广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1880号
原告王作为，男，汉族，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人郭松岩，广东圳扬律师事务所律师。
委托代理人许云均，广东圳扬律师事务所实习律师。
被告梁冬连，女，汉族，住址辽宁省大连市金州区石河满族镇。
委托代理人黄革、冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务
所律师。
第三人交通银行股份有限公司深圳中心区支行，住所地深圳市福田区，组织机构代码。
负责人吴义升，行长。
委托代理人刘有华，男，汉族，住址广东省深圳市福田区，员工。
委托代理人康巍燕，女，汉族，住址广东省深圳市福田区，员工。
上述原告与被告、第三人共有物分割纠纷一案，本院受理后，被告提出管辖权异议。本院于2015年10月10日作出民事裁定书，驳回被告的管辖权异议。被告不服，提起上诉。深圳市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）深中法立民终字第3794号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王作为及其代理人郭松岩、许云均，被告代理人黄革、冯明超，第三人代理人刘有华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月14日，原、被告与深圳市星河房地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方因恋爱关系共同购买了位于宝安区的星河盛世花园（一期）1栋A2座1单元7层706号房屋，建筑面积76.23平方米，购房总价款为人民币1,649,575.00元。原、被告双方采取按揭方式支付购房款，房屋首期款为人民币499,575.00元。2012年8月1日，原、被告与交通银行股份有限公司深圳新洲支行（现更名为中心区支行）签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额人民币1,150,000.00元，贷款期限为360个月。2014年10月9日，深圳市房地产权登记中心发放了深房地字第××号《房地产证》，原、被告对该房屋各按50%的份额享有所有权。根据我国《物权法》第102条的规定，原、被告应按50%的份额承担共有房屋产生的债务，但截至2015年8月17日，原告单方支付了购房首期款人民币499,575.00元、房屋契税人民币16,580.76元、物业管理费人民币4,391.36元，以及2012年8月16日起至2015年8月17日的36个月的房屋贷款月供人民币236,820.96元，以上合计人民币757,368.08元。期间，被告于2012年6月期间支付部分购房首期款人民币143,000.00元。2013年8月，双方协商对此房屋进行分割，原告返还被告支付的该部分购房首期款后，原告对该房屋享有100%份额的所有权，被告协助原告办理房地产转移登记手续。2013年8月27日，原告按约定以代被告支付款项的方式向其返还人民币148,755.00元，但被告却拒绝协助原告办理转移登记手续，也不承担因共有房屋产生的任何债务，甚至更换了房屋门锁，拒绝向原告交付房屋。综上，为了维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、对原被告双方共有的宝安区星河盛世花园（一期）1栋A2座1单元7层706号房屋（房屋登记价人民币1,649,575.00元）按双方实际出资比例进行分割；2、诉讼费用由被告承担。原告当庭明确诉讼请求1为，因原告对涉案房屋的管理费和归还银行贷款出资额达100%，被告实际出资额比例为0，按此比例进行分割，要求房屋产权100%登记为原告名下。
被告答辩称：一、原、被告双方在购买房屋之前已约定双方共同出资、共同贷款和共同还款，双方所签订的房地产买卖合同、房地产权登记证已明确记载双方各自占有50%的份额。且双方一起办理抵押贷款手续，共同偿还银行贷款，足以证明双方对房产的份额已经作出了明确的约定。因此，双方应当按照50%的份额共同享有涉案房产。二、根据我国物权法规定，我国遵循严格的物权法定原则，不动产以登记作为公示方法，而根据原告所提供的房地产登记证，登记双方各占50%的份额，因此，无论是基于双方明确的合同约定，还是基于物权法的法律规定，双方毫无疑问对涉案房产各占50%份额。