重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初5375号原告廖国锋，男，汉族，1974年11月18日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人刘满江，重庆汉尊律师事务所律师。委托代理人任秋燕，重庆汉尊律师事务所律师。被告唐俊，男，汉族，1988年1月8日出生，住重庆市万盛区。委托代理人蔡先智，重庆合益律师事务所律师。原告廖国锋与被告唐俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由代理审判员张红艳适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘满江、任秋燕、被告的委托代理人蔡先智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖国锋诉称：2015年6月2日，原被告签订《门面租赁合同》，约定原告将其拥有的渝北区金开大道351号1-27号门面房出租给被告用于经营。合同期自2015年7月15日至2021年7月14日止；第一年租金为108000元，租金提前15日支付，第一、二年租金每三个月支付一次；租赁期内，门面产生的水电、公摊费、卫生费、物业管理费等由被告承担。被告未按约定期限交付租金超过五天以上，原告有权解除合同，并要求被告按当年租金总额的30%支付违约金。2015年12月16日起，被告未再支付租金，原告多次催告仍不补交。故原告起诉来院，请求判令：1、被告支付自2015年12月16日起至2016年3月28日的租金共计31500元；2、被告支付租赁期间拖欠的物业管理费1312.8元、电费4664.6元、水费606元；3、被告支付违约金32400元。被告唐俊辩称：2015年12月16日双方就通过口头和事实行为的方式解除了合同，并于当天交还了房屋，不存在房租拖欠的问题；第二项诉讼请求原告需举证证明，原告要求的违约金过高。若有欠付的租金，应以欠付租金本金为基数，按照人民银行同期贷款利率计算。原告为证明其诉讼请求，向本院举示了以下证据，原告举示的证据及被告的质证意见如下：1、双方当事人的身份证复印件和结婚证，拟证明当事人的主体资格；被告对该证据真实性无异议。2、房屋产权证复印件、购房合同原件、拟证明原告为案涉房屋的所有权人；被告对房产证复印件认为应有房管部门盖章，对合同原件无异议；3、门面租赁合同，拟证明双方的租赁关系；被告对该证据真实性无异议；4、收款收据、银行存根，拟证明原告代被告交的物业管理费、水电费；被告对该证据真实性无异议；5、银行对账单、手机短信照片，拟证明双方租赁合同生效，已经履行；被告对该证据真实性无异议；6、照片三张，拟证明被告仍在占有并使用案涉房屋。被告认为无法确认是否是案涉房屋，不能证明是被告仍在占有房屋；被告为证明其答辩意见，向本院举示了以下证据，被告举示的证据及原告的质证意见如下：1、合伙经营协议书、终止合伙协议，拟证明被告租赁房屋是为了经营餐厅，2015年12月14日合伙人已终止了合伙协议，案涉房屋不需继续租赁；原告对该证据真实性认可，但认为与本案无关；2、2016年4月18日录音一份，是被告的合伙人刘学与原告的通话，被告是在2015年12月16日将钥匙交给了原告，且原告之后在门上上了锁；原告对证据真实性认可。但录音的对方不是本案当事人，关联性不认可；3、短信4条，拟证明原告确实是在房屋的门上上了一把锁；原告对该证据真实性认可；4、视频一份，拟证明案涉房屋在2016年5月6日的外景，房屋的门上张贴有招租广告，预留的是原告的联系电话；原告对该证据真实性认可，原告在纠纷发生后发广告招租不影响双方继续履行合同。综合原被告的举证质证，本院认证如下：原告举示的房产证虽为复印件，但与购房合同能够印证，本院予以采信；对原告举示的照片，因被告不予认可，无法显示照片地点，本院不予采信。被告举示的合伙经营协议书、终止合伙协议与本案无法律上的关联性，本院不予采信。其他双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认以下案件事实：2015年6月2日，以原告廖国锋为甲方，被告唐俊为乙方签订《门面租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的渝北区金开大道351号1-27号门面房出租给乙方经营，建筑面积共45平方米。合同租赁期6年，自2015年7月15日至2111年7月14日止；第一年租金为108000元，租金提前15日支付，第一、二年租金每三个月支付一次。租赁期内，因租赁门面产生的水电、公摊费、卫生费、物业管理费等由乙方自行承担。