广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9758号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广东猪兼强互联网科技有限公司。住所地：广东省广州市天河区元岗路***号第*栋*********房。
法定代表人：陈志林，职务：董事长。
委托诉讼代理人：谢炎燊，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈辉，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市盛佳物业管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区金兰路剑兰街*号***房。
法定代表人：黎国桥，职务：总经理。
委托诉讼代理人：黎春华，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浩扬，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黎国桥，男，1980年4月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人广东猪兼强互联网科技有限公司（以下简称猪兼强公司）因与被上诉人广州市盛佳物业管理有限公司（以下简称盛佳物业公司）、黎国桥租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人猪兼强公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盛佳物业公司退还猪兼强公司履行保证金人民币221000元；2.撤销一审判决第二项，改判盛佳物业公司返还猪兼强公司场地租金人民币1326000元；3.撤销一审判决第三项，改判盛佳物业公司赔偿猪兼强公司经济损失人民币41465元；4.判令黎国桥对盛佳物业公司的上述债务承提连带责任；5.一、二审诉讼费用全部由盛佳物业公司与黎国桥承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《土地租赁合同》有效完全属于适用法律错误。审理涉及合同是否违反法律、行政法规强制性规定而判别合同效力时，主要是如何判断法律、行政法规的强制性规定是属于效力性强制性规定还是属于管理性强制性规定。本案中租赁合同标的物为国有划拨土地使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”而第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”该强制性规定规范的应当是指国有划拨类土地使用权，在未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，又未经市、县人民政府土地管理部门批准，是不得将划拨土地使用权转让、出租或抵押的，也就是不得进行流转或设定他项权利。该规定虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效，但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置，则显然损害了国家利益。再者，该强制性规定明显规范的不是当事人的“市场准入”资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押类型的合同行为。上述规定应属效力性强制性规定。因此，本案中的土地租赁合同应属违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同，应认定为无效合同。二、一审法院认定事实不清，进而作出错误判决。1、对于《土地租赁合同》未能继续履行的原因一审法院未进行客观核实仅仅以主观推导得出所谓“猪兼强公司因自身经营原因问题要求提前解除《土地租赁合同》事实”的结论有失客观公正。至少应向政府部门发函核实“政府部门要求提供土地管理部门的批准同意证明及地铁公司的同意转租证明才可以申请项目……”这一本案重要事实。2、盛佳物业公司存在转租面积超过其承租面积的问题，一审在查明该项事实的情况下却对于超出面积的转租的问题在判决中避而不谈，也未依法对此作出认定。