广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4840号
上诉人（原审被告）：广西华德房地产投资有限公司。
法定代表人：罗德进，执行董事。
委托诉讼代理人：黄莉，广西星汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾雪萍，北京市华泰（南宁）律师事务所律师实习律师。
上诉人（原审被告）：广西南宁伟联行置业有限公司。
法定代表人：宁乃创，执行董事。
委托诉讼代理人：陈欣，南宁市东方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：蒋海林。
被上诉人（原审原告）：覃姣玉。
蒋海林、覃姣玉共同委托诉讼代理人：韦珍莲，广西瀛聪律师事务所律师。
蒋海林、覃姣玉共同委托诉讼代理人：刘瑞云，广西瀛聪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广西美满园房地产开发有限公司。
法定代表人：骆观美，总经理。
委托诉讼代理人：李观荣，该公司职员。
上诉人广西华德房地产投资有限公司（以下简称华德公司）、广西南宁伟联行置业有限公司（以下简称伟联行公司）因与被上诉人蒋海林、覃姣玉、广西美满园房地产开发有限公司（以下简称美满园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月10日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人华德公司的委托诉讼代理人黄莉、曾雪萍，上诉人伟联行公司的委托诉讼代理人陈欣，被上诉人蒋海林、覃姣玉共同委托的诉讼代理人韦珍莲、刘瑞云，被上诉人美满园公司的法定代表人骆观美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华德公司上诉请求：一、撤销一审判决的一至六项，依法发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案涉及两个不同的法律关系，且发生在不同的当事人之间，因此不适用《最高院关于印发修改后的（民事案件案由规定）的通知》中关于“同意诉讼中涉及两个以上的法律关系，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”的规定。二、一审法院认定《【美丽城】合作建房合同》为商品房预售合同，进而以未取得商品房预售许可证为由认定该合同无效，属适用法律错误。《【美丽城】合作建房合同》明确约定在项目达到预售条件后换签《商品房买卖合同》，所以根据相关规定及指导案例，该合同应认定为预约合同。三、一审判决上诉人对合作建房款的返还承担连带责任没有事实基础及法律依据，违反了合同相对性原则。四、《合作投资建房咨询及中介服务确认书》由被上诉人蒋海林、覃姣玉与伟联行公司签订，收据亦是由伟联行公司出具，上诉人仅因与伟联行公司签订了所谓《联营协议书》而执行的上述行为，并非该居间合同一方当事人，并非伟联行公司与美满园公司之间《美丽城五一路项目代理协议书》一方当事人，因此，即使咨询费和中介服务费一定要返还也应由伟联行公司返还，伟联行公司依据《联营协议书》解决与上诉人之间的纠纷，不应由上诉人承担连带返还责任。五、本案涉及四个主体、四份合同、四种不同的法律关系，不应在一个案件中审理。六、一审法院对伟联行公司与美满园公司签订的代理协议认定是错误，该协议约定伟联行公司为美满园公司合作建房项目提供的仅是咨询、媒介服务，向其推荐客户，促成客户与其签订合同，双方的代理协议是典型的居间合同，并不是委托代理合同，应当适用合同法居间合同的约定，不能适用民法通则对代理人的一般归责原则让上诉人承担连带责任。七、一审法院认定事实不清楚，判决上诉人华德公司返还居间费用没有事实和法律依据，与被上诉人蒋海林、覃姣玉签订中介合同的是伟联行公司，华德公司与蒋海林、覃姣玉不存在任何合同关系，虽然上诉人华德公司与伟联行公司签订有联营协议书，但给联营协议书是否合法有效尚未确定，且从协议的内容来看，华德公司对外都是以伟联行公司进行相关的活动，是典型的委托代理合同关系，对外承担责任的应当是伟联行公司。八、居间人促成的合同效力并不影响中介合同的效力，法律并未把合同效力作为居间报酬的获取条件，根据合同法426条的规定，居间人促成合同成立的，委托人就应该支付报酬。