江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏06行终726号
上诉人(原审第三人)顾正康，男，1962年5月1日生，汉族，住海门市。
委托代理人孙青，江苏联佑律师事务所律师。
委托代理人肖进，江苏联佑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）黄美英，女，1939年1月3日生，汉族，住海门市。
委托代理人顾正辉，男，1967年11月8日生，汉族，住苏州市平江区，系黄美英之子。
委托代理人卢祖良，海门市悦来法律服务所法律工作者。
原审被告海门市国土资源局，住所地海门市。
法定代表人刘志凌，局长。
委托代理人ＸＸ新，江苏智昇律师事务所律师。
委托代理人施彬，海门市不动产登记交易中心副主任。
上诉人顾正康因房屋行政登记一案，不服如皋市人民法院（2017）苏0682行初144号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顾正康及委托代理人孙青、肖进，被上诉人黄美英及委托代理人顾正辉、卢祖良，原审被告海门市国土资源局（以下简称海门国土局）的副局长江建华及委托代理人ＸＸ新、施彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，顾少贤、黄美英系顾正康的父母。1994年，顾少贤户、顾正康户分别提出建房申请。顾正康因建房面积不够，使用了顾少贤、黄美英的部分建房面积，建造了新房。1998年，海门市人民政府开展全市农村房屋总登记工作。1998年8月，海门市人民政府将海门市万年镇天齐村14组19号建筑面积345.6平方米的房屋登记在顾正康名下，向顾正康颁发了万字第25111424号村镇房屋所有权证。对此，顾少贤、黄美英认为案涉房屋应该向顾少贤和黄美英、顾正康分别发证，故诉至法院，请求撤销顾正康的房屋所有权证，发给顾少贤、黄美英房屋所有权证。
一审另查明，海门市人民政府自2015年11月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，海门国土局为不动产登记机构，设立海门市不动产登记交易中心，具体负责办理不动产登记发证有关业务工作。
一审法院认为，根据当事人诉辩主张及当庭陈述，本案的争议焦点是：1、顾少贤、黄美英的起诉有无超过法定的起诉期限；2、案涉房屋登记行为是否合法。
关于争议焦点1，1997年建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记，城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记参照执行。对于农村集体土地上房屋权属登记，当时并无相关法律规定予以规范，因此对于登记公示程序也无具体规定。海门国土局也未能提供证据证明案涉房屋登记公示的具体时间、地点、内容。因此，即使案涉房屋登记之前采取了公示程序，也不能以此认定顾少贤、黄美英在1998年就已经知道涉案房屋所有权证的具体内容。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。故顾少贤、黄美英提起诉讼未超过起诉期限。
关于争议焦点2，《江苏省村镇规划建设管理条例》第二十四条规定，村镇房屋实行产权登记制度。县级以上人民政府建设行政主管部门应当加强村镇房屋产权产籍管理，依法保护房屋所有人的房屋所有权。房屋产权证件由县级人民政府颁发。《城市房屋权属登记管理办法》在1998年时并未规定集体土地上的房屋登记参照该办法执行，但并不排斥实践中各级政府根据需要，对农村集体土地上的房屋权属进行登记、管理。2001年建设部对《城市房屋权属登记管理办法》作出修改之后，农村集体土地上的房屋权属登记有了明确规定，参照执行。故案涉房屋在顾正康提出房屋登记申请后，海门市政府依法受理、审核、公示后向其颁发《村镇房屋所有权证》的行为系依法履行行政职责的行为。
房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致是房屋权属登记的基本原则。法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，顾少贤和黄美英、顾正康分别拥有自己的宅基地，1994年建房时，顾少贤和黄美英、顾正康作为两户分别提出建房申请，顾正康因自己的宅基地面积不够，使用了顾少贤和黄美英部分宅基地建造了新楼房。根据房地一体的原则，新建的楼房本应当作为顾少贤和黄美英与顾正康共同共有，如果顾少贤和黄美英与顾正康对所建楼房的份额具有可分性，则应将所建新楼房按照产权份额分别登记在顾少贤和黄美英、顾正康名下。但本案中，顾正康申请村镇房屋所有权登记时未向房屋登记部门提交顾少贤和黄美英同意将房产登记为顾正康一人名下的书面材料，房产登记部门办理房产登记时也疏于审查顾少贤和黄美英同为建房申请人的事实，而将上述房产直接登记在顾正康名下，属于事实不清，证据不足，也侵犯了顾少贤和黄美英的宅基地使用权，现顾少贤和黄美英起诉要求撤销顾正康领取的村镇房屋所有权证，法院予以支持。
