福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芗民初字第2046号
原告杨某某，男，汉族，1958年4月15日出生，住漳州市龙文区。
委托代理人林跃辉，吴向明，福建兴南律师事务所律师。
被告漳州市芗城区第四建筑工程公司。
委托代理人蔡文德，芗城区148法律服务所法律工作者。
原告杨某某诉被告漳州市芗城区第四建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人林跃辉、吴向明，被告漳州市芗城区第四建筑工程公司法定代表人陈某甲及其委托代理人蔡文德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨某某诉称，原告与被告四建公司的法定代表人陈某甲于2000年5月18日达成址在芗城区的房屋（建筑面积共150.27平方米）的买卖协议，双方确定买卖价款38万元人民币，由被告出具房屋买卖协议书一份给原告收执。原告分批用现金付清上述购屋价款后，被告将上述房屋《所有权证》和《国有土地使用证》和上述房屋交给原告执掌。尔后原告催促被告与原告共同到房地产管理部门办理房屋产权移转登记手续未果，导致上述房屋至今未完成过户手续。原告认为，原告与被告达成上述房屋买卖协议后，原告已付清上述房屋全部价款，并且被告同时将上述房屋和房屋的权属证书交由原告执掌，上述房屋买卖确系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，故讼争房屋买卖依法成立，合法有效。原审原告起诉要求判决归还购房款38万，现在变更为：1、确认原告与被告双方于2000年5月18日达成的房屋买卖协议合法有效。2、判令被告与原告到漳州市房地产管理部门办理上述房屋产权转移登记手续。
被告四建公司辩称，被告四建公司法定代表人陈某甲因个人赌博输了原告人民币38万元，拿了涉诉房产两证抵押在原告那里，打了协议书盖了被告四建公司的公章交给原告，之后就离开漳州，并无与原告做买卖。2000年5月18日的收条中，写收到38万元，该收条是原告写好让被告四建公司的法定代表人陈某甲签名和盖公司章，但被告四建公司没有收到收条中的380000元。被告方没有收到原告支付的款项，并且协议书里的股东的签名盖章与指膜全部是原告伪造的。依照公司法的规定，公司在处理重大资产的情况下，没有征求股东同意是无效的，因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年9月28日，原告杨某某要求被告四建公司归还购房款38万元向本院提起诉讼。本院受理后，原告称对方下落不明要求公告送达。2000年10月25日，漳州九鼎律师事务所律师苏晓鹏以被告的委托代理人的身份到庭应诉。本院于2000年11月22日开庭进行审理。2000年11月28日，本院作出（2000）芗民初字第1554号民事调解书，民事调解书确定的内容“一、原告向被告购买本区房产，总面积262.12平方米，总价款380000元；双方已实际交付清楚，该房屋买卖是双方的真实意思表示，但双方应到房管机关补办房产交易登记手续及变更过户手续。二、被告应尽力协助原告办理拆迁，安置及登记、过户等手续，双方应按法律规定交付各种手续费用。”（2000）芗民初字第1554号民事调解书发生法律效力后。被告四建公司不服，向漳州市人民检察院申诉，漳州市人民检察院于2012年9月12日作出漳检民抗（2012）8号民事抗诉书向漳州市中级人民法院提出抗诉。2012年9月20日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民抗字第8号裁定，提审本案。漳州市中级人民法院提审后认为：原审被告四建公司在原审诉讼时的委托代理人向原审法院提供虚假的委托手续，致使原审法院未能直接将起诉状及应诉通知书等诉讼材料送达给原审被告四建公司，致使原审被告四建公司未能到庭参加诉讼，更未与原审原告达成调解协议，故原审法院所作出的调解书违反了调解自愿原则，程序违法，应予以撤销。2012年12月5日，漳州市中级人民法院作出（2012）漳民再终字第5号民事裁定书，裁定“一、撤销芗城区人民法院（2000）芗民初字第1554号民事调解书。二、本案发回漳州市芗城区人民法院重审。”
2000年9月28日原告杨某某向本院起诉后，原告杨某某找洪某某，说陈某甲跑路，有人起诉陈某甲，他也要起诉才能保全房产。杨某某请洪某某帮忙以四建公司的名义委托律师应诉，洪某某同意帮忙。杨某某让一名女性与洪某某到律师事务所找苏晓鹏律师办理委托手续，律师费由杨某某支付（注：漳州市检察院对洪某某的询问笔录）。2000年10月25日，苏晓鹏律师持盖有被告公司公章及法定代表人私章的委托书、法定代表人身份证明（注：2011年8月12日福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴（2011）文鉴字第102-1，102-2，委托书、法定代表人身份证明中“漳州市四建公司”印文与样本中“漳州市四建公司”印文非同一印章所盖。）以被告四建公司的代理人身份，到本院收取起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。原审在审理时，原告杨某某提供的证据材料有协议书、收条（2000年5月22日）各一份。协议书记载“根据四建公司董事会决议，决定把位于北京路房产，包括办公场所、营业场所及营业执照总占地面积262.12㎡作价人民币叁拾捌万元（380，000）卖给杨某某，一切产权归杨某某所有，今后如遇到拆迁赔偿多与少都归杨某某所有，四建公司无权干涉。”