辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00123号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行。
法定代表人：佟志泽，该行行长。
委托代理人：ＸＸ，男。
委托代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕洪全，男。
委托代理人：林雷，北京市佳圣律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行（以下简称宽甸农行）与上诉人吕洪全租赁合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年2月4日作出（2014）宽民二初字第00647号民事判决。上诉人宽甸农行与上诉人吕洪全均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人宽甸农行的委托代理人ＸＸ、孙奎斌，上诉人吕洪全的委托代理人林雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宽甸农行（原审原告、反诉被告）在一审诉称，2003年7月16日，原告宽甸农行与被告（反诉原告）吕洪全签订了《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定，原告宽甸农行将东兴大厦整体租赁给被告吕洪全经营，租赁期限为十年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止。承租方对租用的固定资产只有使用权，没有处置权，如因经营需要承租方有权对大厦部分经营场所进行转租，转租时不另行通知出租方，租期不超过2013年12月31日。协议签订后，原告按约将租赁物交付给被告吕洪全，被告吕洪全将部分场所转租给他人。现合同履行期间届满，被告吕洪全等人负有腾房的义务，但被告吕洪全以种种借口不予返还房屋，已侵犯了原告的合法权益。因此，原告提起诉讼，请求法院判决被告将所承租的大厦返还给原告，并承担房屋占有使用期间的费用19.175万元。现原告只请求被告返还房屋，对其他请求原告保留诉讼权利。
吕洪全（原审被告、反诉原告）在一审辩称，同意倒出房屋，但原告（反诉被告）必须依合同约定向被告返还保证金及约定的折旧款，否则不予返还。
吕洪全（原审被告、反诉原告）在一审诉称，2003年7月16日，原、被告签订了《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定：因闲置空调、电梯、冷热水管道、变电所设备腐烂已进入报废瘫痪状态，为维护东兴大厦固定资产及附属设备完好以租养楼的原则，宽甸农行同意将东兴大厦装修及整体出租给吕洪全，并确定由吕洪全对大厦的固定资产投资和装修改造共投资680万元进行宾馆改造，合同期限十年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止。协议签订后，吕洪全如约履行了全部义务。2010年间，因东兴大厦无法满足新消防法对大厦消防设施的规定而被勒令整改，期间吕洪全多次要求农行出资给予整改，但农行始终未予答复。为减少经营损失，吕洪全垫付了工程款对东兴大厦消防设施进行整改。2012年8月2日，宽甸满族自治县公安消防大队向大厦下发了临时查封决定书，原因是消防自动喷水灭火系统设施地下管道损坏存在安全隐患（该系统地下管道腐烂已无修复可能）；2012年8月20日，丹东市特种设备监督检验所对大厦的锅炉进行抽检，因锅炉使用年限到期，向东兴大厦下发了锅炉报废通知书，吕洪全接到上述两份通知后随即通知宽甸农行及其上级行丹东市分行，要求更新消防地下管道及更换锅炉设备以顺利履行余下期限合同。宽甸农行于2012年11月更换新锅炉，但新锅炉因设计原因无法正常运转，东兴大厦部分楼层依然无法正常供热，而消防改造部分，宽甸农行以种种理由予以推托，未予解决。由于上述两方面原因，致使东兴大厦停业至今。综上，请求法院判决宽甸农行赔偿吕洪全各项损失如下：一、返还承租保证金20万元；二、赔偿停业期间（2012年8月2日至2013年12月31日）的经营损失（具体数额以评估为准）；三、承担2010年消防改造及消防改造后装修工程款1191752.27元；四、按协议约定返还折旧款204万元（具体计算标准是680万元×30%）。
