广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终1099号
上诉人（一审原告）：李增强，男，汉族，1987年6月15日出生，住广西平乐县。
委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周宇帆，广西桂宁律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：黄金保，男，汉族，1963年12月23日出生，住广西桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：赵春，广西名流法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：莫冬喜，男，汉族，1953年12月29日出生,住广西桂林市象山区。
被上诉人（一审被告）：雷学杰，男，汉族，1955年3月31日出生，住广西桂林市象山区。
一审第三人：桂林市桂冠焊接材料有限责任公司，住所地桂林市翠竹路53号。
法定代表人：宗天龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高波，该公司董事。
委托诉讼代理人：黄慕鸿，该公司供销部长。
上诉人李增强因与被上诉人黄金保、莫冬喜、雷学杰,一审第三人桂林市桂冠焊接材料有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李增强及其委托诉讼代理人黎振宇、周宇帆，被上诉人黄金保的委托诉讼代理人赵春，被上诉人莫冬喜，一审第三人桂林市桂冠焊接材料有限责任公司的委托诉讼代理人高波、黄慕鸿到庭参加诉讼。被上诉人雷学杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人李增强上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人黄金保赔偿上诉人的损失703800元，并判令被上诉人莫冬喜、雷学杰对上述债务承担连带责任；3、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人黄金保签订的《临时场地租赁合同》合法有效不当。因双方签订的《临时场地租赁合同》未得到一审第三人桂林市桂冠焊接材料有限责任公司的认可，直至一审庭审时，一审第三人对此仍不予认可，根据我国《合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，未经一审第三人同意的转租行为属无效行为，因而上诉人与被上诉人双方签订的合同应属无效合同。由于被上诉人在签订该合同之时并未告知上诉人系租赁他人场地且未得到出租人同意转租，因而对合同无效具有重大过错。二、即便认定上诉人与被上诉人签订的《临时场地租赁合同》有效，但因被上诉人违约，其仍应当承担违约责任。双方签订的合同明确约定了租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日，然而被上诉人并未保障上诉人在此期间正常的经营活动，2016年12月26日上诉人即被要求从所租赁的场所搬离。之后，上诉人多次要求被上诉人解决此事，被上诉人才向上诉人出示其与一审第三人签订的《场地承包协议》，该协议租赁期限为2015年8月20日至2017年8月19日，比上诉人与黄金保签订的合同约定的租赁期限短了8个多月。因而，被上诉人超过原租赁期限的转租行为属恶意欺诈行为。2017年1月20日，上诉人不得已与案外人桂林市金友房地产开发有限公司签订《场地承包协议》，然而该协议约定在租赁期间因开发需要可以无条件收回租赁物。在本案诉讼期间，上诉人租赁的房屋已经因房产开发而终止营业。因此，被上诉人应承担违约责任及损害赔偿责任。综上，由于被上诉人的过错导致上诉人投入大量的财力物力，造成重大损失，被上诉人理应予以赔偿。
