广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4847号
上诉人（原审被告）：潘耀南，男，1965年7月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所。
法定代表人：钟东宁，该所所长。
委托代理人：龚健、张旭军，该所职员。
上诉人潘耀南因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案了广州市越秀区第一土地房屋管理所（出租人、甲方，以下简称越秀区第一房管所）与潘耀南（承租人、乙方）签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。该合同约定：甲方同意将坐落在越秀区解放北路桂花岗一街5号308部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积20.07平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为66.04元。第二十条：乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理等。
2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出越国房字（2013）30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》，载明：人民街、六榕街和流花街辖区内直管房管理工作自2014年1月1日起调整为越秀区第二房管所，自同年3月1日起负责收缴租金、日常巡查等工作的物业公司调整为广州市新骏物业管理有限公司。越秀区第二房管所、潘耀南均确认，涉案房屋属流花街辖区。
涉案上述租赁合同期限届满后，越秀区第二房管所、潘耀南未再续签租赁合同，潘耀南已按照合同约定的标准向越秀区第二房管所支付租金至2014年8月31日。
原审另查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年5月27日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市海珠区南洲路万华北街2号706房产权人为潘耀南，交易日期为1998年11月24日，房屋建筑面积54.5214平方米，使用性质为住宅；广州市荔湾区芳村大道中345号1904房产权人为潘耀南及其妻子谭瑞欣、儿子潘民列共同共有，登记时间为2010年12月2日，房屋建筑面积119.13平方米，使用性质为住宅。该表还标注潘耀南住址为广州市越秀区光塔路154号美东大厦2204房，潘耀南称该房屋登记所有权人为其妻子谭瑞欣所有。
目前，涉案桂花岗一街5号308房户籍登记共四人，分别是潘耀南（户主），潘耀南姐姐潘爱玲、外甥女黄婉婷（均为2012年6月15日自广州市海珠区晓阳街28号505房迁入），潘耀南母亲梁凤珍（2013年2月5日自广州市越秀区仙邻巷24号402房迁入）。
2014年9月17日，越秀区第二房管所向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除越秀区第二房管所、潘耀南之间的租赁关系，潘耀南户和同住人员将广州市越秀区解放北路桂花岗一街5号308房腾空交还越秀区第二房管所；2、潘耀南向越秀区第二房管所支付从2014年9月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（按照2013年同地段租金参考价40元／平方米计付）。
本案原审审理过程中，潘耀南称其姐姐潘爱玲、外甥女黄婉婷因潘爱玲离婚后没有地方住因此在2012年6月迁入涉案房屋；潘耀南母亲梁凤珍原来住在仙邻巷24号402房，该房屋是分给潘耀南父亲的房改房，该房屋卖了之后梁凤珍在2013年2月迁入涉案房屋居住。
原审法院认为：越秀区第一房管所与潘耀南签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局调整直管房管辖范围后，涉案房屋的出租管理事务由越秀区第二房管所承接。上述合同约定的租期届满，双方未续签租赁合同，但潘耀南继续使用涉案房屋及按合同约定标准向越秀区第二房管所交纳租金至2014年8月，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一方面，上述租赁合同第二十条约定，潘耀南或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，越秀区第二房管所有权解除本合同并收回房屋。本案中，潘耀南享有不止一套自有产权房屋，故越秀区第二房管所有权解除租赁关系。另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。因此，越秀区第二房管所要求解除与潘耀南的租赁关系、潘耀南户和同住人员腾空交回涉案房屋于法有据，原审法院予以支持。因双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故潘耀南在租赁关系解除前应按原租赁合同约定的租金标准向越秀区第二房管所交纳租金；自租赁关系解除之日起，潘耀南应参照房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准向越秀区第二房管所交纳房屋使用费。
对于潘耀南称现居住在涉案房屋的母亲、姐姐及外甥女没有其他住房可供搬迁的答辩意见，因涉案房屋承租人为潘耀南，潘耀南的母亲、姐姐及外甥女是在租赁期间基于潘耀南的同意而居住在涉案房屋的，其本身并没有独立的承租权，如果她们确有住房困难应通过其他合法途径解决，符合保障性住房申请条件的亦应另行向行政主管部门申请，故对潘耀南上述答辩原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年11月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，越秀区第二房管所与潘耀南之间关于广州市越秀区解放北路桂花岗一街5号308房的租赁关系解除；二、潘耀南户及同住人员应于本判决发生法律效力之日起两个月内，将广州市越秀区解放北路桂花岗一街5号308房腾空交回给越秀区第二房管所；三、潘耀南应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月66.04元的标准计）支付给越秀区第二房管所；自本判决发生法律效力之次日起至迁出上述房屋之日止，潘耀南应逐月向越秀区第二房管所支付房屋使用费（参照房管部门公布的2013年同地段同类房屋租金参考价计付，并以不超过越秀区第二房管所主张的40元／平方米为限）；四、驳回越秀区第二房管所的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由潘耀南负担。
判后，潘耀南不服，上诉至本院称：涉案房屋是作为我与父亲的职工调整住房分配给我和我父亲的，当年由于该房是一房两户而不能参加房改购房，所以维持到今天的租赁关系。我不清楚该房屋的产权及管理变更情况。我方居住涉案房屋已经20多年，目前该房屋由我母亲梁凤珍、姐姐潘爱玲共同居住。我母亲与我妻子的关系不好，且已74岁高龄，只能由我姐姐照顾。我母亲与姐姐都没有其他住房，也无力承受高额房租，故我上诉请求法院判令撤销原审判决，改判我母亲和姐姐按原价格承租涉案房屋，或发回重审，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人越秀区第二房管所答辩称：不同意潘耀南的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，上诉人潘耀南表示涉案房屋现由其母亲和姐姐使用，由于其母亲和姐姐没有搬迁去向，所以无法将涉案房屋交还被上诉人。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋没有继续签订租赁合同，因此，双方之间存有的是不定期租赁合同关系，被上诉人作为出租方有权随时主张解除租赁合同并收回涉案房屋，原审法院对此处理正确，应予维持。上诉人上诉提出其母亲与姐姐没有其他居住房屋，对此可以另循途径予以解决，上诉人以此为由拒绝交回房屋，并要求变更承租人为其母亲和姐姐，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人潘耀南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年一月六日
书 记 员 党春婷