山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终2050号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛丰泰实业有限公司。
法定代表人：赵芳洲，总经理。
委托诉讼代理人：宋立，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦。
主要负责人：赵芳洲，总经理。
委托诉讼代理人：宋立，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春荣，山东中苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢衍香。
委托诉讼代理人：王俊嵋，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。
上诉人青岛丰泰实业有限公司(以下简称丰泰公司)、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦(以下简称丰泰商厦)因与被上诉人卢衍香租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰泰公司、丰泰商厦向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决、第一至四项，驳回卢衍香的本诉请求；2、本案诉讼费由卢衍香承担。事实与理由：一、一审判决调查事实不清。1、一审查明卢衍香与崔XX签订的涉案《转租协议》约定卢衍香支付租金32900元，该费用是崔XX进货款，卢衍香全部接受了崔XX的摊位和货物。2、一审查明：“2012年年底因各种原因与部分业户产生矛盾，正常经营活动受到严重影响，特别是丰泰商厦消防设施未能达标”有失客观公正。2013年1月28日卢衍香已经起诉本案要求解除合同，而黄岛区消防大队是在2013年1月31日才下达的责令整改通知。3、卢衍香自行取走货物时，应当取走装修物，卢衍香故意隐瞒真相或故意遗留装修物，扩大损失应当自己承担。一审法院根据案件的整体情况应当采取证据保全措施，但是一审没有证据保全。二、一审认定事实错误。1、卢衍香是否向崔XX支付转让费35100元，丰泰公司、丰泰商厦不知情，也无法预见高额的转让费，该转让费包含崔XX的全部货物，货物已经被卢衍香取走。2、卢衍香于2013年1月28日起诉，消防大队于2013年1月31日才下达责令整改通知。3、本案与其他四案无关联性和可比性，一审参照其他四案的评估结果认定本案的损失情况，于法无据。4、一审认定丰泰公司、丰泰商厦返还800元更名费，认定错误。三、一审判决结果错误。1、一审判决丰泰公司、丰泰商厦返还卢衍香租金17126元、合同押金2000元、更名费800错误。卢衍香因经营情况不佳，故意采取不交供暖费、提起诉讼等方式达到解除合同的目的，一审认定是丰泰公司、丰泰商厦的原因导致合同无法继续履行，认定错误。2、一审判决装修费6000元，无事实和法律依据，且与转让费29250元利益重叠。3、一审判决转让费29250元，无事实和法律依据，且与装修费6000元利益重叠，货物已经取走。
卢衍香答辩称，1、卢衍香已经支付转让费给崔XX，该损失应当是签订合同时能够预见或应当预见的。2、丰泰公司、丰泰商厦违约导致合同解除，应当返还租金和押金。3、转让费与装修费不重叠，装修物是丰泰公司、丰泰商厦私自强行清除导致无法鉴定，一审参照另四案的评估结果，认定正确。
卢衍香向一审法院起诉请求：1、依法判令解除卢衍香与丰泰商厦签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》；2、依法判令丰泰公司、丰泰商厦返还卢衍香已支付的租金、保证金以及赔偿卢衍香经营损失、转让费损失、装修费损失、更名费损失以及货物积压造成的损失，共计104449元。
丰泰公司、丰泰商厦反诉请求：卢衍香支付拖欠的物业费、水电费共计1864元，并承担违约金1864元。
一审法院查明事实：一、丰泰公司于1997年12月9日经工商登记注册成立，法定代表人赵芳洲。丰泰商厦于2003年5月26日经工商登记注册成立，系丰泰公司的分公司，属非法人企业，负责人为赵芳洲。
二、2012年5月12日，丰泰商厦与卢衍香签订《丰泰商厦商铺租赁合同》一份，合同约定，卢衍香租用丰泰商厦2B01号商铺一间，面积18平方米，租金5元/天/平方米，用于经营男女休闲装，租期三年，年租金32900元，计租时间从2012年8月18日起；合同签订时缴纳经营保证金2000元；合同约定，物业费按租赁面积、按月收取，每平方米每天0.3元。
三、上述租赁合同的产生系卢衍香于2012年7月30日从案外人崔XX转租过来，于2012年8月27日将承租人更名为卢衍香。原承租人崔XX曾向丰泰商厦支付了租金32900元，并支付了押金2000元，装修费300元，后更名至卢衍香名下。
