天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第710号
原告田秋华，女。
委托代理人田秋林（原告之姐）。
被告金景义，男。
被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道29号大泛华18楼BC座。
法定代表人孟庆东，总经理。
委托代理人丁小红，女。
委托代理人孙培志，男。
原告田秋华与被告金景义、天津滨海顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，原告于2014年3月7日申请追加张楠为本案第三人参加诉讼，后于2014年5月6日撤回对张楠的起诉。审理中，经原告田秋华申请并提供担保，本院冻结被告金景义的银行存款80000元。本案依法由代理审判员吕东辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田秋华及其委托代理人田秋林；被告金景义、被告顺驰公司的委托代理人丁小红到庭参加诉讼，被告顺驰公司的委托代理人孙培志参加了部分庭审。本案现已审理终结。
原告田秋华诉称，2013年12月14日，原告通过被告顺驰公司购买了被告金景义的位于滨海新区塘沽尚北园XXX室的楼房一处，并签订了房屋买卖居间合同，原告如期向被告支付了全部房款，2014年1月3日涉诉房产办理了过户登记手续，原告对涉案房产享有完全所有权，被告金景义收款后却迟迟不履行交房义务，致使原告无法入住。被告金景义严重违约，对原告应承担赔偿责任。在房产交易过程中，被告顺驰公司为了促成交易获取利益，故意隐瞒涉诉房产的事实真相，未尽如实告知义务，存在严重过错，致使原告至今无法入住造成损失，被告顺驰公司对原告的损失应承担连带赔偿责任。经过多次协商，被告均以种种理由拒不交付房屋，其行为严重违约，给原告造成极大的经济损失。综上所述，原告为了切实维护自己的合法权益，提起诉讼，要求：1、判令二被告履行“2013年11月24日与原告签订的房屋买卖居间合同”，即向原告交付塘沽尚北园XXX号房屋；2、判令被告承担违约责任，并赔偿由此而给原告造成的一切经济损失92850元，其中包括违约金79500元，中介费9350元，房租费4000元（因被告不能交付房屋，原告在外租房每个月2000元，现延期交房2个月），要求二被告互负连带责任；3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第1项诉讼请求。
原告田秋华为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据1、房屋买卖居间合同，证明在2013年11月24日原告与二被告签订了房屋买卖居间合同，被告金景义将涉诉房屋卖给原告，合同第六项第二条约定，被告金景义保证对涉案房产有完整的所有权和使用权，无产权纠纷，如给原告造成损失由金景义负责解决；合同第三项约定被告金景义应收到房款全款后三日内腾空房屋，原告是在2013年12月25日付清全部房款，被告金景义应于2013年12月29日腾房，合同第六项第六条约定被告金景义如逾期腾房应按照总房款的10%承担违约责任，即79500元，合同第六项第八条约定，如任何一方违约，顺驰公司收取佣金由违约方承担，因此金景义应承担该佣金，而实际上该佣金是由原告支付的，被告顺驰公司应将此佣金退还给田秋华；
证据2、被告金景义房款收款凭证，合计795000元，证明原告于2013年12月25日付清全部房款，被告应于2013年12月29日腾空房屋；
证据3、顺驰公司收取佣金凭证，合计9350元，证明顺驰公司收取原告佣金9350元，顺驰公司与原告形成居间合同关系，顺驰公司对其提供的房源信息的真实性承担责任；
证据4、2014年3月5日录像光盘及笔录，我们去找张楠了解情况，张楠说的情况，证明被告金景义至今没有腾空房屋，没有向原告田秋华交付房屋，没有履行交房义务，应承担违约责任；
证据5、资金监管票据；
证据6、房屋所有权证，证明房产2014年1月3日已经登记到原告名下。
被告金景义辩称，我与张楠原系夫妻关系，现已离婚，涉诉房屋判归我所有，张楠在房中居住。我与张楠达成协议将房屋出卖，将所得房款给付张楠180000元，张楠与其父自房中搬出，与我再无债务关系。我与原告、顺驰公司签订房屋买卖协议，将涉诉房屋出售给原告。当我收到款项后就给顺驰公司打电话要求进行房屋交接，在收到全部房款后三日，顺驰公司派了一个工作人员来办手续，我和他把物业费都交了，就领着原告上楼，把钥匙也给付原告，双方看过屋里面的东西，达成交接，因当时我前妻张楠的父亲张国华在屋里居住，我与原告没有签署书面交接协议。对原告的诉讼请求，我认为我已经履行了房屋交接手续，且没有占用房间，没有任何的责任，应该由占用人承担责任，不同意原告的诉讼请求。对于原告主张的违约金问题，我认为数额过高，如果法院判决我给付违约金，我要求法院适当调减。
被告金景义为证明其答辩理由成立，向本院提供下列证据：
证据1、还款协议、转账凭条、收条，证明我已不欠张楠任何款项；
证据2、（2013）滨塘民初字第3195号、4960号民事判决书，证明离婚案件中判决房屋归我所有及应给付张楠的款项，现在张楠与我没有任何关系。
