江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4288号
上诉人（原审原告）王洪建。
委托代理人孙来平、叶志红，江苏马健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡海芝。
委托代理人杨忠华。
委托代理人杨春泉。
上诉人王洪建因与被上诉人蔡海芝房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人王洪建及其委托代理人孙来平、叶志红，被上诉人蔡海芝及其委托代理人杨忠华、杨春泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王洪建原审诉称，2013年4月27日双方在南京中原房地产中介有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定由蔡海芝将位于南京市虎踞关房屋出售给王洪建，合同价款1290000元，2013年4月28日支付定金50000元，2013年5月31日前支付首付款387000元（含定金），买卖双方于2013年5月31日前签订《南京市存量房交易合同》，违约金200000元，等等。合同依法成立后，王洪建于2013年4月28日支付了定金50000元，于2013年5月30日向蔡海芝中国光大银行账户转账汇入337000元。蔡海芝拒绝与王洪建至南京市房管局签订《南京市存量房交易合同》，并于2013年5月31日晚退回了287000元，几日后又退款50000元。蔡海芝拒不履行合同，已构成根本违约。现王洪建诉至法院，请求判决蔡海芝继续履行《房地产买卖中介合同》，与王洪建签订《南京市存量房交易合同》以完成房产过户合同备案程序，指定银行账户以便王洪建支付购房款，并协助王洪建办理南京市虎踞关房屋过户手续，赔偿王洪建违约金200000元，并由蔡海芝承担本案诉讼费用。
蔡海芝原审辩称，一、王洪建与中介公司共同欺诈蔡海芝。涉案房屋系蔡海芝及丈夫的共同财产。王洪建与中介公司在没有告知蔡海芝需蔡海芝丈夫签字或书面同意的情况下，与蔡海芝签订《房地产买卖中介合同》。签订合同当日，王洪建带来的两名自称中介工作人员未出示身份证明，蔡海芝无法确认合同中中介公司盖章的真实性。该合同要素不全，如第二期房款支付方式和时间不明，缺少合同终止或解除条款，争议解决方式约定不清等。根据合同法第五十二条规定，该合同应为无效合同。涉案合同是格式条款，加重蔡海芝责任，免除王洪建及中介公司的责任，显失公平。根据《南京市存量房网上交易细则》，因该中介合同存在权利瑕疵，侵犯了财产共有人处分财产的权利，应按规定终止交易并注销该合同。二、蔡海芝在2013年5月17日向王洪建提出需要在签订《南京市存量房交易合同》中明确的七条条款内容，蔡海芝非常有诚意与王洪建签订合同。同时，也表明蔡海芝正在履行《房地产买卖中介合同》，并与王洪建协商签订《南京市存量房交易合同》事宜。相反系王洪建不同意该七条条款，也没任何协商意见，故意拖延签订《南京市存量房交易合同》。王洪建因担心按此七条条款内容签约后无法履行付款义务，就故意不签约，等拖过了2013年5月31日再行诉至法院称蔡海芝拒绝签订合同，此系王洪建恶人先告状，企图把责任推给蔡海芝。王洪建与中介公司勾结，设圈套陷害蔡海芝，共同诬告蔡海芝，企图诈骗蔡海芝的违约金，同时为中介公司在今后向蔡海芝索要中介费埋下伏笔，以达到己方诈骗转嫁中介费的目的。王洪建和中介公司利用中介的专业性和蔡海芝无卖房经验，欺诈蔡海芝签订不公平的房地产买卖中介合同，企图诈骗蔡海芝的违约金。蔡海芝无违约行为，不同意承担违约金，诉讼费应由王洪建自行承担。三、根据涉案合同约定，王洪建与蔡海芝之间的纠纷应由合同签订的三方自行协商或由工商行政管理部门调解不成后，王洪建才可向人民法院起诉。王洪建未按合同约定的争议解决方式处理，应当驳回王洪建的起诉。
原审法院经审理查明，本案所涉座落于南京市鼓楼区虎踞关房屋，系混合结构，建筑面积68.87平方米，登记产权人为蔡海芝。
2013年4月27日，蔡海芝与南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司）签订了一份《房地产经纪委托合同》，约定由蔡海芝委托中原中介公司出售涉案房屋，委托期限从2013年4月27日起至2013年5月21日止。
当日，王洪建与蔡海芝在中原中介公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定：由蔡海芝将涉案房屋出售给王洪建，房屋售价为1290000元；王洪建于2013年4月28日向蔡海芝支付购房定金50000元，首付款为387000元（含定金50000元）王洪建于2013年5月31日前支付给蔡海芝，第二期房款902000元王洪建通过自筹资金、银行贷款方式支付，以贷款银行具体放款日为准，产生的相关费用由王洪建承担，双方办理房屋交付时，王洪建向蔡海芝支付尾款1000元；王洪建、蔡海芝均同意在2013年5月31日前签订《南京市存量房交易合同》，办理过户手续时双方应保证办理公证的相关材料已公证，双方接到中原中介公司通知后3个工作日内前往南京市房地产交易中心办理出件手续；蔡海芝应在全款到账前腾空房屋，并书面通知王洪建、中原中介公司办理交付的具体时间；蔡海芝按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，双方交接钥匙，签署房屋交接单，中原中介公司见证签字；王洪建、蔡海芝任何一方无正当理由不履行合同或毁约应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金200000元；等等。
