云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0823民初379号原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司。住所地：景东彝族自治县月牙湾佳园小区。营业执照注册号：532724100005342。组织机构代码：59714066-2。负责人龙伟华，男，生于1981年6月21日，汉族，住普洱市思茅区，系普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司经理。委托代理人杨桥富，男，云南新南疆律师事务所律师。授权范围：特别授权。被告李德树，女，汉族，生于1981年10月28日，住景东彝族自治县。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司与被告李德树物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司的委托代理人杨桥富及被告李德树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”，因该小区至今未成立业主委员会，故原告至今仍按合同约定提供物业管理服务。2012年5月30日，原告与被告订立业主手册，对其服务项目、范围、收费等进行约定。原告依约履行了应尽的物业服务义务，但被告自2013年8月25日至2015年8月24日间未依约向原告交纳物业管理费2791元，二次加压费192元、垃圾清理费240元，电梯维护及年检费1500元，合计欠费4723元。经原告多次催促无果，故起诉要求判令被告支付物业管理费、二次加压费、垃圾清理费、电梯维护及年检费合计4723元，同时按约定承担自2015年8月25日起至实际履行之日止违约金（每日按千分之三计算）。被告李德树辩称：我认为原告没有按照合同约定来履行，没有提供完整服务，我只愿意支付50%的服务费，理由如下：1、原告未按合同的约定对小区的房屋建筑、公共服务设施进行管理、日常维护，非法拆除小区围栏，占用小区道路，侵犯了业主的权益；2、擅自破坏绿化带，改变绿化地用途；3、放任有的业主在车位上建大棚；4、限制车辆出入小区，侵犯业主停车权；5、卫生管理不到位；6、私自拆除小区部分照明设备，小区仅20%照明设备正常使用；7、其他车辆长期占用小区进出口道路，原告未尽管理义务。关于电梯保养维护年检费，原告应当将费用公示后由所有电梯用户共同承担，并根据楼层分级收取。本案在庭审过程中，原、被告各方对其主张的事实及争议焦点进行了举证、质证：原告向法庭提供证据：A1、营业执照（副本）复印件、组织机构代码证（副本）复印件、负责人身份证明复印件各一份，欲证实原告身份信息；A2、2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》复印件一份，欲证实该合同系2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订，合同期限从2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由于该小区至今尚未成立业主委员会，故该《合同》至今仍在履行期限内；A3、《“月牙湾佳园”业主手册》复印件一份，欲证实原、被告双方签订承诺书及原告收取物业管理等费用系按双方约定的标准收取；A4、物业收费收据复印件一份，欲证实被告交纳2012年8月25日至2013年8月24日期间的物业管理等费用；A5、云南省发改委云发改价格[2006]103号、722号文件复印件各一份，欲证实垃圾清运处置费及二次加压的收费根据及标准；A6、本院（2015）景民初字第711号民事判决书复印件一份，欲证实同类案件的审理判决情况。A7、电梯保养合同两份、单据两组，欲证实电梯每年保养费100000元、运行电费50000元、年检10000多元。经质证，被告对证据A1、A2、A6没有异议；认为证据A3不能证明原告的主张，因为原告没有按照合同的约定完全履行义务；认可A4内容，但认为是原告交房时强制收取的费用。认为证据A5不能成为原告收取费用的标准，标准应按照实际缴纳的费用平摊，认为证据A7标准过高，不予认可。本院认为原告提交的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告李德树对其主张向法庭提交以下证据：B1、小区绿化、停车位及出入口规划图一份，来源于景东县住建局，欲证明小区有三百三十个公用访客停车位，物管公司出卖车位不让业主进去停车，破坏绿化带降低绿化率，让银座小区车辆从月牙湾小区出入口出入侵害其他业主权利。B2、城建局备案小区车位设置文字规划方案一份，欲证明业主买房子以后有权在小区进行访客式停车，但是物管公司为了出卖车位不准没有买车位的业主开车进入破坏国家城建规划。B3、物业管理公司禁止未购买车位的车辆进入小区的通知一份，欲证明物管不允许没有购买车位的车辆进入小区的事实。B4、机动车销售发票、机动车行驶证、受案回执、立案告知书各一份，欲证实因原告失职，导致被告的摩托被盗。B5、照片19张，欲证实原告管理不到位。经质证，原告对被告提供的B1、B2组证据认为真实性无法确认，不予认可，对证据B3无异议，但认为不能证明被告的主张，对证据B4认为与本案无关；认为B5不能证实被告的主张。本院认为，被告提交的证据B1、B2、B4与物业服务无关，与本案没有关联，不予采信，证据B3原告没有异议，予以采信，证据B5不能证实被告的主张，本院不予采信。根据庭审及质证、认证，本院确认如下法律事实：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”。被告系景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区5幢3单元1101室业主，2012年5月30日，原、被告双方签订“承诺书”订立业主手册，对其服务范围、项目、收费标准、违约责任等进行约定，同时被告交纳了2013年8月份以前的物业管理等费用。另查明，月牙湾佳园小区至今未成立业主委员会，该小区仍由原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。被告未按约定交纳2013年8月25日至2015年8月24日止物业管理费2791元，二次加压费192元、垃圾清理费240元，电梯维护及年检费1500元，合计4723元。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上规定，原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律规定，合法有效。本案中，原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司是月牙湾佳园小区的前期物业服务企业，被告系该小区5幢3单元1101室的业主，双方签订“承诺书”订立业主手册是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同对双方均具有约束力。根据双方约定：被告按1.00元㎡月计算每年交纳物管费，其内容经当事人签字认可，且被告已履行交费一年。2013年8月25日至2015年8月24日原告作为物业服务提供者，按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主在此期间未提出异议并也接受了物业管理的服务，但至今未交纳两年的物业管理服务费。据此，原告要求被告给付2013年8月25日至2015年8月24日的物业服务费2791元的诉讼请求，本院予以支持。关于二次加压费、垃圾清理费、电梯维护年检费，双方在“业主手册”中已进行了明确约定，其内容不违反法律、行政法规规定，本院予以确认；另双方关于违约责任的约定即“以每日千分之三的比例加收违约金”，该约定虽然不违反法律强制性规定，但原告并未提供相关证据证明被告没有按时交纳物管费给自身造成的损失大小，且约定的违约金偏高，本院不予支持。关于被告以原告未尽管理职责为由，拒绝交纳物业管理等费用的答辩主张，本院认为，被告虽提出原告管理服务中存在问题，没有提供相应证据加以证明，本院依法不予采纳。本院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上所述，被告的抗辩主张，证据不足，缺乏事实法律依据，本院不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李德树于本判决生效之日起十日内支付原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司物业管理费2791元、二次加压费192元、垃圾清理费240元，电梯维护及年检费1500元，合计4723元；二、驳回原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李德树承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 柳二〇一六年六月二十三日书记员 李佳玲