镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇经丁商初字第0180号
原告赵庆松，无业。
委托代理人董桂宝，镇江新区大路法律服务所法律工作者。
委托代理人赵赟丰，镇江新区大港街道吉祥步行街22-16号锦煌茶吧服务员。
被告朱清理，镇江市丁卯桥路205号丁卯好又多超市谷阳加盟店业主。
委托代理人周亮，江苏朱方律师事务所律师。
原告赵庆松诉被告朱清理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理，依法由代理审判员曾晓青适用简易程序，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。后由代理审判员曾晓青担任审判长与人民陪审员蒋金胜、吴和芳依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告赵庆松及委托代理人赵赟丰、董桂宝，被告朱清理委托代理人周亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月7日，原、被告签订了一份商铺租赁合同，约定被告将位于好又多生活超市谷阳新村大门入口左边的商铺（约60㎡）租赁给原告用于经营“美佳基小吃”餐饮店，租赁期限自2014年5月7日起至2017年5月6日止，每年度租金10万元，另原告向被告缴纳履约保证金1万元，店铺的装修方案报被告核准后进行，合同期满后店铺内装潢及一切附属设施归被告所有。合同签订后，原告按合同向被告缴纳第一年度租金10万元及履约保证金1万元，将装修方案报被告核准同意后进行了店铺装修，并购买了有关的经营设备及原辅材料。期间，原告又按被告要求缴纳了3000元违约金及卷帘门、玻璃隔挡费用4000元。2014年6月初，小吃店开始试营业。2014年6月23日，镇江市食品药品监督管理局来店铺检查后发出了监督意见书，要求原告在“领取餐饮服务许可证”等相关合法手续后再进行餐饮服务经营活动。因工商、卫生等相关部门均要求原告提供经营场所房产证等复印件，原告多次与被告交涉未果，原告于2014年7月29日停止试营业，并于2014年7月31日、8月6日，两次发催告函给被告要求其提供商铺的房屋权属证明，但被告一直未予提供，致使原告至今无法办理美佳基餐饮店的工商、税务、卫生等相关证照。由于被告的过错导致原告不能实现合同目的，致使合同无效，现要求法院依法确认被告于2014年5月7日与原告签订的专柜租赁合同为无效合同，因合同无效造成原告实际损失283385元（其中房屋租金10万元，保证金1万元，店铺装修费35670元，加盟费23000元，餐饮设备款63020元，为开店购买的两台空调、两个冰柜、玻璃、不锈钢架子、操作台、油料机、餐桌椅、垃圾桶、宝宝椅合计27480元，餐饮原辅材料11215.2元，卷帘门、玻璃隔挡4000元，代被告给付的违约金3000元，为便于经营原告在店铺附近承租房屋的租金6000元）由被告承担，本案诉讼费用由被告承担。
以下为原告向本院提交的主要证据材料及被告的质证意见：
1、镇江新区丁卯好又多超市谷阳加盟店工商查档打印件1份，拟证明该店在工商部门登记的经营场所是镇江市丁卯桥路205号，系自有产权。实际上该店目前的经营场所并不在丁卯桥路205号，而在丁卯桥路205号的对面，也不是自有产权的事实。被告对该份证据的真实性无异议，对其证明目的不认可，且该证据材料中产权属性载明的自有产权，并不代表房产证已经实际办理。
2、专柜租赁合同、2014年5月7日收据、2014年6月12日收据复印件各1份，拟证明2014年5月7日原、被告签订专柜租赁合同，原告按照合同约定，向被告缴纳第一年租金10万元、履约保证金1万元，合计11万元的事实。被告对该组证据材料的真实性均无异议，认为合同中已经约定，商铺的营业执照由原告自行办理，合同补充内容中亦明确原告因各种原因未经营，产生的一切损失由原告自行承担，被告不负责退还租金和保证金；另合同中约定，原告在未经被告同意的前提下，连续七天未营业，视为原告自动放弃商铺，被告有权收回商铺。
3、2014年5月10日家庭居室装饰装修工程施工合同、工程结算单复印件各1份、收据复印件2份，拟证明双方租赁合同签订后，原告对所承租的房屋进行装修，并支付装修费35670元的事实。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为工程结算单并不能反映其最终工程价款，结账单的制订日期是2014年5月10日，即签订该装饰装修工程施工合同当日，形式上是结算单，但实际上是报价单。且结算单的数量、单价、核价过于简单，不能如实反映实际的装潢项目和工作量；两份收据并不能反映原告实际支付的装修费用。
