新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第423号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐诚运祥房地产经纪有限公司。
法定代表人：李应伟。
委托代理人：李杰，新疆国通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王佳友。
委托代理人：王新，北京市大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐诚运祥房地产经纪有限公司（以下简称诚运祥经纪公司）因与被上诉人奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金久鼎房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院于2014年6月6日作出的（2014）奎民初字第314号民事判决，�本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日公开开庭进行了审理。诚运祥经纪公司的委托代理人李杰、奎屯金久鼎房产公司的委托代理人王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚运祥经纪公司原审诉称，2013年5月6日，其公司与金久鼎房产公司签订“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”，约定金久鼎房产公司将其开发的商品房委托给其公司代理销售。合同签订后，其公司依约履行了代理销售义务。截止2013年11月底，金久鼎房产公司共计欠其公司佣金106855元未予支付，依据合同第九条的约定“甲方（诚运祥经纪公司）有义务按本合同约定的方式向乙方（金久鼎房产公司）支付代理佣金，连续超过10个工作日未予支付，则视为甲方违约，乙方有权提出赔偿，合同终止，并由甲方向乙方支付正常佣金。”现金久鼎房产公司已连续4个月违约，故诉请判令终止双方签订的“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”，并由金久鼎房产公司支付佣金106855元、赔偿违约保证金90000元，并承担本案送达费用。
金久鼎房产公司原审辩称，同意终止双方签订的“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”；根据双方所签合同第十一条第一款第（二）项的约定，因诚运祥经纪公司未完成销售任务，其公司有权扣除佣金中到帐金额的20%部分及保证金30000元；根据合同第六条第一款第（一）项及第八第一款第（三）项的约定，诚运祥经纪公司应承担电话费363元及按揭人员9个月工资24300元；依照诚运祥经纪公司授权的工作人员张瑞所签协议的约定，金久鼎房产公司还应承担广告费15000元。据此，扣除被告应承担的费用后，其公司同意支付剩余佣金。
原审法院查明，2013年5月6日，诚运祥经纪公司为方便与金久鼎房产公司洽谈委托代理销售事宜，向奎屯金久鼎房产公司出具载明内容为“今委托乌鲁木齐诚运祥房地产经纪有限公司张瑞代理我（单位）办理奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司销售代理合同事宜，具体为1、销售代理合同的洽谈，2、销售代理合同的签订。我单位对代理人在代理权限内依规定办理的有关事宜均承担法律责任”的授权委托书。当日，双方签订了“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”，约定奎屯金久鼎房地产公司（甲方）将其开发的位于奎屯市公安局北侧，总建筑面积28000平方米的二期新建多层、高层、综合楼房委托给诚运祥经纪公司（乙方）代理销售。同时，诚运祥经纪公司向金久鼎房产公司交纳了合同保证金30000元。该合同对合作方式和范围的约定为：乙方在本合同签订同时，交纳合同保证金3万元，根据半年后考核任务完成情况或项目周期考核任务全部结束后，甲方决定保证金提前退还或不予退还。对合作期限及现场进入的约定为：合作本合同代理期限自2013年5月6日至甲方开发项目将使用后6个月内100%完成销售目标；关于代理指标的约定为，2013年6月完成合同销售额200万元；7月完成合同额350万元；8月完成合同额350万元；9月完成合同额450万元；10月完成合同额600万元；11月完成合同额650万元；12月完成合同额650万元。对代理佣金比例及支付办法的约定为：甲乙双方同意，甲方支付乙方的代理费为销售额2%。