北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初5779号
原告：陈瑞成，男，1964年4月22日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人:郭铁强，北京市双强律师事务所律师。
被告：姜连发（兼姜磊委托诉讼代理人），男，1960年10月15日出生，住北京市昌平区。
被告：姜磊，男，1987年12月25日出生，住北京市昌平区。
被告：刘重阳，男，1979年11月14日出生，住北京市昌平区。
第三人：朱玉环，女，1968年6月26日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：秦丹，北京市威正律师事务所律师。
第三人：北京银行股份有限公司光明支行，住所地北京市东城区光明路13-3号。
负责人：秦龙，行长。
委托诉讼代理人：王俊，北京市浩林律师事务所律师。
原告陈瑞成与被告姜连发、姜磊、刘重阳、第三人朱玉环、北京银行股份有限公司光明支行（以下简称北京银行光明支行）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞成及其委托诉讼代理人郭铁强、被告姜连发、刘重阳、第三人朱玉环的委托代理人秦丹、第三人北京银行光明支行的委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈瑞成向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2006年9月15日签订的《购房协议》并协助陈瑞成办理位于北京市昌平区X小区X号楼X单元X室房屋的转移过户手续。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月15日，我与姜连发签订《购房协议》，约定姜连发将其所有的位于北京市昌平区X小区X号楼X单元X室房屋（以下简称诉争房屋）以人民币66万元的价格出售给我。合同签订后，我依约向姜连发支付了购房款，姜连发亦于2006年9月15日将所出售的房屋交付给我。双方约定5年后办理房屋过户手续。2015年初，我发现姜连发于2008年8月6日与刘重阳签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋又以60.95万元人民币的价格出售给了刘重阳并办理了产权过户手续。我向法院提起了诉讼，北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7320号民事判决书判决确认姜连发与刘重阳所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。因现在诉争房屋的房屋产权登记在刘重阳名下，又因刘重阳已将诉争房屋抵押借、贷款，现诉争房屋一直未办理转移过户手续，故此陈瑞成提起诉讼。
被告姜连发、姜磊辩称：对签订的房屋买卖合同不认可，因为陈瑞成违约在先，没有支付那么多款项，对借款和银行的款项不认可。姜连发和刘重阳之间过户是正常的，符合国家规定，建委要求的税收和资料我们都办理过。
被告刘重阳辩称：我不认识陈瑞成，对于《购房协议》不清楚，诉争房屋归谁所有应以房产证为准，我和姜连发的过户手续符合国家规定，属于正当过户。不同意作为被告。
第三人朱玉环述称：不同意陈瑞成的诉讼请求。2008年姜连发将诉争房屋过户给刘重阳的行为符合《不动产登记条例》的规定。2011年9月27日，姜连发向朱玉环借款100万元，刘重阳自愿以其名下的诉争房屋抵押给朱玉环并办理了抵押登记。由于姜连发到期未能偿还借款，朱玉环向北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）提起诉讼，昌平法院出具（2014）昌民初字第13222号民事调解书，对上述债务予以确认。2015年朱玉环已申请执行，并要求昌平法院查封、拍卖诉争房屋。陈瑞成与姜连发之间属普通债权关系，朱玉环的物权受《中华人民共和国物权法》保护，故物权优先于债权，若陈瑞成能代替姜连发和刘重阳偿还上述借款及利息等，朱玉环同意配合办理解除抵押手续。
第三人北京银行光明支行述称：不同意陈瑞成的诉讼请求。刘重阳办理房产证是符合法律规定，合法有效的，而陈瑞成和姜连发之间只是一个合同关系，并不发生物权转移。本案诉争房屋已经依法做了抵押登记也符合法律规定。若陈瑞成能代替姜连发和刘重阳偿还在我行的借款及利息，我行同意配合办理解除抵押手续。
本院经审理认定事实如下：姜连发与李文红原系夫妻关系，姜磊系姜连发与李文红之子，刘重阳系李文红之子、姜连发之继子。李文红于2013年12月10日去世，李文红的父母已先于李文红去世。
2006年9月15日，李文红和姜连发（作为甲方）与陈瑞成（作为乙方）签订《购房协议》，约定：“经甲、乙双方协商，双方达成协议，甲方同意将姜连发位于昌平区X小区X号楼X单元X室房以人民币陆拾陆万元的价格出售给乙方，甲乙双方协商同意暂不办理过户手续，待房屋期满5年再办理过户手续，过户手续费用由甲方承担，乙方不再承担，注（如遇国家政策有变动时，如：办过户手续又有新规定增加税收时，双方协商可提前办理过户手续。）付款方式：甲乙双方签定本协议时，乙方向甲方首付购房款人民币叁拾万元整，2006年10月15日前乙方再向甲方交付购房款人民币壹拾伍万元整，2006年12月份乙方再向甲方交购房款人民币壹拾万元整，2007年3月乙方再向甲方交购房款人民币陆万元证，余款伍万元房款待甲方为乙方办理过户手续时一次付清。甲方：李文红、姜连发。乙方：陈瑞成。担保人：李文秀。”上述协议签订后，陈瑞成陆续向李文红和姜连发支付共计64万元，李文红和姜连发亦将诉争房屋交付给陈瑞成居住使用，但未办理房屋产权过户手续。
