广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初4027号原告（反诉被告）：江加宏，身份证住址湖北省安陆市王义贞镇。委托代理人：潘莉，广东云智律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑国婵，身份证住址广州市白云区。委托代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：徐健钦，广东中大圣律师事务所律师。原告江加宏（反诉被告，下称原告）与被告郑国婵（反诉原告，下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江加宏及其委托代理人潘莉，被告郑国婵的委托代理人王衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江加宏诉称并辩称：2015年8月7日，我与被告签订《百信商铺租赁合同》，约定我向被告承租位于广州市机场路*号“百信广场”*号商铺，期限为2015年9月1日至2018年10月30日，被告在当日收取了我支付的押金57200元及管理费押金3000元。2016年1月30日，双方签订《终止协议书》，约定双方签订的原租赁合同在2016年3月31日终止，双方不再履行该合同约定的权利义务，我应在2016年3月31日将承租的铺位交还给被告，被告同意在我交还商铺之日退还我缴纳的保证金57200元。我已按上述约定于2016年3月31日将铺位交还给被告，但被告拒绝将保证金退还给我，被告的上述行为违反了约定，损害了我的合法权益，现请求法院判令：1、被告向我返还商铺押金57200元及支付利息（以57200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计至清还之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。我不同意被告的反诉请求。我已依约向被告支付2016年1月的租金和管理费，对于2016年2月、3月的物业管理费，可用我方之前支付的押金抵扣。被告郑国婵辩称并反诉称：我不同意原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同因原告存在违约行为而终止，我有权依约没收原告支付的保证金。双方签订的终止协议书约定只有原告在2016年3月30日前找到新承租人时，我才需要将租赁保证金退还原告，而涉案商铺至今未出租，因此我不需要退还保证金。因我与原告签订上述《百信商铺租赁合同》后，原告自2016年1月开始拖欠租金、物业管理费、电费等违约行为，现我反诉请求判令：1、原告向我支付2016年1月的租金5460元；2、原告向我支付2016年1月至3月的物业管理费4068元及2015年11月至2016年1月的电费812元；3、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：2015年8月7日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《百信商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方承租位于广州市机场路*号“百信广场”第*号商铺，租赁期限从2015年9月1日起至2018年10月31日止；2015年9月1日至2015年10月30日，每月租金为28600元，2015年11月1日至2016年10月30日，每月租金为31460元……；合同签订的同时，乙方须向甲方缴纳两个月租金作为租赁保证金，即57200元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起30日内将该保证金无息退还乙方；乙方须按时缴交租金、物业管理服务费、水电费、公共水电分摊费及乙方经营所需缴交的一切税费等应缴之费用等。上述合同签订签订后，原告向被告支付租赁保证金57200元，并支付了3000元作为物业管理费保证金。被告将涉案商铺交付原告使用。2016年1月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《终止协议书》，约定：由于市场的因素合同无法继续履行，现甲、乙双方经友好协商一致，就提前终止《百信商铺租赁合同》的相关事项达成如下条款：一、甲乙双方一致同意提前终止2015年8月7日签订的《百信商铺租赁合同》，上述租赁合同租赁期至2016年3月31日，从2016年4月1日起，上述租赁合同尚未履行的合同内容，终止执行。二、乙方从2016年2月1日至2016年3月31日继续租赁该商铺，甲方确认从2016年2月1日起至2016年3月31日，乙方每月租金为人民币22000元，乙方每月5日前缴纳甲方租金。三、乙方应在2016年3月31日结业时自行将商铺腾空，将该商铺移交给甲方，甲乙双方当场结清水电和物业管理费、交接商铺。四、甲乙双方在2016年3月31日原租赁合同终止前，由甲方对外寻找新承租人，若甲方在2016年3月31日前为该商铺寻找到新承租人，则甲乙双方均同意提前终止原租赁合同（即本协议第一条约定的终止时间“2016年3月31日”相应提前），甲方同意在乙方移交商铺时向乙方退还原租赁合同中乙方缴纳的租赁保证金人民币57200元等。上述协议书签订后，原告于2016年3月31日将涉案商铺交还被告，被告未将租赁保证金57200元退还原告。另查，原告未向被告支付2016年2、3月份的物业管理费和2015年12月、2016年1月的电费。庭审中，被告确认原告已支付2016年1月的物业管理费，2015年11月的电费。原告表示被告曾口头承诺2016年1月的租金按26000元的标准收取，故其向被告支付的2016年1月的租金数额为26000元，被告表示否认。被告提交广州百信物业管理有限公司出具的收款单据证实涉案商铺2016年2、3月份的物业管理费为2712元，2015年12月、2016年1月的电费为544元。以上事实，有租赁合同、终止协议、收据、微信记录、账户历史明细清单、收款单据、照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订《百信商铺租赁合同》后，双方在履行过程中又合意达成了《终止协议书》一致决定提前终止上述租赁合同，该协议书是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行。根据上述终止协议书，双方签订的租赁合同于2016年3月31日终止，原告应在2016年3月31日自行将涉案商铺腾空并交还被告，被告应在原告向其交还涉案商铺时退还原租赁合同中向原告收取的租赁保证金。原告已于2016年3月31日将涉案商铺腾空交还给被告，但被告至今未将租赁保证金退还原告，故现原告要求被告将退还租赁保证金57200元合理合法，本院予以支持。因该终止协议书中并未约定被告逾期退还保证金应承担的违约责任，故原告要求被告支付逾期退还租赁保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。关于被告抗辩终止协议书第四条约定表明只有其在合同终止前找到新承租人的情况下，其才需要向原告退还租赁保证金，没有找到新承租人则无需退还该保证金的意见。终止协议书第四条的约定旨在说明如被告在2016年3月31日前找到新承租人的情况下，双方的租赁合同可提前至找到新承租人的时间终止，而非以此推断在2016年3月31日前原告未找到新承租人的情况下不退还租赁保证金，故被告的上述抗辩意见欠理，本院不予采纳。根据双方签订的原《百信商铺租赁合同》约定2016年1月的租金为31460元，但原告仅向被告支付2016年1月租金26000元，故被告要求原告支付该月剩余租金5460元有据，本院予以支持。原告抗辩被告曾口头承诺该月租金按26000元收取，因其未能提供证据证明被告有此承诺和双方就此另行达成一致协议，故本院对原告的上述意见不予采信。原告至今未支付2016年2月、3月的物业管理费2712元和2015年12月、2016年1月的电费544元，上述欠费共计3256元，故被告向原告主张上述欠费合理合法。因原告此前有支付3000元物业管理费作为物业管理费保证金，现原告亦同意以该费用抵扣，此为原告对自身权利的处分，本院予以准许。抵扣完该3000元，原告还需向被告支付256元。因原告已支付2016年1月的物业管理费和2015年11月的电费，故本院对被告主张的上述期间的费用予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告郑国婵向原告江加宏退还租赁保证金57200元；二、本判决生效之日起五日内，原告江加宏向被告郑国婵支付2016年1月欠付的租金5460元；三、本判决生效之日起五日内，原告江加宏向被告郑国婵支付欠付的2016年2月、3月的物业管理费和2015年12月、2016年1月的电费共计256元；四、驳回原告江加宏的其他诉讼请求；五、驳回被告郑国婵的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1305元，由被告郑国婵负担；反诉受理费30元，由原告江加宏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  何丽和人民陪审员  刘 莲二〇一六年六月二十日书 记 员  周 沣