青海省茫崖矿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茫民一初字第44号
原告（反诉被告）彭昌杰，女，汉族，1966年1月4日出生，重庆市铜梁县人。
被告（反诉原�）龚术纪，男，汉族，1961年8月8日出生，河南省光山县人。
原告（反诉被告）彭昌杰诉被告（反诉原告）龚术纪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日受理后，于2014年3月11日作出的（2013）茫民一初字第35号民事判决，被告龚术纪不服提起上诉。2014年8月18日海西蒙古族藏族自治州中级人民法院以（2014）西民一终字第160号民事裁定，撤销原判，发回重审。2014年11月19日，本院另行组成合议庭公开审理了本案，原告（反诉被告）彭昌杰，被告（反诉原告）龚术纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭昌杰诉称：原、被告双方于2011年7月25日签订了房屋租赁合同，双方约定了被告将位于花土沟创业路118号地下室一间（100平方米）租给原告开茶园，租期六年，租金为每年18000元等事项。合同签订后原告即开了“红房子茶园”。2012年6月16日原告有事停业回家�7月9日接到被告的电话告知其房屋被水淹。原告即从新疆赶回花土沟，此次漏水导致原告部分设备被水淹损坏。同年10月24日晚11时许，原告在营业期间地下室再次漏水给原告造成了一定的经济损失。2013年3月18日原告赴格尔木准备回家过年，19日被告电话通知原告地下室漏水，20日原告返回花土沟，发现水淹深达1.5米，所有设备全部淹坏，无法正常经营。综上，原告提起诉讼，请求：一、终止原、被告双方的房屋租赁合同；二、被告赔偿原告直接经济损失：1、房屋装修费80000元；2、店里设施设备费41897元；3、被水淹库存物损失5224元；4、被水淹坏后添置物费用18800元；5、被水淹清理费和修复费1000元；6、2012年7月9日被水淹导致22天停业，每天损失300元共6600元；7、被告返还收取的房租滞纳金600元；8、2012年10月24日晚房屋跑水，顾客未结账离开的损失500元。9、2013年3月18日跑水导致60天无法营业，每天损失300元共18884元；10、由于跑水停业82天，房租每天50元共4100元；11、原告要求被告赔偿每年手续审核费2000元。三、本案诉讼费由被告承担。
原告彭昌杰为证明自己的诉求，向本院提交了以下证据：
1、房屋装修预算单、2010年11月13日彭昌杰与赵发德装修合同、赵发德收条4份：2010年11月13日20000元、2011年3月11日30000元、2011年5月19日20000元、2012年5月13日10000元，拟证明原告地下室装修支出费用80000元；
2、收据十二项：（1）、2011年11月2日消防检验单收据8820元；（2）、2011年4月13日电表箱电表收据295元；（3）、2011年4月18日沙发、茶几、包柱子收据14790元；（4）、2011年2月7日换气扇、日光灯、电线、节能灯收据906元；（5）、2011年7月5日电线、闸刀、开关收据925元；（6）、2011年5月8日电表箱小配件设施收据483元；（7）、2011年7月8日消防器材销货清单3880元；（8）、2011年7月8日广告牌、座位牌、消防资料收据1938元；（9）、2011年7月灯具销货清单3610元；（10）、2011年6月17日点歌机收据1800元；（11）、2011年9月26日消毒柜收据450元；（12）、买龚术纪电视机4000元。拟证明原告彭昌杰开店投资设施设备费41897元；
3、收据三项：（1）、2012年6月20日茶叶、冰糖收据700元；（2）、2012年6月20日八盖茶、纸巾收据3640元；（3）、2012年1月5日瓜子、花生等收据884元。拟证明被水淹库存损失5224元；
