广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法福民初字第545号
原告（反诉被告）深圳市嘉康食品有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道。
法定代表人张爱民，董事长。
委托代理人曾宇兴，广东信达律师事务所律师。
委托代理人张超，女，汉族，1987年10月5日出生，住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。
被告（反诉原告）深圳市水禾田实业有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道永和大道。
法定代表人潘峻崑。
委托代理人曾健明，广东知明律师事务所律师。
上述原告与被告土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人曾宇兴、张超，被告代理人曾健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月13日，原、被告双方签订了一份《合作协议》，约定原告将位于宝安区福永镇西海堤内生猪屠宰场用地的部分约47000平方米提供给被告使用，合作期从2003年2月1日至2052年3月6日止，收费标准为头两年（从2003年2月1日起计）每平方米每月1元，第三年起每平方米每月1.3元，从第三年开始，每满5年，租金在前一年基础上递增5%。
2009年4月29日，原告接到上级主管单位深圳市宝安区投资管理有限公司发来的函件《关于协调处理深圳市嘉康食品有限公司收地补偿事宜的函》、《关于研究深圳机场扩建工程有关问题的会议纪要》，要求协助办好深圳机场扩建工程部分用地征地事宜。
2009年5月27日，原被告双方签订了《租金确认函》，一致确认被告自2005�7月至2006年9月期间的应缴租金为521808.52元，并明确2006年10月以后到国土部门评估确认截止日的土地使用费（具体数目须经双方确认），如国土部门以有此补偿，则从国土部门的补偿款中由原告予以扣除。
2009年11月17日，原告向被告送达一份《联系函》，通知被告积极配合国土部门做好相关的补偿工作。2009年11月，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向深圳市宝安区人民政府提交了《关于机场二跑道扩建工程用地范围内嘉康食品公司福永屠宰场征（收）地拆迁补偿工作有关事宜的情况报告》，该局对原告涉案征地情况给予了客观描述，并建议区政府召集有关单位及企业对有关存在的问题予以研究解决，推动原告尽快处理好与被告经济合作关系问题。2009年12月23日，原告上级主管单位深圳市宝安区投资管理有限公司召开会议，要求原告要高度重视本次征�拆迁工作，尽快开展与被告的协调工作。2009年12月21日，深圳市宝安区人民政府召开会议，要求各单位及企业尽快落实涉案地块的征地事宜。
原被告双方为协商福永屠宰场征地事宜，分别于2010年2月5日、2010年3月31日、2010年4月15日进行了数次协商会谈。其中，2010年3月31日，被告认可了欠租问题，并提出要求何时不再收租，但是最终双方并未就租金事宜形成书面意见。
2011年12月5日，原告在积极推动涉案地块征地补偿事宜的同时，向被告发出《租金催缴函》，鉴于原告当时经营上的困难，要求被告先行支付2005年7月至2006年9月租金人民币521808.52元，并对2006年至发函日的租金在六个月内支付完毕。2011年12月12日，被告复函原告，强调如国土部门有此土地补偿费项目，则待政府征收补偿款到达被告账户后，再结算有关租金事项，并要求原告停止追收租金�以便其有效配合政府征地工作的顺利开展。
鉴于被告承诺此前拖欠的租金可在国土部门土地补偿款中扣除，但政府部门组织的涉案地块征地事宜迟迟未有结果，为此，原告于2014年9月15日向被告送达《土地使用费催缴函》([2014]54号），要求被告在2014年9月30日前支付拖欠的土地使用费。2014年10月28日，原告再次发函被告要求其于2014年10月31日前支付拖欠的土地使用费。
