-10-
-11-
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04366号
上诉人（原审原告即原审反诉被告）重庆仁和麦克新迪药业有限公司，住所地重庆市渝北区空港东路23号2号楼5楼A区。
法定代表人潘仲术，总经理。
委托代理人吴东海，重庆渝韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨原审反诉原告）重庆倍宁生物医药有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段68号12层。
法定代表人袁勇，总经理。
委托代理人余波，重庆志同律师事务所律师。
上诉人重庆仁和麦克新迪药业有限公司（以下简称仁和公司）与被上诉人重庆倍宁生物医药有限公司（以下简称倍宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年5月11日作出（2014）渝北法民初字第17304号民事判决，仁和公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日对本案进行了询问，仁和公司的委托代理人吴东海、倍宁公司的委托代理人余波到庭参加了询问，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年5月28日至2012年12月3日期间，仁和公司向重庆润都置业发展有限公司购买润都世纪停车位若干。其后，仁和公司将上述停车位改造成库房。
2014年5月9日，以仁和公司为甲方，以倍宁公司为乙方，双方签订《库房租赁合同》，约定：第一条，甲方将位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的库房加三个停车位，使用面积约1072平方米，框混结构的房屋转租给乙方做库房使用。第二条，租赁期限从2014年5月1日至2019年4月30日，租金数额从2014年5月1日起计算租金，每月每平方25元，以后每年每平方递增5%租金。交房时间：从签订合同，保证金和第一季度租金交齐之日起交房，租金交付方式：一季度一次性收取房屋租金，乙方在每季度最后一个月的15日前支付下季度租金。第三条，乙方在本合同签订之日向甲方交纳房屋租赁保证金1万元，保证金不计利息，合同期满在乙方无违约责任下，甲方全额退还保证金给乙方。第六条，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方收取违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方已交付面积664平方米，2014年5月1日至2014年7月31日第一季度库房租金49800元，后续租408平方米应补缴第一季度（2014年5月1日至2014年7月31日）租金30600元，以后每季度按1072平方米计算租金。2014年4月23日，倍宁公司向仁和公司缴纳保证金10000元，租金49800元。2014年6月3日，双方签订补充协议，对《库房租赁合同》的租赁面积由1072平方米从2014年8月1日起调整到936平方米计算租金。
2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队向倍宁公司出具限期整改通知书，以车库内设置货物库房存在消防安全违法行为和火灾隐患为由，责令其于2014年8月15日前整改。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队出具临时查封决定书，查封了倍宁公司的上述库房，查封期限2014年7月21日至2014年8月19日。
2014年8月6日，仁和公司以倍宁公司的名义在网上对倍宁公司仓库装饰工程进行消防设计备案，2014年10月22日，重庆市北部新区公安消防支队在网上受理了该备案，并载明该工程未被确定为抽查对象。另外，润都世纪工程于2010年5月17日进行了消防验收备案。
2014年10月27日，倍宁公司工作人员与仁和公司工作人员罗凌签字一张单子，其上载明冷冻墙体地面拆除、玻璃房不拆除、转角进门小房间拆除、配电箱不移动、地面清洁除渣。倍宁公司陈述该单子是双方对租赁场地进行了移交后签字确认的证据。仁和公司不认可，认为是移交场地的要求，不是真正进行了移交。
