连云港市连云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0703执异38号
案外人：吴某某，男，1970年4月3日出生，汉族，无固定职业，现住连云港市连云区。
申请执行人：连云港金港融资担保有限公司，住所地：连云港市连云区阳光国际。
法定代表人：洪健，总经理。
委托代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。
被执行人：连云港康鹏房地产开发有限公司，住所地：连云港市连云区院前路。
法定代表人；吴家康，董事长。
委托代理人：刘军，男，1963年12月20日出生，汉族，法律顾问，住连云港市连云区。
在本院执行连云港金港融资担保有限公司（以下简称金港公司）与连云港康鹏房地产开发有限公司（以下简称康鹏公司）民间借贷纠纷一案，案外人吴某某对本院执行位于连云港市连云区墟沟院前路房产（现登记在于兴平、左梅芳名下）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
吴某某称，连云港市连云区墟沟院前路房产（现登记在于兴平、左梅芳名下）的实际所有权和占有权已不属于康鹏公司，康鹏公司已于2010年9月20日将此房产抵债给了吴某某，并且交于吴某某占有使用；后因康鹏公司与鹊桥公司的诉讼纠纷而瘫痪，至今未按承诺对该房产办理解押和产权过户手续，有康鹏公司出具的《确认书》和银行支付凭证佐证。所以法院对此房产的执行侵犯了吴某某的合法权益，请求撤销（2016）苏0703执1609号之一的执行裁定，确认康鹏公司出具的《确认书》合法有效，将连云区墟沟院前路房产在解除抵押后判归吴某某所有。
金港公司称，案外人的异议请求无事实和法律依据，理由如下：连云区法院（2015）港民初字第01990号民事判决书、连云港市中级人民法院（2016）苏07民终1938号民事判决书，证实涉案房屋所有权人是康鹏公司，也一直由康鹏公司实际占有使用，并且涉及到的该房屋抵押贷款由康鹏公司实际还款，所以金港公司依法申请查封并评估、拍卖该房产，依法应当得到法院支持。案外人提供的《确认书》以及银行凭证，不能证实其对康鹏公司享有债权，更不能证实涉案房屋已经抵押给案外人，所以案外人的异议请求依法不应当得到支持。
康鹏公司称：案外人的异议请求基本属实，2004年6月因贷款被执行人与于兴平、左梅芳签订买卖涉案房屋协议，将涉案房屋登记在于兴平、左梅芳名下。该协议虽被（2015）港民初字第01990号、（2016）苏07民终1983号判决确认无效，但该涉案房屋至今登记在于兴平、左梅芳名下。2008年康鹏公司因资金困难，向吴某某借款（含吴某某担保）80万元，无钱偿还，2010年康鹏公司与吴某某达成协议，将上述涉案房屋交于吴某某占有处置，以冲抵80万元借款本息，故涉案房屋不归康鹏公司控制。
本院查明，金港公司诉康鹏公司民间借贷纠纷一案，本院经审理于2015年8月14日作出（2015）港商初字第00351号民事判决:康鹏公司于本判决生效之日起十日内支付金港公司借款本金492万元及利息。因康鹏公司未履行判决所确定的义务，金港公司于2016年9月5日向本院申请执行，本院作出（2016）苏0703执1609号执行裁定，对被执行人康鹏公司位于连云港市连云区墟沟院前路房产一处（现登记在于兴平、左梅芳名下）予以查封，2016年12月2日作出（2016）苏0703执1609号之一执行裁定，对上述房产及室内装潢进行评估、拍卖。
另查明，康鹏公司诉于兴平、左梅芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，经审理查明康鹏公司未向于兴平、左梅芳交付涉案房屋等事实，并认为，康鹏公司2004年与于兴平签订的《房地产买卖契约》的真实目的并不是买卖涉案房屋，而是为了套取银行贷款给康鹏公司使用，该行为是一种扰乱社会经济秩序、以合法形式掩盖非法目的的行为，应当受到法律的制裁，故双方签订的《房地产买卖契约》属于无效合同；虽然因该合同取得的财产应当予以返还，但因为涉案的房屋在于兴平抵押贷款的时候已经办理抵押手续，贷款尚未还清，建设银行连云港分行仍是该房屋的抵押权人，康鹏公司没有证据证明抵押权人同意将抵押物变更登记在其名下，故于2016年2月23日作出（2015）港民初字第01990号民事判决：康鹏公司与于兴平2004年签订的《房地产买卖契约》无效；驳回康鹏公司要求于兴平、左梅芳将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。于兴平、左梅芳不服此判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院于2016年7月29日作出（2016）苏07民终1938号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再查明，2008年4月1日榆次区农村信用合作社从山西金华苑宾馆有限公司帐户中的存款300000元汇至康鹏公司帐户；2009年6月11日中国农业银行新乐市支行城关营业所从张兵林帐户存款500000元汇至康鹏公司帐户。上述两次汇款银行凭证的附言均有铅笔书写的“借吴某某款”字样。吴某某提供的盖有“连云港康鹏房地产开发有限公司”印章、落款为2010年9月10日的《确认书》，内容为：“2008年4月，连云港康鹏房地产开发有限公司向吴某某借款叁拾万元整，借期约定两年，2009年康鹏公司又通过吴某某担保向河北新乐市承安镇北坦村张兵林借款伍拾万元整，借期一年，以上两笔借款80万元本息至今未能偿还。经各方商量后一致同意连云港康鹏房地产开发有限公司把连云港市连云区院前路（旧办公楼）第4层约377平方米作为以上80万借款本息。办公用房抵偿给吴某某，因该房暂时有抵押，待抵押解除即为吴某某办理产权手续，解押费用由康鹏公司承担。在该确认书交给吴某某同时，以上房产也支付给吴某某占有使用，今后，张兵林的50万借款本息也由吴某某负责偿还。”康鹏公司主张上述款项是2008年和2009年其委托吴某某向亲戚朋友所借。吴某某至今未向汇款人山西金华苑宾馆有限公司和张兵林还款。
本院认为，基于法律行为的物权变动，该法律行为须合法有效，否则不发生物权变动。本案中康鹏公司与于兴平签订的《房地产买卖契约》已被本院（2015）港民初1990号和连云港市中级人民法院（2016）苏07民终1938号生效判决确认无效，则涉案的房屋虽然登记在于兴平和左梅芳名下，也未发生物权变动，仍属于康鹏公司所有。康鹏公司出具的《确认书》，明确康鹏公司所欠借款由吴某某偿还。因无康鹏公司、吴某某与汇款人山西金华苑宾馆有限公司、张兵林之间关于汇款的理由依据，不能确定该四主体之间的法律关系，不能排除汇款人即为康鹏公司的债权人，在无债权人同意债务转让的情况下，债务转让不符合法律规定，故吴某某对于上述《确认书》的合法性和真实性缺乏证据证明，本院不予确认。综上，案外人的异议理由不能成立，不能排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回吴某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
审判长 张锦程
审判员 王丽敏
审判员 宋 虎
二〇一七年五月二十六日
书记员 周 曼
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出执行异议。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。