湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汝民初字第645号
原告（反诉被告）朱小红，女。
委托代理人朱星林，男，系原告朱小红之父。
委托代理人胡晓惠，湖南星河律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱孝友，男。
委托代理人朱卫生，男，系朱孝友之子。
委托代理人曾建军，汝城县法律援助中心律师。
被告汝城县顺华房地产开发有限责任公司，住所地汝城县卢阳镇滨河东路丽景花园。
法定代表人吴兵顺，系该公司经理。
委托代理人何学文，湖南扬法律师事务所律师。
原告朱小红与被告朱孝友、被告汝城县顺华房地产开发有限责任公司（以下简称顺华公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，被告朱孝友提起反诉，本院对本诉、反诉一并审理，由审判员李雄飞适用简易程序公开开庭进行了审理，上列当事人及诉讼参与人朱小红、朱星林、胡晓惠、朱卫生、曾建军、何学文到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱小红诉称，2004年9月被告顺华公司将顺达住宅小区A栋西套三楼住宅出售给朱斌，合同注明：本栋（A栋西套三楼平台共80m2左右）使用权归业主朱斌使用，使用期限随同住房，其他人无权干涉和使用……。”2014年12月朱斌夫妇将该房产转卖给原告，价格包括住宅、外挑阳台等附加建筑物；2015年7月3日一、二楼房主（被告朱孝友）以露台漏水为由从三楼拆开防盗网爬到露台将原告所有的“外挑阳台木棚”部分毁坏，使原告无法使用，修复需数千元，被告朱孝友的行为已经构成侵权，应对损坏财物予以赔偿，被告顺华房产对出售住房附加露台使用权负有解释及处理的连带责任，故请求判令被告朱孝友停止侵权，排除对原告使用“阳台”的妨碍，对所毁原告建筑物（木棚）恢复原状或者赔偿损失6806元，被告顺华公司承担连带责任。被告朱孝友的反诉与原告毫无关系，反诉毫无道理，造成反诉原告的楼房漏水非原告的原因造成的，也非原告装修期间所造成的，被告的反诉请求应予驳回。
被告（反诉原告）朱孝友辩称，朱孝友所购的房屋是独立两层高的店面，楼顶平台属朱孝友的专有部分，顺华公司老板及朱斌在该楼台上贴瓷砖、堆放泥土、搭建杂棚、种花栽草，对朱孝友的房屋形成损害，朱小红受让朱斌房屋后，朱孝友多次找朱小红协商维修事宜，朱小红置之不理，回避与朱孝友协商，妨碍朱孝友维修房屋，朱孝友为排除对其房屋的继续损害，撤除楼台上的部分杂物，行为正当。故请法院驳回朱小红的诉讼请求，并反诉要求朱小红，顺华公司排除妨碍恢复原状，赔偿朱孝友房屋维修费用40000元。
被告顺华公司辩称，对于朱小红的本诉，顺华公司不是适格被告，顺华公司与朱小红不存在购房合同关系，也不存在侵权关系，且朱小红木棚系非法建筑，其诉讼请求应予驳回；关于朱孝友的反诉，反诉只能对本诉原告提出，对顺华公司不符合反诉成立的条件，故顺华公司不是适格的反诉被告。实体上，顺华公司不存在共同的侵权行为，朱孝友的反诉请求缺乏客观依据。
审理查明，朱小红、朱孝友涉案房产均位于顺华公司开发出售的“顺达新村”，“顺达新村”位于汝城县文化路，整体布局呈“口”字形结构，东、西两面临街，为商铺；南、北两面为并排两栋7层住宅，东面在两栋住宅之间建有一住户通道及一户外共用楼梯，西面在两栋住宅之间是朱孝友所购的两间两层店铺（两层以上未建筑），该店铺上方空间与位于东面的楼梯空间形成东、西对流，供全部顺达新村住户通风、采光。朱小红住宅位于北面住宅的三层，该住宅的地基南面与朱孝友店铺地基相邻，因此，朱小红住宅的南面就是朱孝友店铺的楼顶面。朱孝友店铺于2004年向顺华公司购得，朱小红住宅于2014年向朱斌购买，而朱斌系2004年向顺华公司购买，在朱斌与顺华公司购买合同上附加注明：“本套（A栋西套三楼）两侧平台共80m2左右使用权归业主朱斌使用，使用期限随同住房，其他人无权干涉和使用，另外朱斌等人不得在平台上加层影响结构或采光”。朱小红与朱斌的购房合同也作出相同的附加注明，仅将朱斌名字改为朱小红，朱小红购买该房前，原用户已在该房南面开了一条门通向朱孝友楼顶（在朱斌房产证房地产平面图上南面无开门标示），在朱孝友楼顶铺了瓷砖，种植了一些花草，并靠朱小红房屋搭了一类拟封闭阳台的木棚。朱孝友在使用房屋过程中，屋顶出现裂缝并漏水，在朱小红购买后，与朱小红协商维修房顶事项不成，朱孝友于2015年7月3日将木棚部分毁坏，双方形成纠纷，诉至本院，朱小红根据朱斌证明主张损失6806元，而朱斌证明为修建时成本，计杉木2.5m3，1500元，油漆费200元，铝塑板216元，竹子费150元，不锈钢管若干，加人工费合计6806元；朱孝友对其房屋漏水原因及修复损失未举证。
