天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0118民初2136号
原告王培
委托代理人朱竞男，天津星聚律师事务所。
被告钱铭华
原告王培与被告钱铭华意向金返还纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，依法由审判员王治适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王培委托代理人朱竞男，被告钱明华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王培诉称，原、被告于2016年3月16日签订《房屋抵债转让协议》，协议中约定被告将天津市静海区静海镇海馨园28-1-1701号房屋转让给原告。并于2016年9月左右完成房屋过户手续。该协议由原告授权案外人签订，并作为订房意向协议，不作为正式协议。为实现房屋买卖的最终目的，双方约定由原告向被告支付意向金100000元，该笔意向金由原告在协议签订当日委托案外人直接存入被告个人账户。协议中也约定，如果不能实现房屋买卖的最终目的，则被告应将意向金返还给原告。然而，由于被告过错，至今房屋未完成过户，房屋买卖目的难以实现，原告便以协议约定催告被告返还意向金，但是都被被告以各种理由推脱，因此原告依据相关法律规定诉请法院，请求法院判令:一、请求法院判令原、被告双方解除《房屋抵债转让协议》；二、请求法院判令被告返还原告已经交付的意向金100000元；三、请求法院判令被告支付迟延履行金至实际给付之日。截止起诉之日为1993.75元，总计101993.75元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。
为了支持自己的主张，原告提交了如下证据:
证据一、房屋抵债转让协议复印件一份（与原件核对无误），证明了原、被告双方存在房屋转让意向合同，并且其中明确约定房屋买卖不能实现，被告无条件返还意向金10万元。
证据二、中国农业银行存款回单复印件一份（与原件核对无误），证明了被告以收10万元意向金。
证据三、授权委托书复印件一份（与原件核对无误），证明了原告委托案外人张贺利与被告进行房屋买卖磋商，并向被告支付意向金10万元。
证据四、证人证言复印件一份（与原件核对无误），证明案外人张贺利确实接受原告委托与被告磋商房屋买卖事宜，并且将10万元意向金汇到被告个人账户。
被告钱铭华辩称，不同意原告的诉讼请求，双方经过友好协商签订协议，被告也是竭尽全力的帮助原告，订房之后，原告又提出退房，因此原告应承当所有的违约责任；在合同第二条款上写在房屋转让之后不可变更、撤回、撤销；本方不应该是被告，因为房屋的产权人不是被告，是天津市萧山管业有限公司（以下简称萧山管业），款项收取被告也只是代理，转交给权利人，权利人是真正的甲方，因此被告不承担该纠纷的民事责任；钱被告已经转交给实际房屋权利人。
为了支持自己的主张，被告提交了如下证据:
证据一、2016年8月22日被告与原告代理人张贺利的电话录音原件一份（附字面打印形式一份），证明了原告退房是因为房子有一颗梁，房子的产权人为萧山管业。
证据二、被告与原告、被告与张贺利的短信聊天记录一份（系字面打印形式），证明被告催促原告办理房屋交款手续，询问房子变化，告知张贺利退房之后定金不退。
证据三、中国农业银行转账业务客户回执复印件一份，证明把定金10万元转交给萧山管业。
证据四、贷款换房协议书复印件一份，证明了房子实际产权人是萧山管业。
对于被告提交的证据，原告质证如下：对于证据一、二、三、四的三性均不予认可。
对于原告提交的证据，被告质证如下：对证据一、二的三性予以认可，对证据三中提及的意向金应该是定金，对真实性、合法性不予认可，对证据四的三性不予认可。
经本院审理查明，原告委托案外人张贺利（身份证号）与被告于2016年3月16日就天津市静海县静海镇东方红路与旭华道交口处海馨园项目28-1-1701房屋签订《房屋抵债转让协议》，双方约定成交面积、价格、付款方式、过户时间、契税与维修基金缴纳等项目，双方约定:此协议为订房意向协议,不做为正式协议，如合同不能履行，被告应退还原告所缴纳全部意向金（不含利息），意向金金额为100000元，并设定条款二：该房屋转让后不可变更、撤回、撤销。合同买方署名张贺利，卖方署名钱明华（代理），同日，张贺利向被告农行卡（6228480026015558468）转账100000元，经本院庭审调查，被告释明其工作身份为天津市鑫贺房地产开发有限公司员工，双方协议签订时买卖房屋的登记产权人为天津市鑫贺房地产开发有限公司，被告方被代理人为萧山管业，协议条款二系登记产权人与被代理人就涉案标的房屋达成贷款换房协议书即视为房屋转让的含义（被告单方理解，双方有争议），后原、被告未就涉案标的房屋的过户达成一致，2016年8月31日被告向萧山管业代表人楼小龙农行转账100000元（被告理解为房屋已经转让，意向金性质转变为定金，原告单方违约，定金交付守约方不再退回）。后本院查证双方涉案标的房屋登记产权人已为他人，过户时间为2016年12月8日，系商品房首次买卖性质（转让方为天津市鑫贺房地产开发有限公司）。
