辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2716号
上诉人(原审原告)：王茜，女，1977年8月15日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏积德，辽宁东亚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：朗城房地产开发（大连）有限公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：欧毅豪，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯智，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人王茜因与被上诉人朗城房地产开发（大连）有限公司（以下简称朗城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初7313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王茜上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原判没有对上诉人的诉讼请求进行审理。2、被上诉人红线内部的工程竣工验收于2016年9月29日才完成，比合同约定的交房期限，迟延近一年。原判却以”因红线外市政配套设施未完工影响到项目的施工及交付使用”为由，将被上诉人的违约责任免除，是在为被上诉人的违约责任进行开脱。3、原判未对被上诉人何时向市政有关单位申请管网接驳时间问题进行审查，未对市政管网何时开始施工、何时结束及涉及到本案延期多少时日为合理期限等事项进行审查。4、根据被上诉人的证据显示，涉及到红线外市政配套设施未完工、接通的只有雨水管网，而雨水管网是否完工、接通都不会影响到房屋的使用问题。至于污水管网因堵塞需要维修及自来水临时供水等问题，都是开发企业经常遇到的、完全可以自行解决的问题，不会是影响到需要延期交房的无法解决的问题。5、双方约定的交房条件是五方联合验收，市政管道设施配套是否完备，并不是合同约定的交房条件。提出要求交付的房屋必须是管道设施完备、具备使用功能的权利人是上诉人。在上诉人没有对房屋的使用功能提出异议的情况下，被上诉人应当按照合同约定，将质量合格的房屋交付给上诉人即可。市政管网的配套与否，与房屋质量没有必然联系，也就不能成为被上诉人延期交房的抗辩事由。6、本案中，当被上诉人利用市政管网堵塞等事由进行抗辩时，原审法院应该考量，被上诉人是否在已经为市政管网的安装维修预留了充分的合理时间的前提下，提前向市政有关部门申请接驳；在东港指挥部及自来水集团已经给予解决方案时，被上诉人是否为了减少延期交房的时间，而采取了必要的、最大限度的补救措施。
朗城公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、原判已经认定案涉项目是因为市政配套迟延接通导致被上诉人逾期交房，不应该是被上诉人的责任，并认定了合同条款关于非出卖人原因造成的延期，被上诉人可以据实延期交房的约定对双方具有拘束力，且对相关证据及指挥部的相关函件均予以认可并作为证据采信。原判虽然存在笔误，但并不影响案件实体和法律关系的认定和处理。一审判决结果正确。2、案涉房屋迟延交付及案涉项目幕墙等工程迟延完工系市政配套工程接通延误所致，而非被上诉人自身原因所致，被上诉人不应对此承担任何责任。3、即使案涉主体工程已完工，但因案涉项目市政污水管线、自来水管线、雨水管线均未接通，导致案涉房屋及所在项目无法排放雨水、污水，实际上被上诉人也无法向上诉人交付房屋。根据合同约定，被上诉人有权据实予以延期。
王茜向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交房违约金87000元（自2015年11月1日起至2016年11月14日止，计350天，2485692元×万分之一）；二、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年9月13日，原告王茜与被告朗城房地产开发（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》（含补充协议），约定原告购买被告开发建设的位于大连市中山区X路X区C04地块”X一期”第X幢6单元22层1号房屋，建筑面积125.54平方米，房款总计2485692元。合同第八条约定，被告应当在2015年10月31日前，将案涉房屋交付给原告使用，交付条件为经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格。