广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第1480号
原告桂林瑞城置业有限公司，住所地：桂林市象山区。
法定代表人姜荣华，该公司总经理。
委托代理人邓矿成，该公司副总经理。
委托代理人邓昌方，桂林市象山区法律服务所法律工作者。
被告桂林市瑞城加州花园业主委员会，住所地：桂林市象山区。
负责人张丰华，该业主委员会主任。
被告广西景祥物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区。
法定代表人吴景炜，该公司总经理。
委托代理人廖金保，男，汉族，1968年5月12日出生，住桂林市秀峰区。
委托代理人苏林敏，女，瑶族，1992年2月9日出生，住广西各族龙胜自治县。
原告桂林瑞城置业有限公司与被告桂林市瑞城加州花园业主委员会、被告广西景祥物业服务有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2012年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月20日公开开庭审理了本案。原告桂林瑞城置业有限公司委托代理人邓矿成、邓昌方、被告桂林市瑞城加州花园业主委员会负责人张丰华、被告广西景祥物业服务有限公司委托代理人廖金保、苏林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林瑞城置业有限公司诉称，原告系桂林市象山区同心路58号瑞城加州花园的开发商，2007年底前该花园小区住宅项目建成并销售。根据建设规划图纸，原告投入相当部份资金建设了地下车库约7130㎡，汽车停车位218个。原告与购房户的《商品房买卖合同》第十七条明确约定：地下车库所有权归出卖人所有。据此，小区建成后原告出售了地下车位40个，其余车位按每台车每月交租金100元停放。2011年7、8、9三个月为聘用物业管理过渡期，暂由小区业主委员会负责管理物业，包括对地下车库的管理和收费，地下车位每月租金100元，其中30元归物业管理人，70元返回地下车库所有人即原告。三个月后的2011年11月17日瑞城加州花园业主委员会与广西景祥物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》，由瑞城加州花园业主委员会委托广西景祥物业服务有限公司做小区物业管理人，合同期二年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止，该物业管理服务亦包括了对地下车库管理及收取停车租金的业务，至今即2012年10月底物业管理服务已有16个月（瑞城加州业主委员会3个月，景祥物业服务公司13个月）。瑞城加州花园小区地下车库设置车位218个，除原告已售出40个，尚余有170个车位供租用停车。据2011年7月1日之后租用停车登记情况，每月出租车位不低于130个，按每个车位实收租金100元计算，到2012年10月底止，加州花园业主委员会收取地下车库车位租金39000元，景祥物业服务公司收地下停车库车位租金169000元。按事前口头协议，地下车位租金30%归物业管理人，70%归地下车位业主即原告，被告加州花园业主委员会应返还原告地下车库车位租金27300元，景祥物业服务公司应返还原告地下车库车位租金118300元。但从2011年7月1日至今，二被告分文未付，故原告诉至贵院，请求：1、判令被告桂林市瑞城加州花园业主委员会返还原告地下车库车位租金27300元（从2011年7月1日至同年9月30日期间3个月，70元／月×3个月×130个车位）；2、判令被告广西景祥物业服务有限公司返还原告2011年10月1日至2012年11月30日期间13个月地下车库车位租金118300元（70元×13个月×130个车位）；3、判令二被告从结清原告地下车库车位租金的次月起退出对地下车库的管理及收费，交由原告管理；4、本案案件受理费由二被告承担。
原告桂林瑞城置业有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、物业服务委托合同，拟证实二被告之间委托关系，及物业服务的收费；二、商品房买卖合同，拟证实地下车库权属归原告；三、地下车库标号图，拟证实地下车库车位位置分布、数量；四、租车位名册，拟证实登记租用停车的人员名单；五、租车位交费收据，拟证实租车位每月每车100元；六、地下车库平面图纸，拟证实小区规划有地下车库；七、2012年12月18日拍摄的地下车库照片，拟证实地下车库现停车状况，基本已停满。
