成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第6885号
原告樊朝贵，男，1938年12月22日出生，汉族，住所地四川省大邑县。
原告樊文，男，1967年5月1日出生，汉族，住所地：四川省彭州市。
原告樊晓梅，女，1974年3月16日出生，汉族，住所地：四川省大邑县。
原告樊宇豪，男，1993年7月15日出生，汉族，住所地：四川省大邑县。
原告樊文、樊晓梅、樊宇豪的委托代理人樊朝贵（樊朝贵系樊文和樊晓梅之父、樊宇豪之祖父），男，1938年12月22日出生，汉族，住所地四川省大邑县。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告樊朝贵、樊文、樊晓梅、樊宇豪与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告樊朝贵以及原告樊文、樊晓梅、樊宇豪的委托代理人樊朝贵，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告樊朝贵、樊文、樊晓梅、樊宇豪诉称，成都市海发商厦4--3--
134号商铺，是原告于2002年5月2日购买（原始购价为261749元），原告与新界公司签订租期为十年的《合作经营协议》，商铺实际由洋洋公司使用。合同期满后，新界公司未按约定交还，洋洋公司继续使用商铺。洋洋公司从2012年5月3日至今一直占用原告的商铺，从2015年5月4日起未给付原告物业使用费。根据洋洋公司与其他业主的约定，前三年租金按商铺原始价的16．5％（税前）计算物业使用费，第四年起递增3％即17％（税前）计算物业使用费。洋洋公司占用原告的商铺已进入第四年。故洋洋公司应给付原告商铺使用费19627．59元（从2015年5月4日至2015年10日14日止）。因洋洋公司已向业主发送了2016年3月退租通知，期间将会产生很多变数，为了减少原告收取费用的难度，要求法院判令洋洋公司先付款后使用，预交2015年10月15日至2016年3月4日共计150天的物业使用费18286．5元。请求判令：洋洋公司支付原告2015年5月4日至2015年10月14日期间的物业使用费19627．59元；2、洋洋公司预交2015年10月15日至2016年3月4日物业使用费18286．5元。
被告新界公司未作答辩。
被告洋洋公司辩称，根据（2014）锦江民初字2388号民事调解书确认，洋洋公司应支付原告截止2015年5月3日以前的物业使用费，洋洋公司已履行了该调解书确定的义务。洋洋公司对原告主张从2015年5月4日起给付物业使用费无异议，其标准由法院按税前标准依法判决。原告主张洋洋公司支付尚未使用的涉案物业期间的费用，因洋洋公司还未实际占用，所以不能成立，故物业使用费的支付期限由法院依法判决。
经审理查明，原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号4楼4-3-134号的商业房产，2002年5月3日原告与新界公司签订了《合作经营协议》，约定：原告将成都市锦江区东御街55号4楼4-3-134号的商业房产出租给新界公司，合作期限从2002年5月3日到2012年5月3日止，新界公司按每年按商铺原始购买价261749元的7%向原告支付物业使用费，合作经营期满后，新界公司向原告退还商铺。新界公司承租原告的商铺，实际由洋洋公司使用，洋洋公司的按照《合作经营协议》的约定，向原告支付了截止2012年5月3日物业使用费。《合作经营协议》到期后，洋洋公司未退还原告商铺，原告也未与洋洋公司签订书面协议。2014年5月原告向本院提起诉讼，要求新界公司、洋洋公司给付物业使用费。本院于2014年5月20日作出（2014）锦江民初字第2388号民事调解书，确认洋洋公司给付原告2014年6月3日以前的物业使用费46787.63元，并按物业原始购买价261749元的16.5%（税前）给付原告截止2015年5月3日的物业使用费。洋洋公司已向原告履行了截止2015年5月3日物业使用费的给付义务。洋洋公司现仍在实用原告的商铺。
另查明，洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%即为15.45%。
以上事实，有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司及洋洋公司信息查询单、成都市商品房买卖（预售）合同、房产证、完税证、不动产发票、《合作经营协议》（2014）锦江民初字第3081号民事调解书。以上证据来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信。
原告提交的《关于提前终止合同的通知书》系复印件，且与本案事实无关，本院不予采信。洋洋公司提交的（2014）川民提字第465号民事判决书和业主续签情况说明，与本案纠纷无关联性，不作为本案证据。
本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了成都市锦江区东御街55号4楼4-3-134号的商业房产，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告支付物业使用费。
对于物业使用费的标准问题。根据原告商铺所处的其他业主与洋洋公司签订的新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付租金，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，并根据洋洋公司实际使用原告商铺的年限，应按税后15.45%的标准执行。
关于物业使用费的给付期限问题。在本院开庭之日，洋洋公司仍在使用原告商铺，故洋洋公司应向原告支付实际使用时间内的物业使用费。洋洋公司在本院开庭审理后是否还继续使用原告的商铺以及实际使用时间，本院无法确定，故原告要求洋洋公司将物业使用费支付至2016年3月4日，本院不予支持。如果洋洋公司在本案开庭后仍在实用原告商铺，原告可以另行向洋洋公司主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告樊朝贵、樊文、樊晓梅、樊宇豪支付物业使用费21273元（从2015年5月4日起至2015年11月11日止，按房屋总价261749元×15.45%／365天×实际占用天数为192天）；
二、驳回原告樊朝贵、樊文、樊晓梅、樊宇豪的其他诉讼请求。
如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取374元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一五年十一月十七日
书记员 熊 崴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。