江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第262号
原告：南昌市非常客栈有限公司朝阳分店，住所地：江西省南昌市西湖区朝阳中路26号，组织机构代码：66204820-6。
法定代表人：徐福保，该公司经理。
委托代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201211429999，特别授权。
被告：汤仁和，男，1983年8月5日出生，汉族，现住江苏省泗洪县。
被告：西湖区金芙蓉形象设计中心，住所地：南昌市西湖区朝阳中路**号。
经营者：汤仁和。
原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店诉被告汤仁和、西湖区金芙蓉形象设计中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店委托代理人吴艳平、被告汤仁和、被告西湖区金芙蓉形象设计中心经营者汤仁和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店诉称：原告于2014年7月20日与被告签订《房产租赁合同》，合同约定，被1承租位于南昌市西湖区朝阳中路26号（非常客栈）一楼右侧上下两层九建筑面积共计700平方米的房产用于开设美发服务，租期五年，自2014年7月20日起至2019年7月19日止。每月租金38000元，租金按季度支付，先付款后用房。待本季度末的20日之前，支付下一季度租金。第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增5%，另停车场管理、下水道清理等产生的费用，按2000元／年计算，于每年第一季度租金交付的一并交纳。同时约定乙方（被告）拖欠租金达30天，经甲方（原告）催告限期缴纳仍不予支付的，甲方有权提前的终止本合同，并没收乙方交纳的租赁保证金。根据合同约定，被告应于2015年6月20日之前支付第三季度即7-9月份租金。但是，该期限届满后，被告并未按约定支付租金，原告多次电话催告要求被告交纳。被告均不予理会。为此，原告于2015年7月委托律师书面函告被告支付拖欠的租金，但是，在催告期限届满后被告还是没有支付租金。基于上述事实，被告应支付租金期限已远远超出合同约定的30天，为此，原告于2015年8月8日书面通知被告解除租赁合同，并交还占有的房产，然而，被告收到解除通知后仍不予理会，并继续使用承租的房产，综上，被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益，为此，原告特诉诸法院，请求法院判如所请：一、请求判令确认原告与被1签订的《房产租赁合同》于2015年8月9日解除，并没收被告支付的租赁保证金。二、请求判令被告向原告支付拖欠租金64600元（2015年6月20日至8月9日）；三、请求判令被告向原告支付逾期腾房的占有使用费，直至被告腾房时止，计79800元，（自2015年8月10日起暂算至2015年9月9日）；四、本案诉讼费由被告承担。
原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店提交了如下证据：
证据一、拍卖成交确认书、同意转租证明及承诺书各一份；
证据二、房产租赁合同一份、3.2014年7月14日第一期租金支付凭证，2015年1月8日、1月16日、2月7日第二期租金支付凭证，2015年4月10日第三期租金支付凭证，
证明内容：1、原告承租的房产系钱金龙以拍卖方式取得，并且，房产所有人对原告的转租行为予以认可，被告于2015年4月1日向原告承诺分期支付2015年4月-6月份房租，并承诺2015年4月10日缴清，若再出现延期现象，则按合同约定执行；2、原告将承租的位于南昌市西湖区朝阳中路26号一楼右侧上下两层约700平方米的房产出租给汤仁和用于开设美发服务。租赁期5年，于2014年7月20日至2019年7月19日止，其中给予被告2个月的装修期间，并且免除被告装修期间的租金。每月租金38000元，按三个月的租金标准交纳租赁保证金，从第二年开始租金在上一年度的基础上逐年递增5%。租金按季度支付，先付款后用房，待本季度末的15日之前，一次性支付下一季度租金。违约责任中约定乙方（被告）拖欠租金达30天，经甲方（原告）催告限期仍不支付时，原告有权提前终止合同，并没收乙方交纳的租金保证金。3、根据合同约定，除支付第一期租金后，被告应该分别于2014年12月15日前，2015年3月15日前、2015年6月15日前、2015年9月15日前、2015年12月15日前支付每一季度租金，依此类推，第二期租金应于2015年12月15日前支付，而被告实际于2015年1月8日、1月16日、2月7日分三次支付，第三期租金应于2015年3月15日前支付，而被告实际于2015年4月10日支付，综上，在合同履行过程中，被告已连续违约。
证据四、关于支付拖欠房租的律师函、顺丰快递单、快递签收证明；
证据五、解除租赁合同通知、EMS快递单、快递签收证明；
