南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄锁民初字第584号原告南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人张胜，该公司总经理。委托代理人唐亮，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。被告李文威，男，1977年10月31日生，汉族。原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告李文威物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法由审判员唐奇志独任审判，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托代理人杨佳玉、被告李文威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹物业公司诉称，2009年12月8日，原告与南京建辉房地产开发有限公司签订《xx山庄前期物业服务合同》，合同约定由原告为xx山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。被告系该小区业主，依据《xx山庄前期物业服务合同》，被告应当及时向原告支付物业服务费，然而被告自2009年12月8日起未按合同约定支付相关费用，截止2014年5月17日尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费共计9414.72元。原告经催交，被告至今仍未交纳，请求法院判令被告支付物业服务费8837.47元，并按每日万分之一计算自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；被告支付公共能耗分摊费577.25元。被告李文威辩称，1、被告与开发商签订的商品房买卖契约中约定的物业公司是上海陆家嘴物业公司，并约定在业主大会成立后才能废除现有的物业公司，故原告紫竹物业公司主张相应的物业费及公摊费不合法。2、原告服务不到位，未保障安全通道的畅通，存在因原告欠费致使小区停水停电的情况。3、原告对于收取的费用未公示，公共能耗分摊费账目不清，公益收费也没有向业主公开。综上，被告不同意全额缴纳物业费。经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《xx山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道x号的xx山庄（以下简称xx山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对xx山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由按一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年5月14日，原告与南京市玄武区xx山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：原告服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期（5月18日零时起）内，缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。被告李文威系xx山庄xx街区x幢502室业主，房屋建筑面积为138.12平方米。因被告未支付2009年12月8日至2014年5月17日期间的物业服务费及公共能耗分摊费，原告遂诉至本院。审理中，被告李文威认可自2009年12月8日起未缴纳物业服务费，物业服务费按每月每平方米1.2元计算。本案的争议焦点为：原告是否有权利收取相应物业服务费？原告要求被告承担违约责任是否有法律依据？原告是否存在物业服务不到位的情况？原告称，被告按合同约定应缴纳拖欠的物业服务费、公共能耗分摊费，承担日万分之一的违约金。原告提交了《xx山庄前期物业服务合同》一份，证明原告与建辉房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务协议，原告为小区提供物业服务，有权按合同约定向被告收取物业服务费；提交红豆街区公摊水电费明细表、电费发票等，证明被告应承担的公共能耗分摊费用为：2010年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费620元（12.4元／月），增压水泵电费57.5元（1.15元／月），绿化用水费32.25元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.95元（2.1元／月），监控室电费36.25元（1.27元／月），以上费用合计为805.95元，原告仅主张577.25元。被告质证认为，《xx山庄前期物业服务合同》虽加盖公章，但该合同系物业公司与开发商所签，对其真实性难以核实；公共能耗分摊费用需要与业主委员会核对。被告称，被告与开发商签订商品房买卖合同时，明确约定由上海陆家嘴物业公司为小区提供物业服务，并约定在业主大会成立后才能废除现有的物业公司，被告并不清楚原告与开发商签订前期物业服务合同；物业服务不到位，如小区楼道有障碍物影响安全通行，小区绿化不到位，存在乱停乱放现象，公共设施损坏等，被告提交了商品房买卖合同、业主公约、照片打印件予以证明。原告对商品房买卖合同、业主公约的真实性不持异议，但与本案无关，认为原告依据物业服务合同进驻小区，事实上为小区提供了物业服务；照片拍摄时间无法确定，且为打印件，对被告主张不予认可。因双方调解意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实有《xx山庄前期物业服务合同》、房屋所有权证、告知函、红豆街区公摊水电费明细表及发票、商品房买卖合同以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告紫竹物业公司要求被告李文威按《xx山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的物业服务费及公共能耗分摊费用，有事实和法律依据，本院予以支持。《xx山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按每日万分之一自逾期之日起承担违约金，原告现要求被告自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。虽然被告否认《xx山庄前期物业服务合同》的真实性，但原告提交了该合同原件，被告又未提供相反的证据予以证明，故李文威以商品房买卖合同中约定由上海陆家嘴物业公司提供前期物业服务为由，认为原告向被告主张拖欠物业服务费不合法的观点，本院不予采纳。被告提交照片打印件证明原告物业服务不到位，被告对照片的真实性不予认可，故被告以此为由要求减免物业服务费，本院不予采纳。原告是否按合同约定公示收取的费用、公益收费等，被告可以通过业主委员会主张权利，但被告不能以此为由拒缴物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李文威于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费8837.47元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费577.25元，合计9414.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李文威负担（该款原告已预缴，被告在给付物业服务费时加付此款）；原告已预缴受理费余款25元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 员  唐奇志二〇一五年一月六日见习书记员  赵婷婷