海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第111号
原告（反诉被告）：张冰，女，1969年12月18日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。
委托代理人：吴云，海南泽田律师事务所律师。
委托代理人：刘成芳，海南泽田律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：海南胜林房地产有限公司。住所地：琼海市嘉积镇银海路。
法定代表人：曾育大，总经理。
委托代理人：李昭山，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）张冰与被告（反诉原告）海南胜林房地产有限公司（以下简称胜林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，被告胜林公司于2015年7月1日提出反诉，本院经审查后决定合并审理，并于9月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人吴云、刘成芳及被告委托代理人李昭山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张冰诉称：2011年10月21日，原、被告签订了四份《琼海市商品房买卖合同》，约定被告将其位于琼海市嘉积镇银海路博海茗苑第1号房、第2号房、第3号房、第5号房出售给原告，计价方式均为按建筑面积计价，单价均为8500元／㎡，四套房的建筑面积分别为第1号房169.29㎡、第2号房169.29㎡、第3号房307.8㎡、第5号房153.9㎡，购房价款分别为第1号房1438965元、第2号房1438965元、第3号房2616300元、第5号房1308150元（即按合同约定的四套房屋的总价款为6802380元），原告均采用分期付款的方式支付购房款，被告应当在2011年12月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，并在房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。后经原、被告协商，双方同意将四套房屋的售房总价款变更为500万元，原告则需采用一次性付款的方式付清购房款。2011年10月24日，原告依约支付了全部购房款，但经原告多次催促，被告一直拖延不为原告办理房屋产权过户手续。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按合同约定履行了付款义务，但被告并未依约为原告办理房屋所有权证，违反了合同约定，损害了原告的权益。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、确认琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1号楼1单元1层铺面第1号房、第2号房、第3号房、第5号房归原告所有；2、被告协助原告办理琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1号楼1单元1层铺面第1号房、第2号房、第3号房、第5号房的房屋权属证书；3、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告增加和变更了诉讼请求，变更第1、2项诉讼请求为：“1、确认原、被告于2010年10月21日签订的四份《琼海市商品房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行合同，协助原告办理琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1号楼1单元1层铺面第1号房、第2号房、第3号房、第5号房的房屋权属证书”，增加诉讼请求为：“被告支付逾期交房（共计468天）违约金491400元及逾期办理房地产权证书（暂计至2015年8月10日共计491天）违约金515550元，共计1006950元”。
原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、四份《商品房买卖合同》，证明被告将其位于琼海市嘉积镇银海路博海茗苑第1、2、3、5号楼房出售给原告，同时证明四套房屋的面积、计价方式、总价款、付款方式、交房及办证时间。2、《琼海市商品房买卖合同备案确认表》，证明2011年10月21日，原、被告签订的四份合同在琼海市住房保障与房产管理局备案登记，备案号为：XXX、XXX、XXX、XXX。3、股东会决议，证明被告同意以500万元的总价将涉案四套房屋出售给原告。4、《支付委托书》、《收据》、《转账凭条》，证明原告按被告要求通过银行转账及现金支付的方式支付了四套房屋的全部房款。