湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第871号
原告（反诉被告）永兴县锦兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人曹国兵，系该公司总经理。
委托代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。
委托代理人许文芝，曾用名许志明，男。
被告（反诉原告）李锐，男。
委托代理人戴晓春，永兴县维群法律服务所法律工作者。
委托代理人陈靖柏，男。
原告（反诉被告）永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）诉被告（反诉原告）李锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗利桃独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦兴公司的委托代理人李飞、许文芝和被告（反诉原告）李锐及其委托代理人戴晓春、陈靖柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦兴公司诉称：2007年4月8日，原、被告经协商签订《购房协议书》，约定被告购买原告开发的位于永兴县永湘路74号县供销社院内C栋第二层住房一套，面积为128.0799M2，价格为868元／M2，总价为112818元，第一次付款3万元，第二次在2007年6月28日前付2万元，余款在交房时一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给售房方，交房时间为2007年12月28日前。原告依约交房，可被告至今仍有36173.4元购房款未支付，经多次催讨未果。据此，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付购房款36173.4元及违约金72346元（自2008年1月1日起计算至2015年4月30日），共计108519元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告李锐辩称：双方签订《购房协议书》后，答辩人应被答辩人的要求于2007年4月8日支付了购房款3万元，2007年10月20日交纳了办证费1万元，但被答辩人未依约在2007年12月28日前交房，被答辩人开发的房屋至2009年才基本达到交房条件，答辩人又于2009年6月14日应被答辩人的要求交纳了2640元水电开户费，但仍未接到被答辩人的交房通知，答辩人为减少租房费用，不得已主动接手房屋，而被答辩人未提供房屋验收合格证明文件和房款结算依据，且答辩人至今未取得房产权属证书。经答辩人了解，被答辩人超规划开发楼盘，致使答辩人有可能无法取得房产权属证书，为此，答辩人在2010年2月向被答辩人支付5000元购房款时已明确告知被答辩人要先办证再缴购房余款，被答辩人也未再向答辩人催讨。综上，1、答辩人拒绝支付购房余款是行使不安抗辩权；2、自2010年2月后，被答辩人未再向答辩人主张权利，被答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效；3、被答辩人超规划开发楼盘，致使双方签订的合同违反了法律的强制规定而无效。请求驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告李锐诉称：2007年4月8日，原、被告签订购房合同，合同约定反诉被告应于2007年12月28日交房并负责办理房产证。反诉原告于2007年4月至2010年累计支付了65000元购房款，向反诉被告缴纳了1万元办证费，但反诉被告开发的楼盘至2009年6月才竣工，迟延交房18个月，造成反诉原告损失租房租金9000元；至2015年5月30日，反诉被告仍未为反诉原告办理好房产证，拖延办证时间4年7个月，给反诉原告造成了较大的经济损失，按照对方约定的2%月息计算违约损失，反诉被告应支付延迟办证违约损失71500元。综上，请求判令：1、反诉被告于判决生效之日起一个月内为反诉原告办理好房产证、土地使用证等房屋权属证书，按2009年标准收取的办证费用，由反诉原告承担，超过部分由反诉被告承担；2、反诉被告向反诉原告支付违约金80500元；3、诉讼费全部由原告承担。
反诉被告锦兴公司辩称：购房合同未约定办证时间，且办证费用应由业主承担。因业主拒绝支付购房余款，致使办证不能，应由业主承担办证不能的责任。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告锦兴公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、购房协议书，拟证明原、被告之间就房屋买卖签订合同，约定了价款、付款方式、房屋交付时间、权属证书的办理和费用；
证据2、收款收据，拟证明被告已付购房款数额和付款时间；
被告李锐就本诉未向本院提交证据。
反诉原告李锐为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、水电开户收据，拟证明房屋达到基本交房条件的时间；
证据2、装修采购单，拟证明反诉被告于2009年6月交付房屋；
证据3、办证费收据，拟证明反诉原告已缴纳办证费用，未办证的原因在于反诉被告；
证据4、购房款收据，拟证明反诉原告最后一次支付购房款的时间是2010年2月11日，之后反诉被告未再向反诉原告催讨购房余款，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；
证据5、建筑施工合同，拟证明反诉被告开发的楼盘于2008年竣工，反诉被告未能按合同约定的时间交房；
证据6、照片，拟证明反诉被告在建设过程中有违约、违法行为，房屋有质量问题。
反诉被告锦兴公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、施工许可证、规划许可证、房产局执法大队出具的证明和缴费票据，拟证明反诉被告向反诉原告出售的房屋符合商品房出售条件；
证据2、质量验收报告和说明，拟证明反诉原告购买的商品房经验收合格；
证据3、户室建筑面积明细表及分户平面图，拟证明被告李锐所购房屋的面积为128.24M2，福星小区恢复办证，房产证正在办理当中。
