上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2124号
上诉人（原审被告、反诉原告）张民生。
上诉人（原审被告）上海闸北区民生敬老院。
负责人张民生。
上列两上诉人之共同委托代理人吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。
上列两上诉人之共同委托代理人潘斌，上海市现代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海金缅实业有限公司。
法定代表人张伟金。
委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
上诉人张民生、上海闸北区民生敬老院（以下简称民生敬老院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月17日，上海金缅实业有限公司（以下简称金缅公司，甲方）与民生敬老院（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区江桥镇曹安路XXX号厂房及门面房一间（以下简称系争房屋）作为养老护理院使用；租赁期限为2007年10月1日起至房屋被市政动迁时止；租金为每年人民币（以下币种均为人民币）483，670元，每三年递增5%；甲方交付房屋时，乙方应支付租赁保证金5万元；乙方不得在系争房屋内从事任何违法活动；甲方提供合法的产权证或产权证明给乙方用于办理证照登记；一方如违反约定解除合同的应支付违约金100万元，并赔偿给对方造成的实际损失。合同签订后，金缅公司即交付系争房屋，民生敬老院支付租赁保证金5万元，双方又于2007年7月30日、2007年12月26日分别签订补充协议，对乙方装修改建系争房屋相关事项作了补充约定，另约定甲方提供系争房屋的房产证为红证，乙方在申请办理营业执照过程中，万一遇到种种原因，因故不能办出营业执照，甲方不承担任何责任，也不作赔偿。2009年11月，民生敬老院将其全体职工及250位老人从原租赁的上海市闸北区沪太支路XXX弄XXX号全部搬迁至系争房屋，仍以民生敬老院名义对外经营。2010年5月，根据民政养老属地化管理规定，张民生向上海市嘉定区民政局（以下简称嘉定民政局）申请在系争房屋所在地设立“上海嘉定区民生敬老院”，后嘉定民政局认为其申报材料中有以下三个方面不符合要求：一是厂房租赁合同并非设置主体与出租方签订，申请主体也不符合养老机构设置要求；二是“民生敬老院平面图”不是建筑设计图；三是申请申办地址曹安路XXX号内未经批准，已经以“民生敬老院（分部）”的名称入住200多名老人，擅自执业，违反了民政部《社会福利机构管理暂行办法》、《上海市养老机构管理办法》的有关规定，应于处罚或取缔。故于2011年3月31日通知张民生于4月15日前补正，逾期未补正的视作放弃本次申请处理。之后，张民生在系争房屋所在地未取得注册登记及执业证照的情况下，仍继续以民生敬老院的名义经营。期间，金缅公司就民生敬老院存在无证经营和重大火灾隐患等问题向有关政府部门反映，上海市嘉定区江桥镇人民政府（以下简称江桥镇政府）自2011年12月起，就民生敬老院未取得合法审批手续、存在消防安全隐患等问题多次书面告知老人家属。因民生敬老院建筑材料、应急疏散、结构设置、火灾预警系统、人员培训等均不符消防安全要求，被上海市安全生产委员会列为2012年市级督办及推进重大事故隐患项目，要求消除消防安全隐患，做好老人的分流安置，最终取缔该非法养老场所。截止2012年底，经江桥镇政府等各方努力，消除了该场所的安全隐患。2013年2月，民生敬老院发生火灾事故。2013年1月，嘉定民政局书面告知金缅公司，位于本区曹安路XXX号由张民生及其儿子设立的养老场所未经该局行政审批许可，属于非法的养老场所，建议金缅公司采取措施立即关闭。后，金缅公司诉至原审法院，请求判令：一、解除金缅公司、张民生、民生敬老院签订的厂房租赁合同；二、张民生、民生敬老院将人员和物资搬离租赁房屋。