，特定如下协议：第一条：建设项目，项目名称：信阳市蜂业公司商住楼，地点：信阳市工区路329号。第二条：建房方式。1、甲方提供建筑用地，负责办理相关手续，拆迁安置及有关费用，保证“三通一平”（如需要乙方可协助甲方办理有关手续）。2、乙方负责预先垫付与此项目有关的前期费用，如土地出让金、保证金、建筑许可证、规划许可证、城市配套费等、待甲方资金宽裕后应及时归还乙方，如时间过长，甲方可考虑乙方付出利�用以补偿乙方。第三条：付款方式。具体情况详见建筑承包合同（如不能及时拨款，乙方有权处理多余房屋）。第四条：前期工作安排及承包发包工作都由甲方负责。第五条：经甲乙双方协商并一直同意此项目交于李兴富同志负责承建施工。第六条：有关建筑施工合同另行订立。其他未尽事宜，双方另行协商解决。本合同签订后，双方共同遵守，并有唯一排他性，并不得随意改动，如有违约，应赔偿对方损失。第七条：本合同一式四份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，具有同等法律效力”。2010年5月23日，被告信阳蜂业公司和被告信阳东信公司签订联合开发建设协议，该协议约定：“甲方：河南省土产进出口信阳蜂业公司，法定代表人方继国：经理。乙方：信阳市东信置业有限责任公司，法定代表人吴振学：经理。甲方河南省土产进出口信阳蜂业公司为充分�用本企业土地资源，改善本企业职工的居住条件，盘活资产及增加企业经济效益，决定与乙方信阳市东信置业有限责任公司联合对甲方所属土地进行开发建设，项目名称定为“丰华苑”小区一期，经双方共同协商一致，达成如下联建协议：1、联合建设为职工商住楼，项目名称为定为“丰华苑”小区一期。2、该职工商住楼，由甲方提供土地2272.09㎡，乙方投入建设资金。该土地应在该工程进展到正负零前过户给乙方。3、甲方提供的土地保证开工前三通一平，地面所有拆迁安置补偿由甲方负责，所需费用由甲方承担，具体可由甲方向乙方借款的方式支付，随需随借。4、此职工商住楼的相关报建手续均已乙方名义办理，工程以乙方名义对外发包，签订《建设工程施工合同》，乙方办理相关报建手续甲方应积极配合，提供相应手续、资料并安排专人负责，所需费用由甲方�担。5、如因建房手续过去或不全，相关部门进行罚款，罚款壹佰万以下由甲方承担。超过百万的部分按住房面积分摊。6、建设所需地质勘查、图纸设计等均由甲方完成。该职工商住楼为六层半，以设计单位设计为准。7、该职工商住楼建设所需资金由乙方投资，具体支付方式以乙方与项目经理签订的《建设工程施工合同》经甲方确认后直接支付给项目经理。8、该职工商住楼甲方保留40套住宅及18间门面房，具体为：除一楼以外的东边两个单元。乙方投入的建设资金，用所建职工商住楼一楼及西边两个单元住房48套以1400元/㎡、西边六间门面房以3000元/㎡的价格抵偿。如果还不足以抵偿乙方投资款，甲方用现金方式偿还。9、有关建筑质量、工期、监理、罚款等事宜，详见《建设工程施工合同》。10、其他未尽事宜双方另行协商。11、以上协议，双方共同遵守，任何乙方不得违反，否则将赔偿对方该商住楼总造价的50%违约金。12、上述协议，双方签字盖章后生效。本协议一式两份，双方各执一份”。因被告李兴富不具有相应的建筑施工资质，于是被告李兴富挂靠在第三人信阳恒天公司名下，以该公司项目经理的名义具体承建该项目工程，并于2011年3月29日，由被告信阳东信公司和第三人信阳恒天公司签订《建设工程施工合同》，由被告信阳东信公司作为发包人，第三人信阳恒天公司作为承包人，具体承建“丰华苑”小区一期工程。2011年9月13日，被告信阳蜂业公司和被告李兴富签订补充协议，双方约定：“甲方：河南省土产进出口信阳蜂业公司；乙方：李兴富。将甲乙双方协议李兴富承建丰华苑小区商住楼工程，此楼工程完工结算后所欠李兴富工程款用该楼的前楼临街门面房抵给李兴富按市场价结算”。2011年9月29日，被告李兴富与原告敖华良签订协议，内容约定：“甲方：李兴富，乙方：敖华良。