天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初875号
原告刘敏。
委托代理人王富环，天津君辉律师事务所律师。
委托代理人杜文雅，天津君辉律师事务所律师。
被告徐志伟。
第三人天津市和平区四面钟房管站，住所地天津市和平区河北路**号。
法定代表人马健，该单位站长。
委托代理人巨鹏，该单位员工。
原告刘敏与被告徐志伟、第三人天津市和平区四面钟房管站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘敏、委托代理人杜文雅，被告徐志伟、第三人委托代理人巨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘敏诉称，原、被告于2012年3月22日签订《协议书》，约定原告将坐落于天津市和平区山西路89号房屋出租给被告使用，租期一年，每月租金为1700元，租金支付方式为每三个月支付一次，并约定了租金支付的具体时间：“第一次为签约之日，第二次为2012年6月22日，第三次为2012年9月22日，第四次为2012年12月22日”。同时原被告在《协议书》第五条约定“逾期支付租金的滞纳金为每迟交壹日加收壹佰元，7日尚未支付视同解除合同。乙方应向甲方交纳违约押金1700元，乙方如有违约甲方不再退还上述违约金”，协议签订当日原告收取被告违约押金1700元。《协议书》签订后，原被告双方依约履行各自合同义务。2013年3月20日，2014年3月8日原被告双方分别签订协议约定将原《协议书》中房屋的租期延续一年，其他条款按照《协议书》约定履行。2015年3月11日原被告签订《合同书》约定：经双方协商一致同意，租期再延一年，即租期为：2015年3月22日至2016年3月21日，租金调制每月2000元，其他条款按照原《协议书》约定履行。《合同书》签订后，被告依约支付租金，但2015年12月22日被告仅支付一个月租金，剩余两个月租金没有支付，经原告多次与被告协商未果。原告认为，原被告间《协议书》《合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效，双方应当依法履行各自合同义务，现被告没有依约支付租金，违反协议约定，严重侵犯原告合法权益。综上。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、依法确认原被告双方签订的《协议书》于2015年12月29日解除；2、依法判决被告向原告支付房屋租金4000元；3、依法判决被告向原告支付滞纳金700元；4、依法判决被告向原告支付自2015年12月29日至实际腾房之日止的房屋占用损失费用，暂计4000元；5、依法判决被告立即腾房，将房屋恢复原状；6、依法判决被告对房屋水费、电费、煤气费等费用与原告进行清算交接；7、本案所有诉讼费用由被告承担。庭审中原告将第3项诉讼请求变更为判决被告支付原告自2015年12月22日起至实际交付租金之日止的滞纳金，按每日100元计算；第4项判令被告向原告支付自2015年12月29日起至实际腾房之日止房屋占用费损失费，每月按2000元计算；第5项诉讼请求变更为要求判令被告腾房（不再主张恢复原状）。
原告向本院提交证据材料：1、天津市公有住房租赁合同，证明原告系涉诉房物承租人；2、租赁协议书四份，证明刘敏与徐志伟之前存在房屋租赁协议，被告需要依合同约定履行义务。
被告对原告提供的证据材料质证意见为：证据1没有异议；证据2真实性认可。
第三人对证据材料1没有异议，对证据材料2不发表质证意见。
原告提交的证据材料1，被告及第三人对证据材料均没有异议。原告提交的证据材料2，被告对证据材料均没有异议。上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。
被告徐志伟辩称，不同意原告诉讼请求。原告主张解除合同是因为我没有足额缴纳房租，但是我不同意原告陈述的事实理由。双方签订房屋租赁协议时还签订了一份补充协议，补充协议是与原告及其儿子王伟签订的。我之所以没有足额支付原告房租是因为原告没有依补充协议同意我对房屋进行转租。2015年12月22日我想把上述房屋转让，在没找到下家的时候我依照补充协议约定提前告知了刘敏我想把上述房屋转让，刘敏的丈夫说我的补充协议是伪造的，不同意我进行转租。期间应当交下季度12月22日至2016年3月31日房租的时候，我就只交了一个月房租，没有足额缴纳。一个月后原告夫妇找到我告诉我房子可以转租了，但是当时已经接近年底，房子没有转租出去，对我造成了损失。我认为原告违约在先，因此不同意原告诉讼请求。原告主张的1月22日至3月21日的房租我可以给但是原告必须赔偿我期间没有转租出去房屋的损失，如果原告不赔偿我损失我不同意支付房租，也不同意支付滞纳金。我方认为合同没有到期，双方协议每次到期后都自动延期，只有我方表示不续租了才终止合同，因此原告主张的占用费我方也不同意支付。原告主张的腾房请求我也不同意，我方接手房屋时支付了转让费，原告现在不同意我转让房屋，除非原告同意我转让或给我转让费我才同意腾房。原告第六项诉讼请求，我使用的水电煤气等费用同意支付。
