上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初4297号
原告（反诉被告）：上海润储工贸发展有限公司。
法定代表人：孙金平，董事长。
委托诉讼代理人：谭追来，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告（反诉原告）：骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司。
法定代表人：曹琛，总经理。
委托诉讼代理人：吴江，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：廖海清，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。
原告（反诉被告）上海润储工贸发展有限公司（以下简称“润储公司”）与被告骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司（以下简称“美标公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月6日、2016年7月21日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人谭追来、被告（反诉原告）委托诉讼代理人廖海清到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，组成合议庭，于2016年9月26日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人谭追来、被告（反诉原告）委托诉讼代理人廖海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）润储公司向本院提出本诉请求：判令被告（反诉原告）美标公司支付自2015年10月1月起至2016年3月7日的租金人民币204,335元（币种下同）、水电费2,493元，及至实际支付日止的违约金37,951.74元（暂计至起诉日2016年3月7日，以后每日产生违约金351.41元），两项合计244,779.70元。诉讼过程中，润储公司变更诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）美标公司支付自2015年10月1日起至实际返还租赁物日止的租金204,335元（暂计至2016年3月7日止，之后每日租金1,301.50元）；2、判令被告（反诉原告）美标公司支付至实际支付日止以2016年3月7日前应付未付租金计算的违约金37,951.40元（暂计算至2016年3月7日），2016年3月7日以后每日产生违约金351.41元。事实和理由：2013年5月9日，润储公司与美标公司签署租赁合同，约定润储公司将位于奉贤区西渡浦南路10号的厂房租赁给美标公司，面积2422平方米，期限自2013年5月17日至2016年5月16日止；月租金为39,405元，租金按季度结算，应于当季度第二个月的20日前支付，迟延支付租金每日按欠付租金的0.3%支付违约金。合同签订后，润储公司依约向美标公司交付了租赁物，前期美标公司亦支付租金。但自2015年10月1日起，美标公司即拒付租金，至2016年3月7日尚欠租金204,335元。
被告（反诉原告）美标公司本诉辩称，租赁标的物缺乏合法的建造审批手续，已经被认定为违章建筑。根据相关规定，租赁合同应认定为无效，租金和违约金的条款约定也属无效。租赁标的物的权利人上海国盛（集团）有限公司（以下简称“国盛集团”）要求其搬离，免除了其2015年10月后的租金，美标公司也按要求于2016年2月28日将租赁标的物交付于受托人上海金宇房屋拆迁有限公司，故不应再承担租金。即使需要支付，也应当支付至2016年2月28日；况且，因租赁物存在瑕疵，致美标公司紧急搬迁，故2016年1、2月的租金也不应承担。所以，润储公司的所有诉讼请求均不应支持。
被告（反诉原告）美标公司向本院提出反诉请求：1、确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的《租赁合同》无效；2、判令原告（反诉被告）赔偿因租赁合同无效产生的损失384,463.25元（含装修装饰现值物损失、设备损失、搬迁损失等）。事实和理由：美标公司与润储公司于2013年5月9日签署《租赁合同》，约定润储公司将位于奉贤区西渡浦南路70号的房屋租赁给美标公司使用，租赁期限为2015年5月17日至2016年5月16日。2015年10月28日，美标公司收到案外人上海国盛集团置业控股有限公司（以下简称“国盛置业”）《关于奉贤区西渡镇6街坊26/7、26/8丘地块违章建筑拆除的通知》，得知租赁物并无合法建设手续，已被奉贤区南桥镇人民政府认定为违章建筑，并被要求拆除。因合同无效，致美标公司无法按原约定使用仓库，提前迁出产生了相应的损失。遂美标公司提出反诉。
