北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03914号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京紫东精装书刊印刷厂，住所地北京市大兴区黄村镇西庄村11号北京城南物业管理有限公司院内。
法定代表人尚二平，总经理。
委托代理人张国均，男，1968年8月9日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京城南物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇天堂河纬四路。
法定代表人韩瑞武，总经理。
委托代理人席雪涛，男，1980年6月23日出生。
上诉人北京紫东精装书刊印刷厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第10518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，北京城南物业管理有限公司（下称城南物业公司）起诉至原审法院称：我公司与北京紫东精装书刊印刷厂（下称紫东印刷厂）于2009年10月10日签订了《厂房场地租赁合同》，2011年9月14日在原租赁合同基础上又签订了《补充合同书》，对原合同做了部分更改。签订《补充合同书》后，紫东印刷厂本应按照合同约定交齐年租金115000元，当时紫东印刷厂称资金周转困难请求缓交，我公司总经理口头应允。紫东印刷厂分两次共计交了75000元，尚欠40000元至今未交。紫东印刷厂自签订合同后一直没有按约定的时间交齐过租金及水电费，到2010年4月7日紫东印刷厂承诺如再违约缴纳违约金100000元。但紫东印刷厂在签订承诺书后继续拖欠租金、水电费，经多次催要仍以各种理由推脱不交。因紫东印刷厂上述行为违反了租赁合同约定，我公司有权利终止合同并追究紫东印刷厂责任。据此，请求法院判令：1、解除双方签订的《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》，紫东印刷厂限期腾退出厂房场地；2、紫东印刷厂交清所欠租金160000元（2011年11月1日至2013年10月31日）、服务费9900元（2012年6月1日至2013年4月30日）、水费1757元（2012年6月1日至2012年11月30日）、电费4207元（2012年6月1日至2012年11月30日）、供暖费20063元（2012年11月5日至2013年3月15日）；3、紫东印刷厂支付承诺书承诺的违约金100000元；4、紫东印刷厂支付所欠租金的违约金466300元。
紫东印刷厂辩称：不同意城南物业公司的诉讼请求。双方于2009年10月10日签订了《厂房场地租赁合同》，又于2011年9月14日签订了《补充合同书》，在《补充合同书》中对房屋租金等条款作了部分修改。我厂按照合同约定应交2011年11月1日至2012年10月30日的年租金共计115000元，因当时资金周转困难，找到城南物业公司的总经理田久玲协商租金分多次支付，田久玲口头应允先交半年的。我厂交了75000元，租金交至2012年6月30日。我厂自2012年6月到10月期间一直找城南物业公司要求交纳剩余租金，城南物业公司一直不收。另外，城南物业公司提出的违约金过高，请求法院酌减。
紫东印刷厂反诉称：2012年6月12日，城南物业公司在未通知我厂的情况下擅自对租赁房屋停水停电，导致我厂无法正常生产，我厂多次找到城南物业公司协商未果，期间我厂多次要求支付剩余租金，城南物业公司一概推脱不理。停水停电导致我厂无法履行已签订单，设备租金及工人工资拖欠至今。综上，请求法院判令城南物业公司：1、继续履行《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》；2、赔偿因其违约造成我厂的违约损失共计286218元；3、给付因其违约致使我厂停产停业造成的工人工资损失308100元。
城南物业公司针对反诉答辩称：我公司与紫东印刷厂签订合同约定了租金是年付的形式，没有中途分批交的，紫东印刷厂提出分批缓交，交完这部分应当尽快把剩余部分补齐，但紫东印刷厂直到起诉后大概10月份才给我公司发短信，因为案件正在审理，我公司就没有私自处理，紫东印刷厂迟延缴纳租金的行为已经构成合同约定的解除权行使的条件。我公司没有给紫东印刷厂停过水断过电，我公司一直在向紫东印刷厂催缴租金。紫东印刷厂在得知我公司起诉后通过管辖权异议、公章鉴定拖延时间，不积极应诉。故对于紫东印刷厂的反诉请求，我公司请求法院依法驳回。
