浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异91号
案外人绍兴市柯桥区柯桥富临门商务宾馆有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道黄社溇路17-19号。
法定代表人徐杏金。
申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行，住所地绍兴市越城区鲁迅中路483号。
法定代表人孙秋砚。
委托代理人（特别授权代理）盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）贺霄铮，该行员工。
被执行人绍兴县雅男纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥国贸大厦1幢122室。
法定代表人田勇。
被执行人田勇，男，1974年10月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人刘秀英，女，1976年6月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行（以下简称工商银行）与被执行人绍兴县雅男纺织品有限公司（以下简称雅男公司）、田勇、刘秀英金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市柯桥区柯桥富临门商务宾馆有限公司（以下简称富临门公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人富临门公司称，案外人的股东赵汉池与田勇签订房屋租赁合同1份，约定田勇租赁给案外人坐落于柯桥区越隆大厦1幢0503-1、0503-2、0504、0505、0506、0507、0508七处房产（以下简称涉案房产），租期自2012年10月1日至2022年9月30日，案外人已按约支付完期内租金。现贵院拟处置涉案房产，因涉案房产现由案外人实际租赁使用，故请求法院支持案外人对涉案房产继续享有自2012年10月1日起至2022年9月30日止的租赁权。
申请执行人工商银行称，首先，被执行人雅男公司于2012年11月13日向申请执行人借款260万，于2012年11月以涉案房产向申请人提供最高额抵押担保。本案中，根据申请执行人查实，涉案房产在设定抵押时用电量基本为0；以赵汉池为业主的个体工商户绍兴县柯桥富临门商务宾馆于2013年5月才设立，该宾馆除涉案房产外还租赁越隆大厦的其他楼层，但在该宾馆设立时，赵汉池向工商部门提供的房屋租赁合同中并不包括案外人提供的关于涉案房产的租赁合同；同时案外人提供的其他证据也不足以证明其在抵押之前即已实际占有使用涉案房产的事实；综上，可以证明在涉案房产办理抵押登记时并不存在案外人所主张的租赁事实，申请执行人的抵押权设立时间早于案外人的租赁权，案外人的租赁权依法不得对抗申请执行人的抵押权。其次，案外人提供的租赁合同是田勇与赵汉池签订，因此无论该租赁合同是否真实，都存在转租行为，该转租行为无效。第三，根据案外人提供的绍兴县柯桥富临门商务宾馆与雅男公司于2015年4月8日签订的《房屋租赁协议》变更协议记载，涉案房产2015年4月1日至2022年9月30日的租金总额变更为50万，比原协议约定的月租金11914元的标准大幅下降，而且也明显低于越隆大厦其他楼层的租金标准，因此该变更协议存在案外人与债务人恶意串通损害债权人利益的嫌疑；案外人提供的租金付款凭证中记载的付款用途为走账，也不能证明上述50万元租金已经实际支付的事实。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人雅男公司、田勇、刘秀英未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人雅男公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区越隆大厦1幢0503-1、0503-2、0504-0508室，权证号分别为绍房权证柯桥字第××、84××54、84146、84××50、84149、84××53、84152号，总建筑面积为480.61平方米、登记日期均为2012年9月26日的房产及对应的国有土地使用权。2012年11月19日，工商银行与雅男公司签订最高额抵押合同，约定雅男公司以其名下的上述房地产为其在工商银行处2012年11月19日至2017年11月19日之间连续发生的债务提供最高主债权数额为384万元的抵押保证。该抵押合同所附的抵押物清单中明确记载订立抵押合同前抵押物未出租。2012年11月21日，工商银行领取了关于涉案房产的绍县房地产（2012）第0751号他项权证，抵押权设定日期为2012年11月19日至2017年11月19日。
