湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初1138号原告：曹丽华，女，1974年6月15日生，汉族，住郴州市永兴县。被告郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地郴州市苏仙区苏仙北路7号。法定代表人：陈晓，该公司董事长。原告曹丽华诉被告郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园公司）房屋买�合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理，原告曹丽华到庭参加诉讼，被告晓园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《商品房认购协议》合法有效；2、判决被告按照《商品房认购协议》交付雅景新村第7栋603号商品房；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金15000元（从2011年7月30日至2016年7月29日止，5年；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年1月14日，原告与被告签订《郴州市商品房认购协议》约定原告购买被告开发建设的雅景新村商品房，成交均价为每平方1500元，此价为最终均价，今后不管成本是否上涨，报建费用是否增加，都按此均价结算。交房时间为2011年7月30日。当日�告按协议交给被告70000元购房款。2011年9月，被告以成本上涨为由，要求原告以每平方1930元均价收房，否则视为放弃购房。原告不同意，被告拒绝交房，从此原告一直参与该小区购房户的维权行为中，至今尚未解决。2016年，被告拖欠建筑商建房款纠纷案在郴州市中级人民法院执行，建筑商要原告去中级法院交房款，说交清购房尾款后，法院就可解封房子。2016年2月16日，原告交了137500元到中院指定的账户，至此原告共交房款207500元，按协议交清了全部房款。中院于2016年4月8日下达（2016）湘10执异21号执行裁定书。综上，请求法院依原告的诉讼请求予以判决。被告晓园公司未予答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，被告晓园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应�，视为其放弃了答辩和质证的权利。经本院审查，认定原告提交的四组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告晓园公司签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；……六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……2009年8月7日，晓园公司通过招、拍、挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，晓园公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元/㎡，如购房户认为房价高、欲退房，晓园公司愿如数退还集资款，另按200元/㎡进行收购。2010年9月1日，桥�公司集资建房职工代表与晓园公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元/㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，晓园公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给晓园公司，作为小区工程建设资金;交此款时晓园公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》;4、晓园公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房买卖合同。原告在购买桥氮公司原职工的一户购房指标后，于2011年1月14日与晓园公司签订了《郴州市商品房认购协议》，双方约定原告购买被告开发的青年大道雅景新村项目商品房，面积约140平方米（建筑面积最终以房产局测绘面积为准）；该商品房成交均价为每平方米1500元，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，费用是否增加，均按此均价结算，楼层调差按郴州市发布的相关标准执行。买受人签订此认购协议时，应向出卖人支付认购金70000元，交房时间确定为2011年7月30日前，被告保证在此时间之前将房交与原告。逾期被告将按已付房款的万分之一每日支付违约金给被告。合同还对外墙、室内、门、窗、阳台、水电、厨厕等标准作了约定。同日，原告向被告交纳70000元房屋认购款，并选定了7栋603号房屋（面积138.3平方米），被告予以确认。之后，因被告拖欠湖南家和建设有限责任公司建筑工程款，被湖南家和建设有限责任公司诉至郴州市中级法院，原告购买的该套房屋随后被郴州市中级法院查封，原告向郴州市中级�院申请执行异议后，按郴州市中级法院指定，于2016年2月16日将该房剩余购房款137500元交清；2016年4月8日，郴州市中级法院作出对该房的中止执行裁定。2016年6月29日，晓园公司向雅景新村物业管理单位出具了“收楼确认书”，明确了原告购买的雅景新村小区7栋603房已办理好相关购房手续，房款已付清，请物业公司为原告办理好接房手续。原告收房后便对房屋进行装修。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告双方签订的《郴州市商品房认购协议》是否有效；二、原告要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的主张是否合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：关于第一个争议焦点:原告与被告晓园公司签订的《郴州市商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，没�违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同；原告曹丽华获取的选房号凭条，是原告按照晓园公司要求选定其购买的房屋凭证，属于商品房认购协议的一个组成内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与晓园公司签订的商品房认购协议明确了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、面积差异的处理方式等内容，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本院对原告要求确认与被告签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效的诉请予以支持。关于第二个争议焦点：本案中双方当事人在《郴州市商品房认购协议》中最终约定的交房期限为2011年7月30日前。原告按合同约定履行了交款义务。被告晓园公司于2016年6月29日才将房屋交于原告，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求被告晓园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，但原告诉请15000元的违约金过高，本院依法调整为2759.75元。【207500元×133天（2016年2月17日全额购房款付清之日起至2016年6月28日止）×0.01%】。原告要求被告交付雅景新村7栋603房，该房已于2016年6月29日交由原告，故该诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹丽华与被告郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效，继续履行。二、被告郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹丽华支付违约金2759.75元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应�按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由被告郴州市晓园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李 乐审 判 员  邓 敏人民陪审员  苏胜清二〇一七年一月十七日书 记 员  刘 阳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商�房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。