浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初2899号
原告：黄声成。
委托代理人：许见红，浙江信大律师事务所律师。
被告：宁波富源房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道汇兴路*号。
法定代表人：吴宇炜，该公司董事长。
原告黄声成诉被告宁波富源房地产开发有限公司（下称宁波富源公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年5月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告黄声成的委托代理人许见红到庭参加诉讼。被告宁波富源公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄声成起诉称：2008年4月22日，原、被告经协商签订二份编号分别为200700970079、200700970080的《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将获准预售的2套在建住宅用房（坐落象山县丹西街道海城阳光苑4号楼201－301、202－302，建筑面积分别为173.16㎡、171.24㎡）售予原告，单价均为1.6万元/㎡，房价款分别为277.0588万元、273.9838万元；付款方式均为本合同签订时首付房款40%（分别为111.0558万元、109.9838万元），余款60%（分别为166万元、164万元）采银行按揭贷款方式支付；房屋交付期限均为出卖人在2009年9月30日前将经规划验收合格的约定商品房交付买受人使用。
同月23日，以黄声成为借款人、抵押人，以中国农业银行象山县支行为贷款人、抵押权人，以宁波富源公司为保证人签订二份编号分别为820105200800001236、820105200800001234《个人购房担保借款合同》，合同约定：本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，借款人黄声成同意以其购买的丹西街道海城·阳光苑4号楼201－301、202－302为抵押，向贷款人分别借款166万元、164万元，保证人宁波富源公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的上涉（借款）债务提供连带责任保证担保。
上涉《买卖合同》《担保借款合同》签订后，原告依约全额付清海城·阳光苑4号楼201－301、202－302房价款，但被告迟迟未将约定房产交付原告并办妥产权过户手续。
2008年8月16日，原、被告经协商，另行签订一份编号为200700970127《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将其获准预售的1套在建商业用房（坐落象山县丹西街道海城·阳光苑4号楼1－5号，建筑面积为439.36㎡）售予原告，单价为1.6万元/㎡；付款方式为本合同签订时首付房价款50%，余款50%采用银行按揭贷款方式支付；房屋交付期限为出卖人在2009年9月30日前将经规划验收合格的约定商品房交付买受人使用。
同月23日，以黄声成为借款人、抵押人，以中国农业银行象山县支行为贷款人、抵押权人，以宁波富源公司为保证人签订一份编号为820105200800001238《个人购房担保借款合同》，合同约定：本合同项下的借款（628万元）采用阶段性保证＋抵押担保方式，借款人黄声成同意以其购买的丹西街道海城·阳光苑4号楼1－3号（上份买卖合同项下的原第4、5间房屋分割他人购买）在建商业用房为抵押向贷款人借款，保证人宁波富源公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的上涉（借款）债务提供连带责任保证担保。
上涉《买卖合同》《担保借款合同》签订后，原告依约付清海城·阳光苑4号楼1－3号全额房价款，但被告迟迟未将约定房产交付原告并办妥产权过户手续。
原告认为，原、被告于2008年4月22日、8月16日签订的三份编号分别为200700970079、200700970080、200700970127《商品房买卖合同》依法有效。被告在收到三份合同约定的全额房价款后，至今未将约定房产（丹西街道海城·阳光苑4号楼201－301、202－302、1－3号）交予原告并办理过户登记手续，显已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：1.确认坐落丹西街道海城·阳光苑4号楼1－3号商业用房（现为丹西街道天安路564－572号，建筑面积386.69㎡）以及丹西街道海城·阳光苑4号楼201－301（建筑面积173.16㎡）、202－302（建筑面积171.24㎡）的住宅用房归原告所有；2.判令被告协助原告办理上述房产的权证转移登记手续。
审理中，原告自愿将上述第一项诉请变更为：确认合同编号分别为200700970079、200700970080、200700970127的三份《商品房买卖合同》依法有效，并确认该三份合同项下的约定房产[即丹西街道海城·阳光苑4号楼201－301、202－302住宅用房及丹西街道海城·阳光苑4号楼1－3号（现为丹西街道天安路564－572号）商业用房]归原告所有；并自愿撤回第二项诉请。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.合同编号为200700970079、200700970080、200700970127的《商品房买卖合同》三份、合同编号为820105200800001236、820105200800001234、820105200800001238的《个人购房担保借款合同》三份，拟证明原、被告就三套案涉房产存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款收据三份，拟证明原告已依期付清三套案涉房产的全额房价款的事实；
3.（2015）甬象商初字第1276号判决一份，拟证明本案所涉三份《个人购房担保借款合同》项下的借款抵押房产，未办理抵押登记等事实；
4.象山县不动产登记情况证明一份，拟证明案涉的3套房屋权属、查封、抵押现状等事实。
被告宁波富源公司未作答辩，也未提供抗辩证据。
基上举证，并结合原告诉请及庭审陈述，本院除对原告诉请事实予以确认外，另行认定如下事实：
上涉三份《商品房买卖合同》项下的约定房产，初始所有权现均登记在被告宁波富源公司名下。截止2016年6月20日，各房屋查封、抵押现状为：坐落丹西街道海城·阳光苑4号楼1单元201－301、202－302住宅用房，均为已查封，无抵押；坐落丹西街道海城·阳光苑4号楼1－3号（现为丹西街道天安路564－572号）商业用房，为已查封，无抵押。
本院认为，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》，均系签约双方的真实意思表示，且被告签约预售约定房产时，已取得预售许可证并已履行了预售合同登记备案手续，依法有效，具有履行效力。
依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此处所谓的登记，并非指《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定的所谓预售合同备案登记。而是指依照《房屋登记办法》规定的房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记、房屋抵押权登记及预购房预告登记、预购房抵押权预告登记等等。其中预售合同备案登记具有强制性，房地产开发企业必须依法登记备案；而《房屋登记办法》规定的登记，是否登记可依当事人合意，未登记不发生物权变动效力。因此，仅就三份案涉《商品房买卖合同》本身而言，性质上系债权合同，是买受人取得房屋所有权的基础，是否必然享有所有权，则取决于登记可否依约依法履行及是否事实履行的结果。
本案中，三份案涉《商品房买卖（预售）合同》项下的约定房屋，初始所有权虽均已登记在出卖方（被告）宁波富源公司的名下，原则上具备办理所有权转移登记的合约条件。但因坐落在海城·阳光苑4号楼1单元201－301、202－302住宅用房以及坐落丹西街道海城·阳光苑4号楼1－3号（现为丹西街道天安路564－572号）商业用房，现均处于依法查封状态，在未提起查封异议之诉并予撤销前，依照《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，禁止办理所有权转移登记。因此，在上述所有权转移登记所涉的法律障碍(依法查封)未消除之前，原告仅凭三份案涉《商品房买卖合同》并已付清房价款的事实本身，要求确认该合同项下的约定房产归其所有，于法不合，不予支持。
被告宁波富源公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《房屋登记办法》第二十二条第（六）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄声成与被告宁波富源房地产开发有限公司签订的三份编号为200700970079、200700970080、200700970127的《商品房买卖合同》依法有效；
二、驳回原告黄声成其他诉讼请求。
本案受理费80元，由被告宁波富源房地产开发有限公司承担，按本院规定予以免缴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行）。义务人履行付款义务后，应及时告知本院民一庭内勤并提供相关付款凭证（联系电话：0574-5918****）。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 谢世常
二〇一六年六月二十一日
书记员 赖芒芒