原审审理中，金缅公司表示，民生敬老院已经搬离租赁房屋，故申请变更诉讼请求，要求张民生、民生敬老院支付2014年1月份水电费14，057元、2014年2月份水电费13，775元及2013年10月至2014年2月的房租229，761元，合计257，593元。第二次庭审中，金缅公司将2013年10月至2014年2月的房租调整为220，874元，故要求张民生、民生敬老院支付拖欠的房租及水电费合计248，706元。原审中张民生提起反诉，请求判令金缅公司全面履行合同义务，协助配合张民生办理敬老院执业证照手续，如判决解除合同，则要求金缅公司赔偿装饰装修损失600万元（以评估结果为准）、老人搬迁安置补贴160万元（1万元／人，共160人）、职工安置补贴40万元（1万元／人，共40人），退还保证金5万元，支付违约金100万元。原审审理中，张民生认为，金缅公司出租的房屋没有合法的建设手续，根据法律规定，厂房租赁合同应属无效。故反诉请求变更为要求判令金缅公司：一、赔偿装饰装修损失，金额以评估结果为准；二、退还保证金5万元；三、支付违约金100万元（如确认合同无效，则要求赔偿经营损失100万元）；四、返还租金150万元。
原审法院另查明，金缅公司出租的系争房屋没有合法的建设审批手续，也没有房地产权证。民生敬老院系由张民生个人出资兴办的民办非企业单位，业务主管单位为上海市闸北区民政局，执业期限至2008年6月30日结束。
原审第一次庭审中，张民生、民生敬老院表示上海闸北区民生敬老院仍在系争房屋所在地经营，有老人153人。民生敬老院在嘉定区属于无证经营，江桥镇政府为了避免发生重大安全事故，故要求民生敬老院搬离嘉定区，双方自2013年下半年开始协商搬离补偿事宜。张民生请求补偿内容为：老人安置补贴费190.8万元（159人每人1.2万元）、职工安置补贴费146万元、装饰装修现值300万元、设备补偿费61万元、敬老院亏损48万元。经协商，张民生（甲方）与江桥镇政府（乙方）就养老场所搬离嘉定区事宜于2014年2月14日签订协议书，约定甲方于2014年6月30日前将人员和物品搬离，乙方一次性补偿甲方360万元，提前一个月搬离奖励10万元，双方认可本协议仅为甲方迁离嘉定区的一次性解决方案，与甲方和金缅公司及其他单位的诉讼无关。2014年2月28日，民生敬老院搬离系争房屋，后获取江桥镇政府补偿款及奖励费共计400万元。2014年3月3日，经原审法院协调，金缅公司与民生敬老院同意于3月6日办理房屋交接手续；当日，经双方核对，民生敬老院确认尚欠金缅公司2014年1月份水电费14，057元、2014年2月份水电费13，775元、2013年10月至2014年2月房租220，874元，合计248，706元；因金缅公司坚持要求民生敬老院当日付清上述欠款，民生敬老院予以拒绝，故双方未办理移交手续。
原审审理中，张民生申请对系争房屋装饰装修造价及残值进行司法鉴定。经上海市高级人民法院集中委托，鉴定机构上海第一测量师事务所有限公司于2014年5月12日出具鉴定意见书，认定本案系争房屋装饰装修造价为1，995，833元，并于2014年6月10日出具残值计算说明，认为装饰工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%，故系争房屋装饰装修残值为199，583元。经质证，金缅公司对真实性没有异议；张民生、民生敬老院认为在系争房屋装饰装修造价的鉴定中存在漏项，鉴定机构对装饰装修的残值计算没有依据。原审庭审中，鉴定人员樊惠彪出庭陈述，张民生、民生敬老院收到鉴定初稿后于2014年3月18日提出需要核实是否有漏项问题，申请宽限期一个月，但宽限期届满后张民生、民生敬老院未提出任何意见；对于残值计算问题应由资产评估单位实施。就是否再继续资产评估的鉴定问题，经原审法院释明后，张民生、民生敬老院未在指定期限内作出回复。
