江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2105号
上诉人（原审原告）：虞某。
委托诉讼代理人：虞莲香。
被上诉人（原审被告）：虞春华。
被上诉人（原审被告）：胡冬友。
委托诉讼代理人：沈维，江苏常明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄建鹏。
委托诉讼代理人：沈维，江苏常明律师事务所律师。
上诉人虞某因与被上诉人虞春华、胡冬友、黄建鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧民初字第01482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虞某上诉请求：撤销原判，改判虞春华与黄建鹏、胡冬友之间的房屋买卖合同无效；一、二审诉讼费由虞春华、黄建鹏、胡冬友负担。事实和理由：一、一审事实不清。涉诉房屋无产权证和土地使用权证，房屋性质不明确，原是单位职工集资，经上级主管部门同意，在自己单位土地上盖起的职工住宿大楼而分配给职工的，该房屋依法不能买卖。虞某对该房屋享有继承权，虞春华未经虞某同意是无权处置的。虞某的母亲2001年8月因车祸突然死亡，当时虞某只有8岁，虞春华再婚组成家庭，必须承担双重责任，一是抚养虞某的责任，二是监护虞某的责任。尽管当时虞春华资金紧张，又要偿还债务，但不应该受到胡冬友的蛊惑，买卖虞某的房屋，损害虞某的利益。虞春华与黄建鹏、胡冬友之间虽于2002年7月签订售房协议，在十多年里，并无居住，也没有办理相关手续。在虞某成长过程中，其外婆在世时，多次提到房屋待虞某长大时，归还虞某，只是没有履行手续罢了。二、一审适用法律错误。售房协议违背了《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》的规定。三、虞某因2013年得知涉诉房屋被拆迁，与拆迁办、虞春华、黄建鹏、胡冬友多次协商未果，××一场，休学三年，无人关心，请法院查明事实，公正判决。
虞春华辩称，支持虞某的上诉意见。
胡冬友、黄建鹏辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
虞某向一审法院起诉请求：确认虞春华和胡冬友之间的买卖合同（售房协议）无效。
一审法院认定事实：虞某与虞春华系父子关系，虞某系黄建鹏的外甥，胡冬友与黄建鹏是夫妻关系，虞春华与黄虹仙是夫妻关系。黄虹仙原系溧阳市农业技术推广中心试验站职工，在1995年底至1996年初，该试验站为解决职工住房困难，以职工出资一小部分、单位补贴大部分资金的形式建房，房屋建好后黄虹仙分得了其中的一套房屋（即溧阳市团结北路33号二号门201室房屋）。2001年8月，黄虹仙因发生交通事故去世。2002年7月20日，虞春华（甲方）与胡冬友（乙方）就溧阳市团结北路33号二号门201室房屋签订了房屋买卖协议，其中约定：1、甲方拥有溧阳市农业技术推广试验站住房一套，现可居住使用，地址在溧阳市农业技术推广试验站住宅大楼靠东边二楼一中套住房，现出售给乙方用于居住，出售价为肆万伍仟元整；2、乙方购房时，必须先付肆万元购房款给甲方，甲方才可交付钥匙给乙方居住使用，余款伍仟元须付清给甲方，今后房屋使用所有权归乙方所有，甲方无权干涉；3、甲方应将该房产手续全部转让给乙方，乙方今后使用过程中，如办理任何之事都与甲方无关。虞春华与胡冬友在该购房协议落款处签字确认。该协议签订后，虞春华遂将该房屋交付给黄建鹏、胡冬友夫妇，黄建鹏、胡冬友夫妇已经支付购房款42500元。2013年期间，因本案诉争的房屋被拆迁，黄建鹏作为被拆迁人和相关拆迁部门签订了拆迁安置协议。目前，诉争的房屋已经被拆迁。
审理中，虞某在庭审中亲自陈述：“我父亲对我很好，父亲把卖房子的钱是用于家里的开支和培养我了。我妈妈在世的时候，我知道城里有一套房子，我妈也跟我讲过，但是我一直把心放在念书上了，直到我外婆去世，我就想把房子要回来，因为那是我妈留给我的房子。因为案涉房屋是单位集资建房，没有房产证。该卖房协议侵犯了我的继承权。”虞春华陈述，其与黄虹仙是1994年期间办理结婚登记的，溧阳市团结北路33号二号门201室房屋是1995年期间以黄虹仙名义购买的单位集资建房，没有房产证，但整栋房屋具有产权大证，该房屋原系其与黄虹仙的夫妻共同财产，其享有1/2的份额，黄虹仙去世后，黄虹仙有三个继承人，分别为其本人、虞某以及黄虹仙的母亲，故其对黄虹仙的财产份额享有1/3的继承份额，且该卖房的钱用于虞某的培养和教育。此外，在一审审理过程中，虞春华认为虞某患有××，为限制民事行为能力人，要求指定虞春华为虞某的法定代理人，为此提交了相应的病历资料。胡冬友、黄建鹏对此不予认可。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案诉争房屋买卖合同效力，法院具体分析如下：首先，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，诉争的房屋系单位集资房，该房屋系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋被拆迁时并没有按照违章建筑处理，虞春华亦陈述诉争房屋的所在整幢楼具备产权大证，故本案诉争房屋并非权属不明确，亦非法律法规或政策规定具有人身专属性明令禁止转让。虞春华与胡冬友签订的购房协议系在双方自愿协商基础上签订的，该购房协议签订后，胡冬友依约向虞春华缴纳了购房款，并实际接收房屋，并对该房屋长期占有、使用多达十多年。其次，关于虞某认为其对该房屋享有继承权，父亲虞春华无权处分其继承份额财产的意见，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。从上述条款的规定看，监护人处分未成年子女的财产，并非一概无效，前提条件是为了未成年子女的利益。结合本案，虞某的母亲去世后，虞春华作为虞某的监护人，虽然处分了虞某享有的相应的继承份额，但虞春华与虞某在庭审中均陈述，该卖房子的钱，实际上已经用于日常家庭开支以及虞某的教育培养所需，并没有损害虞某的利益，故虞春华有权处分该房屋。综上，一审法院认为该买卖合同的签订并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，该购房协议应为合法有效协议。虞某请求法院确认该房屋买卖合同无效的意见，没有相应的事实依据和法律依据，应不予支持。此外，关于虞春华在诉讼中认为虞某系限制民事行为能力人，要求指定其担任虞某的法定代理人的意见，法院认为，虞某已经满18周岁，根据法律规定，其已经成年，因其尚未经过民事特别程序宣告为限制民事行为能力人，且经过两次庭审，虞某对案件的相关事实以及法律适用均发表了自己的看法与见解，故根据法律的规定，虞某在尚未经过民事特别程序宣告其为限制民事行为能力人之前，应当作为完全民事行为能力人参与诉讼。判决：驳回虞某的诉讼请求。案件受理费80元，由虞某负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，虞春华陈述，其与黄虹仙于1991年结婚，黄虹仙去苏州农艺学校读书两年，1993年下半年毕业分配工作，1994年下半年预付了房款。
二审中查明的其他案件事实与一审相一致。
本院认为，虞春华与黄建鹏、胡冬友之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示，该交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的售房协议合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定将合同效力与物权效力作了明确区分。虞春华处理涉案房屋时，虞某尚未成年，此时虞春华系虞某的监护人。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产；监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。本案虞春华并非无偿处理涉案房屋，所得价款也有用于虞某的生活、教育。
综上所述，虞某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由虞某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年九月十三日
见习书记员 方 栋