江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00024号
原告徐向宏。
委托代理人袁金兵、钱国梅，江苏秉直律师事务所律师。
被告徐峥。
委托代理人丁红丽、颜永宏，江苏奔月律师事务所律师。
原告徐向宏与被告徐峥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年2月3日、3月2日、4月16日三次公开开庭进行了审理。原告徐向宏及其委托代理人袁金兵，被告徐峥及其委托代理人丁红丽、颜永宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐向宏诉称，原、被告于2010年4月16日达成房屋买卖协议，约定原告将位于拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2号房屋出卖给被告，房屋总价款115万元，协议达成当日给付50万元，余款65万元待房产证过户后贷款到位后一次性付清。2012年3月27日、4月15日被告又向原告各支付了10万元。因双方对房屋买卖合同是否成立以及买卖的范围产生争议，被告向如东法院起诉要求原告继续履行房屋买卖合同，向其交付房屋并将房屋产权过户给被告。根据如东县人民法院（2013）东民初字第0876号民事判决、南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0703号民事判决确认，原、被告就拼茶镇卫海路1号楼201室、202室及3号楼一层1－2号房屋形成了合法的房屋买卖合同关系，判令原告交付案涉房屋并协助办理产权过户手续；判决生效后，被告向如东县人民法院申请执行，如东县人民法院于2014年8月1日作出（2014）东执字第1258号民事裁定，案涉房屋的所有权及土地使用权归被告所有，被告在该裁定送达后三个月内到相关的产权登记机构办理产权变更登记手续，产权变更登记中产生的费用由被告自行负担，该裁定被告于2014年8月5日签收，但被告收到该裁定后到现在迟迟不办理产权变更登记手续，早超过了裁定确定的三个月的时间，致使原告的售房余款至今未能收取。为此原告于2014年11月11日向被告发出《请求给付购房余款的函》，通知被告在接到该函后15日内将购房余款给付原告，逾期给付的，解除原、被告间的房屋买卖合同，但被告收到该函件后至今未支付购房余款，也未办理房屋产权过户手续。原告认为，被告给付购房余款所附条件是房屋产权变更手续后贷款到位一次性付清，但被告为了自己的利益，拖延给付购房余款的时间，故意不按如东县人民法院的民事裁定书办理房屋产权变更登记手续及贷款手续，不正当地阻止给付原告购房余款条件的成就，根据《合同法》第四十五条第二款之规定，视为条件已成就，因此被告给付原告购房余款的条件已经成就，被告应当给付原告购房余款，现被告迟延履行主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，致使原告不能实现合同目的即出售房屋取得售房款之目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项，符合合同法定解除条件，故原告提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、被告将位于拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2房屋返还给原告。
被告徐峥辩称，1、原告诉称与事实不符，被告在接到如东县法院的裁定后，做了大量工作，现已办理了产权过户手续、领取了房产证，而贷款需要土地证和房产证，但土地证在原告处，贷款未能办理。2、答辩人在收到法院2014年8月1日出具的执行裁定书，并于8月5日收到协助执行通知书后，凭相关手续到县行政中心地税局窗口办理过户手续，办理过程中，由于原告故意不到现场提供房产证原件，致使无法办理过户手续。工作人员提出如不能提供房产证原件，就必须提供购房时的销售不动产发票和契税发票，并告知可以在住建局档案室调取该票据，后答辩人于同年8月12日从档案室调取三套房子的房屋产权证明、发票、完税凭证，地税窗口的工作人员发现其中的3号楼一层1－2房屋注明的是店面性质，必须经物价局实地评估后出具评估报告，才能计算税款。县物价局价格认定中心于8月20日出具报告后，答辩人又至地税窗口办理手续，经测算三套房的卖方需缴税20余万元，买方需缴税几万元，答辩人多次发信息催原告到地税窗口缴纳税款，协助办理过户手续，但原告未予理睬，故意拖延。9月13日，答辩人委托律师发律师函给原告，通知其尽快协助办理过户手续，但原告仍未予理睬。10月9日，答辩人提起诉讼，要求原告到地税部门缴纳税款，后因无法提供准确的缴税数额，证据不充分提出撤诉。