贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第136号
上诉人（原审被告）贵州贵信物资工贸有限公司
法定代表人海燕鸣。
委托代理人叶树
委托代理人杨祖望
被上诉人（原审原告）中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司
法定代表人杨俊
委托代理人包小燕
委托代理人邓宗勇
上诉人贵州贵信物资工贸有限公司（以下简称贵信物资公司）与被上诉人中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司（以下简称都匀桥梁公司）租赁合同纠纷一案，福泉市人民法院于2014年5月12日作出（2014）福商初字第34号民事判决后，贵信物资公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2001年6月8日因原告开办的福泉市贵信黄磷厂（以下简称黄磷厂）拖欠都匀供电局新装供电工程贴费被诉，在强制执行的过程中黄磷厂与供电局达成了将黄磷厂全部交给供电局托管7年的托管协议，供电局托管后则将黄磷厂租赁给被告从事生产经营活动，2008年6月20日托管期满后供电局与黄磷厂、原告、被告达成了移交协议，协议约定黄磷厂由被告继续租赁，供电局托管期间将黄磷厂价值543439.24元的办公用品和库存材料交给了被告使用，该费用由被告直接付给原告。同年6月21日原告与被告正式签订了《财产租赁合同》，合同约定原告将黄磷厂租给被告从事生产经营活动，租赁期限一年，租赁费每月50000元，合同签订后双方办理了移交手续，原告将黄磷厂交付给了被告，租赁期满后双方于2009年12月24日又续签了合同，第二次租期满后于2010年3月24日再次续签了合同，合同约定租期9个月，租金每月25000元，被告恢复生产时租金为每月91667元，租金按月支付，逾期支付按同期银行贷款利率的四倍支付违约金等。至2010年3月23日被告欠原告租金1297788元。因被告未按期履约，原告多次催收，被告亦多次作出承诺，但均未兑现。租期满后，被告继续占用原告的租赁物。原告被迫于2013年9月25日在对黄磷厂所有的物资作公证证据保全后收回了黄磷厂，至此被告按2010年3月24日续签的合同计算，请求人民法院判决被告给付拖欠原告的租赁费为2335288元，违约金1751253.24元。
原审原告都匀桥梁公司一审诉称：福泉市贵信黄磷厂系原告开办的化工厂，2001年黄磷厂因欠都匀供电局新装供电工程贴费而被供电局起诉，该案判决生效后，在强制执行的过程中黄磷厂与供电局达成了将黄磷厂全部交给供电局托管7年的托管协议，供电局托管后则将黄磷厂租赁给被告从事生产经营活动，2008年6月20日托管期满后供电局与黄磷厂、原告、被告达成了移交协议，协议约定黄磷厂由被告继续租赁，供电局托管期间将黄磷厂价值543439.24元的办公用品和库存材料交给了被告使用，该费用由被告直接付给原告。6月21日原告与被告协商签订了《财产租赁合同》，合同约定原告将黄磷厂租给被告从事生产经营活动，租赁期限一年，租赁费每月50000元，合同签订后双方办理了移交手续，原告将黄磷厂交付给了被告，被告亦按约定支付了租金，租赁期满后双方于2009年12月24日续签了合同，第二次租期满后于2010年3月24日再次续签了合同，合同约定租期9个月，租金每月25000元，被告恢复生产时租金为每月91667元，租金按月支付，逾期支付按同期银行贷款利率的四倍支付违约金等。合同签订后被告未按期履约，为此原告多次追讨，被告亦多次作出承诺，但均未兑现。租期满后，在双方未续签合同的情形下，被告继续占用原告的租赁物，但不履行支付租金的义务。原告数次发函要求被告支付拖欠的租金、承担违约责任，并通知被告要收回黄磷厂，均无结果。原告被迫于2013年9月25日在对黄磷厂所有的物资作公证证据保全后收回了黄磷厂，至此被告拖欠的租赁费达2335288元，违约金达1751253.24元。故请求人民法院依法作出判决。
