四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）游民初字第2416号
原告：杨思洪，男。
委托诉讼代理人：梁仕友，江油市中坝法律服务所法律工作者。
被告：江油市福发页岩砖厂。
投资人：潘晶，该厂厂长。
被告：潘晶，男。
第三人：江油市西屏乡黑石村村民委员会。
负责人：刘刚，该村委会主任。
原告杨思洪与被告江油市福发页岩砖厂（以下简称福发砖厂）、被告潘晶、第三人江油市西屏乡黑石村村民委员会（以下简称黑石村委会）土地�包经营权出租合同纠纷一案，四川省绵阳市中级人民法院于2015年5月27日作出（2015）绵民管字第19号《指定管辖通知书》，指定该案由江油市人民法院移送绵阳市游仙区人民法院审理，本院于2015年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨思洪及其委托诉讼代理人黎仕友到庭参加诉讼。被告福发砖厂、被告潘晶、第三人黑石村委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告杨思洪向本院提出诉讼请求：1.二被告支付2013年10月8日至判决生效之日止，按照每年2.5万元标准计算的租金（至起诉时的租金29166元），逾期每天加收滞纳金2%即15000元。2.二被告支付违约金30万元。3.终止该租赁合同，由原告收回果园经营使用权。4.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2008年10月8日，林云飞为了投资江油市福发页岩砖厂与原告签订《租赁果园土地合同协议书》用于取土，约定租期为15年，租金2.5万元/年，林云飞第一次交付五年的租金12.5万元，付止时间为2013年10月8日，以后每年10月8日支付下年租金。如被告未按时支付租金，逾期每天加收2%滞纳金，超出一个月，原告有权封存砖厂设备。原告认为，以上协议的合同相对方应为个人独资企业被告福发页岩砖厂，现该砖厂投资人变更为被告潘晶，则被告潘晶也应承担合同责任。依照合同规定，被告应该在2013年10月8日向原告支付下年租金，但至今被告仍没有支付租金。被告该行为严重违约，被告应当承担违约金，并支付滞纳金。
被告江油市福发页岩砖厂未作答辩。
被告潘晶未作答辩。
第三人江油市西平乡黑石村村民委员会未作陈述。
本院经审理认定事实如下：2007年6月26日，原告杨思洪（购买方、乙方）与李久强（转卖方、甲方）及第三人黑石村委会（果园所有人）签订《西屏乡黑石村集体果园的经营、管理、使用权转卖协议》一份，约定“一、甲方自愿将集体果园，东与二组村民承包地过路盖相连，南与二组机耕路接壤，西与机耕路下放水沟毗邻，北与二组集体过水沟为界。总面积约26亩，自愿转卖给乙方经营、管理、使用，时间肆拾贰年。二、甲方果园现有的各种生产、生活及设施（水、电、房）在经营期间，全部归乙方所有。生产、生活用电标准为黑石村村民同等对待。三、果园转卖金额双方协商价12.5万元，乙方付甲方现金5.5万元，乙方在西屏乡柏林村6组移民新村住房壹幢，面积约160㎡，及该房屋的权益，抵给甲方。抵屋价为7万元。抵款后，乙方不再享有原房各项权益，双方在各种手续完结一次交付清楚。”该份协议载明果园所�人为被告黑石村村委会，被告黑石村村委会（果园所有人）与江油市西屏乡人民政府（确认情况属实）及江油市人民法院（移民联系单位）共同在协议上加盖印章。
2008年10月8日，原告杨思洪（甲方）与林云飞（乙方）、被告黑石村委会（丙方）签订《租赁果园土地合同协议书》，内容为：一、甲方在本村2组向丙方承包一座果园土地，面积为。现甲方经丙方（本村村委）同意并愿意将这座承包的果园土地转租给乙方，并任乙方平整安排及生产取土使用。二、甲、乙双方约定租赁期限为15年，即从2008年10月8日起至2023年10月8日止。乙方无任何补偿将使用后的果园地还给甲方，保证土地平整，电路通畅。三、乙方每年以25000元整人民币作为承租甲方整座果园的年租金，并于每年的10月8日缴清每年的果园地租赁费，如乙方不按时缴纳规定款项，逾期每天加收滞纳�2%，超出一个月，甲方有权封存砖厂设备。四、甲方收到租赁款项后必须在（20天内）所有人员离开果园，以便乙方动工建厂。甲方每年支付5000元整人民币给丙方（本村村委）。甲方并保证乙方租赁果园期内与丙方（本村村委）无任何经济瓜葛，丙方（本村村委）同时也保证同意本合同执行，确保乙方施工及生产正常运作。