黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港胜民初字第00162号
原告（反诉被告）罗国松。
委托代理人叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。
被告（反诉原告）张嘉勋。
委托代理人周建、秦多雄，均系湖北太圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗国松与被告（反诉原告）张嘉勋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗国松委托代理人叶桢、叶宇昆、被告张嘉勋及其委托代理人秦多雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗国松诉称，2014年6月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告名下的位于黄石市黄石港区黄石大道189-5-1023号商铺用作商业门面经营使用，租期从2014年7月20日至2015年7月19日，每半年支付一次租金。后经双方协商，原告于2015年1月21日腾退了该门面，并返还了钥匙，但被告一直拒绝返还原告已交纳的30000元履约保证金，故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告返还履约保证金30000元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告罗国松为证明其所主张的事实，在庭审中向本院出示了以下证据材料：
第一组证据，2014年6月8日原、被告签订的《租赁合同》，证明原告为了承租被告的商铺，向其一次性交纳了30000元履约保证金，双方形成了房屋租赁合同关系。
第二组证据，2015年7月15日黄石市水明物业服务有限公司出具的《证明》，证明原告于2015年1月21日腾退了门面，终止了租赁合同，但被告拒绝返还原告履约保证金30000元。
被告张嘉勋答辩并反诉称，1、原告单方解除合同属于违约行为，被告有权不予返还履约保证金30000元；2、合同约定，租赁期为2014年7月20日至2015年7月19日，承租人应承担承租期内的物业管理费、卫生费、水电费等各类费用，若承租人违反合同约定，应向出租人支付房屋年租金总额30%的违约金，出租人有权不予退还履约保证金，且可要求承租人支付违约金、赔偿经济损失等相关权利（含诉讼费、律师费、交通费、按每天300元的标准计算误工费及诉讼期间门面租金损失等相关费用）。合同签订后，被告作为出租人依约交付商铺，但原告作为承租人未按约定在2014年12月20日向出租人支付租金，并以经营困难为由于2015年1月提前退租，为避免损失，被告不得不寻找新的租户直至2015年7月才将商铺租赁出去，故提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金49200元×30%=14760元；2、反诉被告向反诉原告赔偿租金损失24600-（3700÷30×14）=22873元，物业管理费、水电费损失377元，交通费损失632元，误工费损失300元×7=2100元，合计25982元；3、反诉被告向反诉原告支付律师服务费8000元。
被告（反诉原告）张嘉勋为支持其答辩理由和反诉请求，在庭审中向本院出示了以下证据材料：
第一组证据，2014年6月8日原、被告签订的《租赁合同》，证明原告应于2014年12月20日支付24600元租金，若其违反合同约定，应承担房屋年租金总额30%的违约金，被告有权不予退还履约保证金，且可要求原告支付违约金、赔偿经济损失等相关权利。
第二组证据，原告经营商铺图片及qq空间视频录像，证明原告在2013年期间就租赁了该门面，被告实际履行了交付租赁物的合同义务。
第三组证据，2014年12月25日原告出具的《情况说明》，证明原告以生意操作失误、资金困难为由决定单方面提前退租，原告已明确表示不履行租赁合同义务。
第四组证据，2015年7月15日黄石市水明物业服务有限公司出具的《情况说明》，证明原告因自身原因于2015年1月21日提前退租，被告为避免损失积极进行招租，但直至2015年7月才将商铺租赁出去。
第五组证据，交通费票据5张，证明被告因此纠纷往返于北京、黄石之间，由此产生交通费损失632元。
第六组证据，收款收据6张，证明因原告提前退租，被告产生物业管理费、水电费等损失377元。
第七组证据，被告与案外人肖燕红签订的《租赁合同》，证明2015年7月6日被告向其出租该商铺，月租金为3700元，原告应赔偿2015年7月6日至2015年7月9日期间的租金差额损失200元。
第八组证据，电子邮件，证明2015年7月原告承认违约给被告造成租金损失及交通费、物业费等损失，但又无理要求退还履约保证金。
第九组证据，委托代理合同及发票，证明被告为维护自身权益委托专业律师代理诉讼，由此产生的律师费8000元应由原告承担。
