文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初21552号原告（反诉被告）钱鹏侠，男，汉族，1974年3月8日出生，身份证地址安徽省宣城市宣州区，委托代理人张丽华，广东国晖律师事务所律师。委托代理人洪泽栋，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）赖壬生，男，汉族，1963年6月15日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人郑茂举，广东深天正律师事务所律师。委托代理人帅新季，广东深天正律师事务所实习律师。上述原告与被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告钱鹏侠的委托代理人张丽华、洪泽栋，被告赖壬生的委托代理人郑茂举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月28日原告与被告签订《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》，租赁合同约定被告将光浩国际中心第2层210号铺（以下简称标的物）租给原告用于经营西餐厅，租赁期为五年，租赁期具体起始日期以被告发出书面入伙之日起第8天起算，如入伙因施工原因需要延后，则租赁期限相应顺延。合同同时约定租金为每月70681元，原告应在合同签订之日向被告一次性支付两个月租金141362元作为保证金，免租装修期满后被告给予原告4个月的试业期租金优惠，试业期间租金优惠为月租金总额的50%。租赁合同签订后，原告按照合同约定向被告一次性支付了保证金141362元。2015年6月30日，被告短信通知原告前往领取入伙通知书，并于2015年7月2日入伙。在收到通知后，原告立即联系装修工程队入场设计装修和招聘餐厅工作人员。但在工程队入场动工装修后，因光浩国际中心消防手续未办妥，导致装修工程被迫停滞，直至2016年4月底才完成装修。但由于被告所提供的租赁标的物消防等各项手续不完备，原告按原定计划聘请的餐厅工作人员无法开工而造成窝工，窝工期间原告共支付工人工资365852元。自2016年8月5日起，被告无故停止向光浩国际中心第2层210号铺供电，不仅影响了店铺的使用，同时给原告造成包括物品毁损在内的巨大经济损失。原告多次要求被告恢复供电，被告均不予理会。被告在合同签订使向原告承诺涉案标的物所有权、使用权均无任何瑕疵，原告要求被告提交关于涉案标的物的产权证明、建筑规划许可文件，被告至今仍未提交。经原告后续履行，被告所提供租赁标的物至今仍未办理任何合法的建筑规划许可。该标的物系无任何建筑规划许可的小产权房。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告支付保证金、租金及管理费226181元；3、被告赔偿原告损失2248117元；4、被告承担本案全部评估费、保全费、诉讼费等全部费用。被告赖壬生答辩称本案租赁房屋交接时符合装修使用条件，原告因自行搭建夹层不符合消防要求，延迟了开业时间，应自行承担责任。租赁房屋所在大楼是原宝安区政府招商引进项目，列入龙华新区2012年重大项目计划。2015年5月27日大楼竣工；2015年7月4日，取得《结构安全性检测报告》；2015年10月14日通过二次装修设计审核，2016年1月15日通过综合消防验收。2015年4月28日原告与被告签订了房屋租赁合同；2015年5月8日，原告已在租赁房屋地址注册登记了深圳市悠然咖啡西餐厅有限公司。2015年7月1日，原告收到入伙通知后即委托装修公司进场装修。由于原告擅自搭建夹层，延迟了开业时间，应自行承担经营责任。原告己明知租赁房屋属性，且该房屋属性也不影响原告的正常经营，原告应自行承担投资风险及经营盈亏。原告与被告签订的房屋租赁合同第五条（四）项确认了“乙方租赁该房屋为商业用途，乙方已了解租赁房屋的产权属性及现状结构，按政府相关部门规定自行办妥二次装修消防、环保、卫生、营业执照、税务登记等各项相关法律文件后方可营业”。原告已明知该租赁房屋的产权属性，且该房屋的产权属性并不影响原告注册登记成立公司和正常的开业经营；也没有因为大楼主体的消防原因而妨碍原告的正常经营。原告在新落成的场地投入大额资金开办“悠然咖啡”餐厅，应当预见到存在较大的经营风险。原告根据自己的经营理念所作出的经营决策、投资规模、装修费用、管理方式、聘请员工、购置设备等纯属个人行为，其投资经营风险及盈亏应由原告自行承担。原告要求被告赔偿投资经营损失没有法律依据，原告承诺无需被告承担装修残值费用，无需补偿或赔偿，应视为原告对自己权益的自由处分，原告无权再主张赔偿装修费用。原告对租赁房屋怎样装修，装修多少价值是其个人单方行为。被告作为房屋提供者，对原告的装修价值、投资规模和经营风是无法预知、无法决定和无法控制的；被告收取的只是小额的租金，如要被告去承担自己无法预知、无法控制风险的损失，已违背了法律的公平公正原则。