重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2169号
上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福虹路世界贸易广场C座2601-2604，组织机构代码61888834-7。
法定代表人：王琦，董事长。
委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张洪英，女，1974年11月21日生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：陈涛，男，住山东省汶上县，系被告张洪英配偶。
被上诉人（原审被告）：张洪春，男，1979年12月9日生，汉族，住重庆市铜梁县。
委托诉讼代理人：陈涛，男，住山东省汶上县，系被告张洪英配偶。
上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）与上诉人张洪英、被上诉人张洪春物业服务合同纠纷一案，中海物业公司、张洪英均不服重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第10225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人中海物业公司的委托诉讼代理人王文远、张成晟，上诉人张洪英及被上诉人张洪春的共同委托诉讼代理人陈涛到庭参加了审理。审理过程中，双方当事人向本院递交书面申请，请求给予3个月和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。
中海物业公司上诉请求：1、撤销（2015）江法民初字第10225号民事判决第二项，改判张洪英、张洪春向中海物业公司每日支付3‰的违约金（以未缴纳物管服务费为基数，自2012年7月起至付清物业服务费之日止）；2、一、二审诉讼费由张洪英、张洪春承担。主要事实和理由：中海物业公司与中海地产重庆有限公司签订《[中海·北滨1号]前期物业服务合同》，合同约定业主逾期缴纳物业服务费或其他费用应以应缴费用为基数按照每日3‰加收滞纳金。中海物业公司为全体业主提供了优质物业服务，但业主张洪英、张洪春未依约按时缴纳物业服务费及公摊水电费，构成违约，应按照合同约定支付违约金（即滞纳金）。
张洪英上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判张洪英、张洪春按照每户每月10-18元的标准交纳自入住小区以来的物业费，若二人多交了物业费，由中海物业公司返还；若有不足，由二人补交。2、中海物业公司违约在先，应补偿张洪英、张洪春合理费用3319元；3、一、二审诉讼费由中海物业公司承担。主要事实和理由：1、中海物业公司提供的物业服务没有达到《前期物业服务协议》约定的标准，存在诸多违约行为：未向业主公示水电专表的安装位置、水电公摊费用详单；小区内多处绿地被非法占用；未公示广告经营收入且未分配；擅自改变物业管理用房用途；对业主投诉和建议置之不理。2、中海物业公司给天赐龙都项目业主发放业主卡，并允许他人使用公共设施，导致小区公共配套设施严重不足，危害了小区业主人身和财产安全，侵害了业主权益；3、张洪英、张洪春在2011年10月入住后至2012年6月一直积极交纳物业费，但中海物业公司对出现的问题一直不予整改。
张洪英、张洪春对中海物业公司的上诉辩称：中海物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且擅自将天赐龙都、北滨1号两项目作为同一物业服务区进行管理，放任天赐龙都小区业主占用北滨1号小区公共设施设备，严重侵害了北滨1号小区业主利益，且中海物业公司对物业服务中出现的诸多问题不予整改，因此，张洪英、张洪春不应支付违约金。
中海物业公司针对张洪英的上诉辩称：天赐龙都项目与北滨1号项目是同一物业服务区，中海物业公司允许天赐龙都业主共用北滨1号小区公共设施并无不当；中海物业公司为全体业主提供了优质物业服务，张洪英、张洪春却拒绝缴纳物业费，构成违约。
中海物业公司一审起诉请求：1、判令张洪英、张洪春支付物业服务费6638.04元，支付水电公摊费366.16元；2、判令张洪英、张洪春支付以未交纳物业服务费为基数，按每日千分之三的标准从2012年7月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。
一审法院认定事实：中海物业公司系中海•北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。张洪英、张洪春系涉讼房屋业主，房屋属高层电梯住宅，房屋建筑面积102.44平方米。
2007年中海地产重庆有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《【中海•北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海•北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。小区未成立业主委员会。
张洪英、张洪春欠交物业服务费时间段为2012年7月至2015年6月，金额为6638.11元（102.44×1.8×36=6638.11）；公摊费为据实收取，张洪英、张洪春欠交水电公摊费时间段为2012年5月至2015年6月，金额为366.16元。
一审法院认为，《【中海•北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案双方之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。
