天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1511号
上诉人（原审被告）苏姚。
委托代理人杨坤，天津世杰律师事务所律师。
委托代理人徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张励。
委托代理人张媛（张励之妻）。
原审被告姚宝荣。
上诉人苏姚与被上诉人张励、原审被告姚宝荣房屋买卖纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年5月8日作出（2015）东民初字第806号民事判决。张励、苏姚均不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日作出（2015）二中民四终字第623号民事裁定，裁定撤销原判，将本案发回天津市河东区人民法院重审。天津市河东区人民法院于2015年10月22日作出（2015）东民重初字第45号民事判决。苏姚不服，向本院提起上诉。本院2015年12月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人苏姚及其委托代理人杨坤、徐占国，被上诉人张励及其委托代理人张媛，原审被告姚宝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，二被告姚宝荣与苏姚系母女关系。2014年9月26日原告张励作为卖方，被告姚宝荣作为买方，天津嘉至诚房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：被告姚宝荣购买原告张励所有的坐落于天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号私产房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日被告姚宝荣给付原告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款并亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付；卖方于签署《天津市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。
2014年9月28日被告姚宝荣出具《欠条》一份，内容为：姚宝荣欠购上杭花园2-3-301房屋中介费壹万伍仟元。2014年9月28日原告张励出具《收条》一份，内容为：今收到苏姚交来购房定金壹拾万元整（上杭花园2-3-301）。
2014年12月8日被告苏姚出具《承诺书》一份，内容为：“因承诺人苏姚欲购买张励名下的位于天津市河东区卫国道上杭花园2-3-301的房产（房产证编号：房地证津字第××号），现自愿承诺额外支付房屋所有人张励装修补偿款贰拾万元整，承诺该款项应于两个月内，在办理房屋过户及相应的房屋交接手续前一次性向房屋所有人张励支付完毕。承诺人只有在两个月内且房屋过户前支付完毕装修补偿款后，方有权要求房屋所有人张励办理房屋过户及相应的房屋交接手续，如承诺人未按上述要求支付上述款项，则视为单方解除上述房屋的买卖契约关系，房屋所有人有权依据法律规定和双方约定，追究承诺人相应的法律责任。”同时，被告苏姚就该《承诺书》于2014年10月10日进行了公证。
2014年12月12日原告与被告苏姚确认《情况说明》一份，内容为：“兹有苏姚购买张励名下位于天津市河东区卫国道上杭花园2-3-301，房产证号10××02，其中定金壹拾万元整，装修补偿款贰拾万元整，首付款柒拾伍万元整，银行贷款壹佰万元整。房款总计贰佰零伍万元整。以上房款全额到张励账号上后张励与苏姚办理房屋交接手续。”双方签字确认。
2014年12月12日原告张励作为出卖人、被告苏姚作为买受人签订《天津市房产买卖协议》，约定：被告苏姚购买原告所有的坐落天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号房屋，房价款为175万元，首付款75万元，申请银行贷款100万元，监管房价款合计175万元，贷款银行为浦东发展银行。被告苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户。
2015年1月15日被告苏姚与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，贷款金额100万元整，担保人为被告姚宝荣。贷款期限自2014年12月30日至2034年12月30日，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。同日，被告苏姚将75万元首付款存入资金监管账户。
2015年1月23日被告苏姚将20万元装修款给付原告。同日，原告与被告苏姚一同至天津市河东区房地产管理局就涉诉房屋的买卖事宜办理相关手续，被告苏姚缴纳了营业税及附加税费81925元、其他个人所得税17500元，此后双方未办理买卖涉诉房屋的其余手续。
2015年1月31日苏姚、姚宝荣向原告发送短信信息，发件人名称显示为“姚买房”，信息内容为：“张励先生你好，我已付你方定金10万元、装修补偿款20万元、2014年12月31日前筹齐首付款、签署《天津市房产买卖协议》并办理贷款申请手续。你一再违约，签署《天津市房产买卖协议》3日内未腾空房屋交付我方，时至今日你仍未交付房屋，你拖这么久了，仍不配合我方办理过户。……发函人：苏姚、姚宝荣。”
