江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初4370号
原告江阴市美华纺织有限公司，统一社会信用代码913202817494098603，住所地江阴市澄江街道新华工业园区新园路3号。
法定代表人黄玉英，该公司董事长。
委托代理人刘海燕，江苏天奕律师事务所律师。
被告许啸华。
委托代理人杜益华，江苏和嘉律师事务所律师。
原告江阴市美华纺织有限公司（以下简称美华公司）诉被告许啸华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员沈金锋适用简易程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告美华公司委托代理人刘海燕、被告许啸华委托代理人杜益华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告美华公司诉称：美华公司与许啸华于2015年5月19日签订编号MH15-0519《厂房租赁协议书》，约定美华公司将标准厂房1265.6平方米租赁给许啸华使用，租期3年，第一年租金按140元/平方米计算，每年分二次支付，许啸华在2015年5月26日前支付半年租金88592元，第二次在2015年11月24日前支付半年租金88592元。协议签订后，美华公司按约履行合同义务，但许啸华未能按约支付租金。美华公司分别于2015年11月25日、12月1日向许啸华发出催缴款通知书，但许啸华仍未支付。美华公司于2015年12月24日发出解除《厂房租赁协议书》通知书，该通知书已于2015年12月28日由许啸华签收。根据合同约定，现许啸华应支付2015年11月25日至2015年12月28日的租金16504.8元、协议解除后自2015年12月29日至实际返还之日2016年3月11日的房屋占有使用费35922.46元、违约金35436.8元。现请求法院判令许啸华支付租金16504.8元、违约金35436.8元、房屋使用费35922.56元，共计87864.16元。
被告许啸华辩称：双方签订房屋租赁协议是事实。根据合同约定，许啸华可以提前三个月通知解除租赁合同，现许啸华已交纳六个月房租金，在租赁两个月后就提出要求解除合同，并在三个月后搬离租赁房屋，将房屋钥匙交给旁边租户，此后没有实际占用使用租赁房屋，所以在六个月期满时双方租赁合同实际解除，这也符合协议约定的许啸华可以单方解除合同的约定，故许啸华不应再支付租金、承担逾期交付房屋租金的违约金、也不应承担房屋占有使用费，请求法院驳回美华公司的诉讼请求。
经审理查明：2015年5月19日，美华公司与许啸华签订编号MH15-0519《厂房租赁协议书》，约定：一、美华公司将标准厂房1265.6平方米租赁给许啸华使用，租用期为3年；二、第一年租金单价按140元/平方米(不含税价)计算，第一年租金合计177184元，第二年开始在上年租金单价基础上每年按5%幅度累计递增计算，如许啸华要求美华公司就租金出具发票的，由此产生的税金及附加税金全部由许啸华负担；三、租金每年分二次支付，每次支付六个月租金，许啸华在2015年5月26日前支付半年租金88592元，第二次在2015年11月24日前支付半年租金88592元，以此类推；五、合同签订后一天内，许啸华必须向美华公司支付保证金10000元，保证金交付后许啸华不如期履行租赁协议的，无权要求返还保证金，美华公司不如期履行的，双倍返还保证金，合同履行后，保证金在合同到期时扣除租赁期内应付款部分后无锡一次性退还；七、如许啸华违约不按时支付租金，美华公司在书面催告后五天内有权按未付租金部分的3%/天计算收取滞纳金，也可解除合同并要求支付全年租金的20%作为违约金。如许啸华单方面提前终止合同，须提前三个月通知美华公司，同时应支付3个月的租金作为违约金；协议还约定了其他事项。
协议签订后，美华公司按约将厂房交付许啸华使用，许啸华也按约支付了保证金10000元以及第一个半年租金88592元，但未能在2015年11月24日前支付半年租金88592元。美华公司分别于2015年11月25日、12月1日向许啸华发出催缴款通知书，许啸华在庭审中表示未收到上述通知。美华公司于2015年12月24日向许啸华发出解除《厂房租赁协议书》通知书，该通知书已于2015年12月28日由许啸华签收。
审理中，美华公司陈述在2016年3月15日强行开启租赁厂房门锁，收回房屋，同意在诉讼请求标的中扣除保证金10000元。许啸华则认为无法确认美华公司是否在2016年3月15日才收回房屋并陈述在租赁后二个月即通知美华公司提前解除合同并在第三个月搬离租赁厂房，将钥匙交给旁边租户，但未提供证据，美华公司对其陈述不予认可。
以上事实，有《厂房租赁协议书》、催缴款通知书、邮寄凭证、解除《厂房租赁协议书》通知书及邮寄凭证、签收凭证以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：美华公司与许啸华之间签订的《厂房租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。许啸华主张在租赁后二个月即通知美华公司提前解除合同并在第三个月搬离租赁厂房，符合协议约定的单方解除合同条件，因许啸华对其主张未能提供证据，美华公司也不予认可，故本院虽许啸华的该项辩解理由不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同中约定如许啸华违约不按时支付租金，美华公司在书面催告后五天内有权按未付租金部分的3%/天计算收取滞纳金，也可解除合同并要求支付全年租金的20%作为违约金，现因许啸华拖欠租金，美华公司可以按约解除合同并要求许啸华承担违约金。故对美华公司要求许啸华承担违约金35436.8元的诉讼请求本院予以支持。当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，美华公司向许啸华发出的解除《厂房租赁协议书》通知书已于2015年12月28日由许啸华签收，故《厂房租赁协议书》于2015年12月28日解除。承租人应当按照约定期限支付租金，在合同解除后房屋实际返还前，还应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，美华公司于2016年3月15日单方开启门锁收回租赁房屋，应认定该日为房屋返还日，许啸华在合同解除后应支付的房屋占有使用费应计算至该日为止，现美华公司自愿主张至2016年3月11日，本院予以准许。故自2015年11月25日至合同解除日即2015年12月28日为止，许啸华应支付租金为16504.8元，合同解除后，许啸华应自2015年12月29日起至2016年3月11日止支付房屋占有使用费35922.56元。综上，许啸华应支付违约金、租金、房屋占有使用费合计87864.16元，扣除其支付的保证金10000元，尚应支付77864.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、许啸华应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市美华纺织有限公司违约金、租金、房屋占有使用费合计77864.16元。
二、驳回江阴市美华纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取999元（美华公司已预交），由美华公司负担114元，许啸华负担885元。许啸华应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付美华公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审判员 沈金锋
二〇一六年六月二十日
书记员 陆 楠
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。