福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2982号
原告任榕美，女，1979年8月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人李程福、林远强，福建金海湾律师事务所律师。
被告陈再进，男，1962年9月19日出生，汉族，住厦门市湖里区，公民身份号码3502111962********。
被告徐光荣，女，1973年11月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告陈鹭鸿，女，2005年6月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。
法定代理人陈再进，男，1962年9月19日出生，汉族，住厦门市湖里区，系陈鹭鸿之父。
法定代理人徐光荣，女，1973年11月28日出生，汉族，住厦门市湖里区，系陈鹭鸿之母。
被告陈冬燕，女，1970年1月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。
四被告共同委托代理人洪宗明、陈玉生，福建厦金律师事务所律师。
原告任榕美与被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任榕美的委托代理人林远强，被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕的委托代理人陈玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任榕美诉称，2008年初，陈再进位于厦门市湖里区岭下村墩上社109号房屋被拆迁，通过产权调换获得两套拆迁安置房，徐光荣及陈鹭鸿是共有产权人。2013年11月15日，任榕美与陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕签订《房屋买卖协议》，约定将址于厦门市湖里区墩岭二里22号401室房屋出售，房款133.5万元，房款分期支付，2013年11月15日支付首笔款（定金）80万元，第二笔房款53.5万元于配合房屋产权证、土地证产权、房屋相关手续和户口迁出当日支付，甲方（被告）应在回迁交房当日将该房屋交付乙方（原告），交付标志为甲方将房屋相关的所有手续和有关文件、票据及钥匙交付乙方，因本协议发生纠纷，产生的诉讼费、律师费、财产保全费等由违约方支付，本协议由陈冬燕进行担保。协议签订后，任榕美于签约当日依约支付80万元首付款（定金）。2014年1月25日，拆迁安置房已交付给陈再进，按照买卖协议约定，甲方应于当日交房给乙方。但甲方却借故至今未向任榕美交房。综上，任榕美认为，房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。四被告未按协议约定按时交付房屋已构成违约，根据协议约定�甲方未按协议约定的期限将上述房地产交付（包括房屋相关的所有手续和有关文件、票据）给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按乙方已交付房价款百分之三向乙方支付违约金。现任榕美请求法院判令：1、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿继续履行合同约定的交房义务；2、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿共同支付逾期交房违约金24000元（按已付购房款80万元的百分之三计）；3、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿协助办理房屋过户至任榕美名下的手续；4、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿共同承担任榕美已支付的律师代理费4万元；5、被告陈冬燕督促被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿向任榕美履行交房义务，并在被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应给付任榕美的违约金、律师代理�范围内承担担保责任；6、本案诉讼费由被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕承担。
被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕共同辨称，一、任榕美与陈再进签订的《房屋买卖协议》无效。该《房屋买卖协议》因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的有关强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应属无效。理由是：1、讼争房屋买卖协议所出卖的房屋金福缘新城6＃楼第402室是陈再进、徐光荣及陈鹭鸿三人位于湖里区岭下村墩上社109号房屋拆迁的安置房，根据拆迁政策规定，现在还不能办理房屋所有权证，不能依法领取权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，该协议转让了法律规定不得转让的房屋，违反了该法�的强制性规定。2、讼争房屋为陈再进、徐光荣及陈鹭鸿三人家庭共同共有的，但《房屋买卖协议》是由任榕美与陈再进一人所签订，房屋共有权人一栏中“徐光荣”不是由徐光荣本人所签，另一共有权人陈鹭鸿也未签字，虽然陈鹭鸿为无民事行为能力人，但至少要由其法定代理人代理其签字确认，而在该合同上没有其法定代理人的签字确认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产不得转让”的规定，该协议违反了该法律的强制性规定。3、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产的应当经全体共同共有人的同意”的规定，讼争房屋是陈再进、徐光荣、陈鹭鸿三人共同共有的，只由任榕美与陈再进一人签订而没有经其他两个共同共有人徐光荣和陈鹭鸿的同意，故《房屋买卖协议》违反了物权法的强制性规定，应属无效。二、《房屋买卖协议》中的担保条款无效。因作为主合同的《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定而无效，故作为《房屋买卖协议》中的担保条款也随之无效。综上，由于《房屋买卖协议》及其担保条款无效，故任榕美的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回任榕美的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月3日，陈再进与厦门天地开发建设公司签订厦天安（墩上）2008字147号《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定因“县后片区湖里高新技术园开发用地”项目建设需要，位于厦门市湖里区岭下村墩上社109号的房屋应予拆除，安置人口为陈再进、徐光荣和陈鹭鸿三人，安置方法为通过产权调换获得金福缘新城6#楼401室、402室安置房。