2008年8月6日，姜连发与刘重阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜连发将诉争房屋转让给刘重阳，并于签订合同当日办理了过户手续。2015年4月28日，陈瑞成将姜连发、刘重阳作为共同被告起诉至昌平法院，要求确认上述合同无效。昌平法院于2015年9月6日作出（2015）昌民初字第7320号民事判决书，判决姜连发与刘重阳于2008年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。该判决现已生效。故陈瑞成向本院提起本诉讼，请求同其本案诉称。
另查一，2014年11月11日，姜连发为陈瑞成出具《证明》，载明：“我与陈瑞成于2006年9月15日签订房屋买卖协议，我将我名下昌平区X小区X号楼X单元X室，以人民币陆拾陆万元卖给陈瑞成，于2006年9月15日将该房屋交付给陈瑞成，陈瑞成第一次于2006年9月15日交给李文红购房款支票叁拾万元整，陈瑞成于2006年10月9日第二次交给李文红购房款支票壹拾伍万元整，陈瑞成于2006年10月27日第三次交给李文红购房款现金人民币五万元证，2006年12月20日第四次陈瑞成交给李文红购房款人民币五万元证，第五次陈瑞成于2007年3月22日交给姜连发购房款人民币陆万元整，第六次陈瑞成于2014年11月11日交给姜连发购房款叁万元整，以上姜连发总计收到陈瑞成交来购房款陆拾肆万元整，陈瑞成还欠姜连发购房款两万元整，在姜连发给陈瑞成办理房屋过户时一次性交给姜连发，我卖给陈瑞成的房屋现在还没办理过户手续。”
另查二，刘重阳于2008年以诉争房屋作为抵押物，向北京银行光明支行按揭贷款119万元。现尚余贷款本金1041138.17元及利息未偿还。现北京银行光明支行已向昌平法院申请强制执行。
另查三，2011年9月27日，姜连发向朱玉环借款100万元，刘重阳自愿以诉争房屋作为抵押物为姜连发提供担保，并办理了抵押登记。由于姜连发到期未能偿还上述借款，朱玉环将姜连发和刘重阳作为被告向昌平法院提起诉讼。2014年11月2日，昌平法院作出（2014）昌民（商）初字第13222号民事调解书，朱玉环、姜连发和刘重阳达成的调解协议内容为：1、姜连发于2014年12月31日前返还朱玉环借款100万元；2、姜连发于2014年12月31日前支付朱玉环利息25万元；3、朱玉环有权按照法律规定的抵押权顺位、抵押权数额对刘重阳所有的坐落于北京市昌平区昌平镇X小区X号楼X至X层X单元X号享有受偿权。至本案开庭之日止，姜连发并未履行上述调解书。现朱玉环已向本院申请强制执行。
上述事实，有《购房协议》、《证明》、（2015）昌民初字第7320号民事判决书、（2014）昌民（商）初字第13222号民事调解书、强制执行申请书、执行证书等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务陈瑞成与姜连发、李文红于2006年签订的《购房协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。现李文红已去世，相应的合同权利义务应由其继承人承担。陈瑞成于2006年陆续支付了绝大部分购房款并一直在诉争房屋内居住，诉争房屋虽已过户至刘重阳名下，但由于姜连发和刘重阳的房屋买卖合同已经被本院生效判决确认为无效合同，姜连发和刘重阳亦是《购房协议》的相对人，故陈瑞成有权要求继续履行《购房协议》，姜连发、刘重阳和姜磊有义务协助陈瑞成继续履行《购房协议》。在本案庭审中，陈瑞成表示同意代姜连发和刘重阳清偿债务以消灭诉争房屋上的抵押权，朱玉环和北京银行光明支行亦表示同意陈瑞成代偿抵押，故本院亦不持异议，并予以确认。需要指出的是，陈瑞成尚欠姜连发等被告2万元购房款，该笔款项可从其代偿的借款中抵扣，姜连发等被告无权再行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
于本判决生效后三十日内，陈瑞成协助姜连发、刘重阳解除北京市昌平区昌平镇X小区X号楼X至X层X单元X室房屋设定的抵押，陈瑞成先行向北京银行股份有限公司光明支行支付1041138.17元本金及相应的利息及罚息、向朱玉环偿还1000000元本金、250000元利息及相应的罚息。解除抵押手续当日，姜连发、刘重阳和姜磊协助陈瑞成办理过户手续。
案件受理费10400元，由原告陈瑞成负担5200元，已交纳；由被告姜连发、姜磊、刘重阳负担5200元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 笑
人民陪审员 凌国军
人民陪审员 张颖军
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 陈 月