广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19467号上诉人(原审被告)：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈朝平，董事长。委托诉讼代理人：莫志航、宋举成，均系该公司职员。被上诉人(原审原告)：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：曾健庆，所长。委托诉讼代理人：徐虹、何伟文，均系该所职工。上诉人广州市建筑置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称第一房管所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。置业公司代理人莫志航、宋举成与第一房管所代理人徐虹、何伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回第一房管所的诉讼请求；2、判决第一房管所继续履行合同义务至合同期限届满；3、第一房管所承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、第一房管所请求终止合同并收回房屋的事实与理由并不成立。根据第一房管所与置业公司2015年5月26日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，双方约定房屋用途为非住宅用途，但没有对其他使用性质列明限制条款。双方租赁关系存续将近十年，根据先前的租�合同显示，该房屋曾作为仓库、办公用途使用，双方并未有争议。因此，第一房管所以置业公司私自改变房屋用途为由请求终止租赁合同，缺乏法律依据。二、置业公司从未收到第一房管所的《退屋通知》，第一房管所以伪造的《退屋通知》要求与置业公司解除租赁合同，违反法律规定。2015年6月12日，置业公司曾在承租房（地址为光塔路进步里巷30-42号28号地下房）的门上发现贴有一份《退屋通知》，但该通知所列明的地址为光塔路进步街12号地下房。置业公司曾致电通知所写的联系人何某，因对方未接听电话而最终无果。换言之，置业公司从未收到合规的《退屋通知》，更不可能存在第一房管所多次发出整改通知而仍未改正的说法。第一房管所以伪造的《退屋通知》要求与置业公司解除租赁合同明显违反法律规定。三、一审判决缺乏证据，法律适用错误。一审判�依据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，支持第一房管所请求，缺乏法律依据。置业公司一直遵守相关法律法规，严格做好相应的消防、安全工作，配备足够的消防灭火器材，确保安全使用。且历年来越秀区街道进行安全排查整改时都没有通知置业公司进行消防安全整改。一审判决以保障房屋消防安全为由支持第一房管所的诉请，缺乏事实和法律依据。四、第一房管所在知道承租人将涉案房屋做仓库使用的情况下仍与置业公司签订租赁合同并办理备案手续，有过错，应承担相应的违约责任。双方签订租赁合同之前，置业公司已将承租的涉案房屋做仓库使用，第一房管所对此清楚但仍与置业公司签订租赁合同并办理备案手续，故第一房管所有一定责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问�的解释》，在没有法定解除事由或约定解除事由的情形下，合同当事人不得擅自单方解除租赁合同，否则将承担由此造成的一切法律后果和经济损失。在置业公司与第一房管所租赁合同期限尚未届满的情况下，第一房管所单方要求终止合同，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，应继续履行合同，准许置业公司继续租赁该物业至合同届满，并第一房管所应赔偿置业公司各项损失，包括直接损失和间接损失。第一房管所二审答辩称:其二审答辩意见与一审意见一致。即广州市越秀区光塔路进步里30-42号地下房屋是第一房管所管辖的房屋，由置业公司承租作商业使用，经了解置业公司该房屋私自改变房屋的使用性质作仓库使用，违反了合同的约定，第一房管所多次通知改正，置业公司不予理睬。为维护第一房管所的合法权益，其提起了本案一审诉讼。第一房管所向一审法院起诉请求：判令置业公司立即将广州市越秀区光塔路进步里30-42号28号地下房腾空交还第一房管所。一审法院认定事实：广州市越秀区光塔路进步里30-42号28号地下房屋原是置业公司向广州市越秀区第二土地房屋管理所承租的房屋，用作仓库、办公使用。2014年7月转为置业公司向第一房管所承租，双方于2015年5月26日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定置业公司承租上述28号房屋，用途为办公，租赁期限从2014年7月1日至2016年12月31日，月租金2740元；置业公司不得占用公共通道，不得在房屋内及周边公共部位（场所）生产、储存或使用易腐、易燃、易爆等危险品及迷信物品，不得制造严重影响邻居的噪音，必须按规定配置相应灭火器材和设置消防设备，不得发生生产、经营和居住“三合一”的现象，置业公司违反规定，经警告不改正的，第一房管所有权终止合同收回房屋等。