广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2530号
上诉人（原审被告）佛山市高明金致远贸易有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人关海芳。
委托代理人梁子浩。
被上诉人（原审原告）佛山市汇源恒安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人何玉霞。
委托代理人黄勇。
上诉人佛山市高明金致远贸易有限公司（以下简称金致远公司）因与被上诉人佛山市汇源恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法荷民一初第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、金致远公司应于判决发生法律效力之日起十日内向恒安公司支付从2013年10月至2014年3月的物业管理费42147.84元及违约金（按同期每月所欠物业管理费7024.64元从当月6日起按每日1‰计算至2014年3月31日）；二、驳回恒安公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1189元，适用简易程序减半收取594.5元，由恒安公司负担95.9元，金致远公司负担498.6元。
上诉人金致远公司上诉提出：一、原审法院审理程序错误，本案一审应中止审理。原审法院于2014年5月26日受理了金致远公司诉恒安公司物业服务合同纠纷案［案号为（2014）佛明法荷民一初字第388号］，金致远公司请求解除《佛山市高明区汇源豪庭前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），并要求恒安公司返还物业管理费。本案中，金致远公司向恒安公司支付物业管理费的前提是双方签订的《前期物业服务协议》合法有效且恒安公司不存在违约行为，本案的审理结果必然要以（2014）佛明法荷民一初字第388号案的判决结果作为前提，故本案应当中止审理。二、原审认定事实不清，依法应当撤销。1.金致远公司于2010年11月26日从佛山市高明汇源豪庭房地产开发有限公司买入涉案房屋，并与恒安公司签订了《前期物业服务协议》。从客观上讲，恒安公司没有给金致远公司提供任何物业服务，同时因为涉案建筑在汇源豪庭小区以外，也决定其不可能为金致远公司提供任何公共物业服务，恒安公司根本无履行协议，属于根本违约。金致远公司为此已经在一审中提供了证据予以证明。原审法院确认了涉案房屋是在汇源豪庭小区两个保安亭以外由金致远公司独立使用的建筑，但却没有在事实认定部分对此予以确认，属于认定事实错误。涉案房屋独立于恒安公司管理的小区之外，从侧面说明恒安公司不具有管理涉案房屋的客观条件，从而说明恒安公司没有按合同履行管理义务，并因此缺乏向金致远公司请求支付物业管理费的基础。2.原审法院没有对恒安公司有无违约行为进行审查。金致远公司从开始使用建筑物至今，没有享受过恒安公司提供的任何服务，即恒安公司从未履行过《前期物业服务协议》。首先，协议约定恒安公司需为金致远公司提供24小时安保，但是涉案建筑物在汇源豪庭小区围墙以外，远离由保安看守的两个门岗，恒安公司无法提供安保服务。为了确保店铺的安全，金致远公司自己聘请了一位保安。其次，协议约定恒安公司需提供房屋公共部分维护和管理，但涉案房屋属于独栋并为金致远公司唯一拥有，不存在“公共”部分，涉案建筑物的外观清洁、日常维护是由金致远公司自己完成的。再者，涉案建筑物为小区外的独栋建筑，没有使用过小区公共部分。小区的公共绿化、公共照明均无惠及金致远公司。最后，协议约定恒安公司需要维持交通秩序及车辆停放，但涉案建筑物前用于车辆停放的红色砖块砌成的地面是由金致远公司自己建造的，日常车辆停放、交通秩序维护亦由金致远公司负责。由此可见，虽然金致远公司与恒安公司签订的协议合法有效，但并不必然得出金致远公司应按协议支付物业管理费的结果，恒安公司收取物业管理费，其对价应该是依约履行了物业管理服务，恒安公司从未依约为金致远公司进行物业管理，故其无权请求收取管理费。3.原审法院错误认定了涉案房屋的分摊建筑面积，涉案房屋与汇源豪庭小区之间不存在分摊面积。综上所述，原审法院适用法律错误，认定事实不清，请求撤销原审判决，改判驳回恒安公司的诉讼请求，并由恒安公司承担本案诉讼费用。
上诉人金致远公司在二审期间向本院提交了商品房买卖合同的附件二，拟证明涉案房屋与汇源豪庭小区之间不存公共的分摊面积，从而说明汇源豪庭小区与涉案房屋是相互独立的建筑物。
被上诉人恒安公司答辩称：对原审判决没有异议。原审判决认定事实清楚，金致远公司的上诉没有依据。
被上诉人恒安公司在二审期间向本院提交了以下证据：
1.消防设施巡检、维护记录6份，拟证明恒安公司按约定对共有消防设施进行了管理维护，而金致远公司的消防设施是小区共有设施的一部分。
2.客户投诉处理记录表2份，拟证明金致远公司是认同恒安公司的物业管理服务的，恒安公司也按约定对金致远公司提供了客服服务。
3.汇源豪庭公共排水管井保养记录和汇源豪庭公共排污管井保养记录各6份，拟证明恒安公司按约定对共有管井进行了维护，方使金致远公司自有物业区内没有发生故障，没有发生堵塞，使金致远公司能正常开展经营，恒安公司尽了相应的服务义务。
