江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1774号
上诉人（原审被告）梁银仓。
被上诉人（原审原告）彭世杰。
上诉人梁银仓因与彭世杰房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第2958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中，彭世杰为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、户籍腾本，证明梁银仓的婚姻情况。2、机动车驾驶证，证明梁银仓居住于涉案房屋。3、房屋买卖合同，证明双方之间关于涉案房屋买卖的具体约定。4、房屋所有权证和国有土地使用权证。5、定金收据以及评估费、贷款费收据。6、通话录音2份，证明履约拖延是梁银仓造成的，梁银仓承认不能做通妻子的工作，不敢收取彭世杰300000元购房款。7、证明，证明违约责任在于梁银仓。8、律师函及快递单，证明梁银仓存在违约行为。9、合同解除通知书及快递单、催告通知书，这两份通知书前后矛盾。10、电话通讯记录。
在案件审理过程中，彭世杰申请证人宋某菊出庭作证，证人证言主要内容为：双方签订房屋买卖合同后，彭世杰交了评估费和贷款费，银行贷款手续早就办理；昆山北区房产咨询有限公司要求梁银仓提供户籍腾本以办理过户，梁银仓说认证手续已经在南京，根据经验认证手续到南京后一周就可以去取，但梁银仓一直没有提供；彭世杰向昆山北区房产咨询有限公司询问首付款何时支付时，昆山北区房产咨询有限公司让彭世杰等梁银仓的过户资料齐全后当天交付，所以彭世杰的首付款一直没有支付；后昆山北区房产咨询有限公司为彭世杰出了一个证明。
原审法院依职权对证人宋某菊、案外人刘瑶进行了询问，宋某菊、刘瑶在调查笔录中陈述：如果台湾同胞在大陆地区买卖房屋，在办理过户时须向房产交易中心提供经大陆地区认证的户籍腾本。户籍腾本主要有两项用途，一是核实台胞证的信息，二是户籍腾本上有家庭成员信息、婚姻登记信息。彭世杰的购房贷款已经通过审批，后因没有完成过户，所以银行没有放款。彭世杰向我们交过评估费和贷款费，评估费我们代收后转交给了评估机构，评估手续已经办理完毕，贷款费是我们收取的后续办理的劳务费。合同约定，彭世杰在过户时应付1%的中介费，如果存在违约，则由违约方交2%的中介费，我们将按照合同约定收取中介费。
彭世杰对宋某菊证人证言、调查笔录的真实性予以认可。
梁银仓对彭世杰提供的证据及宋某菊证人证言、调查笔录的质证意见为：证据1、2、3、4真实性无异议。证据5中的定金收据无异议；对评估费、贷款费收据的真实性不予认可，应以评估机构、银行出具的收据为准，该收据涉及的款项是中介代收，不能证明彭世杰的实际损失。证据6中的谈话内容应以录音光盘为准，对录音证据一的大部分内容予以认可，且可以看到彭世杰试图变更合同约定，要求支付部分房款就交付房屋；对录音证据二真实性、合法性不予认可，彭世杰在明知梁银仓醉酒的情况下录音。证据7只认可“因甲方梁银仓的资料原因，乙方没有办法将首付款支付给甲方梁银仓”的内容，彭世杰付款义务在先，与梁银仓的所谓资料没有关联性。证据8系彭世杰个人陈述，不能作为证据使用，该律师函梁银仓已收到。证据9的真实性予以认可，但合同解除通知书是协商解除合同的请求函并非解除合同的通知，合同解除的具体日期由法院依法认定。证据10真实性无法确认。对宋某菊证人证言的真实性不予认可，该证人没有居间服务当事人之间的房屋买卖，且其系昆山北区房产咨询有限公司员工，中介费又是由彭世杰支付，证人与彭世杰存在重大利益关系。对调查笔录不予认可。
原审法院认证意见为：彭世杰提供证据1、2、3、4、9及证据5中的定金收据，梁银仓没有异议，原审法院予以认定。证据8中律师函内容上属于彭世杰陈述，梁银仓确认已收到该律师函，对于律师函形式上的真实性以及快递单的真实性，予以认定。证据10无法确认其来源，真实性无法确认，不予采信。证据6、7以及证据5中的评估费、贷款费收据，与证人宋某菊所作的证言及调查笔录能够相互印证，形成完整的证据链，原审法院予以采信。
原审法院审理查明：2013年4月27日，彭世杰、梁银仓经昆山北区房产咨询有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定：彭世杰购买梁银仓所有的位于昆山市玉山镇柏芦北路25幢501室房屋，房屋成交价为939800元；合同签订时彭世杰支付定金20000元，合同生效之日起25日内彭世杰支付300000元（定金在付款时冲抵）；双方同意于2013年5月25日前办理过户手续，由彭世杰过户当日付清房屋成交总价1%的中介费；如果发生违约，违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金，且需向中介交纳房屋成交总价2%的服务费。彭世杰在合同签订后当天通过昆山北区房产咨询有限公司向梁银仓支付定金20000元，并于2013年5月9日向昆山北区房产咨询有限公司交付评估费6320元、贷款费8850元。在合同履行过程中，彭世杰的银行贷款申请已通过审批，昆山北区房产咨询有限公司要求梁银仓提供经过大陆地区认证的户籍腾本以办理过户，梁银仓回复认证手续已经在南京办理，根据中介公司的经验，认证手续到南京后一周就可以去取，但梁银仓一直没有提供。彭世杰向昆山北区房产咨询有限公司询问首付款何时支付时，因梁银仓一直未提供经过大陆地区认证的户籍腾本，昆山北区房产咨询有限公司建议彭世杰等梁银仓过户资料齐全后再当天交付，所以彭世杰尚未向梁银仓支付首付款。为此，彭世杰向梁银仓发了律师函，梁银仓也向彭世杰先后发过合同解除通知书、催告通知书。从彭世杰提交的梁银仓的户籍腾本来看，该户籍腾本在台湾地区的公证日期为2013年5月29日。2013年9月11日，彭世杰在庭审时表示，双方之间签订的《房屋买卖合同》已解除。目前，当事人双方均未向中介公司交纳中介费。
原审原告彭世杰的诉讼请求为：请求依法判令梁银仓返还定金20000元；支付违约金187960元；承担本案诉讼费。
