重庆市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）渝02行终113号
上诉人（原审原告）奉节县东升旅贸有限公司，组织机构代码71163389-1，住所地重庆市奉节县白帝城风景区长岭村11社。
法定代表人张文奇，总经理。
委托代理人王力然，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）重庆市奉节县国土资源和房屋管理局，统一社会信用代码11500236008658528M，住所地重庆市奉节县鱼复街道人和街16号。
法定代表人杨前禄，局长。
委托代理人杨进，重庆柳公律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）奉节县顺亿旅游开发集团有限公司，注册号915002365801644140，住所地重庆市奉节县夔门街道长岭村11社。
法定代表人沈圣，董事长。
委托代理人陈俊，奉节县法律援助中心律师。
被上诉人（原审第三人）重庆圣全房地产开发有限公司，统一社会信用代码91500236060500832L，住所地重庆市奉节县永安街道彩云街16号。
法定代表人沈圣，董事长。
委托代理人陈俊，奉节县法律援助中心律师。
上诉人奉节县东升旅贸有限公司因土地行政登记一案，不服重庆市奉节县人民法院2018年3月12日作出的（2017）渝0236行初69号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，奉节县东升旅贸有限公司（简称东升公司）于1996年5月由黄文贞、沈圣、唐邦树、蔡兴明4位股东出资成立，系有限责任公司，法定代表人为黄文贞。
奉节县顺亿旅游开发集团有限公司（简称顺亿公司）2011年7月由黄文贞、沈圣、黄明月3位股东出资成立，系有限责任公司，法定代表人为沈圣。
因东升公司拟将全部债务及部分资产作价转让给顺亿公司，由顺亿公司享有东升公司该转让资产的权益并承担其全部债务和相关利息的义务，2012年1月，东升公司与顺亿公司签订《债务转移及资产转让协议书》，约定：东升公司将位于奉节县白帝城风景区长岭村的房屋、土地、林权的使用权全部作价500万元转让给顺亿公司，由顺亿公司直接支付给东升公司的债权人以抵偿债务；双方在得到债权人确认后的30日内，东升公司应将上述转让的资产及证件等原件全部交给乙方；双方在进行资产交付后，按法律规定办理过户登记手续。后，双方完成债务转移及资产交付。2012年5月，经股权转让，东升公司股东变更为黄文贞、张文奇、沈圣、唐邦树。同年7月23日，黄文贞与张文奇签订补充协议：由黄文贞在一个月内将东升公司原有资产变更到顺亿公司，原有债权、债务由原有股东承担；变更东升公司法定代表人为张文奇，自变更后，东升公司独立核算自负盈亏。该协议签订后，涉及的奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权未办理过户手续。2013年4月，东升公司股东变更为张文奇、唐邦树，法定代表人变更为张文奇。
2015年6月26日，东升公司委托股东唐邦树与顺亿公司代理人廖显碧向奉节县国土资源和房屋管理局（简称县土房局）申请将奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权转移登记给顺亿公司，并提交转让方申请书、承让方申请书、债务转移及资产转让协议书、补充协议、税收完税证明、营业执照、身份证明、委托书、奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证等申请登记资料。期间，因规划红线变化，受东升公司委托，奉节县土地房屋勘测所于同年7月22日对奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证证载的国有土地面积重新进行了勘测定界。依据该勘测测得面积，同月29日，县土房局对奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权进行了变更登记，为东升公司重新颁发了301房地证2015字第XXXX号房地产权证。证载该宗土地坐落在奉节县夔门街道长岭社区一社，土地使用权面积6474.5㎡。后东升公司、顺亿公司向县土房局补充提交土地房屋权属登记申请书、宗地图、301房地证2015字第XXXX号房地产权证作为前述申请转移登记资料。而县土房局在为顺亿公司办理301房地证2015字第XXXX号国有土地使用权转移登记时，将顺亿公司另通过出让取得的2280.4㎡的国有土地使用权一并进行了登记。同年8月31日，顺亿公司取得证号为301房地证2015字第XXXXX号房地产权证，证载土地坐落在奉节县夔门街道办事处长岭社区十一社，土地面积8754.9㎡。
