湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01854号
原告（反诉被告）：武汉和信物业管理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区奥林花园1号商网二楼。
法定代表人：李晓山，该公司经理。
委托代理人：马剑伟、赵高梅，湖北敏讷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐涛。
委托代理人：吴艳丽，系徐涛配偶。
武汉和信物业管理有限公司（以下简称和信物业）与徐涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理，徐涛于2015年9月2日提出反诉，本院依法受理。后因徐涛申请并基于本案案情原因，本院于2015年9月14日作出（2015）鄂武经开民初字第01854号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。后本院依法组成由代理审判员甘磊担任审判长，与人民陪审员鲁建国、人民陪审员章礼华参加的合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告和信物业的委托代理人马剑伟、赵高梅，被告徐涛的委托代理人吴艳丽，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和信物业本诉诉称：原告和信物业作为人信奥林花园小区的物业服务公司，与被告徐涛及该小区业主委员会签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《奥林花园物业服务合同》等物业服务合同。根据上述物业服务合同约定，徐涛应按时向和信物业缴纳物业管理服务费，但是经和信物业多次催缴，徐涛均不予缴纳。截止到2015年4月30日，徐涛累计拖欠和信物业物业管理服务费人民币6，482.8元、违约金人民币6，082.09元，共计人民币12，564.89元。徐涛的上述行为严重违反了协议约定，侵害了和信物业的合法权益。和信物业为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、徐涛支付和信物业物业管理服务费人民币6，482.8元、违约金人民币6，082.09元（计算至2015年4月30日）；2、本案诉讼费由徐涛承担。
徐涛针对本诉答辩称：1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，和信物业应对其具有物业服务资质、全面履行了物业合同约定、物业收费标准合法进行举证。本案中和信物业未提交营业执照、资质证书证明其具备物业服务资质；未提交证据证实其全面履行物业合同约定的综合管理、安全管理、环境管理、共用部位、共用设施修缮管理、外包、年检服务管理标准；未提交证据证实其物业收费标准从0.65元上涨至0.7元经业主代表和业主委员会评估达到物业合同第三部分中的物业服务标准，未提交全体业主的《业主调查表》等资料证明0.7元上涨至0.8元经过大多数业主同意且程序合法。2、和信物业未能全面履行物业合同，徐涛拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为。一是综合管理违约，主要有未将小区车辆档案交与业委会备查，导致大量不是小区业主的车辆放入小区，造成车辆管理混乱，和信物业的客服、秩序、保洁等人员未达到最低人数要求，并且未要求在岗亭等物业办公场所悬挂照片，将奥林花园和人信太子湾的保安混用；二是安全管理违约，涉案小区除1、2、3、7、9号大门外，其余大门基本上无人值守，在合同约定开放时间外未锁定大门，造成安全隐患，违反合同约定单方面增加地下车库的停车收费标准，致使地下车库部分空置，对购买车库的业主没有要求其将车停进车库，与外来车辆一起形成车辆乱停乱放的状态，进而毁坏绿化，给老人、孩子带来安全隐患；三是环境管理违约，和信物业未按照合同约定将小区绿化外包给具备城市园林绿化二级资质及以上企业，绿化人员资质及人数严重不足，导致小区绿化服务花了钱却没有达到应有的效果，商铺管理混乱，商铺在走廊堆放杂物、私自向小区开门、私自安置抽油烟机污染外墙，均没有得到有效管理，建筑垃圾未在合同约定的期限内清除，架空层未按照合同约定清理；四是共同部位、共同设施修缮管理违约，小区的公共照明设施、监控系统，未达到合同约定的完好率要求且未在修复期限内及时维修，甚至以节约用电为由将车行道、围墙的灯人为关闭，对小区安全造成极大隐患，未按照合同约定每年对小区铁、木公共设施一次打磨、刷漆、刷油，使得业委会决定动用维修基金对围栏进行刷漆，预算金额20万，仅此一项和信物业就违反合同少支付了约60万；五是外包、年检服务管理违约，未将绿化及电梯外包企业外包服务合同报业委会备案，外包合同的服务标准及受托企业的信息未在小区全年公示，造成业主、业委会也无法对外包企业的服务标准进行监督。