宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初3609号原告：宁波富豪物业管理有限公司（组织机构代码为14454851-8）。住所地：宁波市江东百丈东路**号*楼。法定代表人：徐冰，该公司总经理。委托代理人：周亿元，该公司员工。被告：吴晓菲，女，1975年5月5日出生汉族，无固定职业，住宁波市江东区。原告宁波富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业公司）为与被告吴晓菲物业服务合同纠纷一案，于2016年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告富豪物业公司委托代理人周亿元、被告吴晓菲到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解半个月，但未达成和解方案。本案现已审理终结。原告富豪物业公司起诉称：原告系宁波市星河晨光住宅小区的物业管理人，被告系星河晨光小区某三室的业主。自2010年10月1日至2015年12月31日止，被告共拖欠物业管理费46135.30元（其中综合服务费31009元，公共维修费2581元，违约金12545.30元）。经原告及小区业委会多次催缴，被告仍拒绝履行缴费义务。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2010年10月1日至2015年12月31日止的物业管理费33590元，违约金12545.30元，合计46135.30元。被告吴晓菲答辩称：一、原告未尽到物业公司应尽的合同义务，就被告所看到的，原告只是提供了打扫卫生的服务，其他的服务基本没有，连楼道门禁和摄像头都没有。由于没有门禁，小区进出人员杂乱，带来治安隐患，业主的电瓶车被偷了也无法查看监控，楼道里贴满“牛皮癣”广告。被告家阳台漏水严重，多次向原告反映，还请了原告的物业主任到被告家看，但原告一直未予维修，说要被告先把物业费交清再来维修。原告在之前的五六年都没有提供合格的服务，现在却要被告先交费才提供服务，被告认为无法接受。小区绿化在近年也无人维护。被告住在某楼，同层的装修在去年持续了十个月，装修期间楼道堆满建筑材料、木屑垃圾、电线，装修时间也不固定，房间门也不关。被告要求物业公司出面协调，至少保证装修时把门关上、装修时间固定，这样可以减少噪音与灰尘污染对被告的影响，但原告没有起到任何作用。二、原告起诉2010年10月1日至2015年12月31日止的物业费，但诉讼时效期间为二年，因此2014年之前的物业费已过诉讼时效；三、星河晨光小区某一室的业主王钢伟系被告丈夫，同意在本案中一并处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告富豪物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.《星河晨光前期物业管理服务协议》1份，《星河晨光物业管理委托合同》4份，拟证明原告系星河晨光小区合法的物业服务公司的事实；2.《关于核定“星河晨光”普通住宅小区一期、二期物业管理综合服务费收费标准的批复》（鄞价[2005]129号），《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》（甬价房[2001]312号），拟证明根据鄞州区物价局的规定，被告房屋物业服务费的标准为2元/月/平方米，共用设施维修费的标准为2元/年/平方米；3.富豪物业收费通知单若干份、律师函及挂号信函收据各1份，拟证明被告拖欠的物业费用以及原告每年都进行催讨，其中2014年5月30日还邮寄了律师函的事实。被告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：对证据1，被告认为真实性由法院审核，但《星河晨光物业管理委托合同》第五章约定了物业管理服务质量，包括房屋及设施、设备维修及时率98%，业主和物业使用人对乙方的服务满意率达到90%等目标，原告都没有达到。本院对该组证据的真实性予以确认。对证据2，被告对真实性无异议，但认为2元/月/平方米是刚入住小区时的标准，当时小区各项设施是完善的，但是现在各项设施都存在问题，原告没有管理好。本院对该组证据的真实性予以确认。对证据3，被告有异议，表示从未收到过催缴的通知与函件。本院认为由于原告未提供其已将催缴通知或律师函送达给被告的依据，被告亦否认其收到，故本院对该组证据不予确认。被告未向本院提交证据。综上，结合原告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：被告吴晓菲系宁波市鄞州区星河晨光小区某两室的业主，房屋建筑面积分别为66.61平方米与71.41平方米。星河晨光小区某室的业主为王钢伟，建筑面积为73.15平方米。王钢伟系被告吴晓菲丈夫，被告同意在本案中一并处理该房屋的物业服务费问题。原告曾系星河晨光小区的物业管理方。根据星河晨光住宅小区业主委员会与原告签订的《星河晨光物业管理委托合同》，高层住宅物业的综合服务费按建筑面积2.00元/月/平方米向业主或物业使用人收取，公共设施维修费按建筑面积2.00元/年/平方米向业主或物业使用人收取。被告自2010年10月1日起至2015年12月31日止的综合服务费与公共部位维修费均未缴纳。另查明，原告于2015年12月31日退出星河晨光小区，与该小区解除了物业服务合同关系。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为小区业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。被告虽提出原告提供的物业服务不符合约定要求，但未提供证据证明，而且由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。在没有证据证明原告提供的物业服务存在重大违约情形的情况下，本院对被告的该答辩意见不予采纳。被告尚欠2010年10月1日至2015年12月31日的物业服务费与公共设施日常维修费，但是原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方签订的《星河晨光前期物业管理服务协议》约定物业费每年缴纳一次，《星河晨光物业管理委托合同》虽对物业费缴纳时间未作约定，但一年缴纳一次物业费的做法符合行业惯例，故本院确认物业费为每年缴纳一次。本案中，自2007年1月1日至2015年12月31日，原告均未提供证据证明其已向被告催讨过物业费的事实，故本院认为，原告在本案中主张2007年至2013年的物业费，已经超过两年的诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2014年度、2015年度的物业费尚未超过两年的诉讼时效，本院予以支持，对综合服务费确认为10136元（66.61平方米×2元/月/平方米×12月×2+73.15平方米×2元/月/平方米×12月×2+71.41平方米×2元/月/平方米×12月×2），对公共设施日常维修费确认为845元（66.61平方米×2元/年/平方米×2+73.15平方米×2元/年/平方米×2+71.41平方米×2元/年/平方米×2）。对于原告主张的违约金，由于被告认为原告提供的服务不符合要求，且本院审理的同小区的其他物业服务合同纠纷案件中，多位业主均提出原告提供的物业服务存在不足与瑕疵，故本院对违约金的请求酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴晓菲支付原告宁波富豪物业管理有限公司综合服务费10136元、公共部位维修费845元，合计10981元，限于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告宁波富豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费953元，减半收取476.50元，由原告宁波富豪物业管理有限公司负担439元，被告吴晓菲负担37.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  郑 燕二〇一六年十月二十一日代书记员  项凌燕??6???7?