西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初153号
原告刘某某
委托诉讼代理人白博，陕西宣齐律师事务所律师。
被告赵某某
委托诉讼代理人马武民，陕西哲尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人贺红艳，陕西哲尊律师事务所律师。
原告刘某某与被告赵某某租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）未民初字第09966号民事判决书，原告不服判决，上诉至陕西省西安市中级人民法院，该院审理后作出（2016）陕01民终7121号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）未民初字第09966号民事判决书，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人白博、被告赵某某及委托诉讼代理人马武民、贺红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2013年1月14日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定将被告位于某某商业街院内后二三楼房屋租赁给其开招待所。合同签订后，其对承租的房屋进行改造装修，投资花费1594890元，开办“某某宾馆”。在其投资后，被告不予配合提供相关材料，使得证照无法办理，并多次停电、破坏供水管道等阻碍原告经营。2014年4月1日，被告要求变更合同并于2014年4月25日、2014年6月21日两次剪短电源线。被告的行为，严重违反合同约定，给其造成巨大损失，被告出租的房屋未取得相关规划许可手续，双方签订的合同应属于无效合同，故诉至法院请求判令确认双方签订的房屋租赁合同无效、被告赵某某赔偿改造装修投资损失1594890元，案件受理费由被告承担。
被告赵某某辩称，原告停业是西安市工商行政管理局未央分局因原告无照经营让其停业的，与其无关，其出租与原告的房屋具有合法手续，不存在合同无效的情形，故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年1月14日签订房屋租赁合同，约定被告将其自建的位于未央区某某商业街院内后二、三楼的房屋租赁给原告开办招待所使用；租赁期间从2013年5月1日起至2023年4月30日止；房屋租金第一年为5万元，第二年5.5万元，第三年6万元，第四至第十年每年递增3000元；合同签订之日交付2万元，2013年4月底前交付3万元，从第二年起提前一月交付租金；被告负责水电及有线电视正常使用；在原告正常经营期间，被告不得随意中止合同，否则赔偿原告所有投资，原告中止合同，产生损失与被告无关。合同签订后，原告按照约定交付了首期租金，被告亦将房屋交付原告使用，原告接管房屋后对原有房屋进行了部分改造，并添置了经营招待所所需的设备及其他物品。2014年4月9日，西安市工商行政管理局未央分局因原告无照经营向原告出具责令改正通知书，责令原告立即停业并办理证照。2014年6月21日，被告切断原告所经营宾馆的电源，双方发生争议。2014年7月17日，西安市工商行政管理局未央分局因原告未取得相关前置许可及营业执照擅自经营向原告出具行政处罚决定书，责令原告停止违法经营活动。后原告及其人员撤离经营场所，同年10月，被告将原告承租经营的房屋通道上锁。诉讼中，本院应原告申请，经西安市中级人民法院委托至陕西高德资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修装饰改造及经营财物价值进行了评估，结论为在评估基准日2014年8月20日，涉案承租房屋形成附和的改造装饰装修、经营性用品、电器的投资评估价值为640735元，在评估基准日2017年12月4日的投资评估价值为494104元。现经营场所遗留的原告经营物品如下：布草柜7平方米、台灯1台（KM-6623）、热水器（DRSQ-H70）7台、吸顶灯11个、造型吸顶灯1个、麻将机（佳能）2台、麻将椅8把、麻将灯2个、洗衣机（XPB90-981S）2台、抽油烟机1台、筒灯62个、椅子1把、按摩床1个、大理石吧台1.50㎡、格力烧水器1个、擦鞋器1个、吧椅2个、藤椅2把、茶几1台、电子表1个、挂钟3个、卫星锅1个、双层热水桶（4.5T）1个、冷水桶（2T）1个、热泵热水机（CL-H-40K广东长菱空调机制造有限公司）1台、射灯1个、LED屏2.05平米、地毯154.62平米、窗帘盒（含轨道）80.1米、罗马杆29.70米、窗帘布64条、电视柜19个、写字台20个、条柜20个、鞋柜27个、衣帽架（含镜）19.2平米、衣帽架11平米、衣帽镜15.16平米、空调34台、电脑2台、吊扇16个、床60套、床头柜66套、床上用品41套、床垫58个、液晶电视20台、电视22台、吹风机10个、烧水壶39个、电话32部、吊灯22个、壁灯39套、板凳26把、坐便37个、钢化玻璃面盆29个、磁面盆9个、毛巾架37个、镜子16.94平米、换气扇36个、花洒30个、吸顶灯17个、筒灯69个、不锈钢垃圾桶10个、摄像头（MS-622IR-3/C）16个、应急灯9个、吸尘器（BF501B）1台、干粉灭火器6个。