重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第04375号
原告李某某，男，汉族，住重庆市合川区。
原告苏某，男，汉族，住重庆市渝中区。
二原告共同委托代理人邹浩然，重庆尚懿律师事务所律师。
被告田某某，女，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人曹曦（田某某的丈夫），汉族，住重庆市合川区。
委托代理人黄思源，男，汉族，住重庆市合川区。
原告李某某、苏某与被告田某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张友奎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某、苏某的委托代理人邹浩然，被告田某某的委托代理人曹曦、黄思源等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某、苏某诉称，2009年7月30日，被告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订租赁合同及补充协议，约定被告租赁位于合川区，租期10年。合同第6、7条约定第一年租金为月租金12元／平方米，第二年开始月租金在上一年的基础上递增10%，租金按季交付，提前一月支付。第8条约定，逾期交纳租金按实欠租金总额的1%加收滞纳金。累计拖欠租金总额超过30天的甲方可提前终止合同。2013年原告购买了包括被告租赁部分的房屋261.44平方米，基于原租赁合同对本案的原、被告继续有效，被告自2013年7月1日起应向原告缴纳租金。原告分别于2013年10月28日、11月11日、11月29日、2014年6月5日多次向被告催收租金，被告至今未付。为维护原告的合法权益，故请求判决终止被告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订并对原告有效的租赁合同，立即腾退租赁房屋和配套部分房屋，支付拖欠的租金46929.6元、滞纳金96908.28元。
被告田某某辩称，原告诉称与事实不符。业主变更为原告后原告有意设置障碍，故意回避与被告见面，让被告没有交纳租金的途径，造成被告“违约”。被告将2013年1-7月的房租交纳至紫苑公司，2013年7月29日紫苑公司将房租117322.33元完整退回，此时才知租赁房屋已被紫苑公司卖给李某某、苏某。被告多次向紫苑公司去电、函，要求办理交接，引见新东家，以便交纳租金等，但必须的交接程序至今未实现。原告虽避而不见，但一直催收房租，在原告的代理人于2013年11月18日电话告知被告，再不交房租，即起诉被告后，被告无奈向原告交纳了2013年7月-12月的房租234644.66元。2014年5月12日，被告同朋友见到了原告李某某、苏某及另一位股东，他们说未收到房租。在听了催收房租的电话录音后，确认催收房租的是原告的股东，银楼公司总经理刘春，但刘春否认收到租金。被告要求交纳无争议的2014年1月1日到5月12日的租金，双方同意核对无误后交纳，后原告指出紫苑公司与被告4年的租金计算少了，应按原告计算的交，并将之前4年的补交，致使被告租金又未交出。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年7月30日，被告（乙方）与重庆紫苑房地产开发有限公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于合川区，轴线范围为A-K、1-11，租赁给乙方经营茶楼、客房；甲方租赁给乙方的商铺为2448.46平方米（建筑面积）；租赁期限2009年8月1日起至2019年7月30日止，共计120个月；乙方拖欠租金累计超过30天的，甲方有权提前终止合同，收回商铺；甲乙双方约定租赁期限内第一年该商铺的月租金为12元／平方米，共计29382元，第一年租金总计为352584元；从第二年开始，每年的租金在上一年月租金的基础上递增10%，即租金在当年的上年月租金的基础上逐年递增，每次租金提前一个月支付，按季支付，以现金或转账方式全额交付到甲方；乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金；甲方为帮助、扶持乙方在订立本合同之日起给乙方4个月作为装修期，装修完毕正式营业之日起给乙方3个月免租期；合同期内，该租赁商铺的物业管理费、水费、电费等经营活动产生的一切费用由乙方自行承担，并如期足额缴齐上述应缴费用；合同期内，甲方有权对该商铺进行出售处理，甲方如将所出租的商业物业出卖给他方，本租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。2012年11月26日，原告与重庆紫荆苑房地产开发有限公司签订商业认购书。2013年6月26、27日，原告李某某、苏某等与重庆紫苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告李某某、苏某等购买房屋的总面积是2623.33平方米，登记在原告李某某、苏某名下共有部分是261.44平方米，该房屋属于被告租赁房屋的部分。