三、原、被告2010年认识，2011年开始以恋爱关系同居，已经建立了非常稳固的感情基础，双方的日常起居和生活开支已经构成财产混同，且由于被告的工作稳定，工作收入较高，家庭环境也比较优越，所以在父母的支援和自己的努力打拼之下，一共支付了20余万元的首付款，后续也从自己的工资中取现和依靠父母的支持，共同协助偿还贷款。此外，被告每月为双方共同的开支近万元，双方对谁的钱用于生活，谁的钱用于还款已经完全混淆不清，根本不能依据钱来自谁的帐户而认定房产的所有权。四、之所以首付款和每期银行还款是从原告帐户走帐，是由于双方在2012年8月份从交通银行贷款时，原告正好是交通银行的员工，交通银行对内部员工有住房补贴，但员工必须在办理贷款时才能享受该福利。所以被告将自己的银行存款和来自股票的钱全部取出，直接存到原告的帐户。因此，原告在诉状中称费用由其个人承担，与事实完全相悖。五、原、被告双方从来没有就房屋的分割事宜达成过任何的书面或口头协议，原告在起诉状中所陈述“原告返还被告支付的该部分购房首期款项后，原告对房屋享有100%的所有权，被告协助原告办理房地产权登记手续”，纯属无稽之谈。被告从来没有就处置自己享有的涉案房产所有权作出过任何意思表示，原告就是在2015年深圳市房价大幅上涨后，可能受到利益驱使，才丝毫不顾双方往年的情份捏造了上述虚假事实。六、原告确实在2013年8月27日从其招商银行和交通银行帐户共取出过148755元，但该笔费用根本不是返还给被告的首期款，实际是用于被告购买辽宁省大连市华润置地的一套房产，该套房产首付款为40余万元，被告的父母共支付了26.1万元，原告从其帐户支付了148755元。所以原告支付的该笔款项与本案没有关联性，其主张该笔款项为返还被告的首付款缺乏事实依据。综上所述，本案的争议焦点在于物权权利的分配和共有物的分割，而共有物的分割以物权作为唯一的前提条件，在本案中无论是基于房屋买卖合同的约定，还是基于物权法的规定，双方各自占有50%所有权的事实不容置疑。至于原告主张自己在还贷中多付部分款项，为债权纠纷，应另立新案处理。原告主张的按照实际出资比例来分割房产，明显缺乏请求权的基础，请求法院依法驳回全部诉求。
第三人述称，原告、被告在第三人处办理了个人房产抵押贷款，共贷款115万元，第三人依据合同约定履行了放款义务，截至2016年2月14日，尚欠贷款本金1092744.99元。第三人对原告和被告之间的情况不清楚，但第三人是涉案房产的抵押权人，拥有优先受偿权，任何情况下，都需要优先偿还第三人贷款，请法院保护善意第三人的合法权益。
经审理查明，原告与被告原为恋爱、同居关系。2012年6月14日，原告、被告作为买受人，深圳市星河房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原、被告共同购买位于深圳市宝安区星河盛世花园（一期）1栋A2座1单元7层706号房屋，建筑面积76.23平方米，购房总价款为人民币1649575元，原、被告应于签订合同之日起7日内支付购房总价款30%的首期款499575元，剩余价款115万元采取按揭方式支付。
2012年8月1日，原告、被告作为共同借款人和抵押人，交通银行股份有限公司深圳新洲支行作为贷款人和抵押权人，深圳市星河房地产开发有限公司作为保证人，签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额人民币115万元，贷款期限360个月。该银行名称于2012年10月9日变更为交通银行股份有限公司深圳中心区支行。
2012年11月16日，在原、被告缴清房款后，深圳市星河房地产开发有限公司向原、被告开具金额1649575元的发票。
2014年10月9日，深圳市房地产权登记中心颁发了深房地字第××号房地产证，权利人为原、被告，份额各为50%，抵押权人为交通银行深圳中心区支行。
上述买卖合同和抵押合同签订后，各合同当事人均依约履行了合同义务。被告支付首期款约14.3万元，原告支付剩余首期款。2013年8月27日，原告向被告转账支付148755元。原告每月向银行偿还按揭贷款，没有逾期或不足额还款的情况。截至2016年2月14日，原、被告共向第三人偿还本金57255.01元，已还利息209246.05元。
2016年4月18日，被告明确表示，主张涉案房产的折价补偿，不主张房产。根据双方各自的主张，又因双方对涉案房产的现值无法达成一致意见，本院通过摇珠方式选定深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估时间点为评估机构接受委托之日。2016年7月12日，该公司出具估价报告称，涉案房产在2016年6月22日满足估价报告假设和限制条件下的市场价值为人民币4073884元。
