江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0734民初315号原告：寻乌县万盛物业管理有限公司，住所地：江西省寻乌县长宁镇左岸香桂小区。统一社会信用代码：91360734MA35JQ6R04.法定代表人：曾云燕，职务：总经理。委托诉讼代理人：丁珂，女，系该公司员工。被告：陈丽，女，1970年5月2日出生，汉族，居民，住寻乌县，现住寻乌县。原告寻乌县万盛物业管理有限公司与被告陈丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寻乌县万盛物业管理有限公司委托诉讼代理人丁珂、被告陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寻乌县万盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费1932.5元，滞纳金579.75元，共计2512.25元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为龙湾财富广场B5栋1单元401室和杂物间B5-21#的业主。原告和寻乌县龙湾财富广场业主委员会于2016年7月1日签订了龙湾财富广场物业管理服务合同，约定原告自2015年11月1日起为该小区提供物业服务，约定住宅、杂物间物业费单价各为每月每平方米0.5元，被告的住宅面积为140.2平方米，杂物间面积为14.4平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年11月1日起停止缴纳物业费，截止2017年11月30日，欠费为25个月，住宅、杂物间物业费每月金额77.3元，被告欠缴物业费共计1932.5元。同时，按约定被告应承担欠费日千分之三的标准承担滞纳金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担滞纳金579.75元。综上，各项请求金额合计2512.25元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。被告陈丽辩称，在被告不知情的情况下，原告与龙湾业主委员会签订了合同，且原告管理存在诸多问题，具体如下：1、开发商违建杂物间销售、未预留小车通道等；2、业主委员会与原告不合理使用开发商交付的物业添置维修管理设施费，用5万多元购买了只能使用十八个月就功能不全的三无劣质只能门禁；3、小区未召开业主大会，委员会未就物业事务管理情况向业主召开会议、公示；4、原告未向业主明码标价，未就有关事宜进行公示；5、原告使用小区的垃圾车运载左岸香、御家园小区的生活垃圾；6、原告在未通知业主的情况下，将各单元门锁换掉，强制业主缴费，否则不给钥匙或者不激活电子锁；7、原告将B3、B5栋的安全通道阻死，B5栋1单元一、二层平台的消防栓长期不能使用；8、小区院内存在鸡放养现象，影响卫生，且存在禽流感××毒；9、小区存在改变使用性质的现象，造成业主财产不安全且影响业主休息；10、小区存在乱搭乱建现象，楼面有人种植作物；11、小区通道不通；12、B5栋一单元门口长期浸流生活用水，臭味熏人；13、值班室经常无人在岗，使用超龄人员。综上，业主委员会与原告串通签订了合同，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。对有争议的事实和证据本院认定如下：一、被告称业主委员会与原告串通签订了合同，但被告并未提交证据证明原告与业主委员会存在串通的情形，至于原告是否尽到合同管理义务，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，对原告提交的物业服务合同予以认定。二、涉案房屋和杂物间面积问题。被告对原告提交的寻乌县房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明和业主委员会出具的证明不予认可，称不清楚房屋面积和杂物间面积，实际面积没有原告诉状中写的那么多，但并未提交证据证明，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，涉案房屋和杂物间面积分别为140.2平方米、14.4平方米。本院经审理认定如下事实：被告陈丽系寻乌县长宁镇龙湾财富广场B5栋1单元401室和杂物间B5-21#房的业主，房屋面积为140.2平方米，杂物间面积为14.4平方米。2016年7月1日，寻乌县龙湾财富广场业主委员会与原告签订《龙湾财富广场物业管理服务合同》，合同约定委托管理期限为10年（2015年11月1日至2025年10月31日），楼梯房物业管理服务费（包括杂间、车库、公摊面积）0.5元/月.平方米，物业管理服务费用按季度缴纳，业主应在每季度的末月最后一天前履行缴纳义务，逾期每日按照逾期金额的千分之三缴纳滞纳金，双方于2015年11月1日、2015年11月2日、2016年1月1日签订的《物业管理合同》、《补充协议》、《附加合同》自本合同签订之日起作废，本合同对已经产生的行为发生效率（力）。合同还对委托管理事项及其他事项等进行了约定。诉讼过程中，原、被告均认可原告自2015年11月1日起开始管理龙湾财富广场，被告陈丽未缴纳2015年11月1日起至2017年11月30日止的物业费。本院认为，寻乌县龙湾财富广场业主委员会与原告签订的《龙湾财富广场物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条的规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”，被告作为龙湾财富广场的业主，原告与寻乌县龙湾财富广场业主委员会签订的《龙湾财富广场物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。双方当事人在诉讼过程中均认可原告自2015年11月1日起开始管理龙湾财富广场，现原告要求被告支付欠缴的2015年11月1日起至2017年11月30日止的物业费1932.5元【（140.2㎡+14.4㎡）×0.5元/月·㎡×25个月】的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持；被告提出房屋实际面积并无140.2平方米且杂物间无法进行产权登记、不应计收物业费的抗辩意见，因《龙湾财富广场物业管理服务合同》约定房屋物业管理服务费包括杂间、公摊面积，故被告的该项抗辩意见没有合同和法律依据，本院不予采纳。同时，原告要求被告支付滞纳金579.75元，被告提出原告管理存在诸多问题，并提交了照片佐证，原告代理人在诉讼过程中认可的照片中显示：小区内存在乱搭乱建、张贴商业性广告、楼梯口有生活用水、楼梯口堆放杂物、安全通道堵死等现象。原告提出生活用水的问题已解决、其他问题与本案无关，根据《龙湾财富广场物业管理服务合同》的约定，原告的委托管理事项中包括保持小区的卫生整洁与干净、禁止在小区内张贴商业性广告、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴现象及时制止或处理、发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻或向上级有关部门报告、保持道路畅通等。原告未提交证据证明其尽到了上述管理义务，即原告存在管理上的瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款之规定，判决如下：一、被告陈丽于本判决生效后三日内支付原告寻乌县万盛物业管理有限公司物业服务费1932.5元；二、驳回原告寻乌县万盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  刘向东二〇一八年五月十四日代理书记员  华运萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。