广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第830号
上诉人（原审被告）：苏雪贞。
委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号。
负责人：王耀球，行长。
委托代理人：夏金莱，该司职员。
委托代理人：施颖欣，该司职员。
原审被告：广州永翔科技有限公司，住所地广州市增城市荔城街荔乡路72号三楼。
法定代表人：胡迪龙，总经理。
委托代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：赵鑫，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人苏雪贞因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月25日，招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行）（乙方）、广州永翔科技有限公司（以下简称永翔公司）（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将广州市天河区天河北路90号-108号光华大厦101、201、301房（下称涉案房屋）出租给乙方使用。第三条、租赁期限、租金如下：租期届满日为2009年12月31日，月租金为265820元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前将当月租金转帐至甲方指定的银行帐户，开户行招商银行，户名胡迪龙，帐号62×××85。第四条、乙方在合同生效之日起十个工作日内应向甲方交纳相当于2个月租金总额531640元租赁保证金，该保证金在双方租赁关系终止，乙方交还承租房屋、双方对房屋检视无误且乙方付清所有与该租赁事宜有关的、应由乙方负担的各项应付款项（包括因违约行为引发的违约金）后十五日内由甲方一次性无息退还等条款。
2009年9月8日招商银行向永翔公司支付了租赁保证金531640元。
2010年5月7日招商银行（乙方）与苏雪贞（甲方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市天河区天河北路90-108房光华大厦101、201、301号房屋租给乙方用作经营（包括银行前后台业务和金库业务）用途。乙方已经了解房屋实际情况，愿意承租。三、本物业租期自2010年4月1日至2010年8月31日止。四、租金及支付方式：1、本合同项下月租金标准为：首层为638元／㎡共1231.1104平方米；二层及三层均为：280元／㎡共1866.112平方米。即首层月租金为785448.44元；二层及三层月租金为522511.36元，月租金合计1307959.8元。乙方同意给予甲方一次性付款的优惠，即一次性收取租期内总租金620万元。2、合同签订之日起五个工作日内，乙方应一次性将租期内租金付至下列帐户：开户行：招商银行，户名：苏雪芬账号：62×××57。五、履约保证金：1、本合同签订之日，乙方应向甲方预交相当于两个月租金总额（2615919.6元）的履约保证金。2、乙方违反合同约定的，甲方有权按照实际损失对该履约保证金进行扣减。甲方扣减后，乙方应当在十五日内另行补足。3、合同期满或解除后，在乙方未出现违约的情况下，该履约保证金在乙方退场、双方将所有应付款项结算完毕后十日内由甲方无息退还。逾期退还的，每月按3％向乙方支付利息。
2010年5月27日招商银行（丙方）、永翔公司（甲方）、苏雪贞（乙方）三方签订《协议书》，约定：1、甲、丙双方于2009年8月签订了《广州市房屋租赁合同》（下简称“合同一”，合同一项下的租期已届满）。2、乙、丙双方于2010年5月签署了《租赁合同》（下简称“合同二”）该合同的打印日期为2010年3月28日，丙方签署日期为2010年5月7日。在该合同中，乙方以出租人的名义将租赁房产全部出租给丙方。3、前述合同一和合同二先后就丙方租用广州市天河区天河北路90-108号光华大厦首层中座101房、201房、301房的房产（下称“租赁房产”）事宜进行了约定。4、至本合同签署之时，租赁房产中的101房、301房的产权尚登记在甲方名下，201房的产权己从甲方过户至乙方名下。5．甲、乙方共同告知丙方，甲方已于2009年12月24日将租赁房产转让给乙方。尽管过户手续尚未完全办妥，但对于尚在甲方名下的部分房产，甲方仅仅系名义所有权人，实际所有权人已为乙方。