广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第62号
上诉人（原审被告）：孙强丹，男，1962年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：赵珮君，女，1972年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
原审第三人：珠海市君居房地产代理有限公司，住所地：珠海市斗门区井岸镇。
法定代表人：赵珮君。
委托代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
上诉人孙强丹与被上诉人赵珮君及原审第三人珠海市君居房地产代理有限公司（以下简称君居公司）房屋买卖合同纠纷一案，孙强丹不服珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民三初字第484号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月29日，赵珮君与孙强丹及君居公司签订《房地产买卖协议》，约定：赵珮君与孙强丹通过君居公司作为经纪方出售及购入位于珠海市三灶镇三灶街榕苑大街D座301房（房地产证号为珠房地字第10004**号），成交价款为人民币255，000元；第一部分房款30，000元，如孙强丹签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，赵珮君所交保证金自动转为定金；第二部分房款90，000元，赵珮君须于2013年5月30日当日付清；第三部分房款135，000元赵珮君须在孙强丹取得该房产的产权后并将该房产在公证处委托给赵珮君当付清；如赵珮君未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，赵珮君所付的定金由孙强丹没收，孙强丹有权再将该房产转让给任何人；如孙强丹未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，孙强丹须返还双倍定金给赵珮君（需在七日内付清）；赵珮君与孙强丹均清楚该房产在“有红本房地产权证在手”和“拍卖所得”的状态下签署本协议，自愿遵守并认可其法律效力。协议备注处还约定，由于出卖人《营业执照》未参加2013年度年检以至于孙强丹还未得取得该物业的实际产权，故孙强丹承诺在2013年7月30日前办理以上事宜并取得该房产的实际产权。赵珮君依据协议约定向孙强丹支付了购房定金30，000元，孙强丹以定金名义向赵珮君出具了收据。2013年5月30日，赵珮君及君居公司要求孙强丹提交房产相关资料，为此双方发争议，协商未果，赵珮君未向孙强丹支付第二部分房款90，000元，孙强丹也未向赵珮君及君居公司提交房产相关资料。
在案件审理过程中，赵珮君还陈述孙强丹已于2013年6月3日将涉案房产转卖出给案外人姚营都，且孙强丹未将房产资料交给赵珮君及君居公司，房产不能过户，要求解除合同。孙强丹认为，签合同签订时，孙强丹已向赵珮君及君居公司出示房产资料复印件，而且由于赵珮君未付第二部分房款，赵珮君已经违约，孙强丹有权转让涉案房产，并可没收赵珮君交付的定金，而且孙强丹已经电话通知赵珮君解除合同。赵珮君不认可孙强丹已经通知赵珮君解除合同。
另查明，孙强丹通过拍卖购得涉案的珠海市三灶镇三灶街榕苑大街D座301房房产，现涉案房产尚登记在江苏海安县江梅房产开发公司名下，孙强丹未到得实际产权。
以上事实有经庭审质证的证据及当事人的陈述在案佐证。
赵珮君在原审法院的诉求为：一、解除双方签订的《房地产买卖协议》；二、孙强丹双倍返还赵珮君定金60000元；三、本案诉讼费用由孙强丹承担。
