天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1031号
上诉人（原审原告）徐天泽。
委托代理人李宏贺，天津三月风律师事务所律师。
委托代理人安静，天津三月风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津南开允公科技园有限公司，住所地天津新技术产业园区华苑产业区光华道1号。
法定代表人张晴，总经理。
委托代理人于曼丽，天津儒法律师事务所律师。
上诉人徐天泽因房屋买卖合同纠纷一案�不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第2368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人徐天泽及其委托代理人李宏贺、安静，被上诉人天津南开允公科技园有限公司的委托代理人于曼丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，2005年11月25日原、被告签订《南开大学国家大学科技园楼宇（房产）售房协议》，约定原告购买被告坐落于南开大学国家大学科技园IT园201号（现房间号为204号）房屋（以下简称涉诉房屋）一套，销售面积为206.94平方米，总价款为947454.10元。付款形式及付款时间为：1、原告签署本协议同时支付准备金20000元；2、原告应于签署本协议后60日内支付购房款367454.10元；3、余款为贷款560000元，限期半年自签协议起办理完。以上价款不包含产权过户费及国家有关部门相关房产的收费，发生的费用由原告自行承担。原告在约定日期内交齐购房款后，被告应于贷款办理完后通知原告受领所购房屋，原告在接到房屋受领通知一周内应到被告处办理有关手续，并由被告派人会同原告实地验房当场正式交接。被告按协议约定日期将房产交付原告后，双方到房产主管部门办理房屋所有权转移登记手续，如因一方原因造成另一方未能办理房屋所有权转移登记而造成损失的，应依法承担违约责任。同时协议还约定了违约责任：被告逾期交付房屋使用时，应按原告已付款额为基数，向原告支付利息，自逾期三日起每日按0.015%计算。逾期超过六个月，应按原告已付款额为基数，向原告支付违约金，自逾期超过六个月之日起每日按0.03%计算。原告逾期付款，应按房产价值总额为基数向被告支付利息，自逾期之日起每日按0.015%计算。逾期超过六个月，应按房产价值总�为基数向被告支付违约金，自逾期超过六个月之日起每日按0.03%计算，并且被告有权终止本协议，所购房屋另行转售。上述协议签订当日，原告给付被告购房款20000元。后原告再未向被告支付其他款项。2012年2月9日被告与案外人天津市恒赞商贸有限公司签订天津市商品房买卖合同，被告将华苑产业区工华道壹号IT园-204号即本案涉诉房屋出售给案外人天津市恒赞商贸有限公司。现涉诉房屋的产权人登记为案外人天津市恒赞商贸有限公司。
庭审中，被告认可其与原告签订售房协议时并未取得预售许可证，2010年11月25日被告取得预售许可证。
另查，2013年1月25日原告曾就涉诉房屋将被告诉至原审法院，要求被告为原告办理房屋过户手续，后原告于2013年3月19日申请撤诉。
原审人民法院认为，原、被告于2005年11月25日签订的《南开大学国家大学科技园楼宇（房产）售房协议�系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，该协议合法有效，原、被告均应按该协议约定履行各自义务。原告已在签订该协议同时向被告支付了20000元购房款，按照该协议约定，原告应于其后60日内即2006年1月25日前向被告支付第二笔购房款367454.10元，但原告至今未支付该笔购房款。按照该合同第七条约定，原告逾期付款超过六个月，则被告有权终止本协议，所购房屋另行转售。依据该约定及相关规定，被告应于解除权的发生之日即2006年1月25日起一年内行使解除权，当事人依合同约定行使解除权时应通知对方，合同自通知到达对方时解除，被告并未在其解除权行使期限内通知原告解除合同，被告的解除权消灭后，被告未催告原告继续支付购房款，而于2012年2月9日将涉诉房屋自行出售给案外人天津市恒赞商贸有限公司，导致该合同已无法实际履行，被告应承担违约责任。故原告要求解除原告与被告签订的《南开大学国家大学科技园楼宇售房协议》并要求被告返还已付购房款20000元及利息的诉请，依法予以支持。原告在获知被告未取得预售许可证后，未及时向被告主张权利，在被告取得预售许可证后亦未积极继续履行合同，存在怠于履行权利义务的行为，现原告要求被告赔偿损失2426661.9元，不属于原告的实际损失及订立合同时被告可预见的损失，故原告该诉请缺乏合同和法律依据，不予支持。因被告向原告隐瞒了其签订合同时未取得预售许可证的事实，且在合同履行期间将房屋自行转让给案外人，故原告要求被告按照已付购房款的一倍赔偿原告20000元，符合法律规定，予以支持。
原审人民法院判决：一、解除原、被告于2005年11月25日签订的《南开大学国家大学科技园楼宇（房产）售房协议》；二、本判决生效后十五日内，被告返还原告已付购房款20000元，并按银行同期贷款利率向原告支付自2005年11月25日起至被告实际给付原告该20000元之日止的利息；三、本判决生效后十五日内，被告赔偿原告20000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26609元，减半收取，由原告担负12265.5元，由被告担负1039元，被告担负部分于本判决生效后十五日内给付原告。
一审判决后，上诉人以上诉人与被上诉人签署房屋买卖协议时，约定房款分三次支付，因被上诉人没有取得预售许可证，上诉人在支付首付款后就没有支付剩余房款，被上诉人在取得售房许可证后，自行将涉诉房屋出售给案外人，被上诉人转售案外人的价格和上诉人与被上诉人合同价格的差价�2426661.9元，上述事实一审法院已经确认，但一审判决认为上诉人未及时主张权利，未积极履行合同，存在怠于履行合同义务的行为对房屋差价损失不予支持。首先被上诉人出售房屋时没有售房许可证，房子有非法建筑的嫌疑，上诉人有权停止支付房款，其次，上诉人并不清楚被上诉人何时取得售房许可，被上诉人在取得售房许可后之后应当通知上诉人继续履行合同，但被上诉人没有通知上诉人，上诉人在得知被上诉人取得售房许可后，通过诉讼的方式要求被上诉人履行合同不存在怠于履行合同义务的行为等为由，上诉来院。要求撤销原判第四项，改判被上诉人赔偿因一房二卖给上诉人造成的损失2426661.9元，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人以上诉人提出的损失高达200多万元，200多万元并非上诉人实际发生的损失，也非被上诉人与上诉人订立合同所约定的损失，上诉人在明知被上诉人未取得售房许可的情况下并未积极主张权利或询问何时取得售房许可可以能将合同顺利继续履行等正常方式，而是消极等待，显然是怠于行使权利，同时，上诉人在得知被上诉人将房屋出售给第三方后，提起诉讼并主张购房差额为经济损失，是在恶意夸大经济损失等为由答辩，同意原审人民法院判决。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给案外人天津市恒赞商贸有限公司，导致商品房买卖合同目的不能实现，致使上诉人无法取得房屋，对此，被上诉人应当承担违约责任。而上诉人对于合同中约定的各自义务是明知的，且上诉人并未提供其未按时交付房款系由于被上诉人原因所导致的相关证据，因此，上诉人所提被上诉人出售房屋时没有售房许可证，上诉人有权停止支付房款的理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人未提供因解除合同所造成损失的相关证据，而以被上诉人将房屋转售案外人的价格和上诉�与被上诉人合同价格的差价作为赔偿的依据不符合法律及相关规定。故上诉人要求被上诉人赔偿因一房二卖给上诉人造成的损失2426661.9元的上诉请求，本院不予支持。
原审人民法院判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费26213元，由上诉人徐天泽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
代理审判员 张 璇
代理审判员 郭 雄
二０一四年三月七日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。