湖南省怀化市鹤城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘1202执异83号
案外人：刘建胜。
申请执行人：怀化市大汉钢铁贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区沿河南路11号，组织机构代码证：66631933-3号。
法定代表人李剑明，该公司董事长。
被执行人：三明市绿源工程建设有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村1幢4层。
法定代表人：王亚英，该公司董事长。
被执行人：怀化星旗房地产开发建设有限公司，住所地怀化市河西开发区管委会办公楼5楼。
法定代表人：林梓领，该公司董事长。
在本院执行怀化大汉钢铁贸易有限公司与三明市绿源工程建设有限公司、怀化星旗房地产开发建设有限公司（以下简称星旗公司）买卖合同纠纷一案中，案外人刘建胜对本院查封被执行人怀化星旗房地产开发建设有限公司晨晖布艺商业广场项目4栋601号房（预售证号：2013-0149）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年12月6日举行了听证。申请执行人怀化市大汉钢铁贸易有限公司参加了听证，二被执行人经本院通知未参加听证。本案现已审查终结。
案外人刘建胜称，2011年4月13日，案外人刘建胜与怀化星旗公司签订了《认购合同》，购买该公司开发的湖南晨晖商业广场的住房一套，房号为4栋601号，用于自住。2014年7月24日，案外人与该公司正式签订了《商品房买卖合同》，约定单价为2810元/㎡，总价为34.9万元，签订合同时付95%即33.155万元，交房时付5%即1.745万元，交房日期为2015年12月31日。合同签订后，案外人于2014年7月25日交纳房款10万元，同年8月16日交纳房款20.155万元，加上之前已交纳的3万元认购金，共支付了33.155万元。住房契税6980元、维修基金6980元也于8月16日一并交清。交款后，怀化星旗公司没有按期交房，一直拖延，案外人多次要求网签，开发商一直没有去办理。案外人一家一直租房居住。综上所述，湖南晨晖商业广场4栋601号住房在法院查封之前已经被案外人购买并用于自住，案外人已交纳全部房款，该房屋应属于案外人所有，故请求人民法院解除该房屋的查封。
案外人刘建胜为支持其请求，向本院提交了以下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，拟证明案外人刘建胜与星旗公司于2014年7月24日签订房屋买卖合同的事实；2、星旗公司收据四份，拟证明案外人于2011年4月13日交纳房屋认购金3万元以及2014年7月25日交纳房款10万元、8月16日交纳房款20.155万元、房屋契税6980元、维修基金6980元的事实；3、存折1份、中国农业银行银行卡交易明细清单2份、结婚证1份，拟证明案外人刘建胜于2014年8月16日取现金18.8万元的事实；4、居住证明一份，拟证明案外人在怀化市鹤城区至今租房居住的事实。
申请执行人怀化市大汉钢铁贸易有限公司称，1、案外人与星旗房地产公司签订房屋买卖合同一事，本公司并不知情，对于合同的真实性及合同成立生效时间，请法院进一步核查。2、假设上述合同真实的情况下，本公司认为依据《商品房买卖合同》实施细则及一般交易流程，案外人应在合同签订后立即对买受房屋进行网签及预告登记，但案外人并未进行上述工作，再结合案外人所提供的材料，所有购房款均未打入指定银行账户，并不能证明案外人已实际支付购房款，故不能排除案外人与怀化星旗公司之间存在名为买卖，实为借贷的可能，请法院依法核实案外人与怀化星旗公司之间的真实性法律关系。3、案外人只提供20万元凭证的来源，不能证明该20万元用于支付购房款，也不能证明案外人已完全履行付款义务。4、案外人的20万元取款应提供银行流水，否则不能确定真实性。
被执行人星旗公司称，案外人刘建胜提交的房屋买卖合同以及交款收据等都是真实的，请求人民法院解除对案外人房屋的查封。
本院查明，2011年4月13日，案外人刘建胜向怀化星旗房地产开发建设有限公司晨晖商业广场项目部交纳房屋认购金3万元，欲购买该公司名下的商品房用于自住。2014年7月24日，案外人与该公司正式签订了《商品房买卖合同》，约定：购买第4栋5层601号房（预售许可证号为怀房售许字（2013）第0149号），建筑面积为124.32㎡，单价为2810元/㎡，总价为34.9万元，签订合同时付95%即33.155万元，交房时付5%即1.745万元，交房日期为2015年12月31日等。合同签订后，案外人于2014年7月25日交纳购房款10万元，同年8月16日交纳房款20.155万元以及房屋契税6980元、维修基金6980元。2016年7月4日，本院以（2016）湘1202执469-2号执行裁定书对星旗公司晨晖布艺商业广场项目4栋601号等房予以查封。
另查明，案外人刘建胜自2009年7月起一直租住在怀化市鹤城区河西农副产品市场A区13栋140号门面的二楼夹层。
本院认为，案外人刘建胜对本院执行标的提出执行异议，其理由是否成立，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判断。该司法解释第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人与星旗公司签订买卖合同的时间是2014年7月24日，本院裁定查封日期是2016年7月4日，买卖合同在本院查封之前签订。案外人于2014年7月25日交纳购房款10万元，同年8月16日交纳房款20.155万元，加上之前已交纳的3万元房屋认购金，截止到2014年8月16日案外人共支付了33.155万元房款，已超过合同约定总价款的百分之五十。案外人在怀化市鹤城区一直租房居住，其名下并无其他用于居住的房屋。综上所述，案外人提出的异议事实符合上述法律规定，对其异议请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止本院（2016）湘1202执469-2号执行裁定对怀化星旗房地产开发建设有限公司晨晖布艺商业广场项目4栋601号房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 沈玉权
审判员 蒋从成
审判员 张 旭
二〇一六年十二月九日
书记员 谌西文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。