苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴民初字第0863号
原告周福元。
委托代理人钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。
被告李建英。
委托代理人瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。
委托代理人陈强，系被告李建英之子。
被告杨云妹。
第三人周晓燕，系被告杨云妹之女。
原告周福元诉被告李建英、杨云妹返还原物纠纷一案，本院于2013年7月3日立案受理，依法由代理审判员周宏独任审判。审理中，案外人周晓燕书面申请作为第三人参加诉讼，本院审查后依法予以追加。后，本院组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱家琦，被告李建英及其委托代理人瞿睿，被告杨云妹，第三人周晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周福元诉称，位于苏州市吴中区龙北东巷154号住宅系原告与儿子周祥义于1986年共同翻建。1989年8月，原告因与儿子周祥义及儿媳杨云妹发生纠纷，向吴县人民法院起诉。1991年5月，苏州市中级人民法院作出（1990）民上字第259号民事调解书，确认“一、坐落在吴县长桥镇龙桥居委会二组坐北朝南三楼三底房屋、平房三间及东西两侧廊屋其中、东首楼上一间、东侧平房一间、东侧廊屋及中间平房一间自东墙向西一点六三米处南北划线，分界线以东归周福元所有。……二、自楼房东侧一楼一底西山墙南端柱脚至平房东侧一间西山墙北端柱脚划线为界，界线东侧天井由周福元使用。……”1992年，原告儿子与被告杨云妹离婚，周祥义与被告杨云妹在该房屋中拥有部分约定归被告杨云妹及女儿周晓燕所有。后原告将自己所有的房屋出借给被告杨云妹及周晓燕使用，原告搬离该房屋。最近原告发现自己对该房屋拥有部分在未经原告同意下被被告李建英使用，原告多次要求被告李建英迁出，但无果。请求判决确认二被告签订的房屋买卖协议无效，被告李建英迁出位于苏州市吴中区龙北东巷154号原告的住宅。
被告李建英辩称，其与被告杨云妹于1999年1月11日签订房屋买卖合同，约定购买龙北东巷154号房屋，原告当时出具了书面证明，认可被告杨云妹有权处理原告的房屋，该合同后经吴县市第二公证处公证；基于买卖事实，二被告当时向村委会申请办理了宅基地变更手续，2001年6月争议房屋所涉土地被征收为国有土地，其丈夫陈菊明作为土地使用人领取了国有土地使用证；原告从未与被告李建英联系或提出任何异议，并不存在诉称的多次要求李建英迁出的事实。综上，原告的起诉缺乏事实依据，应当予以驳回。
被告杨云妹辩称，其出卖给被告李建英的并不是整幢房屋，只是自己和女儿周晓燕的部分，当时周晓燕不怎么在家，其就替她做主了；宅基地并没有变更，仍然是其前夫周祥义的名字。
第三人周晓燕述称，作为共有产权人，其对二被告之间的买卖行为完全不知情，被告杨云妹系无权处分，买卖合同应当无效；因父母感情不好，后来又离婚，其从小就对家里的事不关心，稍大点就一直在外读书，对老宅已出售一直不知情，直到原告起诉才知道房子早被卖掉了。总之，被告李建英应当将其所有的部分房屋返还给第三人。
