四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第3846号
上诉人（原审原告）彭文才承包经营户。
诉讼代表人彭文才。
被上诉人（原审被告）彭君伟。
被上诉人（原审第三人）四川嘉禾种子有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇北坛街***号。
法定代表人曾祥华，总经理。
被上诉人（原审第三人）成都嘉禾实业集团有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇北坛街***号。
法定代表人胡忠勇，董事长。
被上诉人（原审第三人）邛崃市临邛镇南江村村民委员会，住所地：四川省邛崃市临邛镇南江村17组。
负责人杨久全，主任。
上诉人彭文才承包经营户（以下简称上诉人彭文才）因与被上诉人彭君伟、被上诉人四川嘉禾种子有限公司、被上诉人成都嘉禾实业集团有限公司、被上诉人邛崃市临邛镇南江村村民委员会土地承包经营权纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2013）邛崃民初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年邛崃市农村发展局向彭文才颁发农村土地承包经营权证，该证载明发包方为邛崃市临邛镇南江村17组，承包方代表彭文才，承包期限1998年12月31日至2027年12月31日。2001年8月20日，彭文才与彭君伟签订卖房契约一份，主要内容为：1、经双方协商，整套房子卖价为19000元，写约之日买方一次性付给卖方房款19000元；2、卖方决定将本户两个人户口（转让）给买方即在2001年大春收完后，9月30日通过生产队将土地划给买方，买方从2002年小春起承担公粮、农税提留等费用；3、房屋坐位、四至：徐德元交界，南至锅田沟边，西至滴沟沿，北至彭世林墙沟为界；4、卖方将自己竹笼拾柒笼、树子两根，自写约起清点后给买方，归买方全权所有，任何人不得侵占；5、以上立约经双方共同协商达成，不得反悔，如有一方反悔，概由有关法律执行。上述协议签订后，双方已按约履行。2006年4月5日，邛崃市前进镇南江村村委会与成都嘉禾实业有限公司签订《成都市农村土地承包经营权流转合同》，合同约定邛崃市前进镇南江村村委会将南江村176.12亩土地流转给成都嘉禾实业有限公司使用，其中含彭君伟占有的1.27亩。该土地实际由四川嘉禾种子有限公司使用。彭君伟还占有使用承包地0.827亩。另查明，成都嘉禾实业有限公司于2007年更名为成都嘉禾实业集团有限公司，四川嘉禾种子有限公司系成都嘉禾实业集团有限公司下属子公司。邛崃市前进镇南江村已划入邛崃市临邛镇辖区。原判认定上述事实有各方当事人的当庭陈述，彭文才提供的《农村土地承包经营权证》一份、《卖房契约》一份、（2011）邛崃民再初字第1号民事判决书，成都嘉禾实业集团有限公司提供的《成都市农村土地承包经营权流转合同》一份、《证明书》一份、《企业名称变更核准通知书》一份经庭审质证予以证实。
原审法院认为，彭文才与彭君伟于2001年8月20日签订的《卖房契约》中涉及土地流转（转包）部分的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方已按约履行至今。现彭文才以双方对土地转包未约定期限，彭文才可以随时解除合同为由主张解除彭文才与彭君伟于2001年8月20日签订的卖房合同中涉及土地转包的协议。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款“当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期限结束后或者下一耕种期限开始前。”、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，虽然双方在签订上述合同时未就转包土地的期限作出明确约定，但考虑到当时国家对农村的政策以及农户大多以农业生产为主等情况，彭君伟辩称购买涉案房屋居住主要考虑到有相应土地耕种的理由符合当时农村的实际情况，如转包土地随时可以收回，则不利于彭君伟的生活和生产。综合双方签订的合同全部内容，双方签订合同的初衷是彭君伟取得房屋居住和有土地耕种、彭文才收取房屋款项。因此，根据双方签订的合同内容可以确定彭文才与彭君伟之间签订的土地转包合同截止日期与彭文才同邛崃市临邛镇南江村17组订立的承包合同截止日期一致，即为2027年12月31日。至于彭文才主张彭君伟未经其允许将其转包给彭君伟的土地中的1.27亩流转给第三人成都嘉禾实业集团有限公司属于违约，彭文才可以解除合同的主张，因双方合同并未约定彭君伟不能将土地再流转，对该主张，一审法院不予支持。综上，对彭文才主张解除其与彭君伟于2001年8月20日签订的卖房合同中的土地转包协议的诉讼请求，不予支持。基于此，对彭文才要求彭君伟返还彭文才承包地及四川嘉禾种子有限公司从2013年起至合同终止将土地租金支付彭文才的诉讼请求，也不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条之规定，判决：驳回彭文才的诉讼请求。一审案件受理费50元，由彭文才负担。
