陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第00036号
原告（反诉被告）西安银行股份有限公司城南支行，住所地西安市朱雀大街37号。
负责人李培林，行长。
委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西秦埔房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区南关正街1号。
法定代表人韩全柱，董事长。
委托代理人白保群，陕西保群律师事务所律师。
委托代理人张茶梅，该公司职员。
原告西安银行股份有限公司城南支行（以下简称西安银行城南支行）与被告陕西秦埔房地产开发有限公司（陕西秦埔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月1日立案受理，依法组成合议庭，分别于2013年12月5日、2014年5月19日公开开庭审理了本案。原告西安银行城南支行之委托代理人李春雷、蔡新鹏，被告陕西秦埔公司之委托代理人白保群、张茶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安银行城南支行诉称，1994年6月6日，西安友谊城市信用社（西安银行城南支行）与陕西秦埔公司签订购房合同一份。合同约定：西安银行城南支行购买陕西秦埔公司位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦一、二层房产，面积合计860平方米，竣工时以实际面积结算；（2）购房单价每平方米5750元，总价款495万元。合同签订后，西安银行城南支行按照合同约定向陕西秦埔公司支付购房款495万元。根据该购房合同第八条第一款：工程完工后三个月内，陕西秦埔公司负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担。合同签订后，由于在施工过程中，因设计图纸的更变，导致所购房屋面积增加。经过双方协商沟通，1997年11月7日，双方就增加的面积及补交房款另行签订补充合同。约定一楼增加一小间（卫生间）约2平方米；二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图）。泛美大厦一、二层房产面积在原合同约定基础上增加140平方米，确切面积按结算时实际增加的计算；增加面积计算方法和单价按原合同不变；其他仍按原合同执行。补充协议签订后，由于陕西秦埔公司自身建设原因，直到1999年5月18日西安银行城南支行才正式入住泛美大厦。陕西秦埔公司逾期交房近三年之久。交房后，双方就争议的事项，比如所购房屋具体面积、逾期交房违约补偿以及西安银行城南支行为陕西秦埔公司代垫的装修费用等事宜，经过双方协商，于2000年3月16日达成最终一揽子协议即第二次补充协议。协议约定：按合同约定西安银行城南支行购买购买陕西秦埔公司所开发泛美大厦营业用房共计1000平方米，而根据西安银行城南支行测算，陕西秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），按实际面积应付总价款5525750元整，西安银行城南支行实际支付了5502500元整。另陕西秦埔公司尚欠西安银行城南支行代垫的装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元。而据陕西秦埔公司测算陕西秦埔公司给西安银行城南支行提供了1020平方米的使用面积。陕西秦埔公司以泛美大厦29层住宅商品房一套（面积约186平方米），作为给西安银行城南支行无偿补足。…，过户手续完备。西安银行城南支行则免除其代陕西秦埔公司垫付的装修费及违约滞纳金，且陕西秦埔公司不再向其追偿剩余购房款及金库的装修费等费用。办理房产证的费用以房产部门登记为准，按国家规定西安银行城南支行与陕西秦埔公司双方分摊。根据上述购房合同及第一份补充合同，特别是双方最终的第二次补充合同的约定内容可知，西安银行城南支行与陕西秦埔公司就双方的争议事项已经达成一致，对所购房屋的面积、购房款、违约补偿等事宜已再无争议，并且确认西安银行城南支行对上述三处房产拥有所有权，同时约定陕西秦埔公司应为西安银行城南支行办理涉讼房屋的房产证。除此之外，双方之间的权利和义务已基本履行完毕（除陕西秦埔公司为其办理房产证外）。之后，西安银行城南支行依据涉讼《购房合同》第八条第一款“泛美大厦工程完工后三个月内陕西秦埔公司负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担”的约定，多次督促陕西秦埔公司为西安银行城南支行办理房产证，但陕西秦埔公司以种种理由拖延不予办理，至今仍未办理涉讼房屋的房产证。