广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3064号
上诉人（原审被告）：戴洁心，女，1960年9月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈云好，女，1944年3月28日出生，汉族。
原审被告：戴惠心，女，1963年3月3日出生，汉族。
监护人：戴洁心，系本案被告之一。
上诉人戴洁心因与被上诉人沈云好、原审被告戴惠心按份共有纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第2219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：戴惠心为三级精神病人，戴洁心为其姐姐；戴惠心原法定监护人戴锡联，戴锡联于2002年3月6日死亡后，由戴洁心于2008年3月向广州市越秀区东湖街新河浦社区居民委员会办理法定监护人变更手续，现戴洁心为戴惠心的法定监护人。
沈云好、戴洁心、戴惠心因遗嘱继承纠纷，经广州市越秀区人民法院于2008年10月16日作出（2007）越法民一初字第3390号民事判决：一、广州市天河区天寿路6号6G房屋产权由沈云好占有二分之一，由戴惠心、戴洁心占有四分之一；二、广州市保安前街12号之一房屋产权由戴惠心、戴洁心各占四分之一；三、驳回沈云好、戴丽心、戴丽贞的其他诉讼请求。沈云好、戴丽心、戴丽贞不服判决上诉，广州市中级人民法院于2011年6月23日作出（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决书，维持原判。及后，沈云好领有粤房地权证穗字第××号房地产权属证书，房屋地址为广州市天河区天寿路6号6G房产（以下简称“涉案房屋”），占有部分二分之一，共有登记情况为戴惠心、戴洁心各占四分之一份额。
沈云好、戴惠心、戴洁心确认涉案房屋为电梯房，三房一厅，一厨房、一卫生间、一阳台。
关于房屋使用情况，沈云好表示戴洁心、戴惠心将房屋出租他人使用，获取租金收益；戴洁心表示涉案房屋在2008年前一直空置，2008年7月才出租给案外人林旭东，每月租金为600元。
为证明租赁使用及租金情况，戴洁心提交一份其与案外人林旭东签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2008年7月1日至2015年7月1日，每月租金为600元。另戴洁心表示该合同由其个人签署，收取的租金均用于治疗戴惠心所需治疗费。对于租金标准，沈云好不予认可，主张600元／月远低于市场交易价格。
对于租金用于治疗戴惠心所需治疗费，戴洁心为此其提交戴惠心的入院单据、治疗费用单据、向当地居委申请减免治疗费用等；沈云好表示对戴惠心的医疗情况不知情。
原审法院询问沈云好个人生活情况，沈云好表示其领有秘鲁的绿卡，但没有入籍，有一子两女，均在秘鲁生活，生活来源于子女，无其它经济来源。
鉴于双方存在共有关系，原审法院组织双方进行调解，是否愿意一方购买对方房产产权份额、取得完全产权，但调解未果。
2011年10月13日，因本案纠纷，沈云好向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、戴惠心、戴洁心立即腾空、搬出广州市天河区天寿路6号6G房产二分之一的房产，归沈云好使用（具体要求为大房间归沈云好使用，客厅、厨房、厕所共用，以二分之一的份额为基准）；2、戴惠心、戴洁心赔偿沈云好2002年3月至2011年2月的房屋使用费200000元（按年租金20000计算）；3、戴惠心、戴洁心承担本案诉讼费用。
戴洁心原审答辩称：沈云好是戴惠心的法定监护人，现在戴惠心是精神病人，而沈云好放弃对其监护责任，沈云好并未对戴惠心尽到抚养义务。且涉案房屋已出租至2015年7月1日，月租金为600元。涉案房屋在2011年6月23日终审才判决给沈云好。涉案房屋已出租给林旭东，按照有关租赁法律规定，有租约的，房租金是保护一年，没有租约的则保护两年，沈云好主张10年的租金没有法律依据，超过诉讼时效。现每月租金600元并不足以支付戴惠心的医疗费。戴洁心也希望得到房屋租金，但其并未得到任何租金收益。戴惠心会另案起诉沈云好，追讨其作为法律监护人责任。请法庭驳回沈云好的诉讼请求。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（2007）越法民一初字第3390号及（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决书已经生效，沈云好即从判决生效之日起成为涉案房屋全部产权的合法权属人之一，享有房屋占有、使用、收益、处分的权利。
沈云好、戴洁心、戴惠心均为房屋的共有人，均可使用房屋，沈云好主张戴洁心、戴惠心搬出涉案房屋缺乏法律依据；鉴于房屋使用功能的限制，无法区分各自具体使用位置，且双方积怨较深，不宜共同居住使用房屋，故此原审法院予以驳回沈云好的第一项诉讼请求。
