江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜商初字第00224号
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住阜宁县阜城大街41号。
负责人王宇，该支行行长。
委托代理人黄德庆，该支行员工。
被告陆雷，市民。
被告陶林霞，市民。
被告陶鲁，市民。
被告茹洪乔，市民。
被告陶鲁、茹洪乔共同委托代理人陆雷，市民。
被告富建集团有限公司，住所地阜宁县北京路99号。
法定代表人姜怀标，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称农行阜宁支行）与被告陆雷、陶林霞、陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告农行阜宁支行的委托代理人黄德庆，被告陆雷以及被告陶鲁、茹洪乔的共同委托代理人陆雷到庭参加诉讼。被告陶林霞、富建集团有限公司经本院传票传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行阜宁支行诉称，2010年6月22日，被告陆雷、陶林霞向被告富建集团有限公司购买了位于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房，并用此商用房作抵押，向原告申请贷款900000元。被告陶鲁、茹洪乔向原告作出书面承诺，自愿作为共同还款人承担连带还款责任。被告富建集团有限公司为被告陆雷的借款提供了连带责任担保。原告于2010年7月8日将贷款发放给被告陆雷。被告陆雷、陶林霞在2014年12月之前能按时归还借款本息。后未能按时还款，截止2015年5月被告陆雷、陶林霞尚欠原告贷款本金551684.98元、利息3110.12元，本息合计554795.10元。经原告多次追要未果。现原告诉至法院，请求判令：1、判令被告陆雷、陶林霞共同偿还所欠原告房屋按揭贷款本金551684.98元及利息3110.12元，本息合计554795.10元，2015年6月1日以后的利息仍按合同约定计算。2、被告陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。3、如不能及时归还，请求依法判令以抵押的房屋变卖或拍卖，所得价款由原告优先受偿。4、诉讼费用由被告承担。
被告陆雷、陶鲁、茹洪乔共同辩称，借款和抵押均属实。由于经济困难没有能力归还，请求依法处理。
被告陶林霞、富建集团有限公司未有答辩。
经审理查明，2010年7月8日，被告陆雷、陶林霞、陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司与原告农行阜宁支行签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放贷款900000元，贷款用途为购房，贷款期限120个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。贷款人根据借款人的授权，将贷款一次性划入富建集团有限公司账号10×××85，还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率即在执行利率基础上上浮40%计收利息。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用及有权提前行使担保权。被告陆雷、陶林霞以其夫妻共有的坐落于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房为借款提供了抵押担保，并办理了预抵押登记。抵押担保范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息等及贷款人实现债权的费用。贷款人对贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，依法可以处分抵押物，以拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时被告富建集团有限公司提供了阶段性保证担保即自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款为抵押权人的抵押登记手续止；并由被告陶鲁、茹洪乔提供连带责任担保。合同还约定，贷款人有权要求保证人先于借款提供的抵押担保承担保证责任。2010年7月8日，被告陆雷立据向原告农行阜宁支行贷款900000元，借款凭证上载明：借款用途为购房，借款当期执行年利率6.534%，还款方式等额本息还款，还款周期按月归还本息，到期日为2020年7月7日。贷款后，被告陆雷按月还款至2014年12月，此后便未能按约还款。剩余本息经原告多次催要，至今未还。现原告诉至本院，请求判令：1、被告陆雷、陶林霞共同偿还所欠原告房屋按揭贷款本金551684.98元及利息3110.12元，本息合计554795.10元，2015年6月1日以后的利息仍按合同约定计算。2、被告陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。3、原告对被告陆雷、陶林霞抵押的位于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房依法变卖、拍卖价款享有优先受偿权。4、本案诉讼费由被告承担。
另查明，位于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房目前没有办理房屋所有权证。
本案在审理过程中，根据原告的申请对对被告陆雷、陶林霞所有的位于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房予以查封。
上述事实，有原告向本院提供的《个人购房担保借款合同》、借款凭证各一份，抵押物清单一份，预抵押登记证书，结婚证及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告农行阜宁支行与被告陆雷、陶林霞、陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告陆雷发放贷款，被告陆雷、陶林霞、陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司未能按约还款，已构成违约。根据合同的约定，被告陆雷、陶林霞、陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司未足额偿还借款本息超过90天，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告陆雷立即还款，并提前行使担保权。被告陶林霞与被告陆雷共同与原告签订《个人购房担保借款合同》，应共同承担还款义务。被告陶鲁、茹洪乔为被告陆雷、陶林霞的债务提供连带责任担保，故被告陶鲁、茹洪乔应承担连带清偿责任。被告富建集团有限公司作为阶段性保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。对原告提出在被告陆雷、陶林霞不履行债务时，原告有权对被告陆雷、陶林霞抵押的位于阜宁县射河北路“外滩步行街”D幢101、102号商用房依法变卖、拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，原告阜宁农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权。故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陆雷、陶林霞归还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金551684.98元及利息（利息计算方法为：结算至2015年5月31日的利息为3110.12元，从2015年6月1日起至实际给付之日止的利息按年利率6.534%计算，逾期部分并按年利率6.534%的40%计算罚息），限于本判决生效后10日内履行完毕。
二、被告陶鲁、茹洪乔、富建集团有限公司对被告陆雷、陶林霞上述第一项还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费9347元及保全费3293元（原告已预交），由被告陆雷、陶林霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 吴金洲
审 判 员 崔付琴
人民陪审员 左学高
二〇一五年十一月二日
书 记 员 董蕊君
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实际上现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。