广东省兴宁市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤1481行初46号
原告：徐水跑，男，1954年10月19日出生，汉族，住广东省博罗县。
委托代理人：洪桔盛，男，广东谨信律师事务所律师。
委托代理人：陈靖华，男，丰顺县汤坑镇法律服务所工作人员。
被告：丰顺县国土资源局（以下简称丰顺国土局），地址：丰顺县新世纪广场北路1号。
法定代表人：黎委托，男，该局局长。
委托代理人：黄长云，男，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人：徐俊丰，男，该局工作人员。
第三人：徐琼珍，女，1966年9月23日出生，汉族，住丰顺县。
第三人：蔡晓波，男，1988年8月28日出生，汉族，住丰顺县。
上列第三人的委托代理人：冯海龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上列第三人的委托代理人：蔡嘉欣，北京德恒（广州）律师事务所律师助理。
原告徐水跑不服被告丰顺国土局向第三人徐琼珍、蔡晓波颁发的（2017）丰顺县不动产权第0000028号不动产登记证于2017年3月20日向本院提起行政撤销诉讼。本院受理后，于2017年3月21日向被告及第三人发送了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等材料，被告于2017年4月2日向本院提交了书面答辩状及被诉行政行为的证据材料，第三人向本院提交了书面陈述意见。本院依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭审理了本案。原告徐水跑及其委托代理人洪桔盛、陈靖华、被告委托代理人黄长云、徐俊丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告丰顺国土局依第三人的申请，于2017年1月4日向第三人颁发了粤（2017）丰顺不动产权第0000028号不动产登记证，原告知悉后，于3月7日向被告申请异议登记，并于2017年3月20日向本院提起了撤销该不动产登记证的行政诉讼。
原告诉称：1992年底，原告因在外地承包工程发展顺利，发现生产“水泥预制板”是一种商机，便找到亲戚加好友蔡建云（系第三人徐琼珍的丈夫、第三人蔡晓波的父亲，于2001年5月间去世）帮忙找一块地，准备在家乡投资设厂生产“水泥预制板”。蔡建云接受原告委托后，经过多方联系，找到当时丰顺县附城镇中楼管理区经济联合社的一口鱼塘和部分水田可以征用。原告知悉同意后，采用蔡建云的建议以原告夫妻联名的方式即“云跑水泥预制厂”作为工厂名称，两次出资合计162000元，交代蔡建云经办征地手续（其中第一次交100000元，用于云跑水泥预制厂征地补偿款；第二次交62000元，用于填土和办证）。1993年12月丰顺国土局下发批文，同意中楼管理区经济联合社中楼管区砖厂偏东下侧的水田为申请的厂房用地。1994年5月9日，蔡建云为避免日后产生误会，伤害感情，主动向原告出具“收据”一份，明确确认收到原告徐水跑支付的上述162000元用于购买土地和填土办证，并明确确认系为原告徐水跑代办征地。该“收据”交原告徐水跑保存至今。
1995年4月28日，丰顺国土局核发了以云跑水泥预制厂为权利人的1898平方米企业用地使用权证。而原告实际征地补偿款的面积是2280平方米，差额的382平方米作为公共建设，未纳入登记。2000年9月15日，该证在丰顺国土局换证为国有土地所有权证丰府国用（2000）字第00160336号。
在委托人蔡建云办理土地手续过程中，由于原告在外业务扩大，无法脱身，云跑水泥预制厂未能如期开工。后经蔡建云建议，该场地便先后出租给他人红砖厂和仓库使用，原告在外谋生甚少回乡，仅在每年回乡过春节时顺便收取租金。
2016年10月31日，第三人徐琼珍、蔡晓波趁原告长期不在丰顺县之机，谎称丰府国用（2000）字第00160336号产权证书遗失，在梅州日报登报，骗取了丰顺国土局不动产补证登记粤（2017）丰顺县不动产权第0000028登记证书。第三人徐琼珍、蔡晓波虚构事实，使用欺骗的手段，将原告所有的产权登记到其名下，是一种严重的违法行为，依法应当予以撤销，并追究其法律责任。现丰顺国土局也相应核发了《异议登记证书》给原告，确认原登记存在权属纠纷，登记错误。为彰显法律的公平正义，维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告撤销粤（2017）丰顺县不动产权第0000028不动产登记证，同时依法重新登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。
