广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0323民初648号
原告阎列萍，个体，广西全州人。
被告吴治强，个体。
委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。
原告阎列萍诉被告吴治强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告阎列萍，被告吴治强的委托代理人黄少宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年11月18日签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定，被告将其所有的位于灵川县大圩镇桂林华侨农场“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房出卖给原告。合同第一条第2项第①小项明确约定“该房地产没有设定抵押，甲方（即被告，下同）对该房地产享有完全的处分权”。合同签订当日，原告支付给被告定金100000元。但后来，原告得知该房地产土地于2013年3月25日设定了抵押，抵押权人为农行灵川县支行，并于2015年10月27日被临桂区人民法院查封。在这种情况下，该房地产是不能进行交易的。根据合同第一条第4项“甲方承诺上述房地产所有权及国有土地使用权无产权纠纷，无法院查封、无债权债务纠纷，如因上述情况导致该房地产不能正常交易，甲方承担一切法律责任”的约定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令解除原、被告双方于2014年11月18日签订的《房地产买卖合同》；判决被告退还原告已交付的购房定金100000元；本案诉讼费由被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、《房地产买卖合同》一份，证明原、被告于2014年11月18日签订房地产买卖合同的事实；
二、桂林银行网上银行专用凭证2份及《收据》一份，证明原告于2014年11月18日分两次共计向被告支付购房定金共计100000元的事实。
被告吴治强辩称：原告曾向法院提起诉讼，要求解除合同，当时被告已经同意解除合同，因此双方之间的《房地产买卖合同》实际上已解除，现原告再次要求解除合同，不应得到支持。本案是原告方违约，不再购买房子，所以原告要求退还100000元定金的诉请也不应得到支持。请求驳回原告的诉求。
被告对其陈述的事实提供了以下证据：
一、被告与桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，被告支付购房款的发票、契税收据、现金收入凭单及维修基金专用收据复印件各一份、收房确认书复印件一份，证明被告原来向桂林市松杉房地产开发有限公司购买了F6-B2号房屋的相关事实；
二、原、被告间短信记录共9页，证明本案中是原告违约，不想购买F6-B2号房屋的事实。
为查明案件事实，本院依法向灵川县国土资源局对“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房屋的国有土地使用权情况进行了调查，灵川县国土资源局向本院出具了《“桂林漓江奥林苑”土地登记情况》一份，并提供了F6-B2号房屋所处地块办理抵押登记时的《中国农业银行最高额抵押合同》复印件一份，《中国农业银行流动资金借款合同》复印件二份及《国有土地使用权他项权证》复印件一份，上述材料载明，桂林市松杉房地产开发有限公司及桂林润松休闲健身有限公司于2013年3月将“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房屋所处的地块（土地证号：灵07国用（2011）第07264-1号）抵押给中国农业银行股份有限公司灵川县支行，并办理了他项权证，临桂区人民法院于2015年10月27日查封了该宗土地。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据一、二均无异议，原告对被告提供的证据一无异议，原、被告双方对本院向灵川县国土资源局调取的相关证据材料无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
原告对被告提供的证据二的真实性无异议，但认为被告提供的证据二所提及的双方的短信交流，均是在被告隐瞒了F6-B2号房屋所处土地被抵押的事实的前提下发生的，不能证明原告违约。本院认为，被告提供的证据二能如实反映原、被告双方进行“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房屋交易前后的相关情况，也能说明原告确实向被告提出因经济原因不欲再购买被告房屋的事实，但根据双方短信交流内容来看，原告同时也提出了要求被告至少退还一半定金的要求，且原、被告双方在交涉的过程中未能就是否退还至少一半定金的事项达成一致意见。因此，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》在此过程中并未解除，仍对双方具有约束力。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年11月18日，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定，被告将位于灵川县大圩镇桂林华侨农场“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房出卖给原告，房屋价格为1200000元。