被告顺驰公司辩称，2013年12月14日，原告购买了被告金景义位于滨海新区塘沽尚北园XXX号房屋，并且通过我公司签订了《房屋买卖居间合同》。原告如期向被告支付了全部房款，我公司协助其办理了贷款过户手续，过户后被告金景义却迟迟不履行交房义务，致使原告无法入住。我公司积极配合原告与被告金景义多次协商解决，但是被告金景义均不履行交房义务。根据《房屋买卖居间合同》中房屋交付之约定：“甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。”因此，被告金景义在收到全部房款三日后不腾空房屋，违反了合同约定，为违约方，侵害了原告的合法权益。请求法院支持原告对金景义的诉讼请求，强制被告金景义交房并按照合同第六条第6款之约定承担违约责任。对于原告对被告顺驰公司的诉讼请求，我们认为根据合同交付的规定及合同第六条第6款的规定，我们在合同中列的非常清楚，房屋不交付如何承担责任，但没有约定我公司连带承担责任。被告金景义与张楠离婚把房子判给了金景义，金景义对房子有处分权，金景义是房子的所有权人，在签约时被告金景义亦未告知我公司存在张楠占用涉诉房屋的情况，我公司没有任何的过错，应该按合同的约定处理。房屋情况已经向原告说明，并不存在故意隐瞒的情况，在房屋交接时，被告金景义把钥匙交给了原告，双方进涉诉房屋看房，房中有金景义的原老丈人张国华在，因此其他的交接手续都没有办理。对于原告主张的违约金问题，我公司认为数额过高，如果法院判决我公司给付违约金，要求法院适当调减。
被告顺驰公司为证明其答辩理由成立，向本院提供下列证据：房屋买卖居间合同，证明我公司履行合同义务，从原告提供的房产证可以证明我公司已履行完毕合同义务，为原告办理完毕产权转移登记手续。
原告提交的证据1～6，经被告金景义及顺驰公司质证，被告金景义及顺驰公司对证据1、2、3、5、6均没有异议，本院予以确认。对于证据4，被告顺驰公司没有异议，被告金景义有异议，仅认可视频中是其前妻张楠，但对张楠的陈述不认可，认为被告金景义不欠张楠钱，对于该证据，本院认为可以证实原告确实找到张楠要求其搬出涉诉房屋，对于张楠与金景义的债务纠纷无法证明。
被告金景义提交的证据1、2，经原告及被告顺驰公司质证，原告及被告顺驰公司对证据1的还款协议、收条及转账凭条真实性、关联性有异议，经本院与张楠核实，确定该证据真实性，本院认为该证据确系被告金景义与张楠为解决双方纠纷而达成的协议及支付的款项。对证据2原告及被告顺驰公司均没有异议。
被告顺驰公司提供的证据，经原告及被告金景义质证，均无异议，予以认定。
经审理查明，2013年11月24日，原告田秋华与被告金景义、被告顺驰公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方（金景义）自愿将坐落于天津市塘沽区尚北园XXX号房屋出售给乙方（田秋华），建筑面积为90.58平方米，成交价为人民币795000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币15000元，该定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，除定金外的剩余房款780000元，甲方同意乙方采用以下方式支付：乙方须于2014年1月15日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心。甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。第三条约定：“房屋交付：甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方保证腾房交钥匙之前该房屋无纠纷、无欠费，无不良事件发生，能正常办理过户手续，腾房之前的附属设施费用由甲方承担，腾房之后由乙方承担。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。”第四条约定：“房屋现状：本合同签署前，丙方（顺驰公司）在甲方同意的前提下已协同乙方或其代理人实地查勘该房屋，乙方或其代理人认可该房屋现状，甲乙双方或其代理人不得以任何理由拒绝交易。”第五条约定：“居间佣金：甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬。甲乙双方签订本合同即视为丙方已完全履行了居间义务，甲乙双方任何一方不得以任何理由要求丙方退还佣金。”第六条约定：“违约责任：1、若甲乙双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除的要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理。2、甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，并保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处置。如该房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。……6、甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日，应向乙方支付该房屋成交价的1%作为违约金；逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房屋成交价10%作为违约金。……8、因甲乙双方任何一方违约的，丙方收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担。”三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告金景义支付了全部房款。2013年11月24日，原告向被告顺驰公司交付中介服务费7950元、代书服务费800元、贷款服务费600元。2014年1月3日，原告田秋华取得了诉争房屋的房地产权证。
