广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤01民终998号
上诉人（原审原告）：广州隆淇物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：卢丽燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李仰贤，广东天环律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈理，广东天环律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州淇隆实业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梅艳萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。
上诉人广州隆淇物业管理有限公司（以下简称隆淇物管公司）因与被上诉人广州淇隆实业有限公司（以下简称淇隆实业）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2630号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
上诉人隆淇物管公司上诉请求：撤销一审裁定。案由租赁合同纠纷(一审法院未经隆淇物管公司同意，变更案由为“委托合同纠纷”。事实理由如下：一、一审法官适用法律错误。（一）一审法官认为本案双方之间存在“委托经营管理关系”，与隆淇物管公司主张的“租赁合同法律关系”不符，故“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定驳回隆淇物管公司的起诉”，适用法律错误。1、本案双方当事人均为法人，具有完全民事行为能力；2、双方存在利害关系；3、本案讼争的法律关系应当属于一审法院管辖；4、隆淇物管公司起诉时已提供证据证明双方存在法律关系。综上，本案讼争的法律关系定性，不影响人民法院受理审查本案；且一审法官已对本案进行了长达两年的审查，足以认定隆淇物管公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定，依法应当属于由人民法院管辖的民事案件。（二）一审法官审理本案过程中违反《民事诉讼法》第六十四条第三款的规定。一审法官应当按照《民事诉讼法》第六十四条第三款的规定，按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据；并应当按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第一百零四条规定，根据证据的真实性、合法性、关联性，认定案件事实。一审法官并未否定隆淇物管公司提供的《租赁合同》及《确认书》的真实性，仅主观上不采信该证据，以否定隆淇物管公司主张的租赁合同法律关系；同时又以与本案无关联性的证据，认定隆淇物管公司与淇隆实业两个法人之间，存在委托经营管理关系。二、一审法官存在查明事实及认定事实错误。（一）一审对隆淇物管公司租赁使用案涉场地支付对价的事实查明及认定错误。1、一审民事裁定查明“另隆淇物管公司在庭审中确认，7976319.8元系全部用以折抵案涉场地七年的租金”，属查明错误。事实应为：隆淇物管公司以代偿的2980934.4元工程款，加上支付的7976319.8元投资款，合共10957254.2元，折抵七年租金。2、一审民事裁定查明“合同约定淇隆实业每月仅收取隆淇物管公司96000元的租金，但淇隆实业每月需向岑村公司支付的租金达15万元以上”，属查明错误。事实应为：《租赁合同》约定，隆淇物管公司每月向某乙实业支付96000元的租金；在实际履行期间，隆淇物管公司每月均额外向某甲公司支付15万元以上，淇隆实业对隆淇物管公司按时足额向岑村公司支付“村租”的事实亦无异议。据此，根据隆淇物管公司提供证据反映的客观事实，若《租赁合同》20年期限履行完毕，隆淇物管公司应支付的对价为：投资款加代偿工程款约1400（万）元，加上向淇隆实业支付的十三年租金约1843万元、向岑村公司支付的二十年租金4227万元，合共约7100万元(尚未计算租赁经营期内，维护案涉场地、再投资、人员工资费用)。即使截止至淇隆实业以“强制手段”收回案涉场地的时候，隆淇物管公司已经支付的对价为：支付投资款和代偿工程款约1400（万）元，加上向岑村公司支付的“村租”约310万元，合共约1710万元。（二）一审对淇隆实业在2011年6月前的收益及预期收益的事实查明及认定错误。结合双方所举证据，淇隆实业与案外人签订的租赁合同并未收取过租金，淇隆实业亦自认涉案场地陆续出租的起始时间为2011年8月。因此，在2011年6月前，案涉场地无收益。一审法官在毫无证据的前提下，查明并认定淇隆实业在租赁关系建立前已存在收益的事实，以否认《租赁合同》存在的合理性，为认定事实错误。事实上，在淇隆实业履行《租赁合同》完毕，其预期收益应当为：从隆淇物管公司处收到的十三年租金约1843万元，加上隆淇物管公司另行支付给岑村公司“村租”4227万元(为淇隆实业减少等额成本)。上述两项合计，淇隆实业出租案涉场地实际收益超过6000万元。（三）一审查明案涉场地在2011年6月之前已经建好并出租收益，属认定事实错误。事实上，案涉场地在2011年6月间尚未整体建设完毕。为此，一审法官基于上述查明事实的错误，认定双方当事人存在的租赁合同法律关系“有违市场交易惯例，不符合公平、等价有偿的原则”的事实错误。另，一审民事裁定书查明“淇隆实业已对案涉场地投资了6000万元”也属错误，淇隆实业所举证据的真实性无法确认，且淇隆实业除工程款外，无法提供其他证据证明存在巨额投资。双方当事人仅确认，案涉场地在交付隆淇物管公司时，淇隆实业投资的工程建设款仅为24651127元。