浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1573号
上诉人（原审原告）：孙娥意。
委托代理人：虞鸿儒，系孙娥意丈夫。
上诉人（原审原告）：虞鸿儒。
被上诉人（原审被告）：杭州定邦房地产代理有限公司。
法定代表人：周永力。
被�诉人（原审被告）：吕俊阳。
被上诉人（原审被告）：申屠欣芳。
委托代理人：吕俊阳，系申屠欣芳丈夫。
上诉人孙娥意、虞鸿儒因与被上诉人杭州定邦房地产代理有限公司（以下简称定邦公司），吕俊阳、申屠欣芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月17日，吕俊阳（甲方）、定邦公司（乙方）与孙娥意、虞鸿儒（丙方）签订《房地产买卖居间协议》约定首付款355000元打入银行保证金账户在签订正式合同后十个工作日内；余款810000元办理公积金商业组合按揭，待银行放贷且交房完毕后转付给丙方；装修款405000元甲方在过户前将该款支付给丙方。
2013年8月25日，孙娥意、虞鸿儒�卖方、甲方）与吕俊阳、申屠欣芳（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》约定涉案房屋转让总价1165000元，付款方式为按贷款付款（公积金＋商业贷款）支付房款：（1）乙方须于2013年9月6日前支付首期款355000元至银行第三方监管账户；（2）余款乙方申请银行贷款，须于2013年9月6日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；（3）银行贷款810000元发放至银行第三方监管账户。交房方式为甲方在拿到首付款五个工作日内将房屋交付给乙方。甲乙双方同意2013年9月18日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还对房屋基本情况，甲、乙方的违约责任等进行了约定。
同日，孙娥意、虞鸿儒（甲方）与吕俊阳、申屠欣芳（乙方）签订《房产转让补充协议》，约定涉案房屋室内装修�让价405000元，不包含在房价内，乙方同意于2013年9月10日前将该款一次性支付给甲方；甲方在收到全部室内装修款及房屋转让首付款后5个工作日内将房屋交付给乙方，并和乙方在中介方的协助下向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议还对违约责任进行了约定。
同日，孙娥意、虞鸿儒（甲方）与吕俊阳、申屠欣芳（乙方）与定邦公司（丙方）签订《委托代理合同》，约定甲、乙方双方共同委托丙方代为办理上述房产产权过户手续，丙方接受甲、乙方双方委托代为办理上述房产产权过户申报、缴税及领证相关事宜；如有故意拖延交会资料、办理按揭手续、身份核对、税费及服务费等，导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，视为违约，过错方承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。丙方在所有过户手续办完后5天内通知双方领取过户后的《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用证》及房款；甲、乙双方应携带自己的有效证件前来丙方办理领证、拿款手续。三方又达成《公积金个人住房贷款监督支付协议》《关于公积金个人住房贷款监督支付协议的补充协议》。
2013年9月15日，吕俊阳与孙娥意办理了房产转让交接手续。2013年9月19日，定邦公司在萧山日报上刊登涉案房屋销售不动产统一发票作废声明。2013年10月20日，致信被告吕俊阳、申屠欣芳，要求其尽快完成房屋余款贷款审批、发放。
2013年8月26日，吕俊阳向中国银行申请贷款；2013年12月9日，吕俊阳、申屠欣芳与杭州住房公积金管理中心、中国银行股份有限公司分别签订杭州市住房公积金组合贷款合同，随后吕俊阳、申屠欣芳于2013年12月26日获得贷款。
另查明，孙娥意、虞鸿儒已按约收到首付款355000元及装修款405000元。孙娥意、虞鸿儒起诉请求判令：1、吕俊阳、申屠欣芳立即支付孙娥意、虞鸿儒余款81万元（已履行，案件一审审理中以放弃）；2、定邦公司承担违约金3000元；3、吕俊阳、申屠欣芳赔偿孙娥意、虞鸿儒逾期付款违约金243000元；4、本案诉讼费由定邦公司，吕俊阳、申屠欣芳承担。