另查，被告金景义与案外人张楠原系夫妻关系，于2013年7月23日经法院判决离婚，其中本案涉诉房屋法院判决归金景义所有。2013年8月14日，金景义曾以（2013）滨塘民初字第4960号案件起诉张楠腾还涉诉房屋，法院判决驳回了金景义要求张楠腾房的该项诉讼请求。2013年11月12日，金景义与张楠、张国华签订《还款协议》，内容为：“现有金景义名下贻成尚北XXX房屋一套，现由张楠与其父居住，现准备出售，在房款到账后，给张楠180000元，张楠与其父搬出，张楠与其父母再也与金景义无债务关系。”2014年1月8日，张楠向金景义出具收条，内容为：“今收金景义汇款190000元。”
本院认为，一、原告与被告金景义、顺驰公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。原告已将全部购房款交付被告，被告金景义应当按照合同约定交付房屋。但涉诉房屋一直由被告金景义的前妻张楠及家人居住，金景义未能将涉诉房屋如期交付原告。被告金景义抗辩称已经向原告交付房屋钥匙，但原告不予认可，被告金景义并无证据予以佐证，且即便被告金景义给付了原告钥匙，但在金景义起诉张楠腾房的诉讼中，法院并未支持腾房的主张，金景义在未彻底解决其房产纠纷，不能完全支配涉诉房屋的情况下，又将涉诉房屋卖予原告，违反了《房屋买卖居间合同》第六条第2款的约定，应属违约，应当承担逾期交房的违约责任。即便金景义与张楠之间签订了针对房屋的还款协议，但该协议对本案原告并不产生效力，故原告要求被告金景义按照《房屋买卖居间合同》的约定承担违约责任，符合法律规定，应予支持。二、对于原告主张的违约金79500元，虽合同第六条第6款约定逾期交房十五日的按房屋成交价10%作为违约金，但被告金景义抗辩称该约定数额过高，要求适当降低，根据我国合同法及相关司法解释的规定，违约金以填补损失的性质为主，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告陈述其在外租房发生租金费用4000元以及向中介顺驰公司支付中介费等9350元，但原告对于租金费用并未能提交证据予以佐证，故本院无法支持原告在外租房的费用。对于中介费问题，买卖合同中并未约定逾期交房时出卖人赔偿中介费，且基于本案涉诉房屋的买卖已经实际履行，原告并未受到中介费的损失，故原告主张的该项损失，本院不予支持。因原告无法提交证据证实其实际损失数额，参照相关司法解释的规定，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失数额，故本院酌定原告每月因被告金景义逾期交房造成的租金损失为2000元。对于该损失的起算时间，合同约定的交付房屋的时间为全款到账三日内，原告全部房款付清的时间为2013年12月25日，故应自2013年12月29日起算。对于该损失的截止时间，因张楠已从涉诉房屋中搬出，但未通知本案原、被告，原告是自2014年5月1日自物业公司得知涉诉房屋内已无人居住，并接收涉诉房屋，故本院认为截止时间应为2014年4月30日，即原告因被告金景义逾期交房发生的实际损失数额为8200元。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张的违约金79500元确实过高，本院认定违约金数额以上述损失数额上浮30%确定为宜，即被告金景义应向原告支付违约金10660元。三、对于原告主张的损失，包括中介费及房租费，上文已述，且因违约金为填补损失的性质，本案能够确定的原告实际损失，并未超过违约金数额，故原告两项实际损失的诉讼请求，本院不予支持。至于其他损失，双方当事人可以据证另行解决。四、对于原告主张被告顺驰公司承担连带责任的问题，因交付房屋并非被告顺驰公司的义务，故逾期交房的责任不应由被告顺驰公司承担，被告金景义陈述在看房和签署买卖协议时已经将其与张楠有腾房纠纷的情况告知顺驰公司及原告，但顺驰公司及原告均不予认可，金景义无法举证证实其陈述，故本院无法支持金景义的该陈述。原告亦未提交证据证实被告顺驰公司有知情却故意隐瞒不告的情况，现买卖合同已经实际履行，原告要求被告顺驰公司承担连带责任的主张，并无法律规定及合同约定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告金景义于本判决生效之日起十日内给付原告田秋华违约金10660元；
二、驳回原告田秋华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，保全费820元，共计1720元（原告已交纳），由原告田秋华承担800元，由被告金景义承担920元，于本判决生效之日起三日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
代理审判员 吕东辉
二〇一四年六月六日
书 记 员 仝 娜