成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第1193号
原告（反诉被告）成都兴城投资集团有限公司。住所地：成都市高新区濯锦东路**号。
法定代表人任志能，该公司董事长。
委托代理人王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）成都华诚信息产业有限公司。住所地：成都市南延线高新区科技孵化园*号。
法定代表人周洪波，该公司负责人。
委托代理人黄淑敏，四川蜀都律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人徐勇，四川蜀都律师事务所律师。一般授权代理人。
成都兴城投资集团有限公司（以下简称“兴城公司”）诉成都华诚信息产业有限公司（以下简称“华诚公司”）租赁合同纠纷本诉案及华诚公司诉兴城公司租赁合同纠纷反诉案，本院于2014年2月21日、2014年3月11日先后立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员严鹏担任审判长，与人民陪审员周开玉、张小岚组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。兴城公司的委托代理人王薇娜、罗浩，华诚公司的委托代理人黄淑敏、徐勇均到庭参加诉讼。后因工作安排，合议庭变更为由代理审判员黄琴担任审判长，与人民陪审员周开玉、张小岚组成合议庭，并于2014年7月16日公开开庭进行了审理。兴城公司的委托代理人王薇娜、罗浩，华诚公司的委托代理人黄淑敏、徐勇均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
兴城公司诉称，2013年7月1日，兴城公司与华诚公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定兴城公司承租华诚公司位于成都高新区科技孵化园8号楼的整栋办公楼，租赁期限从2013年7月15日至2021年11月14日。其中，2013年7月15日至2013年11月14日为免租装修期，免租装修期内兴城公司不支付租金。合同签订后，兴城公司支付了保证金100万元，预付了租金236万元。其后，中共中央办公厅、国务院办公厅发出了《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，明确规定对租赁的党政机关办公用房予以清理。该通知直接导致兴城公司与华诚公司所签订的租赁合同目的无法实现，属于不可抗力。为此，兴城公司于2013年8月26日向华诚公司发出了《关于终止租赁合同的通知函》，依法终止了案涉合同。在合同终止前，原告并未实际使用房屋。故原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、华诚公司向兴城公司返还预付的租金236万元；二、华诚公司返还兴城公司支付的保证金100万元；三、华诚公司向兴城公司支付租金及保证金的资金占用费，按照银行同期贷款利率计算，自2013年8月26日起暂计至2014年4月26日，共计134400元（实际应计算至华诚公司返还全部租金及保证金之日止）；四、华诚公司承担本案诉讼费用。
华诚公司答辩并提出反诉称，兴城公司与华诚公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定兴城公司承租华诚公司位于成都高新区科技孵化园8号楼的整栋办公楼，租赁期限从2013年7月15日至2021年11月14日。2013年7月14日，华诚公司按约向兴城公司交付了房屋，2013年8月1日，兴城公司以其经营调整、使用需求发生变化为由，要求解除合同。华诚公司认为，兴城公司要求解除合同的理由不符合合同约定，也不符合法律规定，属于擅自退租。依照案涉合同的约定，华诚公司除不退还兴城公司已经缴纳的保证金和租金外，兴城公司还应向华诚公司支付该租赁年度三个月的租金作为违约金。为此，华诚公司提出反诉，要求法院依法判令：一、兴城公司向华诚公司支付违约金2364140元；二、兴城公司承担本案的诉讼费用。
兴城公司针对华诚公司的反诉答辩称：1、华诚公司主张的违约金过高，请求法院予以调整；2、兴城公司在合同履行过程中，为避免损失扩大作出了积极的行为，合同的解除，未对华诚公司造成过大的损失。
经审理查明：2013年7月1日，兴城公司与华诚公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定兴城公司承租华诚公司位于成都高新区科技孵化园8号楼的整栋办公楼，租赁期限从2013年7月15日至2021年11月14日，其中，2013年7月15日至2013年11月14日为免租装修期。