广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民一提字51号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：惠州一德实业有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区。
法定代表人：钟永康，总经理。
委托代理人：龙建新，广东都源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢庆华，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：蓝睿睿，广东尚典律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏丽娟，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：蓝睿睿，广东尚典律师事务所律师。
一审第三人：肖恒，男，汉族，××年××月××日生，住广东省惠州市惠城区。
再审申请人惠州一德实业有限公司（下称一德公司）与被申请人谢庆华、苏丽娟因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第445号民事判决，向本院申请再审。本院审查后作出（2014）粤高法民一申字第108号民事裁定，提审本案。本院提审后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人一审的意见
2012年8月9日，谢庆华、苏丽娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、一德公司立即向谢庆华、苏丽娟双倍返还定金4万元（定金2万元×2）和退回首期款23857元及利息1025.63元，利息计至付清本息时止。（按照中国人民银行同期同类贷款标准利率计算利息，暂计至2012年8月6日利息为1025.63元）。合计64882.63元；2、本案的一切诉讼费用由一德公司承担。
主要事实和理由是：2011年12月4日，一德公司向谢庆华、苏丽娟发布惠州一德商品展贸城广告宣传的印刷资料，出售位于惠州市惠城区斑樟湖二横街惠州一德商品展贸城a栋3楼3103号的商铺一间。谢庆华、苏丽娟于2011年12月4日和8日，通过一德公司的pos机向其商户号102441315200239分别转入2万元定金、首期款23857元。一德公司同时向谢庆华、苏丽娟出具收款收据2张。今年7月谢庆华、苏丽娟得知惠州市房产局成立工作小组，对一德公司违法销售的行为进行停业整顿。查实一德公司无房产经纪资质，未经审批违法发布广告宣传资料，无法兑现广告宣传资料的承诺内容，擅自把lo万元左右的房价抬高至约22万。双方无法订立正式的买卖合同。一德公司违反了《房地产经纪管理办法》等有关的规定，具有完全的过错，应承担全部过错责任。应双倍返还定金4万元（定金2万元×2）和退回首期款23857元及利息1025.63元，利息计至付清本息时止。
一德公司辩称：（一）苏某并非本案适格原告，虽然一德公司于2011年12月4日所出具给谢庆华、苏丽娟的收据中显示的名字是谢庆华、苏丽娟，但在此之后谢庆华已于2011年12月8日向一德公司提出特殊申请，要求去掉苏丽娟的名字，同日，在各方所签订的《商铺买卖合同》中也仅有谢庆华一人签名，故此，与谢庆华以及涉案商铺的实际权属人肖恒之间真正存在合同关系的只是谢庆华，苏丽娟并非本案适格原告；（二）一德公司仅是受涉案商铺实际权属入肖恒之委托而参与了该商铺买卖合同的签订，实际出售该涉案商铺的系业主肖恒．无论定金及首期房款该如何处理，均与肖恒存在直接的利害关系，故建议一审法院依职权追加肖恒作为第三人参加诉讼；（三）谢庆华已在2011年12月8日与一德公司以及涉案商铺实际权属人肖恒之间签订了《商铺买卖合同》，谢庆华、苏丽娟诉称双方无法订立正式买卖合同的这一说法完全就是其不想继续履行合同而歪曲事实的借口；（四）涉案《商铺买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反我国法律和行政性法规的效力性强制性规定，依法应当有效；作为涉案商铺买卖合同的出售方以及购买人，肖恒和谢庆华均为成年人，均具有完全民事行为能力，在双方意思表示真实、且该买卖合同内容并不违反我国法律和行政性法规的效力性强制性规定的情况下，此商铺买卖合同应当有效。在此商铺买卖合同的签订过程中，一德公司仅只是受实际业主肖恒之委托而参与其中，一德公司并非实际的出卖人，其有无房产经纪资质并不影响该（（商铺买卖合同》的效力。其次，一德公司已于2011年9月13日依法取得的企业法人营业执照，具有对外独立开展民事活动的权利。而作为房产经纪资质而言，其仅只是一种备案性质，该备案证书的有无签发，根本不能影响到本案实际买卖双方所签订买卖合同的具体效力。（五）涉案《商铺买卖合同》最终无法履行，其责任完全在于谢庆华、苏丽娟，其无权要求一德公司退还定金、首期款并支付利息。综上，谢庆华、苏丽娟之起诉既无事实依据，也无法律根据。
