陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初00623号
原告某村民委员会。
法定代表人苗某，系该村委会主任。
委托代理人高某、殷某，系某律师事务所律师。
被告张某。
第三人杨某。
委托代理人贺某、常某，系某律师事务所律师。
第三人孙某。
委托代理人杭某。
原告某村民委员会与被告张某、第三人杨某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月20日、2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告某村民委员会法定代表人苗某及其委托代理人高某、殷某，被告张某、第三人杨某及其委托代理人贺某、常某，第三人孙某委托代理人杭某均到庭参加了诉讼，本案现已审�终结。
原告某村民委员会诉称：2010年10月21日，原告与被告张某签订了广济宾馆承包经营合同。合同约定：原告将广济宾馆范围内的所有建筑物（包括所有门市）、附属设施及内院场地均承包给被告。承包期限为八年，自2010年11月1日起至2018年10月31日止。年承包费为人民币560万元。第一年承包费在签订本合同时一次性付清，从第二年度开始至第八年度，每年度承包费须提前两个月即每年的9月1日前交清。被告必须按照前款规定的时间向原告交付承包费，如有拖欠，原告有权解除合同，对被告的所有投入，原告不作任何补偿，合同履约保证金不予退还，同时原告还将对被告的拖欠行为以每日3000元予以处罚，直至交清为止。合同签订后，被告又将承包的标的物全部转包给了本案第三人杨某，由第三人杨某实际经营。2011年4月22日，第三人孙某与第三人杨某签订了广济宾馆承包经营合同。合同约定：承包期为2011年10月31日起至2018年10月31日止。年度承包费为人民币700万元，其中140万元杨某交给孙某，560万元杨某交给原告（以被告张某名义交纳）。第一年承包费在签订本合同时一次性付清，第二年度开始第七年度，每年度承包费560万元，提前两个月即每年的9月1日前交清。每年度承包费140万元，提前三个月即每年的8月1日前交清。双方的权利与义务及其他事项经原告与被告张某双方签订的主合同为准，若杨某违约，造成主合同被原告解除，杨某应保证将剩余年度的承包费及每年140万元全部交付给孙某。杨某所有的投资，建筑、装潢归孙某所有，孙某不作任何补偿。2014年12月25日，原告与被告张某签订了解除合同协议书。协议书约定：原告与被告张某双方自愿解除2010年10月21日签订的广济宾馆承包经营合同。解除时间为本协议签�之日。被告张某拖欠承包费应于本协议签订之日起3日内全部交清。被告张某应于本协议签订之日起3日内将承包经营标的物按照广济宾馆承包经营合同的约定，向原告完成交接。如被告张某怠于交接，原告可强制接管。如被告张某不能按照前款规定的时间交纳拖欠承包费，应按照原承包经营合同的约定承担违约责任。如被告张某不能按照前款规定的时间完成交接，每延期1日，除按照实际占用时间交纳承包费外，还须承担违约金（每日按人民币20000元计算）。合同履行过程中，由第三人杨某实际经营。2013年11月1日起至2014年10月31日年度的租金560万元，按约定应该在2013年9月1日前付清，可时至今日，被告及第三人只交纳了280万元，下余280万元一直拖欠。2014年11月1日起至2015年10月31日止的租赁费855555元。同时，第三人杨某作为次承租人将40余名商户的租金收至2015年3月、10月、11月不等，共计超期收取商户租金4149230元、保证金288700元。原告多次向被告催要无果，致原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令被告及第三人连带支付原告拖欠的租赁费人民币3655555元（其中从2013年11月1日起至2014年10月31日止拖欠的280万元。从2014年11月1日起2014年12月25日止，按年租金560万元计算的租赁费855555元）。2、依法判令被告及第三人连带向原告返还超收商户租金及保证金共计4437930元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提供了以下证据：