原审法院认为：诉争的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。综合当事人双方举证及诉辩意见，本案中双方争议的焦点为：一、导致合同解除的责任；二、如果梁银仓存在违约行为，彭世杰主张的违约金是否过高。
关于争议焦点一、导致合同解除的责任。首先，合同虽未对户籍腾本事项作出约定，因梁银仓为台湾地区居民，根据有关规定，办理房屋登记时梁银仓须提供经大陆地区认证的户籍腾本；根据中介公司经验，认证手续到南京后一周就可以去取，并非梁银仓所不能预见和克服；但梁银仓一直未向昆山北区房产咨询有限公司提供经大陆地区认证的户籍腾本，由此可见，梁银仓以自己的行为表明不愿履行合同义务。其次，根据合同约定，彭世杰支付首付款和双方办理过户手续的截止时间分别是2013年5月22日、2013年5月25日，梁银仓直到2013年5月29日才在台湾地区办理了户籍腾本的公证手续，即便彭世杰按时支付了首付款，梁银仓也无法在办理过户手续时提交经大陆地区认证的户籍腾本；彭世杰为履行合同义务做了大量准备工作，在合同签订后向昆山北区房产咨询有限公司支付评估费6320元和贷款费8850元、办理银行贷款手续并准备支付首付款；因梁银仓一直未提供经大陆地区认证的户籍腾本，彭世杰在昆山北区房产咨询有限公司建议下未向梁银仓支付首付款，并无不当。再次，梁银仓关于彭世杰要求支付部分房款就交房属于根本违约的抗辩理由，依据不足，原审法院不予采纳。2013年9月11日，彭世杰在庭审时表示双方之间签订的《房屋买卖合同》已解除。综上，梁银仓的先履行抗辩不能成立，合同解除后应当由梁银仓承担违约责任。
关于争议焦点二、如果梁银仓存在违约行为，彭世杰主张的违约金是否过高。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。违约金的计算虽然属于当事人意思自治的范畴，但对于过高的违约金，法院仍然应当兼顾守约方的预期利益、实际损失与过错方的违约情形，通过适当的调整来确立民法公平原则和诚实信用原则。本案中，双方约定违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金即187960元，显属过高，原审法院酌情认定违约金20000元。
由于合同解除的违约责任在于梁银仓，彭世杰要求梁银仓退还定金20000元的主张符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、被告梁银仓于判决生效之日起十日内退还原告彭世杰定金20000元。二、被告梁银仓于判决生效之日起十日内支付原告彭世杰违约金20000元。三、驳回原告彭世杰其他诉讼请求。
上诉人梁银仓不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：诉争的房屋买卖合同约定双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方解除合同，主张违约金。该约定说明双方约定合同履行期限届满后45日为承担违约责任的缓冲期。上诉人在合同约定的履行期限2013年5月25日后第四个工作日提供了户籍腾本，并未真正的违约，而是在需要承担违约责任前积极履行了合同义务。彭世杰未能按期支付首付款，45天的缓冲期届满后仍未支付。上诉人不应当支付中介费，应由彭世杰支付。综上，原审判决遗漏了重要的案件事实，认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回彭世杰的诉讼请求。
被上诉人彭世杰未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：诉争的房屋买卖合同第四条约定：甲乙双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期超过15个工作日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金并向中介方交纳房屋成交总价2%的服务费。
二审中，梁银仓确认户籍腾本于2013年5月29日自台湾寄出，6月30日到公证处，但其并未前往领取，实际上于2014年3月14日领取；腾本领取后并未交给中介，因此前彭世杰已经提出了解除合同，就没有履行下去。
上述事实，由诉争的《房屋买卖合同》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争的《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，并未违反法律规定，当事人双方均应恪守。合同的签订时间为2013年4月27日，距离双方约定的过户期限2013年5月25日不到一个月，梁银仓作为出卖方理应在期限届满前完成其作为出卖方所应负担的全部配合义务。根据现已查明的事实，梁银仓在台湾地区办理过户所须户籍腾本的时间为2013年5月29日，晚于合同约定的过户期限，已经构成违约。为了证实已经积极履行合同约定的义务，彭世杰提交了对梁银仓所作的通话录音、交纳相关费用的收据、中介公司相关工作人员的证人证言、调查笔录等证据予以证实，上述证据可以相互印证，梁银仓虽对部分证据不予认可，但未能提供证据予以反驳，原审法院对证据予以采信并无不当。
导致诉争的房屋买卖合同未能履行的违约方系上诉人梁银仓，其理应承担相应的违约责任。梁银仓关于合同约定履行期满后45个工作日仍未履行守约方始得解除合同的主张与合同约定不符，其在此基础上提出的相关上诉主张均无事实依据，本院不予支持。关于中介费应由谁支付的问题，不属于本案买卖合同纠纷的审理范畴，本院不予理涉。
综上所述，上诉人梁银仓的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人梁银仓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 田思诗