北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4936号
原告（反诉被告）北京市石景山区社区服务中心，住所地北京市石景山区杨庄西口福利院。
法定代表人王涛，主任。
委托代理人甄光燕，北京市方正律师事务所律师。
被告（反诉原告）康桂茹，女，1959年12月15日出生。
委托代理人顾卓巍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人吴志刚（与被告康桂茹系夫妻关系），男，1962年12月24日出生。
原告（反诉被告）北京市石景山区社区服务中心（以下简称社区中心）与被告（反诉原告）康桂茹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）社区中心之法定代表人王涛、委托代理人甄光燕，被告（反诉原告）康桂茹及其委托代理人顾卓巍、吴志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）社区中心起诉称：原、被告于2008年3月19日签订房屋租赁合同协议，约定甲方将石景山社区服务中心一楼东大厅580平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2008年3月19日至2014年1月12日止，租赁费2012年1月12日至2014年1月12日每年租金32万元。租金按季交纳并提前一个月预交下季租金。违约责任中规定乙方必须按时、足额向甲方交纳房屋租赁费，如有违反，乙方应当向甲方补足应交费用并交纳应交费用10%的滞纳金。现被告无故拖延交纳房租，原告多次索要未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求解除2008年3月19日签订的房屋租赁协议；2、请求被告给付拖欠的自2013年10月12日至2014年1月12日期间的房租8万元；3、请求被告支付违约金8000元；4、请求被告腾退石景山社区服务中心一楼东大厅580平方米的房屋；5、请求被告支付房屋使用费（按照每年32万元计算，自2014年3月18日支付至2015年12月11日止）；6、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）康桂茹答辩称：2008年的合同已经终止，不存在解除问题。2012年的合同也已终止，原告现无权解除合同。被告认可拖欠房租，但是因被告在租赁房屋中投入了320万元，对租赁房屋进行了装修和加建。2014年1月12日双方租赁合同到期后，双方就上述费用补偿未能达成一致，原告也不同意续签合同。被告不认可违约，此前双方合同履行顺利。现在房屋使用人不是被告，原告与胡晓莉形成事实上的房屋使用关系，胡晓莉对此也认可，因此这部分费用不应由被告承担。被告提出反诉，反诉请求：1、请求判令被反诉人补偿反诉人加建及装修费等损失50万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）社区中心针对反诉答辩称：不认可被告的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区杨庄路17号北京市石景山区社区服务中心大楼的房屋所有权人为北京市石景山区民政局，该局授权其下属单位社区中心对该房屋进行管理使用。
2002年11月12日，社区中心（甲方）与北京市一品三湘大酒楼（乙方，以下简称一品三湘酒楼）签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、甲方将石景山区社区服务中心一楼东大厅580平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁期限为八年，自2003年1月13日至2011年1月12日。协议期满后，如乙方需继续承租，在承租条件相同的情况下，乙方具有优先权。2、租赁费按年计算。前两年每年为27万元（含厕所使用费用1万元）。第三年第四年每年29万元（含厕所使用费用1万元）。第五年第六年每年31万元（含厕所使用费用1万元）。第七年第八年每年33万元（含厕所使用费用1万元）。每年12月底以前付清下年前6个月租金，每年6月底以前付清当年7月至12月份租金。2003年1月13日前为免租期。三、4、协议终止时，乙方要将甲方提供的场地及设备完好地交给甲方。如有损坏、丢失等可按实际损失作价赔偿（不可抗拒的自然灾害除外）。社区中心及一品三湘酒楼在合同上盖章确认，高华云作为社区中心法人代表、刘亭作为一品三相酒楼法人代表亦在合同上签字确认。
2003年1月3日，社区中心向石景山区消防处提出《关于新建附属用房的请示》，内容为：为方便社区生活，石景山区社区服务中心拟新开设餐饮服务项目，目的是更好地为社区老人提供更完善的服务和设施；同时也为周边民众提供一个方便的用餐之地。为完善该酒楼的内部操作平台和设施，特向石景山区消防处申请在我中心一楼东侧建一间100平米大小的附属用房，用于该酒楼的操作间和库房，该附属用房我们已请专门设计单位根据该区域的整体格局设计搭建，不影响该地原有的面貌和美观。