具体证据为：(2014)穗天法民四初字第175号【二审案号(2016)粤01民终3767号】案查明及认定的事实。事实上，隆淇物管公司基于《租赁合同》接收淇隆实业交付的案涉场地当时，案涉场地是处于“烂尾楼”状态，隆淇物管公司除需要支付租金、支付岑村公司的“村租”、投入资金完善“工业园”外，还要承担由于市场变化，租户更迭，甚至招租失败的商业风险。（四）一审法院对案涉场地在隆淇物管公司承租后的收益及风险的事实查明及认定错误。综合隆淇物管公司有关投资的举证中的列表，隆淇物管公司在2011年及2012年间的实际收益仅有约809万元；但，隆淇物管公司的投资和代付工程款支出已达到约949万元，支付“村租”约145万元，合计约1094万元，两个年度合计隆淇物管公司已净亏损超过285万元(上述金额均未计算公司和园区运营成本支出)。淇隆实业从未向隆淇物管公司支付过该费用。故此，更不可能存在一审民事裁定书中查明“投资支出来源都是租金收入”的事实，应为：投资支出来源为隆淇物管公司自有资金。（五）一审对隆淇物管公司参加2013年11月7日淇隆实业成立股东会事实查明及认定错误的问题。一审裁定书第18页倒数第13行开始认定《会议纪要》及《股东会决议》对隆淇物管公司具有约束力，隆淇物管公司不予认可。理由如下：1、隆淇物管公司在参与会议时，因与淇隆实业之间存在租赁关系，派员列席，但并未对“股东会”中提出的各事项作出承诺的意思表示；2、按文意解释，结合相关法律规定，相关文件仅说明：(1)《会议纪要》及《股东会决议》为根据《公司法》第三十八条规定，对淇隆实业及其公司股东具有约束力；(2)结合隆淇物管公司在场的事实，亦仅能说明隆淇物管公司知悉淇隆实业存有另行委托的意向，充其量属于淇隆实业根据《合同法》第十四条规定，向隆淇物管公司发出要约的意思表示；(3)“以上决议经全体股东表决一致同意”，结合隆淇物管公司并非淇隆实业股东的事实，亦明确排除了隆淇物管公司当场表示接受淇隆实业委托的意思表示；3、“股东会”作为公司的意思自治机构，并无对外订立合同的行为能力；股东会决议对非股东的第三人，并无当然的约束力；4、而会议主持人赖清松作为专业律师，应当知道，意思表示行使的规则。但，赖清松律师利用专业法律知识和隆淇物管公司对其的信任，唆使隆淇物管公司在不具有明确意思表示的文件上签字，现以此拟证明本案双方当事人存在委托合同法律关系，损害了隆淇物管公司的合法权益。综上所述，隆淇物管公司从未承诺建立委托关系，一审法官认定查明及事实错误。（六）一审关于数位案外人与本案存在关联的事实查明及认定错误。本案是因两个法人之间的租赁合同纠纷。但，一审法官仅以形成于2013年11月后的文件《合作协议书》，以及卢丽燕个人与案外人之间的部分转账凭证为据，且在淇隆实业不能举证证明自2011年6月间起，双方已经建立及履行委托经营管理关系事实的情况下，认定隆淇物管公司与淇隆实业之间存在委托经营管理关系，否定两个法人之间的租赁合同法律关系，为认定事实错误。淇隆实业根据隆淇物管公司的证据，而又未仔细计算利益及亏损的前提下，利用卢丽燕个人曾经按照卢国义(卢丽燕的胞兄)的安排向案外人付款的巧合事件，伪造《合作协议书》。而一审法官则草率地使用该证据，认定了债务未清偿完毕时就有利润分配的两个相反的事实。（七）一审错误认定隆淇物管公司、淇隆实业之间存在委托关系。淇隆实业并未举证证明双方在2011年6月间存在委托合意的事实，更加未举证2011年6月起到2013年12月间双方存在履行委托经营管理关系的事实(包括是否发生垫资、是否支付委托费用等)。而隆淇物管公司所提供的双方于2011年6月1日签订的《租赁合同》、淇隆实业于2013年9月间向隆淇物管公司发出的《确认书》以及隆淇物管公司履行前述文件约定义务对外投资付款、支付岑村公司租金的证据，证明了隆淇物管公司履行《租赁合同》约定义务的事实。一审法官割裂隆淇物管公司对外付款行为与证明租赁合同法律关系之间的联系，草率地认定委托经营管理关系成立，属于严重的认定事实错误。一审法官却以上述两份文件“内容明显有违市场交易惯例，不符合公平、等价有偿的原则，加之其形式亦存在瑕疵”，故不予采信，推定双方不存在租赁合同法律关系；同时，一审法官过度行使法官裁量权，违法变更案由。因此，一审法官推定本案租赁合同法律关系不成立，完全违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的法律原则。三、一审法官在审理本案过程中违法情形。一审于2014年11月11日对本案立案受理，并于2015年1月20日、2015年6月2日进行两次庭审；至2016年4月22日，一审法官组织第三次开庭时，释明：本案存在租赁合同法律关系；根据审理的实际情况，要求隆淇物管公司补交诉讼费(隆淇物管公司如期补交的14多万元的上诉费)。庭后，法院来电告知：如果法院判令淇隆实业继续履行租赁合同的情况下，隆淇物管公司可否撤销其他的诉讼请求。对此，隆淇物管公司于2016年4月29日，书面回复了一审法官，表达了不同意撤销其他诉讼请求的意见。2016年11月10日，一审法官因“淇隆实业需要补充材料”为由再次庭询。庭上，淇隆实业出示一份形成于2015年6月间的关于隆淇物管公司的工商查册材料，并无其他新证据，隆淇物管公司据理陈述意见后，一审法官当庭释明“经合议庭初步意见，本案租赁合同法律关系不成立，委托经营管理关系成立”，并无阐明理由。2016年11月30日，一审法官就本案宣判。纵观本案的审理过程，一审法官除了存在严重超过法定审限的违法情况外，还作出了两次结果截然相反的“释明”，严重违反法官审案应当遵循的诚实信用原则。综上所述，一审查明及认定事实和适用法律均存在错误，隆淇物管公司所提起的本案民事诉讼，符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定，当属人民法院受理范围；且隆淇物管公司与淇隆实业之间存在符合公平原则、等价有偿的租赁事实。故，隆淇物管公司根据《民事诉讼法》第一百五十四条规定，特提起上诉，请求判如所请。