4、2014年5月12日授权书、美佳基西式快餐加盟协议书、收据复印件各1份，拟证明原告加盟了美佳基西式快餐，并支付加盟费23000元的事实。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该加盟协议书中对加盟费作出约定，签合同时只需支付50%，营业前支付40%，营业后支付10%，可以看出，原告无需一次性将加盟费支付完毕；该协议约定，加盟费为2万元，但收据上载明2.3万元，前后矛盾。
5、设备清单复印件1份、收据复印件6份，拟证明原告为了经营美佳基西式快餐，共花费63020元购买设备的事实。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告购买的设备是可移动设备，解除合同时，可以拆除，其损失并未实际发生，且设备清单中的设备是否实际存在和使用，被告无法核实；另该份收据与加盟费收据应该是2014年5月26日开具的（收据号码是连号），被告怀疑是原告为了诉讼，要求美佳基总部一起开具的收据，且收据不是发票，不能反映真实情况；原告购买的空调、餐桌是可移动设备，是可以拆除的，其损失并未实际发生。
6、房屋租赁合同、收条复印件各1份，拟证明原告为经营美佳基西式快餐，在附近租赁住宅房屋一套，并支付租金6000元、押金1000元，共计7000元的事实。被告对该组证据材料不予认可，原告是否租房被告不清楚，其损失也不应放在租赁合同中一并处理。
7、美佳基丁卯店损失清单复印件1份，拟证明原告为进行试营业，购买食品的原辅材料，共计花费11215.2元的事实。被告认为该清单系原告自行制作，不能实际反映原告的损失情况，原告在2014年6月初就进行营业直至2014年7月29日，相应的原材料理应销售完毕，如果产生损失，原告应该提供相应的购买发票进行印证。
8、镇江市食品药品监督管理局出具的现场检查笔录、监督意见书复印件各1份，拟证明原告在试营业期间，经检查，该局要求原告办理证件后方可营业的事实。被告对该组证据材料无异议。
9、餐饮服务许可一次性告知复印件1份，拟证明原告在申请办理相关证照期间，政府相关部门要求原告提供经营场所合法的房产所有权证和房屋租赁协议的事实。被告对该证据材料的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，被告的所有权证并不是原告办理餐饮服务证的必需材料，被告只需要提供合法使用的有关证明即可办理餐饮服务证，原告主张必须要求被告提供房产证复印件，与实际办理中被告作为出租人，被告只需提供其合法使用租赁物的证明情况有出入。
10、2014年7月31日的函、2014年8月6日的催告函复印件各1份、EMS快递单复印件2份，拟证明原告先后两次向被告发函，要求被告提供房产证复印件，以便原告办理相关证照，两份快递均由被告签收的事实。被告对该证据材料的真实性无异议，但被告不认可函中载明的内容。
11、自动放弃商铺通知书复印件1份，拟证明原告起诉法院之后，2014年10月9日被告向原告发函，通知原告其将收回商铺，并没收租金、保证金及一切已缴纳的费用，并通知原告在收函三日内日办理清退手续，并将商铺及时返还被告的事实。被告对该证据材料无异议。
12、照片打印件1组、光盘1张（内含2段视频），拟证明原告购买的相关设备及原辅材料的事实。被告对该组证据材料的真实性不予认可，不能证明原告购买的相关设备及材料，且相关设备系原告自己购买，因钥匙在原告处，对于相关设备及原辅材料的数量、品种等，被告无法进行核实，对于照片中的原材料，原告完全可以在停业后自行处理，且不能与实际存放的原材料一一对应。
13、光盘1张（内含7段录音）、文字整理资料各1份，拟证明原、被告交涉情况的事实。被告认为原告整理的文字材料不完整，仅是部分摘录，摘录部分与事实有出入，从录音中可看出被告在签订合同时，已告知，原告涉案房屋未取得房产证一事，且被告积极协助原告办理相关证照，甚至愿意自掏腰包，显然，无法办证并非原告不想经营的真实原因。
被告辩称：自己系镇江新区丁卯好又多超市谷阳加盟店业主。原告在诉状中陈述的内容，不是事实，也无法律依据。被告依法取得该房屋的使用权，并经房屋管理人张志荣的同意后依法转租，并未违反法律规定，原、被告签订的租赁合同合法有效。对于房产证未办理的事实，被告在签订专柜租赁合同时就已经告知原告。双方在合同中亦约定，原告的营业执照由原告自己负责办理，且办理餐饮服务许可证并非以提供房屋产权证为必要前提。另被告自行开办的超市和另一租户开办的理发店，均已经成功办理营业执照，故原告未办理营业执照导致无法合法经营，系其自身原因造成的，因租赁期间，原告存在逾期缴纳水电费和擅自关门的违约行为，被告依据合同有权没收剩余租金、保证金。综上，应驳回原告的诉讼请求。
