江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3564号
上诉人（原审被告）韩永功，男，1969月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）李玲玲，女，1987年9月7日生，汉族。
委托代理人王爱国，江苏苏豪律师事务所律师。
上诉人韩永功因与被上诉人李玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第2318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人韩永功，被上诉人李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玲玲原审诉称：2013年7月28日，其通过南京御景轩房地产经纪有限公司（以下简称中介）与韩永功签署了《房地产买卖中介合同》，其购买韩永功房屋一套，面积为136.26平方米，房价为688000元，其交纳20000元定金给韩永功。2013年8月10日双方达成新的补充协议，其同意补偿300元给韩永功维修此房渗水的水管，韩永功在过户前修好水管（中介工作人员可证明），过户时间推迟到2013年8月15日。2013年8月14日其函电韩永功和中介，韩永功称水管渗水要去找自来水公司，要求推迟过户，其同意韩永功最迟至2013年8月20日过户，韩永功满口答应（有电话录音）。2013年8月19日其函电中介和韩永功，韩永功却以种种理由拒绝过户，但双方约定到中介公司商谈，2013年8月20日上午其去了中介公司，韩永功电话却一直关机，等了一个上午，实在没办法让中介人员去叫韩永功过来，在中介和警察相继调解下韩永功还是拒绝履行合同，韩永功称有人愿意用更高的价格购买此房，并提出让其加点钱就愿意卖（警察在场下中介出具了情况证明）。诉状递交前其还打电话给韩永功要求过户，但未果。韩永功一再拒绝履行合同，关机和加点钱就愿意卖的行为，说明韩永功因房价上涨而反悔。韩永功拒绝履行合同，严重损害了李玲玲的利益，为了维护其的合法权益，现诉至法院，请求判令1、解除双方于2013年7月28日签订的房地产买卖中介合同中的相关房屋买卖协议以及双方于2013年签订的补充协议；2、韩永功返还定金及修水管的补偿费20300元；3、要求韩永功赔偿李玲玲已支付给中介的居间服务费6000元；4、要求韩永功给付李玲玲违约金70000元；5、要求增加违约金59560元。
韩永功原审辩称：韩永功同意解除合同，韩永功没有违约，对方构成违约，李玲玲没有按照合同约定支付首付款构成根本违约，李玲玲要求返还定金没有法律依据，要求韩永功赔偿支付的中介费6000元，没有证据证明李玲玲支付了6000元中介费，即使支付了李玲玲应向中介进行主张。关于违约金，李玲玲构成违约，请求法庭驳回李玲玲的诉求。
原审法院经审理查明：2013年7月28日，李玲玲（乙方）与韩永功（甲方）、南京御景轩房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定：甲方将坐落于浦口区裕民家园某幢601室房屋卖于乙方，建筑面积为136.06平方米，房屋售价为688000元，该价格为甲方净得价，所有税费由乙方承担。甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移及房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费12000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……三方商定，上述违约行为方，向守约方支付70000元违约金。违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律法规的有关规定追偿。同日，三方还签订补充协议一份，约定：乙方于2013年7月28日支付甲方购房定金20000元；乙方于2013年8月10日前支付甲方购房首付款360000元，届时甲、乙双方办理产权过户手续，并于当日签订贷款合同；贷款部分共计300000元，由乙方办理商业性贷款；尾款部分8000元，代交房当天由乙方支付甲方此尾款。……甲方出售此房价格为净得价，所有税费由乙方承担，甲方承担交房之前的水、电、气、物业费用。合同签订当日，李玲玲向韩永功支付了购房定金20000元，并于次日向南京御景轩房地产经纪有限公司交付中介费6000元。
