中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2016）最高法执复30号复议申请人（被执行人）：常州华光房地产开发有限公司破产管理人，住所地：江苏省常州市天宁区青龙西路1-33号。负责人：宗巧生。委托代理人：徐明刚，江苏乐天律师事务所律师。委托代理人：万政，江苏乐天律师事务所律师。被执行人：江苏华光银河湾房地产开发有限公司，住所地：江苏省常州市钟楼经济开发区星湾苑1号楼216室。法定代表人：钱菊生，该公司董事长。被执行人：常州阳光银河湾置业有限公司，住所地：江苏省常州市晋陵中路467号3楼。法定代表人：钱菊生，该公司董事长。被执行人：钱菊生，男，汉族，1957年9月10日出生，住江苏省常州市天宁区。申请执行人：方正东亚信托有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江汉区长江日报路77号投资大厦11-14层。法定代表人：余丽，该公司董事长。常州华光房地产开发有限公司破产管理人（以下简称华光公司破产管理人）因方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、江苏华光银河湾房地产开发有限公司（以下简称银河湾公司）、常州阳光银河湾置业有限公司（以下简称阳光公司）、钱菊生贷款合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2015）苏执异字第00006-1号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。2013年3月7日，湖北省武汉市江天公证处（以下简称江天公证处）出具（2013）鄂江天内证字第2158号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证证明：方正信托公司与华光公司、阳光公司、银河湾公司、钱菊生于2013年2月3日分别签署了《贷款合同》、《方正信托公司作为抵押权人与华光公司作为××之在建工程抵押合同》、《方正信托公司作为抵押权人与华光公司作为××之国有土地使用权抵押合同》、《阳光公司作为保证人与方正信托公司作为债权人之保证合同》、《银河湾公司作为保证人与方正信托公司作为债权人之保证合同》、《方正信托公司与钱菊生之保证合同》、2014年7月25日，江天公证处出具（2014）鄂江天内证字第14599号《执行证书》：申请执行人方正信托公司可持执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被执行人为借款人华光公司、保证人阳光公司、银河湾公司、钱菊生。执行标的：截止2014年7月7日，借款本金人民币1.2亿元、利息人民币8868333.34元、罚息人民币290600.14元及违约金人民币1200万元，共计人民币141158933.48元。方正信托公司向江苏高院申请执行，该院于2014年8月19日立案执行。执行过程中，2015年1月27日，该院向江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称金宁达恒公司）出具（2015）苏高法鉴委字第00003号《司法评估委托书》，委托评估对象为：1.常国用(2012)第21755号，面积为14749.40㎡，土地和建筑物单独作价；2.房屋所有权证号00643034号，分别是明苑25幢101室、104室、107室、108室,明苑26幢101室、104室、107室，7个房产及占用土地分幢作价；3．银河湾1幢、2幢商业121号等39处，抵押证号为常房建字第00000027号在建工程39个房产和占用土地分别整体作价。针对上述房地产，2015年3月24日金宁达恒公司出具（江苏）金宁达恒(2015)（房估）字第7003-1号、第7003-2号、第7003-3号、第7003-4号共计四份《房地产估价报告》。华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生不服金宁达恒公司作出的（江苏）金宁达恒(2015)（房估）字第7003-1号、第7003-2号、第7003-3号、第7003-4号《房地产估价报告》的结论，向江苏高院提出执行异议，主要理由为：一、抵押房屋评估价格远低于市场价格。1.银河湾明苑别墅于2011年开盘，2011年上旬已出售别墅26栋106室的销售单价为26710.49元/㎡。2011年至今，全国房地产市场价格呈上涨态势，但别墅的估单价为2万元/㎡至22000元/㎡之间，明显低于市场价值。2.1楼110室商铺的售价为43551.21元/㎡，但1楼商铺的评估价为28500元/㎡至30500元/㎡，亦明显低于市场价值。二、土地评估格远低于市场价格。根据常州市国土局数据显示，常州市天宁区地块楼面地价成交均价为11000元/㎡，但本次评估地价为8886.59元/㎡，明显低于市场价值。综上，请求重新委托评估。申请执行人方正信托公司书面答辩称：一、异议人重新鉴定的主张不符合法律规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”。异议人没有提供任何证据证明本案鉴定存在上述情形。本案中，金宁达恒公司系依法摇号产生，具有住房和城乡建设部行政许可一级房地产评估资质，评估人员具有法定资质，评估程序合法，评估结果客观公正，不存在须重新鉴定的情形。二、异议人主张重新鉴定的依据存在问题。金宁达恒公司出具的4份房地产估价报告均明确“本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于确定委托评估对象司法处置价格提供参考依据，不得作为其他用途”，故被执行人以市场价与本次评估价存在差异为由主张重新评估没有事实依据。三、评估对象上存有各种权利负担，影响评估价格。