甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第753号
原告中信银行股份有限公司兰州分行，
负责人杨晓峰，系该行行长。
委托代理人霍吉栋，甘肃正天合律师事务所律师。
委托代理人薛文斌，
被告甘肃庆盛房地产开发有限公司，
法定代表人袁辉，该公司董事长。
原告中信银行股份有限公司兰�分行与被告甘肃庆盛房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由审判员王雅茹适用简易程序，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人霍吉栋、薛文斌到庭参加了诉讼，被告经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于兰州市城关区东岗西路638号商铺出租给原告，租赁期限20年。其后，原告与被告又签订《房屋租赁补充协议（一）》，就原《房屋租赁合同》每年度租金计算出现的误差核定一致。2015年5月26日，被告向原告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，声称双方此前签订的《房屋租赁合同》解除。原告认为被告没有法定或约定的解除权，无权单方解除合同。综上，被告向原告发出的《关于终止房屋租赁合同的函》之行为，不产生解除合同之效力，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议（一）》合法有效，应继续履行。现状诉至人民法院，请求：确认被告向原告发出的《关于终止房屋租赁合同的函》不具有解除合同的效力，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议（一）》有效，应继续履行。
被告未作答辩。
经审理查明，2009年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议（一）》。合同约定，被告将其位于兰州市城关区东岗西路638号1-3层商铺出租给原告，租赁期限20年，自2010年2月12日至2030年2月11日；在合同生效后，原告收到被告出具合法的租金发票之日起10个工作日，向其一次性支付第一年实际使用房屋租金。从2010年起，租金每年支付一次。被告应于�年1月20日前向原告出具合法的租金发票，原告于收到发票后10个工作日内向被告一次性支付半年度租金。如果被告不及时提供发票，原告有权拒付租金且不承担任何违约责任；若被告在提供发票后失踪或拒收租金，原告可分季度提存租金；被告可单方解除合同的情形为：1、原告擅自改变房屋用途的。2、未经被告同意或相关部门审批，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、擅自将该房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用的。4、利用该房屋从事违法活动的。5、原告延付或拒付房屋租金30日以上的。《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议（一）》生效后，原告按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（一）》向被告支付了2009-2013年度租金。此后，因被告未开具发票、拒收租金，2014年度和2015年度租金未缴。为此，原告于2014年10月27日委托甘肃正天合律师事�所向被告出具《律师函》，督促被告改正拒收租金及拒绝开具发票的行为，并对《律师函》的送达进行公证。
2015年5月26日，被告向原告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，称“双方自二〇一三年关于房屋租赁相关事宜洽谈至今，就原合同历年租金数额的调整（补偿）和全面修改合同条款等相关事宜进行多次协商，已将有关问题达成共识。”要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2015年5月29日，原告向被告发出《关于甘肃庆盛房地产开发有限公司﹤关于终止房屋租赁合同的函﹥之复函》，对被告要求终止《房屋租赁合同》的通知提出异议：“一、双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议（一）》合法有效，受法律保护，非经我行同意或法院生效判决确认，贵公司无权单方解除合同。二、租金调整及修改合同条款系贵公司一厢情愿，双方虽多�协商，但至今并未达成任何一致意见或共识。我行对贵公司单方提出解除合同之行为表示强烈异议。三、我行严格按照合同约定履行了2009—2013年度的租金支付义务。但此后，贵公司拒开发票，拒收2014年度和2015年度租金，我行多次要求贵公司开具发票并收取租金无果。根据合同约定，我行对此不承担任何违约责任，全部法律后果由贵公司承担。我行再次敦促贵公司及时开具发票，以便于我公司依约支付租金。四、贵公司发出《关于终止房屋租赁合同的函》的行为，不仅不产生解除合同之效力，而且已经严重违反了《房屋租赁合同》，贵公司应承担相应的违约责任。根据合同约定，贵公司除应继续履行合同外，还应支付全部租赁期限总价款30%的违约金。我行将视贵公司下一步解决问题之行为及诚意，决定是否追究贵公司的违约责任。”嗣后，原告与被告就上述�关事项未协商一致，原告状诉至本院，遂酿成纠纷。
本院所确认的上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（一）》、《关于终止房屋租赁合同的函》、《关于甘肃庆盛房地产开发有限公司﹤关于终止房屋租赁合同的函﹥之复函》及其送达回执、《公证书》及《甘肃正天合律师事务所律师函》、《通知》及快递单、庆盛房地产在承租房屋一楼大厅电子屏播出的《公告》照片、《关于甘肃庆盛房地产开发有限公司﹤通知﹥的回函》及快递单以及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证据材料已经开庭调查和本院的审查，可以采信。
综上所述，本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。即单方解除合同，需以享有法定解除权或约定解除权为前提。本案中，被告于2015年5月26日发出的《关于终止房屋租赁合同的函》及2015年10月28日发出的《通知》及《公告》，其解除理由分别为“双方自二〇一三年关于房屋租赁相关事宜洽谈至今，就原合同历年租金数额的调整（补偿）和全面修改合同条款等相关事宜进行过多次协商，已将有关问题达成共识。”和“自2013年11月开始至今与贵行就房屋租赁合同全面修改的相关事宜进行多次协商，时至今日贵方仍久拖未决”，上述解除理由，既不符合法律规定的合同解除条件，亦不符合合同约定的解除条件，不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。而且原告在被告发出解除通知后立即向其明确提出异议，被告也未向本院提交任何其享有单方解除权的证据。因此，本院认为，被告不享有单方解除权，其向原告发出�《关于终止房屋租赁合同的函》、《通知》及《公告》均不发生合同解除的法律效力。至于原告未缴纳2014年度和2015年度租金，本院认为，《房屋租赁合同》第五条第（三）项明确约定，被告应在每年元月二十日前向原告出具合法的房屋租赁发票，原告于收到被告发票后10个工作日内向被告一次性支付该年度租金，因此，在合同明确约定由被告先开具发票、原告再支付租金的情况下，该约定为当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，故被告开具发票是原告支付租金的前提条件，被告未依约开具发票已构成违约，原告因此未缴纳2014年度和2015年度租金并不构成违约。综上，原告的诉请确认被告向原告发出的《关于终止房屋租赁合同的函》不具有解除合同的效力，本院予以支持。关于《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（一）》是否有效，应否继续履�的问题。经审查，本院认为，《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议（一）》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律规定，合同合法有效。在双方当事人协商一致解除合同或一方当事人依法行使解除权之前，双方当事人均应当按照《合同法》第六十条即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，继续履行合同。被告应按照合同约定及时履行开具发票义务，原告应于收到被告开具发票后按照合同约定支付租金。综上，原告的诉请确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议（一）》有效，应继续履行，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告甘肃庆盛房地产开发有限公司向原告中信银行股份有限公司兰州分行发出的《关于终止房屋租赁合同的函》不具有解除合同的效力。
二、原告中信银行股份有限公司兰州分行与被告甘肃庆盛房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议（一）》合法有效，应继续履行。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告甘肃庆盛房地产开发有限公司承担，剩余50元退还原告中信银行股份有限公司兰州分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王雅茹
二〇一五年十一月十九日
书记员 陈 琳