海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0105民初1637号
原告：王文伟，男，住海口市。
委托诉讼代理人：赵亮，海南京园律师事务所律师。
被告：符向荣，男，住海口市。
委托诉讼代理人：蔡春为，海南国岛律师事务所律师。
被告：陈若丹，女，住海口市秀英大道西城秀舍*栋拥秀阁*****房。
委托诉讼代理人：韦享富，海南国岛律师事务所律师。
原告王文伟诉被告符向荣、陈若丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，并于2016年8月25日、2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告王文伟及其委托诉讼代理人赵亮，被告符向荣委托诉讼代理人蔡春为，被告陈若丹委托诉讼代理人韦享富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文伟向本院提出诉讼请求：1、确认被告符向荣与被告陈若丹之间就西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301房签订的房屋买卖合同无效，被告陈若丹将房屋恢复过户至被告符向荣名下；2、判令被告符向荣将C栋拥秀阁第三层D-301房的产权过户至原告名下；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告王文伟申请撤回“被告陈若丹将房屋恢复过户至被告符向荣名下、被告符向荣将C栋拥秀阁第三层D-301房的产权过户至原告名下”的诉讼请求，本院已作出准许撤回诉讼请求的裁定。事实和理由：2009年2月28日，原告与符向荣经平等协商，就符向荣向原告出售西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301签订《购房协议书》，该协议书约定：符向荣将西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-302房（办理产权证后房号变更为D-301）转让给原告，房屋价款181800元。合同签订后原告向符向荣交付了全部价款，符向荣也向原告出具了收据并向原告交付了房屋。原告接受房屋后对房屋进行了装修并将房屋交案外人柏某使用至今。后原告多次向符向荣要求其配合办理房产过户登记手续，但符向荣一直推脱不予配合。2015年12月29号原告得知符向荣已经将原告使用至今的房屋过户给了陈若丹。陈若丹住秀舍C栋拥秀阁D-202房。原告认为符向荣与原告签订的《购房协议书》合法有效，双方应诚信履约，陈若丹住在争议房屋的楼下，对此房产的情况非常清楚，却在明知房屋已经出售的情况下与符向荣签订房屋买卖合同，并取得房屋所有权证，明显是恶意串通的行为，已损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为两被告恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定符向荣与陈若丹就西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301房签订的房屋买卖合同依法应属无效，原告为了维护自己的合法权益，特具此状，恳请法院依法判如所请。
被告符向荣辩称，一、符向荣与陈若丹2015年11月2日签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，双方不存在恶意串通损害第三人利益的情形，为有效合同。1、符向荣与陈若丹形成合意，以合理对价购买并已付款完毕，陈若丹也依规定缴纳了相关税费，办理了产权过户登记手续。2、符向荣、陈若丹不存在恶意串通的情形，陈若丹为善意买受人。二、即使法院认定符向荣与陈若丹签订的《房产地买卖契约》无效，法院也应驳回原告要求陈若丹将房屋恢复过户至符向荣名下、符向荣将房屋过户至原告名下的诉求。1、房屋恢复过户是住建局的行政权力。2、如认定《房产地买卖契约》无效，法院应追加符向荣配偶作为被告或第三人。3、王文伟购买涉案房屋不是善意，其明知涉案房屋是夫妻共同财产，且未支付合理对价，未办理产权登记手续，且符向荣处分该房屋的行为也不符合法律规定。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉求。