2014年12月，被告向原告支付了2013年9月至今所产生之租金款项，同时，被告于2015年6月18日复函原告，明确其已确认2005年7月至2006年9月期间土地使用费用，并强调，“2006年10月至2013年8月期间，由于配合国土部门收地拆迁工作，园内租户厂家全部停产停业等待搬迁，无法收取租金，经双方友好协商而暂停贵司支付土地使用费（租金）。”据此，被告向原告提出减免2006年10月至2013年8月期�的土地使用费（租金）。2015年8月11日，被告向原告发来《关于西堤屠宰场用地因征收导致我司经济损失的情况说明》，提出要求免除2万平方米地块的租金。
原告认为，双方签订之《合作协议》己对涉案地块的使用费问题作了明确约定，被告一直占有并使用该地块，被告理应按照合同约定及时支付土地使用费用（租金），被告提出诸多减租理由并非是合同约定及法律规定的减免租金事由。原告诉请法院判令：1、被告向原告支付所欠的2005年7月至2013年8月期间的租金人民币4458772.45元及滞纳金人民币2471483.88元（详见附件滞纳金计算表）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：一、涉案租金长达10年未付，是因为2005年政府需要扩建机场二跑道，原告要求被告配合其征（收）地拆迁补偿工作，被告不是恶意拖欠租金，相关责任完全在原告。二、原告�求被告支付租金没有任何事实依据和法律依据。1、2009年5月27日《租金确认函》中“2006年10月以后到国土部门评估确认截止日的土地使用费，如国土部门以有此补偿，则从国土部门的补偿款中由嘉康公司予以扣除”的表示，应理解为双方确认涉案租金由原告在国土部门支付给被告的征（收）地拆迁补偿款中予以扣除，而在国土部门支付被告拆迁补偿款之前，被告无需支付租金给原告。2、原告的诉求超过一年诉讼时效，应被驳回。原告要求被告支付租金的最后一个月为2013年8月，而从2011年12月5日至2014年9月15日期间没有出现诉讼时效中断的法定事由，原告的诉求超过一年诉讼时效。
被告同时反诉称：2003年1月13日，双方签订了一份《合作协议》，约定原告将位于宝安区福永镇西海堤内生猪屠宰场用地的部分约47000平方米提供给被告使用，还约定了合作期限、�地收费标准、使用费支付时间、违约责任等。协议签订后，被告前后投入数千万元巨资，经过近两年的时间，对原为鱼塘、滩涂的屠宰场用地进行淤泥清理、填土石方工程、兴建水电设施，在占地近20000平方米的土地上兴建了厂房、宿舍，对外招商、出租。
2015年上半年，正在租户陆续进入、公司投资回报刚刚开始时，原告便以政府需要扩建机场二跑道为由要求被告配合其征（收）地拆迁补偿工作。鉴于深圳机场扩建工程是我市重点建设项目、民生工程，被告高度重视、积极配合原告的征（收）地拆迁补偿工作，立即采取全面停止对外招商、终止短期租约、在短时间内与各租户展开征（收）地拆迁补偿谈判。但是，由于大部分租户刚刚入场不久，先期投入较大资金而尚无盈利，租户提出补偿的范围包括“提前终止合同补偿”、“地上建筑物及附属物补偿”�“停产停业补偿”、“解聘员工安置费补偿”、“租地差价补偿”等众多补偿项目,所涉补偿金额巨大，同时原告与其上级主管部门及政府主管部门也存在沟通问题，种种原因导致征（收）地拆迁补偿谈判工作的进度非常缓慢，至今未有结果。
由于在征（收）地拆迁补偿谈判期间，被告已全面停止对外招商，而大部分商户又停交或者缓交租金，造成被告巨大的租金损失。被告就涉案用地租金的支付问题与原告进行过多次协商，双方曾于2009年5月27日以《租金确认函》的方式确认，2005年7月至2006年9月所欠土地使用费为521808.52元，2006年以后到国土部门评估确认截止日的土地使用费，如国土部门以有此补偿，则从国土部门的补偿款中由原告予以扣除。后被告鉴于征（收）地拆迁补偿谈判时间漫长，根据原告的要求，支付了2013年9月至今的租金款项。
