南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第4855号
原告南京广和城镇基础设施开发有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中华路522号。
法定代表人马铁军，总经理。
委托代理人虞兴东，江苏焯然律师事务所律师。
委托代理人李晓英，江苏焯然律师事务所律师。
被告南京地铁建设有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路228号。
法定代表人佘才高，总经理。
委托代理人庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告上海隧道工程股份有限公司，住所地上海市浦东新区海徐路957号。
法定代表人张焰，董事长。
委托代理人杜金萍，女，上海隧道工程股份有限公司职工。
第三人陈炳华，男，1951年11月21日生，汉族。
第三人陈林华，男，1949年6月11日生，汉族。
第三人杨卫泽，男，1980年9月28日生，汉族。
委托代理人孙宁源，江苏苏宁律师事务所律师。
第三人王芝琴，女，1963年5月12日生，汉族。
委托代理人王庆和，男，秦淮区服务公司职工。
第三人蔡军，男，1981年7月11日生，汉族。
第三人唐卫，男，1967年4月21日生，汉族。
第三人王明，男，1975年2月8日生，汉族。
第三人李率宁，男，1888年7月9日生，汉族。
第三人南京闽龙宾馆有限责任公司，住所地南京市秦淮区江宁路28号01幢北面1-8层。
法定代表人顾家宽，总经理。
原告南京广和城镇基础设施开发公司（以下简称广和城镇公司）与被告南京地铁建设有限公司（以下简称地铁公司）、上海隧道工程股份有限公司（以下简称上海隧道公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告广和城镇公司于2014年10月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2014年11月11日公开开庭进行了审理，原告广和城镇公司的委托代理人虞兴东，被告地铁公司的委托代理人庄卓、奚春锋，被告上海隧道公司的委托代理人杜金萍到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法追加陈炳华等作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告广和城镇公司的委托代理人虞兴东，被告地铁公司的委托代理人庄卓、奚春锋，被告上海隧道公司的委托代理人杜金萍，第三人陈炳华、陈林华、杨卫泽、王芝琴、蔡军、唐卫、王明、李率宁、南京闽龙宾馆有限责任公司（以下简称闽龙宾馆）的法定代表人顾家宽等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广和城镇公司诉称，南京地铁三号线土建工程白鹭洲站位于长乐路与江宁路交接处，该工程由被告上海隧道公司施工。秦淮区江宁路28号房屋所有权人为被告，该房屋因该工程石洞导致房屋墙体开裂、倾斜。2013年10月8日，被告上海隧道公司委托南京市房屋安全鉴定处对该房屋进行施工影响鉴定，2014年4月14日鉴定处出具鉴定报告显示：房屋的安全性略低于鉴定标准，且变形尚未完全终止，仍需继续检测，并应对填充墙体裂缝较大进行维修等。原告收到该鉴定报告后委托南京风光建设综合开发公司再次发函给被告地铁公司，要求对房屋进行全面维修，并商谈赔偿事宜，但被告接函至今，未采取任何措施。现因房屋损坏导致承租人自2013年5月拒交租金，原告损失巨大，故为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告上海隧道公司对房屋进行全面维修并鉴定符合安全标准；2、被告上海隧道公司按照85833元／月的标准赔偿原告自2013年5月至房屋实际维修完成之日的租金；3、被告上海隧道公司赔偿原告房屋维修而导致的折价损失（具体数额待鉴定后确定）；4、被告地铁公司对被告上海隧道公司的上述责任承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告地铁公司辩称，本案是因地铁挖掘施工而导致的财产损害纠纷，根据《侵权责任法》第七十三条的规定，地下挖掘而导致的侵权责任，承担责任的主体是从事挖掘活动的作业单位，而被告上海隧道公司才是本案挖掘行为的实施者，被告地铁公司没有实施任何具体的施工行为，只是发包单位，不具备承担连带责任的事实基础。其次，根据鉴定结论，原告房屋在被告上海隧道公司挖掘施工前自身施工已经存在误差，其房屋质量有瑕疵，故原告应对自身房屋倾斜超标负有一定的法律责任，被告上海隧道公司对损害结果的责任应当减轻。第三，原告主张租金的对象应为承租人，而非侵权人，该房屋现状也并没有给原告造成租金损失，原告与承租人的租赁关系至今有效存续，原告没有收到租金是由于承租人的违约行为导致，原告向承租人主张租金的权利并没有消失，且原告房屋的实际使用人是承租人，即使承租人在房屋使用过程中受到损害，法律已经赋予承租人向侵权方进行索赔的权利，承租人仍应当按合同约定向出租人支付租金。第四，原告已经诉请要求对房屋进行全面维修并达到符合安全标准，其已经就房屋本身的完好性进行了主张，房屋经过有效修复并达到符合安全的标准，修复措施将对房屋进行还原甚至会对原有的质量瑕疵进行修补，建筑瑕疵已经通过修复得到弥补，且地铁运营对原告房屋的商业价值的提升空间是巨大的，原告不存在所谓的折价损失。
