河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）牟民初字第3234号
原告（反诉被告）胡豫红，女，1968年1月10日生，汉族。
委托代理人孟艳峰，河南威鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州红灯笼物业管理有限公司（以下简称红灯笼物业公司）。住所地：郑州航空港区振兴北路。
法定代表人肖合录，该公司总经理。
委托代理人李波、熊光卫，河南国基律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡豫红与被告（反诉原告）红灯笼物业公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡豫红及其委托代理人孟艳峰，被告红灯笼物业公司委托代理人李波、熊光卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年11月19日签订《红灯笼商场租赁经营合同》5份，约定被告将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼J01、B02、B03、B04、B05铺位租赁给原告，面积共计261平方米（实际面积只有175平方米），用于经营中西式快餐，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日。合同签订的同时，原告即按照双方合同约定向被告缴纳了开业保证金、合同保证金、租金，并缴纳了被告要求的代装费。之后，被告就开始了一系列的违约行为。首先，红灯笼商场2012年1月1日开业，但被告直到2012年1月底才将租赁场地B02、B03、B04、B05铺位交给原告，J01场地直到2012年3月才交付，且所交付的B02、B03、B04、B05铺位场地地面上有多处钢筋在地面上耸立着，还有一个可以看到负一层的大窟窿，根本不符合交付条件。原告找其他公司对地面进行施工后进行了装修，为此支付装修费用几十万元。另外原告在接到租赁场地时，发现被告所交付的租赁场地没有下水管道，被告仅用一根很细的水管与几十米之外的下水管道进行连接，根本不适合餐厅排水。经原告多次与被告协商，被告同意为原告解决没有下水管道的问题，可直到原告装修后于2012年6月8日开业，被告也未能为原告解决下水管道的问题。另外，原告开业后就发现餐厅根本无法经营，因商场里有多家餐饮经营者，由被告统一安装的排烟管道排放出来的油烟全部集中排放到了原告的餐厅里，即便原告不营业，餐厅里每天烟熏味也很重，呛得人根本无法呼吸，地板每天也是一层油，客人根本无法进行，且下水管也经常堵塞。无奈，原告经营一个多月后就停业了。在此情形下，原告多次要求被告进行整改，但被告仅口头承诺整改，却没有任何行动，总是一推再推，致使原告一直无法经营。
因被告的违约行为，致使原告的装修费用至今无法收回，且造成原告置办的各种经营餐厅所需的设备和用品等无法使用，造成巨大损失。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告开业保证金、履约保证金、代装费、租金共计33万元；2、被告赔偿原告装修损失423000元；3、被告赔偿原告其他损失253800元。
被告辩称：原告的起诉没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：2011年11月19日，原、被告签订5份《红灯笼商城租赁经营合同》，该5份合同是双方真实意思表示，合同签订后，被告按照合同约定履行了相应义务，并将租赁场地交给原告使用。原告在签订合同后，按照合同约定应该向被告支付的合同首次款，至今仍拖欠199800元，并且自合同签订后一直拖欠被告租金、管理费、水电费等费用不予支付，给被告造成极大的经济损失。原告首先违约，被告为维护合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、原告支付被告合同首次款199800元；2、原告支付被告自2012年2月份至2012年10月份的租金、管理费、水电费等费用446492元。
针对被告的反诉，原告辩称：原、被告双方签订租赁合同后，因被告所交付的租赁物下水管道和排油烟设施存在严重缺陷，导致原告所经营的中西快餐厅无法经营，原告多次要求被告整改，被告均拒绝整改，被告的行为已构成根本违约。被告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原告提供的证据有：
1、2011年11月19日原、被告签订的《红灯笼商城租赁经营合同》5份，主要证明双方存在租赁合同关系。
2、收据20份，主要证明在签订合同后原告向被告交纳开业保证金、履约保证金、代装费、租金共计33万元。
