杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2312号
原告（反诉被告）：马怀录。
被告（反诉原告）：吕生良。
第三人：杭州盛世管家房地产经纪有限公司。
法定代表人：童浩。
委托代理人：黄明琪、张辉华。
原告马怀录诉被告吕生良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判。审理过程中，根据原告的申请，本院通知杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世公司）作为第三人参加诉讼。被告吕生良在举证期限内提起反诉，本院予以合并审理，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马怀录，被告（反诉原告）吕生良，第三人盛世公司的委托代理人黄明琪、张辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马怀录起诉称：2013年8月21日，其与吕生良签订一份《房屋租赁意向书》，约定吕生良将位于翠苑二区20幢3单元102室房屋（以下简称102室房屋）出租给马怀录，双方于2013年8月31日前签订房屋租赁合同。意向书签订后，马怀录支付给吕生良承租定金2900元。但吕生良未按意向书约定的时间与其签订合同，吕生良的行为已构成违约。故诉请判令：吕生良返还定金2900元、支付违约金2900元；承担本案诉讼费用。
吕生良答辩并反诉称：《房屋租赁意向书》虽然约定签订房屋租赁合同的日期为2013年8月31日前，因此前租客尚未搬走，故双方在意向书中手写附加条款约定，如房屋交付晚于2013年8月31日，马怀录的承租日期延长至2013年9月10日之前。根据该约定，双方均明知房屋租赁合同的签订时间也相应延长至2013年9月10日。现马怀录未在2013年8月31日前要求签订房屋租赁合同，相反在2013年9月1日即与他人签订了房屋租赁合同，其行为已构成违约，故马怀录的诉请没有依据，吕生良有权没收定金。同时，因马怀录违约给吕生良造成房屋租金、中介费等损失，故反诉要求判令：没收定金2900元；马怀录赔偿损失5046.67元；反诉诉讼费用由马怀录承担。后吕生良明确没收定金仅作为抗辩理由，不作为反诉请求主张。
盛世公司陈述称：马怀录与吕生良在盛世公司处签订了《房屋租赁意向书》，约定签订房屋租赁合同的时间为2013年8月31日前。后因吕生良的房屋不能在该日前交付，故双方在意向书中附加条款约定马怀录的起租时间延长至2013年9月10日之前，对签订房屋租赁合同的时间，双方虽未重新书面约定，但均默认也相应延至2013年9月10日之前。这与马怀录在2013年8月31日前未要求签订房屋租赁合同等事实相印证。
马怀录提供了以下证据材料：
1、房屋租赁意向书，证明马怀录与吕生良约定在2013年8月31日前签订房屋租赁合同，承租日期可延迟至2013年9月10日之前。
2、定金收条，证明吕生良收到马怀录支付的定金2900元。
3、通话记录清单，证明马怀录在2013年8月31日前多次和盛世公司联系，要求与吕生良签订房屋租赁合同。
4、《中介答1818黄金眼记者问》录像，证明由于吕生良的原因，双方未签订房屋租赁合同。
5、情况说明，证明马怀录租房经过以及吕生良违约的事实。
吕生良提供了以下证据材料：
1、《房屋租赁意向书》，证明马怀录与吕生良约定签订房屋租赁合同的时间及马怀录承租房屋的时间。
2、通话清单，证明2013年8月31日前马怀录未向吕生良要求签订房屋租赁合同。
3、短信记录，证明马怀录在2013年9月1日前未与吕生良签订房屋租赁合同，反而要求解除《房屋租赁意向书》。
4、手机录音及文字材料，证明马怀录违约未与吕生良签订房屋租赁合同的事实。
5、情况说明两份，证明盛世公司文二店店长叶某在1818黄金眼节目采访时陈述吕生良不与马怀录签订房屋租赁合同等内容不符合事实。
马怀录提供的证据经吕生良、盛世公司质证。吕生良认为，对证据1的真实性没有异议，意向书中附加条款明确承租时间、签约时间均延期至2013年9月10日之前。对证据2没有异议。对证据3不清楚。证据4，该录像仅截取部分内容，被采访的盛世公司文二店店长叶某不是涉案租赁业务的经办人，对事情不了解，事后该店长也陈述马怀录每次联系盛世公司的业务员仅仅询问租赁房屋的情况，并未提及签订房屋租赁合同的事实。对证据5不认可。盛世公司认为，对证据1的真实性没有异议，在意向书签字之前，马怀录、吕生良约定签订房屋租赁合同的时间是2013年8月31日，后吕生良提出租赁房屋内的原租客还未搬走，所以双方在意向书中添加附加条款，约定承租日期延长至2013年9月10日之前，当时马怀录、吕生良双方均默认签订房屋租赁合同的时间也延长至2013年9月10日前，只是没有重新书面约定。对证据2没有异议。证据3，马怀录在2013年8月31日前确实多次与盛世公司的业务员联系过，但每次联系时，马怀录仅要求明确吕生良何时交付租赁房屋，并未要求签订房屋租赁合同。对证据4的真实性无异议，因叶某店长对马怀录、吕生良之间的租赁业务不了解，其在记者采访时的陈述有误。对证据5的内容不认可。
吕生良提供的证据经马怀录、盛世公司质证。马怀录认为，对证据1、2没有异议。对证据3的真实性没有异议。对证据4中录音的真实性没有异议，对文字材料括号中吕生良增加的内容不认可。对证据5有异议，当时记者采访盛世公司文二路店店长叶某时，其陈述了解整个事情经过，现其出具的情况说明与采访时所述内容前后矛盾。马怀录在2013年8月31日前多次与盛世公司业务员联系，虽未明确要求签订房屋租赁合同，但要求盛世公司明确其何时能入住承租的房屋，以上内容即表达了签订房屋租赁合同的意思。盛世公司对证据1-5没有异议。