五、乙方每年把租金25000元整人民币交给丙方（本村村委），由丙方（本村村委）付款给甲方。六、甲方所有人员离开果园后，除自带物品外所有的建筑物、果树属乙方所有权，未经乙方同意，甲方不得擅自损坏果园内任何建筑物。七、甲、乙、丙三方履行合同过程中，如有一方不按本合同协议办事或擅自终止合同，视为违约，违约方必须向守约方赔偿30万元整人民币作为违约金，并负责赔偿合同期内所有的经济损失。八、甲方不因法人代表变�或企业转让而变更合同，甲方仍按原合同履行。如乙方中途停产或终止合同，其费用按本合同支付。同日，被告黑石村委会出具收款凭据，确认收到林云飞支付的2008年10月8日至2013年10月8日5年的果园租金125000元。次日，原告杨思洪出具收款凭据，确认收到黑石村果园租金10万元。
另查明：2008年9月22日，林云飞作为投资人取得了“江油市福发页岩砖厂”的企业名称预先核准。同日，江油市国土资源局与被告福发砖厂签订《绵阳市采矿权出让合同》，并发放《采矿许可证》（证号5107XXXX），记载：江油市福发页岩砖厂作为采矿权人取得了江油市西屏乡黑石村二社砖瓦用页岩露天开采权，矿区面积：0.032平方公里，有效期限：叁年自2008年9月至2011年9月。2009年8月28日被告福发砖厂（个人独资企业）正式设立，登记投资人为林云飞。被告福发砖厂的工商备案资料中显示：1.2011年8月26日，林云飞（转让方代表人）与被告潘晶（受让方）签订《采矿权转让协议》，载明：转让方因企业管理需要，自愿将位于江油市福大页岩砖厂页岩矿山转让于潘晶所有。产权证号：5107XXXX。一、本厂实施整体转让，转让方前期投入所购置的整套生产流水线，供电设施、场地工作广场等转让给潘晶个人所有转让，福发砖厂的产权及各项证照全部转让予潘晶个人所有。二、该厂用于前期投资属于转让集资投入和建设转让价格为：500万元整，受让方一次性付清。……三、转让前的债权、债务。税务、劳务和在经营、管理活动中遗留的一切经济纠纷与受让方无关，受让方概不承担任何责任与义务。此后，被告福发砖厂申请采矿权转让、采矿权变更登记及采矿权延续申请，载明其投资人由林云飞变更为潘晶、相应的及矿区登记坐标系变更并延续采矿证期限�江油市国土资源局于2011年10月13日通过以上申请。2.2011年10月17日，林云飞（出让方）与被告潘晶（受让方）还签订有《转让协议》一份，约定兹有投资人林云飞自愿将持有江油市福发页岩砖厂出资额500万元转让给潘晶。2011年10月20日，经核准被告福发砖厂投资人由林云飞变更为被告潘晶。
在本案诉讼过程中，原告杨思洪与林云飞于2015年4月27日协商签订了《协议书》，约定：林云飞一次性支付原告5万元，该款支付后，不影响原告向潘晶、砖厂诉讼，且2008年10月8日原告、林云飞及江油市黑石村村委会签订租赁果园土地合同协议书，双方同意解除，潘晶是否同意解除，有原告与潘晶另行协商。同时原告承诺：1.无论何时如因此事法院判决让林云飞承担责任（支付金钱等一切责任），乙方所承担的一切责任和后果均有原告负责并承担。2.此事与林云飞无任何关系�原告均不再要求林云飞承担任何责任并放弃因此事追究林云飞任何责任的权利，同时在该款支付后，原告应向法院撤回对林云飞的起诉。林云飞有权向潘晶及砖厂追偿。原告在由江油市人民法院制作的《协议记录》中，原告明确同意：林云飞向原告支付的5万元，无论林云飞是否承担本案责任，都从本案全案的款项总金额中扣除。同日，林云飞即向原告支付了5万元。原告于2015年9月22日申请撤回本案中对林云飞的起诉，本院裁定予以准许。
本案诉状副本送达给被告潘晶、被告福发砖厂的时间为2015年2月15日；送达给第三人黑石村委会的时间为2015年2月4日。
以上事实，有原、被告当庭陈述、身份信息、营业信息、工商备案资料、《果园的经营、管理、使用权转卖协议》、《租赁果园土地合同协议书》、收款凭据、村委会证明、《砖厂转让协议》、潘晶出具证明、授权委托书在卷证实，足以认定。
