北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07038号
上诉人（原审原告）李姝波，女，1969年9月30日出生。
委托代理人林峰，北京市易凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张晓静，女，1978年8月20日出生。
委托代理人李刚，北京策略律师事务所律师。
上诉人李姝波因与被上诉人张晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第43314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年10月，李姝波起诉至原审法院称：2003年7月12日，我、张×与张晓静达成口头购房协议，约定由我和张×购买位于北京市朝阳区安慧北里逸园×号房屋（以下简称涉案房屋），购房款五十三万余元。我于当日支付了购房预付款44万元，张晓静出具收条并将涉案房屋相关购房合同复印件以及身份证复印件交给我。之后几天张晓静将涉案房屋交付给我。当时张晓静和张×关系很好，且涉案房屋银行贷款没有还清，所以双方没有正式签署书面合同。我于2005年3月24日付清剩余购房款。2005年起涉案房屋的物业费一直由我交纳。2012年6月，我与张×协议离婚，约定涉案房屋相关权益归我享有。2014年10月，张晓静将涉案房屋的电表拆了，11月张晓静封锁了楼道里的门，我只能从院子里的门进出涉案房屋。我认为我与张晓静之间形成了房屋买卖关系，但现张晓静拒绝配合办理过户，故诉至法院，要求张晓静配合我办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋过户至我名下。
张晓静在原审法院辩称：我与李姝波之间不存在以涉案房屋为标的的房屋买卖合同关系，不同意李姝波的诉讼请求。2003年，李姝波看中了我所有的另外一套房屋，但双方就交易未达成一致意见。我提出房价200万元，在一个月内全部付清并订立书面购房合同，李姝波认为房价太高，要求再便宜一些，但未提出具体报价，同时还希望我将房屋保留一段时间不要另卖他人，容其筹措资金继续商量房屋交易价格，为表示诚意其主动向我支付了44万元的预付款，我出具了收条。一个月后，李姝波仍未筹措到购房款，且继续在价格上与我讨价还价，双方未能达成一致意见。基于双方系朋友关系，我建议李姝波既然没钱就不要再考虑买房，可以考虑承租涉案房屋。经过商议，双方均同意由李姝波承租我所有的涉案房屋，租期10年，年租金4.4万元，李姝波已支付的44万元预付款转变为租金，物业费由李姝波支付，装修及家具家电不再另行折算费用。故我与李姝波之间系房屋租赁合同关系，租赁期限到2013年8月到期，我要求李姝波腾房，李姝波将房屋转租，拒不腾房，涉案房屋现在由李姝波控制。另，涉案房屋是我与我爱人贾×的共同财产，没有证据证明贾×同意出售。根据相关法律规定，购买房屋应签订书面合同，且抵押期间可以过户，李姝波所述不成立。
原审法院经审理查明：2003年7月12日，李姝波支付张晓静44万元，张晓静出具收条，载明：“今收到购房预付款现金肆拾肆万元正（440000），特此证明”。2005年3月24日，张晓静再次向李姝波出具收条，载明：“今收到现金伍万元正，美元贰仟柒佰元正（合人民币贰万贰仟肆佰壹拾元正，共计柒万贰仟肆佰壹拾元正）”。就上述款项的性质，李姝波主张均系购买涉案房屋所支付购房款，购房款已付清；张晓静主张44万元系李姝波购买其所有的另一套房屋所支付的预付款，后转为承租涉案房屋的租金，2005年3月24日的收条没有载明款项性质，与本案无关。
庭审中，李姝波就其主张提交了房屋租赁合同及物业费发票，欲证明2003年至今涉案房屋由其实际控制、使用。张晓静认为物业费发票与本案无关；张晓静认可房屋租赁合同真实性，并表示租赁合同的起始日期为2003年8月，有八份合同的出租人都是张晓静，李姝波只是代理人，可见李姝波也长期认可自己并非涉案房屋的所有权人。李姝波还提交了涉案房屋《北京市内销商品房买卖契约》复印件及《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》复印件，欲证明李姝波与张晓静之间存在房屋买卖合同关系，张晓静将上述文件交付李姝波。张晓静不认可上述证据的真实性，并表示即使复印件是真实的，与本案亦无关联，证明目的不予认可。
