安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜经开民二初字第00147号
原告：芜湖市长城环保炊具有限责任公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：王裕芳，执行董事。
委托代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。
被告：张树樑，男，汉族，住浙江省。
委托代理人：孟宁，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：卢海霞，安徽纬纶律师事务所律师。
被告：芜湖市方瑞环保炊具有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：张树樑，执行董事。
原告芜湖市长城环保炊具有限责任公司（以下简称长城公司）诉被告张树樑、芜湖市方瑞环保炊具有限公司（方瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员朱芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城公司委托代理人耿宜杰，被告张树樑委托代理人孟宁到庭参加诉讼。本院在适用简易程序审理过程中，发现本案情较为复杂，决定将本案转入普通程序，并根据被告张树樑的申请依法追加了方瑞公司作为本案被告参与诉讼，由代理审判员朱芸担任审判长，与人民陪审员沈为建、刘新民组成合议庭公开开庭进行审理，原告长城公司委托代理人耿宜杰，被告张树樑委托代理人孟宁到庭参加诉讼，被告方瑞公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城公司诉称：2012年12月22日，原告与被告张树樑订立了《福达工业园1-3号厂房租赁协议》，约定原告将其位于芜湖市福达工业园内的厂房出租给被告使用，租赁面积为2000平方米，租期自2013年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为24.5万元，此后每年递增5%，先付后租。合同生效后，原告将其厂房交付给被告张树樑，并由被告投资设立的被告方瑞公司使用承租房进行生产经营，被告向原告支付了第一年的租金。2013年底，原告发函要求被告于2014年1月1日前支付第二年租金257250元，否则合同解除。但至今被告既未支付租金又未交还房屋，被告方瑞公司被依法查封的机械设备仍存放在承租房内。原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令：1、解除《福达工业园1-3号厂房租赁协议》；2、被告支付原告房屋占有使用费107187.5元（按照21437.5元／月，自2014年1月1日暂计算至2014年5月31日）及至实际交房之日止的房屋占有使用费；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《福达工业园1-3号厂房租赁协议》复印件，证明原告与被告张树樑之间存在厂房租赁关系，约定的租期为3年，租金每年递增5%，在租赁期间水、电、气等费用由被告承担；
2、房地产权证复印件，证明原告系出租的厂房的合法所有权人；
3、安徽正伦律师事务所律师函，证明2013年底原告发函要求被告缴纳次年租金，否则解除合同；
4、民事裁定书，证明被告张树樑将承租的厂房交给被告方瑞公司使用，房屋内查封的机器仍放置厂房内，占用厂房；
5、汇款凭证，证明租赁费的交费主体系被告张树樑；
6、证明（被告方瑞公司股东出具），证明被告张树樑承租厂房是个人行为而非被告方瑞公司行为。
被告张树樑辩称：被告张树樑虽与原告签订了《福达工业园1-3号厂房租赁协议》，但所租赁厂房并非被告个人使用；被告方瑞公司应为合同当事人，被告张树樑并非本案适格的主体。
被告张树樑为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、被告方瑞公司营业执照、组织机构代码、税务登记证、公司章程、补充协议，证明被告方瑞公司为租赁厂房的实际使用人；
2、租赁费收条，证明厂房租赁费的交费主体是方瑞公司；
3、（2014）芜经开民二初字第00031号民事判决书，证明被告方瑞公司的经营状况；
4、公司设立登记申请书，证明本案涉案厂房交付给被告方瑞公司使用；
5、工商登记备案的厂房租赁协议，证明租赁协议的抬头和落款都为被告方瑞公司，其为承担合同责任的主体，该租赁协议与原告向法院提供的不一致，其中约定的租金不同；
6、汇款凭证，证明原告长城公司与案外人安徽天泰国际酒店管理有限公司签订了炊具购销合同，后被告长城公司将该合同项下权利义务转让给被告方瑞公司，因此被告长城公司收到的合同余款应该支付给被告方瑞公司，因原告长城公司尚余13万余元没有交给被告方瑞公司，该款项可以冲抵相应的厂房租金；
7、安徽正伦律师事务所律师函，证明原告认可涉案厂房实际使用人是被告方瑞公司，2014年1月份之后被告没有进入过涉案厂房；
8、《租房协议书》，证明原告不让被告进驻厂房，给被告造成的实际损失；
9、购物清单、税收缴款书，证明原告不让被告方瑞公司进驻给其造成的损失；
10、承诺认可书，证明涉案厂房实际使用人为被告方瑞公司，相关的权利义务与被告张树樑个人无关；
11、案例一组，证明股东在公司成立之前签订的房屋租赁合同的权利义务主体应该是成立之后的公司。
