福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10421号
原告（反诉被告）厦门市瑞昌贸易发展有限公司，住所地厦门市思明区同安路同安里5号303室。
法定代表人曾碧霞，总经理。
委托代理人林联铨、黄丽端，福建天衡联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）方荣贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告（反诉原告）阮玉英，女，1965年1月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列二被告共同委托代理人罗林建、黄徐前（实习），福建联合信实律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门市瑞昌贸易发展有限公司（下称瑞昌公司）与被告（反诉原告）方荣贞、阮玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞昌公司的委托代理人林联铨，被告（反诉原告）方荣贞、阮玉英的共同委托代理人罗林建、黄徐前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞昌公司诉称，2013年4月12日，原、被告就位于厦门市龙头路178号之1边、建筑面积约120平方米的房屋签订《租赁合同》及《补充协议》，约定被告有义务提供工商营业执照、卫生许可证及其他与经营相关证件，供原告使用，若被告未经原告同意收回上述经营证照，造成原告无法经营的，视为被告单方面终止合同，被告应按合同约定承担违约责任。2014年2月，被告未经原告同意擅自收回经营卫生许可证，造成原告无法正常经营。经多次协商，原告要求被告返还或提供有效经营卫生许可证未果，被迫停止营业。2014年4月2日，原告向被告发送关于解除《租赁合同》的函件。被告于2014年4月4日向原告发送律师函，亦主张解除合同。原告于2014年4月10日再次回函。双方对解除合同均无异议，但迟迟未确定房屋交接时间，经原告多次催促，被告确定于2014年5月20日左右进行房屋交接。2014年5月19日，原告拟腾空房屋交还给被告，却遭到被告无理阻挠，原告被迫停止搬离行为。2014年5月21日，原告就房屋交接事宜再次与被告协商，被告坚持原告须将未实际使用的三个月租金及尚欠水电费付清才进行房屋交接。原告认为系被告违约在先导致合同未能继续履行，双方无法协商一致，房屋交接工作一度再被搁置。2014年5月22日，原告再次向被告发函，明确双方责任，要求被告尽快配合房屋交接。此外，租赁房屋的实际权利主体为厦门市公房管理中心，依法依约不得转租，被告的行为构成了重大隐瞒、欺诈。被告违约在先，擅自收回经营证照，致使原告无法经营、损失严重，已构成根本违约，且被告存在重大隐瞒、欺诈行为，原告有权终止合同，并要求被告承担违约责任。被告无端单方设置障碍，拒不配合原告交接房屋，相关损失应由被告自行承担。故诉请判令：1、被告立即向原告退还租赁押金105000元；2、被告立即向原告支付赔偿金59835元（赔偿金为原告已使用租赁房屋时间除以租赁合同时间乘以转让费120000元）；3、被告立即向原告支付违约金及相关损失暂计50000元（其中违约金按照合同未履行租期租金10%的金额计算）。
被告方荣贞、阮玉英辩称，其答辩意见与反诉意见一致。
反诉原告方荣贞、阮玉英诉称，反诉原、被告于2013年4月12日签订《租赁合同》及《补充协议》，反诉原告将位于厦门市龙头路178号之1边、建筑面积约120平方米的房屋出租给反诉被告，租赁期限两年（自2013年6月1日起至2015年5月30日止），月租金为35000元，租金按照每三个月为一期支付。反诉被告未按约于2014年3月2日向反诉原告支付当期租金105000元，反诉原告于2014年3月18日及2014年3月26日两次向反诉被告发出催款通知书，并于2014年4月4日委托律师向反诉被告发函，主张解除合同，要求反诉被告承担违约责任并交还房屋。但反诉被告拖延至2014年6月10日才将房屋交还反诉原告，并且至今未交付相应的租金、占有使用费及违约金等费用。故诉请判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付2014年3月1日至2014年4月10日的租金46666.67元及逾期付款违约金（自2014年3月3日起按所欠租金标准的千分之一计算）；2、反诉被告立即向反诉原告支付提前终止合同的违约金47833.33元；3、反诉被告立即向反诉原告支付2014年4月11日至2014年6月10日的占有使用费210000元；4、确认反诉原告有权没收反诉被告缴纳的押金105000元；5、反诉被告赔偿反诉原告因追究反诉被告违约行为而支出的律师费10000元。
反诉被告瑞昌公司辩称，其答辩意见与本诉意见一致。
