重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终9239号
上诉人（原审被告）：重庆平顶物业管理有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢，统一社会信用代码91500225673351825G。
法定代表人：李红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：罗加斌，男，汉族，1961年8月11日出生，住重庆市大足区，该公司员工
被上诉人（原审原告）：重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会，住所地重庆市大足区龙岗街道商贸中心。
负责人：陆世年，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：胡洪波，重庆名豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高勋，重庆名豪律师事务所律师。
上诉人重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）因与被上诉人重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会（以下简称商贸中心业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。平顶物业公司的委托诉讼代理人李红江、罗加斌，商贸中心业委会的负责人陆世年及委托诉讼代理人高勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平顶物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商贸中心业委会的一审诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理。事实和理由：1、重庆市大足县商贸中心业主委员会系该物业小区的业主依照法律规定，按照法定程序选举产生，并进行了备案登记，能够以自己的名义与物业管理企业签订物业服务合同，故重庆市大足县商贸中心业主委员会与平顶物业公司签订的《大足商贸中心物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院认定该合同违反法律法规的强制性管理规定，不具有法律效力是错误的。2、《大足商贸中心物业服务委托合同》的相对方是平顶物业公司与重庆市大足县商贸中心业主委员会，在重庆市大足县商贸中心业主委员会没有作出任何抗辩和对合同事实表明任何态度的情况下，一审法院认定合同无效，超出本案的审理范围，违反不告不理的原则，属于程序违法。3、平顶物业公司依照合同约定占用物业管理用房，是履行合同的行为，是为该项目提供物业服务的保障和需要。
商贸中心业委会辩称，商贸中心业委会系适格的主体，平顶物业公司与原大足县商贸中心业主委员会签订的物业服务合同违反了法律法规强制性规定，属于无效合同。平顶物业公司应将物业相关资料及小区的物业用房交还给商贸中心业委会。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
商贸中心业委会向一审法院起诉请求，判令平顶物业公司立即退场并搬离大足龙岗街道商贸中心小区所占物管用房，将该物管用房交还商贸中心业委会。
一审法院认定事实：2011年5月，原重庆市大足县商贸中心业主委员会经选举成立，2011年7月7日，原重庆市大足县商贸中心业主委员会在原大足县龙岗街道办事处办理备案手续。2011年8月10日，平顶物业公司与原重庆市大足县商贸中心业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。2012年9月1日，平顶物业公司与重庆市大足县商贸中心业主委员会签订《商贸中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。因大足××××街道××坝街社区商贸中心新建的高层建筑和商业门市（2、3号楼面积99336.89平方米）先后投入使用，因行政区划调整，经商贸中心业主提议，并报大足××××街道××坝街社区、大足龙岗街道办事处、大足国土资源和房屋管理局同意，拟对大足××××街道××坝街社区商贸中心业主委员会进行改选。2013年8月19日，大足××××街道××坝街商贸中心业主委员会筹备组（重庆市大足××××街道××坝街社区居民委员会代章）在商贸中心小区张贴《通知》，通知业主于2013年8月24日上午8时30分在大足实验小学参加业主委员会选举大会。2013年8月24日，在大足××××街道××坝街社区居民委员会主任周兰英主持下，大足龙岗街道办事处卢大前、大足国土资源和房屋管理局物管科赵朝贵等人现场监督下，参与选举的业主有328人。经公开选举，计票结果如下：薛泽中（忠）327票、ＸＸ胜328票、陆世年306票、杨远兵107票、唐安彬197票、付世兰254票、秦显余143票、覃晓强254票、何代财262票、罗元友244票、袁桂英309票，增补候选人罗觉彬3票、王兴德2票。选举出的业主委员会成员为：薛泽中（主任）、ＸＸ胜（副主任）、陆世年（副主任）、唐安彬、付世兰、覃晓强、何代财、罗元友、袁桂英。2013年8月26日，大足××××街道××坝街社区居民委员会将选举结果和成员分工进行了公示。2013年9月2日，大足龙岗街道办事处学坝街商贸中心业主委员会在重庆市大足龙岗街道办事处进行了备案。
因平顶物业公司与原重庆市大足县商贸中心业主委员会签订的《商贸中心物业管理合同》即将到期，2014年8月29日，商贸中心业委会就商贸中心小区选聘物业服务企业作出《公示》，将参与竞聘的平顶物业公司与富士达物业公司的公司名称、资质、收费标准、主要服务项目、备注等信息对业主进行了公示。告知了选票发放及选举时间为2014年9月6日—9月15日，选聘方式为差额选聘，即在以上两家物业服务企业中选择一家。2014年9月，商贸中心业委会在选聘物业服务企业时，平顶物业公司向商贸中心业委会交纳了保证金10万元。经业主投票选举，2014年9月15日商贸中心物业服务企业选票统计结果为：发出选票796张，收回796张。参加投票工作人员薛泽中、ＸＸ胜、石成富、李春玉等26人在《大足商贸中心差额选聘物业公司统计表》上签字。经统计，富士达物业公司获得了商贸中心业主户数51.32%的投票，以及投票业主房屋建筑面积达小区总面积的67.16%的投票，遂富士达物业公司被选聘为小区新的物业服务企业，而平顶物业公司未被商贸中心业主选聘为物业服务企业。2014年9月17日，时任商贸中心业委会副主任的陆世年通过自己在中国农业银行31×××95账户向平顶物业公司法定代表人李红在中国农业银行62×××78账号退还了保证金10万元。2014年9月16日，商贸中心业委会将业主投票选择物业服务企业结果进行了公示，并告知举报电话、公示期间（10天）等事项。2014年10月15日，商贸中心业委会与富士达物业公司签订了《重庆市物业服务合同》。合同第一条约定由富士达物业公司对大足商贸中心占地面积42065平方米、建筑面积182683.51平方米的商住小区提供物业服务。合同第十六条约定：本合同期限为三年，自二零一四年十一月一日起至二零一七年十月三十日止。2014年10月27日，商贸中心业委会将《重庆市物业服务合同》在重庆市大足国土资源和房屋管理局备案。
