上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1385号
原告上海金玉兰物业管理有限公司。
法定代表人朱颖。
委托代理人罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。
被告吴凌。
委托代理人傅羽韬，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人张巍竞，浙江天册律师事务所律师。
原告上海金玉兰物业管理有限公司（以下简称“金玉兰物业公司”）与被告吴凌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金玉兰物业公司委托代理人王磊鸣，被告吴凌委托代理人傅羽韬、张巍竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金玉兰物业公司诉称：原告系上海市鲁班路XXX号大同花园商场的物业服务单位，被告系鲁班路XXX号大同花园商场234室的业主，物业服务费为每月人民币（以下币种均为人民币）4808.50元。自2012年5月开始，被告未缴纳物业服务费。原告多次催告未果，故诉至法院，请求判令：被告支付自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费43276.50元及上述欠费逾期付款的利息损失。
原告金玉兰物业公司提供下列证据：
1.《大同花园三期商场“四保”服务协议书》（以下简称《四保协议》）；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息（234室）；3.付费通知；4.《业主大会、业主委员会备案证》及大同花园三期选聘金玉兰物业表决结果公告；5.发票；6.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息（125室、235室、236室）
被告吴凌辩称：原告提交的合同并非是《大同花园三期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），而是《四保协议》，上海市卢湾区大同花园三期业主委员会（以下简称“大同业委会”）无权代表业主签署《物业服务合同》之外的盈利性服务类合同，被告并非《四保协议》的相对方，该协议对被告不具有法律上的拘束力；《物业服务合同》虽然约定商业用房的物业服务费另行约定，但该合同最后一条约定合同须经业主大会表决后通过，但是原告始终未提交《物业服务合同》是否通过的表决记录，该合同效力未知；《四保协议》本身系大同业委会超越授权范围与原告所签，《物业服务合同》仅授权大同业委会有权与原告另行协商物业服务费，并未授权大同业委会可以就商业用房全部物业服务事项另行签订合同，《四保协议》要对被告发生效力，原告应提供《物业服务合同》是否通过的表决记录；《四保协议》严重侵犯了被告等自营业主的合法权益，占整个商场建筑面积36.24%的自营商铺业主所支付的物业服务费占全部费用的95.60%，商场的绝大部分物业服务费用全部转嫁到了自营商铺的小业主身上，严重侵犯了被告及其他小业主的权利；原告并未履行《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所规定的书面催告义务；被告购房时不知物业服务费的标准，前任业主缴纳物业费并不意味着被告认可该标准。
被告吴凌提供下列证据：
1.《物业服务合同》；2.快递封面及跟踪记录；3.照片。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性、合法性、关联性均有异议，《四保协议》仅有原告的骑缝章，另外两方没有盖骑缝章，且《四保协议》是《物业服务合同》的辅助性合同，本身不是物业合同，协议最后一条规定了要经过业主大会表决才生效，但原告没有提供证据，原告要求被告按照每月每平方米25元的标准支付物业服务费没有依据；证据2无异议；证据3有异议，不能证明原告履行了催告义务，原告起诉被告必须经过书面催讨，但原告没有向被告催缴过，原告向被告的租户催讨不代表向被告催讨；证据4中备案证无异议，对表决公告有异议，业委会的章是2013年10月30日加盖，是为了诉讼，只能证明聘请原告作为物业公司经过业主大会通过，不能证明《物业服务合同》得到业主大会通过；证据5与本案的争议焦点无关，且前业主缴纳物业服务费金额的多少不代表被告认可了这个标准；证据6真实性无异议，但不清楚235室和236室的房屋面积。原告对被告提供的证据1、2真实性无异议，对证明内容有异议；证据3真实性无异议，照片上的商铺除了康骏公司（康骏公司向被告承租了房屋）外，其余业主都支付了物业服务费。
经审理查明：2011年12月19日，上海市卢湾区大同花园三期业主大会和大同业委会就大同花园三期选聘原告表决结果发布《公告》，表决同意选聘原告作为大同花园三期的物业服务公司。