5、《退房协议》，证明被告以500万元的总价将涉案四套房屋出售给原告，由于被告未能按约定交房，双方签订了《退房协议》，约定被告在2012年10月20日不能退还全部房款和支付全部违约金，该协议自动终止。6、《交房催告》、四份《博海茗苑销售报批单》，证明原告于2013年4月11日催告被告交房，被告于同年4月12日签收并出具销售报批单，单上显示四套房屋均一次性付款完毕，且第5号房由于二期售楼使用中，建议9月底再交业主。7、《告知函》及留置照片，证明原告于2014年6月20日将告知函留置在第5号商铺，要求相关部门2014年6月23日前将占有的第5号铺面清空。8、四份《商品房租赁合同》、《企业机读档案变更资料》、陈彩琼身份证复印件、《博海悠度湾宣传册》，证明2014年10月1日，原告与海南天利达实业有限公司签订租赁合同，约定原告将博海茗苑1号楼5号铺面出租给天利达公司，合同签订时陈彩琼担任天利达公司的法定代表人，第5号商铺由天利达公司作为“博海悠度湾”的售楼使用，“博海悠度湾”是天利达公司与被告共同开发的项目。9、中国工商银行转账凭证及交易明细，证明陈彩琼依约于2014年12月24日通过网上银行向原告转账15000元用于支付第5号商铺的租金及租房押金，后也由代理人陈周耀依约转款。
被告胜林公司辩称：一、原告所述不属实，原告尚欠被告1802380元的购房款未付及未依约缴纳物业维修基金48016.8元。本案系原告根本性违约在先，被告依约有权拒绝履行，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。二、鉴于原告违约及付款情况，被告只同意继续履行铺面1、2、3号房，但前提是原告需补交尚欠的1#铺面1、2、3号房购房款494230元及缴纳1#铺面1、2、3号房的维修基金38782.8元，并按合同第六条约定自2012年5月31日起以未付房价款494230元为基数，按逾期日数每日向被告支付未付购房款部分万分之三的违约金直至付清房款为止。
被告未提供证据证明其所主张的事实。
反诉原告胜林公司反诉称：2011年10月21日，原、被告签订四份《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1#铺面1、2、3、5号房，计价方式均为按建筑面积计价，单价均为8500元／㎡；四套铺面房的购房总价款共6802380元，物业专项维修基金共计48016.8元，其中1#铺面5号房［1号楼1单元1层铺面5］商品房买卖合同约定购房款为1308150元，物业专项维修基金为9234元，购房款定于2012年5月30日前全部付清。合同第六条并约定买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金。合同签订后，被告依约将上述四套铺面房交付给原告，但至今被告却只在2011年10月24日支付购房款500万元，经核算，1#铺面1、2、3号房尚欠购房款494230元，1#铺面5号房购房款则分文未付，而四套铺面房的物业专项维修基金也分文未付。鉴于以上客观情况，被告认为，原告未付购房款行为已造成被告无法实现合同目的，属根本性违约，应依法依约承担违约责任。为此，被告特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告于2011年10月21日签订的关于琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1#5号房［1号楼1单元1层铺面5］的《琼海市商品房买卖合同》；2、原告立即将琼海市嘉积镇银海路博海茗苑1#5号房腾退给被告并按每日未付房价款1308150元的万分之三支付自2012年5月31日起至法院判决确定解除合同之日止的违约金给被告（暂计算至2015年5月31日止为429727元）；3、涉案费用由被告负担。
被告为支持其反诉主张的事实，提供下列证据材料：四份《商品房买卖合同》，证明双方合同约定的购房款是6802380元。
反诉被告张冰辩称：一、被告所述双方签订四份《商品房买卖合同》情况属实，但被告于当日达成股东会决议，同意以500万元的总价格将涉案的四套房屋出售给原告。2011年10月24日，原告按被告要求通过银行转账及现金方式支付了四套房屋的全部购房款。二、原告已如期全额支付购房款，不存在违约情形，不存在违约金问题。根据合同的相对性，原、被告本着意思自治的原则对涉案房款进行调整，属于合同的部分变更，是合法有效的民事法律行为，原合同与新合同有冲突的部分，以新合同的约定条款为准，没有冲突部分，原合同继续有效。三、关于合同第六条约定的出卖人合同解除权。首先，原告已如期全额支付涉案房款；其次，若被告对涉案房款有异议，应根据第六条约定书面通知原告解除合同事宜；再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。综上，无论基于哪一点，被告都无权解除合同。四、合同约定按《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修基金，但有关法律法规对缴纳时间没有具体规定，且原、被告未就缴纳基金的具体时间达成协议，被告也未就该事项根据合同第二十六条规定出具书面形式告知。
