广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17989号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冼凤香，女，，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：张庭声、黄意媚，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市建诚物业管理有限公司，住所地天河区龙口中路130号A栋1层101自编41号（仅限办公用途）。
法定代表人：毕细英。
委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈绍鹏，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：吴辉，男，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习律师。
上诉人冼凤香因与被上诉人广州市建诚物业管理有限公司（以下简称建诚公司）、陈绍鹏、吴辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冼凤香的上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判冼凤香无须向建诚公司支付自2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费77265元；三、撤销一审判决第三项，改判建诚公司向冼凤香返还前期装修费20000元、从2014年7月22日到2015年10月5日的租金37531元以及判决建诚公司赔偿冼凤香的装修费9500元、店铺加盟费5000元；四、判决陈绍鹏、吴辉对建诚公司上述债务承担连带清偿责任；五、本案的诉讼费用由建诚公司、吴辉、陈绍鹏承担。事实与理由：一、2012年7月17日，冼凤香与建诚公司签订《商铺租赁合同》，约定冼凤香向建诚公司租赁位于广州市罗冲围松南路华糖街XXX号第首层XXX号商铺(以下简称商铺，后冼凤香了解到该建筑为违建物)，租期从2012年9月18日至2017年9月17日止，共60个月，免租期为6个月加20日免租装修日。同日，冼凤香按照该合同及保密协议的约定，支付了“三按六租”：按金15600元、首六个月租金31200元。另外，冼凤香还应建诚公司的要求向建诚公司支付了前期装修费20000元，消防器材费300元，水电周转金1000元等。2013年10月，建诚公司针对商场老租户出台了一项租金优惠措施：一次性交12个月租金，可免除12个月的租金。冼凤香符合享受该优惠条件，故向建诚公司提出享受申请,建诚公司同意冼凤香分五期支付12个月的租金。之后，冼凤香就按照约定分五期支付了从2013年10月6日到2014年10月5日的租金共62400元。按照约定，冼凤香无需再支付从2014年10月6日到2015年10月5日的租金。2014年7月22日，冼凤香的商铺所在商场都被广州市白云区松洲街松南经济联合社拉起长200米左右，高2米的铁网围住，导致冼凤香的商铺无法经营。事情发生后，建诚公司承诺会尽快处理此事，并赔偿冼凤香等商户的损失。因为建诚公司故意逃避，商场管理处没有人上班，冼凤香无法联系建诚公司，所以有关商铺的纠纷一直未解决。一审法院认为冼凤香未与建诚公司办理退租手续，故认定冼凤香于2017年3月1日前仍占用涉案商铺是错误的，一审法院忽视了建诚公司故意失联，致冼凤香无法办理退租手续的事实。自如意街商场被围闭后，冼凤香以及其他商户多次要求建诚公司出面解决问题，并明确提出要求：1.退租；2.退回已交的租金；3.赔偿损失。由于涉及商户众多，事件牵涉范围广，期间松洲街道办事处、信访办、派出所均先后有出面调停事件，上述单位可证明冼凤香以及其他商户已向建诚公司提出如上要求。基于上述事实，冼凤香店铺无法经营是建诚公司的过错导致，故合同目的已无法实现，建诚公司应向冼凤香退回按金、部分租金以及向冼凤香支付因此造成的损失，具体为：1.建诚公司应退还冼凤香的按金15600元；2.建诚公司应当退还冼凤香的前期装修费20000元；3.