辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民一终字第00527号
上诉人（原审原告）：何焕臣
委托代理人：付玉良，铁岭经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱景德
委托代理人：李秀华
上诉人何焕臣与被上诉人朱景德房屋租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院作出的（2014）铁银民一初字第00343号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何焕臣及其委托代理人付玉良、被上诉人朱景德及其委托代理人李秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何焕臣一审诉称：2012年5月1日，原告与被告朱景德签订房屋租房合同，原告将私�房屋铁岭市银州区铁西街18委4组市化工机械厂北厢楼2单元103室（简称涉诉房屋）出租被告，租赁期限1年，自2012年5月1日起至2013年4月末止。租赁期限届满后，原告同意被告续租1年，但双方未续签书面合同。原告原来住在女儿家，因女儿家在5楼，而原告于2012年12月3日做胃切除手术后，上5楼已力不从心，原告便决定待被告续租期限届满后收回涉诉房屋自住。但当续租期限于2014年4月末届满后，原告要求被告交还涉诉房屋时，被告却拒不交还。请求判决：解除原、被告间的房屋租赁合同关系；被告交还涉诉房屋，并按原租金标准（4，300元／年）支付自2014年5月1日起至交还涉诉房屋之日止的租金。
被告朱景德一审辩称：被告承租涉诉房屋用来开办汽车修理部，因而要求与原告何焕臣签订为期10年的租赁合同，但原告考虑到涉诉房屋所在地段有拆迁迹象，担心如果租赁�限内涉诉房屋被拆迁，其须赔偿被告剩余租赁期限内的损失，遂仅同意被告承租至涉诉房屋被拆迁时止，亦即涉诉房屋被拆迁前，只要被告愿意继续承租，则被告不得拒绝继续出租。房屋租赁合同系被告妻子起草的。租赁合同所谓“从2012年5月1日起算至2013年4月末为1年”，并非指租赁期限为1年，而是指租期起算时间及以年为单位支付租金，此从原告于2013年5月1日向被告收取了第二租赁年度（2013年5月1日至2014年4月末）租金的事实，也可得到印证。第三租赁年度（2014年5月1日至2015年4月末）开始时，原告未收取该租赁年度租金，并要求被告交还涉诉房屋，先是借口收回自住，后又借口收回后按门市房价格转让他人，被告予以拒绝，原告便提出将租金标准提高到6，500元／年，且每年都要重新签订租赁合同，被告亦予拒绝。被告在与原告磋商房屋租赁事宜的同时，�与涉诉房屋邻近的几家磋商房屋租赁事宜，终因信赖原告能够长期出租涉诉房屋而与原告签订了租赁合同，未曾想原告这么快便要求解除租赁合同。除非原告另为被告介绍一处适合开办汽车修理部的房屋，并赔偿被告相应损失，否则，被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年4月7日，原告何焕臣（甲方）与被告朱景德（乙方）签订房屋租赁合同，依次约定：甲方将其私有涉诉房屋（建筑面积32.77m²）出租乙方，年租金4，300元，上打租；乙方承租期间甲方不得提高租金标准；甲方不得拒绝出租，除非乙方不再承租，或涉诉房屋被拆迁；“从2012年5月1日起至2013年4月末为1年。现乙方已经交甲方1年租金4，300元”；甲方不得限制乙方利用涉诉房屋做生意。该租赁合同系被告妻子起草的。房屋所有权证记载涉诉房屋设计用途为住宅，被告承租后开�了汽车修理部。原告妻子已去世，原告一直在其女儿家居住，2012年12月3日，原告因患胃癌做了胃切除手术。2013年5月1日，原告向被告收取了4，300元租金，但2014年5月1日及以后，原告不再向被告收取租金，并要求被告交还涉诉房屋。涉诉房屋现尚未被划入拆迁范围。
一审法院认为：原告何焕臣与被告朱景德就涉讼房屋签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人应按约定全面履行各自的合同义务。纵观租赁合同条款，应可推知双方约定的租赁期限为自2012年5月1日起至涉诉房屋被拆迁时止（当然，至涉诉房屋被拆迁时租赁期限超过20年的，其超过部分无效）。涉诉房屋现尚未被划入拆迁范围，故双方约定的租赁期限尚未届满。租赁期限既非原告所主张的自2012年5月1日起至2013年4月末止的1年，则租�合同自然不能自2013年5月1日起转为不定期租赁，依法双方不得随时单方解除租赁合同。本案不存在解除合同的约定事由或法定事由，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，不应支持。当然，双方约定的租金标准是否合理、应否根据市场变化进行适当调整问题，当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告何焕臣的诉讼请求。案件受理费300元（原告预交），减半收取150元，由原告负担。
上诉人何焕臣上诉的理由及请求是：双方签订的租赁合同约定的租期为一年，租期到期后，双方口头约定续租一年，没有书面约定，现已到期，我要求被上诉人腾退房屋，被上诉人拒绝。请求撤销原判，依法改判被上诉人不承担连带保证责任。
被上诉人朱景德辩称：我和上诉人签订的合同没有约定租期一�，双方也没有口头协议和约定。合同上写明了租赁期间不涨价，如果约定租期一年，就不存在涨价的问题了，只有长期才存在涨价的问题。当初我说租10年，上诉人不同意，怕动迁，所以我们写明了除了动迁我们不搬家，而且动迁的话剩下的钱还给我们。原审认定事实清楚、证据充分，请求法院维持原判。
本院经审理查明：一审认定的事实属实。
本院认为：本案中上诉人何焕臣与被上诉人朱景德签订的房屋租赁协议，上诉人本将涉诉平房出租给被上诉人，约定了年租金数额，租金支付方式为上打租，对此，双方没有异议。关于租赁期限，双方存在争议，上诉人认为租期为一年，被上诉人认为租期至房屋动迁为止。本院认为，双方签订的协议第一条约定“年租金4300元，上打租”；第二条约定“租期内不得涨价。兴我（承租人朱景德）不住，不行甲方（出�人何焕臣）不租（除房动迁）”；第三条约定“从2012年5月1起算至2013年4月为一年”。根据协议约定的内容看，双方有明确约定的租期为一年，即：从2012年5月1起算至2013年4月。对一年以后的情况没有明确约定，因此，一年以后应视为不定期租赁，双方当事人可以随时要求解除合同。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求不当，应予纠正。被上诉人辩解称，根据第二条约定，除房屋动迁外，被上诉人有权一直承租该涉诉房屋，本院认为，结合第一条和第三条的约定，第二条是对一年租期之内双方权利义务的约定，被上诉人的辩解理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销铁岭市银州区人民法院（2014）铁银民一初字第00343号民事判决书，即：驳回原告何焕臣的诉讼请求。
二、解除上诉人何焕臣与被上诉人朱景德之间的房屋租赁合同关系。
三、被上诉人朱景德于本判决生效之日起十日内交还上诉人涉诉房屋即：铁岭市银州区铁西街18委4组市化工机械厂北厢楼2单元103室。
四、被上诉人朱景德于本判决生效之日起十日内给付上诉何焕臣自2014年5月1日起至交还涉诉房屋之日止的租金（租金标准按4300元／年计算）。
一审案件受理费300元（原告预交），减半收取150元，二审案件受理费300元，合计450元，由被上诉人朱景德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
代理审判员 田 宇
代理审判员 董瑞华
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 高 彤