广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1589号
上诉人（原审原告）：李立红，男，汉族，住所地：安徽省黄山市黟县。
委托代理人：周小菊，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市闽泰房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：郑友忠，该公司董事长。
委托代理人：于锦朝，广东都源律师事务所律师。
上诉人李立红因与被上诉人深圳市闽泰房地产开发有限公司（以下简称“闽泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）位于深圳市南山区沙河西路以西、留仙大道北的南国丽城花园3栋201房，建筑面积为1295.91平方米，原登记在闽泰公司名下，于2011年7月12日转移登记至案外人朱某甲名下；南国丽城花园3栋202房，建筑面积为444.81平方米，原登记在闽泰公司名下，于2011年9月9日转移登记至案外人朱某甲名下。
（二）2006年7月5日，闽泰公司（甲方）与李立红（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将南国丽城花园会所及3栋02层咖啡厅出租给乙方使用，总建筑面积为1590平方米，租赁期限从2006年6月20日起至2012年6月20日止，租金每月为29415元；乙方应于每月15日前支付租金，甲方交付房产时向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金58830元；甲方应确保交付的房产和附属设施能实现租赁目的；乙方在使用租赁房地产过程中，如非因乙方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方采取可能之有效措施防止缺陷进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修或迳直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后乙方可代为维修，……维修费用由甲方承担，乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担；合同有效期内，甲方或乙方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议；甲方需转让租赁房地产的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；租赁房地产转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同；乙方拖欠租金达60天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达29415元以上，甲方可不予退还租赁保证金；甲方违反合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的，甲方违反合同第十三条的规定，不承担维修责任或支付维修费用的，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿，合同附件约定从第三年开始租金年递增5%，及其它内容。
李立红承租涉案房产用于经营深圳市西丽留仙苑健康会所。
原审庭审中，闽泰公司陈述在涉案房产产权变更登记之前，因李立红拖欠租金已达到闽泰公司单方解除合同的条件，闽泰公司曾多次与李立红协商，并告知了李立红涉案房产的转让事宜。李立红不认可闽泰公司所述，李立红表示闽泰公司转让涉案房产时李立红按期交租，不存在闽泰公司可以单方解除合同的情形，闽泰公司也未告知李立红涉案房产要转让。
（三）2011年7月6日，闽泰公司（卖方）与案外人朱晓毅（买方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定卖方将涉案的南国丽城花园3栋201房转让给买方，转让价为6479550元。2011年9月1日，闽泰公司（卖方）与案外人朱晓毅（买方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定卖方将涉案的南国丽城花园3栋202房转让给买方，转让价为2224050元。对此，闽泰公司在原审庭审中陈述涉案房产系闽泰公司无偿转让给朱某甲，闽泰公司向原审法院提交了《股东会决议》和《关于赠与房产的说明》，拟证明闽泰公司于2011年8月18日通过股东会决议，为引进人才，同意将涉案房产赠与朱某甲。李立红对上述证据的真实性不予认可，认为是闽泰公司事后补作。
李立红表示闽泰公司并未告知其涉案房产发生了产权变更，李立红一直向闽泰公司交租，李立红提交了收款收据、通知函等证据，闽泰公司则认为上述证据证明涉案房产在转让登记后仍由闽泰公司进行管理以及李立红未依约缴纳租金等。
