北京市顺义区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）顺民初字第15356号
原告周学明，男，1982年10月16日出生，公民身份号码为×××。
委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人陈锡美，北京市青天律师事务所律师。
被告周雪莲，女，1979年3月28日出生，公民身份号码为×××。
第三人刘书明，男，1963年9月7日出生，公民身份号码为×××。
第三人申健萍（刘书明之妻），1964年3月13日出生，公民身份号码×××。
第三人刘书明、申健萍的共同委托代理人周明，北京市盈科律师事务所律师。
原告周学明诉被告周雪莲、第三人刘书明、申健萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周学明之委托代理人张劲，被告周雪莲，第三人刘书明、申健萍的共同委托代理人周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周学明诉称：我和被告周雪莲系姐弟关系，双方形成了买卖合同关系。第三人刘书明和申健萍系夫妻关系。被告于2003年6月7日自第三人处购买了位于北京市顺义区×室的房屋（以下简称涉诉房屋），并于购房当日付给第三人15000元的购房预付款。剩余的85000元房款也已付清。但因第三人的房屋门牌登记有误一直未办理过户登记。另有，我于2011年5月26日与被告签订了房屋买卖协议，协议约定购房款为255000元。我于购房协议签订当日给付被告购房款255000元，被告将所有购房手续及房屋交付给我。我自购得涉诉房屋后一直居住至今。现因第三人多次找到我，并以涉诉房屋未办理过户登记为名要求我将涉诉房屋腾退给第三人。故我诉至法院，请求判令：第三人刘书明、申健萍协助被告周雪莲办理涉诉房屋所有权转移登记至周雪莲名下；再由被告周雪莲即刻协助原告将涉诉房屋的所有权转移登记至原告周学明名下。
被告周雪莲辩称：我同意原告的诉讼请求。
第三人刘书明、申健萍共同辩称：
我们不同意原告诉讼请求。理由如下：1.第三人与被告周雪莲之间房屋买卖合同未成立，也没有实际履行，首先当时是由于被告周雪莲没有地方住，故在其奶奶也就是第三人的姑姑的说和下，第三人才允许其居住在涉诉房屋中，后周雪莲陆续分多次给了第三人十万元钱，这个是租房、住房的钱，并不是卖房的钱，双方没有对房屋买卖的价款达成过一致意见，所以房屋买卖合同自始至终就没有成立过，房屋的价钱是买卖合同成立的重要因素，其次，周雪莲使用房屋的时候，第三人明确表示过，周雪莲可以在涉诉房屋居住，十万元是使用的钱，但是不可以转让、变卖，所以第三人与周雪莲之间的买卖合同没有成立，更谈不上实际履行的问题，如果真像被告及原告说的房屋买卖已经成立，我们无权干涉周雪莲转让房屋，所以我们没有将涉诉房屋卖给周雪莲，其没有权利处分房屋，当初周雪莲提出要给孩子落实户口，所以第三人才同意给其办理假的过户手续，但是不代表第三人的真实意思，从原告提交的房屋买卖合同上写的房款五万元，但是市场价是四十万左右，不符合常理，所以原被告所说的不是属实的情况，真实的情况是第三人和被告之间的十万元是租金，如果双方达成购房协议，另行商定，因周雪莲是自己的亲戚，出于信任和帮助，所以第三人才决定让周雪莲一直居住在诉争房屋中，也愿意帮助周雪莲的孩子办理户籍手续，到房管局办理假的过户，但是这件事情没有继续下去，所以房子也没有过户，如果第三人和周雪莲之间存在真实的交易，房屋的手续应该都交给周雪莲，但是房本等都在第三人手中，依据物权法第九条及上述事实，被告与第三人之间不存在房屋买卖合同。2.原告和被告之间不存在房屋买卖关系，原告不具备善意取得的行为，首先周雪莲没有取得诉争房屋产权，她没有权利将房屋转卖给原告；第二，周雪莲以25.5万元将涉诉房屋卖给原告，但是2011年房屋价值在70万元，成交价格低于市场价；第三，原告明知房屋的权属是属于第三人，他还自愿和被告签订虚假房屋买卖合同，明显系恶意串通，所以原告主观有恶意；第四，原告与被告之间所作的手续草率，只有简单的协议，没有证据证明原告曾经交付过25.5万元购房款，既没有银行转账，后原告说是从银行取现后交给被告，被告存到存折上，但是没有证据证实，如果房款都没有交付买卖就没有实际成立，双方之间就是虚假买卖。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明：
周雪莲之父与周学明之父系亲兄弟，周雪莲与周学明系堂姐弟关系。周雪莲、周学明的奶奶系申健萍亲姑姑。
根据北京市顺义区住房和城乡建设委员会房屋登记档案记载，现坐落于顺义区×号房屋，于1993年6月14日登记在刘书明名下，原登记坐落为顺义区×号。2009年4月21日房号更正为顺义区×号。该房屋建筑面积65.8平方米。
