福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第2729号
原告康文良，男，1960年3月13日出生，汉族，福建省永春县下洋镇曲斗村***号。
委托代理人郭雅怀，福建郭雅怀律师事务所律师。
被告永春聚星房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市永春县蓬壶镇三角街。
法定代表人张玉生，该公司执行董事。
委托代理人吴建军、苏涌达，福建世隆律师事务所律师。
原告康文良与被告永春聚星房地产开发有限公司（以下简称聚星房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭雅怀、被告的委托代理人吴建军到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解四个月，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买聚星公寓02号房（店面），总价款289540元，并约定因被告的责任，使原告不能在交房后365日内取得房地产权属证书的，如果原告不退房，被告应自逾期之日起每日按已付房价款的0.02%支付违约金。合同订立后，原告依约交清了全部的购房款，被告于2011年11月8日将上述商品房交付原告使用，但被告至今未办理房屋产权的初始预登记，致使原告无法取得商品产权属证书，根据合同的约定，被告已构成违约，现原告不退房，要求被告依约承担逾期办证的违约责任。请求：l、判决被告尽快将办理聚星公寓1层02号房（店面）的房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协同原告办理好该房屋的房地产权属证书；2、判决被告自2012年11月8日起至原告取得房地产权属证书之日止按每日57.9元（289540×0．02％）向原告支付逾期办证违约金。
被告在庭审中辩称，1、被告并没有违约，是因为第三方主管建设部门不作为、不依法行政予以办证，因此本案的过错应由建设主管部门予以承担；2、被告已就第三方主管建设部门不作为提起行政诉讼，本案应当中止审理。
原告针对自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，以此证明原告向被告购买聚星公寓房屋和价格以及被告违约办证应当承担的责任等；2、销售不动产统一发票1份，以此证明原告付清购房款；3、福建省新建商品住宅质量保证书1份，以此证明被告的交房时间；4、内资企业登记基本情况表1份，以此证明被告在工商登记的基本情况及被告的法定代表人现已改为张玉生。
被告为了支持其辩称主张，向本院提交了下列证据：1、建设工程规划许可证1份；2、审批方案的各层平面图1份；3、“预售测算”测绘报告1份；4、房屋建筑面积测绘技术报告书；5、“房产面积”测绘报告1份；6、房产测绘报告书（实测算）1份；7、各测绘报告对比表格1份。以上证据均用来证明被告方开发建设的“聚星公寓”房产项目中，原经审批许可的方案中并无“公共活动房”，该项目在实际建设中按原方案进行施工并没有作任何改动，但是在房产预售时，由于永春县规划建设局的测绘失误致房产面积多算，为了不使项目的计容面积超容，只能将不是“公共活动室”改为“公共活动室”，然经实际测算量并不存在超容问题，更不应有“公共活动室”的存在。而在被告依法申请产权登记过程中，永春县规划建设局对其测绘错误拒不更正，推托不予办理产权登记，故而，被告方无需承担逾期办证的违约责任。
经开庭审理，本院对原、被告提交的上述证据作出如下认证：关于原告提供的证据1、2、3、4，经被告质证均无异议，且经审核具备有效证据的认定要件，本院予以采纳，确认其具有证明原告所主张的事实的证明力。关于被告提供的证据，经原告质证，对证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，对被告主张的证明目的有异议，原告认为被告是否需要承担违约责任应当根据双方之间的合同约定，被告已经违约应承担违约责任，被告所提供的证据与本案无关联性，不能支持被告的抗辩。本院认为，被告提供的该组证据只是证明了“聚星公寓”房产项目的规划、房产面积的测绘情况，并不能证明被告已履行合同义务即协助原告办理房地产权属登记的义务，故不予采纳。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告聚星房产公司经建设主管部门批准在永春县五里街镇儒林社区开发建设商品房，开发楼盘名称为“聚星公寓”，商品房预售许可证号为永房预售（2009）第000010号。原告康文良与被告聚星房产公司于2011年5月13日签订《商品房买卖合同》及《补充合同》各一份，约定原告向被告购买址在永春县五里街儒林社区聚星公寓1层02号房（店面），总价款合计为289540元，交房期限在2011年3月31日前，合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等进行了约定。其中合同的第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按附件六处理：……经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同》的附件六就是《补充合同》。《补充合同》的第二条约定：“鉴于该房的特殊性，买受人同意出卖人在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，买受人在商品房交付使用后365日内不要求出卖人赔偿。出卖人在商品房交付使用365日后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权登记证书的，双方同意按以下1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的银行同期按揭贷款利率赔偿买受人损失。2、买受人不退房，从逾期之日起，出卖人每日按买受人已付房款的万分之二付给违约金。”合同签订后，原告依约交清了全部购房款289540元。被告于2011年11月8日将永春县五里街镇儒林社区聚星公寓1层02号房（店面）交付原告使用。现原告以被告未履行协助办证义务，致使原告至今无法取得房地产权属登记证书，被告已经构成违约为由，诉至本院。
综上事实，本院认为，被告具有商品房预售资质，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均应当认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同的第十四条及补充合同的第二条约定了被告应履行协助办证义务及逾期办证的违约责任，且协助购房人办证，也是被告作为商品房买卖合同房屋出卖方的合同附随义务。被告履行协助办证义务，除了应做到合同约定的向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人外，还应做到补充合同约定的将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。被告至今未提供证据证明其已履行协助办证义务，应认定被告未履行协助办证义务。因被告未履行协助办证义务，造成原告至今未能取得房地产权属证书，按合同约定，原告不退房，被告应承担履行协助办证义务及逾期办证违约责任。因此，原告请求：判决被告尽快将办理聚星公寓1层02号房（店面）的房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协同原告办理好上述房屋的房地产权属证书也就是请求被告履行协助办证义务，符合双方合同的约定及法律的规定，应予支持；其请求判决被告对于聚星公寓1层02号房（店面）自2012年11月8日起每日按原告已付购房款289540元的万分之二即57.9元向原告支付逾期办证违约金，符合双方合同的约定及法律的规定，应予支持；对于原告请求被告违约金应支付至原告取得房地产权属证书之日止，因被告承担的是协助办证义务，因此被告只应向原告支付违约金至其履行完协助办证义务时止。被告主张导致原告未能如期取得房地产权属证书的原因是第三方建设主管部门不作为、不依法行政予以办证，应当免除其责任或中止审理，但根据合同相对性原则，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行，且本案也不存在法律规定的中止审理的情形，被告要求中止审理缺乏依据，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告永春聚星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告康文良办理址在永春县五里街镇儒林社区聚星公寓1层02号房（店面）房地产权属证书的义务；
二、被告永春聚星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告康文良支付自2012年11月8日起按每日57.9元计算至被告永春聚星房地产开发有限公司履行完毕上述协助办证义务之日止的逾期办证违约金；
三、驳回原告康文良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费450元，由被告永春聚星房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘正灿
代理审判员 周英萍
人民陪审员 姚桂萍
二〇一四年五月九日
书 记 员 罗洁青
附：一、本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。