陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕1024民初79号原告（反诉被告）：张炜，男，生于1970年9月16日，汉族，住陕西省山阳县。原告（反诉被告）：张超，男，生于1969年2月16日，汉族，住陕西省山阳县。二原告委托诉讼代理人：候衍松，系陕西丰阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨淑丽，女，生于1977年3月20日，汉族，户籍所在地：西安市户县，现住陕西省镇安县。被告（反诉原告）：罗海波，男，生于1976年5月26日，汉族，户籍所在地：陕西省镇安县，现住陕西省镇安县。二被告委托诉讼代理人：狄传珍，系陕西安业律师事务所律师。原告张炜、张超与被告杨淑丽、罗海波租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，被告杨淑丽、罗海波提出反诉，要求原告张炜、张超返还财物。本院依法组成合议庭，于2018年5月21日再次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张炜及其委托诉讼代理人候衍松和被告（反诉原告）罗海波、杨淑丽以及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人狄传珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告在2013年10月27日与被告罗海波签订的房屋租赁合同；2、要求被告罗海波、杨淑丽赔偿因违约给原告造成的直接经济损失210000元。事实和理由：2013年10月27日，二被告租用原告两间房屋用于经营，并签订合同，租期8年，分三次缴纳房租，第三次应于2017年6月1日缴纳，但被告至今未缴。二被告的严重违约给原告造成重大经济损失。原告起诉要求二被告继续履行合同，并给付拖欠房租480000元，并承担每日年租金3‰的违约金，诉讼中，鉴于被告亦提出终止合同并将租赁房内商品搬走，为解决纠纷，减少损失，特变更诉讼请求，请依法判决。二被告辩称：1、原、被告之间的租赁合同已经协商解除，不存在解除合同以及违约责任。2、被告没有拖欠原告房租，双方合同约定2017年6月1日缴纳的480000元房租是从2017年12月1日至2021年11月30日四年间的房租，但合同双方已协商解除，被告在2017年11月30日前就已经将房屋和钥匙交给原告，不存在拖欠房租情形，所以也不存在承担违约责任情形。3、双方签订的合同是无效的，原告出租的房屋未按照建设工程规划许可证规定高度6层建设（建成8层），属违法建设，其房产证的取得是违反法律规定的，不能作为认定合同有效的依据。另外，原告的房屋是用来居住的，其未经批准把居住房变为商用房出租，也可证明合同是无效的。诉讼中，二被告向本院提起反诉，要求原告返还其空调2台。事实及理由：2017年10月初，被告准备将原来放置在原告房内的两台空调搬走，原告以“已经安装在墙上的东西不能拆走”为由，不让被告把空调拆除，其行为没有法律依据，特提起反诉。原告针对被告反诉提出以下答辩意见：原告没有侵犯被告财产，没有扣押被告空调，只是因为合同纠纷，空调的事搁置了。原告没有侵权所以不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明双方签订的租赁合同期限为八年，租金也是按八年租期计算。2、出租房屋的房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明出租房屋以及租赁合同的合法性。3、微信截图1份，证明双方没有协商解除合同，协商最终未达成协议。4、原告张炜与被告罗海波通话记录1份，证明2017年9月至2017年12月原被告一直在协商解除合同问题，但合同并没有解除。5、罗海波自书声明书1份，证明2017年12月29日为了房屋的事情还在协商，未达成一致意见。6、照片1组，证明被告虽将货物搬走，但货架空调都在店里，虽然缴了钥匙，但并没有交房。被告向本院提交了以下证据：1、康俊娜、张雪、闫叶、王婷调查笔录各1份，证人均证明2017年9月初，看到原告张炜在涉案房屋橱窗和墙壁上张贴了空房出租广告，经电话询问杨淑丽，称已与张炜说好不租房了。9月24日，开始处理货，11月23日就把钥匙交给张炜了。2、照片3张、视频1段，证明原告张贴了空房出租广告，广告上写的是原告本人电话。3、通话内容录音摘录1份，证明原告房屋是能再租出去的，但原告不签合同，原告自己扩大了损失。