宽甸农行（原审原告、反诉被告）在一审辩称，一、关于被告（反诉原告）吕洪全要求保证金返还问题。如果合同有约定，且被告持有保证金收据，期满后应当予以返还；二、关于被告要求赔偿大厦因停业造成的经营损失问题。双方于2000年6月1日签订的东兴大厦整体委托经营协议书中明确约定被告吕洪全在经营期间负责对东兴大厦固定资产及所属设备的维护及维修……，按照合同约定，消防自动喷水灭火系统和锅炉应属于主体工程之外的设施，其维护和维修责任应依据合同责任由吕洪全承担。三、关于被告要求原告承担垫付消防改造及装修款119余万元问题。双方在租赁协议中约定：东兴大厦装修投资需480万元，由吕洪全负担；农行负责更新改造大型设备投资200万元，此款从吕洪全每年交纳的20万元租金抵顶。该协议的本意是通过吕洪全更新改造设备及投资装修的费用抵顶租金，在租赁期内达到大厦固定资产和附属设备完好，从而实现以租养楼的目的。现在，吕洪全未经原告同意就对租赁物进行改造，应属于对租赁物的拆改，所产生的费用应该由其自担，出租方不但不能赔偿，还将保留诉权要求承租人恢复原样和赔偿损失。四、关于被告要求返还折旧款204万元的问题。被告应提供实际投入的大型设备投资改造及装修投资的单据，原告可以根据被告的实际投资总额按照70%折旧计算返还。被告称按680万元的30%给予返款，不符合约定条件，应不予返还。此外，根据租赁协议第四条约定，如果被告对更新改造大型设备的投资达不到200万元，被告还应按照合同约定向原告交纳租金。
一审法院经审理查明，2000年6月1日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订一份《东兴大厦整体委托经营协议书》，约定原告将其收回的抵贷财产宽甸满族自治县东兴大厦委托给被告经营，期限自2000年6月1日至2003年5月31日。经营期内，被告每年向原告缴纳利息50万元，为保证大厦固定资产及附属设施在被告使用期间的完好性，被告在经营前，向原告交保证金20万元，待经营期届满验收无误后返还。协议约定原告在经营期间负责东兴大厦固定资产和附属设施的维护和维修，并承担全部费用（主体工程、外墙瓷砖除外），保证所有设施的正常使用和运转。对原设施如需改造、装修，须经被告同意后方可施工。当日，被告吕洪全向原告交付保证金20万元，原告出具收款收据。
2003年7月16日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方就该大厦再行签订《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定：因闲置空调、电梯、冷热水管道、变电所设备腐烂、流失已进入报废瘫痪状态。留守费用每年高达40万元，如出让或出租需大量资金启动，为维护东兴大厦固定资产及附属设备完好，以租养楼的原则，宽甸农行同意将东兴大厦装修及整体出租给吕洪全。协议条款如下：1、签订合同之日起至2003年12月31日为装修更新改造阶段，更新改造大型设备需200万元，由出租方承担，装修投资需480万元，由承租方承担，经出租方同意，由承租方投资。2、承租方在承租期间，先向出租方缴纳20万元保证金。3、出租方将东兴商业大厦整体租赁给承租方，经营期限十年，从2004年1月1日起至2013年12月31日止。4、承租方每年向出租方交纳20万元租金（含房、地税），抵顶出租方更新改造大型设备200万元投资。5、承租方投入装修及设备更新改造合同期满后归出租方所有，因承租方垫付资金，出租方按装修及设备更新改造投资总额70%折旧后给返款。6、大厦原有的易损、易耗无使用价值的物品一次性作价5万元归承租方处理，并由承租方用该5万元处理大厦前期欠供热公司联网费5万元。7、出租方保证承租方承租期内不受出租方干涉，自主经营，合同履行期间，由于出租方的原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款。因承租方不履行本合同条款而中止合同履行时，出租方不赔偿损失。8、承租方对租用的固定资产只有使用权，没有处置权，如因经营需要，承租方有权对大厦部分经营场所进行转租，转租时不另行通知出租方，租期不超过2013年12月31日，如需整体转租，必须同承租方协商同意后方可转租，否则出租无效。
协议签订后，被告吕洪全对东兴大厦注入资金进行设备更新、改造及装修，并以宽甸满族自治县鑫兴商贸服务有限公司鑫兴商业大厦名义对外从事餐饮、旅店、酒店、歌厅等服务行业。
2008年11月11日、2009年2月12日，宽甸满族自治县公安局消防科在对东兴大厦例行检查过程中，因大厦客房内未设置自动喷淋系统及自动灭火系统，以大厦存在安全隐患及消防违法为由分别下达公消限字（2008）380号、（2009）26号责令限期改正通知书。被告接此通知书后，分别于2010年7月、11月及2011年对上述设备进行更新改造，并对改造后的室内消防工程进行维、装修，共发生费用1191752.27元，其中更换自动报警设备款195000元，增加消防水喷淋系统及改造工程款659030元，消防系统改造后室内工程施工及修复工程款337722.27元。
