广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法龙民一初字第368号
原告张莹。
委托代理人刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人方福甜，广东法仕律师事务所律师助理。
被告东莞市龙城房地产开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路8号。
法定代表人刘树昌，总经理。
委托代理人陈杰，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人陈建华，广东砝码律师事务所律师。
第三人深圳华泰企业公司，住所地：深圳市福田区香梅路华泰香逸名园二层南侧（裙楼）。
法定代表人赵西平，总经理。
委托代理人蒋爱民，广东君言律师事务所律师。
委托代理人陈嘉丽，广东君言律师事务所实习律师。
原告张莹与被告东莞市龙城房地产开发有限公司、第三人深圳华泰企业公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由审判员尹玉英适用简易程序，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告张莹及其委托代理人刘函秋、方福甜，被告东莞市龙城房地产开发有限公司的委托代理人陈杰，被告深圳华泰企业公司的委托代理人蒋爱民、陈嘉丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张莹诉称，2013年11月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议、《龙城国际项目装修房协议》、《代付款协议书》各一份，约定原告以734920元的价格（实际购房款是634920元且已包含了60000元装修费）购买龙城国际花园6幢2单元3001号房，被告应在收到原告全额房款后一个月内将房屋交付原告。同时还约定，被告逾期交付超过90天的，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同后30日内退还全部已付款并按原告已付款的5%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2014年4月4日向被告支付了全部购房款634920元，并按被告要求支付了天然气改装费1400元、契税22048元、维修基金3590元、备案律师费500元，共计662458元。根据约定，被告应在2014年5月4日前将验收合格的商品房交付给原告。但原告至今没有收到被告的收楼通知，被告逾期交楼已经超过90天，依据双方签订的买卖合同的约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。而且被告出售的房屋存在严重的渗漏水问题，原告曾多次向被告及有关部门反映，在东莞市住建局石龙分局及石龙镇信访办的主持下双方签订了调解笔录，被告及施工方承诺在2014年7月25日前和8月15日前处理好渗水问题。但时间到期后，房屋的渗水问题不但没有解决，反而愈发严重，根本无法正常使用。鉴于被告的上述违约事实，原告两次向被告提出解除合同及退房申请，但被告一直不予理会。故提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《龙城国际项目装修房协议》、《代付款协议书》；2、被告立即退还原告款项662458元（包括购房款634920元、天然气改装费1400元、契税22048元、维修基金3590元、备案律师费500元）及利息（利息以662458元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起，计至全部付清日止）；3、被告向原告支付违约金33122.9元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告东莞市龙城房地产开发有限公司辩称，1、原告认为被告没有通知原告收楼，实际上被告是通知过原告收楼，因为原告在起诉状上写明了是发现房屋存在漏水情况才没有收楼的。2、买卖合同约定房屋交付条件是2014年2月5日前将经验收合格的商品房交付原告，而案涉商品房已取得验收合格证。3、房屋漏水问题是被告的保修责任，不是拒绝收楼的理由。4、当时原、被告曾进行过协商，约定由第三人对原告的房屋进行维修，原告因未维修产生的损失应当由第三人承担。
第三人深圳华泰企业公司述称，1、第三人已经进行修复工程，原告以质量问题为由解除买卖合同没有事实和法律依据。2、第三人不是本案适格主体，第三人与被告是施工关系，原告与被告才是房屋买卖合同关系。3、本案是商品房买卖合同纠纷，原告诉请解除合同及补充协议，第三人与原告不存在合同关系，原告主张第三人承担责任没有事实和法律依据。4、在保修期间被告没有通知第三人履行保修责任，本案与第三人无关。
经审理查明，原告张莹与被告东莞市龙城房地产开发有限公司于2013年11月5日签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议。约定原告向被告购买位于东莞市石龙镇龙升路8号龙城国际花园6幢2单元3001号房，总价款734920元。合同约定的交付期限为被告应在2014年2月5日前将经验收合格的商品房交付原告使用；逾期超过90日的，原告有权解除合同，并由被告在收到解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，还须支付已付款5%的违约金。补充协议则约定买受人在办理房屋交付手续时，须付清全部房款；出卖人在收到全部房款后，一个月内，将房屋交付给买受人，具体交付日期以出卖人通知买受人前来办理交付手续的书面通知中载明的日期为准。补充协议第十二条第4款还约定，因一方违约，除违约方支付违约金外，守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿；出卖人应在合同解除之日次日起30日内无息返还买受人已付的房款。
2013年11月5日，原、被告双方还签订了《龙城国际项目装修房协议》，约定被告帮原告完成房屋的全屋装修，装修费60000元（写进买卖合同总价），交楼时间为2014年1月20日，被告按约定装修好该套房屋后应通知原告验收。
原、被告双方于2013年11月5日还签订了一份《代付款协议书》，约定由被告代原告支付部分房款共计100000元，但若双方以后解除合同的，被告在返还原告所缴纳的购房款时需从返还款项中扣除本次所代付款项金额。
