山东省日照经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日开民一初字第855号
原告：日照鸿本机械制造有限公司，住所地日照市东港区金马工业园。
法定代表人：马祖强，执行董事。
委托代理人：费鸿章，山东律苑律师事务所律师。
被告：日照亿大制衣有限公司，住所地日照市秦皇岛路中段。
法定代表人：吕锽镒，董事长。
原告日照鸿本机械制造有限公司与日照亿大制衣有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告日照鸿本机械制造有限公司委托代理人费鸿章到庭参加诉讼，被告日照亿大制衣有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告日照鸿本机械制造有限公司诉称，原告方厂址原与被告南北相邻，因生产过程中产生噪音，2004年11月17日，经开发区管委会协调，原、被告双方于2005年1月28日达成协议，原告以450万元购买被告靠近原告厂房北界的1#住宅楼所占用的土地使用权及其配套设施的产权，原告自协议签订之日起5日内接收楼房并交付240万元，被告自协议签订之日起3个月内将房屋产权过户到原告名下，原告同时付款210万元，被告逾期办理产权过户登记手续，按照原告已支付房款数额的日千分之一支付违约金。原告已按约支付房款240万元，被告亦将楼房交付原告，但未按约办理房屋产权过户登记手续，原告经多次协商未果，特提起诉讼，请求判令被告协助原告办理房产证、土地证的过户登记手续，交易费各自承担50%；被告支付原告违约金45万元；被告支付原告太阳能热水器赔偿款2.4万元；诉讼费用由被告负担。
案经送达，被告日照亿大制衣有限公司未到庭应诉，提交书面答辩意见辩称：1、不公平性。本案两份协议是不公平的协议，是原告利用人际关系通过政府官员对被告公司施加压力并由政府强力参与签定的，总建筑面积5669.68平方米的新建公寓楼，配套设施十分完善，并含有3.7亩土地，被原告以450万元强行买走，不公之实显而易见，但政府工作人员不惜牺牲国有利益促成了此事；2、欺诈性。本案1.28协议内容由原告一手拟就，各项条款均对被告公司不利，特别是协议第三条第四款和第五条第二款，对被告存在很大风险，被告当时不同意这两个条款，但当时对方刘姓工作人员和开发区某中层领导都表示他们负责办理协议第三条第四款内容，即负责在三个月内办理房屋手续，有了他们的承诺，基于对他们的信任，被告才盖章签字。但在三个月内对方没有任何行动，被告曾督促对方尽快帮助办理房屋手续，对方答复手续可以慢慢办理，协议第五条第二款规定的罚则可以不予采纳，后被告多次找原告协商，直至2014年10月21日，被告又找原告负责人马祖斌协商，马回答仍然是不采纳罚则，但到了法庭后原告暴露出其真实目的：故意拖延时间，利用罚则条款以192.6万元侵吞涉案资产。现涉案资产价值已达2000万元，这明显是欺诈。3、开发区管委会是本案一方当事人，也是两项协议的最终调解人，如果管委会不能调解好本案的有关事项，所签协议即无效，协议中对此也做了明确的规定，请求法院判决两个协议无效。4、原告诉称“被告自协议签定之日起3个月内将房屋产权过户到原告名下”与协议内容不符，事实是被告在后来自行取得了协议规定的“转让所需的房产证、土地证等手续”，被告曾持两证找原告负责人协商交易事项，但原告当时以资金不足为由拖延，同时重申不计罚则，是原告违反了协议规定。
经审理查明，2002年8月22日，经日照市中级人民法院拍卖，被告受让日照开发区城市建设总公司位于日照市秦皇岛路南的国有土地使用权，转让金额为200万元，土地用途为工业用地，转让期限为41年，自2002年8月22日至2043年2月28日；同年8月23日，日照市国土资源局同意转让，准予变更登记。同日，被告取得了日开国用（2002）字第0045号国有土地使用证，登记使用权面积为13677.64平方米；2011年8月16日，日照市人民政府为被告进行了国有建设用地使用权换发证登记，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型为出让，使用期限50年，终止日期为2043年2月28日，使用权面积13677.64平方米。
