安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0722民初3700号
原告（反诉被告）：枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人，住所地安徽省枞阳县。
负责人：王仕发，清算组组长。
委托诉讼代理人：杨基太，清算组成员。
委托诉讼代理人：邱春生，安徽枞城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：枞阳县金山酿酒厂，住所地安徽省枞阳县。
法定代表人：吴正忠，该厂厂长。
原告（反诉被告）枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人（××）与被告（反诉原告）枞阳县金山酿酒厂（以下简称金山酿酒厂）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理。同年12月13日，被告（反诉原告）金山酿酒厂向本院提出反诉，本院经审查决定立案，与本诉合并进行审理。2016年12月21日本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）冷冻厂破产管理人的委托诉讼代理人杨基太、邱春生，被告（反诉原告）金山酿酒厂的法定代表人吴正忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冷冻厂破产管理人向本院提出诉讼请求：1.判令金山酿酒厂立即腾出并移交房屋等租赁物；2.判令金山酿酒厂给付所欠租金10.5万元，并赔偿租赁物被侵占期间的租金损失；3.判令金山酿酒厂承担本案受理费。事实与理由：2007年9月19日枞阳县水产冷冻加工厂（以下简称冷冻厂）与金山酿酒厂签订《租赁合同》，约定将冷冻厂的办公区和生产区出租给金山酿酒厂，租赁期限为2年，租金2万元/年。合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但金山酿酒厂仍一直占用租赁物，双方形成事实上的不定期租赁关系，金山酿酒厂支付租金至2011年9月。后冷冻厂于2011年11月17日向枞阳县人民法院申请破产并进入破产清算程序，根据法院决定书由清算组担任冷冻厂的破产管理人。2016年11月21日，冷冻厂破产管理人向金山酿酒厂送达了《解除租赁合同通知书》，通知其解除双方之间的不定期租赁关系，并要求其腾出房屋、给付所欠租金等，金山酿酒厂未能履行。
金山酿酒厂辩称，冷冻厂破产管理人诉称的事实没有依据，其诉求不应得到支持。金山酿酒厂在2011年接到冷冻厂破产管理人的通知后就没有继续生产了，并要求移交租赁物，冷冻厂破产管理人未接受，表示要金山酿酒厂看管好租赁物，且不收取租金，之后金山酿酒厂就一直帮其看管。金山酿酒厂没有侵占租赁物的恶意，在2016年冷冻厂破产管理人向其送达解除租赁通知后，双方即着手协商相关事宜。
金山酿酒厂在答辩期间向本院提出反诉诉讼请求：判令冷冻厂破产管理人按合同约定向金山酿酒厂支付其为改建租赁场地支出的费用177225.96元。事实与理由：在签订租赁合同后，金山酿酒厂即根据合同约定，对租赁场地进行了改建，后经委托安徽中诚资产评估有限责任公司评估，金山酿酒厂对承租的房屋及场地的改建费用为177225.96元，根据合同约定，该项费用应由出租方即冷冻厂破产管理人承担。
冷冻厂破产管理人就反诉部分辩称，金山酿酒厂的反诉请求属于另案法律关系，不应得到支持。
冷冻厂破产管理人为证明其主张及抗辩金山酿酒厂的反诉主张，向本院提供如下证据：
证据1、冷冻厂营业执照、组织机构代码证、枞阳县人民法院（2012）枞民破字第00016号民事裁定书、（2012）枞民破字第00016号决定书复印件，证明冷冻厂破产管理人的主体身份情况。
证据2、《租赁合同》复印件，证明2007年9月19日冷冻厂与金山酿酒厂签订租赁合同，约定将冷冻厂的办公区和生产区出租给金山酿酒厂，租赁期限为2年，年租金为2万元等内容。
证据3、《解除租赁合同通知书》复印件，证明2016年11月21日冷冻厂破产管理人向金山酿酒厂送达了解除租赁合同通知书，通知其解除双方之间的不定期租赁关系，并要求其腾出房屋，移交租赁物、支付欠缴租金等。
证据4、冷冻厂破产管理人的函和金山酿酒厂的复函，证明冷冻厂破产管理人于2012年1月11日致函金山酿酒厂要求续签合同，金山酿酒厂没有续签的事实。
金山酿酒厂对冷冻厂破产管理人提供的上述证据均无异议。
金山酿酒厂为证明其反诉主张及抗辩冷冻厂破产管理人的本诉主张，向本院提供如下证据：
证据1、2011年8月的函告复印件，证明冷冻厂要求停止租赁的事实。
证据2、2012年8月12日的情况汇报，证明金山酿酒厂要求续租，冷冻厂未能与其续签的事实。
证据3、《资产评估报告书》原件，证明金山酿酒厂对租赁物进行了改建，经冷冻厂破产管理人认可的部分价值为177225.96元。
证据4、冷冻厂原厂长杨基太书写的评估项目2页，证明金山酿酒厂投资改建的项目有部分未纳入评估范畴。
证据5、2015年3月审查报告，证明金山酿酒厂要求继续生产，冷冻厂破产管理人不同意生产的事实。
冷冻厂破产管理人对金山酿酒厂提供的证据发表质证意见如下：对证据1无异议。对证据2，认为与本案没有关联性，不能达到证明目的。对证据3，认为是金山酿酒厂的单方行为，不能作为定案依据。对证据4，认为不是杨基太作为法定代表人期间书写的，不能作为本案证据。对证据5，认为只是金山酿酒厂的陈述，没有其他证据印证，与本案没有关联性。