2015年4月28日，原告在签订了租赁合同后，自行签署《装修房屋承诺书》承诺“我方对租赁房屋内部自行装修及购置设备，全部费用自行承担，不损坏房屋结构，不影响房屋景观。若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由我方搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿。”该承诺书是原告因租赁合同解除、无效、期满等原因，停止使用租赁房屋时，对不可移动的装修残值赔偿权利的放弃，是原告依法对自身权利的处分行为，应受法律约束。因此，原告无权要求被告赔偿装修费用损失。综上所述，原告使用被告房屋一年多来没有支付租金、管理费，也不支付垫付的水电费，已严重损害了被告的利益。原告因自己经营不善，无法继续经营，造成亏损，应自行承担投资风险和损失。但原告企图将自己的投资亏损转嫁给被告，违反了诚实信用和公平公正原则。原告的主张没有法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，2015年4月28日，原告与被告签订了《光浩中心中心房屋租赁合同—商业》，约定被告将光浩国际中心第2层210号铺租给原告使用，建筑面积为612.55平方米，租赁期限为5年，自2015年5月15起至2020年5月14日止，免租装修期为4个月；租赁期及具体起始日期以被告发出书面入伙通知之日起第8天起算。双方就权利义务作出预定。2015年4月28日，原告签署了《装修房屋承诺书》，确认“若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由我方搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无须承担装修残值费用，无须补偿或赔偿。”合同签订后，原告支付了保证金、首月租金和首月管理费。2015年6月30日，被告通知原告入伙后，原告于2015年7月1日授权装修公司进场装修。但原告进场装修和经营至今一年多，没有再支付租金、物业管理费及水电费等任何费用，严重损害了被告的权益。即使租赁合同无效，原告仍应支付使用房屋期间的房屋使用费、物业管理费及水电空调费等费用。综上，为维护被告的合法权益，请求法院判决：1、原告归还被告位于深圳市龙华××民治街道××与××路交汇处光浩中期中心第2层210号租赁房屋；2、原告对归还的租赁房屋按装修前状况恢复原状；3、原告向被告支付自2015年7月1日接收房屋至归还房屋之日止的房屋使用费及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失，暂计至2016年11月16日止房屋使用费为1172597.79元；4、原告向被告支付自2015年7月1日接收房屋至归还房屋之日止物业管理费及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失（暂计至2016年11月16日止管理费为159894.42元）；5、原告向被告支付电费26970.91元、水费3024元、空调费84925元以及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失。原告对被告的反诉答辩称，涉案租赁合同因涉案租赁房屋没有建设规划许可证而自始无效，被告无权解除涉案租赁合同，本案中被告恶意隐瞒光浩国际中心并未办理过建设工程规划许可证与原告签订租赁合同，涉案租赁合同约定被告将涉案房屋租给原告用以经营系西餐厅，后经原告向深圳市规划和国土委官网查询以及向深圳市规划和国土委员会龙华申请查阅档案，得知被告将与原告出租的所在的大楼至今仍未办理任何合法的建设规划许可。根据最高院及合同法相关规定，被告将未取得建设规划许可证的房屋向原告出租，合同自始无效。二、原告于2016年3月才实际使用房屋，于2016年8月5日起因被告无故停水停电而无法正常经营使用房屋，而被告无权要求原告支付自接收房屋起至归还房屋期间的房屋使用费。首先根据最高院的相关规定，出租房主张房屋使用费的前提是承租方实际使用了租赁房屋，而在本案中光浩国际中心自始没有通过消防验收，根据消防法的相关规定，建设工程在未经消防安全检查的情况下不得投入使用经营。因此被告根本不具备向原告交付能正常使用的房屋的能力，原告也未曾在2016年3月之前实际使用过涉案房屋。其次，涉案租赁房屋签订时被告恶意隐瞒光浩国际中心未通过消防验收的事实，原告在完全不知情的情况下委托装修公司，但当时被告方因消防验收问题并未按照合同第3.5条的规定提供装修电源，装修公司根本无法正常作业。直至2016年3月，被告方正常供电，装修公司方正常施工。但自2016年8月起，被告方无故停水停电，导致原告无法正常经营，原告提交报警回执予以证实。