陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终537号上诉人（原审原告）高某。委托代理人郭某，宁夏正义达律师事务所律师。委托代理人郭某某，宁夏正义达律师事务所律师。上诉人（原审被告）李某某。上诉人（原审被告）王某某。上诉人（原审第三人）刘某某，系兴北房地产开发公司法定代表人。委托代理人陆某，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。委托代理人秦某，北京允元律师事务所律师。上诉人（原审原告）高某与上诉人（原审被告）李某某、王某某、上诉人（原审第三人）刘某某租赁合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2015）定民初字第01889号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案，上诉人高某及其委托代理人郭某、郭某某；上诉人李某某、王某某；上诉人刘某某及其委托代理陆某、秦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2013年5月16日，原告高某与被告李某某、王某某签订房屋租赁合同，双方约定由被告承租原告位于定边县西环路荣盛花园门口北侧的一至三层商业房，租期为五年，自2013年7月16日起至2018年7月16日止，每年的房租费为29万元。签订合同时一次性交清本年房租，下年度房屋租赁费交付时间为合同签订之日的前一个月，即每年的4月16日交清当年的全部房租。合同签订后，被告王某某交纳了2013年当年的房租。到2014年，原告在收取房租时得知房屋的实际使用人是第三人刘某某，第三人利用原告的出租房作为兴北房地产公司的办公场所。2014年4月16日后被告拖欠应交纳的第二年度的房屋租赁费，经原告多次催要未果。2015年2月11日，原告找到被告李某某共同协商解除合同事宜，被告李某某同意因拖欠原告房屋租金而解除合同。原告将出租房上锁，房屋内的物品并未搬离。原告于2015年3月20日曾提起对被告李某某和王某某的诉讼，在诉讼中追加了第三人刘某某，但原告于2015年5月5日撤诉。原告于2015年5月11日再次提起诉讼。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。有效的合同受法律保护。合同双方应该按照合同约定履行权利义务。本案中，二被告是受第三人委托与原告订立的房屋租赁合同，二被告与第三人之间形成委托代理关系。二被告没有提供证据证明原告在订立合同时知道第三人是房屋的实际承租人，根据《合同法》第403条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中原告得知实际承租人是第三人后，选择了受托人，即将二被告作为被告主张权利，符合法律规定，且根据合同的相对性原则，合同约束的是订立合同双方当事人，故二被告是适格的诉讼主体，二被告及第三人的辩解理由不成立。本案第三人作为实际承租人，对租赁物进行了实际管理和使用，本案的审理结果对其具有重要影响，故其是适格的当事人。对于被告及第三人认为原告属于重复起诉的抗辩理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第224条规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故原告再次提起诉讼，符合法律规定，不属于重复诉讼。对于原告请求确认与被告李某某解除房屋租赁合同有效的诉讼请求，因原告承认在第二年收取房租时就得知房屋的实际使用人是第三人，但在与被告李某某解除合同是原告并未通知第三人，亦未告知合同的另一当事人被告王某某，且事后该行为并未得到第三人和被告王某某的追认，故原告与被告李某某签订的解除房屋租赁合同无效。但是《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条规定，乙方在租赁期间，如乙方的年度租赁无法及时交付时，甲方有权收回房屋并装让他人。《合同法》第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原、被告的约定符合法律规定，合同赋予了原告当被告违约时享有合同解除权。二被告及第三人在签订房屋租赁合同后，只向原告支付了第一年的租金，第二年的租金应该于2014年4月16日向原告支付，但直至2015年2月11日原告锁房之日止仍未向原告支付房租，该行为构成违约，原告有权解除合同。因第三人一直利用租赁房在营业，故原告锁房的行为，已经告知了其解除合同的意思表示，根据《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故从2015年2月11日起房屋租赁合同解除。第三人辩称，因原告未修理漏雨的房屋而形式先履行抗辩权的理由不能成立。