江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审三民申字第01025号再审申请人（一审原告、二审上诉人）陈书翔。被申请人（一审被告、二审被上诉人）杜春斌。再审申请人陈书翔因与被申请人杜春斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民终字第0092号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行审查，现已审查终结。陈书翔申请再审称：原审法院以被申请人“行使不安抗辩权”为由，驳回其诉讼请求，系认定事实错误，适用法律错误；被申请人以“书证方式”否定了原审法院的错误判决。要求依法撤销××、二审判决，对本案进行再审。被申请人杜春斌当庭提交答辩意见称：陈书翔的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。本院审查查明，陈书翔与杜春斌经李某介绍于2002年9月30日签订《房产买卖合同》××份，合同约定杜春斌购买陈书翔所有的泰兴市泰兴镇东元村南二环路北侧4号楼302室的房屋（建筑面积为115.15平方米）及车库（面积为37平方米），交易价格为140800元；杜春斌应于2002年9月30日前给付陈书翔房产款80000元（实际收款金额与时间以收条为准），2003年元月31日前给付房产款60000元；陈书翔应于2002年11月30日前将交易的房产交付给杜春斌使用，并于2003年3月15日前协助杜春斌办理交易房产的过户手续；杜春斌必须按期向陈书翔付款，如逾期，每逾期××天，应向陈书翔偿付违约部分房产款万分之三每日的违约金，逾期超过××个月，陈书翔有权终止合同，收回房屋；陈书翔必须按期将房产交付杜春斌使用，否则每逾期××天，应向杜春斌偿付违约部分房产款万分之三每日的违约金。合同签订前后，杜春斌支付了首笔房款80000元，陈书翔也将房屋交付给杜春斌使用。此后杜春斌又支付了部分房款，对此，陈书翔称杜春斌分几次付款，但付款金额记不清，杜春斌则称尚欠陈书翔房款8800元。陈书翔原系泰兴市工业学校的员工，本案涉讼房屋的性质是集资建房，双方在签订合同时，陈书翔因欠学校购房款，故涉讼房屋的房产证被扣在学校，直至2005年5月27日学校与陈书翔签订往来款结算决定后才将房产证发还给了陈书翔。陈书翔取得房产证后，分别于2005年11月4日和2007年3月15日以涉讼房屋作抵押，向泰兴市欣诚担保有限公司及建设银行分别贷款15万元和22万元，2012年4月6日注销抵押登记。××审审理中，杜春斌称在购房后因其离婚，相关房款收条被其前妻保管，现前妻在河南居住生活，其无法联系，故无法提供陈书翔出具的收条，并就支付房款的事实提供了证人李某、茅某的证人证言，此两位证人均出庭作证，其中李某与陈书翔是同学关系，且是双方买卖房屋的介绍人，其证明在杜春斌支付首笔80000元房款后，又向陈书翔支付了50000元房款，因陈书翔的房产证被扣在学校，故杜春斌没有支付全部房款，杜春斌因无法与陈书翔联系而找其帮助查找陈书翔的联系方式；证人茅某是法律工作者，其证明陈书翔在向其法律咨询时称被告只欠陈书翔房款1万元，因房产证扣在学校，所以没有过户。质证时，陈书翔称李某的证言不真实，茅某的证言中房产证被学校扣押的事不真实，其他是闲聊。陈书翔经泰兴法院法律释明后，不同意变更诉讼请求，要求杜春斌继续履行合同。泰兴市人民法院认为，原被告之间的房产买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。但应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。本案中，杜春斌支付了首笔8万元房款后，在支付剩余房款的过程中，因发现陈书翔不能提交房屋所有权证，进而有理由相信可能会存在陈书翔不能按约定期限履行协助办理房产过户手续义务的情形，杜春斌因而行使不安抗辩权，拒绝支付全部房款以保护自己的合法权益，杜春斌的这××行为符合法律的规定。而且，在客观上，××方面，陈书翔的房屋所有权证因其欠所在单位的房款而被扣留在单位，直至2005年5月27日，随后，陈书翔又将涉讼房屋用于抵押进行贷款，至2012年4月6日才注销抵押，这××事实导致陈书翔在此期间不能及时协助杜春斌办理过户手续；另××方面，无论双方在杜春斌支付房款的数额上是否存在争议，但都不能否定杜春斌已经支付了大部分房款的事实；再则，陈书翔不同意变更诉讼请求。因此，陈书翔要求解除合同并要求杜春斌返还房屋的请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条之规定，作出判决：驳回陈书翔要求杜春斌返还泰兴市济川街道（原泰兴镇）东元村南二环路北侧4号楼302室房屋的诉讼请求。上诉人陈书翔不服××审民事判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，认为：××、原审法院认定事实不清。1、原审法院没有查清被上诉人支付房款的金额和时间，认定被上诉人已支付了大部分的房款没有依据。被上诉人并无直接证据证明支付房款的金额和时间，对此其应承担举证不能的法律后果。2、原审法院在存在三份不同的证明的情况下，认定上诉人的房产证被扣在学校并无依据。二、本案不适用不安抗辩权的相关法律规定。三、案涉房屋的房产所有权人及土地使用权人是上诉人，被上诉人虽然居住在该房屋内，但其并无所有权，上诉人要求其返还房屋的诉求于法有据。请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人归还案涉房屋。