湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初501号
原告湖南蓝天物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。
法定代表人文虎龙，系该公司董事长。
委托代理人毛毕文，湖南天舒律师事务所律师，代理权限为全权代理（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉及其他一般代理权限）。
被告杨剑，男，汉族，1981年3月29日出生，住湖南省株洲市天元区。
原告湖南蓝天物业管理有限公司（以下简称蓝天物业公司）与被告杨剑物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员徐怀艳独任审理，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。由书记员马晶晶担任法庭记录。庭审中，原告的委托代理人毛毕文、被告杨剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝天物业公司诉称：被告杨剑是位于株洲市天元区长江南路利江花园2栋1001房屋的买受人，是利江花园小区的业主。原告是与株洲利奇房地产开发有限公司签订有《前期物业服务合同》，与株洲利江花园业主委员会签订《利江花园物业管理委托合同书》的物业公司，负责管理利江花园高层、小高层住宅、多层住宅、商铺、地下车库，合同期限从2009年11月16日至今。按合同约定，从2009年11月16日至2013年12月31日，小高层住宅按1.1元/月/平米收取物业管理服务费，2014年1月1日起至2015年12月31日按1.05元/月/平米收取物业管理服务费。被告房屋建筑面积为171.87平米，欠费时间从2012年1月1日起至2015年12月31日共48个月，共拖欠物业管理服务费8848.5元。按照《利江花园物业管理委托合同书》第八条第5点的约定，原告有权向被告主张从物业费逾期之日起按每天千分之三计算违约金，被告应向原告支付1131.5元违约金。原告多次向被告催收上述费用，但被告一直不履行。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告及时向原告支付所拖欠的物业管理费8868.5元和违约金1131.5元，共计10000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告杨剑辩称：答辩人不是恶意拖欠相关物业费用，而是被答辩人几年了没有履行承诺维修答辩人房屋漏水问题。答辩人于2008年9月搬入利江花园2栋1001号房屋，虽然对被答辩人的服务很不满意，但多年来一直按时交纳了物业费。2009年春季后，答辩人发现房屋多处墙面潮湿，遂于2009年下半年报给被答辩人，要求做防水处理，直到2010年上半年被答辩人才做了一处防水，另外两处说情况不明，有待落实。2010年下半年，阳台墙面渗水更加严重，已经出现墙漆大面积掉落现象，期间，答辩人多次向被答辩人反映，但被答辩人一直没做任何处理。2011年8月，答辩人又按被答辩人要求打报告并附房屋照片，并承诺只要被答辩人协调处理好房屋维修问题，答辩人马上补交2011年4月份以后的物业费。2011年8月至2012年11月期间，被答辩人没有任何作为。2012年11月，被答辩人催缴物业费，经协商，答辩人按被答辩人要求补交了2011年4月至12月份物业费，被答辩人答应一定马上落实处理房屋漏水问题，但此后被答辩人一直没有兑现前述承诺，此事就此拖延至今。
本院经审理查明：原告蓝天物业公司系一家从事物业管理的企业，其于2009年11月16日与株洲市天元区利江花园小区的开发商株洲利奇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为利江花园小区提供前期物业服务，小高层住宅按建筑面积1.1元/月/平米收取物业管理服务费，合同期限自开发商通知交房之日起至小区业主委员会与物业公司签订后期物业管理合同时止。2013年12月16日，原告与株洲市利江花园业主委员会签订《利江花园物业管理委托合同书》，约定由原告为利江花园小区提供物业服务，期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。小高层住宅按建筑面积1.05元/月/平米收取物业管理服务费。被告杨剑系利江花园小区2栋1001号房屋业主，其房屋建筑面积为171.87平米。被告杨剑于2008年9月入住利江花园小区。被告已交清2011年12月31日之前的物业费。被告因不满原告未积极协调处理其房屋漏水的问题拒绝交纳2012年1月1日之后的物业费。双方为此产生纠纷，故酿成本案诉争。
以上事实有双方的陈述、《前期物业服务合同》、《利江花园物业管理委托合同书》、物业费交纳凭证予以证实，足以认定。
本院认为本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告要求被告交纳物业费及违约金有无事实与法律依据。具体分析如下：
根据庭审调查，对于原告系株洲市利江花园小区的物业服务提供方以及其从2009年至今持续为该小区提供物业服务的事实，被告没有异议。原告对其欠交2012年1月1日至2015年12月31日期间物业费的事实亦无异议，本院予以认定。双方的争议在于被告是否有理由以原告未积极为其协调处理房屋漏水问题拒交物业费。本院认为，房屋漏水应属于房屋质量问题，房屋交付使用后，如该问题发生在质量保证期内，应由房屋销售方即房屋开发商承担相应的维修及赔偿责任，物业公司只是为小区提供物业管理服务，并没有义务为业主的房屋质量承担相应的责任。但物业公司有义务就业主的房屋质量问题积极找房屋开发商协调沟通。虽然原告陈述其为被告房屋漏水问题多次找开发商协调处理，但在本案中并未提供证据予以证实，故原告在处理被告房屋漏水的问题上有失职之处。原告作为利江花园小区的物业服务提供者，其提供的物业服务是多方面的，包括公共设施的维护保养、公共卫生的维护、小区安保、小区道路通行的保障等。被告除对漏水问题的处理不满意之外，并未举证证明原告在其他服务方面有何不周。故被告单以不满意漏水问题的处理而拒交全部的物业费，于法无据。物业公司亦应在其服务不到位的情况下，对其收费予以部分减免，考虑到房屋漏水问题对被告生活造成较大影响，综合本案实际情况，本院酌情认定被告向原告支付欠费期间（2012年1月1日—2015年12月31日）物业服务费的80%，即7094.8元[171.87平方米×(1.1元/月/平方米×24个月+1.05元/月/平方米×24个月）×80%）]。
关于原告主张的违约金，本院认为，被告欠交物业费是因为一直与原告在协商房屋漏水的问题，并非恶意欠交，故本院对原告主张的违约金不予支持。
综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨剑于本判决生效之日起十日内向原告湖南蓝天物业管理有限公司支付自2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7094.8元；
二、驳回原告湖南蓝天物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨剑承担20元，由原告湖南蓝天物业管理有限公司承担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 徐怀艳
二〇一六年五月二十日
书记员 马晶晶
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释>》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并未合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。