湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民重字第199号
原告：戴杏本（曾用名代杏本）。
委托诉讼代理人：彭政辉，系戴杏本之子，代理权限系特别授权。
委托诉讼代理人：吕舒，湖南天迪律师事务所律师，代理权限系一般授权。
被告：中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处穿紫河居委会武陵区大道98号。
法定代表人：欧成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈志辉，系该公司员工，代理权限系特别授权。
委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师，代理权限系一般授权。
被告：常德宏城建筑工程有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区武陵大道中段商检局四楼。
法定代表人：吕立荣，该公司经理。
原告戴杏本与被告中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司（以下简称移动公司）、常德宏城建筑工程有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，2016年6月1日，移动公司申请追加常德宏城建筑工程有限责任公司为本案被告。因原合议庭成员退休，本案另组合议庭于2016年11月3日公开开庭进行审理。原告戴杏本的委托代理人彭政辉、吕舒，被告移动公司的委托代理人沈志辉、李文军到庭参加了诉讼，被告常德宏城建筑工程有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴杏本请求判令：1、确认因移动公司违约致使双方签订的《基站房屋场地租赁合同》自起诉之日起终止，判令移动公司因此支付违约金10万元；2、判令移动公司支付租金83332元；3、判令移动公司支付室外楼梯场地使用费40000元；4、判令移动公司赔偿戴杏本失盗财物损失15532元及三楼重新装修款11992元；窗户防盗网花费2000元；5、判令移动公司返还占用戴杏本4.5米长木檩条28根、6米长，木条一根；6、判令移动公司拆除其在戴杏本院墙安设的铁门、新建在院内的三层铁质楼梯和三层屋顶浇筑的水泥梁；7、判令移动公司将戴杏本围墙、原瓦屋面坡屋顶及损害的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状；8、判令移动公司将其设置在戴杏本三楼室内的通信设施设备以及摆放在楼顶的通信天线等物品移离戴杏本房屋；9、移动公司承担本案全部诉讼费用。
移动公司答辩称：1、戴杏本的诉请违反了相关法律规定，把违约赔偿之诉与侵权之诉杂糅；2、戴杏本与移动公司之间法律关系是租赁关系，戴杏本违约导致今天的诉讼，违约责任应由戴杏本承担，戴杏本没有尽到协助义务；3、本案重审是由于原审判决认定移动公司使用通讯设备至今的观点错误，本案的真实情况是基站还未完工，没有使用；4、戴杏本的诉请除第8项诉请同意，其余诉请法院应予驳回。
常德宏城建筑工程有限公司未答辩。
经审理查明，本院认定如下事实：
戴杏本系常德市武陵区城北刘家坪268号私宅所有权人。2010年12月14日，戴杏本与移动公司就被告租用该房屋及其楼顶场地建立移动通信网的基站及基站的配套设施等有关事宜，签订了《基站房屋场地租赁合同》，合同约定移动公司租赁戴杏本的房屋场地，房屋总计面积约25平方米，最终以实际占用面积为准，租赁房屋是用来建立移动通信网的基站，租赁场地为戴杏本私宅楼顶，以实际安装以下配套设施面积为准。租赁期限自2010年12月10日至2020年12月9日，租金每年人民币20000元，付款时限为合同双方签字后基站开通运行并收到正规租赁发票后20个工作日内支付第1年租金，其他年度租金按自然年度支付。移动公司可根据需要在不影响房屋及建筑法律法规许可的情况下对租用的房屋进行装修及安装，报戴杏本同意后方可自主决定施工单位进行土建、装修及安装、安排通信工程建设的施工作业，安排通信设备和电缆，如安装设备影响屋面的承受力概由移动公司负责，戴杏本应提供施工便利，并保证移动公司正常施工，不得向移动公司收取任何管理费用，移动公司在终止合同退出承租房屋时，移动公司装修改动部分按照“装来去丢”的原则处理。