上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1326号
上诉人（原审原告、反诉被告）野村贸易（上海）有限公司。
委托代理人李俊南，北京市天达律师事务所上海分所律师。
委托代理人马锡兰，北京市天达律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）梁艳玲。
委托代理人王一兵（系梁艳玲之夫）。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
上诉人野村贸易（上海）有限公司（以下简称野村公司）、梁艳玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人野村公司之委托代理人李俊南、上诉人梁艳玲之委托代理人王一兵、严希勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市长宁区黄金城道房屋的产权人系梁艳玲。2012年6月19日，甲方（梁艳玲）与乙方（野村公司）在上海德佑房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租涉案房屋，双方约定，甲方应于2012年6月30日之前交付涉案房屋；租赁期限自2012年7月1日起至2013年3月31日止；涉案房屋的月租金为人民币（下同）11，000元；租金以一个月为一期支付，乙方应于每期首月1日前直接或通过乙方向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付逾期违约金；涉案房屋租赁保证金为两个月的租金22，000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过半个月的……；乙方在居住期间，房屋里不能养宠物；乙方在租期结束的最后一个月，在不影响乙方正常生活的情况下，需配合甲方找新的租客看房等。合同签订后，野村公司向梁艳玲交付了保证金22，000元，梁艳玲出具了收据。后野村公司诉至法院，要求判令：梁艳玲返还野村公司租赁保证金22，000元。梁艳玲则提出反诉，要求判令：1、野村公司向梁艳玲支付违约金22，000元（按照两个月租金计算）；2、野村公司向梁艳玲赔偿损失共计66，500元（其中包括野村公司不配合看房导致的房屋空置费用11，000元、电ＸＸ板及天然大理石台面等室内装修损坏、修复赔偿金39，500元、室内装饰修复期间的租金损失11，000元、宠物异味消除及消毒除菌费3，000元、物品损失费2，000元。）
原审另认定，野村公司于2012年8月3日、9月3日、10月8日、12月3日及2013年1月4日支付当月租金，未在合同约定的“每期首月1日前”支付。
原审庭审中，梁艳玲表述野村公司曾在涉案房屋内饲养宠物并提供了宠物箱的照片等证据予以佐证；野村公司则表述，系同住的女孩把猫带来住几天，时间很短。
2013年3月2日，梁艳玲曾与野村公司通过手机短信联系（具体联系人为野村公司工作人员张小姐），表示要求野村公司配合中介人员及新租客查看涉案房屋，但并未获得野村公司许可。2013年3月31日租期到期之日，野村公司与梁艳玲办理了交接手续并签署了退租确认书。在退租确认书右方有手写添加的“①有线费70元已付；②地板开裂损坏、床底下物品不见了”等内容。2013年5月22日，野村公司向梁艳玲邮寄了关于退还我司房租押金的通知，要求梁艳玲于2013年5月31日前退还押金22，000元。2013年5月23日，梁艳玲通过电子邮件方式向野村公司提出了相关赔偿的主张。
2014年3月7日庭审后，原审承办人会同双方当事人查看了涉案房屋现场。涉案房屋内靠近入户门部位的地板存在裂缝，二楼卫生间内的大理石台面存在裂缝。对于上述涉案房屋地板及大理石台面的相关损失及修复费用，野村公司与梁艳玲均要求法院进行裁量，不申请通过评估鉴定方式处理。
原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，野村公司与梁艳玲的租赁合同租期届满，双方亦完成了涉案房屋的交接，梁艳玲应当向野村公司返还收取的相应保证金，故对于野村公司的本诉诉请，法院应予支持。
至于梁艳玲的反诉诉请部分，野村公司作为涉案房屋的承租人虽然存在客观上迟延支付租金累计达16天等情况，而根据合同的约定梁艳玲作为出租人确实具有合同的解除权，但是梁艳玲并未举出足够证据证明其在合同期内行使过合同解除权，故目前梁艳玲仅基于野村公司存在迟延支付租金的事实而主张按两个月租金计算违约金的反诉诉请，法院难以支持。
对于租赁期内最后一个月配合看房的义务，双方在合同中有明确约定，而梁艳玲通过举证证明了在其与野村公司联系要求野村公司履行该义务时，野村公司予以拒绝，可以认定野村公司并未积极配合履行该项约定的合同义务，梁艳玲向其反诉主张的房屋空置费用11，000元亦属合理，法院予以支持。
