辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00560号
上诉人（原审被告）：李国权。
上诉人（原审被告）：李椿纪。
二上诉人的委托代理人：＊＊，辽宁宇声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鞍山人民商场有限责任公司，住所地鞍山市铁东区八卦街36号。
法定代表人：李铁良，该公司董事长。
委托代理人：郑旋，该公司员工。
委托代理人：＊＊，辽宁弘扬律师事务所律师。
原审原告鞍山人民商场有限责任公司（以下简称人民商场公司）与原审被告李国权、李椿纪房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2010年11月23日作出（2010）铁东民一初字第363号民事判决，李国权、李椿纪不服该判决，向本院提起上诉，本院以（2011）鞍民一终字第280号民事裁定将该案发回原审法院重审。原审法院于2014年6月23日作出（2011）铁东民一初字第841号民事判决，李国权、李椿纪不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人李椿纪及上诉人李国权、李椿纪的委托代理人王懿，被上诉人人民商场公司的委托代理人郑旋、高滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人民商场公司一审诉称：2005年10月29日，原告与鞍山市王记美食有限公司（以下简称王记）签订了一份租赁协议书，约定：“原告将自有的1107.58平方米的房屋租赁给王记使用，租赁期限为5年，自2005年10月29日至2010年10月28日止，每年租金为20万元整，乙方（王记）应当按时交纳租金，逾期五天以上（含五天）为违约，应当承担违约责任。”该租赁协议第八条约定：“违约方需向守约方支付50万元的违约金，守约方并有权终止合同。”在该房屋租赁协议履行过程中，王记自2008年度（2009年10月28日）起拖欠租金至今，根据协议约定，王记拖欠租金的行为已经构成违约。且王记在经营过程中，擅自使用原告所有的超出租赁协议约定面积的房屋，给原告造成了巨大的经济损失。因此，王记应当按照现行市场价格支付超出租赁协议约定的1107.58平方米以外的没有任何协议约定1000平方米的房屋使用费本息合计360万元。原告多次找到二被告，要求其立即支付拖欠的租金及使用费，均遭到二被告的拒绝。且二被告至今仍然占有该房屋，拒不归还给原告。
原告无奈决定通过诉讼方式维护自身的合法权益，但是原告经过查询工商档案得知，王记于2008年6月4日召开股东会议，通过了解散公司的决议，并于当日成立清算组开始清理公司资产及债权、债务。但是王记在公司清算过程中，违反了《公司法》第一百八十六条之规定，从未书面通知原告（债权人）申报债权。2009年4月14日，王记向工商局递交清算报告，办理了公司注销登记。二被告作为王记清算组成员应共同对原告的全部经济损失承担连带赔偿责任，故请求法院判令：1、二被告赔偿原告房屋租金及违约金90万元以及合同到期后的使用费（依据评估后再确定）；2、二被告赔偿原告超出租赁协议约定的1000平方米的房屋使用费从2005年10月20日至腾房为止（具体数额以评估为计算）；3、二被告立即将房屋返还给原告；4、二被告承担本案的诉讼费用。
二被告一审辨称：本案诉争房屋的所有权人不是原告，该房屋归鞍山市弘发金属材料有限公司所有，原告无权就该房屋主张任何权利。
一审法院审理查明：2005年10月29日鞍山市人民商场作为甲方与鞍山市王记美食有限公司（以下简称王记美食）作为乙方签订了一份租赁协议书，主要约定如下：1、甲方将其名下坐落在鞍山市铁东区南胜利路100号，丘地号为1-11，幢号为186，房号为11的房屋（即本案诉争房屋）中营业面积为1107.58平方米的面积租赁给乙方用于生产经营。2、租赁期限为5年，自2005年10月29日起至2010年10月28日止。3、年租金为人民币20万元，合同生效当日立即支付。以后每年度交付租金时间为期限届满之日前两个月内交付租金（下打租），逾期五天以上（含五天）视为违约。4、违约方需向守约方支付50万元的违约金，守约方有权终止合同和对超出违约金部分的经济损失要求违约方赔偿。
