福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0105民初1042号原告:名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区。法定代表人：俞锦，总经理。委托诉讼代理人：张琦，女，系名城地产（福建）有限公司职员。委托诉讼代理人：史丽丽，女，系名城地产（福建）有限公司职员。被告：林福寿，男，1983年5月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）与被告林福寿商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，适用普通程序依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理，原告名城公司的委托诉讼代理人张琦、史丽丽到庭参加诉讼，被告林福寿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付428164.8元违约金；3.依法判令被告偿还原告代垫的全部按揭款项，暂计至2016年10月17日为109347.73元；4.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年10月10日与原告签署《商品房买卖合同》，被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于福州市马尾区马尾镇魁岐路68号名城港湾五区的房产，房屋总价款为2140824元。被告向原告支付首付款650824元，以银行按揭贷款方式向原告支付购房余款1490000元。2014年11月23日，被告与中国农业银行股份有限公司福州马尾支行（以下简称“农行马尾支行”）签订《个人购房担保借款合同》，向农行马尾支行贷款1490000元，同时原告作为被告的保证人。然而，被告自2015年9月20日起连续不缴纳银行按揭贷款，截止至2016年10月17日农行马尾支行扣划原告保证金共计109347.73元，且代垫的按揭款金额仍在持续产生。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六第二条第三款第7项的约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。被告林福寿未作答辩。原告名城公司向本院提交以下证据材料：1.《商品房买卖合同》；2.《个人购房担保借款合同》；3.《销售不动产统一发票》；4.农业银行扣款凭证；5.《催款通知函》及快递单。被告林福寿未到庭参加诉讼，又未提供书面证明材料，应视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告名城公司与被告林福寿签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于马尾区马尾镇魁岐路68号名城港湾单元号房，总价为2140824元，原、被告分别作为出卖人、买受人在该合同上签名或盖章确认。《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式及期限：买受人于2014年10月10日前付定金100000元；2014年10月10日前付房款550824元；2014年12月9日前付商业贷款1490000元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第三款第7项的约定：“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”被告向原告支付了购房首付款650824元，原告向被告出具了《销售不动产统一发票》。2014年11月23日，原、被告与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》，以马尾区马尾镇魁岐路68号名城港湾五区房产作为抵押向农行马尾支行贷款1490000元，并由原告作为该贷款的阶段性保证人。自2015年9月开始，由于被告林福寿未偿还到期贷款，农行马尾支行要求原告承担保证责任，截止至2016年10月，原告代被告偿还银行贷款共计109347.73元。2016年5月24日，原告向被告发出《催款通知函》，要求被告及时归还原告按揭代垫款，但被告至今未还款。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，被告支付首付款650824元后，剩余1490000元采取银行按揭贷款方式支付。随后，原、被告与农行马尾支行签订了《个人购房担保借款合同》，由农行马尾支行向被告发放按揭贷款1490000元，由原告作为该借款合同的阶段性保证人。但在履行《个人购房担保借款合同》的过程中，被告因逾期未清偿到期银行贷款，导致原告承担连带保证责任，从2015年9月至2016年10月期间，原告已代被告偿还到期贷款109347.73元。本院认为，合同签订后，双方均应依约全面履行合同义务，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第三款第7项的约定，被告连续不交按揭贷款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告按购房总价款2140824元的20%支付违约金428164.8元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告作为被告购房担保借款合同的保证人，已承担保证责任代原告偿还贷款109347.73元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告名城公司依法享有向被告追偿的权利，故原告要求被告偿还代垫按揭款项的诉讼请求，本院予以支持，暂计至2016年10月17日为109347.73元，由于被告持续未向银行偿还贷款，原告仍存在继续代被告还款的可能，实际应返还款项以被告继续未偿还按揭款项情况下原告最终为被告垫付的款项为准。被告林福寿经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告林福寿签订的《商品房买卖合同》；二、被告林福寿应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金428164.8元；三、被告林福寿应于本判决生效之日起十日内返还原告名城地产（福建）有限公司按揭代垫款109347.73元（暂计至2016年10月），实际应返还款项以原告名城地产（福建）有限公司最终垫付的款项为准。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23927元，财产保全申请费5000元，由被告林福寿负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 徐 方人民陪审员 狄 成人民陪审员 陈晓明二〇一六年十二月二十七日书 记 员 王晓蓉附：本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。