江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3653号
上诉人（原审原告）石鸭明，男，1967年9月13日生，汉族。
委托代理人樊华，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人花振晨，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府东山街道办事处，组织机构代码01305366—2，住所地南京市江宁区东山街道上元大街229号。
法定代表人古德武，东山街道办事处主任。
委托代理人车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人李丽，江苏汇丰锦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处，组织机构代码55553517—2，住所地南京市江宁区麒麟街道开城路60号。
法定代表人易强，麒麟街道办事处主任。
委托代理人赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。
委托代理人俞海春，江苏志仁律师事务所律师。
上诉人石鸭明与被上诉人南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办）、南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人石鸭明的委托代理人樊华、花振晨，被上诉人东山街道办的委托代理人车仑、李丽，麒麟街道办的委托代理人赵翠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石鸭明原审诉称，因江宁区东麒路改造，东山街道办对其所有的位于江宁区东山街道定林村的住宅房屋进行拆迁，面积292.51平方米。2006年7月23日，双方签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定由东山街道办拆除其上述房屋，东山街道办给予其补偿款427000元、90平方米安置房一套、150平方米的别墅型安置房一套。后其将房屋交与东山街道办拆除。东山街道办已将90平方米安置房交付，但别墅型安置房一直未按照双方约定的时间2007年11月30日前交付。其所在的泉水村现已划归江宁区麒麟街道。其多次与东山街道办、麒麟街道办协商解决此事未果，故其诉至法院，要求判令：1、东山街道办交付江宁区麒麟街道泉水村150平方米别墅型安置房一套，如无法交付，则按照市场价赔偿相应房款；2、麒麟街道办对东山街道办的上述债务承担连带责任。
东山街道办原审辩称，第一，协议签订后，其积极履行协议，支付了相应补偿款，交付了90平方米的房屋；第二，诉争的150平方米的别墅型安置房因土地指标问题，已被国土部门叫停，且因区划调整，石鸭明所在社区已划归麒麟街道，诉争的房屋因客观情况已无法建造，合同亦无法履行。故请求法院依法判决。
麒麟街道办原审辩称，第一，根据合同相对性，其非合同相对人，非本案适格被告；第二，诉争房屋已不可能建造；第三，其愿意协助相关部门妥善处理此事；故请求法院判决驳回石鸭明对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市江宁区东山街道东麒路工程领导小组系东山街道办事处下属的无法人资格的办事机构。2006年7月23日，该领导小组与石鸭明签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定拆除石鸭明位于江宁区东山街道定林村面积为292.51平方米的住宅房屋，并约定安置给石鸭明90平方米的公寓房一套、150平方米的别墅型安置房一套作为补偿，现90平方米的公寓安置房已经交付。2006年10月10日，南京市江宁区科学园管理委员会对东山街道办关于建设泉水新村项目的立项申请作出批复，同意该项目的立项申请，以安置东麒路被拆迁人员。2007年8月22日，南京市江宁区建设局批准江宁区东山街道关于泉水新村B01、B02地块修建性详细规划设计的方案，同年10月29日，江宁区建设局对上述规划通过审定。2008年4月15日，南京市江宁区国土资源局江宁分局东山国土资源所作出宁东国土资监停（2008）号责令停止国土资源违法行为通知书，责令泉水社区停止动用集体土地170亩的违法行为。东山街道办申请建设泉水新村的B01、B02地块包括在上述170亩集体土地中。2010年5月，南京市江宁区人民政府作出江宁政发（2010）194号文件，决定调整东山、汤山街道行政区划，设立了麒麟街道办事处，将泉水社区划归麒麟街道办事处。
本案在审理过程中，石鸭明基于房屋拆迁补偿安置协议书有效主张权利，经原审法院释明该合同可能无效，但石鸭明坚持认为合同有效，坚持其要求继续履行协议的诉讼请求。
上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、宁园管字（2006）273号立项批复、（2007）宁建字第101号请示、2007-045号规划设计方案审定通知书、责令停止国土资源违法行为通知书、江宁政发（2010）194号文件及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2006年7月23日，东山街道办与石鸭明签订的房屋拆迁补偿安置协议书，约定拆除的位于江宁区东山街道定林村面积为292.51平方米的住宅房屋所处位置的土地系集体土地，未依法经过相关征用审批手续，故该协议违反法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。合同无效的，因合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿，而不能要求继续履行合同。庭审中经法院释明，石鸭明坚持合同有效，要求继续履行房屋拆迁补偿安置协议或要求东山街道办、麒麟街道办承担违约赔偿责任，因该请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回石鸭明的诉讼请求。一审案件受理费15600元，由石鸭明负担。
石鸭明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定被上诉人东山街道办未依法经过相关征用审批手续的事实不清、相关证据不足。东山街道办提交了一份宁东国土资监停（2008）号责令停止国土资源违法行为通知书，该份证据仅能证明被上诉人东山街道办安置被拆迁户选址动用土地行为违法，无法直接证明其未依法经过相关征用审批手续。二、原审法院适用法律错误。《土地管理法》只是对集体土地征用单位取得集体土地征用资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的集体土地征用人征用集体土地资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿合同的签订及其效力作出强制性规定，因此，本案双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》应属合法有效。三、如按原审法院判决合同无效，显然维护了被上诉人的利益而罔顾上诉人的合法权益，违背了立法本意。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人东山街道办辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。关于安置的问题，被上诉人以及麒麟街道办都在积极地寻求公平合理的解决方案，减少上诉人的损失，也保证相应的国有资产不遭受损失。
被上诉人麒麟街道办辩称，麒麟街道办与本案没有任何法律上因果关系，不是本案适格的被告和被上诉人。原审判决有事实与法律依据，请求二审法院予以维持。
双方当事人对原审查明的基本事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，建设占有用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中被上诉人东山街道办与上诉人石鸭明签订的房屋拆迁补偿安置协议书中涉及别墅型安置房所动用的土地，因未经相关政府部门依法批准使用，违反法律、行政法规的强制性规定，因此导致双方签订的房屋拆迁补偿安置协议为无效合同。由于补偿上诉人石鸭明的别墅型拆迁安置房涉及到违反使用集体土地致使安置协议目的不能实现，原审法院根据案件事实作出的认定，与石鸭明主张合同效力不一致的，经原审法院释明后，上诉人石鸭明不变更诉讼请求，仍主张双方所签订的协议有效并坚持其诉讼请求，原审以此为由驳回上诉人的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。综上，原审判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费15600元，由上诉人石鸭明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十一月四日
书 记 员 朱亚芳