山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）薛民初字第1259号
原告：张言强。
委托代理人：刘运超、韩光明，山东长明阳律师事务所律师，特别授权。
被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地枣庄市高新区光明西路北侧。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托代理人：王言柱、薛成利，山东薛国律师事务所律师，特别授权。
原告张言强诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵运超、韩光明，被告委托代理人王言柱、薛成利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张言强诉称，2011年8月20日原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发、销售的新大都花园住房一套（1号楼2单元6层03号房）。房屋总价款为292492元，原告已交清了全部房款。双方在合同中约定，被告应于2012年8月31日前将符合条件的商品房交付原告使用、并具备房地产开发项目取得的竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明等条件。合同第十一条约定：被告逾期交房的，应从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按买受人已交房款的万分之一每日计算违约金。被告至今未向原告交付符合约定条件的房屋。
另外，双方在合同的第十六条约定：被告承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地等）应于2012年8月31日达到设计使用标准，若在约定期限内未达到上述标准，被告应按原告已交房款的万分之零点五每日支付违约金。但直至起诉之日，供电、供暖等都未达到使用标准。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金19,860.21元、基础设施公共配套未达到设计使用标准的违约金9,930.1元（均从2012年8月31日计算至2014年7月10日）。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，1、由于大部分业主延期交款，造成被告资金运转困难，工程款不能如期拨付，致使延期交房。本案原告未按照约定交付房款，应承担主要责任；2、被告延期交房是受国家政策对房地产调控、金融借款政策及不可抗拒的客观因素影响；3、被告已在2013年8月23日将涉案房屋交付原告，故逾期交房违约金应计算至2013年8月23日；4、基础设施未达标的违约金应从实际交房之日起开始计算，不能与延期交房违约金同时计算，同时按照双方《补充协议》的约定，原告未在2013年8月31日正式交房时补齐面积差款，被告有权停水、停电。即原告不能主张2013年8月31日之后基础设施不达标的违约金；5、原告购买的该房产，设计建筑面积为90.42平方米，而实测面积为97.39平方米。原告应当补交面积差款22,547元。
经审理查明，2011年8月20日原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的新大都花园（1号楼2单元6层03号）。合同中约定，该住房设计建筑面积为90.42平方米，总价款为292492元。2012年2月3日原告交清了全部房款。双方在合同中约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》的商品房交付原告使用。被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同十六条约定，与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。
2013年8月19日，原、被告签订《补充协议（2）》，约定“甲方（即被告）同意客户在2013年8月31日正式交房时以房管局测绘部门最终测绘的面积为准，一次性结算差价补齐房款。如客户在正式交房时未缴纳或拒绝缴纳面积差额，甲方有权对其所购房屋停止供水供电及办理产权登记等手续。”
2013年8月23日，原告领取上房通知及房屋装修钥匙，被告将该案房屋交付原告使用。至起诉之日，与该住房直接关联的电、煤气、暖气等基础配套设施尚不能正常使用。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定充分履行各自的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被告于2013年8月23日向原告交付了涉案房屋的装修钥匙，在当事人无其他特殊约定的情况下，该交钥匙的行为，应视为房屋的交付使用。按照合同约定，被告应于2012年8月31日交房，但是被告在2013年8月23日才将涉案房屋交付原告使用，其行为明显违约，应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，按照原、被告双方的约定，被告应于2012年8月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。按照原、被告双方约定的计算方法，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即从2012年9月1日起至2013年8月23日止按日向原告支付已付购房款292,492元的万分之一的违约金，即（292,492元*0.0001）/天*357天=10,441.96元。
对于原告主张的基础设施、公共配套未达标的违约金问题，本院认为，至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能正常使用，该基础设施、公共配套未达到设计使用标准的违约行为与逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，且原、被告双方对基础设施、公共配套未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套未达标的违约行为承担违约责任。根据双方的约定，被告应对涉案房屋直接关联的基础设施、公共配套于2012年8月31日达到设计使用标准，在约定的期限内未达到上述使用标准的，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。对于被告“原告未在2013年8月31日正式交房时补齐面积差，被告有权停水、停电。即原告不能主张2013年8月31日之后基础设施不达标的违约金”的辩称，一方面作为基础设施的水、电尚未达到正常使用条件与水、电可正常使用后，因业主原因开发商强制停水、停电两者是不同概念；另一方面，水、电只是基础设施其中的一部分，燃气、暖气等不能正常使用，被告亦构成违约。综上，原告主张违约金的数额从2012年8月31日起计算至起诉之日即2014年7月10日止的请求，不违反法律的规定。被告应承担此项违约金的数额为（292,492元*0.00005）/天*679天=9,930.10元。
对于被告辩称的原告逾期付款及尚欠面积差款的问题，本院认为，上述问题与原告的诉求是独立存在的不同问题，被告应当针对原告逾期付款及欠面积差款的问题另行向原告主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张言强支付逾期交房违约金10,441.96元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张言强支付基础设施、公共配套未达标违约金9,930.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费545元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担310元，原告张言强负担235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 张 彤
人民陪审员 李琳琳
人民陪审员 周 鹏
二〇一五年三月九日
书 记 员 程凡纹