3、2011年2月12日原告与许振奇签订的合同书1份、装饰工程预算书1份、收据4份，主要证明原告对所租赁的房屋进行装修，装修费用为423000元。
4、租赁协议一份、收据2份，主要证明原告为经营餐厅为员工提供宿舍、租赁仓库等产生费用共计8万元。
5、《PVC地板供货及施工合同》及收据各1份，主要证明原告因装修餐厅购买材料支付货款17220元。
6、证人许振奇、张彦龙、唐荣出具的书面证明各1份，并出庭作证。
7、录像光盘一份，主要证明餐厅于2012年6月8日开业时装修及相关设备情况。
8、红灯笼公司招商宣传页一份，主要证明商场布局，在原告商铺位置周围均为饰品商铺，没有其他餐饮商铺。
9、蓝点文化传播品牌设计合同书与纸杯用品各1份，主要证明原告因委托设计餐厅用品支付费用17.38万元。
10、2014年7月9日顺丰快递寄件存根1份，主要证明原告已向被告发出解除合同通知书。
被告提供的证据有：
1、新郑市人民法院（2012）新民初字第2272号民事判决书一份，主要证明与原、被告之间相似的纠纷，已经过新郑市人民法院审理，同时证明红灯笼商城一直正常经营。
2、红灯笼客户洽谈表、《红灯笼商城租赁经营合同》及附件各5份，主要证明合同是双方真实意思表示，原告已向被告支付的代理装修费、租金、履约保证金、开业保证金、物业费等费用系双方洽谈结果，因原告违约，原告要求返还没有依据。
3、录像光盘2张、照片20张，主要证明红灯笼商城按照合同约定如期开业，不存在延期开业的情况；原告因自身经营原因，自行停业且一直占用商铺，不交纳租金等费用。
4、欠条1份、欠款明细单13张，主要证明原告欠被告首次款199800元未付，原告已构成违约；自2012年1月1日开始，原告拖欠被告租金、物业管理费、水电费等至今未付；因原告违约，被告所收取原告费用均不予退还。
依据原告申请，本院于2014年7月11日对双方争议的商铺进行现场勘验，制作勘验笔录一份，主要内容为：被勘验的标的物位于红灯笼商场一楼B区北门西北角B02、B03、B04、B05、J01铺位；现该商铺未营业；房屋内部一楼放置有桌、椅、餐饮设备；一楼东半部为餐厅，西半部为厨房；二楼为餐厅，放置有桌椅；三楼为餐厅，放置有桌椅；室内地面上有油渍；东邻为傻子快餐部，南邻为小吃街，北邻商场出口，西邻商城出口。
经审理查明：2011年10月3日，原告胡豫红与被告红灯笼公司协商洽谈租赁事宜，商定租赁被告B02、B03、B04、B05从事中西式快餐经营。其中B02代理装修费5万元、月租金7200元、物业费800元、履约保证金21600元、开业保证金7200元。其中B03代理装修费4万元、月租金6400元、物业费800元、履约保证金19200元、开业保证金6400元。其中B04代理装修费8万元、月租金11360元、物业费1420元、履约保证金34080元、开业保证金11360元。其中B05代理装修费6万元、月租金7200元、物业费800元、履约保证金21600元、开业保证金7200元。
2011年11月19日，原告胡豫红与被告红灯笼公司协商洽谈租赁事宜，商定租赁被告J01从事中西式快餐经营，其中代理装修费8万元、月租金11200元、物业费1400元、履约保证金33600元、开业保证金11200元。
2011年11月19日，原、被告协商签订《红灯笼商城租赁经营合同》5份，合同主要内容分别为：
一、红灯笼物业公司为出租方（甲方），胡豫红为承租方（乙方）；甲方将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼B02铺位，面积40平方米（商铺按建筑面积计算），租赁给乙方从事经营活动使用；租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止；每月租金为7200元；商城提供保洁、保安、运营管理、公共照明、电梯、空调、供暖、设备设施维护等服务的综合收费，每月的综合管理费为800元；乙方须在签订合同时缴纳1个月的租金，以后当月租金、上个月的综合管理费和水电费于当月5日前缴纳。合同签订时，乙方需向甲方缴纳28800元的履约保证金，其中7200元为开业履约保证金，另21600元为合同履约保证金，2012年1月1日前正式营业，开业履约保证金无息全额退还，推迟开业开业履约保证金将不予退还；在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方无息退还合同履约保证金。乙方装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方未按时交给乙方，此期限按延迟交接物业时间往后顺延。乙方如拖欠应缴任何款项及费用达十五日以上（含十五日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达三日以上的，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收合同履约保证金。
