广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第894号
原告深圳市金久恒实业投资有限公司，住所地：广东省深圳市福田区景田七街七街公关08A3房，注册号：440301105667046。
法定代表人刘业梓，系该公司董事长。
委托代理人周莹，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告东莞市未来世界商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区西平宏伟路5号未来世界花园首层25号铺位，注册号：441900000067625。
法定代表人刘小文。
委托代理人王路遥，系广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
原告深圳市金久恒实业投资有限公司诉被告东莞市未来世界商住开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周莹、被告的委托代理人王路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月22日，原被告签订一份《商铺经营权转让合同》（以下简称合同）。合同签订后，原告依约向被告支付了定金1200000元，被告向原告交付了商铺，原告随即对商铺进行装修，并向案外人支付了装修定金80000元。2014年8月6日，商铺被东莞市第三人民法院查封，查封的案件不是原被告之间的纠纷，原告认为商铺被查封并非原告过错，依照合同约定，属于被告违约，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金、赔偿原告装修定金损失。另：被告因资金周转困难在2014年4月至6月期间向原告借款1440000元，后原告同意受让被告名下的商铺经营权，原告需要向被告支付定金1200000元和转让款（租金），双方协商一致后同意将该借款用以冲抵定金及转让款（租金）。双方同时还约定如果双方签订的合同提前终止，借款240000元被告应无条件归还给原告，借款利息按照年利率25%自2014年4月15日起算。原告为此诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的合同；2.被告向原告双倍返还定金2400000元；3.被告赔偿原告损失80000元；4.被告返还原告预先支付的转让款（租金）240000元及利息（按照年利率25%，从2014年4月15日计至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将第一项诉讼请求变更为：确认合同在被告收到原告起诉状之日解除。
被告辩称，一、双方签订合同时，案涉所有商铺均未被法院查封，在合同签订后东莞市第三人民法院才告知被告需要应诉、财产查封的情况。对于案涉商铺被查封，被告主观上没有过错，东莞市第三人民法院在（2014）东三法常民一初字第971号中对被告商铺查封是错误的，不受被告主观意志控制；二、案涉商铺仅被查封了一部分，即20号、25号、26号、27号、28号、29号、30号。其余的商铺都没有被查封，原告据此请求解除合同不合理；三、240000元借款属于原告预先支付的占用费或使用费，不应计算利息；四、2014年7月22日签订合同后至2014年8月6日即查封开始日，该期间原告已经对案涉商铺实际占有使用了，应将该期间的占用费或使用费71917.8元予以抵扣。
经审理查明，2014年4月15日、2014年5月13日、2014年6月11日原告分别向被告转账三笔480000元，合计1440000元。
2014年7月22日，原被告签订一份《协议书》，约定：鉴于：1.被告因资金周转困难于2014年4月至6月期间向原告借用1440000元进行周转，借款期限至2014年9月14日，借款年利率为20%；2.现原告同意受让被告位于东莞市南城区西平宏伟路5号未来世界花园一期商铺1188.66平方米的商业物业经营权，并应向被告交纳定金1200000元和转让款。为此双方就借款转为商铺转让款的相关事宜，经协商一致约定如下：一、双方同意终止执行2014年4月14日签订的借款协议，解除协议，被告无需再向原告归还借款和支付利息。双方不可以该借款协议向对方主张权利。二、原告同意将借给被告的借款1440000元用以冲抵其受让被告未来世界花园一期1188.66平方米商业物业经营权的转让款和预付定金，其中1200000元作为定金付给被告，剩余借款240000元，可在原告向被告的后期付款中扣减。三、本协议生效后，由原告向被告开具收到被告归还借款1200000元收款收据，同时由被告向原告开具收到商铺经营权转让款1200000元的定金收据。四、如果双方所签订的商铺经营权转让合同提前终止，原告向被告所支付的1200000元定金将按照商铺经营权转让合同约定的相关条款执行；剩余借款240000元被告无条件归还给原告，借款利息按照年利率25%，自2014年4月15日开始计算利息，直至还清剩余借款240000元为止。
2014年7月22日，原被告签订一份合同，约定：被告将其所属的商业物业经营权转让给原告，商铺具体明细为位于东莞市南城区西平宏伟路5号未来世界花园一期商铺20号、25号至30号、70号、71号，总建筑面积1188.66平方米；双方一致同意，该物业由原告自行装修，其装修费用由原告承担；原告通过本合同所取得的商铺经营权共为20年，自2014年7月25日至2034年7月24日止。被告承诺再赠送原告10年经营期，即自2034年7月25日起至2044年7月24日；原告同意将该物业前五年的经营权委托被告或被告外聘其他公司的形式进行统一市场开发、招商及经营管理；商铺经营权转让总价款为35000000元。在被告返租期间（本合同前五年），被告每年按照转让总价款的8%向原告支付返租费用，计35000000元×8%×5年=14000000元，原告实际支付的商铺经营权转让款为21000000元，其中前三期返租费用8400000元可在原告向被告支付的第一笔商铺经营权转让款中抵扣，第四、五年的返租费用，被告在本合同第四、五年分别返还给原告；在签订本合同三日内，原告向被告支付定金1200000元。被告收到定金后同意原告开始进场装修，原告应在6个月内完成装修，并将该物业交于被告统一管理。剩余转让款33800000元，原告分两期向被告支付，第一期：2015年1月20日前，原告向被告支付商铺经营权转让款2380万元，扣减前三年的返租费用8400000元，原告实际向被告支付商铺经营权转让款15400000元。第二期：2015年5月20日前原告向被告支付商铺经营权转让款10000000元。三、2017年7月31日前被告向原告支付第四年返租费用2800000元，2018年7月31日前被告向原告支付第五年返租费用2800000元；如果该物业发生产权纠纷或债务债权纠纷，或者被第三方追索、查封等（除华夏银行深圳深东支行外），属于被告违约，原告有权解除本合同，有权要求被告无条件退回原告交纳的商铺经营权转让款和相应的利息（按同期银行贷款利率计算利息），并双倍返还原告已交纳的定金。合同另就其他内容进行了约定。原告主张合同实为房屋租赁合同。
