成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初631号
原告（反诉被告）：何群，男，汉族，1974年10月14日出生，住西藏林芝市巴宜区。
委托诉讼代理人：昝帅，四川智力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：严明伟，男，汉族，1977年2月23日出生，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：成晓东，四川方舟达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖祎，四川方舟达律师事务所律师。
第三人：成都世纪东成房产经纪有限公司，住四川省成都市龙泉驿区柏合镇。
法定代表人：杨远长，董事长。
委托诉讼代理人：李帆，公司员工。
委托诉讼代理人：唐杨，公司员工。
第三人：杨晓莉，女，汉族，1974年3月8日出生，住西藏林芝县。
委托诉讼代理人：肖攀，四川原石律师事务所律师。
原告何群诉被告严明伟，第三人成都世纪东成房产经纪有限公司（以下简称：世纪东成公司），第三人杨晓莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告严明伟提出反诉，本院依法合并审理，原告何群的委托诉讼代理人昝帅，被告严明伟及其委托诉讼代理人成晓东、廖祎，第三人世纪东成公司的委托诉讼代理人唐杨，第三人杨晓莉的委托诉讼代理人肖攀，证人何孝华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何群向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；2、判令被告严明伟腾退房屋，并支付实际占有期间的租金（截止起诉之日起暂时计算10000元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告经第三人介绍于2017年3月2日签订了《房屋买卖合同》，约定被告以48万元的价格购买原告所有的位于龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号物业，合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了约定。合同签订时，被告支付了定金人民2万元，根据合同的约定，被告应在2017年3月2日支付首期房款，但被告一直未能支付。合同签订后，第三人私自将房产钥匙等交由被告保管，被告入住至今。原告于2017年10月27日通过微信向被告表达了解除合同的意愿，双方的合同已解除。
被告严明伟辩称：双方签订合同是实，合同约定定金自动转换为首付款，涉案合同并未解除，原告违反了双方的约定，未及时办理权属转移登记，应驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告严明伟向本院提出诉讼请求：1、判令何群、杨晓莉立即将位于龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号房屋过户给严明伟；2、判令何群立即向严明伟支付违约金96000元，中介费6000元；3、由反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2017年3月2日，严明伟、何群签订了《房屋买卖合同》，约定何群将案涉房屋出售给严明伟，合同签订当日支付了定金2万元并自动转为了房款，根据合同约定过户当天支付房款130000元，330000元通过按揭贷款支付。严明伟支付中介费6000元（若违约由违约方承担），若何群未按约定出售房屋给严明伟应向支付总房价20%的违约金。根据合同约定，首付款应在过户当日支付，同时合同第十七条第一款是为了明确约定双方配合办理过户的时间及不配合应承担违约责任，并非表达解除，更没有表达合同无效之意。而客观上何群并未在约定时间内履行配合过户义务。
反诉被告何群辩称：1、根据合同约定签订合同当日应支付购房首付款2万元，此款应区别于定金，严明伟未按期支付；2、根据合同第十七条第一款约定，约定时间内没有过户，合同解除，并对违约责任进行了约定；3、何群一直积极协助严明伟进行过户，现严明伟无购房资格，导致案涉房屋无法过户，反诉被告不应承担违约责任。
第三人世纪东成公司述称，双方签订合同是实，严明伟当时支付了定金2万元，后双方一起去银行签订了借款合同，审批通过了33万元贷款，中途催促尽快提供过户资料，卖方未提供过户资料。
第三人杨晓莉述称：作为合同的买卖相对方，第三人认为已履行了与何群的离婚协议，据了解至今未过户的原因是严明伟无购房资格，但其隐瞒了该事实，根本没有办理贷款审核通过的问题。
本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，严明伟作为买方，何群作为卖方，世纪东成公司作为居间方签订了《房屋买卖合同》，约定何群将位于龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号房屋出售给严明伟，房屋价款为480000元，在合同签订当日支付定金20000元。在房款交付中约定，由买卖双方自行交接房款，买方采用以下第②种支付方式及付款时间：……②按揭贷款：在签房屋买卖合同当日，买方将首付款20000元支付给卖方，在过户当日买方将房款130000元支付给卖方，剩余房款330000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。为保证房屋交易顺利进行，买卖双方应在2017年3月18日之前向经纪方交齐相关证件（即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）用于买方银行贷款及房屋过户。合同第十四条约定，如果买方不能按照本合同约定买入房屋，或因违约而无法买入该房屋的，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金。买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的千分之五向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方，而买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并向经纪方支付第14条约定的买卖双方应付的全部佣金。买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的千分之五向经纪方支付违约金。合同第十五条约定，如果卖方不能按照本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，并退回已收房款。卖方逾期交房，或未按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项、向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并向经纪方支付第14条约定的买卖双方应付的全部佣金。卖方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的千分之五向经纪方支付违约金。双方特别约定：①经买卖双方协商，在双方配合情况下，在2017年3月18日前补齐贷款资料后，约定在2017年4月15日前过户，否则此合同无效，可追究双方违约责任；②在房屋买卖合同签定后，卖方即将房屋交付给买方，并缴清房屋之前的物管费、水、电、气、收视费等；③定金自动转为房款。2017年3月2日，何群出具收据一份，载明兹收到严明伟按本合同规定交来定金20000元。同日，何群将该房屋钥匙交付给严明伟，严明伟入住至今。2017年10月27日，何孝华在与“房屋中介唐杨”的微信聊天中表达“房子可能卖不了了，女方又变挂了”。