以下为被告向本院提交的主要证据材料及原告的质证意见：
1、刘付育信出具的《情况说明》1份，拟证明原、被告在签订合同时，被告告知原告诉争房屋的房产证正在办理过程中，原告对房产证未办理的事实已经知晓；且营业执照等相关证据是原告自己不愿意办；美佳基西式快餐店关门的原因是受上海福喜公司事件影响，以及原告自身经营不善导致。原告认为刘付育信不是本案当事人，本案合同的签订人之一刘付育胜与刘付育信不是一个人，刘付育信对情况不了解，且与本案有无关系，原告不清楚。即使刘付育信与刘付育信是同一个人，刘付育胜是好又多超市的经理，也是合同的经办人，其与被告有利害关系，故该证据材料不能作为有效依据。
2、房屋管理人张志荣出具的《情况说明》1份，拟证明在原、被告签订合同时，房屋管理人张志荣就嘱咐被告应将房产证未办下的事实告知原告；另，房屋管理人也曾出面帮助办理营业执照，原告坚持要求必须自己去办理营业执照，才导致至今未能办妥的事实。原告认为张志荣作为证人，没有出庭作证，该说明不具有法律效力，好又多超市租赁了张志荣的房屋，张志荣与被告有利害关系，原告对该证据材料不予认可，且认为该说明中载明的内容与事实不符。
3、营业执照复印件2份，拟证明被告及第三人均在张志荣处租赁房屋，且均能自行办理营业执照，原告诉称无房产证不能办理营业执照的说法与事实不符。原告对该证据的真实性无异议，“镇江新区丁卯好又多超市谷阳加盟店”实际经营场所并不在丁卯桥路205号，这两份营业执照是如何办理出来的，原告不清楚，且与本案无关联性，不能达到被告的证明目的。
4、光盘1张（内含录音4段）、录音文字整理稿4份，拟证明原、被告就出租时被告已经将房产证未办理好的事实告知原告、美佳基关门的原因进行交涉，而原告一直要求被告提供房产证复印件，其原因是为了减少其经营不善的损失。原告对该组证据的真实性无异议，原告在历次的交谈过程中，都要求被告提交房产证复印件，以便原告办理相关证照，从录音可以看出，被告出租的房屋没有房产证，被告称快餐店关门是因为上海福喜事件导致，原告不认可。
5、照片打印件1份，拟证明被告经营的超市与原告经营的快餐店的位置，快餐店在超市的出入口处，其擅自关门，肯定会影响超市的正常营业；超市、美发店、快餐店在同一栋房屋内经营，超市、美发店都能办理营业执照，那么原告的快餐店也能办理的事实。原告对该证据材料的真实性无异议，对证明目的不予认可。
6、《建设项目环境保护预审（登记表）》复印件1份，拟证明今年8月初，因原告无法自行办理相关证照，被告协助其办理环境保护预审表的事实。原告称自己对此事不知情。
7、刘付育信的证人证言，内容为：自己作为“镇江新区丁卯好又多超市谷阳加盟店”店长，于2014年5月7日与原告签订专柜租赁合同，自己在合同落款处签的曾用名刘付育胜；签订合同时，自己已明确告知原告诉争房屋的房产证尚未办理下来。原告认为证人是好又多超市的经理，且是合同的经办人，其与被告有利害关系，该证人证言不能作为有效依据使用。
8、镇江新区丁卯街道谷阳社区居民委员会出具的证明、被告与张志荣签订的房屋租赁管理协议复印件各1份，拟证明该社区的丁卯桥路205号房屋（谷阳新村网点房）产权属于张志荣所有，可以投入使用，不属非法建筑，目前租给好又多超市使用。原告认为被告超过法庭给予的举证期限提交该证据，且出具产权证明的居委会非行政职能部门，该组证据不具有证明效力。
9、建设工程规划许可证1份，拟证明房东镇江市华欣门窗有限公司取得建设部门的建设批准许可，其与被告签订的租赁合同应属有效合同的事实。原告对该份证据材料的真实性无异议，认为规划许可证不能替代建设许可证和房产所有权证的法律效力。
10、委托书1份，拟证明涉案专柜租赁合同系房东镇江市华欣门窗有限公司委托张志荣与被告签订的事实。原告认为该证据材料与本案均无关联性。
11、镇江新区工商局出具的准予变更登记通知书复印件1份，拟证明镇江市华欣门窗有限公司系张志荣与朱文芳夫妻共同出资设立的事实。原告认为该证据材料与本案均无关联性，且上述证据材料8-11，均系被告超出法庭给予的举证期限提交，不能证明被告就具有本案房屋租赁的资质。
原告提交的证据材料1、2、8、9、11，被告提交证据材料3、4、9、10收集合法，内容客观真实，且与本案均有关联性，本院予以确认。原、被告提交的其他证据材料，本院将综合认定。
经审理查明：镇江新区丁卯好又多超市谷阳加盟店（以下简称好又多超市）于2014年1月15日成立，并取得个体工商户营业执照，其经营场所位于镇江新区丁卯桥路205号（谷阳新村网点房），该店经营者为本案被告。
