福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第10937号原告：章文功，男，1977年11月28日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：孙忠秋、季雅祺，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师、实习律师。被告：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市。法定代表人：康玛水，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，福建凯泉律师事务所律师。原告章文功与被告晋江晟瑞房地产开发有限公司（下简称晟瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章文功的委托诉讼代理人孙忠秋、季雅祺，被告晟瑞公司的委托诉讼代理人陈文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章文功向本院提出诉讼请求：1.晟瑞公司立即支付逾期交房违约金5120.01元（自2014年5月2日起至2014年6月19日止，按49天计算为1044902×0.0001×49=5120.01元）；2.立即将办理房屋（包括房屋所有权证及土地使用权证）、权属登记需由晟瑞公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理涉案房屋权属登记；3.支付逾期办证违约金暂计26122.55元（自2014年9月19日起至被告实际履行协助办证义务之日止，暂计算至2015年5月27日，按250天计算为1044902元×0.0001×250=26122.55元）；4.立即以国家、晋江地区工程建设强制性标准及合同的约定标准出具整改方案，并依据整改方案对涉案车位及公共基础设施（详见“问题清单”）进行整改修复；5.立即支付赔偿款1.5万元（包括但不限于：房产及车位的装饰、设备不符合约定标准的双倍差价款；基础设施、公共配套瑕疵履行违约责任；层高不足；容积率畸高；房屋修复期间的损失）。审理中，章文功撤回第四项诉讼请求中的“楼面开裂渗水”问题的整改请求。事实和理由：2012年12月16日，基于晟瑞公司的宣传及承诺，其与晟瑞公司签订《商品房买卖合同》，就址在晋江市池店镇江滨南路世贸广场×××幢×××的房产预售权利义务关系、房屋建造标准、交房时间、办证时间等进行了明确约定。章文功已足额支付购房款。房产合同签订后，晟瑞公司因故未能按约交房，后于2014年6月19日履行交房行为,逾期交房49天。并且因晟瑞公司原因，导致章文功未能在约定期限内取得符合约定及法定质量的房产及相关房屋权属证书，晟瑞公司已经构成严重违约。晟瑞公司应当支付相应的逾期交房、逾期办证违约金等，并立即协助配合章文功办理权属证书，逾期办证天数应当从2014年9月19日计算至晟瑞公司实际履行协助办证义务止。违约金标准应当按照章文功已经支付购房款每日万分之一计算。晟瑞公司交付的房屋质量不符合双方合同约定标准，具体详见问题清单，晟瑞公司应当依法承担采取补救措施、赔偿损失的违约责任。晟瑞公司辩称，1.其只是负有协助办理房屋权属证书的义务，办理产权证的主要义务在于章文功。因为章文功存在没有办理交房手续，没有将相关办证材料提供给晟瑞公司，同时没有书面委托晟瑞公司协助办理产权登记，所以晟瑞公司不存在逾期办理产权证的问题，章文功要求支付的逾期办证违约金不能成立。2.晟瑞公司交付的商品房及公共设施部分符合相关标准，且经过相关单位验收，不存在要整改或者修复的情况，晟瑞公司不需要赔偿。章文功所列的问题清单，晟瑞公司已经一一对此进行说明，从晟瑞公司说明可以看出绝大多数问题都不是问题，所以章文功的相应诉求没有事实和合同依据；3.对逾期交房49天没有异议。审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.2012年12月16日，章文功与晟瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于晋江市池店镇泉州世贸中心综合项目B1地块（世贸广场）×××幢×××号商品房一套，房屋总价款为1044902元，购房款已全部交付；2.双方确认晟瑞公司于2014年6月19日履行交房义务，逾期49天；3.诉争房屋于2015年5月22日办理初始登记；4.晟瑞公司于2014年5月29日向章文功开齐涉案房屋合同约定总价款1044902元的销售不动产统一发票；5.晟瑞公司于2012年7月20日取得涉案房屋的商品房预售许可证；诉争房屋于2014年4月11日经竣工验收合格；于2014年5月28日经消防验收合格；于2015年3月30日通过竣工验收备案。双方当事人争议的焦点为：1.晟瑞公司应否提供相应办证材料备案并协助办理产权登记；2.晟瑞公司应否支付章文功有关逾期交房及逾期办证违约金；3.章文功据以主张诉争房屋涉及的公共区域以及有关争议是否存在问题，晟瑞公司应否予以整改修复；4.章文功主张赔偿15000元应否支持。