陕西秦埔公司的行为严重违反了双方合同中关于办理房产证的约定。按照法律相关规定，陕西秦埔公司应向西安银行城南支行支付逾期办理房产证的违约金。西安银行城南支行已经履行了自己的合同义务，但陕西秦埔公司却未按合同约定为西安银行城南支行办理涉讼房屋所有权证，属于违约行为，陕西秦埔公司应该立即为西安银行城南支行办理涉讼房屋所有权证并支付相应违约金。请求：1、判令确认原告西安银行城南支行拥有在被告陕西秦埔公司购买的位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦南关正街一层、二层营业用房和泛美大厦29层一套商品房（186平方米）”三处房屋的所有权；2、判令被告陕西秦埔公司全面履行合同义务，立即为原告西安银行城南支行办理该三处房屋的所有权证（购买价款575万元）；3、判令被告陕西秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元（从1999年8月18日至2013年9月18日）；4、本案诉讼费用由被告陕西秦埔公司承担。
被告陕西秦埔公司辩称，涉讼房屋所有权证的逾期办理是因为西安银行城南支行造成的，并非因为陕西秦埔公司的原因。2008年，西安市房产测量事务所就西安银行城南支行所购房屋出具《建筑物分户实测报告》，显示西安银行城南支行所购房屋的实际面积为1228.6平方米，超出双方三次合同约定，应另行协商解决后才能办证，但是因西安银行城南支行屡次推脱，不予配合，才导致目前的争议。基于本案事实，西安银行城南支行房屋产权证书不能及时办理是因为西安银行城南支行不能按时履行合同所致，并非因陕西秦埔公司原因。同时，被告陕西秦埔公司提出反诉称，陕西秦埔公司与西安银行城南支行因买卖位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦南关正街一、二层营业大厅，于1994年6月6日签订了《购房合同》；后又分别于1997年11月7日和2000年3月16日签订了两份《补充合同》。约定：交易的房屋面积为1000平方米；房屋价款为每平方米价格为5750元，总价为575万元；付款方式为合同签订后西安银行城南支行在其处开了账户，在双方均取得合法的售、购资格后五日内付总房价的50%，泛美大厦工程完成正负零时再付15%，裙楼（1-8）层主体完工后再付15%，交付西安银行城南支行使用时再付15%，余款在办理完过户手续并保修期满后十日内全部付清。涉讼商品房竣工交付西安银行城南支行使用后，在没有经过实测的情况下，西安银行城南支行单方提出涉讼房屋面积仅有961平方米，不足销售面积；而陕西秦埔公司根据自己的专业经验认为，交付的实际面积实际为1020平方米，已超出合同约定的面积，双方对此未能达成一致意见。陕西秦埔公司认为西安银行城南支行擅自占用涉案面积，其实际占用面积与所购买面积不符。此节可以从1994年《购房合同》后所附的建筑图纸能证明该事实；双方约定的使用面积根据国家相关规定指的是建筑面积。陕西秦埔公司为了双方长期合作，遂同意在认同房屋实际面积为961与1020平方米之间的基础上，将泛美大厦29层2901房作为补偿交付西安银行城南支行使用，双方约定面积的最终核定以房地产部门的登记为准。随后西安银行城南支行长期占用涉讼房屋使用至今。2008年3月份，西安市房产测量事务所就所购房屋出具《建筑物分户实测报告》。该报告显示，西安银行城南支行所购10102号和10202号房屋实测面积共为1228.6平方米，比原先约定的购买面积多出228.6平方米，该数据大大超出了双方预计的961平方米与1020平方米，多出的面积相当于原面积的近四分之一。其所售房屋不仅没有面积不足，反而远远超出了合同中约定的面积。因为实际情况远超出双方当事人对房屋实际面积的预期，使西安银行城南支行获得泛美大厦29层2901号房屋的补足失去了前提。如果继续履行补足条款，则完全违背了签订合同最初的目的和民法的公平原则。由于该房屋的无偿补足条件已经丧失，西安银行城南支行无权主张对泛美大厦2901号房屋的所有权，并且应当支付房屋占用期间的费用。其多次找西安银行城南支行协商上述问题，请求合理支付超出部分相关费用，但西安银行城南支行一直借故推脱不予配合。另外，1993年西安市房地产管理局向陕西秦埔公司下发《关于对南郭村旧城改造建设用地的批复》市房地字（93）20号文件和1996年4月15日西安市政府下发（1996）16号文件，均能证明陕西秦埔公司迟延交付房屋是因为西安市委、市政府就市级机构改革提出方案及实施意见，撤销了市房地产管理局，其工作由其他部门接替。陕西秦埔公司延期交房属于不可抗力，故不应承担逾期违约金。请求：1、西安银行城南支行分层按比例分割、腾让未支付价款的228.6平方米房屋（价值16432200元），并支付自1999年5月1日起的房屋占用费12252450元（计算至2013年11月30日），并支付至实际返还房屋之日止；2、确认西安银行城南支行无权取得泛美大厦29层2901号房屋产权，认定西安银行城南支行与陕西秦埔公司为占用、租赁关系；3、判令西安银行城南支行支付陕西秦埔公司自2000年4月1日起泛美大厦29层2901号房屋占用费1739938元（计算至2013年11月30日），并支付至房屋实际返还之日为止。4、本案诉讼费用由西安银行城南支行承担。
