浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异106号
案外人绍兴荣杰纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢。
法定代表人蒋来荣。
申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道兴越路1738号中清大厦1幢103-110号、211号。
法定代表人徐金夫。
委托代理人（特别授权代理）余洪、王耀，公司员工。
被执行人黄凤娟，女，1974年5月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人朱华根，男，1975年1月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人绍兴县楠意祥服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清纺织服装产业集聚区镇东路。
法定代表人朱华根。
被执行人绍兴亿通纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市斗门镇菖中村（汤公路西侧）。
法定代表人朱永华。
在本院执行申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称华夏银行）与被执行人黄凤娟、朱华根、绍兴县楠意祥服饰有限公司（以下简称楠意祥公司）、绍兴亿通纺织有限公司（以下简称亿通公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴荣杰纺织品有限公司（荣杰公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人荣杰公司称，案外人于2014年12月1日与被执行人楠意祥公司签订房屋租赁合同，租赁坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村该公司厂区内二号车间（绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢）旁的平房220平方米（以下简称涉案建筑物），租期自2014年12月1日至2027年11月30日止。上述合同生效后，楠意祥公司将房屋租赁协议项下的租赁物交付给案外人，案外人已向楠意祥公司付清全部租金，并一直占有使用租赁物至今。2017年1月22日，案外人知悉贵院因（2016）浙0602民初8217号民事判决书执行事宜将对楠意祥公司名下坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢、权证号为12438的房产及相应的权证号为柯桥区国用（2014）第11123号的国有土地使用权采取拍卖、变卖等强制执行措施；且楠意祥公司已将上述房产抵押给华夏银行。案外人认为，案外人租赁涉案建筑物在抵押权设立之前，根据《中华人民共和国物权法》第197条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权影响。依据上述事实及法律，华夏银行对上述抵押物享有的抵押权不影响案外人在先租赁权，案外人享有按租赁合同约定使用租赁物至2027年11月30日的权利，且案外人作为承租人，在同等条件下对上述房屋享有优先购买权，故提出执行异议，请求法院对楠意祥公司名下位于柯桥区钱清镇南钱清村1幢房产旁的220平方米房屋带租拍卖，且案外人享有优先购买权。异议审查中，案外人确认其支付租金情况为：2014年12月31日付至朱华妹瑞丰银行卡上46596元，2015年8月28日汇入朱华根恒信银行卡上61422元，2016年12月29日用现金支付57862元，已付清全部租金165880元。
申请执行人华夏银行称，第一，案外人承租的涉案建筑物并不在房产证登记范围之内。第二，案外人不仅向被执行人楠意祥公司租赁了涉案建筑物用作仓库，也租赁其他房产用作办公楼，故案外人付给被执行人的款项是实际用于支付何处租金并不清楚。第三，根据案外人提供的收款收据显示，其缴纳第一笔租金是在坐落钱清镇南钱清村1幢的房地产设定抵押之后，且收据中记载的是预收房租款，故可以认定案外人实际承租涉案建筑物在抵押之后。第四，案外人租赁办公楼的期限是至2017年到期，租赁仓库却到2027年为止，不符合常理。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人楠意祥公司称，本公司于2014年12月1日与案外人荣杰公司签订房屋租赁合同1份，将位于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢旁的220平方米平屋出租给荣杰公司作仓库使用，租期从2014年12月1日起至2027年11月30日止，共计租金为165880元，具体收款期限同案外人陈述。涉案建筑物原来规划用途是绿化地，我公司自行建造利用了，没有办理任何手续，是违建的。
被执行人朱华根意见同楠意祥公司。
被执行人黄凤娟、亿通公司未发表意见。
本院查明：被执行人楠意祥公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村1幢，权证号绍房权证钱清字第××号，建筑面积5968.96平方米的三层厂房及对应的权证号为柯桥区国用（2014）第11123号、使用权面积为5033平方米的国有土地使用权。根据绍县房地产（2014）第0680号他项权证记载，楠意祥公司以其所有的上述国有土地使用权及该地块上的建筑物一并向华夏银行提供最高额抵押合同，并于2014年12月22日办理了抵押登记手续，抵押担保债权数额为1600万元。
2016年8月23日，本院立案受理原告华夏银行与被告黄凤娟、朱华根、楠意祥公司、亿通公司金融借款合同纠纷一案。诉讼中，本院于2016年9月2日财产保全查封了楠意祥公司名下的上述房地产。2016年10月9日，本院作出（2016）浙0602民初8217号民事判决书，对原告华夏银行就绍县房地产（2014）第0680号他项权证项下的抵押物享有的抵押优先受偿权予以确认。2016年12月13日对上述民事判决书立案执行，执行中，本院于2017年1月22日作出（2017）浙0602执2094号执行公告，通知对上述房地产有租赁权或其他权利的案外人于2017年1月27日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人荣杰公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为楠意祥公司、承租方为荣杰公司，签订日期为2014年12月1日的房屋租赁合同1份，其中约定甲方出租给乙方的房屋坐落于绍兴钱清纺织服装产业集聚区绍兴县楠意祥服饰有限公司二号车间旁的平房，面积为220平方米；房屋租期自2014年12月1日起至2027年11月30日止；租金合计165880元；租金用现金支付，乙方应于2015年1月2日前付108018元，2016年12月30日前付57862元。2、案外人营业执照1份，其中记载公司成立日期为2006年7月6日，住所为绍兴市柯桥区钱清镇镇东路以西、山阴路以南（四号楼403）。3、开票日期为2015年9月29日、加盖楠意祥公司财务专用章的收款收据1份，其中记载缴款人为荣杰公司，款项内容为预收房租费，收款方式为现金，金额为108018元。4、开票日期为2017年1月3日、加盖楠意祥公司财务专用章的收款收据1份，其中记载缴款人为荣杰公司，款项内容为房租费，收款方式为现金，金额为57862元。5、2014年1月至2014年11月户主为蒋来荣的水电费结算表打印件1组。6、在中国电信拍摄的电脑照片1张，其中记载客户名为荣杰公司、电话号码为8451×××7、装机地址为钱清镇永通贸易中心四楼7号。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、柯桥区人民法院在淘宝网司法拍卖平台上发布的绍兴县楠意祥服饰有限公司位于绍兴市柯桥区钱清纺织服装产业集聚区镇东路1幢、2幢房地产及附属物拍卖公告打印件1份，其中记载的拍卖标的为楠意祥公司名下权证号绍房权证钱清字第××、12××39号的有证房产及附属物，拍卖情况为带租拍卖，所附租金清单中记载的承租人包括荣杰公司，租期为2014年12月1日至2022年11月30日。听证中，案外人陈述其承租了柯桥区人民法院所拍卖的上述部分房产作为办公用房。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该解释第三条又规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案建筑物并未领取房产权证，被执行人楠意祥公司在听证过程中亦明确陈述其建造涉案建筑物并未经过审批，属违章建筑；故即使案外人提供的租赁合同真实，其与被执行人楠意祥公司之间签订的关于涉案建筑物的租赁合同依法也应认定为无效，案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴荣杰纺织品有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年九月七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。