原审被告贵信物资公司一审辩称：被告不予支付租金的理由有，第一、被告在租赁期内对设备进行了维修，耗资费用近800余万元；第二、原告未给被告办理或协办“高危行业”必须的《黄磷生产许可证》。致使省、州、市三级质监部门处以巨额罚款；第三、被告收到原告的租金后未出具发票，将面临严重的偷漏税责任；第四、原告不协办《特种生产许可证》是一种变相的阻挠和干预被告合法的生产经营活动；第五，原告的无证出租行为，该合同也是一种无效合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告贵信物资公司承租原告开办的黄磷厂，约定了按月支付租金，及逾期支付违约金的计算方式，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。当事人受其约束，并应按约定全面履行。故原告都匀桥梁公司请求被告贵信物资公司在租期内按约定支付拖欠的租金，予以支持。对于租期届满后至原告作公证证据保全后收回黄磷厂，根据合同法第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原告都匀桥梁公司请求被告贵信物资公司在租期届满后至收回黄磷厂期间按第三次所签合同约定支付拖欠的租金，亦予以全部支持。对于违约金，虽约定按银行贷款利率的四倍支付，但因各商行及不同的用途，利率水平也不一致，故以中国人民银行同期贷款的基准利率为计算方式。对被告所抗辩的在租赁期内对设备进行了维修，耗资费用近800余万元的理由，因在合同中并无约定由原告承担，且无原告确认，故不予采信。对被告所列原告未给被告办理或协办“高危行业”必须的《黄磷生产许可证》，因在合同中并无约定，且被告没有证据证实必须由所有权人即原告办理，同时在此情形下，被告有权主动选择一切包括法律手段维护其合法权益。而不是以此作为拖欠租金的理由。再次被告以原告收到被告的租金后未出具发票，将面临严重的偷漏税责任，该事实因未发生，如造成必要的损失，被告可依法另行主张，关于被告提出原告不协办《特种生产许可证》是一种变相的阻挠和干预被告合法的生产经营活动及原告的无证出租行为，该合同也是一种无效合同等理由均是对法律的错误认识。对此被告的抗辩理由，均不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：限被告贵州贵信物资工贸有限公司于本判决生效后三十日内给付原告中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司租赁费人民币二百三十三万五千二百八十八元，并从2010年12月起至本判决指定的履行期限止按拖欠的租赁费以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付违约金。案件受理费39492元，由被告贵州贵信物资工贸有限公司承担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人贵信物资公司不服，向本院上诉称：一、一审法院将两种不同性质的法律关系混同在一个案件中处理在程序上是严重的错误。据一审法院查明事实，当事人双方的租赁合同在2010年12月24日因期限届满终止，2008年6月21日至2010年12月24日间双方的法律关系是租赁关系。此后双方未就租赁事宜达成书面或口头的协议，虽然由于被上诉人拒绝回收出租物导致上诉人代为看管，但是双方的法律关系已完全不同于此前的法律关系。一审判决误将两种不同性质的法律关系混同在一个案件中处理，不符合《民事诉讼法》的规定，还严重损害了上诉人的合法利益。二、一审法院认定当事人双方所签《财产租赁合同》合法有效是严重的错误。首先，贵信黄磷厂系上诉人从供电局处承租了贵州福泉宏泉黄磷厂的企业财产后投资开办的企业，该企业与被上诉人之间无任何投资关系，宏泉黄磷厂才是出租财产的合法所有人，被上诉人无权就出租宏泉黄磷厂与上诉人签订任何协议。其次，当事人双方所签合同实质上违反了国家法律的规定。根据国家法律规定，黄磷作为“高危行业”必须办理《黄磷生产许可证》，并规定办理该证必须拥有场地及设备的所有权，租赁企业不能办理。被上诉人在订立合同前向上诉人虚假承诺可以办理到该证，促使上诉人从其处租赁设备。所以合同内容不具有合法性。