辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1469号
上诉人（原审原告）：李某。
委托诉讼代理人：杨某，某甲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：某有限责任公司。
法定代表人：胡张某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张某某，某乙律师事务所律师。
上诉人李某因与被上诉人某有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某的委托诉讼代理人杨某，被上诉人某有限责任公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李某上诉请求：一、撤销一审判决书第二项判决，由二审法院依法改判被上诉人退回进场费57200元或发回重审。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。原审法院认为：关于原告主张返还进场费一节，本案中原告在知悉商铺的租金，进场费的情况下与被告达成租赁协议，并已经交付了相应的租金、进场费，双方就租赁合同系自愿达成协议，原告已经实际进场进行经营，且该租赁合同已履行完毕，故对原告返回进场费的请求不予支持。该部分认定的事实错误必然导致适用法律错误。理由如下：首先，双方形成租赁关系的事实存在，但是双方并没有形成书面的租赁合同书，没有对租赁期限约定，也没有对进场费的性质予以确定，更没有对租赁人离场后其进场费不予退回有明确的约定。我国关于租赁合同的相关法律，均没有关于要求租赁人在支付租赁费的情况下，还要额外承担使用租赁物的其他费用。上诉人认为被上诉人收取的进场费其性质就是企业集资行为，任何业者愿意集资就可以获得到商场经营的资格。被上诉人既要收取进场费，还要收取租金，明显的违背了合同法关于租赁合同法律规范的立法精神，被上诉人刻意收取进场费如果不予以退还，也违背民法权利、义务的对等原则。被上诉人作为零售商在招商经营过程中收取进场费，已经违反了国家的禁止性法律规定，其违法行为不应得到一审法院的支持。其次，被上诉人要求上诉人交纳进场费时承诺，交纳进场费取得永久使用床位经营资格，事实上双方已经约定承租人需要另行交纳租金，这就证明入场费不等同于租金。商场收取进场费并不必然导致上诉人退场就不予退还，根据商场行业的惯例，如果承租人原因终止租赁合同，进场费应根据使用年限予以相应退还，如果是出租方原因造成合同无法履行，或解除租赁合同应全额退还并支付相应的利息。本案中，被上诉人已经不具备经营条件，上诉人为了减少继续经营而产生的扩大损失，没有交纳租金并不构成实际违约，行使的是法律赋予的不安抗辩权。被上诉人违法收取的进场费应全额退还，一审判决驳回该项请求没有法律依据。最后，一审法院认定合同履行完毕是适用错误。实际上双方的租赁关系在本案判决生效前仍然存续，上诉人没有交纳租金的事实客观存在，但是原因是被上诉人不能按约定达到承诺的经营环境，包括市场管理（无人管理）及硬件设施（楼层关闭），当时被上诉人收取的租金标准是按整个楼层开放经营的客流标准商定的，而实际是被上诉人违约在先，商场只是部分开放，根本没有达到当初招商时承诺的客流量，由于被上诉人根本没有能力开放全部楼层、改变经营环境，上诉人行使的是不安抗辩权，未交租金不等于合同履行完毕。上诉人起诉要求退还进场费及保证金，更加说明上诉人是通过诉讼方式解决合同纠纷。一审法院认为租赁合同履行完毕错误，假设被上诉人因此不予退还进场费，那么上诉人只租赁一年床位就要承担8万余元的费用，明显违背民法公平原则，请求二审法院依法予以合理的调整。综上所述，一审法院的判决没有事实依据和法律依据，违反了公平原则。本案中，双方没有书面协议，虽然租赁事实存在，但是对于进场费的性质的理解不同，上诉人认为在没有明确约定的情况下，应结合具体案情，参考行业惯例，依据民法基本原则（公平原则）被上诉人应退还入场费。请二审法院公正判决。
某有限责任公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。本案基本情况是上诉人在被上诉人处预定商铺，缴纳了入场费、租金、保证金等费用，2014年1月10日，上诉人领取了商场入场卡，2014年1月28日商场开始试营业，2014年3月29日商场正式营业，2014年3月29日-2015年3月28日租赁合同依法成立，双方对租赁合同权利义务均没有异议。关于入场费问题，缴纳进场费业主取得在商场经营权，对于收取进场费，我国法律没有禁止性规定，是双方平等协商，达成一致的结果，应受法律保护。2012年被上诉人招商时在铺位需求大于供给的情况下，被上诉人根据市场情况进行经营收取费用没有不当之处，符合商场规则，并且上诉人是在同一时间缴纳的上述各种费用，说明上诉人对进场费的收取是认可的。2012年被上诉人招商时明确告知了业者，进场费只有在商场遇到政府政策调整及重大改造时，也就是商场不能提供给业者商铺的情况下，进场费才退还给业主，其他的情况是不予退还的。对于该项约定，广大业者包括上诉人，是明知的。商场在2012年招商时有300多业者，当时均没有签订协议，是在2014年商场正式开业后，确定了租期及租期开始时间时签订的协议，260多位业者对以上约定进行了确认，被上诉人在一审中提供了签订协议业者名单和协议内容证明以上事实。对于上诉人提出的不安抗辩权问题，商场具有零售业经营的资质，商场也正在经营活动中，所以说不存在行使不安抗辩权的问题。综上，希望二审法院驳回原审原告的上诉请求。
