天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初2143号
原告：天津新塘物业管理有限公司,住所地天津市和平区睦南道72号4楼401室。
法定代表人：梁洁，执行董事。
委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。
被告：霍鹏，男，1969年9月26日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：陈玉奎，天津同华律师事务所律师。
原告天津新塘物业管理有限公司与被告霍鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津新塘物业管理有限公司的委托代理人张涛、被告霍鹏及其委托诉讼代理人陈玉奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津新塘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2011年1月1日-2017年10月31日期间未按约交纳物业管理服务费22171.49元，滞纳金599元（以上合计22770.12元）；2.诉讼费用由被告负担。
事实和理由：原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用的时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告作为该小区xx室房产的业主，其房产计费面积为112.66平方米，每月应交物业管理服务费为270.38元，被告在2011年1月1日至2017年10月31日期间未按约交纳物业管理服务费。截至2017年10月31日，被告已累计拖欠物业管理服务费22171.49元。虽经原告多次催讨，被告始终拒绝给付拖欠的费用。原告为维护自身权益，现诉至贵院，请求依法裁判。
原告天津市新塘物业管理有限公司向本院提交证据如下：1.天津市前期物业管理服务合同，证明原告在小区提供了物业服务及物业服务费的收费标准、逾期交纳物业服务费的责任；2.业主档案及入住确认书，证明被告知晓并认可物业服务合同及入住时间；3.律师催缴函及邮寄凭证，证明原告书面追缴过物业费；4.2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核结果复印件，证明原告在溪水园小区的物业管理服务达到良好标准，符合国家及天津市的物业管理服务规定，符合前期物业管理服务合同的标准；5.2017年11月6日关于溪水园小区物业交接联席会议纪要，证明截至2017年11月6日溪水园小区一直由原告进行物业管理；6.案外人彩生活天津分公司的证明。证明该小区的物业服务一直由原告负责，与案外人彩生活无关。
被告霍鹏辩称，请求驳回原告所有诉讼请求。1.原、被告之间不存在物业服务关系，自从2016年之后原告没有服务过这个小区。有的业主交纳的物业费和车位费都是向彩生活交纳。彩生活也对该小区实施实际的管理，所以原告无权收取物业费。2.物业服务存在诸多不到位或损害业主权利的行为，小区内部的设施设备全部属于被损坏的情况，包括门禁、消防、配电、土建、排水、监控、道闸及电梯，特别是电梯，安全隐患严重。原告所住的一号楼二门有一部电梯仍不能用。物业一直承诺维修，但至今没有维修。3.小区卫生环境质量差，楼道机房杂物堆放严重，环境是脏乱差。4.小区绿化系统严重破坏，草坪无人打理。5.停车管理混乱，经常出现外面车辆占有车位，划车盗车事件频发，原告曾丢过自行车。6.小区私搭乱盖严重，被告提交的照片能够证实。7.深圳彩生活早已被天津物业办纳入黑名单，没有资质，我们认为实际服务的和现在起诉的原告是不一样的。8.诉讼时效已过，原告也从来没有向被告主张过权利，且没有资格向被告主张权利。综上，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告霍鹏就其主张提供如下证据材料：照片29张，证明小区私搭乱盖严重，消防设施不健全，消防报警缺失，楼道入户门门头缺失。
本院认证意见如下：原告提交的证据1-5具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院予以采信。本院对原告提交的证据6及被告提交的证据的真实性予以确认。被告提交的部分照片与本案不具有关联性。
经审理查明，被告系天津市河西区珠江道与白云山路交口西南侧溪水园xx室房屋的所有权人，房屋建筑面积112.66平方米。2007年10月30日，原告与溪水园小区建设单位天津新塘投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,期限自2007年11月18日开始，至该物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。关于物业管理服务费收费标准，双方约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳，交纳费用时间为业主每月25日前交纳。双方在物业管理服务标准一项中约定业主对原告的满意率达到98%。签订合同后，原告为溪水园小区提供物业服务，2017年11月6日撤场,当日原告与溪水园小区业委会等共同召开溪水园小区物业交接联席会议。原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2016年度为良好。被告自2011年1月1日至2017年10月31日未交纳物业服务费。
本院认为，原告与天津新塘投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为溪水园小区的业主，该合同对其具有法律效力。被告主张原告非适格诉讼主体，原告在为溪水园小区提供物业服务期间，确实存在允许其他物业公司参与物业服务的情况，违反了《物业管理条例》关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，但此行为不足以说明原告未实际对小区提供物业服务，也难以认定其他物业公司与被告间成立事实上的物业服务合同关系。另撤场前原告作为溪水园小区原物业公司参加了物业交接联席会议，故原告为适格诉讼主体，有权向被告主张物业费用。就本案而言，原告在停车管理、安全防范、公共设施维修、团队管理、绿化养护、卫生清洁等诸多方面存在瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免30%。关于原告主张的滞纳金一节，鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告对此不满意而未交纳物业服务费，欠费并非恶意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告抗辩原告主张的部分物业费已超过诉讼时效问题，至《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施时，原告主张中2011年1月1日至2015年9月30日的物业管理服务费已经超过二年诉讼时效，且原告未能提交充分证据证明存在诉讼时效中断的情况，故对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告霍鹏给付原告天津新塘物业管理有限公司自2015年10月1日至2017年10月31日期间的物业服务费4731.72元；
二、驳回原告天津新塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费370元，由被告霍鹏承担80元，由原告天津新塘物业管理有限公司承担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 杜 娟
审判员 陈妍红
审判员 赵战勇
二〇一八年五月二十三日
书记员 尚 琪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。