3、和信物业纵容他人在小区侵权。和信物业是由奥林花园小区业主聘请的，其理应为奥林花园业主服务，然而在2007年湖北人信违法改建奥林花园小区27、28间的大门，破坏步行街长椅、花坛、台阶等附属设施时，和信物业没有尽到管理职责及时制止。2010年湖北人信再次侵权，未经业主大会同意违法将奥林花园围墙拆除，变更成大门，用于人信太子湾的商业营销，物业再次没有履行管理职责。2015年市政工程在28栋东头施工，施工方案没有按照合同约定在小区公示，徐涛曾就此事向和信物业反应，要求此施工向业委会报批，并安排人员在旁监督施工，和信物业的工作人员断然拒绝，至今该施工场地绿化被大面积毁坏、电线管道破损，无人处理。4、两次物业费收费标准调涨均不具有合法性。两次调涨物业管理费的收费标准，物业均没有依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定同业委会签订补充协议，且物业费收费标准0.65元调涨至0.7元，没有证据证明经业主代表和业主委员会的评估达到调价的前置条件；物业费收费标准0.7元调涨至0.8元，物业没有提交《业主调查表》证明《业主调查统计表》的真实性，涨价程序的合法性，在（2012）鄂武汉中民再中字第00027号一案中，类似的统计数据武汉市中院是要求核实《业主调查表》，和信物业没有举证证实其已经按照法院判决予以核查，2014年物业违反合同擅自提高地下车库租金，也不具有合法性。综上，徐涛要求和信物业先按照约定履行合同，徐涛再按照质价相符的原则支付物业费。
徐涛反诉诉称：和信物业未按照合同约定全面履行物业服务，一是因和信物业管理不善，导致案外人湖北人信房地产开发有限公司多次在小区侵权，给业主造成安全隐患，增加额外物业费用；二是和信物业未按照合同约定全面履行综合管理、安全管理、环境管理、公共部位公共设施修缮管理之合同义务；三是和信物业两次收费标准上调不合法。故徐涛提出反诉，请求法院：1、确认和信物业未全面履行物业服务合同；2、判决被反诉人限期履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条一（一）4项对全体业主进行满意度调查，征求意见不低于入户总数的80%的约定；3、判决和信物业期限履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条一（二）7项将本小区车辆、车位档案电子版及纸质版交与奥林花园业委会备查之约定；4.判决和信物业限期履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条一（四）1项关于物业服务人员最低人数设置不低于下限之约定；5、判决和信物业期限履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条三（三）5项关于绿化苗木死亡补种同样植物之约定；6、判决和信物业期限履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条四（一）2项关于公共照明设备完好率90%以上，灯泡损坏后7日内进行灯泡更换之约定，将小区损坏了的路灯、地灯、楼道照明灯修复；7、确认和信物业未履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第四条四（一）7项关于小区的铁、木公共设施每年一次打磨、刷漆、刷油之约定，判决补偿相关金额支付给武汉市奥林花园小区业主委员会；8.判决和信物业限期履行《武汉市奥林花园小区物业服务合同》第十五条（一）关于和信物业应将绿化、电梯维修委托事项与受托企业签订合同的服务标准部分及受托企业的信息在小区内全年公示之约定；9、判决确认奥林花园小区2010年7月1日至2012年6月30日物业服务收费标准由0.65元／平方米／月调涨至0.70元／平方米／月无效；10、判决确认奥林花园小区2013年10月1日至2015年6月30日物业服务费收费标准由0.70元／平方米／月调涨至0.80元／平方米／月无效；11、判令和信物业因不履行合同约定，赔偿人民币8，278元；12、判令和信物业承担全部诉讼费用。
