重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第02192号
原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院，住所地：秀山自治县石堤镇石堤居委会下码头街102号，组织机构代码：45296133-9。
法定代表人王海，系该院院长。
委托代理人蒲相屹，重庆群峰律师事务所律师。
被告陈军，男，1972年12月18日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
委托代理人代建新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院（以下简称石堤镇卫生院）诉被告陈军互易合同纠纷一案，本院2015年4月29日立案受理后，由本院代理审判员马托儿于2015年5月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王海及其委托代理人蒲相屹，被告陈军及其委托代理人代建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石堤镇卫生院诉称，2011年12与29日，原告与被告签订了《房屋互换合同》，合同约定：原告将其所有的座落于秀山县石堤镇的一栋房屋与被告所有的座落于秀山县石堤镇大江坪的一栋房屋进行互换。双方议定原告的房屋价款为42万元，被告的房屋价款为334万元，由原告补差额292万元给被告。差额价款分两期付给被告，第一期在签订合同之日付120万元，第二期在交付房屋及房屋产权证之日付172万元。还约定双方应在合同签订后30天内交付房屋。也约定了违约金的计算方式等。合同签订后，原告当即按照合同约定支付了互换的差额120万元（第一期），但合同签订过了30天后，被告不能交付合同约定的互换房屋，原因是石堤镇政府租住在被告的该互换房屋中。此时，被告就与原告协商，要求将其相互交付房屋的期限延展至石堤镇政府搬出被告的房屋时，原告表示同意。现石堤镇政府早已搬出被告的该互换房屋，原告便多次要求被告交付该房屋，但被告却不予理会，也不签收原告发出的任何催告通知，迟迟不予交付房屋。为此，特起诉至法院请求判令：1.确认原告与被告于2011年12月29日签订的《房屋互换合同》合法有效；2.判决被告将其座落于秀山自治县石堤镇大江坪的一幢房屋及附属设施交付给原告并将其房屋产权过户给原告；3.原告向被告支付房屋互换差额价款172万元；4.诉讼费由被告承担。
被告陈军辩称，原被告双方于2011年12月29日签订的《房屋互换合同》是合法有效的，被告已经按照法律规定将房屋交付原告，但原告未按照合同约定支付剩余房屋价款172万元，也未按照合同约定将其房屋交付给被告，并且拖延至今还在其中办公。在被告的多次催要下，原告仍然拒绝支付剩余价款，拒绝交付房屋。本案是原告违约在先，应当履行合同约定的交付房屋和支付价款的义务。本案的诉讼费也应当由原告承担。
原告为了支撑其所主张的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示了以下的证据材料：
证据一，《房屋互换合同》一份，用以证明原被告双方签订的合同合法有效，被告应按照合同约定履行其义务。被告质证时无异议，但提出是原告未按照合同约定履行义务。
证据二，《履行﹤房屋互换合同﹥通知书邮寄单》一份，用以证明原告向被告邮寄过通知书要求被告履行合同，但被告拒绝签收。被告质证时对真实性有异议。
证据三，《律师函》一份，用以证明原告同意被告要求履行合同的要求，但被告只发书面材料事实上一直不愿履行。被告质证时对真实性无异议，但提出正是因为双方协商未果所以才向原告发律师函。
证据四，《房屋产权证》，《秀山县财政局关于同意石堤镇中心卫生院房产置换权属于陈军的住宅房产的函》各一份，用以证明原告对其所有的房屋享有合法的产权。被告质证时对该组证据真实性无异议，《房屋产权证》取得时间为2013年12月31日，恰好证明原告客观上不能按照《房屋互换合同》向被告交付房产证，证明原告违约在先。《秀山县财政局关于同意石堤镇中心卫生院房产置换权属于陈军的住宅房产的函》证明秀山县财政局于2014年8月26日同意原告与被告进行房屋互换，但原告未履行合同，亦证明原告违约在先。
被告为了支撑其所抗辩的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示了以下的证据材料：
证据一，《房屋互换合同》一份，用以证明原被告双方约定房屋互换的权利和义务，该合同是双务合同，依照《合同法》第六十五条之规定，当事人应当同时履行合同约定的义务。
