广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第229号
上诉人（一审被告）黄明强。
委托代理人李正。
被上诉人（一审被告）钦州市合众物业管理有限公司，住所地钦州市新华路1号。
法定代表人苏文炜，经理。
委托代理人邓开司。该公司员工。
上诉人黄明强因与被上诉人钦州市合众物业管理有限公司物业服务合同一案，不服钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第551号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人黄明强的委托代理人李正、被上诉人钦州市合众物业管理有限公司的委托代理人邓开司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告居住的“丽景天下”住宅小区的开发企业钦州万春房地产开发有限公司与原告于2012年10月12日签订《丽景天下住宅小区前期物业管理服务合同》，合同约定在小区业务委员会选聘确定物业管理企业前，由原告在小区内开展物业服务工作，住宅物业费按照每平方米0.55元计收，电梯费按照每户30元／每月计收，公共水电费由住宅区使用人按户分摊。被告作为丽景天下住宅小区5栋2单元401号房的业主，房屋面积为135.23平方米，2012年11月1日至2014年8月1日期间，接受原告对小区进行的物业管理服务，被告共欠下原告物业管理费371.90元、水费676.30元、电梯费630元、水公摊费4.6元、电公摊费334.10元尚未缴纳，原告因追索无果起诉至法院。
一审法院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。原告与钦州万春房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，原、被告应当按照约定去履行�同。被告在原告进行物业管理服务期间，尚欠原告物业管理费371.90元、水费676.30元、电梯费630元、水公摊费4.6元、电公摊费334.10元，该费用依据合同约定且没有违反物价的收费标准，被告欠费行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，向交清上述费用。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，判决，被告黄明强向原告钦州市合众物业管理有限公司支付物业管理费371.90元、水费676.30元、电梯费630元、水公摊费4.6元、电公摊费334.10元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄明强负担。
上诉人黄明强不服一审判决，上诉称，上诉人的前期物业企业协议关系人是钦州瑞泰物业管理有限公司，不是被上诉人，被上诉人具备丽景天下小区设立物业管理企业的合法依据。上诉人的前提《物业管理协议》证实被上诉人不是前期物业管理企业，也不是合法招聘的企业。一审法院××目把被上诉人视为上诉人的前期物业管理，把被上诉人与钦州万春房地产开发有限公司签订的合同权利和义务，强加给上诉人，严重违背事实。被上诉人设立丽景天下的物业管理企业不合法，与上诉人没有产生合同关系，其对业主收取收费没有任何的法律依据。因此，被上诉人无合法的依据收取上诉人的任何费用。一审判决认定事实错误，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人钦州市合众物业管理有限公司未向本院提交书面答辩状，在庭审中答辩称，根据物业管理法的规定，小区在未成立业主委员会之前，可以由开发商聘请物业公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉维持原判。
在二审审理期间，上诉人黄明强�本院提交以下证据材料：一、《前期物业管理服务协议》，拟证明钦州瑞泰物业管理有限公司是丽景天下的前期物业管理人；二、《钦州市大和物业管理有限公司收款收据》，拟证明上诉人已经交清了所欠的水费；三、《责令整改通知书》，拟证明被上诉人在丽景天下小区非法设立物业管理企业；四、关于丽景天下小区业主反映问题的答复，拟证实钦州市大和物业管理有限公司违规进驻丽景天下，被上诉人的情形和钦州市大和物业管理有限公司是一样的，可以认定被上诉人的进驻也是违规的；五、电梯收费通知书，拟证明电梯费用是上诉人交给电梯公司的；六、水费单，拟证明被上诉人没有帮上诉人交纳过水费，还欠了滞纳金7000多元；七、电费发票以及相关证明，拟证明上诉人已经交清电费。
