苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第0991号
原告（反诉被告）苏州市横塘工贸公司，住所地苏州高新区横山南铁师院路。
法定代表人沈会民，总经理。
委托代理人马振华、朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市光明玻璃加工厂，住所地苏州高新区星火村。
法定代表人陈福民，厂长。
委托代理人仇家驹，季兵，江苏拙正律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏州市横塘工贸公司（以下简称横塘工贸公司）与被告（反诉原告）苏州市光明玻璃加工厂（以下简称光明玻璃厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月14日、2013年12月13日、2014年4月9日、2014年4月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）横塘工贸公司的委托代理人朱勇，被告（反诉原告）光明玻璃厂的委托代理人仇家驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）横塘工贸公司诉称，2011年6月30日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定由被告承租属于原告的坐落于苏州市高新区文化北路的厂房及场地，厂房面积为500平方米，场地面积为2938平方米，租赁期限为1年，自2011年7月1日起至2012年6月30日止，年租金为110000元，每半年支付一次，采用先付后使用原则。合同签订后，原告依约履行了合同义务，租赁到期后，考虑到被告的搬迁需要时间等，故双方口头约定续租至2012年12月31日，此后原告于2012年11月19日通知被告期满后不再续约，要求被告在合同期满后一个月内迁出并交还房屋。但令原告始料未及的是，合同期满后，原告多次与被告联系要求其搬迁并交还房屋，但被告以种种理由推诿至今拒不搬迁。原告无奈，特诉至法院，请求判令：1、被告立即迁出承租原告的位于苏州高新区文化北路的房屋及场地；2、被告立即支付原告房屋使用费34958.9元（按每天301.37元之标准，暂自2013年1月1日起计算至2013年4月26日止，具体房屋使用费应计算至被告实际迁出、交还房屋及场地之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）光明玻璃厂辩称：1、原告主体不适格；2、被告优先承租权；3、被告愿意继续租赁该房屋及场地，愿意补交租金；4、原告的停水、停电行为给被告造成了损失，应予赔偿；5、如法院判决被告搬迁，则原告应对被告添置的设施进行赔偿；6、本案不是简单的租赁合同纠纷，其实质是争夺拆迁补偿款的纠纷，原告为达到独占应由承租人享有的拆迁补偿款而诉讼；7、停水、停电改变了房屋的使用价值，应予调低房屋使用费。综上，请求法院能从本案面临拆迁的实际情况考虑，从维护社会稳定的大局出发，公正、合法的处理该纠纷，做出一个公正的判决。
被告（反诉原告）光明玻璃厂反诉称，1995年6月，反诉原告因经营需要租用反诉被告位于苏州市高新区文化北路的厂房及场地（其中厂房面积为500平方米，场地面积为2938平方米）。后因经营需要，反诉原告投入100余万元在其承租的场地上建造厂房、办公用房及浇筑水泥场地1293平方米（其中自建厂房为1775平方米，办公用房为676平方米）。2012年7月1日后，反诉被告继续将诉争房屋出租给反诉原告使用，并照常收取租金及代收水电费。2013年2月28日，反诉被告对反诉原告实施了停水、停电的违法行为，给处于正常经营中的反诉原告造成巨大的经济损失。另外，据反诉原告知悉，反诉原告所租房屋在租赁期限内已划入拆迁范围，依据相关拆迁补偿政策，反诉原告理应享受相应的拆迁补偿价款。反诉被告的行为侵害了反诉原告的合法权益，反诉原告特诉至法院，请求判令：1、反诉被告支付因停水、停电给反诉原告造成的营业损失200000元；2、反诉被告支付出租房屋装修及添附物折价补偿款及拆迁补偿款2487050元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）横塘工贸公司针对反诉辩称：1、反诉原告在房屋租赁期限届满后，在反诉被告多次通知的情形下拒不搬迁并交还房屋，非法占用反诉被告的房屋，本身已构成违约。同时，反诉被告也没有义务及法律依据继续为反诉原告先行垫付水电费，该水电的停止供应系供电部门及供水部门所为；2、反诉原告在未征得反诉被告同意的前提下，擅自对房屋进行装修及添附建筑物，其本身也构成违约，同时，在双方的租赁合同第六条也明确约定了合同期满后装饰物及添附物的处理。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，自1995年起，被告（反诉原告）光明玻璃厂即租赁位于苏州市文化北路延伸段与冯家桥自然村东侧厂房及场地用于经营，并对其中部分场地进行了水泥浇筑，且搭建了部分砖混结构或钢结构彩钢瓦建筑物。