证据二，《证实材料》、《房屋租赁合同》各一份，用以证明原告石堤镇卫生院在和被告签订《房屋互换合同》前，已经知道案外人石堤镇人民政府依法占有该房屋，被告已经通过转让请求案外人石堤镇人民政府返还原物的权利代替交付。
证据三，石堤镇镇长和党委书记出具的《证实材料》一份，用以证明石堤镇镇长、党委书记、被告陈军和秀山县卫生局、石堤镇卫生院于2012年5月22日在秀山县卫生局达成口头协议：石堤镇政府搬至底楼上班，将现办公的一、二层让给原告石堤镇卫生院上班。一楼为门诊，二楼为住院。在石堤镇政府将一、二楼搬完后，卫生局局长张万才现场进行验收，卫生局督促原告石堤镇卫生院付清余款。石堤镇政府已于2012年6月14日按规定将一、二层搬完。
证据四，《秀山县人民政府会议备忘录》一份，用以证明原告石堤镇卫生院至2013年4月27日时仍未履行《房屋互换合同》约定的互换其房屋的义务，亦证明原告石堤镇卫生院至该会议开会时其房屋不具备换房的条件，并且拖延至现在仍然在该房屋内办公。
证据五，《房屋产权证》一份，用以证明被告陈军在签订《房屋互换合同》时对房屋互换交易的标的物享有合法的产权。
原告质证时对证据一、证据五无异议；对证据二真实性有异议，认为从证实材料的内容看若有会议对互换房屋的问题进行讨论，应有会议记录及相关材料佐证。且证实材料中无落款时间，两人共同在一份材料上签名不符合证据规则，达不到被告的证明目的。证据三证明的内容不真实，该证明讨论的是有关石堤镇政府的问题；其他第三方达成的协议对原告不发生法律效力。证据四真实性无异议，但认为该证据不能证明被告未违约，且直到现在被告还未交付房屋。
在庭审中，经原被告举证、质证，本院对上述证据进行认定如下：
原告举示的证据一、证据三、证据四客观、真实、合法，且被告质证无异议，具有证明效力，本院予以确认；证据二《履行﹤房屋互换合同﹥通知书邮寄单》为复印件，未提供原件进行核对，不符合证据形式，本院不予采信。
被告举示的证据一、证据五客观、真实、合法，且被告质证无异议，本院予以确认。证据四的真实性本院予以确认。证据二中的《证实材料》，不符合证据形式，本院不予采信；证据二中的《房屋租赁合同》虽然是被告陈军与石堤镇政府之间达成的协议，但合同涉及本案标的物，且庭审中原被告对租赁的事实均予以认可，本院予以确认。证据三不符合证据形式，本院不予采信。
综合当事人的起诉、被告的答辩，庭审中举证、质证及本院对证据的认定，归纳确认以下法律事实：
2011年12月29日，原告石堤镇卫生院（乙方）与被告陈军（甲方）签订了《房屋互换合同》，合同约定：1.甲方自愿将其座落于秀山县石堤镇大江坪街道的四楼一底砖混结构房屋一栋（现代酒店）及附属设施转让乙方。2.乙方自愿将其座落于秀山县石堤镇下码头街道的一楼一底砖木结构房屋一栋（石堤镇卫生院二门诊部）及附属设施转让给甲方。3.上列房屋及附属设备，双方议定甲方房屋价款为人民币334万元，乙方房屋价款为人民币42万元，由乙方补差额给甲方292万元。4.房屋互换后的差额价款乙方分二期付给甲方。第一期，在双方签订互换合同之日，付人民币120万元；第二期在交付房屋及房屋产权证之日，付人民币172万元；甲方收到后出具收据。5.甲乙双方应自本合同签订之日起30天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，互换给对方，由双方出具收到凭证。6.在办理房屋产权转移过户登记时，双方应出具申请房屋产权转移给对方的书面报告。如需要对方出面处理的，不论何时，对方应予协助。如因对方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由责任方负赔偿责任。合同签订后，原告即支付了第一期房屋价款120万元。后因被告陈军所有的互换房屋在签订合同之前，由秀山县石堤镇人民政府租赁用于办公，被告与原告协商并经其同意后，约定将互换房屋交付期限延展至秀山县石堤镇人民政府搬出时。石堤镇人民政府于2013年9月搬出后，被告陈军未按约定交付房屋，原告亦未交付房屋及支付剩余价款172万元。
另查明，原告所有的座落于秀山县石堤镇下码头街道的一楼一底砖木结构房屋属国有资产，进行房屋置换须办理房屋产权证，并于2013年12月31日取得。被告所有的座落于秀山县石堤镇大江坪街道的房屋于2005年9月7日取得房产证。2015年1月13日被告向原告发出律师函一份，请求支付剩余价款及交付房屋。
本院认为，原被告双方的争议焦点一是合同是否有效，二是被告是否构成违约，应否将互换的房屋交付给原告并协助办理产权转移的合同义务。下面针对上述焦点逐一进行评述：
焦点一、合同是否有效。
