江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0684民初3639号
原告（反诉被告）：周裕琴，女，1972年2月19日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄辉，男，1982年1月21日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
原告（反诉被告）周裕琴与被告（反诉原告）黄辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周裕琴及其诉讼代理人尹秀刚、被告（反诉原告）黄辉及其诉讼代理人宋狄彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周裕琴向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2017年2月16日签订的售房协议书；2、被告支付违约金208000元。事实与理由：2017年2月16日，原、被告经中介介绍签订《售房协议书》一份。合同约定被告以总价104万元的价格将其位于海门市海门街道静海新村606幢504室房屋出售给原告；支付方式为签订合同当日原告支付定金5万元，过户之日支付41万元，余款58万元贷款直接汇入被告账户；过户日期为2017年2月28日；如一方违约，另一方需按房价20%的标准支付违约金。后原告按约支付定金5万元，但被告未按约结清房屋水电、物业等费用，亦未按约将房屋过户给原告。在双方达成补充协议，变更过户时间至2017年3月15日之后，被告未履行过户义务，已构成根本违约。特诉至贵院，望判如诉请。
被告黄辉辩称，原告称被告违约不属实，事实上是原告存在违约行为，请求驳回原告诉请。
反诉原告黄辉向本院提出反诉请求：1、请求解除双方于2017年2月16日签订的售房协议书；2、反诉被告支付违约金208000元。事实和理由：双方签订《售房协议书》是事实，但系反诉被告周裕琴未按合同约定支付购房款41万元、拒绝承担交易产生的个人所得税、未能落实剩余58万元贷款的办理，构成根本违约，特反诉至贵院，望驳回原告诉请，判如反诉诉请。
反诉被告周裕琴针对反诉请求辩称，双方已达成补充协议，约定41万元于2017年3月底前支付，而被告未在3月15日履行过户义务，违约在先；房屋交易产生的个人所得税应按照法律规定承担；剩余58万元贷款应根据银行发放贷款的规定操作，反诉原告系违约方，应由其承担相应的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《售房协议书》、短信、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：
2017年2月16日，黄辉（甲方）与周裕琴（乙方）在海门市贴心房屋信息咨询服务部（以下简称贴心中介）签订《售房协议书》，约定：1、甲方将坐落于海门市海门街道静海新村606幢504室房屋并附车库等一并出售给乙方，总价104万元，合同第13条附说明：“甲方净拿壹佰零肆万元整”；2、甲方同意乙方交纳定金5万元，余额99万元整，其中41万元过户之日付，余下58万元贷款直接到甲方账上；3、双方议定过户时间为2017年2月28日，交房时间为房款付清之日；4、过户费用由乙方负责，中介费由乙方支付；5、如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并按房款总价20%的标准支付违约金。合同签订当日，周裕琴于支付定金5万元，并支付中介费8000元。另，该《售房协议书》的成立，实由贴心中介（顾汉琴、顾炎花）、巾帼中介促成。
合同签订后，双方就合同履行事宜多次通过短信、微信协商，具体如下：1、2017年2月28日，黄辉同意周裕琴于3月底支付“首付款”；2、2017年3月1日，周裕琴表示其家庭经济突发困难，欲将房屋转售给他人，并且已联系到购买人，希望黄辉配合其将房屋过户给新的购买人。经双方协商后，黄辉表示同意；3、2017年3月7日，周裕琴同意于3月底办理过户，并表示购房款已准备好，可提前办理过户；4、2017年3月8日，黄辉通知周裕琴于3月13日办理过户，周裕琴表示同意；5、2017年3月9日，黄辉通知周裕琴将过户日期更改至3月15日，周裕琴于3月12日表示同意。至此，双方经协商变更合同履行期限，约定于2017年3月15日办理过户手续。
