南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5996号
原告江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司（以下简称金陵交运物业公司），住所地本市鼓楼区XX路XX号。
法定代表人徐德华，公司总经理。
委托代理人李军、王春，江苏森远律师事务所律师。
被告南京虹典霓虹灯制作有限公司（以下简称虹典公司），住所地本市建邺区长虹路61号5单元101室。
法定代表人蔡林康，公司总经理。
委托代理人胡健，男，汉族，虹典公司职工。
原告金陵交运物业公司与被告虹典公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金陵交运物业公司的委托代理人李军、王春，被告虹典公司的法定代表人蔡林康及委托代理人胡健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金陵交运物业公司诉称，2012年2月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于本市鼓楼区XX路XX号“大院内后生产车间”的房屋（以下简称大院内后生产车间），租赁合同截止到2013年2月底。2013年2月，原告正式书面告知被告，合同到期后不再续签，并通知被告搬迁，但被告至今仍然拒不搬迁，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令被告：一、搬出位于南京市鼓楼区XX路XX号大院内后生产车间房屋；二、按照1000元／月的标准支付自2013年3月1日起至实际搬迁之日期间的房屋使用费；三、承担本案诉讼费用。
被告虹典公司辩称，被告租用原告的房屋已多年，最初租用时房屋破烂不堪，是被告花钱修缮了房屋，现如果原告想要收回房屋应支付被告修缮房屋所花费的十几万元。此外，原告想收回租赁房屋，应提前一个月书面通知，而原告只是在2013年5月派人口头通知，不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告虹典公司明确其关于原告应向其支付修缮房屋费用的要求为答辩意见，将就此与原告协商，协商不成将另行提起诉讼。
经审理查明，本市鼓楼区XX路XX号地块的土地使用权人为江苏金陵交运集团有限公司（以下简称金陵交运集团），金陵交运集团对该地块上所建的若干幢房屋领取了房屋所有权证。2010年1月，经金陵交运集团授权，原告金陵交运物业公司对本市XX路XX号房屋进行管理和出租。2011年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告金陵交运物业公司将大院内后生产车间出租给被告使用，面积约为55平方米，租金为每月1000元。双方最后一期合同期限为2012年3月1日至2013年2月28日。被告虹典公司支付房屋租金至2013年2月28日。此前，自2007年3月1日起，被告的法定代表人蔡林康租用诉争房屋供被告虹典公司使用。庭审中，原、被告一致同意在本案中抵扣被告已支付给原告的押金2000元。
另查，被告虹典公司由蔡林康、胡健出资设立，蔡林康为该公司法定代表人。2008年5月8日，蔡林康向原告金陵交运物业公司提交报告一份，称承租房屋结构顶为彩钢瓦，因大雪雪灾造成部分顶面变形、漏雨，被告虹典公司愿出资改造修缮为砖瓦结构，租赁合同到期或终止时所改造修缮的房产无偿归原告方所有。原告据此诉请被告虹典公司返还其后建房屋。蔡林康称该报告系原告准备好让其签字，未加盖被告公司的公章，故该报告对被告虹典公司不产生效力。
2013年11月27日，本院组织原、被告双方到诉争的租赁房屋进行现场勘验和拍照。经原、被告双方现场确认：原告向被告出租的大院内后生产车间原系彩钢瓦结构，未领取合法建造手续；原址位于本市XX路XX号10号楼（以下简称10号楼）西墙外侧，现已由被告拆除；10号楼西北角现有两层房屋，无合法建造手续，系于2008年在诉争房屋原址所建，经在一层房屋内现场测量，屋内长约4.2米，宽约4.69米。蔡林康及胡健称一层为蔡林康所建，二层为胡健所建。蔡林康及胡健还自认另一处自建二层房屋，系将10号楼北外墙拆除后向北延伸所搭设，无合法建造手续。经在一层房屋内现场测量，屋内长约10米，宽约9.5米，胡健称部分是其所建。该一层有的房间有人居住，蔡林康表示不知是什么人住进去。对于蔡林康、胡健关于部分房屋由胡健个人所建，与本案无关的辩称，原告金陵交运物业公司不予认可，并称与胡健个人之间无房屋租赁合同关系，且胡健系被告股东，其建造及占有场地、房屋的行为均应归于被告虹典公司。