经审理查明：2007年4月8日，原告锦兴公司与被告李锐签订《购房协议书》，约定：被告以分期付款的方式购买原告开发的位于永兴县永湘路74号县供销社院内C栋连门面第贰住层第贰左单元叁室贰厅住房一套，建筑面积约130M2；每平方米868元，总价款112818元；付款方式：第一次叁万元整，第二次在2007年6月28日付贰万元整，余款在交房时一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给售房方；原告应于2007年12月28日前将房屋交付给购房方使用；开发商负责办理土地使用证、契税证、房产证，所有办证费用均由购房方负责并一次性付给开发商；如购房方自行办理土地使用证、契税证、房产证等相关手续，其费用自行（负责）；售房方和购房方商定的以建筑面积为依据，进行面积差异处理，合同面积与实际建筑面积有差异的，以实际建筑面积为准，双方同意按照合同约定的差价，根据多退少补的原则进行处理；购房方如未按合同约定的时间付款，则按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理，逾期超过30日的，售房方有权解除合同，售房方解除合同的，购房方按合同金额的10%向售房方支付违约金。购房方愿意继续履行合同的，经售房方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，购房方按日向售房方支付逾期付款千分之五的违约金。合同还就其他事项进行了约定。
被告李锐于合同签订当日向原告支付了购房款3万元，于2007年6月29日支付了购房款2万元，于2007年10月20日缴纳了办证费1万元，于2009年6月14日缴纳了购房款1万元和水电开户费2640元，于2010年2月11日支付了购房款5000元。尔后，被告李锐要求原告先办理房屋权属登记手续再缴纳剩余购房款，拒绝支付剩余购房款。双方就购房款的缴纳和房屋权属登记手续的办理多次协商未果，原告遂诉至我院，被告应诉后亦提出反诉。
在本案审理过程中，原告确认其诉讼请求中的购房款36，173.4元为抵扣1万元办证费用后的购房款，要求以实际拖欠购房款为准，并将其诉讼请求第一项的购房款变更为46173.4元；被告将其反诉请求第一项变更为“由被反诉人于判决生效之日起一个月内协助反诉人办理好房产证、土地使用权证等房屋权属证书，按2009年标准收取的办证费用，由反诉原告承担，超过部分由反诉被告承担”。
另查明，原告于2006年12月17日取得福星小区的建筑工程施工许可证，于2007年5月31日补办了建设用地规划许可证。2007年8月1日，原告与案外人邓席政签订《建筑施工合同》，由案外人邓席政承建被告开发的福星小区C栋，约定完工日期为2008年2月29日。因原告就福星小区房屋的销售未取得商品房预售许可证，永兴县房产局执法大队于2008年9月24日对原告进行处罚。经永兴县房产管理局测绘队对福星小区的房屋面积进行测绘，被告李锐所购买的302室面积为128.24M2。因福星小区超规划建设施工，由湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年4月7日对该小区房屋的质量进行检测，湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年5月11日作出钢筋保护层厚度和混凝土结构实体检测报告，检测结论为福星小区A、B、C三栋一层至屋面所检测构件钢筋保护层厚度以及现浇混凝土构件强度、混凝土楼面板厚度、结构轴线满足设计和规范要求。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和购房协议书、收款收据、水电开户收据、办证费收据、建筑施工合同、施工许可证、规划许可证、房产局执法大队出具的证明和缴费票据、质量验收报告和说明、户室建筑面积明细表（许小兵1栋）及永湘路福星小区C栋户型分布等证据证明，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，原告在未取得商品房预售许可证明的情况下向福星小区的业主包括本案被告出售房屋，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，其行为具有违法性。永兴县房产局执法大队虽于2008年9月24日对原告进行处罚，但行政处罚不能替代法律允许，故原、被告之间的房屋买卖合同无效。原、被告在合同中约定逾期付款违约金的内容亦无效，原告要求被告按合同约定支付逾期付款违约金以及被告反诉要求原告支付逾期交房和办理房屋权属登记证书违约金亦没有法律依据，本院不予支持。基于原告已向被告实际交付使用房屋，且被告购房后已对房屋进行装修、入住的事实，依据公平和诚实信用原则，被告应当向原告支付剩余的购房款，原告亦应当提供被告办理房屋权属登记证书所需资料，协助被告办理房屋权属登记证书。被告应向原告支付的购房款为46312.32元（128.24M2×868元／M2－65000元），原告仅主张46173.4元，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。鉴于原、被告之间的房屋买卖合同无效，且被告未提交证据证明2009年前后办理房屋权属证书费用的差异，本院对被告反诉要求原告承担超过2009年标准办证费用的反诉请求，不予支持。
被告提出其拒绝缴纳购房余款是行使不安抗辩权，原、被告的合同第5.1条约定“余款在交房一笔付清”，原告在向被告交付房屋后，被告亦应于同日向原告付清购房款，双方应当同时履行合同约定的义务，现被告以原告超规划建设施工，有可能存在办理房屋权属证书不能的情况，而拒绝支付购房余款，不符合法律规定，本院对其抗辩理由不予采纳；被告自2010年2月11日向原告缴纳5000元购房款后，即以要求原告先办理房屋权属登记手续再缴纳剩余购房款为由，拒绝支付剩余购房款。由此可见，被告确认其支付购房款的义务，仅因认为原告超规划建设施工，有可能存在办理房屋权属证书不能的情况，才拒绝缴纳购房余款，故原告要求被告支付购房余款的诉讼请求未超过两年的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩意见，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下：
一、限被告李锐于本判决生效后15日内向原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司支付购房款46173.4元；
二、限原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后三个月内向被告李锐提交房屋办证所需证明文件并协助被告李锐办理房屋权属登记手续；
三、驳回原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告李锐的其他反诉请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2470元，减半收取1235元，反诉费906元，合计2141元，由原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司负担1235元，由被告李锐负担906元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 罗 利 桃
二〇一五年十月十九日
书记员 邓 卉
法 官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十五条当事人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。