第三人肖恒陈述称，（一）肖恒在本次诉讼之前已就涉案房屋全权委托给一德公司进行处置，肖恒完全同意一德公司就涉案房屋所作出的全部处置行为。（二）肖恒同意一德公司在其民事答辩状中就本案所陈述的答辩意见。
一审查明的事实
一审法院经审理查明：2011年12月4日，谢庆华、苏丽娟与一德公司签订了一份《惠州一德商品展贸城商铺认购书》，约定：谢庆华、苏丽娟向一德公司购买惠州市惠城区斑樟湖二横街2号【惠州一德商品展贸城】三层103号的商铺，谢庆华、苏丽娟于2011年12月4日支付定金2万元，于2011年12月6日支付首期价款23857元，同时签署《商铺买卖合同》。《惠州一德商品展贸城商铺认购书》签订当日，谢庆华、苏丽娟向一德公司支付了20000元购房定金。2011年12月8日，谢庆华与一德公司签订了一份《商铺买卖合同》，同日，谢庆华向一德公司支付了23857元购房款。《商铺买卖合同》签订后，2012年8月9日，谢庆华、苏丽娟以一德公司无房产经纪资质为由，要求一德公司返还购房款并双倍退还所交的购房定金。庭审时，一德公司提出2011年12月4日，系谢庆华代苏丽娟签名与一德公司签订《惠州一德商品展贸城商铺认购书》，谢庆华、苏丽娟予以否认，一德公司提出笔迹鉴定申请后，谢庆华、苏丽娟予以承认。
另查，第三人肖恒系惠州市惠城区斑樟湖二横街2号【惠州一德商品展贸城】三层103号的商铺的所有权人。2011年11月21日，第三人肖恒出具一份《委托书》给一德公司，委托一德公司代为办理上述房产的转让手续。2011年12月12日，第三人肖恒出具一份《确认书》，对一德公司与谢庆华于2011年12月8日签订《商铺买卖合同》的行为予以确认。
再查，2011年，惠州公司未在惠州市房管局办理房产中介服务备案登记，惠州市房管局曾对其违规从事房屋中介服务的行为提出整改要求。
一审判决理由和结果
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉的房屋惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场a栋3层103号的商铺虽经其所有权人即第三人肖恒委托一德公司与谢庆华、苏丽娟进行交易，但一德公司在与原告谢庆华、苏丽娟进行交易的过程中并未在惠州市房管局办理房产中介服务备案登记，属违规中介行为，其与原告谢庆华、苏丽娟签订的《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》属无效合同，其基于无效合同所收取原告谢庆华、苏丽娟的20000元购房定金及23857元购房款应予以退还。被告惠州一德实业有限公司在不具备房产中介资质的情形下与原告谢庆华、苏丽娟签订《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》，是导致该两合同无效的原因，谢庆华、苏丽娟为此要求一德公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息予以赔偿损失的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。谢庆华、苏丽娟与一德公司签订的《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》属无效合同，谢庆华、苏丽娟基于无效合同要求一德公司双倍返还定金，理由不成立，于法无据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：（一）惠州一德实业有限公司应在本判决书生效之日起10日内向原告谢庆华、苏丽娟返还购房定金20000元及购房款23857元并支付相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率，定金20000元从2011年12月4日起计，购房款23857元从2011年12月8日起计至上述款项还清时为止）。（二）驳回谢庆华、苏丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1422元，由谢庆华、苏丽娟负担438.33元，一德公司负担983.67元。
当事人二审的意见
一德公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第一项，并确认双方签定的《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》合法有效。改判一德公司无需向谢庆华、苏丽娟返还已收取的定金、购房款及相应利息。2、请求二审法院改判承担本案全部诉讼费用。