因雅男公司未按约归还借款，工商银行向本院提起诉讼，本院于2015年6月9日立案受理。审理中，本院于2015年6月26日诉讼保全查封了雅男公司名下的涉案房产。2015年11月19日，本院作出（2015）绍越商初字第2889号民事判决书，对工商银行就绍县房地产（2012）第0751号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在384万元范围内所享有的抵押优先受偿权进行了确认。
2016年3月21日，本院立案执行上述生效民事判决书。执行中，本院于2017年5月8日作出（2016）浙0602执1364号之二执行裁定书，裁定拍卖雅男公司名下的涉案房产，以清偿债务。2017年6月20日，本院又作出（2016）浙0602执1364号公告责令被执行人在2017年7月20日前腾退涉案房产，逾期本院将强制执行。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，赵汉池于2012年7月24日经绍兴县工商行政管理局核准，同意其申请的个体工商户名称为绍兴县柯桥富临门商务宾馆，名称保留期至2013年7月22日。个体工商户绍兴县柯桥富临门商务宾馆于2013年5月21日成立，经营场所为越隆大厦0106室、0107室、5-8层部分，经营者为赵汉池；2016年1月21日，该个体工商户经绍兴市柯桥区市场监督管理局核准转型为有限责任公司即本案案外人，赵汉池为案外人股东之一。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为田勇，乙方为赵汉池、落款日期为2012年9月7日（日期有涂改，原打印日期为2012年7月26日）的房屋租赁协议1份，主要内容为甲方愿将涉案房产租赁给乙方开设商务宾馆，租期为10年，即2012年10月1日至2022年9月30日，月租金人民币11914元，双方同意每半年一付租金，第一期租金为2012年9月20日至25日付2012年10月1日至2013年3月30日的租金，金额为71484元，以此类推今后需支付给甲方的租金。2、甲方为雅男公司、乙方为绍兴县柯桥富临门商务宾馆、落款日期为2015年4月8日的《房屋租赁协议》变更协议复印件1份，协议主要内容为乙方已按原约定付至2015年3月30日止租金总额357420元，从2015年4月1日至2022年9月30日止按原约定应付租金总额变更为乙方在2015年4月10日前一次性支付给甲方租金总额50万元，据此，甲方认同，乙方给付的该租金，已付清至2022年9月30日止的全部应付租金。原租赁协议第二条、第三条变更为上述第一条，其他条款不变。3、付款方为福临门宾馆、收款方为雅男公司、入账日期为2015年4月13日的农业银行电子交易回单一份，其中记载交易金额为24万元，用途为田光勇（雅男纺织）走账。4、交易日期为2015年4月10日、户名为赵爱芬的工商银行历史交易明细清单1张，其中一笔转账金额为26万元，对方户名空白。5、2012年12月至2013年1月的水电费发票1组。6、缴款单位为雅男公司、收款单位为绍兴县安居物业管理有限公司、开票日期为2012年9月7日的涉案房产水电押金收据1张。7、2012年8月13日空调预付款收款收据及对应的记账凭证各1份。8、陶瓷送货单4张及对账单1张，送货单记载收货单位为“柯桥赵老板”或“赵老板”（其中两张有赵东敏签字）、对账单中记载有“越隆大厦酒店、赵东敏”。9、供方为“梦星家纺”、需方为“福临门宾馆”、落款日期为2012年9月3日的订货合同1份。10、甲方为“富丽华商务酒店”、乙方为“浙江伯乐木业”、落款日期为2012年10月7日的增补家具定做合同及对应的工程名称为“富临门酒店”的产品报价单各1份。11、甲方为“绍兴县富临门宾馆”、乙方为绍兴县柯桥鑫安电子设备商行、工程名称为“绍兴县福临门宾馆监控系统安装工程”、签订日期为2012年9月5日的监控系统安装合同及对应的报价单各1份。12、甲方为绍兴越隆置业有限公司、乙方为“富临门商务宾馆”、落款日期分别为2012年12月1日、12月6日的广告位租赁合同和露台租赁合同复印件各1份。