广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8017号上诉人（原审被告）：广州市凯裕房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沙埔管理区巷口村南街社李园。法定代表人：卢慧娟。委托代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程少球，男，1982年10月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人委托代理人：王美舟、张丽，广东广之洲律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称“凯裕公司”）因与被上诉人程少球商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。综合上诉状及庭询陈述，凯裕公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判凯裕公司向程少球支付违约金的计算期限为2017年3月1日至2017年4月1日；2.本案全部诉讼费用由程少球负担。事实和理由：一、合同约定的2016年12月31日交楼时间前，涉案房屋已经具备居住和使用条件，凯裕公司已经在交房日之前备齐全部材料向政府相关部门提出申请，因政府部门工作滞后导致凯裕公司未在合同约定交房日之前获得相关交楼文件等材料，违约责任不应全部归咎于凯裕公司，责任不应全部由凯裕公司承担。二、双方已于2017年1月9日协商一致变更了交楼日期，且涉案的1、3栋绝大多数业主也在交房确认书中确认了该事实，一审判决事实认定错误。在交房日前，鉴于涉案小区符合居住和使用条件，凯裕公司曾于2016年12月26日发出《收楼通知》，并向全小区业主充分解释了目前因政府工作滞后原因导致材料缺乏，涉案1、3栋绝大多数业主理解凯裕公司工作及对合同的履约态度，连续依约收楼。程少球等29户业主以材料不齐为由拒绝收楼，双方于2017年1月9日协商交房日期变更事宜，凯裕公司出具《承诺书》承诺最迟于2017年2月28日前取得全部收楼资料和文件，当日，全部29户业主到场并同意凯裕公司的承诺（其中13户业主有在签到表签名确认），没有再提出异议。以上事实充分证明双方协商一致变更了交楼时间。三、《竣工验收备案表》并非法定交房条件，同时涉案《广州市商品房买卖合同》也并未将之约定为交房条件、且补充协议明确约定，交房时可用临水、临电、临气代替，一审判决认定事实错误，法律适用不当。涉案房屋2016年12月20日取得永久供水、2017年1月22日永久供电、2017年3月23日永久通邮、2017年6月26日永久供气。事实上，《广州市燃气输配及应用工程》显示2017年3月29日燃气工程已竣工，2017年4月1日已经通气。而通气后需要业主提供相关资料安装才可入户，可见一审法院调取显示的2017年6月26日通气系因业主原因所致。因此，根据双方《购房合同》及《补充协议》约定，涉案房屋符合交付条件的时间应确定为2017年4月1日。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判支持凯裕公司的全部上诉请求。被上诉人程少球答辩不同意凯裕公司的上诉请求，请求维持一审判决。一、凯裕公司主张在合同约定的交房日之前已经具备交楼条件，因政府部门工作滞后导致迟延交付，缺乏事实和法律依据。首先，凯裕公司并未提供证据证明是因为政府部门办事迟延导致其延迟交楼。其次，按照合同法第一百二十一条的规定，因第三人的原因导致迟延交楼，凯裕公司应该另循法律途径追究第三人的法律责任，而不应该将第三人的法律责任转由无过错的业主方来承担。二、凯裕公司主张已与程少球等29户业主协商一致变更了交楼日期，缺乏法律和事实依据。首先，凯裕公司的承诺书只是其单方通知业主，其构成交楼延迟。其次，凯裕公司未提供证据证明双方已经达成了迟延交楼的合意。事实上，双方从无变更交楼日期。而13户业主在签到表上签名，只能说明程少球等业主积极履行验楼收楼的义务，并且联名与凯裕公司进行维权的活动，并不说明业主同意变更交楼时间。三、关于交楼条件。凯裕公司主张备案表并非法定交楼条件，临水、临电、临气也可以交楼。首先，根据国务院2000年发布的建筑工程质量管理条例第49条的规定，建设工程竣工验收合格后，要到环保、规划、消防、人防等相关部门进行验收，并向建设主管部门予以备案。2017年12月广东省高级人民法院发布房地产案件的审判指引，专门说明合同约定的交楼条件低于工程竣工验收备案表的，必须以工程竣工验收备案表作为法定交楼条件，这个司法实践对法律的应用。其次。房地产管理法规定，永久供水、永久供电、永久供气是最基本的居民居住条件和基础设施，必须跟商品房一同交付。临电、临水、临气交楼已经被广东省高级人民法院相关判决否决，临电、临水、临气交楼的约定属于无效条款。四、凯裕公司直到2017年8月29日才取得工程竣工验收备案表，在取得相关的交楼条件包括约定及法定的交楼条件后，没有及时通知业主其已经具备交楼条件，也未通知业主及时办理收楼手续，违反了合同法第六十条通知义务的法律规定，由此造成的逾期交楼责任应当由凯裕公司承担。由于凯裕公司一审开庭时才提供了全部交楼文件，开庭当日可以视为凯裕公司已经通知业主涉案房屋符合交付条件，因此，一审判决应将逾期交楼违约金计算到一审开庭当日，才是合乎情理。程少球于2017年5月27日向一审法院起诉请求：1、凯裕公司支付延迟交楼违约金给程少球（按每日总房款1551754元万分之五的标准，从2017年1月1日计至2017年4月6日止，暂计为74485元）。二、凯裕公司承担诉讼费用。一审法院认为：程少球与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，凯裕公司应在2016年12月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给程少球。2017年8月29日，涉案房屋取得了《竣工验收备案表》，具备法定的交房条件。根据查明的事实，涉案房屋在2006年12月20日已取得永久供水、2017年1月22日取得了永久供电、2017年3月23日取得了永久通邮、2017年6月26日取得了永久供气。