主要理由：（一）一审判决以一德公司未办理房产中介服务备案，属违规中介行为，从而认定双方依法自愿签订的《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》属无效合同，显然属于认定事实错误。（二）一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，认定《惠州一德商品展贸城商铺认购书》、《商铺买卖合同》为无效合同，但该法条下存在五项不同的“合同无效”的情形，一审法院没有明确其具体适用法律依据，属法律适用错误。（三）谢庆华、苏丽娟存在逾期付款的违约行为，一德公司依照合同约定没收谢庆华、苏丽娟已付的定金及购房款合理合法。综上所述，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，查明本案事实，支持一德公司的诉求，以充分维护一德公司的合法权益。
谢庆华、苏丽娟答辩称：（一）涉案房屋不符合销售条件，不得铺售。涉案的商铺的楼宇属于公共聚集场所，《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》规定商品房销售必须通过竣工验收方可销售。《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理规定》规定由公安消防部门出具认可文件或准许使用文件后方可进行竣工验收。《消防法》也明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收：未经消防验收或者经验收不合格的，不得投入使用。（二）一德公司签约不合法。擅自刻制肖恒的私章，冒充肖恒的名章在合同上署名，并以委托代理人、保证人、卖方的三重身份作为签订合同的主体，有预谋地将合同的联系电话、地址写成被答辩入的，隐瞒了肖恒的联系地址、联系电话等基本信息资料，禁止答辩人和肖恒取得联系。从本见过肖恒本人，根本无法与肖恒协商正式买卖合同的详细条款，分别隐瞒了肖恒和答辩人真实的交易价格和房产信息。《认购书》、《商铺买卖合同》都不是肖恒本人的签名盖章行为，肖恒对合同内容毫不知情，合同不是肖恒本入的真实意思表示。还剥夺了苏丽娟的合同权利。合同中署名的人员名单与一德公司之间不存在劳动合同关系，且无房地产执业经纪人签名、无房地产执业经纪入执业证书号码，不得在合同上签名，其违反了资质的效力性强制性规定。（三）一德公司违法委托代理销售，实质是吃差价。“惠州康盈商贸广场”的所有房屋均为二手房，剩余产权使用年限低于70年，违法将房屋售价由其承诺的10万元抬高至20余万元后，无法向房产局申报价格和合同备案。其代理出售房屋价格超出委托售房价格部分归被答辩人所有，抵作佣金；如果仅仅依照10万元的价格出售而获得规定3％的佣金（即每户销售佣金3000元），对比其邀请明星宣传、全面装修，印刷广告资料、户外广告、媒体广告、员工工资等巨额成本支出，作为一德公司的商业行为而言亏本生意当然不会做。一德公司延用房地产经纪行业的“掼例”签订“阴阳合同”利用交易信息的不对称从中赚取了高额差价，逃避税收损害国家利益。（四）一德公司提供格式合同，损害答辩人利益。买卖合同的双方当事人是肖恒和谢庆华、苏丽娟，一德公司提供预先设置陷阱的属格式条款并未经过买卖双方协商一致，不符合房屋买卖合同的基本构成要件，排除了谢庆华、苏丽娟的解除合同、解决争议的权利，免除了一德公司的违约责任。
（五）一德公司违法套取购房资金。一德公司在未如实告知情况下，故意逃避了交易资金的监管。（六）房地产经纪机构和经纪人实行市场准入制度，未取得资质资属于无照经营。一德公司及房地产经纪人员违反规定未经行政许可取得资质备案注册，缺乏相应的民事权利能力和民事行为能力，不具备签订合同的主体资格，不得从事房产经纪活动。（七）一德公司损害国家利益、危害社会公共利益。一德公司欺骗诱惑大量购房者，拒绝开具发票，逃避税收监管。大量的购房者得知上当受骗后，纷纷上门要求退款，还到工商消协、公安、房产、政府等部门机关投诉、上访，政府部门还对其违法行为作出了停业整顿的处罚，各大新闻媒体纷纷转载报遒，引起了社会的强烈不满，扰乱了房地产经纪市场健康有序的发展，损害了国家利益，损害了太量消费者的利益，危害了社会公共利益，还引发了社会不稳定因萦的存在。因此，本案所签订的合同属于霸王条款，依照《房地产经纪管理办法》等规定，一德公司违反了法律和行业准则，合同无效。请求二审法院驳回一德公司的上诉请求，维持原判。
一审第三人肖恒未发表意见。
本案二审中谢庆华、苏丽娟补充提交了来自惠州日报等媒体关于一德市场房屋为二手房以及国家关于房产经纪活动进行管理的文件等资料。
二审查明的事实
二审法院除查明一审法院已经查明的事实外，还查明：涉案商铺所在的市场商铺，已经由最先的开发商销售给各位业主并办理了产权证件，引起本案争议的商铺即属于原审第三人肖恒名下的多套商铺之一。二审中一德公司称，由于各业主自己出卖不理想而委托该公司搞销售，该公司花费一千多万元进行装修改造并推广销售。
二审判决理由和结果
二审法院认为，引起本案争议的商铺使已经经过房产主管部门登记确权后的房屋再次转卖过程中引发的纠纷，而不是开发商开发后取得预售登记在对外销售的房屋引发的纠纷，因此本案属于商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题，本案的商铺销售合同是否有法律效力。
