山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1790号
上诉人（原审被告）：时胜波，个体商户。
委托代理人：郑德龙，山东鑫希望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田德林，个体商户。
被上诉人（原审原告）：于华，个体商户。
委托代理人：田德林，系于华丈夫。
上诉人时胜波因与被上诉人田德林、于华租赁合同纠纷一案，不服山东省长岛县人民法院（2015）长民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人时胜波的委托代理人郑德龙，被上诉人田德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告田德林、于华诉称，原告田德林与于华系夫妻关系。2013年5月1日至2014年4月30日两原告租被告大棚保苗，租期一年。交付被告租金30000元另付押金5000元。2014年4月30日到期后原告与被告协商继续租用一年，合同从2014年5月1日至2015年4月30日止，租期一年并由原告田德林与被告签订合同，交付被告大棚租金25000元。被告称2013年押金继续在2014年合同期内有效，故在2014年合同中押金一项被划掉。现租期已到，大棚已交付给被告。但被告以蓄水池漏水为由拒退还押金。根据合同规定蓄水池漏水应由被告修复。原告已提前通知被告修理而直到合同期满被告未予修理，现诉至法院要求被告立即退还原告押金5000元。
原审被告时胜波在法定期间未提交答辩状，在庭审中辩称，一、本案双方签订的《租赁合同》仍在继续履行，原告诉请不当，应予依法驳回。合同第1条约定“合同期满后，乙方（原告）完好无损交齐物资后，甲方（被告）必须将押金退还给乙方。”现合同虽刚到期，但原告并未向被告交付物资，更谈不上“完好无损交齐物资”就连保苗场电表数尚未经双方查验，宽带费用未结算，保苗场钥匙亦未交付给被告。二、原告诉称“大棚已交付给被告”与事实不符，完全错误。事实是原告根本未向被告交付保苗场，双方未履行交接手续，原告主张已交付应提供合法有效的证据。三、原告称“合同规定蓄水池漏水应由被告修复”与事实不符，完全错误。事实是：第一，合同中根本无此规定；第二，合同第1条足以证明蓄水池漏水应由原告承担修复责任；第三，涉案蓄水池被告使用十年未出现漏水，而在原告租赁一年多后就出现漏水现象，显系其使用、管理不当等原因所致，其当然应承担修复责任。四、原告诉称“已提前通知被告修理”与事实不符，其根本未通知原告。
原审法院经审理查明，原告田德林与原告于华系夫妻关系，自2013年5月1日始租赁被告时胜波建在庙岛山前村的海参保苗场房，共同从事海参保苗工作。当时原、被告双方签订书面租赁合同，合同期一年，年租金30000元，签订合同时原告向被告交付租赁押金5000元，并由被告出具押金收条载明“今收到于华大棚押金伍仟元整（5000.00元）时胜波2013年5月1号”。到期后原、被告双方在2014年5月1日又续签租赁合同，合同中约定“现有甲方（被告）将地处庙岛山前村一座保苗场租给乙方（原告）使用，为使双方在合同期间相互约束履行义务，特制定以下合同，以便共同遵守。1、甲方按时将场房及所属物资交于乙方，并使场内运转正常，不得干预乙方正常生产。合同期满后，乙方完好无损交齐物资后，甲方必须将押金退还给乙方不得拖延，场房及物资如有缺损，甲方有权从押金中按时价扣除。2、乙方在合同期内不得出租、转让和外借场房及所有物资，合同期满后，应完好无损交齐所有物资，不得以任何理由推迟和拒交。3、乙方必须做到安全生产、安全用电、严禁违章作业，在合同期间所发生的一切伤亡事故及自然灾害所导致的一切财产损失，均由乙方自负，造成场房及设备损坏的应给予修复还原，合同期间所生产的一切费用及外债均由乙方自付。4、合同期限为一年，年租金贰万伍仟元整，如果第二年继续租，必须于3月15日前交清第二年的租金，否则甲方有权给予终止合同，并收回场房及所有物资。5、…6、…”。同时双方口头约定将2013年度收取的5000元押金延续至2014年度租赁期内。合同签订后，原告将租金25000元支付给被告。2015年4月30日租赁合同到期后，双方在交接租赁场房及物资设备过程中因场房内蓄水池出现漏水问题而产生纠纷，原告于2015年5月5日诉至法院，诉求判令被告退还租赁押金5000元。
庭审中查明，被告的海参保苗场房位于长岛县北长山乡庙岛山前村，系被告时胜波于2003年所建，无产权证照亦未经建设规划部门审批。
原审法院依据双方签订的租赁合同、押金收条、录音资料及庭审笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，被告时胜波以自建的未取得建设规划部门审批手续的海参保苗场房与原告田德林和于华签订的租赁合同，违反法律强制性规定，应为无效合同。原告按照双方的约定对被告海参保苗场房占有使用并向被告支付占用使用费25000元（即双方约定的租金），使用到期后，被告理应将收取原告的押金款5000元予以退还，原告的诉求应予支持。因双方的租赁合同无效，故不存在继续履行的情形，被告认为合同仍在继续履行的辩解主张不予支持。关于原、被告双方在庭审中争议的场房内蓄水池漏水等问题，被告在法院指定的期限内未主张反诉，本案中不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及有关民事法律之规定，原审法院于2015年8月12日判决：被告时胜波于判决生效后十日内，退还原告田德林和于华的押金款5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。
