河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4061号
上诉人（原审被告）黄玉娥。
委托代理人张辉，河南良仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）闫万申。
委托代理人张辉，河南良仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宋美荣。
委托代理人张辉，河南良仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈雪怡。
委托代理人范军明，郑州市二七区148法律服务所法律工作者。
上诉人黄玉娥、闫万申、宋美荣因与被上诉人陈雪怡物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第4033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。闫万申及黄玉娥、闫万申、宋美荣的共同委托代理人张辉，到庭参加了诉讼。陈雪怡未到庭参加诉讼。陈雪怡庭后向本院提交了书面答辩状。
陈雪怡诉称：2012年8月25日，双方签订协议一份，约定由黄玉娥、闫万申、宋美荣提供宅基地一处，由陈雪怡负责出资建房，房屋建好后陈雪怡补偿黄玉娥、闫万申、宋美荣500平方米房屋，剩余500平方米由陈雪怡所有。同时约定若一方违约按郑州市商品房均价给予补偿，补偿面积为建房的所有面积。如果村庄改造、房屋拆迁黄玉娥、闫万申、宋美荣应协助并配合陈雪怡办理相关手续。该协议签订并生效后陈雪怡已经履行了自己的义务，但在该处房屋面临拆迁时，黄玉娥、闫万申、宋美荣拒不履行协议约定，不协助配合陈雪怡办理拆迁补偿协议，私自与郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部签订拆迁补偿安置协议，后拒不履行原协议约定，因此陈雪怡起诉，请求依法确认黄玉娥、闫万申、宋美荣与郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部签订的安置协议中，应当有陈雪怡享有的500平方米房屋，同时，按照拆迁补偿协议向陈雪怡支付原属于陈雪怡的安置补偿款共计270000元，本案诉讼费用由黄玉娥、闫万申、宋美荣负担。
黄玉娥、闫万申、宋美荣辩称：我们认为陈雪怡的诉讼请求没有法律依据，要求驳回陈雪怡的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年8月25日，陈雪怡与黄玉娥、闫万申、宋美荣签订《协议》一份，约定，黄玉娥、闫万申、宋美荣自愿将自己宅基地上100平方米的房屋卖给陈雪怡，由陈雪怡拆迁重建，建成后陈雪怡给黄玉娥、闫万申、宋美荣补偿若干面积，具体事宜如下：一、黄玉娥、闫万申、宋美荣现提供宅基地一处，宅基地证号：90-100**、图号11-3-3-7号，地号11-3-3-7-115号，面积约260平方米，由陈雪怡负责出资建房，在建房期间，与邻里发生纠纷由黄玉娥、闫万申、宋美荣负责解决。二、建好房后，陈雪怡补偿给黄玉娥、闫万申、宋美荣二楼、三楼共计500平方米的房屋，其余所有房屋的平方归陈雪怡所有。三、陈雪怡把房子建好后，将500平方米房屋交给黄玉娥、闫万申、宋美荣：包括5个门，不包括装修，如水电、地板。四、本协议签订后，任何一方不能以任何理由违约，否则，违约方按郑州市商品房均价给予补偿。补偿面积是建房的所有面积。五、如果村庄改造，房屋拆迁，陈雪怡、黄玉娥、闫万申、宋美荣双方共同与拆迁方签订各自的补偿协议。黄玉娥、闫万申、宋美荣应对陈雪怡办理相关手续时提供协助与配合等。
协议签订后，陈雪怡即将黄玉娥、闫万申、宋美荣原有宅基地上的房屋拆除重新建房，共计建房1152.48平方米。
2015年7月7日，郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部发出拆迁通知，陈雪怡所建房屋在拆迁范围内，2015年8月7日，闫万申与郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部签订《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》一份，黄玉娥、闫万申、宋美荣在拆迁范围内位于刘庄村一组42号，黄玉娥、闫万申、宋美荣方安置人口3人，总建筑面积1152.48平方米；三层以下（含三层）有效宅基地证内面积258.**平方米；三层以下（含三层）证外建筑面积113.82平方米。三层（含三层）以下按有效宅基地证内面积1：1的比例计算安置面积，安置建筑面积330平方米，三层（含三层）以下按有效宅基地证内面积超出人均1**平方米以外面积，按1：1置换成住宅，黄玉娥、闫万申、宋美荣共安置住宅面积780平方米。