根据最高法关于审理商品房买卖合同的解释的规定，未取得预售许可证并不导致合同无效，在起诉前取得的，预售合同是有效的，覃姣玉、蒋海林仍可获得既定的可期待的利益。一审判决以居间人促成合同效力作为获取居间服务费的依据是加重了居间人的义务。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人蒋海林、覃姣玉共同针对上诉人华德公司的上诉请求辩称：一审法院认定伟联行公司与华德公司之间构成联营的法律关系正确，从项目的实际操作来看华德公司是用伟联行公司的名义经营，华德公司使用的公章是由伟联行公司掌控和监管，因此构成联营关系；根据最高法关于审理联营关系合同的相关解答规定，因为其联营导致无效后有返还的义务，本案中华德公司在向被上诉人推荐美满园公司的项目时对该项目的所有情况知情，所以华德公司在居间的过程中有故意隐瞒行为，按照合同法的规定应当对被上诉人承担损害赔偿责任。
被上诉人美满园公司针对上诉人华德公司的上诉请求辩称：同意一审判决，应予以维持。
上诉人伟联行公司针对上诉人华德公司的上诉请求辩称：伟联行公司与华德公司签订的联营协议实质内容是转让协议，不应由伟联行公司承担连带责任。
上诉人伟联行公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五、六项；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1、从被上诉人蒋海林、覃姣玉与美满园公司签订的《美丽城合作建房合同》可以看出，美丽城项目还没有达到预售条件，也没有取得预售许可证，但被上诉人蒋海林、覃姣玉为了低投资高收益的目的自愿签订合同，被上诉人存在过错，应承担相应的责任，利息损失应由其自行承担。2、从伟联行公司与华德公司签订《联营协议书》约定的权利义务来看，该项目的风险、收益全部归属于华德公司，不存在联营中各自承担责任或连带责任的约定。从实际操作来看，华德公司在签订《联营协议书》后积极履行了合同义务，伟联行公司并没有付出和收益，一审判决认定华德公司与伟联行公司对项目共同经营构成联营关系认定错误，伟联行公司和华德公司是转代理关系，本案涉及代理方所需承担在法律责任应由华德公司承担。3、伟联行公司不可能在提供合作建房咨询服务时预见项目起诉前没有取得商品房预售许可证，也不可能预见美满园公司未按合同约定接受买受人退出合作建房合同，伟联行公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，不存在知道项目未取得预售许可证仍从事代理销售活动。4、根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，美满园公司应对代理人的咨询中介费及利息承担连带责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人蒋海林、覃姣玉针对上诉人伟联行公司的上诉请求共同答辩：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判；二、伟联行公司在售房过程中有明显过错，应当就其过错行为造成被上诉人蒋海林、覃姣玉的损失承担连带责任。
被上诉人美满园公司针对上诉人伟联行公司的上诉请求辩称：同意一审判决，应予以维持。
上诉人华德公司针对上诉人伟联行公司的上诉请求辩称:华德公司不应承担连带退还咨询服务费的义务，华德公司与伟联行公司是委托代理的关系，华德公司以伟联行公司的名义对外进行服务，所有对外责任都应由伟联行公司自行承担，对于房款的退还华德公司不应该承担连带责任。
被上诉人蒋海林、覃姣玉向一审法院起诉请求：一、确认蒋海林、覃姣玉与美满园公司于2014年8月7日签订的《【美丽城】合作建房合同》无效，并由美满园公司向蒋海林、覃姣玉返还已支付的合作建房款人民币113205元及资金占用期间的利息17987元直至实际返还之日止（利息自合同签订之日起暂计至2016年5月29日），伟联行公司、华德公司对以上款项承担连带返还义务；二、美满园公司、伟联行公司、华德公司连带向蒋海林、覃姣玉返还咨询服务费11175元、中介服务费33525元及资金占用期间的利息5531.6元直至实际返还之日止（利息自合同签订之日起暂计至2016年5月29日）；三、本案诉讼费用由美满园公司、伟联行公司、华德公司共同承担。
