云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第1288号
原告庞龙章，男，1967年3月15日生，汉族，广西博白县人，住广西博白县。
委托代理人赵冬梅，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
被告刘云红，男，1977年6月16日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
原告庞龙章诉被告刘云红房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年9月23日受理后，依法由代理审判员裴岚适用简易程序，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告庞龙章的委托代理人赵冬梅，被告刘云红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月18日，原、被告签订《租房协议》，约定被告将坐落于石林彝族自治县天生关村西石公路旁的房屋出租给原告，租期为一年（自2013年10月1日起至2014年10月1日止），租金为30，000.00元，每年8月前付清；原告支付被告押金5，000.00元，租期满后原告结清应当承担的费用，被告检查房屋无损坏应如数退还原告押金；如有违约，处10，000.00元违约金给守约方。合同签订时原告支付被告租金30，000.00元及押金5，000.00元，并用租赁房屋经营广西玉林博白饭店。2014年9月3日早上九点，被告以房屋租期已到为由将租赁房屋的钥匙强行拿走，收回房屋，导致原告不能正常经营。自2014年9月3日起至今，原告多次与被告协商解除合同并要求退还押金和房屋内物品，但被告拒不退还。现诉请：一、依法解除原、被告于2013年9月18日签订的《租房协议》；二、由被告退还自2014年9月3日起至2014年10月1日止的房租2，214.00元（82.00元／天×27天）；三、由被告退还押金5，000.00元；四、由被告退还租赁房屋内的物品；五、由被告支付违约金10，000.00元。
被告答辩称，第一，本案是原告违约在先，理由如下：协议第一条约定租期内不得转租，但原告租赁房屋后，自己没有经营，而是交给他人经营；第二条约定租金一次性付清，每年8月前付清，但原告租房后未按约定支付，而是分四次支付租金；第六条约定原告在经营中必须按照国家相关政策合法经营，不得违法经营，但原告用租赁房屋经营饭店和旅社未取得相关证照，为此被告常受到有关部门的追责。第二，原、被告签订《租房协议》前，原告就开始经营，双方并口头约定租期自2013年农历八月初十起算一年，并有见证人周某某。而2014年9月3日正是农历八月初十，租期已满，故被告没有违约行为。同时双方还口头约定原告是否续租应在租期届满前二个月告知被告，但原告未告知。第三，原告在租期届满后，早已停止经营。原告于2014年8月15日前后开始出售租赁房屋内的物品，2014年9月3日早上，原告儿子叫人来购买物品，被告才知道原告要搬走，故是原告主动解除合同。第四，原告租赁房屋时说过承租的房屋是什么样子，最后会把房屋修复好后再返还被告，但原告在租赁期间不注意对房屋墙面、地板的保护，也未做好卫生工作，导致房屋墙面和屋顶太脏需要重新粉刷，屋内地板的几块瓷砖被压坏，屋外的水泥地板、石缸有损坏。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告针对所诉的事实，举证如下：
1、2013年9月18日《租房协议》1份；
2、2012年9月16日《租房协议》1份。
原告欲证实原告自2012年9月16日起开始租赁被告房屋，并支付押金5，000.00元，在2013年续租时被告没有退还押金就继续作为2013年的押金；原、被告于2013年9月18日签订《租房协议》，并对双方权利义务进行约定；2013年的协议是依据2012年的协议更改的，所以上面有改动的痕迹。
经质证，被告对证据1、2的三性无异议，认可是原、被告签订的协议。
本院认为，原告提交的被告无异议的证据，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。
庭审中，被告针对辩称的事实，举证如下：
周某某证词1份；
申请证人王某某出庭作证。
被告欲证实原、被告曾口头约定租期自2013年农历八月初十起算一年，2014年9月3日正是农历八月初十，租期已满；2014年9月3日早上，被告要求原告儿子将房屋修复后才能离开，原告儿子说做不了主，待原告三天后来处理，如果原告十天内不来，就由被告处置房屋内的物品，并自己把房屋钥匙交给被告。
经质证，原告对证据1三性不予认可，认可原告于2013年农历八月初十开始租赁房屋，但认为《租房协议》约定租期自2013年10月1日起至2014年10月1日止；对证据2不予认可，认可被告说过让原告十天内来拿东西，但认为是被告带着村上的两个人找到原告儿子讨要钥匙，原告儿子才将钥匙交给被告。
本院认为，被告提交的证据1，周某某未到庭作证，证据2，因证人与被告存在利害关系，在没有其他证据印证下，不能证实被告的举证目的，本院不予采信。
经审理查明：2013年9月18日，原、被告签订《租房协议》，约定被告将坐落于石林彝族自治县天生关村西石公路旁的房屋出租给原告，租期为一年（自2013年10月1日起至2014年10月1日止）；租金为30，000.00元，每年8月前付清；原告支付被告押金5，000.00元，租期满后原告结清应当承担的费用，被告检查房屋无损坏应如数退还原告押金；原、被告必须自觉遵守以上协议，如有违约，处10，000.00元违约金给守约方。合同签订后，原告已支付被告租金30，000.00元和押金5，000.00元。被告于2014年9月3日收回租赁房屋。现原告以被告在租赁期限未届满的情况下收回房屋损害其利益为由诉至本院。
另查明，原告自2012年9月16日起开始租赁涉案房屋。
本院认为，依据我国《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规之强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现《租房协议》约定的租赁期限已届满，故原告要求解除《租房协议》的请求，本院不予支持。庭审中被告辩称原、被告口头约定租赁期限自2013年农历八月初十起至2014年农历八月初十（即2014年9月3日）止，但提交的证据不能证实其辩解，本院不予采纳。按照《租房协议》约定，原告应租赁房屋至2014年10月1日止，而被告于2014年9月3日收回房屋，应当退还原告自2014年9月4日起至2014年10月1日止的房租2，214.00元（30，000.00元／365天×27天）。庭审中被告辩称原告使用房屋不当造成房屋有损坏，虽然其未提交证据证实，但基于原告在租赁房屋内经营餐饮业两年会给房屋造成一定的损坏，本院认定从押金中扣除2，000.00元作为被告修复房屋的费用，由被告退还原告押金3，000.00元。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告主张被告返还租赁房屋内的物品，但未提交证据证实租赁房屋内有哪些物品及哪些物品属于原告，应当由原告承担举证不能的法律后果，故原告要求被告返还租赁房屋内物品的请求，本院不予支持。依据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告在租赁期限未满的情况下收回房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，因原告未提交证据证实被告违约给其造成的损失金额是多少，本院酌情认定由被告支付原告违约金900.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告刘云红于本判决生效之日起十日内退还原告庞龙章租金2，214.00元及押金3，000.00元，并支付违约金900.00元。
二、驳回原告庞龙章的其他诉讼请求。
本案案件受理费280.00元，减半收取140.00元，由原、被告各负担一半。被告负担的费用，原告已向本院垫付，由被告直接支付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 裴 岚
二〇一四年十一月五日
书 记 员 汪云春