广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1293号
原告潘燕梅，女，汉族，1964年10月4日出生，身份住址广东省深圳市罗湖区延芳路*号口岸宿舍*栋***号，身份号码4403011964********。
委托代理人孙春桥，广东知恒律师事务所律师。
委托代理人王欣，广东知恒律师事务所实习律师。
被告广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司，住所地广东省深圳市福田保税区京隆苑群楼（26-31栋）15A-16A，组织机构代码67001208-6。
负责人张华。
被告广州清华坊物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇新城区兴业大道北侧清华坊商业楼3号楼210房，组织机构代码79102105-0。
法定代表人张华。
两被告共同委托代理人容文豪，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市福田区京隆苑业主委员会，住所地深圳市福田区京隆苑。
负责人胡军，主任。
原告潘燕梅诉被告广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司（以下简称清华坊深圳公司）、广州清华坊物业管理有限公司（以下简称清华坊公司）排出妨害纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，追加深圳市福田区京隆苑业主委员会为第三人参加诉讼，并依法由代理审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、彭风组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告本人及委托代理人孙春桥、王欣、两被告共同委托代理人容文豪、第三人负责人胡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年1月13日，原告通过购买的形式取得涉案房屋的所有权，取得涉案房屋权利证书。被告清华坊深圳公司为被告清华坊公司的分公司。自2009年开始，被告清华坊深圳公司未经原告允许，没有有效合同依据，强行非法占用涉案房屋作为办公使用，随后，原告多次与被告清华坊深圳公司交涉，要求被告清华坊深圳公司限期搬离涉案房屋，并向原告支付非法侵占服务期间的合理使用费用。但时至今日，被告清华坊深圳公司未搬离，且未向原告支付合理使用费用。
原告认为，被告清华坊深圳公司作为一家管理物业的物业管理公司，居然长期肆意侵占业主合法物业！请求判令：1、被告清华坊深圳公司搬离深圳市福田保税区京隆苑6栋18房屋，停止对原告房屋所有权和使用权的侵害；2、被告清华坊深圳公司支付原告房屋使用费（2013年6月3日起暂计至起诉日，144000元：6000元／月×24个月=144000元；应计至被告清华坊深圳公司停止侵权，交还房屋之日）；3、被告清华坊深圳公司承担本案诉讼费；4、被告清华坊公司为被告清华坊深圳公司的给付义务承担连带清偿责任。
被告清华坊深圳公司答辩称：一、被告清华坊深圳公司使用涉案房屋办公有有效合同依据，并非非法强行占有。
被告清华坊深圳公司是依据与业主委员会签订的《物业服务合同》依法将涉案房屋作为办公使用，为京隆苑广大业主提供物业管理服务，并非原告所说的故意侵占、没有有效合同依据。且，从京隆苑业委会于2010年7月2日出具的《告知函》中可知，京隆苑小区从九九年竣工业主入伙至2010年已达十一年之久，期间该房产拥有者从没有申张过产权拥有权利，也没有办理过入伙手续。由此可见，业主一直没有对涉案房屋主张过任何权利，并且该房产自竣工之后就是由开发商主动提供给广大业主作为管理用房使用，因此造成从九九年开始，广大业主事实认可了该房为各届物业管理处的管理用房，故该房屋一直被从第一届开发商的物业公司开始就当成物业管理用房移交接手的下一届管理公司。而清华坊公司作为京隆苑小区第三届物业管理公司，其使用涉案房屋办公是基于前物业公司（深圳市普乐康物业管理有限公司）的移交，并且经过广大业主和京隆苑业主委员会的认可，一直稳当有序为业主提供物业管理服务，并非原告所说的非法强行占有。
二、被告清华坊深圳公司基于物业服务合同关系而使用该房屋，主观上并无任何过错，属于善意占有，无须向原告支付房屋使用费，并且原告提供的房租参考价也毫无价值。
被告清华坊公司与业主委员会签订《物业服务合同》，形成了物业服务合同关系，涉案房屋是业委会、广大业主及往届物业管理公司认可的物业管理用房，并由业委会依约移交给被告清华坊深圳公司作为办公使用，被告清华坊深圳公司使用该房屋为京隆苑广大业主提供物业管理服务，是依照合同履行自身的义务，被告清华坊深圳公司使用该房屋的行为有合法依据，主观上并无任何过错，属于善意占有，无须向原告支付房屋使用费。
必须要强调的是，原告所提供的“涉案房屋市场租金价格评估”是来源于58同城等招聘网，众所周知，招聘网上的招租价格一般都存在议价空间，且根据福田区政府所发布的房屋租赁指导租金表以及深圳特区报关于发布《深圳市2015年上半年房屋租赁指导租金》的通告，2013年-2015年上半年该区域同类房屋租金价格为2114元／月，该政府租赁指导租金与原告所提供的参考价差距非常大。
综上，被告清华坊深圳公司使用该房屋的行为有合法依据，属于善意占有，无须向原告支付房屋使用费，且原告提供的租金参考价毫无参考价值。
