甘肃省民勤县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民民初字第624号
原告许有俊，甘肃省民勤县人。
被告民勤县恒基房地产开发有限公司。
住所地民勤县三雷镇东大街。
法定代表人杨录年，该公司经理。
委托代理人李珍祖，甘肃汇平律师事务所律师。
原告许有俊与被告民勤县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月23日受理后，依法由本院民二庭庭长王锟担任审判长，和审判员马尚征、人民陪审员汪有雄组成合议庭，于2013年8月15日公开开庭进行了审理。休庭后，被告恒基公司于8月19日提出司法鉴定申请，本院于同年12月2日收到鉴定结论后，于12月8日公开开庭进行了审理。因本案的审判需依据另案的审理结果，本院于2014年2月14日裁定本案中止审理，并于2014年3月20日公开开庭，恢复本案的审理。2014年7月12日，因本案的审判需依据另案的审理结果，本院作出裁定本案中止诉讼；2015年4月30日，本案中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼，并于5月25日公开开庭进行了审理。以上因司法鉴定、中止审理产生的应扣除审理期间共425天，本案的审理期限应当至于2015年2月23日。期间因案情复杂，本院依法定程序延长本案的审理期限六个月，至于2015年9月2日。在以上开庭审理过程中，原告许有俊，被告恒基公司委托代理人李珍祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，被告拟开发修建“恒基家园”住宅楼，设计住宅楼层为六层。原告为被告开发地段的住户。3月6日，原告和被告协商购房事宜时，被告提供了其楼房预售价格，每平方米单价为一楼1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元。协商后，原告拟购买三楼房屋，既和被告签订了售房协议，约定由原告购买被告恒基家园北四栋东四口三层左手、面积为108平方米的住宅楼1套，单价每平方米2380元，总价款257040元，交付房屋日期为2011年11月30日。合同签订当日，原告如约向被告一次性付清购房款，由被告出具了购房发票，合同还约定了原、被告之间的其它权利、义务。同日，原、被告另签订了售房协议一份，约定由原告购买被告恒基家园车库1间，面积约20平方米，车库的位置在原告原房屋所在地。原告向被告一次性交清车库款80000元，被告向原告出具了收据。修建过程中，被告改变楼层设计，将底层修建为门面房，将六层变更为十二层（包括底层门面房）。楼房竣工后，原告要求被告交付楼房、车库，被告认为原告购买的楼房为三层（包括底层门面房），拟向原告交付住宅二楼，并以车库未能实际修建为由，拒绝按协议约定向原告交付楼房和车库。现原告向法院起诉，要求被告按照合同约定立即交付楼房、车库，并要求被告为原告办理房屋所有权证。原告同时认为，被告未能按约定日期交付房屋，且被告擅自改变楼层设计，原告所购买的三层楼房使用价值受到重大影响，据此要求被告赔偿经济损失100000元。
另外，原告不同意以调整楼层或解除合同后由被告赔偿损失的方式解决纠纷。
被告辩称，原、被告订立售房协议属实，但协议中约定原告所购楼房为“北四栋东四口三层左手”，被告所建楼房底层为门面房，按层数计算，原告所购楼房应当为住宅二楼。原、被告协议中约定面积约为108平方米，并注明“建筑面积和楼房造价现为计划面积和造价，最后结算将以实际面积和造价核算”，现楼房实际面积为121.8平方米，在原告按照实际面积补足购房款差价后，被告同意交付该楼房。原告要求被告交付的“北四栋东四口三楼左手”楼房，已于2011年2月9日售与案外人王发德且已交付，许有俊强行占用后，王发德提起诉讼，要求许有俊返还房屋，民勤县法院审理后作出（2013）民民初字第884号民事判决书，判令许有俊返还王发德“北四栋东四口四层（含门面房）左手”楼房1套，该判决已发生法律效力。通过该案的审理结果，亦足以说明原告要求被告交付北四栋东四口三楼（不含底层门面房）左手楼房的诉求无事实依据；关于原告要求被告交付车库的诉讼请求，被告与原告签订协议后，改变了原定的修建计划，车库未修建，原告已于2011年7月1日将交付的车库款8万元领取，合同已经解除，不应由被告再向原告交付车库；关于原告要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，现房屋尚未实际交付，向原告交付房屋（三层、住宅二楼）后，被告在统一为住户办理房屋所有权证时，可一并为原告办理，但相关费用及契税应由原告承担；协议中对交付房屋时间并未约定，被告并未违约，原告对其主张的经济损失亦未提供相应证据，对其要求被告赔偿损失的诉讼请求不应予以支持；被告改变楼层设计属实，但原告预购房屋楼层并未发生变化，使用价值未受到影响，不应由被告赔偿损失。
