辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民再12号
再审申请人（一审第三人、并案原告、二审上诉人)：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行。住所地：沈阳市和平区西滨河路**号。
负责人：任欧，该支行行长。
委托代理人：常江，该行工作人员。
委托代理人：刘晖，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被申请人（一审原告、并案被告、二审被上诉人）：栗新，男，1974年12月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区青年大街****号1-1-1。
委托代理人：段诚诚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、并案被告、二审被上诉人）：沈阳信盟房地产开发有限责任公司。住所地：沈阳市苏家屯区梧桐大街*号。
法定代表人：赵立夫，该公司总经理。
再审申请人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行滨河支行）因与被申请人栗新、沈阳信盟房地产开发有限责任公司（以下简称信盟公司）商品房销售合同纠纷一案，农行滨河支行于2014年1月诉至沈阳市和平区人民法院，在诉讼期间，栗新向沈阳市苏家屯区人民法院起诉，和平区法院将案件移送至苏家屯区法院，两案并案审理。苏家屯区法院于2014年7月21作出（2014）苏民二初字第165、257号民事判决。农行滨河支行不服，上诉至沈阳市中级人民法院。该院于2014年10月22日作出(2014)沈中民二终字第2048号民事判决，驳回上诉，维持原判。农行滨河支行仍不服，向本院申请再审。本院于2015年12月4日作出（2015）辽审一民申字第630号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人农行滨河支行的委托代理人常江、刘晖，被申请人栗新的委托代理人韩啸到庭参加诉讼，被申请人信盟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
栗新一审诉称，2003年5月19日，其与信盟公司签订编号为0253-02105-20030505《商品房买卖合同》一份，合同约定其向信盟公司购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-77号别墅，建筑面积681.65平方米，单价每平方米7900元，总金额5385035元，其办理商业贷款支付房款，信盟公司应于2003年10月1日前交付单体验收合格的房屋。合同签订当日，其支付了房屋首付款1085035元，同日其与农行滨河支行签订编号为（沈金）农银按字（2003）第08021号《个人住房按揭合同》，约定由该行以按揭贷款方式向其发放住房贷款人民币430万元。2003年5月22日，农行滨河支行依约将购房款430万元转入信盟公司的账户中，至2003年5月其已向信盟公司支付了全部购房款项，但信盟公司未能按期在2003年10月1日前交付房屋，经其一年的不断催要，仍未交付，信盟公司的行为已经严重构成违约。2004年10月10日，其依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，要求与信盟公司解除合同并退房，信盟公司也同意其上述请求，故涉案房屋的《商品房买卖合同》在2004年10月10日已经双方协议一致而解除。由于其在解除《商品房买卖合同》后，已无法实现与农行滨河支行签订的《个人住房按揭合同》的合同目的，因此诉至法院，请求法院判令确认其与信盟公司签订的《商品房买卖合同》已解除，并判决解除其与农行之间签订的《个人住房按揭合同》，并由信盟公司承担本案诉讼费用。
信盟公司辩称，栗新所述属实，同意其诉讼请求。
农行滨河支行答辩称，其对栗新所述及退房请求不知情，根据《个人住房按揭合同》第九条约定，在贷款未还清前，未经该行书面同意，借款人不得将房屋舍弃，所以其不同意在贷款未还清之前栗新与信盟公司之间解除购房合同。
