浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第3868号原告：屠叶萍，女，1972年5月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：章明清、张锴琳，浙江近山律师事务所律师。被告：绍兴景瑞置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道新未庄，组织机构代码57771607-0。法定代表人：张健，执行董事。委托诉讼代理人：姜斯海，公司员工。原告屠叶萍诉被告绍兴景瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，转为普通程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。申请期间，原告申请司法鉴定，本院依法予以准许。鉴定结束后，本院于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告屠叶萍的委托诉讼代理人章明清、张锴琳，被告绍兴景瑞置业有限公司的委托诉讼代理人姜斯海到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解两个月，但未成。本案经本院院长批准，延迟审限六个月。本案现已审理终结。原告屠叶萍向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告间签订的20121016CDAE021885号《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告一次性退还购房款3480000元，并支付利息（其中10000元自2012年9月31日起、180000元从2012年10月6日起、100000元自2012年10月14日起、760000元从2012年10月16日起、2430000元从2012年11月10日其至实际返还日止按同期同类贷款利率计算利息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年10月14日签订了20121016CDAE021885号《浙江省商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买绍兴市柯桥区柯岩街道湖南路以南景瑞望府C21地块1幢104室的商品房一套。该商品房建筑层数地上3层，地下0层。该商品房位于第1-3层，商品房建筑面积206.21平方米。其中套内面积195.98平方米，应分摊的公有面积建筑面积10.23平方米。上述商品房单价为每平方米16876元，总计房价款为3480000元整。合同签订后，原告于2012年10月15日、11月10日交付了上述全部购房款。合同第十一条约定，经规划设计单位同意规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化之一的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同还约定了双方其他的权利义务。被告于2014年6月2日通知原告交房，但因被告未按有关部门的整改要求整改，所以原告一直未有收房。原告在10月7日放假期间前去看房，发现被告欲交之房的结构形式发生了较大变更。合同约定的地下0层，地上3层变更为：从北面看为地上4层、地下0层，从南面看为地上3层、地下1层。被告所交房屋的结构变更，严重影响原告对房屋的使用功能，被告对房屋结构的变更是否在规划上得到批准？亦未知规划验收是否通过？由于被告违约，使商品房买卖合同无法履行，故起诉法院，酿成纠纷。被告绍兴景瑞置业有限公司辩称，对原告的诉求被告认为不能成立。第一、从事实上讲，原告认为被告擅自改变涉案房屋结构与事实不符。首先，涉案房屋建设工程规划许可（及附件）到规划确认书、从竣工图到竣工备案表等法定证据材料，均表明景瑞望府C21地块一期1#楼结构类型（层次）为框架（三层），因此，涉案房屋建筑结构未发生改变。其次，如庭审所述，尽管近年有关地下附属结构的规划政策口径日趋收紧，如涉案项目除一期产品外，二、三期产品规划报批时不再被允许，但是这种政策变化并不影响已依法获批被告项目一期产品（含涉案房屋）、以及相应的地下附属结构性质——即在规划政策上，该等地下附属结构系建筑物基础的组成部分，而不属于计算建筑面积的房屋楼层或空间。因此，原告有关“擅自改变涉案房屋结构”的说法，缺乏基本事实和法律依据。第二、涉案房屋地下附属结构附加人性化细节处理，与房屋结构改变无关。涉案项目竣工备案后，为购房人的利益和使用便利考虑，并结合大多数购房人意向，被告组织对涉案房屋地下附属结构进行的人性化细节处理（即推开地下附属结构预留门洞，以充分发挥其出入便道、专用停车空间等功能）。但这些与涉案房屋结构变化无关。首先，上述细节处理行为本身，不涉及涉案房屋（承重）结构的改变，也不可能改变涉案房屋的建筑标高，因此不可能将规划确认的“框架（三层）”，改变成“地上四层”。其次，尽管上述细节处理后涉案房屋地下附属结构可发挥出入便道、专用停车空间等功能，并构成增值。