广西壮族自治区苍梧县人民法院
民事判决书
（2016）桂0421民初42号
原告中国农业银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市步埠路62号。
代表人彭毅坚，该分行行长。
委托代理人林柱，该分行员工。
委托代理人程万庆，该分行员工。
被告陈灿坚，男，1981年11月8日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。
被告刘青枫，男，1984年1月6日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。
被告广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州市工业园区工业大道1号第1幢。
法定代表人欧阳静波，该公司总经理。
委托代理人梁锐，广西正立律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司梧州分行（以下简称农行梧州分行）诉被告陈灿坚、刘青枫、广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简称中恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李晓独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院依法向被告陈灿坚、刘青枫公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票、民事裁定书等。2016年4月5日至2016年6月4日为本案公告送达期间。本院依法组成由审判员卢远丽担任审判长，代理审判员李晓和代理审判员杨颐宽参加的合议庭，于2016年7月7日公开开庭审理了本案。书记员李明晓担任记录。原告农行梧州分行的委托代理人林柱、被告中恒公司的委托代理人梁锐到庭参加了诉讼，被告陈灿坚、刘青枫经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行梧州分行诉称，被告陈灿坚、中恒公司于2010年9月28日与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为4502052100008844，约定：原告于2010年10月15日向陈灿坚发放个人住房消费贷款210000元，用于购买梧州市新兴二路3号B1幢1903房，借款期限为15年，贷款到期日是2025年10月14日，借款利率按年利率4.752%执行，对逾期本金从逾期之日起按年利率8.91%计收利息，对应付未付利息按规定计收复利，还款方式为分期每月还款，借款以所购房屋作抵押，并在梧州市房产管理局办理了抵押登记手续。被告陈灿坚于2015年6月份开始拖欠贷款本息，至2015年12月14日拖欠逾期本金7032.81元、逾期利息4581.13元。累计至2015年12月14日止尚欠贷款本金163273.63元、利息4581.13元。被告刘青枫于2010年9月26日签署了共同还款人确认书，是共同还款人，故应共同归还借款本息。该借款由中恒公司作保证担保，抵押的房产尚未取得房地产权利证书及他项权证，根据借款合同约定，中恒公司应该承担连带责任。为此，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告陈灿坚、中恒公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告陈灿坚、刘青枫、中恒公司偿还原告借款本金163273.63元和利息4581.13元（利息计至2015年12月14日，以后产生的利息、逾期罚息及其复利等按《个人购房担保借款合同》的约定计收）；3、原告对抵押物即梧州市新兴二路3号B1幢1903房有优先受偿权；4、被告刘青枫承担共同还款责任；5、被告中恒公司承担还款连带责任。
原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明被告陈灿坚、刘青枫的身份情况；2、共同还款人确认书，证明被告刘青枫承诺与被告陈灿坚共同承担还款责任；3、个人购建房贷款申请表，证明被告陈灿坚申请借款的资料情况；4、个人购房担保借款合同，证明原告与被告陈灿坚之间的借贷、抵押法律关系，以及被告中恒公司的保证责任关系；5、借款凭证，证明原告于2010年10月15日发放借款210000元给被告陈灿坚；6、房地产抵押清单、房屋他项权利证书，证明被告陈灿坚是上述房产的预告登记义务人，原告是梧州市新兴二路3号B1幢1903房的预告登记权利人；7、个贷凭证基础信息、个人房屋抵押贷款逾期统计表，证明陈灿坚拖欠原告贷款本息的情况。
被告陈灿坚、刘青枫均没有提出答辩，在举证期限内也没有提供证据。
被告中恒公司辩称，1、原告要求被告陈灿坚、刘青枫清偿借款本金和利息是合法有据的，但原告应先就抵押物即梧州市新兴二路3号B1幢19043房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿后，不足部分才由答辩人承担担保责任。2、答辩人已于2013年1月30日向梧州市房地产交易中心办理B1、B2商品房屋所有权初始登记，2013年4月28日、5月7日分别告知业主可以办理分户产权证，答辩人的担保责任已于可以办理分户产权证时结束，被告陈灿坚怠于办理分户产权证，责任应由被告陈灿坚、刘青枫承担。
被告中恒公司为其上述辩解在举证期限内提交的证据有：1.梧州市房地产交易中心房屋登记申请回执，证明中恒公司于2013年1月30日向该中心办理房屋所有权初始登记；2.产权办证须知，证明中恒公司向B1、B2栋的业主发出办证通知，中恒公司已经履行了办证的义务，并实际通知了业主。
经开庭质证，被告陈灿坚、刘青枫经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告中恒公司对原告所提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议；对证据7有异议，认为若同时计算利息、罚息、复利则超出有关规定的上限。原告对被告提供的证据1、2没有异议。
