上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民再94号
上诉人（原审被告）：吴晓亮，男，1958年1月8日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：夏水莲，女，1926年10月27日生，汉族，住上海市奉贤区海港综合经济开发区。委托代理人李国命(系夏水莲儿子)，男，住上海市奉贤区海港综合经济开发区。上诉人吴晓亮因与被上诉人夏水莲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴晓亮到庭参加诉讼，夏水莲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓亮上诉请求：撤销原审判决，对夏水莲的原审请求不予支持。事实和理由是：涉案租赁房屋和自留地中有0.65亩涉案自留地不是夏水莲的，夏水莲无权出租，实际租用场地因小无法养鸡，吴晓亮被欺骗；房屋和自留地从来没有交付过，所以不存在恢复原状返还的问题；合同已于2012年8月终止，此后损失由夏水莲自行承担；吴晓亮2013年6月搬离民福村638号，不应该支付租金和房屋使用费。夏水莲未予答辩。夏水莲向一审法院起诉请求：1、夏水莲与吴晓亮2011年8月30日签订的《租赁合同》解除；2、吴晓亮清理位于上海市奉贤区XX区XX村XX号房屋及附属自留地（约一亩），恢复原状（清理自留地上搭建大棚）并返还夏水莲；3、吴晓亮支付欠付的租金（自2012年9月1日起至实际搬离之日止，按每年人民币5,000元计算）。一审法院认定事实：2011年8月30日，夏水莲与吴晓亮签订《租赁合同》约定，夏水莲将坐落于上海市奉贤区XX区XX村XX号一栋（共四大一小房屋五间）出租给吴晓亮使用（主要用于养鸡、住人），租赁期限自2011年9月1日至2016年8月30日止。租金每年人民币5,000元（包括宅基地前后约一亩自留地），支付方式每年8月1日支付，租金在合同期内不调整。当日吴晓亮支付了人民币5,000元租金，夏水莲交付了房屋，但未办理交接手续（交付钥匙）且吴晓亮在进入租赁房屋的南外大门加装挂锁一把。租赁的房屋有朝南房屋四大一小，该房屋正南面有案外人的两幢房屋，租赁房屋东面、西面、北面均为河道，房屋与河道间均为空地且距离分别为9米、约1米、20.7米，距房屋南面24米也为空地，除北面有0.65亩系夏水莲儿子李某的承包田外，剩余均为夏水莲自留地。嗣后吴晓亮住到房屋内，开始养鸡并在南面、东南面、北面空地上搭建竹制棚舍。2012年4、5月份村委会告诉吴晓亮不能搭建棚舍，夏水莲的儿子李某也阻止吴晓亮搭建，同时夏水莲提出增加租金。双方遂产生矛盾，后经村委会多次协调不成。2013年1月双方在开发区司法所的调解下也未能达成解决方案，期间吴晓亮明确提出解除合同。双方因怠于履行各自的权利义务，致使矛盾未能解决。2013年6月吴晓亮离开所租赁的房屋。租赁房屋北侧的0.65亩地系夏水莲儿子李某的承包田。2012年9月1日始吴晓亮未支付租金。一审法院认为，（1）涉案租赁合同涉及“自留地”的争议，双方签订的租赁合同中约定宅基地前后有约1亩的自留地供吴晓亮租赁使用。现查明该1亩自留地中有约0.65亩系夏水莲儿子李某的承包地，其权属不是夏水莲的，夏水莲是无权处分的。虽然在2016年3月21日李某出具证明，称其将上述争议承包地交夏水莲处理，所得利益归夏水莲所有。从村委会的调查笔录及庭审查明的事实看，当时李某对吴晓亮使用上述土地进行过阻挠，是导致吴晓亮使用租赁物障碍的原因之一。由此双方签订的租赁合同中约1亩的自留地的使用存在瑕疵，但从租赁合同的整体看，吴晓亮承租房屋及场地作为居住及养鸡用，0.65亩土地从现场总的结构看，对吴晓亮居住及养鸡不会起根本性的改变作用，这一节的违约并非根本性违约，属一般瑕疵，按照合同法有关规定，夏水莲履行合同不符合合同约定的，应当承担相应责任，吴晓亮可以以减少支付租金方式要求夏水莲承担。一审法院酌定减少20%的租金，将年租金调整为人民币4,000元。