广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第18号
原告韦小暖。
被告广西明建房地产开发有限公司。
法定代表人潘国阳，董事长。
委托代理人卢忠信，广西河城律师事务所律师。
原告韦小暖与被告广西明建房地产开发有限公司（以下简称明建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员陈建雄适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，书记员韦京辰担任法庭记录。在开庭审理过程中，因被告明建公司提出对原告的房屋租金损失进行评估的申请，故本院在听取原、被告的意见后，依法委托广西某房地产评估有限责任公司（以下称评估公司）对被告所售房屋的租金价值进行评估。同年5月19日，本院在收到评估公司的评估《报告书》后，于同年6月3日再次公开开庭对本案进行审理。原告韦小暖、被告明建公司的委托代理人卢忠信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买商品房一套，购房价格362486.99元，被告于2014年6月30日前将房屋交给原告使用，如逾期应按日向原告支付已付房款万分之六的违约金。
合同签订后，原告按约支付被告购房款，但被告的房屋至今仍未符合约定的交房条件，且收取物业服务费也超过合同约定的标准。为此，诉请法院依法判决：1、判令被告给付原告逾期交房违约金33276元（违约金从2014年7月1日起暂计至同年12月1日止，同年12月1日以后的违约金保留诉权）；3、判令被告退回多收原告交纳的物业服务费259元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，1、本案合同约定的交房时间为2014年6月30日，被告最后通知原告的交房时间是同年11月1日，逾期交房时间仅为123天。但在合同履行期间，因不可抗力导致被告被迫停工197天（其中下雨停工190天、河池市成立庆祝活动停工4天、学生高考停工3天），这些可免责的停工事由，法院在其他相类似案件的审理中已经认可。为此，被告按合同约定可据实延期交房的时间已超过实际逾期交房的123天，故被告不应承担逾期交房的违约责任。法院应依法驳回原告的该项诉讼请求；2、由于本案合同约定按购房金额日万分之六计付违约金超过了因被告逾期交房给原告造成实际损失的30%，故按照合同法的规定违约金可适当减少。为此，如法院认为被告应承担违约责任，则应以评估公司作出的房屋租金价值为依据，按不超过原告房屋租金损失的30%来计算违约金；3、按合同的约定，物业服务收费为包干制，每月每平方米（建筑面积）为0.60元。房屋交付前由开发商（即被告）承担，房屋交付后由买受人（即原告）承担。因此，原告在接收房屋后按什么标准向物业服务公司交纳物业服务费与被告无关。故法院应驳回原告诉请被告退回多收物业服务费的诉讼请求。
根据原、被告双方诉辩的观点，本案争议的焦点是：1、能否认定2014年11月1日为被告向原告交付房屋的期限；2、被告是否应承担逾期交房的违约责任；3、本案是否可按不超过原告房屋租金损失的30%来计算违约金；4、原告要求被告退回其多收的物业服务费有无事实和法律依据。
经审理查明，2013年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的X阁三期商住楼第XX幢第X层X单元住房一套，预测建筑面积108.026平方米，套内面积88.552平方米，共用部份分摊建筑面积19.474平方米，总价款362486.99元；2、被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的房屋交给原告使用：⑴、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设竣工备案表》，⑵、建筑工程竣工验收合格证明，⑶、取得物业承接查验备案证明，⑷、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格；3、除不可抗力外，逾期交房超过120天原告仍要求履行合同的，被告应按已付房款的日万分之六支付原告违约金；4、前期的物业服务费为包干制，每平方米为0.60元，房屋交付前由被告承担，房屋交付后由原告承担，由物业服务企业按年收取。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。但此后被告通知原告的交房时间是2014年11月1日，比合同约定的交房期限延迟了123天（2014年7月1日起至2014年10月31日）。原告在收到被告的通知后，于同年12月2日接收了被告交付的房屋。另外，与原告购买同一楼盘的其他大多数房屋业主也都在同年11月1日以后接收了被告交付的房屋。原告在接收房屋后，由于被告未能提供该房屋已符合合同约定交付的资料，双方为此发生纠纷。因协商未果，原告即向本院提起本案诉讼。