一审法院认定事实：2014年6月17日，美满园公司与伟联行公司签订《美丽城五一路项目代理协议》，约定：美满园公司为南宁市江南区（项目暂定名：江南美丽城）的投资开发商，伟联行公司为专业楼盘销售代理、合作建房咨询服务商，美满园公司委托伟联行公司为项目授权的部分房屋提供合作建房咨询服务；在签订协议之日起3日内，伟联行公司应向美满园公司一次性支付履约保证金1000000元。2014年6月18日，伟联行公司与华德公司签订《联营协议书》，约定：华德公司以伟联行公司的名义向美满园公司缴纳1000000元的履约保证金，并按伟联行公司与美满园公司签订的《项目代理协议》的全部内容进行全盘的操作、执行、管理，同时承担代理协议中所有的风险、责任并获取协议中约定的所有收益；华德公司须聘请伟联行公司为项目的顾问，全程参与项目运作，在合同约定原则范围内提出合理建议，华德公司应当接受；华德公司须承担该项目居间服务费共计40元／㎡，由华德公司于每周三将上周一至周日的居间服务费转给伟联行公司，再由伟联行公司直接转账给居间人;华德公司需用盖有伟联行公司公章的收据等均要向伟联行公司申领。2014年6月19日，华德公司以伟联行公司的名义向美满园公司交付了1000000元的履约保证金，并以伟联行公司的名义实际运营江南美丽城项目的销售代理、咨询服务工作。
2014年8月7日，蒋海林、覃姣玉和伟联行公司签订《合作投资建房咨询及中介服务确认书》，约定：蒋海林、覃姣玉确认经过伟联行公司为其提供了项目的合作投资建房咨询服务；蒋海林、覃姣玉确认经过伟联行公司为其提供了项目合作的投资建房中介服务；经双方约定，客户在其与开发商签署项目《合作建房合同》视为本咨询服务和合作投资建房中介服务成功；经双方约定，在客户签署项目《合作建房合同》的同时，蒋海林、覃姣玉向伟联行公司支付约定的咨询服务费11175元及合作投资建房中介服务费33525元。2014年8月7日，美满园公司与蒋海林、覃姣玉签订《【美满园】合作建房合同》，约定：项目位置在南宁市江南区，项目名称暂定为美丽城，土地使用年限（住宅）70年；美满园公司与蒋海林、覃姣玉根据出资比例分配所合作的美丽城项目，根据蒋海林、覃姣玉的出资比例，可分得该项目89.28平方米的房屋，经双方协商，蒋海林、覃姣玉所得房屋位于项目第x号楼x单元x层x号房，房屋折合单价每平方米4222元，总价376940元；蒋海林、覃姣玉签署本合作建房合同时，支付合作建房款的40%即150940元，余款在取得预售许可证后7日内（以美满园公司书面或者电话、短信通知为准），按当时银行贷款政策补齐首期款，换发《商品房买卖合同》办理银行按揭手续；合同还约定了当事人的其他权利义务。2014年8月7日，蒋海林、覃姣玉向美满园公司交纳合作建房款113205元。同日，蒋海林、覃姣玉向伟联行公司交纳咨询服务费、中介服务费合计44700元。2014年10月8日，蒋海林、覃姣玉向美满园公司交纳合作建房余款37735元。蒋海林、覃姣玉自认此款已由美满园公司退回。
2015年6月16日，美满园公司与蒋海林、覃姣玉签订《关于美丽城申请退房的承诺书》，约定：美满园公司自蒋海林、覃姣玉书面申请退房之日起一个月内退还全部房款，其交纳的咨询服务费和中介服务费，美满园公司与代理公司协调，申请退房之日起4个月内全额退回；如无法按时退款的，美满园公司对蒋海林、覃姣玉所交纳的全部款项支付定期利息。
一审法院另查明：坐落于南宁市江南区的土地登记权利人为广西美满园房地产开发有限公司，该土地用途为批发零售用地，使用期限至2037年8月29日。2015年9月24日，南宁市住房保障和房产管理局以美满园公司在未取得“美丽城”商品房预售许可证的情况下擅自收取预订款为由，对美满园公司处以警告并罚款30000元。
一审法院再查明：蒋海林、覃姣玉向美满园公司交纳合作建房款时，中国人民银行规定的金融机构人民币六个月以内（含六个月）贷款基准利率为5.6%/年。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。关于蒋海林、覃姣玉和美满园公司签订的《【美满园】合作建房合同》的性质。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，明文解释。蒋海林、覃姣玉和美满园公司签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但根据该约定的内容、当事人的权利义务看，合同约定了房屋的基本情况、蒋海林、覃姣玉向美满园公司付款的时间、方式，美满园公司为蒋海林、覃姣玉办理房屋所有权登记等内容，符合房屋买卖合同的特征；且合同约定蒋海林、覃姣玉无需承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，合同约定蒋海林、覃姣玉在合作建房中以出资形式最终分配得到1间约89.28平方米的房屋，符合上述司法解释规定的“只分配固定数量房屋”的条件。故蒋海林、覃姣玉和美满园公司签订的《【美丽城】合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。由于讼争房屋在双方签订合同时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。
