杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1191号
原告：浙江玉长城商业管理有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋北路271号五楼。
法定代表人：童德胜，董事长。
委托代理人：许昶，浙江天和天律师事务所律师。
被告：杭州渝香隆餐饮管理有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶路宝石山下二弄20号。
法定代表人：王思媛，董事长。
委托代理人：秦伟，浙江金道律师事务所律师。
被告：杭州渝香隆餐饮管理有限公司富阳分公司，住所地：杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场四楼。
代表人：王思媛，负责人。
原告浙江玉长城商业管理有限公司（以下简称玉长城公司）诉被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司（以下简称渝香隆公司）、被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司富阳分公司（以下简称富阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告撤回对富阳分公司的起诉，本院予以准许（另行制作民事裁定书）。原告玉长城公司的委托代理人许昶、被告渝香隆公司的委托代理人秦伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉长城公司起诉称：原告与被告富阳分公司于2010年4月14日签订了《富阳市玉长城商业广场房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定被告承租坐落在春秋北路271号玉长城商业广场步行街w4001-w4005号铺位（以下简称铺位），用于经营“渝香隆”餐饮。房屋租赁期自2010年8月8日起至2015年8月7日止。2010年12月16日由被告富阳分公司出面签订《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），将计租起算日变更为2010年8月8日。铺位建筑面积785.5平方米，租赁费用为：第一、二年按人民币1.8元／㎡／天，计43006元／月；第三年起日租金每两年递增一次，递增6%，即按1.91元／㎡／天，计45634元／月；第五年租金2.02元／㎡／天，计48262元／月；服务管理费：6元／㎡／月，计56556元／年；租金及服务管理费每3个月支付一次，每次支付的金额为3个月的租金和服务管理费的总和。合同签订之日，被告需向原告支付3个月租金作为履约保证金。上述款项逾期支付的，每逾期一日，则需按应付而未付款项的0.3%支付违约金。合同第9-2约定逾期支付超过30天的，原告有权解除合同。合同签订后至2015年2月7日前，被告履行了合同约定的义务（除违约金外）。2015年5月7日，两被告未向原告申请撤离的情况下无故停业并搬离店内设备和物品，2月8日后至今未支付租金。截止2015年5月24日止，累计欠缴房屋租赁费171760.07元，服务管理费16809.70元，水费280.80元（2015年4月），电费5043.60元（2015年4月15日至5月15日），违约金65002.06元。共计258615.43元。经原告书面催讨无果。要求：一、判令解除原、被告双方2010年4月14日签订的《合同》和2010年12月16日签订的《补充协议》，腾空租赁房屋并恢复原状并支付至按实际腾空日止的租赁费（按合同约定计算）；二、判令两被告共同支付尚欠原告房屋租赁费171760.07元，服务管理费16809.70元，水费280.80元，电费5043.60元，违约金65002.06元合计258615.43元（均计算至2015年5月24日止）；三、本案诉讼费由两被告共同承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求，即将第一项诉讼请求中的租赁费（2015年8月8日起）变更为占有使用费，计算标准为最后一年的合同价格。
原告玉长城公司为支持其主张的事实，向本院提供下列证据材料：
1、《合同》一份，证明原、被告双方租赁法律关系及双方应当承担的权利义务。
2、《补充协议》一份，证明原、被告双方的租赁法律关系及双方应当承担的权利义务。
3、授权委托书复印件一份，证明被告委托经办人签署文件的依据。
4、催款通知单复印件一份，证明原告向被告催讨欠款的事实。
5、工作联系函复印件一份，证明原告向被告催讨欠款的事实。
