江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6702号
上诉人（原审原告）:许玲。
委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈艳。
被上诉人（原审被告）：胡新华。
委托诉讼代理人：李辉方。
上诉人许玲与被上诉人陈艳、被上诉人胡新华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第3578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人许玲的委托诉讼代理人冯仰伟，被上诉人陈艳以及被上诉人胡新华的委托诉讼代理人李辉方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人许玲上诉称：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人上诉请求。事实和理由：一、上诉人虽然尚有一万元房款未支付，但是是因为买卖合同中明确约定办理完过户手续后再支付尾款，上诉人已经按照约定支付了房款，且上诉人在一审期间也多次表示愿意将一万元房款交到法院，足以证明上诉人不是不愿意或没有能力交清余款。2、因涉案房屋是返租屋，签订买卖合同时该房仍被出租给他人，直到2013年4月30日返租期满。同时合同中约定2012年9月7日前将房屋交给上诉人，后经被上诉人陈艳要求，且在陈艳女儿胡娜在场的情况下在合同中添加了第六条“三月份之前商铺租金为甲方（陈艳）所有，三月份之后商铺租金为乙方（许玲）所有”。2013年2月底3月初，陈艳与上诉人一起到商铺与承租人办理了交接，综上能够证明在2013年3月14日法院查封之前，被上诉人陈艳已经将涉案房屋交付给上诉人。3、被上诉人陈艳与被上诉人胡新华串通，进行恶意查封，不应得到保护。
被上诉人陈艳辩称：原审判决正确，上诉人上诉理由不成立。
被上诉人胡新华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
许玲向一审法院的起诉请求：1、停止对通城广场一层11号商铺的执行；2、确认该房屋属许玲所有；3、陈艳、胡新华承担诉讼费用。事实和理由：2012年9月7日，许玲通过朋友以36.8万元价格购买了陈艳所有的位于邳州市通城广场一层11号商铺，并签订了房屋买卖合同，约定房价36.8万元，现支付定金32万元，待陈艳将银行贷款还清并将房屋移交许玲后，许玲再支付余款4.8万元。陈艳委托其女儿胡娜办理相关手续。合同签订当天许玲支付了32万元房款，胡娜出具了收条并将该商铺交给了许玲，并通知了当时的承租人。2013年3月12日，许玲又支付给陈艳3.8万元，陈艳出具了收条，加上之前出具的1万元房贷，房款已全部付清。但许玲去为房屋办理过户登记时才被告知该房已被法院查封，现该案已进入执行。许玲认为，涉案房屋虽未办理过户手续，但许玲已付清全款且已实际占有使用该房，该房应属许玲所有，法院对该房执行错误。请求判如所请。
原审法院查明事实如下：2012年9月，经案外人刘刚洋、刘明珍介绍，陈艳之女胡娜受陈艳委托与许玲签订房屋买卖协议一份，约定：房价为36.8万元，购房定金为32万元，在陈艳将房产移交许玲并交清相关费用当日，许玲付清余款4.8万元；2012年9月7日前陈艳将房屋交给许玲使用。2012年9月7日、9月8日，许玲累计向案外人刘明珍账户转入30万元。2012年9月7日，胡娜为刘明珍出具32万元收条一份，并注明用途为房款。后许玲将3.8万元汇入陈艳房贷账户，陈艳于2013年3月12日为许玲出具3.8万元收条一份，并注明用途为“通城广场门面房款”。
2013年3月12日，胡新华以陈艳欠其借款未还为由，向法院申请诉前财产保全，法院于当日作出（2013）邳民诉保字第242号民事裁定书，于次日查封了登记所有人为陈艳的位于邳州市通城广场一层11号门面房一处（房产证号：邳房权证运河字第商-0600**号）。后该案审理过程中胡新华与陈艳于2013年9月30日达成调解协议，当日法院作出（2013）邳民初字第1662号民事调解书。因陈艳未按调解书确定的期限履行义务，胡新华向法院申请强制执行，法院于2014年1月25日作出（2014）邳执字第00336号民事裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陈艳银行存款1000000元及迟延履行利息或者扣留、提取相应收入或者查封、扣押相应价值财产（以查封、扣押财产清单为准）。执行过程中许玲以被查封房产属其所有为由向法院提出执行异议，法院于2015年7月13日作出（2015）邳执异字第0015号执行裁定书，驳回许玲的异议。许玲不服上述裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。
诉讼过程中，许玲提交涉案房屋的房屋买卖合同传真件一份，其上第五条约定之后还存在手写的第六条约定，内容为“三月份之前商铺租金为甲方所有，三月份之后商铺租金为乙方所有”，以及提交涉案房屋权属证书、通城世纪广场商铺委托经营合同书及房屋租赁合同一组，其中房屋租赁合同显示许玲最早于2013年11月将涉案房屋租给他人。上述证据拟证明涉案房屋买卖合同签订后陈艳已将涉案房屋交付许玲管理、使用，许玲将房屋已租给他人的事实。陈艳质证后对真实性不予认可。