2016年7月，顺亿公司与重庆圣全房地产开发有限公司（简称圣全公司）向县土房局申请将301房地证2015字第XXXXX号国有土地使用权转移登记给圣全公司，县土房局受理后办理了转移登记。现圣全公司已将该宗土地用于天鹅湖天湖雅郡建设项目的房地产开发。
后，东升公司不服，起诉至法院请求确认县土房局将301房地证2015字第XXXX号国有土地使用权转移登记给顺亿公司的行政行为违法。
另查明，奉节县人民政府（简称县政府）于2015年7月作出奉节府函〔2015〕132号《关于同意夔门街道天湖雅郡项目增加零星用地国有建设用地使用权出让的批复》，同意将该县天鹅湖天湖雅郡建设项目南侧2280.4㎡土地使用权出让给顺亿公司。就该2280.4㎡的土地使用权，县土房局与顺亿公司于同年8月签订《国有建设用地使用权出让合同》。
原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”县土房局作为本行政区域内的不动产登记机构，具有办理土地权属登记的法定职责。
本案争议焦点是县土房局在对涉案宗地使用权进行转移登记时，是否尽到了合理审慎的审查职责。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”该暂行条例第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”该暂行条例第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”本案中，东升公司代理人唐邦树与顺亿公司代理人廖显碧共同向县土房局申请将奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权转移登记给顺亿公司，并提交了转让方申请书、承让方申请书、债务转移及资产转让协议书、补充协议、税收完税证明、身份证明、营业执照、委托书作为登记申请资料。因规划红线变更，经东升公司申请，县土房局对涉案宗地重新勘测定界后进行了变更登记，东升公司重新取得301房地证2015字第XXXX号房地产权证。东升公司、顺亿公司向县土房管局补充提交土地房屋权属登记申请书、宗地图、301房地证2015字第XXXX号房地产权证作为转移登记申请资料。因此，东升公司、顺亿公司申请转移登记的土地为301房地证2015字第XXXX号房地产权证上所登记的土地。县土房局在收到双方的转移登记申请后，依照《不动产登记暂行条例》第十八条的规定进行查验，重点查验以下内容：一、对土地登记申请人的审核，审查申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；二、对宗地权属状况的审核，主要是权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；三、对宗地自然状况的审核，包括不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。从本案中县土房局提交的登记资料来看，东升公司办理登记的代理人为股东唐邦树，有授权委托书、东升公司营业执照、法定代表人张文奇的身份证复印件对申请人及代理人的身份情况进行证实，授权委托书明确委托事项为“办理国有土地使用证过户”，并有东升公司的印章及法定代表人的签名，能证明唐邦树系受东升公司委托办理登记的事实。《债务转移及资产转让协议书》、补充协议明确东升公司将位于奉节县白帝城风景区长岭村的房屋、土地、林权的使用权全部转移给顺亿公司，并约定在一个月内变更到顺亿公司，该协议作为转移登记的权属来源材料，虽未明确土地四至、面积等详细信息，但301房地证2015字第XXXX号房地产权证上的土地坐落于奉节县夔门街道办事处长岭社区一社，位于奉节县白帝城风景区长岭村内，应当包含在协议转移的土地范围内，同时，有地籍测量报告对涉案宗地的界址、空间界限、面积进行了明确，因此，县土房局将301房地证2015字第XXXX号房地产权证上的国有土地使用权转让给顺亿公司的行政行为符合《不动产登记暂行条例》的相关要求，尽到了合理审慎的审查职责。但是，县土房局为顺亿公司通过出让方式取得的位于奉节县天鹅湖天湖雅郡建设项目南侧2280.4㎡土地使用权办理登记时，一并在办理301房地证2015字第XXXX号国有土地使用权转移登记的行为中登记给顺亿公司违反了《重庆市土地房屋权属登记条例》中有关初始登记和转移登记的程序规定。对2280.4㎡土地使用权的登记系对新取得的国有土地使用权进行的初始登记，系另一法律关系，应当单独依照初始登记的相关程序进行。且县土房局亦未提交顺亿公司申请对该宗土地进行权属登记的资料，不符合《不动产登记暂行条例》关于不动产登记应依申请进行的规定。因2280.4㎡土地使用权的权利主体系顺亿公司，该登记行为未损害东升公司实体权利，且东升公司起诉的是将301房地证2015字第XXXX号国有土地使用权转移登记给顺亿公司的行政行为，并不涉及2280.4㎡土地使用权的登记行为，故可以不撤销转移登记行为。