反诉被告罗国松答辩称，1、其已经付清了2014年7月20日至2015年1月20日期间的租金，并于2015年1月21日腾退了门面，将商铺的钥匙交给了物业经理，再转交给反诉原告的妻子，双方之间签订的《租赁合同》早已解除，其不存在违约情形；2、其腾退房屋之后就不再占有、使用该商铺，反诉原告主张其后的水电费及物业费由其承担毫无依据，另反诉原告家在黄石，往返北京与黄石之间探亲亦属正常，反诉原告每日300元的误工费及8000元的律师服务费均由其承担也无事实及法律依据，综上，应驳回反诉原告的全部反诉请求。
反诉被告向本院提交的反诉证据材料与本诉提交的证据材料相同。
经庭审质证，被告（反诉原告）张嘉勋对原告（反诉被告）罗国松提交的两组证据材料真实性、合法性均无异议，但对于证明目的有异议，其认为归还钥匙不代表双方已经解除了租赁合同，本院认为该两组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能反映本案的案件事实，予以确认。原告（反诉被告）罗国松对被告（反诉原告）张嘉勋提交的第一组证据真实性无异议，但对于租赁合同中第四条及第九条的合法性有异议，认为该条款是霸王条款，原告未承租门面而要提前一个月支付租金，违约金及相关损失也是被告利用出租人的优势强迫原告签订的不平等条约，该条款违反合同法第四十条、第五十二条的规定，属于无效条款，本院对该证据的认定意见与原告（反诉被告）提交的第一组证据的认定意见一致，对该组证据予以采信；对于第二组证据，原告认为其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，这些照片所反映的是2013年的事情，本院认为qq空间照片反映的是2013年的动态，与本案无关，不予采信，但手机短信及招租告示可以反映本案案件事实，予以采信；对第三组证据，原告认为其提前一个月就与被告进行了协商，2015年1月21日才腾退房屋的，本院认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；原告对第四组证据的部分内容有异议，2013年7月原告并未承租被告的商铺，本院认为该证据可以反映本案案件事实，予以采信；对第五组证据，原告认为其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在原告准备腾退门面时被告于2015年1月18日回到黄石，足以证明原告腾退房屋是经过双方协商的，且该路费应由被告自行承担，与原告无关，庭审查明被告于2015年1月18日及19日往返于黄石及北京处理本案纠纷，本院对该两日的火车票予以采信，2015年4月3日及5日的火车票与本案无关，不予采信；原告对第六组证据真实性、合法性无异议，但对于关联性及证明目的有异议，水、电费及物业管理费均发生在2015年1月21日以后，并未在原告承租期内，故原告在承租期内并不差欠任何费用，本院认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；原告对第七组证据的证据真实性、合法性、关联性均有异议，被告是否将房屋出租给案外人及其与案外人之间约定的租金均与原告无关，且被告与案外人签订的租赁合同中约定的是承租当天交纳租金，履约保证金为10000元，而与原告签订的租赁合同中约定的是提前一个月交纳租金，履约保证金为30000元，本院认为该证据可以反映被告于2015年7月6日将本案诉争的商铺出租给案外人肖燕红，予以采信；原告对第八组证据的证据真实性、合法性、关联性均有异议，即使电子邮件是原告发送的，也不代表承认其违约，而是希望得到被告的理解，本院认为该证据可以反映原、被告双方之间就本案纠纷进行协商的过程，予以采信；原告对第九组证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，委托代理合同是被告与律师事务所签订的，被告愿意支付的律师费用与原告无关，本院认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
经审理查明，原、被告于2014年6月8日签订《租赁合同》，约定被告将位于黄石市黄石港区黄石大道189-5-1023号商铺出租给原告用作商业门面经营使用，租赁期限从2014年7月20日起至2015年7月19日止，年租金为49200元，分两次支付，2014年6月20日支付24600元，2014年12月20日支付24600元；原告承担承租期内的物业管理费、卫生费、水电费等各类费用，如原告违反本合同之约定的，应向被告支付房屋年租金总额30%的违约金，被告有权不予向原告退还履约保证金，且被告仍可以本合同之约定行使解除合同，要求原告支付违约金、赔偿经济损失（含诉讼费、律师费、交通费、误工费）等相关权利；原告在本合同签订之日向被告给付履约保证金30000元（履约保证金不计利息）。同日被告向原告交付了诉争商铺，原告向被告支付了24600元租金及30000元履约保证金。后原告因资金周转不足，生意经营困难，于2014年12月25日向被告出具了《情况说明》，决定退出该商铺，并与被告协商解除合同，2015年1月21日原告腾退了该商铺，并将钥匙交给物业经理，后再转交给被告的妻子。此后原告以其妻子及被告的名义对外招租，直至2015年7月6日被告才将该商铺出租给案外人肖燕红。原告在经营使用该商铺期间向黄石市水明物业服务有限公司支付了从2014年7月20日至2015年1月21日的物业管理费及水、电费，其后至2015年7月6日的物业管理费及水、电费共计377元均由被告交纳。被告为了处理此纠纷，往返北京与黄石花费了449元交通费，且为了维护自身合法权益而支出了律师服务费8000元。
