江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第12号
上诉人（原审原告）：吉安市三星物业有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区。
法定代表人：何喜保，该公司经理。
委托代理人：杨桂平，系该公司职工。
委托代理人：曾建龙，江西吉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉安市吉永源汽车服务有限公司。住所地：江西省吉安市青原区。
法定代表人：沈建忠，该公司总经理。
委托代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吉安市新生房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市青原区。
法定代表人：雷金发，该公司董事长。
委托代理人：邹涛，江西吉泰律师服务所律师。
上诉人吉安市三星物业有限公司（以下简称三星公司）因与被上诉人吉安市吉永源汽车服务有限公司（以下简称吉永源公司）、被上诉人吉安市新生房地产开发有限公司（以下简称新生公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2014）青民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月5日，吉安市青原区金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙公司）与新生公司签订了《物业服务合同》，约定：金钥匙公司自2009年11月5日起接受新生公司的委托，为新生公司开发的该小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为住宅0.55元／月／㎡、商业及写字楼按0.8元／月／㎡；业主逾期不交纳的，按日加收应缴费用千分之三的违约金；委托服务期限为长期。合同签订后，金钥匙公司即入驻该小区，为小区提供物业管理服务。2010年5月19日，新生公司与吉安市智高房地产顾问有限公司（以下简称智高公司）签订了《该小区商铺租赁协议》约定：新生公司将该小区17栋、21栋、24栋、25栋的商铺整体出租给智高公司，以一楼建筑面积3522㎡计算租金，二楼免费给智高公司使用，每月租金35220元，按季支付，于每季度的5日前支付本期租金；租赁期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止；智高公司可将商铺转租给客户，但转租需要对房屋进行改建、装修的，须征得新生公司的书面同意。2010年5月24日，智高公司将该小区17栋商铺转租给吉永源公司，并与吉永源公司签订《商铺租赁合同》约定：智高公司将该小区17栋商铺转租给吉永源公司，租金按建筑面积728.17㎡（一楼的面积）计算，每半年交纳一次；租赁期限自2010年10月1日至2013年9月30日；物业服务费由吉永源公司自行向物业公司交纳。而后，吉永源公司进入该商铺进行汽车销售等经营。2010年11月4日，金钥匙公司与吉永源公司签订了《商铺前期物业管理服务协议》约定：吉永源公司租赁使用的17栋商铺一、二层物业服务费均按建筑面积0.6元／月／㎡计算；租赁建筑面积700㎡；交纳时间为2010年11月4日；如未按期交纳，金钥匙公司有权要求吉永源公司从逾期之日起按每天5%交纳违约金；吉永源公司再次转让商铺时，须事先通知金钥匙公司，告知受让方与金钥匙公司签订物业管理服务协议，并须交清转让之前的物业服务费。协议签订当日，吉永源公司依约交纳了2010年11月4日至2011年5月5日的物业服务费2520元（700㎡×0.6元×6个月）。2011年9月26日，吉永源公司将17栋部分商铺转租给滨江社区卫生服务中心（以下简称滨江卫生中心），并与滨江卫生中心签订了《商铺租赁合同》，约定吉永源公司将其租赁的该小区17栋商铺一楼145.6㎡、二楼444.08㎡转租给滨江卫生中心，租金为一楼按13元／㎡、二楼按5元／㎡计算；租赁期限从2011年10月1日起至2013年9月30日止；租赁期间物业服务费由滨江卫生中心自行向物业公司交纳。随后，滨江卫生中心按约定将2012年9月30日前的租金交给了吉永源公司，并根据与物业公司的协议，以一层1元／月／㎡、二层0.6元／月／㎡的标准计算的物业服务费交纳给金钥匙公司或三星公司。吉永源公司将租赁的其余商铺闲置未用，此后拒绝交纳物业服务费。2012年12月24日，三星公司起诉要求吉永源公司、新生公司支付2011年5月5日起至2012年9月30日拖欠的物业服务费29707元及违约金9902元，已品除了滨江卫生中心应交的物业服务费。经过一、二审判决和再审裁定确定，吉永源公司、新生公司连带支付了三星公司自2011年5月5日起至2012年9月30日止的物业服务费10465.73元；智高公司不承担交纳上述物业服务费的责任。2012年9月30日后的物业服务费吉永源公司又拒绝交纳。
