江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第00800号
原告南通市港闸区秦灶街道办事处，住所地在南通市港闸区国强路**号。
法定代表人张俊，主任。
委托代理人吉达康、胡玲玲（实习），江苏大生律师事务所律师。
被告陆国兵。
原告南通市港闸区秦灶街道办事处（以下简称“秦灶街办”）诉被告陆国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦灶街办的委托代理人吉达康、胡玲玲、被告陆国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦灶街办诉称，原告下属的集体资产管理办公室与被告于2012年8月签订房屋租赁合同一份，由被告承租位于南通市和盛林荫水岸的店面房30幢102室，年租金为33000元，每租金期开始前十日内交纳，同时约定如承租方迟延支付租金达一个月，出租方有权解除合同并要求承租方以所欠租金数额的20%支付违约金。合同签订后，原告交付房屋给被告使用至今，但被告在支付了首期租金后，未能按照合同约定继续支付租金，经原告多次讨要无果。现请求判令：1、被告支付自2013年9月1日至实际交还房屋之日止以每月1375元计向原告支付租金并以上述租金数额的20%支付违约金；2、解除原、被告于2012年8月签订的房屋租赁合同，被告立即迁让并交还店面房59.54平方米。
原告秦灶街办为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，以证明被告与案外人卢建华共同承租了涉案店面房；2、2014年5月12日原告委托律师向被告发送的律师函，以证明原告向被告催要过租金；3、南通市和盛林荫水岸30幢102室的产权证及相关村合作社出具的委托书，以证明原告是涉案店面房的合法出租人。
被告陆国兵辩称，该租赁合同是由被告和案外人卢建华一同与原告签订的，合同签订后被告与卢建华经协商对房屋进行了分割，对于分割后双方各自使用的面积是多少被告并不清楚。被告没有缴纳2013年9月1日之后的房屋租金是事实，被告原先有自己的店面房被原告拆除后，原告并没有按照相关规定对被告进行赔偿安置，被告现在无力支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陆国兵为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、照片一组，以证明南通市港闸区江通路直至2014年1月8日才通车，原告应当对租金进行调整，但是原告没有进行调整；2、房屋拆迁资料，以证明原告对被告的房屋进行了拆迁；3、南通市发改委通发改投资（2009）441号文件，以证明涉案店面房应属于拆迁安置地块，产权应当归安置居民享有。
经庭审质证，被告对原告提供的证据除产权证外，其他证据的真实性均没有异议，具体质证意见为：租赁合同是被告与卢建华一同和原告签订的；被告收到了原告寄来的律师函；产权证上登记的层数是三层，被告承租的房屋是两层，两者并不相符。
原告对被告提供的证据除照片外，其他证据的真实性均没有异议，具体质证意见为：对照片所反映的路段及照片的拍摄时间均无法确定；拆迁资料及发改委文件均与本案无关，原、被告所签订的租赁合同上的房屋与产权证上的房屋是一致的。
经综合分析审查判断，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供证据的真实性予以确认，房屋租赁合同证明了被告与卢建华共同承租了南通市和盛林荫水岸30幢102室店面房；律师函证明了原告向被告和卢建华催要过租金；产权证及相关村合作社出具的委托书证明了原告是涉案店面房的合法出租人，被告辩称其承租店面与产权证并不相符，但并不能举出证据证明其所承租房屋的产权人，本院对该理由不予采纳。
对被告提供的照片的真实性无法确认，该组照片具体反映的路段及拍摄时间无法确认；对拆迁资料及发改委文件的真实性本院予以确认，但该组证据与本案无关联性。
经审理查明：2012年8月23日，原告秦灶街办下属的集体资产管理办公室与卢建华、被告陆国兵签订房屋租赁合同一份，约定将南通市和盛林荫水岸30幢102室建筑面积为119.08平方米的商业用房出租给卢建华及被告，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金每年33000元。租金按年度缴纳，先付后用，于每年度租赁期满前十日内一次性付清。逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求承租方以所欠租金数额的20%支付违约金。合同签订后，卢建华与被告对承租店面自行进行了分割，被告使用了靠南边半间房屋，并支付了2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金。后由于卢建华与被告未支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金，原告委托律师向卢建华与被告发去律师函催要租金。卢建华按照要求缴纳了该年度租金，但被告未履行支付租金的义务。
另查明，卢建华与被告陆国兵承租的和盛林荫水岸30幢102室房屋登记的共有人为南通市港闸区秦灶街道八里庙社区经济合作社、西安桥村经济合作社、秦灶村经济合作社、桥北村社区经济合作社、费桥村经济合作社、桥东村社区经济合作社、袁桥村经济合作社、秦北村经济合作社，建筑面积为119.08平方米，按份共有，各占八分之一。2012年5月，该房屋的共有人共同委托南通市港闸区秦灶街道集体资产管理办公室出租房屋。
诉讼过程中，经本院主持原、被告双方现场测量，被告所使用店面的套内建筑面积为53.9平方米。在庭审中，原、被告双方一致确认按照53.9平方米计算租金。
本案中，原、被告双方争议的焦点是：一、被告是否有权拒绝支付租金；二、原告是否有权要求解除合同。
关于争议焦点一，本院认为，本案原告所出租的房产由房产管理部门颁发了产权证，登记的产权人为八个村经济合作社，房屋产权人又委托原告统一出租，原告出租的房屋具有合法的产权，原告接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，故原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。原告将涉案店面房实际交付给被告进行经营使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，因此，被告应当按约履行支付租金的义务。根据合同的约定，租金为33000元／年，建筑面积为119.08平方米，因此陆国兵应当支付的租金为每年14937元（33000÷119.08×53.9）。至原告起诉时，按照约定，被告应当支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，即14937元。被告辩称与原告之间存在拆迁安置问题尚未解决，但该纠纷与本案租赁合同关系系两个法律关系，被告应另行主张权利，不能作为拒付租金的理由。至于被告提出的因道路维修应当减少租金的理由，因被告没有说明减少租金的具体标准，其提供的证据也无法确认道路维修的具体时间，该理由本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，根本违约是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，原告是与被告及案外人卢建华两人共同签订的房屋租赁合同，租赁关系是在原告与被告及卢建华之间建立的。两承租人租赁房屋后就进行了分割使用，原告也默认了该分割行为，但并没有组织双方对各自所使用的面积进行测量确认，客观上被告无法确定其应当缴纳的租金数额，被告迟延支付租金有其客观原因。而且另外一个共同承租人卢建华在收到律师函后履行了自己支付租金的义务，该租赁合同约定的支付租金的义务并非完全没有履行。若解除合同，会影响到另一个共同承租人卢建华的利益。本案中原告没有起诉要求卢建华承担违约责任，其仅仅要求被告承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。因此，被告陆国兵不支付租金的行为并不构成涉案租赁合同项下当事人根本违约，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。但经过本次诉讼，原、被告双方对被告使用的面积进行了确认，权利义务已经明确，与共同承租人卢建华的权利义务相对独立，与原告形成了独立的权利义务关系。今后如被告仍未按照约定的期限按时足额支付租金，构成违约的，原告可依法要求被告承担违约责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告陆国兵于本判决生效后十日内一次性支付原告南通市港闸区秦灶街道办事处租金14937元。
二、驳回原告南通市港闸区秦灶街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费148元（已减半收取），由原告南通市港闸区秦灶街道办事处负担36元，被告陆国兵负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费296元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一四年十一月十二日
书记员 顾 华
附：《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。