辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4707号
上诉人（原审原告）：张兆生，男，1953年5月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：谭文来，女，1969年9月25日出生，满族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：刘广勇，男，1981年5月20日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。
上诉人张兆生因与被上诉人谭文来、刘广勇房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张兆生上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。依据买卖房屋协议书，上诉人有按时交付房屋，为被上诉人办理合同更名义务，被上诉人有按时接收房屋，按约定付款义务。上诉人于2015年4月22日交付被上诉人入住后，已协助被上诉人取得商品房买卖合同，并办理合同备案登记，开发公司为其开具购房发票。上诉人合同义务已经履行完毕。被上诉人未支付第三笔房款中尾款5万元。协议未约定上诉人有办理房屋更名过户的义务。如开发公司出现逾期办证等违约行为，应由被上诉人依据合同向其主张违约责任，与上诉人无关。
谭文来、刘广勇辩称，请求维持原判。
张兆生向一审法院起诉请求：一、谭文来、刘广勇给付张兆生购房款5万元及利息；二、诉讼费用由谭文来、刘广勇承担。
一审法院认定事实:双方于2015年4月12日签订《买卖房屋协议书》一份，协议约定：谭文来、刘广勇购买张兆生位于沈阳市于洪区新鼎花园8号楼4-1-1房屋（建筑面积84.29平方米），房屋总价款35万元。付款方式为：谭文来、刘广勇先交给张兆生定金5万元，待此房合同更名后再交给张兆生15万元，剩余15万元待谭文来、刘广勇办理完贷款（期限为1个月）后一次性全部付清，张兆生负责办理更名，双方当事人及中间人李少剑，均在协议书上签字并按手印。
另查明，双方当事人在庭审中均确认，谭文来、刘广勇共计交付张兆生购房款30万元，分四次交付，分别为：2015年4月12日交付5万元；2015年4月22日交付15万元；2015年5月12日交付6万元；2015年6月2日交付4万元。
再查明，张兆生在庭审中自认，涉案房屋系沈阳实华置业发展有限公司顶账给张兆生，张兆生找好买方即谭文来、刘广勇后，以谭文来、刘广勇的名义，于2015年4月14日与沈阳实华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》。因该公司资金问题，未能向房产管理部门缴纳包括涉案房屋在内的商品房办理初始登记的相关费用，故涉案房屋至今未办理产权登记。谭文来、刘广勇亦在庭审中陈述，因涉案房屋未办理产权登记，故剩余购房款5万元至今未交付给张兆生。
又查明，张兆生在庭审中自认，于2015年4月22日将涉案房屋钥匙交付给谭文来、刘广勇。
涉案房屋已登记备案的《商品房买卖合同》中买受人“签名及时间”栏，均系张兆生之妻李秀玲代二谭文来、刘广勇签署后，于2015年6月2日交付谭文来、刘广勇方。
一审法院认为：本案的争议焦点是：一、双方的房屋买卖合同是否成立并有效？二、张兆生诉请谭文来、刘广勇给付购房款5万元及利息是否应予支持？
关于争议焦点一：根据《中国人民共和国合同法》的相关规定，所谓合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。本案中，谭文来、刘广勇对双方之间签订的《买卖房屋协议书》没有异议，该协议系双方真实意思表示，协议中对双方当事人、标的、数量、价款、付款方式等内容进行了明确约定，即双方已对合同的主要条款达成一致、形成合意，双方均在协议书上签名并按手印。且该协议不违反法律的禁止性规定，故双方的房屋买卖合同依法成立。根据《中国人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”故双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效。
关于争议焦点二：首先，本案中，因双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，依法形成的买卖合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案《买卖房屋协议书》中载明：“一、甲方（张兆生）现有房屋一处，作价35万元人民币卖给乙方（谭文来、刘广勇），甲方负责办理更名；二、乙方先交给甲方定金5万元整，待此房合同更名后再交给甲方15万元整，剩余15万元待乙方办理完贷款（期限一个月）后一次性全部付清。”根据上述约定，张兆生负有交付房屋、负责办理更名过户的义务；谭文来、刘广勇负有支付全额购房款的义务，即原、谭文来、刘广勇双方因该房屋买卖合同互负义务。但实际履行中，双方对谭文来、刘广勇支付价款的期限、金额等相关条款予以了变更，现谭文来、刘广勇已履行了大部分付款义务，尚欠5万元未予给付，张兆生亦应按照协议约定为谭文来、刘广勇办理更名过户。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，谭文来、刘广勇支付全额购房款的前提条件是张兆生为其办理了更名过户，即张兆生为本协议先履行一方当事人，协议中约定的“甲方负责办理更名”，按照交易习惯及订立合同公平原则，是指将房屋过户登记，即房屋的所有权登记在谭文来、刘广勇名下，而并非单纯将《商品房买卖合同》登记备案。涉案房屋至今未办理产权登记，作为合同的相对人，张兆生未能全面履行合同约定的义务，构成违约，作为后履行一方当事人的谭文来、刘广勇有权拒绝张兆生的履行要求，故张兆生要求谭文来、刘广勇支付剩余购房款的请求，理由和依据不足，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张兆生的诉讼请求。案件受理费1050元，因适用简易程序，减半收取525元，由张兆生负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《买卖房屋协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方协议约定，乙方先交给甲方定金5万元整，待此房合同更名后再交给甲方15万元整，剩余15万元待乙方办理完贷款（期限一个月）后一次性全部付清。被上诉人依约于签订协议当日即2015年4月12日交付定金5万元。上诉人以被上诉人名义于2015年4月14日与沈阳实华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理登记备案，被上诉人依约于2015年4月22日交付15万元，上诉人当日交付房屋。关于剩余15万元房款，被上诉人未按约定在办理完贷款（期限一个月）后一次性全部付清，而是于2015年5月12日交付6万元；2015年6月2日交付4万元，尚欠5万元付款未付。本院认为，双方虽以实际行为对合同约定的付款方式及付款期限进行了变更，但不能据此认定双方就上诉人办理合同更名的义务亦进行了变更。另，从本案现有证据来看，并无证据证明上诉人存在违约及过错，故上诉人已经尽到合同约定的更名义务，被上诉人应按约定给付购房款。故原审对上诉人要求被上诉人给付5万元购房款的诉讼请求未予支持不当，应予纠正。关于办理涉案房屋所有权证问题，被上诉人应依照已登记备案的商品房买卖合同中关于办证的约定条款向沈阳实华置业发展有限公司另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5786号民事判决；
二、谭文来、刘广勇于本判决生效后十日内给付张兆生购房尾款50,000元。
三、驳回张兆生其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费525，二审案件受理费1050元，由谭文来、刘广勇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。