黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民初70号
原告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇东风街十三委。
法定代表人：王志君，总经理。
委托诉讼代理人：周大伟，男，该公司法律顾问。
被告（案外人）：卓成君，男，1969年7月21日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省鸡东县。
第三人（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县前进街十委。
法定代表人：李芳艳，董事长。
委托诉讼代理人：崔小雨，男，该公司法律顾问。
原告鸡东县宏达建筑工程公司（以下简称宏达公司）与被告卓成君、第三人鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏达公司的委托诉讼代理人周大伟、被告卓成君、第三人恒泰公司的委托诉讼代理人崔小雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达公司向本院提出诉讼请求：许可强制执行鸡东县鸿苑家园小区（以下简称鸿苑家园）5号楼2单元1602室房屋。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，宏达公司的债权系生效法律文书所确定的建设工程价款，故对案涉执行标的物依法享有优先受偿权。二、被告卓成君并非消费者，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所保护的消费者的条件。综上，请求对案涉房屋许可执行。
被告卓成君辩称，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）（2016）黑03执异9号执行裁定查明卓成君与恒泰公司签订的房屋买卖合同合法有效，并已支付了全部价款。该合同已经在鸡东县房产局备案登记。鸿苑家园小区至今未完工，宏达公司不能证实卓成君名下有其他用于居住的房屋，且卓成君购买的三套房屋系其为母亲、儿子与自己提供居住，而非经营所用。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，建设工程价款的优先受偿权不能对抗买房人。综上，请求驳回宏达公司的诉讼请求。
第三人恒泰公司述称，卓成君并非实际购房人，卓成君与李春海、刘君三人一起向恒泰公司放款，约定月利率7%，案涉房屋是用来支付欠付利息的，而非卓成君实际缴纳购房款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告宏达公司举示的证据：证据一、（2016）黑03执异9号执行裁定一份，卓成君对其真实性无异议，恒泰公司对其真实性及证明目的均无异议，故本院对其真实性予以确认；卓成君对其证明目的有异议，宏达公司对案涉房屋享有优先受偿权，卓成君异议理由不成立，故本院对其证明目的予以确认。对被告卓成君举示的证据：证据一、商品房买卖合同、商品房销售预收款专用票据各一份，宏达公司及恒泰公司对真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，宏达公司及恒泰公司对证明目的有异议，认为案涉房屋非现金购买，恒泰公司举示证据证实了其异议理由，故本院对其证明目的不予确认；证据二、鸡东县房产管理处出具的证明一份，宏达公司、恒泰公司对其真实性及证明目的均有异议，但未举示证据证实其对真实性的异议理由成立，综合本案证据，卓成君非案涉房屋的消费者，案涉房屋是否为其名下唯一用于居住的房屋与本案争议焦点无关，故本院对证明目的不予认证；证据三、认证意见同证据二；证据四、证人证言一份，宏达公司、恒泰公司对其真实性及证明目的均有异议，但未举示证据证实其对真实性的异议理由成立，故本院对该证据的真实性予以确认，该证人证言仅能证明李斌向卓成君借款及还款事实，不能证实卓成君交付了案涉房屋购房款项的事实，故本院对证明目的不予确认。恒泰公司举示的证据：证据一、房屋抵押合同二份、抵押借款协议一份、财务帐页一份两页，宏达对其真实性及证明目的均无异议，卓成君对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，卓成君对其证明目的有异议，从该证据可以确认卓成君与恒泰公司之间存在借贷关系，本院对该事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
第三人恒泰公司系鸿苑家园开发单位。2014年2月26日，被告卓成君与恒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定卓成君以单价2,800元/平方米购买鸿苑家园5号楼2单元1602号房屋，房屋总价款249,060元，房屋交付时间为2014年12月31日前。该合同未在鸡东县房产管理处备案登记。同日，恒泰公司为卓成君出具《鸡西市商品房销售预收款专用票据》一张，记载收到卓成君购买案涉房屋购房款249,060元。2014年7月11日被告卓成君为甲方，恒泰公司为乙方签订了《房屋抵押合同》，约定：一、乙方向甲方借款44万元；二、借款期限自2014年7月11日至2014年9月11日；三、乙方以鸿苑家园的8号楼2单元201、202、301、302室，合计面积：432.2㎡，作为抵押物向甲方提供担保；四、抵押房屋的担保范围为借款本金；五、乙方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则甲方有权处置抵押物。