和信物业针对反诉辩称：1、徐涛非1-8反诉请求的主体，该部分请求应当由业委会提出；2、徐涛以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费于法无据，和信物业提供的物业服务包括共用部分公用设施的修缮管理、安全管理、环境管理等众多服务内容，奥林花园小区收费标准较武汉其他地区标准明显偏低，徐涛应当结合实际考虑物业收费标准，与其享受的物业服务，不能以点概面否定和信物业的服务；3、双方签订的前期物业服务管理协议及和信物业与业委会签订的奥林花园物业服务合同、武汉市奥林花园小区物业服务合同对徐涛具有约束力，徐涛应当支付物业费及违约金，和信物业作为具有合法资质的物业服务企业，自徐涛入住小区以来，和信物业为其提供物业服务至今，徐涛予以接受，和信物业与徐涛及业委会先后签订上述3份物业服务合同，明确约定了合同履行每个阶段的物业费及违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条，和信物业与徐涛之间形成物业服务合同关系，徐涛承担物业费及违约金符合法律规定，业委会下发的2013年业务字18号公告决定自2013年10月1日起物业费每平方上涨0.1元，根据《物业管理条例》第十二条，该公告是业委会的决定，对小区业主具有约束力，针对徐涛反诉请求11条，需要其提供计算依据及标准；4、徐涛提出湖北人信对其侵权，法院已经处理，与和信物业无关。
和信物业为支持其本诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1、武汉市商品房买卖合同：证明徐涛是奥林花园小区28-1-402号房屋所有权人；
证据2、《前期物业管理服务协议》、《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》：证明和信物业是奥林花园小区的物业服务公司，与徐涛及奥林花园业主委员会先后签订了《前期物业管理服务协议》、《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，徐涛应按照约定，及时足额向和信物业缴纳物业管理费；
证据3、（2013年）业委字第18号公告：证明物业费收取标准的调整得到业主的认可并实际实施。
徐涛为支持其本诉抗辩理由及反诉请求，向本院提交如下证据：证据1、《中华人民共和国房屋所有权证》：证明徐涛是武汉经济技术开发区奥林花园小区28-1-402号房屋所有权人；
证据2、《奥林花园物业服务合同》；
证据3、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》
证据2-3证明：徐涛是奥林花园小区的业主，和信物业应按照合同约定物业服务标准提供物业服务，应承担合同义务；和信物业应按照合同约定标准收取物业管理费；
证据4、27栋西侧顶头商铺门照片：证明奥林花园小区不是合同约定的封闭管理，他人可通过商铺无需刷卡进入小区；
证据5、2015年3月4日、3月5日、3月6日奥林花园6号门无人值守照片、2015年8月22日奥林花园5、6号门无人值守照片、2015年8月26日奥林花园5、6、8、10号门无人值守照片：证明奥林花园不是所有大门按合同约定时间内专人值守；
证据6、2015年6月18日车辆在草坪停车照片、2015年8月26日车辆在草坪停车和附近车位照片、2015年9月1日奥林大道上、28栋休闲区域乱停车照片；
证据7、2015年3月13日新华网报道《2014年武汉市人均存款5.7万，每四户有一辆汽车》；
证据6-7证明：奥林大道、绿化带、休闲区域经常有车辆停放；车辆管理不善造成草坪等绿化破坏；奥林花园小区车位和车库数量基本满足业主停车需要，和信物业为获取额外利润，违反合同约定允许非小区业主停车，造成车辆停放混乱。
证据8、2015年1月9日商业门廊、架空层杂物堆放照片、2015年8月26日架空层杂物堆放照片、2015年9月1日商业门杂物堆放、违法安装抽油烟机照片：证明商业门廊杂物占道并未得到管理；架空层未按照合同约定定期清理、打扫；28栋楼下商业门廊违法安装抽油烟机，油渍污染外墙，未得到管理；
证据9、2015年1月9日树木砍伐照片、2015年8月26日树木砍伐照片、2015年9月1日28栋周围树木死亡未补种现状照片、2015年9月1日28栋周围树木因非专业修剪，长势欠佳照片：证明绿化苗木死亡未按合同约定补种；非专业修剪造成树木长势欠佳；
证据10、2015年9月1日28栋周围地灯照片：证明28栋周围地灯设备损坏后，未按合同约定及时修理保证照明；
证据11、2015年4月23日28栋东头施工照片、2015年9月1日施工场地现状照片：证明2015年4月23日市政施工挖掘造成奥林花园小区管道破损、绿化毁坏，直至9月1日都未恢复原状；
证据12、2015年1月9日、9月1日围墙铁锈、木质公共设施腐烂照片：证明奥林花园小区的铁、木公共设施没有按照合同约定每年刷漆、刷油造成毁坏；
证据13、2015年8月18日《奥林花园小区公共栏杆维修招标公告》：证明奥林花园小区约有7600平方米栏杆（非展开）需做防腐维修（刷涂油漆），其中有部分局部锈蚀需要修补，有约1000米长栏杆需更新全新栏杆；
证据14、2013年6月22日《关于28、29栋之间十余米长廊被毁坏要求恢复的意见书》：证明28、29栋之间长廊由于木质设施未刷油正常维护而腐烂，被拆毁后长期未得到恢复，成为随意停车场所，28栋业主联名书面要求和信物业进行恢复；
证据15、（2012）鄂武汉中民再终字第00027号民事判决书：证明《公告》（2013年）业委字第18号公告真实性需要业主调查表来予以证明；法院判决确认湖北人信房地产公司在奥林花园小区侵权事实成立，侵权补偿为人民币5，000元；