被告上海隧道公司辩称，南京地铁三号线白鹭洲站是被告上海隧道公司经过合法招投标程序中标的，也严格按照工程设计图纸以及经过批准的施工方案，以及行业规范进行了合法施工。根据原告提供的鉴定报告，房屋倾斜超标应属地铁影响及房屋自身施工误差等诸多因素共同作用所致，故原告对房屋倾斜超标也是有过失的，因此如果需要对损害进行维修，也要区分责任大小。原告的诉求之一是要求全面维修并鉴定符合安全标准，原告应举证证明房屋在受损之前是符合安全标准的，而且被告上海隧道公司只有维修义务并无鉴定义务。关于租金损失和房屋折价损失的答辩意见同被告地铁公司。
第三人陈炳华陈述，对原告的诉讼请求没有意见，但鉴定报告没有提到第三人所有的房屋漏水问题严重，第三人陈炳华将房屋出租给第三人杨卫泽，就是因为房屋漏水第三人杨卫泽才对房屋进行了装修，也没有向第三人陈炳华足额交纳租金。
第三人陈林华陈述，对原告的诉讼请求没有意见，但鉴定报告里面没有提到第三人陈林华所有的房屋在顶面出现裂缝，下雨会漏水。
第三人王芝琴陈述，对原告的诉讼请求没有意见，但房屋的实际损坏比鉴定报告的描述更加严重。
第三人蔡军、杨卫泽、唐卫、王明、李率宁陈述，对原告的诉讼请求没有意见。
第三人闽龙宾馆陈述，对原告的诉讼请求没有意见，但房屋倾斜后，导致宾馆不能正常经营，第三人闽龙宾馆未向原告交纳租金。
经审理查明，2011年1月，被告地铁公司与被告上海隧道公司签订《南京地铁三号线土建工程D3-TA10标（夫子庙站-
白鹭洲站）合同》，约定，被告地铁公司将《南京地铁三号线土建工程D3-TA10标（夫子庙站-
白鹭洲站）发包给被告上海隧道公司施工，由被告上海隧道公司按合同要求进行施工图设计，并负责整个工程的施工。
2014年2月26日，南京市房屋安全鉴定处对本市秦淮区江宁路28号01幢房屋（以下简称诉争房屋）的沉降及倾斜情况出具了《检测报告》，报告显示诉争房屋在2013年11月6日至2014年2月21日的观测期内沉降稳定，房屋的最大倾斜率不符合GB50007-2002，建筑地基基础设计规范》的技术要求。同年3月24日，南京市房屋安全鉴定处对诉争房屋结果检测出具《检测报告》，报告显示在2014年3月4日诉争房屋为八层框架结构，楼面为预制板，房屋出现多处裂缝。2014年4月14日，南京市房屋安全鉴定处出具鉴定报告，认定：从委托单位（被告上海隧道公司）提供的检测数据看，地铁基坑开挖施工期间对房屋的地基已产生明显扰动，导致房屋沉降明显；近期的变形检测数据显示，房屋的沉降速率属于稳定标准，倾斜率变化较小，表明地铁施工对房屋的影响已经趋缓。从房屋现有的损坏情况看，主体结构框架柱、梁及节点区并未出现明显损坏及异常，但填充墙体存在因不均匀沉降产生的变形裂缝。经对房屋垂直度进行观测，倾斜率在东、南、北三个方向均超出10‰，但室内楼面并未出现明显倾斜现象，倾斜超标应属地铁施工影响及房屋自身施工误差等多因素共同作用所致。鉴于房屋沉降已稳定标准，房屋没有出现明显影响承载的受力及变形裂缝，房屋可安全使用。江宁路28号01幢房屋安全性略低于鉴定标准要求，尚不显著影响整体承载。
另查明，本市秦淮区江宁路28号2至8层的产权人系原告，该房屋出租给第三人闽龙宾馆，一层中江宁路28号-28（楼梯间）、江宁路28号-19的产权人系原告，该房屋为第三人闽龙宾馆的接待处。江宁路28号-15、17、18的产权人系第三人陈林华，其中江宁路28号-15出租给第三人唐卫经营唐卫鞋铺，江宁路28号-17、18出租给第三人王明经营华清池浴室，第三人王明又将江宁路28号-18转租给第三人李率宁经营大陆鸽电动车；江宁路28号-16的产权人为第三人王芝琴，出租给第三人蔡军经营胖子烧烤，；江宁路28号-20（产权编号为马道街170、172号）的产权虽登记在原告名下，但已经安置给第三人陈炳华，未办理产权变更手续，该房屋由第三人杨卫泽承租经营杨峰水果店。