原告出示了下列证据：
1、售房协议2份（各附收款收据1份）。根据证据记载，许有俊与恒基公司于2011年3月6日订立售房协议1份，许有俊向恒基公司购买住宅楼“北四栋东四口三层左手”楼房1套，建筑面积108平方米，价款257040元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。协议中注明约定面积为计划面积，最后结算以实际面积核算，造价不变。同日，许有俊与恒基公司订立另份售房协议，许有俊向恒基公司购买车库1间，面积20平方米，价款80000元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。恒基公司于订立协议当日向许有俊出具收到楼房款257040元及车库款80000元的收据各1份。原告以该组证据证明：双方约定楼房面积为108平方米，每平方米2380元，总造价257040元，并约定造价不变，即使实际面积发生变化，亦不应由原告另行支付价款；协议约定原告向被告购买住宅楼“北四栋东四口三层左手”楼房1套，底层门面房不应计入住宅楼楼层；被告应当将协议约定的车库交付原告；协议中约定楼房、车库的竣工时间为2011年11月30日，但截止2013年8月15日，被告仍未交付房屋及车库，应由被告按照银行基准利率承担楼房款与车库款自2011年12月1日起至实际交付房屋之日的利息，并按照每月400元的标准承担原告的住宅房屋租赁费损失。
2、售楼合同附件1份。其内容：一、送给小仓库1间（面积6-8平方米）。二、原住户楼房价格：一楼每平方米1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元。此件作为售楼合同的补充，同具法律效力。附件落款处由被告公司及其法定代表人签章。原告以该证据证明：原告为被告开发地段的住户，和被告协商购房事宜时，被告提供了其楼房预售价格，每平方米单价为一楼1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元。其楼房设计即为六层，合同、附件中均未涉及底层修建门面房，协商后，原告拟购买三楼房屋，既和被告签订了售房协议，约定由原告购买被告恒基家园北四栋东四口三层左手楼房。
另外，原告向本院提出申请，要求对其房屋租赁费损失计算标准予以司法鉴定。
被告出示了下列证据：
1、领条1份。根据证据记载，许有俊于2011年7月1日向恒基公司出具领条1份，领到车库款80000元，领款人栏目处签名“许有俊”并捺有指印1枚。原告以该证据证明：原告已于2011年7月1领取车库款80000元，合同已经解除。
2、恒基家园宣传海报1份，该海报中，“C”套型楼房建筑面积约为108.9平方米，“D3”套型楼房建筑面积约为121.8平方米。被告以该证据证明：原告选择的楼房为“D3”套型，实际面积为121.8平方米。
3、本院（2013）民民初字第884号民事判决书1份。本院在审理原告王发德与被告许有俊、李萍（许有俊之妻）返还原物纠纷一案中查明：2011年2月19日，王发德与恒基公司签订售房协议1份，约定原告以265620元购买“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层左手住宅楼1套，面积约为116.5平方米。王发德向恒基公司交清购房款及配套设施的费用。2012年10月1日，恒基公司向王发德交付了“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套及钥匙。后王发德在准备装修该楼房时，2013年9月4日，许有俊、李萍以其与恒基公司就该楼房签订有售房协议为由强行占用并更换了门锁。本院认为，原告王发德与恒基公司签订售房协议1份，系双方真实意思表示，该合同自成立时生效。王发德于签订合同后向恒基公司交付了购房款及配套设施费用，恒基公司依合同约定向王发德交付了楼房，王发德基于合法的买卖关系自交付之日起取得了该楼房的占有、使用权，依法受法律保护。二被告未经允许住进了原告已合法占有的房屋，影响了原告充分行使其物权，属不当行为，理应承担相应的法律责任，并据此判令被告许有俊、李萍返还王发德“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并更换楼房门锁。被告以该证据证明：王发德与恒基公司签订的合同和本案原、被告签订的合同所诉争的楼房标的物系同口同向同层，经本院2013年11月4日判决，确定由本案许有俊、李萍夫妇返还该楼房交付王发德，现该判决书已发生法律效力。原告要求被告交付北四栋东四口三楼（不含底层门面房）左手楼房的诉求无事实依据。