原审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。孙娥意、虞鸿儒，定邦公司，吕俊阳、申屠欣芳之间签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》意思表示真实，合同应自成立时即发生法律效力，各方应当遵照履行。依据合同约定，吕俊阳于2013年8月26日向中国银行申请贷款，并通过公积金组合贷款审批，于2013年12月26日获得贷款。孙娥意、虞鸿儒认为吕俊阳、申屠欣芳未能按照合同约定获得贷款，逾期支付孙娥意、虞鸿儒房款构成违约。经审查，原审法院认为，吕俊�、申屠欣芳的履行符合《杭州市房屋转让合同》等约定的付款方式，孙娥意、虞鸿儒未提供吕俊阳、申屠欣芳故意拖延贷款申请或者阻却贷款审批通过的事实。同时，《委托代理合同》系为辅助《杭州市房屋转让合同》的履行，解决合同履行过程中定邦公司代为办理房产事项的授权；对于房款的支付，仍应按照《杭州市房屋转让合同》的约定履行。定邦公司履行居间合同行为并无不当。孙娥意、虞鸿儒关于定邦公司，吕俊阳、申屠欣芳违约的主张不成立，原审法院对孙娥意、虞鸿儒关于定邦公司，吕俊阳、申屠欣芳承担违约责任、赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2014年4月9日判决：驳回孙娥意、虞鸿儒的诉讼请求。案�受理费482元，减半收取241元，由孙娥意、虞鸿儒负担。
宣判后，孙娥意、虞鸿儒不服该判决，向本院提起上诉称：原审法院对本案基本事实的认定是错误的。孙娥意、虞鸿儒关于定邦公司、吕俊阳、申屠欣芳违约的主张成立。原审法院认为：“民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》意思表示真实，合同应自成立时即发生效力，各方应当遵照履行。……同时《委托代理合同》系为辅助《杭州市房屋转让合同》的履行，解决合同履行过程中被告定邦公司代为办理房产事项的授权；对于放款的支付，仍应按照《杭州市房屋转让合同》的约定履行，被告定邦公司履行居间合同并无不当。原告关于三被告违约的主战不能成立”。原审法院上述认定是错误的。理由为：一、《合同法》第四百�十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任”。根据一审时定邦公司答辩状中有关孙娥意、虞鸿儒“不愿长时间等待拿首付款及房屋装修款，所以强行要求变更付款方式、按照他的意愿操作，否则不愿意签订合同”的辩称，可知定邦公司深知孙娥意、虞鸿儒对房屋尾款也是急需而不容拖延的，否则是不会签合同的。如此，定邦公司就赚不到中介费了。并且，定邦公司早已知道公积金＋商业按揭贷款审批是一时批不下来的，其曾多次要求吕俊阳改为纯商业按揭贷款，纯商业贷款审批较快，只要七个工作日就可批下来，但吕俊阳坚持要公积金＋商业按揭贷款。因此，定邦公司隐瞒了事实，在《杭州市房屋转让合同》中�故意不定出交清房屋尾款的期限，并故意不将关于《公积金个人住房贷款监督支付协议》及《公积金个人租房贷款监督支付协议的补充协议》交给孙娥意、虞鸿儒。这种故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，违背《合同法》第十二条、第四百二十条的规定，严重损害了上诉人的利益，按照《合同法》第四百二十五条的规定，定邦公司不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。但原审法院却认定：“被告定邦公司履行居间合同并无不当。原告关于三被告违约主张不成立”。错误的认定造成错误的判决，应予撤销并改判。二、原审法院既然认定《杭州市房屋转让合同》及《委托代理合同》合法有效，而《委托代理合同》第并八条约定：“本合同签订后与《杭州市房屋转让合同》同时生效，一式五份均具同等效力”，《杭州市房屋转让合同》中对房屋尾款支付时间没有明确约定，而《委托代理合同》却做出了明确约定，即对《杭州市房屋转让合同》做出了补充，且互不抵触，因此《委托代理合同》第五条应为合法有效的条款。而原审法院却轻描淡写、无根无据的认定“对放款的支付仍应按照《杭州市房屋转让合同》的约定履行”，这种无法可依违反合同法的规定的认定和判决，应予撤销并改判。