广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第348号
原告佛山市诚泰物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区。
法定代表人吴红云。
委托代理人黄芳、杨伟，广东华法律师事务所律师。
被告陈銮玉，女，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码×××4826。
被告周俊侠，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码×××101X。
上述两被告共同委托代理人胡炳华、谢清鹏，广东汇联律师事务所律师。
原告佛山市诚泰物业管理有限公司诉被告陈銮玉、周俊侠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨伟，被告陈銮玉、周俊侠的委托代理人胡炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年12月19日原告与佛山市君宁物业有限公司签订《合同》，约定由佛山市君宁物业有限公司投资建造的位于佛山市禅城区福宁路213号君宁大厦物业服务委托给原告管理，合同期限从2004年6月1日起至2024年6月1日。依据此合同的约定原告为君宁大厦全体业主提供物业管理服务。根据原告向佛山市禅城区物价局关于该大厦服务收费的备案，原告向该大厦收取的管理费（高层住宅）为每平方米1元每月，小区公共电费分摊包括小区电梯、供水水泵等公共设施用电按照粤价（1197）173号文件规定执行，公共电费分摊按每户每月35元收取。两被告是君宁大厦一座1904房的业主，该套房屋建筑面积为110.88平方米，被告从2011年12月起至今一直未向原告缴纳物业管理费，从2011年12月起至今未向原告缴纳公摊电费，被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，至2014年12月被告共拖欠37个月物业管理费，拖欠的管理费金额为4102.56元（110.88元／月×37个月）；拖欠2011年11月至2014年11月共37个月公摊电费1295元（35元／月×37个月），上述两项共计5397.56元。故请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的2011年12月至2014年12月物业管理费4102.56元、2011年11月至2014年11月的公摊电费1295元，合计5397.56元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1.原、被告之间不存在合同关系，原告向被告主张物业管理费缺乏依据。2.原告主张的2013年1月23日之前的物业管理费已过诉讼时效；3.原告未能按照法律规定和约定履行其物业管理的责任和义务，被告作为业主有权要求不交纳物业管理费或者少交物业管理费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.原告的企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及其身份证复印件，两被告的人口信息查询表。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《合同》复印件、佛山市禅城区房地产登记信心查询结果各一份拟证明原告与佛山市君宁大厦存在物业委托合同关系，对君宁大厦进行管理，涉案房屋为两被告所有，且在原告管理范围内，被告实际享受原告提供的服务，原告收取被告物业服务费的计收面积是110.88平方米，被告应该对该物业的物业管理费、公共电费分摊费承担清偿责任。
3.服务（收费）备案回执。拟证明原告物业服务费的收费标准，被告的房屋属于高层住宅，物业管理费收费标准为每平方米1元每月。
4.《通知单》十六份。拟证明原告每月都有向被告发出催缴通知以及原告的催缴行为中断了诉讼时效。
5.《广东华法律师事务所律师函》复印件、EMS投递单复印件各一份。拟证明原告于2013年10月13日通过EMS的形式向被告催缴物业管理费、公摊电费，被告已经签收该邮件。
6.福宁路213号1座电梯电费清单。拟证明福宁路213号1座电梯电费、加压泵电费、消防通道照、空中花园照明用电已实际发生，原告已经向电力部门上交了上述费用。
7.《企业名称预先核准通知书》一份。拟证明签订委托合同时，原告已向工商部门申请设立，但是工商部门没有保留相关的申请材料档案，只能调取到企业名称预先核准通知书，记载的时间为2004年7月7日，但是原告签订合同时已进行注册申请，因为先有申请才有批准，所以原告可以签订这份合同。
8.《君宁大厦业主长期欠费汇总表》一份。拟证明被告欠缴费用的具体数额。
9.（2014）佛城法民一初字第582号《民事判决书》一份。拟证明原告提交的证据《合同》已在之前的诉讼中得到法庭的认可。
诉讼中，被告提交以下证据：
照片17张。拟证明开发商君宁物业管理有限公司承认君宁大厦电梯问题严重影响住户上下楼、上下班出行，人人怨声载道，小孩老人爬行楼梯的情形惨不忍睹。住户等乘坐电梯都需要长时间排队等待。电梯长期处于超负荷状态运行，住户乘坐电梯存在安全隐患。住宅楼存在许多公司，导致电梯使用更加拥挤，同时也因物业管理不作为，导致消防设施不按要求配置，给住户带来消防安全隐患。住宅大门长期处于全天开启，无人监管，任人自由出入，给住户人身财产带来安全隐患，住宅楼下公共地方被私自设车位占用。
本院认证：原告提供的证据1、3、6、7以及证据2中的房地产登记信息查询结果，被告对真实性均无异议，且上述证据与本案具关联性，本院对上述证据予以采信；证据2中的《合同》为复印件，经核对，与本院审理的（2014）佛城法民一初字第582号关联案件中的证据《合同》为相同证据，该案中原告能提供证据原件予以核对，且本院对该证据真实性予以确认，目前该案已判决并已发生法律效力，因此本院对上述证据予以采信；证据4，原告虽能提供原件予以核对，但未能提供相应证据证实被告已收取或者应当知悉相关催缴通知，而被告对此予以否认，故对上述证据本院不予采纳。证据5，原告未能提供原件予以核对，且该EMS投递单复印件为寄件人存的寄件联，未能反映信件的签收人情况，而被告也否认曾经收取相关邮件，故本院对上述证据不予采纳。证据8，虽为原告单方制作，但被告在庭审中对原告诉请的欠款期间和欠款计算标准均无异议，故本院对该证据中反映涉案房屋的欠缴费情况部分予以采信，其余不属于本案审理范围的其他房屋的欠缴费情况，因与本案没有关联性，本院不予采纳。证据9为关联案件的生效裁判文书，原告用以证明本案证据2的真实性，本院予以采信。