河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终6748号
上诉人（原审原告）：石会超，男，1986年4月20日出生，汉族，住河南省尉氏县。
委托诉讼代理人：张亚洲，河南啸谦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑州安瑞房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区建业路建业城市花园1层15号。
法定代表人：张建辉。
委托诉讼代理人：贾真，河南度邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗强，男，1977年10月3日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：项修成、蒋飞，河南天新律师事务所律师。
上诉人石会超、郑州安瑞房地产营销策划有限公司（以下简称安瑞公司）因与被上诉人罗强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
石会超上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2017)豫0105民初6441号民事判决书的第一项，改判为罗强和安瑞公司承担返还定金7万元及佣金15000元。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案《房屋买卖合同》应属于有效合同，不属于效力待定。二、上诉人石会超不存在违约行为，是罗强的违约行为导致合同无法继续履行，罗强应承担违约责任。被上诉人罗强在双方签订《房屋买卖合同》之后明确表明不愿意出售房屋，其行为构成根本违约。上诉人石会超购买该房屋是其在郑州购买的第一套房，并计划把该房屋作为自己的生活唯一住房，而且郑州市房价这几年一直在上涨，所以上诉人也不存在违约的可能性。
罗强辩称，一、被上诉人罗强不存在违约行为。根据合同约定：1、上诉人石会超应在签订合同当日交付定金5.5万元及佣金代办费15000合计70000元，但实际上石会超并没有按合同上述约定交付5.5万元定金，违约的是石会超。2、因上诉人石会超选择按揭贷款方式购买涉案房产，石会超、罗强于签订合同后七个工作日内共同办理按揭贷款手续。根据该约定，石会超应保证其征信是良好其在选择了按揭贷款银行并通知罗强的情况下，被上诉人罗强才有义务与石会超共同到货款机构办理按揭贷款手续。但在该合同签订后的七日内，上诉人石会超并没有选择货款银行也没有通知被上诉人罗强，因此罗强在此并没有违约，违约的是石会超。因石会超未办理贷款按揭手续，根本无法获得银行的审批，只有银行货款获批后，在网签买卖合同备案当日将首付款存入监管机构，罗强才有义务办理网签，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，罗强才有义务和石会超共同到房管局办理房屋产权过户等手续，并在收到除物业交割保证之外的房款之日才有义务向交付涉案房产。因此，罗强并没有违约行为。在一审中石会超起诉要求解除涉案的房屋买卖合同，被上诉人罗强同意解除。综上，一审判决的处理结果是正确的，请求二审法院驳回上诉。
安瑞公司辩称，对石会超的上诉状无异议，被上诉人应向上诉人石会超支付违约金或双倍返还定金，佣金安瑞公司已收取，不予返还。
安瑞公司上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2017）豫0105民初6441号民事判决书，发回原审人民法院重审或依法改判，对返还佣金15000元不服；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人罗强承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，该房屋共有权人刘利平为被上诉人罗强的妻子，本案《房屋买卖合同》的签订，刘利平知情并同意，其已授权被上诉人罗强全权处理该房屋买卖事宜。一审中三方未提供相关证据，是因为三方对此事实均认可、无异议，此点被上诉人罗强亦是当庭自认。因此本案被上诉人罗强拥有该房屋的完全处分权，《房屋买卖合同》依法成立并生效。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”1、《房屋买卖合同》依法成立并生效，并非效力待定。2、被上诉人罗强具有房屋的瑕疵担保义务，应当承担违约责任。合同签订后，被上诉人罗强拒绝履行合同，不管是基于房价上涨主观上不愿意出售或是未取得处分权（为假设，事实上已取得）客观上无法出售，被上诉人罗强均已经构成违约，都应当依法承担违约责任。三、安瑞公司依法应当收取佣金，石会超的佣金损失应由罗强承担。安瑞公司作为促成《房屋买卖合同》的居间方，勤勉尽责、居间行为无任何过错。本案《房屋买卖合同》无法履行是因为罗强不配合办理房屋评估、贷款等手续，房价上涨、被上诉人罗强违约所致。根据《房屋买卖合同》第六条，安瑞公司依法收取佣金15000元，石会超的佣金损失应由罗强赔偿。
罗强辩称，同对石会超的答辩意见。
石会超辩称，同意安瑞公司上诉请求及事实和理由。