原审法院经审理认为：双方签订的《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应当全面的履行合同的义务。对于2011年至2012年的租金按照115000元收取的事实，双方均予认可，法院不持异议。对于紫东印刷厂交租时间的问题，紫东印刷厂在庭审过程中明确其存有交纳租金的收条，但无正当理由不向法院提交，故对于最后一次交租时间法院认定为2012年3月1日。对于双方争议的已交纳的75000元租金是否为半年的租金一项，法院认为，根据《厂房场地租赁合同》及其《补充合同书》的约定，租金为上交制且应当一次性交清一年的租金，紫东印刷厂交纳2011年至2012年租金的时间应当为2011年10月10日至2011年10月20日期间。由于商业经营中经常出现资金周转问题，为了维护交易的稳定性，在合同的履行过程中必然存在变通，但应当以诚实信用为原则，以顺利履行合同为目的，法院认为，紫东印刷厂有义务在约定的交纳期间交纳本年度的租金，在得到允许缓交的情况下亦应尽快将剩余租金补齐。而紫东印刷厂向法院提交的短信及律师函均是2012年10月发出的且无其他证据证明其曾经有积极的交租行为，因此，紫东印刷厂的行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。对于紫东印刷厂反诉称因在2012年6月到9月期间的停水停电行为导致其遭受了损失，作证的四名员工及宋均柱均与紫东印刷厂存在着利害关系，另，紫东印刷厂提交的2012年6月之前水电费收据及停产后的照片，法院认为该证据只能反映出紫东印刷厂在此期间水电费的使用情况及停工停产现场情况，不能证明城南物业公司确实存在断水断电的行为，亦不能证明其停工停产与城南物业公司存在关联性，另根据法院向公安机关调取的报警记录，亦无法反映出紫东印刷厂所称城南物业公司存在停水断电行为的情况，故对紫东印刷厂提出的城南物业公司存在停水停电事实的证据不足，对其提出的反诉请求法院不予支持。故城南物业公司要求与紫东印刷厂解除《厂房场地租赁合同》、《补充合同书》以及限期腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。关于城南物业公司要求紫东印刷厂支付2011年11月至2013年10月31日的租金160000元（已扣除所交的75000元）的诉讼请求法院予以支持；对于城南物业公司要求紫东印刷厂支付2012年6月1日至2013年4月30日的服务费（包含保安费400元、卫生费500元）一项，紫东印刷厂认为从2012年6月开始城南物业公司就没有为紫东印刷厂进行服务，所以没有交纳，法院认为紫东印刷厂在工业区内生产经营，实际已经享受到服务，因此其抗辩理由法院不予采纳，故对该部分法院予以支持。关于城南物业公司要求紫东印刷厂承担的2012年6月1日至2012年11月30日的水费一项，经询问双方当事人均认可在2011年5月后按照实际水表的水费交纳，因城南物业公司未能提交证据证明紫东印刷厂用水量的情况，故对本部分法院不予支持。关于城南物业公司要求紫东印刷厂支付2012年6月1日至2012年11月30日电费4207元一项，因城南物业公司仅提交了自行记录的电费明细单且紫东印刷厂不予认可，故对本部分请求法院不予支持。关于供暖费一项，在2012年至2013年供暖季时紫东印刷厂仍租用房屋，故紫东印刷厂认为其未享受供暖而不予支付的抗辩意见法院不予采纳；关于城南物业公司要求紫东印刷厂承担2010年4月7日承诺的违约金100000元一项，法院认为该承诺盖有紫东印刷厂公章，其在申请公章鉴定后又撤回，应当承担举证不能的不利后果，故对该部分法院予以支持；对于城南物业公司要求紫东印刷厂承担466300元的违约金，法院认为城南物业公司主张违约金过高，综合本案情况法院考虑紫东印刷厂向城南物业公司承担20000元的违约金。