广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第37号
原告：珠海国贸购物广场有限公司，住所地珠海市。
法定代理人：康伟文，董事长。
委托代理人：陈志刚，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师.
被告：伍泉桦，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××9031。
被告：周思平，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××0039。
委托代理人：侯胜贤，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。公民身份号码×××8458。
委托代理人：曲陆峰，男，汉族，××年××月××日出生，住北京市西城区。公民身份号码×××4219。
原告珠海国贸购物广场有限公司（以下简称国贸公司）诉被告周思平、伍泉桦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告于法定期限内提起管辖权异议，本院（2015）珠香法民三初字第37号《民事裁定书》裁定驳回被告的管辖权异议。被告提起上诉，珠海市中级人民法院（2015）珠中法立民终字第129号《民事裁定书》裁定驳回上诉，维持原裁定。原告的委托代理人陈志刚、被告的委托代理人侯胜贤、曲陆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月10日，原告与珠海流行前线商贸有限公司签订编号为HTPIE10002号《珠海国贸购物广场有限公司租赁合同》。合同约定由原告将其珠海市吉大景山路228号国贸购物广场东配楼一楼面积为5014.68平方米的场地出租给珠海流行前线商贸有限公司；1、租赁期限自2010年6月20日起至2016年2月28日止；3、每月从销售款中扣除23万元作为保底租金，2011年1月1日起，每月除缴纳保底租金外，须以2010年第四季度月均营业额乘以0.9作为保底销售额基数，超出基数部分按10%计提上交，并在缴纳保底租金时一并从销售款中扣除，2012年1月1日起保底租金每年度同比递增5%，经营保底销售额基数同比递增5%。合同期内，甲方需整体收回场地，提前3个月书面通知乙方，乙方须按甲方规定的时间无条件将经营场地交回甲方，并办理合同解除手续后，甲方退还履约保证金，并对装修费用按五年进行折旧赔偿，装修费须在2010年11月1日前由乙方报给甲方并经甲方确认。之后珠海流行前线商贸有限公司变更为珠海九百百货有限公司。
2011年2月23日，国贸公司、珠海九百百货公司、吉大瑞沣商行签订《租赁合同补充协议（二）》约定2010年6月10日的租赁合同中九百百货的合同权利义务整体转让给瑞沣商行。
2011年2月18日，周思平向国贸公司出具《承诺书》，承诺瑞沣商行在上述合同履行过程中给原告造成的经济损失，由其和瑞沣商行共同承担责任。
2013年6月24日，国贸公司向瑞沣商行发出《提前解除租赁合同通知书》，通知因拆迁征收，2013年12月31日前解除租赁合同关系。并在2013年12月20日再次发函要求在2014年2月28日前腾退返还场地，但瑞沣商行未按通知要求返还场地，亦未支付期间的占用费和空调费。
原告认为，根据原告与和瑞沣商行签订租赁合同的约定，原告在提前履行书面解除通知义务后，双方的合同关系随之予以解除，被告应当无条件将所承租的场地腾退返还给原告。现瑞沣商行在原告发出《提前解除租赁合同书》并明确告知具体返还日期后未及时返还的行为，违反了双方合同的约定和法律的规定，被告除应当向原告履行腾退返还所承租场地义务外，还须另行按照合同约定租金标准支付场地占用期间的占用费用、支付拖欠的空调费。另因瑞沣商行是被告伍泉桦个人投资的个体户，周思平出具承诺书，瑞沣商行的违约行为对应责任应当全部由两被告承担。
故此，原告诉至法院，诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原被告租赁合同关系予以解除、两被告向原告腾退返还珠海市吉大景山路228号国贸购物广场东配楼一楼、面积为5014.68平方米的承租场地（含供水、电、消防等配套设施）；2、请求法院依法判令两被告共同向原告按照租赁合同约定月租金266253.75元的标准，支付自2014年3月1日占用之日起至实际返还之日止的场地占用费，截止2014年11月30日为2396283.75元；3、请求法院依法判令两被告共同向原告支付拖欠的空调费631849.68元；4、请求法院依法判令两被告承担本案全部案件受理费。
