江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0629号
上诉人（原审被告）昆山市兴盛建设开发有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇大市东苏克路18号。
法定代表人顾旭明，该公司董事长。
委托代理人刘华伟，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆建荣。
委托代理人乐佳，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人单毅仁，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人昆山市兴盛建设开发有限公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人陆建荣商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆张民初字第0314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月18日，陆建荣与兴盛公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定陆建荣出资670000元购买由兴盛公司开发建设的位于昆山市张浦镇双洋湖东侧的双洋湖水秀庭院一期30幢1单元102号房屋（合同编号30幢、公安编号为102号）一幢。合同第八条交房期限中约定兴盛公司应于2008年12月31日前将具备：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；2、该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时在出卖人据实予以延期的第2项中约定：经设计单位同意，并经政府部门批准的设计变更等所引起的延期，出卖人在延期确认之日起30日内告知买受人；第3项中约定：双方同意，由于政府法规和行政命令改变，市政施工因素，土地拆迁因素，施工过程中的异常情况，买受人逾期付款情况，以及办理贷款的买受人未按规定送交代办小产证资料的，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十一条房屋交接约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时的承诺约定为供水、供电、道路在交房时可供正常使用；合同第十七条第五项中明确：本合同所述通知以邮政信函方式，日期以寄发邮戳日期为准，地址以买受人在本合同中所提供有效地址为准，如发生变更，买受人应及时以书面方式通知出卖人，否则出卖人发函一周后视为送达买受人。
合同签订后，陆建荣依约付清了全部房款670000元。2011年6月30日，兴盛公司向陆建荣发出《﹤水秀庭院﹥入户通知书》，通知陆建荣于2011年7月1日至7月31日期间办理房屋交付手续，并附件要求陆建荣携带列明的材料及款项办理入住手续（附件中物管处款项第一项明确物业服务管理费预收一年）。2011年7月9日陆建荣按通知前来收房时，陆建荣认为小区绿化、环境、室内设施等均未达到交房标准，双方未能交接房屋。陆建荣向兴盛公司发出2011年7月12日律师函，要求兴盛公司进行整改，并要求兴盛公司在交房同时支付逾期交房违约金。2012年7月5日，兴盛公司向陆建荣发出交房告知函，要求业主于收函后十五日内前来办理房屋交接手续，告知函落款时间为2012年7月4日、寄出日期为2012年7月5日，该告知函后经邮政查询证实由陆建荣本人于2012年7月7日收取。现双方至今未完成房屋交接。