原告（反诉被告）润储公司反诉辩称，美标公司的请求没有事实和法律依据。润储公司和其出租人签订租赁合同的时候，出租人提供了相应的房地产权证，美标公司和润储公司的租赁也长达10年之久，也没有相关部门作出违章建筑的认定，合同有效。美标公司也未对租赁物进行装修、投入；即使其进行了装修、投入，也未经润储公司同意，根据租赁合同约定，装修、添附须经润储公司同意。也不存在紧急搬迁，而且搬迁并不是损失，是必然产生的费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，润储公司提供的证据《构筑物资产及部分设备确认单》、《物流企业地产租赁情况表》与本案不具关联性，《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《情况说明》的真实性难以查清，故本院不予采纳。美标公司提供的证据南桥镇人民政府《关于拆除用地范围内违章建筑的通知》，因美标公司未能提供原件，难以查清其真实性，本院难以采纳；美标公司提供的证据国盛置业向润储公司发出的《通知函》，因润储公司否认收到，而美标公司未提供相关送达的证据予以佐证，本院也难以采纳；美标公司提供的其装修装饰、设备投入的相关证据材料，因无其他证据佐证系用于系争租赁物内，欠缺关联性，本院也难以采纳。关于双方提供的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2013年5月9日，润储公司与美标公司（变更企业名称前为上海美标陶瓷有限公司）签订《仓库（厂房）租赁合同》，约定润储公司将坐落于本市奉贤区西渡浦南路10号建筑面积2422平方米的仓库或厂房出租给美标公司。租赁期限自2013年5月17日至2016年5月16日止；租金每日每平方米为0.53元，月租金为39,045元；租金均按季度结算，于公历季度第二个月的20日前支付；逾期支付租金的，每逾期一日，按拖欠费用的千分之三支付违约金。合同签订后，润储公司依约向美标公司交付了租赁物。自2015年10月1日起，美标公司拒付租金。
另查明，系争租赁物位于奉贤区西渡镇6街坊26/7丘、26/8丘地块内，该地块的权利人为国盛集团。2014年12月31日，该公司向上海建材（集团）有限公司、上海国盛集团置业控股有限公司出具《关于奉贤区西渡镇6街坊26/7丘等3处不动产委托管理相关事项的通知》，明确建材集团在2014年度对上述不动产履行管理职责的基础上，继续负责上述不动产的租赁及安全管理事宜，委托期限自2013年5月9日至2月28日；国盛置业抓紧与上海建材（集团）有限公司做好上述不动产管理的衔接工作，并自2015年3月1日起负责上述不动产的租赁及安全管理事宜。
2015年10月28日，国盛置业向美标公司发出《关于奉贤区西渡镇6街坊26/7、26/8丘地块违章建筑拆除的通知》，通知美标公司于收到通知起十日内前来接洽商谈搬迁事宜。
2016年2月28日，美标公司搬离系争租赁物，并交还于国盛置业受托人上海金宇房屋拆迁有限公司。
2016年4月8日，国盛置业出具《证明》，证明美标公司于2016年2月28日完成搬迁，并交付租赁物于其委托的上海金宇房屋拆迁有限公司；已同意免除美标公司自2015年10月1日起的租赁费用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争租赁物既无房地产权证，又无建设工程规划许可证，因此，润储公司与美标公司签订的《仓库（厂房）租赁合同》无效；但美标公司仍应当参照合同约定的租金标准支付润储公司占有使用费。关于美标公司提出的租赁物权利受托人国盛置业已免除其自2015年10月1日起的租金，故其可不支付租金的意见，本院认为本案为润储公司与美标公司之间的合同关系，案外人国盛置业虽为租赁物权利人的受托人，可以处分其自身权利，但不能代润储公司行使放弃美标公司的权利，故本院难以采纳美标公司的意见，其仍应向润储公司支付自2015年10月1日起的占有使用费。然，美标公司应租赁物权利受托人的要求，于2016年2月28日将租赁物返还，鉴于本案合同为无效合同，美标公司向租赁物权利人的受托人返还并无不当，故美标公司所需支付的占有使用费应计算到2016年2月28日止。对于美标公司提出应免除2016年1、2月的占有使用费的意见，于法无据，本院不予采纳。关于润储公司提出因其在租赁物内尚有投资，美标公司未向其返还租赁物导致难以向其出租人主张赔偿权利，故而主张占有使用费计算至美标公司实际返还租赁物之日止的意见，本院认为，现美标公司已经将租赁物返还于权利受托人，再行返还润储公司已无可能，而且该行为也并不影响润储公司向其出租人主张赔偿权利。综上，本院对润储公司的本诉请求，支持美标公司支付润储公司自2015年10月1日起至2016年2月28日止的占有使用费195,225元；对要求美标公司支付违约金的本诉请求，鉴于合同无效，于法无据，本院不予支持。
关于美标公司要求润储公司支付装修装饰损失、设备损失的反诉请求，润储公司否认美标公司进行装修装饰及投入设备等事实，而美标公司也未能提供充分证据证明该事实，本院难以支持该反诉请求；对美标公司主张搬迁费损失的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海润储工贸发展有限公司与被告（反诉原告）骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司于2013年5月9日签订的《仓库（厂房）租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海润储工贸发展有限公司占有使用费人民币195,225元；
三、驳回原告（反诉被告）上海润储工贸发展有限公司的其余本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4,972元，由原告（反诉被告）上海润储工贸发展有限公司负担1,007元，由被告（反诉原告）骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司负担3,965元；反诉案件受理费人民币3,533元，由被告（反诉原告）骊住美标卫生洁具制造（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 张劲松
人民陪审员 倪梅英
二〇一六年九月三十日
书 记 员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。