证明内容：1、根据合同约定，被告应于2015年6月15日前交纳6月20日至9月19日租金，截止到7月21日，被告一直未支付。后原告委托律师函告被告，要求其支付租金。2、自律师发出催告函后到2015年8月8日，被告仍未支付租金，根据合同约定，原告于2015年8月8日通知被告解除租赁合同，并要求被告自收到解除合同通知之日起的七日搬出，将租赁房产返还原告。3、原告发出的上述通知，被告均已签收，即自被告收到通知之日起双方已经解除租赁合同。
被告汤仁和、被告西湖区金芙蓉形象设计中心辩称：我与原告是在2014年7月20日签订了一份五年的租赁合同，后据我所知原告与原房东所签订的租赁期限届满在2019年7月19日之前，比与我签订的期限还要短，就此事我方多次与原告协商，但均协商不成，后我方两至三次同意交房租，还是因为租赁期限的问题达不成一致，就该事项，导致我们的股东撤资，业绩下滑。
被告汤仁和、被告西湖区金芙蓉形象设计中心未向法院提交如下证据。
经审理查明，2006年11月15日，徐息华承租坐落于南昌市朝阳中路26号，并签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：房屋租赁期限自2006年12月1日至2016年11月30日共计十年整。租赁期内，徐息华可转租店面，不需通告出租方。2014年7月20日，原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店作为甲方（出租方）同被告汤仁和作为乙方（承租方）签订《房产租赁合同》一份，约定：1.甲方将座落在南昌市西湖区朝阳中路26号（非常客栈）一楼右侧上下两层九间店铺，建筑面积共计700平方米的房产租给乙方用于开设美发服务营业区。2.租期共伍年，自2014年7月20日起至2019年7月19日止。3.本合同签订之日起的七日内，乙方按三个月的租金标准向甲方交纳租赁保证金114000元，保证金不得充抵房屋.待合同解除或终止后，如乙方无违约或违法行为的，保证金无息退还乙方。租金每月计38000元，年租金为456000元。第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增5％。4.一方拖欠租金达壹个月的，甲方有权单方解除合同，收回出租方并不承担任何违约责任。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了房屋租赁保证金114000元，并陆续缴纳截至2015年6月19日之前的房屋租金。后因被告未向原告缴纳房屋租金，2015年7月20日，原告向被告发送《关于支付拖欠房租的律师函》，催促被告尽快缴纳房租。2015年8月7日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，被告均未予理会。原告遂诉至本院，请求法院判如所请。
另查明：
上述事实，有租赁合同、通知书、转账单及庭审笔录中原、被告陈述等证据所证实。
本院认为，本案中双方当事人签订的租赁合同是其真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。当事人应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。本案中，原告经原房东同意将房屋转让被告，转租期限超过原告剩余租赁期限的，超过部分的应予无效，但出租人和承租人另有约定的除外，现被告以原告同原房东签订的租赁期限短于原告与自己约定的租期为由，拒绝缴纳有效租赁期间的房租并无法律依据，故原告要求被告支付房屋租金的诉请，本院予以支持。原告以被告逾期缴纳租金为由，要求解除租赁合同并没收房屋租赁保证金的诉请符合原、被告间的约定及法律规定，本院予以支持，具体期限以被告汤仁和收到《解除租赁合同通知书》为准，解除合同后，原告要求被告支付逾期占房使用费的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店与被告汤仁和签订的《房产租赁合同》于2015年8月9日解除；
二、被告汤仁和于本判决生效之日起十日内给付原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店2015年6月20日至2015年8月8日间的房屋租赁费（按照38000元／月标准计算）；
三、被告汤仁和于本判决生效之日起十五日内给付原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店房屋占用使用费（自2015年8月9日起到实际腾退之日止，按照38000元／月标准计算）；
四、驳回原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店其他诉讼请求。
本案由原告南昌市非常客栈有限公司朝阳分店预交的案件受理费5180元，由被告汤仁和承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 胡 婷
人民陪审员 范雅萍
人民陪审员 李 琴
二〇一六年××月××日
书 记 员 甘文婷
速 录 员 黄前琴