北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）一中民再终字第06774号
上诉人（一审原告、反诉被告）北京月华胜龙物业管理有限公司，住所地北京市海淀区莲宝路10号院。
法定代表人周海群，总经理。
委托代理人傅应俊，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）闫怀亮，男，1951年11月1日出生。
委托代理人冯修华，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人北京月华胜龙物业管理有限公司（以下简称月华胜龙公司）因与被上诉人闫怀亮租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）�民再初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
月华胜龙公司一审诉称，2007年3月26日，我公司与闫怀亮签订《房屋租赁合同》，我公司把北京市10号院出租给闫怀亮。合同签订后，闫怀亮未经我公司同意擅自拆改房屋结构，在没有办理任何合法手续就在地下二层违法经营旅馆业务，把唐明宾馆转让他人，没有任何履约担保能力。闫怀亮长期拖欠我公司租金，本次仍没有按时交付租金。闫怀亮的行为严重违反合同约定，已构成解除合同条件。故诉至法院，请求判令：1、解除我公司与闫怀亮2007年3月26日签订的房屋租赁合同；2、闫怀亮支付2010年5月28日至2011年5月27日止，扣除我公司收取的162500元保证金后的房屋使用费467500元；3、闫怀亮支付违约金1170000元；4、诉讼费用由闫怀亮承担。
闫怀亮辩称，月华胜龙公司的起诉没有事实根据和法律根据，我不同意解除合同。第一、月华胜龙公司拒绝同意我向案外第三人北京山城辣妹子餐饮服务有限公司出租位于地上一层的餐厅，并自2010年3月12号切断上述餐厅的供电，致使案外第三人无法进行装修，随即我与月华胜龙公司多次协商并发函，催促其尽快开启电源供电履行合同义务。我向月华胜龙公司拒绝履行租金支付义务而行使抗辩权。第二、月华胜龙公司未履行出租屋维修的义务，致使我向其他承租人出租租赁物，致使其他转租人未积极向我支付租金，上述理由是我拒绝向月华胜龙公司支付房屋租赁费的原因。第三，月华胜龙公司停水停电阻止我出租房屋，致使我无法使用房屋。不同意月华胜龙公司诉讼请求。现我提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付住宿费人民币59380元，并按照中国人民银行同期贷款利率向反诉人支付相应的利息损失至实际支付之日止。2、被反诉人向反诉人返还借用的两台功率为1匹的美的牌空调。3、被反诉人向反诉人支付因被反诉人怠于履行诉争房屋维修义务，导致反诉人支出的房屋屋顶维修费人民币1.5万元。4、被反诉人向反诉人支付因被反诉人怠于履行诉争房屋的维修义务，导致反诉人支出的房屋漏水经济赔偿金人民币2万元。5、被反诉人向反诉人支付因被反诉人怠于履行诉争房屋维修义务导致反诉人支出的购置污水泵的费用人民币3100元。6、被反诉人承担反诉请求的全部诉讼费。
月华胜龙公司针对反诉辩称，第一、闫怀亮与唐明宾馆是两个独立的民事主体，其无权主张诉求第一项和第二项中的权利。第二、唐明宾馆能证明物业没停过电。第三、第三项与第四项所述事实不存在，唐明宾馆能证明。第四、商业楼地下室无照经营没有营业资格，购买污水泵的行为与本案无关。第五、闫怀亮违约在先，其反诉属于恶意诉讼，与本案并非同一法律关系，应予驳回。综上，反诉请求没有法律依据，故不同意闫怀亮提出的反诉请求。
一审法院经审理查明，2007年3月26日，月华胜龙公司（甲方）与闫怀亮（乙方）签订房屋租赁合同。月华胜龙公司将位于北京市10号院5300平方米的房屋出租于闫怀亮。房屋租赁期10年。合同有效期自合同签订之日起至2017年5月27日，计租期自2007年5月28日起至2017年5月27日止。第一年至第三年房屋每年租金为195万元。第三年至第六年房屋每年租金为196万元，第七年至第九年房屋每年租金为197万元，第十年房屋租金为198万元。房屋租金支付方式为：前三年为半年付，从第四年开始每年为年付，提前2个月支付，甲方收款后提供乙方有效的收款凭证。