上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第16703号
原告钱耀明。
委托代理人费清清，上海天闻世代律师事务所律师。
被告周庆华。
被告上海盛誉餐饮有限公司。
法定代表人周庆华。
上列两被告共同委托代理人沈维龙，上海国定律师事务所律师。
原告钱耀明诉被告周庆华、上海盛誉餐饮有限公司（以下简称盛誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告钱耀明及其委托代理人费清清，被告周庆华及被告周庆华、盛誉公司的共同委托代理人沈维龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱耀明诉称，原、被告于2013年1月1日签订《房屋租赁协议》，由原告将上海市浦东新区机场镇新建路XXX号1、2楼431平方米的商业用房租赁给被告周庆华，用于开办被告盛誉公司，租赁期限为5年，即自2013年1月1日至2017年12月31日止，年租金为141，750元（人民币，以下币种相同），若被告未按约交付租金，需支付原告拖欠款并赔偿年租金20%的违约金。2014年12月30日，双方签署《房屋退租交接确认单》，确认在两年租期内，被告拖欠水费1，654.40元、电费608.66元，被告同意在交接后七日内全额支付拖欠的水、电等账单及滞纳金。被告未向原告支付租期内的租金，经原告多次催讨仍拒不支付，在双方协议退租后也未履行支付水、电费及滞纳金的义务。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，要求判令被告：1、向原告支付2013年1月1日至2014年12月30日两年租期的房屋租金283，500元以及违约金56，700元；2、承担房屋租期内因被告使用而产生的拖欠未付的水费1，654.40元、电费608.66元以及水电费的滞纳金。审理中，原告撤回要求两被告支付水电费和滞纳金的诉讼请求。
被告周庆华、盛誉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2013年1月1日签订的协议并未生效，之后双方已经达成退租协议，言明被告无条件返还钥匙，即双方之间再无任何纠葛，被告不再欠付原告房屋租金，原告诉请的水电费也已全部付清。另外，被告周庆华租赁房屋是用于开设被告盛誉公司，故与周庆华无关。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告钱耀明系上海市浦东新区祝桥镇新建路XXX号1-2层办公楼房屋的权利人，房屋建筑面积为431平方米。2009年1月1日，原告（以下简称甲方）与被告周庆华（以下简称乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由甲方将系争房屋转租给乙方用于开办餐饮公司（外送、堂吃），甲方于2009年1月1日之前向乙方交付该房屋，房屋租赁期为4年，即2009年1月1日至2012年12月30日止，租赁期满，在同等条件下乙方有优先租赁权，到时双方再重新签订租赁协议。协议第四条约定，房屋租金为每年135，000元，4年合计租金为540，000元，乙方以现金方式支付租金，半年支付一次，上半年支付日期为每年的1月1日之前，下半年支付日期为每年的7月1日之前，先付后用。5.1条约定，甲方同意乙方在房屋现有设施的基础上，自行装修和增设附属设施等内容。
6.1条约定，乙方在租赁期间，应在约定的时限内按期交付租金，如乙方拖延不付，视为乙方自动退租，即日无条件清场，同时支付甲方拖欠款及赔偿年租金10%的违约金。6.2条约定，乙方在租赁期间，该房屋所发生的水、电费等一切杂费由乙方支付。6.6条约定，乙方租赁期满退租时，原室内外固定装饰设施应完好保存并无条件的归甲方所有。乙方同意支付本条款保证金10，000元，如乙方违约，乙方除承担经济损失外，甲方有权没收10，000元保证金。
另查明，原告系通过拍卖方式取得系争房屋产权，该房屋于2008年4月10日登记至原告及其家人名下。在此之前，案外人顾某某代表中国农业银行上海市川沙支行与盛誉公司就系争房屋签订过《房屋租赁协议》，租赁期限自2004年5月1日至2010年4月30日止。2008年6月26日，顾某某出具《协议书》一份，言明其与周庆华就系争房屋的租赁关系于2010年4月30日到期，现房屋已出售给钱耀明（即原告），租赁关系已发生变化，经磋商，其同意放弃与周庆华所签的合同及合同中牵涉到的权益问题，由现产权人钱耀明享有房屋的支配权，并在该协议书上载明：房租收到2008年6月27日，房租到期，房租保证金转入钱耀明10，000元。被告自2008年6月起开始向原告支付租金，目前已付清了截至2012年12月30日止的租金。
又查明，2012年12月31日，被告周庆华发送短信给原告，内容为：“钱大哥你好：关于江镇房屋之事你尽快签订，到时我装修你还要让2个月，敬请思量，谢谢”，原告回复短信内容为：“周老板，来不极（及）了，谈好了，合同到期了，本月30日，交接......”。
2013年2月23日11时13分，原告向上海市公安局浦东分局江镇派出所报警称在江镇新建路XXX号有租房纠纷。派出所接报回执单上记载：“民警到场了解，系报警人与周庆华之间因房租到期，报警人方不愿再租给周方，周方想续租且未付租金，引起纠纷，现门面正在营业。告知到相关部门解决。”当天12时09分，被告周庆华又发短信给原告，内容为：“钱耀明老板，你不管新建路房屋借给谁，把我的房屋转让费15万还给我就可以了，省得我去为你房屋操心了”。
