广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第271号
原告：黄达发，男，1964年2月9日出生，汉族，住广东省江门市。
委托代理人：黄日森、黄勇，均系广东五邑律师事务所律师。
被告：张立峰，男，1963年4月4日出生，汉族，住广东省江门市。
委托代理人：陈尚书，广东力诠律师事务所律师。
原告黄达发诉被告张立峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄日森、黄勇，被告张立峰的委托代理人陈尚书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄达发诉称：1996年4月，原、被告经协商一致，并经白石村委会同意，原告购买被告兴建的江门市白石修竹里53号4楼的房屋，价格为4.5万元，并约定房屋办理过户后付清余款。原告于1996年6月向被告支付购房款40000元，被告收取房款即将房屋交付给原告居住至今近20年。期间，被告从未主张房屋所有权，而且被告及其家庭成员于2006年4月26日承诺将江门市白石修竹里53号的四层房屋分割房产证而且为原告办理4楼房屋的产权证。经查，被告瞒着原告，以自己名义于1998年4月21日和2003年4月8日办理了《集体土地建设用地使用证》和《房地产权证》，并企图用已经转让给原告的房屋办理抵押贷款。2014年6月，被告得知江门市蓬江区白石修竹里53号属于“三旧”改造范围后起诉至蓬江区人民法院，要求确认双方的房屋买卖合同无效，企图占有房屋拆迁利益，后撤诉，但却拒绝协助原告办理拆迁补偿手续。被告的上述行为违背公序良俗且毫无诚实而言，原告故提起诉讼，请求判令：一、判决确定原、被告之间的房屋买卖合同有效；二、判决江门市白石修竹里53号4楼房屋的拆迁补偿利益归原告所有（价值约4.5万元）；三、判决被告立即将江门市白石修竹里53号的集体土地建设用地使用证、房地产权证原件交给白石村委会办理注销，并协助原告办理其他拆迁补偿手续至办理完毕止；四、被告承担诉讼费用。
原告黄达发在举证期限内提供的证据有：
1、身份证2份、户口簿1份、常住人口个人信息表1份，证明：⑴原、被告诉讼主体资格；⑵被告为非农业人口，2001年11月27日，其户籍从江门市梧岗里113号702迁至江门市白石修竹里53号。
2、集体土地建设用地使用证1份、房地产权证1份、收款收据2份、声明书1份，证明：⑴被告以自己名义，于1998年4月21日办理涉案房屋所在土地的土地使用证，2003年4月8日办理房地产权证；⑵原告与被告协商一致，并经白石村委同意，被告将位于白石修竹里53号4楼房屋以4.5万元出让给原告；⑶原告于1996年6月向被告支付购房款4万元；⑷2006年4月26日，被告及其家庭成员一致同意，将白石修竹里53号四层房屋分割房产证，并为原告办理4楼房产证。
3、证明1份、有线电视费缴费存折1份、水电费、电视费、治安费、卫生费等费用缴费存折3份、江门市蓬江区申请生育一孩审批1份、广东省生育服务证1份、电信江门分公司业务登记单1份、相片10份，证明：⑴原告1996年购买房屋后通水通电通网络，并对房屋进行了装修和购买生活设施入住；⑵原告及其家人居住在白石修竹里53号4楼近20年，并通过银行转账缴交电视费、水电费、治安费、电话费等费用的事实；⑶白石村委会对梁友雄与张立峰之间的房屋买卖行为明知且认可。
4、评估报告书1份，证明：⑴2003年6月，江门市白石修竹里53号的全部房屋，市场价值为150312元，单价为606元／㎡；⑵1996年4月，原告购买江门市白石修竹里53号4楼房屋的价格为4.5万元，面积为57.5㎡，则单价为782元／㎡，即原告购买房屋的价格远远高于市场价。
5、证明1份、住房产权登记信息查询结果1份，证明：⑴根据江门市政府和江门市城乡规划局的规划，诉争房屋及其所占土地已属于“三旧”改造拆迁范围，诉争房屋属于待拆迁房屋；⑵诉争房屋是原告夫妻的唯一住房。
6、民事判决书1份，证明原被告就涉案房屋的买卖合同有效，生效判决（2015）江蓬法民一初字第17号判决书的第五页，属于法院审理查明的部分，该审理查明中，明确了被告将一层出卖给李凤金，二层出卖给梁友雄，三层出卖给张焕林，四层出卖给黄达发，生效判决所认定的事实是属于免证的事实。
被告张立峰辩称：首先，原告的请求所依据的证据中有声明书一份，内容为四层卖给李佩华、黄达发，所以我方要求追加李佩华作为原告参加诉讼。其次，对于原告请求判决原、被告合同合法有效的请求，应该适用民事诉讼中一事不再理的原则。原告在证据目录中已承认合同是合法有效的，原生效文书也判决合同合法有效，原告现要求确认有效是重复诉讼，法庭应驳回原告起诉。对于原告的其他三项实体请求，不能以一个案由来概括。其中，第二项请求是拆迁补偿利益，原告无法说明拆迁补偿利益具体是什么，不符合受理案件的条件，按照民事诉讼法的规定应驳回原告起诉。关于拆迁利益，原告应起诉拆迁补偿方，而被告可作为第三人。对于第三项诉讼请求，土地证、房产证都是蓬江区政府发给我方的，与白石村委会无关，为何要交给白石村委会，如果原告认为该两证发错，原告应通过行政诉讼起诉。所以请求人民法院驳回原告的起诉。
