江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1357号
上诉人（原审被告）俞玉兰。
委托代理人时雪峰，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱正刚。
委托代理人邵志渊，江苏海容律师事务所律师。
上诉人俞玉兰因与被上诉人朱正刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟海民初字第0327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月，原审原告在网上看到原审被告发布的房屋出租信息，便与原审被告联系。该房屋位于常熟市虞山镇泯泾村，面积为2000多平方米。原审原告妻子顾某实地查看出租房屋后，于2013年1月份，原审原、被告双方口头协商租赁事宜，并就如下租赁事宜达成一致意见：租期为5年，年租金为24万元，但由于原审被告在该房屋内尚有生产设备需要处理，因此待原审被告处理完毕后才能由原审原告搬入。2013年2月初，原审原告向原审被告交付房屋租赁定金5万元，原审被告向原审原告出具收条一份，收条载明：“今收到朱正刚租房款定金伍万元整（50000.）。收款人：俞玉兰身份证号码：32052019651219262X”。2013年2月左右原审被告为了处理出租房屋内的生产设备，与缪某联系出卖并拆除生产设备事宜。2013年3月8日之前几天原审被告多次电话联系原审原告妻子顾某，顾某于2013年3月8日上午通过手机短信回复原审被告称：“这几天忙过几天过来”。2013年3月10日上午顾某及其朋友方某至原审被告厂里办公室找过原审被告。2013年3月中旬原审被告将该房屋出租给他人。2013年4月原审原告妻子至原审被告处。2013年3月10日至原审原告妻子4月份去原审被告处期间，原审原、被告双方未有任何联系。原审原、被告双方未签订书面房屋租赁合同，原审原告未实际使用约定的租赁物，除定金外，原审原告也未支付其他款项。
另查明：原审被告俞玉兰与案外人吴某系夫妻关系。2013年3月6日吴某与常熟市虞山镇泯泾村村民委员会签订资产租赁合同，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，租赁范围包括土地1617.79平方米及房屋1197.77平方米。审理期间，原审被告未能提供上述租赁物的土地使用权证、房屋所有权证，也未能提供建设工程规划许可证。
原审法院在审理期间分别向常熟市虞山镇泯泾村村民委员会主任浦东华及常熟市虞山镇虹桥管理区管理委员会经济发展办公室主任王金元进行了调查。浦东华在接受调查中陈述，吴某于2001年起租赁泯泾村的土地，该地块至今尚未办理土地证，该地块现为国有土地，当初村委会在该地块建造了厂房，吴某、俞玉兰夫妇承租后在该地块建造了宿舍楼。建造房屋时没有办理审批手续，无法办理房产证。王金元在接受调查中陈述，吴某租赁的是虞山镇泯泾村北车桥厂房，该处土地原属集体土地，后转归为国有土地。目前该地块尚未办理土地证。该地上房屋一部分是泯泾村造的厂房，一部分是吴某建造的宿舍楼。房屋建造时没有审批手续，无法办理房产证。
上述事实，有原审原告提供的收条、证人证言，原审被告提供的证人证言、原审法院调查笔录以及当事人陈述等在卷佐证。
原审原告朱正刚的诉讼请求为：请求法院判令原审被告双倍返还定金10万元；诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告明确表示不主张损失。
原审法院认为：本案双方争议焦点在于：2013年3月10日原审原告方有无向原审被告明确表示退租及原审原被告哪一方应对合同未能履行承担违约责任。
原审原告认为，原审原告已经支付定金，签订书面合同不是急迫的，原审原告从未表示退租或者拒绝签订书面合同。书面合同应该在原审原告设备进厂实际使用租赁物时签订。原审被告于2013年3月中旬将厂房转租给其他人。原审被告构成违约，应当双倍返还定金共计10万元。
原审原告为证明自己的主张，提供证人顾某、方某到庭作证。
方某陈述，2013年3月我和原审原告妻子顾某等人一起到原审被告处察看厂房，谈到4月底5月初搬进去。3月10日，原审原告妻子说要举行仪式，看看设备有无搬完就去了原审被告处，过去后还有设备在厂房，原审原告妻子让原审被告尽快搬掉。当时有原审原告妻子、我、原审被告在场，中午时候看到原审被告丈夫和另外一个男的准备去吃饭。2013年3月底4月初，原审原告妻子到原审被告处发现厂房已经租给别人。
顾某陈述，我没有催原审被告拆除设备，我预备2013年5月份设备进厂。2013年3月初原审被告打我几个电话，我不方便接听，回短信“这几天忙过几天过来”。3月10日我和方某到原审被告处，看看设备有无拆除，我去看的时候设备已经拆除，卫生还没搞好。我和原审被告说搞的差不多了要举行仪式的。原审被告问打我那么多电话为何不接。我对原审被告讲我要租的，5月初来设备，定金也付了，叫原审被告不要急。方某也叫原审被告不要那么急。当时就我、方某、原审被告在场，没有看到过原审被告丈夫或其他人。3月底4月初我去原审被告处发现厂房租给其他人了。4月24日我收到原审被告发送的短信“你这个人做事从头到尾的，想想你说你损失，那我那点机器被你们催着便宜卖了，损失这么多，怎么办？要不我到你单位来叫你领导评评理”，我没有回复短信。
