成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2015）青白民初字第2849号原告四川宏恩房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人林兴刚，总经理。委托代理人胡世君，四川律大律师事务所律师。被告陶魁，男，1980年7月13日出生，汉族，住四川省梓潼县。原告四川宏恩房地产开发有限公司（以下简称“宏恩公司”）诉被告陶魁商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理，因被告陶魁下落不明，本院裁定本案由简易程序转为普通程序继续审理，本院依法组成合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告宏恩公司的委托代理人胡世君到庭参加了诉讼，被告陶魁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏恩公司诉称，原告与被告于2010年9月14日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于青白江区红阳华逸路118号宏恩康城住房一套（房号：2-2-3-4，面积76.39平方米），房屋总价204725元，首付款61725元，余款143000元由被告向中国农业银行股份有限公司成都市青白江支行贷款（按揭）方式支付，原告为被告银行贷款承担连带保证责任。自2013年3月以来，被告失去联系且不再履行还款义务，原告依据《购房担保借款合同》代被告履行还款义务后，被告未按照商品房买卖合同补充协议约定履行相应义务。被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；2、被告立即归还原告代为偿还的借款共计人民币28300元（截止2015年8月止）；3、被告支付违约金63808.6元（现暂算至2015年8月止）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。经审理查明，2010年9月14日，原告宏恩公司与被告陶魁签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于青白江区红阳华逸路118号“宏恩康城”2幢2单元3层4号商品房一套，建筑面积76.39平方米，房屋总价204725元。合同签订后，被告向原告支付了首付款61725元，其余143000元向中国农业银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称“农行青白江支行”）申请办理了按揭贷款。再查明，2010年10月13日，原被告双方及农行青白江支行三方签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定农业银行青白江支行为被告陶魁购买青白江区华逸路118号2234号房产即本案诉争房屋提供借款，由原告宏恩公司作为被告陶魁本次借款的保证人，担保方式为阶段性保证且为连带责任保证。合同第三十五条约定：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；”另查明，《商品房买卖合同补充协议》第二条第（二）项约定买受人在采用银行按揭贷款方式购买商品房时，如果出卖人须为其在银行申请按揭贷款提供担保，则双方的权利义务约定如下：买受人与银行签订的《借款合同》正式生效后，出卖人将依照与银行签订的《保证合同》的约定对买受人的借款承担保证责任。……2、出卖人在保证期间，因买受人未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人除有权向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任：（2）自出卖人代付款项之日起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7日以上、15日之内每日向出卖人支付代付款项总额5‰违约金；（3）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除仍按上述约定给付出卖人违约金外，还应按出卖人代付款总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除双方签订的相关合同并有权直接处分买受人所购商品房，所获款项用于支付相关的费用（包括但不限于出卖人代付款项和买受人应支付的违约金、评估费、税费、诉讼费用、律师费用、财产和证据保全费用及其他相关费用），如处分买受人所购商品房后仍不足以清偿前述款项，出卖人有权继续向买受人追偿。又查明，被告陶魁购买的青白江区红阳华逸路118号2幢3单元3楼4号房屋至今仍未办理产权证。