广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1456号
原告南宁金沙湾物业服务有限公司。
法定代表人杜汉福，董事长。
委托代理人李泽平，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
委托代理人梁杰春，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
被告韦潮。
委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。
原告南宁金沙湾物业服务有限公司（下简称金沙湾物业公司）诉被告韦潮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告南宁金沙湾物业服务有限公司的委托代理人李泽平、梁杰春，被告韦潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金沙湾物业公司诉称：2006年2月5日，原告与被告签订《物业管理服务协议（前期）》，双方确认被告于2006年2月5日使用南宁市金沙湾花园小区×号楼×单元×号房。协议签订后，被告交纳了2006年2月至2006年8月的物业管理费、电梯费、公摊电费、卫生费、水费、停车费等相关费用。此后被告不再交纳物业管理费、公摊电费、卫生费、停车费。根据双方签订的协议约定和《广西壮族自治区物业管理条例》之规定，从2006年9月至2014年5月，被告共欠物业管理费12127.3元（含综合服务费5886.9元、卫生费616元、公摊费用184.4元、停车费5440元）。按《物业管理服务协议（前期）》的约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，被告应当向原告缴纳滞纳金24384.6元（每逾期一天，按拖欠物业管理费金额加收3‰的滞纳金。滞纳金计算至2014年5月30日，此后的滞纳金计算至被告付清欠款为止）。故请求人民法院判令：1、被告向原告支付物业管理费12127.3元（含综合服务费5886.9元、卫生费616元、公摊费用184.4元、停车费5440元）；2、被告向原告支付滞纳金24384.6元（滞纳金计算至2014年5月30日，此后的滞纳金计算至被告付清欠款为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。2014年11月18日，原告将其诉讼请求变更为：1、被告向原告支付2006年9月至2014年5月30日的物业管理费12127.3元（含综合服务费5886.9元、卫生费616元、公摊费用184.4元、停车费5440元）；2、被告向原告支付违约金24384.6元（违约金计算至2014年5月30日，此后的违约金计算至被告付清欠款为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。另原告于2014年12月22日放弃公摊费用的诉请。
被告韦潮辩称：1、原告在履行物业合同过程中没有尽到物业管理义务，存在重大瑕疵，严重违约，被告不缴纳物业管理费属行使先履行抗辩权，不构成违约；2、原告变更诉请是在举证期限届满后，被告不同意其变更。原告变更诉请前请求的是滞纳金，滞纳金是指行政行为，前期物业合同的双方是平等地位，其请求滞纳金无法律依据。
本案的争议焦点为：1、原告请求的物业管理费是否成立？如何计算？2、原告请求的违约金是否有法律依据？如何计算？
本院经审理查明：原告前身为南宁金沙湾物业管理有限公司，2009年11月6日更名为南宁金沙湾物业服务有限公司，系具有叁级资质等级证书的物业服务企业。
2006年2月5日，原告与被告签订《物业管理服务协议》（前期），协议确定被告房屋建筑面积126.72平方米。协议第五条在综合服务费交纳时间方面约定：自被告房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收综合服务费，被告未按约定时间内办理房屋交接手续的，其应当交纳的物业管理服务费收取时间不变，第一次应当预交6个月以上，以后每次可按每月、6个月以上预先交纳。在综合服务费交纳标准方面约定：多层住宅的综合服务费按照0.5元／月.平方米收取。小高层住宅的综合服务费按照0.75元／月.平方米收取，综合服务费标准按优质优价原则调整，最终以市场物价局批复为准。（由于原告起诉同批次业主物业费纠纷案件已经调解，原告考虑到与业主和睦相处，对其诉请的2006年9月至2014年5月期间的物业费原告同意按照九折计算）。协议第五条在车辆停放服务管理费方面约定：小型汽车停放服务费月票为80元／辆.月。协议第六条约定：物业公司违反协议，未达到管理服务标准的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任…。业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，物业公司有权要求业主先期补交并从逾期之日起按照每天3%交纳违约金，逾期一个月仍拒绝缴纳的，物业公司可以采取将欠缴费用的业主名单在物业区域内予以公布，停止提供物业管理服务。