后该厂房及场地的出租人几经变更。2000年以后，原告（反诉被告）横塘工贸公司即作为出租人与光明玻璃厂签订租赁合同并收取租金。期间，后者又对其余场地进行了水泥浇筑，并搭建了部分砖混结构或钢结构彩钢瓦建筑物。原、被告最后一期《房产租赁合同》签订于2011年6月30日，约定：横塘工贸公司将上述厂房及场地出租给光明玻璃厂使用，其中厂房面积500平方米，场地面积2938平方米，租赁期限一年，自2011年7月1日起至2012年6月30日止，年租金总额为110000元，每半年支付一次，采用先付后租的原则。合同第六条“房屋结构的调整及建筑物的添附”约定：乙方（光明玻璃厂）在租赁期内，不得擅自改变房产结构或添附建筑物，如因生产经营和其他原因确需改变房产或添附建筑物的，在不影响房产主体结构的前提下须征得甲方（横塘工贸公司）同意，并与甲方书面商定今后的处理办法，如对房产进行装修，其装修需符合消防要求。租赁合同约定期满后，租赁房产内乙方装修的装饰物及添附的建筑由乙方在返还房产的期限内予以拆除（在不损坏出租房产的前提下），逾期未拆除，装饰物及添附的建筑物归甲方所有。如因乙方违约，导致合同提前解除的，则乙方在房产的全部装饰物及添附物均无偿归甲方所有。合同另对租赁合同的变更、解除和续租、甲方责任、乙方责任、单方解除、免责条款及纠纷解决办法作出约定。上述合同期满前，双方另行口头约定了半年的租期，但并未签订书面房屋租赁合同。2012年5月23日，苏州明华欣润玻璃有限公司代光明玻璃厂支付了2012年7月至9月租金30000元；同年10月22日，光明玻璃厂支付了2012年10月至12月租金26500元。2012年11月14日，横塘工贸公司向光明玻璃厂出具《通知》一份，其内容载明：苏州市光明玻璃加工厂承租户：你租用公司的房屋至2012年12月31日到期，现特通知你，租赁期届满后我公司不再续租。请你在租赁期限届满后的一个月内，即2013年1月31日前将租用我公司的房屋腾出，返还我公司。特此通知。2012年11月19日，邬红星代表光明玻璃厂签收上述《通知》，并在《文件送达回执单》下方填写“建议”如下：为了响应政府拆迁政策，现由苏州明华欣润玻璃有限公司提出建议，自本公司与横塘工贸公司自1995年建立租赁关系已经有17年，现自建场地约2000平方米，自建房屋2000平方米，现有工人20人，为了今后继续经营，希望提供附近靠水运比较方便的经营场地。2013年2月22日，横塘工贸公司再次向光明玻璃厂出具《通知》一份，其内容如下：苏州光明玻璃加工厂承租户：我公司已于2012年11月14日发出书面通知，告知你租赁期满后，我公司不再续租，并通知你在2013年1月31日前将租用我公司的房屋腾出，返还我公司。至今腾让期已逾期，你还未腾出租用房屋，已构成违约。现为维护我公司的合法权益，特告知：我公司将于2013年2月28日实施停水停电。特此通知。2013年2月28日，原告通过拔掉电卡的方式停止对被告供电。因光明玻璃厂拒绝迁出承租厂房及场地，横塘工贸公司特诉至本院。
另查明，光明玻璃厂实际缴纳水电费截止日期为2013年2月10日。2013年8月19日，光明玻璃厂、邬红星及苏州明华欣润玻璃有限公司联合向本院出具《情况说明》一份，其内容如下：1、本案原告即苏州市横塘工贸公司向贵院提供了“文件送达回执单”证据一份，该证据中由邬红星所提写的建议系代表苏州市光明玻璃加工厂所提，邬红星也是苏州市光明玻璃加工厂工作人员。2、只有苏州市光明玻璃加工厂与苏州市横塘工贸公司存在房屋及场地租赁的关系，苏州明华欣润玻璃有限公司与苏州市横塘工贸公司并不存在任何租赁关系；3、由于邬红星提建议时，不了解具体租赁关系，故误写成苏州明华欣润玻璃有限公司与苏州市横塘工贸公司建立了租赁关系。…
又查明，本案所涉厂房的建造并未取得建设工程规划许可证，且未办理房屋所有权证书及国有土地使用证。2013年4月23日，苏州国家高新技术产业开发区横塘街道办事处向本院出具证明一份，证明位于苏州高新区横塘街道文化北路延伸段与冯家桥自然村东侧房屋系横塘工贸公司所有。
庭审中，光明玻璃厂当庭陈述其自行浇筑的场地及搭建的建筑物既未经相关部门审批，亦未取得当时出租人的书面同意，且未能提供任何建造资料、凭证等。
上述事实，有房产租赁合同、通知两份、文件送达回执单、证明、情况说明、照片、收据两份及庭审笔录等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告（反诉被告）横塘工贸公司与被告（反诉原告）光明玻璃厂于2011年6月30日签订的《房产租赁合同》约定的一年租赁期限届满后，双方虽未再行签订书面租赁合同，但从光明玻璃厂通过他人或自行向横塘工贸公司支付2012年7月至9月租金30000元及2012年10月至12月租金26500元之事实可以看出，双方再行口头约定了半年的租赁期限，但是，因涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间订立的所有书面或口头的租赁合同均为无效，光明玻璃厂基于无效合同取得涉案厂房及场地的使用权，其应承担返还义务，在原、被告双方均未提供任何证据证明涉案厂房及场地另行存在其他权利人的情况下，其应将厂房及场地返