2017年3月15日上午，周裕琴、黄辉妻子等人到达行政审批中心不动产登记处，双方因58万元的支付方式为公积金贷款或商业贷款存在不同理解，后一并到多家银行询问，得知公积金贷款无法“直接到甲方账上”，双方发生争执。海门市公安局城中派出所接警后，组织双方协调至中午。后，顾炎花与周裕琴确定下午一点半过户。下午，周裕琴与三名中介（贴心中介顾汉琴、顾炎花及巾帼中介一名人员）等人到行政审批中心，周裕琴出具书面承诺，同意“过户好直接去办贷款”。出具承诺后，一行人走出行政审批中心，计划去银行汇款，但因个人所得税的负担问题再生争执，贴心中介遂联系黄辉方，告知其争执情况。
3月15日下午14时54分至17时39分，中介顾炎花与周裕琴短信往来，顾炎花表示“我的当事人今天下午请假好和你过户，先去银行打首付款……”、“房东说净进104万的，合同也是那么签的”、“现在已经进入倒计时了，你还有一个多小时的时间，我和卖家在等你电话通知”、“如果你坚持认为那税收要房东出而找借口不配合过户，那你就违约了”，周裕琴则认为“（商业贷款）我已经作出让步了，你还要我出个人所得税，肯定是不合理的”、“我在审批中心等，个人所得税决不让步，房东不来，自己负责”。3月15日下午14时42分，周裕琴通知黄辉办理过户手续。黄辉于15时15分回复“今天我老婆、中介一直在审批中心配合你准备完成这次的过户……请按照合同先去银行打款，过户时间我等中介通知，有什么疑问麻烦你找中介沟通”。周裕琴再次强调其在审批中心等，个人所得税由黄辉承担，决不让步。至此，周裕琴与黄辉在2017年3月15日未能如约办理过户手续。
2017年3月28日至3月30日，中介顾炎花连续三日每日短信通知周裕琴“请你务必在三月底前把房子产权过户好，逾期自行负责”，周裕琴未回复。2017年3月28日至3月30日，贴心中介顾汉琴连续三日每日通知巾帼中介“请你通知乙方在3月底之前务必把过户手续办完”，又于3月31日11时10分通知巾帼中介及周裕琴本人“我已通知甲方现通知你定于下午办理过户手续，一点半先到龙馨家园门口农业银行门口等”。巾帼中介于3月30日、3月31日将上述通知截屏发送给周裕琴。周裕琴回复巾帼中介“你是我乙方的中介，你让贴心中介顾汉琴通知房东必须直接联系我，否则责任自负”；回复贴心中介“有什么事让房东直接联系我”。2017年3月31日下午，黄辉夫妇及中介等人在龙馨家园门口农业银行等待，贴心中介顾汉琴将等待视频上传至微信朋友圈。
本案争议的焦点为：何方违约？
周裕琴主张黄辉未于2017年3月15日前结清房屋水电、物业等费用并履行协助过户义务，系违约方。
黄辉主张周裕琴未按约支付41万元购房款、拒绝按约承担交易产生的税费、未能按约交付剩余58万元贷款，系违约方。
本院认为：1、关于结清房屋水电、物业等费用问题。房屋出售前结清水电、物业等费用，系卖方的附随义务，并非其应当履行的主要义务。本案中，周裕琴与黄辉未能过户的主要原因并非附随义务的履行，如被告黄辉确实存在未履行附随义务情形，周裕琴可依法主张权利，该情形不构成根本违约。
2、关于58万元贷款系公积金贷款还是商业贷款的问题。周裕琴作为买受人，负有按照合同约定向出卖人黄辉交付58万元购房款的义务，截至2017年3月15日，周裕琴与黄辉就58万元的贷款方式争议已协商解决，履行义务具体方式的不同亦非本案房屋未能过户的主要原因。
3、关于过户及41万元购房款义务的履行时间问题。双方签订合同后，数次变更过户日期及付款日期。在3月7日双方达成3月底过户并付款的约定后，黄辉又于3月9日提出将过户日期变更为3月15日，并征得周裕琴同意。黄辉虽未提出付款日期也应变更为3月15日，但从书面合同的约定分析，《售房协议书》约定41万元购房款于过户之日支付，即双方应当同时履行过户和付款义务；从双方变更合同内容的过程判断，周裕琴因履行困难，首先提出将付款日期变更至3月底，黄辉同意后亦要求将过户日期变更至3月底，可见黄辉作为出卖人，对己方的交付义务和对方的付款义务有明确认知，亦即应当同时履行；从合同履行的风险考量，买卖合同的理想状态是“钱货两讫”，黄辉作为出卖人，在未全额收取购房款的情况下将房屋过户给买受人周裕琴，其风险已大于周裕琴，此时，若黄辉自愿增加风险，同意先将房屋于3月15日过户给周裕琴，后由周裕琴在3月底支付41万元购房款，显然不符常理；从2017年3月15日的履行过程分析，当日下午就商业贷款达成一致意见后，周裕琴与中介等人走出行政审批中心，计划去银行汇款，即如未再生争执，双方的履行过程为先汇款、再交税过户，最后办理商业贷款。故本院认定双方在3月9日达成过户日期变更至3月15日的约定中，包含了41万元购房款相应变更至3月15日的合意。
