四川省梓潼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梓民初字第702号
原告左长松，男，生于1949年5月6日，汉族，初识字，四川省梓潼县人，农民。
委托代理人赵冠春，梓潼县文昌法律服务所法律工作者。
原告陈述琼，女，生于1951年9月6日，汉族，小学文化，四川省梓潼县人，农民。
委托代理人崔述英，女，生于1977年2月5日，汉族，小学文化，四川省梓潼县人，农民。
被告余洪勇，男，生于1972年3月8日，汉族，小学文化，四川省三台县人，农民。
被告李春容，女，生于1974年4月9日，汉族，小学文化，四川省三台县人，农民。
二被告共同的委托代理人高凤玲，梓潼县潼城法律服务所法律工作者。
原告左长松、陈述琼与被告余洪勇、李春容房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告左长松及其委托代理人赵冠春、原告陈述琼的委托代理人崔述英，二被告余洪勇、李春容及其委托代理人高凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：二被告由三台县迁至梓潼县文昌镇西河村二组，其住所地为梓潼县文昌镇西河村二组。2008年4月4日，原、被告签订一份买卖房屋文约，将位于梓潼县文昌镇西河村三组原告家的砖混结构楼房一栋三间两楼一底及接檐房在内（系农房）卖给被告。合同签订后，被告付款，原告交房。事后，原告咨询后获悉农村村民只享一处宅基地，非同一村民小组成员之间不得买卖农房，否则，以后不得再享有宅基使用权。随后，原告要求被告退房未果。2014年1月7日村委会主持解决原、被告两家邻里纠纷时，原告才知悉被告已将该农房办理了宅基地使用权证，该证现已被梓潼县国土资源局收回注销。被告及家人入住后与原告及家人相处关系极差，时常两家纠纷不断。原告现诉至法院请求：1、依法确认原告左长松与余洪勇于2008年4月4日所签买卖房屋文约无效；2、因无效合同所取得的财物相互返还；3、本案诉讼费的负担由法院决定。
二被告辩称：1、本案讼争房屋在2008年4月4日签署完合同后已完成交付，且被告从交付后至今居住在该房屋内，还进行了装修，该合同已经履行完毕，原告称合同无效不是事实；2、被告从2003年3月就迁到梓潼，并非原告诉称是为了购买房屋才迁到梓潼，原告出卖过三处房屋，被告这一处就是原告卖的第三处，后原告又动工修建第四处，经村委会阻止才没有修建完成，原、被告之间发生纠纷是因原告阻扰被告通行，双方之前相处较好，没有原告说的一直相处不好的情形；3、因原告提供虚假材料，导致房屋的土地使用证被国土部门收回，被告将保留对这一损害结果责任的追究；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：二原告系本县文昌镇西河村三组村民。二被告原系三台县乐加乡柏林村二组村民，2000年3月8日向本县文昌镇西河村二组交纳二人入户费2000元，2003年3月31日和2004年1月12日二被告及儿子余小龙先后从三台县乐加乡柏林村二组迁至本县文昌镇西河村二组。2008年4月4日，原、被告签订一份买卖房屋文约，该文约约定：1、甲方同全家共同商定自愿将自己私人所有，并有独立处理权，且无任何产权纠纷的座落在西河村三组的砖混结构楼房一底二楼三间，座东向西的清水房，占地面积120平方米（外加一大间砖木结构的猪圈屋），建筑面积360平方米，出售给乙方余洪勇子孙为业；2、甲、乙双方共同议定房价金额：11万元；3、付款方式：买卖成交，买方首付订金1000元，签订文约后，买方一次性付清全部房价款11万元，不能拖欠；4、此文约是甲、乙双方和中证人在场共同协商达成文约内容，双方必须遵照执行，不得反悔，其中任何一方违约，违约金必须付给对方违约金1000元。原、被告及中证人在买卖房屋文约上签名捺印，西河村委及西河村三组在买卖房屋文约上签章。合同签订后，被告付清房价款，原告将房屋交付被告，被告一家人在该房屋内居住生活至今。2010年2月5日被告以西河村三组村民的身份办理了土地使用权证，使用权面积90㎡。2013年10月原、被告因通行问题产生矛盾，2014年1月21日西河村调解委员会主持双方调解未果，同月28日双方发生争吵、抓扯，本县文昌派出所出警制止。2014年2月10日被告向本院提起相邻关系诉讼，2014年3月31日本院依法作出（2014）梓民初字第436号民事判决书，判决原告立即停止侵害、排除障碍、恢复原状，保证原告及其家人的通行。在该案诉讼过程中，原告向本县国土资源局申请，要求撤销被告的土地使用权证，2014年3月25日本县国土资源局经调查认定被告使用虚假资料骗取土地登记作出处理决定，注销被告的土地使用权证。后原告以买卖不合法，要求返还房屋、退回购房款，反映到本县文昌镇人民镇府，文昌镇人民调解委员会于2014年4月21日主持双方调解未达成一致意见。2014年4月22日原告遂起诉来院。
另查明，1999年第二轮土地承包西河村均以社为发包方，西河村无公土。被告一家三口的户口在迁入西河村二组时，双方已达成一致意见，被告不分承包地、不享有宅基地、不享有村社任何利益，仅享有国家相关政策。被告一家三口至今在西河村二组无承包地及宅基地，靠做小生意及耕种别人的土地维持生活，村社日常的公益集资被告均已缴纳。1997年三台县第二轮土地承包时，被告一家在其父亲余中华的户主名下承包的土地，至今未退回社上，被告在乐加乡柏林村二组有农房。
以上事实，有原、被告陈述、买卖房屋文约、土地承包合同、县国土资源局注销土地使用证相关材料、房屋照件、西河村委会证明、本院调查笔录等证据材料经庭审举证、质证后收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：本案系农村房屋买卖，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份属性而享有居住地福利，从所在村组无偿分配取得此项权利，所以，农村房屋也具有人身依附性，只有同一集体经济组织成员之间经过法定审批机关批准方能转让。对于同一集体经济组织成员资格的认定，应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的形式是村农民集体经济组织还是村内并存的各村民小组的农民集体经济组织，是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属同一集体经济组织成员，是村内并存的各村民小组的农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属同一集体经济组织成员。本案中，西河村无公土，土地承包均以村内并存的各村民小组为发包方，土地收益也均以各村民小组为核算主体，所以，西河村农民集体经济组织的形式是村内并存的各村民小组的农民集体经济组织，原告系西河村三组村民，被告系西河村二组村民，同村不同组，即原、被告不属同一集体经济组织成员，因此，原、被告之间签订的买卖房屋文约应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，各自应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所遭受的损失，因本案无法认定该部分事实，所以，本案不予处理，原、被告双方可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
原告左长松、陈述琼与被告余洪勇、李春容于2008年4月4日签订的买卖房屋文约无效。
案件受理费300元，原、被告各负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 红
审 判 员 陈永超
人民陪审员 张 俊
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 杨 倩
附：适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。