冼凤香按照建诚公司的要求，向建诚公司支付了前期装修费20000元，但建诚公司并没有为冼凤香装修商铺，而是由冼凤香自行雇请工人装修商铺，故应向冼凤香退还该费用；4.建诚公司应当退还冼凤香从2014年7月22日到2015年10月5日的租金，共计37531元；建诚公司应当退还冼凤香无法经营的时间段内的租金42800元(共1年2个月13天，因为建诚公司该段时间是优惠措施一次性交12个月租金62400元免12个月租的实行期间，按照62400元为24个月的租金计算2014年7月22日到2015年10月5日的租金)；5.建诚公司应当退还冼凤香部分装修费用6000元。冼凤香承租建诚公司的商铺后，对商铺进行装修，共花费了装修费约10000元，然而冼凤香的商铺从2014年7月22日就被围堵，即冼凤香装修商铺的价值只实现了2012年9月18日到2014年7月22日期间，2014年7月23日至2017年9月17日的价值无法实现，故冼凤香应按照时间比例赔偿冼凤香的装修费6000元；6.建诚公司应赔偿冼凤香的店铺加盟费5000元。冼凤香与广州市尚点食品有限公司签订了加盟合同，合同期限从2012年2月21日至2015年2月20日，加盟费为3万元。冼凤香的商铺从2014年7月22日就被围堵，即冼凤香加盟商铺的价值只实现了2012年9月18日到2014年7月22日期间，2014年7月23日至2015年2月20日的价值无法实现，故冼凤香应当按照时间比例赔偿冼凤香的加盟费5000元。二、冼凤香无需向建诚公司支付商铺占有使用费。建诚公司不仅出租违建商铺给不知情的冼凤香经营，更未能保证冼凤香商铺的经营环境。鉴于冼凤香已告知建诚公司要退场的事宜，建诚公司应尽快处理退场问题，但建诚公司却怠于处理，因此造成涉案商铺丢空，没有被二次租赁，也是建诚公司自身过错所造成，该损失不应由冼凤香承担。退一步说，即使不认定冼凤香已通知建诚公司退租，但据了解，建诚公司已于2016年10月份对涉案商铺进行收回处理，故要求冼凤香承担2016年10月及以后的占用费毫无事实与法律依据。三、涉案商铺被围闭属建诚公司过错。涉案商铺于2014年7月中旬被围闭，被围闭原因为案外人黄志成开办的超市损害松洲街松南经济社的利益，故被其围闭(详见附件中的媒体报道情况)。建诚公司过错在于：l.建诚公司明知涉案商铺所在商场不能经营肉菜市场，却依为了利益而租赁给案外人进行经营，以致发生围闭事件；2.建诚公司作为出租人以及物业管理方，有责任为冼凤香等租户提供必要的、合理的经营环境。但围闭事件发生后，不但未能积极处理并解决问题，建诚公司、服务部的负责人及所有工作人员均失去踪影，令冼凤香及其他商户均无法联系建诚公司解除合同，只能通过自行搬离的方式离开。四、冼凤香已于2014年7月底搬离涉案商铺。一审法院认为冼凤香未与建诚公司办理退租手续，认定冼凤香于2017年3月1日前仍占用涉案商铺是错误的。一审法院忽视了建诚公司故意失联，致冼凤香无法办理退租手续的事实。虽然冼凤香未有采取发函方式退租，但冼凤香确实已于2014年7月底搬离涉案商铺。此事实可通过查询涉案商铺的水电使用情况得知，既然冼凤香已搬离商铺并未再继续使用商铺，那涉案商铺应不存在水电消耗情况。建诚公司认为冼凤香有使用商铺，必定存在水电费消耗，建诚公司完全可以提供水电费费单据予以证明该事实，假如建诚公司不提供水电费单据，应当承担举证不能的法律后果。四、建诚公司至迟已于2016年10月2日对涉案商铺进行清空。建诚公司在一审庭审中一开始陈述商铺还是冼凤香在使用，但当冼凤香提交了商铺现状的相关照片，建诚公司改口称商铺已出租给他人使用，由此可知建诚公司在庭审中的陈述完全不可信，对商铺管理十分混乱。建诚公司清场当日，冼凤香从其他商户中得到建诚公司出现清场的消息，故冼凤香本着处理退租金退押金的意愿报警处理。该报警记录中明确记载了建诚公司已于2016年10月2日对涉案商铺进行清场处理。建诚公司在庭审中辩称冼凤香阻碍其收铺，故其无法完成收铺事宜。然而，此辩称毫无逻辑可言：1.冼凤香到达现场时，建诚公司已撬门搬清冼凤香之前留下的废弃物品；2.假如冼凤香野蛮阻挠其清场，冼凤香不可能自己报警要求警察到场。五、涉案商铺租金仅为合同约定的半价。合同虽约定涉案商铺月租约为六千多元，但实际上约定月租仅为三千多元。建诚公司通过采取“预交减免”的方式使租金与实际约定一致。另外，该地段商铺市场租价即使是几年后的今天，也未达到如此高的水平。