另查明：2002年9月19日，昆山市国土局与昆山市城乡建设工程有限公司签订了土地出让合同，该宗地位于昆山市张浦镇双洋湖东侧，基础条件为“三通一平”。2003年2月12日，该土地明确归属兴盛公司所有。兴盛公司工程自2007年9月开工，在施工过程中，因局部墙面存在裂缝、落地窗非安全玻璃、室内临空栏杆下部未设防坠落措施等问题进行了整改，完成整改后至2010年11月4日通过工程竣工验收。期间，兴盛公司于2009年9月15日与江苏兴业建设工程有限公司签订了水秀庭院市政道路施工合同，并根据2009年4月设计的雨、污水管道施工图纸（该图纸中管道穿过农户）在该土地内沿周边进行配套管道的施工工作，但因该管道施工位置仍有一农户未搬迁，无法正常施工，兴盛公司于2009年10月15日联系设计单位进行图纸变更，设计单位于2010年3月进行了图纸变更，将该管道绕过了该农户，同时配电房下移，该设计变更的图纸后于2012年6月14日经张浦镇建管所盖章确认，并于2012年8月20日由昆山市规划局盖章确认，昆山市规划局于2012年10月25就该管道设计变更问题向原审法院出具回复意见，确认该雨污水管道图纸系局部微小变更，不影响小区地面上建筑的整体设计。被告实际在审批盖章确认变更之前已根据变更的图纸进行了管道施工，后经整体验收，于2011年5月3日、6月10日领取该小区一期房屋的交付使用备案证书。
又查明：双方合同附件一房屋平面图中标注有上下楼梯图示，但合同主文中未涉及楼梯。2005年11月，设计单位在该工程变更设计的业务联系单中注明楼梯为成品楼梯、由业主自理。因宗地上仅留一农户未搬迁影响管道施工，兴盛公司分别于2010年6月25日、8月31日两次向张浦政府及动迁办、建管所书面要求尽快解决钉子户问题，并在2010年8月31日申请动迁书中向政府表达“现在一到周末便有5-6批人次来现场讨要说法及交房事宜，我们实在愧对业主”等无奈。另，该小区燃气工程于2011年3月18日竣工验收，但因小区内部管网设施当时不符合通气条件，供气单位也未在竣工验收备案单上盖章确认，直至2011年底该小区才可正式通气。
本案审理期间，陆建荣提供2012年2月21日律师函一份，主张龚德辉等23户（龚德辉等23户业主于2011年7月同时委托本案律师向原审法院张浦法庭递交起诉材料，其中包括陆建荣）涉案全体业主于2012年2月19日上午前往兴盛公司要求收房，但兴盛公司以业主未就合同以外的房屋增补面积、热水器、进户门折价等事项签订相关承诺为由拒绝交房，庭审中兴盛公司认可已收到该律师函，但辩称当时确有部分业主要求收房，兴盛公司未设置附带条件，后因一些问题双方未交接房屋，同时兴盛公司认为该律师函中受委托人龚德辉不能反映包括本案在内的其他案件原告身份。现因该小区内众多业主至今未办理房屋交接手续，由此引起纠纷。
以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、付款凭证、律师函、入户通知书、土地出让合同、施工合同、雨污水管道设计图纸、动迁申请、规划局回复、工程竣工备案材料、邮政查询单及双方庭审陈述、调查笔录等证实。
原审原告陆建荣的诉讼请求是：要求判令兴盛公司按照合同约定条件交付房屋，并按照房屋购买总价的日万分之三为标准支付2009年1月1日至实际交房之日期间的逾期交房违约金，同时承担本案诉讼费用。另，双方合同附件中标注楼梯，故要求兴盛公司交付房屋中增设楼梯。
原审法院认为，陆建荣与兴盛公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应依照合同相关约定予以履行。
关于本案中双方的争议焦点，原审法院认定如下：
一、兴盛公司辩称的“动迁因素”是否可免除其逾期交房违约责任问题。
本案中兴盛公司应于2008年12月31日前将符合条件的房屋交付给陆建荣，但诉争房屋直至2011年5月3日才获得交房备案证书，兴盛公司于2011年6月30日向陆建荣发出交房通知书，已远超约定的交房时间。对此，兴盛公司辩称由于动迁户未及时搬迁，从而导致工程延期，但根据双方约定，因拆迁因素引起的延期交房不视为出卖人延期，出卖人可据此免责。原审法院认为：双方合同对交房时间因拆迁等因素引起的延期作了约定，应当认为是双方真实意思的表示，但作为开发商，兴盛公司在取得土地使用权后，对开发范围内尚未拆迁的房屋情况应有所了解，2009年4月设计的雨、污水管网图纸中，对农户未拆迁的事实也是明知的，故应当充分考虑到无法拆迁或逾期拆迁可能对交房带来一定的影响，且在遇到拆迁困难时，应当作好管网改道的准备工作，规划部门亦证明改道属微小变更，因而不应当坐等政府部门的拆迁而致使逾期交房。同时，经原审法院调查，因动迁因素造成的雨、污水管网改道施工兴盛公司于2010年3月才进行设计图纸变更，且在未经审批的情况下实际先行进行了施工，事后再由有关部门盖章确认，兴盛公司也未能提供证据证实这一微小变更引起工程施工相应顺延的事实，而水秀庭院一期房屋于2010年11月4日才对工程存在的质量问题完成整改，同时完成单幢工程竣工验收，直至2011年5月后取得交付备案证书。分析以上事实，农户未拆迁影响管网施工对逾期交房造成的影响是微小的，而且该因素是能在较短时间内克服解决的，且不是根本性的原因，故开发商以该农房未拆属于合同约定拆迁因素，要求据实延期并免除相应责任的辩称，对业主而言有失公允，难以采纳。