经审理查明，被告李建英、杨云妹均系原长桥镇龙桥村（现龙桥社区）村民。1999年1月11日，被告杨云妹（甲方）与被告李建英（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方将坐落在龙桥村龙北东街154号房屋转让给乙方，房屋建筑面积214.62平方米，转让总金额180000元。当日，该协议书经吴县市长桥镇村镇建设管理所盖章确认，并由原吴县市第二公证处予以公证。公证书明确，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的签字属实。在公证书文本中，留存一份由原告出具的证明，载明“原属于我产权中的龙桥镇龙北东街154号中的居住房现已给杨云妹，她对龙桥镇龙北东街154号房所作的一切决定我不作干涉”。书面协议签订前，被告李建英于1999年1月7日已将最后一笔房款付清，被告杨云妹同时将房屋交付给被告李建英。2001年6月10日，吴县市国土管理局向被告李建英的丈夫陈菊明颁发了国有土地使用证，明确陈菊明为长桥镇龙北东巷（即龙北东街）154号面积为240.6平方米土地的使用权人。2013年9月7日，苏州市吴中区长桥街道办事处发出豪仕登南侧城乡一体化改造项目初步调查结果告知书，初步认定龙北东巷154号房屋产权人为陈菊明，主房面积216平方米，附房面积110.95平方米，特别注明陈菊明系本村村民，在他处无宅基地且未享受过其他宅基地待遇，周祥义户整宅转让给陈菊明。
另查明，原告与被告杨云妹原系翁媳关系，与第三人周晓燕系爷孙关系。本案诉争房屋系原告与其子周祥义于1986年共同翻建而成。1989年8月，因与周祥义及被告杨云妹关于房屋产权归属产生纠纷，原告向吴县人民法院起诉，要求确认东首一楼一底及一件平房产权归其所有。1990年6月，吴县人民法院作出判决，将东首楼上一间及靠东面一条走廊屋和四架平屋一间产权判归周福元所有，其余房屋产权归周祥义、杨云妹所有，天井及附属物共同使用。后周祥义、杨云妹不服判决，上诉至苏州市中级人民法院，经当事人自愿达成协议，该院于1991年5月22日作出（1990）民上字第259号民事调解书，确认“一、坐落在吴县长桥镇龙桥居委会二组坐北朝南三楼三底房屋、平房三间及东西两侧廊屋其中、东首楼上一间、东侧平房一间、东侧廊屋及中间平房一间自东墙向西一点六三米处南北划线，分界线以东归周福元所有。……二、自楼房东侧一楼一底西山墙南端柱脚至平房东侧一间西山墙北端柱脚划线为界，界线东侧天井由周福元使用。……”1992年5月15日，周祥义与被告杨云妹经吴县人民法院调解离婚，约定双方共有的诉争房屋的三底二楼、一个半四架屋、一条走廊各半分割，其中周祥义所得部分赠予女儿周晓燕，周晓燕未成年前由杨云妹执管。
以上事实，有原告提供的买卖协议书、民事调解书，被告杨云妹提供的经公证的房屋买卖协议书，被告李建英提供的公证书文本、国有土地使用证、结婚证，本院调取的村镇建房宅基地申请表及庭审笔录等证据予以证实。
本案的主要争议焦点是：二被告签订的房屋买卖协议书是否无效。原告认为，二被告出卖的房屋并未包括原告享有的产权部分，且作为共有人，原告及第三人未在协议上签字，也未事后进行追认，即使该房屋买卖协议经过公证，但公证审查的仅仅是买卖双方的意思是否真实，其对合法性审查不严，该买卖协议因未取得共有权人的同意而无效。被告杨云妹始终认为其出卖的房屋只是其和女儿享有的部分，并非整体出售。被告李建英认为涉案房屋系整体出售，原告对交易完全知情，其签字认可了二被告之间的交易行为，明确表示其所有部分由杨云妹处理，买卖协议经过公证，真实有效，应当受法律保护。涉案房屋的土地性质于2001年发生变更，被告李建英之夫陈菊明登记为土地使用权人，被告李建英已经取得物权登记，自然享有诉争房屋所有权。虽然买卖协议签订时第三人已经成年，但由于宅基证上没有第三人的名字，且作为农村宅基地房屋买卖并没有明确法律规范，当时主要由村委会、土管所进行协调，相关部门也只要求宅基地房屋涉及的主要家庭成员签字确认即可。另外，至本案诉讼前，第三人从未就房屋出卖行为向其提出任何异议，而第三人称其不知情显然不符合生活常理。被告李建英全额支付了房款，取得了房屋，系善意第三方，其合法权利应当受到法律保护。第三人认为，其并不知道自己对诉争房屋享有权利，也不知道母亲杨云妹已于1999年将房屋出卖，直至原告起诉后其才了解整个实情，被告杨云妹处分其房屋没有经过其同意，应属无效，被告李建英应将相应的房屋部分返还给第三人。