四、卢衍香为证明其转让费损失30833元及更名费损失800元，提交与案外人崔XX签订的涉案《转租协议》一份、该协议内容为卢衍香转租崔XX的涉案商铺并向其支付68000元（包含租金32900元及转让费35100元），提交崔XX收到上述款项的收条一张；2012年5月12日的更名费800元收据一张。同时申请证人崔XX出庭对上述事实进行了证明。丰泰公司、丰泰商厦称，卢衍香与崔XX转让商铺的事实存在；更名费收据真实性无异议，更名已实际完成，卢衍香无权要求返还。
五、丰泰商厦于2012年上半年将商场整体装修完毕后出租给包括卢衍香在内的业户使用，在经营过程中特别是在2012年年底因各种原因与部分业户产生矛盾，正常的经营活动受到严重影响，特别是消防设施未能达标，2013年1月31日，被青岛开发区消防大队责令整改，2013年2月9日，被责令停业，包括卢衍香在内的业户未再进行营业。
六、卢衍香为证明其自行装修费损失6000元，提交2012年8月2日宏德利装修总汇开具的装修费收据四份，收据金额合计11500元。丰泰公司、丰泰商厦质证：真实性有异议，卢衍香于2012年8月27日办理更名手续，装修费收据是2012年8月2日，该证据不真实，且没有相关合同予以佐证；同时，2014年8月20日，卢衍香已将货架自行拉走。
七、卢衍香为证明其营业损失36970元，提交进货单和存货实物、快递单及积压货物照片。其中卢衍香进货80876元、剩余积压货物11396元，计算经营损失为36970元。另外，卢衍香系从2012年12月15日停业的。丰泰公司、丰泰商厦质证：照片无法证明该货物是卢衍香所有，进货单据没有单位盖章，无法证明卢衍香的经营情况，不能证明其经营损失。卢衍香称其于2012年12月15日停业不属实，应该是2013年2月9日。
八、丰泰公司、丰泰商厦提交物业费缴纳明细表一份，证明卢衍香自2012年9月起至2013年2月8日止拖欠物业费及水电费费用共计1864元的事实。卢衍香质证：缴纳明细是丰泰公司、丰泰商厦自己制作，真实性不认可，物业费已交纳。
九、2013年9月，一审法院曾就与本案相类似案情的涉丰泰商厦四起租赁合同纠纷案件(原告分别为闫XX、郭XX、郭XX、杨XX)进行了审理，在该四起案件的审理过程中，法院曾委托山东润德工程项目管理有限公司对承租户的装修残值进行过鉴定，其中，闫XX的装修物残值鉴定结果为5077.71元(商铺面积20平方米)、郭XX的装修物残值为15510.68元(商铺面积42平方米)、郭XX的装修物残值为9583.17元(商铺面积12平方米)、杨XX的装修物残值为4851.48元(商铺面积9平方米)。上述装修残值若按商铺面积折算，每平方米的装修残值为422元。
卢衍香在一审庭审中陈述，其于2014年8月20日只是取走了一少部分货物，装修物没有取走。
一审审理过程中，丰泰公司、丰泰商厦自行对包括卢衍香在内业户的货物及已装修的商铺进行过清理，现已对商场重新整理招商运营，原有的商铺装修现场无法得到还原。
一审法院认为，卢衍香与丰泰商厦签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，成立有效，双方应当履行各自合同义务。由于丰泰商厦因消防设施检验不合格被消防部门责令停止营业，导致双方租赁合同不能履行，丰泰公司、丰泰商厦存在根本违约，应依法承担相应的违约责任。尽管卢衍香的承租权系从案外人崔XX转让而来，原合同项下的权利义务应由卢衍香享有和承担。丰泰公司、丰泰商厦应返还卢衍香停业后的剩余租金17126元(计算方式：自2013年2月9日起至2013年8月18日期间计190天，32900元÷365天×190天)；卢衍香要求丰泰公司、丰泰商厦返还押金2000元及丰泰公司、丰泰商厦已收取的更名费800元，予以支持。关于卢衍香主张的装修费6000元，《房屋租赁司法解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”由于丰泰公司、丰泰商厦存在根本违约，直接影响承租人合同目的的实现，其应对承租人剩余租赁期内装修残值损失进行赔偿。丰泰公司、丰泰商厦自行对包括卢衍香在内的业户的货物及装修现场进行过清理，现又对商场重新整理招商，原有的装饰现场无法得到还原，装修残值现在也无法进行鉴定，对装修残值的认定，卢衍香仅提交收款收据，不足以认定其装修残值，卢衍香也未提交证据证明其装修档次高于另四起案件中商铺的装修档次，故可以参照前期案件审理中对装修残值的评估结果，折算每平方米的装修残值422元为计算依据，卢衍香商铺面积18平方米，计算为7596元，卢衍香主张6000元，丰泰公司、丰泰商厦应予赔偿。关于卢衍香主张转让费损失30833元，由于卢衍香是从案外人崔XX处转租涉案商铺，并经丰泰公司、丰泰商厦同意办理了合同主体变更，卢衍香当时支付案外人的转让费为35100元，由于丰泰公司、丰泰商厦违约导致合同不能继续履行，致使卢衍香不能实现合同目的，该转让费损失应当是签订合同时丰泰公司、丰泰商厦作为违约方预见到或者应当预见到的，由于合同租期是三年，卢衍香支付转让费35100元，并未明显超出合理范围，卢衍香已租商铺半年，故该转让费损失应为29250元（35100元×5/6），丰泰公司、丰泰商厦应予赔偿。