淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民初字第433号
原告：刘振磊。
委托代理人：刘持玲，女，1960年9月2日出生，汉族。（特别授权代理）
被告：尹金兰。
委托代理人：房信国，男，1952年10月29日出生，汉族。系被告大女婿。（特别授权代理）
委托代理人：孙桂芝，女，1962年10月29日出生，汉族。系被告小女儿。（特别授权代理）
第三人：孙桂芳。
委托代理人：翟乃旺，山东博港律师事务所律师。（特别授权代理）
原告刘振磊诉被告尹金兰、第三人孙桂芳房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月31日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，先后于2014年5月26日、2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告刘振磊及其委托代理人刘持玲，被告尹金兰的委托代理人房信国、孙桂芝，第三人孙桂芳及其委托代理人翟乃旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘振磊诉称，2000年4月7日，被告通过中人委托其二女儿孙桂芳将其所有的位于博山区酸厂宿舍大众三村20号楼1单元4层东户（房屋所有权证号为：淄博市房权证博山区字第××号）卖给原告。同时，原告将自己的房改房购房名额让给其二女儿孙桂芳。原告将购房款支付给被告，双方并为此签订了一份协议。协议签订时，被告以不会写字为由，让其二女儿孙桂芳签字。原告现支付购房款已经十几年，而被告没有协助原告办理房屋的不动产物权转让手续。为此，原告提起诉讼，请求判令被告协助原告办理涉案房屋的不动产物权转让手续。
原告刘振磊提供以下证据：1、2000年4月7日，石霞与第三人签订的协议书一份；2、单位公有住房出售价格评估表一份；3、原告与石霞的离婚协议书一份；4、被告交纳购房款、购买储藏室、测绘工本费的收据各一份；5、原告为办理涉案房屋的房屋所有权证交纳费用的收据一份，为办理涉案房屋的国有土地使用证交纳费用的收据两份，原告补交涉案房屋购房款的收据一份；6、涉案房屋的原房屋所有权证一份；7、涉案房屋的国有土地使用证一份；8、原告交纳水电费的单据一宗；9、原告与淄博国能燃气有限公司签订的管道天然气供用气协议一份；10、原告户口本一份；11、证人孙远东、石霞、杨志久的当庭证言。
被告尹金兰辩称，一、原告起诉存在如下问题：1、原告的名字与身份信息不符，名字为刘振磊，但身份证信息却是孙某旭，即本诉不能确定起诉人到底是谁。2、起诉时间是2014年4月28日，而法院立案时间却是2014年4月3日，期间相差了25天，是没有起诉就已立案，还是先立案再起诉，这两者都是不正常和不合法的。因此，被告认为原告的起诉不合法，人民法院应当驳回原告起诉。二、原告不具有主体资格。本案原告起诉的主要证据是房屋居住权对换协议书，该协议书的权利义务相对人是石霞和孙桂芳，合同主体不涉及他人。原告不是本案的直接利害关系人，不是本案的适格原告，原告起诉不符合法律规定。三、原告的诉讼请求与事实不符。原告的诉讼主张是不动产物权转让纠纷，但所依赖的证据，即签订的协议书中明确载明的却是房屋居住权对换（即换房居住）权利义务关系，这个法律关系不是房屋买卖和物权转让，依法不产生所有权转移的法律后果。事实上，被告也从未向他人处分过自己的房屋，也未收取过任何人的购房款。原告的该证据不但不能证明其主张，反而证明了该协议行为与被告没有关系，更不存在被告对涉案房屋进行买卖和转让的事实。因此，原告的主张无事实和法律依据。四、涉案房屋被告没有独自处分的权利。涉案房屋系酸厂的房改房，该房屋是由被告及其配偶孙志业通过进行工龄计算、价格补贴、福利待遇折扣后购买，房屋中包含着被告夫妻二人的财产和权属，依法属于婚后夫妻共同财产，虽然房屋所有权证书上记载为个人独有，但不能否定其夫妻共有的原始属性，孙志业死后没有进行继承分割，依据法律规定，被告也无权处分。综上，原告起诉不能成立，请求法院驳回原告的起诉。
被告尹金兰提供以下证据：1、涉案房屋的现房屋所有权证一份；2、被告代理人为被告录制的光盘一张；3、被告为办理涉案房屋现房屋所有权证交纳公告费、登记费、其他服务费的单据各一份；4、被告代理人与原告进行电话通话的录音光盘一张及整理的文字资料一份；5、被告在博山区中医院的门诊急诊病历一份；6、被告代理人打印的被告向原告主张权利的意见书一份；7、被告申请本院从淄博市房产管理局调取的涉案房屋的原产权、产籍档案证明，现产权、产籍档案证明及补发房屋权属证书申请书各一份。
第三人孙桂芳述称，第三人只是代被告签订协议，是受被告的委托，根据法律规定，第三人不应承担责任。1994年房改时，被告没有钱买房子，是第三人出钱给被告买的房子，第三人也一直与被告在一起居住，后来因为房子太小，被告就与第三人商量换房，也是经过被告同意后才与原告换的房子。
第三人提供如下证据：1、被告之子孙远东代表被告所作的说明一份；2、录音资料一份。