三、《委托代理合同》第五条约定：“丙方在所有过户手续办完后5天内通知双方领取过户后的《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用证》及放款；甲、乙双方应携带自己的有效证件（公证委托书）前来丙方办理领证、拿放款手续”。《委托代理合同》为格式合同，说明房屋产权过户手续办理完毕后，且该房屋已提前交付使用。按照房屋交易习惯，受让方应该按期结清余款。另原审法院也应走访一些房屋买卖代理公司，了解办理商业和公积金混合按揭贷款的一般周期，掌握第一手资料，那么，即使《杭州市房屋转让合同》中没有支付期限的约定，也会做出恰如其分的合理判决。试想，若按揭贷款一年后批下来，难道上诉人有义务相当于白白替吕俊阳、申屠欣芳支付一年的利息吗？办理商业和公积金混合按揭贷款的一般周期为一个月（即2014年9月底前），此期限孙娥意、虞鸿儒是能容忍和接受的，逾期则定邦公司、吕俊阳、申屠欣芳起码要承担支付利息的责任，才符合《合同法》第六十一条的规定。四、吕俊阳、申屠欣芳，也是《委托代理合同》的签订人，应该知道履行该合同第五条的约定，按期结清房屋余款。若由于贷款尚未审批下来，理应主动找孙娥意、虞鸿儒商议并承担相应的利息，才是诚信为人之道，但其却始终自认为没有违约，在虞鸿儒要求召开的协商会上，还坚持己见，与�邦公司串通一气，不承担利息，已构成不当得利的事实。原审法院却认为：“被告吕俊阳、申屠欣芳的履行符合《杭州市房屋转让合同》等约定的付款方式，原告未提供被告方故意拖延贷款申请或者阻却贷款审批通过的事实，同时《委托代理合同》系为辅助《杭州市房屋转让合同》的履行，解决合同履行过程中被告定邦公司代为办理房产事项授权；对于放款的支付，仍应按照《杭州市房屋转让合同》的约定履行”。原审法院的错误在于：a、被上诉人吕俊阳、申屠欣芳应该履行《委托代理合同》，但未履行；b、按照房屋交易习惯，房屋产权过户办好，“三证”领出，并已交房，买受人就得结清余款，但吕俊阳、申屠欣芳并未结清。c、《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务”；第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。被上诉人吕俊阳一方面口口声声说他是尽力希望把按揭贷款早日批下来，另一方面却坚持履行《杭州市房屋转让合同》，因该合同中没有期限约束，试问吕俊阳亲自签署并已生效的《委托代理合同》为什么不去履行呢？这就是上诉人吕俊阳心中的公平原则吗？试想贷款若在九月底批下来，被上诉人吕俊阳等不是从10月份起就得向银行支付利息了吗？那么为什么不肯承担支付利息的责任呢？实际上是想借着履行《杭州市房屋转让合同》的外衣，达到不当得利的目的。因此孙娥意、虞鸿儒要求吕俊阳双倍支付银行商业贷款利息是合理合法的，并不为过。但原审法院却认定：“被告吕俊阳、申屠欣芳的履行符合《杭州市房屋转让合同》等约定的付款方式”，只看表面，不看实质，是错误的。上诉人的诉讼请求合理合法，应予支持。综上，原审法院的认定�错误的。请求二审法院：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人定邦公司退回中介报酬人民币1万元及赔偿上诉人孙娥意、虞鸿儒违约金3000元，被上诉人吕俊阳、申屠欣芳加倍赔偿上诉人利息损失24300元及该24300元自2014年1月1日起至执行到位止的加倍银行贷款利息。二、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。后上诉人孙娥意、虞鸿儒变更上诉请求为：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人定邦公司支付上诉人孙娥意、虞鸿儒违约金3000元，被上诉人吕俊阳、申屠欣芳支付上诉人孙娥意、虞鸿儒违约金24300元；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。
被上诉人定邦公司答辩称：因孙娥意、虞鸿儒提出诸多要求，将一开始的合同进行了变更，变更后的合同对吕俊阳、申屠欣芳已是不公，违约方不可能是吕俊阳、申屠欣芳。关于合同的履行及款项的支付，定邦公�在中介过程中都是按合同按法律办理。定邦公司并没有恶意隐瞒事实，孙娥意、虞鸿儒的说法没有任何事实依据。关于付款方式，二手房交易都是经监管帐户支付的，吕俊阳、申屠欣芳在本案中按照规定办理按揭手续，由于杭州的特殊情况，即4月到9月公积金政策的原因，导致放贷期延长，这是吕俊阳、申屠欣芳和定邦公司无法控制的。定邦公司作为中介公司，主要义务是促成双方交易的完成，代办三证的期限在合同中也有明确约定，但房款的支付，并不是作为中介公司的定邦公司应该支付给孙娥意、虞鸿儒的，让定邦公司承担责任是很无理的。直至2013年9月6日，孙娥意、虞鸿儒应当提供的不动产发票也没有提交，这是孙娥意、虞鸿儒的违约，只是吕俊阳、申屠欣芳不愿意追究孙娥意、虞鸿儒的责任，明明是孙娥意、虞鸿儒不断地违约，现在却是定邦公司和吕俊阳、申屠欣芳坐在被告席上。请求二审法院公正判决。
