重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第01088号
原告重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街84-1-6-1号，组织机构代码62202122-8。
法定代表人胡世光，重庆福光物业管理有限公司总经理。
委托代理人李智红，男，重庆福光物业管理有限公司经理，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人莫明武，重庆杰义律师事务所律师。
被告彭强，女，1964年5月4日出生，汉族，某公司重庆市江北分公司员工，住重庆市江北区。
委托代理人彭既复，女，无固定职业，住重庆市江北区。
被告赵虹，男，1969年4月13日出生，汉族，个体工商户，住重庆市渝北区。
委托代理人尹洪，男，无固定职业，住重庆市渝北区。
原告重庆福光物业管理有限公司与被告彭强、赵虹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王正独任审判，适用简易程序并于2013年2月19日公开开庭进行了审理。原告重庆福光物业管理有限公司的委托代理人李智红、莫明武，被告彭强的委托代理人彭既复，被告赵虹及委托代理人尹洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆福光物业管理有限公司诉称，2001年1月16日，原告与重庆市中农物业发展有限公司签订物业服务合同到期后，原告依据国家相关规定对沙坪坝区晒光坪Ｘ号（Ｘ小区）继续按物业服务合同约定进行物业服务。2009年8月16日，被告彭强将沙坪坝区天星桥晒光坪Ｘ号建筑面积为1294.9平方米的房屋出租给被告赵虹，双方未对支付物管费进行约定。二被告从2009年9月1日至2012年9月30日期间无理拒交物管费。现要求被告支付2009年9月1日至2012年9月30日止的物管费71866.95元（每月1942.35元，37个月），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金，二被告承担连带责任。诉讼费由被告承担。
被告彭强辩称，原告所述不实，被告彭强的房屋是门面，将房屋出租给了被告赵虹，原告没有为房屋提供物业服务，包含没有保安、未做清洁等，所以被告未支付物管费。
被告赵虹辩称，被告赵虹从2009年9月1日租用房屋开始就没有交过物管费，并不知道有物管费的存在。原告与被告所在的小区不存在任何合同关系，原告也没有向被告提供任何的物业服务，原告要求被告支付物业服务费无事实依据和法律依据。被告租用房屋4年多，从来没有听说过物管费的存在，也没有任何单位或个人进行过口头或书面的催收，即使存在物管费，也已经过了诉讼时效。原告要求被告按银行贷款利率的1.3倍支付违约金，没有法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年1月16日，原告与重庆中农物业发展有限公司签订前期物业管理委托合同，约定重庆中农物业发展有限公司（甲方）将沙坪坝区天星桥晒光坪Ｘ号片区某仓库A栋委托重庆福光物业管理有限公司（乙方）实行物业管理，建筑面积约17000平方米；委托管理�务事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理……；委托管理期限为三年，自2001年1月16日至2004年1月底等条款。2002年3月22日，重庆市沙坪坝区物价局作出沙物字（2002）第22号关于核定重庆福光物业管理有限公司“某系某小区商住楼天星桥晒光坪Ｘ号”物业管理服务收费标准的通知，载明：你公司“某小区商住楼天星桥晒光坪Ｘ号物业管理服务收费的申请”收悉。根据该物业条件及你公司提供的物业管理公共服务项目，并经我局初步测算成本，确定按三级物业管理收费标准执行，住宅；50平方米以下个户型每月每户18元；51-70平方米每月每户24元；71-85平方米每月每户31元；86-100平方米每月每户36元；101-120平方米每月每户43元；121平方米以上每月每户53元；非住宅商场（商业门面）按每月每平方米1.20-1.50元计收。2009年8月16�，二被告签订房屋租赁协议，约定彭强（甲方）位于沙坪坝区天星桥晒光坪Ｘ号-40-1、1、2、3号二楼的框架结构房，面积为1294.9平方米租赁给赵虹（乙方），乙方租赁甲方的上述商品房，租赁期从2009年8月16日起至2015年8月15日止，租赁期间乙方必须按国家政策、法规、遵纪守法，并承担经营期间的一切费用，等条款。后被告赵虹即从2009年9月起使用该房屋，在使用期间，二被告均未向原告支付物业服务费等费用。2012年9月13日，原告向本院提起诉讼，要求二被告支付物业服务费，并按同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。因原告在起诉前未向二被告催收过物业服务费，不符合法律规定的起诉条件。本院于2012年11月26日作出（2012）沙法民初字第09299号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。2012年10月14日，原告分别向二被告邮寄送达了催款通知。原告催收未果，起诉来院，要�判如所请。审理中，原告自愿放弃部分诉讼请求，变更诉讼请求为要求被告支付2009年9月1日至2012年9月30日止的物管费11445.21元（每月1.50元×206.22平方米×37个月）物业服务费。
上述事实，有物业管理委托合同、房屋租赁协议、收据、沙物字（2002）第22号文件、（2012）沙法民初字第09299号民事裁定书、庭审笔录、国内特快专递邮件详情单及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原告与重庆中农物业发展有限公司签订前期物业管理委托合同，对该小区实施物业服务。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，全面履行自己的义务。二被告在使用房屋期间均未向原告支付物业服务费，应当承担相应的民事责任。被告从2009年9月起使用该房屋即未交纳物业服务费，原告应当知道其权利受到了侵害，但原告于2012年9月13日才向本院提起诉讼主张自己的权利，且未举示充分证据证明有诉讼时效中断、中止的事由，故其诉请中部分物业服务费的请求已超过法定诉讼时效，本院对其请求中从2010年9月14日至2012年9月30日止的物业服务费予以支持。原告与重庆中农物业发展有限公司签订前期物业管理委托合同中并无违约金的约定，故原告要求二被告支付违约金的请求本院不予支持。被告赵虹作为承租人，其表示有物业服务费存在，由承租方承担，其应当承担支付物业服务费的责任，被告彭强依法应承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵虹支付原告重庆福光物业管理有限公司2010年9月14日至2012年9月30日物业服务费7599.21元。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清。
二、被告彭强对上述物业服务费承担连带责任。
三、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1596元，减半交纳798元（原告已预交），由原告重庆福光物业管理有限公司负担198元，被告彭强、赵虹负担600元。被告彭强、赵虹于本判决发生法律效力后十五日内迳付原告重庆福光物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理�。提交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 王 正
二〇一四年二月二十八日
书记员 张玲玲