广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第65号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市宝XX有限公司，住所地深圳市XX区XX路XX栋XX楼XX室，组织机构代码：7XX4。
法定代表人于某某，董事长。
委托代理人罗某某，广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市梦XX有限公司，住所地深圳市XX区XX路XX号XX楼XX层，组织机构代码：7XX6。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人安某某，广东XX律师事务所律师。
上诉人深圳市宝XX有限公司（以下简称宝XX公司）与被上诉人深圳市梦XX有限公司（以下简称梦XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月25日，梦XX公司（承租方）与宝XX公司（出租方）签订了一份《租赁意向书》，约定梦XX公司愿以以下租赁条件租赁XX大厦3楼西面01、02、03、04号房屋，物业用途为商业，建筑面积为1460平方米，单位月租金为125元（不含税），租期为8年，交楼期为正式合同签订后的7个工作日内，装修免租期为2个月。为表示诚意，该意向书签署之日，由承租方预付10万元订金给出租方，签署合同租赁日期从2011年3月28日起算，10万元订金在签署完正式的租赁合同后自动转为租赁押金。若不能以上述条件达成一致协议的，承租方可以放弃租赁，出租方退还10万元订金给承租方。若出租方同意了上述条件，而承租方单方毁约的，10万元订金出租方不予返还。2011年3月26日，梦XX公司支付了10万元订金，宝XX公司出具了收款收据。2011年4月9日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《关于签署租赁协议的催促函》，函称，依据双方签署的“租赁意向书”，双方应于2011年3月28日签署正式租赁协议，但梦XX公司至今未签署。梦XX公司须在2011年4月11日下午4时前与宝XX公司联系并签署正式租赁协议，如逾期，梦XX公司、宝XX公司双方原协议《租赁意向书》将自行解除，宝XX公司收取的10万元订金将予以没收，而对于其他损失，宝XX公司将依法进一步索赔。2011年4月12日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《关于签署租赁协议的再次催促函》，函告梦XX公司，因梦XX公司拒不签收《关于签署租赁协议的催促函》，故梦XX公司再次发送催促函件，请在梦XX公司收到该函后1天内与宝XX公司联系并签署正式租赁协议，其他内容与前述催促函相同。2011年4月13日，梦XX公司向宝XX公司发出《关于签署租赁协议的回函》，函称，宝XX公司发来的“关于签署租赁合同的函”已收悉。双方就租赁合同的其他条款均已谈妥，唯有建筑面积、实用率数据存在问题，经工程师实际测量，实用面积只有629平方米，按照宝XX公司所称的55%的实用率计算，建筑面积只有1144平方米，与宝XX公司所称1460平方米相差太大，后梦XX公司再次到相关部门调查核实情况，得到开发商的数据，建筑面积为911.32平方米，套内面积660.31平方米，实用率72%。梦XX公司希望宝XX公司在4月18日前能以实际面积660平方米，双方约定的实用率55%，建筑面积1200平方米来签署租赁合同，逾期，梦XX公司将要求宝XX公司退还10万元订金。2011年5月5日，梦XX公司委托广东XX律师事务所向宝XX公司发出一份《律师函》，函告宝XX公司：因宝XX公司拟出租的房屋，其建筑面积远远小于意向书所表述的1460平方米，且宝XX公司无法提供相应的证明，同时，宝XX公司也拒绝提供对上述房屋所享有的所有权或出租权利证明，因此梦XX公司提出撤销《租赁意向书》，并要求宝XX公司在收到律师函5个工作日内退还梦XX公司已支付的订金10万元。2011年5月9日，宝XX公司向梦XX公司发出《关于签署租赁协议的最后回复函》，函称，双方确认以实际面积660平方米，实用率55%，建筑面积1200平方米来签署租赁协议，望梦XX公司在5月10日前与宝XX公司联系并签署租赁协议。2011年5月12日，宝XX公司向梦XX公司发出一份《回复函》，函称，宝XX公司于2011年5月9日与梦XX公司协商，但梦XX公司明确回复不予签订租赁协议。宝XX公司现解除与梦XX公司签署的《租赁意向书》，宝XX公司收取的10万元订金予以没收，对于梦XX公司给宝XX公司造成的一切损失，宝XX公司将依法进一步索赔。另查，2010年12月7日，宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开发有限公司签订了两份《深圳市房屋租赁合同书》，该两份合同在深圳市XX区房屋租赁管理局登记备案，合同约定深圳市农XX有限公司将涉案房屋出租给宝XX公司使用，租赁期间，经深圳市农XX有限公司书面同意，宝XX公司可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。