湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初6417号原告姚为，男，1987年3月16日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，委托代理人张典（一般授权代理），湖北鼎君律师事务所律师。委托代理人吴林波（一般授权代理），湖北鼎君律师事务所律师。被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋1层101、110、111、112号商铺。法定代表人朱显清，执行董事。被告汪其雄，男，1963年4月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，上述被告的共同委托代理人邱丹（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。被告熊焰春，女，1974年7月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告杨城，男，1972年12月16日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托代理人余圣艳（一般授权代理），女，汉族，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司员工，住湖北省随州市曾都区，第三人武汉阳光尚立商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网法定代表人胡红玉，董事长。原告姚为诉被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司（以下简称哈楼公司）、汪其雄、熊焰春、杨城、第三人武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员侯立平独任审理，本案于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告姚为及其委托代理人张典，被告哈楼公司、汪其雄的共同委托代理人邱丹，被告熊焰春，被告杨城的委托代理人余圣艳到庭参加诉讼。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告姚为�称，我于2016年9月初，通过哈楼公司的宣传广告了解到兴业生鲜市场对外招租事宜，鉴于哈楼公司对外宣传进场商户可以免租金6个月的良好政策，我于2016年9月17日决定承租该市场的A8-A13号商铺，用于经营水果零售，我于2016年9月17日向哈楼公司当时的法定代表人杨城个人账户转账支付10,000元，后于2016年9月30日向杨城转账支付50,000元，又于2016年12月28日转账支付70,000元，共计130,000元，哈楼公司口头称该费用为进场费；哈楼公司于2016年11月8日向姚为出具上述费用收据。2016年12月底，该生鲜市场正式开业。2016年12月28日，我与哈楼公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，月租9,000元，按年缴纳租金。我依约以现金或转账方式支付了第一年度的租金54,000元（免6个月租金）及保证金9,000元，哈楼公司向我出具了收据。哈楼公司于2016年6月从阳光公司承租该市场，租赁期限为13年，2017年6月27日，阳光公司以哈楼公司欠租为由未经允许擅自关停了市场的水电，致使包括我在内的商户均无法正常经营，其后又陆续采取停水停电等措施迫使商户退场，并于2017年7月22日及7月28日发布公告，解除其与哈楼公司之间的租赁合同，并陈述了哈楼公司欠交租金830,000元的情形，哈楼公司也于2017年7月27日发布公告，说明因其无法支付租金要求商户退场，在此期间，我已无法继续正常营业，产生了大量的损失。我与哈楼公司洽谈承租事宜期间，杨城为哈楼公司的法定代表人及控股股东，后来杨城于2016年11月25日将股权全部转让给汪其雄、熊焰春，并由汪其雄担任法定代表人；至今，上述人员均未实际缴纳注册资金。我认为，哈楼公司承诺免租6个月，系虚假宣传，双方签订的租赁合同属于可�销的情形；哈楼公司及熊焰春向我收取的130,000元进场费，不符合商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》规定，约定条款应被确认无效，在合同终止后应当退还进场费；哈楼公司违约致使我合同目的无法实现，应退还我租金及进场费；熊焰春擅自私下收取费用，汪其雄、熊焰春、杨城均未实际缴纳注册资本及履行出资义务，且与哈楼公司存在财务混同，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十九条规定，其均应对上述债务承担连带责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原告姚为与被告哈楼公司签订的《租赁合同》；2、哈楼公司返还原告姚为已支付的进场费130,000元、租金27,000元、保证金9,000元，共计166,000元；3、被告汪其雄、熊焰春、杨城对被告哈楼公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春、杨城承担。被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春共同辩称：哈楼公司从阳光公司承租兴业生鲜市场，汪其雄、熊焰春是哈楼公司现在的股东，杨城是哈楼公司以前的股东，以前的股东除了杨城还有杨桃春。姚为不能经营的原因是多方面的，是阳光公司与哈楼公司解除租赁合同，同时停水停电。姚为的租金不应退还，因为双方的租赁合同没有无效及可撤销的情形。进场费即装修款，姚为实际使用了承租商铺，哈楼公司没有违约，不应返还。汪其雄、熊焰春不应承担连带责任，公司章程约定的汪其雄、熊焰春出资时间是2026年，出资时间还没有到，不存在出资不实的情形。