北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第56578号
原告刘丹，女，1984年8月27日出生。
委托代理人徐忠余，北京市融道律师事务所律师。
被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室，注册号110000004291040。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生，北京博成房地产有限公司职员。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员。
原告刘丹（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员蔡峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐忠余、被告委托代理人郎敬禹、张银侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月21日，我与被告签订《商品房预售合同》，我购买被告开发的位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店青年路居住小区x号楼x单元x号房产。我依约于2007年9月8日交纳首付款239500元和2008年7月15日交纳按揭房款95万元。2009年3月4日，我正式入住，并交纳契税和公共维修基金、代办费、工本费和测绘费，并补缴房款8559元。根据合同第二十条约定，出卖人应在2009年8月1日前取得所在楼栋的权属证明，否则应按已付款日万分之二向我支付违约金。并约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。虽经多次交涉，被告至今仍未给我办理房屋所有权证，导致我无法按期转让房产，造成了重大经济损失。现要求：1、被告为我办理房屋所有权证；2、被告支付我逾期办理房屋所有权证的违约金446889.45元（自逾期之日至起诉之日2015年10月28日）。
被告辩称：一、涉案房屋所在楼栋权属证书已于2009年9月15日办理完毕，原告在2009年3月4日入住后，我公司于2010年8月17日、2010年10月20日两次催告原告尽快提交资料办理房产证，但原告一直未办理。该楼栋的其他业主于2010年10月左右已经办理了房产证。我公司认为没有办理房产证的责任在原告自身，我公司没有过错。二、我公司认为原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。三、原告主张的违约金过高，请求法院参照实际损失予以适当减少。
经审理查明：原、被告于2007年9月21日签订《北京市商品房预售合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店青年路居住小区x楼、x楼及底商x层x楼x单元x号房屋一处，房屋价款为1189500元，出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付该商品房。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2009年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
合同第二十条第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
原告在该合同预留的通讯地址为“朝阳区大望路金港国际x号楼x单元x”，联系电话为“137XX****XX”。合同附件八第一条约定：买受人的有效送达地址以《北京市商品房预售合同》中写明的联系地址为准，在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效地址；以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为收悉日；买受人补留或变更其通讯地址的，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经出卖人签收确认后方为有效。
合同签订后，原告依约实际支付购房款。2009年3月4日，原告实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用并补交房屋面积差价款，原告实际共支付购房款1198059元。
经查，因涉案房屋所在楼栋权属于2009年9月15日已办理，被告尚未向原告办理权属转移登记。
被告称为办理权属转移登记的原因是原告未提交相关资料，并提交其于2009年2月24日以“朝阳北路罗马家园x号楼x”为收件人地址，以“151XXXX****”为联系电话，向原告邮寄“入住通知书”的邮件详情单一份；提交其于2010年8月17日以“北京市朝阳区雅成三里”为收件人地址，但在“寄件人名址”上方注明“19#-2-202”，以“151XXXX****”为联系电话，向原告邮寄催交“办理产权证资料函”的邮件详情单一份，显示三次投递家中无人，联系电话停机；提交其于2010年10月20日以“朝阳北路罗马家园x号楼x”为收件人地址，以“151XXXX****”为联系电话，向原告邮寄催交“办理产权证资料函”的邮件详情单一份，显示“此地址无此人”，联系电话停机。上述证据均欲证明被告通知原告前来办理未果，不存在过错。原告认为上述通讯地址和联系方式不是合同约定的地址和电话，且2010年8月17日的邮寄地址“北京市朝阳区雅成三里”非明确的送达地址。被告解释称该邮件详情单“寄件人名址”上方注明的“19#-2-202”即送达地址，被邮寄人员打错了位置，实际是按照该地址送达的。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、邮件详情单等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在2009年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；并应于商品房交付之日起540日内即2010年8月26日取得房屋所有权证书。被告于2009年9月15日已经取得楼栋权属证明，符合办理过户的条件，但至今未能办理。
关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金，双方约定为：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
就未能及时办理的原因，被告称系原告未配合提交相关办证资料，原告对此不认可，合同中亦未约定原告负有相关义务，本院难以采信。被告虽提交了向原告邮寄“办理产权证资料函”，但显示原告未能收取。根据合同约定，在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效地址。关于2010年8月17日的邮寄情况，被告称其向涉案房屋投递，本院根据邮件详情单填写情况予以采信，但被告邮寄时所留的联系电话并非原告预留电话，故即便为办理产权证需要原告提交相关资料，根据上述邮寄情况也难以认定被告诚信地履行了通知义务，故不能认定原告在该环节存在过错。被告如因上述原因未能及时办理房屋权属转移登记，不应免除其违约责任。然而，考虑到被告确系按照合同约定的地址进行了投递，原告亦未能证明其及时进行了催告，结合原告实际损失情况，本院在原告主张的期限内对被告应承担的违约责任进行酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内为原告刘丹办理位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店青年路居住小区x楼、x楼及底商x层x楼x单元x号房屋权属转移登记手续，原告刘丹予以配合；
二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘丹逾期办理房屋所有权证违约金二十万元；
三、驳回原告刘丹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4002元，由被告北京博成房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡 峰
二〇一五年十一月十九日
书记员 张凯华