关于蒋海林、覃姣玉与美满园公司签订的《【美丽城】合作建房合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本案中，至本案蒋海林、覃姣玉起诉前，“美丽城”的房地产项目并未取得商品房预售许可证，根据上述司法解释的规定，蒋海林、覃姣玉和美满园公司签订的《【美丽城】合作建房合同》应当认定为无效合同。
关于伟联行公司在蒋海林、覃姣玉、美满园公司之间的地位问题。根据美满园公司和伟联行公司签订的《项目代理协议》，美满园公司委托伟联行公司进行合作建房的策划推广、咨询及服务，则双方成立销售代理合同关系，美满园公司是被代理人，伟联行公司是代理人。根据伟联行公司与蒋海林、覃姣玉签订的《合作投资建房咨询及中介服务确认书》，伟联行公司向蒋海林、覃姣玉介绍投资建房信息等，性质上属于报告订立合同机会、提供订立合同的媒介服务，故双方成立居间合同关系，伟联行公司是居间人。
关于伟联行公司与华德公司之间的法律关系问题。2014年6月17日，美满园公司与伟联行公司签订《项目代理协议》之后，2014年6月18日，伟联行公司与华德公司签订《联营协议书》，约定华德公司以伟联行公司的名义进行全盘的操作、执行、管理，承担所有的风险，一审法院认为，伟联行公司与华德公司在本案中构成联营关系。首先，从形式上看，伟联行公司与华德公司签订的是联营协议，而非权利义务的转让协议，伟联行公司并未从美满园公司的委托事项中完全退出。其次，从实际操作看，伟联行公司与华德公司签订协议后，华德公司用伟联行公司的名义进行经营，伟联行公司对华德公司使用伟联行公司公章、收据等均进行掌控和监管。故双方对项目是共同经营，构成联营关系。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。美满园公司因《【美丽城】合作建房合同》所取得的合作建房款113205元，应当返还给蒋海林、覃姣玉。同时，美满园公司应当赔偿蒋海林、覃姣玉的损失：以113205元为本金，自蒋海林、覃姣玉交付此款之日即2014年8月7日起，以中国人民银行规定的金融机构人民币六个月以内（含六个月）贷款基准利率5.6%/年计算利息。被告美满园公司提供的《【美丽城】合作建房合同》以合法的合作建房的形式，掩盖未取得商品房预售许可证而未采用《商品房预售合同》的形式的非法目的，蒋海林、覃姣玉对于合同无效并无过错，故无须自行负担损失。并予说明。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任，由《中华人民共和国民法通则》第六十七条，明文规定。本案中，伟联行公司、华德公司知道涉案项目未取得商品房预售许可证仍然从事代理销售活动，故蒋海林、覃姣玉要求伟联行公司、华德公司对合作建房款及利息承担连带责任的诉讼请求，符合上述法律规定，应予以支持。
对于咨询中介费及利息的返还责任问题。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任，由《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款，明文规定。根据此法律规定，伟联行公司、华德公司故意向蒋海林、覃姣玉隐瞒讼争房屋坐落的土地是批发零售用地用途的性质和年限（合作建房合同中约定的土地使用年限为70年），故蒋海林、覃姣玉要求伟联行公司、华德公司返还已经收取的咨询费、中介费44700元的诉讼请求，合法有据，应予以支持。伟联行公司、华德公司还应当赔偿蒋海林、覃姣玉的损失：以44700元为本金，自蒋海林、覃姣玉交付此款之日即2014年8月7日起，以中国人民银行规定的金融机构人民币六个月以内（含六个月）贷款基准利率5.6%/年计算利息。