2003年3月31日，石景山区民政局向石景山区市政管理委员会出具《证明》，内容为：北京一品三湘餐饮娱乐有限公司承租石景山区社区服务中心大楼一层东侧的前后两个大厅约600㎡，作为酒楼对内对外营业。此酒楼的房屋产权为石景山区社区服务中心所有，隶属石景山区民政局。特此证明。石景山区民政局在证明上加盖印章。
2004年3月9日，社区中心向石景山区环保局出具《关于开设酒楼的意见书》，内容为：经民政局多次考察并报请相关领导，决定将区服务中心楼东侧一层，用于开设“一品三湘”大酒楼。社区中心同意在其院内开设“一品三湘”大酒楼。社区中心在意见书上加盖印章。
2004年3月18日，因一品三湘酒楼与石景山区民政局合作，在北京市石景山区杨庄大街中段社区服务中心院内开办餐饮企业，为保护本餐饮企业周围居民的合法环境权益，一品三湘酒楼和北京市石景山区民政局就一品三湘大酒楼投产经营后产生有关问题作出承诺保证书，一品三湘酒楼及北京市石景山区民政局在承诺书上加盖印章。
后社区中心因租赁合同纠纷将刘亭诉至本院，并于2007年3月1日向本院提出撤诉申请。本院当天作出（2006）石民初字第3568号民事裁定书，社区中心同意刘亭一次性给付2006年9月30日前租金二十五万元（已执行），双方间的租赁合同继续履行。
2008年3月18日，社区中心（甲方）与一品三湘酒楼（乙方）签订《关于终止房屋租赁协议》，约定：一、自2008年3月18日开始终止甲乙双方于2003年1月签订8年用于开办酒楼的租赁房屋协议。二、甲乙双方无债权债务。（包括甲方不欠乙方任何餐费，乙方结清甲方房租）三、乙方内部股权等问题乙方自行解决，乙方即日完整交回甲方房屋。社区中心与一品三湘酒楼在合同上盖章确认，高华云在甲方处签字，康桂茹在乙方处签字。
2008年3月19日，社区中心（甲方）与北京宏利天外天餐饮管理有限公司（乙方，以下简称宏利天外天公司）签订《房屋租赁协议》，合同约定：一、租赁期限和租金：1、甲方将石景山区社区服务中心一楼东大厅580平方米房屋出租给乙方使用，租赁限期，自2008年3月19日至2014年1月12日。协议期满后，如乙方继续承租，在承租条件相同的情况下，乙方具有优先权。2、租赁费按年计算，每年30万元2010年1月13日至2014年1月12日每年房租金32万元。租金按季度交纳并提前一个月预交下季租金。2008年3月19日至2008年4月18日为装修免租期。二、（二）乙方责任：3、对甲方提供的房屋、设备、用具等要珍惜爱护。未经甲方许可不得擅自改变房屋的结构；必要时，需经双方协商达成协议后实施。如果协议执行过程中乙方违约，乙方不得拆除已形成的固定建筑物（含室内墙、地面装修、吧台、空调等固定资产），无偿归甲方所有；协议完全终止后承租房内所有设备、设施、炊具、电器、家具、装饰物等无偿归甲方所有。三、违约责任：2、乙方必须按时、足额向甲方缴纳房屋租赁费和使用的水、电、暖气等费用。如有违反，乙方应向甲方补足应缴费用并交纳应缴费用10%的滞纳金。乙方如果拖欠承租费超过俩月，则视为协议自行终止，乙方立即无条件腾房并补足所欠费用。甲方收费后向乙方出具合法票据。4、协议终止时，乙方要将甲方提供的场所及设备完好地交给甲方。如有损坏、丢失等可按实际损失作价格赔偿（不可抗拒的自然灾害除外）。社区中心与北京宏利天外天餐饮管理有限公司分别在合同上盖章确认，高华云作为社区中心法人代表、吴文彦作为宏利天外天公司法人代表在合同上签字确认。
2012年4月16日，吴文彦（甲方）与康桂茹（乙方）签订《合同转让协议》，双方约定：一、甲方同意将“石景山区社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”中就甲方项下的全部权利义务无偿转让给乙方，由乙方作为“石景山区社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”的一方享有权利，并履行义务。二、乙方同意完全接受“石景山区社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”中甲方的权利、义务，继续作为“石景山区社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”的另一方与石景山区社区服务中心共同遵守协议的各项约定。三、甲方付清2012年4月19日前房屋、水电、税收等一切经营费用，2010年4月19日前的债权债务与乙方无关，2012年4月19日转让后的债权债务与甲方无关，甲方二次更换桌椅装饰等费用冲抵甲方所欠乙方合作经营费用。双方互不相欠。吴文彦与康桂茹分别在合同上签字确认。
2014年2月28日，北京市公安局出具（2014）石公牌证字7号“北京市门牌、楼牌编号证明信”，证明石景山民政局老人综合服务楼的门楼院编号为杨庄路17号楼，共1栋，建设工程规划许可证为99规建字0245。
2014年9月11日，北京市规划委员会石景山分局出具规（石）复函（2014）086号查档复函，位于石景山区社区服务中心东侧搭建的房屋，未依法取得建设工程规划许可证。
