北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第01576号
原告许传坤，男。
被告北京传奇置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞里二区1号楼3层312室。
注册号：110105011727235
法定代表人韩旭浩，经理。
委托代理人孟德健，男，该公司主管，住北京市朝阳区安贞里二区19号楼1门401号。
原告许传坤与被告北京传奇置地房地产经纪有限公司（以下简称传奇置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告许传坤与被告传奇置地公司之委托代理人孟德健均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许传坤诉称，2012年9月12日，我通过出租小广告联系到北京乐居行房地产经纪有限公司（合同履行期间更名为传奇置地公司）的业务员邢野，看房后我交了500元定金，该业务员一再强调本次租房无中介费。次日，我前往传奇置地公司谈租房事宜，被告让我再给850元和定金凑足一个月租金后再和我签合同。我交纳850元定金后，被告又让我再交1460元卫生费，我不同意，不想再签合同。但被告胁迫我，称如果我不签合同，我交的定金和850元都不退还。我被对方吓住了，只好匆忙签订合同。我认为该合同是被告采用欺骗诱迫手段订立，是霸王、无效的合同。合同期满后，我多次拨打合同中的退租电话，一概无人接听。被告不履行办理房屋移交手续，未主动与我联系交接房屋事宜，亦未与我就房屋损坏状况扣减押金进行现场确认和协商，凭主观任意确定房屋损坏扣减押金额度，拒绝退还我押金。故起诉请求判令：1、传奇置地公司返还我押金1350元；2、传奇置地公司返还我卫生费1460元；3、传奇置地公司赔付我因诉讼产生的误工费、交通费、通信费4500元；4、传奇置地公司承担违约金1350元；5、诉讼费用由传奇置地公司承担。
被告传奇置地公司辩称，我公司不同意退还押金。按照合同第5页合住公约第2项及备注，原告未结清水电燃气费，我公司认为原告违约，应按照合同第7条处理，所以我公司用原告的押金冲抵了违约金。另外，合同约定应当结清费用后才能退押金，但双方并未结清费用。原告在15日内未到我公司办理退押金手续，按照约定，我公司有权不退还押金。原告要求退还卫生费，我公司不同意。误工费、交通费及通信费是原告造成的，我公司也不同意。原告要求我公司承担违约金，也没有依据。
经审理查明，2012年9月13日，北京乐居行房地产经纪有限公司（甲方）与许传坤（乙方）签订《房屋租赁合同》，北京乐居行房地产经纪有限公司将其代理出租的位于北京市海淀区西八里庄某房屋中的1间隔断房间（以下简称诉争房屋）出租给许传坤居住使用，租赁期限自2012年9月13日至2013年9月30日，房屋租金为每月1350元。其中，合同第三条约定：“租金及交付方式1、……。2、房屋租金交付方式为押壹付叁，须提前叁拾日交纳。具体付款日期：第一次2012年9月13日（￥4860元整），第二次……。第四次2013年5月30日（￥4050元整）。3、在合同有效期内，租金、保证金不再调整。4、在本合同签定之日起，乙方应向甲方付壹个月房屋租金作为保证金，共计人民币￥1350元整。全年有线电视费￥／元整；卫生费￥1460元整。乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后，乙方应当在五日内补足保证金，如乙方未在五日内把保证金及造成损失部分的钱款补齐，甲方有权终止合同收回房屋。保证金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还给乙方。因乙方原因15日内未来甲方公司办理退保证金手续的，逾期不退。”第五条约定：“乙方义务1、乙方租住该房期间使用的水、电、煤气、电话、有线收视、宽带上网费、卫生等费用，由乙方按时向相关部门缴纳，……。”第七条约定：“违约责任租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前叁拾天通知甲方，并支付两个月租金补偿给甲方。剩余房租及保证金可以充抵违约金，逾期交付房租的，每日加收200元的滞纳金，如2日内仍不交纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负。”第九条约定：“缴纳房款方式及注意事项1、……。2、……。合同到期后，退租时注意事项：1、合同到期前，我公司客户服务中心会与您联系，商量退租事宜。2、为了能尽快完成退租程序，请您注意以下两点事项：（1）在您搬离该租房屋，恢复房屋原状后，我公司客户服务中心人员及业务员会上门与您交接，验收该房屋。（2）请您务必留存好合同期内所交水、电、气、电话、卫生等相关费用收据（或发票），否则按入住时起始表底数至终止合同时表底数差额计算。3、在您结清合同期内发生的相关费用后，我公司按合同约定如期退还您所交保证金。……。”合同附有合住公约，内容为：“为了保证房屋内居住人员的权利与义务，特立此公约1、……。2、室内各项费用按人头均摊（或自行协商处理）。并每两个月内结算一次费用，否则后果由住户自行承担与本公司无关。……。注：如果承租人居住期间违反治安责任告知书及合住公约中各项规定的，依照租赁合同第七条规定按违约处理。”
合同签订后，许传坤交纳了房屋押金1350元、房屋租金4860元及卫生费1460元，原、被告双方办理了房屋交接手续。2013年5月31日，许传坤交纳第四次房屋租金4050元。合同期限届满前，许传坤搬离诉争房屋。2013年9月30日，传奇置地公司将诉争房屋整套交还给房主，但原、被告双方未办理房屋交接手续，传奇置地公司亦未退还许传坤房屋保证金即押金，原、被告双方因此产生纠纷。