关于美满园公司是否需要对咨询中介费及利息承担连带责任的问题。美满园公司在与伟联行公司签订的《美丽城五一路项目代理协议》中，并没有要求美满园公司对于咨询中介费及利息承担连带责任。蒋海林、覃姣玉在起诉时据以要求美满园公司对中介费和服务费承担连带责任的《关于[美丽城]申请退房的第二次承诺书》中虽有“于2015年10月15日前退回全部中介费及服务费”的约定，但美满园公司对该证据上的公章真实性提出异议并申请鉴定后，蒋海林、覃姣玉撤回此证据。故蒋海林、覃姣玉主张由美满园公司对咨询服务费、中介服务费及利息承担连带返还责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认蒋海林、覃姣玉与广西美满园房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《【美丽城】合作建房合同》无效；二、广西美满园房地产开发有限公司向蒋海林、覃姣玉返还购房款人民币113205元；三、广西美满园房地产开发有限公司向蒋海林、覃姣玉赔偿购房款的利息（以人民币113205元为本金，自2014年8月7日起，按5.6%/年的利率计算利息，如美满园公司在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如美满园公司不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；四、广西南宁伟联行置业有限公司、广西华德房地产投资有限公司对上述第二、三项判决规定的债务承担连带赔偿责任；五、广西南宁伟联行置业有限公司、广西华德房地产投资有限公司向蒋海林、覃姣玉连带返还咨询费和中介费合计人民币44700元；六、广西南宁伟联行置业有限公司、广西华德房地产投资有限公司向蒋海林、覃姣玉连带赔偿咨询费、中介费利息（以44700元为本金，自2014年8月7日起，按5.6%/年的利率计算利息，如在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至履行之日止；如不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；七、驳回蒋海林、覃姣玉的其他诉讼请求。案件受理费3928元，由广西美满园房地产开发有限公司负担2828元，由广西南宁伟联行置业有限公司、广西华德房地产投资有限公司共同负担1100元。
本案二审期间，上诉人伟联行公司围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售合同的标的是房地产开发企业开发的面向全社会不特定消费者销售的房屋，房地产开发企业与承购人之间的交易行为具有社会化和公开化的特点。本案中，涉案的“美丽城”房地产开发项目由被上诉人美满园公司开发，被上诉人美满园公司将该项目的推广、销售等事项交由上诉人伟联行公司完成，销售的对象是包括被上诉人蒋海林、覃姣玉在内的不特定购房者。被上诉人美满园公司在与被上诉人蒋海林、覃姣玉订立的《【美丽城】合作建房合同》中，约定被上诉人蒋海林、覃姣玉支付一定的价款，在项目建成后取得特定的房屋，并未约定蒋海林、覃姣玉需对合作建房承担风险，明显不符合合作关系中共同出资、共担风险、共享收益的特征。虽然双方约定需换签《商品房买卖合同》，但《【美丽城】合作建房合同》中对房屋的位置、面积、价款、交房期限、权属登记及违约责任等问题做出了明确的约定，具备商品房预售合同的实质性条款，故一审法院认定本案《【美丽城】合作建房合同》名为合作建房，实为商品房预售合同，并无不当，本院予以认同。上诉人华德公司主张该合同并非商品房预售合同，而是预约合同，不符合事实及法律依据，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案“美丽城”房地产开发项目至今未取得商品房预售许可证，涉案《【美丽城】合作建房合同》应属无效合同，被上诉人美满园公司应向被上诉人蒋海林、覃姣玉返还已付购房款及相应的利息。因一审判决对该利息的计算方式表述不当，本院予以纠正，该利息应计为：以113205元为基数，自2014年8月7日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付，计至被上诉人美满园公司清偿上述债务之日止。
