广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2447号
上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵秋锋，男，1982年10月4日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。
被上诉人（原审原告）：莫文妮，女，1986年6月22日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。
上列被上诉人共同委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）因与被上诉人邵秋锋、莫文妮房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1265号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月28日，邵秋锋、莫文妮（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋，建筑面积为155.06平方米（第三条）；总金额为516815元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，邵秋锋、莫文妮依约定支付了购房款516815元，邵秋锋、莫文妮称威鹏公司至今没有交付符合合同约定条件的房屋。2016年3月14日，邵秋锋、莫文妮向原审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，邵秋锋、莫文妮确认于2014年4、5月份入住涉案房屋。
诉讼中，威鹏公司认为邵秋锋、莫文妮已于2013年8月17日办理了收楼手续，并于当日交纳了至2013年12月31日的物业管理费758元，提供了收楼手续书及收据拟予证实，邵秋锋、莫文妮认为收楼手续书中的签名不是本人签名，对收据没有异议。威鹏公司还提供了两份证据：1、盖有清远市房产信息中心业务专用章的《房屋信息查询证明》，该证明中载明：清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋的权属人是邵秋锋、莫文妮，产权证号为020018×××、020018××××，拟证明威鹏公司已为涉案房屋办理产权证。2、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。邵秋锋、莫文妮表示对两份证据均无异议，并撤回要求威鹏公司将涉案房屋资料报产权登记机关备案的诉讼请求。2016年5月10日，威鹏公司向原审法院提交《房屋租金评估申请书》，要求原审法院委托专业机构对与涉案房屋同地段同类型房屋的租金水平进行评估。
原审法院认为，邵秋锋、莫文妮提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有邵秋锋、莫文妮签名、威鹏公司盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。邵秋锋、莫文妮依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给邵秋锋、莫文妮，但没有在约定的期限内将房屋交付给邵秋锋、莫文妮，存在违约行为，邵秋锋、莫文妮选择继续履行合同，要求威鹏公司支付违约金的诉求，合理合法，原审法院予以支持。威鹏公司称延迟交楼是因为政府配套安装延误、市政工程封闭施工及天气原因造成，但没有提供相应的依据，对其辩解意见原审法院不予采纳。威鹏公司提供的收楼手续书及收据，邵秋锋、莫文妮认为收楼手续书中不是本人签名，但其直到入住涉案房屋后也没有提出异议，且确认当日交纳了物业管理费，故办理收楼手续应是邵秋锋、莫文妮的真实意思表示，对其于2013年8月17日办理收楼手续的事实原审法院予以确认。邵秋锋、莫文妮收楼时涉案房屋虽尚未经过竣工验收备案，但邵秋锋、莫文妮收楼后享有了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，房屋处于邵秋锋、莫文妮的控制支配之下，威鹏公司在邵秋锋、莫文妮收楼之日即已完成了交付房屋的合同义务，故违约金应计算至2013年8月17日。双方在合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，以交付的楼价款按日万分之五计算违约金，并不过分高于实际损失，威鹏公司要求按同地段房屋租金计算违约金缺乏事实依据，对其主张原审法院不予采纳。违约金从逾期之日（2013年7月1日）起计算至2013年8月17日共48天，以交付的购房款516815元按日万分之五计算为12403.56元。邵秋锋、莫文妮于2013年8月17日对涉案房屋占有使用，且涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案，威鹏公司已向邵秋锋、莫文妮交付符合合同约定的房屋，故邵秋锋、莫文妮要求威鹏公司交付涉案房屋的诉求缺乏依据，原审法院不予支持。因威鹏公司已为涉案房屋办理了房产证，邵秋锋、莫文妮撤回要求威鹏公司将房屋资料交产权登记机关备案的诉讼请求，没有违反法律规定，原审法院予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年6月15日作出（2016）粤1802民初1265号民事判决：一、威鹏公司限于本判决生效之日起十天内向邵秋锋、莫文妮支付逾期交付房屋违约金12403.56元；二、驳回邵秋锋、莫文妮要求威鹏公司交付清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋的诉讼请求。本案受理费2538元，由邵秋锋、莫文妮负担2413元，威鹏公司负担125元。
宣判后，上诉人威鹏公司不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：1、请求二审法院参照涉案房屋同地段租金依法改判清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初1265号民事判决第一项；2、违约金计算至一审开庭之日；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决是错误的。一、一审判决按每日万分之五计算本案违约金属于明显过高，应参照同地段房屋租金计算。根据最高人民法院《合同法解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。”即使上诉人存在违约的情况，被上诉人未提供证据证明对其造成的直接损失，因此被上诉人的损失只有租金损失，被上诉人可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于被上诉人的实际损失。按照上诉人提交的《评估报告书》，本案涉案房屋同地段租金估价为每月811/平方米，涉案房屋租金评估为1244元/月，自2013年7月1日起计算至2013年8月17日共计48天，本案被上诉人的实际损失为1907元。一审判决接合同计算的违约金已远远高出被上诉人实际损失的百分之三十，因此我们请求二审法院可以充分考虑实际情况，以被上诉人的实际损失为基础，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算违约金。上诉人认为一审法院判决按照每日万分之五计算的违约金明显过高，应参照涉案房屋同地段房屋租金计算。
被上诉人邵秋锋、莫文妮口头答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。首先、本案《商品房买卖合同》是双方签订，是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。其次，被上诉人的损失有银行利息损失、无权损失，即对所有权房屋驶去了使用、占用等权利。因此违约金并未过高，上诉人的该项上诉请求缺乏事实依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经查，本案《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人自愿签订，是双方真实意思的表示，且内容没有违反法律法规，系合法有效的合同，双方均应遵守。鉴于上诉人逾期交付房屋给被上诉人，依约应承担违约责任。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点：本案违约金的计算标准。
关于争议焦点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同已明确约定逾期交付房屋超过30天的，上诉人按被上诉人已支付房价款万分之五每日计付违约金给被上诉人，故上诉人提出按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由不符合上述规定，故本院不予采纳。虽然被上诉人没有提供证据证明其损失，鉴于本案合同是双方自愿签订，且明确约定逾期交付房屋违约金的计算标准，即双方已预见到该违约行为给守约一方造成的损失，并同意按该标准计算守约方的损失，况且现有证据不能证明该违约金的计算标准存在过分高于实际损失而应按法律规定予以调整。故上诉人提出约定的违约金过高，要求按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由理据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5076元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。