广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第510号
原告广州宏城发展有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人陈志鸿，董事长。
委托代理人吴兵山，广东格林律师事务所律师。
被告陈冠霖，身份证住址为广州市越秀区。
委托代理人韦斌，1981年6月30日，身份证住址为广州市越秀区。
原告广州宏城发展有限公司（以下简称宏城公司）诉被告陈冠霖商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年2月6日立案受理后，于2013年7月1日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴兵山到庭参加了诉讼，被告陈冠霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宏城公司诉称：原被告双方于2012年7月13日签订《商品房预售合同》（合同编号201207149220）并于当日办理网签。该合同约定：（1）原告向被告出售位于天河区海安路13号之二（自编A2栋）2312房，房屋建筑面积96.02平方米，交易总价款人民币3269326元；（2）被告以按揭贷款方式支付楼价款：自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价的50.14%即1639326元，剩余房款1630000元需于2012年11月12日前申请办理银行按揭手续；（3）如被告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至监控账号，原告有权要求被告每日按未支付首期房价款万分之五的标准支付违约金，经原告催告，逾期超过90天仍未支付的，甲方有权解除合同；（4）因一方违约造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按本合同房款总金额的百分之十计算。被告实际于2012年6月22日支付定金5万元，剩余首期款项一直未付，更未能办理按揭贷款。就被告逾期支付首期房款行为，原告委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司于2012年8月21日向被告发出《催交款通知函》，通知被告尽快缴清首期房款1589326元。2012年9月20日，原告委托兴业公司再次向被告发出《催交款通知函》，通知被告尽快缴清房款。2012年12月5日，原告向被告发出《解除合同通知》，告知被告原告现行使合同解除权，解除双方买卖合同，被告已经于2012年12月7日收到该通知。根据上述合同约定及有关法律规定，结合上述事实，被告一直逾期缴纳首期房款，已经构成严重违约，原告有权要求被告支付违约金，有权依法解除合同。被告在合同解除后拒不协助原告办理网签涂销手续，导致原告房产一直无法出售变现。为维护原告自身权益，特起诉请求法院判令：一、确认原告与被告签订的商品房预售合同已于2012年12月7日解除，并判令被告立即协助原告到广州市国土资源与房屋管理局办理预售合同网上签订注销等退房手续。二、被告向原告支付违约金（逾期付款违约金111252.82元，以首期未付房款1589326元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2012年7月16日起计至2012年12月6日止；合同解除违约金326932.60元，按照房款总额10%计算。但由于被告已支付我方5万元购房款，根据合同补充协议第11条的约定，我方可以以被告已支付的购房款50000元抵扣上述合同解除违约金的部分款项，我方现主张进行抵扣，故实际要求被告向某的解除合同违约金为276932.6元）共计388185.42元。三、被告承担本案诉讼费及其他费用（公告费1000元）。
被告陈冠霖未作答辩。
经审理查明：宏城公司是位于广州市天河区海安路13号、13号之一、13号之二、13号之三的项目“财富世纪广场”的开发商，并取得相应的商品房预售许可证（编号为穗房预（网）字第20110523号）。
2012年7月13日，原告（甲方／卖方，下同）与被告（乙方／买方，下同）签订编号为201207149220的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方所购商品房为财富世纪广场自编A1、A2栋第自编A2栋23层2312号房，房屋地址天河区海安路13号之二（自编A2栋）2312房；用途为办公，建筑面积96.02平方米，套内建筑面积70.3平方米；该商品按套内建筑面积计算房价，总金额3269326元；（第八条）甲方同意乙方按照按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）支付全部房价款的50.14%即1639326元，剩余房款1630000元须于2012年11月12日前申请办理银行按揭手续；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期房价款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方；（第十一条）双方同意乙方委托甲方办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；等内容。上述《合同》的附件七《本合同补充协议》第十一条还约定：因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金；违约金按本合同第八条房款总金额的10%计算，等内容。上述《合同》还显示“本合同网上签订日期为2012年7月13日”。
