辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4183号
上诉人（原审被告）：李臻。
委托诉讼代理人：张伟、高俊，辽宁圣邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：大连市至池科贸有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路6号。
法定代表人：王莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
上诉人李臻因与被上诉人大连市至池科贸有限公司（以下简称”至池公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李臻上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主张上诉人支付2013年12月15日至2014年8月20日的租金，但上诉人起诉时间为2016年6月，已超过一年诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。2.上诉人在2012年12月10日已离开案涉房屋，该日期合同终止，此后被上诉人不应再向上诉人主张租金。3.一审未列大连华南国际商城有限责任公司为诉讼当事人，致使案件事实无法查清。4.案涉房屋在发生火灾后毁损且一直没有通水、通电，实际上无法使用。5.合同约定逾期交费十日自动终止，至池公司未及时解除合同，未及时收回房屋有过错，应承担责任。6.退一步讲，即使上诉人应支付此期间的租金，依据已生效的（2016）辽02民终1316号民事判决，支付租金比例也应为全部租金金额的20%。
至池公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
至池公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付原告2013年12月15日至2014年8月20日的租金328,098元及相应利息（从2014年8月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2006年1月，原告与案外人大连华南国际商城有限责任公司（以下简称”华南公司”）签订租赁合同一份，双方约定：原告租用华南公司商品城四楼东扶梯以东场地供乙方经营使用，租金每半年收取一次，合同期限为从2006年至2016年12月30日。2012年8月1日，华南公司位于大连市甘井子区中华西路6号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字[2012]6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。华南公司与原告因租金等纠纷诉至法院，法院最终认定华南公司应向原告收取的2013年租金减少80%，即原告支付华南公司20%的租金。
再查，2011年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：”甲方将拥有合法使用权的场地（4楼）面积270平方米的店面出租给乙方，由乙方经营早教培训，租期为2011年8月15日至2016年8月14日。乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保障金，金额为15,766元。关于租赁费用，租期内租金总额为181,332元，物业费总额为725,328元；租金及物业费的交付方式为：第一年上半年季付，其他半年付，付款均提前2个月付；租金及物业费交付的具体时间和金额为：2011年6月30日前付55,186元（含15,766元履约保证金），2011年9月14日前付39,420元，2011年12月14日前付78,840元，2012年6月14日前付106,434元（含17,739元履约保证金），2012年12月14日前、2013年6月14日前、2013年12月14日前各付88,695元。如乙方未能足额按时支付甲方租金、费用，除应如数补缴外，每逾期一天，应向甲方承担拖欠租金总额的千分之五的违约金，逾期10天，本合同自动终止。甲方将清除该铺面并留置相应货物等。关于乙方的权利和义务，乙方应按合同约定支付租金、履约保证金及相关费用，如乙方迟延支付，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有，如乙方因故需提前终止合同，应提前3个月通知甲方，并经甲方同意。关于不可抗力，在本合同履行期间，发生火灾、动乱及其他不可抗力事件导致合同任何一方不能履行合同时，双方可终止本合同，并免除解除之责任。”2011年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：”甲方将拥有合法使用权的场地（4楼）面积464平方米的店面出租给乙方，由乙方经营早教培训，租期为2011年8月15日至2016年8月14日。乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保障金，金额为27,094元。关于租赁费用，租期内租金总额为311,622.40元，物业费总额为1,246,489元；租金及物业费的交付方式为：第一年上半年季付，其他半年付，付款均提前2个月付；租金及物业费交付的具体时间和金额为：2011年6月30日前付94,838元（含27,094元履约保证金），2011年9月14日前付67,744元，2011年12月14日前付135,488元，2012年6月14日前付182,908元（含30,484元履约保证金）；2012年12月14日前、2013年6月14日前、2013年12月14日前各付152,424元。如乙方未能足额按时支付甲方租金、费用，除应如数补缴外，每逾期一天，应向甲方承担拖欠租金总额的千分之五的违约金，逾期10天，本合同自动终止。甲方将清除该铺面并留置相应货物等。关于乙方的权利和义务，乙方应按合同约定支付租金、履约保证金及相关费用，如乙方迟延支付，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有，如乙方因故需提前终止合同，应提前3个月通知甲方，并经甲方同意。关于不可抗力，在本合同履行期间，发生火灾、动乱及其他不可抗力事件导致合同任何一方不能履行合同时，双方可终止本合同，并免除解除之责任。”
另查，原、被告曾就租金及利息问题发生纠纷并起诉至法院。原告请求被告支付2012年8月1日至2013年12月14日的租金及利息。因被告承租房屋在本次火灾事故影响范围内，2016年4月5日，本院作出（2016）辽02民终1316号民事判决书，认定被告向原告支付的2012年8月1日至2013年2月14日租金减免80%，即被告应支付的租金比例为20%。