西安银行城南支行针对陕西秦埔公司反诉辩称，1994年双方签订《购房合同》，当时并没有建筑面积、使用面积、公摊面积等用语，所以当年签订《购房合同》是一揽子合同；双方之间的补充合同是兜底合同，双方所说的使用面积真实意思表示是指套内面积。陕西秦埔公司要求其分层按比例分割、腾让未支付价款的228.6平方米的房屋，并支付房屋占用费的请求，没有任何事实和法律依据。双方分别在1994年6月6日签订《购房合同》，1997年11月7日和2000年3月16日签订两份《补充合同》，均系双方真实的意思表示，合法有效。西安银行城南支行已经支付了所购房屋的全部价款，陕西秦埔公司也已经明确表示同意不再向其追偿剩余购房款，除陕西秦埔公司为西安银行城南支行按约定办理房产证外，双方之间的权利义务已经全部履行完毕。西安银行城南支行是所购房屋的所有权人，不存在占用陕西秦埔公司房屋的情形，也不需要向陕西秦埔公司支付房屋占用费。西安银行城南支行所购买的房屋面积是按照实际使用面积（即套内面积）计算而不是以建筑面积计算。根据2000年3月16日签订的《补充合同》第一条中“…，而据西安银行城南支行测算陕西秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），…，而据陕西秦埔公司测算其给西安银行城南支行提供了1020平方米的使用面积。”可以看出，西安银行城南支行所购买的房屋面积计算标准是房屋套内的使用面积，而非建筑面积。陕西秦埔公司提供的《房产测绘成果报告》可以计算出，陕西秦埔公司交付的房屋的使用面积是948.16平方米，按照合同约定陕西秦埔公司应向其补交51.84平方米，所以其不存在多占房屋面积问题。又根据1994年6月6日双方签订《购房合同》中第三条约定：“此价格已经包含西安银行城南支行对陕西秦埔公司泛美大厦所有的公用设施及公用面积的使用权。”可以明确，西安银行城南支行已经对多出的228.6平方米已经支付过价款，不存在无偿占有，所以不需要向陕西秦埔公司支付占用费。陕西秦埔公司未按照双方《购房合同》的约定，在1999年5月18日交付房屋后三个月内办理房产证，直到2008年3月份才开始测量房屋面积并且着手办理房产证。因此，在国家政策变化的背景下，迟延办证导致购房面积的增加。无论是合同约定还是法律规定，西安银行城南支行对所谓多出的面积228.6平方米的房屋享有所有权，西安银行城南支行是在使用自己的房屋，不是占用陕西秦埔公司的房屋，陕西秦埔公司的反诉请求无事实和法律依据。陕西秦埔公司请求确认西安银行城南支行无权取得泛美大厦29层2901号产权，认定是占用、租赁关系，并主张占用费同样没有事实和法律依据。根据1994年6月6日双方签订《购房合同》第四条第一款：“交工期限为1996年6月30日，…”，第七条第一款规定：“陕西秦埔公司未按合同规定期限内将西安银行城南支行所购买的房屋交付使用，每逾期一日按购房价格的1‰向西安银行城南支行缴纳罚金。”陕西秦埔公司直到1999年5月18日才向西安银行城南支行交付房屋，应支付逾期交付违约金580元，加上西安银行城南支行为陕西秦埔公司代垫约60万元的装修费，共计640万元。陕西秦埔公司考虑到要承担巨额的罚金和装修费才将29层2901号房产补偿给西安银行城南支行。又根据2000年3月16日双方签订的《补充合同》约定，陕西秦埔公司向西安银行城南支行交付泛美大厦29层2901号房屋，是对延期交房支付数百万元滞纳金和代垫的装修费所作的补偿。根据公平原则，陕西秦埔公司不会因为59平方米面积争议，就将186平方米的房屋（即泛美大厦29层2901号房屋）交付给西安银行城南支行无偿使用。陕西秦埔公司反诉所称的用泛美大厦29层2901号房屋补足961平方米与1020平方米的房屋面积的主张，没有事实依据。陕西秦埔公司主张支付房屋占用费，已经超过诉讼时效，西安银行城南支行不应当支付所谓的房屋占用费。因此，陕西秦埔公司未按时办理房产证，属于单方违约，西安银行城南支行不存在违约。综上，陕西秦埔公司提出的反诉请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回陕西秦埔公司的反诉请求。
