辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2253号
上诉人（原审被告）：高勇，男，1969年7月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：胡明哲，辽宁法意衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区城市建设实业总公司，住所地沈阳市沈河区小南街清泉巷48号。
法定代表人：赵政伟，该公司总经理。
委托代理人：李思赜，辽宁恒生律师事务所律师。
上诉人高勇因与被上诉人沈阳市沈河区城市建设实业总公司（以下简称“城建实业公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
城建实业公司一审诉称，高勇从2008年12月1日起租赁使用城建实业公司房屋，该房屋位于沈阳市沈河区小南街165#楼171门和173门1-2层，及该楼4-1轴至4-4轴一至二层门市房，总建筑面积1337平方米。城建实业公司、高勇双方于2009年9月6日达成《房屋租赁合同》，约定租期为五年，从2008年1月1日至2013年12月1日止，年租金46万元人民币，至2013年12月1日，合同期满后，城建实业公司多次向高勇表达了不再续租的意向，但高勇一直占有使用该房屋至今。2014年3月4日，城建实业公司向高勇下达了《房屋租赁期满不再续租通知书》，书面告知了高勇城建实业公司决定不再续租，并请高勇于2014年3月20日前腾出涉案房屋，逾期未搬出房屋，城建实业公司有权自行收回房屋并要求高勇承担相应的损失，高勇于2014年3月11日向城建实业公司出具了《关于房屋续租问题的复函》，以具有优先承租权为由要求续租，但双方未达成续租协议。现城建实业公司通知高勇腾房日期已到，城建实业公司也给予了高勇合理的腾房期限，高勇未腾房的行为给城建实业公司造成了很大的经济损失，为维护自己的合法权益，城建实业公司将高勇起诉至原审法院，请求原审法院做出公正判决。现城建实业公司要求：1、判决高勇腾退位于沈阳市沈河区小南街165#楼171门和173门1-2层，及该楼4-1轴至4-4轴一至二层门市房，总建筑面积1337平方米；2、判决高勇按照沈价发（2011）68号文件规定的商业用房租赁费用标准60元／平方米／月，支付从2013年12月1日起至高勇腾房期间的房屋使用费；3、本案诉讼费用由高勇承担。
高勇一审未到庭答辩。
原审法院审理查明，位于沈河区小南街165号，建筑面积为2199.3平方米的房屋归沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室所有，于1997年6月27日取得房屋所有权证。2001年9月28日，沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室向沈阳市沈河区城市建设实业总公司出具委托书一份，载明“沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室是区建委的临时机构，对承担的改造旧区、开发建设任务基本完成。为此决定撤销。联建办撤销后，对区建委委托和责成实业总公司代为管理和妥善处理。区建委自有的8236平方米房产（其中包括沈河区小南街165号，建筑面积为2199.3平方米的网点）委托总公司代为管理、使用、租赁和进行维修养护，保障房屋的完好不受损坏。……本委托书从2001年9月30日生效执行。”
2009年9月6日，城建实业公司作为甲方与高勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“甲方同意将位于沈阳市沈河区小南街165号楼171门和173门1-2层，建筑面积923平方米，另加该楼4-1轴至4-4轴的一至二层建筑面积414平方米，总建筑面积合计1337平方米的门市房，出租给乙方用于经营。乙方承租期限五年，自2008年12月1日起至2013年12月1日止，租赁期满后，如乙方继续租用，同等条件乙方优先租用。……房屋年租金人民币46万元。租金交纳办法及时限：每半年交一次，即乙方在每年的11月15日和5月15日之前分别交纳租金人民币23万元。”协议签订后，房屋交付高勇使用，高勇实际交付城建实业公司租金至2013年12月1日。2013年12月1日至今，诉争房屋仍由高勇使用。