被告张立峰没有为其答辩提供证据予以证明。
经审理查明：修竹里53号房屋所在的土地为白石村委会的集体用地、宅基地，被告张立峰非白石村委会成员。张立峰向白石村委会购买该宅基地后，于1996年在该土地上建设了一幢四层高的楼房，并随后将房屋中的第一层出卖给（2015）江蓬法民一初字第272号案件中的原告李凤金、第二层出卖给（2015）江蓬法民一初字第273号案件中的原告梁友雄、第三层出卖给（2015）江蓬法民一初字第274号案件中的原告张焕林、第四层卖给本案原告黄达发。黄达发于1996年支付4万元给张立峰后，即对房屋进行装修、入住，并一直使用至今。原告并于1998年9月将户籍迁入修竹里53号4楼。截止2014年8月5日止，除涉案房屋外，原告在江门市蓬江区、江海区并没有房产权登记的信息记录。
2006年4月26日，张立峰及其妻子、儿子及女儿共同出具《声明书》一份，全文如下：张立峰现座落于江门市白石修竹里53号的房屋住宅，于一九九六年兴建，房屋建基面积63.51平方米4层房屋一座。现分割四个房产证，希望有关部门鉴证，经张立峰一家同意，将首层（面积63.51平方米）以5.5万元转让给李凤金、李泽文；二层以（面积63.51平方米）以5万元转让给梁友雄、黄润喜；三层以（面积63.51平方米）以5.5万元转让给张焕林、黄润琼；四层以（面积57.5平方米）以4.5万元转让给李佩华（李佩华为另一案件原告李凤金的女儿，出生于1996年8月14日，被告在此前起诉本案原告的案件中确认此处为笔误）、黄达发，张立峰一家义无反悔，同意分割房产证，按指模为证。该《声明书》由张立峰一家签名、按捺指模后，由江门市蓬江区白石联发资产经营有限公司加具“属实”的意见、白石村委会加具“上述情况属实”的意见。该《声明书》出具后，有关房屋至今并未能分割、过户至约定的购买人名下。
另查明，修竹里53号房屋于1998年4月21日以张立峰的名义取得《集体土地建设用地使用证》，并于2003年4月8日以张立峰的名义办理了整幢楼房的《房地产权证》，张立峰于2001年11月27日将户籍从江门市梧岗里113号702迁入修竹里53号。
又，江门市人民政府于2010年2月3日制定、颁发了《江门市“三旧”改造实施意见》，对有关旧城镇进行改造，涉案房屋所在区域被纳入“三旧”改造的范围。
2014年6月30日，被告张立峰以涉案房屋用地为农村集体用地、有关转让行为无效为由，分别以黄达发等四人作为被告，向本院提出诉讼，请求确认其与黄达发等四人的房屋转让行为无效。本院受理该四宗案件、经过开庭审理后，张立峰于同年10月17日申请撤销有关诉讼，本院于2014年10月20日以（2014）江蓬法民一初字第214、215、216、217号民事裁定书准许张立峰撤回起诉。
2014年11月19日，原告黄达发等四人分别以原告等四人已经依照约定支付购房款，但被告拒绝办理房屋的过户办证义务而导致原告等人无法行使房屋所有权人的权利为由，向本院提起诉讼，其中本案原告请求确认江门市蓬江区白石修竹里53号4楼房屋所有权属于原告，被告3日内协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续。本院后于2015年5月15日，以（2015）江蓬法民一初字第17号民事判决书，以原、被告之间的买卖行为依现行法律和相关政策的规定暂不具备办理相应的权属变更登记为由，驳回了原告的诉讼请求。该判决作出后，原、被告均没有上诉，现已发生法律效力。
本院认为：被告张立峰在取得修竹里53号房屋所在集体土地的使用权、修建房屋后，将房屋的4楼出卖给原告黄达发，双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但其两者间的买卖行为构成事实上的房屋买卖合同关系，因此本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、本案是否存在遗漏诉讼主体的问题；二、原告的各项诉讼请求应否得到支持的问题。
一、本案是否存在遗漏诉讼主体的问题。如前所述，本案为房屋买卖合同纠纷，是相关当事人对房屋买卖的标的、价款、履行期限与方式、违约责任等经过要约、承诺后，基于一致的意思表示而达成的结果。由此，合同的双方当事人应当依照具有相应民事权利能力和民事行为能力人从事相应民事活动的行为来确认。而在本院前后审理的（2014）江蓬法民一初字第217号、（2015）江蓬法民一初字第17号民事案件中，无论是被告张立峰提起的诉讼还是原告黄达发提起的诉讼中，双方均确认房屋的出卖方为张立峰、买受人为黄达发，即双方确认参与房屋买卖事项的具体行为人就是原告黄达发与被告张立峰，并没有其他人员在该合同的签订过程中作出过意思表示和行使相关的民事权利，这是原、被告在诉讼过程中的真实意思表示，没有证据证明双方当事人存在提供虚假陈述、伪证的情况，故应以此确认张立峰与黄达发就房屋买卖事项协商一致而达成事实上的买卖合同关系。