苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）园民初字第2641号 原告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司，住所地苏州工业园区娄葑街道扬东路北泾园北社区。 法定代表人苏青钰，总经理。 委托代理人郭峰春，江苏经权律师事务所律师。 委托代理人刘艳亭,江苏经权律师事务所实习律师。 被告王志伟。 原告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司（以下简称“天地源物业”）诉被告王志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员谢淑敏独任审理，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告天地源物业的委托代理人郭峰春和刘艳亭到庭参加诉讼，被告王志伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天地源物业诉称，被告系苏州工业园区橄榄湾花园X幢X室房屋业主，2007年4月6日苏州天地源房地产开发有限公司（以下简称“天地源房产”）与被告签订前期物业管理服务协议，约定原告为橄榄湾花园提供物业管理服务，根据该协议约定，物业管理服务费为每月每平方米1.95元。被告作为业主，自2009年6月1日至2013年6月30日未缴纳物业管理服务费，且按合同约定，产生相应滞纳金，遂诉讼来院，请求判令被告立即支付物业管理服务费8781.1元及滞纳金2000元并承担本案诉讼费，诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求判令被告支付自2009年6月1日至2013年10月31日的物业管理服务费9498.08元及滞纳金24885.45元。 被告王志伟提交书面答辩状，其答辩意见如下：一、天地源物业管理不善，致其价值2500元的新电动车被偷，另天地源物业未按照前期物业管理服务合同中的物业管理服务事项提供相应的物业服务；二、其于2008年12月20日收房，已缴纳2009年6月份的物业管理服务费，故原告诉请的该部分物业管理服务费无事实基础；另，因其电瓶车被盗及阳台漏水，与当时的物业经理有达成了减免物业管理服务费的口头协议，此后物业公司长时间未向其催缴物业管理服务费，2012年之前的物业管理服务费已超过法定诉讼时效。 经审理查明，被告王志伟系橄榄湾花园X幢X室业主，房屋建筑面积为91.9平方米。2007年4月6日，天地源房产（甲方）与被告王志伟（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定甲方选聘原告为橄榄湾花园提供物业服务，服务期限自签约日至橄榄湾花园全部建设完成交付使用后两年止；协议约定原告按实际产权面积向业主收取物业管理服务费，其中小高层、高层住宅物业管理服务费为1.95元／月／平方米，前期物业管理服务费自乙方入伙之日起计算，物业管理服务费每半年预收一次（即：每年1月10日、7月10日前，业主交纳上半年和下半年物业管理服务费，9月份入伙时物业管理服务费预收至当年年底）。2010年11月30日，天地源房产（甲方、委托方）与天地源物业（乙方、受委托方）签订前期物业管理补充协议，约定乙方物业管理期限从2010年12月1日延续至小区业主委员会成立，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务协议生效之日起，本协议终止；原前期物业管理协议其它条款不变。2013年10月10日，苏州工业园区橄榄湾花园业委会向原告天地源物业出具书面函件，告知其已选聘苏州市国邦物业管理有限公司提供物业服务，要求原告于2013年10月31日前做好交接工作，苏州市国邦物业管理有限公司于2013年11月1日正式接管小区服务。2007年4月6日，被告王志伟签订承诺书，承诺已详细阅读并理解建设单位天地源房产制定的业主临时公约，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。该业主临时公约第三十一条规定，业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理企业按每天加收千分之三的滞纳金，督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业将对其暂时停止相关服务，并可以在物业管理区域内公布欠交费用的业主室号及其姓名进行催讨；仍不交纳的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。 