对于当事人双方没有争议的证据即冷冻厂破产管理人提交的证据1至证据3及金山酿酒厂提交的证据1，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：对金山酿酒厂提交的证据2即情况汇报，系其对酒厂基本情况的陈述，不能达到其证明目的，不予采信。对其提交的证据3即资产评估报告书，系有资质的机构按照法定程序出具的结论性意见，程序合法，冷冻厂破产管理人未能提供相反证据反驳该评估结论，故对该评估报告书予以采信。对其提交的证据4，仅是杨基太个人书写的测算依据，不予采信。对其提交的证据5，仅是对金山酿酒厂是否符合恢复生产进行的常规审查，不能达到其证明目的，不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年9月19日，冷冻厂（甲方）与金山酿酒厂（乙方）签订《租赁合同》，约定将甲方的办公区和生产区出租给乙方，租金2万元/年，租赁期限为2年即从2007年9月19日至2009年9月18日，若合同到期，甲方企业改制工作仍未进行，本合同即接续展期有效，直到甲方企业改制必须时本合同终止；由于甲方已停产多年，……对有利于提升甲方形象的沿街沿路改造，乙方应先征得甲方认可，其费用先由乙方支付，今后若工厂拍卖给他人，甲方应帮助解决该项费用等内容。合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，金山酿酒厂仍占用租赁物且支付租金至2011年9月。2011年11月17日，冷冻厂向枞阳县人民法院申请破产，枞阳县人民法院受理了其破产申请，并决定成立清算组，指定该清算组为冷冻厂的破产管理人。2012年1月11日，冷冻厂破产管理人致函金山酿酒厂要求续签租赁合同，后双方未能续签。期间，金山酿酒厂虽未生产，亦未搬出。2016年11月21日，冷冻厂破产管理人向金山酿酒厂送达了《解除租赁合同通知书》，通知其解除双方之间的不定期租赁关系，并要求其腾出房屋、给付所欠租金等，金山酿酒厂提出要求解决合同约定的沿路沿街改建投资费用，双方未能达成一致，金山酿酒厂亦未搬出。金山酿酒厂后委托安徽中诚资产评估有限责任公司对其承租场地改建投资进行评估，评估公司出具结论，认定金山酿酒厂为改建租赁场地投资177225.96元，但该数额包括厂区公路改造费用30096元。
本院认为，冷冻厂与金山酿酒厂签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同期限届满后，双方虽未续签合同，金山酿酒厂仍占用租赁房屋，冷冻厂亦未提出异议，双方即形成了不定期租赁关系，金山酿酒厂作为承租方应按原合同约定支付租金，冷冻厂作为出租方可以随时要求解除合同。金山酿酒厂支付租金至2011年9月，截止起诉时其仍占用租赁物5年多，应承担约定租金。鉴于进入改制后金山酿酒厂确实未能常规生产，部分场地未再使用，根据公平原则可酌情减少租金，即改制当年按约定租金执行，自次年起减半收取租金，故金山酿酒厂仍应支付占用期间的租金6万元。冷冻厂已进入法定破产清算程序，其权利义务承受主体为冷冻厂破产管理人，故对冷冻厂破产管理人要求金山酿酒厂支付租金的诉求予以支持。冷冻厂破产管理人通过书面形式要求解除合同，符合法律规定，故对其要求金山酿酒厂腾出房屋，交还租赁物的诉求依法予以支持。由于冷冻厂早在2011年11月即已进入破产清算程序，企业未能继续生产，其也未能提供证明损失存在的证据，故对冷冻厂破产管理人要求金山酿酒厂支付租赁房屋被侵占期间损失的诉求不予支持。针对金山酿酒厂的反诉请求，根据原租赁合同约定，金山酿酒厂对租赁场地沿街沿路的改建费用应由出租人解决，故对金山酿酒厂要求冷冻厂破产管理人支付其为改建租赁场地投入的合理费用的诉求依法予以支持。对金山酿酒厂提供的评估报告中认定的数额，冷冻厂破产管理人未有证据否定，但其中的厂区公路改建不属于沿街沿路范围应予扣除，故冷冻厂破产管理人仍需支付费用147129.96元（即177225.96元-30096元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）枞阳县金山酿酒厂在本判决生效后十五日内腾出房屋，将房屋移交给原告（反诉被告）枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人，并向原告（反诉被告）枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人支付租金6万元；
二、驳回原告（反诉被告）枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人要求被告（反诉原告）枞阳县金山酿酒厂支付损失的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）枞阳县金山酿酒厂支付改建租赁物的费用147129.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，减半收取计1200元，由枞阳县金山酿酒厂负担。反诉费1922元，由枞阳县水产冷冻加工厂破产管理人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 朱士标
二〇一七年三月六日
书记员 储玉姣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。