天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第6862号
原告霍秀荣，女，1954年8月20日出生，汉族，天津市汽车仪表厂退休工人，现住4100SANDMOUNDBLVD，OAKLEY，CA94561USA.
委托代理人施韬，天津坤远律师事务所律师。
被告石秋坤，无职业。
被告冯焕新，无职业。
委托代理人石秋坤（系被告冯焕新之妻），女，无职业，住天津市河北区榆关道瑜峰园*号楼4门***号。
被告冯峰，无职业。
委托代理人石秋坤（系被告冯峰之母），女，无职业，住天津市河北区榆关道瑜峰园*号楼4门***号。
原告霍秀荣与被告石秋坤、冯焕新、冯峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍秀荣的委托代理人施韬，被告石秋坤，被告冯焕新、冯峰的委托代理人石秋坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霍秀荣诉称，我系河北区榆关道榆峰园3-4-101室的房屋所有权人。被告石秋坤于2009年承租该房屋，并于2010年3月31日补订房屋租赁合同，合同对租金、支付方式及违约责任做出了明确约定。2013年6月11日，我和霍树强离婚，根据我与霍树强的离婚协议，房屋一切权利归我所有。现被告未依约支付相应租金，经我多次索要未果。故我依法向法院提起诉讼，请求：1、解除案外人霍树强与被告石秋坤签订的位于河北区榆关道榆峰园3-4-101室的房屋租赁合同，并向我返还该房屋；2、被告向我支付租金123200元，违约金36960元；3、诉讼费由被告承担。
被告石秋坤辩称，2009年12月，原告的丈夫霍树强将涉诉房屋租赁给我，其出国前让我把租金交给他的侄子霍志国。2010年3月，我和原告的丈夫霍树强补签的房屋租赁合同。2010年3月，霍志国告诉我交整年的租金便宜一些，我把一年的租金22000元给了霍志国。2010年4月初，霍树强从美国给我打电话告诉我他在那边干餐馆，问我能不能给他十年的房租，我就给他凑了240000元，200000元转账给霍志国，另外还给了40000元现金。我已经交了十一年的房租，现在不能腾房，霍志国当时骗了我很多钱，而且为了借给霍志国钱我还把房子抵押出去了。租金我给完了，合同还没到期，所以不同意原告的诉讼请求。
被告冯焕新辩称，答辩意见同被告石秋坤。
被告冯峰辩称，答辩意见同被告石秋坤。
经审理查明，原告与案外人霍树强原系夫妻关系，案外人霍志国系案外人霍树强之侄子。坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与其前夫霍树强在婚姻关系存续期间购买，2004年取得该房屋所有权并记载在原告名下。被告石秋坤与被告冯焕新系夫妻关系，被告冯峰系被告石秋坤与被告冯焕新之子，现共同居住于涉诉房屋。2009年底，被告石秋坤经他人介绍与霍树强商谈租赁坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋事宜。2010年3月，三被告搬入涉诉房屋内居住。2011年底，被告石秋坤作为乙方、案外人霍树强作为甲方，就出租房屋的坐落地点及设施情况、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利与义务、租赁期满的续租及转让房屋的条件、违约责任等问题补签了一份《房屋租赁合同》，合同落款日期写为“2010年3月31日”。其中第二条该房屋租赁期限自2010年3月31日至2020年3月31日止。第三条租金及支付方式为：1、该房屋月租金为人民币￥2200元（大写贰仟贰佰元整），此价格不含相关税费。2、在签署合同时，乙方交齐房租人民币￥240000元（大写贰拾肆万元整），为甲方的第一期房租款。3、租金交付方式为：一次性交付。合同、押金归甲方所有。合同解除后，乙方应立即腾空房屋并归还甲方。4、手续齐全后，甲方于2010年3月31日将房屋交付乙方使用。第六条违约责任第一款为：如乙方未如期、如数交纳租金，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于租金的10%的违约金，逾期超过15日则甲方有权利单方面解除合同，押金归甲方所有。同时乙方应立即将该房屋腾空并交还甲方。
