山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终3879号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司。住所地：潍坊高新区健康东街****号。
法定代表人:黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李建军，男，1975年2月12日生，汉族，住潍坊市寒亭区。
委托诉讼代理人:蒋晓君，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司。住所地：潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人:王琦，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）与被上诉人李建军、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亿丰置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并非《委托经营管理合同》的合同相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，因此不应当承担支付被上诉人租金的义务。原审认定上诉人既是涉案房产的出售者，又是经营者，以及上诉人与原审被告系共同经营关系，应共同承担对被上诉人的相关责任是错误的。上诉人在出售商场房产之前，作为产权人与山东银座家居有限公司签订合同，由山东银座家居有限公司经营商场，上诉人收取租金。各业主购买涉案房产后，已自愿将房产托管给原审被告亿丰物业公司进行经营管理，自此以后业主主体地位发生变化，上诉人无权分配山东银座家居有限公司的租赁费，但因为上诉人与山东银座家居有限公司签订的合同非短期合同，上诉人只能将收取的租赁费返还给与各业主形成委托经营管理关系的亿丰物业公司，亿丰物业公司再返还给各业主，故上诉人不应承担对被上诉人支付租金的义务。
被上诉人李建军未提交书面答辩意见。
原审被告亿丰物业公司未提交书面陈述意见。
李建军向一审法院起诉请求：1、亿丰置业公司与亿丰物业公司继续履行与李建军签订的合同；2、亿丰置业公司与亿丰物业公司共同支付所欠租金28206元及违约金8461.8元；3、诉讼费由亿丰置业公司与亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：2011年3月4日，李建军与亿丰置业公司签订《商品房预售合同》，约定李建军购买亿丰时代广场（一期）A1A2座A1-1230号房，建筑面积为34.13平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，交房期限为2011年5月1日之前，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将李建军购买的上述房屋实际交付给李建军。
2010年11月7日，李建军与亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定委托亿丰物业公司经营管理李建军预订（购买）的亿丰时代广场A1座1230号房，亿丰物业公司对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起开始委托；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年固定按28074元向李建军支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与李建军结算，商铺实际租赁收入的90%归李建军，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从李建军收益中代扣代缴。合同还对租金支付方式、违约金计算方式等进行了约定。李建军在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。
李建军购买的上述房产于2012年7月办理房产证，记载的建筑面积34.29平方米。2013年7月13日，亿丰物业公司向李建军出具书面说明，记载“根据双方签订的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》的多退少补原则，合同面积和实测面积的差额金额的托管租金增加租金132元（第4-10年）”，李建军在此书面说明中签字。
对于租金及违约金支付主体的问题，李建军主张：亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与李建军签订商品房买卖合同将上述房产分割出售给李建军等小业主，李建军虽已取得了房产证，但亿丰置业公司并未按约定期限向李建军交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司；亿丰物业公司虽与李建军签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，且增加租金的说明中亿丰物业公司明确认为商品房预售合同、委托经营管理合同是亿丰置业公司与亿丰物业公司共同签订的，两份合同是捆绑在一起的。为此，李建军提交姜勇与亿丰置业公司于2010年8月18日签订的委托经营管理合同、陈海玲与亿丰置业公司于2010年11月13日签订的委托经营管理合同，证实上述合同中落款处受托方打印字体为潍坊亿丰商业物业管理有限公司，但由亿丰置业公司加盖了公章，证明了亿丰置业公司与亿丰物业公司存在主体混同和权利义务混合的情况，亿丰置业公司、亿丰物业公司与李建军既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下，对李建军与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，亿丰置业公司与亿丰物业公司应共同承担返还李建军租金的义务。亿丰物业公司质证后认为，对李建军提交的亿丰置业公司与姜勇、陈海玲签订的委托经营管理合同真实性不清楚，但亿丰物业公司确实同陈海玲、姜勇存在委托经营管理关系，前期的委托经营管理费用是由亿丰物业公司支付的，上述证据不能证明亿丰置业公司与亿丰物业公司之间存在关联关系。
关于租金及违约金的计算方式问题，李建军主张委托经营管理合同签订以后，亿丰置业公司与亿丰物业公司应支付2015年1月起的租金，但亿丰置业公司与亿丰物业公司未支付，因此，亿丰置业公司与亿丰物业公司应继续履行合同、支付租金并承担未依约支付租金产生的违约金，李建军要求2015年1月-12月的租金为28206元，违约金为所欠租金28206元×30%得出（根据相关法律规定，违约金不得超过实际损失的30%计算）。亿丰物业公司对此提出：亿丰物业公司已向李建军全额支付2014年1月至12月的租金收益28206元，对于2015年的租金，李建军需要向税务部门缴纳税金后凭发票支取，或者由亿丰物业公司代扣代缴。对于违约金，根据相关法律规定，委托合同中约定的违约金计算数额为无效条款，且委托经营管理合同中违约金数额最高不能高于亿丰物业公司所获得的收益，但目前实际情况看，亿丰物业公司不仅未获得任何收益，反而是在经营租金不足的情况下倒贴部分资金向李建军支付租金，因此，不应当承担违约金。