被告方瑞公司未作答辩，亦未向本院提供证据。
对原告长城公司提交的证据，被告张树樑质证认为：对证据1真实性有异议；对证据2、3、4真实性无异议；对证据5关联性有异议；对证据6真实性、合法性有异议，该证据证明的内容与事实不符，涉案厂房此前为原告经营所用，因原告存在经营困难，且同被告方瑞公司经营范围一致，故双方经协商将涉案厂房整租给被告方瑞公司用于经营。
对被告张树樑提交的证据，原告长城公司质证认为：对证据1关联性有异议，涉案厂房的租赁协议签订时间是2012年12月22日，当时被告方瑞公司尚未成立；对证据2中王光才的字迹无法核实，不能证明厂房租赁费的缴费主体是被告方瑞公司；证据3仅认定了被告方瑞公司的经营场所在福达工业园，并未认定我公司与被告方瑞公司存在厂房租赁关系；对证据4证明目的无异议，但不能因此否定原告与被告张树樑存在租赁合同关系；对证据5有异议，该协议的落款时间为2012年12月22日，当时被告方瑞公司并未成立，我公司不能与尚未成立的公司签订合同，同时方瑞公司的字样是手写的，并未加盖公章；对证据6关联性有异议，该证据不能证明原告将相关合同权利义务转让给被告方瑞公司；证据7真实性无异议，但该证据不能达到被告张树樑主张的原告认可涉案厂房实际承租人系被告方瑞公司的证明目的；对证据8关联性有异议，该租房协议的双方均为案外人；对证据9关联性有异议；对证据10真实性有异议，被告方瑞公司的公章由被告张树樑持有，其有便利条件使用公章，该证据是被告方瑞公司单方出具的，原告并未确认；对证据11有异议，其他法院的判例不能作为本案认定事实的依据，同时本案的实际履行人系被告张树樑，并非方瑞公司。
在本案审理过程中，被告张树樑申请证人王文兵、李成玉到庭作证。证人王文兵的证言证明在被告方瑞公司没有成立前，其在原告长城公司工作，被告方瑞公司成立后，证人为被告方瑞公司工作并受被告方瑞公司指派在案外人安徽天泰国际酒店管理有限公司做售后服务。证人李成玉的证言证明2014年1月后，因保安阻拦，无法进入涉案厂房。
经审查，本院对本案证据认证如下：原告提交的证据1《福达工业园1-3号厂房租赁协议》被告虽对真实性有异议，但合同履行过程中双方均按照该合同去履行，该证据可以作为本案的证据使用；证据2、3、4被告对真实性无异议，可以作为本案的证据；证据5汇款凭证无法证明该笔款项系支付涉案厂房租金，同时也在王光才出具的租赁费收条的落款日期之后，故该汇款凭证不能作为本案的证据使用；证据6出具的时间为2014年8月6日，并非被告方瑞公司股东形成的关于厂房租赁的会议记录等，同时在被告方瑞公司实际办理工商登记及生产经营时可知被告方瑞公司的经营地即为涉案厂房，故该证据不能作为本案定案的证据。被告张树樑提交的证据1证明了被告方瑞公司的成立时间、出资方式以及股东等相关信息，与本案的事实认定存在关联性，可以作为本案的证据；对证据2租赁费收条原告虽认为王光才的真实性无法核实，但原告公司认可王光才为其公司处理厂房租赁事宜的经办人，并已收到2013年的厂房租赁费24.5万元，证据3系本院已生效的裁判文书，证据4、5系被告方瑞公司在工商管理部门的备案登记材料，可证明原告长城公司厂房租赁事宜的经办人同时也是被告方瑞公司的监事，原告长城公司为配合被告方瑞公司关于工商注册中办公场所、经营地等方面的要求另行签订了一份租金、租赁面积不同而其他内容相同的《福达工业园1-3号厂房租赁协议》等事实，故证据2、3、4、5可以作为本案的证据；被告提交证据6、8、9以及证人王文兵、李成玉所做的证言均为证明被告方瑞公司与原告长城公司有其他的业务往来，以及原告长城公司干扰被告方瑞公司进入厂房造成了相关损失的主张，与本案并无关联；证据11无法证明出处、来源及真实性，同时并非认定案件事实可以依据的相关法律、法规，与本案无关；关于被告张树樑提交的《承诺认可书》，被告张树樑自认被告方瑞公司由其持有，无法确定该承诺的实际出具时间，不能作为本案定案的证据。
经审理查明：2012年12月22日，原告长城公司与被告张树樑签订了《福达工业园1-3号厂房租赁协议》，该协议中约定：原告出租的厂房位于芜湖经济技术开发区福达工业园内，面积为2000平方米，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，年租金为24.5万元，以后每年租金递增5%等。2013年1月10日，被告张树樑与王光才、余为民、吴建新、任明梅订立股份制协议书，约定共同投资设立被告方瑞公司，经营场所位于涉案厂房，并向工商行政管理部门递交了被告方瑞公司设立登记申请书。2013年1月24日，被告方瑞公司成立，法定代表人为被告张树樑，监事为王光才。2013年3月2日，原告长城公司关于厂房租赁事宜的受托人王光才出具了收条一张，收条上载明收到被告方瑞公司房租24.5万元，租用时间为2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月27日，原告长城公司委托安徽正伦律师事务所向两被告发函，告知被告张树樑应在收函后立即向原告长城公司支付2014年的厂房租金，若未在2014年1月1日前支付租金，则原告长城公司同被告张树樑签订的《福达工业园1-3号厂房租赁协议》解除，并应立即交还承租厂房。收函后，两被告未向原告长城公司支付2014年厂房租金。