另查，王记美食实际占有、使用本案诉争房屋的全部面积共计3107.58平方米，截止至2010年10月26日，王记美食共给付原告60万元租金，本案诉争房屋现仍由被告占有使用。
另查，2007年11月30日，原告向王记美食发出一份收缴租金通知，要求其于2007年12月5日前将2007年至2008年度1107.58平方米房屋租金20万元给付原告；同时要求其于2007年12月15日前将其占有、使用的另1000平方米房屋（即第二项诉求针对的部分）租金60万元（2005年10月27日至2008年10月28日）给付原告。
再查，受鞍山市铁东区经济发展计划局的委托，辽宁正和资产评估有限公司对鞍山市人民商场的全部资产及负债进行了评估，并于2005年2月8日出具资产估价报告三册，其中第二册的资产评估说明中确定鞍山市人民商场名下的南楼（即本案诉争房屋）房屋所有权证上登记的建筑面积为2566.33平方米，实测建筑面积为3107.58平方米。2005年2月6日，鞍山市铁东区国有资产管理局作出鞍东国资（2005）第1号文件——《关于鞍山市人民商场用资产抵偿职工内欠和经济补偿金的批复》，决定将本案诉争房屋3107.58平方米面积中1246.60平方米的资产作为财产保全，用于偿还职工内欠等428万元。2005年3月1日，鞍山市铁东区经济发展计划局与鞍山人民商场有限责任公司签订了一份《鞍山市人民商场整体产权转让协议》，约定将鞍山市人民商场整体产权转让给原告，原告承担原企业的债权、债务。该协议第八条第一款约定：“受让方承接原企业所有债权债务（包括或有负债）人民商场公会资产用于偿还职工解除身份的经济补偿金、原企业拖欠职工工资、医药费、退休职工取暖费、离休干部的托管费等内欠部分由新公司承担并负责偿还。”
再查，王记美食于2008年6月4日作出股东会决议，全体股东即二被告决定办理公司注销登记；王记美食又于2008年6月5日在辽沈晚报上发布注销公告；并于2008年8月11日向鞍山市工商行政管理局提交一份公司注销登记申请书；又于2009年4月14日出具一份清算报告，表示公司资产已清算完毕，债权和债务已清偿完毕，清算组成员即二被告在该报告末尾处签名。
再查，案外人鞍山市弘发金属材料有限公司于2008年1月16日以侵占房屋纠纷为案由向鞍山市中级人民法院起诉本案原告及王记美食，鞍山市中级人民法院于2008年6月20日作出（2008）鞍民一初字第16号民事判决书，此案被告人民商场不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2008年12月12日作出（2008）辽民一终字第321号民事裁定书，裁定撤销鞍山市中级人民法院（2008）鞍民一初字第16号民事判决书，并将该案发回鞍山市中级人民法院重审。鞍山市中级人民法院于2009年3月11日受理原告鞍山市弘发金属材料有限公司与被告李椿纪、李国权、人民商场侵占房屋纠纷一案，审理后于2009年8月25日作出（2009）鞍民一初字第13号民事裁定书，驳回了原告鞍山市弘发金属材料有限公司的起诉。
还查，2005年4月25日，辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2003）鞍民执字第178号民事裁定书，裁定将被执行人鞍山市人民商场所有的鞍山市铁东区南胜利路100号商业网点1000平方米经鞍山市俊隆房地产评估有限责任公司评估作价290万元折抵给申请执行人鞍山市衣之岛时装有限公司所有。
一审法院认为：依法成立的合同应受法律的保护。鞍山市人民商场与王记美食所签订的租赁协议书是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的。该合同已经明确约定了双方的权利和义务，双方理应依约履行。依据该合同第三条的约定，王记美食每年度应给付鞍山市人民商场租金20万元，但在该协议约定的五年租赁期限内，王记美食只给付鞍山市人民商场及其改制后承担其债权、债务的原告租金60万元，显系违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”而依据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条之规定：“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告……”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条之规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”二被告作为王记美食的股东及清算组成员应将公司解散清算事宜书面通知原告，但其并未履行该义务，因此二被告应承担王记美食的权利和义务。故原告要求二被告给付原告房屋租金40万元的诉讼请求，证据充分，理由正当，依法应予支持。