2013年11月15日，陈再进作为甲方与任榕美作为乙方、陈冬燕作为丙方，三方签订《房屋买卖协议》，约定任榕美向陈再进购买址于金福缘新城6#楼第402室拆迁安置房，该安置房为陈再进的家庭（夫妻）共同财产，房产成交价格为1335000元，付款方式为分期支付：2013年11月15日支付首笔款（定金）80万元，第二笔房款53.5万元于配合房屋产权证、土地证产权、房屋相关手续和户口迁出当日支付，甲方应在回迁交房当日将乙方向甲方购买上述房屋相关的所有手续一切和该房有关的文件及票据交付乙方保管。甲方于房屋交付使用时，乙方带齐相关手续配合甲方交房，回迁交房后将钥匙全部交付给乙方。陈冬燕作为协议的保证人进行担保，在甲方不履行合同或在未办理好过户手续情况下讼争房屋已被出售、抵押、出租等情形下又不承担违约责任，乙方在向甲方提出退房之日起十日内有权要求丙方赔付乙方付给甲方的购房款等。协议中的房屋共有权产权人处有“�光荣”签字字样。协议还约定在可办理房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内将房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方任榕美名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后十五天内交与乙方，所需费用，由乙方承担。如因甲方原因不能直接办理为乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须费用由甲方承担。甲方如未按约定的期限将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，逾期超过60天，则视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方的以下违约责任：甲方按乙方累计已付款的百分之三向乙方支付违约金，合同继续履行，并在合同约定的实际交付之日起90天内交付房屋。
协议签订当日，任榕美依约支付80万元首付款（定金），陈再进出具了相应的收款证明。2013年12月21�，厦门市湖里区人民政府发布了湖里区岭下社区金福缘安置小区返迁交房公告，通知返迁业主金福缘安置小区项目已顺利通过竣工验收，具备返迁交房条件，定于2013年12月30日起办理返迁交房手续。2014年1月25日，讼争房屋已交付给陈再进。2014年4月4日，任榕美因本案支付了律师代理费40000元。
在本案审理过程中，徐光荣申请对《房屋买卖协议》最后一页房屋共有权产权人处“徐光荣”签字字样进行笔迹鉴定，本院依法委托福建历思司法鉴定所进行上述鉴定，该所于2014年11月14日作出闽历思司鉴所（2014）文鉴字第111号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期为“2013.11.15”的《房屋买卖协议》（原件）中最后一页落款处“徐光荣”的签名笔迹与所提供的样本中徐光荣书写的字迹是同一人所写。
另查明，厦门市湖里区墩岭二里22号401室房屋即为金福缘新城6#楼402室安置房，尚未办理房产权属登记。
以上事实，有任榕美提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议》、《收款证明》、交房公告、《安置房钥匙领取单》、委托律师代理诉讼案件合约书、律师费发票，本院调取的《协助查询通知书回执》、闽历思司鉴所（2014）文鉴字第111号文书司法鉴定意见书及庭审笔录为证。
本院认为，任榕美与陈再进签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿、陈冬燕关于上述协议及担保条款无效的抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：一、讼争房屋为陈再进、徐光荣及陈鹭鸿三人共有的拆迁安置房，徐光荣认为《房屋买卖协议》是任榕美与陈再进一人所签，房屋共有权产权人处“徐光荣”签字字样不是徐光荣本人所签并申请笔�鉴定，经福建历思司法鉴定所鉴定，落款日期为“2013.11.15”的《房屋买卖协议》（原件）中最后一页落款处“徐光荣”的签名笔迹与所提供的样本中徐光荣书写的字迹是同一人所写，徐光荣以鉴定程序存在问题、鉴定结论依据不足为由申请重新鉴定，因上述申请没有事实和法律依据，本院不予准许；二、被告认为另一共有权人陈鹭鸿未签字，其虽为无民事行为能力人，但至少要由其法定代理人代理其签字确认，故协议因没有其法定代理人的签字确认而无效。本院认为，陈再进与徐光荣系陈鹭鸿的父母，为陈鹭鸿的法定代理人，因陈再进与徐光荣均已在协议上签字，故不存在法定代理人不同意的情形；三、担保条款为《房屋买卖协议》中约定的内容，陈冬燕作为保证人在上面签字，担保内容并未违反法律规定，依法应认定有效。综上，《房屋买卖协议》系双方当事�真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，陈冬燕也应依约承担相应的担保责任。任榕美已依约支付了第一笔房款80万元，但在2014年1月25日讼争房屋已交付给陈再进后，被告并未依约交付给任榕美，故任榕美主张陈再进、徐光荣、陈鹭鸿继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金24000元、协助办理房屋过户至任榕美名下的手续及承担律师代理费40000元，符合合同约定，本院予以支持。任榕美主张陈冬燕督促被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿向任榕美履行交房义务，并在被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应支付的违约金、律师代理费范围内承担担保责任，因《房屋买卖协议》约定担保内容为甲方不履行合同或在未办理好过户手续情况下讼争房屋已被出售、抵押、出租等情形下又不承担违约责任，乙方在向甲方提出退房之日起十日内有权要求丙方赔�乙方付给甲方的购房款等，现任榕美主张继续履行合同并不在约定担保范围内，故本院对任榕美的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应于本判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖协议》约定的交房义务。
二、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应于本判决生效之日起十日内共同支付原告任榕美逾期交房违约金24000元（按已付购房款800000元的百分之三计）和律师代理费40000元。
三、被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿应于本判决生效之日起十日内协助办理址于厦门市湖里区墩岭二里22号401室房屋过户至原告任榕美名下的手续。
四、驳回原告任榕美的其他诉讼请求。
如果�告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费700元，由被告陈再进、徐光荣、陈鹭鸿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 范功怡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张占甫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损�赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。