合同2.1条约定“房屋交付日为2013年7月15日”；第2.3条约定“本合同约定该房屋的交付日为起租当日，乙方（兴城公司）应于起租当日在甲方（华诚公司）的物业管理部门办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续（该房屋未经竣工验收合格的除外），该房屋的交付日期即为起租日，租金及物业服务等费用均从该日开始计算”；第3.1条约定“2013年11月15日至2015年11月14日全年租金共计9456561.6元”；第11.1条约定“甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：¨¨¨（3）甲、乙双方特别确认，乙方因经营调整、使用需求变化等原因，不再使用租赁房屋时，可向甲方书面提出，在取得甲方同意及协商一致的情况下，不承担违约责任”；第11.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于该租赁年度三个月的租金的金额作为对甲方损失的赔偿。如果该金额不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足差额：¨¨¨（7）乙方擅自退租的”；第11.4条约定“租赁期间，若因不可抗力导致乙方不能使用该房屋，乙方需立即书面通知甲方，在此期间乙方不需支付任何租金，直至可重新使用该房屋为止，若甲方和乙方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有租赁保证金及预付租金无息退还乙方”。
2013年7月12日，成都机关事务管理局向兴城公司出具了一份成机管函（2013）38号《关于商请租用高新孵化园8号楼有关事宜的函》，载明“为满足市级部门办公需求，拟商请租用贵公司所属的高新孵化园8号楼作为市级机关办公用房。请按普通办公用房标准根据我局提出的功能需求进行维修改造后，于2013年12月31日前交付我局调配使用”。
2013年7月14日，华诚公司向兴城公司出具了一份《关于房屋租赁的提示函》，载明“合同约定房屋交付日为2013年7月15日，现提醒贵公司按约办理该房屋的交接手续，现房屋的免租期、租金及物业服务费等费用均已按合同约定开始计算”。兴城公司于2013年7月16日签收该函件。
2013年7月16日，兴城公司向华诚公司缴纳了保证金100万元，并预付了免租后的首期季度租金，即2013年11月15日至2014年2月14日期间的租金236万元。
2013年8月1日，兴城公司向华诚公司出具有一份成兴城函（2013）209号《关于拟终止租赁合同的函》，载明“依据租赁合同第11.1条第（3）项约定，我公司因经营调整、使用需求变化等原因，不再使用租赁房屋时，可向贵公司书面提出。现我公司向贵公司致函：我公司拟终止与贵公司签订的租赁合同，望贵公司及时与我公司协商合同终止等相关事宜”。华诚公司收到上述函件后，于2013年8月5日向兴城公司出具了一份《回函》，明确提出兴城公司单方的退租请求，属于案涉租赁合同约定的擅自退租，为此应承担相应违约责任。
2013年8月19日，成都市机关事务管理局向兴城公司出具了一份成机管函（2013）48号《关于暂停租用高新区孵化园相关办公用房的函》，载明“根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》的精神，经研究决定，暂停租用贵单位所属的孵化园8号楼”。
2013年8月26日，兴城公司向华诚公司出具有一份成兴城函（2013）222号《关于终止租赁合同的函》，载明“2013年7月1日，贵我公司签订《孵化园8号楼房屋租赁合同》时，我公司已明确告知贵公司该租赁房屋将交由市政府作为市级机关办公用房使用。上述合同签订后，我公司积极为履行合同做准备，但2013年7月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅发出了《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，明确规定对租赁的党政机关办公用房予以清理，该通知系在贵我双方租赁合同签订后发出，直接导致我公司签订合同的目的无法实现，属于不可抗力，我公司无法按照已签订的合同继续履行。为此，为避免贵我双方的损失扩大，我公司致函如下：2013年8月26日解除《孵化园8号楼房屋租赁合同》，望贵公司及时与我公司办理合同解除后的结算等相关事宜”。该函件于2013年8月30日送达给华诚公司。
华诚公司于2013年10月15日向兴城公司出具了一份《关于终止房屋租赁的回函》，提出在兴城公司按照合同约定支付三个月租金作为损失赔偿的前提下，华诚公司愿意就合同解除事宜与兴城公司达成一致意见。
诉讼中，华诚公司向本院提交了其与案外人就案涉房屋签订的租赁合同和提前解除合同，向案外人赔偿违约金80000元的《协议书》。华诚公司据此欲证明其为按约向兴城公司交付8号楼整栋办公楼，提前解除了其与该楼中已入驻的承租人的合同，并赔偿了相应的违约金。兴城公司认为上述证据材料的真实性无法核实，且与本案无关。
上述事实有原、被告在庭审中的陈述，《房屋租赁合同》，成机管函（2013）38号《关于商请租用高新孵化园8号楼有关事宜的函》，《关于房屋租赁的提示函》，成兴城函（2013）209号《关于拟终止租赁合同的函》，成机管函（2013）48号《关于暂停租用高新区孵化园相关办公用房的函》，成兴城函（2013）222号《关于终止租赁合同的函》，《关于终止房屋租赁的回函》，《发票》等证据材料在案佐证。
