福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第1414号
原告林淑熠，女，1989年6月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。
被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。
法定代表人郑钟，该公司总经理。
委托代理人高超、薛一通，系公司员工。
原告林淑熠与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚雅铃、被告委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林淑熠诉称，原、被告双方于2013年11月09日签订了一份编号为：MF-2007-01《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》中约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A9#楼1603号单元商品房，该商品房的总价款为人民币875828元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年03月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款875828元，但被告实际于2013年10月31日就将不符合交房条件（未通过验收）的房屋交付给了原告，被告在向原告交房时不仅对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，而且向原告虚构了该商品房已经通过验收合格，系欺诈交房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，则被告向原告交付房屋的行为应当视为无效的商品房交付行为，即应当视为被告未按照《合同》的约定向原告交付商品房，那么根据《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。按照《合同》约定被告应当向原告支付因其违法违约向原告交付商品房的违约金暂约人民币89334元（从2013年11月1日起，计算至被告违约行为结束之日止，其中暂计至起诉之日为89334元）另外，根据《合同》第十四条：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《合同》附件六：合同补充协议第十五条约定：“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%。”被告向原告违约交房，是因被告原因，导致原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了《合同》第十四条的约定，应当依约向原告支付因被告违约的违约金，违约金以人民币875828元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年11月1日起，计算至被告违约行为结束之日止，其中暂计至起诉之日约为1217元。由于《合同》附件六（合同补充协议）第十五条中关于违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款系被告提供的格式条款，显失公平，应当按照《合同法》第四十条的规定，认定违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效。综上所述，被告违法违约交付房屋的行为及逾期不能办理房屋权属登记的行为均严重侵害原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院。原告请求判令：1.被告向原告支付因其违约向原告交付商品房的违约金暂约人民币89334元（从2013年11月1日起，计算至被告违约行为结束之日止，暂计至起诉之日约为人民币89334元）；2.被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金暂约人民币1217元（违约金以人民币875828元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年11月1日起，计算至被告违约行为结束之日止，其中暂计至起诉之日约为1217元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、本案原告已经实际接收了讼争房屋，被告没有违约逾期交房，原告也并没有遭受任何实际损失，因此被告无需承担逾期交房的违约责任。本案讼争房屋所在建筑工程于2013年10月24日前竣工验收合格，讼争房屋质量合格，符合合同约定的交房条件。被告于2013年12月15日书面通知原告办理交房手续，原告已实际接收、占有并使用讼争房屋。根据《商品房买卖合同》第八条和补充协议第十四条的约定，出卖人应当在2014年3月31日前，将经建设单位组织勘查、设计、施工、监理四方单位共同对讼争房屋所在工程进行竣工验收合格的房屋向买受人交付；同时《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付相应的违约金”，结合本案房屋已经实际交付的事实，合同约定的被告承担违约金的期间并不存在，故被告无需承担合同约定期间的违约金；另外，原告方已实际占有并使用房屋，其并没有遭受任何实际损失，《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营若干问题的意见》第36条规定“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”故被告也无需承担逾期交房的违约责任。二、讼争房屋所有权初始登记的办理期限并非于2014年10月31日届满，因此相应的违约金不应从2014年11月1日起算。讼争房屋所有权初始登记未按合同约定期限办理，并非被告原因，而是因第三方原因所致，故不应由被告承担合同约定的违约责任。本系列案争议房产为被告发包予福建六建集团有限公司（以下简称“省六建”）之工程（泰禾?红峪），但省六建将其资质非法借用给实际施工人邹长泉，实际施工人邹长泉及省六建拒不交付A9#楼之内页资料并配合办理相关验收工作，导致被告不能在合同约定的期限内办理初始登记。省六建及邹长泉的行为造成了被告巨额损失（包含本系列案件对被告造成的损失），被告已在福建省高级人民法院提起诉讼，并向其索赔。综上，请法院依法驳回原告方的诉请。
本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：
A.《商品房买卖合同》，证明被告违反该合同第八、九、十四等约定违法交房及逾期办理产权登记。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据A的真实性无异议，证明对象有异议，被告并未逾期交房，被告逾期办理产权登记的原因是第三方的原因所致。
被告向法庭提交如下证据：
B1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案单》，证明讼争房屋所在建筑工程于2013年10月24日竣工验收合格；
