青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10172号
原告（反诉被告）赵红梅。
委托代理人王原力，系原告配偶。
被告（反诉原告）王书林。
委托代理人马立军，山东海桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵红梅与被告（反诉原告）王书林物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵红梅及其委托代理人王原力，被告王书林及其委托代理人马立军到庭参加诉�。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵红梅诉称，原告赵红梅2001年购买青岛市市南区东海西路XX号2栋东1单元XXXX户房屋一套，2004年因赵红梅出国工作，考虑到管理该房屋不是很方便，便与家人和舅舅王华朴（被告王书林的父亲）商量，由王华朴全权办理将该房屋过户到他儿子被告王书林名下，由被告王书林顶名。王华朴协助赵红梅的父亲管理出租等事宜，所有与该房有关的房款、租金、装修等全部费用仍由赵红梅承担，由赵红梅占有使用该房屋不变，收益也全归原告赵红梅。直到2013年7月被告王书林与其妻张笑男以假离婚的形式，想一分钱不花，无偿得到该套房屋，把为赵红梅顶名的、在自己名下的该套房屋过户到其妻张笑男名下，过户手续正在办理当中。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，该套房屋被告王书林分文未付。房屋的所有义务从2001年买房至2013年今日，原告赵红梅仍然在履行该房房主的全部义务并行使着该房房主的全部权利。为维护原告的合法权益不受侵害，杜绝被告非法转让原告财产的不法行为，现依法提起诉讼，请求：1、依法确认被告王书林名下，位于青岛市市南区东海西路XX号2栋东1单元XXXX户（青房地权市字第171227号）房屋属赵红梅所有，并依法过户到赵红梅名下；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王书林辩称，涉案房屋已经房产行政管理部门确权为王书林所有，原告起诉没有事实和法律依据，并且已超过诉讼时效，不再受法律保护，因此请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）王书林诉称，青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋系王书林所有，该房屋于2004年7月核发青房地权市字第171227号所有权证书。但是赵红梅竟然罔顾客观事实和法律规定，自称其“行使着该房房主的全部权利”，并以此为由悍然侵占涉案房屋。2013年12月1日，赵红梅率众强行将涉案房屋的承租人赶走，进而占据使用该房屋，赵红梅的行为已经构成侵权，应当承担相应的法律责任。同时，赵红梅的侵权行为还给王书林造成房屋租金收入损失，对此赵红梅应当承担赔偿责任。故王书林提起反诉，请求：1、判令被反诉人赵红梅立即排除妨害，并赔偿租金损失20000元；2、反诉费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）赵红梅辩称，王书林对涉案房屋不享有任何权益，只是顶名，被告对涉案房屋没有支付过任何钱款。我购买涉案房屋，让被告顶名，涉案房屋一直由我管理和收益，我是涉案房屋的实际拥有者。关于租房的问题，在我提交的证据中，可以看出对于出租房屋都是我一手操作的，原告是涉案房屋的权益人。
经审理查明，原告赵红梅与被告王书林系表姐弟关系，被告王书林的父亲王华朴系原告赵红梅的舅舅。