经审理查明，1994年6月6日，陕西秦埔公司与西安友谊城市信用社签订《购房合同》，第二条约定购房面积：一、二层合计约860平方米，以陕西秦埔公司、西安友谊城市信用社双方按陕西秦埔公司提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时实际面积结算。第三条约定购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元正，总价格约为肆佰玖拾伍万元，此价格已包含西安友谊诚实信用社对陕西秦埔公司泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权，当该合同生效后，双方均不得以各种理由（包含各种建材涨价的理由）提高或降低合同价格。第四条约定交工期限：交工期限为一九九六年六月三十日。第七条第一款约定违约责任为：陕西秦埔公司按合同规定期限内将西安友谊城市信用社所购房屋交付使用，每逾期一日按购房价格的1‰向西安友谊城市信用社交纳罚金（不可抗因素除外）。第八条第一款约定：泛美大厦工程完工后三个月内陕西秦埔公司负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担。1997年11月7日，陕西秦埔公司与西安合作银行友谊支行（原西安友谊城市信用社）签订《补充合同》，第二条约定：二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。第三条约定：增加面积计算方法和价格按原合同不变。第四条约定：净增部分价款捌拾万元整在补充合同签订后三日内一次付清。2000年3月16日，陕西秦埔公司与西安市商业银行友谊支行再次签订《补充合同》第一条约定：按合同约定西安市商业银行友谊支行购买陕西秦埔公司开发泛美大厦营业用房共计1000平方米，而据西安市商业银行友谊支行测算陕西秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），按实际面积应付总价款5255750元整，西安市商业银行友谊支行实际支付5502500元整。另陕西秦埔公司尚欠西安市商业银行友谊支行代垫装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元。而据陕西秦埔公司测算其给西安市商业银行友谊支行提供了1020平方米的使用面积，此争议不影响下列条款的补偿的内容。面积的最后核定依照房地产部门的登记为准。第二条约定：陕西秦埔公司同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给西安市商业银行友谊支行无偿补足。…，过户手续完备，于2000年4月1日前交付西安市商业银行友谊支行使用。第五条约定：如以上条款内容落实且交付西安市商业银行友谊支行使用后，西安市商业银行友谊支行同意不再向陕西秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则西安市商业银行友谊支行保留对其的追偿权。陕西秦埔公司也同意不再向西安市商业银行友谊支行追偿剩余的购房款及金库的装修费等。第六条：办理房产证的费用以房产部门登记为准，按国家规定西安市商业银行友谊支行、陕西秦埔公司双方分摊。2008年3月，西安市房产测量事务所就涉讼西安银行城南支行所购房屋出具《房产测绘成果报告》，其中《建筑物分户实测明细表》显示，西安银行城南支行所购买的10102号和10202号房屋实测套内建筑面积分别为390.42平方米、557.74平方米，合计948.36平方米，建筑面积分别为513.47平方米、715.13平方米，合计1228.60平方米。
另查明，协议签订后，西安友谊城市信用社于1994年6月23日、1994年6月24、1995年12月27日、1996年5月20日、1997年11月7日1998年8月8日、1999年5月14日等时间先后向陕西秦埔公司共计支付5502500元。1997年，根据西安市城市合作银行西合银发（1997）1号文件，西安友谊城市信用社更名为西安市城市合作银行友谊支行。1998年，根据西安市商业银行西商银发（1998）2号文件，西安市城市合作银行友谊支行更名为西安市商业银行友谊支行。2010年，根据中国银行业监督管理委员会银监复（2010）203号批复，西安市商业银行友谊支行更名为西安银行股份有限公司城南支行。
以上事实，有西安友谊城市信用社（西安银行股份有限公司城南支行）与陕西秦埔公司1994年《购房合同》、1997年《补充合同》、2000年《补充合同》以及付款凭证、房屋测绘成果报告等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。陕西秦埔公司与西安友谊城市信用社签订的《购房合同》以及陕西秦埔公司与西安市商业银行友谊支行签订的两份《补充合同》，签订涉讼合同买受人主体一方属同一主体，即西安银行股份有限公司城南支行。上述协议，不存在一方当事人将自己的意志强加给另一方当事人或者其他非正常因素的情形，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应该作为确定双方权利义务和责任的依据。