张立峰、黄达发在合同签订时均明确合同的权利义务相对方就是对方一人。由此，本案确立买受人黄达发因主张签订合同而引起的权益纠纷提起本案诉讼作为原告、由合同相对方的出卖人张立峰作为被告的诉讼主体并无不妥。对于被告所主张的，应当依据2006年4月26日，张立峰及其妻子、儿子及女儿共同出具的《声明书》上所记载的内容追加李佩华为本案共同原告的抗辩主张，一方面无证据证明李佩华参与了张立峰与黄达发就涉案房屋买卖事项的合同签订事宜，另一方面，李佩华为（2015）江蓬法民一初字第272号案件中原告李凤金的女儿，被告已在此前审理的案件中确认该《声明书》存在笔误，再加上该《声明书》为张立峰与其家人共同单方面出具的，有关内容为张立峰及其家人确认有关房屋权利的转移为主，故不应单独以该《声明书》来确认合同的当事人情况。综上，被告的抗辩缺乏事实和法律的依据，本院依法不予采纳。
二、原告的各项诉讼请求是否应当予以支持的问题。
首先，原告所请求的确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效的问题。原告在此前提起的（2015）江蓬法民一初字第17号案件中，并没有提出要求确认合同效力的问题。本院在该案件的审理中，曾就原、被告之间房屋买卖合同的效力问题所作出的认定，是对双方当事人所从事的相关民事行为合法与否、是否应当予以确认和保护的审查，亦是对双方当事人民事行为所产生的实体权利、义务内容作出认定、处分的前提基础，并不涉及当事人实际诉松权利的主张问题。而依据民事诉讼中“不告不理”的审判原则，本院并没有在上述案件的判决中予以处理，故原告请求确认合同效力并不存在重复诉讼的问题。
对于合同效力的认定。涉案房屋的买卖问题虽没有签订书面合同和提供相关书证以证明买卖行为发生的确切时间，但双方均确认买卖行为发生在1996年，原告并提供了其于1996年5月1日初装有线电视的缴费存折证明其使用房屋的时间，结合《声明书》的内容，本院确认涉案房屋买卖行为发生在1996年，并发生在1996年5月1日前。由此，双方买卖房屋行为的效力认定应当适用1996年5月1日前的相关法律进行认定。《中华人民共和国民法通则》（以下简称“民法通则”）第五十八条第一款规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。本案中，原、被告为完全民事行为能力人，对于房屋的买卖，是原、被告的真实意思表示，这从原告购买房屋后，自原告于1996年7月开始使用房屋至房屋所在区域需要进行旧城改造之前，双方没有就房屋的归属、合同的效力发生纠纷可以予以证明。而修竹里53号房屋所在土地为白石村委会的村集体用地，从1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改﹤中华人民共和国土地管理法﹥的决定》修正后的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定可以看出，当时的法律并不禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权用以兴建住宅，被告张立峰以非白石村委会集体经济组织成员的身份购买涉案房屋的集体用地使用权后取得该土地的集体建设用地使用证正是允许城镇非农业户口居民购买集体所有土地使用权的例证。被告虽辩称其为白石村委会的成员从而可以购得涉案房屋的土地使用权，但原告所提交的常住人口信息表反映被告于2001年以城镇居民的身份，从江门市梧岗里迁入修竹里53号，被告亦未能提供证据证明其为白石村委会成员，故其上述答辩意见本院不予采纳。房屋与其所建造依附的土地使用权为一整体、密不可分，被告由此将其合法取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为并没有违反当时法律的禁止性规定。张立峰以城镇非农业户口居民取得涉案房屋的集体用地使用权后，没有证据证明其再转让行为存在有原、被告恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形，也没有上述《民法通则》法律规定的其他情形。另，因房屋与土地作为一整体，从上述《中华人民共和国土地管理法》第四十一条“有关集体所有土地使用权的获得须经过县级人民政府批准”的规定可以推论出，原、被告之间的房屋买卖须经过县级人民政府对所涉及房屋土地使用权的转让予以批准后方发生法律效力，原、被告的买卖行为在行为发生的当时应为效力待定的民事行为。此后，1998年8月29日经过第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议、1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会及此后先后修订的《中华人民共和国土地管理法》，虽废除前述《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的法律规定，并以现行的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，禁止集体所有土地使用权的转让。