江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2270号
上诉人（原审原告）：明纲，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师。
委托代理人：黄诗琴，江西朗秋律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：赖政兵，男，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：肖日栋，江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：明炼，女，汉族，住江西省南昌市东湖区。
上诉人赖政兵因与上诉人明纲、被上诉人明炼共有物分割纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赖政兵的委托代理人肖日栋，上诉人明纲及其委托代理人刘省辉、黄诗琴，被上诉人明炼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年10月31日，明纲、赖政兵与案外人南昌小商品城有限公司签订《南昌小商品城商铺定购单》一份，约定：明纲、赖政兵购买南昌小商品城E区1栋10#301号店铺一间，建筑面积131.87平方米，单价人民币3518元/平方米，店铺总价为人民币463919元，定金人民币60000元（定金在签订正式购房合约后转为购房款）。同日，明纲支付人民币60000元定金。2007年12月7日，明纲、赖政兵与案外人南昌小商品城有限公司签订编号为2007-132号的《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人（明纲、赖政兵）购买南昌小商品城第E1幢3单元1层10号、3层301号房，建筑面积为131.87平方米；2、房屋单价为人民币3518元/平米房，总价为人民币463919元；3、付款方式：买受人于2007年12月7日支付首付房款人民币233919元，于2007年12月16日前签订银行按揭合同，贷款人民币230000元。合同签订后，赖政兵支付除去定金60000元后剩余的购房首付款人民币173919元以及契税18557元、维修基金9279元，共计201755元。2007年12月22日，明纲与交通银行南昌分行南莲支行（以下简称为交通银行）签订《个人住房抵押贷款合同》一份，明纲以涉诉房屋为抵押向交通银行贷款人民币230000元，期限为10年，该笔贷款于2008年1月29日发放。2009年9月22日，南昌小商品城有限公司出具金额为人民币463743元的《销售不动产统一发票（代开）发票联》一份。2010年11月1日。涉诉房屋办理了编号为南房他证东新乡字第××号的《房屋他项权证》一份。2010年12月4日，赖政兵自南昌小商品城有限公司领取诉争房屋房产证两份。2015年5月5日，明纲提前清偿贷款。贷款期间明纲共累计支付贷款利息人民币86018.68元。2015年10月8日，明纲申请对诉争房屋价值进行司法评估,经江西远东房地产评估咨询顾问有限公司作出的（2016）赣远东房估字第0217号《房地产估价报告》评估确定诉争房屋价值为1193424元。明纲于2016年3月30日垫付司法鉴定评估费人民币6000元。
同时查明，赖政兵分别于2009年4月26日、2009年10月21日、2009年10月29日、2010年10月9日、2010年11月28日、2010年12月4日、2015年7月18日支付了包含土地证费、门牌××年4月26日至2014年8月31日）、电视新装费等在内共计人民币3523.8元。明纲于2015年3月26日交纳了2014年度的物管费791元。2010年12月4日，南昌小商品城有限公司向赖政兵支付涉诉商铺（2011年2月1日至2014年1月31日期间）租金人民币19000元。
另查明，涉诉房屋的登记所有权人为赖政兵，共有权人为明纲，共有情况为共同共有。明纲与明炼系姐弟关系。赖政兵、明炼于2003年5月16日登记结婚，并经南昌市中级人民法院于2012年8月6日作出的（2012）洪民一终字第371号民事判决书判决离婚。
一审法院认为：本案的争议焦点在于各方对于诉争房屋的比例如何确定？诉争房屋如何分割？一、关于诉争房屋比例的确定。明纲主张依照各方的出资额比例确定原告与二被告各自所占份额分别为67.3%、16.35%、16.35%，赖政兵则主张按照各方在首付款中的出资额比例确定原、被告所占份额分别为25.65%、37.175%、37.175%，对此明纲、赖政兵二人皆未提供任何证据证明双方在购买涉诉房屋之时对各自所拥有的房屋比例进行了约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，故应以各方的出资额确定各自所占比例，又因赖政兵、明炼于2003年5月16日登记结婚，于2012年8月6日经法院判决离婚，诉争房屋系婚姻关系存续期间购买，故赖政兵所持有的份额应认定为夫妻共同财产。根据庭审已查明的事实，诉争房产的购买总额为463919元，其中明纲支付290000元、赖政兵支付173919元，故确定明纲、赖政兵、明炼对诉争房屋所占比例分别为62.5%、18.75%、18.75%。对由于购买诉争房屋所产生的税费等的支出及租金收入，三方亦应按上述比例份额承担责任、享有收益。因租金收入19000元已全部由赖政兵收取，故赖政兵应返还明纲11875元、明炼3562.5元。二、关于诉争房屋的分割。根据鉴定机构所出具的司法鉴定意见，诉争店铺的单价为9050元/㎡、总价值为1193424元。明纲及明炼同意按照上述鉴定结论确定的房屋价值进行分割，赖政兵则认为鉴定结论中的评估价值过低。鉴于明纲、赖政兵均主张将房屋判归其所有、给予其他方折价补偿，经释明，明纲明确表示不同意对诉争房屋进行竞价，主张应以鉴定结论确定房屋总价款并分得房屋。因明纲不同意开展竞价，赖政兵主张房屋作价人民币1200000元并要求分得房屋。对此，《中华人民共和国物权法》第九十九条：“···没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割···”，第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，由于双方无法就折价及归属等方案协商一致，故根据法律规定，应对涉案房屋折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋归原告明纲与被告赖政兵、明炼按份共有，由原告明纲占62.5%、由被告赖政兵占18.75%、由被告明炼占18.75%；二、原告明纲与被告赖政兵、明炼于本判决生效之日起九十日内协商出售南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋，逾期未能出售的，任意一方有权申请拍卖，所得价款按各方当事人所占产权比例分配，所需税、费除应由特定当事人承担的外，由各方当事人按所占产权比例分担；三、被告赖政兵应在本判决生效后九十日内返还给原告明纲房屋租金人民币11875元；四、被告赖政兵应在本判决生效后九十日内返还给被告明炼房屋租金人民币3562.5元；五、驳回原告明纲的其他诉讼请求。案件受理费8544元、鉴定费6000元共计14544元由原告明纲承担9090元、被告赖政兵承担2727元、被告明炼承担2727元。
