山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第3427号原告青岛易佳房地产开发有限公司,住所地青岛市城阳区流亭街道洼里社区综合会所5层,组织机构代码:55082624-5。法定代表人周忠辉,系该公司总经理。委托代理人刘显中，山东兆鸿律师事务所律师。被告袁朝霞，女，1975年10月18日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告青岛易佳房地产开发有限公司与被告袁朝霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘显中、被告袁朝霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月27日，原告与被告签订定购单，约定将原告开发的易佳和府5号楼811号房网点售给被告，总房款1715135元，约定被告于2012年7月4日支付70万元，于2012年7月31日前再付10万元，余款于2012年12月31日前付清。后被告共计付房款80万元，剩余房屋并未按照双方约定支付给原告。经双方协商，口头同意解除定购单，原告于2015年分三次共计退还原告房款55万元，但被告拒绝配合原告办理解除定购单手续，严重损害了原告的合法权益。庭审时，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2012年6月27日签订的定购单；2、解除原、被告双方于2014年10月27日签订的青岛市商品房预售合同；3、被告立即到原告处办理解除手续；4、诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：一、定购单1份、商品房预售合同1份（复印件）。证明：涉案房屋坐落位置为青岛市城阳区银河路789号易佳和府5号楼811号网点房。被告称定购单的真实性无异议，商品房预售合同是复印件，看不清楚，不予认可。原告称被告在青岛市市南法院2016鲁02**民初514号案件提交了商品房预售合同原件。经青岛市市南法院调查落实，该合同具有真实性和有效性。2012年7月4日双方签订过商品房预售合同，该合同原告查找不到，青岛中院2015青执异字第321号执行裁定书当中对该事实予以确认。二、隋顺出具的证明1份、中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行账户历史明细清单3张、中国建设银行账户历史明细清单1张，证明原告通过隋顺的账户向被告退还涉案房屋购房款55万。被告称对该组证据的真实性均有异议，系虚假的。隋顺不是原告处员工，是于仲润的个人司机，因为原告未为隋顺缴纳社会保险。银行历史交易明细是于仲润个人还款而非购房款，之前已经陈述过了。三、(2015)青金商初字第128号民事裁定书1份及查封房产清单1宗、(2015)青执异字第321号民事裁定书1份，证明：涉案房屋已经被依法查封，并且在强制执行程序中，依据是(2015)青金商初字第128号民事调解书，该调解书确认工商银行对涉案房屋具有优先受偿权，若本案定购单及商品房预售合同不解除，必将与上述调解书和执行程序相冲突。被告称(2015)青金商初字第128号民事裁定书被告不清楚，(2015)青执异字第321号民事裁定书真实性无异议，但被告已提起上诉。四、(2015)青执异字第321号案件异议申请书1份、针对该裁定提起的(2015)青民一初字第127号案件民事起诉状1份、(2015)青民一初字第127号案件应诉通知书1份、(2015)青民一初字第127号案件开庭传票1份，证明：被告向青岛市中级人民法院提出执行异议，要求解除查封，确认涉案房屋归其所有，但被青岛中院驳回；被告不服执行异议裁定，提起执行异议之诉，目前该案件一直未开庭，仍然在审理程序当中。本案的处理应当以(2015)青民一初字第127号案的处理结果作为前提。被告称对该组证据的真实性无异议，对证明事项有异议，（2015）青执异字第321号执行裁定书中查明：袁朝霞签订正式有效的合同，现在涉案房屋是原告与工商银行之间的纠纷，和原告无关，现被告已提起上诉。双方于2012年7月4日签订正式购房合同，见合同附件1，并将原合同收回。原告以原合同所约定的交房时间发生变化，无法办理网签为由，要求重新签订合同，这证明双方完全切实履行合同。五、延期开庭申请书1份，证明被告在市南区法院2016鲁02**民初514号案件中提交的，原告无法确认申请依据事实的真伪，若属实，再加上本案需要以中院127号案件处理为前提，原告认为本案也应中止审理。