同时合同第八条约定：”......如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为或法律法规或国家经济政策的变化；3．市政配套的批准安装导致的延误”。并在合同第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，逾期不超过九十日，出卖人按日支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日，除支付违约金外，买受人有权解除合同。双方签订的《补充协议》第三条第七款还约定：除《商品房买卖合同》第八条中所述情形外，其他非出卖人原因造成的延期，出卖人也可据实对商品房交付日期予以延期。
合同签订后，原告按约于2014年7月29日付清了全部购房款，被告却未按约定的时间交付房屋。2015年12月1日，大连港东部地区搬迁改造指挥部（下称”指挥部”）向被告致以《关于C04地块项目雨污水管网接入市政管网的复函》，称：贵司来函《关于大连市X区C04地块（朗廷酒店）项目污废水及雨水接入市政管网的问题》已收悉，我部对来函中提到的问题高度重视，并回复如下：1、关于污水管网情况：关于珠玉街污水管线疏通问题，我部于2015年10月28日致函大连市排水处，商请尽快解决珠玉街污水管线堵塞问题。市排水处于2015年11月24日回函：已查明堵塞原因及责任单位，并由市排水处正在组织抢修。但未说明具体解决时间。2、关于雨水管网情况：东港商务区红线范围内排洪暗渠已全部完工，人民东路以西暗渠将由相关主管单位负责修建。至于暗渠内渣土问题，贵司来函认为是市政道路施工或人行步道施工时掉落井内，但在道路验收时并未发现此问题。此外，贵司长期占有珠玉街人行步道作为材料堆放场地，将回填土直接堆放于珠玉街暗渠上方，有部分渣土通过雨水篦子或井盖掉落进暗渠，请贵司协助将暗渠内渣土清除，以便尽快解决C04地块项目排水问题。2016年1月15日，”指挥部”向被告致以《关于大连东港区C04地块项目自来水及污水接入时间的复函》，称：贵司来函《关于大连市东港区C04地块项目自来水及污水何时具备接通条件的函》已收悉，对来函中提到自来水及市政污水暂不具备接入条件的问题，我部高度重视并回复如下：一、关于污水管线接驳问题：贵司于2015年12月至函我部，提出2016年1月下旬C04地块项目将向业主交付使用，但由于市政污水管线存在淤堵问题，导致交房存在隐患。为此，我部于2015年12月24日请大连惠通管道疏通公司对人民东路污水管线进行疏通，疏通时发现管道塌陷，需要另行开挖维修，维修施工费用约15万元，该维修项目施工需要履行政府采购程序。因此，我部于2016年1月6日启动施工采购程序，履行程序时间预计45天。但招标完成后正值农历春节，施工单位已放假，春节后才能进行施工，因此，我部预计最晚于2016年4月底前完成该段污水管线维修工作，届时贵司可以正常接驳市政污水管网。二、关于自来水管线接驳问题：贵司在进行自来水管线接驳时，需要对人民东路道路进行开挖施工，该段道路为城市的主干路。目前大连天气气温不利于道路恢复施工，若此时开挖道路进行管线施工，难以保证道路恢复质量。因此，我部建议贵司于2016年3月中旬再进行道路挖掘施工。2016年3月29日，”指挥部”向被告致以《关于东港区C04地块项目雨水接入市政管网的复函》，称：我部接到贵司来函《关于东港区C04地块项目雨水接入市政管网的问题》，对来函中提到雨水接入问题高度重视。现将有关情况回复如下：按照规划设计，C04地块周边雨水管网汇入至东港四号暗渠内，之后向西流入人民东路西侧市政暗渠内，最终流入大海。人民东路西侧市政暗渠位于东港红线范围外，由市政部门负责组织修建。由于该段暗渠未施工完毕，导致东港四号暗渠内雨水无法排出，进而导致C04地块周边雨水无法排出。为了解决贵司来函中提出的问题，我部将会把问题反馈给市政部门，也请贵司与市政部门联系了解暗渠工程进展，以便尽快解决C04地块周边排水问题。
2016年4月15日，大连市自来水集团有限公司向被告出具《关于东港”X酒店”项目临时供水方案》，称：贵公司开发建设的朗廷酒店项目位于东港区C04地块，即三横和三纵路口交叉口的西南侧。经我集团公司了解，目前由于东港区域自来水管网工程项目中管廊内管线施工没有完成，导致贵司项目供水DN30mm管线内没有水源。现东港区供水主要依靠万达公馆和国会中心供水的DN500mm管线接出的DN200mm管线临时供水。因贵公司曾多次与我集团公司沟通，我司给出的供水设计方案为：由人民路延伸段DN500mm管线接出一条DN300mm管线跨过人民路现有管廊与三纵路南侧DN300mm管线联络，并将三纵和四横路未施工管线完成，为贵公司项目供水。鉴于贵公司上述项目无法等到东港区域自来水管网工程完成正式供水再交房，请贵公司自行承担费用实施供水工程，待东港区域自来水管网工程项目中管廊管线施工完后，再接入正式供水管网。即市政自来水管线未施工完毕，大连市自来水集团直至2016年4月15日才给出临时供水方案。
