天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第1971号
原告天津创想物业管理有限公司，住所地天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2-1-1301。
法定代表人杨春雨，总经理。
委托代理人蔡国盛，该公司经理。
被告李丽。
原告天津创想物业管理有限公司与被告李丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理。依法由代理审判员李倩适用简易程序公开开庭进行审理。原告天津创想物业管理有限公司的委托代理人蔡国盛与被告李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津创想物业管理有限公司诉称，原告自2011年7月9日与小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》，按照合同约定，原告对被告居住的小区实施了物业管理服务。原告多次入户催收物业费，被告均不交纳。为维护原告及已交费业主的权益，依据原告与小区业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及《天津市物业管理条例》之规定，请求依法判令：1、被告向原告交纳2011年7月1日至2015年4月30日的物业费，合计10219元及违约金1022元，共计11241元；2、案件受理费，由被告负担。
被告李丽辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告从未向被告催要过物业费，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；2、在房屋保修期内，原告未对被告房屋室内裂痕、漏水的问题进行维修，且原告系三级物业资质登记，但其实际按照二级物业服务标准即每平方米1.6元收取物业费，此标准已经超标；3、被告在提供物业服务期间，违法打井开采地下水资源对小区花草浇灌，致使小区地面下沉，并且地下水含碱量过高导致小区花草枯萎，绿地变成盐碱地；4、原告私自给业主以外的人员发放门禁卡，给业主造成居住安全造成隐患。综上，原告未依约履行物业合同约定，请求驳回原告诉讼请求。
原告为支持其主张，提供如下证据：第一组证据，2011年7月9日和2013年5月12日，原告与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》各1份。证明原被告系物业服务合同关系。第二组证据，2013年6月5日，原告在该小区的被告门上张贴的催款函照片1张。证明原告曾向被告催要过物业费，原告诉讼请求未超过诉讼请求。第三组证据，证书编号为10510612的物业服务企业资质证书1份。证明原告具有提供物业服务的资质，且系三级物业资质等级。第四组证据，显示原告在物业服务期间积极拆除小区业主私搭乱盖现象，与私自用绿地停车的车主进行交涉维护小区绿地环境，清除河道沉积物的照片3张。证明原告依约履行了物业合同约定的义务。
被告对原告上述证据发表如下质证意见：对第一组和三组证据无异议；对第二组证据，被告表示从未见过此催款函，不认可原告向其主张过物业费，对第四组证据，3张照片无法证明拍摄地为诉争小区的环境。
被告为支持其主张提供如下证据：第一组证据，拍摄时间是2015年4月的照片29张。证明原告未按照合同约定提供物业服务。
原告对被告上述证据发表如下质证意见：对上述照片中的室内照片不予认可，因为室内照片无法确定拍摄地是否为诉争小区室内，并且原告不对被告室内提供物业服务；对室外照片的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。
经审理查明，原告系三级物业资质等级的物业管理服务公司，被告系天津市北辰区奥园玉兰苑29-1-××××号房屋业主，房屋建筑面积138.85平方米。2011年7月9日，原告与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业类型为多层住宅、高层住宅、商业街；坐落位置天津市北辰区辰昌道，总占地面积11.63万平方米，总建筑面积13.09万平方米；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵职能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的维护管理、（七）物业档案的建立保管和使用，上述（一）、（三）、（五）、（六）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》二级中的标准执行；服务期限自2011年7月9日至2013年7月31日止；物业管理服务费用标准采取包干的形式收取，多层及高层住宅每平方米1.2元／月；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元／月的标准由业主交纳（合计每平方米1.8元／月）；业主于每季度首月31日前到玉兰苑物业服务中心交纳本季度物业费；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。2013年5月12日，原告再次与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业坐落位置天津市北辰区辰昌道，总占地面积11.63万平方米，总建筑面积13.19万平方米；物业服务期限自2013年8月1日至2016年7月31日；物业管理服务费用标准采取包干的形式收取，多层及高层住宅每平方米1元／月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元／月的标准由业主交纳（合计每平方米1.6元／月）；从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%交纳违约金；其他约定同2011年7月9日双方签订的《天津市住宅物业服务合同》。现原告主张自2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费用标准均按照每平方米1.6元／月计算。合同签订后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费合计222.16元，其未交纳2011年7月1日至2015年4月30日（46个月）的物业管理服务费共计10219元。原告曾于2013年6月5日在天津市北辰区奥园玉兰苑29-1-××××号房门上张贴催收物业管理服务费的催款函。天津市北辰区奥园玉兰苑小区存在绿地受损、车辆秩序停放混乱等现象。
上述事实，有当事人陈述及《天津市住宅物业服务合同》等为证。
本院认为，原告与被告所在小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的照片可以证实，被告所在小区绿地受损、车辆秩序停放混乱，原告未完全尽到合同约定的保洁、绿化、秩序维护等义务，被告交纳的物业管理服务费应予酌减，依据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费的85%为宜。因原告未能按合同约定履行全部义务，其要求被告交纳违约金的诉讼请求本院不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，原告曾于2013年6月5日向被告催收所欠物业管理服务费，符合诉讼时效中断的法定事由，故对被告主张原告起诉已超过诉讼时效本院不予支持。关于被告主张原告系三级物业资质等级，不应按照二级收费标准收费的抗辩。原告提供的物业管理服务与其约定的二级物业管理服务标准对应，并非与物业公司资质等级对应，且原告的资质等级可以提供二级的物业管理服务，故对被告的抗辩本院不予支持。关于被告主张原告未对其室内墙体裂痕和漏水进行维修一节，因《天津市住宅物业服务合同》未约定原告负责被告室内墙体及漏水事项，故此主张于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告向小区业主以外人员发放门禁卡给业主居住安全造成隐患，以及被告在小区公共部位打井采水致使小区地面下沉一节，被告未提供相关证据证明其上述主张，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李丽于本判决生效后三日内给付原告天津创想物业管理有限公司2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费共计10219元的85%，即8686.15元；
二、驳回原告天津创想物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李丽负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李 倩
二〇一五年九月九日
书 记 员 李彦东
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。