南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第950号
原告汪茂蕾，女，1981年7月10日生，汉族。
委托代理人曹妍、谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
被告陈优义，男，1980年10月9日生，汉族。
委托代理人陈优银，男，1982年7月6日生，汉族。
被告张连，女，1989年11月9日生，汉族。
委托代理人陈永春，江苏衡鼎律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司南京大厂支行（以下简称工商银行大厂支行），住所地在本市六合区大厂葛关路278号。
代表人陈俊祥，行长。
委托代理人王诚平，男，1984年12月27日生，汉族，中国工商银行股份有限公司江苏省分行职员。
原告汪茂蕾与被告陈优义、张连、第三人工商银行大厂支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪茂蕾及其委托代理人曹妍、谢书磊、被告陈优义的委托代理人陈优银、被告张连的委托代理人陈永春、第三人工商银行大厂支行的委托代理人王诚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪茂蕾诉称，原告与被告陈优义系夫妻关系，两人于2003年12月20日共同出资购置了南京市浦口区泰西路26号102幢1单元601室的房屋，并由南京市房产管理局登记在双方名下。2010年1月15日，正值原告汪茂蕾与被告陈优义感情不和期间，陈优义为达到出售上述房屋的目的，带领他人冒原告之名签订了售房公证委托书、存量房买卖合同，并至房产部门办理了房屋过户手续，将上述房屋出售给被告张连。原告查明，前去办理公证、签订合同以及权属登记申请书上的签名并非原告所写。被告陈优义出售房屋的行为属于无权处分，而且，被告张连与原告、被告陈优义均为同事关系，其受让房屋具有明显恶意。现向法院起诉，请求判令：1、确认原告汪茂蕾与被告陈优义、张连之间房屋买卖合同无效；2、被告张连返还房屋，即两被告协助原告办理过户手续，将讼争房屋恢复登记至原告与被告陈优义名下；3、诉讼费用由被告承担。
被告陈优义辩称，由法院依法处理。
被告张连辩称：被告张连与陈优义、汪茂蕾之间的房屋买卖合同真实有效，张连为取得房屋产权已经支付了定金10000元、首付款160000元，并从银行取得贷款310000元，张连已经归还银行贷款10000余元，且房屋产权证、土地证均已过户至张连名下；张连购房时系基于对公证书的信任，因此，原告主张确认合同无效、返还房屋没有法律依据，应当予以驳回。
第三人工商银行大厂支行述称：第三人对于案涉房屋享有抵押权，被告张连与我行签订了借款合同、抵押合同，双方办理了抵押登记，第三人对于案涉房屋享有合法抵押权；南京市六合区人民法院于2012年10月18日做出（2012）六商初字第328号民事判决书已确认第三人对于抵押房屋享有优先受偿权，该判决已生效；第三人在办理抵押登记过程中，履行了必要的审查义务，对于房屋买卖合同进行了形式审查，对于房屋买卖合同的真实性不负有实质审查义务；第三人基于房产部门不动产登记簿的记载办理了抵押登记，系善意方，在抵押登记过程中不存在过错；第三人已经履行了支付对价的义务，向张连发放了全部贷款，故第三人作为善意方依法取得抵押权；本案房屋买卖合同的效力不影响抵押合同及抵押权的效力，房屋买卖合同与借款、抵押合同属于不同的民事法律关系，根据物权法的相关规定，设立担保物权应订立担保合同，担保合同是主债权债务合同的从合同，只有主债权债务合同无效，担保合同才无效，因此，抵押合同的效力从属于借款合同的效力，本案中，六合法院的生效判决已明确认定张连与第三人签订的借款、抵押合同均系当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律强制性规定，因此，借款、抵押合同成立并生效；同时，根据物权法的规定，不动产物权经登记生效，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明，第三人与张连在签订抵押合同的基础上，办理了抵押登记，领取了抵押权权属证书，根据物权法的规定，第三人享有合法的抵押权，且效力不受房屋买卖合同效力的影响。