被告称对该证据的真实性不予认可，因为市南法院的案件是个人借款，与本案无关，所以请法院尽快审理。六、（2014）青金商初字第127号民事调解书1份，证明涉案房屋有案外人工商银行台东支行具有优先受偿权，结合其他证据，该房屋已被查封并在青岛中院的执行中。被告称与本案无关，本案中审理的是开发商虚假谎称已经退房，最为关键焦点是五十五万是还款还是退房款，与本案无关的事，不在本次诉讼审理，所谓法定退房，根本不存在不成立而且不是本案审理的问题，因此，与本案无关，见证据对方民事起诉书中的请求和事实，请法官不要公然袒护误导，应公平审理。被告辩称，不同意解除，被告从未签订过解除协议，也从未同意退房，更未收到退房款，55万元是于仲润个人向被告还款。借条是于仲润亲笔所写，其本人承认真实有效，关键是于仲润已经实际履行还款，四次共计偿还55万元；其中2015年4月16日被告拿借条到于仲润家（市南漳州二路）催要借款，并向110报警，后经香港中路派出所处理当天要回30万借款，开始答应还50万元，该证据个人不能提取，因此，申请法院调取2015年4月16日报警记录及相关证据材料，法院应当调取该证据，该证据能直接说明55万元是还款，如果法院不调取，就不能公平审理。催要借款的电话短信真实可靠，时间上与借条的还款时间一致，其中短信内容证明于仲润是还借款，而且于仲润完全默认如收到、明白、知道、等我回信等。4、借款和购房合同签订时间的先后顺序足以证明对方虚假撒谎。命名写着是借款，对方谎称是退房款。哪有2014年10月8日打借条后，按对方说法都已经退房了，然后2014年10月27日再继续签订购房合同？因此证明对方说谎，不能自圆其说。5、对方2015年在青岛中院庭审时提出虚假的55万元退房款，谎称已退房，但青岛中院对此根本没有采信，不予支持，最终于2015年10月23日查明确认袁朝霞签订了正式有效的预售合同，购房总款为1390650元，以上由中院裁定书和庭审笔录为证。6、2015年4月24日和2015年5月20日被告曾作为房屋业主代表到青岛市信访局进行信访投诉，信访局于当日协调业主代表与当地产公司进行协调处理，该事实证明被告在2015年5月20日一直是涉案房屋房主，2015年4月16日到于仲润家中催要并报警要回30万，而2015年5月20日一直是购买房屋的房主，以上事实证明55万不可能是退房款，只能是于仲润个人还款，证据充分，法庭应驳回对方虚假起诉，根本不应立案。被告提交如下证据：一、收据2份，证明：2012年6月27日和7月4日向原告分两次交房款80万元。原告称对真实性无异议，但原告已退还被告购房款55万元。二、商品房预售合同1份，证明：2014年10月27日被告与原告签订合法有效的商品房预售合同。原告称无异议。第一次签订时间为2012年7月4日。三、原告违约材料1宗，证明：原告一直失信违约，从最初承诺2013年3月31日交房，后又书面承诺2014年12月31日交房，之后又多次违约推迟，直至2016年11月9日开庭仍未交房。有商品房预售合同和青岛政务网上证据为证，原告是真正违约方。原告称对该证据的真实性不予认可。四、个人借条1张，证明：2014年10月8日，于仲润个人向被告出具借条一张，认可共借被告100万元，并承诺于2015年4月10日全部还清。原告称对该证据的真实性无异议，但该借款未实际交付，该借条未生效。五、工商银行城阳支行转账还款记录1份，证明：于仲润于2015年4月2日通过私人司机隋顺转账还款5万元，2015年4月16日到于仲润家中催要并报警、经派出所协调当天要回还款30万元，后2015年4月27日与29日各转账还款10万元。原告称对四次还款共计55万元的真实性无异议，对其他事实有异议，该55万元实际是退还的购房款，与所谓的于仲润个人借款无关。六、电话催款记录及短信催款记录1宗（均为打印件），证明：因于仲润借款到期未还，被告打电话及发短信催要还款。原告称对该证据真实性有异议，与本案及市南法院借款案无关联性，没有证据效力。七、法定代表人变更证明2份，证明：于仲润自2014年4月1日已经不是原告处的法定代表人。原告称对该证据的真实性无异议。是2014年4月1日作出的股东会决议，2014年4月9日到工商局进行变更登记。八、房产局出具无房证明1份、青岛市人社局失业证1份、离婚证1份、医院病历1份，证明：被告没有任何房产，无房可住，一直失业，没有失业金，且被告于2015年7月已经离婚，现独自一人生活，被告有身心方面问题。