李立红提交了装修合同、物管收款收据、电费通知单等拟证明李立红存在损失。闽泰公司对装修合同等的真实性不予认可，并认为根据租赁合同的约定合同终止后的装修损失不应由闽泰公司承担，闽泰公司对物管收款收据以及电费通知单的真实性予以认可。
李立红表示希望以闽泰公司转让涉案房产的价格购买涉案房产，闽泰公司不同意，并认为李立红起诉的目的是为了让闽泰公司减免租金。
（四）李立红申请对涉案房产在转让给案外人朱某甲时的市场价值进行评估，其后又撤回对南国丽城花园3栋201房的评估申请。原审法院委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对南国丽城花园3栋202房进行了评估，该公司出具的《房地产估价报告》载明南国丽城花园3栋202房于2011年9月1日的公开市场价值为7962099元（面积444.81平方米，单价17900元）。李立红认为应依照该报告确定闽泰公司侵害李立红优先购买权的财产损失，201房的评估价应参照202房的面积、价值进行核算。闽泰公司认为闽泰公司转让涉案房产并非买卖，不应以李立红的主张的差价来确定其损失，闽泰公司也不同意参照202房的评估价来确定201房的市场价值，而应由第三方进行价值评估。
（五）原审另查，李立红于2012年10月11日另案起诉闽泰公司的租赁合同纠纷［（2012）深南法民三初字第731号］，主张闽泰公司因违约造成的经济损失。本案案外人朱某甲于2012年7月20日另案起诉李立红租赁合同纠纷［（2012）深南法民三初字第552号］，主张李立红支付2011年11月至2012年6月期间的租金。该两案均在二审审理中。
（六）原审法院行使释明权，询问李立红是否变更诉讼请求，李立红明确表示不变更。
李立红在原审的诉讼请求为：1、闽泰公司赔偿侵害优先购买权造成的经济损失（该损失金额以一审法院委托相应机构市场评估房地产总价与出售给案外人的房地产差价为准，暂定为200万元）；2、闽泰公司承担本案的全部诉讼费及其它费用。案件审理中，李立红申请增加诉讼请求，因深圳市国资源土地资产评估公司出具的预估报告显示，涉案的南国丽城花园3栋201房于2011年7月6日的市值为19438650元，3栋202房于2011年9月1日的市值为6672150元，与闽泰公司和案外人朱某甲的房地产交易价格相差17407200元，故李立红将其第一项诉讼请求主张的经济损失变更为暂定500万元，具体损失金额以一审法院委托相应机构市场评估房地产总价与出售给案外人的房地产差价为准。
原审法院认为：李立红与闽泰公司签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。闽泰公司系涉案房产的所有权人，李立红系涉案房产的承租人，《房地产租赁合同》明确约定闽泰公司需转让租赁房地产的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知李立红，李立红在同等条件下有优先购买权。闽泰公司虽辩称其将涉案房产转让给案外人朱某甲系无偿转让，但闽泰公司与朱晓毅签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，闽泰公司提交的《股东会决议》和《关于赠与房产的说明》等证据李立红不予认可，且该证据系闽泰公司单方制作，故原审法院认为闽泰公司所举证据不足以证明其将涉案房产出售给案外人朱某甲系无偿转让。闽泰公司转让涉案房产，依约应履行通知义务，李立红否认闽泰公司曾告知其转让涉案房产，闽泰公司亦未举证证明，故原审法院认为，闽泰公司将涉案房产转让给案外人，未履行通知义务，侵犯了李立红依法和依约对涉案房产享有的优先购买权。
关于李立红主张以市场评估房地产总价与出售给案外人的房地产差价计算其损失，首先，李立红仅申请了南国丽城花园3栋202房交易时的市场价值进行评估，而未申请对南国丽城花园3栋201房的市场价值进行评估，李立红主张参照适用202房的评估价值。对此，原审法院认为，201房在具体房况、面积、交易时间方面均与202房存在差异，对201房交易时的市场价值的确认不宜类推适用202房的评估价值。其次，因涉案房产面积较大，市场价值较高，李立红虽依约享有优先购买权，但李立红并未举证证明其具有真实的购买意愿和购买能力。再次，李立红主张存在装修、水电费、管理费等损失，上述费用均系李立红基于对涉案房产的租赁、使用而产生，并非李立红的优先购买权受到侵害而直接导致的损失。综上，原审法院认为，李立红所举的证据不足以证明其因优先购买权受到侵害而实际产生了损失以及损失的数额，故对于李立红要求闽泰公司赔偿侵害优先购买权造成的经济损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李立红的全部诉讼请求。案件受理费23400元，评估费29200元，由李立红负担。
