广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3797号
上诉人（原审被告）：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地。
法定代表人：陈光明，该司执行董事。
委托代理人：何火日、黄国炎，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家谅，男，1979年11月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
被上诉人（原审原告）：陈菊祥，女，1986年11月21日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
两上诉人共同委托代理人：熊飞、李成富，均系广东明盛律师事务所律师。
上诉人广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）因与被上诉人张家谅、陈菊祥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第836号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：鹿园公司是涉案美麓花园的开发商，已于2012年4月25日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月7日，张家谅、陈菊祥（为乙方）与广东鹿园交通物资发展有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街鹿颈村美麓花园御海国际居住小区B2栋1803房（建筑面积133.11平方米），总金额为971971元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，张家谅、陈菊祥已向鹿园公司付清全部购房款。涉案楼宇于2014年4月9日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年4月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，于同日通过消防验收，于2014年7月28日通过环保验收。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件，但尚未取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。鹿园公司曾于2014年5月10日向张家谅、陈菊祥发出《收楼通知书》，但张家谅、陈菊祥以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼，并委托本案委托代理人熊飞于2014年5月26日向鹿园公司发出《收楼异议通知书》。
因本案纠纷，张家谅、陈菊祥于2014年6月9日向原审法院起诉请求鹿园公司向张家谅、陈菊祥支付延期交楼违约金（以总房价款971971为本金，按每日万分之五的标准，从2014年1月1日起计至鹿园公司取得涉案房屋《建设工程竣工验收备案表》之日止）。
鹿园公司原审辩称：一、双方当事人在合同补充协议中已明确约定交房条件为涉案房屋取得《工程竣工验收报告》。《建设工程竣工验收备案表》不是收楼的必备条件及法定条件，因此张家谅、陈菊祥不得以尚未取得《建设工程竣工验收备案表》为由拒绝收楼，也不得据此要求鹿园公司承担违约责任。二、张家谅、陈菊祥虽对交楼条件提出异议，但其通过代理人提出的异议函只有代理人个人签名，没有代理人的单位盖章确认，故该异议函无效，因此，在张家谅、陈菊祥没有提出异议的情况下，应按约定时间和内容收楼。三、补充协议中已明确约定违约金金额不得超过房款总额的1%，该约定系双方的真实意思表示，双方应遵守，故鹿园公司延期交楼，应按上述约定计算违约金。
诉讼过程中，原审法院就补充协议中违约金封顶条款的效力问题依法向张家谅、陈菊祥作出释明，张家谅、陈菊祥认为该违约金封顶条款标准过低，不足以弥补其遭受的损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行调整，遂变更本案诉讼请求为：判令鹿园公司向张家谅、陈菊祥支付延期交房违约金，违约金自2014年1月1日起，以总房价款971971为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至鹿园公司取得涉案房屋《建设工程竣工验收备案表》之日止。鹿园公司对此仍坚持原答辩意见。
原审法院认为：张家谅、陈菊祥、鹿园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。据此，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于法定的交楼条件，鹿园公司对此提出的抗辩主张均不能成立，其未能按照合同约定的期限，将具备上述交楼条件的房屋交付给张家谅、陈菊祥使用，已构成违约。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与鹿园公司违约时限相联系，在鹿园公司目前已逾期交楼超过七个月的情况下，显然不足以弥补张家谅、陈菊祥的经济损失，故张家谅、陈菊祥据此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对该封顶条款进行调整属于合理诉求，原审法院予以支持。张家谅、陈菊祥要求鹿园公司每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金，该标准表述欠准确，为避免日后引起执行争议，原审法院确定为鹿园公司应按“中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率”计算违约金给张家谅、陈菊祥至其取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年8月22日判决：广东鹿园交通物资发展有限公司向张家谅、陈菊祥支付从2014年1月1日起至鹿园公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款971971元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算，其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每季度最后一个月的30日前支付，违约金总额以已付房价款为限。一审案件受理费386元，由广东鹿园交通物资发展有限公司负担。
