吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初1621号原告（反诉被告）：赵家艺，女，汉族，无职业。委托代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。被告（反诉原告）：延边吴中房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市依兰镇。法定代表人：符斌，该公司经理。委托代理人：鲍丽伟，女，汉族，该公司办公室副主任。原告（反诉被告）赵家艺与被告（反诉原告）延边吴中房地产开发有限公司（以下简称吴中公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理；2016年7月7日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵家艺委托代理人赵廷发，被告吴中公司委托代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵家艺起诉称：2015年8月27日，赵家艺与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵家艺购买吴中公司开发的苏州印象小区X号楼X单元X号，建筑面积为88.79平方米的房屋，房屋总价款为428950元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月初才通知赵家艺接收房屋，逾期交付房屋62天。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向赵家艺支付全部房价款万分之三的违约金。双方多次协商未成，故诉至法院，请求法院判令吴中公司支付逾期交房违约金8107.16元【总房款428950元×万分之3×63天（2015年8月31日至2015年11月3日）】，并承担本案诉讼费用。吴中公司答辩称：2015年10月23日取得竣工验收备案文件，2015年11月3日，赵家艺办理了收房手续，由于逾期交房，吴中公司与苏州印象小区临时业主委员会关于逾期天数进行多次协商，最后业主委员会同意给予吴中公司十天的不可抗力免责，因此吴中公司认为逾期天数不应该是63天，是43天（2015年8月31日至2015年10月23日减去10天）。吴中公司反诉称：2015年8月27日，吴中公司与赵家艺合意签订了商品房买卖合同，双方约定，吴中公司将其开发建设的延吉市苏州印象小区X栋X单元X室以428950元的价格出售给赵家艺。赵家艺应于2015年8月25日首付178950元，但只付了68950元。直至2015年11月2日才又支付了剩余的110000元，迟延69天。根据双方约定，赵家艺应于2015年9月25日付清250000元余款，但直至2015年10月20日，逾期25天后方才结清。故要求赵家艺按照合同约定立即支付逾期付房款违约金3527元（2015年9月25日至2015年11月2日共计69天按照日万分之3乘以余款250000元），支付迟延收房保管费用800元（2015年10月26日至2015年11月3日共计8天乘以100元），共计4327元，并承担本案诉讼费用。赵家艺答辩称：一、关于逾期付房款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定赵家艺采用公积金贷款方式付款，应于2015年8月25日前支付首期房价款178950元，余款250000元向银行申请贷款支付。赵家艺按约定支付了首期房价款，而合同中并没有约定余款的支付期限，并且余款的支付取决于银行贷款手续，因此赵家艺不存在逾期付款的情形，故该主张不应得到支持；二、关于支付迟延收房保管费用，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款的约定，买受人支付逾期收房保管费用的前提是由于买受人原因，导致商品房未能按期交付。但本案中诉争房屋直到2015年10月23日才取得竣工验收备案证明，无法达到合同约定的商品房交付条件，故未能按期交付。吴中公司于2015年10月末通知赵家艺在2015年11月1日以后开始办理房屋交付手续，因此本案房屋逾期交付，赵家艺不存在任何过错，迟延收房保管费用的主张无事实和法律依据。经审理查明：2015年8月27日，赵家艺与吴中公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：赵家艺购买吴中公司开发建设的苏州印象小区0837幢X栋X单元X号，建筑面积为88.79平方米的房屋，总价428950元；付款方式为2015年8月25日前首付178950元整（其中现金人民币68950元，公积金首付提取人民币110000元），余款250000元向公积金贷款机构申请贷款支付，并于2015年9月25日向出卖人支付贷款金额；除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间：2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因，未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。双方将商品房买卖合同（预售）在延吉市房产管理局办理备案手续后，赵家艺向房产管理部门及公积金管理部门办理了剩余房款250000元的公积金贷款手续。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知赵家艺办理收房手续，赵家艺因诉争房屋尚未取得竣工验收本案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋。2015年10月20日，赵家艺的公积金贷款250000元转账至吴中公司银行账户内。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月3日，赵家艺向吴中公司交纳物业服务费等。同时,吴中公司将房屋交付给赵家艺。2015年12月8日，吴中公司向赵家艺出具了正式的销售不动产统一发票。审理中，吴中公司于2016年8月15日向本院申请撤回反诉请求，本院于2016年8月17日作出（2016）吉2401民初1621号民事裁定书，准许吴中公司撤回反诉请求。认定上述事实的证据有：赵家艺身份证、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、物业费票据、营业执照及组织机构代码证、延吉历史天气预报2014年8月至11月，2015年4月至8月及关于进一步调整供水时间的通知、中国建设银行单位客户专用回单。本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。赵家艺与吴中公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵家艺按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2015年8月27日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司主张其在2015年9月20日通知赵家艺接收房屋，并与赵家艺所属临时业主委员会达成10天的免责期间，但未能举出有效证据予以佐证，赵家艺对此予以否认。吴中公司另主张以邮寄挂号信方式向买受人送达了收房通知，但并未提供证据予以证明，故根据双方的合同，本院确认迟延交付时间为2015年8月31日至2015年11月3日，共计65天，因赵家艺仅主张63天，故吴中公司应支付赵家艺已交付房价款428950元×万分之3的违约金，即8107.16元（428950元×3/10000×63天）。二、反诉请求是否成立的问题。因吴中公司在审理中自愿撤回反诉请求，故本院对吴中公司的反诉请求是否成立不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告赵家艺逾期交付房屋违约金8107.16元。如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（赵家艺已预交50元），由延边吴中房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李 春审 判 员  陈 艳人民陪审员  王树科二〇一六年八月二十三日书 记 员  杨金花