四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第1346号
原告顾学强，男，汉族。
委托代理人陈上�。
委托代理人李进。
被告四川辰东房地产有限责任公司。
法定代表人冯正奎。
特别授权委托代理人顾雄峰。
被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部。
负责人周怀树。
特别授权委托代理人董国元。
委托代理人成云，男，汉族。
原告顾学强与被告四川辰东房地产有限责任公司、四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部房屋合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由审判员顾琦适用简易程序公开开庭进行了审理，原告顾学强及其委托代理人陈上斌、李进、被告四川辰东房地产有限责任公司委托代理人顾雄峰、被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部委托代理人董国元、成云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙加胜诉称，被告四川辰东房地产有限责任公司原名四川辰东投资有限责任公司。2010年1月14日以高山书院项目部�名义签订《孙家湾盘山巷联合建房协议》。协议约定：被告对原告所有的住房根据现场实地测量面积，按照一定比例与原告约定还迁面积88平方米，同时约定了其他权利义务。协议签订后，原告积极履行全部义务，被告对原告所有的房屋进行拆除，拆除后原告多次督促被告建设还房，但被告以种种理由推诿拒不履行合同义务，经原告多次信访要求县政府解决处理未果。多年来原告无房居住，给原告造成损失。原被告之间的协议系真实意思表示，不违反法律规定，且原告已履行合同，而被告不履行合同义务，属于根本违约。原告无法达到实现合同目的，解除合同应当支持。请求：1、解除原被告之间签订的《孙家湾盘山巷联合建房协议》，并由被告赔偿原告还房面积损失255200元；2、判令被告赔偿支付原告过渡安置费用24000元（拆除至诉前）；3、判令被告赔偿原告可期�益18500元；4、由被告承担违约损失费、诉讼费。
被告四川辰东房地产有限责任公司辩称，被告四川辰东投资有限责任公司（现名四川辰东房地产有限责任公司）没有与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，也没有授权高山书院项目部与原告签订安置协议。原告诉称的与被告四川辰东投资有限责任公司签订的联合建房协议是虚假的，原告提供的联合建房协议行头乙方为盐亭建筑安装工程公司，项目部负责人是刘茂远，经查工商登记没有盐亭建筑安装工程公司这个企业。由于本案涉及集体土地征收安置，其职责应当由县人民政府承担，个人无权征用集体土地，农户也无权处置集体土地，所以原告所谓的与高山书院项目部签订的联合建房协议，违反了《土地管理法》及省市县的相关规定，属于无效协议。被告四川辰东投资有限责任公司及其项目部没有过错，不应承担任何法律责任。同时，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订的竞买协议中也没有约定四川辰东投资有限责任公司承担给原告的还房义务。请求驳回原告对四川辰东房地产有限责任公司的诉讼请求。其余意见同四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部。
被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部辩称，一、原告与被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部签订的是联合建房协议，不是原告起诉的房屋拆迁安置补偿协议，不是拆迁还房。根据法律规定，被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部不具备拆迁资格；二、原告诉称被告以种种理由推诿拒不履行合同义务不是事实，被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部拆除原告旧房就是在履行合同义务。按照协议约定原告应将旧房交付给被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部进行�除，将宅基地使用权及其凭证交付给被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部，领取灾后重建款交付给被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部，但在协议签订后，被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部多次催促，原告均未将原旧房宅基地土地使用权交付给被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部。被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部在2009年底完成了原旧房的拆除，2010年底完成了堡坎的构筑和施工现场的平整，并报备案。但在施工过程中出现了一系列的问题，致施工受阻。