吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第309号
上诉人（一审被告）：宁淑范，女，1960年9月12日生，汉族，现住长春经济技术开发区。
委托代理人：由龙运，吉林泾明律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园。住所：长春经济技术开发区会展大街****号。
法定代表人：宁淑范，该园园长。
委托代理人：由龙运，吉林泾明律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：长春金瞳小儿眼科医院。住所：长春经济技术开发区会展大街****号。
法定代表人：刘芳，该院院长。
委托代理人：于卫东，北京市奕明律师事务所律师。
长春市金瞳小儿眼科医院（以下简称金瞳医院）与宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园（以下简称幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，长春经济技术开发区人民法院于2011年10月26日作出（2011）长经开民初字第751号民事判决，宁淑范与幼儿园不服该判决，上诉至本院。本院审理后于2012年8月22日作出（2012）长民一终字第21号民事裁定，以事实不清为由，将本案发回重审。长春经济技术开发区人民法院对本案重审后，于2013年9月23日作出（2012）长经开民重字第38号民事判决，宣判后，宁淑范与幼儿园仍不服，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人幼儿园的法定代表人即上诉人宁淑范及委托代理人由龙运，被上诉人金瞳医院的委托代理人于卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金瞳医院一审重审诉称：2009年8月29日，金瞳医院与宁淑范签订《房屋场地租赁合同》一份。约定金瞳医院将位于长春经济技术开发区会展大街1266号主楼后楼房一栋四层已装修房屋（面积5000平方米）及所附着一定范围内的场地出租给宁淑范，用以开办幼儿园。合同第十一条同时约定：“合同生效后，如房屋由甲方（即金瞳医院）认可的依法注册成立的幼儿园或提供资质的第三方实际使用，不视为转租。但幼儿园或提供资质的第三方视为加入本租赁合同，并与乙方（即宁淑范）享有连带债权，承担连带责任。如该幼儿园或提供资质的第三方拒绝承担连带责任，甲方有权解除合同，乙方交纳的保证金甲方不予退还。”合同还对双方的权利、义务以及合同解除、违约责任等予以详细规定。
2009年9月7日，金瞳医院又与宁淑范签订《补充协议》一份，对原合同内容进行补充和变更。2009年9月11日，金瞳医院如期将房屋和场地交付宁淑范，并由幼儿园实际使用至今。合同履行过程中，宁淑范先后多方面违反租赁合同约定，严重损害了金瞳医院的合法权益。其违约行为如下：1.自房屋交付至2011年3月，宁淑范及幼儿园拖欠水费8850.4元、电费54693.6元以及2010年度采暖费145000元，合计208544元。2011年4月和5月，新发生水费814.2元，电费5875.2元，2010年6月新发生电费3434元、水费901.60元，自2009年9月至2011年6月，宁淑范及幼儿园拖欠金瞳医院水电费、采暖费共计219569元，虽经催告，但至今未予支付。租赁合同第八条第二款规定，乙方负有按时交纳水电供暖等费用的义务。合同第十二条第四款规定，乙方欠缴各项费用达5000元，甲方有权解除合同。2.宁淑范及幼儿园未尽妥善保管和合理使用房屋的合同义务。未经金瞳医院同意，宁淑范及幼儿园擅自在屋顶上钻孔安装卫星接收设备，致使屋顶漏水；宁淑范及幼儿园擅自打通墙体，在墙内外铺设、安装水电管线和其他附属设施，致使房屋严重受损，且埋下极大的安全隐患；宁淑范及幼儿园擅自使用租赁标的以外的卫生间，导致房屋发生严重渗漏。合同第十条第三款规定，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。合同第十二条第四款第四项规定：未经甲方同意擅自增建的或擅自拆改变动或因保管不善导致房屋受损的，甲方有权解除合同。3.房屋场地租赁合同第七条约定，首年度房屋租金应于合同签订当日全额支付，但宁淑范及幼儿园仅支付50万元，余款25万元逾期未履行。
2009年9月7日，双方签订补充协议第五条约定，宁淑范应于2010年3月15日前给付房租25万元。但宁淑范直至2010年4月8日方履行完毕。依照房屋场地租赁合同第十三条第五款规定，宁淑范不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按最高年租金（即100万元）的20%支付违约金20万元。金瞳医院要求宁淑范及幼儿园按照迟延履行部分即25万元的20%支付违约金，其余应获违约金自愿放弃。4.房屋场地租赁合同第十三条第三款规定，宁淑范及幼儿园擅自对房屋进行装修、装饰或添置新物，金瞳医院可以要求宁淑范及幼儿园恢复原状，赔偿损失（损失赔偿额按照合同约定十年期限租金总额的20%计算）。宁淑范及幼儿园未经金瞳医院同意私自安装卫星接收设备、私自铺设供水和用电管线，导致租赁房屋发生毁损。依照合同约定的损失计算方法，宁淑范及幼儿园应支付损失赔偿金176万元（880万元×20%），金瞳医院仅主张约定赔偿金额的四分之一，计44万元，其余部分自愿放弃。5.