一审另查明，2014年5月5日，倍宁公司（甲方）与案外人刘章彬（乙方）签订装饰工程合同，约定刘章彬为倍宁公司装修。工程期限30天，工程价款68000元。甲方于2014年5月5日支付50%的工程款共计34000元，2014年5月20日支付30%的工程款共计20400元，2014年6月10日支付20%的工程款共计13600元。乙方在2014年5月30日将已经装好的房屋交于甲方使用。2014年6月10日，倍宁公司（甲方）与刘章彬（乙方）签订《装修工程增项补充合同》，约定乙方委托重庆大鼎建材有限公司代为购买甲方所需材料，总价18000元，发票由大鼎建材有限公司开具。其后，倍宁公司支付了装修款、材料款，并开具了收款方为刘章彬、开票日期为2014年5月6日、2014年5月23日、2014年7月8日，结算项目为办公室装修、金额为34000元、20400元、13600元的发票三张，以及销货单位为重庆大鼎建材有限公司，品名为室内装修材料，金额为18000元的发票一张。一审庭审中，刘章彬的父亲刘文树出庭作证，陈述上述合同是装修倍宁公司太湖西路润都世纪车库，工程是刘章彬接的工程，是自己实际在做，装修内容是刷乳胶漆、改线路等。
2014年5月4日，倍宁公司与重庆鹰雪制冷有限公司（以下简称鹰雪公司）签订《制冷设备购销合同》，约定倍宁公司向鹰雪公司购买冻库、散热器、冷风机等，报价单对制冷系统部分、材料部分、拆迁安装部分、土建部分价格作了约定，合同另约定签合同后付总金额20%的预付款（21255元），库体完工后付总金额60%（93765元），完工验收合格试运行一个月后付20%（31255元）。2014年5月21日，倍宁公司与鹰雪公司签订《重庆倍宁生物制品冻库合同增加协议》，约定增加橡胶地板、混凝土等，增加项目合计28010元。2014年6月23日，倍宁公司与鹰雪公司签订《重庆倍宁生物制品冻库验收单》，载明原合同造价156275元，后经甲乙双方协商后增加项目造价28010元，总计184285元，甲方已付125020元，余下59265元按合同甲方于一个月付清。其后，倍宁公司支付鹰雪公司材料费，并开具了2014年5月19日的发票9张，2014年5月21日的发票1张、2014年6月5日的发票2张，金额共计184285元。2014年11月25日，鹰雪公司出具《关于重庆倍宁生物医药有限公司冷库拆迁可二次使用材料证明》，载明冷库安装地址为渝北区太湖西路7号润都世纪负一层，并载明原合同中制冷机组、冷库门、库灯、机组设备可二次使用，不属于库房搬迁的损失，上述材料金额共计59125元。因场地不符合要求重建冷库产生损失125160元。比照报价单，上述损失主要为拆迁安装部分、土建部分以及部分材料损失。
2014年5月30日，倍宁公司与重庆汇生通科技发展有限公司（以下简称汇生通公司）签订合同书，约定倍宁公司向汇生通公司购买松下摄像机、雅安电源及支架等产品，金额合计40200元，送货地点渝北区太湖西路7号润都世纪负一层。其后，双方完成送货和付款，并开具落款时间为2014年7月22日、金额为40200元的发票一张。2014年12月5日，汇通公司出具《关于重庆倍宁生物医药有限公司仓库拆迁可二次使用材料证明》，载明原合同中摄像机、显示器等可二次使用，不属于库房搬迁的损失，上述材料金额共计19100元。因场地不符合要求监控系统搬迁损失21100元。比照合同书，上述损失主要为信号传输线、电源线、pvc管和开孔的损失。
2014年6月11日，倍宁公司向中国联合网络通信有限公司重庆市分公司办理4M包年套餐，套餐价格为720元。倍宁公司在搬迁后未将该套餐办理迁移。2014年6月10日、2014年8月30日，江北区联创网络耗材经营部分别出具重庆倍宁生物医药有限公司库房网络安装方案、库房网络迁移方案，地点分别为润都世纪负一层、力华科谷，合计金额分别为3300元、650元。2014年11月25日，该经营部出具《关于重庆倍宁生物医药有限公司仓库拆迁网络安装可二次使用材料证明》，载明倍宁公司于2014年6月10日与我司签订网络整改合同，总金额3300元，2014年8月30日，因仓库库房地址更换，另签订网络迁移方案，总金额650元。两次合同金额共计3950元。原合同中网络柜机、网络交换器等可二次使用，不属于库房搬迁的损失，上述材料金额共计1120元。因场地不符合要求重建库房网络产生损失2830元。比照安装方案、迁移方案，上述损失主要是网线、辅材、安装调试的损失。倍宁公司支付了款项，并出具时间为2014年8月3日的发票四张及对账单，金额共计3595元。
2014年5月8日，蒋某从出具收到倍宁公司由华宇北城中央搬至润都世纪负一层的货物搬运、人工、车辆运输费共计7100元。2014年10月10日，蒋某从出具收到倍宁公司由润都世纪负一层搬至力华科谷C区的货物搬运、人工、车辆运输费共计4200元。2014年10月29日，蒋某从出具收到倍宁公司位于润都世纪负一层仓库拆除、整修、除渣人工费及车辆运输费共计3400元。一审庭审中，蒋某从出庭作证，陈述上述收条是其为倍宁公司润都世纪车库搬入搬出的搬迁和除垃圾产生的费用。
倍宁公司认为，房屋占有使用费应计算至消防部门张贴整改、查封通知书之日，在查封期间货物只能搬出不能搬入。查封后倍宁公司要找库房、慢慢搬、等对方与消防部门协商等故直到2014年10月27日才交付库房。仁和公司认为库房尚未交付，应一直计算到交付时止。