因此，即使法院不认定冼凤香已通知建诚公司退租，须判令冼凤香支付使用费用，但恳请法院实事求是，对实际租金予以打折。六、“前期装修费”的性质是进场费。1.庭审中建诚公司表示其为涉案商铺所在的如意街商场安装了统一的招牌以及水电管道等，故收取前期装修费。但是，要统一门面是商场方自身的要求与设计，不应由租户承担，而水电管道更是租赁房屋的基本配套，属于基础设施，租户所缴纳的租金已包含该部分成本；2.冼凤香与建诚公司签订的是租赁合同，而非买卖合同，租赁关系结束时，冼凤香无法带走装修物，从这一点考虑，冼凤香要求退回该费用也是合情合理的。七、建诚公司没有向冼凤香追讨2016年1月15日之后场地使用费的主体资格。建诚公司与陈绍鹏于2016年1月15日签订租赁合同，约定将包含涉案商铺在内的若干商铺转租给陈绍鹏，无论冼凤香是否占用涉案商铺，建诚公司均无权要求冼凤香支付占用费。
建诚公司、吴辉共同辩称：一、冼凤香承租建诚公司涉案商铺，租期60个月，自2012年9月18日至2017年9月17日，冼凤香仅缴交租金至2015年10月5日止。从2015年10月6日起至2017年3月1日建诚公司实际收回商铺止，冼凤香一直正常经营涉案商铺，且拒绝缴交租金。一审法院判令冼凤香缴交占用商铺期间租金77265元合理合法。二、如前所述，冼凤香租赁期间一直正常经营涉案商铺，因此冼凤香要求返还租金的要求没有事实依据。涉案商铺系建诚公司装修后交付使用，不存在冼凤香所述承租后进行装修的事实，冼凤香要求退还前期装修费、装修费的诉请亦不成立。
陈绍鹏与建诚公司、吴辉的答辩意见一致。
冼凤香于2017年1月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、冼凤香与建诚公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、建诚公司退还押金15600元及支付等额赔偿金15600元；三、建诚公司退还前期装修费20000元；四、建诚公司退还2014年7月22日至2015年10月5日的租金37531元；五、建诚公司赔偿冼凤香装修费6000元；六、建诚公司赔偿冼凤香加盟费5000元；七、陈绍鹏、吴辉对建诚公司上述债务承担连带清偿责任；八、由陈绍鹏、吴辉和建诚公司承担本案受理费。
建诚公司反诉请求判令：一、解除双方于2012年7月17日签订的《商铺租赁合同书》，并将商铺返还给我方；二、冼凤香支付商铺租金109170元（自2015年10月1日起计，暂计至2017年3月31日），偿付因拖欠租金所应承担的违约金109170元（从2015年10月6日起计，暂计至2017年3月31日，以本金为限）；三、冼凤香缴交的押金15600元抵扣其所拖欠的等额租金，不再退还；四、冼凤香承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月17日，冼凤香（乙方）与建诚公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定冼凤香向建诚公司承租位于广州市罗冲围松南路华糖街44-48号第首层A12号商铺（以下简称：涉案商铺）。商铺建筑面积38平方米，租赁期限60个月，自2012年9月18日至2017年9月17日。商铺交付日期为2012年9月18日，2012年9月18日至2013年9月17日租金为5200元/月，2013年9月18日至2014年9月17日租金为5200元/月，2014年9月18日至2015年9月17日租金为5616元/月，2015年9月18日至2016年9月17日租金为5616元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为6065元/月；合同履行期内，甲方按以下约定方式给予乙方免于收取租金的优惠，三按六租，免租6个月。签订合同时支付押金相当于三个月租金即15600元，每月5日前支付当月租金，逾期未交，每逾期一天，按当月欠费额的2%向甲方支付违约金；乙方在铺位内进行装修或增加用电负荷等设施，乙方须将有关装修资料送交甲方审核，经甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方负责；等等。同日，建诚公司开具收据，写明收到冼凤香交来涉案商铺按金15600元，六个月租金31200元、前期装修费20000元。2012年9月23日，冼凤香向建诚公司交纳装修保证金1000元、装修垃圾清理费80元。
