河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2778号
上诉人（原审被告、反诉原告）瞿赛，男，1987年2月生，汉族。
委托代理人关道德，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王天明，男，1965年6月生，汉族。
上诉人瞿赛因与被上诉人王天明租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2016）1503民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瞿赛及其委托代理人关道德，被上诉人王天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2016年6月1日，王天明向法院起诉，提交的证据是《合作经营合同》，内容是，甲方王天明，乙方瞿赛，为明确双方权利义务关系，经双方共同协商，签订本合同供双方共同遵守，一、由甲方委托乙方长期经营华美蛋糕店（楚王城路37-42号）；二、每年由甲方收取乙方合作经营管理费用10万元（包含房租、工商、税务、管理费用）；三、生产安全、工人工资、水电费用等其他杂费，由乙方负责；四、合作期间，任何一方悔约，由悔约方赔付对方违约金20万元；五、合作期限为五年一周期（2015年7月10日-2020年7月10日）；六、管理费用每年提前2个月支付；七、合作期间，投资费用全部由乙方承担。（落款处）甲方签字：王天明，乙方签字：瞿赛，2015年5月10日。诉讼中，瞿赛反诉，提交两份合同，其一，《房屋租赁合同》，内容是，出租方王天明（甲方），承租方瞿赛（乙方），根据《中华人民共和国合同法》有关规定，为明确双方的权利义务关系，经甲乙双方协商一致，签约定本合同，第一条，房屋基本情况，甲方现有楚王城路房屋37-42号门面房两间一层，第二条，租赁期限为5年，甲方从2015年7月10日起将出租房屋交付乙方使用至2020年7月10日，年租金10万元，以后每次于每年的5月10日一次性交清房租金，按先付租金后使用房子，甲方收租金时向乙方提出收条为根据、、、、、、，第三条，乙方有以下情形的。甲方有权终止合同，收回房屋，1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借，未经甲方同意的，2、乙方利用承租方进行非法活动损害公共利益的，3、租赁期满乙方应主动搬出租赁房屋，逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉后申请执行，甲方所受损失由乙方负责赔偿，4、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，同等条件下享有优先权，5、在合同期内，乙方在房屋内的装修、投资甲方不承担期满后的赔付和作价，乙方有权拆除装修、恢复甲方向乙方提供房屋原样，否则乙方赔偿甲方经济损失，6、甲方负责水通、电动，水电费由乙方自理，使用过程中损坏，由乙方负责维修或赔偿，7、乙方必须保证房屋主体结构完整，租赁到期应恢复原样，8、工商、税务、水电、物业由乙方承担，9、经营过程中发生的任何纠纷，安全责任事故与甲方无关，10、未尽事宜，双方协商解决，11、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效，具有法律效力，12、租赁期间甲方违约赔付乙方经济损失30万元。（落款处）甲方：王天明，乙方瞿赛，2015年5月10日。其二，《合作经营合同》，内容是，甲方王天明，乙方瞿赛，为明确双方权利义务关系，经双方共同协商，签订本合同供双方共同遵守，一、由甲方委托乙方长期经营华美蛋糕店（楚王城路37-42号），二、每年由甲方收取乙方合作经营管理费用10万元（含房租、工商、税务、管理费用），三、生产安全、工人工资、水电费用，由乙方负责，四、合作期限以五年一周期（2015年7月1日-2020年7月1日），五、管理费用每年提前2个月支付。（落款处）王天明、瞿赛。另查明，华美蛋糕房原由王天明经营，瞿赛接手后，进行了装修，添置新机器设备，王天明原有的设备做废品处理了。瞿赛向王天明支付了第一年的费用10万元，此后未再付款。现瞿赛已将设备拆走，将房屋钥匙交到法院。庭审中，王天明陈述：瞿赛提供的两份合同是前期的，我起诉依据的是后期的合同，是标准的；没有违约金的合同，瞿赛担心合作多年，一旦我反悔，瞿赛怕吃亏，所有才有了后来的违约金20万元的合同；若瞿赛不把我的老设备清走，赔我一点房费，我可以经营，现在瞿赛把设备清走了，我无法经营，我原有的设备让瞿赛报废了，我要求履行合同。瞿赛陈述：7月1日签订的合同没有违约金；王天明起诉依据的合同显失公平，请求解除三份合同；王天明的原设备是王天明自己报废的。
