陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终5955号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西国联友好阁大酒店有限公司，住所地：西安市雁塔区翠华路389号。
法定代表人：高军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁春红，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董超。
委托诉讼代理人：张湛涛，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵碎娥。
委托诉讼代理人：张湛涛，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董欢。
委托诉讼代理人：张湛涛，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。
上诉人陕西国联友好阁大酒店有限公司（以下简称友好阁酒店公司）因与上诉人董超、董欢、赵碎娥物权保护纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
友好阁酒店公司上诉请求：1、撤销（2016）陕0113民初2259号民事判决第二项；2、支持友好阁酒店公司一审的诉讼请求；3、驳回董超、董欢、赵碎娥的反诉请求；4、董超、董欢、赵碎娥承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决有漏判的事实。友好阁酒店公司在一审诉讼请求中请求判令董超、董欢、赵碎娥返还1407客房，并赔偿占用该房屋期间的经济损失6762元（计算至4月15日）。一审法院在查明董超、董欢、赵碎娥占用该房屋事实后，并未作出返还房屋和赔偿损失的判决；2、一审判决认定事实不清。一审判决在对董超、董欢、赵碎娥提出房屋进行装修的合同、收款收据等证据不予采信的情况下，作出“考虑到董恩刚在使用房屋时对房屋进行了一些装修，也有一定损失”的认定缺乏事实依据。在没有查明董超、董欢、赵碎娥装修事实、装修金额的情况下，也未审理查明董超、董欢、赵碎娥有什么样的具体实际情况，便认定由友好阁酒店公司酌情承担装修费用，缺乏事实依据；3、一审判决适用法律不当。一审判决认定本案《房屋租赁合同》自然终止，作为合同的出租方友好阁酒店公司没有任何违约行为，也无法承担任何违约责任。在本案《房屋租赁合同》第七条规定“因乙方（承租人）责任导致提前终止合同的，依附于房屋的装修归甲方所有”，承租人董恩刚因经营亏损不幸去世，属于承租人的自身原因致使合同无法履行，应承担提前终止合同的责任。一审法院考虑到董恩刚在使用房屋时对房屋进行了一些装修，也有一定的损失，从公平原则出发酌情由友好阁酒店公司对该房屋的装修费用承担少部分损失，对合同另一方当事人董恩刚进行补偿，且与董超、董欢、赵碎娥承担的赔偿费用两两相抵，既与一审判决查明的事实相矛盾，违背了本案租赁合同的相关约定，也缺乏法律依据。公平原则只是原则性规定，在此适用属适用法律不当。综上，请求依法改判。
董超、董欢、赵碎娥辩称，1、《房屋租赁合同》系经双方商议终止，终止责任不在董超、董欢、赵碎娥，不应承担提前终止合同的责任。董恩刚去世后，董超、董欢、赵碎娥与友好阁酒店公司于2016年2月2日签订协议，终止董恩刚与友好阁酒店公司签订的《房屋租赁合同》，董恩刚的死亡并非合同的法定终止事由，其死亡后《房屋租赁合同》原本可以由其法定继承人继承原合同的权利义务，但经过董超、董欢、赵碎娥与友好阁酒店公司的协商，达成提前终止《房屋租赁合同》的协议，该行为不属需要归责的合同终止事由，不该由董超、董欢、赵碎娥承担责任；2、涉案房屋未及时交接的责任在友好阁酒店公司，其要求董超、董欢、赵碎娥赔偿房屋未能交接导致的损失于理无据、无法无据。