广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部分别于2013年11月6日、2014年1月4日、2014年3月6日、2014年5月10日以及2014年7月7日分别向冼凤香开具收据，记载分别收到冼凤香第一期至第五期租金合计62400元，还分别记载收到冼凤香缴纳当月管理费及上月水电费等。建诚公司、陈绍鹏及吴辉均确认冼凤香缴纳租金至2015年10月5日。
涉案商铺的产权人为广州市华侨糖厂。2009年8月10日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市华侨糖厂（自编4-9幢）共6幢空置住宅楼首、二层共24个开间、自编3-9幢住宅楼间的空地出租给乙方使用，租期15年。
2010年5月27日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂又签订了《租赁补充合同》，约定甲方将白云区华糖街6幢空置住宅楼及楼间空地出租给广州南开经济发展有限公司使用，租期20年。其中约定，因出租物为50年代的混合结构（土屋瓦面）且十多年闲置未作维修，现由乙方采用混凝土框架结构按原状将主体进行改造，改造资金和报批手续由乙方负责。之后双方又签订《房屋、场地租赁补充合同》以及《房屋、场地租赁补充合同（三）》，约定增加建诚公司为承租人，共同履行2009年8月10日签订的《租赁合同》及其补充合同的权利和义务。
2012年7月10日，建诚公司（承租人、乙方）与案外人广州市华侨糖厂（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将白云区华糖街48号的物业出租给乙方作商业、办公使用。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，该合同于2012年9月27日办理租赁登记备案。
2016年1月15日，建诚公司（出租人）与陈绍鹏（承租人）签订《租赁合同》，约定建诚公司将白云区松洲街华糖路48号首层及部分二层出租给陈绍鹏使用。租赁期限10年，从2016年1月14日起至2026年1月13日止，建诚公司给予陈绍鹏6个月免租期，从协议签订日起算。乙方认可并承诺按照出租标的现有面积、房地产证列示的房屋结构、交付使用时依附于出租标的的装修装饰状况和房地产证指定用途进行承租和使用，乙方不得擅自改变出租标的的使用性质、结构及拆卸相关物品。乙方未经甲方批准不得擅自对出租标的进行扩建、加建、改建、调换使用或转租、转包给第三方经营使用，也不得抵押该物业。
建诚公司提供了位于广州市白云区华糖街六栋建筑的房产证以证实涉案商铺的产权情况，产权人为广州市华侨糖厂。建诚公司为证明涉案商铺并非违章建筑，向一审法院提交了2017年4月25日广州市华侨糖厂出具的《情况说明》，载明其授权建诚公司对涉案商铺进行了必要的维修和加固，后该房屋经鉴定为安全合格。自该房屋维修和加固后，从未被规划、城管部门立案查处，也从未被相关部门认定为违章建筑。同时其也提交了《关于公布实施<关于取消原状维修工程规划审批的通知>、<关于取消原状维修工程规划审批的补充通知>》，载明“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。建诚公司还提交了《房屋安全鉴定报告》以及《临时经营场地使用证明》。其中，《房屋安全鉴定报告》载明建筑面积2802平方米，建筑年代2010年，鉴定结论为“基本完好房”，在正常使用的情况下可按现状安全使用。陈绍鹏陈述其是将涉案房屋的坡屋顶改为平屋顶，根据前述《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，是不需要规划报建的，故不属于违章建筑，现涉案房屋还搭建了雨棚，将六间商铺连接在一起使用，确认搭建雨棚是属于违章。同时，陈绍鹏称《房屋安全鉴定报告》显示的建筑年代是将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶的时间，建筑面积是六栋商铺的总面积，但与房产证记载的房屋情况不符，面积相差2.4平方米。
