重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第02152号
原告秦廷伟，男，1974年12月1日出生，汉族。
委托代理人刘勇、刘亮，重庆创辉律师事务所律师。
被告重庆朗逸房地产开发有限公司，住所地：丰都县三合街道滨江西路九支路5号，组织机构代码：56564596-5。
法定代表人代利军，经理。
委托代理人廖德昌，重庆洪宇律师事务所律师。
原告秦廷伟诉被告重庆朗逸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦廷伟的委托代理人刘勇、刘亮，被告重庆朗逸房地产开发有限公司的委托代理人廖德昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦廷伟诉称，2013年2月28日，与被告重庆朗逸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的坐落于丰都县xxxxxx房屋一套，建筑面积111.58平方米（套内88.815平方米、共用部分及分摊面积22.765平方米），总成交价422665元，建筑面积单价3788元／平方米，套内面积单价为4759元／平方米，付款方式为2013年2月28日首付242665.00元，余款180000元由银行提供按揭贷款，交房时间为2013年12月31日前，被告延期交房逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交房时止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已实际向被告缴纳购房款、契税、大修基金等共计人民币438724元。按照合同约定，被告应当于2013年12月31日前向原告交付房屋，但时至今日仍然没有交付房屋。请求判决被告继续履行合同，交付房屋并向原告支付迟延交房违约金17751.93元。
被告重庆朗逸房地产开发有限公司辩称，迟延交付房屋属实，但迟延交房的原因系政府要求拓宽丰都到高家镇的道路，要求被告停工半年，同时停工损失也是千多万元。原告要求支付的违约金过高，被告也是分两次向原告发出通知的，一次是致歉信，第二次在2014年年初通知原告接房，迟延交房的天数应当以发出通知之日起算。另政府的行为属于不可抗力，愿意按照实际违约金的50%支付违约金。
经审理查明，2011年7月9日，被告重庆朗逸房地产开�有限公司取得丰都县水天坪组团工业园A07-1／2的23387平方米建设用地规划许可，2012年4月6日，取得商品房预售许可证［丰国房管（2012）预字第（01）号］。2013年2月28日，原告秦廷伟与被告重庆朗逸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋坐落于丰都县水天坪工业园A07-1／2盛世和丰.紫金苑x幢x单元x，建筑面积111.58平方米，其中套内建筑面积88.815平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.765平方米。户型为三室二厅二卫。房屋价款422665.00元，建筑面积单价3788元／平方米，套内面积单价为4759元／平方米，付款方式为：2013年2月28日首付242665.00元，余款180000.00元由银行提供按揭贷款。第七条约定的交房期限约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，被告�在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房。本商品房交付时应为已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条关于逾期交房违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，被告如未按本合同约定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳购房款、契税、大修基金等共计人民币438724元（含银行按揭贷款）。2014年6月29日，丰都县城乡建设委员会通过了对讼争房产的竣工验收，被告重庆朗逸房地产开发有限公司于2014年7月10日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（丰都建竣备字（2014）14号）。
另查明，2012年8月22日，丰都县规划委员会第三十五次会议就水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整：“1、原则上同意对已建设部分道路两旁裙房建筑之间的间距控制在43米，主楼控制在53米。对于未建设部分道路两旁建筑与建筑之间的间距控制在53米；2、对于道路拓宽的相关事宜，由工业园区负责协调处理，并需把握两个原则，一是建设规模不变，二是对于因道路拓宽所引起的损失，可相应的减免配套费。”2013年5月15日，重庆市丰都县工业园区管理委员会作出《关于重庆朗逸房地产开发有限公司一期（紫金苑）工程申请延长建设工期的复函》渝丰工管委函（2013）29号，其内容为：……你司报来的《重庆朗逸房地产开发有限公司关于要求延长建设工期问题的请示》，我委于2013年5月13日收悉，根据2012年8月22日县规划委员会第三十五次会议纪要精神，对水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽及建筑后退间距均作出了相应调整，你司根据规委会要求，对盛世和丰整体项目作了重新规划设计，历时约6个月，情况属实。