3、盛佳物业公司明明了解其出租地块属于公共交通和铁路的用地性质并不能经营驾校的情况，却与猪兼强公司签约并收取其租金一年多，导致其盲目投入造成损失，而一审法院却选择性忽略盛佳物业公司信息披露故意不充分对合同相对方不诚信的这一恶意行为。4、黎国桥作为盛佳物业公司的唯一股东和法定代表人，在一审答辩中已经自认“公司已将全部注册资金200万元交给了地铁公司……”一审法院却在判决中完全选择忽视，即不查明也不认定至判决最后对于猪兼强公司主张黎国桥连带责任也只字未提，一审判决明显有失公平。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。因为盛佳物业公司的原因导致猪兼强公司继续使用该宗土地已丧失了合法依据。同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一审法院适用法律错误，认定事实不清，造成判决不公。请二审法院依法维护猪兼强公司合法权益，依法改判。
被上诉人盛佳物业公司、黎国桥答辩称，不同意猪兼强公司的上诉，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
猪兼强公司向一审法院起诉请求：1.盛佳物业公司退还履约保证金221000元；2.盛佳物业公司返还2016年7月1日至2017年6月30日的场地租金1326000元；3.盛佳物业公司赔偿猪兼强公司场地投入成本损失41465元；4.黎国桥和盛佳物业公司连带承担以上向猪兼强公司返还己收款项及赔偿损失的法律责任；5.猪兼强公司和黎国桥承担本案诉讼费用。
盛佳物业公司向一审法院提起反诉请求：1.判令猪兼强公司向盛佳物业公司交付广州市番禺区石碁地铁站西侧的场地；2.判令猪兼强公司向盛佳物业公司支付由2017年7月1日起至实际交付涉诉土地之日止的土地使用金；3.判令猪兼强公司向盛佳物业公司支付由2016年4月21日起至2016年6月30日止的土地租金（或土地使用金）257833.33元（计算公式为：两个月租金+10天租金=221000元+110500元/月÷30天×10天=257833.33元）；4.判令猪兼强公司向盛佳物业公司支付违约金221000元（即没收履约保证金221000元）；5.判令猪兼强公司支付2016年5月至2017年6月使用位于广州市番禺区石碁地铁站西侧土地的水电费1541.2元；6.判令猪兼强公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2008年9月28日，广州市城市规划局向广州市地下铁道总公司核发了位于广州市番禺区市莲路南侧面积为10096平方米土地（其中道路面积为546平方米，其他面积为9550平方米，以下简称涉讼土地）的《建设用地规划许可证》，用地性质为公共交通用地。
2012年5月25日，广州市国土资和房屋管理局签发《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，将涉讼土地划拨广州市地下铁道总公司用于建设广州市轨道交通四号线石碁站，并载明本决定书下的划拨建设用地使用权未批准不得擅自转让、出租，需转让、出租的，划拨建设用地使用权人应当持本决定书等资料向市、县国土资源行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。同日，广州市地下铁道总公司取得涉讼土地的《建设用地批准书》，土地取得方式为划拨，土地用途为铁路用地。
2016年4月21日，盛佳物业公司（出租方、甲方）和猪兼强公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方同意将总面积为13000平方米的涉讼土地按现状出租给乙方使用。乙方作为驾校训练场地和相关事业办公及对外开放经营的停车场使用。本协议土地租赁期限为四年零五个月，交租期限由2016年7月1日至2020年11月30日，月租金单价为805元/平方米，每月月租金110500元。从协议签订之日起至2016年6月30日为免租翅，作为乙方清场、规划、设计、报建等前期工作筹划时间，不计收租金。租金按年交纳，乙方在2016年5月30日前缴交首年租金给甲方，以后乙方在每个自然年的5月30日前交纳年租金给甲方，如此类推。