原审法院认为，原被告双方提供的三份合同均有双方的签字，双方也不否认，应是真实的，应为双方的真实意思表示；被告提供的租赁合同应该形成在前，原告提供的合伙合同形成在后，被告提供的合伙合同没有落款时间，不完善；从内容上看，合伙合同与租赁合同基本一致，合伙合同中，原告只享有权利，同租赁合同中的权利一样，不承担合伙风险，因此，本案应为租赁合同纠纷。被告提供的租赁合同，原告提交的名为合伙实为租赁的合同，是原被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应当按照合同行使权力，履行义务。但被告反诉要求解除三份合同，且以实际行为表明不再履行合同；综观本案的实际情况，双方继续履行合同已不可能，因此，对反诉原告的解除合同的请求予以支持。合同虽然解除，但被告已实际使用原告的房屋一年以上，未按合同约定向原告交付第二年的房屋使用费10万元，构成违约，因此，被告应当按照合同约定向原告支付第二年的租金10万元，并应支付违约金；违约金过高，无论是租赁合同还是合伙合同，约定的违约金均超过了法律规定的不得超过30%的上限，应依法调整为租金的30%，即3万元。被告关于合同显失公平的辩解与其签订的合同不相符，对该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、解除原告王天明与被告瞿赛之间签订的《房屋租赁合同》和两份《合作经营合同》。二、被告瞿赛向原告王天明支付房屋租赁费10万元（人民币）。三、被告瞿赛向原告王天明支付违约金3万元。上述判决，限判决书生效后十日内履行完毕。四、对原告王天明和反诉原告瞿赛的其他诉讼请求不予支持。本案受理费，本诉5800元，反诉50元，由原告王天明负担1850元，被告瞿赛负担4000元。
瞿赛上诉称，原审认定事实错误判决错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王天明答辩称，原审判决正确，请求维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，1、2016年7月16日瞿赛已将租赁的房屋钥匙交到法院，王天明在2016年7月23日领到该钥匙；2、二审庭审中瞿赛认可有违约行为，对支付违约金3万元基本认可。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人瞿赛与被上诉人王天明2015年5月10日签订的两份合同即《合作经营合同》、《房屋租赁合同》实际是房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，在履行过程中，上诉人瞿赛要求终止合同，被上诉人王天明要求支付第二阶段的租赁费用，导致双方产生纠纷诉致法院。关于违约金的判决，二审庭审中瞿赛认可有违约行为，对支付违约金3万元服判。瞿赛认可判令其支付房屋租赁费10万元不当的理由成立。因为，其租赁的房屋在未到期时，王天明就向法院提起诉讼，一审诉讼中，瞿赛已将钥匙交到法院，未再使用该房屋，王天明已领到钥匙，原审判令瞿赛承担100000元的租赁费，处理不当，应予纠正。因此，瞿赛的上诉理由部分成立，上诉请求部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市平桥区人民法院（2016）1503民初2494号民事判书即一、三、四项“一、解除原告王天明与被告瞿赛之间签订的《房屋租赁合同》和两份《合作经营合同》。三、被告瞿赛向原告王天明支付违约金3万元。上述判决，限判决书生效后十日内履行完毕。四、对原告王天明和反诉原告瞿赛的其他诉讼请求不予支持。”
二、撤销信阳市平桥区人民法院（2016）1503民初2494号民事判书第二项即“二、被告瞿赛向原告王天明支付房屋租赁费10万元（人民币）。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5800元，上诉人瞿赛各承担550元，被上诉人王天明各承担5250元。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一六年十月二十四日
书记员 高 星