被告认为，据不完全统计，自2005年上半年开始被告配合原告征（收）地拆迁补偿谈判工作，至今约10年，期间被告基本停止对外招商，大部分原有商户停交或缓交租金，导致被告直接租金损失两千多万元，原告在没有提出任何赔偿方案的情况下，还向被告提出支付租金的无理要求，没有事实和法律依据，违背诚信原则，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告诉请法院判令：1、原告赔偿被告租金损失16432225.47元及利息（依照中国人民银行同期贷款利率从立案之日起计算至支付日止）；2、原告承担本案诉讼费用。
原告对反诉答辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应被驳回。一、原告已按时将土地交付被告使用，被告实际使用至今，原告没有违约，无需承担法律责任。二、双方签订的《合作协议》第七条约定，厂房、宿舍及生活设施建成后，被告自行经营�理，自负盈亏及承担风险，原告不参与经营管理，不承担任何风险，不承担被告经营期内的债权债务，不论被告经营情况如何，原告仅收取土地使用费。因此，被告使用土地、对外出租与招商等经营管理的盈亏，与原告无关。三、协议第十条约定，如遇国家征收，属于被告投资的赔偿归被告所有。如被告因拆迁补偿纠纷索赔，与原告没有任何关系，起诉主体应为征地拆迁活动的组织者，而非原告。四、被告主张的租金及利息损失，缺乏事实依据。被告作为承租人，为实现租赁目的，适当、适时投入是其义务，被告也没有证据证实其实际投入数额与用途。五、本诉是租赁合同纠纷，被告的反诉请求是租金损失，实为投资损失或拆迁补偿款，与本诉没有牵连关系，反诉不成立，应予驳回。
经审理查明，2002年3月7日，深圳市宝安区福永镇新和村民委员会（以下简称新和村委）与原告签订《土地使用协议》，约定新和村委将福永镇面积7642.02平方米的土地给原告作生猪屠宰场、仓库等附设用地（附坐标范围），土地使用转让费合计320600元。2002年3月13日，新和村委与原告签订《土地使用协议》，约定新和村委将福永镇面积40677.29平方米的土地给原告作生猪屠宰场、工厂车间及仓库等附设用地（附坐标范围），土地使用转让费合计1708000元。
原告取得上述两块地块使用权后，将其中部分提供给被告使用，于2003年1月13日与被告签订《合作协议》，约定原告将位于宝安区福永镇西海堤内生猪屠宰场用地的部分约47000平方米提供给被告使用，填土工程及费用由被告负责，合作期从2003年2月1日至2052年3月6日止；被告自行出资兴建厂房、宿舍及有关附属设施，使用期间，国家收取的土地使用费由被告负责；收费标准为头两年（从2003年2月1日起计）每平方米每月1元，第三年起每平方米每月1.3元，从第三年开始，每满5年，租金在前一年基础上递增5%；被告向原告缴纳保证金30万元；由于前期工程必须填土及建筑，2003年2月1日至2003年9月30日期间，原告免收被告使用费；厂房、宿舍及生活设施建成后，被告自行经营管理，自负盈亏及承担风险，原告不参与经营管理，不承担风险，不承担被告经营期内的债权债务，不论被告经营情况如何，原告仅收取使用费；如遇国家征收，属于被告投资的赔偿归被告所有；当月使用费于每月底前缴清，逾期每天加收滞纳金3‰。2003年1月20日，双方签订《补充协议》，对合作协议的内容进行补充。2003年7月16日，双方签订《补充协议》，约定原告同意被告将涉案土地与他人以合作的方式发展，原告协助被告办理涉案用地的报建手续。
原、被告签订协议�，被告对涉案土地进行使用。其后，深圳市政府实施深圳机场扩建工程，涉案地块位于扩建工程范围内，原告得知后，于2006年9月5日向宝安区人民政府提交书面请示，申请在福永街道重新规划一块2万平方米左右的土地,用于建设福永街道边肉批发交易市场和冰鲜肉仓储区。2009年2月，深圳市政府要求于2009年5月底完成福永街道新和股份合作公司相关用地的征地补偿工作。为此，相关政府部门就包括涉案地块在内的收地拆迁补偿工作向深圳市宝安区投资管理公司和原告发函，要求原告协调被告，做好征地拆迁补偿工作。2009年5月27日，双方签订《租金确认函》，确认自2005年7月至2006年9月，被告应交土地使用费521808.52元，“2006年10月以后到国土部门评估确认截止日的土地使用费（具体数目须双方确认），如国土部门以有此补偿，则从国土部门的补偿款中由嘉康公司予以扣�。”