被告陈若丹辩称，一、陈若丹与符向荣就涉案房屋签订的买卖合同合法有效，应受法律保护。涉案房屋原属符向荣与其妻子陈莉夫妻所有，符向荣、陈莉夫妻签订《个人转让房屋承诺书》，2015年11月2日陈若丹与符向荣双方经自愿协商后签订买卖合同，购房款46万元已全部付清，并于2015年11月19日到海口市住房和城乡建设局办理过户手续，陈若丹已交纳各种税费，并取得产权证。同时，符向荣也将涉案房屋交付给陈若丹，陈若丹已接受管理居住，根据《物权法》第九条的规定，涉案房屋从2015年12月15日起为陈若丹合法所有。二、原告与符向荣签订的《购房协议书》标的物为西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-302房，并非西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301房，合同标的物虚假，房价款181800元，不符合市场交易常理，且未办理买卖过户手续，《购房协议书》不应受法律保护。三、陈若丹与符向荣之间的买卖合同意思表示真实，符合法律规定，不存在恶意串通、损害原告合法权益的情形。1、涉案房屋属于符向荣所有，在办理过户手续及交付房屋后，对于符向荣是否出卖该房屋的具体情况，陈若丹一概不知；2、在交付房屋后管理过程中，双方发生纠纷，陈若丹才得知相关情况；3、陈若丹和符向荣的买卖合同标的物准确，已经办理物权登记手续，陈若丹已合法占有管理房屋；4、陈若丹与符向荣购房款为46万元，符合市场交易常态。四、根据《合同法》、《物权法》以及相关司法解释规定，如一房数卖案件中，数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，应以已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等基本原则确定权利保护顺序的原则决定，故本案中应当首先保护陈若丹的合法财产权益。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
一、原告提交的《购房协议书》，拟证明原告与符向荣于2009年2月28日就西城秀舍小区C栋拥秀阁D-302房签订了《购房协议书》。符向荣质证对其真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为该协议因其妻子陈莉不知情应属无效合同；陈若丹质证对其真实性、合法性无异议，但认为协议约定的302房与涉案的301房没有关联性。本院对该协议的真实性予以认可，该协议系原告与符向荣的真实意思表示，合法有效，至于该协议约定的302房是否本案所涉的301房，因符向荣在该西城秀舍小区只有一套房产，结合原告提交的海口贞诚物业管理有限公司出具的《证明》、《照片》，可以认定协议约定的拥秀阁302房即为本案所涉拥秀阁D-301房，故该协议的合法性、关联性以及证明目的，本院予以认可。
二、原告提交的《收据》，拟证明原告已于2009年8月20日将全部购房款交付符向荣。两被告质证对该《收据》的真实性、合法性均无异议，但对证明内容有异议，符向荣认为原告未按协议约定期限交付购房款，故其与原告的购房协议无效。本院对《收据》的真实性、合法性、关联性、证明内容均予认可。
三、原告提交的《证明》及《照片》，拟证明涉案房屋房号原为302，在办理产权证时变更为301。符向荣质证对《证明》及《照片》的真实性、合法性均无异议，陈若丹质证对《证明》的真实性、合法性无异议，对《照片》的三性均有异议，双方均认为物业公司的证明不能证明房号变更的事实。本院对《证明》及《照片》的三性予以认可，结合本案的其他证据，可以认定原告与符向荣协议约定的拥秀阁302房即为本案所涉拥秀阁D-301房。
