河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第768号
原告王留凯，男，汉族。
委托代理人史婧，河南辰中律师事务所律师。
委托代理人徐强，河南辰中律师事务所律师。
被告河南乾宏置业有限公司。
法定代表人田海港，该公司总经理。
委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人王春艳，河南陆达律师事务所律师。
原告王留凯与被告河南乾宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王留凯的委托代理人徐强，被告河南乾宏置业有限公司的委托代理人王春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王留凯诉称：原、被告于2011年5月9日签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于中原区航海西、东乾宏领秀空间XX号楼1219号商品住宅一套，房款总金额为386887元。被告为原告办理房产证，代收原告交纳的维修基金、登记费、印花税，并收取了办证代理费。原告按约定支付了全部购房款，但被告未按合同约定为原告办理房产证，也未在房屋交付后为原告供暖。被告违约后，作出“2014年10月30日前为原告办理房产证，2014年6月30日前暖气管道铺设完毕，2014年11月15日供暖”的承诺，但截至今日，被告仍未将原告房屋产权证办理完毕，也未履行供暖义务。原告认为被告构成违约，故起诉来院，请求：1.判令被告为原告办理房产证；2.判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金，按银行同期贷款利率计算至原告实际取得产权证之日，暂计算至起诉日违约金金额为43310.14元；3.依法判令被告继续履行为原告供暖的义务，并赔偿原告2012年至2014年度未供暖给原告造成的经济损失2000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告河南乾宏置业有限公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。一、1号楼存在业主私搭乱建的情形，办理房产证需要双方相互配合办理，原告的房产证没有办理，是原告自己的原因造成。双方《商品房买卖合同》约定逾期办证不支付违约金。二、《商品房买卖合同》没有对供暖做出约定。被告已经向郑州德润市政工程公司全额支付了供热工程施工款，原告要求被告赔偿供暖损失没有依据。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。
经庭审质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》、购房款发票、契税完税证等证明存在商品房买卖关系的证据材料无异议，对交付房屋时间无异议，故本院确认以下事实：
原、被告分别以买受人和出卖人的身份于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了以下主要内容：
1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区航海西、东楼商品住宅套，房款金额386887元；
2.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”；
3.出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1）水电同时交付使用；2）电话在商品房交付时达到申请条件；3）天然气设施安装、开通时间依天然气公司规定。
该商品房买卖合同附件四合同补充协议约定主要内容为：1.本合同签订之日起30日内，买受人应当主动去契税征收机关缴纳契税，买受人若委托出卖人办理产权证，将办证联交给出卖人，并在房屋交接后30日内向出卖人提供书面委托书和办理产权证所需资料，逾期则由买受人负责，出卖人不再代办，买受人符合上述条件的情况下，出卖人在产权登记备案后及时为买受人办理产权证。买受人需向出卖人缴纳办证费。2.暖气管道仅进户内预留接口，用户户内管道及散热器由用户自理。
合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。2011年7月18日，原告缴纳契税后取得了契税完税证。2012年2月24日，被告向原告交付了房屋。
2014年8月28日，郑州市房屋交易和登记中心向被告出具《关于乾宏领袖花园1号楼和8号楼暂时不能办证问题的函》，显示该中心以1号楼和8号楼存在私搭乱建情况为由不予办理房屋初始登记。要求被告将该两栋楼恢复至符合规划的情形。
诉讼中，原、被告对被告是否具有委托办证义务和被告是否应负供暖义务发生争议，并各自提供了证据材料。经庭审质证，原、被告对对方的证明目的均不予认可。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告是否形成委托办证合同关系；2.被告是否负有供暖义务。
关于第一个争议焦点：经查，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应在交房后360日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，同时在合同补充协议中约定买受人若委托出卖人办理房产证的，应将办证联交给出卖人，并在房屋交接后30日内向出卖人提供书面委托书和办理产权证所需资料。从合同补充协议约定的内容来看，原、被告对两者之间成立委托办证合同关系的条件进行了约定。原告只有在具备“将办证联交给出卖人，并在房屋交接后30日内向出卖人提供书面委托书和办理产权证所需资料”条件下，才能与被告“在产权登记备案后”形成委托办证合同关系，如果不具备上述条件，则与被告之间不形成委托办证合同关系。
现原告主张其提供的证据材料《收据》和《证明》中显示“被告收取了代理费200元”的内容，《承诺书》和《备忘录》中显示“1-8号楼于2014年10月30日前房产证办下来”的内容，但没有显示原告向被告提供办证联、书面委托书和办理产权证所需资料的内容，上述证据材料被告也均不予认可。根据现有证据，不能认定原告已经符合双方约定的成立委托办证合同的条件，故双方没有形成委托办证合同关系。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，开发商负有协助义务。据此，原告和被告在办证过程中所负的义务不同，办理房屋所有权证既需要买卖各方独立完成各自的义务，同时相互依存，缺一不可。交易习惯中，原告可以自行申办房屋所有权证，也可委托他人代为办理。委托他人既可以委托出卖人，也可委托出卖人以外的人员，但委托关系必须依法成立。本案中，原告提供的证据材料，不足以证明原、被告之间已经成立了委托办证合同关系，因此，原告和被告需各自履行办证过程中所负的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人应在交房后360日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，故该义务，系作为出卖人的被告应履行的义务。本案中，被告交付房屋的日期为2012年2月24日，故被告应在2013年2月18日前履行该义务。诉讼中，被告提交了《关于乾宏领袖花园1号楼和8号楼暂时不能办证问题的函》，该函可以证明被告向房屋登记部门提交了涉案房屋初始登记资料。针对因1号楼存在私搭乱建现象导致初始登记未成功的后果，因非被告原因所致，故被告不应承担责任。鉴于被告未提交证据证明其向房屋登记部门申请初始登记的时间，本院以房屋登记部门出具该函的时间（2014年8月28日）作为被告履行义务的时间，据此，被告逾期履行合同义务555天，故其行为构成违约，应承担相应违约责任。针对被告违约责任承担方式，双方并未约定原告选择不退房时的违约责任，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算原告损失数额，原告所主张的按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准不高于该条所规定的标准，故对原告主张以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算损失的主张本院予以支持。
关于第二个争议焦点。经查原、被告在《商品房买卖合同》及其合同附件中，均没有约定“由出卖人负责办理供暖”相关内容，故原告要求被告承担供暖义务并赔偿逾期供暖所致损失的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王留凯支付违约金（违约金计算方式：以386887元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算555天）；
二、驳回原告王留凯的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费932元，由被告河南乾宏置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李军波
审 判 员 刘煜伟
代理审判员 陈俊南
二〇一六年七月八日
书 记 员 冯艳霞