广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第865号
原告莫冠文，男，1980年8月17日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人祖冲，广东卓科律师事务所律师。
被告杜卫国，男，1963年10月30日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人宋校红，广东君诚律师事务所律师。
委托代理人张静，广东君诚律师事务所实习律师。
第三人吴涛，男，1976年1月22日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人石瑗，广东扬权律师事务所律师。
委托代理人陈驹，广东扬权律师事务所律师。
第三人张继刚，女，1963年10月25日出生，汉族，住址湖北省荆州市沙市区。
委托代理人张兰，广东盛唐律师事务所律师。
第三人陈永红，女，1966年3月31日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。
委托代理人宋校红，广东君诚律师事务所律师。
委托代理人张静，广东君诚律师事务所实习律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人祖冲、被告及第三人陈永红的委托代理宋校红、第三人吴涛的委托代理人石瑗、张继刚的委托代理人张兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫冠文诉称，原、被告于2015年3月6日签订《房地产买卖合同》，约定被告将宝安区龙岸花园1栋3C的房产出售给原告，转让成交价为185万元。合同签订后，原告向被告支付了相关定金及赎楼费用、办理了资金监管、也在约定的期限内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行申请按揭贷款并获得该行的贷款承诺书。原告依约履行合同义务，可是就在此时被告却突然反悔，拒绝继续履行合同，直至原告起诉时，被告还未将涉案房产解除抵押。综上，被告的行为严重违反诚实信用原则，违背双方签订的合同，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除《房地产买卖合同》；二、被告双倍返还原告定金6万元及赎楼费用6,900元；三、被告赔偿原告损失277,500元；四、诉讼费用由被告承担。
庭审前，原告向本院提交一份《变更诉讼请求申请书》，将第一、二、三项诉讼请求变更为：一、被告继续履行《房地产买卖合同》；二、被告向原告支付违约金（违约金按照成交价日万分之四，从2015年3月20日起计算至被告履行合同义务之日止）。庭审中，原告明确继续履行的主要内容为被告注销房地产抵押登记，将案涉房地产过户登记至原告名下并将房地产实际交付给原告；违约金计算至被告交付房地产之日止。
被告杜卫国和第三人陈永红答辩称，一、原告已经起诉要求解除房地产买卖合同，本院在2015年6月17日将起诉状副本送达给被告，依照合同法第96条规定，双方的房地产买卖合同已经解除，不存在继续履行的问题；二、涉案房产存在抵押，按照物权法和担保法有关规定，物权高于债权，本案也无法继续履行；三、本案房产与第三人存在租赁，租赁合同存在的前提下，双方没有履行向吴涛的告知义务，涉嫌侵犯了第三人优先购买权，吴涛可提出撤销，本案也无法继续履行合同。
第三人吴涛答辩称，原告已经提出与被告解除买卖合同，因此，双方的合同已解除，本案应当由第三人吴涛购买案涉房地产。
第三人张继刚答辩称，一、同意被告的答辩意见。被告与第三人张继刚于2015年4月20日签署个人抵押借款合同，并于2015年4月22日办理了抵押登记，被告对案涉房产的所有权存在瑕疵，不得自由处分或转让。二、虽然原、被告成立买卖合同在先，但原告在2015年5月10日提交的起诉状中已明确其解除买卖合同的意思表示，后原告又于2015年6月1日申请变更诉讼请求为继续履行，侵犯了第三人张继刚作为抵押权人的优先受偿权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人吴涛诉称，第三人吴涛于2013年1月1日起就与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，合同约定被告出售房屋须在1个月前书面通知第三人吴涛，在同等条件下，第三人吴涛由优先购买权。但被告在第三人吴涛不知情的情形下与他人签订房屋买卖合同，为此，第三人吴涛申请参加诉讼，并提出如下独立诉讼请求：判令第三人吴涛优先购买深圳市民治龙岸花园1栋3楼C、D房产，诉讼费由被告承担。
原告莫冠文针对第三人吴涛的独立诉讼请求答辩称，吴涛不是本案的承租人，不享有优先购买权，吴涛与杜卫国、陈永红之间不存在租赁关系，因为2013年1月1日签订了《租赁合同》，2014年7月26日陈永红和钟令又重新签订了《租赁合同》，原告认为前份合同与后一份合同相抵触，应当以后一份合同为准，而后一份合同出租方为陈永红，承租方为钟令，在出租方处签字的是吴涛，在承租方签字的是黄习平，签订时间是2014年8月3日，该份租赁合同的付款方为钟令，收款方为陈永红。吴涛是被告杜卫国及第三人陈永红所在公司的员工，因此原告认为吴涛与被告杜卫国及第三人陈永红之间不存在租赁关系，即使存在租赁关系的情况下，吴涛也无权确认原告与杜卫国之间的合同无效。