该合同于同年8月11日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理租赁登记备案手续。第一房管所于2016年3月18日向一审法院起诉提出上述请求。一审庭审中，置业公司确认自2010年开始将涉讼房屋作仓库使用，放置电脑散热器。置业公司陈述租赁合同办理备案时知道置业公司将涉讼房屋作仓库使用的情况。并向一审法院提供2015年6月12日向置业公司发出书面的《退屋通知》，内容为“你户承租的光塔路进步里巷30-42号28号地下房，是我所管辖的直管公房，因你户擅自将房屋改作仓库使用，违反了《广州市直管房屋租赁合同》规定。根据《广东省共有房产管理条例》和《广州市直管房屋租赁合同》管理规定，我所决定终止与你的租赁关系，将房屋收回…”。置业公司对上述通知的真实性有异议，陈述其收到的通知的地址是“光塔路进步街12号地下房”，并非第一房管所提供的该份通知。另第一房管所向一审法院提供了1、广州市越秀区光塔街流动人员和出租屋管理服务中心《关于光塔路进步里28号地下房屋门牌的更正说明》，证实涉案房屋的地址为光塔路进步里28号地下；2、1999年7月广州市国土局核发的《建设用地批准书》，记载用地单位为越秀区光塔街道办事处、广州市建筑置业公司，建设项目名称文化活动中心及回迁房，用地地点越秀区光塔路59-65号、进步里2-26号等；3、广州市城市规划局越秀区分局1997年4月15�核准的《建设工程报建审核书》。记载：建设位置光塔路59-65地段，报建项目新建文化站及商住楼，审核意见其中前座四层部分为商场、办公、文化站综合楼，后座9层复中首层为回迁用房等。置业公司对上述证据没有异议，但认为与本案无关。一审法院认为：第一房管所、置业公司自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。据涉讼房屋原被征用拆迁证据显示建设项目是兴建文化活动中心及回迁房，规划部门的审核该地段新建的房屋前座四层部分为商场、办公、文化站综合楼，属商业用房，而作仓库、厂房使用用途的房屋属于工业用房，第一房管所、置业公司双方签订租赁合同之前，置业公司已将承租的涉讼房屋作仓库使用，第一房管所在清楚此情况下仍与置业公司签订租赁合�并办理备案手续。故造成双方纠纷第一房管所也有一定的责任，现第一房管所要求置业公司恢复合同约定的房屋用途，置业公司不同意。为保障房屋的消防安全，第一房管所请求解除合同、收回房屋的诉请，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，于2016年9月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广州市建筑置业有限公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》予以解除。二、被告广州市建筑置业有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区光塔路进步里30-42号28号地下房屋腾空交还原告广州市越秀区第一房屋管理所。本案受理费50元，由被告广州市建筑置业有限公司负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案置业公司的上诉请求与第一房管所的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人陈述可知，第一房管所与置业公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定涉案物业作办公用途，《房屋租赁登记备案证明》记载租赁用途亦为“办公”，而置业公司将涉案物业作仓库用途，与约定及备案登记不符。根据一审法院查明事实可知，第一房管所、置业公司双方签订租赁合同之前，置业公司已将承租的涉讼房屋作仓库使用，第一房管所在清楚此情况下仍与置业公司签订租赁合�并办理备案手续，虽也有一定的责任，但2013年12月20日广州市越秀区人民政府办公室已发布越府办【2013】110号《广州市越秀区人民政府办公室关于印发越秀区重大突出消防安全隐患排查整治工作方案的通知》，现第一房管所要求置业公司恢复合同约定的房屋用途，合理合法。在置业公司不同意的情况下，一审法院为保障房屋消防安全，支持第一房管所的请求并无不妥，本院予以维持。至于本案置业公司二审认为第一房管所应承担违约责任，因该司一审未提起反诉，故本院不予调处。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人置业公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市建筑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月十六日书记员  杨仁义王心怡