江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2172号上诉人（原审被告）：阳大鹏。委托诉讼代理人：赵振华，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚小明。上诉人阳大鹏因与被上诉人龚小明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。阳大鹏上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人擅自转租房屋与事实不符，上诉人接手案涉房屋后，并未改变原有租赁关系，被上诉人主张解除合同没有事实和法律依据；上诉人取得的租金收入并非不当得利，一审判决上诉人返还多收的租金没有法律依据。2016年11月5日，阳大鹏同意自2016年10月与被上诉人解除租赁合同关系。龚小明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。龚小明向一审法院起诉请求：解除双方当事人于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；阳大鹏返还不当得利款2.3万元给龚小明，并承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月18日，龚小明将其所有的座落于镇江市新区大港街道港南花苑综合市场内门面43幢第1层0116室（建筑面积44.77平方米）出租给阳大鹏，约定租金为2.2万元每年。2015年9月10日，阳大鹏未经龚小明同意，将该房屋擅自转租给次承租人，并收取次承租人2015年6月15日至2016年6月14日的12个月租金4.5万元。阳大鹏支付给龚小明2014年10月15日至2016年10月14日2年租金4.4万元。一审法院认为，双方当事人于2014年9月18日签订的租赁协议合法有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2015年9月10日，阳大鹏未经龚小明同意，将该房屋擅自转租给次承租人。龚小明请求判令解除双方之间的租赁合同，应予支持。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。阳大鹏违法转租并向次承租人收取的差额租金部分2.3万元属于不当利益。龚小明因阳大鹏的擅自转租行为产生对租赁物处分权的瑕疵，龚小明因此造成经济损失。阳大鹏擅自转租行为与龚小明经济损失之间存在因果关系。阳大鹏应向龚小明返还不当利益2.3万元。龚小明请求判令阳大鹏返还2.3万元，符合法律规定，应予支持。判决：一、解除龚小明与阳大鹏于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；二、阳大鹏于判决生效后十日内返还给龚小明2.3万元；案件受理费减半收取188元，由阳大鹏负担。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1、2009年6月15日，龚小明与案外人廖远忠签订租房协议，将案涉房屋出租给廖远忠，租期暂定2009年6月15日至2014年6月14日；第一年租金7000元，以后租金以市场价确定；协议到期后，廖远忠有优先承租权；双方还约定了押金等其他事项。后该房屋被廖远忠用于开店经营。2、2011年10月13日，龚小明（甲方）与案外人黄定亮（乙方）签订店面租赁合同协议，约定甲方出租给乙方门面房，位于镇江大港港南综合市场内北大门向西（店面房）第16号门前分摊面积出租给乙方，在他人合同没有到期前每年每间租金7000元；甲方店面现已租给他人，合同到期后甲方必须租给乙方使用；租期自2011年10月15日至2023年10月14日，合同到期后乙方有优先续租权；2011年到2014年每年租金1.8万元，2014年至2017年每年租金2.2万元，2017年至2020年每年租金2.5万元，2020年至2023年每年租金3万元；乙方承租期内如转让他人必须得到甲方同意。一审法院认定的“2014年9月18日，龚小明将其所有的座落于镇江市新区大港街道港南花苑综合市场内门面43幢第1层0116室（建筑面积44.77平方米）出租给阳大鹏”的事实，是阳大鹏于2014年9月18日在前述龚小明与黄定亮签订的店面租赁合同协议的乙方栏签名，同时将该协议上黄定亮的签名划除的事实。3、一审法院认定的“2015年9月10日，阳大鹏……，将该房屋擅自转租给次承租人”是2015年9月10日，阳大鹏与廖远忠签订摊位租赁合同，将包括案涉房屋在内的，位于港南综合市场内（店面房）第16、17号出租给廖远忠使用，租期自2015年6月15日至2018年6月14日，每年租金9万元。二审期间龚小明确认：1、案涉房屋原系面向综合市场内开门，背后的房屋面向综合市场外开门，2009年出租给廖远忠后，被拆除了背后隔墙，与背后房屋以及相邻的王智荣的房屋合并成一间门店，面向综合市场外开门，先被用于开设蛋糕店，后被用于开设服装店至今。2、黄定亮是招商引资来的客商，与包括龚小明在内的很多镇江新区大港港南综合市场业主签订了租赁协议，在综合市场内开设店铺；黄定亮进场后，将龚小明房屋原先面向综合市场内的门封闭，占用了龚小明在综合市场内的公摊面积。3、龚小明并未解除与廖远忠签订的租房协议，2014年6月14日前的房屋租金都是由廖远忠按照2009年6月15日的租房协议支付给龚小明；黄定亮支付了公摊面积每年7000元的租金。4、与黄定亮签订店面租赁合同协议后，阳大鹏签署店面租赁合同协议后，以及自己与廖远忠签订的租房协议到期后，龚小明未与廖远忠、黄定亮、阳大鹏办理过房屋清理、转移交付手续。双方争议的焦点是龚小明自何时起知道或者应当知道阳大鹏转租案涉房屋的事实。