湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终394号
上诉人（原审被告）黄梅县美佳食品厂
法定代理人石某，该厂厂长。
委托代理人黄仲华，湖北益惠民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）陈学良，又名陈记牛，男，1956年6月26日出生，汉族，黄梅县人，住黄梅县。
被上诉人（原审原告）陈金牛，男，1943年6月23日出生，汉族，黄梅县人，住黄梅县。
共同委托代理人彭宏潮，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原审被告黄梅县印染厂。
法定代表人黄金生，该厂厂长。
上诉人黄梅县美佳食品厂（以下简称美佳食品厂）为与被上诉人陈学良、陈金牛确认合同无效纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2015）鄂黄梅民重字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员樊军、宋顺国参加的合议庭，并于2016年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人美佳食品厂的法定代表人石某及其委托代理人黄仲华到庭参加诉讼。被上诉人陈学良、陈金牛、原审被告黄梅县印染厂经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，陈学良、陈金牛世代祖居黄梅县黄梅镇东街(原一街二组，现132号)，黄梅县人民政府于1953年4月向陈学良、陈金牛的父亲陈子芳颁发了第00128号契纸，记载了不动产种类和四至范围。1971年，与陈学良、陈金牛家南侧紧邻的原黄梅县印染厂(现已破产终结，工商部门尚未注销登记)当时的厂长胡晓阳向陈学良、陈金牛提出借屋基建厨房，并表示以后归还。陈学良、陈金牛兄弟协商后表示同意。黄梅县印染厂在所借地基上建造了面积为5.9米×6米的厨房，后改作动力室使用。
1985年4月5日，因黄梅县印染厂整体搬迁，遂与美佳食品厂签订房屋出卖契约，将包括使用陈学良、陈金牛二间屋基改建的动力室一并以22000元价格转让给美佳食品厂，双方契约注明面积为260平方米。陈学良、陈金牛得知后于同年4月8日向黄梅县人民政府提交书面《说明》，反映借屋基过程，要求归还处理。黄梅县印染厂原厂长胡晓阳于次日在该报告上签名“以上情况属实，我特此证明”。同时，陈学良进驻该房屋并一直使用至今。
1992年9月20日，美佳食品厂在黄梅县房产部门办理黄政梅房字第××号集体房屋所有权证记载，产权单位美佳食品厂，座落东街158号，四至为：东西本屋山墙自墙，南北本屋罗墙自墙，砖木结构，建成年份为解放前，层数为1，合计3栋9间，占地和建筑面积均为382.72平方米。该房产证办理中没有四邻签字确认界址。
2011年8月24日，在审理原告美佳食品厂诉被告陈金牛物权保护纠纷一案中，发现该房屋所有权平面图与现实情况不符，东侧宽度标注错误，美佳食品厂申请变更登记，黄梅县房产局作出不予变更房屋登记决定。经行政诉讼后，2012年10月25日，黄梅县房产局为美佳食品厂办理了黄梅镇字第12××35号房产证。该证记载建筑面积为441.21平方米，总层数3，没有记载占地面积，土地使用权取得方式栏为空白。该房产证办理过程中仍没有四邻签字确认界址。双方讼争的地基没有被征收或划拨，也没有办理新的有效的土地使用权证。
原审认为，双方争议的焦点是黄梅县印染厂与美佳食品厂于1985年4月5日签订的《房屋出卖契约》中关于出卖原黄梅县印染厂动力室部分的内容是否有效，陈学良、陈金牛起诉是否超过诉讼时效。陈学良、陈金牛认为：该房屋系使用其祖传的地基，有契纸为证；黄梅县印染厂借房屋改建厨房，并约定归还；当得知印染厂卖房时，即找印染厂归还了房屋；黄梅县印染厂得知动力室是陈学良、陈金牛的房屋后，在美佳食品厂购房款中减去了3000元的价款。而被告认为：美佳食品厂以签约购买方式善意取得了黄梅县印染厂全部房屋，其中包括讼争的房屋；陈学良、陈金牛和黄梅县印染厂称该部分房款已经扣减没有事实依据；该房屋于1992年和2012年两次办理房产证，房屋权属应以房产证为准。
从查明的事实看，1985年4月8日，当陈金牛得知黄梅县印染厂将动力室出卖后，即向黄梅县人民政府提交报告，反映借屋基过程，要求予以处理。黄梅县印染厂原厂长胡晓阳次日在该报告上签署：以上情况属实，我特此证明。1985年5月4日，时任黄梅县印染厂副厂长胡某也出具说明：“由于印染厂后任领导不清楚厨房部分是前任借陈金牛家地基一事”。房屋出售后，美佳食品厂及陈家均找厂方理论，黄梅县印染厂在弄清原委后同意归还陈家厨房，并在出售给美佳食品厂房款中减去该部分价款合计3000元。证人胡某、喻某出庭作证，证明“美佳食品厂购买原黄梅县印染厂时包括了动力室部分，但因陈家说该动力室是他们的就没有交接，并且黄梅县印染厂退给了美佳食品厂3000元钱”。庭审中，美佳食品厂提出企业登记信息中记载胡某不是黄梅县印染厂当时的法定代表人而是副厂长。胡某的副厂长身份不影响其作证的证明效力。美佳食品厂要求对1985年胡某作出的说明真伪进行鉴定，但未提交申请也未预交鉴定费。对陈金牛于1985年4月8日左右进驻该房屋并一直使用至今的事实，双方均无异议。以上事实说明，美佳食品厂与黄梅县印染厂签订房屋买卖合同后，陈学良、陈金牛提出异议，黄梅县印染厂以积极作为的方式对合同中所涉及的房屋问题当时就进行了处理，归还了房屋并退还美佳食品厂购房款3000元，美佳食品厂接收了黄梅县印染厂的3000元退款并没有继续要求黄梅县印染厂交付该部分房屋。以后陈学良、陈金牛与被告美佳食品厂相安无事。
