江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终448号
上诉人（原审被告）溧阳亚东实业发展有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖镇东园路88号。
法定代表人王子淳，该公司总经理。
委托代理人贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人贾志平，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金春。
委托代理人印霄龙，江苏友联律师事务所律师。
委托代理人杨志勇，江苏友联律师事务所律师。
上诉人溧阳亚东实业发展有限公司（以下简称亚东公司）因与被上诉人金春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常民初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人亚东公司的委托代理人贾仲明，被上诉人金春的委托代理人印霄龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
2006年6月30日,金春与溧阳前沿实业发展有限公司（以下简称前沿公司）签订《酒店订购协议书》及《商品房买卖合同》，约定由金春购买前沿公司位于江苏省常州市天目湖旅游度假区的“涵田私人酒店”壹幢，编号为60#，合同总价为600万元，双方约定对涉案房屋由金春委托前沿公司管理经营，并对前沿公司逾期交付房屋违约责任等亦均作了相关约定。同日，双方签订了涉案房屋的委托管理合同及该管理合同的补充协议，对委托事项和收益回报作出约定。
之后，金春全额支付了600万元购房款（双方确认金春于2006年7月5日支付3171393.8元，同年7月28日支付2828606.2元，累计600万元），但前沿公司未能依约交付房屋，双方于2008年
10月22日达成协议，约定涉案房屋交付期限变更为2009年10月1日，但前沿公司仍未依约交房。2013年11月25日金春委托江苏友联律师事务所向亚东公司函告解除合同、返还房款并赔偿违约损失。双方合同签订时，涉案房屋土地使用证和房产证齐全，但前沿公司在2006年6月30日购房合同签订后，于2006年7月18日将涉案房屋抵押于无锡普润典当有限公司，约定期限为2006年7月18日至2007年7月17日止，注销日期为2011年6月30日。涉案房屋仍处空置状态。
原审另查明，涉案房屋原出卖人为前沿公司，后前沿公司资产由亚东公司取得，并进行了工商登记变更，前沿公司所有的债权债务均由亚东公司承继，对此，亚东公司在一审庭审中予以认可。
2014年4月1日，金春向江苏省常州市中级人民法院提起本案诉讼。请求：1、解除双方签订的位于涵田私人酒店第60号房的《商品房买卖合同》，并同时判令亚东公司返还金春购房款600万元；2、判令亚东公司赔偿金春逾期交房违约金、管理收益损失共计867万元；3、判令亚东公司承担本案所有诉讼费用。后金春增加诉讼请求，主张亚东公司赔偿金春购房款占用期间的利息损失（自2006年6月30日到购房款全部给付之日止，按照年利率10%计算）。审理中，金春进一步明确要求赔偿的诉讼请求为：1、逾期交付违约金；2、依据双方《授权委托管理合同》约定金春一方的收益；3、亚东公司自2006年6月30日起至购房款全部返还之日止的利息损失。
一审审理中，双方对涉案律师函中涉及的解除《酒店订购协议书》、《商品房买卖合同》、《授权委托管理合同》的事实，均予以认可，并确认解除合同的时间为2013年11月26日。亚东公司认可收到全额购房款600万元，并同意返还金春购房款600万元。
一审审理中，金春主张涉案房屋买卖系商品房买卖，亚东公司主张涉案房屋不属商品房买卖，属于一般房屋买卖。
原审法院认为，订立于2006年6月30日签订的《酒店订购协议书》、《商品房买卖合同》、《授权委托管理合同》、《补充协议》及2008年11月22日签订的《涵田别墅业主答谢及说明会议备忘》，均为双方真实意思的表示，审理中，双方合意解约，原审法院予以确认。同时，金春主张返还购房款600万元，亚东公司予以认可，原审法院予以确认。
关于涉案房屋买卖的性质问题。原审法院认为，商品房买卖合同指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，前沿公司无商品房销售和预售许可证，前沿公司于2006年5月26日取得涉案房屋的土地使用权证，并于2006年6月2日取得涉案房屋使用权证，双方于2006年6月30日签订商品房买卖合同。前沿公司亦为涉案房屋的所有权人，其有权将其所有的房屋对外进行转让，双方签订的合同应属于房屋买卖合同。
关于购房款600万元的利息损失问题。原审法院认为，前沿公司与金春订立购房协议，收取购房款后，仍将涉案房屋向第三方进行抵押借款，前沿公司存在违约，其所收取的600万元购房款，应予以计息，以赔偿金春的损失。由于双方对利息无约定，金春主张按年息10%计息无事实依据，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，其中3171393.8元自2006年7月6日起计息，2828606.2元自2006年7月29日计息。
关于逾期交房违约金及可得利益的问题。原审法院认为，法院已支持金春购房款600万元的利息损失，金春主张的违约金及可得利益损失和购房款利息损失存在部分重合，购房款利息损失赔偿已包含违约金及可得利益损失，故原审法院对金春要求亚东公司承担逾期交房违约金及可得利益损失不予支持。
综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款之规定，判决：一、亚东公司于判决发生法律效力之日起十日内返还金春购房款600万元并承担相应的违约损失，该600万元中3171393.8元购房款自2006年7月6日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止；该600万元中另2828606.2元购房款自2006年7月29日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止。二、驳回金春的其他诉讼请求。一审案件受理费109820元，由亚东公司负担。
亚东公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项约定了逾期超过30日交房，按买受人累计已付款的5%计算违约金。一审法院既然适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，就应按照合同法关于违约金的调整原则依法处理。而一审中金春明确表示不调增违约金，一审法院在双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项对于违约金有明确计算标准、且金春明确表示不调增违约金的情况下，按中国人民银行同期同类贷款利率调增违约金属适用法律错误。2、即使依一审法院确定的按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，也应从亚东公司违约之日即2009年10月2日起开始计算利息。3、一审法院应按照判决支持金春诉请的比例分担诉讼费。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金春答辩称：1、虽然《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项约定了违约金标准，但该条款约定的违约金不足以弥补金春的损失。金春在一审中已经明确损失范围与金额，该损失远远大于合同约定的违约金金额。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、本案是由于亚东公司恶意违约导致诉讼发生，一审法院判决亚东公司承担所有诉讼费合法合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、涉案合同效力如何认定。二、原审法院判决亚东公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付金春购房款利息是否正确。
本院认为：涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人在一审审理中一致认可《酒店订购协议书》、《商品房买卖合同》、《授权委托管理合同》已经解除，并一致确认解除合同的时间为2013年11月26日。故本院认定上述合同于2013年11月26日经双方当事人协议解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金春已支付全部购房款，但亚东公司未能如期交房，双方协议解除合同后，金春有权请求返还购房款并有权要求亚东公司承担赔偿损失等违约责任。亚东公司占用购房款期间的购房款利息属金春直接损失，原审法院判决亚东公司返还购房款的同时，按中国人民银行同期同类贷款利率判决亚东公司支付占用购房款期间的利息损失有事实和法律依据。但原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作为本案的实体法律依据，属适用法律有瑕疵，本院予以纠正。另，由于本案系亚东公司违约引发的诉讼，原审法院判决由亚东公司承担一审案件受理费并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但判决结果应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法(的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费109820元，由上诉人溧阳亚东实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施建红
代理审判员 朱加赛
代理审判员 周 艳
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王婷婷