4、房屋面积测绘报告1份。证明被告修建的楼房委托武威市伟建房地产测绘有限责任公司实地测绘，产权面积为121.8平方米，应由原告退还多出面积的楼房价款。
本院出示下列证据：
1、（2014）民民监字第1号民事裁定书，证明本院作出的（2013）民民初字第884号民事判决书，经本院院长提交审判委员会讨论决定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。
2、（2014）民民再初字第1号民事裁定书，证明本院作出的（2013）民民初字第884号民事判决书经本院另行组成合议庭进行了审理，裁定驳回原审原告王发德的起诉，该裁定书已发生法律效力。
原告出示的售房协议、收据及附件，被告对其真实性无异议，但认为：合同约定的108平方米是计划面积，而实际建筑面积为121.8平方米，协议注明约定面积为计划面积，最后结算以实际面积核算，造价不变，“造价不变”是指每平方米2380元的销售价不变，并非楼房总造价不变，应由原告按实际面积补足价款；协议中计划竣工时间为2011年11月30日，对交付房屋时间并未约定，实际竣工时间为2012年9月30日，该证据不能证明被告延迟交付房屋。协议附件记录原告预购房屋为三楼，被告所建楼房底层为门面房，结合合同约定，按楼层理解，原告预购房屋为三层，即住宅二楼。
针对原告提出的关于房屋租赁费损失标准的鉴定申请，经原、被告当庭协商，双方同意其标准为每月400元。
对被告出示的宣传海报的证明力，原告提出异议，认为该证据属被告面向社会的宣传资料，其记载的面积不属于原被告合同内容，不能证明原告所购楼房建筑面积为121.8平方米。
对被告出示的判决书的真实性，原告无异议，但认为该判决书只将该楼房的占有权与使用权予以确认，并未确定楼房的所有权。
被告出示的领条，原告对其真实性提出异议，认为其从未向被告出具领条，落款处签名、捺印不属实，该领条设计了诸多栏目，但主管人批准、财务负责人意见、部门负责人意见、会计、复核、出纳等栏目均为空白，不符合常理。
为对抗被告出示的领条，原告出示了民勤县公安局交警大队罚款收据1份，时间为2011年6月26日；平凉市崆峒区交警大队罚款收据1份，时间为2011年10月9日；武威市凉州区交警大队处罚决定书1份，时间为2011年8月12日。原告以该组证据证明：原告是货车驾驶员，2011年6月26日出车后，因超载被民勤县公安局交警大队罚款。途径平凉市崆峒区时，被当地交警大队罚款，罚款时间为2011年7月1日。之后，回程中于2011年8月12日被武威市凉州区交警大队罚款。上述期间，原告不在民勤县，不可能向被告出具领条。原告就平凉市崆峒区交警大队罚款收据的时间作出说明：为了之后不被继续罚款而重复使用该罚款单，便要求交警不要填写罚款日期，罚款单据上“2011年10月9日”系原告自行填写。
被告对原告出示的处罚单据的真实性无异议，但认为该组票据只能证明原告于票据记载的日期受到交警处罚，不能以此否定原告于2012年7月1日向被告出具领条的事实。被告为抗辩原告出示的处罚单据并强化领条的证明力，申请对领条中落款处签名及指印进行司法鉴定。
本院司法鉴定管理部门依照程序提取了原告许有俊笔迹及指印作为样材，以被告出示的领条作为检材，在原告许有俊不愿参与选择评估机构的情况下，随机抽取并委托甘肃省金鳞司法医学鉴定所对领条落款处签名及指印的真实性进行司法鉴定。该鉴定所作出司法鉴定意见书，确认领条落款处“许有俊”签名及指印均为许有俊所留。被告支付鉴定费5800元，由该鉴定所出具收据1份。
原告对司法鉴定意见书及收费票据的客观性提出异议，认为其没有参与鉴定过程，鉴定结论缺乏真实性，其鉴定费不应由原告承担。
被告对司法鉴定意见书及收费票据无异议。
原告对被告出示的房屋面积测绘报告无异议。
原、被告对本院出示的（2014）民民监字第1号民事裁定书、（2014）民民再初字第1号民事裁定书无异议。
本院对原、被告出示证据及本院依职权委托相关机构作出的鉴定意见书、本院出示的裁定书等证据效力作出以下分析认定：
原告出示的售房协议及附件，被告对其真实性无异议，合议庭对其证据效力予以认定。该协议附件，落款处由被告公司及其法定代表人签章，合同相对人为原住户，其内容属格式条款，所载明的楼房价格应当理解为特指住宅楼而非门面房。该协议及附件可证明：2011年，被告拟开发修建“恒基家园”住宅楼，设计住宅楼层为六层。原告为被告开发地段的住户。3月6日，原告和被告协商购房事宜时，被告提供了其楼房预售价格，每平方米单价为一楼1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元。协商后，原告拟购买三楼房屋，既和被告签订了售房协议，约定由原告购买被告恒基家园北四栋东四口三层左手、面积为108平方米的住宅楼1套，单价每平方米2380元，总价款257040元，交付房屋日期为2011年11月30日。合同签订当日，原告如约向被告一次性付清了购房款。同日，原、被告另签订了售房协议一份，约定由原告购买被告恒基家园车库1间，面积约20平方米，车库位置在原告原房屋所在地。原告向被告一次性交清车库款80000元。