被上诉人淇隆实业二审未作答辩。
隆淇物管公司于2014年11月11日向一审法院提起本案诉讼，主张：2006年8月8日，淇隆实业与广州市天河区岑村经济发展有限公司（以下简称“岑村公司”）合作建立工业园，双方各占50%的权益。之后淇隆实业聘请东莞市南充建筑劳务分包有限公司（以下简称“南充建筑公司”）带资建设裕晖工业园，至2011年间，建设了共计20栋的水泥混凝土双层框架，但因淇隆实业拖欠工程款，工程全面停工。淇隆实业当时的实际控制人卢国义便与卢丽燕（两人系兄妹关系）协商合作建设裕晖工业园，并由卢丽燕于2011年5月间组建隆淇物管公司，以隆淇物管公司租赁经营的方式全面接手裕晖工业园的后续建设、对外招租及经营管理工作。隆淇物管公司、淇隆实业还于2011年6月1日签订了《租赁合同》，但因淇隆实业2013年9月下旬变更公章，故由隆淇物管公司、淇隆实业重新在该合同的复印件上盖章确认，原始合同文本则由淇隆实业收回销毁。该合同约定：1、淇隆实业将位于裕晖工业园（包括园区内地块）共计32000平方米租赁给隆淇物管公司经营，租赁期限为20年，从2011年6月1日起至2031年5月31日止；2、租金约定为每月每平方3元，合计每月租金为96000元，每五年递增10%；3、隆淇物管公司有投资完善裕晖工业园建筑物及设施的义务，租赁期届满后，裕晖工业园内的所有建筑物及设施归淇隆实业所有等。合同签订后，隆淇物管公司依约履行，使裕晖工业园具备了开园招租的条件，隆淇物管公司也先后与16家公司建立了租赁关系。隆淇物管公司接手裕晖工业园后，还代淇隆实业向岑村公司支付每月租金150195元、代淇隆实业偿还拖欠南充建筑公司的工程款。2013年9月间，淇隆实业向隆淇物管公司发出《确认书》，主要内容为：（1）确认双方继续履行合同；（2）确认免收隆淇物管公司七年租金，抵偿隆淇物管公司代淇隆实业向南充建筑公司支付的工程款和部分投资款；（3）隆淇物管公司在租赁期内，继续代淇隆实业向岑村公司支付租金。但2013年11月中旬左右，淇隆实业及其实际控制人卢国义向隆淇物管公司提出悔约要求，隆淇物管公司拒绝。淇隆实业便于2013年12月16日采用强制手段收回了裕晖工业园，并与次承租人重新签订租赁合同，向次承租人收租等。淇隆实业的行为已严重损害了隆淇物管公司的合法权益，故提起本案诉讼，请求法院判令：一、淇隆实业继续履行其与隆淇物管公司于2011年6月1日签订的《租赁合同》。二、淇隆实业于判决生效之日起十天内，撤离所有派驻“裕晖工业园”的人员，并将其非法占据的办公场所交还给隆淇物管公司使用。三、淇隆实业于判决生效之日起十天内，向隆淇物管公司返还淇隆实业自2013年12月16日起至2016年3月31日止非法收取“裕晖工业园”内租户的租金共计39372559.05元；逾期返还，则依法按中国人民银行公布的同期贷款利率双倍计算罚息。四、本案诉讼费由淇隆实业承担。
淇隆实业一审答辩称：隆淇物管公司、淇隆实业之间并非租赁合同关系，隆淇物管公司主张双方成立租赁关系的唯一证据为《租赁合同》，但该《租赁合同》的签约形式、约定内容及实际履行都违背常理，是虚假的《租赁合同》；隆淇物管公司、淇隆实业之间实际为委托管理关系，该委托管理关系经由各方当事人签名确认，且在实践中得到执行；综上，本案并非租赁合同纠纷，请求法院驳回隆淇物管公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：隆淇物管公司主张其与淇隆实业系租赁合同法律关系，向一审法院提交了相应的《租赁合同》为证，该合同的形式为复印件上加盖隆淇物管公司、淇隆实业印章，合同落款处无双方法人代表签名。内容为淇隆实业将位于广州市天河区岑村凤庄地段裕晖创意园地块（以下简称“案涉场地”）租给隆淇物管公司经营，地块面积32000平方米，其中6500平方米划作停车场用途；租赁期限20年，自2011年6月1日起至2031年5月31日止；每月租金为96000元，每五年递增10%；签定合同时隆淇物管公司应交纳96000元给淇隆实业作保证金，合同期满后不计利息退回保证金给隆淇物管公司；隆淇物管公司必须在每月5日前缴纳当月租金，逾期支付租金的应向淇隆实业支付违约金，违约金以拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%计算，如隆淇物管公司拖欠租金累计达60天的，淇隆实业可单方解除本合同；隆淇物管公司必须依法使用租赁场地，隆淇物管公司在使用租赁场地的过程中，如需用淇隆实业的名义向政府申办场地建设手续时，淇隆实业应尽量协助配合隆淇物管公司，办理手续过程中一切费用由隆淇物管公司负责；隆淇物管公司保证租赁场地上的建筑物没有任何债务，并承担所有建筑物可能产生的全部责任；因隆淇物管公司租赁期产生的任何其他责任、债务，包括但不限于因经营产生的责任、债务，因安全、消防等事故产生的责任、债务等等，都完全由隆淇物管公司自行承担，任何情况下，如因此造成淇隆实业损失的，淇隆实业有权解除本合同，并执照隆淇物管公司违约导致解除合同来处理；合同期满后地块上建筑物归淇隆实业，隆淇物管公司无权损坏；合同签订时间为2011年6月1日等。隆淇物管公司称其持有上述《租赁合同》复印件的理由为淇隆实业在2013年9月16日变更了印章，故该《租赁合同》原件已由淇隆实业收回销毁，但因双方均认可该份《租赁合同》的效力，故在《租赁合同》复印件每页的正文处及骑缝处均重新加盖了淇隆实业2013年9月16日以后的新印章及隆淇物管公司的印章进行确认。另隆淇物管公司称其签订合同后已向某乙实业支付了合同约定的保证金96000元，但因为是采用现金方式多次支付，且淇隆实业拒不向其出具收据，故现无法提供相应书面凭证予以证明。