原告对其诉称提供以下证据：1.合同（租字第HTP1E10002号）即交接附件；2.流行前线商贸有限公司名称变更资料；3.合同补充协议（一）；4.承诺书；5.提前解除租赁合同通知书；6.潮响国贸的补偿报告；7.关于提前解除租赁合同关系有关事宜处理方式的函；8、潮响国贸结算通知单。
被告辩称，双方必须依照合同法全面履行签订的合同，原告要求收回租赁场地的事实和理由不存在，珠海市政府建设珠海城市之心，才是原告需要整体收回的真实理由，但现在原告没有提供该事实和证据，没有提前解除租赁合同的依据，只有现行补偿赔偿才可提前解除房屋租赁合同。
原告要求按照原租赁合同约定的租金标准支付场地占用费没有事实依据和法律依据。因原告提出收回场地导致被告并未实际经营。被告处于止损的需要主观上不存在继续占用场地的动机，租赁合同已经解除，二级商户陆续关门，场地已经无法经营，被告也无法取得租赁收益，主观上也想尽快将租赁场地交还原告，减少损失的进一步扩大，也没有任何阻碍场地腾退的行为。不能清偿交接的责任不能归咎被告，因至今未能落实二级商户的补偿，部分二级商户态度激烈，仍有部分物资和商铺留在现场，被告作为总承租人不能强行清偿。出现目前的僵局责任不在被告，而是原告不履行承诺落实赔偿造成的。
目前租赁场地的实际状况是外围已经由原告隔离，设立警示牌，原告实际已有租赁场地的钥匙，场地玻璃门已经上锁。经相关部门多次协调要求原告妥善处理被告及二级商户的赔偿问题，在此过程中，原告还多次将部分场地给其属下商户作临时卖场和仓库使用，已经取得实际控制权。原告要求的空调费如是2014年2月28日前的，被告同意支付，之后的因原告要收回场地，不再提供空调，要求支付没有事实依据。原告要求支付的水电费没有证据支持。
被告对其辩称提供以下证据：1、关于城市之心项目拆迁事件及补偿方案相关事宜的复函2份；2、关于《关于提前解除租赁合同关系有关事宜处理方式的函》的回函2份；3、确认书；4、关于保持装饰装修样本专柜现状的函；5、关于对国贸水街（流行前线）征收损失补偿有关事宜的复函；6、市政府工作会议纪要（2013）71号、（2013）405号、（2014）107号；7、装修前后的现场照片；8、相关函件。
经审理查明，被告伍泉桦为个体工商户珠海市吉大瑞沣商行登记投资人。周思平、伍泉桦自认共同投资瑞沣商行。
2010年6月10日，国贸公司与珠海流行前线商贸有限公司签订《租赁合同》，约定将国贸购物广场一楼5014.68平方米的场地出租给流行前线公司，租期至2016年2月28日止。2010年10月1日为起租日，2010年10月1日至2010年12月31日止，每月从销售款中扣除23万元作为保底租金，2011年1月1日起，每月除缴纳保底租金外，须以2010年第四季度月均营业额乘以0.9作为保底销售额基数，超出基数部分按10%计提上交，并在缴纳保底租金时一并从销售款中扣除，2012年1月1日起保底租金每年度同比递增5%，经营保底销售额基数同比递增5%。合同期内，甲方需整体收回场地，提前3个月书面通知乙方，乙方须按甲方规定的时间无条件将经营场地交回甲方，并办理合同解除手续后，甲方退还履约保证金，并对装修费用按五年进行折旧赔偿，装修费须在2010年11月1日前由乙方报给甲方并经甲方确认。
之后珠海流行前线商贸有限公司工商登记变更为珠海九百百货有限公司。
2010年12月14日，国贸公司与九百百货公司签订《合同补充协议（一）》，约定开业之日起按14元／㎡／月，合计70205.52元／月的标准缴纳空调费。2011年2月23日，国贸公司、珠海九百百货公司、吉大瑞沣商行签订《租赁合同补充协议（二）》约定2010年6月10日的租赁合同中乙方变更为瑞沣商行，乙方的一切合同权利义务由瑞沣商行承继。
2011年2月18日，周思平向国贸公司出具《承诺书》，内容为：兹有贵司与流行前线公司2010年6月10日签订的租赁合同，合同约定权利义务由九百百货公司下属公司吉大瑞沣商行承担，在租赁期内，如瑞沣商行与租赁场地内商户发生任何形式的纠纷或违约行为，与贵司无关，由我本人自行解决，并承担贵司与瑞沣商行在上述合同履行过程中给贵司造成的一切经济损失。
2013年6月24日，国贸公司向瑞沣商行发出《提前解除租赁合同通知书》，通知因拆迁征收，2013年12月31日前解除租赁合同关系。要求2013年7月15日前与招商部联系。
2013年8月21日，国贸公司复函瑞沣商行，表示已收悉补偿报告，并寻求其他方式解决利益冲突，要求瑞沣商行将诉求反映到有关部门协调解决。2013年9月20日，瑞沣商行向国贸公司发出《潮响国贸的补偿报告》，表示：针对6月24日发函要求经多次沟通，要求分租的商户要求每户赔偿150万元经济损失，我司要求补偿4000万元，共计9400万元。2013年9月29日，国贸公司复函同意协商，要求整理相关诉求，积极寻求相关单位协调解决。
2013年12月9日，瑞沣商行发函原告公司，要求2013年12月中旬落实拆迁补偿方案，拆迁方案不能落实造成拆迁时间受阻或商户聚众抗议责任不在我方，如拆迁不能按月进行，请告知我司。2013年12月11日，原告复函瑞沣商行，因拆迁时间及补偿方案是由政府确定，难以在规定时间内回复，只能将有关诉求反映到政府部门。
