福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第877号
原告李坤鹏，男，1977年11月16日出生，汉族。
原告陈彬彬，女，1987年12月30日出生，汉族。
上述两原告共同委托代理人危冠元，福建君州律师事务所律师。
被告牛会民，男，1973年11月12日出生，汉族。
原告李坤鹏、陈彬彬与被告牛会民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由代理审判员黄静适用简易程序，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告李坤鹏、陈彬彬的委托代理人危冠元及被告牛会民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李坤鹏、陈彬彬诉称，讼争房产即厦门市思明区湖滨六里X号房屋原为案外人纪某某所有，2012年2月19日被告与纪某某签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租讼争房产，租金每月9200元，被告应每三个月提前7天支付下季度租金27600元，被告如有迟延支付租金，则每天按迟付部分的2%加收滞纳金（违约金），迟付租金达10天的，出租方有权解除合同。之后，讼争房产于2013年3月27日被转为魏某某所有。2013年10月29日再次被转让为李坤鹏、陈彬彬所有。根据“房屋买卖不破租赁”的法律规定，魏某某、原告李坤鹏、陈彬彬均先后取得房屋出租人的资格。被告自2013年10月12日开始拒不支付应付的下季度租金27600元。经原告多次通知被告，被告拒不履行，其迟延时间已经超过10天，根据合同约定，原告可以解除合同。《房屋租赁合同书》约定的租赁期限已于2014年2月28日届满。现请求判令：1、被告立即搬离厦门市思明区湖滨南路湖滨六里X号房屋；2、被告向原告李坤鹏、陈彬彬支付拖欠租金（租金自2013年10月29日开始计算至2014年2月28日止）。
被告牛会民辩称，1、被告没有和原告李坤鹏、陈彬彬签订房屋租赁合同，魏某某在转让讼争房产给原告李坤鹏、陈彬彬时，没有经过被告的同意确认，被告装修使用讼争房产是同纪某某签订房屋租赁合同的，因此，原告李坤鹏、陈彬彬没有权利起诉被告。2、原告诉求于租赁合同相违背，原告要求被告支付违约金按银行同期同类贷款利率的四倍计算至被告实际搬离承租房屋之日缺乏法律和合同依据。3、魏某某在转让房屋时没有征求被告的意见，剥夺了被告的优先购买权，如果被告购买就能有效利用原来的装修，不致造成浪费。4、魏某某将房屋转让给原告李坤鹏、陈彬彬后，被告依照租赁合同备注经甲方（即出租人）同意的约定，要将承租权转让给第三方，经登报找到拟受让人，原告李坤鹏、陈彬彬却无理拒绝，不仅不收取被告要缴纳的租金，反而出具催讨函，意图逼迫被告离开所租赁的房屋。租赁合同原房东为纪某某，其同意转租后，被告才在半年前登报寻求拟租人。房屋受让人魏某某以及后任李坤鹏、陈彬彬应该承受原租赁合同甲方的义务。5、原告不仅违反优先购买权，违反乙方（即承租人）可以转让的约定，还擅自提前解除合同，被告可以要求原告赔偿房屋的装修款及其他经济损失。6、原告私自停水、停电造成被告不能正常经营的经济损失，应对被告进行赔偿。
经审理查明，厦门市思明区湖滨六里X号房屋（以下简称讼争房产）原为案外人纪某某所有。2012年2月19日，被告牛会民作为承租方（乙方）与纪某某作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1、乙方承租讼争房产，租赁期限从2012年3月1日至2014年2月28日，每月租金9200元，付款方式为乙方应每三个月向甲方交付27600元，每次付款应提前7天付清。租赁期间乙方应负责交付水、电费；2、租赁期间乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达10天的，甲方有权解除合同；租赁期间如乙方因经营问题，经甲方同意可以转租。此后，2013年3月27日，讼争房产转为魏某某所有。魏某某与被告牛会民对2012年2月19日签订的《房屋租赁合同书》进行确认，并将出租方（甲方）名字更改为魏某某。2013年10月29日，讼争房产转为原告李坤鹏、陈彬彬所有。
2013年11月22日，原告李坤鹏、陈彬彬与魏某某通过EMS特快专递方式向被告发出《租金支付通知》，通知上载明被告承租的讼争房产，自2013年10月29日起房屋产权人已过户至原告李坤鹏、陈彬彬所有，自2013年10月30日起的租金支付至李坤鹏农行卡6228450070001346310，并附产权证复印件。
另查明，讼争房产原所有权人魏某某表示自讼争房产转让给原告李坤鹏、陈彬彬之日起，魏某某便将《房屋租赁合同书》项下的权利义务转移给原告李坤鹏、陈彬彬，原告李坤鹏、陈彬彬即为出租人，自转让之日起租金由原告李坤鹏、陈彬彬收取。
两原告明确2014年2月28日租赁期限届满后，两原告不同意被告再继续承租讼争房产。被告牛会民确认讼争房产仍由被告占有使用，其自2013年10月1日起未再缴纳讼争房产的租金。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、厦国土房证第X号《厦门市土地房屋权证》、厦国土房证第X号《厦门市土地房屋权证》、《租金支付通知》、询问笔录及原、被告的庭审陈述为证。
本院认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第2款的规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。但是合同具有相对性，原租赁合同对承租人和新房主继续有效的前提是出租人或者新房主尽到对承租人的告知义务。被告在庭审中否认有收到两原告及魏某某通过EMS特快专递方式寄送的《租金支付通知》，但被告答辩中提及魏某某将房屋转让给原告李坤鹏、陈彬彬后，被告依照租赁合同备注经甲方（即出租人）同意的约定，要将承租权转让给第三方，经登报找到拟受让人，原告李坤鹏、陈彬彬却无理拒绝，不仅不收取被告要缴纳的租金，反而出具催讨函，意图逼迫被告离开所租赁的房屋。从该答辩意见可以明确被告收到两原告及魏某某寄送的《租金支付通知》，并知道原告李坤鹏、陈彬彬系新的房屋所有权人，故本院认定2012年2月19日《房屋租赁合同书》对承租人即被告牛会民和新房主即原告李坤鹏、陈彬彬继续有效。被告明确其于2013年10月1日起未缴纳讼争房产的租金，两原告于2013年10月29日取得讼争房产的房屋所有权，现原告要求被告支付自2013年10月29日起至2014年2月28日止拖欠的租金，每月租金9200元，即36800元符合法律规定，本院予以支持。2012年2月19日《房屋租赁合同书》已于2014年2月28日租赁期届满，两原告明确表示不同意被告再继续承租讼争房产，现原告主张要求被告搬离讼争房产，与法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第2款之规定，判决如下：
一、被告牛会民于本判决生效后十日内搬离厦门市思明区湖滨六里X号房屋。
二、被告牛会民于本判决生效后十日向原告李坤鹏、陈彬彬支付自2013年10月29日起至2014年2月28日止拖欠的租金36800元。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费360元，由被告牛会民负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄 静
二〇一四年三月二十日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
第119条第2款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。