被告杜卫国针对第三人吴涛的独立诉讼请求答辩称，一、2013年1月1日被告与吴涛签订了房屋租赁合同，实际的承租人也是吴涛，吴涛后来又将涉案的房产转租给钟令、黎宇，吴涛实际上是与被告方发生了租赁关系，对于原告所说的实际承租人都是吴涛，尽管在2014年7月26日出现了陈永红，但是租赁合同上只是说用陈永红的账号代收租金，但是转租人还是吴涛，实际履行租赁合同的也是吴涛。二、对于吴涛是否是被告以及第三人陈永红所在公司的员工，并不影响吴涛可以作为民事法律关系的承租人。
第三人张继刚针对第三人吴涛的独立诉讼请求答辩称与其无关。
第三人陈永红针对第三人吴涛的独立诉讼请求答辩称，陈永红在2014年7月26日的租赁合同中只是代收转租的租金，通过陈永红与被告进行结算，不影响吴涛在此案中承租人和转租人的地位。
经审理查明：1987年11月24日，杜卫国和陈永红登记结婚。
2014年12月11日，被告杜卫国取得了房地产证号码为深房地字第5000642256号《房地产证》，其系深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C号房地产权利人，建筑面积为75.87平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月6日，莫冠文作为买方与作为卖方的杜卫国签订了一份《房地产买卖合同》，约定杜卫国将位于深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C号房地产（深房地字第5000642256号）转让给莫冠文，转让成交价为185万元。物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起十四日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。买方在合同签署当日向卖方支付定金3万元；第二部分房款182万元由买方通过银行按揭方式支付，买方须于合同签署之日起三十日（含当日）内付清首期房款53万元（不含已付定金），买方应于约定的应付首期款之日起三日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须无条件配合签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。上述首期款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。买卖双方须于银行出具贷款承诺书且买方赎出房地产原件并注销抵押登记之日起3日内办理递件过户手续；过户税费由买方承担。交易物业附有租赁合同，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，买卖双方同意原租赁合同继续履行。交楼日期为卖方收收齐全部房款之日起三日内，卖方以空置状态交付。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月6日，陈奇作为买方与作为卖方的杜卫国签订了一份《房地产买卖合同》，约定杜卫国将位于深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3D号房地产（深房地字第5000642255号）转让给陈奇，转让成交价为135万元。物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起十四日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。买方在合同签署当日向卖方支付定金3万元；第二部分房款182万元由买方通过银行按揭方式支付，买方须于合同签署之日起三十日（含当日）内付清首期房款38万元（不含已付定金），买方应于约定的应付首期款之日起三日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须无条件配合签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。上述首期款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。买卖双方须于银行出具贷款承诺书且买方赎出房地产原件并注销抵押登记之日起3日内办理递件过户手续；过户税费由买方承担。交易物业附有租赁合同，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，买卖双方同意原租赁合同继续履行。交楼日期为卖方收收齐全部房款之日起三日内，卖方以空置状态交付。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方双倍返还买方已支付的定金。
