福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽02民终1595号
上诉人（原审原告）周一婷，女，1987年12月14日出生，蒙古族。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市中闽百汇商业有限公司。
法定代表人李瑞庆，总经理。
委托代理人陈宇峰、林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
原审第三人厦门金同成大厦业主委员会。
诉讼代表人柯银河，主任。
委托代理人林嫩俤，工作人员。
上诉人周一婷因与被上诉人厦门市中闽百汇商业有限公司（以下简称中闽百汇公司）、原审第三人厦门金同成大厦业主委员会（以下简称金同成业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第15873号驳回起诉的民事裁定书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院认为，周一婷主张其系《租赁合同》出租方，并无法律依据。首先，《租赁合同》所约定的租赁房屋房屋虽涵盖了周一婷所有的厦门市中山路346号107单元，但金同成业委会系按相关程序，征得绝大部分业主（同时拥有绝大部分商场经营面积）同意后，以自身名义与中闽百汇公司签订《租赁合同》，该合同也已明确约定出租方为金同成业委会；其次，《租赁合同》亦由中闽百汇公司与金同成业委会实际履行，中闽百汇公司系基于金同成业委会履行了交付租赁房屋之义务，而实际使用周一婷所有的厦门市中山路346号107单元房屋；再次，周一婷根据其与金同成业委会签订的《租赁授权委托合同》，从金同成业委会处领取房屋租金，租金标准亦由周一婷与金同成业委会协商确定，周一婷就其所有房屋与金同成业委会形成委托合同关系，并非直接与中闽百汇公司形成房屋租赁合同。综上，周一婷并非《租赁合同》的合同主体，其基于该合同提起租赁合同纠纷，属主体不适格。据此，裁定驳回周一婷的起诉。
宣判后，周一婷不服，向本院提起上诉。
上诉人周一婷上诉称，一、原审法院查明事实不清。中闽百汇公司虽不是直接与周一婷签订租赁合同，但是周一婷在与金同成业委会签订的《租赁授权委托合同》中明确载明讼争房屋系定向出租给中闽百汇公司，租期12年。由此可见周一婷系与中闽百汇公司建立租赁关系，金同成业委会实际充当的是中间人角色，并未从中获取任何利益。庭审中，中闽百汇公司辩称2014年12月31日已与金同成业委会协商一致解除租赁合同，据此无需支付租金。但金同成业委会对租赁合同作出如此重大的变更却未征求周一婷意见，也未作出任何形式的通知。更何况《租赁合同授权委托合同》明确约定，合同任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效，金同成业委会擅自隐瞒超越权限作出的行为对周一婷无效，周一婷与中闽百汇公司租赁关系仍然存在。原审法院未对相关事实查明即认定周一婷与中闽百汇公司不存在租赁关系属于事实不清。二、原审法院使用法律依据错误。业委会系全体业主大会选举产生的代全体业主行使管理权的组织形式，其依据物权法第七十五条规定行使的是公共管理权，但并不能代为业主行使业主专有物权的占有、使用、收益和处分的权利。三、本案因讼争房屋所处金同成大厦的特殊情况要使房屋产生应有的经济效益需要统一进行规划租赁，业委会实际承担只是统一业主便于租赁的一个中间人角色，不是一般房屋租赁关系中的二房东角色，其本身也无财产可以承担民事责任，如果按照原审法院逻辑，业委会岂不是成了无须承担民事责任却可以连业主专有的物权处分权都可以行使的主体，严重违背了民事活动的公平原则。四、姑且抛开《终止租赁合同》效力不谈，中闽百汇公司在撤离讼争房屋前仍需支付周一婷租金，并应对其在租赁期间因经营需要对讼争房产进行的改造承担恢复原状的义务。周一婷请求二审法院撤销原审裁定，裁定本案由原审法院依法受理。
被上诉人中闽百汇公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚，不存在查明事实不清的情形。首先，原审法院依据周一婷与中闽百汇公司在一审提交的《租赁合同》、《租赁授权委托合同》等证据，查明中闽百汇公司系与金同成业委会签订《租赁合同》，且由金同成业委会将讼争房屋交付予中闽百汇公司实际使用，中闽百汇公司也将租金直接支付予金同成业委会；也查明周一婷与金同成业委会签署了《租赁授权委托合同》，授权金同成业委会将讼争房屋租赁予中闽百汇公司，租金标准由周一婷与金同成业委会协商确定，租金由金同成业委会直接支付给周一婷。原审法院根据前述查明事实，认定《租赁合同》合法有效及周一婷与金同成业委会形成委托合同关系是正确的，周一婷与中闽百汇公司之间未发生直接的法律关系。其次，周一婷所谓金同成业委会充当的是“中间人角色”的主张并无事实与法律依据，依法不应采信。据周一婷称《租赁授权委托合同》中明确载明讼争房屋系定向出租给中闽百汇公司，但该约定仅系周一婷与金同成业委会二者之间的权利义务，仅约束金同成业委会只能将讼争房屋租赁予中闽百汇公司，中闽百汇公司与周一婷仍然没有发生直接往来，并不能就此认定周一婷与中闽百汇公司直接建立租赁关系。故周一婷所谓“中间人角色”并无相应事实予以支持，也无法律依据，其主张不应采信。再次，根据原审查明的事实，金同成大厦的大部分业主同意将大厦整体出租予中闽百汇公司，且周一婷与金同成业委会也签订了《租赁授权委托合同》，故金同成业委会与中闽百汇公司签订《租赁合同》、《补充协议三》及《租赁合同终止协议书》均是合法有效的。因此，周一婷主张金同成业委会擅自隐瞒超越权限的行为对周一婷无效及周一婷与中闽百汇公司之间的租赁关系依然存在，也没有事实依据，依法不应采信。二、原审法院适用法律正确，不存在适用法律错误的情形。首先，原审法院认定金同成业委会在对招商情况进行通报并征得绝大部分业主同意的情况下，基于大部分业主的授权与中闽百汇公司签订《租赁合同》系合法有效的，符合《物权法》的有关规定及法律精神。其次，基于前述查明的事实，原审法院认定周一婷与金同成业委会形成委托合同关系，也符合《合同法》关于委托关系的规定。因此，原审法院适用法律正确，不存在法律适用错误的情形。三、中闽百汇公司已依约向金同成业委会缴付了所有租金，且与周一婷不存在直接的法律关系，周一婷无权向中闽百汇公司提出相关主张，中闽百汇公司也不存在侵权行为，无须赔偿其所谓的拆除卷帘门的损失及承担恢复原状的义务。综上，周一婷不属于《租赁合同》的当事人，无权起诉中闽百汇公司，恳请二审法院依法驳回周一婷的上诉请求，维持原裁定。
原审第三人金同成业委会述称，中闽百汇公司支付的租金，金同成业委会都已支付给业主，金同成业委会是服务于业主的。本案如何认定由法院裁定。
本院经审查认为，根据中闽百汇公司与金同成业委会签订的《租赁合同》关于“甲方（金同成业委会）保证具备代表全体业主签订和履行该合同的主体资格”“甲方和任何其他方在本合同租赁期限前的任何纠纷及债务，或发生业主内部纠纷的，均与乙方无关”等约定，可以证明中闽百汇公司在订立合同时知道周一婷与金同成业委会之间的代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，该《租赁合同》直接约束委托人（周一婷）和第三人（中闽百汇公司），周一婷依据《租赁合同》提起本案诉讼于法有据，主体适格。原审法院驳回周一婷起诉不当，依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第15873号民事裁定；
二、指令厦门市思明区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一六年五月十日
书 记 员 朱燕萍
附：本裁定所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
……
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。