原告称对房产局出具无房证明、青岛市人社局失业证、离婚证的真实性无异议，对病历的真实性有异议。这些均不是购房合同不予解除的前提条件，涉案房屋属于网点房不属于住宅，不能用于居住。九、（2015）青执异字第321号执行裁定书1份及庭审记录1页（均为复印件），证明：对方在2015年10月青岛市中院庭审时已经提出所谓虚假的55万退房款，谎称已经退房；但市中院最后查明认定：没有采信支持开发商，而是驳回对方虚假退房请求，最终支持袁朝霞签订了正式有效的购房合同。按法律规定：上级法院查明认定的事实证据，下级法院应该必须作为有效证据采信采纳，不应作出与青岛市中院相反认定。原告称对该裁定书的真实性无异议，对庭审笔录的真实性有异议，裁定书证明不了被告所述事实，合同的签订与解除是不同的法律事实，不能混为一谈。十、110报警证明1份、110出警处理记录1份（均为复印件），证明：城阳法院工作人员张科2016年11月24日调取派出所证据，充分证明55万是于仲润个人还款，于仲润自己亲口承认2015年4月16日袁朝霞到他家中催要借款，见110出警处理记录，于称：139××××6089,2015年4月16日8时15分在漳州二路中环国际C座2003户报称发生经济纠纷，民警赶到现场后经了解情况为经济纠纷，后双方自行协商解决，出警110赶到现场，将双方移交香港中路派出所处理，首先，确定借款人的身份，借款人是于仲润个人，见证据110报警证明，借条中清楚写着于仲润，借条是于仲润亲笔所写，本人已承认并且于仲润已经实际履行还款共计55万，因此借款人完全是于仲润个人，与开发商易佳房产公司没有任何关系，因为借款到期后于仲润不讲信誉，没还借款，尽管电话短信无数次催要，但于仲润总是推脱失信，最后连电话也不接，无奈，袁朝霞等人拿着借条到于仲润家中要钱，因而发生2015年4月16日上午催要借款的经济纠纷，并拨打110报警，见证据110报警证明。其次，于仲润自己亲口承认是在家中发生的经济纠纷，袁朝霞到家中催要借款，催要借款的经济纠纷与房子的合同纠纷毫无关系，两者是完全不同的两回事，在法律上是完全不同的两个法律关系，相信法庭法官肯定非常清楚这一点，但对方怎么能虚假撒谎，说成退房，真是睁眼撒谎。原告称该证据均系复印件，对真实性不予认可。十一、青岛市信访局接待记录3份（均为复印件），证明：袁朝霞一直是购买房屋的真正房主，见证据青岛市信访局信访接待记录。易佳房地产公司从最初承诺2012年底交房，直到现在2017年一直违约，没有交房，期间很多次违反书面交房承诺，为此，袁朝霞从作为房屋的业主代表多次到青岛市信访局反映情况，袁朝霞于2015年4月22日、5月20日、11月18日，2016年3月9日等多次到青岛信访局进行信访投诉，每次信访局领导协调业主代表与开发商进行协商处理，留有专门记录，该系列事实足以证明袁朝霞直到今天一直是购买房屋的业主，请求依法驳回对方虚假诉讼。原告称该证据均系复印件，对真实性不予认可。十二、人社局查阅证明1份（复印件），证明：隋顺并不是易佳房地产公司员工，与易佳公司无关，签字证明没有法律效力。隋顺是于仲润亲戚及家庭司机，专门接送其妻子儿子和于仲润关系密切。根据法律规定，与案件有关的利害关系人不能作为证人，因此隋顺签字的证明没有证明效力，不能作为证据使用，法庭不能采信采纳。通过银行打给袁朝霞55万元汇款单中用途一栏是空白的，按照法律规定，公司钱款出入，必须由公司专管财务会计人员负责，必须按照财务会计规定汇款转账，怎么能让一个与公司无关人员隋顺代表公司？因此，对方的说法明显违背法律规定和最基本事实常识。恰恰证明55万元是于仲润的个人还款，根本不是虚假的退房款。原告称该证据均系复印件，对真实性不予认可。本庭出示依被告申请调取的青岛市公安局办公室110指挥中心出具的报警证明1份。原告称对真实性无异议，但证明不了双方之间存在民间借贷关系。被告称无异议。本庭出示依被告申请调取的青岛市信访局接访记录1宗及照片1张。原告称对真实性均予以认可，但该记录均系信访人单方陈述，对其所述事实不予认可。被告称无异议。本庭出示依被告申请调取的青岛市公安局市南分局香港中路派出所出具的报警回执1份及照片1张。原告称对报警回执及照片的真实性不予认可，因加盖的单位公章不清楚，与本案无关。被告称无异议。经审理查明，一、原、被告双方于2012年6月27日签订定购单，后双方于2014年10月27日签订商品房预售合同，约定被告购买原告位于青岛市城阳区银河路789号易佳和府5栋811户房屋，房屋建筑面积为92.71平方米，政府批准的规划用途为商业。单价为每平方米15000元，房屋总价款为1390650元。