2014年9月16日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局出具《违法建设告知单》，告知社区中心在北京市石景山区社区服务中心东侧的房屋未依法取得规划许可，属于违法建设，社区中心应当自行拆除，否则行政机关将依法予以强制拆除。
另查：康桂茹称2002年签订《房屋租赁协议》时，一品三湘酒楼为个体工商户，由其与刘亭二人合作经营。后2005年刘亭退出经营，并与康桂茹签订协议，将刘亭所有的股权转让给康桂茹。一品三湘酒楼全部为康桂茹所有，但康桂茹称其并未前往工商办理个体工商户变更手续。此间康桂茹对于房屋进行了扩建、改建、加建、装修等。2008年，康桂茹为引进品牌店经营，与社区中心签订协议终止了2002年签订的《房屋租赁协议》。由宏利天外天公司另行与社区中心签订《房屋租赁协议》。2012年宏利天外天公司因经营问题，又将《房屋租赁协议》的承租人变更给康桂茹，此后也一直由康桂茹向社区中心交纳租金。
社区中心称知道2002年签订《房屋租赁协议》时一品三湘酒楼为个体工商户，康桂茹系该酒楼的股东。2008年《房屋租赁协议》系其与宏利天外天公司签订，但认可2012年4月16日吴文彦与康桂茹签订的《合同转让协议》，认可自2012年4月16日之后2008年3月19日签订的《房屋租赁协议》的承租人变更为康桂茹。并认可自2012年4月16日之后由康桂茹实际交纳房租。
庭审时，双方均认可康桂茹未交纳2013年10月12日至2014年1月12日的房屋租金。
社区中心认可于2014年7月17日收回涉案房屋钥匙并曾自行使用过一段时间。原告称系被告工作人员将房屋钥匙给付原告。康桂茹认可目前涉案房屋中现在还有其经营酒楼时的桌椅板凳、后厨用具、装饰、字画、空调等餐厅设备。
关于房屋使用费，康桂茹称2008年签订的房屋租赁合同已于2014年1月12日终止，此后，涉案房屋由胡晓莉经营使用，并称社区中心与胡晓莉另行形成房屋租赁关系，因此社区中心不应向康桂茹主张房屋使用费。康桂茹提交胡晓莉于2014年1月26日向社区中心转账汇款53332元的凭证及社区中心于2014年3月3日通知弘香居酒楼合同到期不再续签的通知以证明，对此社区中心不予认可，称康桂茹与胡晓莉之间的内部关系与社区中心无关，其从未与胡晓莉签订任何房屋租赁合同，胡晓莉交纳的钱其已经从主张的房屋使用费中扣除。
关于装修、自建、扩建、加建等部分，康桂茹称其分别于2002年、2008年对涉案房屋进行过装修，两次均为康桂茹出资。关于自建部分，康桂茹称其于2002年出资在东大厅其承租的涉案房屋外加建了180平米用于放置厨房设施。社区中心称其知情并同意康桂茹进行装修和自建。双方均认可现装修和自建部分仍保留原样未拆除。
再查，社区中心依据2008年3月19日签订的《房屋租赁合同》第三条第二项主张违约金，康桂茹在否认违约的前提下，认为违约金标准约定过高，请求法院酌情予以减少。
此外，经被告申请，本院依职权委托北京筑标建设工程咨询有限公司对于诉争地点的加建及装修工程进行了评估。2015年11月14日，该公司出具鉴定意见书，载明：经鉴定，位于北京市石景山区社区服务中心一楼东大厅的自建部分、烟道等鉴定现值为485602.44元。庭审时，各方当事人均认可以此鉴定报告为依据，计算诉争地点加建及装修工程现值。
上述事实，有房屋租赁协议、合同转让协议、民事裁定书、关于终止房屋租赁协议、证明、查档复函、违法建设告知单、银行交易凭条、承诺保证书、请示、意见书、通知、照片、鉴定意见书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于：第一，合同相对人的确定问题；第二，原、被告诉求的处理问题。
针对焦点问题之一，社区中心与宏利天外天公司于2008年3月19日签订《房屋租赁协议》，后宏利天外天公司将该合同的权利义务转让给康桂茹，社区中心亦表示同意，故康桂茹可以替代宏利天外天公司，成为该《房屋租赁协议》的合同相对人，从而主张权利，履行义务。该《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。
针对焦点问题之二，双方的合同于2014年1月到期，合同已经履行完毕，原告于2014年6月至本院起诉主张解除合同，已经不再具备事实依据，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了房屋租金支付的时间，被告应按期支付房屋租金。现被告自认欠原告最后一季度房屋租金未支付，被告的行为已经构成违约，故对原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的不交房屋租金系因原告不同意续签合同、不允许被告经营早餐以及被告经营亏损等答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。