1、2010年10月21日广济宾馆承包经营合同1份，用以证明原告与被告张某在2010年10月21日签订了广济宾馆承包经营合同名为经营承包，实为房屋租赁，该合同合法有效。根据合同约定，因被告拖欠租赁费，原告有权解除合同，并对被告的所有投入不作认可补偿，及被告交纳的履约保证金不予退还�另外，原告对被告的拖欠行为以罚款的形式可主张违约金每月3000元的事实。
2、2011年4月22日广济宾馆承包经营合同1份，用以证明第三人孙某作为被告张某的合伙人，第三人杨某作为次承租人，也为涉案租赁物的实际使用人，均与本案的审理上具有事实和法律上的利害关系的事实。
3、2014年12月25日解除合同协议书1份，用以证明被告张某主动且自愿与原告解除原承包合同，并承诺愿意3日内（即2014年12月28日前）交清全部拖欠的租赁费。2013年11月1日起至2014年10月31日止年租赁费为560万元，期间被告拖欠280万元；2014年11月1日起至合同解除之日即2014年12月15日，计55天，租赁费计855555元（560万元÷30天×55天）被告仍然拖欠，双方约定在被告再次拖欠租赁费的情况下，被告的违约责任仍按原合同的约定来承担的事实。
4、杨某与商户的合同、租金�保证金收据及明细表各1份，用以证明第三人杨某超收商户2014年12月25日之后租金4149230元，保证金288700元。2014年12月25日租赁合同解除后，杨某与众商户签订的租赁合同代替杨某履行了2014年12月25日之后的出租义务，杨某超收的该部分租金和保证金，属于不当得利，应当予以返还原告。被告张某作为合同的承租人，孙某作为张某的合伙人，对上述费用均含有连带返还义务的事实。
5、收据6支，用以证明收取广济宾馆3年（从2011年10月1日起至2014年10月31日止）的部分租赁费1274万元的事实。
被告张某辩称：原告与被告签订了租赁合同是事实，但是与第三人孙某合伙承包的，实际上是孙某管理着，被告没有交过租赁费，欠原告多少费用被告不清楚。由于原告到期不收回租赁物已构成违约且不向被告通知，故被告不应当承担责任，请求法院依法判决。
被告向法庭提交了以下证据：
解除合同协议1份、证明两份，用以证明被告与原告于2010年10月21日签订的广济宾馆承包经营合同予以解除以及第三人孙某也同意终止合同，第三人孙某向原告交纳租赁费的事实。
第三人杨某述称：1、第三人在履行合同过程中已支付足额的承包费，并不存在违约，更没有拖欠租赁费，原告解除租赁合同严重侵犯了第三人的经营权，给第三人造成的损失应予赔偿。2012年10月份，第三人从实际承包人孙某处转包了原告所有的广济宾馆。2014年10月31日，合同履行了2年。第三人向原告法人打款230万元，后分10次给原告打款1044万元，共计人民币1274万元。第三人对租赁物实际经营管理两年，计人民币1120万元。第三人实际支付的承包费已超出约定的承包费，故第三人不存在违约情形，原告解除合同给第三人造成了损失。2、原告通过断水、断电等方式阻止第三人对商场及门市行使正常的承包经营权和所有权，并最终将第三人杨某赶出商场，强行接管商场，原告构成违约。3、第三人与案外人磨四军签订的出售协议合法有效，依法应受到法律的保护。2012年3月22日，第三人与案外人磨四军签订书面出售协议，约定：磨四军将西门口小广济宾馆里院一、二层钢结构（约4400㎡）及内部所有可移动的设备，作价960万元一次性出售给第三人，使用期限截止2018年10月31日。原告强行收回出租房屋及第三人购买的一、二层钢结构，给原告造成了巨大损失。第三人从孙某处租赁了广济宾馆及沿街门市等商场，后第三人直接向原告缴纳租赁费，已2年，根据有关法律解释可以推定原告知道上述租赁物已经由被告转租给第三人，第三人已是实际承租人。间接承认了第三人为新的承租人。对于第三人的附属财产应�赔偿。综上，原告与第三人形成的租赁合同并没有解除，原告强行收回属违法应当赔偿。第三人已超额支付租赁费154万元（按第三人实际的租赁时间计算）不存在再支付租赁费的问题。原告诉请返还超收商户租赁费及保证金在与第三人的租赁合同没有解除的情况下不存在返还的问题。原告与被告解除租赁合同不影响与第三人形成的租赁关系，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人杨某向法庭提交了以下证据：