合同第十条约定房屋交付的条件为房屋竣工验收；合同第十一条约定原告定于2014年12月31日前将该房屋交付给被告，除不可抗力外；附件一中付款方式约定：1、乙方于2012年6月27日付定金人民币100000元；2、乙方于2012年7月4日与甲方签约并付首付款人民币700000元；3、乙方于2014年12月31日交房时交付余款。二、合同签订后，被告向原告支付购房款80万元，涉案房屋未达到交付条件，也未办理交付手续。三、青岛市中级人民法院于2014年7月16日作出（2014）青金商初字第127号民事调解书，该调解书载明：“一、被告青岛易佳房地产开发有限公司于2014年9月30日前偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款本金3500万元；于2014年11月30日前偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行剩余借款本金34944447.76元及按照《房地产借款合同》约定的全部借款利息；二、被告青岛港澳置业投资有限公司、被告青岛泽雅置业有限公司、被告于仲润、被告于佳对本调解协议第一项的履行承担连带清偿责任；三、如被告青岛易佳房地产开发有限公司未按本调解协议第一项履行，原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行有权对青房地权市他字第20××20号房地产他项权证项下的抵押财产以折价或者拍卖、变卖所得的价款对本调解协议第一项在最高限额人民币11000万元的范围内优先受偿；原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行有权对青房地建市字第××号房地产他项权证项下的抵押财产以折价或者拍卖、变卖所得的价款对本调解协议第一项在最高限额人民币8000万元的范围内优先受偿；”后中国工商银行股份有限公司青岛台东支行对涉案房屋申请执行，被告袁朝霞申请执行异议之诉，案号为(2015)青执异字第321号，山东省青岛市中级人民法院于2015年10月23日作出(2015)青执异字第321号执行裁定书，该裁定书本院认为部分载明：“异议人所购买的“易佳和府”5号楼811号房网点房系经营性质的房屋，不符合法律规定居住房屋的性质”，遂裁定：“驳回异议人袁朝霞的执行异议。”后袁朝霞提起案外人执行异议之诉，案号为(2015)青民一初字第127号，该案现在审理中。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于双方是否协商解除了签订的定购单及商品房预售合同的问题。原告主张双方协商解除了签订的定购单及商品房预售合同，被告对此不予认可。为证明其主张，原告提交隋顺出具的证明及历史明细清单等证据证明向被告退还购房款55万元，被告主张该款项系于仲润个人偿还借款。本院认为，原告提交的上述证据不足以证明其向被告退还了购房款55万元，也不足以证明原被告已协商解除了双方签订的定购单及商品房预售合同。原告未提交其他有效证据证明双方协商解除了定购单及商品房预售合同，应承担对其不利的法律后果。综上，关于原告主张双方协商解除了签订的定购单及商品房预售合同的说法，证据不足，本院不予采信。二、关于双方签订的定购单及商品房预售合同是否已无法继续履行的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，涉案房屋虽已被查封执行，但被告袁朝霞就涉案房屋提起的(2015)青民一初字第127号案外人执行异议之诉现正在青岛市中级人民法院审理过程中，尚未作出生效判决。因此，双方签订的定购单及商品房预售合同能否继续履行尚无法确定，原告也未提交有效证据证明定购单及商品房预售合同符合法定解除条件。因此，关于原告主张双方签订的定购单购单及商品房预售合同已无法继续履行的说法，本院不予采信。综上，对原告主张解除双方签订的定购单购单及商品房预售合同、被告立即到原告处办理解除手续等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛易佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费20236元，由原告青岛易佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪仁峰审 判 员  李 珂人民陪审员  刘 锋二〇一七年一月二十三日书 记 员  张 科