浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初6539号
原告（反诉被告）：朱亚里，男，1974年6月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
原告（反诉被告）：陈家轶，女，1983年10月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
被告（反诉原告）：浙江佳源物业管理有限公司，住所地：嘉兴市中环东路2297号501室-1。
法定代表人：卓雄伟。
委托代理人：章毅安、唐建伟，浙江宜景源律师事务所律师。
原告朱亚里、陈家轶因与被告浙江佳源物业管理有限公司（下称佳源物业公司）物业合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月8日受理。后佳源物业公司提起反诉，本院一并受理后，适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2017年1月11日公开开庭进行了审理，原告暨反诉被告朱亚里、陈家轶，被告暨反诉原告委托代理人章毅安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱亚里、陈家轶起诉称，两原告系嘉兴市南湖区罗马都市24幢604室业主，该房产为多层顶楼复式，顶楼有南北两个露台，公用屋顶排水管直接引在业主二楼露台面上。2016年5月31日晚上嘉兴连夜特大暴雨，6月1日早晨7点左右原告发现南面露台门口有水溢进家里，再发现南露台已积水很深，原告楼下客厅顶层开始滴水，随即马上疏通露台下水管道并通知被告查看原因。疏通时发现堵塞的淤泥中混杂着大量蓝色片状物，经原告排查，该片状物系公用屋顶的防水层脱落物，脱落物混杂屋顶沙石，一起冲进了原告露台的排水口，导致露台下水管堵塞。原告多次联系被告上门察看，但被告认为堵塞是原告没有及时清理露台下水管所致，被告除了同意帮原告将屋顶公用的下水管排水口引出原告家的露台外，不愿意承担任何赔偿责任。此次事故原告家整个二层地板全部泡水受损，一层吊顶损失，原告投保了家庭财产保险，保险公司定损金额为83500元，理赔了18000元，剩余损失金额为65500元。现诉请判令：一、被告赔偿原告因漏水造成的损失65500元；二、被告将公用屋顶排水管落水管引出原告家露台。
被告佳源物业公司答辩称，一、本案属于物业服务合同纠纷，原告家的漏水不是被告不履行物业服务合同义务造成的，不应由被告承担赔偿责任；二、移动公用管道的位置不是被告的服务范围，超出了被告的权限。
反诉原告佳源物业公司反诉称，反诉被告系嘉兴市南湖区罗马都市24幢604室业主，浙江佳源物业管理有限公司嘉兴罗马都市分公司系反诉原告下属分支机构，该分公司与嘉兴市金地房产置业有限公司签订前期物业服务合同，期限自2009年12月20日起至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止，合同就其他条款作出明确约定。该物业区域尚未召开首次业主大会，即未成立业主委员会。反诉被告自2016年1月1日起至2016年12月31日已实际拖欠物业费1881.36元，经反诉原告多次催讨未果。现诉请判令：反诉被告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1881.36元，并赔偿违约损失（按每日0.23元,自2016年4月1日起计算至实际履行之日止）。
反诉被告朱亚里、陈家轶答辩称，前期物业合同属实，物业公司的催收前一次没看到，后一次无异议，同意支付物业费，但双方存在纠纷，故不应承担违约责任。
针对自己本诉的主张，原告提供了下列证据：
1．产权证一份，证明原告系嘉兴市南湖区罗马都市24幢604室的所有权人。
2．照片一组，证明原告家南露台堵塞的情况。
3．保险理赔计算书及家庭损失情况照片，证明保险公司对于原告家庭财产定损金额为83500元，按照保险合同理赔了18000元。
4．小区照片一组，证明除了排水管堵塞，物业公司还有其他不作为的行为。
经质证，被告对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但认为不能证明是蓝色的碎片堵塞了排水管道；对证据3中原告家庭的财产损失金额无法认定，其中照片只能证明损失状况，不能证明造成的原因；证据4与本案无关。
针对自己的抗辩，被告佳源物业公司提供的证据是同户型的26幢601室照片一组，证明该户型南露台的原始情况，原告使用时将露台地面铺上了地砖，垫高了厚度并破坏了防水层。
经质证，原告对照片的真实性无异议，但认为自己装修时并没有破坏防水层。
针对自己的反诉主张，佳源物业公司提供的证据：
1．前期物业合同，证明反诉被告应当支付2016年的物业费，交费期限为1-3月间预交全年的费用。
2．催收通知及照片，证明在反诉前已向业主催交物业费的事实。
经质证，反诉被告对证据无异议，但认为双方存在纠纷，故不应承担违约责任。
本院认证如下：