不论是返还房屋还是双方重新签订新的租赁合同，都是解决董恩刚去世遗留问题过程中的事情，未解决前友好阁酒店公司无权强制董超、董欢、赵碎娥返还房屋。在年后，友好阁酒店公司在没有提出任何补偿的情况下起诉返还房屋，其主张的损失没有事实依据。董超、董欢、赵碎娥多次与友好阁酒店公司协商，希望解决此事，但友好阁酒店公司拒绝进行任何补偿，并于2016年3月将一楼电梯上锁，导致二楼无法使用，一楼断掉空调、天然气，无法经营。该行为事实上排除了董超、董欢、赵碎娥对涉案房屋大部分的使用，董超、董欢、赵碎娥在酒店外露天经营烤肉还债，并未给友好阁酒店公司造成损失。此外友好阁酒店公司应当退还2万元的餐具费，吃饭欠费9542元。友好阁酒店公司计算水费错误，董超、董欢、赵碎娥不应该承担赔偿责任；3、装修物对租赁物的添附价值巨大，依照公平原则，应当由友好阁酒店公司补偿董超、董欢、赵碎娥相应的损失。董恩刚经友好阁酒店公司同意，对租赁房屋进行了装修，装修物计划使用年限与租赁房屋使用期相同为2015年1月1日至2019年12月31日共60个月。现《房屋租赁合同》已于2016年2月2日经合同双方商议终止，装修物实际使用期间共13个月，损失了了47个月的装修期，造成巨额装修损失。该装修行为给友好阁酒店公司带来收益，其应该对董超、董欢、赵碎娥的损失予以补偿。
董超、董欢、赵碎娥上诉请求：1、撤销（2016）陕0113民初2259号民事判决，发回重审或查清事实依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由友好阁酒店公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。该判决确认了董超、董欢、赵碎娥存在装修损失，但是在没有明确双方责任的情况下，没有对装修损失的金额进行认定，直接判决双方承担是费用两两抵消，名为公平，实则违背公平原则，属于认定事实不清。董超、董欢、赵碎娥的装修损失是客观存在的，装修物使用期限为60个月，才使用13个月，因装修而使友好阁酒店公司收益，如果不给予董超、董欢、赵碎娥补偿，有违公平。友好阁酒店公司不认可董超、董欢、赵碎娥的装修损失，就应申请有资质的单位对装修的价格进行评估。一审判决在对装修未进行评估的情况下判决两两相抵属于认定事实不清。董超、董欢、赵碎娥之没有腾交房屋，是因为友好阁酒店公司一直拒绝对装修费用予以补偿，由于友好阁酒店公司不履行后合同义务造成的损失，应由其自行承担，一审判决由董超、董欢、赵碎娥承担友好阁酒店公司的经济损失缺乏依据；2、一审判决适用法律错误。本案中抵消的前提是双方互负债务且金额确定，一审只是认可了董超、董欢、赵碎娥存在装修损失，并没有对装修损失的金额进行认定。同时，董超、董欢、赵碎娥对友好阁酒店公司的经济损失并不应当承担赔偿损失。也就是说本案中并不是双方互负债务，而是友好阁酒店公司单方负有补偿装修款的义务。一审判决两两相抵名为公平，实则缺乏法律与事实依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。
友好阁酒店公司辩称，1、董超、董欢、赵碎娥提出的董恩刚对酒店房屋进行装修的费用其不认可，合同明确规定，董恩刚对房屋的装修应当取得友好阁酒店公司的书面同意。董超第一次提出其装修费用为180万元，使用一年，折旧140万元。一审时提出是67万元，但提交的证据系赵宏波个人出具。前后不一致。依据谁主张谁举证的原则，对装修事实和装修数额应由董超、董欢、赵碎娥举证。一审应该查明事实却没有，所谓的装修对友好阁酒店公司也是负担；2、一审从公平出发，由友好阁酒店公司承担装修损失，实际上是不公平的，经营风险存在不确定性，因此按合同约定，法院应该慎重适用公平原则；3、董超、董欢、赵碎娥应承担没有及时腾退涉案房屋的损失。董超辩称其没有清退是由于友好阁酒店公司没有赔偿其损失，是其自认的事实。实际上在二审法官核实身份时，董超也自认其在友好阁酒店公司经营烧烤，目的是还债，董超一直在经营。一审时有记载，董超通知友好阁酒店公司去交接，但董超并没有交接。关于双方互欠债务，一方不履行，另一方可以拒绝履行。友好阁酒店公司起诉案由系侵权之诉，而董超、董欢、赵碎娥反诉与本案并不是一个案由。同时履行抗辩权并不适合本案，依据合同董超、董欢、赵碎娥的装修损失就不该由友好阁酒店公司承担，董超不能适用同时履行抗辩权，不能以装修损失该由友好阁酒店公司承担为由据不移交酒店，董超、董欢、赵碎娥应该承担损失。
