辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终231号
上诉人（原审被告）：高洋，男，汉族，1991年4月2日出生，住辽宁省大连市高新园区。
委托诉讼代理人：王莹，系上诉人母亲，女，汉族，1967年9月24日出生，住辽宁省营口市。
被上诉人（原审原告）：大连耕海物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区彩霞园34-1号至34-5号。
法定代表人：ＸＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：张猛，男，汉族，1985年10月10日出生，系该公司职工。
委托诉讼代理人：姜哲哲，女，汉族，1983年12月5日出生，系该公司职工。
上诉人高洋因与被上诉人大连耕海物业服务有限公司（以下简称耕海公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高洋、被上诉人耕海公司委托诉讼代理人张猛、姜哲哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高洋上诉请求：撤销大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1075号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》不是上诉人真实意思表示，应为无效。上诉人若不在该合同上诉签字，则无法取得案涉房屋钥匙，上诉人签字不代表上诉人认可合同条款。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第十一条、第十九条、第二十条规定，本案前期物业服务已经满一年，合同自然终止，如需延续，双方应协商确定，不能延续原合同。因被上诉人与上诉人未签订新的物业服务合同，故被上诉人无权按照2.5元/月/平方米（含电梯费）收取物业费。2.案涉房屋漏雨，小区垃圾未及时清理，被上诉人没有按照《前期物业服务合同》附件《物业服务质量标准》提供质价相符的服务，上诉人有权拒付物业费。
耕海公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，主要理由为：不同意上诉人的上诉请求。坚持一审诉讼请求及意见。案涉物业服务合同合法有效，被上诉人已提供质价相符的服务，且对此已经在一审中提交了相应的证据。
耕海公司向一审法院起诉请求：要求高洋向耕海公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业费5915元，并支付2016年1月10日至2017年12月31日的违约金4085元，以上合计10000元。
一审法院认定事实：耕海公司、高洋于2013年12月16日签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定耕海公司系大连海逸房地产开发有限公司委托的海逸诺丁山小区的物业服务企业，住宅的物业费标准为2.5元/月·平方米（含电梯费），并约定了物业服务的质量标准。合同第三条约定，甲方（业主）应当自房屋交付之日起交纳物业费，物业费按季度当季交纳，甲方（业主）或其物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期物业服务费；逾期交纳的，自逾期之日起每日按应交费用的千分之三向原告支付滞纳金。高洋于2013年12月16日签署了承诺书，确认其已知晓《临时管理规约》的内容并同意遵守。《临时管理规约》对物业费的标准及违约责任亦进行了约定。高洋系上述小区兴贤街31号楼2604室业主，房屋建筑面积98.61平方米，其未向耕海公司交纳2016年1月10日至2017年12月31日的物业费，合计5915元。
一审法院认为，耕海公司、高洋签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及相关法律规定，耕海公司负有按约定提供物业服务的义务，高洋负有按期交纳物业费的义务。本案的主要争议焦点为，高洋是否可以以耕海公司提供的物业服务不符合约定标准为由拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，高洋无权以此为由拒绝交纳物业费。且高洋在《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中对物业费的收费标准及交费期限已知晓并认可，故该物业费标准对被告具有法律约束力。根据相关法律规定及合同约定，耕海公司要求高洋支付2016年1月10日至2017年12月31日的物业费5915元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。关于耕海公司于小区公共部位张贴广告的问题，根据相关法律规定，耕海公司应对该部分的收益向业主公示，但上述广告收益的处分问题并不免除高洋按时交纳物业费的法律义务。关于小区门市房门前的对应的甬道的停车位问题，高洋并无证据证明该地块属于耕海公司的物业服务范围之内，故该节事实与本案无关。关于小区房屋漏水问题，属于房屋质量问题，与本案无关。关于其他小区的物业费收费标准问题，与案涉小区的物业费收费标准没有关联性。高洋基于上述理由拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，不予采纳。关于违约金的问题，高洋拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，一审法院认为不宜支持耕海公司的违约金请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、高洋于该判决生效之日起十日内支付耕海公司2016年1月10日至2017年12月31日的物业费5915元；二、驳回耕海公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由耕海公司负担5元，由高洋负担20元（此款耕海公司已预交，高洋在执行时一并给付)。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。
本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是上诉人上主张的《前期物业服务合同》无效能否成立，上诉人能否以被上诉人未提供质价相符的服务为由拒付物业费。
关于第一个焦点问题，本院认为，案涉《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。上诉人一审辩称被上诉人提供的物业服务有瑕疵，服务质量差等，但其并未就案涉《前期物业服务合同》的效力提出异议，其在二审又主张案涉《前期物业服务合同》并非其真实意思表示，应为无效，但其对此并无证据予以佐证。上诉人该项主张无事实及法律依据，应不予支持。
关于第二个焦点问题，本院认为，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，上诉人负有向被上诉人支付物业费的义务。上诉人拖欠物业费未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人要求上诉人支付其拖欠的物业费应予支持。上诉人主张被上诉人未依据《前期物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务，被上诉人无权向其主张物业费等，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故上诉人该项上诉理由本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 孙文英
审判员 周欣宇
二〇一八年一月十六日
书记员 张 宁