4.安全管理员巡逻签到表25页，拟证明恒安公司按约定提供了安全防范服务，金致远公司享受了安全防范服务。
5.图片9张，拟证明恒安公司在安防巡查、环境管理、绿化、卫生管理方面尽了职责。
对金致远公司二审期间提交的证据，恒安公司发表了以下质证意见：该证据是真实的，但金致远公司对分摊面积方面缺乏基本常识的理解。首先，涉案房屋是在整个小区规划红线图内的，虽然涉案房屋没有公共楼梯，但是有公用的消防、水电、绿化，对这些公共设施的维护是物业服务的一部分，金致远公司认为涉案房屋脱离物业管理服务范围，但协议对业主有约束，且金致远公司之前有正常交费。
对恒安公司二审期间提交的证据，金致远公司发表了以下质证意见：对证据1的真实性无法确认，这是恒安公司单方制作的，对其证明内容有异议，巡检记录不能证明恒安公司对消防设施有进行过相关的维护。对证据2的真实性无法确认，该证据也是恒安公司单方制作的，无法证明金致远公司有向恒安公司进行过投诉。对证据3、证据4的真实性无法确认，该证据均是恒安公司单方形成的证据。对证据5的真实性没有异议，但对证明内容有异议。从图片上看，看不出恒安公司有给金致远公司提供过任何的物业管理服务。相反，从第1-3张图片可以看出金致远公司没有使用过汇源豪庭小区的公共停车位，图片上的停车位是由市政部门划的，不归恒安公司管理，这可体现恒安公司违反对公共车位管理的约定。第4-6张图片上虽然拍了水管、引水井，但体现不出恒安公司对设施有进行维护。第7张图片也证明不了恒安公司有对化粪池、污水井进行维护。对图片显示的巡逻签到点，金致远公司确认签到点是真实存在的，但该图片是恒安公司单方制作的。综合图片来看，涉案建筑物确实是在汇源豪庭小区以外，恒安公司不可能提供合同约定的物业管理服务。
对双方当事人二审期间提供的证据，本院认证如下：对金致远公司提供的证据，恒安公司对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；因涉案房屋是在汇源豪庭小区红线范围内，该证据并不能证明金致远公司拟证明的事实，故本院对其证明内容不予确认。对恒安公司提供的证据，因其提供了证据原件，金致远公司虽对其真实性不予确认，但并未提供相反证据进行反驳。而从日常生活经验来看，物业管理公司对其进行的物业服务，一般都是物业管理公司自己进行记录，并不会要求业主对其每一项工作进行签名确认，故本院对恒安公司提交的证据的真实性及证明内容予以确认。
经审理，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点有二，一是原审法院是否存在程序违法的问题，即本案一审是否应当中止审理而原审法院没有中止审理；二是金致远公司应否向恒安公司交纳2013年10月至2014年3月的物业管理费及违约金的问题。
首先，对于本案一审应否中止审理的问题。本案中，恒安公司与金致远公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效；金致远公司另案提起诉讼，请求解除双方之间签订的《前期物业服务协议》。因合同的解除是建立在合同有效的基础之上，对于当事人请求解除合同的，若法院判决解除合同，则合同从法院判决解除之日起解除。而另案尚在审理之中，双方之间的《前期物业服务协议》尚未经法院判决解除。恒安公司在本案中请求金致远公司支付的是2013年10月至2014年3月的物业管理费，此时，因双方之间的《前期物业服务协议》尚未经法院判决解除，故双方仍应依照该合同的约定行使权利，履行义务，本案并不需要以另案的处理结果为依据。原审法院在一审中未对本案中止审理，并无不当，本院予以支持。金致远公司上诉提出原审法院审理程序错误，本案一审应中止审理，没有法律依据，本院不予采纳。
关于金致远公司应否向恒安公司交纳物业管理费的问题。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，金致远公司作为汇源豪庭小区的业主，恒安公司作为物业管理单位，双方签订《前期物业服务协议》，约定恒安公司为金致远公司提供物业服务。恒安公司已提供证据证明其为包括金致远公司在内的业主提供了物业服务，且金致远公司亦曾多次向恒安公司交纳过物业管理费。现金致远公司认为恒安公司没有为其提供物业服务，但其对此并未提供证据进行证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，金致远公司应承担举证不能的法律后果，本院对金致远公司认为恒安公司没有履行物业服务合同的约定之主张不予支持。恒安公司要求金致远公司按照合同约定的标准支付2013年10月至2014年3月的物业服务费42147.84元及其违约金，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。
至于金致远公司上诉提出原审法院错误认定了涉案房屋的分摊建筑面积的问题。因涉案房屋的《房地产权证书》登记的公共分摊面积为42.24平方米，故原审法院的相关事实认定并无不当。金致远公司的该上诉主张缺乏事实根据，本院不予采纳。
综上所述，金致远公司的上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费853.69元，由上诉人佛山市高明金致远贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 梁丽萍