西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初52号原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住某地。法定代表人钟莉，该公司总经理。委托代理人刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。被告刘海龙，男。原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下简称大洋公司）与被告刘海龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大洋公司之委托代理人刘凯到庭参加诉讼，被告刘海龙经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告大洋公司诉称，原、被告于2014年4月24日签订了《太奥广场租赁合同》一份，约定原告将位于西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场11-1号楼4-12层出租给被告开设酒店使用，合同同时对出租物业的面积、期限、租金及支付方式、违约责任等事项进行了约定。随后双方又签订了一份《合同条款变更协议》，该变更协议调整了原合同中关于首期租金期间及免租期的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告接受房屋后也开始对房屋进行前期装修工作。但被告并未按合同约定支付租金及其他应付款项，被告在仅支付了履约保证金及首期租金后便不再支付任何费用，截止原告起诉前已拖欠租金1557220元、物业费108643.6元、电费10222.1元，合计1676085.7元。原告于2015年11月24日委托西安市莲湖区公证处向被告邮寄了《解除合同通知书》。为维护自己合法权益，现原告诉至法院，请求依法判令：1、确认双方签订的《太奥广场租赁合同》已于2015年11月25日解除；2、被告支付原告拖欠租金或房屋占有使用费截止2016年6月15日共计3425884元（自2015年7月15日起至2016年6月15日止，每个月311444元，11个月，共计3425884元）和自2016年6月15日起至判决确定的给付之日止的租金或房屋占有使用费（每个月311444元）、物业费108643.6元（每平方米2.5元，7242.9平方米，自2015年4月1日起至2015年11月25日止，仅主张6个月物业费）、电费10222.1元（根据被告实际使用电表记录情况），以上共计3544749.7元；3、被告向原告按照欠款金额每日万分之五的标准支付逾期租金付款违约金至全部款项付清之日止（截止起诉之日，已经产生逾期付款违约金70050元）；4、被告立即向原告交还位于西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场11-1号楼4-12层及1层门厅合计建筑面积7242.9元的租赁场地；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告刘海龙经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，陕西福源置业有限公司系西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场的房屋所有权人。2014年4月24日，原告受陕西福源置业有限公司委托与被告签订《太奥广场租赁合同》，将太奥广场11-1号楼4-12层场地出租给被告开设酒店使用，合同约定：建筑面积7242.9平方米，租赁期限10年（自2014年5月1日始至2024年4月30日止），租金每月43元/㎡，物业费每月2.5元/㎡；租金按季度支付，支付方式为押一付三；合同签订后被告向原告交纳保证金100000元，该保证金在第一次支付租金时转为押金；合同期满或提前终止30个工作日内，被告应将场地交还给原告；被告逾期30天未交纳房屋租金或其他各种费用的，经原告书面告知整改后，在30天内仍未改正的，原告有权单方面解除合同并收回房屋，对被告的装修不予补偿，保证金不予返还，并补交免租期的房屋租金；被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，需按累计应付款项万分之五向原告支付违约金；拖欠租金达三十日的，原告有权解除合同，且有权追加租金、免租期租金，保证金不予退还，收回房屋及附属设施设备。2015年2月16日，原、被告双方签订《合同条款变更协议》，约定合同计租日变更为2014年11月15日，免租期为2015年1月1日至2015年5月31日，首期租金期间为2014年11月15日至2015年7月14日，其中免租期2015年1月1日至2015年5月31日不计算费用。2014年1月22日，被告向房屋所有权人陕西福源置业有限公司交纳了合同定金100000元；2014年11月10日，被告向原告交纳了第一期租金及押金共计1145776元，其中包含3个月租金934332元和1个月的押金311444元（311444元押金中的100000元系合同签订前被告缴纳的履约保证金，合同约定在被告第一次支付租金时即转化为押金）。又于2014年11月11日向原告交纳了物业费81482.6元（缴费期间为2014年11月15日至2015年3月31日，共4.5个月）、电费1320元、水费583元、装修保证金30000元、装修垃圾清运费40000元、装修出入证工本费50元、装修出入证押金300元，合计金额153735.6元。原告于被告交纳上述费用后将合同约定的房屋交付被告，双方于2014年11月20日签署了《房屋接管验收遗留问题统计表》，就房屋交接及部分遗留问题进行了书面确认。被告接收房屋后，与该房屋的物业管理公司陕西大洋汇丰物业管理有限公司签订了《装饰装修管理协议》、《消防安全责任书》、《租户临时管理规约》、《业主装修委托承诺书》、《保险承诺书》，随即开始对该房屋进行装饰装修。2015年8月20日，因被告交纳的首期租金已于2015年7月15日到期，原告委托陕西睿群律师事务所刘凯律师向被告发送《关于催缴西安太奥广场租金的律师函》，对被告所欠费用进行催讨。被告在收到该函件后仍未按合同约定缴纳欠款，随后原告于2015年11月24日委托西安市莲湖区公证处向被告寄送《关于解除与刘海龙签订的的通知》，告知被告因其自2015年7月15日开始拖欠租金，至该通知发送之日已经长达4个月之久，原告依据双方租赁合同第11.1条的约定，正式通知被告解除合同，并要求被告三日内前来协商并办理合同解除善后事宜以及场地交还事宜。