另查明，朱小红房屋所在单元，仅4楼在朱孝友楼顶方向建了一阳台，其他楼层没有，被告顺华公司在诉讼中主张，该设计就是为了防止在朱孝友房顶上建筑。
上述事实，有原、被告提供房产证、购房合同、现场照片等证据材料，经庭审举证、质证、认证核实，并结合原、被告当庭陈述，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是：一、朱孝友楼顶空间的权属；二、本诉原告的损失承担问题；三、反诉原告朱孝友的损失承担问题。
一、朱孝友楼顶空间的权属：1、从“顺达新村”的整体设计看，以住宅为主，外形呈“口”字，朱孝友楼顶部分空间与东面楼梯间空间东、西对应，形成空气对流，是全体住户通风、采光的必要空间；2、原、被告朱小红、朱孝友的房产登记上均未包含该部分空间；3、与朱孝友楼顶空间相邻的住宅，仅有四楼在该空间建有一阳台，为此，被告顺华公司主张该设计就是为了防止在该空间另行建筑，该主张与小区的整体设计相吻合，本院予以采信；4、顺华公司与朱斌购房合同附注中写明“朱斌等人不得在平台上加层影响结构或采光”，足以说明该空间的公共性，综上，朱孝友楼顶空间部分是“顺达新村”全体住户的公共空间，任何人对该空间的利用均不得损害其他住户的利益。
二、本诉原告朱小红损失的承担，关于“木棚”的性质，原告朱小红主张系其外挑阳台，但从“木棚”所处空间的公共性及朱斌（朱小红购房对方）房产证房地产平面图显示该住宅靠朱孝友楼顶一面根本没有设计门，足以否定其阳台性质；同时，原告朱小红未提供关于该建筑相关部门的规划、审批手续，其合法性不能确定。结合该空间的公共性，朱小红对该空间的利用不得妨碍朱孝友等其他“顺达新村”住户的利益，也不宜在该空间建设固定建筑，当朱孝友因为楼层漏水维修，需要拆除木棚时，朱小红应予配合，自行拆除，现朱小红根据建筑成本主张损失，缺乏依据，本院不予支持。但被告朱孝友私自拆除木棚，造成部分原材料损坏，构成侵权，应对被损原材料在正常拆除情况下可再利用的价值进行赔偿。因朱孝友拆除过程中损坏的主要为木板、竹子，而根据朱斌证明该两类原材料总价为1650元，考虑木板、竹子均是消耗品，从2006年至今9年整，其可再利用价值已较低，虽然原告朱小红未提供证据证明已毁材料的再利用价值，但从本案财产价值大小来说，没有进行司法鉴定的价值，故本院酌情支持300元，该损失应由被告朱孝友赔偿给原告朱小红，原告朱小红要求被告顺华公司承担连带责任，被告顺华公司即非侵权人，朱小红也未举证证明其与顺华公司存在其他应承担连带责任的法律关系，因此，本院对朱小红该请求不予支持。
三、反诉原告朱孝友损失的承担。朱孝友提出要求朱小红承担房顶漏水修复损失，因房顶漏水可能存在多种原因，朱孝友未举证证明朱小红行为与房屋漏水的因果关系，也未举证证实具体损失的多少，故本院对朱孝友的该请求不予支持。朱孝友要求顺华公司承担维修费用，因朱孝友的反诉只能针对本诉原告提出，顺华公司系本诉被告，不是适格反诉被告，且朱孝友的主张实体上缺乏依据，故该请求本院亦不予支持，反诉原告朱孝友如认为其与顺华公司有购房合同的质量纠纷，也属另一法律关系，应另行主张。
诉讼中，经本院组织调解，被告（反诉原告）朱孝友不同意调解，现依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十一条、第七十二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱孝友赔偿原告（反诉被告）朱小红损失300元，限判决生效后10日内支付；
二、驳回原告（反诉被告）朱小红的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）朱孝友的反诉请求；
本案本诉受理费80元，反诉受理费400元，减半收取240元，由被告朱孝友承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 李雄飞
二〇一五年十一月三日
代书记员 邓启章
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。