江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4360号原告：南京王府名殿商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥29号302室。法定代表人：吴玖虎。委托诉讼代理人：蓝飞。委托诉讼代理人：李涛。被告：张纪平，女，1964年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗君华（系被告张纪平丈夫），男，1964年8月8日出生，汉族。第三人：南京广厦物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区天福园28号404室。法定代表人：徐永和。委托诉讼代理人：沈晖。原告南京王府名殿商业管理有限公司（以下简称王府名殿公司）与被告张纪平、第三人南京广厦物业服务有限公司（以下简称广厦公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王府名殿公司的委托诉讼代理人蓝飞，被告张纪平的委托诉讼代理人罗君华，第三人广厦公司的委托诉讼代理人沈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王府名殿公司向本院提出诉讼请求：被告张纪平支付原告代垫的物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至实际付清时止按照银行同期贷款利率计算的有关利息。事实和理由：2012年7月18日原告与被告张纪平、李小凤共同签订了《租赁合同》，约定原告将本市鼓楼区云南北路49号天星翠琅大厦四楼出租给被告张纪平、李小凤，用于经营餐饮，合同还对租赁期限、租金及支付方式、物业费等其他费用、双方权利义务以及违约责任等事项进行了约定。后李小凤退出了经营。2015年12月3日原告和被告张纪平签订了《补充协议》，双方就租金及物业费的支付等事项达成了新的协议，被告张纪平应按季度支付物业费给原告，原《租赁合同》其他条款不变。根据《补充协议》约定，被告张纪平应按季度支付物业费给原告，截止目前，被告张纪平共拖欠了2014年9月18日至2016年6月17日期间的物业费128625元，原告多次通知催要，被告张纪平以第三人提供的物业服务有瑕疵为由，拒不支付。原告依据《租赁合同》及《补充协议》向被告张纪平收取物业费，并不存在所谓的“赚取差价”问题。被告张纪平如因第三人提供的物业服务存在瑕疵，可另行向第三人主张。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张纪平辩称，原告与被告张纪平签订的合同情况属实，但原告要求被告张纪平支付物业服务费用的条件没有成就，其无权收取物业服务费用。根据合同约定，原告理应承担向被告张纪平提供包括消防安全在内的物业管理服务，但原告交付的物业一直未能取得消防安全资质，导致被告张纪平承租之后，无法用于正常的中餐经营活动，原告应当承担交付物业不符合消防要求所产生的不利后果，在其消防设施达到安全合格条件之前，原告无权要求被告张纪平支付物业服务费用。被告张纪平在承租房屋之后进行了消防工程施工，2013年1月下旬经消防部门综合评定，消防备查合格。但在被告张纪平试营业后，经消防部门安全检查发现，由于原告出租的物业所在的天星翠琅大厦消防总系统存在问题，导致被告张纪平的饭店消防分系统不能正常运行。因原告的消防问题未能得到解决，被告张纪平无法正常进行，饭店一直处于试营业状态，该责任在原告。另外，原告已经收取被告张纪平的物业费，标准超过原告向第三人交纳的物业费标准，多余款项应当退还被告张纪平。对于原告主张的物业费，被告张纪平现同意按照原告与第三人约定的标准缴纳，因为拖欠物业费系双方发生矛盾所致，并非被告张纪平无故拖欠，故但不同意支付有关物业费的利息。综上，请求法院依法判决。第三人广厦公司述称，根据合同相对性，第三人与被告张纪平之间并不存在物业服务合同关系，物业服务合同关系发生在原告与被告张纪平之间，第三人与本案无关联。根据原、被告之间签订的《租赁协议》，以及最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》等规定，办理并确保装潢施工通过消防验收的义务在于被告方，被告张纪平未提供任何证据证明有关消防安全检查不合格的具体原因及责任归属，被告张纪平应承担举证不能的后果，消防验收不合格的责任在于被告张纪平，被告张纪平应尽快整改并提请消防验收。被告张纪平早已领取了营业执照并开展经营，消防是否通过安全检查并不影响物业费的支付，被告张纪平实际支付了消防验收不合格事件发生后至2014年9月18日之前的物业费，也可说明该事实。2014年9月18日之后的物业费，被告张纪平仍应当按照原标准支付。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区云南北路49号的天星翠琅大厦由南京广厦置业（集团）有限公司（以下简称广厦置业公司）开发建设，该大厦包括地下2层，地上22层。2007年4月南京市公安消防局向广厦置业公司出具了《关于翠琅大厦工程消防复验合格的意见》，称该大厦消防复验合格，1-4层的装修设计应向鼓楼区公安消防大队申报审核，经同意后方可施工等等。2007年6月广厦置业公司与原告订立一份《租赁经营合同》，约定广厦置业公司将上述天星翠琅大厦1-4层出租给原告进行经营管理。吴玖虎系原告的法定代表人。2013年3月吴玖虎、朱正华共同购买了本市云南北路49号的上述天星翠琅大厦中的4层房屋（建筑面积1798.6平方米），并领取了房屋共有权证。吴玖虎、朱正华与原告签订了《委托经营管理协议书》，约定将涉案房屋全权委托原告对外经营及管理，委托经营期限10年，原告有权以自己的名义租赁给他方等等。2012年7月18日，原告（甲方）与被告张纪平、李小凤（乙方）就涉案房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，约定甲方将本市云南北路49号东面四层房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商业使用，经营中餐，建筑面积1043平方米；租赁期限自2012年9月18日至2017年9月17日止，2012年7月18日至9月17日为二个月免租金装修期；第一、二年租金分两次付为9.5万元，一次性支付为8.5万元；第三、四年分两次支付的年租金为10万元，一次性支付的年租金为8.93万元；第五年分两次支付的年租金为10.5万元，一次性支付的年租金为9.38万元；甲方将房屋交于乙方前乙方支付甲方首期房租，以后乙方在每年8月1日和2月1日前支付甲方半年租金；第一、二年全年物业管理费为7万元，第三、四年全年物业管理费为7.35万元，第五年全年物业管理费为7.7万元，与房租同步支付；甲方同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但乙方的前述行为不得影响房屋结构安全，且须符合消防、环保等相关支付部门的要求并自费负责办理有关领取许可证或验收报告等手续；在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水、电及物业管理费用的，每逾期一年，应支付相当于未支付款项1%的违约金等等。