四川省洪雅县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1423民初581号
原告：洪雅县环保建设地产有限公司，住所地洪雅县洪川镇青衣路230号。
法定代表人:熊孟辉，总经理。
委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。（特别授权）
委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。
被告：李澡元，男，汉族，1978年11月1日生，住洪雅县柳江镇两河村*组。
第三人：中国农业银行股份有限公司洪雅支行，住所地洪雅县人民路45号。
负责人：朱明泉。
原告洪雅县环保建设地产有限公司诉被告李澡元合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，在诉讼过程中原告自愿撤回了对第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行的起诉，原告洪雅县环保建设地产有限公司的委托代理人江兴隆到庭参加了诉讼，被告李澡元本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告洪雅县环保建设地产有限公司诉称，2012年10月25日，被告李澡元购买原告所有的南岸国际1栋1单元10楼1号房屋一套，房屋总价为392854元。原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同签约备案号为：5854，合同约定被告于签订合同之日付清首付款157854元，余款235000元由被告向中国农业银行股份有限公司洪雅支行申请按揭贷款方式进行支付。同日，原、被告之间签订了一份商品房买卖合同补充协议，补充协议约定：原告同意根据银行或者公积金中心的要求，作为被告以该商品房办理房屋所有权抵押登记前的保证人。原告为被告承担保证期间，自被告与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得被告房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止。在上述保证期间内，如因被告违反其与银行签订的《借款合同》约定，不履行贷款本息的还款义务而导致银行追究其违约责任的，原告因被告的违约行为向银行承担连带保证责任。由此给原告造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用），原告有权向被告追偿。如被告一年内欠付贷款三次，或者在原告承担保证责任后五日内未向原告支付完全部担保损失的则原告有权要求被告承担总房款的10%的逾期付款违约金，同时原告有权解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，被告自行承担因解除合同所发生的一切费用和损失。2012年12月3日，被告与第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告为该合同的履行承担阶段性保证责任（自被告与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得被告房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止）。《个人购房担保借款合同》签订后第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行按期发放了贷款。前期被告李澡元还能按时归还银行贷款，但从2014年1月起，被告李澡元不顾合同约定拒绝履行支付按揭款的义务，原告作为保证人于2014年1月起代被告向第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行支付了按揭款。现原告为维护自身合法权益，根据合同的约定诉来法院，请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》；要求原告返还位于洪雅县将军乡高岩村南岸国际1栋1单元10楼1号的房屋；判令被告支付原告违约金及相关损失89285.4元；判令被告偿还原告为其垫付的按揭款42230.44元及利息，利息从2015年12月31日起算；并由被告承担本案诉讼费。
被告李澡元经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、举证、质证的权利。
第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行未向本院提出独立的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月25日，被告李澡元购买原告所有的南岸国际1栋1单元10楼1号房屋一套，房屋总价为392854元。原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同签约备案号为：5854，合同约定被告于签订合同之日付清首付款157854元，余款235000元由被告向中国农业银行股份有限公司洪雅支行申请按揭贷款方式进行支付。同日，原、被告之间签订了一份商品房买卖合同补充协议，补充协议约定：原告同意根据银行或者公积金中心的要求，作为被告以该商品房办理房屋所有权抵押登记前的保证人。原告为被告承担保证期间，自被告与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得被告房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止。在上述保证期间内，如因被告违反其与银行签订的《借款合同》约定，不履行贷款本息的还款义务而导致银行追究其违约责任的，原告因被告的违约行为向银行承担连带保证责任。由此给原告造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用），原告有权向被告追偿。