2012年11月8日，原告（甲方）与第三人闽龙宾馆的法定代表人顾家宽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将江宁路28号01幢1-8层出租给乙方经营宾馆，建筑面积2157.76平方米；租期自2012年11月10日至2021年4月9日，其中2012年11月10日至2013年4月9日为装修免租期，2013年4月10日至2016年4月9日年租金为270000元，物业费760000元，自2016年4月10日起年租金不变，物业费每三年递增；乙方同意于签订合同的同时支付甲方50000元租赁保证金。其中第三人闽龙宾馆一层使用房屋为江宁路28号-19，系第三人闽龙宾馆的门厅。2014年9月6日，第三人南京闽龙宾馆有限责任公司（以下简称闽龙宾馆）向原告提出因2013年5月地铁开挖时，房屋多处开裂，导致无法经营和装修，申请免交2013年5月起的房屋租金和管理费。2014年10月28日，被告上海隧道公司向原告及第三人闽龙宾馆寄出《告知函》，称根据鉴定报告，诉争房屋可安全使用，若第三人闽龙宾馆自行停止使用，产生的一切损失由第三人自行承担。
2014年9月23日，被告上海隧道公司就江宁路28号01幢房屋召开“纠偏工程专家论证会”，会议邀请了5位专家对江宁路28号01幢房屋抬升纠偏工程方案进行论证，原被告均参会。专家组经质询和讨论后，认为方案基本可行，经过纠偏加固后能够满足原设计要求。根据《江宁路28号01幢综合楼纠偏施工方案》，施工工期为90天，施工时需要将江宁路28号01幢一层全部清空，进行地下开挖施工。各当事人同意按该方案对房屋进行维修，被告上海隧道公司表示，维修会对一层的房屋进行破坏，但对于装潢部分维修人员会基本按照原样予以恢复，如果在维修过程中造成了二楼以上楼层的破坏，维修人员也一并予以维修，房屋维修后，不低于原有的设计要求。
案件审理过程中，原告撤回要求被告承担因房屋受损而产生的折价损失的诉讼请求。
以上事实，有《南京市房建工程检测报告》2份、报告、《鉴定报告》、告知函、《房屋租赁合同》、《秦淮区江宁路28号01幢综合楼抬升纠偏工程专家论证意见》、《南京地铁三号线土建工程D3-TA10标（夫子庙站-
白鹭洲站）合同》、房屋权属证书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，从事高空、高压、地下挖掘活动或者使用高速轨道运输工具造成他人损害的，经营者应当承担侵权责任，但能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承担责任，被侵害人对损害的发生有过失的，可以减轻经营者的责任。本案中，南京市房屋安全鉴定处虽认定房屋倾斜超标属地铁施工影响及房屋自身施工误差等多因素共同所致，但根据鉴定报告，“地铁基坑开挖施工期间对房屋的地基产生明显扰动，导致房屋沉降明显”、“从房屋现有损坏情况看，主体结构框架柱、梁及节点区并未出现明显损坏及异常，但填充墙体存在因不均匀沉降产生的变形裂缝”，故本院认为造成江宁路28号01幢房屋损坏的主要责任在施工方即被告上海隧道公司。根据鉴定报告虽不能完全免除原告的责任，但根据本案的实际情况，确定的维修方案由被告上海隧道公司组织专家形成，被告上海隧道公司也有能力组织相关人员予以维修，为确保房屋能够及时得到维修，保障房屋产权人和实际使用人的房屋使用安全，本院认定由被告上海隧道公司对江宁路28号01幢房屋的损坏情况进行维修。如被告上海隧道公司认为自身的责任应得到减轻，可在维修结束维修费用确定之后主张相关权利。被告地铁公司作为工程发包方，非共同侵权人，原告要求被告地铁公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。由于本案的维修需要第三人配合，在维修完毕之前无法对房屋的质量标准进行鉴定，故本院对于原告要求房屋维修之后鉴定符合安全标准的诉讼请求在本案中不予处理，原告可待维修完毕之后另行主张。至于原告主张的租金损失，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决，且现第三人闽龙宾馆仅提出了免交申请，原告的救济途径尚未穷尽，该租金损失是否必然发生现难以确定，故本院对于原告主张的租金损失不予支持。原告在审理过程中撤回房屋折价损失的诉讼请求，本院予以准许。因房屋维修必须清空一楼，第三人陈炳华、王明等作为产权人及实际使用人，应予配合，应配合维修而产生的损失，第三人可另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海隧道工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内按照《秦淮区江宁路28号01幢综合楼纠偏施工方案》对本市秦淮区江宁路28号01幢房屋进行维修，原告南京广和城镇基础设计开发公司及第三人陈炳华、陈林华、王芝琴、王明、蔡军、唐卫、南京闽龙宾馆有限责任公司、李率宁、杨卫泽在维修期间予以协助和配合。
二、驳回原告南京广和城镇基础设施开发公司的其他诉讼请求。
案件受理费2026元，由原告南京广和城镇基础设施开发公司负担80元，被告上海隧道工程股份有限公司承担1946元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 隋卫华
人民陪审员 黄晓宁
二〇一五年九月二十九日
见习书记员 洪 飞