四、原告与陈若丹均提交《海口市房权证海房字第HK1821**号产权证》，原告拟证明符向荣与陈若丹存在恶意串通的行为，陈若丹拟证明涉案房产已登记在陈若丹名下。三方对该证据的真实性、合法性均无异议，但符向荣、陈若丹认为该房产证仅能证明涉案房登记在其名下，并不能证明其与符向荣之间的买卖关系系恶意串通。本院对该份证据的三性予以确认，该证据能够证明涉案房产于2015年12月15日登记于陈若丹名下。
五、原告提交的《收费记录列表》、《中国工商银行客户回单》（两份）、《海南省建筑业专用发票发票联》、《海南民生管理燃气有限公司抄表通知单》、《证明》，拟证明原告购买房屋后将房屋交付给柏某和廖某居住至被强行搬离房屋之日。符向荣质证对以上证据的真实性、合法性无异议，但认为以上证据只能证明在陈若丹入住之前，涉案房屋由柏某和廖某居住，不能证明柏某、廖某与原告之间存在房屋买卖合同关系；陈若丹对以上证据的真实性、合法性均有异议，其认为以上证据不能证明柏某和廖某居住在涉案房产。本院对原告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，结合本案其他证据，可以认定柏某和廖某至2016年4月18日一直居住在涉案房产。
六、原告在举证期限内申请本院调取的《廖某询问笔录》（2016.4.18）、《李少敏询问笔录》（2016.4.26）、《王文伟询问笔录》（2016.4.19）、《陈某询问笔录》（2016.4.18）、《李某1询问笔录》（2016.4.26）、《何启景询问笔录》（2016.4.20）、《李某1询问笔录》（2016.4.18）、《符向荣询问笔录》（2016.5.11）、《受案登记表》、《受案回执》、《报案书》（两份）、《申请书》、《购房及纠纷经过》（王文伟）、《李某1情况说明》、《符向荣情况说明》，拟证明符向荣与陈若丹系恶意串通。符向荣与陈若丹对本院调取证据的真实性、合法性均予以认可，对证明内容不予认可。本院对所调取证据的真实性、合法性予以认可，从各份询问笔录内容可以得出，符向荣先于2009年2月28日将涉案房产以181800元的价格转让给原告，后因未能向案外人李某1偿还借款，将涉案房产作价转让给陈若丹，并将房产登记过户至陈若丹名下，至于符向荣向案外人李某1借款本金数额、涉案房产作价数额、实际购房人究竟是案外人李某1还是陈若丹以及房款支付方式等重要情形，都存在相互矛盾之处，案外人李某1及其子女在该小区已有四套房产，而陈若丹的姐姐陈某系案外人李某1儿媳妇，陈若丹对涉案房产的现状、是否有人居住、是否存在产权纠纷等一般购房者都会首先明确的情况，应当是知晓的，陈若丹在明知涉案房产有人居住、未查看房屋现状、未核实产权归属的情况下，便与符向荣签订《房地产买卖契约》，陈若丹与符向荣的行为存在恶意串通的情形。本院对原告申请调取相关证据的证明内容予以认可。
七、原告申请的证人柏某、廖某的证言，拟证明案外人柏某和廖某于2009年从原告处购买涉案房产后，对涉案房产进行了装修，并且一直居住在涉案房产，居住期间未有陈若丹或者其他购买者上门查看房屋，陈若丹委托其姐姐陈某购买涉案房产时明知柏某和廖某占有使用该涉案房产。符向荣质证认为两位证人的证言虽证明其居住在涉案房产，但并不能证明陈若丹在购房之前未查看房产状况，也不能证明陈若丹与符向荣的买卖行为存在恶意串通的行为；陈若丹质证认为两位证人与本案有利害关系，证明力较低，应不予采纳。本院认为，两位证人虽然与本案存在一定的利害关系，但两人在庭审时所作陈述，与其在公安机关所作询问笔录表述一致，与陈若丹陈述其未到涉案房产查看房屋、案外人李某1去过涉案房产这一情况相互印证，故对两人所作陈述的真实性予以确认，结合在案的《收费记录列表》、《海南民生燃气代扣签约留存单》等，可以认定两人在2016年4月18日前一直居住在涉案房产，居住期间陈若丹或其他购房者没有上门查看房屋。