但无论建筑规划技术、或法律角度讲，该地下附属结构性质上依然是建筑基础组成部分，而不能按建筑楼层（地上一层、或地下一层）计算建筑面积、或依法办理相应的产权。因此，涉案房屋地下附属结构附加的上述细节处理，与涉案房屋结构变化无关。第三、原告解除合同主张，缺乏事实和法律依据。首先，由于涉案房屋结构未发生变化，故原告主张根据合同约定的关于设计变更未通知买受人，要求解除合同的条件不成立。其次，由于合同解除权系形成权，并受制于1年除斥期间，加之被告已于2014年5月12日寄发交房通知书，因此自2015年5月11日起原告解除合同的权利已经消灭。第四、根据鉴定报告虽作出涉案房屋地下结构性质属于“地下室”的鉴定结论，但该鉴定结论不具备证据三性要求。首先，鉴定报告存在以点带面、以偏概全的错误。涉案房屋地下结构，虽经添加门洞处理后具备了地下室某些使用功能或外观特征，但仍与地下室存在本质区别（如地下室可以办理产权证）。同时，根据涉案房屋相关规划、确认及竣工备案表等均表示，涉案房屋“地下部分”系地下结构，与建筑物内不相连通的密闭空间（非经改造不具备可出入和利用条件），因此，涉案房屋地下结构是否、或如何归属于“房屋”或“建筑空间”，本身就有待论证。其次，鉴定只能认识判断事物的客观属性，不能判断其法律属性或与该事物相关的法律关系，鉴定机构工作人员只能运用科学技术或专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断，不能适用法律直接得出涉案房屋“地下部分”的性质、或被告是否存在擅自改变房屋结构的非专门性问题的结论。综上，被告在涉案房屋地下部分做出的添加门洞等人性化处理，与结构变化无关，不影响涉案房屋结构安全或正常居住使用功能，也不能作为原告拒绝收房的理由。鉴于类似的案件生效判决在先，为维护正常市场交易秩序及被告的合法权益，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1.编号为20121016CDAE021885号《浙江省商品房买卖合同》及商品房买卖合同备案证明，用以证明原、被告双方买卖关系经过备案合法，且合同对双方相关的权利义务作了约定的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但根据合同约定，房屋的交付标准为取得竣工验收备案证明，故房屋已符合交付条件。2.拟整改确认书，用以证明虽被告通知交房，但房屋很多项目需要整改，故事实上没有交房，原告未超过被告辩称的一年撤销期限。被告的质证意见是该证据真实性无异议，但对关联性有异议，该证据与被告无关，上面显示的业主并非原告，且从内容看，该整改资料表示的仅是房屋瑕疵，并不能支持原告主张的被告不具备交房的条件的证明目的。3.不动产统一发票、汇款凭证，用以证明原告对涉案商品房买卖合同项下应付的房款已全部付清的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性、合法性没有异议，对金额也无异议。4.现场照片，用以证明涉案房屋从现场看，南面三层，北面四层的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但不能证明原告要求证明的事实。5.绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第686号民事判决书、图纸（即4号、6号、11号、12号、15号楼），用以证明被告建筑48幢楼的相关地上面积和地下建筑面积的情况，同样存在地下室，与规划不符的事实。被告的质证意见是对判决书三性无异议，但图纸显示的与本案没有关联性。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：6.编号为20121016CDAE021885号《浙江省商品房买卖合同》，用以证明关于房屋交付条件、交付标准在合同中有明确约定的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性无异议，但不能证明被告认为自己已经取得备案证明符合交付条件的待证事实。7.竣工备案证明，用以证明涉案房屋于2013年11月30日通过竣工验收并取得竣工备案证明，在2013年11月30日已满足合同约定的交付标准及条件，同时涉案房屋“结构类型（层次）”为框架结构，地上三层，而非原告所称地上四层的事实。原告的质证意见是该证据系打印件，对其形式上的真实性无异议，但部分事实的真实有异议，其表示的层次框架三层是不真实的。8.涉案房屋外景照片、竣工图，用以证明涉案房屋的结构类型确为地上3层，原告是故意将地下附属结构作为地下1层，不仅与事实不符，也缺乏建设规划依据的事实。原告的质证意见是对照片被告属于断章取义，从北面看是只有三层，但实际上这个房屋有四层。至于图纸，被告也是按自己的需要取舍，应当有一整套的图纸，包括地下部分也有竣工图，但被告未提供，从图纸看，竣工验收没有对地下部分进行验收，这不符合验收条件。9.2014年5月12日交房通知书及邮寄凭证、2014年6月24日催告函及邮件凭证，用以证明被告已经履行交房义务，原告拒绝收房才导致至今未能收房的事实。原告的质证意见是原告没有收到上述通知书，邮政面单上签收人处没有人签字。