吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1048号上诉人（原审原告）：吉林省林苑科技有限责任公司，住所地长春市南关区曙光路16—35号法定代表人：孙人芳，经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市吉士聚业商贸有限公司，住所地：长春市朝阳区阜丰大街与十六路交汇处富锋清华园二期29栋。法定代表人：姚士军，经理。委托诉讼代理人：田辉。上诉人吉林省林苑科技有限责任公司（以下简称林苑公司）因与被上诉人长春市吉士聚业商贸有限公司（以下简称吉士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人林苑公司委托诉讼代理人方春光，被上诉人吉士公司委托诉讼代理人田辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林苑公司上诉请求：撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初2449号民事判决第三、五项，改判吉士公司支付违约金130万元。理由如下：原审法院对违约金进行调整是对双方合同约定违约金条款的错误认识，合同约定违约金条款与上诉人主张的违约金并不是拖欠租金的违约金，而是要求吉士公司承担由于违约导致合同不能履行而解除应当承担的违约金，吉士公司的违约行为给林苑公司造成的可得利益的损失以及拆除设备等损失，远远大于租金利息损失。原审法院在吉士公司并没有提出违约金过高的情况下就对违约金进行调整，显然是错误的。吉士公司针对林苑公司上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林苑公司原审提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年7月31日签订的房屋《租赁合同》；2、判令吉士公司立即迁出租赁的房屋并补交迁出之日前应交付的房屋租金；3、判令吉士公司偿付违约赔偿金130万元整；4、诉讼费用由吉士公司承担。原审法院经审理查明：林苑公司、吉士公司于2015年7月31日签订一份房屋《租赁合同》。约定：林苑公司将位于南关区岳阳街21号商业用房，租赁给吉士公司使用；租赁期限为10年，自2015年10月1日至2025年9月30日止；自2015年10月1日至2016年10月1日间年租金为130万元，之后逐年增加；第一年度租金为半年交付，下半年租金乙方提前30天付清；违约责任约定：吉士公司不能按合同规定交付应交付的款项超过30日以上的，林苑公司有权解除合同，因林苑公司原因解除合同或不能按期交纳租赁费用，则违约责任由吉士公司承担，吉士公司应支付给林苑公司当年租金的100%作为对林苑公司的赔偿。该合同还规定：签订合同的同时，林苑公司向吉士公司提供《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》，对房屋的装修，消防设施及验收手续由乙方负责办理。合同签订后，林苑公司按合同规定将房屋交付给吉士公司使用。吉士公司应在2016年3月1日提前30天缴纳2016年3月31日至2016年9月30日下半年租金，经催要吉士公司于2016年4月8日补交20万元租金后，尚欠租金45万元未能给付林苑公司。原审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方应当按照合同履行自己的义务。双方2015年7月31日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。林苑公司依约向吉士公司交付符合合同约定条件的房屋，履行了合同规定的全部义务。按协议约定，吉士公司负有按时足额交纳房屋租金的义务，吉士公司接手房屋并对该房屋进行使用，除延期交付的2016年3月31日至2016年9月30日期间20万元租金外，尚欠应缴2016年3月31日至2016年9月30日期间租金45万元没有给付，其行为构成违约，应承担给付责任。现林苑公司要求解除双方签订的《租赁协议书》，庭审中双方均表示同意解除《租赁合同》，因此对林苑公司解除《租赁合同》主张予以采纳。林苑公司求吉士公司迁出租赁房屋并给付迁出租赁房屋之日前应交付的房屋租金，该租赁房屋由吉士公司占用，因此，林苑公司主张符合合同约定及法律规定，应予以支持，房屋租金应参照原租赁合同，计算方法为：自2016年10月1日起至租赁房屋交付给林苑公司时止，按合同规定租金标准计算（年租金130万元，月租金130万元÷12月=10.833333万元）。关于吉士公司“我公司现投入200余万元，林苑公司承诺提供一次消防手续，但经消防部门检查，验收备案不合格，导致停业并罚款，不同意林苑公司其他诉讼请求”的抗辩意见，林苑公司交付租赁房屋时提交了《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》确认“该房屋经验收合格，同意交付使用”，吉士公司租赁房屋期间进行房屋装修后于2016年8月2日被长春市公安局南关区分局消防科因“你单位验收备案不合格不停止使用、未经消防安全检查擅自投入使用、营业、消防设施设置不符合标准”作出《行政处罚决定书》，不能否定林苑公司提交房屋给吉士公司时消防验收合格的事实，故对吉士公司此抗辩意见不予支持。关于林苑公司“判令吉士公司偿付违约赔偿金130万元整”的主张，其违约金超过法律规定，其实际损失为承租方逾期缴纳房屋租金的利息损失，故违约金以拖欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定之规定，判决：一、解除吉林省林苑科技有限责任公司与长春市吉士聚业商贸有限公司于2015年7月31日签订房屋《租赁合同》；二、长春市吉士聚业商贸有限公司于本判决生效后立即给付2016年3月31日至2016年9月30日期间拖欠的租金45万元；三、长春市吉士聚业商贸有限公司于本判决书生效后立即向林苑公司偿付违约金（以45万元为基数，自2016年3月1日起至给付之日止，按中国人民银行贷款同期同类贷款利率1.3倍计算）；四、长春市吉士聚业商贸有限公司于本判决生效后立即迁出该租赁房屋，并自2016年10月1日起至租赁房屋交付给林苑公司时止，按合同规定租金标准向林苑公司支付房屋使用费用（月租金130万元÷12月=10.833333万元）；五、驳回林苑公司其他诉讼请求。案件受理费16500元，由长春市吉士聚业商贸有限公司承担。本院二审查明的案件事实与原审法院查明一致。另，针对林苑公司违约金主张，吉士公司以不构成违约进行免责抗辩并未主张调整违约金，二审中合议庭就若不支持免责抗辩，吉士公司是否需要主张调整违约金进行了释明，吉士公司主张将违约金调整为将租赁房屋内价值30万元设备抵给林苑公司。本院认为：林苑公司与吉士公司于2015年7月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，林苑公司发出解除通知时，吉士公司已欠付租金超过30日，依据《租赁合同》第十二条的约定，林苑公司有权解除合同并要求吉士公司承担支付违约金的责任，原审法院认定解除合同正确，但原审法院将违约金标准调整为欠付租金的利息损失明显违背双方约定违约金条款的本意，亦不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的违约金调整衡量原则，属于适用法律错误，应予纠正。本院经综合考量双方的合同履行情况、吉士公司过错程度以及林苑公司预期利益等综合因素，认为案涉合同约定违约金数额不宜认定为过分高于损失，故吉士公司应按合同约定支付林苑公司违约金130万元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初2449号民事判决第一、二、四项；二、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初2449号民事判决第五项；三、变更长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初2449号民事判决第三项为：长春市吉士聚业商贸有限公司于本判决生效后立即向吉林省林苑科技有限责任公司支付违约金130万元。一审案件受理费16500元，二审案件受理费16500元，均由长春市吉士聚业商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  贺银婷代理审判员  李 迪二〇一七年四月十日书 记 员  张维峰