关于原告请求被告支付租赁协议期满后该1107.58平方米的占有使用费（至被告腾房为止）一节，因被告在租赁合同到期后仍继续占用该房屋，其占用行为造成了原告经济利益的损失，因上次庭审时鞍山方圆房地产土地评估有限公司已出具房地产估价报告书，该报告书显示二被告占用1000平方米面积的房屋损失应按照30.85元／平方米·月的计算标准，且原、被告对该评估标准均未提出异议，同时该评估标准也符合市场行情、较为合理。二被告应从2010年10月29日起按34，168.84元／月（30.85元／平方米·月×1107.58平方米）向原告支付占有使用费直至腾房之日止。
针对原告提出的要求二被告给付原告违约金50万元的诉讼请求，二被告提出该违约金明显高于原告的实际损失，请求法院予以减少的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条之规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据我国合同法的精神，违约金兼具了补偿和惩罚功能，且以补偿为主，惩罚为辅。本案中，鞍山市人民商场与王记美食约定的违约金数额虽系双方在合同中明确约定，属于合同双方当事人的真实意思表示，但该违约金数额已过分高于原告可能存在的损失，故二被告要求调整违约金的主张符合法律规定，可予准许，该院根据公平原则和诚实信用原则，将该违约金酌情调整为30万元人民币。故对原告该诉讼请求，该院予以部分支持。
关于原告提出的要求二被告赔偿原告超出租赁协议约定的1000平方米的房屋使用费的诉讼请求，因鞍山市中级人民法院于2005年4月25日作出了（2003）鞍民执字第178号民事裁定书裁定：将被执行人鞍山市人民商场所有的铁东区南胜利路100号商业网点1000平方米（详见鞍俊房估报字（2005）第004号评估报告）经鞍山俊隆房地产评估有限责任公司经评估作价2，900，000.00元折抵给申请执行人鞍山市衣之岛时装有限公司所有。故原告无权主张该1000平方该房屋使用费，故对于原告该项诉讼请求，该院不予支持。
关于原告提出的要求二被告立即将房屋返还给原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据鞍山市人民商场与王记美食签订的租赁协议书的约定，租赁期限于2010年10月28日止，二被告应于租赁期限届满后倒出协议约定的房屋中1107.58平方米面积返回给原告。因此对原告该诉讼请求，该院予以部分支持。
关于二被告提出的王记美食占用的面积中有1000平方米是原告无法偿还王记美食对其的借款，而以抵债的形式抵给王记美食的，应受法律保护的主张，由于本案的争议内容不涉及到该1000平方米面积的部分，因此对二被告该主张，该院不予支持。
关于二被告所提出的原告不是房屋实际所有权人，也不是租赁合同一方主体，房屋已判给案外人衣之岛的主张，二被告提供的证据无法证明本案租赁协议的诉争房屋部分系衣之岛所有，被告该主张没有事实及法律依据，该院不予支持。据此判决：一、被告李国权、李椿纪于判决书生效之日起十日内给付原告鞍山人民商场有限责任公司房屋租金40万元；二、被告李国权、李椿纪于判决书生效之日起十日内给付原告鞍山人民商场有限责任公司协议约定的1107.58平方米房屋租赁期满后的使用费。（按34，168.84元／月标准。从2010年10月29日起至腾房之日止）；三、被告李国权、李椿纪于判决书生效之日起十日内给付原告鞍山人民商场有限责任公司违约金30万元；四、被告李国权、李椿纪于判决书生效之日起十日内将坐落在鞍山市铁东区南胜利路100号，丘地号为1-11，幢号为186，房号为11的房屋中共计1107.58平方米的面积倒出，返还给原告鞍山人民商场有限责任公司；五、驳回原告鞍山人民商场有限责任公司的其它诉讼请求。如果被告李国权、李椿纪未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27，820元，由原告鞍山市人民商场有限责任公司与被告李国权、李椿纪各承担13，910元（此费用原告缓交，执行时一并扣除）。评估费6800元由原告鞍山市人民商场有限责任公司与被告李国权、李椿纪各承担3400元。