2013年8月10日，双方及南京御景轩房地产经纪有限公司又签订补充协议一份，内容为：原定于2013年8月10日支付首付款360000元变为2013年8月15日支付首付款260000元。届时甲、乙双方办理产权过户手续。在交房前甲方负责将此房水、电、气、物业费用全部结清并保证水、电、气完好不漏。
2013年8月14日，李玲玲的丈夫李雪滔与韩永功电话联系，因漏水问题没能解决，双方协商推迟至8月20日办理过户事宜。2013年8月19日，李雪滔再次与韩永功电话联系，韩永功表示自己房子要拆迁，没有房子住，而且水管问题不好搞，所以房子不卖了。李雪滔要求韩永功次日至中介公司商谈此事。但次日双方商谈未果，2013年8月20日，南京御景轩房地产经纪有限公司出具情况说明一份，内容为：甲（韩永功）、乙（李玲玲）双方约定于2013年8月15日支付首付款260000元，因为甲方房屋漏水原因未搞好推迟至2013年8月20日，直至2013年8月20日，甲方未能将此房漏水问题解决，2013年8月20日已报警，甲方述说理由如下：1、因家庭原因拆迁没地方住不想出售此房；2、若出售让乙方加价购买；3、索性让法院拍卖此房。
另查明，李玲玲主张给付了韩永功修水管的费用300元，韩永功不予认可，但承认收了李玲玲水费300元。
上述事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、定金收条、中介费收据、电话录音、情况说明、房产证、土地证以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。李玲玲与韩永功签订的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩永功违反合同约定，无正当理由拒不履行合同，故李玲玲主张解除双方签订的房屋买卖合同及其补充协议，符合法律规定，原审法院予以支持。李玲玲签订合同后，向韩永功支付了20000元购房定金及300元其他费用，韩永功应该予以返还。李玲玲还向南京御景轩房地产经纪有限公司支付了6000元中介费，该费用属李玲玲的损失，应由韩永功承担，如韩永功认为中介未完成全部委托事宜，收取的中介费过高，可在赔偿损失后向南京御景轩房地产经纪有限公司主张返还相应款项。李玲玲主张合同约定的违约金数额为70000元，而因韩永功违约，导致李玲玲损失为129560元（房屋的差价损失），故要求调高违约金，要求韩永功支付违约金129560元，韩永功辩称房屋的差价损失仅为房价的0.37%，合同约定的违约金70000元远高于实际损失，要求调低违约金。原审法院以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡等综合因素，原审法院酌定违约金的数额为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，原审法院判决：1、解除李玲玲与韩永功签订的关于买卖南京市浦口区裕民家园某幢601室房屋的房屋买卖合同及补充协议；2、韩永功于判决生效之日起七日内给付李玲玲中介费、购房定金、其他费用共计26300元；3、韩永功于判决生效之日起七日内给付李玲玲违约金20000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费11180元，由韩永功负担。
上诉人韩永功不服原审法院判决，向本院上诉称：
一、原审判决认定上诉人违约，系认定事实不清。1、被上诉人未按合同约定支付首付款是导致合同无法履行的根本原因。根据双方所签合同，被上诉人应于2013年8月10日前支付上诉人购房首付款360000元整，届时双方办理产权过户手续，并于当天签订贷款合同。被上诉人未按约定期限支付首付款，并于2013年8月10日，请求上诉人不要追究其违约责任，且要求将首付款由原来的360000元降为260000元，支付时间改为2013年8月15日，上述内容以补充协议的方式进行了明确。其后，到了2013年8月20日被上诉人又以水管漏水为由拒绝支付首付款。根据双方协议约定，上诉人只需在房屋交付时保证水管不漏水，而被上诉人以水管漏水是否修好作为其支付首付款的先决条件，违反了双方合同及补充协议约定。众所周知，在被上诉人仅支付20000元定金的情况下，要求上诉人办理过户手续，增加了上诉人的交易风险，被上诉人未支付首付款，上诉人有权不办理过户手续。2、被上诉人向中介公司支付的中介费6000元，不应由上诉人承担，被上诉人应当向中介公司追偿，且被上诉人未提交其缴纳中介费的正规发票，仅凭收据不能证明其已缴纳中介费。3、中介公司出具的情况说明不能作为证据使用，中介公司未出庭作证，且情况说明中也确认了因水管漏水原因未搞好，首付款推迟至2013年8月20日，这也说明被上诉人违约在先。
二、即使上诉人存在违约，也是由于被上诉人不守信用引起的，且原审判决违约金过高，被上诉人没有证据证明其所受到的损失。
