北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06081号
上诉人（原审被告）杜臣美，男，1958年8月25日出生。
委托代理人刘时俊，浙江横阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄骤，男，1993年10月9日出生。
委托代理人侯德强，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告杜秋月，女，1963年9月13日出生。
原审被告曾贵管，男，1962年1月31日出生。
原审第三人马强，女，1967年11月21日出生。
委托代理人侯德强，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人杜臣美因与被上诉人黄骤、原审被告杜秋月、原审被告曾贵管、原审第三人马强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第03081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杜臣美之委托代理人刘时俊，黄骤、马强之委托代理人侯德强及马强均到庭参加了诉讼。杜秋月、曾贵管经本院公告送达传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
黄骤于2013年10月诉至原审法院称：2013年初，经张×介绍得知杜秋月、曾贵管欲出售位于北京市朝阳区×楼2306号房产（以下称2306号房屋），黄骤委托马强（黄骤之母）前去与杜秋月与曾贵管（二人系夫妻关系）的受托人杜臣美（杜秋月之兄）商洽。2013年2月3日，杜秋月与黄骤签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋价款550万元，签约时付定金10万元。出卖人应在2013年2月3日前交付房产，自合同签订之日起90日内完成过户义务。双方在2013年2月3日签订的《补充协议》（附件一）中补充约定：乙方（黄骤）在2013年2月9日前支付首付款270万元；2013年5月3日前支付270万元。合同签订后，黄骤应杜秋月要求实际支付了285万元，完全履行了付款义务，但杜秋月等没有依约履行交付房产及过户义务。2013年5月19日，杜秋月与黄骤签订《补充协议》，该协议第3条约定：由于甲方个人违约，未能过户，甲方自愿承担由此给乙方带来的经济损失，截止到2013年5月18号，赔付乙方违约金60万元整（此款于2013年5月25日前支付给乙方）。第4条约定：因甲方原因仍然不能在2013年5月18日前为乙方办理相关过户手续，再延期一周，并再付违约金5万元整，2013年5月25日前一并支付给乙方。第5条约定：如果截止到2013年7月31日，仍不能为乙方办理过户手续，甲方承诺双倍返还和赔偿乙方已付的全部款项，此款与先前已付违约金无关。第6条约定：所有违约金款项，应于每一个约定的时间点之前支付，如不能支付，乙方有权利解除买卖合同，甲方需赔付双倍乙方已付款项。因杜秋月仍未按上述协议履行，双方于2013年8月14日签订《补充协议》。该协议约定：因甲方原因不能过户，甲方自2013年5月25日开始，直至彻底完成产权转移完毕为止，每周向乙方支付5万元违约金。截止到今日，杜秋月等仍没有履行交房、过户、支付违约金的义务。现起诉请求：1、判令解除黄骤与杜秋月签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》（附件一）、《补充协议》（2013年5月19日）、《补充协议》（2013年8月14日）。2、判令杜臣美、杜秋月、曾贵管连带返还黄骤已支付的购房款285万元并支付违约金520万元。
杜秋月、曾贵管未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
杜臣美辩称：不同意黄骤的诉讼请求。杜臣美是卖房的代理人，如何收取购房款及如何处置购房款不是承担连带责任的依据。黄骤依据房屋买卖合同纠纷起诉杜臣美、杜秋月、曾贵管，实际上本案是民间借贷纠纷。杜臣美、杜秋月、曾贵管双方不是通过中介认识的，马强在2012年就曾和杜臣美有过民间借贷关系，已经偿还完毕。此次借款是黄骤的母亲马强向杜臣美、杜秋月、曾贵管出借款项270万元，当时口头约定利息每月6%，之所以没有签订借款合同而签订买卖合同是为了规避高利息。当时双方口头约定用房屋做担保，如果杜臣美、杜秋月、曾贵管无法按时偿还借款本息2306号房屋就归黄骤。杜臣美、杜秋月、曾贵管原准备向马强借款550万元，2306号房屋当时的市价是750万元左右，远高于550万元。杜臣美、杜秋月、曾贵管实际只借到270万元，因为马强给付了270万元后杜臣美、杜秋月、曾贵管只还了四次利息共计23万元，之后的利息没有按时偿还，所以马强没有继续出借剩余款项。借款人是以杜臣美为主的杜臣美、杜秋月、曾贵管三人，借款是因为杜臣美在沈阳、杭州投资开发房地产需要资金，钱借到后也是杜臣美一人使用，用于开发房地产了。杜臣美现资金紧张，暂时无法偿还借款本金270万元，杜臣美同意按照同期银行商业贷款利息的四倍向黄骤支付利息，但要扣减之前已付的利息23万元。只是因为2306号房屋在杜秋月和曾贵管名下，杜秋月和曾贵管用2306房屋做了担保。购买2306号房屋的大部分出资是杜臣美出的，杜秋月和曾贵管有少部分出资。即使认定为房屋买卖合同纠纷，黄骤主张的违约金过高，请求法院予以减少，黄骤的实际损失应按同期银行贷款利率计算。