另查明，被告已于2008年12月20日办理收房手续。原告提供律师函复印件显示原告于2013年6月28日委托律师向被告催缴自2010年7月1日至2013年6月30日的物业管理服务费及滞纳金。原告提供2011年3月19日的缴款通知单存根联，显示其于2011年3月19日向被告催缴2009年6月1日至2011年6月30日的物业管理服务费。 上述事实，由苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业服务协议及补充协议、业主临时公约、律师函复印件、钥匙及功能卡签收表、缴款通知单存根联等证据及当事人庭审陈述予以证实，本院予以认定。 本院认为，天地源房产与被告所签订关于选聘天地源物业为橄榄湾花园提供物业服务的前期物业服务协议及天地源物业与天地源房产签订的补充协议，意思表示真实，不违反现行法律的强制性规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告作为业主理应缴纳相应的物业管理服务费。根据原告提供的前期物业服务协议、补充协议及苏州工业园区橄榄湾花园业委会的函可确认原告自被告于2008年12月20日办理收房手续以来至2013年10月31日一直对该小区提供物业服务。被告王志伟辩称，其已缴纳2009年6月份的物业管理服务费，原告方核实确认被告尚未缴纳2009年6月份的物业管理服务费，被告未提供相应证据证明其已缴纳的事实，本院暂以被告王志伟尚未缴纳2009年6月份的物业管理服务费进行处理，根据前期物业服务协议及原告庭审陈述，本院依法核算确认被告方欠缴的物业管理服务费计算方式为自2009年6月1日至2013年10月31日按1.95元／月／平方米计算91.9平方米，共计9497.87元。若本案审理终结后，双方当事人确认被告王志伟已缴纳2009年6月份的物业管理服务费，双方可就2009年6月份的物业管理服务费自本生效判决所确定的物业管理服务费中予以扣除。被告方提供电瓶车照片打印件主张其因物业公司管理混乱导致其电瓶车被偷，本院认为，被告提供的电瓶车照片打印件无法证实与本案的关联性，故就被告该抗辩意见本院不予采信；另，被告提供照片一组，主张因原告天地源物业管理、养护不当导致其屋内阳台顶部漏水、公共楼道瓷砖大面积剥离、公共广场地面水管长时间被开挖、公共楼道入口处消防水管维护不力导致顶部漏水、地下车库入口处玻璃破碎严重及楼梯无人打扫。本院认为，阳台顶部漏水、公共楼道瓷砖大面积剥离、公共楼道入口处顶部漏水问题，原告未提供证据证明上述问题与原告所提供的物业服务之间的关联性，即使物业服务存在问题，物业服务系针对整个小区的公共服务，就物业服务质量问题被告可以与物业服务企业进行沟通，以拒付物业管理服务费的方式维权缺乏相应法律依据，本院不予采信。被告抗辩其与当时的物业经理有达成了减免物业管理服务费的口头协议，本院认为，原告庭审陈述其未与被告达成减免物业管理服务费的口头协议，被告亦未提供其它证据予以证实，故对被告该抗辩意见本院不予采信；就诉讼时效问题，原告庭审表示其一直向被告催缴物业管理服务费，并提供缴款通知单存根联主张其于2011年3月19日向被告催缴2009年6月1日至2011年6月30日的物业管理服务费，被告未到庭就该证据发表质证意见，亦未提供其它证据，故本院对被告该项抗辩意见不予采信。综上，被告应依约定缴纳自2009年6月1日至2013年10月31日物业管理服务费共计9497.87元。就原告诉请要求被告支付滞纳金，本院认为原告方提供的业主临时公约约定被告未及时缴纳物业管理服务费应当向原告方支付相应的滞纳金，该公约对滞纳金的约定属于违约责任的约定，但双方约定的滞纳金计算标准明显过高，本院结合业主临时公约的相关约定并综合考虑被告欠费期间及原告损失，酌定被告向原告支付滞纳金1400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告王志伟于本判决生效之日起十日内支付原告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司物业管理服务费9497.87元及滞纳金1400元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费660元，减半收取330元，由原告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司负担294元，被告王志伟负担36元，被告王志伟应承担的部分已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。 代理审判员  谢淑敏 二〇一三年十二月二十七日 书 记 员  赵 从 第页共页