13、收款人为郑春林的收款收据2张。14、甲方为“富临门商务宾馆”、乙方为田金成、落款日期为2012年8月22日的宾馆内装修协议1份及田金成驾驶证、上饶市建筑工程有限公司营业执照、建筑业企业资质证书、周江一级建造师注册证书、田金成明细帐复印件各1份，银行转账记录复印件6份。15、检测机构为绍兴安科消防检测有限公司、工程名称为“绍兴柯桥富临门商务宾馆内部装修工程”、检测日期为2012年11月20日的建筑电气消防安全检测报告及建筑消防设施检测报告各1份。16、甲方为“富临门商务酒店”、乙方为“浙江柏乐木业”、落款日期为2012年9月3日的家具定做合同及对应的补充协议各1份、报价表3份。17、甲方为“绍兴柯桥富临门商务宾馆”、乙方为浙江中广电器有限公司、落款日期为2012年8月9日的绍兴柯桥越隆大厦热水工程设计方案1份。18、日期为2013年1月4日的顾客入住信息打印件1组。19、个体工商户名称预先核准通知书、个体户工商登记基本情况、个体工商户转型为有限责任公司证明复印件各1份、案外人工商登记基本情况1份。20、付款方为赵丽丽、收款方为刘秀英、交易日期为2012年9月8日、金额为88173元的转账凭证打印件1份。
申请执行人工商银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、最高额抵押合同1份。2、由绍兴市电力局柯桥供电分公司出具的关于涉案房产历史电量电费查询清单1组，其中记载涉案房产2012年11月份电量、电费均为0。3、由绍兴天弘资产评估事务所出具的雅男公司房地产项目资产评估报告书1份，其中所附现场照片显示涉案房产基本处于空置状态。4、甲方为朱金逸、乙方为赵汉池，落款日期为2012年7月26日的房屋租赁协议复印件1份，其中记载甲方租赁给乙方位于越隆大厦6、7、8楼建筑面积为2750.23平方米的43间房屋，租期自2012年10月1日至2022年9月30日，该协议约定的租金计算标准和支付方式与案外人提供的证据1一致。5、甲方为朱金逸、乙方为赵汉池，落款日期为2012年7月26日的房屋租赁协议复印件1份，其中记载甲方租赁给乙方位于越隆大厦5楼509房间，租期自2012年10月1日至2022年9月30日，其中约定的租金计算标准和支付方式与案外人提供的证据1也一致。6、甲方为绍兴越隆置业有限公司、乙方为赵汉池的租赁合同复印件1份，其中记载租赁房产位于绍兴县黄社溇路17、19号，面积203.72平方米，租期自2013年4月1日至2014年3月30日，年租金为44818元。证据4-6均赵汉池在绍兴县柯桥富临门商务宾馆成立时提供给绍兴市柯桥区市场监督管理局。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房地产已于2012年11月19日设定抵押登记，故案外人富临门公司要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押之前已与被执行人雅男公司签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实，现案外人提供的证据不足以证明以上事实成立，应承担举证不利之后果，具体理由如下：首先，根据申请执行人提供的证据可以证实在赵汉池在成立个体工商户绍兴县柯桥富临门商务宾馆时共计向工商部门提交了3份房屋租赁合同，其中1份合同落款日期为2013年4月1日，却未将落款日期在先的关于涉案房产的租赁合同提交备案，明显有违常理。其次，案外人提供的《房屋租赁协议》变更协议系复印件，真实性无法确定，即使该协议真实，因该协议签订于涉案房产设定抵押之后，其中约定的租金标准又明显低于正常市场租赁价格，依法也不得对抗申请执行人已登记的抵押权，且案外人提供的转账凭证也尚不足以证明承租人已全额支付50万元租金的事实。最后，案外人提供的证据并不能直接证明在涉案房产抵押前承租人已实际占有使用涉案房产的事实，而申请执行人提供的证据相互印证，可以证明抵押设立时涉案房产仍基本处于空置状态。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴市柯桥区柯桥富临门商务宾馆有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 张华娟
人民陪审员 高 峰
二〇一七年八月二日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。