友好阁酒店公司向一审法院起诉请求：1、判令董超、董欢、赵碎娥返还董恩刚所租赁的友好阁酒店公司餐厅、宿舍及1407客房；2、判令董超、董欢、赵碎娥赔偿其非法侵占餐厅给友好阁酒店公司所造成的损失，每月6万元，从起诉之日起计算；3、判令董超、董欢、赵碎娥从受益中支付董恩刚经营期间所欠水电费46197.30元、宿舍费4500元，合计50697.30元；4、诉讼费用由董超、董欢、赵碎娥承担。
董超、董欢、赵碎娥向一审法院反诉请求：1、判令友好阁酒店公司补偿其装修费用损失673666.67元；2、本案的本诉、反诉费用由友好阁酒店公司承担。
一审法院认定事实：赵碎娥与董恩刚系夫妻关系，董超与董欢均系董恩刚的子女。2014年9月1日，友好阁酒店公司与董恩刚签订《房屋租赁合同》，约定，友好阁酒店公司将位于西安市翠华路389号的房屋一、二层共1118平方米门面房租赁给董恩刚，仅作为餐饮使用。租赁期限为64个月，自2014年9月1日起至2019年12月30日止。其中前四个月为免费装修期。房屋总租金为350万元，每年为70万元，设施设备使用费总计为260万元，每年为52万元。租期内，友好阁酒店公司餐厅的设施设备供董恩刚有偿使用。履约保证金30万元。董恩刚每年分两次付清全年房费及设施设备使用费，即每年12月10日前和每年6月10日前。水电费等费用按月交纳，计费标准为冷水费每吨5.40元，热水费每吨25元，电费每度1.30元。董恩刚对房屋的内部装修或设置均须事先征得友好阁酒店公司的书面同意后方可施工。合同期满后或因董恩刚的责任导致退房提前终止合同的，依附于房屋的装修归友好阁酒店公司所有。合同期满或者合同解除，固定装修归友好阁酒店公司所有，董恩刚必须在合同期满后3日内搬出全部可移动物体，逾期房屋内如仍有余物，视为董恩刚放弃所有权，友好阁酒店公司有权处理，由此产生的损失均由董恩刚承担。
《房屋租赁合同》签订后，友好阁酒店公司与董恩刚同时签订了《房屋租赁安全责任书》、《移交清单》和《客房长包房合同》，其中客房合同约定，友好阁酒店公司将位于西安市翠华路389号的后院三间平房及综合楼二楼四间房长包给董恩刚，期限为5年，2015年1月1日起至2019年12月31日止，费用每年5.4万元，总计27万元。支付方式为每年12月31日前，董恩刚一次性向友好阁酒店公司支付全年长包费5.4万元。
上述合同签订后，友好阁酒店公司向董恩刚移交了房屋及相关设备设施，董恩刚接收了房屋，并交纳30万元保证金。后董恩刚装修了该房屋，用于经营“小董烤肉”餐饮和“陕湘阁酒店”。董恩刚装修房屋时，并未向友好阁酒店公司提交装修方案备案。
2016年2月1日，董恩刚在承租房屋内去世。经友好阁酒店公司与董恩刚的继承人董超、赵碎娥、董欢协商，达成协议如下：一、双方共同认定，友好阁酒店公司与董恩刚于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）自然终止。二、经董超、赵碎娥、董欢请求，考虑到董恩刚突然去世的特殊情况，友好阁酒店公司出于同情及人道主义考虑，双方同意对有关事项作以下安排：1、董恩刚未履行《合同》的履约保证金30万元由友好阁酒店公司支付给董超、赵碎娥、董欢；2、董恩刚已向友好阁酒店公司支付的2016年度租金17万元由友好阁酒店公司支付给董超、赵碎娥、董欢；3、董超、赵碎娥、董欢将董恩刚遗体运走后，友好阁酒店公司即向董超、赵碎娥、董欢支付以上约定的47万元；4、所有款项由董超负责签收。该协议甲方系友好阁酒店公司，乙方系董超、赵碎娥、董欢。赵碎娥和董欢给董超出具委托书，由董超代为签字处理。上述协议签字后，2016年2月2日，董超收到47万元，出具收条给友好阁酒店公司。截止2016年2月2日，董恩刚欠友好阁酒店公司水电费46197.3元未交。宿舍费每月4500元，从2016年1月起未交，董超在清单上签字认可。