2015年11月24日发出的EMS并未送达被告。另查，被告接收该房屋后，仅对房屋进行了部分基础装修，房屋内现无其他设施设备及物品，该房屋至今一直处于空置状态。以上事实有《房屋预售许可证》、委托书、《公证书》、《太奥广场租赁合同》、《合同条款变更协议》、房屋接管验收遗留问题统计表、酒店地暖水卡移交手续、《装饰装修管理协议》、《消防安全责任书》、《租户临时管理规约》、《业主装修委托承诺书》、《保险承诺书》、EMS快递单和邮件全程跟踪查询单、《公证书》以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告双方自愿签订的《太奥广场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应认定合法有效，双方当事人均应自觉履行。该合同履行过程中，原告已按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告拖欠租金、物业费的行为，已构成根本违约。在原告委托律师书面催缴而被告仍不缴纳的情况下，原告依据《太奥广场租赁合同》11.1条的约定，以被告拖欠租金超过一个月为由，委托西安市莲湖区公证处向被告寄送解除通知，符合双方合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，原、被告签订的《太奥广场租赁合同》应在解除合同通知到达被告时解除，因原告2015年11月24日发出的《解除通知》实际并未送达被告，故本院依法确认原、被告签订的《太奥广场租赁合同》于原告起诉之日即2015年12月17日予以解除。关于原告要求被告支付拖欠租金或房屋占有使用费截止2016年6月15日共计3425884元和自2016年6月15日起至判决确定的给付之日止的租金或房屋占有使用费（每个月311444元）之诉讼请求，因被告交纳的首期租金已于2015年7月15日到期，且双方约定第一年度至第三年度每个月租金为311444元，每天租金也即是311444×12÷365=10239元，基于原、被告签订的《太奥广场租赁合同》于2015年12月17日予以解除，同时被告向原告支付的押金311444元应当予以返还，故被告应当支付原告2015年7月15日至2015年12月17日拖欠的租金和2015年12月18日至2016年7月15日的房屋占有使用费为311444×12－311444=3425884元以及自2016年7月16日起至判决确定给付之日止的房屋占有使用费（支付标准参照原《太奥广场租赁合同》约定的每月311444元）。关于原告要求被告支付拖欠的物业费108643.6元之诉讼请求，因《太奥广场租赁合同》约定物业费为每平方米每月2.5元、共7242.9平方米，自2015年4月1日起至2015年11月25日止被告未支付物业费，现原告仅主张该期间6个月108643.6元的物业费，不违反法律规定。但被告于2014年11月11日向原告支付的装修保证金30000元及装修出入证押金300元，原告应当予以返还。108643.6元物业费扣减30000元装修保证金和300元装修出入证押金后，仍余78343.6元物业费被告应当向原告予以支付。关于原告要求被告支付拖欠的电费10222.1元之诉讼请求，庭审中，原告并未向法庭提供证据对此予以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付自2015年7月15日至全部款项付清之日止、按欠款金额每日万分之五予以计算的逾期付款违约金之诉讼请求，因双方签订《太奥广场租赁合同》第11.1条对此明确约定，依照该条约定，2015年7月15日至2015年10月15日逾期付款违约金应为以934332元为基数、自2015年7月15日至2016年7月15日止、按每日万分之五予以计算170515.59元；2015年10月15日至2016年1月15日逾期付款违约金应为以934332元为基数、自2015年10月15日至2016年7月15日止、按每日万分之五予以计算128003.48元；2016年1月15日至2016年4月15日逾期付款违约金应为以934332元为基数、自2016年1月15日至2016年7月15日止、按每日万分之五予以计算85024.21元；2016年4月15日至2016年7月15日逾期付款违约金应为以934332元为基数、自2016年4月15日至2016年7月15日止、按每日万分之五予以计算42512.11元。然，原告仅主张142018.46元逾期违约金，符合法律规定，本院予以确认。关于原告要求被告立即交还位于西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场11-1号楼4-12层及1层门厅合计建筑面积7242.9元的租赁场地之诉讼请求，因双方合同于2015年12月17日解除，故被告应当于本判决生效后十日内交还位于西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场11-1号楼4-12层及1层门厅合计建筑面积7242.9元的租赁场地。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司与被告刘海龙签订的《太奥广场租赁合同》于2015年12月17日予以解除；二、被告刘海龙于本判决生效后七日内支付原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司2015年7月15日至2015年12月17日拖欠租金和2015年12月18日至2016年7月15日房屋占有使用费共计3425884元以及自2016年7月16日起至判决确定给付之日止的房屋占有使用费（计算标准为每月311444元）；三、被告刘海龙于本判决生效后七日内支付原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司物业费78343.6元；四、被告刘海龙于本判决生效后七日内支付原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司逾期付款违约金142018.46元；五、被告刘海龙于本判决生效后七日内向原告交还位于西安市莲湖区丰禾路269号太奥广场11-1号楼4-12层及1层门厅合计建筑面积7242.9元的租赁场地；六、驳回原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费35718元，由被告刘海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 霞代理审判员  冯林林人明陪审员任瑞娟二〇一六年七月二十八日书 记 员  毛 妮