湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04775号
上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，董事长。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伍东生。
委托代理人陈巍，湖南湘达律师事务所律师。
上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）与被上诉人伍东生商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年5月7日作出（2013）岳民初字第03783号民事判决。恒天公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月20日，伍东生与恒天公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第14幢1层104号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为131.37㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为每平方米1595.8元，总金额为209640元。第六条约定：首付款（含定金）209640元于本合同签订之日支付。第十条约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……。第十一条约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。同日，伍东生、恒天公司双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第二条关于房产交付使用约定第6项约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。补充协议第三条关于税费承担第2项约定：“因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。”合同签订当天伍东生付清了所有房款。2011年4月26日，恒天公司在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。2011年11月6日，伍东生向梯都家园物业服务中心缴纳了物业管理费，物业管理费从2011年8月1日开始计算。后双方发生争议，伍东生诉至原审法院，请求判令：1、恒天公司向伍东生支付逾期交房违约金12997.68元；2、恒天公司返还伍东生的代收费14959元；3、恒天公司将房屋所有权证交付给伍东生；4、由恒天公司承担案件诉讼费用。
另查明，恒天公司向伍东生收取了管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费计6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。恒天公司还向伍东生收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计16290元。伍东生的房屋所有权证已办理完毕，由恒天公司持有。与购房相关的税费恒天公司均已替伍东生缴纳完毕，其中替伍东生缴纳房屋维修基金4193元、契税4193元、商品房买卖手续费395元、另外，恒天公司需为伍东生花费商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，后双方结算时伍东生不认可恒天公司列举的相关费用的开支情况，结算未果，恒天公司未将已经办妥的原告房屋所有权证交付给伍东生。
原审法院认为，根据查明的事实和伍东生、恒天公司的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、恒天公司是否迟延交房，是否应支付延期交房违约金以及伍东生诉请是否超过了诉讼时效；二、恒天公司是否应返还代收费14959元。
关于第一个焦点：第一、《商品房买卖合同》是伍东生、恒天公司双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给伍东生，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续，恒天公司虽在2011年4月26日通过报纸告知伍东生在2011年元旦后办理交房手续，但该交房日期已过双方合同约定的交房日期，且恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知伍东生交房；第三、恒天公司没有提供足够的证据证明伍东生所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、伍东生、恒天公司在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、伍东生的物业管理费在2011年11月6日缴纳了从2011年8月1日开始计算的物业管理费，伍东生交纳物业管理费的行为表明伍东生已于2011年8月1日收房；第六、关于伍东生请求恒天公司支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜，现伍东生对恒天公司的结算金额提出异议，未在恒天公司提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，从而可知双方就此进行过协商，故伍东生要求恒天公司支付逾期交房违约金的诉求并未超过诉讼时效。经计算逾期交房违约金的数额为8888元（209640元×万分之二×212天）。
关于第二个焦点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年，伍东生已签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款和代收费均进行了明确约定，《认购书》签订后伍东生也开始分期交纳房款和代收费。与伍东生签订《认购书》的虽是冷水江锡矿山建筑安装公司，不是恒天公司，但伍东生所购买的商品房属于锡矿山闪星锑业公司为其职工定向开发建设的部分相关工作，房屋以恒天公司的名义开发建设，伍东生依据《认购书》支付的房款属于伍东生、恒天公司签订《商品房买卖合同》中的房款，所交纳的代收费系本案的代收费，故《认购书》也应认定为《商品房买卖合同》的内容。同时根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”和第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，恒天公司已收取的代收费7450元不受上述第五条约定，伍东生诉请恒天公司返还该部分费用，理由不当，原审法院不予支持。第二、根据相关的法律规定，伍东生没有向恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在伍东生、恒天公司双方同意的情况下恒天公司可替伍东生代收代缴该费用。