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付押金10000元；租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。被告未按约定期限交付租金超过五天以上，原告有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金总额的30%支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告最后一次于2015年11月16日支付了9000元租金。关于案涉房屋的相关费用，2015年10月1日至2015年12月31日物业服务费为656.4元；2015年9月、10月、11月电费共计4169.6元；至2016年1月15日水费606元。2015年12月23日，被告向原告发送短信：“我小唐，明天上午我朋友来拿餐盘你看你那个钥匙怎么来拿”。12月24日原告回复：“我在遵义的，你们还是主动的去把物业及水电气费缴了。”被告回复：“那我们怎么拿我的东西呢？大概什么时候能回来。物业是交到年底的，水电我们也会去处理，我东西还有那么多。”原告回复：“俺在遵义有个工程，长期在这边，你把费用处理好了通知我。至于你的东西，对我来说一点用处都没有，也希望你尽快处置，把房屋完全清空交还给我才是王道。”2016年4月18日，案外人刘学与原告通话内容为：廖：你是哪个？刘：你说我是哪个，我刘学。刘：我又不是告你，我告的是唐俊，关你囊个事啊。刘：你告的唐俊，我们那个时候是分配了的，我和他也是签了那个合同的。廖：分开了为什么不去把水电费去处理了那？刘：水电费是给，你把门给我们锁到起了，我们怎么拿东西去卖呢，我想问一下。廖：我给你们的是两把钥匙，你只给了我一把钥匙，到时候怎么说的清楚你里面的东西。刘：东西我们动没动，你自己也安了一把锁。证人肖某庭审陈述为：我是金开大道351号附26号门面的租赁户。2015年12月左右唐俊走后原告在门上打了一个钥匙孔，也是在12月份左右我在案涉门面上看到了一张招租的广告。证人雷某庭审陈述为：我租的是16号门面做餐饮乡村面庄，与27号门面是同一排，与唐俊认识。因为我上班都要从唐俊租的门面门口过，2015年12月看到他的门市上贴了一张招租的广告，且门上了锁的。庭审中，原告陈述被告在2015年12月二十几号左右交还了一套钥匙，几天后原告确实在门上加了锁，是为了保护被告的物品，因为被告还有一把钥匙未交还。被告认为租赁合同已于2015年12月16日交还钥匙当天解除，同意承担原告垫付的水费、2016年1月1日之前的物管费以及电费。本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务。本案的争议焦点为：2015年12月16日之后原被告的租赁关系是否仍继续存在。被告陈述12月16日已向原告交还钥匙。双方的短信记录显示，12月23日原告询问拿餐盘钥匙怎么拿，被告称人在外地后，原告又问那如何拿自己的东西。从该内容看，原告在12月23日之前已经控制了案涉房屋，被告无法直接进入。原告陈述的是12月20几号左右交还了一把钥匙，且交还钥匙几天后自己加的锁，该说法与被告主张的交还钥匙时间大致相当。再综合证人证言，本院合理采信被告的陈述，认定被告已于2015年12月16日向原告交还了房屋钥匙。虽原告提到仅交还了一把钥匙，房屋内仍有部分被告的物品，但其对房屋另加门锁的行为，导致房屋已脱离被告的占有控制范围，且被告短信中已要求搬离物品，但原告回复人在外地，表明其未能及时履行配合开锁义务。原告亦未举证证明之后已通知被告愿开锁但被告拒绝搬离物品。因此，原告以该理由要求被告支付2015年12月16日之后的房屋租金，缺乏事实依据，本院不予支持。基于此，原告以被告拖欠12月16日之后的租金为由，要求支付违约金的诉请，亦无相应依据，本院亦不支持。被告使用租赁房屋期间即2015年12月16日前的物管、水电等费用应由其承担。庭审中，被告同意支付原告垫付的水费606元、2016年1月1日之前的物业服务费656.4元、电费4169.6元，故对原告要求支付水费606元、物业服务费656.4元、电费4169.6元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，无相关事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐俊于本判决生效后五日内支付原告廖国锋已垫付的水费606元、物业服务费656.4元、电费4169.6元；二、驳回原告廖国锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1560元，因适用简易程序减半收取780元，由原告廖国锋负担720元，被告唐俊负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张红艳二〇一六年六月十二日书 记 员  叶小丫