呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00015号
上诉人（原审被告）内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区*号楼***号。
法定代表人皇蒙红，该公司总经理。
委托代理人苗永军，内蒙古星洋律师事务所律师。
委托代理人周芸，内蒙古星洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱维，男，住呼和浩特市回民区。
被上诉人（原审被告）王建军，男，住呼和浩特市回民区。
上诉人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）因与被上诉人邱维、王建军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00507号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人泓森公司的委托代理人苗永军、周芸，被上诉人邱维到庭参加诉讼。被上诉人王建军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月20日，泓森公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13#楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务一切事宜，王建军同志签字生效”。2011年4月18日，邱维（乙方）与王建军（甲方）签订《购房协议》，该协议书约定，甲方将85左右平方米的房屋出售给乙方，协议价为每平方米4900元，约定乙方首付甲方15万元。该协议在甲方处有王建军的签字并加盖了泓森公司第九项目部印章。2014年6月28日，邱维委托其父邱玉海（乙方）代其与王建军（甲方）签订《补充协议》，协议约定甲方将位于呼和浩特市燕莎玫瑰园小区85平方米左右的商品房二楼或三楼出售乙方，于2011年10月份将房屋交予乙方。其中违约责任条款约定，如果甲方在2014年8月30日规定时间内将房屋交付不了乙方，应向乙方赔偿因此蒙受的损失，按百分之三的利息赔偿乙方，按一年一累计计算，赔付日期从第一次签订协议2011年4月18日算起。2011年4月24日，邱维向王建军交纳购房款人民币15万元，并由王建军出具了加盖泓森公司第九项目部印章的收条，王建军在该收条上签名。现王建军及泓森公司无法按照合同约定将房屋交付邱维使用，双方遂酿成此纠纷。邱维诉至法院，请求：1、依法解除合同，王建军与泓森公司承担连带责任，归还已收取的购房款15万元，支付相应利息。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为邱维的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，该院认为，本案中泓森公司辩称与王建军之间没有法律上的利害关系，不是本案适格的诉讼主体。本案中邱维向该院提交的证据《购房协议》，由王建军在甲方处签名，并在该协议上加盖了泓森公司第九项目部印章，同时在王建军向邱维出具的收条中也加盖了泓森公司第九项目部印章，故应当认定该购房协议系泓森公司、王建军共同与邱维签订，购房款由王建军、泓森公司共同收取，故应当由王建军、泓森公司共同承担相应的法律责任。关于邱维、王建军之间签订的《补充协议》，该协议虽由邱维的父亲邱玉海与王建军签订，经法庭询问王建军，其表示在签订该协议时知道邱玉海系代理邱维办理签约事宜，故该院对该协议的效力依法予以认可。邱维与王建军、泓森公司签订的购房协议及邱维与王建军之间签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。邱维因双方签订购房协议而向王建军、泓森公司交纳了购房款15万元，但王建军及泓森公司至今未按照协议约定将购房协议办到邱维名下并向其交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王建军及泓森公司的上述行为，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于邱维主张判令解除与王建军、泓森公司签订的购房协议的诉讼请求，该院予以支持。
对于邱维要求返还购房款并支付利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故王建军、泓森公司应退还邱维购房款15万元并承担违约责任，因邱维与王建军于2014年6月28日补签了补充协议，该协议中具体约定了甲方违约时应当承担的赔偿损失责任，故应当按照合同约定内容予以履行，该协议虽由王建军签订，并未加盖泓森公司的印章，但泓森公司、王建军共同与邱维签订了《购房协议》，并存在不能交付房屋的违约行为，应当承担相应的违约责任，即赔偿邱维的损失，故由王建军、泓森公司共同按照补充协议约定的违约条款承担违约责任，即以邱维已交付的15万元为本金，按百分之三的利息计算，按一年一累计结算，从2011年4月18日计算至判决生效之日止。