（2）关于合同履行的问题，根据查明的事实，双方在2012年4月左右即发生争议，主要原因有两点，一是0.65亩土地存在权属争议，夏水莲儿子李某不让吴晓亮使用；二是村委会在发现吴晓亮搭建鸡舍时明确告知没有手续是不可乱搭建的，要求其拆除。至2012年9月1日按照合同约定吴晓亮应支付第二年的租金时，吴晓亮明确不予支付。嗣后村委会、司法所进行协调未果。从庭审双方确认的吴晓亮于2013年6月底离开租赁房屋的事实看，吴晓亮实际已单方解除合同，该单方行为符合合同法第九十四条第二款的规定，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。故应认定2013年6月30日为解除租赁合同日。但由于双方对法律的认知所限及双方矛盾的深化，吴晓亮未能及时将房屋恢复原状返还夏水莲并办理交接手续；同时夏水莲也怠于行使权利，未能采取相关有效措施防止损失扩大，一直到2014年10月27日才向一审法院诉讼解决纠纷。对于造成的房屋占用费损失双方均有过错。故2013年7月始的房屋占用损失由双方各半承担。（3）至于吴晓亮辩称中要求夏水莲退回支付的人民币5,000元租金及赔偿吴晓亮损失人民币100,000元，吴晓亮未能提交相关的证据材料予以证明，故缺乏相应的事实与法律依据，一审法院未予支持；同时对夏水莲要求吴晓亮支付欠付的租金（自2012年9月1日起至实际搬离之日止，按每年5,000元计算）的请求，根据上述查明及认定的事实并依据相关法律规定，也未支持。一审法院判决：一、夏水莲与吴晓亮在2011年8月30日签订的《租赁合同》于2013年6月30日解除；二、吴晓亮于本判决生效之日起十日内支付夏水莲自2012年9月1日至2013年6月30日的租金计人民币2,000元（计算方法：年租金为人民币4,000元，上述租期的租金为人民币3,000元扣除上一年度支付的人民币5,000元中的人民币1,000元后为人民币2,000元。）；三、吴晓亮于本判决生效之日起十日内对坐落于上海市奉贤区XX区XX村XX号房屋及附属自留地恢复原状，并返还给夏水莲；四、吴晓亮于本判决生效之日起十日内支付夏水莲自2013年7月1日起至实际返还日止的房屋占用费的50%（按年租金人民币4,000元计算）。五、驳回夏水莲的其余诉讼请求。案件受理费人民币82元，由夏水莲与吴晓亮各半负担。本院二审期间，双方当事人未提供新的证据。经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对吴晓亮的上诉请求分析评判如下：1、吴晓亮认为其中的0.65亩涉案自留地不是夏水莲的，夏水莲无权出租，实际租用场地因小无法养鸡，吴晓亮被欺骗。对此，原审法院分析认为除去0.65亩自留地，不影响居住及养鸡这一合同目的实现，不构成根本违约，并已经将租金酌定减少，本院予以认同。2、吴晓亮认为房屋和自留地从来没有交付过，但根据查明的事实，吴晓亮实际居住涉案房屋并在自留地上搭建鸡棚，故本院认为该主张与事实不符。3、吴晓亮认为合同已于2012年8月终止，但根据查明的事实，吴晓亮于2013年6月搬离民福村638号，原审法院将2013年6月30日作为解除租赁合同日与法不悖，吴晓亮应支付此前的租金。4、吴晓亮虽然离开租住房屋，但未能及时将房屋恢复原状（如拆除搭建的鸡棚、拆除南外大门加装的挂锁）返还给夏水莲；同时夏水莲也怠于行使权利，未能采取相关有效措施防止损失扩大，原审法院认为双方均有过错，对于造成的房屋占用费损失双方各半承担，本院予以确认。综上所述，吴晓亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币82元，由上诉人吴晓亮负担。本判决为终审判决。
审判长 屠春含
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十二月五日
书记员 施维莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……