因甲方承建河南省土产进出口信阳蜂业公司商住楼购买乙方部分材料款，经蜂业公司书面同意以其所建门面房抵付甲方工程款，现因甲方无力支付乙方欠款，经协商一致，甲乙双方达成以门面房抵付乙方欠款协议：一、甲方同意以蜂业公司抵付工程款的门面房两间抵付乙方欠款。二、甲方欠乙方材料款约40万元（以最后结算数为准），另第三人王欢挖土方工程款约50万元，乙方代表甲方支付给第三人，上述两项合计欠乙方共计约90万元（以最后结算数为准）。三、双方同意两间门面房价格为每平方8000元，以最后房屋测绘面积数字计算房屋价格。多退少补。四、该楼房竣工后甲方应及时将两间门面房交付乙方使用，并保证最迟不超过2012年6月1日。办理产权证的手续由甲方负责，费用由乙方承担。五、如该房屋甲方不能确保该房屋由乙方取得，甲方应承担该欠款自本协议签订之日起计算3分5厘的银行利息。六、此协议一式两份。甲乙双方签字后生效”。2013年1月31日，被告信阳蜂业公司向被告东信公司出具通知一份，该通知内容为：“东信置业公司，经我公司办公会研究决定，对恒天建筑公司项目部经理李兴富同志所购二间门面房和三套住房价格明确如下：门面房：两间为每平方米8000元。住房三套：分别为四楼每平方米2300元，五楼每平方米2200元，六楼每平方米2100元，请给予办理相关产权手续”。2013年1月3日，被告李兴富将诉争的门面房房屋钥匙交给原告敖华良，此后原告与信阳蜂业公司签订了物业服务合同，房号分别为门面房19室和门面房20室，原告也缴纳了相应的物业费并已将该房屋出租给他人。但信阳东信公司和信阳蜂业公司一直未配合原告办理抵付房屋�产权登记手续。原告另主张信阳东信公司将本案的诉争房屋卖给他人但没有提供相关证据证明。原告认为，原告购买信阳东信公司与信阳蜂业公司联建的房产，信阳东信公司理应配合办理相关产权证明，为此，原告诉至法院，请求依法确认2011年9月9日原告与被告李兴富所签的《协议》为有效协议，确认2013年10月29日原告与被告信阳蜂业公司所签的《物业服务合同》亦为有效合同；2、请求依法判决信阳东信公司为办理该房屋产权证提供方便，并责令其承担“一层二卖”的违约责任，暂定违约金人民币2万元。3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回了要求确认2013年10月29日原告与被告信阳蜂业公司所签的《物业服务合同》为有效合同的诉讼请求。另查明，李兴富为信阳恒天建筑公司项目部经理，该案诉争房屋已于2012年8月5日出卖给案外人闫兰芝。
本院认为，根据被告峰业公司和被告东信公司签订的《联合开发建设协议》内容约定，被告信阳东信公司作为“丰华苑”小区项目的对外发包方，与第三人信阳恒天公司签订建设工程施工合同，被告敖华良作为项目经理具体负责该诉争工程的施工，虽然被告信阳蜂业公司与被告信阳东信公司协商签订了该项目“联建协议”合同，但被告蜂业公司并不是该项目登记的合法所有人，也不是该商品房的适格“出卖人”，无论是被告李兴富与原告敖华良签订的协议，还是被告信阳蜂业公司和被告李兴富签订的补充协议，均具有以房抵债的内容，其内容实际具有商品房买卖合同的属性，该行为必须得到被告信阳东信公司的追认，同时，因原告敖华良和被告李兴富之间并未就工程材料款并未进行实际结算，原、被告双方之间的权利义务关系并未明确，且该诉争房屋并未取得商品�预售许可证，其房屋交易行为违反了商品房买卖的相关法律禁止性规定，属无效协议。因此，本院对原告诉请要求被告协议办理房屋过户手续及承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国物权法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告敖华良的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告敖华良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 员 高海波
审 判 员 范庆龄
人民陪审员 黄 锐
二〇一七年五月十五日
书�员万欣