辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00660号
上诉人（原审原告）：田成峰，男。
委托代理人：方春福，辽宁法大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩圣化，男，无职业。
被上诉人（原审被告）：高云欣，男，无职业。
原审原告田成峰与原审被告韩圣化、高云欣房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2013年9月23日作出（2013）瓦民初字第2284号民事判决，田成峰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议�，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人田成峰委托代理人方春福到庭参加诉讼。被上诉人韩圣化、高云欣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田成峰一审诉称：2011年11月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于大连长兴岛临港工业区黄海街×号1-2层公建房屋，租期为3年，自2011年12月20日起至2014年12月20日止；每年租金8万元。还约定，因任何一方原因而提前解约的，违约方应当向对方赔偿10万元。被告仅承租一年即要求退租，给原告造成极大经济损失，故原告诉至法院，请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付违约金6万元；3.判令被告赔偿原告经济损失5290元。
被告韩圣化、高云欣一审辩称：同意解除租赁合同，不同意原告的第2项和第3项诉讼请求，因为承租房屋做生意已经�损了，没有钱交房租，签订合同时在原告处有1万元押金，被告同意作为违约金补偿原告。
一审法院审理查明：2011年1月6日，原告田成峰（买受人）与STX房地产开发（大连）有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告购买出卖人开发的坐落于大连长兴岛临港工业区黄海街×号1-2层49号商品房，建筑面积157.62平方米；出卖人应于2011年6月30日前交付经验收合格的商品房等。
2011年11月28日，原告田成峰（甲方）与被告韩圣化（乙方）、高云欣签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于大连长兴岛临港工业区黄海街×号1-2层公建房屋出租给乙方，乙方租赁该房屋的用途只限于经营；租期为3年，自2011年12月20日起至2014年12月20日止。乙方于甲方将房屋移交给乙方的同时一次性付清一年租金8万元、押金1万元后，甲方应当于2011年11月28日前，将该房屋及其设施设备移交给�方。自2011年11月29日起至2011年12月20日止为乙方免租装修期间；每年租金8万元，按年支付，每年提前一个月付清；乙方承租期间，水费、电费、电话宽带费、采暖费、物业费、有线电视费均由乙方承担；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳押金1万元整，作为履行本合同的保证金。本合同履行期间，如乙方未支付给甲方租金、违约金、赔偿金等，甲方有权从保证金中扣除。乙方应在接到甲方通知之日起5日内补足，否则甲方有权追究逾期付款责任，也有权解除本合同；因任何一方原因而使本合同提前解约的，违约方应当向对方赔偿10万元等。原告田成峰、被告韩圣化、高云欣均在合同上签字。
租赁合同签订的当日，二被告向原告交付第一年租金8万元及押金1万元，原告同时将案涉房屋交付被告进行经营。因二被告经营不善，未按约定时间交纳2012年12月20日至2013年12�20日的租金8万元，原告于2012年12月27日将案涉房屋收回。
原告诉请被告支付违约金6万元、赔偿经济损失5290元，其中违约金6万元是按照10个月的房屋租金计算；经济损失5290元是依据案涉房屋应交纳的物业费和采暖费。原告提交的专用收款收据载明案涉房屋2012年11月15日至2013年3月31日的采暖费4，965.03元已交纳；未提交交纳物业费的相关证据。被告认为合同约定的违约金数额过高。
原告在庭审中变更诉讼请求：支付违约金61，487.00元，赔偿损失3803元。