另查明，1、在本案审理过程中，经被告申请，受本院委托，广西某房地产评估有限责任公司对被告开发的X阁三期商住楼第XX幢第X层X单元住房的租金价值进行评估，该评估公司于2015年4月20日作出《报告书》。按评估公司《报告书》中被告所售房屋每平方米的日租金为0.376元的标准计算，原告的房屋日租金为40.61元（建筑面积108.026平方米×日租金0.376元）。但原告以不同意按房屋租金损失来计算违约金为由，对评估公司的评估报告结论未发表质证意见；2、原告对2014年11月1日可接收房屋的通知没有异议，但原告以被告的房屋尚不完全具备合同约定的条件为由，不认可2014年11月1日为被告的交房日期；
3、在本案合同履行期间，因河池市成立庆祝活动以及学生高考，被告按市政府的要求停工共7天；4、原、被告在合同中约定，如在履行合同过程中发生争议，由当地仲裁委员会仲裁。但当原告未经仲裁程序即向本院提起诉讼后，被告亦表示同意由本院对本案进行审理。
以上事实，经开庭质证，有下列证据在卷佐证：1、《商品房买卖合同》；2、原告所交购房款凭证；（以上证据均为复印件，由原告提供）3、广西某房地产评估有限责任公司的《报告书》；4、原告签字同意接收房屋的《业主验房情况登记表》（以上证据均为复印件，由被告提供）。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行义务和享受权利。
对确认被告向原告交付房屋的时间问题。被告在其出售的房屋尚不具备交付条件的情况下通知原告接收房屋，其行为与合同的约定并不相符。但由于原告在接到被告的交房通知后并未拒绝接收房屋，可视为原告自行认可被告的房屋具备了合同约定的交房条件。据此，可认定2014年11月1日为被告向原告履行交付房屋的时间。原告在此时间之后接收房屋，其责任不应由被告承担。
对被告是否承担逾期交房违约责任的问题。原、被告在合同中约定，如发生不可抗力事由被告可据实延期交房。由于不可抗力指发生合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件（如台风、洪水，地震等）。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件（如摆工、战争等）可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。“下雨”是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，故“下雨”不属不可抗力事由，况且原、被告双方在合同中并未将“下雨”约定为可顺延交房的条件。据此，被告应当承担逾期交房的违约责任。对被告提出由于“下雨”可据实延期交房而不应承担违约责任的抗辩观点，本院不予采纳。但因河池市庆祝活动和学生高考，被告按市政府的要求停工7天，该7天时间可免除被告应当承担的违约责任。故被告应承担违约责任的逾期交房天数为116天（逾期交房123天﹣7天）。
对被告应给付原告的违约金计算方式问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，因被告逾期交房给原告造成的实际损失在客观上表现为原告租用相同房屋所支付的租金或将房屋用于出租所获得的租金。按评估公司《报告书》中的数据计算，被告逾期交房116天给原告造成的房屋租金损失为4710.76元（日租金40.61元×116天）。而按合同约定的违约金计算方法，被告应给付原告的违约金数额为25229.09元（（购房款362486.99元×0.06%）×116天）。由于原、被告在合同中约定的违约金数额过分高于因被告违约给原告造成的实际损失。据此，对原告提出被告按合同约定的计算方式给付其违约金数额的诉讼请求，本院不予全部支持。对被告提出以不超过原告房屋租金损失的30%来计算其违约金数额的抗辩观点，本院予以采纳。为此，被告应给付原告的违约金数额为6123.98元（租金4710.76元﹢（租金4710.76元×30%））。
对原告要求被告退回多收部分物业服务费的问题。根据合同的约定，房屋交付后的物业服务费由物业服务企业按年向原告收取。如物业服务企业向原告收取服务费的标准不符合原、被告在合同中的约定，原告可向收取其物业服务费的服务企业提出异议。由于本案被告并未收取原告交纳的物业服务费，故对原告诉请被告退回多收物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。对被告提出驳回原告该项诉讼请求的观点，本案予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、判决如下：
一、被告广西明建房地产开发有限公司给付原告韦小暖逾期交房违约金6123.98元；
二、驳回原告韦小暖的其他诉讼请求。
案件受理费632元（原告已预交），减半收取316元，由被告广西明建房地产开发有限公司负担100元，被告韦小暧负担216元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳上诉费。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈建雄
二〇一五年六月××日
书记员 韦京辰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。