北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民（商）初字第14448号
原告北京市富源天华贸易服务有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街11号B座1701-1708室。
法定代表人陈文平，总经理。
委�代理人谢颖谊，女，1980年3月29日出生。
委托代理人王伯辉，北京市易行律师事务所律师。
被告北京市中津财富资产管理有限公司，住所地北京市东城区幸福北里甲17号楼4幢2层2019。
法定代表人傅春光，总经理。
委托代理人林嘉鑫，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
原告北京市富源天华贸易服务有限公司（以下简称富源天华公司）与被告北京市中津财富资产管理有限公司（以下简称中津财富公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官张爱京担任审判长，法官张安乐、人民陪审员张亚芬参加的合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告富源天华公司委托代理人谢颖谊、王伯辉，被告中津财富公司委托代理人林嘉鑫、邵亚光到庭参加诉讼，本案现已审理终�。
富源天华公司诉称，其承租了华普中心大厦Ⅰ段（推广名：中汇广场）B座17层整层，且租赁合同于2014年10月到期，由于其不需要在原租赁合同期满后续租整层，因此计划于2014年10月后仅承租该单元一半的区域。中津财富公司想承租该单元另一半的区域，并于2014年7月与其协商，承诺与其一起续租，即双方一起续租该单元全部区域，于是双方于2014年7月25日，签署了《合作协议》，明确了续租面积、时间等。
在协议履行期内，富源天华公司一直按照协议履行义务，书面通知物业公司将续租该单元全部区域并得到物业公司的许可。为了配合中津财富公司及时搬入该单元办公，富源天华公司对现有办公区域进行了改造，支出了相关费用。中津财富公司自2014年8月入住后，仅向其支付了部分装修费和家具购买费用，未向其支付自2014年8月以来所有租金、�理费、电费、鱼缸租赁费和绿植租赁费等，且未告知其任何理由，为此富源天华公司多次向其催款未果。中津财富公司于2014年10月9日后，就没有员工来该单元上班。
富源天华公司认为，从中津财富公司搬走后，合作协议实际已经解除，合同不再履行，中津财富公司擅自终止协议的行为已经构成重大违约，应当按照协议承担违约责任。现诉至法院请求判令：1.中津财富公司向其支付2014年8月15日至2014年10月9日之间的应付费用和损失共计1286492.23元；2.中津财富公司向其支付2014年10月、11月的租金管理费519694元；3.中津财富公司向其支付违约金3118164元。
中津财富公司辩称，其不存在违约行为。2014年10月8日，其被富源天华公司和物业公司赶出了办公区域，富源天华公司在其办公区域张贴了封条，不让其公司员工进入，因此是富源天华公司违约。其已经向对方支付80万元，超出了合同约定应当支付的保证金数额。此外，合作协议实际是一个转租行为，物业公司并没有同意，是无效的。综上，其不同意富源天华公司的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月25日，中津财富公司（甲方）与富源天华公司（乙方）约定：鉴于乙方目前自出租人正坤（北京）物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）处承租华普中心大厦Ⅰ段（推广名：中汇广场）B座17层整层（下称“该单元”），甲方因工作需要，拟向乙方借用该单元部分区域，甲乙双方经友好协商，就相关事宜，达成如下协议：
一、甲方自乙方处借用该单元中的742.42平方米，具体面积以乙方划定的为准；
二、甲方借用期限为：2014年8月15日至2014年10月9日。
三、借用期间，甲方应向乙方支付保证金及管理费，保证金为519694元（相当于2�月的管理费），管理费为350元／平方米／月；保证金于甲方第一批人员借用入住前交于乙方，管理费于甲方整体入住前5天一次性交付乙方；电费以正坤物业出具的月结电费单为依据，由双方均摊（即各承担总电费的50%），且甲方应在收到乙方通知后2日内将其应承担的费用支付给乙方。
四、借用期间，甲方应于入住前5天，向乙方支付部分装修费用及使用办公设施费，乙方根据原装修费用及原购办公用品费用折价收取，具体费用由乙方财务人员列出明细，双方协商确定。
五、借用期间，甲方应当按照乙方与出租人签订的租赁协议中对承租人的要求，履行承租人应履行的所有义务和责任。
六、借用期结束，甲方应就其所借用区域与出租人签订2年期的正式租赁协议，与乙方共同租赁该单元，不得将其应租赁的区域退租或转租给任何第三方。
七、甲方是独立运营的法人，与乙方不具有任何连带责任关系。甲方的员工由甲方自行招聘、管理，与乙方无关，甲方与其员工发生的所有劳动争议或其他纠纷，均与乙方无关。甲方与他人产生的一切纠纷，应由甲方自行处理，与乙方无关。
八、如甲方借用期间不履行承租人应履行的义务，或借用期结束后不与乙方一起共同承租该单元，则甲方应向乙方承担违约责任，并应支付借用期间的全部管理费，以及借用期结束后2年租赁期间的全部租金和管理费；给乙方造成损失的，甲方还应赔偿乙方所有损失。
……
2014年7月29日，富源天华公司与落款为中津财富公司“钟应杰”的共同向正坤物业公司发出《续租意向书》，约定，中汇广场B座17层整层建筑面积1756.25平方米，原协议租赁期限自2011年10月9日至2014年10月9日，为期三年。鉴于富源天华公司是该物业原承租方，且富源天华公司拟继续租赁该物业部分区域，现富源天华公司承租1013.83平方米，中津财富公司承租742.42平方米，向正坤物业公司租赁该物业，自2014年10月10日至2016年10月9日止；租金320元每月每平米。
