四川省剑阁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）剑阁民初字第526号
原告杨占模，男，生于1977年7月20日，汉族，高中文化，住剑阁县。
委托代理人何辉，四川剑州律师事务所律师（特别授权）。
被告袁清花，女，生于1984年5月11日，汉族，大学本科文化，住剑阁县。
委托代理人伏永祥，剑阁县法律援助中心律师（特别授权）。
被告王锡昌，男，生于1978年4月10日，汉族，文化程度不详，住剑阁县。
委托代理人王柏松，四川剑州律师事务所律师（特别授权）。
原告杨占模诉被告袁清花、王锡昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告杨占模及其委托代理人何辉、被告袁清花及其委托代理人伏永祥、被告王锡昌的委托代理人王柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨占模诉称，原、被告于2009年9月10日签订《房屋买卖合同》，被告将位于剑阁县XX坝X号楼X单元XXX室卖与原告，总价28万元。原告按照合同约定一次性向被告支付现金18万元，余款从2009年9月起按月将按揭款1000.00元支付到被告建设银行的账户，直到2011年7月原告发现被告拒绝见面履行办理过户手续，并将原告所购房屋抵押给张某某。为此，原告于2011年10月起诉至法院进行维权。2012年6月，法院经审理认为被告的行为涉嫌合同诈骗罪裁定驳回原告的起诉，将本案移送公安机关立案侦查。现侦查程序终结，检察院已作出被告行为不构成犯罪，不予逮捕的决定。故再次起诉，请求1.确认解除双方的房屋买卖合同；2.二被告退还原告购房款本金20.3万元，并承担资金占用利息损失；3.二被告赔偿原告其他经济损失3.86万元；4.本案诉讼费用由二被告承担。
被告袁清花辩称，因为对原告购房的事实不清楚，本人作为该房屋的产权所有人并未与原告签订合同，故该合同无效，本人不应承担退还购房款及赔偿经济损失的责任。
被告王锡昌辩称，对原告起诉的事实没有异议，该纠纷发生后，双方就合同的解除协商过，但未能达成一致意见；损失方面根据原告举证情况进行认定。
原告杨占模在举证期限内向本院提交以下证据：
1.剑阁县公安局在刑事侦查阶段分别对王锡昌、袁清花的讯问笔录各四份，杨占模、杨某明、王某萍的询问笔录四份以及《房屋买卖合同》一份、存款凭条回单13张、物业公司收款收据5张以及袁清花购房合同、缴纳的相关费用的票据各一份，拟证明原、被告双方买卖合同成立并生效以及双方履行合同的相关事实；
2.剑阁县私有房屋他项权登记资料一套、剑阁县公安局在刑事侦查阶段对张某某、刘某、梁某兰的询问笔录各一份，拟证明被告将涉案房屋向张某某办理抵押的相关事实；
3.剑阁县公安局在刑事侦查阶段对冯某、杨某得的询问笔录各一份，拟证明原、被告签订合同后，涉案房屋已由被告交付给原告，并由原告占用、使用以及被告在交房后返租的事实；
4.《租房协议》、《退婚协议》、《剑阁县罗氏家电专用收据》、《销货清单》、汽车发票45张金额2000.00元以及住宿发票130张金额2600.00元，拟证明因被告未履行合同，给原告造成的租金、家具以及交通住宿损失。
被告袁清花对原告杨占模提交的上述证据发表质证意见，认为：对原告提交的1、2、3号证据的真实性、合法性以及关联性没有异议，但对证明观点有异议，该证据不能证明袁清花知道王锡昌卖房的事实；对4号证据中的车票、住宿发票有异议，认为证据本身不能证明与本案存在关联，且在原、被告发生纠纷的过程中，双方仅见面两次，不可能产生原告主张的4600.00元的车旅损失。
被告王锡昌的代理人对原告杨占模提交的上述证据发表质证意见，认为：对原告提交的1、2、3号证据的真实性、合法性以及关联性没有异议；对4号证据有异议，对车旅损失同意袁清花的质证意见，家具损失方面原告还应提供其他证据予以佐证，仅凭现有证据不足以证实。
被告袁清花在举证期限内向本院提交以下证据：
1.袁清花的身份证复印件以及袁清花与王锡昌的离婚证复印件各一份，拟证明二被告已于2012年11月27日登记离婚；
2.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明涉案房屋在购买时登记在袁清花的名下；
3.袁清花、杨某明、杨占模、王某萍以及王锡昌在公安机关的讯（询）问笔录，拟证明袁清花在打出售房广告后不久，就不再打算继续出售该房屋，在杨占模与王锡昌买房、签订合同以及付款的过程中，袁清花本人未参与也不知情，王锡昌收到该购房款后偿还了赌债未用于家庭开支。
原告杨占模对被告袁清花提交的证据发表质证意见，认为：对三类证据的真实性、合法性以及关联性没有异议，但对其证明观点有异议，至于袁清花是否知道房屋的出售情况，王锡昌、杨占模以及杨某明均有不同的陈述，请结合整个案情予以认定。