2014年8月20日，原、被告双方进行了铺位交接,并制作了书面提前撤场物品清单，原告的法定代表人王莉和被告均在清单上签字确认被告于2014年8月20日撤离现场。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定享有权利并全面履行义务。在案涉租赁合同存续期间，缴纳租金是被告作为承租人的应负义务，被告本应按约全额支付原告相应租金。考虑到本案火灾后的现实情况，被告向原告支付2012年8月1日至2013年12月14日期间正常租金的20%。原告在本次诉讼中请求被告支付2013年12月15日至2014年8月20日的租金及利息，一审法院认为，原、被告的租赁合同在履行过程中发生火灾，原告应收取的租金已经因为火灾做了减少，自火灾发生至2013年12月14日已经有近18个月的时间，被告支付的租金为正常租金的20%。18个月的时间足够被告清理现场，重新装修并使用租赁物，被告要么解除合同腾退场地，要么支付租金。在火灾发生后，被告一直占有租赁场地，并未提出解除合同向原告交付租赁场地，该行为应视为双方租赁合同的继续履行。且在生效判决中，案外人华南公司向原告收取的租金减免也仅减免了2013年租金，故2013年12月15日至2014年8月20日，原、被告的租赁合同继续履行，被告应依约支付租金。
关于双方租赁合同解除的时间。因原、被告签字确认2014年8月20日撤离，并形成书面交接清单，故双方的合同关系至2014年8月20日解除。关于被告辩称双方合同关系于2012年实际解除，被告并未提供证据，且2014年8月20日双方进行了书面交接，一审法院以双方签字的书面清单为准。双方合同持续至2014年8月20日，被告需给付租金至2014年8月20日。被告半年度应缴纳的费用为241,119元(88,695元+152,424元)，故被告2013年12月15日至2014年8月20日的租金数额为328,189.75元（241,119元÷6个月÷30天×245天）。原告请求被告支付328,098元租金及相应利息，一审法院予以支持，利息自2014年8月21日起至给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院认为，双方关于租金的纠纷发生后直至2016年4月5日大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1316号民事判决书，原告均在主张权利，故原告的主张并未超过诉讼时效。
据此，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告李臻给付原告大连市至池科贸有限公司2013年12月15日至2014年8月20日的租金共计328,098元及相应利息（自2014年8月21日起至给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连市至池科贸有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费6,270元（原告已预付），由被告负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，另案至池公司诉李臻租赁合同纠纷，大连市甘井子区人民法院于2015年7月9日作出（2014）甘审民初字第124号民事判决的主文第一项为：”自判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）李臻将其欠付的2013年2月15日至2014年8月15日租金合计385,790.40元给付原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司。”该判决作出后，双方均上诉，李臻的上诉理由之一为该判决超出诉请范围。本院于2016年4月5日作出（2016）辽02民终1316号民事判决将租金给付范围调整至2013年12月14日。本案至池公司起诉至一审法院的时间是2016年4月26日。
本院认为，本案的争议焦点为：一、是否需要通知华南公司参加本案诉讼；二、本案是否超过一年的法定诉讼时效；二、如果未超过诉讼时效，上诉人李臻应否向被上诉人至池公司支付租金，应按何种比例支付租金。
关于焦点一，虽然所涉房屋与场地系至池公司从华南公司处转租而来，但租赁合同约束的是订立合同的双方当事人。本案租赁合同的双方当事人为李臻与至池公司，华南公司并非本案租赁合同的当事人，无据认定本案租赁合同的履行与华南公司有法律上的利害关系。上诉人李臻关于华南公司应作为本案诉讼参加人才能查清事实的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，正常情况下，对于至池公司在本案主张的2013年12月15日至2014年8月20日租金诉讼时效的计算应截至2015年8月21日，但在另案至池公司诉李臻租赁合同纠纷中，大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第124号民事判决由李臻支付至池公司租金的时间范围已经包含了本案诉争的租金。该判决作出日期为2015年7月9日。在该判决经二审审理，直至本院于2016年4月5日作出（2016）辽02民终1316号民事判决前，案涉租金正在法院诉讼审理过程中，诉讼时效依法处于中止状态。该1316号民事判决发生法律效力后，至池公司于2016年4月26日提起本案诉讼，请求李臻支付2013年12月15日至2014年8月20日的租金，未超过诉讼时效。
关于焦点三，火灾的发生属于意外事件，双方对租金的给付存在争议并诉至法院，租赁合同关于逾期支付租金的违约金条款和自动终止合同的条款不宜直接适用。火灾发生后，上诉人李臻陈述其于2012年12月离开案涉房屋，但其没有明确表示退租，亦未及时将房屋退还给被上诉人。双方均确认铺位交接的时间为2014年8月20日。对于此前的租金，上诉人李臻应予支付。上诉人李臻主张火灾发生后，案涉房屋不能继续使用，但未提供充分证据予以证明，应由其承担相应的不利后果。
对于支付的比例，上诉人李臻主张，即使应支付此期间的租金，也应为全部租金金额的20%。考虑到2012年8月1日火灾的发生给承租方带来的不利影响，已经发生法律效力的本院（2016）辽02民终1316号民事判决确认对2013年12月14日前的租金按照20%的比例支付，但无据认定此后的租金亦应按照该比例支付。上诉人李臻主张按照20%比例支付2013年12月15日至2014年8月20日期间租金，没有合同或法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李臻的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6270元（上诉人已预交），由上诉人李臻负担。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员张钱
审判员刘小南
二○一七年六月二十三日
书记员王丽秋