被告出示的宣传海报，原告提出异议，该证据属被告面向社会的宣传资料，其记载的面积不属于原被告合同内容，不能证明原告所购楼房建筑面积为121.8平方米，被告对该证据的抗辩理应成立，本院对其证据效力不予认定。
3、被告出示的本院（2013）民民初字第884号民事判决书，系不具有法律效力的法律文书，对其证据效力不予认定。
4、被告出示的领条，原告否认其真实性，并出示交警部门罚款单据予以抗辩。本院依法定程序对领条中签名及指印的真实性予以委托鉴定后，鉴定机构作出司法鉴定意见书，确认了签名及指印的真实性。本院分析认证后认为：鉴定机构作出的司法鉴定意见书，其证据效力应当予以确认，该意见书强化了领条的证据效力，和原告出示的交警部门罚款单据相比较，该领条的证据效力明显处于优势地位。据此，本院对被告出示领条及司法鉴定意见书以及鉴定费票据的证据效力予以认定，对原告出示的交警部门罚款单据的证据效力不予认定。
5、被告出示的房屋面积测绘报告，原告无异议，本院确认其证据效力。
6、原、被告对本院出示的（2014）民民监字第1号民事裁定书、（2014）民民再初字第1号民事裁定书无异议，本院确认其证据效力。
根据以上对证据的分析认定，结合原、被告的陈述，合议庭确认以下事实：
原告许有俊与被告恒基公司于2011年3月6日订立售房协议1份，许有俊向恒基公司购买住宅楼“北四栋东四口三层左手”楼房1套，建筑面积108平方米，价款257040元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。协议中注明约定面积为计划面积，最后结算以实际面积核算，造价不变。同日，许有俊与恒基公司订立另份售房协议，许有俊向恒基公司购买车库1间，面积20平方米，价款80000元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。协议订立当日，原告按约定付清了楼房及车库款。2011年7月1日，原告领取了被告退回的车库款80000元。在修建过程中，被告改变楼层设计，将底层修建为门面房，将六层变更为十二层（包括底层门面房）。
另查明，2011年2月19日，案外人王发德与恒基公司签订售房协议1份，约定王发德以265620元购买“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层左手住宅楼1套，面积约为116.5平方米。王发德向恒基公司交清购房款及配套设施的费用。2012年10月1日，恒基公司向王发德交付了“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套及钥匙。后王发德在准备装修该楼房时，2013年9月4日，许有俊、李萍以其与恒基公司就该楼房签订有售房协议为由强行占用并更换了门锁。本院认为，原告王发德与恒基公司签订售房协议1份，系双方真实意思表示，该合同自成立时生效。王发德于签订合同后向恒基公司交付了购房款及配套设施费用，恒基公司依合同约定向王发德交付了楼房，王发德基于合法的买卖关系自交付之日起取得了该楼房的占有、使用权，依法受法律保护。二被告未经允许住进了原告已合法占有的房屋，影响了原告充分行使其物权，属不当行为，理应承担相应的法律责任，并据此判令被告许有俊、李萍返还王发德“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并更换楼房门锁。判决书发生法律效力后，王发德向本院申请执行。2014年6月18日，本院认为（2013）民民初字第884号民事判决书确有错误，应予以再审，再审期间中止该判决的执行。2014年12月29日，本院作出（2014）民民再初字第1号民事裁定书，认为王发德不具有诉讼主体资格，裁定驳回原审原告王发德的起诉，该裁定书已发生法律效力。2014年12月31日，王发德将自己的物品搬出原告占有的楼房，原告入住。根据原告的诉讼请求，要求被告按照合同约定交付楼房、车库，并由被告为原告办理房屋所有权证。经原、被告当庭协商，双方议定房屋租赁费损失标准为每月400元由被告承担。原告同时认为，被告未能按约定日期交付房屋，且被告擅自改变楼层设计，原告保留向被告主张因楼层发生变化而产生损失的诉权。
