北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01784号
上诉人（原审原告）上海天瑞钢品建材有限公司，住所地上海市嘉定区外冈镇北龚村296号。
法定代表人尹宏瑞，执行董事。
委托代理人田若激，山西晋商律师事务所律师。
委托代理人张磊，山西晋商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏义虎，男，1971年10月1日出生。
委托代理人贾小菊，北京宣言律师事务所律师。
上诉人上海天瑞钢品建材有限公司（以下简称天瑞公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市�淀区人民法院（2014）海民初字第3438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
天瑞公司在原审法院诉称：2013年7月27日，经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，天瑞公司与魏义虎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1、天瑞公司购买魏义虎单独所有的海淀区万柳华府尚园×号楼×至×层×单元×号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第×号），包括两个地下车位：华府尚园×1幢×层×（房产证号为：X京房权证海字第×号）、×（房产证号为：X京房权证海字第×1号），及一个地下储藏室：华府尚园×2号楼×层×（房产证号为：X京房权证海字第×2号），总价款为3100万元整；2、天瑞公司于签订合同时支付定金100万元，在2013年12月5日前支付魏义虎2300万元、以资金监管的方式支付魏义虎700万元；3、魏义虎应于2013年12月5日前提前自行偿还抵押权人中信银行抵押贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内办理抵押权注销手续；4、双方于2013年12月5日前申请房屋所有权转移登记手续。后，魏义虎提出变更付款办法，天瑞公司于2013年9月5日前共支付魏义虎1900万元（包括定金100万元），其中1600万元用于魏义虎提前偿还中信银行贷款。但魏义虎并未清偿中信银行抵押贷款。2013年11月，河北省沧州市中级人民法院因魏义虎的另一起欠款纠纷将该房屋查封，截止目前查封仍未解除。基于天瑞公司购买魏义虎的房屋抵押未注销又被其他法院查封的事实，天瑞公司已无法按照与魏义虎签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定取得房屋的所有权。另，天瑞公司应向北京麦田房产经纪有限公司支付居间费62万元，向北京金诚丰担保有限公司支付保障服务费15.5万元，因本案诉讼应�付律师费255万元，以上费用均应由魏义虎承担，为了保护天瑞公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，天瑞公司特向法院起诉请求：1、判令解除天瑞公司、魏义虎之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令魏义虎退还天瑞公司1900万元购房款及利息损失（从2013年9月5日开始计算至实际还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令魏义虎赔偿天瑞公司违约金620万元；4、判令魏义虎向天瑞公司支付因房产交易支出的居间费62万元、保障服务费155000元、律师费255万元，共计332.5万元；5、诉讼费用由魏义虎承担。
魏义虎在原审法院辩称：一、关于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的解除问题。由于涉案房屋已于2013年11月被法院查封，致使魏义虎无法向天瑞公司履行房屋过户义务，因此魏义虎同意解除双方签订的房屋买卖合同。导致合同无法履行的原因是由于魏义虎经营的企业经营不善致使资金链断裂，企业陷入困境，魏义虎主观上并没有违约的故意。二、关于违约金的问题。天瑞公司主张魏义虎向其支付620万元的违约金，魏义虎认为该违约金过分高于天瑞公司的损失，因此请求法院依法减少。在本案中，天瑞公司所能提供的证据显示，其实际损失仅为利息损失33万元。根据《合同法》第114条及《合同法解释》（二）第29条的规定，魏义虎请求法院根据天瑞公司的实际损失为基础，依法减少违约金的数额。三、关于天瑞公司主张的居间费、保障服务费、律师费。