湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2789号
上诉人（原审原告）：葛斌，男，1962年12月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：章慧、张典，湖北鼎君律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：刘伟，女，1963年1月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：章慧、张典，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张婷婷，女，1985年1月20日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：周洪帆，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张晶轩，男，1972年12月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，
上诉人葛斌、刘伟因与被上诉人张婷婷、张晶轩确认合同效力纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛斌、刘伟上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认上诉人葛斌、刘伟与被上诉人张婷婷之间的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[06]第14442289号）无效；三、改判被上诉人张婷婷返还位于武汉市武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室的房屋；四、判令被上诉人张婷婷、张晶轩承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：1、一审判决认定上诉人与被上诉人张晶轩成立委托代理关系错误，被上诉人张晶轩无权代表上诉人出售房屋并代收房款。上诉人向被上诉人张晶轩借款时，应其要求出具《委托书》并于2011年1月29日办理公证，上诉人与被上诉人张晶轩在一审庭审中均认可此举是为上诉人的债务履行提供担保，因此双方的基础法律关系是借款合同，《委托书》及公证行为应视为订立担保合同，而非委托代理合同。2、一审判决认定上诉人与被上诉人张婷婷之间的存量房买卖合同系双方真实意思表示错误，双方之间不存在进行真实有效的房屋交易。上诉人不存在出售诉争房屋的意思表示及授权委托，至今仍在诉争房屋居住，从武昌区房地局调取的诉争房屋交易档案资料可以看出，被上诉人张晶轩代理上诉人出售房屋给被上诉人张婷婷时，所提交的公证《委托书》与上诉人持有的原件内容不一致，足以说明张晶轩故意隐瞒上诉人、蒙骗公证机关私自篡改文件，未经上诉人同意擅自出售上诉人的房屋。案涉《武汉市存量房买卖合同》的签订，并非上诉人的真实意思表示。作为房屋买受人，被上诉人张婷婷的行为不符合房屋买受人一般交易习惯。一审判决认定被上诉人张婷婷履行了《武汉市存量房买卖合同》中的付款义务错误，缺乏证据证明。3、一审认定被上诉人张晶轩与张婷婷不存在恶意串通，系认定事实错误。二被上诉人一直坚持主张双方互不相识，仅因为房屋交易发生经济往来。但从二被上诉人提交及一审法院调取的银行交易明细可以看出，被上诉人张晶轩与张婷婷自2011年起就长期存在频繁的经济往来。二被上诉人以明显不合理的低价交易且未能提供足额付款证明，存在恶意串通，损害上诉人利益的行为。2008年上诉人花费1,225,291元购买诉争房屋，并花费数万进行了装修结合武昌地区的房价涨幅，2014年诉争房屋的市场价值应远远超过评估价值143万，但二被上诉人仍以评估价成交明显不合理，违背市场行情及诚实信用的原则，损害上诉人的利益。二被上诉人未能提供足额付款证明，虽购房人张婷婷主张已经支付购房款并代付两次办证费用（74263.24+147592.67=221855.91元），根据一审查明的银行交易来看，被上诉人张婷婷支付的购房款实际上远低于2008年购房款，且未交付给上诉人，导致上诉人经济利益受损。4、一审法院驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。鉴于二被上诉人主观上恶意串通，以明显不合理的低价买卖上诉人所有的诉争房屋，根据合同法第五十二条之规定，案涉存量房买卖合同应属无效，诉争房屋应予返还。综上所述，被上诉人张婷婷虽持有《武汉市存量房买卖合同》及房屋权属证书，但系其与被上诉人张晶轩恶意串通，虚构房屋买卖关系而获得，二被上诉人的行为严重损害了上诉人的物权权利，望二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人张婷婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人张晶轩辩称，1、委托书没有担保合同的内容，不能视为担保合同。2、上诉人称公证书原件不一致是因为公证处在公证书中将房屋所有权证书编号误写为土地使用权证的编号，属于笔误，当时就改了，不是我私自修改的。3、我们不是没有催他们搬，银行流水是因为我工商银行销户了，所以第二次才拿到，我后来经回忆，我和张婷婷没有任何特殊关系，不存在恶意的问题。4、房子没有低价卖，还高于评估价。请求二审驳回上诉，维持原判。
