山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第5237号
原告朱伟，男，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出�，住天津市南开区。身份证号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人刘忠石，山东金口律师事务所律师。
被告由东举，男，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，住青岛市南区。身份证号码＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********。
委托代理人：翁斌，山东乾恒律师事务所律师。
第三人山东如意毛纺集团有限责任公司，住所地山东省济宁市。组织机构代码＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人董彰，职务董事长。
委托代理人梁爽，系第三人法律服务部工作人员。
委托代理人徐晓，山东文思达律师事务所律师。
原告朱伟与被告由东举房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间，本院于2013年11月13日裁定对本案中止审理。2014年7月山�如意毛纺集团有限责任公司作为第三人申请参加诉讼。原告朱伟及其委托代理人刘忠石、被告委托代理人翁斌、第三人委托代理人梁爽、徐晓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月12日，原、被告经由青岛大有同人房地产经纪有限公司作为中介，签署了“房地产认购合同书”，合同约定由被告将位于青岛市黄岛区阿里山路＊＊＊号＊号楼的房屋卖与原告，房屋价款人民币350万元，付款时间为首付款120万元于签约之日付清，余款230万元于2006年2月29日之前付清，过户时间为2006年2月29日之前。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告也将房屋钥匙交给了原告，但一直未给原告办理房产过户手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的“房地产认购合同书”有效，判令位于青岛市黄岛区阿里山路某号�号楼的房产归原告所有；并判令被告协助原告立即办理该房产的过户手续；诉讼费由被告承担。
被告由东举第一次庭审时辩称，第一，对合同本身的真实性和效力予以确认；第二，被告没有违约，因不可抗力即在2005年10月被告在不知情的情况下被外地法院查封房产，后被羁押判刑，目前仍在服刑之中；第三，本案中原告应支付的房屋价款为350万元，而原告仅支付164万余元，尚有185万元未付清，同时，由于双方在合同中对房屋交付的时间未约定，原告早已经占有使用房屋，并已经出租，被告仍在服刑期间，现申请一定的宽限时间以便代理人去看守所会见被告，问其是否行使其他法律权利。被告代理词辩称，对原告要求履行合同无异议，原告与被告签订的合同是有效合同；对第三人参加诉讼有异议，理由如下：第三人请求以第三人的身份参加诉讼，但第三人�本诉的标的不具有独立请求权，与本案也不存在法律上的利害关系，无权主张涉案合同无效，依法不具备参加诉讼资格。
第三人山东如意毛纺集团有限责任公司述称，首先，由东举在担任青岛森远工贸有限公司法定代表人期间与中苑公司签订合同购买涉案房屋的行为是代表森远公司，合同履行主体也是森远公司，故涉案房屋应属于森远公司所有，由东举对涉案房屋无处分权。这为济宁市中级人民法院（2011）济刑终字第113号生效刑事判决书所认定；其次，涉案房屋所有权的归属应以生效刑事判决所认定的事实为依据，而涉案房屋产权证并不能作为确认房屋所有权的唯一依据。第三，原告请求继续履行合同，不符合法律上或者事实上能够继续履行的条件，贵院应依法驳回该主张。第四、朱伟购买涉案房屋的行为不符合善意的标准。第五，朱伟并未善意取得涉案房产。第六，在涉案房屋未转移所有权之前，涉案房屋仍属于森远公司所有，故因涉案房屋所产生的租金收益应归森远公司所有，朱伟在实际控制涉案房屋期间缴纳涉案房屋银行贷款的行为，应视为用森远公司应得的涉案房屋租金收益代森远公司缴纳银行贷款的行为，对于余下的租金收益，朱伟依法应返还给森远公司。至于涉案房屋买卖合同不能履行的责任，朱伟可向由东举主张。申请事项：贵院受理的（2013）黄民初字5237号朱伟诉由东举房屋买卖合同纠纷案，山东如意毛纺集团有限责任公司作为被告由东举及涉案房屋的实际产权人森远公司的债权人，因该案件处理结果与山东如意毛纺集团有限责任公司有法律上得利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，要求追加山东如意毛纺集团有限责任公司为本案的诉讼第三人参加诉讼；请求法院判决�东举与朱伟签订的房屋买卖合同因无处分权而无效；因诉讼所需的诉讼费由原、被告交纳。
原告对第三人的陈述辩称，第三人并非是有独立请求权的第三人，也不是无独立请求权的第三人。因为第三人对涉案房屋并不享有独立的实体权利，生效的刑事判决认定被告是涉案房屋的所有权人，被告有权处分涉案房屋，被告的所谓诈骗罪中并未涉及涉案房屋，第三人与青岛保税区荣丰国际贸易有限公司之间的债权债务关系是普通的债权债务关系，与本案原告与被告之间的房屋买卖合同没有关系，请求驳回第三人的诉讼请求。
