湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂青山民二初字第00350号
原告操某某。
委托代理人刘某（系原告配偶）。
委托代理人袁某。
被告张某某。
委托代理人吴某某。
委托代理人齐某。
被告上海富邦服饰有限公司。
法定代表人张某某。
被告唐某某。
委托代理人吴某某。
委托代理人齐某。
原告操某某诉被告张某某、上海富邦服饰有限公司（以下简称富邦公司）、唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法组成由审判员黄莹担任审判长，审判员刘均、人民陪审员秦白昆参加的合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告操某某的委托代理人袁某，被告张某某、被告唐某某的委托代理人吴某某、齐某到庭参加诉讼，被告富邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告操某某诉称：2008年3月8日被告张某某、王某怡、周某就原告所有的位于武汉市青山区工业三路四号的76.35平方米的商用门面签订《租赁合同》，合同约定，房租从2008年5月1日起付，每月租金13，800元，每半年支付一次，租期5年，每平方米租金折合181元。合同签订后，原告依约向被告交付了门面钥匙。原告收取第一次房租时，应被告张某某的要求，向其开具了“今收到富邦服饰有限公司张某某付房租”等字样的收条，之后收条是以“图优服饰”为对象开具。被告自租赁房屋后，见一侧有涉案闲置商业用房，该房屋面积56.26平方米，便向原告提出，为便于其装修，需要暂时借用，待装修完毕后归还钥匙。原告便将仓库钥匙交由被告。装修完成后，被告向原告谎称钥匙被装修工人带走，无法归还，实际自己作为仓库使用。在未经原告的同意，被告通过骗取手段无偿使用该商业用房达36个月之久，直至其他租户于2011年3月发现后才知情。原告知情后，立即向被告致函，要求被告交还仓库钥匙，并搬离仓库内物品，经过多次交涉后，被告于2011年6月将物品从该房内搬出。经原告调查，涉案门面最后经营者系图优服饰专卖店，该专卖店业主系唐某某，并不是与原告签订租赁合同的当事人，故本案涉及多人共同侵权且原告无法确认该侵权行为由哪方实施，依据《侵权责任法》的相关规定，被告等应承担连带责任。原告认为，被告等人将原告所有的且不在《租赁合同》范围内的商业房屋通过非法占有的方式自用牟利，严重侵害了原告的房屋所有权利，依法应当向原告承担侵权赔偿责任，即应当比照租赁合同的租赁单价向原告赔偿损失，考虑到该商用房一直闲置，从公平合理的原则出发，被告等应当以每平方米租金181元×36个月×70%为依据赔偿原告损失，计256，611.6元。故原告诉至法院，请求判令被告连带赔偿原告非法占用闲置商业用房的损失256，611.6元，本案诉讼费由被告承担。
原告操某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、涉案房屋的整体平面图及房屋两证，证明原告租给被告张某某或图优服饰的房屋面积并不包含本案诉争房屋面积。
证据二、租赁合同，证明原告与被告张某某之间存在租赁关系。
证据三、被告富邦公司的工商信息，证明被告富邦公司的现状为吊销。
证据四、2008年3月9日收条及4月2日押金收条，证明被告富邦公司是租赁合同的签约主体。
证据五、2008年4月2日的收条（租金），证明被告富邦公司及被告张某某是房屋的使用主体。
证据六、2009年11月5日收条（租金），证明2009年起房屋由图优服饰使用。
证据七、武汉市青山区工商信息及个体工商户设立申请书，证明截止2012年12月19日，图优服饰登记资料显示还在诉争地址经营，图优服饰的业主是被告唐某某。
证据八、通知，证明在2011年5月，原告向图优服饰主张占用仓库的损失。
证据九、证明，证明图优服饰停止侵权时间是2011年6月以及仓库和门面系分开使用。
被告张某某辩称：1、被告张某某承租的房屋范围内并没有独立的商业用房，原告诉称的独立仓库56.26平方米没有任何依据。整体一楼已租赁给被告张某某，楼梯间是被包围在被告张某某承租的门面中，从实际使用上来说，楼梯、走道等公用部位是不能单独使用和出租的。且原、被告在签订租赁合同时，并没有约定原告单独保留一块不予出租，原告交付时也是整体交付，没有任何保留。2、原告的诉状存在自相矛盾之处，一方面认为商业用房闲置没有使用，另一方面又认为被告在使用而要求损失，没有法律依据。根据原告诉状所述，即使原告将诉争仓库借给被告张某某使用，但却没有证据证明借用时间和借用方式，因此不存在借用。不管租赁范围内是否包含诉争仓库，在长达三年的租赁合同履行期间，双方从未就此房有过争议或要求，双方对租赁区域的意思表示是清楚和明确的，不存在争议。3、本案诉争原由是因为原告想逃避租赁关系中的违约赔偿责任，故而虚造争议，原告的诉请已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉请。
