湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂赤壁民初字第1381号
原告夏田农，女，1976年12月29日生，汉族，住赤壁市。
委托代理人周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。
被告湖北向往房地产开发有限公司。
住所地：赤壁市城北花园**栋*单元201。
组织机构代码：91421281576991847F。
法定代表人：胡永松，该公司总经理。
委托代理人周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原告夏田农诉被告向往公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员雷春独任审判，于2015年9月9日、2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周雅蕾、被告委托代理人周长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月28日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定被告其将开发的位于赤壁市河北大道领秀城商住楼第3栋4层A501号面积为137.78㎡的商品房计价499619元卖给原告，单价为3626.21元／㎡。合同约定，被告应于2014年12月31日向原告交付验收合格的房屋，逾期交房则按原告已交付房款的日万分之二计算违约金。原告在选购房屋时，被告向原告展示的楼层为25层，被告始终未告知原告楼层规划设计变更的情况，等该栋楼建成后，原告发现已将原有规划的25层增加至30多层。且1号楼也向东侧平移了10多米，严重影响了原告所购房屋的通风、采光及其他相应的权利，使原告小区公用面积减少，绿化率显著降低，同时影响了原告购房选择权且使原告房屋价值降低。故诉请法院责令被告履行交房义务支付原告逾期交房和办证的违约金并赔偿因规划变更楼层增加致原告房屋价值减少的损失200000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同、车位使用权转让协议书。
证明双方的权利及义务。
证据二、个人借款／担保合同、购房款收据。
证明原告已付清全部购房款。
证据三、建设工程规划许可证、楼盘公示图。
证明被告变更规划楼层，应承担违约责任。
证据四、被告的工商登记信息。
证明被告的主体资格。
证据五、房地产司法鉴定评估报告书。
证明原告的损失。
证据六、鉴定费发票。
证据七、原告所购房屋照片。
证明房屋不符合交付条件。
证据八、物业公司整改维修表。
证明房屋存在渗水问题，经整改仍未解决。
经庭审质证，被告认为证据一真实性无异议。车库的交付时间和房屋的交付时间应为一致，通知交房的时间也是交车库的时间。证据二购房款收据无异议，但按揭贷款是否到达被告账户需核实。证据三规划许可证属实，但规划许可证变更是经管理部门批准的合法变更，且在原告购房前已经变更。楼盘公示图是原告的照片，无时间也无参照物，不能证明变更的情况。应以建工局的备案为准。证据四无异议。证据五鉴定结论无事实依据和计算过程，经质询鉴定人可知估价目的是房地产原设计总层数与房屋现状总层数不一致影响房屋使用导致的房地产价值减损，而被告的设计本就是30层，故评估报告的估价目的错误。估价师声明称没有人对本评估报告提供了专业帮助，但鉴定人实际采纳了专家意见，评估报告有矛盾之处，不能作为证据采用。对证据六的真实性无异议，但评估报告违规、矛盾多处，不应作为证据采用，因此该费用应由原告自行承担。证据七真实性、关联性无法核实，不能证明原告房屋有渗水情况。证据八真实性不予认可，不是被告出的东西，且不是原件。且物业公司整改维修表说的是3栋401漏水未解决，而原告的房屋为501，故该证据与本案没有关联性。另外如果房屋需要维修，也应该是先收房有渗水问题再提请物业维修，不能以渗水为由拒绝收房。
本院认为原告提供的证据一、二、四、六具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，予以确认。证据三中建设工程规划许可证是规划部门颁发的证件，本院予以确认。楼盘公示图不具备证据的真实性，且无其他内容说明，不能证明被告以该楼盘公示图公示房屋为25层，不予采信。证据五房地产司法鉴定评估报告书，未纳入报告中的分析和计算过程已补充完整。鉴定机构和鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，估价目的是房屋原有总层数与实际总层数不一致影响房屋使用导致的房地产价值减损，并无错误，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据七、八经本院庭审后与物业公司经理共同现场勘察，照片和维修表的真实性属实，但该照片只能证明本案房屋卫生间存在因下水管改道导致的渗水问题及南面邻居有违规改建装修阳台的问题，不能证明房屋不符合交付条件。
被告辩称，在原、被告签订合同之前，该房屋的规划变更手续已经公示。规划手续已张贴、沙盘按比例缩小摆放、建筑总面积、绿化率、总高度、地点等变更内容均已公示。且合同约定只有在该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更时负有约定的书面通知原告的义务。因此被告在楼层变更时不具备通知原告的义务，更不存在违约。房屋在2014年已经验收合格，可以交付，且已通知原告收房，被告没有逾期交房的违约行为。原告未收房，致办证不能，被告不承担违约责任。
被告为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同。
证明被告没有违约。
证据二、咸宁日报的交房公告、通知原告收房的录音光盘。
证明被告已按期交房。
证据三、赤壁市领秀城建设项目批前公示照片。
证明规划变更已公示。
证据四、建筑工程竣工验收报告。
证明原告所购房屋于2014年12月27日经验收合格。
证据五、住宅质量保证书、使用说明书。
证明2014年12月被告已出具合法的住宅质量保证书、使用说明书，符合合同约定和法律规定的交房条件。
证据六、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。
证明房屋开发项目已办理完毕竣工验收备案。
证据七、赤壁市城乡规划局证明。
证明赤壁市城乡规划局已于2012年8月批准诉中房屋由25层变更为30层，规划变更在原告购房之前。
