上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2208号
上诉人（原审被告）：上海众业投资管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇茂盛路202弄1号385室。
法定代表人：孙兰田，董事长。
委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵天成，男，1946年12月25日生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市柳市。
委托诉讼代理人：赵玮娟，上海市李国机律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人上海众业投资管理有限公司（以下简称众业公司）因与被上诉人赵天成排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人众业公司的委托诉讼代理人周木山、王利芳，被上诉人赵天成的委托诉讼代理人赵玮娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回赵天成要求众业公司支付自2016年7月1日起至实际归还之日止房屋使用费的请求，本案的一、二审诉讼费由赵天成承担。事实与理由：原审认定事实错误。众业公司与涉案系争房屋的原权利人签订的《商铺购买权转换使用权协议书》第二条第三款约定，“乙方（指原权利人）与开发商完成买卖后五年内，甲方（指众业公司）对该商铺享有经营使用权。”第四条约定：“本次权利置换从房屋产权证发放之日起生效。”原权利人房屋产权证的发放之日是2011年12月20日，故根据上述约定及事实，众业公司对该商铺享有经营权的期限是从2011年12月21日起至2016年12月20日止，双方关于五年使用权的具体起始日期是明确的。一审法院确认众业公司的五年使用权截止日为2016年6月30日，与事实不符。
被上诉人赵天成辩称，不同意众业公司的上诉请求，其认为按照产证发放日期作为租赁期限的起始日期没有合同依据。该房屋一直由众业公司占有使用，且在发放产证之前已经使用该房屋。众业公司自认9月初办理了验房手续，证明了发放产证不是占有使用前提。众业公司以其与案外人的合同作为对抗上海高院拍卖公告的合同期限，没有依据。
赵天成向一审法院起诉请求：1、判令众业公司向赵天成交付上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层的房屋；2、判令众业公司将上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层的房屋恢复原状；3、判令众业公司支付赵天成房屋使用费（按每天人民币（以下币种同）8,000元，自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止）。在一审审理过程中，赵天成自愿撤回了第二项诉讼请求。
一审法院认定的事实：涉案系争房屋共为两套，分别位于上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层，建筑面积分别为103.63平方米及246.99平方米，原权利人为案外人徐某、刘某，于2015年3月18日变更登记权利人为赵天成。
2014年11月3日，法院在执行申请人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行与被执行人徐某、许某、林某、刘某金融借款合同纠纷一案中，因被执行人不履行生效法律文书确定的给付义务，法院依法查封了被执行人徐某、刘某名下位于上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层的店铺，并委托拍卖，但经三次拍卖均未能成交，后依法委托上海市高级人民法院对上述房屋进行变卖。在上海市高级人民法院变卖财产公告中明确变卖财产为：上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层店铺（以现状合并变卖，带返租租约，租约在2016年6月到期前，买受人无法取得租金）。之后，买受人即赵天成以第三次拍卖保留价6,000,000元应买上述店铺，并已缴纳全部价款。2015年1月20日，法院作出（2014）松执字第2号执行裁定书，裁定：一、被执行人徐某、刘某名下座落于上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层店铺的所有权及相应其他权利归买受人赵天成（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）所有，上述财产的财产权自本裁定送达买受人赵天成时起转移；二、买受人赵天成可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年3月18日，赵天成取得了系争房屋的房地产权证。
一审法院另查明，2011年6月30日，众业公司与系争房屋的原权利人徐某、刘某签订商铺购买权置换商铺使用权协议书二份，分别约定：众业公司以拥有“XX广场”XX幢XX号商铺（建筑面积103.68平方米）及“XX广场”XX幢XX号商铺（建筑面积247.27平方米）（即为本案所涉房屋）的购买权置换徐某、刘某对该商铺五年（从2011年月日至2016年月日）的使用权，该商铺购买权转让费为466,560元及1,112,715元，该商铺五年租金共计466,560元及1,112,715元，因权利置换该商铺购买权转让费与该商铺五年租金相互抵消。协议书还对其他事项作了相应的约定。
