广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初3983号
原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道中35号，统一社会信用代码：914406008935304032。
负责人米晋湘，系该行行长。
委托诉讼代理人黄文欣，广东豪盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人潘汝炽，广东豪盛律师事务所实习律师。
被告麦志昌，男，1976年2月3日出生，汉族，住所地：广东省佛山市南海区，
被告高淑兰，女，1976年6月16日出生，汉族，住所地：广东省佛山市南海区，
被告佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区丹灶镇金宁社区金兴路10号时尚名居商铺11号，统一社会信用代码：91440605791222004X。
法定代表人孔祥永。
原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告麦志昌、高淑兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后,原告于2017年4月11日申请追加佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司（以下简称雄祥公司）为本案被告，本院经审查后予以准许。本案依法适用简易程序由审判员张燕婷独任审判，后本案依法变更为普通程序，由审判员张燕婷担任审判长，与人民陪审员朱军、刘敏华组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄文欣到庭参加诉讼，被告麦志昌、高淑兰、雄祥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉请如下：一、被告麦志昌、高淑兰立即偿还原告贷款本息255468.94元（其中本金251999.55元、利息3384.2元、罚息85.19元，利息、罚息暂计至2017年2月13日止，2017年2月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；二、被告麦志昌、高淑兰赔偿原告为实现债权而支付的诉讼律师费损失19773元；三、原告对被告麦志昌、高淑兰提供的位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居3座801房的房产在上述一、二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；四、被告雄祥公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；五、三被告承担本案的全部诉讼费用。原告于庭审中补充诉请如下：截止至2017年6月16日，被告麦志昌、高淑兰尚欠原告贷款本金251999.55元、利息6235.47元、罚息320.56元。
事实和理由：
原告与被告麦志昌、高淑兰于2009年3月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440660022-011-2009001678，以下简称借款合同），双方就借款及抵押的事宜进行了具体的约定。
借款合同约定：原告向被告麦志昌、高淑兰提供贷款349000元，用于购买位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居3座801房，借款期限为240个月，即从2009年3月17日起至2029年3月17日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调30％，即合同签订时月利率3.465‰，该利率于每年的1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本息还款法。借款合同第十六条和第十七条约定：被告麦志昌、高淑兰不按本合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告麦志昌、高淑兰立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息。而且，借款合同第二十一条约定：原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告麦志昌、高淑兰承担。
另外，借款合同第十三条和第三十七条中约定：被告麦志昌、高淑兰以其名下位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居3座801房为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款合同所列的本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了抵押登记。
上述合同签订后，原告于2009年3月17日履行了划款义务，向被告指定的账户划款349000元，被告却未依约履行还款义务，自2016年10月17日起至2017年2月13日止，已累计拖欠4期应供款未供，逾期本息共8881.02元。经原告多次催缴，被告却一直拖欠，至今仍未结清逾期本息。而被告雄祥公司亦未履行连带清偿责任。
为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案。为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费19773元等，依约应由被告承担。
另，原告与被告雄祥公司于2008年6月10日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：4406600222008000050，下称“合作协议”），双方就位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居的商品楼宇的抵押贷款合作进行了具体的约定。合作协议约定，原告对上述楼宇的购房人提供楼宇抵押贷款，被告雄祥公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告雄祥公司的银行账户之日起，至被告雄祥公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由原告保管之日止。合作协议第七条约定，保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。