经审理查明，2013年4月12日，瑞昌公司作为乙方／承租方，与阮玉英、厦门市思明区鑫美味餐厅（系个体工商户，经营者为方荣贞，下称鑫美味餐厅）作为甲方／出租方签订一份《租赁合同》及《补充协议》，甲方将位于厦门市龙头路178号之1边、建筑面积约120平方米的房屋出租给乙方使用。双方约定：租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月30日止，月租金35000元，每三个月为一期，于每期首月2日前付清当期租金。合同第四条约定：合同期满或终止，乙方无违约行为且按时归还房屋后，甲方七日内退还押金；若乙方违约造成甲方经济损失，甲方有权从押金中先行扣除；如押金不足以抵付的，乙方应在接到甲方付款通知之日起三日内补足；押金金额为105000元。合同第六条约定：（一）乙方负责租赁场所的经营业务，承担与经营相关的所有费用。（二）乙方使用房屋所产生的水、电、卫生、通讯、物业等费用，由乙方承担。（三）甲方提供现有工商营业执照、专卖类商品经营许可证、卫生许可证及其他政府规定与经营有关的相关证件（作为合同附件）予乙方使用，乙方应合法经营，合同期间甲方不得收回。甲方未经乙方书面同意收回上述证照视为甲方违约，因此造成乙方无法经营的，视为甲方单方面终止合同，甲方应按本合同第十四条第（二）款承担违约责任。合同第十二条约定：乙方任一期租金或水、电费及其他各种应缴纳的费用拖欠达一个月的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因合同解除所遭受的一切损失均由乙方自行承担，甲方不予任何补偿。合同第十四条约定：（一）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期一个月未支付租金的，甲方除有权按本合同第十二条约定履行外，还有权采取停水、停电、停气等措施直至乙方付清所欠费用，产生的损害后果由乙方承担。（二）租赁期间，因乙方原因导致合同终止的，甲方不予退还押金，乙方还应按合同未履行租期租金10%的金额向甲方加付违约金。因甲方原因导致合同终止的，甲方全额退还押金与赔偿金（赔偿金=乙方已使用甲方店面时间除以合同总时间乘以120000元），甲方还承担乙方包括但不限于装修费等损失，甲方应按合同未履行租期租金10%的金额加付违约金。（三）租赁期满或合同终止、解除后，乙方应如期交还房屋，逾期归还，每逾期一日应向甲方加付原日租金3倍的房屋占用费。
上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，瑞昌公司向方荣贞、阮玉英交付押金105000元、转让费120000元，并依约支付租金至2014年2月28日，自2014年3月1日起未再支付租金。
2014年3月19日和2014年3月27日，鑫美味餐厅向瑞昌公司发出两份催款通知书（落款时间分别为2014年3月18日和2014年3月26日），催告瑞昌公司缴交租金及违约金。瑞昌公司分别于2014年3月19日和2014年3月28日收到上述通知书。
2014年4月4日，阮玉英向瑞昌公司发出律师函，内容包括：瑞昌公司到期未支付租金的行为已构成违约，阮玉英有权解除合同，并追究违约责任；双方之间的《租赁合同》于2014年4月8日解除，阮玉英将依合同约定没收押金；瑞昌公司应于2014年4月10日前清理好物品交还房屋，支付租金及违约金，结清相关费用；若瑞昌公司未能于2014年4月10日前交还房屋，阮玉英或将视房屋内物品为无主物或抛弃物自行处理，由此支出的相关费用由瑞昌公司承担，或将按合同约定按原日租金的3倍收取占有使用费。瑞昌公司于2014年4月7日收到上述律师函。
2014年4月9日，瑞昌公司向阮玉英发出关于解除《租赁合同》的函件（落款时间为2014年4月2日），内容包括：2014年2月阮玉英在未经瑞昌公司书面同意的情况下，单方面收回经营卫生许可证，已构成根本性违约，造成瑞昌公司无法正常经营，经多次协商，阮玉英未返还或提供有效经营卫生许可证，瑞昌公司被迫停止营业；阮玉英存在隐瞒、欺诈行为；双方之间的《租赁合同》于阮玉英收到本函件之日解除；阮玉英应在收到本函件之日起七日内全额退还租赁押金105000元、转让费120000元及赔偿停业损失；瑞昌公司对该店的装修、经营设施、设备等投入高达一百多万元，未经瑞昌公司允许，阮玉英不得对租赁房屋内的所有经营设施、设备采取任何处理措施，若出现遗失、毁损，责任由阮玉英承担。阮玉英于2014年4月10日收到上述函件。
租赁双方互相发函要求解除《租赁合同》之后，就租赁房屋的交接事宜进行协商，但未达成一致意见。2014年5月19日，瑞昌公司在未事先通知方荣贞、阮玉英的情况下，自行到租赁房屋搬运物品。方荣贞、阮玉英得知后，以瑞昌公司尚未结清租金、水电费等费用为由，阻止瑞昌公司搬离。
2014年5月22日，瑞昌公司向阮玉英发出一份函件，内容为阮玉英单方设置租赁房屋交接条件，拒不同意办理租赁房屋交接，责任自行承担。阮玉英于2014年5月23日收到上述函件。
2014年6月10日，租赁双方在结清水电费的情况下，办理了房屋交接，瑞昌公司将租赁房屋腾空并交还给方荣贞、阮玉英。
另查明，2012年5月，方荣贞、阮玉英向案外人厦门盛百企业管理有限公司承租包括本案讼争租赁房屋在内的厦门市龙头路178号之一、之二房屋。2014年2月19日，厦门市思明区卫生局向鑫美味餐厅颁发餐饮服务许可证，有效期限为2014年2月19日至2017年2月18日。
