新疆维吾尔自治区
吐鲁番市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新21民终606号
上诉人（原审被告）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张志杰，公司董事长。
委托代理人：柳凯，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：邓富康，男，汉族。
委托代理人：邓春荣，男，汉族。
委托代理人：朱道平，男，汉族。
上诉人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房地产公司）因与被上诉人邓富康房屋买卖合同纠纷一案，不服高昌区人民法院(2016)新2101民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永诚房地产公司的委托代理人柳凯，被上诉人邓富康及其委托代理人邓春荣、朱道平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永诚房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回邓富康在一审中的全部诉求。事实和理由：一、原审法院适用程序有误。根据《合同法》第九十六条规定，解除合同的前提是必须通知对方，在合同履行期间，邓富康根本没有向永诚房地产公司主张解除合同，也根本没有将解除合同的通知送达给永诚房地产公司，可原审法院在邓富康没有通知永诚房地产公司解除合同的情况下，违法解除永诚房地产公司与邓富康的房屋买卖合同，显然违反法律的强制性规定，原审法院适用程序显然存在错误。二、原审法院认定事实有误：邓富康没有按照合同约定支付该合同的剩余房款，存在严重违约事实，根据双方签订的商品房买卖合同规定，邓富康全款购买房屋，应先在2013年6月30日将剩余的所有房款以及办理房屋所涉及的契税全部交付后，永诚房地产公司才能将房屋交付给邓富康，并将房屋所有权变更到邓富康名下。邓富康在庭审中明确表明无能力交付剩余60万元房款，足以说明邓富康存在违约事实，在邓富康无能力交付剩余房款的情况下，永诚房地产公司不可能将该房屋交付给邓富康。三、原审法院适用法律错误永。1、邓富康在庭审中明确表明自己无能力交付本案剩余房款，足以证实邓富康存在违约事实，其诉讼主张不应得到法律支持。2、永诚房地产公司不存在违约事实，不应给邓富康返还已付购房款、利息以及已付购房款一倍的赔偿。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”和第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，永诚房地产公司在征得抵押权人同意的情况下，完全可以将抵押的房屋对外销售，只有永诚房地产公司在邓富康将所有房款交付完毕的情况下，永诚房地产公司不能将房屋交付给邓富康，未能在交接房屋时办理两证，解除抵押的情况下，才构成根本违约，邓富康才能主张返还已付购房款、利息以及已付购房款一倍的赔偿。本案中，邓富康未将剩余的房款60万元支付给永诚房地产公司，存在根本违约，永诚房地产公司不可能在房款未付清的情况下，将房屋交付给邓富康，但原审法院支持了邓富康的主张，适用法律错误。四、邓富康对永诚房地产公司的房屋抵押情况是知情的。邓富康购买该房是通过邓富康亲戚朋友江云志购买的该房屋，江云志是在鄯善县房管局规划队工作，对该房屋是否抵押非常清楚，并且永诚房地产公司也将该房屋办理过抵押的事实告诉邓富康以及邓富康的亲戚朋友江云志，邓富康非该房不买，足以证实邓富康对永诚房地产公司的房屋抵押情况是知情的。五、抵押的房屋不影响该房屋销售。法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得《商品房预售许可证》的商品房，用作抵押时是可以买卖的，并且本案抵押权人根本没有对永诚房地产公司销售该房提出任何异议，永诚房地产公司也未侵害邓富康合法权益，本合同不能正常履行的最根本原因是邓富康无能力交付剩余房款60万元。综上，请求二审依法查明事实，驳回邓富康在一审中的全部诉求。
邓富康辩称:永诚房地产公司不守诚信，采取欺骗、隐瞒行为编造各种不能交房的理由，隐瞒该买卖房屋已被抵押的事实，导致我方买房的目的不能实现，为维护我方的合法权利和维护市场交易安全，请求驳回上诉，维持原判。
邓富康向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、永诚房地产公司返还已付购房款604920元；3、永诚房地产公司支付利息187718.77元；4、永诚房地产公司承担604920元的赔偿责任；5、永诚房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：1、2012年12月3日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，该合同约定：由原告购买被告开发的位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧的太阳岛社区商业楼E栋14号的面积为267.76㎡的商铺一套，单价为每平米4500元，总房款为1204920元；合同签订之日原告需向被告支付50%的购房款即604920元，其余600000元的房款，原告需在2013年6月30日前向被告付清，被告同时将房产手续办理在原告名下。该合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、产权登记等事项进行了约定。合同签订后，原告于2012年12月4日共计向被告支付了购房款604920元。2、2012年9月29日，被告办理了本案争议的房屋的产权证书。2012年10月19日，被告将本案争议的房屋抵押给了兰州市西固区农村信用合作联社，抵押期为2年。2014年11月26日被告又将本案争议的房屋抵押给了兰州市城关区农村信用合作联社，抵押期为2年。另查明：本案于2016年1月22日被鄯善县人民法院立案受理后，该院以原告系该院的工作人员，为保证案件公正公平审理，维护双方当事人的合法权益为由，向吐鲁番市中级人民法院提出指定其他法院管辖的申请，后该案被吐鲁番市中级人民法院指定由我院进行审理。