4、对于房屋交易产生的个人所得税承担问题。《中华人民共和国个人所得税法》对个人所得税的规定属于管理性强制性规范，并不属于效力性强制规范，只有违反效力性强制规范的法律、法规，才涉及到合同无效的问题。根据个人所得税相关法律、法规，个人所得税的纳税人固然应当是房屋出售方，但根据交易习惯，二手房房屋买卖合同中广泛存在买卖双方对个人所得税的实际承担人进行约定的情况，社会公众对“净得”等概念亦有普遍的共同认知。本案中，《售房协议书》第8条约定过户费用由周裕琴承担，该约定虽未明确“过户费用”是否包含个人所得税，但结合合同第13条“甲方净拿104万元整”及第6条由乙方分三次共计向甲方支付104万元的约定，若个人所得税由黄辉承担，其出售房屋所得的价款将少于104万元，显与合同约定相矛盾。在合同履行过程中，周裕琴在2017年3月15日下午才首次提出个人所得税的负担问题，不排除周裕琴在合同签订时对“甲方净拿104万元整”有明确认知，故黄辉应缴纳的个人所得税应由周裕琴实际承担。
综合上述分析，2017年3月15日的系列流程中，过户手续的办理需黄辉本人参与，其他流程由黄辉妻子、中介等人代为参与并不妨碍双方合同的履行,案涉买卖合同因个人所得税争议未实质进入过户手续办理环节，故对周裕琴有关黄辉未履行协助过户义务的主张，本院不予支持。周裕琴与黄辉因个人所得税的负担发成争执，周裕琴未按约支付41万元，黄辉相应的暂缓协助过户并无不当。此时，双方应妥善解决纠纷，在合理期限内继续履行合同。黄辉在3月15日下午明确告知周裕琴过户时间等中介通知，贴心中介及巾帼中介作为双方中介，多次通知周裕琴于2017年3月底前支付41万元及办理过户手续，该通知对买卖合同双方产生约束力，周裕琴未在3月底履行合同义务并协助办理过户手续，系合同未能继续履行的主要原因，故本院认定违约方为买受人周裕琴。
综上，本院认为，案涉《售房协议书》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同双方均诉请要求解除合同并主张对方承担违约金，解除合同系双方的共同主张，该主张不违反法律规定，本院予以支持。《售房协议书》约定了违约金为房款总价的20%即20.8万元（104万元×20%），本院考虑2017年二手房交易市场行情及黄辉关于其损失的陈述，对合同约定的违约金予以适当减少，酌情确定违约金为5万元。周裕琴作为违约方，已支付购房定金5万元，为减少双方诉累，该款抵作周裕琴应支付的违约金，周裕琴无需再行向黄辉支付钱款。对双方诉请中的不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周裕琴与被告（反诉原告）黄辉于2017年2月16日签订的《售房协议书》。
二、反诉被告周裕琴支付反诉原告黄辉违约金5万元（以5万元定金相抵，无需再行支付）。
三、驳回原告周裕琴的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告黄辉的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4420元，由原告周裕琴负担；反诉案件受理费减半收取2210元，由反诉原告黄辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费4420元或反诉上诉案件受理费2210元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。
审 判 长 孙建玉
人民陪审员 赵秀芳
人民陪审员 李春娟
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 唐 铭