河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第611号
上诉人（原审原告）宋小梅，女，汉族，1950年2月8日出生。
上诉人（原审原告）贺树才，男，汉族，1933年3月21日出生。
上诉人（原审原告）贺革建，男，汉族，1967年6月26日出生。
上诉人（原审原告）贺宝娣，女，汉族，1969年10月15日出生。
四上诉人共同委托代理人李晓晨，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。
四上诉人共同委托代理人郭经纬，北京市中闻律师事务所郑州分所实习律师。
被上诉人（原审被告）仲崇胜，男，汉族，1955年4月1日出生。
委托代理人樊东辉，河南见地律师事务所律师。
上诉人宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣与被上诉人仲崇胜确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋小梅、贺树才、贺革建及四上诉人的共同委托代理人李晓晨、郭经纬，被上诉人仲崇胜及其委托代理人樊东辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑郊宅字NO：0150019号宅基地原登记在原须水公社柿园大队宋庄村村民冯改枝的名下，该宅基地上原有一座二层房屋（白灰沙砖结构，下层五间平房，上层有三间木材结构小瓦脊房），冯改枝于1990年去世后，其独生女儿宋小梅作为继承人继承了该宅基地上之房屋，1997年1月1日，在宋庄村村民宋永安、宋国安的见证下，原告宋小梅及其丈夫贺树才、儿子贺革建、女儿贺宝娣与被告仲崇胜签订《房产买卖协议书》，约定：四原告将上述房产连同宅基地以82000元的价格卖给被告仲崇胜，办理购买手续后，原房产含宅基地的使用权归被告仲崇胜，四原告负责办理将原户主冯改枝变更为被告仲崇胜的变更手续，四原告自愿同意将郑郊宅字NO：0150019号《宅基地使用证》正本交给被告仲崇胜，自交证之日起不再反悔和追纠。同日，被告仲崇胜将82000元价款支付给四原告，原告贺树才出具收条予以确认。另查明，被告仲崇胜于1993年将户籍迁至宋庄村大街170号附4号，其子仲江涛之户籍于2004年3月15日迁至涉案宅基地所在地址及宋庄村大街100号。原、被告签订《房产买卖协议》交易房产后，被告仲崇胜将该房产用于家庭成员居住，后又将房产拆除另建，2013年12月14日，因柿园村城中村改造，被告仲崇胜以涉案宅基地及其在宅基地上新建之房屋与郑州市中原区柿园村城中村拆迁安置工作指挥部签订《拆迁安置协议》，享受了相关的拆迁补偿待遇，并已从房屋搬离，现因四原告与被告产生纠纷，拆迁安置工作指挥部暂未向被告支付补偿款。
原审法院认为：涉案宅基地原户主冯改枝生前系宋庄村村民，被告仲崇胜自1993年将户籍迁入宋庄村后，亦是宋庄村村民。1990年冯改枝去世后，其独生女即原告宋小梅通过继承获得该房屋，1997年1月1日，在宋庄村村民宋永安、宋国安的见证下，原告宋小梅及其丈夫贺树才、儿子贺革建、女儿贺宝娣与被告仲崇胜签订《房产买卖协议书》，将房产及宅基地使用权以82000元的价格卖给被告仲崇胜，被告仲崇胜购买房产系用于其家庭居住，后于2004年3月，被告仲崇胜之子仲江涛之户籍迁入宋庄村大街100号及涉案宅基地所在地址。且被告仲崇胜将其从四原告处购买之房屋拆除，并在原宅基地上新建房屋，该村村委会亦未提异议，同时，该村城中村改造时，被告仲崇胜以涉案宅基地及其在宅基地上新建之房屋获得了相应的补偿待遇，事实清楚，本院予以认定。综上，原、被告双方之交易仍在宋庄村村民组织范围内，并未侵犯该村村集体的相关利益，原、被告之间签订《房产买卖协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规之强制性规定，双方应遵照执行，且双方交易的房产已经拆除，故原告主张双方《房产买卖协议》无效并要求被告返还双方交易的房产，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣的诉讼请求。案件受理费1850元，由原告宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣负担。
宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣不服一审判决，上诉称：根据郑州市中级人民法院《关于审理房屋纠纷案件适用法律问题的若干意见》第十二条“农村居民将其在本集体经济组织建设用地上建造的房屋，出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院予以支持”之规定，参照郑州市中级人民法院《审理买卖合同纠纷案件的会议纪要》关于“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定有效”的意见，上诉人与被上诉人房屋（宅基地）买卖合同一案，原审法院仅需调查（1）上诉人与被上诉人是否属于同一经济组织；（2）涉案宅基地交易是否履行相应审批手续两个问题即可查清本案基本事实和法律关系。但原审法院违反程序，忽视调查，造成原审判决事实认定错误，法律适用错误。一、原审程序中，上诉人向原审法院书面提出调取证据申请，但原审法院未到相关集体组织进行调查。原审判决不顾上诉人与被上诉人不属于同一村民小组的事实，在未查明上诉人、被上诉人、涉案宅基地与宋庄村、宋庄村二组、宋庄村三组集体经济组织的关系的情况下，认定上诉人与被上诉人双方之交易仍在宋庄村村民组织范围内明显没有依据。二、原审法院以被上诉人建成新房、签署拆迁安置补偿协议倒推宋庄村及政府部门认可涉案宅基地上交易属推理错误。被上诉人在未取得宅基地使用权并履行建设审批手续的情况下建设的新房明显属于违法建筑。原审法院以该违法建筑的存在证明村委会未提异议明显错误。中原区柿园村城中村改造指挥部出具的《情况说明》明确《拆迁安置补偿协议》已经暂定履行，并明确告知双方当事人以法院判决作为处理双方争议的依据。原审法院却以该指挥部认为有争议的《拆迁安置补偿协议》作为裁判依据明显属于逻辑错误。三、原审判决认定上诉人与被上诉人间交易未侵犯集体利益适用法律错误。根据国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条之规定，上诉人对原在农村的宅基地仅享有在原房屋存续条件下的使用权，不享有转让权。因此，上诉人与被上诉人间宅基地交易明显侵犯集体经济在房屋拆除或灭失后收回涉案宅基地的权利。原审判决认定上诉人与被上诉人间交易未违反法律强制性规定适用法律错误。上诉人与被上诉人不属于同一集体经济组织，双方未经相应审批程序进行宅基地交易，明显违反《土地管理法》第八条、第六十二条的强制性规定。被上诉人通过宅基地交易“取得”的宅基地面积达3.8分，明显违反《土地法》第三十八条、《河南省﹤土地管理法﹥实施办法》第四十八条市郊宅基地面积不得超过2分的强制性规定。综之，原审判决混淆了宋庄村与村委会和村民小组，宋庄村的上级是柿园村委会，关键事实是上诉人、被上诉人是否是同一集体组织，上诉人是第二村民组，被上诉人是第三村民组，补充协议是非法证据，涉案宅基地合法权利人是宋小梅，也未查明买卖涉案土地是否经过审批机关审批。综上，请求：1、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第2113号民事判决书，依法改判为支持上诉人诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。
