杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第751号
原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道228号星光国际广场1幢516号，组织机构代码75723055-3。
法定代表人董炳根，董事长。
委托代理人（特别授权）魏青松，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）张慧，汇业（南京）律师事务所律师。
被告杭州一井舫餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道228号星光国际广场1幢301、302、303号，组织机构代码56605723-3。
法定代表人张绿伟，总经理。
被告单建晓，男，汉族，1982年4月14日出生，住浙江省永嘉县。
上述两被告共同委托代理人（特别授权）薛丽丽、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。
被告张绿伟，男，汉族，1983年11月9日出生，住浙江省温州市瓯海区。
被告单建东，男，汉族，1978年4月10日出生，住浙江省永嘉县。
原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司（以下简称华联公司）诉被告杭州一井舫餐饮管理有限公司（以下简称一井舫公司）、张绿伟、单建晓、单建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告华联公司的原委托代理人唐煊、被告一井舫公司的原委托代理人单建晓（同时系本案被告）、被告张绿伟、单建晓到庭参加诉讼。后因案情较为复杂，本案依法由简易程序转为普通程序审理，于2015年8月27日第二次公开开庭进行了审理，原告华联公司的委托代理人魏青松、张慧，被告一井舫公司的委托代理人薛丽丽、罗绍康、被告张绿伟、单建晓、单建东到庭参加诉讼,后本案于2017年1月13日第三次公开开庭进行了审理，原告华联公司的委托代理人张慧，被告一井舫公司的委托代理人薛丽丽，被告单建晓到庭参加诉讼。本案在审理过程中，委托浙江大合检测有限公司对涉案房屋的漏水情况进行检测。本案现已审理终结。
原告华联公司诉称，原告与被告一井舫公司于2011年6月10日签订租赁合同，约定由被告一井舫公司承租原告的在星光国际广场1栋1-301、1-302、1-303号商铺用于经营餐饮。被告一井舫公司应按照合同的约定向原告支付租金等各项费用。逾期付款的每日按欠缴费各项费用的千分之三支付逾期滞纳金。但从2012年起至今，被告一井舫公司屡次拖欠租金。经原告反复催促仍拒不支付。被告张绿伟、单建晓、单建东作为被告一井舫公司的股东，曾书面向原告承诺付款计划并表示愿意承担连带担保责任，但也未履行。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一井舫公司的租赁合同，被告搬离租赁房屋；2、被告一井舫公司向原告支付拖欠的租金及占有使用费，计算至向原告实际交付房屋时止；3、被告一井舫公司向原告按其欠款的时间支付每日千分之三的逾期付款滞纳金，计算至实际交付房屋时止；4、被告张绿伟、单建晓、单建东对被告一井舫公司承担连带责任；5、被告承担本案诉讼费用。
被告一井舫公司辩称，自2013年至今被告多次向原告反映漏水情况均未解决，无法正常营业。同意2015年10月15日作为解除合同时间点，要求合同履行至2015年9月25日止的租金减半，驳回后续的租金和占有使用费诉请；滞纳金不予承担。
被告张绿伟、单建晓、单建东辩称，公司是有限责任公司，不同意个人承担连带责任。
原告华联公司为证明其主张的事实，举证如下：
证据1、租赁合同及附件一份，证明双方租赁关系；
证据2、缴费通知函一份，证明业主要求租户履约；
证据3、告知函及EMS快递单各一份，证明业主要求租户履约；
证据4、通知函及EMS快递单各一份，证明业主要求租户履约；
证据5、关于费用缴纳的函一份，证明证明业主要求租户履约；
证据6、还款承诺书及附件各一份，证明租户的书面回应及欠费情况；
证据7、付款凭证1组，证明从租赁开始到目前，一井舫支付的全部租金总额。
被告一井舫公司、张绿伟、单建晓、单建东为证明其主张的事实，共同举证如下：
证据1、房屋漏水照片、视频1组，证明租赁房屋漏水导致装修装饰损坏，包厢、大厅、吧台、面点间、卫生间、厨房、洗碗间等无法使用或使用受限的情况；
证据2、通知函等1组，证明被告多次书面向原告及物业公司反映房屋漏水问题；
证据3、通话录音光盘及文字整理资料1组，证明被告多次向原告及物业公司反映房屋漏水问题，因漏水系房屋结构质量问题，一直无法修复。
本案在审理过程中，一井舫公司提出对涉案房屋的漏水原因及原因力大小进行鉴定，本院予以准许，并委托浙江大合检测有限公司进行检测，该公司出具编号为DH2015-FJSF-010的检测鉴定报告一份。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：