乙方签订协议后5天内，支付给甲方221000元作为履约保证金，该履约保证金在本协议解除或终止后，乙方付清全部应缴费用并将土地全部交还甲方后，且经甲方审核后1个月内无息退还。如甲方逾期退还的，每天按5‰的标准计付违约金。施工前如因该地块受政策、法律法规影响，导致乙方无法正常施工和使用，甲方需在3个工作日内全额退还保证金。乙方应按本合同的约定按期足额向甲方支付租赁费用和水电费，乙方必须按时交纳租金或水电费或其他费用，如逾期交纳的，每天按逾期金额的5‰向甲方交付违约金，且甲方有权断水、断电，乙方不得有异议，逾期超过30天的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同并收回土地，没收乙方全部履约保证金，土地及临时建筑物的装饰装修及附属设备全部无偿归甲方所有，且甲方对乙方不作任何形式的补偿。租赁期间，甲、乙双方均不得提前解除本协议，任何一方提出终止协议，应提前三个月书面通知另一方，并且承担违约责任：自合同起始日起计算，合同执行期未达到三年期的，违约方须向另—方赔偿1300000元。甲方违约的，由甲方退回乙方保证金，并履行赔偿乙方在该土地上投入建设的所有设备实施费用：乙方违约的，由甲方没收乙方保证金。
2017年3月7日，盛佳物业公司向猪兼强公司出具《关于石碁地铁站西侧场地新设开门及地面硬化等事宜的复函》，就新开设大门、土地硬化、依法依规经营等问题进行回复，主要载明对于猪兼强公司考虑日后使用原因提出新开设大门出入的问题，经当地政府多次组织公路养护所、建设办、交委、交警中队等多个部门进行现场协调会议，但最终未能审批通过（每次会议均有猪兼强公司工作人员参加）。2016年12月14日，猪兼强公司对场地进行地面硬化工程，在施工过程中受在城管部门的阻止，希望猪兼强公司日后进行有关施工工程前，按照相关法律法规向相关管理部门申报，办理相关审批手续。2017年1月，猪兼强公司在没有按照规定办理相关证照的情况下，开设停车场收费经营项目，引起投诉及报警。
2017年4月27日，猪兼强公司向盛佳物业公司出具《商函》，主要内容为盛佳物业公司故意隐瞒无场地转租权的事实，且将超过承租土地面积的场地转租给猪兼强公司，违反诚信原则，且转租的土地用途为公共交通用地，不符合合同的约定。猪兼强公司要求盛佳物业公司在收到函件内三个工作日内解决其所提出的问题，否则将要求其退还履约保证金、场地租金和赔偿场地投入的成本损失、违约金。
诉讼过程中，盛佳物业公司和猪兼强公司均确认猪兼强公司支付了2016年4月21日至2017年7月1日的租金1326000元及履约保证金221000元。双方对于以下问题存在较大争议：
一、关于双方签订的《土地租赁合同》的效力问题。猪兼强公司主张认为根据《土地划拨决定书》的第十条规定“本决定书中的划拨建设用地，未经批准，不得擅自转让出租”，以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，《土地租赁合同》违反了行政法规的强制性规定，应属无效合同。此外，《土地租赁合同》载明的面积为13000平方米，但黎国桥在签订合同前向猪兼强公司出示《建设用地规划许可证》《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》时，其没有注意到土地使用权人为广州市地下铁道总公司，涉讼土地的总面积仅为10096平方米。盛佳物业公司则抗辩认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定的是使用人的问题，与本案没有关联性，猪兼强公司应当举证证明本案属于未经批准转租涉案土地违反该行政法规。广州地铁集团有限公司是清楚盛佳物业公司将涉讼土地转租给猪兼强公司的，并且盛佳物业公司认为只要广州地铁集团有限公司没有提出异议即可，猪兼强公司也曾发函告知广州地铁集团有限公司，其也没有给予回复。至于面积问题，在签订《土地租赁合同》前，盛佳物业公司已经到现场测量过，实测的面积就是13000平方米，也要求猪兼强公司自行到涉讼土地测量，其是同意在合同中约定面积为13000平方米的。庭审过程中，经一审法院释明，猪兼强公司和盛佳物业公司均表示如果一审法院经审理对于《土地租赁合同》的性质的认定与其意见不一致，均坚持原有诉讼请求不变更。
