四川省攀枝花市仁和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0411民初1132号
原告:成都金海锐达商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路3号2栋13层12号。
法定代表人：邓琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林卯，男，1991年5月18日出生，汉族，该公司职工，户籍地：四川省自贡市贡井区。
委托诉讼代理人：陈慧琳，女，1988年6月7日出生，汉族，该公司职工，户籍地：四川省资阳市雁江区。
被告：慕毅，男，1989年10月25日出生，汉族，城镇居民，住四川省攀枝花市东区。
原告成都金海锐达商业管理有限公司（以下简称金海公司）与被告慕毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告金海公司的委托诉讼代理人林卯、陈慧琳，被告慕毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金海公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告间的《商业房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付原告自2017年4月1日至房屋腾空之日的房屋租金；3、请求判令被告支付原告免租期租金4677.75元；4、请求判令被告支付原告自2017年4月1日起至清偿租金之日止的拖延付款违约金；5、请求判令被告支付原告解除合同违约金5145.53元；6、请求判令被告在解除合同关系10日内将房屋交还原告，每逾期一日按解除合同时租金标准的2倍向原告支付房屋占用费至交还房屋之日止；7、请求判令被告在合同解除后30日内将以涉案房屋为工商注册地迁出，每逾期一日按合同解除时租金标准向原告支付费用至迁出时止。事实和理由：原、被告于2016年9月1日签订商业房屋租赁合同，约定原告将位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附1-X号房屋出租给被告做餐饮使用，租赁期限自2016年9月1日至2018年7月31日；免租期3个月。月租金1559.25元，以三个月为1期缴纳房租。除第一次租金外，乙方应于每次租金届满10个工作日之前将下期租金交付给甲方。合同同时约定，如被告无故拖欠房租30日以上，原告有权解除合同并要求被告腾退房屋。合同签订后，被告正常使用租赁的房屋，但自2017年2月15日开始拖欠房租，至今2017年3月1日至2017年5月31日租金未付清。原告多次催要房租，被告一直借故拖延支付。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。
被告慕毅辩称，同意原告要求解除合同并退还房屋的诉讼请求；原告通知我解除合同的日期应为2017年5月2日，故解除合同的日期应为当天。原告主张的免租期租金及到合同解除之日的欠付租金，我无异议；但原告所主张的其他费用过高，请求人民法院依法予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告所提交的《商业房屋租赁合同》、催缴函、微信截图等具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业房屋租赁合同》。合同约定原告将位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附1-X号商铺出租给被告作为餐饮使用。该份合同上载明：“……第三条、租赁期限及续租3.1、租赁期限为1个租约年11个租约月。自进场日起算，即2016年09月01日至2018年07月31日止。……第六条、免租期与开业6.1、免租期为交场之日起算3个月，即从2016年09月01日至2016年11月30日止。……第七条、租金、支付方式及递增方式7.1、租金7.1.1、甲方应自计租日起计收乙方租赁场所应交纳的租金。7.1.2、租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积；月租金标准为：¥35.00元/平方米/月；按照以上计算方式，租赁场所的月租金为¥1559.25元。7.2、交纳方式7.2.1、乙方应按3个月/次支付租金；第一次租金应于本《商业房屋租赁合同》签订后5个工作日内支付。及从2016年12月01日起至2017年02月28日止，共计租金为¥4677.75元。7.2.2、除第一次租金外，乙方应于每次租金届满10个工作日之前将下期租金交付给甲方，甲方须在收到乙方付款后10个工作日内向乙方出具相应金额的票据。……第八条、履约保证金8.1、履约保证金的交纳时间及金额8.1.1、乙方应在本合同签订后5个工作日内，向甲方交纳人民币¥5000.00元作为履约保证金。甲方应在乙方付款后5个工作日内向乙方开具收据。8.1.2、如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权解除合同。8.2、履约保证金的使用8.2.1、如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者依法违约造成甲方损失的，甲方可以在书面通知乙方后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。乙方对甲方扣款行为或扣款金额有异议的，可以向甲方书面提出异议。8.2.2、甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方应在接到甲方书面通知后的5个工作日内将履约保证金补足。未及时补足的，按本合同约定承担迟延付款责任。……第十条、延迟付款责任10.2、如果依法未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金以及水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，依法应支付应付而未付金额千分之5的款项作为逾期付款违约金。累计延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过30日的，甲方同样有权单方解除本合同。……第二十条、违约责任20.4.1甲方依照约定解除（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场所交还甲方，并于甲方和物业服务公司结清所有款项。20.4.2、在本合同解除时，乙方除承担本合同第20.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于剩余租期租金总额百分之30的违约金。……第二十一条租赁场所得交还21.1.1、无论因何种原因导致合同终止或解除，乙方均应在合同终止之日起10日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业资料和工程资料交还甲方……21.3.2无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。21.6双方提前终止或解除本合同的，乙方应在合同终止或解除后30日内将以本合同约定房屋地址债务注册地址的公司或其他组织迁出，每迟延一日，应按照合同终止或解除时租金的2倍标准及实际天数承担赔偿责任。