签订上述协议后，原告于2014年4月4日向被告付清全部购房款634920元（因其中100000元由被告代付），还向被告支付了1400元天然气改装费，向广东砝码律师事务所支付了备案律师费500元，还支付了契税22047.6元、住宅专项维修资金3590元。
签订上述协议后原告亦多次到案涉房屋查看，发现有漏水问题并积极向被告反映，经石龙镇人民政府住房规划建设局主持调解，原、被告及第三人等达成了两次调解协议：第一次调解系在2014年6月12日，三方确认由被告督促第三人在2014年7月25日前完成质量问题的维修，维修完成后应经三方共同验收；第二次调解系在2014年7月31日，三方经再次协调，被告承诺督促第三人于2014年8月15日前按既定的防水维修方案完成余下维修，若在8月15日前未能完成，业主将采取有效措施，保留进一步追究的权利。
但截至2014年8月20日，被告及第三人均未通知原告进行维修验收，原告于2014年8月21日向被告书面提出退房申请。之后，原告还在东莞市东莞公证处的见证下向被告邮寄了要求解除合同的律师函，被告在2014年10月18日签收上述邮件。
本案庭审时，第三人主张已在2014年8月26日完成案涉房屋的漏水修复，但未有证据证明曾通知原、被告进行验收，原、被告对此亦不予确认。而本院亦组织了原、被告及第三人到现场进行勘察，发现屋顶已有维修过，但仍有凹槽未铺平，容易积水；房屋已装修完成，但房间有一用电开关有漏水痕迹，该房间靠窗户的墙壁仍有明显的漏水痕迹。
另查，案涉房屋所属的工程已在2009年3月23日经东莞市建设局出具了竣工验收备案证书。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《龙城国际项目装修房协议》、《代付款协议书》、收款收据、购房发票、税收转帐专用完税证、住宅专项维修资金专用收据、照片、调解会议笔录、退房申请、律师函、公证书、修复照片、工程竣工验收报告、竣工验收备案证书以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告张莹与被告东莞市龙城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。本案双方争议的焦点在于：原告诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议等是否具备事实和法律依据。下面围绕该争议焦点进行分析。
关于房屋交付的时间，按补充协议的约定，被告本应在原告2014年4月4日付清全部房款后一个月内即2014年5月4日前向原告交付房屋。但截至本院确定的举证时间，被告未能提交曾书面通知原告收房的证据，房屋钥匙仍在被告处，且案涉房屋确实一直存在楼顶漏水问题，经多次协调被告均未能如期向原告交付房屋。即使第三人现主张已修复完成，但未组织原、被告进行验收，无法核实是否确已修复成功。而且本院至现场勘察时，仍发现一房间的用电开关处有明显漏水痕迹，该房间靠窗户的墙壁上也有明显的漏水痕迹，故本院认为，被告交付的上述房屋虽经竣工验收合格，但因存在影响使用的严重质量问题，不符合交付条件，且已逾期超过90天，对原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。因《龙城国际项目装修房协议》、《代付款协议书》系关于案涉房屋买卖的从合同，在《商品房买卖合同》这一主合同解除的情况下，也应予以解除。
上述协议解除后，被告应按补充协议第十二条的约定，在三十日内无息向原告退回原告已付的购房款634920元、天然气改装费1400元、备案律师费500元，共计636820元。对原告诉请上述费用的利息，因协议已约定是三十日内无息退回，故对原告的该诉请不予支持。
至于原告已支付的契税22047.6元、住宅专项维修资金3590元，因补充协议第十二条第4款约定，因一方违约，除违约方支付违约金外，守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿，那么被告也应先行向原告退回上述款项，再由原告配合被告向有关部门申请退费。
因案涉合同的解除系由于被告违约，故被告应按《商品房买卖合同》第九条“按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”的约定向原告支付违约金。原告在诉请中对“累计已付款”的理解为包括购房款、契税等原告为购买房屋已支出的所有费用，但《商品房买卖合同》中只约定了房屋价款，对其他价款并未进行明确约定，且合同第九条关于违约金的约定，如“已交付房价款万分之一的违约金”、“已付房价款万分之二的违约金”，均以房价款为本金计算，故本院认为，第九条中“累计已付款”亦是指原告已支付的房价款，故被告应向原告支付的违约金为634920元×5%=31746元。对原告诉请超过部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张莹与被告东莞市龙城房地产开发有限公司于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《龙城国际项目装修房协议》、《代付款协议书》；
二、被告东莞市龙城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张莹退回购房款634920元、天然气改装费1400元、备案律师费500元，共计636820元；
三、被告东莞市龙城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张莹退回契税（22047.6元）及住宅专项维修资金（3590元）的总金额25637.6元；
四、原告张莹应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告东莞市龙城房地产开发有限公司到财税及房管部门办理退回契税、住宅专项维修资金的手续；
五、被告东莞市龙城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张莹支付违约金31746元；
六、驳回原告张莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5377.9元（原告已预交），由原告张莹负担10元，被告东莞市龙城房地产开发有限公司负担5367.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 尹玉英
二〇一四年十二月十九日
书记员 张桂兴
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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