2001年9月30日，原告赵红梅与青岛海悦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告赵红梅以1345660元的价格向青岛海悦置业有限公司购买青岛市市南区东海西路XX号2栋东1单元XXXX户房屋。原告应于2001年10月12日前支付275600元，余款107万元向中国银行贷款。合同签订后，原告赵红梅依照约定向青岛海悦置业有限公司支付了首付款275600元，并按照约定将其余107万元购房款向中国银行香港路支行贷款。2001年12月14日，原告赵红梅为涉案房屋办理了个人抵押贷款房屋保险，保险费15138元。后原告赵红梅为涉案房屋缴纳交易手续费2140元，测绘费12.5元，手续费32.2元，借抵费1070元，贷款抵押证交易费2145元，房产登记费80元，土地登记费23元，契税20259.01元。2002年12月27�，原告与青岛海悦置业有限公司签订《房屋验收交接表》，原告接收涉案房屋。2003年1月6日，青岛海悦置业有限公司向原告赵红梅开具涉案房屋购房发票两张，购房款合计1350601元。2003年6月26日，青岛市国土资源和房屋管理局向原告核发了该房屋的房屋产权证书，权证字号为青房地权市字第165043号，建筑面积221.41平方米，房地产权利人为赵红梅一人。
原告提供《出口企业退税登记表》、营业执照、民事裁定书各一份，主张2004年原告赵红梅因去外地工作，管理涉案房屋不方便，经与被告的父亲王华朴（原告的舅舅）协商暂将涉案房屋过户至被告王书林名下。被告质证后称，该宗证据只能证明原告赵红梅卖房的原因，无法证明涉案房屋是王书林顶名。
原告提供卡号为99×××87的深圳发展银行借记卡一张、向该银行卡存款还房贷的小票一宗，经被告当庭核实，该银行卡系涉案房屋的还贷卡，用户名为被告王书林，该卡一直由原告赵红梅控制，且被告王书林不知晓该卡的密码，原告以此主张原告赵红梅系涉案房屋唯一的房屋交款人，自2004年7月被告王书林顶名至2014年，所有的房款及与该房的费用均是由原告赵红梅支付，被告王书林未支付分文款项，被告王书林除顶名外，对该房屋没有付出任何义务。被告质证后称，该借记卡户名是王书林，因此，即使赵红梅往卡内存钱，也只能证明王书林是该卡的所有人，不能证明原告是该卡的所有人。
原告提供《房屋租赁合同》三份、定金条一份、备案证明、东海房购物清单、东海房装修支出、订货单、发票一宗、收据一宗、接收款明细、协议书、收条、家用燃气综合保险投保授权委托书，通过该宗证据可知，2003年7月5日，原告赵红梅将涉案房屋租赁给案外人郑哲�租期自2003年7月26日至2006年7月25日；2008年5月份，原告赵红梅对涉案房屋进行装修，装修票据都在原告赵红梅手中；2008年5月10日，原告赵红梅及被告王书林将涉案房屋租赁给青岛好事中制衣集团有限公司，租期自2008年6月1日至2011年5月31日，原告赵红梅在合同上签字，被告王书林由其父亲在合同上代为签字；2010年4月3日，原告赵红梅与案外人王华朴与杨震签订《房屋租赁合同》，原告赵红梅及王华朴将涉案房屋租赁给杨震使用，租金114000元，租期自2010年4月15日至2013年4月14日，原告赵红梅及王华朴在合同上签字，后经协商该租赁合同延续一年。2013年11月15日，原告赵红梅与杨震达成协议，杨震搬离涉案房屋，原告退还杨震88000元；2013年12月19日，原告赵红梅授权案外人办理涉案房屋的家用燃气综合保险。原告赵红梅以此主张涉案房屋一直由原告赵红梅占有使用和收益，�告王书林对涉案房屋没有任何权益享有。被告质证后称，对2003年的租赁合同，因当时的房屋所有权属于赵红梅，赵红梅有权出租；对2008年的租赁合同，当时王书林已经取得涉案房屋的所有权，无法证明原告出租该房屋；至于2008年涉案房屋的装修，是由王书林的父亲及赵红梅的父亲在涉案房屋里帮忙，装修花费及装修的一切事项都记不清楚了；对2010年的租赁合同，因王书林已经取得涉案房屋的所有权，因此该合同与原告无关，涉案房屋的租金有一部分是王书林父亲代收，有一部分是王书林父亲代收后打给原告的；对其余证据不予认可。经当庭与被告父亲王华朴联系，王华朴称房屋租金有一部分是现金，有一部分是银行转账，钱都打在王华朴的银行卡里，至于其银行卡在谁处王华朴拒绝回答。经当庭核实，用户名为王华朴的卡号为62×××56的银行卡在原告赵红梅处，一直由赵红梅控制使用，2010年4月9日、2011年3月11日、2012年3月16日、2013年3月19日案外人杨震分别向该卡汇入114000元，总计456000元，即四年的房屋租金。通过该卡的交易明细，该卡曾多次在珠海市消费交易，与原告的现工作、生活地点相吻合。
