湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初3750号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁汉伟，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：戴永南，男，系该公司工作人员。被告：谈敏灵，女，1968年9月8日出生，汉族，居民，住宁乡县，现住宁乡县。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业）与被告谈敏灵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁汉伟、戴永南及被告谈敏灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费11952.36元，生活垃圾费450元，违约金3400元，共计15802.36元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月19日，原告与宁乡县嘉诚花园业主委员会签订了《嘉诚花园物业管理委托合同书》，合同约定由原告向嘉诚花园业主委员会的小区提供物业管理服务，被告系嘉诚花园3栋1404号的业主，物业面积160.65平方米，按约定被告应当向原告缴纳从2011年7月1日至2016年12月31日的物业管理费用人民币11952.36元，生活垃圾费450元，违约金3400元，但被告一直拒绝缴费。被告谈敏灵辩称：1、房屋质量存在很多问题，维修后仍未得到解决，原告应赔偿被告外墙渗水造成的房屋损失；2、原告提供的物业服务存在欠缺和过错，尤其是对公共设施的维修维护、保管未尽责；3、2015年1月1日至2015年12月19日无物业服务，不应缴纳物业费。综上，被告无奈采取拒交物业费的方式以敦促原告履行合同义务，请求法院驳回原告不当的诉讼请求。经审理查明，2007年5月20日，长沙市嘉诚房地产开发有限公司与宁乡县嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业）签订《嘉诚花园小区前期物业管理委托合同》,委托嘉诚物业对其开发的嘉诚花园小区进行前期物业管理。2012年12月14日，宁乡县嘉诚花园业主委员会与嘉诚物业签订《嘉诚花园物业管理委托合同》,继续委托嘉诚物业对该小区提供物业服务，委托管理期限至2014年12月31日止。原、被告双方对住宅物业管理费的标准为2011年1月1日至2012年12月31日1元/月·平方米、2013年1月1日至2013年12月31日1.1元/月·平方米、2014年1月1日至2014年12月31日1.2元/月·平方米的事实没有异议，本院予以确认。合同到期后，宁乡县嘉诚花园业主委员会未能及时选定新的物业公司，为保障小区业主的正常生产生活秩序，宁乡县物业管理服务中心要求嘉诚物业继续维持小区的正常运转，自2015年1月1日至12月19日，嘉诚物业为该小区提供了垃圾清运、化粪池清理、管道疏通、绿化整改、共用设施设备的管理维护等部分物业服务。2015年12月19日，宁乡县嘉诚花园业主委员会与原告盛隆物业签订《嘉诚花园物业管理委托合同书》，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费的标准为：住宅1.2元/月·平方米，委托管理期限为2015年12月19日至2017年5月31日。同时，原告盛隆物业与嘉诚物业签订债权转让协议，嘉诚物业将其管理期间未收取的物业费及在该小区发生的全部债权转让给原告。该债权转让通知已张贴告知小区全体业主。被告谈敏灵系原告所服务的嘉诚花园3栋1404室的业主，该房屋建筑面积160.65㎡，被告谈敏灵已将物业管理费交至2011年7月1日，后因房屋质量等问题未再交纳物业管理费。另查明，嘉诚物业及原告受宁乡县市容环境卫生管理局的委托，代向业主收取75元/年的城市生活垃圾处理费，嘉诚物业已将2014年12月31日前的城市生活垃圾处理费交至该局，原告已将2015年12月19日至2017年12月31日的城市生活垃圾处理费交至该局。被告谈敏灵2012、2013、2014、2016年度的城市生活垃圾处理费300元未交纳。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提供的物业管理委托合同，宁乡县市容环境卫生管理局的证明，宁乡县物业服务管理中心的通知、回复函，嘉诚花园业主委员会证明，债权转让协议、债权转让通知书、照片，提供物业服务的相关材料，以及被告提供的照片等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，长沙市嘉诚房地产开发有限公司、宁乡县嘉诚花园业主委员会分别与嘉诚物业、盛隆物业签订的物业管理委托合同均真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律拘束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。嘉诚物业及盛隆物业提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向其交纳相应的物业管理费。嘉诚物业将其管理期间发生的全部债权转让给原告，并已通知小区全体业主，故被告应将所欠的物业管理费支付给原告。被告辩称物业服务不到位，根据本院查明的情况，嘉诚物业提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对于2011年至2014年的物业管理费酌情予以减少20%，即被告自2011年7月1日至2012年12月31日应向原告交纳的物业管理费为160.65㎡×1元/㎡·月×18个月×0.8＝2313元，自2013年1月1日至2013年12月31日应向原告交纳的物业管理费为160.65㎡×1.1元/㎡·月×12个月×0.8＝1696元，自2014年1月1日至2014年12月31日应向原告交纳的物业管理费为160.65㎡×1.2元/㎡·月×12个月×0.8＝1851元。被告辩称2015年1月1日至2015年12月18日期间无物业服务，不应缴纳物业管理费，根据本院查明的情况，嘉诚物业与业主委员会签订的合同虽于2014年12月31日到期，但相关政府部门要求其继续为小区提供物业服务，且嘉诚物业事实上也提供了基本的物业服务，故本院认定该阶段的物业管理费标准为0.7元/㎡·月，即被告自2015年1月1日起至2015年12月18日应向原告交纳的物业管理费为160.65㎡×0.7元/㎡·月×11.5个月＝1293元。2015年12月19日后原告提供物业服务期间，原告已履行了主要的物业服务方面的义务，被告应依约支付物业管理费，即被告自2015年12月19日至2016年12月31日应向原告交纳的物业管理费为160.65㎡×1.2元/㎡·月×12.5个月＝2410元。嘉诚物业及原告盛隆物业已代业主交纳了城市生活垃圾处理费，故被告应将所欠2012、2013、2014、2016年度的城市生活垃圾处理费300元支付给原告。原告的服务有不到位之处，被告拒绝支付物业管理费事出有因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出房屋存在漏水等质量问题，与本案并非同一法律关系，其可通过另案诉讼主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告谈敏灵于本判决生效之日起十日内支付原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司自2011年7月1日至2016年12月31日的物业管理费9563元；二、被告谈敏灵于本判决生效之日起十日内支付原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司2012年、2013年、2014年、2016年城市生活垃圾处理费300元；三、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告谈敏灵负担。本判决为终审判决。审判员  李红波二〇一七年八月二十五日书记员  邓 欢附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（1）按照当事人约定不得转让；（1）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。