三、一审判决关于租金、违约金的认定及判决与事实、法律不符，希望二审法院予以纠正。上诉人虽然取得了黄磷生产设备的承租使用权，但由于国家政策的禁止性规定而不能进行生产也无任何收益，上诉人没有任何过错，双方的租赁合同在2011年前就已届满，被上诉人却将租金计算至2013年9月与事实不符。一审确认的违约金几乎是被上诉人主张的本金的一半，显然不符合《合同法解释二》第29条的规定。四、一审判决关于“......被告没有证据证实必须由所有权人即原告办理，同时在此情形下，被告有权主动选择一切包括法律手段维护其合法权益”说法是经不起事实推敲的。上诉人几次向相关部门反映“因该厂产权不属于我厂而导致省技术监督局未予受理我厂的申办”，政府相关部门也多次协调被上诉人督办该证。上诉人多次恳求被上诉人协办，但被上诉人置之不理。综上所述，一审判决不公，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人都匀桥梁公司二审答辩称：一、本案只有租赁没有代管。二、答辩人的主体资格没有错误。贵州福泉宏泉黄磷厂系答辩人开办的工厂，该厂因亏损严重在托管之前就已名存实亡。一审中已做过说明在起诉状中误把福泉宏泉黄磷厂写成了贵信黄磷厂，不存在答辩人虚构贵信黄磷厂是自己开办的厂的事实。上诉人的理由不能成立。三、本案合同合法有效，受国家法律的保护。上诉人与答辩人签订的任何一份合同都没有约定答辩人应该帮助上诉人办理黄磷生产许可证。四、上诉人关于其方办证的相关事宜与本案合同无关。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决依法应予以维持。上诉人的理由不能成立，上诉请求依法应予以驳回。
二审举证期限内，上诉人贵信物资公司提交以下证据：1、福泉市工商局分别于2005年9月5日、2005年9月8日出具的证明，拟证明福泉市宏泉黄磷厂是经工商注册登记的独立企业法人，具有独立诉讼主体资格，与福泉市贵信黄磷厂不是同一企业。
被上诉人都匀桥梁公司的质证意见：这两份证明都不是新的证据，福泉市宏泉黄磷厂是被上诉人投资成立的工厂，福泉市贵信黄磷厂是上诉人成立的工厂，本案是围绕上诉人拖欠宏泉黄磷厂租金的事实来进行审理的。
2、福国用（2008）第20080943号土地使用证，拟证明黄磷厂属于宏泉黄磷厂的资产，不属于被上诉人。
被上诉人都匀桥梁公司的质证意见：宏泉黄磷厂是被上诉人的下属企业，该企业在2001年之前因经营不善已交由被上诉人管理，该证据与本案没有因果关系。
3、福泉市贵信黄磷厂及部分职工向福泉市领导写的报告，拟证明宏泉黄磷厂的资产属于自己所有，不属于被上诉人。
被上诉人都匀桥梁公司的质证意见：该证据与本案无关，恰好说明宏泉黄磷厂已经名存实亡转由被上诉人管理、出租，上诉人承租黄磷厂10余年的事实，至于企业出现危机与被上诉人无关，不能证明主体错误。
4、全许办（2005）70号关于对《关于租赁设备的企业可否办理生产许可证的请示》的批复，拟证明双方签订的合同违反了国家的行政规章。
被上诉人都匀桥梁公司的质证意见：该证据不是新的证据，且是否办理生产许可证和应否交纳租金没有关系，不予质证。
5、2005年4月20日双方签订的《财产租赁合同》，拟证明被上诉人向上诉人主张的租金中有部分租金是该合同产生，但一审把两个合同涉及的款项一并处理不当。
被上诉人都匀桥梁公司的质证意见：不予质证。
经本院审理查明：2001年6月8日因被上诉人都匀桥梁公司开办的福泉市宏泉黄磷厂拖欠都匀供电局新装供电工程贴费被诉，在强制执行的过程中福泉市宏泉黄磷厂与供电局达成了将该厂全部交给供电局托管7年的托管协议，供电局托管后则将福泉市宏泉黄磷厂租赁给上诉人贵信物资公司，上诉人为此成立福泉市贵信黄磷厂并以福泉市贵信黄磷厂的名义从事生产经营活动。托管期满后，被上诉人、福泉市宏泉黄磷厂作为甲方，都匀供电局作为乙方、与丙方上诉人贵信物资公司、福泉市贵信黄磷厂于2008年6月20日达成了移交协议，协议约定福泉市宏泉黄磷厂由上诉人继续租赁，该黄磷厂价值543439.24元的办公用品和库存材料交给了上诉人使用，该费用由上诉人直接付给被上诉人。