广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法石民初字第48号
原告：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：范菲，董事长。
委托代理人：钟嘉玲、吴毅锋，均是广州锦绣香江物业管理有限公司的员工。
被告：陈某，身份证地址：广东省台山市。
原告广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）诉被告陈某物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告锦绣香江物业公司的委托代理人吴毅锋到庭参加诉讼，被告陈某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告锦绣香江物业公司诉称：被告购买了锦绣香江花园华府9栋502单元二手房，并于2013年1月6日办理了过户收楼手续，现因被告拖欠物业管理（2013年7月1日起至2014年12月31日），经原告多次催缴无效，故起诉至法院。根据《广州锦绣香江物业服务合同》中第七条第三点的约定，被告缴纳物业管理服务费用的时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第四点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：山水华府住宅按建筑面积每月每平方米3.0元。被告所购的锦绣香江花园山水华府9栋502放建筑面积为214.72平方米，每月应交纳管理费725.2元。第十五条违约责任第4点约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天欠千分之一缴纳违约金。”另根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第九条代收代缴收费服务的约定：接受有关部门或者单位的委托，乙方可提供水某、电费、有线电视费、二次供水的加压费、燃气（煤）气费、房租等代售代缴收费服务（代售代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月15号前向乙方缴纳上月实际发生的各项代售代缴费用。综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费的事实已经严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此请求法院依法判令：1、被告支付所购买的锦绣香江花园山水华府9栋502房自2013年7月1日起至2014年12月止的物业管理费为13053.6元，累计违约金为3383.8元。合计：16437.4元；2、2014年2月至2014年12月止的水某54.2元、水压费15.4元、污水处理费34.7元，合共104.3元。以上二项合计为：16541.7元；3、本案诉讼费用由被告承担
被告陈某于2015年1月27日向本院提交书面答辩状辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告所有请求。一、原告所提供资料未能证明原告已为其代缴水某，且代缴金额亦未能确认。原告提供了广州市番禺区房地产东乡水厂于2010年11月5日所出具的证明，该份证明仅能证明原告已交清截止至2010年11月5日止的小区内住户水某，无法证明此后期间原告是否已全数为其代缴水某。此外，原告所提供的缴纳水某发票也未能显示出原告为其代缴水某的金额，不能以此作为要求被告支付相关费用的证据。二、原告所请求的千分之一违约金过高，被告请求予以减少。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告即使拖欠支付物业管理费，也仅造成了原告的相应利息损失。因此应当按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
原告锦绣香江物业公司为证明其诉请提供了以下证据：证据1、物业公司资质证书原件，证明物业公司有管理资质；证据2、业委会备案证明原件，证明业委会合法成立；证据3、《广州锦绣香江花园物业服务合同》原件，证明广州锦绣香江花园业主委员会委托原告对锦绣香江花园进行物业管理；证据4、住宅钥匙签收表原件，证明被告已经于2013年1月6日签收钥匙并收楼；证据5、锦绣香江花园山水华府9栋502房违约金计算情况说明，证明被告欠管理费及违约金；证据6、管理费催缴函挂号信存根及收据原件，证明原告通过挂号信邮寄管理费催缴函给业主；证据7、房地产权情况证明原件，证明被告实测面积；证据8、水某委托代售证明原件，证明原告已经受水厂委托代收水某；证据9、水某缴纳发票原件，证明原告已经缴纳水某；证据10：山水华府9栋502房水表计数图片，统计表，以及2014年1-12月发票原件，证明被告所有的房屋山水华府9栋502自2014年2月至2014年12月止的水某、水加压费、污水处理费共104.3元。
被告陈某未对原告提供的证据发表质证意见，亦未提供证据。
经审理查明：原告广州锦绣香江物业管理公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江花园山水华府9栋502房系被告陈某名下的房产，该房产建筑面积241.72平方米。
2011年10月29日，广州锦绣香江花园业主委员会与原告就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜协商签订了《锦绣香江花园物业服务合同》，约定由原告对锦绣香江花园进行物业服务。该合同第六条第1款约定物业服务期限为四年，自2011年11月1日至2015年10月31日。第七条第3款约定业主交纳物业管理服务费用的时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定山水华府住宅每月每平方米3元。第九条约定接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水某、电费、有限电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向物业公司交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向乙方支付违约金。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。
上述合同签订后，原告如约为被告物业所在小区提供管理服务，后被告未向原告交纳自2013年7月1日起至2014年12月的物业管理费及自2014年2月至2014年12月的水某、水加压费、污水处理费，经原告催讨无果，原告遂诉至本院，要求被告交纳上述时间的物业管理服务费及违约金、水某、水加压费、污水处理费。
本院另查明：2010年11月5日广州市番禺区房地产东乡水厂出具《证明》一份，该证明载明：按照锦绣香江花园小区供水设计，我厂对锦绣香江花园小区实行总表计量收费，锦绣香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州锦绣香江物业管理有限公司收取。山水华府9栋502房2014年2月至12月的水表读数差为1271-1207=64度。
在本院庭审过程中，原告锦绣香江物业公司表示，水某及污水处理费均按照相关国家规定，分别按1.25元／度、0.81／度收取，当月实际产生的水某于下月缴纳。水加压费则是由于被告所处楼层需要二次加压才可以正常供水，具体计算公式为：每户的水加压费用=加压过程中电机发电产生的电费＊每户每月实际使用的水量度数／园区总用水量度数。
本院认为：原告与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。原告履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费，故原告主张被告按建筑面积241.72平方米、3元每平方米每月的标准，即725.2元／月＊18个月共13053.6元缴纳物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题，原告主张被告自逾期付款的次月1日起按欠费总额每日千分之一的标准向原告支付违约金，被告则抗辩称该标准过高，本院认为，由于涉诉合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付水某54.2元、水加压费15.4元、污水处理费34.7元，合共104.3元，被告则抗辩称不清楚原告是否已全数为其代缴水某以及具体代缴水某的金额，对此，原告进一步提供了水表计数图片、统计表、水某发票予以佐证，因此，本院认为，原告的该项主张合法有据，本院予以支持。被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈某应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月725.2元的标准向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2013年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费725.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月1日起计至本判决确定的清偿之日止，每月物业管理费的违约金分期计算，上述各月所计付违约金总额以本金为限）；
二、被告陈某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2014年2月至2014年12月止的水费54.2元、水压费15.4元、污水处理费34.7元，合共104.3元。；
三、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费107元，由被告陈某负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 冯 婉
二〇一五年三月十九日
书 记 员 邬敏秋