二、有关交房条件。根据双方签订的合同，对交房条件有明确的约定，即该商品房经验收合格并取得昆山市建设局核发的交付备案证书，同时符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2011年6月30日，兴盛公司向陆建荣发出交房通知书，此时兴盛公司已取得交付备案证书，符合法定的交房条件，2011年7月9日陆建荣前去收房时，因陆建荣认为未达到交房标准且双方就兴盛公司逾期交房违约责任未协商一致而未能办理交接手续，之后经多次协商，双方至今未完成房屋交接。因本案双方合同交房条件中并未设立天然气可供正常使用等特别约定，故陆建荣按照交房通知于2011年7月9日前去收房时，诉争房屋已具备合同约定的交付条件，此时陆建荣理应承担积极收房的义务。
三、逾期交房违约金的起止时间及计算标准问题。
双方在合同中第九条明确约定逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。本案中兴盛公司于2011年6月30日向陆建荣发出交房通知书，陆建荣自认于2011年7月9日前去收房，当时诉争房屋已符合合同约定的交付条件，此时陆建荣理应积极收房。现陆建荣以房屋交接时小区绿化、环境、室内设施等均未达到交房标准及双方未就逾期交房违约事宜达成一致和之后兴盛公司设置附带条件拒绝交房为由主张违约金计算至实际房屋交付止，因双方并未将小区绿化、环境、室内设施等具体内容在合同中予以约定，也未将逾期交房违约责任在合同中明确作为交付房屋条件之一，陆建荣完全可以通过其他方式主张逾期交房违约金，而不能以此为由拒绝收房，人为导致兴盛公司损失的扩大。另，陆建荣提供2012年2月21日律师函主张其于2012年2月19日前去收房而兴盛公司设置合同以外的条件拒绝交房，庭审中兴盛公司确认已收到该律师函，并认可当时确有部分业主要求收房，但辩称兴盛公司当时并未设置附带条件。陆建荣提供2012年7月29日业主张敬之谈话录音材料，主张部分业主于2012年7月后收房未果的事实，但兴盛公司不予认可。原审法院认为：兴盛公司在事实逾期的情况下通知陆建荣尽快交房，目的在于减少逾期违约赔偿，即便兴盛公司在通知交房时附件要求陆建荣需交纳物业费等相关费用，但从交房通知内容分析，兴盛公司将交房时业主所需携带相应的材料及款项作了提示，目的是为业主提供一定的便利，其附件内容不具备强迫性和捆绑性，更无业主若不按通知履行即不能交房的意思。现陆建荣自认2011年7月9日前去收房，此时诉争房屋已具备合同约定的交付条件，但陆建荣未能充分提供2011年7月9日及2012年2月19日收房时兴盛公司以附带条件为由明确拒绝交房的直接证据，亦未能提供证据证实2012年7月29日是否与业主张敬之一同前去收房而兴盛公司拒绝交房的事实，故2011年7月9日之后的逾期交房违约金不应继续计算。据此，本案兴盛公司逾期交房违约金的起止时间应计算为2009年1月1日至2011年7月9日止。关于违约金计算标准问题，结合当前社会经济实际情况，原审法院认为双方合同中约定的由开发商按日支付业主已付房款的万分之三作为逾期交房违约金属合理范围，兴盛公司以计算标准过高为由要求调整没有依据，不予支持。
四、关于诉讼时效问题。
根据双方合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但在合同约定的交房期届满后，兴盛公司未及时通知陆建荣交房，直至2011年5月3日取得交付备案证书，兴盛公司于2011年6月30日向陆建荣发出交房通知书，此时陆建荣对自身利益受损的数额才具体明确，且根据兴盛公司2010年8月31日向张浦政府的申请动迁书中反映，每周未都有业主前往公司讨要说法及交房事宜（未具体哪位业主），也间接证明业主方曾向兴盛公司主张过权利，因而诉讼时效发生中断，故结合本案实际情况，兴盛公司所称诉讼时效应以起诉向前推算二年的理由不能成立。
五、关于增设楼梯问题。