原审法院认为，许玲于执行过程中提出执行异议，后对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。本案争议焦点为涉案房屋是否属许玲所有，许玲是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益？首先，关于涉案房屋是否属许玲所有。根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。涉案房屋登记在陈艳名下，至今未办理产权变更登记，故涉案房屋的所有权人仍为陈艳而非许玲。其次，关于许玲否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该项规定包含四个条件，即双方于不动产被查封前存在有效的买卖合同、买受人已支付全部对价、买受人已实际占有不动产、未登记过户并非买受人过错，同时满足上述条件，才能停止对涉案房屋的执行。第一，关于许玲与陈艳之间是否存在房屋买卖合同。与许玲签订房屋买卖合同的虽然是陈艳之女胡娜，而非陈艳本人，但从许玲提供的与陈艳通话录音、刘刚洋与陈艳通话录音，以及陈艳为许玲出具3.8万元购房款收据，能够证明胡娜签订房屋买卖合同的行为，是经陈艳同意并授权的，故许玲与陈艳之间房屋买卖合同关系成立，且合法有效。第二，关于对价支付问题。根据许玲举证，双方约定的房屋转让价款为36.8万元，而至房屋被查封之时，许玲已付房款数额为35.8万元，尚有1万元未付。虽然房屋被查封之时许玲已支付大部分房款，但仍未达到“支付全部对价”的条件。第三，关于房屋占有问题。许玲提供的通城世纪广场商铺委托经营合同书及房屋租赁合同一组，显示许玲最早将涉案房屋租给他人的时间为2013年11月，晚于涉案房屋被查封的时间。而许玲提供的房屋买卖合同传真件，虽然约定了“三月份之前商铺租金为甲方所有，三月份之后商铺租金为乙方所有”，但该条款在双方正式签订的房屋买卖合同中未有体现，说明陈艳对于该条款是不认可的，故即使该传真件真实，因其并非双方签订的最终协议，实际未得到履行，也不能证明陈艳于涉案房屋被查封前已交付许玲管理使用。因此，现有证据无法证明许玲于涉案房屋被查封前实际占有该房屋。因此，许玲虽与陈艳存在有效的房屋买卖合同，但其并未于房屋被查封前支付全部对价并实际占有房屋，其举证不足以证明对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，许玲提供的证据既不足以证明涉案房屋属其所有，也不能证明其享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求法院不予支持。遂判决：驳回许玲的诉讼请求。
本院二审期间上诉人提供证人史某（涉案房屋原承租人的工作人员）出庭作证，该证人陈述2013年2月份陈艳带许玲到店里询问租期到期后是否继续承租的事。提供证人徐某出庭作证，该证人陈述2013年2月份在电线杆上看到许玲的招租信息，与许玲联系过，但后来没有租成。对于上述证人证言，上诉人认为证人证言能够证明陈艳于2013年2月份就已经将涉案房屋交付给了许玲。被上诉人陈艳认为证人证言不真实，涉案房屋是返租房，由开发商委托经营，其没有和任何人签过租赁合同；许玲后来出租房子是经过其同意对外出租的，原因是其欠许玲45000元，让许玲对外出租收够45000元后将房子还给被上诉人。被上诉人胡新华认为证人证言是虚假的，与上诉人在原审法院提供的商铺委托经营合同所载明的事实是相对立的，证人证言不能作为证据使用。
本院认为，关于上诉人是否实际占有涉案房屋的问题。根据上诉人原审时提交的《通成世纪广场商铺委托经营合同书》的内容，涉案房屋从2008年9月28日到2013年4月30日期间处于委托经营期间，即由南京御商企业管理顾问有限公司对涉案房屋进行经营管理，并按照季度支付经营回报收益，直接打入甲方（陈艳）在按揭银行的账户或甲方（陈艳）指定的银行账户(指未办理按揭的)。以上内容表明在2013年3月14日涉案房屋被法院查封时，涉案房屋仍然处于委托经营期间，虽然上诉人许玲持有委托经营合同、被上诉人陈艳按揭银行的存折（亦是收取经营回报收益账户），但是上诉人许玲并未对涉案房屋进行实际的经营管理，对外出租，也未实际收取涉案房屋的经营回报收益。同时，原审法院要求上诉人许玲提供其于2013年3月份开始收取涉案房屋租金的打款记录，但上诉人许玲未能提供。且上诉人许玲在二审期间提供的证人证言也未能充分证明在涉案房屋被法院查封前，其已经对涉案房屋进行实际的经营管理，收取租金等事实。综上，本院认为，现有证据未能证明上诉人许玲在涉案房屋被查封前已经实际占有涉案房屋，上诉人许玲应承担不利的法律后果。
关于上诉人是否已经全部支付房款的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；……”根据该条规定，上诉人许玲已经按照约定支付部分价款，在上诉时也表示剩余尾款1万元愿意交到法院。但是该条规定包含四个条件，即双方于不动产被查封前存在合法有效的买卖合同、买受人已支付全部对价、买受人已合法占有不动产、未登记过户并非买受人过错，同时满足上述条件，才能停止对涉案房屋的执行。如前所述，现有证据未能证明上诉人许玲在涉案房屋被查封前已经实际占有涉案房屋。因此，上诉人许玲要求将剩余1万元尾款交到法院，已无必要。
综上，原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由上诉人许玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一七年六月六日
书记员 苗 鑫