四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1705号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：蔡荣臻，男，汉族，1937年2月2日生，无职业，住四平市铁东区。委托代理人：蔡兢（蔡荣臻儿子），汉族，1962年8月6日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告蔡荣臻物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良，被告蔡荣臻的委托代理人蔡兢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告于2012年12月24日入住华亿嘉苑小区22-1-201室。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1866元。2、判令被告支付违约金1844元。3、诉讼费用由被告承担。蔡荣臻辩称：物业公司是强迫我们签订的物业服务合同，当时不签合同就不给入户钥匙，着急回迁，只能签。物业服务管理不到位，和他们物业管理等级不相符，小区挨着市场处都是窟窿，小区门上贴的小广告没有人清理，墙皮脱落也没有人负责，墙体都长绿毛了，还经常停水，绿化空地大部分被物业公司改成车位了。小区没有业主委员会，有事也不和业户商量。不知道谁把我家进户水管堵死了，最后一次水管截掉1.5米。我报警后，北门派出所来人，民警当时照相了，说查监控，但物业经理一直不在，民警走了以后经理就回来了。我不知道物业服务的是什么，只看见擦楼道了，其他别的什么都没有。物业费调整我没看到公告，交费的这些业主是因为不交钱高层就不给电梯扣，就不能用电梯。我们不交费主要是因为物业公司服务管理不到位，我们没有很好地享受到物业服务，还有我没在该房子里居住，房子一直空着，因此，物业公司不应该收取我物业费，我不接受物业服务。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。物业管理托管合同，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：当时不签合同不给钥匙，强迫我们签的。物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：我没看到该公告，我没在该房子里居住，一直空着。价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：交费的这些业主是因为不交钱高层不给电梯扣，就不能用电梯。物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：物业打电话通知的，我去的过程中遇见21#-5-4楼老人，说他儿子刚去完，屋里一帮人，还动手动脚，我当时就没敢去。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：该证据是不真实的。7、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同，证明乐邦泰合物业公司与华亿嘉苑小区存在物业服务关系。被告质证意见：没有业主委员会，不和业户商量。被告蔡荣臻没有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告蔡荣臻的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区22-1-201室，建筑面积78.41平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2012年12月24日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以物业公司服务管理不到位，其没有很好地享受到物业服务，房子一直空着，没有人居住，并拒绝物业服务为由，自2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费933元；2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务933元元，合计拖欠物业服务费1866元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告蔡荣臻支付物业服务费1866元及违约金1844元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证，被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告蔡荣臻支付物业服务费1866元合理。被告应支付原告违约金559元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告蔡荣臻系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告蔡荣臻一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告蔡荣臻提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告以物业公司服务管理不到位，其没有很好地享受到物业服务，房子一直空着，没有人居住，并拒绝物业服务作为抗辩。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。由于被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，故本院对被告的抗辩不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1866元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即559元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告蔡荣臻于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1866元、违约金559元，合计2425元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告蔡荣臻如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蔡荣臻负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年九月二十五日书记员  周 璐