上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5541号
原告上海新满月餐饮管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人陈光伟，职务执行董事。委托代理人王庆节，上海康程律师事务所律师。委托代理人杨晓明，上海市锦天城律师事务所律师。被告搜候(上海)投资有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人潘石屹，职务董事长。委托代理人徐雪强，男。原告上海新满月餐饮管理有限公司诉被告搜候(上海)投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理，原告上海新满月餐饮管理有限公司的委托代理人王庆节、杨晓明，被告搜候(上海)投资有限公司的委托代理人徐雪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新满月餐饮管理有限公司诉称，案外人上海海之兴进出口贸易有限公司(以下简称“海之兴公司”)与被告于2015年2月13日签订了《凌空SOHO店铺预租合同》。约定被告将本市长宁区金钟路XXX号的凌空SOHO大厦9号楼地下一层商业9-69室店铺(以下简称“涉讼店铺”)预租给海之兴公司，租赁用途为餐饮。被告应于2015年6月15日交付店铺，并自6月15日起给予海之兴公司四个月的免租期，并规定承租人必须在2015年10月1日开始营业，租金起算日为2015年10月15日。2015年3月，原告、海之兴公司及被告签订了预租合同之《补充协议》，承租方由海之兴公司变更为原告。上述协议签订后，被告于2015年7月1日交付了店铺，原告也按约支付了首期1.5个月的租金、管理费及保证金，并开始进行装修及申请相关餐饮经营必须的证照、许可等工作。但自交付之日起，原告发现被告在履约过程中有重大违约和管理过失行为，导致原告无法实现合同目的。第一，被告始终未能取得并向原告提供相关物业的大产证及环评证书，而该资料都是餐饮企业取得相关合法经营证照、许可的必要前提。被告的上述行为造成原告至今无法正常开业，更无法按约于2015年10月1日开业。第二，被告在招商过程中，曾向原告等业主允诺，正式开业时，凌空SOHO的入住率至少达到90%以上。但截至目前，入住率连一半都不到，原告根本无法实现经营目的。第三，被告要求原告的装修图纸必须在开始装修前取得被告或管理公司的书面批准。但在实际操作过程中，被告及管理公司工作人员对原告的装修审批故意刁难、索贿、勒索，迟迟不予批准及答复，拖延长达2个多月。目前被告的相关人员已经因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。该行为导致了原告装修期远远超过预期，严重影响了原告后续工作及正常开业。综上，原告认为，被告及管理公司在合同履行过程中存在大量违约、违反承诺及管理失职行为。基于被告的上述违约行为，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《凌空SOHO店铺预租合同》及《补充协议》于2016年1月6日解除(由于双方确认合同已终止，原告后撤回了该诉请)；2、被告向原告返还1个月的租金人民币22,057.25元、5个半月的物业管理费27,674.19元及保证金86,599.38元；3、被告向原告赔偿违约金66,171.75元。被告搜候(上海)投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。是原告违约，在房屋交接时，未按照物业公司的要求装修，未履行装修义务，原告怠于履行合同，导致被告不得不提前终止合同。根据合同约定，原告应该在装修期结束后缴纳相应的租金和管理费。但原告装修工程进展缓慢，仅是象征性装修，被告能预见到原告无法正常开业并办理营业执照。合同约定2015年10月15日起算租金，由于原告在该期限后没有支付租金。基于上述情况，被告向原告提出终止合同。同时，因原告违约，被告不同意退还保证金。对于原告提出的违约金，被告也认为违约金标准过高，请求法院调整。至于环评报告和大产证被告已经依法取得。经审理查明，2015年2月13日，被告(甲方)与案外人海之兴公司(乙方)就涉讼店铺签订了《凌空SOHO店铺预租合同》一份，约定被告将涉讼店铺预租给海之兴公司。作餐饮用途，店铺租赁面积为127平方米。房屋交付日为2015年6月15日。自交付日起至2015年10月14日止为装修期。乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其他一切与租赁该店铺相关的费用。租金起算日为2015年10月15日。租期自租金起算日起至2020年10月14日。合同期内第一个租赁年度(自2015年10月15日起至2016年10月14日止)的月租金为22,057.25元。每月管理费为5,001.36元。乙方应支付的保证金金额等于平均月租金的三倍加三个公历月的管理费之和(计86,599.38元)。乙方应于交付日之前向甲方预先支付第一租赁年度月租金22,057.25元，并向管理公司支付首期管理费5,001.36元。