被告受让上述土地后在该土地上建设住宅楼，其中1#住宅楼与位于该土地南邻的原告的厂房相邻，因原告生产产生噪音，经日照经济开发区管委会协调，三方于2004年11月17日签订协议书一份，协议约定“为避免居民遭受噪音污染，切实保护人民群众利益，防止污染纠纷，本着公平、谦让的原则，经商讨，鸿本机械有限公司（甲方）、亿大制衣有限公司（乙方）、日照经济开发区管委会（丙方）达成如下协议：1、甲方以450万元人民币购买乙方靠近甲方北厂界1#住宅楼及其配套设施的产权（善后具体事宜由甲、乙双方另行约定，必要时日照经济开发区管委会予以调解）。甲方职工在1#住宅楼居住或办公受到噪音污染问题由甲方自行解决。2、甲方必须采取切实有效的噪音污染防治措施，确保噪音排放达到《工业企业厂界噪音标准》（GS12348-90）Ⅲ类标准要求。3、甲方排放噪音达标后，乙方2#、3#住宅楼的噪音污染等问题由乙方自行解决；甲方排放噪音超标时，丙方要责成有关主管部门对其进行限期治理并予以经济处罚，乙方有权对甲方超标排放行为进行控告。4、乙方因1#住宅楼转让及对职工延期搬迁进行补偿而受到经济损失，为保护投资者利益，丙方同意乙方在台湾服装工业园建设单元楼，并保证免征两倍于1#住宅楼面积的综合开发费对乙方进行补偿。5、甲、乙、丙三方必须严格遵守以上协议，有一方违反协议，该协议即无效，违反方要承担违约产生的全部后果。”，2005年1月28日，原告（甲方）、被告（乙方）又签订协议书一份，协议约定“一、背景。根据甲、乙方及日照经济开发区管委会于2004年11月17日签定的三方协议，甲、乙双方经过友好协商，就乙方靠近甲方北厂界1#住宅楼转让事宜，达成本协议。二、标的物。本协议涉及的转让标的物为乙方靠近甲方北厂界的1#住宅楼，包括：1、自厂界向北30.8米，东西80.33米的土地，计3.71亩；2、经质监部门验收合格的楼房，住房总面积约4900平方米，实际面积以房产证为准；3、乙方承诺的配套设施，包括排水、排污、单元门、防盗门、电话线、闭路电视、宽带入户、水、电、暖、太阳能热水器等等；4、标的物转让总金额人民币450万元（肆佰伍拾万元）。三、转让程序与付款方式。1、甲方自协议签定5日内接收楼房，乙方交给甲方所有楼房钥匙和楼房验收报告，同时甲方付款240万元；2、乙方自甲方第一次付款之日起15日内，挪走位于标的物土地中的配电箱，按双方同意的方式切断标的物住宅楼与乙方的水、电、暖联系；3、甲方自第一次付款之日起15日内负责在分界处砌墙，墙的产权属于甲方；4、乙方自本协议签定之日起3个月内取得转让所需的房产证、土地证等转让手续，并交付甲方，甲方收到转让手续的同时付清余额210万元人民币，乙方应提前五个工作日通知甲方交付时间。四、费用。乙方办理标的物质量验收和房产证的费用，由乙方自行负担；甲、乙双方楼房交易费用由甲、乙方各承担50%。五、罚则。1、甲方如未按本协议第三条第1款规定的时间支付款项，每超一天，按应支付金额的0.1%向乙方支付罚金；2、乙方如未按本协议第三条第4款规定的时间完成转让事宜，每超一天，按甲方已支付款项的0.1%向甲方支付罚金，罚金从未支付款项中扣除。六、其他事项。1、标的物住宅楼的污水、雨水排放沟按原设计向北排放，乙方不得自行改变；2、标的物住宅楼对乙方住宅区的压阴问题是乙方建设过程中遗留，与甲方无关，如因此发生问题，均由乙方负责；3、本协议执行过程中，乙方保证甲方不受本协议标的物原购房人员及相关人员的干扰，如果因此对甲方造成损失，由乙方全部承担；4、因乙方未安装太阳能热水器，按每个热水器单价1000元人民币计算，甲方损失48000元。经开发区管委领导协调，乙方需给甲方50%的赔偿，共计人民24000元（贰万肆仟元整），从甲方应支付给乙方的款项中扣除。5、甲、乙双方不执行本协议或违背本协议条款的一方，承担本协议失效的全部责任；6、其他未尽事宜，由双方协商解决；协商不成的，由开发区管委会协调。”，原、被告均在协议中签名盖章，日照经济开发区管理委员会在协议落款的监督方中盖章。协议签订当日，原告向被告预付100万元，2005年2月1日，原告又付款140万元，被告分别为原告出具了收款收据。2008年2月1日，被告对涉案的1#公寓楼取得了日房权证市字第××号房屋所有权证，后被告分别于2009年12月、2011年8月、2012年12月以该房产设立抵押从银行进行抵押担保借款。
上述事实，有协议书、转账支票存根、收款收据、房屋所有权证、国有土地使用权转让合同、日照市土地使用权转让申请核准表、国有土地使用权证、土地登记审批表及当事人陈述在案相互印证，足以认定。
