福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第536号原告郑翠芳，女，1978年9月25日出生，汉族，住所地福州市仓山区，委托代理人胡育毅，福建闽江律师事务所律师。被告福州市鑫汇美商业管理有限公司，住所地福州市台江区达江路8号君临天华A区2#4A#二层连接体25号店面，组织机构代码证代码：07086301-2。法定代表人林峰，总经理。委托代理人陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。原告郑翠芳与被告福州市鑫汇美商业管理有限公司（以下简称鑫汇美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑翠芳及其委托代理人胡育毅，被告鑫汇美公司的委托代理人陈能武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑翠芳诉称，2014年间，原告受被告鑫汇美公司关于君临天华二层、君临天华天街美博城的招商广告的吸引，于2014年3月7日与被告签订合同编号B010号的商铺租赁合同，租用被告运营的天华天街美博城X区XXX店铺作为美容化妆品店之用，商铺租赁期限五年，即从2013年12月01日起至2018年11月30日止，租金每月人民币4511元，租赁保证金为三个月租金即13533元，租金每三个月支付一次；合同还约定，如在2014年4月16日前装修完毕入驻的商家，还可优惠免掉2015年9个月的店租。合同签订后，原告交纳了租赁押金和三个月租金，支付了A201、A202两间店面的转让费20000元，并在规定时间内花费43000元完成装修入驻营业。经营中，原告发现被告运营的天华天街美博城存在以下几个重大问题，严重违反了法律规定，致使原告店铺倒闭，损失惨重：一、被告招商的商贸城不具有合法产权，该商贸城消防验收未通过，很多商铺（含原告的商铺）因消防管道漏水被淹，安全隐患严重，致使大部分商家因商场前景不看好搬离商场，商场现处停业状态，人烟稀少，造成原告的店铺无人问津，损失惨重；二、被告见许多商家搬离，未与留守的原告等商铺协商，竟然将美博城改为“古玩城”，公然重新对外招租，彻底导致原告没有生意；三、被告未按招商资料和租赁合同的约定，对商贸城的配备必要的设备和服务，致使商贸城价值大受影响（如：原先约定安装三部客用电梯，而实际只有一部；原合同约定安装2台A**取款机，而实际并未安装；原约定商场设置两个水吧，而实际并未配套；原约定设置商场服务台，而实际并未设置等），影响了客流，导致许多商家搬离。基于上述原因，原告认为被告违反强制性规定，隐瞒重要信息，出租不享有合法产权、未经消防验收的商贸城，与原告等商户签订无效的租赁合同，违反了招商承诺，并擅自改变商场性质，导致原告留守的店面倒闭，被告应当依法承担全部违约责任。为此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》（合同编号B010号）；2、被告鑫汇美公司返还原告租赁押金13533元；3、被告鑫汇美公司赔偿原告装修费损失人民币43000元；4、本案案件受理费由被告鑫汇美公司承担。被告鑫汇美公司辩称，一、关于被告“鑫汇美公司”就讼争商铺是否有出租权（转租权）的问题及租赁合同是否有效的问题。1、被告与讼争商铺的业主（或是相关权利人）签订了租赁合同，并明确约定被告有权对讼争商铺进行转租。2、租赁合同签订后，被告即将讼争商铺交付给原告使用。原告在使用期间，未有第三方主张被告无权就讼争商铺出租，也未有第三方要求原告搬离讼争商铺并影响其使用。3、我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，不存在上述的任何一种情形。被告已将符合使用条件的商铺交付给原告使用，且被告没有违反租赁合同约定的违约情况发生，因此原告所主张的诉讼请求无事实和法律依据，我们要求原告全面履行合同，按时支付租金。综上所述，被告对讼争商铺有权进行出租（转租），被告与原告之间的租赁合同合法有效，双方应当依约履行，原告无权要求解除合同。被告无违约，根据合同约定，被告有权没收押金。