湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第176号
上诉人（原审被告）王泽武。
委托代理人彭文政。
被上诉人（原审原告）湘潭农村商业银行股份有限公司。
法定代表人刘浩，该公司董事长。
委托代理人黄跃林，该公司物业管理部主任。
委托代理人陈伟军，该公司法律顾问。
上诉人王泽武因与被上诉人湘潭农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王泽武的委托代理人彭文政，被上诉人的委托代理人黄跃林、陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：原告农商行与被告王泽武于2012年11月28日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方：湘潭农村商业银行（以下简称甲方），承租方：王泽武（以下简称乙方），甲、乙双方经共同协商，就甲方部分房产租赁事项，签定如下合同。租赁场地：场地位于解放北路112号。场地面积：375.2平方米（二楼232.2平方米，三楼143平方米）。按实际状态交付租赁物业，双方无异议。租赁期限：房屋的租赁期限规定为5年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止，2012年12月5日至2012年12月31日止作为乙方房屋维护装修期，不计算租赁费。租赁期限届满，乙方应无条件返还甲方租赁物业。拒不返还的，乙方应按租金的两倍支付场地占用费，直至返还租赁物业为止，且甲方可采取停水、停电等措施收回出租物业。如对租赁物业造成损害的，乙方应恢复至良好使用状态。承租押金及租金：乙方自合同签字日起向甲方付租赁押金人民币20000元，如乙方违约，甲方有权扣除押金作为违约金或赔偿金。租金为10元／平方米／月，每月租金3752元先付款后使用的原则，一年一付。如实际交付的租赁物业面积与约定面积存在差异，双方一致同意对租金不作任何调整。从2015年1月1日开始，房屋租金按5%逐年递增。乙方责任：租赁期间，乙方经营中所发生的工商、税务、房屋租赁税费、卫生、治安费用由乙方自负。甲方保证乙方电源、水源的日常需要，每月5日以前据表如实按标准交纳水电费给甲方，如甲方已进行水电升级改造的场地，则由乙方直接向供水、供电方缴纳。乙方在经营期间内应遵守国家的法律、法规，自主经营、自负盈亏，所发生的债权债务均由乙方负责，甲方不得干预乙方的经营形式，乙方不得采取合作联营、招商、转租等任何形式进行转租。乙方在租赁期内不得以押金抵租金，否则，甲方有权予以终止合同，收回场地。乙方应在租赁期满时及时将房产交还给甲方，如需续租，应提前三个月与甲方协商，同等条件下乙方享有优先租赁权。合同期满后，本着来修去丢的原则，甲方不承担乙方任何房屋的维护、装修费用，乙方有权收回乙方所有可�动的生产工具及家具。乙方负责水电表分表、屋面防水、防漏，费用由乙方承担，甲方负责监督实施”。合同还就违约责任、争议的解决方式等进行了约定。合同签订后，被告王泽武交纳了20000元的押金和交纳了一年的租金45024元。原告依约对租赁房屋进行清理，并交付被告王泽武使用。被告在使用过程中，在没有征得原告方的同意和通知原告方的情况下，于2013年7月11日在租赁物的三楼楼顶加盖了一层金属架的房屋，层高为2.8米，作为办公用房。原告得知该情况后，于2013年7月22日去函给被告要求立即停止施工。该函称：“王泽武先生：您租赁我单位九华支行先锋分理处二楼、三楼房产，用于公司办公。经我单位工作人员检查发现，您未经我单位同意，擅自在三楼屋顶进行加层施工，对房屋安全造成了严重影响。今特来函告知，请于接到本函之日，立即停止施工，并与我单位协谈相关事宜。否则，因此而造成的一切安全事故和后果，概由您承担，我单位将保留诉诸法律的权利。”该函送达给被告王泽武后，被告在该函上签了名，但没有停止施工，也没有与原告协商。2013年7月26日，原告委托湖南湘剑律师事务所的律师去函给被告，该函称：“你租赁我方委托人九华支行先锋办事处二楼、三楼房产，用于公司办公，经查，你在未经我方委托人同意的情况下，擅自在我方委托人房屋三楼楼顶搭建违法建筑，我方委托人已于2013年7月22日向你书面函告，要求你立即停止施工，以防止损失进一步扩大。然你拒不停止恶意侵权，你的行为违反了《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》有关之规定，其行为不但违约，而且已构成侵权，侵害了我方委托人的合法权益，给我方委托人房屋带来了巨大的安全隐患，同时造成了巨大的经济损失。至此，我们郑重向你提出如下要求：一、请你在收到本函后三天之内立即停止施工并自行拆除违法建筑。二、如到期未按以上要求履行，本所律师将依据湘潭农村商业银行股份有限公司的授权依法通过诉讼途径解决，依法强制拆除，并依法解除双方合同，同时你将承担对于因侵权所造成的一切损失和因诉讼而带来的其他经济损失。”被告收到该函后，还是将该三楼楼顶搭建违法建筑施工完毕，并将二楼的档案室拆除自己所用。为此，原告起诉至法院，要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告将租赁房屋恢复原状并返还给原告；判令被告承担违约金20000元；判令被告返还原告遗失档案资料并将档案室恢复原状。