合同第十三条第二款规定，宁淑范及幼儿园有本合同第十二条第四款约定的情形之一，应按合同未履行期间租金的20%支付违约金。宁淑范及幼儿园拒不支付水电即供暖费用20余万元，违反了合同第十二条第四款第2项的规定；宁淑范及幼儿园擅自增添设施导致房屋毁损，违反了合同第十二条第四项的规定。合同解除后，宁淑范及幼儿园应按合同规定支付违约金146万元（730万元×20%），金瞳医院仅主张约定违约金的四分之一，计36.5万元，其余部分自愿放弃。6.餐厅作为租赁范围以外的财产，因宁淑范及幼儿园的行为受到损坏，金瞳医院有权要求宁淑范及幼儿园赔偿。损失赔偿金额应通过评估确定。综上，宁淑范及幼儿园严重违反合同约定的行为符合合同约定的解除条件。金瞳医院有权依法行使解除权。合同解除后，承租方依法应承担返还房屋和场地、恢复原状、支付欠款、赔偿损失等违约责任。虽然房屋场地的租赁合同主体为金瞳医院与宁淑范，但实际使用房屋的是幼儿园。基于合同第十一条的规定，实际使用者幼儿园已经加入到房屋租赁合同之中，成为共同的合同承租主体，所以，宁淑范及幼儿园之间依法互负连带责任，为维护金瞳医院的合法权益，请求人民法院：一、依法判令解除双方于2009年8月29日签订的房屋场地租赁协议以及双方于2009年9月7日签订的补充协议；二、依法判令宁淑范及幼儿园返还所承租的房屋、场地以及其他动产（以交接清单记载为准）并恢复房屋场地原状；三、依法判令宁淑范及幼儿园支付至2011年6月末拖欠的水、电、采暖费用等合计人民币219569元及逾期付款利息（按银行同期贷款利率计付），以及自2011年7月至实际返还房屋之日前新发生的相关费用；四、判令宁淑范及幼儿园支付首年度逾期支付房租25万元的违约金5万元；五、判令宁淑范及幼儿园支付餐厅毁损赔偿金5万元（实际金额以评估鉴定结果为准）；六、判令宁淑范及幼儿园支付租赁房屋毁损赔偿金44万元；七、判令宁淑范及幼儿园支付合同解除后的违约赔偿金36.5万元；八、判令宁淑范及幼儿园互负连带责任；九、诉讼费用由宁淑范及幼儿园承担。
一审重审时，金瞳医院变更诉讼请求，放弃关于宁淑范与幼儿园首年度逾期支付房租25万元的违约金5万及赔偿餐厅损毁赔偿金5万元的诉讼请求；违约赔偿金由36.5万元变更为49万。
幼儿园与宁淑范一审重审辩称：金瞳医院诉讼请求于法无据，没有事实予以支持，应当驳回金瞳医院的诉讼请求。1.金瞳医院要求法院判决解除租赁合同及补充协议违反了《合同法》的相关规定，金瞳医院应当在诉前通知宁淑范及幼儿园解除合同，在宁淑范及幼儿园接到通知拒不履行通知时宁淑范才有权诉请人民法院确认通知的解除效力，所以应驳回金瞳医院诉讼请求。2.金瞳医院主张宁淑范及幼儿园违约没有事实依据。宁淑范及幼儿园在承租的房屋内外安装的设备都是开办幼儿园所必须的，且经过金瞳医院的同意或默许。因为宁淑范及幼儿园安装的一些设备已经是很长时间的事情，在开园伊始就已经安装，在诉讼前金瞳医院并没有对安装的设备提出异议，所以安装的设备符合双方签订的租赁合同第四条二款规定，金瞳医院以宁淑范及幼儿园安装设备解除合同的理由是不能成立的。3.金瞳医院因宁淑范及幼儿园未能交纳税、电、供暖费要求解除合同是不能成立的。水、电、供暖费未交是由于金瞳医院故意拒收造成的，并非是宁淑范及幼儿园的违约行为。原一审判决后宁淑范及幼儿园已经将原一审确定的21万余元的水、电、供暖费在公证处提存，应当视为宁淑范及幼儿园已履行完毕。4.金瞳医院称宁淑范及幼儿园要求支付毁损房屋的赔偿是没有事实和法律依据的。5.金瞳医院要求解除合同赔偿没有依据。本案系金瞳医院违约，宁淑范及幼儿园支付水、电、供暖费不能系金瞳医院故意造成，依据合同法第四十五条二款规定，当事人为自己的利益不正当促成条件成就视为条件不成就，本案虽有水、电、暖费未交的事实，但是金瞳医院为达到目的促成的，不能视为违约。综上，请求法院驳回金瞳医院的诉讼请求。
重审中，幼儿园申请撤回了对金瞳医院的反诉，一审法院裁定予以准许。
一审法院重审认定：2009年8月29日，金瞳医院（甲方）与宁淑范（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，合同第一条租赁房屋场地基本情况约定“1.该房屋坐落于长春市经济开发区会展大街1266号。2.该房屋为：主楼后楼房一栋四层，房屋已装修（具体装修状况通过现场录像和照片显示，录像光盘和照片经双方签字或盖章后封存作为合同附件）。3.该房屋所附着的一定范围内的场地，甲方一并出租给乙方使用（该场地的具体面积和四至以房屋和土地交接单具体确定）。4.甲方同意将现有厨房一部分隔断后供给乙方使用，乙方负责出资隔断并单开进出通道和门户。具体面积、隔断方式和门户位置等根据平面图确定或签订补充协议。”第四条房屋改善约定“1.乙方需要对房屋和附属设施进行重新装修或增添附属物，应提供装饰、装修、增设设计文件和增建、装修范围、事项的书面方案说明，并经甲方同意。有关设计文件、书面说明和甲方同意文件作为本合同的补充文件与本合同具有同样法律效力。2.乙方装饰、装修或添置新物时不得改变房屋的主体结构和布局，不得危及房屋的使用安全，并不得损害甲方其他财产。3.甲方同意乙方装饰、装修或添置新物，以乙方承诺实际租赁期限满十年为前提；如中途解约，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。”