合同第一条第2项中对F6-B2号房的产权状况描述为“该房地产没有设定抵押，甲方（即被告，下同）对该房地产享有完全的处分权”。合同第一条第4项约定“甲方承诺上述房地产所有权及国有土地使用权无产权纠纷，无法院查封、无债权债务纠纷，如因上述情况导致该房地产不能正常交易，甲方承担一切法律责任”。合同第二条约定“甲方保证已如实陈述该房地产情况并同意出售给乙方（即原告，下同），乙方已实地查看并充分了解该房地产情况，愿意购买该房地产”。合同还对双方的交易流程和其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告依照合同约定向被告支付了定金100000元。在合同履行过程中，原告曾向被告表示不欲再购买F6-B2号房，要求被告退还至少一半的定金，对此被告未表示同意。2015年10月20日，原告曾向本院提起诉讼，要求解除与被告之间的《房地产买卖合同》，并要求被告退还原告已交付的购房定金100000元，支付违约金100000元及因逾期未退还定金及支付违约金所产生的利息，后原告撤回起诉。
另查明，2013年3月20日，被告与桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同，被告购买了桂林漓江奥林苑”F6-B2号房产，并已支付了全部房款，缴纳了房屋契税、专项维修基金等。桂林市松杉房地产开发有限公司于2013年8月22日将桂林漓江奥林苑”F6-B2号房产为被告向房产登记部门办理的备案登记，但一直未为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
再查明，2013年3月25日，桂林市松杉房地产开发有限公司及桂林润松休闲健身有限公司将“桂林漓江奥林苑”F6-B2号房所处的地块（土地证号：灵07国用（2011）第07264-1号）作为担保物，为桂林子玉工贸有限公司向中国农业银行股份有限公司灵川县支行的贷款提供抵押担保，并办理了他项权证。
本院认为：本案的争议焦点有两个，一是原、被告间签订的《房地产买卖合同》在本案诉讼前是否已解除，如未解除，现是否应予解除？二是被告是否应退还原告交付的定金100000元？
一、关于原、被告间签订的《房地产买卖合同》在本案诉讼前是否已解除，如未解除，现是否应予解除的问题。
被告提出，在本次诉讼前，原告曾向法院提起诉讼，要求解除合同，当时被告已经同意解除合同，因此双方之间的《房地产买卖合同》实际上已解除，现原告再次要求解除合同，不应得到支持。本院认为，原告在本次诉讼前曾向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，但除了要求解除合同的诉讼请求外，原告的诉讼请求还包括要求被告退还原告已交付的购房定金100000元，支付违约金100000元及因逾期未退还定金及支付违约金所产生的利息，被告在庭审过程中虽同意了解除合同，但对原告要求被告退还已交付的购房定金100000元，支付违约金100000元及因逾期未退还定金及支付违约金所产生的利息的诉讼请求并未认可，双方也未达成调解协议，因此，原、被告间并未对原告的诉讼请求达成合意。后原告撤回了起诉，原、被告间的《房地产买卖合同》并未解除，仍对双方具有约束力。对被告提出的原、被告双方的《房地产买卖合同》早已解除的辩解本院不予采信。
原、被告之间签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。原、被告双方在签订《房地产买卖合同》时，原告并未取得本案讼争房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告并未取得本案讼争房产的物权，原、被告间交易的实际上是从开发商处获得房屋的期待权。现因开发商将本案讼争房产所处地块的土地使用权抵押给他人，使得原告通过合同从被告处取得的获得房屋的期待权处于无法实现的状态，且这种权利无法实现的状况并非原告造成。本案讼争房产土地使用权被抵押的事实与被告在《房地产买卖合同》中承诺的房地产没有设定抵押严重不符，对此，被告具有重大过错，因此，对原告要求解除与被告之间的《房地产买卖合同》的诉请，本院依法予以支持。
二、关于被告是否应退还原告交付的定金100000元的问题。
本院认为，在原、被告双方订立、履行《房地产买卖合同》的过程中，被告未如实提供房产的真实权利状况，并就房产的权利状况作出了与事实不符的承诺，原告也未尽审慎义务，双方均存在一定的过错。结合全案来看，原告未要求被告双倍返还定金，而仅要求被告返还定金100000元，是符合公平原则的。故，对原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告阎列萍与被告吴治强于2014年11月18日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告吴治强退还原告阎列萍已交付的购房定金100000元。
案件受理费1150元（已依法减半收取），由被告吴治强负担。
上述确定的应付款项，义务人应于本判决生效后15日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2300元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 易升龙
二〇一六年七月七日
书记员 陈荣财