判后，鹿园公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决以鹿园公司是否取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工备案表》作为交楼标准并计算违约时间，与合同约定不符。根据《补充协议》第六条的约定，双方同意涉案商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》。张家谅、陈菊祥不得以鹿园公司交楼时未取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为理由而拒绝收楼，亦不因鹿园公司是否取得备案表向鹿园公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。鹿园公司出售的涉案房屋于2014年4月30日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，并取得《工程竣工验收报告》，符合《补充协议》第六条及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交楼条件，且于2014年5月10日向张家谅、陈菊祥寄发了《收楼通知书》，通知张家谅、陈菊祥于2014年5月12日前来办理收楼手续。一审判决以鹿园公司是否取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工备案表》作为交楼标准并计算违约时间，与双方合同约定内容不符，涉案房屋交付的时间及违约时间只应计至2014年5月12日止。二、一审判决调整违约金违反了合同双方关于违约金不超过总房价款1%的约定。双方在《补充协议》第十三条第1款中约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。”鹿园公司认为该条款合法有效。张家谅、陈菊祥在一审法院释明上述条款的效力后，才认为约定违约金过低，要求调整，且变更了诉讼请求。张家谅、陈菊祥要求鹿园公司以总房价款为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至鹿园公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，但张家谅、陈菊祥并没有提供任何形式的证据证明其损失明显高于约定违约金，故应当承担举证不能的不利后果。为此，一审法院调整违约金不当。三、张家谅、陈菊祥于2014年5月12日签订《房屋交接记录单》，交接美麓花园小区B2栋1803房，应以实际收楼时间为计算违约金的截止时间点。鹿园公司上诉请求本院撤销一审判决，改判鹿园公司按照房屋总价款的1%向张家谅、陈菊祥支付延期交房的违约金。
张家谅、陈菊祥二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。具体答辩如下：1、鹿园公司在合同约定的期间至交楼时间至二审开庭时并没有取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，竣工备案表是法定的交楼条件，其通过与我方签订补充协议方式改变交楼条件违反法律强制性规定，没有法律效力。2、鹿园公司利用自己的优势在与业主签订的买卖合同时以补充协议的方式减轻、免除自身包括不符合交楼条件，迟延交楼、迟延办证的违约责任，改变违约金最高为1%，且并没有告知业主，违反法律规定，原审法院变更判决按照银行1年期间贷款基准利率计算合法，因此原审对法律适用和事实查明是正确的。3、鹿园公司在上诉中补充证据房屋交接记录单，首先，记录单并非新证据，一审完全可以提交；其次，房屋交接移交业主并不能免除鹿园公司迟延交楼的违约责任及法律义务，法律规定交楼的必备要件是取得竣工验收备案表，没有取得竣工验收备案表不能交楼，因此我方不同意鹿园公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：张家谅、陈菊祥于2014年5月12日签订《房屋交接记录单》，交接美麓花园小区B2栋1803房，鹿园公司为此向本院提交由张家谅、陈菊祥签名的《房屋交接记录单》予以证明。
二审期间，本院要求鹿园公司答复向相关行政机关办理《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况，鹿园公司未在本院指定的时限内予以答复。
本院认为：原审法院对鹿园公司与张家谅、陈菊祥之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对鹿园公司的上诉主张，本院认定如下：
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”鹿园公司至今未提交《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，诉讼中对其办理备案情况未作答复，故对鹿园公司上诉认为其于2014年5月10日发出收楼通知时已具备交楼条件的主张，本院不予支持。根据鹿园公司提交张家谅、陈菊祥于2014年5月12日签署的《房屋交接记录单》可知，张家谅、陈菊祥已于该日办理收取美麓花园小区B2栋1803房的手续，故鹿园公司上诉请求应以实际收楼时间为计算违约金的截止时间点合法有据，本院予以准许。鹿园公司计付违约金期间应从2014年1月1日起至2014年5月12日止。
双方签订的合同中约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，原审法院认定该条款未与鹿园公司违约时限相联系并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”张家谅、陈菊祥诉讼主张上述封顶条款确定鹿园公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，原审法院判决鹿园公司每日按“中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率”计付违约金给张家谅、陈菊祥与上述合同法第一百一十四条的规定并不相背，故本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第49条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、变更广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第836号民事判决为：广东鹿园交通物资发展有限公司于本判决送达之日起十日内一次性向张家谅、陈菊祥支付从2014年1月1日起至2014年5月12日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款971971元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；
二、驳回张家谅、陈菊祥其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费772元，由广东鹿园交通物资发展有限公司负担500元，由张家谅、陈菊祥负担272元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年十月三十日
书 记 员 李宪琼