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除北京城南物业管理有限公司与北京紫东精装书刊印刷厂签订的厂房场地租赁合同及补充合同书；二、北京紫东精装书刊印刷厂于判决书生效后十日内将其租用的位于北京市×××厂房及院落腾空并交付给北京城南物业管理有限公司；三、北京紫东精装书刊印刷厂于判决生效后十日内给付北京城南物业管理有限公司二○一一年十一月一日至二○一三年十月三十一日的租金十六万元（已扣除交纳的七万五千元）、二○一二年六月一日至二○一三年四月三十日的服务费九千九百元、二○一二年十一月五日至二○一三年三月十五日的供暖费二万零六十三元，以上共计十八万九千九百六十三元；四、北京紫东精装书刊印刷厂于判决生效后十日内赔偿北京城南物业管理有限公司违约金共计十二万元；五、驳回北京城南物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京紫东精装书刊印刷厂的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，紫东印刷厂不服，上诉至本院称：城南物业公司停水停电给我厂造成损失，我厂的四名员工是现场第一知情人，第一时间获得停电信息，最具说服力，宋均柱是独立的生意人，经常在周边的几家印刷厂转悠收购纸边，对我厂的生产情况比较清楚，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，驳回城南物业公司的诉讼请求，判令双方继续履行《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》，并判令城南物业公司赔偿我厂在停水停电中的损失594318元。城南物业公司同意原判。
经审理查明：北京隆盛建筑装饰装璜公司通过划拨方式取得北京市×××院落的土地使用权，终止日期为2045年6月5日，地上物为北京隆盛建筑装饰装璜公司所有。2001年5月，北京隆盛建筑装饰装璜公司授权城南物业公司对该土地及房屋进行管理、修缮及运作。
2009年10月10日，城南物业公司（出租方、甲方）与紫东印刷厂（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定：乙方租赁甲方坐落在北京市×××院落，占地面积1433.5平方米，租用期限五年，自2009年11月1日起至2014年10月30日；第一年年租金为捌万元，第二、第三年年租金为玖万元，第四、第五年年租金为壹拾万元；如遇国家货币改革，租金双方另行协商；自签订合同之日起开始计算租金，上付款每年一付；以后每次交下一年租金的时间为签订本合同之日，甲方为乙方提供十日宽限，超过十日每迟交一日，乙方承担每日1%的违约金；如果超过三个月未交租金，甲方有权终止本租赁合同并追究乙方的违约责任；乙方除交纳租金外，尚需交纳生产生活中的电费，根据工业区对各企业的统一规定，每度按1.13元计算（随国家电网价格的波动而上下调整），取暖费按实际使用的建筑面积每平方米按35元计算，以及工业区所规定的保安服务费每月400元，卫生服务费每月500元，水费每月300元；乙方租赁厂房场地期间的土地税、房产税及经营中的一切税费由乙方自己承担；本合同未尽事宜，双方经协商制定补充协议，补充协议与本合同具有相同的法律效力，双方在合同执行过程中发生争议，可以协调解决，也可诉至大兴区人民法院；本合同一式两份，双方签字盖章后生效。
2011年9月14日，城南物业公司（出租方、甲方）与紫东印刷厂（承租方、乙方）签订《补充合同书》，约定：原合同的租期不变；年租金调整为壹拾贰万元，每三年环比递增5%；租金调整时间自2012年1月1日开始计算；租金交付时间仍按原合同双方约定的时间执行；原合同与本补充协议有冲突的条款以本补充合同书为准，其他条款不变；本协议一式三份，与原合同具备相同的法律效力，双方各执一份，甲方报有关主管部门一份。
在签订《补充合同书》后，紫东印刷厂应当向城南物业公司交纳2011年至2012年租金共计115000元。紫东印刷厂因资金紧张向城南物业公司申请缓交。在原审庭审中，城南物业公司表示紫东印刷厂于2012年2月10日、2012年3月1日分别交纳了45000元和30000元租金，紫东印刷厂认可租金数额但表示交纳时间记不清楚，紫东印刷厂表示在举证期限内向法院提交租金收条，但截至原审庭审结束时紫东印刷厂仍未向原审法院提交。对于缓交租金一节，紫东印刷厂认为城南物业公司经理田久玲已经答应其先交半年的，所以紫东印刷厂交的75000元是交到了2012年6月份，而且在2012年6月份到10月份之间，紫东印刷厂也一直在找城南物业公司沟通，并提交2012年10月8日的一条短信记录和律师函，短信记录的内容为”田总您好，我去物业办公室交房租，王主任和刘奇都不敢收，劳您驾给他俩交待一下，把房租收下，我们好开工......