而且，承租人找的是张炜而不是罗海波。对于原告所举证据，被告对证据1和证据2的真实性没有异议，但认为合同于2017年8、9月份就已经双方协商解除，而且对合同合法性也持有异议，认为原告所建房屋面积超出了建设工程许可证要求，规划六层而建了八层，所以是非法建筑，而且，原告未经政府许可，将居住房变为商用房私自出租，合同无效。对证据3有异议，6月份虽有过提议（原告提出缴以后房租），但后来双方协商解除了合同，房子已实际交付原告，不能证明原告的证明目的。对证据4有异议，认为只能证明双方通过电话，不能证明通话内容，反而能证明原告张炜给被告罗海波打电话要钥匙，罗海波将钥匙送去，房屋交付完。对证据5有异议，认为声明书没有双方签名，也没有时间，双方为此事并没有达成协议，所以没有法律效力。而且合同已经解除了，是原告之后反悔了，又要求被告写（声明）。声明书草稿是2017年12月29日写的，当时原告给罗海波说房屋已另出租了，怕被告找原告索赔，让被告出具书面证明，被告写了声明书后，觉得与自己想法不一致，是委托书，所以罗海波就没有签名。对证据6有异议，屋里东西除空调，其他都是废弃物，空调是原告不让被告拿。被告已将钥匙交付，所以该证据不能证明被告还在占用房屋。对于被告所举证据，原告对证据1和证据2没有异议，对证据3有异议，认为不能说明合同已解除。根据原被告质证意见，本院作以下认定：对于原告所举证据1-6，被告对证据本身真实性并无异议，实质上只是对证明目的有异议，故对证据1-6本身真实性予以采信。对于证明目的，其中证据1和证据2，因原告房屋产权证已经确认原告八层房屋的产权，被告质疑原告房屋产权证的合法有效性无证据支持，况且，该房屋物权归二原告，并不存在争议，故二原告享有完全物权，亦即享有出租收益的权利。证据3和证据5能证明原告在2017年6月份和10月份还通过微信催缴房租，原被告在2017年11月1日还曾通过微信协商过解除合同的补偿事宜未果，在2017年12月29日进一步协商，仍未达成一致意见，证据3和证据5能相互印证。故对证据1、证据2、证据3、证据5的证明目的予以采信。对于证据4虽显示原被告进行过通话，但无法确认通话内容，证据6双方均认可是房屋中的现存状况，但并不能据此推定被告未完全腾房，故对证据4和证据6的证明目的不予采信。对于被告所举证据，原告对证据1和证据2没有异议，予以采信。但据此不能证明原被告对解除合同的具体约定，故对被告证明目的不予采信。对被告证据3原告有异议，因证据3能证明原告张炜和金店协商过签合同的事实，但因原告说与上手有纠纷而未签成，据此并不能证明未签成合同是基于原告的原因，故对被告证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：二原告在山阳县西关共有一栋8层建筑总面积为1637.86平方米的楼房，楼房一楼为临街门面房。2013年10月27日，原告张炜与二被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告一层的两间门面房（建筑面积大约为120平方米）用于经营服装零售生意。合同期限为8年，即从2013年12月1日至2021年11月31日（注：应为30日）。房屋租金共计880000元，约定房租分三次付清，其中第一次付款时间为2013年10月28日，应付现金200000元；第二次付款时间为2015年11月1日，应付现金200000元；第三次付款时间为2017年6月1日，应付现金480000元。合同同时还约定，（被告）如租金拖欠三个月，每天按年租金的3‰缴纳滞纳金。三个月后，如若再不及时缴纳租金，原告有权单方终止合同，另租他人，并向被告索要拖欠租金。因被告拖欠租金造成的经济损失由被告承担。另外还约定，合同在租赁期满、双方协商一致、一方严重违约等情形下，可变更或解除。合同签订后，被告按约定的第一次和第二次交付房租时间缴清了相应房租，并使用承租的房屋经营迪赛尼斯服装生意。因生意不景气，被告提出解除合同，故在2017年6月1日第三次缴付房租日未及时支付剩余480000元房租。原告同意解除合同，并于2017年9月初在出租房屋门前墙壁上和橱窗上张贴了空房出租的告示，告示上留有原告张炜手机号码。被告即于2017年11月18日正式搬离（留有两台空调）所承租房屋而迁往山阳县城他处继续经营原来业务，并于2017年11月23日将房屋钥匙交付原告张炜。后原被告因被告解除合同对原告的经济补偿问题达不成协议，双方即产生纠纷。原告起诉要求被告继续履行合同，并支付拖欠房租480000元，并承担每日年租金3‰的违约金，（从2017年6月1日起至给付之日止），后又变更诉讼请求。