北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：寇婷婷，女，1988年11月19日出生。
委托诉讼代理人：吴江，男。
委托诉讼代理人：缪仁康，北京人富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王红叶，男，1973年9月1日出生。
委托诉讼代理人：汪欣然，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京中融信融资担保有限公司法务。
第三人：交通银行股份有限公司北京亚运村支行，住所地北京市朝阳区安慧里二区四号楼。
负责人：刘弘弢，行长。
委托诉讼代理人：韩颖，北京市经纬律师事务所律师。
上诉人寇婷婷因与被上诉人王红叶、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）及第三人交通银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称交行亚运村支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
寇婷婷上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回王红叶的一审诉讼请求，支持寇婷婷的一审反诉请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定寇婷婷根本违约错误。寇婷婷已经通过公证委托吴江代为收款，且定金部分王红叶也是支付给吴江的，因此王红叶知道吴江的银行账号，不存在付房款障碍。双方并未约定寇婷婷必须提供特定的收款账号。王红叶未按照合同约定支付首付款构成根本违约，导致寇婷婷无法及时解除银行抵押并进行后续交易行为，因此寇婷婷有权行使先履行抗辩权。一审判决寇婷婷承担中介费用错误。一审程序错误。
王红叶辩称，同意一审判决，不同意寇婷婷的上诉请求和理由。双方合同约定房款通过融信托管、理房通支付给卖方，故必须是支付至寇婷婷的特定银行账户，这也是链家公司、融信托管的操作要求，因寇婷婷不提供其银行账号，故无法付款，寇婷婷无先履行抗辩权。王红叶资金到位具备付款能力，可以全款支付购房款并交税，不同意解除合同。公证委托不代表合同约定王红叶应向吴江付款。
链家公司提交书面意见辩称，同意一审判决。
中融信公司提交书面意见辩称，同意一审判决。
交行亚运村支行述称，同意一审判决。
王红叶向一审法院起诉请求：1、请求判令寇婷婷继续履行房屋买卖合同，包括提前还款，解除抵押，对房屋进行评估、网签、办理贷款、房屋所有权变更登记，交付房屋等各项义务；2、寇婷婷以房屋总价为基数按照日万分之五的标准向我支付自2016年4月15日起至合同履行完毕之日止的迟延履行违约金；3、寇婷婷向我支付我已缴纳的居间服务费95260元；4、本案律师费64950元及全部诉讼费由寇婷婷承担。
寇婷婷向一审法院反诉请求：1、请求法院依法解除我与王红叶于2016年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、反诉费由王红叶承担。
一审法院认定事实：寇婷婷系北京市海淀区1单元7018号房屋的所有权人，房产证记载上述房屋为寇婷婷单独所有，房屋性质为商品房，登记时间为2014年7月29日，建筑面积78.78平方米。2009年11月13日寇婷婷与交行亚运村支行签订了《个人住房抵押贷款合同》，借款本金为99万元，因办理上述贷款1单元7018号的房屋设定了抵押，并办理了抵押物登记，抵押权人为交行亚运村支行。2016年1月28日寇婷婷与王红叶签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定寇婷婷将其所有的1单元7018号房屋出售给王红叶，房屋成交价格为280万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价153万元，由王红叶一并向寇婷婷支付。王红叶向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给寇婷婷，王红叶的贷款金额为196万元，王红叶因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由王红叶继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，王红叶自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。寇婷婷应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后的3个工作日内将该房屋交付给王红叶。