上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异47号
案外人：阮圣茂，男，1963年2月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。
申请执行人：上海普天邮通进出口有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丛惠生，董事长。
委托诉讼代理人：周叶君，上海市汇业律师事务所律师。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈余江，董事长。
被执行人：上海中发电气(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈邓华，董事长。
委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
本院在执行(2014)徐民二(商)初字第1021号上海普天邮通进出口有限公司(以下简称普天公司)与上海服装城股份有限公司(以下简称服装城公司)、上海中发电气(集团)股份有限公司(以下简称中发电气公司)买卖合同纠纷一案中，案外人阮圣茂对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人阮圣茂称，阮圣茂与服装城公司就系争房屋所签订的《上海服装城营业房联建协议书》(以下简称联营协议书)以及补充协议应依法认定为房屋买卖合同。协议签订后，阮圣茂已按约支付服装城公司全部房款，并于2013年11月实际占有了系争房屋。2016年4月26日，阮圣茂向房地产登记部门办理了登记备案手续，因系争房屋被多家法院查封故至今未能过户至阮圣茂名下，阮圣茂对此并无过错。现在先查封的法院已解除了对系争房屋的查封，目前上海市徐汇区人民法院是第一顺位查封法院，故阮圣茂提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
申请执行人普天公司称，阮圣茂与服装城公司之间并未签订合法有效的房屋买卖合同，阮圣茂也不能证明其已付清房款并已占有系争房屋，故不同意阮圣茂的异议请求。
被执行人服装城公司书面答辩称，对阮圣茂所述事实无异议，请法院依法审查裁定。
被执行人中发电气公司称，同意阮圣茂的异议申请。
经审查查明，2003年1月17日，阮圣茂与服装城公司签订联建协议书一份，协议书第二条约定，阮圣茂选定上海服装城F区第XX幢第X、X间共2间第X至X层的地块联建营业房，总建筑面积为273.6平方米。协议书第四条约定，联建协议书签订后，阮圣茂即向服装城公司交付联建房基础建设费，每间价格14.8万元，计29.6万元。协议书第五条约定，服装城公司负责联建房的设计、报审、施工、管理；阮圣茂有权对其进行监督。双方还就其他事项作了约定。上述协议签订后，阮圣茂向服装城公司支付系争房屋联建款、一期土建款、二期土建款共计408,000元。2006年11月22日，阮圣茂与服装城公司签订补充协议一份，协议第四条约定，为更好培育市场，2008年4月30日之前该联建房由服装城公司免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该联建房由服装城公司向阮圣茂租赁使用；在三年的免租及委托租赁期间，该联建房的物业管理费业主不承担。
2015年4月27日，阮圣茂为履行上述联建协议书以房屋买卖合同纠纷为案由向上海市金山区人民法院提起诉讼，要求服装城公司协助办理系争房屋的房地产权证(小产证)。该案审理过程中，服装城公司对原上海服装城F区第XX幢第X、X间第一至三层地块联建营业房即为系争房屋以及该房屋已于2013年11月交付阮圣茂等事实予以了确认。2015年5月12日，上海市金山区人民法院作出(2015)金民三(民)初字第1607号民事判决书，判决阮圣茂与服装城公司结清房款，服装城公司协助阮圣茂办理系争房屋的房地产权证等。该判决已生效。2015年11月24日，阮圣茂向上海市金山区人民法院缴纳代管款76,182元，经查，该款目前仍在法院代管款账号内。2015年12月17日，上海市金山区人民法院作出(2015)金执字第4013号执行裁定书，裁定将系争房屋过户至阮圣茂名下，并于同日向上海市金山区房地产交易中心发出协助执行通知书。2016年4月26日，阮圣茂在上海市金山区房地产交易中心办理过户备案登记，登记证明号为金XXXXXXXXXXXX。
系争房屋于2009年8月18日被核准登记在服装城公司名下(大产证)。
另查明，本院在审理(2014)徐民二(商)初字第1021号普天公司诉服装城公司、中发电气公司买卖合同纠纷一案中，根据普天公司的申请，于2014年5月22日作出财产保全裁定，于2014年5月28日轮候查封了系争房屋，同时采取轮候查封措施的还有(2014)徐民二(商)初字第1020号案。本院于2014年10月27日作出一审判决：一、被告服装城公司应于本判决生效之日起十日内支付原告普天公司货款人民币5,192,798.50元，并支付以5,192,798.50元为基数、自2014年5月20日起算至实际清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、被告中发电气公司对被告服装城公司的上述付款义务承担连带保证责任，被告中发电气公司承担连带保证责任后，有权向被告服装城公司追偿。案件受理费48,150元，财产保全费5,000元，合计诉讼费53,150元，由两被告共同负担。该案生效后，因服装城公司、中发电气公司未履行生效法律文书确定的义务，普天公司向本院申请执行，执行案号为(2014)徐执字第5822号。
再查明，在本院对系争房屋采取轮候查封措施前，上海市浦东新区人民法院另案对系争房屋采取了查封措施。2016年7月21日，上海市浦东新区人民法院以(2014)浦民六(商)初字第5366-4号民事裁定书解除了对系争房屋的查封。根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。本案中，阮圣茂与服装城公司签订的联建协议书和补充协议虽表述为联建关系，但根据协议约定，阮圣茂仅有出资购买和监督管理等权利，其他如设计、报审、施工和管理均由服装城公司负责。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，对于双方约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的合作开发房地产合同，应当认定为房屋买卖合同。系争房屋于2009年8月18日取得大产证，已具备现房销售的条件，故双方签订的联建协议书和补充协议均为有效。另外，根据上海市金山区人民法院作出的生效民事判决，服装城公司对系争房屋已于2013年11月交付阮圣茂的事实予以确认。在阮圣茂将系争房屋尾款交付至上海市金山区人民法院的代管款账户后，该院作出将系争房屋过户至阮圣茂名下的执行裁定，并向上海市金山区房地产交易中心发出协助执行通知书，系争房屋最终未能过户系法院查封所致，阮圣茂对此并无过错。综上，阮圣茂的异议理由符合相关法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱 翔
人民陪审员 王兰芳
人民陪审员 单春梅
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。