被上诉人黄金保辩称：1、一审判决适用法律正确，对事实查明清楚，被上诉人不构成违约，不应向上诉人支付违约金。本案一审时，被上诉人是依据其与上诉人签订的一份《临时场地租赁合同》为由向法院提起的诉讼，经一审法院确认，《临时场地租赁合同》是在平等、自愿基础上经协商一致签订的，是当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，该《临时场地租赁合同》合法有效，对合同的相对方具有法律约束力，上诉人认为被上诉人在将涉案场地转租给被上诉人时隐瞒了不能转租的事实因而构成违约，对此部分事实，一审法院在庭审中也已经查明，一审被告莫冬喜在庭审中向法庭陈述，被上诉人在与上诉人签订《临时场地租赁合同》时，被上诉人已经将其与第三人桂冠公司于2015年8月3日签订的《场地承包协议》出示给上诉人看过，第三人在庭审中也明确表示，从未如上诉人所述“告知原告，私自转租无效，责令其尽快搬离”，由此可证明，被上诉人并没有向上诉人隐瞒转租的事实，同时转租也是得到第三人桂冠公司许可的，因此，被上诉人不存在未经许可擅自转租的违约行为，上诉人要求支付120000元违约金的主张没有法律依据，应当予以驳回。2、上诉人要求被上诉人承担703800元损失的主张没有事实根据，一审法院对此部分的事实查实清楚，适用法律正确。一审法院查明，2016年12月23日，第三人桂冠公司向被上诉人送达解除租赁合同的《通知》，被上诉人在收到《通知》后即如实告知上诉人，可搬离场地，也可与接手管理场地的金友公司另行签订租赁合同，依照金友公司发出《通告》的要求，上诉人按照要求自愿与金友公司另行签订租赁合同，此后，上诉人仍在原地继续经营并每月足额向金友公司支付房租及水电费，并未如上诉人所述，合同解除后金友公司不予另行签订合同而导致搬场形成损失，因此，上诉人要求被上诉人赔偿703800元损失的主张没有法律及事实根据，一审法院对上诉人的此项请求予以驳回是正确的。综上所述，上诉人上诉的理由不充分，未能举证证明被上诉人存在违约而确实导致损失的结果，一审法院的判决正确无误，请依法驳回上诉人的上诉人请求，维持一审判决。
被上诉人莫冬喜的答辩意见同被上诉人黄金保的答辩意见一致。
被上诉人雷学杰未对一审判决提出意见。
一审第三人桂林市桂冠焊接材料有限责任公司称其对一审判决没有意见。
上诉人李增强向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告黄金保签订的《临时场地租赁合同》；2、判令被告黄金保支付原告违约金120000元；3、判令被告黄金保赔偿原告的损失703800元；4、判令被告莫冬喜、雷学杰对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告莫冬喜系朋友关系。三被告系合伙关系。原告通过被告莫冬喜介绍认识被告黄金保。2016年4月29日，被告黄金保作为甲方与原告李增强作为乙方签订《临时场地租赁合同》一份，该合同内容为：“甲乙双方经协商，就乙方租赁甲方位于：一、承担场地：甲方将位于象山区桂冠焊接材料厂场地。二、场地用途：乙方自用停车场。三、租赁期限：改场地租赁期共壹至肆年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。四、承租及付款方式：1、承担租金每年人民币陆万元整（¥60000元）整。分12个月进行支付，租一押一。……六、违约责任1、双方必须遵守本合同，任何一方未按合同规定履行，视为违约，违约方须向守约方赔付本合同总金额的双倍违约金。七、在租赁期内，如国家政府部门及开发商建设需要，乙方应配合撤出，承租租约合同甲乙双方责任互勉。八、续约及终止：……2、租赁期限内如国家及上级部门要求撤销收回场地时，乙方应撤出，场地在一个月内提前通知乙方，甲方将剩余租金本金按未用天数计退还押金给乙方。”被告黄金保及原告李增强均在该合同的甲方、乙方处签名并按手印予以确认。原告与被告黄金保签订合同时，被告黄金保并没有收取原告押金。随后，原告李增强购买机器设备在租用场地上开办强威汽车修理厂，原告庭审中出示2016年10月28日销售合同原件1份、2016年5月29日安装维护协议原件1份、2016年11月20日安装协议原件1份、2016年5月22日收款条原件1份、2016年12月25日收款条原件1份、商品销售清单盖章复印件1份、2016年5月27日商品销售结算清单原件1份、2016年5月22日收据原件1份，证明原告与被告黄金保签订租赁合同后，对租赁场地进行整修及购买机器所支出的费用，共计703800元。但被告对此不予认可。原告向被告足额交纳房屋租金及水电至2017年1月20日止。另查明，第三人桂冠公司作为甲方与三被告作为乙方于2015年8月3日签订《场地承包协议》一份，该协议内容为：“一、场地位置及面积：（1）位置：桂林市翠竹路53号南侧……二、承包时间：（1）上述场地租赁时间自2015年8月20日开始至2017年8月19日结束，协议期限为贰年。