山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终1278号
上诉人(原审被告)：李建红。
委托诉讼代理人：万国栋，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。
被上诉人(原告原告)：山东盛运置业集团有限公司，住所地东营市东营区浏阳河路67号5幢。
法定代表人：李征，总经理。
委托诉讼代理人：林索林，山东林索林律师事务所律师。
上诉人李建红因与被上诉人山东盛运置业集团有限公司(以下简称盛运公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建红的委托诉讼代理人万国栋、被上诉人盛运公司的委托诉讼代理人林索林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李建红上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定租赁期届满，上诉人应当返还租赁物，明显错误且与事实不符。涉案房屋租赁合同是定期租赁合同，合同到期后，上诉人有续租的权利，上诉人在能够续租的情况下不应返还租赁房屋。被上诉人收回房屋的理由是虚假的，其是为了防止胜利石油管理局开发利用房屋时上诉人仍在租赁，导致不能及时收回且可能涉及赔偿而进行的恶意诉讼。上诉人在承诺书中承诺腾出房屋的事由并未出现，上诉人的续租权及优先购买权应当受到保护。基于被上诉人承诺可出租3年以上，被上诉人对涉案房屋投资进行装修，一审未判决被上诉人承担上诉人的损失还判令支付占有使用费，明显不公平。
盛运公司辩称，涉案房屋所占用的土地早已出让至被上诉人名下，涉案土地在明年将进行开发建设，目前在规划局调整容积率，春节前后涉案房屋以及其他土地上的房屋将一并被拆除。上述事实在签订合同时就已告知上诉人，因此上诉人特别为被上诉人出具承诺书一份，承诺在合同到期后无偿将房屋返还被上诉人。合同到期后，上诉人没有兑现承诺，在被上诉人多次催促其返还无果后，无奈提起了本次诉讼，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
盛运公司向一审法院起诉请求：判令被告立即返还租赁房屋；支付占用期间的占用费用（每月6000元，从2015年12月1日起暂计算到2016年3月31日为24000元，实际主张到房屋返还之日）；判令被告支付违约金115200元（每天应支付违约金960元，从2015年12月1日起，暂计算到2016年3月31日，实际主张到房屋返还之日）；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年11月28日，原告盛运公司（出租方）与被告李建红（承租方）签订房屋租赁合同，约定：原告将位于黄河路133号东楼建筑面积720平方米的房屋租赁给被告，只能用于招待所，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，到期出租方收回。承租方自合同签订即日向出租方交纳保证金5000元，承租到期，出租房屋完好无损、没有发生合同约定的需要从保证金中扣除或先行支付的情况时，保证金予以返还。租金总额为72000元，先交租金后用房，按年交纳，即承租方于签订合同前一次交清一年租金。租金不包括水、电、气、暖等其他费用。合同期内，承租方在不改变房屋主体结构的前提下，有权对房屋进行装修、装饰，但装修、装饰方案须以书面形式提交出租方审核同意。承租方承诺，合同终止时，承租方对在承租房屋、场地期间所有的装饰和改扩建面积及由此发生的所有费用不主张任何权利，无偿交归出租方所有。本合同到期后，承租方必须在三日内将承租的房屋交还出租方，如继续使用，需在合同期满前一个月向出租方提出续租意向，另行签订租赁合同。并享有在同等条件下优先续租的权利。合同到期后，承租方不按时交回房屋、办理书面交接手续，每逾期一天，向出租方交纳房屋使用费和租金总额1%的违约金。涉案房屋因国家建设政府指令、出租方上级部门规划、使用或特殊需要必须腾让时，出租方应提前30天通知承租方，合同终止，房屋租金可按实际租期按日收取，双方互不承担违约责任。原告盛运公司在出租方处加盖印章，被告在承租方处签字按印。被告在附属设施清单上签字按印。
2014年12月1日，被告出具承诺书，承诺：李建红经与山东盛运置业集团有限公司物业分公司协商一致，临时租用黄河路133号院内东楼整体，并预交租金5000元。承诺不对该楼房进行精装修，不破坏楼房结构，只进行简单的粉刷、整理使用。使用期间，如遇房屋所有人需要收回临时租用的房屋，保证在收到通知之日起20天内无条件搬出该房屋。临时租用期间所产生的装修等各项投资，与房屋所有人无关，该房屋收回时保证不对房屋所有人提出任何补偿要求。所交租金，按实际使用天数多退少补一并结清，双方互不承担违约责任。合同签订后，被告向山东盛运置业集团有限公司物业分公司交纳保证金5000元及房屋租金72000元。2015年10月19日，山东盛运置业集团有限公司物业分公司向被告发短信，内容为：我公司拟对该地段进行开发利用，请您于承租到期日腾空并交回房屋，届时我公司将停水、电，整体封闭该房产。被告至今仍占有使用涉案房屋。