上诉人明纲不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销一审判决第一项，改判南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋归上诉人明纲与被上诉人赖政兵、明炼按份共有，由上诉人明纲占68.38%、被上诉人赖政兵占15.81%、由被上诉人明炼占15.81%；2、依法撤销一审判决第二项，改判由上诉人明纲按房屋评估价值及被上诉人份额，向被上诉人赖政兵、明炼支付折价款，并取得南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋的所有权。其理由为：1、涉案商铺的出资包括首付款、按揭贷款本息以及契税、维修基金，其中上诉人明纲出资占比67.3%，被上诉人赖政兵（含明炼）出资占比32.7%。2、涉案商铺为按份共有，上诉人明纲的份额占大部分，应当由明纲取得所有权并按房屋评估价值向赖政兵、明炼支付相应份额折价款。
上诉人赖政兵上诉并答辩请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判本案诉争房屋归上诉人赖政兵与被上诉人明纲、明炼共有；3、依法改判上诉人赖政兵按房屋120万元的作价及被上诉人所占份额，向被上诉人明纲、明炼支付折价款，并取得涉案房屋房屋的所有权；4、依法判令一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其理由为：1、一审法院对涉案房屋的购买出资及相关费用存在事实认定错误，涉案房屋为共同共有，应按明纲占50%、赖政兵及明炼各占25%的比例分割。2、诉争房屋应当进行竞价，由价高者德。3、涉案商铺租金作为夫妻共同财产，在赖政兵2012年与明炼离婚时已经进行了分割，一审处理错误。
明纲答辩称：一、被答辩人单纯以房屋登记薄载明的共有关系来主张诉争房屋为共同共有，违反了《物权法》的规定，且忽视该登记簿的登记行为仅是我市房屋行政登记的通行做法不能真实反映共有关系这一事实。二、被答辩人主张在诉争房屋分割方式应当采取强制竞价的分割方式缺乏法律依据。三、被答辩人关于契税、维修基金应属于购房款的主张缺乏依据。
明炼答辩称：涉案商铺的租金并没有作为夫妻共同财产处理，同意明纲的份额比例意见，愿意将所占的比例给明纲。
本院审理查明：赖政兵在一审庭审中自称“涉案房屋的租金用于补偿其先前支付的契税”，明纲在二审庭审中对此予以认可并不要求赖政兵按份额返还租金。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条之规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，赖政兵主张涉案房屋为共同共有，但不能提供相应的证据且其于明纲亦无家庭关系，故本院认定明纲、赖政兵、明炼对涉案房屋为按份共有。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条之规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”，现明纲、赖政兵、明炼均不能提供证据证明涉案房屋的份额进行了明确约定，故应按出资额确定份额。根据本案案情，涉案房屋的出资额为购房款463919元、贷款利息86018.68元、契税（已用租金抵扣）、维修基金9279元，共计559216.68元，其中明纲出资376018.68元，占比67.24%，赖政兵、明炼出资183198元，占比32.76%（各占16.38%），明炼同意将其份额给明纲，对此本院予以认可。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及第一百条第一款之规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，明纲、明练所占涉案房屋的份额在三分之二以上，故对其主张由其取得涉案房屋所有权并按赖政兵份额折价给赖政兵的主张，本院予以支持，明纲对诉争房屋的估价为1193424元，赖政兵对诉争房屋的估价为1200000元，故本院采信1200000元作为涉案房屋的合理估价，明纲应当按照赖政兵所占份额给付房屋折价款196560元（1200000元×16.38%）给赖政兵。
综上，对明纲、赖政兵的上诉请求，本院均部分予以支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第843号民事判决第五项；
二、撤销江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第843号民事判决二、三、四项；
三、变更江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第843号民事判决第一项为“南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城33栋三单元102、301室房屋归明纲所有”；
四、明纲在本判决生效之日起一个月内给付赖政兵房屋折价款人民币196560元。
本案一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费17088元，由上诉人明纲承担8544元，上诉人赖政兵承担8544元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一七年七月二十日
书 记 员 王 倩