2009年10月28日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告发出深宝补[2009]019号《补偿通知书》，称因城市规划建设需要，该局将对福永街道新和村西海堤附近56613.41平方米土地进行补偿，要求原告积极配合。2009年11月17日，原告向被告发出《联系函》，转发了上述深宝补[2009]019号《补偿通知书》，要求被告配合国土部门做好补偿工作。被告于2009年11月19日收到该函。
2010年3月31日，原、被告就涉案土地征地补偿问题进行谈判，双方确认被告欠租的事实，何时不再收租待双方协商确认。2010年11月2日，原告向被告发出《通知》，要求被告提交与合作方或承租人之间的合同等文件。被告未提交。2011年12月5日，原告向被告发出[2011]40号《租金催缴函》。被告回复，要求停追租金。2012年2月29日，双方就被告对福永屠宰场填土外溢数量、下沉情况、�距等事宜进行了确认，商定最终补偿方案和标准以区政府核定的数据为准。2014年9月15日，原告向被告发出[2014]54号《土地使用费催缴函》，催缴2005年7月起的土地使用费。2014年10月22日，原告、被告、深圳市宝安区投资管理公司就涉案土地租金支付的问题开会协商，被告对2006年起欠租的事实没有异议。2015年6月18日，被告向原告发出《关于提请减免土地使用费（租金）的函》。2015年8月11日，被告向原告发出《关于西堤屠宰场用地因征收导致我司经济损失的情况说明》，称存在10家租户的应收租金损失17.22万元，要求免交2万平方米地块自2006年10月起至2013年8月止的租金。
庭审中，双方确认2005年7月至2013年8月期间的土地使用费被告未付，金额为4458772.45元。被告已经在涉案地块上建成部分永久性建筑和临时性建筑。对2013年9月之后的土地使用费支付，双方均无争�。
2016年3月,本院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发函查询3份附件对应坐标范围内的土地性质，附件1为原告与新和村委于2002年3月7日签订的《土地使用协议》，附件2为原告与新和村委于2002年3月13日签订的《土地使用协议》，附件3为被告为主张涉案土地具体位置而提交的坐标图。该局回函称，附件1用地面积15299.76平方米，其中15.71平方米已补偿为国有土地，其余为未补偿土地；附件2用地面积为40122.39平方米，其中7123.43平方米为已补偿国有土地，其余为未补偿土地；经核《深圳市土地利用总体规划（2010-2020）》，在土地利用用途管制分区中，附件1、2用地均位于限制建设区，在土地利用总体规划布局中，附件1、2用地均为交通水利用地；附件1建设用地为11916.10平方米，未利用地为3383.66平方米；附件2建设用地为30048.94平方米，未利用地为10073.45平方米；附件3范围图坐标混乱，无法核查。
以上事实，有土地使用协议、合作协议、补充协议、市政府办公会议纪要、深国房宝函（2009）293号函、租金确认函、联系函、补偿通知书、深规土宝（2009）4号文件、宝投会纪[2009]14号会议纪要、谈判备忘录、通知、[2011]40号租金催缴函、深水禾田函[2011]012号关于停追租金的函、[2014]54号土地使用费催缴函、[2014]61号土地使用费催缴函、会议记录、深水禾田函[2015]002号关于提请减免土地使用费（租金）的函、深水禾田函[2015]003号关于西堤屠宰场用地因征收导致我司经济损失的情况说明、深规土宝函[2016]766号复函及庭审笔录等佐证。
本院认为，涉案合同约定原告向被告收取土地使用费，被告自行出资建房，对建成后的厂房、宿舍自行经营管理，自负盈亏，原告不承担任何风险，该合同名为合作协议，实为土地租赁。