被告向本院提交的证据材料：1、租房协议补充条款，证明原告同意我转让租赁权；2、收条，证明我向原告缴纳了押金1700元，水电押金100元，并且租房协议补充条款签字是王伟本人签字；3、收据，证明刘敏同意暂收我一个月租金，两个月租金缓付；4、收条，证明我曾预付过原告房租；5、收条，证明我接手涉案房屋时交过转让费。
原告对被告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1真实性合法性不予认可，此协议只有甲方王伟签字，没有说明是对哪一份协议的补充，并且房屋出租人对该协议并不知情，即使该协议是王伟本人签订，也不影响原告要求被告给付租金也不影响原告在被告没有支付租金的情况下解除合同；双方后续签订的租赁协议写明按原协议执行，其应当指的是被告与王伟、刘敏签订的协议，与该补充条款没有关系。对证据材料2，认可收取被告押金1700元、水电押金100元。对证据材料3，真实性认可，该证据证明了被告在应支付三个月租金时只支付了一个月租金。对证据材料4，不认可证明目的，按照双方签订协议约定，2014年3月22日前支付租金，该证据不能证明被告的证明目的。对证据材料5，对证据合法性、关联性、真实性均不认可，该证据与本案无关。
第三人对被告证据材料不发表质证意见。
被告提交的证据材料1，原告不认可证据材料真实性，该证据材料没有原告签字，无法证明系原告意思表示，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料2，原告认可收取被告押金1700元、水电押金100元，对该内容本院予以确认。被告提交证据材料3、4，原告认可证据材料真实性，对该证据材料本院予以确认。被告提交证据材料5，与本案没有关联性，本院不予确认。
第三人述称，涉案房屋系原告承租的公产房屋，第三人系公产房屋管理单位。对于原、被告之间的纠纷不发表意见，服从法院判决。第三人未提交证据材料。
经审理查明，涉案房屋坐落于和平区山西路89-93、三栋沈阳道60号，间号为105独用居室、间号109、111系伙用厕所、间号112系伙用杂房，涉案房屋系原告刘敏承租的公产房，公产管理单位为第三人。
2012年3月22日，原告及原告之子王伟与被告签订租赁协议，约定原告将涉案房屋105室租赁给被告经营服装，租期
自2012年3月22日至2013年3月21日，租金为每月1700元，按季度支付。如不能按时付款，每迟交一日加交100元滞纳金，7日内尚未付款视同解除合同。被告向原告缴纳电话费、水费、煤气费、电费押金100元，待退约后结清尾欠，多退少补。被告向原告交纳违约押金1700元，被告如违约原告不再退还上述违约金。2013年3月20日，原、被告签订了续租协议，续租一年。2014年3月8日，原、被告签订了续租协议，续租一年，租期至2015年3月21日。2015年3月11日，原、被告签订续租协议，续租至2016年3月21日，租金调整为每月2000元，其他条款按原协议履行。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋105室交于被告使用，被告使用该房屋经营服装销售。被告向原告交纳了电话费、水费、煤气费、电费押金100元和违约押金1700元。2015年12月22日，被告应当向原告交纳2015年12月22日至2016年3月21日期间的租金之时，被告向原告提出需要转让房屋经营权，原告不同意被告转让涉案房屋，被告遂向原告交纳一个月房租2000元，后被告未再向原告交纳租金。现涉案房屋仍由被告占用。
