南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第799号
原告戴银亭，男，1966年6月6日生，汉族，无业。
被告张敏辉，男，1975年2月22日生，汉族。
被告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地在南京市鼓楼区黑龙江路5-1号。
法定代表人赵玉瀚，总经理。
委托代理人孟庆旭，女，1990年7月2日生，汉族。
原告戴银亭诉被告张敏辉、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰不动产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由代理审判员程媛适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告戴银亭、被告张敏辉、被告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的委托代理人孟庆旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴银亭诉称，2013年9月29日，原告与被告张敏辉、壹加贰不动产经纪公司签订房地产买卖中介合同，将南京市雨花台区共青团路二村＊幢＊＊＊室的房屋卖给被告张敏辉，房屋总价款为967000元，原告当日收到被告张敏辉50000元定金。2014年1月10日，原告收到被告张敏辉500000元房款。因出售的房屋系原告唯一住房，原告同时于2013年10月5日又购买了共青团路三村＊幢＊＊＊室的房屋，支付房款的日期与本案被告应向原告支付房款日期一致。在办理贷款过程中，原告已将房产过户给被告张敏辉。2014年4月18日，壹加贰不动产经纪公司告知原告因张敏辉个人信用问题导致无法贷款。原告遂发出书面声明，按合同要求被告接到通知后10个工作日内务必自筹资金，补足房屋余款417000元。但被告仍未筹到资金。2014年5月4日，原告和两被告签订了补充协议，约定因被告个人信用问题导致无法贷款并付清全款给原告，经三方友好协商按照司法程序流程将此房屋权属重新归还到原告名下，被告自愿承担所有相关违约责任并支付原告一定金额的违约金（具体金额未定）。根据补充协议，如被告将房屋产权归还到原告名下，就造成原告再次出售此套房屋时必需缴纳总房款1%的税，约一万元左右，该笔费用理应由被告承担。因合同不能履行系被告责任，原告认为应按合同法规定，被告所付定金不予退还。由于被告未及时付清房款，使原告无法支付购买其他房屋的余款，导致原告对他人违约，原告应付给他人的违约金50000元也应由被告张敏辉承担。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告违约金100000元；2、被告将房屋所有权重新归还原告，产生的所有费用由被告承担；3、被告支付原告因房产归还再次出售产生的二套房税款10000元；4、被告支付原告购房时所付房款不及时需支付他人的违约金50000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张敏辉辩称，我是为了给小孩上学才购买的该房屋，但在办理贷款过程中，因我妻子以我名义办理的信用卡有不良记录，导致不能办理贷款。房屋现已过户到我名下，我和原告协商，将房屋返还对方。原告购买别人房屋所产生的违约费用不应当由我承担，合同中约定违约金5万元，我愿意支付给对方，但其他费用不同意支付。
被告壹加贰不动产经纪公司辩称，我公司不存在违约行为，贷款下不来是银行原因，对此应如何处理合同也有相关约定，现合同无法履行不是我方造成。原告诉请也非针对我公司。
经审理查明，2013年9月29日，原告戴银亭（甲方）与被告张敏辉（乙方）、壹加贰不动产经纪公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，合同约定戴银亭将坐落于共青团路二村＊幢＊＊＊室房屋卖与张敏辉，房屋售价为967000元，三方约定违约金为50000元。合同补充协议还约定，乙方于2013年9月29日前，支付给甲方购房定金50000元；甲、乙双方承诺于2013年12月15日前打印南京市存量房交易合同并签字确认提交；乙方办理公积金贷款300000元，甲、乙方应于2013年12月20日前提供贷款所需材料并与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后10个工作日内须自筹资金补足房贷。贷款所需相关费用由乙方自行交纳给银行或担保公司；乙方于2013年12月30日前（以银行贷款审批通过为准），将购房款600000元解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，同时，双方办理产权过户手续。合同签订后，被告张敏辉向原告戴银亭共支付55万元（含5万元定金及50万元房款）。在办理过户手续时，双方亦签订了南京市存量房买卖合同。
2014年4月18日，原告戴银亭向两被告出具声明一份，要求乙方张敏辉在接到通知后拾个工作日内自筹资金补足房贷，否则按乙方张敏辉违约处理，原告将向法院提起诉讼，向乙方主张5万元违约金、所欠购房款417000元及其他经济损失。两被告均在该声明上签字确认已收到。
2014年5月4日，原告戴银亭（甲方）与被告张敏辉（乙方）、壹加贰不动产经纪公司（丙方）签订补充协议一份，载明：“乙方通过丙方公司购买甲方位于南京市雨花台区共青团路二村＊幢＊＊＊室房屋，现因乙方个人信用问题导致无法贷款付清全款给甲方，经三方友好协商，现甲方按照司法程序流程将此房屋权属重新归还到原告名下，对于此事宜三方都无异议，乙方自愿承担所有相关违约责任并支付甲方一定金额的违约金（具体金额未定），特此证明”。
审理中，原被告双方均同意解除合同，被告张敏辉同意将房屋重新过户给原告并承担50000元违约金。庭审中，原告戴银亭又提供其与案外人郑祖文的房地产买卖合同及声明各一份，主张其在出售房屋后即购买了郑祖文的位于本市雨花台区共青团路三村＊幢＊＊＊室的房屋，因被告张敏辉未付清全款，导致其对卖房人郑祖文违约，需支付违约金50000元。同时，原告戴银亭当庭陈述与郑祖文的房屋买卖合同中约定的违约金50000元尚未实际支付。
以上事实有房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、声明、补充协议、房地产买卖合同、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，原、被告均应按约履行，恪守合同义务。被告张敏辉因自身原因未能付清全款，致合同无法履行，应承担违约责任。因无证据证明被告壹加贰不动产经纪公司存在违约行为，对原告要求被告壹加贰不动产经纪公司承担违约责任本院不予支持。原被告双方签订补充协议，协商一致解除合同，本院予以确认。原告主张违约金100000元，被告认可违约金50000元，因合同约定违约金为50000元，对原告主张超出部分本院不予支持，本院确认被告张敏辉应支付原告戴银亭违约金50000元。因双方已协商一致解除合同，被告张敏辉应协助原告戴银亭办理房屋所有权变更登记手续并承担办理房屋所有权变更登记过程中产生的费用，同时原告应返还被告张敏辉购房款55万元（含定金50000元），原告主张定金50000元不予返还，因违约金与定金条款只能选择适用，原告已主张违约金，则定金50000元应予返还。原告戴银亭应返还的购房款与被告张敏辉应支付的违约金相冲抵，原告戴银亭应返还被告张敏辉50万元。原告戴银亭主张被告支付其再次出售房屋将会产生的二套房税款10000元及购买其他房屋需支付他人的违约金50000元，因上述费用均未实际产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告戴银亭与被告张敏辉、壹加贰不动产经纪公司签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》。
二、被告张敏辉于本判决生效之日起三十日内协助原告戴银亭办理房屋所有权变更登记手续，并承担办理房屋所有权变更登记过程中产生的所有费用。
三、原告戴银亭于本判决生效之日起三十日内返还被告张敏辉购房款500000元（已扣除被告张敏辉应支付原告戴银亭的违约金50000元）。
四、驳回原告戴银亭对被告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的诉讼请求。
五、驳回原告戴银亭的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费3500元减半收取1750元，由被告张敏辉负担（原告戴银亭已预付全部，待被告履行义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3500元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。）
代理审判员 程媛
二〇一四年七月三十日
见习书记员 王歆