关于东升公司提出顺亿公司使用假公章伪造文件、合同在县土房局办理登记，该局未尽到审查职责的意见，对此认为，登记机关没有对印章的真伪进行审查的义务，只需要对材料印章进行表面审查即可，比如审查登记材料上的印章名称与当事人的名称是否一致，前后材料的印章表面上是否一致等。本案中，县土房局只需审查东升公司、顺亿公司所提交的材料上的印章名称与东升公司的名称是否一致，授权委托书上的印章与《债务转移及资产转让协议书》、补充协议、土地房屋权属登记申请书等材料上的印章是否一致即可。另，根据《印章治安管理办法》第十一条规定：“需要更换印章的，须公告声明原印章作废后按照本办法第七条、第八条规定重新办理备案或准刻手续。印章遗失、被抢、被盗的，应当向备案或批准刻制的公安机关报告，并采取公告形式声明作废后，按照前款规定重新办理备案或准刻手续。”东升公司虽于2013年5月启用新公章，并陈述其旧公章已遗失，但并未提交有关原公章作废的相关公告声明，也未举示申请资料上东升公司印章系顺亿公司伪造的相关证据。东升公司股东唐邦树作为东升公司代理人向县土房局提出转移登记申请，并按要求提交有关申请主体的证明资料，县土房局有合理理由相信转移登记申请系东升公司真实意思表示，已尽到合理审查义务。故东升公司提出的该意见不成立。遂判决确认县土房局将301房地证2015字第XXXX号房地产权证上的国有土地使用权转移登记给顺亿公司的行政行为违法。
东升公司上诉称，本案所涉转移登记申请的相关资料，均是使用的伪造的本公司的公章，唐邦树也没有东升公司的任何合法委托手续，县土房局在本案所涉转移登记中未尽到审查义务，请求二审人民法院依法改判如其诉讼请求。
县土房局、顺亿公司、圣全公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，请求二审人民法院依法驳回上诉。
县土房局举证期限内提交，并在原审庭审中举示如下证据：1、土地房屋权属登记申请书；2、税收完税证明；3、沈圣、廖显碧、张文奇、唐邦树的身份证复印件；4、委托书；5、营业执照；6、国有建设用地使用权转让审查表；7、承让方申请书；8、转让方申请书；9、补充协议；10、债务转移及资产转让协议书；11、301房地证2015字第XXXX号房地产权证；12、顺亿公司章程；13、圣全公司股东会决议；14、顺亿公司股东会决议；15、委托书；16、廖显碧、沈圣、黄文贞身份证复印件；17、营业执照；18、301房地证2015字第XXXXX号房地产权证；19、国有建设用地使用权转让审查表；20、土地房屋权属登记申请书；21、地籍测量报告；22、张文奇、唐邦树的身份证复印件；23、委托书；24、营业执照；25、奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证；26、东升公司股权转让协议；27、东升公司股东会决议；28、东升公司章程；29、报案材料；30、印章刻制、查询、缴销证明；31、印章准刻证；32、印章准刻申请表；33、申请书；34、奉国土[2014]押字第XX号国有土地使用权抵押证书；35、天鹅湖国有土地使用权的情况说明；36、（2014）奉法民初字第03573号民事判决书；37、渝规奉田间函镇[2015]7号《关于奉节县天鹅湖天湖雅郡建设项目南侧零星用地规划条件的复函》；38、奉节府函〔2015〕132号《关于同意夔门街道天湖雅郡项目增加零星用地国有建设用地使用权出让的批复》；39、国有建设用地使用权出让合同；40、《不动产登记暂行条例》第十六条；41、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第二十六条；42、《土地登记办法》第九条、第十一条、第四十条。
东升公司原审庭审中举示如下证据：1、税务登记证；2、组织机构代码证；3、股东出资表；4、股权转让协议；5、东升公司股东发起人名录；6、东升公司法定代表人履历表；7、东升公司股东出资情况表；8、东升公司股东会决议；9、东升公司章程；10、申请书；11、印章准刻申请表；12、印章准刻证；13、印章刻制、查询、缴销证明；14、奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证；15、301房地证2015字第XXXX号房地产权证；16、奉国土[2014]押字第XX号国有土地使用权抵押证书；17、土地房屋权属登记申请书、国有建设用地使用权转让审查表、关于奉节县天鹅湖国有土地使用权的情况说明等国有土地使用权登记档案材料。
顺亿公司原审庭审中举示如下证据：1、营业执照等工商登记资料；2、（2014）奉法民初字第03573号民事判决书；3、（2015）渝二中法民终字第00055号民事判决书；4、（2015）渝高法民申字第01734号民事裁定书；5、债务转移及资产转让协议书；6、补充协议；7、东升公司印章。