第一，评估对象中的33套商铺及6套联合别墅，未经主管部门综合验收，仅为一个整体的在建工程，在建工程与已经办理两证的房产处置难度不同，价格亦存在差异；第二，因常国用(2012)第21755号土地及在建工程并无独立的土地使用权规划许可证，可能导致在建工程的建筑面积、结构及用途与规划许可不符，不能通过验收，影响在建工程价值；第三，评估对象中在建工程存在工程款纠纷、税收欠付等情形，亦会影响其价值。四、被执行人提出执行异议申请已经超过法定期限。根据相关规定，当事人对评估价格有异议的，应自收到评估报告之日起十日内提出。方正信托公司于2015年4月28收到评估报告，被执行人也应在此之前收到评估报告，而其于2015年5月27日才提出书面异议，超过法定期限。综上，请求驳回执行人的异议申请。评估机构金宁达恒公司书面述称：一、本案估价方法适当。委托对象中商业用房采用收益法和比较法进行综合估价，联排别墅采用比较法进行估价，土地采用比较法和假设开发法进行综合估价，委估土地上已建建筑物及地下机动车库采用成本法进行估价，上述估价方法充分考虑了当事人合法权益，严格遵循了房地产估价规范要求，估价结果客观合理反映了在价值时点当地同类、同质房地产市场状况。1.根据本次委托估价目的和商业用房估价对象特点，该公司房地产估价师对估价对象现场及所在区域商业地产市场状况进行了详细勘察和分析，估价对象所在区域商业类房地产的租赁市场公开、转让交易市场成熟、交易状况正常，能客观反映所在区域商业房地产的租金水平和转让交易价格水平，因此，该公司在估价过程中遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则等估价原则，对商业类房地产采用收益法与比较法综合进行估价的方法，符合房地产估价规范要求，估价技术路线合理，采集的有关数据依据充分，客观地反映了估价对象所在区域商业房地产的市场价值，保证估价结论的客观、理性，充分保障了当事人的合法权益。根据估价师现场勘察、调查，常州市银河湾明苑1幢、2幢商业（现明苑35幢）用房采用约定包租年限返现直接抵扣售房款方式销售，买卖双方签订的购房合同中记载销售单价、金额并不能完全反映销售商业用房的客观市场水平。2．根据本次委托估价目的和联排别墅用途估价对象特点，该公司房地产估价师对估价对象现场及所在区域联排别墅市场状况进行了详细勘察和分析，估价对象所在区域联排别墅转让交易市场成熟、交易状况正常，能客观反映所在区域联排别墅房地产的转让交易价格水平，因此，该公司在估价过程中遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则等估价原则，对联排别墅房地产采用比较法进行估价的方法，符合房地产估价规范要求，估价技术路线合理，采集的有关数据依据充分，客观地反映了估价对象所在区域联排别墅房地产的市场价值，保证估价结论的客观、合理性，充分保障了当事人的合法权益。根据《中国房地产指数系统百城价格指数报告》中公布的2012年10月至2015年2月间常州市新建住宅价格指数反映，常州市新建住宅价格2015年2月相比2012年10月呈下跌趋势，且跌幅明显，根据该公司价师对常州市别墅类住宅市场的调查，新建别墅类住宅销售价格跌幅较一般住宅更为明显。3．江苏高院(2015)苏高法鉴委字第00003号《司法评估委托书》中委估土地已办理了《建设用地规划许可证》、《建设项目规划设计要点通知书》，按照证件记载规划要求，该公司房地产估价师对估价对象现场及所在区域土地市场状况进行了详细勘察和分析，估价对象所在区域土地挂牌交易市场成熟、交易状况正常，能客观反映所在区域类似土地的转让交易价格水平；另根据现场勘察，与委估土地处于同一供需圈内规模相当、区位状况和建筑物相似的住宅房地产市场交易情况正常、普遍，能客观反映当时地产市场状况，所在区域商品房开发楼盘实例较多。因此，该公司在估价过程中遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则等估价原则，对委托土地采用比较法与假设开发法综合进行估价的方法，符合房地产估价规范要求，估价技术路线合理，采集的有关数据依据充分，客观地反映了估价对象所在区域类似土地的市场价值，保证估价结论的客观、合理性，充分保障了当事人的合法权益。由于土地的特殊性，土地区位、用地性质、土地用途、规划容积率等的不同会导致土地价格差异很大，异议申请人提出的常州市天宁区平均楼面地价水平与具体地块价格并不能构成直接因果关系。江苏高院另查明：2015年7月16日，江苏省常州市中级人民法院作出(2015)常商破字第1号民事裁定：受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请。同日，江苏省常州市中级人民法院作出(2015)常商破字第1-1号民事裁定：指定常市天宁区人民法院审理本案。2015年7月20日，常州市天宁区人民法院作出（2015）天商破字第1号民事裁定：受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请。2015年7月29日，江苏高院作出(2014)苏执字第00012-2号执行裁定：中止对华光公司的执行，并将该裁定送达各方当事人。2015年8月14日，江苏高院作出(2015)苏执异字第00006号执行裁定：对常州华光房地产开发有限公司、江苏华光银河湾房地产开发有限公司、常州阳光银河湾置业有限公司、钱菊生的执行异议中止审查。2015年10月，方正信托公司向江苏高院出具申请称：鉴于方正信托公司对被执行人华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生强制执行一案的借款人（××）已经进入破产程序，有关华光公司的抵押物及任何其他财产均由破产法院统一管理，江苏省高级人民法院暂时无法执行。同时，方正信托公司也暂未发现银河湾公司、阳光公司、钱菊生的其他财产线索。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，方正信托公司同意终结本次执行程序。