现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邱维与王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司签订的购房协议；二、王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还邱维购房款15万元并支付违约金（违约金以15万元为本金，按百分之三的利息计算，按一年一累计结算，从2011年4月18日计算至判决生效之日止）；三、驳回邱维的其他诉讼请求。案件受理费1700元已减半，由王建军、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司共同负担。
泓森公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、原审认定事实错误，适用法律不当，判决不公。原审判决认定泓森公司和王建军、邱维签订预购协议，是双方真实意思表示。这是错误认定。首先，泓森公司在此协议中从来没有发出任何意思表示。其次，王建军与开发商签订的《施工合同补充协议》，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该《施工合同补充协议》属于“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义”（即“挂靠”）的情形而无效。开发商尖峰公司也没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也导致《施工合同补充协议》是无效的。无效的法律后果，可以认定王建军是实际施工人，是施工行为主体，与泓森公司无关。原审法院将房地产开发、建筑施工、预售、商品房销售一系列紧密联系的行为割裂开来，单单拿出一部分行为来考察论证，必然会得出错误的结论。“泓森公司第九项目部”的印章，在上一个环节，盖在《施工合同补充协议》上，依法是无效的，泓森公司不是合同主体，而在下一个环节，盖在王建军与邱维的预购协议上，则变成有效的，泓森公司又被原审法院认定为合同主体，前后矛盾，逻辑悖论。再次，泓森公司没有与开发商尖峰公司签订过进驻施工合同，也没有组织施工，对抵顶工程款的房产没有任何权利。最后，“泓森公司第九项目部”印章不是泓森公司的印章，更不是泓森公司的公章。二、原审法院错误审核认定证据，判令泓森公司承担责任没有任何的实体上的依据。“泓森公司第九项目部”的印章来源不明，“授权委托书”部分内容是事后手写上去的，仅凭这两个证据就认定泓森公司是合同主体，证据不足。三、本案实际上是侵权案件，尖峰公司与王建军为共同侵权人。本案从表面上看好像是合同违约案件，实则是侵权案件。尖峰公司将其建设项目发包给王建军，不按法律法规要求和通常的交易习惯按工程进度给付工程款，所有工程款全部以房抵顶，王建军以此向社会公众出售房产收取预付款用于工程建设，似乎双方没有通谋，实际上是一种行为上的默契配合，是一种共同变相集资行为。根源在于尖峰公司向社会公众表明开发房地产，同时又与王建军签订《施工合同补充协议》，工程款以房抵顶，诱惑买房人，将资金交付给王建军。仅有王建军个人，买房人是不会被诱惑的，因为尖峰公司与王建军行为上的默契配合，诱惑了买房人，实现了集资的目的。而其内部纠纷，损害了买房人的合法权利，尖峰公司与王建军依法应当共同承担民事侵权责任。综上所述，原审法院错误认定事实，适用法律不当，证据不足，判决不公，请求二审法院在查明事实的基础上依法纠正。
邱维答辩称，希望公正判决。
王建军未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。
二审中，泓森公司向本院提交呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00267号民事判决书。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一审法院判决泓森公司、王建军返还邱维购房款是否有事实和法律依据。2011年5月20日，泓森公司向尖峰公司出具授权委托书，委托书记载：“在公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13号楼，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理，工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效”。邱维与王建军所签订商品房买卖合同时，该合同出卖人处有王建军的签字并盖有泓森公司第九项目部印章。泓森公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议》虽然加盖了泓森公司第九项目部的印章，由于王建军挂靠泓森公司，并实际收取了邱维的购房款，因此应当认定《购房协议》的签订主体是泓森公司、王建军和邱维，并无不当。现该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议》违反法律强制性规定，应属于无效合同。泓森公司是否承担返还购房款责任的问题，泓森公司给王建军出具委托书的行为，是同意王建军以泓森公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，泓森公司主观上存在过错，应当与王建军返还邱维购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。
综上，泓森公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 苏 毅
审判员 鄂晓红
二〇一五年三月十二日
书记员 刘常欣