浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1211号
上诉人（原审原告）刘良飞。
被上诉人（原审被告）嵊州市长乐镇长乐五村村民委员会。
法定代表人钱波。
被上诉人（原审被告）嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社。
法定代表人过进华。
上述两被上诉人之共同委托代理人（特别授权）钱敏雷。
上诉人刘良飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2013）绍嵊长民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘良飞、被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村村民委员会、嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社之共同委托代理人钱敏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年12月28日，原告（承租方）与两被告（出租方）签订房屋租赁合同1份，合同约定出租方将坐落在嵊州市长乐镇桔园路1号的房屋一间租赁给承租方作营业房使用，租赁期限三年，从2009年2月15日起至2012年2月14日止（第二年起租期调整为2010年2月21日至2012年2月20日止），承租方应遵守先交纳房屋租金后使用租房的原则，每年一次性交纳一年度租金人民币25800元，出租方出具收据，租金须提前一月交纳，逾期不交此合同自动作废，押金没收，村另作安排；承租方对租房现有结构不得改变，如确需须经出租方同意，一切改造费用及责任由承租方承担，期满室内外装潢不得拆除，应保证完好，并无偿归出租方所有等内容。当日原告交付被告租房押金3000元和房租25800元，并承租了房屋。2010年4月24日和4月28日原告分别交付被告租金4868元和20932元。在2011年2月20日前被告曾向原告催讨第三年的房租，但原告以租房铁棚等问题不同意交付，同年2月28日被告以书面形式告知原告，限其在2011年3月7日前交纳房租，否则被告将收回店面。后因原告仍未向被告交付房租，被告在同年3月7日下午召开村两委会，决定如原告在3月8日9时前无正当理由仍不交房租的，将对其采取措施，直至其搬离出租房。次日上午，被告方组织村干部到嵊州市长乐镇桔园路1号房屋，要求原告交付租金，但原告仍拒绝交纳，于是被告组织人员将原告在该租房内的财物全部搬移到租房门口，并置换了出租房的门锁。在被告组织人员搬移财物期间，原告丈夫在场看管。当时原告向110报警，同日11时左右，嵊州市公安局长乐派出所办案民警询问原告有否电器损坏、东西失少时，原告回答说不来。3月9日原告向嵊州市公安局长乐派出所报案中陈述：昨天其店里的东西被五村村干部和其他人搬出来以后，晚上清点失少了一部分财物，主要是失少了现金2万元，其他物品失少一时查不清了，但是有六七十斤蜡烛、80捆香、70米白布不同程度损坏了，共计损失800元左右。另认定，2011年4月18日被告方对上述坐落在嵊州市长乐镇桔园路1号营业房向社会公开招租，他人中标后需办理营业执照，但因原告已将该房屋作为营业地办理了执照，故他人无法办理，为此被告方于2011年9月1日向原告发出解除房屋租赁合同通知1份，载明因原告经多次催讨仍未按期交纳房租，现被告村决定解除租房合同，该合同自2011年9月5日起解除。
原审法院审理认为，原告与被告方签订的房屋租赁合同其内容没有违反法律的规定，应视为有效合同，按照合同约定的期限支付租金属于承租人的约定义务，因此原告应当在2011年1月21日前交付第三年的租金，并且房屋租赁合同约定租金逾期不交合同自动作废，押金没收，村另作安排，即如果承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除租赁合同。在2011年2月20日前被告曾要求原告交付租金，同年2月28日被告又通知原告在3月7日前交租，否则将收回店面，但承租人在该宽限期内仍未交付且无正当理由，此时可以认定被告方已通知原告解除了租赁合同。至于2011年9月1日被告方发给原告的解除通知，其目的是为了其他承租人办理营业执照而补发的书面手续，并未构成客观上的解除。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，即承租人不再支付租金也不再继续使用租赁物，出租方可以要求承租方返还房屋。在原告不主动返还租赁物的情形下，出租方应当通过诉讼程序解决，然被告方组织人员强行搬移租赁房内原告的财物，该行为应属不当，在搬移过程中如对原告财产造成损失的，应当依法承担赔偿责任。在当日晚原告清点财物后，第二天向派出所陈述造成了800元财物的损失，现原告要求被告方赔偿将店内财物甩在路上及损坏装潢造成的损失29000元和现金失少20000元，但其没有提供充分的证据证实该损失数额，原告应当承担举证不能的不利后果。其次，原告要求被告返还铁棚搭建费和不能正常经营的损失，缺乏事实依据，故该院不予支持。第三，原告要求被告返还押金，没有依据不予支持；要求支付同等违约金没有法律依据，亦不予支持；要求赔偿单方解除合同造成的损失，因原告没有提供证据证明被告方在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为，故该请求没有相应的事实依据，不予支持。对原告要求赔偿因其上访造成的经济和精神损失，没有法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告刘良飞的诉讼请求。案件受理费3960元，由原告刘良飞负担。
