北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终9221号上诉人（原审被告、反诉原告）赵扩，男，1987年12月27日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）唐惠星，女，1989年1月17日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：栗福月，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李士际，男，1957年9月9日出生。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人赵扩、唐惠星因与被上诉人李士际、一审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。赵扩、唐惠星上诉请求：请求撤销北京市大兴区民法院（2016）京0115民初5166号民事判决书第一、二、四项，并依法改判。主要理由为：1、赵扩、唐惠星认为《补充协议》第二条第五款的规定对买卖合同第九条第一款进行了变更，不存在120日内办理过户的规定；2、即使120日是双方办理过户的期限，但双方并没有约定违约责任；3、《补充协议》约定的违约责任仅适用《补充协议》，且第四条第三款约定的违约责任的情形并没有出现，上述违约责任的情形并不包括买卖合同第九条第一款的规定；4、赵扩、唐惠星的贷款申请已获批准，因批贷期限有不确定性，双方并没有约定贷款期限。因此要求被赵扩、唐惠星协助赵扩、唐惠星办理过户手续。其他上诉理由同一审答辩理由和证据。针对赵扩、唐惠星的上诉，李士际辩称，该120日是到2016年3月1日。李士际一再配合赵扩、唐惠星，而赵扩、唐惠星推脱到3月22日，之后李士际给赵扩、唐惠星发了解除合同的通知。李士际同一审判决，不同意赵扩、唐惠星的上诉请求。李士际请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。李士际向一审法院起诉请求：2015年11月1日，李士际与赵扩、唐惠星通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，三方签订了《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定,李士际所售房屋,坐落于北京市大兴区×××2层1-201，建筑面积59.58平方米，成交价格113万元。赵扩、唐惠星向李士际支付定金9万元，向公积金管理中心申办抵押贷款90万元。赵扩、唐惠星因自身原因未获得贷款机构批准的，自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给李士际。120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该《补充协议》约定，赵扩、唐惠星2015年11月1日向李士际支付定金9万元，于批贷后5个工作日支付首付款25万元，双方应于网签后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款登记手续。赵扩、唐惠星构成根本违约。李士际有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，赵扩、唐惠星应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向李士际支付违约金。赵扩、唐惠星向李士际已支付的全部购房款冲抵违约金，多退少补。合同签订后，李士际按要求向链家公司提交了相应的证件资料。赵扩、唐惠星于2015年11月1日向李士际支付定金9万元。2015年11月30日，双方共同办理了网签手续，2016年3月14日才支付首付款25万元，存入理房通账户。从2016年3月1日开始，李士际多次用短信或打电话的方式通知中介，催促赵扩、唐惠星履行付款义务，但赵扩、唐惠星始终未按合同约定履行付款义务。自2015年11月1日双方签订合同至今，已经四个多月了。赵扩、唐惠星既未按合同约定取得抵押贷款，也未以现金的形式支付相应购房款，已构成根本违约。赵扩、唐惠星的行为严重侵害李士际的合法权益，给李士际造成损失。为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除李士际于2015年11月1日与赵扩、唐惠星签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及李士际、赵扩、唐惠星与链家签订的《补充协议》；2、赵扩、唐惠星支付违约金226000元，同意以首付款进行冲抵。针对李士际的起诉，赵扩、唐惠星辩称，李士际的主张与事实不符,应依法驳回。根据双方合同约定，根据赵扩、唐惠星于李士际签订的《补充协议》的约定，赵扩、唐惠星应于批贷后五个工作日将第一笔首付款人民币25万元以非建委资金监管的方式支付李士际，双方于2016年1月22日共同办理住房公积金申请初审登记，之后赵扩、唐惠星的住房公积金申请于2016年3月23日进行复审并于当日领取住房公积金贷款审核确认书，因此，李士际于2016年3月1日要求赵扩、唐惠星支付首付款的主张，并无法律依据。且赵扩、唐惠星为顺利办理过户，已提前于2016年3月14日将首付款通过非建委资金监管的方式交付给李士际。赵扩、唐惠星于2016年3月23日领取住房公积金贷款审核确认书。根据合同约定，赵扩、唐惠星于当日通知李士际共同前往房屋登记机构办理所有权转移登记手续，但李士际单方要求解除合同，拒绝配合；且赵扩、唐惠星于2016年4月5日委托北京市一格律师事务所向李士际发函，催促其履行义务。正是因为李士际拒绝配合办理所有权转移登记手续，才导致赵扩、唐惠星无法获得所有权证，导致无法向李士际交纳相应购房款。因此，李士际主张赵扩、唐惠星未按合同约定取得抵押贷款，也未以现金的形式支付相应购房款，已构成根本违约，与事实不符。李士际怠于履行合同义务，应协助赵扩、唐惠星办理房屋的所有权转移登记手续。赵扩、唐惠星反诉称，2015年11月1日，赵扩、唐惠星通过链家公司居间介绍，与赵扩、唐惠星签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，现均已生效。