农行滨河支行一审诉称，2003年5月22日，中国农业银行金锋支行（以下简称金锋支行）与栗新、信盟公司与签订（沈金）农银按字（2003）第08021号《个人住房按揭合同》，借款金额430万元，期限从2003年5月22日到2033年5月21日，并以栗新购买的位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-77号房产作为抵押，同时信盟公司承担连带保证责任。2003年6月9日栗新向沈阳市房产局申请办理了个人贷款购房抵押备案登记，期限从2003年5月22日到2033年5月22日。合同签订后，该行于2003年5月22日依约发放了贷款。依据合同约定，栗新应每月及时履行还款义务，否则农行将根据合同的约定解除合同并提前收回全部贷款，并依法处分抵押物并优先受偿，同时信盟公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为栗新的债务承担连带保证责任。由于栗新截至2014年1月已拖欠该行贷款本息超过6期，并出现还款困难的情况，故诉至法院，请求法院判令解除与栗新之间的借款合同，由栗新偿还所欠全部贷款本金3541858.59元及截止至2014年1月20日的利息96096.73元。逾期利息按人民银行规定执行，如果栗新不能全额偿还贷款本息，其要求处分抵押物并优先受偿，抵押物拍卖变卖后所得价款超出所欠我行贷款本息及相关费用部分归栗新所有，不足部分由栗新清偿。同时判令由信盟公司对借款承担连带保证责任。
栗新辩称，其同意解除与信盟公司的《个人住房按揭合同》，但不同意由其偿还借款本金和利息，应由信盟公司偿还，其与信盟公司解除《商品房买卖合同》的原因是信盟公司的违约行为造成的，信盟公司也予以认可，根据相关司法解释规定，应由信盟公司承担偿还贷款的责任。
信盟公司辩称，其曾与栗新签订了退房协议，责任由该公司全权承担，现在没有按时还款也是该公司责任，其同意还款。
一审法院查明：2003年5月19日，栗新与信盟公司签订了商品房买卖合同一份，约定栗新购买信盟公司开发的信盟花园3-77号别墅一栋，价格为5385035元。栗新支付首付款1085035元。同日，栗新与农行签订了《个人住房按揭合同》一份，贷款430万元，贷款期限从2003年5月22日起至2033年5月21日止，共30年。栗新以自己购买的上述房产作为抵押，同时信盟公司自《个人住房按揭合同》签订之日起至栗新取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交银行收执之日止，为栗新的债务承担连带保证责任。2003年6月9日，栗新向沈阳市房产局申请办理了个人贷款购房抵押备案登记，期限从2003年5月22日到2033年5月22日。合同签订后，农行依约发放了贷款。栗新开始按期偿还贷款。因信盟公司未能按期交房，2004年10月10日，栗新与信盟公司签订退房协议书一份，约定信盟公司同意栗新将房屋退还，退房的后续事宜由信盟公司办理，栗新的贷款由信盟公司偿还。信盟公司接收房屋后开始继续偿还贷款，并将栗新已支付的房屋首付款及偿还给银行的贷款全部偿还给栗新。直至2013年6月，信盟公司因单位资金紧张，未能继续偿还贷款。截至2014年1月20日栗新的贷款尚有本金3541858.59元未予还清，产生利息、复利、罚息共计96096.73元。故农行于2014年1月23日以栗新及信盟公司为被告诉至沈阳市和平区人民法院，请求解除三方签订的《个人住房按揭合同》，由栗新及信盟公司偿还贷款本金及利息。在该案件审理过程中，因栗新在原审法院起诉信盟公司与农行的商品房销售合同纠纷，故沈阳市和平区人民法院将该案移送至原审法院一并审理。另查明，2008年2月15日中国农业银行辽宁省分行下发通知将金锋支行由原省行营业部变更为农行滨河支行管理。
一审法院认为，栗新与信盟公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。栗新依约履行了全部给付购房款的义务，而信盟公司因无法按约定期限交付商品房，与栗新约定解除了该合同，故栗新主张确认解除其与信盟公司签订的商品房购销合同，法院予以支持。关于栗新提出解除与农行签订的《个人住房按揭合同》的主张，因农行作为并案原告，在和平区法院起诉栗新及信盟公司，要求解除其三方签订的《个人住房按揭合同》，并由栗新偿还贷款本金及利息等请求，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，本案应予合并审理。因栗新与农行均主张解除《个人住房按揭合同》，故栗新要求解除的主张，法院予以支持。因本案《商品房销售合同》已解除，信盟公司已将购房本金退还给栗新，栗新已将房产退还给信盟公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，该购房贷款的本金和利息应由出卖人即信盟公司返还给担保权人即农行，故农行提出由栗新偿还贷款本金和利息的主张，法院不予支持。该本金和利息应由信盟公司负责偿还。关于农行要求对栗新的抵押物行使优先受偿权的请求，栗新与农行虽约定了在案涉房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故对其要求就抵押物优先受偿的请求，法院不予支持。