陆建荣主张兴盛公司交付房屋中应增设楼梯，而兴盛公司认为建房设计时就没有设计楼梯，双方合同对楼梯也没有约定，且房屋经竣工验收，故楼梯应由业主自理。现本案双方合同主文中及其他附件中对是否安装楼梯并无约定，仅在附件一房屋平面图中有楼梯图示，原审法院认为该房屋平面图仅是展示房屋内的区分位置、功能和各层之间的楼梯位置，并非明确安装楼梯，而双方合同中对是否安装楼梯及楼梯的款式、材质均无约定，且兴盛公司提供的设计单位材料中已标明楼梯为成品楼梯、业主自理，不违反国家强制性规定，后房屋亦经主管部门验收通过，故陆建荣要求兴盛公司增设楼梯的诉请难以支持。
综上，因兴盛公司原因造成逾期交房，兴盛公司理应承担违约责任。本案中双方至今未完成房屋交接，现诉争房屋已完全具备交付条件，故陆建荣要求兴盛公司交付房屋的诉请，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、昆山市兴盛建设开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于昆山市张浦镇双洋湖东侧的双洋湖水秀庭院一期30幢1单元102号房屋交付给陆建荣。二、昆山市兴盛建设开发有限公司于判决生效之日起十日内按照日万分之三为计算标准、以房款670000元为计算基数支付陆建荣自2009年1月1日起至2011年7月9日止期间的逾期交房违约金。三、驳回陆建荣其他诉讼请求。案件受理费3962元，减半收取1981元，由昆山市兴盛建设开发有限公司负担。
上诉人兴盛公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、关于房屋交付条件问题。上诉人已经依法符合合同约定的交房条件，即“取得昆山市建设局核发的交付备案证书”和“商品房经验收合格”。上诉人也已经按照约定书面通知被上诉人前来交房。涉案房屋未能交接是被上诉人自身原因造成的。二、本案中“市政因素、动迁拆迁因素”确实存在，且实际影响房屋交付，市政因素、动迁因素可以免除兴盛公司的延期交房责任。上诉人开发的土地上至今为止仍有一农户未能动迁，上诉人也是受害者。该农户未能动迁直接影响消防管道、雨水污水管道及燃气管道的铺设贯通以及配电房的规划建设。双方对上述问题的存在是共知的，且特别在合同中予以约定，出现“市政因素、动迁因素”等情形的，上诉人可以推迟交房。水电气等市政设施因素不是原审认定的“微小变更”，变更需要建设方重新评估、设计单位进行设计变更、施工单位调整组织设计和施工方案，验收部门予以核准等。所谓的工程整改也仅仅是一些微小的质量瑕疵，对房屋质量验收没有影响。三、关于违约金问题。上诉人不应承担逾期交房违约责任，即使上诉人要承担逾期交房违约责任，违约金的计算时间也应截止至上诉人取得交付备案证书。合同约定的日万分之三的违约金标准过分高于实际损失，应当予以调整。损失的确定应当以同时间同地段同类型的房屋租金标准为依据。四、诉讼时效问题。诉讼时效应当从合同约定的交房时间起算，原审认定时效中断无任何依据。被上诉人主张权利应受诉讼时效的约束，从起诉之日向前追溯超过二年的违约金部分，不应予以支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陆建荣辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决，请求维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审争议焦点一是本案中兴盛公司是否应承担逾期交房违约责任。本院认为，双方签订的商品房购销合同明确约定兴盛公司应于2008年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给陆建荣，但兴盛公司直至2011年5月3日才取得涉案房屋的交付使用备案证书。2011年6月30日兴盛公司向陆建荣发出入户通知书，通知陆建荣于2011年7月1日至7月31日期间办理房屋交付手续，因此，兴盛公司交房显然已超过了合同约定的交房时间。兴盛公司辩称，合同特别约定由于市政因素、动迁因素延期交房的，兴盛公司可以免除责任，本案所涉地块中有一农户至今未拆迁，直接影响房屋交付，兴盛公司可以据此主张延期交房并免责。本院认为，合同中有关“由于市政施工因素、土地拆迁因素，兴盛公司可延期交房且不视为违约”的约定应结合合同目的、交易习惯以及诚实信用原则予以理解。