福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1727号
上诉人（原审原告、反诉被告）尤福乐，男，1954年7月19日出生，汉族。
委托代理人尤家发（系尤福乐之子）。
委托代理人尤加阳（系尤福乐之子）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林延陵，男，1966年7月11日出生，汉族。
上诉人尤福乐因与被上诉人林延陵房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第14672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尤福乐向原审法院提起诉讼，请求判令：1、林延陵立即归还租赁的房屋；2、林延陵支付自2014年9月15日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费及违约金（占用费以每月10500元计算，违约金以每日1000元计算）。
林延陵亦提出反诉，请求判令：尤福乐返还押金10500元。
原审判决查明，2012年3月7日，尤福乐与案外人万银公司签订厦万银房租（2011）美仁字2号《房产租赁合同》，约定尤福乐承租位于厦门市思明区美仁新村底层商场柱子四至柱子七之间房产，租赁期为2012年1月1日至2013年12月31日。2012年10月28日，尤福乐与林延陵签订《房屋租赁合同》，约定尤福乐将讼争房产转租给林延陵，租赁期为2012年7月15日至2014年7月14日，每月租金11000元，实付10500元，尤福乐收取林延陵押金10500元。合同签订后，尤福乐、林延陵依约履行。2013年12月31日，尤福乐与万银公司的租赁合同到期后，双方未再订立书面租赁合同。林延陵继续向尤福乐缴纳租金直至合同到期后两个月即2014年9月14日。2014年9月28日，林延陵与万银公司签订厦万银房租（2014）美仁字5号《房产租赁合同》，约定林延陵向万银公司承租讼争房产，租赁期为2014年9月16日至2017年9月15日。林延陵自2014年9月16日起向万银公司缴纳租金。讼争房产目前由林延陵占有使用。
原审判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。尤福乐与万银公司签订的《房产租赁合同》到期后，未续订新的租赁合同，尤福乐继续承租，尤福乐与万银公司转为不定期租赁合同关系。合同当事人有权随时解除合同。尤福乐、林延陵签订《房屋租赁合同》到期后，林延陵继续向尤福乐支付租金至2014年9月15日，视为双方合意继续履行，而该租赁关系亦为不定期租赁关系。之后林延陵与万银公司签订《房产租赁合同》，以承租人身份承租讼争房屋，并向万银公司直接缴纳租金，该行为应视为林延陵解除与尤福乐继续履行不定期租赁关系的意思表示。尤福乐认为万银公司未通知其解除租赁合同并侵犯其优先承租权，应另行向万银公司主张诉求。林延陵与原出租人万银公司形成租赁合同关系，林延陵由此占有使用讼争房屋有合法根据。尤福乐要求林延陵返还讼争房屋并支付自2014年9月15日以后房屋使用费的诉讼请求，没有法律和事实依据，不予支持。尤福乐不能举证证实合同到期后林延陵存在拖延交房的行为，之后，尤福乐亦继续收取林延陵租金。现尤福乐、林延陵租赁关系已解除，尤福乐理应返还林延陵支付的押金10500元，林延陵反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回尤福乐的诉讼请求；二、尤福乐于判决生效之日起五日内返还林延陵押金10500元。
宣判后，尤福乐不服，向本院提起上诉。
上诉人尤福乐上诉请求：1、撤销一审判决，改判为支持上诉人原审诉讼请求；2、驳回林延陵原审反诉请求。主要事实与理由：一、一审法院所查明事实不够全面，忽略了重要的事实。根据《合同法》第六十条、第二百三十五条的相关规定，在本案的租赁合同中，承租人林延陵负有按时支付租金、爱惜房屋装修、到期无瑕疵归还房屋、与出租人尤福乐完整交接等多项义务，且押金的性质也是作为督促承租人依约履行合同的保证金及违约发生之后的惩罚金。一审法院仅以租赁合同的时间点来认定双方的权利义务显然有些偏颇，造成当事人间的约定失去意义，进而忽视了当事人的合同利益，违背了民商法中当事人意思自治的重要原则。二、一审所适用法律不准确，导致判决结果无法实现公正合理的目标。一审判决的依据是尤福乐、林延陵双方合同到期后以不定期租赁合同的方式继续履行，林延陵不再向尤福乐支付租金就视为解除了不定期租赁关系，从而双方的权利义务就终止了。这样的判决并不符合法律的规定。1、尤福乐、林延陵的合同到期后，林延陵既没有提前提出续约，同时提出若要腾空房子需要时间，尤福乐没有想到这是林延陵的缓兵之计，林延陵明面上也没有跟尤福乐提出解除合同，暗地里与万银公司签约，但是却始终没有向尤福乐提起，直到尤福乐起诉，到2014年12月份底，尤福乐收到林延陵的反诉材料后，才知道林延陵跟万银公司签约。