河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终2009号
上诉人（原审被告）：李小芬，女，1980年8月20日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翟小惠，女，1977年1月28日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托代理人：胡海龙，河南名人律师事务所律师。
上诉人李小芬因与被上诉人翟小惠租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2015）魏半民初字第00751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李小芬及其委托代理人李水建、被上诉人翟小惠的委托代理人胡海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李小芬上诉请求：请求依法撤销（2015）魏半民初字第00751号民事判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院采信证据有失公正。1、本案中，被上诉人虽提供了商品房买卖合同及收款收据，但并非在房管部门备案的正式合同，且结合本案中该房产早已抵押给银行并办他项权利证书的情况来看，许昌金都房地产有限公司（以下简称“金都房地产”）和被上诉人之间的买卖合同并未得到银行同意，因此应为无效或等待抵押权人浦发银行追认的效力待定合同，而一审认定涉案房屋的实际所有人为原告翟小惠的做法过于草率。2、一审法院对涉案房屋他项权利证书视而不见、只字不提的做法明显对上诉人不公平。3、本案系租赁合同纠纷，争议焦点在于被上诉人对本案争议房屋是否有使用收益处分的权利，也就是被上诉人对本案争议房屋是否享有物权。根据物权法等相关规定，不动产物权需依法登记才发生效力。涉案房屋的权属登记情况才是认定谁对本案涉案房屋享有物权的唯一证据。一审法院认为上诉人提出的“涉案房屋权属登记情况和本案缺乏关联性，不予采信”的做法是有失公正的。二、一审判决认定事实错误。1、翟小惠仅享有对金都房地产的债权，而非使用收益及处分的物权。涉案房屋已抵押给浦发银行，翟小惠截止到一审判决时没有也不可能对本案涉案房屋享有物权，债权是不能够直接产生对不动产收受租金的收益权利的。2、一审法院认为“因金都房地产涉嫌经济犯罪现公司不再开展经营业务，争议的商铺无法办理过户登记手续，翟小惠对此并无过错”系认定事实错误。翟小惠是于2014年7月8日就购买了本案涉案房产并实际占有，当时金都房地产正常经营中，不存在因涉嫌犯罪停业情形。不办过户唯一的解释就是翟小惠明知该房产存在抵押，仍然未经抵押权人银行的同意私下同金都房地产签订购房协议，因此对于该房屋无法办理过户登记一事，翟小惠是明知的、是有过错的。3、一审法院认为“许昌市中级人民法院在申请人梁丽荣申请执行金都房地产民间借贷纠纷一案中，因翟小惠凭20号商铺的买卖合同等提出异议，该院审查后作出执行裁定书，认可本案争议的20号商铺系原告翟小惠所有”是明显的认定事实错误，且违背常理。事实上是申请执行人梁丽荣认为该房产存在纠纷和麻烦于是向中级人民法院提出放弃了对该房产的执行申请，于是法院就对该房产不再执行。三、金都房地产和翟小惠的房屋买卖协议是无效协议或等待抵押权人追认的效力待定协议。翟小惠不是涉案房屋所有权人无权收取上诉人房租。四、涉案房屋的所有权人金都房地产的法人、股东及相关负责人因涉嫌刑事犯罪皆被公安机关逮捕，公司处在停业状态。本案需查清的事实因涉及刑事犯罪案件无法查清，根据先刑后民的原则，应先将本案中止审理，待刑事案件审结后恢复审理。
被上诉人翟小惠辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。二、该涉案房屋系被上诉人翟小惠购买所得并支付了对价，翟小惠与金都房地产之间的买卖行为合法有效，且金都房地产已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人依法享有该房屋的物权，虽然该房屋暂时无法登记，但并不能影响该房屋的物权归属，以及被上诉人对该房屋享有的占有、使用、收益的权利。三、上诉人承租该涉案房屋就应支付相应的租金，而且一审已查明上诉人在此前已经向被上诉人支付过租金的事实。四、上诉人所称的抵押权以及无法办理所有权证与本案无关，且均不能抵扣被上诉人对该房屋的事实物权，因此应依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人翟小惠向一审法院起诉请求：判令李小芬立即向翟小惠支付2015年10月21日至2016年4月期间共半年的房租40000元（肆万元整）。诉讼费由李小芬承担。