6、ems投递单及在店铺门口公告复印件一份，证明原告向被告送达催讨欠款函的事实。
7、费用明细清单复印件一份，证明被告欠费明细。
8、照片复印件一份，证明被告未向原告申请，擅自搬离房屋内物品的事实。
被告渝香隆公司答辩称：原告主张被告实际腾空的时间有误，原告主张的腾空时间为2015年5月24日，但被告实际腾空的时间为2015年5月7日。由于被告经营不善，无法继续经营，2015年5月7日前向原告提出解除合同，并于2015年5月7日前腾空房屋，搬离物品。原告出具的工作联系单也证明被告2015年5月7日腾空房屋。2015年5月18日，原告向被告出具工作联系单，书面明确要求被告搬离店铺所有物品，即书面同意解除与被告签订的房屋租赁合同，被告当日收到原告解除合同的工作联系单。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年5月18日解除。根据房屋租赁合同第7-10条的规定，被告不得拆除固定装修。2015年5月7日，被告按照合同约定，把所有可移动的装修物品全部清理完毕，剩下的固定装修如隔墙、吊顶、地板、不可移动的橱柜，按照合同约定没有拆除。因此，被告按照合同约定已于2015年5月7日腾空租赁房屋。根据合同8-1条规定，原告有权在租赁期满或提前终止后的任何时段进入、占有该房屋并清理、移除被告在房屋内的任何财物。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使按照原告认为被告没有及时腾空来处理，原告也应按照合同法、合同等相关规定在2天内自行清理、移除，即计算被告实际腾空日最多不超过2015年5月9日。但事实上，原告没有采取止损措施，原告提出占用费由其自行承担。原告计算被告应支付的租金及服务管理费有误，按照被告实际腾空日为准，被告应当向原告支付租金48262元／月，3个月为144786元。在被告腾空租赁房屋前，已经告知原告租金及服务管理费从履约保证金中扣除。被告已支付履约保证金129018元，尚应支付29907元，违约金311元。原告主张的水电费应以相应的证据为准，原告没有提供相应证据，被告不应支付该2笔费用。被告不承担违约金。根据原告的诉讼请求，按照被告实际腾空日为承担违约责任的截止时间。被告应交租金和服务管理费的时间为2015年5月7日，而被告腾空房屋的时间也是2015年5月7日。现未拆除的部分是固定装修，不应当由被告拆除。被告未支付的数额仅10多万元，而原告主张的违约金为60000多元，远远超过合同法规定的20%，违约金比例严重偏高，违反合同法有关规定，计算违约金应当以实际损失为基础，原告的损失即银行同期利息，即使按照年最高利率24%计算，每天支付违约金为未付款0.065%。被告向原告支付的违约金为311元。要求法院依法判决。
被告渝香隆公司为支持其主张的事实，向本院提供下列证据材料。
1、变更登记情况一份、2、关于公司名称变更的通知函一份，证明原告的主体资格一致。
3、收款收据一份，证明被告支付履约保证金129018元的事实。
原告、被告渝香隆公司提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2，被告渝香隆公司对证据的真实性无异议，但认为对于违约责任的关联性有异议。本院认为被告渝香隆公司提出的异议不成立，证据1、2具有证明效力。证据3-6，被告渝香隆公司无异议，本院认为具有证明效力。证据7，被告渝香隆公司认为是原告单方制作，对证据的合法性、关联性均有异议。本院认为证据7缺乏其他证据印证，不具有证明效力。证据8，被告渝香隆公司对证据的关联性、证明目的有异议，认为不能证明被告渝香隆公司未经原告允许擅自搬离。本院认为证据8不具有证明效力。
被告渝香隆公司提供的证据1-3，原告无异议，本院认为具有证明效力。
本院经审理，认定如下事实：
2010年4月14日，浙江雅度商贸有限公司（2010年4月14日变更为富阳市玉长城商业有限公司，2013年8月20日变更为玉长城公司）签订《合同》，约定：一、出租房屋情况：1-1甲方（浙江雅度商贸有限公司，下同）出租给乙方（渝香隆公司，下同）的房屋坐落在杭州市富阳区富春街道春秋北路玉长城商业步行街【w4001、w4002、w4003、w4004、w4005）铺位；建筑面积785.5平方米，包含公摊面积，乙方同意按照此处载明的面积计算本次租赁的租金、服务管理费、以及其他按面积计算的费用，乙方不因该面积与房屋实际面积不符或对面积的测绘、计算方式提出任何异议。1-2乙方在签订本合同前，已经对该房屋进行实地考察，对该房屋本身及周边的情况已经充分了解，租赁场地内甲方按毛坯房标准（即隔墙由甲方完成，玻璃门由乙方自行完成、天花及地面按照毛坯房交付）乙方租赁使用。乙方同意按照甲方向其交付该房屋时的现状接收该房屋。