江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第02509号
原告张家港世茂房地产开发有限公司。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人张文吉。
被告周飞芸。
委托代理人朱炜，江苏君桥律师事务所律师。
原告张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产公司）与被告周飞芸商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭。于2015年1月6日组织双方质证，并于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告世茂房产公司的委托代理人张文吉，被告周飞芸的委托代理人朱炜均到庭参加质证及庭审。本案现已审理终结。
原告世茂房产公司诉称，原、被告于2014年7月15日分别就世茂暨阳湖苑249-101和249-301签订了商品房买卖合同（合同备案号分别为Y2014007391和Y2014007392），合同约定：被告向原告购买世茂暨阳湖苑249-101和249-301商品房，选择一次性付款方式，被告应于合同签订日付清房屋价款。若被告未按合同规定的时间付款，逾期超过30日的被告应当自合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。被告按照合同约定仅支付了首付款，249-101尚欠余款3691983元至今未付，249-301尚欠余款2602316元至今未付。原告多次催告，但被告仍拒不履约。故原告诉至法院，要求判令：一、被告继续履行世茂暨阳湖苑249-101和249-301商品房买卖合同，并向原告支付249-101的逾期应付款3691983�整和249-301的逾期应付款2602316元整；二、被告向原告支付延期付款违约金，自2014年7月16日至实际全额支付之日止（按日支付逾期应付款的万分之二，截至2014年11月25日止249-101的已产生违约金98206.75元，249-301已产生违约金69221.61元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告周飞芸辩称，涉案的两份合同是被告在紧迫和缺乏经验的情况下订立的，原、被告之间享有的权利和承担的义务严重不对等，尤其加重了被告的责任承担和风险承担，属于显失公平的合同。2014年4月底开盘时，原告故意设计了房源紧张、机不可失这样的氛围，要求被告在一个多小时内匆忙作出决定是否购买，否则出售的28套房型将不再保留，同时必须决定支付方式，时间十分紧迫，被告心理上受到了胁迫；同时，原告在开盘时没有告知土地抵押的事实，利用被告没有经验致使了双方权利义务严重的不对等，导致被告承担了明显不合理的风险。另外，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。考虑到目前我方的经济状况，已经无力支付剩余房款，我方要求解除合同，愿意按照合同约定支付3%的违约金。
经审理查明，2014年7月15日，世茂房产公司（甲方）与周飞芸（乙方）分别就世茂暨阳湖苑249-101和249-301签订了商品房买卖合同（合同备案号分别为Y2014007391和Y2014007392），合同约定，世茂房产公司向周飞芸出售位于暨阳湖苑249幢1单元101号房、301号房，合同约定商品房住宅建筑面积分别为332.4000平方米、183.3100平方米，单价分别为每平方米14717.160元、20742.550元，房价分别为4891983.984元、3802316.8405元。合同并对付款方式、交房日期、权利瑕疵、违约责任等进行了约定。
其中，合同第四条该商品房的权利瑕疵载明：“其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司张家港分行，抵押登记部门为张家港市国土资源局，抵押登记日期为2014年3月26日。”
合同第七条付款方式及期限载明：买受人按一次性付款方式按期付款，编号为Y2014007391号的商品房买卖合同约定“买受人应于签署本合同当日支付房价款计人民币4891983元。”编号为Y2014007392的商品房合同约定“买受人应于签署本合同当日支付房价款计人民币3802316元。”
合同第八条买受人逾期付款的违约责任载明：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”
