广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初14319号
原告（反诉被告）东莞市大都塑胶制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人赵曾璇，该公司总经理。
委托代理人蒋春晖，广东国锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞合运塑胶制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人凌秀娜。
委托代理人李志业，广东通盈律师事务所律师。
委托代理人潘伟燕，广东通盈律师事务所律师。
第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人邓明辉，该公司总经理。
委托代理人魏萍，女，1975年6月2日出生，汉族，身份证住址：武汉市硚口区，该公司行政部员工。
原告（反诉被告，下同）东莞市大都塑胶制品有限公司诉被告（反诉原告，下同）东莞合运塑胶制品有限公司及第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告东莞合运塑胶制品有限公司在法定期限内提起反诉。本案依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市大都塑胶制品有限公司的委托代理人蒋春晖、被告东莞合运塑胶制品有限公司的委托代理人李志业、第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的委托代理人魏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市大都塑胶制品有限公司诉称，2008年10月22日，原告以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司名义（原告尚未注册，处于筹备阶段）与被告签订一份租赁厂房的《合约书》，双方约定租赁东莞市土塘工业区的厂房和办公大楼，总土地面积17.5亩，厂房两幢5000平方米，办公大楼为三层建筑，共1200平方米；租赁期限为10年，自2008年12月1日起至2018年12月1日止；月租金为50000元，每月10日收取；押金为200000元整。次日，原告以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的名义向被告支付厂房押金200000元。2009年6月原告注册成立（注册登记住所位于上述租赁地），为明确原告承租人的身份，2010年8月25日第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司与原告商议退出上述2008年10月22日签订的《合约书》，由原告单独与被告履行租赁合同，并约定由原告享有向被告请求返还厂房押金200000元的权利。2010年9月1日，原告与被告就租赁上述同一地址、同一面积厂房、办公大楼签订了第二份《合约书》（租赁期限、租金、押金等条款与前一份合约书内容相同）。该份《合约书》签订之后，原告严格履约，及时交纳租金（均由被告开具租金收据）。但自2010年起被告违反《合约书》将约定的月租金50000元单方调整为月租金70000元。原告提出异议之后，被告却要求原告搬离，并以断水断电要挟原告。无奈，原告被迫接受被告单方违约涨租。由于被告单方违约涨租，加之市场环境影响，原告经营状况欠佳。为此，原告于2016年1月6日向被告发出退房函，要求2016年3月30日退房，此后原告与被告再次协商退租时间，起初定于2016年4月30日，最后将交接厂房时间定为2016年5月1日。2016年5月3日（因2016年5月1日为法定节假日，双方同意顺延至2016年5月3日工作日）原告依约将厂房返还给被告，然而遗憾的是，被告却以原告“未履行2016年3月14日的《通知》中的修补厂房地面损坏部分及屋顶铁皮损坏部分义务”为由扣留原告价值60000元的电缆线（500-600米），并拒不返还厂房押金130000元（押金200000元扣减2016年4月份租金70000元）。原告认为，双方2010年9月1日签订的《合约书》并未约定原告有修补厂房地面损坏部分及房顶铁皮损坏部分之义务，且有关法律也规定出租人对租赁房屋有修缮义务。至于被告于2016年3月14日向原告发出的《通知》中有关“修补厂房地面损坏部分及屋顶铁皮损坏部分之义务”内容并非合同约定，被告也无确认，完全系被告单方要求，对原告无约束力。据此，被告扣留原告价值60000元的电缆线，并局部返还厂房押金130000元，没有合同及法律依据。为维护原告合法权益，原告特此提起诉讼，请求判令：1、被告返还租赁厂房押金130000元；2、被告返还扣留的价值60000元的电缆线（约500-600米）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告东莞合运塑胶制品有限公司辩称，租金调整是根据市场价格调整的，是双方协商一致的结果，并非被告单方的行为所致，押金未退是因为原告搬离时未对厂房损坏部分进行修复，导致原告委托他人修复，而原告一直未与被告结算该修复费用。电缆线是原告出租厂房时出租给原告及第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司配备出租的，电缆线不是原告的，但原告搬离时想偷走电缆线，被被告阻止，而且该电缆线的价值和长度都不是原告起诉状所称的数字，原告也没有提供证据证明该价值和长度。