证据16、奥林花园小区三期规划图：证明奥林花园小区规划55号楼旁没有大门，是小区围墙，湖北人信房地产公司再次侵权违法变更为10号门；
证据17、2014年10月19日武汉奥林花园业委会《告知书》：证明和信物业违反物业合同约定调涨地下车库租金，奥林花园业委会不接受该做法；
证据18、（2015）鄂武经开民初字第00038号《庭审笔录》：证明2013年10月1日将多层的物业服务费调整至0.8元每平方米，奥林花园小区业委会没有与和信物业签订相关协议；
证据19、2013年11月18日武汉奥林花园业委会致武汉和信物业公司奥林花园物业服务中心《函》；
证据20、2014年1月15日武汉奥林花园业委会《告楼长书》；
证据19-20证明：和信物业为掩盖湖北人信房地产公司与自身侵权事实，多次组织人员撕毁业委会公示的文件；
证据21、2010年6月5日《奥林花园业委会与和信物业管理公司关于小区存在问题的会议纪要》；
证据22、2011年4月11日《奥林花园业委会致武汉和信物业管理有限公司的沟通函》及附件《奥林花园业主综合意见》
证据23、2014年8月8日武汉市奥林花园小区业委会致和信物业公司《函》；
证据21-23证明：奥林花园小区业主委员会多次就和信物业违反物业合同约定的问题，要求其整改。
证据24、奥林花园《业主同意签名表》：证明该表载明由于小区外围护栏多年一直没有进行养护，多数栏杆锈蚀、漆皮脱落，业委会准备动用小区收益维修（刷漆）预算20万元。
经庭审质证，徐涛对和信物业提交的证据1无异议；对证据2、证据3真实性无异议；但认为证据2中前期物业管理协议并无徐涛签名，且根据协议约定物业收费标准为0.65元／月.平方米，此外和信物业并未按照合同约定全面履行了物业服务；认为证据3中内容的真实性需要以业主调查表予以核实，在无业主大会决议的情况下，以业委会公告的形式涨价不合法，即使涨价有合理理由也得签订补充协议或直接征得全体业主同意。
和信物业对徐涛提交的证据1、证据15无异议；对证据2、3、18真实性无异议，但认为证据2、3不能证明徐涛即是奥林花园业主，且该证据证明了徐涛不是该组证据中的合同当事人，其无权根据该合同提起诉请，证据18不能达到徐涛的证明目的。对其他各证据，和信物业认为：证据4无法反映商铺具体位置且静态照片无法说明是否封闭管理，证据5无法确定是奥林花园小区且静态照片无法判断门岗有无值守，证据6、7无法判断车辆停放位置及车辆所有权人是否为小区业主，且车辆停放由小区业主本人决定，业主不配合物业管理而非物业管理失职；证据8、9、10静态照片无法判断物业是否对相关区域进行打扫，即使该照片真实相关权利应向实际侵权人主张，证据11真实性无法判断，即使真实也应向实际侵权人主张权利，证据12真实性无法判断，即使真实，铁、木腐朽也非未刷油刷漆单一原因所致，对铁、木刷漆刷油根据证据13也应由业委会动用公共维修基金解决，证据13无原件不予质证，即使真实也与和信物业无关，证据14真实性无法核实，即使真实对签名人是否为28栋业主徐涛并未进一步举证证实，证据16规划图形成时间无法判断，且该证据与和信物业无关，证据17系业委会向业主发放的告知书，与和信物业无关，证据19、20无法证明是和信物业人员将其撕毁的事实；证据21、22、23系复印件不予质证，证据24仅是28栋部分业主签署，是否应当维修不应仅由28栋业主决定。
对徐涛提出异议的证据，本院认为，前期物业服务协议系《业户手册》的一部分，该手册尾页载明对手册全部内容知晓并遵守，尾页落款处有“徐涛”签名，徐涛未举证证实该签名非其所签写，故本院认定前期物业服务协议系徐涛真实意思表示，属于双方当事人合约；徐涛当庭陈述其实际居住于奥林花园小区，该小区系核心物业提供服务，因此本院认为徐涛接受了和信物业的基本物业服务，对徐涛质证认为和信物业未能证实其全面履行了物业合同约定，和信物业当庭也表明其服务并未完全按照合同履行，故本院认为徐涛的该部分质证意见部分成立；关于实际收费标准高于约定标准及18号公告合法性问题，本院认为徐涛在与和信物业签订前期物业管理协议中已经约定为0.8元／平方.月（第一年0.5元／平方米.月），实际收费标准并未超过故而有效，而业委会作为业主代表机构，其所作公告对全体业主具有普遍约约束力，且在其他判决中法院仅要求业委会进一步调查并作出决定，徐涛并未提交反证证实业委会进一步调查后取消该公告所决定内容，故本院对该证据予以采信。