两份《商品房买卖合同》附件四载明，2014年3月26日，中国建设银行股份有限公司张家港分行出具的抵押权人已同意预售该商品房的证明载明：“张家港世茂房地产开发有限公司将世茂暨阳湖苑使用证号为张国用（2014）第0040724号地块，面积为41788.4平方米的土地使用权和�用证号为张国用（2013）第0043907号地块，面积为31593.9平方米的土地使用权抵押我行，现我行同意张家港世茂房地产开发有限公司将上述抵押土地上的建筑物对外出售。”证明上有张家港世茂房地产开发有限公司和周飞芸分别盖章签字。
上述事实，有《商品房买卖合同》及当事人陈述等予以证实。
另查明，2014年4月20日，被告周飞芸与原告世茂房产公司签订客户签约资料表，载明：周飞芸认购249幢101室，房屋单价为14717.16元／㎡，总价为4891983元，付款方式为签订《商品房买卖合同》及补充协议当日一次性付款，除已经支付的定金200000元外，当日应付款为4691983元；2014年4月30日，被告周飞芸与原告世茂房产公司签订客户签约资料表，载明周飞芸认购249幢301室，房屋单价为20742.55元／㎡，总价为3802316元，付款方式为签订《商品房买卖合同》及补充协议当日一次性付款，�已经支付的定金200000元外，当日应付款为3602316元。2014年4月30日原告世茂房产公司向被告周飞芸出具两份销售不动产统一发票，载明世茂房产公司就暨阳湖苑249-1-101（发票号码01397943）和249-1-301（发票号码01397944）分别预收被告周飞芸购房款1200000元，合计2400000元。
上述事实有发票、客户签约资料表及当事人陈述等予以佐证。
审理中，被告主张在被告支付定金的时候，原告并未依法取得预售许可证，根据相关法律规定原告不能销售涉案房产，为证实己方主张，被告提供预售许可证公告（网页截图打印件），以证实原告出售的房屋预售许可证于2014年4月21日才取得，系在双方签约之前。并认为，合同第四条权利瑕疵部分明确涉案房地产的土地使用权于2014年3月26日已经设定了抵押，本合同签订时间是7月15日，在此之前原告故意隐瞒了该事实，被告完全不知道抵押的事情�且在签订合同时，原告工作人员说反正被告已经交了240万元了，合同条款都是公司的固定格式，即使有异议，也不可能修改的，如果不签合同，40万元定金无法要回。所以被告在签订合同时就按照原告的要求逐页签字，当时并未提出相关异议。根据合同的第二页特别提示部分，明确约定出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务，在整个合同的提示部分是用双下划线标出，但是第四条没有，补充协议上也没有关于权利瑕疵的内容。况且在第二页特别提示部分第五条，仅仅说到在建工程抵押的问题，而没有提示土地使用权抵押的问题，被告认为这是原告故意在混淆视听。同时原告也没有向被告充分解释土地使用权抵押的后果，合同的附件四中也没有提示风险、解释风险。因为原告交房的日期是2016年的下半年，期限较长，在涉案房产交付之前，如原告出现经营问题，因土地设定抵押，原告将不能按照约定交付房产，然而被告的支付方式却是一次性将870多万元巨款交给原告，也就是说被告付了钱不一定能拿到房屋，所以被告认为承担了不合理的风险。
针对被告的上述意见，原告认为，被告为具有民事行为能力的自然人，应该对自己的民事行为负责任。商品房的购买对于一个人或一个家庭来讲都不是小事，尤其是本案涉案两套房屋，总价值逾800多万，因此，被告不可能不通盘考虑审慎做出决定，而实际认购也并非在一个小时内做出决策，前期被告及家人也多次到售楼处了解项目情况、房屋金额及付款方式等。对被告提供的预售许可证公告（网页截图打印件）的真实性无法确认，我方于2014年4月21日取得了涉案房屋的预售许可证。同时，原告认为在2014年4月30日左右与被告协商认购阶段已经口头告知过被告涉案房产所在的土地已设定抵押权的事实，当时也明确告知了该土地抵押不会影响被告按合同约定日期收房，对合同履行没有影响。在签订商品房买卖合同时，合同第四条以及附件四已经明确告知土地设定抵押的事实。没有告知土地抵押的情况不影响商品房买卖合同的履行，而且，如果被告认为该土地抵押的情况对其签订商品房买卖合同具有影响，有权在商品房买卖合同签订时拒绝签字。240万元由于在向被告开具发票时名称为预收购房款，因此，如被告不在合同上签字，原告无权罚没，会退还给被告。不是像被告所说，将没收其缴纳的40万元定金。但如果被告以交房日期为由拒绝签订合同，最终导致合同不能签订的原因归责于被告，在此种情况下，原告有权没收定金。有关交房日期我方在商品房认购之前就已经向被告等人告知交房日期在2016年。双方之间也曾签订过认购书。综上，该商�房买卖合同的签订是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，我方要求继续履行合同。
