广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初4336号
原告：中国工商银行股份有限公司佛山平洲支行，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：徐冠咏，系该行行长。
委托代理人：申川，男，汉族，1983年12月27日出生，系该行员工。
委托代理人：凌杰，男，汉族，1989年8月13日出生，系该行员工。
被告：黎琼，女，汉族，1982年9月20日出生。
原告中国工商银行股份有限公司佛山平洲支行诉被告黎琼金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人申川、凌杰到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：
1.判令被告立即向原告清偿《个人购房借款/担保合同》（住房字佛山分行平洲支行2014年***号）项下的借款本金2993484.02元及至实际清偿日止的利息（暂计至2017年3月17日的利息为226731.63元，从2016年3月17日起按照合同约定的罚息利率即按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮40%计算），本息合计暂为3220215.65元；
2.判令被告立即配合原告办理位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园***房的房产抵押登记手续；
3.判令原告在办理了上述抵押登记手续后对位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园***房的房地产享有优先受偿权。
本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由:
2014年3月31日，原告与被告签订了一份《个人购房借款/担保合同》（住房字佛山分行平洲支行2014年***号），合同约定被告向原告借款305万元，借款用途为购买佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园***房，借款期限为30年。贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率为基准利率执行，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率执行。被告按月等额本息还款法（按月计算）于每月1日偿还当期贷款本息。被告黎琼如未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按基准利率上加收40%确定。被告以购买的位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园***房的房地产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。
原告在合同签订后于2014年5月6日如约向被告发放了305万元的贷款，但被告从2015年11月1日起开始逾期，并多次拖欠原告的贷款本息未还。截至2017年3月17日，被告尚欠原告的借款本金余额为2993484.02元，拖欠利息226731.63元。
依照《物权法》的相关规定，被告有义务协助原告办理该房产的正式抵押登记手续，但被告故意拖延迟迟不肯办理。
综上，被告的行为已构成严重违约，根据民法通则、物权法的相关规定，原告有权要求被告立即归还全部贷款本息，并要求被告协助办理抵押登记手续。因此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院依法公正判决。
被告未作答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告的营业执照、金融许可证、被告的身份证、户口本、离婚证（各1份，复印件），原告法定代表人身份证明书（1份，原件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.借款借据（2份，原件）、中国工商银行个人贷款正常发放凭证、中国工商银行特种转账凭证、个人借款合同（各1份，原件），用以证明被告向原告借款的事实。
3.欠款情况表（1份，打印件，截止到2017年5月1日），用于证明被告拖欠原告借款利息的具体情况。
4.催收通知书、EMS快递单（各1份，复印件），用以证明原告已经向被告进行过催收的事实。
5.预告登记证明书（1份，原件），用以证明本案的房产已经办理了抵押登记。
6.房产查询证明（1份，复印件），用以证明涉案房产已经办理房产证。
被告未举证。
本院经审查认为，原告提供的证据1-4、6来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予采信。证据5，因该抵押证书仅为抵押权预告登记，原告并未因此取得抵押权，故对该证据的证明力，本院不予采信。
综合上述采信的证据及当事人陈述，本院对原告起诉所诉事实除以下内容外均予确认，即原、被告签订《个人购房借款/担保合同》的时间为2014年3月11日而不是2014年3月31日；发放贷款的时间是2014年4月11日而不是2014年5月6日。
并查明，双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
原告于2017年3月30日向本院起诉，本院于2017年4月18日向被告送达本案起诉状副本。原告提供的欠款情况表显示，截止2017年5月1日，被告尚欠原告借款本金余额2993484.02元，逾期利息252385.01元。
另查明，案涉抵押房屋于2014年6月20日办理产权登记，于2016年2月6日被本院另案查封。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告已连续三期以上未按约定偿还借款，原告有权按照合同约定要求被告提前归还所有借款本金及相应利息，因原告在本案起诉前没有向被告发出提前还款通知宣布合同提前到期，故本院认定本院向被告送达起诉状副本之日即2014年4月18日为贷款提前到期日。
关于本案贷款的利息计算问题。提前到期日前未逾期的贷款，应按原合同约定利率（即中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率）计算利息，提前到期日前已逾期的贷款及提前到期日后的全部未还贷款，均应按逾期还款罚息利率（即中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮40%）计算利息。原告计算的截至2017年5月1日的利息计算标准未超出上述核定计算标准，故本院对原告计算的截至该日的利息（含逾期利息）金额予以确认。
《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该法第二十条又规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，抵押权预告登记仅是一种登记制度，而非创设一种新的物权，该预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”涉案抵押房产于2014年6月20日办理了产权登记，自该日起，办理房产抵押登记的条件即已成就，原告应在三个月内申请办理房产抵押登记，但直至2016年2月6日房产被法院查封时，仍未办理抵押登记，故原预告抵押登记已失效，又因该房产目前已因另案被法院查封，原告请求被告配合办理抵押登记手续存在法律上的障碍，因此，对原告关于行使房屋优先权和办理房产抵押登记的主张，本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黎琼应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金2993484.02元及相应利息（计至2017年5月1日，利息252385.01元；从2017年5月2日起，以2993484.02元为本金按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮40%计算利息至欠款全部清偿日止）予原告中国工商银行股份有限公司佛山平洲支行；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取16280.86元、财产保全费5000元，合计21280.86元（原告已预交），由被告承担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖英青
二〇一七年五月十九日
书记员 邓倩雯