据此判决：一、确认栗新与沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2003年5月19日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、解除栗新与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行于2003年5月19日签订的《个人住房按揭合同》；三、沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后七日内一次性返还中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行截止至2014年1月20日的本金3541858.59元及利息96096.73元；四、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（栗新交纳），由沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担；案件受理费35901元（中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行交纳），由沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担。
农行滨河支行上诉称：1、一审法院认定事实错误。本案涉及两份合同关系，一是栗新及信盟公司与农行签订的《个人住房按揭合同》，二是栗新与信盟公司签订的《商品房买卖合同》。栗新在没有书面通知农行，并征得该行同意的情况下，擅自与信盟公司签订退房协议，并以退房协议来对抗还款的责任，以没有取得贷款房屋为由将还款的责任推给信盟公司，其认为是信盟公司与栗新互相沟通，以貌似合理的形式掩盖逃脱承担债务人还款责任的目的，信盟公司目前已不具有还款能力，即达到了将购房贷款变为开发商占有信贷资金的目的，实为变相骗贷，给其造成实际财产损失。事实上，栗新作为购房贷款的借款人，应在与开发商达成退房协议前，及时向农行提出解除《个人住房按揭合同》，解除其还款义务，信盟公司也应及时将购房贷款返还给农行。而事实上是退房协议签订10年后，才因该行起诉而拿出一份退房协议，并通过起诉开发商来达到逃脱偿还贷款的目的，甚至借款人在购房资金被开发商占用近两年时间又没有得到住房的情况下还没有向开发商主张任何赔偿，因此其认为借款人与开发商存在恶意串通的嫌疑。而开发商与借款人恶意串通，为骗取贷款而签订虚假商品房买卖合同的，该商品房买卖合同因恶意串通，损害第三人利益而无效，由买受人承担还款责任，开发商即担保人承担连带清偿责任。一审法院仅从形式上认定商品房买卖合同无效，转而由不具备还款能力的开发商偿还银行贷款，等于助长了开发商变相套取银行信贷资金的违法行为。
2、一审法院只认定退房协议有效而忽视了开发商不能还款事实，是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的生搬硬套，属适用法律错误。以按揭贷款作为支付方式的买受人如欲转让或撤销与开发商签订的《商品房买卖合同》，首先应经贷款银行同意，贷款银行在确认开发商能够全额还款的情况下，才会同意借款人与开发商签订退房协议,以保证银行能够按时收回贷款本息。而本案中的开发商早己资不抵债，栗新用于购买该房产的贷款，该行早已于2003年5月22日将贷款划入信盟的帐户中，被信盟公司无偿使用l1年之久，如按照原法院的判决由开发商承担还款责任，不仅不能保障对该行贷款全部偿还，也助长了开发商变相套取银行信贷资金的违法行为，况且买受人与开发商私自签订的“两方”解除协议，不能也不应该成为对抗之前与农行共同签订的“三方”《个人住房按揭合同》，因此该行认为原法院不能简单套用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的相关条款，应对案件事实做进一步审理。
3、原判决不支持农行对抵押物的优先受偿权，等于剥夺了农行作为抵押权人的抵押权。预告登记，是法律为保护当事人的请求权而进行的登记，是对尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，是保护合同上的权力的措施，是不动产物权的重要内容。但原判决认为，抵押权并未登记到不动产登记簿，该预告登记仅具有对抗效力，故对栗新要求就抵押物优先受偿的请求不予支持。我国物权法坚持物权与债权的区分原则，目的是为了保护债权人的权益，而本案中，信盟公司单方与栗新签订的退房协议并未经抵押权人同意，因此该退房协议对抵押权人无效，而且三方签订的《个人住房按揭合同》第9条第2款明确约定，在贷款未还清前，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房屋出售、出租、舍弃......及以其他方式处置，鉴于农行对栗新的退房协议毫不知情，原审法院只判决由信盟公司偿还贷款本息是不负责任的判决，而且原判决对农行要求抵押物优先受偿的请求不予支持，也使农行的抵押权落空了。因此，原审法院的判决明显适用法律错误。据此请求撤销原判，依法改判。
