江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4611号
上诉人（原审原告，反诉被告）：漆强，男，1975年8月22出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡峰，江苏天帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：王正安，男，1970年10月15日出生，汉族，户籍所在地宿迁市宿豫区，现住沭阳县。
委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
上诉人漆强因与被上诉人王正安房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初7612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
漆强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判漆强支付的违约金数额为以36万元为基数，自2017年5月27日起按照银行同期贷款利息计算至还清之日。事实和理由：漆强认可未支付36万元购房款构成违约，应该向王正安支付违约金。但对于支付违约金的数额，漆强认为，一审程序违法，一审判决的违约金数额过高，且在审理中一审法院未对违约金调整予以释明。首先，双方约定的违约金132000元，为全部购房款660000元的20%，故漆强因逾期支付36万元购房款而承担132000元违约金明显显失公平，一审应对双方约定的违约金进行调整。其次，请求调整违约金可以以抗辩的方式提出，漆强主张合同目的无法实现，主张解除合同，其请求中已经包括了对违约金调整的抗辩。再次，本案中，王正安并没有因漆强逾期付款产生损失，依据相关规定，双方约定的违约金远大于王正安的实际损失，一审法院依法应对违约金调整向漆强释明，或可以直接释明并改判。漆强逾期付款是因在给付300000元购房款后发现不能更改房屋备案合同，也无法取得房屋所有权，其才未在合同约定时间内给付剩余购房款。即使逾期，也只是逾期两个月，王正安的损失最多就是余款36万元的同期银行贷款利息。
被上诉人王正安辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
漆强向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋转让合同；2.判令王正安返还漆强购房款300000元，支付违约金132000元，另赔偿漆强损失物业费3360元、中介费6000元。
王正安向一审法院反诉请求：漆强支付购房款360000元，并承担违约金132000元。
一审经审理查明：2016年5月6日，王正安与案外人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）签订了《商品房买卖合同》，约定王正安以427459元价格购买万顺公司开发的万顺帝景天成2幢1805号房屋,房款已一次性付清。合同第八条约定交付期限为2017年12月31日，交付条件为该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记约定，出卖人（万顺公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。该份合同于2016年5月17日经房管部门备案。
2017年4月24日，漆强、王正安签订了《宿迁市房屋转让合同》，约定漆强以660000元价格向王正安购买涉案房屋。合同第五条约定违约责任：“买卖合同签字确认后，如乙方（漆强）中途违约，按购房总价20%赔偿甲方（王正安），如甲方中途违约，按总房款20%作为赔偿并退还首付款给乙方……”。合同补充说明部分约定：“上述房屋暂无房产证，已备案，双方协商由乙方自行更改备案合同，其中办理费用由乙方承担，甲方必须提供所需材料，配合乙方办理上述房屋备案所需手续及所需材料。剩余房款360000元于2017年5月25日前一次性付清。（注）：甲方提供材料协助办理，若因甲方造成备案不能进行，甲方承担一切违约责任。由于乙方合同更改备案出现问题，由乙方承担一切违约责任……”。同日，漆强向王正安支付第一笔购房款300000元，王正安向漆强交付《商品房买卖合同》及购房发票。
一审另查明：2017年5月份，漆强交纳了涉案房屋2016年至2018年的物业费，共计3360元。
一审法院归纳本案的争议焦点为：1.漆强能否以无法更改王正安与案外人万顺公司签订的已经房管部门备案的《商品房买卖合同》为由要求解除其与王正安签订的房屋买卖合同；2.漆强以顺序履行抗辩权为由拒付剩余房款360000元能否成立。
关于第一个争议焦点，漆强与王正安签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。商品房预售合同登记备案是指商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案，是政府为了保护房屋买受人的权益而对房屋出售人作出的行政管理行为。商品房买卖合同是否登记备案并非双方之间房屋买卖合同的生效要件，对涉案房屋的物权是否变动也不产生任何影响，漆强以无法更改王正安与案外人万顺公司签订的已经房管部门备案的《商品房买卖合同》为由要求解除其与王正安签订的房屋买卖合同无法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方之间为房屋买卖法律关系，漆强作为买受人，应按约定向王正安履行支付房款义务；王正安作为房屋的出卖人，应当向买受人即漆强履行交付标的物，并转移标的物所有权的义务。因涉案的房屋为不动产，王正安的交付义务不仅限于将房屋交付漆强使用、交付合同、购房发票等材料，还应包含协助漆强办理所有权转移登记的过户手续。双方约定剩余房款360000元的付款期限为2017年5月25日前，而王正安与案外人万顺公司之间约定房屋交付使用期限为2017年12月31日，办理产权登记手续时间在商品房交付使用后90日内，且该《商品房买卖合同》为漆强持有，漆强对该约定是明知的，故漆强履行支付房款义务在先，王正安履行转移房屋不动产所有权义务在后，漆强又未能提供证据证明其享有中止履行合同约定付款义务的法定事由，漆强的抗辩理由并不能成立，应向王正安承担继续履行支付房款的义务，并按约定支付逾期付款违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第九十四条，第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、驳回漆强的诉讼请求；二、漆强于判决生效之日起十日内向王正安支付购房款360000元及违约金132000元。案件受理费5200元、反诉费4340元，共计9690元，由漆强负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：漆强因逾期支付36万元购房款应向王正安支付的违约金数额如何确定。
本院认为，王正安本案反诉漆强逾期支付36万元购房款，请求漆强承担违约金132000元。审理中，漆强认可其逾期支付购房款，应向王正安支付违约金，故本院对漆强逾期支付购房款应向王正安支付违约金的事实予以确认。根据漆强、王正安签订的《宿迁市房屋买卖合同》约定，如漆强在买卖合同签字后违约，按购房总价66万元的20%即132000元赔付给王正安。因此，依据双方约定，如漆强违约，应向王正安支付违约金132000元。据此，漆强因逾期支付36万元购房款应依约定向王正安支付违约金132000元，结合王正安的反诉请求，本案中漆强支付的违约金数额应为132000元，一审判决违约金数额正确，本院依法予以维持。
漆强上诉称双方约定的违约金数额过高，应予调整为36万元的同期银行贷款利息。违约方应对违约金约定过高的主张承担举证责任。根据非违约方王正安的陈述，因漆强逾期付款给其造成了让利、房屋增值、资金周转损失共计40余万元，而漆强作为违约方，虽然主张约定的违约金过高，也否认王正安主张的损失，但其对约定的违约金过高并未提供证据予以证明，故本院对漆强关于调整违约金的主张不予支持。
综上，上诉人漆强的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2940元，由上诉人漆强负担。
本判决为终审判决。
审判长 程黎明
审判员 庄云扉
审判员 吴振环
二〇一八年二月十二日
书记员 王南淳
第8页/共8页