第五条租赁期限第（一）款约定“房屋租赁期自2009年9月6日至2019年9月6日，共计十年”第六条租金约定“（一）租金标准：租赁期间前三年，乙方每年支付租金人民币柒拾伍万元（￥75万元）；租赁期间第四年、第五年和第六年，乙方每年支付租金人民币捌拾伍万元（￥85万元）；第七年、第八年、第九年和第十年，乙方每年支付租金人民币壹佰万元（￥100万元）。（二）租金支付时间：于每年九月六日前，以现金方式向甲方或甲方指定的第三方一次性足额支付次年租金。（三）租金支付方式：按合同第六条（一）、（二）之规定，于每年九月六日前以现金方式支付。”第七条房屋租赁保证金约定“（一）合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币伍拾万圆整（￥50万元）及第一年房租人民币柒拾伍万元（￥75万元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、财物毁损、损失赔偿以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分如数返还乙方。”第八条其他费用约定“租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方自行承担水费、电费（包括电耗损费）、电话费、将来乙方自行安装的有线电视收视费、供暖费、卫生费、房产税、土地使用税以及其他实际发生的费用。其中供暖费根据有关单位的收费标准按照实际承租房屋的面积计算。乙方应根据甲方（甲方代收代缴的）或收费单位的缴费通知规定的时间和金额及时缴纳。乙方应保存并向甲方出示相关自缴费凭据。”第九条房屋的交付及返还第（一）款约定“交付：甲方应于乙方交款（即租赁保证金50万及第一年房租75万）后二十日内将房屋交付给乙方。《房屋及附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。”第十条房屋及附属设施的维护约定“（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。因乙方怠于履行通知义务，所造成的一切人身和财产损失由乙方自负。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理适用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障造成其他财产、人身损害的，乙方应自行负责维修和承担赔偿责任。如乙方拒不维修，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。（四）消防设备由乙方自己配备”第十一条转租约定“合同生效后，如房屋由甲方认可的依法注册成立的幼儿园或提供资质的第三方实际使用，不视为转租。但该幼儿园或提供资质的第三方视为加入本租赁合同，并与乙方享有连带债权，承担连带责任。如果该幼儿园或提供资质的第三方拒绝承担连带责任，甲方有权解除合同，乙方交纳的保证金不予退还。除上述情形外，未征得甲方书面同意，乙方在租赁期内不得将该房屋部分或全部转租给他人。”第十二条合同的解除第（四）款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方给甲方造成损失的应予赔偿：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达5000元的。3.擅自改变房屋用途。4.未经甲方同意擅自增建的或者擅自拆改变动的或因保管不善导致房屋受损的。5.擅自将该房屋转租给第三人的。6.利用该房屋从事违法犯罪活动的。7.满足其他法定条件的”第十三条违约责任约定“……（二）乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按合同未履行期间租金总额的20%支付违约金。（三）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的或超出了甲方许可的范围或改变房屋主体结构和布局的，甲方可以要求乙方恢复原状赔偿损失（损失赔偿额按照合同约定十年期限租金总额的20%计算）。……（五）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，或者乙方未按时返还房屋的，除根据实际使用期限按照本合同约定的最高年租金标准支付实际使用费以外，还应按最高年租金的20%支付违约金”第十五条其他约定“1.幼儿园二楼圆弧大厅，乙方须随时无偿提供金瞳小儿眼科医院活动时使用。……本合同未决事项双方协议补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同相冲突的适用补充协议。
2009年9月7日，金瞳医院（甲方）与宁淑范（乙方）签订《补充协议》一份，内容为“……三、主合同第十二条第四款第七项调整为‘包括但不限于乙方派人或乙方方面人员到甲方或乙方已承租的房屋或场地扰乱秩序等满足其他可以解除合同条件的……。”五、乙方尚欠第一笔房屋租金25万元人民币应在2010年3月15日前给付甲方，否则甲方有权解除房屋场地租赁合同。六、乙方与长春市政府幼儿园签订的合作协议是甲乙双方主合同的附件。七、甲乙双方《租赁财产交接单》是主合同的附件。此补充协议与《房屋场地租赁合同》具有同等的法律效力，本协议经甲乙双方签字盖章后生效。”