乙方对全部房产享有完整的占有、使用、处置、收益的权利。现三方协商一致达成如下条款，供各方恪守履行：一、在合同二中，乙方以出租人的名义将租赁房产全部出租给丙方，各方确认：无论租赁房产的部分或全部在甲方还是乙方名下，也不论甲乙双方存在何种约定或纠纷，合同二始终有效，丙方依合同二对全部租赁房产享有占有使用的权利。二、关于丙方因使用租赁房产产生的费用问题，三方确认：1、在合同一项下产生的租金（计至2009年12月31日）丙方已全部支付完毕。2、尽管此前租赁房产中的部分己过户至乙方名下，自2010年1月1日起计至3月16日止的、全部租赁房产的场地占用费丙方也已全部支付完毕。甲、乙方自行处理该场地占用费的分配问题，概与丙方无关。（注：无论丙方收到的发票注明是“租金”还是其他，不影响该段期间内产生的费用的“场地占用费”性质，下同）。5、甲方直接将此前在合同一项下向丙方收取的租赁保证金531640元转交给乙方，转为丙方在合同二项下的履约保证金（即租赁保证金，下同）的一部分。无论甲方是否向乙方转交该笔款项，乙方均不得向丙方要求给付该部分款项，本协议生效后即视为乙方已收妥丙方在合同二项下的履约保证金531640元，本协议具有收条的证明效力。6、除上述第5点所述的531640元外，丙方在本协议生效后3个工作日内再向乙方支付776319.8元作为合同二项下的履约保证金，即：合同二项下的履约保证金由合同二中约定的2615919.6元变更为1307959.8元。届时乙方应向丙方开具金额为1307959.8元的租赁保证金收据。7、合同二项下的租赁保证金1307959.8元在租赁关系终止后30日内由乙方全额无息返还给丙方。若退还租赁房产时欠有应付未付款项的，可在该保证金中抵扣。若丙方发生违约情形的，乙方可按约定从该保证金中扣除违约金、赔偿金等（有这类约定的话），但乙方和／或甲方不得以丙方违约为由不退还该保证全。
按照招商银行、苏雪贞签订的合同二以及三方签订的《协议书》，招商银行向苏雪贞支付房屋租赁保证金1307959.8元，2010年5月28日苏雪贞出具了收到招商银行1307959.8元租赁保证金的《收款收据》给招商银行。
2010年8月30日招商银行与苏雪贞签订《移交确认书》，内容：乙方（招商银行）承租甲方（苏雪贞）物业的租期于2010年8月31日期满，现双方确认乙方已于2010年8月30日所承租甲方的物业全数交还给甲方，自即日起，因该物业产生的责任和义务等概与乙方无关（包括但不限于治安和消防责任、水电煤气和管理费的负担等）。特此确认。补充说明，移交存在以下问题：1、乙方该清走的物品没有及时清走。2、乙方将部分不该撤走的物品撤走。存在的具体问题甲方三天内书面向乙方提出。乙方应对甲方提出的问题2天内提出，乙方应对甲方提出的问题2天内提出异议或确认。甲方同意先按现状接收场地。乙方留在场地的一切物品甲方有权自行负责处理。
2010年8月30日招商银行与苏雪贞签订《光华大厦交房移交清单》，内容：1、房屋钥匙交接完毕，即作为房屋租赁移交手续办妥。2、自房屋租赁移交手续办妥之日起，移交人不再承担房屋的使用、管理及水电费及物业管理费。2010年8月30日招商银行与苏雪贞签订《光华大厦交房移交清单》（设备类）。
2011年3月15日招商银行向苏雪贞发出《催收退还光华大厦押金函》，内容：因原属我行所有的、位于广州市天河北路90-108号光华大厦房产的租赁事宜，你对我行负有支付租赁保证金1307959.80元的义务，你至今尚未履行该义务。请尽快向我行履行上述款项支付义务，否则，我行将循法律途径解决。
2011年6月21日，招商银行向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.苏雪贞归还招商银行租赁保证金本金1307959.8元以及计至还清日止的利息（按中国人民银行规定的六个月至一年期贷款利率计算）；2.永翔公司对上述债务承担连带责任；3.苏雪贞、永翔公司连带承担本案诉讼费用。
苏雪贞原审辩称：不同意招商银行的诉讼请求。理由如下：一、招商银行违约在先，没有根据合同的约定将场地交还给我方，所以我方有权不退回押金。二、由于招商银行将租赁场地内新建金库、点钞房、保险房等附着物，其坚固度是非常坚固，我方为了清除招商银行所新建的构造物，耗费了300多万元，该费用应当由招商银行承担。三、由于招商银行所交还的场地不符合合同约定的要求及苏雪贞律师函、移交确认书的条件，致使苏雪贞需要花费60天的时间清理垃圾、拆除构造物，根据合同约定，由于招商银行归还的物品不符合要求，造成交接延误应当按双倍场地租金标准支付场地占用费。苏雪贞多次发函要求招商银行清运垃圾、拆除构造物等，招商银行拒不履行义务，苏雪贞耗时60天，导致我方不能正常使用涉案房屋，所以该期间的占用费应当由招商银行承担。基于上述原因，首先是招商银行没有按时间及标准将所租赁的场地交还被告，被告有权从其交纳的押金中抵扣相应的费用及造成的损失，所以我方认为招商银行的诉讼请求是没有事实及法律依据，应当予以驳回。
