湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00009号
原告李艳娥，武汉市东西湖雅格三星托运部业主。
委托代理人付桂林，湖北华平律师事务所律师。
被告徐晨罡（曾用名徐刚）。
被告朱爱群，系被告徐晨罡之妻。
两被告的共同委托代理人罗海涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
原告李艳娥与被告徐晨罡、朱爱群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员李振华担任审判长，与人民陪审员付元姣、肖焕彬组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告李艳娥的委托代理人付桂林到庭参加了诉讼，被告徐晨罡、朱爱群及委托代理人罗海涛第一次庭审到庭参加了诉讼，两被告的委托代理人罗海涛第二次庭审到庭参加了诉讼。期间，经本院院长审批，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告李艳娥诉称，2012年3月7日，原告办理了个体工商户营业执照，店铺名称为武汉市东西湖雅格三星托运部（以下简称雅格三星托运部）。2012年6月25日，原告与二被告签订了房屋租赁协议一份。双方约定，二被告将其所有的座落于舵落口大市场13区3栋1号前半约60平方米的门面租给原告使用，期限从2012年6月26日起至2013年6月25日止；原告可分租给他方，二被告不干涉不再收费；房屋租金为65，000元，一次性付清。协议签订时，原告即交给二被告现金35，000元，另通过银行向被告徐晨罡卡号为43×××78的建行卡汇款30，000元，被告徐晨罡也在协议上出具了收据。2013年6月19日原告在与被告徐晨罡联系商量后，将65，000元打入被告徐晨罡前述建行卡中，原合同继续履行。2013年9月中旬，原告因业务要求搬出所租门面时，即与被告商量解除合同，但被告只同意退还租金35，000元。原告提出二被告应按实际使用时间由被告退还租金而被拒绝，原告只得另行寻找分租对象。2013年10月26日，原告与案外人周兰兰达成协议，周兰兰在原告剩余的租赁期限内以43，333元的价格承租，原告即将前述门面交付给周兰兰经营。周兰兰在筹备经营期间，被告徐晨罡于2013年11月14日强行将门面加锁，致使周兰兰无法经营。后原告多次与被告交涉，被告不予理睬。周兰兰见经营无望，便找原告索要所付租金并赔偿损失。2013年11月20日，原告退还案外人租金43，333元并赔偿了经济损失6，000余元。原告认为，原告与二被告与2012年6月25日签订的房屋租赁协议合法有效，该协议到期后，原告根据交易习惯已提前支付一年租金，被告也未提出异议，应视为原租赁协议继续履行，且履行期限为向后顺延一年，即应至2014年6月25日协议期满。二被告在协议期满前行使违法行为致使协议不能继续履行，已构成根本违约，应由二被告承担相应的法律责任。现请求判令：1、解除二被告与原告的房屋租赁协议，由二被告返还给原告租金48，750元，并赔偿由于二被告违约及行使违约行为给原告造成的经济损失10，000元；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。
被告徐晨罡、朱爱群共同辩称，被告与原告没有签订书面的协议，原告主体不适格，请求驳回原告的全部诉请。
原告李艳娥为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告居民身份证、个体工商户营业执照复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告徐晨罡、朱爱群身份信息1组，证明被告的身份情况；
3、2012年6月25日，二被告与原告签订的《房屋租赁协议》，证明二被告将其门面租赁给原告及原告按约定支付租金的事实；
4、2013年6月19日，原告向被告徐晨罡汇款的相关凭证；证明原告按照交易习惯通过提前支付租金继续履行与二被告的合同的事实；
5、2013年10月26日，原告与案外人周兰兰签订的房屋租赁协议，证明原告将门面转租给案外人并收取租金43，333元的事实；
6、案外人周兰兰及证人李金洲、陈方林的证明材料及相关照片，证明被告徐晨罡在2013年11月14日将其所租出门面换锁的事实；
7、田永朋出具的收条，证明案外人周兰兰要求原告赔偿其损失6，000余元，此为其中一部分；
