云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普中民终字第52号
上诉人（原审原告）纪明良，男，汉族，生于1968年10月29日，云南省景东彝族自治县人，大学文化，公务员，现住云南省景谷傣族彝族自治县。公民身份号码：×××。
委托代理人杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人钟泳洪，云南谏成律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）黄云飞，男，壮族，生于l965年9月21日，云南省文山市人，大学文化，个体工商户，现住云南省普洱市。公民身份号码：×××。
委托代理人马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人纪明良与上诉人黄云飞居间合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2014）思民初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年3月5日组织双方进行了法庭调查、调解，上诉人纪明良的委托代理人杨磊、钟泳洪，被上诉人黄云飞及其委托代理人马敏慧到庭参加诉讼。经本院主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解合意。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：
被告黄云飞系普洱市思茅区晨东房地产信息咨询服务部业主，2011年9月24日原告纪明良交纳给晨东服务部购房中介费8400元，原、被告口头约定，由晨东服务部为原告提供房屋买卖中介服务，双方未签订书面中介合同。2011年9月25日晨东服务部作为中介方促成原告纪明良与李杰签订《房屋买卖预定合同》，合同主要内容为：李杰将普洱市思茅区北部区振兴路延长线西侧普洱人家小区第5幢1单元2层201号房屋（建筑面积l40.53㎡）出卖给原告，房屋转让价为42万元，并约定了付款时间、付款方式、交房时间、办理房屋产权证过户时间、违约责任。第十二条阐明，以上合同条款李杰、纪明良双方已认真阅读，被告黄云飞对李杰、纪明良双方在买卖过程中所提供该套房的《商品房购销合同》、身份证及合同中载明的相关文件的真实性、合法性、有效性已完成了审核的义务，并对此负责任。若今后纪明良、李杰对履行合同发生争议的，双方协商解决，协商不成的依法向人民法院提起诉讼，由于双方原因导致合同不能履行所产生的经济损失被告黄云飞不承担任何责任。合同签订当日，原告纪明良支付李杰购房首付款22万元。2014年7月3日，李杰、原告纪明良、被告黄云飞签订《协议》，主要内容为：因李杰违反双方在2011年9月25日签订的《房屋买卖预定合同》，末在开发商交房日（2014年4月27日）交房给纪明良，合同无法履行。经双方协商同意，李杰返还纪明良首付款22万元，支付违约金2.5万元。支付时间：2014年7月11日以前支付……。另查明，原告纪明良向李杰购买的普洱人家小区5幢1单元2层201号房屋，在房管部门备案登记的2009年12月27日《商品房购销合同》的购房人是徐忠明、李开元、王和周。2009年9月10日徐忠明、杨兴杨与李杰签订《住房认购权转让合同》，徐忠明、杨兴杨将涉案房屋的认购权转让给李杰。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及《房地产经纪管理办法》第三条、第九条、第十条、第二十条、第二十一条等对房地产经纪的工作规范进行了规定，本案属委托合同中的房屋经纪合同，被告的晨东服务部是专业从事房屋中介的商户，应当明知《房地产经纪管理办法》等相关法律及行政法规的规定，但在本案的房屋经纪活动中，被告末与原告签订书面房屋经纪合同，被告黄云飞不能举证证明晨东服务部办理本案中介的经办人员具有房地产经纪人或经纪协理职业资格，被告亦未书面告知原告房屋交易的一般程序及可能存在的风险、经纪服务收费标准和支付时间，属违反行政法规的强制性规定，应认定原、被告的房屋中介合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽本案中的房屋居间合同无效，因被告黄云飞的晨东服务部促成原告与李杰签订房屋预购合同，在原告与李杰签订的房屋买卖合同无法履行后，协助原告向李杰追要首付款及违约金，已实际产生部分损失，原告纪明良应支付被告该部分损失费用，该费用酌情认定为2000元，被告黄云飞应在已收取原告中介服务费8400元中，退还原告纪明良中介服务费6400元。原告纪明良主张因被告对售房资格把关不严，对提供的购房合同等材料审核不周密，造成事后过户不能，导致原告购房不成，时间延误，要求被告赔偿原告的相关损失，而本案中原告与李杰签订的房屋预售合同无法履行原因，在原告与李杰签订的《协议》中，原、被告与李杰均认可，原告与李杰签订的房屋买卖预定合同因李杰违约，造成合同无法履行，由李杰赔偿因违约造成原告纪明良的相关费用，故原告因签订《房屋买卖预购合同》产生的损失，已由李杰承担，原告要求被告承担损失无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十四条、《房地产经纪管理办法》第三条、第九条、第十六条、第二十条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告黄云飞于判决生效之日起十五日内退还原告纪明良中介服务费6400元；二、驳回原告纪明良的其他诉讼请求。案件受理费888元，减半收取444元，由原告纪明良承担379元，被告黄云飞承担65元。