经庭审质证，原告认为证据一真实性无异议，但房屋未备案，不具备交房条件，合同不能证明被告未违约。证据二属实，能够证明被告已经通知交房。证据三照片不具有真实性，不能证明规划变更在原、被告签合同之前。证据四真实性无异议，但该验收报告只是其中一项的验收，不能证明符合交房条件。证据五是被告单方面出具的，不能证明符合交房条件。证据六无异议，认可从备案日起被告具备交房条件。证据七书面证明不能证明规划变更的时间，只有规划许可证才能证明。
本院认为被告提供的证据一具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，故予以确认。证据二具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明被告已通知原告收房，故予以确认。证据三赤壁市领秀城建设项目批前公示照片不具备确切的拍照时间点，不能证明规划变更已于原、被告签合同前已公示。证据四建筑工程竣工验收报告具备证据的真实性、合法性、关联性能够证明被告作为建设单位已经组织对所建房屋进行了验收，本院予以采信。证据五住宅质量保证书、使用说明书是被告自行签署的，只能证明被告按约定提供了上述书面文件，不能证明房屋符合交房条件。证据六具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明房屋开发项目已办理完毕竣工验收备案，本院予以采信。证据七是书面证言，非规划设计许可证，且该证明内容“赤壁市城乡规划局已于2012年8月批准诉中房屋由25层变更为30层”与商品房买卖合同登记的的鄂规工程421281201200046（2012年11月23日颁发）规划许可证时间不符，本院不予采信。
经审理查明，2013年9月28日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，购买被告开发的位于赤壁市河北大道领秀城商住楼第3栋4层A501号（前面加A是为了区别于5楼的501）面积137.78㎡的房屋一套，3626.21元／㎡，总价款499619元。合同约定，原告应于2013年9月28日前支付首期房款150619元，余款349000元应于同年10月15日前提供办理按揭贷款的手续。被告应于2014年12月31日起依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。逾期交房45日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应于2015年元月1日起至实际交付日止按原告已交付房款的日万分之二计算违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。商品房到达交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应出示房屋经验收合格的文件，并签署房屋交接单，还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第九条还约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办的，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五条约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。2013年9月30日，原告交付购房款150619元，余款349000元办理了按揭贷款。
2014年1月12日，原、被告签订一份车位（库）使用权转让协议书，约定原告购买被告领秀城小区地下一层015号面积为16㎡的车位。转让费为50000元。2014年12月31日交付，交付符合协议约定的交付标准并达到使用条件。被告仅转让车位（库）使用权，不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案等政府手续。不办理所有权证书。原告按本协议及有关规章制度停放车辆。协议签订后原告支付被告转让费50000元。
2014年12月23日，被告在咸宁日报上发布交房公告，并于同月30日电话通知原告收房。
2014年12月27日，被告组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收。2016年1月25日，该工程2#楼、3#楼经赤壁市建设局竣工验收备案。
同时查明，原、被告签订的商品房买卖合同登记原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23日颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。因合同约定的总层数与实际总层数不一致导致房地产价值减损，原告申请鉴定。本院依法委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司予以鉴定。该公司作出房地产司法鉴定评估报告书，评估确定因房地产原设计总层数与现状总层数不一致导致房地产价值减损13405元。
另查明，原告所购房屋为4楼，现编号为A501。有一卫生间存在渗水问题。南面阳台所对的邻居入住后将其阳台改造并违规安装了防护网。
根据双方当事人的诉辩意见，结合原、被告的陈述，本院认为本案的争议焦点：一、被告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。二、原告所购房屋是否经历规划变更。如是，被告是否承担赔偿房屋价值减损的责任。针对上述争议焦点，本院分析如下：
一、被告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。
1.关于是否逾期交房的问题。
合同第八条约定被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。合同补充协议第九条约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。对此，原告认为经验收合格是指房屋经建设局备案。只有符合交房条件，被告才能算交房。被告认为2014年12月27日其已组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收，并验收合格。2014年12月23日，其在咸宁日报上发布交房公告，并于同月28日邮寄通知原告收房，被告没有逾期交房的违约行为。