平顶物业公司在明知其未取得商贸中心小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的情况下，仍于2014年10月16日与原重庆市大足县商贸中心业委会签订了《大足商贸中心物业服务委托合同》，合同第一条约定由平顶物业公司对大足商贸中心占地面积32000平方米、建筑面积16000平方米的商住宅小区提供物业服务。合同第十六条约定：本合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止。遂平顶物业公司未从重庆市大足××××街道××坝街社区商贸中心小区撤离，并继续占用商贸中心小区物业用房至今。
一审法院认为，《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。2011年5月，原重庆市大足县商贸中心业主委员会经选举成立，因大足商贸中心新建的高层建筑和商业门市先后投入使用，需对业主委员会进行改选，2013年8月新产生的业主委员会不影响原重庆市大足县商贸中心业主委员会的主体资格。因行政区划调整和业主委员会委员改选，原重庆市大足县商贸中心业主委员会变更为重庆市大足××××街道××坝街社区商贸中心业主委员会，后一业主委员会系对前一业主委员会主体资格的继承和名称的变更，并非两个独立的主体。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，因原重庆市大足县商贸中心业主委员会与平顶物业公司签订的《商贸中心物业管理合同》于2014年8月30日到期，商贸中心业委会对拟参加选聘的物业服务企业，即平顶物业公司和富士达公司的名称、资质、收费标准、主要服务项目、备注等信息对业主进行了公示，以投票的方式选择物业服务企业，符合法律规定。其后，富士达物业公司获得了商贸中心业主户数51.32%的投票，以及投票业主房屋建筑面积达小区总面积的67.16%的投票，遂富士达物业公司被选聘为新的物业服务企业。商贸中心业委会于2014年10月15日与富士达公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同第一条约定由富士达物业公司对大足商贸中心占地面积42065平方米、建筑面积182683.51平方米的商住小区提供物业服务，即商贸中心业委会经大足商贸中心业主投票决定，由富士达物业公司该小区整体提供物业服务，该合同符合相关法律、法规的规定，具有法律效力。《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。平顶物业公司未被商贸中心业主选聘为物业服务企业，但平顶物业公司在参加商贸中心业委会组织的新的物业服务企业竞聘落选后，明知其未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的情况下，仍于2014年10月16日与原重庆市大足县商贸中心业委会签订了《大足商贸中心物业服务委托合同》，合同第一条约定由平顶物业公司对大足商贸中心占地面积32000平方米、建筑面积16000平方米的商住宅小区提供物业服务。合同第十六条约定：本合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止。该合同的签订违反相关法律、法规的强制性规定，不具有法律效力。
《物业管理条例》第三十四条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。平顶物业公司于2012年9月1日与重庆市大足县商贸中心业主委员会签订的《商贸中心物业管理合同》已于2014年8月30日到期，商贸中心业委会经业主投票选聘富士达物业公司为新的物业服务企业，并已于2014年10月15日与富士达物业公司签订了《重庆市物业服务合同》，本合同期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月30日止，商贸中心业委会要求平顶物业公司立即退场并搬离大足龙岗街道商贸中心小区所占物管用房，将该物管用房交还商贸中心业委会的诉讼请求，予以支持。判决：限被告重庆平顶物业管理有限公司于本判决生效后十日内从重庆市大足××××街道××坝街社区商贸中心小区撤离，并将其占用的物管用房交还给原告重庆市大足××××街道××坝街社区商贸中心业主委员会。
一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审中，平顶物业公司、商贸中心业委会均未提供新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点在于商贸中心业委会是否有权要求平顶物业公司退出大足××××街道××坝街社区商贸中心并返还物业服务用房。现依据查明的事实，结合相关法律规定，对该争议焦点评析如下：
因大足××××街道××坝街社区商贸中心新建的高层建筑和商业门市先后投入使用及行政区划调整，在大足××××街道××坝街社区居委会、大足龙岗街道办事处、大足国土资源和房屋管理局指导下，原重庆市大足县商贸中心业主委员会进行改选并更名为重庆市大足××××街道××坝街社区商贸中心业主委员会。商贸中心业委会根据业主大会的选聘，依法与重庆富士达物业管理公司签订了物业服务合同，而平顶物业公司与原重庆市大足县商贸中心业主委员会签订的《物业管理委托合同》于2014年8月30日到期后未能被业主大会续聘，《物业管理委托合同》下的权利义务已终止。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故商贸中心业委会要求平顶物业公司退出龙岗街道学坝街社区商贸中心并返还物业服务用房的诉请合法有据，应予支持。
综上所述，平顶物业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆平顶物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 兵
审 判 员 师玉婷
代理审判员 刘 希
二〇一七年一月十九日
书 记 员 刘思含