第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司述称，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司在2008年10月份时与被告签订了合同，当时是因为原告还没有注册成立，所以以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的名义签订合同，直至2010年原告已经注册，故原、被告单独签订合同，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司退出，后期行为第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司并未参与，无法确认真实性。
被告东莞合运塑胶制品有限公司反诉称，被告与第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司曾于2008年10月22日签订一份《合约书》，约定第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司向被告租赁位于东莞市土塘工业区的厂房和办公大楼，前述合同签订后，被告即将前述租赁厂房交付给第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司使用，并根据第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的要求由被告与原告于2010年9月1日又再签订一份关于租赁前述厂房的《合约书》，但被告与第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司并未协商解除双方之前签订的《合约书》。2016年初，被告与原告协商解除《合约书》，由于原告租赁期间使用不当，未尽到维护保养的责任，导致上述租赁厂房遗留大量问题，被告书面通知原告需要修补完成，恢复原状后才能退还押金。原告也回以书面联络函，承诺在退房时修补完成地面损坏部分，但不同意修补房顶、屋内漏雨部分。虽然双方未能协商一致，但为减少双方损失，被告仍同意原告于2016年5月3日先搬离租赁厂房，未尽事宜由双方另行协商。但原告搬出厂房后至今仍未修补租赁厂房、恢复原状，导致被告不得不委托第三方维修修补，共花费455000元。起诉的地面损坏是因为原告在经营中使用过重机器和车辆压坏了厂房的地面所导致的，屋顶铁皮更换是因为原告在生产中排放有毒气体腐蚀铁皮导致的，按照《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，原告作为承租方需要对租赁物恢复原状赔偿损失，按照合同无效的处理原则原告也应对租赁物恢复原状再交还被告，故原告应对租赁物进行相对的修复才能恢复原状，因此相关费用应由原告承担。被告为维护合法权益，请求法院判令：1、原告支付被告租赁厂房的修复费用455000元；2、本案诉讼费由原告承担。
针对被告东莞合运塑胶制品有限公司的反诉，原告东莞市大都塑胶制品有限公司辩称，案涉租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”。被告在举证期限内未予举证案涉租赁合同项下建筑物的建设工程规划许可证，因案涉租赁物为违法建筑，应认定无效租赁合同。被告的反诉请求无事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》，在合同无效情形下结算和清算条款外其他条款均无法律约束力。很显然，被告要求原告支付无效租赁合同产生的厂房修复费用455000元没有法律依据。关于无效合同处理原则，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的，应各自承担相应的责任”。本案租赁厂房因未取得建设工程规划许可证致租赁合同无效，作为过错一方的被告，应依法将取得的押金130000元及扣押的价值60000元的电缆线予以返还，原告有权请求过错一方的被告赔偿因此遭受的经济损失。还需指出的是，即使不按无效合同的处理原则，原告也无义务向被告支付所谓厂房修复费用455000元。因为《中华人民共和国合同法》第二百二十条明确规定“出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外”。从本案《合约书》来看，并未约定原告有维修租赁厂房义务。因此，对租赁厂房有维修义务的是被告而非原告。关于被告以原告“租赁期间使用不当，未尽到维修保养的责任，导致租赁厂房遗留大量问题”为由发出的“修补完成，恢复原状后才能退还押金”的书面通知，因被告未举证“租赁期间原告使用不当”，故其要求原告修补完成、恢复原状才能退还押金的书面通知系被告单方强加于原告，对原告无约束力。