1、第三人交纳费用清单及保证金收据各1份，用以证明第三人交纳租赁费及保证金共计1304万元，第三人转租得到了原告的认可，第三人从2012年4月22日起均有合法的经营权，原告诉称第三人超收不成立的事实。
2、出售协议、广济宾馆承包经营合同各1份，用以证明2012年4月22日第三人取得了对广济宾馆的合法经营权，也就有�租的权利，第三人向商户收取租赁费及管理费是合法的事实。
3、第三人杨某营业执照1份，用以证明2012年4月22日第三人转租以后在2012年5月20日起第三人对该商场享有合法的经营权的事实。
4、2011年10月8日孙某与磨四军广济宾馆的承包合同1份，用以证明第三人与孙某签订的转让合同，虽然孙某与第三人签订时间为2011年4月22日，而实际签订时间为2012年5月20日，期间，原告收取过磨四军的租赁费126万元的事实。
第三人孙某述称：原告与被告签订的租赁合同，第三人与被告是合伙关系，第三人与原告没有直接租赁合同关系。第一年租赁费是第三人与被告交纳的，第二年将租赁物转租给磨四军，由磨四军给原告交纳租赁费，后来磨四军将租赁费转租给第三人杨某，由第三人杨某直接向原告交纳租赁费。
第三人孙某未向法庭提供证据。
经庭审质证，原告提交的证据，被告质证为对证据1、3的真实性无异议；对证据2、4、5不清楚。第三人杨某质证为对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是实际承包时间应该是2012年10月30日；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为因为该解除合同涉及杨某利益，原告与被告之间的解除合同，损害了第三人的利益，原告与被告合同的解除对第三人没有约束力，因原告收取了第三人的租赁费，说明原告与第三人建立了新的租赁关系；对证据4的真实性无异议，但是对收费的金额不确定，第三人具有承包经营权，不存在返还；对证据5的真实性无异议。第三人孙某质证为对证据1、2的真实性无异议；对证据3、4、5不清楚。被告提交的证据，原告质证为对解除合同真实性无异议，对第三人孙某向原告缴纳租赁费的事实有异议，认为是承租人的内部约定不能约束原告。第三人杨某质证为对解除合同的真实性无异议，对两支证明有异议，认为因原告收取了第三人的租赁费，说明原告与第三人建立了新的租赁关系，该约定不能约束第三人。第三人杨某提交的证据，原告质证为对证据1的证明目的有异议，认为收据是原告给被告出具的且有违约原告不予退还的；对证据2有异议，认为磨四军没有处分权，在合同解除时不作任何补偿，且是否有手续原告不清楚，所以协议内容无效；对承包合同真实性无异议，证明目的有异议，该经营合同实际转包时间可以看出是2012年4月22日，第三人称转包时间是2012年10月，所以第三人前后矛盾。从承包费的约定，杨某与孙某的承包费是700万元，孙某从中有140万元的利润，孙某的利润与原告没有关系；对证据3的真实性和证明目的均不予认可，不能否定次承租人应该缴纳租赁费的事实；对证据4有异议，认为与本案没有关系。被告质证为对证据1的30万元保证金无异议，是孙某代替被告缴纳的，其他的不清楚；对证据2、3均不清楚。第三人孙某质证为对证据130万元保证金是代替被告缴纳的，对承包经营合同无异议；对其他证据2、3不清楚。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告及第三人均对其真实性无异议，能够证明原告与被告签订了租赁合同，双方对租赁期限、租金交付，违约责任等权利义务进行了约定，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；证据2，被告虽不清楚，但其合伙人第三人孙某对其真实性无异议，能够证明被告所承租的租赁物转租于第三人杨某的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；证据3，被告及第三人杨某对其真实性均无异议，第三人孙某不清楚，能够证明原告与被告签订的广济宾馆承包经营合同于2010年10月21日进行解除的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；证据4，被告及第三人孙某均不清楚，第三人杨某对其真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该法律关系与本案不属同一法律关系，该证据对本案没有证明力，依法不予采信；证据5，被告及第三人孙某不清楚，第三人杨某对真实性无异议，能够证明原告收取从2011年10月1日起至2014年10月31日止的租赁费1274万元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提交的证据，原告及第三人杨某对其真实性无异议，第三人孙某不清楚，该证据能够证明原告与被告之间就解除租赁合同关系达成一致意见，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。