广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3782号
原告：江门市雅建物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区迎宾大道西3号630室。
法定代表人：梁金均，该公司总经理。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均是广东五邑律师事务所律师。
被告：蒋碧顺，女，住广东省江门市新会区。
原告江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）诉被告蒋碧顺物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由审判长邱启杰、审判员温艳华、余玉卿组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡莉雅到庭参加诉讼，被告蒋碧顺经本院公告开庭传票传唤，期满后没有到庭。本案现已审理终结。
原告雅建公司诉称：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）是江门市东方广场开发商，江门市东方广场位于建设路与迎宾路交界。被告购买了江门市东方广场**公寓成为业主，该户建筑面积为77.11㎡。深南公司原委派深圳市建东物业管理有限公司（以下简称建东公司）为江门市东方广场的物业管理公司，委派合同于2014年5月31日到期。合同到期后，深南公司委派原告作为江门市东方广场的物业管理公司。江门市东方广场物业管理费收费标准经物价局批准为住宅每月3.5元/㎡、商铺每月6.5元/㎡，按被告房屋面积计算，被告物业管理费为每月268.89元。从2014年11月起，被告欠缴涉案房屋的物业管理费、水电费至今，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付2014年11月至2016年6月的物业管理费5397.7元（从2014年11月1日起暂计至2016年6月30日，以后计至清偿之日止），滞纳金850.17元（以269.89元为基数，按每日万分之五计算，从2014年11月1日起暂计算至2016年6月30日止，以后计至清偿之日止），合计6247.87元；2.被告立即支付水电费659.77元（从2014年11月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向原告缴纳；3.被告从2016年7月起，每月向原告支付物业管理费268.89元；4.本案诉讼费用由被告负担。在庭审过程中，原告撤销了以上第三项诉讼请求。
原告雅建公司在举证期限内提供的证据有：
1.原告营业执照复印件一份，证明原告诉讼主体适格。
2.被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体适格。
3.《前期物业管理服务合同》一份、《委托书》一份、《江门“东方广场：物业管理交接协议书》一份，证明原告具备江门市东方广场物业管理服务权。
4.前期物业管理服务协议一份、物管费、水电费统计表一份、滞纳金统计表一份、水费抄表记录及水费缴纳发票、电费抄表记录及电费缴纳发票，证明涉案房屋为被告所有，被告拖欠物业管理费5397.7元、水电费659.77元，产生滞纳金850.17元，原告一直为被告垫付水电费用。
5.原告资质证书复印件一份，证明原告有物业管理资质。
6.房产登记申请书复印件一份，证明被告是涉案物业业主，房屋建筑面积77.11㎡的事实。
7.入伙通知书、收楼确认表复印件各一份，证明被告早已接收涉案物业。
8.商品房买卖合同一份，证明被告是涉案物业业主，购买涉案物业时已经与开发商约定接受开发商委托前期物业管理公司进行物业管理服务，并遵守管理公约。
9.委托书照片一份，证明2014年7月21日，开发商深南房地产开发有限公司决定委托原告对涉案物业进行物业管理服务，已经将委托书在公共区域进行公示。
10.催缴物管费张贴照片一份、催促短信通知记录截图一份、退件快递照片一份，证明原告已向被告进行催促物管费。
11.收房确认书（中泰来租赁期满交楼凭证）一份，证明被告曾将涉案物业出租，租赁期满后，被告已接收涉案房屋。
被告蒋碧顺没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2010年4月12日，建东公司江门蓬江分公司与蒋碧顺签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对蒋碧顺物业提供物业管理服务，自入伙之日起由蒋碧顺承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；蒋碧顺违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求蒋碧顺补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。
2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘原告雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，原告雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称中泰来公司）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。
被告蒋碧顺是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区1118公寓的所有权人，于2010年4月12日办理了收楼手续，涉案物业建筑面积为77.11㎡，房屋性质：非住宅。同日，被告与建东公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由建东公司为被告的物业提供前期物业管理服务。东方广场现尚未成主业主委员会，原告也未与业主签订书面的物业服务合同。
另查明，原告江门市雅建物业管理有限公司于2014年07月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。
一、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经本院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力。另外，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”从本案雅建公司提供的《入伙通知书》、《业主收楼确认表》、被告与建东公司签订的《前期物业管理服务协议》等证据可以证实，涉案房屋已经于2010年4月12日交付被告使用，而《房地产登记申请书》也可以证实，被告已经领取了房产证，被告作为该物业的所有权人，雅建公司有权向被告收取本案的物业服务费及相关费用。
二、关于原告雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与被告均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案被告收取物业服务费，依据不足，本院不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，本院将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。因此计得涉案房屋从2014年11月至2016年6月的物业服务费为：77.11平方米×2.1×20个月=3238.62元。对于原告雅建公司请求超出上述部分的费用，本院不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年6月以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。
三、关于雅建公司请求被告支付其已垫付的水电费的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代被告垫付了涉案房屋2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，被告虽然提出异议，但是没有提供证据予以反驳，故本院对雅建公司请求的水电费予以确认。本案中，雅建公司请求从2014年11月1日起的水电费用，对于2014年10月的费用同意在总额中扣减，这是其权利的自由处分，本院予以确认。故被告房屋从2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费为635.84元（659.77元－23.93元）。
四、关于原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。原告雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，雅建公司未能提供证据证明被告已收到过涉案管理费以及相关费用的书面催款，也没有证据证实被告主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。
被告蒋碧顺经本院公告开庭传票传唤，期满后没有到庭，本院依法缺席审判。
综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告蒋碧顺在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市雅建物业管理有限公司支付2014年11月起至2016年6月止的物业服务费共3238.62元以及2014年11月1日起至2016年5月30日的水电费共635.84元。
二、驳回原告江门市雅建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告蒋碧顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审判长 邱启杰
审判员 温艳华
审判员 余玉卿
二〇一六年十二月十九日
书记员 容丽萍