本院认为，合同的解除有两种方式，一种是法定解除，一种是约定解除，原告主张本案租赁合同于2015年1月21日其腾退房屋并向物业部门交纳钥匙时即为解除合同之日，既不具备法定解除的情形，也不具有约定解除的条件，同时亦未提交证据证明其已向被告送达解除合同通知，本院对该主张不予支持；被告为了避免损失的扩大，积极对外招租，于2015年7月6日将该商铺出租给案外人经营使用，致使已无法实现原、被告双方之间签订的合同目的，故该《租赁合同》已于2015年7月6日解除。关于原告请求被告返还履约保证金30000元的诉讼请求，因履约保证金的性质是一种担保，是对房屋内物品及房屋本身的担保，原告并未对其造成损坏，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于违约责任，因原告未按约支付房租，其应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，对于被告的租金损失，因其已于2015年7月6日将该商铺出租给了案外人，虽然其与案外人约定的租金低于与原告约定的租金，但系其协商自愿的结果，且《租赁合同》已于2015年7月6日解除，不应由原告承担该差额，故被告的租金损失应为该商铺空置期间（即2015年1月20日至2015年7月5日）按照其与原告约定的租金标准计算的金额，即原告应向被告支付24600÷6×5＋24600÷6÷30×16=22687元租金；对于被告的物业管理费及水、电费损失，合同中已约定由原告承担承租期内的物业管理费、卫生费、水电费等各类费用，本案中商铺的水、电费系公摊费用，即使空置，亦可产生费用，故原告应向被告支付商铺空置期间其已垫付的物业管理费及水、电费377元；对于被告的交通费、误工费损失，经庭审查明，被告为了处理此纠纷，往返北京与黄石之间花费了449元交通费，因被告未向本院提交劳动合同、工资明细等证据证明其误工费，故对该主张不予支持；对于被告支出的律师服务费，合同中已约定若原告违约，被告可要求其承担含律师费在内的经济损失，被告已支付的8000元律师服务费不违反相关律师收费办法，综上，因原告违约，给被告造成的损失额为22687＋377＋449＋8000=31513元。合同签订主体可以约定因违约所造成损失（包括交通费、误工费、律师服务费）的赔偿方式，对此原、被告双方约定若原告出现违约情形，其应支付房屋年租金30%的违约金14760元，该金额明显不足以补偿被告的实际损失，而据《中华人民共和国合同法》之规定，违约金与损失赔偿额不能一并主张，故结合本案案情，本院对反诉原告关于反诉被告向其支付租金损失22687元、物业管理费及水、电费损失377元、交通费损失449元、律师服务费8000元的损失赔偿金的反诉请求予以支持，对超过该金额的部分不予支持，对其关于反诉被告向其支付违约金的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、2014年6月8日原告罗国松与被告张嘉勋签订的《租赁合同》于2015年7月6日解除。
二、被告张嘉勋应于本判决生效之日起十五日内向原告罗国松返还履约保证金人民币30000元。
三、反诉被告罗国松应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张嘉勋支付租金损失22687元、物业管理费及水、电费损失377元、交通费损失449元、律师服务费8000元，共计人民币31513元。
以上第二、三判项数额相抵扣，反诉被告罗国松于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张嘉勋给付人民币1513元。
四、驳回反诉原告张嘉勋的其他反诉请求。
如果原告罗国松与被告张嘉勋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元及反诉案件受理费507元，共计1057元，由原告（反诉被告）罗国松负担328元，被告（反诉原告）张嘉勋负担729元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照其不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 姜 蕾
人民陪审员 熊 丰
人民陪审员 傅靖宏
二０一五年十二月二十二日
书 记 员 ＸＸ元