庭审中，李姝波申请证人张×出庭作证，张×陈述称：我和李姝波在2000年准备买房，当时看的是秀园和安园的房子，买房的目的是照顾老人，我当时在韩国外企上班与贾×有业务往来。2002年我与贾×成为朋友，贾×知道我想买房，说他正要卖房子，出卖的是逸园×号楼101、102，我认为101更大更好就买了这套。我问贾×如何过户，贾×说去开发商换底票可以节省过户费，其他的费用一人承担一半。关于购房款，贾×说他买房的时候是多少钱就多少钱卖给我，还给我看了他的购房合同。购房款是分两次支付的，第一次给时约定用于还银行的贷款，还清后就过户，所以给了44万元，但张晓静没用钱去还贷款；第二笔款是2005年付的，当时张晓静催我和李姝波，说公司需要钱周转，让我将钱给他后就可以尽快办理过户，我凑了5万元的现金和2700余元的美金，剩下还有1万多元没付，我与张晓静和贾×商议，等过户后再付清余款。后来我多次催张晓静办过户，但张晓静一直以公司资金紧张为由进行推脱。2007年年底我辞职了，后来张晓静和贾×不再接我电话。2012年我去交物业费，物业说物业费已经缴纳，我们将物业费给张晓静的时候，贾×说张×已经不在公司干活所以要收回房屋。另，我与李姝波于2012年离婚，约定涉案房屋相关权益归李姝波享有。李姝波认可证人证言的真实性。张晓静认为证人与李姝波系夫妻关系，且在离婚协议当中对涉案房屋进行了处置，故证人与李姝波有利害关系；证人证言与李姝波所述有部分矛盾的地方，比如证人所述还有1万元未支付，这与李姝波所述相矛盾，且根据证人陈述确实是在几套房子之间进行考虑。
另，本案审理过程中，李姝波提出诉讼保全申请，申请冻结涉案房屋过户手续，并已提供担保。
原审法院经审理认为：据已查明之事实，李姝波及张×于2003年7月12日支付张晓静44万元，款项性质系购房预付款。李姝波及张×自2003年控制、使用涉案房屋至今。法院认为张晓静出具的收条与证人证言可相互印证，结合李姝波长期控制、使用涉案房屋的实际情况，法院对李姝波所持双方之间系房屋买卖关系的诉讼主张予以采信。张晓静主张其与李姝波之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，但未能就此提交任何证据予以证实，法院对于张晓静的该项主张不予采信。但由于双方未签订书面房屋买卖合同，对于买卖的标的及价款均约定不明确，审理中双方陈述不一致，且均未能提供充分的证据对自己的主张加以证实。现李姝波和张晓静就购买涉案房屋的价款及后续履行事宜无法达成一致意见，李姝波要求继续履行其与张晓静之间的房屋买卖合同，不具备现实基础与可能性，李姝波的该项请求，法院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年2月判决：驳回李姝波的诉讼请求。
原审法院判决后，李姝波不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判支持李姝波一审诉讼请求。其上诉理由主要为：1.李姝波提供的证据足以证明其与张晓静之间存在房屋买卖合同关系；2.张晓静对李姝波陈述的购房款数额并未提出异议，李姝波已支付完毕涉案房屋购房款。张晓静同意原审法院判决结果，但仍坚持其与李姝波就涉案房屋形成的系房屋租赁合同关系。
经本院释明，李姝波和张晓静均同意在双方提交询价说明的基础上，由法院确定涉案房屋单价。就2003年7月与涉案房屋同地段房屋单价，李姝波主张每平方米在3900元至4500元之间，张晓静主张每平方米在7500元至8500元之间。
李姝波向本院提交了一份书面承诺，主要内容为：基于涉案房屋还有一万多元尾款未付，考虑物价上涨因素，其愿意支付张晓静20万元用于结清尾款，剩余部分作为补偿。相关过户费用依据相关规定由其承担。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、收条、证人证言、书面承诺等在案佐证。
本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点归纳为：一、李姝波与张晓静之间就涉案房屋形成的系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系;二、如果李姝波与张晓静就涉案房屋形成的系房屋买卖合同关系，购房款是否支付完毕。现分述如下：