……三、承包费及付款方式……承包按照先付款后使用的原则，本协议签订后，乙方还须向甲方缴纳人民币12000元/月（大写：壹万贰仟元整）作为履约保证金，合同期满后，保证金如数（不计利息）并按乙方签订时交付的币值退还乙方，乙方未经甲方书面许可不得将场地分包、变相转让、转包给他人，否则甲方有权单方面终止合同，收回场地并罚没押金，违约责任由乙方承担。……”被告莫冬喜在庭审中称，被告黄金保在与原告签订《临时场地租赁合同》时将上述三被告与第三人桂冠公司于2015年8月3日签订《场地承包协议》出示给原告看过，原告对此予以否认。第三人在庭审中称其从未如原告所述“告知原告，私自转租无效，责令其尽快搬离”。一审再查明，2016年12月23日,第三人桂冠公司向被告黄金保送达《通知》一份，该通知内容为：“尊敬的黄金保租户：根据我公司与桂林市金友房地产开发有限公司的协议，我公司从2016年12月26日起将翠竹路53号厂区移交给该公司全权管理。我公司与您的租赁合同因此终止，请您于2017年1月20日前清场退租，并于上述日期前与我公司结清各项费用，对由此给您带来的不便，我公司深表歉意！”被告黄金保在该通知上签字予以签收。次日，被告莫冬喜找到原告告知其与第三人签订的合同已经不能履行，让原告尽快搬厂，与金友公司重新签订合同。2016年12月26日，桂冠公司在上述临时场地发出《通知》一份，该通知内容为：“桂林市桂冠焊接材料有限责任公司自本通知下达之日起将桂林市象山区地块（土地证号：原第01120号、现第0015**号）地面所有附着物移交给桂林市金友房地产开发有限责任公司全权管理。”2017年1月20日，案外人金友公司在上述临时场地发出《通告》一份，该通告内容为“各位租户：根据桂林市桂冠焊接材料有限公司2016年12月26日通知及桂林市金友房地产开发有限公司2017年1月5日通知内容，桂林市象山区地块已交付桂林市金友房地产开发有限公司全权管理，请各位租户务必在2017年1月23日前带原租赁协议到桂林市金友房地产有限公司办理租赁手续，逾期将视为不租，本公司将另行处理。”2017年1月20日案外人金友公司作为甲方与被告黄金保作为乙方签订《租赁协议》一份，双方约定将象山区地块上的里面栋墙边号仓库出租给乙方作为仓储使用。租期自2017年1月20日至2018年1月20日止，租期一年，月租金2400元。同日，案外人金友公司作为甲方与强威公司作为乙方签订《租赁协议》一份，该协议内容为：“一、甲方将象山区地块上的里面修理厂号铺面出租给乙方作为汽车修理厂使用。租期自2017年1月20日至2018年1月20日止，租期一年，到期后若因乙方确有特殊情况需延租，乙方需出具书面报告给甲方，甲方再根据乙方的实际情况酌情考虑是否延租。二、甲方确保该地块上的房屋产权明晰确属甲方所有，无任何纠纷。三、租金按月计算每月伍仟元，乙方当月前3日交付房租给甲方……四、到期后乙方自动退租，属于乙方的财产、物品由乙方自行搬走拆除，但不能损坏属于甲方的原房屋结构及物品，若有损坏照价赔偿。五、乙方和各租赁户之间互相监督不得偷电偷水，如乙方违反承担所有水电费用。乙方在租赁期间，因甲方开发和政府规划需要收回乙方的租赁物，甲方提前30天告知乙方退租，乙方接通知后应无条件将租赁物在甲方规定的时间内退回给甲方，属于乙方的财产物品由乙方自行搬走拆除，乙方不得向甲方要求任何补偿和赔偿，甲方应将房屋押金退回给乙方。……”案外人金友公司在甲方处加盖公章予以确认，原告李增强在乙方代表人处签名并按手印予以确认。此后，原告仍在原地继续经营并每月足额向案外人金友公司支付房屋租金及水电费。至一审法庭辩论终结前，原告仍在诉争场地经营修理厂。原告一审庭审中称案外人金友公司希望其尽快搬走，其认为场地随时准备拆除，即使现在修理厂正常营业，也没有多少时间，设备现在仍在厂房里面，如果厂房不给原告使用，设备就会报废，由此造成的损失应由三被告承担。
一审法院认为，原告与被告黄金保于2016年4月29日签订的《临时场地租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该《临时场地租赁合同》合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。根据合同约定“在租赁期内，如国家政府部门及开发商建设需要，乙方（原告）应配合撤出，承租租约合同甲乙双方责任互勉”。此处“互勉”应系互相免责的意思。2016年12月26日，桂冠公司在上述临时场地发出《通知》一份，通知其将桂林市象山区地块（土地证号：原第01120号、现第0015**号）地面所有附着物移交给案外人金友公司全权管理。