经审理本院认定，原告、被告、第三人及本案证人石霞系原山东淄博制酸厂同事关系，被告与第三人系母女关系，原告与石霞原系夫妻关系，后于2006年2月22日协议离婚，被告丈夫为孙志业，已于1988年去世。1994年左右，原山东淄博制酸厂进行房改，被告交纳购房款5486.89元后取得涉案房屋80%的产权。2000年左右，原山东淄博制酸厂再次建房，原告与石霞有资格购买位于博山区夏家庄镇酸厂宿舍16号楼1单元201号的房屋一套。2000年4月7日，石霞（甲方）与第三人（乙方）签订协议书一份，内容为：“一、经甲、乙双方协议，甲方愿将本次新建楼居住权转让给乙方，乙方将现居住的六村4号楼东第一单元四楼东，甲方对换，双方经多次协商，共同达成此协议。二、关于在今后出现任何情况，甲乙双方决不出现与以上不符合第一条。”石霞在协议落款甲方处签名，第三人在协议落款的乙方处签名，同时本案证人杨志久作为中间人在协议书上签名。协议签订后，涉案房屋由原告及石霞居住使用，原告及石霞有资格购买的位于博山区夏家庄镇酸厂宿舍16号楼1单元201号的房屋由第三人出资购买，后落户登记在第三人名下。2004年4月8日，原告为购买涉案房屋剩余20%的产权补交了购房款1048.02元。2006年2月22日，原告与石霞在淄博市博山区民政局协议离婚，双方在离婚协议的财产处理中约定全部财产归原告所有。
另查明，涉案房屋于2006年2月10日办理了房屋所有权登记，于2006年11月29日办理了国有土地使用权登记，登记的房屋所有权人及国有土地使用人均为被告，产权证号为05-1000798号，国有土地使用证号为淄房改国用（2006）第B91114号，该房屋的国有土地使用证及原房屋所有权证均由原告持有。2013年11月19日，被告以涉案房屋权属证书遗失为由向淄博市博山区房产管理局申请补发房屋权属证书，2013年12月9日，淄博市博山区房产管理局为被告重新进行了房产登记，登记的涉案房屋的产权人为被告，涉案房屋坐落位置为博山区夏家庄镇酸厂大众三村20号楼1单元4层东户，产权证号为05-1040045号。
以上事实，由本院对被告所作调查笔录，原告、被告、第三人提供的证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，本案的焦点问题在于2000年4月7日，石霞与第三人签订的对换房屋的协议书是否合法有效。诉讼过程中，原告提供的石霞与第三人签订的协议书，被告交给原告的与涉案房屋有关的各种单据，原告所持有的涉案房屋的原房屋所有权证、涉案房屋的国有土地使用证等证据与证人证言相互印证，能够证实2000年4月7日，被告委托其女儿孙桂芳，即本案第三人与原告协商对换房屋，并由第三人与当时原告的妻子石霞签订房屋对换协议的客观事实。被告主张并不同意与原告对换房屋，对第三人将其房屋与原告进行对换的情况不知情，但被告提供的证据不能证实其主张，且自对换房屋至今已十余年，原告一直实际占有使用涉案房屋，对换协议中所涉及的原告有权取得的位于博山区夏家庄镇酸厂宿舍16号楼1单元201号的房屋亦实际由第三人取得使用，而被告亦长期在该两套房屋所在的原山东淄博制酸厂宿舍区居住生活，对此情况理应知晓，但被告长期未提出异议，被告的主张与常理明显不符。故对被告所持的未委托第三人与原告协商换房，不知晓第三人将其房屋与原告进行对换的主张，本院不予采信。故认定换房当时，被告与第三人之间的委托代理关系成立，被告虽然未在协议上签字，但第三人作为代理人与石霞所签订的协议书对作为被代理人的被告仍具有法律约束力，该对换协议系各方当事人在平等、自愿的基础之上所签订，协议内容并不违反法律法规的强制性规定，双方业已按照协议内容实际交付了约定的房屋并各自居住使用至今，故该协议书合法有效，各方当事人均应按照协议享有权利并履行其义务。房屋转让后，房屋所有权人为受让人办理房屋产权及国有土地使用权转让登记手续系其应负的附随义务，故原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋产权及国有土地使用权转让登记手续，符合法律规定，本院予以支持。原告虽然未在房屋对换的协议书上签名，但其与石霞当时系夫妻关系，用以对换的房屋系其与石霞的夫妻共同财产，且在2006年2月22日其与石霞离婚时，明确约定全部财产归原告所有，涉案房屋现由原告实际占有使用，故原告具有本案主体资格，被告所持的原告未在协议上签名，不具有本案主体资格的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告尹金兰于本判决生效之日起十日内协助原告刘振磊办理坐落位置为博山区夏家庄镇酸厂大众三村20号楼1单元4层东户的房屋所有权转让登记手续（现房屋所有权证号为：淄博市房权证博山区字第××号）。
二、被告尹金兰于本判决生效之日起十日内协助原告刘振磊办理坐落位置为博山区夏家庄镇酸厂大众三村20号楼1单元4层东户的房屋的国有土地使用权转让登记手续［国有土地使用证号为：淄房改国用（2006）第B91114号］。
三、第三人孙桂芳在本案中不承担民事责任。
案件受理费100元，诉讼保全费1270元，均由被告尹金兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 董军戈
代理审判员 孙雪萍
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 李 君