8、周兰兰出具的收条，证明原告已将收取的租金全部退还周兰兰，且已赔偿部分损失；
9、被告徐晨罡于2013年11月27日给原告的《通知函》，证明原告已将所租门面转让租给周兰兰并收取房租，以及被告违法解除合同的事实；
10、关于刘兴国身份情况的证明，证明刘兴国与被告签订协议是职务行为，其后果应由雅格三星托运部户主李艳娥承担；
11、关于李望军、李艳军、李艳娥关系的证明，证明三人系兄妹关系，共同经营雅格三星托运部，李望军、李艳军的行为应由雅格三星托运部业主李艳娥承担；
12、关于宋正茂所持银行卡的证明，证明宋正茂系李望军舅弟，其名下的银行卡为雅格三星托运部财务卡；
13、对李望军的调查笔录，证明本案相关具体情况；
14、李望军、宋正茂的居民身份证复印件，证明二人身份情况；
15、宋霞的户籍证明及宋霞与宋正茂的关系证明，证明宋霞系李望军之妻，宋正茂系宋霞之弟；
16、李望军的通话详单及电话费交费凭证，证明李望军曾于2013年9月、10月与徐晨罡进行通话；
17、证人陈军华、宋正茂的证言。证人陈军华陈述：我于2008年开始在雅格三星托运部开车，工商登记的户主是李艳娥，实际老板是李望军，他们是兄妹。刘兴国是托运部的负责人，他与房东徐晨罡签的租赁合同。给徐晨罡汇款65，000元是李望军让林玉打的款，林玉是通过宋正茂的卡转的钱。2013年大市场下达搬迁通知，不让在13区做物流，托运部要搬走，李望军就找徐晨罡退款。因为双方没有协商好，李望军就将租赁的门面转租出去，转租的下家在装修了一半时徐晨罡把门面锁了，后来听李望军说下家不干了要退钱，退给转租户的钱是我从财务拿出来的，给了陈志华，具体退给了谁我不清楚。原告与被告的纠纷我不清楚，转租的事我没有参与，转租的租金、转给谁、徐晨罡锁门的时间我不清楚。证人宋正茂陈述：林玉是我妻子，她是雅格三星托运部的会计，李望军是我姐夫。林玉用我的身份证办了银行卡给别人转账，平时卡在林玉手里，转账具体金额及转给谁我不清楚。其他的事情我不知道。
18、原告李艳娥向本院申请对证人李继宏、陈美忠进行了调查。李继宏陈述了以下内容：我当时在舵落口大市场13区3栋1号做物流，老板是李望军，李艳娥是李望军的妹妹。2013年9月份左右，大市场不让物流在那边，就没有在那个门面做了。李望军、李艳娥与房东的事情我不清楚，此事与我无关，不愿意出庭作证。陈美忠陈述了以下内容：我是舵落口大市场13区3栋1号的租户，2013年11月份找房东徐刚谈的，2013年12月签的合同，2014年1月开始做。双方协商的时候房东说过以前这里是做物流的，因为市场不让再做物流，所以房东不再租给做物流的，之前做物流的情况我不清楚。
被告徐晨罡、朱爱群为支持其抗辩意见，共同向本院提交了以下证据：
1、武汉市东西湖区人民政府办公室印发关于舵落口农贸大市场安全综合整治工作方案的通知、关于东西湖区运管所对舵落口农贸大市场整治的新闻报道各1份，证据来源于武汉市东西湖区政务网，证明被告不愿将房屋租给原告，即现在的实际承租人；
2、照片3张，证明房屋已不再适合租赁，需回复原状，损失由实际承租人承担；
3、二被告的《结婚证》1份，证明两被告系夫妻关系；
4、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各1份，证明朱爱群系本案房屋的所有权人。
经庭审质证，被告徐晨罡、朱爱群对原告李艳娥提交的证据质证意见如下：
对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对证据1的证明内容有异议，原告不是本案的适格主体；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议是被告与刘某某签订，不是与原告签订，该房屋租赁协议，已履行完毕，合同效力已终止；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，被告的建行卡转入的款项不能证明是原告的，该款项也不能证明是房屋租金，只能证明交易的是65，000元；对证据5的真实性有异议，这是原告与案外人签订的，我们不知道这个事情；对证据6有异议，因为证人没有出庭，证言证明的时间不一，内容是相互矛盾的；对证据7、8的真实性有异议，因为无法核实，不能达到证明目的；对证据9的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有违法解除合同的事实，被告是合法解除合同；对证据10-16的真实性均有异议，不能证明房屋承租人系李艳娥，李艳娥不是本案适格原告；对证据17证人证言真实性有异议，原告没有提供证人陈军华与李望军存在雇佣及劳务关系的证明，也不能证明李艳娥是房屋承租人，李望军将房屋未经原告同意的情况下转租，损失应由自己承担；证人宋正茂的证言只能证明卡是宋正茂开的，林玉在使用，不能证明钱是宋正茂个人的还是李望军的；对证据18无异议。