2013年10月30日，被告向原告等业主发出告知书，其内容为：……由于县政府为提升城市品质，拓宽H2、Z3路路幅宽及增加建筑后退间距，我司进行了重新规划，致使我公司经济损失较大，且延误工期达6个多月。为保�工期，我司采取了各种办法突击施工，但仍只能在2014年6月30日前交房。2014年5月19日，被告重庆朗逸房地产开发有限公司向原告秦廷伟通过邮局信函通知其于2014年6月25日接房。本案在审理过程中，重庆洪宇律师事务所委托重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出了评估，讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元／平方米／月。
上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、会议纪要、交接房通知书、预售许可证、渝丰工管委函（2013）29号、丰都建竣备字（2014）14号竣工备案登记证、会计师事务所作出的报告等证据在案，经质证，予以认定。
本院认为，双方争议的焦点为；一、被告迟延交付房屋的时间；二、被告迟延交付房屋是否属于不可抗力；三、原、被告合同约定的违约金是否过高。
关于被告迟延交付房屋的时间�原告认为，被告迟延交付房屋的时间应当以原告实际接受房屋的时期与合同约定的交付房屋时间之间的差为计算迟延交付房屋的违约金，据此根据合同约定违约金计算方法，被告应当支付的违约金为17751.93元；被告认为应当以其通知原告的时间与合同约定的交付房屋时间之间的差计算，据此根据合同约定违约金计算方法，违约金金额为10989元。本院认为，被告虽然于2014年5月19日通知原告接房，但通知接房的时间为2014年6月25日，此前的时间即2014年1月1日至2014年6月24日应当属于被告逾期交房时间，自2014年6月25日（含）后，由于原告自身原因未按时接房，被告不应当承担逾期交房的违约责任。据此，被告实际逾期交房的时间为175天，根据双方合同约定的计算违约金的方法，延期交付房屋的违约金为14793.28元。
关于被告迟延交付房屋是否属于不可抗力的问题。我国《民法通则》规定“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。通常主要包括自然灾害、政府行为和社会异常事件。本案中，被告在履行合同过程中，虽然丰都县规划委员会第三十五次会议就水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整，对于被告正在建造的房屋进度造成了一定的影响，但被告未举示充分的证据证明该政府行为必然导致讼争房屋的停工建设，也即该政府行为与建造房屋之间属于不可克服的事实被告尚未完成举证责任，故本院对被告抗辩迟延交付房屋属于不可抗力导致的理由不予采信。
关于原、被告合同约定的违约金是否过高的问题。本院认为，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约行为造成的实际损失为基础作为判断标准，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干为题的解释（二）》第二十九条第二款的规定�如果约定的违约金高于实际损失的30%，一般应认定过分高于实际损失。本案中，原告与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延交付房屋必然会导致原告不能按期居住讼争房屋的使用利益损失，该损失实际为原告需要租赁房屋居住的替代利益的损失。因此，被告抗辩计算原告的损失以原告需租赁讼争房屋同区位同类房屋的租金为基础进行计算的理由，符合客观实际，本院予以采纳。参考重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出的评估，即讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元／平方米／月，原告购买的房屋为111.58平方米，其每月租金应为599.19元／月，其迟延交付房屋为6个月，租金总额应为3391.12元，原告在本案中未举证证明尚有其他损失，故原告的损失实际为3591.11元，以此为基础，结合原、被告双方约定的违约金14793.28元�本院认为双方约定的违约金已经超过实际损失的30%，因此，本院认为应当对双方约定的违约金进行调整。
综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当依法予以保护。本案中，被告迟延交付房屋虽然有政府调规的原因，但毕竟具有违约的事实且给原告也造成了一定的损失，应当承担相应的违约责任。综合本案的客观情况，基于被告自愿按照实际违约金的50%支付违约金，本院依法酌情调整违约金为7397元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告秦廷伟与被告重庆朗逸房地产开发有限公司签订《�品房买卖合同》继续履行；
二、被告重庆朗逸房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告秦廷伟违约金7397元；
三、驳回原告秦廷伟的其他诉讼请求。
如果被告重庆朗逸房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，由被告重庆朗逸房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 秦大江
人民陪审员 吴仁莲
人民陪审员 陈艳娟
二〇一四年十一月十日
书 记 员 谭秋红