湖南省娄底市娄星区人民法院行 政 裁 定 书（2017）湘1302行初109号原告谭忠于，女，汉族，1969年5月13日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人伍雪平，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。委托代理人曾方萍，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。被告娄底市国土资源局，住所地娄底市湘中大道。法定代表人向乾勇，该局局长。委托代理人刘长中，该局法律顾问。委托代理人周新军，该局不动产登记中心法规科科长。第三人湖南新国置业发展有限公司，住所地娄底市娄星区新星南路。法定代表人李菊明，该公司负责人。委托代理人胡永松，男，汉族，1957年7月5日出生，住湖南省新化县。第三人申峻玮，男，汉族，1974年1月7日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人蒋跃文，湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人蒋龙，湖南晨晖律师事务所律师。原告谭忠于以被告娄底市国土资源局（以下简称“国土局”）于2013年12月23日作出的编号为娄房预娄底字第GXXXXXXXXXXXX的房屋预告登记行政行为违法为由，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法通知第三人湖南新国置业发展有限公司、第三人申峻玮参加本案诉讼，并依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告谭忠于的委托代理人伍雪平、曾方萍，被告娄底市国土资源局的委托代理人刘长中、周新军，第三人湖南新国置业发展有限公司的委托代理人胡永松，第三人申峻玮及其委托代理人蒋跃文，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭忠于诉称，原告于2013年8月14日从第三人湖南新国置业发展有限公司处购买了其开发的新地公园1号5栋2XX号房屋，双方签订了商品房买卖合同，并约定于当年12月30日将房屋交付原告使用。但是，第三人湖南新国置业发展有限公司与第三人申峻玮就原告所购房屋恶意另行签订商品房买卖合同，并在被告处申请预告登记，被告在未审核商品房买卖合同真实性及该房屋真实购买者的情况下，将上述房屋预告登记至第三人申峻玮名下。被告作出的上述预告登记行为明显违法，且损害了原告的合法权益，请求法院依法确认被告为第三人申峻玮办理的新地公园1号5栋2XX号房屋预告登记行为违法，并依法予以撤销。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、合同编号为2013XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，拟证明原告与新国置业公司于2013年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买新国置业公司新地公园1号5幢2XX号房屋，房屋总价款为650862元，新国置业公司应于2013年12月30日前将该房屋交予原告使用，并为原告办理房屋产权登记手续的事实；2、合同编号为2013XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，拟证明新国置业公司与申峻玮为损害原告利益，恶意串通，签订虚假且未实际履行的《商品房买卖合同》的事实；3、5幢2XX号房屋预告登记证，拟证明娄底市房地产管理局在原告不知情，且未审核新国置业公司与申峻玮《商品房买卖合同》真实性及未核实该房屋真实购买者的情况下，擅自将原告购买的房屋预告登记在申峻玮的名下，被告未尽到合理审查的义务，严重违反法定程序的事实。被告娄底市国土资源局辩称，娄底市房地产管理局在为第三人办理房屋预告登记时具有相应的行政管理职权，且作出的预告登记行为合法，原告虽然与第三人湖南新国置业发展有限公司签订了商品房买卖合同，但该合同不是网签合同，故原告与被告作出的预告登记行为没有利害关系，不具原告主体资格。另外，原告的起诉已经超过起诉期限。综上，请求法院驳回原告起诉。被告在法定期限内，向本院提供了如下证据：1、第三人申峻玮的身份证、第三人湖南新国置业发展有限公司的营业执照、组织机构代码证；2、预售商品房预告登记设立申请书、询问笔录；3、预购商品房预告登记的约定；4、商品房买卖合同；5、房屋分层分户平面图；6、娄底市商品房业务办理授权委托书一、娄底市登记业务办理授权委托书二；7、业务受理单、审批表；8、预告登记证；9、娄底市新建商品房合同备案证明。以上证据拟证明1、娄底市房地产管理局颁发预告登记证合法合规；2、原告主体不适格；3、原告的起诉超过了起诉期限。经审理查明，2013年12月20日，第三人申峻玮与第三人湖南新国置业发展有限公司签订一份商品房买卖合同，合同备案编号为2013XXXXXXXX。合同约定，申峻玮购买湖南新国置业发展有限公司开发建设的位于娄星区乐坪街南侧珠山公园北侧的新地公园5栋1XX号、2XX号房屋，房屋价款为1545259元。合同签订后，第三人申峻玮与第三人湖南新国置业发展有限公司于2013年12月20日向被告提出预售商品房预告登记设立申请，被告受理后，认为其申请符合《房屋登记办法》的相关规定，作出准予登记决定，并登记于房屋登记簿，发放预购商品房登记证明，其证明号为娄房预娄底字第GXXXXXXXXXXXX号。第三人湖南新国置业发展有限公司在办理上述商品房预购登记前，与原告谭忠于就新地公园5栋2XX号房屋签订了商品房买卖合同，但合同未进行网签备案，亦没有向被告申请商品房预告登记。2017年12月27日，原告以被告未审核第三人之间的买卖合同的真实性和房屋实际购买者的情况下，为第三人办理商品房预告登记行为违法，且损害了原告的合法权益，故向本院提起行政诉讼。另查明，2015年3月1日，原由娄底市房地产管理局行使的房屋登记行政管理职能转由娄底市国土资源局行使。本院认为，娄底市房地产管理局依第三人湖南新国置业发展有限公司与第三人申峻玮的申请，就新地公园5栋1XX号、2XX号房屋作出房屋预告登记证号为娄房预娄底字第GXXXXXXXXXXXX号预购商品房预告登记行为，是基于第三人申峻玮与第三人湖南新国置业发展有限公司提供的已经登记备案的商品房预售合同等资料。至于商品房预售合同是否有效，房屋是否交付，不是房屋登记部门审查的范围。现原告虽然与第三人湖南新国置业发展有限公司就新地公园5栋2XX号房屋签订了商品房预售合同，但是，该合同并未备案登记，故被告作出的上述商品房预告登记行为并未损害原告的合法权益。如原告因合同权益不能实现而受到损害，应当通过民事诉讼途径解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条的规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。综上，原告与被告依第三人湖南新国置业发展有限公司与第三人申峻玮的申请作出商品房预购登记证号为娄房预娄底字第GXXXXXXXXXXXX号的商品房预告登记行为没有利害关系，原告不具有对该行政行为提起行政诉讼的主体资格。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第十三条、第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告谭忠于的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  龙伟林人民陪审员  谭顺银人民陪审员  严贵家二〇一八年五月二十八日书 记 员  刘婷婷附相关法条：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十三条债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。