湖北省巴东县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂巴东民特字第00010号
申请人中国建设银行股份有限公司巴东支行。住所地：湖北省巴东县信陵镇西壤坡楚天路**号。组织机构代码：88322881－7。
法定代表人ＸＸ俊，行长。
委托代理人黄平，湖北楚峡律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人田恒权，男，生于1969年8月11日，土家族，系中国建设银行股份有限公司巴东支行员工，住湖北省巴东县。特别授权代理。
被申请人巴东利缘建材有限公司。住所地：湖北省巴东县经济开发区谭家村东片区。组织机构代码：58823522－1。
法定代表人李彬，该公司董事长。
委托代理人谭卫东，男，生于1975年11月27日，土家族，农民，住湖北省巴东县。特别授权代理。
案外人邓正宇，男，生于1963年11月16日，土家族，农民，住湖北省巴东县。
委托代理人郭中青，湖北天乙法律服务所法律工作者。一般授权代理。
案外人邓井云，男，生于1963年4月21日，土家族，农民，住湖北省巴东县。
申请人中国建设银行股份有限公司巴东支行（以下简称建行巴东支行）与被申请人巴东利缘建材有限公司（以下简称利缘公司）实现担保物权纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由审判员罗杨军适用简易程序进行审查并组织双方当事人进行了听证。本案现已审查终结。
申请人建行巴东支行申请称，2014年11月10日，申请人与被申请人签订了一份贷款合同，合同金额420万元，期限一年。同日，双方又签订了一份最高额抵押合同，将被申请�所享有的房屋及土地进行了贷款抵押，并办理了相关抵押手续。贷款合同签订后，申请人履行了合同义务，于2014年11月12日给申请人发放了420万元的流动资金贷款，但被申请人在贷款到期后仅支付本金77245.95元，支付利息26533.05元。截止2015年12月15日，被申请人尚欠申请人贷款本金4122754.05元及利息25970.47元。为维护申请人的合法权益，特提出申请，请求人民法院依法裁定拍卖、变卖被申请人享有的并设置抵押的房屋及土地，用以偿还被申请人尚欠申请人的贷款本金4122754.05元及本金偿清之日止的利息（截止2015年12月15日止利息为25970.47元）。
被申请人利缘公司收到本院送达的实现担保物权异议权利告知书后就申请人的申请提出了异议，认为被申请人利缘公司欠申请人的债务属实，但申请人若要实现担保物权，就要将被申请人所欠工人工资及民间债务全部清偿完毕，以免给社会带来不稳定因素。
案外人邓正宇、邓井云以其系本案利害关系人为由，就申请人申请实现担保物权提出了以下异议：一、申请人与被申请人于2014年11月10日签订的《人民币流动资金贷款合同》第三条约定“本合同约定借款期限为壹年，即从2014年11月10日起至2019年11月9日”。在同年11月11日办理的该项贷款抵押他项权证上记载的抵押贷款期限是五年。由此说明案涉借款期限应为5年，在借款未到期之前，申请人不能请求实现担保物权。二、根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，债务人有多个债权人时，债务人将其全部或大部分财产抵押给其中一个债权人，由此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效。被申请人在与申请人签订贷款抵押合同时，实际有多个债权人，外欠债务达1000多万元。因此，申请人与被申请人所签抵押合同应当无效。三、李彬已经失联数月，被申请人的公司公章也被李彬的妻子谭瑛于近日收藏，谭瑛也失去联系，被申请人目前无法出庭参加听证，因此申请人不能诉请实现担保物权。
经审查查明：申请人建行巴东支行与被申请人利缘公司于2014年11月10日签订《人民币流动资金贷款合同》，合同对借款金额、借款期限、贷款利率、罚息利率和计息、结息等进行了约定。同日，双方签订了《最高额抵押合同》，合同约定利缘公司为建行巴东支行给利缘公司提供的2014年11月10日至2019年11月9日期间的贷款提供最高额抵押担保。设定抵押的财产为巴国用（2013）第181号土地、巴国用（2010）第827号土地、巴东房权证野三关镇字第××号房屋、巴东房权证野三关镇字第××号房屋，抵押财产的价值为767.67万元。同月11日，建行巴东支行与利缘公司在巴东县国土资源局办理了土地他项权登记、在巴东县住房和城乡建设局办理了房屋他项权登记，抵押贷款金额为420万元。同月12日，建行巴东支行为利缘公司发放贷款420万元，双方在贷款借据上约定借款归还期限为2015年11月9日、利率为年利率6%。截止2015年12月16日，利缘公司共给建行巴东支行偿还贷款本金77245.95元、支付利息265333.05元，尚欠贷款本金4122754.05元及部分应付利息。
同时查明，利缘公司除欠建行巴东支行债务外，尚欠案外人邓正宇、邓井云等人债务。
本院审查认为，申请人申请实现担保物权，应当提交申请书、证明担保物权存在的材料、证明实现担保物权条件成就的材料、担保财产现状的说明等材料。人民法院审查实现担保物权案件，应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。经审查后，如认为当事人对申请实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；如认为当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；如认为当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。就本案而言，申请人建行巴东支行并未向本院提交实现担保物权条件成就的材料及担保财产现状的说明。同时，就主合同的期限及抵押合同的效力问题也存在争议，此争议应属实质性争议。截止目前，申请人申请实现担保物权的条件并不成就，故对申请人建行巴东支行申请对被申请人利缘公司设定抵押的财产进行拍卖或者变卖，并以拍�或者变卖所得价款在被担保范围内优先受偿的申请，本院不予准许。但，申请人建行巴东支行可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第（三）项的规定，裁定如下：
驳回申请人中国建设银行股份有限公司巴东支行申请对被申请人巴东利缘建材有限公司设置抵押的房屋及土地进行拍卖或者变卖，并以拍卖或者变卖所得价款在贷款本金4122754.05元及本金偿清之日止的利息范围内优先受偿的申请。
案件申请费100元，减半收取50元，由申请人中国建设银行股份有限公司巴东支行负担。
本裁定为终审裁定。
审判员 罗杨军
二〇一六年一月十八日
书记员 谭宝平
附本案适用的法律及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对申请实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，告知申请人向人民法院提起诉讼。