重庆市荣昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荣法民初字第00880号
原告（反诉被告）：重庆财信物业管理有限公司，住所地江北区红黄路1号兴业大厦2楼。组织机构代码79354786-5。
法定代表人：杨洪江，公司董事长。
委托代理人：周伦春，重庆财信物业管理有限公司工作人员，特别授权。
委托代理人：胡少君，重庆财信物业管理有限公司工作人员，特别授权。
被告（反诉原告）：邓祥坤，男，1980年11月16日生，汉族。
原告（反诉被告）重庆财信物业管理有限公司（以下简称财信物管公司）诉被告（反诉原告）邓祥坤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理后，依法由代理审判员李天全独任审理，适用简易程序于4月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员黄玉婷担任审判长，与代理审判员李天全、人民陪审员钟历英组成合议庭于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）财信物管公司代理人周伦春、胡少君，被告（反诉原告）邓祥坤到庭参加诉讼。庭审中，被告邓祥坤（反诉原告）无正当理由中途退庭，对其反诉请求已当庭口头裁定按撤诉处理，对本诉依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告财信物管公司诉称：原告为荣昌县财信中央大街小区合法的物业服务单位，并按照《荣昌财信中央大街前期物业服务合同》及《荣昌县发展改革委员会关于核定财信中央大街小区物业服务收费标准的通知》向其收取合理的物业管理费用。但被告作为该小区12号楼4-3业主，无正当理由拒交2010年12月20日至2014年2月28日期间物业管理费用、住宅公摊费，被告的行为使原告不能安排足够资金用于提供小区物业服务，被告的行为不仅违反物业服务协议，还严重损害了本小区其他业主的合法权益。因此，请求法院依法判令：1、被告承担支付2010年12月20日至2014年2月28日期间的物业管理费用及住宅公摊费共计1499.89元，违约金1986.41元，合计3486.3元。2、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）邓祥坤辩称及反诉称：对《财信中央大街前期物业服务合同》无异议，对《重庆市商品房买卖合同》及《荣昌县发展改革委员会关于核定财信中央大街小区物业服务收费标准的通知》无异议。但是财信物管公司长期以来不履行物业管理义务，提供21张照片，证明原告对小区内乱搭乱建、其他业主私自在承重墙上开孔置之不理。利用小区电梯对外出租广告位私自收费，损害业主利益。对小区内电动车、摩托车乱停乱放不予管理。对楼道内缺失或报废的灭火器不予配齐。另外，小区内幼儿园食堂乱搭排烟管，隔壁邻居搭建防护栏和围墙侵害了我的权益，财信物管公司也没有尽到管理职责。被告（反诉原告）提出反诉请求为：责令被反诉人履行物业管理职责：1、要求财信物管公司排除反诉原告客厅外拦隔的栅栏、玻璃及围墙；2、拆除电梯内广告牌；3、治理小区电动车、摩托车乱停乱放现象；4、疏通楼道消防通道，配齐消防器材；5、拆除小区幼儿园乱建的排烟管。综上，财信物管公司违反了《财信中央大街前期物业服务合同》第二十一条、第二十五条规定，被告（反诉原告）请求依法驳回原告的诉讼请求。被告不承担本诉及反诉诉讼费用。
反诉被告财信物管公司辩称：公司已尽到相应物业管理义务。公司已和业主进行沟通，并张贴摩托车棚改造告示，灭火器也配备齐全。电梯内的广告收入已移交业委会管理。对于反诉原告诉称小区幼儿园乱建排烟管问题和隔壁邻居侵权问题，这不是公司职权范围内能解决的，公司是服务机构，不是监管机构。公司没有权利拆除。反诉原告针对侵权行为可以起诉侵权人来解决。反诉原告无正当理由拒不接房，按规定视为接房。公司对反诉原告的物管费是减半收取的。反诉原告拒不缴纳物管费及公摊费的理由不成立。
经审理查明：2009年3月3日，重庆中置物业发展有限公司与重庆财信物业管理有限公司及邓祥坤签订《荣昌财信中央大街前期物业服务合同》。财信物管公司作为荣昌财信中央大街小区物业管理服务单位。第十七条约定“本合同期限为3年，自2009年3月10日起至2012年3月9日止……”；第二十四条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。”3年期满后，财信物管公司继续为荣昌财信中央大街小区业主提供物业管理服务。2009年9月8日，重庆中置物业发展有限公司与邓祥坤签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号YS0003037），邓祥坤购买财信中央大街小区12号楼4-3号房屋，该房屋合同建筑面积为59.5平方米，实测建筑面积为59.67平方米。共用部分及共用房屋分摊面积为10.82平方米。邓祥坤至今未接房入住。荣昌县发展和改革委员会针对财信中央大街小区物业服务收费标准出具《荣昌县发展和改革委员会关于核定财信中央大街小区物业服务收费标准的通知》并对物业服务收费标准予以核定。其中，该小区高层住宅物业服务费0.60元／平方米每个月，公共设备设施日常维修养护费0.25元／平方米每个月。电梯费0.3元／平方米每个月。公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算。被告邓祥坤于2010年12月开始未缴纳财信中央大街小区物管费及住宅公摊费。庭审中，原告财信物管公司放弃部分违约金，要求违约金以物业服务费每月68.62元的半价34.31元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分别计算。
庭审中，被告邓祥坤（反诉原告）无正当理由中途退庭，对其反诉请求本院已当庭口头裁定按撤诉处理。
上述事实有原告（反诉被告）陈述、被告（反诉原告）陈述、《财信中央大街前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《荣昌县发展改革委员会关于核定财信中央大街小区物业服务收费标准的通知》、欠费清单、律师函、违章整改通知书、温馨提示、照片等证实。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同双方享有合同规定的权利且应履行相应义务。原告（反诉被告）根据其与重庆中置物业发展有限公司签订的《财信中央大街前期物业服务合同》对荣昌财信中央大街小区提供物业管理服务具有合法性。本院予以确认。原告（反诉被告）根据荣昌县发展和改革委员会下发的《荣昌县发展改革委员会关于核定财信中央大街小区物业服务收费标准的通知》收取物业服务费和住宅公摊费符合法律规定，被告对此无异议，本院予以确认。被告自2010年12月起未交纳物业服务费及住宅公摊费，根据物业服务收取标准，原告财信物管公司计算并请求的数额为：截至2014年2月，被告（反诉原告）共计拖欠物业管理费用及住宅公摊费共计1499.89元。该笔数额未超过荣昌发展和改革委员会核定的该小区物业管理费用及公摊费用收取标准。原告要求被告支付物业管理费及住宅公摊费1499.89元的请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率承担违约金，不违反相关法律规定，本院依法按照被告欠费同期中国人民银行贷款基准利率予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邓祥坤于本判决生效后十日内向原告重庆财信物业管理有限公司支付物业管理费及住宅公摊费共计1499.89元，并向原告重庆财信物业管理有限公司支付物业服务费违约金（自2010年12月1日至2014年2月28日每月按34.31元，每月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至付清上述物业服务费止）；
二、驳回原告（反诉被告）重庆财信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）邓祥坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案本诉案件受理费减半预收25元（该款已由原告重庆财信物业管理有限公司预交），实际收取50元，由被告（反诉原告）邓祥坤负担。反诉案件受理费减半预收40元，实际收取80元（该款已由反诉原告邓祥坤预交），由反诉原告（本诉被告）邓祥坤负担。邓祥坤应将本院未预收部分共计65元支付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄玉婷
代理审判员 李天全
人民陪审员 钟历英
二〇一四年六月三十日
书 记 员 朱俊亨