福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）闽执复字第5号
申请复议人（申请执行人）陆伟杰，男，汉族，1959年11月6日出生，住上海市长宁区。
委托代理人（特别授权），丁学良，男，1948年8月23日出生，住上海市徐汇区。
被执行人福清融达房地产开发有限公司（以下简称“融达公司”），住所地福清市。
法定代表人江奕金，董事长。
委托代理人严进、陈朝旭，福建远东大成律师事务所律师。
利害关系人（原审异议人）陈绍青，男，1976年9月18日出生，住福清市。
委托代理人游志兵，福建宇凡律师事务所律师。
申请复议人陆伟杰不服福州市中级人民法院（以下简称“福州中院”）作出的（2012）榕执异字第16号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
福州中院认为，异议人（即利害关系人）陈绍青虽不是讼争房产的第一手购房者，但其与本案争议标的有直接利害关系，可以作为异议的适格主体。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人陈绍青已举证证明讼争房产的购房款全部付清，且异议人陈绍青对讼争房产实际长期占有并管业。讼争房产未能办理过户登记手续，主要责任在于融达公司。故异议人陈绍青的利益应受到法律保护,异议人陈绍青的异议成立。为此，依法裁定：一、撤销该院作出的(2011)榕执行字第547号协助通知书；二、解除对融达新城4号楼502单元房产的查封措施。
申请复议人陆伟杰称：福州中院作出的（2012）榕执异字第16号执行裁定，违背事实与法律依据，应予以撤销。主要理由：（一）被执行人是讼争房所有权人，异议人陈绍青即使付清价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，法院仍可以查封。根据《物权法》的规定，登记在谁名下的房产就是谁的房产。讼争房作为被执行人的房产早已进行了合法登记，产权归属是明确和唯一的。福州中院（2011）榕执行字第547号协助执行通知书，依法查封的是被执行人名下的讼争房，是完全正确的执行行为，应该得到支持。（二）异议人陈绍青主体不适格。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人只能是被执行人房产交易对象，异议人陈绍青提供的证据表明其“房产”不是向被执行人购买，因此无权作为“利害关系人”提出执行异议申请。同时，根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。而异议人陈绍青显然是对执行标的有异议，与本案没有任何关系。而且福州中院作出的执行裁定也认为，异议人陈绍青虽不是讼争房的第一手购房者但其与本案争议标的有直接利害关系。因此异议人陈绍青的执行异议不能成立。（三）异议人陈绍青提出的执行异议，不足以排除法院强制执行的权利。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，办理不动产权属证书的责任在房屋买受人，异议人陈绍青于“2005年12月15日受让了讼争房，付清了购房款并入住使用”后，既没有证据表明其曾向产权登记机关请求办理房屋过户登记，也没有证据表明其曾向被执行人和受让讼争房的第三人苏某，要求配合办理房屋过户登记，更无法证明讼争房未办理房屋过户登记手续其不存在过错。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。异议人陈绍青受让无证房产的行为显然存在过错，依法应该承担不利的法律后果。（四）被执行人未缴清多占土地出让金和未取得开发土地使用权证书；异议人陈绍青明知存在风险，属非善意售受讼争房；转让讼争房行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。同时，依照已生效的福建省高级人民法院（2009）闽民终字第60号《民事调解书》第一条约定：补缴出让金、税费、罚款以及办理房屋所有权证及土地使用权证等后续工作，由融达公司负责办理，并于2010年9月30日前完成。但被执行人拒绝履行，直至其营业执照被吊销后，至今仍未补缴土地出让金，也未取得土地使用权证书，其转让讼争房的行为依法应该予以禁止。异议人陈绍青称苏霖于2005年11月22日向被执行人购买了讼争房后，又于2010年6月9日转让于其，都是在1998年4月福清市国土局公开发文处罚被执行人违法用地建设和2001年4月因欠缴土地出让金被列入“黑名单”之后,并且其在向福州市中院提出的《执行异议申请书》中也明确表示，所购讼争房是“因承包纠纷而没有办理房产证”，说明对存在纠纷也是明知的，故买卖讼争房合同无效，其异议不能成立。为此请求：一、撤销福州中院（2012）榕执异字第16号执行裁定；二、维持福州中院（2011）榕执行字第547号协助执行通知书；三、恢复对融达新城4号楼502单元房产的查封措施。
