江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0623民初1468号原告：南通海华物业管理有限公司，住所地南通市狼山静海商贸街3N-08室，统一社会信用代码913206026657618757。法定代表人：陈培培，总经理。委托诉讼代理人：胡杰，公司职员。被告：江苏万华房地产开发有限公司，住所地江苏省如东经济开发区新区泰山路186号，统一社会信用代码91320623781255961U。法定代表人：张网宽，总经理。委托诉讼代理人：李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京大成（南通）律师事务所实习律师。原告南通海华物业管理有限公司（以下简称海华公司）与被告江苏万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海华公司委托诉讼代理�胡杰、被告万华公司委托诉讼代理人李垚、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将万华紫金花苑小区智能化系统的竣工资料、图纸，万华紫金花苑小区总体工程竣工资料，二期工程（独立别墅区域）竣工的相关资料、图纸和二期工程（独立别墅区）域公共区域的景观绿化、市政道路、智能化设施等工程维修好后移交给物业。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在如东县掘港镇开发的万华紫金花苑一期工程于2008年9月竣工并移交给物业公司，二期工程于2010年年底竣工，竣工后被告一直未将整个小区总体的竣工资料和二期工程的资料移交给物业公司。二期公共区域的景观绿化、市政道路、智能化设施等工程在2012年底质保期期满后因工程质量存在问题的原因也未能移交给物业公司。原告多次发函给被告，但被告一直未将上述资料和工程移交给原告。原告特具此状，提起诉讼。被告万华公司辩称，1、案涉小区的前期物业服务合同早已终止，该小区已经成立了业主委员会，小区大量业主对原告的物业服务存在意见，小区业主委员会与原告没有进行续约，原告的物业管理服务处于一种非合法的事实状态，故原告作为物业公司起诉不具备诉讼主体资格。2、在案涉小区办理物业承接验收手续时，被告已向原告移交了相关物业资料，但由于被告公司后来人事变动，相关的移交手续丢失，被告公司现在根据物业管理条例的相关规定将需要移交物业的资料重新进行了准备，并且制作了移交清单，愿意再次移交给原告。3、相关工程在2010年竣工后通过验收并移交给原告，原告已实际管理多年，其一直收取的物业服务费用中包括了物业公共公用部位、公用设施设备�日常看护、运行维护费用，足以证明原告早已接收了相关工程。并且，原告未能对其诉请中所谓的质量问题进行充分举证，相关工程亦早已超过质保期，被告已无维修义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告海华公司围绕诉讼请求，提交了住建局证明、照片打印件、工程维修联系函等。被告万华公司围绕答辩意见，提交了前期物业服务承包合同、2015东民初字第00314号案卷的部分庭审笔录及消防设施维修保养合同、建筑消防设施年度检查测试合同、案涉工程竣工综合验收意见书、竣工验收备案表、单位工程竣工工程证明书等。本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万华公司系如东县掘港镇万华紫金花苑小区项目工程的开发建设单位，原告海华公司自2008年起为该小区的物业服务企业。2010年11月1日，被告万华公司与原告海华公司就万华紫金花苑小区的物业服务签订前期承包合同一份，约定在万华紫金花苑物业区域内，由海华公司提供物业管理服务，合同期限为2010年11月1日起至2011年10月30日止。合同期满后，双方未续签书面合同。2012年9月22日，万华紫金花苑小区召开第一届业主代表大会，选举产生了业主委员会，原告海华公司仍继续提供物业管理服务，双方至今未签订书面物业服务合同。另查明，万华紫金花苑小区项目工程共为两期，一期工程为小高层、联排别墅，相关资料均已移交给原告海华公司。二期工程为独立别墅及附属工程，二期项目工程竣工验收日期为2010年1月22日，工程综合验收合格，原告海华公司于2010年5月20日出具了万华紫金花苑独立别墅公共景观工程验收证明书，验收意见为：该工程已经完成设计图纸、设计变更以及工程合同内的全部内容，原材料试验报告齐全合格，各分部分项工程验收合格，工程资料完整，经主管部门验收工程质量合格，符合设计及规范要求，同意交付使用。案涉二期项目市政工程、绿化工程、土建工程质量保修期于2012年底到期；智能化工程质量保修期于2013年1月24日到期。原告海华公司为案涉小区提供物业服务活动中，小区业主委员会以海华公司为被告诉至法院，要求解除物业服务合同，在此过程中，原告海华公司以保护业主权益为由提起案涉诉讼。