第三人杨某提交的证据1，原告对收取保证金无异议，能够证明原告收取了被告保证金30万元的事实，对本案�有证明力，依法予以采信；证据2、3、4，原告有异议，经审查，该证据与本案待证事实不具有关联性，对本案没有证明力，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实：
2010年10月21日，原告某村民委员会（甲方）与被告张某（乙方）签订了广济宾馆承包经营合同，约定:一、承包范围。凡属广济宾馆范围内的所有建筑物（包括所有门市）、附属设施及内院场地均属承包范围之内，四至界线以广济宾馆原有四至界线范围为界。二、承包期限。承包期为八年，自2010年11月1日起至2018年10月31日止。三、承包费及支付办法。1、年度承包费为人民币560万元。八年承包费共计4480万元。2、第一年承包费在签订本合同时一次性付清，从第二年度开始至第八年度，每年度承包费须提前两个月即每年的九月一日前交清。四、其他事项。3、广济宾馆门市的原有租户（已到期）如需延续租赁关系，由乙方和原租赁户自行协商。4、乙方租赁后，若需变更或新增建筑物，须向甲方提出书面申请，经甲方同意签订补充协议后方可实施，但不得影响主体建筑物的安全和使用寿命，所有修建、审批手续、费用和由此引发的纠纷均由乙方自理。合同期满后，所有新增建筑物和固定在建筑物上的设施无偿交归甲方所有，凡属乙方自行购置的其他可动设施由乙方自行处理。6、乙方中标后须向甲方交纳合同履约保证金30万元，合同期内，乙方如有违约行为，履约保证金归甲方，合同期满后，乙方未有违约行为，甲方一次性将该履约保证金（不计利息）返还乙方。五、违约责任。1、甲方不得擅自干涉乙方的合法经营自主权，否则造成乙方的损失由甲方予以赔偿。2、乙方必须按照前款规定的时间向原告交付承包费，如有�欠，甲方有权解除合同，对乙方的所有投入，甲方不作任何补偿，合同履约保证金不予退还，同时甲方还将对乙方的拖欠行为以每日3000元予以处罚，直至交清为止等事项。2011年4月22日，第三人孙某（甲方）与第三人杨某（乙方）签订了广济宾馆承包经营合同，约定：一、承包范围。凡属广济宾馆范围内的所有建筑物（包括所有门市）、附属设施及内院场地均属承包范围之内，四至界线以广济宾馆原有四至界线范围为界。二、承包期限。承包期为2年，自2011年10月31日起至2018年10月31日止。三、承包费及支付方式。1、年度承包费为人民币700万元，其中140万元乙方交给甲方，560万元乙方交给广济北村村委会（以张某名义交纳）。2、第一年承包费在签订本合同时一次性付清，第二年度开始第七年度，每年度承包费560万元，提前两个月即每年的九月一日前交清。每年度承�费140万元，提前三个月即每年的八月一日前交清。四、其他事项。1、双方的权利与义务及其他事项经广济北村与张某双方签的主合同为准，甲、乙双方应共同遵守主合同所规定的内容，不得违约，违约按违约论处。五、违约责任。若乙方违约，造成主合同被广济北村解除，乙方应保证将剩余年度的承包费及每年140万元全部交付给甲方。乙方所有的投资、建筑、装潢归甲方所有，甲方不作任何补偿等事项。2014年12月25日，原告某村民委员会（甲方）与被告张某（乙方）签订了解除合同协议书。协议书约定：一、甲、乙双方自愿解除2010年10月21日签订的广济宾馆承包经营合同。解除时间为本协议签订之日。二、乙方拖欠承包费应于本协议签订之日起三日内全部交清。三、乙方应于本协议签订之日起三日内将承包经营标的物按照广济宾馆承包经营合同的约定，向甲方完成�接。如乙方怠于交接，甲方可强制接管。四、如乙方不能按照前款规定的时间交纳拖欠承包费，应按照原承包经营合同的约定承担违约责任。