2017年1月20日，案外人金友公司在上述临时场地发出《通告》一份，通告各位租户务必在2017年1月23日前带原租赁协议到金友公司办理租赁手续，逾期将视为不租，公司将另行处理。原告向被告足额交纳房屋租金及水电至2017年1月20日止。原告并于2017年1月20日与金友公司签订《租赁协议》一份，继续在原来的场地经营修理厂。因此，原告与被告黄金保的《临时场地租赁合同》已于2017年1月20日解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合该案，截至该案庭审终结前原告诉请的损失703800元并未实际发生且根据原告与被告黄金保签订《临时场地租赁合同》的约定，应开发商建设需要，原告应配合撤出，责任互免，故对原告要求被告黄金保支付原告120000元违约金及赔偿原告的损失703800元的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告莫冬喜、雷学杰对上述债务承担连带责任的诉讼请求，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告李增强与被告黄金保签订的《临时场地租赁合同》于2017年1月20日解除；二、驳回原告李增强的其他诉讼请求。该案案件受理费12638元（原告已预交），由三被告负担600元，原告负担12038元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本案二审审理的争议焦点是:一、上诉人与被上诉人黄金保签订的租赁合同的效力问题；二、被上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否应该承担赔偿责任。
本院认为：关于上诉人与被上诉人黄金保签订的租赁合同的效力问题。上诉人认为签订的《临时场地租赁合同》未得到一审第三人桂林市桂冠焊接材料有限责任公司的认可，根据我国《合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，未经一审第三人同意的转租行为属无效行为，因而上诉人与被上诉人双方签订的合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本院庭审中，一审第三人明确表示，被上诉人黄金保、莫冬喜转租给上诉人时，告知过一审第三人，一审第三人对转租表示认可。且上诉人承租该场地经营期间，一审第三人也并未因被上诉人转租的行为，向被上诉人或者上诉人提出异议。因此，上诉人以《临时场地租赁合同》未经一审第三人同意为由主张该合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订的《临时场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于被上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否应该承担赔偿责任的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《临时场地租赁合同》约定“在租赁期内，如国家政府部门及开发商建设需要，乙方（上诉人）应配合撤出，承租租约合同甲乙双方责任互勉”。2016年12月26日，一审第三人发出通知，其将桂林市象山区地块（土地证号：原第01120号、现第0015**号）地面所有附着物移交给案外人金友公司全权管理。2017年1月20日，案外人金友公司通告各位租户到金友公司办理租赁手续，上诉人于2017年1月20日与金友公司签订《租赁协议》一份，继续在原来的场地经营修理厂。综合以上事实，上诉人与被上诉人签订的《临时场地租赁合同》，因上诉人与金友公司签订《租赁协议》而实际提前解除，上诉人与被上诉人也未实际继续履行《临时场地租赁合同》。且该《临时场地租赁合同》也明确约定了，如国家政府部门及开发商建设需要，上诉人应配合撤出，承租租约合同双方责任互免。因此，上诉人认为被上诉人存在违约行为，要求被上诉人赔偿损失703800元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李增强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12638元，由上诉人李增强负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 鹏
审判员 唐国登
审判员 邹高林
二〇一八年五月十四日
书记员 覃 欢