资产处置是指行政事业单位对其占有、使用的国有资产，进行产权转让或者注销产权的行为。原告石堤卫生院所有的座落于秀山县石堤镇下码头街道的一楼一底砖木结构房屋，土地使用权类型属国有划拨土地，依据《重庆市市级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》第二十一条：资产置换，是指行政事业单位与其他单位以非货币性资产为主进行的交换，这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。第二十二条：公开出售（出让、转让）、置换资产，以财政部门核准（备案）的资产评估报告所确认的评估价值作为市场竞价或置换的参考依据。本案原告置换的房屋虽属国有划拨土地，但已经过秀山土家族苗族自治县财政局作出的秀山财政国资（2014）7号文件批准，原告石堤卫生院所有的座落于秀山县石堤镇下码头街道的业务用房，符合国有资产置换规定，同意与被告陈军所有的座落于秀山县石堤镇大江坪街道的城镇住宅房进行置换。原被告双方对其不动产的处分系其真实意思表示，未违反法律、行政法强制性效力性规定，属合法有效的合同。原告主张确认原告与被告于2011年12月29日签订的《房屋互换合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
焦点二、被告是否构成违约，应否将互换的房屋交付给原告并协助办理产权转移的合同义务。
原被告双方签订的《房屋互换合同》约定：原被告双方应自本合同签订之日起30天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，互换给对方，由双方出具收到凭证。在合同签订之前，被告房屋因被石堤镇人民政府租赁，经双方协商，原告同意将互换房屋交付期限延展至秀山县石堤镇人民政府搬出时。2013年9月石堤镇人民政府搬出后，被告一直未交付房屋，原告亦未交付房屋及支付剩余价款172万元。交付指出卖人将标的物交予买受人占有。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记才发生法律效力。同时，原被告合同约定需要连同房屋所有权证等有关证件一同互换给对方。即单纯的交付并不发生所有权转移的法律后果。因此，被告辩称在房屋评估时已经将钥匙交付原告，其已经按照法律规定将房屋交付原告的抗辩不成立。原告按照《房屋互换合同》约定已部分履行合同义务，向被告支付了第一期房屋价款120万元，具有履行合同目的的真实意愿。双方约定第二期在交付房屋及房屋产权证之日支付172万元，基于诚实信用原则之精神，被告应依约定交付房屋，但被告至今仍未交付房屋及协助原告办理房屋产权过户手续，其行为已构成违约。故被告抗辩称未交付房屋是由于原告违约在先，未支付剩余价款及交付房屋的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张要求被告将其座落于秀山自治县石堤镇大江坪街道20号的一幢房屋及附属设施交付给原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告仅为协助办理房屋产权过户手续的义务，原告主张要求被告将房屋产权过户给原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告抗辩要求原告支付逾期付款违约金的请求，经本院释明后，被告已明确不提出反诉请求，仅作抗辩，可另案起诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条之规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告向被告支付价款是履行自身义务，被告应履行受领该价款的义务。原告主张判令其向被告支付房屋互换差额价款172万元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院与被告陈军于2011年12月29日签订的《房屋互换合同》合法有效。
二、被告陈军在本判决生效后30日内将其座落于秀山自治县石堤镇大江坪街道20号的一幢房屋及附属设施交付给原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院，并协助其办理房屋产权过户手续。
三、原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院在本判决生效后十日内向被告陈军支付房屋互换差额价款172万元。
四、驳回原告秀山土家族苗族自治县石堤镇中心卫生院的其他诉讼请求。
案件受理费20280元，减半收取10140元，原告秀山县石堤镇中心卫生院负担140元，被告陈军负担10000元。
如果未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 马托儿
二〇一五年七月六日
书 记 员 杨 凡