二、红灯笼物业公司为出租方（甲方），胡豫红为承租方（乙方）；甲方将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼B03铺位，面积40平方米（商铺按建筑面积计算），租赁给乙方从事经营活动使用（经营中西式快餐）；租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止；每月租金为6400元；商城提供保洁、保安、运营管理、公共照明、电梯、空调、供暖、设备设施维护等服务的综合收费，每月的综合管理费为800元；乙方须在签订合同时缴纳1个月的租金，以后当月租金、上个月的综合管理费和水电费于当月5日前缴纳。合同签订时，乙方需向甲方缴纳25600元的履约保证金，其中6400元为开业履约保证金，另19200元为合同履约保证金2012年1月1日前正式营业，开业履约保证金无息全额退还，推迟开业履约保证金将不予退还；在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方无息退还合同履约保证金。乙方装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方未按时交给乙方，此期限按延迟交接物业时间往后顺延。乙方如拖欠应缴任何款项及费用达十五日以上（含十五日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达三日以上的，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收合同履约保证金。
三、红灯笼物业公司为出租方（甲方），胡豫红为承租方（乙方）；甲方将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼B04铺位，面积71平方米（商铺按建筑面积计算），租赁给乙方从事经营活动使用；租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止；每月租金为11360元；商城提供保洁、保安、运营管理、公共照明、电梯、空调、供暖、设备设施维护等服务的综合收费，每月的综合管理费为1420元；乙方须在签订合同时缴纳1个月的租金，以后当月租金、上个月的综合管理费和水电费于当月5日前缴纳。合同签订时，乙方需向甲方缴纳45440元的履约保证金，其中11360元为开业履约保证金，另34080元为合同履约保证金，2012年1月1日前正式营业，开业履约保证金无息全额退还，推迟开业履约保证金将不予退还；在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方无息退还合同履约保证金。乙方装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方未按时交给乙方，此期限按延迟交接物业时间往后顺延。乙方如拖欠应缴任何款项及费用达十五日以上（含十五日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达三日以上的，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收合同履约保证金。
四、红灯笼物业公司为出租方（甲方），胡豫红为承租方（乙方）；甲方将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼B05铺位，面积40平方米（商铺按建筑面积计算），租赁给乙方从事经营活动使用；租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止；每月租金为7200元；商城提供保洁、保安、运营管理、公共照明、电梯、空调、供暖、设备设施维护等服务的综合收费，每月的综合管理费为800元；乙方须在签订合同时缴纳1个月的租金，以后当月租金、上个月的综合管理费和水电费于当月5日前缴纳。合同签订时，乙方需向甲方缴纳28800元的履约保证金，其中7200元为开业履约保证金，另11600元为合同履约保证金，2012年1月1日前正式营业，开业履约保证金无息全额退还，推迟开业开业履约保证金将不予退还；在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方无息退还合同履约保证金。乙方装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方未按时交给乙方，此期限按延迟交接物业时间往后顺延。乙方如拖欠应缴任何款项及费用达十五日以上（含十五日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达三日以上的，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收合同履约保证金。