三、被告清华坊深圳公司至今仍使用涉案房屋是基于京隆苑业委会的要求以及为了维持全体业主的正常生活秩序。
京隆苑业主委员会于2010年7月2日明确指令被告清华坊深圳公司在涉案房产争议解决之前应承担保护这两套房的责任，被告清华坊深圳公司为了全体业主的利益，严格遵照业主委员会的要求履行责任，为全体业主服务，积极提供物业管理服务以维持全体业主正常的生活秩序，原告却要求被告清华坊深圳公司承担因提供物业服务所需而使用涉案房屋的房屋使用费，该请求有违常理，原告的行为甚至导致被告清华坊深圳公司无法正常办公，更无法为小区全体业主提供正常的服务。若在没有得到妥善安排的情形下强行移交，更违反了《深圳巿经济特区物业管理条例》第五十二条之规定，京隆苑全体业主将面临没有管理用房使用的场面，更严重之，还会导致群体上访、社会不稳定之恶劣后果。
综上所述，被告清华坊深圳公司使用涉案房屋办公，是由于原告没有积极对涉案房屋主张权利，并且该房产自竣工之后就由开发商主动提供给广大业主作为管理用房使用。从而导致往届物业公司、业委会和广大业主均认可该房屋属于物业管理用房。在原告主张权利后，被告清华坊深圳公司仍使用涉案房屋，是为了全体业主的利益，严格遵照业委会的要求履行责任，为全体业主服务，维持全体业主的正常生活秩序。因此，被告清华坊深圳公司认为，被告清华坊深圳公司积极履行物业管理服务的义务，使用涉案房屋办公是正常履行工作职责的行为，属于善意占有，不应当承担原告所说的房屋使用费。恳请法院依法维护被告清华坊深圳公司的合法权益，驳回原告无理的诉讼请求。
被告清华坊公司的答辩意见同被告清华坊深圳公司。
第三人发表意见称：从京隆苑入伙至今涉案房屋一直是所有业主公认的管理用房，原来的管理处也在涉案房产办公，所有业主对此均无异议。直至2009年召开业主大会聘请新的物业公司后，才出现原告对涉案房产权利的主张，2010年业委会才得知涉案房产有业主，此前一直认为涉案房产是办公用房，且目前涉案房产仍作为物业公司的办公用房使用。
经审理查明：涉案房产系深圳市福田区保税区京隆苑5栋1B房产，建筑面积为75.5平方米，为高层住宅。原告1999年2月6日与开发商签订房屋买卖合同，并于2004年1月13日办理房产登记，将房产登记至原告名下。
被告清华坊深圳公司是京隆苑小区的物业管理单位。2009年1月19日，第三人向被告清华坊深圳公司发出移交函，将涉案房产在内的两套房产作为物业管理用房自2009年1月20日起移交给被告清华坊深圳公司在物业服务合同期内无偿使用。2009年物业服务合同到期后，2014年1月27日，被告清华坊公司与第三人续签了物业服务合同。
自被告清华坊深圳公司入驻涉案小区后，就一直将涉案房产作为物业管理用房进行使用。庭审中，被告清华坊深圳公司与第三人均确认涉案小区内没有配套的物业管理用房。
原告陈述，涉案房产确实一直都由物业公司使用。之前的物业公司每年会以每月1500元的标准向原告支付使用费。支付使用费的方式为现金支付，且没有开具收据。被告清华坊深圳公司入驻后，未向原告支付使用费。2010年7月10日，原告向第三人发出通知，因第三人擅自将涉案房产加锁，侵害了原告作为业主的权利，要求第三人给予原告一个说法。
另查，2013年-2015年，福强路以南、国华路以西、绒花路以北、益田路以东带电梯住宅的租金指导标准为30元／月／平方米。
本院认为，不动产物权的设立、变动和转移以登记为生效要件。涉案的京隆苑5栋1B房产登记在原告名下，在涉案房产的产权登记未被撤销的情况下，原告据此对该房产享有占有使用和收益的权利。原告有权提起排出妨害之诉要求被告清华坊深圳公司立即搬出涉案房产并赔偿原告房屋占有使用费，但原告并未举证证明涉案房产的市场租金，本院酌情按照市场指导租金（每月每平方米30元）支持原告的占有使用费请求，自2013年6月3日计至2015年11月2日（判决作出之日），共计65685元（计算方法：29个月×30元×75.5平方米）。此后的房屋占有使用费，因被告清华坊深圳公司返还房产日期尚未确定，且原告并未就此部分交纳诉讼费，本案不予处理，原告可待金额确定后另循法律途径解决。被告清华坊公司对被告清华坊深圳公司不能履行的上述给付之债，承担补充清偿责任。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内立即搬出深圳市福田区京隆苑5栋1B房产并将该房产返还原告潘燕梅；
二、被告广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内向原告潘燕梅支付2013年6月3日至2015年11月2日的房屋占有使用费65685元；
三、被告广州清华坊物业管理有限公司对被告广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司上述第二项债务不足清偿部分承担补充清偿责任；
四、驳回原告潘燕梅的其他诉讼请求。
如未履行前述判决确定的支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本案案件受理费3180元（已由原告预交），由原告负担1729元、由被告负担1451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 彭 风
二〇一五年十一月二日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅
第9页，共9页