二、关于《土地租赁合同》未能继续履行的原因问题。猪兼强公司不确认涉讼土地原本就是作停车场使用，主张其接手涉讼土地的时候，地面全都是杂草及建筑垃圾，无法作为停车场使用。在项目经营期间，其一方面开始准备组织施工，一方面向当地的交管部门就临时停车场地进行项目申报，由于盛佳物业公司无法提供场地的使用证明即转租同意书，因此政府部门拒不接受猪兼强公司的申请，在其进行路面硬化及大门建设安装灯具的过程中，被石碁镇政府的相关部门阻止。此后，双方多次通过联席会议向当地政府部门申请，政府部门要求提供土地管理部门的批准同意证明及地铁公司的同意转租证明才可以申请项目，因盛佳物业公司无法提供上述两份重要的文件，导致场地无法使用，施工也无法继续进行。经过与盛佳物业公司的多次沟通，猪兼强公司于2017年5月27日将涉讼土地交还盛佳物业公司，并将大门的钥匙交付给其公司的阳主管。盛佳物业公司则抗辩认为猪兼强公司作为承租人，其签订合同时应当了解涉讼土地的使用细则，其也从来没有要求盛佳物业公司提供转租证明，只是向盛佳物业公司表示其无法继续经营，才提出退出涉讼土地，但盛佳物业公司没有同意。猪兼强公司陈述其在联席会议中提出要求盛佳物业公司提供转租证明并非事实，由于当地也有一个停车场，因此政府没有允许其经营停车场。黎国桥表示其参加了每一次的联席会议，当时因为猪兼强公司想要改变出入门的位置，会影响到市政的路面，盛佳物业公司找过主管部门包括交警、镇政府等，协商的主要是停车场的出入口问题。盛佳物业公司在签订《土地租赁合同》前已经清楚告知猪兼强公司，其不保证涉讼土地是否可以经营停车场，但是其会提供相应的协助。猪兼强公司承租之前，涉讼土地已经是用作停车场使用的，至于其所述之杂草等等，是原来合同期满后，业主方需要重新招标，地面的杂草是空置期间产生的。
三、关于猪兼强公司是否已将涉讼土地交还盛佳物业公司管业的问题。猪兼强公司主张认为其于2017年5月25日向盛佳物业公司发送交付函件，并于2017年5月27日视为交付。猪兼强公司已经将涉讼土地上的门拆了，现门口有铁链围住，其实际上于2017年5月2日已经将钥匙交付给盛佳物业公司的员工阳主管。猪兼强公司之所以在2017年5月2日交回钥匙的原因，是因为阳主管称广州市地下铁道总公司要借用涉讼土地。猪兼强公司于2017年5月12日发函向广州市地下铁道总公司征询，但至今没有任何回应。为证明其上述主张，猪兼强公司另行提交了以下证据予以证实：1.猪兼强公司于2017年5月25日向盛佳物业公司寄送的《退地通知》，告知盛佳物业公司其将于2017年5月27日上午10点退出涉讼土地，要求盛佳物业公司派员办理交接手续，否则其将自行退场。2.照片4张，其中1张为上述《退地通知》张贴的情况，剩余的为涉讼土地的现状。盛佳物业公司确认收到了《退地通知》，但认为其内容无法反映真实情况，对于照片的真实性不予确认，认为无法反映涉讼土地的现状。盛佳物业公司在收到猪兼强公司的函件后，当天已经以信函的形式回复，并提出了交回场地的前提条件，并发了微信给猪兼强公司的业务经理，但其没有答复，因此盛佳物业公司没有收回场地。为此，盛佳物业公司提交了其于2017年5月25日向猪兼强公司出具《函》，认为猪兼强公司因其自身原因向盛佳物业公司提出各种无理要求其无法接受，并提出了将涉讼土地交回的四个条件。黎国桥则陈述关于2017年5月2日交还钥匙的事宜，是因为当时镇政府联合其他单位需要进行消防演练，因此地铁公司向盛佳物业公司借用了涉讼土地，盛佳物业公司的阳宇斯主管便向猪兼强公司借了钥匙，但在用完之后就将钥匙还给了猪兼强公司。
为证明其具有涉讼土地的使用权且其已代为缴纳了涉讼土地的水电费，盛佳物业公司提交了以下证据予以证实：1.盛佳物业公司和广州地铁集团有限公司签订的《广州地铁石碁一期临时停车场租赁协议》《广州地铁石碁二期临时停车场租赁协议》，载明停车场位于广州地铁四号线石碁地铁店西侧和南侧，经营范围为汽车停放和租赁。2.广州地铁集团有限公司分别于2016年10月20日和2017年8月18日向盛佳物业公司出具的《关于支付石碁临时停车场水电费的函》，载明2016年5月至2016年9月的电费为4.98元、水费为666.9元；2016年10月1日至2017年6月30日，涉讼土地电费为9.76元、水费为859.56元。3.《中国工商银行业务回单》2份，日期分别为2016年11月14日和2017年8月24日，付款人为盛佳物业公司，收款人为广州地铁集团有限公司，金额分别为671.88元和869.32元，附言为石碁一期、二期停车场水电费。