辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凌河审民初再字第00015号
原审原告（反诉被告）杨X，女，1956年8月4日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区身份证号：
委托代理人金X，辽宁XX律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）韩XX，男，1964年3月4日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。身份证号：2107031964********。
委托代理人苏XX，锦州市七星法律服务所法律工作者。
原审被告（反诉被告）李XX，男，1953年1月24日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。身份证号：
委托代理人张X，辽宁XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨X与被告（反诉原告）韩XX、被告（反诉被告）李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月13日作出（2010）凌河民一初字第01051号民事判决书。宣判后，原告杨X不服，向锦州市中级人民法院提出上诉，锦州市中级人民法院于2013年2月27日作出（2012）锦民二终字第00496号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。杨军不服，向锦州市中级人民法院提出再审申请，锦州市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）锦审二民终再字第00033号民事裁定书，裁定撤销锦州市中级人民法院（2012）锦民二终字第00496号民事判决与本院（2010）凌河民一初字第01051号民事判决；发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨X的委托代理人金X，原审被告韩XX及其委托代理人苏XX、原审被告李XX及其委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月8日，原审原告（反诉被告）杨X起诉至本院诉辩称，原告杨X和被告李XX系夫妻关系。本案诉争的坐落于辽西小商品批发市场西北角3--
77号、739.06平方米的门市房屋属于二人共有。2007年8月16日二被告在未征得原告同意情况下，擅自签订了该房屋的“房屋买卖协议书”，约定李XX将上述门市房卖给韩XX，二被告此行为严重侵犯了原告的房屋所有权，故请求法院确认二被告于2007年8月16日签订的“房屋买卖协议书”无效，判令被告承担诉讼费用。反诉人关于该房产最初是李XX个人财产，后来变更为原告与李XX的夫妻共同财产的说法无事实法律依据。2007年4月之前曾由原告经营管理，收取仓储费，2007年6月原告与李XX以按揭贷款方式购买，原告作为共有人在抵押合同上签字。现原告与李XX共有的房照登记在原告和李XX二人名下是政府机关行政行为。原始房照记载李XX一人，不能说明该房屋权属归李XX个人。反诉人与李XX恶意串通，订立的房屋买卖协议应属无效。反诉人与李XX订立的房屋买卖协议是根本不能生效的合同，因该协议设定的经公证后生效的条款，原告知道李XX违法处分该协议涉及到房产后坚决反对，不可能同意去办公证，因此，该协议应依法确定无效。被告（反诉原告）韩XX辩诉称，我与李子祥签订的房屋买卖协议合法有效。我有理由认定李XX有权签订房屋买卖协议，签协议时李子祥出具了产权证，房屋所有人为李XX，共有人一栏空白。原告以不知情否认房屋买卖是缺乏法律依据的。上海市高级人民法院和深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖案件都有相关的规定。在房地产交易中，买受人对房屋出卖人是否有权出卖房屋负有形式审查义务，没有义务审查出卖人是否结婚或合伙，出卖的房屋是否是只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则不利于鼓励交易，也将增加交易成本。韩福轩善意购房，价格公平合理，该房屋除有待于办理过户手续外，已履行完毕，所以与李XX签订的房屋买卖协议有效；按生活规则和原告与被告李XX的夫妻关系，对处分房屋应推定原告明知。