反诉被告对其主张的事实提供的证据材料与本诉一致。
在审理过程中，本院向琼海市规划建设局去函调查涉案房产“博海茗苑”项目的验收情况。琼海市规划建设局于2015年7月24日向本院复函，主要内容为：海南胜林房地产有限公司开发建设位于琼海市嘉积镇银海路的“博海茗苑”项目已于2011年1月19日进行了单位工程竣工验收，但尚未办理《竣工验收备案证》。本院已在庭审中出示该复函。原告在举证期限内申请本院调取陈彩琼在中国工商银行的开户信息，本院已依法调取并在庭审中予以出示。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、7、8、9的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3、4、5的真实性没有异议，证明内容均有异议，证据3双方之前有过该决议，但没有依该决议履行，还是按照双方签订的商品房买卖合同约定的权利义务履行，证据4只是证明原告支付了500万的购房款，证据5不能证明双方是以500万元作为购房款总价履行合同，而是双方签订的商品房买卖合同约定价款履行；对证据6的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明内容有异议，不能证明原告已经全部一次性付款完毕。反诉被告对反诉原告提供的证据真实性、合法性、关联性均没有异议。原告对琼海市规划建设局的复函真实性、合法性、关联性没有异议，但该函是根据被告提供的资料信息做出的，被告的涉案项目已经通过竣工验收，由于被告的资料员没有将相关材料提交给规划建设局致使无法办理备案，规划建设局对此无强制执行的权利，因此原告申请被告配合办证有法律依据。被告对琼海市规划建设局的复函及本院调取的证据没有意见。
本院对证据综合认证如下：对原告提供的证据1-9的真实性、合法性、关联性予以确认。对反诉原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对琼海市规划建设局的复函及本院调取的证据真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2011年10月21日，原、被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇“博海茗苑”1号楼1单元的铺面1、铺面2、铺面3、铺面5，铺面建筑面积分别为169.29平方米、169.29平方米、307.8平方米、153.9平方米，房价分别为1438965元、1438965元、2616300元、1308150元，付款方式均为分期付款。四份合同关于铺面的交付时间、办证时间、违约责任及缴纳税款等方面的约定条款均为一致。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。第十一条约定，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2.1的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。同日，被告出具股东会决议，载明全体股东一致同意将公司所有的位于琼海市嘉积镇博海茗苑1号楼铺面1#（面积169.29㎡）、2#（面积169.29㎡）、3#（面积307.8㎡）、5#（面积153.9㎡），总面积为800.28㎡的四套铺面房以人民币500万元的总价格销售给原告。10月24日，被告出具支付委托书，委托原告将购买博海茗苑1号楼1#、2#、3#、5#铺面的款项付至曾育雄账号。同日，原告向被告支付了购房款500万元（其中转账支付424万元，现金支付76万元）。2011年12月22日，原、被告签订退房协议，载明原告已向被告支付琼海市嘉积镇博海茗苑1号楼铺面房1#、2#、3#、5#的全额房款500万元，现因被告未能按约定交房，被告同意原告办理退房手续。协议约定了退款时间、延迟退款的责任等，同时约定如被告在2012年10月20日仍未能退还全部房款和支付全部违约金，即视为被告违反本协议，本协议自动终止，被告除按本协议承担违约金外，原告有权选择《商品房买卖合同》依然有效，原告强制性收房的方式维护自身权益，亦可选择加收0.5%违约金的方式维护自身权益，被告必须按原告的选择为原告办理房产过户手续或支付加收的违约金等。随后，被告未能按时向原告退还购房款。2013年4月12日，被告向原告交付1#、2#、3#三套铺面；2014年6月24日，被告向原告交付5#铺面。因被告未协助原告办理房屋产权证，原告于2015年3月18日向本院提起诉讼。同年7月1日，被告向本院提起反诉。在审理过程中，原告对诉讼请求进行了变更及增加。原告主张逾期交房违约金按购房款500万元的日万分之2.1从2011年12月31日算至2013年4月12日，逾期办证违约金按500万元的日万分之2.1从2014年4月7日暂计至2015年8月10日。被告抗辩原告先违约，其主张的违约金不成立。