原告赵红梅提供水电费发票、有线电视安装费发票、通信费发票、垃圾费发票、物业费电梯费发票、公共事业费收据一宗，主张自2001年原告赵红梅购房至2004年7月让王书林顶名再至2014年，与该房屋有关的全部费用，包括房款、装修、物业、租金等费用均是由原告赵红梅支付，被告王书林并未花费一分钱；原告履行了与该房屋有关的全部付费义务，该房的权利也应当归原告所有。被告质证后称，对证据的真实性无异议，因为原告赵红梅已经收取了涉案房屋的房租，因此用涉案房屋的房租缴纳各种税费是理所应当的。
原告提供照片一组，通过照片可知，2010年2月19日，原告赵红梅持卡号为99×××87的深圳发展银行借记卡向银行还涉案房屋的房屋贷款7000元。被告质证后称，无法证明交款人是赵红梅，也不能证明银行卡的持有人是赵红梅。
原告提供录音六份，其中，（1）2013年8月14日原告父亲赵可山及母亲王占琴与被告父亲王华朴的录音，在该录音中，王华朴称，“王书林与其配偶张笑男已经离婚，但是还是居住在一起”；“从买房开始，从原始凭证，你（王书林）一样都没有，除了房产证，什么都没有，什么都不知道”，“你（王书林）爹你娘上了法庭上去作证：这是当初人家赵红梅的房子，是俺外甥的，叫你顶个名，当时他还小”。（2）2013年8月29日原告及原告母亲王占琴与被告王书林的父亲王华朴的录音，在该录音中，“赵红梅：小舅，这套房子每一分钱从01年�04年过户给林林顶名一直到13年的今天，房款全是我付的，这套房子林林一分钱没出就顶个名，就想白白的得到这套房子！这是抢吗？！再说你白纸黑字写下的，你替我保管着，出了事你赔，你忘了？！不是吗？我怎么不可以起诉？你说我说的是不是事实？你说我说的对不对？王华朴：是啊，是啊，你要上法庭，我马上就可以支持你，我和你舅母给你作证，这是红梅的房子，这一点都错不了，你想这么办吗？红梅，你不管向哪里转，转给谁，他不同意你这么办。赵红梅：如果有这么一天，真要打官司。王华朴：你明天要办我马上就支持你，我和你舅母两个人作证。”（3）2013年7月5日被告王书林与王书林的父亲王华朴及王书林的母亲王琦的录音，在该录音中，“王华朴：你付出多少钱买的房？王书林：我付出了我的顶名”。经当庭播放，被告王书林对该录音的真实性无异议，王书林认可该录音是王书林与其父母的对话。后本院将该宗录音证据拷贝给被告，并给被告十天时间落实该宗录音证据的质证意见，但被告并未在规定时间内提交对该宗证据的质证意见。
原告另提供银行明细及登记证一份，主张原告现系英国美菲尔国际有限公司珠海代表处首席代表，工作地点在珠海，原告多次在平安银行珠海吉大支行和珠海前山支行为涉案房屋偿还房款，因此也可以证明涉案房屋的房款系原告偿还。被告质证后称证据无法证明原告的证明事项。
原告提供被告王书林与其配偶张笑男的《离婚协议书》一份，该协议书中，被告王书林将涉案房屋处分给张笑男，原告主张，被告王书林为了侵占原告的财产通过假离婚的形式将房屋处分给其配偶张笑男，但王书林与张笑男仍在一起居住，被告王书林变相将该房屋据为己有。被告质证后称，对证据合法性有异议，离婚协议书是个人隐私，原告取得离婚协议书的途径应该是非法取得，因此对该证据不予以质证。后被告当庭认可其已经与其配偶离婚，并将涉案房屋处分给其配偶。