为查明案件事实，法院于2015年12月2日到案外人山东银座家居有限公司进行调查取证。查明的情况为：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订《合同书》，约定亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街路口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给李建军等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰置业公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰置业公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与李建军等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。
另查明，李建军同意亿丰置业公司与亿丰物业公司按合同约定在代李建军扣缴相应税费后向李建军支付租金。
以上事实，有《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《房屋预订协议书》、宣传广告、《租赁合同》等及当事人的陈述等在案为证。
一审法院认为，李建军与亿丰置业公司签订的商品房预售合同、与亿丰物业公司签订的委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。李建军要求亿丰置业公司与亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与李建军签订商品房买卖合同，将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给李建军，李建军将房款支付给了亿丰置业公司，且在合同中明确约定李建军购买的房屋使用权归亿丰置业公司，该房屋也一直由亿丰置业公司出租给山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司使用，并收取租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。李建军虽然取得了相关房屋产权证书，并与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了李建军将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但李建军并未实际取得其房产，亿丰物业公司也未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者，亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对李建军的相关责任，亿丰置业公司与亿丰物业公司应按合同约定共同履行向李建军支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，亿丰物业公司已向李建军全额支付2014年1月-12月的租金收益28206元，但未依约履行2015年支付租金义务，对李建军主张亿丰置业公司与亿丰物业公司共同向李建军支付2015年1月-12月租金的诉讼请求予以支持。对租金的支付方式，亿丰置业公司与亿丰物业公司虽辩解李建军应按照合同约定凭发票支取，但因所涉租金系李建军委托亿丰物业公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了亿丰物业公司有权代扣代缴税金，李建军也同意由亿丰物业公司代扣代缴税金后支付，故由亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，且2014年的租金已向李建军支付，因此，亿丰物业公司应在代李建军扣缴相应税费后支付李建军租金，具体税率以税务部门征收标准为准。对于李建军主张的逾期支付租金的违约金，因委托经营管理合同约定了李建军应凭发票支取租金，但李建军未举证证明其持已开具的发票要求亿丰物业公司支付租金而亿丰物业公司拒付，即李建军在此不能证明亿丰物业公司违约，因此，对其主张违约金的诉讼请求，不予支持。亿丰置业公司经法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响案件的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司与李建军继续履行合同；二、潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付李建军2015年1月-12月的租金，租金数额为28206元中扣除代李建军所缴纳的税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回李建军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，减半收取359元，由李建军负担83元，潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担276元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房现房买卖合同》、被上诉人与原审被告签订的《委托经营管理合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，尽管被上诉人与原审被告签订了《委托经营管理合同》，约定被上诉人将所购商铺委托给原审被告统一经营管理，但上诉人与被上诉人签订的《商品房现房买卖合同》第十七条规定，被上诉人购买涉案商铺后，该商铺的使用权归上诉人所有；同时，上诉人与山东银座家居有限公司、潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》，约定上诉人作为出租方，对包括涉案商铺在内的整个商场整体出租并收取租金。由此可见，《商品房现房买卖合同》第十七条之规定与该《租赁合同》相互印证，并有原审法院对山东银座家居有限公司的调查予以佐证，能够证实上诉人参与涉案商铺的出租并受益的事实，故原审法院认定上诉人系该商场的实际经营者之一并无不当。上诉人收取承租人的租金后，应当按照合同约定，与原审被告共同向被上诉人支付房屋托管费用，上诉人关于其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的合同相对人，不应当承担支付被上诉人租金义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费717元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 磊
代理审判员 石建军
代理审判员 陈 静
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王 旭