原审被告认为，我出租房屋内的设备卖掉后双方即应签订合同。3月10日原审原告妻子到原审被告处表示不再承租房屋，因为7月份才能拿到设备，要求原审被告方尽快出租以减少损失。原审被告不得已重新上网发布出租信息，并将房屋出租给他人。因为原审原告退租导致原审原被告双方租赁合同不能履行，原因在于原审原告，由于原审原告违约，因此原审被告主张没收定金。
原审被告为证明自己的主张，提供证人缪某、陈某、周某、吴某四人到庭作证。
缪某陈述，春节前十天左右我向原审被告购买设备，他们开价三十几万元，我没答应，我要求春节后两个月之内把设备提清，原审被告不同意，说时间等不了，房子有人等着要，我把价格压到23万元成交，原审被告要求我3月8日之前拆除，因为有人要租，我3月5日拆完。为了拆除设备，我专门叫工人过完春节赶过来。
陈某陈述，俞玉兰后来到村委会的时候跟我讲起为了腾房子把设备低价卖了，对方不要了，让原审被告把房子租给别人，后来原审被告网上招租，出租后，原审原告妻子来看，说原审被告怎么租给别人。
周某陈述，2013年3月10日9点在原审被告厂内楼上和原审被告丈夫吴某喝茶，十一点半下来吃饭，走到一楼财务科看到原审被告和两个女的争吵，我们进去停留了三五分钟，我听见一个女的说因为设备要到7月才能拿到，要退房，不租了。吴某叫她们不要走，吃完饭过来找她们。
吴某陈述，我妻子俞玉兰讲原审原告要求我们尽快搬掉设备，本来和买设备的人价格定下来28-30万元，因为我提出过春节后十天内拆掉，对方压价，只卖了23万元。设备拆除后，我妻子打原审原告妻子电话不接，只回了个短信。2013年3月10日我和周某在楼上喝茶，后来下楼准备吃午饭，经过一楼办公室时看到原审原告妻子以及另外一个女人在和我老婆谈话，她们说房子不租了，我就生气了，说怎么不要了，要你们承担损失的。我说你们不要走吃完饭再谈，后来我回来她们走了。
原审法院为查明事实，对相关人员进行了调查。
邵建军在接受调查中陈述，吴某和我是朋友，今年3月份吴某到我厂里玩，我问吴某有无租掉厂房，他说租给做经编的人了。过了几天，吴某又到我厂里玩，我问设备有无卖掉，他讲对方着急搬进来，催着我卖设备，我在卖设备。又过了几天，吴某又到我厂里玩，我问他怎么样了，他讲不要提了，对方大概因为经编生意不好，不租了，让他再租给其他人。
钱文俊在接受调查中陈述，我是俞玉兰房屋的承租方苏州华远建材有限公司的车间主任。我曾经听公司副总讲起正月初四跟出租方俞玉兰联系，获知房子已经租掉了。后来公司职员在网络上看到又重新发布了出租信息，公司就安排姓卞的副总过来商谈租赁事宜。3月18日签订了房屋租赁合同，租金28万元一年，租赁期限是2013年3月20日至2016年3月19日。4月1日我公司进厂，进厂好长时间后的一天下午两个女人来到我公司办公室说让我们搬出去。我公司租赁房屋后，曾问过俞玉兰为何厂房是空的，她讲本来有个人说好要租房的，后来反悔，不租了。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原审原、被告双方当事人经过协商，达成了口头房屋租赁合同。但审理期间原审原告未能举证证明本案诉争租赁财产已取得有效权证或建设工程规划许可证，依照相关规定，原审原、被告订立的口头房屋租赁合同属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。至于双方在审理中争议的是原审原告退租在先还是原审被告提前转租他人致使合同未实际履行，双方对各自主张均未提供充分证据加以证明，原审法院碍难认定。综上，鉴于原审原被告订立的口头房屋租赁合同无效且未实际履行的事实，原审被告收取原审原告的5万元定金，应当予以返还；原审原告要求原审被告双倍返还定金的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原审被告俞玉兰返还原审原告朱正刚定金人民币50000元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原审原告朱正刚的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原审原告朱正刚、原审被告俞玉兰各负担1150元。
上诉人俞玉兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案争议的定金5万元属于订约定金，而不是履约定金，双方尚未签订租赁合同。上诉人已提供多位证人证明是被上诉人的原因导致未能签订合同，定金应予以没收。2、双方的租赁合同尚未签订，不存在合同是否有效的问题。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判或者发回重审。
被上诉人朱正刚二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方的陈述，双方已就房屋的租赁面积、年租金、租期等口头达成了一致意见，承租人朱正刚并支付了定金5万元，故虽然双方未签订书面合同，但口头租赁合同已经成立。至于合同未能履行的原因双方说法不一，双方提供的证人证言也不一致，难以认定哪一方违约导致合同未能履行。同时，本案审理期间上诉人未能举证证明本案诉争租赁房屋已取得有效权证或建设工程规划许可证，双方订立的口头房屋租赁合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故上诉人收取的5万元定金应予以返还。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人俞玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年六月九日
书 记 员 陆晓婷