浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初5837号
原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊24号，统一社会信用代码91330602779397637G。
法定代表人：郑华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郦海忠，浙江鉴水律师事务所律师。
被告：绍兴恒美房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道山阴路，统一社会信用代码91330621677204283D。
法定代表人：胡克勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王越明、潘方军，浙江朋成律师事务所律师。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司（以下简称美怡居公司）与被告绍兴恒美房地产开发有限公司（以下简称恒美公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告美怡居公司的委托诉讼代理人郦海忠，被告恒美公司的委托诉讼代理人王越明、潘方军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告美怡居公司的委托诉讼代理人郦海忠，被告恒美公司的委托诉讼代理人潘方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美怡居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒美公司支付恒美大厦未售空关物业2014年9月10日至2016年12月31日的物业服务费1023658.78元，并分别支付自逾期之日起至款清日止按逾期未付物业服务费金额的月千分之五计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告恒美公司系位于绍兴市柯桥区恒美大厦商住楼的建设单位，被告于2014年9月开始向恒美大厦商住楼买受人交房，恒美大厦商住楼至今尚未成立业主委员会。现被告在恒美大厦仍有多处未售物业（包括营业房、高层住宅、办公用房、地下停车位/库等）。原告依据与被告于2013年签订的前期物业管理服务合同，为恒美大厦商住楼提供前期物业管理服务。依据原、被告签订的前期物业管理服务合同及补充协议，被告已拖欠恒美大厦未售空关物业2014年9月10日至2016年12月31日期间物业费共计1023658.78元（包括物业服务费、能耗费、地下车位/库服务费等）。现原告要求被告支付涉案物业费以及逾期违约金，故向法院呈讼。
被告恒美公司辩称，确实欠付原告部分物业费，但对原告主张的金额1023658.78元有异议。首先，物业公司擅自将车位出租给第三方使用，收取租金348000元，被告认为上述两笔租金可以和物业费相互抵销；其次，关于空关房的结算，有的空关房已经交付给了业主，对于交房后的物业费，被告认为应当向业主收取，而不是被告；最后，被告不交物业费是因为原告未按合同履行其义务，被告不存在违约情况，故不需要交付违约金。具体理由如下：根据原告向被告提交的物业服务方案，恒美大厦商务楼需配备28名员工，但原告实际只配备了14名工作人员。此外，配电房没有人值班，出了故障也没有专业人员维修。原告未配备消防设备，亦未进行物业维护，其提出要在动用物业维修基金情况下才同意维护。另，原告同意其他第三方在物业处张贴广告并收取费用，且未向业主公示。故被告行使先履行抗辩权，被告不存在违约行为，不需要交纳违约金，即使要交纳违约金，违约金也过高。综上，请求法院依法处理。
本院经审理查明，2013年，甲方绍兴县恒美房地产开发有限公司与乙方美怡居公司签订《恒美大厦前期物业管理服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对恒美大厦商务楼提供物业管理服务事宜，物业类型为酒店式公寓、商务办公、商铺及地下车库；物业管理区域收费采取包干制方式，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准参照绍兴县物价局收费标准结合大厦实际暂定为：高层住宅物业费按建筑面积每平方米每月1.80元收取、酒店公寓物业费按建筑面积每平方米每月3.20元收取、商务办公写字楼物业费按建筑面积每平方米每月3.20元收取、营业房物业费按建筑面积每平方米每月3.20元收取、地下车库停车位停车费按每个车位每月60元收取（含地下车库设施设备运行照明能耗费）、电梯及水泵运行能耗费按建筑面积每平方米每月0.50元收取（根据大厦实际暂收到年终按实分摊）；对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（包括地下空置车位），其物业服务费由甲方按收费标准金额交纳；业主出租其拥有的物业，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按年交纳，业主或业主使用人应在每年履行交纳义务，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，乙方有权从逾期之日起按每月未交数额的千分之五加收取滞纳金；地下车位使用费，由乙方根据发改委及相关部门的规定标准委托合同，向车位使用人收取，标准为每个车位每月60元（含地下车库照明能耗费），地上临时停车位由乙方负责管理，收益归乙方所有；委托管理期限自2014年1月2日起计算；合同期满后3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就本合同作为自动延长到业主委员会成立后为止。合同还对其他事项进行了约定。
2015年1月20日，上述甲、乙双方签订《恒美·世纪之帆前期物业管理服务补充协议》一份，就空置物业费的支付方式达成一致：1.未售的住宅、空关房的物业费按收费标准的70%收费，未售营业房空关房物业费按收费标准的70%收费，由甲方按每年结算一次，时间为每年12月31日止，按实际建筑面积结算支付给乙方；2.未售的地下车库停车位（包括已售未交付给买售方的地下停车位）空置物业费按收费标准的70%按实际空车位数结算，甲方每年12月31日止按年结算一次支付给乙方。该补充协议还对其他事项进行了约定。
