北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第22599号
原告江树培，男，1963年9月10日出生。
被告王宝琴，女，1951年6月17日出生。
委托代理人王宝庆，男，1953年9月28日出生。
原告江树培与被告王宝琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员葛明柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江树培，被告王宝琴之委托代理人王宝庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江树培诉称，原、被告2013年5月口头约定被告将位于北京市西城区xx号的房屋租赁给原告，以原告装修该房屋为合同生效要件，双方未约定租赁期间，也未签订书面合同。2013年10月，被告无故解除房屋租赁合同并将该房屋出租给他人。现双方就装修费的返还问题未能达成一致意见。现原告诉至法院，要求判令被告返还原告装修费14200元；由被告承担本案诉讼费。
被告王宝琴辩称，2013年5月，原告女婿向被告提出继续租赁涉案房屋，涉案房屋位于北京市西城区xx号西北方向四五米处的自建平房，准备将涉案房屋其中一间开小旅馆，另一间用来自住。因原告已经租赁涉案房屋有些年头了，故被告同意由原告继续承租，但房屋租金由850元上调至1200元。当时，被告考虑房屋年久失修，需要做房屋的吊顶，但原告女婿自行提出由他们继续租赁房屋并主动提出由他们负责做房屋吊顶。被告同意由原告继续承租。大概一周后，原告女婿找到被告，提出他忙不过来，让原告继续在涉案房屋处居住并经营，被告亦表示同意。2013年5月底，原告开始更换涉案房屋的房顶，将原屋顶进行了拆除，并替换成聚苯板铁皮屋顶，但只是将铁皮屋顶扣在房子上，没有任何密封措施。大概在开工3天后，被告通知其弟弟王宝庆房屋屋顶被更换。2013年6月初，王宝庆赶回涉案房屋处，被告尝试联系原告，但联系不上。2013年6月中旬，王宝庆找到朋友，将房屋的顶棚做了密封，并额外做了室内电路、油漆粉刷。之后，房屋一直空置。2013年6月底，原告突然带人看房，王宝庆看到了，立即出面制止，原告自称是房主，王宝庆将租客轰走了，并明确和原告讲明房子自住和经营小旅馆可以，但不能转租，原告点头答应。2013年7月上旬，原告又试图转租，王宝庆又再次提醒原告。2013年10月一天晚上，街坊告知王宝庆涉案房屋内来了十一个人居住，当时王宝庆将这十一个人轰走，这十一个人将他们的头叫了过来，发现原告与这十一个人签订了租赁合同。他们的头拿合同，王宝庆将事情来龙去脉告知对方，这11个人三天都未住进涉案房屋内，这11个人的头跟王宝庆提出现在是冬天，天太冷，可否他们之间签订租赁合同。被告同意了，但要求只能最多居住5个人，后来入住了4个人。原告在此期间一直未出现。后来，原告的女儿到王宝庆处找过几次，提出原告也不容易，旅馆也没开成，考虑到原告经济情况和房屋已经装修的现状，可否给原告一定的补偿。经过几次交涉，被告同意补偿原告3000元，但原告不同意。原告让原告女儿、女婿及弟弟来找王宝庆，原告方提出无理要求，要求按照其提交的证据全额承担装修费用，王宝庆拒绝了。原告方威胁王宝庆，说第二天要把房顶拆走，王宝庆说可以，并让原告计算一下拆除成本和恢复成本，原告方提出让王宝庆承担一切责任，并让王宝庆等着。原告一方面拖欠租金，当然拖欠租金不是主要原因，主要原因是原告将涉案房屋转租，当二房东，这是被告不允许的。因原告的装饰装修费用属于经营的风险问题，应该自行负担，故不同意原告的所有诉讼请求。
经审理查明，原、被告确认被告系位于北京市西城区xx号西北方向自建平房的使用人。2013年5月，原告与被告口头约定被告将涉案房屋出租给原告，租金标准为1200元，双方之间未签订书面的房屋租赁合同，亦未约定房屋租赁期限。原告自述双方约定原告负责涉案房屋装修并承担装修费用，并提供了证人陈×（原告女婿）的书面证言一份，被告不认可该证据的真实性。被告自述原告主动提出由其负责做房屋吊顶，被告从未同意原告进行房屋转租。2013年5月底，原告将涉案房屋屋顶进行了更换。原告向法院提交个人书写的收据一份及证明一份，欲证明其支付房顶施工款9500元，被告对上述证据的真实性不予认可，但认可原告对涉案房屋屋顶进行了替换。原告自述其于2013年6月对涉案房屋室内进行了装修，支付了施工费4700元，并向法院提交了个人书写的收据一份及证明一份，该收据有案外人惠×的签名及手印，但无收款单位公章，被告亦对上述证据的真实性不予认可，并表示原告未对室内墙壁进行粉刷。被告对其所述自行负担了涉案房屋的室内粉刷未提供相应证据。2013年10月，原告与被告因房屋转租事宜发生分歧，被告收回涉案房屋。目前，涉案房屋由案外人承租及使用。现原告诉至法院，要求判令被告返还原告装修费14200元；由被告承担本案诉讼费。被告以经营风险应自负、原告未经允许擅自转租为由予以抗辩，不同意原告的全部诉讼请求。经本院主持调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、治安笔录、勘察照片及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告与被告达成口头约定，由原告承租涉案房屋，但未采用书面形式，亦未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据本案证据材料及双方当事人陈述，原告的装修行为确有一定的经济支出且形成的均为已形成附合的装修物。关于原告的装修行为是否获得被告同意及被告目前是否同意利用装修物问题，本院认为，被告自2013年6月即已知晓原告装修房屋的行为，但之后并未采取措施明示反对，且结合目前房屋的装修状态及出租状态，应视为被告以事实行为表示同意原告的装修行为且同意利用原告的装修物，故被告抗辩所称原告装修超出约定范围且不同意利用原告的装修物，本院不予采信。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告虽主张其转租行为获得了被告的同意，但未就此提供相应证据，被告亦以事实行为加以否认，故原告应承担举证不能的法律后果。原告在未经被告同意的情况下进行转租，被告有权解除房屋租赁关系并收回房屋，且解除租赁关系的原因系原告的违约行为。在原告擅自转租导致租赁关系解除且原、被告双方就装修物的处理没有约定的情况下，考虑到原告的装修行为确有一定的经济支出，且被告以事实行为表示同意利用原告装修物，被告应在利用价值范围内予以适当补偿。补偿的具体数额，本院结合现有证据及原告过错程度酌情判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告王宝琴于本判决生效之日起七日内补偿原告江树培装修费人民币三千元。
如果被告王宝琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十八元，由原告江树培负担六十一元五角（已交纳），由被告王宝琴负担十六元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 葛明柱
二〇一四年十二月三日
书 记 员 任旋旋