天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终2869号
上诉人(原审被告)天津西泽网络科技有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽北塘馨宇家园小区泰山路1-121号。
法定代表人鲁辉，经理。
被上诉人(原审原告)天津市塘沽永利工程有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东大街8号。
法定代表人俞红兵，总经理。
委托代理人马作力，天津立人律师事务所律师。
上诉人天津西泽网络科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨塘民初字第9411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人天津西泽网络科技有限公司的法定代表人鲁辉，被上诉人天津市塘沽永利工程有限公司的委托代理人马作力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年7月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其所属房产新华路1125号二层全部租赁给被告使用�租期一年，即从2013年7月1日至2014年6月30日，年租金叁万元整，付款方式为每半年结算，上打租于首月五日前支付，如被告拖欠房租，原告有权终止本协议。此外双方还就其他事宜进行了约定。协议签订后，双方即按约履行。在该租赁期内，原、被告均无违约行为。协议期满后，双方未在签订书面协议，但被告仍在使用房屋，且未再行交纳费用。2015年10月27日，原告提起诉讼，要求被告腾房并交付房屋使用费。案件审理中，因该房屋所在区域属于需拆迁的地段，现房屋已被案外人进行了拆除，故庭审中，原告放弃了第一项要求被告腾交房屋的诉请，原审法院照准。
另查，涉诉房屋系临时建设经营用房，临时用地期限为1997年2月20日至1999年2月19日，建设单位为原天津塘沽永利工程设计咨询有限公司。2014年12月23日，经天津市滨海新区工商行政管理局塘沽分局核准，原名称为天津塘沽永利工程设计咨询有限公司合并至天津市塘沽永利工程有限公司，原天津塘沽永利工程设计咨询有限公司注销。
再查，本案中，原、被告对被告房屋最后交接时间分歧较大，原告称被告系在原告诉讼后于2015年12月11日向原告腾交房屋，故房屋使用费主张至上述时间。被告称因涉诉房屋周围早已进行拆迁，被告无法办公，故于2014年2、3月就迁出涉诉房屋，但房租交至2014年6月30日。对上述腾房时间被告未能提供证据证实。原告称被告系于2015年12月11日将涉诉房屋腾空并将钥匙交还给原告工作人员，但双方未办理书面手续。案件审理中，本案曾订于2015年11月25日开庭，被告法定代表人鲁辉之妻到庭，该庭审因故未能进行。但在法庭交流中，被告委托代理人明确表示不同意腾房，亦无钱支付房屋使用费。
原告诉讼请求：1、被告立即�还新华路1125号二层房屋；2、被告支付截止到2015年10月31日的房屋使用费40000元；3、被告支付自2015年11月1日起止时间交还房屋之日止的房屋使用费（按年租金30000元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告放弃第一项诉请，将第二、三项诉请合并变更为被告支付2014年7月1日至2015年12月11日的房屋使用费42500元（按年租金30000元计算）。
原审法院认为，原、被告虽就涉诉房屋签订了《房屋租赁协议》，但因该房屋为临时用房，且已超过使用期限，故该房屋依法不能出租，原、被告就此房屋签订的租赁协议，虽系双方真实意思表示，但违反法律法规强制性规定，应为无效。然依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同虽然无效，但被告亦实际使用，可参照双方约定的租金标准支�相应房屋占有使用费。关于被告使用期限问题，原、被告均认可自2014年7月1日后未支付费用，但截止时间双方争议较大。被告所称于2014年2、3月份便将房屋腾交给原告，但就该陈述未能提供证据证实，不予采信。从案件审理表明，原告于2015年10月27日起诉被告要求腾房并交纳费用，按常理分析，如照被告所说已于2014年2、3月份将房屋交付原告，原告再行提起该诉讼请求，显然有悖常理。此外，在原告提起诉讼后，被告法定代表人之妻亦为委托代理人赵宏娟曾于2015年11月25日表示不同意腾房及支付任何费用，由此说明，截止该日，被告尚未将涉诉房屋腾交给原告。原告称被告于2015年12月11日交付亦无证据，综上，原审法院认定被告应交付房屋使用费的截止时间为2015年11月25日。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、被告天津西泽网络科技有限公司于判决生效之日起十日内给付原告天津市塘沽永利工程有限公司房屋使用费，计算方式为自2014年7月1日起至2015年11月25日止，按年租金人民币30000元标准计算；二、驳回原告天津市塘沽永利工程有限公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告负担（被告于判决生效后十日内给付原告）。
原审判决后，天津西泽网络科技有限公司不服向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉诉房屋系临时建设经营用房，临时用地期限为1997年2月20日至1999年2月18日，1999年2月19日之后被上诉人不再是涉诉房屋的使用权人，其不具备出租资格，亦无权收取房屋租金；2、上诉人法定代表人之妻并非本案上诉人的委托代理人，也是因为上诉人没有出具委托手续，原定2015年11月25日的庭审未能进行，上诉人法定代表人之妻与原审法院交流所做的陈述是与被上诉人调解所述，不能作为定案依据；3、涉诉房屋2013年12月至2014年1月开始拆迁，导致上诉人无法使用，上诉人于2014年2月搬出，请求查明拆迁规划时间。
被上诉人天津市塘沽永利工程有限公司答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订涉诉房屋的《房屋租赁协议》，被上诉人将其建设的涉诉房屋出租给上诉人使用，上诉人在协议履行过程中向被上诉人支付了租期一年的房屋租金。涉诉房屋系临时建设经营用房，且已超过临时用地使用期限，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定双方签订的房屋租赁协议无效，参照双方约定的租金标准确认上诉人向被上诉人支付相应房屋占有使用费，是正确的。上诉人以被上诉人非涉诉房屋使用权人，主张被上诉人无权收取房屋租金，依据不足，本院不予支持。上诉人主张涉诉房屋2013年12月至2014年1月开始拆迁，其于2014年2月搬出，被上诉人对上诉人主张2014年2月搬出不予认可，上诉人对此没有提交相应证据予以证明。且上诉人在一审2016年1月11日的庭审中进行的陈述，即“2014年2月、3月被告就搬走了，现在涉诉房屋已经不再使用了，当时双方没有办理交接”。上诉人不能以涉诉房屋拆迁时间证明其搬出时间。上诉人在知晓涉诉房屋拆迁的情况下，主张在被上诉人的要求下于2014年2月搬出后向被上诉人交纳了2014年上半年的房屋租金，及上诉人在搬出涉诉房屋后未曾向被上诉人主张相应权利，有悖常理。原审法院结合与上诉人法定代表人之妻交流中的陈述意见对上诉人主张搬出的时间未予采信，认定上诉人应交付房屋使用费的截止时间，并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费863元，由上诉人天津西泽网络科技有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 王 珊
代理审判员 曹 静
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 辛 璐