上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4962号
原告（反诉被告）沈美华。
委托代理人方利进。
委托代理人沈永察。
被告（反诉原告）叶飚。
被告（反诉原告）郑小芬。
上列二被告共同委托代理人顾海雄，上海汉科律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶天恒。
法定代理人叶飚。
原告（反诉被告）沈美华与被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告沈美华及其委托代理人方利进、沈永察，被告叶飚（兼叶天恒的法定代理人）及其与郑小芬的代理人顾海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈美华诉称，2013年8月16日，原、被告磋商商铺租赁一事。原告自称做餐饮生意，准备开办一家餐厅，谈好了价钱后还询问被告是否有房产证，是否可以办理营业执照。被告当时称有产权证，并可以办理营业执照。因此，原、被告当天签订了租赁合同，被告将上海市浦东新区祝桥镇祝潘公路XXX号XXX层商铺（以下简称系争房屋）出租给原告，租金为每年人民币（以下币种相同）3.60万元。次日，原告就进行了餐厅格局的装修，并于9月20日装修完毕。在装修完毕之前，原告至工商部门办理注册，但工商部门的工作人员称，要先去办理环保审批手续。原告到环保部门后，原告向相关工作人员出示了租赁合同及房产证后，该工作人员称系争房屋属于高楼居民和商铺连体房，系争房屋不能开办餐饮、娱乐项目，并出示了有关材料后，拒绝受理。商铺至今未取得营业执照，未能正常营业。被告应当知道系争房屋不能开办餐饮，隐瞒了真实情况。原告起诉请求判令：1、要求确认原、被告之间的租赁合同无效；2、要求被告支付原告装潢赔偿13.80万元；3、要求被告返还原告2013年9月1日至2014年2月28日的租金1.80万元；4、要求被告返还原告押金3，000元；5、要求被告支付原告违约金1.80万元；6、要求被告赔偿原告经济损失2万元；7、诉讼费由被告承担。
被告叶飚、郑小芬、叶天恒辩称，合同有效，原告的请求没有依据，不同意原告的诉讼请求。原告向被告借房子开店，被告明确告知原告系争房屋是商业用房。被告只是答应配合办理营业执照的手续，并未承诺一定可以办出营业执照。原告要开店，相关规定原告应该弄清楚。
反诉原告叶飚、郑小芬、叶天恒诉称，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告沈美华，租金每年1.80万元，每半年一付。按照约定沈美华应于2014年2月10日前支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金1.80万元，但沈美华至今未付租金。反诉原告在反诉中请求继续履行合同，并要求沈美华支付欠付的租金及违约金，并修复房屋。审理中，反诉原告将诉讼请求变更为：1、要求解除租赁合同，并要求沈美华返还系争房屋；2、判令沈美华立即支付房屋租金及使用费（从2014年3月1日起至沈美华实际返还房屋之日止，标准为每月3，000元）；3、判令沈美华支付违约金1.80万元；4、判令沈美华赔偿房屋损失（系争房屋与隔壁的墙打通，两房的水电做在一起了，需要重作水电；屋顶有漏洞，房屋南墙有漏洞，地面需要恢复成原来的水平状态）4万元；5、判令沈美华恢复406室房屋与408室房屋之间的分割承重隔墙；6、判令沈美华支付欠付的物业费2，358元（从2013年9月1日起计算至2014年5月31日止，每月262元）、水费54.60元、电费665.25元；7、判令沈美华承担诉讼费用。
反诉被告沈美华辩称，不同意叶飚等人的反诉请求，坚持认为租赁合同无效。叶飚等人已经在系争房屋上贴了店面招租通知，从被告的行为显示，他已经提前解除合同。物业费的算法是对的，但是沈美华于2013年12月开始将店门关了。沈美华愿意支付2013年12月之前的物业费，之后的水电费、物业费与沈美华无关。沈美华关门不经营是因为营业执照无法办理。
经审理查明，系争房屋为商业用途，建筑类型为商铺，部位处于1层（总层数13层）。
2013年8月16日，叶飚、郑小芬、叶天恒（以下简称叶飚等人）作为甲方与沈美华作为乙方签订《商铺租赁合同》。第一条约定，甲方将系争房屋出租给乙方；第二条约定，租期内，由乙方自行组织布局装潢和日常维修，乙方在布局和装潢时，必须同甲方商量，施工时不得损坏房屋的整体结构、墙面、进排水管道和公共设施，否则乙方必须负全部责任，并无条件赔偿对甲方和公共设施方面所造成的全部损失，装潢和设施等一切费用都由乙方自己负责，甲方不承担任何费用；第三条约定，商铺租金为每年3.60万元（不含税）；第四条约定，甲方给乙方十五天装潢时间，2013年8月16日将房屋交付乙方装潢，实际租赁期间从2013年9月1日起至2016年8月31日止；第五条约定，租金的支付方式为，先付后用，交房前乙方必须先付6个月的房租，租金每半年支付一次，乙方必须在付费期到期前一个月的上旬付清下一期的房租；第六条约定，乙方自商铺启用日起向物业公司交付好物业管理费，乙方需用的水、电费须另行结算，乙方必须按月按期支付好水、电费，天然气、通讯、网线等乙方根据需要可自行单独申请，乙方需按时并必须按规范使用付费；第七条约定，乙方为经营需要办理餐饮营业执照时，甲方可提供本商铺的房产证复印件等相关资料；租赁期内乙方必须依法文明经营，必须保持内外环境的整洁，不得有任何违法违规行为，否则产生的一切后果由乙方负全部责任；第十一条，本合同期内，甲、乙双方必须共同遵守本合同条款，不得违约，违约金为1.80万元；乙方开始正常营业起，必须向甲方交纳押金3，000元，主要用于合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后甲方即可将押金无息退还给乙方。
合同签订后，叶飚等人将系争房屋交付沈美华，沈美华按约支付了押金3，000元及半年的租金1.80万元。沈美华将系争房屋装修后，开始营业。经营了一段时间后，沈美华将店门关闭，不再经营，但并未将房屋返还叶飚等人，仍有物品搁置系争房屋内。