五、如乙方不能按照前款规定的时间完成交接，每延期一日，除按照实际占用时间交纳承包费外，还须承担违约金（每日按人民币2万元计算）等事项。合同签订后，被告向原告交纳了保证金30万元，2010年10月21日，原告向被告出具了收据一张，内容为交款单位广济宾馆张某，人民币30万元，交款事由广济宾馆合同保证金。合同履行过程中，由第三人杨某实际经营。2011年10月1日起至2014年10月31日止，原告收取广济宾馆租赁费1274万元。2014年12月25日，原告接管了广济宾馆。其中从2013年11月1日起至2014年10月31日止拖欠的280万元。从2014年11月1日起2014年12月25日止，计54天租金为828493元（560万元÷365天×54天=828493元），共计拖欠租金人民币3628493元。经原告多次催要无果，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：被告张某与第三人孙某系个人合伙关系。
本院认为，原告榆阳区榆阳镇广济北村村民委员会与被告张某签订的广济宾馆承包经营合同及解除合同协议书，系双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务。本案中，被告租赁原告所有的广济宾馆，被告理应按约如期向原告交纳租赁费，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告辩称被告不承担责任。经审查，原告与被告签订了租赁合同是事实，被告的该抗辩理由没有法律依据，不予采纳。第三人杨某述称其一、第三人从孙某处租赁了广济宾馆及沿街门市等商场，后第三人直接向原告缴纳租赁费已2年，可以推定原告知道上述租赁物已经由被告转租给第三人，第三人已是实际承租人，间接承认了第三人为新的承租人，对于第三人的附属财产应当赔偿。其二、原告诉请返还超收商户租赁费及保证金在与第三人的租赁合同没有解除的情况下不存在返还的问题，原告与被告解除租赁合同不影响与第三人形成的租赁关系。经审查，第三人认为与原告建立了新的租赁关系没有法律依据，不予采纳；第三人认为其损失应当由原告赔偿已另案起诉；第三人主张的超收商户租赁费及保证金系另一法律关系本案不予审查，该主张予以采纳。原告诉请被告及第三人共同支付原告拖欠的租赁费人民币3655555元的诉讼请求，经审查，按照合同的相对性原则，被告作为承租人应当对所欠租赁费承担民事责任。第三人孙某在庭审中自认第三人与被告是合伙关系且被告亦辩称�告与被告签订了租赁合同是事实，但是与第三人孙某合伙承包的，实际上是孙某管理着，被告没有交过租赁费。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应由全体合伙人出具推选书”的规定。本案中，被告与第三人孙某的行为应当认定为在个人合伙关系，第三人孙某应当认定为被告而非第三人，被告与孙某在个人合伙期间所欠原告租金的债务系合伙的债务，被告与孙某应当对该债务承担共同清偿责任。故原告诉请被告及第三人孙某承担租金的诉讼请求，应当支持3628493元。同时，在解除合同后，被告所交纳的保证金30万元按照公平原则，应当在所欠租金中扣除。原告诉请第三人杨某承担租金的民事责任的诉讼请求。经审查，第三人杨某向原告实际交纳租金并实际管理原告所出租的房屋，第三人杨某应认定为本案租赁房屋的实际承租人，与被告张某、孙某共同对所欠原告的租金承担责任。原告诉请依法判令被告及第三人连带向原告返还超收商户租金及保证金共计4437930元的诉讼请求。经审查，原告的该诉讼请求与本案涉及的租赁合同关系不属同一法律关系，可另行主张，本案不予审查，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后二十日内，由被告张某、孙某及第三人杨某共同支付原告某村民委员会租赁费人民币3628493元（原告所收被告保证金30万元抵扣租赁费）。被告张某、孙某、第三人杨某相互承担连带清偿责任。
二、驳回原告某村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33250元，由被告张某、孙某、第三人杨某共同负担。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
人民陪审员 常四娃
人民陪审员 刘旺才
二〇一六年六月十三日
书 记 员 雷梦娟