原审法院认为，孙强丹虽未取得涉案房产的实际产权，但其通过拍卖购买涉案房产，因此，孙强丹可将基于拍卖取得的相关权益依法进行转让。赵珮君与孙强丹及君居公司签订《房地产买卖协议》，系各自真实意思的表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。虽然《房地产买卖协议》约定了赵珮君须于2013年5月30日付清第二部分房款的先履行义务，但由于涉案房产系孙强丹通过拍卖所得，相关产权手续尚未办理变更，获取房产资料是保护赵珮君合同权益的重要保障，而赵珮君与孙强丹及君居公司在《房地产买卖协议》约定通过君居公司作为经纪方出售及购入涉案房产，赵珮君在应当支付第二部分房款时，要求孙强丹提交涉案房产相关资料，双方就此发生争议，协商未果，孙强丹也未向赵珮君及君居公司提交房产资料，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，赵珮君可以行使不安抗辩权，停止交付第二部分房款。孙强丹主张因赵珮君违约，已经单方电话通知赵珮君解除合同，赵珮君不予认可，孙强丹也未提供证据予以证明，对此，原审法院不予采信，因此，涉案《房地产买卖协议》尚未解除。合同履行争议发生后，双方也未能协商达成一致意见，赵珮君没有支付第二部分房款，孙强丹也未将房产资料交给赵珮君及君居公司，且至本案法庭辩论终结时，涉案房产也未过户到孙强丹名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，赵珮君要求解除《房地产买卖协议》，有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。至于定金返还问题，由于《房地产买卖协议》中未对赵珮君拒付第二部分房款以及孙强丹交付房产资料的前提条件作出明确约定，赵珮君基于行使不安抗辩权停止交付第二部分房款，孙强丹亦基于赵珮君有先履行合同义务进行抗辩，双方并未违反法律规定和合同约定，由于原审法院已准予解除涉案合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，孙强丹应将已经收取的第一部分房款即定金30000元退还赵珮君。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、解除赵珮君、孙强丹及珠海市君居房地产代理有限公司于2013年5月29日签订的《房地产买卖协议》；二、孙强丹于判决生效之日起七日内退还赵珮君人民币30000元；三、驳回赵珮君的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3013元，由孙强丹负担。
一审判决后，孙强丹不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、驳回被上诉人赵珮君所有诉讼请求；3、判决被上诉人赵珮君承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、被上诉人赵珮君未按合同约定在2013年5月30日前支付第二笔房款（9万元），上诉人孙强丹有权解除合同。上诉人孙强丹与被上诉人赵珮君于2013年5月29日签订的《房地产买卖协议》第二条第二款约定：“房款人民币9万元整为第二部分房款，买房人须于2013年5月30日当日付清”。但2013年5月30日当天（即合同签订的第二日）被上诉人赵珮君一直以种种借口和理由拒不履行支付第二笔9万元房款的合同义务。故，被上诉人赵珮君违约，上诉人孙强丹有权解除合同。
二、被上诉人赵珮君违约致使合同解除，上诉人孙强丹有权依据合同约定没收被上诉人赵珮君交付的3万元定金。《房地产买卖协议》第八条约定：“如买方未能履行本合同不能顺利完成，买方所付的定金由卖方没收。”本案中，由于被上诉人赵珮君拒不履行合同约定的支付房款的主要义务致使合同无法顺利完成，依据上述约定，上诉人孙强丹有权没收被上诉人赵珮君交付的定金。
三、因被上诉人赵珮君未按约定交付第二笔房款，上诉人孙强丹无法按照约定向房产上手交付房产过户的税金和手续费等，致使房产上行怠于办理房产过户手续。
在上诉人孙强丹与被上诉人赵珮君签订合同之前的相当长的一段时间内，上诉人孙强丹与被上诉人赵珮君任法定代表人的第三人君居公司已经将本案涉案房产的实际情况了然于心，其很清楚涉案房产是上诉人孙强丹通过拍卖程序拍到的（合同第五条已明确告知），且房产并不登记在上诉人孙强丹名下，也明确清楚上诉人孙强丹着急要求被上诉人赵珮君于合同签订第二天就支付第二笔9万元房款的目的是将该笔费用交付房产上手“信达公司”，办理过户的税费等之用，但被上诉人赵珮君无法将该笔房款按时交付给上诉人孙强丹，致使房产上手怠于办理房产过户手续（现双方正在诉讼解决该纠纷），所以被上诉人赵珮君的行为直接导致了房产证不能及时办理在上诉人孙强丹名下，上诉人孙强丹保留就被上诉人赵珮君拒绝履行付款义务导致上诉人孙强丹损失扩大的权利。