另查明，2015年10月31日，董恩刚向友好阁酒店公司提出承租困难申请，表示现在经营不尽人意，连续三个月发不出员工工资，已亏损80万元，要求将年租金降至80万元。友好阁酒店公司同意了董恩刚的申请，将房租降低。
2016年2月17日，董超向友好阁酒店公司出具解决意见，就合同解除后续问题提出以下解决意见。方案一：1、由于装修花费180万元，原计划使用5年，现只使用1年，故而装修折价为144万元由友好阁酒店公司付给董超；2、陕湘阁酒店配套的设备器材耗资37万元，由双方充分协商酌情折价补偿给董超。方案二：房屋租赁情况保持现状，友好阁酒店公司免除陕湘阁酒店两年租赁费，由董超继续经营以偿还债务。友好阁酒店公司不同意该解决意见。
庭审过程中，董超、赵碎娥、董欢提交一份装修合同，建设方系西安市雁塔区陕湘阁酒店，施工方系陕西东洋装饰设计工程有限公司，合同表示陕湘阁酒店室内外装修，包工包料为86万元。装修时间为2014年9月1日至2014年9月18日。董超、赵碎娥、董欢还提交了赵宏波出具的三张收款收据。
2016年3月30日，董超向友好阁酒店公司发出告知函，表示通知友好阁酒店公司于2日内清点相关财物、接收房屋，如友好阁酒店公司不能在2日内前来完成房屋交接手续，责任由友好阁酒店公司承担。
庭审中，友好阁酒店公司提交一组照片，证明董超、赵碎娥、董欢仍在营业，并提出由于董超、赵碎娥、董欢的欠费及侵权，给友好阁酒店公司造成如下损失，一是餐厅损失，事件发生后，双方口头约定给董超、赵碎娥、董欢一个月的腾房时间，于2016年2月3日到3月3日，由于至今未腾房，从2016年3月到4月15日，共计9万元损失。二是宿舍费损失，2016年1月至3月每月4500元，4月1日至15日共计2250元，合计15750元。三是董超欠酒店住宿费，2016年2月16日7间客房住1天、2月17日4间客房住1天、2月18日至4月15日1间客房住58天，累计69天，每间98元，住宿费合计6762元。四是拖欠水电费，董超签字认可的有46197.30元，还有2016年1月11日至2月20日水电费6131.6元，2016年2月21日至3月10日水电费2919.5元，3月11日至4月11日水电费4336.10元，4月12日至4月15日水电费692元，合计14079.20元。上述总共合计损失为172788.50元。
一审法院认为，民事合同具有相对性原则，合同双方当事人基于一定的信任关系，有合作的意向，才产生合同法律关系，合同双方当事人主体不能随意变更。本案中友好阁酒店公司与董恩刚通过充分协商而签订的租赁合同和长包房合同，没有违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，故该租赁合同及长包客房合同合法有效，依法予以认定。合同签订后，董恩刚交纳了履约保证金及租金，并接收和使用了房屋，合同处于正常履行状态。
由于2016年2月1日，董恩刚不幸去世，依照法律规定，该合同一方主体灭失，无法实际履行，故该合同为自然终止。合同终止后，董恩刚的继承人的介入，只是参与处理后合同的义务，即清理和返还物资，在董恩刚遗产的范围内处理和承担债权债务关系。如果经出租方同意，可能将承租人的身份变更至继承人名下，虽然原租赁合同内容没有变更，但实际是一份新的租赁合同，是新的合同双方当事人的要约和承诺关系。本案中，双方经过协商，共同认可合同终止，并就相关事宜进行了约定。协议签订后，董超、赵碎娥、董欢应当按协议约定，及时清理物资，腾交房屋。但董超、赵碎娥、董欢没有及时腾交房屋，反而继续经营，由此给友好阁酒店公司造成的损失即房屋使用费、水电费、住宿费等，董超、赵碎娥、董欢应当予以承担。
