北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第13483号
原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校，住所地北京市顺义区站前东街商业楼2栋409室，组织机构代码XXX。
法定代表人刘东昇，校长。
委托代理人吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司，住所地北京市海淀区清河小营永泰庄北路甲6号3层317号，组织机构代码XXX。
法定代表人李振魁，总经理。
委托代理人祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校（以下简称求实学校）与被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司（以下简称汇丰福禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告求实学校之委托代理人吴泽林、被告汇丰福禄公司之委托代理人祝辉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）求实学校诉称:2015年3月30日，双方就我单位承租汇丰福禄公司具有使用权的位于顺义区府前西街10号院部分房屋签订了《房屋定金合同》，当日我单位依约定向汇丰福禄公司支付了20万元的租房定金。2015年4月10日我单位与汇丰福禄公司签订了正式的《租赁合同》，约定：1.我单位承租顺义区府前西街10号院（金百万餐厅）2栋一层及二层，总建筑面积1240平方米；2.我单位承租的用途是仅作为经营教育培训使用；3.年租金为240万元，每两年递增6%，租金按季上付；4.我单位另支付40万元履约保证金，同时，该合同对违约责任也做了相应约定。同日，我单位向汇丰福禄公司支付了6个月的租房租金120万元及租房押金40万元（含前期支付的定金20万元），履行了己方的义务。然而，当我单位持租房手续去相关管理部门办理开办英语培训学校的许可时，发现汇丰福禄公司出租的房屋二层因没有取得规划许可，致使无法办理消防验收，直接导致我单位不能开办教育培训学校，合同目的不能实现。鉴此，我单位向汇丰福禄公司提出解除合同，退还已付款项160万元，但遭汇丰福禄公司拒绝。现我单位依法起诉，请求法院判令：1.解除双方于2015年4月10日签订的《租赁合同》；2.汇丰福禄公司退还我单位已付的租金和押金共计160万元；3.汇丰福禄公司支付违约金97.6万元；4.诉讼费用由汇丰福禄公司承担。
被告（反诉原告）汇丰福禄公司辩称：
第一，我公司在与求实学校签订、履行租赁合同过程中，不存在任何违约行为。我公司于2015年3月5日在北京金百万餐饮娱乐有限责任公司签订《房屋租赁协议书》，租赁了“北京市顺义区府前西街10号金百万餐厅一层、一层阁楼、二层和金百万餐厅三层以上及现中踏鞋业三层以上已经规划建筑面积的各宗土地和有关房屋”，之后我公司开始投入人力、物力进行招商，求实学校负责人刘东昇到租赁场地仔细考察、查阅房产证、我公司与金百万租赁合同后，双方于2015年3月30日签订《房屋定金合同》，求实学校于3月31日缴纳20万元定金，双方于2015年4月10日签订《租赁合同》，求实学校缴纳租金及履约保证金。之后我公司将租赁房屋交予求实学校，但求实学校几乎很少到租赁房屋来，我公司询问求实学校怎么不着急用了，求实学校负责人一直称太忙没有时间。到6月底，求实学校突然提出不想租了，后来我公司了解到求实学校找了其他场地，后悔租赁该场地，想退租，找的理由是二层阁楼办不了消防验收。求实学校以此退租，我公司并不认可。我公司主张双方协商损失赔偿、合同解除事宜，但二层是个阁楼，不在房产证上，这点我公司从未隐瞒，求实学校也是知道的。我公司出租的房屋，有正规的商业房产证手续，办理营业执照没有任何问题。我公司没有对租赁的房屋进行过任何的改建，该场地一直是作为商业使用。我公司给求实学校出租房屋的租金是考虑了二层是阁楼的因素，如果是正常楼层，租金不可能这个价格。但求实学校执意要求退还全部房租并起诉，是违反诚实守信的商业行为，也是没有法律依据的。
第二，培训学校行业对场地的要求，求实学校比我公司熟悉了解，求实学校应该在与我公司签订合同前审查清楚，不应把责任转嫁给我公司。求实学校作为一家已经注册并经营了十多年的教育机构，对于什么样的经营场所符合培训学校的开办要求，需要办理什么特殊手续，应该比我公司更清楚、更熟悉。我公司已经把租赁房屋房产证及上家签订的租赁合同给求实学校提供。如果确实因为二层阁楼没有在房产证上，导致其无法开办培训学校，其责任也应该在求实学校方，求实学校在与我公司签订租赁合同之前就应该落实、确定该问题，而不是签订合同后，才以该问题为借口解除合同，由此给我公司造成重大经济损失。在双方租赁合同第三条明确约定“乙方（求实学校）自行承担装修装饰、消防审批等相关费用，乙方装修施工期间应严格遵守甲方相关物业管理规定，并自行办理消防审批事宜”。在双方商谈租赁合同时，求实学校法定代表人称其原为顺义区教育局局长，开业的相关手续我公司不用管，其自己负责办理。
