福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第11777号
原告朱小姗，女，1982年3月30日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林建兴、刘涛，福建天衡联合律师事务所律师。
被告厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。
法定代表人陈中保，董事长。
委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。
原告朱小姗与被告厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称“禾丰新景公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱小姗的委托代理人林建兴、刘涛，被告禾丰新景公司的委托代理人陈宝玺、方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱小姗诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买坐落于厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北禾丰新景地下室-1层人防708号车库（以下简称“讼争商品房”）。合同第八条约定被告作为出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定被告逾期交房的，应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告并没有依约履行合同义务，讼争商品房至今不符合法律、地方政府规定及合同约定的交付条件，无法交付使用，被告应承担逾期交房的违约责任。故请求判令：被告以讼争商品房的全额购房款为基数按照每日万分之二的标准支付自2014年1月1日起至符合合同约定的交付条件且实际交付给原告之日止的逾期交房违约金。
被告禾丰新景公司辩称，一、讼争商品房已于2014年8月29日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位五方竣工验收合格，并于2014年8月5日通过消防验收。根据合同第八条的约定并参照司法惯例，讼争商品房经五方验收及消防验收即符合交房条件。因此，被告通知于2014年9月1日至3日交房时，讼争商品房已符合合同约定的交付条件。二、原告未依约收房，已构成违约，应当视为原告已认可讼争商品房现状且讼争商品房已于2014年9月1日交付给原告。根据附件六合同补充协议第5条第（3）款的约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在讼争商品房符合交房条件后，被告已尽到通知原告收房的义务，原告拒绝收房，对此造成的扩大损失应由原告自行承担。三、被告延迟交房符合合同约定的据实延期条件，相应据实延期的天数应予扣除。合同第八条约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。讼争商品房所在楼盘在施工期间出现的符合该条约定的情形有：35度以上高温天气，六级及六级以上大风，大雨、暴雨，因厦门国际马拉松赛事、九八投洽会等应政府部门要求的交通管制等。上述情形确实造成施工延误，相应天数应当认定为被告可据实延期的天数。特别说明的是，合同第八条关于出卖人可据实延期交房条款的适用应当是无因性的，由于建设开发周期的漫长，施工期间可能发生的各种影响工期的因素是难以预见的，故只要合同第八条约定的据实延期条件成就，便应得到双方当事人及法律的充分尊重和认可。四、合同第八条约定，如果讼争商品房在规定日期内未达到上述交付条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。该条已对出卖人逾期交房所应承担的违约责任进行了明确约定，既然原告选择同意接收讼争商品房和接受5000元违约金，则原告诉求按照合同第九条的标准计算逾期交房违约金没有合同依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，本案系禾丰新景项目商品房逾期交房系列案件之一。2012年8月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下室-1层人防708号车库（即厦门市思明区龙山中路109号地下一层第708号人防车位），购房款总额为198000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第二十条“文书送达”约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。
上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）款约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。合同补充协议第13条“其他约定”第（4）款约定：本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸，如《厦门日报》等。
上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了合同项下的全额购房款。厦门市房地产交易权籍登记中心为上述合同办理了备案登记手续。2014年8月29日，被告向原告邮寄交房通知。2014年8月30日，被告在《厦门日报》刊登交房通知，通知禾丰新景项目业主于2014年9月1日至2014年9月3日办理交房手续。原告以讼争商品房不符合交房条件为由未如期办理交房手续。
另查明，禾丰新景项目商品房于2014年6月20日通过勘察单位的工程质量检查，于2014年8月4日经厦门市思明区公安消防大队综合评定工程消防验收合格，于2014年8月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均按设计图纸、设计变更文件及相关规范、规程、规定等完成合同约定的项目，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格。厦门华润燃气有限公司确认禾丰新景项目商品房的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计要求条件。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及备案证明、销售不动产统一发票等，被告提交的《商品房买卖合同》附件六、EMS详情单、《厦门日报》刊登的交房通知、勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等，本院向厦门华润燃气有限公司调取的《关于“禾丰新景楼盘管道燃气工程”施工情况说明》，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