同日，寇婷婷（甲方）、王红叶（乙方）、链家公司（丙方）签订了《居间服务合同》，合同约定：链家公司作为居间方为寇婷婷、王红叶的房屋交易提供居间服务，居间服务费95260元由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。2016年1月28日寇婷婷（甲方）、王红叶（乙方）、链家公司（丙方）签订了《补充协议》，协议第一条约定：1单元7018号房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计433万元，此价格为甲方净得价，不含税。协议第二条约定：乙方于2016年1月28日向甲方支付定金10万元，甲方应于2016年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2016年4月15日前将第一笔首付款90万元以融信托管的方式支付甲方；乙方于过户前3个工作日将第二笔首付款135万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在银行批贷后5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。协议第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方根本违约的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。上述协议签订当日，王红叶向寇婷婷支付了购房定金10万元，购房定金打入了寇婷婷售房代理人吴江的银行卡账户内。同日，王红叶向链家公司支付了居间代理费95260元。2016年1月28日寇婷婷（甲方）、王红叶（乙方）、中融信公司（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，合同约定，为保障甲乙双方的房屋交易流程顺利进行，甲乙双方委托丙方负责办理交易所需的各项服务，丙方及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。保障服务费4330元，由乙方在本合同签订当日一次性向丙方支付。
另查，2016年1月27日寇婷婷为吴江出具了委托书，委托事项经公证机关进行了公证，委托书的内容为：委托人寇婷婷因故无法亲自办理出售位于北京市海淀区1单元7018房的相关事宜，特委托受托人吴江为委托代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录所列14项事项，受托人吴江有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至委托事项办理完毕止。委托事项包括代为签订买卖合同；代为办理房地产转移登记手续；代为办理转按揭相关手续；代为办理还贷、抵押登记注销手续；代为收取房价款、开具收款收据；代为配合买受人办理贷款的相关事宜；代为办理上述房地产出售过程中其他相关事宜等。前述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》中均有吴江的签字。
王红叶称按照《补充协议》的约定，其应在2016年4月15日前通过融信托管的方式向寇婷婷支付90万元，因寇婷婷未配合办理托管手续、未提供办理资金托管的银行卡，故导致合同未能继续履行。就上述主张王红叶提交了2016年3月26日、4月6日、4月21日的三份催告函予以证明，三份催告函中均加盖有链家公司的印章，2016年3月26日催告函的内容为：链家公司催告寇婷婷、吴江于2016年4月15日前就已抵押贷款的交易房屋，办理还款解押手续；配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续；要求寇婷婷、吴江尽快提供业主本人在北京开户的光大银行或工商银行卡，网签使用。4月6日催告函的内容为：链家公司催告寇婷婷、吴江于2016年4月9日前提供寇婷婷在京开户的工商银行卡或光大银行卡卡号，并配合办理网签手续；同时通知寇婷婷、吴江于2016年4月15日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并到京配合办理90万元首付款的融信托管手续，买受人首付款已经按照合同约定准备好。4月21日催告函的内容为：链家公司催告寇婷婷、吴江1、请您于2016年4月23日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；2、到京配合办理90万首付款的融信托管手续。合同约定的办理首付款融信托管手续为2016年4月15日，买受人首付款已经按合同约定准备好，您已逾期6天，请您于2016年4月23日前到京配合办理首付款融信托管手续，本催告函不视为买受人放弃追究您逾期的违约责任。