后经询问，答辩人到住建局打证明，于2015年1月21日到地税窗口缴纳了税款，并至住建局办理了过户手续，于1月28日领取了房产证。后答辩人再到拼茶镇土管局办理土地证过户手续，被告知需要原来的土地证，尚未来得及告知原告，现当庭通知原告，请原告协助办理土地证过户手续。3、被告不是故意不按裁定办理，也没有不适当阻止购房条件的成就，原告诉称不实，与解除合同条件相差甚远，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告经协商于2010年4月16日达成房屋买卖口头协议，协议约定，徐向宏将其位于拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2室出卖给徐峥，房屋出售总价款为115万元，协议达成当日徐峥给付徐向宏购房款50万元，徐向宏出具收条，并将涉案房屋的产权证复印件交给徐峥，余款65万元等房产证过户后贷款到位后一次性付清。2012年3月27日和4月15日，徐峥又分别向徐向宏支付了购房款各10万元。后原、被告双方因上述房屋买卖事宜产生争议，2013年6月19日，徐峥向本院提起诉讼，请求法院判令徐向宏继续履行房屋买卖协议，交付房屋并将房屋产权过户。该案审理过程中，徐峥表示房屋买卖的契税及过户费用由其自行承担。2014年1月17日，本院作出（2013）东民初字第0876号民事判决：徐向宏将位于拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2房屋交付给徐峥并协助办理产权过户登记手续。后徐向宏不服该判决，提起上诉，南通市中级人民法院经审理后，确认了上述一审查明的事实，并于2014年6月16日作出（2014）通中民终字第0703号民事判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，徐向宏未能自觉履行，2014年6月27日，徐峥向本院申请执行，本院于2014年8月1日作出（2014）东执字第1258号民事裁定书，裁定：1、原登记在被执行人徐向宏名下的位于如东县拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2号房屋所有权归申请执行人徐峥所有。2、原登记在被执行人徐向宏名下的位于如东县拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2号土地使用权归申请执行人徐峥所有。申请执行人徐峥在本裁定送达后的三个月内到相关的登记机构办理产权变更登记手续，产权变更登记中的费用由申请执行人徐峥自行负担。2014年8月5日，本院将上述裁定书送达至徐峥。
后徐峥持上述民事裁定书等至如东县行政中心办理产权过户手续。因办理过户手续需要，徐峥于2014年8月12日至如东县城镇房地产产权监理所调取了案涉房屋的房屋产权证明、销售不动产专用发票、契税完税证。在办理房屋过户过程中，因案涉房屋中3号楼一层1－2层房屋为店面房性质，为核定计税价格，2014年8月20日，由如东地方税务局作为委托方，委托如东县价格认证中心进行了价格认定，该房在认定基准日的重置成本价考虑成新率为114600元。
2014年9月13日，徐峥委托律师向徐向宏发出一份律师函，明确：徐峥在办理产权过户时，因涉及房产权过户时的相关费用及各种税款的缴纳，这些过户费用及各种税，不仅名目繁多、数额巨大，而且依法也应由买卖双方分别承担各自应承担的份额，……请接到本函后立即和徐峥一起到相关部门办理房屋过户纳税事宜。
2014年9月18日，徐峥致函本院执行局，称（2014）东执字第1258号民事裁定书中裁定房屋产权变更登记中的费用均由徐峥自行承担，而在（2013）东民初字第0876号及（2014）通中民终字第0703号判决书中明确只需承担契税及过户费，其余的税费均应由被申请人负担，该裁定书与已生效判决明显不相一致，请求对该裁定的内容作出变更。
2014年10月9日，徐峥向本院提起诉讼，请求法院判令徐向宏立即到税务部门缴纳房产过户税255772元（具体数额以税务部门计算为准），后于2015年1月4日申请撤诉。
2014年11月11日，徐向宏向徐峥发出《请求给付购房余款的函》一份，内容为：……根据（2014）东执字第1258号民事裁定书（2014年8月1日），你应当在收到该执行裁定后的三个月内到相关的产权登记机构办理产权变更登记手续，产权变更登记中的费用由你自行负担，故你应在2014年11月2日前办理变更产权变更登记手续，又根据双方的房屋买卖合同的约定，购房余款等房产证过户后贷款到位后一次性付清，故你给付购房余款所附条件是产权变更登记手续办理后贷款到位一次性付清，现你为了自己的利益，拖延给付购房余款的时间，故意不办理产权变更登记手续和贷款手续，不正当地阻止给付购房余款条件的成就，根据《合同法》第四十五条第二款之规定，视为条件已成就，因此你给付本人的购房余款的条件已经成就，现特具本函通知你：1、在接到本函后十五日内将购房余款给付本人；2、逾期给付的，本人将根据《合同法》第九十四条第三项、第四项之规定，解除你与本人的房屋买卖合同。