被告王锡昌对被告袁清花提交的证据发表质证意见，认为：对身份证、离婚证以及购房合同没有异议，对于袁清花是否知道杨占模和王锡昌签订合同以及履行合同的情况，王锡昌在公安机关有完整表述。
被告王锡昌未向本院提交证据。
经主持原、被告举证、质证，本院认为对双方当事人提交的无争议的证据本院予以采信，对双方有争议的涉及原告杨占模损失方面的证据，本院认证如下，原告杨占模提供的《租房协议》、《退婚协议》、《剑阁县罗氏家电专用收据》、《销货清单》，分别与冯某、王某萍、梁某兰、杨某得在公安机关的询问笔录相互印证，形成证据锁链能够证明杨占模在购房之后，为了与王某萍结婚置办家具，在房屋租赁给冯某、杨某得使用期间，以及张某某请梁某兰看房期间，涉案房内存有家具的这一事实，故对该部分证据本院予以采信；车票以及住宿费发票，原告杨占模庭审时认可系事后收集，因其不能客观反映费用产生的时间、地点及准确金额，故该部分证据缺乏真实性及关联性，本院不予采信。
通过上述有效证据，本院查明以下事实：2007年1月8日，袁清花与王锡昌登记结婚，婚后于2007年7月23日以袁清花的名义购买“剑门.XXX都”X幢X单元XXX号商品房一套，该房屋建筑面积151.34㎡，价值160995.00元。袁清花和王锡昌除首付50995.00元外，其余房款均办理银行按揭。交房后，袁清花和王锡昌一直居住于该房中。
2009年7、8月份，袁清花和王锡昌经过协商准备将正在居住使用的该套房屋对外出售，并在当地电视台刊登了售房广告。同时期杨占模与王某萍需购买婚房，故王某萍在电视上了解该售房信息后，告知在外务工的杨占模，并通过电视广告中留下的联系电话与袁清花取得联系，在袁清花、王锡昌在场的情况下，杨占模、王某萍以及杨某明先后对房屋进行了数次现场查看并议价。2009年9月10日，杨占模与王锡昌正式签订书面《房屋买卖合同》，在该合同中约定：“经袁清花（甲方）、杨占模（乙方）双方协商同意，甲方将本人位于剑阁县XX镇XX坝X号楼X单元XXX室出卖给乙方。双方商定具体事项如下：一、价格人民币贰拾捌万元整。二、付款方式为乙方一次性付给甲方现金壹拾捌万元整，剩余银行按揭壹拾万元转由乙方，乙方自2009年9月起按时将按揭款存入建行户头。三、甲、乙双方商定自该房屋取得产权证后，甲方协助乙方将产权过户到乙方名下，房屋交易中产生的税费买卖双方自行承担。四、该房屋的水、电、气、有线甲方将过户给乙方。”合同中甲方袁清花的签名由王锡昌代签。合同签订后，在杨占模最后一次以现金方式向王锡昌交足18万元购房款时，王锡昌将该房屋的购房合同、交款原始凭证、水电气卡以及房屋的钥匙交与杨占模方，并自行腾空房屋全家搬出另外租房居住。杨占模从2009年9月起至2010年7月止按合同约定按时向王锡昌提供的银行按揭账户打款1000.00元。
杨占模收房后，为了结婚添置了床、沙发、电视、洗衣机等家具、家电放置于购买的房中，后因与王某萍就结婚事宜发生矛盾，双方于2010年1月31日签署《退婚协议》，其内容为“厨房、家电、床、床垫、沙发、茶几合计人民币贰万元整，双方各计一半，各承担壹万元、订婚所有花销均在此中，双方决无反悔。”王某萍根据该协议将购买的沙发和茶几搬走，其余的都留置该房内交与杨占模。因杨占模一直在成都务工，王某萍搬离后房屋无人居住，于是从2010年3月1日起，将该房的一楼除自锁一间住房外其余两室一厅租与冯某、二楼租与杨某得居住，租期均为一年，其中与冯某签订书面《租房协议》，约定年租金为2800.00元，另加收200.00元的物管费用等内容。
2010年6月，王锡昌因包工程需要资金，经与袁清花商议提前归还了“剑门.XXX都”X幢X单元XXX号房屋的银行按揭款，在取得该房屋“两证”后，于2010年6月12日，袁清花和王锡昌与张某某签订《抵押合同》，将该套房产抵押于张某某的借款35万元，期限为2010年6月12日起至2010年7月11日止，并办理房屋他项权登记。因该笔借款到期后无钱归还，为了躲避债主，袁清花、王锡昌于2011年1月起双双离家外出务工。
2011年3月，王锡昌与杨占模取得联系，要求以6000.00元／年的价格返租杨占模的房屋。于是杨占模分别解除了与冯某、杨某得的租赁关系，将房屋租给王锡昌，王锡昌先期支付租金3000.00元。王锡昌从杨占得的手中拿回房屋钥匙后交与张某某，张某某委托梁某兰对该房屋进行看守，梁某兰于2011年4月1日住进该房屋。2011年5、6月份，杨某明因找王锡昌催要下欠的房租回到该房中，通过询问居住者梁某兰才知道该房屋已被王锡昌抵押给他人的事实，于是杨占模停止向王锡昌提供的银行账号打款。后通过电话联系王锡昌询问缘由时，王锡昌明确告知，房子已经抵债给张某某，不可能再出售给杨占模，愿意退还购房款并赔偿损失，2011年10月王锡昌回到下寺，与杨占模进行协商，后因赔偿价格双方未能达成一致意见。继而杨占模于2011年12月向本院提起诉讼，要求袁清花、王锡昌交付房屋并赔偿损失。2012年6月，本院经审理认为本案涉嫌合同诈骗裁定驳回原告的起诉，将案件移送公安机关立案侦查。后因袁清花、王锡昌的行为未构成犯罪，故杨占模再次提起本案诉讼，立案后本院分别于2014年3月21日、2014年3月24日向袁清花、王锡昌送达起诉状副本。
