广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1133号
上诉人（一审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。
法定代表人：文强，董事长。
委托代理人：谢蕃襄，该公司法工室职员。
委托代理人：唐绍萍，该公司法工室职员。
被上诉人（一审原告）朱蔓。
委托代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人朱蔓商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人国凯公司的委托代理人谢蕃襄、唐绍萍，被上诉人朱蔓的委托代理人谢添骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：朱蔓与国凯公司于2004年12月6日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：朱蔓购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼×号房，建筑面积44.54㎡，购房价款总额为101559元；合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2005年3月30日前，将经验收合格的商品房交付朱蔓（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，朱蔓向国凯公司交付了101559元购房款。
一审另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”
一审法院审理认为：朱蔓与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱蔓已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故朱蔓请求国凯公司继续履行为朱蔓办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。
关于国凯公司是否应为朱蔓办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为朱蔓办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助朱蔓办理房产权属证书。故朱蔓请求由国凯公司为朱蔓办理房屋产权证书，理据不足，不予支持；但国凯公司应履行协助义务，协助朱蔓办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。
对于朱蔓请求的逾期报备案违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于本案涉案房屋交付的时间，双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月30日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月30日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼办理商品房现售备案证明，已构成违约，朱蔓请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。
对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年3月30日交付房屋给朱蔓，合同约定的办理报备的期限至2006年3月30日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款101559元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止。
对于朱蔓请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出朱蔓的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后壹年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后，故而要求朱蔓在起诉之前自行确定国凯公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，朱蔓请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，朱蔓之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助朱蔓办理房屋权属证书；二、国凯公司向朱蔓支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼×号房逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款101559元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回朱蔓的其他诉讼请求。一审案件受理费408元，由国凯公司负担。
上诉人国凯公司上诉称：一、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。双方签订的合同第十五条关于产权登记约定“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”虽然合同第十五条规定的“取得《商品房销售许可证》”需经的综合验收这一行政许可程序在合同履行过程中取消，但据房产管理部门规定，商品房办理房屋所有权证的必经前置程序是开发商取得《商品房现售备案证明》，而按规定取得《商品房现售备案证明》又必须竣工验收、绿化、道路、消防等各单项经验收合格，可见综合验收的取消只是行政审批程序上的变更，不影响该条款实质内容的执行，也不因此损害双方当事人的权益。据此，合同约定的国凯公司“将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务的期限应理解为国凯公司办理《商品房现售备案证明》过程中各个单项经验收合格，并取得《商品房现售备案证明》后再为被上诉人提供资料备案供被上诉人办理个人《房屋所有权证书》。上诉人在履行合同过程中正是按合同的约定来执行的，故上诉人不存在违约行为。
二、被上诉人诉请的逾期报备案违约金的请求已超过诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被上诉人在起诉状中，对逾期报备违约金的计算从交房90天后开始，意即被上诉人认为上诉人自此开始违约，故本案逾期报备违约金请求权的诉讼时效期间应从交房90天后计算两年。而被上诉人未提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故其直至2013年5月7日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效。
三、合同约定的逾期报备违约金过高。被上诉人诉请的是逾期报备违约金，而非逾期交房违约金，于被上诉人而言，并无实际损失，按合同约定，被上诉人主张的违约金高达合同标的物总额的27%，明显过高。请求二审法院予以适当减少。国凯公司上诉请求撤销一审判决第一项，并依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱蔓答辩称：一、被上诉人起诉要求上诉人办理报备案义务以及要求支付违约金的请求均没有超过诉讼时效。被上诉人起诉的违约金是基于在物权期待权的基础上产生的，上诉人的违约行为一直在持续，至今已长达10年之久，作为业主来说违约金每天都在增加，数额是不确定的。根据诉讼时效司法解释的规定，在债权没有确定的情况下，可以在债权确定的当天计算时效。上诉人在取得商品房销售许可证的那天才是上诉人完成报备案义务的时间，此时才开始计算诉讼时效，因为在这一天被上诉人的债权才确定。
二、双方签订的合同第15条的约定违反了相关法律规定，是属于无效的约定。该约定将前义务作为后义务的起算时间，是违反法律规定的，如果按照该条款明显诉讼时效还未开始计算，该条款侵犯了被上诉人的合法权益，应属于无效条款。根据最高人民法院相关司法解释，上诉人应当在交房后90日内完成报备案义务，违约金应当从第91天开始计算，一审法院考虑到原合同第15条约定了1年的时间，最终认定违约金从交房后1年开始计算，是比较公平合理的。
双方当事人争议焦点是：一、上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为？二、双方合同约定的违约金是否过高，应否予以调整？如需调整，应当如何调整？三、被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效？
上诉人国凯公司在二审期间提交本院（2012）南市民一终字第2139号民事判决，用以证明被上诉人诉请的逾期报备案的违约金请求权已经超过诉讼时效。
被上诉人朱蔓对国凯公司二审提交的证据质证认为，对该判决的真实性、合法性无异议，但该判决是国凯公司开发的其他小区与业主产生的纠纷，上诉人不能以该判例要求法院按此判决内容审理本案。
对国凯公司二审提交的证据，本院认为，该判决是本院对国凯公司开发的其他小区与业主产生的纠纷，与本案并无关联性，且该判决查明的事实也与本案并不一致，故国凯公司以该判决证明本案中被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采纳。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别”。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
一、关于上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国凯公司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，上诉人与被上诉人双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月30日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月30日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼办理商品房现售备案证明，国凯公司已构成违约，被上诉人请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，应予以支持。
二、关于双方合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上诉主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金系对合同履行的一种保证，除弥补守约方的损失外，也包含对违约方一定的惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国凯公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而国凯公司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。
三、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于国凯公司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国凯公司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国凯公司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国凯公司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，故国凯公司主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在国凯公司交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对违约金的计算亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判408元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 邓 杰
审判员 肖燕青
二〇一五年十月十五日
书记员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。