仲崇胜答辩称：一、本案的当事人是否均应严格遵循诚实信用原则。1、《民法通则》、《合同法》均规定了民事行为中应当遵循诚实信用原则，郑州市中级人民法院《关于审理房屋纠纷案件适用法律问题的若干意见》第二条规定了“审理房屋买卖合同纠纷以及物权保护纠纷案件应注意：保障民生和维护诚信方利益，促进社会和谐稳定，保护妇女儿童权益。”本案中争议的房屋已经完成交易长达十六年，现面临拆迁改造时，上诉人提出要求确认合同无效、返还房屋，无非是为了争取巨大的经济利益，该行为严重违背了我国法律规定的诚实信用原则，背离了法律公平正义的基本精神。2、双方签订的《房产买卖协议》第二条明确约定“……办理购买手续后，原房地产含宅基地，主宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣要负责办理房地产含宅基地变更手续……”，但上诉人违反合同约定，没有为被上诉人办理变更手续，还据此要求确认合同无效，更是违反了诚实信用原则。二、本案中双方签订的合同没有违反任何法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。事实上，被上诉人户口早在1993年就已经合法迁移到宋庄村，1997年与被上诉人签订合同购买房屋时，与上诉人同属中原区柿园村宋庄村，购买房屋的行为合同有效应予保护。三、上诉人与被上诉人属于同一集体经济组织，依法可以购买本案争议的房屋。本案中原房屋所有权人冯改枝的户口登记簿显示其出生地址为“须水公社柿园大队宋庄”，身份证地址显示为“郑州市郊区须水乡宋庄村”，被上诉人户口簿登记地址为“宋庄村大街170号附4号”，各种表述方式并不一致，但从公社-
大队-生产队的层次划分来看，须水镇-柿园村-
宋庄村，至少宋庄村应当为农村集体经济组织。2、上诉人作为原告，应当举证证明自己的诉讼请求和观点，上诉人未提交任何证据证明被上诉人不属于同一集体经济组织成员。3、政府部门和宋庄村在拆迁协议签订前已经进行了调查了解，确认了被上诉人对房屋享有的合法权利。四、上诉人的诉讼请求不具备可执行性。上诉人要求返还房屋，事实上合同交易的房屋早在2007年已经拆除不复存在，上诉人仍坚持要求返还，背离了以事实为依据的基本法律原则。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
四上诉人二审提交的新证据有：安置拆迁办法，工商档案一份，10个证人证言，证明柿园村第二村民组是独立的村民组织，在法律上有独立的地位。
被上诉人仲崇胜对上诉人提交的证据质证意见为：拆迁安置办法真实性无法核实，柿园村是一级村委，我方无异议，工商档案不予认可，该证据在一审未出示，超过了法定举证期，与本案无关，工商档案上的公司成立于2005年，不能证明当时签订房产买卖协议时的事实，不能作为定案依据。对所有的证人证言不予认可，所有的证人证言的内容一字不差，不能作为法庭定案的证据，被上诉人是否享受集体组织成员待遇，不是据证人所说而定的。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：仲崇胜自1993年将户籍迁入宋庄村后，即系宋庄村村民。1997年1月1日，宋小梅及其丈夫贺树才、儿子贺革建、女儿贺宝娣与仲崇胜签订《房产买卖协议书》，将宋小梅通过继承的宋庄原村民冯改枝的房产及宅基地使用权卖给仲崇胜用于家庭居住，仲崇胜之子仲江涛的户籍也于2004年3月迁入涉案宅基地所在地址，其后，仲崇胜将将所购房屋拆除，并在原宅基地上新建房屋，在建过程中村村委会未提异议，现仲崇胜以所建新房屋及宅基地从城中村改造项目中，获得了相应的补偿待遇。该涉案当事人双方之间签订《房产买卖协议》，是双方真实意思表示，未违反法律及相关行政法规的强制性规定，双方应遵照执行，且双方交易的房产已经拆除。上诉人与被上诉人双方之间的交易仍在宋庄村村民组织范围内，并未侵犯该村村集体的相关利益。上诉人上诉称原村民冯改枝和仲崇胜分别属于柿园村第二、第三村民组，宋庄村仅是一个地名，双方《房产买卖协议》无效，仲崇胜应返还双方交易的房产，但其无充分证据证明仲崇胜、冯改枝非属同一村集体经济组织。故，对上诉人的上诉理由，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人宋小梅、贺树才、贺革建、贺宝娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 王胜利
代理审判员 李剑锋
二〇一四年六月十八日
书 记 员 朱丹丹