另查明：为配合被告方瑞公司办理工商设立登记，原告长城公司同被告张树樑另行签订了一份《福达工业园1-3号厂房租赁协议》，该协议中约定租赁厂房面积1000平方米，租金10万元／年，其他约定同前述双方实际履行的租赁协议，该份协议已在工商行政部门备案。2014年1月14日，本院受理了王光才、张树樑与方瑞公司等公司解散纠纷一案【案号（2014）芜经开民二初字第00031号】，经开庭审理，本院作出（2014）芜经开民二初字第00031号民事判决，判决解散被告方瑞公司；在该案的审理过程中，张树樑向本院申请了对被告方瑞公司的财产在50万元范围内进行保全，后本院依法对被告方瑞公司放置在涉案厂房内的机器设备进行了查封。
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原告长城公司与被告张树樑签订的《福达工业园1-3号厂房租赁协议》（租赁面积为2000平方米）系双方当事人的真实意思表示且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三条、第七条之规定，未经企业法人登记主管机关核准登记注册的企业不得从事经营活动，但又规定申请企业法人登记的单位应当具备固定的经营场所；结合到本案中，租赁协议签订时，被告方瑞公司尚未取得注册登记，不能以自己的名义与原告签订协议；被告张树樑作为被告方瑞公司的筹建人及成立后的法定代表人在被告方瑞公司成立前与原告签订厂房租赁协议，代表的是被告方瑞公司的利益，也是为了满足被告方瑞公司在办理工商设立登记中关于公司应当具有固定经营场所的要求；同时，原告知晓租赁厂房系用于生产经营，并为了配合被告方瑞公司的注册登记另行签订了一份未实际履行的租赁协议在工商行政管理部门备案，并在收条上写明收取了被告方瑞公司2013年的厂房租金，故原告长城公司与被告张树樑签订的租赁协议属于被告方瑞公司成立前合同，合同签订时的签约主体虽系被告张树樑，但被告方瑞公司为上述租赁协议实际上的享有权利履行义务的主体。原告诉称被告方瑞公司股东在租赁协议前就不同意租赁涉案厂房，租赁厂房系被告张树樑个人行为，应当由被告张树樑个人承担合同权利义务，但根据庭审查明，被告方瑞公司在办理相关工商登记时均将涉案厂房作为工商登记的住所地，并已将涉案厂房作为实际的生产经营场所，同时，各股东在租赁协议签订后至本案受理前也未提出异议，故本院对该意见难以采纳。
关于涉案租赁协议的解除，《福达工业园1-3号厂房租赁协议》中约定第一年租金为24.5万元，第二年递增5%，租金应预付三个月，支付日期在支付月15日前，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%的滞纳金并有权终止租赁协议；在合同签订后，被告方瑞公司作为涉案厂房的实际承租人已一次性支付了2013年的租金；根据协议约定，租金应当预付，被告方瑞公司作为实际承租人应当履行相应的承租义务，故其若需继续承租涉案厂房则应当依约在2013年12月15日前支付厂房租金，但其并未支付；2013年12月27日，原告发函就涉案厂房2014年度的租金给予被告合理支付期限，并告知逾期支付的，合同解除；在庭审时原告根据律师函主张租赁协议在2014年1月1日解除，被告方瑞公司至今未支付租金也未就律师函提出异议，本院对原告这一主张予以认可，原告长城公司与被告张树樑签订的《福达工业园1-3号厂房租赁协议》已于2014年1月1日解除，原告请求判令双方签订的厂房租赁协议解除已无实际意义。租赁协议解除后，被告方瑞公司作为协议的实际履行方以及实际占用人仍继续占用涉案厂房，原告主张按照租赁协议中关于2014年厂房租金21437.5元／月（245000元／年×105%÷12月）的约定计算厂房占有使用费，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告芜湖市方瑞环保炊具有限公司自2014年1月1日起以21437.5元／月为标准支付原告芜湖市长城环保炊具有限责任公司厂房占有使用费至实际腾空搬离之日止；
二、驳回原告芜湖市长城环保炊具有限责任公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。
本案案件受理费2444元、保全费1020元（原告芜湖市长城环保炊具有限责任公司已预交），由被告芜湖市方瑞环保炊具有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审 判 长 朱 芸
人民陪审员 刘新民
人民陪审员 沈为建
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 高 晶
附判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国企业法人登记管理条例》
第三条申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。
依法需要办理企业法人登记的，未经企业法人登记主管机关核准登记注册，不得从事经营活动。
第七条申请企业法人登记的单位应当具备下列条件：
（一）名称、组织机构和章程；
（二）固定的经营场所和必要的设施；
（三）符合国家规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人员；
（四）能够独立承担民事责任；
（五）符合国家法律、法规和政策规定的经营范围。
第八条企业办理企业法人登记，由该企业的组建负责人申请。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。