苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第03097号
原告商增君。
原告胡继宗。
以上两原告共同委托代理人谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人商增凤。
被告苏州同美置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区扬东路277号晶汇大厦3幢301室。
法定代表人高琪，总经理。
被告委托代理人顾益中、邵冰妍，江苏新天伦律师事务所律师。
原告商增君、胡继宗诉被告苏州同美置业有限公司（以下简称“同美置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行审理。原告委托代理人谷志栋、商增凤，被告同美置业委托代理人顾益中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商增君、胡继宗诉称，两原告为夫妻关系，于2013年7月29日与被告签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，合同约定房屋坐落于苏州工业园区东环路378号1幢一层1032室，房屋总价为1510000元，原告以自有资金支付首付款76万元，剩余房款以被告指定银行贷款方式支付，且被告应协助原告提供贷款所需的资料，被告于2013年8月5日出具发票一张，证明收到上述首付款。原告按被告要求向其提供了所有贷款资料，被告随即办理了贷款申请。但因被告原因贷款一直未能办理下来，导致销售合同不能继续履行。根据合同约定，因被告原因导致原告不能获得贷款时，原告有权单方面解除该合同，要求返还首付款及利息，并要求被告支付房屋总价2%的价款作为违约金。双方对此协商无果，原告诉讼至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的销售合同（编号201307290056）。2、判令被告返还原告房屋首付款760000元及逾期利息（暂计至法院判决确定履行日止）。3、判令被告向原告支付违约金30200元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告同美置业辩称，1、原告诉讼请求要求法院判令解除两方的房屋买卖合同没有法律依据。根据合同法有关规定，当事人主张解除合同应当通知对方，合同至通知到达对方时解除，通知解除才是法律规定的合同解除的方式，而本案中原告从未就合同解除的事项向被告发送过任何的通知。原告本次直接提起诉讼要求法院判令解除合同并不符合合同法的相关规定，也没有其他的法律依据，因当依法予以驳回。2、被告并不存在任何的违约行为，原告诉请也没有任何的事实依据。原告诉状中称，因被告的原因未能办理贷款导致销售合同不能履行。根据销售合同第五条第三款的约定，因被告原因导致原告不能获得贷款时，原告有权单方解除合同，对此被告认为原告诉请无依据，根本不能成立。首先，原告并没有提供任何证据证明原告未获得贷款的原因是由于被告的原因造成的，而根据销售合同的有关约定，被告作为开发商只是协助提供相关资料，原告是否能最终顺利获得贷款完全取决于银行的审批，被告对此从未有过任何承诺，这也不是被告的合同义务。事实上据被告了解，原告未能通过银行贷款审批的原因，是原告的征信显示其工作单位与提供的收入证明不符。因此从这点来讲，被告认为是由于原告自身的原因最终未获得贷款。此外，销售合同第五条约定了具体付款方式和付款期限见合同附件四，而从合同附件四的内容则明确了无论任何原因导致原告没有获得贷款，原告均应当以自有资金及时支付全部房款。但事实上，原告至今仍未付清房款，所以被告认为是原告有重大的违约行为，而被告也将适时追究原告的违约行为。3、被告认为原告的解除权已消灭，原告实际已无权主张解除合同。销售合同第三十四条明确了双方的单方解除权，自解除事由成立时一个月内不行使的该解除权消灭。根据销售合同的约定，既使原告有权解除合同，原告也应当在解除事由成立之日起一个月内行使解除权，但是原告本次起诉要求法院解除双方签订的销售合同，就时间而言早已超过合同约定的解除权行使期限。因此，被告认为原告的单方解除权早已消灭，原告实际已无权主张解除合同。基于以上三点，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月29日，原告商增君、胡继宗（合同乙方）与被告同美置业（合同甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，乙方购买甲方开发的位于苏州工业园区东环路378号一幢1032室的预售商品房，房屋用途为商业服务用房，建筑面积67.02平方米，房屋总价为1510000万元。合同第五条约定，乙方采用自有资金支付房款，其余部分房价款由贷款支付。第三款约定：因甲方原因导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可单方面通知甲方解除合同，甲方应于书面通知送达之日时十五日内将原告支付的价款归还乙方，并按照合同总价款的2%向乙方支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并于7日内签订补充协议的除外。第四款约定，因不可归责于双方的原因，导致乙方未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并于7日内签订补充协议；协商不成的，双方均可以单方面书面通知对方解除本合同。第十五条约定，甲方定于2013年8月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。第三十四条约定，本合同中甲乙双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过期限不行使的，解除权消灭；对行使期限没有约定的，甲乙双方的合同单方解除权自解除事由成立之日起一个月内不行使的，该解除权消灭。