经查2011年1月16日、2015年9月11日，被告按规定缴纳城市基础设施配套费。
诉讼期间，案涉项目经被告组织设计单位、监理单位、施工单位验收合格并出具了《工程竣工验收报告》。被告向原告发送《交房通知书》。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王茜与被告朗城房地产开发（大连）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同的约定全面履行自己的合同义务。
原告按约定履行交付购房款的义务后，被告未按约定的时间交付房屋，本应承担原告所主张解除购房合同并支付违约金的法律后果，但因双方除在购房合同和补充协议中明确约定逾期交房九十日后买受人有权解除合同并要求出卖方支付违约金外，同时还约定因市政配套的批准安装等非出卖人原因造成的延期，被告可据实延期。该约定系双方真实意思表示，不损害社会公共利益，也不违反法律、法规强制性规定，对双方均具有约束力。
被告按规定缴纳城市基础设施配套费，履行了房地产开发企业对相关基础设施配套的义务。”指挥部”多次发给被告的复函均记载相关基础设施配套未予完成的内容，证实双方合同中所约定”非出卖人原因造成延期”情形的客观存在。案涉项目确因红线外市政配套设施未能完工、接通影响到项目的施工及交付使用。
关于指挥部出具的复函效力问题，原告所提供”组织机构代码证”和”企业查询情况回执”虽显示”指挥部”有效期截止2015年8月17日，但根据被告提供的大连市人民政府2016年5月27日《大连市人民政府办公厅关于大连东港商务区开发建设管理工作主体单位变更有关事宜的通知》，及2016年6月27日大连日报《我市倒排工期打造亲海空间》，证明指挥部由设在市土地储备中心调整为设在大连东港商务区开发建设管理有限公司，且仍对外进行东港商务区相关工作，指挥部仍然存在，其出具的复函可以做为客观反映东港商务区相关配套进展情况的证据采以采信。据此，一审判决：驳回原告王茜的诉讼请求。案件受理费1980元，由原告王茜负担。
本院二审期间，上诉人王茜在陈述上诉理由时曾主张被上诉人未足额缴纳基础设施配套费用。针对此点上诉理由，被上诉人提交案涉项目一期总技术经济指标一览表以证明被上诉人已经按照一期规划建筑面积足额缴纳基础设施配套费。上诉人对该证据真实性没有异议，但对证明事项有异议，其后又表示将此点上诉理由撤回，不作为上诉理由提出。本院认为，上诉人其后撤回此点上诉理由，即表示认可一审查明的被上诉人按规定缴纳城市基础设施配套费的事实，被上诉人提交的该份证据与本案二审已没有关联性，故二审中对该份证据内容不予表述。
本院二审查明，1.《商品房买卖合同》签订后，王茜于2014年7月29日向朗城公司支付了案涉房屋首付款1285692元，于2014年12月4日以向中国工商银行股份有限公司大连市分行大连沙河口支行按揭贷款方式向朗城公司支付剩余房款120万元。2.朗城公司于2016年10月2日向王茜邮寄送达《商品房交付使用通知书》，王茜于2016年10月14日接收案涉房屋，并在《商品房钥匙接收确认单》上签字。3.业已发生法律效力的本院（2017）辽02民终2061号民事判决查明：”2016年被上诉人（即朗城公司）曾向案涉小区业主金国强出具关于X项目交付进度的说明，载明：'该房屋因市政配套原因导致未能在合同约定的期限内交付，经我公司全力协调，有关部门于2016年3月18日完成了市政污水管线维修工作，我公司于2016年3月29日办理完毕污水管线接驳及相关手续；此外，在本项目周边自来水配套管网建成时间仍未确定的情况下，为解决本项目自来水的正式供水问题，我公司采取了从人民路管线接驳自来水的供水方案，并承担了本应由政府承担的红线外的管网配套建设费用，已于2016年6月22日接通开栓，取得了自来水的正式供水手续，后续的相关竣工验收手续正在积极办理之中，若再无其他政府方面的原因影响，预计于2016年8月中下旬正式向您交付房屋......'”。上述事实有业经举证、质证及本院审查的《销售不动产统一发票》、《中国工商银行个人贷款凭证》、《商品房交付使用通知书》、《商品房钥匙接收确认单》及询问笔录、本院（2017）辽02民终2061号民事判决在卷为凭，应予采信。对一审查明的其他事实本院二审予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。