经审理查明，原告汪茂蕾与被告陈优义系夫妻关系，两人于2004年1月31日登记结婚。位于南京市浦口区泰西路26号102幢1单元601室的房屋于2003年10月28日办理了房屋所有权登记，登记所有权人为汪茂蕾与陈优义，建筑面积为66.41平方米。2003年12月20日，该房屋占用范围的国有土地使用权办理了登记，登记权利人亦为汪茂蕾与陈优义。2010年1月15日，江苏省南京市秦淮公证处出具了（2010）宁秦证民内字第50号委托书公证书一份，其内容为：兹证明陈优义与汪茂蕾夫妇于2010年1月15日在我的面前，在前面的委托书上签名。委托书签署时间为2010年1月15日，委托人为陈优义和汪茂蕾，受委托人为吴霞。委托书内容为：我们夫妻在浦口区泰西路26号102幢1单元601室有一套房产（建筑面积：66.41平方米，丘号：736650-Ⅰ-26），因我们工作原因特委托吴霞作为委托人的代理人，以委托人的名义代为办理该房产的银行提前还贷、解押、注销、支付贷款及出售该房产（包括：代签合同、商讨价格、代收房款、办理产权过户、修改密码等相关售房手续），代理人在授权范围内所签署的一切文件委托人均予以承认；委托期限自委托之日起至2011年1月14日止；受托人无转委托权。该委托书由陈优义在委托人处签名，委托人处还有“汪茂蕾”签名字样。2010年10月18日，被告陈优义与张连签订南京市存量房买卖合同一份，将南京市浦口区泰西路26号102幢1单元601室的房屋以480000元的价格出售给张连。该合同卖方处“汪茂蕾”签名由吴霞代签。同日，双方在房产登记部门办理了房屋产权过户手续，并签署了南京市房屋权属登记申请书，该申请书转让方处“汪茂蕾”签名亦由吴霞代签。现该房屋已过户至被告张连名下，但尚未交付。2010年8月23日，被告陈优义向被告张连出具收条一份，其内容为：今收到张连购房定金现金人民币壹万元整。同年9月27日，被告陈优义再次向张连出具收条，其内容为：今收到张连购房款现金人民币壹拾陆万元整。
另查明，为购买上述房屋，2010年11月10日，被告张连与第三人工商银行大厂支行签订了个人购房借款合同／担保合同，该合同约定：张连向工商银行大厂支行借款310000元用于购房。同年11月4日，双方还签订了南京市房地产抵押合同一份，约定：张连将上述房屋为其借款提供抵押担保。同年11月10日双方办理了抵押登记，抵押权人为工商银行大厂支行。同年11月30日，第三人工商银行大厂支行向张连出借借款310000元。因张连未及时归还借款本息，工商银行大厂支行向南京市六合区人民法院起诉张连及借款保证人刘先荣、张国银。该案经南京市六合区人民法院审理于2012年10月18日作出一审判决：一、张连于判决生效之日起十日内归还工商银行大厂支行借款本金302764.62元并偿付利息（自2010年11月30日起按年利率8.91%的标准计算）；二、张连于判决生效之日起十日内给付工商银行大厂支行为实现债权而产生的律师费11495元；三、张连如不能及时履行上述一、二项义务，工商银行大厂支行有权以张连所有的位于南京市浦口区泰西路26号102幢1单元601室的房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、在工商银行大厂支行行使上述第三项权利后，张国银、刘先荣对张连的上述一、二项义务承担连带清偿责任。现该判决已生效。
本案审理过程中，原告汪茂蕾申请对2010年1月15日的委托书中其签名的真伪进行鉴定。本院遂依法委托南京师范大学司法鉴定中心进行鉴定。2014年5月20日，该所出具了司法鉴定意见书，认为：依据现有材料条件，检材手写签名字迹与样本在一般和细节特征方面均存在较多的差异点，其特征总和反映不同人的书写动作习惯特征。鉴定意见为：署期“2010年1月15日”的《委托书》中“汪茂蕾”签名字迹与提供的样本字迹不是同一人书写。此外，应原告汪茂蕾申请，本院调取了被告陈优义、张连自2009年至今的旅馆住宿记录。住宿记录显示，自2010年4月至2011年8月期间，陈优义与张连存在多次共同入住宾馆、旅社的情况。