原告与案外人霍树强于1982年登记结婚，于2013年6月11日在美国离婚，离婚时双方约定坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋归原告所有。2015年3月，案外人霍树强作出一份经过中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证的《声明书》，该声明书对房屋租赁经过及被告的抗辩主张等进行了说明，主要内容为：其与原告离婚时约定河北区榆关道瑜峰园3-4-101号房屋归原告所有，其自愿放弃。原告现在起诉向被告要租金，因房屋已给原告，故与其没有关系。2009年其经亲戚介绍将上述房屋租赁给被告石秋坤，但石秋坤一直未给付房屋租金，其也多次催要。其与被告石秋坤签署的合同系2011年补签，但日期写的是2010年3月31日。从其将房屋租赁给被告石秋坤开始，直至其与原告离婚，关于租房、补签合同以及收取租金之事其没有委托任何人处理，与霍志国没有关系，都是其与被告石秋坤直接进行沟通。
另查，讼争房屋内燃气热水器一台系原告所有。
现原告以被告未依约支付租金为由起诉来院，要求判如所请。三被告则以辩称理由不同意原告的诉讼请求。案经调解，未获一致。
上述事实，有当事人陈述、书证为证，本院予以确认。
本院认为，坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与其前夫霍树强在婚姻关系存续期间购买，且产权登记在原告名下。案外人霍树强将讼争房屋租赁给被告石秋坤是在其与原告婚姻关系存续期间，其有权出租该房屋。后霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，现原告依据《房屋租赁合同》来院起诉，也是其对霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》的认可，故该合同合法有效。原告霍秀荣与霍树强离婚后，讼争房屋归原告霍秀荣所有，且霍树强在《声明书》表示将追索租金的权利放弃并将该房屋权利给原告，故原告霍秀荣成为《房屋租赁合同》的承接权利人，原告霍秀荣继受了该合同项下的全部权利与义务。
因被告石秋坤未依约交付房屋租金，根据双方签订的《租赁合同》第六条第一款的约定，原告有权单方解除合同并要求被告将房屋腾空交还原告，故原告要求被告给付自2010年4月至2014年11月（共56个月，每月租金2200元），总计123200元的房屋租金并要求三被告返还房屋的主张，并无不当，本院予以支持。
被告未依约支付房屋租金，属违约。虽然合同第六条第一款约定了违约金，原告诉讼请求中以其约定明显过高对此进行了调整，按其实际损失的30%主张违约金，即36960元，系对于自己权利的处分，并无不当，本院予以支持。
关于被告石秋坤辩称霍树强委托其侄子霍志国代为收取房屋租金一节，因霍树强在《声明书》中已明确表示关于租赁房屋、补签合同以及收取房屋租金事宜没有委托任何人处理，与霍志国也没有关系。对此，被告石秋坤也不能提供其他证据，本院不予采信。关于被告石秋坤辩称其向案外人霍志国转账200000元系房租一节，虽然其提供了转账给霍志国的记录，但没有证据证明此款系支付的诉争房租，且被告石秋坤是做投资生意，与霍志国有其他经济往来，被告石秋坤也自认霍志国多次向其借款，霍志国也因诈骗罪被判刑，故对于被告石秋坤的该项抗辩本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除案外人霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》；
二、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤、被告冯焕新、被告冯峰将坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋腾空（除燃气热水器一台）交予原告霍秀荣；逾期不腾，由原告霍秀荣在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不小于20平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告石秋坤承担；
三、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤给付原告霍秀荣自2010年4月至2014年11月的房屋租金人民币123200元；
四、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤向原告霍秀荣支付违约金人民币36960元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3503.20元，由被告石秋坤、冯焕新、冯峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 于丽英
代理审判员 魏 薇
人民陪审员 赵贵珍
二〇一五年六月五日
书 记 员 纪长胜
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。