综上，原告请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2015年4月28日，原被告签订《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》，约定原告承租位于深圳市龙华××民治街道××与××路交汇处光浩国际中心第2层210号铺；租赁期限为五年，其中免租装修期为4个月；建筑面积为642.55平方米，月租金为70681.00元；原告与合同签订之日交纳保证金141362元，租赁期满后，不再续租并清偿所有费用后，保证金予以返还；签订合同时原告需预交免租期后的第一个月租金70681元；物业管理费每月为9638元，中央空调维护费每月每平方米2元。同日，原告向被告出具装修房屋承诺书称，原告租赁位于深圳市龙华××民治街道××号光浩国际中心第2层210号房，我方对租赁房屋内部自行装修及购置设备，全部费用自行承担，不损坏房屋结构，不影响房屋景观。若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由我方搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿。如出租方无合理合法的理由解除合同的，造成我方经济损失的，出租房应于赔偿，如若有争议，双方则另行协商解决。上述合同签订后，被告支付了保证金141362元、首月房租70681元、管理费9638元和空调水表保证金4500元。2015年4月28日原告与深圳市博比装饰设计工程有限公司签订装修合同对涉案物业进行装修并支付了装修款项。合同履行过程中，原告于2015年11月1日向被告缴纳了物业管理费18594.73元、装修保证金12851元、水电保证金3000元和专项维修基金231.28元。另查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书，并已由被告向宝安区民治街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室完成了历史遗留违法建筑普查申报。涉案房产于2015年5月27日竣工验收，于2015年7月4日取得结构安全性检测报告，于2015年10月24日，取得建设工程消防设计审核意见书，于2016年1月15日获得建设工程消防验收意见书。再查，经原告申请，本院委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司评估，涉案商铺的装修残值和固定设备价值评估宗旨为732054元。原告对该份评估报告提出质疑，经评估人员到庭质证，确认评估人员漏评了安装于二楼墙壁内侧的冷库，且在评估过程中，并未通电对固定设备的运行情况进行查实。以上事实，有租赁合同、收款收据、装修合同、承诺书、付款凭证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、竣工验收报告、结构安全性检测报告、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报回执、入伙通知、水电费发票、评估报告等证据及庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》系原被告双方真实的意思表示，但由于涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书，故涉案合同违反国家强制性规定，应当认定为无效合同。且在合同签订时，原被告双方对房屋性质均有明确的认识，双方抱着侥幸的心理签订租赁合同，应当认定对合同无效存在同等过错。由于合同无效，合同双方基于合同取得的利益应当相互返还。鉴于被告已经于2017年3月15日收回涉案房屋，原告不再负有返还房屋的义务。关于房屋占有使用费，涉案合同无效，原告占用被告房屋期间应当支付占有使用费，占有使用费参考合同约定的租金计算。因涉案合同无效，合同中约定的免租期和违约条款均无效。原告应当自占有该物业之日起交纳房屋占有使用费。原告主张其2016年3月开始占用涉案物业，被告主张原告自2015年7月已经进场装修。经审查，被告自2016年3月才要求原告交纳水电费用，且涉案建筑于2016年1月15日方才通过消防验收。考虑到未经消防验收的物业不能投入使用，故本院认定原告自2016年3月起正式占用涉案物业。原告应当自2016年3月起参照合同约定的每月70681元支付房屋使用占用费。经查明，原告在合同签订后，共计缴纳了保证金141362元、首月房租70681。庭审过程中，被告确认原告交纳了两个月租金，本院对被告的自认予以确认，综上原告共计支付了保证金141362元、租金141362元。将上述保证金抵扣房屋占有使用费后，原告仍须支付房屋占有使用费565448元（70681元/月×12个月-282724元）。