湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第917号
原告株洲华晨物业管理有限责任公司，住所地株洲市。
法定代表人陈成义，系该公司董事长。
委托代理人张弦，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为签收各类法律文书。
被告湖南清源投资管理有限公司，住所地长沙市。
法定代表人王鹏，系该公司董事长。
委托代理人扶良胜，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人陈望凯，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，和解。
原告株洲华晨物业管理有限责任公司（以下简称华晨物业公司）诉被告湖南清源投资管理有限公司（以下简称清源投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。本案依法由代理审判员刘洋适用简易程序于2015年6月10日、9月9日两次公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。两次开庭原告委托代理人张弦、被告委托代理人陈望凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华晨物业公司诉称：被告于2010年11月2日租赁了位于株洲市某房屋进行办公使用，并与业主签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间由被告承担物业管理费用。2013年9月1日，原告与株洲金茂尚都小区业主委员会签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对金茂尚都大厦进行物业管理。根据合同约定被告每月应交物业费2218元。而被告从2013年10月1日开始未向原告交纳物业管理费，至2015年3月共计欠费39924元。原告多次催交未果，为维护合法权益，诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付所欠物业管理费39924元；2、被告向原告支付滞纳金34135元；3、由被告承担所有诉讼费用。
被告清源投资公司辩称：1、株洲金茂尚都小区业主委员会未经业主授权，代表业主与原告签订的《物业委托管理合同》对业主不产生效力；2、原告物业管理服务质量未达到合同约定标准。原告对株洲金茂尚都小区管理期间，小区消防通道时常被占用，摩托车可以随意进入，且存在天然气管道和消防设施维护不到位等情形，不仅影响了被告的日常出行，也对被告的人身财产安全制造了隐患。故原告不应按2.8元／平米向被告收取物业管理费，我方认为按7折结算物业管理费用较公平合理；3、被告并非恶意拖欠物业管理费，未按期缴费系原告未充分履行物业服务义务所致，因此原告提出的滞纳金诉求不符合事实及法律规定。
经审理查明：原告华晨物业公司系株洲金茂尚都小区的物业服务企业，在2013年10月1日至2015年3月31日期间为被告清源投资公司租赁的金茂尚都小区某号房屋（系公寓，用于清源投资公司日常经常，建筑面积共计791.24平方米）提供了物业服务。被告未向原告交纳了该房屋上述期间的物业费。双方因物业费交纳问题产生争议，协商不成，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：1、被告清源投资公司与金茂尚都小区某号房屋的业主于2010年11月2号订立一份《房屋租赁合同》，约定被告清源投资公司租赁该房屋作办公使用，租赁期间房屋发生的物业管理费由被告自行承担，如拖欠产生纠纷及相应的滞纳金等由被告自行解决和缴纳。从2010年11月起至今，上述房一直由被告清源投资公司使用；2、原告华晨物业公司与株洲金茂尚都小区业主委员会于2013年9月1日订立一份《物业委托管理合同》，约定2013年9月1日起至2018年8月31日期间公寓物业费按每月每平方米2.8元的标准收取，逾期交纳物业费滞纳金从逾期之日起按每天应交管理费用的3‰计算；3、金茂尚都小区存在车辆停放管理混乱、装修管理不到位等问题，原告未完全履行物业服务合同约定的“车辆停放有序”等管理义务。
以上事实有原、被告的陈述，原告提交的原、被告营业执照、《物业委托管理合同》、《房屋租赁合同》、欠费明细，被告提交的《关于请求华晨物业有限公司协助解决的函》、小区停车场照片等证据予以证明。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否有事实和法律的依据。本案中，原告与小区业主委员会订立的物业服务合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对业主具有约束力。因被告已与业主约定物业管理费和滞纳金由被告自行承担，且被告亦属于该物业的使用人和受益人，故原告有权要求被告承担物业管理费及其应承担的滞纳金。现小区的物业费收费标准每月每平方米2.8元，被告的物业服务品质也应达到相应标准。被告提交的证据证实该小区存在车辆停放管理混乱、装修管理不到位等问题，能够证明原告提供的服务未完全达到合同约定的湖南省物业服务等级三级标准，未充分履行其合同义务，故本院对被告应交物业费酌情予以核减10%。综上所述，被告现需交纳的物业费计算为［792.13平方米×2.8元／平方米／月×18月（2013年10月1日至2015年3月31日）］×90%（核减10%）即35931.02元。对原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于滞纳金。本院认为，原告并非恶意拖欠物业费，未按期交费系被告未充分履行物业服务义务所致，不宜计算滞纳金。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖南清源投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告株洲华晨物业管理有限责任公司支付金茂尚都小区某号房屋2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业费35931.02元；
二、驳回原告株洲华晨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1652元，减半收取计826元，由原告株洲华晨物业管理有限责任公司负担426元，被告湖南清源投资管理有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 刘洋
二〇一五年九月九日
书 记 员 戴芬
附本案适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。