协议书签订后，众业公司实际占有使用系争房屋至今。因赵天成要求众业公司交付房屋未果，遂引起诉讼。
2016年6月16日，赵天成曾以律师函的形式要求众业公司在2016年6月30日向赵天成归还系争房屋。
在一审审理过程中，众业公司表示根据商铺购买权置换商铺使用权协议书第四条“本次权利置换从房屋产权证发放之日起生效”的约定，众业公司的合法使用期限应当截止至2016年12月20日，且根据其他案外人通过拍卖取得XX公路XX弄XX号、XX号房屋，与本案性质一样均为带租约，租约内容与本案租约内容一致，为房屋产权证发放之日起五年。
2016年10月25日，众业公司、赵天成一致同意关于房屋使用费按照每月32,000元的标准进行计算。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。赵天成基于变卖，取得系争房屋的所有权，且已由房地产管理部门登记取得了系争房屋的房地产权证，故系争房屋属赵天成所有，赵天成依法享有占有、使用、收益、处分等权利。
众业公司与系争房屋的原权利人徐某、刘某签订商铺购买权置换商铺使用权协议书，约定众业公司取得了系争房屋五年的使用权；同时，在上海市高级人民法院变卖财产公告中亦明确系争房屋为带返租租约，租约在2016年6月到期前，买受人无法取得租金。上述协议书系赵天成在取得系争房屋的所有权之前签订，根据买卖不破租赁的原则，众业公司根据约定所取得的系争房屋五年的使用权应当受到法律保护。但众业公司与系争房屋的原权利人所签订的商铺购买权置换商铺使用权协议书中没有明确五年使用权的具体起始日期，结合本案实际情况及变卖财产公告中对于系争房屋的说明，法院确认众业公司取得的五年使用权应当截止至2016年6月30日，现期限已经届满，众业公司应当及时向赵天成归还系争房屋，并向赵天成支付自2016年7月开始的合理的房屋使用费。如果众业公司由此而遭受损失，可另循正当途径向系争房屋的原权利人进行主张。众业公司关于其取得系争房屋的使用权应当截止至2016年12月20日的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院难以采信。
此外，赵天成自愿撤回部分诉讼请求，属对自己权利的处分，法院予以准许。
关于房屋使用费，现众业公司、赵天成一致同意按照每月32,000元的标准计算，法院予以确认。
依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告上海众业投资管理有限公司于判决生效后十日内将上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层的房屋交付给原告赵天成；二、被告上海众业投资管理有限公司于判决生效后十日内向原告赵天成支付上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层房屋的使用费（自2016年7月1日起至实际归还之日止，按每月32,000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取计105元，由原告赵天成负担40元，被告上海众业投资管理有限公司负担65元。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2011年6月30日，众业公司与系争房屋的原权利人徐某、刘某签订商铺购买权置换商铺使用权协议书二份中，还约定本次权利置换从房屋产权证发放之日起生效。
本院再查明，本案涉案商铺的登记日记载为2011年12月20日。
本院认为，根据现已查明的事实，赵天成系通过法院组织的变卖方式取得涉案系争房屋的所有权，其在买受上述房屋时，房屋上存在租约，故根据买卖不破租赁的原则，原有的租约约定的租期对于新买受人具有约束力。虽然在上海市高级人民法院变卖财产公告中有“带返租租约，租约在2016年6月到期前，买受人无法取得租金”的内容，但根据众业公司与涉案系争房屋的原权利人徐某、刘某签订的两份商铺购买权置换商铺使用权协议书中有关“本次权利置换从房屋产权证发放之日起生效”以及涉案商铺的登记日记载为2011年12月20日的事实，并结合众业公司购买权“置换徐某、刘某对该商铺五年（从2011年月日至2016年月日）的使用权”的租约内容，众业公司对涉案系争房屋的租赁使用权应当认定为自2011年12月21日至2016年12月20日。前述公告提及的租约到期日为2016年6月30日，与租约对于租期截止日约定的不符。因此，在计算众业公司应当支付的系争房屋的占有使用费时，应从其租约到期日的次日起算。原审确认众业公司取得的五年使用权应当截止至2016年6月30日，与本案事实不符，故本院依法予以纠正。现众业公司的租约期限已届满，故其应当将系争房屋交付给赵天成，并支付赵天成租约届满后继续占有使用该房屋的相应使用费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14691号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14691号民事判决第二项；
三、上海众业投资管理有限公司于本判决生效后十日内向赵天成支付上海市松江区XX镇古楼公路XX弄XX号XX层及XX公路XX弄XX号XX层房屋的使用费（自2016年12月21日起至实际归还之日止，按每月人民币32,000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案件受理费人民币210元，减半收取计105元，由上海众业投资管理有限公司负担65元，赵天成负担40元。二审案件受理费人民币210元，由上海众业投资管理有限公司负担150元，赵天成负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……