宣判后，原审原告纪明良不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，即：判决黄云飞退赔中介费8400元及同期商业银行利息；判决黄云飞承担其购房不成后，所付购房款22万元从2011年9月25日到2014年7月11日的同期商业银行利息损失；判决黄云飞承担其购房不成后，延期三年重新购房房价上涨导致的经济损失35132.5元。主要理由如下：1、一审认定中介合同无效属事实认定错误，本案双方当事人口头商定确立了购房中介合同，上诉人纪明良支付了中介费用，并促成与李杰签订房屋买卖预定合同一份，该中介合同已经实际履行，一审第五组证据《房屋转让协议》应予认可，现因黄云飞一方违约造成上诉人纪明良巨大经济损失，黄云飞应当承担全部的违约责任。2、一审判决适用法律错误，不能依据《房地产经纪管理办法》的规定来确认中介合同无效，晨东房地产信息咨询服务部是依法注册的中介机构，上诉人纪明良只是普通的消费者，对中介机构的资质和工作方式没有法律上的查知能力，中介公司没有按《房地产经纪管理办法》的规定可以由建设部门对其行为进行确认并给予行政处罚，而不能在上诉人纪明良没有过错的情况下认定中介合同无效。本案中介合同合法有效，黄云飞违反合同约定，应依据《合同法》第四百二十五条或第五十八条的规定，赔偿上诉人纪明良各项经济损失；3、一审法院违反法定程序，超诉讼请求裁判，原审被告黄云飞没有提出反诉，没有提出劳务费2000元的请求，法院判决黄云飞获得2000元劳务费的做法违反《民事诉讼法》的处分原则；4、李杰的赔偿责任并不能排斥黄云飞的赔偿责任，本案系多因一果造成上诉人损失，黄云飞、李杰属共同责任人，应承担连带赔偿责任，上诉人纪明良可以选择要求李杰来承担损失，也可以选择黄云飞承担损失。
原审被告黄云飞亦不服判决，向本院提起上诉，认为：1、原审判决认定事实不清，根据纪明良与李杰签订的《房屋买卖预定合同》，约定双方在交房之日起两年左右办理房屋产权证，本案涉案房屋交房日为2014年4月27日，即李杰在2016年4月27日左右把房屋产权证办给纪明良也不违约，纪明良以2014年4月27日交房日未实际使用该房而提出解除合同，是纪明良违约在先；同时，上诉人黄云飞作为纪明良与李杰房屋买卖居间人，除协助办理产权证外的其他居间义务已经履行完毕，纪明良提前与李杰协商解除《协议》，与上诉人黄云飞无关；2、原审判决适用法律不当，合同生效并实施后，判断合同是否有效，只能根据合同是否违反法律和行政法规的强制性规定，本案依据的《房地产经纪管理办法》并非法律和行政法规，也不是效力性强制规定，一审依据《房地产经纪管理办法》认定本案房屋中介合同无效，适用法律不当。综上，请求发回重审或改判驳回被上诉人纪明良的诉讼请求。
针对上诉人纪明良的上诉意见，黄云飞在答辩期内未提交书面答辩状，当庭答辩认为：本案系纪明良违约，答辩人黄云飞并未违约，黄云飞已经履行了自己的义务，且在履行约定过程中无违规、违纪情况；三方签订的房屋买卖预定合同中，已明确约定因房屋买卖合同造成的损失由甲乙双方承担责任，居间人不承担责任，故请求依法驳回上诉人纪明良的上诉。
针对上诉人黄云飞的上诉意见，纪明良在答辩期内亦未提交书面答辩状，当庭答辩认为：答辩人基于对房屋中介公司的信任，与李杰签订房屋买卖合同并支付部分购房款，因李杰不能正常交房，答辩人不得已的情况下通过报案获得了李杰的部分赔偿，但仍不能挽回全部损失；黄云飞的房屋中介机构在经营过程中，没有认真审查出售房屋权属情况，未尽应有责任，明显具有过错，对纪明良造成的损失应由黄云飞与李杰共同赔偿。
在二审审理过程中，上诉人纪明良为证明其主张，当庭出示银行存取回单及存折记录2份，拟证明纪明良因本案购买房屋不能，另行重新购买房屋后产生了经济损失。经质证，上诉人黄云飞认为，该证明不能证明纪明良的证明目的，不予认可；上诉人黄云飞为证明其主张，向本院提交商品房交接证明1份（复印件），拟证明本案房屋于2014年6月7日已交付纪明良使用。经质证，上诉人纪明良认为该证据是复印件，不能确认真实性，同时交接证明中有不存在的车库和商铺，是虚假材料，故对该证据不予认可。同时，上诉人黄云飞对其一审期间提交的第二份证据《协议》提出异议，认为该协议是因上诉人纪明良向公安报案，在受到胁迫的情况下才签订的，应属无效协议。