2012年8月2日，宽甸满族自治县公安消防大队在消防监督检查过程中，因大厦内消防自动喷水灭火系统设施损坏，存在火灾隐患，威胁公共安全，遂下达宽公消字（2012）007号《临时查封决定书》：自2012年8月2日至2012年9月2日对租赁物予以临时查封。决定书下达后，被告与原告未就如何整改达成一致意见。
2012年8月20日，丹东市特种设备监督检验所下达《特种设备检验意见书》，责令大厦对取暖锅炉因超过使用年限停止使用并予报废。2012年11月，原告为被告新设冬季取暖锅炉一台。被告在庭审中称锅炉不能正常运转，原告对此说法予以否认。
自2012年8月2日，被告经营的大厦停业，至诉讼时仍未营业。
诉讼过程中，被告向一审法院提交申请，要求对2012年8月2日至2013年12月13日的经营损失委托评估。经合议庭评议，对其评估请求未予支持。
另查，原告2000年6月1日收取被告保证金20万元，在2003年7月16日续签合同时，抵顶本合同应缴纳的保证金，至今未向被告返还。
被告在合同期内，将大厦部分营业场所对外租赁，租赁期未超过2013年12月31日。
庭审中，被告提交票据证明其自接收大厦自2007年，共投资装修及设备更新改造等近千余万元。对于被告在合同履行期内的投入情况，原告没有进行过检查及验收，但认为一部分票据形成时间是在2003年7月16日合同签订之前。被告提出反诉主张按680万元的30%返还，对超出680万元部分表示放弃，不在本次诉讼返还之列。
一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同，起止时间为2000年6月1日至2003年5月31日，该合同已经履行完毕，双方无争议。在合同期满后，双方对租赁物达成新的租赁意向，当时，东兴大厦部分设施设备腐烂、流失，处于瘫痪、报废状态，双方均认可如果不出租，每年仅留守费用就高达40万元，如需启动，需要投入大量资金。在这一特殊背景条件下，原、被告双方于2003年7月16日签订了租赁合同，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生约束力。现租赁合同履行期届满，双方权利义务关系终止，原告要求被告返还租赁物，有事实根据及法律依据，对原告的该项诉讼请求，予以支持。
针对被告提出的反诉请求，一审法院认为，被告主张返还20万元保证金一节。双方在签订委托经营协议和租赁协议时明确约定由被告向原告交纳20万元保证金，确定返还期限和返还条件，虽然该保证金收取时间是在2000年6月1日的委托经营合同期间，但是，委托经营合同期满后原告未予返还，而是用于后续签订的租赁协议应缴的保证金。保证金的性质是一种保证行为，合同期届满或者合同终止后，承租人没有违约行为即应返还，本案原告没有证据证明被告存在违约行为，该保证金理应返还给被告，故对被告该项反诉请求，予以支持。
关于被告反诉请求原告赔偿停业损失一节。《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案，被告基于丹东市特种设备监督检验所下达的锅炉报废通知和公安消防大队查封决定，致其自2012年8月2日始停止营业。对此，一审法院认为，原告在得到锅炉报废通知后，积极采取措施为大厦更换锅炉，虽然被告提出新上锅炉无法正常运转，但锅炉是否能够使用双方均没有证据证明，另外，即使如被告所述，在锅炉安装之前的8月2日，被告已经停止营业，因此，锅炉是否能够正常运转对被告的经营与否不构成影响。被告停止营业的另一方面原因是因为租赁物客房内未设置自动喷淋系统及自动灭火系统，存在安全隐患及消防违法被公安消防部门查封。原告作为出租人，负有保持租赁物符合使用用途的义务。由于原告没有及时采取有效整改措施，致使租赁物持续的长期无法营业，原告怠于整改行为是导致合同不能继续履行、合同目的无法实现的主要原因，原告应承担由此引起的赔偿责任。对于原告提出的按照2000年6月1日签订的委托经营合同的约定，维修维护义务应由被告承担，不应由原告承担的辩解意见，因该份委托经营合同已经履行完毕，合同期内权利义务关系已经终止，该合同约定内容对后续签订的租赁合同没有法律约束力，故对原告该项辩解意见不予采纳。对被告主张原告赔偿停业损失的请求，予以支持。具体赔偿标准及数额，据2003年7月16日合同第七条“合同履行期间由于出租方原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失”之约定，自2012年8月2日停业至2013年12月31日，共计516天，按每年50万元赔偿标准，经过计算，原告实际赔偿额应为706849元。
