江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大南商初字第00067号
原告盐城市大丰区万盈镇益民居委会，住所地在盐城市大丰区万盈镇益民路66号。
负责人吴金云，系该居委会主任。
委托代理人蒋莲芝，该居委会副主任。
委托代理人张国军，盐城市大丰区万盈法律服务所法律工作者。
被告大丰市鑫海新材料科技有限公司，住所地在盐城市大丰区万盈镇益民路66号。
法定代表人孙洪生，职务不详。
原告大丰市万盈镇益民居民委员会（以下简称益民居委会）与被告大丰市鑫海新材料科技有限公司（以下简称鑫海新材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告益民居委会的委托代理人蒋莲芝、张国军到庭参加诉讼，被告鑫海新材料公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告益民居委会诉称，我居委会为完成招商引税任务，经我居委会两会研究决定，同意将我村部内闲置房屋及场地租赁给被告鑫海新材料公司创办混凝土减水剂厂，且双方经友好协商自愿签订了租赁协议，然而自2014年4月份起被告鑫海新材料公司未能按月缴纳租金并停止生产，公司法定代表人去向不明，至今无法联系。请求判令解除原、被告于2013年3月28日签订的租赁协议，被告给付原告自2014年4月1日起至实际搬出之日止按租金5000元／年计算的租金和占用费；被告依法给付违约金；被告鑫海新材料公司将承租的房屋及场地恢复原状交还给原告；本案的诉讼费用由被告承担。
被告鑫海新材料公司未答辩。
经审理查明：2013年3月28日，原、被告签订租赁协议，约定：甲方：大丰市万盈镇益民居委会乙方：大丰市鑫鑫水利建筑工程有限公司…一、甲方提供益民村部办公室后侧：仓库一幢、厕所一座、附属用房由东向西共五间及场地一块，面积500多平方米，给乙方创办企业。二、租赁时间暂定六年，从2013年4月1日至2019年3月30日止。三、租赁缴纳方式：一年一缴，每年伍仟元，第一年签订协议时一次缴清，下年度在4月1日前交纳租金，以此类推。四、乙方垫付围墙、大门建设费用，约12000元左右，在上年的租金中逐年扣除，所新建的围墙、大门等资产属益民居委会所有。…十二、本协议经双方签字后生效，双方不得违约，否则违约方承担10000元违约金。十三、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，见证方一份。万盈居委会在甲方处加盖居委会及吴金云印章，大丰市鑫鑫水利建筑工程有限公司在乙方处加盖公司及王海印章。尾部注明合同签订日期为2013年3月28日。2014年4月1日，被告未向原告支付租金，后被告公司法定代表人下落不明，公司停产。原告遂于2015年7月29日诉至本院。
审理中，原告陈述协议签订后，原告履行了合同约定义务，被告支付12000元围墙、大门建设费用，并按照协议“在上交的租金中逐年扣除”的约定，扣减2000元，另支付3000元，即履行了2014年3月30日前的租金缴纳义务。
另查，大丰市鑫鑫水利建筑工程有限公司于2013年7月5日核准变更为大丰市鑫海新材料科技有限公司。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的租赁协议、工商登记资料查询表等证据在卷证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对缔约双方均有约束力，被告鑫海新材料公司应依约向益民居委会支付租金。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告鑫海新材料公司未按合同约定给付租金，且法定代表人下落不明，该行为可视为其以自己的行为表明不履行主要债务，原告无法就合同事宜与其协商或者通知其解除合同，对原告解除协议的诉请本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告合同约定“双方不得违约，否则违约方承担10000元违约金”，该违约金约定过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为拖欠期间年租金5000元按年利率7.8%计算的利息。原告主张被告垫付的10000元围墙、大门建设费用与违约金相抵，因该款项已在合同中明确约定为扣减年租金，且调整后的违约金数额尚不确定，故对原告该项主张，依法不予支持。在租赁协议解除的情况下，被告鑫海新材料公司应将租赁的全部资产及场地返还原告益民居委会，故对于原告要求被告将承租的房屋及场地恢复原状交还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁协议解除后至被告实际迁出之日前，被告仍应比照协议约定的租金支付占用费。被告鑫海新材料公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，责任自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原、被告双方于2013年3月28日签订的《租赁协议》。
被告大丰市鑫海新材料科技有限公司迁出其承租的原告大丰区万盈镇益民居民委员会所有的位于大丰区万盈镇益民居委会村部办公室后侧的仓库一幢、厕所一座、附属用房由东向西共五间及场地一块。
三、被告大丰市鑫海新材料科技有限公司向原告大丰区万盈镇益民居民委员会给付自2014年4月1日起至实际迁出之日止按5000元／年计算的租金或占用费。
四、被告大丰市鑫海新材料科技有限公司向原告大丰区万盈镇益民居委会支付违约金（5000元／年自2014年4月1日起至本判决确定之日止按年利率7.8%计算的利息）。
上述义务均于本判决生效后30日内履行完毕。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告鑫海新材料公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 宋晶晶
人民陪审员 成 平
人民陪审员 李志进
二〇一五年十二月二日
书 记 员 陈 玮
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。