湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0527民初9号
原告向静平。
原告向红艳。
二原告委托代理人吴向前，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告陈锦锋。
委托代理人傅博，湖北聚维律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告向静平、向红艳诉被告陈锦锋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谭家贵独任审判，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告向静平、二原告的委托代理人吴向前、被告陈锦锋及其委托代理人傅博到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院发现不宜适用简易程序审理，于2016年3月21日依法转为普通程序审理，由审判员周秭民担任审判长，与审判员谭家贵、人民陪审员陈世明组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，原告向静平、二原告的委托代理人吴向前、被告的委托代理人傅博到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告向静平、向红艳诉称：2014年9月22日，原、被告签订房屋买卖协议，协议书签订当日原告按照约定支付被告购房款278000元，被告将部分房屋的钥匙交给原告，原告随后对交付的部分房屋进行装修，在此过程中原告发现被告交付的房屋及空闲地的面积与合同约定的面积不符，同时被告也不能按照合同约定办理房产及土地过户登记手续，原告查证得知，原、被告买卖的房屋及土地属秭归县茅坪镇建东村民委员会（以下简称建东村）所有，被告只是长期租赁，并未取得所有权，双方无法办理相关产权过户手续。原告现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2014年9月22日签订的房屋买卖协议无效；2、被告返还原告购房款278000元，支付自2014年9月22日起至返还购房款之日止的资金占用利息；3、被告赔偿原告经济损失35000元；4、本案案件受理费及财产保全申请费由被告负担。
被告陈锦锋辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，原、被告的房屋买卖协议有效，不存在合同无效问题，只存在合同继续履行的问题，被告有能力将讼争房屋依法过户给原告，能够协助原告办理房屋过户手续。
经审理查明：2014年9月22日，二原告与被告签订房屋买卖协议，协议约定，二原告购买被告位于秭归县茅坪镇建东村六组砖混结构房屋一栋，房屋五间三层，占地面积（含禾场空闲地）500平方米，房屋建筑面积437.50平方米，房屋价款278000元，被告将房屋卖给二原告后，房屋属二原告所有，房屋占用的土地使用权随房屋一起转让给二原告，原、被告共同申请土管部门办理土地使用权变更登记手续，费用由二原告负担，若一方违约，由违约方赔偿守约方一切经济损失。合同签订后，二原告支付被告购房款278000元，被告将讼争房屋交付给二原告，其中一间房屋经二原告同意，出借给建东村堆放东西，2015年10月，建东村将堆放东西的一间房屋已归还给二原告。2015年9月，原、被告为节约交易过程中的相关税费，经与建东村协商，由建东村向土管部门申请注销讼争房屋的土地使用证，再由二原告以新建房屋的名义申请将讼争房屋的土地使用权重新办理至二原告名下。建东村于2015年9月16日以讼争房屋属于危房、无法修复为由向土管部门申请注销讼争房屋的土地使用证，土管部门受理后对讼争房屋的土地使用证予以注销。嗣后，二原告以讼争房屋的面积不实及无法办理产权变更登记手续等为由于2016年1月4日诉至本院，请求依法判处。因讼争房屋及禾场和空闲地面积双方签订房屋买卖协议时系根据讼争房屋交易前的相关产权登记资料和现场估测填写，诉讼过程中，本院实地现场勘验后，讼争房屋实际建筑面积约为526平方米，前后禾场、空闲地及房屋占地实际面积约为412平方米。
同时查明：原告向静平户籍地原为秭归县九畹溪镇穿心店村一组，于2015年2月4日迁入秭归县茅坪镇建东村6组，原告向红艳户籍地为秭归县茅坪镇陈家坝村四组，被告户籍地为秭归县茅坪镇平湖三路1号。二原告为村居民，被告为城镇居民。
另查明：本案讼争房屋原属建东村所有，被告于2012年通过秭归县茅坪镇农村集体资产产权交易中心竞拍购买所得。
上述事实，有双方当事人的陈述、竞拍成交合同书复印件、经营权合同复印件、房屋买卖协议书复印件、收条复印件、收款收据、证人李胜、傅永佳的证言、现场勘验笔录、土管部门注销讼争房屋的相关手续复印件等证据在卷佐证，上述证据和证据复印件（与原件核对无异）经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备本集体经济组织成员的身份，才可在本集体经济组织内依法取得并享有宅基地使用权。农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地及农民住宅，非集体经济组织成员无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。综上，农村房屋买卖只能在本集体经济组织成员内进行，集体经济组织成员与非本集体经济组织成员间进行房屋买卖不受法律保护。二原告购买讼争房屋时均不是建东村村民，虽然原告向静平在购买讼争房屋后将户口迁入了建东村，但二原告与被告签订房屋买卖协议时，二原告作为合同的一方，系一个整体，不可分割，且讼争的房屋也系被告从建东村购买，被告系城镇村民，不具备购买讼争房屋的主体资格，被告不能获得讼争房屋的土地使用权，无权对讼争房屋进行处分。因此二原告与被告签订的房屋买卖协议应认定为无效合同。合同无效，双方因无效合同取得的房屋和价款，应当相互返还。虽然被告没有主张原告应将讼争房屋及禾场和空闲地予以返还，但为减少当事人讼累和节约司法资源，本案在处理时可一并判决二原告将讼争房屋及禾场和空闲地交还给被告。二原告诉请要求被告支付资金占用利息，本院认为二原告交纳的购房款虽有利息损失，但被告在二原告交纳购房款后就将讼争房屋交付给了二原告，被告交付的讼争房屋也应有一定的收益，且致使合同无效，原、被告双方均有过错，因此二原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求本院不予支持。二原告要求被告赔偿其装修讼争房屋而遭受的经济损失，因二原告提供的相关证据系普通收据，证据形式存在瑕疵，其经济损失本院难以确定，且二原告也未提供相关证据证实所购装修材料是否用于讼争房屋，根据谁主张谁举证的原则，二原告要求被告赔偿装修讼争房屋而遭受的经济损失的请求本院难以支持，原告收集相关证据后可另行主张。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、向静平、向红艳与陈锦锋于2014年9月22日签订的房屋买卖协议无效。
二、陈锦锋于本判决生效后十日内返还向静平、向红艳购房款278000元，向静平、向红艳于本判决生效后十日内将购买的位于秭归县茅坪镇建东村六组砖混结构房屋一栋及禾场空闲地交还给陈锦锋。
三、驳回向静平、向红艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费5995元，由向静平、向红艳共同负担2997.50元，陈锦锋负担2997.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 周秭民
审 判 员 谭家贵
人民陪审员 陈世明
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 付雅雪