山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民重字第75号
原告李高峰，男，1971年5月4日出生，汉族，山西省武乡县人，自由职业。
委托代理人王飞云，系山西晋宁律师事务所律师。
被告张满有，女，1961年3月11日出生，汉族，山西省壶关县人。
委托代理人常强，男，1986年3月1日出生，汉族，山西省长治市人，无业。
原告李高峰诉被告张满有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日作出（2014）城民一初字第299号民事判决书，被告张满有不服提起上诉，长治市中级人民法院以（2015）长民终字第0099号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李高峰及其特别授权代理人王飞云，被告张满有及其委托代理人常强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告因在长治市工作，想购买一套自有住房，后在网上看到被告出售XX小区某号房。经与被告联系后，其承诺该房屋是独立产权，能够过户。为此，原告与被告协商由原告购买上述房产，2013年6月19日原告支付被告订金5000元，并约定房屋交易价格为365000元。后原告陆续向被告支付房款132000元，共计支付购房款137000元。同年7月28日，双方签订购房协议，协议中被告承诺对出售房产拥有独立产权。但房产证办下来后，原告才看房屋性质为拆迁安置房，土地使用权取得方式为划拨。原告向房管部门咨询后得知该房屋不属于100%产权的房屋，并不能过户。被告的行为致使原告不能实现订立协议的根本目的。故向被告提出解除合同，返还购房款的请求，但被告拒绝返还。现原告依法诉请判令解除原、被告所签购房协议，被告返还原告购房款137000元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告之间存在房屋买卖关系。但是原告违约，双方已经解除了房屋买卖合同关系。被告已经返还了原告117000元。
经审理查明：原告从网上看到被告欲出售XX小区某房屋一套，经与被告联系，于2013年6月19日原告向被告交付购房订金5000元，用于购买长治市XX小区5号楼4单元501室（含地下室）房屋一套，双方商定售房款为365000元，如在售房过程中原告违约，需付3000元违约金，如被告在售房过程中违约，则从所付订金中扣除3000元违约金。
同年7月28日原、被告双方签订《购房协议》一份，内容为“甲方（张满有）将拥有独立产权的位于长治市城区XX小区某房屋，建筑面积为83平方米，以人民币365000元的价格出售给乙方（李高峰）。甲方保证对出售房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未予出租。办理过户时，甲方需积极配合乙方予以过户。乙方承诺不随意改变原房屋的建筑结构，本协议以乙方向甲方支付完所有房款为正式生效条件。如任何一方违约，应当赔偿对方因此受到的损失。本协议自双方签字或盖章之日起生效。特别约定：乙方先向甲方付132000元，剩下全部房钱贷款全部还清”。被告张满有当庭表示认可已收取原告李高峰给付的前述132000元房款。
2014年6月11日原告向被告出具《买房违约协议》一份，内容为“因李高峰购买张满有位于XX小区某房屋，约83平方米另加地下室，已付过房费132000元，订金5000元，共计137000元，还有228000元未付。由于张满有不能满足过户条件，李高峰不购买此房屋。造成违约，按双方协议付违约金3000元，李高峰从2013年6月23日入住，2014年6月23日期间，按每月800元付给张满有共计9600元。张满有退款给李高峰124400元。张满有付清退款还清，李高峰搬离此房屋”。
因双方未能按上述协议履行，2014年6月15日，长治市东街街道办事处经110介绍并受原、被告委托对其矛盾进行调解。2014年6月20日长治市东街司法所出具《情况说明》一份，载明：2014年6月17日下午四点，张满有、李高峰因房屋买卖产生纠纷来我所申请调解。双方称2013年6月李高峰与张满有达成协议，以总价365000元购买张满有位于XX小区某房屋，并付订金5000元，后又付房款132000元，李高峰搬入此房屋。房产证办下来后，李高峰经询问该房屋不能过户，向张满有提出退款，与张满有产生纠纷。李高峰要求先退款才搬离房屋，张满有称没钱退款，双方调解未达成一致”。
2014年6月24日原告向被告邮寄送达了解除协议通知书一份，要求与被告解除购房协议，退还原告已支付购房款137000元。
另查明，本案涉案房屋房屋产权证登记所有人为被告张满有；房屋坐落于长治市东大街新安巷20号XX小区某号；房屋登记时间为2014年3月28日；房屋性质为拆迁安置房；规划用途为住宅；住宅建筑面积为82.61平方米，地下室为8.09平方米；土地使用权取得方式为划拨；对土地使用年限等项目未予记载。
2014年7月4日，在街道司法所工作人员监督下，李高峰搬出诉争房屋。
上述事实，有原告提供的2013年6月19日定金收据一份、2013年7月28日购房协议一份、房屋所有权证、解除协议通知书及邮寄回执、人民调解受理登记表一份、卷宗情况说明两份、证明一份、情况说明一份，被告提供的购房协议一份、买房违约协议一份、房屋所有权证一份、安置证一份及当事人陈述和辩解等在案为凭，经举证、质证，本院审查，可以认定。
本院认为：原、被告签订的《购房协议》及协议中的特别约定均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该协议合法有效。协议签订后双方已部分履行了合同义务，后因房屋过户问题导致合同不能继续履行，原告向被告出具《买房违约协议》提出解除合同的意思表示，被告当庭提举该份协议作为证据要求原告承担解除合同的违约责任。故该协议应当视为原、被告双方就解除合同达成的协议，系双方真实意思表示，双方应当按照该协议内容履行合同解除后的付随义务。在协议履行过程中，经东街司法所调解，李高峰从诉争房屋内搬出，被告应当按协议约定给付原告124400元。
对于庭审中被告称已退还原告购房款117000元，本院认为：张满有出具其本人于2013年6月30日和2013年7月19日书写的，数额分别为65000元、52000元总计为117000元收据两支，以此证明是在签订购房协议后李高峰反悔，李高峰给张满有收据，张满有向李高峰退钱，总共退了117000元。但李高峰辩称上述两支收据是在签订购房协议之前分三次支付给张满有房款132000元，然后才签订了购房协议，并在购房协议特别约定处注明“乙方（即李高峰）向甲方（即张满有）付13.2万，剩下全部房钱贷款全部还清”，此时李高峰就已经将收据还给了张满有。本院认为对同一个客观事实存在上述两种截然不同陈述，且上述两种情形在我国民间人们的日常经济往来中均确有存在。此种情形下，探究原、被告哪一方所主张事实的更符合本案的法律真实是本案认定的关键。按照举证责任分配规则，张满有主张其已退还李高峰117000元，因此对该退款事实张满有负有举证责任，否则应承担举证不利的后果。为此，张满有出示了收据两支及自己的解释即“李高峰及其妻子在搬走大约10天左右的一天晚上，带着117000元的两支收条到张满有家中，张满有收一份收条随即向李高峰退一份钱，共计退给李高峰117000元”。本院认为这两支收据系张满有本人书写，且书写日期均在签订购房协议之前，虽然张满有口头解释已退还，但仅有口头解释，对其陈述并无其他证据予以印证，故本院对被告张满有的该项主张难以采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李高峰与被告张满有于2013年7月28日签订的《购房协议》；被告张满有自本判决书生效后十日内支付原告李高峰人民币124400元。
二、驳回原告李高峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3040元，由原告李高峰承担280元，被告张满有承担2760元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 王琼琼
人民陪审员 马少伟
人民陪审员 张黎新
二〇一五年十月二十五日
书 记 员 李 捷