广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4227号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地：广州市南沙区。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：李超鹏，该公司职员。委托代理人：吴江美，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈邦赟，住广州市南沙区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：刘璐，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称“粤锐恒星公司”）因与被上诉人陈邦赟商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人粤锐恒星公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈邦赟全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由陈邦赟承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定的交付条件。涉案房屋于2015年9月6日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件。1.《商品房买卖合同》之《补充协议》就涉案房屋的交付标准有明确、详细约定，并确定《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致时以《补充协议》为准。2.《商品房买卖合同》之《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、《广东省建设工程质量管理条例》第二十四等相关法律法规对此作了明确规定，且一审判决也认定双方签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，合法有效。因此，《商品房买卖合同》中对交房条件的约定是合法有效的。二、涉案房屋于2015年9月6日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司逾期交楼的时间为9天。1.涉案房屋于2015年9月6日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》，涉案房屋在2015年9月6日即符合《商品房买卖合同》的交付条件。2.粤锐恒星公司在涉案房屋竣工验收合格的前提下交付房屋，符合法律、行政法规的强制性规定。3.建设主管部门出具的《竣工验收备案表》仅是行政管理部门对建设工程质量履行的监督管理职责，政府部门仅是工程质量的监督方，而非工程质量的验收方。建设工程的验收是参与建筑活动的建筑方、施工方、监理方、勘察方、设计方五方，该五方并对自身实施的建设工程质量负责。2003年《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》国发【2003】5号将建设工程的竣工验收备案定性为“告知性备案”。即竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序上的管理，是建设行政主管部门对建设单位组织的竣工验收合格这一事实状态所作出的确认，具有信息披露功能，目的是方便行政机关的管理、监督和服务，其不为当事人设定任何权利义务，不会直接引起当事人权利义务的产生变更和消灭。《建筑法》第五十六条、第五十八条、《建设工程质量管理条例》第四十三条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、《广东省建设工程质量管理条例》第二十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条等相关法律法规对建设主管部门在工程建设中的职责及工程竣工备案进行了明确规定。所以，建设工程的交付使用是经前述五方竣工验收合格即可交付使用。4.2015年8月21日，南沙公安消防大队向粤锐恒星公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格。5.在合同约定的交付日期，涉案房屋的规划、环保已经主管部门验收合格。粤锐恒星公司于2015年7月16日取得《建设工程规划验收合格证》；于2015年8月28日取得客户受电工程竣工检验意见书，具备永久用电。三、粤锐恒星公司已按合同约定通知陈邦赟收楼，并以各种方式催促陈邦赟收楼，而且收楼通知并非是交付的必要条件，即使粤锐恒星公司没有进行书面通知，也无需承担逾期交楼的违约责任。四、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。1.若涉案房屋出现迟交楼，租金损失是买受人的实际损失。由于涉案房屋目前还不具备办理产权证的条件，还没有办理产权证，按照广州房屋交易的规定，涉案房屋还不能上市交易，买受人不能出卖涉案房屋获利。由于买受人出售涉案房屋存在政策限制，买受人对于涉案房屋只能自住或出租，对应利益都是涉案房屋对应的租金。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以租金标准界定买受人的迟交楼损失有明确法理依据。3.违约金过高则应当调整减少，有法理依据。合同法就违约责任的立法原则是基于补偿性的，而不是惩罚性的，过高的违约金则具有惩罚性，违背了补偿性的基本原则。4.《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等对违约金过高应当调整减少有明确规定。被上诉人陈邦赟二审辩称：一审判决合理合法，同意一审判决。2016年11月7日，陈邦赟向一审法院起诉请求：1.粤锐恒星公司向某赟支付从2015年9月1日起至粤锐恒星公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案表、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后，陈邦赟实际收楼之日期间每日按已付房款1019464元的万分之五计算的延迟交楼违约金；2.粤锐恒星公司30天内将涉案房屋交付陈邦赟使用；3.粤锐恒星公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，陈邦赟撤回要求粤锐恒星公司30天内将涉案房屋交付陈邦赟使用的诉讼请求，且明确延迟交楼违约金计算至2015年10月9日止。一审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编15号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年9月29日，陈邦赟（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区望江一街自编15号住宅2503房（建筑面积118.13平方米），总金额为1017639元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付307639元，剩余房款710000元须于2013年9月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。关于逾期付款违约责任的补充约定，甲乙双方一致同意，如果乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金，《商品房买卖合同》及补充协议项下逾期付款违约责任以本条约定为准等”。合同签订后，陈邦赟向粤锐恒星公司支付购房款1017639元，之后双方办理面积补差手续，确定实际购房款为1019464元，粤锐恒星公司于2016年4月24日向某赟开具了等额发票。2015年7月15日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明涉案楼宇管道燃气工程已完工。涉案楼宇于2015年8月21日通过消防验收，于2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年9月23日，涉案房屋取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审庭审中，双方当事人确认涉案楼宇于2013年4月27日具备永久用水，2015年7月3日具备永久通邮，同年7月15日具备永久通气，8月28日具备永久通电条件。陈邦赟认为涉案房屋于2015年9月23日符合交付条件。粤锐恒星公司于2015年9月25日向某赟发出《入伙通知书》，通知陈邦赟涉案房屋已具备入伙条件，办理入伙时间为2015年10月9日，陈邦赟尚未收楼。一审法院认为：陈邦赟、粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋在2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年9月23日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且陈邦赟、粤锐恒星公司确认涉案房屋在上述日期前已具备通邮、通气、永久用水、永久用电条件，故涉案房屋在2015年9月23日已具备交楼条件。粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给陈邦赟使用，已构成违约。粤锐恒星公司在涉案房屋具备交楼条件后，通知陈邦赟于2015年10月9日办理收楼手续，故延迟交楼违约金应计算至该日止，且应以双方在签订合同时约定的总房价款1017639元的每日0.05%的标准计算为宜。从2015年9月1日起至2015年10月9日止，粤锐恒星公司共延迟39天，按上述标准计算出违约金为19844元。陈邦赟、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求调整没有依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年12月5日作出如下判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向陈邦赟支付延迟交楼违约金19844元。二、驳回陈邦赟的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费149元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据陈邦赟与粤锐恒星公司合同约定，在涉案房屋达到合同约定的交房条件后，粤锐恒星公司必须履行通知收楼义务，否则仍应承担延期交楼违约责任。根据已查明的事实，粤锐恒星公司直至2015年9月6日才取得涉案房屋所属商品房项目的《建筑工程竣工验收报告》，故即使依照《补充协议》的约定确定交房条件，在2015年9月6日之前，涉案房屋仍不具备交房条件。粤锐恒星公司并未举证证明其在2015年9月6日至2015年9月24日期间曾通知陈邦赟收楼，而其在2015年9月25日的收楼通知中明确陈邦赟办理收楼手续的时间为2015年10月9日，故一审判决粤锐恒星公司向某赟承担延期交楼违约责任至2015年10月9日止正确，应予维持。粤锐恒星公司抗辩称其逾期交楼的时间仅为9天理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的参照租金标准确定逾期交楼违约金金额的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，而本案双方在合同中对违约金计算方法有明确约定，并不属于该条规定的情形。粤锐恒星公司主张合同约定的违约金标准过高缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，粤锐恒星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  梁淑敏审判员  陈珊彬二〇一七年五月十五日书记员  麦倩文林飘云