重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民初字第00283号
原告（案外人）：杜玲，女，1965年2月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘渝，重庆派瑞律师事务所律师。
原告（案外人）：贾明德，男，1967年7月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘渝，重庆派瑞律师事务所律师。
被告（申请执行人）：重庆锐鑫建筑劳务有限公司,住所地重庆市北部新区人和镇天龙支路70号，组织机构代码75623225-8。
法定代表人：袁必中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李超万，重庆渝一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶大明，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：重庆汉通物业发展有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天陈路6号。
法定代表人：段如伍，董事长。
原告贾明德、杜玲与被告重庆锐鑫建筑劳务有限公司（以下简称锐鑫公司）、重庆汉通物业发展有限公司（以下简称汉通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭于2015年9月2日和2016年12月8日进行了审理。本院在审理过程中因合议庭成员之一肖怀京退休，合议庭组成人员由审判员付永雄、肖怀京、师玉婷变更为审判员付永雄、师玉婷和代理审判员刘希。原告杜玲、贾明德及其共同委托诉讼代理人聂风雷、被告锐鑫公司的委托诉讼代理人李超万到庭参加了诉讼，被告汉通公司的法定代表人段如伍到庭参加了第一次开庭审理，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。
原告贾明德、杜玲向本院提出诉讼请求：确认重庆市江北区大路村45号3楼房屋（共计1685.56平方米，包含3-1号房屋和3-2号房屋中185.53平方米的面积）属于贾明德、杜玲向汉通公司购买的房屋面积范围(即包含在2009年9月30日双方签订的《房屋买卖合同》购买范围之内)，不予执行上述属于贾明德、杜玲所有的房屋并解除查封。事实和理由：锐鑫公司因与汉通公司建设工程施工合同纠纷一案，汉通公司逾期未履行重庆市仲裁委员会（2013）渝仲字第348号裁决书确定的给付义务，锐鑫公司遂向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，该院查封了登记在汉通公司名下的位于重庆市××××号房屋（以下简称3-2号房屋）。贾明德、杜玲对此提出案外人执行异议，被该院以（2014）渝一中法执异字第733号执行裁定书予以驳回。贾明德、杜玲认为，其二人已于2009年9月30日与汉通公司签订《房屋买卖合同》，将包括重庆市江北区大路村45号3-1号房屋(以下简称3-1号房屋)和3-2号房屋中185.53平方米在内的共计1685.56平方米房屋出售给贾明德、杜玲，双方已于2009年12月2日完成对3-1号房屋（建筑面积1500.03平方米）的过户手续。2009年12月8日汉通公司将上述1685.56平方米房屋全部交付给贾明德、杜玲使用。截止2009年12月8日，贾明德与杜玲已按合同约定向汉通公司支付310万元购房款，剩余购房款10万元待双方完成3-2号房屋中185.53平方米面积房屋的过户手续后支付。双方之所以至今未能办理3-2号房屋中185.53平方米面积房屋的过户手续，是因为汉通公司与长安汽车(集团)有限责任公司(以下简称长安厂)争议所致，贾明德、杜玲对未能过户没有任何过错。另，贾明德、杜玲愿意将余款10万元缴付到重庆市第一中级人民法院指定账户。
被告锐鑫公司辩称，1、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。在重庆市第一中级人民法院查封时，3-2号房屋登记在汉通公司名下，故法院对该房屋的查封并无不当；2、在贾明德、杜玲与汉通公司签署的《房屋买卖合同》中并未体现出3-2号房屋。因此，3-2号房屋属于汉通公司所有，贾明德、杜玲的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。
被告汉通公司辩称，该房屋现在不属于汉通公司所有，对其他情况不清楚。
