江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第01146号
原告张培明。
原告张丽琴。
委托代理人屠钟元，太仓市沙溪法律服务所法律工作者。
被告太仓市新城区开发建设有限公司国投置业分公司。
负责人张勇军，董事长。
被告太仓市新城区开发建设有限公司。
法定代表人张建中，董事长。
委托代理人顾志强（代理上述两被告），江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人夏智慧（代理上述两被告），江苏孙剑良律师事务所律师。
原告张培明、张丽琴与被告太仓市新城区开发建设有限公司国投置业分公司（以下简称新城区国投分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理。审理中，本院根据原告申请，依法追加太仓市新城区开发建设有限公司（以下简称新城区公司）为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丽琴及两原告的委托代理人屠钟元，被告太仓新城区国投分公司、新城区公司的委托代理人顾志强、夏智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张培明、张丽琴诉称：原告在被告新城区国投分公司处购买了预售商品房南城水岸A3幢01号房，并于2010年8月6日签订《商品房买卖合同》，双方在合同中对住房造型、结构、层高、公用面积分摊都做了详细约定。合同生效后，原告按约定支付了房款。被告通知交房后，原告发现该房屋多处漏水，房屋三楼层高比设计图纸少30cm。原、被告就该问题多次协商，原告于2013年7月18日、2015年7月14日发函给被告，要求被告按图施工，对层高问题进行修复，但被告未予修复。现原告起诉至法院，请求法院判令：1、两被告立即向原告交付房屋；2、两被告赔偿因其向原告交付未按图纸施工的房屋给原告造成的损失（层高差价）30万元；3、两被告支付原告逾期交房违约金20万元。
被告新城区国投分公司、新城区公司辩称：1、被告愿意向原告交付房屋；2、涉案房屋三层实际层高为275厘米，与设计层高及合同约定层高确有差异，但是该差异仅涉及房屋第三层局部，影响有限，原告主张金额过高，希望法院酌情确定赔偿金额；3、被告未逾期交房，涉案房屋在合同约定的交付日期前已经符合交房条件，被告也在约定的交房日期前向原告发出交房通知。
经审理查明：2010年8月6日，原告张培明、张丽琴与被告新城区国投分公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定：1、原告购买被告开发建设的南城水岸A3幢01号别墅，建筑层数地上三层，地下一层，层高为2.9米，房屋建筑面积425.26平方米；2、该房屋总价款为4152900元，由原告于2010年8月6日首付100万元，贷款290万元及余款252900元于2010年8月15日前付清；3、出卖人应于2012年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定将具备已经验收合格并取得竣工验收备案文件的商品房且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的……如逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房竣工验收备案文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付了购房款4152900元。
另查明，2012年5月28日，南城水岸花苑经竣工验收合格。2012年5月29日，太仓市住房和城乡建设局向被告出具了太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，通知书载明：南城水岸的部分商品房（包含原告购买的房屋）已符合现售及交付使用条件。
关于通知交房时间，被告认为已经于2012年5月29日将交房通知书统一寄送给全体业主了，并提供2012年5月28日的邮费发票一张，被告陈述该费用为寄送交房通知单给该小区所有业主的统一发票。原告认为其并未收到过交房通知书，仅于2012年6月15日接到被告新城区国投分公司的交房通知电话。
通知交房后，原告张培明、张丽琴在验收房屋时发现其购买的房屋的三层实际层高与设计图纸不符，拒绝收房，并与被告新城区国投分公司进行多次协商。2013年7月18日、2015年7月14日，原告两次向被告新城区国投分公司发函，要求新城区国投分公司对其购买的南城水岸A3-01房屋的三层层高不足的问题进行修复并承担相应法律责任。
庭审中，原、被告一致确认南城水岸A3幢01号别墅的三层实际层高为2.75米，该房屋的三层设计层高为3米。
