四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第724号
上诉人（原审被告）丁会元。
委托代理人祝佑明。
被上诉人（原审原告）郑云成。
被上诉人（原审原告）李华琴。
二被上诉人委托代理人赵钟鸣。
上诉人丁会元因与被上诉人郑云成、李华琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第2190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁会元及其委托代理人祝佑明、被上诉人郑云成、李华琴的委托代理人赵钟鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：郑云成、李华琴与丁会元约定购买其修建的蓬安县石梁乡农贸市场的住房一套和门面房一间2011年1月23日，郑云成、李华琴向丁会元支付购房订金90，000元，2011年2月28日，双方签订《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》两份，2012年1月22日，郑云成、李华琴向丁会元支付购房款100，000元。双方在合同中约定：丁会元的建房工期从2011年1月1日至2012年1月31日；丁会元办理房、地产权证书交给郑云成、李华琴。合同签订后，丁会元未将房屋交付给郑云成、李华琴，也未为郑云成、李华琴办理上述房屋的房屋产权证和土地使用权证。
郑云成、李华琴的一审诉讼请求：解除双方于2011年2月28日签订的《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》；退还已支付的订金90，000元、购房款100，000元。
原审认为，郑云成、李华琴与丁会元签订的购房合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，郑云成、李华琴向丁会元支付了购房款，按照合同约定，丁会元应当向郑云成、李华琴交付房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。丁会元应按双方签订的合同约定的时间将房屋交付给郑云成、李华琴，并按合同约定的内容办理房屋产权及土地使用权证，本案丁会元未能举证证明已将房屋交付给郑云成、李华琴，也未为其办理合同中房屋的房屋产权证和土地使用权证，且在本案法庭辩论终结时仍不能为其办理上述权属证书，其违约行为致使郑云成、李华琴不能取得房屋所有权，郑云成、李华琴在合同中约定的购房目的不能实现。丁会元的行为已构成对合同的根本违约，郑云成、李华琴要求解除合同并退还已交付的款项，理由正当，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决一、解除郑云成、李华琴与丁会元于2011年2月28日签订的两份《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》；二、丁会元在本判决生效后十日内退还郑云成、李华琴人民币190，000元。案件受理费4，100元（郑云成、李华琴已预交），由丁会元承担。
宣判后，丁会元不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人郑云成、李华琴负担。事实和理由：一是原审认定没有交房的事实不清，实际上是上诉人在工程竣工后的2012年5月即将房屋交付给了被上诉人，被上诉人已对购买的房屋和门面分别安装了防盗门、铝制卷帘门；二是虽然合同约了有效工期至2012年1月31日，但是上诉人与二被上诉人签订的合同约定了“如果不可抗拒的因素，交房时间顺延”，上诉人在2012年5月工程竣工后，即将房屋交付给了二被上诉人，交房时间在宽限期，不存在迟延交房；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，迟延交房应在三个月内进行催告，合同约定的交房时间是2012年1月31日，合同亦约定购房人有权退房是超过交房时间6个月以上，因而上诉人无权行使解除权；三是按照合同约定被上诉人应交纳契税，二被上诉人故意不交纳契税所致不能完成产权证办理。
被上诉人郑云成、李华琴答辩称，我们至今未看到上诉人修建案涉房屋的相关手续，案涉房屋应是违法建筑，不能买卖；上诉人所称的交付不是事实，我们长期在外务工，未接收案涉房屋；买卖合同没有约定要我们交税，故其上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，郑云成、李华琴系夫妻关系。郑云成、李华琴与丁会元约定购买丁会元修建的蓬安县石梁乡农贸市场的住房一套和门面房一间。2011年1月23日，郑云成、李华琴向丁会元分两次支付购买住房和门面定金90，000元；2011年2月28日，双方签订《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》两份，分别约定郑云成、李华琴购买丁会元修建的石梁农贸市场商住楼Ｄ幢1单元3楼的住宅一套和Ｄ幢11号门面一间，建筑面积分别约113.06平方米和36.27平方米，其中住宅的单价1，060元∕平方米、总价为119，843.6元；门面单价3，000元∕平方米，总价为108，810元。两份合同约定的交房时间均是“乙方从购房日起有效工期为2011年1月1日至2012年1月31日，如遇不可抗拒的因素，交房时间顺延”。两份合同关于违约责任的约定是“1.因甲方原因超过交房时间6个月以上，乙方有权提出退房，并且甲方将支付乙方购房款的10%的违约金（不再计息）。如乙方不按时来交款，甲方每月收取乙方总价的10%的违约金。2.甲方以电话，书面或电视广告等方式通知乙方交款时，如乙方不按时来交房款超过三个月，甲方有权处理其定购的商品房……”。两份合同还约定由丁会元统一办理房地产权证书。2012年1月22日，郑云成又向丁会元支付购房款100，000元。
2014年8月15日，郑云成、李华琴向原审法院提起诉讼，以丁云成至其起诉之日止都未向其交付房屋，并拒绝其退房请求和案涉房屋无合法手续系违规修建，丁云成的行为已构成违约，且继续履行将损害其合法权益为由，请求判令解除双方订立买卖案涉住房和门面的合同，返还购房定金90，000元、购房款100，000元，赔偿违约金90，000元，共计280，000元。在原审审理中，郑云成、李华琴申请撤回了90，000元违约金的赔偿请求。
二审中，丁会元举示了蓬安县建设工程质量安全监督管理站于2012年7月30日出具的石梁乡农贸市场综合楼质量检查意见。该质量检查意见载明“石梁乡农贸市场位于石梁乡（原供销社），其六层，建筑面积约3933平方米……工程于2011年2月开工，2012年5月竣工投入使用；该工程由蓬安县建筑设计室设计，由蓬安县顺兴建筑公司承建，质保资料和施工技术资料不齐全……可以投入使用”。丁会元拟以此证据证明案涉工程质量合格。丁会元还举示了安装有防盗门的住房、卷帘门的门面、室内堆放有河砂的四张照片，欲以此证明其已向郑云成、李华琴交付了房屋和门面，但四张照片无门牌号。郑云成、李华琴否认照片中的门面和房屋系案涉房屋和门面。
二审中，上诉人丁会元自认石梁乡农贸市场综合楼是其购买和拆除原供销社的危房建设的，但其未在本院规定的时间内提交案涉房屋系合法修建的审批手续。
本院认为，由于上诉人丁会元未在本院指定的期限内提供其修建石梁乡农贸市场综合楼的合法手续，无法确认案涉房屋和门面系合法建筑，故其与二被上诉人订立的两份《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》所涉的标的物因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原审判决解除合同不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，本院告知二被上诉人案涉合同应属无效，可以变更诉讼请求，但二被上诉人坚持不予变更。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，由于案涉合同无效，上诉人丁会元因该合同向二被上诉人收取的订金和购房款应予返还，因此二被上诉人郑云成、李华琴起诉主张上诉人退还已支付的订金90，000元、购房款100，000元的理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第2190号民事判决的第二项，即“被告丁会元在本判决生效后十日内退还原告郑云成、李华琴人民币190，000元”；
二、撤销四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第2190号民事判决的第一项，即“解除原告郑云成、李华琴与被告丁会元于2011年2月28日签订的两份《石梁农贸市场住楼购房正式合同书》”。
一审案件受理费4，100元，二审案件受理费4，100元，共计8，200元由上诉人丁会元负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年七月三日
书记员 彭 宣