关于原告在书面联络函的回复，原告在函中表明“房顶、屋内漏雨部分属于自然损耗，不属于人为损坏，不在负责维修之内”。既然原告已明确拒绝，被告仍主张支付房顶、屋内漏雨部分修复费用有何依据？至于原告在联络函中表述“本公司关于地面损坏部分将于退房时修补完成”，该内容不能认定原告有维修地面损坏部分之义务。该表述是基于对人为损坏错误理解所致，原告误认为与人触碰的是人为损坏，不触碰的是自然损耗，故误认为地面损坏部分是人为损坏，从而误认为应维修地面损坏部分。因合同及法律未规定承租人有维修义务，且不能证明原告使用不当，故上述误解不能作为原告具有维修租赁物义务的依据。还需指出的是，厂房维修费用455000元的虚假性。被告委托从事装修的许先生曾给原告申总发了一份厂房维修费用《报价单》，该报价单金额合计仅为85085元，况且第三人出具的巨额装修费用的单据均是收据而非发票。若被告未能举证455000元的汇款凭证，则不能采信已发生厂房维修费用455000元。综上所述，本案租赁合同无效，被告要求原告支付无效租赁合同产生的厂房修复费用455000元没有法律依据。况且，案涉厂房修复费用455000元既无发票，也无银行转账凭证，存在明显串通伪造嫌疑，缺乏可信度。依据无效合同处理原则，无效合同有过错方的被告应将押金130000元及扣押的价值60000元的电缆线予以返还给原告。为维护原告的合法权益，请求驳回被告的无理反诉请求，支持原告的本诉请求。
针对被告东莞合运塑胶制品有限公司的反诉，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司述称，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司于2008年与被告签订合同时，以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的名义支付给被告的押金200000元，基于原告在2010年注册后可以与被告单独签订合同条件成熟，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司决定退出2008年的合同，并要求被告将押金200000元退还给原告。
经审理查明，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司与原告为关联企业，原告于2009年6月19日注册登记成立。
2008年10月22日，原告以及黄浚彦作为出租人，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司作为承租人，签订一份《合约书》，约定第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司租用位于东莞市土塘工业区铨丰厂后面的厂房和办公大楼，总土地面积为17.5亩，厂房两幢5000平方米，办公大楼为三层建筑共1200平方米；租赁期限为10年，自2008年12月1日起至2018年12月1日止，租金每月为50000元，由第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司每月10日缴纳；第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司缴纳押金200000元整，此押金在租赁期满无条件退还给第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司；如出租人在合约未到期取消合同，必须退还第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司所缴纳的押金200000元及赔偿200000元；第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司在合同未到期取消合同应提前四个月通知出租方，否则不用退还所缴交的押金200000元；延迟三个月租金未付，则视为取消合同，出租方有权收回厂房并不退回押金；为保证双方的合法性，双方须出具营业执照复印件、土地、厂房的有效复印件作为附件使用。后双方按约履行，被告将案涉厂房交付给第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司使用，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司向被告缴纳了押金200000元。
2010年8月25日，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司与原告签订一份《协议书》，约定被告因公司筹办期间于2008年10月22日以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的名义与被告签订《合约书》，并以第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司的名义向被告交纳了押金200000元，后原告注册成立，实际承租人为原告；现第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司退出《合约书》，由原告与被告签订合同，押金200000元的返还请求权也转归给原告，被告与原告之间因租赁合同产生的一切权利义务均由原告享有和承担。2010年9月1日，黄浚彦作为出租方，原告作为承租方，签订一份与2008年10月22日的《合约书》内容一致的《合约书》。