三、被上诉人所提交的录音证据，不能作为证据使用。
四、原审案件受理费收费不当，解除合同系行为且不涉及合同价款，应按件收费收80元，而原审法院按合同标的688000元收费，违反了相关规定。
综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第二、三项，驳回被上诉人要求上诉人返还定金及支付违约金的诉讼请求。2、对原审案件受理费进行改判，按80元收取本案诉讼费用。3、被上诉人承担一、二审全部费用。
被上诉人李玲玲二审中答辩称：1、上诉人以口头和实际行动明确表示不愿意继续履行合同已构成根本违约（有录音和中介出具的证明，浦口当地派出所也知此事），但上诉人一再贼喊捉贼，实在令人气愤。2013年8月10前被上诉人已把首付款准备妥当（有银行存单为据），而且在这之前被上诉人已致电上诉人协商降低首付款，上诉人答应8月10日当面协商，见面后上诉人才告诉被上诉人涉案房屋水管漏水，并且要求把漏水的水费2000元给他，被上诉人未同意，最后在中介的协调下，他同意降低首付款，被上诉人补偿300元给上诉人当做油费给上诉人开车去修水管，并且双方签订了补充协议将过户推迟至8月15日。8月14日被上诉人老公与上诉人通话，上诉人说水费要找自来水公司要，要求推迟过户，当时被上诉人觉得奇怪，自家水管坏了，水费还能找自来水公司要，但是由于对方是房东上诉人也没有多问，双方协商过户推迟至8月20日。8月20日上诉人却以各种理由拒绝过户，并要求被上诉人加价才出卖房屋。2、被上诉人要求上诉人支付违约金有合同依据。上诉人违约后重新购房后产生了很大损失，在原审法院一再调解下，被上诉人才同意相当于双倍返还定金的违约金。上诉人的违约行为耗费了被上诉人的大量的时间、精力和财力，给被上诉人的精神带来巨大打击，这种损耗是金钱无法弥补的。
综上，请求二审法院依法支持原审原告的诉讼请求。
二审中，本院查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：李玲玲与韩永功签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。从本案查明事实看，双方在房地产买卖中介合同签订以后，曾经就首付款数额及过户时间问题进行了协商，并达成了一致意见，签订了补充协议，该补充协议亦反映了双方当事人的真实意思，合法有效，对双方当事人均应产生拘束力。其后，韩永功违反合同和补充协议约定，无正当理由拒不履行合同，应承担相应的违约责任。李玲玲主张解除双方签订的房屋买卖合同及其补充协议，原审法院予以支持，并无不当。上诉人韩永功上诉认为是李玲玲违约，因其主张没有足够的证据支撑，对该意见，本院不予采纳。李玲玲签订合同后，向韩永功支付了20000元购房定金及300元其他费用，韩永功应该予以返还。上诉人韩永功认为上述300元，属于李玲玲支付其违约金的理由，因无证据证实，李玲玲对此也不予认可，对此意见，本院不予采信。李玲玲主张合同约定的违约金数额为70000元，其重新购房产生的损失为129560元，故要求调高违约金至其实际损失，韩永功辩称房屋的差价损失仅为房价的0.37%，合同约定的违约金70000元远高于实际损失，要求调低违约金。原审法院综合本案实际情况，根据当事人的损失，酌定违约金的数额为20000元。本院认为，原审法院根据双方合同履行的实际情况，以及审理中，双方当事人的举证、质证意见，并根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，将违约金调至20000元，与法并无不合。关于6000元中介费用问题。因违约金数额即是依据当事人的损失而酌定，6000元中介费损失未超过违约金数额，故不应重复计算，原审法院判决韩永功赔偿中介费损失不当，本院依法予以纠正。另外，原审法院根据本案当事人解除合同的诉请，依据相关规定，收取原审诉讼费并无不当，上诉人认为原审法院诉讼费收取错误，依据不足。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第2318号民事判决第一项、第三项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第2318号民事判决第二项；
三、韩永功于本判决生效之日起七日内给付李玲玲购房定金及其他费用20300元。
一审案件受理费11180元，由李玲玲负担50元，韩永功负担11130元；二审案件受理费958元，由李玲玲负担50元；韩永功负担908元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 罗程允