北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京03民终10981号
上诉人（原审被告）：安×1，男，1941年11月23日出生。
委托诉讼代理人魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人原玉刚，北京市岳成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:程×，女，1965年11月14日出生。
原审第三人：安×2，女，1938年12月14日出生。
上诉人安×1因与被上诉人程×、原审第三人安×2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安×1及委托诉讼代理人魏欣华、原玉刚、被上诉人程×、原审第三人安×2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安×1上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回程×的原审诉讼请求。事实和理由：安×1与程×的买卖关系成立，安×1向涉案房屋实际控制人安×2支付了15万元购房款，涉案房屋已经办理过户手续。
程×辩称：同意一审判决，不同意安×1的上诉请求和理由。
安×2述称：同意一审判决，不同意安×1的上诉请求和理由。
程×向一审法院起诉请求：安×1是我舅舅。2009年11月，我母亲安×2劝说我将北京市朝阳区××501号房屋(以下简称涉案房屋)借给安×1为其儿子操办婚事。我协助安×1到北京市朝阳区黑庄户地区东旭社区居民委员会（以下简称东旭社区委员会），按照东旭社区委员会的要求填写了《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》。后我多次找安×1要求退房，安×1称涉案房屋系其购买，双方协商无果。房屋买卖要签订《房屋买卖合同》或《房屋买卖契约》，《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》都无法证明房屋买卖关系，只是购房合同后办理过户的事宜，只有出示购房合同才能证明房屋的买卖关系。我请求法院判令：1.确认我与安×1达成的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》无效；2.安×1返还我涉案房屋。
一审法院认定事实：1999年3月13日，安×2与北京巨安兴业经贸发展有限公司（以下简称巨安公司）订立了房屋买卖合同，约定巨安公司以136295元的价格将涉案房屋出卖给安×2。安×2向巨安公司支付了购房款136295元。2003年11月5日，北京东旭新村劳务服务中心向安×2发放了涉案房屋的房产证。2005年，安×2为协助安×1在北京落户，同意将涉案房屋过户至安×1名下。2005年9月7日，安×2与安×1签订了《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》，载明安×2以13万元的价格将涉案房屋转让给安×1。同日，北京东旭新村劳务服务中心向安×1发放了涉案房屋的房产证。安×1及其妻汤×2、其子汤×1的户口于2006年8月14日自新疆迁至涉案房屋，于2007年3月25日迁出涉案房屋。2007年1月16日，北京东旭新村劳务服务中心向程×发放了涉案房屋的房产证。安×2称其爱人去世后,其要把家里财产分了,把涉案房屋分给程×,所以将涉案房屋过户给程×。2007年4月16日，安×1与安×2签订了《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》，载明安×1以13万元的价格将涉案房屋转让给安×2。同日，北京东旭新村劳务服务中心向安×2发放了涉案房屋的房产证。后北京东旭新村劳务服务中心将其于2007年4月16日向安×2发放的涉案房屋房产证作废。2009年11月6日，程×与安×1签订了《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》，载明程×将涉案房屋转让给安×1，但转让价格一栏为空白，合同中，有程×和安×1“在签订本过户协议的同时，已经将上述房产各项交易事宜自愿办理妥当，即房产和支付购置金已钱物两清，不存在任何的质疑和纠纷”的内容。同日，北京东旭新村劳务服务中心向安×1发放了涉案房屋的房产证。
经查，安×2与安×1于2005年9月7日签订的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》、安×1与安×2于2007年4月16日签订的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》以及程×与安×1于2009年11月6日签订的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》均为过户服务提供方出具的格式合同，除过户手续费数额约定外，其他格式条款均一致。
经询，安×1称其向程×购买涉案房屋的购房价格为15万元，分三次支付给安×2，第一笔是2006年支付5万元现金，第二笔是2009年10月支付6万元现金，第三笔是2010年支付4万元现金。安×2称其2006年9月因给其子程刚购买运输车向安×1借款5万元，2010年春节前安×1给其拜年送来6万元，安×2认为是安×1在涉案房屋居住多年的补偿，就收下了。2012年，因程×出车祸需要100万元，向安×1求助，安×1先送来1万元，之后陆陆续续又送来3万元。
又询，程×称安×1自2004年在涉案房屋居住至今。安×1称其自2005年6月至2007年4月、2009年11月至今在涉案房屋居住。再询，安×1称其子汤×1于2009年12月25日结婚。
一审法院认为：本案争议的焦点在于程×与安×1之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。根据查明事实，法院认为不能认定双方存在房屋买卖合同关系，理由如下：
首先，程×、安×1及安×2均认可2005年安×2与安×1签订《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》的目的是将涉案房屋通过过户的方式借给安×1用于落户。而程×与安×1于2009年签订的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》与安×2与安×1签订的两份《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》是相关方提供的格式合同，合同内容几乎完全一致，签订的目的在于作为相关方提供过户服务的依据，因此,在无其他证据的情况下，不应仅凭程×与安×1签订的《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》确认双方存在房屋买卖合同关系。
其次，安×1主张其向安×2分三笔支付了涉案房屋的购房款15万元，安×2认可收到了安×1支付的15万元，但对于该15万元的支付时间、支付方式及支付性质提出了异议，不认可该15万元系安×1支付的购房款。首先，安×1主张其与程×存在房屋买卖合同，其应当向程×支付购房款；其次，程×与安×1签订《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》在2009年，程×主张其于2006年支付给安×2的款项系购房款5万元难以成立；再次，《东旭花园小区二手房过户协议》虽载明“钱物两清”，但因其系格式合同，不能证明购房款已实际结清；最后，双方未书面约定房价，亦无证据证明程×与安×1就涉案房屋口头约定了购房款数额为15万元。因此，不宜认定安×1向安×2支付的15万元系购房款。
总之，程×与安×1虽签订了《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》,但双方实际并未就涉案房屋的买卖达成一致的意思表示,故程×与安×1就涉案房屋不成立买卖合同关系。综上，一审法院于2016年8月判决：一、确认程×与安×1就北京市朝阳区双桥东路18号院36号楼4单元501号房屋不成立买卖合同关系。二、安×1于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区双桥东路18号院36号楼4单元501号房屋腾退给程×。三、驳回程×的其他诉讼请求。
本院审理中，双方均认可涉案房屋系北京市朝阳区黑庄户乡幺埔村集体土地上建设的小产权房。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有三份《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》、购房款收据、房屋产权证及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：程×起诉请求确认《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》无效，判令安×1腾退涉案房屋，其目的在于通过诉讼获取涉案房屋的物权。涉案房屋系建设于集体所有土地之上，缺少合法规划审批手续的房屋，即通常所说的小产权房。小产权房屋权属登记方面存在瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，程×对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对小产权房没有新的法律法规规定之前，程×与安×1之间的上述纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，本院裁定如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27346号民事判决；
二、驳回程×的起诉。
一审案件受理费70元，退还程×；安×1预交的二审案件受理费50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡新华
审判员 林存义
审判员 沈 放
二〇一六年十一月三日
书记员 王 雨