上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1619号
上诉人（原审被告）：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区松卫北路665号1008室。
法定代表人：陆立红，总经理。
委托诉讼代理人：王伟斌，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇港业路158弄2号E6幢。
法定代表人：李四新，总经理。
委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇港业路158弄2号B2幢。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
上诉人上海松江出口加工区企业服务有限公司（以下简称服务公司）因与被上诉人上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司（以下简称旭森公司）、原审被告（反诉原告）上海昆川实业发展有限公司（以下简称昆川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人服务公司上诉请求：撤销原判第一、第二、第三项，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：系争厂房已经于2014年9月22日交付给被上诉人，被上诉人一直占有使用系争厂房。本案合同目的无法实现的根本原因是因为相关政策规定，工业用地标准厂房不能分幢、分层、分套转让。系争厂房无法办理独立产证也无法办理过户，从而导致合同无法履行。因此合同解除的原因是不能归责于上诉人的政策原因。上诉人不存在过错，一审判决上诉人承担的违约金过分高于被上诉人的实际损失，应予以调低。
被上诉人旭森公司辩称，不同意服务公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告（反诉原告）昆川公司未作答辩。
旭森公司向一审法院起诉请求：1、判令解除旭森公司与昆川公司、服务公司签订的《厂房订购协议》；2、判令昆川公司、服务公司返还旭森公司已支付的购房款人民币（下同）4,639,540元；3、判令昆川公司、服务公司返还旭森公司已支付的物业管理费48,624元；4、判令昆川公司、服务公司支付旭森公司违约金2,783,724元(总房价9,279,080元×30%)；5、判令昆川公司、服务公司赔偿旭森公司利息损失（以4,639,540元为本金，自2014年3月11日起至实际返还日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、判令昆川公司、服务公司支付旭森公司担保费用22,400元。昆川公司提出反诉请求：1、判令旭森公司返还由昆川公司开发的、服务公司参建的沪房地松字（2011）第013144号土地使用权证中的6号标准厂房（以下简称系争厂房）并恢复原状；2、判令旭森公司支付系争厂房占有使用费（自2014年3月11日起至系争厂房实际返还日止，按每天每平方米0.65元计算）。
一审法院认定事实：2013年12月25日，旭森公司与昆川公司、服务公司签订《厂房订购协议》一份，约定：昆川公司、服务公司通过转让方式取得产证号为沪房地松字（2011）第013144号土地使用权证，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。旭森公司向昆川公司、服务公司购买上述地产中的系争厂房，建筑面积为2,026平方米（以测绘机构测绘的面积为准）。购房总价暂定为5,267,600元。另外，旭森公司需支付系争厂房辅助设施费4,011,480元。协议第四条约定付款方式为：1、签订协议当天，旭森公司支付1,000,000元作为购房定金；2、2014年3月10日，旭森公司支付总价50%，即3,639,540元；3、剩余50%，即4,639,540元于房地产交易中心产权过户当日一次性付清。协议第五条约定交房期限为：昆川公司、服务公司在系争厂房竣工验收合格后，于2014年7月30日将系争厂房交付旭森公司使用。协议第六条约定：1、昆川公司、服务公司保证其建设的系争厂房已经获得国家有关部门的批准，不存在违法建设行为，昆川公司、服务公司应在交付系争厂房后180天内为旭森公司取得合法的产权证；2、……；3、……昆川公司、服务公司提供给旭森公司148KVA的用电容量，并将电缆及配电设备接入系争厂房……。协议第七条约定违约责任为：1、昆川公司、服务公司应按约定期限交付系争厂房并按正常流程办理好房屋产权证及转让过户手续。若逾期交付的，每逾期一日，向旭森公司承担购房总价0.5‰违约金。若逾期超过三个月的，旭森公司有权解除合同，并要求昆川公司、服务公司承担购房总价5%的违约金；2、旭森公司应按约定期限支付上述款项。逾期支付的，每逾期一日，承担购房总价0.5‰的逾期违约金。若逾期超过一个月的，昆川公司、服务公司有权解除买卖合同，并要求旭森公司承担购房总价5%的违约金；3、非旭森公司原因，昆川公司、服务公司将系争厂房转让给第三方或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，除返还旭森公司已支付款项外，还应按照总房款的30%向旭森公司承担违约责任。非昆川公司、服务公司原因，旭森公司中途要求退房或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，旭森公司支付的房款将归昆川公司、服务公司所有。协议另对其他事项作出相应的约定。