葛斌、刘伟向一审法院起诉请求：1、确认葛斌、刘伟与张婷婷之间的房屋买卖合同无效；2、判令张婷婷返还位于武汉市武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室的房屋原物；3、本案诉讼费由张婷婷、张晶轩承担。
一审法院认定事实：葛斌与刘伟于1994年2月8日结婚，于2014年9月4日离婚。2008年4月14日，葛斌与华润置地（武汉）有限公司签订武汉市商品房买卖合同，由葛斌购买该公司开发建设的武汉市武昌区积玉桥华润置地·凤凰城二期9、10幢1单元3层3号的房屋，购房款总金额1,225,291元，首期房款565,291元须于签订本合同之日付清，剩余房款66万元由葛斌申请贷款。2008年6月24日，武汉市武昌区房产管理局出具了该房屋的武汉市商品房权属证明书，载明该房屋的坐落为武汉市武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室、建筑面积142.13平方米。2011年1月26日，葛斌、刘伟与张晶轩签订委托书，载明：葛斌、刘伟夫妻决定出售坐落于武汉市武昌区和平大道凤凰城二期9、10栋1单元3层3室，钢混结构，建筑面积142.13平方米的一套房屋，现葛斌、刘伟全权委托张晶轩为其代理人，代理葛斌、刘伟办理下列事宜：1、代理葛斌、刘伟向上述房屋的抵押按揭银行提前偿还贷款，签署相关文件，办理相关手续并领取相关文件。2、代理葛斌、刘伟向房地产管理部门办理上述房屋的注销抵押手续，办理房屋所有权证和国有土地使用证并领取两证。3、代理葛斌、刘伟出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款。4、代理葛斌、刘伟办理上述房产的交易和过户等相关手续。受托人无转委托权。受托人张晶轩在授权范围内所签署的相关文件，葛斌、刘伟均予承认并承担相应法律责任。委托期限：自公证之日起至上述委托事项办完为止。2011年1月29日，葛斌、刘伟与张晶轩就上述委托书的签署，在湖北省武汉市黄鹤公证处办理了公证，公证书编号为（2011）鄂黄鹤证内字第0473号。同时，双方还办理了葛斌、刘伟持有的居民身份证的公证。2011年11月7日，葛斌、刘伟出具借条一份，载明：今向张晶轩借60万元，如不能每月按时支付利息，追讨费一次1,000元，每月按借款金额30%收取违约金。落款处借款人一栏有葛斌的签名及捺手印，共同还款人一栏有刘伟的签名及捺手印。2014年4月10日，张婷婷代葛斌支付上述房屋的办证税费49,757.24元及住房维修基金24,506元共计支付74,263.24元，办理了该房屋的所有权证（证号为昌2014005576号）及国有土地使用证[证号为武昌国用（商2014）字第6990号]，登记房屋所有权人为葛斌。同年6月11日，张晶轩代葛斌、刘伟（甲方）与张婷婷（乙方）签订武汉市存量买卖合同，合同约定：甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室、建筑面积142.13平方米，所有权证号为昌字第2014005576号，土地使用权证号为武昌国用（商2014）字第6990号；房屋买卖成交价为143万元；付款方式为一次性；甲方应在收到乙方全部房款1日内，将房屋交付给乙方；甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续等。合同落款处卖方一栏有葛斌、刘伟的签名，代理人一栏有张晶轩的签名及捺手印；买方一栏有张婷婷的签名及捺手印。审理中，双方当事人均认可该合同中葛斌、刘伟的签名系张晶轩代签。合同签订后，张婷婷从2014年5月19日至2014年6月19日，向张晶轩工商银行尾数为4,800的账户存款56万元、支付购买该房屋的按揭贷款75万元及ATM转账支付17,500元，共计支付购房款1,327,500元。另外，张婷婷还提交张晶轩在建设银行尾数为6834的账户2014年4月15日的存款38万元系张婷婷支付的购房款。葛斌、刘伟认为该账户的银行流水明细载明38万元系同城电子支付，不能证明系张婷婷所付。2014年6月11日，张晶轩代葛斌向中国银行股份有限公司武汉经济开发区支行偿还该房屋的剩余贷款本息551,961.62元，将所欠贷款本息全部结清。张婷婷于2014年6月17日、6月20日支付该房屋的过户契税45,390.93元，个人所得税、营业税及附加101,373.08元，交易手续费、印花税、房屋登记费、土地登记费828.66元，共计147,592.67元，办理了该房屋的过户手续。该房屋登记所有权人为张婷婷。现案涉房屋仍由刘伟居住使用。2016年3月12日，张婷婷将刘伟诉至一审法院，要求刘伟腾退出案涉房屋并给付租金。一审法院于2016年7月28日作出（2016）鄂0106民初1525号之一民事裁定书，以该案需以本案审理结果为依据为由，裁定中止了该案的诉讼。