乙方缴纳给甲方一个月的租金162500元作为保证金，此保证金不计利息�十年租期满，双方解除租赁协议后，甲方退还乙方缴纳的保证金，甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证。合同约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）、依附于房屋的装修归甲方所有。（2）、要求乙方回复原状。（3）、向乙方收取回复工程实际发生的费用。在租赁期限内乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）、未经甲方书面同意，改变跟合同约定的房屋租赁用途。（4）、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。�5）、逾期未交纳按约定应当有乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）、拖欠房租累计3个月以上。……由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。……乙方在租期内甲方允许乙方有转租和与第三者的合作经营权，但乙方应告知甲方。
合同签订后，月华胜龙公司将出租房屋交予闫怀亮，闫怀亮对该房屋一楼餐厅的三个平台窗户改为落地窗、将房屋内的门厅处已存在的非承重的墙体改变为墙与玻璃混合结构，就楼宇外的修建一个门立柱。2010年3月12日，月华胜龙公司不同意闫怀亮餐厅转让，并对餐厅进行了停电，致使闫怀亮无法将餐厅移交北京山城辣妹子餐饮服务有限公司。2010年3月17日，闫怀亮向月华胜龙公司发出《关于切实履行北京市10号院房屋租赁合同的律师函》，要求�华胜龙公司恢复供电，并承担断电产生的经济损失。闫怀亮已经将2009年－2010年5月27日的租金交付月华胜龙公司，并结清维修费、物业费。2010年4月至9月，闫怀亮所租房屋因双方争议而闲置。
针对闫怀亮反诉，一审法院查明：2007年6月18日，月华胜龙公司向闫怀亮出具借条一张，载明：“今借唐明宾馆空调二台一匹（美的）牌。”2008年6月9日，月华胜龙公司原法定代表人王朝辉签字确认的住宿明细单以及唐明宾馆客房出租单若干，上述单据确认月华胜龙公司在该宾馆高级标准间住宿108天、普通标准间22天、双人间50天。闫怀亮就上述房间的付费标准提交2008年1月1日唐明宾馆前台房价照片一张，该照片中显示当日宾馆高级标准间328元，普通标间288元、双人间198元。2009年6月5日，就承租楼宇中唐明宾馆租赁转让形成的协议中，闫怀亮与受让人在合同中约定“在目标企业转让前（及本协议生效前），因目标企业所产生的债权债务应由甲方（闫怀亮）负责。”就房屋修缮损失一节，闫怀亮提交拍摄的手机短信照片，显示其与月华胜龙公司原法定代表人王朝辉就房屋水泵问题、漏水、天井顶棚漏水问题进行短信交涉。并提交维修协议书、赔偿协议书、收条及北京市商业企业专用发票，证实月华胜龙公司怠于履行房屋维修义务，导致其支付房屋屋顶维修费1.5万元和房屋漏水经济赔偿金2万元，购置污水泵3100元。2010年10月1日，月华胜龙公司自行收回房屋，强制将出租房屋餐厅门锁打开拆除装修。
上述事实有双方当事人陈述、房屋租赁合同、照片、函件、证明、物品清单、手机短信、录音录像光盘、邮件回单、出租通知单、协议书、律师函、邮件详情单及法院勘验笔录、询问笔录、开庭笔录等在案佐证。
一审法院认为，依法建立的合同关系，对双方当事人都有法律约束力，双方必须严格按照合同约定履行自己承担的义务，否则要承担相应的法律责任。本案双方当事人在合意的基础上签订房屋租赁合同，月华胜龙公司将出租房屋交予闫怀亮后，闫怀亮因经营需要，在未影响房屋的结构、未对房屋和设施造成损害的前提下，将房屋内窗体改为落地窗，房屋内的门厅处已存在的独立结构非承重的墙体改变为墙与玻璃混合结构，修建一个门立柱的行为，应属设施设备的合理使用。月华胜龙公司以此主张闫怀亮严重违反合同约定的事实、理由不能成立，法院不能认同。
