重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02263号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）重庆康琪健康管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1栋4-2号，组织机构代码59053557-3。
法定代表人赵璐，总经理。
委托代理人张静，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）重庆大健康健康体检管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路6号9栋3至5层，组织机构代码57616510-7。
法定代表人温海彦，总经理。
委托代理人陈洁晶，重庆金牧律师事务所律师。
委托代理人徐龙宝。
上诉人重庆康琪健康管理咨询有限公司（以下简称康琪公司）与上诉人重庆大健康健康体检管理有限公司（以下简称大健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年1月13日作出（2013）江法民初字第06158号民事判决，上诉人康琪公司、大健康公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年4月8日进行了询问，上诉人康琪公司的法定代表人赵璐及其委托代理人张静，上诉人大健康公司的委托代理人陈洁晶参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年4月8日，大健康公司（甲方）与康琪公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将自有的重庆市江北区海尔路6号9栋大健康公司3楼VIP专区出租给乙方使用，建筑面积340平方米，准确面积以实际测量的数据为准，实行多退少补原则；乙方对房屋的现状已做全面了解，无任何异议；房屋租赁期限为36个月，自2013年4月9日至2016年4月8日；甲乙双方议定在合同租赁期限范围内第一年的租金按每月30元／平方米计算，共计10200元／月（自第二年开始，租金逐年递增）；物管费按每月3.5元／平方米计算，共计1190元／月（物管费如遇物业公司价格变动，将同步调整）；房屋租金和物管费均需提前一个月支付，租赁期间前半年时间内，乙方租金按月交纳，半年后按季度交纳；甲方收取租金及物管费时出具收款收据；乙方须在装修前提前支付租赁押金10000元和一个月的租金，装修期间免15天的房租（从合同生效之日起计算）；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰和维护，维修及装修费用由乙方自行承担；乙方逾期交付租金，除仍应补交拖欠租金外，还应按（所欠）租金的5%以天数计算向甲方交付违约金；本合同在签订之日起生效。
签订合同后，康琪公司即向大健康公司交纳租赁押金10000元和2013年4月24日-5月23日期间的租金10200元；2013年5月28日，康琪公司又向大健康公司交纳2013年5月24日-6月23日期间的租金10200元。
2013年7月4日，康琪公司向大健康公司发出《关于履行房屋租赁合同中涉及房屋产权、转租权利、开具发票等问题的函》，函件中载明：贵公司采取谎称租赁房屋为贵公司的自有产权和物业，诱使我公司签订了《房屋租赁合同》，现我公司已发现该房屋并非贵公司所有，且贵公司并无转租权，要求贵公司收到本函后五个工作日内向我公司出具贵公司有产权的书面证明或有转租权的书面证明；贵公司至今不向我公司开具租赁发票、物管费发票、水电发票等，给我公司造成了严重损失；我公司再次重申，不同意贵公司提出的《补充协议》，不同意整改卫生间，亦承担不起整改卫生间的费用。另外，贵公司所提出的实际承租面积为497平方米的说法是没有依据的。同日，大健康公司收悉上述函件并回复称：我公司与贵公司签约前已将相关事宜告知，请参看《房屋租赁合同》第一条；关于费用问题，请仔细阅读《房屋租赁合同》第三条，且贵公司并未交纳过水电费，何来损失；双方签订的《房屋租赁合同》中约定租赁房屋的准确面积以实际测量为准；经2013年6月邀请第三方测量，房屋租赁面积为497平方米，若贵公司不同意签订补充协议，请对多使用的面积进行退还。
另查明，本案涉讼房屋系由庆业公司所有。2009年6月15日，庆业公司出具房屋出租证明书，授权利维坦公司对涉讼房屋进行全权经营及出租事务管理，管理期限从2009年7月1日至2014年6月30日。2011年6月8日，利维坦公司与大健康公司签订《房屋租赁合同》，约定利维坦公司将涉讼房屋出租给大健康公司使用，租期自2011年6月8日起至2016年6月7日止，租期内前两年租金按照28元／平方米·月计算，自第三年开始，租金逐年递增（每年均在上一年度租金标准的基础上每平方米增加8%），并约定非经利维坦公司同意，大健康公司不得以任何形式向任何其他第三方转租所租赁房屋的全部或部分。
