上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第774号
原告上海日辰物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人周辰，执行董事。
委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托代理人熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告汤晓雯，女，1982年11月8日生，汉族，户籍地上海市闸北区。
委托代理人徐铭，上海市前和律师事务所律师。
原告上海日辰物业管理有限公司诉被告汤晓雯物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，本案于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原告上海日辰物业管理有限公司的委托代理人熊艳、被告汤晓雯及其委托代理人徐铭到庭参加�讼。后本案于2015年8月4日中止审理。本案于2016年1月22日再次公开开庭进行了审理，原告上海日辰物业管理有限公司的委托代理人熊艳，被告汤晓雯的委托代理人徐铭到庭参加诉讼。双方申请庭外和解一个月，本案现已审理终结。
原告上海日辰物业管理有限公司诉称，2012年6月26日，原告与被告签订《物业管理合同》一份，约定原告为被告承租的上海市长宁区虹梅路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）提供物业管理服务，并约定了每月的物业费水平、递增方式和违约责任。管理期间被告多次拖欠物业费，并自2014年7月之后就再没支付物业费，直至起诉之日，被告共拖欠物业管理费人民币（下同，略）89，622.58元。虽经原告多次催讨，仍拒不支付。为维护自身权益，原告特诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年7月28日至2015年3月31日的�业管理费89，622.58元；2、被告支付原告拖欠物业管理费的违约金8，168元（以拖欠的物业费为本金，按银行同期贷款利率的4倍为标准，以每期拖欠租金分段计算至2015年3月31日）；3、请求判令被告支付原告实际占用期间物业管理费，以每月人民币11，025元为标准，自2015年4月1日算至实际搬离日。后原告变更诉讼请求为：1、要求被告支付拖欠的2014年7月28日至2015年7月27日的物业管理费人民币132，300元；2、被告支付原告拖欠物业管理费的违约金，计算方式为以拖欠的每月物业费为本金，按银行同期贷款利率的4倍为标准，自2014年7月23日起算，按月分段计算至实际支付日。
被告汤晓雯辩称，愿意支付2014年7月28日至2014年10月13日的物业管理费。2014年10月13日之后，原告及原告的关联公司即涉讼房屋产权人断水断电上锁，导致物业合同不能继续履行。2014年10月13日发�冲突之后，被告向原告提出搬离涉讼房屋内的东西，但遭到原告拒绝，被告无实际占用涉讼房屋，原告未提供相应的服务，故不同意支付之后的物业管理费。原告的服务也有瑕疵，涉讼房屋漏水，原告一直不修。原告没有损失，因此关于违约金被告同样不同意支付。即使存在违约金，原告的计算标准也过高。
经审理查明，2009年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉讼房屋签订了物业管理合同，双方约定物业管理费用为人民币6，000元／月，与每月租金同时支付。如乙方逾期支付物业管理费用超过5日，则视为乙方自动退租并构成违约，甲方有权通知出租方直接终止房屋租赁合同，采取停水停电等必要措施直至收回房屋，并追究乙方的违约责任。乙方还需支付每日千分之五的滞纳金；若乙方未支付物业费，甲方可以直接从出租方收取的保证金中直接抵扣�2012年6月26日，原告又与被告续签了《物业管理合同》，双方约定第一年物业管理费用10，000元／月，与每月的租金同时支付，第二年起在第一年的管理费基础上，每年环比递增5%，即10，500元／月。其余条款不变。
根据上述约定，2014年7月28日至2015年7月27日的物业费的标准应为11，025元／月。
另，（2015）长民三（民）初字第1103号民事判决书及（2015）沪一中民二（民）终字第3380号民事判决书查明，涉讼房屋权利人为案外人上海红村实业有限公司，该公司与被告汤晓雯就涉讼房屋签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉讼房屋，用于经营餐厅。2012年6月26日，双方就涉讼房屋续签了《租赁合同》。合同约定，双方同意租赁期延长增加3年半（至2016年1月27日止）。2015年7月起，被告汤晓雯因经营困难，未能按期支付租金（租金实际支付至2015年7�27日）。2014年10月13日，涉讼房屋所在的物业告知被告，由于其长期拖欠租金，将采取停水停电措施。被告汤晓雯及其丈夫立即赶往涉讼房屋准备将物品、设备搬离。上海红村实业有限公司认为需结清房租再搬，故被告在搬离过程中遭到了上海红村实业有限公司法人的舅舅等（张永法、张金法）的阻扰，双方还发生了肢体冲突。由于双方发生了争执，被告搬离未果，但一直保管着房屋钥匙。该日之后，涉讼房屋就处于空置状态，被告也未能正常使用、正常经营餐厅。被告于2015年7月17日搬离了在涉讼房屋内的所有物品、设备。2015年8月4日被告向案外人上海红村实业有限公司交还了房屋钥匙（卷帘门、消防门、房间门）。
原告庭审中陈述，2014年10月13日之后，物业并没有停掉水、电、煤。原告作为物业公司，没有必要参与到被告与业主方的纠纷中去。
上述事实，有《物业服务合同》、（2015）长民三（民）初字第1103号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第3380号民事判决书以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，涉讼房屋权利人在原告主张的2014年7月28日至2015年7月27日期间，仍需支付租金，仍为租赁关系存续期间，且涉讼房屋产权人于2015年8月4日收回房屋钥匙，房屋一直在被告控制中。故本院认为原告向被告主张该期间的物业管理费于法有据，本院予以支持。本院认为，被告并没有证据证明原告实施了停水停电，原告也陈述其实际上并未有过停水停电的行为，冲突的起因为拖欠租金，原告没有参与到被告与业主方的纠�中去。且被告并未提供充分的证据证明原告存在漏水不修的服务瑕疵。综上，被告的抗辩意见本院不予采纳。关于原告提出拖欠物业管理费滞纳金的诉请，因原、被告之间的纠纷事出有因，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国民事诉讼法%26gt；的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告汤晓雯应于本判决生效之日起十日内向原告上海日辰物业管理有限公司支付2014年7月28日至2015年7月27日的物业管理费人民币132，300元；
二、驳回原告上海日辰物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，616.40元，因本案适用简易程序减半收取计人民币1，808.20元，由原告上海日辰物业管理有限公司负担人民币365.52元，被告汤晓雯负担人民币1442.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 赵芳芳
二〇一六年三月一日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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