成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金牛民初字第6395号
原告唐继东。
原告杨影。
委托代理人唐继东。
被告成都市合力达房地产开发有限公司。
法定代表人罗羽林。
委托代理人黎英，四川合胜律师事务所律师。
第三人毛燕瑛。
委托代理人江峰。
原告唐继东、杨影与被告成都市合力达房地产开发有限公司车位纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员石磊独任审判，于2012年2月13日、2012年2月27日两次公开开庭进行了审理。原告唐继东及杨影的委托代理人唐继东，被告成都市合力达房地产开发有限公司的委托代理人黎英，第三人毛燕瑛的委托代理人江峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2005年购买了位于成都市金牛区黄苑街8号金沙国际花园小区商品房一套，并于2008年入住，物业管理公司为成都忠信物业管理有限公司，并承租了小区地下停车场B16号车位至今，月租金200元，物业管理公司在B16号车位制造、悬挂了表明原告租赁该车位的标牌，并凭借物业管理公司统一制作颁发的子卡进出小区地下停车场，原告与被告之间存在租赁关系。2011年10月中旬，成都忠信物业管理公司告知原告，原告所承租的B16号车位已被被告出卖给第三人，而被告在出卖前并未告知原告，侵害了原告的优先购买权，且被告与第三人签订B16号车位的买卖合同是在原告租赁该车位期限内，第三人明知B16为原告所承租，原告也告知第三人，原告享有该车位优先购买权，故被告与第三人属恶意串通，损害原告合法利益，为维护自身的合法权益，要求法院依法判令：1、原告对位于黄苑街8号金沙国际花园小区的B16停车位享有同等条件下的优先购买权；2、被告与第三人所签订的关于成都市金牛区黄苑街8号金沙国际花园小区B16号车位的买卖合同无效；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，金沙国际花园小区地下停车场只出租或出售给被告的业主，而原告不是被告公司的业主，故原告与被告之间不存在租赁关系，原告与被告之间属于零租关系，原告也不享有优先购买权，且被告在出卖B16车位之前已询问原告是否购买该车位，原告未作出任何购买的意思表示。原告在租赁期届满后依然占用B16车位，侵犯了被告对该车位的所有权，故原告诉讼请求无法律依据也无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，被告在出卖B16号车位之前已告知原告，已向原告履行相关的告知义务，原告已不再享受对该车位的优先购买权，且被告与第三人是在原告租赁期届满之后才签订B16号车位的买卖合同，没有侵害原告的合法权益，故原告所述与事实不相符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告唐继东、杨影与开发商浩源公司于2005年1月8日签订房屋买卖合同，购买了位于成都金牛区市黄苑街8号金沙国际花园小区商品房一套，于2008年入住。该小区由被告与浩源公司共同开发，交付后被告与浩源公司共同与成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业）签订了前期物业合同，委托忠信物业管理小区。被告与忠信物业签订金沙国际花园小区分别于2007年3月25日、2007年9月19日、2009年5月22日、2010年4月14日、2011年3月30日签订地下车位经营管理协议，委托忠信物业统一经营管理该小区地下车位。忠信物业将B16号车位出租给原告，双方未签订书面租赁合同，口头约定每月月租金200元，未约定租金支付方式，可以按月交纳租金，也可以按季度交纳租金。忠信物业为地下停车场每个车位制作了停车牌，并注明使用该车为汽车的车牌号，已出租车位标为固定车位，已出售车位标为私家车位。原告原停车位为B16号，第三人原停车位为B67号，两车位之间相隔11个车位。因出现纠纷，B16号车位从原告租赁该车位起至今仍悬挂为原告的车牌号川AGY＊**号的标牌。
另本院针对双方争议焦点向忠信物业金沙国际服务中心进行了解。该公司表示，2011年10月初第三人向成都忠信物业管理公司出示过与被告之间签订的B16号车位的买卖合同，要求在原告租赁期届满后将车停放在该车位，2011年10月24日即原告租赁期届满之日，第三人将车停在B16号车位，原告与第三人双方为此发生争议。
上述事实有身份证、企业信息单、商品房买卖合同、收据、发票、地下车库销控表、协议、通知、土地规划建设文件、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案的争论焦点为：一、原告与被告之间的关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本院认为原告于2008年入住位于成都市金牛区黄苑街8号金沙国际花园小区，并承租该小区地下停车场B16号停车位，每月月租金为200元，租金交纳方式为不定期交付。被告提交的土地规划建设文件等证明原告所有在小区为被告与浩源公司共同开发，原告住房所在区域是由浩源公司开发，不是被告所开发，原告并非被告的业主，原告没有承租或购买B16号车位的权利，但金沙国际花园小区地下停车场已由被告委托忠信物业统一经营管理，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定原告承租B16号车位的三年期间被告未提出异议，原告按期缴纳租金，原告已与被告形成车位租赁关系，故对被告抗辩理由，本院不予支持。
二、原告的优先购买权问题，根据原告与被告之间已存在车位租赁关系以及《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”之规定，本院认为出租人通知承租人被告与第三人在庭审中称出售B16车位之前已履行了告知义务，但被告与第三人均未提供相关证据证明该事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，由被告承担举证不利责任。
三、被告与第三人之间签订的买卖合同的效力问题，根据《中华人共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的…”之规定，被告与第三人之间是否恶意串通，主要应从双方是否明知已出租的B16号车位是由原告租赁，以及原告与被告之间的租赁关系是否解除等情况分析判断，从本案查明事实可知，第三人曾在2011年10月初向忠信公司出示第三人与被告之间签订的B16号车位买卖合同，并表示B16号车位已出售给他本人，第三人实际也在2001年10月24日原告租赁期届满时，将车停在B16号车位，从第三人的上述行为可以确认，第三人对B16号车位为原告使用的事实是知晓的。原告与被告之间存在不定期租赁合同，被告在出售B16号车位之前没有解除与原告之间的租赁合同，也没有履行相关的告知义务。被告与第三人称忠信物业金沙国际服务中心经理肖燕没有公司的授权，其证言没有证明效力，但被告与第三人没有提出相关证据证明其主张且询问笔录均有忠信物业金沙国际花园小区服务中心的盖章，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，由被告与第三人承担举证不利责任。综上所述，故本院认为被告与第三人称被告与第三人在2011年10月24日签订B16号车位买卖合同，明显与事实不符。被告及第三人在明知原告承租B16号车位且享有该车位优先购买权的情况下，签订B16号车位的买卖合同，侵害了原告的合法利益。
综上所诉，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、被告成都合力达地产开发有限公司与原告唐继东、杨影之间存在租赁关系，被告成都合力达地产开发有限公司在出售B16车位之前没有向原告唐继东、杨影履行提前的告知义务，侵害了原告唐继东、杨影对B16号车位的优先购买权。
二、被告成都合力达地产开发有限公司与第三人毛燕瑛之间签订的B16号车位买卖合同，侵害了原告的合法利益，属于恶意串通，认定被告与第三人之间签订的合同无效。
案件受理费100元由被告成都合力达地产开发有限公司承担（此款已由原告唐继东、杨影垫付，被告成都合力达地产开发有限公司与本判决生效之日起5日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市忠级人民法院。
审判员 石 磊
二〇一二年三月二十三日
书记员 张娇娇