广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第629号
上诉人(原审原告)：惠州市精力进口汽车修配厂。住所：惠州市惠城区。
法定代表人：范延源。
委托代理人：肖日军，广东金卓越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市明宏门窗有限公司。住所：惠州市惠城区。
法定代表人：严汉明，总经理。
委托代理人：邓海浪、梁利。
上诉人惠州市精力进口汽车修配厂因与被上诉人惠州市明宏门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2685号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市精力进口汽车修配厂于2014年9月25日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告返还原告租房保证金人民币40000元；2、被告赔偿原告人民币20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2013年1月8日，原、被告签订《租赁合同》约定由原告租赁被告位于惠州市江北开发区七号小区广汕路边的简易厂房，月租金4500元。合同签订后，原告向被告交纳了租房押金40000元。2014年7月，由于惠州市市民公园项目征收，原告租赁的简易厂房被拆除，原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告要求被告返还租房保证金遭被告拒绝。
被告惠州市明宏门窗有限公司辩称，拆迁款是由拆迁办直接将款项赔偿给原告的，原告提供的合同中第十条有明确规定，拆迁时我们将合同也提供给拆迁办看，原告也清楚这个事情。按照合同来说，原告的做法是不合理、不合法的，属于不当得利，因为政府要拆迁的话，我们没有办法的，在合同中有明确的规定，如果政府需要及不可抗力的因素。
原审法院查明的事实
原审法院查明的事实：2013年1月8日，原告惠州市精力进口汽车修配厂与被告惠州市明宏门窗有限公司签订《租赁合同》，约定：原告承租被告位于惠州市江北开发区七号小区广汕路边属于惠州市明宏门窗有限公司的简易厂房，租赁期限自2013年2月1日起至2018年1月31日，租金为每月4500元，于每月五日前支付本月租金，原告需支付40000元给被告作为保证金，原告所用的水电费由原告负责，在合同期内未满三年，如遇政府因建设需要或不可抗拒之力而无法履行合同时，应双方互相取得谅解完满解决，被告同意赔款原告20000元现金，和厂房有关的一切纠纷及政府有关规定均由被告负责，与原告无关。在合同签订之前，原告已于2013年1月7日向被告支付40000元保证金。双方对被告交付租赁房屋给原告使用的时间发生争议，原告称被告于2013年2月1日交付使用，被告称2013年1月已交付使用。2014年6月19日，惠州市惠城区人民政府发出《关于发布惠州市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（惠城府【2014】59号），公告内容：为确保惠州市市民公园一期建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置工作依法依规顺利进行，惠城区人民政府决定依法征收惠城中心区江北南区编号1、6、7、8、9、10号小区等范围内国有土地上房屋和其他附着物……。原告承租的厂房及附着土地在征收范围内。原告确认其因此次征收领取附着物补偿费175558元，附着物评估补偿25360元及停产停业补偿77940元，共计278858元。据原告提交的收据显示，原告自2013年3月开始支付租金至2014年7月，租金收据由被告加盖财务专用章，其中2013年10月8日的收据中注明电费1200元。原告于2013年6月、7月，2014年1月至4月、6月、7月缴纳水费共计1627元，于2013年12月、2014年3月至6月、8月缴纳电费共计7973元，其中2013年12月15日的收据中注明已付1200元，余款1520元，8月的电费收据中注明收到原告7月份电费，其余的收据则未注明电费计费时段。被告称2013年9月-10月、12月，2014年3-7月的电费原告已缴纳，且提交电费发票为证，该发票的客户名称为案外人惠州市乡镇企业联合总公司，计费时段最晚的为2014年7月1日至8月1日，被告称除2013年1月16日至2月20日、2014年6月17至7月29日的水费外，其余月份的水费原告已缴纳。
