湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1893号
上诉人（原审原告）：张小波。
委托诉讼代理人：胡久军，湖南乾越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郴州乾通房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区武广铁路站前大道东侧乾通时代广场。
法定代表人：邝丽琴，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李石超，湖南民浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李利云，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人张小波因与被上诉人郴州乾通房地产开发有限公司（以下简称乾通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）湘1002民初字467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小波的委托代理人曾向前、胡久军，被上诉人乾通公司的委托代理人李石超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张小波上诉请求：撤销原判，支持张小波在一审的诉讼请求。事实和理由：一、依据有关法律法规，商品房交付必须由规划、公安消防、环保、房产等部门竣工验收后才能交付使用。一审法院以乾通公司的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》认定乾通公司交房符合约定或法定条件，明显证据不足，属认定事实错误。一审法院将《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》申报时间认定为备案时间。二、乾通公司在交房时无《质监验收合格证》、《消防验收合格证》、《规划验收合格证》、《环保验收合格证》、《工程竣工验收备案证》等证明文件，不符合约定及法定的交房条件，已构成违约。三、张小波在实际收房前不应承担任何物业费。
乾通公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第九条系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。2014年12月19日，乾通公司会同设计单位、施工单位、监理单位组织实施建设工程竣工验收，经验收合格后出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2014年12月30日，乾通公司向郴州市公安消防支队进行了建设工程竣工验收消防备案手续。2014年12月25日，湖南省特种设备检验检测研究院郴州分院出具了检验结果为合格的《电梯监督检验报告》，同年12月30日，日立电梯（中国）有限公司郴州分公司向乾通公司进行了电梯安装移交确认。乾通公司已按照合同约定提供了符合合同约定交房条件的商品房，如期履行了交房义务。2、建筑工程的竣工验收备案、规划核实、房产测量等工作只是工程竣工验收合格的关联性措施，不是合同约定的交房条件。3、张小波拒收房屋，应当承担逾期收房的物业管理费用。请求驳回上诉，维持原判。
张小波向一审法院起诉请求：1、乾通公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并由乾通公司向张小波支付逾期交房违约金40549.53元（按每日105.5元自2014年12月31日起暂计算至2016年1月20日为386天），并按每日105.5元的标准计算违约金至实际交房之日止；2、请求依法确认张小波在乾通公司交房条件达成并实际交房前不承担任何物业管理费用；3、本案一切诉讼费用由乾通公司承担。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2013年7月5日，张小波作为买受人，乾通公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》。约定张小波购买乾通公司开发的位于郴州市北湖区万华岩镇增湖村（福城新区）的乾景月馨园2、3栋1304房，合同约定建筑面积126.68㎡，总房款为525253元，张小波按约定支付了相应购房款。双方在《商品房买卖合同》的第九条中约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。见附件四补充协议。……”。第十条中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
双方签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《补充协议》作为合同附件四。《补充协议》第四条约定为：“双方同意本合同第九条补充如下:1、“该商品房经验收合格”是指，由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。……”第五条约定为：“1、逾期交楼超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期：若因买受人自身原因未按出卖人通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。……”
2014年12月19日乾通公司会同设计单位、施工单位、监理单位组织实施对乾景*月馨园项目（一期）地下室、2、3#栋进行竣工验收，经验收合格后分别出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。
2014年12月，涉案楼盘电梯检验合格并交付使用。
2014年12月10日，乾通公司通知张小波收房，张小波认为涉案房屋未达到法定交房条件而拒绝收房。部分购房户向郴州市规划局、郴州市建设工程质量安全监督管理站书面询问乾景*月馨园项目有关情况，得知截止2014年12月31日乾景*月馨园项目尚未规划核实，暂未竣工验收备案。
2014年12月30日，郴州市公安消防支队经网上备案系统受理乾景*月馨园项目一期2#-6#及地下室建设工程工程竣工验收消防备案，工程未被确定为抽查对象。
