北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第5762号
原告（反诉被告）杨燕，女，1971年3月14日出生。
委托代理人刘畅（系杨燕配偶），男，47岁。
被告（反诉原告）刘翠英，女，1975年10月19日出生。
原告（反诉被告）杨燕与被告（反诉原告）刘翠英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨燕及其委托代理人刘畅、被告（反诉原告）刘翠英均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）杨燕起诉称：2014年9月1日，原告与被告签订北京市房屋租赁合同，约定原告承租被告位于石景山区××××××室房屋，租期一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日，年租金为8万元，押金1.3万元，在租赁期满或合同解除后被告如数返还。被告履行合同期间多次违约、恶语伤人。被告未按期收房，未按合同约定提供停车位，未对房屋设施进行维修，包括厨房柜子撑杆、卫生间门锁不上、小房间开关门比较紧、卫生间水表漏水，未提供窗帘、床、学习柜。合同约定家具家电是新买的，未使用过，但房屋曾出租，物品已经过使用。现双方协商同意提前解除合同，原告已搬出租赁房屋。为维护合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、判令被告返还押金13000元；2、判令原告实际承租期限截止至2015年8月23日，退还剩余8天租金1753元；3、判令被告按合同第九条第一至三款约定支付原告月租金200%的违约金，并降低合同约定月租金标准；4、判令被告承担不按时缴纳取暖费而由原告垫付取暖费的同期银行贷款利息和500元人工费用；5、判令被告依据合同第十一条存在违约，降低租金标准并赔偿停车费损失2万元；6、判令被告支付13000元押金的同期银行定期存款利息；7、判令被告支付未按于2015年8月31日收房违约金5000元；8、诉讼费用及其他因诉讼产生的各种费用由被告承担。
被告（反诉原告）刘翠英答辩称：不同意原告的诉讼请求。此前，对方曾我打电话称要求提前交房，但本人去后，均未办理成功。2015年8月23日第三次收房时，发现房屋已经面目全非，故不再同意退租金，双方发生争执，并报警。合同约定，本人协调车位，由对方负担车位费用，但协调后，对方不用。对房屋设施问题，厨房柜子拉杆，已经联系厂家维修，卫生间门和小房间门在交房时已存在此问题，并在合同中写明。卫生间水表并非漏水，已在合同中注明，水表改装过，无法维修。未约定提供窗帘、柜子和床等，对方将本人穿衣镜在搬家时拿走。房屋此前存在出租。同时，我方提起反诉，对方应按合同第九条第一款约定支付月租金200%之违约金。反诉请求：1、撤销双方于2015年9月1日签订的交房协议；2、因杨燕故意破坏物品，包括空调柜机、冰箱、洗衣机、抽油烟机、床、五屉柜、卫生间门取走，赔偿新家具、家电；3、判令杨燕赔偿因房屋异味无法居住损失9445.52元，自2015年9月4日至10月8日；4、判令杨燕支付因损坏家具等附属物品、设施设备的200%违约金和迟延交纳租金的200%违约金；5、赔偿清扫房屋费用630元。
反诉被告（本诉原告）杨燕答辩称：对反诉事实不认可，请求法院依法驳回。
经审理查明：2014年9月1日，刘翠英（出租方、甲方）与杨燕（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于本市石景山区××××××室；租赁期限一年，自2014年9月1日至2015年8月31日，租金半年付4万元，总计8万元；押金1.3万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第八条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达5日的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十一条其他约定事项“沙发10月底拉走，不能多人居住此房屋，并且因为是开放式厨房，简单做饭，不能油烟过大，因为甲方家具家电都为新买未使用过，乙方必须爱护，甲方负责给乙方联系一个停车位，费用由乙方付”。合同落款处手写注明：“1、客厅顶上有裂痕，东墙有三个孔眼，电视底下的贴脚线开了，卫生间墙砖是空的，已经变形有裂痕；2、厨房洗菜盆上向的柜子撑杆坏了，近日有待维修；3、卫生间的门锁不上，小房间的门开关较紧；4、卫生间装修时水表改装过，师傅说一旦坏了无法维修，这事甲方负责”。
