河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0730民初1344号原告刘利锋，男，1979年5月25日出生，汉族，现住怀来县。委托代理人闫志敏，女，1982年10月13日出生，汉族，现住址同上，系原告妻子。被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司，住所地，怀来县沙城镇府前东街鸿翔大厦B座10层。法定代表人胡桂荣，董事长。委托代理人姜晓鹏，男，1976年3月11日出生，汉族，系该公司副总经理。委托代理人陈晓，男，1952年6月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司，住所地，怀来县沙城镇天镜园7排4号。法定代表人孙雪峰，总经理。委托代理人杜磊，男，1989年11月16日出生，汉族，系该公司员工。被告河北兴扬房地产开发有限公司，住所地，河北省石家庄市长安区中山东路265号汇景国际1—2—1307。法定代表人孙雪峰，总经理。委托代理人杜磊，男，1989年11月16日出生，汉族，系该公司员工。原告刘利锋与被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司、被告河北兴扬房地产开发有限公司、被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利锋的委托代理人闫志敏，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司的委托代理人姜晓鹏、陈晓，被告河北兴扬房地产开发有限公司、被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司的委托代理人杜磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘利锋诉称，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司共同合作开发位于怀来县沙城镇府前西街与110国道交叉处的京西家居建材MALL商场项目，我根据项目销售广告认购房屋，被告河北兴扬房地产开发有限公司设立的分公司被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司出面签订《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，约定认购的商铺为MALL项目的负一层184号，建筑面积共计13.84㎡，优惠前总价为134283.36元，定金10000元。我2013年10月29日依约定首付房款及代收费共计65324元，但被告至今不履行交房义务，这期间，我采取多次催促被告、上访等方式无果。被告的行为明显违反诚实信用原则，给我造成巨大损失，为维护原告合法权益，诉至法院，要求确认原告与被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司签订的商品房认购协议有效；判令被告履行认购协议确定的交房义务并承担违约给原告造成的损失（损失按银行收取逾期贷款利息标准从2013年10月29日起至判决生效之日止）；如果被告存在一房二卖的情形，要求判令被告给付原告二倍购房款；要求被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司承担连带责任。原告为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、《京西家居建材MALL商品房认购协议书》、《商铺置业计划单》各一份，证明首付房款及代收费用已经付了但没有见到房子，而且买房是冲着鸿翔买的。2、收据七张，共计65324元，证明已向被告交纳房款、定金、物业维修基金、印花税、契税等费用。3、2012年4月13日怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司签订的《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》复印件、宣传册各一份，证明河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目是怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司、河北兴扬房地产开发有限公司合作开发的。被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司辩称，原告是与河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司签的置业计划单，房款收据上也盖的是兴扬分公司的公章，与我公司无关。京西家居建材MALL分为两个项目，一个名称为河北京西地下家居建材市场（统称1#地），另一个名称为河北京西机动车综合交易市场商业综合楼（统称2#地）。我公司是与河北兴扬房地产开发有限公司合作开发的河北京西机动车综合交易市场商业综合楼（统称2#地），我们出售一部分，兴扬公司出售一部分，当时约定所有售楼款均应打入双方共同建立的账户中，后因为兴扬公司出现融资困难导致无法建设下去，公司也已售出一部分只能将综合楼的建设接管下来，并于2015年与兴扬公司签订了终止合作协议。1#地即河北京西地下家居建材市场是河北兴扬与怀来兴扬公司独自开发的项目，原告所购买的为1#负1层184号，是与兴扬公司签的置业计划单，房款也交给了兴扬公司，与我公司无关，不应承担任何责任。被告未向法庭提供证据。被告河北兴扬房地产开发有限公司、被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司辩称，1#楼（京西地下家居建材市场）系兴扬公司独自开发建设，地下两层，地上没有。原告购买的房屋为负一层，没有手续，需要等待相关部门补办手续。公司提出解决方案即可以为原告退房，签订退房协议，公司可以支付一定的利息；待相关部门为房屋办理了手续后，优先由原告挑选140号以后的房屋；凡购买商铺的合同到期户，可与公司重新签合同，返点6%。被告未向法庭提供证据。经审理查明，原告刘利锋于2013年10月26日与被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司签订了《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，主要约定：原告交纳房款10000元认购被告所开发的京西家居建材MALL第—1层184号摊位；认购建筑面积13.84平方米，总价款134283元；双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自行失效，双方具体权利义务均以正式《商品房买卖合同》为准，原告所交定金自动转为购房款。协议签订后，原告即交付被告定金10000元。2013年10月29日双方又签订了《京西家居建材MALL商铺置业计划单》，依据该计划单，原告享受优惠后的摊位总价款为98993元，包括房款92662元、维修基金1495元、印花税49元、契税3960元、房产证和国土证等行政规费277元、贷款预告登记费550元。