江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第254号
上诉人（原审原告）周艳兰，女，1955年1月25日生，汉族，镇江市人。
委托代理人聂经伦，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江沃得商业经营管理有限公司。
法定代表人贾海霞，该公司总经理。
委托代理人杨天波，该公司职员。
委托代理人赵南飞，该公司职员。
上诉人周艳兰因与被上诉人镇江沃得商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经商初字第0111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周艳兰及其委托代理人聂经伦，被上诉人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称镇江沃得公司）的委托代理人杨天波、赵南飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2007年5月12日，周艳兰与江苏沃得房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同。合同约定：周艳兰购买沃得购物广场营业用房1幢1层1090号产权式商铺一间；建筑面积为32.75平方米，其中套内面积为22.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为9.98平方米；总价款为387689元；该房屋仅作商业用房使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。合同签订当日，周艳兰（甲方）与镇江沃得公司（乙方）签订了一份委托经营协议。委托经营协议约定：周艳兰将上述商铺委托给镇江沃得公司经营管理，期限为5年，自2008年1月1日至2012年12月31日；镇江沃得公司按周艳兰购房款总额计算每年给予周艳兰8%（含税）的租金，周艳兰承担租赁所产生的相关税费，实际领取2585元／月；在合同期满后，如周艳兰继续出租该物业的，在同等条件下，镇江沃得公司优先享有继续委托经营该铺位的权利。该委托经营协议第七条“甲方特别承诺”中载明：“周艳兰同意在经营委托期间，由镇江沃得公司确定物业管理公司。委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛购物广场业主通过的决议，周艳兰及其它业主均应遵守执行。”此后，周艳兰领取了上述商铺的产权证，并从镇江沃得公司处领取了每年按购房款8%共计5年的租金，共计155100元。
另查明：镇江沃得公司统一经营管理的沃得购物广场商铺数共计580个，对应的业主为441人，对应商铺总面积为14322.93平方米。合同期满后，截至2013年8月，镇江沃得公司已与334个业主签订了《关于沃得购物广场统一委托经营管理的决议》，同意所有商铺均委托镇江沃得公司统一经营管理，由镇江沃得公司每年按业主购房款总额的6.5%（含税）分月支付给商铺业主作为托管回报。在委托经营期限内，镇江沃得公司有权依据经营需要对业主商铺进行使用、出租或以其他方式合法经营。已签订决议业主对应的商铺面积为9857.59平方米，占比为68.82%，超过总面积的三分之二；而同时与镇江沃得公司重新签订新的《委托经营协议书》的业主为389个（含形成决议的业主数），双方约定新的委托经营期限为5年，租金支付标准为购房款总额6.5%（含税）的年租金。
上述事实，有周艳兰提供的商品房买卖合同复印件、产权证复印件、委托经营协议书复印件，镇江沃得公司提供的有关沃得购物广场商铺的资料复印件、与镇江沃得公司已签订新的委托经营管理协议业主相关证据材料复印件若干（含委托经营管理的决议、委托经营协议书、身份信息、业主变更信息、授权委托书等）及当事人陈述等证据予以证实。
周艳兰在委托经营协议到期后，于2013年4月1日向原审法院提起诉讼，请求判令镇江沃得公司迁出强占的铺位和恢复原状；按购房款项总额每年12%的比例向周艳兰支付租金，同时给付未付租金的利息，利息按银行同期贷款利率计算，期限自2013年1月1日至判决之日止；判令镇江沃得公司赔偿周艳兰其他损失1200元（交通费、误工费），并承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案争议焦点为周艳兰与镇江沃得公司签订的委托经营协议书中周艳兰特别承诺条款的效力。周艳兰购买了涉案商铺并办理了相关产权证，系涉案商铺所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。周艳兰购买的系产权式商铺，该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权的分离，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商及第三方公司整体委托经营商进行统一经营，业主获得定期回报。这与一般商铺在空间独立性及经营模式上存在明显区别。故产权式商铺权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。
