广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第435号
上诉人（一审第三人）：陈文秀，
委托理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）；李小红，。
被上诉人（一审被告）：苏会芳。
被上诉人（一审被告）：王非平。
被上诉人（一审被告）：何伟明。
一审被告：周佳南。
上诉人陈文秀因与被上诉人李小红、苏会芳、王非平、何伟明、一审被告周佳南宅基地使用权纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2014）银民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人陈文秀及其委托代理人苏德浩、被上诉人李小红、一审被告周佳南到庭参加了诉讼，被上诉人苏会芳、王非平、何伟明经依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审判决查明，2007年8月15日，被告周佳南与被告苏会芳、王非平、何伟明签订协议一，约定；被告周佳南将银滩二期拆迁回建地的指标60平方转让给被告苏会芳、王非平、何伟明，指标转让费5000元，相关办证费用由被告苏会芳、王非平、何伟明负担，被告周佳南协助被告王非平、何伟明、苏会芳办理土地使用权证和建筑许可证及过户手续，如有违约，违约方须赔偿另一方违约金20000元。协议一签订后，双方未履行该协议。
2007年8月27日，原告与被告周佳南（周佳南的签名系被告苏会芳代签）签协议二，被告苏会芳、王非平在协议二签名并将协议二交给原告，协议二约定：周佳南转让给李小红北海市银海区银滩镇北背岭村银滩拆迁回建60平方米的宅基地，土地费用109000元，先交定金5000元，其余104000元办理指标时一次性付清（在拆迁人扣甲方土地款后，两天内付清）。周佳南提供身份证、户口薄等相关证件办理一切过户手续，所需费用全部由李小红支付；如因周佳南原因或违约不能转让该宅基地，责任由周佳南全部负担，退回全款并赔偿李小红100000元；如因李小红原因不能转让，李小红负全部责任；如因政府原因不能拆迁，周佳南将所付款项如数返还李小红；北背岭村回建宅基地指标转让后，宅基地的一切损失及利益与周佳南无关，房屋建成后一切产权归李小红所有；该宅基地的位置由李小红抽签选定，抽签时间和顺序由周佳南提供。协议签订当日，被告苏会芳、王非平收取原告北背岭回建地转让指标定金5000元；2007年9月1日，被告周佳南收取李小红交的宅基地转让款96000元，被告苏会芳、王非平、何伟明收取原告宅基地转让款8000元。
2007年9月13日，原告以周佳南的名义向北海市国土资源局银海区分局交纳国有土地使用权出让金96000元；2009年6月2日，原告以周佳南的名义交纳土地使用权出让契税2880元。2008年1月27日，原告以周佳南的名义向北海市银滩改造和建设项目回建区房屋建设工程领导小组办公室交纳回建区统建基础工程款（四区B苑）15210元。
2008年11月15日，北海市城市规划局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位为周佳南，用地面积6.6×9.9＝65.34平方米。2009年7月7日，北海市国土资源局颁发北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》，土地使用权人为周佳南，地号10-1-133，使用权面积62.28平方米。
另查明，安置协议、国有土地使用权出让合同、北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、国有土地使用权有偿使用收入专用收入专用收据、契税完税证、中国农业银行现金缴款受理回执、事业性收费统一收据、发票、缴交国有土地使用权出让金登记单、广西壮族自治区事业性收费统一收据的原件均由原告保管。
再查明，被告周佳南与第三人陈文秀于1981年9月23日登记结婚，是夫妻关系，双方共同生活居住在北海市海城区广东路富泰小区北楼2号。
2014年2月28日，李小红向银海区人民法院提起诉讼，请求：1、被告周佳南将座落于北海市银海区银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户至原告名下；2、被告苏会芳、王非平、何伟明协助被告周佳南将上述土地的国有土地使用权过户至原告名下。
2014年4月10日，陈文秀申请以第三人身份参加诉讼，请求法院确认：《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效。
一审判决归纳争议焦点一：协议二是否是被告周佳南的真实意思表示。
一审判决认为，2007年8月27日，被告苏会芳在协议二上代签“周佳南”的签名，被告苏会芳代被告周佳南签合同时没有代理权，2007年9月1日，被告周佳南收取了原告交来的宅基地转让款96000元，并将安置协议、国有土地使用权出让合同、北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、国有土地使用权有偿使用收入专用收据、契税完税证、中国农业银行现金缴款受理回执、事业性统一收据、发票、收据交给原告。被告周佳南交付原件及收取相关款项的行为表示其认可被告苏会芳、王非平收取的5000元及被告苏会芳、王非平、何伟明收取的8000元为转让涉案宅基地的相应款项。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，被告周佳南知道被告苏会芳以其名义实施民事行为而不作否认表示，且履行了部分义务，收取了相应款项，应视为其同意并认可协议二，故原告与被告周佳南签订的《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》是被告周佳南与原告的真实意思表示。不违反法律强制性规定，属有效合同。经该院释明后，第三人坚持主张确认《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效，第三人的主张于法无据。被告周佳南辩称在其不知情的情况下被告苏会芳代其签名，不是其真实意思表示，并主张收取的96000元是向原告出售位于北海市银海区咸田镇电建村委北路85号的集体土地使用权宅基地的价款，没有提供相应证据证实，以上辩解该院未予采信。