永翔公司原审辩称：不同意招商银行的诉讼请求，招商银行要求我方返还保证金是没有依据。理由如下：2010年5月27日，招商银行与苏雪贞、永翔公司签订租赁合同，签订租赁合同时，招商银行承租的房屋是光华大厦首层中座101、201、301房，当时只有201房的产权转移到苏雪贞名下，101、301房的产权还登记在永翔公司名下，所以签订三方协议。之前永翔公司与招商银行已签有租赁协议，按此前的租赁协议，永翔公司收取招商银行部分租赁保证金53万元，在永翔公司与苏雪贞的房屋买卖中间我方已将保证金给予苏雪贞。房屋买卖协议也注明永翔公司收取的保证金视为苏雪贞收取的保证金。因此，永翔公司没有退还保证金的义务，招商银行要求永翔公司退还保证金并且承担连带责任是没有理由。在三方协议中，招商银行起诉的理由是依据第2条第7点（详见该条），其中“或”、“和”是一条可以选择的条款，结合本案的事实，应该选择“或”，由于是苏雪贞收取保证金，所以不应当由永翔公司退还保证金。苏雪贞没有将保证金退还招商银行，这是招商银行与苏雪贞之间的事情，与永翔公司无关，所以永翔公司请求法院驳回招商银行对永翔公司的诉讼请求。
对于招商银行起诉的利息计算问题，招商银行要求以租赁保证金1307959.80元为本金，按银行同期贷款利率标准计算，时间从2010年8月31日起计至付清欠款之日止。苏雪贞、永翔公司表示对计算标准没有意见。
招商银行、苏雪贞、永翔公司确认招商银行原是涉案房屋的业主，当时用于银行的营业网点，招商银行通过拍卖将涉案房屋现状出售给永翔公司，永翔公司返租给招商银行，拍卖涉案房屋时金库、点钞房、保险房已存在，并非在租赁期间加建，永翔公司通过拍卖的形式按现状不交接出售给苏雪贞。苏雪贞就涉案房屋的金库、点钞房、保险房拆除费用问题已在增城法院起诉永翔公司，招商银行在该案为第三人，案号为（2011）穗增法民二初字第1576号。
原审法院认为：招商银行与永翔公司签订《广州市房屋租赁合同》、招商银行与苏雪贞签订《租赁合同》及招商银行、永翔公司、苏雪贞三方签订《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。《协议书》签订后，招商银行已向苏雪贞支付了房屋租赁保证金1307959.8元。招商银行与苏雪贞签订的《租赁合同》约定租期于2010年8月31日期满，招商银行与苏雪贞于2010年8月30日签订《移交确认书》，招商银行已将涉案房屋交还苏雪贞，已履行交还房屋的义务。依招商银行与苏雪贞签订的《租赁合同》以及三方签订的《协议书》，招商银行已履行了承租方的合同义务，招商银行要求苏雪贞返还租赁保证金1307959.8元，符合法律和合同的约定，予以支持。
利息问题，根据招商银行、苏雪贞、永翔公司三方《协议书》约定，在租赁关系终止后30日内由苏雪贞全额无息返还租赁保证金1307959.8元给招商银行，苏雪贞没有依约返还，显属违约，应承担违约责任。2011年3月15日招商银行向苏雪贞发出《催收退还光华大厦押金函》，要求苏雪贞返还租赁保证金1307959.8元，苏雪贞仍然没有返还，因此招商银行要求苏雪贞支付逾期返还保证金的利息，予以支持，但利息计算时间应从2011年3月16日起计至付清欠款之日止，利息不应超过租赁保证金1307959.8元为限。招商银行要求以租赁保证金1307959.80元为本金，按银行同期贷款利率标准计算利息，苏雪贞表示对计算标准没有意见，予以支持。
因租赁期间，永翔公司已将涉案房屋出售给苏雪贞，且招商银行、苏雪贞、永翔公司三方签订了《协议书》，约定涉案房屋的权利义务已转给苏雪贞。本案租赁定金也由苏雪贞收取，招商银行要求永翔公司承担本案债务的连带责任，缺乏法律和合同依据，不予支持。
至于苏雪贞称涉案房屋的金库、点钞房、保险房拆除费用问题，苏雪贞已在增城法院起诉永翔公司及招商银行，本案不予审理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2013年9月30日作出如下判决：一、苏雪贞于本判决发生法律效力之日起10日内，返还租赁保证金1307959.8元及利息（利息以1307959.8元为本金，按银行同期贷款利率标准计算，时间从2011年3月16日起计至付清欠款之日止，利息以不超过1307959.8元为限）给招商银行；二、驳回招商银行的其他诉讼请求。一审案件受理费17050元，公告费500元，由苏雪贞负担。