原审法院认为，金缅公司与民生敬老院签订的厂房租赁合同，因租赁标的物即系争房屋未经合法审批建造，故应依法认定合同无效。关于本诉，双方于2014年3月6日办理房屋交接时，民生敬老院对截至2014年2月28日所欠的水电费予以确认；庭审中，民生敬老院否认该节事实，但未提供证据，故不予采信，民生敬老院理应按照其确认的欠款金额承担付款的民事责任；金缅公司请求民生敬老院支付拖欠的房租及水电费合计248，706元，有事实和法律依据，应予支持；法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，民生敬老院始终以“上海闸北区民生敬老院”名义经营至搬离，并未因合同无效而影响其对房屋的占有使用，因此，民生敬老院以合同无效不支付房租的抗辩意见不能成立。同理，张民生反诉要求返还租金亦不得支持。关于反诉的其他事项，法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张民生反诉请求金缅公司返还租赁保证金5万元，应予支持。对于民生敬老院的损失问题，首先，民生敬老院搬离系争房屋虽然在本案诉讼阶段，但其搬离的原因并非是合同无效后的返还，而是由于其在嘉定区属于无证经营，政府为避免该养老场所发生重大安全事故，故与民生敬老院协商要求搬离，因此，民生敬老院搬离系争房屋与金缅公司、民生敬老院间合同无效不存在因果关系，张民生据此要求金缅公司赔偿装饰装修损失、经营损失，缺乏法律依据。其次，张民生主张的装饰装修损失、经营损失，在其向江桥镇政府提出的“搬迁补偿各项请求”内容中已经包含，双方经协商后最终达成由江桥镇政府一次性补偿民生敬老院各项损失的补偿协议，该补偿协议现已履行完毕，民生敬老院依约获得了相应补偿款，故张民生再重复向金缅公司要求赔偿上述损失，亦缺乏法律依据。综上，张民生要求金缅公司赔偿装饰装修损失、经营损失的反诉请求，不予支持。故本案中，装饰装修残值是否再委托资产评估进入鉴定程序，已无实际意义。关于张民生、民生敬老院间民事责任承担问题，根据相关规定，个人出资兴办并担任民办非企业单位负责人的，由主管部门核发《民办非企业单位（个体）登记证书》。因此，该类民办非企业单位不具有法人资格，其债务以投资人个人财产承担无限责任。本案中，张民生作为民生敬老院的投资人，对于民生敬老院的债务应承担共同清偿责任。
原审法院审理后作出判决：一、张民生、上海闸北区民生敬老院应支付上海金缅实业有限公司房租及水电费合计人民币248，706元；二、上海金缅实业有限公司应返还张民生、上海闸北区民生敬老院租赁保证金人民币50，000元；三、上述一、二项债务相抵后，张民生、上海闸北区民生敬老院应于本判决生效之日起十日内支付上海金缅实业有限公司人民币198，706元；四、驳回张民生的其他反诉请求。案件本诉受理费5，030.59元，减半收取2，515.30元，由张民生、上海闸北区民生敬老院负担（应于判决生效后七日内交付上海市嘉定区人民法院）；反诉受理费13，600元，司法鉴定费112，351元，合计125，951元，由上海金缅实业有限公司负担266.67元（应于判决生效后七日内交付上海市嘉定区人民法院），张民生负担125，684.33元。
张民生、民生敬老院不服原审法院判决，向本院提起上诉称：2007年金缅公司为使其违章建筑顺利出租，持变造的房地产权证诱使民生敬老院与其签订了附解除条件的租赁合同，故合同无效的过错原因全部在于金缅公司，金缅公司应当赔偿民生敬老院所受到的损失。民生敬老院虽然与江桥镇政府签订协议，民生敬老院收取江桥镇政府给予的部分补偿，但该补偿与民生敬老院的实际损失相差甚远，且该补偿与金缅公司无关，双方在协议中亦明确约定“与其他单位的诉讼无关”。另外，原审中进行的司法鉴定存在漏项，且鉴定单位无资产评估资质，故该鉴定结论无效。此外，水电费未经民生敬老院签字确认，不应认定。合同无效，金缅公司仅要求民生敬老院、张民生支付租金，未主张房屋使用费，法院就不应当判令民生敬老院、张民生支付房屋使用费。综上，请求二审法院撤销原判主文第一、三、四项，依法改判支持张民生在原审中的反诉请求。