经审理查明，被告由东举系青岛保税区容丰国际贸易有限公司、青岛森远工贸有限公司（青岛森远进出口有限公司）（以下简称森远公司）原法定代表人。位于青岛市黄岛区阿里山路＊号＊号楼（以下简称涉案房屋）系案外人青岛�苑房地产有限公司（以下简称中苑公司）开发建设，2002年2月25日，被告与中苑公司签订商品房买卖合同，约定，中苑公司将涉案房屋卖给被告，建筑面积467.18平方米，单价4730.22元，总价款220.9864万元，被告应于2002年2月26日前支付全部房价款的55.2%记1219864元，同年3月1日前到银行办妥贷款手续，否则视为被告违约。2002年2月26日，森远公司为涉案房屋支付款项119.887万元，余款被告以个人名义按揭贷款。2005年10月12日，在案外人“青岛大有同人房地产经纪有限公司”的撮合下，原告与被告就涉案房屋签订房产认购合同，约定被告将涉案房屋卖给原告，价款350万元，合同签订当日交付20万元作为购房定金，余款支付方式：首付款120万元（包括定金）于合同签订当日一次性付清；余款230万元于2006年2月29日前付清。所有税费包括中介费、交易税费、手续费及其他费用由原�承担。2006年2月29日前，原告与被告就涉案房屋到房地产部门办理房产所有权转移手续，任何一方迟延，每天赔偿对方400元补偿金。任何一方逾期10日未履行的，另一方有权解除合同，并承担违约责任。违约责任约定：被告违约，双倍返还原告购房定金，原告违约，被告没收原告已经交付的购房定金。如由于各种外力不可抗原因导致交易失败，被告退还原告定金，合同自然解除。被告负责给原告办理改名手续，于合同签订之日起45天内办理完毕，由案外人21世纪房产负责协助原告办理银行抵押贷款手续，由被告指定华夏银行开发区支行办理。合同签订当日，原告通过银行向被告支付房款120万元。原告称2005年10月12日，原告交付首付款后被告将涉案房屋交付原告使用至今。2008年10月21日，原告与被告签订补充合同一份，约定，因涉案房屋被告尚欠银行贷款447831.45元未付，�原告代替被告还清，代付数额从原告应当支付被告的款项中扣除。双方待房产解封后应立即办理过户手续。如有一方违约，将给对方首付款的双倍数额作为违约金补偿。2008年10月21日原告通过银行将补充协议约定的447831.45元款项交付被告。除上述120万元、447831.45元款项外，原告再未向被告交付房款。即原告未依据合同约定将余款230万元于2006年2月29日前付清。被告未在合同约定的45天内给原告办理改名手续，至今被告也未办理涉案房屋的改名手续。2006年2月29日前，原告与被告也未就涉案房屋到房地产部门办理房产所有权转移手续。
另查明，第三人参加诉讼后，未举证证明其对涉案房屋享有何种全部或部分权利。
以上事实，有原、被告、第三人提交的书证及当庭陈述笔录在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以认定。
本院认为，《中华�民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定“对双方当事人的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”本案第三人未举证证明其对涉案房屋享有何种全部或部分权利或原告与被告的涉案房屋买卖合同侵犯了第三人的何种物权，故本院对第三人的诉讼请求不予支持。涉案房屋系案外人中苑公司开发建设，2002年2月25日，被告与中苑公司签订商品房买卖合同以220.9864万元购得涉案房屋，被告支付首付款并以自己名义办理银行按揭贷款、偿还银行按揭贷款，说明被告对涉案房屋享有除银行抵押权以外的权利。至于被告用森远公司的款项交付首付款项，部分银行按揭贷款用公司的款项交付，系另外的法律关系，与被告对涉案房屋享有应有的权利无关。2005年10月12日，原告与被告就涉案房屋签订房产认购合同时，涉案房屋尚有银行按揭贷款未能全部偿还，银�对涉案房屋尚有抵押权，原告与被告就涉案房屋的买卖合同侵害了特定第三人-
银行的权利，此时原告与被告的买卖合同为相对无效的合同，银行可以行使合同撤销权。2008年10月21日，依据原告与被告签订的补充合同，原告将被告尚欠的银行按揭贷款447831.45元全部付清后，银行的抵押权消灭，此时原告与被告签订的买卖合同因相对无效条件的消除而转为有效合同。故原告请求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。2005年10月12日合同约定涉案房屋总价款350万元，合同签订当日交付20万元作为购房定金，余款支付方式：首付款120万元（包括定金）于合同签订当日一次性付清，余款230万元于2006年2月29日前付清。但除上述120万元、447831.45元款项外，原告再未向被告交付房款。即原告未依据合同约定将余款230万元于2006年2月29日前付清，尚有1852168.55元款项未予交�，被告未在合同约定的45天内给原告办理改名手续，至今被告也未办理涉案房屋的改名手续，2006年2月29日前，原告与被告也未就涉案房屋到房地产部门办理房屋所有权转移手续。即原告虽占有使用房屋，但其未全部支付相应的对价，仅支付少于合同总价款一半的对价，也不具备其他合同约定的条件，依法原告对涉案房屋不应享有法律物权或事实物权。故对原告要求判令涉案房屋归原告所有的诉讼请求本院不予支持。因原告对涉案房屋目前不享有法律或事实物权，故对原告要求判令被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院就合同效力部分予以支持，其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解本院部分予以支持。第三人的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告朱伟与被告由东举于2005年10月12日签订的“房地产认购合同书”为有效合同；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回第三人山东如意毛纺集团有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费21570元，财产保全申请费5000元，合计26570元（其中由原告预交26470元，第三人预交100元），由原告承担26470元，第三人承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 马先明
审判�员林海涛
人民陪审员 杨秀敏
二〇一五年五月七日
书 记 员 逄锦启