浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉民初字第1334号
原告：张菊领。
原告：林朋。
二原告共同委托代理人：程龙。
被告：台州华龙房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋战洪。
委托代理人：陈义苍。
委托代理人：林晨枝。
原告张菊领、林朋与被告台州华龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月15日、11月27日公开开庭进行了审理。原告林朋�二原告共同委托代理人程龙与被告台州华龙房地产开发有限公司的委托代理人陈义苍、林晨枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张菊领、林朋诉称：原告向被告购买华龙.时代广场住宅2号楼2单元2701室套房1套。2013年12月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定将被告开发的位于楚门镇（华龙.时代广场）环保中路×××号×号楼×××室商品房卖给原告。该房建筑面积共计143.30平方米，合同约定单价为人民币11700元／平方米，计人民币1676610元，轿车位一间，编号139号，计人民币150000元，总计购房款人民币1826610元。合同第七条第3款对购房款支付方式做出了约定。合同第九条、第十二条约定出卖人应当在2013年12月20日前交付符合合同约定的商品房，且应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十条约定出卖人如逾期超过90日未交付，买受人有权解除合同。买受人�除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告按合同约定，于2011年11月30日向被告支付购房款736610元，2013年11月25日向被告支付400000元，同年11月26日原告向被告指定的银行办理按揭贷款，建设银行玉环支行于2014年1月6日将原告690000元的贷款直接付给被告。原告依约履行合同义务，被告至今未将合同约定的房屋交付给原告，为此，原告向被告提出解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金、赔偿损失，被告反认为是原告的责任。故原告具状诉至法院，要求：一、确认原告与被告之间的商品房合同解除；二、被告返还原告购房款人民币1826610元、物业费4159元，并计付利息损失至判决确定的履行之日止（其中736610元自2011年11月30日始按银行同期贷款利率暂算利息至2014年9月19日为129147元；400000元自2013年11月25日始按银行同期贷款利率暂算利息至2014年9月19日为20084元；690000元按揭利息按实际支付数额为准，截止2014年9月1日实际支付的利息为22853.94元，罚息121.45元）；三、被告向原告支付违约金91330.5元。庭审中，原告明确银行按揭贷款690000元的利息按实际支付核算至第二次庭审之日。
被告台州华龙房地产开发有限公司辩称：2011年10月30日，被告与原告签订一份商品房买卖合同，后原告未按该合同约定办理银行按揭贷款，经协商，原告要求提高首付款，被告予以同意，于2013年12月10日重新签订一份商品房买卖合同，提高原合同约定的购房款首付额，并到玉环县房地产管理处重新办理备案手续。被告开发的房地产已经竣工验收备案，完全符合交付商品房的条件。2014年1月2日，在华龙.时代广场商品房交付现场，原告也到场，被告的工作人员明确�知原告其购买的房屋待贷款放贷款项到位后马上可以办理交付。被告不仅有书面通知，而且有电话通知，且多次通知原告方办理交付手续，被告有条件交房而不予交付，不符合趋利避害人之常情。本案原告购买的商品房未予以交付系原告自己不予办理，责任在于原告。原告以被告未履行书面通知义务，行使合同解除权，要求解除双方之间的合同，混淆了通知与交付的概念，通知与交付是两个不同的行为，前者是单方的行为而后者是双方的行为，只有被告的交付行为而没有原告的接受行为，是完成不了商品房的交付。被告已具备交付房屋的条件，且多次通知原告办理交付手续，是原告自身不予办理，被告没有违约，即使被告履行合同约定的通知义务形式上有瑕疵，原告也不能据此享有合同解除权，这有违合同的诚信和公平原则。综上，被告认为没有交付商品房的事�是原告的责任，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院查明：两原告系夫妻关系。2011年11月30日，原告张菊领同被告签订一份《商品房买卖合同》，买受人联系电话为138××××9220、139××××3557。合同约定原告购买被告开发的位于玉环县楚门镇环保中路69号2701号室的商品房。合同第七条【付款方式及期限】第3款约定：“在2011年12月1日前支付首期房款计人民币736610元。余下房款计人民币109万元，于2012年3月10日前向出卖人指定银行办完按揭贷款手续，若买受人未能通过银行贷款资格审查及指定银行按规定提高首付比例的，须在十五日内补足购房款，逾期则按合同第八条处理。”；合同第九条【交付期限及条件】约定被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件的商品房交付原告；合同第十条【出卖人逾期交房的违约责任】，其中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”；第十二条【交接】约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。……”。两原告于合同签订当日支付购房款736610元，并交付被告物业费4156元。2012年2月22日，原、被告双方办理了预购商品房预告登记，预告登记证号为玉房预玉环字第0×××、0×××号。后两原告未依合同约定时间办理银行按揭贷款，经原、被告双方协商，提高原告购房款首付额，两原告于2013年11月25日交付购房款400000元。次日原、被告双方共同填写《商品房买卖合同备案变更申请表》，变更原因栏目处记载：提高首付比例额，原购房合同买卖双方权利义务继续有效。