江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6350号上诉人（原审原告）：刘勇，男，1977年10月11日生，汉族。上诉人（原审被告）：南京海润房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张马林，江苏致邦律师事务所律师。上诉人刘勇因与被上诉人南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）产品责任纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判海润公司向刘勇支付因质量问题造成的损失60万元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：1、一审法院认为地下室雨水倒灌问题不足以导致上诉人无法使用房屋是错误的。《中华人民共和国建筑法》规定屋顶墙面有渗漏的房屋未经修复不得交付使用。上诉人刘勇的房屋每逢大雨，地下车库水深达到一米，存在电死人、淹死人、跌死人的风险，积水问题存在危害并能致人死亡的风险是切实存在的。一审法院该认定与国家法律对建筑物质量的规定相违背。2、建筑工程是否达到国家竣工或正常使用标准，并非由人民法院自行判断。上诉人刘勇在一审时向法院提交了对诉争房屋的质量进行司法鉴定的申请，但法院不予准许。判断建筑是否有质量问题的法定机关是房屋所在地的住建委下属的相关质量检验部门，一审法院认为涉案房屋质量问题不影响居住是其自行判断，没有通过法定程序选定专业机构的鉴定为依据。一审法院认定房屋质量达到国家法定竣工交付标准的证据不足且程序违法。3、本案中刘勇和海润公司不存在房屋买卖合同关系，本案的案由是产品责任纠纷，故一审法院以海润公司违约为前提来判断上诉人刘勇存在损失扩大之问题属于适用法律错误。4、一审法院判令海润公司对涉案房屋渗水及雨水倒灌进行维修，但不填平地下车库入口就无法解决雨水倒灌这一问题。而填平地下车库入口的做法破坏了房屋原有的设计功能，使原本可以停两部汽车的功能变为只能停放一辆汽车。这必然导致房屋的价值受到减损，且未经城市规划部门许可擅自改变房屋结构和功能，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，不可能得到履行。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。海润公司辩称，1、涉案房屋在2008年12月底竣工验收，并于2010年3月31日全部交付完毕，其他大部分业主早已实际装修完毕并入住。刘勇购买房屋后一直将房屋空置，根本不具备入住条件。2、刘勇这么多年一直放任房屋变脏、变坏，其要求海润公司承担涉案房屋5年空置期间的损失，无事实和法律依据。海润公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘勇的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由为：1、我国法律规定防水的保修期为5年，从竣工验收之日起计算。涉案房屋于2008年竣工验收，至2013年涉案房屋保修期已经届满。刘勇只于2015年、2016年向海润公司进行过报修。原审法院认定刘勇在质保期内进行了报修以及案涉房屋还在质保期内明显错误。2、刘勇于2010年从他人手上购买案涉房屋后，一直不装修维护房屋，使其长期处于毛坯房状态，无人管理。由于无人居住，雨水倒灌时不能自行进行维护作业或通知物业进行抽水作业，使房屋变糟造成的损失，刘勇应当承担首要责任。3、填平地下室作业并非上诉人理应承担的义务。涉案小区有部分房屋地下室斜坡填平，均由各业主主动向上诉人提出，上诉人审核后才进行付费作业，按照业主的要求进行。该填平作业无论从合同还是法定义务上均非上诉人理应承担的附加义务。刘勇辩称，1、涉案房屋墙面渗水保修期是5年，我方5年中一直报修，但是海润公司一直没有修好。涉案房屋的地下室雨水倒灌问题属于建筑结构缺陷，应终身保修，不存在保修期的问题。2、因雨水倒灌导致我方无法居住，而非我方无人居住导致雨水倒灌。3、地下室填平方案是海润公司提出的并承担相关费用，而非业主提出的。刘勇向一审法院起诉请求：1、被告承担因房屋质量不能出租使用而产生的损失60万元；2、被告对房屋漏水进行维修，直至房屋达到可以正常使用的状态；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告刘勇系本市鼓楼区中山北路288号7幢107室房屋（建筑面积252.41平方米）的所有权人。该房屋系联排别墅（地下一层，地上三层），交付时间是2010年3月31日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期5年，保修期间如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告于2010年10月从案外人处购买涉案房屋，房屋系毛坯房，原告未对房屋进行装修，房屋处于空置状态。另查明，涉案房屋顶楼有两次渗水，地下室存在遇大雨时雨水倒灌问题。