上述协议签订后，旭森公司于当日向服务公司支付1,000,000元定金。
2014年3月11日，由案外人上海A有限公司(以下简称A公司)为旭森公司向服务公司支付购房款3,639,540元。同日，旭森公司和A公司共同出具情况说明一份，写明：就系争厂房的购买事宜，自2014年3月11日起房款及所有费用由A公司承担及支付。网上签订购买合同同时将旭森公司的名称更改为A公司。
2014年9月22日，A公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《物业管理服务合同》。2014年12月12日，A公司就系争厂房向B公司支付了2015年度物业管理费48,624元。
一审另查明：2015年（一审误为2014年）4月29日，昆川公司将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号所有厂房抵押给XX公司上海市分行（以下简称X行），债权数额为8,900万元，债务履行期限为自2014年5月4日起至2024年5月3日止。
一审又查明：2015年4月29日，昆川公司就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号（建筑面积为55,412.70平方米）取得《上海市房地产权证》，产证号为沪房地松字（2015）第010611号，土地权属性质为国有建设用地使用权。
一审再查明：2015年8月12日，系争厂房被上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）司法查封。后被多家法院轮候司法查封。
审理中，2015年9月23日，昆川公司提供了《执行异议申请书》一份，以证明昆川公司、服务公司已经向旭森公司交付了系争房屋。
旭森公司对《执行异议申请书》质证后认为，该执行异议书是服务公司聘请律师统一安排向上海市第二中级人民法院提出的书面执行异议，旭森公司只是在《执行异议申请书》盖章，对内容不予认可。
审理中，旭森公司另补充提供由服务公司出具的《情况说明》一份，证明系争厂房没有通电、且有不同程度的受损，旭森公司要求退还物业管理费48,624元，服务公司在《情况说明》上盖章，载明情况属实并同意。
昆川公司对该《情况说明》不予认可。
一审法院认为：旭森公司与昆川公司、服务公司之间签订的《厂房订购协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力。根据协议约定，昆川公司、服务公司应于2014年7月30日交付系争厂房，并于交付系争厂房后180天内为旭森公司取得合法的产权证。本案系争厂房所在的土地权属性质为国有建设用地使用权，按规定该厂房未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得分幢转让，不得分割办理登记，然昆川公司、服务公司在未经有关部门批准的情况下，对外分幢销售系争厂房。同时，昆川公司在明知已经将系争厂房出售给旭森公司的情况下，仍于2015年（一审误为2014年）4月29日将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号所有厂房抵押给X行，后因昆川公司不能及时清偿案外人的债务，致使系争房屋自2015年8月12日起被多家法院司法查封，至今无法办理产权转移登记手续。因此，昆川公司、服务公司的上述行为显然构成违约，而且该行为最终导致旭森公司与昆川公司、服务公司间的合同目的无法实现，故旭森公司要求解除合同，昆川公司、服务公司返还已付的购房款4,639,540元，合法有据，法院予以支持。
关于旭森公司主张的违约金，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及昆川公司、服务公司的过错程度，以及预期利益等因素，一审法院酌情确定昆川公司、服务公司支付旭森公司违约金1,855,816元(9,279,080元×20%)。关于旭森公司主张的利息，此亦系旭森公司因昆川公司、服务公司违约而造成的损失，在旭森公司未举证证明违约金不足以弥补其损失的情况下，旭森公司同时主张利息损失，依据不足，法院不予支持。服务公司作为系争厂房的出让方之一，应当与昆川公司共同承担相应责任。服务公司称其只是居间方，不应承担违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
关于旭森公司主张的物业管理费，因该费用支付主体及收款主体均不是本案的当事人，故在本案中不予处理。关于旭森公司主张的担保费用，缺乏依据，法院不予支持。