关于上诉人华德公司与上诉人伟联行公司是否应对美满园公司的上述给付义务承担连带责任问题。被上诉人美满园公司与上诉人伟联行公司签订《项目代理协议》，委托伟联行公司进行房地产项目的销售代理业务，伟联行公司明知美满园公司在销售涉案房屋时未取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，应对被上诉人美满园公司的上述给付义务承担连带责任。虽然伟联行公司与华德公司订立《联营协议书》，约定上述销售代理业务主要由华德公司进行，但华德公司在开展业务时对外仍以伟联行公司的名义，华德公司与美满园公司或蒋海林、覃姣玉之间并无合同关系，故被上诉人蒋海林、覃姣玉要求上诉人华德公司对美满园公司的前述给付义务承担连带责任，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。
关于上诉人伟联行公司与上诉人华德公司是否应连带返还咨询服务费、中介服务费及相应利息的问题。根据上诉人伟联行公司与被上诉人蒋海林、覃姣玉订立的《合作投资建房咨询及中介服务确认书》，双方均确认上诉人伟联行公司在交易过程中提供咨询和中介服务，性质上属于居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”上诉人伟联行公司作为专门从事房地产交易、居间、代理业务的企业，必然熟知商品房预售的相关法律、法规、政策及代理销售的房地产项目的真实情况，其明知涉案项目未取得商品房预售许可证，亦未如实告知买受人涉案房地产项目所占土地的真实用途和使用年限，故一审法院判令其返还咨询服务费、中介服务费并支付相应利息，理据充分，本院予以维持。如前所述，虽伟联行公司与华德公司订立《联营协议书》，约定上述销售代理业务主要由华德公司进行，但华德公司以伟联行公司的名义与蒋海林、覃姣玉订立合同、收取费用，过程中并未向蒋海林、覃姣玉披露销售人员真实身份，与蒋海林、覃姣玉成立居间合同关系的相对人为上诉人伟联行公司，故被上诉人蒋海林、覃姣玉主张华德公司连带返还上述费用，并无法律依据和合同依据，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律和实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第一项、第二项；
二、撤销南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第七项；
三、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第三项为：被上诉人广西美满园房地产开发有限公司向被上诉人蒋海林、覃姣玉支付购房款的利息（以113205元为基数，自2014年8月7日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付，计至被上诉人广西美满园房地产开发有限公司清偿本案债务之日止）；
四、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第四项为：上诉人广西南宁伟联行置业有限公司对被上诉人广西美满园房地产开发有限公司所负本案债务承担连带责任；
五、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第五项为：上诉人广西南宁伟联行置业有限公司向被上诉人蒋海林、覃姣玉返还咨询服务费和中介服务费合计44700元；
六、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初2180号民事判决第六项为：上诉人广西南宁伟联行置业有限公司向被上诉人蒋海林、覃姣玉支付咨询服务费和中介服务费的利息（以44700元为基数，自2014年8月7日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付，计至上诉人广西南宁伟联行置业有限公司清偿上述第五项确定的债务之日止）；
七、驳回被上诉人蒋海林、覃姣玉的其他诉讼请求。
一审案件受理费3928元，由被上诉人广西美满园房地产开发有限公司承担2828元，由上诉人广西南宁伟联行置业有限公司承担1100元。二审案件受理费3928元（上诉人广西南宁伟联行置业有限公司预交3928元，上诉人广西华德房地产投资有限公司预交3928元），由上诉人广西南宁伟联行置业有限公司承担。本院退回上诉人广西华德房地产投资有限公司3928元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一七年七月十一日
书 记 员 王熙伟