栗新答辩称：1、其与信盟公司不存在恶意串通，骗取银行贷款行为。其系依法与信盟地产签订了购房协议，并三方签订了个人按揭贷款协议。三方都是合同的当事人，何来串通之说，更不可能骗取银行贷款，况且银行贷款直接拨到了信盟公司账户。退房是因为信盟迟延交房，构成严重违约，其是依法与信盟解除了购房协议，并不存在违法行为。2、原审适用法律正确。当购房协议解除，不能实现原购房目的时，针对此类情形，商品房买卖司法解释针对该行为的法律后果做出了规定，即解除购房协议的同时，个人按揭贷款合同也解除，因为是开发商违约，且开发商收到了个人的首付款和银行贷款，所以，由开发商进行房款和贷款返还。至于开发商因为时过境迁，其履行能力如何，并不是该法律规范所能调整的。3、农行对房产并不享有优先受偿权。抵押权只有进行了抵押登记才能取得，而不是根据合同约定取得。物权的取得必须法定，必须进行公示，抵押权的设立必须进行抵押物登记。而本案中，双方并没有办理抵押登记，所以其不享有抵押权。据此请求维持原判。
信盟公司答辩称：同意原审判决，其正在积极想办法偿还贷款。
二审法院查明，原审法院认定的事实属实。
二审法院认为：栗新与信盟公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，原审确认该合同合法有效正确。栗新依约履行了全部给付购房款的义务，因信盟公司无法按约定期限交付商品房，与栗新约定解除了该合同，故原审确认解除双方签订的《商品房购销合同》并无不当。同时栗新提出解除与农行签订的《个人住房按揭合同》，农行作为并案原告，要求解除该合同，并要求栗新偿还贷款本金及利息等。原审法院将两案合并审理符合法律规定。因栗新及农行均主张解除《个人住房按揭合同》，故原审判决解除该合同正确。因本案《商品房销售合同》已解除，信盟公司已将购房本金退还给栗新，栗新已将房产退还给信盟公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原审判决由信盟公司向农行滨河支行偿还尚欠的本金和利息正确。
关于农行滨河支行要求对栗新的抵押物行使优先受偿权的问题，因农行、栗新、信盟公司签订的《个人住房按揭合同》法院认为应予解除，该合同解除后，农行滨河支行对涉案房屋已不具有优先受偿权，原审已经判决信盟公司返还农行滨河支行购房款本金及利息，故法院对农行的此项上诉请求予以支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35901元，由中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行负担。
农行滨河支行申请再审称：原审判决适用法律错误。1、栗新与信盟公司签订的《商品房买卖合同》与其双方与农行签订的《个人住房按揭合同》是两个独立的合同，《商品房买卖合同》是否解除不影响《个人住房按揭合同》的履行。栗新与信盟公司之间单方解除《商品房买卖合同》，并签订退房协议，栗新退还房屋，信盟公司退还其首付款及利息等事实，农行并不知晓，栗新与信盟公司亦未通知农行及征得农行同意。栗新的行为违反了三方签订的《个人住房按揭合同》第九条的约定，因此，其与信盟公司解除《商品房买卖合同》的行为对农行不发生法律效力。栗新应当继续承担《个人住房按揭合同》约定的合同义务。2、农行提出解除《个人住房按揭合同》的原因是栗新累计逾期还款超过六期，故要求解除合同，并行使处分抵押物的优先受偿权。原审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，仅判令解除合同，并由信盟公司返还购房贷款本金及利息，认定农行不享有抵押物的优先受偿权，是对该司法解释的误读。据此请求撤销原判，依法再审。
栗新答辩称：原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定正确，其与信盟公司已经解除合同，农行滨河支行亦请求解除三方的《个人住房按揭合同》，法院判令予以解除，栗新无须承担还款责任。至于农行滨河支行要求以抵押物优先受偿，因该房屋其已经退还给信盟公司，其对农行滨河支行的该项请求没有异议。据此请求维持原判。
信盟公司未提交答辩意见。
本院再审查明，原一、二审认定的事实属实。
