江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡滨民初字第02018号原告林小娟。委托代理人许婷华，江苏行德律师事务所律师。被告无锡市宝能房地产有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区滴翠路98-2工商行政大楼16楼。法定代表人张保文，该公司董事长。委托代理人刘群，该公司员工。委托代理人卓远东，该公司员工。原告林小娟诉被告无锡�宝能房地产有限公司（以下简称宝能公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告林小娟委托代理人许婷华，被告宝能公司的委托代理人刘群、卓远东到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告林小娟诉称：其因有意向宝能公司购买立信华府1号楼1单元1202室房屋，于2015年4月8日、4月10日共向宝能公司支付意向金2万元，后因双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致意见，而未能签署《商品房买卖合同》。其与宝能公司联系退款事宜，但宝能公司迟迟不进行退款。故起诉请求判令宝能公司退还款项2万元并承担本案诉讼费。被告宝能公司辩称：双方签订�《认购协议书》系双方真实意思表示，且内容符合法律规定，合法有效，双方应按约履行；在双方签订《认购协议书》时已就《商品房买卖合同》及补充协议的内容协商一致，无需另行协商；现双方没有签订《商品房买卖合同》的过错在于林小娟，系林小娟单方不愿意继续履行《认购协议书》约定的义务，故其根据协议及相关法律规定没收定金合法合理，请求驳回林小娟的全部诉讼请求。经审理查明：2015年4月8日，林小娟至宝能公司售楼处了解售房信息并向宝能公司支付1500元预订立信华府1号楼1单元1202号房屋，宝能公司向林小娟开具收款收据一张，载明收到林小娟1500元，款项种类为定金。2015年4月10日，林小娟又向宝能公司支付18500元并与宝能公司签订《认购协议书》一份，宝能公司又向林小娟开具收款收据一张，载明收到林小娟18500元，款项种类为定金。同日，林小娟另在一份名为《住宅购房须知》的文件上签字。《认购协议书》（宝能公司为甲方，林小娟为乙方）约定：林小娟向宝能公司认购位于滨湖区太湖新城立信华府1号楼1单元1202号房，总价741601元，定金2万元，须在签署本认购书之日或之前付清，林小娟须于签订本认购书后7日内即2015年4月17日前携带本《认购协议书》、定金收据、办理银行按揭所需的全部有效资料及首付房款到宝能公司指定处签署《商品房买卖合同》及有关文件，《商品房买卖合同》一经签署，已付定金即作为房款的一部分。协议另在第四条“双方特别约定”部分约定如下：乙方确认经甲方的现场公示和解释说明，在本认购协议书签署前，乙方已经充分阅读理解了双方将签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、前期物业服务协议、业主临时管理规约、购房须知等相关文件，并对认购物�的状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，乙方对上述文件及认购房屋相关信息没有任何异议；买卖双方已对《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件达成一致，双方同意在约定的时间直接签署，无需再次就买卖合同及其补充协议和相关文件内容另行进行协商；如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售；甲方通过中国邮政特快专递（EMS）按本认购书记载的乙方地址向乙方发出的各种通知等文件，自寄出之第3日（无论乙方是否签收）或签收之日即视为送达；附件：（1）商品房买卖合同及其补充协议（2）前期物业服务协议（3）业主临时管理规约（4）购房须知。协议书还对宝能公司及林小娟的地址及联系电话进行了记载。《住宅购房须知》列明：1、本人对所购房屋的地点、房号、面积、房型、结构、价格、优惠、交房时间、物管（包括但不限于）等产品信息已了解并无异议；2、本人对该项目周边地区的情况以及本项目内的情况已了解并无异议；3、本人对签合同时间与付款时间及方式、定金不可退已了解并无异议。《认购协议书》签订后，双方未能按约签订《商品房买卖合同》。双方多次就签约事宜进行沟通，林小娟要求宝能公司在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中按其要求对天然气入户问题进行注明，宝能公司认为双方在《认购协议书》签订时已就合同相关条款进行了确认且在双方确定的《商品房买卖合同》中对天然气入户已作出说明，若林小娟因要求更改合同条款而拒不签署合同属于违约，其将没收定金。在此过程中，林小娟于2015年7月7日向宝能公司发函，告知双方因商品房买卖合同条款不能达成一致意见，未能签署《商品房买卖合同》，要求退还已付款项2万元。宝能公司于2015年7月21日向林小娟发函，告知其至迟于2015年7月27日前来签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则，将按《认购书》中的约定处理。后宝能公司又于2015年9月18日向林小娟发送《解除认购协议通知书》，告知因林小娟未按《催告函》要求期限签署《商品房买卖合同》，现通知解除双方签订的《认购书》，其将对认购房屋另行出售，并没收定金2万元。林小娟与宝能公司均系通过EMS方式寄送材料至《认购协议书》中记载的对方地址，但宝能公司发送的《催告函》及《解除认购协议通知书》均因拒收退回。另查明，宝能公司于2015年3月20日取得涉案房屋的《商品房预（销）售许可证》。为支持诉请，宝能公司提供其在售楼处公示的《商品房买卖合同》及补充协议一份并提供同时期其他购房者已签订的《商品房买卖合同》及补充协议，上述《商品房买卖合同》均载明“燃气系统，装表到户”。上述事实，有《认购协议书》、收款收据、《住宅购房须知》、《商品房预（销）售许可证》、《催告函》、《解除认购协议通知书》及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，林小娟与宝能公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。协议签订后，双方均应按约履行相应义务。根据协议内容约定，林小娟应于2015年4月17日携带相关文件与宝能公司签署《商品房买卖合同》。双方协议特别约定双方已对《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件达成一致，双方同意在约定的时间直接签署，且《商品房买卖合同》�补充协议、前期物业服务协议、业主临时管理规约等均作为《认购协议书》附件，相应合同中对燃气问题也已作出说明，故林小娟在签订《认购协议书》后因宝能公司不同意按其要求对天然气入户问题另行注明即不签订《商品房买卖合同》的行为，违反了双方约定。宝能公司按《认购协议书》约定向林小娟发送的《催告函》及《解除认购协议通知书》虽因拒收原因退回，但根据《认购协议书》约定，应视为已送达林小娟处。在宝能公司书面催告后，林小娟亦未签订《商品房买卖合同》，宝能公司依约解除《认购协议书》合法有据。对于林小娟支付的2万元，《认购协议书》、收款收据、《住宅购房须知》对其定金性质及处理方式有明确约定，宝能公司有权依约没收，故对林小娟要求宝能公司返还2万元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第�百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告林小娟的诉讼请求。本案案件受理费300元，由原告林小娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴传杰人民陪审员  朱 萍人民陪审员  莫清华二〇一六年二月十八日书 记 员  张彬琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百�十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》：第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释�：第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。