关于被告反诉请求原告给付其投入的消防自动报警、喷淋系统改造及装修三笔工程款1191752.27元一节。一审法院认为，被告在履行合同过程中，对大厦消防报警系统进行更换、添置消防喷淋系统及消防改造装修工程，是为满足大厦的正常经营需要，属于实现合同目的的必要行为，如果不添置这些设备设施，消防安全没有保障，大厦即不能正常经营，合同目的就不能得以实现。基于被告向法庭提供的消防改造装修工程合同书、消防喷淋系统改造工程协议书和消防改造装修工程合同书以及付款收据、完税发票等证据，可以证明被告对该工程项目已经作出实际投入，但被告主张按照全额返还没有依据。根据原、被告双方签订的《整体租赁东兴大厦协议书》第七条“合同履行期间由于出租方原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款”之约定，应扣除2010年投入至2012年停止经营时2年的折旧费用之后再行计算赔偿数额，即1191752.27×86%（100%-7%／年×2年）=1024906.95元。
关于被告反诉请求按协议约定返还折旧款204万元一节。鉴于原、被告双方签订的租赁合同第五条约定，承租方投入装修及设备更新改造合同期满后归出租方所有，因承租方垫付资金，出租方按装修及设备更新改造投资总额的70%折旧后给承租方返款。据此约定，被告在合同履行期间投入的装修及更新改造的设备，均应归原告所有，原告按投资总额70%折旧后的另30%返还给被告。庭审中，被告提交票据证明其投入资金进行装修及设备更新改造。对于被告在合同期内的投资情况，原告没有验收，但认为一部分票据形成时间是在租赁协议签订之前。对此，一审法院认为，2003年7月16日签订合同当时，原告是出于依托该租赁物进行经营获利，被告是出于既能解决巨额投资困难，又能启动租赁物达到以租养楼这一目的。这就说明，双方在签订合同时已经预示到该租赁物在经营过程中，可能会出现对瘫痪、报废或者不全的设施设备进行装修、更换或者添置，并且预算到需要重新注入680万元资金方可启动。虽然原告不认可被告的投入情况，但是，该租赁物自被告接手后已经达到正常经营使用的标准，这说明被告已经在合同限定的2003年12月31日装修改造期内已经作出680万元的实际投入，现在，被告反诉请求按30%返还装修及设备更新改造款204万元，被告该项请求符合合同约定，予以支持。据此判决：一、被告（反诉原告）吕洪全于本判决生效后三十日内将宽甸满族自治县鑫兴商贸服务有限公司鑫兴商业大厦（东兴大厦）整体移交给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行；二、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）吕洪全保证金200000元；三、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内，赔偿被告（反诉原告）吕洪全停业损失706849元，返还消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款1024906.95元，返还装修及设备更新改造折旧款2040000元。以上款项合计3971755.95元。四、驳回被告（反诉原告）吕洪全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4240元，由原告（反诉被告）负担4140元，由被告（反诉原告）负担100元。反诉案件受理费38570元，由原告（反诉被告）负担。
上诉人宽甸农行不服一审判决，请求撤销原审判决第二、三项，依法驳回吕洪全要求宽甸农行返还装修及设备更新改造折旧款，返还保证金，赔偿停业损失，返还消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款的诉讼请求。理由如下：一、原审判决认定事实错误。宽甸农行与吕洪全于2000年6月1日及2003年7月16日先后签订《东兴商业大厦整体委托经营协议书》（以下简称委托协议）、《整体租赁东兴大厦协议书》（以下简称租赁协议）两份合同。原审判决认定租赁协议签订后，吕洪全对东兴大厦注入资金进行设备更新改造及装修。宽甸农行认为，在租赁协议签订后，没有任何证据证明吕洪全按约履行，一审庭审中，吕洪全没有举出一份证据证明在合同约定的装修改造期间内投入资金进行装修和更新大型设备。鉴于吕洪全是在委托协议的基础上续签的租赁协议，宽甸农行认为，吕洪全没有投入资金履行合同，原审判决在没有证据支持的前提下，认定吕洪全对东兴大厦注入资金进行设备更新改造及装修，显属认定事实错误。从而做出返还装修及设备更新改造折旧款的判决没有事实依据。其次，保证金是履行合同的保证，鉴于吕洪全没有证据证明其依据租赁协议第4条投入大型设备改造资金，故吕洪全应给付宽甸农行租赁费用，因吕洪全没有给付，所以保证金不应予以返还。第三，根据委托协议的约定，维修维护义务由吕洪全承担。