合同签订后，杨燕给付刘翠英房屋租金及押金共计5.3万元，刘翠英将房屋交付杨燕使用。租赁期间，杨燕代刘翠英交纳房屋2015-2015年度供暖费2115.36元，后杨燕于2015年3月17日第二次支付房屋租金时将供暖费扣除。庭审中，杨燕主张：供暖公司催促交纳供暖费，如不交则停止供暖，认可房屋为集中供暖。
2015年8月23日，杨燕搬离租赁房屋。庭审中，刘翠英表示因房屋及物品已被损坏，故未同意退还剩余期限租金。
2015年9月1日，刘翠英与杨燕办理房屋交接手续，并签订《协议书》及附件一、二，其中《协议书》载明：“乙方租赁甲方房屋，现房屋租赁合同到期，双方就交房等事宜发生争议。双方自愿达成如下协议：1、乙方于2015年9月1日向甲方交还房屋钥匙；2、双方就附件一、附件二所列事项仍存有争议，双方一致同意通过法律途径另行解决，本协议不予处理。3、双方一致同意，本协议并不影响甲乙双方各自依据原有租赁合同条款和约定主张各自的法律权利。4、双方一致同意，除去本协议附件中所列举的争议事项以外，双方对房屋使用、磨损、卫生等再无异议”，其中附件一载明：“1、卫生间门，甲方认为被水泡裂、锁被水泡烂。2、五屉柜，甲方认为拉手破坏右侧上边缘破环。3、主卧门边合口，甲方认为磕坏。4、主卧室的床，甲方认为床头床尾磨烂。5、阳台窗户下方墙壁，甲方认为被雨水浸泡地板被水泡了。6、防盗门内墙角，甲方认为被磕坏。7、冰箱后墙护角，甲方认为已经损坏。8、次卧室墙角，甲方认为磕烂。9、次卧衣柜，甲方认为上方左侧变形右侧钉钉。10、乙方将墙面处理完，甲方发现室内有异味，如不影响居住视同无异议，如影响居住，需鉴定。11、甲方主张押金壹万叁仟元整（13000元）不退还乙方，抵消以上1-10项全部损失”，附件二载明：“1、乙方认为甲方应当返还押金壹万叁仟元整（13000元）。2、甲方主张的附件一中的1-8项属于租赁期间的合理折旧和磨损，不应当予以赔偿。3、2015年8月24日至2015年8月31日的租金甲方应当退还乙方。4、甲方应当支付乙方合同违约金”。
2015年10月23日，涉案服务所在物业服务中心出具《事件说明》，载明“远洋沁山水15号楼2单元2002室业主刘翠英女士于2014年9月份在物业询问是否有车位出租，沁山水出租车位位置为地下车库B2层D区，同年10月份在园区遇见业主刘女士和其租户搬运沙发，其租户询问是否为流动车位，物业告知其为流动车位后租户说不租了，特此说明”。
上述事实，有房屋租赁合同、协议书、附件、照片、转账凭条、供暖费发票、热力公司核实单、情况说明及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：刘翠英与杨燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按约定履行义务。杨燕虽然于2015年8月23日搬离房屋，但未提供证据证明其与刘翠英存在解除合同的意思表示，其搬离行为与刘翠英无法律上的因果关系，本案合同应属到期终止，对杨燕主张退还剩余租金的主张不予支持。因合同已经到期终止，本案中刘翠英以反诉方式解决相关争议事项，故刘翠英应退还杨燕押金1.3万元。
经现场勘查及双方于2015年9月1日提供照片，本院依据日常生活经验认定附件一所列物品中卫生间门、五屉柜、主卧室床的损坏原因系人为使用不当导致，并非正常使用所产生的损耗，但未达到无法使用程度，对此杨燕应当予以适当赔偿，本院对赔偿数额酌情予以确定，对刘翠英主张由杨燕取回并重置物品的意见不予采纳。刘翠英要求撤销2015年9月1日《协议书》，但未提供证据证明《协议书》存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等法定情形，故本院对此请求不予支持。刘翠英主张在签订2015年9月1日《协议书》过程中，杨燕返回房屋故意将空调柜机、冰箱、洗衣机、抽油烟机砸坏，但未提供证据证明，本院不予采信。因《协议书》已约定：除附件所列争议事项以外，双方对房屋使用、磨损、卫生等再无异议，所以本院对刘翠英要求对附件一以外相关物品赔偿的请求不予支持。刘翠英主张房屋存有异味，未提供证据证明，本院对其要求赔偿无法使用房屋损失不予支持。