李某向一审法院起诉请求：原告李某诉称，被告于2010年12月开始对影都商城装修，承诺装修期限为一年，并对外招商。原告在此处租赁1个商铺。但被告没有实现承诺。2013年5月，被告再次承诺；本月末开业，并让原告交纳相关费用，否则，视为放弃。原告于当日交纳租金，保证金3000元，又让原告交纳进场费57200元，否则，不准进场经营。因原告已经为开业做充分准备，为避免损失不得已交纳了进场费。但到期后被告仍未能开业，一拖再拖，直到2014年1月29日才正式开业。由于被告仓促开业，致使商城不能整体经营，五楼至今未营业。被告多收面积款500元。从开业至今，被告疏于管理，不为经营者着想，不进行宣传，致使业者经营惨淡，因此，包括原告在内很多业者与被告协商，要求其改善经营条件，但被告置之不理。无奈，原告等业主多次找被告及相关单位，要求解除租赁合同，并要求被告返还相关费用，但均未果。请求：1、依法判令被告返还保证金3000元、进场费57200元、租赁面积差价500元；2、案件各种费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年5月被告某有限责任公司商城对外招商并对外公示了其商城的租金及进场费标准。2013年5月13日原告向被告交纳经营保证金3000元、进场费57200元，口头约定租赁被告商城B2085号商铺，期限1年，租期为2014年3月29日至2015年3月29日。2014年3月29日原告开始在被告商城经营，现该合同的期限已届满。庭审后，被告承认多收取原告面积差价款500元。一审法院认为，原告李某承租被告某有限责任公司商铺并经营至租赁期限届满的事实存在，原、被告之间已形成了租赁合同关系，且双方关于租赁合同的约定并未违反相关法律规定，合法有效。关于原告主张返还进场费一节，本案中原告在知悉商铺的租金、进场费标准的情况下与被告自愿达成租赁协议，并已交付了相应的租金、进场费，且该租赁合同已履行完毕，原告诉求返还进场费一节与法无据不予支持。关于原告诉求保证金一节，因该保证金是为保护出租人的利益，防止承租人在租赁期内发生违约责任给出租人造成损失而设立的，但保证金应在租赁期限届满时予以返还。对被告所辩解的保证金不予退还一节，经查，原告虽因要求被告解除合同而采取过堵门等妨碍被告对商城管理的行为，但该行为属治安管理范围且已经公安机关处理完毕,故被告的该辩解理由无事实和法律依据不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告某有限责任公司于本判决生效后7日内返还原告李某经营保证金3000元、面积差价款500元；二、驳回原告李某其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元，由原告李某负担621元，由被告某有限责任公司负担38元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人某有限责任公司分别按3480元/平方米、6500元/平方米的标准向上诉人李某收取租赁费、进场费，因李某所承租的商铺与约定面积存在差异，双方当事人均表示同意以一审判决退还的500元租赁费为标准推算差额面积，经推算差额面积为0.144平方米（500元÷3480元/平方米=0.144平方米）。证明以上事实的证据为双方当事人陈述，经本院审查，予以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。上诉人李某主张被上诉人某有限责任公司应退还其进场费57200元，上诉人李某在知道商场商铺的租金、进场费标准的情况下，向被上诉人某有限责任公司缴纳了相应的租金和进场费用，现双方之间一年期限的租赁合同已履行完毕，上诉人李某未与被上诉人某有限责任公司续订租赁合同。上诉人李某诉请被上诉人某有限责任公司退还进场费，但没有提交相应的证据证明双方之间存在上诉人李某不继续承租商铺时，被上诉人某有限责任公司应退还进场费的约定，故上诉人李某该项诉讼请求无事实及法律依据，原审判决驳回上诉人李某该项诉讼请求，并无不当。但鉴于李某所承租商铺的面积与约定面积存在差异，故对于被上诉人某有限责任公司多收取的差额面积0.144平方米的进场费部分，应予以退还。应退还6500元/平方米×0.144平方米=936元。
综上所述，李某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初462号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初462号民事判决第二项；
三、被上诉人某有限责任公司于本判决生效后七日内退还上诉人李某进场费936元；
四、驳回上诉人李某其他诉讼请求及其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费659元，由上诉人李某负担611元，被上诉人某有限责任公司负担48元。二审案件受理费659元，由上诉人李某负担611元，被上诉人某有限责任公司负担48元。
本判决为终审判决。
审判长 周天颖
审判员 庄 晓
审判员 王 晶
二〇一六年十一月二十四日
书记员 董佳什