四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第4342号
上诉人（原审被告）成都亚新文化发展有限公司。住所地：成都市武侯区航空路*号。
法定代表人杨巍，经理。
委托代理人张崇杰。
上诉人（原审被告）杨巍。
委托代理人张崇杰。
被上诉人（原审原告）成都正熙长盛酒店管理有限公司。住所地：成都市高新区永丰路**号。
法定代表人辜长江，执行董事。
委托代理人张君慧。
上诉人成都亚新文化发展有限公司（以下简称亚新文化公司）、杨巍与被上诉人成都正熙长盛酒店管理有限公司（以下简称正熙酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第28号民事判决，向本院提起上诉.本院于2012年7月2日受理后，依法组成合议庭于2012年7月19日对本案进行了公开开庭审理，上诉人亚新文化公司的法定代表人杨巍及其委托代理人张崇杰、被上诉人正熙酒店公司的委托代理人张君慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月16日，正熙酒店公司与亚新文化公司签订《租赁合同》一份，约定：1.亚新文化公司承租正熙酒店公司位于成都高新区永丰路45号副楼一、二楼房屋，用于经营KTV歌城；2、租用期限从2009年7月1日起至2016年6月30日止（装修期两个月），共计七年，租金从2009年9月1日起计算；3、租金支付方式，合同签订后三日内即2009年6月23日前付700000元，余下500000元必须在2009年11月1日前付清。亚新文化公司在每年6月1日前一次性交付次年租金，首年租金1200000元，次年起每年在上年的租金上递增5%；4、相关费用，该副楼交付使用后所发生的水电费、闭路电视线路使用费等相关费用由亚新文化公司交纳，与正熙酒店公司无关；5、违约责任：亚新文化公司如拖欠租金，则每天按应缴租金的5%收取违约金，如拖欠租金达一个月，则正熙酒店公司有权无条件单方终止合同并收回该副楼一、二层，且造成的一切后果与损失，由亚新文化公司承担全�责任；6、财产权属，租赁期内亚新文化公司投资的设备设施为亚新文化公司拥有，租赁期满后，亚新文化公司投资使用的设备为亚新文化公司拥有，设施不得拆除。2009年11月12日，正熙酒店公司的法定代表人辜长江与亚新文化公司的法定代表人杨巍签订一份《补充协议》，案外人段小平以担保人的名义在该协议中提供担保。亚新文化公司按约交纳了首年度房租租金1200000元，正熙酒店公司亦将租赁房屋交付亚新文化公司装修使用，在装修完成后，亚新文化公司将该KTV歌城起名为“成都皇冠娱乐会所”并开张营业。2010年6月1日，在亚新文化公司应当交纳第二年租金时，由于其资金未及时到位，仅向正熙酒店公司交纳300000元，余款960000未付。经正熙酒店公司多次催收，2010年11月8日，杨巍就亚新文化公司拖欠的租金900000元及水电费55199元向正熙酒店公司出具一份《承诺函�，载明：1、将成都皇冠娱乐会所所欠正熙酒店公司的2010年8月至10月水电费55199元在2010年11月12日之前付清；2、将成都皇冠娱乐会所所欠正熙酒店公司2010年房屋租金900000元，在2010年11月31日前付款至少450000元，在2010年12月31日前付清450000元；3、如没有遵守以上承诺，本人（杨巍）愿同亚新文化公司共同承担所有的法律责任和一切后果。在杨巍向正熙酒店公司做出承诺后，2011年12月10日，正熙酒店公司收到亚新文化公司支付的房屋租金300000元，余款600000元未付。在杨巍承诺的付款期限届满后，杨巍及亚新文化公司均未履行付款义务。
另查明，从2009年11月起至2011年4月止，亚新文化公司应承担水电费250408.79元，亚新文化公司实际交付的水电费118525元，余款131883.79元未付。
还查明，在亚新文化公司应当交纳第三年租金之前即2011年6月1日前，由于亚新文化公司出现经营方�的问题，其开办的成都皇冠娱乐会所处于停业状态，亚新文化公司亦下落不明。为避免双方损失的扩大，原审法院在2011年12月9日将亚新文化公司租赁的房屋即成都皇冠娱乐会所委托正熙酒店公司进行管理。