10.2014年11月27日质监站补充出具《相关说明》，用以证明此前原告提供的整改通知是迫于业主的压力，要求整改与事实不符，至于所涉装饰灯未安装等质量瑕疵，属于住房质量保修义务范畴的事实。原告的质证意见是该证据不能反映出质监站是因为业主的压力才作出的整改通知，对整改通知上提到的空腔处是不妥的，政府机构存在出尔反尔。11.规划许可证及附件、规划核实确认书、建施图说明，用以证明案涉房屋经过相关规划许可确认，并未改变房屋结构的事实。原告的质证意见是对规划许可证、核实确认书的真实性由法院核实，但对关联性有异议，若该规划许可真实，则原告主张地下室的事实印证了被告违反规划许可，擅自增加地下室，违反合同和法律规定。对建施图说明，真实性由法院核实，但原告认为，建筑施工设计图应当包括所有楼、平面、轴立面等一系列图纸，被告仅提交一张，提供的不完整，也与涉案房屋存在地下室无关联性。12.1-21、2-1平面图，用以证明图纸上不同颜色的地方是不同的用材，而不是房屋结构改变的事实。原告的质证意见是图纸与客观是相符的，南面的轴立面图是三层，北面的轴立面图实际是四层，但图纸上没有标出门和窗户，对标高以下的-F1楼有异议。13.浙江省高级人民法院民事裁定书，用以证明涉案房屋经一审、二审及再审程序，均表明被告房屋不存在擅自改变结构的问题，且被告是否存在擅自改变结构，属于法院审判内容，而非司法鉴定可以定论的事实。原告的质证意见是省高院的裁定书对事实认定存在错误，是在没有鉴定的基础上偏听了相关内容。为审理案件需要，本院通过调查取证、申请鉴定等取得以下证据：14.绍兴市柯桥区建设局处调取的涉案小区1号、5号、13号、14号楼的平面图和施工图。原、被告的质证意见是对真实性均无异议。15.嘉兴市春秋建设工程检测中心有限责任公司出具的鉴定报告及鉴定发票。原告对该证据的质证意见是对证据三性无异议，原告为此支付鉴定费25000元。被告的质证意见是对鉴定报告三性均有异议。鉴定报告认为地下部分是地下室，但法律意义上的地下室是可以办理产权证的，且本案涉案房屋对应的地下部分的性质问题，是属于司法审判权的范畴，并非专门性问题，不论是鉴定机构还是第三方，都不能代替法院行使审判权。本院认为，证据1、3、4、5、6，被告对真实性、合法性无异议，且能够证明待证事实，故本院对其证明力予以认定。证据2，原告对关联性存疑，本院认为，虽该整改方案并非直接指向原告，但不能否定涉案房屋具备交付条件的事实，故本院对其证明力予以认定。证据7，原告对事实部分有异议，认为不是地上三层，本院认为该证据经相关行政部门竣工验收，故对其证明力予以认定。证据8，系现场拍摄的真实照片及竣工图，故本院对其证明力予以认定。证据9，虽原告表示没有收到通知书，但根据原告起诉状自认被告于2014年6月2日通知交房，故可知被告已经履行交房通知义务，故本院对该证据的证明力予以认定。证据10、11、12，该三组证据均系相关部门出具的书面材料，真实合法，本院对其证明力予以认定。证据13.系省高院出具的裁定书，原告认为裁定书认定事实错误，却未能提供证据予以推翻，故本院对其证明力予以认定。证据14、15，系本院依职权调取或依法委托所得，程序合法，内容真实，故对其真实性、合法性本院予以确认。经过当事人的举证、质证、认证，本院认定事实如下：2012年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（含补充协议）一份，约定由原告购买被告所开发的景瑞望府C21地块中的第1#幢1单元104号房（景瑞望府C21地块1幢104室）。建筑层数地上3层，地下0层，该商品房位于第1-3层；该商品房合同约定建筑面积206.21平方米。其中，套内建筑面积195.98平方米，应分摊的共有建筑面积10.23平方米；该商品房价款按建筑面积计算，每平方米16876元，总价款3480000元；一次性付款买受人应于签署合同当日付总房款的30%，计1050000元，剩余房款2430000元于2012年11月10日前付清全部房款；出卖人应当在2014年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《补充协议》约定：无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更，和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人。出卖人若认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意。合同及补充协议还对其他事项作了约定。合同签订后，原告分别于2012年9月30日、10月6日、10月14日、10月16日、11月10日、支付购房款10000元、180000元、100000元、760000元、2430000元，合计3480000元。2014年5月12日，被告向原告发出《交房通知书》，告知原告可于2014年5月16日至5月18日办理交房手续，6月24日，被告向原告发出《再次通知交房催告函》，要求原告在2014年6月30日前办理房屋交付手续。原告对被告发出的信函予以拒收，并表示涉案房屋与合同签订时结构发生变化及存在质量问题，未办理交房收房手续。另，根据原绍兴县规划局规划，景瑞望府C21地块（一期）48幢住宅项目，其中1#建筑单体层次为地上3层，地下0层。