对原告提供的证据，被告对三性均无异议，本院予以采纳并确认其证明力。
对被告提供的证据，原告对其真实性均不予认可，本院认为，结合检测报告，可以证明涉案房屋在使用中存在漏水问题的事实，本院对被告主张的该事实予以确认，至于漏水原因，需结合漏水检测报告予以确定。
对漏水原因检测鉴定报告，本院予以采纳并确认其证明力。
经审理，本院认定本案事实如下：
涉案房屋租赁合同情况。2011年6月27日，华联公司作为出租人，与一井舫公司签订房屋租赁合同，约定华联公司将其开发的位于杭州市滨江区江南大道228号星光国际广场1-301、1-302、1-303号房屋共计建筑面积1921平方米（以下简称案涉房屋）出租给一井舫公司用于经营中餐。租赁期限自2011年6月1日起至2018年11月30日止（免租期自2011年6月1日起至当年11月30日止）。租赁期限内前三个租赁年内（自租期起始日起每满十二个月为一个租赁年）内租金为人民币2.2元/平方米/日，从第四个租赁年起，即自2014年6月1日起，每个租赁年的租金较上一个租赁年的租金递增5%。租金按照“先支付租金后使用房屋”的原则进行支付。本合同签署后15天内承租人应支付自起租日（双方约定有免租期的）起六个月份的租金。此后以每六个月为一期，按期支付租金，至迟于当期届满前十五日支付下一期的租金。合同在违约责任中约定，承租方逾期未支付或未足额支付租赁保证金或装修设施设备保证金的，每逾期一日，应按应缴纳部分金额的3‰向出租方支付违约金。此外，合同对双方的权利义务、房屋装修管理、房屋返还时的状态、合同终止及解除、违约责任、保险等均进行了约定。根据合同约定，一井舫自合同签订后向华联公司交付了25万元的租赁保证金，用于在一井舫未能按合同约定支付租金、租房费用、违约金、赔偿金、滞纳金或其他任何一项或多项应付费用、款项时，由华联公司扣留、没收等额的租赁保证金冲抵。
一井舫公司支付租金情况。一井舫公司于2012年5月28日支付租金100000元，于2012年5月30日支付租金100000元，于2012年7月31日支付租金270000元，于2012年8月27日支付租金111281.5元，于2012年9月17日支付租金190000元，于2012年11月3日支付租金50000元，于2012年12月3日支付租金210000元，于2012年12月25日支付租金257092元，于2013年3月1日支付租金128547元，于2013年3月29日支付租金128546元，于2013年4月9日支付租金128547元，于2013年4月26日支付租金128547元，于2013年5月21日、5月27日、6月24日分别支付租金125642.5元，于2013年6月25日支付租金134356.5元，于2013年8月23日支付租金125642.5元，于2013年9月3日支付租金128547元，于2013年10月31日、12月24日分别支付租金100000元，于2013年12月31日支付租金60000元，于2014年1月3日支付租金20000元，于2014年6月3日、8月4日分别支付租金100000元，于2014年11月3日支付租金80000元，于2015年1月4日支付租金100000元，于2015年1月7日支付租金50000元，于2015年3月2日支付租金100000元，未足额交付第三个租赁年度第二期（2014年2月2日至2014年8月1日）租金。综上，被告一井舫共计支付租金3378034元。期间，华联公司数次向一井舫公司发函催讨拖欠的租金，2014年8月8日，单建东、单建晓、张绿伟向原告及杭州星光大道经营管理有限公司出具《还款承诺书》，承诺一井舫公司各项应付费用如有拖欠，承诺人愿承担连带担保责任。单建东、单建晓在承诺人处签名，张绿伟在一井舫公司法人代表处签名。
房屋使用情况。涉案房屋自2013年1月份出现漏水现象，影响一井舫公司正常营业。一井舫公司于2014年8月1日向杭州星光大道经营管理有限公司发出通知要求解决漏水问题，此后亦数次向上述公司和原告发出解决漏水情况的书面通知，但漏水问题未有改善。本案审理过程中，经浙江大合检测有限公司检测，涉案房屋顶板板底存在漏水痕迹，共41个漏水点，除其中两个（12点、17点）部位漏水痕迹是由于一井舫公司空调系统改装造成，其余部位漏水及漏水痕迹均是由于四层用水不当、防水设置不合理或防水处理的缺陷造成。被告一井舫于2015年6月停止营业。
因一井舫公司在与华联公司另案纠纷中主张赔偿损失并申请对相关事项申请鉴定，相关评估报告于2016年11月15日出具。此后双方在房屋交接过程中仍存在争议，至2017年2月14日，一井舫公司向华联公司邮寄涉案房屋钥匙，同年3月1日，华联公司收回涉案房屋并处置房屋内物品。
关于合同解除。2015年9月25日，一井舫公司向原告发出《解除租赁合同及物业合同通知书》，通知自当日起解除租赁合同；同年10月15日，原告回函同意一井舫不再继续经营餐馆，但认为一井舫无权解除合同。本案诉讼过程中，双方均明确表示要求解除租赁合同，且一致同意将2015年10月15日作为解除合同的时间结点，但关于谁有权行使合同解除权及因违约责任认定涉及的房屋租赁费及占有使用费的负担存在争议。