二、租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁房屋作为商业经营使用。2-3乙方在甲方营业房内经营的业种为餐饮，品牌名称渝香隆，经营方式直营。三、租赁期限：3-1甲乙双方约定，房屋租赁期自2010年8月8日起至2015年8月7日止。甲方根据乙方的业态，能够在甲方规定的开业之日前完成房屋装修的时间内交房给乙方，交房日期预定在2010年5月25日前，具体交房之日以甲方通知，乙方确认房屋交付书为准。3-2统一开业日期前为装修免租期，乙方在承租期内（含免租期）必须及时缴纳服务费及水电等一切由乙方使用所产生的相关费用，否则将赔偿由此给甲方造成的一切损失。3-3租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按照本合同的约定如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后另行重新签订租赁合同。四、租金、服务费支付方式：4-1甲、乙双方约定，该房屋租金按照上述铺位的建筑面积计算：第一年（2010年度）人民币1.8元／㎡／天，计43006元／月，516074元／年；第二年（2011年度）人民币1.8元／㎡／天，计43006元／月，516074元／年；第三年起日租金每两年递增一次，递增为6%，即第三年租金人民币1.91元／㎡／天，计45634元／月，547611元／年；第五年租金人民币2.02元／㎡／天，计48262元／月，579149元／年。4-2乙方向甲方交纳服务管理费为6元／㎡／月，计56556元／年。4-4租金支付方式：乙方通过现金方式或银行转账方式按三个月支付给甲方指定账户，甲方开具收款证明（普通发票）。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付而未付款项的0.3%支付违约金。4-5服务管理费的支付方式：乙方通过现金方式或银行转账方式按三个月支付给甲方指定账户，甲方开具收款证明（普通发票）。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付而未付款项的0.3%支付违约金。五、房屋租赁保证金和其他费用：5-1甲、乙双方约定，本合同签订后3个工作日内，乙方应向甲方支付三个月租金作为履约保证金，保证金总额为129018元。甲方收取乙方保证金后向乙方开具凭证，保证金在合同执行期间不计利息。甲方在租赁期限结束后、且乙方将该房屋按照本合同的约定返还予甲方并结清本合同项下所有款项（包括违约金、赔偿金及其他应付款项）后的三个月内无息返还给乙方，如合同期满终止／提前解除后，乙方在该房屋销售的商品或提供的服务存在质量投诉或售后产品质量问题的，甲方有权代为处理，但相关责任仍由乙方承担，且甲方有权从保证金中扣除乙方应向消费者支付的赔偿款，不足扣除的，由乙方另行补足。本合同中对保证金的没收另有规定的，从其约定。5-5乙方如逾期支付保证金或其他应向甲方支付的到期费用的，每逾期一日，则乙方需按应付而未付款项的0.3%支付违约金。七、乙方的权利与义务：7-10合同期满或因乙方的责任导致租赁关系的提前终止，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用；合同期内退租，所收取的租赁保证金不予退还。八、房屋返还时的状态：8-1除甲方同意乙方续租外，乙方在本合同的租期届满日或提前终止日返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按终止日同一楼层的平均日租金的两倍向甲方支付该房屋占有使用费。此外，甲方还有权在租期届满或提前终止后的任何时段进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，且无须对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。8-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。九、解除本合同的条件9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期不支付保证金、租金、服务管理费或其他费用累计超过30天的；乙方无故擅自连续停业3天以上的。十、违约责任：10-3合同期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。10-4，本合同其他条款对违约责任另有约定的，该条款亦应执行。十一、其他条款11-2本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件作为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空白部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。2010年4月20日，渝香隆公司向玉长城公司支付保证金129018元。