合同另约定，乙方应于开业日(最迟在租金起算日)前自行向政府有关部门申请并取得进行本合同所述经营活动所需的所有证照、许可及审批后方可在该店铺开始营业。甲方已于签署本合同之前告知乙方该大厦尚未取得上海市房屋产权证，而乙方亦理解甲方尚未取得的证照的缺失将导致乙方无法正常办理乙方从事本合同所述经营活动所需的乙方经营所需证照，或导致乙方无法利用该店铺完成新设公司的设立。若因甲方尚未取得的证照的缺失而导致乙方无法办理乙方经营所需证照并且乙方在取得乙方经营所需证照前未在该店铺内经营的，则在乙方因甲方尚未取得的证照的缺失而无法办理乙方经营所需证照期间乙方免予支付本合同约定的租金。乙方应于签订本合同之日起十个工作日内支付保证金。保证金中相等于平均月租金三倍的保证金部分(租赁保证金)由甲方保管，而相等于三个月的管理费的保证金部分(管理费保证金)由管理公司保管。甲方及管理公司均无须向乙方支付保证金的利息。乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金、管理费及其他任何费用。若乙方违反、不遵守或不履行其于本合同项下任何义务的，则在不影响本合同项下甲方及管理公司对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其他权利的前提下，甲方及管理公司有权扣除乙方向甲方及管理公司支付的保证金。租期届满或提前解除，若乙方未发生本合同规定的违约事件，并已依据本合同所约定的标准返还该店铺并付清所有应付未付款项，且已完成本合同项下乙方应履行的全部其他义务的，甲方及管理公司应于三十个工作日内将保证金无息退还乙方。乙方装修工程之设计及工程细则应符合甲方及管理公司之要求，并需符合相关法律法规的要求。在乙方装修工程开始前，乙方应取得甲方及管理公司对装修方案的书面批准。乙方应支付与乙方装修工程有关的一切费用。在合同期内，如甲方擅自解除本合同的，则甲方应向乙方支付相当于第一租赁年度月租金三倍之违约金，并向乙方无息返还已支付的保证金。若乙方擅自拖欠本合同项下的租金或管理费超过十五个工作日的，甲方有权单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任。乙方若有任一违约行为，乙方已经支付的保证金不予退还。上述合同签订后，海之兴公司按约向被告支付了首期租金22,057.25元及首期管理费5,001.36元(2015.6.15-2015.7.14)；此外，海之兴公司另于2015年2月11日向被告支付了三个月租赁保证金71,595.30元，同年6月19日向物业公司支付了物业管理费保证金15,004.08元，两笔款项共计86,599.38元。被告则于2015年6月15日向海之兴公司交付了涉讼店铺。2015年6月，原告(受让方)、被告(预出租方)及海之兴公司(转让方)三方共同签订了《凌空SOHO店铺预租合同》之补充协议，约定转让方将其在预租合同项下的全部权利及义务整体转让给受让方，而受让方成为预租合同项下的合法预承租方并承受转让方在预租合同项下的全部权利及义务。预出租方及转让方在签订本协议前在预租合同项下已形式的权利及/或已履行的义务(包括但不限于转让方已经支付的租金、物业管理费、及其他款项)均应被预出租方、转让方、及受让方不可撤销地认可为已履行，而转让方在签订本协议前在预租合同项下应当履行但尚未履行的义务由受让方承担。预租合同被终止或解除时，预出租方应依预租合同的约定将应退还的租赁保证金及其他费用退还给受让方。协议签订后，海之兴公司向原告交付了涉讼店铺。原告接手涉讼店铺后，准备进行相关装修。2015年6月17日，就装修事宜，原告与物业管理公司进行了第一次会议协商。同年6月19日，原告第一次将装修图纸提供给物业审核。由于物业工作人员认为原告的设计图纸一直有缺陷，此后又多次要求原告修改。经多次修改，原告于2015年9月24日向物业提供了最终的施工图。2015年9月14日，上海市长宁区环境保护局向被告出具了环评报告。2015年10月15日，原告向物业缴纳了装修保证金5,000元和装修服务费2,679.30元。2015年10月16日，原告和物业共同向原告的装修施工单位出具了施工许可证，有效期限自2015年10月16日起至2015年11月30日。原告称，由于被告工作人员沈淮湘恶意刁难，敲诈勒索故意拖延装修审图时间，以致装修拖延数月，现在该人已经涉嫌刑事犯罪。被告确认沈淮湘系物业工作人员，确实涉嫌刑事犯罪。原、被告另确认，涉讼商铺只是形式上开工装修，实际基本未动工。2015年11月11日，原告致函被告称，由于被告一直未提供大产证及环评报告，装修审图人员则涉嫌刑事犯罪，上述情况已导致原告无法按期正常开业。被告的行为已构成违约，要求被告尽快落实产证及环评报告，并且在被告解决问题前暂停支付2015年11月起的租金及管理费。2015年11月12日，涉讼商铺登记为被告所有，被告取得产证。2015年12月25日，被告向原告发送终止函称，原告须于2015年12月30日之前一次性全额支付拖欠的租金及管理费。如到期未付，租赁合同于2015年12月31日提前终止，原告应在终止日立即返还房屋。被告则继续保留向原告追讨拖欠费用的权利。2016年1月5日，原告向被告发送解除合同通知，要求与被告解除合同，并通知被告于2016年1月7日交接房屋。