2014年5月7日，被告委托刘付育信与原告签订专柜租赁合同一份，约定被告将好又多超市谷阳新村店大门口入口左边第1号铺位租给原告经营美佳基小吃，铺面使用面积约60平方米，租赁期限自2014年5月7日至2017年5月6日；年租金10万元；商铺的营业执照由原告负责办理；原告在未经被告同意的情况下，连续停业7天以上，被告有权收回铺位，视为原告自动放弃商铺；原告因各种原因未经营的，后果一切损失将由原告自负，被告不会退还租金及一切保证金给原告。后刘付育信在出租方代表人处签署刘付育胜的名字。同日，被告收取原告租金10万元。
2014年5月10日，原告与镇江新区大港铭艺装饰服务部签订家庭居住装饰装修工程施工合同，就其承租的被告商铺进行装修。2014年6月初，原告开始试营业。2014年6月23日，镇江市食品药品监督管理局向原告送达监督意见书及餐饮服务许可一次性告知，该监督意见书载明，待原告领取餐饮服务许可证等相关合法手续后，再进行餐饮服务经营活动；而餐饮服务许可一次性告知载明，如果要取得该证，需提交餐饮服务场所合法使用的有关证明（如房屋所有权证和租赁协议等）。
2014年7月29日，原告向被告发函，载明：“被告承诺在2014年5月内向原告提供房地产权证等相关证件，以便原告办理相关证照，但被告一直未提供，2014年6月23日，镇江市食品药品监督管理局已向原告发监督意见书，原告迫于无奈于2014年7月29日停止经营，已无法正常履行双方的租赁合同。”
2014年8月7日，原告再次向被告发催告函，载明：“被告需在2014年8月8日12点前向原告提供房地产权证等相关证件，如被告逾期未提供，导致原告不能依法营业所产生的损失将由被告承担。”
2014年10月9日，被告向原告送达自动放弃商铺通知书，载明：“原告承租原告商铺后至2014年8月共发生水电费5842.89元，原告在接到被告催缴通知后一直未能缴纳，且已逾期15天，被告依约视为原告自动放弃商铺，被告依法收回商铺，并没收租金、保证金等，另要求原告在三日内将商铺返还被告。”
另查明，2013年10月18日，镇江市华欣门窗有限公司向好又多生活超市谷阳新村店送达委托申明书一份，载明委托张志荣负责办理丁卯桥路205号4幢（市规划局编号丁卯桥路205号3号商业用房）房屋租赁合同事宜，由此产生的一切责任和后果由该公司承担。2014年10月30日，张志荣与被告签订房屋租赁管理协议，约定张志荣将丁卯桥路205号（谷阳新村网点房）租赁给被告，期限自2013年11月1日起至2023年10月30日止。
2013年11月25日，镇江市规划局向镇江市华欣门窗有限公司出具建设工程规划许可证，载明建设单位为镇江市华欣门窗有限公司，建设项目名称为3#商业用房，建设位置为丁卯桥路205号，建设规模为框架，3层，建筑面积1193.8平方米，附图及附件名称一、规划图一张，二、建筑施工图，三、结构施工图，四、竣工图竣2013-168#及详勘表。诉争商铺所使用的房屋至今未领取房屋产权证。好又多超市大门入口右边系解小刚经营的镇江新区丁卯留颜美发会所，该会所营业执照于2014年9月25日由镇江市工商行政管理局新区分局颁发。
原告认为被告的行为致使其合同目的无法实现，该合同无效，向被告主张其损失未果，遂诉至本院。
本案争议焦点：原、被告签订的租赁合同的效力认定；被告是否应承担赔偿责任。
本院认为：被告出租给原告的房屋虽无产权证，但已取得建设工程规划许可证，该房屋不属违法建设，可以出租。办理餐饮许可证等并非以提供房屋产权证为必要条件，被告未提交产权证，并不影响合同的效力和原告合同目的的实现。原、被告签订的租赁合同不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效。原告并未举证证明合同存在无效的情形，其要求确认合同无效，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告退还其房屋租金、保证金，赔偿其装修费、加盟费、设备款、餐饮原辅材料款等共计283385.2元，因上述费用及损失的产生不能归责于被告，原告要求被告赔偿，亦缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告赵庆松的诉讼请求。
案件受理费5550元，由原告赵庆松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 曾晓青
人民陪审员 蒋金胜
人民陪审员 吴和芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 阎蓓蓓
附：法律条文、上诉须知
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。