关于中海物业公司主张的物业服务费、水电公摊费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，中海物业公司举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，张洪英、张洪春应按约支付物业服务费及水电公摊费。张洪英、张洪春虽对中海物业公司的物业服务质量提出质疑，但其举示的证据仅能证明中海物业公司提供的物业服务存在一定不足之处，并不构成不交纳物业服务费的合理理由；对其以此为由不交纳物业服务费的辩解意见，法院不予采信。因此张洪英、张洪春应向中海物业公司支付物业服务6638.11元，故对中海物业公司要求张洪英、张洪春支付物业服务费6638.04元的诉讼请求，法院予以支持。中海物业公司举示了水电公摊费的发票和水电分摊表，张洪英、张洪春应按照合同约定支付水电公摊费366.16元，故对中海物业公司要求张洪英、张洪春支付水电公摊费366.16元的诉讼请求，法院予以支持。
关于中海物业公司主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但中海物业公司是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，且从张洪英提供的证据来看，中海物业公司所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于中海物业公司要求张洪英、张洪春支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，一审法院依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、被告张洪英、张洪春于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费6638.04元，水电公摊费366.16元。二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取93元，由原告中海物业管理有限公司负担51元，被告张洪英、张洪春负担42元，被告张洪英、张洪春负担部分已由原告中海物业管理有限公司预交，被告张洪英、张洪春履行上述义务时一并支付给原告中海物业管理有限公司。
二审中，中海物业公司提交了下列证据：证据1、中海地产重庆有限公司、重庆交通旅游投资集团有限公司、重庆鑫信房地产开发有限公司于2007年7月18日签订的《协议书》，拟证明中海物业公司为天赐龙都1、2号楼提供物业服务具有事实依据；证据2、中海地产重庆有限公司、中海物业管理有限公司重庆分公司向重庆市江北区政府发出的《关于高投司1-2#楼与北滨华庭为同一物业管理区域的报告》，中海地产重庆有限公司、中海物业管理有限公司重庆分公司、重庆鑫信房地产开发有限公司向重庆市江北区政府发出的《关于请求支持社区稳定的报告》，拟证明天赐龙都1、2号楼与北滨1号为同一物业管理区域。张洪英、张洪春对上述证据质证认为：证据1中的《协议书》是开发商与第三人签订，不能约束业主；证据2中的两份报告是由中海物业公司等单方制作且无相关主管部门答复，达不到证明目的。
本院在二审审理期间，依法向重庆市规划局江北区分局调取了《重庆市建设工程选址意见书》[渝规选（2006）江字第0367号]、《重庆市规划局江北区分局会议纪要》（2007-8），两份文件分别载明“中海地产项目的需配设施与天赐龙都项目1#、1-2#楼整体统一规划布置”、“设计中将重庆交通旅游投资集团有限公司住宅楼部分（包括道路、管网等）纳入到‘中海江北区北滨路项目’中统一设计”，可见天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用需配设施。本院亦向重庆市江北区房屋管理局依法调取了《重庆市物业服务区域划分备案证明存根》[江物（2010）第12号]，该证明记载的中海北滨1号四至范围包括了天赐龙都与北滨1号两个项目，重庆市江北区房屋管理局产权物业科工作人员在接受本院询问时亦明确表示天赐龙都项目与北滨1号项目共用设施设备，是同一物管服务区。
本院认为，本案争议焦点为：1、张洪英、张洪春是否应当缴交物业服务费及公摊水电费？2、张洪英、张洪春是否应当支付违约金？现就争议焦点评析如下：
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。中海物业公司已经依照《[中海·北滨1号]前期物业服务合同》向全体业主提供了合同约定的物业服务，且在一审中举示了公摊水电费的相应票据，业主应当依约履行支付物业服务费及公摊水电费的义务。张洪英举示的证据仅能证明中海物业公司提供的物业服务存有瑕疵，张洪英、张洪春据此拒交物业服务费及公摊水电费的理由不充分。经本院调查，天赐龙都项目与北滨1号项目共用设施设备、是同一物管服务区，中海物业公司为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理并无不当。张洪英、张洪春认为中海物业公司擅自将天赐龙都、北滨1号两项目作为同一物业服务区进行管理，侵害了业主权益的上诉理由不成立。张洪英、张洪春应依约向中海物业公司交纳物业服务费和公摊水电费。
张洪英在一审中举示了相应证据证明了中海物业公司提供的物业服务确实存有瑕疵，且中海物业公司未举证证明其对物业服务瑕疵进行了及时有效的处理。因此，中海物业公司在本案中也有一定过错，其上诉请求张洪英、张洪春支付违约金不应支持。
至于张洪英上诉中海物业公司赔偿其合理费用3319元的请求，鉴于其在一审中并未就此问题提出反诉，二审中不作处理，当事人可另诉解决。
综上所述，中海物业管理有限公司及张洪英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费236元，由中海物业管理有限公司承担186元，由张洪英承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一六年九月十四日
书 记 员 江满意