天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终2437号
上诉人（原审被告）陈浩。
被上诉人（原审原告）赵园园。
上诉人陈浩因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2016）津0103民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈浩，被上诉人赵园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2015年4月8日，被告以宋丹（甲方）的名义与案外人孙凡皓（乙方，孙凡皓、孙琳琳、赵园园系合作关系）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方同意把天津市河西区解放南路文才公寓1号楼3门201室房屋租给乙方；房屋用途：仅为生活居住（兼做麻辣烫加工）；期限为一年，2015年4月8日至2016年4月8日；租金为每月2250元，租房保证金2250元；付款方式为每三个月支付一次，乙方应承担租赁期间发生的供暖费、水费、电费、网络费、煤气费、物业费及其他相关费用；违约责任，按规定时间交付租金，到期没有交付按违约处理；擅自终止合同，交付一个月租金2250元等条款。合同签订后，被告将房屋交付案外人孙凡皓使用。2015年10月3日，案外人孙凡皓、孙琳琳退出，原告继续履行合同，被告以宋丹（甲方）的名义与原告�订补充合同一份，约定，“在原有保证金的基础上，增加一个月的保证金（2015年10月31日前付清），如到期未付款，甲方有权解除合同，剩余房租及保证金不予归还；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点，检查移交，如有损坏，短缺应按值赔偿，如若完好归还房屋，待合同期满时，甲方一次性退还乙方两个月保证金四仟伍佰元整；合同期内乙方应遵守当地习俗，不搞封建迷信，否则，按违约处理；如甲方擅自提前终止合同，须提前一个月通知乙方并按一个月房租向乙方支付违约金，并退回剩余租金及保证金；如乙方擅自提前终止合同，须提前一个月通知甲方，并按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房屋租金及保证金。”2015年10月3日，原告通过银行转账方式将2250元保证金给付被告。2015年10月1日，被告收取了原告2015年10月至2015年12月的房屋租金6750元。2015年11月14日，被告的爱人陈爱收取了原告采暖费1325元。因原告在经营麻辣烫过程中产生气味，引起楼内邻居的不满。为此，被告要求原告搬家。2015年12月3日，原告同意搬家，并电话告知被告2016年1月9日双方办理交接手续，被告未提出异议。2016年1月9日，原、被告到诉争房屋办理交接手续，原、被告对原告所用水、电、煤气进行了查验，原告欠交水、电、煤气费共计1500元。因保证金等是否退还问题，原、被告未能达成一致意见，原告没有将房屋钥匙交给被告。
诉讼中（2016年1月22日），原审法院组织原、被告对诉争房屋的钥匙进行了交接。坐落于天津市河西区解放南路文才公寓1号楼3门201室房屋，权利人为宋丹。宋丹是被告的外甥女，宋丹称房屋实际出资人为被告，其知晓被告对房屋出租的情况，租赁的情况全部由被告自行决定。
原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还保证金4500元、暖气费720元、共5220元，并向原告支付违约金2250元，合计7470元；2、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同的主体问题。和原告签订合同的人，确实应为房屋权利人，但，房屋权利人宋丹自认房屋实际的权利人为被告，且其知道被告对外出租房屋事宜。而原告在与被告签订合同时，也是知道房屋的相关情况的。为此，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同。关于违约的问题。合同在履行过程中，被告明知原告是经营麻辣烫，而其却以邻居有意见为由，多次要求原告搬家。原告在无奈的情况下，同意了搬家。双方约定了在2016年1月9日对房屋进行交接，说明原、被告均同意提前解除合同，原、被告对违约问题互不追究。为此，合同在履行过程中原告交给被告的房屋保证金4500元，被告应当返还；因原告是在2016年1月22日将房屋的钥匙交还被告，被告应将2016年1月23日至2016年3月15日的采暖费585.12元返还给原告。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决“一、被告陈浩于本判决生效后十日内返还原告赵园园保证金4500元；二、被告陈浩于本判决生效后十日内返还原告赵园园采暖费585.12元。三、驳回原告赵园园的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告�园园承担5元，被告陈浩承担20元。”
原审判决后，陈浩不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、被上诉人支付拖欠费用6750元。事实和理由：1、原审判决事实审查不清，适用法律错误。上诉人未要求被上诉人在合同到期前解除租赁合同。2、原审法院认定上诉人与被上诉人提前解除租赁关系的事实与证据是被上诉人提交的证据5，上诉人妻子与被上诉人的通话录音，此证据不能证明上诉人要求被上诉人提前搬出涉诉房屋。上诉人妻子不是合同一方主体，无权代表上诉人就租赁合同的履行解除发表任何意见。3、被上诉人存在违约情形，应当承担违约责任。
被上诉人答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，被上诉人提交了如下证据：
证据1、杨洪明证人证言，证明被上诉人称上诉人擅自终止合同并强迫被上诉人将屋内物品几日搬空与事实严重不符。
证据2、郑万国证人证言，证明被上诉人称上诉人擅自终止合同并强迫被上诉人将屋内物品几日搬空与事实严重不符。
证据3、照片11张，证明被上诉人在租住期间因使用不当，对房屋内设施造成了一定程度的损坏，应按值赔偿3000元。
证据4、被上诉人拖欠煤水电费及一个月房租共计3750元，证明被上诉人拖欠费用共计3750元。
被上诉人对4份证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院经分析认为，上诉人提交的证据1及证据2系证人证言，证人未出庭质证，故对其真实性及证明目的均不予认可。证据3与本案没有关联，对其关联性不予认可。证据4中关于煤水电费欠交1500元的证明目的予以认可。
本院经审理查明的事实�原审法院查明的基本事实一致。
本院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同书》，系双方的真实意思表示，双方当事人均应依约履行各自义务。双方当事人于2016年1月9日约定交接房屋，视为双方同意提前解除合同，但因交接及违约事项不能达成一致并未交接，被上诉人并未返还上诉人钥匙，直到一审诉讼期间，被上诉人才将钥匙返还上诉人。上诉人主张被上诉人违约，结合被上诉人提交的与上诉人爱人陈爱的通话录音，证明上诉人允许被上诉人租赁至2016年2、3月份，不能证明上诉人存在违约，然而被上诉人于2016年1月9日提出解除合同，属于提前终止合同。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第九条违约处理第4项“如乙方擅自提前终止合同，须提前一个月通知甲方，并按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。”应扣除被上诉人一个月租金作为违约金，另，被上诉人自认欠交水、电、煤气费共计1500元，认可在退还的保证金中予以扣除，因此上诉人退还被上诉人保证金的数额应扣除一个月租金2250元及水、电、煤气费1500元，关于暖气费，双方当事人虽在原审法院主持下于2016年1月22日进行了钥匙交接，但被上诉人提前解约，且暖气费用为按采暖季度交纳，故被上诉人要求上诉人返还暖气费的主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应赔偿其损失3000元，不属于本案审理范围，上诉人应另行解决，综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销（2016）津0103民初889号民事判决；
二、上诉人陈浩于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵园园750元；
三、驳回被上诉人赵园园的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人陈浩的其他上诉请求；
一审案件受理费25元，由上诉人陈浩承担5元，由被上诉人赵园园承担20元；二审案件受理费50元，由上诉人陈浩承担5元，由被上诉人赵园园承担45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 王 珊
代理审判员 曹 静
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 李晓旭