贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0522民初1247号原告陈某某，女。委托代理人高安岳，系贵州合兴律师事务所律师。委托权限为特别授权。委托代理人宋敏刚，系贵州合兴律师事务所律师。被告贵州某某某房地产开发有限公司。法定代表人徐某某，系该公司董事长。委托代理人刘斌，男，系该公司工作人员。委托权限为特别授权。原告陈某某诉被告贵州某某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人高安岳、宋敏刚，被告贵州某某某房地产开发有限责任公司的委托代理人刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称：我方与被告于2011年6月7日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于黔西县某某路南侧某某X幢X层XX号商业营业用房，房屋总价款148081.84元。合同约定被告于2011年4月30日前向原告交付该商品房屋，并依法于房屋交付之日起90日内将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，并由被告代为办理银行按揭贷款。我方按约向被告一次性支付购房款100343.00元后和一次性付清房屋契税、大修基金、手续费、测量费、工本费、登记费等费用共计6195元。被告交付房屋后，至今未按约履行办理该房屋产权登记手续的义务，被告的行为已经违约，故我方诉至人民法院，请求：1、判决被告在30日内为原告办理房屋产权登记手续并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币23855.98元（以148081.84元为基数，按每日万分之一，自2011年7月30日计算至产权登记文书交付之日止）；3、判令被告向原告支付房屋租金19670.76元（自2014年4月30日起算至2015年12月31日止），4、由被告承担案件受理费。原告陈某某为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：1、原告身份证，用以证明原告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同一份，用以证明原被告双方签订了商品房买卖合同，双方对房屋价款、房屋交付期限、办理产权证期限及违约责任等事项进行了约定；3、收据3张，用以证明原告方以现金方式向被告支付房款100343.00元；4、委托经营管理协议、宣传资料，用以证明原告方与被告签订了委托管理协议，将原告向被告购买的商品房交由被告管理，并对管理期限、租金金额、租金给付方式进行了约定。某某国际广场商业铺面采用统一招商、统一管理、统一经营模式运作，前三年租金（8%的年回报）一次性返还，在购买商铺总价款中一次性扣减；5、黔西县房产管理局出具的答复意见书，用以证明被告未取得未向黔西县房产管理部门提交材料申报房屋产权初始登记。被告贵州某某某房地产开发有限公司辩称：原告所述属实，但3年租金已经一次性返还，被告不应在承担返还租金的责任，请人民法院依法判决。被告在举证期限内未向本院提交证据材料。经庭审质证、认证，被告对原告提交的证据均无异议，上列证据客观真实，来源合法，与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。综合原被告双方的诉辩意见及举质证情况，本案争议的焦点为：被告应否为原告办理房屋产权证，违约金如何计算。经审理查明：2011年3月，李某某与被告贵州某某某房地产开发有限公司就被告开发的位于黔西县某某路南侧某某X幢X层XX号商品房达成买卖协议，李某某分别于2011年5月28日、6月5日、2012年4月27日三次将购房款100343元支付给被告，并于6月5日一次性向被告交纳房屋契税、大修基金、手续费、测量费、工本费、登记费等代收费共计6195.00元支付给被告，原告陈某某与李某某达成了房屋买卖协议，李文均又将该房屋转卖给陈某某。陈某某买得该房后与被告委托的黔西县某某商业运营管理中心达成委托经营管理协议，约定将原告向被告购买的上述商品房交由该管理中心统一招商、统一经营管理，租期为三年，每年的租金收益为总房价的8%，并约定前三年的租金收益一次性返还，直接用于抵扣原告应向被告支付的总房屋价款。原告陈某某与被告于2011年6月7日补签了《商品房买卖合同》，合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。第三条约定“某某X幢X层XX号房位于地上第3层，名义楼层为第2层，房号为X-X-XX，用途为商业营业用房，建筑面积23.73平方米，套内建筑面积16.08平方米”。第三章第七条约定“该商品房单价为每平方米6240.285.00元（按照套内建筑面积计算），总价款100343.00元”，合同此页下方注明“实付款：148081.84-47738.84（三年租金）＝100343.00（实付款）”。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”。