江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00456号
上诉人（原审原告、反诉被告）秦秀梅。
委托代理人陈高祥。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周斌。
委托代理人孙建林，江苏法岭律师事务所律师。
上诉人秦秀梅因与被上诉人周斌房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第0355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年6月1日，原盐城市轻纺工业改革与发展办公室（甲方）与秦秀梅（乙方）签订一份《房屋租用协议》，约定（摘要）：1、甲方将位于盐城市解放北路63号现状的经营用房门面叁间及大楼的主楼底层贰大间给乙方使用，租用期暂定为十年，从2004年6月1日起至2017年5月30日止，2、每年租金为138000元整，先交后租，每半年预交一次，甲方收到租金后出具收据，3、甲方提供正常的照明电源和水源，如乙方需要扩大用电范围增加用电容量，则按供电部门的增容所需费用结算，乙方每月所用水电费按实际使用数每月结算一次向甲方交纳，4、乙方租用房屋在未满期内不得提前毁约，不得转租，租用期满两个月前，必须提前向甲方说明是否续租，如续租需重新商定协议，否则甲方有权在乙方租用期满前两个月向外招租，5、甲方提供的现有场地，装潢的一切费用由乙方承担，乙方未经甲方许可不得改变和损坏现有房屋结构，6、如一方违约，必须承担对方的一切经济损失，如甲方违约则双倍返还押金和赔偿乙方损失，如乙方违约押金不退，做补偿甲方损失。该份合同由李照耀作为甲方代表签字，并加盖原盐城市轻纺工业改革与发展办公室的章印。后秦秀梅以盐城市亭湖区城中皇朝大酒店的名义经营。2007年7月5日甲方代表李照耀向秦秀梅出具一份证明：我办2007年6月1日与秦秀梅所签房屋租用协议，因秦秀梅同志在大酒店装潢结束后，由于身体原因自己无法经营，经与我办协商，我办同意乙方对外转租。2007年7月10日，秦秀梅（甲方）与周斌（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定（摘要）：1、甲方将座落在盐城市解放北路63号的门面房四间（由北向南第7.8.9.10号）约250平米出租给乙方经营使用，租期暂定为十年，甲方从2007年7月1日起将出租房屋交付乙方进行装修，从2007年8月1日起至2017年7月1日止，乙方一次性向甲方交纳押金三万元整，待租赁期满后，甲方归还乙方，2、第一年至第五年，每年租金为24万元整，第六年至第十年，每年的租金为26.4万元整，先交后租，每年头预交一次，甲方收到租金后出具收据，3、乙方租用期内，甲方提供正常的照明电源和水源，乙方所用水电费按实际使用数每月结算一次，向甲方交纳，4、乙方所租用的房屋，在未满期内不得提前毁约，不得转租，租用期满前两个月，必须提前向甲方说明是否续租，如续租则需重新商定协议，按新的协议履行，否则甲方有权在乙方租用期满前两个月对外招租，5、本协议除不可抗力和政策因素外，双方必须共同遵守，如有一方违约，必须承担对方的一切经济损失，如甲方违约则双倍返还押金和赔偿乙方损失，如乙方违约，赔偿押金的双倍作补偿甲方损失。当日，秦秀梅收到周斌交纳的押金3万元并出具收条：收到押金叁万元整。7月12日，秦秀梅（甲方）与周斌（乙方）又签订一份《房屋出租合同》，该合同的其余条款均同前一份合同，仅对租赁期限及租金进行变更约定为：租赁期暂定为十年，甲方从2007年7月15日起将出租房屋交付乙方装修，租期从2007年8月15日至2017年7月10日止，乙方一次性交纳押金三万元整，待租赁期满后甲方归还乙方；租用第一年至第五年每年的租金为十二万元整，第六年至第十年每年的租金为十三万元整，先交后租，每年头预交一次，甲方收到租金后出具收据。此后，周斌对四间门面房进行装潢，经营盐城市亭湖区雅营服装店。