2009年9月11日，金瞳医院将租赁房屋及场地交付给宁淑范及幼儿园使用，并与宁淑范签订租赁房屋（财产）交接单一份，内容为：“根据甲乙双方二00九年八月二十九日依法签订的房屋租赁合同，双方于二00九年九月十一日就租赁财产的交接进行了现场点验和交接。甲方交付乙方的财产包括：一、房屋：位于主楼后一栋四层楼房。该楼房一至四楼均已装修，楼梯、地面、墙体、门窗、玻璃、锁具、灭火器等其它部位完好，楼内所有水、电、暖、消防等设施完好无损。……三、厨房：厨房按照双方事先商定的方位和空间划定。如需改造，要以双方商定的为限，双方不得随意扩张、改动，可现场确定并拍照为证……”同日，双方又签订《幼儿园交接清单》及《幼儿园房间钥匙交接明细》各一份，“清单”对一至四层楼内的配电位、木床、水笼头、小便池、小水池、淋浴器、日光灯、彩灯、灭火器、柜子、小床等设施的数量及完好程度进行了确认；并说明：……钥匙共46把交齐……；“明细”对交付钥匙对应的房间予以列明（其中未包含二楼成人卫生间钥匙）。
宁淑范及幼儿园接收租赁房屋及场地后，先于2009年9月中旬在租赁房屋四楼安装了卫星接收设备，又于2010年在租赁房屋内安装了电话线、取暖用的热风幕、并向二楼成人卫生间铺设了水管。
一审另查明，2011年3月，由于幼儿园使用二楼成人卫生间，金瞳医院将租赁房屋水阀关闭，导致幼儿园停水，幼儿园于2011年4月19日诉至法院，请求判令金瞳医院履行《房屋场地租赁合同》义务，对承租房屋的相关设施进行修缮和维护（楼顶漏雨、二楼卫生间漏水、供暖管道堵塞、厨房烟道堵塞、伸缩拉门被拆除）；恢复供水；摘除立于承租房屋二楼圆弧大厅顶部的牌匾；承担停水38天的经济损失6000元／天，共计228000元。后经法院协调，幼儿园的供水于2011年5月20日恢复。
一审再查明，宁淑范于2009年8月29日向金瞳医院交付了房屋租金和保证金各50万元，2010年4月8日向金瞳医院交付了2009年9月份至2010年9月份的房屋租金余款25万元；2009年10月22日，幼儿园向长春市光电仪器有限公司（以下简称光电仪器公司）交付了采暖费147900元（5100㎡×29元）；2010年9月10日，幼儿园交纳了2010年9月至2011年9月的房屋租金75万元。2010年11月23日，金瞳医院委托北京市奕明律师事务所向宁淑范及幼儿园发出律师函一份，要求宁淑范及幼儿园自通知到达之日起五日内交纳拖欠的各项费用，否则追究违约责任，解除租赁合同。该份律师函写明宁淑范及幼儿园拖欠水电费和暖气费等费用但未写明拖欠费用的具体数额；2011年3月份，金瞳医院向被告发送幼儿园2009年9月至2011年2月的水、电费、采暖费欠费明细一份，金额为水费8850.4元、电费54693.6元以及2010年度采暖费145000元，合计208544元。被告收到该份律师函，并委托律师于2010年12月10日向金瞳医院发送律师函予以回复，认为未交纳拖欠的各项费用是金瞳医院过错造成的，其不构成违约，宁淑范及幼儿园亦未在此期间向金瞳医院缴纳拖欠的各项费用。
宁淑范及幼儿园承租的房屋及场地的实际产权人系光电仪器公司，光电仪器公司委托金瞳医院对租赁房屋及场地进行管理收益。
2011年5月7日，宁淑范到长春市自来水公司缴纳水费，该公司告知其到光电仪器公司缴纳水费；2011年5月4日，吉林省电力有限公司长春二道供电分公司出具情况说明一份，证明幼儿园的负责人王凤丽到该公司缴纳电费，但由于幼儿园在二道供电分公司没有注册登记，没有供电关系，所以无法交纳电费。
一审法院重审认为：金瞳医院与宁淑范签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同第十一条“合同生效后，如房屋由甲方认可的依法注册成立的幼儿园或提供资质的第三方实际使用，不视为转租。但该幼儿园或提供资质的第三方视为加入本租赁合同，并与乙方享有连带债权，承担连带责任”约定，幼儿园实际使用租赁房屋及场地的行为应视为加入租赁合同，与宁淑范共同作为租赁合同的一方主体，享有作为承租方的权利亦应承担相关的义务，即其应受《房屋场地租赁合同》及《补充协议》的约束。
一、（1）金瞳医院认为宁淑范及幼儿园未经允许先在承租房屋内安装了卫星接收设备，又于2010年在租赁房屋内安装了电话线、取暖用的热风幕、并向二楼成人卫生间铺设了水管，根据《房屋场地租赁合同》第十二条第四款第四项规定：未经甲方同意擅自增建的或擅自拆改变动或因保管不善导致房屋受损的，甲方有权解除合同。由于该款约定本身并不明确，未明确约定房屋受损至何种程度时甲方解除权形成，参照本合同第四条第二款“乙方装饰、装修或添置新物时不得改变房屋的主体结构和布局，不得危及房屋的使用安全，并不得损害甲方其他财产”之约定，此处的房屋受损程度应以改变房屋的主体结构和布局，危及房屋的使用安全为标准；虽然宁淑范及幼儿园不能提供相关证据证明其对房屋进行安装相关设备的行为已经金瞳医院允许，但是金瞳医院亦不能提供相关证据证明宁淑范及幼儿园的上述行为已经改变了房屋的主体结构和布局并威胁到了房屋的主体安全，金瞳医院主张因宁淑范及幼儿园在承租房屋内安装了卫星接收设备、电话线、取暖用的热风幕及铺设水管导致房屋受损，其解除权形成的理由不能成立，故对金瞳医院据此请求解除合同的主张不予支持。