第三，求实学校的不诚信行为给我公司造成重大经济损失。商业地产招商周期长，我公司在确定与求实学校签订租赁合同前，已有众多客户要求租赁该场地，但鉴于求实学校的诚意和准备长期使用，我公司选择出租给求实学校。而求实学校因为自身责任，起诉解除合同，我公司将反诉要求求实学校承担损失赔偿。
综上，求实学校以不能实现合同目的为由解除合同，是不成立的。我公司在合同签订、履行中并没有任何隐瞒和欺诈，也没有违约，求实学校对于租赁场地是否符合行业要求，在订立合同前负有自行审查的义务，我公司也向求实学校提供了房产证等手续，在签订租赁合同后，求实学校再提出该场地不符合行业要求，其违约责任并不在出租方，而应该在其自身。求实学校以此提出解除合同，应依据合同约定向我公司承担违约赔偿。求实学校的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回求实学校的诉讼请求。
被告（反诉原告）汇丰福禄公司诉称：双方于2015年4月10日签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2015年4月10日至2023年7月9日，免租期60天。合同约定了租金金额240万元，支付时间半年付。合同第六条约定了履约保证金40万元，可以抵扣乙方应承担的违约赔偿责任。合同第十四条第2款约定“合同期内，任何一方擅自提前退租的，应提前一个月书面通知对方，并需向对方支付相当于该租赁年度六个月租金标准的违约金”。
求实学校在合同签订后支付了半年租金120万元，去掉免租期后，租金应计算到2015年12月9日。合同第五条第3款约定下一期租金应于租期开始前15天付清。但求实学校并没有按时缴纳下一期租金，并且提起诉讼要求解除合同。我公司并没有违约行为，求实学校解除合同理由不成立。但鉴于求实学校至今未缴纳下一期租金，为避免损失进一步扩大，我公司认可求实学校解除合同的请求，解除合同时间应为2015年12月9日，解除合同的原因是求实学校单方违约。依据双方合同约定，求实学校应承担损失赔偿，我公司反诉要求：1.求实学校给付违约金80万元；2.求实学校承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）求实学校辩称：签订租赁合同之时，汇丰福禄公司口头承诺租赁场地第二层可以通过消防检验，并且提供了此前书面的消防合格报告。但是在签订租赁合同之后，我公司申报消防验收，因为阁楼没有手续，是私自搭建的，所以消防检验无法通过。双方在合同中约定涉诉房屋仅作为教育培训学校使用，这就要求涉诉房屋必须通过消防验收，因此合同目的无法达成。我单位不同意汇丰福禄公司的反诉请求。
经审理查明:
2015年3月15日，出租方北京金百万餐饮娱乐有限责任公司与承租方汇丰福禄公司签订《房屋租赁协议书》，由汇丰福禄公司承租北京市顺义区府前西街10号金百万餐厅一层、一层阁楼、二层和金百万餐厅三层以上及现中踏鞋业三层以上已经规划建筑面积的各宗土地和有关房屋。
2015年3月30日，汇丰福禄公司（甲方）与求实学校（乙方）签署《房屋定金合同》，约定甲方将其合法租用的坐落于北京市顺义区府前西街10号院房屋租赁给乙方使用，租金标准为每年240万元，乙方向甲方交纳20万元作为租赁商铺意向金。2015年3月31日，汇丰福禄公司出具收条一张，确认收到刘东昇交付租房定金20万元。2015年4月10日，出租方汇丰福禄公司与承租方求实学校签订《租赁合同》，约定：租赁场地为顺义区府前西街10号院2栋，租赁用途仅作为经营教育培训使用；乙方应自行承担与装修装饰、消防审批等相关费用，乙方自行办理消防审批事宜；租赁期共8年零90天，自2015年4月10日至2023年7月9日；免租期60天，自2015年4月10日至2015年6月9日；年租金240万元，每2年递增6%，租金半年付；乙方应向甲方支付履约保证金40万元；因不可抗力或拆迁事由造成合同无法履行，双方免责。《租赁合同》附图标注租赁场地，包括一层及一层阁楼。2015年4月10日，汇丰福禄公司出具求实学校给付汇丰福禄公司租房租金120万元（双方认可除免租期之后，该120万元为2015年6月10日至2015年12月9日期间的租金）、租房押金（双方确认为履约保证金）40万元的收据两张。