八、陈若丹提交的《房地产买卖契约》、《中国银行客户回单》（三份）、《销售不动产统一发票（代开）记账联》、《销售不动产统一发票（代开）发票联》、《中华人民共和国税收完税证明》（两份），拟证明陈若丹与符向荣签订的房屋买卖合同房屋价款为46万元并缴纳了相应税费，陈若丹向符向荣支付购房款24万元。原告质证对《房地产买卖契约》、三份《中国银行客户回单》、《销售不动产统一发票（代开）记账联》、《销售不动产统一发票（代开）发票联》、《中华人民共和国税收完税证明》（两份）真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议；符向荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对《房地产买卖契约》、三份《中国银行客户回单》、《销售不动产统一发票（代开）记账联》、《销售不动产统一发票（代开）发票联》、《中华人民共和国税收完税证明》（两份）的真实性均予以认可，对陈若丹分三次通过银行汇款方式向符向荣支付24万元房款并缴纳相关税费的行为予以认可。
九、陈若丹提交的《借记卡账户历史明细清单》（两份）、《户口簿》、证人李某2证言，拟证明案外人李某1儿子李某2于2013年11月25日从其账户取款17.5万元出借给符向荣，符向荣与外案人李某1的借贷关系真实有效。原告质证对《借记卡账户历史明细清单》（两份）、《户口簿》的真实性予以认可，但对证人李某2的证言不予认可；符向荣对上述证据的三性以及证明内容均予以认可。本院对上述证据的三性以及证明内容均予以认可。
十、陈若丹提交的《周荣身份证》、《西城秀舍尽快成立（业主委员会）的通知书》、《西城秀舍业主委员会成立（换届）的申请书》及《附表》、《五指山市木材林产总公司海口分公司职工经海口市政府安置住房24套户主》，拟证明案外人李某1去过涉案房屋，业主委员会换届时柏某以房子不是他的拒绝签名，故李某1不知道该房屋已出卖给他人。原告质证认为无法对真实性发表意见，且认为上述证据与本案无联系；符向荣对上述证据的三性以及证明内容均予以认可。本院认可上述证据的真实性，但认为上述证据与本案无关联性，上述证据不能作为认定本案事实的证据。
十一、陈若丹提交的《承诺书》、《结账说明》，拟证明符向荣与案外人李某1之间至2015年11月26日确认借款本息为22万元，符向荣同意22万房款由陈若丹直接交付案外人李某1用于偿还借款。原告质证认为《承诺书》的真实性无法认可，对《结账说明》的真实性无异议，但认为存在瑕疵；符向荣对上述证据的三性及证明内容均予以认可。本院对上述两份证据的三性均不予认可，两份证据均为当事人单方制作，内容与符向荣本人于2016年2月29日向公安机关所作的说明中陈述的借款本金及利息，以及案外人李某1于2016年2月29日向公安机关所作的说明中陈述的借款本金及利息表述均不一致，案外人李某1、符向荣就借款、购房相关陈述前后相互矛盾，故本院认为该《承诺书》、《结账说明》不能作为认定本案事实的证据。
十二、陈若丹提交的《房产证》（三份），拟证明案外人李某1对涉案房屋情况十分清楚。因超过举证期限提交，原告不予质证；符向荣对上述证据的三性及证明内容均予以认可。本院对三份《房产证》的真实性、合法性、关联性予以确认，正因为外案人及其子女在该小区有四套房产，对涉案房产的基本情况应有一定了解，陈若丹在明知可能存在产权纠纷的情况下，仍与符向荣签订房屋买卖合同，显属恶意串通。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋为海口市向荣路南侧西城秀舍C栋拥秀阁第3层D-301房（以下简称涉案301房），原系被告符向荣名下之房产。2009年2月28日，王文伟作为买受人（乙方）与出卖人（甲方）符向荣签订《购房协议书》，双方约定：由符向荣将其所有的涉案301房（协议约定为C幢拥秀阁302房，后房产证登记为C栋拥秀阁第3层D-301房）转让给原告，房价款为18.18万元；王文伟必须于签订协议当日支付10万元首期款，并于一个月内支付余款。至2009年8月20日，符向荣收到王文伟支付的全部购房款，并于当日出具《收据》一份，内容为：“兹收到王文伟先生购买西城秀舍拥秀阁第一单元302房全款合计人币壹拾捌万壹仟捌佰元（181800.00元）。注：房产证我单位正在统一办理中。”付款后，符向荣向王文伟交付了涉案301房钥匙。2010年王文伟将涉案301房交由案外人柏某、廖某使用，涉案301房自2010年起由案外人柏某、廖某装修并使用至2016年4月18日。