主要是县国土局将该宗土地拍卖，被告于2010年12月28日以280万元的价格竞得该宗土地使用权，按照联合建房协议约定，提供宅基地使用权是原告的合同义务，而被告出资购买了该宗土地的使用权，被告的出资应由原告等原住户承担，被告四川辰东投资有限�任公司高山书院项目部多次通知包括原告在内的联建户协商承担土地出让金，签订补充协议，但原告不予配合，导致该工程无法推进。盐亭县人民政府对该工程项目不能开工建设负有不可推卸的责任，因原被告对土地使用权和出让金产生分歧后，被告曾经多次向县委县政府反映，最为关键的是对该宗土地的规划问题一直没有给予解决，也才导致该工程项目无法推进。三、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应当支持。原告要求解除协议是不符合法律规定的。原被告签订协议后，被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部花巨资做了旧房拆除、堡坎构筑及施工现场平整，被告没有违约行为，因原告不能提供土地使用权，也不承担土地出让金，要说违约是原告违约，即使原告违约，被告也认为只要原告采取补救措施履行自己的义务，同时得到县人民政府的支持，合同目的是能够实现的。还有就是原告要求解除合同的程序不合法，原告要解除合同应当通知被告，而不是要求法院判决解除。所以，原告要求解除与被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部签订的联合建房协议的诉讼请求不应当支持。原告主张的赔偿和过渡安置费、租赁利益、违约金没有事实依据和法律依据，依法不应当支持。
经审理查明，位于盐亭县云溪镇文同社区1组房屋68平方米系原告顾学强祖业房。2010年1月14日，原告顾学强作为甲方与乙方盐亭建筑安装工程公司项目负责人刘茂远签订“孙家湾盘山巷联合建房协议”，该协议约定：一、甲方以现有房屋及地基作为联合建房的资本，乙方建房资金为联合建房的资本，除去应还甲方的住宅房外，剩余的房屋归乙方所有，作为资金回笼；二、拆迁还房标准：甲方现有住房实际还房88平方米，旧房的�除归乙方所有。三、乙方向甲方承诺：乙方保证按城建规划、国土资源相关政策合法建设，保证按设计要求的质量、进度进行施工。四、每户享有只能享有一套水、电、气、闭路四通、房产证、土地使用证及税收，其中分户自行负责。五、超出面积按市场价找补（10平方以内800元找补，10平以外按市场价找补）。六、乙方还房安好进户门和窗。七、房屋还付在二楼六楼。八、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。九、此协议双方签字后生效，并产生同等法律效力。十、此协议双方共同遵守，不得违约，谁违约谁承担一切责任。原告顾学强在甲方处签字捺印，乙方盖有被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部印章，周怀树在乙方处签字。协议签订后，原告顾学强从原房屋搬出后房屋被拆除。
同时查明，盐亭县国土资源局土地（矿产）交易所“盐亭县2011年度�地拍卖挂牌台账及卷宗原件”卷宗内，有顾学强于2010年1月7日向盐亭县国土局提出的申请，该申请为打印件，内容为：我名顾学强，家住盐亭县云溪镇文同社区1组，家里房屋受“5.12”地震影响造成了严重损坏，无法居住，现已拆除，本人自愿同意注销原土地使用权和房屋所有权，服从政府统一拆迁、规划、统一建设还房政策（按盐委办（2009）60号文件还房和盐府函（2008）100号文件补偿）。土地使用权面积和房屋所有权面积见证书或证明。申请上有顾学强签名捺印。盐亭县云溪镇文同社区居民委员会和云溪镇人民政府2010年1月15日证明：兹有盐亭县云溪镇文同社区赐紫路盘山巷居民顾学强，原有房屋占地面积80平方米，房屋面积101平方米，未办理土地使用权和房屋所有权证书。2010年8月23日-2010年8月26日，盐亭县土地统征储备中心公示：根据盐委办（2009）62号、（2009�60号和盐府函（2008）100号文件规定，规划区实行统一规划、统一拍卖、统建还房、统一设计，针对文同社区赐紫路等灾后重建涉及集有土地的拆迁统建还房等情况予以公示：顾学强，原房屋占地面积为80平方米，原房屋面积为101平方米了，还房面积为111平方米。原告顾学强对申请、证明和公示上的签名不予认可，称不是其本人所签。2010年11月5日，盐亭县国土资源局向县人民政府请示对县城规划区内包括位于赐紫路等22宗地出让国有建设用地使用权，其中标的11：位于赐紫路，土地出让面积2840.80平方米，按照城镇建设规划为居住用地，建筑密度≤45%；容积率≤7.2；绿地率≥25%；建筑控制高度为50米；土地使用权出让年限为居住70年，该宗土地拍卖出让经我局集体会审起始价为人民币260.00万元，保证金80.00万元人民币，增价幅度为每次3.0万元（设政府保底价）；宗地的征�成本费990041元人民币须在土地出让金中列支；在拍卖须知中约定统建还房面积1770平方米。2010年11月29日，盐亭县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府以拍卖方式向社会公开出让包括赐紫路在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年1月17日，盐亭县国土资源局发出“国有土地使用权拍卖竞买须知”，在竞买须知第九条第十四项“其他事项”中载明：竞得人须与该宗地的灾后重建的业主委员会签订好协议，按灾后重建公示确认统建还房面积，开发建成后负责统建还房，其统建还房成本由竞得人自行负责。