庭审中，原告汪茂蕾陈述：2010年1月15日的委托书中的签名不是我所签的，我也不知道是谁签的，目前房屋没有交付，仍由我带孩子居住；我、陈优义、张连之前在一个单位工作；两被告之间恶意串通，损害原告的合法权益，在原告不知情的情况下，买卖案涉房屋，而且，案涉房屋属于原告与陈优义共同所有，在未经原告同意的情况下，陈优义出卖房屋的行为属于无权处分行为，张连对于陈优义无权处分的行为明确知晓，且其在取得房屋的过程中未实际支付对价，故两被告之间的房屋买卖合同无效；张连以案涉房屋向第三人工商银行大厂支行办理抵押贷款，事后没有及时偿还贷款，为此，工商银行大厂支行将张连起诉至六合区人民法院，在该案审理过程中，张连及该案另两名被告未出庭应诉，也没有采取任何积极有效的方法偿还贷款，导致法院判决后，产生了极其不利的法律后果，张连有恶意扩大原告损失的主观意图，其没有实际购买案涉房屋的真实意图，而是与陈优义恶意串通损害原告的合法权益；鉴定意见可以证实2010年1月15日的委托书中“汪茂蕾”签名不是原告本人书写，委托书的内容也不是原告的真实意思表示，是由他人伪造的；陈优义与张连的开房记录证明两被告存在婚外情，已侵害了原告的配偶权，且两被告之间的房屋买卖行为发生在双方维持不正当男女关系期间；现主张确认案涉存量房买卖合同无效，被告张连协助原告、被告陈优义将案涉房屋恢复登记至原告和陈优义名下。
庭审中，被告陈优义的委托代理人陈述：原告及其孩子确实居住在案涉房屋内，户口也在案涉房屋内，被告张连所说的与陈优义协商交房、迁移户口的事情没听说过；据陈优义本人说，他并没有收到购房款，具体情况由于都是中介公司操作，不清楚；至于陈优义为什么出具两张收条也不清楚，但是陈优义与张连之间的关系很亲密，已经超越普通朋友的关系了。
庭审中，被告张连陈述：张连与原告之间并不熟悉，张连也无法判断签名是否是原告本人书写，张连购买案涉房屋是基于经过公证的委托书，以及后附的身份证、户口簿的复印件和相关的产权登记信息，张连已尽到了对卖房人的审核义务，属于善意取得房屋产权，而且，张连是以市场价格购买房屋的，符合善意取得的构成要件；签订存量房买卖合同时汪茂蕾本人未到场，陈优义和委托代理人吴霞到场了，合同中汪茂蕾的签名是由吴霞代签的；办理房屋产权登记的时候，也是陈优义和吴霞去的，汪茂蕾的签名也是吴霞代签的；张连的首付款160000元是通过其自筹一部分，向亲戚朋友借了一部分支付的，剩余房款310000元是通过银行贷款支付的；张连、陈优义和原告汪茂蕾都曾经在南京海信印务有限公司工作过，但工作部门、工作岗位都不一样，基本上没有什么接触，只是相互认识，并不熟悉；当时张连要和老家的人结婚，所以想在南京买套房屋结婚用，得知陈优义有房出售，加上双方又是同事，就从其手中购买了房屋；根据原告的陈述，原告居住在案涉房屋内，六合法院送达应诉材料的地址就是案涉房屋，应当是由原告签收的应诉材料，实际上是原告放弃诉讼权利，原告应当承担责任；六合法院的民事判决书也证明张连确实向银行贷款310000元，用于购买案涉房屋，并通过中介公司将购房款支付给陈优义，这310000元是银行直接打到贷款人指定的中介公司的账户上，然后由中介公司付给陈优义；对于鉴定意见的真实性没有异议，张连根据公证处出具的公证书与陈优义签订合同，张连没有义务对公证书的真实性进行核实，如果原告认为陈优义及公证处的行为侵害了其权益，应向陈优义或公证处主张权利，张连系善意第三人；张连确实与陈优义开过房，但是张连当时没有谈恋爱，陈优义以自己单身为由追求张连，双方多次发生关系后，张连才知道陈优义有配偶，此外，两被告之间的关系并不必然会损害原告的经济利益；截至2011年12月30日，张连共偿还银行贷款本息23859.22元，后期张连就再未偿还过借款本息，因张连未按期偿还银行贷款本息，银行向法院起诉，后又向法院申请强制执行，张连的父亲张国银作为担保人承担了担保责任，法院执行局扣划其存款21000元左右。