上述合同签署当日，陈奇向杜卫国转账支付6万元，杜卫国亦分别在案涉合同上书写《收款收据》，分别载明收到定金3万元。
2015年4月8日，陈奇向被告杜卫国转账支付赎楼费13,800元。
2015年3月24日，莫冠文、陈奇分别与杜卫国和中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签署办理了首期款53万元、38万元的资金监管手续。
2015年3月31日，招商银行股份有限公司深圳分行向陈奇发出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就案涉交易发放贷款94万元。2015年4月14日，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行向莫冠文发出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就案涉交易发放贷款129万元。
2015年4月15日，莫冠文向被告杜卫国妻子发出短信，称莫冠文和陈奇的银行贷款承诺函已审批通过，通知被告杜卫国确定时间办理过户。对方未回复。
2015年4月16日，莫冠文向被告杜卫国妻子发出短信“陈总方便接一下电话吗？听给我们办理购房的中介小尹说您这边可能想不卖了，所以和您确认一下。因为过了明天过户就超期了，我们和杜总签的正式合同包括了赔付成交价20％以上的违约金，如果因为房价上涨了一些而选择违约有点得不偿失。如果是因为银行批贷款慢了一些令您不满，我代表银行向您道歉，而我们也无法左右银行的审批进度，希望您也多一份理解，更希望在明天过户时间到期前我们能一起旅行合同，打扰了”。对方未回复。
2015年4月17日，莫冠文发出短信“陈总方便接电话吗？”被告杜卫国妻子于2015年4月18日回复“我们昨晚刚回国”、“你发信息吧！家里人还在睡”。莫冠文回复“嗯，不好意思这么早打扰您，下周您方便抽空一起去办理一下过户吗？”对方未回复。
2015年4月19日，莫冠文向被告杜卫国妻子发出短信，催促被告继续履行合同。被告杜卫国妻子于2015年4月20日回复“我们卖房子是为了尽快拿到钱，因为时间问题我们嘉仪的房已取消优惠了…你能确定银行的承诺函出来了吗？我们今天上午到银行办理赎楼的最后手续…”杜卫国回复“已经确定承诺函出来了，麻烦您了”，被告杜卫国妻子回复“两笔贷款承诺函都出来了吗？你把贷款承诺函发过来一下…”杜卫国随后通过彩信将两份贷款承诺函发送给被告杜卫国妻子，并询问有无办理赎楼，同时告知过户需要提前一天预约，如果被告已经赎楼，请被告通知莫冠文，好让中介做好准备。
2015年4月21日，莫冠文向被告杜卫国妻子发出短信“陈总，赎楼办好了吗？”对方回复“很抱歉，我现在不方便接电话”。
2015年4月22日，莫冠文向被告杜卫国妻子发出短信“今天是最后期限，请给最后答复”。对方未回复。
2015年4月22日前，杜卫国注销案涉房地产上原贷款银行设立的抵押登记，取得房地产证原件。2015年4月22日，杜卫国在案涉房地产设立了抵押登记，抵押权人为第三人张继刚。被告和第三人张继刚均提交了两份张继刚招行银行账户转账单，并主张张继刚出借400万元给被告。上述转账单显示张继刚于2015年4月30日通过银行转账方式向陈永红转账200万元，摘要“张姐招行转陈总北京银行”；张继刚于2015年4月30日通过银行转账方式向杜卫国转账200万元，摘要“张姐往来杜总新农行”。原告对上述借款的真实性不认可，并称张继刚系杜卫国任法定代表人的深圳市朗迈建材工程有限公司财务总监，上述借款系被告为阻止案涉房屋买卖合同履行串通张继刚伪造的，张继刚于杜卫国之间不存在真实的借款关系。
2015年5月20日，原告提起本案诉讼，后又向本院提交了《变更诉讼请求申请书》。被告于2015年6月17日收到原告的起诉状，于2015年6月30日收到原告的《变更诉讼请求申请书》。
2015年6月17日，本院依据原告申请查封了深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C、D号房地产。
2015年7月31日，深圳市房地产权登记中心向原告出具了《购房资格证明》，原告家庭具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
2015年12月29日，深圳市不动产登记中心向第三人吴涛出具了《购房资格证明》，吴涛家庭具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
原告提交了一份深圳市朗迈建材工程有限公司网站截屏，并申请本院调取第三人张继刚的银行账户流水，原告依据上述证据主张张继刚系深圳市朗迈建材工程有限公司的财务总监，被告和第三人张继刚之间的抵押借款关系系虚构，第三人张继刚不是善意抵押权人。本院依据原告申请调取的第三人张继刚的招商银行账户流水显示该个人账户往来款项数额巨大，款项汇转高度频繁，用途主要为货款收付、物业租金管理费支付、工人工资支付等，其中与陈永红个人账户转账往来频繁；该账户多笔交易摘要信息显示该账户为深圳市朗迈建材工程有限公司支付安防协会会费、月饼款、防水协会会费、每月快递费、杜卫国游学费、杜卫国杭州学习房费、杜卫国机票款等。