陈学良、陈金牛起诉要求确认美佳食品厂与黄梅县印染厂于1985年4月5日签订的《房屋买卖契约》中关于出卖黄梅县印染厂动力室部分的内容无效，提供了房屋契纸、亲属关系证明、房屋出卖契约、房屋平面图、房屋四面墙界申报表、原黄梅县印染厂相关负责人证人证言，事实清楚，该请求应予支持。美佳食品厂以善意取得、已经办理产权证、陈学良、陈金牛起诉超过诉讼时效为由予以辩驳，不予支持。美佳食品厂当时善意取得后，得知争议部分房屋系陈学良、陈金牛所有，接受了黄梅县印染厂退还的3000元，从接受黄梅县印染厂退还款项后，美佳食品厂就不再享有该动力室土地使用权。陈学良、陈金牛从知道黄梅县印染厂将借去的地基一起卖给美佳食品厂后，就一直要求相关部门进行处理，诉讼时效已中断。美佳食品厂虽然就争议的土地及房产办理了产权证，但不能对抗陈学良、陈金牛对争议的土地享有所有权。陈学良、陈金牛起诉要求确认两被告1985年4月5签订的《房屋买卖契约》中关于出卖黄梅县印染厂动力室部分的内容合同无效，依法应予支持。遂判决：确认美佳食品厂与黄梅县印染厂1985年4月5签订的《房屋买卖契约》中关于出卖黄梅县印染厂动力室部分的内容无效。
上诉人美佳食品厂不服原审法院上述判决，上诉提出：
1、美佳食品厂与黄梅县印染厂签订的《房屋买卖契约》不存在任何一种法定无效的情形，上诉人受让该不动产是善意取得，上诉人的合法权益受法律保护。一审适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款关于无权代理及其法律后果的条文，显然是错误的；
2、陈学良、陈金牛提交的是契纸存根复印件，不是法定权属凭证，不能证明其享有争议房屋的土地使用权，根据土地管理法第十六条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院起诉。本案土地使用权即使有争议，但未经人民政府处理，法院也无权裁判。重审判决为陈学良、陈金牛创设了土地使用权，违背事实与法律规定；
3、原判决认定陈学良、陈金牛于1985年4月8日左右进驻争议房屋并一直使用至今，无证据证明，原审认为谁占有就判给谁所有，是没有道理的；原判决认定美佳食品厂接受了黄梅县印染厂退款3000元，没有任何凭证。如果退款属实，《房屋买卖契约》中必有部分变更或解除，原判决认定事实存在错误；
4、原审认定陈学良、陈金年一直要求相关部门处理，但没有提供任何依据，且这一认定与原审判决认定“陈金牛1985年4月8日左右进驻该房屋……以后原、被告相安无事”的认定相矛盾，故陈学良、陈金牛的起诉已起过最长二十年的诉讼时效期间；
综上，原判决认定事实错误，请求二审法院依法改判驳回陈学良、陈金牛的诉讼请求。
被上诉人陈学良、陈金牛未在法定答辩期内递交答辩状，亦未到庭陈述答辩意见。
双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，陈学良、陈金牛提起诉讼，要求确认美佳食品厂与黄梅县印染厂签订的《房屋买卖契约》无效，为确认之诉，不适用诉讼时效制度的相关规定。故美佳食品厂提出陈学良、陈金牛起诉已超过诉讼时效的上诉理由不成立；
陈学良、陈金牛主张起诉只要求确认《房屋买卖契约》合同无效，并未主张争议房屋的土地使用权，原审认为“美佳食品厂虽然就争议的土地及房产办理了产权证，但不能对抗陈学良、陈金牛对争议的土地享有所有权”，明确陈学良、陈金牛土地使用权的依据不足，本院予以纠正。关于土地使用权争议，不属本案审理范围，对陈学良、陈金牛是否享有争议房屋的土地使用权，依法不予审查。
原判决查明事实部分，并无“美佳食品厂接收了黄梅县印染厂的3000元退款并没有继续要求黄梅县印染厂交付该部分房屋”事实的认定，在论述部分对该事实作出判断，依据不足。因该黄梅县印染厂是否退还美佳食品厂3000元购房款，不影响双方签订合同效力，故对该事实本案不予审查。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；二、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定）的规定，陈学良、陈金牛提供的证据均不能证明美佳食品厂与黄梅县印染厂签订合同存在上述合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……）规定，无权处分不影响买卖合同的效力，即使黄梅县印染厂在与美佳食品厂签订合同时未取得动力室房屋处分权，不必然导致合同无效。故陈学良、陈金牛诉请确认《房屋买卖契约》无效的请求无法律依据，依法不予支持。陈学良、陈金牛认为黄梅县印染厂无权处分其所有的房屋，有权追回，但美佳食品厂是否构成善意取得，则属于《中华人民共和国物权法》调整的范围，不属本案审理范围。
综上，上诉人美佳食品厂的上诉理由成立，其上诉请求依法应予支持。原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，判决不当。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省黄梅县人民法院（2015）鄂黄梅民重字第00018号民事判决；
二、驳回陈学良、陈金牛的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费80元，均由陈学良、陈金牛负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 俊
审判员 樊 军
审判员 宋顺国
二〇一六年六月二十八日
书记员 董 欢