第四章第十一条约定“出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房”；第八章第二十二条约定“双方约定由出卖人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起30日内申请登记；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，在约定日期起90日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任，在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”。2012年6月2日，原告陈某某（协议中为乙方）与黔西县某某商业运营管理中心（协议中为甲方）补签了委托经营管理协议，协议第一条约定“乙方将其在某某佳美居生活广场购置的X幢X层XX号商铺的经营使用权交付甲方独家统一招商经营并管理”。第二条约定“商铺经营期限为3年，从2011年4月30日至2014年4月30日止”。第三条约定“前三年租金由房开商（贵州某某房地产开发有限公司和黔西县某某某房地产开发有限公司）一次性抵扣给乙方，在乙方与贵州某某房地产开发有限公司或黔西县某某某房地产开发有限公司签署《商铺买卖合同》支付该商铺购房款项时，在该商铺支付总价款中已经直接抵扣相应租金金额”。另查明，经黔西县房产管理局核实，截至2015年3月10日止，某某项目尚未取得工程竣工规划认可证，消防验收未通过，人防费用未缴纳，无消防、人防验收证明。因被告未能向黔西县房产管理局提交以上房开项目申办初始登记需提供的资料，故被告未到黔西县房产管理局申办项目初始登记。本院认为，原、被告就位于黔西县莲城街道办事处某某路南侧某某X幢X层XX号商品房签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，形成的合同关系受法律保护，双方当事人均应遵守约定，履行合同义务。本案中，原告向被告支付了首期房款，并向被告交纳了办理银行贷款及房屋产权转移登记等所需的资料及代收费用，被告应当按照合同约定代为办理银行贷款及房屋产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告。而根据黔西县房产管理局出具的答复意见书可知，被告并未向房产管理部门提出申请，亦未提供相关材料，明显违反了合同义务。根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原、被告双方约定了出卖人申请该商品房所有权初始登记的期限，但未约定办理转移登记及交付转移登记有关文书的日期，本案属于第一款第（二）项规定的情形，原告要求被告履行合同义务，办理产权登记手续，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对被告未在按规定期限内办理产权转移登记手续的情形下的违约金有约定，应从其约定，原告请求支付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2011年4月30日，买受人取得房屋权属证书的期限为交付使用之日起90日，则被告违约的起算时间为2011年7月30日。合同约定的房屋总价款为100343.00元，原告实际已支付房价款为100343.00元，被告逾期已超过90日，按照合同约定，应当自约定日期至实际交付转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，故应以100343.00元为基数从2011年7月30日起计算至房屋产权转移登记有关文书交付之日止，原告要求以商品房租金抵扣房款之前的房屋总价款为基数计算违约金的请求于法无据，且与合同约定不相符，依法不予支持。对原告要求判决被告支付租金的诉讼请求，从原告提交的委托经营管理协议及宣传资料等证据可知，该商品房租期为3年，原告主张的前3年租金已用于抵扣房屋总价款，原告未提交证据证明租期届满后原、被告双方就该商品房重新达成租赁协议或签订了租赁合同，故原告要求被告自租期届满之日起向其支付租金的诉讼请求于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州某某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黔西县房屋产权管理部门提交办理黔西县莲城街道办事处某某路南侧某某房产所有权初始登记所需的全部材料，在初始登记完成后十日内协助原告陈某某办理黔西县莲城街道办事处某某路南侧某某X幢X层XX号房的产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告陈某某；二、由被告贵州某某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告陈某某逾期办证的违约金，该违约金以10343.00元为基数从2011年7月30日起按每日万分之一计算至房屋产权转移登记文书交付之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费888元，由被告贵州某某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。审 判 长  闫继月审 判 员  马丰明人民陪审员  张忠华二〇一六年八月十一日书 记 员  刁英杰