江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0324民初1414号
原告沙明，公司员工。
委托代理人陈向阳，江苏天哲律师事务所律师。
被告刘雅顺，退休职工。
委托代理人冯建伟，江苏楚地律师事务所律师。
委托代理人关洁，1950年10月19日，退休干部。
被告李玉胜，无业。
原告沙明与被告刘雅顺、李玉胜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，按普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沙明的委托代理人陈向阳，被告刘雅顺的委托代理人冯建伟、关洁，被告李玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙明诉称：原告依据（2014）睢执字第6264号执行裁定书，依法查封了登记在被告李玉胜名下睢宁县睢城镇耀华苑2号楼3单元605室，并申请强制执行。但被告刘雅顺主张已经支付该房屋转让款并实际居住而提出执行异议，经过法院执行局组织的执行异议听证，后作出裁定被告刘雅顺的异议成立，停止了对睢宁县睢城镇耀华苑2号楼3单元605室的执行；原告认为被告刘雅顺的异议不成立，二被告存在串通行为，损害原告的利益，单凭被告李玉胜的收据不能证明被告刘雅顺已经支付了房款。另外，涉案房屋抵押在银行，被告李玉胜一直在偿还房屋贷款，以上事实均说明双方不存在真实的房屋买卖关系。为了维护原告的合法权益，因此诉至法院，请求：1.判令李玉胜与刘雅顺之间签订的涉案房屋买卖协议无效；2.判令刘雅顺的执行异议不成立；3.判令本案诉讼费由被告承担。
原告沙明为证明其主张提供了执行异议裁定书，两被告对该证据的质证意见是:对执行异议裁定书的真实性无异议。
被告刘雅顺辩称：1.被告刘雅顺与李玉胜之间不存在恶意串通的行为，刘雅顺与李玉胜签订的房屋买卖合同是在2011年，在2012年刘雅顺装修入住，双方签订合同及被告刘雅顺入住该房屋时原告与李玉胜的债权债务并没有确定，原告所依据执行的判决没有生效；2.在执行异议审理过程中及原告诉状中均明确了涉案房屋因办理按揭贷款抵押给银行，被告刘雅顺未办理房屋过户手续，是由于李玉胜未及时还清贷款所致，被告并不存在过错；3.被告已将房款全部支付给李玉胜，我们不仅有李玉胜出具的房款收条，而且还有被告记账所形成的台历及记账本、日记本等证据予以佐证。虽然涉案房屋登记在李玉胜名下，但在2011年2月13日，刘雅顺与李玉胜签订了房屋买卖协议，并支付了购房款，实际占有了房屋，并在居住期间缴纳了物业管理费、水电费，因此原告诉请没有事实和法律依据，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘雅顺为证明其主张向法庭提供了以下证据：
1．被告刘雅顺与李玉胜签订的房屋买卖协议，及李玉胜出具的收条两张，证明2011年2月13日刘雅顺与李玉胜签订房屋买卖合同，双方约定李玉胜将涉案房屋及车库出售给被告刘雅顺，价格为30.8万元，李玉胜于2011年2月13日收到刘雅顺28万元，并于2013年10月20日收到房屋余款2.8万元；
2．装修费及购买家电票据27张、有线电视及网络票据7张、电费票据8张、自来水票据12张、物业费收据3张、以及物业公司出具的证明一份，证明被告刘雅顺于2011年9月份开始装修房屋并购买家用电器，于2012年9月入住涉案房屋；
3.2011年台历一本、记账簿一本，证明在2011年初被告刘雅顺一直在选房，并于2011年2月13日与李玉胜签订买房协议并交付28万元，在2011年9月份被告刘雅顺对涉案房屋进行装修以及相关花费开支的记录；
4.耀华苑2号楼分层平面图、房屋所有权转移登记申请书、契税完税证、物业维修基金凭证、购房发票二张以及商品房销售合同网上登记备案证明、商品房买卖合同、房屋所有权初始证明，证明在合同签订时李玉胜已将相关合同、票据以及完税的凭证已经交付给被告刘雅顺；
5.李玉胜的住房公积金个人住房委托贷款合同一份，证明涉案的房屋是由李玉胜办理住房贷款至原告申请查封时贷款仍未还清的事实；
6.2013年记账台历一本，证明在2013年的10月20日被告本人记录支付李玉胜剩余房款2.8万元，该证据是结合李玉胜的收条可以证明支付房款的事实；
7.被告记账本四页（分别在四个记账本上），证明被告于2011年2月13日支付房款28万元及付完房款后相关费用花费情况。
对被告刘雅顺提交的证据材料，原告沙明的质证意见如下：
对证据1，被告刘雅顺与李玉胜签订房地产买卖协议，及李玉胜出具的收条两张的真实性存在异议，因为涉案房屋共有权人没有签字认可；
对证据2，装修费票据与本案没有关联性，购买家电票据也于本案没有关联性，因为本案审查核实是转让的合法性。对有线电视及网络票据真实性没有异议，对电费票据真实性没有异议，但户名是李玉胜，说明房屋的所有权是归李玉胜所有；对自来水票据真实性没有异议，对物业费收据真实性也没有异议，但户名也是李玉胜；对物业公司出具的证明只是证明了按时交纳物业费，并不能证明涉案房屋所有权发生变更；
对证据3，2011年台历一本、记账簿一本，这是被告刘雅顺单方的记载，但在2011年2月13日记载交钱的事实没有相关的银行记录；
