江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇广民初字第0913号
原告朱天威，男，1987年5月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人吴思语，江苏梁溪律师事务所律师。
被告无锡市崇安新城龙安置业有限公司，住所地无锡市广泽路100号。
法定代表人舒策城，该公司董事长。
委托诉讼代理人王淼、孙大骋，江苏金易律师事务所律师。
被告无锡市崇安新城龙安商业物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区广益路289号。
法定代表人舒策张，该公司总经理。
委托诉讼代理人王淼、孙大骋，江苏金易律师事务所律师。
被告董行，男，1995年10月13日生，汉族，住湖北省郧西县。
原告朱天威与被告无锡市崇安新城龙安置业有限公司（以下简称置业公司）、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称管理公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱天威的委托诉讼代理人吴思语、被告置业公司、管理公司的委托诉讼代理人孙大骋到庭参加诉讼，被告董行经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告朱天威诉称：朱天威于2009年8月25日向置业公司购买哥伦布广场289号楼8－217铺位（广益路289－8－217），并在同日与置业公司签订《铺位委托经营管理协议书》，约定由朱天威将其购买的上述商铺委托置业公司进行出租、经营管理，租期为15年，自2010年3月28日起至2025年3月27日止，第6－15年（自2015年3月28日起至2025年3月27日止）租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归委托人所有。后涉案房屋办理产权证书，产权人为朱天威。置业公司未及时出租房屋、未按约支付租金、租金低于市场价、放弃租金、未及时报告委托事项处理情况及发现置业公司未经朱天威同意将房屋转托给管理公司进行统一管理经营，而管理公司又将房屋租给董行使用等，朱天威与置业公司的协议书属格式条款合同，加重原告方的责任，应认定无效。现请求：1，解除朱天威与置业公司于2009年8月25日签订的《铺位委托经营管理协议书》，解除置业公司与管理公司之间的《委托经营管理合同》，判令解除管理公司与董行之间的《商铺租赁合同》；2，置业公司、管理公司、董行将涉案房屋清空、恢复原状后返还给朱天威；3，置业公司赔偿朱天威2015年3月28日起至2015年9月9日止及2016年1月1日起至2016年5月31日止的租金损失人民币41600元（按每月租金4000元计算）及自2015年9月10日起至房屋实际返还之日止的租金差价损失（每月按4000元与708.03元之间的差额3291.97元计算，扣除2016年1月1日至2016年5月31日的免租期）；4，管理公司将董行已付的履约保证金2174元（即50000元/23户）及租金（自2015年9月10日起至2016年9月30日，按每月708.03元计算，扣除2016年1月1日至2016年5月31日免租期的租金）返还给朱天威；5，董行将2016年10月1日起至房屋返还之日止的剩余租金直接支付给朱天威（按每月708.03元计算）；6，置业公司、管理公司、董行承担诉讼费。
被告置业公司辩称：置业公司与朱天威签订的委托管理经营协议约定在市场从事市场经营物业管理的经营管理公司成立后，置业公司有权将协议项下的权利义务转让给经营管理公司。之后，置业公司依据该约定与管理公司签订了《委托管理经营合同》，将包括朱天威商铺在内的整个广益哥伦布广场的所有商铺全部委托管理公司进行经营管理，至此置业公司与朱天威之间协议书中所涉权利义务均转让给管理公司。据此，本案所涉商铺的管理经营与置业公司无关，置业公司并非适格被告，要求驳回对置业公司的诉讼请求。
被告管理公司辩称：置业公司与管理公司存在委托经营关系，管理公司已按委托经营管理协议履行委托管理经营义务，置业公司与朱天威之间的权利义务均由管理公司承担。朱天威要求解除委托关系缺乏事实和法律依据，在管理协议中仅明确约定管理公司将收取的租金支付给原告，故履约保证金与原告无关，原告主张的租金及租金差价等请求均没有依据。要求驳回朱天威的诉讼请求。
被告董行未作答辩。