另查明：2012年3月31日何群与杨晓莉协议离婚，约定位于成都市龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号房屋归何群所有。2017年3月2日房屋信息摘要显示，该房屋登记的所有权人为何群、杨晓莉。2017年6月16日，何群、杨晓莉通过中华人民共和国西藏林芝市公证处公证委托何孝华全权办理案涉房屋的过户及出售等相关一切事宜。何孝华庭审中称，其于2017年4月底5月初将案涉房屋的房产证提交给世纪东成公司，未向世纪东成公司提交公证的委托书。
同时查明：2016年3月起，严明伟在成都正强五金制造公司缴纳社保。
上述事实，有当事人陈述，当事人提交的房屋买卖合同、收据、离婚协议书、公证书、不动产权证书及房屋信息摘要、成都市社会保险个人参保缴费证明等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同的约定全面履行义务。
关于当事人是否存在违约的问题。何群主张严明伟存在以下违约行为：1、严明伟未按照合同约定支付购房首付款20000元；2、未在约定期限办理按揭贷款；3、无购房资格。根据合同约定，案涉房屋总价款为480000元，严明伟应在合同签订当日支付定金20000元，严明伟依约在合同签订当日向何群支付了定金2万元。在签房屋买卖合同当日，买方将首付款20000元支付给卖方，在过户当日买方将房款130000元支付给卖方，剩余房款330000元由放贷银行直接支付给卖方，并约定交付的定金自动转为房款。定金在法律理论上存在订约定金、成约定金以及解约定金等分类，双方在合同中并未约定该定金的性质，结合双方在合同中的约定及、合同履行的情况以及房屋交付的情况，该定金已按合同约定转化为首付款，对于何群辩称严明伟未支付首付款的意见，本院不予采纳；双方在合同中约定应于2017年3月18日之前向经纪方交齐相关证件（即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）用于买方银行贷款及房屋过户，何群、杨晓莉委托的代理人何孝华未在约定期限向世纪东成公司提交案涉房屋权属证书，至今未向世纪东成公司提交公证的委托书，致使案涉房屋无法按合同约定办理按揭贷款及转移登记手续。对于何群辩称严明伟未办理案涉房屋按揭贷款的意见，本院不予采纳；关于限购资格，何群并无证据证实在签订合同时严明伟无购房资格，同时根据相关政策规定，2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经济服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿履行合同，且能够提交下列证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续。本案中原、被告双方于2017年3月2日签订《房屋买卖合同》，可以在2017年5月31日前办理房屋的转移登记手续，系因何群原因未办理转移登记手续。且截止本案判决时严明伟具备购房资格。对于何群辩称严明伟无购房资格的意见，本院不予采纳。综上，因何群未按合同的约定按时履行相关义务，致严明伟不能按约定履行完相关程序，本院不能认定严明伟在履行合同过程中存在违约行为。
关于案涉合同是否已经解除的问题。何群主张合同已于2017年10月27日通过微信的方式解除了双方的合同。合同的解除有合意解除、法定解除和约定解除。本案中双方并未对解除合同达成合意，不存在合意解除合同的情形。根据合同约定，买方逾期支付房款超过30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方。本案中，严明伟交付的20000元定金已经转为购房首付款，其不存在逾期支付房款的行为，未达到双方约定解除合同的条件。何孝华在与“房屋中介唐杨”的微信聊天中表达“房子可能卖不了了，女方又变挂了”，该行为未向严明伟表达，作出该意思表示的是杨晓莉而非何群，因此本院认定，何群不具备约定解除权，且未作出解除合同的意思表示，对于何群要求确认合同已解除的诉请，本院难以支持。杨晓莉并非何群与严明伟合同的当事人，不具备合同解除权，对于其述称的合同已于2017年4月15日解除的意见，本院不予采纳。根据本案查明的情况，案涉房屋已于合同签订是按合同约定交付给严明伟，现办理转移登记亦不存在障碍，合同具备继续履行的条件，因此该合同亦不具备法定解除的条件。严明伟根据双方的合同约定，受领了何群交付的钥匙并占有案涉房屋，其占有该房屋符合法律规定和合同的约定，对于何群要求严明伟腾退房屋并支付租金的请求，本院不予支持。
关于转移登记的问题。根据合同约定，双方应于2017年4月15日前办理案涉房屋过户手续，现案涉房屋信息摘要显示，该房屋登记的所有权人为何群、杨晓莉。经何群与杨晓莉于2012年3月31日签订的离婚协议确定案涉房屋归何群所有，何群系该房屋的实际的所有人，因登记的权利人为何群、杨晓莉，故何群、杨晓莉应协助办理房屋转移登记手续；对于严明伟主张何群、杨晓莉将位于龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号房屋转移登记至严明伟名下，不违反法律规定，本院予以支持。同时，严明伟应将剩余房款460000元支付给何群。庭审中，严明伟提出一次支付剩余房款，未超出合同约定的范围，且客观上对何群更有利，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方对于违反合同进行了两项约定，一是不能买卖房屋的违约责任；二是其他的违约责任。现房屋买卖能继续履行对于严明伟主张房屋不能买卖的违约责任，本院不予支持。因何群未在约定期限协助严明伟办理案涉房屋转移登记手续，应承担违约责任。根据合同约定，卖方逾期交房，或未按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金，该约定超出了法律规定，本院酌情调整至以480000元为基数，自2017年4月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至办理转移登记时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、何群、杨晓莉于本判决生效后十日内将位于龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号东山国际新城X区X栋X层X号房屋（业务件号：权XXX）转移登记给严明伟，严明伟同时将剩余房款460000元支付给何群；
二、何群于本判决生效后10日内向严明伟支付违约金（违约金的计算方式：以房款480000元为基数，从2017年4月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至办理转移登记时止）；
三、驳回原告何群的全部诉讼请求；
四、驳回反诉原告严明伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取4250元，由原告何群负担。反诉案件受理费用4250元，由反诉被告何群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 明
二〇一八年四月十八日
书记员 贺胜楠