另查，在代理出租期间，传奇置地公司将北京市海淀区西八里庄某房屋分租给许传坤等五户。2013年6月28日，北京乐居行房地产经纪有限公司经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为北京传奇置地房地产经纪有限公司。
庭审中，就2013年9月30日双方未办理房屋交接手续的原因，原告称被告未与其联系办理退房事宜，其给被告打电话但无人接听，其到诉争房屋亦未见到被告的工作人员。被告称其联系过原告办理退房事宜，当日也去过诉争房屋但未见到原告。原告对此予以否认。双方就上述各自主张均未提供证据。被告提供房东的收条用以证明许传坤未结清自2013年5月30日至9月30日的水电费及自2013年8月6日至9月30日的燃气费，其代为垫付整套房屋在这期间的水、电及燃气费用共计2850元，许传坤未在2个月内结清上述费用，其行为构成了违约，许传坤交纳的保证金应用于充抵违约金，不应退还。许传坤对收条的真实性不予认可，但认可水、电及燃气费用的欠费期间，称其最后4个月未实际居住诉争房屋，该笔费用应由与其合住的王楼承担。就所欠水、电及燃气费用的具体数额，原告称应按人头，即10个人平均计算，被告称应按户，即5户平均计算。经询问，就水、电表底数的查询周期，被告认为是每2个月或3个月或5个月查询一次。就燃气表底数的查询周期，被告认为是每3个月查询一次。就误工费、交通费、通信费的诉讼请求，原告未提供证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、押金收据等证据在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明事实，原、被告双方在合同期届满时未办理房屋移交手续，就未办理房屋移交手续的原因，双方各自主张各自到过诉争房屋，但对方未到场，各执一词，均未提供证据予以证明。按照《房屋租赁合同》约定，合同到期前，传奇置地公司应当与许传坤联系商量退租事宜，且在许传坤搬离房屋，恢复原状后，传奇置地公司应当上门与许传坤交接验收房屋，由此可见，在办理退房事项过程中，传奇置地公司负有主动与许传坤联系并办理交接验收房屋之义务。虽然传奇置地公司声称其联系过许传坤，2013年9月30日亦去过诉争房屋，但许传坤对此予以否认，传奇置地公司未提供证据予以证明，故传奇置地公司对此应承担举证不能的法律后果。据此，本院认定传奇置地公司在合同到期前及2013年9月30日均未与许传坤联系办理退租事宜，在这种情况下，传奇置地公司却将未办理房屋移交手续及未结清相关费用的原因归咎于许传坤，并以此为由认为许传坤违约，拒不退还许传坤保证金即押金之抗辩，缺乏事实和法律依据。关于许传坤未结清2013年5月30日至9月30日的水电费及自2013年8月6日至9月30日的燃气费是否构成违约的问题，按照传奇置地公司的自述，水、电表底数的查询周期至少为2个月，燃气表底数的查询周期为3个月，结合许传坤未交纳费用的时间，2013年6、7月发生的水电费数额应该是由相关部门在8月份查询后确定并出具缴费通知单，2013年8、9月发生的水电费数额应该是由相关部门在10月份查询后确定并出具缴费通知单，2013年8、9月发生的燃气费数额应该是由相关部门在11月份查询后确定并出具缴费通知单。因此，按照合住公约关于每2个月结算一次费用的约定，自2013年6、7月发生的水电费数额确定之日起，至合同期限届满时，即2013年9月30日，许传坤未超过2个月的水电费用结算期间。而2013年8、9月发生的水电费及燃气费在合同届满时并未确定具体数额，许传坤客观上无法向相关部门缴纳。故而许传坤在合同履行期内并未违反合同关于结算费用的约定。另，虽然《房屋租赁合同》第三条第4款中约定因许传坤原因15日内未来传奇置地公司办理退保证金手续的，逾期不退，但该约定系格式条款，缩短了许传坤请求退还保证金的时间，排除了许传坤的相关权利，应属无效条款。综上，本院对于传奇置地公司所持不予退还保证金之相关抗辩主张，均不予采信。现许传坤要求传奇置地公司退还保证金即押金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于具体数额，由于许传坤最后一次缴纳房屋租金的时间为2013年5月31日，迟延双方约定的最后一次租金缴纳时间1日，根据《房屋租赁合同》第七条约定，许传坤应支付200元滞纳金，故本院将扣减200元滞纳金后确定传奇置地公司应退还的保证金即押金数额。因为《房屋租赁合同》中未约定传奇置地公司承担违约金的情形，所以许传坤要求传奇置地公司承担违约金之诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于卫生费，由于双方在合同中明确约定了卫生费项目及数额，许传坤亦已实际交纳该项费用，且合同中没有退还卫生费的相关约定，故许传坤要求退还卫生费之诉讼请求，没有依据，本院亦不予支持。许传坤主张要求传奇置地公司赔偿其因诉讼所产生的误工费、交通费及通信费之请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京传奇置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日退还许传坤房屋保证金即押金一千一百五十元；
二、驳回许传坤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王尧峰
二〇一四年三月五日
书 记 员 丁 珊