连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣民初字第03088号
原告南京中原房地产营销顾问有限公司。住所地南京市秦淮区中山东路**号华泰证券大厦*楼**座。
法定代表人陆成，总经理。
委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。
委托代理人王娜，系原告员工，居民。
被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路68号。
法定代表人张超，董事长。
委托代理人李世坡，江苏衡信达律师事务所律师。
第三人连云港市拓达市场营销策划有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇文化路丽云小区E幢B、C楼之间5号门面。
法定代表人赵鹏，董事长。
原告南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称南京中原公司）与被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司（以下简称赣榆金茂源公司）、第三人连云港市拓达市场营销策划有限公司（以下简称连云港拓达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员胡煜适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月30日、2016年2月24日公开开庭进行审理。原告南京中原公司的委托代理人陈志毅、王娜、被告赣榆金茂源公司的委托代理人李世坡到庭参加诉讼，第三人连云港拓达公司的法定代表人赵鹏经本院传票传唤，第一次合议庭到庭参加诉讼，第二次合议庭无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京中原公司诉称，2012年10月，被告与原告洽谈，委托原告对“观澜国际”项目提供全程营销代理服务，同年10月15日，双方签订了《赣榆观澜国际项目全程营销代理合同》。上述合同签订后，原告按照合同约定积极履行了相关义务，如按照合同约定组建了项目的营销团队，并就该项目进行了营销推广策划、广告平面设计、销售代理工作，被告也按照合同约定履行了部分义务。原告在代理销售该项目期间的销售佣金共计935656.28元，减去被告已经支付原告销售佣金626504.3元（按合同约定冲抵被告已支付的策划服务费20万元），被告尚欠原告销售代理佣金109149.98元。另原告在合同期间，应被告委托，就观澜国际商业广场的商铺进行招商代理工作，且在被告允诺“第三人与租赁客户签订的租赁合同中约定的两个月的租金”作为被告支付原告的招商代理服务费用。在被告的要求下，原告鉴于长期合作的友好关系，本着对被告充分的信任，在尚未形成书面协议的情况下便按照被告的要求着手招商代理寻求招租客户等工作，原告在代理期间共为被告推出17单商铺的租赁事宜，被告尚欠原告该部分商铺的招商代理服务费用375849.05元。原告多次联系被告，敦促其履行付款义务，被告至今未按照合同约定履行相关付款义务。请求判令被告支付销售代理佣金109149.98元、招商代理服务费375849.05元，不要求第三人承担责任。
被告赣榆金茂源公司辩称，原告所诉的代理佣金数额过大，我们欠原告代理佣金在4、5万左右，被告招商代理服务费没有事实和法律依据，被告不承认有这笔费用。
第三人连云港拓达公司述称，原告起诉的租赁房屋是第三人对外出租的，不是原告出租的。
经审理查明，2012年10月15日，原告南京中原公司与被告赣榆金茂源公司签订了赣榆观澜国际项目全程营销代理合同，由被告委托原告为观澜国际项目剩余可售物业（其中住宅130套，商铺1万平方米）提供全程营销代理服务，时间为2012年10月15日起至2013年7月31日止，策划费服务费为每月5万元，被告于合同签订后的每月5日向原告支付此费用，直至支付至合同结束止，该费用将在每月项目销售代理佣金中全额冲抵给被告，住宅销售代理佣金为被告按项目住宅签订销售合同的实际成交总价的1.2%计提支付原告，商铺销售代理佣金为被告按项目商铺签订销售合同的实际成交总价的1.5%计提支付原告，该项目以客户签定连云港市商品房买卖契约、付足首期房款并备齐银行按揭手续、银行接收既视为成交及结算佣金的标准。合同签订后，原告为被告代理销售了住宅房屋，被告给付了部分代理佣金，尚欠仲伟钊、沈起超等人购买的14套住宅房屋计佣金95034.73元未付。合同履行过程中，因商铺销售未果，原、被告双方协商由原告为被告对外租赁商铺，但双方未作书面约定。原告为被告代理租赁了17套商铺，由被告观澜国际销售总监卞强在合同签定审批表上签名后，第三人连云港拓达公司与作为出租方与承租方签订了观澜国际商业广场租赁合同17份，第一个租约年租金共计2113454元。2014年4月28日，原告向被告邮寄了佣金催款函，要求被告给付代理销售住宅房佣金109059.62元、车位佣金39360元及租赁商铺佣金395112元。