至于董超、赵碎娥、董欢多次提出要求友好阁酒店公司赔偿装修费一节，董超、赵碎娥、董欢向友好阁酒店公司的函中表示装修花费180万元，反诉时又表示装修花费86万元，但其提交的装修合同的施工方系陕西东洋装饰设计工程有限公司，收款收据却是赵宏波个人出具，亦没有任何装修清单和采购物资明细。况且根据租赁合同约定，房屋装修时，需要书面报原告批准和备案，而董恩刚亦没有向友好阁酒店公司提交书面的装修方案。故对董超、赵碎娥、董欢的该组证据不予采信。
本案租赁合同的自然终止，作为合同的出租方友好阁酒店公司没有任何违约行为，亦无法承担任何的违约责任。但考虑到董恩刚在使用房屋时，对房屋进行了一些装修，也有一定的损失。从公平原则出发，酌情由友好阁酒店公司对该房屋的装修费用承担少部分损失，对合同另一方当事人董恩刚进行补偿。而董超、赵碎娥、董欢在协议签订后，没有及时腾交房屋，由此也给友好阁酒店公司造成相应的经济损失，依法应当承担赔偿责任。考虑到董超、赵碎娥、董欢的实际情况，从公平原则出发，将友好阁酒店公司酌情承担的装修费用和董超、赵碎娥、董欢实际承担的赔偿费用两两相抵。董超、赵碎娥、董欢尽快腾交房屋，以减少双方的损失为宜。
需要赘述的是，经营活动中本就存在风险，这是任何一方当事人在合同签订之时就应当预见的，但是当风险发生后，必须严格按法律规定来维护自己的合法权益，而不是任意枉为，从而造成更大的损失。望双方均吸取教训，尽快履行自己的权利义务，从而保障自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告董超、赵碎娥、董欢于本判决生效之日起十日内将西安市雁塔区翠华路389号陕西国联友好阁大酒店一、二层共计1118平方米餐厅、后院三间平房及综合楼二楼四间房腾交给陕西国联友好阁大酒店有限公司；二、驳回原告陕西国联友好阁大酒店有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告董超、赵碎娥、董欢的反诉请求。本案案件受理费1067元，由陕西国联友好阁大酒店有限公司承担。反诉费5269元，由董超、赵碎娥、董欢承担。
二审中，友好阁酒店公司提供董超在一审判决后继续占用涉案酒店一楼进行经营的照片，董超对此证据予以认可。同时提供董恩刚给友好阁酒店公司提出《关于下调商铺租金的申请》、友好阁酒店公司给军人服务社《关于酒店餐厅一二楼对外出租的请示报告》、军人服务社《行政办公会会议纪要》、小董烤肉交来的17万元的收款收据、友好阁酒店公司发给小董烤肉的《通知函》，对该组证据董超、赵碎娥、董欢不予认可。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，友好阁酒店公司所有的1407客房目前实际由董超、赵碎娥、董欢占有，其未将该客房退还友好阁酒店公司。一审判决查明其余事实属实。
本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……，（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本条适用的前提是“经出租人同意”，经出租人同意装饰装修并不要求一定是在签订房屋租赁合同时，出租人明确的书面同意或者口头同意，只要出租人知道或者应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。本案涉案房屋在董恩刚装饰装修期间，友好阁酒店公司对此装修行为应该是知晓，但没有明示反对，董恩刚的装饰装修行为应该视为经出租人友好阁酒店公司同意。剩余租赁期内装饰装修残值是在《房屋租赁合同》履行届满前解除合同，附和的装饰装修物在剩余的租赁期内尚存在的价值，由于《房屋租赁合同》履行期限未满，董恩刚对其按原约定履行期限投资的附和于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。”