江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00235号
上诉人（原审被告）南通市崇川区学大教育培训学校，住所地南通市人民中路71号润友大厦西南楼3层。
法定代表人李如彬。
委托代理人金涛、马薰愠，该学校工作人员。
被上诉人（原审原告）宋祥。
被上诉人（原审原告）左海陵，泰州市鹏欣丽园46幢202室。
两被上诉人共同委托代理人王旭东、王小金，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
上诉人南通市崇川区学大教育培训学校（以下简称南通学大教育学校）与被上诉人宋祥、左海陵房屋租赁纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第2969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明，2011年11月5日宋祥、左海陵与南通学大教育学校签订房屋租赁合同一份，约定：宋祥、左海陵将自有的海陵区锦绣华庭13幢X室（建筑面积235.14平方米）租赁给南通学大教育学校用于办公、教育辅导、培训咨询，租赁期限为从2011年11月6日至2019年11月5日合计8年。租金为年租金21万元，在合同期内自第二年开始每年以8%递增，租金在前四年按年支付，后四年按半年支付，在本协议签订之日起一周内南通学大教育学校应向宋祥、左海陵支付第一年房租，后八年房租应提前一个月缴纳。如宋祥、左海陵因未按约定时间交付房屋达5日，交付房屋不符合约定影响使用，或不承担约定的维修义务影响使用或房屋危及安全、健康的，南通学大教育学校有权单方解除合同。另如租赁期内南通学大教育学校需要提前退租的，应提前180日通知宋祥、左海陵，并按月租金的200%支付违约金，宋祥、左海陵已收取的租金、押金不予退还。因南通学大教育学校违约行为导致诉讼的，南通学大教育学校应承担宋祥、左海陵所支付的全部费用（包括律师代理费、诉讼费等），合同还就其他事项进行约定。合同签订后，宋祥、左海陵交付了房屋，南通学大教育学校按约支付了前三年租金。后宋祥、左海陵要求南通学大教育学校于2014年10月6日前给付2015年度房屋租金未果而涉讼。同时宋祥、左海陵委托江苏奕俊律师事务所律师诉讼，支付代理费10000元。
审理过程中，南通学大教育学校提供落款时间2014年10月17日解除房屋租赁合同通知书及百世汇通公司邮件联，述称于2014年10月17日通过邮寄方式向宋祥、左海陵提出解除合同要求，宋祥、左海陵否认收悉南通学大教育学校书面通知，且因邮件联内容缺少、无宋祥、左海陵签名，宋祥、左海陵对该邮件联真实性不予认可，南通学大教育学校亦未提供送达通知的其他证据。另宋祥、左海陵撤回要求南通学大教育学校承担房租利息的请求，原审法院照准。
原审法院认为，合法的民事权益应受法律保护。本案中宋祥、左海陵与南通学大教育学校双方于2011年11月5日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。该合同对双方当事人均有约束力，合同签订后宋祥、左海陵交付房屋，南通学大教育学校亦支付相应租金。依据合同约定先付房租后使用房屋，除第一年租金在签订合同一周内给付，剩余年限的租金均应提前一个月给付。宋祥、左海陵于2014年10月要求南通学大教育学校给付第四年度租金符合合同约定，南通学大教育学校拒付构成违约，故宋祥、左海陵要求南通学大教育学校支付264539.52元租金的请求予以采信。关于南通学大教育学校辩称书面通知宋祥、左海陵要求解除合同，宋祥、左海陵无权继续要求履行合同一节，根据合同法规定，双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，当事人可以解除合同。依据双方约定，宋祥、左海陵不存在违约行为，不具备提起解除合同的条件，另依约定南通学大教育学校提前解除合同须于180日前提出，本案中，南通学大教育学校提供的书面通知未在180日前提出，且亦无证据证实已送达宋祥、左海陵，故南通学大教育学校抗辩双方合同系已解除的理由不成立，不予采纳。关于宋祥、左海陵主张租金利息，其撤回该请求系处分权利的行为，与法无悖，予以准许。关于宋祥、左海陵主张的律师代理费，该费用为实现债权的费用，且双方当事人亦有约定，现南通学大教育学校未按期给付房租存在违约，该费用应由南通学大教育学校承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、南通市崇川区学大教育培训学校在本判决生效之日起十日内一次性给付宋祥、左海陵（2014年11月6日至2015年11月5日）租金人民币264539.52元，同时赔偿宋祥、左海陵律师代理费人民币10000元。二、驳回宋祥、左海陵其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5500元，减半收取人民币2750元，由南通市崇川区学大教育培训学校负担（宋祥、左海陵已预交，南通市崇川区学大教育培训学校于本判决生效之日起十日内迳交宋祥、左海陵）。
