广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初第8848号
原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：阮玉美。
委托诉讼代理人：王文中，男，1972年7月26日出生，汉族，住湖北省应城市，系原告员工。
委托诉讼代理人：李极，男，1991年5月14日出生，汉族，住广东省从化市，系原告员工。
被告：黄薇芳,女,1965年12月28日出生,汉族,住广东省佛山市禅城区。
原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司与被告黄薇芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月25日受理后，依法适用简易程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王文中、李极、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费22193元(暂计至2018年3月,并请求计算至实际付清之日止);2.被告向原告支付物业服务费滞纳金32902.01元(按每日欠缴费用的1‰计算,暂计至2018年3月31日,并请求计算至实际清偿日)；3.被告向原告支付垃圾、公摊水电费7071.74元，以上三项合计62166.75元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告明确其诉讼请求为：1.本案请求物业服务费计费周期为2009年12月至2018年3月，总额为22193元，按2.5元/月/平方米计算，面积为88.78平方米，每月物业服务费为221.95元，共100个月.原告诉请物业服务费金额按照商品房买卖合同中约定的面积88.77平方米计算，每月为221.93元，低于房屋产权证明记载面积88.78平方米计得的221.95元，原告同意按合同约定面积88.77平方米计算。滞纳金根据前期服务合同第七条约定的收费周期，按每季度第二个月10-15日开始计算每期管理费的逾期违约金，即2010年1月26日开始计算，暂计至2018年3月31日为32902.01元，余下自2018年4月1日起按合同约定计至实际清偿之日止。原告提交的费用明细清单上的滞纳金利率按照每日1‰计算。2.本案请求垃圾费计费周期为2009年12月至2018年3月，垃圾费按每月收取每户5元，共计100个月，垃圾费金额为500元。3.本案请求公摊水电费计费周期为2009年12月1日至2018年3月31日，总额为6571.74元。以上第2、3项合计总额为7071.74元。
事实和理由：被告系位于佛山市南海区时代峰云名居业主。根据被告与峰云名居小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2009年7月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20090702334725）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅，根据开发商与原告签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业服务费：带电梯六层高复式住宅按2.5元/月/平方米标准计收物业服务费，业主未按时交纳物业服务费的，应从拖欠之日起按每日1‰的标准向原告支付滞纳金。由上，被告在接收房屋后应按2.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费。此外，根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定，被告应当向原告缴纳公摊水电费。2009年11月30日，被告接到原告发出的《收楼通知书》后一直没有收楼且没有支付相关费用。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故被告自约定的房屋交付之日起，应当依约向原告履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务，自应接收楼之日即2019年12月1日起至2018年3月31日，被告共欠缴物业服务费及物业服务费滞纳金、公摊水电费共62166.75元。原告为维护合法权益，遂起诉至法院。
被告到庭并发表答辩意见：一、被告购房时，开发商的销售人员向被告说明涉讼房屋前在建的建筑物为保安室，可到被告准备收楼时发现涉讼房屋前方兴建的建筑物是垃圾房，与开发商的销售人员所述及宣传不符。另外，被告考虑到办理房产证等因素，最终拒绝收楼。二、原告没有按质按量提供物业服务。具体表现为小区入住率低、小区内的道路、地砖被压碎、墙砖剥落等缺乏基本的维护。三、原告方的物业收费欠公开透明及存在乱收费的情况，原告向业主寄送催收物业服务费等材料单据时较为马虎，比如原告在2017年起诉被告时，催收通知单上将涉讼房屋号码写错，且被告难以从原告提供的公摊明细表上看明白的公摊水电费是多少。综上，被告没有实际收楼，此前产生的物业服务费、滞纳金被告均不同意支付。但对公摊水电费被告同意支付，公摊水电费及垃圾费的金额由法院进行认定。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告营业执照、原告法定代表人身份证、原告法定代表人身份证明书、被告身份证（均为复印件）。