五、红灯笼物业公司为出租方（甲方），胡豫红为承租方（乙方）；甲方将位于郑州市航空港区郑港六路富士康蓝领公寓北区35栋一楼J01铺位，面积70平方米（商铺按建筑面积计算），租赁给乙方从事经营活动使用；租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止；每月租金为11200元；商城提供保洁、保安、运营管理、公共照明、电梯、空调、供暖、设备设施维护等服务的综合收费，每月的综合管理费为1400元；乙方须在签订合同时缴纳1个月的租金，以后当月租金、上个月的综合管理费和水电费于当月5日前缴纳。合同签订时，乙方需向甲方缴纳44800元的履约保证金，其中11200元为开业履约保证金，另33600元为合同履约保证金，2012年1月1日前正式营业，开业履约保证金无息全额退还，推迟开业开业履约保证金将不予退还；在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方无息退还合同履约保证金。乙方装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方未按时交给乙方，此期限按延迟交接物业时间往后顺延。乙方如拖欠应缴任何款项及费用达十五日以上（含十五日）或无正当理由未报经甲方备案，擅自停止营业达三日以上的，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收合同履约保证金。
双方签订上述合同后，原告胡豫红向被告红灯笼公司支付合同款项计12万元，针对下余的合同款项406800元，原告胡豫红于2011年11月19日为被告红灯笼公司出具“欠条”一份，主要内容为：今欠红灯笼物业有限公司B02、B03、B04、B05、J01合同金共计人民币肆拾万陆仟捌佰元整，开业前付清余款。当日，被告红灯笼公司为原告胡豫红出具收款收据计20份，其中：B02代装费50000元，开业保证金7200元，合同保证金21600元，元月租金7200元；B03代装费40000元，开业保证金6400元，B03合同保证金19200元，元月租金6400元；B04代装费80000元，开业保证金11360元，合同保证金34080元，元月租金11360元；B05代装费60000元，开业保证金7200元，合同保证金21600元，元月租金7200元；J01铺代装费80000元，开业保证金11200元，合同保证金33600元，元月租金11200元。后原告胡豫红又向被告红灯笼公司支付合同款21万元，下余199800元未付给被告。
在案件审理过程中，原告胡豫红称，2012年1月15日左右，被告红灯笼公司向其交付B02、B03、B04、B05商铺；2012年3月份，被告红灯笼公司才向其交付J01商铺，且上述5个商铺被告红灯笼公司均未代装。被告红灯笼公司则称在2011年12月15日之前已将商铺全部交付给原告，且已进行基础装修。
原告胡豫红称，其所经营的餐厅于2012年6月8日开业，经营至同年8月份，因商铺没有下水管道且排油烟设施不合理，导致其餐厅无法经营，一直与被告红灯笼公司进行协商，要求红灯笼公司进行整改，被告一直未予整改。被告红灯笼公司称其所出租的商铺下水管道及排油烟设施不存在问题，原告胡豫红没有就此事与被告红灯笼公司进行协商。
2014年7月9日，原告通过快递向被告发出解除合同通知书；被告称其于2014年7月10日收到原告所发出的解除合同通知书。
本院认为，原、被告双方之间所签订的5份《红灯笼商城租赁经营合同》均系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应该按照合同约定履行各自的义务。
原告要求被告退还已交纳的开业保证金、履约保证金、代理装修费、租金共计33万元。关于开业保证金，因被告未提供证据证明其已按合同约定时间将租赁物交付原告，且原告所认可的被告交付租赁物的日期已晚于双方约定的正式营业日期，故原告虽未于合同约定的2012年1月1日前正式营业，被告仍应将原告向其交纳的开业保证金全额退还。原告要求被告退还其根据5份合同约定交纳的开业保证金，理由正当，本院予以支持。
关于代理装修费，因被告未提供证据证明，其向原告交付房屋时已对房屋进行代理装修，且原告对此不予认可，故被告因5份合同所收取原告的代理装修费，原告可以要求被告予以返还。
关于履约保证金，原告于2014年7月9日向被告发出解除合同通知书，被告认可于次日收到解除合同通知书，并且未在法定期间内向法院提起对原告解除合同有异议的诉讼，故原、被告之间的合同自被告收到原告解除合同通知书之日起应视为解除。根据双方租赁期满应退还履约保证金的约定，故被告因5份合同所收取原告的履约保证金，原告要求被告返还，理由正当，本院予以支持。因本案中原告实际给付被告的合同款共计33万元，该数额尚不足按双方合同约定原告应支付给被告的代理装修费、开业保证金、履约保证金，故原告可要求被告退还代理装修费、开业保证金、履约保证金共计33万元。