原告李艳娥对被告徐晨罡、朱爱群提交的证据质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，证明目的是与事实相反，就是因为整改的原因，原告曾多次与被告协商的情况下，被告不同意解除合同，原告在无奈的情况下按照被告的要求找第三方转租；对证据2的真实性不清楚，相反可以证明被告的违约导致原告的损失；对证据3、4无异议。
为查清案件事实，本院向武汉市东西湖区工商局调取了雅格三星托运部工商登记资料，工商登记载明：雅格三星托运部系个体工商户，户主李艳娥，成立于2009年12月22日，经营地址武汉市东西湖区舵落口大市场13区3栋1号，行业为其他运输代理业。经庭审质证，原、被告对工商登记资料均无异议。
本院经审查认为，原告李艳娥提交证据1、2、3、4、9及本院对李继宏、陈美忠的调查笔录和工商登记资料，被告对真实性无异议，本院予以采信。被告徐晨罡、朱爱群提交的证据1、3、4，原告对真实性无异议，本院予以采信。原、被告提交的其他证据，本院将结合其他证据内容和证据认证规则及当事人的陈述综合进行判断，与认定事实相符的予以采信，不相符的不予采信。
本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：
原告李艳娥系雅格三星托运部个体工商户户主，托运部经营地为武汉市东西湖区舵落口大市场13区3栋1号，李望军为原告李艳娥之兄，系该托运部实际经营人，刘兴国系该托运部员工。
被告徐晨罡与被告朱爱群系夫妻，被告朱爱群系位于武汉市东西湖特1号农贸大市场交易13区3栋1号商铺房屋所有权人。
2012年6月25日，被告朱爱群（甲方）与雅阁（原文如此，应为雅格）三星托运部（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有门面（舵落口大市场13区3栋1号）前半约60平方米面积含新装修阁楼、楼梯间租给乙方使用，期限从2012年6月26日至2013年6月25日止；二、乙方不得利用甲方门面从事非法或违反国家法律法规之事宜，如有，协议自行停止，甲方有权收回；三、乙方租用期间水电费及工商税务等自理，甲方负责安排水电通便。乙方可以分租给它方，甲方不干涉不再收费；四、房屋租金为人民币65，000元整，一次性付清。阁楼有新购挂式空调一台，交由乙方使用……协议落款由被告朱爱群代表甲方签名、刘兴国代表乙方签名。
合同签订后，被告徐晨罡收取了房屋租金65，000元，并在《房屋租赁合同》上注明：“今收房款人民币现金35，000元，建行汇款30，000元。建卡43×××78，合计65，000元”。雅格三星托运部即开始在舵落口大市场13区3栋1号门面经营。
双方签订的上述《房屋租赁合同》到期前，李望军于2013年6月19日委托托运部会计林玉支付租金，林玉通过其夫宋正茂的银行卡向被告徐晨罡的银行账户转账汇入65，000元。此后，雅格三星托运部继续在舵落口大市场13区3栋1号门面经营。
2013年9月，李望军与被告徐晨罡、朱爱群协商欲解除租赁合同，但双方未达成一致意见。后雅格三星托运部自行搬离舵落口大市场13区3栋1号门面，李望军将该门面转租给他人。
因不同意门面转租，被告徐晨罡于2013年11月14日将舵落口大市场13区3栋1号门面上锁，并于2013年11月27日发出《通知函》一份，内容为：雅阁（原文如此，应为雅格）三星托运部，我（舵落口大市场13区3栋1号屋主）正式书面告知你方：由于你方未经我方许可，擅自将承租门面出租给第三方，而且对方在我门面里装修，给我带来一定的损失，水电费也未支付。所以根据……规定：此次合约作废，你方有异议请2日内告知我方。对于你方收取他人的房租以及装修带给我的损失，我保留起诉的权利。此后，被告徐晨罡收回了该门面并租赁给案外人陈美忠。
2013年12月25日，原告李艳娥诉讼来院，要求如诉称。审理中，双方坚持各自意见，本案调解不成。
