河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张开商初字第204号
原告张家口市城郊废旧物资回收公司，住�地张家口经济开发区张宣公路玉宝墩北。
法定代表人杨涛，该公司经理。
委托代理人马军，河北宇联律师事务所律师。
委托代理人刘玉栋，河北宇联律师事务所律师。
被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司，住所地张家口经济开发区张宣公路玉宝墩北。
法定代表人李海云，该公司经理。
委托代理人张如祺，河北震河律师事务所律师。
委托代理人薛桂娥，该公司会计。
原告张家口市城郊废旧物资回收公司与被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，
依法适用简易程序，由审判员张叶红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马军、刘玉栋，被告法定代表人李海云、委托代理人张如祺、薛桂娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张家口市城郊废旧物资回收公司诉称：原、被告于2011年12月31日签订租房协议书，�告将张家口市张宣公路玉宝墩北公司院内库房四间、场地523平方米租赁给被告使用，租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金共计人民币6.5万元整。但租期届满后，被告却拒不返还租赁物。因此向人民法院起诉，请求1、判令被告将原租赁房屋及场地腾空返还给原告。2、判令被告向原告支付占有使用费每日178元，自2015年1月1日起至原租赁房屋及场地返还之日止（2015年1月1日至2015年4月30日期间租赁费21360元）。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司辩称：原、被告存在事实上的不定期租赁关系；被告从2003年租用原告厂房至今已历13年，当时原告口头承诺被告可长期租用，所以被告才投巨资改造原本破旧的厂房，安装价值上百万的设备（仅安装费就花费十几万元），两项合计被告大约花费三十多万元。前三年每年续订合同，�来改为每三年续订合同，主要是为了方便原告不断增长租金，事实上租金从刚开始时的每年6500元涨到了现在的每年65000元。被告对原告不断涨房租并未提过异议，且从未拖欠过租金。对原告在租赁期间作出的危害被告的事件，被告也是一再忍让，为的就是和平相处，维护我们之间的长期合作关系。一、合同不符合约定的解除条件，我们双方就合同的解除约定了条件,即“政府整体规划改造或甲方企业改革改制”,现在显然不符合这一解除条件。原告与被告解除合同也不是他们开庭时所讲的为了自己使用，而是要租给“东风标致”，且有证据证明他们早在三年前就以合同的形式答应将我方租用的厂房租给他们。原告如此不顾合同，见利忘义，侵犯了我们按照合同约定提前一个月表示继续承租的权利，不应得到法律的支持。二、被告享有优先承租权。合同法虽然只规定了�先购买权而未规定优先承租权，但司法实践中，人民法院对于存在事实上不定期租赁合同的情况，也有判决一方享有优先承租权，双方继续履行租赁合同的案例。我们认为在本案中被告的情况完全符合享有优先承租权的情形，请求得到法律的支持。三、原告既要强行解除合同，又不谈对被告对承租物装修改造的费用，有悖法理。在司法实践中，对于租赁合同，对于租赁物改造使之增值的，合同有约定的，按照约定处理，没有约定的，出租方应给予承租方相应的补偿，否则，这多出的价值对于出租方即为不当得利。而本案原告据不谈补偿，既有悖法理，又有悖情理。综上所述，被告要求原告继续履行双方不定期的租赁合同，也可签订新的租赁合同，维护双方正常的经济往来，维护正常的经济秩序。
经审理查明，自2003年开始被告租用原告房屋用于石材加工，2005年至2008年每年续签租期为一年的租房合同。2009年-2012年每三年续签租期为三年的租房协议，在该租房协议履行期间，原告张家口市城郊废旧物资回收公司（甲方）与被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司（乙方）于2010年双方签订《补充协议》一份，双方约定：“一、经甲方同意，乙方在其租用的场地上建小型车间一处（原三间小屋的位置）并改建三间小屋。二、改建所需的物料费用，由乙方全部负担。三、甲方如有场地改造或库房改建，乙方将无条件按甲方的要求按时拆除，并不得向甲方提出补偿要求，所拆除物料归乙方所有。四、乙方在原协议租金的基础上，每年向甲方增付租金两千元整。五、本协议起止日期与原协议同步执行”。2011年12月31日原、被告续签租房协议书一份，双方约定：“一、乙方租用甲方车库房4间，每间每年1.2万元，共计每年4.8万元，场地约523平米，租金1.5万元，签订合同协议后租金每年一次付清，共计租金6.5万元。二、乙方租用期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。协议到期，如乙方继续租用，需提前一个月向甲方提出，租金另行商定。协议到期乙方如不继续租用，按截至日期搬清所租房屋物品，并通知甲方验收。第八条，双方在协议履行期间，由于政府整体规划改造或甲方企业改革改制等原因，需双方终止协议的，甲方提前一个月通知乙方，乙方在规定时间内无条件撤清货物，租金以通知时间为准多退少补”。合同签订后，原告将房屋及场地交付被告使用，被告交纳租金。2014年底，合同期满前，原告通知被告租赁合同期满后不再续租，被告方要求继续租赁原告的房屋及场地，原告不同意。
上述事实，有原告提供的《租房协议书》、被告提供的《补充协议》、庭审笔录及质证笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《租房协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务，原告依约提供租赁场地，被告应依约履行给付租金的义务，本案中双方订立的合同对于租赁期限有明确的约定，该合同属于期限届满自然终止，不属于约定解除。被告主张原告口头承诺被告可长期租用，原告不予认可，被告亦无证据证实，本院不予采信。因订立合同需双方自愿，现原告不同意续租，被告要求与原告签订新的租赁合同，本院不予支持。2014年12月31日租赁合同期限届满后，合同自然终止，对当事人失去法律约束力，在承租人和出租人未达成继续租赁房屋的协议、且出租人不同意承租人继续占有房屋的情况下，承租人继续占有房屋及场地于法无据。原告要求被告将租赁的房屋及场地腾空返还�原告有据可依，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告对承租物装修改造部分进行补偿，因被告未举证证实其装修改造花费的具体费用，也未提反诉，故本院不予审理，可另行主张其权利。原告主张被告欠付其2015年1月1日至2015年4月30日期间租赁费21360元，被告对所欠该笔租赁费不持异议，故对原告要求被告给付所欠租赁费21360元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：
一、被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司于本判决生效之日�三十日内腾空房屋及场地返还给原告张家口市城郊废旧物资回收公司；
二、被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张家口市城郊废旧物资回收公司2015年1月1日至2015年4月30日期间租赁费人民币21360元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告张家口鑫海建筑材料经销有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。
审判员 张叶红
二〇一五年七月二十三日
书记员 郭志敏
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可�请求返还原物。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。