2014年12月24日，徐向宏向本院提起本案之诉，请求法院判令：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、被告将位于拼茶镇卫海路1号南堡小区3号楼201室、202室及3号楼一层1－2房屋返还给原告。
2015年1月12日，徐峥向本院提交再审申请书，请求撤销（2014）东执字第1258号民事裁定书。2015年2月9日，本院执行局针对再审申请，向徐峥作出《释明函》，明确其应当按照本院（2014）东执字第1258号民事裁定书办理产权过户登记，产权过户登记中发生的契税按照双方买卖合同约定协商解决，若协商不成，可提交相关证据向本院另行起诉。
2015年1月21日，徐峥根据如东县城镇房地产产权监理所出具的《房屋所有权登记审批表》（该审批表中载明3幢1－2房屋，设计用途为住宅）等，办理了案涉房屋的所有权证书，并缴纳了各项税、费等计人民币71018.68元，其中三张载明纳税人为徐向宏的缴款书中个人所得税（房屋转让所得）等计人民币41771.91元。以上办理的所有权证书情况如下：3幢1－2房屋产权证号为：如东房权证拼茶字第××号；201房屋产权证号为：如东房权证拼茶字第××号；202房屋产权证号为：如东房权证拼茶字××号。所有权人均为徐峥、徐丽琴共同共有。2015年3月，徐峥办理完成了案涉房屋的土地证过户登记手续，土地使用权证号为东国用（2015）第500008号、第500009号
上列事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的收条、民事判决书、函及邮寄回单，被告提供的房产证、土地证、律师函、缴费发票、评估报告等在卷佐证，并经庭审质证审核，予以确认。
本案的争议焦点为原告徐向宏能否依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除案涉房屋买卖合同？对此，本院作如下分析：
第一，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，双方房屋买卖合同约定付清余款65万元的所附条件为：房产证过户后、贷款到位后一次付清。本院认为，所谓“不正当地阻止”，即是指当事人主观上存在恶意，存在通过非法途径等方式阻拦、制止的意思。从本案查明的事实来看，一、二审判决书生效后，首先，原告徐向宏并未自觉履行生效判决书中赋予其协助办理产权过户登记手续的义务；其后，徐峥申请执行并且多次至如东县行政中心、住建局等部门咨询、办理产权过户以及对案涉相关房屋进行估价等相关事宜。尽管上述手续办理过程中，被告徐峥对过户时契税等费用过高且均应由其一人承担存在争议，但并不能认定徐峥存在阻止条件成就的情形，更不能认定徐峥存在不正当地阻止条件成就的情形，加之原告徐向宏并未能提供证据证实徐峥主观上存在不正当的恶意并阻拦制止条件成就，故原告的该项主张缺乏依据。
第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……本案中，首先原告徐向宏在二审判决书生效后及本院执行过程中，并未积极履行协助办理过户手续的义务；其次，原告无证据证明所附余款支付的条件即“房产证过户后、贷款到位”已经成就。第三，本案诉讼过程中，被告徐峥已办理了房产证、土地证，原告无证据证实其合同目的不能实现。
综上，本院认为，如有证据证实徐峥存在怠于过户或怠于办理贷款等行为，原告徐向宏可依法主张其损失。而在案涉房屋买卖合同已经实际交付，并且已支付了大部分房款，被告徐峥也非不同意支付余下房款，解除案涉合同显然不利于交易安全，在此情形下，本院已当庭询问原告，但原告徐向宏拒不变更诉讼请求，鉴于此，原告诉请解除合同，返还房屋的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告徐向宏的诉讼请求。
案件受理费人民币15150元，由原告徐向宏、被告徐峥各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币15150元（户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中行西被闸支行）。
审 判 长 顾 宇
审 判 员 蒋晓云
人民陪审员 陈志兰
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王亚燕
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。