（2）金瞳医院认为根据《房屋场地租赁合同》第十二条第四款第二项规定，乙方欠缴各项费用达5000元，甲方有权解除合同。自宁淑范及幼儿园入住之日起，关于宁淑范及幼儿园未缴纳的水电费及2010-2011年度的取暖费用，宁淑范及幼儿园以金瞳医院未在诉前通知解除合同，只有宁淑范及幼儿园在接到通知后拒不履行通知时金瞳医院才有权诉请人民法院确认解除合同的抗辩主张，因金瞳医院已经于2010年11月23日向宁淑范及幼儿园发出律师函，要求其在五日之内交纳上述费用，否则追究违约责任，解除租赁合同，但宁淑范及幼儿园并未实际交纳上述费用的事实表明，金瞳医院已在诉前通知宁淑范及幼儿园解除合同，故宁淑范及幼儿园上述抗辩主张的事实不能成立。宁淑范及幼儿园辩称其在收到通知后主动向金瞳医院予以交纳上述费用，但是金瞳医院拒绝收取，并提供证人证言、录像及短信予以证明，由于该份录像体现不出金瞳医院拒收相关费用的情形，而短信（2010-12-1）内容仅为“陶总在休息，有事一点半以后再打。谢谢”亦看不出有金瞳医院拒收相关费用的情形；故该两份证据不能证明宁淑范及幼儿园的抗辩主张，宁淑范及幼儿园应按照金瞳医院通知的要求积极履行交纳水、电、采暖费用的义务。
（3）宁淑范及幼儿园抗辩称金瞳医院于2011年3月份向被告发出的幼儿园2009年9月至2011年2月的水电费、采暖费欠费明细系金瞳医院单方制作的且未写明具体的缴纳时间和地点，不能视为宁淑范及幼儿园违约，由于双方在合同第八条已经明确约定“乙方自行承担水费、电费（包括电耗损费）、电话费、将来乙方自行安装的有线电视收视费、供暖费、卫生费、房产税、土地使用税以及其他实际发生的费用”，宁淑范及幼儿园作为承租方应该认识到其应自行负担相应的水电费、采暖费，虽然金瞳医院未在缴费明细上写明具体的缴纳时间和地点，但宁淑范及幼儿园已经于2009年10月22日向光电仪器公司交纳了2009年至2010年度的供暖费用，可见宁淑范及幼儿园已经知道应向光电仪器公司缴纳水电费及供暖费用，即说明宁淑范及幼儿园对应该交纳的供暖费用及交纳方式均是明知的，并且宁淑范及幼儿园不能提供相关证据证明至金瞳医院起诉之日止向金瞳医院或光电仪器公司缴纳了上述费用，即使金瞳医院未明确告知宁淑范及幼儿园缴纳水电费及供暖费的期限，但是宁淑范及幼儿园根据惯例也应知道供暖费用应在供暖开始前缴纳，故金瞳医院主张宁淑范及幼儿园拖欠供暖费用的事实成立。
（4）关于宁淑范及幼儿园主张供暖管道存在问题导致供暖不达标的抗辩理由，不能对抗金瞳医院向其收取供暖费用的权利，如果出租方提供的供暖设施不能满足租赁房屋的使用目的，承租方可要求出租方维修或赔偿损失，故对宁淑范及幼儿园上述抗辩理由不予支持。
宁淑范及幼儿园拒不缴纳供暖费用的行为已经构成拖欠，且拖欠供暖费用的数额远远超出《房屋场地租赁合同》第十二条第四款第二项约定的拖欠各种费用达5000元金瞳医院的单方解除权即形成的界限，宁淑范及幼儿园此行为系属违约，对此应承担违约责任。金瞳医院请求解除合同的主张事实清楚，证据充分，并符合合同的约定，故对金瞳医院主张解除合同，宁淑范及幼儿园返还所承租的房屋、场地以及其他动产（以交接清单记载为准）并恢复房屋场地原状诉求应予支持。关于宁淑范及幼儿园举证的证人证言及其他证据均不足以证明宁淑范及幼儿园依约履行支付金瞳医院2009年9月至2011年6月的水电费及采暖费的事实。
二、金瞳医院请求宁淑范及幼儿园支付至2011年6月末拖欠的水电费及采暖费用等合计人民币219569元主张合法，证据充分，且宁淑范及幼儿园同意按金瞳医院请求的该数额支付至2011年6月末的水电费及采暖费，故对该诉求应予支持。关于金瞳医院主张的自2011年7月至实际返还房屋之日前新发生的相关费用，由于数额尚未确定，该诉求不明确，故法院不予支持。关于金瞳医院主张宁淑范及幼儿园支付至2011年6月末拖欠的水、电、采暖费用等合计人民币219569元逾期付款利息的请求（按银行同期贷款利率计付），由于双方并未约定，且金瞳医院未提供相关证据证明该行为给其造成了实际损失，故对其要求逾期付款利息的主张法院不予支持。
三、关于金瞳医院请求宁淑范及幼儿园支付租赁房屋毁损赔偿金44万元主张，合同第十三条第（三）款“乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的或超出了甲方许可的范围或改变房屋主体结构和布局的，甲方可以要求乙方恢复原状赔偿损失（损失赔偿额按照合同约定十年期限租金总额的20%计算）”约定，金瞳医院主张赔偿损失应该以不能恢复原状为前提，如前所述，金瞳医院未能提供相关证据证明宁淑范及幼儿园对房屋进行使用期间造成房屋严重损坏，危及主体安全，无恢复原状之可能，其直接请求宁淑范及幼儿园承担毁损赔偿金的主张不能成立，故对金瞳医院该项主张不予支持。
四、金瞳医院请求宁淑范及幼儿园支付合同解除后的违约赔偿金49万元主张，合同的第十二条第（四）款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方给甲方造成损失的应予赔偿：……2、欠缴各项费用达5000元……。”合同第十三条第（二）款“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按合同未履行期间租金总额的20%支付违约金”，由于合同未履行期间租金总额为730万元，按照约定宁淑范及幼儿园应给付金瞳医院违约赔偿金146万元，金瞳医院请求49万元符合在双方合同约定的限度内，应予支持。