本案争议的焦点问题：一、陕西秦埔公司与西安友谊城市信用社签订的《购房合同》，双方当事人当时约定的房屋使用面积是建筑面积还是套内面积？关于涉讼西安银行城南支行所购买的10102号和10202号房屋面积，1997年11月7日，陕西秦埔公司与西安合作银行友谊支行（原西安友谊城市信用社）签订《补充合同》，第二条约定：二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。第三条约定：增加面积计算方法和价格按原合同不变。第四条约定：净增部分价款捌拾万元整在补充合同签订后三日内一次付清。2000年3月16日，陕西秦埔公司与西安市商业银行友谊支行签订的《补充合同》第一条显示陕西秦埔公司和西安银行城南支行就西安银行城南支行所购买的10102号和10202号房屋面积都曾进行过测量：西安市商业银行友谊支行测算陕西秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积）；陕西秦埔公司测算其给西安市商业银行友谊支行提供了1020平方米的使用面积。考虑到陕西秦埔公司和西安银行城南支行均非专业机构，房屋面积测算必然存在误差；结合2008年3月西安市房产测量事务所就涉讼西安银行城南支行所购房屋出具《房产测绘成果报告》，其中的《建筑物分户实测明细表》，西安银行城南支行所购买的10102号和10202号房屋实测套内建筑面积分别为390.42平方米、557.74平方米，合计948.36平方米，建筑面积分别为513.47平方米、715.13平方米，合计1228.60平方米，双方当事人自行测算的面积，测算的是套内建筑面积。而且，陕西秦埔公司与西安友谊城市信用社1994年6月6日签订的《购房合同》第三条约定购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元正，总价格约为肆佰玖拾伍万元，此价格已包含西安友谊诚实信用社对陕西秦埔公司泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权，当该合同生效后，双方均不得以各种理由（包含各种建材涨价的理由）提高或降低合同价格。已经显示该《购房合同》是一揽子合同，购房价格包含了西安友谊诚实信用社对陕西秦埔公司泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权。综上可以认定，双方当事人合同约定的使用面积真实意思表示应该是指套内面积。西安银行城南支行根据双方之间的合同已经向陕西秦埔公司支付了合同约定的全部购房款，而陕西秦埔公司未给西安银行城南支行办理涉讼房屋所有权证构成违约。西安银行城南支行主张就涉讼房屋办理房产证并未超出双方合同约定，陕西秦埔公司也在双方的补充合同中已经明确表示同意不再向西安银行城南支行追偿剩余购房款，故西安银行城南支行对涉讼房屋享有所有权，陕西秦埔公司应该按照双方约定为西安银行城南支行办理涉讼房屋房产证。综上，西安银行城南支行主张位于西安市南稍门什字东北角，西安银行城南支行购买陕西秦埔公司泛美大厦南关正街一层、二层营业用房和泛美大厦29层1号一套商品房（186平方米）房屋归其所有，陕西秦埔公司应为西安银行城南支行办理该三处房屋的所有权证的诉讼请求，本院依法予以支持。
二、陕西秦埔公司逾期办证应否否承担逾期办理房屋所有权证的违约金？2000年3月16日，陕西秦埔公司与西安市商业银行友谊支行再次签订《补充合同》第一条约定：按合同约定西安市商业银行友谊支行购买陕西秦埔公司开发泛美大厦营业用房共计1000平方米，而据西安市商业银行友谊支行测算陕西秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），按实际面积应付总价款5255750元整，西安市商业银行友谊支行实际支付5502500元整。另陕西秦埔公司尚欠西安市商业银行友谊支行代垫装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元。而据陕西秦埔公司测算其给西安市商业银行友谊支行提供了1020平方米的使用面积，此争议不影响下列条款的补偿的内容。面积的最后核定依照房地产部门的登记为准。第二条约定：陕西秦埔公司同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给西安市商业银行友谊支行无偿补足。…，过户手续完备，于2000年4月1日前交付西安市商业银行友谊支行使用。