2012年9月12日金钥匙公司与三星公司签订《债权转让协议》约定：金钥匙公司将该小区的物业管理服务业务及收取拖欠物业服务费所有债权全部转让给三星公司，金钥匙公司退出该小区的物业管理服务。2012年9月13日，三星公司接管该小区的物业管理服务得到新生公司的认可，并与新生公司签订《物业服务合同》约定：新生公司将该小区的物业委托给三星物业管理；委托服务期限暂定2年，即2012年9月12日起至2014年9月11日止；合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业的物业服务合同生效时，本合同自然终止；本物业服务收费标准住宅0.35元／月／㎡、商业1元／月／㎡。该合同已向吉安市房地产管理局备案。另查明，本案所涉17栋商铺有上下两层，经青原房地产交易所测绘其一、二层的建筑面积均为728㎡。该小区至今未成立业主委员会。吉永源公司工商注册住所地为吉安市青原区和气路某小区17栋。2011年8月16日，吉安市青原区物价局下发吉青价费字（2011）8号《关于核定某小区物业管理服务费标准的批复》，该批复规定，该小区商铺的收费标准最高为1.5元／月／㎡，下浮不限，以上收费有效期至2012年8月15日。2012年11月1日，吉安市青原区物价局下发吉青价费字（2012）4号《关于核定某小区物业管理服务费收费标准的批复》，该批复规定“该小区的收费标准为：1、多层（七层以下）住宅公共性服务费0.35元／月／㎡（建筑面积）。2、高层（八层以上）公共性服务费0.6元／月／㎡（建筑面积），电梯运行费等专项服务费按赣计商价字（2003）766号文件规定每月据实分摊收取。以上收费为最高标准，下浮不限。
2013年10月9日，三星公司向该小区拖欠物业服务费的业主（含本案诉争的17栋商铺）发出了2010年至2014年欠交物业服务费的催收通告，并在小区内张贴。2014年7月18日，三星公司还向吉永源公司邮寄出催收17栋商铺拖欠物业服务费的通知，但吉永源公司一直未缴纳2012年9月30日后的物业服务费。
原审法院认为，吉永源公司租赁金钥匙公司所管理服务的某小区商铺从事经营后，与金钥匙公司签订了物业管理服务协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，应为有效协议，双方应按协议约定履行。吉永源公司在商铺租赁合同期内虽将部分商铺转租给滨江卫生中心，其余商铺闲置不用，但其并未与智高公司解除租赁合同，在租赁合同期满前，吉永源公司仍为商铺的实际使用人，故吉永源公司仍负有交纳租赁合同期间的物业服务费的义务。之后，由业主承担或物业使用人承担，物业使用人承担的，业主承担连带责任。金钥匙公司与三星公司签订的债权转让协议，符合相关法律法规之规定，三星公司系合法权利受让人。三星公司受让金钥匙公司的权利后，在合理期限内向全体业主等发出了权利转让通知（通告），并在吉永源公司注册登记的住所地张贴了通知，还向商铺业主新生公司邮寄了通知书。故三星公司在受让权利后已向义务人履行了告知义务，其依法享有向吉永源公司主张物业服务的权利，故对三星公司要求吉永源公司支付拖欠物业服务费的诉讼请求予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，新生公司是17栋商铺的业主（所有人），应负连带交纳该物业服务费的责任。智高公司向新生公司承租商铺时没有约定物业服务费交纳事宜，其将商铺转租给吉永源公司时约定了物业服务费由吉永源公司交纳，且吉永源公司也与金钥匙公司签订了《商铺前期物业管理服务协议》，所以智高公司既不是业主，也不是商铺的使用人，智高公司不应承担交纳物业服务费的义务，可以不追加其为本案当事人。