当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。章文功提供如下证据：1.居民身份证；2.企业基本登记信息；3.组织机构代码证；4.商品房买卖合同复印件及相应的六份附件；5.销售不动产统一发票复印件；6.宣传手册；7.小区平面图；8.泉州世界贸易中心楼盘详情；9.沙盘；10.效果图；11.海峡都市报、闽南网媒体报道；12.光盘、视频整理资料、房屋室内照片。晟瑞公司提供如下证据：13.商品房预售许可证；14.房屋建筑工程竣工验收报告；15.建设工程竣工验收备案证明书；16.房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；17.建设工程消防验收意见书；18.交房资格审核表；19.产权证办理公告；20.工程竣工规划条件核实意见书；21.地下室一、二期车位测绘报告书；22.晋江市房产测绘报告书（办证）；23.游泳池承包合同；24.房地产开发项目初始登记证明；25.涉案房屋款项发票开具情况表及相关发票；26.晋建函【2007】191号文件一份；27.群发短信材料及办证通知书一份。对当事人无异议的证据1-5、13、17、18、21、22、23、24、25，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：章文功提供的证据6、7的真实性本院予以认定，但不构成晟瑞公司的承诺；证据8、9、10来源于房产信息网站，系为其浏览的网络资料，不能体现系经晟瑞公司发布或授权发布，其真实性不予认定；证据11、12相互印证，可证实涉案房屋所在小区业主曾与晟瑞公司相关工作人员就该楼盘房屋及公共设施等方面存在的问题进行协商，但该证据中体现的问题并非针对涉案房屋，涉案房屋存在的具体问题应以本院现场勘验为准。晟瑞公司提供的证据14-16能够证明本案诉争房屋已经竣工、消防验收合格并已经向相关部门备案。证据19能够证明晟瑞公司以登报方式通知办证的事实；证据20能够证明诉争房屋有关规划的核实情况及通过验收的事实；证据26能够证明晋江市规划建设与房产管理局有关规划设计条件的复函情况；证据27短信内容能够证明晟瑞公司群发短信通知章文功领取产权办理通知单的事实，通知单能够证明通知单书面载明须提交办理分户权属登记的相关材料，同时也载明“您的商品房如有面积误差，应一次补足或退还补差款”等内容。审理中，经章文功申请，本院二次组织双方当事人进行现场勘验，并形成相应的照片。现场勘验照片能够证明诉争房屋及公共区域以及有关争议问题的具体状况。审理中，章文功申请对诉争房屋进行质量鉴定，本院依法予以准许。在鉴定中，章文功撤回鉴定申请。关于争议焦点1、2。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按合同约定全面履行合同义务。关于逾期交付房屋违约金，本院认为，因双方当事人均确认逾期交付天数为49天，故本院对此予以认定。晟瑞公司应当依据合同约定分别支付章文功逾期交房违约金5120.01元。关于房屋逾期办证违约金，本院认为，实践中，申请人申请办理权属证书，一般需要提供经住建局备案的《商品房买卖合同》、业主及开发公司的身份证明、国有土地使用权证、初始登记证明或首次登记证明、权籍调查成果（宗地图、房产分户图）、完税证明及销售不动产发票等材料。依据诉争《商品房买卖合同》第十四条的约定，一般情况下，晟瑞公司在完成土地证及房屋所有权初始登记的办理并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人后，其办证义务即已履行完毕，此后买受人可自行申办或者委托开发商申办权属证书。在申办过程中，如出现面积差异，则双方在继续履行合同的情况下，仍负有交纳或退还补差款，另行签订面积补差协议及开具补差款项发票等义务。本案中，章文功已全额支付合同约定价款1044902元，晟瑞公司于2014年5月29日开齐该价款的销售发票，于2014年6月19日履行交房义务，于2015年5月22日办理房屋所有权初始登记，于2015年5月29日在《海峡都市报》刊登产权证办理公告，于2015年5月31日短信通知业主领取产权办理通知单。短信通知中明确要求业主在收到短信通知之日起7日内到被告处领取产权办理通知书；产权办理公告中载明“本公告发布后3日起，视为送达”，但《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条明确约定“采用登报通知的，以登报后的七日内视为通知送达”，结合二者的不同时间，本院认定晟瑞公司已于2015年6月5日履行通知章文功办理分户产权证的相关事项，完成协助办证的义务。依据《商品房买卖合同》第十四条的约定，晟瑞公司应当在交付房屋之日起60日内即2014年8月18日前完成房屋所有权初始登记，因晟瑞公司未能及时办理房屋所有权初始登记及履行相关的办证义务，致使章文功无法在房屋交付使用后90日内取得房屋所有权证书，已构成违约，故晟瑞公司应按照合同约定，支付章文功房屋逾期办证违约金27167.5元（1044902元*0.01%*260天，自2014年9月19日至2015年6月5日）。