浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初8843号
原告：南旭东，男，1969年9月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：陈星兴、张瑶璐，浙江甄博律师事务所律师。
被告：章国林，男，1958年4月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：章军绿，男，1984年7月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：郑丽平，女，1962年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。
三被告共同委托代理人：章国象，男，1959年10月3日出生，汉族，住浙江省乐清市，系三被告的近亲属。
原告南旭东与被告章国林、章军绿、郑丽平确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理。依法由代理审判员王怡如适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告南旭东的委托代理人张瑶璐、被告章国林及三被告的共同委托代理人章国象到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南旭东起诉称：2005年2月6日，原告与三被告签订了一份《土地使用权买卖契约》，约定：三被告将其坐落于乐清市柳市镇朝阳村新1**国道边的地基一间出卖给原告，该地块经村委规划为村民住宅用地；双方商定地价为32万元，本契约价款已一次性付清。协议签订后，原告依约履行付款义务，但三被告一直未能同原告办理使用权转移手续等事宜，经原告催促，三被告一直承诺会协助原告办理相关手续但却无实际行动。后原告于2016年向乐清市住建局查询，查明涉案土地性质并非宅基地，致使原告无法使用该土地。由于三被告的欺诈行为，导致原告与三被告签订合同后无法实现合同目的，三被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案所涉的《土地使用权买卖契约》应属无效合同。合同无效后，双方应互负返还义务，因原告并未实际取得土地使用权，也未实际占用土地，故原告无返还土地的义务，三被告应返还原告交付的转让费32万元，并赔偿该款被三被告占用期间的利息损失。原告故此起诉，要求法院依法判令：1、原、被告签订的《土地使用权买卖契约》无效；2、三被告返还原告地基转让费32万元并赔偿利息损失（自2005年2月7日起按中国人民银行贷款基准利率计算至确定履行之日止）；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告章国林、章军绿、郑丽平答辩称：1、原告诉称“原告于2016年向乐清市住建局查询，查明涉案土地性质并非宅基地，致使原告无法使用该土地。由于三被告的欺诈行为，导致原告与三被告签订合同后无法实现合同目的”不属实。三被告与原告签订的《土地使用权买卖契约》所涉的土地不是宅基地，而是三被告所在的朝阳村村民委员会在原农村二轮土地承包的基础上，对各承包户进行调整时，由三被告作为承包户分得的二轮承包田。本村在调整分田时，对村民的今后住宅用地发展作出了规划，将承包户分得的承包田以屋基（即地基）一间的方式划分地块，并制作了村民住宅用地发展规划图，在图上编制了号码。承包户按照摸文程序，通过摸文的办法取得号码，按此号码在图上对号入座，然后按照入座顺序找到实地位置分得承包田。因此，三被告按此程序分得了位于朝阳村南首新1**国道边图上编号为201号的承包田（即按本村规划的村民住宅用地发展规划图201号地基一间）。三被告将该承包田转让给原告，是对该土地承包经营权的流转，并非实质上的地基转让，只不过在形式要件上按照本村村民住宅用地的发展规划称谓签订《土地使用权买卖契约》。不论是形式要件，或者是实质要件，三被告事实上有分得201号承包田一块，且该承包田只是一种承包经营权，在本村对承包田的土地功能及用途作出改变之前，没有任何可使用的土地证书，也不可以建房，如果建房，还需土地部门批准的手续，对此情况，在签订《土地使用权买卖契约》时，原告是明知的，被告章国林亦告知过原告，所以三被告根本不存在欺诈行为。2、原告诉称“三被告的行为符合我国《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案所涉的《土地使用权买卖契约》应属无效合同”缺乏法律依据。首先，三被告对转让土地或承包经营权没有欺诈行为，即使存在欺诈行为，也没有损害国家利益。其次，三被告对转让土地或承包经营权没有违反法律、行政法规的强制性规定。如果法院认定三被告是将土地使用权出卖给原告的，由于三被告未取得土地使用权或处分权，在双方签订《土地使用权买卖契约》时，三被告对合同的标的物自始就没有所有权和处分权，故对原告主张合同无效的，法院不应支持；如果法院认定三被告是将土地承包经营权流转给原告的，由于三被告有该土地的承包经营权和承包经营权的流传处分权，所以该《土地使用权买卖契约》当然有效。故本案的《土地使用权买卖契约》应属有效合同。综上，三被告与原告签订的《土地使用权买卖契约》没有违反法律强制性规定，属有效合同。原告与三被告在签订《土地使用权买卖契约》后的三、五年，转让价格成倍上涨，三被告要求原告返还土地承包经营权时，原告以《土地使用权买卖契约》有效为由坚决不同意返还，如今转让价格下跌，原告却以《土地使用权买卖契约》无效要求三被告返还转让款，显然不合理。为了维护合同市场的稳定请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年2月6日，原告作为买受人、三被告作为出卖人，双方签订了《土地使用权买卖契约》，约定：三被告因另有安排，愿将坐落于乐清市柳市镇朝阳村新1**国道边地基一间（村规划201号）出卖给原告；出卖地基状况为经村委规划为村民住宅用地；实用面积为47.5㎡；东至赵洪楷共墙、南至新1**国道控制线、西至章国义、北至大路；转让价为32万元；原告需于原、被告签字后将款项一次性付清；三被告需于2005年2月6日将地基交给原告管业、使用，并将该地基所有权证及有关证件一并交给原告。当日，原告依约将32万元地基转让费支付给三被告。
另查明，本案所涉地块至今仍是荒地。
以上事实，有原告的身份证、三被告的户籍信息、《土地使用权买卖契约》、领款收据及庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，严格控制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。庭审中，原、被告均确认本案所涉的土地性质为农用地，但《土地使用权买卖契约》载明的土地状况为村民住宅用地，且原告购买本案所涉土地使用权的用途是用于非农业建设，故原、被告签订的《土地使用权买卖契约》违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。三被告辩称《土地使用权买卖契约》并非土地使用权买卖而系土地承包经营权的流转，与本院查明的客观事实不符，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，三被告明知本案土地性质为农用地，且原告购买土地系用于非农业建设，仍将土地使用权出卖给原告存在过错，故原告要求三被告返还转让款32万元并支付该款项被占用期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。三被告辩称原告对该土地的性质是明知，但是未提供证据予以证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告南旭东与被告章国林、章军绿、郑丽平于2005年2月6日签订的《土地使用权买卖契约》无效。
二、被告章国林、章军绿、郑丽平应于本判决生效之日起十五日内返还原告南旭东转让款32万元并赔偿利息损失（以32万元为基数，自2005年2月7日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。款交本院转付。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6100元，减半收取3050元，由被告章国林、章军绿、郑丽平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 王怡如
二〇一六年十一月七日
代书 记员 黄媛媛