上述房地产买卖中介合同签订后，王洪建于次日分别委托中原中介公司及自行以银行转帐方式向蔡海芝支付了定金共计50000元。2013年5月31日，王洪建再次按约向蔡海芝在光大银行开设的帐号为账户汇款首付款337000元。此后，因双方就合同履行中的付款方式、产权过户、房屋交接等问题产生争议，蔡海芝通过银行汇款陆续向王洪建退回了337000元购房款。王洪建称蔡海芝拒收房款，拒不履行合同，已构成违约，要求其继续履行合同，并配合其办理房屋抵押贷款手续。蔡海芝则称系因王洪建不愿接受其提出的在合同履行过程中需要明确的七条条款内容，导致合同未继续履行。双方各执己见，协商未果，遂形成本讼。
庭审中，蔡海芝为证明已积极履行合同义务，系王洪建违约，提供如下证据：1、《明确如下细节条款》书面材料一份，证明蔡海芝于2013年5月12日告知中原中介公司要求其向王洪建转告该七条意见，蔡海芝称因双方签订的涉案合同未作明确约定，遂提出需在网签合同中明确的七条条款内容，其中包括王洪建贷款不得使用新或老产权证或房屋本身，买房款由王洪建自筹等。2、短信内容三条，证明2013年5月31日蔡海芝再次短信告知王洪建需在签订网签合同中明确的七条条款内容。王洪建于当日回复短信称要求按双方已签订的合同履行。2013年6月7日，蔡海芝再次向王洪建发出短信通知，称王洪建未按约支付首付款，催促王洪建将首付款汇入蔡海芝光大银行账户，账号为，并要求王洪建就其提出的七条条款内容予以明确答复。
经质证，王洪建对蔡海芝证据1的真实性不予认可，且认为该七条条款内容均与双方之间的签订的合同内容不符，该证据与本案无关联性；对证据2，王洪建确认2013年5月31日短信已收到，但认为该七条条款内容与合同约定不符，其不予认可，且从蔡海芝同年6月7日向其发出的短信内容可知，蔡海芝认可的银行账号与王洪建实际汇款的账号完全一致。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
原审法院认为，涉案合同中虽就有关争议解决方式约定了当事人自行协商或由工商行政管理部门调解，但该协商、调解均非法律规定的必经前置程序。故对蔡海芝辩称应驳回王洪建起诉的意见，原审法院不予采纳，王洪建有权就本案争议提起诉讼。
蔡海芝与中原中介公司就本案涉案房屋的出售签订有明确的《房地产经纪委托合同》，且从涉案合同内容来看，该合同中包含王洪建与蔡海芝之间订立房屋买卖合同的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋的登记产权人为蔡海芝，蔡海芝作为该房屋的财产权利人，有权对外签订合同。涉案合同在不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形下，不应被认定为无效。故对蔡海芝辩称涉案合同无效的意见，原审法院不予采纳。
王洪建与蔡海芝于2013年4月27日签订的合同中，对第二期房款的付款方式既有自筹资金，又有银行贷款。原审法院认为，支付购房款系王洪建的合同义务，但从该条款内容来看，对于王洪建履行第二期房款的支付方式系约定不明。故对于王洪建认为蔡海芝必须同意其以办理涉案房屋抵押贷款方式筹集第二期购房款的意见，原审法院不予采纳。蔡海芝于2013年5月31日约定的签订《南京市存量房交易合同》之日前，明确提出要求王洪建第二期房款的付款方式为自筹资金，但王洪建未予以同意。在此情形下，双方之间合同未继续履行的责任不在蔡海芝。在双方之间就第二期购房款的支付方式未达成一致协商意见之前，王洪建要求蔡海芝继续履行合同并承担违约责任，无合同及法律依据。故对王洪建诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王洪建的诉讼请求。一审案件受理费减半收取9105元，由王洪建负担。
王洪建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。首先，合同中第二期付款方式约定明确。双方合同中约定第二期付款方式：自筹、银行贷款，约定贷款以银行具体放款日为准，产生的费用由乙方负担。且双方还约定了按照《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）中约定的房款支付方式及期限。原审法院认定双方第二期付款方式约定不明确，没有事实依据。假如双方合同对第二期付款约定不明，且达不成补充意见，应按合同法第61、62条规定来处理，也不可能导致涉案合同不能履行。其次，被上诉人违约事实原审法院未查明。被上诉人在合同约定的时间收到上诉人支付的首付款后，分多次退还至上诉人帐户，却一直声称上诉人未按合同约定支付首付款。被上诉人在收到首付款后按约定应签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理过户手续，被上诉人一直拒绝配合办理，已构成严重违约。二、原审法院程序违法。