如被告一年内欠付贷款三次，或者在原告承担保证责任后五日内未向原告支付完全部担保损失的则原告有权要求被告承担总房款的10%的逾期付款违约金，同时原告有权解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，被告自行承担因解除合同所发生的一切费用和损失。2012年12月3日，被告与第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告为该合同的履行承担阶段性保证责任（自被告与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得被告房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止）。《个人购房担保借款合同》签订后第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行按期发放了贷款。前期被告李澡元还能按时归还银行贷款，但从2014年1月起，被告李澡元不顾合同约定拒绝履行支付按揭款的义务，原告作为保证人于2014年1月至2015年12月31日期间代被告向第三人中国农业银行股份有限公司洪雅支行支付按揭款42230.44元。
另查明，原、被告双方签订的房屋买卖合同约定原告应于2012年12月31日前向被告交付该商品房，原告应于2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（产权证）。截止原告起诉之日南岸国际1栋1单元10楼1号房屋的产权证还未办理成功，原告未向被告催告付款，也未向被告通知解除商品房买卖合同及补充协议。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、按揭贷款合同、银行扣款凭证以及庭审笔录等证据予以证实。
本案争议的焦点：原、被告双方于2012年10月25日签订的商品房买卖合同以及补充协议是否应当解除？
本院认为，合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或者向将来消灭的行为。合同解除可分为单方解除、协议解除、法定解除和约定解除。本案原告以与被告的合同约定行使解除权，属于约定解除。原、被告之间约定的解除条件已于2014年成就，但原、被告双方未约定解除权行使的期限。另一方面，本案所涉及的商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同虽然看似相对独立的合同，但实际系关联合同，符合目前房地产市场的行业规则，也符合商品房买卖与按揭贷款的交易习惯，原告以被告与银行的按揭贷款合同的履行作为商品房买卖合同的解除条件，其目的是减轻自己的担保责任，防范担保风险。一旦原告按照合同约定为被告所购房屋办理了产权证，并办理抵押的他项权利登记，原告作为区间担保人的担保义务即宣告解除，此时原、被告补充协议约定的解除条件也就失去了实质意义。故本院认为，本案所涉商品房买卖合同以及补充协议能否解除应当结合几个关联性的合同履行情况来考虑，不能仅依据补充协议约定的解除条件机械的适用。本案原、被告之间系买卖合同关系，买卖合同系双务合同，本案被告的主要合同义务系支付购房款，原告的主要合同义务系按时向被告交付房屋并办理房屋产权证，被告已经履行了自己主要的合同义务即付款义务，而原告未按合同约定按时办理并交付房屋相关产权证书，原告也已构成违约，且原告及时办证与原告是否承担担保责任以及原、被告双方约定的合同解除条件均具有牵连性。故本院认为，既要充分尊重双方当事人的合同约定，维护交易习惯与安全，同时也要结合合同的履行等因数综合考量原、被告双方关于合同解除的约定。综上述，本案被告从2014年1月起连续违约，根据原、被告之间的合同约定，2014年12月合同的解除条件已成就，但原告未及时行使其解除权，也未按时办理房产证。对合同的解除期限法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原告享有解除权的时间于2014年12月成就，原告未通知被告的情况下，于2016年4月21日向本院提起诉讼请求解除原、被告双方2012年5月8日签订的商品房买卖合同以及补充协议，已经超过了解除权行使的除斥期间，依法不应支持。
保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告请求被告支付垫付的按揭款42230.44元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）应予支持。原告向本院主张的违约金明显过高，应予以调整，本院结合原告的实际损失、兼顾合同的履行情况以及原、被告的过错程度，对于原告主张的违约金以实际损失（资金占用利息）的30%计算为宜，综上，被告应向原告支付按揭款42230.44元及损失(利息+违约金)，损失从2015年12月31日起以42230.44元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止。原告向本院主张的其他费用因未向本院提供充分的证据予以证实，同时也不符合相关法律规定，本院依法不予支持。
综上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告李澡元在本判决生效之日起十五日内支付原告洪雅县环保建设地产有限公司42230.44元及损失（利息和违约金），损失从2015年12月31日起以42230.44元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止。
二、驳回原告洪雅县环保建设地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案诉讼费1460元，由被告李澡元承担760元，由原告洪雅县环保建设地产有限公司承担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 廖 航
代理审判员 辜智勇
人民陪审员 饶俊林
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 祁 薇