另查，被告称其出租给原告的简易厂房归惠州市乡镇企业联合总公司所有，被告承租该公司的所有厂房，将其中一部分转租给原告。双方对于租赁物被拆除的时间有分歧，原告称其使用涉案厂房至7月19日，被告称涉案厂房于8月拆除，且原告使用租赁的厂房至拆除之日。
原审法院判决结果和理由
原审法院认为：原告惠州市精力进口汽车修配厂与被告惠州市明宏门窗有限公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。现因租赁物附着土地被政府征收，租赁物被拆除，合同已无继续履行的可能，故双方的租赁合同提前终止且不可归因于任何一方当事人，被告收取的保证金应当予以退回并按合同约定向原告支付赔款。关于承租期间原告是否已履行全部合同义务问题，原告自认被告于2013年2月1日将厂房交付使用，但其提交的租金收据中并无2013年2月份的租金收据，故被告主张原告未支付该月租金的辩解，予以采纳，被告称原告使用涉案厂房直至该厂房被拆除之日，但据被告提交的电费发票，计费时段最晚为2014年7月1日至8月1日，水费收据最晚的计费时段为2014年6月17日至2014年7月29日，与其主张相矛盾，且原告搬迁亦需时日，被告称原告使用涉案厂房直至厂房被拆除之日，有悖常理，本院不予采纳。结合原、被告双方的陈述及提交的证据，本院确认原告欠付2013年2月的水费203.38元（1675元÷8个月），拖欠10个月电费，由于电费收据中未注明费用期间，故本院确认原告已支付8个月的电费总额为9173元（7973元＋1200元），以原告已支付的电费平均数计算原告应付的电费为11466.25元（9173元÷8个月×10个月）。综上，原告共拖欠被告租金4500元，电费11466.25元，水费203.38元，共计16169.63元，此费用应自被告应退回的押金中予以扣减，即被告应退还原告保证金23830.37元。关于被告是否应赔偿原告损失的问题，双方约定的因政府行为或不可抗力而无法履行合同时被告应支付的赔偿款实为弥补原告的停产停业的损失，原告已领取政府核发的停产停业补偿77940元，其停产停业损失已经得到弥补，故其要求被告支付20000元赔偿款的诉请，不应支持。被告辩称原告领取拆迁补偿费属于不当得利，由于被告未在规定期限内提起反诉，故本案不予处理。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年12月8日作出两项判决：一、被告惠州市明宏门窗有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市精力进口汽车修配厂退还保证金23830.37元。二、驳回原告惠州市精力进口汽车修配厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告惠州市明宏门窗有限公司负担258元，由原告惠州市精力进口汽车修配厂负担392元。
当事人二审的意见
原审原告惠州市精力进口汽车修配厂不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判被上诉人返还上诉人保证金40000元；2、被上诉人赔偿上诉人损失20000元;3、诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由：原审法院认定事实错误,适用法律不正确。一、原审法院认为上诉人拖欠被上诉人电费属事实认定错误。1、原审法院对水费、电费的计收犯了常识性错误,认为水费、电费按时计费明显不符合常理。事实上,水费的计价单位为立方、电费的计价单位为度,被上诉人可能并不是每月收取水费、电费,但收取水费、电费时必然抄表计量,然后计收水费、电费。因此,实际收取水费、电费时应是前后抄表数的差额乘以单价。2、事实上在租赁过程中使用过两个电表,2014年5月8日之前使用的是原电表,之后使用的是新电表。从2013年12月15日后至2014年8月6日,电费的缴纳情况都有收款收据,并明确注明前后度数,说明上诉人2013年12月15日之后的电费已经全部付清。3、从被上诉人2013年12月15日出具的收取电费的收据可以清晰的看出,截止到2013年12月15日电表数为5148度,收据上清晰的写明原度数为2880度,所以收取电费2267×1.2=2720元,该收据说明2O13年12月15日之前的读表数为2880度,即读表数2880后至2013年12月15日(读表数5148)的电费已经付清。4、至于2880(2013年12月15日收据记载度数)之前的度数,即使按1.2元计费并假设原电表的初始读数为0,也就是计电费3456元,减去2013年10月8日收取的电费1000元,被上诉人应收取的电费也仅为2456元。