诉讼中，原审法院向浦发银行相关工作人员了解贷款申请及审批流程，该银行表示：2014年12月12日苏姚已向银行申请贷款，银行在2014年12月23日审批合格并已通知买卖双方，因此苏姚应当自2014年12月23日到浦发银行交纳首付款，后买卖双方再到房管部门办理过户手续，办理完毕过户手续后的7-10个工作日内，房管部门出具他项权抵押材料，银行再根据该抵押材料将贷款100万元存入资金监管账户，现买卖双方一直未办理过户手续，贷款金额100万元至今未存入资金监管账户。庭审中经询，被告苏姚表示其与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》现已失效，如原告与被告苏姚继续履行房屋买卖合同，被告苏姚需重新办理抵押贷款手续。张励向原审法院起诉，请求判令苏姚、姚宝荣：1、给付自2014年12月18日至2015年2月9日延迟交付房款的违约金共计110700元；2、继续给付自2015年2月9日起直至合同全部履行之日止的违约金（延迟交付房款的违约金）；3、承担本案诉讼费。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，原告张励、被告姚宝荣及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人（即本案原告）、标的物（原告名下坐落于天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号房屋）、成交价格（205万元）等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日被告苏姚向原告出具《承诺书》，承诺购买原告名下的上述房屋，并进行公证确认。后被告苏姚于2014年12月12日与原告签订《天津市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元中包含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元、银行贷款100万元。并且截至2015年1月23日二被告已将房款中的定金和装修补偿款给付原告。对此原告的解释为，《房产交易合同》系二被告一起到中介处与原告签订的，只是在该合同中只书写了被告姚宝荣的名字，而后来的买卖关系都是和被告苏姚建立的，所以被告苏姚应当承担该合同的权利义务关系。被告姚宝荣辩称，其只是和原告签订过《房产交易合同》，但该合同最终没有履行，与其无关。被告苏姚辩称，其不知晓被告姚宝荣与原告签订的《房产交易合同》，只是在与原告签订《天津市房产买卖协议》之后双方存在房屋买卖关系。对此，原审法院分析认为，二被告系母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中原告名下的同一房屋并分别与原告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低，且从二被告给原告发送的短信信息内容可以看出，双方均认可已向原告支付部分款项。另外在被告姚宝荣与原告签订《房产交易合同》后，被告姚宝荣于2014年9月28日给付原告10万元定金，2014年12月8日被告苏姚对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日被告苏姚与原告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《天津市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，后被告苏姚又在2015年1月15日与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，确定实际借款人为被告苏姚，担保人为被告姚宝荣，且在该借款合同中也明确写明房屋坐落地点及价款。因此可以认定被告姚宝荣已将其对原告应当按照《房产交易合同》所应履行的全部权利和义务转让给被告苏姚，原告接受款项及与被告苏姚签订《天津市房产买卖协议》的行为，应视为原告对二被告这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人（以下简称转让人）脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人（以下简称受让方），则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故被告苏姚已经代替被告姚宝荣承受了与原告之间的房屋买卖合同关系。而被告苏姚与原告签订的《天津市房产买卖协议》是在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前原告与被告姚宝荣所签订的《房产交易合同》的补充，该两份合同对于原告及被告苏姚均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。
关于原告要求被告自2014年12月18日起给付迟延履行合同违约金的诉讼请求，原告认为被告苏姚未按照《天津市房产买卖协议》“苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户”的约定存入首付款，因此构成违约。而被告苏姚辩称，其早已准备好首付款75万元，但贷款银行告知其在贷款手续没有审批之前，该款不能存入资金监管账户，因此不构成违约。对此原审法院分析认为，第一，根据原告与姚宝荣所签《房产交易合同》的约定，被告苏姚须在2014年12月31日前筹齐首付款，而被告苏姚在2015年1月15日才将首付款存入资金监管账户，因此可以推定被告苏姚至少在2014年12月31日前未能筹齐首付款，被告苏姚存在逾期支付首付款的违约行为；第二，如前所述意见，被告苏姚存在逾期支付首付款的违约行为，根据双方所签《房产交易合同》的约定“买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金”，被告苏姚未能按照约定时间支付首付款导致双方直至2015年1月23日才至房管局办理过户手续，故被告苏姚应以涉诉房屋成交价即205万元为基数，向原告支付2014年12月31日至2015年1月23日期间的违约金，至于违约金的标准，双方约定的违约金标准为日千分之一，折合成年利率为36.5%，该标准已经超过了法律所保护的利息标准上限，故被告苏姚应