广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15063号
原告（反诉被告）：中山市安泽物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，统一社会信用代码9144200028204369X5。
法定代表人：李剑平，董事长。
委托诉讼代理人：李霭弥，系广东卓正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟四星，女，1977年11月26日出生，汉族，住中山市火炬开发区，
被告：屈省源，男，1975年5月12日出生，汉族，住中山市火炬开发区。
原告中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）诉被告钟四星、屈省源物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中，钟四星向本院提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）安泽公司的委托诉讼代理人李霭弥，被告（反诉原告）钟四星到庭参加诉讼，被告屈省源经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安泽公司向本院提出诉讼请求：判令两被告连带支付原告物业服务费8686.8元及滞纳金（自2009年8月起计至实际付清物业服务费之日止）。诉讼过程中，原告安泽公司变更诉讼请求为，判令被告支付原告自2009年8月至2011年12月，2012年5月至2016年10月共83个月的物业服务费9541.68元及违约金（自2009年8月起每日按应交物业服务费的1‰计算至清偿之日止）。事实与理由：原告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城小区提供物业管理服务，两被告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城凯德5座1002房的业主。截至2016年10月两被告拖欠原告物业服务费9541.68元及违约金，虽经原告多次催收，两被告至今拒不交纳。两被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害原告合法权益，特依法提起本诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
钟四星辩称，1.原告提交的基本资料不足，被告未看见原告的营业执照、工商企业核准变更通知书、组织机构代码、税务登记证或三证合一后的统一社会信用代码证、年检证明、法定代表人或主要负责人的职务证明及身份证明等资料，原告起诉的基本资料不足，违反法定程序，不符合法律规定，应不予立案，驳回起诉。2.原告的主体资格不适格，其提交的证据与其无关，且提交过期证据，应判定其非法或无效。原告的物业管理资质是三级资质，且已于2016年4月21日过期，应判定其资质证书失效；原告自1994年入驻丽港城，但直至2003年才在中山市住建局进行备案登记，之后只于2005年、2009年进行过备案，之后一直无备案纪录，根据《物业管理企业资质管理办法》规定，原告只能承接20万平方米以下的住宅项目，而涉案小区建筑面积已远超20万平方米，原告的资质不足，且原告的从业人员不足，其职员的职称和职业资格证书未公示，亦未向法庭提交，原告的资质不达标，其不具有主体资格；原告提交的其与开发商签订的前期物业协议涉嫌造假，应追究其伪造证件罪；被告与开发商之间签订的《前期物业管理协议》，其内容是约定物业管理服务的权利和责任等细则，提供物业管理服务并非开发商的合法经营范围，开发商也不可能取得或具备相应物业管理资质，该协议应为无效。3.被告的电动车于2009年被盗，电动车被盗之后，被告要求原告赔偿损失，但原告不理不睬，之后被告确实停交了几个月的物业服务费。后来安泽公司的管理人员口头承诺让被告从当日起重新交费，之前的物业服务费当作赔偿丢失电动车的损失。被告又重新交纳了物业服务费，但若干年后，安泽公司旧事重提，不承认当时的承诺，并对被告的人格进行污蔑，因此，被告再次拒绝向原告交纳物业服务费。4.原告主张的违约金依据的是开发商与被告签订的所谓《前期物业服务协议》，该协议与原告无关，而且该协议的约定与《管理公约》的约定不一致，存在双重标准，前后矛盾，原告主张的违约金过高，依法应予调整。5.被告向原告交纳物业服务费后，原告未向被告出具相应的发票，被告已经向原告交纳了全部物业费，原告认为被告没有交纳物业费，应提交证据予以证明。即使被告确实拖欠原告的物业服务费，但原告所主张的物业服务费中，超过两年以上部分应已超出诉讼时效，依法不予保护。6.原告未履行《前期物业管理合同》约定的义务，业主拒绝交纳物业服务费合理合法。原告在履行物业服务过程中，玩忽职守、惰于管理、消极作为、胡乱作为，致使被告房屋、汽车、自行车等财产受损、被盗等，原告未尽到保养、维修、安全防范的责任和义务，更无进行事后的善后处理、道歉、赔偿、协调等行为，而且推卸责任、栽赃刁难，甚至拖延、阻挠被告的合理合法的业务办理，造成被告财产损失，并给被告带来精神上、生活上、工作上的严重影响，原告长期侵犯被告的合法权益，至今未作出任何回应及赔偿，按照权责对等、权责一致原则，原告必须为其在履职过程中的过错、过失、瑕疵、缺陷等原因产生的法律后果承担相应的法律责任。根据法律关于“先履行抗辩权”的规定，在原告提供的物业管理服务不符合法律法规规定及《前期物业服务协议》约定的情况下，在原告向被告赔偿因其违约造成的被告损失前，被告方享有“先履行抗辩权”，可以拒绝向原告支付物业服务费。