被告搬离所承租房屋时，派工人前去拆除两台空调，原告以被告账未结清为由阻止拆除，空调则一直保留于房屋中，截止庭审之日，租赁房屋也一直空置未能再次出租。同时查明:原告出租的房屋属二原告共同建造，建设用地规划许可证确认的用地性质为集体，用地项目为住宅，占地面积和建筑占地均为206.39平方米，建设工程规划许可证确认建筑规模为建筑面积1228平方米（六层）。2013年原告取得了房屋产权证，载明房屋所有权人为张超、张炜，房屋性质为私产，规划用途为居住，房屋状况为总层数8层，建筑总面积1637.86平方米，土地使用权取得方式为集体划拨。另查明，二被告系夫妻关系，双方经营的服装店以被告杨淑丽名义进行登记，但属家庭共同经营。本院认为，原告张炜与被告罗海波以个人名义签订租赁合同，因张炜与张超对出租房屋产权共有，被告杨淑丽、罗海波实为家庭共同经营，故应认定二原告与二被告之间形成租赁合同法律关系。关于合同效力问题，原被告签订租赁合同意思表示真实，二原告对出租房屋享有完全物权，且不存在物权争议，其房屋虽未按建设工程许可证要求建设，但已取得房屋产权证，应认定二原告具有合法产权，被告质疑房产证的效力无证据支持，故原被告之间租赁合同合法有效，应受法律保护。合同期限为8年，在履行4年后，因被告未能按合同要求缴纳后期房租，双方合意解除合同，但对于合同解除时间双方未明确约定，因双方均无充分证据证明合同具体解除时间，按常理判断，应推定交钥匙之日为合同正式解除之日。原告认为接收钥匙是受被告之托为方便新的承租人，原告应进一步证明，而原告无证据证明其主张，故其理由不能成立，本院不予支持。因合同解除是因被告违约在先造成，且提前解除合同，确已导致原告房屋空置未能持续取得既得房租利益，被告应根据给原告造成的经济损失情况承担相应的违约责任。被告主张合同为无条件解除，但原告出租房屋的目的就是获得房租利益，被告主张原告无条件解除合同，等于原告无条件放弃了可得利益，被告应有充分证据证明，被告以搬离房屋和向原告交了钥匙作为已经无偿解除合同的理由，但搬离出租房屋不影响双方事后进一步商定补偿事宜，此证据显然不充分，况且，根据证据显示，被告罗海波在2017年11月1日下午13:06就曾通过微信与原告协商过解除合同的补偿事宜，在被告搬离后双方又进行过协商，虽未达成协议，但足以说明原告并未放弃补偿，故被告主张理由不成立，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，并不影响原告对损失补偿的主张。合同解除虽系双方自愿，但确给原告造成现实的房租损失，被告应给予补偿。根据解除合同的原因以及原告预期利益情况，可参照房屋空置期间的房租损失予以确定。庭审中双方均同意庭审日（2018年5月21日）后原告可自行出租房屋，原告房屋实际空置时间可从2017年12月1日计算至2018年5月21日（172天），则房租损失为480000元÷4年÷365天×172天≈56548元。对损失56548元本院予以确认。原告主张480000元房租的利息损失，因双方约定的是违约金（滞纳金）而非利息损失，原告变更诉讼请求已放弃主张违约金，且利息损失并非必然损失，故本院不予支持。原告主张后期另行出租房屋的房租费差额损失由被告承担无事实依据，本院亦不予支持。二被告反诉要求原告返还空调2台，诉讼中原告承认其因要求被告结算房租而阻止被告工人拆除空调，故原告应承担相应民事责任，被告反诉理由成立，本院予以支持。庭审结束后，原被告已自行协商由被告将空调2台拆走，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告2013年10月27日签订的租赁合同于2017年11月23日解除。二、被告（反诉原告）杨淑丽、罗海波在判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）张炜、张超支付因提前解除合同造成的经济损失56548元。三、原告（反诉被告）张炜、张超返还被告（反诉原告）杨淑丽、罗海波空调2台（已履行）。四、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，反诉费25元，共计4475元，由二原告（反诉被告）负担2775元,二被告（反诉原告）负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  张临东审 判 员  习 源人民陪审员  李彦峰二〇一八年七月十三日书 记 员  耿 燕