本诉中，原告的证据1予以认定；证据2系事后下水管道的照片，反映了现场管道的布局以及堵塞的位置，虽管道附近有细小的蓝色碎片，但无法证明下水道确系该碎片堵塞的事实；证据3系中国人寿财产保险股份有限公司嘉兴中心支公司在理赔过程中形成，结合照片可以认定原告因房屋进水造成了装修损失，关于损失的金额，因原告已重新装修而无法再行鉴定；保险公司仅根据原告的索赔清单作了单价的调整并确定理赔金额，没有被告方的参与以及明确的勘查、定价依据，因此原告以此证明损失金额为83500元并不充分，但该证据可以作为本院酌定损失的参考，故结合照片、理赔计算书上的项目和单价，并考虑原告房屋的装修折旧等因素，在现场查看后，本院酌情确定原告的损失扣除已理赔的金额外为50000元；证据4与本案处理无关，不予认定。被告提供的同户型照片可以反映露台装修前的情况以及原告将地面垫高的事实，予以认定。
反诉中，反诉原告的证据均予以认定。
本院经审理，查明事实如下：
一、朱亚里、陈家轶系嘉兴市南湖区罗马都市24幢604室产权人，房屋于2012年装修，2013年入住。该房屋为多层的顶楼复式，有位于六楼的层面以及其上的“跃层”。跃层有南北两处露台，露台不在该房屋产权范围之内，但必须由跃层才可通向露台。跃层顶部为整幢楼的公共平台（即屋顶），平台上有排水沟，连接着公共雨水管道顺着跃层的外墙接入露台，露台有排水沟与往下楼层的雨水管道相连接，公共雨水管道与露台的雨水管道不相连，屋顶的水流顺管道到达露台后，顺地势进入排水沟，再通过向下的雨水管道排出。露台原先与跃层有门槛有约10CM的高度差，原告对露台铺设了地砖，使露台整体垫高了约5CM。2016年5月31日晚及6月1日晨，嘉兴市连降特大暴雨。屋顶的公共雨水管将雨水汇聚后连同污物等一并排入露台，连同露台上汇聚的雨水再排入露台向下的雨水管，因短时间连续降雨、水管被污物堵塞排水不畅，导致露台严重积水，积水溢过了露台和跃层相接处的防水层以及门槛，漫入了原告家中，经发现后及时查找原因并疏通管道，但仍造成跃层地板、下层吊顶、墙纸及部分家俱等因水浸泡而损坏。
二、佳源物业罗马都市分公司为佳源物业公司的分支机构，自2009年12月20日起为该物业区域提供物业服务，其与开发商于2015年续签前期物业服务合同，其中关于管道疏通，约定区内公共雨、污水管道每年通一次；关于物业费，约定业主或者物业使用人在每年1-3月预缴当年物业费。佳源物业公司于2015年4月在两原告门口张贴缴费通知，但两原告表示没有看到，后又于2016年11月18日再次书面催缴。双方对物业费为1881元/年无异议。
本院认为，根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中双方存在物业服务合同关系，故本诉、反诉均为违约之诉。
关于本诉，目前无充分证据证明系屋顶上的防水层剥落后冲刷导致露台上的雨水管堵塞；露台不在两原告的房屋产权证范围内，也没有证据显示属于业主专有部分，但该处区域由于结构特点，必须通过两原告的跃层才能到达，且仅能由两原告实际使用。根据权利和义务相一致的原则，故两原告虽可对该露台合理使用，但应避免对露台改变排水设计构造而造成潜在隐患，同时也要对该处的公共雨水管道的通畅情况尽到与其观察能力相适应的注意义务，若发现已堵塞也可及时通知物业服务企业进行疏通。另一方面，佳源物业公司也应按物业服务合同约定，对该处的雨水管进行定期疏通，关于其认为无法经过原告房屋到达露台进行疏通的理由，因其未证明存在原告拒绝疏通的事实，故理由并不成立。分析此次原告房屋溢水损失的原因，除了佳源物业公司未尽到物业服务合同义务之外，更有天气突变、露台地面垫高、以及原告平时忽视对露台上公共雨水管情况的注意义务等多方面原因，属于多因一果。佳源物业公司的违约行为仅是造成损失的原因之一，故应向原告承担相应比例的责任，本院酌情确定由其承担原告保险理赔之外部分损失的20%，即10000元。关于移除公共雨水管的诉请，涉及房屋公共管道设计的合理性问题，不属于佳源物业公司应当履行的物业服务合同义务范围，故本院不予支持。
关于反诉，反诉被告朱亚里、陈家轶应当按合同约定的期限支付物业费，逾期不付即为违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故反诉被告不得以对方也存在违约行为而要求免除自己的责任。鉴于主张物业费的纠纷应在诉讼之前先行书面催告，故从反诉被告确定收到催缴通知之日起（2016年11月19日），按银行利率计算逾期利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江佳源物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告朱亚里、陈家轶财产损失10000元；
二、驳回原告朱亚里、陈家轶的其他诉讼请求；
二、反诉被告朱亚里、陈家轶于判决生效之日起七日内支付反诉原告浙江佳源物业管理有限公司2016年度物业费1881元及逾期利息（按1881元为基数，从2016年11月19日起，按银行同期贷款利率计算至判决确定履行之日止）。
如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费756元，由两原告负担600元，被告负担156元；反诉受理费25元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 成剑斌
二〇一七年二月六日
书记员 费 丁