在本案审理中，本院组织原、被告及第三人对涉案房屋进行现场勘验。经现场勘验，涉案房屋位于和平区山西路89-93号三栋一层临山西路一侧。被告租用系原告承租公产房屋中的150室一间。经现场确认，涉案房屋内电表读数为2584、煤气表读数为549，同时原、被告确认被告租用房屋内没有水表。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。根据租赁合同约定，被告应在2015年12月22日前向原告交纳2015年12月22日至2016年3月21日期间的租金6000元，但被告仅交纳一个月租金2000元。被告欠付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告抗辩所称欠付租金系因原告不同意被告转让其经营店铺经营权的抗辩理由，本院认为，被告该抗辩理由不能成立。被告提供的证据材料1补充协议，没有原告签字，该证据材料不能证明原告同意被告转让租赁权。同时，在被告提供的证据材料1补充协议中亦没有载明租赁地点，无法判断是否与涉案房屋租赁具有关联性。因此被告拒付租金并无正当理由。现被告欠付租金的违约情形已经达到合同约定的解除条件，原告要求解除租赁合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，因原告没有证据证明在本案起诉之前向被告作出解除合同意思表示，原告起诉状可以作为解除合同意思表示，故本院以原告起诉书送达被告之日（2016年2月25日）作为双方合同解除之日。根据《合同法》第二百二十五条的规定，租赁协议解除后，被告应当将租用房屋腾空归还原告。
对于原告要求被告支付租金以及要求被告支付自2015年12月29日起至实际腾房之日止房屋占用费损失费（每月按2000元计算）的诉讼请求，鉴于原、被告双方租赁合同应于2016年2月25日解除，原、被告租赁合同解除之日前，被告应向原告支付租赁期欠付租金。故被告应向原告支付2016年1月22日至2016年2月24日期间的租金共计2200元。原、被告租赁合同解除后，被告仍占用涉案房屋，不同意将房屋归还原告，被告应向原告支付占用期间的房屋占用费，原告主张按原租赁协议租金标准（每月2000元计算），于法不悖，本院予以支持，故被告应当向原告支付自2016年2月25日至被告将租用涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋占用费，占用费标准按每月2000元计算。
对于原告要求被告支付自2015年12月22日起至实际交付租金之日止的滞纳金（按每日100元计算）的诉讼请求，根据原、被告签订的租赁协议约定，被告欠付租金应当按每日100元标准向原告支付滞纳金。被告欠付租金应当向原告承担欠付租金的违约责任。庭审中被告就滞纳金约定的标准提出异议，认为滞纳金约定标准过高（滞纳金每月3000元高于租金每月2000元标准）。鉴于原告没有提供证据证明其实际损失，结合被告所提出违约金标准过高抗辩，对于被告欠付租金应当向原告支付的违约金本院酌情考虑，调整为被告欠付租金的银行利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。故被告应当向原告支付自2015年12月22日至起至实际交付租金之日止欠付租金2200元的银行利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。2016年2月25日以后，原、被告双方租赁合同解除，被告应向原告支付占用涉案房屋的占用费，对于欠付占用费由于原、被告对此没有合意，不再计算欠付违约金。
对于原告要求被告支付涉案房屋水费、电费、煤气费的诉讼请求，由于现涉案房屋仍由被告占用，相关水费、电费、煤气费可能会继续发生，且原告也没有向相关单位交纳上述水费、电费、煤气费，原、被告可在本判决生效后被告向原告归还涉案房屋对上述费用进行核算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告刘敏与被告徐志伟就天津市和平区山西路89-93、三栋沈阳道60号房屋105室的租赁协议于2016年2月25日解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告徐志伟天津市和平区山西路89-93、三栋沈阳道60号房屋105室腾空归还原告；
三、本判决生效之日起十日内，被告徐志伟向原告刘敏支付2016年1月22日至2016年2月24日期间的租金共计2200元；
四、本判决生效之日起十日内，被告徐志伟向原告刘敏支付自2016年2月25日至被告将租用涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋占用费，占用费标准按每月2000元计算；
五、本判决生效之日起十日内，被告徐志伟向原告刘敏支付自2015年12月22日至起至实际交付租金之日止欠付租金2200元的银行利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告全部负担。（本判决生效之日起十日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 陈 星
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。