再查明，因被告停止向农行青白江支行偿还按揭贷款，原告自2013年6月27日开始代为被告向农行青白江支行偿还房贷借款及逾期还款的银行罚息，2013年6月27日代为偿还了3100元（2013年4月至6月被告拖欠的贷款本息及逾期还款的银行罚息），2013年9月27日代为偿还了3100元（2013年7月至9月被告拖欠的贷款本息及逾期还款的银行罚息），2013年11月19日代为偿还了1940元（2013年10月、11月被告拖欠的贷款本息及逾期还款的银行罚息），2013年12月18日代为偿还了960元（2013年12月被告拖欠的贷款本息），2014年1月17日代为偿还了960元（2014年1月被告拖欠的贷款本息），2014年2月21日代为偿还了960元（2014年2月被告拖欠的贷款本息），2014年3月13日代为偿还了960元（2014年3月被告拖欠的贷款本息），2014年4月16日代为偿还了960元（2014年4月被告拖欠的贷款本息），2014年5月12日代为偿还了960元（2014年5月被告拖欠的贷款本息），2014年6月12日代为偿还了960元（2014年6月被告拖欠的贷款本息），2014年7月11日代为偿还了960元（2014年7月被告拖欠的贷款本息），2014年8月11日代为偿还了960元（2014年8月被告拖欠的贷款本息），2014年9月11日代为偿还了960元（2014年9月被告拖欠的贷款本息），2014年10月10日代为偿还了960元（2014年10月被告拖欠的贷款本息），2014年11月7日代为偿还了960元（2014年11月被告拖欠的贷款本息），2014年12月10日代为偿还了960元（2014年12月被告拖欠的贷款本息），2015年1月9日代为偿还了960元（2015年1月被告拖欠的贷款本息），2015年2月13日代为偿还了960元（2015年2月被告拖欠的贷款本息），2015年3月12日代为偿还了960元（2015年3月被告拖欠的贷款本息），2015年4月9日代为偿还了960元（2015年4月被告拖欠的贷款本息），2015年5月11日代为偿还了960元（2015年5月被告拖欠的贷款本息），2015年6月24日代为偿还了960元（2015年6月被告拖欠的贷款本息），2015年7月13日代为偿还了960元（2015年7月被告拖欠的贷款本息），2015年8月12日代为偿还了960元（2015年8月被告拖欠的贷款本息），以上共计偿还28300元。2015年12月28日，原告按照合同上载明的通讯地址及被告的户籍地址分别向被告邮寄了《催款通知书》，催款通知上要求被告履行还款义务，否则原告将按合同约定处理被告所购买的商品房。后原告于2015年1月12日向上述两地址邮寄了《关于解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方于2010年9月14日签订的商品房买卖合同及补充协议。上述事实有原、被告双方当事人的身份证、企业信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、担保合同、房贷明细、银行回执单、邮寄单、物流信息、催款通知书、解除合同通知书在案予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法。本案中，因被告停止向农行青白江支行偿还按揭贷款，原告依约向青白江支行偿还贷款本息，原告依约在承担了担保责任后按照《商品房买卖合同》及《补充协议》上载明的地址通过邮寄方式向被告发出了催款通知书，在被告未按时向原告还款的情况下，原告依照《补充协议》之约定，请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，予以支持；关于代偿银行本息，商品房合同及补充协议解除后，原告应对被告已交付的购房款等费用进行结算，故暂不予处理；关于违约金，按照《补充协议》第二条第二项下第（二）.2.(2)、（3）条约定，“自出卖人代付款之日起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7日以上，15日之内每日向出卖人支付代付款5‰违约金，自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定给付出卖人违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金”，依照以上条款约定，原告于2015年12月28日向被告邮寄了催款通知书，而被告至今仍未归还代付款项，故应按照约定支付违约金，原告仅要求违约金计算至2015年8月31日，故违约金由两部分组成，第一部分的计算方法为：原告于2013年6月27日至2015年8月12日共计代付款28300元，违约金总额=单笔代付款违约金累计相加，单笔代付款违约金计算公式为：违约金=单笔代付款*5‰*违约天数（代付之日起至2015年8月31日止），违约金累计相加计算为61005.5元；第二部分违约金计算方法为代付款总额的10%即2830元；故违约金总额计算为63835.5元。因原告仅主张被告支付违约金63808.6元，不违反法律规定，本院予以支持；关于律师费的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川宏恩房地产开发有限公司与被告陶魁于2010年9月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告陶魁向原告四川宏恩房地产开发有限公司支付违约金63808.6元；三、驳回原告四川宏恩房地产开发有限公司其他诉讼请求。以上赔偿义务，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2103元，由被告陶魁负担。（此款原告四川宏恩房地产开发有限公司已垫付，被告陶魁于本判决生效后十五日内履行完毕）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈鲜梅代理审判员  唐 园人民陪审员  尹念兵二〇一六年一月十八日书 记 员  龙小凤