汪其雄、熊焰春的实际投资已经远远超过了注册资金。综上，姚为的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。租金的计算时间是2017年1月1日至2017年12月31日，共计12个月，每月9,000元，我方租赁合同没有免租期的约定。被告杨城辩称：姚为的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、陈述意见的权利。经审理查明：2016年6月5日，阳光公司与哈楼公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（阳光公司）是位于武汉市江岸区兴业路312号约18,000平方米的合法使用权拥有者，拟将该物业内编号为101、110、111、112号商铺出租给乙方（哈楼公司），乙方同意承租；计租面积为1,886.92平方米；乙方承租该商铺用于经营生鲜市场超市；租期为2016年6月5日至2029年6月4日；本合同签订之日起90天内，为乙方的免租装修期；租金按单个商铺计付，租金为145,000元/月起，每两年递增8%；每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金；合同还约定了其他条款。合同签订后，阳光公司将上述商铺交付哈楼公司，哈楼公司向阳光公司支付了部分租金。2016年12月28日，姚为与哈楼公司签订《租赁合同》，约定甲方哈楼公司将位于武汉市江岸区兴业路怡和苑北区哈楼公司内，编号为A8-A13的商铺租给乙方姚为，租赁用途为经营水果销售（独家经营）；租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日；租赁期满，如乙方需继续租赁，应在合同期满一个月前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另续签合同；同等条件下，乙方有优先权；乙方在签订合同时，向甲方一次性交纳装修款130,000元，设备保证金9,000元；合同期满后若双方不续签合同且无违约行为时甲方退还乙方设备保证金；乙方交纳的装修款不予退还；租金为每月9,000元，按年交纳，即每12个月到期之前交纳下年度租金；合同还约定了其他条款。姚为提交的《租赁合同》用手写字体载明了“免租金半年”，其后没有经办人签字或哈楼公司的盖章。哈楼公司提交的《租赁合同》没有关于免租金半年的手写字体。合同签订之前，姚为于2016年9月17日向杨城个人账户转账支付10,000元，后于2016年9月30日向杨城转账支付50,000元，又于2016年12月28日向哈楼公司员工刘辉转账支付70,000元，共计130,000元。2016年11月8日，哈楼公司向姚为出具收据，收款事由为“设施使用费，如违约，概不退还”。姚为认为上述款项系进场费，哈楼公司认为系装修款。合同签订之后，姚为于合同签订当日向哈楼公司支付合同保证金9,000元，哈楼公司向姚为出具收据。同日姚为向哈楼公司支付租金54,000元，哈楼公司向姚为出具收据，收据收款事由载明“A8-A13摊位2017.1.1-2017.6.30半年租金”。2016年12月哈楼公司向姚为交付商铺，姚为于2016年12月4日将招牌设备搬入商铺，2016年12月6日兴业路生鲜市场全面开业，姚为正式进场营业。2017年7月，因哈楼公司差欠阳光公司租金，阳光公司对兴业路生鲜市场包括姚为承租的商铺采取间断地停水停电措施。2017年7月22日阳光公司在兴业路生鲜市场张贴《合同解除函》，说明因哈楼公司差欠租金、水电物业费等，解除阳光公司与哈楼公司签订的租赁合同。2017年7月28日，阳光公司再次张贴公告，说明双方租赁合同已解除，要求哈楼公司及商户于2017年8月2日前腾退租赁门面，逾期将采取停水停电、锁门等方式维护公司权益。2017年7月27日，哈楼公司也张贴公告，说明因交不起租金，物业可能停水停电，与商户的租赁合同，双方协商解除。2017�7月，姚为退场，姚为与哈楼公司没有办理退场交接手续。双方认可租赁合同于2017年7月27日已事实解除。另查明，哈楼公司系于2016年6月20日成立，注册资本为500,000元，成立时自然人股东为涂传泽（认缴出资额为400,000元，出资比例为80%，出资时间2036年6月17日前）、江佑发（认缴出资额为100,000元，出资比例为20%，出资时间2036年6月17日前）。2016年11月18日，涂传泽、江佑发将股份转让给杨城，并办理了工商变更登记。2016年11月21日，杨城将哈楼公司5%的股份转让给杨桃春，并办理了工商变更登记。2016年11月24日，杨城将其75%的股份转让给汪其雄，将其20%的股份转让给熊焰春，杨桃春将其5%的股份转让给熊焰春，2016年11月25日办理了工商变更登记。哈楼公司2016年11月2日章程载明，杨城认缴出资额为475,000元，出资方式现金，占注册资金95%�杨桃春认缴出资额为25,000元，出资方式现金，占注册资金5%；全体股东一致约定，股东出资额500,000元人民币，于2036年6月17日缴足。哈楼公司2016年11月24日的章程修正案载明，汪其雄股东出资额为375,000元，出资比例75%，出资方式货币，出资时间2026年6月17日；熊焰春股东出资额为125,000元，出资比例25%，出资方式货币，出资时间2026年6月17日。上述事实，有原告姚为提交的姚为与哈楼公司签订的《租赁合同》、收据、付款凭证及银行流水、阳光公司的《合同解除函》及公告、哈楼公司发布的公告、照片、哈楼公司工商信息，被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春提交的阳光公司与哈楼公司签订的《商铺租赁合同》、阳光公司出具的收据、姚为与哈楼公司签订的《租赁合同》、哈楼公司章程及公司章程修正案等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭�核实，足以采信。本院认为，阳光公司与哈楼公司于2016年6月5日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。