对于和信物业提出异议的证据，本院认为，徐涛系奥林花园小区业主这一事实在原被告的证据1中已经得到证实，而徐涛是否可基于证据3、4提出诉讼涉及到主体法律资格问题，本院在综合审查意见中进行认证。证据5、6、8、9、10、11、12虽然系静态照片，但从本案前期送达可以确定拍摄于奥林花园小区，和信物业对位置是否属于奥林花园小区的怀疑意见不成立，结合和信物业陈述其未全面根据合同履约的意见及本院在该小区开展司法活动所见事实之生活观察，本院对相关照片上反映的拍摄时的取景的真实性予以认可，相关照片不存在故意编辑修改或有摆拍问题，但不排除取证选择性拍摄的问题，故相关照片证据不能证实物业管理违约行为是瞬间状态还是持续状态，以及可能存在的选择性拍摄问题使得本院对和信物业违约严重程度无法做出具体判断，车辆停放混乱、苗木绿化毁损、照明及监控设施障碍、小区内开挖、铁木结构的腐朽等照片反映的事实，与和信物业监管不到位有关，但并非导致出现上述问题的唯一原因，故本院认为和信物业的违约行为是存在问题的充分条件，但不构成必然条件，故对徐涛举证的照片部分采信；证据7新闻报道本身的主观性使得其在无其他证据佐证情况下，不具备证明力，此外该证据反映的是武汉市全市的一个大体估值，而司法审查是面向具体事实，故徐涛以该报道并结合小区户数推论小区车位足够使用的事实不得成立；证据13虽系复印件和信物业认为需要查看原件，本院认为基于物业公司与业委会的合同关系其具备查看该证据原件能力，且公告系公开的事实，且和信物业在质证阶段提到根据该公告说明维修义务是业委会承担，故本院对该证据记载的信息真实性及证明目的予以认可；证据14系复印件且签字人员均未到庭接受询问调查，根据该证据记载信息，徐涛应进一步举证证实和信物业是否实际对该意见予以回应或者在未回应下是否向公安机关报案以及未回复未报案的合理解释，故对该证据本院不予认可；证据15关于湖北人信侵权事实、调查表程序瑕疵需要核实问题，均为相关判决审理意见，人民法院据以生效文书之证据系生效文书的主文，故本院对该组证据判令湖北人信赔偿金额事实予以认可，对其他事实因属于判决意见不能作为本案证据使用；证据16经本院核查规划图和现场送达生活观察，徐涛举证所述位置确有开门，但该开门行为本身所涉程序问题和侵权问题与本案无关，本案不作认证；证据17真实性本院予以采信，但就该单一证据无法证明和信物业系违法调价，对业委会不接受的事实予以采信；证据18和信物业认可真实性，证据材料记载信息与徐涛列明的待证事实一致，故对该证据本院予以采信；证据19、20系证据出处人业委会单方陈述，并无其他证据佐证该证据上陈述的物业人员撕毁相关公告的事实，故对该证据本院不予采信；证据21盖有和信物业印章，和信物业未举证证实该印章非其印章，故本院对证据21真实性采信，证据22、23系业委会制作材料且该期间业委会与物业公司之间就小区物业管理问题存在分歧，故对材料形式的客观存在本院予以采信，但两份材料记载的信息无其他证据佐证属实本院不予采信，但结合证据21双方沟通备忘，本院对徐涛所列业委会要求和信物业整改的事实予以采信，其他证明目的不予采信；证据24上签名人员身份及签名本身真实性，徐涛未进一步举证证实，或出具材料存放单位业委会对其来源和签名真实性的证言予以进一步证实，故对该证据本院不予采信。
经审理查明：原告和信物业系开发商湖北人信房地产开发有限公司前期指定委托为武汉经济技术开发区奥林花园小区提供物业服务的公司。被告徐涛系武汉经济技术开发区30r地块奥林花园28-1-402号房产业主，该房屋建筑面积为121.63平方米，徐涛自2009年1月起未缴纳物业服务管理费。2004年11月2日，徐涛在包含《前期物业管理服务协议》在内的《业户手册》上签字，《业户手册》表明在签字确认后业主认同并遵守《业户手册》全部约定。《业户手册》内《前期物业管理服务协议》约定由和信物业为徐涛的上述房屋提供物业管理服务；物业管理费为一季一付，于每季首月15日之前缴清，如遇周末顺延；住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取（首年以0.5元优惠价收取）；甲方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按3‰交纳违约金等内容。2009年7月8日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与和信物业（乙方）签订《奥林花园物业服务合同》，约定乙方按双方约定的物业服务标准为奥林花园小区提供物业服务；物业服务期限为3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多层楼房的物业服务费用为每月每平方米0.65元；乙方服务满一年由业主代表和业主委员会进行评估是否达到第三部分中的物业服务标准，若能达到则多层楼房的物业服务费为每月每平方米0.70元，若不能达到则按上年标准执行；业主应当按月（季度）交纳物业服务费；业主逾期（三个月）以上未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1‰加收违约金等内容。