湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攸法民一初字第1614号
原告王群策，男，汉族，居民,住湖南省攸县。
原告贺秋英，女，汉族，居民，住湖南省攸县。
委托代理人刘曼文，湖南华安律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告李心仪，女，汉族，居民，住湖南省攸县。
委托代理人朱松梅，湖南湘东律师事务�律师。代理权限：特别授权。
被告湖南有求必应投资担保有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区。
法定代表人文再科，经理。
委托代理人丁利民，湖南法健律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告王群策、贺秋英与被告李心仪、湖南有求必应投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月27日向本院提起诉讼。在审理过程中，被告湖南有求必应投资担保有限公司以该案应由被告所在地法院即株洲市芦淞区人民法院管辖为由提出管辖权异议，本院于2014年10月20日依法作出（2014）攸法民一初字第1614-1号民事裁定，驳回了被告提出的异议。被告李心仪不服该裁定，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。2015年2月2日湖南省株洲市中级人民法院以本院对本案享有管辖权为由作出株中法管终字第6号裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成由审判员刘抚男担任审判长，代理审判员康莎、人民陪审员熊佰如参加的合议庭，于2015年3月19日、2015年6月19日公开开庭进行了审理，书记员谢林虹担任庭审记录。原告王群策、贺秋英及其共同委托代理人刘曼文，被告李心仪的委托代理人朱松梅两次开庭均到庭参加了诉讼，被告湖南有求必应投资担保有限公司委托代理人丁利民参加了第一次庭审，被告湖南有求必应投资担保有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理了此案。在审理过程中，本院依法查封了登记在被告湖南有求必应投资担保有限公司名下，坐落于攸县联星街道文化路252号，权证号为7140001854号的房屋。本案现已审理终结。
原告王群策、贺秋英诉称：2013年底，原告王群策、贺秋英提出向被告湖南有求必应投资担保有限公司借款20万元做生意，并将夫妻共有的房屋产权证交给被�作为借款的抵押。但被告李心仪（有求必应公司副总经理）与被告湖南有求必应投资担保有限公司文许光（有求必应公司客户经理）瞒着原告签订《房屋买卖合同》，将原告所有的该栋房屋擅自以150万元的价格卖给了被告湖南有求必应投资担保有限公司。2014年6月26日，文许光来到原告家中向原告出示71××54号房屋产权证时，原告才知道自己的房屋产权已过户到了湖南有求必应投资担保有限公司。事实上，被告方未与原告商量房屋买卖事宜，时至今日原告没有收到被告分文购房款，也未收到借款，该房屋买卖合同显然是无效的，为此，请求判令被告李心仪与被告湖南有求必应投资担保有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。
原告王群策、贺秋英为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、证人张某出庭作证的证言1份，拟证明房屋买卖合同的过程存在欺诈的事实；
2、房产证复印件1份，拟证明本案所涉房屋原系二原告所有的事实；
3、现有房产证、土地使用权证复印件1份，拟证明本案所涉房屋目前登记在被告湖南有求必应投资担保有限公司名下的事实；
4、房屋买卖合同1份，拟证明该合同无效的事实；
5、委托书1份，拟证明委托书系违法委托的事实；
6、证明2份，拟证明两原告除了登记在湖南有其必应投资担保有限公司的房屋外没有其他房产，买卖房屋不是原告的真实意思表示的事实。
被告李心仪辩称：1、被告将原告房屋出售给湖南有求必应投资担保有限公司，有原告方的明确授权，且经过公证处的公证，原告已知晓签署委托书的法律效力。根据原告的授权，被告有权代为出售房屋、签订房屋买卖合同、收取房款，且委托书上明确说明：受托人在上述授权范围内所签署的一切文件，委托人均予承认。故原告所诉被告瞒�其签订房屋买卖合同不是事实；2、原告主张房屋买卖合同无效并无法律依据，被告认为未收到借款及房款的事实并不影响房屋买卖合同的效力，不符合《合同法》第五十二条无效合同的情形；3、本案所涉房屋已由房产局办理过户手续，已属湖南有求必应投资担保有限公司所有。该案系平等主体之间的民事纠纷，不能撤销国家机关的行政许可行为。至于未付房款是另一个债权、债务关系，原告应另行起诉。同时，未付房款的根本原因系原告欠文堂顺200多万元债务，该房款已进行部分抵偿。综上，原告主张房屋买卖合同无效没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李心仪为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、攸县公证处谈话笔录及委托书各1份，拟证明原告委托李心仪出售房屋系合法、有效的行为的事实；