关于李姝波与张晓静就涉案房屋形成的法律关系问题。李姝波主张其就涉案房屋与张晓静形成的系房屋买卖合同关系，张晓静则主张系房屋租赁合同关系，但双方均未提供书面合同予以证明。李姝波提供张晓静于2003年7月12日出具的收条证明张晓静收取的款项性质为购房预付款，张晓静虽主张该笔款项后因故转为房屋租金，但其未提供任何证据加以证明，根据证据规则，本院对其该项主张不予采信。李姝波提供了其就涉案房屋与第三方签订的租赁合同原件及物业费发票原件证明其自2003年8月即已实际控制涉案房屋，张晓静认可李姝波主张的实际控制涉案房屋的事实，但主张系基于房屋租赁合同关系，对此，张晓静亦未提供任何证据加以证明，本院对其该项主张亦不予采信。《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第四十一条虽规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但《中华人民共和国合同法》第三十六条同时规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由上述分析可知，李姝波已向张晓静支付购房预付款，张晓静已交付涉案房屋给李姝波，故双方虽未就涉案房屋买卖签订书面房屋买卖合同，但双方均已履行涉案房屋买卖合同的主要义务且均为对方所接受，本院认为，双方已就涉案房屋形成事实上的房屋买卖合同关系，原审法院对此认定正确，本院予以确认。
关于涉案房屋购房款支付问题。鉴于李姝波与张晓静系熟人关系，基于相互信任或其他原因，双方未就涉案房屋买卖签订书面形式的合同。但是，本院已查实双方存在事实上的房屋买卖合同关系且李姝波主张购房款已基本支付完毕。为此，其证人张×出庭作证证明涉案房屋出售给李姝波的价格为张晓静原购房价格，即4944元/平方米×108.57平方米=536770元，余款尚有一万余元未付。张×虽为李姝波前夫，但在2003年的市场背景下，双方尚难以预见房屋巨大的升值潜力，且张×关于购房余款的证言内容并非有利于李姝波的主张，故张×的证言具有较高的可信度，本院将结合本案其他证据一并予以综合判断认定。对于张×关于购房总价及未付余款的证言内容，张晓静未对证言的实质内容提出异议，更未提供相反证据就事实买卖合同关系不成立以及未履行、未付购房余款具体数额等予以反驳，仅是以其与李姝波之间系房屋租赁关系予以抗辩，可信度较低。经本院释明，李姝波和张晓静均同意在双方提交询价说明的基础上，由法院确定涉案房屋单价。就2003年7月与涉案房屋同地段房屋单价，李姝波主张每平方米在3900元至4500元之间，张晓静主张每平方米在7500元至8500元之间。参考张晓静购买涉案房屋的价格及房屋当时的市场价格走势，本院认为，张晓静提交的询价说明单价过高。李姝波主张张晓静于2003年7月12日和2005年3月24日出具的两份收条所载款项性质均为购房款，张晓静虽以其于2005年3月24日出具的收条未载明款项性质为由否认该笔款项为购房款，但就该笔款项性质其未提供任何证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信，依法确认上述两张收条所载款项均为支付的购房款。对于李姝波尚需支付的购房余款，即使按照双方询价的中间价即每平方米6100元计算涉案房屋总价，考虑到十余年房价的上涨利益以及双方未能及时结清和履行完毕合同的原因、双方之间的利益衡平，李姝波尚需支付的购房余款也不高于20万元。现李姝波在二审庭审中承诺再给付张晓静20万元用于购买涉案房屋尾款支付及对张晓静的补偿，本院对此不持异议。李姝波承诺承担涉案房屋过户登记费用，本院亦不持异议。
综上，原审法院既已确认李姝波和张晓静就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，在未经释明的情况下，又因双方未就购买涉案房屋价款及后续履行事宜达成一致，以合同无法继续履行为由驳回李姝波的诉讼请求，本院认为处理不当并予以调整。李姝波的上诉请求和理由具有一定的事实和法律依据，本院对其要求张晓静协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第43314号民事判决书；
二、李姝波于本判决生效之日起三十日内给付张晓静二十万元；
三、张晓静于收到本判决第二项李姝波给付的二十万元之日起七日内协助李姝波办理位于北京市朝阳区安慧北里逸园×号楼一○一号房屋的权属转移登记手续，因办理权属转移登记产生的相关税费由李姝波负担。
保全费5000元，由李姝波负担500元（已交纳），由张晓静负担4500元（李姝波已交纳，张晓静于本判决生效之日起7日内给付李姝波）；一审案件受理费11400元，由李姝波负担1140元（已交纳），由张晓静负担10260元（李姝波已交纳，张晓静于本判决生效之日起7日内给付李姝波）；二审案件受理费22800元，由李姝波负担2280元（已交纳），由张晓静负担20520元（李姝波已交纳，张晓静于本判决生效之日起7日内给付李姝波）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 程 磊
代理审判员 杨 夏
二〇一五年八月十八日
书 记 员 刘艳辉