装修是原告自身经营活动所需要的，与被告无关，原告无权主张装修损失。二、关于租赁合同是否对“货梯和手扶梯”作出约定的问题。被告认为：“鑫汇美公司”与原告签订的“租赁合同”主要是对出租权和承租权等有关问题的约定，“租赁合同”并未对君临天华商贸城的规划、设计作出约定。1、为了便于统一招商，“鑫汇美公司”将商贸城整体打通，再统一将商场进行划分，并自编了商铺号。因此，“产权商铺号”与“租赁合同”中“自编商铺号”是不一致。也正因为如此，为了明确讼争商铺的大致坐落方位，将《附件三“商铺平面示意图”》作为“租赁合同”的附件，该《附件三》也仅仅是为了明确讼争商铺的大致坐落方位，仅此而已，不作它用。对此，“租赁合同”的第一条“商铺的位置”约定：“……附承租商铺平面示意图，见《附件三》斜线部分，”其强调的是“划斜线部分”。可见，《附件三》目的仅是为了标注讼争商铺的大致坐落方位，并不涉及其他约定。2、“租赁合同”就货梯和手扶梯的规划设计、安装运营问题并未作出约定。对于“货梯和手扶梯的规划设计、安装运营”的问题，“鑫汇美公司”与原告均无权作出任何约定。假设，若作出约定即违反了法律和行政法规的强制性规定，该条款也是无效的，上述问题只有政府有权机关作出决定或审批。3、“鑫汇美公司”在宣传材料及宣传册中，并未就“货梯和手扶梯的规划设计、安装运营”的问题作出任何的承诺。况且，“鑫汇美公司”在宣传材料及宣传册中已声明：本宣传单（册）所有数据、资料仅供参考，不构成合同要约，最终以政府批文为准。三、被告“鑫汇美公司”在进行招商过程中进行的广告宣传系营销手段，广告的内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不能成为合同的内容。租赁商铺进行经营系一种投资活动，作为理性投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期。原告在租赁讼争商铺前，理应审慎考察商圈及商圈现有的设施设备。客观上，原告在签约之前，对讼争商铺的商圈及商圈现有的设施设备业已进行了审慎考察，其中的投资风险，应由原告自行承担。同时，在广告宣传材料中，“鑫汇美公司”均已注明“本宣传册所有数据、资料仅供参考，不构成合同要约，最终以政府批文为准”等相应内容。四、被告对所谓的“美博城”名称问题及广告问题并未作出任何承诺，且租赁合同对所谓的“美博城”名称问题及广告问题也未作出任何约定；恰恰相反，租赁合同中体现的是“君临天华天街商贸城”。五、原告未按合同约定支付租金，已构成根本违约，且违约在先，依法应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，人民法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年3月7日，以被告鑫汇美公司为出租方（甲方），原告郑翠芳为承租方（乙方），双方签订一份合同编号B010的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》，合同约定：甲方提供给乙方位于福州市台江区XX路X号XX天华二层〈现名天华天街商贸城〉，自编号为A201(34.7平方米)共一间店铺做经营、销售、展示美容美发商品使用，附承租平面示意图，见《附件三》斜线部分；甲方提供给乙方使用的商铺是现铺，建筑面积34.7平方米，该面积双方无异议；商铺租赁期限五年，即从2013年12月01日起至2018年11月30日止；首年租金每月人民币4511元。租金采用三个月一付的方式支付，首三个月的租金于签订合同时付清予甲方。以后每三个月交一次，乙方应提前10天缴纳下三个月的租金。前两年的租金不递增，第三年起在上一年的租金基础上逐年递增幅度为10%；租赁保证金是三个月的租金总额，即人民币13533元。租赁保证金于签订本商铺租赁合同时付清予甲方。甲方于租赁期满完成收铺手续时，必须如数无息交还乙方，若乙方在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，甲方有权没收乙方之租赁保证金；乙方应按合同约定的缴款时间和金额一次性存入甲方指定的银行账户，不得逾期，如逾期一天加收1%滞纳金，逾期2天加收2%，如此类推，超过15天仍未付款给甲方，则按乙方违约处理，甲方有权单方决定收回该铺位，乙方所交保证金不退还。