而合同约定的租金，其亦未向某乙实业支付，理由是隆淇物管公司接手案涉场地后代淇隆实业支付了工程款，故双方约定以租金抵扣工程款，隆淇物管公司就此向一审法院提交了一份显示由淇隆实业2013年9月出具的《确认书》，该《确认书》上加盖有淇隆实业印章，但无个人签名。内容为淇隆实业确认其与隆淇物管公司继续按照2011年6月1日签订的《租赁合同》经营管理工业园，但以下部分做出更改：由隆淇物管公司偿还了淇隆实业在初期建设工业园期间所欠建筑公司及包工头于某的工程款共计2980934.4元，淇隆实业确认隆淇物管公司已投资工业园7976319.8元，淇隆实业同意免收隆淇物管公司七年的租金，以折抵上述部分款项，隆淇物管公司从2018年6月1日起才开始交租金给淇隆实业；隆淇物管公司继续代淇隆实业缴交村租；淇隆实业再次要求隆淇物管公司经营管理好工业园，保证在合同期满后，工业园的全部建筑和物资归淇隆实业所有等。另隆淇物管公司在庭审中确认，7976319.8元系全部用以抵扣案涉场地七年的租金。
隆淇物管公司为证明上述《租赁合同》及《确认书》均已实际履行，还向一审法院提交了如下证据：一、由案外人广州市天河区岑村经济发展有限公司（以下简称“岑村公司”）与淇隆实业于2006年8月18日签订的《合作合同》，以证明淇隆实业与岑村公司同为案涉场地的权属人，享有出租权。二、显示由广州市天河区长兴街岑村股份合作经济联社（以下简称“岑村联社”）于2011年7月1日向隆淇物管公司出具的《委托书》，岑村公司于2013年4月11日向隆淇物管公司出具的《物业管理委托证明》；以共同证明案涉场地的权利人同意隆淇物管公司、淇隆实业建立租赁合同法律关系。三、案涉场地的《广州市建设工程规划验收合格证》复印件，隆淇物管公司于2011年11月4日与电信公司签订的合同，岑村联社于2012年5月29日与供电公司签订的供用电合同，隆淇物管公司于2012年7月26日向广州市天河区建设和水务局申办排水公共设施接驳的文件等；以共同证明案涉场地在2011年6月1日交付隆淇物管公司使用时并未完成竣工验收，不完全具备开业条件。四、隆淇物管公司与多个案外人签订的合同及相应付款凭证，其中一份为卢国义与于家海于2011年12月8日签订的《岑村凤庄工程结算》（载明工程总金额28799134.08元，卢国义尚欠工程余款4148006.42元，需分24期向于家海支付等）；以共同证明隆淇物管公司在承租案涉场地后投入了大量资金进行建设完善，截至2013年9月已为案涉场地投入资金7976319.8元（含支付于家海的工程款2980934.4元）。五、岑村联社出具的收款收据（载明收到淇隆实业支付案涉场地2011年12月至2013年11月每月租金及管理费150195元）及隆淇物管公司在上述期间向岑村联社支付租金的部分支付凭证（多为隆淇物管公司开具的支票存根）；以共同证明隆淇物管公司在承租案涉场地后代淇隆实业履行了向岑村联社支付案涉场地租金的义务。六、隆淇物管公司承租案涉场地后与多家租户签订的租赁合同，包括：1、显示由隆淇物管公司与广州市利泰驾驶培训有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2011年4月1日至2023年3月30日，每月租金为51400元，每3年按上年基数递增15%；2、显示由隆淇物管公司与广州市千彩纸品印刷有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2011年6月1日至2017年5月31日，2011年6月1日至2014年5月31日的租金为132152.39元/月；3、显示由隆淇物管公司与广州利得成电分彩印有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年12月15日至2018年12月14日，2012年12月15日至2014年12月14日的租金为4800元/月；4、显示由隆淇物管公司与广州利得成电分彩印有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年12月15日至2018年12月14日，2012年12月15日至2014年12月14日的租金为45000元/月；5、显示由隆淇物管公司与广州铭轩房地产咨询有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年7月10日至2018年7月9日，第一、二、三年的租金为23310元/月；6、显示由隆淇物管公司与广州腾皇印务有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年7月10日至2018年12月31日，2012年7月10日至2015年12月31日的租金为6000元/月；7、显示由隆淇物管公司与广州腾皇印务有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年7月10日至2018年12月31日，2012年7月10日至2015年12月31日的租金为109342.2元/月；8、显示由隆淇物管公司与广州市纵盈纸制品有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年12月1日至2018年12月31日，2012年12月1日至2015年12月31日的租金为54671.1元/月；9、显示由隆淇物管公司与广州市纵盈纸制品有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年12月1日至2018年12月31日，2012年12月1日至2015年12月31日的租金为6000元/月；10、显示由隆淇物管公司与邹志刚签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年8月25日至2017年8月24日，2012年8月25日至2015年8月24日的租金为47040元/月；11