被上诉人向本院提交以下证据材料：一、2013年6月-2014年8月，�上诉人交纳公摊电费的部分发票，拟证明被上诉人一直交纳丽景天下小区的公摊电费；二、《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目即标准的通知》，拟证明被上诉人有收费的依据以及被上诉人管理丽景天下的行为被钦州市住房和城乡建设委员会认可；三、部分业主意见调查书，拟证明被上诉人对丽景天下小区管理后，小区环境有所改变，业主是知道由被上诉人管理小区的；四、电梯保养维修报告书，拟证明被上诉人在管理期间对电梯进行了保养和维修；五、《卫生许可证》，拟证明被上诉人按照卫生部门的要求竞选检查并达标，符合用水二次加压的标准。
为经一步查清案件事实，本院依法到钦州万春房地产开发有限公司进行调查取证，对钦州万春房地产开发有限公司工程部李春宇进行了问话并制作笔录一份。
被上诉人对上诉人提交的证据质�认为，证据一，对其真实性没有异议，被上诉人是接手钦州瑞泰物业管理有限公司对丽景天下进行物业管理的；证据二，真实性没有异议，但是并非交给被上诉人，与被上诉人无关；证据三，对其真实性不确认，但是该证据与被上诉人无关；证据四，对其真实性没有异议，但是与本案无关；证据五，真实性没有异议，但与我方无关，被上诉人已经向特种设备公司交纳了费用；证据六，真实性没有异议，但与被上诉人无关；证据七，真实性没有异议，但是是上诉人交纳的私人电费，与被上诉人无关，公摊电费是由被上诉人统一收取交给供电公司的。被上诉人对本院依法调查的笔录质证认为，真实性没有异议，笔录记载的事实也没有异议。
上诉人对被上诉人提交的证据质证认为，证据一，真实性没有异议，但是只能证明被上诉人交纳了2014年7月份之前的电费�之后的电费并不是由被上诉人交纳的；证据二、真实性没有异议，但是不能证明被上诉人要证明的事实；证据三，真实性没有异议，但是这只能说明被上诉人做过调查，无法证明调查的业主人数符合法律规定；证据四、真实性有异议，这份证据是被上诉人单方的盖章签名，无法证明电梯有经常保养的措施；证据五，真实性没有异议，但是该证据无法证明被上诉人所要证明的事实。上诉人对本院依法调查的笔录质证认为，真实性没有异议，笔录记载的事实也没有异议。
本院对上诉人提交的证据分析认证认为，被上诉人除对证据三的真实性不予确认外，对其他证据的真实性没有异议，予以确认。证据三是由钦南区住房和城乡建设局出具的，有钦南区住房和城乡建设局的盖章，在被上诉人没有证据证明该盖章是伪造的情况下，对其真实性，予以确认。被上诉人对上诉人提供的证据证明的内容均有异议。本院认为，证据一，双方均认可其真实性，但是仅说明钦州瑞泰物业管理有限公司曾经对丽景天下物业管理，被上诉人是接手钦州瑞泰物业管理有限公司对丽景天下进行物业管理的，现被上诉人请求的是其管理期间，上诉人所欠的先关费用，因此，与本案没有关联性。不予采纳；证据二，水费的收费收据虽然是州市大和物业管理有限公司出具的，但是结合本院调取的笔录可以认定，上诉人所欠的水费，由于大和物业公司已经帮被上诉人垫付相关的水费给自来水厂，而上诉人已经将该笔费用交清给大和公司，因此，上诉人已经交清欠被上诉人的水费，该证据可以作为认定本案案件事实的依据，予以采纳；证据三、四，仅是证明钦州市大和物业管理有限公司违规进驻丽景天下，无法直接证明上诉人所要证明的事实，不予采纳；证据五、六、七，证明了上诉人交纳了相应的电费、水费以及电梯费，但是无法证明上诉人已经交清2012年11月-2014年8月1日期间的费用，仅能证明之后的相关费用是由上诉人所加纳。
本院对被上诉人提交的证据分析认证认为，上诉人除对证据四的真实性有异议外，其他证据的真实性均没有异议，予以确认。本人认为，证据四是由电梯保养维修公司提供的，并非由被上诉人提供，对其真实性予以确认。上诉人对被上诉人提交的证据所证明的事实均有异议。本院认为，证据一、四，该证与本院的调查笔录中李春宇经理陈述的一致，可以认定被上诉人在管理丽景天下期间，交纳了相应的电公摊费以及电梯费，该证据予以采纳；证据二、该文件是公开文件，不能证明是向被上诉人发出的，不能证明被上诉人所要证明的事实，不予采纳；证据三、其真实性没有异议，�然上诉人主张没有达到法定的业主人数，但是可以证明被上诉人实施了相应的管理行为，可以作为认定本案案件事实的依据；证据五、卫生许可证，仅能证明被上诉人的管理符合卫生部门的标准，与本案没有关联性，不予采纳。对于本院依法调查的笔录，双方当事人均没有异议，予以采纳。