一审法院认为，葛斌、刘伟找张晶轩借钱，向张晶轩出具委托书并公证，委托张晶轩代理葛斌、刘伟出售上述房屋，签订房屋买卖合同，并代收售房款。虽然葛斌、刘伟出具该委托书的目的是为其向张晶轩借款提供还款的保障，但葛斌、刘伟作为具有完全民事行为能力人应当知道出具该委托书的后果，即张晶轩有权代表葛斌、刘伟将该房屋出售并代收售房款。本案中张晶轩以葛斌、刘伟的名义将该房屋出售给张婷婷，双方签订了存量房买卖合同，根据上述委托书的授权，张婷婷有理由相信张晶轩系葛斌、刘伟的代理人，有权代表葛斌、刘伟出售案涉房屋。双方签订的存量房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效。葛斌、刘伟及张婷婷作为合同相对方均应受到该合同的约束。葛斌、刘伟认为张晶轩未获得其同意或指示情况下，与张婷婷恶意串通、低价出售该房屋，且张婷婷未实际支付购房款，双方签订的存量房买卖合同无效的主张，从葛斌、刘伟出具的委托书来看，张晶轩有权代理出售该房屋，并代收张婷婷支付的购房款；从双方签订的存量房买卖合同约定的房价款数额来看，并不低于签订合同时的市场价格，且因该房屋未办理权属登记，张婷婷另外还支付了办理权属登记至葛斌名下的费用，两项相加的数额并不能证明张晶轩以低价出售该房屋；从合同的履行来看，张婷婷已向张晶轩银行账户支付了130余万元的购房款项，葛斌、刘伟认为该款系张晶轩与张婷婷另外的经济往来，未能提交反证来证明。综上，葛斌、刘伟认为张晶轩与张婷婷恶意串通，损害其利益，不能提交证据来证明其主张的事实，故对葛斌、刘伟的上述主张不予支持。葛斌、刘伟以张晶轩与张婷婷签订的存量房买卖合同无效为由而要求张婷婷返还案涉房屋的主张，因刘伟现实际居住使用在该房屋中，此项主张亦无事实及法律依据，不予支持。关于张晶轩收到的售房款是否应交给葛斌、刘伟，系另一法律关系，双方当事人可另行协商或主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回葛斌、刘伟的诉讼请求。本案案件受理费17,670元，减半收取8,835元，由葛斌、刘伟负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审经审理查明，葛斌、刘伟所持有的公证委托书原件与张晶轩所持有的原件有一处不一致，即诉争房屋的《武汉市商品房权属证书》的编号，葛斌、刘伟所持有的公证委托书原件中编号为武国用（2005）第0861号，而张晶轩所持有的原件中此处已改为武房商证昌字第2008007050号，并由湖北省武汉市黄鹤公证处加盖校对章。张晶轩、张婷婷在二审中均认为张晶轩已实际收到张婷婷支付的购房款143万元，此款不包括办证费用。
本院认为，葛斌、刘伟于2011年1月26日以公证委托的形式，委托张晶轩出售诉争房屋，该委托合法有效。张晶轩以葛斌、刘伟的名义为其偿还购房贷款、办理诉争房屋注销抵押手续、办理并领取诉争房屋的权属证书、与张婷婷签订《武汉市商品房买卖合同》并代收购房款的行为均未超越代理权限，该代理行为合法有效，由此产生的法律责任应由葛斌、刘伟承担。
关于葛斌、刘伟称其与张晶轩之间应为订立担保合同，而非委托代理合同的上诉理由。无论从委托书的内容，还是张晶轩实施代理行为的内容来看，均不能构成担保合同的主要内容，故葛斌、刘伟的此项上诉理由缺乏事实依据，不能成立。
关于葛斌、刘伟称葛斌、刘伟与张婷婷之间不存在进行真实有效的房屋交易的上诉理由。葛斌、刘伟已委托张晶轩对外出售房屋，张晶轩在其代理权限内与张婷婷签订房屋买卖合同时的意思表示真实，张晶轩也代葛斌、刘伟收取了售房款并办理了该房屋的变更登记手续，葛斌、刘伟与张婷婷之间的房屋交易已真实发生，故葛斌、刘伟的此项上诉理由亦缺乏事实依据，不能成立。
关于葛斌、刘伟称张晶轩代理出售房屋给张婷婷时，所提交的公证《委托书》与上诉人持有的原件内容不一致，足以说明张晶轩故意隐瞒上诉人、蒙骗公证机关私自篡改文件，未经上诉人同意擅自出售上诉人的房屋的上诉理由。二审已查明葛斌、刘伟所持有的公证委托书原件与张晶轩所持有的原件仅有一处不一致，即诉争房屋的《武汉市商品房权属证书》的编号，葛斌、刘伟所持有的公证委托书原件中编号为武国用（2005）第0861号，而张晶轩所持有的原件中此处已改为武房商证昌字第2008007050号，并由湖北省武汉市黄鹤公证处加盖校对章。故此处不一致并非张晶轩私自篡改，葛斌、刘伟的此项上诉理由不能成立。
关于葛斌、刘伟称张晶轩与张婷婷以明显不合理的低价交易且未能提供足额付款证明，存在恶意串通、损害上诉人利益行为的上诉理由。张晶轩与张婷婷的合同交易价格为143万元，并不明显低于当时市场评估价，且张晶轩与张婷婷在二审中确认张婷婷已将143万元购房款支付给张晶轩，如葛斌、刘伟认为张晶轩在售房过程中致使葛斌、刘伟的财产受到损失，可另案向张晶轩主张权利，但不能以此为由否定合同的效力。
综上所述，葛斌、刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,670元，由葛斌、刘伟共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年七月二十四日
书记员 陈亮希