2013年12月20日，原告向瑞沣商行发出《关于提前解除租赁合同关系有关事宜处理方式的函》，内容要求2014年2月28日前将租赁场地腾退交还。考虑到贵司及二级商户的实际，现决定：一、自2014年1月1日起至2014年2月28日止，我司将现有租赁场地给予贵司免租经营，贵司协调好二级商户撤场的一切事宜。建议该期间免除现有商户的租金。如贵司决定解除租赁合同关系后将场地交还我司，则由我司将场地免租提供给现有二级商户至2014年2月28日。二、免租经营期间，我司将按贵司实际产生的水电费收取相关费用。三、免租经营期间，贵司及二级商户的经营方式须沿用原有管理、运营方式，具体操作细则由双方协商确定。
2014年，双方就征收补偿损失的问题进行多次协商，期间双方就二级商户的损失召集会议讨论，对二级商户的装修损失进行评估。但最终未能就评估后的赔偿和补偿问题达成一致意见。从双方往来函件的内容来看，2013年5月开始潮响国贸及水街的部分面积开始空置，至2013年12月左右现场已经空置面积520余平方米，至2014年3月，案涉租赁场地中大部分商铺已经停止营业，至今已经全部停业。但被告至今未与原告办理场地交接手续。
2015年1月7日，瑞沣商行向珠海市人民政府申请公开案涉房产所涉的“城市之心”开发项目的政府会议纪要，珠海市政府办公室答复不属于规定公开的政府信息，鉴于“城市之心”项目建设与其生产经营相关，提供了部分会议纪要的内容，内容显示会议讨论项目区域内的拆迁安置工作。
被告租金及空调费已经交至2013年12月。二级商户是指被告将场地转租的下级商户。
本院认为，原告与瑞沣商行签订的《租赁合同补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守补充协议及基于转让而来的原珠海流行前线商贸有限公司的合同内容。被告伍泉桦为个体工商户珠海市吉大瑞沣商行登记投资人，周思平、伍泉桦自认共同投资人，且被告周思平出具承诺书承担合同履行过程中的责任，瑞沣商行的相应责任应由二被告承担。
双方合同约定“合同期内，甲方需整体收回场地，提前3个月书面通知乙方，乙方须按甲方规定的时间无条件将经营场地交回甲方”。合同履行过程中，因城市发展需要，原告于2013年6月提出解除合同的通知，要求在2013年12月底解除合同，收回场地，符合双方关于提前解除合同的约定，被告应该按照合同约定交回经营场地给原告。两被告为共同投资人，故两被告应共同承担交回场地的责任。合同并未约定整体收回的具体情形，且从被告申请政府信息公开的情况来看，案涉房产确存在因城市发展准备征收的计划，被告以原告不存在、不提供整体收回的证据抗辩，本院不予支持。
被告在本案中并未提出补偿的反诉请求，其抗辩国贸公司未予补偿作为拒绝交还场地的理由，本院不予支持。合同对于提前解除的条件约定明确，被告在与二级商户签订租赁合同时，应明确租赁物的实际情况，即使存在二级商户的租赁和补偿问题，也不应成为拒绝交还场地的理由。被告抗辩原告已经实际取得场地的实际控制权，没有提交证据证明，本院不予支持。
合同约定每月租金266253.75元，被告已经实际缴纳租金至2013年12月。原告在2013年12月20日《关于提前解除租赁合同关系有关事宜处理方式的函》中曾同意免除2014年1月1日至2014年2月28日的租金。原告要求解除合同后，部分场地陆续空置，2014年3月1日开始已经非正常营业，且原告收回场地是为了拆迁，原告延迟交还场地并未造成原告另行出租收益的损失，所以对于原告2014年3月1日之后使用费的主张，本院不予支持。
关于空调费，被告主张2014年3月开始部分场地商户清场，原告没有再提供空调，原告没有提交相关证据证明空调的实际使用情况，本院不予支持该部分诉讼请求。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海国贸购物广场有限公司与珠海市吉大瑞沣商行于2011年2月23日签订的《租赁合同补充协议（二）》及双方的租赁合同关系。
二、被告伍泉桦、周思平于本判决发生法律效力之日起五日内将案涉珠海市吉大景山路228号国贸购物广场东配楼一楼面积5014.68平方米的承租场地（含供水、电、消防等配套设施）返还给原告珠海国贸购物广场有限公司。
三、驳回原告珠海国贸购物广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费129430元，由原告珠海国贸购物广场有限公司负担31025元，被告伍泉桦、周思平负担98405元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
审 判 员 王 敏
人民陪审员 孙少卿
二〇一五年九月二十日
书 记 员 杨 悦