本院认为：原告杨思洪与第三人黑石村委会及案外人杨思强签订的《果园的经营、管理、使用权转卖协议》，系各方真实意思表示，又经西屏乡人民政府签章确认，现无相反证据推翻该协议的合法性，应认定该协议合法有效，原告据此取得案涉地块的土地承包经营权。此后，原告与林云飞签订《租赁果园土地合同协议书》，对于该份协议的效力评述如下：被告福发页岩砖厂依法取得了包含案涉地块在内的土地范围内的采矿权，且系为满足2008年灾后重建需要而进行开采制造页岩砖，虽然协议内容涉及将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设，但根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民�设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”之规定，对在灾后重建这一特定时期，为支持农村灾后建设的企业签订协议取得集体土地使用权，但未办理审批手续仅是违反了行政管理措施，并不违反法律效力性禁止性规定，故对《租赁果园土地合同协议书》的效力应予认定，对协议双方均具法律约束力。
关于《租赁果园土地合同协议书》的合同当事方认定。尽管协议相对方载明为原告、林云飞及第三人黑石村委会，但该协议中第八条约定“甲方不因法人代表变动或企业转让而变更合同，甲方仍按原合同履行。如乙方中途停产或终止合同，其费用按本合同支付”，可以表明该合同权益归属于被告福发砖厂，且约定流转的土地使用权系被告福发砖厂的经营用地，被告福发砖厂设立后也实际取得了该合同的权益，原告在诉讼中撤回对林云飞的起诉，要求被告福发砖厂承担责任，就表明被告福发砖厂愿意成为合同主体，原告对此也予接受，故原告请求被告福发砖厂支付相应合同价款的诉讼请求应当支持。因原告已确认收到2013年10月8日之前的合同价款，原告请求支付2013年10月8日至判决生效之日止的租赁费及土地占用费，予以照准。关于原告要求支付滞纳金及违约金的诉讼请求，虽然支付条件已经成就，但双方当事人在《租赁果园土地合同协议书》既约定滞纳金，又约定违约金，二者均具有损失弥补功能，金额累计可高达上百万，而根据原告实际损失情况来看，迄今为止被告实际欠付租赁费本金尚不足7.5万元，约定违�金、滞纳金的给付标准畸高，对此应予调整为：以2.5万元逐年等额递增为基数，从2013年10月8日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率的四倍为标准进行计算。另，在本案诉讼中，原告收到林云飞支付的5万元，并同意从本案被告应付款项中扣除该5万元，对此应予照准。
被告福发砖厂（个人独资企业）的投资人已于2011年10月20日由林云飞变更为被告潘晶，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”、第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”之规定，被告潘晶应当对被告福发砖厂的以上债务�担无限责任。
被告福发砖厂长期不履行交付土地使用权租赁费的合同义务，已构成根本违约，则依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告请求解除合同应予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、原告杨思洪与被告江油市福发页岩砖厂、第三人江油市西平乡黑石村村民委员会之间的《租赁果园土地合同协议书》自原告起诉状副本送达给对方之日（即2015年2月15日）起解除。原告杨思洪收回该《租赁果园土地合同协议书》约定租赁标的物位于江油市西平乡黑石村二组的果园的承包经营权。
二、被告江油市福发页岩砖厂在本判决生效后十日内向原告杨思洪支付土地使用权租赁费及占用费扣除5万元之后的部分，租赁费及占用费的计算方式为：从2013年10月8日起至本判决生效之日止，以每年25000元为标准进行计算。
三、被告江油市福发页岩砖厂在本判决生效后十日内向原告杨思洪支付违约金，违约金的计算方式为：以2.5万元逐年（从起算日到次年对应日为一年）等额递增为基数，从2013年10月8日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率的四倍为标准进行计算。
四、被告潘晶以其个人财产对本判决第二、三项确定债务承担无限责任。
五、驳回原告杨思洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费3230元，由被告福发砖厂、被告潘晶共同负担1615元，由原告杨思洪负担1615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 谌 臻
二〇一六年九月十二日
书记员 张凤飞