浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第696号
原告：胡明科。
委托代理人：陈干浦。
被告：胡幼君。
委托代理人：何静静。
原告胡明科为与被告胡幼君确认合同无效一案，于2014年8月13本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年9月9公开开庭进行了审理。原告胡明科的委托代理人陈干浦、被告胡幼君的委托代理人何静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡明科起诉称：原告及其妻子因生活需要向被告借款，被告为保证原告及其妻子能够归还借款，在借款的同时要求原告与其签订了房屋买卖合同，该房屋属于原告所有，土地性质为集体土地，被告以房屋买卖的形式保证其借款能够归还。之后，原告与其妻子依约归还了借款，但是被告不但不归还借条还总拿着双方签订的房屋买卖合同要求原告履行该合同。为此，原告认为该合同涉及的房屋土地性质为集体土地，双方之间签订的房屋买卖合同本就违法无效。为此，原告向法院起诉，要求确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效。
被告胡幼君未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、此合同并非属于商品房买卖合同性质。2011年12月8日原告与被告签署了名为《房屋买卖合同》，合同约定乙方（胡幼君）向甲方（胡明科）购买私有住房并达成了协议。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。且根据一般约定俗成的二手房买卖交易，二手房的商品房买卖合同中会包括：1、房屋的基本情况；2、价格；3、双方交易税费；4、付款方式；5、房屋交付期限；6、产权登记办理期限；7、违约责任及其他。而此双方签署的名为《房屋买卖合同》的合同仅就房屋价款以及房屋面积进行了约定，其他关于房屋买卖的重要信息均未进行约定，不符合商品房买卖合同的构成要件。原、被告签署的名为《房屋买卖合同》第七条约定：本买卖合同为期两个月，在两个月后，甲方返还付清乙方合同所定房屋款后，本合同即为无效合同。按照买卖合同的基本原则，应为买方向卖方支付房屋价款，但本案中，系原告应向被告返还付清60万元的款项后合同可归于无效。由此可知此《房屋买卖合同》并非商品房买卖合同，此合同名为商品房买卖合同，实际性质为另外的法律关系。二、该名为《房屋买卖合同》的合同并非商品房买卖合同，而是抵押担保合同，且是用房屋进行抵押，并非将集体土地使用权进行抵押。因此，该合同不适用合同法约定“非集体户口人员不得买卖集体土地”的法定无效条件，且为抵押担保合同性质，该合同应为有效。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、《房屋买卖合同》一份、《房屋买卖补充协议》一份，欲证明原、被告签订的《房屋买卖合同》及因该合同项下的房屋是违章建筑不具备买卖的条件，故该合同无效的事实。
2、中国人民解放军北京军区空军通信总站司令部证明一份，欲证明被告的档案户籍在中国人民解放军北京军区空军通信总站司令部的事实。
被告向本院提供下列证据：录音资料一份，欲证明根据被告与原告妻子杨艳的对话录音，本案所谓的《房屋买卖合同》不是真正的房屋买卖合同，而是借款抵押担保合同。如果原告将该合同约定的60万元款项支付给被告，被告可以不要这个房子的事实。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据2无异议，本院对该证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据1，被告对证据的真实性无异议，至于合法性、关联性，本院将结合其他证据综合予以认定。本院认为，对该证据的真实性本院予以确认。对被告提供的证据，原告提出异议，认为录音内容中的人物是否是原告妻子杨艳，需要庭后核实。即使录音真实，而本案合同是《房屋买卖合同》，即使实际性质是借款抵押担保合同，该合同也是无效的，因为抵押物是违章建筑，违反法律强制性规定。本院认为，从该录音证据中分析，再结合原、被告双方的庭审称述，对原、被告之间存在借款关系的事实本院予以确认。
本院经审理，认定如下事实：2011年12月8日，原告胡明科（甲方）与被告胡幼君（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将甲方所住位于奉化市莼湖镇鲒奇村的房屋（建筑面积为610平方米）出卖给乙方，房屋价款为60万元。并约定“本买卖合同为期两个月，在两个月后，甲方返还付清乙方合同所定房屋款后，本合同即为无效合同”。同日，双方又签订《房屋买卖补充协议》，载明：“根据签订的房屋买卖合同，另行补充协议如下：1、如甲方到期没有按时归还乙方借款，乙方愿意将买卖合同延期一个月履行。2、甲方在未还款之前，经乙方同意可先将房屋另行卖掉，卖掉钱需将乙方借款一次付清。否则乙方有权禁止甲方变卖，同时履行房屋买卖合同，此协议无效”。
另查明，原、被告双方存在借款关系，由原告向被告借款若干，而被告未实际支付购房款60万元给原告。原告的户籍所在地非奉化市范围内。
上述事实由原告提供的证据及双方当事人陈述为证。
本院认为，根据《房屋买卖合同》将合同有效期限约定为两个月，及《房屋买卖补充协议》的内容看，虽然合同名为《房屋买卖合同》，但双方签订房屋买卖合同真实意思表示系将涉案房屋作为借款抵押担保，《房屋买卖合同》的履行只是具体实现担保债权的方式。原告在向被告借款的同时，就与被告签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，该合同虽已成立，但属于借款人与出借人在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有。根据法律规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”，故该《房屋买卖合同》及其补充合同无效。另涉案房屋没有合法产权，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，也属于无效。故对原告的诉请，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：
确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡幼君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年九月十五日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3、《中华人民共和国担保法》第四十条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
4、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。