经审理查明：汉通公司（甲方）与贾明德（乙方）于2009年9月30日签订《房屋买卖合同》，双方约定如下：第一条：“1、……。2、坐落位置：重庆市江北区大路村45号3-1。3、……4、建筑面积：1685.56平方米（其中1500.03平方米属划拨地，185.53平方米属出让地。……上述内容以103房地证2008字第01××03号房地产权证记载为准”；第四条：“房屋价款：320万元”；第五条：“付款方式及时间：1、甲乙双方签订本合同当日，乙方支付甲方购房订金20万元。2、甲乙双方应在2009年10月20日之前到房屋交易所申请办理房屋过户手续，当双方过户手续交房屋交易所受理后，乙方即支付第二批购房款150万元。3、在乙方取得该房屋权属证书当日，双方即结清购房余款150万元。……”；第八条：“特别约定：1、……；2、房屋总面积1685.56平方米，因其中185.53平方米的产权与划给长安厂的110平方米的产权在一个证上，现目前不能分割，故本次不能过户，过户时间和方式另行协商。”上述合同签订后，贾明德于签约当日支付现金20万元，汉通公司向其出具收款事由为购房定金的收据一张；2009年11月5日，杜玲转账72万元，贾明德转账78万元，合计150万元，汉通公司向贾明德出具收款事由为购房款的收据一张；2009年12月8日，杜玲转账70万元，贾明德转账70万元，合计140万元，汉通公司向贾明德出具收款事由为购汉通公司三楼房款的收据一张。本案审理中，各方对杜玲为涉案房屋的共同购房人均无异议。故，贾明德、杜玲向汉通公司共计支付购房款310万元。2009年12月2日，贾明德、杜玲与汉通公司完成对上述购买房屋中面积为1500.03平方米房屋（103房地证2008字第01××03号房地产权证载明的房屋，也即本案所涉3-1号房屋）的过户，贾明德、杜玲取得该房屋的103房地证2009字第48××40号房地产权证，而所购房屋中剩余的185.53平方米房屋(即包含在本案所涉3-2号房屋中的面积)贾明德、杜玲至今没能办理过户手续。在本院审理过程中，贾明德、杜玲将剩余尾款10万元转入本院指定案款专用账户。
另查明，重庆市江北区大石坝街道办事处（以下简称大石坝街道办）、长安厂后勤工作部房地产管理一处与汉通公司三方于2003年9月2日签订《土地补偿协议》，约定：因大石坝街道办与汉通公司联合建设“汉通大厦（汉通▪阳光新干线）”涉及长安厂的权属土地（面积约600平方米，以国土部门实测为准），长安厂将该地块转让给大石坝街道办与汉通公司，汉通公司以两套住宅作价补偿。2003年12月5日，三方又签订《土地补偿补充协议》，约定：大石坝街道办与汉通公司联合建设“汉通大厦（汉通▪阳光新干线）”涉及长安厂的权属土地面积为843平方米，并在前述《土地补偿协议》的基础上，将“汉通大厦（汉通▪阳光新干线）”平街第三层非住宅的部分作价补偿给长安厂，补偿的建筑面积110平方米。贾明德、杜玲提交的《房屋建筑面积测绘计算补充报告》载明，阳光新干线三层分为1#和2#，即本案所涉3-1号房屋和3-2号房屋，其中3-1号房屋建筑面积1500.03平方米,3-2号房屋建筑面积295.53平方米。贾明德、杜玲在审理中称其购买的房屋面积为1685.56平方米（即3-1号1500.03平方米房屋和3-2房屋中的185.53平方米），3-2号房屋扣除其两人购买的185.53平方米后剩余的110平方米即为汉通公司补偿给长安厂的面积。
再查明，由于锐鑫公司与汉通公司建设工程施工合同纠纷一案，汉通公司逾期未履行重庆市仲裁委员会（2013）渝仲字第348号裁决书确定的给付义务，锐鑫公司遂向本院申请强制执行，本院于2014年5月19日作出（2014）渝一中法仲执字第247-1号执行裁定书，查封了登记在汉通公司名下的位于重庆市××××号房屋。
最后查明，2007年12月24日，汉通公司与案外人邱凤签订《房屋租赁合同》，将汉通大厦三层1685.56平方米出租给邱凤使用，贾明德、杜玲在购买该房屋后承接了汉通公司与邱凤的该租赁合同。2010年6月1日，贾明德、杜玲与谭勇签订《房屋租赁合同》，将汉通大厦三层中的657平方米(不含3-2号房屋)出租给谭勇开办江北区家友商务宾馆至今。2012年2月28日，杜玲与贾明德签订《租赁合同》，由杜玲将其享有的汉通大厦三层剩余面积1028.56平方米中的514.28平方米出租给贾明德，由贾明德连同自己享有的514.28平方米，在此开办经营江北区广积良西贝酒楼至2015年8月。