原告起诉时提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告机构信息，证明被告的事实主体资格；3、第三人身份证，证明第三人的诉讼主体资格；4、申请书、不动产异议登记证明，证明被告补正登记存在错误的事实；5、《收据》，证明原告支付了购买土地的全部费用、蔡建云代办代购土地相关事宜的事实，原告与蔡建云是委托代办代购关系，粤（2017）丰顺县不动产权第0000028号的土地实际使用权人是原告；6、丰国土政[1993]50号《关于同意附城云跑水泥预制厂用地的复函》，证明征用土地的位置中楼管区砖厂偏东下侧与收据中的中楼红砖厂东楼是同一位置及蔡建云与原告之间所代购的土地依法办理手续的事实；7、原告配偶徐云娟身份证，证明“云跑水泥预制厂”的“云”出自原告配偶姓名的事实；8、国有土地使用权证（丰府国用（2000）字第00160336号）、财政收据及发票，证明本案土地使用权证原件及当时征地缴费的财政收据和票据均为原告持有，原告是本案土地的真正所有人；9、声明书，10、询问记录表，证明第三人提供虚假证明材料，谎称证书遗失，骗取登记机关办理变更登记的事实。
原告庭审中补充提交的证据为：1、笔录及租赁合同，证明原告依法出租“云跑水泥预制厂”土地，收取租金行使所有权的事实；2、户口本及房屋所有权证，证明原告一直居住在博罗，没有在丰顺县居住，对第三人当时在报纸所作声明的事实不知情。
被告丰顺国土局辩称：一、对涉案土地进行使用权转移登记，属被告职权范围。《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，涉案土地使用权转移登记，属于不动产登记，被告属涉案土地所在地的县级人民政府不动产登记机构。对涉案土地进行使用权转移登记，是被告职权范围。
二、被告对涉案土地进行使用权转移登记，事实清楚，证据确凿。2016年12月2日，申请人徐琼珍、蔡晓波以继承和共有为由向被告提出不动产登记申请，要求被告对登记在云跑水泥预制厂名下，位于丰顺县××××路的土地（面积为1898平方米）进行使用权转移登记，并提交了身份证明材料、继承材料、不动产权证书遗失声明及其公告材料、工商登记资料查询情况、宗地图。被告收到申请后，对当事人进行了询问，调取了涉案土地首次登记的档案资料以及原土地使用证年检资料，进行了不动产权籍调查，在法定期限内向申请人颁发了涉案不动产权登记证书。以上事实有相关证据予以证实。
三、被告对涉案土地进行使用权转移登记，适用法律准确。根据涉案土地使用权初始登记资料，涉案土地是蔡建云以云跑水泥预制加工场的名义提出土地使用权登记申请，登记的权利人为云跑水泥预制厂，土地证年检持证人为蔡建云。申请人提交的《工商登记资料查询情况》证实并没有“云跑水泥预制加工场”和“云跑水泥预制厂”的企业登记。根据上述事实，被告认为“云跑水泥预制厂”和“云跑水泥预制加工场”均不具有民事主体资格，涉案土地的实际使用权人应为初始登记的申请人蔡建云。根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，当事人因继承、共有人增加以及共有不动产份额变化导致不动产权利转移的，有权申请转移登记，被告据此受理申请人的不动产登记申请，并对涉案土地进行土地使用权转移登记，于法有据。
四、被告对涉案土地进行使用权转移登记，符合法定程序。根据相关规定，申请人向被告提出了不动产登记申请，并提交了身份证明以及相关申请材料，被告查验了该不动产登记申请的各项内容，并在法定期限内向申请人颁发了不动产登记证书。
五、原告的诉讼理由不成立，依法应不予支持。原告诉称蔡建云是受其委托，代办征地，其与蔡建云之间属于委托关系。被告认为，无论原告所主张的委托事实能否成立，均不影响被告对涉案土地进行土地使用权转移登记的合法性。理由如下：1、无论是在涉案土地的初始登记，还是转移登记时，被告对原告所主张的委托事实均不知情，原告在转移登记前也从未向被告反映过委托情形以及主张过权利，被告对委托事实无从知晓；2、原告与蔡建云之间的委托关系，属于合同关系，仅约束于双方当事人，对被告并无法律约束力，这是合同相对性原则所决定，据此，原告以委托为由主张被告的登记行为错误，于法无据；3、被告是依据法定职责和法定程序对涉案土地进行土地使用权转移登记，当事人之间的约定不能对抗被告依法履行登记职责；4、从原告所主张的诉讼理由来看，本案的实质应为原告与第三人之间的权属纠纷，该纠纷属于民事纠纷，应由人民法院通过民事诉讼程序予以解决，而不属本案行政诉讼的审查范围。