、显示由隆淇物管公司与广州市福来临汽车服务有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年12月1日至2018年11月30日，2012年12月1日至2014年11月30日的租金为44789.2元/月；12、显示由隆淇物管公司与广州市福来临汽车服务有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年12月1日至2018年11月30日，2012年12月1日至2014年11月30日的租金为5400元/月；13、显示由隆淇物管公司与杨辉平签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2012年6月1日至2021年5月31日，第一、二、三年的租金为53352元/月；14、显示由隆淇物管公司与杨辉平签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年6月1日至2021年5月31日，场地租金为7660元/月；15、显示由隆淇物管公司与杨辉平签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2012年6月1日至2021年5月31日，场地租金为2400元/月；16、显示由隆淇物管公司与叶宗春签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月29日，2013年3月1日至2016年2月29日的租金为24320元/月；17、显示由隆淇物管公司与湖南贵之步工贸有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2013年4月1日至2021年5月31日，2013年4月1日至2016年3月31日的租金为49140元/月；18、显示由隆淇物管公司与广州市进步餐饮有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2021年5月31日，租金为12000元/月；19、显示由隆淇物管公司与广州市进步餐饮有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2021年5月31日，2013年3月1日至2016年2月29日的租金为56160元/月；20、显示由隆淇物管公司与广州市进步餐饮有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2021年5月31日，2013年3月1日至2016年2月29日的租金为65436元/月；21、显示由隆淇物管公司与广州市千彩纸品印刷有限公司签订的《裕晖创意园空地租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2017年5月31日，2013年3月1日至2016年2月29日的租金为14400元/月；22、显示由隆淇物管公司与绿雪生物工程（深圳）有限公司运输分公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2011年10月26日至2017年10月25日，第一、二、三年的租金为22378元/月；23、显示由隆淇物管公司与广州市千彩纸品印刷有限公司签订的《物业租赁合同》，租赁期限为2013年3月1日至2017年5月31日，租金为62785.04元/月；24、显示由岑村联社、淇隆实业、隆淇物管公司及案外人广东仁孚怡邦汽车销售服务有限公司2011年签订的《四方框架协议》及隆淇物管公司与该司于2011年签订的《租赁合同补充协议》，租赁期限为2011年8月1日至2023年7月30日，其中2011年8月1日至2014年7月30日的建筑物月租金为371725.97元、停车位第一、二、三年月租金为31501元；25、隆淇物管公司制作的《月租金一览表》，显示经隆淇物管公司统计，2013年12月时隆淇物管公司每月可收取案涉场地的租金为1299936元；以共同证明案涉场地的出租收益情况。
淇隆实业否认其与隆淇物管公司存在租赁合同法律关系,亦否认《租赁合同》及《确认书》的真实性，且主张隆淇物管公司提交的上述证据恰好证明了《租赁合同》及《确认书》的不合理，具体为：《租赁合同》的落款处并无隆淇物管公司、淇隆实业工作人员的签名，只有印章，而印章会存在被他人私自使用的情况，且隆淇物管公司称淇隆实业将《租赁合同》原件收回销毁，将加盖有新印章的《租赁合同》复印件给隆淇物管公司亦不符合常理；其次是约定的内容，合同约定淇隆实业每月仅收取隆淇物管公司96000元的租金，但淇隆实业每月需向岑村公司支付的租金达15万元以上，在淇隆实业已对案涉场地投资了6000万元的情况下收取隆淇物管公司100万元/年的租金，不符合常理，且隆淇物管公司也没有向淇隆实业支付过保证金96000元；再者，隆淇物管公司是在2011年5月31日申请登记，2011年6月7日取得营业执照，2011年7月26日取得企业印章，故隆淇物管公司称《租赁合同》于2011年6月1日签订违背事实，此时隆淇物管公司并未取得企业印章及营业执照，不可能签订该份《租赁合同》；最后，案涉场地在2011年6月之前已经建好并出租，当时每月的租金已经达到20万元/月，隆淇物管公司成立时其大股东是淇隆实业大股东的儿子，故淇隆实业仅是委托隆淇物管公司与租户签订租赁合同，双方是委托关系而非租赁关系。而《确认书》从形式上看亦仅有淇隆实业印章而无淇隆实业工作人员签名；从内容上看，案涉场地一年的租金已达一千万元，根本不需隆淇物管公司垫付任何款项，且按《确认书》的约定隆淇物管公司须代淇隆实业缴交村租，则相当于租赁期满时淇隆实业还需向隆淇物管公司偿还上千万的款项，该约定不符合常理。另淇隆实业称上述《租赁合同》、《确认书》中加盖的淇隆实业印章是淇隆实业遗失的印章，因淇隆实业在2013年9月16日及12月12日均进行过印章变更，上述《租赁合同》、《确认书》的印章形成时，淇隆实业已在使用2013年12月12日经变更登记的印章。基于隆淇物管公司、淇隆实业实际存在委托经营管理关系，故隆淇物管公司对案涉场地进行管理、修缮，就案涉场地对外签订合同、支付款项、收取租金，均是在履行其受托管理的义务。岑村联社、岑村公司也是为了方便隆淇物管公司的管理方出具委托书。隆淇物管公司主张其为案涉场地支出了多笔费用，但实际这些资金的来源都是案涉场地的租金收入。且案涉场地应付岑村联社的租金也不属隆淇物管公司所谓《租赁合同》中其应承担的义务，隆淇物管公司代为支付的行为有违常理。