但当日被告未配合原告交接房屋。由于被告不配合交接房屋，2016年1月12日，原告向被告邮寄了房屋钥匙，被告于同年1月14日收到。另查明，原告已向物业管理公司支付了2015年7月15日至2015年11月底的管理费共计22,672.83元。审理中，原、被告确认，双方的租赁合同于2015年12月31日提前解除。上述事实，有《店铺预租合同及补充协议》、房租及保证金收据、物业费发票、装修服务提示单、装修流程、出图要求及费用、原告的律师函及邮寄凭证、原告的解约函及邮寄凭证、交接房屋通知及邮寄凭证、被告的终止函、短信截屏、装修会议纪要、施工图纸(9月24日)、装修交付通知单、施工许可证、房屋产权证、环评报告等证据以及原告的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。由于原、被告及案外人海之兴公司签订了三方协议，海之兴公司将其权利义务转让给了原告，故本案合同的双方当事人即为原、被告双方。双方当事人应当按照原先的预租合同及补充协议的约定履行自己的义务。本案原、被告对合同提前解除没有异议，争议焦点在于提前解除的违约责任由谁承担。原告称被告一直未提供涉讼店铺的产证及环评报告导致原告开业障碍，被告的工作人员又涉嫌敲诈，恶意拖延了装修进程，最终导致合同提前解除。被告则认为原告没有按期支付2015年10月16日之后的租金等费用，原告拖欠租金的违约行为导致被告向原告提出解除合同。本院认为，原告的确未支付2015年10月16日之后的租金等费用。但根据合同约定，涉讼店铺交付日起至2015年10月14日止为装修期。原告于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其他一切与租赁该店铺相关的费用。租金起算日虽为2015年10月15日，但由于装修期因故延误，根据施工许可证，至少2015年11月30日前仍为装修期。况且，根据本案查明的事实，装修拖延系物业工作人员导致，且已涉嫌刑事犯罪。因此，尽管装修期已远超合同约定，但非原告导致。另一方面，合同约定，若因被告尚未取得的证照的缺失而导致原告无法办理经营所需证照并且原告在取得原告经营所需证照前未在该店铺内经营的，则在被告尚未取得的证照的缺失而无法办理原告经营所需证照期间，原告免予支付本合同约定的租金。本案被告直至2015年11月12日方取得房屋产证。因此，本院认为被告抗辩原告拖欠租金的辩论意见缺乏事实依据，本院不予采信，被告提前解约缺乏合同及法律依据。被告虽缺乏解约理由，但鉴于原告对合同提前解除没有异议，系当事人自身意愿，本院不予干涉。现合同虽提前解除，但非原告违约导致，相反，本案被告迟迟未能办理相关证照，在此前提下，原告无法正常办理经营所需证照并按时开业。被告的该违约行为已经导致原告的合同目的无法实现，被告应对此承担相应的违约责任。被告抗辩已于2015年11月办出相关证照，并口头通知原告。被告取得产证系2015年11月12日，而在11月11日，原告已发函要求被告办理相关证照。此后被告没有证据表明其已通知原告有关证照事项，故对被告的抗辩本院难以采信。关于违约金。在原告的损失方面，考虑到店铺实际未开业，装修也仅象征性开工，原告实际损失有限。结合被告的违约程度，本院酌情予以调整，确定被告向原告赔付违约金22,057.25元。原告另要求被告退还一个月租金及五个半月的物业费。关于租金，涉讼店铺自2015年6月交付，直至2015年12月底双方解除合同，原告交还涉讼店铺。根据合同约定及施工许可证，2015年11月30日前应为装修期，原告可免付租金。该日之后，因被告违约原告一直未能正常使用涉讼店铺，且店铺实际装修应仍未完工，原告也应无须支付租金。故原告关于返还一个月租金的诉请本院依法予以支持。关于物业费。算上首期物业费，原告实际支付了2015年6月15日至11月底的物业费共计27,674.19元。上述期限内原告虽可免付租金，但合同亦约定装修期内原告仍应支付物业费。故原告主张返还物业费的诉请本院难以支持。关于保证金。合同解除后，保证金应退还原告，本案原告并无违约行为，被告无权扣留保证金。故关于原告要求被告退还全部保证金的诉请，本院同样予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告搜候(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新满月餐饮管理有限公司返还租金人民币22,057.25元；二、被告搜候(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新满月餐饮管理有限公司返还保证金人民币86,599.38元；三、被告搜候(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新满月餐饮管理有限公司支付违约金人民币22,057.25元；四、驳回原告上海新满月餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,017.20元，因本案适用简易程序减半收取计人民币2,008.60元，由被告被告搜候(上海)投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……