北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05033号
上诉人（原审原告）张林平，女，1970年10月7日出生。
被上诉人（原审被告）尤义兰，女，1942年11月2日出生。
被上诉人（原审被告）李宏伟，男，1972年2月14日出生。
委托代理人张贵忠，男，1963年12月16日出生，北京市平谷区平谷镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）张磊，女，1986年5月8日出生。
委托代理人夏静云（张磊之母），1960年6月16日出生。
上诉人张林平因与被上诉人尤义兰、李宏伟、张磊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第00648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，张林平起诉至原审法院称：1997年，我购买位于北京市平谷区×号李×房屋一处（以下简称×号房屋），随后搬到该房屋居住。2000年，我搬离该房屋到×村居住，此后该房屋一直无人居住。2012年，我得知该房屋被尤义兰卖给李宏伟。我认为尤义兰无权对我的房屋进行处分，其以我的名义与李宏伟签订房屋买卖合同，严重侵犯我的合法权益，且涉案房屋属于农村宅基地上的房屋，李宏伟系居民户口，无权购买。尤义兰和李宏伟的买卖合同侵犯我合法权益。李宏伟虽称后又将该房屋卖给张磊，但是他们之间的房屋买卖系虚假交易行为，张磊非善意购买，其二人之间的买卖亦属无效。故我起诉要求法院依法确认尤义兰与李宏伟的房屋买卖合同无效。
尤义兰辩称：将张林平所述房屋卖给李宏伟，是李宏伟和中间人董×及我儿子张×1逼迫我代替张林平签的名，故我同意张林平的诉讼请求。
李宏伟辩称：涉案房屋买卖合同是双方自愿所签订，并无胁迫情节。合同上张林平的署名虽然不是其本人所写，但我付款时其本人在场认可。我购买房屋后依法交纳了契税，事后也进行了实际使用管理，缴纳了水、电费用。张林平现系与尤义兰恶意串通，进行恶意诉讼，目的是获得土地升值的利益，其行为违背了诚信原则。此外，该房屋我现已卖给第三人张磊。故我不同意张林平的诉讼请求。
张磊述称：我是涉案房屋所在村村民，有权使用本村宅基地。李宏伟于2012年春即通过我父亲即张×1将涉案房屋卖给我，我们之间的买卖合同是双方真实意思表示，故应有效，涉案房屋归我所有。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则，民事诉讼案件当事人亦应对自己的主张提供充分有效的证据。本案涉案房屋系1997年5月14日因担心张林平结婚成家困难而由尤义兰及其夫张×2出资，张×2出面为张林平从李×手购买，2003年7月6日经中间人董×及张×1介绍，尤义兰代替张林平签名与李宏伟签订《议项书》将该房又卖给李宏伟，对此各方当事人并无争议。各方争议焦点在于尤义兰代替张林平签名是否受胁迫、2012年以前张林平对此是否知情以及李宏伟作为非房屋所在农村集体组织成员购买该房屋的行为是否应认定无效。尤义兰虽称自己是在李宏伟和董×及张×1逼迫下代替张林平签名卖房，但未能提供证据予以证明，且其事后不报警、不寻求有关部门予以解决，多年亦不将此事告知张林平的情况有违常理。相反，根据该房屋当年是其夫妇担心张林平结婚成家困难而由夫妇二人出资，丈夫张×2出面代替张林平购买的情节，在张林平1998年实际结婚成家搬离该房屋后，尤义兰又自愿代替张林平将该房屋出卖，符合常理。因此，对尤义兰所称被逼迫代替张林平签名卖房的情节，法院不予认定；张林平虽于2000年搬离涉案房屋到外村居住，但其后来住所与涉案房屋所在村距离均不甚远，且其承认经常回涉案房屋察看，有时间就去看望母亲尤义兰，故其称2012年才知晓母亲尤义兰于2003年出卖自己房屋，不符合常理，法院不予认定。张林平一方的证人白×出庭作证称签订《议项书》时系李宏伟让尤义兰代替张林平签名，但又称当时只有自己和尤义兰、李宏伟在场，与尤义兰自己所称是受李宏伟和董×及张×1三人逼迫的情节明显不符，故法院不予采信；李宏伟虽非涉案房屋所在农村集体组织成员，但其买房付清房款后，按相关规定及时交纳契税办理了《契证》，电力公司亦就该房屋用电为其办理了《居民客户用电登记表》及购电卡，证明其已实际占有、使用、管理该房屋。2012年春，李宏伟已将涉案房屋卖给具有该房屋所在集体组织成员身份、具备涉案房屋所在村宅基地使用权条件的张磊，根据房屋所在北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室出具的证明，该两部门对此知情并予以认可。因此，本着尊重历史、照顾现实和有利于规范当事人交易行为、有利于妥善解决现有纠纷以及综合权衡买卖双方利益的原则，对张林平的诉讼请求，不应予以支持。据此，原审法院于2014年1月判决：驳回张林平的诉讼请求。