同年12月10日，原告张菊领与被告再行签订一份《商品房合同》，对原合同第七条【付款方式及期限】第3款予以变更，重新约定“在2011年12月1日前支付首期房款计人民币736610元。于2013年11月26日前支付人民币40万元，余下房款计人民币69万元，于2013年11月28日前向出卖人指定银行办完按揭贷款手续，若买受人未能通过银行贷款资格审查及指定银行按规定提高首付比例的，须在十五日内补足购房款，逾期则按合同第八条处理。”，合同其余条款与原合同约定一致。2013年12月31日，两原告与中国建设银行股份有限公司玉环支行签订《个人住房借款合同》，向建行玉环支行贷款690000元，由本案被告提供阶段性担保，并约定建行玉环支行将贷款一次性划入被告在工商银行的账户。同日，被告建设的华龙.时代广场1-4号楼竣工验收，并于2014年1月3日通过验收备案。同年1月2日，原告林朋至�告交房现场。同年1月6日，建行玉环支行将原告方贷款690000元划入被告账户。1月15日被告通过固定电话拨打移动电话139××××3557与原告林朋联系，通话时长1分35秒。3月17日被告通过固定电话联系两原告，其中138××××9220的移动电话通话时长39秒，139××××3557的移动电话通话时长1分37秒。2014年7月21日，原告方委托律师向被告发送《律师函》，函告：因被告未依合同约定交付房屋，原告正式提出解除合同，并要求被告退还购房款承担违约责任。7月25日，被告复函，告知：被告已多次以各种形式通知两原告办理交房手续，原告也多次到被告处，但拒办交房手续，希望原告遵守合同契约精神，共同维护商品房买卖秩序，尽早办理商品房交房手续。
以上事实，由原告提供的签约日期为2013年12月10日的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票两份、《个人住房借款合同》、建行个人贷款对账单、建行个人还贷计划表、物业费收据、《律师函》、《关于律师函的复函》与被告提供的《浙江电信客户话单明细》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、签约日期为2011年11月30日的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案变更申请表》以及原、被告双方的庭审陈述为证。
本院认为，合同是民事行为，应尊重合同双方当事人的意思自治，原、被告双方于2013年12月10日重新签订《商品房买卖合同》，对双方2011年11月30日订立的合同予以变更，系双方协商一致的意思表示，原、被告之间的合同权利、义务应以后订立的合同为准。该合同形式具备，内容合法，是双方的真实意思表示，依法成立且有效，原、被告双方均应诚信履约。本案争议的焦点在于合同约定的原告解除权是否已经成就。原告依据合同第十条的约定，主张被告逾期交房超过90日，合同约定的解除权成就。被告抗辩，其已通知原告办理商品房交付手续，系原告拒不办理交付手续，商品房未交付的责任在于原告，不应由被告承担，合同约定的原告解除权未成就。对此，本院评判如下：首先，被告建造的商品房是否具备交付的条件。据被告提供的《房屋建筑工程竣工验收备案表》和购房户张俞的《华龙.时代广场交付使用确认书》，本院认定，在原、被告合同约定的逾期交房超90日之前，被告建造的商品房已经具备交付的条件；其次，被告是否已通知原告办理商品房交付手续。被告主张其已书面通知原告办理交付手续，但其提供的证据不足于证实此事实，故对被告该主张，本院不予采信。被告提供的证人张某、林某的证言可以证实被告于2014年1月中旬通过电话通知购房户办理商品房交付手续，结合2014年1月15日被告电话联系原告林朋的事实，本院认定，被告于2014年1月15日电话通知原告林朋办理交付手续。据此，本院认为，被告已通知原告办理商品房交付手续，且通知在合同约定的逾期交房超90日之前，但通知的形式不符合合同的约定；最后，通知办理交付的形式不符合合同的约定是否必然导致商品房不能交付。本院认为，通知办理商品房交付与交付商品房是两个不同的法律行为，但两者又紧密相关。通常而言，没有交付通知就不存在交付，但一方有交付通知，另一方接到通知后不予办理交付手续，也会导致交付不能，故通知交付的形式与办理交付手续两者没有必然的联系，关键在于双方是否诚信并积极履行合同。综上所述，本案被告建造的商品房在合同约定的逾期交房超90日之前已经具备交房的条件，且被告也已经通知原告办理交付手续，关键在于原告能否依据被告没有按照合同约定的方式通知而有权不予办理�付，由被告承担不能依合同履行交付商品房的违约责任，纵观原、被告签订的合同，并无此约定。本院认为，合同当事人应当诚实信用，应以善意的方式行使权力、履行义务，合同一方不应只追求自身利益的最大化而罔顾相对一方的利益，合同的履行应体现公平。本案被告通知原告办理交付的形式与合同约定不符，但此种通知方式与合同约定的书面通知所产生的结果并无实质上的区别，均足于使原告明确合同约定的商品房已可以办理交付手续，并不影响原告依据合同行使权力，也不会损害原告的利益。如仅因被告履行通知的形式不符约定，原告就可以不予办理交付手续进而要求被告承担不能依约交付商品房的违约责任，由原告行使合同解除权，必然致被告不利，有悖公平。故，本院认为，被告履行通知交付的形式虽不符合同约定，但原告在明确所购商品房可以办理交付的情况下，就应积极、善意履约，配合办理交付手续，而不应待至合同约定的逾期交付超90日期满后要求行使解除权解除合同。本案合同约定的商品房未交付的责任不可归责于被告，不应仅据被告履行通知交付的形式不符合同约定就让其承担合同被解除的不利后果，原告依据合同第十条主张合同约定的解除权已经成就的主张，本院不予采信。原告于2014年7月21日函告被告解除合同的通知不能产生合同解除的效力，被告要求驳回原告诉讼请求的主张有理，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告张菊领、林朋的诉讼请求。
案件受理费人民币23554元，减半收取11777元（原告方预交），由原告张菊领、林朋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费23554元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。
审 判 员 王胜权
二〇一四年十二月二十五日
代理书记员 叶晨燕