更何况被上诉人无法证明原始读数为0,被上诉人对其主张应举证证明，被上诉人有义务举证证明应收电费的度数及抄表的记录,否则承担不利后果。5、另外,据被上诉人雇佣的电工李九生证实,2O13年12月15日之前,上诉人已经付清了全部电费,在李九生抄表后,被上诉人公司的老板娘都已经向上诉人收取电费,李九生也提供了银行存折证实缴纳电费的情况。6、根据交易习惯及一般常识,被上诉人在未收取前段电费的情况下不可能就收取后段电费,也不可能在收取后段电费时不主张前段电费。综上所述,被上诉人已经付清全部电费。二、原审法院认定上诉人拖欠被上诉人水费属事实认定错误。事实上,被上诉人无权收取水费,上诉人使用的水是惠州市乡镇企业联合总公司提供,从水费的收据也可以清楚的看出收取水费的是惠州市乡镇企业联合总公司,原审法院明显认定事实错误。三、原审法院认定上诉人拖欠被上诉人租金属事实认定错误。事实上,2013年2月是双方口头约定的免租期,被上诉人在未收取前段租金的情况下不可能就收取后段租金,也不可能在收取后段租金时不主张前段租金,原审法院的判决明显不符合一般逻辑及一般交易习惯。四、原审法院驳回上诉人请求判决被上诉人支付赔偿金的请求属适用法律错误。双方签订的《租赁合同》第八条明确约定,在合同期内未满三年,如遇政府建设需要或不可抗拒之为而无法履行合同时，双方应互相谅解完满解决，甲方同意赔款乙方两万元现金。该约定完全是双方自愿，也不违反法律规定，缔约双方应遵守约定，原审法院应尊重合同约定，而不应歪曲合同约定作出判决。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明：在一审查明的事实中，除水电费缴交的事实不予认定外，其他事实查明基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案是原告提起民事诉讼，被告在诉讼过程中没有提出反诉，因而，本案应围绕原告的诉讼请求进行审理。
关于上诉人一审请求判令被上诉人返还租房保证金的问题。本院认为，《租赁合同》第三条约定：乙方（上诉人）须向甲方（被上诉人）支付保证金40000元作为租房期内的保证金，合同期满甲方如数退回。现合同因政府建设需要而提前终止合同，故上诉人请求被上诉人返还保证金有合同依据。原审判决被上诉人向上诉人返还保证金后，被上诉人没有提出上诉，故本院予以确认。
关于上诉人一审请求判令被上诉人赔偿20000元的问题。本院认为，《租赁合同》第八条约定：在合同期内未满三年，如遇政府因建设需要或不可抗力之为而无法履行合同时，应双方互相取得谅解完满解决，甲方同意赔款乙方20000元现金。现上诉人根据合同约定要求被上诉人赔偿20000元有合同依据。但鉴于上诉人除已获得附着物补偿款175558元、附着物评估补偿款25360元之外，还获得了停产停业补偿款77940元，其提前终止合同所造成的停业损失已得到相应的补偿，且该补偿高于合同约定的赔偿，故原审判决驳回上诉人该项请求并无不当，本院予以确认。上诉人上诉要求二审改判被上诉人赔偿20000元理由不充分，本院不予采纳。
至于被上诉人在一审庭审辩称上诉人拖欠租金及水电费的问题，因其请求上诉人支付拖欠租金及水电费属反诉问题，而被上诉人在一审不仅没有提出反诉和缴交反诉费，而且没有提交上诉人用电的度数及用水方数的证据，不能直接证明上诉人用水、用电的数量，且上诉人对被上诉人的主张有异议，故原审按上诉人之前支付水电费的平均数，计算上诉人应向被上诉人支付电费11466.25元、水费203.38元、2013年2月租金4500元，并判决该应支付的费用在被上诉人应返还的保证金中扣除不仅违反不告不理的诉讼原则，而且证据不足，故本院予以撤销。如被上诉人有证据证明上诉人拖欠租金及水电费，被上诉人可与上诉人协商解决，协商不成，可另循法律途径解决。
综上所述，原审认定事实部分证据不足，实体处理部分不当，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2685号民事判决的第二项及受理费负担的处理。
二、变更惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第一项判决为：被上诉人惠州市明宏门窗有限公司应在本判决送达之日起10日内，向上诉人惠州市精力进口汽车修配厂退还保证金40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1300元，由被上诉人惠州市明宏门窗有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；