综上所述，被上诉人赵珮君拒不履行合同约定的付款义务，违约致使合同解除，上诉人孙强丹有权依据合同约定没收被上诉人赵珮君交付的3万元定金，故，请求法院依法撤销原审第二项判决内容判决驳回被上诉人赵珮君的诉讼请求。
被上诉人赵珮君答辩称：1、上诉人孙强丹的上诉理由不能成立。在涉案房屋的交易中被上诉人赵珮君没有违约行为，被上诉人赵珮君没有在2013年5月30日支付9万元房款，是因为上诉人孙强丹拒绝提供涉案房屋的产权资料。出卖人向买售人提供买卖标的的相关资料，证明其权利来源及标的的状况，是出卖人的义务，是诚意原则的要求。实际上这项义务在双方缔约磋商时就已定下出卖人的该义务，如果出卖人在缔约时没有履行该义务，买售人在缔约后能随时主张。本案中上诉人孙强丹拒绝提供房屋的相关资料，导致被上诉人赵珮君产生不安，暂时不交纳房款不构成违约。2、在本案的合同履行中，上诉人孙强丹存在多个违约行为，构成根本违约。1）上诉人孙强丹拒绝提供涉案房屋的相关资料。2）上诉人孙强丹承诺在2013年7月30日将产权办至自己名下，实际上上诉人孙强丹至今仍未完成过户的手续，至今没有实际取得涉案房屋的产权。也就不可能过户给被上诉人赵珮君，由此被上诉人赵珮君购买房屋的目的不能实现，不能取得涉案房屋产权。3）双方是5月29日签订合同，在合同在履行的情况下，6月3日上诉人孙强丹就将涉案房屋另外卖给第三人姚营邦，说明上诉人孙强丹根本不打算履行被上诉人赵珮君的合同，不仅有民事上的违约还有诈骗的行为。综上所述，被上诉人赵珮君在上诉人孙强丹根本违约的情况下，被上诉人赵珮君有权解除合同并要求双倍返还定金，一审法院判令解除合同正确，判令返还一倍定金有失偏颇，但被上诉人可以接受。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人孙强丹上诉主张被上诉人赵珮君未按合同约定支付第二笔房款，上诉人孙强丹有权解除合同并没收定金，因此，本案的焦点为被上诉人赵珮君未按合同约定支付第二笔房款，其行为是否构成违约。为此，本院认为，首先，上诉人孙强丹与被上诉人赵珮君《房地产买卖协议》明确约定被上诉人赵珮君须于2013年5月30日当日付清第二部分房款90000元，被上诉人赵珮君主张未支付第二部分房款90000元的原因是上诉人孙强丹拒绝提供涉案房产的相关资料，但合同中并未约定被上诉人赵珮君在付清第二部分房款90000元的同时，上诉人孙强丹必须向其提交涉案房产相关资料；其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，被上诉人赵珮君行使不安抗辩权的前提条件为其有确切证据证明上诉人孙强丹有有上述情形之一，才能行使不安抗辩权。但本案中，被上诉人赵珮君仅仅因为上诉人孙强丹不提供涉案房产相关资料就行使不安抗辩权没有法律依据，更何况，被上诉人赵珮君在与上诉人孙强丹签订《房地产买卖协议》时，对房产“有红本房地产权证在手、拍卖所得、上诉人孙强丹未取得物业的实际产权”“等事实状况是知晓的；再次，提供房产的相关资料属于房屋买卖合同中出卖人的附属义务，如果在房屋过户时作为出卖人的上诉人孙强丹提供不了涉案房产的相关资料，被上诉人赵珮君可以向上诉人孙强丹主张违约责任。
综上，上诉人孙强丹关于被上诉人赵珮君未按合同约定支付第二笔房款，其行为构成违约，上诉人孙强丹有权解除合同并没收定金的主张有事实及法律依据，应予以支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理错误，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法三民初字第484号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法三民初字第484号民事判决第二项。
一审案件受理费人民币3013元，二审案件受理费人民币550元，均由赵珮君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐艳红
审 判 员 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