钟四星向本院提出反诉请求：1.判令安泽公司向业主公布其独立法人资格和法定从业资质历史沿革、公布其所属员工法定从业资质情况、公布业主交纳物业服务费的情况、公布物业管理用房使用情况、公布停车费收支情况及广告费收支情况、公布物业收费的收入和支出账目；2.判令安泽公司赔偿电动车丢失的财产损失2000元；3.判令安泽公司向反诉原告补开物业服务费发票；4.请求法院判定安泽公司主体资格（物业管理资质）不合格，立即撤出丽港城小区，并向业主移交属于业主的相关公共设施设备及一切经营所得。庭审中，钟四星撤回了第1、3、4项诉讼请求。事实与理由：安泽公司怠于管理、消极作为，小区内的安防监控设施设备缺乏必要的维修、养护、管理，而且严重匮乏；保安配备不足疏于管理，所谓提供24小时定期巡逻服务和值班检查楼宇安全防盗设施形同空话，致使反诉原告电动车被盗，该电动车原价2000元，而事后，安泽公司未协助报警、配合调查，无任何回应，且将责任推给业主。根据相关法律规定及协议约定，安泽公司对小区内包括安防监控在内的设备设施负有维修、养护、管理的责任和义务，应提供包括保安巡逻、安全保卫在内的服务，应做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好求助工作。但安泽公司并未尽到相应的义务，导致了反诉原告电动车的被盗，应承担相应的责任。
安泽公司辩称，钟四星主张的电动车是其个人财产，应由其本人进行保管，其没有与安泽公司签订保管合同，安泽公司亦没有收取该电动车的保管费，该电动车的丢失不是安泽公司的过错造成的，所以安泽公司对钟四星的财产损失不应承担赔偿责任。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
安泽公司、钟四星围绕诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据，屈省源未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.钟四星对安泽公司交的《前期物业协议》不确认，认为系安泽公司与中山市丽港城置业发展有限公司之间签订的合同，与其无关。经查该协议系钟四星、屈省源与中山市丽港城置业发展有限公司签订的，本院对钟四星的该质证意见不予采纳。2.安泽公司对钟四星提交的安泽公司的收款收据不予确认，认为其没有提供原件，无法确认其真实性、关联性、合法性。本院认为，从该收款收据反映的内容看，该收据反映的是安泽公司收取了钟四星2008年2月2008年4月3个的物业服务费，而安泽公司向钟四星主张的2009年8月之后的物业服务费，该证据不能证明钟四星主张的已全部交纳了物业服务费。3.安泽公司对钟四星提交的电动车收据的真实性确认，但关联性不确认，而且没有相应的正式发票，也不能证明被告购买了这个电动车。本院认为，购买电动车，应向商家索要正式发票，但在现实生活中，购买电动车这样的交易，大量存在着只开具收据的情况，生活经验来看，可以确认钟四星购买了该电动车，电动车的价格为1680元，该价格亦属合理。4.安泽公司对钟四星提交的派出所证明的真实性确认，但不确认关联性，认为该证明上记载的是钟朋友丢失了一辆电动车，而不是钟四星，这只是一个报案过程，没有公安部门的调查结果。本院认为，该证明载明事主钟朋友为男性，于1950年12月28日出生，与钟四星的情况不符，不能证明钟四星的电动车被盗，对安泽公司的该质证意见，本院予以采纳。5.安泽公司对钟四星提交的房地产的真实性确认，但认为不能证明钟四星所主张的事实，开发商迟延办证是钟四星与开发商之间的关系，跟本案无关。钟四星提交该证据是为了证明开发商迟延办理房地产证，并将迟延办证的违约金扣留给了安泽公司。本院认为，单从该证据并不能证明开发商迟延办证，并将迟延办证的违约金给了安泽公司，即使如钟四星所说，这亦与本案没有关系，本院对安泽公司的该质证意见予以采纳。6.安泽公司对钟四星提交的近期被盗通知以及安装门禁系统的通知均不确认，认为钟四星没有提交原件，仅提供照片，不能证明系安泽公司出具的。本院认为，该两份通知应系安泽公司作出，意在提醒各业主注意安全防范，以免发生财物被盗，这并不能证明钟四星所主张的待证事实——安泽公司物业管理方面做得很差，只能证明那段时间盗贼作案频繁，治安形势严峻。关于安装门禁系统的通知，与本案并无关联。对钟四星提交的该两份通知本院不予采纳。7.安泽公司对钟四星提交的光碟、照片的真实性、关联性均不予确认，认为该证据未经过相关公证部门的公证，不能证明钟四星所主张的事实。本院认为，作为证据使用的光碟，若经过公证，则其证明效力较强，但作为物业服务合同纠纷的被告一方（即业主），为应对物业服务费的诉讼，而特地去邀请公证人员来对其在小区内的景象进行拍摄而制作成光碟的行为进行公证，并不切合实际，本院认为钟四星提交的光碟、照片可以从一个侧面反映出安泽公司对涉案小区进行物业管理的情况。8.安泽公司对钟四星提交的《关于丽港城（安泽物业）物业服务提升工作计划的通告》不予确认，认为该证据只是安泽公司对将来工作的一个明细计划，不能证明钟四星所主张的安泽公司的物业服务质量存在问题。本院认为，单凭该通告并不能证明原告安泽物业公司的服务质量是否符合约定，不能因此得出安泽公司没有履行物业管理义务。对安泽公司的该质证意见予以采纳。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.安泽公司与钟四星、屈省源是否存在物业服务关系；2.安泽公司的诉讼请求是否应得到支持;3.钟四星主张的赔偿电动车损失2000元的诉讼请求是否应得到支持。