第一，关于30万元的房屋居间费并不真实，根据居间合同的内容，并不能证明涉案房产的居间费是30万元，天瑞公司既不能提供正规的商业发票，提供支付凭证证明自己已经缴纳该笔中介费，因此该笔中介费是虚假的非真�的；第二，15.5万元的保障服务费根本就没有发生也不存在，该笔费用是虚假的。根据天瑞公司所提供的服务保障合同，该合同实际并未履行，相对方并没有提供相应的服务保障，没有履行保障义务，支付服务保障费没有法律依据。而且天瑞公司也没有提供任何证据证明自己实际已经支付该笔费用。第三，关于天瑞公司主张255万元的律师费。天瑞公司没有提供任何证据证明实际支付该笔律师费，该笔费用没有事实依据。双方并没有在合同中约定律师费由违约方承担，天瑞公司的主张没有合同及法律上的依据，律师费不属于魏义虎承担违约责任的赔偿范围。综上，请求法院依法支持魏义虎的答辩意见。
原审法院经审理查明：2013年7月27日，经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，天瑞公司与魏义虎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1、天瑞公司购买魏义�单独所有的海淀区万柳华府尚园×号楼×至×层×单元×号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第×号），包括两个地下车位：华府尚园×1幢×层×（房产证号为：X京房权证海字第×号）、×（房产证号为：X京房权证海字第×1号），及一个地下储藏室：华府尚园×2号楼×层×（房产证号为：X京房权证海字第×2号），总价款为3100万元整；2、天瑞公司于签订合同时支付定金100万元，在2013年12月5日前支付魏义虎2300万元，以资金监管的方式支付魏义虎700万元；3、魏义虎应于2013年12月5日前提前自行偿还抵押权人中信银行抵押贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内办理抵押权注销手续；4、双方于2013年12月5日前申请房屋所有权转移登记手续。后，魏义虎提出变更付款办法，天瑞公司于2013年9月5日前共支付魏义虎1900万元（包括定金100万元），其中1600万元用于魏义虎提前偿还中信银行贷款。但魏义虎并未清偿中信银行抵押贷款。2013年11月，河北省沧州市中级人民法院因魏义虎的另一起欠款纠纷将该房屋查封，截止目前查封仍未解除。
诉讼中，双方均认可房屋已经在涉及魏义虎的另案中被查封的事实，均同意解除合同。
经查，双方合同关于违约责任约定合同签订后，任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除，守约方可依据定金罚则或者按照合同约定的成交价格的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
经查，天瑞公司和北京麦田房产经纪有限公司约定的居间费62万元，但目前实际支付30万元；另外天瑞公司和北京金诚丰担保有限公司还约定了北京金诚丰担保有限公司为本次房产交易提供相应的保障服务并约定由天瑞公司向北京金诚丰担保有限公司支付保障服务费15.5万元，但是现天瑞公司并未实际支付，而魏义虎对此也不予认可。另外天瑞公司主张因本案诉讼应支付律师费255万元，现已经实际支付了100万元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、企业法人营业执照、组织机构代码证、《北京市存量房屋买卖合同》、X京房权证海字第×号房屋所有权证、X京房权证海字第×2号房屋所有权证、X京房权证海字第×号房屋所有权证、X京房权证海字第×1号房屋所有权证、居间服务合同、房屋买卖经纪服务书面告知、房屋状况说明书、房屋交易保障服务合同、北京麦田房产经纪有限公司于2013年8月17日出具的30万元《收款收据》、魏义虎于2013年7月27日出具的10万元收据、魏义虎于2013年8月7日出具的1300万元收条、魏义虎于2013年8月21日出具的300万元的收条、魏义虎于2013年9月5日出具的300万元收条、委托代理协议、律师收费标准、律师费发票、银行�款凭证等证据在案佐证。