所以林延陵的行为既违背诚信原则，也没有依法向尤福乐提出解除合同，尤福乐、林延陵间的合同义务并没有终止。2、根据《合同法》第九十八条、第一百零七条的规定，退一步说，即使双方合同到期终止，林延陵也应到按照合同的规定，履行双方的交接手续，先把房子退还给尤福乐，有损坏的要赔偿，未结清的费用要付，违约的部分也应承担相应的违约责任，经尤福乐检查完毕后，双方关系才终止。同样，尤福乐收到房子后也要与万银公司履行归还房屋的交接手续，只有这样做尤福乐也才与万银公司的关系了解清楚，也才符合商业惯例。林延陵想不经过交接直接把尤福乐与林延陵之间、尤福乐与万银公司的合同义务抹去，既不符合双方合同约定，也违反了法律的规定，一审法院在审理中没有深入案情全面考虑，仅根据表面形式做出判决，遗漏重要事实和法律依据，不符合商业惯例、不符合当事人意思自治、不符合法律的规定，该判决有违公平公正，应当予以依法改判。
被上诉人林延陵答辩称，一、案涉房产系案外人万银公司所有，尤福乐与万银公司签订的租赁合同于2013年12月31日到期，到期后没有和万银公司重新签订合同。尤福乐隐瞒该事实，也不敢跟林延陵继续签订合同，同意林延陵继续使用该租赁房屋，租金按月支付。此后，万银公司就案涉房产再次公开招租，林延陵参与招租并最终中标，与万银公司于2014年9月28日签订《房产租赁合同》，约定租赁期限自2014年9月16日至2017年9月15日止。林延陵依约向万银公司支付租赁押金和租金。二、尤福乐所称房屋装修与事实不符，案涉房屋几次转租，且在过道里面，属于仓储存放东西场所，不存在装修价值。退一步而言，即使尤福乐有对房屋装修，也已超过十几年，房屋装修折旧已不存在价值。尤福乐与万银公司签订的合同也明确约定：“合同到期房屋里能托运的东西可以搬走，固装不能动”。林延陵跟万银公司重新签订合同、合同规定到期原样归还万银公司，即使存在装修问题，属林延陵与万银公司之间的装修返还问题，上诉人应向万银公司主张返还装修利益。三、林延陵未欠过尤福乐租金，已支付租金至2014年9月15日，理应使用租赁房屋至当日。之后林延陵将租金交给万银公司，不存在违约、拖欠租金，尤福乐依约应归还林延陵押金10500元。四、尤福乐有公共部分不给林延陵使用，还放一些物件占用租赁场地，现房屋属于万银公司所有，跟尤福乐没关系，不存在借用、交接问题。综上，尤福乐非案涉房产的出租权利人，无权要求归还房产及支付房屋占用费和违约金，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除了上诉状中提及的事实有异议以外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。二审审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。
本院认为，尤福乐与案外人万银公司签订的《房产租赁合同》到期后，未续订新的租赁合同，尤福乐继续承租，尤福乐与万银公司形成不定期租赁合同关系。尤福乐、林延陵签订《房屋租赁合同》到期后，林延陵继续向尤福乐支付租金，双方亦形成不定期租赁合同关系。后林延陵与万银公司签订《房产租赁合同》，约定林延陵向万银公司承租讼争房产，租赁期为2014年9月16日至2017年9月15日止，应视为万银公司与尤福乐于2014年9月16日解除租赁关系，尤福乐与林延陵亦于同日解除租赁关系，林延陵应向尤福乐支付租金至2014年9月15日止。经查明，林延陵向尤福乐支付租金至2014年9月14日止，故林延陵应向尤福乐支付租金350元（10500元÷30天×1天）。林延陵自2014年9月16日起与万银公司形成租赁合同关系，对讼争房产具有合法承租权，尤福乐关于林延陵应向其交付讼争房产及支付2014年9月16日以后的房屋使用费、违约金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于万银公司是否侵犯尤福乐优先承租权及装修价值补偿事项属不同的法律关系，尤福乐与万银公司可另行协商解决。综上，尤福乐上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第14672号民事判决第二项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第14672号民事判决第一项；
三、林延陵应于本判决生效之日起三日内支付尤福乐租金350元；
四、驳回尤福乐的其他上诉请求；
五、驳回尤福乐的其他诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费100元，由尤福乐负担50元，林延陵负担50元；反诉案件受理费32元，由尤福乐负担。二审案件受理费100元，由尤福乐负担50元，林延陵负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年七月九日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。