2013年1月12日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与和信物业（乙方）签订《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，约定乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服务费价格为基础，启动管理服务费上浮方案报甲方，甲方根据奥林花园业主大会议事规则采用书面征求意见方式征求业主意见，由奥林花园业主大会决议是否调整物业收费标准；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为应纳费季度第二个月7日前；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当每日按欠费金额的0.9‰的标准向乙方支付违约金等内容。2013年9月28日，奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，载明“现同意从2013年10月1日开始正式按调整后的收费标准执行，新的物业费收费标准全小区多层、小高层、别墅、商铺在现有物业费的基础上每平方上调0.10元”。和信物业在奥林花园小区开展物业服务期间，小区存在门岗无人值守、车辆停放混乱、苗木死亡绿化带毁损、铁木设施腐烂、小区内开挖施工毁坏小区整治环境、照明及监控设施毁损、住户一楼商铺杂物无序堆放、餐饮业油烟等问题，和信物业未按照合约规定进行每年一次满意度测评、将小区车辆及车位档案报备业委会、未将绿化和电梯外包单位合同及资质公示。和信物业当庭陈述，其未严格按照合同约定100%履行合同全部义务。
另查明：2010年3月，包括本案徐涛在内的奥林花园业主将案外人湖北人信房地产开发有限公司诉至法院，法院经审理最终确定案外人在奥林花园小区27-28栋之间拆除原有构筑设施并开设大门的做法侵犯了包括本案徐涛在内等业主的权益，判令案外人湖北人信房地产开发有限公司赔偿包括本案徐涛在内的起诉业主每人人民币5，000元。
再查明：本案中和信物业计算物业费的计费标准为，2009年1月至2009年6月为0.5元／平方米.月，2009年7月至2010年6月为0.65元／平方米.月，2010年7月至2013年9月为0.7元／平方米.月，2013年10月至2015年4月为0.8元／平方米.月。
以上事实，有庭审笔录，和信物业提交的《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》、业委会公告，徐涛提供的《中华人民共和国房屋所有权证》、奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》、照片、（2012）鄂武汉中民再终字第00027号民事判决书、《奥林花园业委会与和信物业管理公司关于小区存在问题的会议纪要》，予以证实。
本院认为：徐涛与和信物业签订的《前期物业管理服务协议》、武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会与和信物业签订的《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，以及奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，除其中违约金条款约定过高应属无效外，其他条款均未违反法律规定，应属有效。和信物业作为奥林花园小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。徐涛作为业主，享受了和信物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。而和信物业在履行物业服务过程中，未能尽职尽责，造成小区公共环境、绿化卫生、车辆停放、设施设备及施工毁损等问题，降低了徐涛的居住生活质量，也带来了安全隐患，这也是徐涛欠缴物业费的根本原因。综合上述考虑，本院认为，和信物业在本案中所主张的违约金因其本身也存在违约行为，本院不予支持。基于和信物业提供了基本的物业服务并考虑其物业服务存在的未能全面履约的事实，本院酌情认定徐涛按80%的比例支付2009年1月1日至2015年4月30日的物业服务费。其中，2009年1月1日至2009年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.50元计算；2009年7月1日至2012年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.65元计算；2012年7月1日至2013年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.7元计算；2013年10月1日至2015年4月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.80元计算。和信物业主张从2010年7月1日至2012年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.70元计算的主张，因和信物业对于合同约定的价格调整前置条件是否符合，即对于是否经业主代表和业主委员会评估达到物业服务标准未能提供证据，该主张本院不予支持。据此，和信物业主张的2009年1月1日至2015年4月30日的物业服务费本金人民币5，069.53元，本院予以支持；原告和信物业主张的上述期间内其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。