4月21日的催告函附有顺丰速运的邮寄单，显示的寄件时间为2016年4月21日，收件人分别为寇婷婷、吴江，并在托寄物一栏注明“催告函”。寇婷婷否认收到上述催告函。寇婷婷的委托诉讼代理人吴江称，按照约定王红叶的购房款应直接支付给其，合同履行过程中链家公司让其提供寇婷婷的银行卡以便办理后续的付款手续，其没有同意，因此是王红叶违约在先。但就上述主张寇婷婷未向法院提交有效证据证明。2016年11月30日法院开庭审理本案时，链家公司、中融信公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，并发表了答辩意见和质证意见。链家公司、中融信公司的答辩意见为：寇婷婷与王红叶签订的合同符合法律规定，应当继续履行。庭审中，链家公司对王红叶提交的催告函的真实性予以认可，其表示办理融信托管需要买卖双方当事人到场办理托管手续，确认收款账号。
寇婷婷未按照合同约定办理1单元7018号房屋的提前还贷及解抵押手续。交行亚运村支行出具的贷款基本信息显示，截止至2017年9月29日，1单元7018号房屋办理的抵押贷款99万元中，已偿还本金775500元、已还利息326499.91元、未到期本金214500元。
王红叶就合同未履行给其造成经济损失的情况向法院提交了《房屋续租协议》、交易查询记录、民事委托代理合同、律师费发票等证据材料。《房屋续租协议》显示的内容为：王一丹将位于北京市海淀区0308室的房屋出租给张谨（王红叶之妻），月租金为9000元，租赁期限自2016年2月17日至2016年8月17日。上述协议到期后，双方又续租一年，租赁期限至2017年8月16日，月租金调整为11000元。交易查询记录显示2016年2月23日王一丹的银行卡账户曾收款54000元，2016年8月17日、8月18日王一丹的银行卡账户分别收款20000元、45461元。民事委托代理合同的内容为：2016年4月17日王红叶、张谨与北京市中喆律师事务所就与寇婷婷的房屋买卖合同纠纷案（张谨同时购买了寇婷婷名下位于北京市海淀区1单元7028号的房屋一套，张谨亦另案提起诉讼）签订委托代理合同，收费标准为涉诉标的额的1.5%，律师费总计145500元，本合同签订后支付10万元，一审判决送达后3日内交纳45500元。发票是北京市中喆律师事务所于2016年4月27日出具，付款人为王红叶、张谨，项目为代理费，金额为10万元。寇婷婷对上述证据的真实性无异议，但不认可与本案的关联性。寇婷婷表示王红叶主张的违约金数额过分高于了损失，如果继续履行合同其要求对违约金予以酌减。另经询问，王红叶表示其可以一次性支付剩余的购房款，并同意代寇婷婷偿还银行贷款，偿还的贷款直接折抵购房款，以便办理涉案房屋的解抵押手续。王红叶与寇婷婷均表示涉案房屋尚未交付，房屋的钥匙由链家公司保管。
2016年4月18日王红叶向法院提出保全申请，要求对1单元7018号的房屋进行保全，并提供了相应的担保。法院经审查认为王红叶的申请符合法律规定，故作出（2016）京0108民初14319号民事裁定书，裁定对1单元7018号的房屋予以查封。
一审法院认为，寇婷婷与王红叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，寇婷婷与王红叶、链家公司签订的《居间服务合同》，寇婷婷与王红叶、中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系本案当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，签约各方均应按照合同约定履行义务。按照《补充协议》的约定，王红叶应在2016年4月15日前将第一笔首付款90万元以融信托管的方式支付给寇婷婷。现寇婷婷主张王红叶未按照协议约定支付首付款，导致合同无法继续履行，但根据2016年4月21日链家公司发出的催告函的内容可见，寇婷婷在合同约定的期限届满时并未配合办理首付款的融信托管手续。寇婷婷的代理人吴江主张，按照约定王红叶的购房款应直接支付给吴江本人，在合同履行过程中王红叶、链家公司却让吴江提供寇婷婷的银行卡办理收款手续，因此其予以了拒绝。然而，在王红叶、寇婷婷、链家公司、中融信公司签署的一系列房屋交易文件中，并没有王红叶应直接向吴江支付购房款的书面约定，寇婷婷就其上述主张亦未提交有效证据予以证明，因此，法院对于寇婷婷的上述主张不予采信。综上，王红叶未能履行付款义务是因寇婷婷未按约定提供银行卡账号，未能办理首付款的融信托管手续所致，现寇婷婷以王红叶未按照合同约定支付购房款为由，提出解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，缺乏事实依据，法院对其反诉请求不予支持。