原告另提供《公证书》、《承诺书》各一份，《承诺书》的内容为“青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋是赵红梅的，因赵红梅原为公司法人，后不在青岛工作，故转让给王书林顶名，王书林只是名义上的房屋所有人，实为赵红梅的，因为此房从购买一直到今都是有赵红梅每月支付房贷及所有费用。04年我保证过如需要过回赵红梅名下时，王书林如不同意，我保证赔你该房损失。保证人：王华朴2013.8.14”。原告以此证明，2004年原告将涉案房屋过户到被告名下时是与被告的父亲进行协商的，都是被告的父亲一手操办的，王书林只是顶名。被告质证后�公证书真实性无异议，对承诺书真实性不能确认，不能确认是否是王华朴亲自签字，即便是王华朴的亲自签字，王华朴的证明已经超出了其代理权限，超出部分对王书林没有任何约束力。
被告提供《房地产权证》、房地产买卖契约、二手房贷款意向书、收费明细表、《青岛市房地产转移登记申请表》、青岛市房地产权属登记审核表、委托书各一份，主张在2004年7月17日，原告赵红梅与被告王书林签订《房地产买卖契约》，原告赵红梅将涉案房屋以147万元的价格出卖给被告王书林，首付款49万元，余款以银行贷款支付，原告赵红梅在契约上签字，王书林由其父亲王华朴代为签字；在2004年7月27日，原告赵红梅与被告王书林签订《青岛市房地产转移登记申请表》，其中王书林由其父亲王华朴代为签字，后青岛市国土资源和房屋管理局向原告核发了该房屋的房屋�权证书，权证字号为青房地权市字第171227号，建筑面积221.41平方米，房地产权利人为王书林，原告以此主张涉案房屋系王书林从赵红梅处合法购买，并且已经由青岛市房产管理部门确认涉案房屋为王书林所有。原告质证后称，无法证明被告购买了涉案房屋，被告并未向原告支付过任何款项，被告只是顶名购买涉案房屋，相关的手续被告都没有实际参与，被告说税费是被告缴纳的，被告应当提供发票。
被告另提供《房屋租赁合同》一份，主张2011年5月20日，被告王书林与青岛环诺投资有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给青岛环诺投资有限公司，而原告在2013年12月将承租人赶走，给被告造成了损失，原告应当承担损害赔偿责任。原告质证后称涉案房屋不属于被告所有，该合同属于无效合同，同时我与该承租人已经达成了协议，并不是将该承租人赶走，双方是协商解除合同的。
另查明，在本案诉讼过程中的2014年6月5日，被告王书林将其名下的平安银行（原深圳发展银行）卡号为99×××87的借记卡转账销户，重新办理了卡号为62×××26的借记卡，并在2014年7月1日存入7000元用于偿还房屋贷款。现涉案房屋由原告控制使用。
上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、收据、《出口企业退税登记表》、营业执照、民事裁定书、银行借记卡、银行存款小票、《房屋租赁合同》、定金条、备案证明、东海房购物清单、东海房装修支出、订货单、发票、收据、接收款明细、协议书、收条、家用燃气综合保险投保授权委托书、水电费发票、有线电视安装费发票、通信费发票、垃圾费发票、物业费电梯费发票、公共事业费收据、照片、录音、银行明细及登记证、《离婚协议书》、《公证书》、《承诺书》、《房地产权证》、房地产买卖契约、二手房贷款意向书、收费明细表、《青岛市房地产转移登记申请表》、青岛市房地产权属登记审核表、委托书、《房屋租赁合同》、银行明细及当事人当庭陈述在案为凭，且经本院庭审质证及审核。
本院认为，公民的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋系原告赵红梅2001年向青岛海悦置业有限公司购买的商品房，原告依约缴纳了房款，后原告赵红梅办理了涉案房屋的房地产权证书，被告对此亦予以认可。
2004年，原告赵红梅与被告王书林签订《房地产买卖契约》，被告王书林以147万元的价格向原告购买涉案房屋，后原告赵红梅与被告王书林的父亲共同将涉案房屋过户到被告王书林名下。原告认为，被告王书林未向原告支付过任何房款，被告只是顶名，因此该契约被告并未实际履行其付款义务，故契约无效，涉案房屋仍属于原告赵红梅所有；被告王书林认为，被告与原告就涉案房屋已经签订了《房地产买卖契约》，且办理了产权登记手续，故涉案房屋属于被告所有。因此，本案的争议焦点为2004年原告赵红梅与被告王书林签订的《房地产买卖契约》是否实际履行，是否合法有效。