备案号为福0XX5合同约定出租的房屋为XX大厦3层02、03、05-09，租赁房屋用途为办公；编号为福0XX6合同约定出租的房屋为XX大厦3层01、10-16，租赁房屋用途为商业（不经营中餐、KTV和足浴），未经深圳市农XX有限公司书面同意宝XX公司不得将租赁房屋用于其他用途。涉案房屋的权利人为深圳市农XX有限公司，涉案房屋办理了初始登记，但是没有办理分户登记。梦XX公司表示在签订租赁意向书时，梦XX公司、宝XX公司双方并没有测量过涉案房屋的实际面积，宝XX公司也一直未提供权利人证明给梦XX公司，使梦XX公司的营业执照无法办理，直至庭审之日梦XX公司才知道转租的房屋用途是有所限制的，转租权利也是被限制的，房屋房号（3层04房）也无法对应。宝XX公司对此予以否认，表示双方在签订租赁意向前就已看过涉案物业，实际测量过建筑面积为1460平方米，也与房屋产权人见面商讨过，关于租赁用途及房屋的建筑面积双方都进行过确认，对于梦XX公司办理营业执照的问题，房屋产权人是可以配合办理的。《租赁意向书》中的房屋编号与宝XX公司和深圳市农XX有限公司签订的房屋租赁合同中房号不一样，但房间是同一个房间，《租赁意向书》中的房号是宝XX公司自己重新编的。以上事实，有《租赁意向书》、《关于签署租赁协议的催促函》、收款收据、《关于签署租赁协议的再次催促函》、《深圳市房屋租赁合同书》、《关于签署租赁协议的回函》、《律师函》、《关于签署租赁协议的最后回复函》、《回复函》、房地产证、开庭笔录等证据为证。
梦XX公司在原审诉讼时请求判令：1、撤销梦XX公司与宝XX公司于2011年3月25日签署的《租赁意向书》；2、宝XX公司向梦XX公司返还10万元；3、宝XX公司承担本案诉讼费用。
宝XX公司在原审反诉时请求判令：1、宝XX公司没收梦XX公司订金10万元；2、梦XX公司赔偿宝XX公司经济损失365000元；3、梦XX公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，梦XX公司、宝XX公司签订的《租赁意向书》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的义务。梦XX公司要求撤销该《租赁意向书》无法律依据，原审法院不予支持。该《租赁意向书》是附条件的合同，若不能满足承租方的条件，承租方可放弃租赁。依据2011年5月9日宝XX公司向梦XX公司发出《关于签署租赁协议的最后回复函》，宝XX公司承认涉案房地产实际面积660平方米，按实用率55%计算，建筑面积为1200平方米。而《租赁意向书》约定的租赁面积为1460平方米；依据宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开发有限公司签订的备案号为福0632865《深圳市房屋租赁合同书》，时代科技大厦3层02、03、05-09号租赁房屋用途为办公。而《租赁意向书》约定的用途为商业。综上，因租赁房地产实际建筑面积及用途与《租赁意向书》约定的条件不符，承租方梦XX公司可以放弃租赁。因此，梦XX公司要求宝XX公司返还租赁意向订金10万元，符合合同及法律的规定，原审法院予以支持。宝XX公司要求没收梦XX公司订金10万元及要求梦XX公司赔偿经济损失365000元的反诉请求，无合同及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、宝XX公司应于本判决生效之日起10日内返还梦XX公司租赁意向订金10万元；二、驳回梦XX公司的其他诉讼请求；三、驳回宝XX公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（已由梦XX公司预交），减半收取2900元，财产保全费1520元（已由梦XX公司预交），共4420元，由梦XX公司承担。
上诉人宝XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销深圳市福田区人民法院作出的（2011）深福法民三初字第1395号民事判决；2、请求二审法院支持宝XX公司在一审中的反诉请求，判令宝XX公司没收梦XX公司订金人民币100000元，并梦XX公司赔偿宝XX公司经济损失人民币365000元；3、请求法院判决由梦XX公司承担本案上诉费用。其上诉依据的事实和理由为：
宝XX公司因与深圳市梦XX皇宫管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1395号民事判决，现向贵院提出上诉，上诉理由如下：一、一审法院对涉案房产的面积不符问题认定不清。宝XX公司与梦XX公司在2011年3月25日签订《租赁意向书》之前，梦XX公司已经就租赁涉案房产事宜与宝XX公司进行了多次协商，双方都对该房产面积进行了测量，《租赁意向书》上所示1460平米的建筑面积正是双方测量后达成一致的数据。后梦XX公司提供的开发商关于涉案房产建筑面积为1200平米的数据，是没有把公摊面积等计算在内的，经宝XX公司的解释，梦XX公司也是认可了开发商的数据与实际测量数据的差异原因。而且宝XX公司2011年5月9日给梦XX公司的回复函里已经明确同意按照开发商的数据即1200平米的建筑面积来签订合同，所以梦XX公司提出房屋面积不符的问题根本就不存在。二、一审法院关于涉案房屋用途的变更事宜认定错误。