重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初12188号原告：重庆世家物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道13号楼1-1。法定代表人：邹隆锦，董事长。委托诉讼代理人：谢君敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭维云，男，该公司工作人员。被告：周健，男，1987年6月1日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆世家物业管理有限责任公司（以下简称“世家物业公司”）与被告周健物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告世家物业公司的委托诉讼代理人谢君敏到庭参加诉讼。被告周健经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年11月至2016年5月的物管费2217.3元；2、判令被告支付违约金182元；3、判令被告支付2014年8月至2016年4月水电公摊费114.6元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：原、被告于2013年5月3日签订了《XX前期物业管理服务协议》。合同约定，被告房屋建筑面积为72.93平方米，物业服务费为1.6元/平方米，每月应缴纳物业服务费116.7元。合同还约定逾期付款时，按3‰/天支付滞纳金。被告在2014年11月至2016年5月期间未交纳的物业服务费共计2217.3元，2014年8月至2016年4月期间未交纳的水电公摊费为114.6元。被告周健未作书面答辩。被告周健在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为其自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告周健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立的物业服务企业。被告系位于重庆市渝北区XX大道X号XX小区X幢X号房屋的所有权人，其房屋建筑面积72.93平方米，房屋用途为住宅。2011年4月1日，原告为乙方，重庆金鹏物业（集团）有限公司为甲方，双方签订《物业管理委托合同》一份，上述合同签订后，原告世家物业公司到房屋管理部门办理了该合同的备案登记。该合同主要约定甲方委托乙方为“XX”一期物业实施物业服务。合同约定，本合同期限为自签订之日起至乙方与“XX”业主委员会签订物业委托服务合同止。本物业的前期物业服务收费实行住宅建面按每平方1.60元（不含公共部分水电）、商业门面按建面每平方米4.80元。2013年5月3日，以原告为甲方、被告为乙方，双方签订《XX前期物业管理服务协议》一份。协议约定，原告对“XX”小区提供物业服务。住宅按建筑面积每月每平方米1.60元（不含公共水、电费用）收取。乙方擅自将住宅改为办公用房的，物业管理服务费按每月每平方米3.2元（不包含公共水、电费用）收取；乙方擅自将住宅改为经营（商业）用房的，物业管理服务费按每月每平方米4.8元（不包含公共水、电费用）收取。乙方交纳费用时间：房屋交付之日起，每月1日至10日内交纳当月物业管理服务费。物业管理服务费按照《房地产权证》确定的建筑面积收取。协议第八条约定，乙方不按本协议约定的缴费标准和缴费时间缴纳相关费用的，甲方有权停止一切服务，并要求乙方补齐相关费用，另从逾期之日按欠费金额每日千分之三收取违约金。该协议还对物业服务的范围、双方的权利义务、物业服务内容、物业服务的质量等方面进行了约定。该协议对“前期物业管理”进行了界定。“前期物业管理”是指房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。该协议签订后，被告周健在乙方处签名并捺印。2014年6月25日，根据原告的申报，重庆市物价局备案同意原告在XX一期X栋、X栋、X栋住宅物业服务收费标准为：高层住宅：1.60元/㎡˙月（不含水电公摊费）。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XX小区提供了物业管理服务至今。在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳2014年11月起至2016年5月期间物业服务费及2014年8月至2016年4月期间的水电公摊费。欠费期间，原告通过在被告房门上张贴催费通知单和温馨提示的方式向被告催收物业服务费用及水电公摊费，但被告至今未交纳上述期间的物业服务费和水电公摊费。2016年6月17日，原告要求被告给付物业服务费、水电公摊费及违约金诉至本院。上述事实，有当事人举示的物业管理委托合同、前期物业服务合同备案证明、XX光前期物业管理服务协议、水电费发票及分摊情况公示照片、催费照片、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表及当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆金鹏物业（集团）有限公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告与被告签订的《XX前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，亦为有效合同。原告作为物业管理企业为XX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业服务费。关于物业服务费标准问题，根据《物业管理委托合同》、《XX前期物业管理服务协议》的约定以及重庆市前期物业服务收费备案表的标准，高层住宅收费标准为物业服务费1.6元/月·平方米（不包含公共水、电费用）。被告房屋系高层住宅，故在2014年11月至2016年5月共计19个月中，被告每月应交纳的物业服务费为116.69元（1.6元/月·平方米×72.93平方米），共拖欠的物业服务费为2217.11元（116.69元/月×19个月），对原告诉讼请求中超过该计算标准的物业服务费，本院不予支持。原告要求被告支付2014年8月至2016年4月期间的水电公摊费114.6元，符合法律规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。审理中，原告自愿撤回要求被告给付违约金182元的诉讼请求，系当事人的真实意思表示，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应当依法承担未举证、质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告周健在本判决生效之日起五日内，给付原告重庆世家物业管理有限责任公司2014年11月至2016年5月期间的物业服务费2217.11元；二、被告周健在本判决生效之日起五日内，给付原告重庆世家物业管理有限责任公司2014年8月至2016年4月期间的水电公摊费114.6元；三、驳回原告重庆世家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王利萍人民陪审员  晏 平人民陪审员  田学芳二〇一六年十一月一日书 记 员  黄建丽