广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3837号
上诉人（原审被告）：广州合生骏景房地产有限公司，住所地在广州市经济技术开发区。
法定代表人林少惠，该司董事长。
委托代理人汤晓亮、朱楠，均为该司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：杨向燕，女，1974年5月3日出生，汉族，户籍所在地在浙江省乐清市。
上诉人广州合生骏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人杨向燕商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月31日，杨向燕（乙方、认购方）与合生公司（甲方、发展商）签订《骏景花园·南苑楼宇认购书》，约定乙方向甲方认购骏景花园·南苑骏霖轩a-
c座［自然层负一层］14号车位，建筑面积12.3平方米，定价为148000元，乙方选择一次性付款方式，获一口价12万元的优惠价，案涉车位于2006年4月6日前交付乙方使用，但乙方须在交付使用前签署《商品房买卖合同》并履行合同条款；本认购书作为甲乙双方权利义务的约定，与《商品房买卖合同》具同等法律效力等内容。
2006年1月14日，杨向燕（买受人）与广州合生骏景房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为穗房合字2003041655号，约定买受人向出卖人购买案涉车位，该商品房的用途为车位，建筑层数地上19层，地下2层；套内建筑面积12.3平方米，该商品房屋属现房，按套出售，总金额12万元；（第八条）出卖人应当在2006年4月6日前将案涉车位交付买受人使用；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后一年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。
上述合同签订前后，杨向燕向合生公司支付了涉案车位的房款合计12万元。2006年4月6日，杨向燕接收了该车位并使用至今。
2013年3月13日，杨向燕向原审法院提起本案诉讼，请求：一、被告协助办理位于天河区中山大道骏景路泓逸街1-5号负一层014号（自编地址：天河区中山大道骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座负一层14号）的房地产权属证书；二、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金6400元（以房款12万元为本金，按每满一年支付房款的1%的标准，自2007年10月7日起计至办妥房地产权属证书之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费。
一审中，杨向燕为证明涉案车位自2006年4月6日至今均由其控制使用，提供了由案外人广东康景物业服务有限公司分别于2014年1月25日、2014年3月24日、2014年5月30日出具的《发票联》（载明：付款方为南苑车位-
负一层-014王云翔、开票项目为收2014年1月至6月期间的地库车位管理费、金额为100元／月等），杨向燕称王云翔为其配偶。合生公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。另原审法院向广州市国土资源和房屋管理局查询上述车位相关产权情况。该局于2013年4月1日以穗国房协查复字（2013）126号复函答复如下：根据你院来函所附的买卖合同复印件（合同编号2003041655）及来函地址“骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座负一层14号车位”进行核查，我局暂无该地址或该预售合同办理备案登记情况的记录；由于来函所附的合同复印件中并无注明“骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座”对应预售许可证编号，且广州市合生骏景房地产有限公司开发建设的项目中已领有预售许可证的并无“骏景花园南苑骏霖轩a-c座”，因此无法对a-
c座项目的查封、抵押、预售等情况进行核查；现附广州市合生骏景房地产有限公司开发项目对应预售许可证编号的情况表供参考。该函附有《综合查询导出记录结果》，载明：1、预售证030120、项目名称骏景花园南苑中区（自编e5-e8、a8-a10栋）、楼栋名称e5-e8、a8-a10栋、项目地址骏景路泓逸街7-13、1-5号、申报单位广州合生骏景房地产有限公司、用途性质住宅、停车场、商业。杨向燕、合生公司对上述《复函》及《综合查询导出记录结果》的真实性、合法性、关联性均无异议，且均确认上述车位原自编号为天河区中山大道骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座负一层14号，现编号为天河区中山大道骏景路泓逸街1-5号负一层014号。
