重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第08328号
原告：重庆威凯物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江大西门环西小区综合楼b栋三楼，组织机构代码66085372-X。
法定代表人：王达平，职务总经理。
委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：邱小梅，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
被告：程敏，女，汉族，1977年5月10日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：闵顺林，男，汉族，1951年3月1日出生，住重庆市江津区。
原告重庆威凯物业管理有限公司诉被告程敏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月27日受理后，依法由代理审判员李果独任审判，适用简易程序于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告重庆威凯物业管理有限公司委托代理人唐建林、邱小梅，被告程敏及其委托代理人闵顺林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆威凯物业管理有限公司诉称：原告于2008年1月与江岸*东城中央小区的建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、环宇房地产公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对江岸*东城中央小区实施物业服务。被告在江岸*东城中央小区购买了1栋4-9号住房一套，建筑面积74.74平方米，并于2010年4月6日入住。2011年1月1日至2012年4月30日，被告拒绝向原告交纳各项物业管理费用共计2089.5元，原告多次催收，并于2013年7月11日由原告法律顾问重庆津舟律师事务所向被告发出律师催款函，被告仍然拒绝交纳物业服务费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告支付原告2011年1月至2012年4月物业服务费895.2元（58.7元／月×12月＋47.7元／月×4月）、电梯费352元（22元／月×16月）、公共区域电费88.67元、水费553.64元、垃圾处置费120元、消防费80元，合计2089.51元，并按每日万分之三的标准计算支付违约金477元（截止2013年12月10日），共计2566.51元。
被告程敏辩称：被告2011年1月1日至2012年4月30日未交纳相关费用是事实，被告拒不交纳物业服务费主要有以下几个方面的原因：首先，原告在履行物业服务合同过程中违约在先，原告在进驻小区的时候未对消防设施进行验收，导致小区的消防设施至今没有完善并未能投入使用；对小区的违法建筑未尽到监管义务，小区内存在多处违法建筑，影响业主合法权益；存在多收费、乱收费的行为，并且收费标准过高；小区绿化不达标；原告的保安人员存在侵犯小区业主人身权益的行为。其次，原告重庆威凯物业管理有限公司与开发商重庆威凯房地产开发有限公司系同一个人投资，是同一个公司，签订的前期物业服务合同是无效的，同时原告没有物业服务的资质。最后，原告请求代缴路灯费和景观路灯费没有提供其向电力部门交纳相关费用的票据，不予认可。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告提出反诉：1、要求原告赔偿被告交纳的消防费275元；2、要求原告对违法建筑进行整改；3、要求原告退还被告乱收和多收的费用467元；4、要求退还电梯费360元；5、要求原告赔偿被告因上访造成的损失3000元。
经审理查明：2008年1月2日，原告重庆威凯物业管理有限公司作为乙方与建设方甲方重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称江岸*东城中央小区交由原告重庆威凯物业管理有限公司实施物业管理，前期物业服务期限为三年。合同签订后，原告按合同约定履行了物业服务。合同到期后，因小区的业主入住率未达到入住标准，小区未成立业主委员会。2010年12月20日，原告重庆威凯物业管理有限公司与重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订《前期物业合同延期协议书》，双方约定将《前期物业服务合同》的合同期限延长2年，即延长至2012年12月31日止。2011年3月28日，重庆市江津区发展和改革委员会以津发改委（2011）33号文件《关于东城中央小区前期物业管理服务收费标准的通知》批复：高层住宅费评定为特级，高层住宅物业服务费按每平方米0.60元、日常维修养护费按每月每平方米0.30元收取，电梯费从三楼起每人每月10元，每增加一层加0.30元计算，从2011年4月1日起执行。小区业主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行。2012年2月8日，重庆市江津区发展和改革委员会以津发改委（2012）22号文件《关于东城中央小区前期物业管理服务收费标准的通知》批复：高层住宅费评定为特级，高层住宅物业服务费按每平方米0.45元、日常维修养护费按每月每平方米0.20元收取，电梯费从三楼起每人每月10元，每增加一层加0.30元计算，从2012年1月1日起执行。小区业主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行。重庆威凯物业管理有限公司2012年1月1日前按照0.8元／平方米／月的标准按照建筑面积收取物业服务费，按照0.3元／平方米／月的标准按照建筑面积收取电梯费，2012年1月1日以后按照0.65元／平方米／月的标准按照建筑面积收取物业服务费，按照0.3元／平方米／月的标准按照建筑面积收取电梯费。
