江苏省淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初913号
原告罗某。
委托代理人杨海明，江苏昊震翰律师事务所律师。
委托代理人张晓明（曾用名张小明。
被告吴某甲。
被告张某甲。
被告张某乙。
三被告共同委托代理人高爱科，淮安市清河区清河法律服务所法律工作者。
原告罗某与被告吴某甲、张某甲、张某乙分家析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人杨海明、张晓明，被告吴某甲、张某甲、张某乙及其共同委托代理人高爱科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗某诉称，我与已故丈夫张学生在淮安市仁慈巷27号有土墙瓦屋三间和厨房两间，宅基地160m2。1983年，我的长子张大金与被告吴某甲结婚，1996年被告吴某甲与张大金将旧房全部拆除，新建楼房6间和厨房两间，××故。2015年上述房屋被政府征收，被告吴某甲以房主名义与清河区房屋征收办公室签订协议。被告吴某甲与张大金将我的旧房拆除在原地建设新房，应为我与被告的家庭共有财产，征收后所得财产应有我的份额。张大金已死，我作为其母亲应有继承权。因此，要求分得洪福小区F幢108室房屋，其余财产赠予给被告吴某甲、张某乙、张某甲。
被告吴某甲、张某甲、张某乙共同辩称：1、仁慈巷27号被拆迁房屋是三被告及张大金在张大金生前经政府审批借款翻建，其土地使用权及房屋产权均为三被告及张大金所有，与原告并无关联；2、建房款均为借款，在张大金死后由三被告偿还，张大金未留下任何遗产。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告罗某与丈夫张学生（已故）共育有张大金（××）、张二和、张某丙、张小红、张小珍、张晓明六个子女。其中，长子张大金与被告吴某甲系夫妻关系，二人共育有二子，即被告张某甲、张某乙。张大金于2000年12月23日（农历十一月二十八）死亡，其父张学生先于其去世。
原告罗某与张学生婚后与张大金等子女共同居住在淮安市仁慈巷27号，张学生去世（1976年前后）后，原告罗某搬离仁慈巷27号，此时仁慈巷27号房屋状况为：泥墙瓦顶主屋三间、泥墙草顶厨房二间。后被告吴某甲与张大金结婚，于1997年翻建仁慈巷27号房屋，并取得建设工程规划许可证（淮建字第9730783、9730907号）、居（村）民宅基地许可证、土地使用权证。其中建设工程规划许可证载明“主屋加层起脊，东西长10.9m，南北宽5.5m，朝南。沿高6.2m，主屋59.95米2，加层59.95米2”。
2015年6月19日，被告吴某甲、张某甲、张某乙分别与淮安市清河区住房和城乡建设局房屋征收办公室签订拆迁补偿安置协议书，根据协议约定，仁慈巷27号房屋被征收，被告吴某甲获得洪福小区F幢108室房屋一套（房屋尚未交付），需付款72807.24元；被告张某甲获得丹枫白露22幢502房屋一套（已交付）及补偿款45307.72元；被告张某乙获得丹枫白露22幢602室房屋一套（已交付）及补偿款42511.12元。庭审中，原、被告双方均认可按照拆迁协议计算三套房屋价值，洪福小区F幢108室房屋价值223110元、丹枫白露22幢502房屋价值422522.6元、丹枫白露22幢602室房屋价值423519.2元。原告罗某主张洪福小区F幢108室房屋归其所有，其余房产及补偿款归被告所有。被告吴某甲、张某甲、张某乙主张，洪福小区F幢108室房屋归被告吴某甲所有、丹枫白露22幢502房屋归被告张某甲所有、丹枫白露22幢602室房屋归被告张某乙所有。
以上事实有淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书、建设工程规划许可证、淮阴市清河区居（村）民宅基地许可证、土地使用权证、居委会证明当事人陈述等为证，经庭审质证，本院予以确认。