淇隆实业为证明其主张，向一审法院提交了：一、隆淇物管公司的《公司设立登记申请书》（显示隆淇物管公司系于2011年5月31日申请设立，法定代表人为梁文基）、《企业注册基本资料》[查询时间2013年12月13日，显示隆淇物管公司成某日期为2011年6月7日，法定代表人为卢丽燕，股东为梁文基（出资比例1.5%）、卢嘉淇（出资比例28.5%）、卢丽燕（出资比例70%）]、《商事登记信息》（查询时间为2014年7月24日，显示隆淇物管公司法定代表人为曹文赞，股东为梁文基、曹文赞）、《商事登记信息》（查询时间为2015年6月4日，显示隆淇物管公司法定代表人为卢丽燕，股东为梁文基、卢丽燕），以共同证明隆淇物管公司是由淇隆实业的大股东的儿子申请成立，目的是便于淇隆实业对案涉场地的管理及控制；隆淇物管公司确认上述证据的真实性，且称上述证据恰好证明卢丽燕系隆淇物管公司的大股东，而并非淇隆实业所述系淇隆实业的员工，实际上卢丽燕自隆淇物管公司成立以来一直都是隆淇物管公司的实际控制人。二、显示由岑村联社于2011年4月16日签订的《投入确认书》（主要内容为岑村联社确认案涉场地已工程竣工并全面验收合格，淇隆实业在该项目投入的资金金额为63081900元等）及岑村联社于2011年5月13日出具的《确认书》（主要内容为基于岑村联社与淇隆实业合作建筑已完成建设及验收合格，岑村联社确认将其拥有的15019.5平方米的建筑面积于2011年7月1日起租赁给淇隆实业经营至2031年6月30日，淇隆实业应从2011年7月1日起按每月租金150195元的标准在当月月底前支付给岑村联社，淇隆实业的租金每3年递增5%等，另《确认书》下方有“刘苏文”的签名确认），以共同证明淇隆实业已为案涉场地投入资金63081900元，不可能以100万元/年的租金价格将案涉场地出租给隆淇物管公司20年；隆淇物管公司不予确认上述《投入确认书》《确认书》的真实性，理由为《投入确认书》中确认的投入金额没有相应的合同及收据佐证，且形成时间为2011年4月16日，不能反映此后隆淇物管公司为案涉场地投入的资金，且2011年4月16日案涉场地亦未竣工并全面验收合格，而《确认书》据隆淇物管公司了解并非“刘苏文”签署。三、显示由淇隆实业与广州美井服装有限公司于2011年3月25日签订的《物业租赁合同》（租赁期限为2011年3月25日至2017年3月24日，第一、二、三年每月租金为73071.62元，另该合同的淇隆实业签约代表人为“卢嘉淇”，合同修改条款中有“卢丽燕”的签名），以证明案涉场地在2011年6月1日以前即有部分场地对外出租并收取租金，淇隆实业不可能与隆淇物管公司签订每月租金为96000元的《租赁合同》，且亦证明卢丽燕、卢嘉淇是淇隆实业的员工，卢丽燕、卢嘉淇是淇隆实业派至案涉场地进行管理的，但由于卢丽燕、卢嘉淇分别是淇隆实业大股东卢国义的妹妹及儿子，故淇隆实业并未与两人签订劳动合同；隆淇物管公司确认该《物业租赁合同》的真实性，且称当时是因为隆淇物管公司尚未成立，故以淇隆实业名义签订租赁合同，后在隆淇物管公司成立后，隆淇物管公司已与该租户重新签订协议，且卢丽燕与卢嘉淇一直都是隆淇物管公司的员工及股东，与淇隆实业没有关系。四、显示由淇隆实业与卢国义、黄伟棠、黄艳、叶东衡于2013年8月1日签订的《合作协议书》【主要内容为案涉场地由卢国义认购24031.2㎡厂房占80%，黄伟棠认购3604.68㎡厂房占12%，黄艳认购1201.56㎡厂房占4%，叶东衡认购1201.56㎡占4%，各方的投资经结算后再明确各自的份额比例；利益分配应从案涉场地正式投入使用起算，租金总经营收入在扣除各项税费、土地租金（每月30万元，每3年递增5%，其中15万元交岑村，另15万元交淇隆实业作为管理费用）、人员工资、厂房维护费、政府管理费用、企业运营杂费、经营损失等符合财会制度及合作各方同意的费用后为案涉场地的净利润；经各方同意，从2013年8月1日起的净利润先偿还计划外增加的工程欠款，再按份额比例进行分配等】；显示由淇隆实业与卢国义、黄伟棠、黄艳、叶东衡于2013年8月28日签订的《补充协议书》【主要内容为卢国义同意将原80%等额中让出4%份额分别给黄艳及叶东衡各2%，案涉场地的份额确定为卢国义的份额为76%，黄伟棠的份额为12%，黄艳的份额为6%，叶东衡的份额为6%；各方按约定的份额享有权利、承担义务等】；显示由卢国义、黄伟棠、黄艳、叶东衡、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认并加盖了隆淇物管公司、淇隆实业印章的《广州淇隆实业有限公司股东会决议》【主要内容为经股东协商，就淇隆实业的岑村裕晖工业园的管理架构及制度决议如下：1、淇隆实业成立股东会，股东会是裕晖工业园管理的最高权力机构，股东会成员共同商议决定一切事项，股东会的成员：卢国义（76%股权）、黄伟棠（12%股权）、叶东衡（6%股权）、黄艳（6%股权）；2、股东会委托隆淇物管公司负责裕晖工业园运营管理（运营管理事项签署租赁合同、财务运营、人员管理等供需股东会授权）；3、制定裕晖工业园的公章管理制度、合同管理制度、财务管理制度、人员管理制度；4、裕晖工业园收益按股东的股权比例进行利润分配等】；显示