计划单签订后，原告即交付被告首付款48993元，连同2013年10月26日交付的10000元定金，原告共支付被告65324元，剩余33669元因被告未能办理贷款手续，原告无法按揭付款。之后，因被告河北兴扬房地产开发有限公司、河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司未向原告交付京西家居建材MALL第—1层184号摊位，原告诉至本院，要求确认原告与河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司签订的商品房认购协议有效；判令被告履行认购协议确定的交房义务并承担违约给原告造成的损失（损失按银行收取逾期贷款利息标准从2013年10月29日起至判决生效之日止）；如存在一房二卖，要求被告返还二倍房款；被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司承担连带责任。另查明，京西家居建材MALL项目分为两个项目，一个名称为河北京西地下家居建材市场，统称1#地，另一个名称为河北京西机动车综合交易市场商业综合楼统称2#地。被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与河北兴扬房地产开发有限公司于2012年4月13日签订了《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》，主要约定了被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司以价值1380万元的土地作为投资，不参与项目的管理，由河北兴扬房地产开发有限公司负责并支付怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司固定投资回报500万元；河北兴扬房地产开发有限公司负责项目的建设、销售、市场运营的全部工作，销售收入及各项支出使用怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司提供的专用账户，被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司已将项目建设用地交付河北兴扬房地产开发有限公司。在合同履行过程中，河北兴扬房地产开发有限公司因资金问题使工程不能按期完工，怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司收回该项目工程并承担此协议签订之后该项目后期的建设费用，河北兴扬房地产开发有限公司承担此协议签订之前本项目的全部债务，其融资问题自行解决，与怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司无关。原告所购买的1#地负1层184号摊位（被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司向原告出具的收据中已写明），系被告河北兴扬房地产开发有限公司、河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司独自开发的项目，原告已交纳的65324元，已由被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司向原告出具了收款收据。本院认为，原告刘利锋与被告河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司于2013年10月26日签订的《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效协议，本院予以确认。原告要求被告返还二倍的购房款，未提供被告存在一房二卖情形的证据且被告亦承认不存在一房二卖的情形，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告按银行贷款利息支付违约损失的诉讼请求，因从2013年12月31日起，按照双方签订的认购协议及置业计划单的约定，原告已开始享受三年的优惠政策，原告应交纳摊位款134283元，但实际只需支付98993元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，已明确约定了摊位号、价款、面积等，已具备了购房合同的必要条件，但因为被告未能依约办理原告的贷款手续，致使原告不能依约付款，最终导致合同不能履行，被告已构成根本违约，应返还原告已付款项65324元及相应利息，本院酌情按照年利率24%计算利息，故对原告要求被告交房的诉讼请求不予支持。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，而被告河北兴扬房地产开发有限公司与被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司于2012年4月13日签订的《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼项目房地产合作开发合同》约定了怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司以价值13800000元的土地作为投资，不承担合作经营风险，只收取固定投资回报5000000元，故该合同应当认定为土地使用权转让合同。由于被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司与被告河北兴扬房地产开发有限公司不存在合作开发房地产关系，且原告提供的商品房认购协议书、房款等相关款项交纳的收据均加盖有河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司的公章，收据中亦明确载明原告所交纳的各类款项为购买1#地负1层184号，因1#地系被告河北兴扬房地产开发有限公司、河北兴扬房地产开发有限公司独自开发的，故原告要求被告怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北兴扬房地产开发有限公司、河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告刘利锋已付房款等其他费用共计65324元并支付相应利息（利息按年利率24%计算，以65324元为基数，从2013年10月29日计算至实际支付之日）二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费716元，由被告河北兴扬房地产开发有限公司、河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员 闻 达二〇一六年十二月二十一日书记员 田建军本案引用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。