庭审中，康琪公司举示了下列证据：（一）利维坦公司发往大健康公司的催告函及EMS邮寄凭证，拟证明利维坦公司将涉讼房屋出租给大健康公司的租金标准为28元／平方米·月，而大健康公司将涉讼房屋转租给康琪公司的租金标准为30元／平方米·月，使康琪公司遭受了租金损失，且利维坦公司已对大健康公司的擅自转租行为提出异议；（二）2013年7月12日康琪公司发往大健康公司的《关于重庆大健康健康体检管理有限公司对我司租赁区域停电及锁门的紧急函》、2013年7月15日大健康公司发往康琪公司的《关于重庆康琪健康管理咨询有限公司租赁区域停电及锁门的回函》，拟证明大健康公司于2013年7月12日单方停止水电供应并锁住康琪公司大门，致使康琪公司无法正常经营，康琪公司遂于2013年7月12日、13日搬离租赁房屋；（三）照片八张，拟证明大健康公司单方面锁住卫生间大门，使康琪公司的工作人员及顾客均无法使用卫生间，妨碍康琪公司的正常经营；（四）“重庆市江北区地方税务局办事指南”及“如何办理开业登记”网站截屏打印件，拟证明康琪公司办理税务登记等事项时，需要租赁房屋的产权证、租赁协议等原件，由于大健康公司不具有转租权，致使康琪公司无法办理税务登记手续；（五）购销合同及税务发票，拟证明康琪公司承租房屋后花费装修费48125元，亦即大健康公司不诚信所造成的装修损失。大健康公司质证认为，对第（一）组证据的真实性并无异议，但利维坦公司明确知晓转租事实，并参与转租房屋面积的测绘，说明利维坦公司同意大健康公司转租，且法律只赋予出租人要求解除租赁合同的权利，并未赋予承租人、次承租人撤销转租合同的权利；对第（二）组证据的真实性亦无异议，但认为大健康公司停水停电是在康琪公司搬离租赁房屋之后，且停水停电已经过康琪公司法定代表人赵璐的许可；对第（三）组证据的真实性并无异议，但认为大健康公司上锁的区域属于大健康公司的办公区域，并不影响康琪公司的正常营业；对第（四）组证据的真实性没有异议，但认为康琪公司的税务登记已经办理完结，其证明主张不能成立；对第（五）组证据的真实性不予认可，不能证明所购买的装修材料用于涉讼房屋。另外，大健康公司在庭审中自愿撤回其第（四）项反诉请求，一审法院予以准许。
原告康琪公司诉称，2013年4月8日，康琪公司与大健康公司签订了《房屋租赁合同》，约定大健康公司将其自有的重庆市江北区海尔路6号9栋大健康公司3楼VIP专区出租给康琪公司使用，建筑面积340平方米，准确面积以实际测量为准；房屋租赁期限为36个月，康琪公司须在装修前提前支付租赁押金10000元和一个月的租金10200元。合同签订后，康琪公司根据合同约定支付了租赁押金和2013年4月、5月的租金及物管费，而后进场装修。但此后，康琪公司发现其所租赁的房屋并非大健康公司自有房屋，且不具有将该房屋转租的权利，致使康琪公司无法办理税务登记、税款抵扣等事宜；另外，大健康公司还不能向康琪公司出具正规的税务发票。经与大健康公司交涉，大健康公司仍然坚持租赁房屋系其自有房屋，使康琪公司蒙受相关损失。康琪公司认为，大健康公司以欺诈的方式，违法转租不具有所有权和转租权的房屋，其行为不符合相关法律行政法规的规定，其欺诈行为致使康琪公司不能进行正常的生产经营，给康琪公司造成了损失，故请求（一）要求撤销康琪公司与大健康公司于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》；（二）判令大健康公司返还租金20400元、物管费2380元；（三）判令大健康公司退还租赁押金10000元；（四）判令大健康公司赔偿康琪公司装修损失48125元。
被告（反诉原告）大健康公司答辩并反诉称，2013年4月8日大健康公司与康琪公司签订《房屋租赁合同》后，大健康公司依约向康琪公司交付租赁标的物，康琪公司接收标的物后依约进场使用房屋，其获得租赁房屋使用权的合同目的已经实现。同时，大健康公司从未声称租赁房屋系由大健康公司所有，且在订立合同时，大健康公司就已告知康琪公司，租赁房屋系由重庆庆业置业有限公司（以下简称庆业公司）所有，庆业公司将房屋出租于重庆利维坦科技发展有限公司（以下简称利维坦公司），利维坦公司再转租给大健康公司使用。另外，大健康公司并未给康琪公司造成任何损失，不符合撤销合同的法定事由，租金、物管费不能返还，装修损失亦不应当由大健康公司承担，康琪公司要求撤销合同的真正原因是大健康公司拒绝向其披露属于客户个人隐私的健康体检信息和个人信息。综上，大健康公司请求驳回康琪公司的诉讼请求，并要求（一）判令康琪公司继续履行租赁合同；（二）判令康琪公司向大健康公司支付2013年6月24日至2013年7月23日期间的房屋租金10200元，并自2013年6月24日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的六个月以下期同期贷款基准利率的四倍向大健康公司支付逾期支付租金的违约金；（三）判令康琪公司向大健康公司支付2013年6月24日至2013年7月23日期间的物业管理费1190元，并自2013年6月24日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的六个月以下期同期贷款基准利率的四倍向大健康公司支付逾期付款违约金；（四）判令康琪公司立即支付截止至2013年7月23日的水电费（该反诉请求已撤回）。
