盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第00564号
本诉原告（反诉被告）盐城市城南新区开发建设投资有限公司，住所地在盐城市盐都新区开元路8号。
法定代表人高尚德，该公司董事长。
委托代理人刘健，江苏泽夫律师事务所律师。
委托代理人姚广中，盐城市城南新区管委会工作人员。
本诉被告（反诉原告）盐城市非凡体育文化传播有限公司，住所地在盐城市城南新区盐塘河公园城南健身中心。
法定代表人倪士刚，该公司董事长。
委托代理人左兵，江苏知本律师事务所律师。
委托代理人张小康，该公司员工。
原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司（以下简称城南公司）与被告盐城市非凡体育文化传播有限公司（以下简称非凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，非凡公司于2015年3月20日反诉要求城南公司赔偿违约造成的经济损失。本院依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告城南公司法定代表人高尚德的委托代理人刘健、被告非凡公司法定代表人倪士刚的委托代理人左兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告城南公司诉称，2009年12月30日，我公司与非凡公司签订了房屋租赁合同，我公司将位于盐城市城南新区盐塘河公园内的城南健身中心，面积8400平方米的房屋出租给非凡公司使用，约定年租金和管理费85万元，并分别于2014年、2015年、2016年递增5%。从2012年1月1日起算租金，付款方式为先交后租，逾期每天加收总额1%的滞纳金，超过1个月，我公司有权解除合同并收回房屋，没收保证金。约定如一方违约须向对方承担10万元违约金和50万元罚款。合同签订后，我公司依法向非凡公司交付了房屋，并应非凡公司的要求，同意在再增加半年免租期。但是非凡公司仅于2012年向我公司交纳了40.03万元的消费卡，余�未交。故要求判令依法解除于2009年12月30日签订的房屋租赁合同；判令非凡公司在判决确定的期限内支付房屋租金及管理费153万元、消费卡48.72万元（截止2014年12月31日）、违约金和罚款60万元，并承担从逾期支付租金之日起至支付租金之日止，按同期银行贷款利率四倍计算的滞纳金；判决我公司不向非凡公司退还10万元保证金；
本诉被告非凡公司辩称及反诉称，2009年12月30日，我公司与城南公司签订的房屋租赁合同中约定，我公司确保于2010年5月1日前全面开业，城南公司承诺解决游泳馆用水问题，打一口深热水井。合同签订后，深水井工程直至2010年9月才开始施工，后虽然完工，但因出水量、出水温度、出水水质等问题一直无法使用。我公司多次反映未能整改。城南公司的行为，不仅影响我公司正常开业，而且影响我公司的商业信誉。造成直接损失3631058元，要求驳回城南公司的诉请，并反诉城南公司赔偿因水井不能使用造成的水费、电费等经济损失3631058元。
反诉被告城南公司辩称，我公司己建造一口深水井，并由建设和监理单位移交给非凡公司使用，如非凡公司认为深水井不能使用，就应当终止合同，而不是在正常经营几年后，我公司向其要租金和管理费时提出深水井问题拒不交费。事实上，是由于非凡公司使用不当，造成水井不能正常使用，我公司对此没有责任。要求驳回非凡公司的反诉请求。
经审理查明，2009年12月30日，城南公司与非凡公司签订了《城南健身中心租赁合同》，约定城南公司将位于盐城市城南新区盐塘河公园内的城南健身中心，面积8400平方米的房屋出租给非凡公司使用，租赁期7年，从2010年1月1日�2016年12月31日。非凡公司保证2010年5月1日前全面开业。约定年租金和管理费85万元，其中房屋租金和管理费各占50%，非凡公司每年提供25万元消费卡给城南公司，在租金中抵冲。免租期内非凡公司每年向城南公司提供10万元消费卡。2014年、2015年、2016年房租及管理费递增5%。城南公司给予四个月的装修期，八个月的试营业期、十二个月的市场培育期，租金从市场培育期结束后开始计算。非凡公司须交纳保证金10万元，期满后返还，期间按银行同期活期存款利息计算。租金支付方式，每年支付一次，第一次租金免租期结束前3个月交清，以后每年元月1日前交纳下一年的租金和管理费。逾期缴纳每天加收全年租金和管理费总额的1%滞纳金，超过1个月，城南公司有权解除合同并收回房屋，没收保证金。城南公司承诺解决游泳馆用水问题，打一口深热水井。本合同违约金10万元，如守约方损失超过违约金的，超过部分仍由违约方承担。合同签订后，城南公司向非凡公司交付了房屋，并应非凡公司的要求，同意再增加半年免租期。2010年7月，盐城市城南新区开发建设指挥部办理取水许可申请，2010年9月29日江苏省水利厅作出行政许可决定书，作出行政许可。