长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第2147号
原告：长春万科物业服务有限公司。住所：长春市二道区自由大路****号。
法定代表人：向云，总经理。
委托代理人：赵茜，系吉林中证律师事务所律师。
被告：吕淑范，女，住长春市二道区。
委托代理人：陈莹，系吉林金可律师事务所律师。
原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告吕淑范物业服务合同纠纷一案,本院于2015年7月10日立案受理后,组成合议庭并于2015年9月24日、2015年12月4日公开开庭进行了审理。万科物业公司的委托代理人赵茜、吕淑范的委托代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万科物业公司诉称：原告接受长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖房地产）的委托进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服务管理费按照建筑面积每月每平方米4.60元标准收取，被告系原告管理的万科柏翠园小区业主，该房屋建筑面积240.74平方米。自2013年5月1日起至2015年6月30日，共拖欠物业费28,792.40元，违约金27,290.10元，由于被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主的权益。原告多次电话催要及书面方式通知被告限期支付物业服务费，被告至今不予理睬。故起诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的物业服务费28,792.40元，并支付违约金27,290.10元，共计56,082.50元（自2013年5月1日起至2015年6月30日）。
庭审中，万科物业公司为证实自己的主张，向本庭提供了如下证据：
1、吕淑范户籍信息复印件及《商品房买卖合同》。证明:吕淑范系万科柏翠园业主及住宅面积为240.74平方米，被告主体适格；《商品房买卖合同》第8条及补充协议第12条约定：商品房交付期限为2012年10月31日，在商品房达到交付使用条件后，经出卖人书面通知买受人办理交付手续。买受人未接到通知书的，依合同约定的交付期限最后一天为交付使用的时间即2012年10月31日。同时约定自商品房交付之日起由买受人承担物业服务费；补充协议第33条约定了前期物业服务企业、物业服务内容以及物业服务费收费标准为住宅4.6元/月/平方米。
2、《前期物业服务合同》。证明：万科物业公司接受嘉湖房地产的委托对柏翠园进行前期物业管理；吕淑范已经知晓万科物业公司对小区物业服务管理及相应权利义务、收费标准、交费时间；《期物业服务合同》第2条、第4条、第11条、第13条约定了前期物业服务企业、物业服务内容以及物业服务费收费标准为住宅4.60元/月/平方米。
3、《商品房交付使用通知书》快递单。证明：嘉湖房地产已于房屋交付前，向吕淑范邮寄《商品房交付使用通知书》通知其办理交付手续。由于吕淑范收到该通知书未办理入住，则按照合同约定付使用的时间为2012年10月31日。
4、物业服务催费函。证明：万科物业公司已经多次向吕淑范催交物业服务费。
5、公证材料。证明：嘉湖房地产于2012年12月27日电话通知吕淑范于2012年12月28日来办理入住。吕淑范称自己暂时不在长春，不能来办理入住手续。在嘉湖地产已经通知吕淑范办理入住的情况下，根据商品房买卖合同补充协议第12条的约定，在出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合理理由拒绝受领而不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋毁损或灭失及相关费用由买受人承担，故吕淑范应按时交纳物业服务费。
6、住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收资料。证明：该房屋质量合格，工程竣工验收合格，房屋装修的材料都是合格的。
吕淑范辩称：被告于2011年6月29日以4,000,000.00元价格一次性购买万科柏翠园的房屋，可以说明被告并不是差20,000.00多元物业费，而是因为此房屋达不到精装修条件，不符合入住条件，所以被告没有办理入住手续。依据物业管理条例“第四十二条第二款”已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告认为现在没有办理入住前提下，物业费应由建设单位交纳，无权要求被告交纳。
庭审中，吕淑范为证实自己的主张，向本庭提供了照片16张，证明房屋的地板有大的裂缝，房屋的大理石表面不够光滑等，天棚墙面均凹凸不平。
经审理查明：2009年12月29日，嘉湖房地产与万科物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定嘉湖房地产委托万科物业公司对坐落于长春市朝阳区的万科柏翠园提供前期物业服务，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。物业服务的标准为住宅（含电梯费4.60元/月/平方米），物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金。2011年6月29日，吕淑范与嘉湖房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定吕淑范购买嘉湖房地产开发的坐落于南湖新村中街999号万科柏翠园房屋，建筑面积240.74平方米。2012年12月27日，嘉湖房地产通过电话方式通知吕淑范办理入住手续，嘉湖房地产申请长春市国民公证处对通话过程进行证据保全。长春市国民公证处予以记录，并出具了（2013）吉长国民证民字第204号公证书。但吕淑范一直未办理房屋入住手续。万科物业公司称2013年5月1日之前的物业费均是由嘉湖房地产代为交纳，自2013年5月1日起至2015年6月30日期间的物业费，吕淑范均未交纳。庭审中，经合议庭释明，吕淑范表示违约金标准过高应予调整。万科物业公司同意对违约金标准进行调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算。
上述事实有万科物业公司提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、公证材料、住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收资料、当事人的陈述、庭审笔录等，足以认定，本院予以确认。
本院认为：万科物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司，嘉湖房地产与万科物业公司就柏翠园小区签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，吕淑范为柏翠园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，该《前期物业服务合同》对吕淑范具有约束力。虽然该服务合同约定的期限为2009年12月29日至2014年12月31日，但合同期届满后，万科物业公司仍在该小区为全体业主提供物业服务，根据《前期物业服务合同》第五条：“1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”的规定，该小区未出现第五条约定的情形,故《前期物业服务合同》继续有效。现万科物业公司依约履行了物业服务的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，吕淑范应当依约支付物业服务的费用，自2013年5月1日至2015年6月30日期间的物业费为28,792.40元（4.60元/月/平方米×240.74平方米×26个月）的主张合理，应予支持。对于万科物业公司请求的违约金一节，由于《前期物业服务合同》中第十三条约定的日0.3%违约金标准过高，现万科物业主张的参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金应为2,097.36元（自2013年5月1日起至2015年6月30日止）于法有据，应予支持。关于吕淑范提出此房屋达不到精装修条件，不符合入住条件，没有办理入住手续，不应承担物业费的抗辩主张。通过万科物业公司提供的公证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收资料等内容可见，嘉湖房地产已于2012年12月27日通知吕淑范办理房屋交接手续，但吕淑范一直未办理入住手续。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故吕淑范的上述抗辩意见不成立。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吕淑范于本判决生效后立即向原告长春万科物业服务有限公司支付拖欠的2013年5月1日至2015年6月30日期间的物业费28,792.40元及违约金2,097.36元（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2013年5月1日起至2015年6月30日止）。
二、驳回原告长春万科物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费1,202.00元，由被告吕淑范负担572.00元，由原告长春万科物业服务有限公司负担630.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 赵晶华
审 判 员 汪 锋
人民陪审员 季清萍
二〇一五年十二月四日
书 记 员 苏春梅