本院认为，被告朱爱群系涉案房屋的所有权人，被告徐晨罡与其系夫妻关系，双方在本案中分别参与了租赁合同签订、履行中的各项事务，收取的租金亦属两被告夫妻关系存续期间共同管理、使用的财产，故因租赁合同关系产生的法律后果应由被告徐晨罡、朱爱群共同承担。
刘兴国作为雅格三星托运部的员工，以该托运部的名义与被告朱爱群签订《房屋租赁合同》后，雅格三星托运部在该租赁房屋开展经营，被告徐晨罡、朱爱群一直未提出异议；同时，雅格三星托运部在工商部门登记的经营地为该租赁门面，而被告徐晨罡于2013年11月27日发出的《通知函》也认可了与雅格三星托运部的租赁合同关系，因此，刘兴国与被告签订合同系代表该托运部履行职务的行为，雅格三星托运部与被告存在租赁合同关系。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条关于“起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主”的规定，原告李艳娥作为该托运部的个体工商户业主，依法享有相应的诉讼权利。故被告徐晨罡、朱爱群辩称原告主体不适格、双方不存在租赁合同关系的意见，本院不予采纳。该《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。
在《房屋租赁合同》到期前，雅格三星托运部向被告徐晨罡、朱爱群预先支付了房租65，000元，并在合同期满后继续管理、使用租赁房屋，而被告徐晨罡、朱爱群未就托运部继续管理、使用租赁房屋提出异议且接受了租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，以及第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方虽未签订书面合同，但从各自的行为可以依法认定双方已形成不定期租赁合同关系。
因双方形成不定期租赁合同关系，对租赁期限没有明确约定，出租人与承租人均有权随时解除合同，被告徐晨罡于2013年11月27日发出解除合同通知，双方的租赁合同关系因被告的通知行为而解除，并且原告在此之前已搬离所租赁房屋，该房屋已由被告出租给他人，双方的租赁合同关系依法律规定及履行情况实际已解除，故本院对双方租赁合同关系的解除予以确认。
关于原告李艳娥要求被告徐晨罡、朱爱群退还租金48，750元并赔偿经济损失10，000元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告依法应对损失事实的存在、项目及金额负有举证责任，否则即由其承担不利的法律后果。而原告李艳娥拟证明其损失的依据仅有收条，相关证人亦未出庭作证，对收条出具人的身份、原告所支付款项及其他相关的事实均不能核实，故本院对原告李艳娥所主张的此部分损失不予支持。原、被告自2013年6月26日形成不定期租赁合同关系，双方未就不定期租赁的租金标准明确约定，参照原租赁合同的约定以每年65，000元的标准计算，每日租金约为178.08元。被告徐晨罡于2013年11月14日对租赁房屋上锁，阻碍了原告继续使用租赁物，原告管理、使用租赁房屋共计4个月19天，原告李艳娥共计应向被告徐晨罡、朱爱群支付使用租赁房屋期间的费用25，109.3元。被告徐晨罡、朱爱群预先收取了65，000元，扣除原告李艳娥租赁使用期间的费用25，109.3元后，应向原告李艳娥返还39，890.7元。故原告李艳娥要求被告徐晨罡、朱爱群退还租金48，750元并赔偿10，000元的诉讼请求，本院在39，890.7元的范围内予以支持，其他部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告李艳娥与被告徐晨罡、朱爱群的租赁合同关系已于2013年11月27日解除；
二、被告徐晨罡、朱爱群于本判决生效后十日内向原告李艳娥返还租金39，890.7元；
三、驳回原告李艳娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，348元，由原告李艳娥负担550元；被告徐晨罡、朱爱群负担798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，348元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李振华
人民陪审员 付元姣
人民陪审员 肖焕彬
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 谈 靖