一审法院认为：原告田成峰与被告韩圣化、高云欣签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人也应遵守诚实信用原则履行合同义务。房屋租赁合同明确约定租赁期限3年，被告只承租1年便因经营不善未按照约定的�间交纳下一年的租金，致使原告于2012年12月27日收回案涉房屋，原告与被告之间的房屋租赁合同已经实际解除。对原告请求解除租赁合同的诉讼请求，应予支持；原告请求按照10个月的租金数额计算违约金，被告提出违约金数额过高，考虑原告在第1年租期届满后即将案涉房屋收回，原告亦未提交因被告违约造成实际经济损失的证据，一审法院对原告主张的违约金予以调整，对原告请求被告承担违约金的诉讼请求，应不予支持；房屋租赁合同约定采暖费、物业费由被告承担，对被告应承担的采暖费应按照原告提交的交纳采暖费收据作为依据计算数额为1522元（4，965.03元÷137天×42天），此款应从被告向原告交纳的押金1万元中扣除；原告未提交交纳物业费的相关证据，对原告要求被告承担物业费的请求，应不予支持。被告应赔偿原告的损失数额1522元未超过押金数额1万元，对剩余部分的押金款被告同意用作对原告进行补偿，应予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告田成峰与被告韩圣化、高云欣于2011年11月28日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告田成峰的其他诉讼请求。案件受理费1532元，由被告韩圣化、高云欣负担100元，由原告田成峰负担1432元。
田成峰上诉的理由及请求是：第一，案涉房屋租赁合同约定，因任何一方原因而提前解约的，违约方应赔偿10万元，田成峰将10万元违约金自动调整为61，487.00元。而一审法院认定�涉合同解除系韩圣化、高云欣违约造成的，却不支持田成峰要求韩圣化、高云欣承担违约责任的诉请，于法无据。第二，案涉合同约定韩圣化、高云欣应承担租赁期间的物业费，物业费为2270元（1.2元／平方米×157.62平方米×12个月），但一审判决未支持田成峰物业费的诉请。故请求撤销一审判决第二项，改判韩圣化、高云欣共同支付违约金61，487.00元、采暖费1522元、物业费2270元。
韩圣化、高云欣二审未予答辩。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：田成峰主张因韩圣化、高云欣提前退租致使案涉房屋空置至今，给田成峰造成了房屋租金损失，故诉请韩圣化、高云欣承担61，487.00元违约金；而韩圣化、高云欣则认为田成峰诉请的违约金数额过高，仅同意将1万元押金补偿给田成峰。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为韩圣化、高云欣应支付的违约金数额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然田成峰二审期间提交了供电公司出具的案涉房屋电费明细，拟证明案涉房屋2013年度未发生用电量、未出租。但即使案涉房屋至今未出租，至今未出租的原因亦可是多种多样的，如产权人主观因素、经济环境的影响等，田成峰提交的现有证据不足以证明案涉房屋至今未出租完全是因韩圣化、高云欣的违约行为所致。故田成峰未能提交充分的证据证明韩圣化、高云欣违约给田成峰造成的实际损失。本院结合韩圣化、高云欣的过错程度，案涉房屋所在地的经济水平等因素，将违约金调低至相当于案涉房屋三个月租金的数额2万元（8万元／年÷12个月×3个月）。鉴于案涉合同约定田成峰收取的1万元押金可抵付违约金，韩圣化、高云欣只需再向田成峰支付1万元违约金。据此，对田成峰上诉请求支付违约金中合理的部分，本院予以支持。
关于田成峰上诉请求韩圣化、高云欣支付采暖费1522元、物业费2270元一节，本院认为，第一，对韩圣化、高云欣需承担1522元采暖费一节，双方当事人均无异议，本院予以照准。第二，田成峰未提交充分的证据证明韩圣化、高云欣承租案涉房屋期间实际发生的物业费数额，故田成峰要求支付2270元物业费无充分的事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省瓦房店市人民法院�2013）瓦民初字第2284号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2013）瓦民初字第2284号民事判决第二项；
三、原审被告韩圣化、高云欣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原审原告田成峰违约金10，000.00元；
四、原审被告韩圣化、高云欣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原审原告田成峰采暖费1522元；
五、驳回原审原告田成峰的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1532元、公告费395元，合计1927元（田成峰预交），由田成峰负担1262元，韩圣化、高云欣负担665元；二审案件受理费1532元、公告费565.60元，合计2，097.60元（田成峰预交），由田成峰负担1262元，韩圣化、高云欣负担835.60元。
本判决为�审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年八月十一日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法�不得再次发回重审。