被告张某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、2008年3月8日原告与被告张某某签订的租赁合同，证明双方签订了租赁合同，并约定租赁物是工业三路4号一楼门面，没有对门面的使用部位进行任何区分。
被告富邦公司未向本院提交书面答辩意见及证据。
被告唐某某辩称：同意被告张某某的答辩意见。被告唐某某仅是帮张某某办理营业执照的主体，与图优服饰店的经营及租赁合同的履行并无实际关系。
被告唐某某未向本院提交证据。
经庭审质证，被告张某某、唐某某对原告的证据一中的平面图的真实性有异议，认为无法确定来源，对关联性也有异议，认为该图纸无法证明承租面积和承租部位，双方的租赁合同中对面积明确约定工业三路4号现生命人寿一楼门面，公共部位是不能单独使用的。对房屋两证的真实性无法确认，认为与平面图自相矛盾，两证上确认一楼的权利人是原告，但平面图上确认的权利人是三人，且诉争部位是楼梯间，而不是商业用房，不管一楼门面是否归原告所有，但楼梯、走道等公用部位不能单独使用。对证据二的真实性、关联性均有异议，被告张某某的原件虽条款与原告大体一致，但版本中个别条款有区别，该合同不能证明所谓独立商业用房存在，更不能证明所谓的独立商业用房没有交与被告张某某承租，相反能够证明被告张某某就一楼门面已整体承租。对证据三的真实性有异议，认为不是工商查询的，而是网上打印件，对关联性也有异议，认为与被告张某某、富邦公司无关，相反该公司于2009年6月6日就已没有经营了，本案租赁合同是2008年签订，大部分履行时间是2009年以后，该公司与本案无关。对证据四的两张收条的真实性无异议，对关联性有异议，3月9日的收条是被告张某某支付的，与其他人无关，该收条能够证明租赁合同的主体是被告张某某，4月2日的收条仅是加了被告富邦公司名字，但主体仍是被告张某某，款项支付人是个人。对证据五的真实性无异议，对关联性有异议，认为该收条的支付主体是被告张某某，该证据能够证明工业三路6号（原4号）是没有任何分割的，门面整体出租。对证据六的真实性无异议，对关联性有异议，认为收条是收到TOU的现金，不能证明所谓独立商业用房的使用人是图优服饰。对证据七的真实性无异议，对关联性有异议，认为服饰店的名称是TOOU，并非TOU，能够证明被告唐某某没有参与图优服饰的经营，也不能证明其对所谓独立商业用房进行了使用。对证据八的真实性无法确认，对关联性有异议，认为通知的落款是2011年5月，是租赁合同签订并开始履行后的三年，长达三年的时间内未提出异议，三年后提出正是原告为毁约找借口，同时可以看出原告提出被告占用仓库，并不是要求租金，而是退场，目的是为了毁约，与租金无关。对证据九认为是证人证言，证人未出庭，不予质证。
原告对被告张某某的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案诉争房屋面积进行了分割。
被告唐某某对被告张某某的证据无异议。
对上述证据，本院认为，原告提交的证据一客观真实，与本案有关联性，本院对其真实性予以采信，但不能证明其所要证明的目的，本院对该证据的证明目的不予采信；证据二系复印件，且与被告所持合同原件的个别条款不一致，本院不予采信；证据三、四、五、六、七、八客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据九系言词证据，因证人均未出庭作证，且原告未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。被告提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2008年3月8日原告操某某与被告张某某签订租赁合同1份，合同约定：原告将其购买的位于湖北省武汉市青山区工业三路4号（现生命人寿保险公司一楼门面）出租给被告张某某，租赁期限为2008年4月1日至2013年4月30日止，租赁期限为5年，其中免装修为2008年4月1日至2008年4月30日，即房租起付日为2008年5月1日起付；一楼每月租金为13，800元，年租金165，600元，每半年支付一次，签订合同后，被告必须预付押金13，800元，租赁期内双方不得随意终止合同，若一方需要终止合同，应提前三个月通知对方。在对（方）同意情况下并支付100，000元违约金（除国家市政建设需要，不在违约范围内）。