上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9638号
原告(反诉被告)：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。
被告(反诉原告)：夏中峰，男，1984年9月28日出生，汉族，户籍地河南省永城市，现住上海市。
委托诉讼代理人：周静，上海市世通律师事务所律师。
原告(反诉被告)王定江与被告(反诉原告)夏中峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭。夏中峰在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年11月24日公开开庭予以合并审理。原告王定江，被告夏中峰及其委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王定江向本院提起诉讼请求：1.夏中峰支付2014年9月1日起至2016年3月31日止的租金，并从2014年8月18日起至判决生效之日止，支付日万分之八计算的逾期付款违约金；2.夏中峰承担诉讼费。事实与理由：王定江于2013年1月20日起出租上海市闵行区虹梅南路XXX-
XXX-
XXX号给夏中峰使用至今。夏中峰为系争房屋租户，并一直使用房屋。根据租赁合同的约定，夏中峰应按时足额支付房屋的租金费用。但夏中峰于2014年9月1日起至2015年11月30日止拖欠房屋租金82,500元及逾期付款违约金19,008元。经多次催讨夏中峰仍然拒绝支付，故以讼称事由诉至法院。
夏中峰辩称，不同意诉讼请求。2014初收到动迁公告，春节后就开挖路面，所有的商铺都得到王定江的通知可以不缴纳租金了，夏中峰经营的汽车维修实际上也开始无法经营了，故不同意支付租金，也不同意支付逾期付款违约金。
同时，基于上述理由，夏中峰向本院提起反诉诉讼请求：1.王定江赔偿夏中峰2014年9月1日起至2015年11月30日止的收入损失30万元；2.诉讼费王定江承担。
针对反诉，王定江辩称，不同意夏中峰的反诉诉讼请求。场地开挖与其无关，是市政工程属不可抗力。其从没说过可以不支付租金，其自己还向上家支付租金到2016年3月31日。夏中峰一直占用系争房屋直至2016年5月26日房屋被拆除，至于夏中峰自己的经营活动应该自行负担，与其无关。
经审理查明，1997年4月18日由上海A(集团)有限公司(以下简称A集团)作为建设单位，就建设B铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，A集团与上海C仓储服务有限公司(以下简称C公司)签订委托书一份，委托书中载明：地处原朱梅路XXX号，现为虹梅南路XXX号上的租赁房隶属于A集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造A集团B铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托C公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。
2004年4月1日，由王定江作为承租方(乙方)，C公司作为出租方(甲方)签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：虹梅南路XXX号场地上的所有出租房大约(1,300平方米左右)，甲方授权乙方有权在虹梅南路XXX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：(1)租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；(2)缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；(3)乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务：(1)甲方提供虹梅南路XXX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；(2)甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与C公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：(1)租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；(2)每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。
2013年8月30日由王定江作为出租方(甲方)，夏中峰作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方向乙方提供虹梅南路287-28、29号用房约40平方米左右；租赁期限从2013年9月1日起至2018年8月31日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；该租赁房屋是提供给乙方作汽车美容营业用房；租赁房屋租金每月6,000元，租金每三个月支付一次，每次支付给甲方18,000元，乙方每次应提前两周支付给甲方；乙方租赁房屋须付押金12,000元，待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方；本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：(1)门牌号通知书；(2)梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违法犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作；乙方应按期缴纳房租，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方，逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止，乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有；甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金等。
另查明，(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书中确认了C公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(二)》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(三)》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给C公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。
还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对C公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-
中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月C公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司张贴公告要求各租赁户办理，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。
2016年5月15日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司与夏中峰签订《搬迁补偿协议书》，给予夏中峰装修、搬迁、停产停业补偿。王定江与夏中峰之间的租赁纠纷由双方司法诉讼的结果作为纠纷解决依据。夏中峰于当日将系争房屋腾空并交付上海梅陇城市建设投资发展有限公司。
上述事实，由王定江提交的(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书、《房屋租赁合同》、《虹梅南路房屋租赁合同》、委托书、门牌号码变更通知书、建设规划许可证、地籍图，由夏中峰提交的告知书、照片一组，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1442号民事判决书、《建设项目选址意见书》及批复与决定、《搬离通知书》及邮寄凭证、通告三份、照片一组、《搬迁补偿协议书》、《腾空确认登记单》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从王定江提供的陇兴集的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为王定江从C公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合王定江与C公司之间的租赁合同约定，且C公司亦认可王定江对外转租的行为。王定江与夏中峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。对于房屋租金，夏中峰认为王定江曾表示剩余租金无需支付，并向本院提交情况说明，该情况说明实为证人证言，现证人未到庭作证，且除该情况说明外并无其他证据予以佐证，对于该节事实本院难以认定。又虽因涉市政工程，系争房屋门前道路于2014年年底开始施工开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可经营使用，夏中峰于租赁期内占有使用该商铺，既未向王定江交还房屋，也未与王定江结算押金，应按合同约定支付相应租金。此后因该合同标的物房屋已于2016年5月26日被拆除，双方的租赁协议已无法实际履行，该合同已解除。关于租金标准，本院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。就夏中峰承租房屋用于汽车维修美容经营，道路的开挖对于夏中峰的生产经营有较为严重的影响，因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾双方权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月6,000元的标准，酌情确定夏中峰按照月租金2,400元的标准支付租金。又系争房屋于2016年5月26日被拆除，王定江主张的租金支付期间至2016年3月31日，该段期间房屋由夏中峰占有使用，故自2014年9月1日起至2016年3月31日止的租金45,600元，夏中峰应予以支付。关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求夏中峰支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准本院也作出调整，王定江的该请求本院不予支持。关于押金12,000元，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，本院予以支持。
对于夏中峰主张的反诉诉讼请求，如前所述系争商铺虽涉动迁，但一直未予拆除，对于外部环境对经营情况的影响，本院已酌情降低租金标准。而夏中峰既不与王定江协商处理租赁协议，又不归还系争房屋，对于该段期间内造成的损失其存在相应责任。又夏中峰现据以提出损失的依据为其个人缴纳所得税的计税依据，该计税依据系夏中峰自行向税务机关申报，并不能反映出其实际经营所得，故对于夏中峰的反诉诉讼请求，本院难以支持。
综上，夏中峰应向王定江支付租金45,600元，王定江应向夏中峰返还押金12,000元，王定江的其余本诉诉讼请求及夏中峰的反诉诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)夏中峰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王定江支付租金45,600元；
二、原告(反诉被告)王定江于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)夏中峰返还押金12,000元；
三、驳回原告(反诉被告)王定江其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)夏中峰的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,330.16元，由原告(反诉被告)王定江负担1,398.10元，由被告(反诉原告)夏中峰负担932.06元；反诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告(反诉原告)夏中峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 王建中
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。