上诉人在双方约定的房屋交付日期前已经履行完毕交付房款的义务，被上诉人本应按照约定交付房屋。因被上诉人未按合同约定的时间交付房屋，上诉人以此为由主张被上诉人承担逾期交房违约责任，被上诉人以”市政配套的批准安装导致的延误”作为抗辩理由，故本案的争议焦点为上诉人主张的被上诉人承担逾期交房违约责任的理由是否成立。《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2015年10月31日前，将案涉房屋交付给上诉人使用，交付条件为经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格。同时第八条还约定：......如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为或法律法规或国家经济政策的变化；3.市政配套的批准安装导致的延误。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被上诉人提交2015年12月1日指挥部出具的《关于C04地块项目雨污水管网接入市政管网的复函》、2016年1月15日出具的《关于大连东港区C04地块项目自来水及污水接入时间的复函》、2016年3月29日出具的《关于东港区C04地块项目雨水接入市政管网的复函》、2016年4月15日大连市自来水集团有限公司出具的《关于东港”X酒店”项目临时供水方案》，可证明系因污水管线维修、雨水管线接入、自来水管线接驳等原因影响案涉房屋所在的楼盘的施工及交付，符合合同第八条约定的可延期交房的特殊情形（市政配套的批准安装导致的延误），被上诉人可据此予以延期交房，该行为不构成违约，故上诉人提出的被上诉人应承担逾期交房责任的主张不能成立，不予支持。
关于上诉人主张原判未对其诉讼请求进行审理一节，本案中作为购房人的上诉人未要求解除合同，仅要求被上诉人给付逾期交房违约金，原审判决虽在论理部分围绕本案是否存在解除购房合同的情形进行分析、阐述，但不论购房人提出解除购房合同的主张还是提出支付逾期交房违约金的主张，应审查的焦点问题均为本案是否存在”市政配套的批准安装导致的延误”的情形。虽然原审判决在论理部分有瑕疵，但不影响判决结果的正确性。本院对原审论理瑕疵之处予以纠正。
关于上诉人称红线内工程竣工验收时间晚于约定的交房期限，故即使不存在污水管线等问题，被上诉人仍无法按期交房一节，指挥部于2015年12月1日出具的《关于C04地块项目雨污水管网接入市政管网的复函》载明”朗城公司，贵司来函《关于大连市东港区C04地块项目污废水及雨水接入市政管网的问题》已收悉，......1、关于污水管网情况：关于珠玉街污水管线疏通问题，我部于2015年10月28日致函大连市排水处，商请尽快解决珠玉街污水管线堵塞问题。市排水处于2015年11月24日回函：已查明堵塞原因及责任单位，并由市排水处正在组织抢修，但未说明具体解决时间......”，而合同约定的交付房屋的时间为2015年10月31日前，可见在合同约定的交房时间届满之前，被上诉人即已就污水、雨水管线等市政配套问题上报至指挥部，请求予以解决。后指挥部又多次就自来水、污水管线的接驳问题出具函件，结合函件的内容，无论被上诉人在合同约定的交房时间之前是否施工完毕，因市政配套设施未能完工、接通等都会影响案涉楼盘的交付使用。
关于上诉人主张的应对被上诉人向市政有关单位申请管网接驳时间等问题进行审查，以确定涉及到本案的交房时间是否合理一节，依据被上诉人曾向案涉小区业主金国强出具的《关于X项目交付进度的说明》载明内容，关于管网接驳时间被上诉人曾作出说明，即案涉小区市政污水管线的维修于2016年3月18日结束，被上诉人于2016年3月29日办理完毕污水管线接驳及相关手续，自来水管线替代方案于2016年6月22日接通开栓。同时结合该说明及2016年4月15日大连市自来水集团有限公司向被上诉人出具的《关于东港”X酒店”项目临时供水方案》载明内容，在周边自来水配套管网建成时间未确定的情况下，为解决自来水的供水问题，被上诉人自行承担费用实施部分供水工程。该行为防止了损失的进一步扩大，使得自来水配套问题解决的时间提前，在自来水配套问题解决后，还需完成后续的验收手续等，才可交付房屋，在被上诉人作出努力提前完成自来水配套工程的情况下，不能以自来水配套工程的完成时间作为逾期交房的起算点，作出对其不利的解释。
综上所述，王茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1980元（上诉人已预付），由上诉人王茜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王亮
审判员 季烨
审判员 张钱
二〇一八年五月十一日
书记员 宋敏