贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0602民初1245号
原告：余金海，男，1988年12月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。
原告：马银凤，女，1988年7月5日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。
二原告共同委托诉讼代理人：林志方，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。
二原告共同委托诉讼代理人：李振峰，贵州巨合律师事务所实习律师，特别授权。
被告：贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司，地址：贵州省铜仁市碧江区滨江大道（睿力国际城A、B区）。
法定代表人：陈林书，系该公司经理。
委托诉讼代理人：黄倩，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：王加庆，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别授权。
被告：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。
法定代表人：陈建国。
管理人：贵州驰铭律师事务所。
法定代表人：刘振明，系该所主任。
委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。
原告余金海、马银凤与被告贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司（以下简称“正鼎物业公司”）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称“睿力房地产公司”）返还不当得利纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月15日、2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告余金海、马银凤委托诉讼代理人林志方、李振峰，被告正鼎物业公司委托诉讼代理人黄倩、被告睿力房地产公司管理人的委托诉讼代理人肖璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余金海、马银凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还供水立户费1680元，供电立户费520元，共计2200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告睿力房地产公司签订《商品房买卖合同》后，购得该公司销售的睿力国际城A区商品房一套，房号为A10-14-3。原告在办理接房手续时，被告正鼎物业公司收取原告供水立户费1680元，供电立户费520元，至2018年3月13日，铜仁市碧江区发展和改革局向睿力国际城小区业主委员会回复《碧江区发改局关于睿力国际城新建商品房水电立户费相关问题的回复意见》，原告才知道被告正鼎物业公司不应该收取供水、供电立户费，理应返还给原告。
被告正鼎物业公司辩称：首先，本案原告所诉物业服务合同纠纷的案由错误，应为返还不当得利纠纷，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，商品房价格包括水电立户等费用，所以被告收取水电立户费的行为是《商品房买卖合同》中包含的内容而不是物业合同里面的内容。其次，水电立户费是睿力房地产公司委托被告收取的，办理水电立户的手续也是受到睿力房地产公司的委托，因此，被告的主体不适格，责任主体应该是睿力房地产公司。再次，本案超过诉讼时效。本案是不当得利纠纷，其诉讼时效是从知道或者应当知道权利被侵犯之日起开始起算，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是公开的条例，原告是应当知道，所以诉讼时效应当从开收据的那一天开始计算。根据最高人民法院民一庭最新民事审判中疑难问题的解答，以2017年9月30日作为最新司法解释的节点，原告的诉讼时效已经超过。
被告睿力房地产公司辩称：首先，原告的诉请已超过诉讼时效，应当依法予以驳回。原告诉请返还多收的水电立户费，是基于我公司与原告签订的《商品房买卖合同》，但根据2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定，退还多收的水电立户费自2009年5月1日就应该由原告来主张，但时隔9年之久，原告却一直未向被告主张这项权利，远超过诉讼时效3年的规定，合同距今3年以上的业主其诉讼请求已经超过诉讼时效，请依法予以驳回。其次，被告已进入破产程序，原告的诉请程序错误，应当依法予以驳回。被告已于2017年7月27日经铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民破1号决定书决定进入破产程序，并发出债权申报的公告，且于2017年10月13日召开了第一次债权人会议，但原告却一直未在法定期限内来管理人处申报债权，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条的规定，申报破产债权是必经程序，原告未经申报债权而直接向人民法院起诉的行为，程序错误，应当依法予以驳回。再次，收取水电立户费与睿力房地产公司无关，根据合同相对性原则，睿力房地产公司不是本案的适格主体，不应当追加我公司为本案被告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:
