江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第4173号
上诉人（原审原告）徐州市房屋开发建筑装饰有限公司，住所地本市青年路181号。
法定代表人张琪，该公司董事长。
委托代理人孟滨，江苏忠清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）缪清。
被上诉人（原审被告）林育峰。
二被上诉人共同委托代理人唐猛，江苏知点律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人李晓丹，江苏知点律师事务所律师。
上诉人徐州市房屋开发建筑装饰有限公司因与被上诉人缪清、林育峰租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2586号民事判决向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理本案。上诉人徐州市房屋开发建筑装饰有限公司的委托代理人孟滨，被上诉人缪清、林育峰及其共同委托代理人李晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐州市房屋开发建筑装饰有限公司原审诉称，2010年6月28日，公司原职工姚建庆在隐瞒公司的情况下擅自将公司所有的坐落在徐州市解放南路户部山商贸城E1后半部一楼房屋出租给缪清、林育峰使用至今（如租赁合同，那一定是姚建庆用私刻公司公章签订的），而姚建庆在2012年1月因私刻原告公章、伪造文件、非法吸收公众存款、集资诈骗、合同诈骗等被徐州市云龙区公安分局逮捕，现被羁押在徐州市北山看守所。公司自姚建庆出事后就彻查其所有经手工作，发现存在大量违法违规的事实，如将公司资产未经合法程序私自出租、出售给外人并将租金、售房款私吞等严重经济犯罪。随后公司在2012年12月24日紧急召开董事会并于当日下达对公司房产整顿工作的通知及开除姚建庆股东资格等内容的红头文件，并同时委托江苏忠清律师事务所对所有姚建庆经手有问题的承租方发出律师催告函。缪清、林育峰接到律师函后与原告及其律师协商多次，但就租金和租期迟迟达不成共识，原告也多次要求缪清、林育峰退还房屋、补齐所欠房租（按市场价格）但均被拒绝。现要求判令缪清、林育峰退还原告所有的位于徐州市解放南路户部山商贸城E1后半部一楼房屋，给付租金168000元（2010年7月1日至2014年6月期间）。
缪清、林育峰原审辩称，原告诉称内容与事实不符。在2008年7月4日被告就已经开始承租房屋，并于2009年2月18日与原告方达成了转租协议，于2010年6月28日双方又重新签订了一份房屋租赁合同，租期自2010年7月1日起至2019年6月30日止。合同签订后被告一直正常支付租金，租金支付到2012年6月30日。从2012年4月26日开始，原告给被告发了一个通知，要求被告与香港康仁置业公司洽谈新的房屋使用问题。被告也积极得跟原告及其所指定的香港公司的工作人员进行交涉，并且主动要求支付租金。但原告为了赶走租户将所租房屋转让给香港康仁公司，拒绝收取下一年度租金。被告通过多种方式，如电话要求及当面到公司缴纳等，均被原告拒绝，我们也向原告邮寄了书面要求接受我们缴纳租金的函件，被原告退回。双方的交涉过程一直持续到2013年6月，原告以签订新租赁合同为由要求我们按现在新的市场价补齐房屋租金，并按新的价格重新签订合同。被告认为原告的要求非常不公平，且不符合法律规定，双方协商未果。至2014年6月底，原告停止给被告租赁的房屋供电，企图通过这种方式胁迫被告达成新的租赁合同，被告拒绝。现在被告租赁的房屋一直没有电，被告也采取了补救措施，将大部分茶叶转移他处，但店面里仍存放部分茶叶，茶叶完全变质，给被告造成了很大的经济损失。原告所诉的要求被告支付2010年7月1日到2012年6月30日期间的租金我们已经支付过。即使被告未支付，原告的要求也超过了诉讼时效。
经审理查明，案涉房屋位于本市解放南路户部山商城E1后半部一楼，为徐州市房屋开发建筑装饰有限公司所有。2008年7月4日，徐州市小尾羊餐饮有限公司因经营不善，向徐州市房屋开发建筑装饰有限公司提出转租申请，欲将承租的房屋部分对外转租，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司在转租申请上加盖公章并由姚建庆签字同意转租。小尾羊餐饮公司将部分房屋转租给缪请、林育峰使用。2009年2月18日，出租方丁高峰（小尾羊餐饮有限公司）与承租方林育峰、缪清签订房屋承租权益转让告知书，将出租方的所有相关权益转让于姚建庆。