江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1475号
上诉人（原审被告）焦海波。
委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州弘旺物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区铜山镇樵村二组822号。
法定代表人张颖，该公司总经理。
委托代理人马广庭，该公司员工。
上诉人焦海波因与被上诉人徐州弘旺物业管理有限公司（以下简称弘旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人焦海波及其委托代理人龙海江，被上诉人弘旺物业公司的委托代理人马广庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，弘旺物业公司为铜山区依山龙郡小区物业服务公司，焦海波为该小区7号楼1单元102号叠加别墅（建筑面积179.25平方米）业主。2011年11月21日，弘旺物业公司与江苏恒龙万相房地产开发有限公司签订了依山龙郡前期物业服务合同，合同约定：由弘旺物业公司向依山龙郡小区提供前期物业服务，收费标准为叠加别墅物业费1.58元每平方米每月，联排别墅区2元每平方米每月；弘旺物业公司在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收一年的物业服务费，物业服务费自第一次预收期满后，每年按次交纳，业主应在每年的前十日内履行缴费义务；公共能耗分摊费用每年预收，按实结算，多退少补，并予以公示；在房屋交付时第一次预收标准为200元每年，以后每年预收标准可根据现行物价标准情况相应调整。2011年12月15日，弘旺物业公司与焦海波签订前期物业管理服务协议，约定叠加别墅物业费收费标准为1.58元每平方米每月，上房时全额预交第一年物业服务费，之后每年1月1日至1月10日期间全额预交当年物业服务费；公共能耗费为每户每年200元，随物业费预交，每年按实结算；若业主违反协议，不按照约定的收费标准缴纳有关费用的，弘旺物业公司有权自逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。后焦海波未按约缴纳2013年1月份至2015年12月份的物业服务费用，引发本案诉讼。
另查明弘旺物业公司在提供物业管理服务时，存在公共设施不能及时维修、车辆占用路面乱停放等问题。
一审庭审过程中，弘旺物业公司自认依山龙郡小区2013年度物业费其中的30%作为上年度返利，只按70%收取。
因物业费缴纳问题引发纠纷后，弘旺物业公司起诉到原审法院诉请焦海波支付2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费9177元（包括2013年度按应缴纳物业费3399元的70%收取物业费2379元、2014年和2015年每年应收取物业费3399元）、违约金4956元；由焦海波承担本案的诉讼费用。
焦海波以弘旺物业公司不作为，对业主私自改造、乱搭乱建、占用绿地、养狗、路面不平整的情况没有加以制止和管理，存在违约的情形；小区的监控录像是坏的，弘旺物业公司的服务水平根本没有达到标准为由进行抗辩。
原审法院经审理认为，弘旺物业公司与焦海波签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。弘旺物业公司据此提供了物业管理服务，焦海波作为业主负有按约支付物业服务费的义务。弘旺物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中的各项要求，存在明显瑕疵，法院认为物业服务费应当予以核减。法院结合物业服务情况，按每月每平方米1.58元的80%计算物业服务费。因弘旺物业公司自认依山龙郡小区2013年度物业服务费系按约定缴纳的70%收取，故对于该年度物业服务费，法院支持按每月每平方米1.58元的80%的基础上按70%计算。关于弘旺物业公司主张的物业服务费，法院支持7340.93元。因弘旺物业公司提供的服务确有瑕疵，对弘旺物业公司要求焦海波支付违约金的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、焦海波于判决生效之日起十日内给付徐州弘旺物业管理有限公司2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7340.93元；二、驳回徐州弘旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费85元，由焦海波负担。
上诉人焦海波不服一审民事判决，向本院提起上诉称：请求依法发回重审或改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审认定上诉人应当按照每月每平方米1.58元的80%支付物业服务费，认定过高。被上诉人根本未按合同约定提供物业服务，仅提供小部分服务。1、被上诉人未履行前期物业服务协议第三条第一款的约定即“应当保持房屋外观统一、干净、无乱张贴、乱搭建等违章情况”。被上诉人提供物业服务的依山龙郡小区内私搭乱建现象严重。徐州市都市晨报曾专题报道该小区居住环境脏乱差、小区内违章建筑、圈占绿地。被上诉人根本未采取任何措施制止。在被上诉人和其他业主的诉讼中，也明确表示，其无能为力，也未采取诸如投诉、起诉等方式制止违章搭建。2、被上诉人根本未履行前期物业服务协议第三条第二款之义务即“保证机电设备安全有效运行”。被上诉人在提供物业服务的依山龙郡小区内监控系统全部瘫痪，至今不能使用。被上诉人在与依山龙郡其他业主的诉讼中明确承认了这一点。3、其他服务项目，诸如环境卫生、绿化等，被上诉人提供了此项服务，但是其服务质量远不符合前期物业服务协议的约定。
被上诉人弘旺物业公司答辩称：1、上诉人称被上诉人根本未按合同约定提供物业服务，仅是提供了小部分服务，这不是事实。物业公司从2011年1月21日服务至今，只要是物业服务的职责范围物业都做了，不是物业职责的范围物业也做了。2、小区内的个别业主装修时有违建、侵占绿地现象，物业及时进行了劝说、阻止，下发了整改通知书，不理会的上报给城管局，有城管局下发的违建通知书为证。3、相关报纸的报道夸大其词。监控设备不能正常运行是施工单位使用伪劣产品的原因导致的。4、一审认定上诉人应当按照每月每平方米1.58元的80%支付物业服务费，被上诉人认为过低。综上，被上诉人认为一审认定的物业费缴费标准过低，违约金也未认定，这不公平，请求按照被上诉人的原审诉讼请求给予判决。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人物业费的缴纳标准应当如何认定。2、被上诉人是否履行了物业服务协议约定的相关义务。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于上诉人物业费的缴纳标准应当如何认定的问题。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，内容合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。协议中明确约定叠加别墅的物业服务费收费标准为每月每平米1.58元，由于双方当事人对一审审理查明的事实无异议，根据审理查明的事实，上诉人作为涉案小区叠加别墅的业主，理应按照服务协议约定的标准缴纳物业费。
其次，关于被上诉人是否履行了物业服务协议约定的相关义务的问题。根据一审上诉人提供的证据可以看出被上诉人提供的物业服务确实存在一定的问题，对此一审审理查明部分也予以确认。二审审理中，被上诉人也认可涉案小区内存在违章搭建等问题，故被上诉人作为物业服务的提供一方，其提供的物业服务没有达到双方服务协议约定的标准，据此一审法院依法核减相应的物业服务费，并按照协议约定收费标准的80%计取物业费并无不当。
综上，上诉人焦海波的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人焦海波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 胡元静
代理审判员 王晓刚
二〇一六年五月二十日
书 记 员 苗 鑫