2、（2014）攸法民一初字第1239号民事裁�书1份，拟证明原告认可委托书的效力的事实。
被告湖南有求必应投资担保有限公司辩称：本案所涉房屋
买卖合同合法、有效，被告根据李心仪的付款委托函付清了全部房款，湖南有求必应投资担保有限公司应依法维护自己的权益，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告湖南有求必应投资担保有限公司为证明其主张，向本院提供了委托付款函1份，拟证明被告依据两原告委托代理人李心仪的指示将全部房款付给了文堂顺的事实。
本院组织双方当事人对对方的证据进行了质证，当事人的质证意见如下：
对原告的证据1，被告李心仪认为证人张某与原告方有利害关系，其证言不可信。且证人本次证言与上次诉讼中证言有出入，办理房屋抵押时就已支付了20万元借款给张某；对证据2、3无异议；对证据4、5的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据6的�明目的有异议，据了解，原告子女拥有多处房产。被告湖南有求必应投资担保有限公司对原告的证据1不予认可，认为证人与原告有利害关系，证人和文堂顺之间的借款与被告无关，与本案无关；对原告的证据2、3、4、5、6的质证意见与李心仪的质证意见一致。原告对被告李心仪的证据1、2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为公证处公证的内容从常理上来说是无效的，确认李心仪与湖南有求必应投资担保公司所签房屋买卖合同无效并非原告之前起诉时的诉讼请求。被告湖南有求必应投资担保有限公司对被告李心仪的证据1无异议；对证据2，认为该证据证实了原告确认了授权委托书有效才撤回起诉的。原告对被告湖南有求必应投资担保有限公司的证据真实性、证明目的均有异议；被告李心仪对被告湖南有求必应投资担保有限公司的证据无异议。
本院结合原、被�双方在庭审中的举证、质证情况对当事人的证据分析和认定如下：
对原告的证据1、4、5、6予以采用，其证明目的结合本案其他证据予以综合认定；对证据2、3，被告方均无异议，予以采信；被告李心仪的证据1、2予以采用，其证明目的不予采信；被告湖南有求必应投资担保有限公司提供的委托付款函上部分内容不真实，且不能达到其证明目的，故不予采信。
为查明案件事实，本院依法在攸县房产管理局、攸县公证处调取了房屋产权情况表、房屋买卖合同、借款合同、房屋抵押权变更登记和注销登记申请书、文堂顺身份证复印件、证明、房屋价值确认书、公证书、攸县公证处谈话笔录、委托书等登记材料，并调取了原告王群策、贺秋英诉李心仪确认合同无效纠纷一案的庭审笔录，本院对上述材料予以采用。
在审理过程中，本院依法对文堂顺进行了调查并制作了笔�1份，文堂顺陈述：2013年12月12日其与张某及包括原告方在内的四户抵押人签订借款、抵押合同，并办理了委托卖房手续，当日办理了他项权登记手续。办理抵押时其与张某约定，如张某未按时还款，则将抵押房屋出售，用于偿还借款。后因张某未还款，湖南有求必应投资担保有限公司为保证资金安全，要求文堂顺协助注销他项权，将房屋过户到公司名下。后公司将房款150万元通过银行转账的方式付给了文堂顺，并另外支付了50万元。本院对上述事实予以综合认定。
经审理查明：2013年12月12日，张某与文堂顺签订《借款合同》，合同注明出借人为文堂顺，借款人为张某，保证人为王群策，担保人为被告湖南有求必应投资担保有限公司。借款金额为150万元，借款期限为2012年12月12日至2014年3月11日，月利率为2%。原告王群策、贺秋英以其所有的位于攸县城关镇文化路252号，所有权证号为709001244的房屋提供抵押担保。被告湖南有求必应投资担保公司提供连带责任担保，并由二原告及张某向被告湖南有求必应投资担保公司提供反担保。文堂顺与张某约定如未按期还款，则将二原告的房屋出售用于还款。被告李心仪以被告湖南有求必应投资担保有限公司代理人的名义在《借款合同》上签名、捺印。双方于《借款合同》签订当日在攸县房产局办理了抵押权登记，抵押权人为文堂顺，他项权证号513001592。2012年12月13日，王群策、贺秋英与被告李心仪签订委托书，委托书上注明：委托人系夫妻关系，双方在攸县城关镇万古桥村共有房屋一栋[房屋产权证号：攸房权证城关镇字第××号；国有土地使用权证证号：攸国用（2009）第30/B0256号]现准备将该房屋出售，并全权委托李心仪代为办理下列事项：1、代为注销上述房屋他项权证相关手续，领取房�所有权证、土地使用权证。