2010年6月28日，出租方姚建庆（甲方）与承租方（乙方）缪清签订一份房屋租赁合同，合同约定，租赁期限从2010年7月1日至2019年6月30日止，租金标准每年租金为27600元，租金支付期限与方式，从营业起按年缴纳，乙方应于每年6月20日前交付给甲方，租金自2010年7月1日起每三年按上一年租金递增3%，逾期交付租金甲方按季租金的10%向乙方加收滞纳金，超过15天视为违约即双方合同终止。合同并对房屋的坐落，甲、乙双方的责任，违约责任等进行了约定。甲方由姚建庆签字，加盖徐州市房屋开发建筑装饰有限公司公章，乙方由缪清签字。2012年4月26日，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司向缪请、林育峰在内的房屋承租户发出变更通知函，内容为徐州市房屋开发建筑装饰有限公司就对债务偿还问题，将坐落在解放南路户部山商城E1#-201、E1#-302、E2#-103、E2#-104房屋归香港康仁置业所有，要求以上房产限五日内洽谈有关使用问题，逾期未洽谈者，有权收回房产并追究法律责任。2012年7月3日，缪清给徐州市房屋开发建筑装饰有限公司邮寄特快专递，要求向该公司缴纳房屋租金，但被退回。双方协商未果，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司诉至法院。
原审认为，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司与缪清签订的房屋租赁合同内容符合法律规定，合法有效。该合同对双方均具有拘束力。该公司诉称案涉房屋系其原职工姚建庆在隐瞒公司的情况下擅自将房屋出租给缪清、林育峰使用，所加盖的公章系姚建庆私刻公章的主张，没有提供证据证实，不予采信。该公司要求缪清、林育峰退还涉案房屋，因租赁合同的租赁期限至2019年6月30日止，故对于该公司的该项请求不予支持。关于案涉房屋的租金支付期限，因缪清、林育峰在签订房屋租赁合同后，实际占有使用了该房屋，缪清、林育峰应依合同约定支付租金。徐州市房屋开发建筑装饰有限公司要求缪清、林育峰支付自2010年7月1日至2014年6月期间的租金，按照合同的约定，租金按年交纳，缪清、林育峰应在每年6月20日前交付租金。根据法律规定，承租人延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故本案关于租金计算诉讼时效期间应从2010年6月21日开始计算，开发装饰公司要求缪清、林育峰支付2010年7月1日至2012年6月30日期间的租金已超过诉讼时效期间，不予支持。缪清、林育峰同意按照合同约定支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金，予以支持。关于租金的支付标准，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司要求按照林育峰书写的便条每年租金42000元标准支付，林育峰予以否认，称公司方要提高房屋租金，但双方对合同变更没有达成一致。便条上的提议没有法律效力。法院认为，徐州市房屋开发建筑装饰有限公司提供的便条上虽然有林育峰书写“提议每年租金42000元”，但便条上的内容不完整，意思表达不全面，且没有落款时间，不能证明双方对租赁合同的租金支付标准进行了变更。缪清、林育峰应依照合同约定向该公司支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金。合同约定每年租金为27600元，租金自2010年7月1日起每3年按上一年租金递增3%。故缪清、林育峰应支付开发装饰公司2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金27600元，支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金28428元。林育峰、缪清共同经营共同使用该租赁房屋，应共同承担支付该房屋租金的责任。遂判决：一、缪清、林育峰于判决生效之日起七日内支付徐州市房屋开发建筑装饰有限公司房屋租金56028元。二、驳回徐州市房屋开发建筑装饰有限公司的其他诉讼请求。
