黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民一终字第363号
上诉人（原审原告）吴××，男。
委托代理人任××，黑龙江××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）××房屋开发公司，住所地××县××镇×街。
法定代表人石××，该公司董事长。
委托代理人柏××，黑龙江××律师事务所律师。
委托代理人邵××，该公司经理。
上诉人吴××为与被上诉人××房屋开发公司（以下简称××房屋开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服××县人民法院（2014）富裕民初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员王红娜参加的合议庭，对本案进行了审理。书记员许璐璐担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月27日，吴××、××房屋开发公司签订协议一份，协议约定：××房屋开发公司将位于富运嘉园南区商服楼（4#商服楼102室）及地下室出售给吴××，现按图纸面积结算收款。图纸面积113㎡，吴××原房屋面积134.88㎡，房屋总价369，397.00元，扣除应付吴××有照房屋补偿金及补助费184，650.72元，再扣除补偿给吴××的附属物、搬迁补助费3，000.00元，最终××房屋开发公司应收吴××楼房款181，746.28元（含地下室）。吴××的附属物、搬迁费及房屋出租补偿款均由吴××负责。以上所涉及的楼房面积均为设计面积，待工程交工时按实际测量面积为准。如实际面积超出图纸面积，商服超出面积每平方米按4，000.00元结算；地下室超出面积每平方米按400.00元结算。其它手续按××房屋开发公司规定执行。协议签订后，××房屋开发公司按约定将房屋及地下室交付吴××，同时吴××亦实际接收和使用该房屋及地下室。另查，2014年3月30日，××县工程质量监督站向××房屋开发公司下发工程质量／不良行为整改通知单一份，内容为：你单位建设的富运嘉园南区4#楼工程的一层地下室及外墙部位，经我站12月25日监督检查，发现存在以下质量问题／不良行为：1、根据业主投诉情况，我站检查原设计施工图纸，发现4#楼商服无地下室，属于设计变更，但无原设计单位出具设计变更，属于擅自变更，要求建设单位按原施工图纸恢复原样。2、4#楼商服102室外墙出现裂缝，要求建设单位组织施工单位给予修复。
2014年8月5日，吴××向原审法院提起诉讼，要求撤销双方于2010年4月27日签订的购买地下室协议书，××房屋开发公司返还吴××购买地下室款37，640.00元；××房屋开发公司给付吴××地下室装修等损失17，260.68元；赔偿吴××因地下室存水造成一楼无人租用损失18，664.00元。诉讼中，吴××增加诉讼请求：1、增加地下室面积误差比小于3%补偿费23，757.85元；2、空租期间热费3，653.77元；3、空租期间物业费688.27元；4、空租期间房租费11，021.00元。以上共计增加请求为39，120.89元。
原审法院经审理认为：虽然原设计施工图纸没有地下室，但该楼已整体建成，并交付使用。其他一楼住户也均有同样的地下室，该地下室双方已达成协议，吴××亦接受使用至今已达4年之久，事实买卖关系成立。故吴××的诉讼请求，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴××的诉讼请求。案件受理费2，551.00元，由吴××负担。
吴××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、虽然该楼房已经建成并交付使用，但是××县建设局经过检查原设计图纸无地下室设计，建设地下室，属于擅自变更设计图纸，依法应按照图纸恢复原样，将地下室进行回填。××县建设局下发的整改通知单，该证据已经提交原审法院，原审法院对应该回填的违规建筑物竟然判决为买卖合同成立错误。本案争议的地下室在没有经过验收合格的情况下就交付使用，地下室买卖协议违反了建筑法等法律的强制性规定，属于无效协议。2、本案争议的楼房地下室既没有××县规划局的规划许可证，也没有××县建设局发放的施工许可证，更没有××县建设局等11家验收单位的验收合格备案证书和售楼许可，现在该楼房仅地上部分可以办理房屋产权证，地下室根本无法办理房产证。吴××购买该地下室目的是为了取得房屋产权，而该地下室无法办理房屋产权证，不能实现地下室买卖协议的合法目的，依法应当解除。综上，原审法院明知该地下室属于违规建筑物，明知是没有经过验收合格的建筑物，明知××县建设局已经下发需要整改的通知单需要回填的建筑物，仍然判决关于地下室的买卖合同成立，仍然强制吴××购买，是不公平的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
针对吴××的上诉请求及理由，富运开发公司答辩称：一、吴××称地下室无设计、许可验收的说法不成立。原审时富运开发公司强调双方在协议中约定的是地下室，但实际上是架空层，之所以称为架空层，是根据楼房的基础高度，也是吴××的要求，为他保留了这个架空层，架空层与普通意义上的地下室有以下几方面区别：1、在高度上，随着基础的高度设定，不能按照普通地下室不低于2米4的高度执行；2、在价格上，普通地下室价格是按照一层楼房价格的一半以上来确定，而架空层是按照合同约定每平米400.00元，而且吴××实际交付的是每平米200.00元，这个价格连架空层的成本都不够；3、架空层不需要设计、许可验收，也不能办理房照。吴××称的地下室不能按照通常意义上的地下室衡量，所以地下室的性质请求法院加以明确。普通地下室按照要求应该露出地面一米左右，应该设有窗户，所以吴××称要求按照通常意义上的标准来履行不成立；4、架空层自2010年11月份已经由吴××实际接收使用至今，属于吴××对架空层的性质和状态予以认可，否则吴××当初不会接收。二、吴××提到地下室质量问题与富运开发公司无关。2010年11月，整体房屋及地下室共同交付给吴××，吴××自行出资及委托施工人员做的地下室防水铺设地面等装修事项，吴××接收地下室时没有任何质量问题，吴××出资装修地下室后，地下室再出现任何质量问题均应由施工人员或吴××自行负责，与富运开发公司无关。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。另查明，××房屋开发公司与吴××签订的房屋买卖协议中约定，如实际面积超出图纸面积，吴××购买地下室超出面积每平方米按400.00元结算。房屋交付时，××房屋开发公司向吴××收取地下室房款每平方米200.00元。
本院认为，××房屋开发公司与吴××签订的房屋买卖协议系双方自愿行为，协议内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方买卖关系成立。吴××购买一层商服和地下室时是整体购买，不是单独购买地下室，该地下室属于商铺的附属物，且该地下室房款未按协议约定的价格结算。虽然该楼的原设计施工图纸中没有地下室，但该楼在建成交付使用时，吴××是明知的，且对地下室的价格进行了协商，并以每平方米200元的价格交付了房款，属于吴××自愿购买该楼的地下室（该楼的附属物），故地下室问题应自行处理。现吴××要求撤销该协议，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的合同的情形。如果该协议存在可撤销的情形，吴××应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。××县建筑监督管理站下发的限期整改通知单，系行政行为，不属民事调整范围。故吴××的主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴××的上诉理由因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150.00元，由吴××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 张毓翀