沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第03133号
原告：刘洪珍。
委托代理人：张伟，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所律师。
原告刘红珍与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审，人民陪审员范伟贤参加评议，于2015年11月7日公开开庭进行了审理。原告刘红珍委托代理人张伟、被告沈阳星辰房地产开发有限公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），根据《合同》约定，被告购买了原告开发的和平区文兴路X号项目第2幢1-29单元3号房，该房屋建筑面积为108.94平方米，单价为每平方米7838.89元，房屋总价为853，969元。根据《合同》第六条约定，被告应在2011年12月1日一次性付清全部购房款853，969元。被告依约向原告支付了全部购房款。根据《合同》第八条约定，被告应于2014年3月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告。但被告至今未予交付。根据《合同》第九条约定，被告逾期交房的，应自《合同》第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一支付违约金。根据《合同》第二十三条、第二十四条约定，被告应于合同签订之日起30天内向沈阳市房产局申请登记备案，但被告至今未予办理备案。根据上述约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付违约金、将《合同》办理登记备案。据此，原告特诉至贵院，请求判令支持原告诉请，以维护原告合法权。诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求判令被告每日按已付房款的万分之一向原告支付自逾期交房之日起至实际交付之日止期间的违约金（暂计至起诉时止的违约金约为人民币49103.22元）；3、请求判令被告履行《商品房买卖合同》登记备案手续；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳星辰房地产开发有限公司答辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。逾期交房的责任不在于被告，是由于被告的相关资产被第三方法院查封导致工程不能如期竣工。
经审理查明，2012年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以853969元，购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号2幢1单元29层3号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为108.94平方米。其中第六条约定，买受人于2011年12月1日前一次性付清购房款人民币853969元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，原告将购房款853969元支付给被告，被告为原告出具了三张收款收据。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告依据合同第9条第1款之约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应从2014年4月1日起给付，至原告主张的2015年10月31日止，共计逾期579天；对于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。对被告未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告刘洪珍与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年12月26日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号2幢1单元29层3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘洪珍逾期交房违约金49444元，从2014年4月1日起至2015年10月31日止，以853969元为计算基数，按日万分之一标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1028元（原告已预交），公告费400元由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 盛 雯
人民陪审员 范伟贤
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。