原审法院经审理查明：杜秋月和曾贵管于2009年6月1日登记结婚，2306号房屋于2011年1月17日取得房屋所有权证书，登记在杜秋月名下，杜臣美与杜秋月系兄妹关系，黄骤与马强系母子关系。2012年6月19日，杜秋月和曾贵管出具经公证处公证的《委托书》，内容为：杜秋月和曾贵管委托杜臣美为代理人代为办理出售2306号房屋的所有相关事宜。
2013年2月3日，卖方杜秋月（杜臣美作为代理人）与买方黄骤（马强作为代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：卖方出售房屋为2306号房屋，建筑面积161.22平米，此房屋包含一个使用权车位，房屋已设定抵押，此房屋成交价为550万元，签约时付定金10万元；卖方应在2013年2月3日前将房屋交付买方，自合同签订之日起90日内完成过户。同日双方签订买卖合同的附件一《补充协议》约定：买方在2013年2月9日前支付首付款270万元；2013年5月3日前支付270万元。同日，杜臣美签署《购房定金收条》，确认收到黄骤支付的2306号房屋定金10万元，杜臣美出具2张《收条》，内容分别为：杜臣美代杜秋月收到黄骤交来2306号房屋首付款5万元、270万元。
2013年5月19日，杜秋月（杜臣美作为代理人）与黄骤（马强作为代理人）签订《补充协议》，约定：卖方确认买方黄骤已于签订合同后如期支付了房款285万元；由于卖方个人违约，未能如期过户，卖方自愿承担由此给买方带来的经济损失，截止到2013年5月18号，赔付买方违约金60万元（此款于2013年5月25日前支付给买方）；因卖方原因仍然不能在2013年5月18日前为买方办理过户手续，经协商再延期一周，并再付违约金5万元，2013年5月25日前一并支付给买方；如果截止到2013年7月31日，仍不能为买方办理过户手续，卖方承诺双倍返还和赔偿买方已付的全部款项，此款与先前已付违约金无关；所有违约金款项，应于每一个约定的时间点之前支付，如不能支付，买方有权利解除买卖合同，卖方需赔付双倍买方已付款项；卖方承诺于2013年7月31日前办理完抵押注销手续，提前7日通知买方准备过户。
2013年8月14日，杜臣美作为甲方与黄骤作为乙方签订《补充协议》，约定：甲方出售2306号房屋给乙方，原定于2013年5月8日前完成过户手续，后由于甲方原因不能过户，经双方协商一致，甲方自2013年5月25日开始，直至彻底完成产权转移完毕为止，每周向乙方支付5万元违约金；此款项与合同约定其他违约金无关，此协议是双方于2013年2月3日签订的买卖合同不可分割的一部分。该协议末尾甲方一栏有杜臣美签字。
黄骤和马强称，马强与杜臣美、杜秋月、曾贵管之间没有借款合同关系，黄骤和杜臣美、杜秋月、曾贵管的房屋买卖合同是真实的房屋买卖，与民间借贷无关。
马强称，我曾通过中介公司的张×卖过两套房屋，2306号房屋是他给我介绍的。张×带我去看了房，里面当时有人住，说他好像是杜臣美公司的。第二天傍晚我约杜臣美在2306号房屋楼下的咖啡厅见面，我之前在网上查了，类似的房屋能卖565万元左右，杜臣美说着急卖，价钱可以低点，但需要一次性给他一半房款。谈好条件后，我们双方当天在咖啡厅签订了买卖合同。签完合同后，他给了我杜秋月、曾贵管的《委托书》公证书。我第二天通过网上银行给杜臣美银行账户转账支付了10万元定金。杜臣美说房屋他还要用3个月，这3个月他付我5万元租金，可以抵扣剩余房款。我付了10万元定金后，杜臣美给我打了收条。之后我通过银行转账把剩余的房款都付给了杜臣美，杜臣美都给我出具了收条。5万元租金也写进收条里了，我实际付款280万元，他给我打的收条是285万元。我们当时约定3个月后过户，他说他要用房3个月，而且还有按揭贷款，3个月后把贷款还清并过户。4月份我给杜臣美和张×打电话要过户，得知杜臣美没办解押手续。5月19日，我把杜臣美约来签订了《补充协议》。这次谈他还同意继续履行合同，签完《补充协议》后杜臣美就找不到人了，打电话他就是不过来。《补充协议》约定的是7月底过户，我就让张×到浙江找他，张×和他又签了一个《补充协议》。签完《补充协议》后杜臣美又不露面了。8月份我去银行发现2306号房屋已经办理了解抵押手续，之后再查发现房屋过户给别人了。
黄骤提交马强给杜臣美转账汇款的对帐单，证明黄骤支付了购房款。黄骤提交电话录音和张×的书面证言，证明杜臣美是2306号房屋的主要出资人，应与杜秋月、曾贵管承担连带责任。
杜臣美提交陈×给马强转款的交易明细和陈×出具的书面证言，证明杜臣美与马强存在民间借贷关系，杜臣美曾委托陈×向马强还款。黄骤和马强对上述证据的证明目的不认可。
另查，杜秋月于2013年7月12日委托缪×将2306号房屋过户至他人名下。
庭审中，黄骤、杜臣美就其主张提供了证据予以证实，杜秋月、曾贵管未到庭进行质证。