反诉被告康琪公司辩称，大健康公司实施欺诈行为，租赁合同应当被撤销；拖欠房屋租金的违约金在租赁合同第六条有明确的约定，大健康公司的要求并无法律依据；若康琪公司须支付大健康公司违约金，康琪公司要求将违约金的计算标准调减至每日万分之五。另外，大健康公司所称的披露客户信息一事并非属实，故请求驳回大健康公司的反诉请求。
一审法院认为，康琪公司与大健康公司签订《房屋租赁合同》后，以大健康公司实施欺诈行为为由，请求撤销租赁合同，而大健康公司认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，请求继续履行合同，故本案的争议焦点是双方签订的《房屋租赁合同》是否存在可撤销的法定事由。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。依照上述法律规定，受害人以欺诈为由主张撤销合同的前提，必须是该欺诈行为给受害人造成损害；且就举证责任的分配上，受害人应当对损害结果的发生及损害结果与欺诈行为是否存在因果关系承担举证责任。本案中，康琪公司认为，大健康公司在与其签订《房屋租赁合同》时，故意告知租赁标的系大健康公司自有的虚假情况，致使其作出不真实的意思表示并签订合同，造成其无法办理税务登记、无法正常经营。针对上述主张，康琪公司在庭审中仅举示了网站截屏打印件。该院认为，该证据仅能说明税务机关办理开业登记的操作流程，不能直接证明其能否办理税务登记与租赁标的是否确系大健康公司自有之间存在关联，其所举示的证据不能证明其主张，应当承担不利的法律后果，故对其要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持；对其基于撤销合同而提出的其余诉讼请求，亦不予支持。
根据上述评析，康琪公司与大健康公司之间签订的《房屋租赁合同》不存在可撤销的法定事由，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，且利维坦公司仅是对擅自转租事宜提出异议，并未要求解除租赁合同或确认转租合同无效，故《房屋租赁合同》应属有效合同，对大健康公司要求康琪公司继续履行合同的反诉请求，予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，2013年6月24日-7月23日期间的房屋租金及物管费均应当提前一个月支付，而康琪公司至今仍未交纳，已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任，但基于大健康公司于2013年7月12日擅自停水停电致使康琪公司无法正常使用房屋的情形，对康琪公司应当支付的2013年6月24日-7月23日期间的房屋租金及物管费进行相应减少，即康琪公司应当向大健康公司交纳2013年6月24日-7月23日期间的租金6120元及物管费714元。
关于逾期支付租金的违约金问题，该院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，康琪公司拖欠房屋租金的，应按所欠租金的5%以天数计算向大健康公司交付违约金；而庭审中，大健康公司将合同约定的违约金标准自愿降低至中国人民银行公布的六个月以下期同期贷款基准利率的四倍，其请求符合法律规定，予以支持。至于大健康公司要求康琪公司支付逾期支付物管费的违约金，因双方签订的租赁合同对此并无约定，故对此项诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、驳回原告重庆康琪健康管理咨询有限公司的全部诉讼请求。二、反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司继续履行其于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》。三、反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司2013年6月24日-7月23日期间的房屋租金6120元，并自2013年6月24日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的六个月以下期同期贷款基准利率的四倍向反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司支付逾期付款违约金。四、反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司2013年6月24日-7月23日期间的物管费714元。五、驳回反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1822元，由本诉原告重庆康琪健康管理咨询有限公司负担。