以上事实，有双方在庭审中的陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《承诺函》、《解除租赁合同的通知》、《水电费明细表》等书证材料证据在案佐证。
原审法院认为，2009年6月16日，正熙酒店公司与亚新文化公司签订的《租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商的基础上所形成的合同，合同内容清楚、条款明确，不违法法律法规的强制性规定，属有效合同，合同签订后双方应自觉履行。在合同履行过程中，亚新文化公司未按合同约定的期限全额交纳房屋租赁费和水电费的行为已构成违约，该行为也是酿成本案纠纷的根本原因，对此亚新文化公司应当承担违约责任。诉讼中，正熙酒店公司以亚新文化公司未按期交纳房屋租赁费为由要求判令解除双方签订的《租赁合同》并返还租赁房屋，根据《租赁合同》条款“如拖欠租金一个月，甲方（正熙酒店公司）有权无条件单方终止合同并收回该副楼一、二楼，且造成的一切后果和损失，由亚新文化公司承担全部责任”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，正熙酒店公司多次向亚新文化公司催收租金未果的情况下，要求解除《租赁合同》的请求成立，原审法院予以支持。正熙酒店公司要求亚新文化公司退还租赁房屋的请求，因该房屋已经原审法院在诉讼过程中交付正熙酒店公司管理，现该房屋的实际使用人已不�亚新文化公司，正熙酒店公司的该项诉讼请求在诉讼中已经实现，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于亚新文化公司在答辩中提出其未按期交纳租金时由于正熙酒店公司工作人员在亚新文化公司处消费签单后未经结算所致，亚新文化公司并未违约的意见，首先，租赁费用的交纳与“消费签单”属于不同的法律关系，租赁费用的交纳属于双方在《租赁合同》约定的义务，而“消费签单”的给付问题属于亚新文化公司为正熙酒店公司公司人员提供服务后，正熙酒店公司公司人员应当向亚新文化公司支付服务费用的问题，在法律诉由上应界定为服务合同的法律关系，亚新文化公司可就该费用的给付问题另案提起诉讼；其次，在双方签订的《租赁合同》中并未就“消费签单”可以抵扣房屋租金这一事实进行约定，亚新文化公司不能以没有约定的意思表示来对抗起�按期交纳租金的法定义务；第三，在《租赁合同》约定的租金交纳期限届满后，亚新文化公司应当在2010年6月1日和2011年6月1日两次向正熙酒店公司交纳租金，但亚新文化公司均未按期足额向正熙酒店公司交纳租金，且在诉讼过程中，亚新文化公司所经营的成都皇冠娱乐会所已处于停业状态，使正熙酒店公司租赁费用的收取权益处于不安状态。综上，由于亚新文化公司在诉讼中提供的证据不能印证其答辩主张成立，原审法院对其答辩意见不予采信。正熙酒店公司在诉讼中要求亚新文化公司支付从2010年9月1日至2011年12月6日止所拖欠的租金1011600元及水电费，因双方在《租赁合同》中对房屋租金的交纳方式、期限、金额以及水电费的交纳均有明确约定，该约定亦不违反法律规定，且亚新文化公司对拖欠费用的金额、支付期限均未提出异议，正熙酒店公司的该项主张成立，�审法院予以支持，关于正熙酒店公司要求亚新文化公司支付违约金165330元的请求，由于双方在《租赁合同》中对违约金的计算标准“每天按应缴租金的5%收取违约金”由明确约定，诉讼中正熙酒店公司自愿调整降低违约金计算标准，要求判令亚新文化公司支付违约金165330元，是正熙酒店公司自由处分其民事权利的体现，且该计算金额不违反法律规定，亚新文化公司对此亦未提出异议，为此正熙酒店公司的该项主张成立，原审法院予以支持。诉讼中，正熙酒店公司要求杨巍在履约保证责任范围内承担连带清偿责任的请求，根据杨巍出具《承诺函》载明的内容“将欠到正熙酒店公司的水电费55199元在2010年11月12日之前付清；将欠到正熙酒店公司2010年房屋租金900000元，在2010年12月31日前；如没有遵守以上承诺，本人愿同公司共同承担所有的法律责任和一切后果”，由于杨�出具《承诺函》后，即是以担保人的形式为亚新文化公司提供担保，在《承诺函》承诺的付款期限届满后，尚有房屋租金600000元未付，杨巍应对此未付部分租金承担连带责任，为此正熙酒店公司的该项诉讼请求成立，原审法院予以支持。