山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终9057号
上诉人（原审原告、反诉被告）：迟凝。
委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙盼，山东元鼎（城阳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛海上置业有限公司。
法定代表人：林荣滨，董事长。
委托诉讼代理人：刘冉，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邵红丹，山东万桥律师事务所律师。
上诉人迟凝因与被上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2016）鲁0282民初14376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人迟凝向本院上诉请求：1、撤销一审判决第一项，直接改判海上置业公司逾期交房违约金187378元及自一审起诉之日至实际交房期间的违约金、赔偿因未经迟凝同意擅自改变小区规划给迟凝造成的经济损失5万元或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由海上置业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误且遗漏案件关键性事实。1、根据预售合同第十三条第一款约定，房屋交付的标志为乙方验房后签署的交付验收单或甲方交付催告书约定的日期之第二日。事实上，海上置业公司在一审中未能提交经迟凝签署的交付验收单，也未提交任何相关交房催告证明。然而，一审法院在无直接证据证明的情况下，仅凭海上置业公司提交的与本案无关联性的其余30户业主的房屋交付验收单推定出海上置业公司已经履行交房义务欠妥。2、一审中，经迟凝申请，法院调取即墨市城乡建设局于2016年9月6日作出的即建行处字（2016）第XXXX1号《建设行政处罚决定书》，主要内容为：海上置业公司未经竣工验收，擅自交付三盛领海一期工程房屋，依法被处以罚款1万元。本案涉案房屋正是三盛领海一期工程，可知海上置业公司因涉案房屋不符合交付条件却进行交付已被处罚。一审法院在判决中对该关键性事实刻意回避，只字不提。3、根据预售合同第十三条约定，海上置业公司交房时，应当根据迟凝要求提供涉案房屋实测面积的有关资料，否则迟凝有权拒收房屋。本案一审庭审过程中，迟凝一再要求海上置业公司提供以上资料，然而海上置业公司始终都不能提交。一审法院在判决中对于该事实依然回避，不做认定。4、预售合同第八条、第九条虽约定海上置业公司未经迟凝同意擅自改变房屋建筑设计及小区平面布局的违约金为0，但该条款明显违反《合同法》的相关规定，属于显失公平条款，依法应予撤销。迟凝虽不能举证证明由此导致的经济损失，但海上置业公司不按规划图纸施工违背其对迟凝的承诺已是不争的事实，由此给迟凝造成的经济损失不证自明。二、一审法院适用法律严重错误。根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条、《山东省商品房销售条例》第37条之规定，商品房交付时应当经综合验收并向买受人提供《综合验收报告》及《备案证》。因此，一审法院理应依据以上法律规定认定海上置业未能完成交付义务，继而判令其向迟凝承担违约责任。三、一审法院审理本案违反普通程序6个月的审限规定，审理程序严重违法。预售合同第十三条第二款、第三款明确约定，在验收交接时，……，甲方应当向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。海上置业公司不提供实则面积有关材料导致迟凝拒收房屋，由此产生的延期交房责任应当由海上置业公司承担。一审判决同时也认可迟凝拒收房屋不违反合同约定。那么，既然一审法院认定迟凝拒收房屋符合预售合同约定，为何又要视预售合同第十三条的约定于不顾，驳回迟凝要求海上置业公司承担延期交房违约责任的诉讼请求呢？综上，海上置业公司在合同约定的时间内不能向迟凝交付符合交付条件的房屋已经严重违反预售合同约定。
被上诉人海上置业公司辩称，一、一审法院对本案本诉事实认定清楚，符合合和同约定和法律法规规定。（一）根据《青岛市商品房预售合同》第十条，交付的房屋须通过单体楼验收；第十一条，房屋定于2015年12月31日前交付。涉案房屋于交房日期前已通过单体验收、五方验收及相关配套验收，符合约定的交付条件。海上置业公司于2015年12月23日邮寄送达包括迟凝在内的几十户买受人交房通知书，迟凝收到通知并于交房当日亲赴现场，但拒绝收房。在房屋具备法定及约定交付条件且海上置业公司已完成提前通知交房义务的情况下，迟凝拒收房屋违反合同约定。（二）迟凝以即墨市城乡建设局出具的《建设行政处罚决定书》作为认定涉案房屋不具交付条件的依据，不符合合同约定及法律规定。（三）迟凝称其在一审时一再要求海上置业公司提供面积有关资料而海上置业公司拒不提供，与事实不符。根据《预售合同》第十三条第二款，海上置业公司提供实测面积有关资料的前提是在验收交接时，且是在迟凝要求海上置业公司提供时方提供。首先，迟凝并未进行房屋交接验；其次，迟凝并未要求海上置业公司提供；第三、实测面积资料不是房屋是否具备约定交付条件的证明。（四）、迟凝关于海上置业公司擅自变更小区平面布局造成其实际损失的主张无事实依据。首先，合同是双方协商一致签订，合法有效，不存在迟凝所称存在应予撤销的显失公平的条款；其次，迟凝无法证明小区现状与预售合同附件六约定不符；第三、一审法院依迟凝申请调取的《规划变更情况调查取证的回函》亦依法确认小区规划未被违法变更。迟凝对涉案房屋施工状况知情，且是工程建设现状实际获益人，未有任何损失，其主张海上置业公司赔偿损失的理由不成立。