江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05387号
上诉人（原审被告）苏州市吴江区松陵房产综合开发公司，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹西路1068-1082号。
法定代表人吴昕。
委托代理人温文治，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈永传。
委托代理人张志佳，江苏天辩律师事务所律师所。
上诉人苏州市吴江区松陵房产综合开发公司（以下简称房产公司）因与被上诉人沈永传商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江太民初字第0170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月30日，房产公司作为卖方（甲方），沈永传作为买方（乙方），签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定沈永传购买的商品房为滨湖雅园二期9幢1102号，总价款392640元。房产公司应当在2012年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付沈永传使用。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向沈永传支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，房产公司应当书面通知沈永传办理交付手续。
2013年5月7日，房产公司向沈永传开出金额为392640元的购房款发票。
2014年11月25日，房产公司向沈永传书面发函称：由房产公司开发的滨湖雅园二期于2014年4月16日具备交付条件后即电话通知贵业主前来办理入住交房手续，目前交房工作已进入尾声。现对还没有办理交房手续的业主再次予以通知，请您速安排时间前来办理收房手续。
2015年6月3日，苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司出具报告书，内容为位于苏州市吴江区松陵镇滨湖雅园9幢1102室自2013年1月1日起至2014年11月25日止的租赁价格为33517元。评估费用为1225元。
以上事实，由沈永传提供的商品房买卖合同、发票、再次交房通知书、评估报告书及双方当事人的庭审陈述等证据证实，法院予以确认。
原审原告沈永传的诉讼请求为：根据双方之间的商品房买卖合同约定，涉案商品房应于2012年12月31日前验收合格并交付使用。但房产公司直到2014年11月25日才发函给沈永传通知交房，其行为已构成违约。合同中约定的每日万分之零点三的违约金明显低于沈永传实际损失，故沈永传要求按照同时期、同地段、同类型房屋的租金为标准计算违约金。故诉至法院请求判令：1、房产公司向沈永传支付违约金33517元（自2013年1月1日起至2014年11月25日止）；2、本案诉讼费、评估费由房产公司承担。
原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》中约定房产公司应于2012年12月31日前以书面通知的方式将符合条件的商品房交付沈永传使用，房产公司于2014年11月25日向沈永传发出书面交房通知，房产公司辩称其于2014年5月5日曾电话通知沈永传交房，由于沈永传自身原因迟迟不予办理手续，且沈永传延迟交付房款，应承担违约责任。法院认为，《商品房买卖合同》中约定交房应当以书面通知的方式，房产公司未举证证明于2014年11月25日前曾以书面方式通知沈永传交房，故沈永传主张逾期交房应自合同约定的交房日期次日即2013年1月1日计算至2014年11月25日符合法律规定，法院予以支持。《商品房买卖合同》中另约定逾期交房违约金每日按照已付房款的万分之零点三计算，沈永传认为约定的违约金过低应予以调高至以实际损失即租金损失33517元为标准计算，不违反法律规定，法院予以支持。房产公司认为沈永传逾期交付房款应承担违约责任，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：苏州市吴江区松陵房产综合开发公司于判决生效之日起十日内赔偿沈永传逾期交房损失33517元（自2013年1月1日起至2014年11月25日止），案件受理费减半收取460元、评估费1225元，合计1685元，由苏州市吴江区松陵房产综合开发公司负担。
房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房产已于2014年4月16日具备交付使用条件，房产公司也于2014年5月5日通知沈永传办理交房手续，沈永传无正当理由拒绝前来办理，应视为房产公司已于2014年5月5日履行了交房手续；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“以同地段同类房屋租金标准确定”的前提条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而在本案中合同已就逾期交房违约金作了明确约定，且本案中沈永传不需要租房，也没有发生实际租房的事实，根本没有产生租金损失，因此应当按照合同所约定的每日万分之零点三之标准确定违约金，不能参照租金标准；3、涉案房产为毛坯房，评估机构按照普通装修计算租金，租金评估明显偏高。而涉案房产也已于2014年5月5日已交付，评估报告书以2013年1月1日至2014年11月25日作为评估期间无事实依据。本案评估申请是由沈永传提出的，该评估无必要，故应当由沈永传承担评估费用。
被上诉人沈永传答辩认为：关于沈永传有无实际损失并不能以其是否因为房产公司延期交房而租房来认定，因为如果沈永传取得涉案房屋后可以对外出租，租金损失也是一种实际损失。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同约定房产公司应当在2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给沈永传，通知交付的方式为书面通知。房产公司应当按照合同约定的时间和方式通知沈永传办理交房手续。房产公司上诉称其在2014年5月5日电话通知沈永传办理交房手续，但未能提供证据，沈永传也予以否认。沈永传在一审中提供了2014年11月25日房产公司的书面通知，故本院对于房产公司认为其在2014年5月5日已经交付房屋的上诉理由不予支持，房产公司应当承担自2013年1月1日至2014年11月25日期间逾期交房的违约责任。
关于房产公司应承担的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原合同约定的每日万分之零点三的标准明显低于实际造成的损失，沈永传要求以实际损失数额为标准支付违约金符合法律规定。因房产公司逾期交房造成沈永传未能及时收房，必然导致沈永传在逾期期限内丧失了原本可以因占有使用房屋而带来的收益，原审法院参照租金计算标准来认定该收益为33517元并无不当。本院对于房产公司关于沈永传未发生实际租房损失、违约金不能参照租金标准计算的上诉理由不予支持。
关于评估相关问题。就租金问题而言，普通装修的房屋符合正常人的租住条件，因此本案中评估报告参照普通装修的房屋标准符合常理，本院予以确认。另，房屋逾期交付的期限为2013年1月1日至2014年11月25日，评估报告以此为评估期间亦无不当。因此房产公司认为评估报告的参照标准不当、评估期间错误的上诉理由不成立。
本案中沈永传主张的是逾期交房违约金，故原审判决房产公司赔偿损失不当，应予纠正。
综上，苏州市吴江区松陵房产综合开发公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江太民初字第0170号民事判决。
二、苏州市吴江区松陵房产综合开发公司于本判决生效后十日内支付沈永传违约金33517元。
一审案件受理费减半收取460元、评估费1225元，合计1685元，由苏州市吴江区松陵房产综合开发公司负担。二审案件受理费920元，由上诉人苏州市吴江区松陵房产综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 赵 俊
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 黄源榕