现恒天公司已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计16290元，已替伍东生缴纳房屋维修基金4193元、契税4193元、商品房买卖手续费395元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计9061元，故被告应将多收的7229元代收款返还给伍东生，伍东生诉请退还该部分费用，原审法院予以支持。另外，恒天公司在办理伍东生权属过程中，仅是代理伍东生办理房屋所有权证，故其应将已经办理好的房屋所有权证交付给伍东生。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告伍东生一次性支付逾期交房违约金8888元，并退还原告伍东生代收款7229元，共计人民币16117元；二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第14幢1层104号房屋的房屋所有权证交付给原告伍东生；三、驳回原告伍东生的其它诉讼请求。案件受理费499元，由原告伍东生承担370元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担129元。
上诉人恒天公司不服判决，上诉称：1、本案已过诉讼时效，合同约定的交房时间为2010年12月31日，被上诉人没有提供任何证据证明在2013年1月1日之前存在诉讼时效中止和中断的情形。至于一审法院认为的结算清单的时间在2013年1月1日之后且没有被上诉人签名，不能推定双方就此进行过协商。2、上诉人在2010年12月8日已书面通知业主交房且被上诉人也承认收到了该通知。因此延期交房的原因系被申请人自身原因所致，代收款应当按结算清单进行结算。3、原审判决仅查明了上诉人与被上诉人于2010年9月19日签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，但未查明被上诉人早在2008年4月就与其集资建房单位冷水江锡矿山建筑安装公司签订了一份《商品房（内部）认购书》，该认购书属于集资单位组织的集资建房，在法律性质上，双方属于委托代理关系。在此期间，上诉人只是挂名，没有实体上的权利义务，实际经营者为集资单位。本案的基本事实不属于被上诉人与上诉人之间建立的商品房买卖合同关系，而是被上诉人所购买的商品房属于其委托冷水江锡矿山建筑安装公司集资建造，然后套用上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的形式将集资建房合法化。3、一审判决适用法律错误。本案应属集资委托建房法律关系，属于集资建房单位与职工内部纠纷，不属于人民法院的立案范围。4、只要被上诉人与上诉人办理相关的结算后，被上诉人可以到上诉人处领取房屋所有权证。综上，请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人伍东生答辩称：1、2013年6月20日恒天公司在长沙晚报发布了办理结算及领取房产证的通知，根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认的相关事宜，虽被上诉人在恒天公司结算金额上提出异议，未在恒天公司的结算单上签字，但双方就此进行过协商，恒天公司出具的结算单是就违约金、延期交房、代收费用的承认，因此被上诉人的诉求未超过诉讼时效。2、原判决认定事实清楚、适用法律准确。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，恒天公司应在2010年12月31日前将房屋交付给被上诉人，恒天公司逾期交房应当承担违约责任。3、关于集资建房的问题，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方系合法的房屋买卖关系，而非上诉人主张的集资建房的委托代理关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明，锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月7日伍东生与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《认购书》，约定由阮佐华认购长沙市岳麓区和园小区的第14幢104号住房，房屋建筑面积为131.61㎡，单价为1659.5元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后伍东生交纳了代收费用。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。该合同内容均是商品房买卖的条款，双方构成房屋买卖合同关系，上诉人提出其与被上诉人之间实际上是一种集资建房的委托代理关系的主张不能成立。
对于延期交房违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给被上诉人，并在达到交房条件后书面通知。对于上诉人提出的其于2010年12月8日已书面通知被上诉人收房的主张，因其未提供证据证实被上诉人收到了该通知，故对其该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人的主张超过诉讼时效的主张，本院认为，2013年6月20日，上诉人在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，根据上诉人提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜。虽被上诉人对上诉人的结算金额提出异议，未在上诉人提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，但可知双方就此进行过协商，故被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金和退还代收款的诉求均未超过诉讼时效。综上，上诉人逾期交房构成违约，原审按照合同约定的标准判令上诉人承担违约责任并无不妥。
关于代收款及交付房屋产权证的问题。根据双方签订的《补充协议》约定，代收款由上诉人代收代缴，双方最终据实结算，多退少补。上诉人已将相关的税费替被上诉人缴纳，剩余的款项应当及时退还给被上诉人，原审法院判令上诉人退还被上诉人多收的代收款亦无不当。根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应在约定的时间内代理被上诉人办理房屋产权证，现上诉人已经代为办理，应将该证交付给被上诉人。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费499元，由上诉人长沙恒天房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月八日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。