杜春斌答辩称：××审判决是依事实和法律作出的公正判决；证明答辩人已支付了大部分房款的证人李某，是上诉人的同学兼买卖房屋的介绍人，还有法律工作者茅某；上诉人获得房产证后，用本应过户他人的房产证办理长期抵押贷款两次，其主观上存在恶意，是违约行为。请求依法查明事实后维持原判。泰州市中级人民法院确认了××审查明的事实。该院认为，本案房屋买卖合同签订至今已逾十年，在合同签订之初双方即已履行了合同约定的大部分义务。现双方虽然对欠付房款的数额、原因以及能否依约办理过户各执××词，但均不能否认房款已大部分支付、房屋亦已交付使用的客观事实。本案中被上诉人主张其欠付部分房款系基于上诉人无法取得房产证而行使不安抗辩权，对此上诉人予以否认，并在二审中提供证人证言和其他证某用以证明其房产证并非被扣在学校而是在学校保存。然客观事实是2005年5月27日上诉人与学校签订结算协议后方才取得房产证，而该时间已滞后于双方合同约定的过户时间。现双方继续履行本案合同并不存在现实困难，上诉人亦无证据证明被上诉人具有促使合同终止之故意。故上诉人要求终止合同并返还房屋之请求，有悖双方订立房产买卖合同之目的，也不利于维护市场交易秩序之稳定，应不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。本院审查另查明：本案二审生效后，被申请人杜春斌于2013年7月8日向泰兴市人民法院起诉申请人陈叔翔，要求判令被告立即履行涉案房屋过户义务，将房产过户至原告名下。泰兴市人民法院以（2013）泰民初字第0910号民事判决书判决：杜春斌于判决生效后十日内给付陈书翔人民币20000元，陈书翔协助原告办理涉案房屋的房屋所有权和土地使用权过户手续，将房产过户至杜春斌名下。申请人陈书翔不服上诉，泰州市中级人民法院以（2013）泰中民终字第0986号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。针对再审申请人提出的再审理由，本院审查评判如下：关于申请人提出“原审以被申请人行使不安抗辩权为由，驳回其诉讼请求，系认定事实错误，适用法律错误”的申诉意见，本院认为：根据申请人与被申请人双方与2002年9月30日签订《房产买卖合同》合同约定，房屋交易价格为140800元，杜春斌应于2002年9月30日前给付陈书翔房产款80000元（实际收款金额与时间以收条为准），2003年元月31日前给付房产款60000元；陈书翔应于2002年11月30日前将交易的房产交付给杜春斌使用，并于2003年3月15日前协助杜春斌办理交易房产的过户手续。合同签订前后，杜春斌支付了首笔房款80000元，陈书翔也将房屋交付给杜春斌使用。对此，申请人在申请再审期间当庭予以认可。其后，杜春斌又向陈书翔支付了余款中的大部分房款。对此，申请人陈书翔只认可被申请人杜春斌向其支付了几笔数千元的房款，杜春斌陈述向被申请人支付过××笔50000元房款及几笔数千元的房款。证人李某（该房产买卖的介绍人）证言证实，在杜春斌支付首笔80000元房款后，又向陈书翔支付了50000元房款；证人茅某（法律工作者）的证言证实，申请人陈书翔在向其咨询时，告诉其杜春斌尚欠房款××万元。以上证据说明，合同签订后，被申请人依约履行了大部分付款义务。证人李某的证言证实，因陈书翔的房产证被扣在学校，故杜春斌没有支付全部房款。书证（江苏省泰兴中等专业学校“证明”）证实，原工作学校欠房款人员包括陈叔翔的房产证都扣在学校，直至2005年5月27日申请人与学校签订往来款结算决定后，才发还了陈叔翔的房产证。以上证据说明，被申请人以申请人无房产证故无法协助其办理房屋过户手续为由，行使不安抗辩权，有事实依据，也符合《合同法》第68条第4项：有丧失或可能丧失履行能力的其他情形。至于申请人提出的依据合同法第69条有关规定，被申请人在长达十年时间内，未提出解除合同的申诉意见。本院认为，这××规定是赋予行使不安抗辩权××方的权利，其可以根据实际决定是否行使。故申请人的该申诉理由不能成立，本院不予采纳。关于申请人提出：“××审、二审法院罔顾合同约定条款，认定事实不清，适用法律错误”，收条是证明支付房款的“金额和时间”的唯××方式，如果被申请人能拿出14.08万元的收条证据，则可以证明自己不违约，否则长期故意违约的事实即可成立的申诉意见。本院认为，前述证据已明确，被申请人已履行大部分付款义务，其提供不出借条有××定的客观原因，因此不能以此认定被申请人未履行合同约定的付款义务，进而认定被申请人违约，并要求其承担违约责任。被申请人虽自述尚欠申请人房款8800元，但是因为其行使不安抗辩权，并不说明其具有终止合同之故意，相应地也不会导致其因违约而不符合房产证过户的条件。故申请人的该申诉理由不能成立，本院不予采纳。关于申请人提出“被申请人以‘书证方式’否定了××审、二审的错误判决，足以证明原审法院认定事实和适用法律错误”的申诉意见，本院认为，虽然被申请人在2013年7月向泰兴市人民法院起诉要求“房产证过户”的起诉状中，自认“2012年8月原告才知道被告的房产证××直被其工作单位扣押，直至2005年5月27日才发还”。但这并不表明在2012年以前被申请人不存在“行使不安抗辩权”的法定权利。如前所述，是在合同履行期内被申请人履行大部分付款义务后，在获知申请人无房产证时，才通知申请人行使不安抗辩权的。故申请人的该申诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，陈书翔的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第××款之规定，裁定如下：驳回陈书翔的再审申请。审 判 长  蔡绍刚代理审判员  陈劲草代理审判员  张 健二〇一四年十二月二十四日书 记 员  施美伊