2017年5月24日，广州市白云区国土资源和规划局出具复函，函复：按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的规定，原状维修属于免于规划许可的范围。
一审庭审中，冼凤香称对涉案商铺进行了装修，建诚公司抗辩涉案商铺是带装修（装修了地板砖、天花、墙壁等）出租，且陈绍鹏有装修材料的单据，冼凤香接收涉案商铺后根据需要再行装修是其个人行为。冼凤香对主张装修费用的损失未提供证据证明，也未向一审法院提出评估申请。同时，冼凤香提供与广州市尚点食品有限公司签订的《加盟合作协议书》，拟证实其支付的加盟费用。
建诚公司确认吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部是其因经营需要而设立的个体户，建诚公司授权委托吴辉收取涉案商铺部分租金及费用，租金及管理费用最终是由建诚公司收取，并陈述若判决需吴辉承担责任，则由建诚公司代为承担。
冼凤香认为其于2014年7月底返还涉案商铺，商铺钥匙于搬离时塞进商铺中，一审庭审中冼凤香提交涉案商铺照片证明现涉案商铺由他人经营。建诚公司认为双方并未办理交还商铺的交接手续，未收到涉案商铺钥匙。
2017年4月18日，建诚公司出具说明确认2017年3月1日收回涉案商铺。
另查，2015年10月15日，一审法院作出（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书，认定建诚公司提供的证据不能证实坐落于广州市白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分物业（面积约2160平方米）系合法报建或取得临时建筑批准的房屋，根据城镇房屋租赁司法解释的相关规定，就该房屋签订的租赁合同为无效合同。同时，该案查明2014年7月23日，涉案商铺所在的商场发生广州市白云区松洲街松南经济联合社搭建围墙（铁网）的事件。（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书已发生法律效力。庭审中，建诚公司称确认存在围堵的事实，但并不影响冼凤香经营，事情发生后其与其他商铺协同反映了该情况并要求联合社拆除，2015年3月左右铁网已经被拆除。
一审法院认为，陈绍鹏对涉案商铺进行改造，将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶。虽然依据《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。但陈绍鹏将涉案商铺的坡屋顶改造成平屋顶后，却搭建雨棚并将涉案商铺所在的六幢房屋连接在一起使用，已然不属于原状维修，而是违反了相关的规划。同时，已有生效判决查明涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，冼凤香与建诚公司签订的《商铺租赁合同》依法应为无效。因此，建诚公司提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。
租赁合同无效，双方应就该租赁合同取得的财物相互返还。故冼凤香要求建诚公司退还已缴纳的押金15600元，于法有据，一审法院予以支持。建诚公司请求不予退还押金的主张，一审法院不予支持。
关于涉案商铺的退场时间，冼凤香主张因2014年7月22日涉案商铺发生拉铁网事件，导致其无法经营，建诚公司未能解决此事，遂于2014年7月底搬离涉案商铺。建诚公司对冼凤香主张的退场时间不予确认，并抗辩冼凤香未与其办理交接手续，且未收到涉案商铺钥匙，并确认系于2017年3月1日才收回涉案商铺。因建诚公司确认已实际收回涉案商铺，现对建诚公司请求返还涉案商铺的主张，一审法院不予支持。