沈云好依法享有涉案房屋的收益，共有人出租房屋获取的收益应予以返还属于其他共有人所有的收益。共有人单独使用房屋的，应向其他共有人支付相应的房屋使用费。戴洁心自认出租他人使用属其个人行为，获取租金收益，另结合戴惠心的个人身体情况及治疗单据证明，该出租行为非戴洁心、戴惠心共同行为。故此，戴洁心应将租金收益按房产占有份额比例予以返还沈云好。对于标准，戴洁心抗辩租金为每月600元，显然有违市场交易规律，原审法院不予采纳。使用费标准应按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，使用费按评估月租金的二分之一计算，但如评定的使用标准超过每年20000元，则应以沈云好主张的每年20000元标准为限。至于起算日期，生效的（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决自2011年6月23日对沈云好、戴惠心、戴洁心的房产份额作出认定，戴洁心自认自2008年7月出租他人使用获取租金收益，沈云好并无证据证实戴洁心在2002年3月开始出租他人使用的情况或单独使用的事实，故此对于沈云好主张涉案房屋自2002年3月至2008年6月期间的使用费，原审法院予以驳回。对于2008年7月至2011年2月期间的使用费用，戴洁心应予以支付给沈云好。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年3月5日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，戴洁心向沈云好支付广州市天河区天寿路6号6G房产房屋使用费（使用费按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，每月使用费按评估月租金的二分之一计算，每年的使用费金额以不超过原告主张的20000元／年为限，自2008年7月计至2011年2月止）；二、驳回沈云好的其它诉讼请求；本案受理费4380元，由沈云好负担2190元，由戴洁心负担2190元。
判后，戴洁心不服原审判决，向本院提起上诉：一、原审判决对涉案房屋所收租金的实际用途及已全部使用完毕的事实不予认定，属认定事实错误。戴惠心是戴洁心的妹妹，沈云好是戴惠心的继母。戴洁心在妹妹戴惠心因患严重精神病无钱医治，而沈云好又拒不履行其作为母亲的法定抚养义务，在极度困难及无奈的情况下，戴洁心为治疗妹妹的疾病，代沈云好担起了监护的职责，用出租涉案房屋的微薄租金，为妹妹治疗疾病。在原审庭审中，戴洁心提交了大量证据足可以证明，戴洁心所收取的全部租金包括戴洁心本身应得的收益部分，都已经全部用于治疗妹妹戴惠心的疾病，戴洁心实际没有享有分文租金的收益。然而，原审法院对这一重要事实没有予以认定，却判决由戴洁心支付租金给沈云好，没有按照“权利与义务相统一”的民法基本原则处理本案，显然错误。二、原审法院在沈云好没有要求对涉案房屋租金进行评估及没有证据推翻戴洁心租赁合同确认租金数额的情况下，判决按评估机构的评估标准计算租金，缺乏法律依据。戴洁心是为了给患严重精神病的妹妹戴惠心的治病，在无钱又无奈，且沈云好拒不履行作为母亲的抚养义务的情况下，出租涉案房屋并签订《广州市房屋租赁合同》，该租赁合同约定的租金每月只有600元。对此证据沈云好既没有提供任何相反证据予以否定，也没有申请法院进行租金评定，根据证据规则法院应当认定戴洁心《租赁合同》显示的租金数额而不能采用市场价。然而原审法院仅凭主观想法认为租金过低，在沈云好没有要求对涉案房屋租金进行评估的情况下，判决按评估机构的按市场价格评估标准计算租金，明显草率，缺乏法律依据，严重超出了戴洁心能承担的实际能力，加重了戴洁心的实际负担，显失公平。三、沈云好追索的使用费超过诉讼时效的部分，不应予以支持。沈云好是2011年9月27日向法院起诉的，沈云好追讨的所谓使用费，实际是戴洁心出租涉案房屋所收取的租金。根据《民法通则》第136条的规定，追讨租金的诉讼时效为1年。据此规定，沈云好只能够追索2010年9月26日至2011年9月26日期间的租金。退一步而言，即使认定为使用费，其诉讼时效也只为2年，即沈云好也只能追索2009年9月26日至2011年9月26日期间的使用费。原审判决戴洁心支付2008年7月至2011年2月期间的租金，违反法律规定。四、广州市中级人民法院2011年6月23日所作出的（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决才确认沈云好享有房屋产权份额的判决，沈云好自该日起才依法享有涉案房屋的产权份额，故其追索使用费的期限应当从2011年6月26日起算。五、沈云好2001年3月1日与郑振文签订了租赁合约，约定每月租金2500元，戴洁心称亦要追回该租金收益。另沈云好继承案涉房屋二分之一的产权有疑问，戴洁心、戴惠心要追回沈云好侵吞戴锡联名下财产、案涉房屋的管理费以及秘鲁公司的股份、收益。综上，上诉请求：1、撤销广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第2219号民事判决；2、改判驳回沈云好的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由沈云好承担。