被上诉人申屠欣芳、吕俊阳共同答辩称：孙娥意、虞鸿儒要求变更合同后，吕俊阳、申屠欣芳的压力已经非常大，在贷款没有审批下来的时候就要把首付款付给孙娥意、虞鸿儒。之后吕俊阳、申屠欣芳都是按照变更后的合同履行的，所有需要吕俊阳、申屠欣芳提供的材料，吕俊阳、申屠欣芳都是提前提交的。孙娥意、虞鸿儒称吕俊阳、申屠欣芳违约，到底是依据合同哪条？孙娥意、虞鸿儒在上诉状中说吕俊阳、申屠欣芳不当得利，得的是什么利？孙娥意、虞鸿儒说吕俊阳、申屠欣芳不履行委托代理合同，委托代理合同一共8条，应当由吕俊阳、申屠欣芳履行的条款，我们都已按约履行。请求二审法院驳回孙娥意、虞鸿儒的上诉。
本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人孙娥意、虞鸿儒以被上诉人吕俊阳、申屠欣芳支付购房尾款的时间违反约定为由要求其承担违约责任，但对于购房尾款的支付时间，双方所签《杭州市房屋买卖合同》并未采取明确约定某个时间点的方式进行限制，而是通过约定吕俊阳、申屠欣芳须于2013年9月6日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请相关资料、办理贷款审批手续的方式进行了限制。现吕俊阳、申屠欣芳已依该合同约定于2013年8月26日向中国银行申请贷款，并通过公积金组合贷款审批，于2013年12月26日获得贷款，上诉人孙娥意、虞鸿儒也已收到该房款。上诉人孙娥意、虞鸿儒主张吕俊阳、申屠欣芳公积金＋银行贷款组合按揭的审批时间超过一个月的合理期限应承担违约责任，但双方所签合同对于公积金＋银行组合按揭贷款的审批期限并无任何约定，现亦无证据证明吕�阳、申屠欣芳在申请办理公积金＋商业组合按揭贷款过程中存在任何不当或存在恶意拖延贷款申请的行为。上诉人的该项主张没有合同及法律依据，本院不予支持。上诉人主张《委托代理合同》第5条系对购房尾款支付时间的补充约定。但《委托代理合同》系双方当事人就定邦公司代办案涉房产的过户事宜所签，该合同第5条“丙方在所有过户手续办完后5天内通知双方领取过户后的《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用证》及房款”的约定，也仅是对定邦公司对于房屋买卖双方当事人所负通知义务的约定。该约定中的期限不能视为对吕俊阳、申屠欣芳支付购房尾款期限的约定。综上，原审法院对于孙娥意、虞鸿儒要求吕俊阳、申屠欣芳支付违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。对于上诉人孙娥意、虞鸿儒要求定邦公司承担违约责任的上诉主张，本院认为，根据案涉《房地产买卖居间协议》、《公积金个人住房贷款监督支付协议》、《关于公积金住房贷款监督支付协议的补充协议》的约定，对于购房款的支付，定邦公司承担的仅是在购房款打入其开立的保证金专户后及时通知孙娥意、虞鸿儒领取房款的义务。上诉人孙娥意、虞鸿儒认为定邦公司应按《委托代理合同》第5条的约定“在所有过户手续办完后5天内”通知其领取购房尾款，但此时购房尾款并未打入定邦公司保证金专户，要求定邦公司于此时通知其领取购房尾款，实际上等同于要求邦公司在购房款打入其保证金专户前代为支付购房尾款。这与《房地产买卖居间协议》、《公积金个人住房贷款监督支付协议》、《关于公积金住房贷款监督支付协议的补充协议》的约定不符，且不合理的加重了定邦公司的责任。故本院对其该项上诉主张不予支持。孙娥意、虞鸿儒�张定邦公司对其隐瞒了公积金＋银行贷款组合按揭的审批时间等与订立合同有关的重要事实，但对此其并未提供有效证据加以证明，本院对其该项上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费482元，由上诉人孙娥意、虞鸿儒负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年八月二十日
书记员 陈 斌