安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0191民初5512号原告：安徽合居美尚物业管理有限公司，住所地安徽省合肥高新区。法定代表人：台德志，总经理。委托代理人：王款，安徽至达律师事务所律师。委托代理人：高梅梅，安徽至达律师事务所律师。被告：余忠，男，1973年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥高新区。原告安徽合居美尚物业管理有限公司（以下简称合居美尚公司）诉被告余忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法由审判员倪良月适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合居美尚公司的委托代理人高梅梅、被告余忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合居美尚公司向本院提出诉讼请求：余忠立即支付物业费7696.96元（面积114.88平方米，2010年1月1日至2015年8月31日；2010年1月1日至2012年12月31日0.9元/平方米，2013年全年1.05元/平方米，2014年1月1日至2015年8月31日1.1元/平方米）。事实与理由：2008年5月30日，合居美尚公司与安徽盛通置业有限公司（以下简称盛通公司）签订前期物业服务合同，约定选聘原告对该小区进行物业管理服务，物业费收取标准为：别墅1.5元/平米/月、小高层1.1元/平米/月、商业2元/平米/月，公共设施、设备（含电梯）的水电运行费用及损耗费用按实际发生额分摊给业主，明示后业主随物业费一起缴纳。2012年1月1日，该小区成立的业主委员会与合居美尚公司另行签订《物业管理委托服务合同》，期限为1年，物业费收取标准为：别墅1.5元/平米/月，小高层暂定0.9元/平米/月，在达到丙级服务标准后，经业主大会和业主委员会同意后，调整为1.0元/平米/月、商业2元/平米/月。2013年1月14日，上述合同到期后，原告又与业主委员会续签了《物业管理委托服务合同》，期限30个月，2015年6月30日期满，物业费收取标准为：别墅1.5元/平米/月、小高层前半年为1元/平米/月、之后为1.1元/平米/月、商业2.2元/平米/月，业主未按期缴纳物业费的自逾期之日起按千分之三承担违约金。合同期满后，经社居委要求，原告服务到2015年8月31日撤出。余忠系该小区XX#XXX的业主，该房屋建筑面积为114.88平米。截止到2015年8月31日，余忠尚拖欠物业费7696.96元未缴纳。合居美尚公司多次催要，余忠拒不缴纳，为此，合居美尚公司提起诉讼。被告余忠辩称：对拖欠物业费时间无异议。开始入住小区时按时交物业费，因为原告不提供物业服务，后来就不交物业费了。原告的物业服务不好，存在乱搭建、小区门禁不严等情况，平常的服务只做了垃圾清运的工作。本院经审理认定事实如下：余忠系徽商城市庭院XX幢XXX室业主（建筑面积：114.88平方米）。2008年5月30日，合居美尚公司与盛通公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由合居美尚公司为徽商城市庭院提供物业服务，物业费按建筑面积计算，收取标准为：别墅1.5元/平方米·月，小高层1.1元/平方米·月，商业2元/平方米·月，公共设施、设备（含电梯）的水电运行费用及损耗费用按实际发生额分摊给业主，明示后业主随物业费一起交纳。首次入伙户一次性缴纳6个月的物业费，之后由合居美尚公司每年收两次，分别于当年的一月二十日和七月二十日前向业主收取。合同期限为三年，自2008年6月1日起生效。合同期内如业主委员会成立并与选定的物业公司签订新的物业管理服务合同，则本合同自行终止。如合同期限届满，业主委员会尚未成立或尚未与其他物业公司签订物业管理合同，本合同继续有效，直至业主委员会签订的新的物业管理合同生效为止。2012年1月1日，合肥城市风景（城市庭院）业主委员会与合居美尚公司签订《物业管理委托服务合同》，期限为一年，自2012年1月1日起到2012年12月31日止。物业管理服务质量为丙级，物业费收取标准为：别墅1.5元/平方米·月；小高层暂定0.9元/平方米·月，在达到丙级服务标准后，经业主大会和业主委员会同意后，调整为1元/平方米·月；商业2元/平方米·月。本合同签订前，《前期物业管理服务合同》延续至2011年12月31日。2013年1月14日，合居美尚公司与合肥城市风景（城市庭院）业主委员会续签了《物业管理委托服务合同》，期限为30个月，自2013年1月1日起至2015年6月30日止。物业管理服务质量为乙级，物业费收取标准为：别墅1.5元/平方米·月；小高层2013年1月1日至2013年6月30日为1元/平方米·月，2013年7月1日至2015年6月30日为1.1元/平方米·月；商业2.2元/平方米·月。业主未按期缴纳物业费的自逾期之日起按物业费总额的千分之三承担违约金。物业管理服务质量按照合肥市住宅小区物业服务规定及等级指导性标准乙级执行。合同期满后，经社居委要求，合居美尚公司服务至2015年8月31日撤出。2008年6月27日，经合肥市物价局核准，自2008年6月起至2009年6月止，高层、小高层住宅综合服务费为1.1元/平方米·月，别墅层住宅综合服务费为1.5元/平方米·月。2012年11月26日，经合肥高新技术产业开发区经济贸易局核准，自2012年11月起至2013年11月止，住宅综合服务费为1.1元/平方米·月。2008年6月18日、2009年9月21日，经合肥市房地产管理局核准，合居美尚公司的资质等级为三级，有效期至2011年9月21日。上述合同签订后，合居美尚公司在徽商城市庭院小区内提供物业服务。余忠欠付2010年1月1日至2015年8月31日的物业费7696.96元（114.88平方米×0.9元/平方米·月×36个月+114.88平方米×1元/平方米·月×6个月+114.88平方米×1.1元/平方米·月×6个月+114.88平方米×1.1元/平方米·月×20个月），合居美尚公司通过上门、公告方式向余忠催要物业费均无果，遂诉至本院。本院认为：合居美尚公司与盛通公司签订的《前期物业管理服务合同》、合居美尚公司与合肥城市风景（城市庭院）业主委员会签订的两份《物业管理委托服务合同》，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，合居美尚公司与徽商城市庭院小区全体业主均应履行己方义务。合居美尚公司从事物业管理的资质至2011年9月21日止，其后未经主管部门颁发从业资质证书。另物价部门核准的收费标准有效期至2013年11月止，其后合居美尚公司在案涉小区收取物业费的标准未经主管部门核准。同时，合居美尚公司服务期间，存在公共管道漏水、管理混乱、公共安全维护不到位等瑕疵。综上，本院认定合居美尚公司在徽商城市庭院小区内虽履行了己方从事物业服务的主要义务，但存在一定瑕疵。本院酌定减免部分物业费，余忠须向合居美尚公司支付4618.18元（7696.96元×60%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条、第二百五十三条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告余忠应于本判决生效后十日内向原告安徽合居美尚物业管理有限公司支付物业费4618.18元（2010年1月1日至2015年8月31日）；二、驳回原告安徽合居美尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告余忠负担。本判决为终审判决。审判员  倪良月二〇一七年十一月二十三日书记员  樊文娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以在求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。