对二审期间双方当事人提交的证据，本院认为，上诉人纪明良当庭出示的付款凭证，不属新的证据，本院不予采信；上诉人黄云飞提交的商品房交接证明，系复印件，本院亦不予采信。对上诉人黄云飞提出《协议》无效的问题，本院认为，该《协议》系上诉人黄云飞在一审提交并经当庭举证、质证后采信证据，证明在黄云飞的参与下，李杰与纪明良于2014年7月3日签订协议，退回购房款22万元并支付违约金2.5万元。上述协议李杰已实际履行付款义务，二审期间上诉人黄云飞提出协议是受胁迫的理由不能成立，本院不予采信。一审采信证据来源合法，内容客观、真实，并经原审庭审举证、质证和认证，本院均亦予以确认。
审理过程中，经当庭询问双方当事人，上诉人纪明良对一审认定“2009年9月10日徐忠明、杨兴杨与李杰签订《住房认购权转让合同》，徐忠明、杨兴杨将涉案房屋的认购权转让给李杰”提出异议，认为上述转让行为没有产生效力，李杰并未取得本案房屋的所有权。上诉人黄云飞认为一审认定事实不全面，遗漏了根据三方签订的《房屋买卖预定合同》第四条约定，李杰已将钥匙交付纪明良使用的事实；同时遗漏了根据合同第五条约定，房屋交付两年后才能办理房屋产权证。本院认为，根据原审原告纪明良提交的证据，李杰与徐忠明、杨兴杨确于2009年9月10日签订《住房权认购转让合同》，但因该房屋有多个共有人且转让行为未在房管部门登记备案，该转让行为未发生效力。对其余认定事实，二审审理查明情况与一审审理查明情况一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：1、双方是否成立居间合同关系；2、居间合同报酬及损失赔偿应如何确定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。本案上诉人纪明良与上诉人黄云飞虽未签订书面的居间合同，但上诉人黄云飞经营的晨东房地产信息咨询服务部于2011年9月24日收取了纪明良购房中介服务费8400元并明确出具收据，根据上诉人黄云飞、纪明良于2011年9月25日共同与李杰签订的《房屋买卖预定合同》，约定了买卖双方及中介方的权利义务，上述行为均系双方当事人的真实意思表示，明确表示由上诉人黄云飞向上诉人纪明良提供订立合同的机会及相关媒介服务，纪明良向黄云飞支付报酬，根据上诉人纪明良和黄云飞的民事行为，能够确认双方有订立居间合同的意愿，并形成居间合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。原审法院依据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同发布的部门规章《房地产经纪管理办法》，以双方未签订书面经纪合同、经办人员不具有职业资格及未履行告知义务等原因，认为房屋中介合同无效，有违双方当事人的意思表示，适用法律略有不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案上诉人纪明良向上诉人黄云飞经营的晨东房地产信息咨询服务部支付购房中介服务费8400元后，二上诉人共同与李杰签订“房屋买卖预定合同”，后又共同与李杰签订“协议”，约定由李杰退回购房款和支付违约金。由此，上诉人黄云飞及其经营的晨东房地产信息咨询服务部并未最终促成房屋买卖合同成立，故除从事居间活动支出的必要费用以外，不得要求支付劳动报酬，对已收取的购房中介服务费应予以退还。本案双方当事人均未举证证明上诉人黄云飞从事居间活动支出的必要费用，但根据上诉人黄云飞实际参与签订了“房屋买卖预定合同”和“协议”，并协助纪明良向卖房人李杰追偿购房款和违约金的事实，本院对从事居间活动支出的必要费用酌情支持2000元，一审判决黄云飞在已收取的中介服务费中退还纪明良中介服务费6400元，并无不当，本院予以维持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案上诉人纪明良未能举证证明居间人黄云飞存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者故意提供虚假情况的情况，上诉人纪明良虽是通过中介方签订“房屋买卖预定合同”，但签订合同时亦未尽到应有的审慎义务；而“房屋买卖预定合同”第十二条已约定因双方导致合同不能履行所产生的经济损失中介方不承担责任，本案上诉人纪明良因签订《房屋买卖预定合同》产生的损失，卖房人李杰以违约金的方式已承担赔偿2.5万元，现上诉人纪明良要求上诉人黄云飞承担损害赔偿责任的请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人纪明良和上诉人黄云飞提出双方居间合同成立有效的上诉意见，本院予以支持。对二上诉人提出的其余上诉意见，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律略有不当，但判处并无不当，对原审判决结果本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费888元，由上诉人纪明良承担444元，上诉人黄云飞承担444元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。
审判长 李宏程
审判员 邹春林
审判员 叶枝松
二〇一五年三月二十四日
书记员 李 赟