根据合同第八条第（四）款第1项和第5项的约定，杨燕因使用不当导致物品损坏且拒绝赔偿，同时迟于合同约定日期且超过5日支付第二次租金，故其行为已构成违约，应当按第九条第一款约定赔偿刘翠英月租金200%的违约金。但杨燕已提出违约金过高于实际损失、要求法院酌减的抗辩意见，故本院结合违约金补偿性与惩罚性的法律性质，对违约金数额予以酌情降低。合同约定违约金赔偿条件系存在相关情形之一即应支付违约金，并非每项违约情形均单独支付违约金，故本院对刘翠英要求再支付200%违约金的请求不予支持。因房屋物品存在损坏，双方未就此争议达成一致意见，故刘翠英有权暂不退还押金，另依据交易习惯押金应系无息退还，本院对杨燕主张押金利息的请求不予支持。
合同落款处手写注明内容除“柜子撑杆”外均系对房屋交付时验收状况的描述，并非刘翠英所负维修内容的确认，而“柜子撑杆”亦不构成无法正常使用房屋的程度，且刘翠英无迟延交付、房屋无严重不符合约定或影响安全健康的情形，故杨燕主张赔偿200%违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。杨燕未提供证据证明刘翠英承诺提供窗帘、床、学习柜，故本院对此不予采信。因合同未约定收房日期，双方于2015年9月1日办理交接手续并无不妥，本院对杨燕所述刘翠英未按期收房的意见不予采纳。
针对供暖费一节，租赁房屋为集中供暖，刘翠英迟延交纳供暖费，不必然导致供暖单位停暖，杨燕未提供证据证明供暖单位因未交费而确定停暖，杨燕自行交纳供暖费与刘翠英无关，且杨燕已在租金中扣除供暖费用，故本院对杨燕要求赔偿供暖费利息及人工费的主张不予支持。
针对停车位一节，刘翠英主张：已为杨燕联系小区地下B2层车位，费用为月租金450元，但杨燕不同意负担。杨燕主张：双方约定车位为刘翠英所购负一层775号车位。对此，本院分析认为：第一，双方合同未约定车位位置，无明确指向；第二，如系刘翠英所购车位则合同无需写明由刘翠英联系；第三，合同已约定停车位费用由杨燕负担，但刘翠英所购车位无具体费用，双方亦未确定费用数额。因此，本院认定双方所约定车位非刘翠英所购车位。现刘翠英提供物业中心《事件说明》证明系杨燕自行表示不租用车位，本院结合案件情况予以采信，且杨燕未提供证据证明已实际支出相应停车费用，故本院对杨燕要求降低租金标准并赔偿停车费损失的请求，不予支持。合同第十一条约定家具家电均为新购、未使用，但庭审中刘翠英认可此前房屋用于出租，故按常理物品已经他人使用，但根据现场家具情况，此不构成对杨燕正常使用房屋的不利影响，本院对杨燕此项意见不予采纳。租赁合同到期后，刘翠英为再出租而对房屋进行清理，此与杨燕无关，亦无证据证明杨燕搬离房屋时导致房屋异常脏乱、超过合理限度，故本院对刘翠英要求赔偿清扫房屋费用不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、之规定，判决如下：
一、刘翠英于本判决生效后七日内退还杨燕房屋押金一万三千元；
二、杨燕于本判决生效后七日内赔偿刘翠英物品损失一千元；
三、杨燕于本判决生效后七日内赔偿刘翠英违约金二千元；
四、驳回杨燕的其他诉讼请求；
五、驳回刘翠英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千一百四十元，由杨燕负担一千零一十五元（已交纳六百八十三元，其余三百三十二元于本判决生效后七日内交纳），由刘翠英负担一百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三百五十九元，由刘翠英负担三百三十四元（于本判决生效后七日内交纳），由杨燕负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 左文兢
二〇一五年十一月二十日
书记员 孙 飞