综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，诉请如前，请贵院依法做出公正判决。
被告麦志昌、高淑兰、雄祥公司未作答辩，亦未提交证据。
经审查，本院对原告所起诉的其他事实予以确认。
另查明一:被告麦志昌、高淑兰自2016年10月17日起未按照借款合同约定按时还款，本院于2017年6月16日向被告麦志昌、高淑兰公告送达了应诉资料及起诉状；根据原告提供欠本金及利息情况表，截止至2017年6月16日，被告麦志昌、高淑兰尚欠原告贷款本金251999.55元、利息6235.47元、罚息320.56元。
另查明二：借款合同约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人可要求抵押人在其担保范围内承担担保责任。涉案房产已办理抵押登记，抵押人为被告麦志昌，登记证明书编号为：南房按证字第886079871号。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。涉案借款合同不存在无效情形,受法律保护,合同当事人应依约履行。
一、违约责任
被告麦志昌、高淑兰作为借款人未按期还本付息，已构成违约，原告根据涉案借款合同的约定，主张被告麦志昌、高淑兰立即偿还拖欠的全部借款本息，合法有据，本院予以支持。原告上述主张系行使变更权，此变更权属形成权，变更通知到达时生效；原告系以起诉方式行使变更权，则应以本案应诉材料于2017年6月16日送达给被告麦志昌、高淑兰时为变更合同的通知到达时间。借款合同变更前，依据借款合同约定计算利息、罚息；借款合同变更后，以拖欠的全部本金为基数，按照借款合同约定的逾期罚息利率计算罚息。
关于利息、罚息。截止至2017年6月16日，被告麦志昌、高淑兰尚欠利息6235.47元、罚息320.56元，此后自全部款项清偿完毕之日止，罚息以拖欠的全部本金为基数，按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率下调30％再上浮50％计算。利率变更的，自次年1月1日起执行新利率。
关于律师费。涉案借款合同约定在借款人违约的情况下，原告为实现债权而支付的律师费由被告负担。本案中，原告委托了诉讼代理人代理本案诉讼，依据委托代理协议原告主张支付律师费19773元，经审查，本案事实清楚、法律关系简单，结合金融借款合同纠纷案件的法律服务市场价格，本院酌定律师费合理损失为15000元，超出此范围的律师费损失属于扩大损失，应由原告自行承担。
二、抵押担保
借款合同约定被告麦志昌、高淑兰以其所购买的位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居3座801房的房产为涉案借款提供抵押担保，在被告麦志昌、高淑兰未按照借款合同约定履行还款义务的情况下，原告有权就涉案房产折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
保证责任
合作协议约定被告雄祥公司在涉案房产的房产证及他项
权证尚未办理之前对被告麦志昌、高淑兰的涉案债务承担连带清偿责任，现被告麦志昌、高淑兰逾期还款，原告也尚未取得涉案房产的他项权证，故被告雄祥公司应对被告麦志昌、高淑兰的涉案债务承担连带清偿责任。合作协议并未约定抵押与保证的受偿顺序，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应就物的担保优先实现债权，就抵押物折价或拍卖、变卖后的价款仍不能受偿的债权，由被告雄祥公司承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告麦志昌、高淑兰进行追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
被告麦志昌、高淑兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还借款本金251999.55元及利息、罚息（截止至2017年6月16日的利息为6235.47元、罚息320.56元，此后罚息以拖欠的全部本金为基数，按照中国人民银行金融机构人民币五年以上贷款基准利率下调30％再上浮50％计算，若基准利率发生变化，以上罚息标准从次年的1月1日开始调整）；
被告麦志昌、高淑兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行支付律师费15000元；
若被告麦志昌、高淑兰未按时履行本判决第一项、第二项确定的债权，则原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行有权对被告麦志昌、高淑兰提供抵押的位于广东省佛山市南海区丹灶镇金沙金兴路时尚名居3座801房的房产（登记证明书编号为：南房按证字第886079871号）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
四、被告佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司对本判决第三项确定的债权中抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告麦志昌、高淑兰进行追偿；
驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行
的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5428元，财产保全费1896元，合计7324元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行负担324元，由被告麦志昌、高淑兰、被告佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司连带负担7000元（被告佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司承担该项责任后，有权向被告麦志昌、高淑兰进行追偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 张燕婷
人民陪审员 刘敏华
人民陪审员 朱 军
二〇一七年七月六日
书 记 员 张 兰