利害关系人（原审异议人）陈绍青称：2005年11月22日，苏某向被执行人融达公司购买了融达新城4号楼502单元房产，双方签订了《商品房购销合约书》，付清了全部购房款35000元。随即融达公司将房产交付给苏霖使用。2010年6月9日，苏某将该房产以125000元转让给异议人陈绍青，并向异议人交付了房产。因融达公司与承包人陆伟杰之间产生承包纠纷，导致异议人所购买房产至今未能办理过户手续。2012年7月份，融达公司告知异议人，法院在本案执行过程中，查封了异议人购买的融达新城4号楼502单元房产。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，虽然异议人所购房产未过户至异议人名下，但异议人已付清全部房价款，并实际占有使用该房屋至今，并出资对房屋进行装修，该房产系异议人的财产，法院查封该房产系错误的。另该房产系异议人唯一居所，请求法院撤销(2011)榕执行字第547号协助通知书，解除对融达新城4号楼502单元房产的查封措施。
被执行人融达公司辩称：陆伟杰所提起的复议申请没有事实和法律依据。其理由：（一）本案异议人陈绍青有权作为利害关系人提起异议，陆伟杰关于异议人主体不适格的主张没有法律依据。购房户作为利害关系人是基于其支付对价，购买并占有房产的事实。无论是一手购房人还是二手购房人，只要其支付了相应对价，购买并占有房产，其均属于《民事诉讼法》第二百二十五条所规定的利害关系人，都有权提起执行异议。（二）原审法院裁定解除对异议人陈绍青所购房产的冻结，符合法律规定。异议人陈绍青作为二手购房户向前一手购房户购买房产，已经全额支付购房款并长期实际占有、管业。而前一手购房户系向融达公司购买房产并已经全额支付购房款。因此，异议人的购房并实际占有行为的真实性没有任何问题。最高人民法院在《2011年全国法院民事审判工作会议纪要》第17条中已经明确了不以是否取得房屋所有权证书作为评判房地产转让合同效力的依据。（三）本案异议人陈绍青所购房产之所以一直未能办理产权过户，原因在于陆伟杰承包融达公司期间，擅自将相关房产的产权证办至融达公司名下（产权登记时间是2000年8月1日，领证时间是2001年4月6日）。其后，陆伟杰因与融达公司发生承包纠纷，带走了这些产权证，从而导致过户手续一直无法办理。
本院在审查中查明以下事实：
（一）2005年11月22日，苏某向被执行人融达公司购买了融达新城4号楼502单元房产，双方签订了《商品房购销合约书》，合同总价款35000元，并付清了全部购房款。2010年6月9日，苏霖将该房产以125000元转让给异议人。
（二）福州中院于2011年7月26日在执行（2009）闽民终字第60号调解书一案中，查封了被执行人融达公司名下的融达新城4号楼502单元房产。
（三）融达新城4号楼502单元房产，于2000年8月1日登记在融达公司名下，该公司于2001年4月6日领取产权证，所有权证号为R0004815号。
（四）福州中院于2012年8月16日举行异议听证会查明，因申请复议人陆伟杰与融达公司发生承包纠纷，将登记在融达公司名下的融达新城4号楼502单元房产的产权证（所有权证号为R0004815号）带走，导致该房产无法过户给陈绍青。
（五）福清市渔溪镇渔江社区居民委员会于2012年7月19日出具的《证明》证实：融达新城4号楼502单元房产自2005年11月至2010年6月由原购房人苏某一家居住，2010年6月至今由利害关系人陈绍青一家居住。
本院认为，2005年11月22日，原购房人苏某向被执行人融达公司购买了镇融达新城4号楼502单元房产，付清了全部购房款并实际占有使用，并于2010年6月9日将该房产转让给利害关系人陈绍青。被执行人融达公司对该房产的归属并无异议。由于融达公司将该房产登记在其公司名下，并于2001年4月6日领取了所有权证号为R0004815号的房产所有权证；又因申请复议人陆伟杰与融达公司发生承包纠纷，将该房产所有权证带走，导致原购房户苏某无法办理房产登记。原购房人苏某和现受让人陈绍青无法办理产权登记，责任在于融达公司。福州中院于2011年7月26日对上述房产进行查封、冻结，利害关系人陈绍青作为该房产的受让人，依法可以提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，并且对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、冻结。福州中院依法裁定撤销该院（2011）榕执行字第547号协助执行通知书，解除对上述房产的查封、冻结，符合法律规定。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人陆伟杰的复议申请。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 林文君
审 判 员 黄建飞
代理审判员 张 勇
二〇一三年三月二十五日
书 记 员 杨 武