已经形成附和不宜拆除的装饰装修及改造部分即吊顶、石膏线、乳胶漆顶、PVC吊顶、乳胶漆墙面、木地板、壁纸、踢脚线、墙板、门窗、门窗套、不锈钢网、墙包角、隔断、地砖、墙砖、防火板墙、形象墙、亚克力板、木板墙、石棉瓦棚、楼梯、栏杆、水泥地面、墙裙、栏杆、照明及弱电系统、给排水及采暖系统按照经评估表明细核算的现值为307218元。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收据、刑事附带民事判决书、责令整改通知书、收据、行政处罚决定书、评估报告及当事人陈述等证据附卷佐证。
本院认为，本案争议焦点系双方签订的租赁合同是否有效？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋系被告自行修建，至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同应属无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告在涉案房屋内的经营物品及未形成附和的装饰装修物由原告自行搬离，被告不得阻挡。已形成附和装饰装修物及改造部分，按照成物不宜损的方式并结合双方对无效合同的过错程度，由被告按照评估现值307218元的适当比例给付原告一定折价款后归被告所有。被告作为房屋的修建方及出租方，其对因未取得建设工程规划许可证书导致合同无效较之原告过错大，故应当按照60%的比例即184330.80元给付折价款，其余部分损失由原告自行承担。原告要求被告赔偿其投资损失1594890元，无事实法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘某某与被告赵某某签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告刘某某于本判决生效后十五日内将现存放在承租房屋内的物品搬离，被告赵某某不得阻挡。物品详单如下：布草柜7平方米、台灯1台（KM-6623）、热水器（DRSQ-H70）7台、吸顶灯11个、造型吸顶灯1个、麻将机（佳能）2台、麻将椅8把、麻将灯2个、洗衣机（XPB90-981S）2台、抽油烟机1台、筒灯62个、椅子1把、按摩床1个、大理石吧台1.50㎡、格力烧水器1个、擦鞋器1个、吧椅2个、藤椅2把、茶几1台、电子表1个、挂钟3个、卫星锅1个、双层热水桶（4.5T）1个、冷水桶（2T）1个、热泵热水机（CL-H-40K广东长菱空调机制造有限公司）1台、射灯1个、LED屏2.05平米、地毯154.62平米、窗帘盒（含轨道）80.1米、罗马杆29.70米、窗帘布64条、电视柜19个、写字台20个、条柜20个、鞋柜27个、衣帽架（含镜）19.2平米、衣帽架11平米、衣帽镜15.16平米、空调34台、电脑2台、吊扇16个、床60套、床头柜66套、床上用品41套、床垫58个、液晶电视20台、电视22台、吹风机10个、烧水壶39个、电话32部、吊灯22个、壁灯39套、板凳26把、坐便37个、钢化玻璃面盆29个、磁面盆9个、毛巾架37个、镜子16.94平米、换气扇36个、花洒30个、吸顶灯17个、筒灯69个、不锈钢垃圾桶10个、摄像头（MS-622IR-3/C）16个、应急灯9个、吸尘器（BF501B）1台、干粉灭火器6个；
三、被告赵某某于本判决生效后十五日内支付原告刘某某装饰装修物及改造部分折价款184330.80元；该部分财产归被告赵某某所有；
四、驳回原告刘某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19154元、评估费15000元，共计34154元，原告已预交，由原告承担23901.50元，被告承担10252.50元，与上述第三项款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 黄亚军
人民陪审员 王赁柱
人民陪审员 满选利
二〇一八年五月十八日
书 记 员 吴瑜娇