原审法院另查明，2014年3月4日，城建实业公司向高勇发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明“……现合同期已满，贵方在合同期满前未向我方表示继续租赁的意向，但仍将房屋占有使用至今。因我方经营需要，我方决定不再与贵方续租。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，我作为出租方现依法通知贵方如下事项：一、自2013年12月1日，贵方与我方签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。我方恳请贵方于2014年3月20日前搬出租赁我方的位于沈河区小南街165号171门和173门房屋。二、如贵方逾期不搬出上述房屋，我方有权自行收回房屋，并依法通过必要的法律途径要求贵方承担相应的损失。……”该通知发出后，2014年3月11日，高勇向城建实业公司回复了《关于房屋续租问题的复函》，载明“……在合同到期日前，我多次找过贵公司的领导，明确表明了希望续签租赁合同的愿望和意向，但贵司领导一直以房屋产权交给国资委，贵司没有处置权为由拖延我，至今没有给我一个明确的答复。……依据合同约定，我享有优先续租权，至今我都希望能够与贵司协商并重新签订续租合同……”后城建实业公司因要求高勇腾房及给付房屋使用费的问题起诉至原审法院。
原审法院认为，城建实业公司、高勇签订的《租赁合同》租期至2013年12月1日，届满时双方依据合同产生的租赁关系终止。后城建实业公司、高勇之间形成不定期租赁关系，城建实业公司于2014年3月4日向高勇发出不再续租通知书，要求高勇于2014年3月20日前搬出租赁房屋，高勇收到不再续租通知并于2014年3月11日予以复函，故双方的不定期租赁关系实际于2014年3月20日终止。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故高勇应当将租赁房屋腾出并返还城建实业公司，对城建实业公司要求高勇腾退租赁房屋的诉求，原审法院予以支持。
关于城建实业公司主张高勇支付2013年12月1日至实际腾房之日的房屋占用费的问题，原审法院认为，2013年12月1日至2014年3月20日，城建实业公司、高勇之间形成不定期租赁关系，故应按照原《租赁合同》的约定计算房屋租金，经计算为人民币138，630元（460，000元÷365天×110天）。另根据沈阳市物价局文件，诉争房屋所处地段为二级地段，2014年至2015年期间租金标准为每月每平方米50-60元，原审法院根据诉争房屋的经营项目等方面综合考虑，认为占有使用费以每月每平方米55元计算为宜，从2014年3月21日计算至本判决确定的腾房之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百三十四条之规定，原审法院判决：一、被告高勇于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市沈河区小南街165号楼171门和173门1-2层、165号楼4-1轴至4-4轴的一至二层建筑面积共1337平方米的房屋腾空，返还原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司；二、被告高勇于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司从2013年12月1日至2014年3月20日的房屋租金人民币138，630元；三、被告高勇于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司房屋占有使用费（按每月每平方米55元为标准，从2014年3月21日计算至本判决确定的腾房之日止）；四、驳回原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7113元，公告费人民币800元，由被告高勇负担。
宣判后，上诉人高勇不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决；依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：1、被上诉人不是适格诉讼主体。一审查明，涉案房屋的所有权人为沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室所有，沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室向被上诉人出具一份委托书，委托被上诉人代为管理、使用、租赁和进行维修养护，保障房屋的完好不受损坏。由此可见，被上诉人对上诉人承租的房屋仅有管理、使用、租赁和进行维修养护的权利。沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室并没有将诉讼权利委托给被上诉人。因此，被上诉人不是适格诉讼主体。2、一审判决认定上诉人与被上诉人租赁关系于2014年3月20日终止是错误的。上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人主动找被上诉人要求续租，被上诉人未明确表态，上诉人继续使用该房屋，被上诉人也未提异议，因此上诉人与被上诉人之间形成了新的租赁合同关系。上诉人认为一审法院应当以判决生效之日为租赁关系终止之日，而不是2014年3月20日。3、一审判决上诉从2014年3月21日按55元／平方米给付房屋使用费也是错误的。租赁合同期满后，双方未签订新合同，原合同继续有效，因此应按合同标准判决上诉人给付租金。庭审补充：被上诉人解除租赁合同事先没有通知我方，造成我方的实际装修损失269，400元。我方要求被上诉人赔偿。