被告桂林市瑞城加州花园业主委员会答辩，一、被答辩人所述事实不符。原告与被告于2011年6月下旬议定了《共同合理使用地下停车场协议书》，被告方进行了公示，在征求原告方代理人邓矿成的同意下开始实行，后因车位租用工作进展缓慢，后将第四条延长至10月，双方约定最晚于10月正式签订协议。原告方称要请示公司总部批准，一直未与我方签订正式协议。附：共同合理使用地下停车场协议书（公示征求稿），根据当时口头协议的内容，原告所述车位费70%归原告所有与事实不符。二、被答辩人所述130个车位没有法律和事实依据。三、根据《中华人民共和国物业管理条例》第34条和《物权法》第81条之规定，本小区不同意由第三方（被答辩人）进驻本小区实行其他物业管理活动。综上所述，被答辩人所诉答辩人应返回被答辩人地下车库车位租金合计145600元具有明显的不真实性，请法院依法驳回。
被告桂林市瑞城加州花园业主委员会对其答辩主张在举证期限内提供的证据有：一、《共同合理使用地下停车场协议书》，拟证实答辩人与被答辩人有过约定，但并没有正式签订协议。
被告广西景祥物业服务有限公司辩称，一、被答辩人与答辩人之间没有关于桂林市瑞城加州花园地下车库的管理和收费的口头约定或其他合同约定。答辩人在诉状中称，2011年6月下旬，被答辩人与瑞城加州花园业主委员会负责人口头约定，2011年7、8、9月为聘用物业管理过渡期，暂由小区业主委员会负责管理物业，包括对地下车库的管理和收费，地下车位每月租金100元，其中30元归物业管理人，70元返回地下车库所有人即原告。此约定是被答辩人与瑞城加州花园业主委员会订立，与答辩人无关，对答辩人无法律约束力。答辩人是在2011年11月17日与瑞城加州花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，在答辩人与瑞城加州花园业主委员签订《物业服务委托合同》前后，被答辩人与答辩人也没有签订过关于瑞城加州花园地下车库管理收费的合同及约定。被答辩人要求答辩人返还2011年10月1日至2012年11月30日期间13个月地下车库车位租金118300元（70元×13个月×130个车位）的诉讼请求，无事实与法律依据，法院应予驳回。二、一个物业管理区域应由一个物业管理企业实施物业管理。瑞城加州花园地下车库属建筑区划内，规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应首先满足小区业主的要求。为满足业主对地下车库的使用需要及小区内统一、安全的管理需求，必须由物业服务企业对地下车库进行统一管理。《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域应由一个物业管理企业实施物业管理。答辩人是由瑞城加州花园业主委员会依法选聘的，对瑞城加州花园地下车库的管理和经营合法合理，不构成对被答辩人的侵权。因此对于被答辩人要求答辩人退出对瑞城加州花园地下车库的管理和经营的诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告广西景祥物业服务有限公司对其答辩主张在举证期限内提供的证据有：一、公司营业执照、资质证书，拟证实答辩人具备物业管理服务资质；二、《物业服务委托合同》，拟证实被告收取各项费用有合同约定；三、2011年9月1日及2011年9月2日桂林晚报，拟证实被告是通过公开、公平、公正、合法的途径竞聘为瑞城加州花园的物业管理公司。
经开庭质证，被告桂林市瑞城加州花园业主委员会对原告提供的证据一，真实性无异议，但对关联性有异议；对证据二真实性无异议，但不能证明车库归属原告；对证据三，真实性不认可，车位数量认可，但对出售情况不清楚；对证据四，真实性无异议，但业主是按月交租金的，具有时限性，另该租车名册只是租车意向，并非实际出租；对证据五，真实性无异议，每月每车100元认可，但不能证明全部租车情况；对证据六真实性有异议，看不清楚，需结合相关政府批文；对证据七真实性有异议，不能显示照片中是本案小区的地下车库。被告广西景祥物业服务有限公司对原告提供的证据一无异议；对证据二真实性无异议，但不能证明车库归属原告；对证据三，真实性不认可，车位数量认可，但对出售情况不清楚；对证据四，真实性有异议；对证据五无异议；对证据六真实性有异议，看不清楚，需结合相关政府批文；对证据七真实性有异议，不能显示照片中是本案小区的地下车库。