被告提供的证据照片一组，仅能反映涉案物业的局部情况，不能反映该情况与原告的不作为存在因果关系，故对上述证据本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2003年12月19日，原告佛山市诚泰物业管理有限公司（受委托方、乙方）与案外人佛山市禅城区君宁物业有限公司（委托方、甲方）签订《合同》，主要约定：一、甲方投资建造的君宁大厦位于佛山市禅城区普君西路一至三号，建筑面积6万平方米，内有住宅、写字楼、商场。甲方从2004年6月1日起，委托乙方按国家和佛山市人民政府的有关规定条例和规定承担其物业管理工作。三、双方的权利和责任。4、君宁大厦四楼作为乙方办公室和大厦公用会所，乙方可用于为住户提供服务。6、乙方的公司资质必须达到国家有关部门颁布标准（含佛山市颁布标准）。并严格遵守国家的一切政策、法令法规、不违法经营。8、乙方在不影响大厦结构，又不干扰业主正常生活和工作的前提下，可以将君宁大厦的现有设施进行商业开发活动，其收入用于补充物业管理开支。9、乙方按照目前国家颁布的法例，聘用物业管理的工作人员。10、君宁大厦的物业管理收费和收费标准，乙方须申报佛山市物价部门，获得批准后执行。……四、合同有效期和中止。1、本合同有效期为20年，期满后如乙方要求续约，可再延续20年。……八、本合同在2004年6月1日生效。双方均在落款处签名盖章确认。
2004年7月7日，佛山市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，主要内容为：根据《中华人民共和国公司登记管理条例》和《企业名称登记管理规定》，同意预先核准下列3个投资人出资人民币50万元设立的有限责任公司企业名称为：佛山市诚泰物业管理有限公司。该预先核准企业名称保留自2004年7月7日至2005年1月7日。在保留期内，本通知书仅供开设临时银行账号，验证注册资本使用，不得用于从事经营活动，不得转让。投资人名单及投资额、投资比例：杨斌：30万元，60%；吴紫澄：15万元，30%；于志辉：5万元，10%。
2008年5月12日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，主要内容为：佛山诚泰物业管理有限公司座落在佛山市禅城区普君西路一至三号（君宁大厦）的物业管理服务收费备案表（备案项目和资料）：高层住宅1.00元／㎡.月，写字楼5.00元／㎡.月，商场5.00元／㎡.月；合同一份（有效期至2024年6月1日）和前期物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报我局备案。
另查明，涉案位于佛山市禅城区福宁路213号一座1904房屋权利人为被告陈銮玉、周俊侠，建筑面积为110.88平方米。
再查明，原告佛山市诚泰物业管理有限公司的公司类型为有限责任公司，成立日期为2004年10月22日，经营范围为物业管理、房地产中介。原告持有三级物业管理资质证书，有效期至2016年7月31日。
原告与被告共同确认：物业管理费的收费标准为1.00元／平方米／月、公摊电费的收费标准为35元／月／户。
两被告共同陈述：因为原告管理不善，被告从2011年12月开始就没有向原告交纳物业管理费和公摊电费。确认欠缴2011年11月至2014年12月期间的物业管理费和2011年11月至2014年12月的公摊电费，确认原告已更换了其中一台电梯。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，原告正式登记成立的日期为2004年10月22日，其于2003年12月19日与佛山市君宁物业有限公司签订的《合同》，尽管该合同签订时原告主体方面存在瑕疵，但原告成立后已以其行为对该合同加以追认，并已实际履行合同，为涉案大厦提供物业服务并进行收费，故该合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，作为开发单位的佛山市君宁物业有限公司与原告签订的《合同》对佛山市君宁物业有限公司、原告及涉案君宁大厦全体业主均具有约束力，被告陈銮玉、周俊侠系君宁大厦业主，亦应按照该合同的约定善意全面地履行。
关于两被告抗辩认为原告诉请已过诉讼时效的问题。物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，被告每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。由于未有证据显示双方物业服务合同关系已终结，故本案物业管理费诉讼时效期间并未开始计算，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费问题。本案中，被告认为原告管理不善，但未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳，由于被告不按时缴纳费用会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳公摊费用的业主或物业使用人也极为不公，故原告诉请被告支付相应的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。但因涉案物业为商住混合类型，房屋用途多样，故原告作为管理者理应加强管理，以维护所有业主的权益。至于欠缴的物业管理费的数额问题，根据上述《合同》及《服务（收费）备案回执》，原告诉请被告按照1.00元／㎡／月的标准支付涉案房屋的物业管理费有事实和法律依据。原告主张被告欠交2011年12月-2014年12月期间的物业管理费，被告对此并未提出异议，故被告陈銮玉、周俊侠应向原告支付2011年12月-2014年12月涉案房屋的物业管理费4102.56元（110.88平方米×1.00元／㎡／月×37个月）。
关于原告诉请的公摊电费。诉讼中，原告提交了用电清单用以证实原告已经实际垫付2011年11月至2014年11月的公摊电费的情况。与诉请的物业管理费用同理，被告陈銮玉、周俊侠应向原告支付2011年11月-2014年11月的公摊电费1295元（35元／月×37个月）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告陈銮玉、周俊侠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市诚泰物业管理有限公司支付2011年12月至2014年12月的物业管理费4102.56元、2011年11月至2014年11月的公摊电费1295元，合计5397.56元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由被告陈銮玉、周俊侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 李杏仪
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。