关于徐涛反诉和信物业相关诉请，本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，而本案徐涛反诉请求1-8项及支撑1-8项诉求的和信物业未全面履行合同违约的事由都针对小区业主的公共利益和共有权益，应当由全体业主共诉或者通过业主委员会名义提起。徐涛认为其作为小区业主与物业公司之间存在直接的服务与缴费的物业服务合同关系，因此可以单独提起诉讼，若徐涛不能提出诉讼则和信物业应根据合同相对性向业主委员会收取物业费的意见，本院认为，根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其本身不具备独立财产能力，其对外所作之行为需有业主大会或全体业主最终承担责任，本案徐涛作为小区业主，是物业管理服务的实际对象，依法应承担物业缴费义务。当然，要求业主委员会或全体业主基于物业公司未全面履行合同主张违约赔偿责任，在实际操作过程中难度较大，现实性不足，但徐涛作为物业使用人，其因为物业服务不全面所带来的居住利益损失也应当为法院司法审查所关注，物业服务企业理应就服务缺位导致合同违约承担相应的不利后果，而本院在确定和信物业收费总额时所扣减的20%份额及对违约金请求的不予认定，正是基于对徐涛居住利息损失的填补。而徐涛反诉基于和信物业未全面履行合同导致居住便捷利益受损和安全隐患要求赔偿损失人民币5，000元的请求既无法律依据也不合理，其主张和信物业赔偿因新开10号大门增加保安导致其增加额外费用的请求，一方面该项诉求所据以的增加保安的事实并未在本庭予以证实，另一方面在即使增加保安费用事实成立情况下，徐涛未举证证实该费用系由其实际承担或者物业公司自行承担，且其计算损失所依照相关数据均为推论，不具备高度盖然性，故本院对徐涛反诉和信物业赔偿损失人民币8，278元的请求不予支持。
关于徐涛反诉请求确认和信物业两次调价无效的问题。本院认为2010年7月1日的调价行为因和信物业未举证证实其该次调价所依据的合同约定的价格调整前置条件是否成就，故在本案中该调价结果不得作为其收取徐涛物业费的标准，至于该调价行为能否基于其他事由针对其他业主具有约束效力问题，与本案无关，本案不予审查。关于2013年10月1日的调价行为，系业主委员会以公告形式作出，业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出该行为源自业主大会授权，本案中徐涛并未举证证实业主委员会的公告未得到业主大会授权或超越业主大会权利，且该调价行为非和信物业作出，故本院对徐涛确认2013年10月1日调价无效的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、徐涛于本判决生效之日起10日内向武汉和信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费人民币5，069.53元；
二、驳回武汉和信物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回徐涛的反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币114元，反诉受理费人民币50元，合计人民币164元，由武汉和信物业管理有限公司负担人民币64元，由徐涛负担人民币100元。因武汉和信物业管理有限公司已缴纳人民币57元，余款人民币7元于本判决生效之日起三日内交至本院，因徐涛已缴纳人民币50元，余款人民币50元于本判决生效之日起三日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 甘 磊
人民陪审员 鲁建国
人民陪审员 章礼华
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 何 诚
附：被告徐涛物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2009.1.1-2009.6.30
364.89
291.91
2009.7.1-2012.6.30
2846.14
2276.91
2012.7.1-2013.9.30
1277.11
1021.69
2013.10.1-2015.4.30
1848.77
1479.02
合计