张国均”。城南物业公司称，根据双方签订的合同，年租金是上交款并且应当一次性交付一整年的费用，因紫东印刷厂经营困难允许其缓交，只是行使了合同权利但不意味着变更合同的条款，因此紫东印刷厂交的75000元并不代表交的是上半年的租金；对于紫东印刷厂所述的一直找城南物业公司沟通不属实，城南物业公司没有拒收租金；对于短信记录及律师函，因为收到短信和律师函时本案已经进入诉讼阶段并且交租时间已经拖后不止三个月，所以城南物业公司没有私自处理并要求解除合同。本院审理中，关于2011年至2012年租金，紫东印刷厂表示因其资金紧张，经与城南物业公司经理田久玲协商，城南物业公司同意紫东印刷厂半年一交。城南物业公司表示当时是同意紫东印刷厂先交半年租金，过一段时间再交下半年租金，但不能超过一个月，并非由一年一交改为半年一交。
城南物业公司为证明紫东印刷厂向其承诺的100000元的违约金一节，向原审法院提交了盖有紫东印刷厂印章的《承诺书》及《事由说明》，落款时间均为2010年4月7日。《承诺书》的主要内容为：我公司于2009年10月10日与贵公司签订了《厂房场地租赁合同》后，在交纳租金及各项费用时，违反了租赁合同中的相关规定，由于我方违约给贵方的工作带来诸多不便，我方深表歉意，并保证今后认真履行双方签订的《厂房场地租赁合同》，绝不违约，如再有违约行为，由我方承担由此给贵方造成的一切经济损失，并交纳100000元的违约金。《事由说明》的主要内容为：我公司因办理《出版物印刷许可证》验收需要，厂房面积不足，于2009年11月经与贵方协商，将我方租赁的厂房西侧隔壁厂房墙壁拆除，当时我方承诺一周内最长不超过10天，将我方拆除的墙壁恢复，后因种种原因一直未将其恢复，贵方的管理人员也一再催促此事，因我方尚未加以重视，给贵方的房屋出租工作造成了很大的影响，在此我方深表歉意，还请见谅，今后一定引以为戒，重承诺、守信誉，再次表示由衷的歉意。紫东印刷厂对《承诺书》及《事由说明》不予认可，并向原审法院提出印章鉴定申请，后又撤回鉴定申请。
紫东印刷厂主张城南物业公司在2012年6月到9月期间对其租赁院落断水断电造成其无法正常经营，给其造成了损失。紫东印刷厂为证明城南物业公司的断水断电行为向原审法院提交以下证据：1、紫东印刷厂的四名员工（王峰、哈艳涛、李宁宁、贺灵梅）和紫东印刷厂的合作方宋均柱的证人证言；2、水电服务费清单；3、停工现场照片。城南物业公司认为四名员工和宋均柱与紫东印刷厂有利害关系，故对证言真实性不予认可；对于水电服务费清单以及照片的关联性均不予认可。紫东印刷厂向原审法院提交调查取证申请，原审法院在北京市公安局大兴分局林校路派出所调取了报警记录，双方对其真实性均认可，城南物业公司认为只能证明是因拉货发生纠纷，不能证明城南物业公司有停水停电的行为。
紫东印刷厂为证明城南物业公司停水停电给其造成的损失，向原审法院提交了合作协议、定价单、装订说明、扣款通知书、民事调解书、工资表、劳动合同、融资租赁合同、保证合同、公证书等，城南物业公司认为与其无关。
上述事实，有双方当事人陈述、集体土地使用证、房屋所有权证、授权委托书、厂房场地租赁合同、补充合同书、承诺书、事由说明、照片、水电费记录、民事调解书、证人证言、水电服务费清单、短信记录、律师函、停工现场照片、合作协议、扣款通知书、工资表、劳动合同、融资租赁合同、保证合同、公证书等证据在案佐证。
本院认为：城南物业公司与紫东印刷厂签订的《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
在《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》履行中，双方当事人因2011年至2012年租金支付等问题引发纠纷。2012年8月，城南物业公司提起本案诉讼，主张紫东印刷厂存在拖欠租金等费用的违约行为，要求解除合同、腾退场地，并要求判令紫东印刷厂支付租金等相关费用并承担违约责任。紫东印刷厂提起反诉，要求继续履行合同，并主张城南物业公司擅自停水停电，要求城南物业公司赔偿由此造成的损失。