圣全公司原审庭审中未举示证据。
原审法院对上述经质证的证据认证认为，东升公司举示的10-13号证据，因其并未提交有关原公章作废的相关公告声明，也未举示申请资料上东升公司印章系顺亿公司伪造的相关证据，故不能认定顺亿公司提交的登记资料上印章系伪造的事实，与本案审查的土地行政登记行为不具有关联性，本院不予确认；对东升公司举示的其他证据、县土房局、顺亿公司举示的证据，与本案具有关联性，真实、合法，予以确认。
前述证据，已随卷移送本院。经审查，原审法院对上述证据认证意见正确，本院予以确认。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
二审补充查明，东升公司2015年7月14日对唐邦树出具的委托书内容为：委托唐邦树协助办理国有土地使用证过户等相关事宜。该委托书上有东升公司公章及法定代表人张文奇签名。
另，本案各方当事人对奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证与301房地证2015字第XXXX号房地产权证载明的系同一宗土地的事实，无异议。
本院认为，国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”县土房局作为重庆市奉节县行政区域内的不动产登记机构，具有办理土地权属登记的法定职责。
东升公司委托股东唐邦树与顺亿公司代理人廖显碧共同向县土房局申请将奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权转移登记给顺亿公司。县土房局受理双方共同申请后，在对本案所涉转移登记的审查中，发现涉案宗地规划红线有变化，即涉案宗地的自然状况发生变化，需对该宗地重新勘测定界后，由东升公司取得新的权属登记之后，再转移登记给顺亿公司。故，县土房局先对附带的奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用权的变更登记进行了审查登记，依据奉节县土地房屋勘测所受东升公司委托后所出具地籍测量报告等，为东升公司办理了301房地证2015字第XXXX号房地产权证。后，县土房局再依据东升公司与顺亿公司补充提交的土地房屋权属登记申请书、宗地图、301房地证2015字第XXXX号房地产权证等材料，在对本案所涉转移登记审查中，按《不动产登记暂行条例》第十六条、第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条中规定的申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；权属来源材料与申请登记的内容是否一致；不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等审查内容，将该第XXXX号房地产权证所涉6474.5㎡国有土地使用权转移登记给顺亿公司即可，但县土房局却将顺亿公司另通过出让方式取得的2280.4㎡国有土地使用权一并纳入，登记为301房地证2015字第XXXXX号房地产权证。由于该2280.4㎡的国有土地使用权系顺亿公司新取得的，对其登记应按初始登记相关程序进行，系另一法律关系。且县土房局亦未提交顺亿公司申请对该宗土地进行权属登记的资料，故该局的登记行为违反《不动产登记暂行条例》《重庆市土地房屋权属登记条例》中关于不动产登记应依申请进行，以及初始登记和转移登记的相关规定。综上，虽本案所涉登记审查中，县土房局对2280.4㎡国有土地使用权登记错误，但未损害东升公司实体权利，原审法院对县土房局作出的将301房地证2015字第XXXX号房地产权证所涉国有土地使用权转移登记给顺亿公司的行政行为确认违法但不予以撤销，并无不当。
就东升公司上诉称申请变更登记文件中其公章均是使用的伪造公章，县土房局对此未尽到审查义务意见。对此认为，土地权属登记机关没有对申请人印章真伪进行审查的义务，只需作形式审查即可。本案中，县土房局审查涉案变更登记时，就申请材料中东升公司公章均显示为同一枚印章，结合申请人的变更登记理由、身份证明、委托书的载明内容、提交的奉国用（2002）字第XXX号国有土地使用证原件、301房地证2015字第XXXX号房地产权证等，认为涉案变更登记系东升公司的真实意思表示并无不当。县土房局已尽到合理审慎的审查义务。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。东升公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人奉节县东升旅贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈克梅
审判员 程鸿声
审判员 刘红霞
二〇一八年五月二十九日
书记员 谭淋月