原审法院遗漏了必要的诉讼当事人，原审中上诉人追加了中介公司作为第三人，原审法院未明确答复，即作出判决。上诉人一审诉讼请求未涉及涉案房屋第二期房款支付，原审法院的判决超出了上诉人的诉讼范围。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或查明事实改判支持上诉人原审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人蔡海芝辩称，原审法院认定事实清楚，经两次开庭已查明，违约责任并不在被上诉人，被上诉人认为第二期款付款方式只有上诉人自筹资金，银行贷款是上诉人与中介趁我方不在意偷偷操作的，被上诉人不予认可，被上诉人明确要求上诉人自筹房款，并在5月31日之前付清房款，上诉人违约应由上诉人承担全部违约责任。双方签订的中介合同显失公平，签订合同现场的条件很恶劣，光线不充足，无法看清条款，上诉人与中介公司恶意串通，损害被上诉人利益，涉案中介合同应属无效合同，请求二审法院确认双方签订的中介买卖合同无效。
对原审已查明的事实，上诉人认为，原审法院查明上诉人向被上诉人账户汇款时间错误，应是2013年5月30日。被上诉人将收取的首付款退回的具体时间与每笔金额未查清。漏查了上诉人5月14日邮寄函件给被上诉人，要求被上诉人提供支付首付款的银行账户，但该邮件被上诉人拒收以及被上诉人未按合同约定履行义务严重违约的事实。
被上诉人认为，原审查明事实部分引用合同约定“被告按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，双方交接钥匙，签署房屋交接单，中原中介公司见证签字”与事实不符，合同上所写只是格式条款，并非双方真实约定。
对双方当事人不持异议的事实，本院经审查属实予以确认。
二审另查明，被上诉人将其银行帐户告诉了中介，上诉人按中介提供的帐户，将首付款按双方合同约定数额汇至被上诉人蔡海芝光大银行账户（账号为），被上诉人于2013年5月31日分多笔将首付款退回上诉人账户，并在之后多次发短信催促上诉人支付首付款，上诉人回短信称首付款已付。二审庭审中，被上诉人承诺上诉人如能在庭审当日一小时内一次性足额付款，被上诉人愿意按原合同约定履行，并当庭提交了催款通知。上诉人表示其房款已准备在银行，需要经一定时间去开本票。休庭后，上诉人至银行开本票，当日上午十一点五十分上诉人按双方合同约定数额开具了银行本票并交到法庭。继续开庭后，被上诉人称上诉人未能在其限定的一小时内备足房款，其不同意继续履行原合同，并当庭提交收回催款通知申请。
二审审理中，上诉人明确表示其在本案中起诉要求被上诉人履行合同，如对方不履行合同义务或法院判决双方不再履行买卖合同，则其要求对方承担违约金。
上述事实有上诉人提交的银行汇款、退款凭证，被上诉人提交的催款通知、收回催款通知申请及二审开庭笔录等在卷证实。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行过程中，被上诉人单方要求变更合同约定内容，在双方未达成一致意见的前提下，应按原合同约定履行。上诉人按合同约定将首付款付至被上诉人帐户，被上诉人未按交易流程签订网签合同并办理过户手续，而是将首付款退回，却又声称未收到首付款，被上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于双方争议的第二期房款的给付时间，合同中约定了自筹、银行贷款两种付款方式，该约定是否属约定不明，并导致合同不能履行的问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同中约定两种以上履行方式，履行义务一方当事人有权选择合同约定中的任何一种履行方式进行履行，被上诉人要求上诉人以现金方式支付第二期房款，与合同约定不符，合同未能继续履行的责任不在上诉人。二审庭审中，被上诉人承诺，如上诉人能在1小时内足额支付房款，其愿意继续履行原合同，上诉人当庭表示愿意一次性当庭支付购房款，并从银行开具了与总房款一致的银行本票。被上诉人却当庭反悔，以上诉人提供本票超过其限定的1小时为由不愿意继续履行该合同。上诉人的履行并未损害被上诉人的利益，亦未增加被上诉人的义务，被上诉人拒绝履行其承诺没有法律依据，本院不予支持。上诉人在二审中已明确表示，其只在对方当事人不履行合同或法院判决对方不履合同，才要求被上诉人承担违约金，现本院已确认本案所涉合同应当继续履行，故对上诉人被上诉人承担违约金的请求不予支持。
综上，二审中，因上诉人提交新证据证明在履行涉案房屋买卖合同中被上诉人构成违约，双方应继续履行该房屋买卖合同，原审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4110号民事判决；
二、王洪建于本判决生效之日起十日内向蔡海芝支付购房款1240000元；蔡海芝于本判决生效之日起十日内协助王洪建办理涉案房屋过户、交接手续。
三、驳回王洪建其它诉讼请求。
一审案件受理费减半收取9105元，由王洪建负担1223元，蔡海芝负担7882元。二审案件受理费18210元，由上诉人王洪建负担2445元，被上诉人蔡海芝负担15765元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 孙雪松