综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告在答辩期内向本院提交了如下证据材料：
一、统一社会信用代码证书、丰顺县机构编制委员会文件，证明被告的基本情况及职权范围；
二、不动产登记档案：1、丰顺县不动产登记申请表；2、徐琼珍等蔡建云继承人的相关身份证明、结婚证书、关系证明及蔡建云的补开火化证明书；3、放弃不动产继承权声明书；4、梅州日报刊登声明；5、工商登记资料查询情况；6、宗地图；7、不动产登记询问记录表；8、地籍调查表；9、不动产登记审批表；10、不动产权利登记信息表。证明第三人以继承人的身份以原土地使用证遗失为由向被告申请涉案土地不动产登记，被告受理申请后，经询问、查询、地籍调查后依法审批为第三人进行了不动产登记。
三、国有土地使用证及其登记档案：1、丰府国用字（1994）第02070229号国有土地使用证；2、土地登记卡；3、土地使用权登记申请书；4、土地登记发证调查审批表；5、丰国土政[1993]50号《关于同意附城云跑水泥预制厂用地的复函》；6、征地补偿相关审批材料；7、土地使用权属证书；8、云跑水泥预制厂《证明》；9、蔡建云身份证。证明涉案土地权利的来源以及土地的实际使用权人为蔡建云。
第三人徐琼珍、蔡晓波述称：一、蔡建云依法享有涉案土地的使用权，第三人作为蔡建云的合法继承人依法有权继承蔡建云遗留的可继承财产，基于合法继承事实，被告经过严格审查后为第三人颁发不动产权登记证书的行为是合法合理的。涉案土地是第三人蔡晓波的父亲、第三人徐琼珍的丈夫蔡建云在生前以云跑水泥预制厂的名义向政府部门申请取得并享有的土地使用权。在取得该土地使用权后，一直由蔡建云使用管理。2001年5月1日，蔡建云因病去世后，第三人因保管不慎丢失了土地使用权证一直没有补办。2016年，第三人了解到可以通过挂失补办的方式，遂向被告提出申请，并向被告提交了相关材料，被告接受申请后，对第三人进行了询问，调查了相关档案资料，并最终确定涉案土地的真正使用权人为蔡建云，第三人作为合法继承人有权利继承蔡建云遗留的合法财产，遂依法向第三人颁发不动产登记证书。因此，被告为第三人颁发不动产权登记证书的行为是合法合理的，原告起诉要求法院撤销被告颁发给第三人的不动产权登记证书，显然是错误和没有道理的。
二、从涉案土地使用权取得和使用的过程来看，涉案土地的使用权人是蔡建云，原告并非涉案土地的使用权人。该土地的原使用权人登记的是云跑水泥预制厂（以下简称预制厂），而预制厂的法定代表人是蔡建云。整个取得涉案土地的手续均是蔡建云办理的，可见，涉案土地是蔡建云以预制厂的名义取得的，而预制厂不具有民事主体资格，实际是蔡建云个人拥有土地使用权。原告在该土地的上述取得的过程中并没有任何参与行为，声称是涉案土地的使用权人，显然是不成立的。
三、原告实际是对涉案土地登记在预制厂名下的行政行为有异议，但原告提起本案起诉时，土地登记在预制厂名下的行政行为在作出后已经过去了21年之久，原告此时提出异议，要求将涉案土地登记至其名下，已经超过了法定诉讼时效，法院应予驳回其起诉。原告向法院提交了由蔡建云签字的收据，由于无法确认该收据的真实性，故对证明内容和证明目的也无法确认，且仅凭该证据也无法证实原告拥有涉案土地的使用权。涉案土地经蔡建云于1993年以预制厂的名义申请，并于1995年以预制厂的名义取得土地使用权，2000年办理年检手续。直至2016年第三人办理继承登记之前，将近21年的时间，原告均未提出任何异议，也没有提出任何异议登记申请。可见，原告对于涉案土地登记在预制厂名下的事实是没有异议的。而预制厂是并不存在的民事主体，实际涉案土地的使用权人是蔡建云。期间，原告对蔡建云实际拥有涉案土地使用权也是没有异议的。
根据行政诉讼法的相关规定，对涉及不动产的行政行为从作出之日起超过20年，人民法院不予受理。现原告起诉至法院要求将涉案土地登记至其名下的诉求不应被法院受理，法院在受理审查后，应予以驳回起诉。
第三人徐琼珍、蔡晓波未向法庭提交相关证据材料。
经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：
