北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4751号上诉人（原审被告）北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院30号楼1层111。法定代表人崔町宇，总经理。委托代理人赵乃义，北京高文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘一锋，男，1982年5月31日出生。委托代理人皇甫小平，北京市诚汇律师事务所律师。原审第三人刘闯，男，1981年9月13日出生。上诉人北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称宜居公司）因与被上诉人刘一锋、原审第三人刘闯之间居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第15699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官李诚、周维参加的合议庭，并于2016年5月23日公开开庭进行了审理，上诉人宜居公司的委托代理人赵乃义、被上诉人刘一峰及其委托代理人皇甫小平到庭参加了诉讼，原审第三人刘闯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，并提交书面审理申请书申请二审法院进行书面审理，故本院依法对刘闯缺席审理。本案现已审理终结。刘一峰在一审中起诉称：2015年9月17日，刘一峰与宜居公司签订居间服务合同，与刘闯签订了房屋买卖合同，居间服务合同约定宜居公司为刘一峰购买刘闯位于北京经济技术开发区天华园二里三区7号楼三层302室房屋提供居间服务。刘一峰向宜居公司缴纳了居间服务费48000元。后刘一峰了解到宜居公司提供的产权证复印件与卖房人持有的产权证原件不符，该房屋尚有大部分银行贷款未还清，无法办理网签手续。房屋买卖合同中没有写明刘闯的房屋有抵押情况，宜居公司提供的居间服务存在瑕疵。为维护刘一峰的合法权益，故诉至法院，请求判令解除刘一峰与宜居公司签订的居间服务合同，判令宜居公司返还居间服务费48000元，本案诉讼费用由宜居公司承担。宜居公司在一审中答辩称：不同意刘一锋关于宜居公司居间服务有瑕疵的说法，宜居公司在居间服务中主要负责提供房屋买卖所需的一切证件及材料，包括房产证、业主身份证等，保证提交材料以及签名真实合法有效，还包括房屋出售信息，寻找确定意向房屋，提供与购买房屋相关的政策及市场行情咨询，协助并撮合刘一锋与出卖方签订房屋买卖合同。宜居公司已经完成了居间服务合同约定的全部内容，居间服务费是得到刘一锋确认之后收取的，刘一锋未按房屋买卖合同的补充协议第1条的约定履行付款义务，并且超过30日，达到了解除合同条件，不能履行房屋买卖合同是刘一锋的过失。在房屋买卖合同签订后，宜居公司积极履行居间服务合同的义务，为刘一锋做了购房资质审核且已经通过，也对涉案房屋的情况进行了审查，宜居公司已将关于涉案房屋产权证及房屋抵押的情况向刘一锋进行说明。根据房屋买卖合同的补充协议第3条第三款的约定，刘一锋违约，宜居公司有权继续收取佣金不予退还。不同意刘一锋的诉讼请求。一审法院审理查明：2015年9月17日，刘一锋（甲方）与宜居公司（乙方）签订了《房屋买卖居间协议》和《服务费确认书》。《房屋买卖居间协议》第一条居间服务事项：甲方拟购买位于北京经济技术开发区天华园二里三区7号楼三层302室房屋，购房价格为178万元，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务。协议第二条权利义务第3项约定：乙方为甲方提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋，提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询，协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同；第4项约定：乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务，不得故意在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。协议第三条居间服务报酬约定，甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬；居间服务报酬为48060元。协议第五条违约责任第3项约定：乙方居间服务存在重大瑕疵，甲方有权要求乙方退还已收取的居间服务报酬。《服务费确认书》载明宜居公司为刘一锋提供居间服务，具体内容：1、提供物业买卖信息；2、提供与买卖相关的政策、市场行情咨询；3、协助刘一锋对物业进行实地查验；4、协助并撮合刘一锋签订买卖合同；刘一锋确认宜居公司已提供上述1、2、3项服务，刘一锋签订买卖合同即视为宜居公司完成第4项服务。刘一锋与宜居公司签订《房屋买卖居间协议》当日，在宜居公司的居间服务下，刘一锋与刘闯签订《北京市存量房屋买卖合同》，同时，刘一锋（乙方）、刘闯（甲方）、宜居公司（丙方）三方还签订了《补充协议》，约定，刘一锋购买刘闯名下位于北京经济技术开发区天华园二里三区7号楼三层302室房屋，房屋成交价178万元。