由叶东衡、黄伟棠、赖清松、黄艳、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认的《会议记录》（主要内容为：1、经股东决议，股东会与隆淇物管公司重新签订裕晖工业园运营管理委托合同；2、股东会制定裕晖工业园管理和各种制度，规范隆淇物管公司的管理职责及办公用地；3、赖清松向股东出具卢国义授权委托书；4、各股东每月开一次股东会等）；以共同证明隆淇物管公司承认案涉场地是淇隆实业委托其运营管理，案涉场地的收益属淇隆实业所有；隆淇物管公司对上述《合作协议书》及《补充协议书》的真实性不予确认，称淇隆实业从未向其出示过该两份文件，对《广州淇隆实业有限公司股东会决议》及《会议记录》的真实性亦不予确认，虽然该两份文件上的卢丽燕签名及隆淇物管公司印章是真实的，但是卢丽燕只是列席了该会议，会议内容与隆淇物管公司无关，即使卢丽燕作为隆淇物管公司代表参加了会议，由于隆淇物管公司、淇隆实业之间存在租赁关系，在隆淇物管公司、淇隆实业未签订过任何委托管理合同的情况下，该会议的表决不对隆淇物管公司产生约束力。五、招商银行出具的《个人账户收款回单》三份，显示卢丽燕于2013年11月8日分别向黄伟棠转账105189.53元（备注8月份利润分配）、97189.83元（备注9月份利润分配），于2013年11月21日向黄伟棠转账97339.27元（备注2013年10月份利润分配）；建设银行出具的转账凭证，显示卢丽燕于2013年11月8日分别向黄艳转账52594.77元、48594.77元，于2013年11月22日向黄艳转账48669.63元；显示由黄伟棠及黄艳出具的《股东分配利润证明》（内容为两人确认上述转款系根据2013年8月1日的《合作协议书》及2013年11月7日的《股东会决议》取得的股东分配利润款，且卢丽燕系受托管理隆淇物管公司的财务等）；以共同证明隆淇物管公司实际履行了《广州淇隆实业有限公司股东会决议》，淇隆实业系委托隆淇物管公司负责案涉场地的运营管理；隆淇物管公司、卢丽燕确认上述转款事实，但称卢丽燕是应其哥哥卢国义的要求进行上述转款，亦曾向叶东衡进行过转款，但卢丽燕并不清楚款项用途，上述转款也与隆淇物管公司无关。
一审法院认为：本案的争议焦点为隆淇物管公司、淇隆实业就案涉场地成某何种法律关系，系隆淇物管公司主张的租赁合同法律关系抑或是淇隆实业主张的委托经营管理关系。因隆淇物管公司、淇隆实业均确认隆淇物管公司有对案涉场地进行管理、修缮，并就案涉场地对外签订合同、支付款项、收取租金的行为，而该系列行为无论是基于租赁合同法律关系还是委托经营管理关系均可成立，故本案集中审查的是隆淇物管公司、淇隆实业就其各自主张向一审法院提交的依据是否充分、是否符合市场交易惯例。
就隆淇物管公司提交的《租赁合同》来看，其内容涉及32000平方米场地20年的使用收益权，利益关系重大，但其在形式上却为加盖印章的复印件，且无任何签约人签署，隆淇物管公司有关其持有该复印件的理由为淇隆实业变更印章，原件被淇隆实业收回销毁，亦显牵强；而《租赁合同》的履行情况，隆淇物管公司依约应向淇隆实业支付案涉场地的保证金及租金，但隆淇物管公司现无法举证证明其向淇隆实业支付过保证金，淇隆实业亦不予确认；至于租金部分，隆淇物管公司通过其持有的一份显示加盖了淇隆实业印章却无人签署的《确认书》予以说明，即由于隆淇物管公司代淇隆实业支付了案涉场地拖欠的工程款2980934.4元，隆淇物管公司共计为案涉场地投入了7976319.8元，故淇隆实业同意免收隆淇物管公司七年（2011年6月1日至2018年5月31日）的租金，用以抵扣7976319.8元，该份《确认书》显示的落款时间为2013年9月。结合隆淇物管公司、淇隆实业在本案中提交的其与各租户就案涉场地签订的租赁合同来看，在《租赁合同》2011年6月1日签订前，淇隆实业将部分案涉场地出租给广州美井服装有限公司，已可收取每月租金73071.62元；2011年年底，隆淇物管公司可获得案涉场地近60万/月的租金收益（隆淇物管公司提交的第1、2、22、24号租赁合同）；2012年年底，隆淇物管公司可获得案涉场地近100万元/月的租金收益（隆淇物管公司提交的第1-15、22、24号租赁合同）；2013年9月，隆淇物管公司可获地案涉场地近130万元/月的租金收益（隆淇物管公司提供的第1-24号租赁合同）。而在隆淇物管公司提交的其与淇隆实业签订的《租赁合同》中，隆淇物管公司每月需向淇隆实业缴纳整个案涉场地的租金为96000元，每五年才递增10%。故此，隆淇物管公司如以明显低于市价的价格承租案涉场地，实际是负有了在2011年6月1日接手案涉场地后仍需投入大量资金完善，直至案涉场地运营良好，20年后将该场地交还淇隆实业的义务，《租赁合同》中亦对隆淇物管公司的该项义务有所约定，这应是隆淇物管公司低价承租案涉场地的对价，故在2013年9月案涉场地实际可出租收益近130万元/月的情况下，如淇隆实业向隆淇物管公司出具《确认书》，将明显导致双方权利义务失衡，因根据该《确认书》的内容，隆淇物管公司入场后对案涉场地的所有投资都需由淇隆实业承担，隆淇物管公司只需管理场地，向淇隆实业支付96000元/月的租金，即可获得一个月上百万元的租金收益；而淇隆实业在为建设案涉场地投入了巨额资金后（淇隆实业根据其与岑村联社签订的文件主张投资金额为6000余万，隆淇物管公司不予确认，但隆淇物管公司提交的卢国义与于家海于2011年12月8日签订的《岑村凤庄工程结算》显示，案涉场地仅工程建设款就已达28799134.08元，虽当时尚欠4148006.42元未付，但已付工程款也已达24651127.66元），在20年内每月只能收取案涉场地96000元左右的租金，却每月需向案涉场地另一权利人岑村联社支付150000元左右的租金，同时还要承担案涉场地的设施完善费用，明显入不敷出的情况下继续负债近20年；综上，《租赁合同》及《确认书》的内容明显有违市场交易惯例，不符合公平、等价有偿的原则，加之其形式亦存有瑕疵，一审法院对该《租赁合同》及《确认书》不予采信，亦不采纳隆淇物管公司有关其与淇隆实业系租赁合同法律关系的主张。