原告操某某的委托代理人刘某某、被告张某某及其代理人王某怡分别在合同上签名。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告张某某使用，被告张某某接受房屋后进行装修开展经营图优服饰，并向原告交纳房屋租金至2011年10月。刘某某均出具了收条，证明收到被告交纳的上述期间的租金。在租赁合同履行过程中，原告认为被告张某某占用租赁合同以外的仓库，于2011年5月24日向to.u服饰门面发出通知，通知的主要内容：“我再次通知你方退场，你方占用我的仓库至今分文未付，也未交钥匙（给）我方，若不来谈，后果自负。”被告张某某收到上述通知仍继续经营该服饰店。后因原告中断水电供应并于2011年12月23日将被告张某某店铺内货物强行打包而导致被告张某某服饰店不能经营。现原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，被告富邦公司营业期限于2009年6月6日被吊销，该公司的原法定代表人是张某某。武汉市青山区图优服饰专卖店成立于2008年4月29日，被告唐某某是该店在工商注册登记的个体业主，实际上是被告张某某以被告唐某某名义注册，并由被告张某某实际经营至2011年11月20日。
再查明，武汉市青山区房地产管理局的测绘图上显示，上二楼（楼）梯间面积56.26平方米，上二楼（楼）梯间走道面积76.35平方米，所有权人为操某某。诉争仓库包含在一楼门面内，不能单独出租。
本院认为，由于被告张某某系台湾居民，本案属于涉台合同纠纷，应参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同使用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案的不动产所在地在武汉市，本案应适用中国内地法律。
本案的争议焦点如下：一、原告操某某与被告张某某签订的租赁合同约定的面积是否包含诉争仓库。二、被告张某某、富邦公司、唐某某是否应承担侵权责任。对此，本院评判如下：一、关于合同约定的租赁范围是否包含诉争仓库的问题。原告认为虽然合同约定的是一楼门面，没有对面积作出具体约定，但是原告在交付房屋时，诉争仓库一直由原告使用，用来放置杂物，并有独立的钥匙。被告张某某以装修为由向原告借了该诉争仓库的钥匙，装修完工后被告张某某称钥匙被装修工人带走而未返还。被告张某某认为合同仅是对一楼门面进行约定，而原告称所谓诉争仓库是楼梯下的楼梯间，该部位不能独立使用，更不能加以分割封闭，当时双方没有区分哪些部位能够使用和哪些部位不能使用。原告所称的仓库面积占了租赁面积的2／3，原告在租赁期间三年后才进行主张，明显有违常理。本院认为，原告与被告张某某签订的合同约定租赁范围为一楼门面，每月租金为13，800元，没有明确约定租赁面积和租金单价，双方属于概括约定，约定不明的应以实际履行为准。原告在长达近三年的时间内连续接受被告支付的租金未提出异议，应视为接受被告支付的租金价格。原告举证其于2011年5月24日向被告发出退场通知，并认可被告于2011年6月将物品从该房内搬出，现原告以其将仓库借给被告使用为由，主张2008年5月至2011年5月共计36个月的租金，但由于双方对借用的方式和借用的期限均无明确约定，因此原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告张某某、富邦公司、唐某某是否应承担侵权责任的问题。原告主张的侵权之诉，没有证据证明存在侵权行为和损害事实，因此原告要求被告张某某向其支付占用诉争仓库的损失及富邦公司、唐某某承担连带责任的诉请本院不予支持。另外关于被告辩称的原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由，因原告举证证明其于2011年5月向被告发出退场通知，说明原告至该时间才知情，并且原告曾在本院于2011年12月22日受理的（2012）鄂青山民二初字第00062号案件的审理过程中提出过同一反驳理由，诉讼时效应当中断，故原告起诉未超过诉讼时效。综上，原告主张被告张某某、富邦公司、唐某某承担侵权责任缺乏事实基础和法律依据。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告操某某的诉讼请求。
本案案件受理费5，149元，由原告操某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费5，149元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 莹
审 判 员 刘 均
人民陪审员 秦白昆
二〇一四年二月十四日
书 记 员 刘 涛