广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第134号
原告：中山市东明物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：黄渭涵，总经理。
委托代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。
被告：张艳秋，女，1971年10月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：李兴文，系张艳秋丈夫。
原告中山市东明物业管理有限公司（以下简称东明物业公司）诉被告张艳秋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东明物业公司委托代理人谢创英、被告张艳秋委托代理人李兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东明物业公司诉称：原告于2002年5月1日受中山市东明花园小区业主委员会（以下简称东明花园业委会）的委托，并签订了《东明花园小区物业管理合同》，对中山市东明花园小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。另根据《广东省物业管理条例》的规定，业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日1‰的违约金。被告为中山市石岐区东明花园东康街＊＊号＊＊座＊＊房的业主，其物业面积为121.96平方米，每月应向原告交纳物业管理费60.98元以及梯灯费1.8元，但被告自2012年11月至今一直未交纳上述费用。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费1036.66元及违约金248.8元（物业服务费自2012年11月起按每月60.98元暂计至2014年3月，违约金自2012年11月起按每日千分之一暂计至2014年3月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告立即支付所欠原告的梯灯电费30.6元及违约金7.34元（梯灯电费自2012年11月起按每月1.8元暂计至2014年3月，违约金自2012年11月起按每日千分之一暂计至2014年3月；以实际执行时所欠梯灯电费为准）；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确其诉讼请求的物业费、梯灯电费及违约金均计算至2013年8月27日止。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.资质证书；2.广东省经营服务性收费许可证（副本）；3.东明花园委托管理合同重签说明；4.东明花园物业委托管理合同；5.情况说明；6.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；7.欠交物业管理费的催告通知。
被告张艳秋辩称：一、被告已将中山市石岐区东明花园东康街＊＊号＊＊座＊＊房卖予他人，并于2013年8月28日过户完毕，原告不应对2013年8月27日之后的物业服务费向被告收取。二、原告未履行合同约定的义务。东明花园东康街＊＊号B座603房（顶层）于2014年1月7日前属于被告财产，自2012年年初被告发现该房的屋顶多处漏水，便多次联系原告要求维修，原告未对此进行处理造成被告室内财物发霉变质，无奈被告只能自己花钱找防水公司堵漏，因而拒绝交纳物业服务费。防水堵漏费用3000元原告至今未偿还被告。被告拒绝交纳603、604房物业服务费时两房均属被告所有，同时两宗房产又均属原告管理，原告对应履行的义务的603房不作为，而只对604房收取物业服务费，有失公允，两宗房产所存在问题应一起处理。原告有错在先，被告不交纳物业管理费事出有因，所以原告无权要求被告交纳滞纳金。三、原告乱收费，被告要求取消第三方银行代扣费用，原告不出具手续银行便不予办理。被告无奈只能不在该存折存钱，被动应对该存折的作用。原告的收款工作人员态度恶劣、无理，谩骂被告，多次向管理人员反映均未纠正，无奈被告将东明花园东康街＊＊号＊＊座＊＊房卖出。当被告带新业主去原告处办理交接手续时，该收款工作人员又将新业主骂走。东明花园东康街＊＊号＊＊座＊＊房过户手续办理完毕后新业主未交纳物业管理费，原告是否反省自身存在的问题。四、根据合同第二章委托管理事项的要求，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。原告对顶楼天面长年不进行清洁卫生，致使长期积水滋生青苔、杂草、小树进而堵塞排水口，致使顶楼长期水浸造成房内渗漏。原告无理由要求被告承担本案诉讼费，应在防水堵漏费用3000元中扣减物业服务费后将余款偿还给被告。
被告就其答辩在法定期限内向本院提交的证据材料有：1.防水补漏收据；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；3.涉案房产顶楼的天面照片。
经审理查明：东明物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2002年4月30日，东明花园业委会与东明物业公司签订《东明花园物业管理委托合同》，约定由东明物业公司对东明花园小区提供下列物业管理服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、底层车库、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、会所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，提供24小时保安巡逻服务，负责小区内治安秩序的管理，加强防范措施，协助公安部门进行安全监控；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料……；服务期限为三年，自2002年5月1日起至2005年4月30日止；东明物业公司按合同约定的内容及要求提供物业服务，并按以下标准向业主或非业主物业使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主或非业主物业使用人逾期交纳物业服务费的，按月3%标准计收滞纳金。《东明花园物业管理委托合同》还约定了其他内容。合同签订后，东明物业公司为东明花园小区提供物业管理服务；合同期满后，因东明花园未成立新一届业主委员会，故东明物业公司一直按照原合同约定为东明花园小区提供物业服务至今。
因被告从2012年11月起一直未向原告交纳物业服务费，原告遂于2014年12月29日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告系中山市石岐区东明花园东康街＊＊号＊＊座＊＊房的登记产权人，该房属于东明花园小区物业，建筑面积为121.96平方米，房产用途为住宅，已于2013年8月28日转入变更登记在案外人名下。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与东明花园业委会签订的《东明花园物业管理委托合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。原告根据《东明花园物业管理委托合同》的约定对东明花园小区物业提供了物业管理服务，被告作为东明花园小区物业的业主，应受上述物业服务合同的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务；上述物业服务合同期满后，原告继续为东明花园小区提供物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告仍应履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及违约金等违约责任。被告住宅物业的建筑面积为121.96平方米，其每月应向原告支付按照物业服务合同约定标准计算的物业服务费及梯灯费分别为60.98元（0.5元／平方米×121.96平方米）及1.8元，被告从2012年11月起拖欠原告的物业服务费及梯灯电费，至2013年8月27日尚欠原告物业服务费及梯灯电费分别为603.7元（60.98元／月×9月＋60.98元×27天÷30天／月）、17.82元（1.8元／月×9月＋1.8元×27天÷30天／月）。故对原告要求被告支付拖欠的计至2013年8月27日止的物业服务费及梯灯电费在此范围内的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称的其东康街＊＊号B座603房漏水问题，与本案不属同一法律关系，本案中不予审查。被告辩称的原告未按物业服务合同约定提供物业服务的问题，因其提供的证据真实性被告不予确认，且该事实不足以全面反映被告违反物业服务合同约定提供了质价严重不符的物业服务，应当扣减相应物业服务费，故对被告辩解，本院不予采纳。
关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，因被告在诉讼中明确主张不应承担违约金，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张的违约金标准为每日1‰，在原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失情况下，该违约金标准明显偏高，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。因双方并未约定每月物业服务费的缴纳期限，原告亦未就此举证，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本院确定该违约金的起算时间为次月1号。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张艳秋于本判决生效之日起三日内向原告中山市东明物业管理有限公司支付拖欠的从2012年11月计至2013年8月27日的物业服务费603.7元及逾期付款违约金（违约金以每月实欠物业服务费60.98元为基数从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分别计至2013年8月27日止）；
二、被告张艳秋于本判决生效之日起三日内向原告中山市东明物业管理有限公司支付拖欠的从2012年11月至2013年8月27日的梯灯电费17.82元及逾期付款违约金（违约金以每月实欠梯灯电费1.8元为基数从2012年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分别计至2013年8月27日止）；
三、驳回原告中山市东明物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、减半收取为25元（原告已预交），由被告张艳秋负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡 勇
二〇一五年二月二十六日
书记员 郭小琪