被告吴某甲主张，1997年其与张大金翻建仁慈巷27号房屋时借款10余万元，并申请证人吴某乙等人出庭作证。庭审中，证人吴某乙、吴某丙、吴某丁、张某丁、赵某、刘某均证实，1997年左右借款给张大金、吴某甲，用于其自建房屋，张大金去世后，由吴某甲归还了欠款。原告质证称，部分证人为被告吴某甲近亲属，证言证明力较低，且被告吴某甲陈述建房资金全部依赖借款，借款时间不长，又全部还清，明显不符合常理。
庭审中，被告吴某甲提供了张大金与张晓华、张晓明、张某丙于1997年8月24日签订的“关于大哥张大金翻建住房有关事宜的协议商定书”及“评证”，用于证实仁慈巷27号房屋（1997年翻建前）属于其与张大金的夫妻共同财产。经审查，“商定书”载明：“仁慈巷27#张大金是我们姊妹的哥哥，原有住房为危房，已不能住宿，需重新翻建，姊妹四人经过友好协商，一致同意哥哥在原有住宅地上翻建住房。琐碎事宜，在姊妹四人内部协商已处理妥善解决好。为防止以后出现不必要的反复麻烦事情，经共商特立此协意（议）书为凭”；“评证”载明：“张大金负（付）张小华2000元，以后张小华与仁慈巷27号张大金的房产豪（毫）无关系”，“张大金负（付）张小明1420元，以后张小明与张家房产豪（毫）无关系”。原告罗某的代理人张晓明质证称，“商定书”无异议，但是该份“商定书”并没有原告罗某的签字认可，“评证”上“张晓明”不是自己的签字，“商定书”签后张大金给了自己一条价值1000余元的黄金项链。
被告吴某甲另主张，张大金生前曾留有遗嘱，并提交由其代书、代签的遗嘱一份，该份遗嘱载明：“因自己好喝酒导致本人身体不好，怕出意外，以免日后他们发生矛盾，特立遗嘱如下：1、主房楼上归长子张某甲所有；2、楼下归次子张某乙所有；3、厨房归妻子吴某甲所有。如*****情况（*号处无法辨认），由妻子吴某甲全权处理，希望吴某甲能看在多年夫妻情分上，把两个孩子带大，也希望两个儿子长大后对母亲孝顺。”落款张大金，2000年9月18日。庭审中，经被告吴某甲申请，证人王某、张某丙出庭作证证实，2000年在王某、张某丙的见证下，张大金曾留有遗嘱，将仁慈巷27号房屋主屋留给儿子张某乙、张某甲一人一层，小厨房给吴某甲。订立遗嘱时，由张大金口述、吴某甲代笔，王某、张某丙未在遗嘱上签字。对于以上证据，原告罗某质证称，该份遗嘱为复印件，对其真实性不予认可，且被告吴某甲当庭陈述遗嘱中张大金的签名为其代签，因此该份遗嘱不符合法定的形式要件，无法律效力。
本院认为，本案的争议焦点及法律评判如下：
一、争议财产的性质。
原告罗某与丈夫张学生婚后与张大金等子女共同居住在淮安市仁慈巷27号，直至张学生去世后原告罗某搬离，仁慈巷27号房屋（泥墙瓦顶主屋三间、泥墙草顶厨房二间）属于原告罗某与张学生的夫妻共同财产。被告吴某甲与张大金于1997年在此基础上翻建了仁慈巷27号房屋，翻建后的房屋应有原告罗某的份额。被告吴某甲当庭出示的“关于大哥张大金翻建住房有关事宜的协议商定书”及“评证”，系张大金与张晓华、张晓明、张某丙签订，并未涉及原告罗某，因此该份“商定书”应视为是张学生儿女对其遗产的处分，其中关于仁慈巷27号房屋处置的内容，对于原告罗某不产生法律效力。故仁慈巷27号房屋拆迁后所得的安置房及补偿款中，也应有原告罗某的份额，其余部分为被告吴某甲与张大金的夫妻共同财产。现张大金死亡，夫妻共同财产中属于张大金的部分，应作为遗产由其继承人继承。
二、关于1997年翻建仁慈巷27号的借款。
被告吴某甲主张，1997年其与张大金翻建仁慈巷27号房屋时借款10余万元，庭审中，证人吴某乙、吴某丙、吴某丁、张某丁、赵某、刘某均证实，1997年左右借款给张大金、吴某甲，用于其自建房屋，张大金去世后，由吴某甲归还了欠款。以上证人证言能够相互相印证，证实了张大金死后，吴某甲独自偿还翻建房屋所举之债的事实，虽部分证人系被告吴某甲近亲属，但向亲朋好友举债为人之常情，且证人证实直至2013年被告吴某甲才还清欠款，亦不违背常理，对于原告的质证意见，本院不予采纳。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承遗产应当清偿××依法应当缴纳的税款和债务。故1997年翻建仁慈巷27号所举之债，属于被告吴某甲与张大金的夫妻共同债务，其中张大金的份额应当从其遗产中予以扣除。