根据查明的事实可以证实，房屋租赁合同签订后至2010年4月9日双方发生争议，导致闫怀亮所租房屋闲置时止，闫怀亮已经将2009年－2010年5月27日的租金交付月华胜龙公司，维修费、物业费也已结清。闫怀亮并未拖延支付上述期间租金。就下一年度租金的支付，因月华胜龙公司违反合同义务，采用对租赁房屋进行停电等方式，致使闫怀亮不能行使合同约定的乙方“同意转租、合作经营”的权利，作为承租人的闫怀亮不能按约使用租赁房屋，其当然有理由拒付下一期房屋租金。月华胜龙公司所述闫怀亮在租赁标的物内非法经营、没有任何履约担保能力，未提供证据证明，法院不予采信。原审审理过程中，月华胜龙公司自行收回房屋，强制将出租房屋餐厅门锁打开拆除装修，该行为系根本违约行为。月华胜龙公司作为违约方，诉请要求解除与闫怀亮签订的房屋租赁合同，并要求闫怀亮支付房屋使用费及违约金，无事实根据及法律依据，法院不予支持。
针对闫怀亮反诉的事实、理由和要求，法院认为，根据双方所签合同，月华胜龙公司作为出租人具有对房屋修缮义务，月华胜龙公司收取闫怀亮的维修费、物业费�应按照约定履行修缮义务。根据闫怀亮提交的证据，可以确认存在房屋需要修缮、月华胜龙公司怠于履行合同义务的情形，月华胜龙公司应当承担闫怀亮代为维修等损失。闫怀亮诉请要求返还空调两台，于法有据。据上，闫怀亮上述两项反诉的事实、理由成立，法院予以支持。闫怀亮反诉主张住宿费，根据月华胜龙公司原法定代表人王朝辉在住宿通知等单据上签字确认，可以认定闫怀亮所述事实。虽住宿费应当由唐明宾馆主张，但是闫怀亮与唐明宾馆的受让方就此前债权债务关系明确约定，且月华胜龙公司知晓该约定内容，即应承担支付住宿费的义务。闫怀亮该项反诉的事实、理由亦已然成立，法院支持。月华胜龙公司应当支付上述住宿费费用。具体给付数额，法院根据闫怀亮提交宾馆照片显示的房屋住宿单价确定。闫怀亮提交的住宿费记帐联，无月华胜龙公司签章、签字确认，该部分诉求法院不能支持。闫怀亮主张相应利息损失，于法无据，法院亦不能支持
综上所述，一审法院判决：一、驳回北京月华胜龙物业管理有限公司的诉讼请求。二、北京月华胜龙物业管理有限公司支付闫怀亮住宿费人民币五万三千四百八十元。三、北京月华胜龙物业管理有限公司返还闫怀亮美的牌一匹空调二台。四、北京月华胜龙物业管理有限公司支付闫怀亮房屋维修费一万五千元、经济损失二万三千一百元。五、驳回闫怀亮其它反诉请求。
月华胜龙公司不服一审判决上诉至本院。
月华胜龙公司上诉称：原判认定事实错误，对方拆改墙体的行为属于对房屋墙体结构的改变，不是合理使用；原判适用法律有误，对方拆改墙体的行为已构成双方约定的解除合同的条件，上诉人有权解除合同。请求撤销原判，依法改判。
闫怀亮辩称：上诉人的请�和理由没有事实和法律依据，应予驳回。原判虽然对拆改落地窗及修建门柱的事实认定错误，但判决结果正确，故应予维持。
本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有一审判决所列证据及二审中双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，双方所签租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。双方均应按照合同行使权利，履行义务。闫怀亮虽然对涉案房屋进行了部分拆改，将房屋内窗体改为落地窗，房屋内的门厅处已存在的独立结构非承重的墙体改变为墙与玻璃混合结构，修建一个门立柱，但相对于5300平方米的租赁房屋而言，对房屋的变动较小，且不属于对房屋结构的拆改变动。月华胜龙公司以此主张闫怀亮违反合同约定并要求解除合同、闫怀亮支付其房屋使用费及违约金，没有事实和法律依据。本院不予支持。
根据合同约定，月华胜龙公司作为出租人负有对房屋修缮的义务，但月华胜龙公司怠于履行其义务，造成了闫怀亮的经济损失，并导致闫怀亮代为对涉诉房屋进行了维修，故月华胜龙公司理应承担闫怀亮就此产生的费用。闫怀亮请求返还空调两台，于法有据，本院予以支持。原判对于住宿费的处理也是适当的。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万三千五百三十元，由北京月华胜龙物业管理有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费二千零九十元，由北京月华胜龙物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一万三千五百三十元，由北京月华胜龙物业管理有�公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 李雅靓