经审理查明，2009年8月25日，朱天威与置业公司签订商品房买卖合同，由朱天威向置业公司购买广益路289－8－217号房屋，建筑面积56.24平方米，总金额为458505元。同日双方又签订了“哥伦布广场休闲购物公园铺位委托经营管理协议书”，约定：朱天威购买置业公司开发的哥伦布广场商铺，在与置业公司签署的《无锡市商品房买卖合同》基础上，朱天威自愿将8－217铺位委托予置业公司进行出租和经营管理；委托期限：从2010年3月28日起15年整，自2010年3月28日起至2025年3月27日止；在委托经营期间，朱天威自愿放弃该铺位前5年（自2010年3月28日起至2015年3月27日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，第6－15年（自2015年3月28日起至2025年3月27日止）朱天威委托置业公司出租该铺位，置业公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归置业公司，租金以租赁合同的实际成交价为准全部归朱天威所有，朱天威每年支付一个月的租金给置业公司作为招商服务费（按当年租金／12个月计算），政府相关租赁税费由朱天威承担。如果该商铺与其他业主商铺共同出租给同一租户的，实际收取的租金收益按照业主购铺总价的比例进行分配…，在商铺所在市场从事市场经营、物业管理的经营管理公司成立后，置业公司有权将本协议项下的权利义务转让给该等经营管理公司；为保障全体业主的共同利益，朱天威同意由置业公司对哥伦布广场进行统一经营管理，朱天威购买的商铺必须符合置业公司或置业公司指定的经营管理公司的业态规划，不得擅自改变经营业态；在受委托期限内，置业公司负责对所受委托的铺位进行统一招商和经营管理，促进商业广场兴旺和铺位升值，自第6－15年委托经营期间，除有特别约定外，置业公司为朱天威代收租金并将收取的租金交付朱天威，置业公司有权扣缴朱天威应承担的税费及朱天威应付置业公司的招商服务费并约定违约责任等内容。2010年9月21日，朱天威办理了广益路289－8－217号房屋所有权证，所有权人为朱天威。
另查明，置业公司与管理公司签订委托经营管理合同一份（无签订时间），约定置业公司委托管理公司对哥伦布广场项目一期（广益路289号）等进行经营管理，包括全部商铺、商业管理用房等；该项目商业物业所对外销售物业的返租期统一为5年、委托经营为10年，合计委托经营的期限为15年。管理公司在经营管理中，将广益路289号－8－205、212、213、203、206、201、201－1、208、211、215、219、219－1、220、220－1、222、222－1、209、210、216、217、218号商铺合并出租给董行，租赁期限自2015年9月9日至2020年9月9日，其中2015年9月9日至2018年9月9日的租金为457525元，2018年9月10日至2019年9月9日的租金为237168元，2019年9月10日至2020年9月9日的租金为259140元，租金为每季度即三个月一付，董行应在每季度开始前提前15日足额支付租金，同时董行应交纳履约保证金50000元。后管理公司又与董行签订租赁补充协议，约定自2016年1月1日起至2016年3月31日止为装修期，期内不收取租金，同时约定了共计8个月的免租期：自2016年4月1日至2016年5月31日止；自2017年1月1日至2017年4月30日止；自2018年1月1日至2018年2月28日止。
诉讼中，双方当事人确认广益路289号－8－205、212、213、203、206、201、201－1、208、211、215、219、219－1、220、220－1、222、222－1、209、210、216、217、218号商铺作为一个整体进行租赁使用，除去217号商铺以外商铺均为案外人所有，朱天威所得租金为每月708.03元。2015年9至12月及2016年6月至9月的租金董行已经向管理公司交纳，10月1日起未交。审理中，朱天威称其未收到返租租金，管理公司未在本院规定的期限内提供其已向朱天威支付返租租金的证据，另管理公司称返租租金应扣除管理协议约定的1/12的招商服务费及5％的税金，朱天威要求管理公司提供税费代缴凭据，管理公司提供《省政府办公厅关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》一份证明代缴税率为5％，朱天威对其真实性无异议。
诉讼中，朱天威称2015年3月28日至2015年9月9日涉案商铺空租系管理公司怠于履行招商义务，且管理公司给予董行免租期未得到其同意。管理公司称免租期系为了商铺顺利出租，才给予董行免租期优惠，且在商铺空租期内，其积极履行了招商义务，空租系市场原因，并提供招商手册等材料证明其已履行招商义务，朱天威对该证据真实性不予认可。