本案涉案房屋存在面积差异需补差价，晟瑞公司通知业主领取的产权办理通知书中明确载明须提交办理分户权属登记的相关材料，同时也载明“您的商品房如有面积误差，应一次补足或退还补差款”等内容，故本院认定晟瑞公司在2015年6月5日履行办证义务的同时也履行了告知业主补交面积差价的义务。因章文功至本判决确定之日前尚未交纳面积差价款，故本院认定晟瑞公司目前尚不存在交付该差价款发票的义务，在此阶段不存在逾期办证的违约行为。鉴于诉争房屋已具备办理权属登记条件，晟瑞公司已履行协助章文功办理产权登记的一般义务，故本院对于章文功请求晟瑞公司将办理房屋权属登记需由晟瑞公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助其办理权属登记的主张不予支持。但若章文功支付了面积差价款，则晟瑞公司负有及时向其开具相应销售发票的义务。关于争议焦点3、4。本院认为，经现场勘测表明：诉争房屋小区已设置相应安全警示标志及安全设施；游泳池已建成；章文功主张小区车库漏水的地方在第一次现场勘验时存在漏水，但在第二次现场勘验时已没有出现漏水，故章文功上述主张本院不予支持。关于层高不足3米的主张，审理中，章文功已确认层高达到合同约定的3米，故本院予以确认。关于内墙空鼓等问题，因该问题属于晟瑞公司应予保修范围，审理中晟瑞公司确认该问题确实存在，故晟瑞公司应予整改。关于车位不达标问题，因章文功并未提供有关车位的相应证据，故其主张本院不予审查处理。关于电梯经常故障，主入户门非高级防火门、门锁生锈且存在划伤凹陷，电梯公共部位前室非高级装修，楼梯入口没有铺设道路，空调没有预留专门室外机位、排放管道，没有设立休闲椅、室外健身设施，社区医疗站也未具备，没有开通小区通往泉州市区的免费公交等等问题的主张，因其主张或已经过验收合格或经测绘表明达到合同约定，或没有明确约定或者相应依据或者没有客观现实，故章文功上述主张本院也不予支持。关于小区容积率问题，因章文功未能举证证明晟瑞公司作出承诺，而晟瑞公司提供的建设工程核实意见书能够证明小区容积率符合规划设计，故该主张本院也不予支持。经现场勘验表明，抽样楼梯踏步段及平台踢脚线并非普通花岗岩贴面，晟瑞公司对此应承担相应违约责任。因晟瑞公司认可有关“双抛桥”、连接主楼的天桥规划设计以及社区医疗站将会建设，但经现场勘查，天桥并未实际建成，“双抛桥”也因故取消规划设计，晟瑞公司对此应承担相应违约责任。综上，本院认为，章文功于法有据的主张，本院结合能否通过整改解决予以相应支持。因楼梯踏步段及平台踢脚线并非普通花岗岩贴面具备整改可能，晟瑞公司应在本院指定期间内予以整改，整改费用由其自行承担；对于晟瑞公司作出承诺但还不具备的建筑或配套设施等，本院酌定晟瑞公司在章文功主张的赔偿范围内赔偿1000元。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明的有关事实可见于本院对争议焦点的分析认定中。章文功于2015年11月9日向本院提起诉讼。综上所述,本院认为，章文功与晟瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应当依照合同约定全面履行各自义务，晟瑞公司未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。章文功对于逾期交房及逾期办证违约金等相应主张，本院予以支持。晟瑞公司应支付房屋逾期交付违约金5120.01元；应支付房屋逾期办证违约金27167.5元。章文功据以诉争房屋涉及问题要求晟瑞公司予以整改修复并予赔偿，其于法有据的主张，本院结合能否通过整改解决予以相应支持。因楼梯踏步段及平台踢脚线并非普通花岗岩贴面具备整改可能，晟瑞公司应在本院指定期间内予以整改，整改费用由其自行承担；对于晟瑞公司作出承诺但还不具备的建筑或配套设施等，本院酌定晟瑞公司在章文功主张的赔偿范围内赔偿1000元。晟瑞公司应对诉争房屋内墙空鼓问题尽到保修责任。章文功的其他主张缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告章文功逾期交房违约金5120.01元，房屋逾期办证违约金27167.5元；二、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内按照其与原告章文功签订的《商品房买卖合同》约定，就楼梯踏步段及平台踢脚线非普通花岗岩贴面进行整改，整改费用由其自行承担；三、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内对诉争房屋内墙空鼓问题进行整改，整改费用由其自行承担；四、被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内在原告章文功主张的赔偿范围内赔偿章文功1000元；五、驳回原告章文功的其他诉讼请求。本案受理费956元，由原告章文功负担356元,由被告晋江晟瑞房地产开发有限公司负担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强代理审判员  蔡燕萍人民陪审员  唐春来二〇一七年五月八日书 记 员  曾坚持附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。