黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民一终字第363号
上诉人（原审原告）吴学义，住富裕县。
委托代理人任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）富裕县富运房屋开发有限责任公司，住所地富裕县富裕镇三街。
法定代表人石国良，该公司董事长。
委托代理人柏立国，黑龙江弘义律师事务所律师。
委托代理人邵洪伟。
上诉人吴学义为与被上诉人富裕县富运房屋开发有限责任公司（以下简称富运开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服富裕县人民法院（2014）富裕民初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员王红娜参加的合议庭，对本案进行了审理。书记员许璐璐担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月27日，吴学义、富运开发公司签订协议一份，协议约定：富运开发公司将位于富运嘉园南区商服楼（4#商服楼102室）及地下室出售给吴学义，现按图纸面积结算收款。图纸面积113㎡，吴学义原房屋面积134.88㎡，房屋总价369，397.00元，扣除应付吴学义有照房屋补偿金及补助费184，650.72元，再扣除补偿给吴学义的附属物、搬迁补助费3，000.00元，最终富运开发公司应收吴学义楼房款181，746.28元（含地下室）。吴学义的附属物、搬迁费及房屋出租补偿款均由吴学义负责。以上所涉及的楼房面积均为设计面积，待工程交工时按实际测量面积为准。如实际面积超出图纸面积，商服超出面积每平方米按4，000.00元结算；地下室超出面积每平方米按400.00元结算。其它手续按富运开发公司规定执行。协议签订后，富运开发公司按约定将房屋及地下室交付吴学义，同时吴学义亦实际接收和使用该房屋及地下室。另查，2014年3月30日，富裕县工程质量监督站向富运开发公司下发工程质量／不良行为整改通知单一份，内容为：你单位建设的富运嘉园南区4#楼工程的一层地下室及外墙部位，经我站12月25日监督检查，发现存在以下质量问题／不良行为：1、根据业主投诉情况，我站检查原设计施工图纸，发现4#楼商服无地下室，属于设计变更，但无原设计单位出具设计变更，属于擅自变更，要求建设单位按原施工图纸恢复原样。2、4#楼商服102室外墙出现裂缝，要求建设单位组织施工单位给予修复。
2014年8月5日，吴学义向原审法院提起诉讼，要求撤销双方于2010年4月27日签订的购买地下室协议书，富运开发公司返还吴学义购买地下室款37，640.00元；富运开发公司给付吴学义地下室装修等损失17，260.68元；赔偿吴学义因地下室存水造成一楼无人租用损失18，664.00元。诉讼中，吴学义增加诉讼请求：1、增加地下室面积误差比小于3%补偿费23，757.85元；2、空租期间热费3，653.77元；3、空租期间物业费688.27元；4、空租期间房租费11，021.00元。以上共计增加请求为39，120.89元。
原审法院经审理认为：虽然原设计施工图纸没有地下室，但该楼已整体建成，并交付使用。其他一楼住户也均有同样的地下室，该地下室双方已达成协议，吴学义亦接受使用至今已达4年之久，事实买卖关系成立。故吴学义的诉讼请求，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴学义的诉讼请求。案件受理费2，551.00元，由吴学义负担。
吴学义不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、虽然该楼房已经建成并交付使用，但是富裕县建设局经过检查原设计图纸无地下室设计，建设地下室，属于擅自变更设计图纸，依法应按照图纸恢复原样，将地下室进行回填。富裕县建设局下发的整改通知单，该证据已经提交原审法院，原审法院对应该回填的违规建筑物竟然判决为买卖合同成立错误。本案争议的地下室在没有经过验收合格的情况下就交付使用，地下室买卖协议违反了建筑法等法律的强制性规定，属于无效协议。2、本案争议的楼房地下室既没有富裕县规划局的规划许可证，也没有富裕县建设局发放的施工许可证，更没有富裕县建设局等11家验收单位的验收合格备案证书和售楼许可，现在该楼房仅地上部分可以办理房屋产权证，地下室根本无法办理房产证。吴学义购买该地下室目的是为了取得房屋产权，而该地下室无法办理房屋产权证，不能实现地下室买卖协议的合法目的，依法应当解除。综上，原审法院明知该地下室属于违规建筑物，明知是没有经过验收合格的建筑物，明知富裕县建设局已经下发需要整改的通知单需要回填的建筑物，仍然判决关于地下室的买卖合同成立，仍然强制吴学义购买，是不公平的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
针对吴学义的上诉请求及理由，富运开发公司答辩称：一、吴学义称地下室无设计、许可验收的说法不成立。原审时富运开发公司强调双方在协议中约定的是地下室，但实际上是架空层，之所以称为架空层，是根据楼房的基础高度，也是吴学义的要求，为他保留了这个架空层，架空层与普通意义上的地下室有以下几方面区别：1、在高度上，随着基础的高度设定，不能按照普通地下室不低于2米4的高度执行；2、在价格上，普通地下室价格是按照一层楼房价格的一半以上来确定，而架空层是按照合同约定每平米400.00元，而且吴学义实际交付的是每平米200.00元，这个价格连架空层的成本都不够；3、架空层不需要设计、许可验收，也不能办理房照。吴学义称的地下室不能按照通常意义上的地下室衡量，所以地下室的性质请求法院加以明确。普通地下室按照要求应该露出地面一米左右，应该设有窗户，所以吴学义称要求按照通常意义上的标准来履行不成立；4、架空层自2010年11月份已经由吴学义实际接收使用至今，属于吴学义对架空层的性质和状态予以认可，否则吴学义当初不会接收。二、吴学义提到地下室质量问题与富运开发公司无关。2010年11月，整体房屋及地下室共同交付给吴学义，吴学义自行出资及委托施工人员做的地下室防水铺设地面等装修事项，吴学义接收地下室时没有任何质量问题，吴学义出资装修地下室后，地下室再出现任何质量问题均应由施工人员或吴学义自行负责，与富运开发公司无关。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。另查明，富运开发公司与吴学义签订的房屋买卖协议中约定，如实际面积超出图纸面积，吴学义购买地下室超出面积每平方米按400.00元结算。房屋交付时，富运开发公司向吴学义收取地下室房款每平方米200.00元。
本院认为，富运开发公司与吴学义签订的房屋买卖协议系双方自愿行为，协议内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方买卖关系成立。吴学义购买一层商服和地下室时是整体购买，不是单独购买地下室，该地下室属于商铺的附属物，且该地下室房款未按协议约定的价格结算。虽然该楼的原设计施工图纸中没有地下室，但该楼在建成交付使用时，吴学义是明知的，且对地下室的价格进行了协商，并以每平方米200元的价格交付了房款，属于吴学义自愿购买该楼的地下室（该楼的附属物），故地下室问题应自行处理。现吴学义要求撤销该协议，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的合同的情形。如果该协议存在可撤销的情形，吴学义应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。富裕县建筑监督管理站下发的限期整改通知单，系行政行为，不属民事调整范围。故吴学义的主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴学义的上诉理由因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，551.00元，由吴学义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 张毓翀