其中，《补充协议》第一条第2项约定，乙方于2015年9月17日前向甲方支付定金2万元，于2015年10月7日前支付定金3万，于2015年10月20日前支付购房款53万元，剩余房款120万元乙方以贷款方式支付；第一条第3项约定，抵押登记注销：甲方应于2015年10月31日之前办理该房屋的抵押登记注销手续。第二条甲方确认该房屋产权证或契税发票填发日期至今未满五年。第三条违约责任第3项约定，乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过30日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补，丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。刘一锋于2015年9月17日上述协议签订当日向刘闯交纳购买房屋定金2万元。刘一锋未按《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定向刘闯交纳剩余房屋定金3万元和购房款53万元。刘一锋于2015年9月18日和30日分两次向宜居公司交纳居间服务费共计48000元。一审庭审中，宜居公司认可确未向刘一锋出示过涉案房屋所有权证原件，主张签订合同时刘闯带来的是房屋所有权证复印件，该复印件确未有抵押印章，该复印件是房屋未做抵押时复印的，后来刘闯提交了现有的房屋所有权证复印件，因刘一锋未要求提供，故也未给刘一锋。宜居公司表示其提前对刘闯的房屋所有权证进行了审核，房屋的抵押状况在合同中如何履行进行了约定，不存在隐瞒问题。刘闯亦称在签订合同时已告知刘一锋涉案房屋有105万元的抵押贷款。一审法院另查，宜居公司提供的居间服务还应包括通知刘一锋和刘闯办理房屋贷款、房屋评估、物业交割等后续服务工作，因刘一锋未交纳房款，现此后续工作尚未进行。刘一锋、宜居公司、刘闯曾于2015年10月16日就房屋买卖合同履行中存在的房屋解抵押、税款缴纳问题进行过洽谈，谈话中刘一锋指责宜居公司提供服务时未说清楚房屋契税的计算及缴纳情况，造成其需要多负担契税；谈话中双方提到涉案房屋有抵押贷款105万元，除刘一锋的58万元首付款外尚欠47万元，因双方均不愿意承担以致无法偿还贷款办理房屋解抵押。宜居公司未向刘一锋出示过涉案房屋的房屋所有权证书原件。一审法院判决认定：刘一锋与宜居公司签订的《房屋买卖居间协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自义务。宜居公司为刘一锋提供了居间服务，已促成刘一锋与房屋出卖人刘闯签订了房屋买卖合同，刘一锋要求解除与宜居公司签订的居间协议，本院不予支持。宜居公司作为居间人应当就有关订立房屋买卖合同的事项向委托人刘一锋如实报告，如实提供房屋出售信息，提供与购买房屋相关的政策等。宜居公司在提供服务中未向刘一锋出示房屋所有权证书原件、未充分说明房屋的契税政策以及房屋贷款信息，未能对买卖合同的重要事项进行明确书写，其对刘一锋与刘闯的房屋买卖合同不能履行存在过错，应认定宜居公司的居间服务存在重大瑕疵。根据《房屋买卖居间协议》第五条第3项的约定，刘一锋有权要求宜居公司退还居间服务费用，故对刘一锋要求宜居公司退还居间服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京宜居兴业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还刘一锋居间服务费四万八千元；二、驳回刘一锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宜居公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院对本案认定事实不清，适用法律不当。2015年9月17日，宜居公司与刘一峰签订《房屋购买居间协议》，同日，刘一峰与刘闯签订《北京市存量房务买卖合同》，宜居公司、刘一峰与刘闯签订《补充协议》。其中，《北京市存量房务买卖合同》第二条第（四）项已经明确约定涉案房屋已经设定抵押，出卖人应于2015年10月31日前办理抵押注销手续；《补充协议》第一条第3款亦以相同的内容再次明确约定了抵押登记注销。即宜居公司对于房屋已经设定抵押的事实并未故意隐瞒或提供虚假信息，刘一峰对此事实是知晓的，并在知晓的情况下签订了上述协议。《房屋购买居间协议》第二条第3款约定了居间服务的内容，包括提供房屋出售信息，为买受人寻找并确定意向房屋；提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询，协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同。2015年9月17日，宜居公司与刘一峰签订《服务费确认书》，确认宜居公司已提供并完成相应的居间服务，不存在宜居公司未充分说明房屋信息及政策的情形。《北京市存量房务买卖合同》中虽有笔误，但是《北京市存量房务买卖合同》的当事人是刘一峰与刘闯，在刘一峰与刘闯已签字确认的情况下，并不能因笔误归咎于宜居公司。