浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终4625号
上诉人（原审原告）：徐兴明，男，汉族，1984年1月5日生，住杭州市余杭区。
委托代理人：彭亚、汪挺，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：章丽敏，女，汉族，1957年10月3日生，住杭州市拱墅区。
委托代理人：刘珂，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市下城区朝晖二区26幢218室。统一社会信用代码：913300000513012416。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：彭维，男，1985年4月22日出生，汉族，住江西省鹰潭市信江区，系该公司员工。
上诉人徐兴明因与被上诉人章丽敏、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）定金合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初9354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年9月19日，徐兴明（乙方、购买方）与章丽敏（甲方、出售方）、链家公司（丙方、居间人）签订了一份《房屋买卖定金协议》，该协议约定的主要内容有：1、交易房屋坐落于杭州市拱墅区，建筑面积61.53平方米，所有权证证号为杭房权证拱改字第××号；2、甲方保证，交易房屋主体结构及权属无瑕疵、符合上市交易条件，保证该房屋未涉及其他经济、债务纠纷，能顺利进行交易及过户；3、乙方应于本协议签署时支付购房定金壹拾万元，由丙方代甲方收取；如果乙方将上述定金交由丙方收取，则视为定金已交付给甲方；待甲乙双方签署完杭州市房屋转让合同后三个工作日内有丙方将该定金返还乙方作为购房首付款；4、双方确认以1450000元的总价购买该房屋，乙方房款的支付方式为9月28日前首付440000元，剩余房款由商业贷款支付；5、甲乙双方应于签署本协议后15个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；6、违约责任：在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方没收定金，且甲方同意将此没收的定金款项的50%支付给丙方以弥补丙方为居间活动支出的费用；若甲方不与乙方签订房屋转让合同，甲方应双倍返还定金给乙方，且乙方同意将此多收的一倍定金的50%支付给丙方；7、本协议签订后，若甲方或者乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。上述定金协议签署的同时，徐兴明将100000元定金交给章丽敏链家公司。上述合同签订后，因涉案房屋系章丽敏与其前夫徐龙云于2000年通过两人工龄购买的房改房，但章丽敏与其前夫徐龙云早在1994年已经登记离婚，涉案房屋在房改系统中登记的两人婚姻状况有误，需要至房改办办理纠错手续，才能正常交易过户，造成徐兴明、章丽敏双方未能按定金协议约定在15日内签署杭州市房屋转让合同。后，链家公司草拟合同解除协议一份，约定因房屋产权不明晰，不能正常交易，买卖双方和平解约不追究责任，互不赔偿，买家10万元定金如数返还，章丽敏同意该协议并签字，但徐兴明不同意和平解约，于2016年12月5日起诉至原审法院，请求判令：1、解除徐兴明、章丽敏双方签订的《房屋买卖定金协议》；2、章丽敏向徐兴明双倍返还定金20万元；3、章丽敏赔偿徐兴明因房价上涨的损失145000元；4、本案诉讼费用由章丽敏承担。原审法院另查明涉案房屋系房改购房，所有权人为章丽敏的前夫徐龙云，无其他所有权人。至徐兴明起诉之日，该案涉位于杭州市拱墅区的房产未出售给他人。
原审法院认为，徐兴明、章丽敏及链家公司签订的房屋买卖定金协议对各方的权利、义务约定明确。根据定金协议的约定，如章丽敏不能与徐兴明签订房屋转让合同的，章丽敏应双倍返还定金。而本案实际履行中，并非章丽敏不愿与徐兴明签订转让合同，而是需对产权证的相关信息进行纠错，纠错后即不影响房产过户。鉴于此，徐兴明也同意不与章丽敏签订正式转让合同。故本案不能认定章丽敏的行为存在违约，徐兴明要求双倍返还定金的理由不能成立。双方的房屋买卖定金协议已不可能继续履行，应予解除。章丽敏应向徐兴明返还100000元定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年5月2日判决：一、解除徐兴明与章丽敏及第三人浙江链家房地产经纪有限公司于2016年9月19日签订的《房屋买卖定金协议》；二、章丽敏于判决生效之日起十日内向徐兴明返还定金100000元；应该定金一直存放在第三人处，应由第三人浙江链家房地产经纪有限公司返还给徐兴明；三、驳回徐兴明的其他诉讼请求。如果章丽敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3239元，由徐兴明自负2300元，章丽敏负担939元。