另查明，袁清花与王锡昌于2012年11月27日办理离婚登记。
本院认为，关于本案的第一个争议焦点，即《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。从本案审理查明的以下事实，足以认定本案所涉房屋的出售系二被告的共同行为：1.涉诉房屋系二被告的夫妻共同财产；2.在电视台刊登出售房屋广告是二被告的合意行为；3.原告杨占模等人数次现场查看并进行现场议价二被告均参与；4.在合同签订后二被告自行腾空房屋全家搬出并及时向原告杨占模交付房屋；5.整个合同的签订及履行，均在二被告婚姻关系存续期内；6.现无证据证明，购房款未用于二被告家庭开支。虽在正式签订《房屋买卖合同》时，因购买该商品房时是以“袁清花”的名义，故合同出售方仅为“袁清花”而不是夫妻双方名字，但并不能以此否认该合同的效力。现被告袁清花以王某萍、杨某明的证词证明付首笔购房款时其不在场，以此倒推对原告杨占模买卖房屋过程其均不知情，这与被告王锡昌的三次证词不相符，也与本案的案情不相符，故被告袁清花以被告王锡昌无权以“袁清花”名义处分夫妻共有财产而主张《房屋买卖合同》无效的请求本院不予支持。至于该合同是否存在违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，本案中涉案房屋系二被告以按揭方式购买，并已办理了抵押，根据我国立法对抵押物转让的相关规定，在不具备条件的情况下进行的转让行为系无效行为，但在本案中，因房屋按揭而形成的抵押权，已经通过被告袁清花、王锡昌提前归还银行贷款的方式予以消灭，故被告现以此主张无效本院不予支持。故双方签订的《房屋买卖合同》有效。
关于本案第二个争议焦点，即《房屋买卖合同》是否应该解除以及解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除有约定解除和法定解除两种情形。本案中双方在签订《房屋买卖合同》时，未约定解除合同的条件，且在履行的过程中对解除合同也未形成一致意见，原告杨占模在本次诉讼中，以二被告违反合同约定、擅自将争议房屋办理抵押导致合同目的不能实现为由主张解除合同，本院认为符合法定解除的情形。从《合同法》的立法本意来看，对解除通知的生效确定严格遵循通知到达生效的原则，原告杨占模虽在起诉之前未向二被告通知，但在其诉状中已明确表示解除合同之意，故本院将本案起诉状送达之日即2014年3月24日确定为原告杨占模解除合同的通知之日。合同解除后原告杨占模有权根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百零七条的规定，要求二被告返还购房款并赔偿损失。
关于原告杨占模诉讼主张的确认问题。购房款的确认：原告杨占模主张已支付购房款20.3万元，对此二被告无异议，本院予以确认。其他损失的确认：1.资金占用期间的利息损失，从本院查明的事实，二被告在合同签订后实际履行了房屋的交付义务，原告也实际享有对涉案房屋的占有、使用的权利，并通过出租获得收益，故其从2009年9月起至合同解除之日止的资金占用利息损失主张，本院不予支持，资金占用的利息损失应从2014年3月25日起计算。2.家具损失，原告杨占模主张金额为1万元，并举出证据予以证实，本院予以确认。3.车旅损失，因原告杨占模未能提供有效证据予以证实，故该项主张本院不予支持。4.租金损失，原告杨占模从2010年3月1日起房屋均以出租获得收益，被告王锡昌在2011年3月以6000.00元／年的价格返租该房屋，但仅支付半年房租3000.00元后再未支付，房屋占用至今，因二被告的违约行为造成的租金损失理应赔偿，故租金损失应从2011年9月1日起计算至2014年3月止，损失共计15500.00元，其余过高主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》自2014年3月24日依法解除；
二、被告袁清花、王锡昌共同返还原告杨占模购房款20.3万元、共同赔偿原告杨占模其他经济损失25500.00元，并从2014年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率承担资金占用利息；
三、上述支付义务限在本判决生效之日起十日内支付完毕；
四、驳回原告杨占模的其他诉讼请求。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650.00元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。
审 判 长 罗晓莉
审 判 员 李春雷
人民陪审员 刘 烨
二〇一四年六月三十日
书 记 员 赵冬梅