董恩刚于2016年2月1日去世，其去世后，友好阁酒店公司与董超、赵碎娥、董欢协商，确认友好阁酒店公司与董恩刚于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》自然终止。董恩刚与友好阁酒店公司签订的《房租租赁合同》被协商解除的事由是不可归责于双方的事由，且在合同解除时并未对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行约定。因此，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，原审判决由友好阁酒店公司和董恩刚的继承人董超、赵碎娥、董欢按照公平原则分担，并无不当。
本案中，董超、赵碎娥、董欢在协议签订后并未及时清理物资、腾交房屋，反而继续占有经营。在经营的过程中其并未支付友好阁酒店公司房屋占有使用费、水电费、住宿费等费用，故对友好阁酒店公司诉请房屋占有使用费、水电费、宿舍费应由董超、赵碎娥、董欢承担。对董超、赵碎娥、董欢在原审反诉主张的剩余租赁期内装饰装修残值，虽然其提供装饰装修的证据不足，但董恩刚装饰装修酒店部分设施是客观存在的，且友好阁酒店公司当庭也自认其存在部分装修行为，故原审法院对董超、赵碎娥、董欢提供的装饰装修证据虽不予采信，但从公平原则出发，酌情由友好阁酒店公司对该房屋的装饰装修费用承担少部分损失，对董超、赵碎娥、董欢反诉的损失数额酌情予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。”本案中友好阁酒店公司主张董超、赵碎娥、董欢承担的费用与董超、赵碎娥、董欢反诉主张的剩余租赁期内装饰装修残值费用均属于债权的性质，符合法律规定的债务抵消的情形。对董恩刚的装饰装修费用及剩余租赁期内装饰装修残值，友好阁酒店公司与董超、赵碎娥、董欢一审中均未向法院申请司法鉴定以确定具体数额。故原审法院依据职权，从公平原则及董超、赵碎娥、董欢的实际出发，确认友好阁酒店公司酌情承担的装修费用和董超、赵碎娥、董欢实际承担的房屋占有使用费、水电费、宿舍费等赔偿费用数额基本相同，相互抵消，并无不当。在庭审过程中，董超、赵碎娥、董欢自认1407客房目前由其实际占有，并未将该客房退还友好阁酒店公司，故对友好阁酒店公司一审诉请的董超、赵碎娥、董欢返还其1407客房的主张成立应予支持，原审法院在判决中对此项诉求未作处理，应予以纠正。
综上所述，董超、赵碎娥、董欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。唯对友好阁酒店公司的部分诉请未做处理，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2259号民事判决第一项、第二项，即：“一、董超、赵碎娥、董欢于本判决生效之日起十日内将西安市雁塔区翠华路389号陕西国联友好阁大酒店一、二层共计1118平方米餐厅、后院三间平房及综合楼二楼四间房腾交给陕西国联友好阁大酒店有限公司；二、驳回陕西国联友好阁大酒店有限公司的其他诉讼请求。”
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2259号民事判决第三项，即：三、驳回董超、赵碎娥、董欢的反诉请求。
三、董超、赵碎娥、董欢于本判决生效之日起十日内将西安市雁塔区翠华路389号陕西国联友好阁大酒店1407客房腾交给陕西国联友好阁大酒店有限公司。
四、驳回董超、赵碎娥、董欢其余的反诉请求。
一审案件受理费，按原判执行；二审案件受理费2134元，由陕西国联友好阁大酒店有限公司负担1067元，董超、赵碎娥、董欢负担1067元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 昝世峰