《租赁合同》签订之后，被告方对涉案房屋进行了装修。2012年12月，李小凤与被告张纪平等人签订了一份协议书，约定李小凤退出涉案房屋租赁经营等等。2013年1月被告张纪平等人在涉案房屋设立了南京豚王府餐饮管理有限公司（以下简称豚王府餐饮公司）。2013年1月南京市鼓楼区公安消防大队向豚王府餐饮公司发出一份《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》，称综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格，应申报消防安全检查，经检查合格后方可投入使用等等。2013年1月被告张纪平等人开办的豚王府饭店开始经营。上述合同履行过程中，原告实际委托第三人对涉案房屋在内的房屋提供物业服务。此后，因消防检查合格问题，导致被告张纪平未能通过消防安全检查。2015年2月4日，被告张纪平以豚王府餐饮公司的名义向原告交纳了2014年3月18日至9月17日期间的物业管理费3.5万元，原告对此开具了相应发票。此后的物业管理费被告张纪平因故未缴纳。2015年12月3日原告（甲方）和被告张纪平（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定甲方同意2015年9月18日至2016年9月17日房租调整为现金50万元，消费卡20万元；房租和物业费按季度支付，即9月18日、12月18日、3月18日、6月18日支付118375元给甲方；原合同其他条款不变等等。2016年3月10日原告向被告张纪平发出一份《通知》，称被告张纪平应于2016年3月18日前支付季度房租12.5万元，物业管理费（2015年9月18日至2016年6月17日）九个月55125元，请在收到通知后办理交款手续。2016年3月14日，被告张纪平的代理人罗君华签收了该通知，但因故未缴纳上述款项。2015年10月王府名殿公司曾另案向本院起诉广厦物业公司物业服务合同纠纷（案号为2015鼓民初字第6707号），广厦物业公司提出反诉。2016年4月11日经本院主持调解，双方达成调解协议，约定王府名殿公司向广厦物业公司支付2016年6月30日前的物业费合计477500元等等。2016年4月11日原告（甲方）与第三人（乙方）共同签订了《天星翠琅大厦裙楼物业服务协议》，约定甲方将本市云南北路49号的天星翠琅大厦裙楼（1-5层）物业，委托乙方提供物业服务；物业服务费用（1-4层）按39万元的标准缴纳，第五层物业费标准为107952元；并约定截至目前，豚王府（即被告张纪平）尚拖欠甲方物业费128685元，对此由甲方自行向豚王府追讨，鉴于甲、乙方对2014年9月18日消防问题对豚王府拒付物业费产生的影响存在争议，双方协商确定，如经司法确认该消防问题确实对豚王府支付物业费产生影响，对2014年9月18日后豚王府拖欠甲方的物业费中，经司法判决认为因该消防问题致使甲方少收的金额由乙方承担等等。2016年5月原告向本院起诉被告张纪平、李小凤及第三人广厦公司，要求判如所请。审理中，被告张纪平表示将提出反诉，要求原告赔偿其经营损失等。经本院释明，被告张纪平表示对此另行处理。原告在审理过程中，撤回了对被告李小凤的诉讼。2016年7月，被告张纪平停止经营。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《租赁合同》、发票、《补充协议》、委托经营合同、《通知》等；被告张纪平提供的《租赁合同》、发票、《补充协议》等；第三人提供《建筑工程消防验收意见书》、《天星翠琅裙楼物业服务协议》、裁判文书、发票等；以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告之间就涉案房屋订立的《租赁合同》、《补充协议》，意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。在李小凤退出经营并经原告确认后，该合同的当事人为原告和被告张纪平，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告张纪平应当支付原告2014年9月18日至2016年6月17日期间的物业费共计128625元，但被告张纪平未予缴纳，构成违约。原告根据其与第三人的合同约定，已经实际支付了上述费用。原告现起诉要求被告张纪平给付2014年9月18日至2016年6月17日期间的物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至本判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。根据合同相对性原理，原告与被告张纪平之间约定的物业费标准，与原告和第三人之间约定的物业费标准，基础法律关系并不相同。被告张纪平要求在本案中适用原告与第三人约定的物业费标准，该项抗辩不符合法律规定，理由不能成立，本院不予采纳。被告张纪平对涉案房屋装修之后，应当自行办理消防验收等手续，被告张纪平因消防验收等问题而产生的民事纠纷，可通过协商等方式依法妥善解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告张纪平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京王府名殿商业管理有限公司物业费128625元，并支付该款自2016年6月19日起至本判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2873元，由被告张纪平负担（原告已预交，故被告张纪平在本判决生效后十日内将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  秦百玄人民陪审员  白长宁二〇一六年十一月一日书 记 员  徐 钰