李立红不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）侵害优先购买权导致的实际损失就是房屋市场价与闽泰公司将涉案房产出售给第三人价格的差额。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，承租人优先购买权被侵害所丧失的足以同等条件购买租赁房屋的机会，所以实际损失就是指房屋市场价与出租人将房产出售给第三人价格的差额。如果不以此来计算承租人的实际损失，那么法律对承租人的优先购买权和侵害优先购买权应承担赔偿责任的规定就形同虚设，没有任何意义。因此，侵犯优先购买权造成的实际损失应以房屋市场价与出租人将房屋出售给第三人价格的差额来计算，是法律对承租人的优先购买权和侵害优先购买权应承担赔偿责任规定的应有之意。司法实践中，仅李立红所知，各地法院对侵犯承租人同等条件下的优先购买权的损害赔偿标准均以房屋市场价与出租人将房产出售给第三人价格的差额来计算。
（二）李立红提交的证据足以证明闽泰公司侵害李立红优先购买权的实际损失。一审中，李立红提供了闽泰公司与朱晓毅签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，上面清楚写明闽泰公司将涉案房产出售给与朱某甲的转让价为2224050元。原审法院委托深圳市大通土地房产评估经纪有限公司对南国丽城花园3栋202房进行评估，评估结果认定南国丽城花园3栋202房2011年9月1日的公开市场价为7962099元，公开市场价与转让价差额为5738049元，仅此一处房产，就已经超过李立红一审中暂定的赔偿损失500万元的诉讼请求。
原审法院认为南国丽城花园3栋201房未评估，不可以参照202房的评估价值，没有依据。201房与202房同为南国丽城花园3栋二楼中两个相邻的商业会所单元，所处地段、位置、建筑建构等都是一样的，李立红承租后，对201房与202房是统一装修成会所进行经营，二者仅面积有大小之分，交易时间相隔不到2个月，201房的价值可以参照202房的评估价值。李立红在原审时提交的深圳市国资源土地资产评估公司出具的预估报告显示，202房于2011年9月1日的市值为6672150元，这比深圳市大通土地房产评估经纪有限公司的评估值7962099元还低1289949元，可见深圳市国资源土地资产评估公司预估涉案房产价值非常保守。因此，即使以深圳市国资源土地资产评估公司对201房非常保守的预估市值19438650元来计算，与闽泰公司转让价格6479550元相差12959100元。因此，201房的价值，既可以参照202房的评估价值确定，也可以参照深圳市国资源土地资产评估公司预估值确定，李立红为此己尽到举证义务。一审中，闽泰公司对201房的交易市值的评估报告是确认的，闽泰公司对李立红主张的“以201房的评估价参照202房的面积、价值进行核算”，虽然认为应由第三方进行价值评估，但其从未向原审法院申请评估，也没有提交任何反证证明其交易时的市值。
（三）涉案房屋的装修也是闽泰公司侵害李立红优先购买权的部分损失。李立红承租涉案房产后，对涉案房产进行了豪华装修，花费近200万元，这无疑增加了涉案房产的价值。如果闽泰公司将涉案房产转让给李立红，200万的豪华装修就归李立红所有。闽泰公司将涉案房产转让给第三人，导致闽泰公司200万的豪华无偿转归他人所有。李立红损失了所投入的对原租赁房屋的巨额装修费用和多年来对租赁物业会所辛苦经营的商业价值的附加增值，这也是闽泰公司侵害李立红优先购买权的损失。
（四）侵权行为存在就应赔偿，毋需考虑承租人的购买意愿和购买能力。首先，侵犯承租人的优先购买权，只要侵权行为存在就应赔偿，而毋需考虑承租人的购买意愿和购买能力。其次，闽泰公司在转让涉案房产时没有通知李立红，李立红无法表达购买意愿，在原审时，李立红清楚表达了购买意愿，原审判决书也清楚写明“原告表示希望以被告转让涉案房产的价值购买涉案房产，被告不同意”。而原审法院又认为“但原告并未举证证明其具有真实的购买意愿”，原审判决自相矛盾。最后，就购买能力来说，原审法院和闽泰公司从未就李立红的购买能力对李立红进行询问和质疑，不能在判决书中就认定李立红无购买能力。事实上，李立红有足够的经济实力，对涉案房地产具有购买能力。李立红在承租闽泰公司涉案房产的基础上，在2006年仅装修涉案房产就花了近200万元，李立红除了经营深圳市西丽留仙苑健康会所外，同时是深圳市伟创宏节能科技有限公司和深圳市东检机动车检测有限公司的股东，其名下还拥有两处商铺和一套房产，即使不考虑银行按揭贷款，李立红也有能力购买涉案房产。
（五）本案原审中李立红缴纳了诉讼费23400元，而原审判决书中却仅列明受理费4400元，足见原审判决之草率。
据此，李立红请求本院判令：1、撤销原审判决；2、闽泰公司赔偿李立红损失暂定为500万元（具体损失金额以法院认定涉案房产市场价值总额与闽泰公司出售给案外人的转让价的差额为准）；3、由闽泰公司承担本案评估费用；4、由闽泰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
