西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0102民初926号
原告：西安银华房地产有限公司。住所地：西安市新城区长乐西路***号华园大酒店***号房。
法定代表人：徐惠明，总经理。
委托代理人：代江淼、张增光，陕西静远新言律师事务所律师
被告：西安城苑房地产实业有限公司。住所地：西安市航天基地东韦基地东韦村曲东街**号。
法定代表人：赵存芳，董事长。
委托代理人：徐根宝，男，西安城苑房地产实业有限公司职工，住该公司。
被告：陈某，男，1965年5月2日出生，汉族，无业.
委托代理人：顾跃堂，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人：王挺，陕西博硕律师事务所实习律师。
原告西安银华房地产有限公司（以下简称银华公司）与被告西安城苑房地产实业有限公司（以下简称城苑公司）、陈某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银华公司委托代理人代江淼，被告城苑公司委托代理人徐根宝，被告陈某委托代理人顾跃堂、王挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银华公司诉称，1998年8月3日，原告与被告城苑公司签订《联合开发城苑大厦合同书》，双方联合开发西安市长乐西路146号“城苑大厦”项目，项目开发完成后，双方于2000年7月15日签订《房屋产权划分合同书》，将其中“商业第二层（包括1幢10103号）分割为原告所有。但被告城苑公司在原告未知情、更未许可的情况下，与被告陈某恶意串通，于2004年3月6日签订虚假《商品房买卖合同》，将10103号房屋转让给被告陈某，并办理了房产证。根据法律规定，两被告之间的《商品房买卖合同》明显存在恶意串通，通过合法形式掩盖非法目的的欺诈行径，故要求确认两被告签订的《商品房买卖合同》无效。
被告城苑公司辩称，本案诉争房产登记在陈某名下，不属于原告及城苑公司，城苑公司即未侵占也未购买，与城苑公司无关：房产证书向全社会公开，原告作为联建方，不仅同意而且也明知本案诉争房屋已出售的事实；原告与城苑公司于2008年12月30日签订《合同书》，对前面的《合同书》进行了变更，且陈某在2008年12月15日起诉原告，要求原告腾房，原告同意调解并立即腾房，陈某才撤诉，再次说明原告已知晓诉争房屋被出售的事实；原告以同一事实提出房屋确权、撤销房产证、合同无效等多个诉讼，违反一事不再理原则，属于恶意诉讼；况且原告的起诉超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
被告陈某辩称，2004年3月6日，自己在查阅了登记在城苑公司名下的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件后与城苑公司签订商品房买卖合同，自己支付相应的对价，缴纳了契税，办理了房产证，该商品房买卖合同合法有效，且自己在买房时并不知原告的存在，故不存在恶意串通；况且自己如果不交纳相关费用，西安市国土资源和房屋管理局怎么能给自己办理房权证。现表示应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,1998年8月3日，原告与被告城苑公司签订《联合开发城苑大厦合同书》，双方共同投资建设位于西安市长乐西路146号城苑大厦。1999年11月15日，原告与被告城苑公司签订商品房购销合同，约定城苑公司将城苑大厦二、六、八、九、十、十四、十五层共计面积8800平方米的房屋2880万元卖与原告。同日，双方又签订联合开发“城苑大厦”补充合同书，约定一、城苑公司向原告法定代表人徐惠明出具全权委托书，委托其全权处理与城苑大厦有关的一切事宜；二、双方将全部建审手续的原件交存银行保管；双方联合成立销售部，2000年7月15日，原告与被告城苑公司就已建好的城苑大厦的房屋产权进行了第一次划分，签订了房屋产权划分合同书，约定城苑大厦商业二、六层，办公第十层，住宅第十四、十五、十九层归原告所有；城苑大厦商业第五层，办公第十一、十二层，住宅第十八、二十层归被告城苑公司所有；双方分得的房产，可以各自的名义进行销售，抵押。该合同中的二层也即现在的一层。2004年3月6日，被告城苑公司与被告陈永利签认订商品房买卖合同，约定城苑公司将城苑大厦一层东二号房、建筑面积为45平方米的房屋卖与被告陈某，每平方米4800元，总金额216000元，约定房款按房产管理部门实际测量的建筑面积乘以合同的约定单价确定，在签订本合同五日内支付房款20万元，余款在办完房产证后三日内付清，房屋在2004年4月6日前交付等条款。2004年8月12日，被告陈某缴纳了契税，2004年8月11日被告陈某办理了房产证。2008年12月30日，原告与被告城苑公司签订合同书，约定，一、就“城苑大厦”投资、分房问题，双方经过多次清算，现双方商定在遵守双方签订的所有联建合同、有关补充协议及会议纪要的基础上，双方经过投资与预分房的计算，做出以下决定：（一）从原预分给原告的六层（原七层）房屋中调分给城苑公司七套房屋，房产证号：10610、10600、10612、0613、10614、10615、106**。（二）已销售给苏萍的房屋，产权归苏萍所有。至此，双方按投资比例分房及清算工作全部结束，双方财务房产两清。二、上述房产在2009年1月1日至2016年12月31日，八年内由原告租用，被告城苑公司应说服有关产权人，在此期间不得将上述房屋出租给其他人。否则，由此产生的一切后果由城苑公司负责。在第四、五条中约定，在九层十套房屋和上述房产按揭贷款还清后，城苑公司应将六层（原七层）九套房屋，房产证号为：10601、10602、10603、10604、10605、10606、10607、10608、10609及一层（原二层）10103（诉争之房）号，10616、10617房屋的产权证办到原告或原告指定的自然人名下，按国家规定各自交纳相关费用。在第七条约定，本合同签字生效后，城苑公司应将六层（原七层）10602、10605、10608，七层（原八层）10702、10703、10704、10705，一层（原二层）10103八套房屋所有权人出具有关同意办理产权过户的手续，城苑公司在其手续复印件上加盖公章，交由原告备案。并约定其他内容。2003年2月25日原告将该争议房屋出租给李某，用于酒店大厅吧台至今。
