徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第0172号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行。
负责人肖作华，该分行行长。
委托代理人程存才。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告张影。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告张影金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程存才、蔡军到庭参加诉讼，被告张影经本院公告传票传唤未到庭应诉。案件现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2012年5月4日，被告张影与原告中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款60万元，被告张影以徐州市鼓楼区馥园1号楼5单元201室的房屋抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权，徐州福源房地产开发有限公司为被告张影提供连带责任担保。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款60万元，但被告张影未按照约定还款，按照合同约定被告应当提前偿还全部贷款本息582891.98元（截至2014年2月18日）。被告还应按照借款合同的约定支付律师费36900元。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告张影立即清偿贷款本金576337.34元、相应利息（至2014年2月18日为6554.64元，此后利息继续计算至实际清偿之日）及律师费36900元；2、原告对抵押物行使优先受偿权；3、被告承担诉讼费。
被告张影未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见，视为其对答辩权利的放弃。
原告为证明其主张，提供如下证据：
1、2012年5月11日原、被告签订的个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原、被告之间存在借款合同关系，合同约定被告向原告借款60万元，借款期限自2012年5月11日至2032年5月11日，并且合同对借款利息及罚息也作出了明确约定。
2、2012年5月11日原、被告签订的徐州市房地产抵押合同一份；徐州市房屋他项权登记审核表一组，证明被告将徐州市鼓楼区馥园1号楼5单元201室的房屋抵押给原告，作为其履行合同的抵押物，并办理了他项权证书，且该份他项权证书被告已领取。
3、2012年5月16日个人贷款支付凭证一份，证明原告于2012年5月16日依约向被告发放了贷款60万元。
4、贷款账户基本信息一份，证明截至2014年2月18日被告欠原告贷款本息共计582891.98元。
5、2014年8月28日律师费发票一份，证明依据借款合同第21条第1款的约定，原告为本案诉讼支付律师费36900元，该费用应由被告承担。
被告张影未到庭应诉，视为其对举证、质证权利的放弃。
本院对原告所举证据的认证意见为，个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、徐州市房屋他项权登记审核表、律师费发票能够证明双方存在借款关系，原告已按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告张影未能按约还款，本院对其证明效力予以认定，作为定案依据。
经审理查明：2012年5月11日，被告张影与原告签订个人住房（商业用房借款）合同一份，合同主要内容为：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息、罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。但对于到期一次还本付息的借款，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照每月一次的结息频率，于约定还款日的前一日在每月的对日结计借款人当期应还本金、利息及罚息。借款人应将借款用于购置鼓楼区坝子街与环城路交汇处馥园1-5-201室房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款本金为60万元。借款期限为240个月，即从2012年5月11日至2032年5月11日，贷款利率为浮动利率，但在基准利率的水平上不上浮，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款在计息时，每月的计息天数按30天计算。借款人未按合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，且根据调整的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外，本合同首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定：本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。利率调整日为每年的1月1日，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人选取委托扣款方式还款。借款人的还款方法为等额本息还款法，即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息。
本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
本合同的担保方式为抵押加保证。被告张影以其名下位于徐州市鼓楼区坝子街与环城路交汇处馥园1-5-201室房产设定抵押。抵押财产的价值为86万，借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续。未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更该项预告登记。预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申领房屋所有权证书并即时通知贷款人，协助贷款人办妥抵押登记手续。抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效，否则，贷款人有权提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任。借款人未能履行前述义务，贷款人有权将贷款利率上浮20%执行。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。本条款抵押财产清单记载的或双方另有约定的抵押财产价值，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额，若以抵押财产抵偿贷款人债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿贷款人债权的依据，届时抵押财产的价值应由双方协商一致或依法公平评估确定，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用，包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。无论贷款人对本合同项下是否拥有其他担保，包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不提出任何异议。抵押人已充分认识到利率风险，如果贷款人根据本合同的约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加部分，抵押人也承担担保责任。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。
2012年5月11日，原告与被告张影签订徐州市房地产抵押合同一份，合同主要内容为：抵押人张影愿意以其位于鼓楼区坝子街与环城路交汇处馥园1-5-201室房产的房地产抵押给原告，该房地产价值为86万元，权利价值为60万元，债权履行期限为2012年5月11日至2032年5月11日止。后，被告张影办理并领取了涉案房产的他项权利证书，并在徐州市房屋他项权登记审核表上签字。
2012年5月16日，被告张影在个人贷款支付凭证上签字，确认原告向被告发放贷款60万元，但被告张影未按约还款，至2014年2月18日，共拖欠本金576337.34元，利息6554.64元。至2014年8月28日，利息为27396.1元。
原告委托江苏清正苑律师事务所进行本案诉讼，交纳律师费36900元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告张影之间签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。
在原告依约发放借款后，被告张影没有按照合同约定偿还借款本息，应承担相应违约责任，故原告有权根据合同约定，要求借款人立即清偿借款本息。故对原告要求被告返还借款本息的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求利息计算至实际付清之日，没有法律依据，本院不予支持，利息可计算至本判决确定履行之日。
另，被告张影同意以位于徐州市鼓楼区坝子街与环城路交汇处馥园1-5-201室的房地产对借款予以抵押，当被告张影欠款未还时，原告对抵押物在担保价值范围内享有优先受偿权，故本院对原告要求对抵押物在抵押价值范围内优先受偿的诉请予以支持。
同时，合同约定原告为行使债权所支出的一切费用（包括但不限于律师代理费）由被告承担，故原告主张被告赔偿律师代理费有合同及法律依据，本院予以支持，但经本院审查，原告主张的律师代理费超过借款合同签订时的江苏省律师服务收费标准，经核算，律师费应为12943元，该部分费用符合合同可预见规则及相关收费标准，本院予以支持，对超过部分本院不予支持。
被告张影经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告张影一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行偿还贷款本金576337.34元及利息（至2014年8月28日为27396.1元，此后利息从2014年8月29日起计算至本判决确定的履行义务之日止，按借款合同约定方式计算）。
二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告张影一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行支付律师代理费12943元。
三、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告张影名下的位于徐州市鼓楼区坝子街与环城路交汇处馥园1-5-201室房产价值在60万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10000元，公告费人民币600元，合计人民币10600元（原告已预付），由被告负担（该款同上述款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币10000元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号：32001718336058068002，开户行：建行徐州市永安支行）。
审 判 长 朱 静
审 判 员 王 磊
人民陪审员 许海燕
二〇一四年九月三日
见习书记员 董 波
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
中华人民共和国担保法
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。