广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）象民初字第845号
原告曾端阳。
被告桂林市国城房地产开发有限公司，住所地：桂林市凯风路101号。
法定代表人周姜廷，该公司总经理。
委托代理人曾永红，广西和强律师事务所律师。
被告申威武。
被告朱映涛。
原告曾端阳与被告桂林市国城房地产开发有限公司（以下简称国城公司）、申威武、朱映涛合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾端阳、被告国城公司的委托代理人曾永红到庭参加诉讼。被告申威武、朱映涛本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾端阳诉称，2009年3月5日，被告申威武、朱映涛因急需资金周转，自愿将桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室商品房出售给原告，约定总房款为188332元。由于该房为被告申威武、朱映涛从开发商被告国城公司处购买，当时尚未取得相关产权证明，因此，原告与三被告（原2005年11月28日买卖合同双方当事人）共同签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告与被告国城公司重新签订《商品房买卖合同补充协议》，原买卖合同作废。签订前述协议后，原告于2009年3月5日向被告申威武、朱映涛支付房款现金135000元，并承诺代被告申威武、朱映涛向农业银行归还还剩余所有房屋按揭贷款本息，后接受该房屋入住，且至今一直按时代归还房贷本息。但因三被告原因，原告与国城公司至今未重新签订《桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室商品房买卖合同》及办理其他相关手续。为维护自身权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告申威武、朱映涛在与被告国城公司于2005年11月28日签订的《桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室商品房买卖合同》中的所有权利和义务由原告全部承接；2、被告桂林市国城房地产开发有限公司、申威武、朱映涛应协助原告曾端阳办理桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室房屋的过户手续；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告国城公司辩称，我公司一直愿意协助原告办理重新签订购房合同的手续，但因为被告申威武、朱映涛一直联系不上，不予配合，我们无法从房屋登记管理部门撤回与其签订的原合同，导致此事无法顺利开展。鉴此，我们愿意履行自己的义务，但所产生的费用不应由我方承担。
被告申威武、朱映涛未到庭答辩。
经审理查明，2005年11月28日，被告国城公司与申威武签订商品房买卖合同一份，国城公司将其开发建设的位于市象山区凯风路101号金地球农机汽配大市场第16幢2单元3层1号房出售给申威武，该商品房建筑面积108.99平方米，其中套内面积93.89平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.1平方米。双方约定：按套内建筑面积计算房屋价款，该商品房单价为每平方米人民币1880.54元，总金额176564元整；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变，据实计算房款，多退少补；买受人应在2005年11月28日前交购房款53564元，余款123000元应于15日内办理完银行按揭手续及相应的逾期付款违约责任；出卖人应于2006年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付商品房及相应的逾期交房违约责任；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；交房后，出卖人保证一个月内，外水、外电到位；出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及其相应的违约责任；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；该商品房所在楼宇的屋面使用权归业主使用及维护，外墙面使用权归买受人，命名权归出卖人，小区的命名权归出卖人；买受人的房屋仅作公寓住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用和该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质等内容，以及其他相关交接条款，规划、实际变更条款，争议解决条款，装饰、设备标准承诺的违约责任条款。另，合同有五附件。附件一为房屋平面图。附件二为共同部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：该商品房公共部分与公用服务分摊建筑面积构成，最终以房产主管部门的测算结果为准。附件三为装饰、设备标准：涂料面层外墙；混合沙浆面层内墙；混合沙浆面层顶棚；水泥砂浆找平；入户门为木门、分室门留门洞；塑钢窗（不带纱窗，留纱窗轨道）；卫生间预留给排水管接口（支管及卫生洁具用户自理）；每间的照明线路安装完毕（每房一灯一插座）。附件四为合同补充协议，双方约定了关于合同备案前后，换房、退房、更名、加名和减名的相关权利与义务。附件五为业主应交付的水费和其他费用：契税2649元，合同印花税88元，基础设施费3000元／户，管道液化气安装费2500／户，公共维修基金3531元，商品房交付使用时买受人应一次性付清以上费用后双方办理交付手续。同日，双方将上述合同及附件交由桂林市房产管理局备案登记。2005年12月1日，申威武向国城公司缴纳公共维修基金3531元，契税2694元，首付款53564元，合同印花税88元，基础设施费3000元；12月15日，缴纳煤气管道费2500元；2006年1月19日，被告申威武、朱映涛、国城公司与中国农业银行桂林中山支行签订《个人购房担保借款合同》一份，被告申威武、朱映涛以上述房产作抵押，向银行按揭贷款123000元，国城公司则为保证人。