另查明：被告购买的江岸*东城中央小区1-4-9号住宅建筑面积为74.63平方米。被告与原告于2010年4月6日签订《入住合约》和《江岸*东城中央业主手册》。《江岸*东城中央业主手册》约定：高层住宅0.8元平方米／月，水、电费公摊依据实际用量按实际收，电梯部分暂定0.3元／平方米／月，每月5日至15日收取上月物管费，逾期不缴按照3‰加收违约金。被告从2011年1月1日至2012年4月30日应缴纳物业服务费910.49元（0.8元／㎡／月×74.63㎡×12月＋0.65元／㎡／月×74.63㎡×4月）、电梯费358.22元（0.3元／㎡／月×74.63㎡×16月）、水费553.64元、垃圾处置费120元、消防费80元，共计2002.35元。原告未提交其缴纳公共区域电费的证据。原告委托重庆津舟律师事务所于2013年7月11日向被告发出律师催款函，被告仍然拒不交纳所欠费用。原告重庆威凯物业管理有限公司以被告的行为影响了公司的正常经营、侵犯了公司的合法权益为由来院诉讼，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原告提供的原告的组织机构代码证、营业执照、物业服务资质证书、前期物业服务合同、前期物业合同延期协议书、重庆市江津区发展和改革委员会津发改委（2011）33号文件和（2012）22号文件、房屋买卖合同、入住合约、业主手册、业主欠费票据、律师催收函、EMS快递单和原、被告陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，区别不同物业的性质和特点，在物业服务合同中约定。本案中，原告依法与建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主被告程敏具有约束力。合同签订后，原告按照约定进住该小区实施物业服务，被告程敏入住*江岸东城中央小区后，接受了原告提供的物业服务，按照合同的约定依法应当交纳物业服务费等费用。关于物业服务费的问题，双方签订的业主手册中约定物业管理费按照0.8元／平方米／月收取，2012年1月后原告自愿降低为0.65元／平方米／月，不违反法律规定。原告请求被告给付2011年1月至2012年4月物业服务费895.2元，低于业主手册约定的标准，本院予以支持。关于电梯费的问题，双方签订的业主手册中约定电梯费按照0.3元／平方米／月交纳，原告请求被告按照业主手册的约定给付2011年1月至2012年4月电梯费352元，低于业主手册约定的标准，本院予以支持。关于水费、垃圾处置费、消防费的问题，原告在庭审中提供了证据证明，本院予以支持。原告主张的公摊路灯费和景观路灯费，未提交相关证据证明，本院不予支持。关于违约金的问题，被告经催收后仍未交纳物业服务费等费用的行为构成违约，按照合同的约定应当支付违约金，原、被告签订的业主手册中并未对消防费、垃圾处置费、水费的违约金进行约定，消防费、垃圾处置费、水费不应当计算违约金，原告按照每日万分之三的标准主张违约金过高，本院认为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，自应缴费月16日起计算至2013年12月10日止。
关于被告提出的抗辩问题，被告提出原告在进驻小区的时候未对消防设施进行验收，导致小区的消防设施至今没有完善并未能投入使用，对小区的违法建筑未尽到监管义务，小区内存在多处违法建筑，影响业主合法权益，小区绿化不达标等问题，应由该小区的开发建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司负责解决，被告可以通过小区物业服务企业与开发建设单位进行协调。被告提出存在乱收费问题，被告可以向相关部门举报或另案起诉要求返还。被告提出小区保安侵犯小区业主人身权利的问题，属于侵权纠纷，与本案无关，被侵犯人身权利的小区业主可以通过法律途径维护自身合法权利。被告提出原告与开发建设单位系同一主体的问题，虽然被告举示了相关证据证明原告与重庆威凯房地产开发有限公司存在一定的关联，但原告重庆威凯物业管理有限公司与重庆威凯房地产开发有限公司仍然是两个独立的法人单位，并非被告认为的同一主体，同时原告提交的组织机构代码证、营业执照和物业服务资质证书表明原告具有服务服务资质。即使重庆威凯房地产开发有限公司未按照《中华人民共和国物业管理条例》的规定，采取招投标的方式选聘物业管理单位，但是该条例所规定的法律责任实际为行政责任，并未对合同效力做出否定性规定，重庆威凯房地产开发有限公司与原告重庆威凯物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》和《前期物业合同延期协议书》应属合法有效。
关于被告提出的反诉问题，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，反诉应当在举证期限届满前提出，被告在庭审中提出反诉，不符合提起反诉的条件。
综上，为维护双方当事人合法权益，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第三十四条的规定，判决如下：
一、被告程敏于本判决生效后十日内给付原告重庆威凯物业管理有限公司物业服务费895.2元、电梯费352元、水费553.64元、垃圾处置费120元、消防费80元，共计2000.84元。
二、被告程敏于本判决生效后十日内给付原告重庆威凯物业管理有限公司违约金，该违约金以被告程敏每月所欠物业服务费和电梯费的本金为基数（2011年1月至2011年12月每月所欠物业服务费和电梯费以80.7元，2012年1月至2012年4月每月所欠物业服务费、电梯费为69.7元），自应交费月的16日起（即2011年1月的违约金自2011年2月16日开始计算，2011年2月的违约金自2011年3月16日开始计算，以此类推）按照中国人民银行同期贷款利率分别计算，计算至2013年12月10日止。
三、驳回原告重庆威凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告程敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告程敏负担。此款原告已向本院预交，经原告同意，由被告程敏在履行上述判决义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李 果
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 张珍桔