闽泰公司答辩称：（一）原审判决适用法律正确，认定事实清楚。但是闽泰公司并没有侵害李立红的优先购买权，因为该房产客观上并非买卖，而实为赠与。所以原审判决认为闽泰公司侵害了李立红的优先权是不正确的。（二）在闽泰公司无偿转让涉案房产时，曾口头告知过李立红，而李立红并未表示任何异议。仅是李立红在拖欠闽泰公司20多万元租金后，闽泰公司要李立红支付租金时，李立红才提出了本案诉讼，李立红本案诉讼的主要目的是为了要求闽泰公司免除其20多万元租金。同时，本案中李立红所主张的损失，与现实中的实际损失相差巨大，显然没有证据证明。
本院经审理查明：（一）就李立红于2012年10月11日另案起诉闽泰公司的租赁合同纠纷一案，本院已作出（2013）深中法房终字第790号民事判决，终审判令闽泰公司向李立红赔偿装修损失34260元；就案外人朱某甲于2012年7月20日另案起诉李立红租赁合同纠纷一案，本院亦已作出（2013）深中法房终字第791号民事判决，终审判决驳回了朱某甲向李立红主张支付租金的诉讼请求。前述两判决已经发生法律效力。
（二）闽泰公司在2009年9月23日之前的股东为深圳市闽泰实业股份有限公司及闽泰集团有限公司，闽泰公司现任法定代表人郑友忠曾任深圳市闽泰实业股份有限公司监事。朱某甲系深圳市闽泰实业股份有限公司及闽泰集团有限公司现任总经理朱某乙与闽泰集团有限公司现任法定代表人、股东翁某之子，朱某乙与翁某在2006年5月25日之前曾任闽泰公司的总经理、董事长，在2009年9月23日前曾任闽泰公司的董事。
（三）本案二审审理过程中，闽泰公司以朱晓毅未按涉案两份《深圳市房地产买卖合同（现售）》支付购房款为由，于2013年10月15日向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除两份房屋买卖合同，并由朱某甲向闽泰公司退还涉案房屋及配合办理产权返还登记。深圳仲裁委员会受理该案后，于2014年1月27日作出（2014）深仲裁字第96号裁决书，裁决解除涉案两份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，由朱某甲返还两套涉案房屋，并配合将上述房产返还登记至闽泰公司名下。
根据前述仲裁裁决书记载，朱某甲及闽泰公司共同申请深圳仲裁委员会对该案进行书面审理，朱某甲同时表示自愿放弃答辩及举证权利，且愿意解除涉案买卖合同并返还对应房产。
（四）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于闽泰公司是否侵害了李立红的承租人优先购买权。本院认为，闽泰公司与朱某甲之间虽曾就涉案房屋签订买卖合同并办理房屋产权过户，但双方之间并非存在真实的房屋买卖行为。首先，根据已查明的事实，朱某甲的父母系闽泰公司前股东公司的高级管理人员及股东，在闽泰公司亦曾任职董事，而闽泰公司现任法定代表人亦曾在闽泰公司前股东公司任职监事，可推知闽泰公司与朱某甲的父母之间存在较为密切的经济及人事关系。其次，闽泰公司与朱某甲之间就两套涉案房屋所约定的买卖单价均为每平方米5000元，明显低于同期深圳市商业用途房屋的市场价格，与日常生活常理及交易惯例显有不符。第三，就前述数额显著偏低的购房款，朱某甲亦未实际支付，而闽泰公司在未收到购房款的情况下则将房屋产权过户至朱某甲，与买卖合同的双务有偿性及房地产交易惯例明显不符。第四，闽泰公司在原审中提交了该公司的《股东会决议》及《关于赠与房产的说明》，表示涉案房屋原系赠与朱某甲，前述《决议》及《说明》虽系闽泰公司单方作出，但结合前述分析，亦可辅证闽泰公司与朱某甲之间并非真实的房屋买卖行为。据此，本院认为，闽泰公司与朱晓毅签订的两份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，并非当事人之间的真实意思表示，闽泰公司与朱某甲之间就涉案房屋存在名为买卖实为赠与的法律行为。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人仅在出租人出卖租赁房屋时方享有以同等条件优先购买房屋的权利，鉴于闽泰公司与朱某甲之间并不存在真实的房屋买卖行为，李立红本案主张承租人优先购买权及相应损害赔偿，不符合前述法律规定，本院不予支持。
综上，原审法院关于闽泰公司侵害李立红优先购买权的认定有误，但其驳回李立红全部诉讼请求的实体处理正确，本院在纠正有关法律适用后依法予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23400元，由李立红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚萍
代理 审 判员 唐毅
代理 审 判员 朱宽
二〇一四年十二月一日
书记员（兼） 李欢