上述合同附件四约定的付款方式为：乙方于2013年7月29日支付房款76万元，并且75万元于2013年8月5日前办理完成银行按揭手续。乙方在办理银行按揭贷款时，若实际可贷款额度低于乙方所申请之贷款额度，乙方应在贷款额度确定后或贷款合同签署后十日内（以先到者为准）一次性向甲方付清全部剩余房款。若乙方所提供贷款资料不符合贷款银行之贷款条件，致使银行不同意发放贷款，或因其他任何原因没有按时办理完毕贷款手续并按时获得贷款发放的，乙方应自贷款发放之日届满之日起10日内以自有资金一次性付清全部房款。上述房屋买卖合同签订后，两原告支付房款76万元，余款75万元至今未付。
针对不能办理贷款的经过和原因，原告陈述：双方签约时，被告指定了中国银行城中银行作为贷款银行，被告销售人员代理原告办理了收入证明等其他材料提供给银行，被告称贷款他们肯定可以帮我们办下来的，我们就相信了。原告先后贷款三次，最后这一次是在2015年7月份仍没贷下来，原告向贷款银行询问，银行工作人员说明：你们在苏州没有住房，不符合购房的条件，不能获得贷款。原告在购房时，被告的销售人员并没有向原告告知这一政策以及询问原告在苏州是否住房，没有讲过在苏州没有住房会影响原告贷款。
被告同美置业陈述：原告所述不是事实，被告就贷款问题从没有过任何形式的承诺。被告根据合同约定，只是协助原告提供相关资料。据被告了解，原告不能办理贷款的原因是，银行审核其提供的资料中的工作单位和收入证明不相符。原告作为购房人，在作出购房决定前应当对相关的购房政策、自身的还款能力综合衡量后再决定。
本案审理过程中多次组织双方调解，两原告表示其首付款也是借款，现在没有支付能力，不想再购买该房屋了，不能其他方式支付剩余房款。被告同美置业提出降低房价的方式继续履行合同，但原告仍未能同意，仍坚持解除合同，被告坚持要求继续履行合同。
以上事实，有原告提交的销售合同、销售发票、信用报告、结婚证、录音等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同应当信守，双方当事人均应诚实信用的履行合同权利义务。当事人在交易过程中，应当充分考虑自身经济状况、市场状况及交易对象的状况，理性、审慎从事交易行为。两原告主张解除房屋买卖合同，应具备法定的或约定的事由，符合法定解除权的规定或者满足合同约定解除权的条件。首先，当事人经催告后在合理期限内不履行或以其行为表示不履行合同的主要义务，认定为合同解除的主要法定事由。涉案房屋买卖合同中，两原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为交付房屋并协助转移房屋所有权。涉案房屋销售合同约定了被告交付房屋的时间，但原告支付房款是被告交付房屋的前提条件，被告可以原告未付清房款作为交付房屋的抗辩理由，被告无拒不履行合同主要义务的行为，原告不享有法定解除权。其次，原告也不符合合同约定解除权的条件。原告据以作为主要依据的是销售合同第五条第三款的约定，认为是被告原因导致其无法办理贷款、支付房屋尾款，因而主张解除合同。但是，支付房款是原告的主要合同义务，而不是被告的义务，以银行贷款或者自有资金付款应是原告综合自身情况选择的付款方式，而不应由被告决定。原告办理贷款主要涉及贷款银行对其贷款资格、还款能力、个人征信等因素的审核，被告作为开发商仅负有协助义务，贷款合同的双方为原告和贷款银行，两原告是否能够贷款或贷款额度均非由被告决定，被告也无法承诺。原告陈述被告工作人员曾经承诺能够帮助原告办理贷款，未提交任何证据证明，原告对此类言语也应有一定的判断能力。销售合同附件四中详细约定了房款的支付时间和贷款不足时的处理方式，约定原告在贷款未能审批或贷款额度不足的情况下，应在限定期限内以自有资金付清全款。即使原告无法取得贷款，亦应按照合同约定以自有资金支付剩余房款，而不是主张解除合同，不符合合同约定解除权的行使条件。两原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在购置家庭重大财产时，应当充分了解当时的购房政策、限制条件，充分考虑自身经济承受能力，充分理解合同约定的含义及风险，在此前提下签订购房合同。原告未能按约支付房屋尾款，已经构成违约，不应享有合同解除权。原告说明其借款支付房款首付，现在无经济能力支付尾款，但这属于其在签约时应充分考虑的风险，如以此为由支持解除合同，将不利于维护交易秩序的稳定和正常交易规则的遵守。综合以上理由，本院对原告诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告商增君、胡继宗的诉讼请求。
案件受理费减半收取9195元，由原告商增君、胡继宗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨俊
二〇一六年三月三日
书记员 韦玮