上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2263号
原告上海新华传媒连锁有限公司。
法定代表人哈九如。
委托代理人邓睿。
被告上海智添教育咨询有限公司。
法定代表人赵敏。
原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海智添教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海新华传媒连锁有限公司的委托代理人邓睿到庭参加诉讼。被告上海智添教育咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海新华传媒连锁有限公司诉称，2009年7月，原告与被告法定代表人赵敏签订《房屋租赁合同》一份，约定由赵敏承租原告位于上海市飞虹路XXX-
XXX号房屋1-2层（以下简称系争房屋），房屋月租金为41，666.6元。2011年12月28日，原、被告签订主体变更书，约定上述租赁合同的承租人变更为被告，由被告履行承租合同的权利义务。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。2012年8月2日，被告向原告提出终止合同申请，2012年8月4日原告同意被告申请。自2012年1月至2012年7月被告未能按合同约定支付租金，经原告催告后仍拒不支付。故原告起诉，要求确认与被告的《房屋租赁合同》自2012年8月2日解除；要求被告支付2012年1月11日起到2012年7月10止的房屋租金25万元；要求被告支付原告提前退租违约金124，999.8元。
被告上海智添教育信息咨询有限公司未作答辩。
经审理查明，原告为系争房屋权利人。2009年5月7日，原告与被告的法定代表人赵敏签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给赵敏使用，该房屋建筑面积410.7平方米；原告于2009年5月31日前交付该房屋，装修免租期40天，自2009年6月1日起至2009年7月10日止；租赁期限自2009年7月11日起至2014年7月10日止；租金前三年为每月41，666.6元，自第四年每年在上年的基础上递增5%，按季支付，付租日期为应付租金月的15日前，逾期支付的，逾期一日需按日租金的0.5%支付违约金，首次租金应在免租期届满十日前支付；履约保证金83，333元，合同签订后3日内支付，履约保证金可用于抵扣承租人未按约向原告或物业公司支付的租金、物业管理费、违约金或其他应付款项，如承租人按合同约定交还系争房屋并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行本合同其他义务后七天内原告须将剩余的履约保证金返还承租人；租期内（包括装修免租期）所发生的市政能源费、公共事业费，包括但不限于按水、电、煤气、热力、通信、有线电视费等费由承租人支付；承租人延迟支付租金、物业费、履约保证金或其他款项的，应每日按应付款项的千分之五向原告支付违约金，经原告方书面催款后超过30天仍不予交付以上款项的或未经原告同意延迟交纳租金超过10天的情况累计超过三次的，原告有权解除合同；租赁期间，被告擅自退租的应向原告按月租金的三倍支付违约金。
合同签订后，原告按约将系争房屋交付赵敏，赵敏亦按约向原告支付了押金83，333元，以及至2012年1月10止的租金。2011年12月28日，原、被告及赵敏三方签订“《房屋租赁合同》履行主体变更确认书”，约定：自2012年1月11日起原租赁合同中承租人赵敏变更为被告，由被告履行该合同直至合同终止，赵敏已经交付的履约保证金自动转至被告名下。2012年8月3日，被告向原告提出“合同终止申请”，申请终止租赁合同并于2013年8月3日交还系争房屋，剩余租金双方协商后解决。2012年8月4日，原告同意该申请，并将合同终止日期定为2012年8月2日。自2012年1月11日起，被告未再向原告支付租金，原告分别于2012年5月22日、2012年7月12日两次发函给被告催缴租金，未果。现原告上海新华传媒连锁有限公司起诉来院，要求判如所请。
审理中，原告表示，同意退还被告押金83，333元，在执行中抵扣。另表示，原告只向被告主张2012年1月11日至2012年7月10日的租金，2012年7月11日至合同解除之日的租金及其他违约金予以放弃。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、租金发票记账联、合同终止申请、房地产权证、《房屋租赁合同》履行主体变更确认书、律师函、租金催缴函、快递回单及原告的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》履行主体变更确认书均系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》签订后，原告作为出租人已按约将系争房屋交付被告，被告予以接受使用，就应按约定履行其相应的法律义务，向原告支付房屋租金。被告申请提前退租，原告予以同意，双方协议合同于2012年8月2日解除，并无不妥，本院予以确认。因被告未能按时履行交付租金的义务且申请提前退租，故原告要求被告支付欠租及提前退租违约金，理由正当，本院予以支持。
至于原告同意返还被告押金一节，于法无悖，予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海智添教育信息咨询有限公司间关于上海市飞虹路XXX-XXX号房屋1-2层的《房屋租赁合同》于2012年8月2日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海智添教育信息咨询有限公司支付原告上海新华传媒连锁有限公司自2012年1月11日起至2012年7月10日止的房屋租金25万元；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海智添教育信息咨询有限公司支付原告上海新华传媒连锁有限公司提前退租违约金124，999.8元；
四、自本判决生效之日起10日内，原告上海新华传媒连锁有限公司退还被告上海智添教育信息咨询有限公司押金83，333元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6，924.99元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 童小琴
人民陪审员 施爱萍
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当
按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。