4、收据九项：（1）、2012年7月12日修功放收据290元；（2）、2012年7月20日插线板电缆线等收据440元；（3）、2012年7月22日水泵和管道泵收据2700元；（4）、2012年7月26日电线收据180元；（5）、2012年7月28日沙发茶几收据9000元；（6）、2012年7月28日桌布图钉人工费收据300元；（7）、2012年8月5日透明塑料桌布收据760元；（8）、2012年9�27日摄像头3个收据1350元、2012年9月27日鼠标电源线收据80元；（9）、2012年9月27日监控主机及维修收据2700元。拟证明被水淹坏后添置物费用18800元；
5、收据二项：（1）2012年7月14日清理卫生费收据600元；（2）2012年7月21维修电路收据400元。拟证明被水淹清理费和修复费1000元；
6、2011年7月25日房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系；
7、2012年3月21日被告龚术纪签字确认的书面材料一份，拟证明原告将地下室转租第三人是经过被告同意的；
8、2014年9月24日茫崖行委城建监察大队舒雅招待所跑水情况说明一份，拟证明2012年7月舒雅招待所跑水，茫崖行委城建大队经查看，是因为老化管线破裂跑水，龚术纪将改造房屋的上水管线接在老化上水管线上，致使老化管线绣穿跑水无法维修。2012年8月22日，茫崖行委城建大队废弃原有旧管线，新建一条上水管线。在�之后再次漏水，茫崖行委城建大队经查看，系龚术纪所盖房屋后在新建上水管网井内用橡胶管自行接了一条上水管，因是使用铁丝捆扎，捆扎的不牢固而且无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内；
9、2012年9月27日中国财险青海油田支公司保费缴交单一张，拟证明火灾公众责任保险费。
被告龚术纪质证后认为，原告彭昌杰的证据不属实系伪造。
被告龚术纪辩称：1、被告交付给原告的地下室完全符合房屋租赁合同约定的用途，无任何瑕疵；2、租赁期间原告私自破坏地下室建筑设施，导致了地下室漏水；3、原告违约将房屋租赁他人，长期无人看管导致双方损失扩大，应负全部责任；4、第一次进水后房子已下沉损坏，被告再三要求终止合同，后面的双方损失更应该由原告负责；5、地下室第一次被淹时间是2012年8月10日，几次进水都是在停业状态，库存物又是从何而来；6、房屋装修费8．2万元及合同是假的；7、医药费6000元原告必须承担，因为打架是她的服务生；8、原告作为租赁房屋的责任人，有责任监护好和使用好房子；9、由于地下室再三进水、打架，同时转租、起火等事故不断发生，要求终止合同；10、茶几可以用水泡烂，沙发是泡不烂的，电视和音响以及沙发、茶几在两次进水后仍然继续营业使用。故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告龚术纪为证明自己的抗辩意见，向本院提交了以下证据：
1、2011年7月25日房屋租赁合同，拟证明被告作为出租人未对承租人做出过房屋是否会漏水等方面的任何承诺；
2、房屋受损照片，拟证明被告的房屋损坏情况；
3、2013年10月23日花土沟派出所情况说明，拟证明原告在承租地下室期间，发生过打架事件；
4、2013年8月28日，茫崖行委环境卫生保护站关于康怡大�房跑水情况说明，拟证明2012年8月10日龚术纪前往建设交通局反映其所盖楼房地下室跑水，茫崖行委环境卫生保护站调查跑水是因为80年代初商业局所接通往其家属院内的上水分支管线，年久失修、腐蚀严重，导致上水管线破裂跑水。水由通往地下室第二级台阶破损处泄露，因其所盖楼房离跑水管线太近无法修理，后茫崖行委另接了一条上水管线，将原有跑水管线完全废弃；
5、2012年8月18日陈明亚收条，拟证明第一次漏水时间为2012年8月10日；
6、陈明亚妻子提供陈明亚施工记录。拟证明跑水时间是2012年8月10日；
7、2013年9月5日王明喜的证明，拟证明地下室地板砖是王明喜所贴，原告的装修合同内容系伪造；
8、2013年8月10日联成电脑店的证明，拟证明原告买监控是虚假的；
9、2014年4月2日、2014年11月18日赵发德出的证明2份，拟证明给彭昌杰装修房子收款数额不足80000元；