且该笔误并不影响《北京市存量房务买卖合同》的履行，显然不属于居间服务存在重大瑕疵的情形。此次房屋交易之所以未能继续进行，其责任完全在于刘一峰怠于履行《北京市存量房务买卖合同》及《补充协议》的义务，宜居公司已完成相应的居间服务，不存在重大瑕疵。故宜居公司提起上诉，请求二审法院依法撤销一审法院判决第一项，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费均由刘一峰承担。刘一峰服从一审法院判决，其未提交书面答辩状，在本院庭审中口头答辩称：同意一审法院判决，不同意宜居公司的上诉请求和理由。宜居公司称抵押人与抵押权人写反了是笔误，解释不通。刘闯提供的房产证没有设定抵押的信息。抵押权人显示为刘闯，与事实不符。根据刘闯所述，房产证有抵押信息，是宜居公司故意隐瞒抵押的事实。即使是刘闯提交的房产证没有抵押信息，宜居公司作为专业房地产中介机构，也应该对房屋抵押情况进行审验。本案中房屋的抵押权人是银行，刘闯作为债务人在未还款情况下无法解除抵押。刘一峰得知房产有抵押后，宜居公司承认合同无法继续履行了，不还银行钱，只能解除。双方已在录音中确认合同不能履行。因此宜居公司的上诉事实和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘闯向本院提交书面审理申请书一份，表示刘闯服从一审法院判决，二审期间申请法院进行书面审理，不再出庭发表意见。二审期间，宜居公司向本院补充提交以下证据：证据1关于如实陈述交易信息的声明，证明刘一峰已声明从宜居公司处获知政府最新出台的相关房地产政策；证据2购房承诺书，证明刘一峰已详细阅读并知晓关于住房限购政策的规定；证据3短信记录，证明刘一峰已知晓后续缴纳相应税款事宜；证据4告知书，证明刘一峰怠于履行付款义务是本次房屋交易未能继续履行的根本原因。刘一峰认为，上述证据均不属于新证据，且证明目的均不认可。关于如实陈述交易信息的声明与购房承诺书都是宜居公司提供的，刘一峰签了字，但并不清楚含义。上面记载的是以前的规定，材料商显示的是旧政策。短信记录显示日期是2015年10月17日，合同签订是2015年9月17日，双方已经发生争议，宜居公司没有如实陈述。告知书的真实性无法确认，签订合同时，宜居公司没有提供房产证原件，也没有给刘一峰复印件，且告知书发生在一审庭审期间，无法证明宜居公司的证明目的。本院认为，证据1及证据2均有刘一峰签字，且刘一峰对签字真实性认可，故本院对于证据1及证据2的真实性予以确认，一审法院关于房屋契税政策告知的事实认定具有瑕疵，本院予以纠正。证据3及证据4的真实性刘一峰未予认可，宜居公司亦为提交其他证据予以佐证，本院对于证据3及证据4的证明力不予确认。本院另查明，《北京市存量房屋买卖合同》第二条房屋权属情况第（四）款第2项载明“该房屋已经设定抵押，抵押权人：刘闯”。刘一峰认为该记载隐瞒了涉案房屋的真实情况，导致刘一峰购买房屋的合同目的不能实现，宜居公司的居间服务存在重大瑕疵。宜居公司认为该处记载是笔误，刘闯是房主，不可能是抵押权人，但并未提交其他证据予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间协议》、《服务费确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、定金收条、谈话录音、关于如实陈述交易信息的声明、购房承诺书等证据材料在案佐证。本院认为：刘一锋与宜居公司签订《房屋买卖居间协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现刘一峰主张宜居公司提供的居间服务存在重大瑕疵，要求宜居公司退还居间服务费，本院认为，依据《房屋买卖居间协议》第五条违约责任第3款约定，若宜居公司居间服务存在重大瑕疵，刘一峰有权要求宜居公司退还已收取的居间服务报酬。故本案争议焦点在于宜居公司的居间服务行为是否存在重大瑕疵。根据本案已查明的事实，宜居公司在为刘一峰购买涉案房屋提供居间服务过程中，未向刘一锋出示房屋所有权证书原件，导致刘一峰对于涉案房屋抵押情况并未充分知晓，且《北京市存量房屋买卖合同》中载明“该房屋已经设定抵押，抵押权人：刘闯”，该记载亦对刘一峰造成误导，由此可知宜居公司并未按照合同约定履行其如实提供房屋出售信息的义务，导致刘一峰购买房屋的合同目的无法实现，故本院认定宜居公司的居间服务行为确属存在重大瑕疵。此外，鉴于当事人在二审期间补充提交证据，证实宜居公司已将房屋契税政策告知刘一峰，故本院对该部分事实予以纠正。综上，宜居公司的上诉理由和请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费500元，由北京宜居兴业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费1000元，由北京宜居兴业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巩旭红审 判 员  周 维代理审判员  李 诚二〇一六年六月二十八日书 记 员  贾珊珊书 记 员  许晓晨