案外人陈运展于2012年6月22日自愿代被告向原告支付了购买案涉房屋的定金50000元。除了上述定金外，被告在《合同》签订后没有再向宏城公司支付案涉房屋的房价款。原告称根据房地产交易惯例，上述定金于双方签署《合同》时自动转为购房款。
2012年8月21日、9月20日，原告通过加运美速递服务有限公司先后两次向被告（收件地址为《合同》中首部乙方即被告的通讯地址）邮寄案涉房屋的《催交款通知函》（主要内容均为向被告催收未付购房款1589326元），相应的妥投证明显示上述两邮件分别由“陈冠霖”于2012年8月28日签收、“陈”于2012年9月22日签收。
2012年12月5日，原告通过EMS向被告邮寄《解除合同通知》（主要内容为被告自签约以来除定金外至今未缴纳其余房款，严重违反《合同》第十条约定，故原告通知被告现行使合同解除权解除《合同》，且扣除房款的10%即326932.6元作为违约金等），相应的EMS国内特快专递邮件详情单显示：内件品名为“财富世纪广场A2栋2312单元解除合同通知书”，相应的妥投证明显示上述邮件于2012年12月7日妥投，签收人为本人签收。
本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
关于宏城公司要求确认《合同》已于2012年12月7日解除的问题。依据《合同》的约定，被告应于2012年7月15日前支付首期房价款1639326元，如经被告催告，逾期超过90日，被告仍未按约定支付的，被告有权解除合同。但被告经原告催告后至今没有支付除50000元定金外的其余房价款，被告从原告收到其催告之日（即2012年8月28日）起的第91日（即2012年11月25日）享有合同解除权。被告于2012年12月5日向原告邮寄《解除合同通知》，属于其合法行使约定解除权的行为，且该邮件业已被被告于2012年12月7日签收，故应当认定《合同》于上述邮件送达给被告之日即2012年12月7日解除。原告主张被告在《合同》解除后协助其到房地产管理部门办理《合同》的网上签订注销手续，理由成立，予以支持。
关于原告主张被告支付逾期付款违约金和解除合同违约金的问题。被告存在迟延付款的行为，构成违约，且经原告催告后至今仍未支付房价款余款，达到约定的原告行使合同解除权的条件，即导致《合同》解除的责任在于被告。《合同》附件七《本合同补充协议》第十一条约定：“因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金；违约金按买卖合同第八条房款总金额的10%计算”，原告主张被告按照案涉房屋的房价款3269326元的10%的标准支付违约金，符合上述约定，予以支持。按照该标准，被告应向原告支付违约金326932.6元。至于原告主张的逾期付款违约金，因原告已主张解除《合同》，且该违约金也是由于被告存在迟延付款的违约行为而产生，原告对被告同一违约行为同时主张其承担两种违约责任，不予支持。原告关于定金50000元已经在签订《合同》时转作购房款的陈述意见，因原告向被告所发出的两份《催款通知》内容均反映出原告已将定金50000元视为首期房款的一部分的意思表示（首期款1639326元-定金50000元=催收款1589326元），而现有证据并未显示被告对该意思表示予以反对，鉴于买卖双方在签订正式买卖合同后将定金转作价款符合日常交易习惯，本院对原告上述主张予以采信。现原告主张以被告已付的案涉房屋的购房款50000元冲抵上述违约金，符合《本合同补充协议》第十一条的约定，本院予以支持。冲抵后，被告还应向原告支付违约金合计276932.6元。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、确认原告广州宏城发展有限公司与被告陈冠霖于2012年7月13日签订的编号为201207149220的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2012年12月7日解除。
二、被告陈冠霖于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告广州宏城发展有限公司到广州市房地产管理部门办理上述合同的网上备案注销手续。
三、被告陈冠霖于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宏城发展有限公司支付违约金276932.6元；
四、驳回原告广州宏城发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7320元，由原告广州宏城发展有限公司负担2040元，被告陈冠霖负担5280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 严建华
人民陪审员 李 郁
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 何靖文
翁智敏