郴州市规划局于2015年4月10日向乾通公司下达《责令整改通知书》（郴规责改监字〔2015〕10号），认为乾通公司未按照《建设工程规划许可证（副本）》规定的内容建设，在规划批准1#、2#、3#栋标准层的架空部分增设楼板并围合，将4#、5#、6#栋标准层的空中花园封闭。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条之规定，责令乾通公司收到通知书后，在三十日内严格按通知要求进行整改，逾期不改正，本机关将依法予以处罚。郴州市规划局于2015年7月16日至2015年7月22日在门户网站发布《关于郴州乾通房地产开发有限公司'乾景*月馨园1#-6#栋'项目规划核实前公示》。
截止本案判决前，涉案楼盘已经有百余业主入住，小区配套公用设施基本完善，上海深和平物业管理有限公司郴州分公司进驻具体负责物业服务工作。
二、双方当事人有争议的事实。1、2014年12月30日加盖乾通公司公司财务专用章《证明》的效力问题。《证明》载明：买卖双方房屋交接过程中，乾通公司未能出示乾景*月馨园1-3号栋商品房以下所列证件：一、《工程竣工验收备案证》暂无；二、《规划验收合格证》暂无；三、《房屋面积测绘表》暂无；四、《环保验收合格证》暂无；五、《质监验收合格证》暂无；六、《郴州市房地产开发项目分期综合验收证》暂无；七、《消防验收合格证》暂无；八、《住宅质量保证书》有开发商、物业公司盖章的住宅质量保证书，无质检单位公章和该保证书应附的《住宅工程质量分户验收表》。同时说明：出卖人提供：《工程竣工验收记录表》、《电梯监督检测报告》、《电梯合格证》、《消防检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。张小波认为，证明及其他政府部门相关材料复印件，证明乾通公司开发建设的乾景月馨园项目在合同约定的交房期限届满前消防、规划、测绘等均不符合竣工验收合格要求，存在违法情况，并未达到合同约定和法律规定的交房条件，已构成严重违约。乾通公司对《证明》的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为公章是财务专用章，超出了职责范围。后四个证不是合同约定的交房条件，而且内容也不能证明乾通公司竣工验收不符合要求，不能证明乾通公司存在逾期交房的行为。一审法院认为，该《证明》虽然是加盖乾通公司公司的财务专用章，但乾通公司并不否认其真实性，且与交房当时的实际情况相符，故对该《证明》的证明力予以认可。
2、关于涉案房屋的竣工时间。张小波认为，对乾通公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》真实性、证明方向有异议，乾通公司仅仅以地下室及主体的质量验收不符合法律规定，该记录不是主体工程验收合格，不是竣工验收文件，且竣工时间未填写，不符合合同附件四中的限制约定。《建设工程竣工档案初验认可证》是2015年7月份出具的，恰恰证明2015年7月12日涉案房产没有验收合格。乾通公司认为，由郴州市城乡建设档案馆出具的《建设工程竣工档案初验认可证》能证实乾景*月馨圆1#-6#栋竣工日期是2014年12月，且两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》均证明乾景*月馨圆（一期）地下室、1#栋经竣工验收合格，竣工日期未填写系建设单位、监理单位、施工单位、设计单位于2014年12月19日签字盖章之前竣工，故涉案工程竣工时间确定为为2014年12月19日。一审法院认为，《建设工程竣工档案初验认可证》上载明的竣工日期为2014年12月，与两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中建设单位、监理单位、施工单位、设计单位签署验收意见并加盖公章的时间能相互印证，予以采信，据此确认乾景*月馨圆（一期）地下室、2.3#栋的竣工时间为2014年12月份。
3、关于涉案工程消防验收时间。张小波认为，建设工程竣工验收消防备案受理凭证不是备案凭证，乾通公司提供的《建设工程消防验收意见书》，恰恰证明乾景*月馨圆一期1#栋在2015年2月11日才取得消防部门的验收合格证明，此前乾通公司不符合交房条件。乾通公司认为，2014年12月30日，乾通公司依法向郴州市公安消防支队进行了建设工程竣工验收消防备案手续，提供了合同附件四中约定的“取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证”。一审法院认为，乾通公司于2014年12月30日向郴州市公安消防支队进行的建设工程竣工验收消防备案受理凭证备案的范围为：乾景*月馨圆一期2#-6#栋及地下室建设工程”，但未被确定为抽查对象，包含张小波购买的乾景*月馨圆一期2、3栋604号商品房。故，乾通公司购买商品房取得消防验收合格的时间为2014年12月30日。
4、关于对涉案工程是否符合规划条件予以核实的问题。张小波认为乾通公司提交法庭的《关于郴州乾通房地产开发有限公司“乾景*月馨圆1#-6#栋”项目规划核实前公示》和张小波提交的规划部门作出的《整改意见书》足以证实乾通公司在建设涉案楼盘中存在故意违反规划设计的行为，证实至迟在2015年7月16日之前，乾景*月馨圆并未取得规划部门的核实文件。乾通公司则认为，项目竣工后进行验收备案、规划核实、房屋面积测绘等验收工作，既不是合同约定的交房条件，更不是法定交房条件。一审法院认为，庭审中，乾通公司并未提交涉案楼盘经规划部门核实的书面文件证据。据此，一审法院认为涉案工程截止开庭审理时并未经过规划核实。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点是：《补充协议》的效力问题；乾通公司是否按合同约定达到交房标准，是否应予以承担逾期交房违约责任的问题。
1、《补充协议》的效力问题。张小波认为，乾通公司提供给业主的商品房买卖合同属于格式合同，乾通公司在交房条件中明确为“竣工验收合格”的情况下，又以所谓的“附件四”对“竣工验收合格”作明显违背现行法律法规中关于“竣工验收合格”的强制性规定的解释，以减轻、免除其损害购房户合同权益应当承担的民事责任，该种限制性条款依法应当认定为无效条款。乾通公司则认为，《补充协议》是双方根据实际情况，自愿协商后签订的合同补充条款，并未违反法律的禁止性规定，合法有效。而且双方签订的《补充协议》中明确约定：“本协议内容与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”，故关于交房条件和违约金不得超过房屋总价2%的约定合法有效。一审法院认为，双方签订的《补充协议》是对《房屋买卖合同》有关条款的解释和说明，并无导致格式条款无效的情形，并未违反法律的禁止性规定。故，一审法院对张小波以格式条款来主张《补充协议》无效不予支持。
