海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第122号
原告：海南地矿物业管理有限公司。住所地：海口市南沙路**号地矿大厦附楼。
法定代表人：孙长胜，董事长。
委托代理人：林明峰，海南大弘律师事务所律师。
委托代理人：赖星，海南大弘律师事务所律师。
被告：海南众信房地产开发有限公司。注册登记地：琼海市豪华路258号。现住所地不详。
法定代表人：王育胜，总经理。
第三人：王恩刚，男，1968年11月15日出生，住黑龙江龙江县。
原告海南地矿物业管理有限公司（以下简称地矿公司）诉被告海南众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、第三人王恩刚商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月4日依法追加王恩刚作为第三人参加诉讼，并于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林明峰、赖星到庭参加诉讼，被告众信公司、第三人王恩刚缺席。2014年11月24日，第三人王恩刚向三亚市公安局举报被告的法定代表人王育胜涉嫌合同诈骗。2014年12月5日，本院裁定中止诉讼。2015年12月7日本院决定恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告2011年5月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告以170万元价格购买被告开发的位于海南省琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”811房、301房，601房、813房、311房、506房、201房、501房、613房、704房、面积共计844.47㎡。于2011年12月30日之前交付。并于交付后730日内，办理产权登记。2011年5月23日原告向被告支付全部房款170万元。2012年8月16日双方签订《补充协议》约定上述房屋中813房、201房、704房、301房、501房、601房、506房共计606.81㎡的7套房屋，变换为604房、713房、711房、703房、606房、609房、310房、209房、210房共计605.99㎡的9套房屋。但至今被告没有将上述12套房交给原告，也不将12套房的产权登记于原告名下。被告迟延交付房屋和延期办理产权登记的行为已违约，为维护原告的合法权益。特诉至贵院请求判令：1、被告继续履行合同，将其开发的位于海南省琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”311房、613房、811房、209房、210房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房交付原告使用；2、被告继续履行合同，将上述房屋产权登记于原告名下；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。在审理中，原告于2014年8月1日将原诉讼请求变更为：1、判令原、被告2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于“众信花园”209房、210房的合同条款有效，被告继续履行209房、210房相关的合同义务；2、判令解除原、被告2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于311房、613房、811房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房的相关条款；3、判令被告退还上述房款1443220元及利息313811.38（利息从2011年5月23日起暂计至2014年8月1日，以被告实际退还购房款之日止）、违约金7216.1元（已付房款的0.5%）。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向法院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，2、付款凭证，证据1、2证明原告与被告签订合同，约定被告将其开发的“众信花园”的涉案房屋销售给原告，原告依约付清购房款。
被告众信公司未答辩，也未提供证据材料。
第三人未答辩，也未提供证据材料。
本院依法调取第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》经质证，原告对其真实性、合法性、关联性有异议。认为被告没有出庭认可，被告与第三人签订的合同中房屋已有部分卖给原告，被告无权处分出卖的房屋。
原告提供的证据1、2经本院与原件核对一致，本院对原告提供的证据1、2的真实性予以确认。对本院调取的《房屋买卖协议书》的真实性、关联性予以确认。
经审理查明：被告众信公司是经琼海市工商行政管理局批准登记成立，经营范围为房地产开发、商品楼宇销售、建造安装工程等。王育胜为公司的法定代表人。2010年6月17日，该公司取得开发的位于琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”一幢八层房屋的预售许可证XX号。2011年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将其开发的位于琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”第一幢811房（76.9㎡）、301房（95.35㎡），601房（95.35㎡）、813房（83.86㎡）、311房（76.9㎡）、506房（81.13㎡）、201房（95.35㎡）、501房（95.35㎡）、613房（83.86㎡）、704房（60.42㎡）、面积共计844.47㎡。出卖给原告（乙方），每平方米2000元，总房价款为170万元；付款方式为一次性付款；合同第八条约定，出卖人应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用按第如下方式处理：（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金.....；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告2011年5月23日从农行海口市南沙路支行向被告转账支付房款170万元，被告出具收款收据给原告。2012年8月16日原、被告签订《补充协议》，约定将《商品房买卖合同》中的813房、201房、704房、301房、501房、601房、506房，共计606.81㎡的7套房屋，变换为604房（60.42㎡）、713房（83.86㎡）、711房（76.9㎡）、703房（59.6㎡）、606房（81.13㎡）、609房（69.81㎡）、310房（52.23㎡）、209房（69.81㎡）、210房（52.23㎡）共计605.99㎡的9套房屋。2011年10月2日，被告与第三人签订《房屋买卖协议书》，约定被告将“众信花园”第一幢二层整层出卖给第三人，面积约810平方米（以房产证计算为准），每平方米3000元，总金额240万元；由于原告所购买的“众信花园”第一幢209、210房与第三人购买“众信花园”第一幢二层整层重复，本案的处理与王恩刚有利害关系。本院于2014年8月4日依法追加王恩刚为第三人参加诉讼。因被告没有将原告购买的房屋交付给原告，也未将房屋办理过户登记至原告名下。为此原告向本院提起诉讼，诉请支持上述请求。由于被告原办公地址已搬迁，无法送达起诉书副本及法律文书，本院依法公告送达开庭传票及有关诉讼材料。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
另查明，原告购买“众信花园”第一幢209、210房屋未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。“众信花园”已建成一幢八层楼房，但该工程项目至今尚未办理竣工验收手续。被告在与原告签订《补充协议》之前已将311房、613房、811房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房出卖给他人。
本院认为：原、被告2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》和被告与第三人2011年10月2日签订的《房屋买卖协议书》都是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，被告与第三人签订《房屋买卖协议书》，将“众信花园”第一幢二层整层出卖给第三人。之后原、被告又签订《补充协议》，约定将“众信花园”第一幢209、210房变换给原告，属重复出卖。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。由于双方的购房合同都未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。应按签订合同的前后顺序确认合同的效力和继续履行合同。被告与第三人签订的《房屋买卖协议书》在前，原告与被告签订《补充协议》在后，故应认定被告与第三人签订的《房屋买卖协议书》的合同有效，应继续履行。原告主张双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，要求被告继续履行209房、210房合同的义务，缺乏法律依据，其请求本院不予以支持，应予驳回。
原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》中有关311房、613房、811房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房的相关条款；判令被告退还上述房屋购房款1443220元及利息313811.38元、违约金7216.1元。本院认为，《商品房买卖合同》约定被告出卖给原告的是10套房，《补充协议》约定将其中的7套房变换为9套房，共计12套房。由于被告已将311房、613房、811房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房等10套房出卖给他人，原告主张解除该条款，符合法律规定，应予支持。被告应当退还原告支付上述10套房的房款1443220元及利息给原告，利息应从原告付款的2011年5月23日起按人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定支付之日止。被告没有按期交房给原告，其行为已违约，按合同第九条约定违约金按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付给原告。故被告应支付原告违约金7216.1元（1443220元×0.5%）。被告和第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告主张2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于“众信花园”209房、210房的合同条款有效，被告继续履行209房、210房相关的合同义务的诉讼请求。
解除原告海南地矿物业管理有限公司与被告海南众信房地产开发有限公司2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》及2012年8月16日签订的《补充协议》中有关311房、613房、811房、310房、604房、606房、609房、703房、711房、713房的条款。
三、限被告海南众信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告购房款（10套房）1443220元及利息（利息从2011年5月23日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算至本判决确定支付购房款之日止）和违约金7216.1元。
案件受理费人民币22867元，由原告承担2779元，被告承担20088元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 陈宏友
审判员 周英俊
审判员 符儒超
二〇一五年十二月二十日
书记员 王望来