本院认为，一、涉案租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。一井舫公司未足额交付第三个租赁年度第二期租金，此后也未再交付租金，故华联公司可得行使合同解除权，但此不意味着华联公司不存在违约责任（关于违约责任的问题在另案判决中予以论述）。对华联公司关于解除双方租赁合同的诉请，本院予以支持，并确认租赁合同于双方一致同意的时间即2015年10月15日解除。因一井舫已于诉讼期间返还涉案房屋，故原告要求被告返还房屋的诉请，本院不予支持。
二、《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。举重以明轻，在房屋漏水期间至房屋返还原告前，租金和房屋占有使用费仍应交纳，但本院认为根据漏水影响使用的情况，对相应期间的租金或房屋占有使用费应视情分段予以减少为宜。本院根据合同履行的情况及租赁房屋使用情况，对房屋租金、占有使用费、滞纳金予以确定如下：1、漏水情况自2013年1月份出现，第一个租赁年度（租期2012年2月2日至2012年8月1日）应付款时间为2011年7月12日，第二个租赁年度第一期（租期2012年8月2日至2013年2月1日）应付款时间为2012年7月17日，上述两个应付款时间漏水情况尚未出现，被告迟延交付租金无正当理由，迟延交付该两期租金产生的对应滞纳金按合同约定应为766658.32元，被告抗辩称日千分之三的滞纳金过高，本院结合租赁合同违约可能造成的损失，酌情调整滞纳金标准为日千分之一，确定滞纳金为255553元。此后，被告因漏水而在2013年1月16日应付款日迟延交付租金有合理理由，原告主张此后的滞纳金，本院不予支持。2、漏水现象客观上是一个渐趋严重的过程，量变引起质变，最终导致被告餐饮营业难以为继。据此，本院确认2012年2月2日至2014年2月1日的租金按合同约定收取，被告也已足额交付,延迟支付租金产生的滞纳金不予交纳；2014年2月2日至2015年10月15日双方确定合同解除日期间的租金，共计为2735463.11元，本院酌情确定由被告交付50%，被告实际已交纳292908元，还应交纳1074823.56元，同理，滞纳金不予交纳；2015年10月16日起至2017年2月14日被告交付房屋前，虽漏水原因主要非为被告一井舫自身造成，但因被告申请两次鉴定进行本案抗辩和主张另案赔偿权利，客观上导致了继续占有涉案房屋，且被告在鉴定程序中有怠于提交证据材料等未积极配合鉴定机构的行为，导致鉴定期间延长，鉴于此，本院确定被告对涉案房屋的占有使用费按相应租金标准（计2319456.35元）的30%承担，为695836.90元，同理，滞纳金不予交纳。
关于租赁保证金，原告收取的25万元租赁保证金，按照合同约定可以冲抵租金或其他费用，原告可在与其他有关案外人协商确定后予以分配租金或其他费用部分，不予返还被告一井舫公司。
三、关于连带责任承担。单建东、单建晓、张绿伟在《还款承诺书》中承诺对一井舫公司各项应付费用连带担保责任，该承诺可视为对一井舫公司履行支付租金等债务的保证。其中，张绿伟虽在一井舫公司法人代表处签名，仅得视为其以公司法定代表人身份作出承诺，且其本人未对原告主张的承担连带责任提出相应的抗辩，故张绿伟在该承诺书中的签名与其他二人的法律效果是一致的。故本院对原告要求该三被告对被告一井舫的债务承担连带责任的诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司与被告杭州一井舫餐饮管理有限公司就星光国际广场1栋1-301、1-302、1-303号商铺签订的房屋租赁合同于2015年10月15日解除；
二、被告杭州一井舫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司房屋租金及占有使用费共1770660.46元，滞纳金255553元，共计2026213.46元；
三、被告单建东、单建晓、张绿伟对被告杭州一井舫餐饮管理有限公司上述付款义务承担连带责任；
四、驳回原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108970元，财产保全费5000元，共计113970元，由原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司负担97970元，由被告杭州一井舫餐饮管理有限公司负担16000元。原告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司、被告杭州一井舫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内到本院交纳诉讼费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 倪晓花
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 张怡珀
二〇一七年三月七日
书 记 员 赵凤飞