湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘01执异95号
异议人张家界纬地酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪居委会2号居民点，组织机构代码68501173X。
法定代表人：钟家望。
委托诉讼代理人：彭乐智，男，汉族，1982年11月5日出生，住湖南省长沙市开福区，系张家界纬地酒店有限公司员工。
申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路189号，组织机构代码678028824。
负责人：王周屋。
委托诉讼代理人：严奉平，北京华城（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈甜甜，北京华城（上海）律师事务所律师。
被执行人ＸＸ坤昊实业有限公司，住所地湖南省永州市ＸＸ县河路口工业园，组织机构代码799148216。
法定代表人：王恩榜。
委托诉讼代理人：陆安杰，男，壮族，1985年9月29日出生，住广西省南宁市江南区，系ＸＸ坤昊实业有限公司员工。
被执行人张家界金陵旅游开发有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪，组织机构代码776752971。
法定代表人：蔡海松。
被执行人湖南清泉房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区春园步行街，组织机构代码717088302。
法定代表人：颜文，董事长。
被执行人湖南清泉商贸实业集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区，组织机构代码730531022。
法定代表人：颜文，董事长。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行与被执行人ＸＸ坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人张家界纬地酒店有限公司向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，异议人张家界纬地酒店有限公司的委托诉讼代理人彭乐智、申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行的委托诉讼代理人严奉平、陈甜甜，被执行人ＸＸ坤昊实业有限公司的委托诉讼代理人陆安杰参加了听证。现已审查终结。
异议人张家界纬地酒店有限公司称，异议人张家界纬地酒店有限公司在2009年4月20日与张家界金陵旅游开发有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日。评估至少存在以下几个严重的错误：一、将异议人张家界纬地酒店有限公司投资在物业上的装修费用计入金陵旅游的财产进行评估，增加了对该物业的估值。二、没有体现异议人张家界纬地酒店有限公司的承租人身份，更没有考虑异议人张家界纬地酒店有限公司的承租人身份对物业估值的影响。三、2015年续贷时，张家界金陵旅游开发有限责任公司也没有告知异议人张家界纬地酒店有限公司，异议人张家界纬地酒店有限公司在不知情的情况下可能丧失主张优先权的权利。异议人张家界纬地酒店有限公司作为张家界金陵旅游开发有限责任公司物业的承租方，在于该物业的装修部分，必须主张自己的单独权利，虽然装修与物业不可分割，但是装修价值却是可以计算的。在评估过程中，张家界金陵旅游开发有限责任公司、民生银行以及评估公司都知道承租状态而不予确认，实际上是损害异议人张家界纬地酒店有限公司合法权益的行为。异议人张家界纬地酒店有限公司具有优先购买权、要求返还装修投资的权利，同时，由于租赁在先抵押在后，承租人还应当继续享有买卖不破租赁的权利，可以继续承租该物业至2029年4月30日。异议人张家界纬地酒店有限公司请求撤销对张家界金陵旅游开发有限责任公司的强制执行。
本院查明，中国民生银行股份有限公司长沙分行与ＸＸ坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案前由本院于2017年3月13日作出（2016）湘01民初769号民事判决：一、被告ＸＸ坤昊实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金100000000元及利息2265938.44元（该利息含罚息、复利，暂计算至2016年5月25日止，2016年5月26日起的利息按合同约定计算至本金清偿之日止）；二、被告ＸＸ坤昊实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司长沙分行偿还垫付的索偿款2242500元；三、原告中国民生银行股份有限公司长沙分行有权就被告张家界金陵旅游开发有限责任公司所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第××号）、被告湖南清泉房地产开发有限公司所有的位于娄底市娄星区春园步行街银街10-4001、4002、5××1号房产证号为娄房权证娄底字第××号、00××31号、00××30号（娄房他证娄底字第××号）及土地证号为娄国用-2008-SG1487号、娄国用-2008-SG1488号、娄国用-2008-SG1489号（娄他项2014第T00756号）的房地产、被告湖南清泉商贸实业集团有限公司所有的位于娄底市氐星路22号第0002幢房产证号为娄房权娄底字第××、00××52、00××51号（娄房他证娄底字第××号）及土地证号为娄国用-2004-A0147号（娄他项2014第T00758号）的房地产折价或者以拍卖、变卖上述抵押物房产所得的价款在本判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿；四、被告张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司对被告ＸＸ坤昊实业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告ＸＸ坤昊实业有限公司追偿；五、驳回原告中国民生银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果被告ＸＸ坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费564342元，财产保全申请费5000元,共计569342元，由被告ＸＸ坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司共同承担。湖南清泉房地产开发有限公司不服该判决，上诉至湖南省高级人民法院。湖南省高级人民法院于2017年6月1日作出（2017）湘民终239号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24927.5元，由湖南清泉房地产开发有限公司负担。该判决生效后，ＸＸ坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司未能履行该判决，中国民生银行股份有限公司长沙分行向本院申请强制执行。本院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会-101、101等11套服务业用房进行评估。鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年1月22日出具评估报告。该评估报告载明，估价对象于2009年4月20日出租给张家界纬地酒店有限公司，租赁期限为2009年5月1日至2029年4月30日（共计20年），合同约定年租金为180万元，鉴于订立该租赁合同时，张家界金陵旅游开发有限责任公司为张家界纬地酒店有限公司股东，该租赁行为为关联交易且租金低于市场水平，故本次评估未考虑租约对估价对象价值的影响。异议人张家界纬地酒店有限公司不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2014年8月14日，中国民生银行股份有限公司长沙分行与张家界金陵旅游开发有限责任公司签订《最高额抵押合同》（编号为：公高抵字第2014年长冶金子部综额字014-03号），约定：张家界金陵旅游开发有限责任公司以其所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第××号）对ＸＸ坤昊实业有限公司在人民币壹亿元的最高债权额（即主债权本金的最高限额）内向中国民生银行股份有限公司长沙分行提供最高额抵押担保。协议签订后，中国民生银行股份有限公司长沙分行与张家界金陵旅游开发有限责任公司到相关行政管理部门办理抵押登记手续，领取他项权利证明。
本院认为，异议人张家界纬地酒店有限公司所提异议都是对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议，可以向评估机构提出，由评估机构对异议内容进行复核，不属于执行异议审查范畴，依法应当予以驳回。根据鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年1月22日出具的评估报告，异议人张家界纬地酒店有限公司作为涉案房屋的承租人对涉案房屋具有优先购买权。异议人张家界纬地酒店有限公司租赁涉案房屋时间为2009年，涉案房屋抵押给申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行的时间为2014年，根据买卖不破租赁原则，异议人张家界纬地酒店有限公司可以继续承租涉案房屋，但不能阻却对涉案房屋的执行。异议人张家界纬地酒店有限公司的异议请求及理由不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人张家界纬地酒店有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向湖南省高级人民法院申请复议。
审判长 郭天剑
审判员 盛知霜
审判员 谭斯元
二〇一八年七月四日
书记员 葛佳钰
附相关法律条文：
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。
异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。