广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4704号原告：陆裕华，男，1960年9月27日出生，中国台湾居民，住台湾台北县。委托代理人：芦道宾，系广东德元律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：孙通文，董事长。委托代理人：王翠琴，系被告方的法务人员。原告陆裕华诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法由代理审判员蒋伟成独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人芦道宾，被告委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年3月25日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告以总价款55000元向被告购买中山市结民村旭日御华庭3幢/5幢地下车库XX号车位。合同第十四条第四项约定被告应当在商品房交付使用后540个工作日内为原告办理房产证，逾期办理，原告不退房，被告按原告已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部房款。原告于2010年6月1日办理收楼手续。截至合同约定交楼后第540个工作日即2012年7月30日，被告仍未能为原告办理房产证。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金（从2012年7月31日起以购房本金55000元按日利率万分之二计算至原告取得房产证之日止，暂计至起诉之日的违约金为14817元）；2.本案诉讼费用由被告负担。原告提供的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购车位发票；4.物业费收据。被告辩称：一、逾期办证违约金的起算及截止时间问题。根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案。”原告于2010年8月2日收车位，因此被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2012年11月13日，违约金的起算时间为2012年11月14日，应算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日。二、关于过错责任问题。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，原告商品房交付使用后，因建设单位原因，造成被告无法办证，请求法院考量建设单位基础上，适度减轻被告责任。三、违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告交楼原告后，房地产权属只是起到证明该商品房属于原告所有的作用，不影响原告使用车位，不会产生相应损失，依照合同法有关规定，被告请求法院减少被告应承担违约金的数额。四、根据民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条规定，如被告逾期办证产生的违约金，原告应于2014年11月14日前向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而原告未能在前述日期前主张权利，故原告诉请逾期办证的违约金已过诉讼时效，应予驳回。综上，被告请求法院依法判决。被告提供的证据有：1.前期物业管理服务协议；2.商品房交易审核股收件回执。经审理查明：2009年3月25日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于中山市旭日御华庭3幢/5幢地下车库XX号车位，车位款为55000元；现金付款55000元约定付款时间为2009年3月24日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。《中山市商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了车位款55000元，并由被告向原告出具购车位发票。原告称于2010年6月1日收车位。被告称原告已于2010年8月2日收车位，提交前期物业管理服务协议证明。2013年12月31日，被告将上述车位办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后原告以被告逾期办证违约为由要求被告支付逾期办证违约金，被告不予支付。为此，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交车位之日，而非实际交车位之日。合同约定交车位之日为2009年10月31日，故被告应于交付后540个工作日内即2011年12月28日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告于2013年12月31日才将涉案车位办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于被告违约，被告应向原告承担支付逾期办证违约金的责任。原告主张从2012年7月31日起计算逾期办证违约金，与法不悖，本院予以支持。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关递件之日，而非原告取得产权证之日。为此，被告应支付原告2012年7月31日至2013年12月31日期间的逾期递件办证违约金为5709元（55000元×2/10000×519日）。关于违约金计算标准过高的问题。被告应根据商品房买卖合同第十四条的约定按原告已付房价款的每日万分之二计算违约金给原告。被告辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故被告辩解理由不成立。关于被告主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不同意退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。本院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故本院对被告关于涉案车位逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆裕华支付94号车位逾期递件办证违约金5709元；二、驳回原告陆裕华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，由被告中山市通大房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一六年七月八日书 记 员  黄立鹏