本院认为，原、被告基于合意达成售房协议，约定由原告向被告购买位于民勤县恒基家园北四栋东四口三楼左手住宅楼1套。合同签订后，原告按约定向被告预付了购房款，被告应按约定履行协议。关于原、被告所诉争的住宅楼的楼层问题，本院认为，根据双方签订的售房协议第一条约定“乙方（原告许有俊）选择北四栋东四口三层左手住宅楼一套”，可以确定原告选择的是住宅楼的三层，根据原告提交的售房协议附件中约定“原住户楼房价格：一楼每平方米1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元”，以及根据原告向被告交纳的楼房款257040元（108平方米×2380元），可确认原告是以三层楼房2380元的价格交纳的楼房款，在该附件中的一楼每平方米1780元的价格并非地下室或者门面房的每平方米的价格，因此，被告向原告交付的楼房应为不包括地下室或门面房的住宅楼三楼。该楼房的标的物经原告与王发德通过本院诉讼处理，本院已驳回王发德的起诉，现该楼房已由原告于2014年12月31日实际入住占有使用。关于被告所持楼房面积增大、应当由原告补交差价的辩驳理由，被告虽然提供有效证据证明其楼房面积增大为121.8平方米，但由于原、被告双方签订的售房协议中明确约定楼房建筑面积约108平方米，住宅楼造价约257040元，造价不变。虽然在格式的售房协议中注明“建筑面积和楼房造价现为计划面积和造价，最后结算将以实际面积和造价核算”，但原、被告在签订售房协议时，在协议第三项内容后面用手写体写明“造价不变”，并摁指印；协议内容的第四项开头“住宅楼造价约257040元”，根据文意理解，售房协议第三项内容后面用手写体写明“造价不变”的“造价”即为售房协议内容第四项开头的“造价”，意为原、被告约定的楼房总造价为257040元。虽然楼房面积增大13.8平方米，但根据建设部《商品房销售管理办法》第十九条的相关规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总造价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总造价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。现被告在与原告签订售房协议时，没有在合同附件中附所售房屋的平面图以及标明详细尺寸，亦未约定误差范围，原告又不退房或解除合同，因此，增大面积的房价款应由被告承担，对其要求原告补交增大面积房价款的辩驳意见不予采纳。因双方未约定明确楼房交付期限，但约定竣工日期为2011年11月30日，自2011年12月1日起，被告即已违约，应当由其自该日起按双方当庭约定每月400元的标准向原告赔偿至2014年12月31日期间逾期交付房屋的违约损失。关于原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在订立的售房协议没有约定由被告为其办理房屋权属证书，可由被告向原告实际将楼房交付后，由被告为原告提供相关手续资料配合原告在法定期限90日内办理房屋权属证书。关于原告要求被告赔偿因楼层变更给原告造成的损失的诉讼请求，本院认为，被告在订立合同时，拟建楼盘为六层，原告预购楼房为三层，其楼层位置居中，相对优越，销售价亦最高。被告自行改变楼层设计，所建楼盘为十二层，原告预购楼房楼层未发生变化，但根据生活常识，其楼层位置的综合使用价值有所降低。由于原、被告未能就楼盘层数变化的违约责任作出约定，原告亦未能提交相关证据证明其损失情况，对原告的该诉讼请求，不应予以支持，但原告在庭审中明确表示其保留向被告主张因楼层发生变化而产生损失的诉权，可由原告另行主张其权利。因原告于协议订立后领取了车库价款，双方关于车库签订的售房协议已经解除，对原告要求被告交付车库的诉讼请求，不应予以支持。被告支付的鉴定费用，因其鉴定结论于原告不利，其费用应当由原告承担。据上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告民勤县恒基房地产开发有限公司向原告许有俊交付位于民勤县恒基家园北四栋东四口三层（不包括底层非住宅楼房）左手住宅楼一套（原告已于2014年12月31日实际占有使用）；
二、被告民勤县恒基房地产开发有限公司按照每月400元的标准赔偿原告许有俊自2011年12月1日至2014年12月30日期间的延期交房损失；
三、驳回原告许有俊的其它诉讼请求。
上述判决一、二项限判决书生效后15日内履行完毕。
案件受理费6656元，由原告许有俊负担1656元，被告民勤县恒基房地产开发有限公司负担5000元，鉴定费5800元，由原告许有俊负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 王 锟
审 判 员 马尚征
人民陪审员 汪有雄
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 张建琴