原告明知该房按月还按揭贷款，原告与李XX没有还贷长达三年，原告也应知此房已出卖。原告在2009年11月的离婚诉讼中已承认知道该房已出卖。韩XX是通过白XX拿到的李XX卖楼广告，原告对卖楼应该知情；韩XX属于善意取得，买卖合同应该有效；房价飞涨利益驱动，李XX骗去了还贷卡，原告与李XX恶意串通，企图侵害韩XX利益；李XX与韩XX签订的合同附公证生效条款属实，但所附条件应该是将来可能发生的客观上不确定的事实，不可能发生和一定会发生，均不得作为条件。因该房照抵押在银行，不可能给办公证，故不属于附条件。李XX与韩XX去办公证时因无房照不能办，双方认可不去办，就等于协商取消了该条款。该合同已实际履行完毕，也能证实在履行合同中取消了该条款。原告在庭审中提供其不知情的证据，我认为没有证明力，不能证明原告所主张的事实，不应采信。故请求法院确认李XX、韩XX签订的房屋买卖协议有效，李XX、杨X协助韩XX办理过户手续，由被反诉人承担诉讼费用。被告（反诉被告）李XX辩称，当时我和韩XX签订的协议确实是我真实意思的表示，我也确实没有告诉杨X，2007天的6月份，她背着我跑北京和我分居，原因是因为家庭财产产生的矛盾。现在我确实有点不像当初那么坚定，有点后悔了，因为韩XX在今年7月份开始就不再付款了，原因就是让原告签字。当初公证处没给公证，协议里也没有说非得让杨X签字，所以当时我和韩XX因为这个事情产生了一些矛盾。我认为反诉人说法不对，今年4、5月份，杨X成天和我打架，我怕这事出现什么不好对不起韩XX，所以当时我主动找的韩XX夫妻俩商量这事，我说早点把房照拿回来吧，他说7月份能下来一笔钱，我说我借款把房照取回来，以我的名义把房照分了，把一个变成四个，为什么当时没提出过户，因为当时没钱，再加上当时还得做杨X的工作。我和韩XX说，这个房照办完之后就放你手里。另外，我说借钱是带利息的，当时我们算帐是有清单的，当时我说7月7号你把房款给我，如果不给这个事我就反悔，这是5月底当天晚上约定的。我从朋友那借的37万元去交通银行交钱把房照取回来了，当时我分房照，每次产权去测绘去都由我给韩XX打电话，所以他知道我取房照的目的是办理分照，后来我告诉韩XX说这个房照办不了了，我说你去问一问到底什么原因不给分，韩XX和当时一个工作人员叫浦X回来以后说是因为米数不给分。因为当时这个楼没有经过质量验收所以找不到图纸，产权处就因为这个没有给办理分照。我起房照的时候是办公楼，我当时也是和韩XX商量的，现在改商服楼，产权处把这个商服楼给批了，但是房照必须得换新的，当时我取的时候房照上面有杨X的名，我当时也奇怪怎么有两个人的名，当时我什么手续都没填，所以我觉得韩XX好象对我有一种误解。现在我同意原告的诉讼请求。
原审查明，原告（反诉被告）杨X与被告（反诉被告）李X系夫妻关系，1999年底，被告（反诉被告）李XX与原告（反诉被告）杨X租赁凌河区安达街3-75号楼房经营货物仓储业务，期间被告（反诉原告）韩XX租赁该库房储存货物。2007年6月12日，被告（反诉被告）李XX与原告（反诉被告）杨X购买了该房屋并办理了所有权证，所有权人为李XX，并在交通银行股份有限公司锦州分行贷款800000元，李XX、杨X在抵押财产共有人项下签了字。2007年8月16日，被告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）韩XX分别作为甲乙双方签订“房屋买卖协议书”，约定“甲方有商业用楼一处，座落于辽西小商品批发市场…其中3-77号为第三层，面积为739.06㎡，经甲乙双方协商，甲方决定卖给乙方。该层楼房价格为壹佰零叁万元整……；乙方在合同签订后向甲方交清贰拾叁万元房款，其余捌拾万元用甲方已办妥的捌拾万元五年按揭交纳；甲方将在交通银行已办妥的五年按揭移交给乙方，由乙方按时交纳，乙方必须及时交纳按揭贷款，不得拖延拖欠，交款时间为每月21日前；甲方已交纳的按揭款，由乙方用现金退回；五年按揭交满后双方及时办理房照分户过户手续……；本合同经公证处公证后生效，公证费用双方各负50%”，浦X、冯XX作为见证人在该协议书上签了字。之后，被告（反诉原告）韩XX按约定支付给被告（反诉被告）李XX230000元购房款，并付清前期由被告（反诉被告）李子祥支付的按揭贷款本息16000元，接收了所购的房屋，每月按约定还按揭贷款，截至到2010年7月21日，被告（反诉原告）韩XX共还贷款本金460303元，利息124681.15元。