北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第13315号
原告（反诉被告）计×，男，1970年12月5日出生。
委托代理人杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司，住所地北京市朝阳区东四环四惠桥南侧。
法定代表人张德水，总经理。
委托代理人金建均，女，1964年7月6日出生。
委托代理人李莉，女，1969年2月6日出生。
原告（反诉被告）计×（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司（以下简称东方盛泽公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。计×委托代理人杨久林、东方盛泽公司委托代理人金建均、李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
计×诉称：我在2013年6月25日与东方盛泽公司签订了“金盏（东坝）五金分市场分公司经营场地租赁合同”。盛泽建材公司把五金区大厅二层131号面积56平方米的摊位租赁给我，作为经营窗帘、壁纸的场地使用。我向该公司支付了租金12048元和保证金10000元。签订合同后我才知道该市场根本不具备营业的条件，无法实现合同目的。在没有接手入驻的情况下，我及时在2013年7月8日向东方盛泽公司发出解除合同的通知。东方盛泽公司同意解除合同，但租金和保证金却以种种理由至今未退。我认为双方的租赁合同在2013年8月7日已经解除。现请求法院判令东方盛泽公司退还我租金12048元及保证金10000元。
东方盛泽公司答辩并反诉称：对计×的诉讼请求均不同意，请法院驳回。和计×签订场地租赁合同的是我公司下属的金盏（东坝）五金分市场分公司（以下简称分公司），该分公司是经工商局核准注册的合法经营单位。原告诉讼主张造成双方租赁合同产生纠纷的理由与事实不符。首先，分公司早在2004年6月4日依法成立，2005年1月27日获颁营业执照，至今已合法经营多年。目前在分公司租赁场地正常经营的商户众多，处于计×承租摊位同一区域的诸多商户在计×提起诉讼之前早已正常经营。计×是在对我公司的经营情况、场地情况进行考察后才与我公司签署场地租赁合同的，合同的签署地就是租赁场地所在地，计×所认租的摊位也是其指定要求认租的。其次，计×称与我公司签署的合同无法实现其合同目的与事实不符。双方签订的租赁合同对租赁物的确定、使用期限以及双方当事人的权利、义务均有明确约定。合同第5.2条亦明确约定甲方不干涉乙方正常的经营活动。因此，计×使用租赁物如何正常经营不是场地租赁合同约定的内容，不是我方按合同约定应当承担的义务。我方与计×签署租赁合同后已按照合同约定将其认租的摊位使用权向其交付，对于合同中约定的义务已经全部履行。故计×的合同目的已经实现。第三，计×称我公司同意解除合同但租金和保证金至今不予退还与事实不符。其在取得认租的摊位使用权后，理应积极筹备开业的各项工作，但令人费解的是，其没有任何准备开业的迹象，不久却向我公司提出要解除合同的要求，并蛮横地表示正式通知我公司双方签订的合同书于2013年8月7日终止。我公司并没有计×所称的同意解除合同却不退其已交纳的租金和保证金。第四，计×应向我公司补交场地租金，向我公司支付违约金。如前所述，双方就场地租赁合同的解除事宜至今没有达成协议，因此该协议至今仍有效，计×所认租的摊位也一直没有向我公司移交。自合同生效之日起，其所认租的摊位使用权属于其所有，因此按照合同约定应当向我公司交纳使用费。双方合同约定的租赁期限为2013年7月1日至2014年5月27日，今年4月上旬，得知计×起诉，我公司同意将其停止交纳场地租金的日期定为2014年4月1日。自2013年7月1日至2014年4月1日，计×应当交纳租金19947.20元。同时，依照合同第九条的约定，计×应向我公司支付相当于90天租金的损失费6552元。上述两项费用在扣除计×已经交纳的租金后，其仍应补交租金和损失费14451.2元。同时，对于计×交纳的一万元保证金，鉴于其没有实际经营，合同解除后可以退还，也可以用该保证金冲抵上述其应当补交的租金和损失费。同时，我公司提出反诉，请求计×向我公司补交截止2014年4月1日的租金并支付合同约定的损失费共计14451.2元。
计×针对东方盛泽公司的反诉答辩称：反诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
经审理查明：2013年6月25日，东方盛泽公司的金盏（东坝）五金分市场分公司作为出租方即甲方与计×作为承租方即乙方签订了《经营场地租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方场内五金区大厅二层131号（摊位／门面房），面积56平方米，作为经营窗帘、壁纸的场地；合同期限为331天，自2013年7月1日起至2014年5月27日止；营业场地租金单价为每天每平方米1.3元，租金总金额共计贰万肆仟零玖拾柒元整，乙方分两次向甲方交付租金，第一次于本合同签订之日向甲方交付租金壹万贰仟零肆拾捌元整，第二次应于2013年10月12日之前向甲方交付租金壹万贰仟零肆拾捌元整；乙方签订合同后，未能在三日内进场、上货或在经营期间擅自连续三天（含三天）不营业的，甲方有权终止本合同，收回营业场地，乙方所交租金不予返还；……甲方应为乙方提供场地经营所需的必要设施……甲方未按本合同规定的时间、地点向乙方提供经营场地时，应承担违约责任，每逾期一天向乙方支付相当于当年租金万分之四的违约金，并应按乙方要求在合同期限内继续履行本合同或解除本合同，如给乙方造成损失，应赔偿乙方的直接损失；乙方不能按照本合同规定期限交纳租金时，应承担违约责任，每逾期一天向甲方支付相当于未交租金万分之四的违约金，超过十天仍未能交付租金，甲方有权终止本合同，收回场地，甲方收回场地时，乙方应赔偿甲方相当于三个月租金的空场地损失；任何一方欲终止本合同时，必须提前三十天以书面形式向对方提出申请，征得对方的同意，并应向对方支付相当于九十天租金的损失费；……凡入驻市场的经营者（责任人），必须交纳壹万元服务管理保证金，保证金将在厂商撤场一年后，无遗留问题的情况下退还。合同签订当天，计×向东方盛泽公司交纳了租赁费12048元、质量保证金10000元。