2.2015年6月1日签订的《前期物业管理服务合同》（原件）、《前期物业服务协议》（原件）。
3.《广东省商品房买卖合同》（编号：20090702334725）（原件）、《公共用电电量分摊办法（试行）》（盖章复印件）、催收楼通知书及邮单（复印件）。
4.2018年4月17日催款通知书、邮单（均为原件）。
被告举证如下：
5.照片9张（打印件，未能提供原载体）。
6.2016年12月10日缴费通知单、公摊明细表（均为复印件）。
经审查，对当事人无异议的证据1-4、6的真实性，本院予以确认。对证据5，经查，该照片内容为局部建筑，未能明确反映是否案涉楼盘，原告对该证据亦不予确认，且被告未能提供原载体核对。由上，本院对该证据的真实性不予确认。
经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居4栋七单元101房，登记买受人为被告黄薇芳，签订《商品房买卖合同》时间为2009年7月4日。房产登记时间为2010年8月19日，登记建筑面积为88.78平方米。原、被告于2009年7月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告负责为涉讼物业提供物业管理服务，按建筑面积计算收取管理费，高级多层住宅/复式住宅为2.5元/平方米/月，业主未按时交纳物业服务费处每日1‰的滞纳金。2009年10月21日、11月30日，原告先后向被告寄送《收楼通知书》、《催收楼通知书》，通知及催促被告收楼，被告收到通知书后没有办理房屋交付手续。原告为追讨涉讼房屋欠费遂起诉至法院。
另查明：原告与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定：（第二章第二条第二款第3项）原告提供的服务内容包括对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，被告应按协议约定的收费标准、违约责任条款支付各项费用及违约金。对于原告主张被告拖欠2009年12月至2018年3月的物业服务费22193元及2009年12月至2018年3月公摊水电费6571.74元，被告负有支付义务但未举证证明已清偿,原告诉请被告支付上述费用理据充分，本院予以支持。原告主张按面积88.77平方米低于证载建筑面积（88.78平方米）计算物业服务费，是对自身权利的处分，本院予以确认。被告抗辩称因开发商违反其销售人员对被告的承诺，在涉讼房屋前建造垃圾房导致其未能收楼，且被告未按质按量提供物业服务等为由认为其不应支付物业服务费及违约金。业主应自房屋交付之日起支付物业服务费。本案中，原告举证其于2009年10月21日、11月30日向被告发出《收楼通知书》、《催收楼通知书》，被告无正当理由拒绝办理房屋交付手续，原告主张被告自寄送《催收楼通知书》次日即2009年12月1日起支付物业服务费，理据充分，本院予以支持。被告以没有收楼由抗辩称其无需支付物业服务费，理据不足，本院不予采纳。对于原告主张被告支付逾期付款违约金，经查，原告主张的逾期天数按每季度物业服务费从当季第二个月15日付款期限届满后26日起分别计算，无明显不合理之处，本院予以采纳，原告主张的逾期利率符合合同约定，本院亦予采纳。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原告主张的违约金超出物业服务费本金，属于过分高于造成的损失，被告亦不同意支付该违约金，本院酌定违约金总额以物业服务费本金22193元为限，原告超出上述范围的违约金诉请，本院不予支持。被告抗辩称原告未能提供合同约定的物业管理服务，故其不应支付违约金，但未能举证证明原告存在违约行为，原告此项抗辩意见理据不足，本院不予支持。对于原告主张被告支付垃圾费500元，经查，双方《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费计费标准对应的服务内容已包含垃圾收集清运，原告主张被告另行支付垃圾费与合同约定不符，本院对原告的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、黄薇芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2009年12月至2018年3月的物业服务费22193元及2009年12月至2018年3月公摊水电费6571.74元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；
二、黄薇芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2018年3月31日的逾期违约金22193元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；
三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1354.16元，减半收取计677.08元（原告已预交），由原告负担140.11元。由被告负担536.97元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 宁
二〇一八年七月二十七日
书记员 何炀楷