被告对原告的证据1-3无异议；对证据4申请书的真实性无异议，但该证据不能证实本案的不动产登记是错误的；对证据5《收据》的真实性无异议，但该证据即使证实原告和蔡建云之间存在委托关系，也不能支持原告关于本案不动产登记是错误的诉讼主张，因被告在作出不动产登记时，对委托事实不知情，原、被告之间的民事纠纷应另行通过民事诉讼的方式解决；对证据6复函的真实性无异议，但对证明内容不清楚，原告主张收据中的土地与本案的土地不知是否同一块地，而收据是当事人之间的合同约定，被告不知情；对证据7徐云娟身份证的真实性无异议，证明内容被告亦不清楚；对证据8丰府国用（2000）字第00160336号国有土地使用证及财政收据发票的真实性无异议，但对证明内容有异议，这涉及到原告及第三人的民事争执，就本案不动产登记而言，该证据不能否定本案不动产登记的合法性；对证据9声明书的真实性无异议，但在本案不动产登记时申请人提交该声明书，被告无法判断是否是原告所主张的定性，被告根据该声明进行不动登记是适当的；对证据10询问记录表的质证意见与证据9的质证意见一致。
被告对原告庭审中补充提交的证据1笔录及租赁合同的真实性无异议，但认为就证据的内容而言因涉及与第三人之间的民事争议，被告对相关事实不清楚；对证据2户口本及房屋所有权证的真实性无异议，但认为与本案无关。
第三人对原告的证据1、2、3的三性均无异议；对证据4申请书的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告主张的内容；对证据5《收据》的真实性合法性关联性认为无法确认，该收据上显示的土地与本案土地是否是同一土地无法确认，无法证明是同一块土地。上面内容只是收据，但是否支付款项无法证实，原告没有提供转账凭证和交付款项的具体证据。涉案土地从被告行政机关依法在1995年登记在云跑水泥预制厂名下以后，从整个登记资料中均没有原告委托蔡建云代办的任何痕迹，因此涉案土地的使用权与原告没有任何关系，若收据是真实的，也不排除当事人变更了代购或代办的具体内容，原告在知道具体情况下20多年没有提出任何异议，双方当事人可能已经变更具体内容。原告一直主张代办代购，即使手续真实，但水泥厂并不存在，实际是以蔡建云的名义办理的，原告对法定代表人的情况是知情的，而从未提出异议。因此原告认为涉案土地使用权是原告的，与原告的诉讼请求不一致；对证据6复函的真实性无异议，对证明内容不认可，认为没有证据证明是原告的企业用地；对证据7徐云娟身份证的真实性无异议，对关联性及证明内容不认可；对证据8丰府国用（2000）字第00160336号国有土地使用证及财政收据发票的真实性予以认可，但对关联性、证明内容和目的不认可，因蔡建云突然离世有关资料都已经丢失，原告如何得到该证据第三人不清楚，水泥厂与原告不能划等号；对证据9声明书、10询问记录表的真实性予以认可，关联性不认可。
第三人对原告补充提交的证据1中的调查笔录，认为该证据的真实性无法认可，当时蔡建云确实把土地出租并收取了租金，2001年5月1日蔡建云去世，没有交代家庭财产状况，原告当时没有将蔡建云拥有土地的实际情况说明清楚，只表示同意徐琼珍收取两年的租金，之后一直由原告收取，可见原告无权擅自出租并收取土地租金十多年，第三人保留对原告的追偿权。调查笔录足以证明蔡建云就是土地使用权的权利人。对租赁合同的三性不予认可;对证据2户口本、房屋所有权证认为与本案无关。
原告对被告的职权依据主体资格无异议。对证据一中的主体资格及文件无异议。对证据二中的1申请表有异议，认为是一份虚假的申请材料，不真实也不合法，不能作为登记依据；2徐琼珍等蔡建云继承人的身份、结婚、关系证明及蔡建云的补开火化证明书的关联性有异议，认为同样不能作为登记行为的依据；3放弃不动产继承权声明书、4梅州日报刊登声明，认为不真实不合法，是第三人制作提供给登记机关的虚假材料，目的是骗取变更登记，本案土地并非蔡建云个人合法财产，不能作为变更登记的依据；5工商登记资料查询情况、6宗地图两份证据无异议；7询问记录表有异议，认为是第三人为了骗取变更登记故意向登记机关做虚假的陈述，该记录表是无效违法的材料；8地籍调查表、9不动产登记审批表、10不动产登记信息表，三份证据是由于第三人提供虚假材料，导致登记机关根据虚假材料做出上述资料，上述证据因此不合法，不能作为变更登记有效依据。对证据三中的1丰府国用字（1994）第02070229号国有土地使用证无异议，但对证中备注栏“年检换证人”签名有异议，认为该签名不是蔡建云本人的签名，无法确定该年检换证人的真实性及合法性；2土地登记卡、3登记申请书、4土地登记发证调查审批表、5丰国土政[1993]50号复函、6征地补偿相关审批材料、7土地使用权属证书，六份证据的真实性无异议，足以证明原告委托蔡建云购买土地是经过合法途径取得的，但土地使用证登记申请书中“单位和法定代表人”的签章是当时为了登记需要而制作的，实际上并不存在法定代表人蔡建云；8云跑水泥预制厂《证明》有异议，认为因水泥厂没有实际主体资格，故不存在法定代表人蔡建云的事实；9蔡建云身份证无异议。