求实学校称签订《租赁合同》之时，汇丰福禄公司出具《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》复印件证明消防通过验收；直到其单位办理消防验收过程中才知道一层阁楼为私建，实际上无法通过消防验收。求实学校主张此情形应视为出租方汇丰福禄公司未能交付符合租赁目的的房屋，并主张按照《租赁合同》第14条第2款约定（乙方延迟支付租金或其他费用的，每延迟一日，应支付欠付费用千分之五滞纳金；甲方延迟交付租赁场地的，应缴纳与乙方同价滞纳金），要求汇丰福禄公司以已支付费用（租金120万元及保证金40万元）为基数计算违约金。《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》复印件载明金百万装修工程消防验收合格，该工程消防系统基本达到设计要求，落款日期为2006年7月14日。
汇丰福禄公司认可《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》是双方在签订《租赁合同》时其公司给付求实学校的，但主张消防未验收不能视为房屋未交付，其公司出具租赁房屋相关材料并不意味其公司保证消防验收合格，求实学校办理消防验收与其公司无关；签订《租赁合同》之时，已将包括房产证在内的所有材料交付求实学校查看，求实学校对办理证照能否通过应能自行判断。
另，双方签订《租赁合同》之时租赁场地已腾空，但求实学校一直并未实际使用。汇丰福禄公司认可一层阁楼并不在房产证载明的建筑结构内，其与北京金百万餐饮娱乐有限责任公司签订《房屋租赁协议书》时，北京金百万餐饮娱乐有限责任公司并未向其提供加盖一层阁楼的审批手续。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁协议书》、《房屋定金合同》、《租赁合同》、等证据在案佐证。
本院认为：
求实学校与汇丰福禄公司均同意解除双方于2015年4月10日签订的《租赁合同》，本院不持异议。双方争议焦点在于汇丰福禄公司是否应退还履约保证金、房屋租金，以及各方是否存在违约行为。本案中，因涉诉租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人求实学校无法以该房屋为经营场所通过消防验收，租赁合同目的无法实现。同时，作为双方租赁合同标的的一层阁楼并不在房产证载明的建筑结构内，汇丰福禄公司亦认可北京金百万餐饮娱乐有限责任公司并未向其提供加盖一层阁楼的审批手续。由此可见，汇丰福禄公司所提供的租赁房屋存有瑕疵。故，对于求实学校要求汇丰福禄公司返还已支付的40万元履约保证金及120万元租金的请求，本院予以支持，对于汇丰福禄公司要求求实学校给付违约金的请求，本院不予支持。至于求实学校要求汇丰福禄公司给付违约金的请求，在汇丰福禄公司表示违约金数额过高的情况下，本院以违约造成的实际损失为基准，综合衡量合同履行承担、当事人过错等因素，酌情以已付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对汇丰福禄公司应支付的违约金数额进行相应调整。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校与被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司于二○一五年四月十日签署的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司返还原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校履约保证金及租金共计一百六十万元,并支付违约金（违约金以一百六十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍，计算自二○一五年四月十日至实际付清之日止），于本判决生效之日起七日内执行;
三、驳回原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万七千四百零八元，由原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校负担八千二百零八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司负担一万九千二百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千八百元，由被告（反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 敏
人民陪审员 焦晓卫
人民陪审员 刘泽伶
二〇一六年十一月二日
书 记 员 刘 萌