符向荣于2013年12月取得涉案301房产权证后，未告知王文伟办理相关产权过户手续。
2015年11月2日，符向荣与陈若丹（由其姐姐陈某代为签署）签订《房地产买卖契约》，约定：符向荣已收到陈若丹预付购房定金9万元；符向荣将涉案301房以46万元的价款出售给陈若丹；付款方式为2015年11月8日前从中行汇款24万元、2015年12月8日前付13万元；双方同意于2015年12月10日由符向荣将涉案301房正式交付给陈若丹。至于陈若丹如何了解到涉案301房出售信息，其在庭审中陈述：“2015年决定买房，然后由亲戚介绍就买了涉案房屋”。签订《房地产买卖契约》后，陈若丹于2015年11月8日通过银行转账方式向符向荣转款20万元、于2015年11月27日分两次通过银行转账方式向符向荣转款4万元，合计共转款24万元。2015年12月15日，陈若丹领取涉案301房房屋所有权证。经法庭质询，《房地产买卖契约》中约定的预付定金9万元并未实际支付，扣除陈若丹转账支付的24万元购房款，双方约定剩余22万元以案外人李某1对符向荣亨有的22万债权予以抵扣。但就案外人李某1与符向荣之间是否真实存在22万元的债权债务关系，因与两人在公安机关所作陈述均不一致，本院就本案现有证据未能作出认定。
在2016年2月29日案外人李某1向海口市公安局秀英派出所出具的书面材料中，陈述：“在2013年12月份期间符向荣同志向我借款人民币叁拾万元整，前提条件是用他本人房产证作为抵押借款，月息2%，借款期定为2年，如果到期未还借款及本息，符向荣及爱人同意将房室议价办证过户给我李某1名下，借款时间到2015年10月份期间，符向荣及爱人没有钱归还，夫妻俩人同意将房室议价为人民币56万元过户给我儿媳妇陈某包妹陈若丹名下”。
在2016年2月29日符向荣向海口市公安局秀英派出所出具的书面材料中，陈述：“在后于2013年又因需要资金向李某1借了资金30万元，月息2%，由于经营不善亏本，无法还清，经和妻子陈莉商量后，将西城秀舍拥秀阁第3层D-301房做为还钱，并转让给陈若丹，以抵欠款，本金加利息41万，按现房地产价格，并退还十五万元于本人”。
2016年4月18日，案外人陈某在海口市公安局秀英派出所接受询问时陈述：“2013年12月我公司（五指山木材总公司）的同事符向荣拿房产证（西城秀舍C栋拥秀阁第3层D301房）抵押给我，向我借200000元做生意，后来他做生意亏了又和我先后借了270000元，一共借了470000元，因为他做生意亏了没有钱还给我在2015年12月15日就把房子过户给我了，当时房产证是过户到我妹妹（陈若丹）名下。”
2016年4月26日，案外人李某1在海口市公安局秀英派出所接受询问。办案人员询问“陈若丹是否为这套房出过钱，或出过力”，李某1答“没有”。办案人员询问“你与符向荣是否有借贷关系、当时是否有借条”，李某1答“是2013年符向荣因做生意向我借了三十万，利息百分之2，并以房产证做抵押，后因为2015年12月，然后他做生意失败没有钱还给我，经符向荣夫妻商量，当时符向荣夫妻同意把房子过户给我们，过后我就把借条交给他销毁了”。
2016年5月11日，符向荣在海口市公安局秀英派出所接受询问时陈述：“2013年房产证办理下来之后，我持房产证向李某1借款拾柒万元，并将拥秀阁D（C）-301房产证抵押给李某1，后来又陆续从李某1处借了几笔钱，共计叁拾余万元，核算利息之后是肆拾壹万元。因为做生意亏本，我无力偿还，就以伍拾陆万元的价格将拥秀阁D（C）-301卖给了李某1，并与妻子一道去房产局办理了过户手续”，办案人员询问“你是否告诉李某1你与王文伟之间曾有协议”，符向荣回答“过户完之后，李某1主动问过我，我就告诉他的确有这么一回事”。