关于正熙酒店公司要求杨巍与亚新文化公司共同支付违约金的请求，因杨巍不是《租赁合同》的主体，杨巍亦未在《承诺函》中承诺对违约金的支付承担担保责任，故正熙酒店公司要求杨巍对违约金承担给付责任的请求因证据不足，原审法院不予支持。诉讼中，亚新文化公司提出愿意全额支付拖欠的租赁费用，继续履行双方签订《租赁合同》的意见，由于是否同意与亚新文化公司继续履行《租赁合同》，是正熙酒店公司自由处分民事权利的体现，正熙酒店公司在诉讼中明确表示对亚新文化公司提出的该意见不予接受，故原审法院对亚新文化公司提出的该项答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除正熙酒店公司与亚新文化公司于2009年6月16日签订的《租赁合同》；二、亚新文化公司应于判决生效之日起十日内向正熙酒店公司支付房屋租赁费1011600元及水电费131883.79元，共计1143483.79元；三、亚新文化公司在支付上述款项的同时，向正熙酒店公司支付违约金165330元；四、杨巍对亚新文化公司应付给正熙酒店公司的房屋租赁费1011600元承担600000元的连带清偿责任；五、驳回正熙酒店公司的其他诉讼请求。案件受理费13374元，由亚新文化公司承担。
宣判后，原审被告亚新文化公司及杨巍不服，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判双方继续履行�租赁合同》，依法查清亚新文化公司欠付租金和水电费的具体金额，亚新文化公司及杨巍不承担违约金及担保责任。其主要的事实和理由为：一、原审法院未能查明本案事实，损害了亚新文化公司的合法权益。1、亚新文化公司迟延支付租金是履行不安抗辩权的表现，由于正熙酒店公司在亚新文化公司承租房屋经营期间，多次采取停电停水措施，阻扰了亚新文化公司的正常经营活动，亚新文化公司不得不采取延迟支付房屋租金和水电费的方式向正熙酒店公司进行抗辩，故亚新文化公司不构成违约。2、原审法院将“消费签单”与房屋租金冲抵分开的认识是错误的，正是基于双方存在租赁合同关系的基础上，亚新文化公司才同意正熙酒店公司可以在经营场所消费签单，以此冲抵租金和水电费。3、原审法院采信正熙酒店公司单方面制作的水电费清单，认定亚新文化公司所欠水电费的依据不充分、不客观。二、原审法院判决解除合同的理由不充分，亚新文化公司迟延支付租金的行为属于行使不安抗辩权，不存在不履行合同义务的意思表示，未构成根本违约，合同目的仍然可以实现。三、杨巍不应承担本案连带清偿责任。如前所述，亚新文化公司不存在违约行为，因此杨巍也不应承担相应责任。
被上诉人正熙酒店公司答辩称，亚新文化公司拖欠正熙酒店公司房屋租金、水电费事实清楚、证据充分。正熙酒店公司多次向亚新文化公司实施停水停电行为系对亚新文化公司拒不向正熙酒店公司按时交纳水电费的抗辩，且双方并没有对“消费签单”抵扣租金进行约定，亚新文化公司应当履行支付租金和水电费的时间在2010年6月1日之前，而亚新文化公司用2010年6月1日后的消费来抗辩交付租金的义务显然没有依据。正熙酒店公司根据法律规定和合同约定享有对《租赁合同》的解除权，综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。
二审中，上诉人亚新文化公司及杨巍举出房屋一、二层平面图及成都皇冠娱乐会所的投入清单，拟证明亚新文化公司承租房屋后进行装修经营的投资金额，合同解除将造成亚新文化公司的巨大损失。正熙酒店公司经质证认为该证据与本案无关。本院认为，上诉人亚新文化公司及杨巍提交的证据与本案待证事实缺乏关联性，故本院不予采信。
审理中，亚新文化公司以其存放于成都市永丰路45号一、二层的财务资料被原审法院查封，并处于正熙酒店公司的控制范围为由，申请法院调取证据，以彻底查明亚新文化公司实际欠付租金及水电费的金额。本院工作人员前往成都市永丰路45号一、二层，未能调取到亚新文化公司所述财务资料、