据此，被上诉人与上诉人于同年6月21日正式签订了《财产租赁合同》，合同约定被上诉人将该黄磷厂租给上诉人从事生产经营活动，租赁期限暂定一年，自2008年6月21日起至2009年6月21日止，租赁费每月50000元。合同签订后双方办理了移交手续，被上诉人将黄磷厂交付给了上诉人。由于至2009年11月，上诉人尚欠1131120元租金未支付，被上诉人遂于2009年12月22日发出催收通知。上诉人收悉后于2009年12月24日作出“在2009年12月31日前付80万元，剩余331120元在2010年2月底之前付清，如果不按时偿还，愿意承担按银行同期贷款利率的四倍支付违约金”的还款承诺。双方遂于2009年12月24日又续签了合同，约定租赁期限暂定四个月，自2009年11月23日起至2010年3月23日止，租金每月91667元。2010年3月24日，双方再次续签租赁合同，合同约定租期暂定9个月，自2010年3月24日起至2010年12月23日止，租金每月25000元，上诉人恢复生产时租金为每月91667元，租金按月支付，逾期支付按同期银行贷款利率的四倍支付违约金等。上诉人作出还款承诺后至2010年12月23日期间，仅在2010年12月6日支付了20万元给被上诉人。租赁期限届满后，双方多次就续租事宜进行协商，但未能达成一致协议。截止2010年12月23日即合同约定的租赁期限届满之日，上诉人欠被上诉人租金共计1522788元未支付。为此，2012年5月21日，被上诉人致函上诉人要求上诉人续签合同，如在2012年5月18日之前不能签订合同，则解除双方的财产租赁关系，并限期上诉人支付租金和违约金。2012年6月27日、2012年11月14日被上诉人向上诉人发出收厂通知。上诉人收悉后既未交付租赁物，也未支付租金，被上诉人遂于2013年9月25日在对黄磷厂所有的物资作公证证据保全后收回了黄磷厂，至此上诉人按2010年3月24日续签的合同计算，请求人民法院判决上诉人给付拖欠被上诉人的租赁费为2335288元，违约金1751253.24元。
另查明，2006年至2010年期间，福泉市贵信黄磷厂因无工业产品许可证擅自生产，多次受到相关质监部门的行政处罚。
又查明，根据黔南州工商局注册科《企业名称变更证明书》，原名为贵州中铁路桥工程有限公司的企业，变更后的名称为中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司，一审误写为中铁十五局集团都匀路桥工程有限公司。
本院认为：关于本案租赁合同的效力问题。首先，福泉市宏泉黄磷厂系被上诉人投资开办的企业，由于各种因素出现了不能正常生产的情况后，由被上诉人履行福泉市宏泉黄磷厂的资产管理人的职责，上诉人对该事实是知晓的，这从上诉人在与供电局、被上诉人签订移交协议以及此后与被上诉人签订的《财产租赁合同》过程中均未对被上诉人的缔约主体资格提出异议能够得到印证。因此，上诉人主张被上诉人无权出租黄磷厂的法律依据不充分，也有违诚信原则，其理由不充分。其次，从双方数次签订的租赁合同内容来看，涉及的是财产租赁，范围为厂区内的全部土地、厂房、办公楼以及移交清单内的全部生产设施、设备和办公用品，未涉及生产许可证，双方也未对生产许可证的办理进行约定，况且上诉人是以福泉市贵信黄磷厂的名义从事生产经营活动。因此，上诉人关于被上诉人未给上诉人办理生产许可证因违反《中华人民共和国工业产品生产许可证管理条例》第九条以及全国工业产品生产许可证办公室全许办（2005）70号《关于对﹤关于租赁设备的企业可否办理生产许可证的请示﹥的批复》的规定，双方签订的租赁合同应属无效的主张，不属于本案审理的范围，一审法院认定本案财产租赁合同为有效合同并无不当。在合同约定的租赁期限内，上诉人理应按照合同约定履行支付租金的义务。在2006年至2010年期间上诉人因无证生产多次受到行政部门的处罚，在此情况下，如若合同目的不能实现，为避免损失进一步扩大，上诉人应积极行使解除合同的权利，但上诉人不仅怠于行使权利，反而仍与被上诉人几次续签合同，且均未对办证义务进行明确约定，故上诉人不能以被上诉人未办理生产许可证为由拒付租金。