因黄骤申请财产保全，法院分别于2013年12月20日、2014年1月11日作出民事裁定书，查封了杜秋月、杜臣美名下的相关房屋、土地使用权和银行存款。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，黄骤主张其与杜臣美、杜秋月、曾贵管存在房屋买卖合同关系，就此黄骤提交了经公证的《委托书》、《北京市存量房屋买卖合同》、房款转账凭证、房款收条等充分的证据。现杜臣美反驳称其与黄骤的代理人马强实系借贷关系，黄骤和马强对此不认可，杜臣美未能提交借款协议等直接证据证明其主张，杜臣美提交的银行转账凭证、书面证言等证据尚无法形成完整的证据链，证明双方存在借款关系。故根据现有证据无法采信杜臣美的主张。现黄骤的主张证据充分，应认定其与杜臣美、杜秋月、曾贵管存在房屋买卖合同关系。因杜秋月违约将房屋过户给他人，杜臣美、杜秋月、曾贵管双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》已无法履行，应予解除，杜秋月、曾贵管作为违约方应退还黄骤全部购房款，并依约向黄骤支付违约金。对于黄骤要求杜臣美承担连带责任的诉讼请求，双方于2013年8月14日签订的《补充协议》中甲方为杜臣美，杜臣美在该协议中承诺对黄骤与杜秋月、曾贵管之间买卖合同承担责任，本案庭审中杜臣美亦主张马强代黄骤支付的270万元均被杜臣美使用，应由杜臣美承担责任，故黄骤要求杜臣美与杜秋月、曾贵管承担连带责任的诉讼请求法院予以支持。对于违约金数额，杜臣美称约定违约金过高，请求法院酌减的抗辩意见有事实和法律依据，法院依据公平原则对违约金依法酌减为200万元。杜秋月、曾贵管经法院依法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。据此，原审法院于2014年12月2日判决如下：一、黄骤与杜秋月于2013年2月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》（附件一）、于2013年5月19日签订的《补充协议》、黄骤与杜臣美于2013年8月14日签订的《补充协议》于判决生效之日解除。二、杜秋月、曾贵管、杜臣美承担连带责任，于判决生效后三日内向黄骤返还购房款二百八十五万元并支付违约金二百万元。三、驳回黄骤的其他诉讼请求。
宣判后，杜臣美不服原审判决，上诉至本院称：本案是高利息民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，应由借款人杜臣美承担责任，与杜秋月、曾贵管无关，若认定为房屋买卖合同，我作为代理人，依法不应承担连带还款责任，涉案房屋未进行评估，无法证实黄骤的购房行为可得利润为200万元。原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。黄骤、马强同意原审判决。杜秋月、曾贵管未到庭应诉，亦未发表陈述意见。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于双方是否构成房屋买卖合同关系以及杜臣美应否承担连带责任。根据已经查明的事实，杜秋月、曾贵管出具公证委托书，授权杜臣美作为委托代理人办理涉案房屋的出售、代收售房款、权属过户、物业交接等相关手续。该委托书所记载的委托事项明确具体并经过公证，足以表明杜秋月、曾贵管授权杜臣美的意思表示真实。因此，杜臣美作为杜秋月、曾贵管的代理人有权与黄骤签订北京市存量房屋买卖合同。原审法院结合上述证据及黄骤提交的房款转账凭证、房款收条等，根据证据规则，认定黄骤与杜秋月、曾贵管之间存在有效的房屋买卖合同关系，并无不当。杜臣美虽然以马强与杜秋月、曾贵管、杜臣美之间实为民间借贷关系提出抗辩，但并未提供有力证据予以佐证，本院难以采信。现涉案房屋已被杜秋月过户他人，双方之间的房屋买卖合同继续履行之目的已无法实现，应予解除，杜秋月、曾贵管应当向黄骤返还购房款，并支付相应的违约金。原审法院结合本案中黄骤实际所受损失情况、杜秋月等人的过错程度，根据公平原则对违约金酌情作出调整是适当的。关于杜臣美是否承担连带责任一节，根据庭审陈述，涉案房款均由杜臣美实际控制并使用，原审法院结合双方于2013年8月14日所签《补偿协议》中杜臣美之承诺，判令杜臣美承担连带给付义务，处理正确，本院予以维持。
综上，杜臣美提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费34075元，由黄骤负担13545元（已交纳），由杜臣美、杜秋月、曾贵管连带负担20530元（于本判决生效后三日内交至原审法院）；财产保全费5000元，均由杜臣美、杜秋月、曾贵管连带负担（于本判决生效后三日内交至原审法院）；司法专邮送达费160元，由杜秋月、曾贵管负担80元，由杜臣美负担80元（于本判决生效后三日内交至原审法院）。一审公告费560元，均由杜秋月、曾贵管负担（于本判决生效后三日内交至原审法院）；二审案件受理费34075元，由杜臣美负担（已交纳）；二审公告费500元，由杜臣美负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 程 磊
二〇一五年九月十七日
书 记 员 鲁燕萍