猪兼强公司质证认为盛佳物业公司没有举证证明地铁公司的计费来源，水电表读数也没有其及地铁公司的确认，不确认水电表读数就是其使用产生的水电费用。2016年5月至2016年9月这五个月仅仅使用了1度电，若函件内容是真实的，说明猪兼强公司无法正常使用涉案土地，同时也证明当时涉案土地没有任何灯具等。另外，从计费周期来看，盛佳物业公司提交的计费周期是至2017年6月30日止，而猪兼强公司于2017年5月27日已经将涉案土地交付给其，尽管其不予确认，但其实际控制场地的事实毋庸置疑。根据地铁公司与盛佳物业公司签订的租赁协议，盛佳物业公司不得将停车场整体转租，其显然违反了与业主单位之间的约定，故一直无法出具同意转租证明。
为证明其为建设停车场，对涉讼土地进行改造而支出了41465元的费用，猪兼强公司提交了以下证据予以证实：1.《石碁地铁站帝项目前期工程说明》，载明猪兼强公司承租涉讼土地有一段时间，原计划该场地是用来做模拟考场，但由于公司在进驻番禺区域进展不大，长期空置不现实，现为减轻该场地的租金压力，维修原有的停车场设备，进行经营停车场，另外借停车场优势自营洗车服务。因此现在前期硬化1000平方米用作洗车服务，增加三个集装箱和洗车区域加盖铁棚，另外清理全场的杂草。2.猪兼强公司和广州琢越装饰设计工程有限公司签订的《土地硬化及框架结构工程施工合同》，预算总工程款为1028648元。3.广州琢越装饰设计工程有限公司于2016年12月22日出具的《关于原石碁地铁站停车场项目工程结算申请》,载明总费用为41465元。4.广州琢越装饰设计工程有限公司制作的《猪兼强石碁训练场基础建设结算》，总费用为41465元。5.猪兼强公司原法定代表人杨小强向广州琢越装饰设计工程有限公司法定代表人胡协柱转账支付34160.75元的转账凭证。6.广州琢越装饰设计工程有限公司出具的《收据》，载明其收到猪兼强公司支付的34160.75元，剩余7304.25元在一年内支付完。盛佳物业公司质证认为上述证据是猪兼强公司与建筑公司的装饰设计合同等材料，其内容无法反映客观真实的情况，其想要证明的事实与本案没有关联性，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”虽然根据上述规定，划拨土地使用权未经批准不得转让、出租，但结合该条例第一条关于制定目的的规定：“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例”，不难看出上述规定属于有关土地管理的规定，属于管理性规定，而非效力性的强制规定，并不能作为确定本案《土地租赁合同》效力的依据。因此，对于猪兼强公司提出盛佳物业公司未经批准转租涉讼土地，双方签订的《土地租赁合同》无效的主张，理据不足，一审法院不予支持。《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。
至于《土地租赁合同》未能继续履行的原因问题。首先，虽然猪兼强公司主张认为是由于盛佳物业公司无法提供土地管理部门的批准同意证明及地铁公司的同意转租证明，导致施工无法继续进行，涉讼土地无法使用，但是猪兼强公司既未提交相应的证据证明其曾书面要求或在联席会议上要求盛佳物业公司提供上述两份证明文件，又无法提交相应的证据证明其就经营停车场曾向相关行政主管部门申请办理相应的许可和证照，更未能提交证据证明其无法利用涉讼土地经营《土地租赁合同》约定的停车场的用途是由于盛佳物业公司的原因导致的。其次，根据猪兼强公司提交的盛佳物业公司出具的《关于石碁地铁站西侧场地新设开门及地面硬化等事宜的复函》显示，猪兼强公司考虑日后使用原因提出新开设大门出入的问题，但当地政府多次组织现场协调会议后最终未能审批通过；而猪兼强公司对场地进行地面硬化施工过程中受在城管部门的阻止的原因在于施工前未按照相关法律法规向相关管理部门申报并办理相关审批手续；2017年1月猪兼强公司引起投诉及报警的原因在于其没有按照规定办理相关证照的情况下便开设停车场收费经营项目。即在一定程度上印证盛佳物业公司所述之猪兼强公司在使用涉讼土地的过程中遭到相关部门的制止是由于其未依法办理相应的审批手续所致。再次，猪兼强公司在庭审过程中，否认涉讼土地原本就是作停车场使用，但是根据其提交的《石碁地铁站帝项目前期工程说明》记载，为减轻租金压力的措施之一就是维修原有的停车场设备，进行经营停车场。