2007年7月9日，秦秀梅向周斌出具一份承诺：房屋出租合同所签时间为十年，如有变化，愿承担一切法律责任。9月10日，周斌向秦秀梅出具一份证明：因办理工商、税务执照需要，经双方协商，重新签订了一份合同，房租定为前五年壹拾贰万元，后五年壹拾叁万元，实际房租按原签合同为准，此份为假合同。周斌经营期间需要对电路进行增容并支付增容费5000元。原盐城市轻纺工业改革与发展办公室的工作人员李照耀于2007年11月4日出具一份收据：收到周斌交来配电房改造及增容费伍仟元整。2010年3月，盐城市市政公用投资有限公司发出《拆迁调查公告》，将周斌承租的门面房纳入拆迁调查范围。该公告载明：根据城市规划建设需要，拟对毓龙路西延及改造项目范围内的建构筑物实施拆迁，具体由盐城市房屋拆迁大队先行进场组织实施拆迁调查，请在拆迁调查范围内的单位和住户积极向调查单位提供有关证照，配合做好调查工作。2011年7月，盐城市市政设施管理处发出《盐城市第二实验学校建设工程第二批拆迁公告》，载明：拆迁范围为第二实验学校规划改造拆迁红线图范围内的解放北路49、51、57、59、63号楼，碧霞新村一区1、2、3号住宅楼（含部分平房），计住户135户，单位5个，该批入户调查丈量、评估工作从2011年7月26日起至2011年8月5日止，2011年8月6日起到2011年8月12日对评估结果进行公示。2012年8月31日，周斌向秦秀梅账户中存入6万元，此后再未支付过租金。2014年1月，秦秀梅诉至一审法院，请求法院判决：1、解除原、被告于2007年7月10日签订的《房屋出租合同》；2、被告支付自2012年8月1日至2013年7月31日止的租金264000元及2013年8月1日至2014年7月31日止的租金264000元；3、被告支付违约金6万元；4、驳回被告的反诉请求。周斌提起反诉，请求法院判决：1、原告赔偿装潢损失49万元、电增容费5000元、返还押金3万元、多支付的租金6万元；2、驳回原告的本诉请求。应周斌的申请，一审法院依法委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对周斌经营的盐城市亭湖区雅营服装店的装潢价格进行评估。同年7月，该评估公司出具盐东诚亿亭鉴评字（2014）第017号《价格评估报告书》，结论为：盐城市亭湖区雅营服装店内外装潢损失评估价格为人民币17.36万元，窄展柜、不锈钢展柜、绿化底座、模特等配套设施的评估价格为人民币1.56万元（两项均取整至百元）。该案经一审法院组织调解，因双方当事人分歧较大，致调解未果。
另查明：2008年葛亚军因承包合同纠纷向一审法院起诉秦秀梅。一审法院经审理后依法作出（2008）亭民一初字第3519号民事判决，其中另查明：2007年7月12日，秦秀梅将座落在盐城市区解放北路63号的门前四间附属用房出租给周斌经营使用，租期10年，前五年每年租金12万元，后五年每年租金13万元。后秦秀梅上诉至盐城市中级人民法院。该院所作（2009）盐民一终字第0346号民事判决确认一审查明的事实，并判决：1、维持一审法院（2008）亭民一初字第3519号民事判决第二项，即秦秀梅于判决生效后十日内返还葛亚军押金10万元，2、撤销该判决第一项、第三项，3、葛亚军与秦秀梅签订的承包合同为有效合同，4、秦秀梅于本判决生效之日起十日内赔偿葛亚军损失10000元。该判决为生效判决。