上诉人徐州市房屋开发建筑装饰有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、上诉人与被上诉人缪清2010年6月28日签订的协议属无效合同。上诉人员工姚建庆利用其私刻的印章与被上诉人签订的所谓协议，既没有上诉人授权也没有事后追认，根本不能代表我公司的真实意思表示。一审认为上诉人对此没有提供证据证明也与事实不符，我方在庭审中要求鉴定，法庭明确表示不予鉴定。剥夺了上诉人的诉讼权利，掩盖合同无效的事实。2、本案所谓的租赁合同“约定”的租金明显低于市场价格，位于户部山的沿街门面房100余平方，每年租金仅为2万余元。姚建庆收了被上诉人的茶叶达万余元。可以说明本案租赁协议明显系恶意串通损害上诉人利益，属于无效协议。3、退一步讲，在涉案的租赁合同中也约定逾期交付租金15天视为违约即双方合同终止。就本案而言，被上诉人认为租金从2010年7月1日至2012年6月30日租金已超过诉讼时效，一审法院也仅判决了2012年7月1日至2014年6月30日期间的房租，说明被上诉人从所谓的租赁协议签订时至今未履行任何义务，达四年有余。原审法院对上诉人要求返还房屋的正当理由却不予支持。4、事实上，针对被上诉人无理无偿占用的事实，上诉人一直要求被上诉人提供房屋使用依据，而被上诉人主张有合同却不愿意向上诉人出示。上诉人通过处理姚建庆私下伪造合同的其他房屋使用情况时发现，姚建庆伪造的协议也约定了应缴纳房租及逾期交房租15天合同终止的事实。明确告知被上诉人，即使有协议，也没有效力了，被上诉人林育峰于2012年承诺重新签订合同，提议每年租金42000元。如果像一审认定的那样，合同有效，林育峰为何出具书面协议，提议每年租金42000元。同时说明没有超过时效。二、一审在事实认定错误的基础上，法律适用也错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人缪清、林育峰答辩称，一审法院认定事实清楚正确。首先上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同真实有效，合同签订时，姚建庆是上诉人的实际经营者，负责上诉人户部山商城房屋的租赁经营业务。2008年7月4日被上诉人经徐州市小尾羊餐饮有限公司转租承租被上诉人位于解放南路户部山商城E1后半部一楼，此次转租经由上诉人在转租申请上加盖公章，并由姚建庆签字同意。2010年因被上诉人转租到期，并因经营需要减少经营面积与上诉人重新签订新的房屋租赁合同，合同经上诉人加盖公章姚建庆签字。由此可见，小尾羊公司转租涉案房屋的申请，房屋租赁权转让，被上诉人签订新的租赁合同，均是由姚建庆同意并加盖上诉人公司公章。此外，户部山商城的其他房屋租赁也都是由姚建庆负责，合同的签订也都是由姚建庆签字并由上诉人加盖公司公章。其次，合同自签订后至2012年双方都如约履行，合同签订后被上诉人一直使用该房屋进行经营活动，并交纳租金。这一事实已由被上诉人在一审时提交的其与上诉人法定代表人的录音证明，录音中上诉人法定代表人张琪仅提及2013年至2014年房租缴纳的问题，以及上诉人公司为什么不收取租金的原因，并未提及2010年至2012年的房租。可见，被上诉人一直都是正常支付房租的，并且被上诉人一直与上诉人之间存在经济往来，上诉人多次派员工到被上诉人经营的茶叶店中购买茶叶，对被上诉人承租的事实不可能不知晓，也不可能允许被上诉人使用房屋而不按期交纳租金。再次，从常理上讲，如果合同是虚假的，姚建庆没有权利代表上诉人，上诉人也不可能在录音中和书面通知中不提及此事。同时，被上诉人与上诉人在合同中约定的租金是上诉人当时招租的市场价，被上诉人承租的价格与周边商户的价格并无差别，被上诉人承租时上诉人所有的户部山商城房屋正处于开发状态。被上诉人与周边商户星光舞校、如家宾馆作为早期入住商铺，均享有一定优惠。最后被上诉人提议租金变更为每年42000元，是无效的，是在上诉人涨租不成的情况下，擅自停止给被上诉人供电，导致被上诉人店里存放的茶叶面临变质的情况下，根据上诉人涨租的幅度无奈做出的提议。而且这一提议，并没有得到上诉人的认可。综上，上诉人的诉请与事实无依据，与法无理，请法院依法驳回。
本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的效力如何认定。2、上诉人要求被上诉人退还房屋、给付租金168000元应否得到支持。
二审期间，上诉人向法庭提交2009年12月30日发布在彭城晚报上的徐州市房屋租赁指导价格表一份。证明本案涉案房屋的租赁价格是每平方165元-182元，而本案签订的所谓的租赁协议约定的每平方的房租仅为20元。用以证明本案所谓的租赁协议在加盖虚假公章的情况下，姚建庆的行为不构成表见代理，不能代表上诉人的意思表示，同时说明被上诉人不是善意的。2、书面申请鉴定公章的真伪。被上诉人质证认为，对于指导价的真实性没有异议，对关联性有异议。首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方合意的结果，且被上诉人作为首批入驻的商户，是享有优惠价格的。同时，其他首批入驻的商户都是以该价格签订的租赁合同。而且，这份价格指导意见书也仅是起到一个指导作用，并没有反映当时户部山涉案房屋的真实租价。即使现在涉案房屋的市场租金价格也达不到这个指导价。对于鉴定申请，认为没有鉴定的必要。首先，公司在经营的过程中，有可能使用多枚印章，上诉人也没有办法保证鉴定时比对的公章就是其在2010年期间使用的公章。其次，即使经鉴定认定签订合同的公章为假的公章，姚建庆的行为也足以构成表见代理。
