广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺八民二初字第50号
原告：伍秀玲。
委托代理人：聂春序，广西宏民律师事务所律师。
委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。
法定代表人：覃展敏，董事长。
被告：南宁长江企业投资集团有限公司。
法定代表人：覃展敏，董事长。
共同委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
共同委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所实习律师。
原告伍秀玲诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成由审判员黄俊担任审判长，代理审判员邓媛、黄龙金参加的合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行审理。原告委托代理人聂春序、吴海波及二被告共同委托代理人欧海燕、卢贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月9日，原、被告双方在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》，约定被告应在2011年3月31日前将其开发的商品房交付原告使用。原告在约定期限内履行了给付房款的义务但是被告实际交房时间为2013年8月31日，已经构成违约，违约天数为883天。另，原告未能提供《商品房定向开发协议》是因为双方在签订《商品房买卖合同》时，被告已经将其收回，导致原告不能提供，结合《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理的内容，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，应当认定双方存在签订《商品房定向开发协议》的事实，违约责任的承担应该按照《商品房定向开发协议》的约定执行。据此，违约金的计算方式为：第一个90天：243088×0.0002×90=4375元；逾期90天后的违约金：243088×0.0003×793=57831元。被告长江公司应与桂东公司对本案债务承担连带责任。综上，请求法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金62206元。本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方在商品房买卖合同中的权利义务；
2、销售不动产统一发票，证明原告已经按照合同的约定向被告支付了全部购房款；
3、汇豪国际城·房屋验收记录，证明被告直到2013年8月31日才履行交房义务，逾期交房883天。
被告桂东公司辩称：原告要求被告支付逾期交房违约金62206元，部分没有事实和法律依据。1、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年3月31日前将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工的进度，依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，被告因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房，因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数468天（桩基延误147天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误321天），实际逾期交房天数为404天［（2011年4月1日-2013年8月20日）-468天］。2、关于违约金的计算问题，依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，如出卖人逾期交房的，按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，但原告未能提供《商品房定向开发协议》作为主张违约金数额的计算依据，因此，原告的主张不能成立。综上，原告的诉请部分缺乏事实和法律依据，请求驳回原告不当的诉讼请求。
被告桂东公司向法院提供的证据有：
1、《停水通知》7张；2、《停电通知》11张；3、中高考、公务员考试停工通知9张；4、贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》1份；5、2009年4月-2013年8月《监理月报》51份；证据1-5共同证实：在汇豪国际城9#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期321天，因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期147天。以上两项共导致延误工期468天的事实。
被告长江公司辩称：根据原告与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》第十四条“丙方愿意就甲、乙双方签订的本商品房定向开发协议提供担保，如甲方未履行或未完全履行本协议约定的甲方的义务和责任，乙方可直接要求丙方履行完成”的约定，长江公司履行的是一般担保责任，因此，根据担保法第十七条规定，被告长江公司只有在被告桂东公司不能履行债务之后，才对原告承担保证责任。
被告长江公司未向本院提供证据。
经开庭质证，二被告对原告证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为逾期交房天数应该扣除桩基塌陷、下雨、中高考等天数。原告对被告桂东公司证据1、2、3无异议，对证据4、5的真实性无异议，但是认为桩基塌陷等属于可预见的因素不应该扣除，并非所有的下雨日期都导致误工，监理月报的停工天数没有明确到哪一天，可能存在重复计算。
本院对证据的分析与认证：对双方均无异议的证据，本院予以认定。原告的证据3可以证明被告实际交房时间，本院予以确认。被告证据5《监理月报》与证据4气象资料相印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律；但桩基延误时间不能重复计算，其实际天数为85天而不是147天；关于下雨停工，庭审中被告已经明确中雨以上导致停工，结合被告证据4，被告桂东公司施工过程中，天气为中雨以上的天数为197天。
另，虽然原告无法提供《商品房定向开发协议》复印件，但该证据不但与原告提供的《商品房买卖合同》条款具有关联性，且该协议已被被告收回，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院对原告据此证据主张的事实予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
原告伍秀玲（乙方）与被告桂东公司（甲方）、长江公司（丙方）签订《商品房定向开发协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，该协议第一条约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。第二条：甲方承诺在2011年3月31日前交付“贺州桂东·汇豪国际城”9#楼。第三条：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。第十四条约定：丙方愿意就甲、乙双方签订的本商品房定向销售协议提供担保，如甲方未履行或未完全履行本协议约定的甲方的义务和责任，乙方可直接要求丙方履行完成。
2010年11月9日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第9幢3单元1106号房出卖给原告，房屋总价款243088元；第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款243088元。2013年8月31日，被告桂东公司将合同约定的房屋交付给原告。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为85天。根据2009年4月-2013年8月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨（中雨以上）、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为238天，因桩基延误的85天中包含了下雨停工天数18天，该18天不应重复扣除。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为305天。
案经本院主持庭外调解，双方未能达成协议。
本院认为：
一、被告迟延履行交房事由及违约责任的确定。
原告与二被告之间的《商品房定向开发协议》以及原告与桂东公司之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。被告长江公司辩称，其与原告签订的《商品房定向开发协议》属于一般保证，只有被告桂东公司不能履行债务之后才对原告承担保证责任。本院认为，《商品房定向开发协议》第十四条并未明确约定桂东公司不能履行债务时，长江公司才承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，长江公司作为定向开发协议的担保人，应当承担连带担保责任。
二、关于违约金的计算问题。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年3月31日前，实际交房日期为2013年8月31日，逾期交房天数为883天，扣除桂东公司可据实予以延期的305天，据此，桂东公司实际逾期交房的天数为578天（883天-305天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向开发协议》第三条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为39964元（243088元×0.2‰×90天＋243088元×0.3‰×488天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告伍秀玲支付逾期交房违约金39964元；
二、被告南宁长江企业投资集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
本案受理费1355元（原告已预交），由原告伍秀玲负担455元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司、被告南宁市长江企业投资集团有限公司共同负担900元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 黄 俊
代理审判员 邓 媛
代理审判员 黄龙金
二〇一四年八月十九日
书 记 员 张媛月