上述协议生效后，赵扩、唐惠星按照约定，履行了交付定金、首付款及办理公积金贷款等义务。但李士际拒绝配合赵扩、唐惠星办理房屋的所有权转移登记手续。故提出反诉，要求法院判令：1、李士际继续履行双方于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于裁判文书生效后3个工作日内协助赵扩、唐惠星办理位于北京市大兴区×××2层1-201室房屋的所有权转移登记手续；2、李士际向赵扩、唐惠星给付因迟延办理房屋所有权转移登记手续产生的违约金（自2016年3月31日起至李士际实际履行之日止，每日按625元计算）。李士际针对赵扩、唐惠星的反诉，辩称，赵扩、唐惠星未按照合同约定履行义务，违约在先。根据2015年11月1日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定赵扩、唐惠星向公积金管理中心申请贷款90万元，买受人因自身原因未获得贷款，买受人自行筹齐首付款以现金形式给付，以及合同约定了120日办理产权过户手续。网签时间是2015年11月30日，赵扩、唐惠星称2016年1月22日办理初审登记，表明赵扩、唐惠星未按照约定网签后5个工作日内办理贷款手续。从2015年11月1日签订合同到2016年2月28日合同期限已经达到120天。赵扩、唐惠星称2016年3月23日办理贷款审核书，已超过合同履行期限。赵扩、唐惠星构成根本违约，李士际有权解除合同。并要求赵扩、唐惠星承担相应责任。从2016年3月1日开始，李士际多次以短信和电话方式催促赵扩、唐惠星。2016年3月22日，李士际用短信方式书面通知赵扩、唐惠星解除合同。根据双方签订的合同约定的内容，赵扩、唐惠星构成根本违约。李士际有权解除合同并要求赵扩、唐惠星承担责任，请求驳回赵扩、唐惠星的反诉请求。第三人链家公司述称，双方之间的合同是链家公司提供居间服务促成双方签订的，是双方的真实意思表示且不违反法律的强制规定，是合法有效的；涉案房屋已出网签且已批贷；链家公司愿意协助双方办理过户事宜，如双方均同意解除合同，链家公司不持异议。一审法院认定事实：2015年11月1日，李士际(出卖人，委托代理人：李翰林)与赵扩、唐惠星（买受人）经链家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：买卖合同）。该合同主要约定：李士际所售坐落为北京市大兴区×××2层1-201（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共59.58平方米。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人,买受人拟贷款金额为90万元,买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的),双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。违约责任：（二）逾期付款责任：买受人未按照《补充协议》约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内累计的逾期应付款的20%箱出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年11月1日，李士际（甲方，出卖方）与赵扩、唐惠星（乙方，买受方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订《补充协议》，协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币125万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年11月1日向甲方支付定金人民币9万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于批贷后5个工作日将第一笔首付款人民币25万元整（不包含前期支付全部定金人民币9万元）以非建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在批贷后五个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。2015年11月1日，李士际收到赵扩、唐惠星交付的购房定金1万元，次日，收到购房定金8万元。2015年11月30日，涉案房屋进行网签。2015年12月30日，双方将公积金贷款所需材料提交链家公司审核，2016年1月22日双方前往公积金管理中心办理初审登记。2016年3月16日，北京住房公积金管理中心大兴管理部出具北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书，内容为：按照北京住房公积金管理中心住房公积金贷款的有关规定，下列借款申请人的借款申请已通过我方审核，贷款额度为90万元整，期限为19年，还款方式为自由还款方式，担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保。赵扩、唐惠星于2016年3月23日收到该函。2016年3月14日,赵扩、唐惠星向理房通账户打入25万元。一审法院另查明，赵扩的公积金账户开户日期为2015年3月30日并于同日进行缴存。北京市住房公积金管理中心网站刊登的《关于实施有关问题的通知》中载明“向北京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款的借款申请人，其住房公积金缴存需满足以下两个条件之一（有特殊规定的除外）：（一）借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时处于缴存状态……本通知自2006年4月1日起施行。”经一审法院询问，赵扩、唐惠星不同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。