原审判决作出后，上诉人刘良飞不服，提起上诉称：一、原审法院严重违反“民诉法”法定程序。上诉人于2013年2月26日向原审法院起诉，原审法院受理后直到2013年10月31日才立案。期间，上诉人与二被上诉人根本没有到嵊州市长乐镇人民调解委员会进行过调解。原审法院立案后，2014年8月1日才出判决书，审理了10个月。二、原审法院认定事实错误，适用法律错误。房屋租赁合同第三条的约定与中华人民共和国《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四款的规定不符，法律上无效。上诉人提供的证据证明2011年3月8日二被上诉人还未解除与上诉人之间的房屋租赁合同，其单方通知解除合同的时间是2011年9月1日，解除合同的时间则是2011年9月5日。上诉人认为，租房合同一经订立，即具有法律约束力，双方都应按合同规定享受权利，承担义务。然而，二被上诉人对上诉人采取不平等态度，并公然侵权，给上诉人造成巨大的经济损失。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；本案诉讼费用全部由二被上诉人承担。
被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村村民委员会、嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社共同答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人没有按期交纳房租，已构成根本性违约，二被上诉人据此解除合同，继而没收押金、要求上诉人搬离房屋，完全合理合法。2、二被上诉人将店内物品搬出并没有、也不会给上诉人造成损失，上诉人要求赔偿无事实和法律依据。3、所谓铁栅搭建的费用及不能正常经营的损失费概应由上诉人自行承担。二、一审法院的审理程序正当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人刘良飞在二审中向本院提交以下证据：1、投诉书与录音光盘各一份，要求证明原审法院存在篡改判决书的违法违纪行为的事实；2、房屋租赁合同复印件两份，要求证明被上诉人与他人签订人情合同，而且大家的合同都一样的，被上诉人应按照合同第六条第二款的约定进行的事实。被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村村民委员会、嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社质证认为，对证据1的合法性、真实性均有异议；对证据2的真实性、关联性有异议。本院经审查后认为，证据1系上诉人自行制作，在无其他证据相印证的情况下，真实性难以认定；证据2不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之“新的证据”的规定，故本院对上诉人提供的上述证据均不予认定。
两被上诉人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与两被上诉人于2008年12月28日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容又未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定：承租方应遵守先缴纳房屋租金后使用租房的原则，每年一次性缴纳一年度租金人民币25800元整，出租方出具收据，租金须提前壹月交清。逾期不交此合同自动作废，押金没收，村另作安排。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定的“（租金）逾期不交此合同作废”就是对合同失效约定附条件。上诉人作为涉案房屋承租人，依照合同约定的期限和方式支付租金是其主要义务，因此上诉人应在2011年1月21日前支付第三年的租金。但上诉人未依约支付租金。被上诉人曾于2011年2月20日前催告上诉人支付租金，上诉人未支付；同年2月28日被上诉人又通知上诉人应在同年3月7日前支付租金，否则将收回涉案房屋，但上诉人仍未支付且无正当理由，由此根据双方租赁合同的约定，解除条件已成就，租赁合同失效。合同失效后，上诉人不用再支付租金但也不能再继续占有使用涉案房屋，上诉人应将涉案房屋腾退后返还给被上诉人。在上诉人未主动退还房屋的情形下，被上诉人贸然组织人员强行腾退搬移租赁房屋内的财物，该行为明显不妥，若由此对上诉人的财物造成损失的，应当依法承担损害赔偿责任。但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人虽提出要求被上诉人赔偿将店内财物甩在路上及毁坏装潢造成的损失29000元和现金失少20000元、要求被上诉人返还铁棚搭建费用及不能正常经营的损失8000元之上诉理由，但未提供充分有效之证据证实，对此应承担举证不能的不利后果，故本院对上诉人该项上诉理由不予采信。上诉人还提出要求被上诉人返还房屋合同押金3000元之上诉理由，但根据双方租赁合同的约定，上诉人逾期不交租金押金没收，且也造成了被上诉人自2011年2月21日起至将房屋再次出租他人期间的租金损失，故本院对上诉人的该项上诉理由亦不予采信。至于违约金问题，本案系上诉人未按约缴纳房屋租金而构成违约，被上诉人构成违约行为的依据不足，故本院对上诉人要求被上诉人承担同等违约金3000元的主张不予支持。至于上访造成的经济损失及精神损失费问题，上诉人的主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。至于上诉人要求被上诉人赔偿违法单方解除合同造成其可预见的10万元损失之主张，本院认为，双方之间的租赁合同已失效，上诉人系因自己的违约行为导致不能继续经营，且其对10万元损失之构成亦未提供充分有效之证据加以证明，故本院对上诉人的该项主张亦不予支持。上诉人还提出原审法院违反法定程序之上诉理由，经审查，原审的简易程序转为普通程序以及延长审限等程序，均不存在违反法律法规规定的情形，故本院对上诉人的该项上诉理由亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由上诉人刘良飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐燕飞
代理审判员 王红良
代理审判员 盛银明
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 叶 婷