智高公司将17栋商铺转让给吉永源公司时，虽然只按一层的建筑面积计算租金，但商铺二层的占有、使用权实际上也一并转让给吉永源公司了，这从吉永源公司与滨江卫生中心签订的转租合同中包括一、二层都计算了租金，以及新生公司与智高公司签订的《该小区商铺租赁协议》关于二楼免费给智高公司使用的约定可以证实，所以17栋商铺一、二层的占有人、使用人均为吉永源公司，其理应按一、二层总面积计算物业服务费。因吉永源公司与金钥匙公司签订物业管理服务合同时隐满了其实际使用面积为1456㎡，仅以不足其承租房屋面积二分之一的700㎡计算物业服务费存在欺诈行为。故吉永源公司称只能按建筑面积700㎡计付物业服务费的辩称意见，不予采纳。吉永源公司从2010年10月1日起租赁商铺，在2010年11月5日交纳了2010年11月4日到2011年5月4日的物业服务费2520元。三星公司主张吉永源公司、新生公司连带交纳从2012年10月1日至2013年9月30日止（即租赁期限届满之日）的物业服务费，予以支持。因滨江卫生中心已向三星公司交纳所租赁商铺的物业服务费和业主向三星公司交纳所购买商铺的物业服务费，该部分应予品除，故吉永源公司在2012年10月1日起至2013年9月30日期间未交纳物业服务费的商铺建筑面积为一层728㎡、二层728㎡，共计1456㎡；在2012年10月1日起至2013年9月30日期间未交纳物业服务费的商铺建筑面积应品除滨江卫生中心已交费的面积，即一层582.4㎡（728㎡-145.6㎡）、二层283.92㎡（728㎡-444.08㎡），共计866.32㎡。因金钥匙公司与吉永源公司签订的《商铺前期物业管理服务协议》约定，物业服务费一层、二层均按0.6元／㎡计算，故吉永源公司应交纳的物业服务费为（866.32㎡×0.6元／月／㎡×12个月）=6237.5元。
金钥匙公司与吉永源公司签订的《商铺前期物业管理服务协议》约定，吉永源公司不按本协议的收费标准和时间交纳费用的，金钥匙公司有权要求吉永源公司补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。但三星公司和吉永源公司对2012年10月1日后的物业服务费交纳时间约定不明，且三星公司催告缴费的时间为2014年7月18日，吉永源公司收到的时间为2014年7月20日，催告缴费通知单限定交纳时间为收到通知后一星期内，三星公司在2014年7月28日即提起诉讼，可不计算违约金。因三星公司、新生公司对2012年10月1日后的物业服务费交纳时间约定不明，且三星公司未提供证据证明向新生公司催交2012年10月1日后拖欠物业服务费，故三星公司要求新生公司支付2013年10月1日起至2014年4月31日的物业服务费的请求，不能支持。
因金钥匙公司与吉永源公司签订《商铺前期物业管理服务协议》约定了17栋商铺一、二层物业服务费均按建筑面积0.6元／月／㎡计算，故对三星公司按1元／月／㎡计算吉永源公司物业服务费的主张不予支持。三星公司系经工商部门登记注册，具备物业管理服务企业的相关资质。2012年9月13日新生公司与三星公司签订的《物业服务合同》经过了房地产主管部门备案，三星公司具备主体资格。因吉永源公司转租给滨江卫生中心除一楼商铺145.6㎡外、二楼也转租了444.08㎡，且新生公司与智高公司签订《某小区商铺租赁协议》约定二楼免费给智高公司使用，说明吉永源公司向智高公司承租了商铺两楼，故对吉永源公司仅承租了商铺一楼的辩称意见不予采信。吉永源公司将部分商铺转租给滨江卫生中心，还收取了2012年9月30日前的租金，吉永源公司未向法院提供其已与智高公司解除租赁合同的证据，吉永源公司仍为商铺实际使用人至2013年9月30日，故对吉永源公司的实际使用该商铺至2011年5月的辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第六条、第七条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、被告吉安市吉永源汽车服务有限公司、被告吉安市新生房地产开发有限公司连带支付原告吉安市三星物业有限公司自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业服务费6237.5元，限在本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告吉安市三星物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元减半收取135元，由原告吉安市三星物业有限公司负担80元，被告吉安市吉永源汽车服务有限公司、被告吉安市新生房地产开发有限公司负担55元。