另查明，涉案房屋的所有权人为中国石化集团胜利石油管理局，使用人为中国石化集团胜利石油管理局运输总公司。该公司授权原告对外出租经营、收取房租。
以上事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、证明、短信打印件等证据予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告请求被告返还房屋的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持。被告提出的原告主体不适格的抗辩意见，一审法院认为，根据查明的事实，涉案房屋所有权人为中国石化集团胜利石油管理局，使用人为中国石化集团胜利石油管理局运输总公司，该公司授权原告对外出租经营、收取房租，涉案房屋租赁合同出租方加盖了原告的印章，能够认定原告具备主体资格。至于原告提出的花费巨额装修费系基于对出租方作出的租期三年口头承诺的信赖，一审法院认为，被告未提交证据证实双方口头约定租赁期限为3年，其该陈述亦与被告出具的承诺书不符，被告的抗辩意见，依法不予采纳。原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方未达成续租协议，被告应向原告返还房屋而未返还，应向原告支付占有使用费。原告请求被告参照涉案房屋租赁合同约定的租金数额支付自2015年12月1日至2016年3月31日房屋占有使用费24000元，依法予以支持。原告主张的违约金，因被告为经营招待所确实进行了装修，且经营时间较短，一审法院从公平的原则出发，不予支持原告的该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、被告李建红于判决生效之日起二十日内搬离位于黄河路133号东楼建筑面积720平方米的房屋并将上述房屋返还原告盛运公司；二、被告李建红于判决生效之日起十日内支付原告自2015年12月1日起至2016年3月31日止的房屋占有使用费24000元，并以每月6000元的标准支付自2016年4月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费；三、驳回原告盛运公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，减半收取1542元，由被告负担。
上诉人李建红在二审期间向本院提交照片二张。证明：被上诉人在2015年起诉要求包括上诉人等人返还房屋，另一承租人应返还房屋，但被上诉人与其达成了调解协议，不但没有返还房屋还新建了临时简易房，可以证实被上诉人所述的涉案房屋将进行规划建设是不存在的，被上诉人起诉时的理由是虚假的。
被上诉人盛运公司质证认为，对照片的来源不清楚，即便如上诉人所述，也与本案无关。上诉人所称的另一承租人的案件已经准备申请人民法院强制执行，但其找到被上诉人要求宽限几天，承诺月底交还。假设上诉人所称都成立，合同到期后，上诉人也是只有优先承租的权利。合同到期后，被上诉人收回房屋，无论是自用或者拆除，都是被上诉人的权利。而上诉人长期非法占用房屋，拒不腾退，显然不符合法律规定。
本院认为，上诉人李建红提交的照片无法核实拍摄时间、地点，且即使属实，也缺乏与本案的关联性，对其证明目的，本院不予采信。
被上诉人在二审期间未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致。
本院认为，双方当事人二审期间争议的焦点问题是：一审判决上诉人李建红返还涉案房屋，并由其支付房屋占有使用费是否正确。
本案中，上诉人李建红与被上诉人盛运公司签订的涉案房屋租赁合同中明确约定了租赁期限，虽约定上诉人李建红可在到期后提出续租意向，但是否继续租赁，应由合同双方当事人协商处理。且上诉人李建红出具承诺书，承诺需要收回临时租用房屋时，保证在收到通知之日起20天内无条件搬出，且被上诉人盛运公司已通知上诉人李建红交还涉案房屋，明示不再继续租赁，但上诉人李建红至今仍未交还，不符合双方的约定，也违反法律规定，因此，一审判令其应将涉案房屋交还被上诉人盛运公司是正确的。上诉人李建红在房屋租赁期限届满后不履行腾房义务，被上诉人盛运公司主张其支付逾期腾房期间的占有使用费，应予支持。
综上所述，上诉人李建红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3084元，由上诉人李建红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
审 判 员 张江涛
代理审判员 王继印
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 董文龙