对于一德公司作为经纪方在取得经纪资质批准的情况下是否能够从事涉案的商铺销售活动，其行为已经违反了国家行政法规关于对房地产经纪活动进行管理的规定，应当受到相关行政主管部门的处罚。但其经纪行为在不侵害委托方肖恒的利益，同时充分向买受人谢庆华、苏丽娟披露涉案商铺的真实情况的前提下，不应当当然认定为无效。但是一德公司在涉案商铺的交易活动中不仅仅是经纪人还是商铺的改造者，实际上影响涉案合同效力的关键问题在于一德公司接受包括肖恒在内的业主委托后，对包括涉案商铺在内的商场进行装修、改造的质量问题。这一行为已经与商铺第一手销售时依法取得消防、规划、安全质量等验收时的情形发生了重大变化，在得到有关部门重新检查验收合格之前，经过装修、改造后的商场是否还符合质量安全、消防等安全标准，还是一个悬而未决的问题。本案一审、二审中，一德公司均未举证证明经过其重新包装并销售的商铺具有质量检测、消防验收等合法手续，依法应当承担举能不能的法律后果。
综上所述，一德公司的上诉理由中尽管关于经纪资格不一定影响合同效力的理由成立，但由于其作为商铺的改造者并不能举证证明商铺改造后符合法定的安全质量标准等，故而其作为代理人签订的商铺销售合同无效。一德公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求二审法院不予支持。一审尽管以经纪资质的缺失为由认定合同效力不当，但是其判决实体处理正确，二审法院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1422元，由一德公司负担。
当事人再审的意见
一德公司申请再审称：（一）一德公司与谢庆华、苏丽娟之间不存在商品房买卖合同关系。本案商品房买卖合同的卖方和标的物的所有权为第三人肖恒，一德公司是受卖方肖恒委托买卖涉案房屋，涉案房屋买卖合同的责任主体为第三人肖恒，将一德公司列为被告是错误的。苏丽娟不是涉案房屋买卖合同的买受人，与本案没有利害关系，不应列为原告。二审判决未能厘清基本法律关系，错列各方当事人的诉讼地位。（二）涉案房屋已经取得房地产权证书，也获得公安消防部门的验收，取得了《消防安全检查合格证》，也没有其他违反法律、行政法规的强制性的情形。二审判决主观臆断法律规定，在毫无事实依据和法律依据的情况下，认定涉案商品房买卖合同为无效合同，明显错误。请求再审法院撤销（2013）惠中法民一终字第445号民事判决，依法改判驳回谢庆华、苏丽娟的全部诉讼请求。
谢庆华、苏丽娟辩称：本案在执行过程中谢庆华、苏丽娟与一德公司达成执行和解并履行完毕。一德公司在执行和解协议中承诺今后双方当事人不得再发生任何纠纷包括不得申请再审。一德公司明知不符合申请再审条件，故意隐瞒该证据滥用诉权申请再审。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第二十五条第（三）项的规定，应裁定终结审查再审。
一审第三人肖恒没有出具意见。
再审查明的事实
再审对二审法院所查明的事实予以确认外，还另查明以下事实：2013年10月21日，一德公司就本案执行与谢庆华、苏丽娟达成了《执行和解协议书》，约定一德公司向谢庆华、苏丽娟支付判决执行款项49000元，谢庆华、苏丽娟和一德公司对该执行款项的金额没有异议，上述款项在签订本协议书时应当场付清，一德公司和谢庆华、苏丽娟不得再为本案发生纠纷。本协议书若无蓝睿睿律师签名确认，本执行和解协议书和收条无效。同日，谢庆华、苏丽娟及代理人蓝睿睿向一德公司出具《收条》，内容为：谢庆华、苏丽娟和一德公司对本案一、二审判决书及执行无异议。一德公司现向谢庆华、苏丽娟一次性清偿全部执行款项49000元，蓝睿睿律师现确认收到了上述执行款，本案执行终结。各方当事人权利义务终止，今后本案不存在任何纠纷。一德公司在该收条上加盖了印章。
本案再审裁判理由和结果
本院认为，依据本案再审查明的事实，一德公司和谢庆华、苏丽娟在2013年10月21日已经达成了《执行和解协议书》并依照执行和解协议的约定履行完毕。该《执行和解协议书》中明确约定一德公司和谢庆华、苏丽娟不得再为本案发生纠纷。因一德公司在申请再审时隐瞒该事实，谢庆华、苏丽娟在再审审查阶段未提交意见，导致本院裁定再审本案。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释﹥第二十五条第（三）项的规定，本案应终结诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百零七条的规定，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第二十五条第（三）项的规定，本院裁定如下：
本案终结诉讼。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 佘琼圣
代理审判员 申良洪
代理审判员 洪望强
二〇一四年十二月八日
书 记 员 范怡倩