2016年1月4日，原告向被告发出《联络函》，通知被告决定于2016年3月30日正式退还案涉房屋；并主张关于地面损坏部分将于退房时修补完成，房顶、屋内漏雨部分属于自然损耗，并不属于人为损坏，不属于维修范围内。2016年3月14日，原告向被告发出《通知》，主张根据原告发出的退房函，原定于2016年3月30日退房，后经协商延至2016年4月30日，交接厂房的时间为2016年5月1日，要求原告如期交接，结清2016年2月至2016年3月期间的租金，至于2016年4月的租金可从押金中抵扣；退房时要求原告修补厂房地面损坏部分及屋顶铁皮损坏部分；已装修的东西不可拆除，电线部分在开关以下连接设备的可以拆除，以上的予以保留；及时搬迁并交接清楚，被告将依约返还押金200000元。2016年5月3日，原告实际搬离案涉房屋并交还给被告。原、被告确认经协商将2016年4月的租金70000元在押金200000元中抵扣，剩余130000元并未退还给原告。原告主张因被告单方面将案涉房屋的租金上涨至70000元/月导致原告的经营状况不理想，原告据此于2016年5月3日退还案涉房屋；被告则主张因原告经营亏损要求退还案涉房屋，并于2016年5月3日实际搬离案涉房屋。
被告主张案涉房屋实际由黄浚彦兴建，但一直以被告的名义进行出租，以被告的名义收取租金；原告确认案涉房屋实际出租人为被告，但并不知悉案涉房屋由黄浚彦兴建。根据原告提供的租金收据显示均为被告所出具的。原、被告确认案涉房屋并未办理房地产权证或建设规划许可证，案涉《合约书》为无效合同，并经本院释明均表示不变更诉讼请求。被告主张其明确告知原告案涉房屋并未办理上述证件，而原告则主张被告并未明确告知原告案涉房屋并未办理上述证件，而原告因不熟悉法律，也未要求被告出示上述证件。
原告提供《购销合同》传真件、销售单原件、网银转账单原件主张被告于2013年11月27日向东莞市中浩电缆有限公司购买型号为VV22，规格为3×150+1×70m2，长度为376米的电缆，价值95128元安装在案涉房屋处，现被告拒绝原告拆除上述电缆。被告则主张上述电缆为被告在出租案涉房屋给原告之前已经安装在案涉房屋处，并不属于原告所有。原、被告均确认上述电缆保存在案涉房屋处，并经原告申请由法院进行了查封。
被告提供报价单、《工程合同书》、结算书、收据、照片主张原告在租赁期间造成案涉房屋损坏，经被告多次要求仍拒不修复，原告委托东莞市雅智装饰工程有限公司对案涉房屋进行修复支出修复费用455000元，其中屋顶换C型钢支出2500元，屋顶更换铁皮支出346500元，水泥地板更换支出34850元，墙面油漆修复支出25000元，铝合金窗玻璃更换支出18000元，办公室补漏支出28150元。对此原告认为案涉《合约书》为无效合同，案涉房屋并未办理房地产权证或建设规划许可证，属于违法建筑，被告要求原告进行修复违法建筑缺乏依据；且案涉《合约书》并未约定原告负有修复案涉房屋的义务，原告在2016年1月4日《联络函》中称需对地面进行修复属于对法律的误解，不能据此认定原告需要对地面进行修复，故原告无需承担被告主张的修复费用。原告提供一份报价单的照片主张修复工程的具体经办人许某之前曾出具报价单显示修复费用仅为85085元，其中换铁皮加隔热层需48750元，地面修整需32375元，换玻璃需1760元，墙身粉刷需1750元，与被告主张的修复费用不一致，且原告提供的修复费用凭证为收据，并无正式的发票，且数额达455000元，收取现金与常理不符。被告则主张原告提供的报价单为原告要求许某出具的，修复项目并不一致，后经许某后期查验，铁皮及C型钢需整体更换，因此造成报价不一致。
根据被告的申请，证人许某出庭作证，证人许某确认被告提供的报价单、《工程合同书》、结算书、收据真实性，确认案涉工程为其实际进行修复，工程款也已收齐；当时案涉房屋的铁皮基本腐蚀了，需要全部换掉，地面、墙身以及玻璃等均需进行修复；因许某挂靠东莞市雅智装饰工程有限公司承接工程，故当时为了避免税费，工程款通过现金收取；证人许某对原告提供的报价单照片真实性确认，主张为许某根据原告的副总申总要求进行报价，因当时并未上楼顶查看，而且原告要求使用最便宜的材料，故造成报价差异。原告对证人证言认为证人是根据被告的单方要求进行修复的，完全有可能超出租赁范围进行修复，也未能提供付款凭证及税务发票，证人证言不应予以采信。被告则认为证人证言合理解释了当时修复的情况及费用，应予以采信。原、被告均确认案涉房屋现已修复完成，原、被告均未向本院申请对修复费用进行评估，原告主张其无法对修复费用的数额进行估算。