一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。一、本案当事人双方实际履行的房屋租赁合同是2007年7月10日签订的合同还是2007年7月12日签订的合同？2007年9月10日，被告周斌向原告秦秀梅出具一份证明，写明“为了办理工商税务执照需要双方重新签订一份合同，房租定为前五年壹拾贰万元，后五年壹拾叁万元，实际房租仍按原签合同为准，此份为假合同”，此内容表明，周斌认可重新签订即后签订的合同系为办理工商、税务执照需要，为“假合同”，当事人双方实际仍以之前签订的合同为准。故应认定2007年7月10日原、被告签订的《房屋出租合同》为双方实际履行合同。被告辩称盐城市中级人民法院所作（2009）盐民一终字第0346号民事判决确认2007年7月12日秦秀梅将座落在盐城市解放北路63号的附属四间门面房出租给周斌经营使用，但该判决审理的是葛亚军与秦秀梅之间的承包合同纠纷，查明秦秀梅与周斌于2007年7月12日签订过房屋出租合同，与本案查明的秦秀梅与周斌于2007年7月10日、7月12日分别签订过两份房屋出租合同并不冲突，且上述生效判决没有涉及当事人实际履行合同是哪一份的争议焦点的确定，故本案不受该判决内容的拘束，本案的事实认定也不存在与前诉判决冲突的内容，被告辩称该生效判决已确认双方实际履行合同为2007年7月12日签订的合同，理由不能成立，不予采纳。二、关于原、被告于2007年7月10日签订的房屋出租合同效力问题。被告主张原告向原盐城市轻纺工业改革与发展委员会租赁房屋时曾约定“不得转租”，之后将房屋转租给被告，但被告在承租期间曾向原出租人盐城市轻纺工业改革与发展委员会交纳电增容费5000元，并由签订出租合同时的甲方代表李照耀出具收条，李照耀书面证明出租人对转租情况明知，故应认定原、被告之间的转租合同依法成立并已生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，原告与出租人即原盐城市轻纺工业改革与发展委员会之间的租赁合同约定的租期截止日为2017年5月30日，原、被告之间签订的转租合同约定的租期截止日为2017年7月1日。对照上述法条，转租期限超过原租赁期限的部分，即2017年5月31日-7月1日的合同部分应属无效。故一审法院认定原、被告双方于2007年7月10日签订的房屋出租合同除2017年5月31日-7月1日间的部分无效外，其余部分有效。三、本案违约主体及应承担的违约责任问题。有效合同对当事人双方具有法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。由于被告租赁经营期间发生所承租房屋需拆迁事实，虽然目前没有实际实施，但拆迁公告已发出，对被告的经营产生明显影响。被告不能按约支付租金，不是被告本身原因所致。案涉租赁合同中约定“本协议签订生效后，除不可抗力和政策因素外，双方必须共同遵守，严格履行双方的义务”。因此，由于非被告本身原因导致租金不能按约支付，被告不存在违约行为。一审法院对原告要求被告支付违约金6万元的诉求依法不予支持。同理，原告亦已履行其义务，不存在违约行为。被告主张原告违约的理由不成立，不予采纳。四、关于原告主张解除房屋出租合同的诉求应否支持？鉴于双方租赁合同的现状，被告已实际停止经营，也不再向原告支付租金，租赁合同已停止履行，原告现要求解除合同，故该项诉求一审法院依法予以支持。五、原告主张被告支付租金528000元的诉求应否支持的问题。由于2012年8月1日之前的租金已结清，之后拖欠的租金按照2007年7月10日签订的房屋出租合同约定的租金标准计算：2012年8月1日-2014年7月31日期间的租金计为528000元。扣除被告已支付的6万元后，被告尚欠租金为468000元。由于拆迁公告发布后，对被告的经营产生一定影响，降低了被告履行义务的能力，导致被告未能及时支付租金，此为不可归责于被告的原因所致，但被告没有及时依法行使解除权终止合同，将承租房屋交付原告，存在一定过错。原告明知房屋被拆迁公告列入拆迁范围，但2012年8月开始被告拖欠租金，原告没有采取有效措施降低损失，也存在一定过错。故造成的损失应由原、被告双方分担。根据双方各自的过错程度一审法院酌定被告承担租金为60%，原告自行承担租金损失的40%。六、关于被告反诉主张的装潢损失如何处理的问题。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，原告同意被告对房屋进行装潢。现合同解除，依照上述法条，应由原、被告双方按照公平原则对装潢价值进行分担。