北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8609号
上诉人（原审原告）：吉诚（北京）信息咨询有限公司，住�地北京市朝阳区。
法定代表人：相恒亮，总经理。
委托诉讼代理人：张程，女，1985年2月25日出生。
委托诉讼代理人：张文琳，黑龙江衡奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王亚东，男，1964年10月24日出生。
上诉人吉诚（北京）信息咨询有限公司（以下简称吉诚公司）因与被上诉人王亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吉诚公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持吉诚公司一审诉讼请求；王亚东承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。吴某与王亚东签署补充协议的行为不构成表见代理。吉诚公司全额�付了房屋租金，一审法院认定吴某签署补充协议的行为构成表见代理，导致王亚东无须返还吉诚公司给付的房屋押金，损害吉诚公司的合法权益。王亚东获得的利益远远超出其合法可期待利益，有违司法公平与正义。一审法院认定补充协议有效，押金即应当认定为违约金，严重高于王亚东实际应当获得的违约金数额，一审法院未就法院若不支持免责抗辩、当事人是否需要主张调整违约金进行释明，程序违法。
王亚东辩称，一审判决认定事实真实准确，适用法律严谨恰当，庭审判案过程公平正义。同意一审判决，不同意吉诚公司的上诉请求及事实理由。
吉诚公司于2017年1月向一审法院起诉请求：1.王亚东返还吉诚公司房租押金181082元；2.王亚东给付逾期返还押金的利息（以181082元为基数，按照月利率2％的标准，自2016年10月9日起计算至实际返还房租押金之日止）。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：
庭审中，吉诚公司提交吉诚公司、王亚东于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，约定王亚东将北京市朝阳区农展馆南路13号9层1002号房屋（以下简称1002号房屋）出租给吉诚公司作为办公场所使用，房屋建筑面积346.13平方米，租赁期限自2015年10月10日至2016年10月9日，月租金90541元，每三个月支付一次，第一期应于2015年10月1日付清，以后各期租金支付时间分别为2016年1月1日、2016年4月1日和2016年7月1日；如承租方逾期支付租金，每逾期1日按照月租金的1%向出租方支付滞纳金，逾期超过3日，出租方有权收回房屋；承租方同意支付出租方2个月房租181082元作为押金，并应于2015年10月1日支付给出租方；租赁期满，承租方如不再续约，出租方应将押金退还承租方（不计利息）；承租方若于租赁期内违反合同约定，致使出租方未能如期收取租金或因而发生费用，出租方可以扣除全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，承租方须在收到出租方付款通知书后10天内补足。
吉诚公司提交房租收据、银行交易明细等，拟证明其于2015年10月20日给付王亚东第一季度租金及押金合计452705元，于2015年12月31日给付王亚东第二季度租金271623元，于2016年4月1日给付王亚东第三季度租金271623元，于2016年7月10日给付王亚东第四季度租金271623元。其中第二、三、四季度的租金均系从户名为方某的银行账户支出，吉诚公司称方某系其公司员工。王亚东对上述证据的真实性均表示认可。
王亚东提交其与吴某于2015年10月1日�订的房屋租赁合同一份，该份合同约定的租赁标的物、租期、租金标准、押金数额及租金、押金支付日期与上述吉诚公司提交的租赁合同均一致。王亚东称吴某系吉诚公司签订合同的代表，其所提交的这份合同没有加盖吉诚公司公章，系草签合同；吉诚公司提交的租赁合同亦系王亚东与吴某协商拟定，只是后来由吉诚公司加盖了公章。
王亚东称吉诚公司未按照约定在2016年7月1日支付第四季度租金，经其与吉诚公司工作人员联系，得知吉诚公司不想再继续承租1002号房屋；后王亚东与吴某取得联系，吴某于2016年7月10日来京与王亚东就涉案房屋租赁事宜进行面谈，并签订补充协议一份（其中乙方为吉诚公司），约定吉诚公司、王亚东之间的房屋租赁合同于2016年7月10日终止，承租方同意支付3个月的租金用于转租期费用，3个月之内如有新租户承租，出租方按日�还剩余租金，同时返还原押金181082元；如在3个月内未能转租房屋，则此补充协议终止，王亚东不退还吉诚公司押金；补充协议于王亚东收到吉诚公司支付的3个月租金后生效。王亚东称，吉诚公司财务人员方某于签订补充协议当天即支付了补充协议约定的3个月租金271623元，这与吉诚公司提交的方某名下银行交易明细一致，因此补充协议已经生效；但由于吉诚公司未能在3个月内寻找到承租1002号房屋的承租人，因此按照补充协议的约定，王亚东有权不返还吉诚公司押金。
吉诚公司不认可王亚东提交的补充协议的真实性，并称签订补充协议系吴某的个人行为，与吉诚公司无关。经询，吉诚公司表示吴某系其公司业务经理，吉诚公司于2015年9月委派吴某在北京寻找办公场地，最终选定了王亚东所有的1002号房屋；当时吉诚公司对吴某的授权范围包括：代为寻找适�的场地、向吉诚公司请示租赁期限、租金、押金及交付方式等具体事宜，授权期限自吉诚公司委派之日至房屋承租事宜办理完成之日止。吉诚公司另称，2016年7月因吴某在工作中存在严重失职而被吉诚公司停职，2016年9月吴某被吉诚公司开除。
