杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1577号
原告：楼侃。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：杨正龙，总经理。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告楼侃诉被告杭州美润房地产有限公司（以下简称美润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告楼侃、被告美润公司的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年10月31日，原告与美润公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1043309）。合同约定：美润公司以每平方12155.82元的价格将杭州市余杭区余杭镇玉榕庄19幢19-3室商品房出卖给原告，房屋建筑面积284.76平方米，总房价款为3461492元。同时，约定涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，逾期交付的，美润公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同签订后，原告即向美润公司支付了首期房价款1041492元，后又通过银行贷款的方式向美润公司支付了剩余房价款2420000元。但美润公司在收到涉案房款后，并未按合同约定的时间向原告如期交付房屋。直至2015年4月22日，美润公司才向原告发出交房通知，要求原告在2015年4月25日办理交房手续，并告知涉案房屋的实测面积为282.82平方米，比合同约定的面积少上1.94平方米。为此，原告要求美润公司按合同约定向原告支付违约金并退回多付的房价款，但美润公司在认可上述违约事实的情况下，一直以无力支付为由拒绝履行。故此，原告诉请判令：1、美润公司向原告支付逾期交付的违约金（从2014年12月31日暂算至2015年4月22日为39461元，从2015年4月23日至判决确定履行之日的违约金以3461492为本金基数，按日利率万分之另计）；2、美润公司向原告退回面积差额房价款共计23582元（1.94×12155.82元）；3、本案诉讼费由被告承担。
美润公司答辩称：原告陈述事实属实，但涉案房屋逾期交付系因市政配套迟延批准及施工所致，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条第三款明确约定，出现该情形，美润公司可以据实延期交付，不视为违约，故在本案中，美润公司并不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。另外，美润公司目前因经营困难，对交房时因面积差异产生的补差款项，已无力支付。综上，恳请法院关注被告的实际经营情况，依法判处。
经审理查明；2012年10月31日，原告与美润公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1043309）。合同约定：美润公司以每平方12155.82元的价格将杭州市余杭区余杭镇玉榕庄19幢19-3室房屋出卖给原告，房屋建筑面积为284.76平方米，总房价款为3461492元。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。
同日，原告与美润公司还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润公司单方制作的格式条款，其中第八条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。
2012年10月31日，美润公司向原告开具销售不动产统一发票，确认收取原告支付的首期房价款1041492元，其后，原告又于2013年1月19日，向中信银行股份有限公司杭州分行办理抵押贷款，支付了涉案房屋买卖的剩余房款2420000元。
2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。
2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对美润公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。
2015年4月22日，美润公司向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，美润公司将于每天上午9：30至下午16：00在玉榕庄项目会所为各位业主办理房屋交付手续。同时，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为282.82平方米。鉴于前述事实，原告向本院提起诉讼，请求上判。
认定上述事实的证据有原告提交的浙江省商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交通银行交易凭证及中信银行个人购房借款合同各一、房屋交付通知书一份、具结书、美润公司致业主的一封信，被告提交的补充协议、公证书、《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》、《关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示》、《关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告》以及双方当事人在庭审中的陈述，且经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。案涉合同中明确约定美润公司应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用。但截止至2014年12月31日，涉案商品房并未符合上述交付条件，且被告系在2015年4月22日才向原告发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故美润公司的行为已构成违约，原告有权根据合同的约定，要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的合同附件八《补充协议书》第八条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日并未竣工验收合格，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立，本院不予采纳。因此，原告要求与被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。于本案中，美润公司已通知原告于2015年4月25日起交付房屋，但原告并未及时办理，系对其自身行为处置所致，故对原告要求美润公司支付2015年4月25日之后违约金的请求，本院不予支持。对于涉案房屋面积差异处理，因双方合同第六条已予明确约定，故原告要求美润公司退还1.94平方米面积差额房价款的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州美润房地产有限公司支付原告楼侃逾期交房违约金39807元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告杭州美润房地产有限公司返还原告楼侃面积差额房价款23582元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告楼侃的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1376元，减半收取688元，由被告杭州美润房地产有限公司负担，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1316元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
代理审判员 吴高高
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 杜 洁