判决后，张林平不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，请求二审法院撤销原判，改判确认尤义兰与李宏伟之间的房屋买卖合同无效。尤义兰不同意原判但未上诉。李宏伟、张磊同意原判。
经审理查明：位于北京市平谷区×号房屋，系该村村民尤×所建，早年卖给村民李×。1997年5月14日，因担心有残疾的次女即张林平结婚成家困难，尤义兰及其夫张×2出资，由张×2出面，为张林平从李×手买得该房屋。后张林平搬到该房屋居住。1998年张林平结婚成家后，搬离该房屋。2003年7月6日，经中间人董×及尤义兰之子、张林平之兄张×1介绍，尤义兰代替张林平签名与李宏伟签订《议项书》，将该房屋卖给李宏伟。李宏伟付清房款后，于同年7月15日到北京市平谷区地方税务局交纳契税办理了《契证》。2009年12月9日，北京市电力公司就该房屋用电为李宏伟办理了《居民客户用电登记表》及购电卡。2012年春，李宏伟又将该房屋卖给张×1之女张磊。
另查，2013年10月31日，北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室联合出具证明，证实张磊对涉案房屋和宅基地拥有使用权。
原审中，张林平称其不在该房屋居住后，仍经常回该房屋察看，有时间就去看望母亲尤义兰。此外，其申请证人白×出庭作证。白×称签订《议项书》时系”李宏伟让尤义兰代签张林平的名字”，当时只有”我和尤义兰、李宏伟在场”，”其他的我就不知道了”。
二审诉讼中，经本院询问，张林平认可其在2003年后没有在涉案房屋内居住，一年回去两三次，经过时瞅一眼。
上述事实，有各方当事人陈述、李×卖房时的《卖房契约》、李宏伟买房时的《议项书》及北京市平谷区地方税务局、（京）契证平字第03075号《契证》和北京市电力公司0002730481号《居民客户用电登记表》、董×和张×1的证言、北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室出具的《证明》、尤义兰诉张×1、张林平及尤义兰长女张×3继承纠纷的（2002）平民初字第1345号案卷材料等证据在案佐证。
本院认为：据已查明的事实，本案涉案房屋系1997年5月由尤义兰及其夫张×2出资为张林平购得。2003年7月，经中间人董×及张×1介绍，尤义兰代替张林平签名与李宏伟签订《议项书》将该房屋卖给李宏伟。现张林平主张其未委托尤义兰出卖房屋，故协议应属无效。本院认为，张林平虽于2000年搬离涉案房屋到外村居住，但综合其后来住所与涉案房屋所在村落距离并不遥远、2003年未再至涉案房屋内居住、其与母亲尤义兰来往较为密切等情况来看，张林平主张尤义兰在将近十年的时间内未告知其已将房屋出卖，显然不符合常情。相反，李宏伟主张张林平对买卖房屋一事知情并认可，可信性更高，故本院对李宏伟的主张予以采纳。
有关张林平主张李宏伟作为城镇居民无权购买房屋一节，考虑到李宏伟虽非涉案房屋所在农村集体组织成员，但其已于2012年春将涉案房屋转卖给张磊，而张磊具有房屋所在集体组织成员身份，符合取得该村宅基地使用权的条件，且北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室对张磊购买房屋一事知情并予以认可，故李宏伟与尤义兰签订的协议不应认定为无效。张林平就此提出上诉，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张林平负担（已交纳35元，余款35元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由张林平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 贾 旭
二〇一四年五月十三日
书 记 员 周艳雯