北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10474号
上诉人（原审被告）孙国英，女，1946年7月11日出生。
委托代理人管华（孙国英之夫），1934年10月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。
法定代表人梁志军，总经理。
委托代理人米晓恒，男，1990年8月5日出生。
上诉人孙国英因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第03714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，孙国英及其委托代理人管华、北京深长城物业管理有限公司之委托代理人米晓恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月，北京深长城物业管理有限公司（下称深长城物业公司）起诉至原审法院称：孙国英为我公司管理服务的北京世界名园×××12号楼2单元201室业主，我公司于2007年3月6日与小区开发商签订《世界名园前期物业管理服务合同》，该合同规定，业主或物业使用人交纳费用及时间为：A区带电梯住宅1.8元／平方米每月，A区无电梯住宅的物业费为1.5元／平方米每�。首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日前交纳该年度物业管理服务费。合同还约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。欠费超过三个月以上时，乙方可依法向违约方提起诉讼。我公司于2012年5月16日与小区业委会签订《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》，物业费交纳时间该合同规定：房屋产权为个人的，每年1月交纳当年1月至6月物业服务费，每年7月交纳当年7月至12月物业服务费。合同还规定业主经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日千分之一的标准支付违约金。孙国英经我公司多次在电话通知、书面通知催缴所欠物业费的情况下，至今未交纳物业费。故请求判令：1、孙国英支付物业服务费7792.75元、垃圾�运费105元；2、孙国英支付物业服务费滞纳金4266.53元；3、孙国英承担诉讼费。
孙国英辩称：小区提供的是临时水电，不符合标准。公共部分的物业没有移交。与北京汇金房地产开发有限公司签订的三个合同不合法。业主委员会也不合法所以聘用的物业公司也不合法。是开发商与物业公司签订的合同，不应该向我们收费应该向开发商要钱。电表电线有漏电，无法插卡，小区物业大门是敞开的，我家因为小区管理不到位导致我家被盗窃。公共设施破碎把我衣服损坏。小区饮用水不合格，导致很多人患病。物业服务修理没有修理好还照样收费，且修理行为导致我家财产损坏。管理上有业主跳舞跳的特别晚，物业公司也不管，经常有发小广告的去敲门发广告，存在安全隐患。物业公司除业主以外的收入没有公开且没有用到业主身上。另外业主委员会的成立人员有捞钱的行为，且成立的业主委员会是违法的。物业费收费标准过高，合同内容都是强制性的。开发商答应免除我5年物业费。
原审法院经审理认为：深长城物业公司为孙国英所居住的小区提供了物业服务，孙国英作为小区的接受物业服务的业主，理应给付相应数额的物业服务费。经法院核算，深长城物业公司主张物业管理服务费、城市生活垃圾处理费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。孙国英反映的电表、水电不合格等问题，不在物业服务协议的约定之内，不属于物业服务的瑕疵。孙国英关于自家被盗问题，不属于物业服务的瑕疵。根据物业服务协议，深长城物业公司应当对小区共用设施、房屋的公用部位、保安等项目进行维护和修缮，使之保持正常状态，故孙国英提出的保安、小区大门敞开、小广告等问题，属于物业公司应提供服务的范围，根据孙�英提供的证据，深长城物业公司对小区安保、小广告等存在问题，深长城物业公司对公共设施、公用部位有服务不到位或设施不发生作用的情况。对于上述问题，物业公司应当听取业主的意见，及时掌握相关信息的公开公示，建立良好的制度，及时对公共设施和公共部位进行修缮和维护，以保证依约履行服务协议。但孙国英提出的部分物业管理不到位的情况不能成为其拒交全部物业服务费及垃圾清运费的理由，深长城物业公司要求孙国英支付物业服务费及垃圾清运费，具有事实及法律依据，法院予以支持。考虑到物业公司对公共设施及房屋公共部位的管理确有不到位的情况，对于孙国英应当交纳的物业服务费及垃圾清运费，法院酌情予以降低。因深长城物业公司对公共设施及房屋公共部位的管理确有不到位，故其要求滞纳金，法院不予支持。孙国英所称的开发商答应免交5年物业费一节，因深长城物业公司不予认可，孙国英可同开发商另行解决。孙国英关于所述深长城物业公司财务公开问题，亦不能作为拒交物业费的理由，其抗辩意见，法院不予采信。