江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一终字第59号
上诉人（一审原告、反诉被告）：李莉。
委托代理人邹文节，江西铃阳律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：陆燕青。
委托代理人吴平芳，江西弘道律师事务所律师。
上诉人李莉、陆燕青因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第00344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人李莉及其委托代理人邹文节，上诉人陆燕青的委托代理人吴平芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，李莉自2008年5月26日起租用陆燕青所有的位于新余市长青北路月亮湾小区47号楼105号店面，李莉经营数月后将该店面转租他人经营。2011年11月13日，李莉、陆燕青续签该店面合同，合同约定：一、租赁店面地点为新余市长青北路月亮湾小区47号楼，店面面积72.74平米；二、租赁期限自2011年至2012年9月30日；三、保证金、租金、设施费、管理费等：1、乙方（李莉）须在签订本合同时，向甲方（陆燕青）缴纳保证金1500元，租期届满时经甲方验收合格后退回保证金给乙方；2、乙方应提前一周向甲方交纳租金，2011年1月1日至2012年9月30日租金为33000元；3、管理费（含公共卫生、保安、消防、公共绿化费），由乙方承担；4、电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格收费，其费用由乙方承担；五、合同的变更与解除。1、乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交的费用，乙方所交保证金无偿归甲方；2、在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得单方转租店面；六、违约责任。6、因提前解除合同或合同期届满不再续租，乙方应按甲方要求退还商铺，并将存放在店面内的一切财物搬走，三天不搬走，视乙方放弃该财产，甲方有权对乙方所放弃的财产进行处分，也不补偿；七、其它。2、合同期内如乙方无违约行为，租赁期满后在同等条件下，乙方有优先承租权，如继续承租须在租期届满前三个月内，书面告知甲方，经甲方同意后双方签订租赁合同；4、租赁期满后在同等条件下，乙方优先续租，如有第三方承租，甲方应补偿乙方店面的固定投入；5、2012年9月30日合同期满后，店面的设施保持原样，若房东（陆燕青）收回店面，则应补偿店面装修费37000元等条款。合同签订后，李莉仍将该店面转租他人经营，租金由李莉交付给陆燕青，李莉共交付租金28500元，保证金1500元，合计30000元。合同期满后，陆燕青收回店面。李莉要求陆燕青补偿店面装修费和店面转让费，双方未能达成一致意见，故，李莉向一审法院起诉要求陆燕青补偿装修费98000元及利息。陆燕青在应诉期限内提起反诉，要求李莉支付租金13500元，支付违约金5602.5元，赔偿经济损失14000元。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。李莉、陆燕青于2011年11月13日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，李莉、陆燕青均应恪守合同约定。根据李莉、陆燕青的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、李莉主张的装修费98000元及利息应否支持？二、李莉、陆燕青签订的租赁合同租赁期限是一年零十个月，还是一年零九个月，月租金多少？三、李莉共向陆燕青交纳租金多少？至今还欠多少？四、陆燕青反诉主张经济损失14000元应否支持？一、关于第一个争议焦点。一审法院认为，根据李莉、陆燕青签订的租赁合同约定，2012年9月30日合同到期后店面设施保持原样，房东（陆燕青）收回店面，则补偿李莉装修费37000元。李莉要求陆燕青支付装修费98000元的请求，与双方签订的合同约定不符，不予支持；关于利息问题，李莉、陆燕青签订的租赁合同对补偿装修费未约定付款时间，也未约定利息，故，对李莉的该诉请，不予支持。二、关于第二个争议焦点。一审法院认为，根据李莉、陆燕青20**年11月13日签订的合同，该合同第二条关于租赁期限约定：“租赁期限为一年零10个月，即从2011年1月1日至2012年9月30日止，租金合计33000元。”根据该约定租期从2011年1月1日至2012年9月30日止，实际租期时间为一年零9个月，该合同虽写为一年零10个月，应当认定属误写，李莉、陆燕青实际租赁时间为一年零9个月。租金33000元按一年零10个月计算，月租金为1500元，根据李莉、陆燕青约定的租期一年零9个月计算租金，合计21个月租金为31500元。三、关于第三个争议焦点。一审法院认为，陆燕青在应诉期间提起反诉，反诉状承认收到李莉自2011年1月1日至2011年12月31日租金19500元。