2010年5月下旬，被告（反诉被告）李XX欲将凌河区安达街3-75号（共四层）分户，借款一次性还清了按揭贷款未还余款，于2010年6月1日从银行取出了李XX名下的凌河区安达街3-75号房屋房照。后被告（反诉被告）李子祥办理分户房照未果。期间被告（反诉被告）李子祥曾告诉被告（反诉原告）韩福轩原告（反诉被告）杨军不同意其出卖该房屋，并要求被告（反诉原告）韩福轩一次性交纳按揭贷款余款，但被告（反诉原告）韩XX因原告（反诉被告）杨军不能签字而未同意。2010年8月9日，被告（反诉被告）李XX在办理房照分户及变更楼房用途（从办公变为商服）中，凌河区安达街3-75号房屋的产权人由李XX变更为李XX和杨X，2010年9月19日，李XX和杨X以该房照作抵押，评估价为1028，02万元，在锦州市XX区农村信用合作联社营业部抵押贷款200万元。
另查明，2009年9月15日，杨军到凌河区人民法院起诉李子祥，要求法院判决与李XX离婚，夫妻共同财产依法分割。在庭审中原告杨X陈述婚后财产中有“凌河区安达街3-75号共1848.9平方米，四层，其中卖给别人两层”，该房屋价值为“300万元”，要求分割一半。
原审认为，被告（反诉被告）李XX将夫妻共同财产凌河区安达街3-75号楼房第三层卖给被告（反诉原告）韩XX、卖楼时原告（反诉被告）杨X未参与的事实存在。被告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）韩XX签订的买卖协议当时系双方真实意思的表示。当时的房屋所有权人载明为李XX，将夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下，符合当时的登记惯例，故按不动产登记的公示原则，被告（反诉原告）韩XX有理由相信出卖人为所有权人，有权处分该户房屋。被告（反诉原告）韩XX与被告（反诉被告）李XX签订完买卖协议后，按约定支付了购房款，接收了该户房屋，并按按揭贷款还款的约定，交付了大部分贷款，故双方关于该户房屋的交易已经完成，亦符合当时关于善意取得的规定。虽然双方签订的买卖协议约定，该协议公证后生效，但在双方没办理完公证的条件下，双方已经按协议约定对协议内容进行了实际履行，且履行过程均为双方当事人真实意思表示，说明该买卖协议的签订双方均未将该协议“公证后生效”作为协议附条件生效条款。另外，原告（反诉被告）杨X在2009年与被告（反诉被告）李XX的离婚诉讼中，杨X在2009年11月4日庭审中承认自己知道凌河区安达街3-75号房屋被李XX卖了两层，而在主张分割财产对房屋进行竞价时，杨X对安达街3-75号房屋竞价300万元，李XX竞价200万元，在2010年9月19日双方以该房屋抵押贷款时，该房屋评估价格为1028.02万元，故应认定双方在离婚诉讼主张权利时，均对未对李XX出卖的两户房屋主张权利，因此，应视为双方认可了被告李XX就本案诉争房屋与韩福轩的买卖行为。因被告（反诉被告）李子祥已交纳了该户房屋的贷款余款，故被告（反诉原告）韩XX应将该笔款项交还被告（反诉被告）李XX。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩XX与被告（反诉被告）李XX就凌河区安达街3-75号房屋第三层签订的买卖协议有效。
二、被告（反诉原告）韩XX于判决生效后10日内给付被告（反诉被告）李XX房款367329.19元。
三、驳回原告（反诉被告）杨军的诉讼请求。
案件受理费500元，反诉费500元，保全费5000元，由原告负担。
本院再审中，原审原告杨军的诉辩称、原审被告韩XX辩诉称、原审被告李子祥的辩称均同原审一致。
本院再审查明，座落于锦州市凌河区安达街3－75号房屋（房屋所有权证上记载的建筑面积为1848.96平方米，层数为1－4层）于2007年4月2日经锦州市中级人民法院（2007）锦审民终再字第3号民事调解书确认以160万元人民币（865.36元∕㎡）转让给李XX。韩XX在2000年左右与李XX形成了库房租赁关系。2010年9月19日，李子祥和杨军以凌河区安达街3－75号楼房房照作抵押，评估价为1028.02万元，在锦州市太和区农村信用合作联社营业部抵押贷款20万元。