以上事实，有原告提供的2008年10月22日《合约书》、协议书、2010年9月1日《合约书》、押金收据、租金收据、通知、2016年5月3日《联络函》、报价单照片、《购销合同》传真件、销售单、网银转账凭证、被告提供的2008年10月22日《合约书》、协议书、2010年9月1日《合约书》、2016年1月4日《联络函》、照片、报价单、《工程合同书》、结算单、收据以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司作为承租人与被告及黄俊彦签订《合约书》，后原告与第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司协议由原告承接并作为实际承租人使用案涉房屋，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司缴纳的押金亦由原告主张权利，同时黄浚彦与被告于2010年9月1日重新签订《合约书》，原、被告均确认虽然上述《合约书》由黄浚彦签订，但实际出租人为被告，而租金收据、押金收据均由被告出具，故本院认定《合约书》的实际出租人为被告，2010年9月1日签订的《合约书》所约定的权利义务对原告与被告具有约束力，视为系原、被告双方的真实意思表示。同时合同是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定，案涉租赁物并未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的《合约书》应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因租赁合同无效，原告已经搬离案涉房屋并交还给被告。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，虽然双方的合同认定无效，原告占用案涉房屋仍需参照租金标准向被告支付占有使用费。原、被告确认双方已经结清房屋占有使用费，且确认2016年4月期间的房屋占有使用费70000元已经在押金中抵扣。至于第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司向被告缴纳的押金200000元，第三人深圳市大都五金塑胶制品有限公司同意由原告主张权利。因《合约书》无效，被告应予以退还押金，扣除双方协议抵扣的房屋占有使用费70000元，剩余的押金130000元，被告应予以退还给原告。
至于原告主张的电缆线，原告提供《购销合同》传真件、销售单、网银转账单足以证明上述电缆线由原告在租赁期间加装，而《合约书》无效，也未对加装部分的归属进行约定，现原告要求被告归还上述电缆线，本院予以支持。
至于被告主张的修复费用。根据被告提供的照片以及原告出具的《联络函》、原告要求许某出具的报价单足以证明原告使用期间对案涉房屋造成损坏，且在搬离时未恢复原状。原、被告无法就修复项目达成一致意见，本院综合原、被告提供的上述证据认定修复项目包括屋顶更换铁皮、地面修复、墙面修复、更换玻璃。现案涉房屋已经完成修复，已并不具备对修复费用进行评估的条件。而被告并未提供修复工程的付款凭证及发票，其提供的报价单、《工程合同书》、结算书、收据未能证明进行修复工程的实际支出，且许某前后提供的报价单数额并不一致。因此本院综合考虑修复项目的合理支出、进行修复的工期等因素，酌定修复费用为77000元，其中屋顶更换铁皮费用为30000元、地面修复费用为30000元、墙面修复费用为15000元，更换玻璃费用为2000元。
原、被告双方在签订《合约书》时，原告并未要求被告出示房地产权证或建设规划许可证，并未尽到审慎的审查义务，而被告明知案涉房屋并未办理房地产权证或建设规划许可证仍进行出租，故原、被告对造成案涉《合约书》无效负有同等的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应向被告支付上述修复费用的50%，即77000元×50%=38500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞合运塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告东莞市大都塑胶制品有限公司租赁押金人民币130000元；
二、被告东莞合运塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市大都塑胶制品有限公司返还保存在东莞市常平镇土塘工业区铨丰厂后面的房屋内的电缆线；
三、原告东莞市大都塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞合运塑胶制品有限公司支付修复费用人民币38500元；
四、驳回被告东莞合运塑胶制品有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2050元、保全费620元，原告东莞市大都塑胶制品有限公司已预交，由被告东莞合运塑胶制品有限公司负担；本案反诉受理费4063元，被告东莞合运塑胶制品有限公司已预交，由原告东莞市大都塑胶制品有限公司负担344元，被告东莞合运塑胶制品有限公司负担3719元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一七年二月二十八日
书记员 江婷婷
陈婷玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。