第三人对被告的证据均无异议，证据充分表明涉案土地是蔡建云以水泥厂的名义申请登记的，途中经过换证，被告对以上事实依法登记在册。
本院根据上述证据，认定事实如下：
经审理查明：原告徐水跑与蔡建云（第三人徐琼珍的丈夫、蔡晓波的父亲，于2001年5月间去世）是亲友。1992年间，原告欲在丰顺县附城中楼村砖厂偏东下侧1898平方米（2.85亩）的水田上兴办“云跑水泥预制厂”，遂两次出资合计162000元委托蔡建云办理购买、征地、补偿及办证审批等相关一切手续。该委托代办的事宜，由蔡建云于1994年5月9日出具了一份《收据》予以说明并交由原告收执。1995年4月28日，在蔡的代办下，丰顺国土局核发了以“云跑水泥预制厂”为权利人的1898平方米的企业用地使用权证，即丰府国用字[1994]第02070229号国有土地使用证。该土地使用证在蔡建云的代办下，于2000年9月15日换发为“云跑水泥预制厂”为权利人，负责人为蔡建云的丰府国用（2000）字第00160336号国有土地使用证，由原告保存至今。期间因客观原因，该“云跑水泥预制厂”未能如期开办,该涉案土地因此出租他人使用，租金由原告收益。2016年12月2日，第三人徐琼珍、蔡晓波以国有土地使用证遗失、继承蔡建云遗产为由，向被告申请办理不动产登记，被告经审查后，于2017年1月4日为第三人颁发了权利人为徐琼珍、蔡晓波按份共有的粤（2017）丰顺县不动产权第0000028号不动产权证。原告知悉后，于2017年3月6日向被告提出异议申请撤销该不动产权证，被告为原告办理了异议登记。2017年3月20日，原告向本院提起行政撤销诉讼，请求撤销该不动产权证，并要求被告将该土地重新登记至其名下，本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告的诉讼请求确定为请求撤销该0000028号不动产权证及被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告徐水跑认为位于丰顺县附城中楼村砖厂偏东下侧的1898平方米的“云跑水泥预制厂”土地是其出资委托蔡建云所购买，并委托蔡建云为其办理了该块土地的初始登记及换证手续，该宗土地的国有土地使用证原证[即丰府国用（2000）字第00160336号国有土地使用证]仍由自己持有，因此其是该宗土地权利人，而第三人虚构原证遗失的事实，以蔡建云继承人的名义，骗取了该宗土地的不动产登记，显然是错误违法行为，因此坚持撤销该不动产登记的诉讼请求。被告则认为第三人以原证遗失为由，以继承和共有的身份向其提出不动产登记申请，被告经询问、地籍调查、审查，在法定期限内为第三人颁发了涉案土地不动产权登记证书行为事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律准确，原告与蔡建云之间的委托关系属民事合同关系，对被告并无约束力，原告据此主张被告登记行为错误，于法无据，应予驳回。第三人则认为，从涉案土地使用权取得和使用过程来看，实际土地权利人是蔡建云，而非原告徐水跑，因此第三人作为蔡建云的合法继承人，依法有权继承其遗产，被告基于合法继承事实，经严审后为第三人颁发了涉案土地的不动产权登记证书是合理合法的行为，且从原告的诉讼请求来看，原告实际是对涉案土地登记在“云跑水泥预制厂”名下的行为有异议，而该登记行为已长达21年之久，原告现对该行为提起诉讼，显然已超过了诉讼时效，因此请求法院予以驳回原告的起诉。
本院认为：根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第七条关于“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理……”的规定，被告丰顺国土局对本案涉案土地具有进行不动产登记的法定职责和职权。
本案的争议焦点在于被告向第三人颁发的粤（2017）丰顺县不动产第0000028号不动产权证是否应当予以撤销及原告的起诉是否超过行政诉讼起诉期限。
