2
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终522号
上诉人（原审原告）彭文志，男，1962年10月22日出生，侗族，住剑河县。
委托代理人黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张希望，男，1980年12月12日出生，汉族，广西省融安县长安镇融江北街内巷*号居民，现住剑河县。
上诉人彭文志与上诉人张希望因租赁合同纠纷一案，均不服剑河县人民法院（2015）剑民初字第462号民事判决，分别向本院提起上诉，本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年7月1日，原、被告签订《厂房及工人住房租赁合同》。合同约定原告将自己所有的厂房、工人住房及相关设施租给被告使用，租赁场地面积约1亩多，租赁费为每年31000元，支付方式为每年支付一次，先付款后使用，第二年租金需提前一个月内交清，租赁期限从2012年7月1日起至2017年7月1日止。合同签订后，被告征得原告同意拆除原告木厂房一幅，并在该址上扩建钢架厂房一个。2014年底，剑河县人民政府拟对原、被告租赁场地进行征收，并于2015年1月5日对相关实物指标及补偿兑现情况进行张榜公示。2015年5月21日，原告与剑河县温泉小镇开发建设工作领导小组签订木材加工厂搬迁协议，同年8月28日，原告领取了涉案木材加工厂相关补偿款项。
另查明，被告已向原告交纳了2012年7月1日至2014年7月1日两年租金62000元及2014年7月1日至2015年7月1日租金15000元，共计77000元。关于租赁费，原告只认可收到被告交纳租赁费57000元，对被告出示的2013年8月19日2万元租金收据有异议，认为“张希望”三个字不是其书写，其余内容为其书写，庭审中被告张希望解释说该三个字确实为其妻子杨彩霞所写（因原告说不会写“张希望”三个字）。2015年10月5日，被告张希望就租赁厂房及相关拆迁补偿费用的分割以原告彭文志及剑河县合兴木业公司为被告向本院提起民事诉讼，本院已立案受理，正在审理中。
一审法院认为：原、被告于2012年7月1日签订的“厂房及工人住房租赁合同”，系双方真实意思表示，受法律保护，双方应按合同的约定各自履行相应的义务。在合同约定的履行期限内，剑河县人民政府对原告出租给被告的场地及厂房进行征收，导致合同无法继续履行，现原告请求解除合同，本院予以支持。原告请求被告交纳租赁费43750元，租赁费计算至起诉之日。庭审中原告对2013年8月19日2万元租金收据有异议，本院结合原告出具给被告的5份收款收据分析，原、被告约定的租金虽然是1年交一次，且跨年度，但在实际履行过程中，被告均为分期交纳，5份收款收据能相互印证租金的交纳期间及年租金数额，且原告未能对该收据的来源做出合理解释，故该2万元租金可认定为原告已收取。原告请求将租赁费计算至起诉之日，在合同未解除之前，被告应按合同约定交纳租金。鉴于原告已于2015年5月21日与剑河县温泉小镇开发建设工作领导小组签订了木材加工厂搬迁协议，其行为已表明其与被告签订的租赁合同将不再履行，客观上该合同亦因剑河县人民政府政府的征用也履行不能，故租赁费的计算应截止到2015年5月21日为宜。2014年7月1日至2015年7月1日的租赁费，被告已交纳15000元，现尚欠12603元[31000元15000元（31000元÷365天×40天）]，被告应支付给原告。原告请求将被告拆除其厂房后自行修建的厂房判决归其所有或者判令被告恢复拆除的原告厂房原状，因原告租赁给被告的场地及厂房已被政府征收，故原告此项请求实为拆迁补偿款的分割。在合同履行期限内，因政府的征收导致原、被告合同履行不能，故该厂房的补偿款双方均享有份额，鉴于双方对各自享有的份额均未举证证明，政府已将该厂房的补偿款支付给原告，且被告已就该厂房的补偿款分割对原告另案提起民事诉讼，故对原告此项请求，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告彭文志与被告张希望于2012年7月1日签订的厂房及工人住房租赁合同；二、被告张希望支付原告彭文志厂房租金12603元，限于本判决生效后5日内付清；三、驳回原告彭文志的其他诉讼请求。案件受理费768元，减半收取384元，由原告彭文志负担184元，被告张希望负担200元。
一审宣判后，彭文志和张希望均不服，分别向本院提起上诉，彭文志的主要理由及请求：（一）一审判决认定事实错误。请求撤销一审判决。上诉人只收到张希望交的57000元，另外20000元“张希望”三个字不是上诉人所写，有涂改，不具有真实性。不具有法律效力。上诉人同意拆除木房建钢架厂房，是想在被上诉人不再经营时，其建的钢架厂房归上诉人所有，一审判决没有对厂房被征收前被上诉人是否还在经营作出认定，另外，一审判决将租赁费的时间截止到2015年5月21日错误。因虽然签订协议，但并没有阻止或者强行要求停止生产经营，且被上诉人至今一直在居住。应支持租金到法院判决生效解除时。请求支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉人张希望的上诉请求及理由：一审判决认定事实不准确。2015年1月5日征收，合同改造不能，租赁土地易主，原出租人便失去租赁的权利，一审判决认定2015年5月21日才是解除租赁合同时间节点，错误。既然认定同意拆除原木房，那么上诉人自建的钢架房完全属于上诉人投资所有，补偿款应完全属于上诉人而非双方均有份额。一审判决上诉人支付租金12306元并承担案件受理费200元错误。因为特权法第二十八条规定，合同终止时间只能是在2015年1月，上诉人不但不必交租金，相反还有权要求被上诉人返还实际多交的租金。请求改判上诉人无须再向被上诉人交房租金12603元。
经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为:，上诉人彭文志与上诉人张希望于2012年7月1日签订《厂房及工人住房租赁合同》租赁合同合法效，双方应自觉履行。合同租赁时间是2012年7月1日到2017年7月1日。每年租金31000元。从张希望提交的租金收条来看，共有五张，第一张21000元，第二张10000元，第三张20000元，第四张11000元，第五张15000元，欲证明张希望总共交了77000元租金。彭文志对于第三张有异议，认为不能证明其收到张希望的20000元租金，只认可收到57000元租金。第三张的内容全文如下：“收条今收到张希望加工厂租贰万元整。小写20000.00元。此据彭文志2013年8月19日”虽然彭文志抗辩称“张希望”三个字不是他自己所写，但认可其他文字是他所写。本院认为，张希望租用彭文志的房屋，张希望掌握并提交给法院的收条是彭文志所写，欲证明其已交租金，收条里有没有“张希望”几个字，并不影响该收条的效力。一审判决采信该收条，认定张希望总共交了77000元租金正确。
因政府需要征收拆迁，彭文志于2015年5月1日与拆迁部门签订了搬迁协议，协议双方签字即生效。此时，争议标的物权发生转移。彭文志不再享有争议标的的物权。一审法院计算租金到此时，符合物权法的规定。上诉人张希望请求租金计算到2015年1月无法律依据，彭文志请求租金计算到解除协议时亦无法律依据。
综上，上诉人彭文志和上诉人张希望的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由上诉彭文志负担384元，由上诉人张希望负担384元。
本判决为终审判决。
审判长 李南楠
审判员 杨德丽
审判员 罗安松
二〇一六年六月六日
书记员 王晓宇