清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第736号
原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区新城连江路9号。
负责人：杨文胜，该分行行长。
委托代理人：梁乃权，该分行职员。
被告：邓丽芳，女，1986年5月27日出生，汉族，住英德市。
被告：李传发，男，1979年11月11日出生，汉族，住龙川县。
被告：清远市金海湾豪庭房地产有限公司，住所地清远市北江一路市党校后面。
法定代表人：关朗基。
委托代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告邓丽芳、李传发、清远市金海湾豪庭房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人梁乃权；被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司的委托代理人罗莲君、黄孟，到庭参加诉讼。被告邓丽芳、李传发经本院公告送达传唤，期满后无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告邓丽芳因购房的需要，2012年1月12日向中国农业银行股份有限公司清远第二支行借款433000元，借款期限自2012年1月12日起至2032年1月11日。采用等额本息还款法，分240期按每个月12日为还款日（目前还款额3661.30元/期，合同期内随国家利率变化按年调整每期偿还金额）偿还本息，执行利率（借据）为7.755%，以所购的位于清城区新城锦霞路9号万基金海湾三区二座2层02号的房屋作抵押，并办理了预购商品房抵押权手续。并由清远市金海湾豪庭房地产有限公司提供阶段性保证担保。合同期内如借款人未足额偿还借款本息超过90天，根据个人购房担保借款合同第12.3条款规定，贷款人有权停止发放借款、提前收回借款、提前行使担保权。贷款发放后，被告未按合同约定按时还款，至2014年5月12日已逾期还款10期，尚欠原告贷款本息445645.85元，经原告多次催收无果，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告之间的合同编号为44020520110054452的《个人购房担保借款合同》；2、被告邓丽芳偿还原告贷款本息445645.85元（其中本金418209.73元，计至2014年5月12日的利息27436.12元，此后利息按照原合同约定的利率计算方式计算至贷款还清之日止），并承担本案诉讼费用；3、被告李传发对上述债务在抵押物价值范围内承担偿还责任，被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司对上述款项承担连带保证（偿还）责任；4、原告对被告抵押的房屋享有优先受偿权。
被告邓丽芳、李传发没有提出答辩意见及证据。
被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司没有提供书面答辩意见，庭审中辩称：依据物权法的相关规定，被告邓丽芳、李传发以房屋作为担保，应该以房屋优先清偿原告的债务。
经审理查明，2011年11月22日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第二支行为贷款人、被告邓丽芳为借款人、被告邓丽芳和李传发为抵押人、被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司为保证人，共同签订了一份合同编号为44020520110054452的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款433000元，用于购买位于清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区二座202号房屋，借款期限自2011年11月22日起至2031年11月21日止，共计240个月；借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮10%；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人未按本合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款以抵押人邓丽芳、李传发位于清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区二座202号房屋作抵押担保；保证人清远市金海湾豪庭房地产有限公司提供阶段性保证担保，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；等等…。
合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远第二支行于2012年1月12日划付了借款433000元，当日被告邓丽芳在个人借款凭证上签字确认。上述抵押的房屋已于2011年12月6日在房管部门办理了预购商品房抵押权登记，并已取得了预购商品房抵押权证，该房屋至今未办理房地产权证。被告邓丽芳借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2013年8月12日当期应还款日起拖欠借款本息至今，原告经催收无果，遂向本院提起诉讼。截止2014年12月12日止，尚欠本金418209.73元、利息45452.62元。
以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、被告邓丽芳、李传发的身份证和户口簿、结婚证、企业法人营业执照、预购商品房抵押权证、帐户基本信息等，以及本院庭审笔录为证。
本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告邓丽芳、李传发及清远市金海湾豪庭房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。被告邓丽芳、李传发用于抵押担保的房屋已办理了抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。中国农业银行股份有限公司清远第二支行已履行了给付借款的义务，但被告邓丽芳在借款后，并无按合同的约定依时清还每月应还的贷款本息，自2013年8月12日起拖欠借款本息至今，影响了原告的债权实现，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》、被告邓丽芳偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告邓丽芳应将尚欠的贷款本金418209.73元及相关利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以被告邓丽芳、李传发位于清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区二座202号房屋作抵押担保，并已办理了预购商品房抵押登记，因此，原告对被告邓丽芳、李传发提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告要求被告李传发在上述抵押财产价值范围内承担偿还责任的诉讼请求，由于被告李传发是以上述房产份额提供抵押担保的，其只以该财产份额对涉案债务承担责任，原告已主张对上述财产优先受偿，故原告的该请求属于重复主张，本院不予支持。对于原告要求被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司承担连带担保责任的请求，被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司作为阶段性保证担保人，因借款人至今尚未取得房产证书，按照合同约定在借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，为该债务承担连带保证责任，且在本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司认为应以房屋优先清偿原告的债务的抗辩不能成立，其应对该债务应承担连带清偿责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告邓丽芳、李传发、清远市金海湾豪庭房地产有限公司于签订的合同编号为44020520110054452的《个人购房担保借款合同》；
二、限被告邓丽芳于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金418209.73元及利息（利息计至2014年12月12日为45452.62元，此后利息参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；
三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告邓丽芳、李传发提供的借款抵押房屋（位于清远市清城区新城锦霞路九号万基金海湾三区二座202号房屋）折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
四、被告清远市金海湾豪庭房地产有限公司对上述债务承担连带责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。
本案受理费8284元，由被告邓丽芳、李传发、清远市金海湾豪庭房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 罗文勇
审判员 潘金桥
审判员 谭文雅
二○二○一五年一月十五日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。