广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1513号
原告（反诉被告）：罗大刚，男，汉族，住湖北省广水市，公民身份号码：×××1017。
被告（反诉原告）：邹健锐，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××0616。
委托代理人：李耀威，系广东枫丹律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告罗大刚与被告委托代理人李耀威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年9月21日，经朋友介绍，原、被告签订《市场南商铺租赁合同书》，被告将官窑市场南9-10号商铺租给原告作快餐经营，当时被告承诺商铺无需办理环保批准手续，原告在不懂餐饮服务项目的规定情况下，与被告签订了租赁合同，并向被告支付了押金18000元、2015年11月份租金9000元和入场费30000元（当场支付现金15000元，另向被告写了一张15000元欠条，承诺和租金一起分期每月支付3000元）。随后原告购买了餐饮用具，在办理审批过程中，行政部门以商铺不符合餐饮行业油烟污染控制方案及离居民楼过近为由，不批准原告经营餐饮。原告随后准备找被告协商，但被告以双方签订了合同为由，不与被告协商解约事由。原告认为，被告在订立租赁合同时故意隐瞒商铺不符合经营餐饮用途的事实，欺骗原告签订租赁合同，被告存在违约行为，应承担违约责任，故起诉请求法院判令：1.被告返还保证金18000元、2015年11月租金9000元、入场费30000元（其中欠条15000元）；2.被告支付店铺装修费6000元、违约赔偿金18000元；3.被告承担诉讼费。
被告答辩并反诉称：涉讼商铺并未办理报建及竣工验收手续，原、被告签订的租赁合同为无效合同，请求原告将商铺返还给被告。被告在签订合同后将商铺交付给原告使用，原告要求被告退还2015年11月使用费9000元没有道理，且原告应当参照合同约定的租金标准向被告支付2015年12月1日后使用费。被告确认收取原告押金18000元，并同意在扣除使用费后将多余的款项退还给原告。原告主张被告收取入场费30000元没有任何依据，被告也从未要求原告写欠入场费15000元的欠条，被告收取原告押金和使用费时均写有收据，依照一般情理，被告如果收取原告入场费也应当写有收据，现原告在未提供任何证据的情况下，主张被告退还入场费30000元理据不足，不应得到法院支持。原告主张装修费6000元，但未能提供合法有效证据，无法证明其实际装修投入，法院应予驳回。反诉请求法院判令：1.原告向被告返还涉诉商铺；2.被告向原告支付自2015年12月1日起至腾空并返还商铺之日止按每月9000元标准计算的使用费；3.诉讼费由原告承担。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2.人口信息查询表，证明被告诉讼主体资格。
3.市场南商铺租赁合同书、土地使用权证，证明原、被告存在租赁合同关系，双方签订的租赁合同约定了租赁的相关权利义务。
4.收据2份，证明原告向被告交纳了2015年11月的租金9000元及押金18000元。
5.行政服务中心项目答复单、建设项目退件告知书，证明涉诉商铺不符合要求，原、被告签订的租赁合同无法履行。
6.收据5份，证明原告订做铝合金门支出500元、预付招牌定金500元、支付排气扇费用350元、安装吸烟机的炉灶费用1400元、水泥施工费用1000元。
7.电话录音，证明原告在2015年9月30日到被告合伙人的店铺内找被告的合伙人协商退租事宜。
诉讼中，被告无证据材料提交。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为商铺未办理报建，合同无效。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据4无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为环保不达标是因为原告经营餐饮项目不符合要求。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据6有异议，认为该组证据仅为手写收据，并非正式发票，不能作为装修费依据。经审查，被告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告出示的证据7有异议，认为无法核实录音中人物身份，被告并无合伙人，原告如果要协商解除合同应该找被告。经审查，该录音无法证明对话人身份，内容也不清楚，非原、被告之间对话录音，本院对该证据的证明力不予确认。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
2015年9月21日，原、被告签订《市场南商铺租赁合同书》，约定：被告将官窑市场南9-10号铺租给原告经营快餐；商铺建筑面积82平方米；租期4年，从2015年9月21日起至2019年5月31日止；2015年9月21日至2015年10月31日为免租期；2015年11月1日至2017年5月31日期间每月租金9000元；签订合同后一天内原告支付保证金18000元和首月租金9000元；被告协助原告办理办理牌照，向原告提供土地使用证明，所有费用由原告承担。同日，被告出具二张收据，确认收取原告租金9000元和押金18000元。
2015年10月10日，原告向行政部门申请快餐店环境影响评价审批，同年10月16日，行政部门以项目不符合餐饮行业油烟污染控制工作方案和距离敏感点最近只有1.5米为由，作出不予批准并退件告知书。
2015年10月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院组织原、被告对涉讼商铺进行了交接。经本院释明，原告不申请对涉讼商铺装修价值进行评估。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在法庭辩论终结前均未提交租赁物合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被于2015年9月21日签订的《市场南商铺租赁合同书》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，因本院已当庭组织原、被告交接了涉讼商铺，本院对被告反诉请求原告返还商铺的诉讼请求不再予以支持。
因租赁合同无效，原告诉请被告返还押金18000元合法合理，本院予以支持。被告作为出租人，具有交付符合合同约定用途租赁物义务，租赁合同约定商铺用于快餐经营且被告协助原告办理牌照，现原告在2015年10月10日申请办理环保评定，同年10月16日被行政部门以不符合要求为由不批准，原告于同年10月22日提起本案诉讼，可见原告在2015年11月后并未能实际使用租赁物，原告在2015年9月21日交纳的9000元为预付同年11月的使用费，原告请求被告退还该使用费合情合理，本院予以支持，并对被告反诉主张原告支付2015年12月1日后使用费的诉讼请求不予支持。
原告并未提供合法有效证据证明向被告支付了入场费30000元，应承担举证不能法律后果，本院对其主张被告返还入场费30000元诉讼请求不予支持。原告并未提供合法有效证据证明其支出装修费用，经本院释明后又不申请评估，综合本案实际情况，本院对原告主张被告支付装修费6000元诉讼请求不予支持。合同无效约定违约责任也无效，原告主张被告支付违约金18000元没有法律依据，本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹健锐应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金18000元予原告（反诉被告）罗大刚；
二、被告（反诉原告）邹健锐应于本判决发生法律效力之日起十日内退还使用费9000元予原告（反诉被告）罗大刚；
三、驳回原告（反诉被告）罗大刚其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）邹健锐全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取912.5元（原告已预交），由原告负担675元，被告负担237.5元，被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费25元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年十二月二十五日
书记员 谭国敏