通常情况下购房者签订合同的目的是在合同约定的交房期限取得符合合同约定的房屋，市政施工因素和土地拆迁因素造成的按期交房风险更多应由开发商关注并排除。虽然本案合同有特别约定，但不应当然地理解为有市政施工因素、土地拆迁因素兴盛公司就可以无条件无限期地延期交房并免责。兴盛公司只能在公平合理的范围内主张延期交房和免责，同时兴盛公司还应及时告知购房者主张延期交房的事由和期限。本案所涉地块兴盛公司于2003年2月取得土地使用权，2007年9月开工建设，2007年11月18日兴盛公司与陆建荣签订商品房购销合同时，兴盛公司对一农户未拆迁的事实是明知的，对该农户无法拆迁或逾期拆迁对工程建设和房屋交付可能造成的影响兴盛公司完全可以预见，兴盛公司应及时做好相应的准备工作。但2009年4月的雨、污水管网设计图纸表明当时的设计方案仍然是雨、污水管网从未拆迁农户家中通过，直至2010年3月兴盛公司才完成雨、污水管网改道的设计图纸变更，兴盛公司存在怠于积极处置、放任损失发生的行为。兴盛公司还在未经审批的情况下先行进行了施工，可见并非审批问题导致雨、污水管网改道施工迟延。而且根据规划部门反馈的意见，雨、污水管网改道属于微小变更，不足以认定该因素对工程整体建设有实质性重大影响。兴盛公司也未能提供证据证明在合同履行过程中曾告知购房者主张延期交房的事由和期限。综上，本院认为，本案中虽有一农户未拆迁的情况，但该情况对工程建设和房屋交付没有实质性重大影响，如兴盛公司处置得当，完全可以避免相应后果，且本案合同约定的交房日期为2008年12月31日，兴盛公司主张的农户未拆迁影响管网施工发生在合同约定的交房日期之后，故兴盛公司以农户未拆迁为由主张延期交房并免责，已经超出了公平合理的抗辩范围，本院不予采纳，本案中兴盛公司应承担逾期交房违约责任。
二审争议焦点二是逾期交房违约金的认定。首先，关于逾期交房违约金的起止时间。根据合同约定，逾期交房违约金应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。合同约定的交付期限为2008年12月31日，故逾期交房违约金应从2009年1月1日起算。兴盛公司于2011年6月30日向陆建荣发出入户通知书，要求陆建荣在2011年7月1日至7月31日期间的任意时间前去收房，陆建荣在原审中陈述其于2011年7月9日前去收房。因此时兴盛公司已取得涉案房屋的交付使用备案证书，故应视为涉案房屋已符合合同约定的交付条件，当时房屋未能交接不能归责于兴盛公司，逾期交房违约金应计算至2011年7月9日。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。根据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。兴盛公司抗辩该违约金过高，要求按同时间同地段同类型的房屋租金标准予以调整。本院认为，合同没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法的，逾期交房违约金可以按照逾期交付期间的房屋租金标准予以确定，但本案合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方法，且按约定计算的违约金在合理范围之内，故逾期交房违约金应按合同约定予以认定。
二审争议焦点三是本案诉讼时效问题。本院认为，在合同约定的交房期限届满后，兴盛公司未通知陆建荣交房，也没有告知陆建荣逾期交房的期限，直至2011年6月30日才向陆建荣发出入户通知书，此时陆建荣权利被侵害的范围才得以确定，诉讼时效应从此时开始起算。陆建荣在2012年6月向法院提起诉讼主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效期间。
综上，兴盛公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3962元，由昆山市兴盛建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
审 判 员 孙 毅
代理审判员 王君英
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 姚 望