原告对被告桂林市瑞城加州花园业主委员会提供的证据真实性不认可；被告广西景祥物业服务有限公司对被告桂林市瑞城加州花园业主委员会提供的证据表示不清楚；原告对被告广西景祥物业服务有限公司提供的证据无异议；被告桂林市瑞城加州花园业主委员会对被告广西景祥物业服务有限公司提供的证据无异议。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告桂林瑞城置业有限公司成立于2004年，经营范围为房地产开发（凭资质证经营），物业服务、装饰工程。位于桂林市象山区同心路58号的加州花园小区系由桂林瑞城置业有限公司开发。该小区于2007年竣工验收，同时建成还有该小区地下停车库，面积7130㎡，汽车停车位218个。原告在销售该小区商品房与业主签订的《商品房买卖合同》中约定：该小区地下车库所有权归出卖人所有，架空层、半地下室归出卖人所有。
2011年7月1日至2011年9月30日，被告桂林市瑞城加州花园业主委员会（该业主委员会于2011年5月经加州花园业主大会选举产生）收取了加州花园小区地下停车库车位租金。同年11月17日，被告桂林市瑞城加州花园业主委员会作为甲方与被告广西景祥物业服务有限公司作为乙方签订《物业服务委托合同》，合同约定由广西景祥物业服务有限公司对桂林市瑞城加州花园业主委员会所在的加州花园小区提供物业服务，委托管理期限2年，即2011年10月1日起至2013年9月30日止；合同第二十三条约定，地下车位使用费按100元／月／车位（包含：地下车位清洁费30元）；合同第二十七条约定由乙方代收车库租金。自2011年10月1日起，加州花园小区地下车库车位租金由被告广西景祥物业服务有限公司收取。在本案审理期间，对于原告要求被告从结清原告地下车库车位租金的次月起退出对地下车库的管理及收费，交由原告管理的诉讼请求，原告明确表示，该诉请实际是要求被告停止对该地下车库车位租金收费的侵权行为。另原告于2013年1月29日向本院提出申请，撤回其诉讼请求第一项：判令被告桂林市瑞城加州花园业主委员会返还原告地下车库车位租金27300元（从2011年7月1日至同年9月30日期间3个月，70元／月×3个月×130个车位）；撤回其诉请请求第二项：判令被告广西景祥物业服务有限公司返还原告2011年10月1日至2012年11月30日期间13个月地下车库车位租金118300元（70元×13个月×130个车位）。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。本案中，原告桂林瑞城置业有限公司作为加州花园小区项目的开发商与该小区业主签订的商品房买卖合同中约定该小区地下停车库所有权归原告所有，由此原告并未将该地下停车库的面积分摊到小区其他可销售的物业中，根据“谁投资、谁收益原则”，原告对该地下车库享有使用、收益及处分的权利。现被告未经原告同意收取该地下停车库车位租金，没有合法依据，其收费行为损害了原告的合法权益，故对于原告要求二被告停止对该地下车库车位租金收费的侵权行为的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求：1、判令被告桂林市瑞城加州花园业主委员会返还原告地下车库车位租金27300元（从2011年7月1日至同年9月30日期间3个月，70元／月×3个月×130个车位）；2、判令被告广西景祥物业服务有限公司返还原告2011年10月1日至2012年11月30日期间13个月地下车库车位租金118300元（70元×13个月×130个车位）的诉讼请求，原告已于2013年1月29日对该二项诉讼请求向本院提出了撤诉申请，本院认为，原告在本案审理过程中申请撤诉，是对其诉权的合法处分，符合法律规定，因此，对于原告对上述二项诉讼请求的撤诉申请，依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，判决如下：
被告桂林市瑞城加州花园业主委员会、被告广西景祥物业服务有限公司自本判决生效之日停止对加州花园小区地下停车库车位租金的收费。
本案案件受理费3212元（原告已预交），由被告瑞城加州花园业主委员会承担1606元，剩余1606元由被告广西景祥物业服务有限公司承担。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3212元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 石小娟
人民 陪 审员 宋铁玲
人民 陪 审员 王永春
二〇一二年十二月十四日
（代）书记员 苏 萍