2007年5月，周艳兰与镇江沃得公司签订的委托经营协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应确认为合法有效，双方应依约履行。该协议书“甲方特别承诺”中明确载明的内容，符合产权式商铺自身特点，具有合理性和可操作性，表明了周艳兰自愿接受对其行使所有权权能进行部分约束的意思，是沃得购物广场全体业主为实现共同利益自治行为的体现。本案中，周艳兰与镇江沃得公司签订的原委托经营协议到期后，沃得购物广场三分之二面积以上业主已形成决议，同意将沃得广场的全部商铺统一委托给镇江沃得公司经营管理，且镇江沃得公司业已与沃得购物广场三分之二面积以上业主签订了新的统一委托经营管理协议，该决议内容应对全体沃得购物广场业主具有约束力。周艳兰作为沃得购物广场业主之一，也应诚信遵守约定执行。周艳兰要求镇江沃得公司返还租赁商铺并恢复原状和自2013年1月1日起按购房款12%的比例支付年租金及相应逾期付款利息损失的诉讼请求，不符合合同约定，且与生效的业主决议内容不符，无法律依据，不予支持。周艳兰未能举证证明其损失由镇江沃得公司过错造成及实际发生的相关事实，对周艳兰主张其他损失1200元的诉讼请求，不予支持。据此，判决驳回周艳兰的诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人周艳兰不服，向本院提起上诉，认为：1、一审法院认定基本事实不清。一审法院对镇江沃得公司当庭提供的决议中业主签名比例的虚假性未予制裁，也未向业主核实决议的真实性，仅凭《关于沃得购物广场统一委托经营管理的决议》认定超过总面积三分之二的业主同意将所有商铺均委托镇江沃得公司统一经营管理，并同意6.5%的年回报，证据明显不足。2、一审法院适用法律错误。《关于沃得购物广场统一委托经营管理的决议》无论从形式还是程序上，均不能认定为业主大会或业主委员会的决定；且业主大会或业主委员会对共有部分和共同管理权利的决定，对业主才有约束力。周艳兰与镇江沃得公司签订的委托经营协议书中的“特别承诺”条款排除了周艳兰公平协商权利、所有权权能行使等主要权利，且违反了“物权优于债权”，系以债权的方式限制物权。3、一审判决忽视了三个重要事实：一是该商铺的房产证和独立门面店商铺是一样的；二是商品房买卖合同中附图中以实线分割各个商铺，这些商铺空间使用上是独立的；三是商品房买卖合同中“交付标准”是分割完毕的独立空间商铺。因此，一审判决未结合商品房买卖合同关键事实确认商铺性质，仅凭学理推断周艳兰的商铺为所有权应当受到限制的“产权式商铺”，认定事实错误。请求撤销原审判决，依法改判为支持周艳兰一审的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由镇江沃得公司承担。
被上诉人镇江沃得公司辩称：周艳兰的诉讼请求应该是返还商铺经营权，所有权本来就是业主的。周艳兰购买的商铺与完全独立产权商铺有明显区别，该商铺无完全独立的隔离设施。委托经营协议书包括其中的特别承诺条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，且特别承诺条款并未排除业主方的主要权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，上诉人周艳兰向本院提供了如下证据：1、录音、录像光盘及整理的文字资料。拟证明：2012年10月份，镇江沃得公司采用连哄带骗、威胁恐吓的手段骗得部分业主签订了协议。2、城建档案馆的图纸。拟证明：镇江沃得公司擅自改变销售合同中商铺交付的标准，将本来应该独立的商铺，擅自改变成了现在的开放形式。
被上诉人镇江沃得公司对上述证据的质证意见如下：1、证据1的录音录像资料不能作为证据使用，欠缺证据的要素，无法确认讲话的主体。2、对证据2的真实性没有异议，但不能达到周艳兰的证明目的，该图纸更能证明商铺是一个产权式虚拟商铺。
被上诉人镇江沃得公司向本院提供了如下证据：一审判决后新增加业主的经营合同和决议。拟证明：签订决议和协议的业主对应的面积是10172.77平方米，签约率为71.02%。已签订委托协议的业主增加到423人，签约率为95.92%，已签决议的人数增加到346人，签约率为78.46%。
上诉人周艳兰对上述证据的真实性不予认可，不能确认上述材料上签字的人是否是业主，需要签字的业主到庭核实。
本案争议焦点为双方当事人签订的委托经营协议书中特别承诺条款的效力。
本院认为：周艳兰购买的房屋系江苏沃得房地产开发有限公司分割出售的580间商铺之一，该商铺本身并无独立的专用出入通道，周艳兰购买商铺时即将商铺委托镇江沃得公司经营。综合本案案情看，周艳兰购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。周艳兰购买的商铺不能等同于一般的独立性商铺，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。周艳兰与镇江沃得公司签订的委托经营协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。产权式商铺的所有权与经营权分离，委托经营协议的特别承诺条款符合产权式商铺的特点，系周艳兰自愿接受了对其部分所有权权能的行使进行的约束。周艳兰主张委托经营协议中的特别承诺条款无效，缺乏法律依据，不予支持。依据委托经营协议中特别承诺条款的约定，在周艳兰与镇江沃得公司签订的委托经营协议到期后，沃得购物广场三分之二面积以上业主已形成决议，同意将沃得广场的全部商铺统一委托给镇江沃得公司经营管理，且镇江沃得公司业已与沃得购物广场三分之二面积以上业主签订了新的统一委托经营管理协议，该决议内容应对全体沃得购物广场业主具有约束力。对于与镇江沃得公司形成决议及签订委托经营协议的沃得广场业主人数及面积，原审法院已进行了核实，上诉人提出上述业主人数及面积比例与实际不符，但未能提供证据予以证实，不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人周艳兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
审 判 员 陈开亮
代理审判员 朱云云
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 佘 娟