关于系争房屋的电费。2014年1月对应的电费为375.63元，过期电费违约金21.04元，2月对应的电费为268.58元，共计电费665.25元。
关于系争房屋的水费。2014年1月对应的水费为33.30元，2014年2月对应的水费为21.30元，共计水费54.60元。
审理中，沈美华认可于2014年2月-3月的时候停止经营。沈美华称，工商部门没有上门查处过，因为营业执照无法办出，沈美华将店门关闭。沈美华认可将系争房屋与隔壁的房屋打通经营。
沈美华为证明其装修损失，提交了装修合同及发票，叶飚等人对该证据不予认可。经法院释明，沈美华关于装修价值坚持不申请鉴定。
沈美华为证明叶飚等人承诺过能够办出餐饮营业执照，提交产权证复印件一份，复印件上写着“仅限办理工商登记”。叶飚等人否认承诺能够办出餐饮营业执照。
沈美华明确要求确认合同无效的依据为租赁合同违反了强制性规定，即《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》（以下简称《管理办法》）第四条的规定：“在本市中心城、新城和中心镇范围内，新建饮食服务经营场所应当符合下列要求：（一）在成片开发的居住地区，新建饮食服务经营场所应当独立于居民住宅楼；……”。沈美华称系争房屋开办餐饮业，不符合环评规定，无法办理营业执照。
叶飚等人明确要求沈美华支付违约金1.80万元的合同依据为合同第五条及第十一条，事实依据为沈美华逾期支付2014年3月1日之后的租金。叶飚等人同意退还押金3，000元。
审理中，沈美华表示，如果法院认定合同有效，坚持搬走，不继续履行合同。之后，叶飚等人将诉讼请求由继续履行合同变更为解除合同。
庭审结束后，叶飚等人撤回了要求沈美华赔偿房屋损失4万元、赔偿违约金1.80万元以及要求沈美华恢复406室房屋与408室房屋之间的分割承重隔墙的诉讼请求，希望尽快办理交接，收回房屋。
以上事实，由经庭审质证的《商铺租赁合同》、水电费发票、装修合同及发票、产权证复印件、系争房屋的照片等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《管理办法》关于新建饮食服务经营场所的开办条件的相关规定是管理禁止性规定，并非效力禁止性规定。沈美华以租赁合同违反该《管理办法》为由主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。系争房屋可以用于普通商业用途，但能否用于经营餐饮业，能否办出餐饮营业执照，沈美华本人作为餐饮经营人有相应的审查注意义务，也没有证据显示叶飚等人承诺过可以办出餐饮类的营业执照。本院认为，叶飚等人不负有保证承租人办出餐饮营业执照的义务，叶飚等人没有违约。庭审中，沈美华表示如果法院认定合同有效，也不再履行合同，坚持要搬离。因此，叶飚等人要求解除合同并返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。沈美华要求叶飚等人退还租金、赔偿经济损失、赔偿装潢损失以及支付违约金的请求，于法无据，本院均不予支持。
合同解除，叶飚等人愿意退还押金3，000元，于法不悖，本院予以支持。2014年2月-3月期间，沈美华自行将店门关闭，在2月之前的水费54.60元、电费665.25元沈美华应当支付。之后，沈美华并未将系争房屋返还叶飚等人，返还房屋之前的租金及使用费应当支付，叶飚要求沈美华按照每月3，000元的标准支付从2014年3月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，于法有据，本院予以支持。叶飚等人主张的2013年9月1日至2014年5月31日的物业费2，358元，沈美华仍应当支付。
叶飚等人撤回要求赔偿房屋损失、违约金及恢复隔墙的请求，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）沈美华与被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒于2013年8月16日签订的《商铺租赁合同》；
二、原告（反诉被告）沈美华应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区祝桥镇祝潘公路XXX号XXX层商铺返还被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒；
三、原告（反诉被告）沈美华应于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒2014年3月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费（标准为每月3，000元）；
四、原告（反诉被告）沈美华应于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒2013年9月1日至2014年5月31日的物业费2，358元；
五、原告（反诉被告）沈美华应于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒欠付的水费54.60元、电费665.25元；
六、被告（反诉原告）叶飚、郑小芬、叶天恒应于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）沈美华押金3，000元；
七、驳回原告（反诉被告）沈美华的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，260元，由原告沈美华负担；反诉案件受理费1，001元，由反诉原告叶飚、郑小芬、叶天恒负担880元，由反诉被告沈美华负担121元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杨立转
人民陪审员 钱文君
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。