宣判后，彭文才不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人彭文才与被上诉人彭君伟签订《买房契约》没有约定转包的起止时间，也没有任何证据证明双方有明确转包时间的约定；2、没有证据证明被上诉人彭君伟购买上诉人彭文才的房屋是基于须有耕地种才予以购买的；本案契约是2001年8月20日签订的，而在四川省范围内停止征收农业税及其附加是从2005年1月1日起实行的。即在农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高，2001年时国家的改革开放正在蓬勃发展，许多农村劳动力外出务工、经商，被上诉人彭君伟当时的年龄也正是最佳外出务工年龄。因此一审的认定错误，其认定不符合常理及交易习惯。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《合同法》第二百三十二条及六十一条的规定，上诉人彭文才与被上诉人彭君伟签订的《卖方契约》涉及土地流转的期限应当属于视为不定期转包，上诉人彭文才可以随时解除合同。3、上诉人彭文才转包给被上诉人彭君伟的土地系无偿转包，这么多年没有收取转包费，国家土地直补政策至今，被上诉人彭君伟已无偿取得诸多利益，被上诉人彭君伟早已取得城镇户籍，属于非农业户。综上，上诉人彭文才可以随时向被上诉人彭君伟要回土地。请求二审法院依法改判。
被上诉人彭君伟答辩称，当时上诉人彭文才明知耕种土地没有收益，不想承担农业税及附加，才将土地和房产等一并转让。如果当时不涉及土地，房子市价根本不值19000元，而且当时村委会作了见证，还在契约上签章认可了的。本村类似转让有好几家，都是卖房随土地。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人四川嘉禾种子有限公司和成都嘉禾实业集团有限公司书面答辩称，对原审判决没有异议，答辩意见以原审时所作的陈述为准。
被上诉人邛崃市临邛镇南江村村民委员会答辩称，当时上诉人彭文才将其房屋卖给被上诉人彭君伟和两份土地承包经营权转让给彭君伟家庭承包经营一事，村委会主任代表邛崃市临邛镇南江村村民委员会和村委会干部支部书记王海顺、村长刘开华、会计李建琼在场参与契约的签订。还有村民代表彭文宣、彭开元、杨世荣（写纸人）、彭红林、彭锡茹等人在场见证。当时上诉人彭文才一家在邛崃经商，有高于农业的收入并已搬到邛崃居住生活，其主动自愿将两份土地承包经营权转让给被上诉人彭君伟一家。多年来双方并无争议，本组村民也没有异议，上诉人彭文才也没有向村民组和村委会要求另行承包土地。村民组认为，被上诉人彭君伟一家属于本村集体组织成员，具有承包土地经营资格。其次，被上诉人彭君伟一家在国家征收农业税、税费、提留费等费用时均履行了义务。现在国家不再征收上述费用，上诉人彭文才要求收回被上诉人彭君伟的两份土地承包经营权，属于是无理取闹。现在土地经过判决确权给了上诉人彭文才，国家给的耕地保费一亩地300元都给了上诉人彭文才。租赁费交给了被上诉人彭君伟。当初如果不转入户口的话，肯定没有人要买房子。如果当时只是卖房子，肯定也值不到19000元，当初是将土地、竹子这些都算到一起的。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案中，上诉人彭文才通过买卖契约形式将其位于邛崃市临邛镇南江村的房屋作价卖给被上诉人彭君伟，同时在买卖契约上约定，将其土地承包经营权转包给被上诉人彭君伟，该转让行为同时得到了被上诉人邛崃市临邛镇南江村村民委员会的同意和见证，该转包行为合法有效。同时，买卖契约中的土地转让条款系土地承包经营权流转条款，并未明确流转时间，但根据买卖契约全文来看，上诉人彭文才将承包地转包给被上诉人彭君伟，故应当认定双方转让期限为土地承包期限。虽然土地承包经营权仍属于上诉人彭文才，但是被上诉人彭君伟应该享有土地承包经营权流转期间承包地所产生的使用权和收益权。上诉人彭文才的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费10元，由上诉人彭文才承包经营户负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建凯
审 判 员 周 文
代理审判员 于 洋
二〇一三年十二月九日
书 记 员 陆春燕