还出租方即横塘工贸公司，故本院对横塘工贸公司要求光明玻璃厂限期迁出涉案房屋的诉讼请予以支持；同时，因光明玻璃厂已实际使用了承租房屋，故其应当参照合同约定的租金标准向横塘工贸公司支付房屋占有使用费，但因横塘工贸公司于2013年2月28日通过拔掉电卡的方式停止对光明玻璃厂供电，降低了涉案厂房及场地使用价值，故此后的房屋使用费应当在原有租金标准上予以降低，本院酌定以原租金70%之标准计算较为适当，因此，自2013年1月1日起至2013年2月27日止，光明玻璃厂应按照301.37元／天【计算方法：110000／365=301.37】之标准向横塘工贸公司支付房屋占有使用费，自2013年2月28日起至实际迁出之日止，光明玻璃厂应按照210.96元／天【计算方法110000／365＊70%=210.96】之标准向横塘工贸公司支付房屋占有使用费。至于光明玻璃厂所称的横塘工贸公司于2014年2月28日挖断水管、停止供水，因其并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予采信。至于光明玻璃厂认为横塘工贸公司并非本案适格主体的意见，本院认为，原、被告之间的租赁关系持续十多年，在此期间，光明玻璃厂一直正常使用承租厂房及场地，并一直向横塘工贸公司缴纳租金，从未有任何其他主体主张涉案厂房及场地所有权或租金收取权，即使双方之间的租赁合同因标的物未取得建设工程规划许可而无效，在双方均未举证证明涉案厂房及场地另行存在其他权利主体的情形下，横塘工贸公司作为出租人要求光明玻璃厂返还租赁物并支付占有使用费并无不妥，故本院对光明玻璃厂该辩称意见不予采纳。至于光明玻璃厂辩称其对涉案厂房及场地享有优先承租权的意见，本院认为，如光明玻璃厂确有证据，其可通过另行诉讼解决，本案中本院对此不予理涉。
关于反诉原告光明玻璃厂要求反诉被告横塘工贸公司支付因停水、停电所产生的营业损失之意见，本院认为，原、被告间的租赁关系于2012年12月31日期满，横塘工贸公司此前已明确告知光明玻璃厂期满后不再续租，并要求其于2013年1月31日前腾房，但光明玻璃厂对此却不予理睬，继续无理占用涉案厂房及场地从事生产经营，故对就此产生的相应损失，横塘工贸公司不应承担赔偿责任，故本院对光明玻璃厂该诉讼请求不予支持。关于光明玻璃厂要求横塘工贸公司支付出租房屋装修及添附物折价补偿款及搬迁补偿款的诉讼请求，本院认为，原、被告间的房屋租赁合同虽因标的物未取得建设工程规划许可而无效，但合同载明的全部条款确系双方当事人真实意思表示，在处理因该合同引发的纠纷中可以作为参照。在原、被告签订的最后一期《房产租赁合同》第六条，双方约定：租赁合同约定期满后，租赁房产内乙方装修的装饰物及添附的建筑由乙方在返还房产的期限内予以拆除（在不损坏出租房产的前提下），逾期未拆除，装饰物及添附的建筑物归甲方所有。按照上述约定，在双方约定的租赁期限确届满后，光明玻璃厂在返还厂房及场地之前应将其违章搭建的建筑物及浇筑的水泥场地全部拆除，如逾期不拆除的，即归横塘工贸公司所有，故其要求横塘工贸公司支付上述添附物折价补偿款及搬迁补偿款的诉讼请求于法无据，本院对此不予支持。至于光明玻璃厂辩称合同第六条同时约定因乙方违约导致合同提前解除的，装饰物及添附物均“无偿”归甲方所有，故可推定，前述合同期满后乙方不拆除的，装饰物及添附物归甲方所有的前提应为“有偿”，本院认为，根据合同订立的常识，一方如须向另一方支付费用，必须基于合同明确约定，如双方对支付费用未作约定，则当然应视为不支付费用，故光明玻璃厂该辩称意见不能成立，本院对此不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）苏州市光明玻璃加工厂应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市文化北路延伸段与冯家桥自然村东侧厂房及场地，并向原告（反诉被告）苏州市横塘工贸公司支付的房屋占有使用费（具体计算方式：自2013年1月1日起至2013年2月27日止，按照301.37元／天之标准支付；自2013年2月28日起至实际迁出之日止，按照210.96元／天之标准支付）。
二、驳回原告（反诉被告）苏州市横塘工贸公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）苏州市光明玻璃加工厂全部反诉请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告（反诉被告）苏州市横塘工贸公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费674元，由原告负担101元，由被告负担573元，反诉案件受理费15498元，由被告负担。被告苏州市光明玻璃加工厂应于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州市横塘工贸公司573元，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 朱海兰
代理审判员 龚春华
人民陪审员 朱 革
二〇一四年四月十五日
书 记 员 余 月