根据盐城东诚亿价格评估有限责任公司的评估报告，被告经营的盐城市亭湖区雅营服装店内外装潢评估价格为人民币17.36万元，窄展柜、不锈钢展柜、绿化底座、模特等配套设施的评估价格为人民币1.56万元。其中配套设施属可拆除部分，应由被告自行拆除。其余不可拆除部分按照公平原则由原告按评估价的一半予以补偿，故原告应支付被告装潢部分的折价补偿款86800元。七、关于被告反诉主张的返还押金3万元、电增容费5000元、多支付租金6万元的诉求应否支持的问题，现分述如下：1、原、被告签订的租赁合同约定，押金3万元待租赁期满后，原告归还被告，现因双方合同解除，该款应予返还。2、原、被告所签房屋出租合同对电增容费并无约定，且该款是交给原盐城市轻纺工业改革与发展办公室，被告主张原告返还此款并无合同依据，不予支持。3、被告主张因原告的违约行为及政府部门拆迁，导致被告在2011年7月停止经营，据此要求原告返还2012年8月31日支付的租金6万元，于此问题，虽然2011年7月盐城市市政设施管理处发出拆迁公告，将被告承租的房屋列入拆迁范围，但此后被告没有及时解除合同、交还租赁物，被告仍占有租赁物，应负占用期间的租金支付义务，因此，上述已支付的6万元不构成多支付的租金，被告的该项反诉主张不能成立。遂判决：一、解除原告秦秀梅与被告周斌于2007年7月10日签订的《房屋出租合同》；二、被告周斌应于判决生效之日起十日内支付原告秦秀梅租金280800元；三、原告秦秀梅应于判决生效之日起十日内补偿被告周斌装潢折价款86800元、返还押金3万元；四、驳回原告秦秀梅的其他诉讼请求及被告周斌的其他反诉请求。（上述第二、三项相互冲抵后，被告周斌应于本判决生效之日起十日内支付原告秦秀梅人民币164000元）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9680元，反诉案件受理费4850元，评估费5000元，合计人民币19530元，由原告秦秀梅负担8000元，被告周斌负担11530元。
上诉人秦秀梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：盐城市政设施管理处虽向案涉出租房屋所有人发出过拆迁公告，但并未进入具体实质性拆迁程序，被上诉人所经营的案涉出租房屋一直正常经营纳税，周围的门面房都是正常经营至今，没有一家受拆迁公告的影响。上诉人于2013年9月起就多次向被上诉人催要租金，并表示如不支付租金，可先将房屋交还上诉人。但被上诉人既不交租金、也不还房屋。且被上诉人系在2013年12月30日一审法院受理上诉人起诉后才将门店关闭，这是被上诉人的个人行为所致，应支付合同约定的全部租金并承担违约责任，对被上诉人因解除合同而造成的损失应由其全部承担。一审法院所作判决明显不当。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的的全部诉讼请求，驳回被上诉人一审的反诉请求。
被上诉人周斌答辩称：1、被上诉人已向一审法院举证由拆迁部门发布的拆迁公告，上诉人承租给被上诉人的房屋就在公告拆迁范围内，而由于拆迁部门的拆迁导致被上诉人无法经营。在签订租赁合同时，上诉人和被上诉人明确约定租期为10年，如有变化愿意承担一切法律责任。被上诉人在遇到拆迁时，及时向上诉人提出要求上诉人支付相关损失，但上诉人一直敷衍，直到上诉人诉讼。2012年7月案涉租赁房屋就已经停水停电，被上诉人不再经营，该事实有实际房东出具的水电费票据为证，一审法院判决被上诉人承担2012年8月1日-2014年7月31日期间的租金错误；2、一审判决认定承担一半装潢损失，认定事实错误，在租赁合同中明确约定由上诉人将房屋出租给被上诉人10年，如有变化承担一切法律责任，在该合同履行过程中因为拆迁导致被上诉人无法经营，根据双方约定上诉人应当承担由其造成的一切法律后果，故上诉人应当承担被上诉人的全部损失，一审法院仅认定赔偿一半损失事实错误。