被上诉人城建实业公司辩称：被上诉人系国有企业，履行保证国有资产保值增值的义务。建委办公室委托书中已经表明我方具有管理的资质，这种管理权力包括向违约人进行维权的所有途径。房屋租赁合同是由诉争双方签署的，作为合同相对人，我方具有诉讼主体资格。产权并不是认定诉讼主体资格的法定条件。我方已经明确表示过不同意继续租赁，并于2014年3月4日以书面形式向上诉人送达通知书，要求上诉人于2014年3月20日前腾空租赁房屋，上诉人于2014年3月11日向我方书面出具回复函要求续租，双方并未达成一致，没有重新签订租赁合同。一审法院认定事实清楚。租赁房屋的价格现在已经高于房屋合同签订时的价格，一审法院也是按照沈阳市物价局及沈阳市房产局2011年的文件确定的指导价格，确认了55元每平方米的房屋使用费标准，该数额实际仍低于现市场价，我方实际还在承受高额损失，但我们尊重一审判决。上诉人当庭提出的诉讼请求不属于答辩意见，属于反诉，二审期间不能对一审提出反诉，违反了两级审理的原则。原房屋租赁合同条款表明合同期满后承租方不得将附着的装饰装修门窗等拆除。说明该装饰装修物已经附着在房屋，不存在上诉人所述的装修损失问题，请驳回上诉人上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，二审中，高勇出具2013年10月和11月重新装修的28张票据，欲证明其重新装修花费269，400元。
2009年9月6日的《房屋租赁合同》中第五条约定，乙方负责房屋的防火、防盗等安全事项，并对房屋负维修及保管责任，人为或他人原因造成房屋毁坏的，由乙方负责修复或赔偿，含上、下水管线及采暖设施发生的跑、漏水事故造成损失均由承租方承担。乙方不得擅自损坏或改变房屋框架结构及用途，如需装修，必须征得甲方同意，合同期满或解除后，乙方不得将附着房屋的装饰、装修拆毁。修改后的门窗及推拉安全门等设施，承租方不得擅自拆除。出租人负责维修范围仅限于房屋结构、屋面、墙体及原有设施的自然损坏，不包括人为或他人原因造成的损坏。如有损坏，由乙方负责责成责任人维修并补偿损失，上下水管线发生结露现象，不属甲方维修范围。乙方拆改部分不在维修之内。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租通知书、关于房屋续租问题的复函、房屋所有权证、委托书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：城建实业公司与高勇签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据双方协议约定，租赁期限至2013年12月1日届满，租期届满后，双方未签订续租协议，城建实业公司向高勇发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》并提出要求高勇于2014年3月20日腾退房屋，故高勇于2014年3月20日后占有使用涉案房屋并无合法依据，原审判决高勇返还承租房屋并无不当。因高勇从2013年12月1日起并未交付租金，应承担2013年12月1日至实际腾退房屋之日的房屋租金及房屋使用费，原审法院判决高勇按照合同约定的租赁标准给付城建实业公司租赁合同期限内欠付的租金，并参照租赁房屋所在地段的租金标准判决高勇支付租赁合同期满后的房屋使用费亦无不当。
关于高勇上诉提出城建实业公司不是本案适格诉讼主体的问题。依据涉案房屋的所有权人沈阳市沈河区城市建设委员会联建办公室出具的委托书内容，该单位已授权城建实业公司代为管理、使用、租赁涉案房屋，故城建实业公司作为出租人同高勇签订租赁合同并提起本案诉讼并无不妥，对高勇该项主张，本院不
予采纳。
关于高勇上诉提出要求按照原租赁合同约定的租金标准支付2014年3月21日起的房屋使用费的主张。高勇与城建实业公司签订的租赁协议租期于2013年12月1日届满后，城建实业公司已限期要求高勇于2014年3月20日腾退房屋，但高勇并未履行限期腾退房屋的义务，其于2014年3月20日起占有使用涉案房屋并无合法依据，高勇应按照市场价格支付占有使用房屋期间的房屋使用费，对高勇该项主张，本院不予支持。
关于高勇二审庭审提出要求城建实业公司赔偿房屋装修损失的主张。高勇主张其于2013年10月和11月对房屋重新装修产生了损失，对此，本院认为，双方在租赁协议中并未约定城建实业公司对租期内发生的装修进行补偿，而双方租赁协议约定的租期截止时间为2013年12月1日，在双方并未对房屋续租问题达成一致的情况下，高勇自行在租期届满前对房屋进行装修，对此产生的损失要求城建实业公司承担并无合法依据，故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7113元，由上诉人高勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。