标的为11的统建还房面积为1770平方米。2010年11月21日，周怀树持四川辰东投资有限责任公司法人授权委托书向盐亭县国土资源局报名竞买，授权委托书的内容为：兹授权我单位周怀树同志（职务：项目经理）为我方去贵处代理参加盐亭县赐紫路土地竞买事宜的授权委托代理人。2010年12月21日，盐亭县土地（矿产）交易所确认周怀树具备参加拍卖竞买资格。经与四川乐源投资有限责任公司等公司竞买，四川辰东投资有限责任公司周怀树以280万元竞得该宗建设用地使用权。2010年12月28日，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订成交确认书，该确认书载明：地块位置为孙家湾赐紫路面积为2840.80平方米的宗地确定四川辰东投资有限责任公司周怀树竞得该地块的国有建设用地使用权拍卖出让的竞得人，成交总价为280万元。成交确认书签订后立即生效，竞得人现场交清拍卖佣金和国土部门规费，在成交之日起7日内缴清土地出让金。成交协议书签订后，竞得人四川辰东投资有限责任公司未与盐亭县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，也未向盐亭县国土资源局申请国有土地使用权登记，盐亭县�土资源局未向四川辰东投资有限责任公司发放国有土地使用权证。2010年3月6日，被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部作为业主方与绵阳西科建设项目管理咨询有限公司盐亭分公司签订工程建设监理合同。2010年9月28日，周怀树以被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部的名义与顾明安签订“基坑支护工程”建设施工承包合同。2011年5月11日，原盐亭县发展和改革局对四川辰东投资有限责任公司申请的高山书院住宅楼项目进行了备案。被告四川辰东房地产有限责任公司和被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部至今未申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。2011年11月14日，周怀树在盐亭县云溪镇重点工程办领取灾后重建还房抵减后补偿款948185元。
四川辰东投资有限责任公司于2009年12月14日成立四川辰东投资有限责任公司盐亭县高山书院项目部，任命周怀树为项目部经理，负责项目部事宜。2009年12月24日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向被告四川辰东投资有限责任公司高山书院项目部颁发营业执照，经营范围为房地产开发。2013年4月11日，盐亭县工商行政管理局核准四川辰东投资有限责任公司企业名称变更为四川辰东房地产有限责任公司。
审理过程中，我院函询盐亭县国土资源局是否为四川辰东房地产有限责任公司办理竞得的盐亭县云溪镇赐紫路土地使用权证书，盐亭县国土资源局回函称其局行政服务窗口未收到该公司申请登记发证的相关资料，同时不知道该公司是否按合同约定交清了相关费用，目前不能给四川辰东投资有限责任公司办理国有土地使用证。同时本院到相关部门调取了2014年4月30日至2015年4月18日临近地段新建商品房的成交价格，经计算均价为2400元／平方米。盐府办函（2012）154号�盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定“被征收房屋用途为住宅且被征收人选择置换的，自搬迁完成之日起，每户按下列方式给予临时安置费：被征收房屋确权面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费为5000元／年；被征收房屋确权面积在80平方米以上的，临时安置费6000元／年；房屋征收部门向被征收人预付一年的临时安置费，过渡期限超过一年的按前款标准支付，不足一年的按一年支付”。
上述事实，有当事人的陈述、赐紫路联合建房协议、国有建设用地使用权拍卖竞买须知、成交确认书、盐亭县国土资源局复函等证据证实。
本院认为，原告顾学强在“5.12”地震房屋受损后，与四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部于2010年1月14日签订的“孙家湾盘山巷联合建房协议”，该协议约定了原告顾学强以现有房屋及地基作为联合建房的资本，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部建房资金作为联合建房的资本，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部为原告顾学强还房68平方米，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部并承诺保证按城建规划、国土资源相关政策合法建设。该协议是双方当事人的真实意思表示，是在平等协商基础上形成的，没有违反法律的效力性强制规定，该协议合法有效，双方应当按照协议履行。