五、由于幼儿园与宁淑范共同作为租赁合同的一方主体，享有作为承租方的权利亦应承担相应的义务，受《房屋场地租赁合同》及《补充协议》的约束，金瞳医院请求宁淑范及幼儿园互负连带责任符合法律规定，应予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会第二○一三年第十三次会议决定，判决：一、解除金瞳医院与宁淑范、幼儿园之间的《房屋场地租赁协议》及《补充协议》；二、宁淑范、幼儿园于本判决生效之日起三个月内返还所承租的房屋、场地以及其他动产（以交接清单记载为准）并恢复房屋场地原状；三、宁淑范、幼儿园于本判决生效之日起十日内向金瞳医院支付2009年9月至2011年6月末的水、电、采暖费用等合计人民币219569元；四、宁淑范、幼儿园于本判决生效之日起十日内向金瞳医院支付合同解除后的违约赔偿金49万元；五、驳回金瞳医院的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币15021元，由金瞳医院负担5250元，由宁淑范与幼儿园负担9771元；反诉案件受理费11359元减半收取即5679.5元，由宁淑范与幼儿园负担。
宣判后，宁淑范与幼儿园不服，向本院提起上诉。其上诉请求与主要理由为：一、未经解除合同通知，法院径行判决解除合同，属程序违法。依照《合同法》第九十三条第二款及第九十六条的规定，合同一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，而本案金瞳医院在诉前并未通知上诉人。金瞳医院起诉请求的是要求法院判令解除合同，而非确认请求。如果金瞳医院在诉前通知上诉人解除合同，那么举证责任应当在金瞳医院。二、金瞳医院恶意拒收水电暖费用，上诉人不存在违约。关于形成未交纳水电暖费的事实：1.自2009年9月至2010年11月，金瞳医院及相关的供应单位没有向上诉人发出过任何的缴费通知，也就是说这期间虽然未缴费，但并没有违反合同约定，依据案涉租赁合同第八条约定“乙方应根据甲方（甲方代收代缴的）或收费单位的缴费通知规定的时间和金额及时缴纳”，且自2010年7月上诉人已经主动要求交费，而金瞳医院拒不接收；2.2010年11月24日，金瞳医院向上诉人发送的律师函中虽然要求五日内交纳各项费用，可是没有具体的交纳金额，不符合约定的通知形式，上诉人也无法交纳。这期间上诉人主动要求缴纳，但金瞳医院拒不接待。上诉人又到公证处要求提存，因无法提供提存的具体金额，公证处未予受理。上诉人又给金瞳医院回复律师函，要求告知缴纳金额，但金瞳医院未予回复，上诉人仍不能交费。2011年3月，金瞳医院为了诉讼准备给上诉人一份欠费明细，但上诉人依照欠费明细确定的数额缴费，金瞳医院也不收取，上诉人依照欠费明细提存亦因不符合条件，公证机关不给予公证。综上，根据《合同法》第四十五条二款的规定，本案虽有水电暖费未付的事实，但是金瞳医院为达到单方解除合同目的促成的，所以不视为上诉人违约。一审判决后，金瞳医院派人到上诉人处收取费用，上诉人也都按其要求如数交纳了。另外，在上诉人作为原告提起的另诉中，金瞳医院答辩时已认可拒收上诉人缴费的事实，仅是认为其享有抗辩权，无论其抗辩权是否成立，拒收上诉人缴费的事实可以得到确认。综上，一审法院程序违法，事实认定不清，举证责任分配错误，请二审法院依法撤销（2012）长经开民重字第38号民事判决第一、二、三、四项，改判驳回金瞳医院的诉讼请求，并由金瞳医院承担案件诉讼费。
金瞳医院二审答辩称：1.一审法院依法判令解除合同，程序并无不当。就当事人提出的合同解除请求，直接审理并依法裁决，此为全国各地、各级人民法院以及仲裁机构于司法实践中普遍和通行的处理方法。一方当事人要求解除合同的诉状或仲裁申请送达给对方即视为通知，无需当事人先行通知后，再诉请人民法院进行确认。而且，请求人民法院确认的并非解除权人，而是对方当事人对通知解除有异议而请求人民法院确认解除合同的效力；2.上诉人主张金瞳医院恶意拒收相应款项与事实不符，其所提供证据不具有证明力。首先，上诉人自始就没有缴纳水电供暖费用的真实意思。自2009年9月实际占用房屋场地至2010年11月，长达14个月内，上诉人从未主动向金瞳医院缴纳水电费用。2010年11月23日，金瞳医院通过律师函催告上诉人履行。但上诉人却以律师函未提供确切的费用金额且未开发票为由拒绝支付。因水电费没有具体金额，上诉人难以履行尚可理解。但2009年已经缴纳过的供热费用数额确切，上诉人也以不知金额而拒缴则毫无道理。为便于上诉人履行，2011年3月金瞳医院进一步提供了欠费明细，但上诉人仍未履行。一审法院第一次庭审中，宁淑范明确表示对金瞳医院的全部诉讼请求均不同意，包括不同意支付水电供暖费用，质证时对金瞳医院提供的欠费明细的真实性与数额均不认可。一审法院第一次判决后，上诉人在其上诉状中又明确表示金瞳医院并无收取水电暖费的权利，否定金瞳医院的权利主体资格。上诉人此次上诉请求中，仍有请求撤销一审判决关于支付水电暖费的裁决内容。整个诉讼活动中，上诉人一方面明确表示不同意金瞳医院的诉讼请求，另一方面又主张金瞳医院拒绝受领其履行，其行为自相矛盾。其次，上诉人虽然提供了相关证据，但其所提供的证据或形式欠缺或内容虚假或缺乏关联性，不具有相应的证明力。上诉人无法证明其有履约的真意，也无法证明其为履约进行了充分的准备，更无法证明其实际给付而遭金瞳医院的拒绝；3.上诉人拖欠的费用金额远远超过了合同约定的最低限额5000元，一审法院依次判决解除合同，完全符合当事人的真实意思，且不违反法律的强制性规定，应维持一审判决；4.上诉人称金瞳医院在另案答辩状中承认拒收的事实是对金瞳医院真实意思表示以及合法法条文文义的恶意曲解。金瞳医院在另案答辩状所称的“有权拒绝其相应的履行请求”是指金瞳医院有权拒绝上诉人要求金瞳医院履行相应义务（指供水）的请求，而并非拒绝上诉人履行缴费义务的请求。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：从2010年9月初开始，金瞳医院与宁淑范因西侧的进院大门通行问题发生纠纷。该大门为金瞳医院和幼儿园两家共同出入的通道。虽然在交接房屋时约定金瞳医院负责管理该大门，但为了方便通行，金瞳医院应宁淑范要求将该门钥匙交给宁淑范一把。