关于涉案商铺占有使用费的计算，虽然涉案商铺所在商场发生拉铁网事件，但冼凤香未与建诚公司办理交接手续的情况下擅自搬离涉案商铺，其未能提供证据证明已经办理交接手续且建诚公司不予确认，故对冼凤香主张的退场时间，一审法院不予确认。故冼凤香要求建诚公司支付赔偿金15600元的主张，依据不足，一审法院不予支持。双方确认冼凤香交纳租金至2015年10月5日。故冼凤香应向建诚公司支付自2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费。建诚公司主张占有使用费（租金）标准按每月6065元标准计算，依涉案租赁合同的约定，2015年9月18日至2016年年9月17日租金为5616元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为6065元/月，考虑到涉案商铺所在商场发生围蔽事件且持续半年多才得以解决，若冼凤香经营涉案商铺，该围蔽事件亦会对其经营造成一定影响。因此，一审法院酌情将涉案商铺使用费调整为以双方租赁合同约定的租金标准的八折计算，即2015年9月18日至2016年年9月17日租金为4493元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为4852元/月。故冼凤香应支付自2015年10月6日至2017年3月1日的占有使用费合计77265元。对于建诚公司主张的超出部分的占有使用费，一审法院不予支持。因涉案租赁合同无效，对于建诚公司主张偿付因冼凤香拖欠租金产生的违约金，一审法院不予支持。对于冼凤香主张建诚公司退还自2014年7月22日至2015年10月5日的租金，依据不足，一审法院不予支持。
因冼凤香已实际占有使用涉案商铺，使用涉案商铺期间也已使用建诚公司提供的前期装修，现冼凤香要求建诚公司退还前期装修费20000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于装修费，冼凤香主张其承租后进行装修，并出示装修垃圾清运费收据拟证实其对涉案商铺进行装修，但未能提供证据证实实际装修项目及实际支出的装修费用，亦未向一审法院提出评估申请，应承担举证不能的不利法律后果。故对冼凤香主张的装修费6000元，一审法院不予支持。对于店铺加盟费，该部分费用并非因租赁合同产生的必然费用，冼凤香主张建诚公司赔偿该部分费用，依据不足，一审法院亦不予支持。
冼凤香主张陈绍鹏、吴辉对建诚公司的债务承担连带责任，因陈绍鹏并非与冼凤香签订租赁合同的相对方，故冼凤香要求陈绍鹏承担连带责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。吴辉系广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部的经营者，广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部系由建诚公司设立的个体工商户，建诚公司授权吴辉代为收取涉案商铺部分租金及管理费用，冼凤香亦向吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业服务部缴纳部分租金及管理费用。但冼凤香实际是向建诚公司缴纳涉案商铺押金，因此，冼凤香主张吴辉对此承担连带责任的主张，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年7月20日作出判决：一、在本判决生效之日起五日内，广州市建诚物业管理有限公司向冼凤香退还押金15600元；二、在本判决生效之日起五日内，冼凤香向广州市建诚物业管理有限公司支付自2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费77265元；三、驳回冼凤香的其他诉讼请求；四、驳回广州市建诚物业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2293元，由冼凤香负担1935元，由广州市建诚物业管理有限公司负担358元并于本判决生效之日起五日内迳付冼凤香；本案反诉受理费2404元，由广州市建诚物业管理有限公司负担1611元，由冼凤香负担793元并于本判决生效之日起五日内迳付广州市建诚物业管理有限公司。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，冼凤香提交下列证据：一、《房屋、场地租赁补充合同（三）》，拟证明利科威是建诚公司负责人；二、冼凤香等客户与利科威谈判录音，拟证明冼凤香等商户已明确向建诚公司表明商户撤场并要求退款；三、报警回执，拟证明建诚公司最迟已于2016年10月2日处理清场事宜。