此外，案外人徐鸣于2011年1月12日向原审法院提起诉讼，要求合生公司为其办理天河区中山大道骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座负一层071号车位的房地产权属证书。经查明，广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月14日以穗国房协查复字（2010）第261号函答复如下：骏景花园苑中区（自编e5-e8、a8-a10栋）由广州合生骏景房地产有限公司开发建设，预售许可证为20030120号，根据资料显示，a8-a10栋为骏霖轩，骏霖轩a8-a10栋负一层071号车位无办理预售合同备案的记录，该项目已办理初始登记（大确权），产权登记地址为天河区中山大道骏景路泓逸街1-5单号，天河区中山大道骏景路泓逸街1-5单号负一层已办理分割登记，产权登记案号为2005登记173122号，该房产现无查封、抵押登记等。后原审法院于2011年7月18日作出（2011）天法民四初字第363号民事调解书，调解内容主要包括：一、确认徐鸣、广州合生骏景房地产有限公司双方于2006年1月8日签订的《商品房买卖合同》有效；二、广州合生骏景房地产有限公司于签收本调解书之日起10日内为徐鸣办理位于天河区中山大道骏景路泓逸街1-5号（单号）地下负一层071车位的房地产权证。现该民事调解书已经发生法律效力，且该车位亦已过户至徐鸣名下。
2014年7月11日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》，载明：广州合生骏景房地产有限公司为广州市天河区中山大道骏景路泓逸街1-5号负一层014车位产权人，未显示存在抵押、查封等他项权利情况。
原审法院认为：杨向燕与合生公司双方签订的《骏景花园·南苑楼宇认购书》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。合生公司虽未在《商品房买卖合同》中签章确认，但其在庭审中已对该合同予以追认，应认定该合同是杨向燕、广州合生骏景房地产有限公司双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。《骏景花园·南苑楼宇认购书》、《商品房买卖合同》签订后，杨向燕已向合生公司支付案涉车位的全部购房款12万元，合生公司理应将案涉车位交付杨向燕使用并协助杨向燕办理案涉车位的产权登记手续。结合本案查明的事实，杨向燕已实际接收案涉车位，且案涉车位办理产权登记手续不存在法律上的障碍，故杨向燕起诉要求合生公司为其办理案涉车位的房地产权属转移登记手续具有事实和法律依据应予支持。
关于逾期办证的违约金问题。广州合生骏景房地产有限公司提出已超过二年诉讼时效的抗辩，杨向燕未能提供证据证明其于提起本案诉讼（2013年3月13日）前曾向广州合生骏景房地产有限公司催讨逾期办证违约金，故杨向燕要求广州合生骏景房地产有限公司支付案涉车位2011年3月13日前的逾期办证违约金的诉讼请求已超过二年诉讼时效，不予支持。关于2011年3月14日始的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》关于“买受人不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，且广州合生骏景房地产有限公司亦表示同意支付，故杨向燕要求广州合生骏景房地产有限公司支付案涉车位自2011年3月14日始至实际办证之日止的逾期办证违约金具有事实和合同依据，予以支持。综上，广州合生骏景房地产有限公司应支付的逾期办证违约金为：以房款12万元为本金，按每满一年1%的标准支付，自2011年3月14日始计至实际办证之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、广州合生骏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助杨向燕到广州市房地产管理部门办理天河区中山大道骏景路泓逸街1-5号负一层014号（自编地址：天河区中山大道骏景花园南苑骏霖轩第a-
c座负一层14号）的产权过户和房地产登记手续，将该房产的产权过户登记至杨向燕名下。二、广州合生骏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向杨向燕支付逾期办证违约金（以房款12万元为本金，按每满一年1%的标准支付，自2011年3月14日起计至实际办证之日止）。三、驳回杨向燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。本案受理费150元，由杨向燕负担10元，广州合生骏景房地产有限公司负担140元。
判后，合生公司不服原审判决，向本院提起上诉称：依《商品房买卖合同》中“每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，原判关于违约金的计算方式存在争议，其司主张不满一年无须支付违约金，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判，并判决由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人杨向燕对原判无意见。
本院经审查，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案中，杨向燕与合生公司均确认《骏景花园·南苑楼宇认购书》、《商品房买卖合同》反映了双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应依约履行。依据该合同有关“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，考察双方当事人实际履约情况，根据公平原则，原判合生公司以12万元为本金按每满一年1%的标准，向杨向燕支付自2011年3月14日起计至实际办证之日止的逾期办证违约金，并无不当。合生公司上诉理据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元由上诉人广州合生骏景房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年一月二十七日
书记员 仪文娟