寇婷婷未按照合同约定办理融信托管手续、未按照合同约定办理提前还贷、解除抵押手续等行为违反了《补充协议》第四条的约定，已经构成根本违约。现王红叶表示可以一次性支付剩余购房款，并同意代寇婷婷偿还银行贷款以消灭抵押权，抵押权人交行亚运村支行则表示同意由王红叶代寇婷婷清偿贷款后，配合办理涉案房屋的解抵押手续。因此，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》具备继续履行的条件，法院对于王红叶要求寇婷婷协助其办理房屋过户手续并交付房屋的请求予以支持。
鉴于寇婷婷在履行合同过程中存在根本违约行为，按照《补充协议》的约定，王红叶向链家公司交纳的居间服务费应由寇婷婷承担，法院对于王红叶要求寇婷婷支付居间服务费95260元的请求，予以支持。按照《补充协议》的约定，寇婷婷除应继续履行合同义务外，还应承担向王红叶支付违约金的责任。关于违约金的具体数额，王红叶就寇婷婷的违约行为给其造成经济损失的情况，向法院提交了《房屋续租协议》、交易查询记录予以证明，法院对上述证据的真实性、关联性予以确认，在充分考虑王红叶房屋租金损失的情况下，王红叶提出的违约金数额仍然过高，故法院对于寇婷婷提出的双方约定的违约金数额过分高于造成损失，应当适当减少的抗辩意见予以采纳，违约金的具体数额和支付方式法院酌情判定。王红叶要求寇婷婷赔偿律师代理费的请求，缺乏相应的法律依据，法院对其上述请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决：一、王红叶于本判决生效后七日内代寇婷婷向交通银行股份有限公司北京亚运村支行偿还寇婷婷与交通银行股份有限公司北京亚运村支行签订的《个人住房抵押贷款合同》项下剩余的全部贷款本息及相关费用，具体金额以交通银行股份有限公司北京亚运村支行核定的金额为准；二、交通银行股份有限公司北京亚运村支行于王红叶履行完毕本判决第一项的还款义务后的七日内办理北京市海淀区1单元7018号房屋的解除抵押登记的相关手续；三、王红叶于交通银行股份有限公司北京亚运村支行履行完毕本判决第二项的解除抵押手续后的七日内向寇婷婷支付剩余购房款四百二十三万元（王红叶在本判决第一项中代寇婷婷偿还的贷款本息及费用从本项支付的购房款中予以扣除）；四、寇婷婷于收到王红叶向其支付的本判决第三项剩余购房款后的当日协助王红叶将北京市海淀区1单元7018号房屋过户至王红叶名下，办理房屋过户手续的税费由王红叶负担；五、寇婷婷于收到王红叶向其支付的本判决第三项剩余购房款后的当日将北京市海淀区1单元7018号房屋交付给王红叶，交付房屋如需北京链家房地产经纪有限公司予以配合，北京链家房地产经纪有限公司应予以配合；六、寇婷婷于本判决生效后七日内向王红叶支付居间服务费九万五千二百六十元；七、寇婷婷于本判决生效后七日内向王红叶支付违约金十五万元；八、驳回王红叶的其他诉讼请求；九、驳回寇婷婷的全部反诉请求。寇婷婷如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，寇婷婷与王红叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，寇婷婷与王红叶、链家公司签订的《居间服务合同》，寇婷婷与王红叶、中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系本案当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
寇婷婷与王红叶在《补充协议》中约定第一笔首付款90万元的支付方式为融信托管，故寇婷婷应按照办理融信托管的要求提供其特定银行账号用于资金托管。但寇婷婷经链家公司的多次催告，仍未提供符合要求的银行账号办理融信托管手续，致使王红叶未能履行支付首付款义务。寇婷婷主张其已经委托吴江收款，故王红叶应该将首付款支付给吴江，但寇婷婷与王红叶之间并无首付款应支付给吴江的书面约定，且吴江收取首付款亦不符合《补充协议》中的以融信托管方式支付首付款的约定。故寇婷婷主张王红叶违约没有事实依据，本院不予采信。
寇婷婷未按照合同约定办理融信托管手续及提前还贷、解除抵押手续等行为，已经构成根本违约，应按照《补充协议》的约定承担违约责任。现王红叶要求继续履行合同，且具备一次性支付剩余购房款的能力，并同意代寇婷婷偿还银行贷款以消灭抵押权，故合同具备继续履行的条件，一审判决合同继续履行并酌情确定由寇婷婷承担相应违约责任、驳回寇婷婷要求解除合同的反诉请求正确，本院予以确认。
综上所述，寇婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42780元，由寇婷婷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年七月十七日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