山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9482号
上诉人（原审被告）：段升娥。
委托诉讼代理人：陈亮，山东沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张传松。
委托诉讼代理人：王生波，山东名昊律师事务所律师。
原审第三人：熊全新。
上诉人段升娥因与被上诉人张传松、原审第三人熊全新房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2015）崂民三初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段升娥的委托诉讼代理人陈亮、被上诉人张传松的委托诉讼代理人王生波到庭参加诉讼。原审第三人经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段升娥的上诉请求：段升娥不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民三初字第102号民事判决，请求二审法院重新审理并改判。事实和理由：一、本案认定事实错误。1、段升娥不知涉案房屋被保全，合同签订后，张传松一直占有使用该房屋。2、张传松在腾房判决生效或解除租房合同前主动腾房放弃经营不是段升娥原因。3、（2012）崂执字第448-4号裁定错误，段升娥正在申诉中，拍卖程序亦错误。4、（2013）临民一终字1916号民事调解书，于2014年4月8日认定涉案房屋为段升娥所有，段升娥有权保障张传松继续租房经营。二、本案适用法律错误。1、本案中，即使涉案房屋权属有争议，但庭审前已被临沂中院认定归段升娥所有，并没有导致租赁房屋无法使用的情形，一审法院以此判决解除租赁合同，适用法律错误。2、即便判决退还装修费用，也应判决退还剩余租赁期内装饰装修残值而非退还全部装修费用。
张传松辩称，段升娥根本违约，张传松已无法使用涉案房屋，一审法院判决解除合同于法有据。涉案房屋于租赁合同签订前已经被查封，段升娥未将该情况如实告知张传松；且段升娥刻意隐瞒其与熊全新离婚诉讼的事实，其隐瞒行为足以影响张传松判断是否签订租赁合同，以及影�对房屋的使用，属于根本违约，张传松有权解除合同。张传松已经无法实际使用涉案房，涉案房已经被法院裁定给案外人牟建伟，致使张传松被要求腾房，无法实际使用。段升娥应向张传松支付装修等经济损失6万元及其他经营性损失，段升娥曾自愿承诺若因其原因导致张传松无法经营，其愿意退回租赁费并赔偿经济损失。且因为前述原因，张传松被迫停止营业，遭受大量经营性损失，段升娥应当就此赔偿张传松。一审公告费应当由段升娥负担，一审判决遗漏了，未予处理。
张传松向一审法院的起诉请求：1、解除段升娥、张传松双方于2012年4月6日签订的房屋租赁合同；2、段升娥返还2014年1月1日至4月6日的租金17700元，段升娥给付张传松经济损失包括装修损失6万及经营损失1.82万元；3、本案诉讼费由段升娥负担。
一审法院认定事实：2012年4月6日，张传松、段升娥签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（本案段升娥，以下同）将崂山区海尔路东侧中韩村4号楼7号（约132平方）租赁给乙方（本案张传松，以下同）经营，租期十年，自2012年4月6日起至2022年4月6日止，年租金68000元，付款方式为年付。在协议签订时，乙方一次性支付租金68000元。甲方保证此房产权清晰，每期租金乙方应提前一个月缴纳。水、电、房屋设施押金2000元。合同第九条记载：“今收到乙方张传松房租68000元（2012年4月6日至2013年4月6日），押金2000元。”合同下方落款处有甲方段升娥签字并捺印及乙方张传松签字并捺印。之后，张传松交付段升娥第二年租金6.8万元。
2013年12月4日，段升娥向张传松出具承诺书记载：我2012年4月7日租赁给张传松海尔路东侧4号楼7号商品房一套，用于经营餐饮生意，租期共10年。因承租人张传松在租赁期间将所租房屋进行了装修，我承诺严格按照租赁合同规定执行，保证在租赁期内，如果因出租人原因致使承租人张传松无法经营，我退回未经营期间的租赁费，并赔偿承租人装修费等经济损失陆万圆整（60000.00）元，特此承诺。
2011年10月21日，一审法院在审理牟建伟诉熊全新、段升娥民间借贷纠纷一案中，作出（2012）崂民二初字第37号民事裁定书，并于2011年11月23日向青岛市崂山区房产交易中心下达协助执行通知书，查封登记于熊全新名下的崂山区海尔路东侧中韩村x号楼x号房屋（即本案涉案房屋）一处，查封期间2年，即自2011年11月23日起至2013年11月22日止。2012年4月5日，一审法院作出（2012）崂民二初字第37号民事判决：1、熊全新返还牟�伟借款人民币1600000元及第一年的利息300000元；2、熊全新给付牟建伟逾期利息（以1500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年4月29日起计算至本判决生效之日止）；3、熊全新给付牟建伟逾期利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月23日起计算至本判决生效之日止）；4、驳回牟建伟对段升娥的诉讼请求。该判决现已生效。熊全新与段升娥于1998年7月20日登记结婚，崂山区海尔路东侧中韩村x号楼x号房屋（即本案涉案房屋）系熊全新与段升娥婚姻关系存续期间购买，登记于熊全新名下。