庭审中，原告海华公司对其诉讼请求具体明确为：1、要求被告万华公司向其移交智能化竣工资料、消防工程竣工资料、二期独立别墅市政道路及路灯工程资料、二期独立别墅景观绿化工程资料、二期独立别墅土建工程资料。智能化竣工资料包含：施工图纸、设备�明书、设备出厂合格证、总线路图、智能化竣工验收合格资料、监理单位对智能化工程的监理资料、设计变更通知书。消防工程竣工资料包含：施工图纸、设备说明书、设备出厂合格证、总线路图、验收合格资料、监理单位的监理资料、设计变更通知书。二期独立别墅市政道路、路灯工程资料包含：市政工程的道路图纸、监理资料、设施变更资料、竣工验收资料、电路线路图、设备说明书、设备合格证。二期独立别墅景观绿化工程资料包含：施工图、监理资料、设计变更资料、竣工验收资料、设备说明书、设备合格证、电路图。二期独立别墅土建工程资料包含：施工图、监理资料、设计变更资料、竣工验收资料、设备说明书、设备合格证、电路图。2、二期独立别墅区域市政道路、景观工程、绿化工程、智能化工�质量不合格，要求开发商承担维修责任。原告海华公司对其诉讼请求陈述，起诉的真实目的是公共部位的工程质量有问题，要求被告维修。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告海华公司主体是否适格；2、原告海华公司对被告万华公司的诉讼请求是否具有事实和法律依据。一、关于原告海华公司主体是否适格的问题。本案中，原告海华公司作为物业服务企业，其与作为万华紫金花苑小区开发建设单位的被告万华公司签订了前期物业服务合同，依法取得万华紫金花苑小区物业管理、服务的权限。虽然该前期物业服务合同到期后未续签，万华紫金花苑小区业主委员会亦未与海华公司签订书面物业服务合同，但至原告提起本案诉讼之时，原告海华公司仍在持续为万华紫金花苑小区提供物业管理和服务，系该小区事实上的物业服务企业，故其在本案中诉讼主体适格。二、关于原告海华公司对被告万华公司的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。1、关于原告海华公司要求被告万华公司移交相关资料的问题。我国《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。根据该条例，原被告在办理物业承接验收手续时，被告万华公司负有向原告海华公司移交上述资料的义务。庭审中，被告万华公司陈述其已向原告移交相关资料，原告已实际提供物业服务多年，但当时的移交手续因故已无法找寻，被�愿意再次向原告移交《物业管理条例》中规定应当移交的相关资料，对此本院照准。2、关于原告海华公司要求被告万华公司承担二期物业相关工程维修责任并移交的问题。《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。原告要求被告承担维修责任的范围为独立别墅区域市政道路、景观工程、绿化工程、智能化工程。本案中，被告万华公司提供了原告海华公司于2010年5月20日出具的万华紫金花苑独立别墅公共景观工程验收证明书，验收意见为：该工程已经完成设计图纸、设计变更以及工程合同内的全部内容，原材料试验报告齐全合格，各分部分项工程验收合格，工程资料完整，经主管部门验收工程质量合格，符合设计及规范要求，同意交付使用。该验收证明书能够证明原告海华公司已对案涉相关工程和资料进行了验收，并同意工程交付使用。案涉工程已实际交付使用，并且原告已实际向业主收取物业公共公用部位、公用设施设备的日常看护、运行维护费用多年。根据原被告双方在庭审中的陈述，案涉独立别墅区项目市政工程、绿化工程、土建工程质量保修期于2012年底到期；智能化工程质量保修期于2013年1月24日到期。庭审中，原告陈述其在质保期内已向被告发出了要求进行工程维修的函件，原告明知涉案工程的质保期，但原告提供的证据中，首份联系函落款时间为2013年2月26日，超过了案涉工程的保修期，且该联系函无被告的签收确认，不能证明其在保修期限内向被告提起过维修主张。原告提供的其于2018年拍摄的照片打印件，不能证明被告对原告提起诉讼时要求维修的工程负有法定或约定维修义务。故原告的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国国务院》第二十九条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定之精神，判决如下：一、被告江苏万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告南通海华物业管理有限公司移交如东县掘港镇万华紫金花苑小区二期工程的关于《物业管理条例》第二十九条第一款中规定的相关资料。二、驳回原告南通海华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  马小英二〇一八年五月二十二日书记员  沙 丹