李莉在庭审中提交2012年2月4日通过建设银行转款9000元至陆燕青银行账户转款凭证证据，证明李莉于2012年2月4日交陆燕青租金9000元，陆燕青在质证中表示庭后核实。陆燕青至今对该9000元未提出异议。因此，该9000元应当认定李莉交付陆燕青的租金。又，李莉、陆燕青在签订租赁合同时李莉交保证金1500元给陆燕青，根据李莉、陆燕青合同约定，李莉返还店面时该保证金退还李莉之约定，李莉交纳的保证金1500元应当冲抵其租金。综上，李莉共支付陆燕青租金计30000元。李莉租赁陆燕青店面租金共计31500元，已交30000元，至今欠陆燕青租金1500元。故，对陆燕青要求李莉支付租金13500元的反诉请求，一审法院支持1500元。四、关于第四个争议焦点。一审法院认为，陆燕青要求李莉赔偿经济损失14000元，但未提供证据证明，因此，对陆燕青该反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼的证据若干规定》第二条之规定，判决：一、陆燕青应于本判决生效之日起十日内支付李莉店面装修补偿款37000元；二、李莉应于本判决生效之日起十日内支付陆燕青房屋租金1500元；三、驳回李莉的其他诉讼请求；四、驳回陆燕青的其他反诉请求；五、上述一、二款项冲抵后，陆燕青应于本判决生效之日起十日内支付李莉店面装修款35500元。案件受理费2250元，保全费1020元，反诉案件受理费314元，鉴定费2000元，合计5584元，李莉承担1500一千五百元，陆燕青承担4084元。
宣判后，李莉与陆燕青均不服一审判决，向本院提起上诉。李莉的上诉请求是：撤销一审判决第一项，改判陆燕青补偿李莉装修费及可得利益共计98000元。其理由有：1、双方合同约定的37000元装修补偿是附条件的民事行为，条件是陆燕青在合同到期后收回店面自用，而本案中陆燕青在合同到期后将该店面出租给案外第三人，因此陆燕青应当补偿李莉在店面中的固定投入。2、该固定投入不应当仅指李莉实际支付的装修费，而应当是李莉与敖成林签订的转让协议可获得98000元的装修补偿，包含了转让后可得的利益。3、即使李莉主张的98000元装修补偿不能得到支持，也应当按照新余华泰会计司法鉴定所司法鉴定意见确定的装修金额49641元来认定李莉的装修补偿。
针对李莉的上诉请求，陆燕青辩称，合同中有多个关于装修补偿条款，条款之间互相矛盾，因此应当认定合同对于装修补偿约定不明确，李莉主张装修补偿没有合同依据。李莉的上诉请求没有没有事实和法律依据，应当予以驳回。
陆燕青的上诉请求是：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李莉一审中对陆燕青的全部诉讼请求；2、撤销一审判决第二、第四项，改判为李莉向陆燕青支付房屋租赁费12000元，违约金5355元，返还陆燕青垫付的管理费用4800元，以上共计20335元。其理由有：1、李莉违反了不得转租的合同约定，已经构成违约，陆燕青可以解除合同，根据法律规定，因承租人违约导致解除合同的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，一审判决陆燕青向李莉支付37000元装修费用错误。2、租赁合同中关于装饰装修物的归属有多个条款约定，相互之间存在矛盾，因此，应当认定合同对装饰装修物的归属约定不明确。3、陆燕青在一审反诉状中承认收到李莉2011年1月1日至2011年12月31日期间的租金19500元，但并非指2012年2月4日李莉向陆燕青转账的9000元不包含在195000元中。陆燕青在一审庭审中已明确包括现金和转账共计收到19500元，至于9000元是现今还是转账需庭后回去再予以核实。因此，李莉仍欠付租金12000元。另外，李莉应当按照合同约定支付拖欠房租金额每日千分之一违约金，共计5355元。4、根据合同约定该费用李莉应当承担管理费，李莉从2008年6月至2012年9月30日一直未缴纳物业管理费，陆燕青已垫付物业管理费4800元，因此李莉应当承担该笔费用。
针对陆燕青的上诉请求，李莉辩称，1、转租是一种交易习惯，尽管合同有不得转租的约定，但陆燕青对李莉转租的事实是明知的，并未明确提出反对。2、根据一审法院认定的事实，李莉仅仅欠付租金1500元，未构成根本违约。陆燕青在合同未到期时就将店面出租给案外人，因此真正违约的是陆燕青，其主张违约金的请求不能成立。3、4800元管理费用应由出租方陆燕青而不应由李莉承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。
二审经审理查明：李莉与陆燕青签订的租赁合同第六条第二项约定：“租金、设施费、管理费和水电费，乙方应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用的每日千分之一加收违约金。”另外，关于装饰装修物归属的约定存在互相矛盾的情形，第六条第六项约定的“因提前解除合同或合同期届满不再续租，乙方（李莉）应按甲方（陆燕青）要求退还商铺，并将存放在店面内的一切财物搬走，三天不搬走，视乙方放弃该财产，甲方有权对乙方所放弃的财产进行处分，也不补偿”的条款是打印稿。第七条第三、第四项约定的“租赁期满后在同等条件下，乙方优先续租，如有第三方承租，甲方应补偿乙方店面的固定投入；2012年9月30日合同期满后，店面的设施保持原样，若房东（陆燕青）收回店面，则应补偿店面装修费37000元”的条款是陆燕青手写。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、陆燕青是否应当向李莉补偿装修费，金额如何确定？2、李莉欠付租金如何确定？3、陆燕青主张李莉应支付违约金的请求是否有依据，金额如何确定？