仁和公司在一审中诉称，2014年5月1日起，倍宁公司从仁和公司处租赁位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的房屋。2014年5月9日，双方签订《库房租赁合同》，对租赁面积、租金及违约责任作了约定。现倍宁公司既不支付租金也不将房屋交还仁和公司。仁和公司现诉至一审法院，请求判令：1.倍宁公司将房屋恢复原状并交付给仁和公司；2.倍宁公司支付房屋占有使用费暂定108800元及利息损失暂定2000元（房屋占用费按合同约定的租金标准计算，暂计算至起诉之日，其后按780元每天计算至倍宁公司将房屋交付仁和公司之日；利息损失按银行同期贷款利率计算至付清之日）；3.倍宁公司已支付的59800元作为房屋占有使用费仁和公司不再返还；诉讼费由倍宁公司承担。
倍宁公司在一审中辩称并反诉称，2014年4月，仁和公司因自己不再使用位于渝北区太湖西路7号润都世纪负一层的库房（该库房由负一层车库），故与倍宁公司协商，将房屋出租给倍宁公司作为库房使用，并向倍宁公司保证，出租的负一层车库已经由仁和公司买断产权，并且自己作库房使用多年，出租完全符合法律规定。故此，双方于2014年5月9日签订《房屋租赁合同》及补充协议，倍宁公司向仁和公司缴纳了保证金及租金共计59800元。合同签订后，倍宁公司对库房进行了装修以及制冷、监控等设备、设施安装，对库房进行了使用。但使用不到两个月，2014年7月17日，重庆北部新区公安消防支队对倍宁公司租赁的房屋进行消防监督检查，认为在车库内设置货物库房属于消防安全违法行为，要求限期整改，倍宁公司立即将该情况通知了仁和公司，仁和公司答应负责解决。2014年7月21日，重庆北部新区公安消防支队以上述理由对库房进行了全部查封，并书面告诫，擅自拆封、使用被查封的部位或场所将依法予以处罚。鉴于仁和公司无法对该消防安全违法行为进行整改，不能履行租赁合同约定的出租义务，倍宁公司只好搬出存放的货物，对装饰、设施设备等进行了拆除，并于2014年10月27日将租赁库房交还仁和公司。仁和公司将车库作为库房出租违反了法律的强制性规定，致使《库房租赁合同》及补充协议无效，并给倍宁公司造成经济损失，现倍宁公司反诉：1.确认双方签订的《库房租赁合同》及《补充协议》无效；2.仁和公司返还倍宁公司已付的保证金及租金共计59800元及因此产生的资金占用损失，该损失从2014年4月24日起至款清之日止，以59800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.仁和公司赔偿倍宁公司因《库房租赁合同》及《补充协议》无效产生的经济损失25万元；诉讼费由仁和公司承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，仁和公司未经批准将自己的车库改造成库房出租给倍宁公司，对车库产生火灾隐患，双方签订的《库房租赁合同》及补充协议因违反法律的强制性规定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《库房租赁合同》无效，仁和公司应当返还倍宁公司收受的保证金10000元。仁和公司要求不退保证金，一审法院不予支持。因双方合同约定，合同期满在乙方无违约责任下，保证金不计利息，由甲方全额退还给乙方，即在合同有效履行的情况下仁和公司返还保证金无需支付利息，则倍宁公司不能因合同无效而额外获利，故倍宁公司要求仁和公司支付资金占用损失，一审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，仁和公司、倍宁公司的工作人员于2014年10月27日就涉案库房物品拆除进行了签字确认，结合证人蒋某从2014年10月29日最后一次向倍宁公司出具搬运、除渣收据，且双方未举示其他库房交接的证据，一审法院将2014年10月27日认定为倍宁公司向仁和公司移交库房的时间。仁和公司仍起诉要求倍宁公司恢复原状和交付房屋，一审法院不予支持。
倍宁公司于2014年5月1日起租赁库房，于2014年10月27日交付库房，应支付该期间库房占有使用费。另外，消防部门于2014年7月21日查封库房，查封期限为2014年7月21日至2014年8月19日，该期间从支付房屋占有使用费的期间中扣除。则倍宁公司应支付房屋占有使用费73929元{即2014年5月1日至2014年10月27日的库房占有使用费147580.65元［（1072平方米×25元／平方米／月×3个月）＋（936平方米×25元／平方米／月×（2个月＋27天÷31天））］，减去查封期限的占有使用费23851.62元［（1072平方米×25元／平方米／月×11天／31天）＋（936平方米×25元／平方米／月×19天／31天）］，减去倍宁公司已支付的租金49800元}。