1、原告出示收据1张，拟证明被告正鼎物业公司已经收到原告的水电立户费共计2200元的事实。被告正鼎物业公司认为该证据达不到原告的证明目的，反而可以证明费用收取时间是2014年9月15日，已经超过诉讼时效。被告睿力房地产公司对该证据无异议。经审查，该收据盖有被告正鼎物业公司财务专用章，付款人为原告，收据上载明“供水立户费1680元，供电立户费520元”，能够证明被告正鼎物业公司收取原告水电立户费2200元的事实。因此，对原告提交的这一证据，本院予以采信。
2、原告出示碧江区发改局关于睿力国际城新建商品房水电立户费相关问题的回复意见1份，拟证明被告正鼎物业公司不应该收取水电立户费，且可以证明原告是于2018年3月13日知道其权利被侵害，没有超过法律规定的诉讼时效。被告正鼎物业公司对该证据的真实性有异议，系复印件，即使是真的也达不到原告的证明目的。碧江区发改局的回复中说明了物业公司是代收代办，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是2009年5月1日就开始实施，所以诉讼时效的起算点应该是从2009年开始起算。被告睿力房地产公司对该证据无异议。经审查，该证据系碧江区发改局对睿力国际城业主委员会要求解决该小区业主缴纳水电立户费问题的申请的回复，且加盖了碧江区发改局公章。该证据客观真实，与本案相关联，故本院对原告出示的该证据予以采信。
3、被告正鼎物业公司出示供水、供电立户费清单1份，拟证明交款的金额和时间，及原告的诉讼已超过诉讼时效。原告认为应以原件为准，且该证据达不到被告的证明目的。被告睿力房地产公司对该证据无异议。经审查，该证据虽系被告正鼎物业公司单方所制，但该证据上所列内容与该公司向原告出具的编号为0005080号的专用收据所列内容一致。该证据客观真实，与本案相关联，故本院对被告正鼎物业公司出示的该证据予以采信。
4、被告正鼎物业公司出示《情况说明》1份，拟证明收取水电立户费是受到睿力房地产公司的委托，被告正鼎物业公司只是代收代办的委托关系。原告质证对该证据有异议，商品房买卖合同及水电立户收费的依据可以充分证明睿力房地产公司根本不具有委托的资格，房地产合同是格式合同，睿力房地产公司不具有修改合同的权利，且费用实际收取人是正鼎物业公司，该公司不具有收取水电立户费的权利，应予退还。被告睿力房地产公司对该证据无异议。经审查，在该份证据中，被告睿力房地产公司对口头委托正鼎物业公司代为收取水电立户费的这一行为予以认可，并在情况说明上加盖了睿力房地产公司的公章，因此，对被告正鼎物业公司出示的这一证据，本院予以采信。
5、原告当庭出示《商品房买卖合同》1份，拟证明《商品房买卖合同》没有约定睿力房地产公司另外收取水电立户费，所以物业公司没有权利收取水电立户费，应当退还。被告正鼎物业公司质证认为，合同签订的时间是2013年9月18日，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是2009年5月实施的，合同约定和该条例产生冲突，因为《商品房买卖合同》的约定是损害了当事人的利益，应当不予认定。被告睿力房地产公司对该证据无异议。经审查，原告出示的这份《商品房买卖合同》虽然买受人系陈华英，而非原告，但是《商品房买卖合同》是经贵州省住房和城乡建设厅和贵州省工商行政管理局审核监制的格式化合同，不同合同主体之间对第三章第七条：“前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”及第十二条：“以上第1,2,4,5,6,7，项需要买受人自行办理开通使用手续”的约定是相同的。对原告出示的这一证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告余金海、马银凤与被告睿力房地产公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买其开发销售的睿力国际城A10-14-3号房屋一套。2014年9月15日，原告在办理接房手续时，被告正鼎物业公司受睿力房地产公司口头委托，向原告收取供水立户费1680元，供电立户费520元，共计2200元。2018年3月13日，铜仁市碧江区发改局接转睿力国际城业主委员会向铜仁市发展和改革委员会呈报的《关于协调解决睿力国际城业主缴纳水电立户费问题的申请》后，于2018年3月13日向睿力国际城业主委员会作了回复。该回复载明：正鼎物业公司向业主交房时向相关业主收取（代收代办）供水供电配套设施建设安装费的情况属实；根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题咨询的答复》的相关规定，正鼎物业公司在交房时不应向相关业主收取（代收代办）相关费用；正鼎物业公司自2018年3月13日起，在交房时停止向相关业主收取（代收代办）相关费用的收费行为，对已收取（代收代办）的相关费用予以清退（清退方式与相关业主协商解决，清退的时间为2016年1月1日至2018年3月12日）。