关于合同约定的租赁期限届满后还应否计付租金的问题。本案涉及的最后一份《财产租赁合同》约定的租赁期限至2010年12月23日届满。虽然双方在租赁期限届满后一直在洽谈续租事宜，但至2013年9月25日上诉人并未向被上诉人移交黄磷厂，上诉人也无证据证明其曾向被上诉人提出返还主张而被上诉人拒收租赁物，故上诉人主张租赁期限届满后双方的关系为代管关系，不应支付相关费用的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。据此，本院认为上诉人亦理应向被上诉人支付占有使用费。对于占有使用费标准，综合双方因素，确定为2010年3月24日的租赁合同约定的标准的一半计付租金至移交黄磷厂之日，即25000元÷2×33个月（2010年12月24日至2013年9月25日）=412500元。
此外，上诉人主张被上诉人诉请的租金中有部分租金是因双方另外的租赁合同产生，不应一并处理，对此本院认为，在2009年12月22日被上诉人向上诉人发出的《通知》中载明至2009年11月上诉人尚欠租金为1131120元，从《通知》载明的构成情况来看，虽然其中有部分租金产生于本案的租赁关系发生之前，但上诉人已于2009年12月24日向被上诉人出具还款承诺，确认了被上诉人《通知》所主张的租金数额，本院对此予以确认。2009年11月23日起至2010年3月23日期间，依照双方于2009年12月24日签订的财产租赁合同约定的每月91667元计算，租金为366668元。2010年3月24日起至2010年12月23日期间，依照双方于2010年3月24日签订的财产租赁合同约定的每月25000元计算，租金为225000元。因上诉人于2010年12月6日向被上诉人支付了20万元的租金，故截止2010年12月23日即合同约定的租赁期限届满之日，上诉人尚欠租金1522788元（1131120元＋366668元＋225000元-200000元）。
综上，本案租金及占有使用费总计为1522788元＋412500元=1935288元。
关于违约金的问题。虽然租赁合同约定了违约金的计算方式，但贵信黄磷厂在租赁期间多次受到行政处罚，生产断断续续，上诉人并非恶意拖欠租金，且在被上诉人无证据证明自己的损失情况下，因上诉人的拖欠行为造成被上诉人的实际损失一般为利息损失，故依照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情确定违约金从2013年9月25日起至本判决指定的履行期限到期之日止以上诉人拖欠的租金和占有使用费1935288元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。
此外，上诉人在租赁期限新添的财产，其可依照租赁合同的相关条款与被上诉人进行清点后进行协商处置，协商不成则可另诉解决。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律略有不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福泉市人民法院（2014）福商初字第34号民事判决；
二、上诉人贵州贵信物资工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司支付租赁费一百九十三万五千二百八十八元（￥1935288元）以及违约金（违约金从2013年9月25日起至本判决指定的履行期限到期之日止以一百九十三万五千二百八十八元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
三、驳回被上诉人中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费39492元，由上诉人贵州贵信物资工贸有限公司承担21720元，被上诉人中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司承担17772元；二审案件受理费39492元，由上诉人贵州贵信物资工贸有限公司承担21720元，被上诉人中铁十五局集团都匀桥梁工程有限公司承担17772元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 铨