2010年12月15日，渝香隆公司出具授权委托书，委托公司经理刘丽作为代理人，办理渝香隆公司与玉长城公司房屋租赁合同及一切相关事宜。
2010年12月16日，玉长城公司与富阳分公司签订《补充协议》，约定：经双方协商一致，就变更免租期事宜达成如下协议：一、双方一致同意，变更合同3-2条项下约定的租赁房屋的免租期：从合同3-2条约定的“统一开业日前为装修免租期”变更为“2010年8月7日前为装修免租期”，即自2010年8月8日为正式计租日，但租期到期日仍维持不变。二、因变更免租期而导致合同约定的租金发生调整，租金的调整的结算可在本协议签订之后的最近一期租金支付前进行，如结算结果为租金减少的，则在本协议签订之后的最近租金支付中相应扣减，不在本协议签订前已收取的租金（如有）中返还；如结算结果为租金增加的，则由乙方在本协议签订之后的最近一期租金支付中一并支付。三、甲乙双方协商一致，2010年11月8日至2010年12月7日期间租金减免。四、除租金外，其他费用仍按合同的约定缴纳，不因免租期的变更而调整。五、本协议为合同的补充协议，与合同不一致之处以本协议为准，本协议未涉及的部分仍按合同的约定执行。渝香隆公司经理刘丽作为授权代表在《补充协议》上签字，并加盖了富阳分公司公章。
《合同》和《补充协议》签订后，玉长城公司与渝香隆公司均依约履行各自义务。渝香隆公司设立富阳分公司在租赁房屋内经营正餐服务。
2015年3月16日，玉长城公司向渝香隆公司发出催款通知单，要求渝香隆公司支付2015年2月8日至2015年5月7日止的房屋租赁费及服务管理费。渝香隆公司收到催款通知书后未支付。
2015年5月7日，富阳分公司未事先告知玉长城公司，未经玉长城公司同意，对租赁房屋内除吧台、包间、吊顶、空间隔断和大厅装饰柜外的财物进行搬离。庭审中，玉长城公司主张空间隔断和大厅装饰柜为可移动装修，渝香隆公司主张空间隔断和大厅装饰柜为固定装修。原告未能确定拆除空间隔断和大厅装饰柜的具体时间，被告认为拆除空间隔断和大厅装饰柜的时间为2天。
2015年5月18日，玉长城公司向渝香隆公司用ems特快专递邮寄了工作联系单，并在租赁房屋玻璃门上张贴该工作联系单。工作联系单载明：1、贵司无故拖欠2015年2月8日至2015年5月18日房屋租金、物业管理费以及由此产生的滞纳金。2、贵司于2015年5月7日起无故停业且擅自搬离店内物品。根据以上两点贵司已违反房屋租赁合同第9-2中的条款。现我司本着诚信原则，忠于双方友好相互合作的基础，请贵司在收到本通知后3日内，交清所有拖欠费用并搬离店内所有物品，按租赁合同第8条中的条款腾空该租赁房屋交还给我司。渝香隆公司、富阳分公司收到工作联系单后，未作答复，也未交清拖欠费用，未与玉长城公司办理交还租赁房屋手续。
2015年5月20日，富阳分公司注销工商登记。
庭审中，玉长城公司确认已经协商，将渝香隆公司交纳的保证金抵扣租金等。
本院认为：原告、被告渝香隆公司签订的《合同》和被告渝香隆公司授权刘丽以富阳分公司名义与原告签订的《补充协议》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原告、被告渝香隆公司应全面履行合同义务。
一、关于《合同》及《补充协议》的解除。原告2015年5月18日向被告渝香隆公司即富阳分公司发出的工作联系单，实为解除合同通知书。被告渝香隆公司在收到原告2015年5月18日发出的工作联系单后，未表示同意解除《合同》及《补充协议》，也未提出异议；鉴于被告渝香隆公司在本案2015年7月6日第一次庭审中，对于原告主张解除《合同》及《补充协议》的诉讼请求未提出异议，应当视为双方就解除《合同》及《补充协议》达成一致意见，本院不再判决解除。
二、关于2015年2月8日至2015年5月7日止三个月租金、服务管理费的应付款时间。因《合同》、《补充协议》未约定每期（三个月）租金、服务管理费具体支付时间，原告作为债权人可以要求债务人即被告渝香隆公司随时支付，但应当给被告渝香隆公司必要的准备时间。原告2015年3月16日向被告渝香隆公司发出催款通知单，本院酌情确定被告渝香隆公司应于2015年3月20日前付清上述应付款项。