2、代为出售上述房屋、签订房屋买卖合同，收取房款；3、办理上述房屋买卖过程中的房屋所有权证、土地使用权证过户手续；4、办理上述房屋注销他项及出售过程中所需的其他一切相关手续。攸县公证处对二原告签署委托书的过程进行了公证。2014年5月19日，文堂顺、李心仪（以二原告委托代理人的身份）在攸县房产局办理了他项权注销登记。同日，李心仪以二原告的代理人身份与被告湖南有求必应投资担保公司签订《房屋买卖合同》，将本案所涉房屋卖与被告湖南有求必应投资担保公司，房屋价值150万元，合同对交付房屋时间、房屋价款及价款交付方式等事宜未作约定。2014年5月21日该房屋登记在被告湖南有求必应投资担保有限公司名下，权证号为714001854。另查明：二原告系夫妻关系，被告张某与二原告系亲戚关系。李心仪系被告湖南有求必应投资担保有限公司的职员。被告李心仪在签订房屋买卖合同前及办理房屋过户过程中均未通知原告方，也未交付房款予二原告。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是李心仪代理二原告与被告湖南有求必应投资担保公司签订的《房屋买卖合同》是否有效？下面作如下分析：首先，被告李心仪系被告湖南有求必应投资担保有限公司的员工，其在签订《借款合同》时系该公司的代理人，而后又以二原告的代理人身份与被告湖南有求必应投资担保有限公司签订《房屋买卖合同》，合同上就房屋交付时间、价款及价款交付时间等重大事项未作约定，不符合交易习惯。表面上，李心仪有二原告的书面委托，但委托书系在办理抵押登记后所签，出售房屋明显并非二原告的真实意思表示，双方均没有买卖房屋的合意，且李心仪在签订合同前后就房屋价�及价款支付方式等重要事项均未获得原告的同意，亦未将价款交付原告，严重损害了原告方的利益，李心仪与被告湖南有求必应投资担保有限公司存在恶意串通的情形，故该房屋买卖合同无效。其次，被告湖南有求必应投资担保有限公司虽以文堂顺的名义出借贷款，但《借款合同》上每页页眉均印有“湖南有求必应投资担保”字样，且被告李心仪在二原告诉李心仪确认合同无效纠纷一案的庭审中认可张某系向湖南有求必应投资担保有限公司借款，故该借款合同的实际出借人系被告湖南有求必应投资担保有限公司。而文堂顺在签订借款合同时即通过张某与二原告商定，如张某逾期不还款，则将抵押登记的房屋出售用于还款。纵观二原告为张某借款提供抵押担保、二原告与李心仪签订委托书、办理公证手续、文堂顺与李心仪办理他项权注销手续以及李心仪与湖南有求必应投资担保有限公司签订房屋买卖合同，并将房屋过户至该公司名下的一系列行为，系被告湖南有求必应投资担保有限公司为保证债务安全，先以二原告所有的房屋作为抵押担保，而后在债务人逾期不能清偿债务时，将房屋“卖给”湖南有求必应投资担保有限公司，即房屋直接归被告湖南有求必应投资担保有限公司所有，这违反了我国物权法关于抵押权人和抵押人不得约定在债务人届期不能清偿债务时，抵押物的所有权转为债权人所有的规定，故本案所涉房屋买卖合同应属无效。
综上所述，被告李心仪以原告王群策、贺秋英的名义与被告湖南有求必应投资担保公司于2014年5月19日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。被告湖南有求必应投资担保有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，依法应缺席判决。据此，本院依据《中华人民共和国合同法�第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告李心仪于2014年5月19日以原告王群策、贺秋英的名义与被告湖南有求必应投资担保有限公司所签订的《房屋买卖合同》无效。
本案案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元,由被告李心仪、湖南有求必应投资担保有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款�位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘抚男
代理审判员 康 莎
人民陪审员 熊佰如
二〇一四年六月十九日
书 记 员 谢林虹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者�经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百八十六条【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。