虽然租赁协议中对维修、维护义务没有书面约定，但双方均认可此份合同是延续2000年的合同，且在庭审中，吕洪全也承认租赁协议中维修、维护义务由其承担，由于吕洪全没有履行其应承担的义务，导致所谓停业所造成的损失，亦没提供任何停业证据的情况下，原审法院判决由宽甸农行承担所谓停业损失，没有事实和法律依据。二、原审判决适用法律错误。根据《合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”吕洪全对消防自动报警设备更换改造、对消防设施（喷淋系统）的改造以及消防改造装修工程均属于对租赁物的拆改，由于没有经过宽甸农行的同意，宽甸农行不但不应赔偿，依法还有权要求吕洪全恢复原状和赔偿损失。据此，原审法院依法判决保护吕洪全所谓的三笔工程款，系适用法律错误。
吕洪全辩称，1、宽甸农行的上诉观点没有事实依据。2003年7月16日签订的租赁协议，双方已对租赁物的现状互为认可，且一审中吕洪全提供了证据证明已按租赁协议约定投入资金进行装修及大型设备改造，如果不投资装修及改造吕洪全是不可能经营至2012年，若宽甸农行对吕洪全投资有异议，可以通过鉴定部门进行鉴定，且宽甸农行也没有证据证明涉案房屋现在的状态与签订合同时的状态是一致的。2、农行没有证据证明吕洪全违约，故保证金应依法返还。3、双方签订的合同中并未约定更换锅炉及更新地下消防管网的责任主体，依据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，更换锅炉及更新地下消防管网的主体应为宽甸农行，因其怠于整改的行为致使吕洪全停业的损失应由农行承担。4、2009年东兴大厦被公安消防大队查封并停止营业，理由是客房内未安装自动喷淋系统。因增设自动喷淋系统不属于维修、维护范畴，吕洪全多次请示宽甸农行出资进行消防改造，但宽甸农行未予答复。为了大厦的正常经营及防止损失继续扩大，吕洪全垫资安装自动喷淋系统，从而保证大厦能够正常经营，故该部分费用应由宽甸农行承担。
上诉人吕洪全不服一审判决，请求对原判第三项关于停业损失和返回装修及设备更新改造折旧款予以改判。理由如下：一、原审判决适用法律错误、程序违法。吕洪全要求宽甸农行赔偿停业期间的营业损失的诉讼请求是依据吕洪全在租赁协议履行期间，因宽甸农行的原因导致吕洪全无法正常经营，故要求宽甸农行赔偿吕洪全自停业开始至合同履行期结束期间的营业损失。而原审判决中对于主诉部分的评判意见是租赁合同履行期届满，双方权利义务关系终止。但在对反诉部分表述赔偿依据时却引用租赁协议第7条“合同履行期间由于出租方的原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失”之约定。吕洪全认为原审判决混淆了合同期限履行完毕权利义务终止和因一方过错导致合同提前终止的法律概念，前一种是双方合同履行期限届满，请求赔偿的是在合同期限内不能继续经营所造成的损失，而后一种则是在合同履行期尚未届满时，因一方的原因提前终止合同，赔偿的是剩余期间的预期可得利益。双方所签订的合同仅对后一种情况发生时的损失赔偿标准作出了约定，而对前一种情形的发生并未作出约定。本案中，吕洪全与宽甸农行都对合同履行期届满，双方权利义务终止没有异议，且也没有任何一方提出提前终止合同。原审判决却引用了提前终止合同的损失赔偿条款，并驳回了上诉人提出的经营损失评估申请，明显适用法律错误、程序违法，使得吕洪全的合法权益没有得到完全保障。二、遗漏赔偿依据。租赁协议第7条约定是“由于出租方的原因导致合同终止由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款”，因吕洪全有一年零五个月未能实际经营租赁物，宽甸农行应当按照合同约定赔偿吕洪全装修及设备更新改造投资总额9.9%（7%＋7%×5／12）的价款。所以原审判决引用的赔偿依据有遗漏。现吕洪全放弃第一项上诉请求，不要求对停业损失进行评估鉴定，认可原审法院依照租赁协议第7条约定按照每年50万元赔偿未能经营大厦期间的损失。
宽甸农行辩称，1、是否应当给予赔偿，应分清停业的原因归就于哪一方。2012年，因涉案房屋内消防设施损坏，威胁公共安全，宽甸县消防大队才下发了临时查封决定书，停业一个月。从该决定书中可以看出，设施的损坏，就应维修损坏的设施。而双方签订的租赁协议中并未约定维修义务，但2000年的委托协议中已经约定了维修义务由吕洪全承担，其在一审中也明确认定租赁协议中的维修义务归其承担，故吕洪全应承担未维修设施的责任，且2003年7月16日至2012年8月2日，租赁物均是正常使用的，只是由于10年后吕洪全未尽维修义务导致停业一个月，造成的停业损失也应由其承担。即使假设维修义务在宽甸农行，吕洪全也应积极采取措施防止损失的扩大，但吕洪全在一个月查封期间未予维修，在解除查封后吕洪全也未进行经营。根据合同法规定，吕洪全不得就扩大的损失额主张权利。2、关于折旧比例问题。双方在合同中真实意思表示为，按照吕洪全在合同实际履行中，实际投入装修、设备更新改造的二者总额70%作为计算的基数，依据国家规定的房屋设备、装修折旧标准，给予吕洪全返款，而吕洪全理解的30%返款错误。综上所述，吕洪全的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。
