江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02927号
上诉人（原审原告）徐薇雅。
委托代理人李建，江苏嘉昆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海帝高酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇纬五路18号5幢140室，组织机构代码68876514-X。
法定代表人韦万喜，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）昆山保昆房产有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进中路285号柏悦商务大厦165室，组织机构代码60827573-1。
法定代表人张斌，该公司总经理。
委托代理人汤立伟，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
上诉人徐薇雅因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第856号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月9日，徐薇雅与上海帝高酒店管理有限公司（以下简称上海帝高）签订《委托管理合同》一份，约定徐薇雅将柏悦商务大厦913室委托上海帝高经营，委托经营期限10年，自2010年8月29日起至2020年8月28日止。双方约定以房屋价值480690元作为计算回报基础的依据，双方确认该房屋前三年（2010年8月29日至2013年8月28日止）租金回报款为人民币96138元，由上海帝高在徐薇雅购房时代徐薇雅支付给开发商；第四年至第六年（2013年8月29日至2016年8月28日止）租金为33648元，第七年至第十年（2016年8月29日至2020年8月28日止）租金为38455元。上述款项上海帝高每半年结算支付一次。每年的8月29日至次年2月28日为一个租金计算期，上海帝高应于9月底前向徐薇雅支付该半年租金，如上海帝高不能在9月底前向徐薇雅支付，则上海帝高须向徐薇雅追加支付该半年租金每日万分之五的罚金；如上海帝高在11月底前仍未向徐薇雅支付该半年租金，则徐薇雅有权暂停上海帝高对此房屋的经营权，同时上海帝高需向徐薇雅追加支付该半年租金每日万分之十的罚金；……另半年租期内，处理方法相同；合同第9.1条约定了违约责任：如上海帝高在租赁期内，单方提出解除合同，除需向徐薇雅支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日的房屋回报款的1.2倍的金额作为违约金外，还应承担由此引起徐薇雅的相关经济损失；双方还对其他的权利义务进行了约定。同日昆山保昆房产有限公司（以下简称昆山保昆）出具《担保函》，愿就《委托管理合同》担任上海帝高履行合同义务的保证人，保证方式为连带保证责任。
2013年8月25日上海帝高向业主发出一份通知，内容为：您购买的位于昆山市前进中路285号柏悦商务大厦房屋出租给我公司，按委托管理合同约定应于2013年8月28日向您支付租金。由于经营性大环境较差，企业经营不佳，商业运营相当困难，但我公司已落实资金来源，湖北房产项目将于2013年10月底预售，我公司业已落实资金来源，湖北房产项目将于2013年10月底预售，我公司准备于2013年12月底前支付上述租金，敬请谅解……。2014年2月10日，上海帝高向徐薇雅发出一份通知，通知徐薇雅：自接到本通知之日起解除我公司与您就昆山柏悦商务大厦房屋的《委托管理合同》，并请您收到本通知之日十日内到柏悦酒店前台领取出租房屋的钥匙，其他相关事宜由您与我公司代表协商解决。庭审中，徐薇雅、上海帝高一致确认合同解除时间为2014年3月6日，徐薇雅于2014年1月11日取回房屋钥匙，并于2014年3月6日收回涉案房屋。
另查明：徐薇雅与昆山保昆约定徐薇雅以480690元购买昆山保昆开发的柏悦商务大厦913室，其中徐薇雅直接支付给昆山保昆384552元，差价96138元作为《委托管理合同》第一年至第三年租金由上海帝高支付给昆山保昆。后因房屋面积变化，徐薇雅实际支付昆山保昆381614元，于2011年2月19日取得房屋销售发票（发票金额381614元），后徐薇雅取得房屋所有权证书，房屋所有权人为徐薇雅，徐薇雅与王益共同共有该房屋，登记时间为2011年5月25日，房屋的建筑面积为49.35平方米。
又查明：审理过程中，徐薇雅将涉案房屋出租给昆山登豪酒店有限公司，约定租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，租赁房屋的租金从2014年7月1日开始计算，租赁房屋前三年（2014年7月1日至2017年6月30日）租金为1560元／月，第四、五年（2017年7月1日至2019年6月30日）租金为1680元／月。
上述事实由徐薇雅提供的商品房购销合同、委托管理合同、担保函、房产证、土地证、通知2份、房屋租赁合同、销售发票及当事人在庭审中的陈述所证实。
原审原告徐薇雅的诉讼请求为：1、上海帝高支付2013年8月29日至2014年2月28日的租金16824元、自2014年3月6日起的违约金285528元，共计302352元；2、昆山保昆连带支付上述租金、违约金；3、两原审被告承担本案诉讼费、保全费。
原审法院认为，徐薇雅与上海帝高签订的《委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。徐薇雅按约将房屋交付上海帝高管理经营，上海帝高理应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，徐薇雅主张的2013年8月29日至2014年2月28日的租金16824元，上海帝高应当在2013年9月底前支付，但上海帝高至本案庭审时仍未支付，故徐薇雅请求上海帝高支付租金16824元的诉请，原审法院予以支持。
关于徐薇雅主张的违约金，原审法院认为，上海帝高单方解除合同，导致徐薇雅获取租金的合同目的落空，解除合同的责任在于上海帝高，徐薇雅有权要求其承担违约责任，徐薇雅按照《委托管理合同》第9.1条主张违约金明显过高，故原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法调整为6个月租金损失，具体计算方式为合同第四年至第六年平均年租金的1／2，故上海帝高应支付徐薇雅违约金16824元。
关于昆山保昆的连带保证责任，原审法院认为，昆山保昆作为上海帝高履行合同义务的保证人，其保证期限应从整个债务到期后计算，现无证据证明上海帝高于2013年8月25日明确表示不履行合同，而《委托管理合同》于2014年3月6日解除，可视为上海帝高自2014年3月6日起明确表示不履行合同，徐薇雅于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，未超出保证期间，故原审法院对徐薇雅要求昆山保昆对上海帝高上述债务承担连带保证责任的诉请予以支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、上海帝高酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐薇雅自2013年8月29日至2014年2月28日期间的租金16824元及违约金16824元。二、昆山保昆房产有限公司对上述上海帝高酒店管理有限公司付款义务承担连带清偿责任。案件受理费5916元，减半收取2958元，保全费2070元，二项合计5028元，由徐薇雅负担4468元，上海帝高酒店管理有限公司、昆山保昆房产有限公司负担560元。
上诉人徐薇雅不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对违约金进行调整没有依据，被上诉人应按合同约定承担违约责任；一审判决的违约金低于上诉人的利益损失。故请求二审法院依法改判。
被上诉人昆山保昆答辩称：请求驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人上海帝高未作答辩。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐薇雅与上海帝高签订的《委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。上海帝高单方面解除合同，应承担违约责任。上诉人徐薇雅要求按照双方合同约定计算违约金，上海帝高、昆山保昆均在一审时违约金过高的抗辩，且徐薇雅在一审审理过程中将房屋出租给他人，一审判决酌情将违约金调整为6个月的租金损失并无不当。上诉人徐薇雅认为一审判决调整违约金不当的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5976元，由上诉人徐薇雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 沈军芳
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 闻 艺