10、2014年10月20日紫阳五金店证明，拟证明原告票据是假的；
11、2014年11月8日昌盛家具店证明，拟证明2012年7月28日票据是假的。
被告龚术纪反诉称，1、原告所租赁的地下室漏水是原告在装修时破坏了地下室建筑结构，导致水从破坏处进入；2、第一次漏水是城建供居民用水管线破损导致，并非被告的上下水导致；3、数次漏水时，原告都将房屋转租他人，未尽到使用房屋的义务；4、原告对房屋应当有看管义务，但是数次漏水都是被告率先发现，并进行处理；5、原告称漏水导致停业的意见不能成立。请求：一、要求终止双方房屋租赁合同；二、在双方诉讼期间，地下室房租费照常计算（每天人民币50元）；三、依法判令原告赔偿被告经济损失138130元，主要包括：1、2012年8月10日进水抽水所用的水泵、电费、劳务费等1720元；2、2012年10月28日茶园打架导致产生的医药费及劳务费补偿费等6000元；3、2013年2月18日第三次跑水劳务费电费等1710元；4、2013年4月2日所租房屋着火，被告招待所里的客人退房损失1200元；5、地下室多次进水，反诉人房屋的损坏预算维修费需127500元。四、本案诉讼费和反诉讼费以及上诉费皆由原告承担。
被告龚被告术纪为证明自己的反诉请求，向本院提交了以下证据：
1、2012年8月11日、2012年8月10日收据共1600元，拟证明被告因跑水支付的劳务费等；
2、立康门诊处方笺3页、2012年11月12日收条，拟证明因打架被告医药费、劳务费、补偿费等损失6000元；
3、2013年9月20日舒雅招待所维修方案及预算，拟证明反诉原告维修房屋费用为127500元；
4、被告自行绘制的房屋下水管线路图，拟证明水管漏水的情况和线路。
对被告龚术纪的抗辩意见及反诉请求提交的证据，原告彭昌杰质证认为，证据不予认可，被告的损失原告不承担赔偿责任。
原告彭昌杰辩称；漏水并非自己租赁的地下室内漏水，而是屋外漏水进入屋内。且装修时已经通过了被告龚术纪同意，漏水的责任不应当由原告承担，由此造成的其房屋损坏亦不应当由原告承担。
本案争议焦点：1、原告彭昌杰房屋内设备损失的责任问题。2、原告彭昌杰的诉讼请求是否支持？3、被告龚术纪反诉请求是否支持？
经审理查明，被告龚术纪在花土沟镇创业路118号建设楼房一栋，该楼房一楼为被告龚术纪自行经营其康怡大药房及舒雅招待所。该楼房下有地下室92.54㎡，原告彭昌杰与被告龚术纪事先约定将该地下室租给原告彭昌杰经营娱乐场所，年租金为18000元、租赁期限六年等。随后，原告彭昌杰对其地下室进行了装修，装修时将地下室后门处第二级台阶进行了拓展，同时购置了经营娱乐场所需的沙发、灯具、电器等设备。装修后原被告于2011年7月25日签订房屋租赁合同，原告彭昌杰即开张了“红房子茶园”。同时原告彭昌杰向被告龚术纪缴纳2011年7月25日至2012年7月25日房租18000元，2012年8月13日原告彭昌杰向被告龚术纪缴纳了2012年7月25日至2013年7月25日房租18000元及房租滞纳金600元。
2012年7-8月期间，创业路118号楼房附近的上水管线因年久失修，腐蚀严重，导致上水管线破裂跑水，水由原告彭昌杰经营的“红房子茶园”的地下室第二级台阶破损处泄漏，“红房子茶园”进水，室内物品部分被水泡。此次跑水是因被告龚术纪改造房屋的上水管线接在老化上水管线上，老化管线绣穿跑水无法维修。2012年8月22日茫崖行委城建大队废弃原有旧管线，新建一条上水管线。之后原告继续经营“红房子茶园”。2013年1月8日原告彭昌杰再次停业准备回家过年。2013年3月18日原告彭昌杰到�尔木，19日被告龚术纪电话告知原告彭昌杰“红房子茶园”再次进水，原告彭昌杰返回花土沟。茫崖行委城建大队经查看此次进水，系被告龚术纪所盖房屋后在新建上水管网检查井内用橡胶管自行接了一条上水管，因是使用铁丝捆扎，捆扎的不牢固而且无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内。多次跑水导致“红房子茶园”内墙面贴纸、沙发、茶几等物品受损，“红房子茶园”停业。