石会超向一审法院起诉请求：1、二被告返还原告定金7万元及赔偿佣金15000元，共计85000元；2、被告罗强因违约给原告造成房子的涨价损失8万元；3、原、被告解除房屋买卖合同；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月28日，被告罗强（甲方）与被告安瑞公司（乙方）签订《限时销售协议》一份，主要约定：“1、甲方将位于金水区建业路建业城市花园99号楼南5单元4层东户的房屋委托乙方进行销售（房屋所有权证书号为0801069859，产权人为罗强，房屋性质为商品房），该房屋符合国家法律、行政法规的相关规定，允许上市进行交易，甲方拥有对该房屋合法处分权，如甲方为代理人，应有该房屋所有权人的合法授权；2、双方商定，该房屋委托销售价格为128万元，该委托销售价格包括物业维修基金；3、乙方承诺在协议生效后45天内促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房屋买卖合同》，乙方为此支付保证金5000元，如果乙方未能实现上述承诺，则将该款项补偿给甲方，若在委托期限内乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》，则甲方应于订立该协议当日向乙方返还已收取保证金”该协议还约定了其他相关内容。同日，被告罗强出具《委托书》一份，委托被告安瑞公司的侯永奇作为其出售涉案房屋的代理人，代为与买方磋商谈判该房产的最终售价以及配套设施，代为签订房屋买卖合同、代为收取定金，有效委托期限自2016年8月28日起至2016年10月13日止。
2016年8月29日，原告（买方、乙方）与被告罗强（卖方、甲方）及被告安瑞公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：“1、甲方拥有位于金水区建业路建业城市花园99号楼南5单元4层东户的房屋，房屋所有（共有）权证书号为郑房权证字第08010698**，房屋所有（共有）权人为刘利平，契税交纳已满两年，以甲方家庭为单位非甲方唯一住房，房屋建筑面积为107.01平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准），乙方自愿购买上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；2、甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人或夫妻相对方同意出售此房屋，并配合办理相关手续；3、甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为134万元；4、乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计7万元，其中佣金及代办费1.5万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；5、乙方应向丙方支付佣金1.5万元，在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行、或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；6、该房屋没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权；7、甲、乙双方同意使用按揭贷款方式付款，乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；如甲乙双方选择资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款（参考银行审批）存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户；如甲、乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款（参考银行审批）交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；8、甲乙双方协商确定，需资金监管的过户办理采用无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方在银行贷款审批通过后的玖拾伍个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；9、甲乙双方协商确定，无需资金监管的过户办理采用无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的玖拾伍个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；10、丙方应当就有关订立合同的事项向甲乙双方如实告知，不得故意隐瞒或虚假告知，丙方应当就甲乙双方的合法身份进行必要的审查，确认甲方本人、身份证原件、房产证原件及合同签名等相关信息的一致性，确认乙方本人、身份证原件及合同签名等相关信息的一致性，确认无误后留存以上材料复印件，以便办理相关手续、备案、查询使用；11、甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金7万元；甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方的佣金损失和其他经济损失；乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失；居间方（丙方）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人（甲乙双方）利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；12、甲乙双方协商一致，选择走资金监管程序”。该合同还约定了其他相关事项。同日，原告向被告安瑞公司交纳了佣金15000元及购房定金35000元，被告安瑞公司分别向原告出具了相应收据。
后双方因该房屋买卖发生纠纷，协商未果，原告遂诉至该院。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》中载明涉案房屋的所有（共有）权人为刘利平，但双方均未提供有关涉案房屋产权登记的相关证据，致使无法确定涉案房屋的产权登记情况，也无法确定刘利平在涉案房屋中的产权状况，且双方也未举证证明该合同事后得到刘利平的追认，故该房屋买卖合同的效力处于不确定状态。现原告主张解除合同，被告罗强也同意解除该合同，该院对此予以确认。因房屋买卖合同在效力待定的情况下予以解除，应当恢复原状。被告安瑞公司应当将代为保管的定金35000元及收取的佣金15000元返还给原告。原告的其他主张，因证据及理由不足，不应予以支持。