由于双方合同已到期，卢衍香再主张解除合同于法无据。卢衍香主张经营损失36970元，证据及法律依据不足，不予支持。丰泰公司、丰泰商厦反诉要求卢衍香支付自2012年9月至2013年2月8日的物业费及水电费共计1864元，因卢衍香未提交证据证明已支付，故其应承担。一审法院判决：一、丰泰公司、丰泰商厦共同返还卢衍香租金17126元；二、丰泰公司、丰泰商厦共同返还卢衍香合同押金2000元及已收取的更名费800元；三、丰泰公司、丰泰商厦共同赔偿卢衍香装修费损失6000元；四、丰泰公司、丰泰商厦共同赔偿卢衍香转让费损失29250元；五、卢衍香支付丰泰公司、丰泰商厦物业费及水电费共计1864元；六、驳回卢衍香的其他诉讼请求；七、驳回丰泰公司、丰泰商厦的其它反诉请求。上述合计53312元，由丰泰公司、丰泰商厦于判决生效后10日内共同支付给卢衍香。案件受理费2389元（卢衍香申请缓交），卢衍香承担1170元，丰泰公司、丰泰商厦共同承担1219元，卢衍香应承担案件受理费在案件执行中一并扣除；反诉费25元，由卢衍香承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，卢衍香于2013年1月28日具状以丰泰商厦未经消防验收、未按约提供供暖、私自停业、存在欺诈行为为由要求解除与丰泰商厦签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》，丰泰公司、丰泰商厦则辩称卢衍香提出的解除合同理由不成立。根据本院查明的事实，双方签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》已经实际履行，但因商场消防设施未能达标，2013年1月31日丰泰商厦被青岛开发区消防大队责令整改，2013年2月9日被责令停业，卢衍香未再营业。丰泰商厦停业整改后将涉案商铺另行出租。据此可以看出，本案双方当事人签订的《丰泰商厦商铺租赁合同》自2013年2月9日起实际上就已经不再履行，而导致合同不能继续履行的过错方是丰泰商厦。故，一审判令丰泰公司、丰泰商厦返还卢衍香停业后的剩余租金17126元、押金2000元、更名费800元并无不当，本院予以维持。
关于丰泰公司、丰泰商厦在上诉中提出一审将装修情况举证责任转移给丰泰公司、丰泰商厦的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋赁租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项的规定，卢衍香是在经丰泰商厦同意对涉案商铺进行了特定装修，由于丰泰商厦存在根本违约，导致合同无法继续履行，其应对卢衍香剩余租赁期内装修残值损失进行赔偿。卢衍香主张装修损失为6000元并提交装修费收据证明，在一审审理中，卢衍香自行撤出了货物和货柜，丰泰公司、丰泰商厦自行对涉案店铺装修现场进行了清理，其后又对商场重新整理招商。在本案已经不具备对装修残值进行鉴定的情况下，一审法院在综合考虑本案案情、参照同期同类纠纷四起其他业户起诉丰泰公司、丰泰商厦案件中对同一商场的其他店铺装修残值评估结果，酌定按照每方米装修残值为422元来计算卢衍香的剩余租赁期内装修残值损失，具有一定的合理性，本院予以确认。
关于丰泰公司、丰泰商厦上诉提出的转让费，本院认为，卢衍香支付的转让费，是发生于卢衍香与案外人崔XX之间，该费用是由崔XX收取。卢衍香主张该费用应当由丰泰公司、丰泰商厦承担，无事实及法律依据，一审确认由丰泰公司、丰泰商厦向卢衍香支付转让费29250元不当，本院依法予以纠正。
综上，丰泰公司、丰泰商厦的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第693号民事判决；
二、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还卢衍香租金17126元；
三、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还卢衍香合同押金2000元、更名费800元；
四、青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿卢衍香装修费损失6000元；
五、卢衍香于本判决生效之日起10日内支付青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司物业费及水电费共计1864元；
六、驳回卢衍香的其他诉讼请求；
七、驳回青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司的其它反诉请求。
一审案件受理费2389元、反诉费25元、二审案件受理费1219元，共计3633元，由上诉人青岛丰泰实业有限公司丰泰商厦、青岛丰泰实业有限公司负担1633元，由被上诉人卢衍香负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 王 繁