2018年5月15日，本案第一次开庭审理后，被告正鼎物业公司向本院提交睿力房地产公司出具的《情况说明》1份，证明被告正鼎物业公司向原告收取水电立户费是受其口头委托，并申请追加睿力房地产公司为被告参加诉讼。本院审查后，认为被告正鼎物业公司申请追加被告的申请理由成立，追加睿力房地产公司为本案的被告。本院于2018年6月12日向被告睿力房地产公司的管理人贵州驰铭律师事务所送达了参加诉讼通知书，2018年6月12日，被告正鼎物业公司向本院递交《撤销追加被告申请书》，要求撤销追加被告睿力房地产公司为本案被告。经审查，本院认为被告正鼎物业公司提出其收取水电立户费是受被告睿力房地产公司的委托，睿力房地产公司对这一事实也予以认可，因此，对于被告正鼎物业公司撤销追加睿力房地产公司为被告的申请不予准许。
本院认为，本案的争议焦点为：本案的案由是物业服务合同纠纷还是返还不当得利纠纷；是否应追加睿力房地产公司为被告；原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
首先，对于本案的案由问题。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，物业服务合同纠纷是业主与物业服务企业基于合同的约定而产生的。本案中，原告主张被告收取原告水电立户费的事实没有合法的依据，故本案的案由应为返还不当得利纠纷。
其次，对于被告睿力房地产公司是否应为本案被告问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”、第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”之规定,本案二被告虽未能提供相应的书面授权委托书，但睿力房地产公司的《情况说明》已自认是其口头委托正鼎物业公司代为收取并到供水和供电部门代为办理水电立户、缴纳水电立户费用的事实。因此，被告睿力房地产公司作为被代理人，应当对正鼎物业公司的代理行为承担民事责任。
再次，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”。在庭审过程中，被告方以原告的诉讼请求已超诉讼时效不予返还不当得利为由进行抗辩。而原告方则称签订《商品房买卖合同》时，睿力房地产公司不准他们看合同内容，只清楚房屋总价款、面积和楼层情况，直至碧江区发展和改革局2018年3月13日回复他们后，才知道权利受到了侵害，诉讼时效时间应从2018年3月13日起算，所以其请求权没有超诉讼时效。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”，在本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》第三章第七条约定：“前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同的内容也是由当事人在平等自愿的基础上协商一致，从原告方在《商品房买卖合同》上签字之时起，就应当视为对《商品房买卖合同》内容中的权利义务是当事人双方的协商一致并知晓和同意，应当知道物业公司不应收取其水电立户费，即使在签订《商品房买卖合同》时按照原告方诉称房开商不准其看合同内容，但情况消除后也应知晓合同的内容，故原告方诉称本案的诉讼时效时间应从2018年3月13日起算的理由应不予支持。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付投资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债券请求权。”，原告方的请求权不属于以上情形之一，故被告以原告方的请求权已超诉讼时效的抗辩理由应予采信。但诉讼时效的时间应以2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时间为界，从物业公司出具给原告的收据时间到2017年9月30日满二年的，其诉讼请求已超诉讼时效期间，未满二年的，按照三年的诉讼时效期间计算。在本案中，物业公司出具给原告的收据载明其收取原告水、电立户费的时间为2014年9月15日，到2016年9月14日已满2年，原告也未提供证据证明其间诉讼时效有中止、中断、延长事由，故原告诉讼请求已超过诉讼时效期间。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十三条第二款、第六十五条第一款、第一百三十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百五十三条之规定，判决如下：
驳回原告余金海、马银凤的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告余金海、马银凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审 判 员 徐 毅
二〇一八年六月二十九日
法官助理 徐 华
书 记 员 田树香