合同第十条约定，双方可协商变更或终止本合同，戴杏本有以下行为之一的，移动公司有权解除合同，戴杏本需退还移动公司已付租金，移动公司负责对租赁房屋的改造部分进行恢复：1、不能提供房屋场地或所提供的房屋场地不符合约定条件，不能适用移动公司用途；2、在房屋装修和设备安装过程中，出现阻工戴杏本应全力协调配合处理解决，如左邻右舍阻工严重，经多方协调无效造成基站设备无法正常开通运行。移动公司有下列行为之一的，戴杏本有权解除合同，收回出租房屋：1、未经戴杏本书面同意，转租、转借承租房屋场地，2、未经戴杏本书面同意，改变本合同约定的房屋场地租赁用途，3、利用房屋存放危险物品或进行违法活动，4、租赁期满合同自然终止……第十二条违约责任约定，戴杏本有义务协助移动公司做好协调工作，若因相关关系未协调到位致使无法正常使用，戴杏本应按实际情况退还移动公司所支付的租金及其利息，在租赁期内戴杏本未经移动公司同意单方面终止合同，除当年的租金退还移动公司外，还需赔偿5倍租金作为违约金，在租赁期内移动公司未经戴杏本同意单方面终止合同，除当年的租金不退还移动公司外，还需赔偿5倍租金作为违约金。合同签订或移动公司支付给戴杏本房屋（或场地）租金后，如果戴杏本不同意移动公司基站设备正常运行（移动公司自身原因造成的除外），则戴杏本需退还移动公司租金，并且安装和拆迁基站的工程费用由戴杏本负责赔偿。合同签订后移动公司对该房屋及三楼房顶进行了改建、装修及安装，并将设备置入该房屋，该通信设备通电至今，移动公司因在建设信号塔时被戴杏本左邻右舍阻扰导致信号塔未能安装，移动公司以基站未实际运行为由未向戴杏本支付租金。2012年3月18日戴杏本家中遭入室盗窃，发生财物损失。戴杏本认为，移动公司违反合同约定，未依约分期支付应付租金，已构成实际单方面终止合同的事实，应赔偿5倍年租金的违约金，还应对实际利用合同约定外的原告物业所致毁损结果承担恢复原状和支付使用费等责任，经双方多次协商不成，戴杏本为维护合法权益，具状诉至人民法院，提出前列诉讼请求。
本院认为，戴杏本与移动公司签订的《基站房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同未违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行各自的权利的义务。本案中，因左邻右舍的阻工，导致移动公司的信号塔未能安装完毕，信号塔是基站的信号收发装置，移动公司虽然已经将部分基站设备安装到租赁戴杏本的三楼屋中，但因信号塔未能安装致使基站的基本功能不能实现，故基站并未运行。
本案的争议焦点主要在于：一、合同能否解除；二、若合同解除，双方的权利义务如何。
争议焦点一，本院认为，戴杏本诉请要求终止该合同，根据庭审查明，移动公司亦同意解除合同，双方就合同解除已达成合意，故双方签订的《基站房屋场地租赁合同》应予以解除。
争议焦点二，现双方均同意解除合同，关于本案中争议的双方应当享有和履行的权利与义务应当如何，因戴杏本左邻右舍阻工，导致信号塔未能安装完毕，但移动公司确已使用了戴杏本的三楼房屋并修建了楼梯、改建了屋顶。双方在合同中约定，租金的支付从基站开通运行并收到正规租赁发票后20个工作日内支付，合同约定支付租金的前提条件是基站开通运行，但基站未能开通运行的原因在于戴杏本的左邻右舍的阻工，合同另约定戴杏本有义务协助移动公司做好协调工作，若因相关关系未协调到位致使无法正常使用，戴杏本应按实际情况退还移动公司所支付的租金及其利息，本院认为，双方基于建成基站履行租赁合同的期待签订了租赁合同，移动公司作为专业的通信公司，其对建设基站引起邻里反对的可能性应有所认识，对可能存在的风险应提前防范，避免损失的扩大。其在不能确定邻里关系是否处理妥当的情况下匆忙施工，造成戴杏本与移动公司均遭受损失，合同无法履行。如果继续按照合同条款履行将显示公平，移动公司占用了戴杏本的屋顶及部分房屋，并给戴杏本的日常生活带来了一定的不便，信号塔未能建成，导致基站未能运行，移动公司的大量前期投入亦遭到损失。移动公司履行租赁合同的目的在于使基站正常运行，而目前并不能达到移动公司的租赁目的。