福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初5163号
原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。
法定代表人：庄能辉，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。
被告：苏夏跃，男，1959年1月13日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：高聪颖，福建泉秀律师事务所律师。
第三人：李钟金，男，1975年12月2日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，
委托诉讼代理人：陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
原告泉州市长冠物业管理有限公司与被告苏夏跃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，于2016年7月15日依法通知李钟金作为本案第三人参加诉讼，依法由审判员黄志平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ波、被告委托诉讼代理人高聪颖、第三人委托诉讼代理人陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州市长冠物业管理有限公司诉称：2009年3月31日原告与泉州市联群房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县崇武联群西沙苑商住区的物业管理公司。二被告系崇武联群西沙苑商住区E12-1幢房业主，其建筑面积310.19平方米。原、被告交房时约定住宅物业费按每平方米1.1元计算，即月应缴纳物业服务费341元。由于物价上涨等因素，自2016年1月1日起原告不得不将物业费提到每平方米2.5元，即被告月应缴纳物业服务费775元。自2013年8月1日起，被告一直拖延未交物业服务费，至2016年3月31日止合计应交物业管理费12214元，经原告多次催讨未果。请求判决被告向原告支付自2013年8月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费12214元，并赔偿逾期缴费造成原告的经济损失（自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
被告苏夏跃辩称：一、被告已将房屋出卖给第三人，物业费应由其缴纳。2013年7月22日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》。2013年12月4日，被告通过中介与第三人签订《房屋买卖经纪合同》，将崇武联群西沙苑商住区E12-1幢房屋出卖给第三人，并于当天将房屋交给第三人，且双方约定该房屋物业水电费自2013年10月之后由第三人交。二、原告起诉请求被告支付物业服务费，其中超过起诉日前二年的物业费已超过诉讼时效，应予驳回。三、《前期物业服务合同》中约定物业费按每平方米1.1元，故物业费应按前期合同约定计算，原告要求按每平方米2.5元计算物业服务费没有依据。
第三人李钟金述称：一、第三人与被告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同》，向被告购买崇武联群西沙苑商住区E12-1幢房屋，但被告至今尚未将房屋过户至第三人名下，也未将房屋交付给第三人，故被告提出由第三人支付该房屋物业费没有依据。二、原告所提供的物业服务合同是被告与原告签订的，第三人没有参与，根据合同相对性原则，该物业服务合同对第三人没有约束力。三、原告起诉请求支付物业服务费已经超过两年诉讼时效，而且原告自行将物业服务费提高到每平方2.5元没有依据。
经审理查明：原告系工商登记依法成立的物业管理有限公司。2007年6月15日，原告与泉州联群房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县惠安县崇武镇联群西沙苑商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费及水、电费，其中联体别墅住宅物业管理费按每月每平方米1.1元计算。此后，原告开始对该商住区提供物业服务。2007年7月18日，被告向泉州联群房地产开发有限公司购买位于惠安县崇武镇××区××幢联体双拼别墅，该房屋建筑面积分别310.19平方米。根据《前期物业服务合同》的规定，联体别墅物业管理费为1.1元/月/平方米，即被告的房屋的月应缴纳物业服务费341元（310.19平方米×1.1元/月/平方米）。该住宅区的物业管理至今仍由原告负责，被告自2013年8月1日起没有向原告缴交物业服务费。2013年7月22日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋以198万的价格卖给第三人。2013年12月4日，被告与第三人及泉州惠安双圣好莱钨房产中介所签订《房屋买同卖经纪合》，约定由中介所为被告与第三人房屋买卖提供居间服务，办理房屋转按揭及房屋交易产权过户手续等。此后，被告与第三人为房屋买卖发生纠纷，第三人至今尚未交清全部购房款，被告亦未将房屋过户至第三人名下。
以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同、前期物业服务合同、泉州市联群房地产开发有限公司出具的证明，被告提供的房屋买卖合同、房屋买卖经纪合同、惠安县人民法院（2015）惠民初字第2683号民事判决书、泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第3540号民事裁定书，以及当事人的陈述等证据加以证明，且各方当事人不持异议，本院予以认定。
本案双方争议焦点是：
一、关于原告主张的涉讼房屋物业服务费应由被告或者第三人缴交，以及原告要求按房屋面积每平方米2.5元计算缴交物业服务费是否有依据的问题。
原告认为，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉讼房屋业主，应依法支付物业费，至于被告提出已将房屋出卖给第三人，因其尚未将诉争房屋交付给第三人使用，故物业费仍应由被告承担。根据前期物业合同的约定每平方米物业费1.1元/月/平方米，后因小区物业成本上升等原因，及原告又参照泉州市物价标准，原告适当提高物业费即按每平方米2.5元是合情合理，应当得到支持。原告提供证据1即商品房买卖合同、证明书，联群西沙苑商住区业主临时公约及守约声明书各1份、以此证明被告为联群西沙苑商住区E12-1幢幢联体双拼别墅的业主，已办理交房手续，该房屋的物业费1.1元/月/平方米，被告同意遵守商住区业主临时公约，按时交纳各项物业服务费用。证据2即前期物业服务合同、泉州市联群房地产开发有限公司出具的证明各1份，以此证明原告是联群西沙苑商住区物业管理公司，联群西沙苑商住区业主委员会至今尚未成立，故仍由原告继续承担物业管理服务。被告质证称：对证据1、2真实性无异议，但被告已将房屋转让给第三人，且合同约定物业费1.1元/月/平方米。第三人质证称：对证据1、2真实性无异议，该证据恰可证明该房屋系被告在使用，且物业服务合同也是由被告与开发商及原告所签订的，与第三人无关。
