湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1900号
上诉人（原审原告）湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A）。
法定代表人ＸＸ川，董事长。
委托代理人姚剑，湖南华豪律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解、调解，代为收取法律文书等。
被上诉人（原审被告）周文强，男，1984年5月10日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人丁建军，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解、调解，代为收取法律文书等。
上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称嘉茂公司）因与被上诉人周文强商品房销售合同纠纷一案,不服湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初925号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉茂公司委托代理人姚剑、被上诉人周文强委托代理人丁建军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人嘉茂公司上诉请求：1、撤销醴陵市人民法院（2016）湘0281民初925号民事判决书第二项；改判上诉人不承担2013年7月5日之后逾期交房的违约责任。2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审判决对上诉人2013年7月5日将涉案房屋交付给被上诉人并由其出租给他人的事实进行了认定，但却认定上诉人没有有效交房，显然是错误的。一审庭审已经查明双方所签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期在2013年3月30日，而在此之后被上诉人就向上诉人提出了房屋整改申请，这可视为上诉人与被上诉人就合同约定的交房条件已经发生了交更，并且经过了双方当事人的一致同意。合同约定的交房条件既然已经发生了变更，而上诉人又履行变更后合同约定的交房义务，所以上诉人在2013年7月5日交房后就不存在延期交房的违约行为。二审庭审时，上诉人变更上诉请求，请求改判上诉人不承担2014年1月21日之后逾期交房的违约责任。
被上诉人周文强答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由与客观事实不符，依法不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。
周文强在一审起诉请求：1、判令被告立即向原告交付房屋产权权属证书；2、确认被告延期交房的违约行为并判令被告自2013年4月1日起至2014年12月30日止，按照合同约定的日万分之三的标准向原告支付违约金556908.46元；3、判令被告承担延期交付房屋产权权属证书的违约金28126.69元。
一审法院认定事实：2012年11月18日，原、被告就原告向被告购买其开发建设的位于醴陵市文化北路商业街都汇城的第G幢6层的G6010、G6011、G6012、G6013、G6014、G6015、G6016、G6017、G6018、G6027、G6028、G6029、G6030、G6031、G6032、G6033共计16套房屋签订了十六份《商品房买卖合同》。合同约定每套房屋的建筑面积约为53.46平方米左右，单价为3280元每平方米，每套房屋的售价约为175349元，16套房屋总价为2812669元；出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种，第2种和第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；3、该商品房经分期综合验收合格；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告于2013年1月4日付清了16套房屋合计2812669元购房款。此后，原告将案涉16套房屋租赁给醴陵市银座假日酒店式公寓用于经营酒店并收取租金。醴陵市银座假日酒店式公寓于2013年7月5日进场对案涉房屋进行装修并使用。由于被告未按照约定时间向原告交付房屋及房地产权证书，2016年4月29日，原告向本院提起诉讼，请求处理。
另查明，案涉房屋所属第G幢楼房因变更规划设计，至庭审之日仍未取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并经分期综合验收合格。
一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告对原告要求办理、交付房地产权证及支付28126.69元逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求无异议，该院予以支持。本案审理中，双方争议的焦点是：一、合同约定的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整；二、原告要求被告支付从2013年4月1日起计算至2014年12月30日止的逾期交房违约金556908.46元的诉讼请求是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一，本案被告系因第G幢楼房变更规划设计导致案涉房屋不能达到合同约定的交房条件而未有效交房，系由于客观原因导致违约行为的发生。结合上述因素，综合醴陵市的经济发展水平以及原告已于2013年7月5日将案涉房屋租赁给醴陵市银座假日酒店式公寓获取收益的事实，一审法院认为双方约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，应结合本案实际情况予以相应调整。综合本案案情，酌情认定被告按照日万分之一点五的标准向原告计付逾期交房违约金。
关于争议焦点二，根据合同约定，被告负有于2013年3月30日前向原告交付符合约定条件的案涉房屋的义务。被告虽于2013年7月5日将案涉房屋交付给原告并由其出租给他人，但由于案涉房屋并未达到合同约定的交房条件，被告向原告交付房屋的行为并非符合合同约定的有效交付行为，故仍应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求被告从2013年4月1日起至2014年12月30日止向其支付逾期交房违约金的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，应予以支持。按照一审法院认定的日万分之一点五的逾期交房违约金计算标准，一审法院确定被告应向原告支付2013年4月1日起至2014年12月30日止的逾期交房违约金269594元（2812669元×639天×0.00015）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告周文强办理醴陵市文化北路商业街都汇城第G幢6层的G6010、G6011、G6012、G6013、G6014、G6015、G6016、G6017、G6018、G6027、G6028、G6029、G6030、G6031、G6032、G6033共计16套房屋的房地产权证；二、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周文强一次性支付逾期办理房地产权证违约金28126.69元、逾期交房违约金269594元，合计297720.69元；三、驳回原告周文强的其他诉讼请求。案件受理费9650元，由被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，上诉人对一审判决认定的事实“案涉房屋所属第G幢楼房因变更规划设计，至庭审之日仍未取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并经分期综合验收合格。”提出异议，并向本院提交了两份新证据：1、建设工程竣工验收备案表一份，2、建设工程消防验收意见书一份。证明涉案房屋已分别于2014年1月21日、2014年9月23日通过了竣工验收合格和消防验收合格。被上诉人经质证对上述两份证据的真实性无异议。本院对该两份证据予以采信。本院对一审认定的事实中除另查明部分外的事实予以确认。本院另查明：2014年1月21日本案所涉房屋醴陵市文化路商业步行街所属G区楼房已通过建设工程竣工验收合格。2014年6月30日株洲市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点是：上诉人是否应当承担2014年1月21日后的延期交房违约责任？现分析如下：上诉人与被上诉人于2012年11月18日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行合同。根据合同约定上诉人嘉茂公司负有在2013年3月30日前向被上诉人交付房屋的义务，但在在合同约定的期限内，上诉人嘉茂公司未如期交房，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人周文强等业主在明知工程未验收合格的情况下，为转租经营酒店的需要，主动向上诉人嘉茂公司提出《请求配合进场装修施工申请报告》，2013年7月5日，由业主代表ＸＸ与上诉人嘉茂公司在《G区公寓楼进场装修确认表》中签字确认后，涉案房屋交由承租人醴陵市银座假日酒店进场装修，并在施工过程中双方当事人就酒店装修、改造和工程款等相关问题多次进行协商并达成协议。故本院认为2013年7月5日上诉人嘉茂公司将涉案房屋交付给被上诉人周文强等业主后，被上诉人周文强等业主已经实际取得了涉案房屋的占有和使用（出租获取收益）权利，应视为房屋已经实际交付。上诉人嘉茂公司在二审庭审时变更上诉请求：请求从2014年1月21日涉案房屋经竣工验收合格后，不再承担逾期交房责任，是对自身民事权利的处分，且其上诉理由成立，本院依法予以支持，故上诉人嘉茂公司承担逾期交房的违约金可计算至2014年1月21日止。上诉人嘉茂公司应向被上诉人周文强支付2013年4月1日至2014年1月21日止的逾期交房违约金为124461元（2812669元×295天×0.00015）。依照《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初925号民事判决第一、三项；
撤销湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初925号民事判决第二项；
三、变更湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初925号民事判决第二项为上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人周文强一次性支付逾期办理房地产权证违约金28126.69元、逾期交房违约金124461元，合计152587.69元。
二审案件受理费965元，由上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵庆华
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一七年三月七日
书 记 员 邹春华