山东省茌平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1523民初3265号
原告：刘丽梅，女，1984年5月5日出生，汉族，住茌平县。
委托诉讼代理人：魏兆群，山东彬智律师事务所律师。
被告：茌平正兴房地产开发有限公司，住所地，茌平县汇鑫路北5号楼。
法定代表人：沈春福，经理。
委托诉讼代理人：宋教玲，女，茌平正兴房地产开发有限公司职工，住。
被告：邓友洪，男，1954�1月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
被告：周美珍，女，1955年12月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
上述三被告共同委托诉讼代理人：端木宪强，山东智祥律师事务所律师。
原告刘丽梅与被告茌平正兴房地产开发有限公司（以下简称正兴房地产公司）、邓友洪、周美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽梅及其委托诉讼代理人魏兆群，被告正兴房地产公司的委托诉讼代理人宋教玲及其与邓友洪、周美珍的共同委托诉讼代理人端木宪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付涉案房产；2.判令被告赔偿原告损失18500元；3.判令被告承担违约金109400元；4.三被告承担连带责任；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：刘丽梅因生意需要到正兴房地产公司售楼处咨询，并商定购买茌平汇鑫路C区2号楼8号商铺。2017年6月9日，刘丽梅向正兴房地产公司职员袁玲支付一万元定金后，刘丽梅与正兴房地产公司签订《汇鑫花园购房认购协议书》。后刘丽梅向正兴房地产公司职员宋教玲支付一半购房款及21100元的费用。2017年9月19日，在茌平县房管局办理过户手续时，刘丽梅发现该房产并非登记在正兴房地产公司名下，房屋所有权人为邓友洪、周美珍。由此，刘丽梅所购买的房屋变成了二手房。虽然如此，刘丽梅为减少麻烦，在二手房买卖合同上签字，将过户手续办理完毕。后正兴房地产公司要求刘丽梅支付全部购房款后再交房。2017年10月9日，刘丽梅向正兴房地产公司职员胡丰平支付剩余购房款。经多次协商催要，正兴房地产公司与邓友洪、周美珍拒不交房。由此，刘丽梅诉至法院，要求正兴房地产公司交房，并承担因二手房买卖导致刘丽梅所受损失及违约金（因合同约定的违约金过低，应依法提高比例，按合同标的的20%计算违约金）。同时，邓友洪、周美珍在该事件中与正兴房地产公司恶意串通、欺诈原告，在正兴房地产公司无二手房经营资质的情况下，将名下房屋交给公司出售，诱使刘丽梅陷入错误认识，对原告损失应承担连带责任。
正兴房地产公司辩称，根据我国物权法的规定，房屋作为不动产，交付方式为登记。本案中，被告已协助原告办理完毕过户手续，交付已经完成。且原告已以涉案房屋作抵押办理了银行贷款，实际行使了对涉案房屋的处分权。涉案房屋在2017年3月13日开始已经出租给他人，租期三年，刘丽梅在对此知情的情况下，仍交纳房款、办理过户，应视为其接受该房屋上的租赁情况。根据“买卖不破租赁”的原则，原告要求赶走承租人的主张无法律依据。邓友洪系正兴房地产公司的股东，公司部分房屋登记在邓友洪名下，由公司代理销售。且过户手续发生在刘丽梅仅交纳一半房款的时候，刘丽梅有充分时间可以拒交剩余房款，追究被告违约责任等，但其选择了继续办理过户并交纳剩余房款，由此�以推断被告并未采取欺诈、隐瞒事实的方式卖房。