被告认为，被告已将房屋出卖给第三人，双方之间签订的房屋买卖合同已经法院判决生效，根据该合同约定，房屋的物业水电费自2013年10月起由第三人承担，故本案物业费应由第三人承担。涉讼房屋物业费应以前期物业合同中约定的1.1元/月/平方米标准计算，原告未与业主重新签订物业合同，原告也就无权擅自提高物业费，故其请求2.5元/月/平方米标准计算收取物业费没有依据。被告提供证据3即房屋买卖合同、房屋买卖经纪合同各1份，以此证明被告与第三人于2013年7月22日签订《房屋买卖合同》，于2013年12月4日签订《房屋买卖经纪合同》，将诉争转让给第三人，双方约定2013年10月以后的物业水电费由第三人缴纳。证据4即惠安县人民法院（2015）惠民初字第2683号民事判决书、泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第3540号民事裁定书各1份，以此证明被告与第三人签订的房产买卖经纪合同经判决确认有效，物业费应按合同约定由第三人承担。原告质证称：对证据3－4的真实性无异议，但该合同原告并不知情，与本案不具有关联性。第三人质证称：对证据3－4的真实性无异议，但无法证明被告有将房屋交付第三人，且据被告提供的判决书及裁定书可证实被告至今未将房屋交付给第三人，故现在该房屋还属于被告在使用，其物业费仍应由被告缴纳。
第三人认为，被告至今尚未将房屋过户至第三人名下，也未将房屋交付给第三人，该房屋一直由被告在使用，故物业费应由被告承担。原告自行将物业服务费提高到每平方2.5元没有依据。
本院经审查认为，原告提供的证据1－2，被告及第三人对其真实性不持异议，其能够证明被告是涉讼崇武联群西沙苑商住区E12-1幢联体双拼别墅的业主，原告是被告房屋所在商住区的物业管理公司，被告在2008年10月19日办理交房手续，并同意遵守商住区业主临时公约，依照《前期物业服务合同》由原告提供物业管理服务，并按该合同的约定交纳各项物业服务费用。被告提供的证据3－4，第三人及原告对其真实性不持异议，其能够证明被告与第三人签订房屋买卖合同，约定被告将涉讼房屋转让给第三人，还约定被告应结清2013年10月之前的物业水电费，之后由第三人交纳，但双方没有全面履行合同，第三人至今尚未交清全部购房款，被告亦未将房屋过户至第三人名下。综上证据，因涉讼房屋尚未办理过户登记，不发生物权变更，故因该房屋产生的向原告缴交物业服务费的附随义务也仍未发生变更，故被告在房屋实际过户并交付给第三人使用前仍负有向原告缴交房屋物业服务费的合同义务，至于双方在买卖合同中约定2013年10月之后的物业水电费由第三人负担，属于另一法律关系，应由被告与第三人另行处理。被告提出应由第三人向原告缴交本案房屋物业服务费，缺乏证据，不予予采信。原告主张自2016年1月1日起物业费调高至每平方米2.5元算，但其未能提供相应的证据证明物业费调高系经业主协商同意或符合物价调价规定，故应认定自行调高物业费没有根据。
二、关于原告起诉请求被告支付物业费是否超过诉讼时效的问题。
原告认为，因被告未在涉讼房屋居住，原告均是通过电话向被告催讨物业服务费。2014年间，原告的工作人员向被告催讨物业服务费，被告当时提出其与第三人因房屋买卖发生纠纷，要求待该案件处理完后再支付。2015年3月份，原告工作人员再次向被告催讨物业服务费，被告称需将其大门维修后再支付，待原告将其大门维修后，被告仍未支付物业费，故本案诉讼时效因原告在2014年及2015年间向被告催收物业费而中断，原告起诉要求被告物业服务费并没有超过诉讼时效。
被告认为，原告没有证据证明其向被告催收过物业费，其称其工作人员分别于2014年和2015年间向被告催讨物业服务费没有事实，故原告主张被告支付2013年8月至2014年5月物业服务费，已超过法律规定二年诉讼时效。
第三人认为，原告起诉请求支付物业服务费，已经超过两年诉讼时效的部分不应得到支持。
本院经审查认为，原告主张其在2014年及2015年间曾向被告催收物业费，被告予以否认，原告对其主张仅有其单方陈述，未能提出相应证据加以证明，不予采信。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，物业管理费于本物业开始交付使用之日起按月计收。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告于2016年6月16日提起诉讼，故其主张被告支付2013年8月至2014年5月物业服务费，已超过法律规定二年诉讼时效。
综上事实，本院认为，原告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《联群西沙苑商住区业主临时公约》，是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告应当履行合同义务。被告未能按照该物业服务合同按约定支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告有权要求被告支付尚欠的物业服务费，但原告于2016年6月16日提起诉讼，故其请求被告支付2013年8月至2014年5月物业服务费，已超过法律规定二年诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持。原告请求被告自2016年1月1日起按每平方米2.5元计付物业服务费，缺乏依据，不予支持。故被告应支付原告2014年6月1日至2016年3月31日物业服务费7506.6元（310.19平方米×1.1元/月/平方米×22个月），并自2016年6月16日原告起诉催告之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息损失。对原告合理有据的诉讼请求应予支持，不合理的诉讼请求应予驳回。被告以其房屋已转让给第三人为由提出由第三人向原告缴交本案房屋物业服务费，理由和依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、参照国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、被告苏夏跃应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司2014年6月1日至2016年3月31日的物业服务费7506.6元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2016年6月16日起至还款之日止的逾期支付利息损失。
二、驳回原告泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费106元，减半收取53元，由原告泉州市长冠物业管理有限公司负担23元，被告苏夏跃负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄志平
二〇一六年九月十四日
书记员 朱培阳
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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