2010年9月，宁淑范以政府部门要求对幼儿园封闭管理为由，更换了该门钥匙，雇佣保安看管，禁止一切人员和车辆通行。金瞳医院多次找宁淑范协商未果，双方产生矛盾并逐渐激化。
2011年3月20日，因宁淑范阻止金瞳医院工作人员通行大门，双方再次发生激烈冲突，金瞳医院强行拆除了大门，幼儿园为此向公安机关报了警。
2011年3月24日，幼儿园使用二楼圆弧大厅成人卫生间时再次发生大面积渗漏，损坏了金瞳医院的一楼小餐厅。金瞳医院于2011年3月28日关闭了整栋楼的水闸，造成幼儿园停水。
2011年4月初，新闻媒体（“城市速递”电视栏目和新文化报纸）对幼儿园停水事件进行了曝光。
又查明：水、电表箱钥匙由金瞳医院一方控制，用水电量需由金童医院确定。
本院认为：1.宁淑范与金瞳医院签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务；2.关于金瞳医院以宁淑范和幼儿园违反合同约定，擅自在承租房屋的屋顶安装卫星接收设备损坏房屋，擅自安装电话线路和使用大功率取暖热风幕造成安全隐患，擅自使用不属租赁范围的二楼成人卫生间并破坏性铺设水管造成房屋漏水等为由，要求解除双方之间的租赁合同的主张。首先，对于上诉人在屋顶安装卫星接收设备、在承租房屋内安装电话线路、在冬季为了幼儿园孩子取暖而购置使用电热风幕等行为，虽然上诉人并无证据证明事先或者事后经过了被上诉人书面同意，但因上述行为均发生在上诉人承租房屋之初，距被上诉人主张解除合同已近一年时间，而被上诉人在此一年时间内并未提出过异议，并且被上诉人亦无证据证明上诉人的上述行为损坏了房屋或改变了房屋结构布局，威胁了房屋主体安全，故被上诉人以此理由主张解除合同不能成立；其次，关于上诉人使用二楼圆弧大厅成人卫生间并外接水管，造成该卫生间漏水的问题，虽然被上诉人以双方交接房屋时签订的《交接清单》和《房间钥匙交接明细》及《说明》所记载的内容主张该卫生间不属租赁范围，上诉人宁淑范和幼儿园属于擅自使用，构成违约，但由于上诉人与被上诉人之间签订的《房屋场地租赁合同》约定二楼圆弧大厅属于租赁范围，而该卫生间又属于二楼圆弧大厅的附属部分，交接清单和钥匙交接明细未列明该卫生间并不足以证明该卫生间不属租赁财产范围，故被上诉人主张上诉人擅自使用该卫生间构成违约不能成立；最后，虽然上诉人使用二楼圆弧大厅卫生间不宜认定违约，但上诉人在2011年3月份初次使用该卫生间时即发现渗漏，在被上诉人关闭该卫生间水阀后，上诉人仍私自外接水管继续使用该卫生间并发生渗漏损坏了被上诉人一楼餐厅，上诉人虽有不当，但被上诉人以此为由解除合同依据不足；3.被上诉人主张解除合同的主要理由是上诉人拖欠水、电、采暖等费用达219569元，因为依据双方租赁合同约定，承租方欠缴各项费用达到5000元，出租方有权解除合同。上诉人承认拖欠水、电、采暖费用的事实，但提出其曾经主动向被上诉人缴纳而被上诉人故意拒收，并举证了录像资料、电话短信、供水、供电部门的书面证明材料及李某某、赵树红、孙红艳、刘明亮等多份证人证言予以证实。虽然电话短信和录像资料仅能证明上诉人曾经到被上诉人单位找过被上诉人，不能证明其主动履行缴费义务，供水、供电等部门的证明材料仅能证明缴纳水、电、采暖费用的主体是被上诉人，而被上诉人单位雇用的保安赵树红等人的证言仅能证明在被上诉人诉至法院后上诉人曾经主动要求缴纳费用，市政府机关事务管理局和市政府机关第一幼儿园领导的证言仅能证明上诉人与被上诉人发生纠纷后，他们出面调解的过程，及来自于上诉人宁淑范陈述的案件经过，不足以证明双方履行合同期间上诉人缴费的情况，但证人李某某系被上诉人单位原工作人员，虽然现在已被被上诉人辞退，但被上诉人并无证据证明李某某对其存有“怨恨”，因此李某某的证言具有一定客观真实性，应予采信。据李某某陈述，上诉人与被上诉人之间并非因为欠费问题而产生矛盾，而是因为先前已经产生了矛盾才出现了欠费问题，被上诉人是为了解除合同故意拒收上诉人缴纳欠费的。虽然被上诉人对李某某的证言不予认可，否认其存在故意拒收费用的事实，但证人李某某陈述的“双方先有矛盾，而后出现欠费问题”的事实，通过被上诉人自己的陈述和举证亦可得到佐证。自2009年9月份上诉人承租房屋开始至2010年9月份，长达一年时间里，上诉人一直未曾缴纳过水、电费用，而被上诉人并未提出异议，直到2010年9月份发生“大门事件”后，被上诉人才于2011年10月24日首次以律师函方式告知上诉人存在拖欠水、电、采暖费用的问题，但即便如此，被上诉人仍未明确告知上诉人欠费具体金额，表明被上诉人的真实意思并非因上诉人欠缴水、电、采暖费用要求解除合同，而仅是警告上诉人欠费可能导致解除合同，目的主要是为了解决“大门事件”，化解双方之间的矛盾。2011年3月20日，双方因大门通行问题再生矛盾，并进而引发冲突，被上诉人强行拆除了大门，后来又相继发生二楼卫生间漏水及电视台暴光幼儿园停水事件，致使双方之间矛盾已经尖锐到无法调和的程度，被上诉人才通过市政府机关第一幼儿园孙红艳园长转交给上诉人一份欠缴水、电、采暖费用明细，继而在上诉人起诉被上诉人赔偿损失后，被上诉人即以上诉人拖欠费用超过5000元为由起诉解除合同。