本院认为：一、栗新与信盟公司之间签订的《商品房买卖合同》及栗新、农行、信盟公司三方签订的《个人住房按揭合同》均系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定有效正确。鉴于栗新与信盟公司已于2004年10月10日协议解除双方签订的《商品房买卖合同》，原审法院对双方解除合同的行为予以确认，并无不当。关于栗新、农行、信盟公司三方签订的《个人住房按揭合同》，因栗新与农行滨河支行均同意解除合同，原审判决予以解除，亦无不当，本院依法予以确认。
二、关于农行滨河支行提出在解除合同后，应当判令栗新清偿全部银行贷款本金及利息，信盟公司对该笔债务承担连带保证责任，并对抵押物行使优先受偿权问题。
根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据栗新、农行、信盟公司三方签订的《个人住房按揭合同》，农行作为贷款方已依约将借款足额提供给借款方栗新，栗新应当按照合同约定按期偿还借款本金及利息，信盟公司作为保证人亦应依约承担相应的连带保证责任。且根据该合同第十条第5项的约定，如借款人栗新有“连续三个月未偿还借款本息和相关费用或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月或累计逾期还款超过六期”等情形之一的，贷款人农行有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分农行有权继续向栗新追索。由于栗新在履行合同过程中未如期偿还借款，出现违反该合同第十条第5项约定的情形，农行滨河支行提出终止合同，由栗新提前清偿全部贷款本金及利息，信盟公司依据合同约定承担连带保证责任，以及农行享有抵押物优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截止至2014年1月20日，栗新尚欠农行滨河支行贷款本金3541858.59元及利息96096.73元。栗新应当向农行滨河支行履行该笔欠款的偿还责任。信盟公司作为保证担保人，应当按照合同第十一条的约定，自该合同签订之日起，至栗新取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行收执之日止，对栗新所欠农行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。
关于栗新提出“其与信盟公司已经于2004年10月10日解除了双方签订的《商品房买卖合同》，其已将抵押的房屋退还给信盟公司，双方签订的退房协议已明确约定关于退房的后续事宜全部由信盟公司办理，其与农行之间的按揭贷款由信盟公司负责偿还，且其与农行均要求解除三方《个人住房按揭合同》，故其不应再承担还款责任，农行是否行使抵押物的优先受偿权与其无关”等答辩意见，根据栗新、农行、信盟公司三方签订的《个人住房按揭合同》第九条约定，乙方（即栗新，借款人）义务第2项，在还清贷款前，未经甲方（即农行，贷款人）书面同意（在办妥房产抵押登记前，还须丙方即信盟公司，保证担保人书面同意），乙方不得将本合同项下的部分或全部抵押房产出售、出租、赠与、舍弃、托管、重复抵押或以抵押物清偿其他债务及以其他任何方式处置。第七条7项约定，乙方、丙方在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担。而本案中，栗新与信盟公司在未经贷款人农行书面同意的前提下，擅自解除双方签订的《商品房买卖合同》，并签订退房协议书，栗新将用于抵押贷款的房屋退还信盟公司，栗新与信盟公司的行为违反了三方签订的《个人住房按揭合同》的约定，故其解除《商品房买卖合同》的行为对农行不发生法律效力。三方签订的《个人住房按揭合同》仍然有效。栗新不能因其与信盟公司之间《商品房买卖合同》的解除而不履行其依据《个人住房按揭合同》所约定的偿还贷款义务，该《个人住房按揭合同》仍然对栗新及信盟公司具有约束力，栗新与信盟公司仍应承担该合同项下的义务。因此，栗新的此点抗辩意见没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于原审判决认为本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，由信盟公司返还农行滨河支行贷款本金及利息一节。根据该条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。关于该司法解释所规定的这项条款的内容应当综合起来分析，适用二十五条二款的前提应当是基于第二十四条，商品房担保贷款合同解除的原因是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故担保贷款合同解除后，由出卖人向购房人及贷款人分别返还购房款、购房贷款的本金及利息。