乙方具体服务内容：寻找客户信息、协助办理销售合同、协助办理按揭手续，此人为甲方人员，确保及时回款，至客户办理入住各项工作；办理合同按揭手续的工作人员，此人工资包含在乙方的代理费中�每月从乙方佣金中减除；甲方根据每月乙方销售汇总表，以到帐资金为基数，经双方复核后，每月结算时按到帐金额先结算80%，预留20%，待项目多层、高层、商业阶段销售完毕，手续办结时按顺序发放支付预留；以电汇方式支付给乙方授权代表人或汇入乙方财务开户帐号；复核支付时间为次月5-10日；甲方同意按下列方式支付销售代理佣金，在同客户签定销售合同并获得首付款办理相关手续后，乙方对本合同中指定的代理销售目标即巳完成，甲方按到帐金额按约定给乙方支付佣金。对费用负担的约定为：所有销售人员的差旅费、电话费、加班费均由乙方承担。对甲方的权利及义务约定为：甲方有义务按本合同约定的方式向乙方支付代理佣金，如连续超过10个工作日未予支付，则视为违约，乙方有权提出赔偿，合同中止，并由甲方向乙方支付正常佣金；代理合�一经签定，所有发生业务，均由代理方统一办理。对违约责任的约定为：如乙方每月销售低于3套房或连续三个月未能完成销售考核目标，甲方有权对乙方进行处罚扣除乙方销售目标内的部分预留款和合同保证金，合同终止。合同签订后，2013年7月开始考核销售任务。当月诚运祥经纪公司未卖出房屋；2013年8月卖出房屋2套；2013年9月卖出房屋10套；2013年10月卖出房屋2套；2013年11月卖出房屋1套；2013年12月卖出房屋1套；2014年1月未卖出房屋；2014年2月未卖出房屋；2014年3月卖出房屋1套；2014年4月卖出房屋1套，以上共计18套。2013年11月4日，金久鼎房产公司草拟了内容为“金久鼎房地产开发有限公司于“2013年12月28日投放的车体广告，广告费用30000元。现经双方协议广告费用金额由双方各承担一半，属于诚运祥房地产经纪有限公司承担的15000元，分三次在代理佣金中扣除……”�证明一份，张瑞在右下方签字并注明“同意上述内容及扣除金额”。诚运祥经纪公司巳完成的销售代理考核目标18套，合同总价款为8260854元，实际到帐资金7362584元，尚余898000元房款未收回。金久鼎房产公司于2013年8月21日、9月22日、11月7日、11月29日支付诚运祥经纪公司7、8、9、10月佣金合计66258.54元；金久鼎房产公司从已支付佣金中已扣除话费315元、广告费12000元、按揭人员工资8100元（每月2700×3月）。诚运祥经纪公司以金久鼎房地产公司违约，应按合同总价款的2%支付佣金，向金久鼎房产公司索要尚欠佣金未果，双方遂成诉。庭审中，张瑞对前述“分摊证明”的注签称系受胁迫所为，诚运祥经纪公司对其超越授权的行为亦不予认可；诚运祥经纪公司仅认可电话费215元、3个月按揭人员工资8100元。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应依约全面履行自已的义务。本案中，双方所签的“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。依照双方所签合同中对违约责任“如乙方每月销售低于3套房或连续三个月未能完成销售考核目标，甲方有权对乙方进行处罚扣除乙方销售目标内的部分预留款和合同保证金，合同终止”的约定，诚运祥经纪公司在2013年7月未销售房屋、8月只销售2套未能完成合同约定的销售考核目标，即构成违约。故对金久鼎房产公司关于诚运祥经纪公司违约依约应扣除部分预留款和合同保证金的主张，予以采纳。张瑞在奎屯金久鼎房地产公司草拟的广告费分摊证明上的签字，超出其公司授权的洽谈和签订合同的范围，诚运祥经纪公司亦不予认可，该行为对诚运祥经纪公司发�法律效力，且广告亦是为金久鼎房产公司利益所作，故让诚运祥经纪公司分摊15000元广告费的理由不能成立，不予维护；金久鼎房产公司主张诚运祥经纪公司应承担电话费363元，但未提供相应证据予以证实，诚运祥经纪公司亦只认可215元，故由诚运祥经纪公司承担电话费215元较为适宜；因前述合同尚未解除，按揭人员仍在工作，金久鼎房产公司主张诚运祥经纪公司应承担按揭人员9个月工资的主张符合约定，予以维护。诚运祥经纪公司以合同总价款计算佣金与合同中佣金以到账资金为基数，按到帐金额先结算80%，预留20%。约定不符，不予支持。综上，对诚运祥经纪公司诉称的合理部分，依法予以支持。由此金久鼎房产公司应支付诚运祥经纪公司佣金为到帐资金7362584元×2%×80%－巳支付佣金66258.54元-应扣电话费215元-应扣9个月按揭人员工资24300元=7028元。遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十六第一款、第一百零六条、第一百十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、终止乌鲁木齐诚运祥房产经纪有限公司与奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司签定的“奎屯金久鼎房地产开发有限公司［久鼎雅居］项目销售代理合同”；二、奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内向乌鲁木齐诚运祥房地产经纪有限公司支付佣金27028元；三、驳回乌鲁木齐诚运祥房产经纪有限公司其它诉讼请求。案件受理费2119元，由奎屯金久鼎房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，诚运祥经纪公司不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决认定其公司销售18套房屋错误的，金久鼎房产公司在工作联系函中认可其公司销售房屋20套，应予以认定，原审判决以金久鼎房产公司单方制作的收款收据、无法确认真实性的合同、协议等作为本案的证据违反法律规定；2、金久鼎房产公司违约，应承担违约责任，金久鼎房产公司认可2013年11月7日支付给其公司的15845元是2013年9月的代理佣金，2013年11月29日支付的18231元是2013年10月的代理佣金，金久鼎房产公司的两次支付时间均超过了双方合同约定的“连续超过10个工作日”和“次月5-10日”的约定，已构成违约，应承担违约责任；3、双方已经同意终止《销售代理合同》，金久鼎房产公司就应全部付清其的代理佣金，而不仅支付到账金额7362584元的80%；4、2013年11月底由于金久鼎房产公司超过连续超过10个工作日未向其公司支付代理佣金，应视为销售代理合同已经中止，且事实上双方都已经停止了工作，再由其公司承担金久鼎房产公司按揭人员到2014年6月的工资是错误的；请求判令撤销原审判决第二项、第三项，支持其公司的一审诉讼请求，并有金久鼎房产公司承担二审案件受理费。
针对诚运祥经纪公司的上诉请求和上诉理由，金久鼎房产公司答辩称：1、诚运祥经纪公司实际销售房屋18套，2013年7月、8月均没有完成销售任务，属于违约行为，依照销售代理合同的约定，支付80%的佣金是正确的；2、诚运祥经纪公司有义务承担按揭人员的工资。原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院另查明：双方签订的销售代理合同第十一条第1项约定：“违约责任1、甲乙双方同意除本合同另有约定的外，任何一方擅自中途解除本合同的，均应承担违约责任，违约金为人民币3万元。如乙方违约除承担违约金外甲方有权扣�佣金预留和溢价部分的乙方所得合同终止。若甲方违约则三倍赔尝（偿）乙方保证金，同时支付乙方各种销售应得。”
本院认为，本案争议焦点是：1、金久鼎房产公司应支付诚运祥经纪公司多少佣金；2、金久鼎房产公司是否应承担三倍保证金的违约责任；3、诚运祥经纪公司应承担按揭人员工资的期间如何确定。
关于第一焦点：双方签订的房产销售代理合同第六条第3款约定：“甲方（金久鼎房产公司）同意按下列方式支付销售代理佣金（1）在同客户签定销售合同并获得首付款办理相关手续后，乙方（诚运祥经纪公司）对本合同中指定的代理销售目标即巳完成，甲方按到帐金额按约定给乙方支付佣金。”据此，诚运祥经纪公司代理销售房屋的数量应以其代理金久鼎房产公司与客户签订的房屋销售合同并实际收取首付款为准，诚运祥经纪公司未能提供�主张的20套已售房屋中史渭岑与李姬、王梅香两户已签订房屋买卖合同，故本院对诚运祥经纪公司主张其销售房屋数量为20套的主张不予采信。因诚运祥经纪公司未能完成合同约定的销售考核目标，属于违约行为，依照该合同第十一条第2项的约定金久鼎房产公司有权扣除预留款，故本院对诚运祥经纪公司要求按20套房屋，并按到账金额全额计算销售佣金的诉讼请求不予支持。
关于第二焦点：依据双方签订的销售代理合同第十一条第1项的约定，金久鼎房产公司如擅自中途解除合同，则赔偿诚运祥经纪公司三倍保证金。诚运祥经纪公司现以金久鼎房产公司逾期支付销售佣金为由，要求金久鼎房产公司承担三倍保证金的诉讼请求，不符合合同约定，故本院不予支持。
关于第三焦点：诚运祥经纪公司计算销售佣金期间为2013年7月至2014年4月，共10个月，其应当�照合同约定承担在此期间按揭人员的工资，原审金久鼎房产公司要求诚运祥经纪公司承担按揭人员9个月的工资符合合同约定，故本院对诚运祥经纪公司的该项上诉理由不予采信。
综上，原审认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4237元，由上诉人乌魯木齐诚运祥房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 白瑞芳
审判员 彭红梅
审判员 芦海龙
二〇一四年十二月十日
书记员 蒋红梅