宣判后，上诉人时胜波不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审程序严重违法，应予依法撤销。（一）一审所列主体不当，其将于华列为原告严重违反了程序法。1、2013年5月1日，于华作为承租人与出租人时胜波签订了租期一年的《租赁合同》。租期内双方各自完全履行了合同义务。2014年4月底合同到期终止，双方无任何争议。2、2014年5月1日，田德林作为承租人与出租人时胜波签订了租期一年的《租赁合同》。关于押金问题，双方在合同中附条件约定：“合同期满后，乙方（田德林）完好无损交齐物资后，甲方（时胜波）必须将押金退还乙方不得拖延，场房及物资如有缺损，甲方有权从押金中按时价扣除。”此证明：第一，于华非该《租赁合同》的主体；第二，该《租赁合同》的权利义务关系与于华无任何关系；第三，于华无权因该《合同》向时胜波主张权利。（二）一审拒审、拒判，违反了《民诉法》第八条“应当保障和便利当事人行使诉讼权利”的规定。本案一审收案与判决的案由均为“租赁合同纠纷”。一审本应就双方在合同中的约定及争议全面审理，并依法作出评判。《租赁合同》第1条中有约定，被上诉人在履行合同过程中将大棚蓄水池损坏漏水至今未予修复，而导致其不能“完好无损交齐物资，故押金不能按时退还。一审在认定事实部分亦认可：原被告双方在庭审中争议的场房蓄水池漏水及押金等问题。”据此，关于押金问题双方在合同中约定很明确。现双方发生争议，当在“租赁合同纠纷”案中一并审理之例，而根本勿须被告再另行提起反诉。二、一审认定的主要事实错误。（一）一审“根据《合同法》第五十二条第（五）项规定”，认定“被告时胜波以自建的未取得建设规划部门审批手续的海参保苗场房与原告田德林和于华签订的租赁合同，违反法律强制性规定，应为无效合同”错误。1、一审的该认定于法无据。查该第五十二条第（五）项，其与涉案的《租赁合同》效力根本无明文规定。2、一审认定涉案海参保苗场房未取得建设规划部门审批手续错误。经查，依照GB／T21010-2007及国土资发（2010）155号文规定：水产养殖等农业生产设施及其附属设施直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目。故其建设规划部门无此审批权，其当然也就不可能出具审批手续。3、一审认定《租赁合同》无效，完全错误。一审判决根据无强制性内容规定的法条认定上诉人未取得无审批权部门（建设规划部门）的审批手续是错误的。4、涉案《租赁合同》应当认定为合法有效。（1）上诉人所建的涉案水产养殖保苗大棚完全符合国家和地方政府的倡导。（2）涉案大棚系在农村集体土地上，经集体经济组织即村委会研究同意，县有关部门批准所建；（3）已经工商机关批准：依该大棚为基础成立了“长岛胜波海参养殖基地”；（4）由于该大棚属于农业生产的范畴，县税务机关根据国务院免征农业税的规定，大棚自建立之日起，至今免税；（5）《租赁合同》从形式到内容完全合法。（二）认定“被告时胜波……与原告田德林和于华签订的租赁合同……为无效合同”错误。（三）一审认定原告对租赁物“使用到期后，被告理应将收取原告的押金款5000元予以退还，原告的诉求应予以支持”是错误的。本案双方对押金的退还在租赁合同第一条中有附条件的约定：第一，“合同期满后”；第二，“乙方完好无损交齐物资后”；第二条是主要的，当事人必须积极的做为，“完好无损的交齐物资后”的条件才能成就。本案被上诉人在履行租赁合同中，将租赁物损坏漏水，致所附“完好无损交齐物资后”的条件至今未成就，即致“合同期满后退还押金”的约定至今未生效。三、一审适用法律错误。（一）一审适用《合同法》第五十二条第（五）项错误，对此上诉人在前文中已详述。（二）依照《民法通则》第一百零六条第一款判决上诉人“退还原告田德林和于华的押金款5000元”错误。本案的事实是：原告人田德林违反合同，将租赁物蓄水池损坏漏水后，至今拒不履行修复或给予赔偿的义务。导致违反合同约定：“合同期满后，乙方完好无损的交齐物资后，甲方将押金退还乙方。”四、一审判决错误。（一）判决被告时胜波于本判决生效后十日内，退还押金5000元错误。只有所附条件成就时，该退还押金约定的条款才生效。（二）判决押金退还原告于华错误。本案审理的是原告田德林与被告时胜波2014年5月1日所签订的《租赁合同》纠纷。而一审判决竟判令押金退还给于华，该判决显系错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人田德林、于华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人认可被上诉人于华是涉案租赁合同的一方当事人。
本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案的租赁合同是否有效，上诉人应否返还被上诉人5000元的押金。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，上诉人时胜波建在庙岛山前村的海参保苗场房未按照上述法律规定办理规划审批手续。其与被上诉人田德林、于华针对该海参保苗场房签订的租赁合同依法应认定为无效。被上诉人田德林、于华自2013年5月1日始租赁涉案海参保苗场房从事海参保苗，至2015年4月30日两年期满。根据被上诉人在一审中提交的录音证据能够证实，2015年4月30日双方当事人针对涉案海参保苗场房内的物资进行了清点交接，上诉人对此不予认可，没有提供相反证据予以反驳，对其主张本院不予支持。被上诉人要求上诉人返还押金5000元，理由正当，应予支持。上诉人主张被上诉人违反合同，将涉案蓄水池损坏，没有提交相应证据予以证实。上诉人以蓄水池出现漏水为由拒绝返还被上诉人押金，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人时胜波负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘光锐
二〇一五年十一月十日
书记员 王 琪