山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第460号
上诉人（原审被告）卢某。
委托代理人杨某。
被上诉人（原审原告）山东九巨龙物业管理有限公司，住所地济宁市红星市场营业楼2号。
法定代表人司某。
委托代理人张某甲。
委托代理人林某。
上诉人卢某因物业服务合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2O14）任民初字第3312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，被告卢某在九巨龙房地产开发集团有限公司购买了位于济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元3层302室住房一套，建筑面积为103.46平方米，并于2010年2月28日办理完毕上房手续，且居住使用至今。2010年2月28日，业主卢某作为甲方，与作为乙方的山东九巨龙物业管理有限公司签订了关于济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室的《物业管理服务协议》。该协议第二章第四条约定，物业服务期限为自2010年1月1日-2010年12月31日；第三章约定了乙方的管理服务事项为房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护，公用绿地、花木、建筑小品等养护与护理，物业服务区内公共环境卫生的清洁等，交通秩序与车辆停放秩序的管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作等内容；第五章第十七条第1项约定乙方承诺物业管理服务费第一年按每月1.26元／㎡向业主或物业使用人收取，第3项约定甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠交服务费的日千分之三交纳滞纳金，超过30日不交纳，乙方可进行催交，催交不成的乙方可诉诸法律解决。协议还对物业服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告卢某交纳了当年的物业管理服务费，并接受了原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的物业管理服务。从2011年起，原、被告双方未再签订《物业管理服务协议》，被告卢某以原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由未交纳2011年、2012年、2013年三年的物业管理服务费。同期，原告山东九巨龙物业管理有限公司与济宁市龙城美墅小区4号楼的其他业主签订了《物业管理服务协议》，约定了从2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日期间，原告向与被告同小区居住的业主的收费标准均为基础物业服务费住房每月0.9元／㎡、公共设备实施运行电费每月0.46元／㎡，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠交服务费的日千分之三交纳滞纳金，超过30日不交纳，原告可进行催交，催交不成的原告可诉诸法律解决。以上协议同时还对房屋建筑公用部位、公用设施、设备等管理服务事项、物业服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。在此期间，原告依约对包括被告卢某居住房屋在内的济宁市龙城美墅小区提供了物业管理服务。被告卢某自认其系济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元3层302室的房主，该房产建筑面积为103.46平方米，除交纳2010年物业管理服务费外，以后的费用未交纳，且从2011年至今都在该处居住。其还辩称未交纳2011年至今物业管理服务费系因未享受到相关的物业管理服务，每年的收费应统一按照每月1.26元／㎡的标准计算。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。原告山东九巨龙物业管理有限公司作为济宁市龙城美墅小区的物业管理企业、被告卢某作为济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室的业主，双方于2010年2月28日签订的《物业管理服务协议》没有违反法律法规的规定，已建立起合法有效的物业服务合同关系，双方均履行了该协议。虽然2011年至2013年期间，双方未再签订物业服务合同，但被告卢某在办理入住手续后，作为小区的业主，其一直在济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室居住，期间原告山东九巨龙物业管理有限公司对包括被告卢某居住房屋在内的济宁市龙城美墅小区提供了物业管理服务，被告卢某亦是服务对象之一，应当向物业服务企业交纳物业服务费。原告提供的物业管理服务不仅要对被告住房的专有部位进行服务，还要对小区的全部共用面积、共同部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例决定承担费用的多少，业主不得以放弃共有部分的权利不履行义务。原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的证据能够证实其已经提供了物业管理服务，被告卢某应当履行物业服务费用的支付义务。被告卢某不交纳物业服务费用的抗辩主张，无证据支持，依法不予采纳。关于2011年度的物业服务费用收取标准，原告山东九巨龙物业管理有限公司主张延续2010年的标准，并无不当，予以采信。关于2012年度、2013年度的物业服务费用收取标准，原告山东九巨龙物业管理有限公司与其他业主同期签订的《物业管理服务协议》进行了约定，虽然被告卢某认为应当统一按照每月1.26元／㎡的标准计算，但其并未提供相应证据证明原告的服务价格计算依据不实，其抗辩主张依法不予支持。被告卢某应当按照基础物业服务费住房每月0.9元／㎡、公共设备实施运行电费每月0.46元／㎡的收费标准缴纳2012年度、2013年度的物业服务费用，并按照其住房的建筑面积进行计算。即被告卢某应支付原告山东九巨龙物业管理有限公司2011年度的物业服务费用1564元（每月1.26元／㎡×103.46平方米×12月）、2012年度的物业服务费用1688元（每月﹤0.9元＋0.46元﹥／㎡×103.46平方米×12月）、2013年度的物业服务费用1688元（每月﹤0.9元＋0.46元﹥／㎡×103.46平方米×12月）。被告卢某在原告处的违约金及取暖补助费用的事项，双方可另行解决。关于原告山东九巨龙物业管理有限公司主张的逾期缴纳物业费滞纳金，虽然协议中有过约定，但均没有约定物业服务费的收取时间，原告亦未向本院提供曾向被告卢某催交的相关证据，因此滞纳金应按照同期银行贷款利率从起诉之日起开始计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：被告卢某自判决生效之日起三日内向原告山东九巨龙物业管理有限公司交纳2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务费1564元、2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费1688元、2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费1688元，共计4940元，并按同期银行贷款利率支付从2014年7月18日起至支付之日止的逾期滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告卢某负担。
上诉人卢某不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由主要如下：2012年、2013年的物业费收费标准不合理。上诉人所欠物业费应扣除其欠上诉人的违约金及取暖补助共3100元，实际数额应为1900余元。被上诉人在向上诉人提供物业管理服务过程中存在瑕疵，如卫生间玻璃未更换、卫生间暖气片漏水未维修、卫生间防水层严重渗水等问题一直未解决，上诉人不同意缴纳物业费。
被上诉人山东九巨龙物业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年2月28日签订的《物业管理服务协议》，没有违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方已建立合法有效的物业服务合同关系。虽然2011年至2013年期间，双方未再签订物业服务合同，但上诉人在办理入住手续后，作为小区的业主，其一直在济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室居住，期间被上诉人山东九巨龙物业管理有限公司对包括上诉人卢某居住房屋在内的济宁市龙城美墅小区提供了物业管理服务，上诉人卢某作为该小区的业主，应当向物业服务企业交纳物业服务费。上诉人卢某拒绝交纳服务费，系违约行为，应依约承担相应的违约责任。被上诉人不仅要对上诉人住房的专有部位进行服务，还要对小区的公共部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费依据小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例确定。被上诉人在一审中提供的证据能够证实其已经提供了物业管理服务，上诉人应当履行物业服务费用的支付义务。关于2012年度、2013年度的物业服务费用收取标准，被上诉人提供了与其他业主同期签订的《物业管理服务协议》，上诉人对于协议内容未提出异议，对该协议约定的物业费用应予以确认。上诉人作为该小区的业主，应当与小区内的其他业主适用统一的标准计算物业管理费。上诉人在被上诉人处的违约金及取暖补助费，双方可另行解决。上诉人主张的卫生间玻璃未更换、卫生间暖气片漏水未维修及卫生间防水层严重渗水等问题，不属双方约定的物业管理服务范围，不能证明被上诉人提供的服务质量达不到双方的合同约定，上诉人以此拒交服务费，于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予采信；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费124元，由上诉人卢某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年四月二十日
书 记 员 楚亭亭