徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第82号
原告张朝，无业。
委托代理人吴宝剑。
被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司，住所地：XX。
法定代表人杨化雷。
委托代理人杨丽。
被告李亚东。
委托代理人程莉。
原告张朝诉被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司（以下简称雷鸣公司）、被告李亚东确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。后依法变更合议庭组成人员，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告张朝的委托代理人吴宝剑，被告雷鸣公司的委托代理人杨丽，被告李亚东及其委托代理人程莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张朝诉称，徐州市翟山农贸市场xx综合楼由被告雷鸣公司与案外人苏畅联合开发，苏畅依据联合开发协议将分得的包括原告所购房屋在内的房产委托给案外人金凯隆公司（以下简称金凯隆公司）予以代理销售。2011年1月21日，金凯隆公司与原告签订《商品房预定协议书》，约定将上述综合楼xx室销售给原告，涉案房屋已于2011年2月15日交付原告使用。后苏畅又与被告李亚东、金凯隆公司就包括原告所购房屋买卖合同的后续履行事宜交由被告李亚东处理。但被告李亚东明知该房屋已经售出的事实，仍与被告雷鸣公司签订商品房买卖协议，并将涉案房屋办理至己方名下。原告认为被告李亚东行为显非善意取得，其买卖行为应属无效。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，要求确认两被告所签涉及翟山农贸市场1号综合楼xx室商品房买卖协议无效.
被告雷鸣公司辩称，原告提出的苏畅委托金凯隆公司销售房屋并卖给原告，三方当事人没有一方到雷鸣公司来，雷鸣公司并不知情；苏畅本人亲自带领被告李亚东来雷鸣公司现场签订的合同，雷鸣公司认为和李亚东不存在恶意串通，买卖合同是合法有效的。
被告李亚东辩称，被告李亚东是通过合法手续与苏畅、雷鸣公司签订协议，并在产权处备案登记，交纳了一切契税办理了产权证及使用证，不存在恶意串通。在办理有关手续前，被告李亚东并不知此房已经卖出去，且在产权处也无买卖登记。原告的商品房预定协议书自始不能履行，因为协议书的当事人存在恶意串通行为，且预订书的甲方无权处分涉案房产。因为原告的起诉是基于该商品房预订协议以及金凯隆公司持有的授权委托书和委托代理销售合同，由于案外人苏畅不具备房地产开发资格，而与被告雷鸣公司签订联合开发协议是法律禁止的行为，也是无效行为。基于此，金凯隆公司基于苏畅的授权也是无效，原告基于无效协议而享有的权利是不受法律保护的。另外，被告李亚东和被告雷鸣公司的买卖行为没有侵害原告的所谓合法利益，主观上没有恶意串通意思表示。
经审理查明，2001年3月19日，被告雷鸣公司与案外人苏畅（又名苏秀丽）签订联合开发协议，约定：雷鸣公司将翟山农贸市场xx部分交给苏畅施工建设，所需资金由苏畅自筹，苏畅分得该综合楼中的2300㎡房屋产权和房屋销售权抵付工程款。
2010年8月21日，苏畅与被告金凯隆公司签订《代理楼盘销售（出租）合同书》，约定：苏畅指定金凯隆公司独家代理翟山农贸市场xx办公楼南半部分的销售（含出租），代理期限为1年，但代理期限届满如仍有剩余房产且双方均未提出反对意见，该合同顺延；销售房屋基价为3200元。同日，苏畅向被告金凯隆公司出具授权委托书，基本内容同上述合同书。2011年1月21日，被告金凯隆公司与原告张朝签订《商品房预定协议书》，约定：金凯隆公司以226352元的价格将翟山农贸市场xx室（建筑面积80.84平方米）出售给原告张朝，张朝首付购房定金100000元，剩余款项于2011年2月15日前以贷款形式付清，同时金凯隆公司配合原告签订正规商品房合同书或贷款手续。但双方2011年2月15日并未完成办理贷款的手续、原告也未向被告金凯隆公司交纳剩余房款。
2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与被告金凯隆公司及被告李亚东签订协议书一份，约定：因业务问题，经金凯隆公司同意，苏畅将金凯隆公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，苏畅将该房产xx层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表苏畅协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，金凯隆公司原收取的客户定金及与苏畅原代理合同佣金事宜双方另行约定，金凯隆公司原定购出去的房产李亚东必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。
2012年5月前后的一段时期，在苏畅的配合下，被告李亚东与被告雷鸣公司签订《商品房买卖合同》，其中2012年5月签订的合同约定被告购买包括涉案房屋xx室在内的33套房屋计1795.33平方米，合同价款为4129259元，2012年5月29日，被告雷鸣公司为被告李亚东出具了销售不动产统一发票，2012年5月15日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为被告李亚东开具了现金完税证。2012年8月28日，两被告签订的合同约定被告雷鸣公司将xx号房（建筑面积184.78平方米）出售给被告李亚东，单价每平方米2300元，总金额424994元，同日被告雷鸣公司为原告出具销售不动产统一发票一张。2012年8月29日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为被告李亚东开具了现金完税证一份。被告李亚东根据上述材料去往徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理房屋所有权证并在徐州市国土资源管理局办理了土地使用权证。在被告李亚东与被告雷鸣公司签订《商品房买卖合同》及办理房屋所有权登记手续期间，被告李亚东于2012年6月18日向原告张朝收取了xx室的水电费1640元。
此后，被告李亚东要求原告等人迁出诉争房屋遭拒，双方发生冲突。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。订立及履行合同过程中存在恶意串通，损害国家、集体或被告利益情形的，该合同无效。虽原告与金凯隆公司协议约定房屋为徐州市翟山农贸市场xx室，但综合该楼的具体状况及建筑面积等因素，应当认为其与两被告于2012年5月签订的合同约定的翟山农贸市场1号服务办公楼中xx室系同一房屋。本案中，根据被告雷鸣公司与苏畅签订的联合开发协议，涉案房产的产权和房屋销售权归于苏畅而非雷鸣公司，被告金凯隆公司基于苏畅的授权和其与苏畅签订的合同对外销售涉案房屋具有合法性和正当性，其与原告等人签订的《商品房预定协议书》的效力及于苏畅，原告等人基于《商品房预定协议书》取得房屋具有合同依据；依苏畅、金凯隆公司和李亚东签订的三方协议，苏畅与金凯隆公司之间的代理销售（出租）合同被终止，但该协议明确约定李亚东对于金凯隆公司原定购出去的房产必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人，且在其后李亚东却将涉案房屋过户至自己名下，存在恶意。苏畅曾委托金凯隆公司销售涉案房屋，后与金凯隆公司、李亚东签订三方协议仍指示或认可雷鸣公司与李亚东签订含涉案房屋在内的买卖合同并办理过户手续，也存在恶意，且明显损害原告的合法权益；即便雷鸣公司完全按照苏畅的指示与李亚东签订合同，因该指示本身具有主观恶意，且事实上也损害了原告等人的利益。被告李亚东与被告雷鸣公司签订的就涉案房屋的买卖存在恶意串通损害第三人利益，应认定为无效，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款（二）项的规定，判决如下：
被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与被告李亚东签订的涉及翟山农贸市场xx室房屋的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费4700元，由被告李亚东负担（此款原告已预交，被告李亚东于本判决送达后十日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 丁 贺
代理审判员 刘现伟
人民陪审员 李 丽
二〇一五年五月十八日
书 记 员 宋海梅