邓友洪、周美珍辩称，邓友洪系正兴房地产公司的法人股东桐庐绿宝装饰材料有限公司的法定代表人，正兴房地产公司部分房屋确实登记在邓友洪名下，但房屋一直由公司管理、出售。邓友洪从未实际管理、使用过涉案房屋。其余同正兴房地产公司答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即刘丽梅提交的营业执照、网上下载的正兴房地产公司的工商登记信息、缴款收据及转账凭证，三被告提交的正兴房地产公司企业登记情况、邓友洪因转让涉案房屋缴税的单据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
对《汇鑫花园购房认购协议书》的性质，刘丽梅认为该协议书含有法定的房屋买卖合同的基本要素，应认定为房屋买卖合同，并由此认为正兴房地产公司存在违约行为，应由正兴房地产公司承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。但是，具备法定的房屋买卖合同的基本要素是房屋买卖合同成立的必要条件，而非充分条件。即便具备了房屋买卖合同的基本要素，也应当综合协议书的其他条款共同判断该协议书的性质。该协议书不仅对房屋位置、基本数据、房屋价款作出了约定，还约定如乙方不能按时办理按揭贷款手续并签署《商品房买卖合同》，甲方有权没收乙方所交款项并不再为乙方保留房源。由此可以看出，该协议书确定了双方就某一套房屋达成购房意向并约定了价款，同时还确定了如不能签订《商品房买卖合同》（根据交易习惯，该合同是指可以到房管部门登记备案的正式购房合同）买卖双方的权利义务分配。可以看出，该协议书应属于认购意向书，而不能认定为房屋买卖合同。且该合同系房地产开发商与购房者签订的合同，应当适用商品房买卖合同的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容�并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案双方签订的《汇鑫花园购房认购协议�》，仅含有第一至五款的内容，尚未达到认定为商品房买卖合同的标准，不能认定为商品房买卖合同。综上所述，该协议书既不能认定为一般的房屋买卖合同，也不能认定为商品房买卖合同，其性质应为双方之间的认购意向书。
对刘丽梅提交的《山东省二手房买卖合同》的性质，该合同系邓友洪、周美珍与刘丽梅在房管部门签订的制式合同，且经过房管部门备案，并以此办理了过户登记手续，该二手房买卖合同是成立并生效的房屋买卖合同，受到法律保护，其内容对合同双方均具有约束力。
对正兴房地产公司提交的《房屋租赁合同》，该合同系周美珍将涉案房屋于2017年3月13日出租给案外人李玉宝的合同，约定租赁期限为2017年5月1日至2020年5月1日，共三年，出租人为周美珍，代理人宋教玲，承租人为李玉宝，租赁日期的位置有涂改痕迹。根据双�当庭陈述，刘丽梅称对租赁一事并不知情，正兴房地产公司则称曾带刘丽梅到涉案房屋处看房。后本院依法对涉案房屋承租人李玉宝的妻子陈秀秀进行询问，陈秀秀称与刘丽梅因业务往来认识四五年的时间，租赁合同的签订是正兴房地产公司职员宋教玲一手办理，租赁期限是根据附近商铺普遍租期三年来确定的，租赁合同的涂改也是在签订合同时李玉宝当场提出租期应与附近商铺租期一致而进行的当场涂改。刘丽梅在庭审中表示认识李玉宝，但看房时仅在外部看房，且对租赁期限三年不知情。通过对陈秀秀与刘丽梅陈述的分析，可以断定刘丽梅对购房前房屋在租赁期限内一事知情。
对刘丽梅提交的其与正兴房地产公司职员袁玲在2017年6月份的聊天记录，据刘丽梅陈述，该聊天记录系正兴房地产公司职员袁玲与刘丽梅进行的交涉聊天，正兴房地产公司对袁�与刘丽梅交涉购房事宜一事表示认可。但聊天记录具体内容为：“刘丽梅：海邦什么时间到期？袁玲：下午给你问问。签了一年，11月份到期。刘丽梅：今年吗？袁玲：今年11月份到期。”涉案房屋承租人为李玉宝，其所经营的门市部名称为“茌平县小李装饰材料经营门市部”，经营者姓名为陈秀秀（系李玉宝之妻）。该聊天记录中，刘丽梅所问“海邦”的到期时间，与涉案房屋的承租户之间无法建立合理联系，购房时刘丽梅与正兴房地产公司职员之间是否就涉案房屋租赁期限一事进行了沟通，无法通过该聊天记录予以查明。故该聊天记录无法证实正兴房地产公司职员袁玲在涉案房屋租赁期限一事上对刘丽梅撒谎。对该证据的证明力，本院不予认可。