本院结合双方举证质证，认证如下：一、对原告提供的证据1、2、3、4、5、6及被告中恒公司所提供的证据1、2，因原告及被告中恒公司均无异议，而被告陈灿坚、刘青枫放弃了其依法享有的质证权利，且上述8份证据均来源合法，客观反映案件事实，并具有真实性、合法性、关联性，符合法律规定的证据要件，本院依法予以认定，并作为本案定案的依据；二、对原告提供的证据7，被告中恒公司虽有异议，但其没有提供证据加以否定，且该份证据客观反映本案借款的事实，内容真实，形式合法，符合证据规则的规定，可以作为证据使用，具有证明力，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年9月4日，被告陈灿坚向原告农行梧州分行申请个人住房消费贷款210000元。2010年9月26日，被告刘青枫以被告陈灿坚朋友的身份向原告作出共同还款责任确认书，承诺与被告陈灿坚共同承担还款责任。2010年9月28日，原告与被告陈灿坚、中恒公司签订合同编号为4502052100008844的《个人购房担保借款合同》，约定：被告陈灿坚借款210000元，用于购买梧州市新兴二路3号B1幢1903房；借款期限自2010年9月28日起至2025年9月27日止；借款利率执行浮动利率，按贷款基准利率计算；还款方式为等额本息还款法；如未按时足额偿还贷款本息的，则从逾期之日起计收逾期罚息及复利；如未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款、行使担保权；借款以所购房屋为贷款抵押物，被告中恒公司作为阶段性保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用；保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。合同签订后，被告陈灿坚于2010年9月28日在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2010年10月15日，原告向被告陈灿坚发放贷款210000元。2015年6月起，被告陈灿坚开始拖欠原告借款本息，截至2015年12月14日，尚欠借款本金163273.63元和利息4581.13元。原告农行梧州分行于2016年1月8日诉至本院，请求判如所请。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告陈灿坚、中恒公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告依约借款给被告陈灿坚，被告陈灿坚应当按照合同的约定偿还借款本金及利息，但被告陈灿坚没有依约全面履行还款义务，截至2015年12月14日，尚欠借款本金163273.63元和利息4581.13元，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。故原告要求解除与被告陈灿坚、中恒公司签订的合同，被告陈灿坚偿还尚欠借款本金和利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告刘青枫作出共同还款承诺，该债务属其二人共同债务，故原告主张被告刘青枫共同偿还借款本金及利息，于法有据，本院予以支持。
被告陈灿坚以位于梧州市新兴二路3号B1幢1903房为上述借款本息作抵押，并在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告请求确认享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第（五）项及《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十四条之规定，本院予以支持。
被告中恒公司作为阶段性保证人为借款提供连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本案中，借款人陈灿坚尚未取得所购房屋的房地产权利证书，只是办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，依据合同约定，被告中恒公司的连带责任保证期限尚未届满，应承担担保责任。因此，被告中恒公司认为其的担保责任已于告知业主可以办理分户产权证时结束的辩解意见，本院不予支持。原告既有债务人即被告陈灿坚提供的本人房产作为担保，又有保证人中恒公司提供的连带责任保证，且双方未就担保责任的承担进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被告中恒公司应在原告处分房产优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。被告中恒公司主张应处分房产后其对不足部分承担连带责任，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第四十一条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司梧州分行与被告陈灿坚、广西梧州中恒集团股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号为4502052100008844）；
二、被告陈灿坚、刘青枫应共同偿还原告中国农业银行股份有限公司梧州分行借款本金人民币163273.63元和利息4581.13元（暂计至2015年12月14日，之后按《个人购房担保借款合同》的约定计至还清之日止）；
三、确认原告中国农业银行股份有限公司梧州分行对位于梧州市新兴二路3号B1幢1903房享有优先受偿权；
四、被告广西梧州中恒集团股份有限公司对第二项判决的债务在原告中国农业银行股份有限公司梧州分行处分房产优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。
本案案件受理费3658元、公告费700元，合计4358元（原告已预交），由被告陈灿坚、刘青枫共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 卢远丽
代理审判员 李 晓
代理审判员 杨颐宽
二〇一六年七月十九日
书记员李明晓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……
《中华人民共和国担保法》
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。