广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4412号
上诉人（原审被告）：李强，男，1959年6月1日出生，汉族，住广州市越秀区xx街26号101房。
上诉人（原审被告）：冯少欢，住址。
上诉人（原审被告）：李灿明，住广州市白云区。
委托代理人：冯少欢，系李灿明的母亲，身份情况如上。
被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，该公司经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。
上诉人李强、冯某、李灿明因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李强是原广州市xx二马路xx街26号地下房屋的承租人。该房屋所在地段后被广州市广协房地产开发公司（以下简称广某公司）征用拆迁。双方因拆迁安置纠纷协商不成，申请原广州市东山区房地产仲裁委员会进行仲裁，该委员会于1993年8月5日作出东某字（1993）0124号裁决书，其中仲裁如下：广某公司应在上述房屋所在地段回迁楼C六二楼北向安排居住面积30平方米另独立厨厕的房屋给李强、李好户回迁租住，李强、李好户应从回迁之日起三十天内与房屋产权部门重订租约，并按房管部门评定的民用公房住宅租金标准交纳租金等。后因广某公司未为馨盛公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，馨盛公司于2007年4月4日向原审法院起诉。原审法院于2007年7月31日作出（2007）越某三初字第1529号民事判决书，确认广州市xx二马路荣利新街45号404房，47号103、104、203，51号102、303，53号501、605，广州市xx二马路xx街28号103、104、502，24号504、506、204，26号504房某公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。2003年，李强、冯某、李灿明回迁入住涉案104房。
据广州市于2010年1月7日出具的涉案104房房地产分户图记载，该房屋建筑面积为31.0119平方米。
馨盛公司于2014年8月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李强、冯某、李灿明户（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区xx街28号104房交还给馨盛公司；2、李强、冯某、李灿明（含同住人员）立即向馨盛公司支付广州市越秀区xx街28号104房的房屋使用租金（自2007年8月16日起至实际迁出上述房屋之日止，每月参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算），及向馨盛公司支付利息（从2007年9月16日至实际支付所欠租金之日止，以每月所欠租金为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。）
在原审审理过程中，李强、冯某、李灿明向原审法院表示其在广州市内没有其他房产，涉案房屋是其唯一住房，现实际居住为李强、冯某、李灿明三人。
上述判决生效后，馨盛公司与李强、冯某、李灿明未签订过租赁合同。目前亦未有证据表明双方之前曾收、交过租金。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述生效判决，馨盛公司作为涉案房屋的产权人对于该房屋依法享有上述各项权能。鉴于馨盛公司与李强、冯某、李灿明于本案诉讼前曾收、交过租金，但未签订过租赁合同，馨盛公司与李强、冯某、李灿明双方应为不定期租赁关系，故李强、冯某、李灿明作为该房屋的实际使用人，应向馨盛公司支付租金。至于租金标准的问题，因涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且馨盛公司与李强、冯某、李灿明之间不存在拆迁安置关系，故根据公平原则、等价有偿原则，从馨盛公司起诉之日即2014年8月21日起，租金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算为宜。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于李强、冯某、李灿明，故馨盛公司提出的该请求，该院不予支持。
鉴于李强、冯某、李灿明目前在本市没有其他住房，不具备立即搬出涉案房屋的条件，馨盛公司要求李强、冯某、李灿明立即腾空腾退涉案房屋缺乏理据，根据公平公正原则，李强、冯某、李灿明户可暂住涉案房屋两年。
原审法院于2015年5月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，李强、冯某、李灿明户暂住广州市越秀区xx街28号104房两年。暂住期间，李强、冯某、李灿明按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给广州馨盛物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，李强、冯某、李灿明向广州馨盛物业管理有限公司支付从2007年8月16日至本判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（其中从2007年8月16日起至2014年8月20日止，按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2014年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回广州馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李强、冯某、李灿明共同负担。
判后，上诉人李强、冯某、李灿明不服原审判决，共同向本院提起上诉称：1、从1993年拆迁到2003年回迁，一直至今，李强、冯某、李灿明都居住在xx街28号104房，该房屋是公房回迁安置房。该房屋的产权混乱李强、冯某、李灿明不理解也无权过问。但是李强、冯某、李灿明居住公房的权益必须要体现。2、李强、冯某、李灿明居住公房的权益不能用作抵偿工程欠款。至于广某公司所欠馨盛公司的工程款项，馨盛公司可继续向广某公司追讨，但不可和无权剥夺李强、冯某、李灿明居住公房的权益。3、按以往广州房改政策，公房回迁安置房需房政，李强、冯某、李灿明有第一优先权但从来无人提及。4、如对李强、冯某、李灿明重新安置，可在现居住地500米半径内，但必须是公房，并且是长久安置。上诉请求：馨盛公司在同地段找一间公房给李强、冯某、李灿明居住，李强、冯某、李灿明按照公房的租金标准向馨盛公司交纳租金。
被上诉人馨盛公司答辩称：同意原审判决，不同意李强、冯某、李灿明的上诉请求。
经审理查明，馨盛公司与李强、冯某、李灿明对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：李强、冯某、李灿明称其在（2007）越某三初字第1529号民事判决书作出之前曾向馨盛公司交纳过租金。李强、冯某、李灿明、馨盛公司均确认（2007）越某三初字第1529号民事判决书作出之后，李强、冯某、李灿明没有向馨盛公司缴纳过租金，双方也没有签订租赁合同。
本院认为：（2007）越某三初字第1529号民事判决书已确认涉案房屋归馨盛公司所有，该判决于2007年8月16日发生法律效力，故馨盛公司于2007年8月16日取得上述房屋的所有权。根据东某字（1993）0124号裁决书裁决内容，广某公司应安排居住面积30平方米另独立厨厕的房屋给李强户回迁租住，并按房管部门评定的民用公房住宅租金标准交纳租金等。馨盛公司从广某公司处取得涉案房屋产权后，理应承接李强、冯某、李灿明与广某公司之间的租赁关系。现并无证据证明李强、冯某、李灿明与广某公司签订了租赁合同，且李强、冯某、李灿明一直未与馨盛公司签订租赁合同，故原审法院认定李强、冯某、李灿明与馨盛公司之间存在的是不定期租赁关系正确。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时解除合同。鉴于目前涉案房屋的使用人李强、冯某、李灿明不具备搬出涉案房屋的条件，原审判决由李强、冯某、李灿明暂住涉案房屋两年并无不当。
鉴于涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原审法院根据公平、等价有偿原则，判决李强、冯某、李灿明按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准，支付自馨盛公司向原审法院提起本案诉讼之日即2014年8月21日起至本判决发生法律效力之日止及原判李强、冯某、李灿明在涉案房屋暂住两年期间的“租金及房屋使用费”，并无不当。馨盛公司与李强、冯某、李灿明不存在拆迁安置关系，馨盛公司已合法取得涉案房屋的所有权，李强、冯某、李灿明上诉要求馨盛公司在同地段找一间公房安置李强、冯某、李灿明居住没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李强、冯某、李灿明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李强、冯某、李灿明负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十二月四日
书记员 邹凌青
黄咏欣