2000年3月16日，陕西秦埔公司与西安市商业银行友谊支行签订的《补充合同》第五条约定：如以上条款内容落实且交付西安市商业银行友谊支行使用后，西安市商业银行友谊支行同意不再向陕西秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则西安市商业银行友谊支行保留对其的追偿权。陕西秦埔公司也同意不再向西安市商业银行友谊支行追偿剩余的购房款及金库的装修费等。陕西秦埔公司按照双方约定已经将泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米交付给西安银行城南支行，作为给西安市商业银行友谊支行无偿补足，且西安市商业银行友谊支行同意不再向陕西秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，故西安银行城南支行要求陕西秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元的诉讼请求，本院依法不予支持。
三、陕西秦埔公司反诉西安银行城南支行主张的涉讼房屋是否超出双方合同约定？如上所述，由于陕西秦埔公司和西安银行城南支行均非专业机构，房屋面积测算必然存在误差；但结合2008年3月西安市房产测量事务所就涉讼西安银行城南支行所购房屋出具《房产测绘成果报告》，其中的《建筑物分户实测明细表》，西安银行城南支行所购买的10102号和10202号房屋实测套内建筑面积分别为390.42平方米、557.74平方米，合计948.36平方米，建筑面积分别为513.47平方米、715.13平方米，合计1228.60平方米，双方当事人自行测算的面积，测算的是套内建筑面积。而且，陕西秦埔公司与西安友谊城市信用社1994年6月6日签订的《购房合同》第三条约定购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元正，总价格约为肆佰玖拾伍万元，此价格已包含西安友谊诚实信用社对陕西秦埔公司泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权。综上可以认定，双方当事人合同约定的使用面积真实意思表示应该是指套内面积。加之双方明确约定，陕西秦埔公司同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给西安市商业银行友谊支行无偿补足；上述约定合同条款内容落实且交付西安银行城南支行使用后，西安银行城南支行同意不再向陕西秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金。可以明确西安银行城南支行主张的涉讼房屋并未超出双方合同约定。故陕西秦埔公司反诉请求西安银行城南支行分层按比例分割、腾让未支付价款的228.6平方米房屋（价值16432200元），并支付自1999年5月1日起的房屋占用费，确认西安银行城南支行无权取得泛美大厦29层2901号房屋产权，认定西安银行城南支行与陕西秦埔公司为占用、租赁关系，西安银行城南支行支付陕西秦埔公司自2000年4月1日起泛美大厦29层2901号房屋占用费1739938元的的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦西安银行股份有限公司城南支行购买陕西秦埔房地产开发有限公司的南关正街一层10102号、二层10202号营业用房和泛美大厦29层1号一套商品房归原告西安银行股份有限公司城南支行所有；
二、被告陕西秦埔房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内，协助原告西安银行城南支行办理位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦西安银行股份有限公司城南支行购买陕西秦埔房地产开发有限公司的南关正街一层10102号、二层10202号营业用房和泛美大厦29层1号一套商品房房屋所有权证；
三、驳回原告西安银行股份有限公司城南支行要求被告陕西秦埔房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元的诉讼请求；
四、驳回被告陕西秦埔房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费167124元（原告西安银行股份有限公司城南支行预交70163元、被告陕西秦埔房地产开发有限公司预交96961元），原告西安银行股份有限公司城南支行承担21775元，被告陕西秦埔房地产开发公司承担145349元。
如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 赵达西
人民陪审员 李培龙
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈 歆