建诚公司发表意见称：上述证据不属于二审新的证据，如有新证据应在一审规定的举证期限内提交。对证据一的真实性无异议，对证据二的真实性、关联性不予确认，无法证明光盘中录音的人是谁。对证据三报警回执的真实性予以确认，但对关联性不予确认，报警回执仅证明对方报警，无法证明因为何事报警。
陈绍鹏发表意见称：同意建诚公司的意见。2016年10月2日我方想收回场地，但是对方阻止，不让我方收回场地，所以当天并没有收回场地。证据二的录音我方并不清楚，录音是其个人行为，不是公司行为，我方也不清楚录音的情况。
冼凤香向本院提出以下申请：一、申请调取广州市信访局信访记录，信访时间是2014年9月10日，拟证明上访时涉案商铺已明确要求经营方退租金，冼凤香也有去信访，但没有登记为信访人，由其他商铺作为代表。二、申请向松洲街道办事处询问2014年7月至10月因涉案商场被围蔽无法经营，经营方建诚公司拒绝商讨解决问题，故各商铺到松洲街道办事处要求解决该事情，当时要求退租、退租金的情况。三、申请向松洲派出所调取2016年10月2日报警记录，拟证明2016年10月商铺已被收场，且已清空，警察向我方作了笔录，没有看到警察向其他人包括对方工作人员做笔录。
冼凤香确认其上诉主张的装修费应是6000元，并称其2014年7月退场时涉案商铺还有两个冷柜和一个展示柜，没有其他物品了，冷柜和展示柜都是坏了的。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
关于涉案《商铺租赁合同》的效力，一审法院认定因涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续故租赁合同无效，适用法律正确，各方当事人均无提出异议，本院予以确认。
租赁合同无效后，双方应就租赁合同取得的财产相互返还，不能返还或没有必要返回的，应折价补偿。一审法院判令建诚公司向冼凤香退还已缴纳的押金并无不当，本院予以维持。冼凤香占用涉案商铺期间应支付相应的房屋占有使用费。
关于冼凤香交还商铺的时间，作为承租人，冼凤香负有举证证明其已交还涉案商铺的义务。冼凤香虽主张其于2014年7月已退场，但并无证据证明已与建诚公司办理商铺交接手续以及已将商铺钥匙交还建诚公司，且冼凤香自认2014年7月其退场时涉案商铺还有两个冷柜和一个展示柜，故冼凤香主张其已于2014年7月撤离商铺，本院不予采信。本案中冼凤香所举证据均不足以证明其于2017年3月1日前已将商铺交还建诚公司及清空商铺内滞留的物品，而其在二审期间提交的报警回执仅能证明2016年10月2日双方就建诚公司收回场地发生争执，故一审法院判令冼凤香就其占用控制涉案商铺期间的占有使用费及承担前期装修费，并无不当，本院予以维持。冼凤香上诉请求改判免于支付2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费及退还2014年7月22日到2015年10月5日的已付租金、退还前期装修费等理据不足，本院不予支持。
关于装修费损失，冼凤香提供的证据不足以证明其对涉案商铺已实际投入装修及具体的装修费用，冼凤香也未向一审法院提出评估申请，故一审法院不予支持其赔偿装修费的诉讼请求，符合举证责任分配的规定，处理并无不当，本院予以维持。
关于店铺加盟费，该部分费用并非因租赁合同产生的必然费用，冼凤香主张建诚公司赔偿该部分费用，理据不足，本院不予支持。
陈绍鹏、吴辉均非涉案租赁合同的合同主体，吴辉收取涉案商铺部分租金及管理费用亦是受建诚公司委托的行为，冼凤香主张陈绍鹏、吴辉应就建诚公司对冼凤香的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，一审法院不予支持，并无不当。建诚公司系依据其与冼凤香之间的租赁合同主张权利，冼凤香主张建诚公司无权收取2016年1月15日之后的使用费，理据不足，本院不予支持。
冼凤香二审期间提交调查取证申请，但其所申请调取的均非新的证据，已超过本案举证期限，亦未作出合理解释，本院不予准许。
综上所述，冼凤香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3286元，由上诉人冼凤香负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年十一月二十九日
书记员 杨仁义
黄妙丽