一审法院认为,原、被告于2012年12月3日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属有效合同。双方均应按合同约定全面履行各自的权利。本案中被告未按房屋买卖合同中约定的时间给原告办理诉争房屋的手续，并未将房屋交付给原告；又在与原告签订商品房买卖合同前后两次将本案争议的房屋进行了抵押，且未将抵押情况告知给原告，导致原告至今尚未取得诉争房屋的所有权，被告已构成违约。原、被告签订的房屋买卖合同仅约定了原告的解除权而未对解除权的行使期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，本案的解除权应经被告催告后才开始计算、撤销权应自原告知道或者应当知道撤销事由之日才开始计算。再结合原告提供的录音证据可以看出，至2016年初，原、被告在对诉争的房屋一直协商未果，原告告知被告要去法院起诉，被告也同意的情况下，原告的解除权才应开始计算。另从录音证据还可以看出，原告至2016年3月才知道本案诉争的房屋在原告购买之前就已经被抵押的事实，因此从此时原告才应起算行使撤销权的期限。同时因被告未向本院举证证明原告在本案中存在违约的事实及被告在诉争的房屋被抵押期间，通知了抵押权人并告知原告该房屋已经抵押的情况；现被告未告知原告诉争的房屋已被抵押的事实，该转让行为应为无效。故本院对被告提出原告行使撤销权超过法定期限，应该在2013年6月30日后的一年内行使撤销权，现该权利已经失效。原告应在2013年6月30日前将房屋剩余的款项支付给被告，被告才可以将房子办到原告名下，是原告违约在先；原告若在约定期限内将房款交清，而被告未办理房屋手续的话，才是违约，本案房屋买卖合同应该继续履行。本案房屋抵押之后，经抵押权人同意，被告可以转让、出租房屋的辩解理由不予采信。对原告要求解除原、被告间签订的商品房买卖合同的诉求予以支持。关于原告要求被告返还已付购房款604920元、支付利息187718.77元及赔偿604920元的诉求，本院认为，被告在本案中存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、商品房买卖合同订立后，被告未告知原告将房屋抵押给第三人的事实，最终因被告不能交付房屋导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同解除后买受人有权要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故本院对原告要求被告返还已付购房款604920元及赔偿604920元的诉求，予以支持。对原告要求被告支付利息187718.77元【604920元×7.758‰×40个月（2012年12月4日至2016年3月31日）】的诉求，鉴于原告在2012年12月4日前共计向被告支付了购房款604920元，被告又至今未按商品房买卖合同约定的时间给原告办理诉争房屋的手续；且该利息的计算方式较为合理又不违反国家法律规定，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故本院对原告要求被告支付利息的诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十五条第一款第一项、第九十四条第一款第四项、第九十五条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项、第九条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决：一、解除原告邓富康与被告鄯善县永城房地产开发有限责任公司之间签订的商品房买卖合同；二、被告鄯善县永城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告邓富康返还购房款604920元；三、被告鄯善县永城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告邓富康支付利息187718.77元；四、被告鄯善县永城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告邓富康赔偿604920元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
邓富康二审期间提供的证据：
1、2016年8月邓富康和甘肃省兰州市城关区信用联社工作人员的电话录音。用于证明：邓富康对所售房屋被抵押的事实不知情。经质证，永城房地产公司对电话录音不认可，认为邓富康以欺骗的方式获取电话录音，无法确认对方通话人是否是信用社工作人员。
2、邓富康集资房的购买协议书和马捷、邓春荣的房产证。用于证明：邓富康在2012年至2015年期间购买的其他房产。有能力支付本案争议房屋的剩余房款。经质证，永城房地产公司对证据不认可，认为就是因为邓富康购买了集资房，所以无能力支付本案剩余房款，其他房产证与本案无关。
3、证人思俊明证言:2014年4月底，证人与邓富康的父亲邓春荣协商，准备租赁本案争议房屋开快餐店，并与邓春荣一起到售房现场见到房产公司经理高文斌，后因房产手续问题，未租赁房屋。经质证，永城房地产公司对证人证言不认可，认为证人证言是虚假的。
邓富康提供的上述证据，经质证后永城房地产公司对证据均有异议，对证据与本案的关联性，本院认为上述证据应结合其他证据进行综合认定。二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：一、永城房地产公司与邓富康签订的买卖合同是否应予以解除。二、永城房地产公司是否应当返还邓富康购房款604920元、支付利息187718.77元、承担赔偿责任604920元。
一、永城房地产公司与邓富康签订的买卖合同是否应予以解除。
永城房地产公司在2012年10月19日将本案涉案房屋抵押给兰州市西固区农村信用合作联社，在2012年12月3日又与邓富康签订商品房买卖合同，将该房屋予以出售的事实清楚。因永城房地产公司在将涉案房屋售于邓富康后，未将抵押情况告知给邓富康，直至二审庭审时，该房屋仍处于抵押状态，鉴于永城房地产公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致邓富康至今尚未取得诉争房屋的所有权，从而使双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现，永城房地产公司已构成违约。虽然永城房地产公司上诉认为邓富康在购房时知晓本案涉案房屋已被抵押，但在庭审时邓富康予以否认的情况下，永城房地产公司对此上诉理由应承担继续举证的义务，但永城房地产公司并未向法庭提供邓富康知晓并同意本案涉案房屋可被抵押的证据。邓富康在永城房地产公司构成违约后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，诉讼至人民法院主张解除双方签订的商品房买卖合同，故本院对永城房地产公司认为不应解除商品房买卖合同的上诉理由不予采纳。
二、永城房地产公司是否应当返还邓富康购房款604920元、支付利息187718.77元、承担赔偿责任604920元。
本案中，邓富康购买本案涉案房屋后，已向永城房地产公司交纳购房款604920元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定。据此，邓富康有权要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求永城房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原审法院认定永城房地产公司应返还邓富康已付购房款604920元，承担利息187718.77元及赔偿604920元并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11727元，由上诉人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 伟
代审判员 南 斐
代审判员 吕春华
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 马招弟