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。具备《合同法》第五十二条情形的，合同无效。本案中，二被告签订的房屋买卖协议书，系双方真实的意思表示，在当事人之间产生合同效力。对于出卖房屋的面积，买卖协议书明确约定房屋建筑面积214.62平方米，而根据长桥街道办事处发出的告知书，龙北东巷154号房屋的主房面积为216平方米，基本一致，可见买卖协议中明确的建筑面积应系主房面积，并非包括附房在内的全部面积。根据法律规定和交易习惯，农村房屋买卖交易行为中，附房作为附属物应当随主房的所有权一并转移。并且，合同约定被告杨云妹将龙北东巷154号房屋转让给被告李建英，并未特别指出系该房屋中杨云妹及周晓燕所享有部分。因此，买卖协议书中应当是对龙北东巷154号房屋做整体转让，原告及被告杨云妹的意见与事实不符，本院不予采信。
关于房屋买卖协议书的效力。首先，原告对于二被告之间的买卖行为应当是知情并认可的。在二被告的交易行为中，原告出具了将其拥有的产权给杨云妹并由其处理的证明。尽管原告对该份证明不予认可，被告杨云妹表示从未看到过该份证明，但因该证明来源于苏州市吴中公证处，留存于二被告当时所做的公证书文本中，故该份证明的真实性应无异议，本院予以认定。原告提出要对其出具的该份证明签字的真实性进行鉴定，本院不予准许。退一步而言，即使原告当时不知情，被告杨云妹的出卖行为属无权处分，但依照买卖合同有关司法解释规定的精神，对于无权处分的合同，任何一方不得再以无处分权或事后未追认请求合同无效。公证书文本中所载原告出具的该份证明之真伪，并不影响合同效力的认定。另外，原告陈述最近才知道房屋被被告李建英占用，显然违背常理。其次，第三人在二被告签订买卖协议时已成年，依离婚调解书，被告杨云妹已丧失对第三人产权的执管权利，但其陈述“替她做主了”，若确实如此，可能侵犯了第三人的财产权利。然而，因交易行为距今十三年有余，被告李建英也实际长期占有该房屋，第三人述称其一直到诉讼前才知晓内情，亦有违常理。第三人在长达十三年的时间里对老宅不闻不问，亦未对其母杨云妹的出卖行为及对被告李建英提出任何异议，应视其对被告杨云妹之出卖行为以默示行为追认。第三，农村房屋并没有产权证，也不需要登记过户，即使买卖协议在形式上存在一定瑕疵，只要获得村镇一级管理部门认可，并不影响合同的真实性及效力。另外，就算被告李建英当时对第三人的权利状况是明知的，也不宜直接推定其与被告杨云妹系恶意。综上，原告以买卖协议未经其同意或追认为由要求确认合同无效的意见不予采信，第三人以其不知情要求确认合同无效的意见亦不予采信。
根据《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被告李建英系龙桥村村民，作为善意的买受人，其支付了相应的对价，并从1999年实际占有、使用诉争房屋，在宅基地性质变更后，陈菊明作为被告李建英一家之主无争议地成为诉争房屋所占土地的使用权人。在该社区房屋均没有产权证的情形下，吴县市国土管理局颁发的国有土地使用证就是物权的证明，被告李建英（户）系诉争房屋的合法所有人，长桥街道办事处出具的告知书认定龙北东巷154号房屋产权人为陈菊明即可印证。故从保护交易安全、维护社会稳定的价值出发，本院对原告要求被告李建英从诉争房屋部分迁出的诉请及第三人要求返还应得房屋的意见均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告周福元的诉讼请求。
案件受理费人民币3980元，由原告周福元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 府银燕
人民陪审员 钱旻雯
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 周 敏