2014年5月20日，被告予以回函称原告要求的销售住宅房佣金已经结算，销售车位及租赁商铺佣金并未约定，被告对原告造成的损失保留索赔权力。后原告多次索要未果，故诉至本院。庭审中，被告对仲伟钊的购房代理费支付给原告予以认可。被告辩称李婵娟、张军等6套房屋的销售时间已经超出原告的营销代理服务期，系第三人所销售，朱建明的房屋调换了，原告工作人员阳锋作为审核人员在购房认购书上签名系帮忙，原告作收尾工作，但未举证证明，原告对此不予认可。被告还辩称原告所提交的17份租赁合同不属实，卞强作为被告销售总监在合同签定审批表上的签名行为是个人行为而不是职务行为，卞强的签名也不真实，并提交了15份租赁合同，以证明部分合同与原告提交的一致，部分合同进行了变更，部分合同未履行，但以上均系第三人所对外租赁，与原告无关，并申请对卞强的签名及签名时间进行鉴定，但在本院规定的时间内未提供比例样本。
另查明，第三人连云港拓达公司系被告赣榆金茂源公司下设的租赁公司。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的赣榆观澜国际项目全程营销代理合同、观澜国际购房认购书、合同签定审批表、观澜国际商业广场租赁合同、催款函及回执、回函、被告提交的赣榆观澜国际项目全程营销代理合同、结算佣金明细、退款凭证、观澜国际商业广场租赁合同等证据在卷为凭，已经本院审查和庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原告南京中原公司与被告赣榆金茂源公司签订的营销代理合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现被告欠原告代理销售14套住宅房屋计佣金95034.73元未付，被告已经违约，应当按照合同约定予以给付。因商铺销售未果，原告为被告对外租赁商铺，虽然原、被告双方对此未作书面约定，但按照《江苏省房地产中介服务费收费管理办法》的规定，无论租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准计收房屋租赁代理费，代理费由租赁双方各自承担50%，故结合原告为被告对外租赁商铺所作工作及租赁合同的约定，本院酌定被告按第一个租约年租金数额0.9个月的一半支付佣金，即被告应当给付原告租赁商铺佣金79254.52元（2113454元÷12个月×0.9个月÷2）。被告辩称李婵娟、张军等6套房屋的销售时间已经超出原告的营销代理服务期，系第三人所销售，朱建明房屋调换了，原告工作人员阳锋作为审核人员在购房认购书上签名系帮忙，原告作收尾工作，因被告未提交证据予以证明，且在原告的营销代理服务期到期后，原、被告双方虽未签订延期合同，但仍存在原告为被告服务的事实，购房认购书仍由原告的工作人员予以审核，故对被告的上述辩解理由，本院依法不予采信。被告还辩称原告所提交的租赁合同不属实，卞强作为被告销售总监在合同签定审批表上的签名行为是个人行为而不是职务行为，卞强的签名也不真实，并提交了租赁合同予以证明并申请对卞强的签名及签名时间进行鉴定，因被告未在本院规定的时间内提交比对样本，该鉴定无法进行，故视为被告对卞强的签名及时间予以认可，原告提交的租赁合同上均由被告销售总监卞强审批，且部分合同与被告提交的合同一致，部分合同只作了时间变更，故被告现以其提交的合同中部分与原告合同不一致的情形来否认原告的租赁行为证据不足，因此对被告的上述辩解理由，本院依法亦不予采信。综上，对原告诉讼请求的合理合法部分，本院依法予以支持。第三人连云港市拓达市场营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告南京中原房地产营销顾问有限公司住宅房屋销售佣金95034.73元。
二、被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告南京中原房地产营销顾问有限公司商铺租赁佣金79254.52元。
如果被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8575元，由原告南京中原房地产营销顾问有限公司负担4789元，被告赣榆县金茂源房地产开发有限公司负担3786元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用应负担部分支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8575元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 龚书明
审 判 员 胡 煜
代理审判员 张 莹
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 房树芬
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。