二审中，吕洪全为支持自己的上诉主张，提供其与宽甸农行在2001年2月26日签订的《东兴商业大厦整体委托经营补充协议》（以下简称补充协议）。证明该协议将双方于2000年签订的委托协议的期限届满日改为2002年12月31日，而改变期限的原因是练歌房由于消防问题被查封，故宽甸农行现在主张2003年签订租赁协议时载明的大厦设备损坏情况不存在是错误的。
宽甸农行质证认为，该证据不能证明大厦由于消防问题被查封，也不能证明大厦存在火灾隐患，双方约定的条款只是将原来的每年50万元租金降低为44万元，届满期限变更为2002年12月31日，该合同约定将变更为44万元，不符合常理，且该合同中宽甸农行人员的签字是否为其本人书写，也不能核实。
本院对吕洪全提供的证据的认证意见为，宽甸农行并未提出相反证据证明补充协议中时任宽甸农行法人代表的张世君的签字非其本人书写，且该份证据与认定吕洪全是否履行投资义务具有关联性，故对该份证明本院予以采纳。
宽甸农行在二审期间未提供证据。
本院审理查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明，2001年2月26日，宽甸农行与吕洪全签订补充协议，补充协议将委托协议中吕洪全应向宽甸农行每年交纳的利息50万元，从2001年1月1日起，改为每年44万元；原租期自2000年6月1日至2003年5月31日，改为自2000年6月1日至2002年12月31日。
本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。宽甸农行认为在签订租赁协议后，吕洪全没有提供证据证明其在租赁协议约定的装修改造期间内投入资金进行装修和更新大型设备，故宽甸农行主张不应返还吕洪全装修及设备更新改造折旧款。宽甸农行与吕洪全就租赁物先后签订委托协议、补充协议及租赁协议，其中补充协议将委托协议的租期截止时间由2003年5月31日变更为2002年12月31日。吕洪全在一审中提供了相应的证据，证明其在2002年12月31日后，2003年7月16日前，对租赁物进行了投资。在上述期间内，吕洪全与宽甸农行之间没有任何合同关系，吕洪全也没有对租赁物进行投资的义务。但吕洪全对租赁物投资后，并没有对已经投资的部分要求宽甸农行返还，而宽甸农行也未对吕洪全的投资行为表示反对，并且双方于2003年7月16日，又签订了租赁协议，约定吕洪全对于租赁物具有投资义务。依据日常生活经验法则，若吕洪全不经营租赁物，其在委托协议履行完毕后租赁协议签订之前不会再对租赁物进行投资，因此根据上述三份协议及吕洪全一审中提交的证据，可以推断吕洪全以前期投资的方式履行了其后签订的租赁协议中关于装修更新改造的投资义务。现租赁协议履行期届满，吕洪全要求按照租赁协议约定返还装修及设备更新改造折旧款，于法有据。宽甸农行主张吕洪全未能履行投资义务，却没有提供相反证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。故对宽甸农行认为不应返还吕洪全装修及设备更新改造折旧款的主张，本院不予支持。
关于宽甸农行主张保证金是履行租赁协议的保证，吕洪全未能完全履行租赁协议中约定的投资义务，保证金不予返还一节。当事人双方对于租赁协议已经履行完毕没有异议，宽甸农行在一审中已经认可若租赁协议履行完毕，吕洪全持有保证金收据，根据租赁协议的约定应当返还保证金。现吕洪全已经履行完租赁协议中约定的义务，保证金应当返还吕洪全。故宽甸农行认为不应返还保证金的主张，本院不予支持。
关于宽甸农行主张不应由其承担停业损失一节。当事人双方在签订租赁协议时，对租赁物因闲置空调、电梯、冷热水管道、变电所设备腐烂、流失已进入报废瘫痪状态是认可的，吕洪全的义务是在2003年12月31日前投入680万元用于更新改造大型设备及装修。租赁协议中没有明确约定吕洪全应对消防系统进行投资。在吕洪全已经履行了合同约定义务的情况下，宽甸农行作为出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合使用用途。2012年8月2日，租赁物因消防自动喷水系统设施损坏被消防部门临时查封，宽甸农行应当对租赁物进行整改。但宽甸农行却未履行整改义务，致使吕洪全从查封之日起至租赁合同履行期满无法经营租赁物，应认定宽甸农行履行合同不符合约定而造成吕洪全经营损失，宽甸农行理应承担该损失。故宽甸农行认为不应由其承担停业损失的主张，于法无据，本院不予支持。
