云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0181民初383号
原告：杨文辉，男，汉族，现住云南省安宁市。
委托代理人陈伟、王永宏，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明财兴盛商贸（集团）有限公司。
法定代表人：郑宣明，系公司总经理。
住所：云南省昆明经济技术开发区南口。
被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司。
法定代表人：郑宣明。
住所：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。
两被告共同委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨文辉与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司，第三人安宁正权家具店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，原告于2017年2月21日自愿申请撤回对第三人安宁正权家具店的起诉，本院审查准许撤诉后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文辉向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告铺面（三年）租金人民币44415元；2.第一、二被告连带支付原告违约金7192.8元；3.依法解除原告与两被告于2010年2月1日签订的铺面返租协议；4.判令两被告返还占用原告的位于安宁市财兴盛商业广场2幢2层C－161号的铺面（建筑面积30.11平方）一间；5.判令两被告连带支付原告占用铺面期间至归还铺面之日止的租金，暂计算至起诉之日的租金为人民币3959.2元；6.判令两被告连带承担本案的诉讼费。原告的事实和理由：原告于2010年2月1日向第二被告购买了其开发的位于安宁市连然街道大菜园财兴盛商业广场2幢2层C－161号的铺面一间，当时第二被告以每年8%的投资回报、15年签约租赁的方式销售铺面。随后，原告与两被告签订了每年返租金的协议，协议对租金支付方式、时间、违约责任等都做了约定，协议签订后两被告支付了原告两年的铺面租金29610元，原告也将铺面交由两被告经营管理。但两被告未按协议约定及时支付每年的租金。被告分别以通知、承诺的形式，答复尽快支付租金。由于被告均拒不支付租金，不得已原告于2015年11月多次要求解除返租协议，准备将铺面收回自己经营管理，但两被告一直以各种理由拒不返还原告铺面。为维护自己的合法权益，原告根据法律的规定向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的裁决。
被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司辩称：1.原告诉求中的“租金”实为三方签订的《协议》第一条第一款约定的房屋转让价款，并非租金。2.原告主张解除《协议》，双方的房屋转让行为终止，原告就不能依据该《协议》确定的房屋转让条款要求被告支付房屋转让价款。3.该《协议》第一条第二款约定了“转让终止后，乙方（即被告）不再支付甲方（即原告）剩余房款，已支付的房款甲方不予退还。”，因此，被告无继续向原告支付剩余房款的义务。4.根据《协议》第二条第二款的约定，原告无权主张2010年11月30日至2015年11月30日期间的租金及违约金。5.原告诉求已过诉讼时效。如果原告依据《协议》第一条第一款向被告主张房屋转让款，由于《协议》约定的最后付款期限为2014年11月30日，而原告起诉时间则为2017年1月22日，早已超过了两年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权。6.第二被告已过担保期限。本案即使“房屋转让”的条款成立，则最后一笔债务应于2014年11月30日前支付。因此，第二被告已过担保期限，不应承担担保责任。7.被告与正权家具店已于2016年8月1日解除了租赁合同关系，正权家具店把所有商铺腾空，由于原告拒不接收，导致被告无法把商铺交付给原告，原告应对自身原因造成的损失自行承担责任，被告无义务支付“占用铺面的租金”。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司出具的《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》可以证明被告承诺支付原告租金的情况，本院依法予以采信。2.原告提交的《安宁财兴盛商业广场2幢商铺情况说明》由原告单方面制作，属于当事人陈述，在无其他相关证据予以佐证的情况下，不能查明其客观性，本院依法不予采信。3.原告提交的海报系要约邀请，不能证明双方之间要约和承诺，本院依法不予采信，当事人达成的合议应以双方签订的正式协议为准。4.安宁市人民法院（2016）云0181民初8号判决书是生效裁判文书，可以证明本案相关联的部分事实，本院依法予以采信。
根据采信的证据，本院确认案件事实如下：
2010年2月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司和作为丙方的被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》约定：甲方自愿将其位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场2幢2层C－161号商铺转让给乙方，转让价款为203574元，该转让款由乙方在本协议签订当日一次性支付甲方29610元，剩余款项分别在2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日前分别支付14805元，并在2015年11月30日前支付129549元。三方在《协议》中还约定：甲方将该商铺委托给乙方经营管理，委托期限为15年，从2010年11月30日起至2025年11月30日止，甲方委托乙方代为与丙方办理该商铺的验收交接等手续；从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该商铺所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担；乙方迟延支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金；丙方对乙方在本协议中的所有债务提供连带保证担保。《协议》签订后，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司按协议约定支付了原告29610元，其余价款便一直未支付原告。被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于2013年1月30日和2013年6月24日，分别向原告发出《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》，承诺于2013年9月30日前将2012年度至2013年度的返租款及违约金支付至原告指定的账户。但经原告多次催要，被告仍未支付原告。另查明，三方在《协议》中约定的商铺系被告昆明财兴盛房地产开发有限公司建设的商品房，2011年3月28日，原告与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，并向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司购买了该商铺。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订的《协议》对合同关系的约定虽然名为转让或委托，但在实际履行过程中，被告已出具《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》给原告并确认《协议》中的价款为租金，故该《协议》实际应视为原告将其所购商铺租赁给被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司经营使用，并由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司向原告支付租金（即转让价款或委托收益）的房屋租赁合同。由于原告于2011年3月28日才与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》并购买了商铺，故该协议应自2011年3月28日生效。该《协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人应按其中的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”由于被告未按《协议》约定，履行支付价款的主要义务，原告便可以解除合同，并有权要求被告返还商铺。故原告要求解除三方签订的《协议》并由被告返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。针对原告其他各项诉讼请求及庭审中双方争议较大的问题，本院分析评判如下：
关于第二被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的担保期间问题。原告与两被告签订的《协议》约定，第二被告对第一被告在协议中的所有债务提供连带保证担保。该约定对保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，第二被告的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告在保证期间内向第二被告主张了权利，第二被告的保证责任确定，原告在保证责任的诉讼时效期间内提起诉讼，第二被告依法应当对第一被告的债务承担连带保证责任。
关于商铺租金（即委托收益）和违约金问题。由于三方的《协议》实为房屋租赁合同，《协议》约定的价款应视为房屋租金，故第一被告便应按该约定支付原告租金。所以，原告要求第一被告支付三年的租金44415元的诉讼请求，本院予以支持。由于三方在《协议》中已约定了迟延支付租金的违约责任，即每日按应付款的万分之二支付违约金，且该约定未违反法律禁止性规定，故原告要求被告按该约定支付自被告逾期支付之日起至本案受理之日止的逾期付款违约金7192.8元的诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期腾房占有使用费问题。因本案三方签订的《协议》直到本案开庭审理前，并未经三方当事人协商一致而解除，被告逾期腾房的事实尚未成立，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告杨文辉与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司于2010年2月1日签订的《协议》；
二、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于本判决生效后十日内将财兴盛商业广场2幢2层C－161号的商铺及附属设施返还原告杨文辉；
三、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内支付原告杨文辉租金44415元、逾期付款违约金7192.8元，以上共计51607.8元由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担连带支付责任。
四、驳回原告杨文辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1189元，减半收取为594.5元，由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司负担，并入上款执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 范玉
二〇一七年三月二十七日
书记员 文薇