原告宏达公司系鸿苑家园施工单位，因恒泰公司欠付工程款，宏达公司向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，宏达公司与恒泰公司自愿达成如下协议：“一、解除双方分别于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及《补充协议》。二、恒泰公司于2015年12月30日前偿还宏达公司工程款14,026,509元，还款期限为：2015年7月15日前还款100万元；2015年12月30日前还款13,026,509元。三、若恒泰公司未能于2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可以向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款。四、恒泰公司拖欠宏达公司的工程款14,026,509元，宏达公司可就鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼项目建设工程折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。”恒泰公司未按该生效民事调解书履行给付义务，2015年8月25日宏达公司向本院申请执行。本院于2015年10月12日作出（2015）鸡法执字第62-1号执行裁定，预查封恒泰公司所有的位于鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼中的272户房屋，其中包括案涉房屋。卓成君主张案涉鸿苑家园5号楼2单元1602号房屋系其所有，向本院提出书面异议。本院于2016年5月27日作出（2016）黑03执异9号执行裁定，中止对案涉房屋执行。宏达公司不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。
案涉房屋至今未交付，亦未办理房屋产权登记手续。卓成君除本案房屋外，与恒泰公司于2014年12月22日就7号楼1单元1402室、7号楼3单元302室签订了《商品房预售合同》，同日，上述二房屋办理了备案登记。卓成君在庭审中自认，案涉房屋买卖合同签订时，恒泰公司尚欠付其借款100余万元。
本院认为：本案的争议的焦点为，宏达公司关于许可强制执行案涉鸿苑家园5号楼2单元1602室房屋的诉讼请求是否应予支持。
卓成君在庭审中自认在其购买案涉房屋时，恒泰公司尚欠付其借款一百余万元，恒泰公司对其与卓成君存在借贷关系的事实，亦予以认可。故可确认卓成君与恒泰公司之间于2014年2月26日前即存在民间借贷法律关系。卓成君购买案涉房屋时，恒泰公司未付清借款，依照债权人保护债权实现可能最大化的常理，卓成君在恒泰公司欠付其借款的情况下，若想购买恒泰公司开发的房屋，必然要主张以恒泰公司欠款抵顶购房款。卓成君虽举示了恒泰公司为其出具的商品房销售预收款专用票据，但此票据不能证实卓成君实际缴纳了购房款，故在此情况下，卓成君仍应对缴纳购房款承担举证责任。卓成君未举示证据证实其缴纳购房款的事实，故可以确认卓成君未实际出资购买案涉房屋，案涉商品房预售合同的签订实为恒泰公司用其开发的房屋抵顶对卓成君的债务。综上，卓成君因与恒泰公司之间的借贷关系而签订的案涉房屋商品房预售合同，不符合购买商品用于个人或家庭需要的消费者性质，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照<中华人民共和国合同法>第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”查封案涉房屋的（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定系依据（2015）鸡民初字第33号民事调解书作出，该调解书确认的宏达公司的债权系具有优先受偿权的建设工程价款，卓成君对案涉房屋的权利不能对抗宏达公司的优先受偿权，即卓成君不具有排除该强制执行的实体权利，亦不享有对案涉房屋的所有权。宏达公司要求许可执行案涉房屋的请求成立，应予支持。
综上所述，宏达公司的诉讼请求具有事实和法律依据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十三条第一项、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，判决如下：
准许执行鸡东县鸿苑家园小区5号楼2单元1602室房屋。
本院（2016）黑03执异9号执行裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费5,036元，由被告卓成君负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 冯 莹
代理审判员 徐媛凤
代理审判员 李凤霞
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 都 晶
本案引用的法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。