本院根据吕生良的申请，准许证人叶某出庭作证。叶某在庭审中陈述：其系盛世公司文二店的店长。2013年9月中旬，马怀录与1818黄金眼栏目记者来了解情况，因涉案租赁业务的经办业务员张辉华不在，故其接受了采访。由于此前其未参与该租赁业务，不了解业务过程中的细节情况，故在记者采访其陈述的2013年8月31日前吕生良不与马怀录签订房屋租赁合同等内容与事实并不相符。
对证人证言，马怀录认为，证人证言与其此前的陈述有矛盾，不认可。吕生良与盛世公司对此无异议。
本院对上述证据认证如下：
对马怀录提供的证据1、2、3的真实性予以认定。证据4，盛世公司文二店店长叶某在记者采访时的陈述与其在当庭所作的证言内容不一致，结合马怀录陈述2013年8月31日前未明确要求签订房屋租赁合同，以及吕生良提供的证据5中盛世公司经办涉案租赁业务的业务员张辉华出具的情况说明，可以认定叶某在录像中的陈述与事实不符。证据5系马怀录单方制作，不予认定。
对吕生良提供的证据1、2、3、4的真实性予以认定。对证据5中盛世公司业务员张辉华出具的情况说明的真实性予以认定；叶某出具的情况说明与其当庭所作的陈述相印证，对真实性予以认定。
对证人证言的真实性予以认定。
根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
2013年8月21日，马怀录（甲方、承租方）与吕生良（乙方、出租方）、盛世公司（丙方、见证方）签订一份《房屋租赁意向书》，约定甲方将102室房屋出租给乙方，月租金2900元，租赁期限自2013年8月31日至2014年6月30日；双方于2013年8月31日前签订房屋租赁合同；甲方向乙方支付承租定金2900元，如甲、乙任何一方取消或变更租赁意向条件的，违约方应支付对方等同于定金数额的违约金。双方还在意向书中手写添加约定“若乙方交付日期晚于2013年8月31日，甲方承租日期可延长至9月10日之前”。协议签订当日，马怀录支付给吕生良承租定金2900元。2013年8月31日前，马怀录多次与盛世公司业务员联系，要求明确吕生良何时能交付租赁房屋，以便其确定何时入住等，但未明确提出要求签订房屋租赁合同。庭审中，马怀录认可其已于2013年9月1日另外租赁房屋。2013年9月1日下午，马怀录以吕生良未在约定时间内签订房屋租赁合同为由，要求退还定金，吕生良拒绝退还。2013年9月4日，双方在盛世公司处协商，马怀录提出继续与吕生良签订房屋租赁合同，但要求吕生良同意其转租房屋，因吕生良不同意，双方由此产生纠纷。
本院认为：马怀录与吕生良之间签订的《房屋租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，系有效合同，双方均应依约履行。根据意向书的约定，双方具有签订房屋租赁合同的义务，故意向合同书性质属于预约合同。预约合同签订后，双方即形成信赖并因此对签订本约产生了合理期待，双方均应尽到善意预约人的义务，秉着诚实信用原则、公平原则，善意磋商，最大限度地促使本约合同成立。除不可归责于双方的事由外，双方应当缔结本约，否则应承担预约合同约定的违约责任。
本案马怀录与吕生良对签订房屋租赁合同的日期存在争议。对此本院认为，《房屋租赁意向书》虽约定签订房屋租赁合同的时间为2013年8月31日前，但马怀录在此之前从未向盛世公司或吕生良要求签订房屋租赁合同，却在2013年9月1日即向案外人另外承租了房屋。而吕生良与盛世公司均陈述在意向书附加条款中约定房屋承租日期延后，马怀录对签订房屋租赁合同时间相应延后是明知且默认的，该陈述与马怀录、吕生良双方均未在2013年8月31日前要求签订房屋租赁合同的事实相印证。盛世公司作为中介方，全程参与马怀录与吕生良之间房屋租赁的协商、签订意向书的过程，且与马怀录与吕生良均不存在利害关系，地位具有中立性，其陈述一般能客观反映双方协商、签订意向书以及履行意向书等具体情况。现盛世公司的陈述与吕生良陈述相一致，结合马怀录在履行意向书中的以上行为，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认认定马怀录与吕生良签订房屋租赁合同的时间为2013年9月10日前。
现有证据表明，马怀录在2013年9月1日向案外人承租了房屋，其当日即要求吕生良退还定金。而双方于2013年9月4日再次协商签订房屋租赁合同时，马怀录要求吕生良同意其转租房屋，该要求超出双方《房屋租赁意向书》的约定内容，属于有违诚实信用原则的恶意磋商，吕生良拒绝该要求并无不当。故双方未能签订房屋租赁合同，系马怀录逾期不签约所致，马怀录的以上行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因马怀录未履行意向书中约定的签约义务，吕生良有权没收其交付的定金2900元，故对马怀录主张要求返还定金、支付违约金的诉请，本院不予支持。关于吕生良反诉要求马怀录赔偿损失5046.67元，因其未提供相应证据证明，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回马怀录的本诉请求。
二、驳回吕生良的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取25元，由马怀录负担。反诉案件受理费25元，由吕生良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱小琼
二〇一三年十二月十四日
书记员 谢心心