江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1205号
上诉人（原审被告）徐州市三杰房地产开发有限公司，住所地丰县经济开发区。
法定代表人苗新春，该公司董事长。
委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。
委托代理人胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘尊全，公务员。
委托代理人尹玉梅，会计。
委托代理人王锦秀，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
上诉人徐州市三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）因与被上诉人刘尊全商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，并公开进行审理。上诉人三杰公司的委托代理人高峰、胡绪辉，被上诉人刘尊全及其委托代理人尹玉梅、王锦秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘尊全原审诉称：刘尊全于2012年4月22日购买三杰公司开发建设的新城花园8-1-1002室房屋，合同中约定房屋层高2.85米。2013年5月18日上房后发现该房屋阳台部分层高仅2.4米，严重影响晾衣架正常安装使用，采光不足，有压抑感。三杰公司也没有按照合同约定期限交付刘尊全购买的地下室。刘尊全就违约赔偿事宜多次找三杰公司协商，三杰公司拒绝赔偿。请求判令三杰公司支付迟延交付地下室的违约金1626元，赔偿阳台层高不够给刘尊全造成的损失54489.24元，并承担诉讼费用。
三杰公司原审辩称：对于地下室交付违约问题，同意按照合同约定计算，认可违约金为1626元。三杰公司交付房屋不存在阳台部分层高不够2.85米的情形，层高和净高是两个不同的概念，刘尊全混淆这一工程技术术语。三杰公司交付的房屋即使存在刘尊全所主张的阳台净高2.4米情形，也符合房屋建筑规范标准要求，也可以满足刘尊全正常使用阳台晾晒衣物和摆放花草的生活需要，应当驳回刘尊全主张层高不够而要求赔偿损失的请求。
原审审理查明：2012年4月22日，刘尊全与三杰公司签订新城花园8-1-1002号房屋商品房买卖合同，约定层高为2.85米，单价每平方米3881元。同日，双方还签订了新城花园8号楼1单元-105号地下室买卖合同，合同约定2012年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付，单价每平方米2000元，总价款28240元。2013年5月18日三杰公司交付给刘尊全涉案房屋和地下室。刘尊全发现阳台层高不足2.85米，与三杰公司协商未果，引发诉讼。
三杰公司举证丰县住建局发给的房地产开发住宅项目交付使用通知书和8号楼剖面示意图，主张刘尊全房屋阳台部位层高图纸标注2.85米，被验收机关认可竣工验收合格。经法院组织双方到场进行现场勘查，刘尊全所购买8号楼10层房屋阳台和客厅的天花板高度不一致，阳台部位的天花板比客厅部位的天花板低30厘米，阳台和客厅之间本来有一混凝土浇注的梁，阳台天花板高度与梁的最低面高度一致，而客厅天花板高度比梁的最低面高出30厘米；8号楼顶层11楼房屋阳台和客厅之间有塑钢门窗隔开，阳台是露台式不封闭，11楼的阳台地面与11楼客厅地面明显低10余厘米，结合现场勘查时工程施工人员提供的施工图纸，明显可见11楼阳台地面与其客厅地面比下降30厘米，即刘尊全所买10楼房屋的阳台部位的天花板向下凸出约30厘米，结合10楼房屋的客厅部位层高2.85米，减掉下凸部分30厘米，即使加上层高应当考虑的屋面浇注层正常厚度，根据现场勘查测量和该房屋的施工图纸可以判断，阳台部位层高不能达到2.85米。三杰公司交付的房屋确实存在阳台部位层高达不到合同约定2.85米的事实。涉案房屋三杰公司虽然交付使用，但尚未完成房屋初始登记，没有房屋登记机关确认的房屋建筑面积判断阳台建筑面积数据。根据现场勘查中工程施工人员提交的图纸标注数据可见：阳台东西长4米，南北宽2.06米，建筑面积8.24平方米。现场勘查时测量涉案房屋阳台内空东西长3.77米、南北宽1.74米，使用面积6.56平方米。
原审法院认为：双方签订两份商品房买卖合同真实合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。三杰公司迟延交付地下室，按照合同第九条约定承担出卖人逾期交房违约责任，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止（2012年8月1日至2013年5月18日），三杰公司按日向刘尊全支付已实际交付房款28240元万分之二违约金，合计违约金数额1637.92元（290天×28240元×0.0002），刘尊全主张1626元并不超过按照合同计算的违约金数额，应当支持。三杰公司交付刘尊全房屋阳台部位层高不够合同约定的2.85米，属于违约行为，并且该违约行为确实影响刘尊全安装晾衣架及采光等正常使用该房屋的舒适程度。虽然符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，但三杰公司在出卖涉案房屋时并没明确披露该房屋阳台层高低的情形，违反诚实信用交易规则。