对于原告主张被告给付迟延支付房租的违约金的诉讼请求，现因被告原因导致迟延支付租金，被告应当按照约定给付原告违约金。对于被告提出的原告请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见，本院综合双方当事人履行合同各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。
合同履行完毕后，双方未继续签订租赁合同，原告亦不同意继续出租房屋，被告仍占用租赁地点，并无事实及法律依据。被告应当返还租赁房屋，且被告返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。虽原告认可已收回涉案房屋钥匙，但被告亦认可其租赁期间使用的设施、设备、家具等物品仍留在涉案房屋内，原告亦表示收回涉案房屋后不再用作餐饮，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。具体腾退的时间，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观使用情况等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。
被告明知租赁事实，在合同到期后仍继续占用诉争地点，应向原告支付房屋使用费，对原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求，法院予以部分支持。被告辩称2014年1月12日之后，社区中心另与他人形成租赁合同关系，涉案房屋实际由他人经营使用，但原告是否与他人形成新的合同关系，并不影响被告实际占用房屋并给付原告使用费的事实。故本院对此答辩意见不予采纳。房屋使用费的具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合双方当事人履行各项义务的情况、原、被告各方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，被告交还房屋钥匙的时间，原告实际使用房屋的事实，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。
此外，被告主张的其进行的自建房屋的现值残值及装修等损失问题，第一，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿租赁物的附合装饰装修费用的，不予支持。故现被告主张原告补偿装修部分损失的反诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。第二，合同中仅对承租房屋进行了约定，对于扩建、自建部分房屋未进行明确约定。第二，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中原告对被告自建房屋的行为知情并同意，但被告自建房屋并未取得相应的合法建设手续，双方亦未就自建费用进行约定，故原告应按照其过错程度对被告自建房的费用给予补偿，本院将根据双方的过错程度，参考评估结论酌情判定具体数额。
当然，对于康桂茹与其他合伙人、股东、经营人之间的权利义务关系，各方可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、康桂茹于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市石景山区杨庄路17号石景山社区服务中心大楼一楼东大厅的房屋腾退返还北京市石景山区社区服务中心；
二、康桂茹于本判决生效后七日内给付北京市石景山区社区服务中心2013年10月12日至2014年1月12日租金八万元；
三、康桂茹于本判决生效后七日内给付北京市石景山区社区服务中心迟延给付租金的违约金三千六百元；
四、康桂茹于本判决生效后七日内给付北京市石景山区社区服务中心2013年3月18日至2015年12月11日房屋使用费四万元；
五、北京市石景山区社区服务中心于本判决生效后七日内赔偿康桂茹自建房屋补偿损失三十九万元；
六、驳回北京市石景山区社区服务中心的其他诉讼请求；
七、驳回康桂茹的其他反诉请求。
本诉案件受理费一万零四百二十元，由北京市石景山区社区服务中心负担七千四百六十元（已交纳一千八百三十元，剩余五千六百三十元于本判决生效后七日内交纳），由康桂茹负担二千九百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费四千四百元，由康桂茹负担八百二十五元（已交纳），由北京市石景山区社区服务中心负担三千五百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定评估费二万元，由康桂茹负担四千元（已交纳），由北京市石景山区社区服务中心负担一万六千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 郭淑毅
人民陪审员 张丹茹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 徐 瑶