如甲方需决定收回该铺位时，在一周内乙方铺位内的财物必须自行清理搬出，否则甲方有权将店内物品按废弃物处理，则一切费用及损失由乙方自行负责；此外，双方还对其他相关权利和义务作了约定。该合同附件三即《商铺平面示意图》，明确了合同约定的A201商铺位置。合同签订后，原告依照租赁合同约定向被告支付了租赁保证金13533元，被告将店铺交付原告使用，后原告又支付租金至2014年9月30日。2015年1月15日，原告郑翠芳诉至本院，诉请要求确认原被告之间签订的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》无效，并要求被告退还租金34156.5元、押金26196元、转让费20000元并赔偿装修费43000元。2015年3月25日，原告将诉讼请求变更为请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》（合同编号B010号）；2、被告鑫汇美公司返还原告租赁押金13533元；3、被告鑫汇美公司赔偿原告装修费损失人民币43000元；4、本案案件受理费由被告鑫汇美公司承担。诉讼中，原告陈述其已于2014年10月结清物业费，腾空搬离了讼争店面，物业也已经切断讼争店面的水电；被告则认为原告搬离店面并未通知被告，双方未办理交接手续，物业公司切断水电与被告无关。2015年4月9日，在本院询问之下，原告明确向被告表示其已经搬离，不再承租。本院遂向被告释明，被告若未及时收回店面，由此造成损失的扩大应由被告承担。被告仍坚持认为原告违约在先，双方应当继续履行租赁合同，故不同意收回店面。2015年6月10日，被告向本院确认其已于2015年5月11日自行收回了讼争店面。本院认为，郑翠芳与鑫汇美公司签订的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。本案争议的焦点在于：被告是否违约在先，原告是否有权解除原被告双方签订的租赁合同。本案被告在签订上述租赁合同后，已经将讼争铺位交付给原告使用，原告亦事实上入驻经营，经营期间未发生店面的所有权权属争议并由此导致租赁合同无法继续履行，因此原告以被告对诉争店铺无合法产权为由，认定被告违约没有法律和事实依据；原被告签订的上述租赁合同中，并未将商铺所处的商贸城必须具备客运电梯、ATM取款机、水吧台、服务台等设备或服务作为双方履行租赁合同的前提条件，故原告以此主张被告违约在先缺乏合同依据；原告主张讼争店面所处的“天街商贸城”存在消防安全隐患，但并未提交相应的证据予以证明，且，依照合同约定，原告系需自行办理营业执照的美容美发店经营者，在承租经营期间并未因消防验收无法通过等原因而被有关部门责令整改或停止营业，因此，原告以讼争店面不符合消防法规定的使用条件、未依约配备设施和服务为由，主张其有权解除租赁合同缺乏法律和事实依据。诉讼中，原告已经腾空搬离了租赁店面并明确表示不再继续承租，被告亦已自行收回了讼争店面，因此原被告之间的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》事实上已无继续履行的可能，本院对于原告郑翠芳提出的解除双方租赁合同的诉讼请求予以准许，但是导致合同解除的主要责任在原告。现原告提前解除双方的租赁合同已经构成违约，故本院对于原告提出的要求被告退还租赁保证金13533元的诉讼请求，不予支持。原告作为违约方，提前解除租赁关系，其要求被告赔偿装修损失43000元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郑翠芳与被告福州市鑫汇美商业管理有限公司签订的《福州君临天华天街商贸城商铺租赁合同》；二、驳回原告郑翠芳的其他诉讼请求。案件受理费2018元，由原告郑翠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  蒋秋金人民陪审员  陈 仪二〇一五年七月一日书 记 员  王雨桐附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。