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，正熙酒店公司与亚新文化公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应按合同全面、及时的履行各自的权利义务。正熙酒店公司将成都高新区永丰路45号副楼一、二楼房屋交付给亚新文化公司使用，亚新文化公司应当按约向正熙酒店公司支付房屋租赁费及水电费。亚新文化公司交纳第一年租金后，迟延交付第二年的租金960000元及水电费。在亚新文化公司的法定代表人杨巍承诺在2010年12月31日付清拖欠租金及水电费后，亚新文化公司仍未按约定期限履行义务。按照《租赁合同》第七条第一款“如拖欠租金一个月，甲方（正熙酒店公司）有权无条件单方终止合同并收回该副楼一、二楼”的约定和《中华人民共和国合同法》第二�二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，亚新文化公司迟延支付租金的行为构成违约，合同约定的解除条件已经成就，故正熙酒店公司要求解除《租赁合同》的请求符合双方约定及法律规定，应予支持。亚新文化公司上诉认为其未足额交纳租金的原因是正熙酒店公司多次对承租房屋采取停电停水措施，影响了亚新文化公司的正常生产经营，且正熙酒店公司的工作人员在亚新文化公司处有“消费签单”，应当在其应缴纳租金中予以抵扣，对此本院认为，根据《租赁合同》第四条约定，租赁房屋交付使用后所发生的水电费、闭路电视线路使用费等相关费用，由亚新文化公司承担。在亚新文化公司经营过程中，正熙酒店公司采取停电停水措施虽有不当�处，但其初衷是为了催促亚新文化公司尽快交纳拖欠的水电费，并不存在主动违约的故意。另外，承租人按期交纳租金是其在租赁合同中应承担的核心义务，在亚新文化公司实际占有并使用租赁房屋，且未能举出充分证据证明正熙酒店公司采取停电停水措施给其经营造成经济损失及具体损失金额的情况下，亚新文化公司不能以正熙酒店公司采取停电停水措施作为其拒绝交纳租金的抗辩事由。更重要的是，亚新文化公司法定代表人杨巍在向正熙酒店公司出具《承诺函》中承诺尽快向正熙酒店公司支付所欠的房屋租赁费及水电费，也是对亚新文化公司应当履行交纳房屋租赁费和水电费义务的确认，亚新文化公司认为其有权拒交房屋租金系履行不安抗辩权的上诉理由，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。关于正熙酒店公司工作人员“消费签单”是否应当从租金中抵扣的问题。由于“消费签单”涉及的服务合同关系与本案的租赁合同关系是不同的法律关系，不宜在本案进行处理。亚新文化公司不能证明正熙酒店公司及亚新文化公司曾就“消费签单”抵扣租金一事达成过合意，且在一、二审中未能提交充分证据证明“消费签单”的具体金额，故亚新文化公司要求以“消费签单”抵扣租金的主张，本院不予支持。亚新文化公司上诉认为，除原审认定其已经归还的租金和水电费的金额外，亚新文化公司还向正熙酒店公司履行了付款义务，但并未举出任何证据予以证明其主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之�定，亚新文化公司应自行承担举证不能的法律后果。鉴于亚新文化公司应向正熙酒店公司支付其欠付的房屋租金1011600元、水电费131883.79元并承担违约金165330元，杨巍向正熙酒店公司出具《承诺函》，自愿承诺以担保人的身份为亚新文化公司未付租金600000元承担连带责任，故正熙酒店公司请求杨巍在其担保范围内承担连带清偿责任的请求成立，上诉人杨巍关于其不应当承担连带清偿责任的上诉请求不成立，本院不予支持。综上。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费16579元，由上诉人亚新文化公司、杨巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 �熊颢
代理审判员 郝 亮
二〇一二年九月五日
书 记 员 张 磊