另查明，2015年1月8日本院委托茫崖行委价格认证中心为创业路118号地下室（红房子茶园）房屋内装修和房内附着物及房内现存实物进行价格鉴证。接受委托后，茫崖行委价格认证中心对委托标的物进行了现场勘验，勘验如下：1、房屋内装修：“红房子茶园”（创业路118号地下室）屋内装修如下：大厅铺设地板砖92．54平方米；吊顶：石膏板吊顶85．74平方米；楼梯隔断：楼梯过道14．5平方米；墙裙：高0．8米，总长38．4米，木质枣红色；壁纸：壁纸崭新，总长38．4米，高1．7米；吧台、酒柜、电视柜：吧台高1．15米，长边2．26米，短边1．27米，吧台贴板已泡翘，酒柜为多层玻璃架贴墙，电视柜为二层木质柜，长1．06，宽O．64米，高0．44米；门：木质红门三扇，0．8米＊2米；锅炉：一小型燃煤锅炉，只使用了一个冬天；7组16片白色暖气片；管道泵1个；电路装修布线；LED灯带等。2、房内附着物：电表箱1个、电表1个；大厅柱子1个；换气扇1个、日光灯18个、电线1卷、节能灯4个；电表箱小配件设施（24个小开关）；灯具：激光灯1个、八角灯1个、吧台灯2个、频闪灯2个、七彩灯1个、射灯2个、壁灯（香薰灯）5个；摄像头3个；插线板2个（公牛牌小插线板和百宝特大插线板）；灭火器2个；安全出口标识牌2个、应急灯1个；管道泵（550W）1个。3、房内现存实物：点歌机1台，嵌入式双核点唱机型号SY2000HDD，已损坏，不能使用；电视机（海尔背投影彩色电视机HB一4499PN）1台；消毒柜（康佳ZTP-108L）1台；鼠标1个、电脑电源线1根；监控主机l台；功放1台；电器：ANRECSONDVD1台、金立EVD1台（已坏，不能使用）、3GAuDl0功放、音箱一对、无线话筒接受器1台；沙发22组（1．5米19组，1米3组），茶几15张（1.2米＊O.4米）；桌布12块（透明塑料水晶板1．2米＊0.4米）。
经茫崖行委价格价格鉴定：1、房屋内装修鉴定总价为53333元；2、房内附着物鉴定总价为5218元；3、房内现存实物鉴定总价为7002元。对该价格鉴定结论书原告彭昌杰质证认为，对不能使用的点歌机1台、金立EVD1台，沙发条几等其损失应由被告龚术纪赔偿。被告龚术纪质证认为房屋装修费80000元不实，物价部门应现场评估，灭火器、标识牌没�折旧。
上述事实，由原告彭昌杰出示的第1项、2项的部分证据、4项的部分证据、6项、8项证据及被告龚术纪抗辩出示的第1项、4项证据及2015年1月28日茫崖行委价格认证中心茫价认字（2015）3号关于创业路118号地下室房屋内装修、房内附着物等价格鉴定结论书和双方当庭陈述证实。
本院认为，一、原告彭昌杰房屋内设备损失的责任问题。原告彭昌杰与被告龚术纪签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，该合同合法、有效。合同履行期间，因水管漏水导致地下室室内设施损坏，原被告双方发生争执，合同无法继续履行，现原告要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，故该合同可依法予以解除。创业路118号楼房附近的上水管线漏水是因该上水管线年久失修，腐蚀严重，被告龚术纪将改造房屋的上水管线接在老化上水管线上，致使老化管线绣穿跑水无法维修，之�茫崖行委城建大队新建一条上水管线。后原告彭昌杰继续经营期茶园至再次跑水后停业。再次跑水是因被告龚术纪所盖房屋后在新建上水管网井内用橡胶管自行接了一条上水管，所接上水管捆扎不牢固而且无人管理造成橡胶管脱离跑水，漏水沿井壁裂缝流入房屋内，跑水导致“红房子茶园”内物品严重受损。被告龚术纪关于原告彭昌杰擅自将地下室后门处第二级台阶进行拓展，导致房屋防水被损坏而漏水的答辩意见不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。因此被告龚术纪关于合同未约定漏水维修义务，不应负责的答辩意见不能成立。
二、关于原告彭昌杰财产损失的认定问题。