综上请求二审法院依法查明事实，做出公正判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人虽然于2007年7月10日、7月12日分别就案涉房屋签订了两份租赁合同（仅租金不同），根据查明的事实，应认定双方实际履行2007年7月10日签订的租赁合同，该租赁合同系上诉人经原发包人同意后转租给被上诉人经营，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因该转租合同的转租期限超过承租人（上诉人）剩余租赁期限，且出租人与承租人（上诉人）对此并无另行约定，故一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十五条规定，认定该房屋出租合同除2017年5月31日-7月1日间的部分无效外，其余部分有效，符合法律规定。另根据租赁合同的现状，被上诉人已实际停止经营，也不再向上诉人支付租金，租赁合同实际已停止履行，一审法院支持上诉人要求解除合同的诉讼诉求依法有据。
本案争议的焦点问题为：一、双方在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。本院认为，双方在合同签订后，上诉人按约交付案涉租赁房屋，被上诉人按约交纳押金及租金，双方均按约履行合同的义务。但到2010年3月，盐城市市政公用投资有限公司发出《拆迁调查公告》，将周斌承租的门面房纳入拆迁调查范围。2011年7月，盐城市市政设施管理处发出《盐城市第二实验学校建设工程第二批拆迁公告》，载明了案涉租赁房屋在公告的拆迁范围内，评估工作从2011年7月26日起至2011年8月5日止，2011年8月6日起到2011年8月12日对评估结果进行公示。可认定在被上诉人租赁经营期间发生案涉承租房屋需拆迁属实，虽然目前没有实际实施，但拆迁公告已发出后，对被上诉人租赁房屋的经营产生影响。在此情形下，被上诉人交清了2012年8月1日前的租金，之后被上诉人未按约支付租金，并非其本身原因所致。根据案涉租赁合同中约定“本协议签订生效后，除不可抗力和政策因素外，双方必须共同遵守，严格履行双方的义务”。由于非被上诉人本身原因导致租金不能按约支付，被告不存在违约行为。同理，上诉人未能履行协议约定的10年租期，也非其本人原因所致，上诉人也不存在违约行为。故双方当事人均认为对方构成违约的依据不足，要求对方承担6万元违约责任的请求均不应支持。二、上诉人主张的2012年8月1日-2014年7月31日期间的租金计为528000元是否都应由被上诉人承担。本院认为，针对案涉租赁房屋已于2012年7月被列入拆迁范围公告内，且被上诉人也交清了2012年8月前的租金，又交纳了6万元。对于之后尚欠租金468000元承担问题。虽然被上诉人未能及时支付租金，此为不可归责于其的原因所致，但被上诉人没有及时依法行使解除权终止合同，将承租房屋交付上诉人，存在一定过错。上诉人明知案涉房屋被拆迁公告列入拆迁范围，案涉房屋相似的周边房屋于2008年就进行诉讼，2012年8月开始被上诉人拖欠租金，上诉人没有采取有效措施降低损失，使损失进一步扩大，也存在一定过错。对造成的损失应由双方分担。一审法院综合双方各自的过错程度，酌定上诉人与被上诉人按4：6的比例分担租金并无不当。三、上诉人是否应承担被上诉人的装潢损失问题。本案中，在合同签订后，被上诉人根据合同的性质对租赁房屋进行装潢，上诉人同意被上诉人对房屋进行装潢。现在双方均不构成违约的情况下，解除了租赁合同。一审法院根据最高院相关司法解释的规定，确定由双方按照公平原则，对已鉴定的案涉房屋装潢价值中（不可拆除部分）按评估价由双方各半负担亦无不当。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6310元，由上诉人秦秀梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年三月十二日
书 记 员 刘 湘