即猪兼强公司于庭审中并未如实陈述案件所涉之部分事实，存在前后自相矛盾之处。最后，猪兼强公司提交的《石碁地铁站帝项目前期工程说明》明确写明“由于公司在进驻番禺区域进展不大，长期空置不现实，现为减轻该场地的租金压力，维修原有的停车场设备，进行经营停车场，另外借停车场优势自营洗车服务”，亦从另一侧面映证盛佳物业公司所述之猪兼强公司因自身经营问题要求提前解除双方签订的《土地租赁合同》事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”根据盛佳物业公司和猪兼强公司于本案中的举证情况以及庭审中的陈述，对于盛佳物业公司所陈述由于猪兼强公司自身原因要求提前解除《土地租赁合同》退还涉讼土地的事实具有高度可能性，一审法院予以合同采信，故对于猪兼强公司主张《土地租赁合同》无效，且由于盛佳物业公司原因其未能实际使用涉讼土地而要求盛佳物业公司退还已支付的履约保证金、全部租金以及赔偿其投入的成本损失的诉讼请求，缺乏理据，一审法院不予支持。
关于猪兼强公司应当向盛佳物业公司支付的租金的数额问题。猪兼强公司主张涉讼土地的大门已经拆除，仅有铁链，且其于2017年5月2日已将钥匙交由盛佳物业公司的阳主管，盛佳物业公司及其法定代表人对此予以确认，确认2017年5月2日因消防演练阳宇斯主管确认曾向猪兼强公司借了钥匙，其主张用完之后已将钥匙还给了猪兼强公司，但未能提交相应的证据予以证明，即盛佳物业公司自2017年5月2日开始已掌握涉讼土地的入口钥匙。此外，盛佳物业公司确认收到了猪兼强公司寄送的《退场通知》，且根据猪兼强公司提交的照片可见，涉讼土地并无作特殊围蔽，无论是否持有要是，盛佳物业公司均可自行收回，故盛佳物业公司作为出租人，理应在猪兼强公司明确表示其要求提前解除合同的情况下，及时履行收回租赁物、防止损失进一步扩大的义务。因此，对于猪兼强公司主张应视为其已于2017年5月27日将涉讼土地交还盛佳物业公司的诉讼主张，理据充分，一审法院予以支持。因此，猪兼强公司仅应当向盛佳物业公司支付2016年7月1日至2017年5月27日的租金，故对于盛佳物业公司主张以履约保证金抵扣涉讼土地2017年7月1日至2017年8月31日的租金，并要求猪兼强公司向其支付2017年9月1日起至实际交还涉讼土地之日止的使用费的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。至于盛佳物业公司要求猪兼强公司赔偿免租期租金的反诉主张，鉴于《土地租赁合同》对此并未作出明确约定，且对猪兼强公司提前解除合同的违约责任作出了明确的规定，故对于盛佳物业公司要求猪兼强公司向其赔偿2016年4月21日至2016年6月30日免租期租金的主张，理据不足，一审法院不予支持。根据《土地租赁合同》约定，涉讼土地每月的月租金为110500元，故2016年7月1日至2017年5月27日期间涉讼土地的租金为1201242元（110500元×10个月+110500元÷31天×27天）。现猪兼强公司和盛佳物业公司均确认猪兼强公司已支付的租金数额为1326000元，故盛佳物业公司应当向猪兼强公司返还的租金数额为124758元（1326000元-1201242元）。
至于盛佳物业公司要求猪兼强公司支付水电费的问题。猪兼强公司确认其在接收涉讼土地后委托广州琢越装饰设计工程有限公司对其进行了土地硬化、线路铺设等工程的施工，故其使用期间的水电费用，理应由其负担。根据盛佳物业公司提交的广州地铁集团有限公司分别于2016年10月20日和2017年8月18日向盛佳物业公司出具的《关于支付石碁临时停车场水电费的函》以及《中国工商银行业务回单》显示，2016年5月至2016年9月的电费为4.98元、水费为666.9元，2016年10月1日至2017年6月30日，涉讼土地电费为9.76元、水费为859.56元，且盛佳物业公司已实际向广州地铁集团有限公司支付了上述费用。