2014年7月31日，正坤物业向富源天华公司及中津财富公司钟应杰发出《续租意向书之回复函》，称富源天华公司和中津财富公司拟租赁中汇广场B座17层整层，建筑面积1756.25平方米；富源天华公司租赁建筑面积1013.83平方米；中津财富公司（钟应杰）租赁建筑面积742.42平方米；租金标准为320元每月每平方米；物业管理费30元每月每平方米；费用支付方式为押三付一；两方应于2014年8月12日之前支付诚意金（相当于一个月租金和物业管理费）614687.5元。
2014年8月19日，正坤物业公司向富源天华公司及中津财富公司（钟应杰�发出《续租通知》，称其同意两方的租赁申请；并要求两方2014年9月5日之前，前往其租赁客户部签订《租赁合同》，租期自2014年10月10日起，至2016年10月9日止。如果两方未于2014年9月5日之前与其签订《租赁合同》，则已经达成的续租意向将自动终止，其有权将中汇广场B座17层租赁给其他任何第三方。
之后，富源天华公司（承租人）与正坤物业公司（出租方）签订《中汇广场租赁合同》，承租了华普中心大厦Ⅰ段B座1701-1708室，建筑面积1756.25平方米，租期自2014年10月10日至2016年10月9日；租金每月每平方米320元；管理费每月每平方米30元。
富源天华公司称，在物业公司通知双方共同签署租赁合同时，中津财富公司告知其将不与其共同与物业公司签署租赁合同，请富源天华公司向物业公司租赁全部区域，中津财富公司将继续与其分租该单元并向其支付�关费用。鉴于此，其向物业公司承租了该单元全部区域。后来，中津财富公司2014年9月底起不在该区域办公，也联系不到对方人员，经请示物业公司，物业公司称为了保障财产安全，让富源天华公司对中津财富公司办公区域张贴了封条。2014年12月份开始其关联公司“元真实业”在此经营，2015年2月份后搬走。中津财富公司称，其并没有收到物业公司要求签约的通知。富源天华公司在2014年10月8日将其赶出办公区域，并将其办公区域用封条封死，后将中津财富公司承租的区域承租给“元真实业”公司。
本案审理过程中，本院向出租方正坤物业公司核实相关情况，正坤物业公司向本院证实：原租赁合同快到期时，富源天华公司向其发出《续租意向书》，上面有另外一个公司的名字（中津财富公司），其按照这两个名称回复了《回复函》，自始自终都是富源天华�司的人员和其联系，其没有接触过中津财富公司的人员。如果按照意向书，应当和两家公司分别签订租赁合同，分别计算面积和租金。2014年8、9月份，富源天华公司告知其中津财富公司不与其一起承租了，正坤物业公司就与富源天华公司一家签订了租赁合同。至于封条的事情，正坤物业公司称，2014年10月7日，其员工收到富源天华公司打来的电话，要求其阻止中津财富公司人员搬东西，其回复说和其无关。其没有让富源天华公司张贴过封条。后来富源天华公司再也没有联系过他们。
再查，富源天华公司的诉讼请求主要包括：
一、2014年8月15日至2014年10月9日“借用期间”的费用：1.两个月的租金和管理费519694元（742.42平方米乘以350元乘以2个月）；2.装修、办公家具费用692205.52元（包括家具216446.3元；空调改造110357.9元；室内装修297860.8元；消防改造82855元，共计707520元，但其只主张692205.52元）；3.电费（2014年8月4日至9月29日）3642.71元；4.鱼管理费（2014年8、9、10三个月）1350元；5.绿植管理费（2014年8、9、10三个月）4200元；6.茶水间改造费50500元；7.搬家具费用9000元；8.家具拆装费4900元；9.拆换监控费1000元。以上共计1286492.23元。
二、2014年10月至11月发生的租金及管理费519694元（742.42平方米乘以350元乘以2个月）；
三、违约金3118164元：按一年租金计算（2014年12月至2015年11月），742.42平方米乘以350元乘以12个月。
另查，中津财富公司于2014年7月30至2014年9月26日共向富源天华公司支付80万元。
以上事实有《合作协议》、《续租意向书》、《续租意向书之回复函》、《续租通知》、《中汇广场租赁合同》、银行电子回单、照片、正坤物业公司询问笔录以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，富源天华公司和中津财富公司签订的《合作协议》系
当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照协议履行各自义务。根据该协议约定，借用期结束，中津财富公司应就其所借用区域与出租人签订2年期的正式租赁协议，与富源天华公司共同租赁该单元，如中津财富公司借用期间不履行承租人应履行的义务，或借用期结束后不与富源天华公司一起共同承租该单元，则中津财富公司应向富源天华公司承担违约责任……。
现正坤物业公司向本院证实，其并没有接触过中津财富公司的人员，签订租赁合同的事宜一直系与富源天华公司联系，如果两家公司承租，需要分别签订租赁合同；富源天华公司并未提供证据证明，其单独与正坤物业公司签订租赁合同承租全部区域是由于中津财富公司不与其一起共同承租所致。并且，2014年10月8日，富源天华公司对中津财富公司办公区域张贴封条，其主张系经过物业公司同意，为保护中津财富公司财产所为，该主张已被正坤物业公司所否认；之后其又让其他公司在中津财富办公区域经营，以上事实皆无法证明富源天华公司所主张的，中津财富公司不在承租区域经营，系其违反了协议的约定。根据查明的事实，中津财富公司借用期间共计向富源天华公司支付80万元，亦没有违反合同约定的义务。故富源天华公司主张中津财富公司擅自终止协议，构成重大违约，证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回北京市富源天华贸易服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费三万九千�百五十四元，由北京市富源天华贸易服务有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张爱京
代理审判员 张安乐
人民陪审员 张亚芬
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘文聪