以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、个人房产抵押贷款合同、产权资料电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表、发票、银行账户交易明细和清单、估价报告及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与被告是涉案房产的按份共有人，对共有房产按照各自50%的份额享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，原告与被告并没有约定不得分割共有房产，原告可以随时请求分割。原告主张分割共有物，本院予以支持，被告相关答辩意见，不予采纳。
关于分割方式。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在客观上不可能对涉案房屋进行实物分割的情况下，原告主张房产，被告主张折价补偿，双方对此均无争议，本院予以支持。
关于补偿款的金额。不动产权属证书登记的双方各占50%的权利份额，就是双方对各自享有份额的约定，也是计算补偿款的主要依据。在没有相反证据证明房产证记载错误的情况下，不能完全以双方对房产的出资比例、还贷情况作为划分权利份额的依据。但是，对于补偿款的数额，还应考虑以下两个方面的因素。一是双方对涉案房产费用的承担情况。首先，从双方提交的银行账户明细来看，原告向被告的转账金额远大于被告向原告的转账数目。其次，被告向原告转账时并没有备注是供房款，金额也与月供不相吻合，不能证明是供房的专门用途。再次，被告称从自己的银行存款和股票收入中提取现金存入原告账户，无从体现。因此，本院认定，双方作为房屋共有权人，原告在首期款支付、税费缴纳、月供偿还等方面承担了很大部分义务，而被告的付出较少，从公平合理角度出发，有必要对50%的折价补偿比例酌情调整，适当降低。二是双方曾经恋爱、同居的关系。这种特殊关系不可避免地导致双方一定程度的财产混同，因此，在调整补偿款时，不宜过分调低。综上，对于原告应向被告支付的折价补偿款的比例，本院酌情调整为40%。涉案房产于时点2016年6月22日的评估价为4073884元，截至2016年2月14日，原、被告共向第三人偿还本金57255元，未还本金1092745元（贷款115万元-57255元）。以每月偿还本金约1756元计算，至2016年6月，原告未还本金约1085721元。因此，原告应向被告补偿1195265元[(4073884元-1085721元)×40%]。
需要指出的是，关于估价报告的问题。原告认为，从深圳市不动产登记中心网站的房产评估价格查询，涉案房产的评估价仅为2748147元，而且，评估机构没有考虑涉案房产是毛坯房、有抵押权限制的情况，估价过高。而被告认为，通过对互联网大数据查询，涉案楼盘二手房屋估价大部分在6万元/平方米以上，评估报告的估价过低。本院认为，原告查询到的深圳市不动产登记中心网站的房产评估价格具有滞后性，评估报告对毛坯房、抵押权设置等情形，已有体现和考虑。被告主张的单价6万元，没有证据证实。评估机构具有评估资质，机构的选定程序合法，估价合理，没有畸高或偏低，本院对评估报告予以采信，对双方的异议，均不予采纳。
原告取得涉案房产的100%所有权，自然应承担向抵押权人偿还按揭贷款的义务。在涉案房产的银行贷款已还清，具备注销抵押登记及过户条件时，原告有权要求将登记在被告名下的50%份额变更登记至自己名下，被告应予配合，协助办理过户手续。
依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：
一、位于深圳市宝安区民治街道的星河盛世花园（一期）1栋A2座1单元706房产所有权100%归属原告王作为；
二、原告王作为于本判决发生法律效力之日起六十日内向被告梁冬连支付上述房产的折价补偿人民币1195265元；
三、当原告王作为向第三人交通银行股份有限公司深圳中心区支行清偿完毕债务，上述房产符合注销抵押登记条件时，被告梁冬连应当配合王作为注销抵押登记，将登记在梁冬连名下的50%份额变更登记至王作为名下。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19646元，评估费13500元，原告、被告各自负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 李苏敏
人民陪审员 林福梅
二〇一六年九月九日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
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