三、关于违约金。原告主张2015年2月7日前被告渝香隆公司已付款项因逾期支付而产生的违约金。原告未提供有效证据证明被告渝香隆公司在2015年2月7日前存在逾期支付应付款项的情形，其该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告渝香隆公司未付2015年2月8日起应付款项的违约责任。本院已确定被告渝香隆公司应于2015年3月20日前付清2015年2月8日至2015年5月7日的应付款项；对于2015年5月8日起被告渝香隆公司应付款项支付时间，原告于2015年5月18日向被告渝香隆公司发出工作联系单，要求被告渝香隆公司在收到工作联系单后3日内支付2015年2月8日至2015年5月18日止的租金、服务管理费，被告渝香隆公司于当日收到后，未在3天内支付相应款项，应承担违约责任。因原告主张的违约金计算至2015年5月24日止，未主张2015年5月24日之后的违约金，故被告渝香隆公司应支付原告本金为2015年2月8日至5月7日的租金、服务管理费，期间为2015年3月21日至2015年5月24日的违约金和本金为2015年5月8日至2015年5月18日的租金、服务管理费，期间为2015年5月21日至2015年5月24日的违约金。原告主张违约金按应付款项日0.3%计算，被告渝香隆公司主张违约金约定过高，本院酌情调整为按应付款项日万分之六计算。
四、关于空间隔断和大厅装饰柜拆除期间被告渝香隆公司的责任。被告渝香隆公司未拆除的空间隔断和大厅装饰柜，部分属于可移动装修，本院考虑到租赁房屋处于营业场所内，正常营业期间无法进行拆除、清理工作，故酌情确定原告拆除可移动部分装修的时间为解除合同后10天，即在2015年7月16日前完成拆除工作。对于应拆除可移动装修而产生的费用双方可另行妥善解决。拆除期间仍应视为被告渝香隆公司占有租赁房屋期间，且因该期间仍在合同约定的租赁期间，故被告渝香隆公司应向原告支付按合同约定的标准计算的租金。
五、关于2015年7月17日后原告的其他损失。本院认为，被告富阳分公司经原告催告未支付应付款项，并于2015年5月7日起连续停业，且在原告2015年5月18日发出工作联系单后仍不支付应付款项，腾空租赁房屋并返还给原告，其行为已明确表明不履行主要债务，构成违约。原告在被告违约后，应当及时采取合同约定的进入租赁房屋、移除被告渝香隆公司遗留在租赁房屋中物品等合理、适当措施防止损失的扩大；原告没有采取适当措施致使租赁房屋内被告渝香隆公司遗留物品至本案审理终结时尚未拆除完毕，故2015年7月17日起原告的损失由其自行承担。
六、关于履约保证金。原告在庭审中明确表示将被告渝香隆公司已付的履约保证金抵扣租金等应付款项，被告渝香隆公司也表示同意，双方意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认。
七、关于原告水电费诉请，原告未提供相应证据，本院不予支持。
综上，被告渝香隆公司应付原告租金、服务管理费时间为5个月零9天，即租金为48262元／月×5个月＋2.02元／㎡／天×785.5㎡×9天=255590.39元；服务管理费为5.3个月×6元／㎡／月×785.5㎡=24978.9元，合计280569.29元，扣除履约保证金129018元后，尚应支付151551.29元。上述被告渝香隆公司应付款项中，其中2015年2月8日至2015年5月7日的租金为144786元，服务管理费为14139元，合计158925元，违约金为158925元×（6÷10000）元／天×65天（2015年3月21日至5月24日）=6198.08元；2015年5月8日至2015年5月18日的租金为17453.81元，服务管理费为157.1元，合计17610.91元，违约金为17610.91元×（6÷10000）元／天×3天（2015年5月21日至5月24日）=31.70元。故原告之诉请，其合理部分理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江玉长城商业管理有限公司租金、服务管理费151551.29元；
二、被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江玉长城商业管理有限公司违约金6229.78元。
三、驳回原告浙江玉长城商业管理有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5179元，由原告浙江玉长城商业管理有限公司负担1750元，由被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司负担3429元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高开封
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 金利明
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 吴翰佩