2014年7月25日，被告向原告出具一份《收款收据》，确认收到原告交来未来世界商铺经营权转让款1200000元。
原告主张：2014年7月25日，原告作为发包方，东莞市九华装饰工程有限公司作为承包方，双方签订一份《承包装修协议》，约定：工程地点在东莞市南城区西平宏伟路5号东莞市未来世界花园一期首层20号、25号至30号、70号、71号商铺；工程总造价约2300000元；签订协议5日内，原告向东莞市九华装饰工程有限公司支付定金80000元；合同双方中任一方因未履行合同约定或违反国家法律、法规及有关政策规定，受到罚款或给对方造成经济损失均由责任方承担责任，并赔偿给对方造成的经济损失，未造成损失的，应支付合同总价的5%为违约金。《承包装修协议》另就其他内容进行了约定。2014年7月28日，东莞市九华装饰工程有限公司向原告开具收到原告交纳《承包装修协议》约定的定金80000元的《收款收据》。被告表示无法确认上述《承包装修协议》、《收款收据》的真实性。
2014年8月6日，东莞市第三人民法院依据（2014）东三法常民一初字第971号之一裁定书（申请执行人：香树强）对被告名下的案涉20号、25号至30号商铺进行了查封。
原被告均确认合同在被告收到原告起诉状之日即2015年5月12日解除。
以上事实，有原告提交的《商铺经营权转让合同》、《协议书》、华夏银行电子回单、支付系统专用凭证、被告开具的《收款收据》、《承包装修协议》、东莞市九华装饰工程有限公司开具的《收款收据》、房产登记信息查询结果，以及本院的开庭笔录等附卷为证。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，原被告于2014年7月22日签订的合同为房屋租赁合同，双方约定的经营权转让款实为租金，合同约定的超出20年的租赁期限无效。
对于合同在被告收到原告起诉状之日即2015年5月12日解除，原被告均无异议，本院依法予以确认。本案争议焦点在于被告在履行合同过程中是否构成违约。
本院认为，案涉20号、25号至30号商铺于2014年8月6日被东莞市第三人民法院进行了查封，依照合同约定，被告已构成违约。至于案涉商铺是否全部被查封、被告对违约是否存在过错，并不妨碍原告要求被告承担相应的违约责任。原告已支付定金1200000元，原告有权依照合同约定要求被告双倍返还定金2400000元并赔偿损失。原告为证明损失80000元提交了《承包装修协议》、东莞市九华装饰工程有限公司开具的《收款收据》原件予以证明，被告虽对上述证据真实性无法确认，但也没有提交相关证据予以反驳，故本院采信原告的主张，认定原告因被告违约产生了80000元的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应向原告赔偿损失80000元。
按照原被告签订的《协议书》，原告诉请的240000元已由借款转为预付租金，现合同已经解除，原告有权要求被告返还预付租金240000元。
关于240000元的利息。原告主张按照《协议书》的约定要求被告支付利息。《协议书》约定的是剩余借款240000元的借款利息按照年利率25%计算，原被告之间的借款合同属于企业借贷合同，违反有关金融法规，属无效合同，原告无权按照《协议书》约定的借款利息标准计算240000元的利息。合同已约定了如果被告违约，则原告有权要求被告按照银行同期贷款利率支付已交纳的租金的利息。原告确认240000元属于预付租金，因此240000元利息的计算，应按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，从合同签订之日即2014年7月22日计至实际清偿之日止。对于原告主张的超出该范围的利息部分，本院依法不予支持。
合同约定前五年原告将案涉商铺返租给被告，原告在返租期内向被告支付租金，被告向原告支付返租费用。被告主张扣减的2014年7月22日至2014年8月6日占用费或使用费发生在五年返租期内，被告需要向原告支付的返租费用为35000000元×8%÷365天×16天=122739.73元，高于被告主张扣减的数额71917.8元，因此被告无权从原告诉请的相关款项中扣除71917.8元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市金久恒实业投资有限公司与被告东莞市未来世界商住开发有限公司于2014年7月22日签订的《商铺经营权转让合同》已于2015年5月12日解除；
二、被告东莞市未来世界商住开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市金久恒实业投资有限公司双倍返还定金2400000元；
三、被告东莞市未来世界商住开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市金久恒实业投资有限公司赔偿损失80000元；
四、被告东莞市未来世界商住开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市金久恒实业投资有限公司返还租金240000元及支付利息（以240000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，从2014年7月22日计至实际清偿之日止）；
五、驳回原告深圳市金久恒实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费32440元，已由原告预交，由原告负担3800元，被告负担28640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李惠筠
代理审判员 吴勇洲
人民陪审员 梁小玲
二〇一五年六月十九日
书 记 员 谢 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条?租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条??租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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