倍宁公司陈述房屋占有使用费应算至查封之日，其后的时间倍宁公司还需要找新库房、搬家、与仁和公司协商等，由于上述事由皆系倍宁公司可以自行控制时间的事宜，查封期满后倍宁公司仍在该场地存放货物、仍实际占有、使用库房，仍未将场地移交仁和公司控制，也未产生临时租赁其他场地存放货物的损失，故该期间的占有使用费倍宁公司仍应支付。同时，倍宁公司陈述查封期间货物可以搬出，查封期间亦可视为倍宁公司搬迁酌定的合理时间。
由于合同无效，双方关于租金支付时间的约定亦无效，且合同履行不久即产生合同无法履行的事由，双方对是否应支付、应支付到何时的租金存在分歧，倍宁公司暂未支付租金未存在明显过错，故仁和公司要求倍宁公司支付资金占用损失，一审法院不予支持。
关于倍宁公司主张的经济损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，……出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即正常情况下合同履行完毕承租人应自行承担装饰装修费，因合同无效承租人的装饰装修未能全期使用完毕，对未使用部分的损失应由双方按过错分担。
本案中，仁和公司将车位改造成库房出租，倍宁公司明知库房系车位改造而来仍承租，故仁和公司、倍宁公司对《库房租赁合同》无效均存在过错，一审法院酌情按照6：4划分仁和公司、倍宁公司责任。库房租赁期限为5年，倍宁公司实际占用库房的期限为2014年5月1日至2014年10月27日，约6个月，已经实际使用装修、设备价值的十分之一（6个月／12个月×5年），一审法院酌情主张装修、设备剩余十分之九的损失。倍宁公司主张的装修、设备损失主要系装修附合费、设备人工费、土建费、辅材费等不可回复的费用，一审法院结合实际付款情况予以支持。综上，仁和公司应承担的损失为：130861元{［装修损失（68000元＋18000元）＋制冷设备损失125160元＋电子设备损失21100元＋网络整改损失（3595元（据实付款金额）-1120元）＋蒋某从搬出库房的运费、除渣费（4200元＋3400元）］×9／10×60%}。倍宁公司因租赁涉案库房聘请蒋某从将货物从其他地方搬入库房的费用7100元，不属于合同无效产生的损失，一审法院不予支持；倍宁公司在能办理迁移的情况下未办理联通4M包年套餐迁移，其主张720元套餐费用损失，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十二条之规定，判决如下：1、重庆仁和麦克新迪药业有限公司与重庆倍宁生物医药有限公司签订的《库房租赁合同》及补充协议无效；2、重庆仁和麦克新迪药业有限公司于本判决生效后十日内返还重庆倍宁生物医药有限公司保证金10000元；3、重庆倍宁生物医药有限公司于本判决生效后十日内支付重庆仁和麦克新迪药业有限公司房屋占有使用费73929元；4、重庆仁和麦克新迪药业有限公司于本判决生效后十日内支付重庆倍宁生物医药有限公司损失130861元；5、驳回重庆仁和麦克新迪药业有限公司的其他诉讼请求；6、驳回重庆倍宁生物医药有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2330元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担1000元，由重庆倍宁生物医药有限公司负担1330元；反诉案件受理费5050元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担2050元，由重庆倍宁生物医药有限公司负担3000元。
重庆仁和麦克新迪药业有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院对被上诉人损失的认定缺乏充分的证据证明；2、上诉人在本案中没有过错，不应承担过错责任。请求二审法院予以改判。
倍宁公司答辩称：一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，仁和公司未经批准将自己的车库改造成库房出租给倍宁公司，对车库产生火灾隐患，双方签订的《库房租赁合同》及补充协议因违反法律的强制性规定无效。
关于倍宁公司主张的经济损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”即正常情况下合同履行完毕承租人应自行承担装饰装修费，因合同无效承租人的装饰装修未能全期使用完毕，对未使用部分的损失应由双方按过错分担。一审法院根据被上诉人举示的合同、收条、发票等证据，并根据双方过错的大小，按照6：4划分仁和公司、倍宁公司责任，酌情主张装修、设备剩余90%的损失，即仁和公司应承担的损失为130861元并无不当。综上，上诉人仁和公司的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2917元，由重庆仁和麦克新迪药业有限公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 谢 静