本院认为，一、对原被告签订的协议的效力问题。原、被告双方于2004年11月17日经协商达成原告以450万元价款购买被告的1#住宅楼的协议，并于2005年1月28日又签订协议书对协议履行的背景、标的物、房屋转让程序、付款方式、交易费用的承担、违约情况进行了约定，两份协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议的约定各自履行各自的义务。被告辩解原告通过人际关系施加压力，迫使其签订协议，未提供证据证明，且未在法定期间内主张变更或撤销，故对被告的该项主张本院不予认定。原、被告双方均系具有独立法人资格的企业法人，应当预见到协议约定事项所产生的法律后果，被告辩解原告及开发区管委工作人员承诺在3个月内办理房屋的产权证、土地证，该辩解意见与协议约定的内容明显不符，被告没有提供证据证明原被告对协议的履行方式进行了变更，被告应承担举证不能的法律责任，对被告的该项主张本院不予认定。被告主张原告已放弃双方约定的“罚则”，未提供证据证明，对被告的该项主张本院亦不予认定。
二、对原告要求被告协助办理权属转让登记手续问题。被告将土地使用权及房屋等设施转让给原告，应全面履行因转让而应承担的合同义务，原告已按照协议的约定交付了价款，被告亦将土地、房屋及设施等交付给原告使用，办理土地使用权、房屋所有权转让登记手续既是法律及相关行政法规规定的出让人应负的义务，也是被告应承担的合同义务，故对原告要求被告协助办理权属转让登记手续问题，本院予以支持。
三、对原告要求被告赔偿太阳能热水器款2.4万元的问题。双方约定被告应支付给原告太阳能热水器赔偿款2.4万元，该款项双方已约定从原告应支付被告的剩余转让款210万元中扣除，即该债务已抵销，故原告再请求被告承担赔偿责任，本院不予支持。
四、对原告要求被告承担违约金45万元的问题。原被告双方在2005年1月28日签订的协议中约定“乙方自本协议签定之日起3个月内取得转让所需的房产证、土地证等转让手续，并交付甲方，甲方收到转让手续的同时付清余额210万元人民币，乙方应提前五个工作日通知甲方交付时间”，双方约定了土地证、房产证等手续的交付时间，被告已在2002年8月即已取得土地使用权证，在2008年2月取得房屋所有权证，被告怠于向原告交付相关权证，已构成违约，但双方对被告协助原告到相关行政管理部门办理转让登记手续的履行期限约定不明。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，原告可以随时请求被告履行协助办理转让登记的义务。双方协议约定“乙方如未按本协议第三条第4款规定的时间完成转让事宜，每超一天，按甲方已支付款项的0.1%向甲方支付罚金，罚金从未支付款项中扣除。”，该条款中约定的“完成转让事宜”应理解为转让事宜全部履行完毕，包括完成转让登记手续，因双方对转让登记手续的履行期限约定不明，原告也未提供证据证明在起诉前已请求被告履行协助转让登记义务，故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第九十一条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告日照亿大制衣有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告日照鸿本机械制造有限公司办理日房权证市字第××号房屋所有权证项下房产的转让登记手续；转让登记税费原、被告各承担50%。
二、被告日照亿大制衣有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告日照鸿本机械制造有限公司办理自原告日照鸿本机械制造有限公司厂界向北30.8米，东西80.33米的土地，计3.71亩土地的土地使用权转让登记手续；转让登记税费原、被告各承担50%。
三、驳回原告日照鸿本机械制造有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费46592元，原告日照鸿本机械制造有限公司负担3792元，被告日照亿大制衣有限公司负担42800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审判长 王 勇
审判员 王大鹏
审判员 潘维莉
二〇一五年二月十日
书记员 焦东超
附：本案适用的法律规范
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。