另查明，2007年8月16日，韩XX以103万元（1393.67元∕㎡）购买了李XX的第四层楼房后，按约定支付李XX23万元，并付清前期由李XX支付的按揭贷款本息16000元，接收了所购房屋，每月按约定向李子祥交通银行卡（卡号6222600450000228564）还按揭贷款，截至到2010年5月21日，韩福轩共还贷款本金433316.17元，利息120673.47元，共计553989.64元，此次还贷后，卡上余额为4893.22元。2010年5月27日，李XX以查看韩XX还款情况为由安排其工作人员浦涛将还贷银行卡收回。2010年6月21日，韩XX将16000元交付浦X用于还贷款，浦涛出具了收条。2010年7月27日，韩福轩向李XX另一张交通银行卡（卡号6222600450001172852）存入还贷款16000元。2010年6月1日，李XX一次性还清了按揭贷款余款本金366683.83元，利息645.36元，共计367329.19元。截止2010年6月1日，该贷款共还本息921318.83元，其中本金800000元，利息121318.83元。
原审查明的其他事实基本属实。
本院所确认的上述事实，有诉争房屋权属证书、抵押合同、还款记录、证人证言及当事人陈述笔录等相关证据材料在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，杨X与李XX系夫妻关系，座落于锦州市凌河区安达街3－75号四层楼房系二人婚姻关系存续期间取得的财产，故应认定为夫妻共同财产。李XX与韩XX签订的买卖协议系双方真实意思的表示。当时的房屋所有权人载明为李XX，将夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下，符合当时的登记惯例，故按不动产登记的公示原则，韩XX有理由相信出卖人李XX为所有权人，有权处分该户房屋。韩XX与李XX签订完买卖协议后，按约定支付了购房款，并接收了该户房屋。之后，又交付了大部分按揭贷款，其行为符合当时关于善意取得的规定。虽然杨X否认对韩XX与李XX签订房屋买卖协议知情，但证人浦X在原一审诉讼中为韩XX出具的书面证言，证实了杨X在协议签订后两个月后知道该事实。杨X在2009年11月4日与李XX的离婚诉讼庭审中亦承认自己知道凌河区安达街3-75号房屋被李XX卖了两层并估价300万元的事实，故应认定杨X对李XX将诉争房屋出售给韩XX一事知情。杨X在知道房屋买卖的事实后，并未提出异议，应视为其认可了李XX对诉争房屋的出售行为。因此，从实现合同法维护诚信公平的交易秩序的立法目的和维护交易秩序安全角度考虑，应认定韩XX与李XX的房屋买卖协议有效，故对韩XX的反诉请求依法予以支持。对于杨X、李XX辩称签订的房屋买卖协议中约定经公证后生效，因未经公证，不应认定该协议为有效合同的意见，韩XX和李XX在未办理完公证的条件下，已经按协议约定实际履行了各自的义务，说明该买卖协议的签订双方均未将该协议“公证后生效”作为协议附条件生效条款。关于证人浦涛的证言采信一节，浦X为李XX和韩XX买卖合同的证明人，浦X曾于2012年7月7日为韩XX出具一份书面证言，2014年9月1日又为李XX出具一份书面证言，前后证言不一致，根据法庭调查，没有证据证明浦X在第一次出证时是受到指使、贿买和胁迫而出证，且第一份证言的内容与本案查明的事实能够相互印证，具有一定的客观真实性，故应采信第一份证言为宜。因李子祥已提前交纳了该户房屋的贷款余款，该款在扣除韩福轩多付的款项后，应由韩福轩返还给李子祥。综上，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，判决如下：
一、原审被告（反诉原告）韩XX与原审被告（反诉被告）李XX签订的座落于锦州市凌河区安达街3-75号楼第三层（面积为739.06㎡）房屋买卖协议有效。
二、原审原告（反诉被告）杨X、原审被告（反诉被告）李XX于本判决生效之日起10日内协助原审被告（反诉原告）韩XX办理座落于锦州市凌河区安达街3－75号楼第三层房屋的更名过户手续，办理更名过户的费用由李XX、杨X共同负担50%，韩福轩负担50%。
三、原审被告（反诉原告）韩XX于判决生效后10日内给付被告（反诉被告）李XX房款330435.97元。
四、驳回原告（反诉被告）杨X及反诉原告（原审被告）韩XX的其他诉讼请求。
案件受理费500元，反诉费500元，保全费5000元，由原审原告杨X和原审被告李XX共同负担。二审案件受理费10713元，由原审原告杨军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判长 李 飞
审判员 郭艳君
审判员 马 婧
二〇一五年二月二日
书记员 李晓娇