安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第02325号
原告：郑法，男，1969年12月7日出生，汉族。
委托代理人：马二斌，安徽朱友生律师事务所律师。
委托代理人：马道庆，安徽朱友生律师事务所律师。
被告：合肥香江物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：林岚，该公司总经理。
委托代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。
原告郑法诉被告合肥香江物业管理有限公司（以下简称：香江物业公司）物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员周燕平公开开庭进行了审理。原告郑法及其委托代理人马二斌，被告香江物业公司的委托代理人朱娅娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑法诉称：原告系合肥市香江国际佳元业主，被告系合肥市香江国际佳元小区的物业管理单位，原告所有的电动车日常存放在被告管理的该小区车棚内，依据被告的前期物业管理服务协议和小区业主手册，所有车辆停放应按规定缴纳停车费，因此被告每月向原告收取车辆保管费。2013年11月17日凌晨，该车棚发生火灾将原告存放的车辆烧毁。2014年1月17日，合肥市瑶海区公安消防大队对该起火灾作出合瑶公消火任认字（2014）第0002号火灾事故认定书。火灾发生后，被告委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对原告被烧毁的车辆损失进行了评估，但原、被告双方协商赔偿未成。为此，原告现依《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求法院判令被告赔偿原告损失1120元，本案诉讼费用由被告承担。
香江物业公司辩称：原告诉状所述与事实不符。一、被告并不知道原告是否将电动车存放在涉案车棚中。不能因所有车辆应按规定缴纳停车费，就能得出原告每月向答辩人缴纳停车费。且被告从未收取原告车辆管理费。原告也未提交事故发生当天或包含当天其交付给被告停车费的相关收费凭证。因此，起诉状称“被告每月向原告收取车辆管理费”与事实不符。二、被告从未与原告签订过《前期物业管理服务协议》，二者不存在物业服务合同关系。原告没有提供任何证据证明其与被告签订过物业服务协议，其所提供的《前期物业管理服务协议》业主方均为空白。三、车棚失火责任是因为1号电动车电气线路短路引起，不属于物业管理服务的范围，被告不应当对此承担责任。依据《物业管理条例》第二条规定，物业的主要服务范围是维修、养护、管理和维护。在本案中，被答辩人从未缴纳物业费，答辩人从维护社会稳定考虑，在被答辩人未缴纳物业费的情况下，依然尽到了上述义务。依据合瑶公消火任字（2014）第0002号《火灾事故认定书》中明确认定：“起火点为1号电动车，起火原因是1号电动车电气线路短路。”由此可以证明此起火灾直接责任人为1号电动车的所有人，而非答辩人的管理不善造成。该起火原因属于答辩人不能预见、不能克服的客观情况。故，答辩人不应当承担该起火灾责任。四、起诉状称“被告委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对原告的电动车被烧毁的损失进行了评估”与事实不符。火灾发生后，合肥市瑶海区公安消防大队要求被告协助处理火灾相关事宜，被告为了配合消防大队，按照消防大队的要求，作为一方委托人委托进行评估。但并非承认或承诺承担本次火灾事故的赔偿责任。赔偿责任最终应由火灾直接责任人及未尽到安保义务的实际看管人承担。五、停车棚实际修建人为拆迁办。该车棚的实际管理人是陈勇。该车棚实际修建人及实际管理人均不是被告。综上，被答辩人所诉无事实依据，证据存在重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。
经审理查明：郑法住合肥市瑶海区。2006年8月12日，该小区的建设单位建隆房地产开发（安徽）有限公司与香江物业公司签订《物业管理委托合同》，委托香江物业公司为该小区提供物业管理，委托管理期限为1０年，自2００6年6月1日起至2０16年5月31日止。《小区业主手册》第四条明确规定，该小区的各种非机动车辆（包括助动车）一律停放于车棚内，所有车辆停放应按规定缴纳停车费。2013年9月25日，香江物业公司将该小区西面2号非机动车车库承包给陈勇，承包费用为每年3120元整，承包期限为2013年10月1日至2014年9月29日。
2013年11月17日凌晨1时47分左右，停车棚内突发火灾，致郑法停放在车棚内的车辆烧毁。2014年1月13日，合肥市瑶海区公安消防大队作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火部位为香江国际佳元车棚第4跨与第5跨之间，起火点位于1号电动车，起火原因是1号电动车电气线路短路引燃周边可燃物发生火灾，火灾过火面积300㎡，烧毁电动车、摩托车、自行车、车棚等，直接财产损失816398.17元，无人员伤亡。事故发生后，合肥市瑶海区公安消防大队对香江国际佳元物业的工作人员进行询问，其工作人员陈述国际佳元小区内的摩托车和非机动车均停放在涉案的停车棚内。
2013年11月17日，陈勇（停车场承包人）、何梅等火灾损失户、香江物业公司三方共同委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对此次火灾事故造成的财产损失进行评估。2014年1月10日，评估公司评定委估资产的损失价格为816398.17元，其中郑法所有的电动车购置三年左右，购置价格约为2240元，成新率为50%，重置净值应为1120元。
以上事实，有原告香江物业公司提供的物业管理委托合同复印件、小区业主手册、车库承包协议、询问笔录四份、（2014）第0002号火灾事故认定书、评估业务约定书、皖中信评字（2014）A1-002号价格评估报告书、关于合肥市香江国际佳元停车场内的物品火灾损失评估说明以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为：郑法系合肥市瑶海区住户，该小区的建设单位与香江物业公司签订的《物业管理委托合同》对本案的原、被告具有法律约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系。郑法将其所有的车辆停放在该小区车棚，香江物业公司依此收取相应的费用，双方实际已在履行物业管理委托合同所约定的内容，故本院对被告辩称双方之间不存在物业服务合同关系的意见不予采信。
郑法系该小区的业主，在火灾发生后，香江物业公司作为委托一方，对包括受损户在内的因此次火灾事故造成的财产损失进行评估，且从公安消防大队询问笔录记载的事实来看，被告香江物业公司的工作人员均陈述该小区的住户的摩托车和非机动车均停放在小区的车棚内，故本院依法推定香江物业公司认可原告的电动车是因此次事故受损的事实。本院认为，根据案涉小区开发公司和被告签订的物业管理委托合同内容约定的内容来看，物业服务合同的内容项目很多，提供集中停放车辆的场所为业主停放车辆只是物业服务合同内容的一部分，该部分合同内容也不同于一般的车辆保管合同。本案中，郑法所有的电动车毁损系火灾所致，造成火灾的直接原因系原告停放电动车的车棚内1号电动车电气线路短路引燃周边可燃物发生火灾，1号电动车电气线路的所有人为直接侵权人，香江物业公司作为该小区物业管理人并不是造成火灾的直接原因，也非涉案车库的实际看管人，原告依据物业服务合同要求被告香江物业公司承担赔偿责任，香江物业公司只能在管理责任过错范围内承担相应的赔偿责任。本案中，香江物业公司未及时发现险情和控制火灾，本院酌情认定香江物业公司对原告的财产损失承担20%的赔偿责任，故对原告要去被告赔偿财产损失1120元的诉讼请求予以部分支持224元（1120元＊20%）。据此，依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条的规定，判决如下：
一、被告合肥香江物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑法财产损失224元；
二、驳回原告郑法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告合肥香江物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周燕平
二〇一五年十二月二日
书 记 员 冯 叶
附：本案适用的法律条文
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。