对证据4，耀华苑2号楼分层平面图、房屋所有权转移登记申请书、契税完税证、物业维修基金凭证、购房发票两张以及商品房销售合同网上登记备案证明、买卖合同、房屋所有权初始证明，真实性没有异议，但不能证明被告的主张，而是证明了原告的主张，材料记载了房屋的所有权是李玉胜，被告说所有的材料是订立合同时交付给异议人，这是不符合事实的，因为购房发票是在2014年1月3号，所有权登记是在2014年7月21号，他们之间的买卖合同是在2011年2月13日签订的，该房屋买卖时并没有登记在被告李玉胜名下，根据法律规定，李玉胜在此期间是没有权利进行买卖的；
对证据5，李玉胜的住房公积金个人住房委托贷款合同无异议，但是该合同还有另一共有权人，在李玉胜与被告刘雅顺之间的买卖合同没有反映共有权人的意见，另外该证据反映涉案房屋已经抵押给银行；
对证据6，2013年记账台历的真实性有异议，我们认为与本案无关联性；
对证据7，被告记账本四页的真实性有异议，记账的截止日期就是付款日期，之后就没有任何记载，不存在任何连续性；
对被告刘雅顺提交的证据材料，李玉胜的质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，证据2因为没经手所以不清楚，证据3不清楚，证据4中购房发票当时我并没有交付被告刘雅顺，是因为当时开发商并没有出具购房票据，对证据5、6、7均无异议。
被告李玉胜辩称：该房屋是在2011年就转让给刘雅顺了，如果原告认为该房屋买卖协议是假的，可以申请鉴定。
被告李玉胜未向法庭提交证据。
根据当事人的质证意见和当事人陈述无争议的事实，本院对当事人所举的证据认证如下：
原告提交的执行异议裁定书，因双方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
对被告刘雅顺提供证据，证据1购房合同和购房款收条，虽然原告对其真实性提出异议但没有证据予以证明，本院对其证据效力予以确认；因原告对证据4、证据5真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据2原告对其真实性无异议，和本案亦有关联性，本院对其证据效力予以确认；对证据3、6、7本院结合其他证据对其关联性和证明目的综合予以认定。
根据原、被告陈述和对证据的综合认定，本院查明事实如下：2013年9月18日，案外人许海波向原告沙明借款100万元，李玉胜为该笔借款提供担保，沙明催要未果遂提起诉讼，本院于2014年8月6日作出（2014）睢民初字第00329号民事判决书，依法判决许海波偿还沙明借款100万元及利息，李玉胜承担连带责任。因许海波、李玉胜未履行生效法律文书确定的义务，沙明申请强制执行。本院在执行过程中，根据沙明的申请于2014年10月20日作出（2014）睢执字第6264-1号执行裁定书，依法查封了李玉胜名下的睢宁县睢城镇耀华苑2号楼3单元605室房产。被告刘雅顺提出执行异议，认为其与李玉胜签订了买卖合同，支付了购房款，已实际占有使用涉案房屋，其系涉案房屋的实际所有权人，要求中止对涉案房屋的执行，经审查，本院于2016年2月1日作出（2016）苏0324执异3号执行裁定书裁定刘雅顺异议成立。原告收到（2016）苏0324执异3号执行裁定书后在法定期限内依法提起诉讼。
另查明，2009年6月25日，被告李玉胜和江苏耀华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了江苏耀华房地产开发有限公司开发建设的耀华苑小区2号楼3单元605室房产一处及车库，因其他原因，该房屋交付后一直没有办理房屋产权证。2011年2月13日，被告刘雅顺与被告李玉胜签订了《房地产买卖协议》一份，双方约定李玉胜将其购买的江苏耀华房地产开发有限公司开发建设的耀华苑小区2号楼3单元605室房产及车库转让给被告刘雅顺，双方约定房屋价款为30.8万元，签订协议时支付20.8万元，待办理完过户手续时付清余款，2011年2月13日刘雅顺支付了购房款28万元，并于2013年10月20日付清了余款。协议签订后，李玉胜即将该房屋交付刘雅顺，刘雅顺于2011年陆续进行装潢、购买家电、安装有线电视，其儿子刘可心于2012年搬入该房屋居住。因被告李玉胜一直未付清涉案房屋银行贷款所以该房屋未能办理过户手续。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案来说，涉案房屋于2014年10月被依法查封，2011年2月13日，被告刘雅顺就与李玉胜签订了房屋买卖合同，发生在查封之前，且合同未违反法律规定，合法有效。合同签订后刘雅顺分别于2011年2月13日、2013年10月20日两次按照合同约定付清了购房款。从刘雅顺提供的相关购买家电的发票、有线电视费收据、物业公司出具的证明等证据来看，可以证明在涉案房屋查封前刘雅顺已合法占有使用该涉案房产。因涉案房屋有贷款尚未期满，一直由被告李玉胜按照约定偿还，故无法办理过户登记，对此被告刘雅顺并不存在过错。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回原告沙明的诉讼请求。
案件受理费收取200元，由原告沙明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 卜召其
人民陪审员 许晓武
人民陪审员 沈 斌
二〇一六年五月二十日
书 记 员 郭 占
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。