被上诉人金缅公司辩称：关于水电费的金额，双方在办理房屋交接时先由金缅公司提出并出示单据，民生敬老院核对无误后起草了协议。后因金缅公司要求民生敬老院当天给付，民生敬老院未同意，双方才未在协议上签字。故民生敬老院对其所欠水电费金额是认可的。关于房屋使用费，合同虽然无效，但民生敬老院实际一直使用系争房屋，其经营未受影响，故民生敬老院、张民生应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。关于装修损失赔偿的问题。江桥镇政府给予民生敬老院400万元补偿费，该费用包括了设备补偿及装修补偿等，故民生敬老院、张民生无权再向金缅公司主张装修损失赔偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，金缅公司表示为妥善解决本案纠纷，自愿减免民生敬老院租金120，000元。
本院认为：金缅公司与民生敬老院签订的厂房租赁合同，因系争房屋未经合法审批建造，属于违章建筑，故租赁合同应属无效。二审中，当事人双方对租赁合同无效均不持异议。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金缅公司明知系争房屋为违章建筑仍将系争房屋出租给民生敬老院使用，对合同无效应承担主要责任。民生敬老院作为承租方在签约前未尽审慎的审查义务，对合同无效亦应承担相应的民事责任。合同虽然无效，但民生敬老院仍使用系争房屋对外经营，并未因合同无效而影响其对房屋的使用，故民生敬老院仍应支付金缅公司相应的房屋使用费。关于水电费，虽然民生敬老院未在《租赁场地移交确认书》上签字，但双方于2014年3月6日办理房屋交接手续时，仅因民生敬老院是否应当日付清发生争议，致使双方最终未在当日签署《租赁场地移交确认书》，双方对民生敬老院的欠费金额并无争议。故原审法院认定民生敬老院需支付金缅公司房租及水电费合计248，706元并无不妥。关于张民生、民生敬老院主张的装饰装修损失、经营损失。如上所述，合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，民生敬老院在搬离系争房屋前已向江桥镇政府提出“搬迁补偿各项请求”，江桥镇政府最终给予民生敬老院一次性补偿400万元，该补偿款中实际已包含了民生敬老院主张的损失。虽然该补偿款的给付主体并非金缅公司，但民生敬老院所遭受的损失实际已得到补偿，故张民生、民生敬老院上诉再重复向金缅公司要求赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予支持。民生敬老院系民办非企业单位，不具有法人资格，张民生作为民生敬老院的投资人，对民生敬老院的债务应承担共同清偿责任。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确。二审中，金缅公司自愿减免民生敬老院租金120，000元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三初字第82号民事判决主文第二、四项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三初字第82号民事判决主文第一、三项；
三、张民生、上海闸北区民生敬老院支付上海金缅实业有限公司房租及水电费合计人民币128，706元；
四、张民生、上海闸北区民生敬老院向上海金缅实业有限公司负担的债务与上海金缅实业有限公司向张民生、上海闸北区民生敬老院负担的债务相抵后，张民生、上海闸北区民生敬老院于本判决生效之日起十日内支付上海金缅实业有限公司人民币78，706元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费人民币5，030.59元，减半收取人民币2，515.30元，由张民生、上海闸北区民生敬老院负担；反诉受理费人民币13，600元，司法鉴定费人民币112，351元，合计人民币125，951元，由上海金缅实业有限公司负人民币266.67元，张民生负担人民币125，684.33元。
二审案件受理费人民币18，630.59元，由张民生、上海闸北区民生敬老院共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年一月十三日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。