2013年11月20日，景瑞望府C21地块一期1#工程开始进行竣工验收，11月24日经五方单位盖章，并于11月30日竣工备案。2013年11月30日，绍兴市柯桥区规划局出具《建设工程规划核实确认书》，确认建设项目基本符合规划要求，并确认景瑞望府C21地块（一期）48幢住宅地上建筑面积48853.99平方米，地下建筑面积1051.83平方米（其中16#、40#存在地下建筑面积）。2014年9月29日，绍兴市柯桥区建设工程质量监督站鉴湖—柯岩旅游度假区分站发出《整改通知书》，要求被告所开发的景瑞望府南轩园项目对存在的几个问题在90天内进行整改并书面回复。2014年11月27日，该站针对被告已作出的回复出具了《关于景瑞望府C21A地块房屋整改通知单回复函的相关说明》，除在《整改通知书》上涉及的地下结构空腔处雨棚安装等可不作修改，其余要求被告履行保修义务。另，景瑞望府C21地块10幢102室的商品房的业主祁丽萍（另案当事人）曾以房屋结构发生变更为由向法院起诉，要求解除合同。该案经本院、绍兴市中级人民法院及浙江省高级人民法院一审、二审及再审，均未支持原告要求解除合同退还房款的请求。审理期间，原告申请对景瑞望府C21地块1幢104室房屋地下部分的性质是否属于地下室进行司法鉴定。本院依法委托嘉兴市春秋建设工程检测中心有限责任公司进行鉴定。该鉴定机构于2016年7月27日作出鉴定报告，意见为：景瑞望府C21地块1幢104室的商品房所对应的“地下部分”的性质属于地下室。并补充说明：1.综合各方意见，认定判定某地下结构是不是地下室的标准只有一个，就是“室内地面低于室外设计地面的高度与房间净高高差的问题，大于1/2的就是地下室，1/2至1/3之间的就是半地下室，小于1/3的就是地上建筑”。通过合法审批手续的设计图纸之技术规定和要求是本案司法鉴定的关键。2.经我公司技术人员初步测算，若按常规的加权平均算法来计算，该房屋地下结构的室内地面低于室外平均涉及地面的平均高度与房间平均净高高差约为0.52＞0.50（即1/2），仍属于地下室性质。3.从该房屋地下结构的南面无门、无窗（仅在其结构顶板西南角设置了4扇小的采光窗）的结构特点来看，整体而言，应属于地下建筑结构特点之一，不能归入地上建筑结构的范畴。原告为此支付鉴定费25000元。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定，依法享有合同权利，并履行合同义务。本案的争议焦点在于：原告是否具备解除合同的条件？即涉案景瑞望府C21地块1幢104室在交付时是否发生结构变更？现结合本案争议焦点，针对原告各项诉求，作如下评判。针对原告要求解除合同的诉求。本院认为，结合原告庭审中的意见，其要求解除合同的理由基于被告交付的房屋结构发生变化。原告认为，根据双方合同约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。现被告擅自将涉案房屋从地上3层、地下0层，变更为从北面看地上4层，地下0层，从南面看地上3层，地下1层。而被告未履行及时书面通知买受人的义务，原告可以要求退房。因此，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据现场拍摄照片显示，案涉房屋（南院）存在地下附属结构，但该地下附属结构并非整个地下一层，根据讼争房屋竣工图、规划许可文件、规划验收确认书等显示，其结构为地上3层，且无地下建筑面积。并非原告所称结构发生变动为从北面看地上4层，地下0层，从南面看地上3层，地下1层。虽鉴定机构作出的鉴定结论认为，涉案景瑞望府C21地块1幢104室房屋地下部分的性质属于地下室，但该鉴定机构仅是认定地下部分的性质为地下室，不能直接表明，该地下室是经过国家职能部门验收合格从而取得地下建筑面积、抑或可以取得产权证书及其他经相关职能部门审批确定为地下建筑的地下结构。因此，本院认为，鉴定机构仅是一个对专门问题作出专业性答复或意见的业务机构，其并不能代替相关国家职能部门履行相应的职权，在本案中亦是如此。对于涉案景瑞望府C21地块1幢104室房屋的结构是否已经在竣工验收的基础上发生了结构性的变更，还是必须以相关国家职能部门所出具的备案表、许可证等予以确认。换言之，如果原告认为涉案景瑞望府C21地块1幢104室房屋地下部分属于地下室，应当作为地下建筑面积验收，则应采取其他途径解决。因此，原告主张被告擅自改变房屋结构且未在15日履行书面通知义务，从而要求解除合同，本院不予支持。鉴于原告主张的合同解除事由并不成立，故其依据解除合同所主张的要求退还房款并支付利息的诉求，本院不再予以审及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告屠叶萍的诉讼请求。案件受理费34640元，由原告屠叶萍负担。鉴定费25000元，由原告屠叶萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  任 莹审 判 员  王 斌人民陪审员  黄志新二〇一七年三月十七日书 记 员  陈玉洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。