因为《合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由此可见，房屋漏雨的修缮义务在于原告，但是当原告不维修时，房屋承租人可以自己进行维修，这并不是拒付租金的正当理由，而且本案中原告与第三人均认可原告进行过维修。第三人未举证证明房屋依然漏雨致使其无法正常营业。故第三人拒付租金的抗辩理由不能成立。二被告与第三人均认可是委托代理关系，根据《民法通则》第65条第二款规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案中，二被告与第三人之间形成的是口头委托代理关系，双方未明确约定委托授权范围按照法律规定，第三人应该与二被告承担连带责任。原、被告约定每年的房租费为29万元，被告只支付了2013年7月16日至2014年7月16日的房租，从2014年7月17日至解除合同的2015年2月11日的租金被告一直未付，共产生房租费162876.6元，但原告请求的数额为162800元，本院予以支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》已经于2015年2月11日解除。合同被解除后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。故第三人应该将租赁房内的物品搬离将房屋恢复原状。虽然房屋租赁合同已经于2015年2月11日解除了，但原告并未举证证明曾限期被告及第三人将房屋内物品搬离，故原告请求从2015年2月11日起支付占用费的诉讼请求本院不予支持。但如果被告及第三人在本院限期搬离的期限内仍未搬离，则应该参照房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：1、被告李某某、王某某及第三人刘某某自本案宣判之日起10日内立即将租赁房内的物品搬离，逾期搬离则从次日起按照每天794.52元向原告高某支付占用费至房屋内物品搬离为止。2、被告李某某、王某某于本判决生效之日起五日内向原告高某支付房屋租赁费162800元。3、第三人刘某某承担连带责任。4、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，由被告李某某、王某某、第三人刘某某共同负担。上诉人高某上诉认为，李某某解除合同有效，且李某某、王某某应承担从2015年2月11日解除合同到交回房屋后的租赁费，因李某某通知解除合同后一直没有搬离屋内物品，刘某某作为实际承租人，还张贴广告阻止房屋所有人高某重新出租，故理应承担连带责任。请求二审法院予以改判。上诉人李某某上诉认为，实际承租人为刘某某，其与王某某是受刘某某的委托才和高某签订的房屋租赁合同，且房租也是刘某某支付的，而房顶上刘某某公司的广告牌，高某收取房租时已知道实际租赁人系刘某某，故请求改判由刘某某承担与合同有关的法律后果。上诉人王某某上诉认为，其与李某某仅仅是受第三人刘某某委托代签房屋租赁合同，事后高某也知道实际承租人为刘某某，高某一直向刘某某主张租金，故请求撤销原判，改判其不承担责任。上诉人刘某某上诉认为，王某某、李某某是受其委托代为签订租房屋租赁合同，并且向高某进行披露，随后高某接受了其履行的合同义务，并将房屋交付其使用、占有。且高某也一直向其主张租金支付，高某在收取租金时就已经选择了涉案租赁合同义务履行相对人为刘某某。故刘森达解除租赁合同应为无效，高某强行锁门应承担相应责任。原审法院混淆事实，法律关系认定错误，导致判决不公，请求二审法院查明事实予以改判。本院认为，高某与李某某、王某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，合同双方理应按照合同约定履行权利义务。而合同履行一年后，因承租人不按约定支付租赁费导致房屋租赁合同无法履行。现李某某、王某某均称其是受刘某某委托订立的房屋租赁合同，实际承租人应为刘某某，且刘某某对此也予以认可。然而高某称对此并不知情，现有证据也不能证明李某某、王某某在该房屋租赁合同订立后已向高某明确告知过刘某某为实际承租人，并得到高某的认可，故李某某、王某某作为房屋租赁合同的相对人，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。高某多次索要租赁费无果，并在李某某书面同意其收回房屋的情况下，其主张解除合同应予以支持。房屋租赁合同解决后，承租人应该将租赁房内的物品搬离恢复房屋原状，并承担逾期腾房占有使用费。综上，上诉人高某要求判赔解除合同到交回房屋后的租赁费，因未有证据证实其锁门后曾限期他人将房屋内物品搬离时间，故其上诉理由不予支持。上诉人李某某、王某某、刘某某之间委托授权不明，应互负连带责任，其上诉认为由实际承租人承担责任的理由均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人高某负担100元，由上诉人李某某负担1730元，由上诉人王某某负担1730元，由上诉人刘某某负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  白东平代理审判员  崔文静代理审判员  白东艳二〇一六年六月二十日书 记 员  马 莉