三、代书遗嘱的效力。
代书遗嘱应当由两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。继承人不能作为遗嘱见证人。本案中，被告吴某甲当庭出示的张大金所立遗嘱，虽有王某、张某丙的见证，但由作为继承人之一的吴某甲代书，且没有张大金及见证人的签名，不符合代书遗嘱的法定形式，无论该遗嘱是否真实，均不具有法律效力。故涉案张大金的遗产，应当适用法定继承。××张大金的法定继承人为原告罗某，被告吴某甲、张某甲、张某乙。
四、关于本案争议的财产的分割继承。
本案争议财产洪福小区F幢108室房屋一套价值223110元（尚未交付，需付款72807.24）、丹枫白露22幢502房屋一套价值422522.6元（已交付）、丹枫白露22幢602室房屋一套价值423519.2元（已交付）及安置补偿款87818.84元，在析产、继承时应考虑以下因素：1、1997年仁慈巷27号房屋翻建前，原告罗某所占的份额；2、1997年翻建仁慈巷27号所举之债中，张大金的份额应当从其遗产中予以扣除，且扣除时应适当考虑房屋增值因素；3、××，与××张大金共同生活的继承人，即被告吴某甲可以适当多分；4、原告罗某诉讼时已80岁，已丧失劳动能力，被告吴某甲系低保户，可以适当多分。综合考虑以上因素，结合原、被告庭审中的主张，涉案争议财产析产、继承如下：位于淮安市洪福小区F幢108室房屋归被告吴某甲所有，应付补偿款由其支付；位于淮安市丹枫白露22幢502室房屋及其补偿款45307.72元归被告张某甲所有；位于淮安市丹枫白露22幢602室房屋及补偿款42511.12归被告张某乙所有；被告吴某甲、张某甲、张某乙共同补偿原告罗某款7万元，结合各被告取得财产情况，本院酌情确定被告吴某甲补偿1万元、被告张某甲补偿3万元、被告张某乙补偿3万元。
经调解不成，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十三条、第十七条第三款、第十八条第（二）项、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、位于淮安市洪福小区F幢108室房屋归被告吴某甲所有，应付补偿款由其支付；位于淮安市丹枫白露22幢502室房屋及其补偿款45307.72元归被告张某甲所有；位于淮安市丹枫白露22幢602室房屋及补偿款42511.12元归被告张某乙所有。
二、被告吴某甲于本判决生效后三十日内一次性补偿原告罗某款1万元，被告张某甲、张某乙于本判决生效后三十日内一次性各补偿原告罗某款3万元。
三、驳回原告罗某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告罗某负担2800元，被告吴某甲、张某甲、张某乙各负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 李 博
代理审判员 颜 芳
人民陪审员 于一江
二〇一六年九月九日
书 记 员 仇利娟
附：相关法律条文
《中华人华民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对××尽了主要扶养义务或者与××共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
第十七条……
代书遗嘱应当由两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
……
第十八条下列人员不能作为遗嘱见证人：
（一）无行为能力人、限制行为能力人；
（二）继承人、受遗赠人；
（三）与继承人、受遗赠人有厉害关系的人。
第三十三条继承遗产应当清偿××依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。