经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对于一审查明的事实，本院予以确认。
另查明，上诉人在2015年2月16日已经向钦州市大和物业管理有限公司交纳了2012年11月1日至2014年8月1日的水费676.30元。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人是否是丽景天下的实际物业管理人；二、被上诉人请求上诉人支付物业管理费、水费、电梯费、水公摊费以及电公摊费是否有事实和法律依据。
本院对本案的综合评判如下�
一、关于被上诉人是否是丽景天下的实际物业管理人的问题。
上诉人主张丽景天下的前期物业管理企业为钦州瑞泰物业管理有限公司，并非本案的被上诉人。本院认为，根据上诉人与钦州钦州瑞泰物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，钦州瑞泰物业管理有限公司曾经在丽景天下实施物业管理行为，该事实被上诉人并不予以否认，但是该协议并没有约定钦州瑞泰物业管理有限公司管理期限。根据被上诉人与钦州万春房地产开发有限公司签订《丽景天下住宅小区前期物业管理服务合同》，被上诉人于2012年11月开始对丽景天下下去竞选物业管理服务，钦州瑞泰物业管理有限公司在此期间已经撤离。虽然被上诉人没有逐一与上诉人签订物业管理服务合同，但是根据《物业管理条例》实施细则第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物�服务企业之前，建设单位选聘物业服务的，应当签订书面的前提物业服务合同”。本案中，被上诉人与钦州万春房地产开发有限公司签订《丽景天下住宅小区前期物业管理服务合同》时，丽景天下小区尚未成立业主委员会，因此，被上诉人与钦州万春房地产开发有限公司签订的《丽景天下住宅小区前期物业管理服务合同》属于前期物业服务合同，该合同应当对丽景天下小区的全体业主具有约束力。被上诉人应当按照合同约定履行义务，上诉人应当按照合同约定支付相应的费用。因此，一审认定被上诉人为丽景天下小区的实际物业管理企业，证据充分，本院予以确认。
二、关于被上诉人请求上诉人支付物业管理费、水费、电梯费、水公摊费以及电公摊费是否有事实和法律依据的问题。
上诉人主张在一审审理期间和判决作出后，上诉人已经向相应�部门缴纳了水费、电费以及电梯费。本院认为，上诉人提交的水费、电费以及电梯费的票据，缴纳的时间均是在2015年以后，并非被上诉人主张上诉人欠费的2012年11月1日至2014年8月1日期间。经审理查实，在被上诉人实施物业服务期间，被上诉人已经交纳了电费、电公摊费、电梯费、水公摊费以及2012年11月1日至2014年8月1日的水费，而上诉人在被上诉人提供物业管理服务期间均没有向被上诉人交纳相应的费用。由于钦州市大和物业管理有限公司代被上诉人交纳了2014年7月1日至2014年7月31日的水费，然后通过收取上诉人欠交的所有水费予以弥补，可视为上诉人已经交清了在被上诉人提供物业管理服务期间的水费，因此，该项费用应当从被上诉人的请求中予以扣减。因此，被上诉人请求上诉人支付除水费以外的其他费用，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上�述，上诉人的上诉请求中关于水费部分有理，本院予以支持，其余请求没有事实依据，本院不予支持。一审法院认定事实部分清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第551号民事判决为：上诉人黄明强向被上诉人钦州市合众物业管理有限公司支付物业管理费371.90元、电梯费630元、水公摊费4.6元、电公摊费334.10元。
二、驳回被上诉人钦州市合众物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人黄明强负担60元，被上诉人钦州市合众物业管理有限公司负担15元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 成
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一五年九月十六日
书 记 员 苏 芸