2003年6月左右，刘书明、申健萍将涉诉房屋交付周雪莲使用，后周雪莲分三次共支付刘书明、申健萍10万元。其中2003年6月7日申健萍向周雪莲出具了收据一张，收据内容为：“今收到周雪莲交来预付房款壹万伍仟元正”，收据后有收款人申健萍的签名。对此周雪莲主张当时系刘书明、申健萍以10万元的价格将涉诉房屋卖给周雪莲。申健萍认可第一笔收取了收据中记载的1.5万元，之后陆续收取共计10万元，但刘书明、申健萍不认可该10万元系购房款。申健萍辩称，当时系其姑姑即周雪莲的奶奶找到申健萍，称周雪莲困难，才让周雪莲长期居住，但周雪莲不能出售房屋，因房本系刘书明的名字，其与丈夫刘书明商量后，就同意让周雪莲居住，当时没说这10万元是什么钱。
周雪莲主张2006年刘书明、申健萍曾与其去房产部门办理过户手续，因楼号登记有误，故未能办理，房号更正后，其要求刘书明、申健萍再去办理，二人就不同意给其过户了。周雪莲还称前去房产部门过户时，其与刘书明补签了买卖协议，还签写了其他文件，但其在将房屋出售给周学明时，将上述文件全交给了周学明。
对于周雪莲所述，周学明没有异议，周学明认可周雪莲已交给其上述文件，并提交了其持有的刘书明与周雪莲签订的《房改房房屋买卖协议书》、北京市顺义区房屋产权交易登记表、已购公有住房（房改房）上市出售申请确认表。2006年2月5日刘书明作为甲方与乙方周雪莲签订的《房改房房屋买卖协议书》，该协议约定刘书明将涉诉房屋转让予周雪莲。北京市顺义区房屋产权交易登记表显示现产权人处有周雪莲签名，原产权人处有刘书明签名。申请确认表显示拟上市房屋为涉诉房屋，申请人声明处签写有“刘书明”。对于上述三份证据，刘书明认可北京市顺义区房屋产权交易登记表上的签名是其本人签写，其他两份证据的签名系其女儿刘坤签写。刘书明称刘坤签字时其在场，因房屋价款过低，其不同意过户。周雪莲对上述三份证据的真实性没有异议，认可是其本人签字，也认可当时其中两份证据系刘书明之女代其签名，但称当时刘书明是同意的。
庭审中，双方均认可周雪莲、申健萍、刘书明于2006年2月5日至房管局为周雪莲办理过户，后因房号不对导致过户未成功。申健萍、刘书明称过户原因系因周雪莲需要将其孩子的户口落在涉诉房屋上，周雪莲对此不予认可，申健萍、刘书明对此亦未提交证据予以证明。
2011年5月26日周雪莲与周学明签订《协议》。协议内容为：“周雪莲于2003年6月7日，以人民币10万元整购买×室。当时，由于房本房号为601与房屋本身房号602不符，未能过户。直至最近两年，才把房号改过来，但由于房价猛涨，故房东刘书明不愿把房卖给周雪莲，未能过户，但周雪莲至今仍有该房屋使用权。周雪莲现将五里仓小区7楼602室的房屋使用权转让给周学明所有，转让费共计人民币25.5万元，一次付清。若以后关于此房屋所有费用及一切手续都有周学明全权代理，周雪莲概不负责，特注明：本房房主刘书明若不给周学明过户，本人周雪莲概不退房款25.5万元，周学明自愿承担”。周雪莲认可其将房屋转让给周学明，认可收到了全部房款，并称房屋交易价格低的原因是因为房屋产权过户有纠纷。申健萍、刘书明对此不予认可，其称周学明明知涉诉房屋产权登记在第三人名下仍签订《协议》，且25.5万元购房款明显低于2011年涉诉房屋市场价值，因此《协议》系周学明、周雪莲恶意串通而为，周学明并非善意第三人。
庭审中，周雪莲称周学明将25.5万元房款一次性以现金形式支付，后其将房款存入其名下中国邮政储蓄银行账户中。经本院查询，2011年5月26日，周雪莲名下中国邮政储蓄银行账户存入现金24万元。刘书明、申健萍对此不予认可。
涉诉房屋自2003年6月左右起由周雪莲实际居住使用。自2011年5月左右起至今由周学明实际居住使用涉诉房屋，涉诉房屋的物业费、供暖费、水电费等均由周学明交纳。
庭审中，对于第三人刘书明、申健萍协助被告周雪莲办理涉诉房屋所有权转移登记至周雪莲名下；再由被告周雪莲即刻协助原告将涉诉房屋的所有权转移登记至原告周学明名下两次过户产生的全部费用，周学明同意由其承担。
以上事实，有当事人陈述、《房改房房屋买卖协议书》、北京市顺义区房屋产权交易登记表、已购公有住房（房改房）上市出售申请确认表、房产证、协议、收据、房屋信息查询结果等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
依据本院查明的事实，周雪莲与刘书明之间就涉诉房屋存在买卖的意向，周雪莲称其给付房款10万元，此与《房改房房屋买卖协议书》中约定的房款5万元不符，且刘书明亦不认可10万元为房款。由此可知，依据现有证据，无法判断双方关于房屋买卖价款数额的真实意思表示。在周雪莲与刘书明之间的《房改房房屋买卖协议书》效力未经确定且涉诉房屋买卖价款数额未经确定的情况下，周学明要求刘书明、申健萍协助周雪莲办理涉诉房屋所有权转移登记至周雪莲名下；再由周雪莲即刻协助原告将涉诉房屋的所有权转移登记至原告名下之请求，无法实现。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告周学明的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 鑫
人民陪审员 王 淑 蚕
人民陪审员 王 莎 玲
二〇一五年九月六日
书 记 员 刘萌书记员苏丽媛