合同签订后，原告履行了出租义务。被告向原告支付了履约保证金5000元，租金交付至2017年3月；自2017年4月起，被告欠付租金至今。2017年4月28日，原告以告知函的方式向被告催收其欠付的租金3118.50元、逾期付款违约金436.60元。2017年5月2日，原告以微信的方式向被告发出终止合同的告知函，明确因被告拖欠租金，终止与其的合同。
在诉讼过程中，原告自愿变更第二项诉讼请求为：“请求判令被告支付原告自2017年4月1日至房屋解除之日的房屋租金”及第七项诉讼请求为：“请求判令被告在合同解除后30日内将以涉案房屋为工商注册地迁出，每逾期一日按合同解除时租金标准的2倍向原告支付费用至迁出时止。”
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商业房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力，当事人应严格按合同约定履行各自的合同义务，未履行合同义务应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告实际使用了租赁物，被告应负有按合同约定给付租金的义务。被告在合同履行过程中未能按照合同约定给付租金，被告行为已经构成根本违约，原告依据合同约定要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，被告在庭审中也同意与原告解除租赁合同，故对原告要求解除原、被告签署的《商业房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自解除通知到达被告时（即2017年5月2日）予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同解除后，被告应于本判决生效之日起十日内将诉争房屋腾空清退给原告。
本案系被告违约导致合同解除，因此被告应向原告支付欠租，并承担相应的违约责任。对于原告提出诉讼请求涉及的各项费用，本院分析如下：
1、房屋租金。本院认定被告仅支付租金至2017年3月，故被告还应支付自2017年4月至合同解除之日（2017年5月2日）止的租金1659.90元。
2、免租期租金。根据合同约定，原告有权向被告主张特别免租期租金4677.75元，原告的该项请求应予支持。
3、被告未按时支付租金，应按租赁合同第十条的约定支付逾期付款违约金，计算至2017年5月2日应为1496.74元（4677.75元×5‰×38天+3118.50元×5‰×39天）。在本案中，双方合同约定的逾期付款违约金明显高于中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，被告的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期付款违约金。综上，本院酌定按应付而未付租金总额的每日万分之三的标准计付为宜，故逾期付款违约金应为89.80元（4677.75元×0.3‰×38天+3118.50元×0.3‰×39天）为宜。
4、解除合同违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，由于原告的举证未能确切证明其实际损失的具体金额，其损失应为租赁合同解除后的合理空置期租金损失。实践中确定房屋租赁合同解除后至重新出租的空置期通常为3个月，以此为基数，对租赁合同约定的解除合同违约金超过实际损失百分之三十的部分不予保护。现原告依据合同约定主张解除合同违约金5145.53元，并未超过造成损失的百分之三十6081.08（3个月×1559.25元/月×1.3）元；综上，被告抗辩该项违约金过高，请求人民法院予以调整的理由不成立。原告的该项请求应予支持。
5、合同解除后，被告占用商铺的房屋占用费问题。按合同约定，逾期交还商铺，被告按解除合同时租金标准的2倍向原告支付房屋占用费，该条款系合同约定的违约条款，被告主张过高。本院认为，原告主张的房屋占用费，应与其实际损失相当，原告主张按解除合同时租金标准的2倍的标准计算使用费明显过高，使用费的计算标准按合同解除时租金计算较为合理，故自2017年5月13日起至清退房屋之日止的房屋占用费按合同约定月租金1559.25元计算。
6、逾期迁出工商注册登记地违约金。因原告未提交任何证据证实被告以涉案房屋予以工商登记且存在逾期迁出的情形，故对该项诉求，本院不予支持。
综上，原、被告间签订的《商业房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告逾期不支付租金超过一个月，已构成根本违约，原告有权按照约定行使合同解除权。合同解除后，被告应向原告支付欠付租金及按照实际使用天数支付合同解除后的房屋使用费，并承担相应的违约责任。被告共计应支付原告欠付租金、房屋占用费、逾期付款违约金、解除合同违约金、免租期内租金等共计11572.98元，上述费用扣除原告已收取的履约保证金5000元后，被告还应支付原告6572.98元。原告的诉讼请求部分成立。对于原告的诉讼请求，本院不予支持部分所产生的诉讼费应由原告负担。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告成都金海锐达商业管理有限公司与被告慕毅于2016年8月19日签订的《商业房屋租赁合同》于2017年5月2日解除；
二、被告慕毅应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司拖欠租金1659.90元；
三、被告慕毅应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司免租期租金4677.75元；
四、被告慕毅应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司逾期付款违约金89.80元；
五、被告慕毅应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司解除合同违约金5145.53元；
六、被告慕毅应于本判决生效之日起十日内搬离位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附1-X号商铺，并向原告成都金海锐达商业管理有限公司支付房屋占用费（自2017年5月13日起至清退房屋之日止的房屋占用费，按合同约定月租金1559.25元计收）；
七、驳回原告成都金海锐达商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费254元，减半收取127元，由原告成都金海锐达商业管理有限公司负担102元，被告慕毅负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
审判员 赵 谦
二〇一七年八月十八日
书记员 黄亚军