上述事实，有房屋产权证书、房屋买卖合同、《补充协议》、收条、短信照片、缴费票据、住房公积金贷款审核确认书、担保服务费发票及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，李士际与赵扩、唐惠星、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，双方均主张对方违约，李士际依据买卖合同约定主张合同的最长履行期限为120日，而赵扩、唐惠星于2016年3月16日取得批贷函已超过120日的约定。赵扩、唐惠星主张己方于2016年3月14日提前支付了《补充协议》约定的首付款，并未构成违约，而李士际拒绝继续出售房屋构成违约。一审法院认为，《补充协议》中虽约定与买卖合同中不一致的以《补充协议》为准，但《补充协议》并未就最长履行期限作出变更，且根据本案证据情况，赵扩、唐惠星在明知自己公积金存在缴存期限不满的情况下仍然进行了120日的约定并且在《补充协议》中未针对该日期进行变更，应视为对该约定的认可，且本案中双方在买卖合同中对于贷款问题进行了明确约定,即贷款未获批准的情况下，由赵扩、唐惠星自行筹齐房款，以现金支付。该约定表明赵扩、唐惠星在签署房屋买卖合同时，已经预见到无法获得贷款的情形，并确认以自筹剩余房价款以现金支付卖房人的付款方式，而李士际在合同履行过程中，按照约定已经积极配合赵扩、唐惠星进行贷款的相关手续，并无过错，且赵扩、唐惠星并未能提供证据证明李士际同意对合同约定的最长期限进行变更，故根据以上情况，一审法院认定本次房屋交易过程中的违约方为赵扩、唐惠星一方，故作为守约方李士际按照合同约定要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。李士际主张的违约金226000元，考虑到根据合同约定计算的违约金数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，一审法院对违约金数额酌情调整为9万元，由赵扩、唐惠星的定金予以冲抵。对于赵扩、唐惠星反诉要求李士际继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、自判决生效之日起解除李士际与赵扩、唐惠星、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、赵扩、唐惠星于判决生效后十日内给付李士际违约金九万元（以赵扩、唐惠星支付的定金予以冲抵）；三、驳回李士际的其他诉讼请求；四、驳回赵扩、唐惠星的全部诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间,李士际认可一审判书中“经审查明”列明的事实。赵扩、唐惠星不认可一审判书中部分“经审查明”列明的事实，并提交了北京住房公积金管理中心出具的赵扩缴费记录作为新证据；用以证明赵扩的住房公积金账户于2015年1月22日开户，并对2014年12月进行了从缴，2015年11月1日，买卖合同签订时，距连续缴存满12个月仅剩下一个月，李士际同意等1个月的时间陪同赵扩、唐惠星办理贷款申请。李士际认为赵扩、唐惠星提交的上述证据不属于新证据、不认可其证明目的且不同意质证。本院认为赵扩、唐惠星提交的上述证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的“新证据”，不属于新的事实、证据和理由，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实，有房屋产权证书、房屋买卖合同、《补充协议》、收条、短信照片、缴费票据、住房公积金贷款审核确认书、担保服务费发票及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院经审理后，对一审法院认定的事实予以确认。本院认定的二审事实同一审法院认定的事实。本院认为，李士际与赵扩、唐惠星、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为有效合同。李士际与赵扩、唐惠星、链家公司均应按照双方的约定履行相关的义务和享有相关权利。关于赵扩、唐惠星上诉主张撤销一审判决，改判驳回李士际诉讼请求一节，首先，该《补充协议》中虽约定与买卖合同中不一致的以《补充协议》为准，但《补充协议》并未就最长履行期限作出变更，在双方当事人未就此达成新的协议时，仍应以该买卖合同的相关约定履行。赵扩、唐惠星在明知自己公积金存在缴存期限不满的情况下，仍然进行了120日的约定，且在《补充协议》中未针对该日期进行变更，应视为对该约定的认可。李士际与赵扩、唐惠星、链家公司在买卖合同中对于贷款问题进行了明确约定,即贷款未获批准的情况下，由赵扩、唐惠星自行筹齐房款，以现金支付。该约定表明赵扩、唐惠星在签署房屋买卖合同时，已经预见到无法获得贷款的情形，并确认以自筹剩余房价款以现金支付卖房人的付款方式，而李士际在合同履行过程中，按照约定已经积极配合赵扩、唐惠星进行贷款的相关手续，并无过错，且赵扩、唐惠星并未能提供证据证明李士际同意对合同约定的最长期限进行变更。据此，一审法院认定赵扩、唐惠星构成违约，并支持守约方李士际按照合同约定要求解除合同的诉讼请求，并无不妥。李士际主张的违约金226000元，一审法院考虑到根据合同约定计算的违约金数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为90000元，由赵扩、唐惠星的定金予以冲抵，亦无不当；其次，赵扩、唐惠星违约，李士际并未违约，一审法院驳回赵扩、唐惠星要求李士际继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，亦无不妥。所以，赵扩、唐惠星的上诉理由均不能成立。综上，赵扩、唐惠星的上诉请求，无相关事实和证据支持，本院对赵扩、唐惠星的上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费18084元，由李士际负担10000元（已交纳）；由赵扩、唐惠星负担8084元（于判决生效后七日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费8025元，由赵扩、唐惠星负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费24134元，由赵扩、唐惠星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  李俊晔审判员  王艳芳二〇一六年十月三十一日书记员  宋 佳