2011年2月20日，深水井承建方江苏长江机械基础工程公司向城南新区开发建设指挥部发出移交证明，说明承建的深水井工程及深水井泵水处理设备安装工程，于2010年11月份完工，并己竣工验收合格，特作说明。监理及设计单位提醒使用新的深水井时，应注意每天必须保持7小时左右的抽水，以保证地下滤网不被沉淀物堵塞，确保水流的畅通，使用设备不当造成损坏，由使用方负责。深水井于2011年2月进行了交付。非凡公司在试用深水井时不能正常使用，故使用电加热、燃气锅炉加热等方式解决热水问题。2011年7月27日，非凡公司致函城南公司称，打造的深水井项目虽然去年己经完工，但是因为施工技术问题，出水量和出水温度无法达到使用标准，导致我们无法正常使用。淋浴用水和游泳馆池水还是采用电加热和天然气锅炉加热的方式，这给我们的经营成本带来了很大的压力。2011年8月12日，非凡公司致函城南公司称，2011年2月份深井项目完工后，我俱乐部进行了一个多月的深水井试运行，但三个要求未达到，这些都给会所造成了无法弥补的经济损失和名誉上的损失。以后非凡公司又若干次与城南公司对此交涉未果。非凡公司于2012年向城南公司交纳了40.03万元的消费卡，余款未交。
在庭审中，非凡公司要求对因不能使用深水井造成的经济损失进行鉴定，由于对游泳池实际用水、用电量等无法确定，故退回鉴定申请。
以上事实，有《城南健身中心租赁合同》、移交证明、函、开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为，城南公司与非凡公司签订的《城南健身中心租赁合同》符合国家的政策和法律规定，属有效合同，受法律保护。非凡公司承租房屋理应交纳租金。本案的争议焦点在于城南公司承诺的打一口深热水井，由于未能正常使用，对此双方是否存在责任。深水井的正常使用对环境、地质、使用步骤等要求非常高。城南公司己按约施工并交付深水井，在实际履行中，发生了不能正常使用的现象，双方对此都不愿发生。深水井现在不能正常使用与案涉地区地质因素的特性、严格专业操作等有关联，非凡公司不能将此作为拒绝交纳租金和管理费的理由。鉴于深水井不能正常使用的现实，可以适当减少租金和管�费以弥补非凡公司的经济损失。且城南公司己增加了6个月的免租期，故本院酌情判决城南公司补偿非凡公司经济损失100万元。由于基于深水井不能正常使用这一原因引起争议，非凡公司才未按合同规定期限交纳租金和管理费，故城南公司以非凡公司不交纳租金和管理费为由解除合同，本院不予支持。城南公司要求非凡公司承担违约金和罚款60万元，并承担从逾期支付租金之日起至支付租金之日止，按同期银行贷款利率四倍的滞纳金，本院亦不予支持。保证金10万元合同期满后依合同约定退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关民事政策之规定，判决如下：
一、本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司与本诉被告盐城市非凡体育文化传播有限公司非凡公司签订的《城南健身中心租赁合同》继续履行。
二、本诉被告（反诉原告）盐城市非凡体育文化传播有限公司计欠原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司2012年7月1日至2014年12月31日期间租金和管理费1530000元，消费卡484200元。盐城市城南新区开发建设投资有限公司补偿盐城市非凡体育文化传播有限公司在合同期内不能正常使用深水井的经济损失1000000元。盐城市非凡体育文化传播有限公司尚欠盐城市城南新区开发建设投资有限公司2012年7月1日至2014年12月31日期间租金和管理费530000元，消费卡487200元。限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告盐城市非凡体育�化传播有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28538元，由本诉原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司负担13800元，本诉被告盐城市非凡体育文化传播有限公司负担14738元。反诉费17924元，由反诉原告盐城市非凡体育文化传播有限公司负担11024元，反诉被告盐城市城南新区开发建设投资有限公司负担6900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 周红冰
审 判 员 郭玉国
人民陪审员 蔡宝群
二〇一六年一月十日
书 记 员 巩海燕
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要�承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。