而本案的情况是，农行滨河支行对于栗新与信盟公司解除《商品房买卖合同》并不知情，双方亦未通知农行，自2004年10月10日双方解除合同至2013年9月，栗新的贷款帐户依然在按期还款，直至2014年1月，该帐户出现连续未还款的情形，农行滨河支行遂起诉栗新及信盟公司，要求双方承担还款及保证责任。而栗新在该案诉讼过程中，又另案诉讼要求法院确认其与信盟公司之间签订的《商品房买卖合同》已解除，并同时要求解除《个人住房按揭合同》。因此，本案要求解除借款担保合同的前提并非是因买受人与出卖人之间签订的《商品房买卖合同》被解除致使借款担保合同的目的无法实现。栗新与信盟公司单方解除买卖合同的行为并不对农行的借款担保合同产生法律效力。因此，原审法院应当在并案审理本案时对栗新、农行、信盟公司三方之间的借款担保法律关系予以审理。但原审判决未考虑本案的实际情况，机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，属适用法律错误，应予纠正。
关于农行滨河支行是否有权行使抵押物的优先受偿权问题。本案中，栗新与信盟公司于2003年5月19日签订了《商品房买卖合同》，同日，栗新、农行、信盟公司三方签订《个人住房按揭合同》，栗新以其购买的房产作抵押，向农行贷款430万元，并于2003年6月9日向沈阳市房产局申请办理了个人贷款购房备案登记，期限自2003年5月22日至2033年5月22日。沈阳市房产局于2003年6月9日作出沈房发（2003）个贷押备字第5098号《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》。那么，当事人以尚未取得不动产权属证书的在建建筑物设定抵押，对该种抵押是否有效的问题在相关法律及司法解释中均有明确规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因此，上述规定明确了尚未取得权属证书的不动产可以设定抵押，并且，以在建建筑物办理抵押登记，法院可以认定抵押有效。故在本案中，当事人在合同中约定了以案涉房产作为抵押物，并经沈阳市房产局办理了抵押备案登记，具有抵押权效力。农行滨河支行有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。农行滨河支行的申请再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条一款、第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院(2014)沈中民二终字第2048号民事判决及沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第165、257号民事判决；
二、确认栗新与沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2003年5月19日签订的《商品房买卖合同》已解除；
三、解除栗新与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行、沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2003年5月19日签订的《个人住房按揭合同》；
四、栗新于本判决发生法律效力后十日内一次性给付中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行截止至2014年1月20日的贷款本金3541858.59元及利息96096.73元；
五、沈阳信盟房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带保证责任；
六、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行有权对位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-77号的房产在本判决第四项确定的债务范围内享有优先受偿权；
七、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行及栗新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元（栗新预交），由栗新负担；一审案件受理费35901元（中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行预交），二审案件受理费35901元，共计71802元，由栗新及沈阳信盟房地产开发有限责任公司各负担35901元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张云涌
代理审判员 王 双
代理审判员 关鹿凝
二〇一六年五月十三日
书 记 员 王 匡