福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初4311号原告：安溪明珠发展有限公司，住所地：安溪县过溪片区泉安公路北侧。组织机构代码证：78903098-6。法定代表人：庄志峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人:蔡友强，福建铭群律师事务所律师。被告：唐明华，女，1970年6月6日出生，汉族，住福建省南安市。原告安溪明珠发展有限公司与被告唐明华商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安溪明珠发展有限公司的特别授权委托诉讼代理人蔡友强到庭参加诉讼，被告唐明华经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安溪明珠发展有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除安溪明珠发展有限公司与唐明华于2013年8月4日签订的合同编号为201308040003号《商品房买卖合同》；2.唐明华协助办理房屋预售备案登记注销及退税手续；3.唐明华支付安溪明珠发展有限公司违约金59,980.8元。事实和理由：2013年8月4日，安溪明珠发展有限公司与唐明华签订合同编号为201308040003号《商品房买卖合同》。合同约定：由安溪明珠发展有限公司出售址在安溪县城厢镇河滨南路1888号凤城明珠小区第5幢18层1803号房给唐明华，房屋价款为429,461元（其中首付款为129,461元，按揭贷款300,000元）。安溪明珠发展有限公司对唐明华向中国农业银行股份有限公司安溪县支行的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限至唐明华取得房屋权属证书时止。唐明华办理按揭贷款后，依约偿还了前期的贷款，但自2015年12月后，却未能依约偿还贷款，致中国农业银行股份有限公司安溪县支行根据合同约定行使担保权，从安溪明珠发展有限公司账户划扣299,904.02元代其偿还尚欠借款本息，提前收回已发放贷款。安溪明珠发展有限公司代唐明华偿还本息后，多次要求其归还代偿款，但唐明华至今未予偿还。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过30天仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。唐明华的行为已构成违约，应承担逾期付款违约责任。故安溪明珠发展有限公司基于唐明华的违约，现要求解除合同，并要求唐明华依约承担应付款299,904.02元的20%即59,980.8元的违约金。至于唐明华已付的购房款，安溪明珠发展有限公司同意在扣除违约金及代偿款后退还。唐明华既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。本院认为，唐明华经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认安溪明珠发展有限公司在本案中所主张的事实。故对安溪明珠发展有限公司主张的事实确认如下：2013年8月4日，唐明华与安溪明珠发展有限公司签订购买安溪明珠发展有限公司开发的址在安溪县城厢镇河滨南路1888号凤城明珠小区第5幢1803号房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：2013008040003）。合同约定：房屋总价为429,461元，由唐明华支付购房首付款129,461元，其余款项300,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，唐明华依约支付给安溪明珠发展有限公司购房首付款129,461元，并对其余购房款300,000元向安溪农行办理按揭贷款。安溪明珠发展有限公司为此贷款提供阶段性保证。三方并为此签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130116291）。合同签订后，安溪农行依约将该笔贷款300,000元划入安溪明珠发展有限公司账户。嗣后，唐明华仅按贷款合同偿还2015年12月前的贷款本息，对其余贷款本息未能依约定偿还，导致安溪明珠发展有限公司自2015年12月22日起被安溪农行依贷款合同约定追究保证责任，至2016年6月7日共被扣取299,904.02元代为偿还贷款本息，提前还清按揭贷款本息。经安溪明珠发展有限公司催告，唐明华未支付给安溪明珠发展有限公司代为偿还的贷款本息。另查，本案涉争房产至今未被有权机关采取任何强制措施。上述事实有安溪明珠发展有限公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件、销售不动产统一发票复印件、个人购房担保贷款合同复印件、借款凭证复印件、农行安溪县支行证明及进账单复印件、安溪县不动产登记中心证明等佐证。综上事实，唐明华与安溪明珠发展有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现唐明华虽支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致安溪明珠发展有限公司被追究保证责任，并最终还清按揭贷款，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经安溪明珠发展有限公司催告后，唐明华又未能将安溪明珠发展有限公司代为偿还的贷款本息予以返还，故安溪明珠发展有限公司诉求解除双方于2013年8月4日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。安溪明珠发展有限公司应在合同解除后，将唐明华已支付的购房款429,461返还给唐明华，但应扣除安溪明珠发展有限公司代为偿还（被中国农业银行扣划）的款项299,904.02元，即安溪明珠发展有限公司应返还给唐明华购房款129,556.98元。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，唐明华理应配合安溪明珠发展有限公司办理上述商品房备案注销登记等手续，安溪明珠发展有限公司诉求唐明华协助办理房屋预售备案登记注销等手续，于法有据，本院予以支持。第三，安溪明珠发展有限公司诉求唐明华应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上原告又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对安溪明珠发展有限公司诉求唐明华支付的违约金，本院依法按应付款的10%予以保护，即唐明华应支付给安溪明珠发展有限公司违约金29,990.4元（299,904.02×10%）。由此，安溪明珠发展有限公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。唐明华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪明珠发展有限公司与唐明华于2013年8月4日签订的合同编号为201308040003号的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、唐明华应在合同解除并在具备注销条件之日起10日内协助安溪明珠发展有限公司办理址在安溪县城厢镇河滨南路1888号凤城明珠小区第5幢1803号的《商品房买卖合同》的备案注销登记等手续；但安溪明珠发展有限公司应在上述合同的备案注销登记等手续办理完毕之日起15日内返还给唐明华购房款129,556.98元。三、唐明华应在合同解除之日起15日内支付给安溪明珠发展有限公司违约金29,990.4元。四、驳回安溪明珠发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,742元，由安溪明珠发展有限公司负担242元，唐明华负担7,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  林玉婷二〇一六年十二月二十三日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。