另，恒美大厦总建筑面积为44884.13平方米，于2014年9月9日开始交房。被告应支付原告空关房物业费的金额为：2014年9月10日至2014年12月31日期间欠付174866.75元；2015年1月1日至2015年12月31日期间欠付506926.66元；2016年1月1日至2016年12月31日期间欠付344697.02元，共计1026490.43元。恒美大厦共有空置地下停车位146个，其中立体停车位38个（一个立体停车位可停两辆车），普通停车位70个，2015年5月份地下空置普通停车位减少2个。2015至2016年度，原告已收取由被告出租给案外人浙江义乌农村商业银行股份有限公司的20个地下普通停车位的物业管理费。同时，原告与案外人国网浙江省电力公司绍兴供电公司达成《车位租赁协议》，将20个地下普通停车位租赁给案外人，租赁期限为自2016年4月1日至2019年4月1日止，并于2017年7月31日收到停车费款项156000元，后退款78000元。结合原告主张，被告应支付原告停车位空置物业费的金额为：2014年9月10日至2014年12月31日期间欠付20804.39元[（38个×1200元/年÷365天×113天）+（70个×720元/年÷365天×113天）]×70%；2015年1月1日至2015年12月31日期间欠付56443.40元[（38个×1200元/年）+（50个×720元/年）-（2个×720元/年÷365天×245天）]×70%；2016年1月1日至2016年12月31日期间欠付34895.80元[（8个×1200元/年）+（30个×600元/半年）+（28个×720元/年）+（20个×720元/年÷365天×91天）-1499元]×70%，共计112143.59元。综上，被告应支付原告物业服务费共计1138634.02元（1026490.43元+112143.59元），被告已实际支付原告物业服务费200000元。2017年5月25日，原告通过律师函催告被告支付2014年9月10日至2017年4月30日期间的物业服务费及逾期违约金，未果，遂酿成纠纷起诉来院。
同时查明，原绍兴县恒美房地产开发有限公司现已变更登记为绍兴恒美房地产开发有限公司。原告美怡居公司在提供物业服务过程中未按《恒美大厦商务、公寓楼物业服务收、支预测算》物业服务方案中的人数（28人）进行人员配置，实际配备物业工作人员为14人。
上述事实，由原告提供的《恒美大厦前期物业管理服务合同》、《恒美·世纪之帆前期物业管理服务补充协议》、挂号信照片打印件、国内挂号信收据、律师函复印件、恒美世纪之帆入伙通知书、房屋分户（套）面积明细表、物业费构成清单、工商登记信息、客户收付款入账通知，被告提供的《恒美大厦前期物业管理服务合同》、《恒美大厦商务、公寓楼物业服务收、支预测算》、录音资料、《车位租赁协议》、收款收据、银行转账凭证、银行业务回单、《租赁合同》、物业费发票、缴费通知及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。
本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。原、被告间订立的《恒美大厦前期物业管理服务合同》及《恒美·世纪之帆前期物业管理服务补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主应依照合同约定履行权利义务。被告未按约缴纳2014年9月10日至2016年12月31日的物业服务费，显属违约，故现原告要求被告支付该项费用，理由正当，本院应予支持。依照该合同约定，结合本案查明事实，被告应缴纳的2014年9月10日至2016年12月31日的物业费应为1138634.02元。被告辩称原告擅自将车位出租给案外第三人使用并收取租金，该租金可以和物业费相互抵销。本院认为被告应支付的物业费已经扣除已出租车位的物业服务费，而对于因车位出租而取得的利益归属问题与本案系不同的法律关系，被告可另循合法途径予以救济，故本院对被告该项辩称不予采纳。被告同时辩称原告未足额配备工作人员，且物业服务不达标，据此无需支付违约金。本院认为，被告已提供证据证明原告实际配备的工作人员仅14人，远未达到《恒美大厦商务、公寓楼物业服务收、支预测算》所预定的28人，对此，原告主张其配备的工作人员已达到约定的服务人数，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。据此，可以认定原告提供的物业服务未达约定标准，应相应减少收取被告应支付的物业费，具体减收幅度，本院根据原告提供物业服务的实际情况，酌情认定为20%，故被告在减收后实际应付物业服务费为910907.22元（1138634.02元×80%），扣除被告已支付的200000元，实际尚应支付的物业服务费为710907.22元。另，虽原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告未经合法途径予以救济，其仍应支付逾期缴纳物业费而产生的违约金，本院对于被告拒付违约金的辩称不予采纳。本院根据原告诉称及被告逾期缴纳物业费情况，认定被告应支付的违约金为：支付金额为407232.96元[（174866.75元+20804.39元+506926.66元+56443.40元）×80%-200000元]自2016年1月1日起至款清日止按月千分之五计算的违约金；支付金额为303674.26元[（344697.02元+34895.80元）×80%]自2017年1月1日起至款清日止按月千分之五计算的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴恒美房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告绍兴市美怡居物业管理有限公司自2014年9月10日起至2016年12月31日止的物业服务费710907.22元和违约金（金额为407232.96元自2016年1月1日起至款清日止按月千分之五计算；金额为303674.26元自2017年1月1日起至款清日止按月千分之五计算。）；
二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14013元，由原告绍兴市美怡居物业管理有限公司负担3104元，被告绍兴恒美房地产开发有限公司负担10909元，被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 傅国兰
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一八年一月三日
书 记 员 骆俊斌
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。