上诉人苏雪贞不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院查明事实不清，招商银行并未按合同履行清场义务，苏雪贞有权在租赁保证金中扣除场地占用费及清场费用。根据《移交确认》书的约定，甲方同意按现状接受场地，可知苏雪贞仅是同意“先”按现状接受场地，但要求招商银行在相应的期限内解决清场问题。苏雪贞向招商银行发出的《关于清理租赁场地律师函》中要求招商银行按照合同约定进行清场、恢复被破坏的装修等，但招商银行一直未对该函件提出任何异议也未清场，苏雪贞再次发律师函要求招商银行清场，但招商银行仍拒绝履行义务。因此，由于双方在2010年8月30日场地交接时明确案涉场地确有问题存在，也约定了解决问题的方式及期限，招商银行一直置之不理，由此造成苏雪贞无法继承对外出租的损失及场地占用费应由招商银行承担，在租赁保证金中扣除。二、租赁保证金用以抵扣招商银行需支付的场地占用费，计付至今，租赁保证金已经不够抵扣，故苏雪贞无需返还。三方《协议书》第七条约定：招商银行届时不能清场交付租赁房产的，自次日起按照实际占有的天数向苏雪贞计付场地占用费。因此，在招商银行至今尚未履行清场义务之前，暂扣的租赁押金用以抵扣相应的场地占用费。三、双方之间就场地存在的金库、保险库、点钞房等问题已经在原审法院提起诉讼（2011）穗增法民二初字第1576号案，故本案应参考另案再作出判决。综上，请求法院判令：1.撤销原审判决，改判驳回招商银行的全部诉讼请求；2.招商银行承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人招商银行答辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。
原审被告永翔公司陈述意见为：同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉场地于2010年8月30日实际交还苏雪贞控制。
二审中，双方当事人对于（2011）穗增法民二初字第1576号案与本案的关联性存有争议，苏雪贞表示：1576号案是其另案主张的违约赔偿，招商银行在该案中是以第三人的身份参加诉讼，因此，该案与本案存有关联性。招商银行则认为：该案与本案当事人不同、案由不同、合同依据不同，且是苏雪贞与永翔公司之间的法律关系，与招商银行无任何关联性，故另案对于本案审理无影响。永翔公司表示：1576号案件是苏雪贞以拍卖瑕疵提出的损害赔偿纠纷。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：争议的租赁保证金及利息应否予以退还。
根据招商银行、苏雪贞、永翔公司三方签订的《协议书》的约定：合同二项下的租赁保证金1307959.8元在租赁关系终止后30日内由苏雪贞全额无息返还给招商银行。若退还租赁房产时欠有应付未付款项，可在该保证金中抵扣。若招商银行发生违约情形，苏雪贞可按约定从该保证金中扣除违约金、赔偿金等（有这类约定的话），但苏雪贞和／或永翔公司不得以招商银行违约为由不退还该保证金。根据案件查明事实以及诉讼中双方当事人的共同确认，可知案涉租赁合同期限届满后，招商银行与苏雪贞已于2010年8月30日就案涉场地签订《移交确认书》，至此，案涉场地在双方交接确认的情况下已于该日实际交还苏雪贞控制，故苏雪贞上诉主张该日之后仍产生场地占用费及清场费用，缺乏事实依据，本院不予采信。依据上述合同约定，苏雪贞理应向招商银行退还争议的租赁保证金及承担逾期返还保证金的利息，原审法院对此处理正确，本院予以维持。至于苏雪贞上诉认为本案应以（2011）穗增法民二初字第1576号赔偿纠纷为处理依据，对此，因该案与本案并非同一法律关系，故苏雪贞提出的该上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人苏雪贞的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17050元由上诉人苏雪贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
﹤h4﹥二o一四年十二月十七日﹤／h4﹥
书 记 员 张辉