湖北省十堰市郧阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧阳民一初字第00639号
原告郧县波兰房地产开发有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇新区街商场*组。
法定代表人陈波，系该公司经理。
委托代理人张庆勇，十堰市郧阳区城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行举证、质证，进行和解和调解，代领诉讼文书等。
被告中国工商银行股份有限公司十堰分行。住所地：十堰市张湾区公园路*号。组织机构代码：87878031-6。
公司负责人王宇涛，系该行行长。
委托代理人张大明，系中国工商银行股份有限公司十堰分行员工。代理权限：一般代理。
委托代理人张辉良，系中国工商银行股份有限公司十堰分行员工。代理权限：一般代理。
原告郧县波兰房地产开发有限公司与被告中国工商银行股份有限公司十堰分行房屋买卖合同纠纷一案，原告郧县波兰房地产开发有限公司于2015年5月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员杨子文担任审判长（并主审），与审判员谢红、章锋组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告郧县波兰房地产开发有限公司的委托代理人张庆勇，被告中国工商银行股份有限公司十堰分行的委托代理人张大明、张辉良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郧县波兰房地产开发有限公司诉称：被告中国工商银行股份有限公司十堰分行于2012年6月26日在我公司开发的“波兰.尚龙城”商住小区购买了商铺一套。约定：房屋面积为490平方米，每平方米为8500元，计款4165000元。同时《购房合同》第五条约定：按产权登记面积为准，每平方米价格不变，实行多退少补。合同签订后，我公司按照约定将房屋交给了被告，经郧阳区房管局测绘，房屋实际面积为577.85平方米。被告已支付了部分房款，尚欠购房款2085475元，欠办理两证的费用234232.80元。因为被告未按约定支付剩余的购房款和办理两证的费用，导致我公司无法办理产权证的登记手续。被告的行为已严重违约，所以请求人民法院：1、判令被告支付购房款2085475.00元。2、判令被告支付办理两证的费用234232.80元。3、判令被告支付剩余购房款的日万分之一的违约金。4、赔偿因诉讼而支付的律师费50000元。
被告中国工商银行股份有限公司十堰分行在答辩期内未提交答辩状，庭审时辩称：我行购买原告开发的商铺属实，我们签订的有商品房买卖合同，现房屋已交付，因为我们双方对商品房买卖合同的部分条款理解不一致，导致产生争议，实际我行已支付了部分购房款。请求人民法院在查明事实的基础上，依照法律规定确认我行应支付的购房款及办理两证的费用，并驳回原告要求支付违约金及律师费和诉讼费的请求。
经审理查明：2012年6月26日中国工商银行股份有限公司十堰分行与郧县波兰房地产开发有限公司协商，购买由郧县波兰房地产开发有限公司开发的“波兰.尚龙城”商住小区商铺一套。同日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于郧阳区长岭开发区、编号为B01-1的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为“波兰.尚龙城”。建设工程规划许可证号为建字第（2011）020号，施工许可证号为420321201204200101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为郧阳区房管局，商品房预售许可证号为郧房预售字（2012）002号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1栋25号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，高为3.6米，建筑层数地上1层。该商品房建筑面积共490平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8500元，总金额为4165000.00元。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1（1）种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）、按产权登记面积为准，每平方米价格不变，实行多退少补。……。第六条付款方式及期限。买受人按分期付款的方式，在合同签订后付40%房款，交房后付30%房款，房屋所有权及相关证办理完毕后再付30%房款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……。第八条交付期限。出买人应在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。……。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因买受人迟交或未交办理产权登记相关费用的，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。……。第二十二条本合同连同附件共19页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，买受人1份，房管局2份。出卖人郧县波兰房地产开发有限公司法定代表人陈波和买受人中国工商银行股份有限公司十堰分行的委托代理人樊爱国在合同上签名，并盖双方单位的公章。合同签订后，中国工商银行股份有限公司十堰分行分别于2012年6月29日支付郧县波兰房地产开发有限公司购房款1615000元，2012年7月24日支付郧县波兰房地产开发有限公司购房款1211250元，两次共支付购房款2826250元。2013年3月28日郧县波兰房地产开发有限公司将房屋交付给中国工商银行股份有限公司十堰分行。房屋交付后，中国工商银行股份有限公司十堰分行对商品房进行了装修，并已投入使用。