宣判后，徐兴明不服，向本院提起上诉称：一、案涉《房屋买卖定金协议》约定章丽敏保证交易房屋主体结构及权属无瑕疵，符合上市交易条件，保证该房屋未涉及其他经济债务纠纷，能顺利进行交易及过户。合同约定徐兴明与章丽敏应于签署本协议后15个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》等相关法律文件。后，章丽敏与链家公司签署合同解除协议一份，无故在预定期满后不与徐兴明签订正式的房屋转让合同，显然是章丽敏违约。徐兴明不同意在该解除协议上签字也表明徐兴明不同意章丽敏单方解除定金协议的意思表示，徐兴明要求继续履行合同并且要求签订正式的房屋转让合同。该解除协议系章丽敏违约的直接证据，而原审法院却认定章丽敏没有违约，显然与事实不符。二、原判决认为案涉合同实际履行过程中，并非章丽敏不与徐兴明签订房屋转让合同，而是需要对产权证的相关信息进行纠错，纠错后即不影响房产过户。鉴于此。徐兴明也同意不与章丽敏签订正式的转让合同。故本案不宜认定章丽敏的行为构成违约。徐兴明认为该认定与事实严重不符，适用法律错误。本案中章丽敏在签订定金协议时已经承诺案涉房屋权属无瑕疵，符合上市交易的条件，后出现房屋产权证需要纠错才能过户，该问题也是章丽敏原因导致的，它不能作为章丽敏违约免责的理由，因为不符合法律对违约免责的定义。章丽敏具有过错，其在定金协议中的承诺与事实严重不符。在预定期内章丽敏没有与徐兴明签订正式的房屋转让合同明显已构成违约。退一万步说，即便产权证需要纠错后才能过户，徐兴明也是一直要求购买该案涉房屋的，徐兴明也同意等房屋产权明晰以后与章丽敏签订正式的房屋转让合同，但是章丽敏与链家公司在没有经过徐兴明同意的情况下单方签署解除协议，不同意将案涉房产出售给徐兴明，显然违约方为章丽敏。徐兴明在起诉之前，自始至终也没有明确表示不同意购买案涉房屋，截至起诉前，徐兴明一直要求与章丽敏签订正式的房屋转让合同，事实上，当时杭州房价暴涨，章丽敏单方毁约，不同意将案涉房屋出售给徐兴明。原审法院直接依据链家公司代理人的陈述且没有提供任何证据情况下，认定徐兴明当时不同意购买案涉房屋，显然于法无据。三、链家公司作为一家专业的提供房地产居间服务的房产中介机构，在案涉房屋提供居间服务的过程中，没有尽到合理的注意义务和勤勉报告义务，在审查章丽敏房产证权属信息、是否符合上市交易及过户条件上审查不严格。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。链家公司与章丽敏单方签订解除协议中明确提到“产权不明晰，不能正常交易”，可在庭审中又辩称可以上市交易，需要对房产证进行纠错。链家公司对徐兴明隐瞒重大事实，因此应当承担相应的赔偿责任，由此也可以看出违约方应为章丽敏、链家公司。链家公司声称徐兴明不同意购买案涉房屋，徐兴明自始至终从未以任何书面或者口头形式表示过不购买案涉房屋。同时链家公司也没有提供任何证据证明徐兴明不同意购买案涉房屋。徐兴明在起诉之前一直要求与章丽敏签订正式的房屋转让合同，然后章丽敏、链家公司却单方签订解除协议，强迫徐兴明在解除协议上签字。徐兴明不同意签字，遂产生纠纷。综上，原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，章丽敏在预定期内未与徐兴明签订正式的房屋转让合同已构成违约，且章丽敏单方与链家公司签订解除协议，不同意将案涉房屋出售给徐兴明，章丽敏违约事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法撤销（2016）浙0105民初9354号民事判决书第二项、第三项，改判章丽敏双倍返还定金20万元，赔偿徐兴明因房价上涨的损失145000元；本案的一、二审诉讼费用由章丽敏承担。
被上诉人章丽敏答辩称：章丽敏并未拒绝与徐兴明就案涉房屋签订房屋买卖合同，系因为该房屋产权和登记信息有错误，需要纠错之后方可办理方可过户，链家地产亦曾告知徐兴明与章丽敏。双方得知链家地产告知信息之后，于2016年9月26日或27日均表示解除定金合同。随后根据一审法院查明的事实和徐兴明提交的证据，系因案涉房屋需要纠错，而不能马上过户，于2016年10月9日协商，虽然没有正式签订解除合同，但是根据章丽敏提交的证据，徐兴明在仓基新村已购买另一房屋。故本案并未出现适用定金罚则的违约情况。根据客观事实以及链家地产的庭审表述，可以推断双方均有意向合同解除，同时在双方合意解除之后10天，徐兴明购买另一房屋，可以推断对定金合同解除没有任何争议。且徐兴明一审中要求解除定金合同的诉讼请求。因此，该定金合同解除未生效，徐兴明亦及时购买另一房屋，并不存在损失，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人链家公司答辩称：一审法院认定正确，链家公司无异议。
二审中，徐兴明与章丽敏、链家公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院另查明，一审中，各方当事人均确认，案涉房屋的登记产权人徐龙云同意出售案涉房屋，并曾至链家公司处欲签订网签合同。一审判决送达之后，链家公司已经将100000元定金返还徐兴明。
本院认为：章丽敏、徐兴明与链家公司签订的房屋买卖定金协议系各方真实意思的一致表示，原审法院予以认定，并无不当。本案实际履行中，在约定的签约日，双方未能签订本约的原因在于需对产权证的相关信息进行纠错，纠错后即不影响房产过户。章丽敏事先亦不知晓该事实之存在，徐兴明以此为由主张章丽敏存在违约行为的理由不能成立。对于《合同解除协议》，系双方未能签订本约后，在链家公司的主持下欲调解双方解除合同，互不追究责任、互不赔偿。结合链家公司于本案中的陈述，以及徐兴明在2016年10月9日已经另行购买房屋的事实，该协议并不能证明系章丽敏主动提出解除合同，徐兴明以此为由主张章丽敏应双方返还定金的理由亦不能成立。一审判决之后，链家公司已经返还徐兴明定金10万元，故该请求本院予以驳回。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，本案系基于二审新事实改判，原审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初9354号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；
二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初9354号民事判决第二、三项；
三、驳回徐兴明的其他诉讼请求。
二审案件受理费4975元，由徐兴明负担。（徐兴明已经预缴二审案件受理费6475元，于本案判决生效之日起十五日内至本院办理退费）
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 金瑞芳
审判员 毕克来
二〇一七年十二月十四日
书记员 姚丽萍