广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第37号
上诉人（原审被告）：刘国明，住广州市越秀区。
委托代理人：李志坚。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁。
委托代理人：龚健。
委托代理人：张旭军。
上诉人刘国明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月18日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称“越秀区第二房管所”，出租人、甲方）与刘国明（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区盘福路102号之一X部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积24.65平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为102.50元。第二十条：乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理等。该合同租期届满后，越秀区第二房管所、刘国明未再续签租赁合同，刘国明已按照合同约定的标准向越秀区第二房管所支付租金至2014年8月31日。
据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年5月27日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市荔湾区大鹏街62号X房产权人为刘国明，登记时间为2013年4月28日，房屋建筑面积89.4774平方米，使用性质为居住用房。
另查明：据越秀区第二房管所持有的《中华人民共和国组织机构代码证》记载，越秀区第二房管所所属机构类型为事业法人。
越秀区第二房管所于2014年9月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除越秀区第二房管所、刘国明之间的租赁关系，刘国明户和同住人员将广州市越秀区盘福路102号之一X房腾空交还越秀区第二房管所；2、刘国明向越秀区第二房管所支付从2014年9月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（按照2013年同地段租金参考价28元／平方米计付）。
在原审法院审理过程中，刘国明称因荔湾区大鹏街62号X房尚未装修及入住，故未告知越秀区第二房管所其已取得该房屋产权的情况，并称其岳母在广州市没有其他住房。
原审法院认为：越秀区第二房管所、刘国明签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，但刘国明继续使用涉案房屋及按合同约定标准向越秀区第二房管所交纳租金至2014年8月，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上述租赁合同第二十条约定，刘国明或配偶获得了自有产权房屋的，应在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本租赁合同并将房屋交回越秀区第二房管所。刘国明已于2013年4月28日取得了荔湾区大鹏街62号X房产权登记，故越秀区第二房管所享有合同解除权。另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。因此，越秀区第二房管所要求解除与刘国明的租赁关系、刘国明户和同住人员腾空交回涉案房屋于法有据，予以支持。因双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故刘国明在租赁关系解除前应按原租赁合同约定的租金标准向越秀区第二房管所交纳租金；自租赁关系解除之日起，刘国明应参照房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准向越秀区第二房管所交纳房屋使用费。
至于刘国明的答辩意见，第一，越秀区第二房管所属事业单位法人，且为与刘国明签订租赁合同的当事人，具备民事诉讼主体资格。第二，房改问题非属民事诉讼审理范围，不予调处。第三，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。刘国明已购得自有房屋，其关于自有房屋用于度假因而不具备交还涉案房屋条件的答辩显然于理不合。因此，对刘国明答辩意见不予接纳。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年11月17日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二土地房屋管理所与刘国明之间关于广州市越秀区盘福路102号之一X房的租赁关系解除；二、刘国明户及同住人员应于判决发生法律效力之日起两个月内，将广州市越秀区盘福路102号之一X房腾空交回给广州市越秀区第二土地房屋管理所；三、刘国明应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年9月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月102.50元的标准）支付给广州市越秀区第二土地房屋管理所；自判决发生法律效力之次日起至迁出上述房屋之日止，刘国明应逐月向广州市越秀区第二土地房屋管理所支付房屋使用费（参照房管部门公布的2013年同地段同类房屋租金参考价计付，并以不超过广州市越秀区第二土地房屋管理所主张的28元／平方米为限）；四、驳回广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由刘国明负担。
判后，上诉人刘国明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、越秀区第二房管所是越秀区国土房屋管理行政机关下属单位，并不是事业单位独立法人，越秀区第二房管所与刘国明签订租赁合同只是代理行为，并非是合同的当事人。另外，涉案房屋产权是广州市土地和房屋管理局代管房，因此，越秀区第二房管所既不是房屋产权人，又不是独立法人，不具备诉讼主体资格。二、涉案房屋原是刘国明单位广州广播设备厂于1990年分配的宿舍，系刘国明夫妻福利分房，当时由广州广播设备厂收租。在1993年，原总高三层的楼房被广州司法局征收，于1994年底建好九层大楼，刘国明安排回迁讼争房，但房屋却归房管局代管，并由房管局收租，为此，本栋大楼二至九层房屋全部参加房改，而讼争房因系房管局代管，无法参加房改，刘国明为此已受到不公平、不公正对待，可以说，越秀区第二房管所本身系剥夺刘国明职工享受福利房改权，作为补偿，越秀区第二房管所应永远按公租房租给刘国明使用，不应无理诉请刘国明交还房屋。三、刘国明现住讼争房常住人为妻子、女儿、岳母共四人，岳母因年老多病，诊病就医到市一医院较为方便，况且，住了二十多年，周围街坊，购物已熟悉习惯。而刘国明购买的房屋因系新区，周围配套设施及公交还未健全，虽然是去年年底收楼，但至今因未装修，还未入住，所以，刘国明是不具交还房屋的条件，而刘国明确需继续租用涉案房屋使用。请求判令：撤销原审判决，驳回越秀区第二房管所所有诉讼请求。
被上诉人越秀区第二房管所答辩称：同意一审判决。越秀区第二房管所属于事业单位的独立法人，对涉案房屋有权以越秀区第二房管所名义签订合同，刘国明与越秀区第二房管所存在租赁关系，刘国明违反合同条款，越秀区第二房管所要求收回涉案房屋。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。
本院另查明：越秀区第二房管所为事业法人单位。广州市国土资源和房屋管理局于2003年12月31日发出穗国房字（2003）845号《关于加强和完善直管房管理工作的通知》，在该通知中载明“区局委托区房管所行使房屋管理权，与房屋承租人签订《广州市房地产租赁合同》，并报房地产租赁管理所办理租赁登记。直管房《租赁合同》的甲方统一由区房管所盖公章，法定代表人为房管所所长”。
本院认为：越秀区第二房管所为事业法人单位，并根据广州市国土资源和房屋管理局于2003年12月31日发出穗国房字（2003）845号《关于加强和完善直管房管理工作的通知》中关于“区局委托区房管所行使房屋管理权，与房屋承租人签订《广州市房地产租赁合同》，并报房地产租赁管理所办理租赁登记。直管房《租赁合同》的甲方统一由区房管所盖公章”的内容，对涉案房屋依法进行管理，并与刘国明签订涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》，越秀区第二房管所作为房屋租赁合同的出租方，涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》项下的权利义务由其依法享有、行使，故刘国明以越秀区第二房管所并非涉案房屋的产权人为由主张越秀区第二房管所不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
刘国明与越秀区第二房管所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，原审法院认定双方为不定期租赁合同关系理据充分。从本案所涉《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定来看，涉案房屋属于刘国明承租的房屋，刘国明主张涉案房屋属于其单位分配的福利分房依据不足，故本院对刘国明关于涉案房屋属于福利分房的主张不予采信。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：“乙方（刘国明，下同）同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方（越秀区第二房管所，下同）有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”。刘国明名下已有自有产权房屋，原审判决解除越秀区第二房管所与刘国明之间的租赁关系并判决刘国明搬离涉案房屋并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人刘国明的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘国明负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年四月二十二日
书记员 原 炜