另查明：2013年5月6日，十堰市郧阳区房地产管理局测绘中心出具郧房测字20130430号房产测绘报告，确认郧县波兰房地产开发有限公司和中国工商银行股份有限公司十堰分行买卖的房屋面积为577.85平方米。十堰市郧阳区房地产管理局对以上买卖房屋的测绘及其他办理证件的相关手续已审查完毕。后郧县波兰房地产开发有限公司多次找中国工商银行股份有限公司十堰分行缴纳办理产权登记的相关费用，中国工商银行股份有限公司十堰分行没有缴纳办理证件的费用，现双方买卖的房屋所有权证及其他相关证件还没有办理。
本院认为：一、关于双方签订的房屋买卖合同效力的问题。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中原告郧县波兰房地产开发有限公司作为房屋的出卖人，其取得了合法的房屋开发、建设和销售许可等相关手续，在与买受人中国工商银行股份有限公司十堰分行充分协商后，签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背相关法律规定，该合同为合法有效的合同，双方应当按照合同的约定，履行各自的义务。现原告要求被告支付购房款，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。
二、关于双方签订的房屋买卖合同中房屋面积的计算问题。
本案中，双方在合同的第三条约定被告中国工商银行股份有限公司十堰分行所购买的房屋面积为490平方米。但在合同第五条中，双方又特别约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积为准，每平方米价格不变，实行多退少补。从合同的履行情况可以看出，房屋是在2013年3月28日交付的，交付后被告中国工商银行股份有限公司十堰分行就对房屋进行了装修，并已实际投入了使用，至原告郧县波兰房地产开发有限公司向法院起诉要求其支付购房款时，被告中国工商银行股份有限公司十堰分行使用该房屋已达两年之久，在此期间，郧阳区房地产管理局依据原告的申请已对买卖的房屋进行了测绘，确定面积为577.85平方米，现被告辩称不知道房屋的实际面积，显然与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十二条的规定：出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。现被告中国工商银行股份有限公司十堰分行已接收了房屋，并已实际使用。被告中国工商银行股份有限公司十堰分行对双方买卖房屋的实际面积为577.85平方米的事实应当是清楚的，并且已接受了这一事实。故本院对原、被告双方《商品房买卖合同》中的房屋面积577.85平方米予以认定。被告中国工商银行股份有限公司十堰分行应当按照双方约定的每平方米的价格，以577.85平方米计算并支付购房款。
三、关于在合同履行的过程中被告是否违约、是否应当承担违约金的问题。
本案中原、被告双方在合同的第六条付款方式和期限中约定：分期付款，合同签订后付40%房款，交房后付30%房款，房屋所有权及相关证办理完毕后再付30%房款。但在合同的第十二条中，双方又约定办证费用由买受人中国工商银行股份有限公司十堰分行负担，因买受人迟交或未交办理产权登记相关费用的，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的，由买受人承担全部责任。从合同的约定来看，单独就付款方式这条，双方对支付购房款已有了明确的约定，被告应当在原告将房屋的产权证办好后，在交付房屋产权证时，付清下欠的购房贷款，但办理产权证的费用由购房者即房屋的买受人被告缴纳，具体什么时候缴纳，怎么缴纳，双方没有明确约定。另外双方对房屋的面积存在争议。现被告没有支付剩余的购房款，不能认定被告就构成了违约。所以对被告的此辩解意见本院予以采纳。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
四、关于原告要求被告支付办理房屋所有权证的费用和律师费用的问题。
因为原告在法庭辩论终结前，还没有办理双方买卖房屋的所有权证，也没有支出办证的费用，更没有向本院提交办理买卖房屋所有权证和聘请律师而支出的费用票据，现办理买卖房屋的产权证需要多少费用，有哪些费用无法确定，原告是否向代理人支出了律师费用，也无证据证实。所以对原告的此项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告中国工商银行股份有限公司十堰分行于本判决书生效后十日内支付原告郧县波兰房地产开发有限公司剩余的购房款2085475元。
二、驳回原告郧县波兰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上列应付款，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26100元，由原告郧县波兰房地产开发有限公司负担5100元，由被告中国工商银行股份有限公司十堰分行负担21000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17234901040010701。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算；判决分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。
审判长 杨子文
审判员 谢 红
审判员 章 锋
二〇一五年十一月二十日
书记员 雷开怡
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百六十二条出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。