第三人吴涛提交了多份《房屋租赁合同》、《房产租赁合约》及银行账户流水，上述证据显示，2013年1月1日，吴涛作为承租人与作为出租人的杜卫国签订了一份《房屋租赁合同》，约定杜卫国将深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C、D号房屋以每月5,000元的租金出租给吴涛，每年1月份租金递增6％，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日；杜卫国出售房屋须在1个月前书面通知吴涛，在同等条件下，吴涛享有优先购买权。后吴涛将深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C号房房屋出租给钟令，每月租金3,100元，并签订了《房屋租赁合同》，租赁合同上出租人为陈永红，承租人为钟令，承租人签名一栏有黄习平签名。钟令每月均向陈永红账户支付租金、水电费。吴涛将深圳市龙华新区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3D号房屋转租给黎宇，每月租金2,700元，并签订了《房产租赁合约》。黎宇每月均向陈永红账户支付租金、水电费。
另查明，深圳市朗迈建材工程有限公司于1998年1月7日注册成立，股东为杜卫国、陈永红、杜磊，法定代表人为杜卫国。2015年7月3日，深圳市公安局出具了《深圳市居住证信息证明单》，上述证据显示第三人张继刚的服务处所为深圳市朗迈建材工程有限公司。深圳市社会保险基金管理局出具的《员工参加社会保险清单》显示第三人张继刚的社保缴交单位为深圳市朗迈建材工程有限公司。
庭审中，原、被告均确认案涉房屋为双拼户型，需捆绑买卖；莫冠文和陈奇系夫妻关系。原告愿意一次性支付剩余购房款，并愿意在抵押权真实有效的情形下代为注销案涉房地产抵押登记。第三人吴涛愿意以320万元购买案涉房产，并愿意一次性支付上述款项，同意代为注销案涉房地产抵押登记。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产买卖合同、转账凭证、个人抵押借款合同、收款收据、资金监管协议、贷款承诺函、结婚证、社保清单、银行账户流水单工商登记信息、房产信息查询单、房屋租赁合同等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。本院认为，原告按照合同约定履行了支付定金、办理首期款监管及申请按揭贷款的义务，并未存在任何违反合同约定的情形。根据案涉合同的约定，被告应于合同签订之日即2015年3月6日起十四日内自行筹资还清按揭贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。但被告妻子陈永红于2015年4月19日通过短信方式告知原告不出售案涉房屋，被告亦于2015年4月22日又在已完成赎楼注销抵押登记手续的案涉房地产设定抵押负担，足以说明被告拒绝履行案涉房地产买卖合同，且没有任何合同和法律依据，被告已构成根本违约。根据案涉合同关于违约责任的约定，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，或解除合同。
关于合同继续履行。本院认为，根据案涉合同的约定，原告有权选择解除合同或继续履行合同。根据审理查明的事实可知，原告于2015年5月20日提起本案诉讼，后又向本院提交了《变更诉讼请求申请书》；被告于2015年6月17日收到原告的起诉状，于2015年6月30日收到原告的《变更诉讼请求申请书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因此案涉合同已于2015年6月17日解除。原告诉请继续履行合同，与其已行使合同解除权的事实不符，本院不予支持。至于原告因被告违约遭受损失的救济，原告可根据法律关于合同解除后损失的赔偿等规定另寻法律途径解决。
关于抵押登记。第三人张继刚参加本案诉讼系因其与案涉继续履行存在法律上的利害关系，因案涉合同不符合继续履行的条件，有关张继刚是否为真实或善意抵押权人的相关事实与本案处理结果不存在关联，亦不属于本案诉讼请求，本院在本案中不作判定。
关于承租人优先购买权。因案涉合同不符合继续履行的条件，案涉合同实际已解除，第三人吴涛要求按照案涉合同行使优先购买权，没有事实依据，其独立诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告莫冠文的全部诉讼请求；
二、驳回第三人吴涛的全部独立诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,233元、保全费5,000元，由原告负担，上述费用原告已预交；独立诉讼请求所涉受理费8,475元，由第三人吴涛负担，上述费用吴涛已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 曾庆森
二〇一六年七月一日
书 记 员 李一军
书 记 员 任 瑛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。