以上事实，原、被告当庭陈述、原告提供的证据一、二、三、四，被告提供的证据一、二、三、四为证。
本院认为本案的争议焦点为被告的代理身份是否有效、原告的委托代理行为是否有效、原被告是否成立有效合同、涉案协议第二款、第五款的设定是否符合法律规定。关于被告的代理身份是否有效一节，虽然双方协议中被告签署为“钱铭华代理”字样，但被告无法向本院提交被代理人萧山管业事后追认代理权以及被告于事后合理期限内取得代理权的相关证据，且原告不予认可，故本院对被告代理身份不予确认。原告与案外人萧山管业无法形成有效的房屋买卖合同关系。关于原告的委托代理行为是否有效一节，通过原告举证证据一、二、三、四，
被告提供的证据一、二分析，原告证据一双方协议买方签署人为张贺利，证据二被告已于本院原告张贺利诉被告钱铭华返还意向金纠纷一案中庭审质证认可收到张贺利交付100000元，由于原告王培、代理人张贺利未出庭为证，故本院对证据三、四不单独作为认定案件事实的依据，但结合被告提供的证据一、二印证，被告同样将其与张贺利的通话、聊天记录作为原告方违约的证据提交，可视为被告承认原告的委托代理行为，故本院对原告的委托代理行为予以确认。关于原、被告是否成立有效合同一节，由于被告无法提交其代理身份的相关证据且其虽署名双方协议的的卖方但其并非涉案房屋的真正登记权利人，故本院视其行为为无权处分（无权处分人须事后得到登记权利人的追认或事后合理期限内取得处分权，方可发生产权变更的可能，）。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，因无权处分订立买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵，买卖合同有效（此款系《合同法》五十一条的例外）。由此，原、被告之间成立有效买卖合同。关于涉案协议第二款、第五款的约定是否符合法律规定一节，由于双方协议第五款的约定是双方自愿协商的内容，充分体现了意志自治原则且未违反法律的强制性规定，意向金100000元的收受人为本案被告（并非登记权利人），故意向金性质并未转变，该条款符合法律规定本院予以支持。双方协议第二条的规定：该房屋转让后不可变更、撤回、撤销，被告认为涉案房屋原始登记产权人与萧山管业于2016年7月18日就涉案标的房屋达成贷款换房协议书即视为房屋已转让，双方意向协议已成为正式协议不可撤销（房屋抵债转让协议签订时间先于货款换房协议签订时间，两次协议的房屋转让价格不相一致），原告对被告理解不予认可，且被告证据一、二中被告与原告代理人张贺利、原告的通话，聊天中无原告明示承认的意思表示，本院依据《合同法》第六十一条、《合同法解释二》第七条之规定，由于双方无法达成补充协议，故依据交易习惯确定本条款的含义，“房屋转让”含义的意思表示在该交易领域、交易行业中通说为房屋产权的房管登记权利人变更并非买卖双方的合同形成签订（合同没有物权转让公示的效果），由于萧山管业在与涉案房屋原始权利人在签订货款换房协议后并未完成相应的产权变更登记，由此，被告以此作为双方协议不可撤销，意向金性质转变为定金的抗辩事由本院不予支持。被告将100000元意向金交付于萧山管业的行为视为其单方判断行为，作为双方意向协议的性质决定了原告有权在双方签订正式“网签“协议之前撤回其意思表示，收取意向金的被告自始并非房屋的权利登记人且原告与萧山管业并未形成买卖合同关系，故意向金的性质并未转变。被告应依据双方合同第五款的约定如合同不能履行，被告应退还原告所缴纳全部意向金（不含利息），由于双方已对意向金衍生利息的给付事前约定，故本院对原告请求被告支付迟延履行金至实际给付之日的诉讼主张不予支持。由于被告自始无权处分，原告订立买卖合同的根本目的无法实现，故原告解除协议的诉讼请求本院予以支持。
综上，经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三、第六十五，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十八条、第五十一条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题解释二》第七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第八条、第六十九条、第七十四、第七十六之规定判决如下：
一、解除原、被告双方的《房屋抵债转让协议》；
二、被告钱铭华于本判决生效后七日内返还原告王培意向金100000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预交案件受理费1170元，由被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王 治
二〇一七年五月三日
书记员 回广骐