山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兖民初字第2326号
原告：程凯，男，1972年2月1日出生，汉族，公民身份证号码：3708231972********，住济宁市兖州区毛纺厂宿舍*号楼***室。
委托代理人：张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。
被告：王立刚。
被告：王清梅。
二被告委托代理人：丁忠杰，山东正途律师事务所律师。
原告程凯与被告王立刚、王清梅房屋买卖合同纠纷一案。
本院受理后，依法由审判员孟令涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告程凯及其委托代理人张心伟，被告王立刚、王清梅及其共同委托代理人丁忠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程凯诉称，被告王立刚、王清梅系夫妻关系，原告与两被告系亲戚关系，2003年11月原告因结婚需要购买被告位于兖州毛纺厂宿舍楼房一套，双方约定房屋价格23000元。原告交付购房款23000元后，被告王立刚于2006年元月27日向原告出具购房款收据。后原告多次要求被告办理房屋的过户手续，被告均未予办理，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求确认原被告房屋买卖协议有效，并判令被告协助办理该房屋的过户手续。
被告王立刚、王清梅辩称，一、王立刚与原告之间的房屋转让行为无效。涉案房屋为1993年12月26日兖州毛纺厂出售给王立刚的房改房，王立刚只取得60%的产权，根据《公房出售协议书》及相关规定，原单位有优先购买权，王立刚转让房屋的行为侵犯了原单位兖州毛纺厂的优先购买权，故应当认定房屋转让行为无效。二、被告王立刚出售的房屋为王立刚与王清梅的夫妻共同财产，王立刚出售房屋时未经王清梅同意，侵犯了房屋共有人王清梅的合法权益，故房屋处分行为无效。三、王立刚并未与原告签订书面房屋买卖合同，收据中载明的23000元实际是原告租用房屋的租金，双方是一种租赁关系，且原告自2000年3月份提出租房，给付23000元租金符合常理。
经审理查明，被告王立刚、王清梅系夫妻关系，1992年1月8日登记结婚。1993年12月26日，被告王立刚与兖州毛纺厂签订公房出售协议书，根据该份协议书，兖州毛纺织厂将位于兖州振华路4号3号楼104号即本案争议房屋出售给被告王立刚，房屋面积42.83㎡，被告王立刚支付房款3872元。1994年3月20日，通过房改，被告取得该房屋兖州市城镇公有住房出售产权证，证号为兖房改字（94）第14666号。该房屋档案记载产权人王立刚，配偶姓名王清梅，购房价总额
3872.65元。2015年3月26日，被告王立刚补交40%产权的购房款4288元，获得该处房屋的全部产权房屋产权证号变更为兖州字第××号。
原告与被告王立刚系亲戚关系，2003年11月份，原告因结婚需要买该诉争房屋，与被告王立刚口头约定房屋价格
20000元，原告当时给付购房款20000元后，同时被告将房屋交付给了原告，由原告居住至今。后被告要求原告再给付
3000元，原告将3000元交付给被告后，被告王立刚于2006年元月27日向原告出具了收条，内容为：“今收到毛纺厂3#楼301室房款贰万叁千元正（￥23000）房屋归程凯所有，特此证明。王立刚，2006.元.27日。”房屋由原告居住至今但一直未办理过户手续。
另查明，由被告王立刚所出具收条中的毛纺厂3#楼301室即为兖州振华路4号3号楼104号房屋。
上述事实，主要依据原告提供的收条、房管局档案，被告提供的公证书、房改房产权证、补交房款申请书复印件以及庭审查证的事实予以认定，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：
一、本案的基础法律关系是房屋买卖还是房屋租赁。原告主张购买了被告的房屋，被告则抗辩是将房屋租赁给了原告。原、被告均不能提供书面的房屋买卖合同证明各自的观点。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
根据双方当事人陈述及被告王立刚出具的收条，结合被告已交付房屋及原告已经交付房款的事实，足以认定双方成立房屋买卖合同关系，且主要义务已经履行完毕。另外，从被告出具的收条内容上来看，被告王立刚有明确将房屋出卖给原告的意思表示，故被告抗辩的将房屋租赁给原告的主张不能成立，应当认定双方为房屋买卖合同关系。
二、双方房屋买卖协议的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故衡量原、被告口头达成的房屋买卖协议是否有效，主要看当时是否为双方当事人真实意思表示。被告交付房屋并出具收条的行为均系为自愿行为，且收条中明确表示收到是房款，房屋归程凯所有，而非被告抗辩的租赁费。本院认为，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发（1994）43号）文件规定，对于原职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，经购房人同意可按照成本价补足房价款和利息后原购住房产权归个人所有。待原告按照有关法规交纳相关费用后即可办理该房产的产权过户手续。两被告抗辩被告王立刚出售房屋的行为侵犯了原单位的优先购买权。本院认为，所谓优先购买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的同等条件下优先于第三人购买的权利。可见，在本案中行使该权利的特定人应当为兖州毛纺织厂，被告并无主张的权利。被告抗辩侵犯了原单位的优先购买权导致合同无效的意见本院不予采纳。
被告王立刚接受原告给付23000元房款并交付该房屋，是原、被告协商一致的结果。该价格没有低于所争议的房屋片区当时时段的价格。被告王清梅提出未经其同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告王立刚所签订的房屋买卖协议应属于无效协议，侵犯了其合法权益。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。两被告已对该房屋失去控制十多年，两被告从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，两被告的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告王立刚的行为亦构成表见代理行为。被告王立刚、王清梅抗辩房屋买卖协议无效的意见，本院依法不予采纳。
三、对原、被告诉争的房屋两被告是否应协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。原告办理相关手续时，两被告有协助的义务。原告已按约定履行支付价款的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告已经实际取得并进行处置多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。在被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。现原告程凯诉讼到本院要求两被告协助原告办理房产过户登记手续，本院应依法予以支持。但由于该房屋在出售时仅有60%的产权，2015年被告在办理房产证时补交了另外40%产权的购房款，故该房屋在过户给原告时，该笔款项应当由原告承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告程凯与被告王立刚达成的房屋买卖协议有效。
二、被告王立刚、王清梅于本判决生效之日起十日内协助原告程凯办理坐落于济宁市兖州区振华路4号原兖州毛纺织厂宿舍区3号楼104室（房屋建筑面积为42.83㎡，原产权证号为：兖房改字（94）第14666号，现产权证号：兖州字第201502117号）的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告程凯承担。
三、原告程凯给付被告王立刚补交的购房款4288元。
案件受理费375元，减半收取187.5元，由被告王立刚、王清梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 孟令涛
二〇一六年一月八日
书记员 高会娟