浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1082民初3359号原告：杭州市梧桐置业有限公司，住所地：杭州市转塘街道凌家桥村178号。法定代表人：庄雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱欣，浙江浙经律师事务所律师。委托诉讼代理人：单辰博，浙江浙经律师事务所律师。被告：金雪娟，女，1970年12月21日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：陈敏，临海市杜桥法律服务所法律工作者。原告杭州市梧桐置业有限公司与被告金雪娟为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，2017年8月24日、2017年12月5日两次公开开庭进行了审理。原告杭州市梧桐置业有限公司的委托诉讼代理人朱欣、被告金雪娟的委托诉讼代理人陈敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州市梧桐置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2010年12月1日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预1091350）立即解除；2、判令被告支付原告违约金1134995.76元（暂计至2017年1月31日，2017年2月1日起以1130000元为基数，按照日万分之四计算至法院生效判决确定的支付之日止，计算清单附后）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月1日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：出卖人（原告）将开发建设的梧桐燕庐8幢1503室房屋出卖给买受人（被告）；合同总价款为1627497元，买受人应在合同签订之日支付首付款497497元，剩余房款1130000元由买受人办理按揭贷款并于合同签订之日起20个工作日内将该款项支付给出卖人；若因买受人原因使按揭贷款未能在合同签订之日起20个工作日内划付至出卖人账户，则买受人应自次日起每日向出卖人支付未付房款额万分之四的违约金，若按揭贷款未能在合同签订之日起45个工作日内付至出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清全部房款，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，买受人除按前述约定承担违约责任外还应另按合同总价款的8%向出卖人支付违约金。合同签订后，除支付首付款497497元外，被告一直没有提供办理银行按揭贷款所需的材料，致未能通过按揭贷款的方式付清剩余房款，也未通过其他方式向原告付款。原告多次口头及书面催告被告付款，但被告至今未支付剩余房款。被告金雪娟答辩称：一、原告述称被告不履行合同约定义务，未向办理银行提供按揭贷款所需材料并不属实。被告曾两次去银行办理按揭贷款。第一次是合同签订当日即2010年12月1日，原告明知被告并非杭州户籍不具备购房条件，仍安排被告与杭州琪丰咨询公司签约，由杭州琪丰公司帮助解决被告在杭州参与社保缴费的相关手续，后由被告向交通银行提出按揭贷款购房的申请。但该申请没有得到交通银行的批准。2011年2月份，原告又安排被告向广东发展银行申请办理按揭购房申请，但也未得到批准。迫于无奈，被告提出解除合同，原告也口头同意被告办理退款手续。2011年3月17日，被告经公证委托陈婷婷去办理退款手续，却被告知无法退款，理由是待相关政策宽松后再办理按揭购房手续。现原告起诉要求解除合同并主张违约金无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告的诉状请求已超过诉讼时效。原告明知被告无法办理按揭购房手续，只在2014年1月16日发过律师函，要求被告在2014年2月20日前付清房款。之后，被告没有收到任何关于履行合同的通知，请求法院驳回原告的起诉。原告补充陈述：被告要求解除合同被拒并不属实。原告对其所主张的事实，向本院提交了以下证据：证据一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体适格；证据二、浙江商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系；证据三、发票复印件2份，拟证明被告向原告支付了首付款477497元及定金20000元；证据四、敦促提供按揭资料通知书复印件、律师函（2014）及快递面单复印件各1份；证据五、律师函（2016年）、快递面单存根联及EMS网页打印件各1份；证据四、五拟证明原告以及原告委托律师多次向被告寄送书面通知，要求被告支付剩余房款并承担违约责任；证据六、被告向银行提供按揭贷款所需的委托书、婚姻登记证明、个人收入证明、养老保险证明、共同还款人承诺书及其收入证明等的复印件，拟证明因被告个人信用问题不能办理商品房担保贷款合同；经质证，被告对证据一、三无异议；对证据二、四的真实性无异议；对证据五有异议，被告辩称其在2016年未收到原告催讨房款的相关书面材料；对证据六有异议，被告认为原告提供的材料为复印件，真实性无法确认；根据双方举证、质证意见，本院认证如下：原、被告对证据一、三的三性及证据二、四的真实性均无异议，本院予以认定；证据五的快递面单存根联及快递网页打印件可以证明原告发函催告的事实，故对该事实予以认定；证据六能够反映出被告向办理银行提交了订立商品房担保贷款合同的材料，但这些材料与待证事实缺乏关联性，无法证明因被告金雪娟的个人信用问题导致其未能与办理银行订立商品房担保贷款合同的事实，故对该证据不予认定。综上，本院认定事实如下：2010年12月1日，原告杭州梧桐置业有限公司与被告金雪娟签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件合同），合同编号为2010预1091350，载明出卖人（原告）将开发建设的位于杭州市西湖区房屋出卖给买受人（被告）。合同第七条“付款方式及期限”部分载明：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起支付首付款人民币497497元，剩余房款人民币113万元整在《商品房买卖合同》签订当日与银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续（包括提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用）。买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起20个工作日内将按揭全额划付至出卖人账户。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”部分载明：买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件八第一条“关于买受人付款的约定”部分载明：因买受人原因使按揭贷款未能在《商品房买卖合同》签订之日起20个工作日内划付到出卖人账户，则买受人应自《商品房买卖合同》签订后20个工作日届满第二日开始按日向出卖人支付房款额万分之四的违约金；若因买受人原因致使《商品房买卖合同》签订之日起45个工作日内按揭贷款未划付至出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，买受人除按前述约定外还应另按《商品房买卖合同》总金额的8%向出卖人支付违约金。合同签订后被告向原告支付了购房款497497元，后因未能订立商品房担保贷款合同，剩余房款1130000元被告至今支付。原告于2011年7月13日、2014年1月16日、2016年6月24日分别向被告送达敦促提供按揭资料通知书、（2014）浙经律函字第381号律师函、（2016）浙经律函字第447号律师函。本院认为，原告杭州梧桐置业有限公司与被告金雪娟签订的房屋买卖合同不违反法律规定，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不应随意解除合同。被告未按合同约定付清剩余房款，构成了违约，原告有权依约解除合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在被告未催告的情况下，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案解除权发生之日应为2011年3月30日，而原告在2012年3月29日前未积极有效的行使合同解除权，相反原告在2014年的律师函中仍要求被告继续履行合同，故本院认定原告的合同解除权已经消灭，故对于原告提出要求解除与被告签订的编号为2010预1091350的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金，双方在合同的第八条及附件八的补充协议第一条第三项均作了约定，本院认为，被告金雪娟逾期未付清剩余房款，应当承担支付违约金等违约责任，但未能与银行订立商品房担保贷款合同致剩余房款未按约付清系不可归责于被告金雪娟个人的原因，故违约金的适用不应依据附件八的相关约定，且原告主张的违约金明显过高，故依据合同约定及合同履行情况、双方行使权力的方式等因素，本院确定违约金按剩余房款的每日万分之一计算，从2010年12月30日起算至合同解除权消灭之日即2012年3月29日止为50850元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金雪娟自本判决生效之日起15日内支付原告杭州梧桐置业有限公司违约金50850元。二、驳回原告杭州梧桐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15015元，由被告金雪娟负担673元，由原告杭州梧桐置业有限公司负担14342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。审 判 长  潘新林代理审判员  金祖福代理审判员  张卫杰二〇一七年十二月十二日代书 记员  陈慧敏??