一审法院认定事实：2013年4月26日，出租人金都房地产作为甲方，承租人郭鹏娟作为乙方，双方签订房屋租赁合同，郭鹏娟承租该公司开发的位于许昌市学院路东侧城××楼××商铺（面积约102.19平方米），租赁期限为2013年4月27日至2015年4月26日。2013年10月21日，翟小惠与该公司签订房屋买卖合同一份，约定该公司将上述商铺以总价168万元的价格出售，翟小惠于2013年10月21日支付房款130万元整，下余38万元于2014年7月10日前补齐。后翟小惠将上述房款按照约定支付完毕，该公司于2014年7月8日向翟小惠出具168万元的房款收据。因当时金都房地产与郭鹏娟的租赁合同未到期，且郭鹏娟已经告知公司要将该房屋转租，为了获取房款优惠，翟小惠同意将商品房买卖合同的签订日期写为2013年10月21日，并同意由金都房地产收取该房屋自2013年10月至2014年10月20日的租金，来冲抵翟小惠购房的优惠。2014年10月14日，经翟小惠同意，郭鹏娟与李小芬签订转让协议，郭鹏娟将城标尚郡20号商铺所有设备，以26万元的价格转租给李小芬。后李小芬作为乙方，翟小惠作为甲方，双方就上述商铺签订房屋租赁合同一份。因李小芬是从承租人郭鹏娟手中转租而来，为了与房屋销售合同签订时间一致，且不与曾已经收取过郭鹏娟租金的期间产生冲突、二次收取费用，双方将合同期间故意签订为2013年10月21日，主要内容约定如下“：一、乙方同意租赁甲方在学院路城标尚郡小区门口门面房一套。二、该房屋租赁用途为烟酒超市。三、房屋租赁期自2013年10月21日至2018年4月27日。2013年10月21日至2014年10月20日房租一次付清40000.00元。2014年10月21日至2015年4月26日租金为30000.00元。2015年4月27日至2016年4月26日全年房租款为98800.00元，以98800.00元为依据，房租每年递增10%。”该份租赁合同实际签订日期及开始执行时间应为2014年10月21日之后。双方口头约定半年交纳一次房租。上述合同签订后，李小芬向翟小惠交纳2014年10月21日至2015年4月26日租金为30000.00元，且交付20000元押金。后李小芬因经营困难，多次找翟小惠商量降低租金，后双方达成口头协议，约定年租金减少为8万元。后李小芬向翟小惠交纳2015年4月27日至2015年10月26日共计6个月的租金40000元。另查，李小芬在承租该商铺后因经营烟酒业务需要办理营业执照，因无法使用郭鹏娟的原营业执照，找到翟小惠，让其帮忙拟定一份房屋租赁合同便于其办理执照使用。因翟小惠的上述房产无法办理过户手续，翟小惠便参照公司与郭鹏娟签订的租赁合同经电子扫描改动后交给李小芬办理营业执照使用。后李小芬持有上述合同于2014年11月17日在半截河工商所办理了“许昌市东城区佳烨生活便利店”，性质为个体工商户。现争议商铺由李小芬使用经营上述超市。因金都房地产涉嫌经济犯罪现公司不再开展经营业务，争议的商铺无法办理过户登记手续。许昌市中级人民法院因申请人梁丽荣申请执行该公司等被执行人民间借贷纠纷一案中，曾于2014年12月5日作出查封争议商铺的公告，后翟小惠将该商铺的买卖合同、收款收据交给执行法院并提出异议。该院审查后作出的以房产抵债的执行裁定书，认可本案争议的20号商铺系翟小惠所有，不再执行本案的争议房产。翟小惠也撤回执行异议申请。后李小芬以涉案房产没有房产证及该房屋所有人仍为金都房地产为由，不再向翟小惠支付2015年10月27日至2016年4月26日的下余租金40000元，翟小惠诉至该院，遂引起本案纠纷。一审法院认为，关于本案争议商铺的所有权性质应如何认定。争议商铺系翟小惠于2014年7月8日从金都房地产以总价款168万元所购买，并实际占有该房屋，因金都房地产的原因导致该商铺无法办理登记备案和过户，翟小惠对此并没有过错，故应认定翟小惠对争议的商铺享有所有权、对该房屋享有使用、收益和处分的权利。李小芬辩称的翟小惠不是争议商铺所有权人的意见，理由不力，证据不足，该院不予支持。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。翟小惠作为出租方将房屋租赁给承租人李小芬使用，承租人李小芬应承担支付租金的义务，李小芬拒不交纳2015年10月27日至2016年4月26日租金40000元的行为已经构成违约，应承担本案支付租金的民事责任。翟小惠的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。判决：判决生效之日三日内，李小芬支付翟小惠2015年10月27日至2016年4月26日的房屋租金40000元整。案件受理费800元，由李小芬负担。
本院二审期间，上诉人李小芬围绕上诉请求依法提交以下证据，浦发银行许昌分行他项权利证书，证明双方争议的房屋已经抵押给上海浦发银行许昌分行，该房屋买卖是违法的，是无效的。被上诉人翟小惠对上述证据的质证意见是，该证据系复印件，真实性有异议，该证据形成于2014年6月10日，并非是新证据，在庭审中上诉人将该证据提交到法院，说明上诉人有能力在一审庭审前取得该证据，而且该证据不属于人民法院依职权调取的范畴，虽然该房屋办有他项权证，但并不影响该房屋处分的权能，根据现行买卖合同司法解释，只要支付了对价，交付了房屋，就应当认可购买人对房屋享有的物权。本院对上诉人提供的证据认定如下：该房他项权证与本案争议的租赁合同效力无关，本院不予采信。被上诉人翟小惠未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者经过所有权人授权，否则租赁合同即为无效的规定，因此，本案的争议焦点系双方的租赁合同是否有效，而非翟小惠对争议房屋是否享有物权。翟小惠与李小芬均具备完全民事行为能力，合同是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，租赁标的物并非法律法规禁止出租，因此租赁合同合法有效，李小芬应按照合同约定履行自己支付房租的义务。李小芬关于金都房地产与翟小惠之间的买卖合同无效或效力待定，翟小惠无权收取房租的上诉理由均不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人李小芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李延波
审 判 员 胡乔琳
代理审判员 陈 晖
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 杨京京