现场勘验后，原告申请变更其诉讼请求，变更后的诉讼请求为：一、判令被告虹典公司搬出其在本市XX路XX号所占场地并返还该场地上所建相应房屋，范围以2013年11月27日现场勘验的为准；二、按照1000元／月的标准支付自2013年3月1日起至实际搬迁之日期间的房屋使用费；三、承担本案诉讼费用。
关于原告诉称的已于2013年2月书面通知终止房屋租赁合同，被告虹典公司称未接到书面通知，2013年2月原告不再继续收取房租时，经被告主动询问，原告称可能有变化。此后，仅在2013年5月原告一周姓工作人员口头与被告谈话，要求被告搬走。
以上事实，有土地使用权证、房屋产权证、工商登记资料查询表、授权委托书、房屋租赁合同、报告、现场勘验笔录、照片以及当事人陈述在案，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因租赁房屋未取得合法建造手续，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，但被告应支付占有、使用租赁房屋期间的费用，费用标准参照合同约定的租金标准。本案审理过程中，原、被告双方一致确认原租赁房屋大院内后生产车间已由被告拆除，经现场勘验，被告自认其在原址建造了现位于10号楼西北角的两层房屋以及10号楼北外墙拆除后向北延伸所搭设的两层房屋（以下简称新建房屋），并称被告股东胡健个人建造了以上部分房屋，不应在本案中处理。原告金陵交运物业公司称，被告已书面确认其所建造的上述房屋在租赁合同到期或终止时归原告所有，现双方合同已终止，故原告要求被告迁让及返还新建房屋的请求应得到法院的支持。对此，本院认为，原租赁房屋大院内后生产车间已由被告拆除，被告在原址建造了新建房屋，故原、被告双方在《房屋租赁合同》中指向的租赁房屋实际即为被告新建房屋。而被告虹典公司的法定代表人蔡林康关于租赁合同到期或终止时所建造房屋无偿归原告所作的《报告》，虽未加盖被告公章，但蔡林康作为被告虹典公司的法定代表人，其代表公司作出书面承诺为职务行为，应被视为公司行为。至于被告虹典公司辩称股东胡健个人建造的部分房屋，与本案无关的意见。本院认为，胡健系被告虹典公司股东，其个人与原告金陵交运物业公司并无房屋租赁合同关系，其在本市XX路XX号占有、使用以及建造房屋的行为基础均来源于原、被告之间的房屋租赁合同关系；即使胡健确在被告虹典公司建造房屋的过程中有个人出资行为，亦系其个人与被告虹典公司之间的纠纷，不应产生对抗出租人的效力。综上，就位于10号楼西北角的两层房屋以及10号楼北外墙拆除后向北延伸所搭设的两层房屋，原告金陵交运物业公司与被告虹典公司建立了房屋租赁合同关系，该合同因房屋无合法建造手续而归于无效。租赁合同无效的应当终止履行，现原告诉请被告迁让、返还新建房屋，以及按照租金标准1000元／月支付房屋使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因原、被告一致同意在本案中抵扣被告已支付给原告的押金2000元，不违背法律规定，本院依法予以确认。
被告虹典公司关于应书面通知方可解除合同的辩称，无法律依据，本院依法不予采纳。被告虹典公司关于其自行修缮房屋，原告应支付其修缮费用的辩称，因被告未能证明修缮费用的发生以及双方对原告应承担该费用有约定，故其以原告应支付修缮费用为由拒绝搬迁，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告南京虹典霓虹灯制作有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其占有、使用的位于本市XX路XX号10号楼西北角的两层房屋（长约4.2米，宽约4.69米）以及10号楼北外墙拆除后向北延伸所搭设的两层房屋（长约10米，宽约9.5米），并返还给原告江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司；
二、被告南京虹典霓虹灯制作有限公司于本判决生效之日起十五日内按照1000元／月的标准向原告江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司支付自2013年3月1日起至实际返还上述房屋之日止期间的房屋使用费（抵扣押金2000元后支付）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告南京虹典霓虹灯制作有限公司承担。（此款原告已预交，被告在向原告给付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一三年十二月十七日
见习书记员 宋文天