关于陆燕青是否应当向李莉补偿装修费，金额如何确定的问题。本院认为，有关陆燕青无需承担装修物补偿费的条款属于合同签订前准备好的打印稿，有关陆燕青应当承担装修物补偿费的条款属于签订合同时陆燕青的手写条款，在约定条款存在互相矛盾的情形下，可将时间在后的手写条款书视为对时间在前的打印稿条款的修改。且约定陆燕青应承担装修物补偿费的手写条款是陆燕青自己书写，另外，陆燕青在收回店面后对李莉留存下来的装修物进行了使用，因此认定陆燕青需要承担装修物补偿款，较为恰当。陆燕青上诉称合同中关于装修物补偿费的约定存在多个条款互相矛盾的情形，应视为合同对装修物补偿费的约定不明，其不应承担装修物补偿费的上诉理由不能成立。陆燕青主张其可因李莉转租的违约行为而解除合同，李莉无权主张补偿装修物残值。本院认为，虽然李莉的转租行为属于违约行为，陆燕青可以解除合同，但陆燕青并未行使合同解除权，因此不符合适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应不予支持”的情形，陆燕青的该项上诉理由亦不能成立。关于陆燕青应当承担装修物补偿费的条款共计有两处，该两处条款使用了“固定投入”与“装修费37000元”两种表述方式。本院认为，该两处条款适用的前提条件均是陆燕青将店面收回，不存在李莉上诉所称的有收回后自用与出租给第三人而作区别对待的两种不同的情形，“装修费37000元”实际上是对“固定投入”的解释，一审法院认定陆燕青补偿李莉装修费用金额应为37000元，并无不当。李莉请求陆燕青应按照李莉转租给案外人其可收取的98000元予以补偿的主张，以及陆燕青应按照装修物价值鉴定结论中的49641元计算，均没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于李莉欠付租金如何确定的问题。陆燕青在一审反诉状中自认收到李莉交纳的租金为19500元，并未认可李莉此外还交纳了9000元租金。一审庭审中陆燕青针对李莉提交的9000元电子划费凭证表示庭后再予以核实，仅是表达针对该笔租金是否为转账需要庭后予以核实的意思。因此，一审法院认定李莉分别交纳了19500元和9000元租金，有失妥当。本院认为，李莉主张其已向陆燕青交纳了19500元和9000元租金，应当向法院提交诸如租金收条、银行转账记录之类的相关证据。李莉仅提交了交纳9000元租金的电子划费凭证，但陆燕青自认只收到租金共计19500元，因此，应当认定李莉已交纳的租金为19500元，加上其交纳的保证金1500元，共计21000元，仍欠付租金10500元（31500元－21000元）。
关于陆燕青主张李莉应支付违约金的请求是否有依据，金额如何确定的问题。李莉与陆燕青签订的租赁合同中第六条第二项对逾期交纳租金的责任进行了明确约定，因此陆燕青主张李莉应支付违约金的请求，具有合同依据，本院依法予以支持。合同约定的按照应交金额的每日千分之一收取违约金过高，本院依法依法调整为按照不超过同期银行贷款利率的4倍计算。逾期支付的期限为从2012年2月1日起计算至陆燕青主张的2013年5月31日止，李莉应支付的违约金为3397元（10500元×480天÷365×6.15%×4）。
另外，陆燕青上诉主张李莉应返还陆燕青垫付的管理费用4800元，本院认为，陆燕青在一审反诉中并未提起该项诉请，本院对其该项主张不予处理，陆燕青可另行向李莉主张。
综上，一审认定事实有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第00344号民事判决第一、第三、第四项；
撤销江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第00344号民事判决第第二、第五项；
李莉应于本判决生效之日其十日内支付陆燕青房屋租金10500元；
李莉应于本判决生效之日其十日内支付陆燕青违约金为3397元；
陆燕青应向李莉支付的店面装修补偿款37000元与李莉应向陆燕青支付的房屋租金10500元以及违约金3397元互相冲抵后，陆燕青应于本判决生效之日起十日内向李莉支付23103元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2250元，保全费1020元，反诉案件受理费341元，鉴定费2000元，二审案件受理费2642元，共计8253元，由上诉人李莉承担5400元，上诉人陆燕青承担2853元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵卫珍
审 判 员 艾力钊
代理审判员 熊 剑
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 袁 文