原审法院判决认定：天瑞公司、魏义虎之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人之间真实意思表示，也不违反有关法律法规的规定，属于有效合同。现天瑞公司按约履行合同义务，而魏义虎则由于自身涉及其他案件纠纷导致本案诉争房屋在涉及本案魏义虎的另案中被法院查封，双方合同实际已经无法继续履行，双方对此也表示认可，现双方均同意解除合同，法院不持异议。法院认为合同的解除是由于魏义虎的原因所造成，故天瑞公司现提出解除合同并要求退还已支付房款并给付违约金具有事实法律依据，法院予以支持。关于天瑞公司主张的损失问题，实际上包括利息损失和实际支付的居间费30万元应当视为当然损失。其他居间费、保障服务费并未实际发生，故法院不予考虑。关于律师费问题，法院认为首先双方合同并未明确约定相关条款，也并非必然发生的费用，故法院也不予考虑。法院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，而本案诉争房屋所处地段具有升值潜力是客观事实，并考虑魏义虎对违约金提出过高意见，故法院对于违约金的数额将考虑具体案情、上述因素以及天瑞公司的实际损失综合判定，关于天瑞公司的实际损失将不再另行单独考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除上海天瑞钢品建材有限公司与魏义虎于二○一三年七月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（具体房屋位于海淀区万柳华府尚园×号楼×至×层×单元×号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第×号），包括两个地下车位：华府尚园×1幢×层×（房产证号为：X京房权�海字第×号）、×（房产证号为：X京房权证海字第×1号），和一个地下储藏室：华府尚园×2号楼×层×（房产证号为：X京房权证海字第×2号））；二、魏义虎于本判决生效后七日内退还上海天瑞钢品建材有限公司购房款人民币一千九百万元并赔偿违约金人民币二百万元；三、驳回上海天瑞钢品建材有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天瑞公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项，改判魏义虎赔偿天瑞公司620万元。撤销原审审判决第三项，改判魏义虎支付天瑞公司居间费62万元、保障服务费15.5万元、律师费255万元。一、二审全部诉讼费用由对方承担。上诉理由：双方签订的《北京市存量房屋买�合同》是合法有效的，合同总价3100万元，天瑞公司已经支付了1900万元。在房屋过户以前，因为魏义虎的另外民间借贷纠纷，房屋被查封，由于魏义虎原因导致房屋无法交付。合同约定：任何一方违约，造成合同无法履行，对方应该按照合同约定的成交价格的20%支付违约金。原审法院没有按照此约定进行判决，只是判决了200万元违约金。天瑞公司认为原审法院违反了公平原则和诚实信用原则，对天瑞公司不公平。
魏义虎服从原审法院判决，针对天瑞公司的上诉答辩称：1、关于合同履行问题。并非魏义虎故意恶意违约不履行合同，而是因为魏义虎经营的企业资金断裂，导致其他法院强制查封了涉案房屋。2、关于违约金问题。天瑞公司提交的证据材料没有任何证据可以证明实际损失数额。根据起诉书可以显示，损失只是利息，没有证据显示存在其他损失，根据司法判例，魏义虎只应支付利息损失。原审判决魏义虎支付200万元违约金，已经远远超过其损失。3、其他费用问题。关于居间费不能证明是本案房屋的居间费用，也没有正规发票，所以居间费虚假。还有15.5万元的保障费用没有实际发生也不存在，其相对方也没有提供服务保障。所以天瑞公司要求的保障费用没有事实和法律依据。律师费255万元数额过高，合同中没有约定其律师费用是由违约方承担。所以上述费用魏义虎不同意给付。请求法院驳回天瑞公司的上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是违约金数额问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定违约金为折价款3100万元的20%即620万元。而天瑞公司仅支付了1900万元，至起诉时止，付款时间不足一年，其利息损失和已支付的居间费30万元并未超过200万元。故原审法院判决确定的违约金数额并无不当。天瑞公司认为其尚有服务保障费和律师费，原审法院判决200万元不足以赔偿其损失。但其所提出的损失的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费二百六十元，由魏义虎负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费十八万六千一百一十元，由上海天瑞钢品建材有限公司负担四万九千零九十七元（已交纳）；由魏义虎负担十三万七千零一十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万二千八百元，由上海天瑞钢品建材有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 刘芳芳