审理过程中，被告向本院提供气象资料、交通管制通知等证据，以此证明禾丰新景项目在施工过程中，因天气和交通管制原因造成施工延误，符合合同约定的据实延期条件。原告对被告提供证据的真实性予以确认，但认为与本案无关，不足以证明相关因素已实际影响施工及影响施工的时间，且被告未提供施工日志、监理日志予以佐证，被告主张的据实延期不能成立。
原告向本院提供（2014）厦鹭证内字第20571号公证书（附照片）、房屋验收确认表、照片、律师函、信访事项受理情况告知单、信访事项处理答复意见书、关于禾丰新景交房日期及违约金支付的承诺、房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案办事指南等证据，以此证明被告通知原告交房时存在诸多问题，包括但不限于相关文件不齐全、未经规划验收和人防验收、未通燃气、宽带、光纤未入户、消防栓未通水、电线裸露、绿化不到位等等，不符合交房条件，原告拒收房屋并要求被告整改。被告认为禾丰新景项目商品房已经五方验收和消防验收，符合合同约定的交付条件，即便存在质量瑕疵，也不能成为原告拒绝交房的理由。
针对被告答辩提出的应适用合同第八条而非第九条计算违约金的问题，原告认为：合同第八条约定的5000元违约金适用于在约定的交房期限届满前，被告向原告交付不合格商品房而原告同意接收的情况，并不适用于本案。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。
一、关于禾丰新景项目商品房是否符合交付条件问题。禾丰新景项目商品房所涉合同第八条约定了三个交付条件，本院根据双方主张进行逐一分析：（一）经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。根据被告提供的勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等证据，可以证实禾丰新景项目商品房已通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘查单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。虽然原告认为禾丰新景项目商品房未经规划验收，被告组织竣工验收无效，并对被告提交的相关验收资料均有异议，但均不足以影响相关验收资料的效力。（二）所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。根据厦门市工程竣工验收报告和厦门华润燃气有限公司出具的《关于“禾丰新景楼盘管道燃气工程”施工情况说明》，给排水、用电、管道燃气等设施均已达到设计要求条件。原告主张相关文件不齐全、未经规划验收和人防验收、未通燃气、宽带、光纤未入户、消防栓未通水、电线裸露、绿化不到位等问题，只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。原告提供的照片，虽可以看出禾丰新景项目存在不规范和需整改的事由，但不足以证明被告通知交房时存在根本违反第三点约定的情形。根据上述分析，本院认定2014年9月1日被告通知交房时并不符合约定的交付条件，至2014年9月17日（即管道燃气工程达到设计要求条件，此前禾丰新景项目商品房已于2014年8月29日通过工程竣工验收，各分部工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格）符合约定的交付条件。至于管道燃气没有通气等问题，原告可就其妨碍使用或损失另行主张。
二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定在遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电的，被告有权予以延期。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料，可知本案讼争合同签订后，被告在施工过程中确实存在其主张足以影响施工的气象事由。虽然被告未提供施工日志、监理日志予以佐证，但考虑到气象资料所体现的气象事由，客观上确实会给被告的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故本院对被告的延期请求予以酌情考虑。综合被告提交的气象资料、双方的签约时间和约定的交房时间，本院酌定被告可据以延期交房的天数为30天。扣除该可延期天数，合同约定的交付时间2013年12月31日顺延至2014年1月30日。
综上，被告未在约定的期限内向原告交付符合交付条件的商品房，理应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，合同第八条和第九条分别作出了不同的约定，考虑到《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，在原、被告双方对合同条款的适用发生争议的情况下，应作出有利于原告的解释，且第九条系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定，故逾期交房违约金应按照合同第九条约定的方式计算。被告应在2014年1月30日前将讼争商品房交付给原告使用，故违约金依约应以原告已付款198000元为基数，按日万分之二，自2014年1月31日起计至2014年9月17日止，共计230天，即198000×0.2‰×230=9108元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱小姗支付逾期交房违约金9108元；
二、驳回原告朱小姗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告朱小姗负担3元，被告厦门市禾丰新景房地产有限公司负担22元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。