本院认为，兴城公司与华诚公司所订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。根据双方在本、反诉中的诉、辩意见，本案的争议焦点系案涉租赁合同是否解除、解除的时间以及解除的法律后果。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是合同双方意思表示相一致、能够据此确定双方权利义务的契约。本案中，兴城公司受案外人的委托，以自己的名义与华诚公司签订租赁合同，租赁华诚公司位于成都高新区科技孵化园8号楼整栋办公楼。合同签订后，兴城公司的委托人因故取消租赁案涉房屋，在此情况下，虽兴城公司主张的上述情形属于不可抗力的理由不能成立，但鉴于委托人取消了委托事项，作为受托人的兴城公司签订案涉租赁合同的目的已落空。为此，兴城公司及时告知华诚公司要求解除合同，亦是兴城公司作为合同一方当事人为积极避免损失扩大而作出的努力，根据平等、自愿的原则，在兴城公司的合同目的已然落空的情况下，不能将继续履行合同的意愿强加于兴城公司。且，前述《房屋租赁合同》第11.2条第（7）项约定了兴城公司擅自退租应承担的违约责任，上述条款实质系给予了兴城公司以承担相应违约责任为代价单方解除合同的权利。
2013年8月26日，兴城公司向华诚公司出具了解除合同的书面函件，该函件于2013年8月30日送达华诚公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，华诚公司在收到兴城公司的函件后，未在三个月的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故案涉房屋租赁合同应自2013年8月30日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉租赁合同系因不能归责于华诚公司的原因而解除，双方虽在合同中约定2013年7月15日至2013年11月14日为免租装修期，但此约定是建立于华诚公司可以获得未来稳定租金收益的可期待利益基础上，现兴城公司于合同签订的次月即提出解除合同的要求，为此，兴城公司应承担自2013年7月5日起至2013年8月30日的租金9456561.6元／年÷12月×1.5月=1182070.2元。此外，因兴城公司单方面解除合同，应承担相应违约责任，根据前述租赁合同第11.2条的约定，该违约责任为兴城公司所支付的保证金100万元和预付租金236万元不予退还，兴城公司还应向华诚公司支付对应租赁年度三个月的租金作为损失赔偿。诉讼中，兴城公司提出上述违约责任标准过高，请求人民法院予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，兴城公司在其委托人取消委托事项后，为避免损失扩大作出了积极的行为，华诚公司在诉讼中除了提交了其因提前解除合同向案外人赔付80000元外，未提交其他证据证明其因兴城公司单方面解除合同所遭受的损失以及该损失大小，故本院结合合同履行情况、双方过错大小等因素，对兴城公司应承担的违约责任调整至承担相当于对应年度三个月租金的违约金即9456561.6元／年÷12月×3月=2364140.4元。综合上述分析，兴城公司应向华诚公司支付租金1182070.2元、承担违约金2364140.4元，以上共计3546210.6元，扣除兴城公司已向华诚公司交付的保证金100万元和预付的租金236万元，兴城公司还应向华诚公司支付186210.6元。基于此，对于兴城公司在本诉中要求华诚公司退还其所缴纳的保证金和租金，并承担资金占用利息的请求，本院不予支持，对华诚公司在本诉中的抗辩意见，本院予以采纳。对华诚公司在反诉中要求兴城公司支付违约金2364140元的请求，本院部分予以支持，对兴城公司在反诉中的抗辩意见，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三条、第五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）成都兴城投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都华诚信息产业有限公司支付经品迭后的违约金186210.6元；
驳回原告（反诉被告）成都兴城投资集团有限公司的本诉请求；
驳回被告（反诉原告）成都华诚信息产业有限公司的其他反诉请求。
如成都兴城投资集团有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取16840元，由成都兴城投资集团有限公司承担（此款成都兴城投资集团有限公司已预交）；反诉案件受理费减半收取12857元，由成都华诚信息产业有限公司承担10845元，由成都兴城投资集团有限公司承担2012元（此款成都华诚信息产业有限公司已预交，成都兴城投资集团有限公司在履行上述支付义务时，一并给付给成都华诚信息产业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 琴
人民陪审员 周开玉
人民陪审员 张小岚
二〇一四年七月十六日
书 记 员 白 霞