上述事实有商品房买卖合同、委托经营管理协议书、委托经营管理合同、租赁合同及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，朱天威与置业公司签订的委托经营管理协议不违反法律强制性规定，为有效，双方均应按约履行。根据约定，置业公司有权将协议项下的权利义务转让给管理公司，且管理公司亦认可其承受协议中所涉权利义务，故委托经营管理协议对管理公司具有约束力，管理公司有权依协议约定将涉案房屋进行出租、统一经营管理等。朱天威称协议书属格式条款合同，应认定无效及未经其同意进行转委托并转租给董行的意见不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。
管理公司接受委托管理后，在招租过程中需要一定周期及根据商铺所在位置、地段、市场培育等情况，其有权与承租方就租金、优惠等具体事项进行自主协商确认，享有独立自主经营权。朱天威并无证据证明管理公司故意不履行或怠于履行招租义务及管理公司与承租方签订的租赁合同系恶意串通，损害原告方利益，故对原告方提出的未及时出租房屋、租金低于市场均价等无事实依据，本院不予采信。综上，管理公司在履约过程中并未违约，合同目的并非不能实现，朱天威以置业公司违约要求解除合同的理由不能成立，但根据《合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失”，据此，朱天威主张解除与置业公司签订的委托经营管理协议，本院予以支持。根据合同相对性原则，朱天威无权要求解除置业公司与管理公司之间的委托经营管理合同，对其该项请求，本院不予支持。管理公司在接受委托经营管理期内与董行签订的房屋租赁合同尚在租赁期间内，且未超出委托经营管理期，即使朱天威与置业公司解除委托经营管理协议，其亦无权要求解除管理公司与董行之间的商铺租赁合同及置业公司、管理公司、董行将房屋清空、恢复原状后返还，对其该项请求本院不予支持。
自2015年3月28日至2015年9月9日涉案商铺空租期间及2016年1月1日至2016年5月31日装修期与免租期间，管理公司未收到租金，委托管理经营协议约定“置业公司为朱天威代收租金并将收取的租金交付给朱天威”，故管理公司在未收到租金情况下，未支付租金给朱天威符合协议约定，朱天威称管理公司擅自给予董行免租期未得到其同意，但管理公司在其招商过程中，给予承租人适当的免租期及装修期乃市场惯例，同时其目的也是为了商铺能够顺利出租，故管理公司的行为并未损害业主权益，朱天威的第三项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因承租人向管理公司支付的是履约保证金，并非房屋租金，朱天威主张返还依据不足，本院不予支持。产权式商铺的特点决定整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从广场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。而本案中所涉商铺系董行所租赁商铺之一，实际由管理公司与董行签订租赁合同，同时提供物业管理等一系列服务，如在租赁商铺中部分给予朱天威直接收取租金等，不利于整个市场的管理、经营运作，对朱天威第五项诉讼请求，本院不予支持。根据管理协议的约定，管理公司须将收取的2015年9月至12月、2016年6月至9月租金支付给朱天威，但应扣除1/12的服务费及5％税金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、解除朱天威与无锡市崇安新城龙安置业有限公司于2009年8月25日签订的《铺位委托经营管理协议书》。
二、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱天威支付返租租金4909.04元(613.63元×8个月)。
三、驳回朱天威的其他诉讼请求。
案件受理费人民币600元，由朱天威负担508元，无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司负担92元，该款已由朱天威垫付，无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给朱天威。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 刘 坚
代理审判员 周岸奇
人民陪审员 潘万才
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 崔 真
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。