李国权、李春椿纪的上诉理由及请求是：1、原判认定事实不清，适用法律错误。依照《合同法》第二百三十六条规定，在原租赁合同期满后，上诉人继续使用房屋被上诉人未持异议，应视为原租赁合同继续有效，租金应按原租赁协议执行。原审判决上诉人支付房屋租赁期满的使用费没有事实和法律依据。2、原审判决违约金30万元过高，违反法律规定。3、法院拖延审理期限，造成房屋使用费过高，责任不应由上诉人承担。请求二审法院撤销原判第二、三项，依法改判。
人民商场公司二审答辩认为：同意原审判决。
本院审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院另查明：2005年3月1日，转让方鞍山市铁东区经济发展计划局与受让方鞍山人民商场有限责任公司签订的《鞍山人民商场整体产权转让协议》第八条第一款约定：“受让方承接原企业所有债权债务（包括或有负债），并受让鞍山市工会资产用于偿还职工解除身份的经济补偿金、原企业拖欠职工工资、医药费、退休职工取暖费、离休干部的托管费等内欠，工会保全资产不足以偿还职工各项内欠部分由新公司承担并负责偿还。”故原审法院认定该协议第八条第一款约定：“受让方承接原企业所有债权债务（包括或有负债）人民商场公会资产用于偿还职工解除身份的经济补偿金、原企业拖欠职工工资、医药费、退休职工取暖费、离休干部的托管费等内欠部分由新公司承担并负责偿还。”表述不当，本院予以纠正。
本院认为：鞍山市人民商场与王记美食签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律规定，应当认定合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。鞍山市人民商场已将租赁房屋交付王记美食，而王记美食仅支付三年租金60万元，其余两年租金40万元并未支付，且在租赁期满后又一直占用租赁房屋至今，依照相关法律规定，王记美食应当给付拖欠的房屋租金及租赁期满后占用租赁房屋的使用费、违约金并倒出租赁房屋。因二上诉人李国权、李椿纪作为王记美食的股东及清算组成员，未将公司解散清算事宜书面通知鞍山市人民商场改制后承担其债权、债务的被上诉人，故王记美食对被上诉人造成的损失应由二上诉人承担赔偿责任。原审法院判决二上诉人给付被上诉人房屋租金40万元、房屋租赁期满后的使用费（按34，168.84元／月标准。从2010年10月29日起至腾房之日止）、违约金30万元并倒出租赁房屋并无不当，本院予以维持。
关于二上诉人主张原判认定事实不清，适用法律错误，依照《合同法》第二百三十六条规定，在原租赁合同期满后，上诉人继续使用房屋被上诉人未持异议，应视为原租赁合同继续有效，租金应按原租赁协议执行，原审判决上诉人支付房屋租赁期满的使用费没有事实和法律依据一节，本院认为，本案争议房屋租赁合同期满之前，被上诉人已向法院起诉要求二上诉人返还房屋，故二上诉人主张被上诉人对其继续使用房屋未持异议没有事实依据，二上诉人的该项主张本院不予支持。关于二上诉人主张原审判决违约金30万元过高，违反法律规定一节，本院认为，双方当事人在协议中约定的违约金为50万元，原审法院认为该违约金数额已过分高于被上诉人可能存在的损失，将违约金酌情调整为30万元并无不当，故上诉人的该项主张本院不予支持。关于二上诉人主张法院拖延审理期限，造成房屋使用费过高，责任不应由上诉人承担，请求二审法院撤销原判第二、三项，依法改判一节，本院认为，二上诉人在本案争议房屋租赁期满后，应及时将该房屋返还给被上诉人，而二上诉人却一直占用至今，故其应当承担给付房屋租赁期满后的使用费用，其主张法院拖延审理期限，造成房屋使用费过高，责任不应由其承担，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27，820元，由上诉人李国权、李椿纪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈 昆