对正兴房地产公司提交的其职员袁玲与刘丽梅在2017年10月份的谈话录音，该录音制作于涉案房屋买卖后，不能直接证实刘丽梅在购房前知晓涉案房屋的租赁期限为三年，对该证据的证明力，本院不予认可。
本院认为：合法的房屋买卖合同受法律保护。本�中，存在两份合同，一份是刘丽梅与正兴房地产公司签订的《汇鑫花园购房认购协议书》，一份是刘丽梅与邓友洪、周美珍签订的《山东省二手房买卖合同》。对两份合同签订前后的部分事实以及两份合同的法律性质及法律后果的认定，将直接决定刘丽梅是否有充分的事实及法律依据支持自身的主张，也将决定被告的抗辩是否成立。根据前述证据分析及事实认定，本院对刘丽梅的每项诉讼请求及被告相应的抗辩分析如下：
刘丽梅要求被告交付房屋。其主要依据为两份合同。通过以上对两份合同的分析，刘丽梅与正兴房地产公司签订的《汇鑫花园购房认购协议书》属认购意向书，其一般结果为双方签订正式的房屋买卖合同。但双方后续的行为否定了该协议书的内容，双方均未按照该意向书内容互相履行义务。最终，在正兴房地产公司的参与下，刘丽梅与邓友洪、周美珍签订了正式购房合同并办理过户登记手续。可以看出，刘丽梅与正兴房地产公司通过后续行为，已经合意解除了双方签订的认购意向书。故刘丽梅无权依照认购意向书的内容要求正兴房地产公司交付房屋。《山东省二手房买卖合同》系正式、生效的房屋买卖合同，刘丽梅有权根据该合同要求邓友洪、周美珍交付涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中刘丽梅与邓友洪、周美珍已经共同办理了过户登记手续，邓友洪、周美珍一方的交付义务已经履行完毕。故刘丽梅不能再次要求邓友洪、周美珍交付涉案房屋。关于租赁期限一事，刘丽梅在�状中并未提及，但在庭审中主张因涉案房屋在租赁期限内而不能实际取得涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。刘丽梅声称对租赁期间存在错误认识，正兴房地产公司则声称刘丽梅对此必然知情。综合刘丽梅与承租人李玉宝相识，且刘丽梅曾在房屋外部看房（承租方在涉案房屋门口悬挂了明显的广告牌）的事实，刘丽梅对涉案房屋正在租赁一事必然知情，至于租赁期限长短，刘丽梅完全可以通过直接询问承租人李玉宝（双方互相认识且有业务往来）或在缴纳房款前要求正兴房地产公司提供租赁合同原件等方式以便了解租赁期限。刘丽梅声称未选择上述方式，而是选择在租赁期限不明的情况下为了自身生意需要签订一个不符合其最初意愿的二手房买卖合同，显然不符合常理�且对租赁期限的长短及改动，双方均未能提供充分证据证明。故对刘丽梅主张因其对租赁期限不知情而导致其不能及时取得涉案房屋的主张，本院不予认可。故刘丽梅要求三被告交付涉案房屋的主张不能成立，本院不予支持。
刘丽梅要求被告赔偿其损失18500元及违约金109400元的主张，通过双方后续行为，可以看出认购意向书已由双方合意解除，《二手房买卖合同》的合同相对方邓友洪、周美珍实际履行了合同所确定的交付义务，办理了过户登记手续，不存在违约情形。且刘丽梅无法提供充分证据证实正兴房地产公司及邓友洪、周美珍在涉案房屋租赁期限一事上存在故意隐瞒、欺诈等情形。故刘丽梅要求三被告赔偿损失、支付违约金并承担连带责任的主张，无事实根据和法律依据。对刘丽梅该三项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，刘丽梅前四项诉讼请求均不能得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百六十条、第一百三十四条规定，判决如下：
驳回原告刘丽梅的诉讼请求。
案件受理费3058元，减半收取1529元，由刘丽梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 崔永涛
二〇一八年四月二十三日
书记员 杨 娜