该协议书盖有漳州市四建公司印章。在全体股东签名处签有陈某甲、陈某乙、石某某、石某乙、韩某某、孙某某、游某某的名字和盖有陈某甲、陈某乙、石某乙印章，石某某、韩某某、孙某某、游某某的名字处还按有手印，落款时间为2000年5月18日。该协议还用笔手写注明“营业执照建筑工程公司除外”。该协议书除四建公司印章和陈某甲的签名、印章，被告法定代表人陈某甲承认是真实的外，协议中的股东签名及印章、手印股东都不清楚。收条记载“今向杨某某收到购买房产、计人民币叁拾捌万元整（380000元），2000年5月22日。盖有四建公司和陈某甲印章。”被告四建公司法定代表人陈某甲不认可该收条，也否认被告公司有该枚公章，也否认有该枚私章。本案重审过程中，原告补充提供一份收条，收条载明“今向杨某某收到购买房产计人民币叁拾捌万元整（380000元）芗城区四建公司2000年五月十八日”盖有漳州市四建公司的公章和签有“经手人陈某甲”。该收条系原告方书写后，让被告四建公司法定代表人陈某甲加盖四建公司公章和让其亲自签下“经手人陈某甲”。原告称收条中380000元购房款其是分批用现金方式支付给被告四建公司的法定代表人陈某甲，该收条是被告四建公司法定代表人陈某甲到原告处向其借款2000元时，其写好让陈某乙盖章、签名的，是事后补的。被告的法定代表人陈某甲辩称其未收到原告支付购房款380000元，因其个人欠原告的赌债，原告让他拿公司的财产抵押，其才拿公司的房产证、土地证给原告，并在原告写好的落款时间为2000年5月18日这份收条中加盖公司的公章和签下自已的名字。2000年5月后涉讼房屋便由原告杨某某出租收取租金。
另查明，被告法定代表人陈某甲于2000年5月将涉讼房产的房屋所有权证和国有土地使用权证移交给原告收执。涉讼房产的土地性质属行政划拔用地。被告的公司性质属股份合作制企业。股东有漳州市西桥街道经济管理委员会（占30%股份）、陈某甲（占20%股份）、孙某某（占10%股份）、陈某乙（占10%股份）韩某某（占10%股份）、石某乙（占10%股份）、石某某（占5%股份）、游某某（占5%股份），董事会聘请陈某甲为总经理，作为公司法定代表人。
本案庭审过程中，法庭向原告释明若买卖合同无效原告是否变更诉讼请求要求被告归还购房款380000元，原告在法庭释明后表示，在本案中不要求被告归还购房款380000元，其会另案处理。
以上事实有原、被告双方庭审陈述和原、被告双方提供以下证据：协议书、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、（2000）芗民初字第1554号民事调解书、声明、司法鉴定意见书、（2012）漳民再终字第5号民事裁定书、询问笔录、四建公司章程等证据，以上证据经庭审举证质证，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院认为，2000年5月18日的《协议书》只是单方协议，并非平等主体之间签订的房屋买卖协议。该《协议书》的性质为被告四建公司的股东决议书，但协议书中的股东签名、盖章、按指模均非其余股东亲自所为，该股东决议书违反公司法及公司章程有关规定无效。退一步讲，《协议书》中对出售的标的物和价款作出了明确的约定，但《协议书》中只有被告四建公司盖章和法定代表人签名和盖章，未有原告签名的项目，且原告也未在《协议书》中签名。该《协议书》不具备房屋买卖合同形式要件，并非原、被告双方签订的房屋买卖合同。被告四建公司法定代表人陈某甲将该《协议书》交付给原告并在原告写好的收条中签字确认收到购房款，尔后原告就开始接掌涉讼的房屋，并将涉讼的房屋出租他人收取租金。该事实可视为被告四建公司法定代表人陈某甲代表被告四建公司有意出售涉讼房屋，原告也有意购买涉讼房屋，且原、被告双方也已交付，双方之间已经存在事实上的涉讼房屋的买卖关系。但根据《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋买卖合同的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系目前未成立。双方当事人可以进行协议补充签订房屋买卖合同，若协商不成，按基于权利人的所有权地位，原告杨某某应返还房屋给被告四建公司。但本案涉讼房屋的土地性质属国家行政划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。即使原、被告补充签订房屋买卖合同，也应先向有批准权的人民政府申请涉讼房屋转让，在取得有批准权的人民政府准予转让涉讼房屋时，原告在办理土地使用权出让手续后，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。现原告未能与被告补充签订房屋买卖合同，也未取得有批准权的人民政府批准准予转让涉讼房屋，便诉请确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效并要求被告协助办理涉讼房屋产权变更，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告杨某某的诉讼请求。
本案受理费7000元由原告杨某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 杨建竹
人民陪审员 杨连金
人民陪审员 林文婷
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 张 敏