吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0122民初404号
原告：吉林省翔邦房地产开发有限公司。
住所：农安县。
法定代表人：夏金龙，经理。
委托代理人：王会杰，吉林铸诚律师事务所律师。
被告：张桂贤，女，汉族，1957年9月27日生，现住农安县。
委托代理人：朱大勇、赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
被告：宋旭，男，汉族，1979年12月30日生，现住农安县，系张桂贤之子。
委托代理人：朱大勇、赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
原告吉林省翔邦房地产开发有限公司（以下简称翔邦公司）诉被告张桂贤、宋旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理，2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告翔邦公司法定代表人夏金龙、委托代理人王会杰，被告张桂贤、及被告张桂贤、宋旭的委托代理人朱大勇、赵丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吉林省翔邦房地产开发有限公司诉称，二被告系母子关系。2012年原告开发农安县万顺乡顺翔首府小区，2013年10月14日，被告张桂贤为被告宋旭购买了顺翔首府小区2栋18号门市，面积92.82平方米，单价每平方米3,016.60元，总价款280,000.00元。双方签订了定金协议书，被告交付120,000.00元定金，余款160,000.00元约定在2015年1月30日前交齐。合同签订后原告交付房屋，二被告搬入该房屋入住。还款期限届满，被告迟迟不交纳剩余房款。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告迟延交付房款已构成违约，定金不予返还，期间一直使用该房屋应支付租金4.2万元，因此，原告诉讼来院，要求被告立即支付购房款160,000.00元及利息，如对方拒绝还款，要求解除双方之间的买卖合同，并支付租金，定金不予返还，本案诉讼费及邮寄费由被告承担。
张桂贤及宋旭的委托代理人辩称，原告一方面主张答辩人履行付款义务及利息，另一方面主张如拒绝还款，解除合同并要求答辩人支付租金，显属自相矛盾，且该两项不能在同一案件中一并主张，原告应首先明确其请求权基础并明确利息起止时间点，答辩人再行根据原告请求权基础提出相应答辩意见。
（一）、关于合同主体。
原告与答辩人间不存在房屋买卖合同或协议，且协议及收款收据上加盖的是万顺顺翔首府小区售楼处印章，而非本案原告。故本案应以印章确认合同相对方，但万顺顺翔首府小区售楼依法不具备诉讼主体资格，根据《最高人民法院民事诉讼证据规则》第五条之规定及合同相对性原则，原告提起本案诉讼，应举证证实其与被告间存在房屋买卖合同关系，否则无权径行向被告主张合同权利，应依法驳回原告起诉。
（二）、退一步讲，即便不考虑合同主体问题，因顺翔首府售楼处早已撤出，且协议中并未约定付款账户或地点，且原告从未向答辩人说明其何时、因为什么变更为合同权利人，更未向答辩人主张过任何权利，答辩人客观上无法向原告履行付款义务，更不存在任何过错，不应承担任何过错责任或违约责任。
（三）、原告在答辩人接房后90日内没有依法为答辩人办理房屋初始登记备案手续，致答辩人至今仍无法取得房屋权属证实，严重违约在先，根据《合同法》第67条之规定，答辩人作为后履行义务一方依法有权拒绝原告主张的履行要求。
（四）、原告应举证证实如下事实，否则应承担举证不能的不利后果。
原告一方面应举证证实本案所涉房屋开发手续齐备并已具备商品房预（销）售许可证等五证，另一方面应举证证实其已将前述情况、其系合同相对方或权利人等相关情况通知答辩人，但本案原告至今仍未履行前述义务，由此产生的损失、后果及违约责任应由原告自行承担，与答辩人无关。
（五）、原告主张的租金损失及定金不予返还，无任何事实及法律依据，依法不能成立。
综上所述，请求人民法院依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。
经审理查明：2012年原告计划与农安县嘉合房地产开发公司开发农安县万顺乡顺翔首府小区，后农安县嘉合房地产开发公司退出，原告自行开发农安县万顺乡顺翔首府小区。自2012年12月至2015年11月，原告陆续办完开发农安县万顺乡顺翔首府小区的审批手续。2013年10月14日，二被告购买原告开发的顺翔首府小区2栋18号门市，面积92.82平方米，单价每平方米3，016.60元，总价款280,000.00元。双方约定，被告预交购房定金120,000.00元，剩余160,000.00元于2015年1月30日前交齐。被告交付120,000.00元首付购房款后，搬入该房屋入住。原告要求被告一次性给付剩余购楼款，被告以至今尚不能办理房屋产权证为由拒付，因此，原告诉讼来院，要求给付剩余购楼款160,000.00元及利息。
认定上述事实的证据有：
原告提供如下证据：
1、土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、农安县发展和改革局文件一份，吉林省翔邦房地产开发有限公司万顺顺翔首府小区平面布置图一张，证明原告所开发的小区手续齐全，完全符合法律规定，原告主体适格。