2011年12月30日，大同花业委会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为大同花园提供物业服务，委托管理期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费，高层住宅为每月每平方米1.98元，商业用房的物业服务费合同另行约定；物业服务费按季收取，交付期限为每季第二个月的15日之前；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可按欠费总额每日加收0.3%的滞纳金；本合同经业主大会表决通过后生效。同日，上海汇彩不动产经营管理有限公司（以下简称“汇彩公司”）、大同业委会与原告签订《四保协议》，汇彩公司、大同业委会同意由原告为汇彩公司统一经营管理的“静安寺珠宝古玩大同古玩殿”商场（属于大同花园三期小区）提供“四保”服务业等事宜，委托服务期限同原告与大同业委会签署的《物业服务合同》期限，物业名称为大同花园三期商场，物业楼层为地面二层，建筑面积7592.66平方米；商场整体“四保”服务费总额为每月72000元，其中自营部分商家的服务费按原约定的每月每平方米25元的标准由自营商家各自支付给原告，其余部分服务费由汇彩公司支付给原告；（注：自营部分商家的经营管理服务费标准在房屋买卖合同中作了约定，为每月每平方米40元，原告将该标准拆分为物业服务费每月每平方米25元，经营管理费每月每平方米15元，自营部分商铺因和汇彩公司的经营范围和内容不一致，不涉及广告等经营服务费用，故自营部分商铺不支付经营管理费每月每平方米15元，仅按每月每平方米25元的标准支付物业服务费，原告延续接管前原物业管理公司按每月每平方米25元的收费标准）；四保服务费用每月支付一次，于当月10日前由汇彩公司付入大同业委会账户，自营部分商家的服务费由原告直接收取。
又查明：被告于2012年4月取得上海市鲁班路XXX号125室、234室、235室、236室（建筑面积共计381.57平方米）的产权，其中本案系争的234室建筑面积192.34平方米，每月应付物业服务费4808.50元，自2012年5月至2013年1月未支付物业服务费。原告曾向系争房屋的承租方送达《付费通知》，未果。
再查明：2012年2月10日，上海市鲁班路XXX号125室、234室、235室、236室原产权人按照每月每平方米25元的标准支付了2012年1月的物业服务费9539.40元。
2013年8月22日，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。大同业委会作为全体业主的代表，有权根据业主大会的授权与原告签订《物业服务合同》。虽然原告未能举证证明《物业服务合同》经过了业主大会表决通过，但大同业委会选聘金玉兰物业的表决结果公告证明原告已被选聘为大同花园三期小区的物业服务单位，原告从签订合同至今一直为大同花园提供物业服务，故双方以实际行动证明该合同实际已经发生效力并履行，被告关于《物业服务合同》未生效的辩称缺乏证据证明，本院不予采信。《物业服务合同》约定商业用房的物业服务费标准另行约定，汇彩公司、大同业委会与原告在签订《物业服务合同》当日，签订《四保协议》，就商场的物业服务费作出约定，《四保协议》约定商场自营业主物业服务费为每月每平方米25元，并注明大同花园三期的自营业主仍按照每月每平方米25元的标准支付物业服务费，原告只是延续接管前原物业公司每月每平方米25元的收费标准，因此，该《四保协议》应认定为《物业服务合同》的补充，与《物业服务合同》具有同等法律效力。被告虽然是通过买卖从前任业主处取得系争房屋的产权，但系争房屋的前任业主已按照该标准支付物业服务费，被告购买房屋时应知晓或了解物业服务费的标准，现被告以物业服务费标准过高侵犯其利益以及被告不知道物业服务费标准等理由拒绝支付物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告支付自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费的诉请，于法有据，本院应予支持。鉴于被告存在拖欠物业服务费的事实，原告要求被告支付上述欠费利息损失的诉讼请求理由亦成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告吴凌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金玉兰物业管理有限公司自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费人民币43276.50元；
二、被告吴凌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金玉兰物业管理有限公司上述欠费的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，当月欠费从欠费次月1日开始起算，计算至实际支付日止，如2012年5月欠费人民币4808.50元从2012年6月起算，计算至实际支付日止，以此类推，以人民币43276.50元为限）。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币907元（原告已预缴），由被告吴凌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 刘美琳
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。