关于昆川公司提出的反诉请求，根据A公司与B公司之间签订的《物业管理服务合同》，以及A公司向B公司支付2015年度物业管理费的情况，从形式要件上看，昆川公司、服务公司似乎已经交付了系争厂房，但根据协议约定，昆川公司、服务公司应提供给旭森公司148KVA的用电容量，并将电缆及配电设备接入系争厂房，然昆川公司、服务公司没有证据证明系争厂房已经满足了上述条件，而根据服务公司出具的《情况说明》，可以证明系争厂房还不具备交房条件。因此，昆川公司仅凭《执行异议申请书》中载明的内容不足以证明昆川公司、服务公司已经向旭森公司交付了系争厂房，昆川公司提出的反诉请求，法院不予支持。
关于昆川公司所提的旭森公司主体问题，虽然旭森公司和A公司曾于2014年3月11日出具情况说明，欲在网签合同时将旭森公司的名称更改为A公司，但系争厂房至今未签订网签合同，旭森公司以《厂房订购协议》向昆川公司、服务公司主张权利主体适格，对昆川公司提出的该项意见，法院不予采纳。
一审法院据此判决：一、解除上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司与上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司于2013年12月25日签订《厂房订购协议》；二、上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司购房款4,639,540元；三、上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司违约金1,855,816元；四、驳回上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海昆川实业发展有限公司的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,103元，诉讼保全费5,000元，反诉案件受理费7,083元，合计诉讼费76,186元，由上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司负担13,919元，由上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司共同负担62,267元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、系争厂房是否已交付被上诉人；2、《厂房订购协议》解除的原因；3、上诉人是否需要承担违约责任以及一审确定的违约金的比例是否过高。
关于第一个争议焦点，上诉人认为根据被上诉人出具的《执行异议申请书》，证明被上诉人已占有使用了系争厂房，被上诉人对此解释为系应上诉人要求而在律师函上盖章、房屋并没有实际交付。另外，根据被上诉人提供的《情况说明》可以证明系争厂房并没有通电，上诉人在该《情况说明》上亦盖章确认情况属实。并且双方并未办理过交接手续。因此上诉人认为系争厂房已交付被上诉人的观点，缺乏依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，旭森公司与昆川公司、服务公司于2013年12月25日签订的《厂房订购协议》是当事人真实意思的表示，应属有效，各方均应按约履行。然系争厂房的土地用途系工业用地，根据相关规定，工业用地标准的厂房不得分幢转让。因此本案系争厂房无法转让，合同目的无法实现不能归咎于合同各方。一审法院认为系上诉人与昆川公司的原因导致无法办理产权转移登记的认定有误，本院予以更正。
关于第三个争议焦点，被上诉人已按照协议约定支付了部分购房款，但上诉人无法按约履行交房过户的义务，上诉人应承担违约责任。但是考虑到本案合同无法继续履行的原因、上诉人的过错程度等问题，一审认定的违约金比例过高，本院酌情调整违约金为927,908元（总房价款9,279,080元×10%）。
综上所述，上诉人服务公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4262号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4262号民事判决第三项；
三、上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司违约金人民币927,908元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币64,103元，诉讼保全费人民币5,000元，反诉案件受理费人民币7,083元，合计诉讼费人民币76,186元，由上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司负担25,414元，由上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司共同负担50,772元。二审案件受理费人民币57,267元，由上海昆川实业发展有限公司、上海松江出口加工区企业服务有限公司负担50,772元，由上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司负担6,495元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年五月八日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……