关于涉案地块的性质。双方均确认涉案地块面积约47000平方米，但未能对涉案地块的坐标达成一致意见，原告主张是原告与新和村委签订的两份《土地使用协议》的地块相加（附件1、2），被告对此不予确认，提交了坐标图（附件3）。根据国土部门的复函，附件3坐标混乱，无法核查；附件1、2用地面积之和为55422.15平方米，其中7139.14平方米已补偿为国有土地，48283.01平方米为未补偿土地，建设用地为41965.04平方米，未利用地为13457.11平方米；在土地利用总体规划布局中，附件1、2用地均为交通水利用地。本院认为，被告没有对涉案地块的位置进行充分举证，对原告的有效举证也没有反证，本院采信原告的主张，认定涉案地块的位置位于附件1、2的土地坐标范围内，位于限制建设区，全部为交通水利用地，大部分为未补偿土地，大部分为建设用地。《中华�民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，双方均没有按照深圳市土地利用总体规划确定的土地用途使用涉案土地，违反了土地管理法的规定。
关于原告的本诉请求，即2005年7月至2013年8月期间的租金4458772.45元及滞纳金，本院认为：一、双方于2009年5月27日确认的“2006年10月以后到国土部门评估确认截止日的土地使用费（具体数目须双方确认），如国土部门以有此补偿，则从国土部门的补偿款中由嘉康公司予以扣除”，该内容应理解为被告同意原告从将来有可能获得的政府补偿款中直接扣除土地使用费，或者理解为被告应得的补偿款由原告获取，作为被告对土地使用费的补交。该约定并没有排除原告在补偿款尚未确定时向被告主张土地使用费的权利，也没有原告在补偿款�确定时不得向被告收取土地使用费的意思。被告对原告主张的土地使用费欠缴期间及金额无异议，对此事实本院予以确认。二、诉讼时效的问题。2011年至2014年期间，双方多次就土地使用费问题发函或开会协商。2015年6月18日，被告发函确认2005年7月至2006年9月的土地使用费，并以征地导致经济损失为由提请减免2006年10月至2013年8月期间的土地使用费，原告并未同意。原告于2015年11月起诉，没有超过诉讼时效。三、逾期付款违约金的问题。双方自2006年起就征地补偿的问题多次进行谈判，还曾约定国土部门如有补偿，则从补偿款中扣除土地使用费，被告对8年的土地使用费未支付，一定原因是双方未能协商一致，征地补偿款也没有到位，被告没有按月足额支付土地使用费事出有因，情有可原，对逾期付款违约金不予支持。综上，被告应当向原告支付2005年7月至2013年8月期�的土地使用费4458772.45元。
关于被告的反诉请求，即租金损失16432225.47元，本院认为，涉案土地被征收，合同的履行受到影响，这是属于不可归责于双方当事人的原因，合同也没有约定在此情况下被告的损失应由原告承担，故被告请求原告赔偿实际损失及可得利益损失，不予支持。其次，对于损失列表中的工业园停产应收租金，被告没有证据证明。再次，双方违反深圳市土地利用总体规划确定的土地用途使用涉案土地，均存在过错，被告应自行承担部分损失。最后，被告兴建的地上建筑物并无合法报批报建手续，房屋产权有待行政部门确认，即使存在招租商户流失等可得利益损失，被告也应承担相应责任。综上，对被告的反诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告深圳市水禾田实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市嘉康食品有限公司支付2005年7月至2013年8月期间的土地使用费人民币4458772.45元；
二、驳回原告深圳市嘉康食品有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告深圳市水禾田实业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本案本诉受理人民币60312元，反诉受理费人民币60197元，均由被告深圳市水禾田实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土�利用总体规划确定的用途使用土地。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第1页共16页