关于2011年至2012年租金115000元，根据《厂房场地租赁合同》的约定，租金系上付款且每年一付，以后每次交下一年租金的时间为签订本合同之日，甲方为乙方提供十日宽限，故2011年至2012年租金的支付时间应为2011年10月10日至2011年10月20日期间。现紫东印刷厂已经支付75000元，尚欠40000元未付。紫东印刷厂主张经双方协商，城南物业公司曾同意紫东印刷厂该年度租金半年一交。城南物业公司表示当时是同意紫东印刷厂先交半年租金，过一段时间再交下半年租金，但不能超过一个月，并非由一年一交改为半年一交。现城南物业公司不认可租金支付由一年一交改为半年一交，紫东印刷厂亦不能提供证据证明双方当事人就租金支付方式变更达成一致意见，故本院对紫东印刷厂的上述主张不予采信。紫东印刷厂主张其多次要求支付租金，城南物业公司推脱不理。但是城南物业公司对此不予认可，虽然紫东印刷厂提交的短信记录显示2012年10月8日其要交租金，但此时已超过了合同所约定的租金支付时间，亦超过了城南物业公司给予的缓交期限，且双方正在诉讼之中，现紫东印刷厂亦未能提交证据证明在诉讼之前城南物业公司存在拒收租金的行为，故本院对紫东印刷厂关于城南物业公司拒收租金的主张不予采信。现紫东印刷厂拖欠2011年至2012年租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。
根据《厂房场地租赁合同》的约定，如果超过三个月未交租金，甲方有权终止本租赁合同并追究乙方的违约责任。截至城南物业公司2012年8月提起本案诉讼，紫东印刷厂仍未交齐2011年至2012年租金，逾期时间远远超过三个月。城南物业公司起诉要求解除《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》并要求紫东印刷厂腾退厂房场地，于法有据，应予支持，紫东印刷厂要求履行《厂房场地租赁合同》及《补充合同书》，缺乏依据，应予驳回，原审判决对此处理并无不当。
紫东印刷厂主张2012年6月至9月期间城南物业公司对涉案院落停水停电，并提供水电服务费清单、停工现场照片、四名员工及合作方宋均柱证言为证，现城南物业公司对此不予认可。其中，水电服务费清单及停工现场照片反映的是紫东印刷厂的水电费情况以及其停工后的现场情况，不能证明城南物业公司实施了停水停电行为。关于证言，员工及合作方宋均柱与紫东印刷厂之间均有利害关系，原审法院对上述证言未予采信，并无不妥。紫东印刷厂提供的证据尚不足以证明其上述主张，故本院对该主张不予采信，对于其基于该主张要求城南物业公司赔偿损失的请求不予支持。
关于城南物业公司要求紫东印刷厂支付2011年至2012年租金（已扣除紫东印刷厂所交的75000元）、2012年至2013年租金、2012年6月1日至2013年4月30日服务费、2012年11月5日至2013年3月15日供暖费的诉讼请求，符合合同约定，应予支持，原审判决对上述费用的处理并无不当，应予维持。
关于城南物业公司要求紫东印刷厂支付《承诺书》承诺的违约金100000元一节，根据2010年4月7日的《承诺书》记载，紫东印刷厂表示”保证今后认真履行双方签订的《厂房场地租赁合同》，绝不违约，如再有违约行为，由我方承担由此给贵方造成的一切经济损失，并交纳100000元的违约金”。《承诺书》上盖有紫东印刷厂印章，虽然紫东印刷厂对该印章不予认可，但在原审中紫东印刷厂申请印章鉴定后又撤回申请，故紫东印刷厂应当承担举证不能的法律后果，本院对《承诺书》证明力予以确认。根据查明的事实，紫东印刷厂在出具该《承诺书》之后出现拖欠租金的违约行为，违反了自己的承诺，故其应按《承诺书》的记载向城南物业公司支付违约金。
关于城南物业公司要求紫东印刷厂支付所欠租金的违约金466300元一节，根据《厂房场地租赁合同》的约定，租金每迟交一日，乙方承担每日1%的违约金。现紫东印刷厂存在拖欠租金的违约行为，应当支付违约金。原审审理中，紫东印刷厂主张违约金过高，请求法院予以酌减，原审法院综合本案情况酌情确定为20000元，并无不妥。
综上，紫东印刷厂的上诉请求缺乏充分依据，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6279元，由北京城南物业管理有限公司负担2561元（已交纳），由北京紫东精装书刊印刷厂负担3718元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4872元，由北京紫东精装书刊印刷厂负担（已交纳）；二审案件受理费6279元，由北京紫东精装书刊印刷厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年六月十日
书 记 员 祝 石