2013年12月12日，一审法院作出（2012）崂执字第448-4号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，涉案房屋的所有权及相应的其他权利归牟建伟所有。2013年12月18日牟建伟向张传松发出限张传松于2013年12月31日前腾�涉案房屋的腾房通知。
张传松、段升娥均认可张传松缴纳房租至2014年4月6日且缴纳押金2000元。段升娥认可张传松于2014年3月19日之后并未占有、使用涉案房屋。
一审法院认为，崂山区海尔路东侧中韩村4号楼7号的房屋系段升娥与第三人熊全新在夫妻关系存续期间购买的夫妻共同财产，张传松、段升娥于2012年4月6日签订《房屋租赁合同》，为双方真实意思表示，且第三人熊全新未提异议，符合法律规定，双方均应严格履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或消灭的人民法院的法律文书。青岛市崂山区人民法院于2013年12月12日作出的（2012）崂执字第448-4号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，涉案房屋的所有权及相应的其他权利归牟建伟所有，具有物权变更之法律效力。段升娥虽对该物权变更不予认可，但2013年12月18日牟建伟向张传松发出限张传松于2013年12月31日前腾出涉案房屋的腾房通知，导致张传松无法使用租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封或权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。参考最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。考虑段升娥将已被法院查封的房屋出租给张传松，现张传松要求确认解除双方于2012年4月6日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。
因张传松提交证据证明其将承租房屋返还段升娥的时间，张传松主张段升娥返还房屋租金的请求，一审法院无法全部支持，段升娥在庭审中认可2014年3月19日后张传松并未实际使用房屋，一审法院予以确认，张传松应向段升娥缴纳之前的房租，张传松实际缴纳租金至2014年4月6日，以此计算，段升娥应当返还张传松的租金为3539.73元（68000元÷365天×19天）；张传松主张段升娥返还押金2000元的请求，一审法院予以支持；段升�向张传松出具承诺，认可张传松装修费等经济损失6万元，系段升娥对自己本事权利的处分，一审法院予以确认，张传松主张段升娥赔偿装修等经济损失的请求，一审法院予以支持；张传松主张段升娥返还垫付的自来水改造款1200元及赔偿造成的张传松经营损失1.77万元，因张传松不能提供充足的证据予以证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、张传松与段升娥于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、段升娥于判决生效之日起十日内返还张传松房屋租赁费人民币3539.73元；三、段升娥于判决生效之�起十日内返还张传松房屋押金人民币2000元；四、段升娥于判决生效之日起十日内赔偿张传松装修等经济损失人民币6万元；五、驳回张传松的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2393元，诉讼保全费1070元，共计3463元，由张传松负担1097元，由段升娥负担2366元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，涉案房屋在一审法院（2012）崂民二初字第37号牟建伟诉熊全新、段升娥民间借贷纠纷案件中，于2011年11月23日已经被一审法院查封，段升娥系该案件的当事人。该案于2012年4月5判决，段升娥2012年4月6日将涉案房屋出租给张传松。后涉案房屋因该案执行，被一审法院（2012）崂执字第448-4号民事裁定书裁定所有权及其他权利归牟建伟所有，牟建伟于2013年12月18日已依据该裁定通知张传松限期腾房，张传松主张在此情形下，其无法继续使用涉案房屋进行经营，符合常理。而纵观涉案房屋的查封、拍卖，系因熊全新、段升娥民间借贷纠纷一案而起，而段升娥上诉称一审法院（2012）崂执字第448-4号民事裁定书错误，又未提交任何证据证明该裁定书已被依法撤销，故在涉案房屋因段升娥所涉诉讼被依法拍卖并执行完毕的情况下，张传松要求解除双方租赁合同并赔偿损失，一审法院予以支持，并无不当。段升娥于2013年12月4日向张传松的承诺中认可装修费用为6万元，张传松对此亦无异议，一审法院予以支持，亦无不当。段升娥上诉主张系张传松主动腾房、自己放弃经营，但事实是张传松在法院已做出变更物权的执行裁定、新权利人牟建伟向其进行通知后才搬出的，段升娥对其该主张并未提交证据加以证明，本院对此无法支持。综上，段升娥的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1438元，由段升娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
审 判 员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一七年十月十日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 李珊珊