B2.房屋交接单；证明被告书面通知原告收房，原告已实际收房。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据B1的真实性和合法性均有异议，这份验收报告的最后一页只有施工单位的盖章，没有施工单位的法人代表以及施工技术负责人的签字，根据相关规定，竣工报告应当经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。这份竣工验收报告不严谨，没有盖骑缝章，除了第一页有写A9号楼，其他页均未体现A9号楼的字眼，竣工验收结论中也未体现A9号楼，原告认为该报告应当是通用的条款或表格，不一定是A9号楼的验收报告。被告未提供证据证明其向福州市城乡规划局申办规划验收手续，因为根据2013年12月2日住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知第五条第二款的规定，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。被告提供的竣工验收报告没有承建单位技术负责人的签字，该份验收报告形式要件缺失不合法，应当认为被告没有组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。根据2013年12月2日住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知第九条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民法院建设主管部门备案。被告没有提供其15日内向监督站备案的证据，不能证明这份报告的合法性。只能够说明是被告内部自行制作的报告，且形式要件缺失。对证明对象也有异议，不能证明讼争房屋在2013年10月24日竣工验收合格，且被告也没有提供消防验收合格的证据，被告向原告发出交房通知就是违反合同第八条第一项的约定，在没有通过验收的前提下向原告发出交房通知，被告发出交房通知的行为应当视为无效。根据建筑法和建设工程质量条例，交房前提是竣工验收合格和消防验收合格。验收报告中的工程规模、开工日期、竣工日期、总造价、竣工验收5个部门的日期均为空白，不能证明讼争房屋所在建筑工程于2013年10月24日竣工验收合格。消防备案单亦不能推定讼争房屋竣工验收合格。对证据B2的真实性无异议，原告虽已收房，但是在被告隐瞒其不符合合同第八条第一项交房条件的前提下收房，实际上房屋无法正常使用。
本院对上述证据分析、认证如下：
证据A、证据B2，双方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，并作为定案依据。证据B1加盖有相关单位的公章，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
原、被告于2013年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•红峪）第A9#楼1603单元商品房，房产总价款为875828元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2014年3月31日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定的日期内未达到上述相关条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按约定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。
另查明，原告已依约支付全部购房款，并于2013年12月24日实际接收房屋。诉争房屋已办理竣工验收及消防验收手续。截止目前，诉争房屋尚未办理产权初始登记。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告将未经竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告，其交付商品房的行为无效，应当向原告支付逾期交房的违约金，被告抗辩诉争商品房竣工验收及消防验收已经合格，并提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及福州市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案单》佐证，本院认为，福州市公安消防支队于2013年10月24日出具的《建设工程竣工验收消防备案单》载明“该工程经建设、设计、施工及工程监理单位竣工验收合格……”，结合《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》可以认定诉争商品房于2013年10月24日前已经竣工验收合格。《建设工程竣工验收消防备案单》载明“消防设计经审核合格：榕公消审（2010）第0157号、榕公消审（2011）第0146号”，故可以认定诉争商品房于2013年10月24日消防验收合格。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年3月31日前将竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告，庭审中，双方均确认2013年12月24日，被告已将诉争商品房交付原告，即被告在向原告交付商品房前该商品房已经竣工验收及消防验收合格，故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，因被告至今未办理房屋所有权初始预登记，构成违约，应当向原告支付迟延履行违约金。按照《合同》第十四条的约定，被告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。《合同》附件六：合同补充协议第十五条“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%。”的约定显失公平，关于被告逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金应当适用《合同》第十四条的约定为宜，故原告请求被告以购房款875828元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算时间，原告请求自2014年11月1日起计算，按照合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，因双方约定商品房最后交付时间为2014年3月31日，即被告应于2015年3月31日办理房屋所有权初始预登记，故违约金应从2015年4月1日起计至被告办理房屋所有权初始预登记之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林淑熠支付逾期办理房屋所有权初始预登记违约金（以原告已付款875828元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率的标准，自2015年4月1日起计至被告办理房屋所有权初始预登记之日止）；
二、驳回原告林淑熠的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2064元，由原告林淑熠负担688元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担1376元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 翁 昕
人民陪审员 林弦声
人民陪审员 王月珍
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 郭友情
附一：本民事判决书引用的主要法律条款
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”