综上，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。二被告的辩称，因证据不足，不应予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告郑州安瑞房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告石会超定金及佣金共计5万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由原告石会超及被告罗强、郑州安瑞房地产营销策划有限公司各负担1200元。
本院二审期间，上诉人石会超提交不动产登记资料查询结果证明，证明该房屋系罗强和刘利平所共有。被上诉人罗强发表质证意见：对石会超所提供的不动产登记资料查询结果证明的真实性没有异议，该房产确实是罗强和刘利平的共同所有。安瑞公司发表质证意见：对不动产登记资料查询结果证明无异议。针对石会超提供的不动产登记资料查询结果证明，本院对该证据的真实性予以采信。
上诉人安瑞公司提交该公司经纪人与被上诉人通话录音一份，与被上诉人的妻子的通话录音一份，并当庭播放该两份证据。证明被上诉人单方违约，不出售涉案房屋，该房子的共有人是其妻子刘利平明确表示该房屋买卖由全权授权被上诉人处理，被上诉人并非无权处分的。
被上诉人罗强发表质证意见：第一份跟罗强录音的真实性没有异议，但对证明问题有异议。该证据不能证明罗强违约，这个录音时间是在2016年的11月14日，与距离合同签订时间已经过了将近两个半月，在涉案房屋买卖合同约定合同签订后应当的期限之内由上诉人石会超找好相关的贷款机构办理贷款，但是石会超并没有办理。由于上诉人石会超的违约才导致的合同无法履行。对第二份录音跟刘利平不敢确定真实性。按照安瑞公司所述通话录音时间是在2017年的7月份。也就是本案在一审案件已经发生的时候，是安瑞公司为了摆脱责任设的一个圈套。因为刘利平一直在强调这个事其以前事不清楚，直接找罗强联系。
上诉人石会超发表质证意见：对第一份证据的真实性无异议，因为该份证据是被上诉人催促中介处理该房屋问题时中介催促罗强进行办理，继续履行房屋买卖合同，及时进行了录取的这个录音该份证据恰恰能表明中介公司一直积极与罗强沟通，并且罗强事后明确表示不愿意出卖房屋。该份证据证明了罗强的违约的事实。第二份证据的真实性无异议，该份证据证明中介公司与罗强的妻子刘利平一直保持联系，说明刘利平对房屋出卖的事实明知，而且从刘利平的通话录音中可以看出，刘利平对于罗强出卖房屋的事实一直是知情的。
针对上诉人安瑞公司提供的录音资料，本院组织各方当事人进行了质证，对该证据的真实性予以采信，但该录音的时间在房屋买卖合同约定的共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续的时间之后，安瑞公司没有提供相关证据相印证，不能充分证明安瑞公司主张的罗强所述不卖房屋系罗强真实意思的表示。
二审经审理查明事实：从《房屋买卖合同》上来看，上诉人安瑞公司在居间房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》时，没有要求房屋共有权利人刘利平在合同中卖方处签名或出具书面委托授权手续，安瑞公司存在未能提供全面居间服务义务的情形。上诉人石会超未按该合同约定的数额交付定金5.5万元，上诉人石会超存在未足额交付定金的违约行为。从各方当事人陈述合同履行情况来看，被上诉人罗强在履行《房屋买卖合同》中，未共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，亦存在违约行为。
二审法院查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为，根据查明的本案事实，2016年8月29日，各方当事人共同签订《房屋买卖合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行自己的义务。一审法院认为涉案的《房屋买卖合同》，双方当事人未举证证明该合同事后得到房屋共有权利人刘利平的追认，该房屋买卖合同的效力处于不确定状态有误。
上诉人安瑞公司在居间房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》时，没有要求房屋共有权利人刘利平在合同中卖方处签名或出具书面委托授权手续，安瑞公司存在未能提供全面居间服务义务的情形。上诉人石会超未按该合同约定的数额交付定金5.5万元，上诉人石会超存在未足额交付定金的违约行为。被上诉人罗强在履行《房屋买卖合同》中，未共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，亦存在违约行为。综合考虑各方当事人在履行《房屋买卖合同》中存在违约行为的情形，一审法院判决上诉人郑州安瑞房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人石会超定金及佣金共计5万元并无不当。
一审中上诉人石会超主张解除合同，被上诉人罗强也同意解除该合同，一审院对此予以确认并无不当。
综上所述，上诉人石会超、上诉人安瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人石会超负担675元，上诉人郑州安瑞房地产营销策划有限公司负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年七月二十五日
书记员 胡 枭