上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2815号
上诉人（原审原告）芮宇华。
被上诉人（原审被告）上海摩域商业管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
上诉人芮宇华因与被上诉人上海摩域商业管理有限公司（以下简称摩域公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭，于同年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人芮宇华、被上诉人摩域公司之委托代理人夏达明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，甲方（摩域公司）与乙方（芮宇华）于2014年9月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的涉案商铺建筑面积68.29平方米；乙方向甲方承诺，涉案商铺仅作为开设美容、化妆品使用；租赁期自2014年10月1日起至2015年10月14日止，其中免租期为2014年10月1日起至2014年10月15日止；甲方于2014年10月1日左右向乙方交付涉案商铺；租金为每月人民币（下同）14，500元；甲方同意给予乙方15天的免租装潢；双方签署本合同时，乙方应向甲方账户支付第一期3个月租金43，500元及保证金43，500元；甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证，乙方在合同关系中所产生的任何费用，甲方均可选择从保证金中予以扣除；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业；解除本合同的，违反合同的一方，应向另一方支付相等于本协议约定的3个月租金标准的违约金；租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同或以实际行动表明拒绝继续履行本合同的，乙方原享受的免租期，需按本合同约定的月租金标准，向甲方支付租金，同时，乙方应按本合同约定租金的3倍向甲方支付违约金；乙方应在本合同到期日或任何原因引起的终止、解除合同后10日内，将其所属物品全部搬离该商铺、恢复甲方向乙方交付时的商铺原样后归还于甲方，由此所产生的各项费用及违约金等均由乙方承担；甲方应全力协助乙方办理经营、税务、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的报批送审手续，由此产生的费用由乙方承担等。
租赁合同签订后，摩域公司向芮宇华交付了涉案商铺，芮宇华向摩域公司支付了3个月租金43，500元及保证金43，500元。
芮宇华表示，为了办理美容的工商营业执照须先到长宁区商业委员会（以下简称“区商委”）拿到批文，而商委口头告知其不符合投资政策，故导致其无法办理美容的工商营业执照，进而致使租赁合同目的无法实现；摩域公司则认为，系因芮宇华经营不善要求搬离，双方协商办理退租手续，摩域公司扣除了保证金作为违约金。
2014年11月12日，甲方（摩域公司）与乙方（芮宇华）签订《﹤商铺租赁合同﹥终止协议》一份，约定甲方退还乙方已付2014年11月15日至2015年1月14日期间租金29，000元；按合同规定乙方支付甲方3个月租金的违约金43，500元，乙方在甲方处的保证金转为乙方的违约金（乙方对于该条持有异议，保留申诉权）；乙方应在签订本协议后两个工作日内注销已办理好的相关执照，并将注销证明向甲方备案；乙方按甲方要求恢复商铺原状，乙方拆除装修及添附的设备及设施，道具搬离，拆除隔墙、木地板，清除张贴物等，不得损坏商铺结构并经甲方验收认可、办理房屋移交手续，因清场发生的一切费用均由乙方承担；甲、乙双方同意终止《商铺租赁合同》涉案商铺的租赁关系等。
上述终止协议签订后，芮宇华注销了其在涉案商铺内个体工商户的登记，拆除涉案商铺的相关装修将其恢复原状并搬离了涉案商铺；摩域公司向芮宇华退还了2个月的租金29，000元，但扣除了保证金43，500元作为违约金。
芮宇华于2015年3月13日诉诸原审法院，请求判令：1、摩域公司返还商铺租赁保证金43，500元；2、摩域公司赔偿芮宇华损失26，000元（其中装修损失21，000元、美容用品2，900元、广告制作费2，100元）。
原审庭审结束后，承办法官于2015年5月15日上午电话联系区商委，其工作人员答复，确有芮宇华曾于2014年向区商委申请有关经营美容项目的批文一事，但当时政策在调整，区商委未给予批文也未收取材料。后于2014年11月开始，商委就该事项也不再进行审批。
原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
本案中，争议的焦点主要在于双方解除合同的原因，进而由谁承担违约责任。芮宇华认为系摩域公司明知芮宇华需要作为美容用途使用，但未告知涉案商铺不能办理相关证照，进而由于不可归因于芮宇华的原因致合同目的不能实现，故导致合同解除；摩域公司则认为系芮宇华自身经营不善导致解除。法院认为，涉案商铺内是否能够办理美容项目的工商执照，首先应当是芮宇华作为租赁合同承租方的义务；无论根据常理还是本案租赁合同的约定，摩域公司作为出租方仅有提供协助的义务，现因相关管理机关政策性原因导致涉案商铺无法办理美容项目的工商执照，并非因摩域公司不提供协助义务所致，也无任何证据证明摩域公司明知涉案商铺办理不出该工商登记而故意欺骗芮宇华，故解除合同的原因系因芮宇华无法在涉案商铺内办理关于美容项目的工商执照，进而导致租赁合同目的无法实现，并非摩域公司所致。
基于上述无法办理美容项目的工商执照的客观情况，芮宇华与摩域公司协商解除租赁合同，摩域公司在履行租赁合同并无瑕疵的情况下，同意芮宇华提前解除合同、搬离涉案商铺以减少相应损失，是积极采取措施避免损失扩大的行为，应当予以肯定。同时，摩域公司作为合同的守约方，根据合同的约定向作为违约方的芮宇华主张相应违约金，将保证金扣留的做法，于法不悖，应予准许。
至于芮宇华所主张的其余损失，对于其中装修损失部分，首先合同中本有将涉案商铺交还时恢复原状之约定，其次合同也非因摩域公司之原因导致解除，最后双方在终止协议中对拆除装修有明确约定，且芮宇华当时并未提出异议，故法院对装修损失部分不予支持；对于其余美容用品、广告制作费等损失部分，均属于芮宇华开设店铺的经营成本，合同也非因摩域公司之原因导致解除，故该部分主张于法无据，法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，于二〇一五年五月二十二日判决：驳回芮宇华的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币1，537.50元，减半收取计人民币768.75元，由芮宇华负担。
判决后，芮宇华不服，上诉称，原审事实认定错误，被上诉人摩域公司提供之租赁标的未设置进出水口，致使上诉人不能办理公共卫生许可证，无法实现其承租目的，依法应由出租人摩域公司承担违约责任。故上诉请求撤销原判，改判支持其上诉请求或将本案发回重审。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人芮宇华与被上诉人摩域公司于2014年9月18日签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
履行期间，双方签署《﹤商铺租赁合同﹥终止协议》，确定本案租约解除，但对是否存在承租人履行违约仍有争议。本案上诉期间，芮宇华坚持主张摩域公司存在违约，根据租约，本案承租房屋供芮宇华“开设美容、化妆品使用”，摩域公司负有协助其办理证照等义务。二审庭审中，芮宇华自认当时已实际办出化妆品零售之经营执照等，其主张摩域公司未提供其开设美容院需要之进出水口条件，但一、二审期间，其未能提交任何证据证明曾向摩域公司提出或磋商该等条件，所谓后者违约显然缺乏事实依据，此为其一。
次之，本案租约解除系因芮宇华结束营业形成，按上述合同约定应由其承担约定违约金，该部金额按约与租赁保证金相等，原审据之确定摩域公司取得保证金于法有据，本院应予维持。同时，上诉人主张之损失，因出租人并非违约，自不应由其承担，实际根据上述“终止协议”，装修及设备等搬离亦属上诉人责任，相关请求本院难予支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人芮宇华的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，537.5元，由上诉人芮宇华负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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