与涉案房屋户型一样的联排别墅共20户，都存在遇大雨时，地下室入口雨水倒灌情形，被告为其中15户业主进行地下室斜坡填平工作，经填平后会导致业主减少一个停车位，但可以彻底修复地下室雨水倒灌问题。审理中，原告陈述，涉案房屋漏水情况，原告在质保期内多次报修，但维修不彻底，修完后还存在渗漏现象，下大雨时水还会从地下车库入口处倒灌。被告辩称原告只是于2015年初、2016年初、2016年梅雨季节进行过报修，被告同意将涉案房屋地下室斜坡填平，彻底修复地下室倒灌现象，被告已经为其他十几户联排别墅业主填平地下斜坡，防水效果很好；其他已经入住业主，突降大雨时可以及时通知物业公司外接水泵及时抽水，减少损失，原告一直无人居住，雨水倒灌时无人及时通知物业公司抽水，造成损失扩大，原告亦存在过错。原告认为填平斜坡会导致被告减少一个停车位，拒绝被告该维修方案。双方因房屋维修问题产生纠纷，原告诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，被告作为涉案房屋的建设方，在质保期内有对涉案房屋质量问题进行维修的义务，涉案房屋存在地漏渗水、地下室雨水倒灌等问题，原告已在在质保期内进行报修，被告并未对房屋质量问题进行修复，故对原告要求被告对涉案房屋承担维修义务的诉讼请求，一审法院予以支持。关于赔偿问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。原告陈述房屋顶楼存在两处渗水、地下室存在遇大雨时雨水倒灌问题，该质量问题并不足以导致原告无法使用房屋，房屋一直处于无人居住管理状态，也不利于遇到漏水情况及时报修并维修，如果被告维修不及时，原告可以雇人维修，由此产生的维修费用由被告承担，而不是空置等待被告维修；况且20户联排别墅，大都存在地下室雨水倒灌问题，大部分业主已装修并入住,涉案房屋系毛坯房，原告并未装修，不具备入住条件。故原告要求被告承担涉案房屋5年空置期间的租金损失60万元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告南京海润房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内修复本市鼓楼区中山北路288号7幢107室房屋顶楼渗水、地下室渗水及雨水倒灌问题；二、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。案件受理费10381元，减半收取5191元，由原告负担5000元，被告南京海润房地产开发有限公司负担191元。本院二审期间，上诉人刘勇提交视频文件光盘一份，证明2016年6月12日涉案房屋地下室雨水倒灌的情况。上诉人海润对该证据的真实性、关联性不予认可。刘勇另提交地下工程防水技术规范一份，证明排水不畅，倒灌水就是严重的质量不合格。海润公司对技术规范的真实性没有异议，但认为涉案房屋经过规划验收，故对该证据的证明目的不予认可。对刘勇提交的上述证据的真实性本院予以确认，但对其关联性，本院将结合其他证据综合予以认定。刘勇另申请鉴定涉案房屋是否存在质量缺陷，并认为如果存在质量缺陷必然造成上诉人无法使用涉案房屋。对一审查明的其他事实本院予以确认。另查明，涉案房屋《住宅使用说明书》载明涉案房屋交付使用时间为2010年3月31日，住宅质量保修说明备注中载明保修期以收房通知上注明的收房日作起始时间。二审中，刘勇陈述海润公司曾经在2011年，帮助刘勇在地下室设置挡水墙。海润公司确认设置挡水墙的事实，但对具体时间不清楚。本院认为，刘勇系涉案房屋的所有权人，海润公司作为涉案房屋的开发建设单位，应当对涉案房屋向刘勇承担房屋质量保修责任。海润公司交付给业主的《住宅使用说明书》中载明涉案房屋交付使用时间为2010年3月31日，住宅质量保修说明备注中载明保修期以收房通知上注明的收房日作起始时间，结合海润公司陈述刘勇2015年、2016年报修及曾经给刘勇家地下室设置挡水墙等事实，本院认定刘勇系在保修期内对涉案房屋提出了维修要求，而海润公司并未修复房屋质量问题，故海润公司应当承担对相关质量问题的维修义务，海润公司的上诉请求不予支持。关于刘勇主张海润公司赔偿其无法出租和使用涉案房屋的损失。本院认为，首先，刘勇购买涉案房屋后，涉案房屋长期处于空置状态，并未进行装修，刘勇亦未提交证据证明其意图居住或使用涉案房屋；其次，刘勇反映的质量问题主要存在于顶楼以及地下室，并不足以造成刘勇不能使用涉案房屋。涉案房屋已经竣工验收合格，刘勇申请鉴定房屋是否存在质量缺陷依据不足，且与涉案房屋是否能够使用并不存在必然关系，对其申请，本院不予准许；再次，在海润公司未能修复房屋质量问题的情况下，刘勇也未采取积极有效的措施督促海润公司维修或者自行维修，结合其他业主大部分已经装修入住的情况，本院认定刘勇的损失主要是其自身原因造成，其要求海润公司承担房屋5年空置期间的租金损失60万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘勇、海润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10381元，由上诉人刘勇负担10000元，上诉人南京海润房地产开发有限公司负担381元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年十月二十八日书记员  郭旭冬