2、乾通公司何时具备交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》的第九条中约定：乾通公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格。见附件四补充协议。……交付张小波。”合同附件四《补充协议》第四条约定为：“该商品房经验收合格”是指，由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。张小波认为，乾通公司应当保障其所交付的房屋符合法律法规明确规定的使用条件，即工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确，前期物业管理已落实等。本案乾通公司仅能提供乾景*月馨圆（一期）1#栋、地下室《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》经竣工验收合格的记录，而没有墙面装饰、防水工程、隐蔽工程、配套设施、消防设施、环保设施等其他工程子项目的验收记录，更没有整个楼栋的综合验收报告。涉案房屋至2015年7月份仍不符合竣工验收合格的条件。乾通公司则认为，竣工备案、规划核实、测绘等工作并不是乾通公司履行交房义务的条件。项目竣工后进行验收备案、规划核实、房屋面积测绘等验收工作，既不是合同约定的交房条件，更不是法定的交房条件。我国有关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，建设工程竣工验收备案是一项行政备案程序，属督促程序，是办理房屋产权登记的条件之一，但不是商品房交付的法定条件。同理，建筑工程的规划核实，测绘验收工作同样只是工程竣工验收合格后的管理性措施，并不妨碍房屋交付使用。根据民法“意思自治”原则，法无禁止即可为。双方就商品房交付条件已进行了明确约定，则应成为履行合同义务的首要依据。一审法院认为，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案乾通公司已经会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，并取得了城建管理部门的《建设工程竣工档案初验认可证》，证明涉案工程已经竣工验收，符合交付的法定条件之一。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”未通过规划验收的房屋交付行为违反了法律的行政管理性强制性规定而不是效力性强制性规定，未通过消防验收的房屋交付行为违反了法律的效力性强制性规定。故，张小波以乾通公司未取得建设工程规划合格证为理由拒绝房屋的交付不符合合同的约定和法律的规定。本案涉案工程竣工验收消防备案的时间为2014年12月30日，故，乾通公司具备交房条件的时间为2014年12月30日。
3、乾通公司是否应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，乾通公司应于2014年12月30日前交房，其于2014年12月10日通知张小波收房并未违反合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。故对于张小波要求乾通公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持，予以驳回。对于物业管理费的交纳问题，涉案住宅小区已由上海深和平物业管理有限公司郴州分公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，上海深和平物业管理有限公司郴州分公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案对物业费的交纳问题不作出处理，张小波可另行主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“驳回原告张小波的全部诉讼请求。案件受理费814元，由原告张小波负担。”
本院二审期间，乾通公司提交了一份新证据即:郴州市房产局网上回复一份，拟证明本案所涉项目已于2014年12月取得竣工报告。张小波质证认为：该《回复》不能作为本案证据使用，也不符合事实，涉案商品房竣工不能说明已经验收合格了，至今仍没有验收报告。本院认证认为：该《回复》是郴州市房产管理局针对其他网友购房户提问的答复意见，与本案无直接关联，不予采信。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审中的争议焦点问题是：一、涉案《补充协议》的效力问题；二、乾通公司是否按合同约定达到了交房条件。
关于焦点一。双方签订的《补充协议》是对《房屋买卖合同》有关条款的解释和说明，并未违反法律的禁止性规定，合法有效。
关于焦点二。乾通公司在双方约定的交房前未经过规划核实和取得质检报告等违反了法律的行政管理性强制性规定而不是效力性强制性规定，并不导致合同无效。乾通公司于双方合同约定的交房前已依约取得竣工验收报告，进行了消防备案，取得电梯检测合格报告，乾通公司具备交房条件的时间为2014年12月30日。
按照合同约定乾通公司应于2014年12月30日前交房，乾通公司于2014年12月10日通知张小波收房并未违反合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。故对于张小波要求乾通公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。对于物业管理费的交纳问题，系张小波与物业公司之间的问题，且物业公司并非本案当事人，物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，一审法院对物业费的交纳问题不作出处理并无不当。
综上所述，张小波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费814元，由张小波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张友荣
审 判 员 朱国均
代理审判员 刘芳岑
二〇一七年一月十六日
书 记 员 李荷花
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。