针对上述争议焦点，二审期间，上诉人提交了下列证据：1、加盖了镇江新区市场监督管理局档案查询专用章的镇江新区大港港南麦香园蛋糕房工商登记资料一份，该资料显示，该蛋糕房经营场所位于镇江新区大港港南花苑综合市场外门面43幢第1层0111室，经营者江春红，开业时间2011年9月11日，2013年4月10日注销；港南综合市场外门面43幢第1层0111室的房屋是廖远忠、江春红共同共有。2、加盖了镇江新区市场监督管理局档案查询专用章的镇江新区大港苹果服装专卖店工商登记资料一份。该资料显示，该店经营场所位于镇江新区大港港南综合市场外门面43幢第1层0111室，经营者牟忠飞，开业时间2013年4月23日；2013年3月10日，廖远忠、江春红（甲方）与牟忠飞（乙方）签订门面房租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的是位于镇江市大港镇港南花苑综合市场外门面43幢第1层0111室的门面房，房屋宽7.5米，深14米，上下两层，三年后后半间遇特殊情况另商议，租期自2013年4月26日至2018年4月25日，双方还约定了其他事项。龚小明以看不懂、与本案无关为由，对上述证据不予认可。龚小明二审期间提交了手机短信一份，内容是：各位房东，由于经济萧条，房租过高，我们从2016年5月就关门停业了，现在亏损高达500多万元，银行也停止了贷款，部分房东又不同意降房租，好衣都鞋服商场实在难以继续经营，特告知各位房东，房子从即日起归还给你们，未到期的房租不用退回，大港好衣都鞋服商场。龚小明称，短信是被上诉人发送给其他房主的短信，证明被上诉人主动要求退房。被上诉人称，好衣都鞋服商场使用的房屋与案涉房屋不是同一处房屋，该短信与本案没有关联性。对双方争议的事实，本院认定如下：上诉人二审提交的证据上加盖了镇江新区市场监督管理局档案查询专用章，是国家机关保管的档案；被上诉人对该证据的真实性并未提出异议或者反证，故对该证据的真实性以及该证据所载内容的真实性应予确认；根据上诉人提交的上述证据、龚小明二审确认的事实，以及龚小明2009年与廖远忠签订的租房协议，应当认定：1、案涉房屋在2009年由龚小明出租给廖远忠，房屋被改造后，与王智荣的房屋和廖远忠自有房屋一起，被用于向港南综合市场外开门经营至今。其中，2013年4月10日前用于开设镇江新区大港港南麦香园蛋糕房，经营者江春红；2013年3月10日，廖远忠、江春红与牟忠飞签订了包括案涉龚小明房屋的门面房租赁合同；2013年4月23日后用于开设镇江新区大港苹果服装专卖店至今，经营者牟忠飞；在本案诉讼前，龚小明对房屋实际使用人的事实并未向承租人提出异议。2、龚小明与黄定亮签订店面租赁合同协议后，阳大鹏签署该店面租赁合同协议后，以及龚小明与廖远忠签订的租房协议到期后，龚小明未与廖远忠、黄定亮、阳大鹏办理过房屋清理以及转移交付手续。龚小明并未收到阳大鹏发送的归还房屋的短信，案涉龚小明的房屋用于开设镇江新区大港苹果服装专卖店，且向港南综合市场外开门经营，并非用于开设好衣都鞋服商场，故其提交的短信与本案没有关联性，不应作为裁判本案的依据。对一审认定的除“阳大鹏未经龚小明同意……擅自转租”以外的事实，以及前述一审已经查明但一审判决书未记载的事实，本院予以确认。本院认为，龚小明2011年10月13日与黄定亮签订店面租赁合同协议时，案涉房屋已经由廖远忠合法租赁使用，签订该店面租赁合同协议后，龚小明并未与廖远忠解除合同，也未向黄定亮交付房屋，应当认定龚小明对与黄定亮签订店面租赁合同协议后，案涉房屋仍然由廖远忠承租使用是明知的。2014年6月14日龚小明与廖远忠签订的租房协议到期后，龚小明并未收回该房屋，也未向黄定亮交付该房屋，该房屋继续由廖远忠交由牟忠飞用于开设镇江新区大港苹果服装专卖店，即龚小明并未正常履行与黄定亮签订的合同中约定的“甲方店面现在已租给他人，合同到期后甲方必须租给乙方使用”的约定，将案涉房屋交由黄定亮自行使用。2014年9月18日，案涉房屋仍然由牟忠飞用于开设镇江新区大港苹果服装专卖店，案涉房屋的实际使用人并非黄定亮，也非阳大鹏，龚小明是在转租事实客观存在的情况下，与阳大鹏签署了店面租赁合同协议，向阳大鹏收取了案涉房屋2014年10月15日至2016年10月14日的租金。综上，结合龚小明也居住于案涉房屋附近的事实，应当认定在与黄定亮签订店面租赁合同协议后，以及与阳大鹏签署店面租赁合同协议时，龚小明应当知道案涉房屋是以转租形式被投入使用。即至少从2014年9月18日起，龚小明应当知道案涉房屋的转租事实。《最高人民法院》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。自2014年9月18日至2016年4月龚小明提起本次诉讼，已经超过六个月，其要求解除合同，依法不应支持。一审法院以阳大鹏未经龚小明同意将案涉房屋转租给次承租人为由，判决解除龚小明与阳大鹏之间的租赁合同关系，应予纠正。阳大鹏依据其与廖远忠之间的租赁合同收取的租金符合法律规定，龚小明要求其返还，不应支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。阳大鹏同意自2016年10月解除与龚小明的租赁合同关系，与龚小明解除合同的意思表示一致，本院对该租赁合同关系的解除予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1092号民事判决；二、龚小明与阳大鹏2014年9月18日签署的店面租赁合同协议于2016年10月14日解除；三、驳回龚小明的其他一审诉讼请求。一审案件受理费减半收取188元，由龚小明负担；二审案件受理费376元，由龚小明负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 强代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一六年十一月十一日书 记 员  韩蓉蓉