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向原告支付违约金，经计算数额为30613.33元；第三，在被告苏姚存入首付款后双方于2015年1月23日到房管局办理过户手续，但当天双方并未办理完毕过户手续，对于未能成功的原因原告、被告双方各执己见，对此双方均未提供足以证明对方存在过错或责任的证据，故对于原告、被告所主张的对方在2015年1月23日后就未能继续办理过户手续的问题存在违约责任的意见均不予采纳，对于原告主张被告支付2015年1月23日以后的违约金的诉讼请求不予支持；第四，至于原告主张被告自2014年12月18日起给付迟延履行合同违约金的诉讼请求，如前文所述意见，原告与被告苏姚所签订的《天津市房产买卖协议》是对此前原告与被告姚宝荣所签订的《房产交易合同》的补充，在该《天津市房产买卖协议》中双方约定“苏姚应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户”，该约定应视为原告与被告苏姚对《房产交易合同》相关条款的变更，故被告苏姚还应以涉诉房屋成交价即205万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向原告支付2014年12月18日至2014年12月30日期间的违约金16582.22元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判决生效之日起十五日内，被告苏姚给付原告张励违约金47195.55元；二、驳回原告张励的其他诉讼请求。如果被告苏姚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，由原告张励负担1443元，由被告苏姚负担1071元。
原审判决后，苏姚不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原审判决，改判上诉人苏姚不向被上诉人张励支付违约金47195.55元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人不存在违约行为，违约方是张励。原审判决依据《房产买卖合同》4.6条，以205万元为基数，判令上诉人承担违约责任，没有合同依据，该条款未提到付款，且判决确定的违约金数额过高。
被上诉人张励针对苏姚的上诉请求答辩认为：不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告姚宝荣针对苏姚的上诉请求答辩认为：同意苏姚的上诉意见。
二审期间，上诉人苏姚向本院提交如下证据：中国农业银行银行卡交易明细单，用以证明其在2014年12月9日已备齐77万元的购房首付款，上诉人不存在违约行为，违约一方是张励。
被上诉人张励对上述证据质证认为，真实性予以认可，但与本案不具有关联性。
原审被告姚宝荣对上述证据质证认为，真实性、合法性、关联性均予以认可。
合议庭经评议认为，按照双方当事人签订的《天津市房屋买卖协议》的约定，首付款应当存入该协议约定的账户，该证据与本案不具有关联性，故不予采信。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人苏姚是否存在违约行为，是否应当向被上诉人张励支付违约金47195.55元？围绕争议焦点阐述如下：
关于上诉人苏姚是否存在违约行为的问题，上诉人苏姚与被上诉人张励在《房产交易合同》中约定上诉人苏姚需于2014年12月31日前筹齐首付款并签署《天津市房屋买卖协议》递件至房屋管理部门，在《天津市房屋买卖协议》中约定上诉人苏姚需于2014年12月17日前将首付款存入资金监管账户。但上诉人苏姚于2015年1月15日交纳首付款，该违约事实无可争议。苏姚主张其不及时支付首付款的原因是其提交的《房产交易合同》第四条4.1款中只在签署《天津市房屋买卖协议》处勾选作为三日内腾空涉诉房屋的条件，而张励提交的《房产交易合同》中该款腾空涉诉房屋的条件是在签署《天津市房屋买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款三处勾选，都作为腾房的条件。苏姚主张正是因为张励没有按照《房产交易合同》的约定在签订《天津市房屋买卖协议》时腾交涉诉房屋，故苏姚才没有及时支付首付款。对此，本院认为，首先，苏姚与张励各自持有的《房产交易合同》勾选处不一致，双方各自的证据均不足以否定对方证据，但张励的《房产交易合同》在4.1款中勾选三处，约定出卖人在取得全部房款后交付房屋，该约定与二手房买卖的一般交易惯例相符；其次，即使双方当事人在签订《房产交易合同》时约定的是签订《天津市房屋买卖协议》后三日内腾房，但是双方当事人签订的《天津市房屋买卖协议》第五条约定张励需在2015年1月12日前将涉诉房屋及相关证明交付给苏姚，该合同签订在后，应视为对《房产交易合同》相关条款的变更。因此苏姚主张张励没有在签订《天津市房屋买卖协议》后三日内腾房构成违约依据不足。基上，苏姚没有按照合同约定的期限支付首付款构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金数额的计算问题，经本院核实，原审法院以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自2014年12月31日至2015年1月15日期间苏姚应当承担的违约金并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人苏姚的上诉请求缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元，由上诉人苏姚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 李宝罡
代理审判员 李冬梅
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 马 丽
速 录 员 韩 鹏