梦XX公司提出宝XX公司与深圳市农科房地产开发有限公司签订的备案号为福0632865的《深圳市房屋租赁合同书》中对时代科技大厦3层02、03、05—09号租赁房屋用途为办公，而在《租赁意向书》中约定的用途为商业。宝XX公司在与梦XX公司就租赁事宜协商的过程中，梦XX公司看过宝XX公司与深圳市农科房地产开发公司的合同，并未对房屋的用途提出异议。在之后宝XX公司、梦XX公司及深圳市农科房地产开发公司的三方谈判中，梦XX公司也未就房屋的用途提出任何异议，说明梦XX公司已经就涉案房产的用途与宝XX公司达成一致。而且宝XX公司已经在回复函中向梦XX公司保证提供办理租赁合同备案所需转租许可手续，但梦XX公司还是以此为由拒不同意签订正式租赁合同。综上所述，梦XX公司以面积和用途与《租赁意向书》约定的条件不符来拒绝与宝XX公司签订正式租赁合同完全是梦XX公司恶意磋商的借口，梦XX公司违背诚信，严重损害了宝XX公司的合法权益。宝XX公司为了维护自己的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。
另补充，宝XX公司从开发商处承租的是涉案房产第三层整层，因为开发商比较忌讳“4”，所以没有这个房号。宝XX公司为了方便转租对承租房产进行了分割，详见证据6。宝XX公司与梦XX公司签订租赁意向书之前，双方看房，进行了测量，面积为1460平方米，并就转租、用途等事宜与开发商见面，开发商表示同意配合。梦XX公司在确认以上情况后才与宝XX公司签订了租赁意向书。之后梦XX公司觉得租金贵了，要求宝XX公司降低租金，宝XX公司不同意，梦XX公司就不同意签订正式的租赁协议，宝XX公司反复催促，梦XX公司说要以建筑面积1200平方米来签订，这样比原来少了200多平方米，每月租金大约为3万元，梦XX公司的目的还是降低租金，见梦XX公司提交的证据3。宝XX公司认为梦XX公司的要求不合理，应当以实际测量为准，双方僵持，梦XX公司就委托律师发函，要求撤销意向书并取回定金，宝XX公司看房屋闲置，怕继续拖下去。上诉请求、其他上诉理由与上诉状一致。
被上诉人梦XX公司答辩称，1．关于涉案房产的面积问题，宝XX公司的陈述是不符合事实的。《租赁意向书》是一种“意向”表示，是以出租方承诺的条件为基础的愿望。在达成这一意向之前，双方并没有共同测量面积。因为鉴于一般商业信用，意向阶段无需实地测量。我方是在达成意向之后进行核实时，发现宝XX公司的承诺是虚假的，宝XX公司拟提供的房产建筑面积远远达不到之前所承诺的1460平方米。仅就面积而言，我方已经无法实现租赁房产的目的。2，关于涉案房产的用途问题，宝XX公司称我方看过房屋所有人的租赁合同并来提出异议，这一说法是不属实的。处于对商业信用最一般的信赖，起初我方是相信其能够提供“商业”用途的房产的。在签署意向书后，为了进一步确认，我方一直在要求宝XX公司提供房屋产权证明及房屋所有权人与宝XX公司签署的租赁合同，但是宝XX公司拒绝提供，直至一审庭审时才得以确认——该房产的用途是“办公”，而非“商业”！这显然与我方的经营目的不符，租赁意向书所约定的“商业用途”显然无法兑现。3．通过一审审理，对双方争议的主要事实作出了确认，拟出租房产的房号、房产面积、房产用途均与意向书不符，而且查明该房产未经房产权利人书面同意禁止转租。宝XX公司在明知上述事实的情况下，虚假承诺，与我方签署意向书，这属于商业欺诈的行为!法院应当作出对其不利的判决。4．我方认为，一审判决认定事实不存在错误，判决宝XX公司退还10万元订金符合常瓒、法理。因此我方希望上级法院当庭驳回宝XX公司的诉求，维持原判。
另外补充：宝XX公司提到了一个新的问题，即在这个过程中梦XX公司要求降低租金，我方从来没有要求降低租金。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，宝XX公司与梦XX公司签订的《租赁意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。合同约定，宝XX公司出租的房屋物业用途为商业，建筑面积为1460平方米。若不能以上述条件达成一致协议的，梦XX公司可以放弃租赁，宝XX公司退还10万元订金给梦XX公司。但根据宝XX公司向梦XX公司发出的《关于签署租赁协议的最后回复函》，宝XX公司承认涉案房屋实际面积为660平方米，按实用率55%计算，建筑面积为1200平方米。同时，根据宝XX公司与案外人深圳市农科房地产开放有限公司签订的备案号为福0632865《深圳市房屋租赁合同书》，时代科技大厦3层02、03、05-09号租赁房屋用途为办公。综上，涉案房屋实际建筑面积及用途与《租赁意向书》约定的条件不符，且宝XX公司与梦XX公司就此未达成一致意见。原审依据上述事实及合同约定判令宝XX公司退还梦XX公司订金10万元正确，本院予以维持。宝XX公司以其同意按照1200平方米的建筑面积签订合同、梦XX公司明知涉案房屋用途为办公为由请求没收梦XX公司10万元定金的主张，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；宝XX公司的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4045元，由上诉人深圳市宝XX实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
二〇一二年三月五日
书记员（兼） 刘尹琳