被告对真实性无异议，关联性有异议，认为原告提供的规划符图中没有本案被告所购买的房屋，因此不能证实本案所诉争的房屋，原告具有合法手续。原告提交的商品房预售许可证的销售范围不包含本案被告所购买的2号楼商铺，同样不能证实本案原告对本案诉争房屋的合法手续，且该预售许可证的下发时间为2015年11月24日，充分证实本案原告严重违约。该组证据不能证实本案原告具有诉讼主体资格。根据建筑项目选址意见书的选址图能证实本案被告所购买的房屋不在选址图中，无法确认该房屋是否属于违章建筑。对建设项目选址意见书合法性有异议，认为根据城乡规划法37、38条的规定，如取得该土地应通过出让的方法，只有通过划拨的方法才有选址图，通过2012年12月18日原告提交的发改委立项文件与原告提交的国有土地使用证相对比，只有在签属了国有土地出让合同，及符得国有土地使用证才存在立项的问题。另外通过原告提交的五件及发改委立项的时间顺序看从第一份到最后一份，不到15天，不符合正常审批及流程时间。
2、证明一份，证明农安县嘉合房地产开发公司，在开发初期与原告合作开发，后退出的事实。
被告对合法性、证明问题均有异议，认为不符合民诉法115条规定。客观性有异议，嘉合无权单方转让合同中的权利和义务。另该证明没有出证时间，本身有瑕疵。
3、商品房订购单、收据一份，证明所涉及的房屋的面积、应付金额、及所欠金额。
被告对真实性无异议，证明问题有异议，该证据能证实被告是购买的嘉合房地产的房屋，而非原告，合同的签发时间为2013年10月14日，而原告成立的时间是2012年8月16日。该证据能证实本案被告应采用按揭付款方式，支付剩余房款，原告无权主张一次性付款，该订购单不能体现所购买的房屋的真实面积。不能作为原告主张剩余房款的合法依据。
4、预算面积报告书一份，证明该房屋的实际面积及该房屋在规划和许可范围内。
被告对真实性无异议，认为与本案的关联性有异议，根据原告提供的收据可证实被告所购买的商铺，但原告在面积报告中指出的被告房屋与被告所购买的房屋不是同一房屋，与本案无关联性。
张桂贤、宋旭为反驳原告的主张递交如下证据：
1、顺翔首府商品房订购单及收据，证明本案原告不适格，即使适格，双方应为按揭方式付款，而非一次性付款。被告已按协议履行支付首付款的义务，由于本案所涉房屋没取得五证，原告没有与合作银行办理按揭手续，签订合作协议，没有与被告签定正式的商品房买卖合同，导致无法办理按揭手续，被告不存在过错，原告应自行承担后果，该合同签定时间为2013年10月14日，原告于2016年1月18日提起的诉讼，超过法定诉讼时效。
原告对真实性无异议，证明事项有异议，1、该合同并没约定按揭手续为原告的必须义务，只是说明该房屋可采用按揭方式购买。2、该证据可证实被告交纳购房款时原告承继了收款义务，同时该楼房所有审批及招牌挂均为原告参加，原告符合诉讼主体资格。3、该证据同时能证明被告在签定合同之日已入住，使用该小区长达3、4年之久。4、该合同和收据所证明事项与诉讼时效无关。
2、入住收款收据，证明被告入住时间为2013年10月14日。
原告无异议，认为同时该收据加盖的是顺翔首府小区售楼处的章，也可证实被告对原告的主体是认可的。
通过庭审的质证，被告对原告所提交的证据1、3、4的真实性无异议，本院对上述证据予以确认。对证据2被告虽然有异议，但该证据可以证明原告实际开发此诉争楼房的事实，故对该证据予以确认；原告对被告提交的证据真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，原告翔邦公司与被告张桂贤、宋旭之间买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效；该合同虽然以“定金协议”的方式签署，但被告所交“定金”数额120,000.00元已超出担保法规定的不能超总合同标的额百分之二十的规定，且原告提供的证据3中标明120,000.00元系购房款，故该“定金”应视为预交购楼款；“定金协议”应确定为购房协议。原告按协议已履行了交付义务，二被告未按约定交付剩余购楼款，应予承担给付的违约责任，故原告要求二被告按约定给付剩余购楼款160,000.00元及利息，应予支持；利息应从双方约定付款之日起，按中国人民银行规定的同期、同类贷款利率计算。至于被告提出原告不具备主体资格及超诉讼时效的辩解意见，因原告递交的证据，可以证明农安县万顺乡顺翔首府小区系原告实际开发，原告具备主体资格，另原、被告之间约定的付款日期为2015年1月30日，不存在超过诉讼时效问题，故不能成立，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告张桂贤、宋旭于判决生效后给付原告吉林省翔邦房地产开发有限公司购楼款160,000.00元及利息（利息应从双方约定付款之日即2015年1月31日起，按中国人民银行规定的同期、同类贷款利率计算至给付之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费3,500.00元减半收取1，750.00元由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 崔永富
二〇一六年六月二十三日
书记员 刘玉岚