原审法院认为：黄玉娥、闫万申、宋美荣自愿将自己宅基地上100平方米的房屋卖给陈雪怡，由陈雪怡拆迁重建，建好房后，陈雪怡补偿给黄玉娥、闫万申、宋美荣二楼、三楼共计500平方米房屋。如果村庄改造，房屋拆迁，陈雪怡、黄玉娥、闫万申、宋美荣双方共同与拆迁方签订各自的补偿协议。从闫万申与郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部签订《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》看，三层（含三层）以下按有效宅基地证内面积1：1的比例计算安置面积，三层（含三层）以下是按人均110平方米安置建筑面积330平方米，故该330平方米应首先从安置总面积780平方米中扣除，剩余450平方米，考虑到陈雪怡全部出资建房，可分得其中的80%即360平方米。拆迁安置费用系针对宅基地上的人员补偿的，故陈雪怡不应享有。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、陈雪怡享有闫万申与郑州市二七区侯寨乡刘庄村拆迁改造项目指挥部所签《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》中360平方米的房屋安置面积。二、驳回陈雪怡的其他诉讼请求。案件受理费5450元减半收取2725元，陈雪怡负担2675元，黄玉娥、闫万申、宋美荣负担50元。保全费5000元由黄玉娥、闫万申、宋美荣负担。
黄玉娥、闫万申、宋美荣不服一审判决向本院上诉称：一、双方签订的《协议》没有法律效力，属于无效合同。双方签订的《协议》实质上是非法变卖宅基地使用权，违反了土地管理法关于一户一宅制度。同时，利用他人宅基地合作建房的效力已经普遍被认定为无效，出资方的成本损失可由提供宅基地的一方按照过错承担赔偿责任。二、一审判决将闫万申与案外人签订的合同作为确认陈雪怡享有安置补偿房产面积的依据，系张冠李戴，违反了合同具有相对性的原则，是错误的。而且一审判决认定的360平方米不知从何而来。三、一审判决事实断章取义，一错再错。一审判决认为“三层（含三层）以下是按人均110平方米安置建筑面积330平方米，故该330平方米应首先从安置总面积780平方米中扣除，”显示了一审判决的无知。按照安置方案，无论宅基地上是否有建筑面积功建筑面积多少，均按三层计算，只有对宅基地面积过少而人口过多的家庭，则会保证每人110平方米进行安置。对于宅基地面积大而人口少的家庭，则按实际面积进行安置，三层以下超出了最低人均保障110平方米，超出部分面积可选择按1：1置换住宅，也就是实际面积进行置换等。请求撤销一审判决，改判驳回陈雪怡的诉讼请求。
陈雪怡庭后提交书面答辩状称：一、双方的协议符合法律规定，真实有效。陈雪怡按照合同约定将建成后的房屋500平方米补偿给了闫万申等。现房屋已经拆除，但闫万申等并未按约定协助陈雪怡签订补偿协议，存在违约，应承担违约责任。二、闫万申等上诉称协议无效的理由，不能成立。双方均系同一农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，法律只是规定，再申请宅基地的，不予批准。因此，并没有禁止农村居民行使房屋所有权的交易等。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：闫万申等人对陈雪怡陈述其与闫万申系同村村民并不持异议，且陈雪怡的身份证显示其住址为郑州市二七区侯寨乡北徐庄村179号，与闫万申等的住址均系徐庄村，因此，对陈雪怡与闫万申系同村村民的事实本院予以认定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，闫万申等向陈雪怡出卖自己的房屋，并没有违反上述法律的规定。陈雪怡已经按照约定将500平方米房屋补偿给闫万申等人，房屋已经被拆迁，故陈雪怡享有双方约定与拆迁方签订补偿协议的权利。因闫万申已经就全部房屋与拆迁方签订了《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》，故陈雪怡享有《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》中其应当享有份额。《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》中表明闫万申房屋的总建筑面积为1152.48平方米，与陈雪怡所建房1152.48平方米相一致，故陈雪怡享有《拆迁住房房产权调换补偿安置协议》中相应的份额。一审将陈雪怡享有的份额扣除闫万申等人均110平方米后，按剩余面积的80%予以支持，已经充分考虑了各方利益，并无不当。综上，闫万申等人的上诉请求和理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2725元，由黄玉娥、闫万申、宋美荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年四月十一日
书记员 安靖凯