刘尊全请求按照《消费者权益保护法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，让三杰公司承担阳台价款二倍的赔偿，因三杰公司违约行为达不到前述司法解释规定的三种明显欺诈并导致合同无效情形，故刘尊全主张双倍赔偿的请求法律依据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。刘尊全虽然没有按照前述司法解释条文主张权利，但其要求按阳台价款双倍赔偿，实际就包含阳台面积的房款全部返还的意思。涉案房屋阳台按照建筑面积8.24平方米，单价每平方米3881元计算，阳台部分的房屋价款为31979.44元。三杰公司违约行为明显，确实也造成刘尊全使用阳台的不便和舒适度降低，三杰公司应当承当减少价款责任，酌定三杰公司返还刘尊全15000元。遂判决：一、三杰公司在判决生效后十日内支付刘尊全迟延交付地下室违约金1626元，返还刘尊全房屋价款15000元，合计151626元。二、驳回刘尊全的其他诉讼请求。
上诉人三杰公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院的审理程序及对案件事实的认定都存在严重错误。一、原审法院无权对涉案房屋阳台层高进行认定。经一审法院多次要求，上诉人才和承办法官到涉案房屋现场，由法官对房屋状况进行测量。法院及其工作人员不具备对房屋层高、面积进行测量的专业资质，如果被上诉人认为层高不符合约定，应当申请法院委托专业的测量机构，由专业的测量机构依据规范性文件结合施工图纸和规划图纸进行认定。法院对房屋层高的概念、涉及规范、测量依据、计算方式等都不了解，其测量结果不能作为认定层高的依据。2、在原审中，上诉人向法院提交了施工图纸，明确标注涉案房屋阳台层高是2.85米。上诉人提交的图纸是专业的设计院设计、并经建设局审图中心、规划局等部门审核通过的，上诉人也根据该施工图纸进行开发建设，一审法院作为司法机构无权在民事案件中否定行政机关根据其职权已经许可的行政行为。二、上诉人在签订、履行商品房预售合同的过程中并没有违约行为。1、在预售之前，上诉人已经将全套图纸交建设局审图中心审核，并严格按照图纸施工、验收，故上诉人在履行合同中没有违约。2、双方签订合同的日期为2012年4月22日，上房日期是2012年7月31日，签订合同时房屋已封顶，主体工程已完工，被上诉人可以就房屋现状、房屋结构进行了解，上诉人并没有对被上诉人刻意隐瞒。三、上诉人返还被上诉人房款15000元没有事实和法律依据。上诉人在签订和履行合同过程中没有违约行为，无需承担任何责任。被上诉人购买的房屋阳台净高为2.4米左右，根据阳台的设计功能，足以满足其日常晾晒衣物、摆放花草的需求。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。
被上诉人刘尊全答辩称：1、上诉人称施工图纸中明确标注涉案房屋阳台高度是2.85米，图纸是经专业的设计院设计，并经建设局审图中心、规划等部门审核通过的，但是实际施工阳台高度不够2.85米。在法院组织双方到涉案房屋现场并且上诉人的技术人员在场的情况下测量阳台高度只有2.4米，对于双方都能看到的高度都认可的情况下，一审法院作出的事实认定是正确的。2、上诉人称在签订、履行商品房预售合同的过程中没有违约行为与事实不符。在被上诉人向一审法院提交的房屋买卖合同中，明确规定房屋层高为2.85米，但是上诉人交付给被上诉人的房屋阳台高度只有2.4米，该单元房屋只有被上诉人的第10层阳台2.4米，1到9层的房屋阳台都是和其他房间高度一样2.85米，上诉人给该单元房主签订的商品房买卖合同都是一致的，为什么唯独只有被上诉人的房屋阳台层高2.4米，难道这不是上诉人在履行合同的违约行为？一审法院在审理查明案件事实基础上，判决上诉人返还被上诉人房屋价款15000元，于法有据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人三杰公司应否返还被上诉人15000元。
二审审理期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人三杰公司与被上诉人刘尊全签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担相应的违约责任。合同第三条所购商品房的基本情况载明“房屋层高为2.85米”，而经过现场勘验及与施工图纸比对，因顶层天花板下凸约30公分而导致涉案阳台层高不能达到2.85米，因此上诉人所交付的房屋不符合合同约定的层高标准。同时，阳台的可利用高度的大幅降低，也损害了被上诉人的空间利益及部分使用性能，因此，上诉人应当对此承担违约责任。原审法院根据阳台用途、阳台面积及房屋单价酌定上诉人返还给被上诉人15000元购房款，并无不当。对于上诉人主ＸＸ台层高应通过资质单位鉴定的问题，因人民法院组织双方当事人现场勘验所形成的勘验笔录及现场照片等，是法律明文规定的证据形式，且能够客观反映出阳台高度的现状，因此，上诉人的该项主张本院不予支持。此外，上诉人主张的设计图纸的合法性及相关部门的验收结论，并不能以此免除其合同所设定的房屋层高标准义务，也不能免除合同签订时其对涉案房屋特殊情况给予必要的明确说明义务，故对上诉人的该项主张本院不予采纳。
综上，原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216元，由上诉人徐州市三杰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 程 叶
代理审判员 崔金城
二〇一五年四月十日
书 记 员 宗 正