一审法院认为，本案争议焦点为王亚东提交的其与吴某签订的补充协议对吉诚公司是否有约束力。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
本案中，吴某作为吉诚公司委派的代表与王亚东签订了房屋租赁合同，在合同履行过程中，因吉诚公司逾期支付租金，王亚东与吴某取得联系符合常理；吉诚公司虽称并未授权吴某与王亚东签订补充协议，但吴某以吉诚公司�名义订立该补充协议当天，吉诚公司的员工方某就将补充协议约定的租金271623元支付给王亚东，导致补充协议生效；结合吉诚公司、王亚东之间租赁合同所涉第二、第三季度租金均系由方某账户支付给王亚东的事实，法院认为王亚东有理由相信补充协议约定的租金271623元系由吉诚公司支付，进而相信吴某有权代表吉诚公司与其签署补充协议。故吴某的代理行为有效，补充协议对吉诚公司有约束力。
根据补充协议的约定，若吉诚公司未能在3个月内为王亚东寻找到意向承租人，则王亚东有权不返还原租赁合同约定的押金181082元。现吉诚公司未举证证明其在补充协议约定的3个月内寻找到了有意承租1002号房屋的承租人，故对于吉诚公司要求王亚东返还押金并支付押金利息的诉讼请求，法院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第�十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回吉诚信息咨询有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3922元，由吉诚（北京）信息咨询有限公司负担（已交纳1961元，其余1961元于判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审期间，王亚东陈述其收到吉诚公司给付的第一季度租金及押金的时间是2015年10月1日，并非吉诚公司所述的2015年10月20日；吉诚公司支付王亚东补充协议所涉租金的时间是2016年7月10日16时14分，吴某是代表吉诚公司签订补充协议。就其主张，王亚东提交其名下2015年9月4日至2016年7月12日招商银行户口历史交易明细表予以证明。上述交易明细表显示：2015年10月1日13时06分至13时17分赵某分10次向王亚东账户汇入452705元；2016年7月10日16时14分，方某向王亚东账户汇入271623元。吉诚公司的质证意见是：真实性认可，认可赵某是吉诚公司向王亚东支付款项的卡主，认可2015年10月1日及2016年7月10日吉诚公司向王亚东汇款；但证明目的不认可。
另查，审理中，王亚东陈述1002号房屋是在2016年10月底出租出去的。吉诚公司未提出异议。
再查，王亚东与吴某于2016年7月10日签订的补充协议全文如下：“甲方：王亚东。乙方：吉诚公司。1.经双方协商，原租房协议于2016年7月10日终止。2.原承租方同意支付叁个月租金用于转租期费用，叁个月之内如有新租户承租，出租方按日退还剩余租金。同时返还该房屋原押金全额（壹拾捌万壹仟零捌拾贰元整）。3.乙方同意，支付晚付房租违约金：自2016年7月1日至7月10日共计十天（9045）大写（玖仟零肆拾伍元整）。4.乙方承诺将房屋按原承租时状态返还甲方，并如约办理水、电交接。5.如双方在叁个月内未能转�房屋，则此补充协议终止，甲方不退还乙方押金。6.甲、乙双方协商转租报价每天每平米9元，包含物业、取暖、发票，租赁期限至少一年期限，租金支付方式为季度付款（方式押二付三）。7.转租中介佣金由甲方承担，与乙方无关。8.如有未尽事宜，双方协议解决。9.本协议在甲方收到乙方支付三个月租金费用后生效。甲方：王亚东日期：2016.7.10乙方：吴某日期：2016.7.10签约地点：北京市朝阳区瑞辰国际中心1002室”。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，吉诚公司与王亚东系于2015年10月1日签订房屋租赁合同，按照双方陈述，签订合同当日，吉诚公司并未在合同上盖章，而吉诚公司于当日即将房屋租赁合同中约定的第一季度租金及押金汇入王亚东账户，其后吉诚公司亦按照合同约定将第二季度、第三季度租金汇入王亚东账户。至吉诚公司逾期支付第四季度租金，王亚东与吉诚公司工作人员联系，吴某即以吉诚公司的名义与王亚东于2016年7月10日订立了补充协议，且签订补充协议当天，吉诚公司的员工方某就将补充协议约定的租金271623元支付给王亚东，补充协议即生效，此符合双方交易习惯，亦符合常理。王亚东有理由相信补充协议约定的租金271623元系由吉诚公司支付，进而相信吴某有权代表吉诚公司与其签署补充协议。鉴此，一审法院确认吴某的代理行为有效，补充协议对吉诚公司有约束力并无不当。按照双方所签补充协议，若3个月之内没有新租户承租，王亚东有权不退还原租赁合同约定的押金。现吉诚公司未举证证明在补充协议约定的3个月内有新租户�租1002号房屋，故其要求王亚东返还押金并支付押金利息的诉讼请求，无事实依据，一审法院均不予支持亦无不当。
吉诚公司虽主张王亚东不返还押金所获得的利益远超其合法可期待利益，但从双方签订的补充协议内容看，吉诚公司同时获得了转租及退还剩余租金、押金的可能性，权利义务尚属相当，故对吉诚公司的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，吉诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3922元，由吉诚（北京）信息咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 杨 夏
�判员万丽丽
二〇一八年七月二十日
法官助理 仵 霞
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园