另查明，涉案的四份《商品房买卖合同》已于2011年10月21日在琼海市住房保障与房产管理局进行备案登记。涉案房产“博海茗苑”项目已于2011年1月19日进行了单位工程竣工验收，但尚未办理《竣工验收备案证》。原告至今未向被告或相关部门缴纳办证税费。
本院认为：原、被告对双方于2011年10月21日签订了四份《商品房买卖合同》的事实均予以认可，该四份合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。原告诉请要求确认该四份《商品房买卖合同》合法有效，理由正当，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、被告的反诉主张即5#铺面《商品房买卖合同》应否解除，原告应否向被告腾退5#铺面及支付违约金。二、涉案房屋的权属证书办理问题。三、被告是否存在逾期交房及逾期办证行为，应否承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。
关于争议焦点一。原、被告签订合同当日，被告即达成股东会决议，同意以500万元的总价格将四套铺面房销售给原告，随后在双方签订的退房协议中亦明确了该价格，现原告已向被告支付了500万元购房款，被告亦已将涉案四套房屋全部交付给原告，故应认定双方已对合同中的房屋价款进行了变更，四套房屋的总价款应为500万元。被告以原告未支付购房款为由反诉要求解除5#铺面《商品房买卖合同》，缺乏理据，本院不予支持。原告已经支付了包括5#铺面的全部购房款，故被告反诉要求原告将5#铺面腾退给被告，并支付违约金，本院亦不予支持。
二、关于争议焦点二。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。依照上述约定，原、被告形成了委托办证的委托关系，但原告没有按约定完成其合同义务，至今未向被告或相关部门缴纳相关税款，且其现主张被告协助其办理房屋权属证书，根据《合同法》第四百一十条的规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，应视为双方的委托关系已解除。因此，本案的办证主要义务人为原告，被告承担协助办证义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。办理产权登记手续需要土地、规划、施工、竣工验收等手续齐备后才能进行，具有严格的法定程序，不适于强制履行。涉案房屋虽通过单位工程竣工验收，但尚未办理竣工验收备案证，未能进行初始登记，导致被告客观上无法履行协助原告办理房屋产权登记的义务。因此，在现有条件下，对原告要求被告协助办证的诉请，本院不予支持。待涉案房屋具备办理权属登记手续的条件后，如被告仍不协助办理，原告可通过另案诉讼的方式主张权利。
三、关于争议焦点三。关于被告是否逾期交房、应否承担逾期交房违约金的问题。合同约定被告应当在2011年12月30日前将房屋交付原告使用，但被告2013年4月13日才向原告交付1#、2#、3#铺面，2014年6月24日才交付5#铺面，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告按总房款500万元的日万分之2.1承担从2011年12月31日至2013年4月12日共468天的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。因此，被告应承担的逾期交房违约金为491400元（5000000元×0.00021×468天＝491400元）。关于被告是否逾期办证，应否承担逾期办证违约金的问题。如前所述，原告系办证的主要义务人，被告承担的是协助办证义务。虽然目前涉案房屋因尚未办理竣工验收备案证，未能进行初始登记，被告客观上无法履行协助原告办理房屋产权登记的义务，但缴纳相关税款同样是办理分户产权证的前提条件，是原告应履行的义务。原告至今未向被告或相关部门缴交税款，故其主张被告支付逾期办证违约金理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告张冰与被告海南胜林房地产有限公司于2010年10月21日签订的四份《商品房买卖合同》（合同备案号：XXX、XXX、XXX、XXX）合法有效。
限被告海南胜林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张冰支付逾期交房违约金人民币491400元。
驳回原告张冰的其他诉讼请求。
驳回反诉原告海南胜林房地产有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币14663元，由原告张冰负担7498元，被告海南胜林房地产有限公司负担7165元；反诉案件受理费人民币10220.5元，由反诉原告海南胜林房地产有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 符儒超
审 判 员 周英俊
人民陪审员 郑馥瑜
二〇一五年十一月六日
书 记 员 邹燕萍