福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初3171号原告：厦门白士德楼宇管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡海山路16号海运大厦第二层北侧东面。法定代表人：郑泉忠，执行董事。委托诉讼代理人：黄国军、黄毓宗，福建知圆律师事务所律师。被告：骆明鑫，男，1974年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：骆明珍，女，1969年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系被告姐姐。原告厦门白士德楼宇管理有限公司（以下简称“白士德公司”）与被告骆明鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄国军、黄毓宗，被告骆明鑫委托诉讼代理人骆明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白士德公司向本院提出诉讼请求：1.骆明鑫支付白士德公司物业管理费2661.6元、公共维修基金391.2元、代收水费25.2元、公摊电费254元、公摊水费16.2元，共计3348.2元；2.骆明鑫支付白士德公司滞纳金（以每月欠付物业综合服务费为基数，自下一季度首月1日开始，每日按3‰计算至实际付款之日止）；3.本案诉讼费由骆明鑫承担。事实和理由：白士德公司系厦门高铁阳光花园的物业管理单位，骆明鑫系厦门高铁阳关花园523号202室业主，从2014年12月至2016年6月，拖欠物业管理费2661.6元、公共维修基金391.2元、代收水费25.2元、公摊电费254元、公摊水费16.2元，共计3348.2元，截止2016年8月1日的滞纳金2082.7元。白士德公司曾于2016年3月16日进行过催收，无果，特诉至法院。骆明鑫辩称，骆明鑫无需支付白士德公司所主张的所有费用。理由为：一、骆明鑫对开发商与白士德公司签订的《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》并不知情，该协议未附件于《商品房买卖合同》中。至于骆明鑫与白士德公司签订的《前期物业服务协议》亦是在开发商和物业公司强制要求下签订的，否则影响房屋交钥匙。二、白士德公司提交的物业服务在诸多方面未达到服务要求。1.设施，本小区为高层住宅，理应配备备用发电机组，但实际并未配备。2.物业收费部分，其物业收费不符合《厦门市物业服务收费管理办法》，收费标准应按照经济适用房不超过1.2元/平方米的标准收费，1.7元/平方米的收费标准过高，物业服务水平也没达到该收费标准。其公摊水电费也没有公示。3.安全，存在诸多安全隐患，2014年9月交房至今，曾发生火灾两次，均为业主发现，未有保安巡逻发现。小区曾先后发生多次偷盗行为，小区快递丢失无数。电梯发生事故后，未及处理，未尽到对固定资产的保护职责。保安、保洁服务不到位。车辆停发缺乏秩序。总之，物业管理无法与其收费水平向匹配，故拒绝缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：当事人双方无争议的事实为：2012年6月7日，厦门铁路房地产开发有限公司（甲方）与白士德公司（乙方）签订《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》1份，约定厦门铁路房地产开发有限公司选聘白士德公司提供前期物业管理服务事宜，物业名称：厦门高铁阳光花园，物业类型：住宅、商业，坐落位置：厦门北站；管理服务费1.7元/平方米，公共维修金0.25元/平方米，车库车位管理费每位80元/月，公共水电费由全体业主按照福建省物价局《福建省物业管理服务收费管理规定》、厦门市物价局《厦门市物业管理服务收费办法》、《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》分摊；业主或物业使用人应于交房之日起全额交纳物业相关服务费用（包括但不限于：物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费）；物业服务费按月交纳，应于每月5日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金以及滞纳金。2014年9月26日，白士德公司又与骆明鑫签订《前期物业服务协议》1份，约定骆明鑫委托白士德公司对厦门高铁阳关花园社区提供前期物业服务事宜，服务时间自本项目交房之日至2017年6月30日。骆明鑫系厦门高铁阳光花园523号202室业主，该房屋面积130.48平方米，该房屋于2014年9月办理交房手续。骆明鑫未缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费、公共维修基金、代收的水费、公摊水电费、车位服务费。白士德公司曾通过短息等形式进行过催缴。前述事实双方无异议，且有相应证据在卷佐证，本院予以确认。当事人双方争议的事实和证据为：1.骆明鑫提交《洽谈通知书》、投诉回复单、照片、视频等，拟证明白士德公司在提供物业服务过程中存在乱收费、服务管理存在问题的事实。白士德公司对前述证据及事实均不予确认。本院认为，骆明鑫所提交照片及视频的拍摄地点可确定在本案讼争的高铁阳光花园小区，白士德公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。2.白士德公司提交公摊水电费发票，物业办公室及员工宿舍的水电费发票，拟证明公摊水电费的收费情况以及物业办公室及员工宿舍等单独使用水电费情况。骆明鑫对该发票真实性予以确认，但认为物业办公室及员工宿舍的水电费使用数额明显偏少，可推测白士德公司有占用小区公摊水电费；同时白士德公司也有将本属于物业服务管理费内的清洁等费用计入公摊的现象。本院认为白士德公司提交正式发票予以佐证，且公摊水电费费属实际发生的费用，依法予以确认。骆明鑫的抗辩没有相应证据佐证，依法不予采纳。本院认为，白士德公司与厦门铁路房地产开发有限公司签订的《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》以及与骆明鑫签订《前期物业服务协议》，依法成立并生效，对骆明鑫具有约束力。虽然骆明鑫提交的证据可以认定白士德公司在物业管理上存在一定瑕疵，但物业管理瑕疵并不是拒付物业服务费的理由，如果物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据《“厦门高铁阳光花园”前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。骆明鑫以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。对于白士德公司所存在的管理瑕疵，本院认为可酌减其主张的滞纳金。故白士德公司主张骆明鑫按照合同约定支付2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理费2661.6元（130.48平方米×1.7元/月×12月=2661.79元，现白士德公司主张按2661.6元计算），于法有据，本院予以支持。骆明鑫抗辩收费标准过高，应按经济适用房标准计算，缺乏合同和法律依据。白士德公司主张骆明鑫支付2015年7月1日至2016年6月30日的公共维修金391.2元（130.48平方米×0.25元/月×12月=391.44元），于法有据，本院予以支持。白士德公司主张骆明鑫支付公摊电费254元、公摊水费16.2元、代收水费25.2元，提交了相应缴费票据，骆明鑫对代收水费予以确认，且公摊水电费属必然实际发生的费用，本院予以支持。白士德公司提供的物业服务存在一定瑕疵，本院对白士德公司主张的滞纳金予以酌减，计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间按白士德公司主张的自应交当期的下一季度首月1日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、骆明鑫应于本判决生效之日起十日内支付厦门白士德楼宇管理有限公司物业管理费2661.6元、公共维修金391.2元、公摊水费16.2元、公摊电费254元、代收的水费25.2元，以上共计3348.2元，并支付相应滞纳金（以每月欠付物业综合服务费为基数，自下一季度首月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。二、驳回厦门白士德楼宇管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由骆明鑫承担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员  钟乾华二〇一六年十一月二十一日书记员  黄智达附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第五十四条第一款：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”