依该规定，原、被告之间的房屋买卖合同不可能得到政府行政部门的有效确认。但一方面，该法律规定的立法意旨在于保护农村集体经济组织成员的合法利益，本案所涉及的集体土地使用权已经在此前获得县级人民政府的审批转让给非该农村集体经济组织的成员，其再次转让并不存在损害该农村集体经济组织及成员合法利益的情况，这从白石村委会在获悉被告将房屋出卖给原告等人、在被告所出具的《声明书》上加具意见时不予以反对的情况亦可得以证明。涉案房屋所在区域纳入“三旧”改造的情况实际上是为了变更该区域“城中村”现状、去农村化，如若改造完毕更不存在该房屋所在土地的集体土地使用权性质情况。另一方面，原、被告自1996年商讨、履行有关房屋买卖事宜直至房屋所在区域进行“三旧”改造前，原告一直占有和使用涉案房屋、双方均对合同的效力和房屋的权属没有异议的情况看，双方当事人均是严格按照双方的协议行使权利和履行义务的，被告如今在涉案房屋所在区域进行“三旧”改造时提出合同无效的请求，不排除是受“三旧”改造所带来的利益驱使而不遵守信用，本院对此如若予以支持，则明显与《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的法律规定、立法意旨相违背。由此，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同，在本案中应当结合特定的法律变动情况和现状，从维护良好的公序良俗、交易规则出发，认定其合法有效更为适宜。综上，本院依法确认原、被告的房屋买卖合同合法有效，原告的请求合法有理而应予以支持。
其次，对于原告请求判决江门市白石修竹里53号4楼房屋的拆迁补偿利益归原告所有的主张问题。如上所述，原、被告的房屋买卖合同为合法有效的合同，涉案房屋亦自1996年起实际交付给原告进行占有、使用，故依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告实际已经取得该房屋的所有权，但由于现行法律对不动产所有权采取登记制度，涉案房屋因相关法律规定的变更而无法办理产权登记手续，从而使原告无法对外行使公示该房屋所有权为其所有、可依房屋登记部门的有效登记进行处分、抵押等权利，但该些受限制的权利并不影响原告向合同相对人即被告主张有关非须经权属登记才可产生的权利，其中当然包括了本案所涉及的拆迁补偿所产生的实际利益。但，涉案房屋虽纳入了“三旧”改造的范围，没有证据显示涉案房屋因所在土地的使用权已被政府征收而必须进行拆除，或原告（被告）就房屋的拆迁补偿问题与有关部门、单位达成了一致的协议，原告所主张的拆迁补偿利益并未实际发生，权利的指向、范围均不明确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及第一百一十九条第一款第（三）项：“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由……”规定，原告该请求缺乏事实和法律的依据，本院依法不予支持，原告可在涉案房屋拆迁补偿的事实发生后另行主张。
再次，对于原告请求被告立即将江门市白石修竹里53号的集体土地建设用地使用证、房地产权证原件交给白石村委会办理注销，并协助原告办理其他拆迁补偿手续至办理完毕止的主张，如前所述，原告未能提供证据证明拆迁补偿事项已经发生，而有关建设用地使用证、房地产权证为国家相关行政管理部门制作、颁发，有关注销手续亦应当由相关行政管理部门进行，故原告的上述请求同样缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。
最后，本案以及此前所审理的系列案件，均为原、被告在实际履行涉案房屋买卖合同过程中产生的纠纷，而该些纠纷如若因房屋拆迁补偿利益而产生，双方当事人应从合同签订的初衷出发，严格按照公平、等价有偿和诚实信用的民事活动原则，本着互谅互让的宗旨处理涉案有关问题，从而减少分歧、合理解决纠纷。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十八条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告黄达发与被告张立峰就江门市白石修竹里53号第四层房屋的买卖事宜所达成的口头协议为有效合同。
二、驳回原告黄达发的其他诉讼请求。
本案受理费1025元，由原告黄达发负担925元，被告张立峰承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 张华理
审 判 员 李汉强
人民陪审员 蓝志想
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 何淑婉