上诉人幼儿园水、电、采暖等费用的缴纳需要被上诉人配合才能完成，因为上诉人幼儿园并未在供水、电、采暖等部门登记备案，并且水、电表也均处于被上诉人控制之下，水、电、采暖等费用必须通过被上诉人才能缴纳，上诉人单方无法履行缴费义务，因此，在被上诉人未明确告知上诉人应当缴纳的各种费用及具体金额之前，上诉人是不可能履行该缴费义务的，而在双方已经因为“大门事件”和“停水事件”产生矛盾并进一步激化，被上诉人已经决定解除合同的情况下，被上诉人也不可能再收取上诉人缴纳欠费以消除这一解除合同事由，因此被上诉人对于拒收上诉人缴纳欠费具有主观动机，事实上，通过上诉人的举证亦可证实，在双方发生矛盾并相继诉至法院后，被上诉人存在拒收费用的客观事实。故被上诉人以上诉人欠缴水、电、采暖等费用超过5000元为由主张解除合同缺乏事实基础，一审法院认定上诉人欠缴费用构成违约并判决解除合同、上诉人承担违约金49万元不当，应予纠正；4.上诉人与被上诉人之间的矛盾始于2010年9月开始的“大门事件”。诉争楼房西侧的进院推拉大门原本属于上诉人和被上诉人两家单位共同出行的通道，因为两家单位的楼门相对，必须先通过该大门进入院内，然后才能分别进入两家单位的楼门。幼儿园所属儿童活动场地是用铁栅栏完全封闭的，仅与幼儿园的楼房相通，如果要对幼儿园实行封闭管理，仅需封闭楼门即可，无需封锁该进院大门。然而，从2010年9月开始，上诉人宁淑范却以经开区政府要求幼儿园封闭管理为由，锁闭该进院大门并派保安严加看管，禁止包括被上诉人单位在内的一切人员和车辆通行。被上诉人是营利性医院，不但外来就诊患者需要通过该大门进入医院，而且被上诉人单位工作人员亦需由该大门出入通行，上诉人封锁大门禁止通行的作法已经严重影响了被上诉人单位的工作秩序。被上诉人多次与上诉人沟通协商未果，双方工作人员为此还发生过多次激烈冲突。出租房屋却导致自己通行困难，一般常人均难以接受。被上诉人正是基于此而产生了解除合同的想法，加上上诉人欠缴水、电等费用已长达一年时间，此情况下，被上诉人通过律师函方式向上诉人发出了欠费警告，目的是以此提醒上诉人，如果仍不积极解决矛盾，被上诉人有可能采取解除合同的措施。然而，上诉人宁淑范仍然未予理彩，其封锁进院大门一直持续到2011年3月份。此期间，被上诉人也曾向幼儿园主管部门，即市政府机关事务管理局和市政府机关第一幼儿园进行过投诉，目的是通过幼儿园上级主管部门催促上诉人打开大门为被上诉人的出行提供方便，然而在市政府机关事务管理局和市政府机关第一幼儿园出面协调后，上诉人宁淑范仍然拒绝打开大门为被上诉人提供通行便利，无奈之下，被上诉人于2011年3月20日强行拆除了自己建造的大门，双方发生了激烈冲突，上诉人还向公安机关报了警。在“大门事件”产生的纠纷尚未彻底解决之时，上诉人不当使用二楼圆弧大厅卫生间又发生了渗漏，造成被上诉人一楼餐厅损毁。虽然被上诉人盛怒之下采取了给幼儿园断水这一极端行为不当，但上诉人宁淑范禁闭通行大门和明知二楼卫生间渗漏仍强行使用并非没有过错。此后上诉人宁淑范又将双方之间的纠纷付诸媒体，更加剧了双方之间的矛盾冲突。上诉人与被上诉人之间完全丧失了继续履行合同的信任基础，最终导致双方诉至法院。上述事实表明，上诉人与被上诉人之间租赁合同无法继续履行的根本原因并非哪一方违约所致，而是由于双方种种不当行为导致合作基础完全丧失所致，故一审判决解除双方之间的租赁合同虽然正确，但认定解除合同系上诉人欠缴采暖费用违约所致不当，本院对此予以改判。综上，经本院2015年第二十七次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》?第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2012）长经开民重字第38号民事判决第一项、第二项、第三项，即解除长春金瞳小儿眼科医院与宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园之间的《房屋场地租赁协议》及《补充协议》；宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园于本判决生效之日起三个月内返还所承租的房屋、场地以及其他动产（以交接清单记载为准）并恢复房屋场地原状；宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园于本判决生效之日起十日内向长春金瞳小儿眼科医院支付2009年9月至2011年6月末的水、电、采暖费用等合计人民币219569元。
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2012）长经开民重字第38号民事判决第四项、第五项。
三、驳回被上诉人长春金瞳小儿眼科医院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15021元，由被上诉人长春金瞳小儿眼科医院负担5250元，由上诉人宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园负担9771元；一审案件反诉费5679.5元由上诉人宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园负担；二审案件受理费9771元（上诉人长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园预交诉讼费26380元），由上诉人宁淑范、长春市人民政府机关第一幼儿园会展国际园负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海彪
审判员 孙明杰
审判员 管 莉
二〇一五年七月二十九日
书记员 梁 芳