沈云好答辩不同意戴洁心的上诉请求以及事实和理由，请求维持原审判决；要求确认涉案房屋的二分之一为一房一厅以便管理和使用。
戴惠心与戴洁心的意见一致。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明如下事实，一、沈云好等与戴洁心等继承权纠纷，原审法院2008年10月16日作出（2007）越法民一初字第3390号民事判决，判决沈云好占有案涉房屋二分之一产权。本院2011年6月23日作出维持原判的二审判决，沈云好2011年8月22日取得了占有案涉房屋二分之一产权的《房地产权证》。
二、戴洁心原审提供了其与林旭东签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同载明戴洁心将案涉房屋出租给林旭东使用，建筑（或使用）面积为94.31平方米，租金为600元。沈云好对此不予确认，其在二审中提交了：1、编号为00113490号的广东省广州市地方税务局通用机打发票一张，载明“付款方名称林旭东、收款方名称戴洁心、戴惠心，品目及金额为个人出租住宅（天寿路6号G房）（税期：2008.07-2012.01），金额108360元，代征税款8570.52元）。2、编号为（2011-1）粤地2306949167号的《税收征用完税证》，载明“纳税人为戴洁心、戴惠心”。戴洁心称其只将案涉房屋的一间房租给林旭东，其余房间门锁上，故租金只有600元，戴洁心称其之所以按纳税金额108360元交税款8570.52元，是因为出租屋管理中心称机打发票出具后无法撤销。
三、关于案涉房屋的使用情况。沈云好称在戴锡联死亡后就将案涉房屋的钥匙交给戴洁心，戴洁心则认为是戴锡联生前交付钥匙给其，双方确认戴锡联死亡后双方并未就案涉房屋的归属作出约定，戴洁心称案涉房屋在2008年7月出租前由其不定时使用案涉房屋。
本院认为，本院于2011年6月23日作出（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决，确认沈云好占有涉案房屋的二分之一产权，因此沈云好有权主张行使对涉案房屋二分之一份额的所有权权能。针对戴洁心的上诉请求与事实理由，本案争议的焦点为戴洁心应自何时、依何标准向沈云好支付与沈云好占用案涉房屋份额相应的房屋使用费？评析如下。
首先，原登记在戴锡联名下的案涉房屋虽已经本院2011年6月23日作出的（2009）穗中法民一终字第2238号民事判决确认为夫妻共同财产，但沈云好、戴洁心及戴惠心对房屋权属有争议，在本院2011年6月23日作出上述判决之日，沈云好才能确定其拥有案涉房屋二分之一的产权，亦是至此日起沈云好可主张其对涉案房屋享有的使用收益权受到侵害的损害赔偿，由于双方是使用收益权的侵权纠纷而非租赁合同纠纷，故沈云好应自2011年6月23日起两年内主张权利，其2011年10月13日即提出本案诉讼并未超过两年的普通诉讼时效。戴洁心主张应适用一年的关于租金的诉讼时效以及沈云好只能追索2010年9月26日至2011年9月26日期间的租金没有理据，本院不予支持。
其次，关于如何确定房屋使用费标准的问题。戴洁心主张应按照其与林旭东签订的租赁合同中约定的每月600元的标准，但一方面，戴洁心知晓沈云好2001年出租给案外人郑振文的租金标准是每月2500元，每月600元的租金标准显与市场行情相悖，戴洁心辩称只租给林旭东一间房屋所以只收600元，对此戴洁心缺乏依据证明，且与租赁合同约定的租赁面积以及与其纳税的税款基数相悖，原审未予采纳其标准并无不当；另一方面，沈云好提交了戴洁心与案外人高敬徽签订的《物业租赁合同》的复印件，戴洁心对此不予确认，在此情况下，原审法院未予采纳《物业租赁合同》并以有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准确定使用费并无不当，戴洁心认为原审法院在沈云好未申请评估的情况下予以评估不当缺乏理据，本院亦不予接纳其主张。
最后，戴洁心主张沈云好未尽抚养戴惠心义务，而戴洁心所收租金用于给戴惠心治病故不应支付房屋使用费，对此，一方面，现无依据证实沈云好需对戴惠心承担以及如何承担抚养义务；另一方面，对于涉案房屋的共有权人对能否以房屋收益用于给戴惠心治病并未达成合意，故戴洁心该上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。至于戴洁心主张沈云好侵吞财产等问题均非本案审查范围，亦不能成为戴洁心抗辩不支付房屋使用费的依据，故戴洁心以此提出的上诉主张亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人戴洁心的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2190元，由上诉人戴洁心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年九月三日
书 记 员 杨仁义