山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终1832号上诉人（原审被告）山西丰城房地产开发有限公司，原住所地太原市旱西关街31号，现住所地太原市小店区亲贤北街北二巷昼夜停车场内。法定代表人韩士队，总经理。委托代理人卫国华，该公司职员。被上诉人（原审原告）解海婷，无业。上诉人山西丰城房地产开发有限公司与被上诉人解海婷房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初632号民事判决，上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人山西丰城房地产开发有限公司的委托代理人卫国华、被上诉人解海婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判经审理查明，原告解海婷（买方）与被告丰城公司（卖方）于2015年7月23日签订了《美利山认购协议书》一份，约定：买方所认购的商品房坐落于朝阳街东段，属于剪力墙结构，2号楼2单元B-17层，该房屋建筑面积为93.93平方米；该商品房按建筑面积计算，单价为人民币5446元/平方米，房屋总价为人民币511543元，买方认购房屋的定金为人民币10000元；买方应在2015年7月23日前往指定地点付清房款总价的50%（含已付定金），即人民币256000元，买方应于正式合同签署之日起可以向银行填写《个人住房贷款申请审批表》，并提交其它申请贷款的证明材料,在买方通过银行住房贷款申请的审查后,银行将贷款(即买方房价余款)拨至卖方账户之日为卖方认同买方付清全款之日,因买方提出的申请不符合银行贷款条件而致使银行未发放按揭贷款,则买方不同意在30天内一次性付清房款余额,双方终止合同,卖方应在30天内退还买方已支付的购房款本金,但定金除外,因卖方原因导致买方办理贷款不成,买方不同意采用其它方式付款,卖方应在30天内退还买方已支付的购房款本金及利息,利息按中国人民银行个人活期存款利率计算。《美利山认购协议书》上还对面积确认及面积差异处理、买方逾期付款及退房的违约责任、卖方逾期交房的责任、房屋交付期限、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权等作出了具体约定。合同签订后，被告丰城公司于2015年7月23日向原告出具收据一张，载明收到原告解海婷美利山2#-2-B-17层首付款256000元。被告至今未交付原告房屋。原告以其申请办理个人住房贷款审批过程中得知被告不具备商品房预售资格与被告发生纠纷。另查明，太原市房产管理局于2016年4月20日向本院出具证明，证明上载明被告丰城公司开发的美利山项目未在太原市房产管理局办理商品房预售许可证。原判认定，原告解海婷与被告丰城公司签订的《美利山认购协议书》，因具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖方已经按照协议约定收受原告缴纳的部分购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订认购协议书时，并未按照规定办理商品房预售许可证，且在一审法庭辩论终结前被告仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该认购协议书应为无效协议，对原告要求确认与被告签订的认购协议书无效的请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对原告要求被告返还根据认购协议书缴纳的购房款256000元的请求，本院依法予以支持。关于原告主张的利息问题，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告作为房地产开发公司，在未取得商品房预售许可证的前提下，公开对外销售房屋，对导致认购协议书无效负有过错，应按照《合同法》的规定赔偿原告因此所受到的损失，但原告在被告无商品房预售许可证证明的前提下，仍与被告签订认购协议书，其自身也有一定的过错，考虑到其资金被被告无偿占有使用的事实,酌情以中国人民银行规定的同期存款利率计付利息,故原告要求被告赔偿利息损失的合理部分的请求,本院亦予以支持。被告抗辩认为认购协议书不存在无效情形，不同意赔偿利息的理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告解海婷与被告山西丰城房地产开发有限公司之间签订的《美利山认购协议书》无效。二、被告山西丰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告解海婷购房款人民币256000元。三、被告山西丰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告解海婷自2015年7月23日至本判决生效之日止的利息按照中国人民银行规定的同期存款利率计付。上诉人山西丰城房地产开发有限公司上诉称，1、一审法院认定事实错误。《美利山认购协议书》依法有效，一审法院以太原市房产管理局2016年4月20日出具证明，证明上诉人开发的美利山项目未在太原市房地产管理局办理商品房预售许可证。而本案的事实是上诉人的项目备案名称“盛世朝阳”该项目于2016年4月15日取得“盛世朝阳”建设施工许可证。2016年4月16日转入太原市房地产管理局办理商品房预售许可证。显然，一审法院事实认定不清，即依据该项作出错误的判决，请二审法院予以纠正。2、判决第三项，上诉人承担被上诉人2015年7月23日至本判决生效之日止的利息按照中国人民银行规定的同期存款利率给付诉讼请求不清晰，没有事实依据，也没有法律依据。被上诉人的该项请求利息主张不具体，既未明确是贷款利率、固定期利率、活期利率，仅以利息概括，且没有具体金额，显然被上诉人的主张不明确，违反法律规定，请二审法院予以驳回该项请求。一审法院以被上诉人不明确的诉请，认为被上诉人有一定的缔约过错，判决上诉人承担2015年7月23日至本判决生效之日止的利息按照中国人民银行规定的同期存款利率给付利息，显然既没有事实依据也没有法律依据，请二审法院予以驳回该项请求。诉讼请求：1、依法撤销原审判决；2、驳回被上诉人的原审诉请；3、请求依法改判原审判决第一项、第二项，确认上诉人与被上诉人之间签订的《美利山认购协议书》有效，应当继续履行；4、请求依法改判原审判决第三项，上诉人不承担被上诉人2015年7月23日至本判决生效之日止的利息按照中国人民银行规定的同期存款利率给付；5、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人解海婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原判查明的事实存在。上诉人一方在二审庭审时向法庭提交了一份2016年5月27日太原市房产局物业管理处给房地产市场监管处出具了通知：由山西丰城房地产开发有限公司开发建设的太原市水峪村（盛世朝阳小区）项目，共计11幢，目前办理A2-A3商品房预售手续，请你处按照相关规定先办理其他手续，并与招标完结后去你处办理备案。本院认为，关于本案双方当事人签订的《美利山认购协议书》，虽然名为认购协议书，但该协议书的内容具备了商品房买卖合同的基本条款，应认定为双方之间缔结了商品房买卖合同关系。作为出卖人的上诉人房地产开发公司应当依法出售具备商品房预售许可证的房屋，而上诉人在一审法庭辩论终结前乃至二审审理期间，仍然未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此原审法院依照有关司法解释的规定认定《美利山认购协议书》无效，于法有据。同时，原审法院按照无效合同的处理原则判令解除双方的合同并返还被上诉人购房款和支付同期银行存款利息的判决并无不当，于法有据，应予维持。上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费2570元由上诉人山西丰城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 孙广金审判员 郝文晋二〇一六年六月二十八日书记员 米 鑫