吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第458号
上诉人（原审被告）：刘国，男，1976年3月6日生，汉族，职员，住长春市二道区。
委托代理人：李鑫，吉林国瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李本智，男，1962年7月8日生，汉族，职员，住九台市。
上诉人刘国因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院于2015年7月22日作出的（2015）九民初字第2120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年6月4日，李本智（甲方）与刘国（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方将九台市九郊路晨光花园门市3号门，249平方米，租给刘国用于开种子商店使用，租期2年，甲方愿意自2014年6月15日起至2016年6月15日止租给乙方刘国用于开种子商店使用。房租每年五万五千元整（首付一年，下年提前2个月付款，55000元）。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按年租金的50%支付违约金，如果乙方将要转租，必须通过甲方的同意。”双方在合同落款处签字。另查，本案涉诉房屋位于九台市团结街晨光花园商业楼，产权证号为：九房权证字第20130175**号。房屋所有权人为赵丽，共有人为李本智，赵丽与李本智系夫妻关系，赵丽对李本智出租房屋的事情知情并同意。再查，2015年7月2日，吉林省云天化农业发展有限公司（以下简称云天化公司）出具情况说明，写明：“刘国系我公司员工，负责九台地区的化肥销售，受公司委托，与李本智签订了房屋租赁合同，由于李本智两年未给开具租赁发票，使其账目无法处理，到目前还挂在刘国账上，所以公司决定不再租用该房屋。”经手人：李大勇，加盖单位公章。
2015年6月19日李本智向一审法院起诉称：2014年6月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定“租赁期内乙方提前退租的应提前60日通知甲方，并按年租金的50%支付违约金”，现被告未按合同约定履行，2015年4月原告电话通知被告是否继续租用此房，被告始终说需要和公司研究，2015年5月20日被告才告知原告不租此房，给原告造成了一定经济损失。故诉至法院，请求判决确认双方签订的房屋租赁合同合法有效；判令被告支付违约金27500元，并承担诉讼费用。
刘国辩称：第一，本案房屋的承租主体是云天化公司，在合同中有明确表示，云天化公司也承认该房屋是由其承租使用，有情况说明为证，我是该公司的职员，是受云天化公司委托租用的；第二，由于原告违约在先，导致云天化公司提前不租用该房屋。云天化公司已经租用两年，在这期间我多次向原告催要租房发票，原告以没有时间等为由没有给我发票，该房屋的租金是我从云天化公司借用的现金，因为没有发票无法报销入账。在原告不能提供发票的情况下，没有办法才不租用，所以是原告违约在先。如果原告能开具三年的租赁发票，还可以续租。我保留向原告主张讨要发票的权利，同时将通过税务机关主张权利。
庭审中，刘国自认李本智在2015年4月份曾电话询问其是否继续承租该房屋，但刘国并未当场表态，后经公司研究于2015年5月份决定不再继续承租。
一审法院审理后认为：原告李本智与被告刘国签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面、诚实地履行各自的合同义务。原、被告双方作为完全民事行为能力人，合同在签订时已经成立并生效。合同签订后，被告刘国依约向原告李本智缴纳一年房租5.5万元。截止2015年4月15日，被告刘国并未作出是否继续承租的意思表示。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。被告刘国提前退租，并没有提前60日通知原告，故应当承担合同约定的违约责任。关于合同约定的违约金数额，被告并未提出违约金过高的主张，故本院予以采纳。关于被告主张系云天化公司承租房屋，因合同落款处并没有加盖云天化公司公章，故该主张本院不予支持。关于被告主张原告李本智存在违约情形，因租赁合同中并没有约定办理租赁发票事宜，故其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原、被告之间的房屋租赁合同有效；二、被告刘国于判决生效后一次性给付原告李本智违约金27500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元减半收取243.50元，由被告刘国负担。
宣判后，刘国不服，向本院上诉称：1.一审判决认定事实不清，证据不确实充分。首先，被上诉人违约的事实一审判决未予认定。被上诉人未给上诉人开具发票是违法行为，正是由于被上诉人该违法行为，直接导致上诉人所属单位云天化公司在付款后无法入账，无法再与被上诉人签订合同；其次，被上诉人的损失一审判决未查明。即使上诉人在2015年5月份才告知被上诉人不再续租，距离双方合同约定的租期届满日仍有近一个月时间，被上诉人完全可以积极寻找下一承租人，并且事实上被上诉人不足半个月就找到了新的承租人，其并未遭受损失；2.一审判决适用法律错误。一审判决适用合同中“显失公平”的条款，在被上诉人没有损失的情况下，判决上诉人给付违约金27500元，不但与事实不符，也违反了法律规定的“不得超过损失30%”的上限，有偏袒被上诉人之嫌。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
李本智二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，二审中刘国提出李本智在刘国单方解除合同后即已于2015年6月15日与新的承租人签订了租赁合同，因此李本智不存在损失。李本智承认其已于2015年6月15日与新的承租人签订了租赁合同，但提出其与新承租人签订合同约定的租金标准是年租金5万元，租期为5年，是因为刘国未提前通知解除合同，李本智在仓促之下不得不同意减少租金标准的，李本智不但损失了20天的租金，而且在5年期间每年减少了5千元租金，尤其是刘国如果提前通知不再续租，其就可以使用案涉房屋经营，而没有必要另行承租房屋，因此刘国给其造成了巨大经济损失。
本院认为：李本智与刘国签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。该房屋租赁合同约定的租赁期间为2年，刘国如果要提前退租，需要提前60日通知李本智，并按年租金标准的50%（27500元）向李本智支付违约金。因刘国承租案涉房屋仅一年时间即单方解除合同，并且未提前60日通知李本智，刘国构成合同违约，其应当承担违约责任，按照双方合同约定的标准向李本智支付违约金27500元。刘国主张因李本智未向其提供租金发票违约，因此其有权单方解除合同，但因双方之间签订的租赁合同并未约定李本智需要向刘国提供租金发票，而且事后双方也未达成李本智需要提供发票的补充协议，李本智未向刘国提供租金发票不构成合同违约，亦不构成刘国单方解约的合理抗辩，故刘国以此主张其不承担违约责任不能成立。刘国虽然在二审期间主张其单方解约和未提前通知行为未给李本智造成经济损失，一审判决其向李本智支付27500元违约金显失公平，但因刘国在一审期间未提出此项抗辩理由，一审判决未予调整违约金数额并无不当。并且虽然李本智在刘国解约后的10余天时间内已与新的承租人另行签订了租赁合同，但因租金标准的降低导致李本智在5年时间内将损失租金25000元，存在实际经济损失，故刘国主张一审判决显失公平亦不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，刘国的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费487.00元，由上诉人刘国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 周宏伟