另查，2008年12月15日，本案被告陈某曾起诉本案原告等人，要求本案原告腾房，在本院尚未向本案原告送达起诉状副本时，本案被告陈某即撤诉。2015年9月16日，本案被告陈某再次起诉本案原告及西安华园大酒店有限公司，要求本案原告和西安华园大酒店有限公司腾交该10103号房屋（该案现中止审理）。2015年10月16日，原告曾起诉二被告至本院，要求确认本案涉诉房屋的产权归原告所有，本院以（2015）新民初字第04010号民事判决书，认为被告陈某属善意第三人，虽然原告与被告城苑公司签订了一系例合同书，约定了涉案房屋产权归原告所有，但根据合同相对性的原则，该约定不得对抗合同以外的善意第三人，驳回了原告的诉讼请求，原告不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院认为，在对陈永利取得涉案房屋所有权依据的基础法律关系即城苑公司与陈某因签订《商品房买卖合同》形成的房屋买卖合同法律关系未进行法律认定的情况下，原告径行提出确认产权的诉请依据不足，驳回上诉，维持原判。期间，原告又以西安市住房保障和房屋管理局为被告，起诉至西安铁路法院，要求撤销本案被告陈永利的房产证，并变更为原告，西安铁路法院以超过诉讼时效裁定驳回原告的起诉，原告不服，上诉至西安铁路运输中级法院，被驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，被告陈某辩称，将涉案房屋买下后，租赁给原告，但未提供任何证据；原告与二被告对2008年12月30日签订合同书的理解上存在差异，二被告认为该合同第七条关于“本合同签字生效后，城苑公司应将六层（原七层）10602、10605、10608，七层（原八层）10702、10703、10704、10705，一层（原二层）10103八套房屋所有权人出具有关同意办理产权过户的手续，城苑公司在其手续复印件上加盖公章，交由银华公司备案”，即是让城苑公司将10103号房屋产权办到陈某名下;原告则认为该合同书第四条关于将一层（原二层）10103号房屋的产权证办到原告或原告指定的自然人名下，是明确将10103号房屋办到银华公司名下，且第七条是在原告不知被告城苑公司已将10103号房屋擅自卖与被告陈某的情况下签订的，是被告城苑公司欺骗原告的行为。
上述事实,有《联合开发城苑大厦合同书》、《商品房买卖合同》、契税票据、房产证、2008年12月30日原告与被告城苑公司签订的合同书、西安市新城区人民法院（2009）新民初字第621号民事裁定书、西安市新城区人民法院（2015）新民初字第04010判决书、西安市中级人民法院（2016）陕01民终8130号民事判决书、西安铁路运输法院（2016）陕7102行初757号行政裁定书、西安铁路运输中级法院（2016）陕71行终252号行政裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为,当事人意思表示真实并依法签订的合同，属有效合同，受法律保护，当事人均应依约履行。本案原被告三方争议的焦点主要是被告陈某购买涉案房屋是否属善意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：第一是受让人是善意的，第二是以合理的价格转让，第三是不动产按法律规定应当登记的已经登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。本案中，被告陈某在从城苑公司手中购买该争议房屋并办理产权证书时，即不去现场看房，又长期不行使房屋所有权人的权利，且在庭审中辩称将该房屋租赁给原告，又未提供任何证据，显然其是明知该争议房屋已由原告出租他人，由他人当作酒店大厅使用，据此，可认定被告陈某购买该房并非善意，系其与被告城苑公司利用城苑公司在与原告合作开发该房地产项目时掌握规划、城建、销售等手续，隐瞒原告，将本属原告的房产签订了的房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项关于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益属无效合同的规定，二被告签订的商品房买卖合同无效。故对被告陈某辩称其购买该房屋是善意的，本院不予采信；被告城苑公司辩称被告陈永利购买该房屋原告是明知的，且在2008年被告陈某曾起诉原告，现已超过诉讼时效，因原告起诉的是确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效，属形成之诉，不存在给付问题，故不存在诉讼时效，对此辩称，本院不予采信。至于原告和被告城苑公司对2008年12月30日的合同书理解不一致问题，本院认为，该合同第四条约定由被告城苑公司将10103号房屋的产权证办到原告名下或原告指定的自然人名下，该条约定明确，其内容浅显易懂，不存在理解误差，而第七条约定被告城苑公司应将10103号房屋所有权人出具有关同意办理产权过户的手续，城苑公司在其手续复印件上加盖公章，交由原告备案。该条约定谁是10103号房屋所有权人不明确，按第四条约定该房所有权人应是原告，而原告为何要出具有关同意办理产权过户的手续，由被告城苑公司盖章，再交原告备案？显然该条约定不明确，本院难以认定这条内容。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，判决如下：
被告西安城苑房地产实业有限公司与被告陈某于2004年3月6日签认订商品房买卖合同无效。
诉讼费4540元由被告西安城苑房地产实业有限公司、被告陈某各负担2270元（鉴于原告已付，二被告在本判决生效后十日内支付给原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 高更生
代理审判员 王 玺
人民陪审员 吴秋玉
二〇一七年三月二十日
书 记 员 庞阳东