庭审中，第三人工商银行大厂支行陈述：房屋买卖合同与第三人和张连之间的借款、抵押合同属于不同的法律关系，抵押合同及抵押合同的效力不受房屋买卖合同的影响，即使房屋买卖合同无效，第三人作为善意的相对人，也应当善意取得抵押权。
上述事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、公证书及委托书、南京市存量房买卖合同、收条、南京市六合区人民法院（2012）六商初字第328号民事判决书以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，本案涉及多重法律关系，应分别予以认定。
一、关于被告陈优义与张连之间的《南京市存量房买卖合同》的效力以及被告张连能否取得案涉房屋的所有权。根据南京师范大学司法鉴定中心的鉴定意见，经过公证的2010年1月15日的委托书中“汪茂蕾”的签名并非原告本人所签，故该委托书不是原告的真实意思表示，所谓的代理人吴霞无权代理原告从事委托书中所记载的各项民事行为。因此，吴霞以原告名义签订房屋买卖合同及转移房屋所有权系无权代理行为，被告陈优义签订房屋买卖合同及转移房屋所有权系无权处分行为。此时，如被告张连符合物权法规定的善意取得构成要件，则能依法取得案涉房屋的所有权，否则，即不能取得案涉房屋的所有权。根据庭审查明的事实，原告与两被告原系同事，且在两被告办理房屋买卖事宜期间，双方存在多次共同入住宾馆、旅社的情况，此外，被告张连关于“想在南京买套房屋结婚用”的陈述与其“张连当时没有谈恋爱，陈优义以自己单身为由追求张连”更是自相矛盾，因此，不仅不能认定张连在受让房屋时系善意，相反，根据上述事实，足以认定两被告系恶意串通，损害原告利益。据此，本院认定：上述《南京市存量房买卖合同》违反合同法的强制性规定，无效；被告张连不符合善意取得的构成要件，不能取得案涉房屋的所有权。故原告主张确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
二、关于第三人工商银行大厂支行的抵押权。根据南京市六合区人民法院生效法律文书已查明的事实，被告张连与第三人工商银行大厂支行签订了个人购房借款合同／担保合同以及南京市房地产抵押合同，并办理了抵押权登记，为第三人工商银行大厂支行设定了抵押权，签订上述两份合同及设定抵押权的行为系张连与工商银行大厂支行的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，工商银行大厂支行据此取得的主债权及抵押权应受法律保护，此点亦已为南京市六合区人民法院生效法律文书予以确认。
三、案涉房屋能否恢复登记至原告及被告陈优义名下。根据合同法的相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。案涉房屋买卖合同已被本院认定为无效，且被告张连不符合善意取得的构成要件，不能取得案涉房屋的所有权，故其本应将案涉房屋恢复登记至原告及被告陈优义名下。但因案涉房屋已为第三人工商银行大厂支行设定抵押权，且该项抵押权所担保的债权尚未清偿，而工商银行大厂支行亦未表示同意案涉房屋转让，故案涉房屋无法恢复登记至原告及被告陈优义名下。因此，原告主张将案涉房屋恢复登记至其与陈优义名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告可就其因此遭受的损失，向负有责任的相关个人及单位主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定，判决如下：
一、被告陈优义、张连于2010年10月18日签订的关于买卖南京市浦口区泰西路26号102幢1单元601室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；
二、驳回原告汪茂蕾的其他诉讼请求。
案件受理费8500元，鉴定费2700元，合计11200元，由被告陈优义、张连各负担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 许维江
二〇一五年三月十二日
书 记 员 王琦芳