关于物业管理费，因原被告没有签订有效的物业服务合同，且被告没有提交证据证明其为原告租用的物业提供了物业管理服务，对其主张的物业费本院不予支持。经核算，原告已经缴纳了物业管理费共计28232.73元和专项维修基金231.28元。上述费用被告应予退回给原告。关于水电费用，涉案物业的水电费交纳方式为代扣代缴。原告实际使用了涉案物业的水电，应当交纳相应的费用。结合被告向法庭提交的证据看，被告提交的水电费通知单均为被告单方制作的打印件，没有原告的盖章确认，其水电费总额为人民币59389.29元。结合被告提交的水电表截图，依照水电表读数，水表读数为611立方米，按每立方米6.67元计算，水费为4075.37元；电表读数为37424度，按每度1.23元计算，电费为46031.52元，两项合计50106.89元。由于被告提交的两项证据数额不一致，且水电费通知单未经原告确认，故本院依照水电表读数计算水电费用。原告对水电表读数均不予认可，但没有提出相反的证据证实其实际使用的水量和电量，故本院依照被告提交的水电表读数计算水电费用。原告应当支付水电费50106.89元。经审查，原告已缴纳水电费18300.91元，并交纳水电保证金3000元，故原告仍须补交水电费用28805.98元。关于空调费，被告制作的中央空调收费明细显示原告应当缴纳的空调费为72610元。原告对该份证据不予确认。被告提交的热能表读数为65910，但无法证明空调费计算单价，应当承担举证不能的不利后果。本院对被告主张的空调费用不予支持。作为对原告实际使用空调费用的补偿，被告已经收取的空调水表保证金4500元，不予退还。关于原告的工人工资损失。因原告签订合同时已明知涉案房产没有报建手续亦没有取得房地产权证书，对合同无效抱着放任的心态，不仅没有减损，还在涉案物业尚未完成装修聘请员工、支付工资，该部分损失应当认定为经营风险由原告自行承担。关于装修残值。原告曾出具承诺书称，若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由我方搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿。被告持该份承诺书主张不予赔偿装修残值。原告抗辩称，该承诺书系被告打印的格式样本，原告系被迫签订，应当确认无效。但没有提交任何证据予以证实，本院对其主张不予采信。原告同时抗辩称，该承诺书系租赁合同附件，因主合同无效而无效。本院认为，该承诺书特别注明了租赁合同无效情形下对装修残值的处理，原告的该项抗辩亦不能成立。原告作为一个完全民事行为能力人，应当对其做出的承诺承担民事责任。故被告对原告的装修残值，无需赔偿。但对原告未拆除的固定设备应当予以赔偿。应原告申请，本院委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉案物业的装修项目和固定设备进行评估，评估结果为装修项目价值653661.00元，固定设备价值78393元。原告对评估结果提出异议，本院邀请评估人员出庭接受质疑，经庭审确认评估人员在对固定设备评估时没有要求通电试运行，即按照可正常运作设备按七折折旧评估，另漏评了原告购置的冷库。结合原告商铺尚未开业，机器设备几乎没有使用过，本院认为评估公司折旧过高，酌定按九成折旧，除冷库外的固定设备按人民币100791元计算。因评估公司漏评了冷库，本院同样酌情以原告购置冷库的价格28000元按九成折旧为人民币25200元。综上，被告需赔偿原告固定设备损失125991元。关于利息，由于合同无效，且原被告就合同无效承担对等过错。故被告请求原告支付房屋占有使用费和水电费利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钱鹏侠与被告赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》无效；二、原告钱鹏侠于本判决生效之日起五日内向被告赖壬生支付房屋占有使用费人民币565448元；三、原告钱鹏侠于本判决生效之日起五日内向被告赖壬生支付水电费28805.98元；四、被告赖壬生于本判决生效之日起五日内向原告退回物业管理费和本体维修基金人民币28464.01元；五、被告赖壬生于本判决生效之日起五日内向原告赔偿未拆除固定设备损失人民币125991元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26594元，评估费21500元，由原告钱鹏侠承担44679元，由被告赖壬生承担3415元；反诉受理费8913元，由原告钱鹏侠承担3654元，由被告赖壬生承担5259元。上述费用，原被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一七年十月二十三日书 记 员 王    欢书 记 员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，因当支付迟延履行金。