审理中，原告确认其已与被告新城区国投分公司于2015年11月19日对涉案房屋进行了验收交接，并撤回了要求被告交付房屋的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、涉案房屋设计图纸复印件、原告致被告的函、房屋照片，被告提供的《太仓市商品房预售许可证》、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、邮费发票、《交房通知书》、房屋照片、《建设工程质量监督报告》、本院调查笔录以及原、被告当庭陈述等证据佐证。
本院认为：原告张培明、张丽琴与被告新城区国投分公司签订《商品房买卖合同》，由被告新城区国投分公司将其开发的房屋预售给原告，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于原告要求被告赔偿因被告向原告交付未按图纸施工的房屋给原告造成的损失30万元的诉讼请求。本院认为，虽涉案房屋的三层设计高度为3米，但原告与被告新城区国投分公司签订的合同中约定房屋的三层高度为2.9米，而被告新城区国投分公司向原告交付的涉案房屋的三层实际层高为2.75米，与合同约定不符。房屋层高在合同约定高度2.9米的基础上降低了15厘米，与原告购买房屋的预期目的存在一定差异，且房屋层高的降低对房屋的使用功能及居住的舒适度均存在一定影响，也必然会影响到房屋的实际价值，故被告应当承担相应的违约责任。现原告已按现状接收了房屋，并要求减少房屋价款符合法律规定。关于层高差价的计算方式，原告主张按照实际层高2.75米与三层设计层高3米的比例，结合房屋的实际价值，综合考量认为层高差价为30万元。被告认为原告主张金额过高，认为应该按照层高实际降低的高度与整栋别墅层高的比例，综合考量房屋实际价值及土地与房屋的价值的比例等因素，综合确定层高差价。本院认为，原告购买的别墅为地上三层、地下一层，别墅的不同楼层、位置承担着不同的居住、使用功能，层高的高度对该层居住舒适度会产生较大影响，故三层的层高差异与整栋别墅的层高的比例并不能对应原告居住三楼舒适度差异。鉴于原、被告对房屋层高差价的处理方式未作约定，法律法规对此亦无明确约定，本着公平和诚实信用的原则，结合三层实际层高与合同约定层高的实际差异程度及该差异对原告实际居住舒适度、房屋使用功能及对房屋整体结构和房屋实际价值的影响，本院酌定按照合同价4152900元的6%计算层高差价，即由被告向原告返还249174元（4152900×6%）。
关于原告要求被告赔偿原告逾期交房违约金20万元的主张。被告陈述其已于2012年5月29日向全体业主寄送了交房通知单，被告并提供了2012年5月28日的金额为1259.5元的邮费发票一张。原告认为其未收到过该交房通知。本院认为，在被告未提供其他证据印证的情况下，仅凭被告提供的邮费发票无法认定被告已于2012年5月29日向原告发出了交房通知。原告在庭审中确定其于2012年6月15日接到被告新城区国投分公司的电话交房通知，故本院确定2012年6月15日为被告通知原告交房的日期。关于逾期交房的时间，本院认为，原告在验房时已发现该房屋三层的层高不符合合同约定，其可以选择退房或接收房屋并就房屋层高问题要求被告承担相应的违约责任，在涉案房屋已经取得交付使用备案文件且被告已通知原告交房后，原告未选择退房，而以房屋层高不够为由拒收房屋，并要求被告无限期地承担逾期交房的违约责任，与法无据，故对原告主张的2012年6月15日之后的逾期交房违约金部分，本院不予支持。综上，被告新城区国投分公司逾期交房15日，根据合同约定，被告新城区国投分公司应支付原告逾期交房违约金12458.7元（4152900×2／0000×15）。
被告新城区国投分公司系被告新城区公司的下属分公司，其不具有独立法人资格，故被告新城区公司应对被告新城区国投分公司的上述债务中不能履行的部分承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告太仓市新城区开发建设有限公司国投置业分公司于本判决生效后10日内向原告张培明、张丽琴返还房屋层高差价249174元，支付逾期交房违约金12458.7元，合计261632.7元。
二、被告太仓市新城区开发建设有限公司对被告太仓市新城区开发建设有限公司国投置业分公司的上述债务不能履行部分承担清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由两原告负担4195元，由两被告负担4605元。该款原告已预交，本院不再退还，两被告负担部分由其在本判决生效后10日内直接支付给两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 龚红星
代理审判员 吴春辉
人民陪审员 吴明珠
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 樊怡雯