广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2295号
原告：广州合生怡晖房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：刘华。
委托代理人：陈花蕾、佘泽伟。
被告：广州市潮品四海餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张惠贞。
委托代理人：肖吾松。
原告广州合生怡晖房地产有限公司（以下简称合生公司）诉被告广州市潮品四海餐饮有限公司（以下简称潮品四海公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合生公司的委托代理人陈花蕾、佘泽伟，被告潮品四海公司的委托代理人肖吾松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司诉称：原、被告双方于2013年8月2日签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》。合同约定被告向原告租用坐落于天河区天河北路568-672号的商铺，该商铺的建筑面积为3618.3071平方米，租期为5年；租金按月收取，每年递增5%，被告应于每月5日前缴纳本月租金，被告如不按时缴纳，每延迟一日按所欠缴金额的1%支付违约金。合同签订后，原告依合同约定将商铺交付被告使用，并履行了合同约定的其他义务，被告自2014年初开始存在拖欠租金的情形，经原告多次书面催收，截止至2014年8月1日止被告仍欠原告租金1081831元。现向法院起诉请求判令：1、被告支付2014年1月5日至9月5日期间的租金尾款每月16147元，及10月整个月的租金339081元，共计484404元；2、被告支付逾期支付租金的违约金447103.65元（以每月欠款为本金，按每日1%的标准，自每月6日计算至实际还清之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告潮品四海公司辩称：一、被告租金已交至2014年9月，每年递增部分的租金，原告已同意不予增加，因此已无需支付。
二、被告无需支付违约金，理由如下：1、因国家政策原因及道路改造等不可抗力的政府因素，导致被告陷入严重经营困难，从而导致迟延支付，属法定不可抗力免责事由。2、因以上原因，短时间迟延支付租金，原告有免除违约责任的先例。3、双方一直在关于减租与暂停逐年递增租金的事宜在沟通，原告虽然同意暂停逐年递增租金，但一直让被告修改申请重复提交，也不予正式的书面回复，迟延支付租金原告也有过错和责任。4、双方在就所诉事情沟通过程中，原告承诺，被告交租后，可以撤诉和免除违约责任。三、原协议约定的延迟交租，需以延迟金额按日支付1%的违约金，远远超过因延迟交租给原告造成的经济损失，因延迟交租，原告的经济损失仅为同期银行利息损失。因此请求法院降低违约金的计算标准。四、要求原告提交租赁标的物的产权证明，以证明原告的出租权。五、2014年1月递增的5%的租金，被告已经支付。
经审理查明：2013年8月2日，原告（出租人，甲方，下同）与被告（承租人，乙方，下同）签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定：甲方同意将坐落在帝景商业中心三层的商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，建筑面积3618.3071平方米；（第二条第一款）租期为5年，自2013年8月1日至2018年7月31日；（第四条第一款）租金以建筑面积计算，2013年8月1日至2013年12月31日322934元，2014年1月1日至2014年12月31日339081元（递增5%）……；（第四条第二款）乙方须于每月5日前主动到甲方指定地点【合生尊贵服务中心（项目公司财务部）】缴纳当月租金；（第九条第二款）如乙方迟延缴交租金，物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金等内容。
同日，原、被告还就案涉商铺签订了一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》，该合同内容与《租赁合同》内容基本一致，案涉商铺地址记载为天河区天河北路568-572号三层，其中第三条第二款内容为“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金／转账付款方式缴付租金给甲方”），并以该合同在广州市国土资源和房屋管理局办理了租赁备案登记。
2014年2月8日，被告向原告支付2014年1月的租金339081元，随后被告向原告支付了2014年2月-9月每月的租金322934元，被告抗辩并非不愿意缴纳5%的递增租金尾款，但由于其经营困难存在亏损，与原告的沟通过程中原告不同意减免其租金，但是答应可以不再收取递增5%的租金；双方一直以文件的形式进行沟通，但是原告一直告知其文件的形式不符合原告的规格，所以一直以此方式来拖延与其协商，才导致迟延支付租金。对此，被告提交关于要求免递增的申请和录音为证。原告对此证据不予确认，主张上述抗辩均是被告为逾期交纳租金编的借口，实际上原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，在原告没有明确书面答复被告对合同进行实质变更前，被告应按合同约定履行相应义务；原告也未向被告口头承诺减免递增5%的部分租金。
庭审中，原、被告双方确认签订《租赁合同》及《合同》前案涉商铺所在天寿东路路段市政工程已经开工。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
关于租金问题。被告在2014年2月至2014年9月每月只缴交租金322934元，且随后再未缴纳租金；被告抗辩案涉商铺所在路段市政施工导致其经营困难，原告已同意不予增加5%递增租金，因此已无需支付；原告对此均不予确认。原、被告签订的《租赁合同》及《合同》已经对案涉商铺的租金作出明确规定，被告并未提交原告同意变更租金的书面证据，且原告已明确表示不同意被告抗辩理由，被告关于租金问题的抗辩没事实和法律依据，本院依法不予采信，故原告要求被告支付2014年2月至2014年9月租金尾款每月各16147元和2014年10月租金339081元，共计468257元的诉请，合法有据，本院予以支持。
关于逾期支付租金的违约金问题。被告在本案中存在逾期付租的行为，被告以因被告经营困难，原、被告双方对租金问题进行协商为由抗辩，上文已认定不予采信，故原告依据《租赁合同》约定要求被告支付逾期付款违约金的诉请，合法有据，本院予以支持，但被告亦提出原告要求违约金标准过高，请求法院调整，结合原告实际损失为利息损失和商铺租赁合同的履行情况以及被告的过错程度，根据公平原则，本院酌情将逾期缴付租金的违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准计算，故逾期缴付租金的违约金，应分别以每月欠付的租金数额为本金（其中2012年2月至2014年9月逾期付款违约金的计算本金为16147元，2014年10月逾期付款违约金的计算本金为339081元），按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金逾期付款的违约金总额应以当月本金为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州市潮品四海餐饮有限公司向原告广州合生怡晖房地产有限公司支付2014年2月1日至2014年10月30日租金468257元及其逾期缴付租金的违约金（分别以当月欠付的租金为本金，其中2014年2月至2014年9月逾期付款违约金的计算本金为16147元，2014年10月逾期付款违约金的计算本金为339081元，均按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，分别自当月6日起均计至清偿之日止；每月租金逾期付款的违约金总额应以当月本金为限）。
二、驳回原告广州合生怡晖房地产有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13100元，由原告广州合生怡晖房地产有限公司负担3950元，被告广州市潮品四海餐饮有限公司负担9150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 龙国权
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 何嘉杰
苏嘉俊
判决书已于2015年月日送达