二、迟凝适用法律不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规均明确规定“房地产开发项目经验收合格，方可交付。”而非经综合验收后方可交付。而迟凝依据《山东省房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》主张涉案房屋须综合验收后方可交付属适用法律不当。三、一审法院对反诉事实部分认定错误。根据建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知的相关规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制。一审时，海上置业公司提交《住宅质量保证书》（落款时间为2015年12月20日）和《住宅使用说明书》（落款时间为2016年12月20日）。“两书”落款时间不一致，是由于海上置业公司工作人员在2015年12月31日交房前已备齐“两书”，后因迟凝拒绝收房，工作人员将材料收回；因工作疏忽，遗失了《住宅使用说明书》，后再次印制。故，两书落款时间不一致不代表海上置业公司交房时未能提供，且自约定的交房之日起，迟凝一直拒绝验收交接，海上置业公司也无人向其交付“两书”。“两书”为海上置业公司自行印制，随时可出具，一审法院不了解开发商工作流程，罔顾事实，仅凭资料落款时间和迟凝不予认可即认定海上置业公司交房时未提交，进而驳回海上置业公司反诉诉求，实属不当。海上置业公司之所以未上诉，是因没有根据预售合同补充协议约定向迟凝邮寄交付催告书，且海上置业公司也本无意主张迟凝逾期接房而产生的保管金，但不上诉并不代表认可一审法院驳回反诉请求的理由。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，迟凝与海上置业公司于2014年11月29日签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效。根据预售合同第十条的约定，交付房屋的前提条件为房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方已按约付清全部购房款。涉案房屋于2015年12月30日通过单体验收，具备使用功能，符合合同约定的交付条件。合同第十三条第一款约定“房屋交付标志为乙方验房后签署的交付验收单或甲方交付催告书约定的日期之第二日”，该条约定了两种交付方式，其一为现实交付，即买房人直接验收房屋，其二为拟制交付（视为交付），即卖房人通知交房后视为买房人收房。迟凝在房屋交付当天到达交房现场，因此可以推定海上置业公司已经履行了通知义务，发生房屋交付的法律效力。合同第十三条第二款适用的前提是“验收交接时”，属于第十三条第一款关于现实交付情况下卖房人应当履行的义务，因本案双方系在拟制交付的情况下完成房屋交付，因此不适用该条款的约定，迟凝以海上置业公司未履行该条款约定义务为由，主张房屋并未交付，本院不予支持。同理，合同第十三条第三款系针对卖房人未履行第十三条第二款约定的义务所产生的法律后果，因第十三条第二款不适用于本案，因此第十三条第三款亦不适用于本案。迟凝根据上述约定主张房屋不具备交付条件，其有权拒收房屋，本院不予支持。
即墨市城乡建设局于2016年9月6日作出的即建行处字（2016）第0000051号《建设行政处罚决定书》系根据《山东省建筑市场管理条例》作出的具体行政行为。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院在合同法实施以后确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，海上置业公司违反上述地方性法规所产生的法律后果是其受到有关行政机关的行政处罚，但并不影响相关合同条款的法律效力。本案合同约定的房屋交付条件是单体验收，双方当事人均受该条款的约束，在房屋已经通过单体验收且具备使用功能的情况下，买房人应当按约验收房屋。
关于迟凝主张的海上置业公司擅自变更规划问题。首先，本案工程已经通过竣工验收，规划部门并未因海上置业公司变更规划下达整改通知或处罚决定，因此应当视为海上置业公司不存在违反规划施工的问题。其次，根据迟凝主张的事实，海上置业公司擅自将迟凝与北侧邻居之间的道路改为花园，此种情形不属于合同第八条关于变更房屋建筑设计的约定，而是第九条关于变更小区平面布局的约定，但是根据该条所指向的附件六，无法判断合同约定状态下，迟凝与北侧邻居之间是道路还是花园。再次，即使存在海上置业公司擅自变更规划的问题，根据合同第九条第二款约定，海上置业公司应当承担恢复原状的法律责任，在不能恢复原状的情况下，海上置业公司才承担相应的违约责任。最后，因合同约定的违约金为0，迟凝应当举证证明因海上置业公司变更规划给其造成的损失，因迟凝未能完成相应的举证义务，因此应当承担举证不能的法律后果。综上，本院对于迟凝主张的因海上置业公司变更规划给其造成的损失，不予支持。
关于迟凝主张的法律适用问题。本案双方合同有效，应当优先适用合同约定条款作为解决双方争议的依据。迟凝所引用的《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省商品房销售条例》属于管理和规范房地产开发企业房地产开发和销售行为的地方性法规，并非约束本案双方合同行为的依据，也不产生合同约定内容无效的后果，因此不适用于本案。
关于一审法院是否存在超审限的问题。该问题不属于本案审理范围，当事人可以通过其他渠道解决，本案不做处理。
综上，迟凝的上诉理由不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4861元，由上诉人迟凝负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 李晓波
审判员 谢雄心
二〇一七年十一月三十日
书记员 王庆光
书记员 郭丹丹