以上事实有贾明德与汉通公司于2009年9月30日签订的《房屋买卖合同》、贾明德和杜玲于2009年11月5日和12月8日的银行转款凭证及账户流水、汉通公司于2009年9月30日、11月5日和12月8日出具的购房款收据、重庆市平正房地产测量事务所于2005年5月11日出具的《房屋建筑面积测绘计算补充报告》、103房地证2009字第48××40号房地产权证、大石坝街道办与长安厂、汉通公司签订的土地补偿协议及补充协议、汉通公司与邱凤签订的《房屋租赁合同》、贾明德、杜玲与谭勇签订的《房屋租赁合同》及谭勇的营业执照和支付租金的银行凭证、贾明德与杜玲签订的《租赁合同》及贾明德的营业执照和支付租金的银行凭证及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。
本院认为，本案中贾明德、杜玲请求确认重庆市江北区大路村45号3楼房屋共计1685.56平方米(包含3-1房屋和3-2号房屋中的185.53平方米）属于其二人向汉通公司购买的房屋面积，并判令解除对该房屋的查封和不得执行该房屋，由于贾明德、杜玲请求的3-1号房屋已经过户至二人名下，且该房屋也没有被法院予以查封，故不存在争议，因此本院仅对贾明德、杜玲是否依法对3-2号房屋中的185.53平方米房屋享有足以排除强制执行的民事权益评析如下：
首先，关于贾明德、杜玲与汉通公司是否已经在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。本院查封3-2号房屋的时间是2014年5月19日，而依据贾明德、杜玲举示的《房屋买卖合同》，其二人与汉通公司签订合同的时候是2009年9月30日，购买的房屋包括3-1号房屋和3-2号房屋中的185.53平方米，汉通公司对该房屋买卖的事实未予否认，且贾明德、杜玲在2009年12月2日业已实际取得所购买的3-1号房屋的房地产权证，因此本院认为贾明德、杜玲与汉通公司已于2009年9月30日签订了关于重庆市江北区大路村45号3楼共计1685.56平方米房屋的书面买卖合同，该合同合法有效，并已实际履行，本院予以确认。
其次，关于贾明德、杜玲是否在人民法院查封之前已合法占有3-2号房屋中的185.53平方米房屋的问题。贾明德、杜玲与汉通公司签订的《房屋买卖合同》已载明，所出售的3-1号房屋和3-2号房屋中的185.53平方米当时由案外人承租使用，后贾明德、杜玲承接了汉通公司与案外人签订的《房屋租赁合同》。之后，贾明德、杜玲又将重庆市江北区大路村45号3楼房屋分租了657平方米给案外人谭勇使用，剩余的1028.56平方米由贾明德自行开办酒楼进行经营使用，上述房屋使用的情况有《房屋租赁合同》、经营者的营业执照和支付租金的银行凭证等予以证明，故本院对贾明德、杜玲在法院查封之前已经按照与汉通公司所签《房屋买卖合同》约定的面积进行占有使用的事实予以确认。
再次，关于贾明德、杜玲是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。贾明德、杜玲与汉通公司签订的《房屋买卖合同》约定房款总计320万元及分期付款的时间，后贾明德、杜玲于签订合同当日付定金20万元，有汉通公司出具的收据为证，之后贾明德、杜玲又按照合同约定的分期付款时间向汉通公司认可的收款帐户即张毅的个人帐户共计转帐290万元，汉通公司出具的收据对此予以了载明，加之贾明德、杜玲与汉通公司在签订合同后即按约办理了3-1号房屋的过户手续，也进一步证明了贾明德、杜玲已支付房款290万元给汉通公司的事实。现贾明德、杜玲又按照本院要求将剩余房款10万元转入本院指定的案款帐户，因此本院认为贾明德、杜玲已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，应视为其二人已支付完毕全部购房款。
最后，关于贾明德、杜玲是否非因其自身原因未办理过户登记的问题。贾明德、杜玲向汉通公司购买的房屋包含3-1号房屋和3-2号房屋中的185.53平方米，3-1号房屋双方已实际办理过户手续，而3-2号房屋中的185.53平方米由于与汉通公司补偿给长安厂的110平方米在一个产权证上，且分户又涉及汉通公司与大石坝街道办及长安厂之间的拆迁安置纠纷，故导致贾明德、杜玲至今未能办理3-2号房屋中185.53平方米房屋的过户手续。因此，本院认为未能办理争议房屋的过户登记并不是由于贾明德、杜玲的原因造成的。
综上，本院认为案外人贾明德、杜玲的异议成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：
一、停止对重庆市江北区大路村45号3楼3-2号房屋中贾明德、杜玲享有权益的185.53平方米房屋的执行；
二、驳回贾明德、杜玲的其他诉讼请求。
案件受理费6663元，由重庆瑞鑫建筑劳务有限公司、重庆汉通物业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 刘 希
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 杨红平