本院认为，商品房验收包括工程质量验收和综合验收。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程严格审核的基础上核发的，具有可信赖性。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准。从本案合同补充协议第九条内容看，原、被告约定的是工程质量验收。被告自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收的验收未经质量监督部门备案，与合同约定并经质量监督部门备案不符。本案诉争房屋在2016年1月25日取得赤壁市建设局竣工验收备案证明书，远超2014年12月31日。故本院认定被告有逾期交房的违约行为。原告愿意以当日为被告交房日于法有据，本院准许。被告辩称2014年12月27日已组织相关单位验收，并验收合格没有逾期交房的违约行为于约不符于法无据，本院不予支持。被告逾期交房390天，应支付原告逾期交房违约金34606元（443668元＊2／10000＊390天）。
关于原告请求被告支付逾期交付车库的违约金问题。本院认为车位（库）使用权转让协议书未约定车位的交付标准和条件，也未约定逾期交付的违约责任。车位的转让也并非房屋买卖，不需要符合法定的交付条件。且原告未提供因被告逾期交付车位导致损失的证据。故原告请求被告按逾期交房的约定支付逾期交付车库的违约金没有合同约定，也无法律规定，本院不予支持。
关于原告所诉的房屋卫生间存在渗水、相邻房屋违规安装阳台防护网、改变阳台下水管道可能会导致其阳台流水不畅买卖房屋不符合商品房交付条件的问题。
本院认为，原、被告在房屋买卖合同中仅约定有被告交付原告经验收合格（单体验收合格）的商品房，该条件被告已于2016年1月25日因取得赤壁市建设局竣工验收备案证明书而具备。故原告所诉称的事实不是合同约定的房屋不符合交付条件的情形。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用……。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，……原告所诉的事实不属于房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也不是因质量问题严重影响正常居住使用的情形。也即非法定的房屋不符合交付条件的情形。原告以上述事实认定房屋不符合交付条件于约于法无据，本院不予支持。房屋卫生间渗水经现场勘察被告已维修完好，相邻房屋违规安装阳台防护网、改变阳台下水管道原告可要求被告整改或以另案诉讼的方式解决。
2.关于是否逾期办证的问题。
合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五条约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。
本院认为，从上述内容看，双方并没有约定被告办理房地产权属证书的明确日期，被告提供资料报产权登记机关备案的义务也从领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算，而领秀城小区尚未取得综合验收备案。故原告诉称被告有逾期办证的违约行为于约无据，其诉请被告支付逾期办证违约金本院不予支持。
二、原告所购房屋是否经历规划变更。
1.关于房屋是否经历规划变更。
合同第一条约定原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。对此被告辩称在原告购房前该规划已变更且已公示，规划局未另行出具规划许可证，但出具了书面的证明予以证实。
本院认为，原、被告于2013年8月18日签订的商品房买卖合同，合同登记的建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证颁发于2012年11月23。而赤壁市城乡规划局书面证明2012年8月市政府批准诉中房屋由25层变更为30层。该证明时间上早于鄂规工程421281201200046许可证，明显与合同约定的事实不符，且规划变更必须重新取得规划许可证，该证据也无证明力。故被告辩称诉争房屋在原告购房前已变更规划且已公示证据不足。本院认定原告所购房屋有规划变更的事实。
2.被告是否承担原告因规划变更致房屋价值减损的责任。
合同第十条合同约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。原告认为被告变更规划，通风、采光、有影响，容积率变化，住房增多，电梯运行变慢，影响生活质量，导致其房屋价值降低。被告应予赔偿。被告辩称楼层变更不是合同约定的书面通知原告的内容，且不影响房屋的质量和使用功能，不应当承担赔偿责任。
本院认为，规划方案决定了原告所购房屋的朝向、采光、通风、绿化、公共面积分摊、公共配套设施使用等问题。故被告所交付的房屋必须与规划一致。被告变更规划构成违约，对因此给原告造成的损失应负违约赔偿之责。咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司鉴定因总层数不一致导致原告房地产价值减损12357元。被告应承担原告房屋价值降低的违约赔偿责任，支付原告12357元。
综上，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方均具约束力。被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。被告变更规划，致原告房屋价值降低，应赔偿原告因此而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下：
一、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告夏田农逾期交房违约金34606元。
二、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告夏田农房屋价值降低赔偿款12357元。
三、驳回原告夏田农的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用4300元，减半收取2150元，由原告夏田农负担1663元，被告湖北向往房地产开发有限公司负担487元。鉴定费5000元，保全费1270元，由被告湖北向往房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 雷春
二〇一六年七月七日
书记员 李鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。