原告顾学强按照协议的内容履行了在约定的期限内搬离房屋的义务，四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部拆除了原告顾学强的房屋，四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部应当按照约定办理相关报建、规划等手续，并进行施工。但在协议履行过程中，原告顾学强等人的原住房土地使用权被盐亭县人民政府征收，在四川辰东投资有限�任公司竞得宗地使用权的相关协议上，约定了四川辰东投资有限责任公司应当与原告顾学强等业主签订还房协议，但四川辰东投资有限责任公司竞得宗地使用权后并未与原告顾学强重新签订协议，原告顾学强与四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部于2010年1月14日签订的“孙家湾盘山巷联合建房协议”仍对双方有约束力。但四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部并未按照协议约定履行相关手续，距今已经长达5年多时间未再动工建设和办理相关手续，四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部已经以行为表明不再履行协议，原告顾学强有权依照合同法的规定请求解除协议。因此，原告顾学强请求解除协议的主张，本院予以支持。解除协议后，四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部应当对原告顾学强的损失按照协议约定的面积进行赔偿，根据本院向有关部�进行的查询，近期该宗地附近房屋的成交均价为2400元／平方米，对于房屋的损失按照协议约定的面积参考该价格进行赔偿。孙家湾盘山巷联合建房协议中未约定被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部给原告顾学强的还房时间，从2010年1月至今的租金损失参照《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定的金额进行赔偿。由于四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部在工商登记机关登记为四川辰东投资有限责任公司的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，应当由四川辰东投资有限责任公司承担民事责任。四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任�司后，其应当承担的民事责任应当由本案被告四川辰东房地产有限责任公司承担。由于原告顾学强与四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部签订的是“孙家湾盘山巷联合建房协议”，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中对原告顾学强主张的过渡安置费、房屋租赁可期利益并未进行约定，因此，原告顾学强起诉请求赔偿过渡安置费、可期利益的主张，本院不予支持。被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部辩称，在被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部完成了旧房的拆除、堡坎的构筑和施工现场的平整后，出现了国土部门拍卖该宗土地，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部认为原告顾学强等人应当按照合同约定提供该宗土地使用权，因在联合建房协议中约定原告顾学强将房屋及地基作为联合建房的资本，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部为原告顾学强还房88平方米，被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部并承诺保证按照城建规划、国土政策合法建设，协议中并未明确原告孙加胜应当提供的地基为国有建设用地，所以被告四川辰东房地产有限责任公司高山书苑项目部认为应当由原告顾学强提供国有建设用地使用权的主张，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告顾学强与四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部于2010年1月14日签订的孙家湾盘山巷联合建房协议；
二、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告顾学强房屋损失211200元；
三、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告顾学强租房损失27000元；
四、上述二、三、四项共计238200元，限被告四川辰东房地产有限责任公司于本判决生效后15日内付清；
五、驳回原告顾学强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费3718元，由被告四川辰东房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 顾琦
二〇一五年六月四日
书记员 王博
附录
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。