对于原告提交的录音证据，其中2013年7月5日被告王书林与王书林的父亲王华朴及王书林的母亲王琦的录音被告当庭认可是被�说的，其余录音被告在法律规定时间内未提交相应的质证意见，且未提供相应的证据予以反驳，因此，本院对录音证据的真实性依法予以认可。通过庭审双方提交的书面证据及原告提交的录音证据可知，2004年原告需要将其名下的涉案房屋转移至他人名下，后经原告与被告父亲王华朴协商，在被告父亲王华朴的保证下，原告将其名下的涉案房屋转移至被告王书林名下，时年被告王书林23岁，办理转移过户的手续均由原告与被告的父亲一手办理，被告王书林并未出面。根据双方签订的《房地产买卖契约》，涉案房屋交易总房款为147万元，其中首付款为49万元，被告称该49万元均系在被告家中现金给付，2004年49万元是数额巨大的，如此数额的现金在家中存放，与常理不符，且被告并未提供证据证明其或其父母有该出资能力；同时根据被告认可的录音证据，被告王书林认可�对涉案房屋并未有任何出资，只是顶名，因此，对王书林所称的该房屋首付款47万元系现金支付的说法被告无证据证明，本院依法不予认可。同时，被告王书林也并未提供证据证明其余房款98万元被告已经向原告支付，因此，结合被告王书林认可的录音，本院认为，2004年原告赵红梅与被告王书林签订《房地产买卖契约》时，被告王书林并未向原告赵红梅支付任何款项，即被告王书林并未履行实际的付款义务，因此，该《房地产买卖契约》的效力本院依法不予认可。
同时，通过原告提供的证据和被告当庭陈述可知，涉案房屋的还贷银行卡（被告王书林名下）在原告赵红梅处，由原告控制，被告王书林并不知晓该卡的密码，自该房屋购买至2014年6月，涉案房屋的贷款均是由原告赵红梅偿还；涉案房屋的租金收益卡（被告王书林父亲王华朴名下）亦在原告赵红�处，由原告控制，租金等收益均由原告赵红梅花费和使用；自涉案房屋购买至今涉案房屋所缴纳的各项水电、通信、装修等费用均是由原告赵红梅支付；涉案房屋签订的租赁合同也都有原告赵红梅出面签字，而被告王书林并未本人亲自签字，综上，截止2014年6月被告王书林并未对涉案房屋的房屋贷款进行过偿还，都是由原告偿还的；租金的相关收益也都是由原告收取并使用的，被告王书林并未收取或使用；涉案房屋的相关水电、通信、装修等费用也都是原告赵红梅支付的，因此，本院认为，青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋系原告赵红梅出资购买，被告王书林并未实际出资，亦未对涉案房屋有过实际的管理或控制，故，原告赵红梅为涉案房屋的实际权利人，应确认涉案房屋产权归原告所有，被告应协助原告办理房产过户手续，即原告的诉讼请求证据确实充分，符合法律规定，本院予以支持。
被告王书林反诉请求原告排除妨害，并赔偿租金损失20000元，因涉案房屋实际权利人为原告赵红梅，因此，被告的请求于法无据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、位于青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋归原告（反诉被告）赵红梅所有。
二、被告（反诉原告）王书林于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）赵红梅办理青岛市市南区东海西路XX号XX栋东XX单元XXXX户房屋的产权过户手续。
三、驳回被告（反诉原告）王书林的诉�请求。
案件受理费100元，反诉费150元，由被告王书林负担，因原告已预交100元，被告王书林于本判决生效后十日内付给原告100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 王国香
人民陪审员 常安利
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王 越