庭审中，计×称其在2013年7月8日通过国通快递向东方盛泽公司邮寄了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》中内容有“经过我数天考察，该市场二层入驻率极低，且到了2013年7月1日，该市场也没有正式开业，因此，依据《合同书》第九条的约定……我正式通知贵司双方签订的《合同书》于2013年8月7日终止。请贵司接到本通知书后三日内将应退还我的款项如约退还给我。否则，我将向人民法院提起诉讼，一切法律后果由贵司承担”；东方盛泽公司认可其于2013年7月中旬收到了该《解除合同通知书》，并称其当时答复原告同意解除合同，但只退保证金，其他租金不退，双方未达成一致；计×亦称东方盛泽公司在收到解除合同通知书后只是口头答复同意解除，只退保证金，其未同意，之后继续找东方盛泽公司协商。
经查，与计×同时承租东方盛泽公司金盏（东坝）五金分市场五金区二层132号、133号、135号、136号摊位的李×曾因租赁合同纠纷于2013年9月将东方盛泽公司诉至本院，以市场不具备营业规模和条件，无法实现合同目的为由，要求解除与东方盛泽公司的合同并退还租金及保证金。在该案审理中，东方盛泽公司表示其出租摊位所在市场截止该案开庭审理的2013年10月时只是试营业，尚未正式开业，具体开业时间不确定，需等之前的旧市场全部拆迁之后才能开业。本院经审理后于2013年11月14日作出（2013）朝民初字第37440号民事判决书，确认双方签订的经营场地租赁合同已于2013年8月7日解除。该判决作出后，东方盛泽公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院终审维持原判。
东方盛泽公司表示，计×承租摊位所在市场在本案第一次庭审时已经开业，并提交其营业执照，欲证明其有相应的经营资质，计×对此不认可，认为营业执照不能证明实际经营条件。东方盛泽公司提交照片及其他租户的证言，欲证明市场自2012年7、8月月份其经营状况正常、秩序良好，计×认为反映其承租摊位的照片能够证明现在不具备经营条件，对证言均不认可。从东方盛泽公司提交的照片中，可以确认计×所承租的摊位至本案庭审时仍未使用。
以上事实，有经营场地租赁合同、收据、解除合同通知书、（2013）朝民初字第37440号民事判决书、（2014）三中民终字第00849号民事判决书等书证及双方当事人庭审陈述在案为证。
本院认为：根据法院生效判决确认的事实，东方盛泽公司出租摊位所在的市场在双方之间的经营场地租赁合同签订后直至2013年10月仍未正式开业。计×于2013年7月8日向其发出《解除合同通知书》，明确表示经营场地租赁合同于2013年8月7日终止，东方盛泽公司亦认可其在2013年7月中旬收到了上述《解除合同通知书》。由于东方盛泽公司出租摊位的市场在双方签订租赁合同后长时间未正式开业，致使计×在合同目的无法实现的情况下书面通知东方盛泽公司双方之间的租赁合同于2013年8月7日终止，东方盛泽公司认可收到该通知，并以口头方式同意解除双方之间的租赁合同，只是双方关于合同解除后剩余租金返还的问题未达成一致，故计×关于双方之间的租赁合同已经于2013年8月7日解除的主张有其合同及法律依据，本院予以确认。东方盛泽公司以其收到本案起诉状之日为合同解除日期并无依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的经营场地租赁合同的约定，任何一方终止合同时，应向对方支付相当于90天租金的损失费，现计×提出终止合同，其应当向东方盛泽公司支付相当于90天租金的损失费。计×在签订合同后交纳的质量保证金系担保金的性质，因计×在签订合同后并未实际使用租赁场地，该笔款项应当在合同解除后退还给计×。因双方合同已经确认于2013年8月7日解除，且计×并未实际使用承租的摊位，东方盛泽公司主张合同解除之后的租金并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）计×租金五千四百九十六元、质量保证金一万元；
二、驳回原告（反诉被告）计×的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司的全部反诉请求。
如被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百七十六元，由原告（反诉被告）计×负担五十六元（已交纳），由被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担一百二十元（原告（反诉被告）计×已预交，于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）计×）。反诉案件受理费八十一元，由被告（反诉原告）北京东方盛泽四惠桥建材市场有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 赵雅筠
人民陪审员 王艳芬
二〇一五年二月十一日
书 记 员 唐 琪