对于符向荣与陈若丹就涉案301房约定的购房款是46万元还是56万元，符向荣在接受法庭质询时回答“当时记忆模糊，当时合同也不在手上，不清楚作价到底多少，是随口说的”。
本院认为，根据本案查明的事实，符向荣就涉案301房分别与原告、陈若丹签订了两份买卖合同，一份是符向荣于2009年2月28日与原告签订的《购房协议书》，一份是符向荣与陈若丹于2015年11月2日签订的《房地产买卖契约》。
符向荣与王文伟签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后原告依约向符向荣支付了全部购房款，符向荣也依约将涉案301房交付于原告使用至各方发生纠纷之日。因涉案301房当时并未办理房屋产权证至符向荣名下，故双方未办理房屋过户手续，2013年12月符向荣取得房产证后对原告隐瞒该事实，未向原告履行过户义务。
本案的主要争议焦点在于符向荣与陈若丹签订的《房地产买卖契约》是否构成恶意串通。对此本院认定如下：
一、从符向荣与陈若丹签订《房地产买卖契约》之过程分析。陈若丹庭审中陈述“2015年决定买房，然后由亲戚介绍就买了涉案房屋”，而其所称的亲戚经查明为外案人李某1以及其姐姐陈某，而外案人李某1与陈某均实际居住在涉案301房同一小区，结合2016年5月11日符向荣在海口市公安局秀英派出所接受询问时陈述“过户完之后，李某1主动问过我，我就告诉他的确有这么一回事”，两人对涉案301房居住现状以及是否有产权纠纷是知晓的，或者应当是知晓的。陈若丹未实际查看涉案301房现状，仅凭亲戚介绍便决定购买，与常情、常理不相符合。
二、从符向荣与陈若丹约定之房价款分析。因涉案301房发生纠纷三方当事人及案外人曾至公安机关接受询问。符向荣、案外人李某1于2016年2月29日向公安机关出具的书面材料中均陈述涉案301房作价56万元，而符向荣与陈若丹在《房地产买卖契约》中约定的购房款为46万元。对于为什么会出现两个不同的房价款，符向荣在庭审中称“当时记忆模糊，当时合同也不在手上，不清楚作价到底多少，是随口说的”。因房价款是合同的重要事实且房价款数额较大，是当事人经充分协商达成一致后确定的价格，且合同签订后时间并未过长，故符向荣“记忆模糊”的辩解不足以采信。根据上述事实，本院认定符向荣与陈若丹之间就房价款的约定存在前后不一致。
三、从陈若丹实际付款情况分析。《房地产买卖契约》约定的房价款为46万元，陈若丹实际上仅向符向荣支付购房款24万元。符向荣、陈若丹陈述余款22万元以案外人李某1对符向荣的债权抵扣。由于案外人李某1在2016年5月26日公安机关的询问笔录中陈述陈若丹没有为涉案301房出过钱，本院认定符向荣、陈若丹在庭审中存在虚假陈述的情形。
综上，本院认为符向荣与陈若丹签订《房地产买卖契约》存在恶意串通，并损害合同以外的第三人（即原告）的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人恶意串通、损害第三人利益的，合同无效”。据此本院依法确认其为无效合同。原告要求“确认被告符向荣与被告陈若丹之间就西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301房签订的房屋买卖合同无效”的诉讼请求理由成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认被告符向荣与被告陈若丹于2015年11月2日就海口市向荣路南侧西城秀舍C栋拥秀阁第三层D-301房签订的《房地产买卖契约》为无效合同。
本案诉讼费4036元，由被告符向荣、被告陈若丹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 杨 明
人民陪审员 杨达长
人民陪审员 黄清霞
二〇一六年十二月八日
书 记 员 荣子玲