一、关于涉案粤（2017）丰顺县不动产第0000028号不动产权证是否应当撤销问题。根据国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第二款关于“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的”、国土资源部《不动产登记暂行条例实际细则》第三十八条关于“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；……（三）继承或受遗赠的材料……”的规定，可见当事人申请办理土地变更登记需提供相应的证据材料。在本案中，从1994年5月9日由蔡建云签名的《收据》、丰国土政[1993]50号《关于同意附城云跑水泥预制厂用地的复函》、丰府国用（2000）字第00160336号《国有土地使用证》、丰顺县附城乡收费收据、发票等证据材料中综合分析，可以认定涉案土地的真正权利人为云跑水泥预制厂，实际出资人是原告徐水跑，蔡建云生前只是受原告徐水跑委托办理涉案土地相关手续的受托人。粤（2017）丰顺县不动产权第0000028号登记证是从丰府国用（2000）字第00160336号《国有土地使用证》变更而来，且丰府国用（2000）字第00160366号《国有土地使用证》现仍保管在原告手中。而本案第三人却以涉案土地使用证遗失和继承为由向被告提出土地使用权转移变更登记，第三人申请变更登记的事实明显与客观实际不符，即第三人在申请转移变更登记时采用了隐瞒事实真相的手段骗取转移变更登记。根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第十条第三款关于“土地登记申请人在申请土地登记时，隐瞒事实、伪造有关证明文件或采取其他非法手段骗取登记的，县级以上人民政府土地行政主管部门应当注销其土地登记”的规定，被告丰顺国土局对第三人徐琼珍、蔡晓波提供的虚假材料未尽审慎审核之责，向第三人颁发粤（2017）丰顺县不动产权第0000028不动产登记证，这一行政行为存在主要事实不清和主要证据不足，依法应当予以撤销。因此，原告徐水跑请求撤销该转移登记的诉讼请求，依法应予支持。审理中原告放弃把涉案土地重新登记至其名下这一诉讼请求是原告对其诉权的处分，应予以准许。被告以原告与第三人之间存在民事争议为由而认为其颁发涉案不动产登记证书的行为事实清楚、证据充分、程序合法的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第三人认为蔡建云是涉案土地的实际权利人，其以继承人的身份，有权对该土地进行继承，并申请不动产登记，被告依第三人申请，经审核为第三人颁发不动产权证合理合法，而请求驳回原告诉讼请求的主张，亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
二、关于原告徐水跑的起诉是否超过起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款关于“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道行政行为作出之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”的规定可知，直接提起行政诉讼的，当事人应当自知道或者应当知道行政行为作出之日起六个月内提出。本案中，被告于2017年1月4日向第三人颁发了涉案土地不动产权证，原告知悉后于2017年3月7日向被告提出异议登记，并于2017年3月20日向本院提起了行政撤销诉讼。可见，原告对涉案土地不动产权证提起的行政撤销诉讼，符合行政诉讼关于起诉期限的规定，第三人认为原告超过起诉期限的主张，缺乏事实理由和法律依据，本院依法不予采纳。
综上所述，被告丰顺国土局于2017年1月4日向第三人颁发粤（2017）丰顺县不动产权第0000028号不动产登记证的行为存在事实不清和证据不足，依法应予撤销；原告的起诉未超过法定的起诉期限。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第四十六条第一款及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第十条第三款的规定，判决如下：
撤销被告丰顺县国土资源局于2017年1月4日向第三人徐琼珍、蔡晓波颁发的粤（2017）丰顺县不动产权第0000028号不动产权证。
本案受理费人民币50元，由被告丰顺县国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 廖思谦
审 判 员 何 裕
人民陪审员 王小辉
二〇一七年六月十六日
书 记 员 江万红