关于顾少贤和黄美英要求判令海门国土局向其颁发房屋所有权的诉讼请求。房屋所有权的取得既依赖于房屋所占用的合法的土地使用权，还应考虑房屋的建造行为。本案中，顾少贤和黄美英陈述其为建房出资1万元，但顾少贤和黄美英未能提供证据证明。顾正康认为顾少贤和黄美英并未出资，仅在建房时帮烧开水。双方是共同建造楼房还是一方单独建造房屋，以及双方在所建造的楼房中的财产权的份额存在较大的争议，该争议的处理不属于本案行政审判的处理范畴，而应由顾少贤和黄美英或顾正康通过民事诉讼进行析产确权，然后顾少贤和黄美英或顾正康持人民法院析产确权的生效法律文书申请房屋产权登记，或者顾少贤和黄美英与顾正康经协商达成协议后，顾少贤和黄美英或顾正康持协议书申请办理房屋产权登记。
综上，原房产登记部门将案涉房产直接登记在顾正康名下事实不清，证据不足，依法应予撤销。顾少贤和黄美英要求判令海门国土局向其颁发房屋所有权证的理由不能成立，依法难以支持。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第六十九条之规定，判决一、撤销海门市人民政府1998年8月向顾正康颁发的万字第25111424号村镇房屋所有权证。二、驳回顾少贤和黄美英其他诉讼请求。
顾正康不服提起上诉称，在1994年上诉人想申请建房时，被上诉人愿意将其原来的宅基房一并拆除，给上诉人建房。上诉人与被上诉人口头约定，房屋由上诉人出资建造，建成后给被上诉人一间房居住至百年。1998年统一办理房产证时，所有流程及权证都是依据当时的村镇要求办理，合法有效。一审法院在当时法律没有明文规定的情况下，参照适用《城市房屋权属登记管理办法》不当。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄美英辩称，上诉人上诉状中所述不是事实，对法律错误理解。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告海门国土局述称，案涉房屋所有权的办证工作是1998年4月根据江苏省建设厅的要求，对全市农村房屋开展总登记工作。当时法律上尚无可操作的规范，海门市结合实际情况拟定了一套登记流程，由农户申请-
村级上门查验-乡级审核-张榜公示-县级审批发证。请求二审法院依法裁判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，2017年9月4日，顾少贤因病去世。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。但该法以及1997年制定的《城市房屋权属登记管理办法》仅适用于国有土地范围内的房屋权属登记。当时施行的《江苏省村镇规划建设管理条例》虽规定了村镇房屋实行产权登记制度。县级以上人民政府建设行政主管部门应当加强村镇房屋产权产籍管理，依法保护房屋所有人的房屋所有权。房屋产权证件由县级人民政府颁发。但该条例对于村镇房屋产权登记的具体操作规范并没有作出相应的规定。2001年建设部对1997年制定的《城市房屋权属登记管理办法》作出修改时，规定《城市房屋权属登记管理办法》适用范围外的房屋权属登记参照该办法执行，至此对于农村集体土地上的房屋权属登记才有了明确的法律依据。但无论对于国有土地上的房屋，还是农村集体土地上的房屋，通过房屋权属登记，确认房屋产权归属对加强房产管理、明晰房屋产权、保护公民、法人或者其他组织合法财产都具有积极意义。故海门市人民政府在1998年根据江苏省建设厅的要求结合实际情况拟定登记流程，对农村面广量大的房屋开展统一登记工作，符合执法和客观实际。
本案中，各方当事人争议的主要问题在于海门市人民政府将案涉房屋登记在上诉人一人名下事实依据是否充分。正如一审法院所言，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致是房屋权属登记的基本原则。法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。从各方当事人提供的证据来看，1994年上诉人和被上诉人作为两户分别提出建房申请，实际建成一幢楼房，即案涉房屋。根据房地一体原则，案涉房屋应当分别登记在上诉人和被上诉人名下或者登记为上诉人与被上诉人共同共有。海门市人民政府在没有被上诉人同意将房屋登记在上诉人一人名下的相关证据的情况下，将案涉房屋登记在上诉人一人名下事实依据不足。一审法院判决撤销上诉人的村镇房屋所有权证并无不当。上诉人与被上诉人可就房屋产权事宜协商一致后或者通过民事诉讼析产确权后，重新申请办理房屋产权登记。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院经审理后所作判决正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人顾正康负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘羽梅
审判员 仇秀珍
审判员 张祺炜
二〇一七年十二月十三日
书记员 凌 媛
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；