本案反诉案件受理费减半收取82元，由反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司负担17元，反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司负担65元；反诉案件受理费中由反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司负担的部分，已由反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司向一审法院预交，反诉被告重庆康琪健康管理咨询有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付给反诉原告重庆大健康健康体检管理有限公司。
宣判后，康琪公司、大健康公司均不服一审判决，向本院上诉。
康琪公司上诉称：1、租赁房屋产权人系庆业公司，大健康公司隐瞒真实情况、自认该房屋为其自有，明显属于欺诈行为，致使我公司在违背真实意思情况下签订《房屋租赁合同》，合同存在随时可能解除的风险，且由于大健康公司违法转租、无法提供产权证原件，我公司无法办理税务登记，导致我公司无法正常经营，故该合同应予撤销；2、我公司按照约定支付了租金和押金，并对房屋进行装修，该损失近10万元；3、大健康公司在与我公司签订合同过程中存在欺诈行为，租赁期间擅自断电、锁门，使我公司丧失继续履行合同的信心，其请求的违约金过高应予调整，大健康公司的反诉请求没有事实及法律依据，均应驳回。请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项；2、撤销双方于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》；3、大健康公司返还租金20400元、物管费2380元；4、大健康公司退还租赁押金10000元；5、驳回大健康公司的反诉请求。
大健康公司上诉并答辩称：1、康琪公司于2013年7月12日、13日搬离承租房屋，为转租房屋安全考虑，我公司征得康琪公司法定代表人赵璐同意后于2014年7月15日关闭水电，若其继续在转租房屋内办公，我公司将立即为其开通水电，即公司关闭水电不影响康琪公司正常使用房屋，一审判决据此减少租金和物业管理费，没有事实依据；2、康琪公司搬走后，自己将门锁住至今，与我公司无关；3、康琪公司的上诉请求和理由均不成立，其上诉请求应予驳回。请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、判令康琪公司支付2013年6月24日至2013年7月23日期间的租金10200元及违约金（违约金以10200元为基数，自2013年6月24日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3、判令康琪公司支付6月24日至2013年7月23日期间的物业管理费1190元及违约金（违约金以1190元为基数，自2013年6月24日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案大健康公司与康琪公司签订《房屋租赁合同》时，虽在合同中载明系大健康公司自有房屋，未明确告知房屋实际产权人，存在隐瞒的行为，但该种情形不足以致康琪公司在知晓房屋实际产权人的情形下不签订房屋租赁合同；虽然房屋管理人利维坦公司在对大健康公司的函件中表示可能追究大健康公司擅自转租的违约责任，但其未实际行使解除其与大健康公司租赁合同或请求确认转租合同无效的权利，未在法律规定的期限内向人民法院起诉提出该类请求，不会对康琪公司租赁使用房屋造成任何妨碍；康琪公司所举证据亦不能证明大健康公司不是产权人对其使用房屋、进行经营实际造成了妨碍。故康琪公司以大健康公司存在欺诈行为请求撤销租赁合同，不符合法律规定，不予准许。康琪公司基于撤销合同而提出的其余诉讼请求，不予支持。
大健康公司与康琪公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大健康公司诉请要求康琪公司继续履行合同、支付租金及违约金、支付物管费，符合合同约定，应予支持。一审判决考虑到大健康公司实施了停水停电行为，对大健康公司诉请的房屋租金及物管费酌情减少，处理并无不当。大健康公司上诉称其停水停电取得了康琪公司同意，无证据证明，对该上诉意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人康琪公司、大健康公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1904元，由上诉人重庆康琪健康管理咨询有限公司负担1822元，上诉人重庆大健康健康体检管理有限公司负担82元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年五月九日
书 记 员 梁 麟