二审期间，经被上诉人缪清申请，本院依法委托南京东南司法鉴定中心对2010年6月28日有“缪清”签字的清单进行笔迹真伪鉴定，其鉴定结论为：送检的检材字迹与样本字迹之间笔迹特征的相同点质量较高，基本反映了同一人的书写习惯，倾向认定送检字据上签名字迹“缪清”是缪清本人书写。经质证，上诉人对该证据的三性均无异议，被上诉人对其真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。
二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的效力问题。上诉人主张被上诉人与姚建庆于2010年6月28日签订的租赁合同无效、姚建庆系私刻公章与被上诉人恶意串通损害公司利益，因其未提交书面鉴定申请，亦未提供其他证据证实，故对上诉人的该项主张本院不予采纳。
二、关于被上诉人是否存在欠付租金等违约行为，欠付款项如何认定，以及应否解除合同退还房屋等问题。本院认为，被上诉人作为涉案房屋的承租人，主张通过现金方式缴纳了2010年7月1日至2012年6月30日期间的租金，但未能向法庭提供相应发票或收据予以证实。结合本案中对缪清笔迹真伪鉴定的结论，该份由上诉人公司持有并有被上诉人缪清签字的清单内容能够反映出，截至2011年6月28日被上诉人尚欠租金6832元，亦能够印证被上诉人违反合同约定拖欠租金的事实。此外，在合同履行期间，被上诉人于2013年提议涉案房屋租金从2012年7月起每年增至42000元，上诉人对该书面请求予以接收，并按照42000元／年的租金标准主张权利，故应认定双方已经协商一致对租金条款进行了变更。因此，被上诉人所拖欠的2010年7月1日至2014年6月之间的租金应认定为118432元（6832＋27600＋42000＊2）。
由于被上诉人逐年拖欠租金，在其自愿作出提租承诺后仍不履行，并在诉讼中辩称是被迫出具，且否认承诺42000元为现金，认为系27600元现金和14400元茶叶构成，可以看出被上诉人的行为有违诚信原则和契约原则，已构成严重违约。根据合同约定，逾期交付租金“超过15天视为违约即双方合同终止”，故该房屋租赁合同已满足解除条件，该合同应从上诉人提起诉讼时予以解除。因此，上诉人依照法律规定及合同约定要求返还房屋的请求应当予以支持。对于被上诉人辩称的曾于2012年7月发函要求交纳租金、不存在违约等问题，因该函件名址有误未能有效送达，且该函件并不能免除其缴纳租金的义务，其仍可通过提存等方式履行，故对其该项主张本院不予采纳。对于本案时效问题，因双方曾于2011年6月28日进行过租金结算，后于2012年4月26日起即不间断地就房屋使用及租金问题进行交涉，直至2014年8月提起诉讼，故不存在超过诉讼时效的问题。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审法院对诉讼时效及租金标准变更问题的认定实属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）款规定，判决如下：
一、维持徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2586号民事判决第二项，即“驳回徐州市房屋开发建筑装饰有限公司的其他诉讼请求”。
二、撤销徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2586号民事判决第一项，即“缪清、林育峰于本判决生效之日起七日内支付徐州市房屋开发建筑装饰有限公司房屋租金56028元”。
三、徐州市房屋开发建筑装饰有限公司与缪清、林育峰2010年6月28日签订的房屋租赁合同于2014年8月6日解除。
四、缪清、林育峰于本判决生效后十五日内支付徐州市房屋开发建筑装饰有限公司房屋租金118432元。
五、缪清、林育峰于本判决生效后十五日内迁出徐州市解放南路户部山商贸城E1后半部一楼房屋。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3660元，减半收取1830元，由徐州市房屋开发建筑装饰有限公司负担530元，缪清、林育峰负担1300元；二审案件受理费3660元，鉴定费1200元，由徐州市房屋开发建筑装饰有限公司负担1100元，缪清、林育峰负担3760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 孟 娟
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 宗 正