一审判决归纳的争议焦点二：被告周佳南的转让行为是否有效。
一审判决认为：本案涉及宅基地的安置协议、国有土地使用权出让合同等相关文件均为被告周佳南签署，国有土地使用权证的土地使用人为被告周佳南，且被告周佳南与第三人陈文秀一直共同居住生活。对于双方共同所有的涉案宅基地的处置，属于家庭重大财产的处分，从合同签订到原告起诉，时间达七年之久，第三人在合理期限内未向原告主张及表示反对，应视为第三人陈文秀同意转让，原告有理由相信被告周佳南有处分权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告周佳南转让涉案宅基地的行为有效。第三人主张曾向原告及四被告提出异议，但没有提供证据证实，该院不予采信。
综上，原告与被告周佳南就位于北海市银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地转让事宜签订的协议二，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，第三人主张《银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标转协议》无效理由不成立，该院不予支持。原告主张被告周佳南将座落于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户到原告名下，由于被告周佳南已违约，故其应承担协助过户的义务。鉴于涉案的宅基地是被告周佳南及第三人陈文秀的夫妻共同财产，故在过户时第三人亦应承担协助过户义务，相关过户费用由原告承担。原告请求被告苏会芳、王非平、何伟协助过户，由于涉案宅基地不属于被告苏会芳、王非平、何伟明所有，原告的该项请求没有事实根据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告周佳南、第三人陈文秀在本判决发生法律效力之日起十日内，将座落于北海市银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权协助过户至原告李小红名下，相关过户费用由原告李小红承担；二、驳回原告李小红的其他诉讼请求；三、驳回第三人陈文秀的诉讼请求。案件受理费2480元，由被告周佳南负担1480元，原告李小红负担1000元；第三人独立请求权之诉案件受理费100元，由第三人陈文秀负担。
上诉人陈文秀不服上述一审判决，向本院提起上诉称，1、涉案宅基地出让金96000元是由上诉人与被上诉人周佳南共同向北海市国土资源局银海区分局交的，具体是从拆迁补偿款扣缴的，并不是被上诉人李小红代交的，李小红也未能提交银行交款凭证。一审认定该款是李小红以周佳南的名义向北海市国土资源局银海区分局交纳的与事实不符；2、本案中周佳南、苏会芳、王非平、何伟明并没有以上诉人陈文秀的名义订立合同，上诉人虽与被上诉人周佳南长期生活在一起，但不能证明上诉人就知道并同意本案转让宅基地。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件运用法律问题的解释》第三条，认定本案《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》有效，属适用法律错误；3、李小红没有了解本案宅基地是否有共有人，有重大过失，不构成善意；4、涉案宅基地除总价款96000元外政府还有地基础补贴，而周佳南只收到96000元，这是一宗亏本买卖。综上，请求二审判决：1、撤销银海区人民法院（2014）银民初字第150号民事判决；2、将本案发回银海区人民法院重审或改判确认《银滩拆迁安置点北背岭村回建宅基地指标转让协议》无效；3、驳回上诉人李小红的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人李小红负担。
被上诉人李小红辩称：1、办理涉案宅基地使用权过程中所发生费用支出的票据均在被上诉人手中，对此，上诉人无法作出其他合理的解释。上诉人主张涉案宅基地出让金96000元是由上诉人与被上诉人周佳南共同支付没有证据证实，涉及拆迁补偿的事项虽然有书面的房屋拆迁补偿安置协议，但是一般拆迁补偿均由相关部门发到被拆迁户的账户中，随后相关部门会统一发放通知告知被拆迁户缴纳土地出让金的时间和方式，即补偿款和出让金在实践中并未操作为扣缴。2、涉案的拆迁回建地登记在周侍南一人名下，上诉人与周佳南长期共同居住、生活，被上诉人有理由相信转让涉案宅基地是周佳南和上诉人共同意思表示。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等处理权’的规定，应理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意见表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，上诉人不得以不知道或不同意为由对搞被上诉人。