江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0204民初1235号原告：无锡市第八粮食仓库，住所地江苏省无锡市县前西街***号。法定代表人：徐新华。原告：无锡市商赢经贸有限公司，住所地江苏省无锡市五爱北路557号。法定代表人：张玫。委托诉讼代理人：季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。被告：无锡市紫晶泉休闲娱乐有限公司，住所地江苏省县前西街118号。法定代表人：陆耀兴。委托诉讼代理人：张宏潮，无锡市紫晶泉休闲娱乐有限公司工作人员。原告无锡市第八粮食仓库（以下简称第八粮食仓库）、无锡市商赢经贸有限公司（以下简称商赢公司）与被告无锡市紫晶泉休闲娱乐有限公司（以下简称紫晶泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用简易程序于2016年6月29日进行了审理，原告第八粮食仓库、商赢公司委托诉讼代理人陆烨波，被告紫晶泉公司的委托诉讼代理人张宏潮到庭参加诉讼。在审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告第八粮食仓库、商赢公司委托诉讼代理人陆烨波到庭参加诉讼，被告紫晶泉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告第八粮食仓库、商赢公司向本院提出诉讼请求：1、紫晶泉公司立即支付2014年1月1日起至2016年6月30日的房租2335500元；2、紫晶泉公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2007年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于无锡市五爱北路X号X楼出租给被告用于经营。租赁期至2018年6月30日。根据双方的约定，被告2014年应交租金91万元、2015年应交92万元、2016年半年应交46.5万元，此外，双方还约定了空调机房的场地租金，被告2014年4月1日至2015年3月31日应交1.3万元、2015年4月1日至2016年3月31日应交1.35万元、2016年4月1日至2017年3月31日应交1.4万元。上述费用合计233.55万元。被告在2014年至2016年共计交纳了126.10336万元，但其缴纳的租金尚未付清2013年12月31日之前所欠租金151.4万元。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告紫晶泉公司辩称，对双方之间的租赁合同无异议，但认为：现公司负责人因他人抵债于2014年3月份开始接手该公司，接手之前欠付租金的情况其不清楚；2014年以来交付的租金均系现公司负责人交纳，且在交租金时，原告工作人员口头说过认可系交纳的2014年以后租金，与前面的债务无关；现公司负责人在接手公司后，与原告协商过，原告曾承诺给予租金优惠，且其在接手后曾对门头进行了扩建和改造，因原告未提交产权证书，导致其未能办理产权证，现愿意用门头抵偿2014年以前的租金。综上，其愿意用改建的门头抵偿2014年以前的租金，双方重新签订合同，租金应按市场情况适当下调，在此基础上，其愿意交纳2014年以来尚欠的租金即应付租金减去其已交纳的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：房屋产权证书，第八粮食仓库提交了产权证原件供本院核实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月11日，原告第八粮食仓库、商赢公司与被告紫晶泉公司（原为无锡皇嘉金堡休闲娱乐有限公司，后变更为现名）签订《房屋租赁合同》，将第八粮食仓库名下位于无锡市县前西街X号（当时为五爱北路X号）的商业用房的X楼出租给被告使用，租赁期自2007年8月1日至2018年6月30日止，租金自2008年1月1日开始计付，年租金85万元（房产租金59.5万元/年、物业管理费25.5万元/年），每年在合同年租金的基础上累计环比递增租金1万元，第二年86万元、第三年87万元、第四年88万元，以此推算至合同履行完成。被告承诺在2007年12月底前付清半年租金42.5万元，以后每六个月为一期并支付一次，先付后租，提前十天支付下一期租金，以此类推至合同履行完毕为止。2008年4月1日，商赢公司与紫晶泉公司签订《中央空调机房场地租用协议》，约定：商赢公司将楼顶100平方米出租给紫晶泉公司搭建轻质机房以及冷却塔、辅助设施等，租用时间自2008年4月1日至2018年3月31日止，紫晶泉公司每年向商赢公司支付场地使用费1万元，每年递增500元，每年支付一次，每年3月份支付本年度的使用费。2013年7月4日，第八粮食仓库、商赢公司因紫晶泉公司欠付租金诉至本院，双方于2013年12月30日达成调解协议，约定：紫晶泉公司应支付第八粮食仓库、商赢公司2013年12月31日前的租金、物业费合计151.4万元。上述款项分期支付，最后一期于2014年12月25日前付清；紫晶泉公司于2014年1月起，按照2007年7月11日的《房屋租赁合同》约定的租金、物业费标准按季度支付无锡市县前西街118号房屋的租金、物业费。后紫晶泉公司未按约履行协议，2014年2月21日，第八粮食仓库、商赢公司向本院申请执行，2014年9月6日，本院以紫晶泉公司无财产可供执行为由裁定终结执行程序。2014年以后，紫晶泉公司交纳租金情况：2014年共计交纳87.80336万元、2015年共计交纳31.3万元、2016年共计交纳7万元。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》、《中央空调机房场地租用协议》系当事人真实合意，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。债务人的给付不足以清偿其对同意债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；债务均已到期且负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充。债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。被告辩称原告承诺其2014年以后交纳的租金即为支付2014年以后的租金，现原告否认，被告亦未能举证予以证明，故本院对此辩称意见不予采信。被告要求以其改造的门头抵偿2013年12月31日之前的租金，原告不同意，故被告2014年以后支付的租金应优先抵偿2013年12月31日之前所欠租金。原告现主张被告支付的2014年1月1日至2016年6月30日所欠付的租金、物业费用229.5万元（91万元+92万元+46.5万元）以及2014年4月1日至2017年3月31日的场地租金4.05万元（1.3万元+1.35万元+1.4万元），根据双方的约定均已届支付期限，本院予以支持。被告辩称因市场形势发生变化，双方应当重新签订合同，无相应依据，本院不予采信。综上，紫晶泉公司应向第八粮食仓库、商赢公司支付2014年1月1日至2016年6月30日的房屋租金、物业费229.5万元、2014年4月1日至2017年3月31日的场地使用费4.05万元，以上合计233.55万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：无锡市紫晶泉休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市第八粮食仓库、无锡市商赢经贸有限公司支付2014年1月1日至2016年6月30日的房屋租金、物业费229.5万元、2014年4月1日至2017年3月31日的场地使用费4.05万元，合计233.55万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25650元，由无锡市紫晶泉休闲娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆锡平审 判 员  林丽华人民陪审员  徐惠玲二〇一六年十月十二日书 记 员  应丽燕本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》：第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。