因此，猪兼强公司应当向盛佳物业公司赔偿2016年5月至2017年5月27日的水电费，鉴于上述费用计至2017年6月30日，且无法判断2017年5月27日猪兼强公司交还涉讼土地后盛佳物业公司有无使用，故一审法院酌情认定2016年5月至2017年5月27日的水电费为1444.6元[（4.98元+666.9元）+（9.76元+859.56元）÷9个月×8个月]，超出部分不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，作出判决：一、广东猪兼强互联网科技有限公司向广州市盛佳物业管理有限公司支付的保证金221000元归广州市盛佳物业管理有限公司所有；二、广州市盛佳物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广东猪兼强互联网科技有限公司退还租金124758元；三、广东猪兼强互联网科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市盛佳物业管理有限公司支付承租土地2016年5月至2017年5月27日的水电费1444.6元；四、驳回广东猪兼强互联网科技有限公司的其余全部本诉诉讼请求；五、驳回广州市盛佳物业管理有限公司的其余全部反诉诉讼请求。案件本诉受理费19096元，由广东猪兼强互联网科技有限公司负担17598元，由广州市盛佳物业管理有限公司负担1498元；反诉受理费4253元，由广东猪兼强互联网科技有限公司负担1969元，由广州市盛佳物业管理有限公司负担2284元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明，猪兼强公司在二审期间表示，要求黎国桥承担连带责任的依据是《中华人民共和国公司法》第十四条第二款。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
本案双方争议的焦点之一为《土地租赁合同》效力的问题。猪兼强公司上诉认为，双方签订的《土地租赁合同》是无效的。对此本院认为，一审法院对《土地租赁合同》的效力进行了详细的说明，经查并无不当之处，本院对此予以确认，二审对此不再进行赘述。猪兼强公司提出《土地租赁合同》无效的主张，没有依据，本院不予支持。
本案双方争议的焦点之二为《土地租赁合同》未能履行的问题。《土地租赁合同》约定，猪兼强公司作为驾校训练场地和相关事业办公及对外开放经营的停车场使用案涉场地，该约定仅为猪兼强公司使用案涉场地的范围，至于该地块能否实现其合同目的，猪兼强公司在签约时应尽到审慎合理的注意义务。猪兼强公司主张因盛佳物业公司的原因导致《土地租赁合同》无法履行，但其并未提供证据证明，无法按照《土地租赁合同》的约定利用案涉土地是盛佳物业公司不履行合同义务所致。故一审法院根据盛佳物业公司和猪兼强公司在本案中的举证情况以及庭审中的陈述，认定系猪兼强公司的原因导致《土地租赁合同》无法履行正确。猪兼强公司应就《土地租赁合同》不能履行承担相应的法律责任。
本案双方争议的焦点之三为案涉租赁土地面积的问题。双方在《土地租赁合同》中明确约定案涉租赁土地的面积为13000平方米，事实上猪兼强公司也是按照13000平方米的土地面积缴纳租金至2017年7月1日，猪兼强公司应当对自己的行为承担相应的法律后果。现在猪兼强公司以盛佳物业公司超出承租面积以及未能提供13000平方米的用地许可证来否认其实际租赁土地的面积，但盛佳物业公司能否提供13000平方米的用地许可证，并非认定双方实际租赁面积的充分条件，而猪兼强公司并未有提供证据证明盛佳物业公司的转租面积超出承租面积，因合同约定的面积并非一定与实测面积相符，而且猪兼强公司在二审期间明确表示，没有必要实地测量用地面积，故猪兼强公司应当承担举证不能的法律后果。猪兼强公司就租赁面积的上诉意见，依据不足，本院不予支持。
本案双方争议的焦点之四为黎国桥是否应对盛佳物业公司案涉债务承担连带责任。
猪兼强公司依照《中华人民共和国公司法》第十四条第二款的规定，要求黎国桥对盛佳物业公司案涉债务承担连带责任，但《中华人民共和国公司法》第十四条第二款的内容为，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。该法律规定并非黎国桥承担责任的依据，故本院对其该主张不予支持。
综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17960元，由上诉人广东猪兼强互联网科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 茹艳飞
审判员 丁阳开
审判员 谢国雄
二〇一八年七月二十三日
书记员 李苇镟