辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第2238号
上诉人（原审被告）：乌丹，女，1988年4月25日出生，汉族，无职业，住址吉林省白城市洮北区。
上诉人（原审被告）：吴思璇，女，1988年3月15日出生，汉族，系沈阳新华环境艺术有限公司工作人员，住址吉林省洮南市。
委托代理人：李丹丹，系辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裴玉萍，女，1964年1月29日出生，满族，系辽宁工业大学教师，住址辽宁省锦州市太和区。
上诉人乌丹、吴思璇因与被上诉人裴玉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员白丽萍、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告与二被告曾签订“房屋出租合同”一份，约定原告将其位于沈阳市浑南新区世纪路5-3号同方世纪大厦814室的出租给二被告开办公司使用。合同约定租期一年，自2011年10月12日起租。房屋面积58.66平方米，每月租金人民币1500元。合同第5条约定“退租时，用该房办理的公司注册执照同时取消，否则乙方向甲方支付1500元／月的执照注册费用。”承租房屋后，二被告开始办理公司的设立手续。2011年10月19日二被告开设的“沈阳天尊烁动漫有限责任公司”正式成立并获得工商管理部门的核准。公司登记的住所地即为被告承租原告的房屋。租赁合同一年期满，原、被告协商解除合同。2012年10月15日双方结算了水电费，被告给原告退回了房屋。因被告的公司注销事宜尚未办理完毕，原告在原“房屋出租合同”的下方注明：“退租时执照未办完，超过一个月未办理，按合同执行，退还执照，差额返还（1771元）”字样，被告乌丹在其后又签署了名字。解除合同后至今，被告一直未办理完毕公司的注销手续。原告陈述，退租当时原告同意给被告一个月时间将公司注销完毕，如被告逾期不能办理，则要按合同约定支付人民币1500元／月的执照注册费用。而被告主张，当时被告同意每月支付人民币500元，被告提供了证人王龙的证言佐证。但证人王龙出庭时称述，他到本案租赁房屋中修床时，曾看见原告在合同背面用蓝色的笔写到，如果还用房主的房一个月给人民币500元。但经原审法院查阅，在原告提供的合同原件的背面并无字迹。在原审法院问到证人，被告乌丹在合同中签名时证人是否在场时，证人称并不在场；问及合同内容时，证人也表示并不知情。同时，证人还表示，原告在合同背面签字时，二被告均不在场。另外被告提供了工商管理部门在2013年1月22日出具的备案通知书一份，证明公司的清算组已经备案。此外，原告因居住在锦州，为处理退租及与本案相关事宜，支付交通费人民币502.5元。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。虽然该合同于2012年10月15日已经协议解除，但《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故合同双方在合同解除后，应继续遵守合同中相关清理条款的约定内容。原、被告在合同第5条约定“退租时，用该房办理的公司注册执照同时取消，否则乙方向甲方支付1500元／月的执照注册费用。”该约定属于合同结算和清理条款内容的约定，被告仍应履行该条款义务。因此，被告在退回房屋后，公司注销登记手续办理完毕前，仍应支付约定费用。被告主张，原告曾同意每月只收取人民币500元的房屋注册使用费，因原告不予认可，而被告也未能提供足够的证据证实，故对被告的主张不予采信。证人王龙的证言内容客观性不足，且其陈述曾看见原告在合同背面书写字迹一节，也无相关证据印证，故该证人证言不具有证据效力，不予认定。原告主张的交通费有其提供的票据证实，证据充分，予以认定。二被告系合伙租房，故对合同约定的执照注册费用及原告主张的交通费应承担连带给付责任。对于原告请求的，要求撤销被告使用原告房屋注册的公司的意见，因该事项不属于法院的职权范围，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告乌丹、吴思璇于判决生效后十日内向原告裴玉萍支付执照注册费用（从2012年10月16日起，按每月人民币1500元的标准计算，直至二被告将“沈阳天尊烁动漫有限责任公司”的登记注册地址变更或将公司注销事宜办理完毕为止）；二、被告乌丹、吴思璇于判决生效后十日内赔偿原告裴玉萍交通费人民币502.5元；三、被告乌丹、吴思璇对上述第一、二项判决互负连带偿还责任；四、驳回原告裴玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币150元由被告乌丹、吴思璇负担。
宣判后，被告乌丹、吴思璇不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。理由：双方签订的合同第5条的内容本意是为了防止上诉人恶意的使用被上诉人的房产进行注册。但事实上，由于被上诉人的房屋本身存在问题，造成上诉人不能正常向税务机关报税，更不能为客户提供正规发票，导致上诉人申请注销时被工商机关驳回。被上诉人房屋存在的问题同样给上诉人造成了巨大的损失。合同第5条的约定是无效的。
被上诉人裴玉萍辩称：同意原审判决，请求维持原判。双方之间的合同是自愿签订的，是双方真实的意思表示，合同合法有效，应受到法律保护。乌丹退租后不接电话，不协助我办理变更登记，导致我的涉案商住房不能注册新公司。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。
另查明，被上诉人裴玉萍提供给上诉人的涉案房屋的购房发票与其商品房销售合同中的购房金额不一致，对上诉人进行公司税务注销造成了一定影响。
再查明，沈阳天尊烁动漫有限责任公司于2014年1月18日注销登记。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，系合法有效，双方均应自觉履行。该合同第5条约定“退租时，用该房办理的公司注册执照同时取消，否则乙方向甲方支付1500元／月的执照注册费用”，其内容意在防止上诉人恶意使用涉诉房屋进行工商注册导致其退租后他人无法再用该房产进行工商注册。该条款的性质为房屋租赁合同中的违约条款，故，原审判决认定该条款为结算和清理条款属适用法律不当，应予纠正。上诉人乌丹、吴思璇在退租后并未按照合同约定及时注销公司工商注册，应承担相应的违约责任。本案审理过程中，上诉人以双方约定的“未注销每月支付1500元”约定过高为由，请求予以调整。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，结合被上诉人庭审中自认的上诉人退租两三个月后将房租另租他人的情况，本院酌定上诉人乌丹、吴思璇赔偿被上诉人损失费3000元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第656号民事判决；
二、上诉人乌丹、吴思璇于本判决生效后十日内赔偿被上诉人裴玉萍损失费3000元；
三、上诉人乌丹、吴思璇互负连带赔偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回各方当事人其他诉讼请求。
案件受理费150元，由上诉人乌丹、吴思璇承担100元，由被上诉人裴玉萍承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。