审理中，租赁双方共同确认双方之间的《租赁合同》于2014年4月8日解除，双方均认为合同解除的原因系对方违约。瑞昌公司认为方荣贞、阮玉英违约收回相关经营证照，导致瑞昌公司无法正常经营，此亦为瑞昌公司未向方荣贞、阮玉英支付租金及相关费用的原因。方荣贞、阮玉英认为瑞昌公司违约拖欠租金及相关费用，达到合同约定的解除条件，其无法正常经营的原因并非证照问题，而是经营不善。
上述事实，有《租赁合同》及《补充协议》、催款通知书（两份）、瑞昌公司发出的律师函、阮玉英发出的函件（两份）、EMS详情单、交接清单、《租赁合同》（方荣贞、阮玉英与案外人签订）、餐饮服务许可证等证据以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）瑞昌公司与被告（反诉原告）方荣贞、阮玉英签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，除《租赁合同》第六条第（三）款约定的方荣贞、阮玉英向瑞昌公司提供经营证照外，其余部分不违反法律法规规定，为有效合同，双方均应严格履行。《租赁合同》第六条第（三）款约定方荣贞、阮玉英向瑞昌公司提供经营证照，违反了《个体工商户条例》的相关规定，方荣贞、阮玉英不应向瑞昌公司提供经营证照，瑞昌公司也不应要求方荣贞、阮玉英提供经营证照。从《租赁合同》约定的内容来看，方荣贞、阮玉英向瑞昌公司提供经营证照是双方履行合同的条件之一，如双方因经营证照问题影响合同履行应协商解决，协商不成需解除合同，也应就合同解除的相关事宜进行协商。因此，双方均要求解除合同，并共同确认合同解除时间为2014年4月8日，本院予以确认。瑞昌公司认为方荣贞、阮玉英未提供经营证照而构成根本性违约，缺乏法律依据，不能成立。瑞昌公司自2014年3月1日起未再支付租金，虽然违反了合同约定，但事出有因，且双方对于经营证照问题和解除合同均有一定责任。鉴于双方均有责任，方荣贞、阮玉英要求没收押金105000元，依据不足，应退还给瑞昌公司；双方均要求对方承担违约责任，即瑞昌公司要求方荣贞、阮玉英支付赔偿金59835元、违约金及相关损失50000元，瑞昌公司要求方荣贞、阮玉英支付违约金47833.33元、律师费10000元及逾期付款违约金，本院不予支持。因双方在就合同解除后相关事宜的协商过程中发生分歧，迟迟未办理房屋交接，瑞昌公司欲在2014年5月19日腾空搬离租赁房屋，方荣贞、阮玉英以瑞昌公司未结清租金及相关费用为由加以阻止，瑞昌公司搬离未果。瑞昌公司应支付方荣贞、阮玉英自2014年3月1日至2014年4月8日期间的租金44333元（35000元＋35000元÷30天×8天）和自2014年4月9日至2014年5月19日期间的占有使用费47119元（35000元÷30天×22天＋35000元÷31天×19天）。2014年5月19日瑞昌公司搬离未果，双方均有责任，一方面瑞昌公司确未结清相关费用，另一方面方荣贞、阮玉英因瑞昌公司未结清相关费用而阻止瑞昌公司搬离有扩大损失之嫌，故本院酌定自2014年5月20日至2014年6月10日期间的占有使用费25215元（35000元÷31天×12天＋35000元÷30天×10天），由双方各承担一半即12607.5元。综上，瑞昌公司应支付方荣贞、阮玉英租金44333元、占有使用费59726.5元共计104059.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《个体工商户条例》第十条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方荣贞、阮玉英于本判决生效之日起十日内退还原告厦门市瑞昌贸易发展有限公司押金105000元；
二、反诉被告厦门市瑞昌贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告方荣贞、阮玉英租金44333元、占有使用费59726.5元共计104059.5元；
三、驳回原告厦门市瑞昌贸易发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告方荣贞、阮玉英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2261元，由原告厦门市瑞昌贸易发展有限公司负担1156元，被告方荣贞、阮玉英负担1105元。本案反诉案件受理费3854元，由反诉原告方荣贞、阮玉英负担2915元，反诉被告厦门市瑞昌贸易发展有限公司负担939元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一四年十月十七日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《个体工商户条例》
第十条个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。
个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。
第二十三条个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。