据此，原审法院于2015年6月判决：一、孙国英于判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一五年六月三十日期间的物业服务费、垃圾清运费共计七千元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙国英不服，上诉至本院称：深长城物业公司于2012年5月16日成立，其向我主张2012年1月1日的物业费没有依据；深长城物业公司违反《北京市商品房预售合同》至今�接交物业及市政设施、设备，不应收取物业费；因建设单位的原因未将物业交给买受人的，物业费由建设单位缴纳；《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》违反合同法应属于无效，我与深长城物业公司也不存在事实物业服务关系；开发商答应免除我5年物业费，我不应交纳2017前的物业费；故要求撤销原判，依法改判驳回深长城物业公司的全部诉讼请求。深长城物业公司同意原判。
经审理查明：孙国英为北京市房山区×××12号楼2单元201室房屋的业主，该房屋建筑面积为103.08平方米。2012年5月16日，原告与孙国英所在的小区业主委员会签订了《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》，该合同规定：物业服务期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为：A区带电梯住宅每月每平方米1.8元；A区无电梯住宅的物业费每月每平方米1.5元；房屋产权为个人的，每年1月1日交纳当年1月至6月物业服务费，每年7月交纳当年7月至12月物业服务费；业主违反本合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业费，应当按每日千分之一的标准支付违约金等内容。孙国英的房屋带电梯。孙国英未交纳2012年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费7792.75元、生活垃圾清运费105元。
审理中，孙国英称深长城物业公司提供的物业管理服务有瑕疵，主要表现为：电表电线有漏电，无法插卡，小区物业大门是敞开的，我家因为小区管理不到位导致我家被盗窃。公共设施破碎把我衣服损坏。小区饮用水不合格，导致很多人患病。物业服务修理没有修理好还照样收费，且修理行为导致我家财产损坏。管理上有业主跳舞跳的特别晚，物业公司也不管，经常有发小广告的去敲门发广告，存在安全隐患。物业公司除业主以外的收入没有公开且没有用到业主身上。
另查，深长城物业公司的营业执照显示成立日期为2009年3月18日。
上述事实，有《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》、照片、商品房预售合同及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：孙国英所在的小区成立的业主委员会与深长城物业公司约定由深长城物业公司提供物业服务，因业主委员会代表全体业主签订的《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》的效力及于全体业主，深长城物业公司依约向孙国英所在小区提供了物业服务，孙国英应向深长城物业公司交纳物业费。孙国英称业主委员会违背业主意愿签订《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》合同无效，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。深长城物业公司的营业执照显示成立日期为2009年3月18日，孙国英上诉所称深长城物业公司于2012年5月16日成立，缺乏依据，本院不予采信。孙国英所称开发商移交的小区水电不合格等设施问题，不属于深长城物业公司的物业服务范围，其因此拒交物业费于法无据，本院不予支持。孙国英上诉称小区开发商北京汇金房地产开发有限公司同意免交其5年物业费，因深长城物业公司对此不予认可，三方并不必然产生债权债务转移，孙国英应向北京汇金房地产开发有限公司另行主张。
深长城物业公司应对小区共用设施、房屋的公用部位、保安等项目进行维护和修缮，使之保持正常状态，孙国英所称深长城物业公司安保不力、小区大门敞开、乱贴小广告等问题，确属深长城物业公司物业服务存在的瑕疵，原审法院对孙国英应缴的物业费予以适当酌减，并无不妥，本院对此亦不持异议；孙�英以此要求免除其交纳物业费的责任，于法无据，本院不予采纳。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费104元，由北京深长城物业管理有限公司负担54元（已交纳），由孙国英负担50元（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费104元，由孙国英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 张晓鸥