2009年3月5日，原告曾端阳与被告国城公司、申威武、朱映涛签订《商品房买卖合同补充协议》一份，三方约定：曾端阳购买申威武、朱映涛位于16栋2-3-1号住房，该房建筑面积108.99平方米，套内面积93.89平方米，分摊建筑面积15.1平方米；套内面积单价为1880.54元／平方米，房款为176564元，契税、维修基金、基础设施费、煤气安装费、印花税等11768元，购房费用总计188332元；申威武与国城公司签订的商品房合同作废，国城公司应与曾端阳重新订立商品房买卖合同，并协助其办理相关购房手续。之后，原告交付被告申威武135000元现金，申威武为此书立收条一份，并将该房的公共维修基金与契税代收费收据、首付款的不动产预售专用收据、合同印花税与基础设施费收款收据、煤气管道费收款收据、按揭贷款还款存折、代缴电费委托书、个人购房担保借款合同等一并交由原告收执，从此，该房屋即交由原告使用居住，银行按揭贷款亦开始由原告偿还。但在申办提前还款解除房屋抵押过程中，原告与被告申威武、朱映涛失去了联系，导致购房手续至今不能办结。为此，原告诉至法院，提出前之诉请。庭审中，原告称，被告申威武与朱映涛系夫妻关系，故二被告签订个人购房担保借款合同时，朱映涛系共同抵押人，签订补充协议时，朱映涛亦有签名确认；因重新签订商品房买卖合同及办理过户手续所产生的相关费用由原告自行承担。而被告国城公司表示，其认可补充协议中三方的约定，并愿意履行合同义务，但当时系因申威武、朱映涛无故失踪，原合同一直不能从房产管理部门撤回，才导致后续买卖手续无法开展。另外，原告当庭出示2013年11月6日银行提前还款业务凭证一份，其上显示贷款合约号为20209601230026860，贷款合约名称为申威武，提前还款方式为全部结清，还款总额为90882.15元。
以上事实，有原告曾端阳提交的商品房买卖合同补充协议、收条、银行还款凭证、桂林市代收费专用收据、桂林市不动产预售专用收据、国城公司收款收据、代缴电费委托书、个人购房担保借款合同、存折、个人住房减按贷款申请表、提前还款业务凭证、银行卡取款业务回单，被告国城公司提供的商品房买卖合同及当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，被告申威武与国城公司就桂林市象山区凯风路101号金地球农机汽配大市场第16幢2单元3层1号房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并已交桂林市房产管理局备案登记，合同合法有效，申威武的合同义务在于按约支付房款行并依约合理使用房屋，国城公司的义务则在于交付房屋、完备约定的基础设施、协助办理房屋所有权证书等。签约后，被告申威武交付首付款，后又以此房屋办理银行按揭贷款，付清了全部房款，而被告国城公司亦依约交付房屋。2009年3月5日，被告申威武、朱映涛欲将上述房屋转让给原告曾端阳，因房屋暂未取得所有权证书，双方遂与该房产的开发商国城公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，三方约定，房屋转让后，申威武、朱映涛与国城公司签订的合同作废，由国城公司协助曾端阳办理购房手续。对于该份协议，申威武、朱映涛与曾端阳虽系约定转让房产，但该房并未取得房屋所有权证，其产权尚未在房屋管理部门办理完整的设立登记，鉴此，申威武、朱映涛转让的系其在商品房买卖合同中的权利与义务，而非诉争房屋的不动产物权。同时，被告国城公司作为第三方亦在《商品房买卖合同补充协议》中盖章确认，并承诺协助原告办理相关购房手续，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故三方签订的《商品房买卖合同补充协议》系各自真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。对于诉争房屋上已设定的抵押权，现原告已将房屋的按揭贷款全部还清，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，故该抵押权不再影响转让行为的效力。根据申威武与国城公司于2005年11月28日签订的《商品房买卖合同》的履行情况，申威武给付全部房款后，其应享有要求国城公司为其办理产权证书的权利，但应履行依约合理使用房屋的义务，现申威武、朱映涛已将此合同权利义务转让给曾端阳，且取得了国城公司同意，故原告要求承接被告朱映涛、申威武在其与国城公司就桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1号房屋签订的《商品房买卖合同》中的相关权利和义务的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以确认。而在三方履行《商品房买卖合同补充协议》的过程中，原告先付房款135000元给申威武，后又代申威武向银行还清房屋按揭贷款，其支付的对价已超过合同约定，但被告申威武、朱映涛却未履行作废原合同的义务，不向桂林市房产管理局申请撤销原《商品房买卖合同》，导致被告国城公司无法将房屋产权办至曾端阳名下。原告表示，办理过户手续所产生的费用由其自行承担，但三被告应共同予以配合与协助，对于原告此项诉讼请求，本院予以支持。被告申威武、朱映涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对自身诉权的放弃。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、被告申威武、朱映涛基于2005年11月28日签订的桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室《商品房买卖合同》而对被告桂林市国城房地产开发有限公司所享有的权利及应履行的义务，由原告曾端阳一并承接。
二、被告桂林市国城房地产开发有限公司、申威武、朱映涛应在本判决生效之日起三十日内共同协助原告曾端阳将桂林市凯风路101号金地球农机汽配大市场16栋2-3-1室房屋过户至曾端阳名下。
本案案件受理费4167元（原告已预交），由被告申威武、朱映涛承担。
权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4167元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏 敏
人民 陪 审员 郝总路
人民 陪 审员 宋铁玲
二〇一四年一月十四日
（代）书记员 唐文倩