2013年6月10日，重庆紫苑房地产开发有限公司向本案原告李某某、苏某发出函件，告知自2013年6月16日起上述租赁房屋的租金及物业管理费由原告等自行收取。2013年10月28日，重庆紫苑房地产开发有限公司与原告完成了房屋移交工作。重庆紫苑房地产开发有限公司多次向被告发函告知被告向其租赁的房屋已于2013年6月16日出卖给原告等，房屋产权自2013年6月16日起已不再属于该公司，根据双方签订的租赁合同，公司已将履约保证金等转为李某某等保管，原租赁合同及履约过程中的相关权利义务也一并转移。2013年10月28日，原告李某某、苏某向被告发出通知，告知被告从2013年7月1日起应向原告等缴纳租金等事宜，并提供账户信息。原告李某某是重庆市龙兴银楼投资有限公司的法定代表人。被告田某某系重庆鑫钻酒店管理有限公司的法定代表人。2013年10月25日，被告以鑫钻商务的名义向重庆市龙兴银楼投资有限公司缴纳了2013年7、8、9月的水电费。2014年5月12日，原告与被告协商过租赁房屋移交后缴纳租金的事宜。2013年7月到2014年5月31日的租金被告在起诉前未向原告缴纳。原告于2014年6月5日将被告租赁经营的商业用房断电。
上述事实，有原、被告的陈述、租赁合同、商业认购书、重庆市土地房屋权属登记审核表、商品房买卖合同、房地产权证、关于转移权利义务的函、房屋移交协议、关于变更甲方的函、关于缴纳房租的通知、营业执照、授权书、收据等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并未违反公平、等价有偿原则，不能认定为显失公平，合同内容不违反法律的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效。《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的租赁合同亦有约定，合同期内，甲方有权出售该房屋，出售租赁房屋后，租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担，故原告取得租赁房屋的所有权后，重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的租赁合同对本案原、被告具有法律约束力，双方应按该合同约定履行义务。被告在收到变更甲方的函、关于缴纳房租的通知后，明知租赁房屋的所有权人已变更为原告等，逾期未交纳租金，应属违约，故对原告要求支付未付租金、解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求应予支持。虽被告辩称不知新房东沟通渠道，但重庆紫苑房地产开发有限公司及原告向其发的函件中已明确告知新房东的相关信息及账户号码，不存在缴租不能的情形，故对此辩解本院不予采纳。依合同约定，租期从开始2009年8月1日计算，相应租金也应从该日起算，按约定以此类推，2013年7月1日至2013年7月31日的租金应为15.97元／月·㎡，租赁总面积是2448.46㎡，而李某某、苏某等购买涉及被告租赁部分产权登记总面积为2623.33㎡，大于合同约定租赁面积，则各所有权人应按房屋面积比例收取租金，本案李某某、苏某共有部分该期租金应为3896.88元［15.97元／月·㎡×1月×2448.46㎡×（261.44㎡÷2623.33㎡）］；2013年8月1日至2014年5月30日的租金为为42865.68元［15.97元／月·㎡×（1＋10﹪）×10月×2448.46㎡×（261.44㎡÷2623.33㎡）］，合计46762.56元。关于合同中的滞纳金，实为违约金，合同约定按日1﹪计算，该约定过高，审理中原告同意按每年24﹪计算，此请求符合法律规定，本院予以支持；虽然重庆紫苑房地产开发有限公司在2013年6月17日向被告发函告知产权人及租赁合同甲方变更，但没有告知租金缴纳方式或新产权人联系方式，从双方陈述及证据看，涉及本案被告租赁部分房屋的产权人李某某、苏某于2013年10月28日才通知被告于同年11月10日前缴纳当年7-12月的租金，并提供账号、户名、开户行，原告的付款要求符合合同约定，因此违约金应从2013年11月11日起计算，则2013年11月10日前应支付当年7-12月的租金，以此类推。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除重庆紫苑房地产开发有限公司与被告田某某于2009年7月30日签订对原告李某某、苏某、被告田某某有效的租赁合同，被告田某某在本判决生效后十五日内腾退租赁原告李某某、苏某的房屋。
二、被告田某某在本判决生效后十日内向原告李某某、苏某支付2013年7月1日起至2014年5月30日的租金46762.56元及违约金（以46762.56元为基数，其中25329.72元从2013年11月11日起、12859.70元从2014年1月1日起、8573.14元从2014年4月1日起，均计算至付清之日止，按年利率24﹪计算，利随本清）。
三、驳回原告李某某、苏某的其他诉讼请求。
案件受理费3256元，减半收取1628元，由原告李某某、苏某负担853元，被告田某某负担775元，被告在本判决生效后五日内直接交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
审判员 张友奎
二〇一五年九月十七日
书记员 王小凤