原审判决书送达后，南通学大教育学校不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、原审判决对房屋租金的支付时间认定错误。双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定“免租期自2011年11月6日至2011年12月5日”，故提前一个月即在11月6日前缴纳。被上诉人无权在2014年10月要求上诉人支付下一年度的租金。2、双方签订的房屋租赁合同第十五条（六）规定，上诉人提前退租的，应提前180日通知被上诉人，提前退租即可成立。合同并未约定通知一定要以书面形式，也未约定上诉人的通知需经被上诉人同意，方可生效。一审法庭在明知上诉人已提出提前退租的要求，仍判令上诉人向被上诉人支付一年的房租是认定事实不清。3、2014年10月上诉人向被上诉人和孙某某提出提前退租的要求，并约请对方商议退租和补偿事宜。由于被上诉人拒绝按合同约定接受退租和补偿，导致上诉人无法支付租金和补偿。二、一审判决适用法律错误。房屋租赁合同第十五条（六）是赋予了上诉人正当退租的权利，这是合同赋予上诉人的解除权。从上诉人通知被上诉人起算180天后，解除合同的条件即可成就。原审判决判断上诉人不具有提出解除合同的条件系适用法律错误。三、一审判决违反法定程序。一审法庭在明知上诉人有提供新证据的要求下，不接收、不组织对可能影响判决结果的新证据的质证，一审法庭对关键证据的处理属于严重违反法定程序的情形。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的各项诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人宋祥、左海陵答辩称：1、房屋租赁合同约定房租应当提前一个月交付，在实践中，上诉人也已按照合同约定交付了租金，免租的约定不能改变交付租金的时间，该条款的约定仅仅表明上诉人实际占有并使用租赁房屋的时间为交付租金所对应的使用房屋的时间再延长一个月。2、上诉人对涉案合同没有单方解除权。房屋租赁合同第十五条是关于违约行为及违约责任的约定。如果依据该约定赋予上诉人单方合同解除权，则是将解除权赋予了违约方，违反了合同法的公平原则，该约定应当无效。被上诉人认为，该条款是上诉人向被上诉人发出解除合同要约的时间约定，180天是留给被上诉人再次出租房屋以减少损失的时间，该要约无论被上诉人是否收到或知晓，在没有被上诉人明确承诺的情况下，该要约不发生法律效力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提供双方于2014年10月21日谈判过程中的录音记录，证明上诉人已在2014年10月份向被上诉人明确提出了提前退租的要求。被上诉人表示录音记录不需要播放，认可上诉人在2014年10月21日向被上诉人提出要退租的意愿。被上诉人提供：1、银行回单和缴款发票，证明上诉人向被上诉人支付房租的时间在每年的10月；2、房屋租赁合同两份，证明上诉人与被上诉人和孙某某签订的合同是格式合同，对合同所有的条款应做出对上诉人不利的解释。上诉人对被上诉人提供的银行回单和缴费发票的真实性没有异议，对证明目的不予认可。对被上诉人提供的房屋租赁合同的真实性没有异议，但认为合同是双方协商一致的结果，不是传统意义上的无法修改的格式文本。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。宋祥、左海陵将案涉房屋出租给南通学大教育学校使用，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，当事人均应按约履行。房屋租赁合同第七条明确约定“租期前四年按年支付，应提前一个月缴纳，房屋先付后租”。双方约定的房屋租赁期自2011年11月6日至2019年11月5日，宋祥、左海陵起诉要求对方于2014年10月6日提前一个月支付第四年房租符合约定，应予支持。南通学大教育学校辩称以合同约定的免租期确定租金交付时间与合同约定不符，本院不予采纳。
南通学大教育学校主张根据房屋租赁合同第十五条第（六）项的约定行使单方合同解除权，其理由不能成立。合同第十五条第（六）项的内容为“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前180日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。甲方已收取的房屋租金及押金不予退还”。首先，从形式上看，案涉租赁合同第十四条是关于合同解除的约定，包括约定了出租方、承租方单方解除合同的条件；该第十五条是关于违约责任的约定，细分为十二小项，上述第十五条第（六）项是对承租方违反约定提前退租时应如何支付违约金、赔偿损失的约定，而非赋予承租方解除合同的权利。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从法律规定可见，违约责任包括赔偿损失、支付违约金、强制履行、价格制裁等方式，以哪种方式追究违约方责任，其选择权在于守约方，而非违约方。虽然南通学大教育学校明确表示不愿意继续履行合同，但其作为违约方无权选择以承担赔偿损失的违约责任方式提前解除合同，且宋祥、左海陵亦不同意解除合同，故原审判决南通学大教育学校继续按约支付年租金并无不当，南通学大教育学校主张的单方解除权没有事实和法律依据，本院不予支持。另，经审查，原审判决不存在严重违反法定程序的情形，上诉人此提出的异议不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人上诉理由均不能成立，本院依法驳回其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元由上诉人南通市崇川区学大教育培训学校负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周卫平
审 判 员 吴 玫
代理审判员 潘贻杰
二〇一五年四月十六日
书 记 员 季 萍