3、结合周佳南在被上诉人与四被上诉人签订涉案宅基地转让协议之后，接收协议约定的款项，视为周佳南对苏会芳以其名义与被上诉人签订协议行为的追认，一审判决认定涉案合同履行过程中存在表见代理并无不当。4、上诉人在涉案协议履行长达7年多未向被上诉人主张权利，而是在涉案宅基地价格日益增值被上诉人提起诉讼时才称其对涉案宅基地协议提出过异议，而且也未了能提供相关证据证实，可推定上诉人对本案宅基地的相关协议早已知悉且同意。5、被上诉人已履行了协议约定的交费义务，并办理好了宅基地相应手续，没有被上诉人的积极履行协议行为及上诉人和周佳南的协助，不可能取得涉案宅基地合法的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等证件。6、涉案两份协议是四一审被告的真实意思表示，周佳南作为协议一方当事人，已经以其不提起上诉的行为明示认可一审判决的内容。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
一审被告周佳南认为其在一审中提供的其委托叶德青代其办理涉案宅基地相关手续的委托书，是叶德清将本案宅基地手续交给李小红的，并不是其交给李兴红的，其不知情，有可能是叶德清与李小红串通行为。被上诉人李小红对涉案宅基地相关手续是叶德青交给其的没有异议，但认为是被上诉人将96000元的土地出让款交给周侍南后，周佳南让叶德清办理涉案宅基的手续交给李小红的。办理涉案宅基地需交的费用均是由被李小红支付的，周佳南与上诉人均知道，而且还协助办理，如没有周佳南和上诉人的协助，涉案宅基地的相关手续是办不到的。
在二审审理期间，上诉人与被上诉人均没有提供新证据。上诉人与一审被告对一审认定事实中的“2007年9月13日，李小红以周佳南的名义向北海市国土资源局银海区分局交纳国有土地使用权出让金96000元”部份予以否认。由于该款数目较大，李小红没有提供充分证据证实，本院二审对该部份事实不予确认。另查明，周佳南于2007年9月1日收取李小红国有土地使用权出让金96000元后，委托叶德清为其办理本案宅基地相关手续，并将办理的宅基地手续交给李小红，李兴红也认可由叶德清办理该手续。一审查明的其余事实本院予确认。
综合诉辩双方的意见，本院二审归纳的争议焦点为：周佳南与李小红签订的本案《银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标转让协议》是否有效？
本院认为，首先，周佳南有转让其银滩二期拆迁回建地60平方米的指标（即银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标）的意愿，其于2007年8月15日与苏会芳、王非平、何伟明签订了本案宅基地指标转让协议，将涉案宅基地指标转让给苏会芳、王非平、何伟明。凭此，苏会芳于2007年8月27日，以周佳南的名议与李小红签订宅基地指标转让协议，将本案宅基地指标转让给李兴红。其次，虽然该协议周佳南的签名是苏会芳代签，但是，2007年9月1日，李小红按协议约定向交周佳南交付宅基地转让款96000元，周佳南不但没有提出异议而且收取了该款项，并委托办理宅基地手续的叶德清将转让宅基地的相关手续即安置协议、国有土地使用权出让合同、北国用（2009）第S01289号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、国有土地使用权有偿使用收入专用收据、契税完税证、中国农业银行现金缴款受理回执、事业性统一收据、发票、收据等交给李小红。周佳南辩称其委托叶德清为其办理本案宅基地相关手续，不知叶德清将相关手续交给了李小红，有可能是叶德清与李小红串通行为。对此，周佳南未能提供叶德清与李小红串通的证据，叶德清是周佳南所委托的人，其行为的结果应由委托人周佳南承受。叶德清将本案宅基地相关手续交给李小红已多年，周佳南未对宅基地相关手续去向问题提出过质疑，故周佳南的该辩解不成立。因此，周佳南的上述行为足以证明其对苏会芳代其签名与李小红签订本案协议行为予以追认或该协议就周佳南授权苏会芳代签的，应认定将本案宅基地指标转让给李小红是周佳南的真实意思表示。再次，上诉人陈文秀与周佳南是夫妻，而且一直生活居住在一起，在庭审中其也承认其知道本案的拆迁安置宅基地之事，而且该宅基地从签订转让协议至诉讼达七年之久，陈文秀未能提供证据证明其对本案协议提出过异议，因此，陈文秀上诉称其对涉案宅基地转让不知情不符常理，该主张不能成立，应认定本案协议是周佳南与陈文秀的共同意思表示。综上，周佳南与李小红的本案《银滩拆迁安置点北背岭回建宅基地指标转让协议》合法有效，上诉人陈文秀的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。李小红已经按照本案协议履行完了付款义务，李小红请求周佳南将座落于北海市银海区银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户至原告名下，应予支持。鉴于周佳南与陈文秀为夫妻关系，涉案宅基地是其夫妻共同财产，一审判决由周佳南、陈文秀共同协助将座落于北海市银海区银海区银滩拆迁回建四区3苑C2型61号宅基地［北国用（2009）第S01289号］的国有土地使用权过户至李小红名下并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈文秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 周润生
二〇一五年十二月四日
书记员 龚安珍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回是诉，维持原判决、裁定；