由于双方对涉案的两份商品房买卖合同应否继续履行等意见不一，致使本案调解未成。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。世茂房产公司与周飞芸签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
关于被告主张的其在签订合同时心理上受到了胁迫的意见。本院认为，被告周飞芸作为具有完全民事行为能力的成年人，对自己所签订的合同有审慎阅读、高度注意的义务，应当根据自己所签订合同履行合同义务、承担相应合同责任。况且，在双方签订的《商品房买卖合同》第2页特别提示中载明“买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅�中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。”被告周飞芸在涉案两份合同上签字盖章。在本案审理中，被告周飞芸也明确表示在签订合同时并未对有关合同条款提出异议。被告周飞芸的上述行为，应当视为认同有关合同条款规定的内容，系其真实意思表示。就其主张在签订合同时心理上受到了胁迫，亦未提供相应证据加以证实。因此，被告周飞芸关于签订合同时受到了心理上的胁迫的抗辩主张，本院不予支持。
关于被告主张的在其支付定金的时候原告并未取得涉案房屋预售许可证不能销售相关房产的抗辩。原、被告一致确认原告于2014年4月21日取得涉案房屋的预售许可证，本院予以认定。原告世茂房产公司对被告周飞芸提供的预售许可证公告（网页截图打印件）不予认可。但即使该预售许可证公告属实，根据《最高人�法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案原告世茂房产公司提起诉讼之日为2014年11月27日，而涉案房屋于2014年4月21日取得预售许可证。被告周飞芸的该项主张，本院无法支持。
至于被告主张原告未告知涉案房屋所在土地已经被抵押的情况致使其承担了不合理风险的抗辩。本院认为，根据双方签订的合同第四条该商品房的权利瑕疵载明：“其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司张家港分行，抵押登记部门为张家港市国土资源局，抵押登记日期为2014年3月26日。”且在合同附件四抵押权人已同意预售该商品房的证明中，被告周飞芸都进行了签字确认，并未提出异议，应当视为其已经认可了土地抵押的事实。被告主张其承担了不合理的风险，但该风险并未实际发生。事实上涉案房屋已经于2014年7月15日备案，且庭审中原告要求继续履行合同，所涉房产保持现状，不会对外另行出售，因此，被告的该种主张并不符合法律上关于不安抗辩权之规定。
综上，本院认为，世茂房产公司与周飞芸签订商品房买卖合同合法有效，应当继续履行，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，世茂房产公司作为出卖人并未行使合同解除权，而是要求买受人即被告周飞芸继续履行合同，并且支付自2014年7月16日起至实际全额支付之日止的违约金（按日支付逾期应付款的万分之二），符合双方签订的商品房买卖合同之约定，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告张家港世茂房地产开发有限公司与被告周飞芸于2014年7月15日签订的两份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为Y2014007391和Y2014007392）继续履行。
二、被告周飞芸应于本判决生效之日起十日内支付原告张家港世茂房地产开发有限公司剩余购房款6294299元及违约金（自2014年7月16日起至实际履行之日止按照每日万分之二�算）（如采用转账方式支付，请汇入张家港世茂房地产开发有限公司指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57032元，由被告周飞芸负担。该款原告张家港世茂房地产开发有限公司已经预交，本院不再退还，由被告周飞芸在履行本判决时直接支付给原告张家港世茂房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 许 跃
代理审判员 马文雪
人民陪审员 茅国兴
二〇一五年六月九日
书 记 员 牛 楠