原告要求被告赔偿装修损失423000元。原告虽然提供2011年2月12日其与许振奇签订的合同书、装饰工程预算书以及2011年2月13日、2011年3月9日、2011年3月26日、2011年5月2日许振奇为其出据的收据各一份作为其向被告主张装修损失的证据，但因原、被告之间的租赁合同均签订于2011年11月19日，且原告自认被告于2012年1月15日左右向其交付B02、B03、B04、B05商铺，于2012年3月份向其交付J01商铺，故原告所提交的上述证据均发生于原、被告双方签订租赁合同之前，与本案不存在关联性，故本院对上述证据不予采信。因此，原告要求被告赔偿装修损失423000元，证据不足，本院不予支持。
原告要求被告赔偿其他损失253800元。原告称该损失系其为经营餐厅为员工提供宿舍、租赁仓库、设计餐厅用品所支出的费用。因原告未提供充分证据证明，解除合同系因被告所提供的房屋供水、排烟不合格且被告拒绝维修所引起，并且被告对此不予认可，另原告亦自认在接收租赁商铺后对租赁物进行了装修，并正式营业二个月时间，故原告要求被告赔偿其他损失253800元，证据不足，本院不予支持。
被告反诉要求原告支付合同款199800元。如上所述，因双方合同已终止履行，被告实际收取的合同款33万元尚需退还原告，故被告要求原告支付下余合同款199800元，理由不当，本院不予支持。
被告反诉要求原告给付2012年2月至2012年10月的租金、管理费、水电费共计446492元。双方在合同中约定：“装修期限为2011年12月15日至2011年12月30日，若租赁单位甲方（被告）未按时交给乙方（原告），此期限按延迟交接物业时间往后顺延。”“租赁期限为5年，即从2012年1月1日至2016年12月31日止”。因本案中，原告不认可被告按时向其交付了商铺，被告亦未提供充分证据证明，故本院按原告自认，认定被告于2012年1月15日向原告交付B02、B03、B04、B05商铺，于2012年3月1日向原告交付J01商铺，据此，B02、B03、B04、B05商铺的租赁期应自2012年2月1日起算，原告可自2月1日开始向被告支付租赁费、管理费；J01商铺的租赁期限应自2012年3月16日起算，原告可自3月16日起开始向被告支付租赁费、管理费。自2012年2月至2012年10月，期间计9个月时间，根据合同约定，原告应向被告支付B02、B03、B04、B05商铺租赁费289440元（B02月租金7200元、B03月租金6400元、B04月租金11360元、B05月租金7200元，9个月租金共计289440元）、管理费34380元（B02月管理费800元、B03月管理费800元、B04月管理费1420元、B05月管理费800元，9个月管理费共计34380元）。自2012年3月16日至2012年10月，期间计7.5个月时间，根据合同约定，原告应向被告支付J01商铺租赁费84000元（J01商铺月租赁费11200元，7.5个月租赁费共计84000元）、管理费10500元（J01商铺月管理费1400元，7.5个月管理费共计10500元）。被告要求原告支付以上租赁费、管理费共计418320元，理由正当，本院予以支持。原告主张过高部分，本院不予支持。被告反诉要求原告支付水电费，未提供相应证据证明，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州红灯笼物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡豫红合同款三十三万元；
二、原告（反诉被告）胡豫红于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑州红灯笼物业管理有限公司租赁费、管理费共计四十一万八千三百二十元；
四、驳回原告胡豫红的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）郑州红灯笼物业管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千八百六十一元，由被告郑州红灯笼物业管理有限公司负担四千五百四十三元，由原告胡豫红负担九千三百一十八元；反诉费五千一百三十一元，由原告胡豫红（反诉被告）负担三千三百二十一元，由被告（反诉原告）郑州红灯笼物业管理有限公司负担一千八百一十元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 周文中
审 判 员 杨景慧
人民陪审员 窦春森
二〇一五年三月十日
书 记 员 徐其昌