现双方对合同条款理解有争议，将左邻右舍的阻工造成的后果由戴杏本一人承担不当，如按照合同继续履行显示公平。综合以上情形，因移动公司未能使基站运行，且怠于行使自己的权利，导致长期占用戴杏本的房屋及屋顶，移动公司应当给戴杏本支付一定的使用费。戴杏本主张支付至起诉之日的租金，本院予以支持。本院酌定移动公司应当按照合同约定租金标准的50%进行支付。2010年12月至2015年1月共计50个月，故租金共计20000元/年÷12月×50月×50%=41667元。在合同的履行过程中，移动公司并未出现合同约定的违约情形，本院对原告要求终止合同及赔偿5倍租金违约金的诉请不予支持。对于戴杏本主张的要求移动公司支付户外楼梯场地使用费，本院认为，户外楼梯的使用系移动公司为履行租赁合同而使用，其应当作为合同履行的附属部分，在其已支付租金的情况下，不应当单独支付户外楼梯使用费，且双方在合同中并无户外楼梯使用费的约定。对于戴杏本主张的失窃财物损失，本院认为，该盗窃案尚未结案，具体的财物损失不能确定，且财物损失作为赃物应当由犯罪分子进行赔偿，故本院对戴杏本该项主张不予支持。对戴杏本主张的三楼重新装修款及防盗网支出，本院认为，不能确定戴杏本提交所购建筑材料证据与移动公司施工造成其房屋损害之关联，故本院对此项主张不予支持。对于戴杏本要求移动公司返还的木檩条及木条，本院认为戴杏本主张移动公司占用上述材料证据不足，本院对此不予支持。对于戴杏本主张的要求移动公司拆除安设的铁门、新建在院内的三层铁质楼梯和三层屋顶浇筑的水泥梁，并对围墙、原瓦屋面坡屋顶及损害的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状，现因双方均要求解除合同，对于移动公司为履行租赁合同而对房屋进行的改建，双方在合同中已约定“装来去丢”原则，故移动公司应将该改建部分恢复原状，故本院对戴杏本的上述诉讼请求予以支持。对戴杏本要求移动公司将室内通信设备、通信天线等搬离戴杏本房屋，移动公司对上述主张无异议，故本院对此予以支持。移动公司以戴杏本主张家中被盗及相关材料被占用应由常德宏城建筑工程有限责任公司承担相应责任为由申请追加其为本案被告，本院认为，本案基于合同纠纷起诉，常德宏城建筑工程有限责任公司并非合同相对方，其为移动公司委托施工方，且被盗损失应当犯罪分子赔偿，建筑材料被占用因戴杏本未提供有效证据予以支持，本院对该项主张不予支持。常德宏城建筑工程有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于本判决生效之日起七日内支付戴杏本房屋租金41667元（从2010年12月14日至2015年1月止）；
二、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于本判决生效之日起七日内将其安设在戴杏本院墙安设的铁门、新建在院内的铁质楼梯和在三楼屋顶浇筑的水泥梁予以拆除；
三、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于本判决生效之日起七日内将戴杏本围墙、原瓦屋面坡屋顶及损坏的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状；
四、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于本判决生效之日起七日内将设置在戴杏本室内的通信设施设备以及摆放在楼顶的通信天线等物品搬离戴杏本房屋；
五、驳回戴杏本其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6985元，由戴杏本负担3492.5元，中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司负担3492.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 徐 超
人民陪审员 高 敏
人民陪审员 黄文柏
二〇一六年十一月二十一日
代理书记员 朱梦瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。