江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6497号
上诉人（原审原告）：李帅杰。
委托诉讼代理人:朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。
委托诉讼代理人:袁炜，江苏迈图律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：赵芳。
委托诉讼代理人:李帅杰，系原告赵芳丈夫。
被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。
法定代表人：王多利，董事长。
委托诉讼代理人：蔡逸，系该公司员工。
上诉人李帅杰、赵芳因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李帅杰及其委托诉讼代理人朱永磊，被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司委托诉讼代理人蔡逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李帅杰、赵芳上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，上诉人要求解除与被上诉人之间的商铺委托经营管理合同有理有据，应得到支持。首先，根据双方合同第三条违约责任第一项的约定，被上诉人已经拖欠租金超过三个月，上诉人完全有权解除双方合同。其次，一审认定合同解除会影响广场的整体功能的发挥，损害其他业主的利益属于事实认定错误。广场的实际运营方系吴江赛格市场管理有限公司，而非被上诉人。上诉人与被上诉人合同解除后，被上诉人受上诉人委托与赛格广场签订的经营合同可以继续履行，不会影响广场整体经营，且解除合同未必会影响大多数业主的利益。第二，根据合同第三条约定，被上诉人应当按约支付当期租金额5%的违约金。
被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
李帅杰、赵芳向一审法院起诉请求：1、解除李帅杰、赵芳与蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金6171.03元；3、蓝海公司支付违约金587.71元（以第3年度租金额的5%计算）；4、本案诉讼费用由蓝海公司承担。
一审法院认定事实：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。
2012年10月25日，南海公司与李帅杰、赵芳签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定李帅杰、赵芳向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为196524元，实际价款为195903元。同日，李帅杰、赵芳（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向李帅杰、赵芳支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给李帅杰、赵芳。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金11754.18元（195903元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日、1月27日分别支付了1116.63元、4466.52元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日、5月30日分别支付了2233.26元、2233.26元；庭审后，蓝海公司再于2016年6月2日支付了1116.63元，并于2016年6月2日代缴税款411.39元（相应发票已交至本院）。
以上事实，有双方的陈述、原审原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，原审被告提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。
原审法院认为，“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，李帅杰、赵芳的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。李帅杰、赵芳在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故李帅杰、赵芳对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，李帅杰、赵芳并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前李帅杰、赵芳要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，一审法院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，蓝海公司应于2015年10月27日前支付给李帅杰、赵芳，蓝海公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经本院释明，李帅杰、赵芳表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，一审法院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于李帅杰、赵芳实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现李帅杰、赵芳要求蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金176.49元（已扣除代缴税金）及违约金（以11754.18元、10637.55元、6171.03元、3937.77元、1704.51元、176.49元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持。因蓝海公司已代为缴纳第3年度的租金税费，且相关税票已交至本院，故李帅杰、赵芳可到一审法院领取该税票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付李帅杰、赵芳2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金176.49元及违约金（以11754.18元、10637.55元、6171.03元、3937.77元、1704.51元、176.49元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回李帅杰、赵芳的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1450元，由李帅杰、赵芳与吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。吴江蓝海商业管理有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付李帅杰、赵芳，李帅杰、赵芳已预交的案件受理费一审法院不再退回。
本院二审期间，上诉人李帅杰、赵芳依法提交了业主确认签名一份，证明200多名业主在2016年6月份要求解除合同，也看出即使解除合同，也不会对整个赛格广场有影响；上诉人提供铺位图一份，证明原告的铺位可以找到。
被上诉人蓝海公司针对业主确认签名质证认为我方有1700多业主组成。我方并不清楚有300多名业主解除合同的意愿，对该证据真实性不认可，因为我方只知道有16户业主要求解约。针对铺位图被上诉人质证认为上诉人的铺位不是找不到，而是没有与其他铺位进行物理分割。
上诉人在二审期间提供的吴江赛格澄清声明、致赛格业主公告等证据，在一审中已经提交并经过双方质证，不属于二审新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系产权式商铺承租人的权利保护问题。产权式商铺作为一种新型的产权形式，在保证物业整体功能的发挥上，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于整体利益的判断，应根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的多数业主的意思表示，来判断是否符合整体利益。本案上诉人要求解除合同，但所提之证据未能说明这一要求是否符合整体利益，故碍难支持。此外，根据商铺委托经营管理合同第三条之约定，上诉人（甲方）行使解除权的条件为乙方逾期三个月未支付当期租金。而本案，截止2016年1月27日上诉人共收到被上诉人给付的租金5583.15元，占当年度应付租金近半数，应认定不符合上述约定之解除条件。被上诉人之逾期付款行为虽违反合同约定，然就其本案中之付款情况看，其并不属经催告仍不履行主要义务之情形，亦未达到上诉人合同目的不能实现之严重后果，故本案不具备解除合同之法定要件。对于被上诉人当前之逾期付款问题，上诉人可按照合同约定追其违约责任，原审对上诉人解除合同之诉请不予支持并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人李帅杰、赵芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 孟桢