2015年10月12日，江苏高院作出(2014)苏执字第00012-3号执行裁定：对江天公证处出具的(2014)鄂江天内证执字第14599号《执行证书》和(2013)鄂江天内证字第2158号《具有强制执行效力的债权文书公证书》终结本次执行程序。江苏高院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否应当恢复审查；二、华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生关于本案评估价格明显低于市场价值，应重新委托评估的主张，有无事实和法律依据。该院认为：一、本案应当恢复审查。本案中，被执行人华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生均对案涉评估报告提出异议，但评估报告所涉房地产均属于华光公司所有，而常州市天宁区人民法院已于2015年7月20日裁定受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请，故评估报告所涉华光公司房地产均应在破产程序中依法处置。尽管本案曾中止审查，但方正信托公司向该院申请终结本次执行程序，该院亦于2015年10月12日裁定终结本次执行程序，故该院对华光公司房地产处置的本次执行程序亦已于2015年10月12日终结，现本案被执行人仍对案涉评估报告提出异议该院不予支持。二、华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生主张本案评估价格明显低于市场价值，应重新委托评估，没有事实和法律依据。本案被执行人主张评估价值过低、须重新评估，应当承担相应的举证责任。被执行人主张26幢106室别墅、一楼110室商铺的售价以及常州市天宁区地块楼面成交地价均远远高于评估单价，但并未就此提供证据。况且，被执行人举证所涉房产与评估对象在区位、面积等自然状况均存在差异，不能据此证明本案评估价值明显过低。金宁达恒公司对估价对象进行了实地勘察，对于被执行人的相关主张，亦出具书面陈述作出了详尽说明。金宁达恒公司，根据勘察及市场调查结果，依据评估对象的不同性质，对商业用房采用收益法和比较法进行综合估价，联排别墅采用比较法进行估价，土地采用比较法和假设开发法进行综合估价，委估土地上已建建筑物及地下机动车库采用成本法进行估价，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉地块的评估价值，人民法院应当予以尊重。综上，江苏高院于2015年12月31日作出（2015）苏执异字第00006-1号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回华光公司、银河湾公司、阳光公司、钱菊生的异议。华光公司破产管理人不服上述异议裁定，向本院申请复议，主要理由与异议理由基本一致，另补充以下两点理由：一、本案程序违法，不应恢复审查。因申请人破产，2015年10月12日江苏高院裁定终结本次执行程序，因本案所涉财产均应在破产程序中处置，故无需恢复本案的审查，江苏高院恢复审查，显属程序违法。二、江苏高院无权审查确认执行标的。本案执行异议针对的是评估机构的评估结论，而非本案执行标的，且申请人已进入破产程序，本案执行程序亦已终结，根据《中华人民共和国破产法》的相关规定，所有涉案债权应由申请人的破产管理人审核确认，若债权人有异议的，应向人民法院起诉，江苏高院无权对执行标的进行查明确认。综上，华光公司破产管理人请求撤销江苏高院（2015）苏执异字第00006-1号执行裁定。本院认为，本案的焦点问题为：江苏高院对于华光公司的异议申请恢复审查程序上是否违法；华光公司对于案涉评估报告的异议请求能否成立。首先，《中华人民共和国破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条第（1）项规定，人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的，人民法院应当裁定中止执行。上述法律条文关于中止执行程序的规定针对的是对被执行人财产的强制执行措施，即中止执行实施行为。而对于被执行人不服评估报告结论等异议申请的审查，属于执行裁决事项，并非是对于被执行人财产进行实质处置的执行实施行为。江苏高院在依法中止执行、终结本次执行程序后，恢复对于华光公司异议申请的审查，并不违反法律禁止性规定，也未侵害异议人的合法权益，华光公司破产管理人认为江苏高院恢复对其异议的审查违反法律规定，该项理由不能成立。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，华光公司等四被执行人是对评估报告结论提出异议，认为案涉房产、土地的评估价格远低于市场价格。评估机构金宁达恒公司对此出具了书面回应，对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细的说明。在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，人民法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可。江苏高院异议裁定的结论并无不当，申请人关于评估报告结论有误的复议理由缺乏事实与法律依据，不能成立。第三，江苏高院异议裁定是围绕华光公司对于评估报告结论的异议理由进行审查认定，并未对执行标的作出新的确认，申请人提出江苏高院无权审查确认该案执行标的，该理由与事实不符，本院不予支持。综上，华光公司破产管理人关于案涉评估报告结论错误、江苏高院异议程序违法等复议理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回常州华光房地产开发有限公司破产管理人的复议申请。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  赵晋山代理审判员  邵长茂代理审判员  马 岚二〇一六年九月七日书 记 员  魏 丹