上诉人三星公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判被上诉人吉永源公司和新生公司连带支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业服务费共计15566.18元及滞纳金3113元，一、二审案件受理费由二被上诉人负担。其理由是：1、三星公司与新生公司于2012年9月13日签订的物业服务合同约定物业服务费商业为1元／月／㎡，该协议是双方真实意思表示，合法有效，对业主有约束力，同时也适用该物业实际使用人，三星公司有权按其与新生公司签订的收费标准收取物业服务费；2、在金钥匙公司退出小区物业管理后，三星公司与新生公司重新签订了物业服务合同，且法院已认定吉永源公司故意隐瞒了其实际使用面积，吉永源公司转租的滨江卫生中心也是按1元／月／㎡缴纳物业服务费，不能再以退出的金钥匙公司签订的物业服务合同约定的0.6元／月／㎡缴纳物业服务费；3、合同约定的滞纳金条款是为了提醒欠费业主，督促业主按时缴纳物业服务费，如不支付滞纳金对其他按时交费的业主是不公平的，必将在整个吉安市的所有物业服务行业范围内造成不良影响，导致物业公司陷入生存危机。
被上诉人吉永源公司答辩称：1、吉永源公司实际在2011年5月就口头解除了租赁合同，不存在交纳物业费的问题，而且合同约定的价格是0.6元／月／㎡，面积是700㎡，合同终止时间是2013年9月30日，三星公司自己决定物业服务费价格没有事实依据；2、三星公司催收物业服务费的时间是2014年7月18日，吉永源公司收到的时间是2014年7月20日，三星公司要求一周内交纳物业费，吉永源公司不存在违约行为，三星公司要求支付滞纳金的请求不成立；3、三星公司与金钥匙公司之间只是债权转让，并未涉及物业经营的转让，三星公司不具备本案主体资格。
被上诉人新生公司答辩称：吉永源公司并未与智高公司解除租赁合同，吉永源公司仍为商铺的实际使用人，其应缴纳物业服务费。
综合上诉人三星公司的上诉理由和被上诉人吉永源公司和新生公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、吉永源公司与新生公司应向三星公司支付物业服务费的金额如何确定；2、吉永源公司与新生公司应否向三星公司支付滞纳金3113元？
本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：金钥匙公司与吉永源公司于2010年11月4日签订的《商铺前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。金钥匙公司已按协议约定履行了物业管理服务的义务，三星公司接管该小区后也尽到了物业管理服务的义务，吉永源公司应按协议约定履行支付物业服务费的义务。吉永源公司只支付了2010年11月4日至2011年5月4日的物业服务费，之后未再支付物业服务费。本院（2013）吉中民三终字第158号民事判决已判决吉永源公司和新生公司向三星公司连带支付2011年5月5日至2012年9月30日的物业服务费，该笔费用已经强制执行。吉永源公司仍拖欠2012年10月1日至2013年9月30日的物业服务费未支付，其理应支付该笔物业服务费。由于三星公司接管该小区物业管理服务后只与新生公司签订了物业服务合同，并未与吉永源公司签订物业服务合同，现其要求吉永源公司按其与新生公司签订的物业服务合同约定的1元／月／㎡计算物业服务费的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
三星公司于2014年7月18日向吉永源公司的法定代表人沈建忠送发了《催缴物业费通知单》，该通知单要求沈建忠在接到通知后一星期内交清物业服务费，逾期不交则将按照政府文件有关规定按日3%收取滞纳金。吉永源公司于2014年7月20日收到该通知，三星公司于2014年7月28日即向吉安市青原区人民法院提起诉讼，双方对交纳物业费金额存在争议，且在刚过通知要求支付物业服务费的期限即已进入诉讼程序的情形下，可不计算吉永源公司未缴纳物业服务费的滞纳金。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由上诉人吉安市三星物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 肖永兰
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 张志坚