综上，涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收本案表，具备了法定的永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。凯裕公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。因此，程少球要求凯裕公司支付延期交房违约金，理据充分，予以支持。涉案房屋于2017年8月29日符合交房条件，程少球于2017年4月6日办理了收楼手续，应视程少球于该日接受了凯裕公司的交楼条件，因此，延期交房违约金应从2017年1月1日起计算至2017年4月6日止。经核算，凯裕公司延期交房96天，违约金为74484.19元（每日按已付购房款1551754元的0.05%的标准计算）。至于凯裕公司主张已与程少球协商一致变更了交楼条件，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年11月2日作出如下判决：一、凯裕公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向程少球支付2017年1月1日至2017年4月6日止的延期交楼违约金74484.19元；二、驳回程少球的其他诉讼请求。一审案件受理费1662元，由凯裕公司负担。经查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，凯裕公司补充提交三组证据：1、时尚广场1、3栋142户业主签名确认的《确认书》及统计表，拟证明时尚广场1、3栋业主与凯裕公司协商一致变更了交楼时间和条件。2、2017年1月9日《承诺书》、签到表，拟证明2017年1月9日当天凯裕公司出具了《承诺书》，包括程少球等29户业主全部到场，其中13名业主在签到表上签名。3、收楼通知及快递单，拟证明在满足交付条件后，凯裕公司分别在2017年3月26日、2017年5月2日通知业主收楼。程少球对证据1、2的关联性均不予确认，其没有签订过《确认书》、《承诺书》，《承诺书》是凯裕公司单方通知迟延交楼，但其并没有同意变更合同约定的交楼时间；签到表是当时业主去找凯裕公司要求维权，要求凯裕公司交付符合交付条件的房屋、承担维修义务及支付迟延交楼违约金。没有收到证据3收楼通知，由于不具备交楼条件，凯裕公司即便有通知收楼，该通知也是无效的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方上诉及答辩陈述，本案争议焦点为：一、涉案房屋交付标准如何确定；二、双方是否通过承诺书的方式变更了《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间，凯裕公司应否承担迟延交楼违约责任；三、凯裕公司是否具有免责事由。针对上述争议焦点，本院分析如下：交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。首先，关于法定交楼条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其次，关于约定交楼条件。根据合同约定，凯裕公司应当在2016年12月31日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付程少球使用，但此为双方约定的交楼标准。现双方仅约定凯裕公司取得建设工程规划验收合格明显低于法定条件，故凯裕公司在交楼时还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则程少球有权拒绝接受交付。鉴于涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案表的时间为2017年8月29日，而涉案房屋取得永久供水、永久供电、永久供气、永久通邮的时间均在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》取得之前，故双方当事人之间就永久水、电、气交付条件的变更不影响本案凯裕公司违约责任认定，本院对此不再论述。凯裕公司逾期交楼责任。凯裕公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，才能将涉案房屋交付程少球。综合本案事实，涉案房屋符合交付条件的时间为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》取得之日，即2017年8月29日。即便凯裕公司在具备部分交楼条件后有向程少球发出《收楼通知》通知程少球办理收楼手续，但涉案楼宇未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，仍不具备交楼条件，凯裕公司仍应计付逾期交楼违约金给程少球。凯裕公司上诉主张已与程少球通过承诺书的方式变更了《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间，程少球对此不予确认，且凯裕公司二审提交的确认书均为凯裕公司与案外人签订，与程少球无关，凯裕公司二审提供的证据均不能证明其上述主张，本院不予采纳。鉴于程少球已于2017年4月6日实际接收涉案房屋，一审判决违约金计算截止至收楼当日并无不当，本院予以确认。鉴于程少球没有提出上诉，故对其答辩提出逾期交楼违约金计算应截止至一审开庭当日，本院不予审查。凯裕公司逾期交楼违约责任免除。凯裕公司上诉主张因政府部门工作滞后导致其公司未能在合同约定交房日之前获得相关交楼文件等材料，违约责任不应全部归咎于其公司，应相应免除其公司的违约责任，但凯裕公司对此并未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采纳。综上所述，凯裕公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1662元，由上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年六月十二日书记员  曹 文