2014年12月30日，原告与被告周庆华签订《房屋退租交接确认单》，载明：退房日期为2014年12月30日，房屋地址为新建路XXX号1、2楼；乙方租赁期间还有水、电费欠费账单，其中未付水费账单合计1，654.40元，未付电费账单合计608.66元；乙方确认已收到水、电费催付账单，并同意在房屋交接后七天内全额解交未付水、电等账单及滞纳金；甲方同意乙方在租赁期间所做房屋改造、装修不作还原处理，保持现状，无条件退交给甲方。乙方在一周内将房屋内放置物品搬离，未搬离物品视作乙方主动放弃由甲方处理；乙方将该房屋钥匙返还给甲方，甲方同意无条件接受。当天，原告收回了系争房屋。
审理中，原告称双方经事先沟通，被告同意租金递增5%，其于2013年1月1日将打印好的租赁协议带至被告处，被告要求更改租期和租金数额的内容，在其同意之后被告对前述内容进行了更改，之后原、被告分别在该协议上签署了名字。为此，原告向本院提供《房屋租赁协议》一份，其中“房屋租赁期为1年，即2013年1月1日至2013年12月30日止”被手写更改为“房屋租赁期为伍年，即2013年1月1日至2017年12月30日止”，“乙方向甲方租赁的房屋租金为1年162，000元大写：壹拾陆万贰仟元整”经手写更改为“乙方向甲方租赁的房屋租金141，750元大写：拾肆万壹仟柒佰伍拾元”。该协议尾部另有周庆华手写补充的内容：“甲方让装修1个半月时间，乙方表示感谢”，落款时间为“2013.1.1”。被告周庆华则表示双方之前并未沟通好，上述手写的内容确实是其所为，但因其开饭店需要重新装修，要求原告给一个半月装修时间，原告表示需要回去和家人商量之后再进行回复，所以双方并没有达成最后协议，至于其在协议上签名只是对草拟的合同进行的确认，双方尚未签订正式的续租协议，被告处也没有所谓的2013年协议。
另外，被告称，其租赁系争房屋以后，于2006年对系争房屋的一层和二层进行了装修，并搭建了厨房，2008年11月，其将底层东面184平方米面积转租给了“伍缘超市”，租期已于2012年12月31日届满，2012年1月其又将整个租赁房屋的第二层及搭建的厨房一并租给“君乐棋牌”，为此对第二层和厨房进行了重新装修，两次装修共计花费546，800元。由于双方一直未续签协议，无法确定原告是否还续租给被告，导致被告无法正常使用房屋，也无法进行移交，但搬离时双方约好原告不再收取被告租金，故被告不要求原告退还保证金及赔偿损失，既然原告要求被告支付租金，则要求原告退回保证金并赔偿转让费及装修搭建损失，考虑到折旧问题，要求以原告赔偿的转让费和装修搭建的数额折抵原告主张的租金和违约金。原告则表示其不清楚被告主张的装修，也没有免除被告应付的租金。
关于租金和违约金标准，原告表示系根据双方签订的2013年协议中的年租金标准进行计算，违约金为调整后的年租金的20%。被告则坚持涉案协议并未生效，如果支付租金，应该按照双方于2009年签订的协议中约定的年租金135，000元的标准进行计算。
又，审理中，原告确认收到两被告租赁保证金10，000元，同意返还。
以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁协议》、《上海市房地产权证》、《营业执照》、《房屋退租确认单》、《上海市公安局案（事）件接报回执单》、《协议书》以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张双方已于2013年1月1日续签了协议，但被告不予认可，且从双方往来短信及报警记录内容来看，双方一直在就续租问题进行协商，尚未达成一致意见，故本院对原告所称的2013年1月1日有效成立的意见不予采信。被告周庆华与原告签订的租赁协议于2012年12月30日期限届满后，两被告仍继续使用租赁房屋，直至2014年12月30日才将房屋返还给原告，应继续向原告支付在此期间的房屋租金，因涉案的2013年协议并未有效成立，故原告要求被告按照该协议的标准支付租金本院不予支持。被告辩称退租时原告已经免除其交纳2013年及2014年期间的租金，但原告予以否认，双方签署的退租交接确认单中也并无原告免收被告方租金的意思表示，被告又未能提供证据予以证实，故对被告该意见本院不予采信。原告要求被告按照2013年协议约定的违约金标准支付违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。关于保证金，原告同意返还，本院可予准许。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，且原、被告在办理退租交接手续时亦明确“甲方同意乙方在租赁期间所做房屋改造、装修不作还原处理，保持现状，无条件退交给甲方。乙方在一周内将房屋内放置物品搬离，未搬离物品视作乙方主动放弃由甲方处理”，故被告要求原告补偿装修损失和转让费并与其应当支付的租金进行抵扣的请求本院不予支持。被告盛誉公司并非合同当事人，故原告要求盛誉公司承担责任本院不予支持。审理中，原告撤回要求被告支付水电费及滞纳金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周庆华于本判决生效之日起十日内支付原告钱耀明租金270，000元；
二、原告钱耀明于本判决生效之日起十日内返还被告周庆华租赁保证金10，000元；
三、驳回原告钱耀明的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，436元，减半收取计3，218元，由原告钱耀明负担543元，被告周庆华负担2，675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。