1、房屋内装修。“红房子茶园”（创业路118号地下室）房屋内装修鉴定价格为53333元，为原告彭昌杰的损失予以认定。2、房内附着物：电表箱、电表1个；大厅柱子1个；换气扇1个、日光灯18个、电线1卷、节能灯4个；电表箱小配件设施（24个小开关）；灯具：激光灯1个、八角灯1个、吧台灯2个、频闪灯2个、七彩灯1个、射灯2个、壁灯（香薰灯）5个；摄像头3个；插线板2个（公牛牌小插线板和百宝特大插线板）；灭火器2个：安全出口标识牌2个、应急灯1个；管道泵（550W）1个。以上现存房内附着物鉴定总价为5218元，为原告彭昌杰的损失予以认定；3、房内现存实物：电视机（海尔背投影彩色电视机HB一4499PN）1台；消毒柜（康佳ZTP-108L）1台；鼠标1个、电脑电源线1根；监控主机l台；功放1台；电器：ANRECSONDVD1台，3GAuDl0功放、音箱一对，无线话筒接受器1台；以上电器均能使用等归原告彭昌杰所有。型号SY2000HDD嵌入式双核点唱机1台、金立EVD1台，已损�不能使用，无证据证实是因跑水致损，故该电器不能认定为原告彭昌杰的损失。室内沙发经茫崖行委价格认证中心认定重置成本价为14175元、茶几4800元，根据价格认证该实物成新率为10%，沙发茶几均因水泡致损坏，故该实物90%的价款即沙发12757元、茶几4320元共17077元确定为原告彭昌杰的损失；桌布经茫崖行委价格认证中心认定重置成本价为504元，桌布因水泡完全损坏无法使用，桌布504元确定为原告彭昌杰的损失。
关于原告主张消防检验、火灾责任保险费等投资费用属于经营娱乐场应缴纳的正常行政性收费，不予认定；原告主张库存未见实物损失，不予认定；本诉原告关于维修电路、清理费等损失证据不足，不予认定；关于原告要求被告返还房租滞纳金，因系原告超期支付房款而自愿给付，故不予返还，该诉求不予认定；关于原告主张其停业损失及其他损失的诉求因无证据证实故不予认定。
综上，原告彭昌杰的各项经济损失确认为：1、房屋内装修53333元；2、房内附着物5218元；3、沙发12757元、茶几4320元、桌布504元。共计76132元。本案被告作为出租人，有义务保证承租人正常使用租赁物，被告未在租赁期间确保原告正常使用房屋，并造成本诉原告的损失，应当承担赔偿责任。故原告彭昌杰的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。
三、关于被告龚术纪反诉请求是否成立的问题。
关于被告主张进水抽水所用的水泵、电费、劳务费等，因该维护行为系出租人的法定义务，不应当由承租人承担，故不予认定；被告主张因茶园打架导致产生的医药费等6000元，属人身损害赔偿纠纷，应另行起诉；被告主张租赁房屋着火致招待所损失1200元及多次漏水导致的其楼房损坏，预算维修费127500元、在诉讼期间房租费的诉求于法无据，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）彭昌杰与被告（反诉原告）龚术纪2011年7月25日签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）龚术纪于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）彭昌杰损失共计76132元。
三、驳回原告（反诉被告）彭昌杰其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）龚术纪的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费4011元，减半收取2006元，由原告彭昌杰承担1163.48元，被告龚术纪承担842.52元；本案反诉案件受理费3602.6元，减半收取1531.3元，由反诉原告龚术纪承担；价格鉴定费1611元，由原告彭昌杰承担934.38元，被告龚术纪承担676.62元。
如不服本判决，可在判�书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审 判 长 张 青 秀
代理审判员 彭毛扎西
人民陪审员 吕 晓 萍
二〇一五年三月二日
书 记 员 张 运 娟