北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第03710号
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201号。
法定代表人陈耀忠，总经理。
委托代理人高丽云，女，1990年5月26日出生。
被告孙国英，女，1946年7月11日出生。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告孙国英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由代理审判员路军担任审判长，与人民陪审员高建新、苑焕春组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司之委托代理人高丽云，被告孙国英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司诉称，被告为原告管理服务的北京世界名园×区×号楼×单元×室业主，原告于2007年3月6日与小区开发商签订《世界名园前期物业管理服务合同》，该合同规定，业主或物业使用人交纳费用及时间为：×区带电梯住宅1.8元／平方米每月，×区无电梯住宅的物业费为1.5元／平方米每月。首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日前交纳该年度物业管理服务费。合同还约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。欠费超过三个月以上时，乙方可依法向违约方提起诉讼。被告在明知上述约定，并经原告多次电话通知、书面通知催款的方式向被告催缴所欠物业费的情况下，至今未交纳物业费。被告的行为损害了原告的合法权益，请求判令被告支付物业服务费1113.25元、垃圾清运费15元；判令被告支付物业服务费滞纳金162.53元；判令被告承担诉讼费。
被告孙国英辩称，小区提供的是临时水电，不符合标准。公共部分的物业没有移交。与汇金公司签订的三个合同不合法。业主委员会也不合法所以聘用的物业公司也不合法。是开发商与物业公司签订的合同，不应该向我们收费应该向开发商要钱。电表电线有漏电，无法插卡，小区物业大门是敞开的，我家因为小区管理不到位导致我家被盗窃。公共设施破碎把我衣服损坏。小区饮用水不合格，导致很多人患病。物业服务修理没有修理好还照样收费，且修理行为导致我家财产损坏。管理上有业主跳舞跳的特别晚，物业公司也不管，经常有发小广告的去敲门发广告，存在安全隐患。物业公司除业主以外的收入没有公开且没有用到业主身上。另外业主委员会的成立人员有捞钱的行为，且成立的业主委员会是违法的。物业费收费标准过高，合同内容都是强制性的。开发商答应我免除五年物业费。
经审理查明，2006年，孙国英与北京汇金房地产开发有限公司签订商品房预售合同购买了位于北京市房山区×镇×小区×区×号楼×单元×室房屋。该房屋建筑面积为103.08平方米。2007年3月6日，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司与北京汇金房地产开发有限公司签订《“世界名园”前期物业管理服务合同》一份，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司为×项目的物业管理企业。2009年4月27日，被告孙国英办理入住。同日，原告与被告孙国英签订《×小区前期物业管理服务协议》，合同第一条约定：深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理，制定物业管理制度、建立物业管理档案资料等权利义务；孙国英的权利义务有参加业主大会或业主代表大会，享有选举权和被选举权，监督物业管理服务行为，对物业管理的有关问题提出意见和建议，遵守物业管理制度，按时向物业公司交纳物业管理服务费和其他费用等。上述物业服务协议第二条“物业管理服务内容”载明：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备的运行、维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、消防设施、公共照明、公共绿地、道路、沟、井等；三、环境卫生及园艺，公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站，化粪池清掏，小区内公共绿地、园林小品等的管理和维护；四、安全及消防；五、交通秩序与车辆停放；六、档案资料；七、房屋装饰装修管理；八、其他管理服务事项。物业服务协议第四条规定，业主交纳物业服务费的标准是2226.50元／年，每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度物业管理费。2009年7月20日，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。经原告多次催缴，被告未交纳2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业管理费1113.25元、生活垃圾清运费15元。在“世界名园”前期物业管理服务合同中约定，业主未按时交纳物业管理服务费的，按每日万分之一的标准支付违约金。原告据此要求被告支付物业服务费滞纳金162.53元。
审理中，被告称原告提供的物业管理服务有瑕疵，主要表现为：电表电线有漏电，无法插卡，小区物业大门是敞开的，我家因为小区管理不到位导致我家被盗窃。公共设施破碎把我衣服损坏。小区饮用水不合格，导致很多人患病。物业服务修理没有修理好还照样收费，且修理行为导致我家财产损坏。管理上有业主跳舞跳的特别晚，物业公司也不管，经常有发小广告的去敲门发广告，存在安全隐患。物业公司除业主以外的收入没有公开且没有用到业主身上。
上述事实，有下列经庭审质证的证据在案佐证：1、原、被告的陈述；2、原告提交的世界名园前期物业管理服务合同、世界名园小区前期物业管理服务协议；3、被告提交的照片、商品房预售合同等。上述证据，经本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，原告根据原、被告之间签订的物业服务协议向被告提供了物业服务，被告确已享受相关物业服务内容，故原告有权按照协议向被告收取物业服务费及垃圾清运费。被告反映的电表、水电不合格等问题，不在物业服务协议的约定之内，不属于物业服务的瑕疵。被告关于自家被盗问题，不属于物业服务的瑕疵。根据物业服务协议，原告应当对小区共用设施、房屋的公用部位、保安等项目进行维护和修缮，使之保持正常状态，故被告提出的保安、小区大门敞开、小广告等问题，属于物业公司应提供服务的范围，根据被告提供的证据，保安、小区大门敞开、小广告等公共设施、公用部位有服务不到位或设施不发生作用的情况。对于上述问题，物业公司应当听取业主的意见，及时掌握相关信息，建立良好的制度，及时对公共设施和公共部位进行修缮和维护，以保证依约履行服务协议。但被告提出的部分物业管理不到位的情况不能成为其拒交物业服务费及垃圾清运费的理由，原告要求被告支付物业服务费及垃圾清运费，具有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到物业公司对公共设施及房屋公共部位的管理确有不到位的情况以及本院相关判决，对于被告应当交纳的物业服务费及垃圾清运费，本院酌情予以降低。因原告主张的为2011年发生物业费至今已逾3年，原告怠于行使权利，故其要求滞纳金，本院不予支持。孙国英所称的开发商答应免交5年物业费一节，因原告不予认可，孙国英可另同开发商另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告孙国英于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二○一一年七月一日至二○一一年十二月三十一日期间的物业服务费、垃圾清运费共计一千元。
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告孙国英负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 军
人民陪审员 高建新
人民陪审员 苑焕春
二〇一五年六月十九日
书 记 员 谭紫晴