而就淇隆实业提交的显示由卢国义、黄伟棠、黄艳、叶东衡、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认并加盖了隆淇物管公司、淇隆实业印章的《广州淇隆实业有限公司股东会决议》，叶东衡、黄伟棠、赖清松、黄艳、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认的《会议记录》以及卢丽燕于2013年11月8日分别向黄伟棠转账105189.53元（备注8月份利润分配）、97189.83元（备注9月份利润分配），于2013年11月21日向黄伟棠转账97339.27元（备注2013年10月份利润分配）；于2013年11月8日分别向黄艳转账52594.77元、48594.77元，于2013年11月22日向黄艳转账48669.63元的银行转账凭证来看。首先，隆淇物管公司及卢丽燕均确认卢丽燕自隆淇物管公司成立以来一直是隆淇物管公司的实际控制人，且隆淇物管公司、卢丽燕对其在上述文件中的签章真实性并无异议；其次，在2013年11月7日各方签署的文件中明确了淇隆实业成立股东会，股东会成员包括卢国义（76%股权）、黄伟棠（12%股权）、叶东衡（6%股权）、黄艳（6%股权），案涉场地的收益将按股东的股权比例进行利润分配的内容，同时也明确了淇隆实业委托隆淇物管公司负责案涉场地的运营管理，淇隆实业将与隆淇物管公司重新签订案涉场地运营管理委托合同的内容，如隆淇物管公司确与淇隆实业就案涉场地签订了租赁期限为20年的租赁合同，隆淇物管公司及隆淇物管公司的实际控制人卢丽燕不可能在存有异议的情况下签署上述文件，卢丽燕也不可能在此后向黄伟棠、黄艳转款，备注利润分配，且向两人转款的金额比例恰好为2:1,符合上述文件中两人持有的股权比例12%：6%。故此，在淇隆实业提交的证据均能相互印证的情况下，一审法院采信淇隆实业主张，即其与隆淇物管公司存在委托经营管理关系。
本案审理过程中一审法院已依法释明隆淇物管公司、淇隆实业之间为委托合同法律关系及隆淇物管公司有权变更诉请，但隆淇物管公司坚持认为其与淇隆实业之间为租赁合同法律关系，拒不变更诉请，坚持其要求淇隆实业继续履行租赁合同，交还租赁场地并返还租金的诉请，在此情况下一审法院依法裁定驳回隆淇物管公司的起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，一审法院于2016年11月21日作出裁定如下：驳回原告广州隆淇物业管理有限公司的起诉。
本院经审查认为，本案二审争议焦点是一审法院应否对隆淇物管公司提起的诉请进行实体审理。隆淇物管公司一审诉请法院判令：淇隆实业继续履行其与隆淇物管公司于2011年6月1日签订的《租赁合同》；淇隆实业撤离所有派驻“裕晖工业园”的人员，并将其非法占据的办公场所交还给隆淇物管公司使用；并向隆淇物管公司返还淇隆实业自2013年12月16日起至2016年3月31日止非法收取“裕晖工业园”内租户的租金共计39372559.05元等。隆淇物管公司并提供由隆淇物管公司、淇隆实业加盖印章的《租赁合同》、《确认书》等系列书面证据以证明双方之间租赁合同关系的成某及履行情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《民事案件案由规定》的规定，民事案件案由应当依照当事人主张的民事法律关系的性质来确定。如前文所述，本案案由应确认为租赁合同纠纷。一审法院直接认定本案案由为委托合同纠纷，处理不妥。
另外，虽隆淇实业否认其与隆淇物管公司存在租赁合同法律关系,并以《租赁合同》及《确认书》落款处只有双方印章无双方工作人员签名以及印章会存在被他人私自使用的情况、上述合同内容不符常理等为由否认该证据的真实性，而主张双方实际存在委托合同关系。虽淇隆实业提供了卢国义、黄伟棠、黄艳、叶东衡、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认并加盖隆淇物管公司、淇隆实业印章的《广州淇隆实业有限公司股东会决议》，叶东衡、黄伟棠、赖清松、黄艳、卢嘉淇、卢丽燕于2013年11月7日共同签字确认的《会议记录》以及卢丽燕于2013年11月8日之后向黄伟棠、黄艳转账的系列凭证，但上述《广州淇隆实业有限公司股东会决议》已经明确了主要内容是经股东协商，就淇隆实业的岑村裕晖工业园的管理架构及制度进行决议，虽其中提出由股东会与隆淇物管公司重新签订裕晖工业园运营管理委托合同，规范隆淇物管公司的管理职责等，且上述行为均发生2013年11月之后，不足以证明其主张隆淇物管公司伪造《租赁合同》、《确认书》的事实。本案中，淇隆实业自始未能提供证据证明其与隆淇物管公司签订了委托合同，也没有证据证明其与隆淇物管公司何时起存在委托合同关系以及委托合同关系项下的具体权利义务内容。因此，针对两者主张的法律关系而言，隆淇物管公司的主张更具有证据优势。一审法院在隆淇物管公司已提供书面《租赁合同》、《确认书》等系列书面证据的情况下，对隆淇物管公司诉请的租赁合同法律关系不进行实体审理，存在不妥，本院依法予以纠正。
综上所述，一审法院以其认定的法律关系与隆淇物管公司一审诉请的法律关系不符为由驳回隆淇物管公司的起诉，依据不足。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条、第三百三十三条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2630号民事裁定；
二、本案指令广州市天河区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年一月二十四日
书记员 璩方慧