关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。钟四星以未与安泽公司签订任何协议为由进行抗辩，本院不予采纳；且屈省源在签署《丽港城综合管理服务费缴费协议》时，已授权银行每月直接将物业服务费从其账户内转给安泽公司，而屈省源与钟四星系夫妻关系，由此可见，钟四星、屈省源是明知与安泽公司存在物业服务合同关系的。对钟四星辩称与安泽公司不存在物业服务关系的意见，本院不予采信。安泽公司作为民事主体，已领取工商营业执照，具有民事行为能力，可以从事相关民事活动。物业服务市场并不属于国家特许经营或者禁止经营的范围，在国家已越来越放开市场的环境下，安泽公司从事物业服务的行为应受到法律的保护。至于中山市丽港城置业发展有限公司是否违法选聘安泽公司作为物业服务企业，以及安泽公司是否具备物业服务资质，是否违反法律法规规定承接物业管理服务等行为，应由相关的行政主管机关作出认定并处理，此事项不属于人民法院的主管范围，本院对此不作处理。本院认为，安泽公司作为具备民事主体资格的组织，实际对涉案小区进行了物业服务，与钟四星、屈省源存在实质上的物业服务合同关系。关于焦点2，本院认为，安泽公司已实际为钟四星、屈省源提供了物业服务，钟四星、屈省源应按约定标准向安泽公司交纳物业服务费，其未依约交纳物业服务费即构成违约，应承担相应的违约责任。钟四星辩称，安泽公司的主张中，自起诉之日往前推算两年之前的物业服务费已经超过诉讼时效，不应得到法律支持。安泽公司只能主张自起诉之日起往前推算两年之内的物业服务费。安泽公司称一直有催促钟四星、屈省源交纳物业服务费，但其没有举证证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本院认为，钟四星、屈省源自2009年8月开始没有交纳物业服务费，安泽公司应当从2009年8月21月开始就应当知道自己的权利被侵害，而安泽公司在2016年3月28日才以律师函形式通知钟四星、屈省源交纳物业服务费，因此，安泽公司主张的2009年1月至2014年3月的物业服务费已超过2年的诉讼时效，依法应不予支持，本院对钟四星的抗辩意见合理部分予以采纳。虽然钟四星辩称安泽公司在履行合同时存在诸多瑕疵，而导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，以及因安泽公司管理不善造成其电动车被盗，并据而此拒绝交纳物业服务费。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果少数业主以物业服务企业造成其损害为由，或以物业服务企业存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，其将损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，最终也将损害小区内全体业主的利益。在业主认为物业管理企业的行为给其造成损害的，可以请求物业管理企业进行赔偿，在物业管理企业拒绝赔偿的情况下，业主应该寻求法律途径予以解决，而不能应以此而拒交物业管理费。在物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，而导致大多数业主不满意时，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。故对钟四星的该项抗辩本院不予采纳。安泽公司主张被告钟四星、屈省源应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付违约金，钟四星认为，安泽公司主张的违约金过高，应依法予以调整。本院认为，钟四星、屈省源未交纳物业服务费构成违约，该违约行为确实会给安泽公司造成损失，但其损失亦主要是利息损失，安泽公司主张按日1‰计付违约金明显过高，本院依法将该违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因《前期物业服务协议》约定业主交纳物业服务费的时间为每月二十日，因此逾期违约金的计算，应从每月21日起计算。关于焦点3，钟四星主张安泽公司应向其赔偿电动车丢失的损失2000元的问题，钟四星提交的中山市火炬开发区濠头派出所出具的证明，并不能证明是钟四星的电动车被盗，该证据载明的事主是钟朋友，男，1950年12月28日出生，而不是钟四星。因钟四星并未提交证据证明其电动车被盗的事实，本院对钟四星的诉讼请求不予支持。至于钟四星在答辩以及反诉中所称，要求安泽公司立即撤出丽港城小区，向业主移交相关设施设备和经营所得的主张，不属于本案审理范围，钟四星应另寻其他途径解决。
综上，本院对安泽公司合法合理的诉讼请求予以支持，对其他部分诉讼请求予以驳回；对反诉原告钟四星的诉讼请求，因没有事实和法律依据，予以驳回。被告屈省源经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案的审理，其应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告钟四星、屈省源应于判决生效之日起七日向原告中山市安泽物业管理有限公司支付自2014年4月起至2016年10月共31个月物业服务费为3563.76元及违约金（自2014年4月11日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告中山市安泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告钟四星的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市安泽物业管理有限公司已预交），由被告钟四星、屈省源负担25元（被告钟四星、屈省源应于判决生效之日起七日内迳付原告中山市安泽物业管理有限公司）；反诉案件受理费50元，减半收取为25元（反诉原告钟四星已预交），由反诉原告钟四星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何明伟
二〇一六年二〇一六年十一月七日
书记员 肖 琴
罗鑫