原判认为：被告在未经原告同意的情况下，将该房屋加层，违反了合同法关于房屋租赁合同的相关规定：出租人享有�定解除权的情形有（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。在本案中，被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，为此，被告在本案中应承担全部责任。原告要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告将租赁房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求，因出租人为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状�但当出租人行使本规定的解除权时，必须在合理期限内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人可解除合同。原告在被告加建时，就通知了被告，要求停工，并拆除该建筑。但被告未予理睬。为此，原告的这一诉讼请求，应予以支持。原告要求判令被告承担违约金20000元的诉讼请求，因双方签订的合同上约定：“乙方自合同签字日起向甲方付租赁押金20000元整，如乙方违约，甲方有权扣除押金作为违约金或赔偿金”，法院予以支持。原告要求判令被告返还原告遗失档案资料的诉讼请求，因原告未提供证据加以证实，法院不予支持。但原告要求将原档案室恢复原状的诉讼请求，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民�通则》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，遂判决：一、解除原告湘潭农村商业银行股份有限公司与被告王泽武之间于2012年11月28日签订的房屋租赁合同；二、由被告王泽武在本判决生效后十日内，将租赁房屋恢复原状返还给原告湘潭农村商业银行股份有限公司；三、由被告王泽武在本判决生效后十日内，支付原告湘潭农村商业银行股份有限公司违约金20000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由被告王泽武负担。
宣判后，王泽武不服，向本院提出上诉称：上诉人并不存在违约行为，租赁合同不宜解除。一、双方的租赁合同未对租赁物的用途、使用范围、装修以及屋顶防水、防漏是否能够进行改善或者增设他物进行明确约定。被上诉人认为上诉人违约缺乏事实和理由；二、上诉人对租赁物进行改善或增设他物，完全是出于防水、防漏需要。租赁合同未对采取何种方式防水、防漏明确约定，故不能将上诉人的行为视为违约并以此为由解除合同；三、上诉人在租赁期间即使对租赁物造成一定损害，根据合同约定，只有租赁期限届满才能恢复原状；四、上诉人使用的是轻质材料，对房屋承重结构没有重大影响，不影响房屋主体结构。请求二审法院依法改判继续履行合同。
被上诉人农商行答辩称：一、本次解除属于法定解除的情形，即使房屋租赁合同没有约定，只要符合法定解除的条件，当事人就可以依法解除。二、上诉人擅自在被上诉人房顶上加层的行为属于“扩建”行为，而非出于“防水、防漏的需要”。对于“建筑工程”而言，扩建主要是指在原有基础上加高加层（需要新建造基础的工程属于新建项目）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”而《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”因此，一审法院判令解除租赁合同是完全正确的。三、只要符合法定解除的条件，被上诉人可以随时解除，而并不是上诉人所称“只有当租赁期届满时”才能解除。四、不管加层材料是何种材料，都属于司法解释当中的“扩建”行为，被上诉人依法可以解除合同。综上，一审法院认定事实和裁判正确，应当予以维持。
上诉人及被上诉人均未向本院提交新证据。
经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的焦点是上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否达到法定解除的条件。根据法律规定，承租人应当按照约定或者租赁物的性质合理、正当地使用租赁物，未经出租人同意，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。该项义务属于承租人的基本义务。上诉人未经被上诉人同意，擅自在租赁房屋顶层加盖一层房屋，且对被上诉人两次书面通知其停工并拆除违章建筑的要求未予理睬，其加盖房屋的行为已经超出合理、正当使用租赁物的范围，对整栋房屋造成安全隐患，是一种根本违约行为，被�诉人依法可以行使解除权。故上诉人称租赁合同未达到法定解除条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王泽武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 唐 逊
代理审判员 曾波毅
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 周 尧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用�律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。