被告使用南宁市金沙湾花园小区×号楼×单元×号房后，缴纳了2006年2月至2006年8月的物业管理费、电梯费、公摊电费、卫生费、水费、停车费等相关费用，2006年8月之后的物业管理费，被告并未缴纳。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：关于物业服务费：原告与被告签订的前期物业管理服务协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。原告已依约向被告提供了物业服务，有权收取物业管理费及相关费用，被告作为金沙湾花园小区×号楼×单元×号房的业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用及相关费用。关于被告抗辩原告在履行物业合同过程中没有尽到物业管理义务，被告拒绝交费系行使先履行抗辩权的问题：首先，前期物业管理服务协议约定被告每次可按月、6个月以上预先交纳物业管理服务费用，作为先履行义务的一方其主张先行履行抗辩权并无依据；其次，被告提交刑事案件回执单、保修单、照片证明原告物业服务不合格，本院认为物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等项目，即使被告确能证明原告提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其采用拒交物业管理服务费的行为并无法律依据，本院对被告抗辩不予采纳。根据原被告签订的《物业管理服务协议》（前期），物业服务费按照0.5元／月.平方米收取，由于原告起诉同批次业主物业费纠纷案件已经调解，原告考虑到与业主和睦相处，对其诉请的2006年9月至2014年5月期间的物业费原告同意按照九折计算，本院对此予以准许。现被告房屋建筑面积126.72平方米，则每月的物业服务费为：0.5×0.9×126.72=57元。从2006年9月至2014年5月共计93个月，故2006年9月至2014年5月期间的物业服务费为：57×93=5301元。
关于物业费的违约金：根据前期物业管理服务协议，业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳管理费的，物业公司有权要求业主先期补交并从逾期之日起按照每天3%交纳违约金。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日百分之三计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告欠交2006年9月至2014年5月的物业服务费的违约金，应以每月57元为基数按月依次计算，自当月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。
关于城市垃圾处理费：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户.月收取，现原告主张的城市生活垃圾处理费按8元／户.月计算合法有据，本院对原告该项诉请依法予以支持，则从2008年1月
---2014年5月（共计77个月）的城市垃圾处理费为8元／户.月×77个月=616元。
对于停车费：原告主张按照80元／辆.月的标准计收停车费有原被告签订的《物业管理服务协议》（前期）作为依据，现原告要求被告缴纳2008年10月至2014年5月的停车费，并提交了2011年、2012年被告拒交车辆停放费的记录表证明其主张，本院对原告主张的2011年度、2012年度的停车费予以支持，即该两年度的停车费为80元／辆.月×24个月=1920元；对于原告诉请的2011年度、2012年度之外的车辆停放费，由于原告未能提交相应的证据予以证明，本院不予支持。
对于城市生活垃圾处理费、停车费的违约金：原告仅仅为代收人，原告主张按每日百分之三的标准计算违约金，理据不足，本院不予支持；原告仅得主张由被告赔偿其损失，原告不能证明其在为被告代垫费用时被相关单位收取每日百分之三的违约金的，原告的损失仅为代垫资金被占用的损失。至于业主缴纳各项费用的时间，按照交易惯例，应为当月份的最后一日交纳，则次月第一日则应当支付原告代垫费用的违约金（2008年1月
---
2014年5月的城市垃圾处理费违约金计算方法：以每月应交费用数额8元／户.月作为计算基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止。2011年1月—2012年12月的停车费违约金计算方法：以每月应交费用数额80元／辆.月作为计算基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司自2006年9月起至2014年5月止的物业服务费5301元；
二、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司上述拖欠的物业管理费违约金（以每月57元为基数按月依次计算，自当月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；
三、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司2008年1月至2014年5月的城市垃圾处理费616元；
四、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司2008年1月至2014年5月城市生活垃圾处理费违约金（以每月应交费用数额8元／户.月作为计算基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；
五、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司2011年度、2012年度的停车费1920元；
六、被告韦潮支付原告南宁金沙湾物业服务有限公司2011年度、2012年度停车费违约金（违约金计算方法：以每月应交费用数额80元／辆.月作为计算基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；
七、驳回原告南宁金沙湾物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费712元，由原告南宁金沙湾物业服务有限公司负担356元，被告韦潮负担356元。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费712元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 齐素勉
人民陪审员 陆 敏
二〇一五年八月十日
书 记 员 刘露聪
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。