姚为与哈楼公司于2016年12月28日签订的《租赁合同》、系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，姚为向哈楼公司交纳了2017年1月1日至2017年6月30日的租金33,000元，保证金9,000元，装修费130,000元，哈楼公司向姚为交付了商铺。自2017年7月开始，因哈楼公司欠付阳光公司租金，阳光公司对姚为承租商铺采取了间断停水停电措施，2017年7月姚为退场，姚为与哈楼公司均认可双方签订的《租赁合同》于2017年7月27日已事实解除，本院予以确认。关于姚为要求退还保证金9,000元的诉讼请求，合同解除后，根据双方签订的《租赁合同》约定，哈楼公司应退还�为保证金9,000元。关于姚为要求退还租金27,000元的诉讼请求问题。姚为提供的《租赁合同》，虽然用手写字体载明了免租金半年，但其后没有哈楼公司经办人签字或加盖公司印章予以确认，而哈楼公司提供的《租赁合同》没有关于免租金半年的约定，哈楼公司出具的租金收据也载明54,000元系支付的2017年1月1日至2017年6月30日半年租金，故姚为主张免租金半年没有合同依据，本院不予采纳；姚为在2017年1月1日至2017年6月30日期间实际占有使用了承租商铺，故其交纳的上述期间的租金不应退还。故对其上述诉讼请求，本院不予支持。关于姚为要求退还其进场费130,000元的诉讼请求，姚为认为其支付的130,000元系进场费，但无合同依据，哈楼公司认为系合同约定的130,000元装修费，与合同约定一致，本院予以认可；双方签订的《租赁合同》虽约定装修款不予�还，但双方约定的租赁期限为1年，同时约定租赁期满后，姚为有优先承租权，姚为基于可以使用承租商铺经营多年的信任而同意承担130,000元装修费；因哈楼公司欠付租金、阳光公司停水停电致使姚为承租商铺处于不适租状态，系哈楼公司违约，且哈楼公司未能提交相应证据证明其装修姚为承租商铺支付了多少装修费，根据商铺装修情况，结合哈楼公司出具的收据载明收款事由为“设施使用费，如违约，概不退还”，并结合姚为使用承租商铺仅半年的客观情况，按照常理推断，本院酌定哈楼公司应退还姚为装修费125,000元。哈楼公司前股东杨城于2016年11月18日受让哈楼公司100%股份，后来又将5%的股份转让给杨桃春，2016年11月24日，杨城又将其75%的股份转让给汪其雄，将其20%的股份转让给熊焰春，杨桃春将其5%的股份转让给熊焰春；无论是�股东杨城、杨桃春，还是受让股东汪其雄、熊焰春，其在章程上载明的出资时间均在2026年或之后，杨城、汪其雄、熊焰春对哈楼公司均未履行出资义务，汪其雄、熊焰春在哈楼公司2016年11月24日的章程修正案载明出资时间为2026年6月17日，说明其知晓股东杨城、杨桃春未履行出资义务即转让股权。《最高人民法院》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；故杨城应在未出资本金500,000元及利息（以500,000元为本金，自2016年11月18日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对哈楼公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。《最高人民法院》第十九条第一款规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。故汪其雄、熊焰春应在其未出资本金（分别为375,000元、125,000元）及利息（分别以375,000元、125,000元为本金，自2016年11月25日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对杨城承担的上述债务承担连带责任。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同�》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姚为与被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于2016年12月28日签订的《租赁合同》已于2017年7月27日事实解除；二、被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于本判决生效之日起五日内一次性退还原告姚为保证金9,000元、装修款125,000元，共计134,000元；三、被告杨城在其未出资本金500,000元及利息（以500,000元为本金，自2016年11月18日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对哈楼公司�上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告汪其雄、熊焰春在其未出资本金（分别为375,000元、125,000元）及利息（分别以375,000元、125,000元为本金，自2016年11月25日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对杨城承担的上述债务承担连带责任；五、驳回原告姚为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,620元减半收取1,810元，邮寄费80元，合计1,890元由被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司负担1,570元，原告姚为负担320元，因上述款项已由原告姚为预交本院，被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于本判决生效之日起五日内将1,570元支付给原告姚为。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一七年十一月二十四日书记员  黄兆珍