新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2325民初2222号原告：朱魁，男，汉族，初中文化，奇台县人，农民。被告：新疆西域金鑫房地产开发有限公司住所地：昌吉州奇台县东关街197号统一社会信用代码：916523250927592408法定代表人：薛江，系该公司总经理委托代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。原告朱魁与被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司(以下简称金鑫房产公司)商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年6月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告朱魁，被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司的委托代理人魏春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱魁诉称：2015年9月7日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于奇台县东关街金鑫·古城人家11号楼4单元5层01号商品房一套，建筑面积为107.24㎡。房屋价格为428746元。合同第十一条规定：被告应当在2015年11月30日前向原告交付房屋，被告在交付房屋时，应当向原告出示竣工验收备案证明、测绘报告、五方联合验收等资料。被告逾期交付房屋的，应当每日向原告承担全部房款万分之六的违约金。被告交付使用的房屋如出现质量问题，被告应当负责修复，修复后再进行交付。合同签订后，原告向被告支付了全部房款428746元，但被告未在合同约定的期限内交付房屋，在原告的催促下，2016年2月28日被告向原告只交付了房屋钥匙。但在交付时，未向原告出示竣工验收备案证明等资料文件。原告在装修时发现房屋多处渗漏，原告遂多次找到被告，要求被告重新修复并提供竣工验收备案证明，2016年6月被告将11号楼防水重新进行了施工。但在修复后，未按双方合同约定重新办理交付手续。原告认为，被告逾期交付房屋的行为违反了双方签订的《房屋买卖合同》的约定，交付的房屋至今未竣工验收，其质量存在严重问题，给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院。请求：1、判令被告向原告重新办理交房手续。庭审中原告放弃第一诉讼请求；2、判令被告向原告承担逾期交房的违约金54021元；3、本案的诉讼费由被告承担被告金鑫房产公司辩称：对原告第一项诉讼请求被告不认可，原告于2016年2月18日办理完全部验房和交接。按照合同约定被告确实违约，但是约定的违约金过高。原告为证明其主张成立向法院提供了以下证据：1、商品房买卖合同一份。拟证明：原、被告签订商品房买卖合同，合同对交房条件、交房日期以及逾期交房的违约责任都做了明确约定。被告对该份证据的真实性无异议，对合同内容认可。但违约金的计算比例过高。被告交付原告的房屋符合合同约定。本院对该证据的真实性予以确认。2、销售发票一份、农业银行交易明细一份。拟证明：原告的房款已经交清，原告已经于2015年9月开始支付按揭款。被告对组证据真实性无异议，也认可房款已经交清。本院对该证据的真实性予以确认。3、收款收据一份。拟证明：2016年2月28日原告与被告办理了房屋交接手续，被告给原告交房的时间是2016年2月28日。被告对该份证据的真实性认可，证明目的不认可，认为原告已经于2016年1月1日以挂号信函的方式邮寄入住通知单，原告办理入住的日期是2016年2月28日。本院对该份证据的真实性予以确认。4、照片4张。拟证明：被告给原告交付的房屋没有竣工验收。被告对该组证据的真实性认可，证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。5、西部庭州网站州长信箱回复一份。拟证明：原告所购买的房屋存在漏水问题，施工单位正在整改。被告对该份证据的真实性无异议，但认为奇台县政府办公室回复的内容不专业，故对回复内容不认可。本院对该份证据的真实性予以确认。被告为证明其抗辩主张成立向法院提供了以下证据：1、商品房预售许可证一份。拟证明：被告开发的房屋是取得预售许可证后进行销售的。原告对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。2、五方验收表一份。拟证明：被告销售的房屋于2015年12月25日进行了五方验收，被告交付的房屋符合合同约定。原告对11号楼的五方验收表的真实性无异议，从该验收表看是2015年12月25日进行验收的，但验收表上时间是同一笔迹，该份证据证明被告没有按期交房。本院对该份证据的真实性予以确认。3、业主验房表一份、房屋交接确认表一份、准许交房书一份。拟证明：原告于2016年2月28日办理房屋入住，被告已将质量保证书、前期物业都移交给原告，原告签字确认。原告对该组证据的真实性无异议，实际交房是2016年2月28日。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2015年9月7日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告朱魁购买被告开发的位于奇台县东关街金鑫·古城人家11号楼4单元5层01号商品房一套，建筑面积为107.24㎡，房屋总价为428746元。被告应当于2015年11月30日前向原告交付房屋。被告逾期交付房屋的，逾期在60日之内的，应当自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，查验的该商品房存在下列处地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。合同签订后，原告向被告支付了全部房款428746元。原告朱魁于2016年2月28日办理了入住手续。2016年6月被告对11号楼的防水重新进行了施工。但之后并没有按双方约定重新办理交付手续。现原告以上述理由诉至法院请求处理。另查明：被告至今未向原告交付地下室。本院认为：原、被告签订的合同是双方真实意思的表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告按约交纳房款，被告未按期交房，构成违约。根据双方签订的合同约定，被告应当自2015年12月1日起实际交付之日止按日向原告支付违约金。因此对被告辩称逾期时间应计算至原告收到入住通知之日止的辩解理由，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因原告已于2016年2月28日办理入住手续，故原告主张逾期交房时间按180天计算亦没有法律依据，本院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被告对逾期交房的事实认可，但认为原、被告约定的违约金过高，要求调整。根据上述法律规定，本院酌情将违约金调整为按日万分之二计算，故被告应向原告支付违约金7717元（428746元×0.0002×90天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告朱魁逾期交房违约金7717元。二、驳回原告朱魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取575元，由原告朱魁承担485元，被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司承担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  梁洁秀二〇一六年九月五日书记员  樊玉伟