关于宽甸农行主张不应由其承担消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款一节。租赁物因客房内未设置自动喷淋系统及自动灭火系统存在故障被消防部门先后两次下发限期改造通知，此时租赁物已经不符合作为宾馆的使用用途，但宽甸农行并未采取有效的整改措施，没有履行作为出租人应当保证租赁物符合使用用途的义务。吕洪全为了满足租赁物的正常经营需要，避免损失扩大，对其进行一系列的消防整改措施并支付费用。吕洪全作为承租人，对租赁物进行的必要改造实际履行了宽甸农行作为出租人应当履行的合同义务，并且，已经投入的消防设施最终将为宽甸农行所有并由其收益，故吕洪全要求宽甸农行支付相应费用并无不当。宽甸农行主张以上费用不应由其承担，没有事实及法律依据，本院不予支持。
鉴于吕洪全放弃对停业损失评估鉴定的上诉请求，系吕洪全处分其诉讼权利，并不违反法律规定，本院予以准许。关于吕洪全主张宽甸农行应当按照租赁协议约定赔偿其装修及设备更新改造投资总额9.9%（7%＋7%×5／12）的价款一节。双方当事人签订的租赁协议第7条约定“合同履行期间，由于出租人的原因导致合同终止由出租人按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款”。此条约定实际上确定了因宽甸农行违约给吕洪全造成的停业损失应当赔偿数额的计算依据。因吕洪全有一年零五个月未经营租赁物，依据租赁合同约定，宽甸农行应当赔偿吕洪全的停业损失为吕洪全未能经营大厦期间的损失706849元和投资总额680万元的9.9%（7%＋7%×5／12）即673200元的价款，合计为1380049元（706849元＋673200元）。一审法院适用此条约定时仅保护了吕洪全未能经营大厦期间的损失706849元，并未考虑保护装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款欠妥，本院予以纠正。
综上，原判认定事实错误，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民二初字第00647号民事判决的第一、二项，即被告（反诉原告）吕洪全于本判决生效后三十日内将宽甸满族自治县鑫兴商贸服务有限公司鑫兴商业大厦（东兴大厦）整体移交给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行；原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）吕洪全保证金200000元；
二、撤销宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民二初字第00647号民事判决的第三、四项，即原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内，赔偿被告（反诉原告）吕洪全停业损失706849元，返还消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款1024906.95元，返还装修及设备更新改造折旧款2040000元。以上款项合计3971755.95元；驳回被告（反诉原告）吕洪全的其他诉讼请求。
三、中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内，赔偿吕洪全停业损失1380049元，返还消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款1024906.95元，返还装修及设备更新改造折旧款2040000元。以上款项合计4644955.95元。
四、驳回中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行的上诉请求。
五、驳回吕洪全的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费4240元，由原告（反诉被告）负担4140元，由被告（反诉原告）负担100元。反诉案件受理费38570元，由原告（反诉被告）负担。二审案件受理费38570元，由中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行负担30000元，吕洪全负担8570元。
如果中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 于国兴
审 判 员 吕伯昌
代理审判员 王 蕾
二〇一五年八月四日
书 记 员 张东明