对于地板及大理石台面的损坏及修复费用，法院结合涉案房屋现场状况、涉案房屋租金标准等因素酌情确定地板及大理石台面的修复费用为8，000元。对于修复期间的租金损失，因为仅涉及部分地板及大理石台面的修复及更换，工程量不大，并不会导致涉案房屋长时间无法居住，故对于修复期间的租金损失的反诉诉请，法院不予支持。
对于宠物异味消除及消毒除菌费3，000元的反诉诉请，双方在合同中曾有明确约定不得饲养宠物，梁艳玲就野村公司在涉案房屋内饲养宠物提供了照片，对于相应费用也提供了收据，同时野村公司亦自认其同住人曾带猫至涉案房屋内居住，故对于该项反诉诉请，法院予以支持。
对于物品损失费2，000元的反诉诉请，虽然在退租确认书中双方曾确认过丢失了床下的部分物品，但现有证据并不能证明丢失的物品种类、名称及价值，梁艳玲提出的2，000元数额亦系估算所得，对象不明，故对该项反诉诉请，法院实难支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年三月十四日作出判决：一、梁艳玲应于判决生效之日起十日内返还野村公司租赁保证金人民币22，000元；二、野村公司应于判决生效之日起十日内赔偿梁艳玲装修损失人民币8，000元；三、野村公司应于判决生效之日起十日内赔偿梁艳玲房屋空置费损失人民币11，000元；四、野村公司应于判决生效之日起十日内赔偿梁艳玲宠物异味消除及消毒除菌费损失人民币3，000元；五、驳回梁艳玲的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币350元，由梁艳玲负担。反诉案件受理费人民币1，000元（已减半收取），由野村公司负担人民币375元，梁艳玲负担人民币625元。
判决后，野村公司、梁艳玲均不服，上诉于本院。野村公司诉称：其迟延支付租金的日期均为法定节假日及周末，并非蓄意迟延；地板微微翘起，装修只有一年，不需要全面修复；大理石台面的损失没有经过双方确认；实际居住人并不饲养宠物，同住女性偶尔饲养宠物，消毒费高达3，000元与事实不符；其同意看房，原审判决的空置损失没有依据；梁艳玲没有提出过解约要求，不适用解约违约金的约定，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项。
上诉人梁艳玲诉称：野村公司租金迟延支付天数累计达24天，依约应支付违约金；即便由同住人饲养宠物，亦应由野村公司承担责任；大理石裂缝客观存在，原审法官已到现场确认；野村公司不同意其带人看房并同意扣除押金，故要求二审法院撤销原审判决主文第五项，改判野村公司支付违约金22，000元、赔偿装修期间房屋空置损失11，000元。
上诉人野村公司与上诉人梁艳玲互不认可对方的上诉请求。
二审中，野村公司出示短信记录一组，旨在证明当时其同意看房；梁艳玲认为不是二审新证据，并认为居住人森荣弘每次同意看房，但客户到现场后其又不同意看房。本院认为，该材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，况且，该记录亦不能反映出野村公司已积极履行配合看房义务。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。野村公司返还的房屋应符合正常使用后的状态。双方的退租确认书一致确认地板开裂损坏，梁艳玲向野村公司所发的要求赔偿的函件载明二楼洗手台面有损坏，原审法院结合现场查看情况酌定之装修损失，合理妥当，可予维持。由于地板及台面的修复工程并不复杂，事实上梁艳玲也已将房屋另行出租，故其关于装修期间空置损失的上诉主张，本院难以采纳。合同约定承租人居住期间不得在房屋内饲养宠物。野村公司确认虽实际居住人未饲养宠物，然同住人曾饲养宠物，因此，野村公司已违反合同约定，理应支付相应的消毒除菌费。合同还约定在租期最后一个月，承租人有配合看房义务，无论是梁艳玲原审出示的保洁员之说明，还是野村公司出示的短信记录，均反映出野村公司未予积极配合，故原审判决其承担一个月的空置损失，并无不妥，可予维持。合同9.2条系对解约违约金之约定，本案中，涉讼租赁合同因履行完毕而终止，非因出租方行使解除权而终止，故梁艳玲关于违约金之主张，本院不予采纳。综上而言，野村公司关于撤销原审判决主文第二、三、四项的上诉请求，梁艳玲关于撤销原审判决主文第五项，改判野村公司支付违约金22，000元、赔偿装修期间房屋空置损失11，000元的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币625元，由野村贸易（上海）有限公司负担250元，梁艳玲负担375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……