江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4232号
上诉人（原审原告）：陈劲松，男，1987年7月6日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。
被上诉人（原审被告）：沭阳联创置业有限公司，住所地沭阳县月星国际家居生活广场旗舰店四层。
法定代表人：钱云云，总经理。
上诉人陈劲松因与被上诉人沭阳联创置业有限公司（以下简称联创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈劲松上诉请求：撤销一审判决主文第二项的违约金部分3840元，改判支持其一审诉求或发回重审。事实和理由：1.对一审判决已经查明的事实没有异议，但遗漏了部分事实。上诉人从2014年5月8日起全部付清购房款，合同约定房屋交付时间为2015年6月30日前，该房屋至一审时还未达验收合格，构成严重违约。虽然合同约定违约金为按已付款3%计算即3840元，但涉案房屋如能按合同约定于2015年6月30日前交付，上诉人可以出租，因被联创公司的违约使上诉人无法享有该部分利益，上诉人出租该房屋所产生的期待利益也可以作为增加违约金的理由。上诉人一审主张的损失是按照银行贷款利率计算，而该事实是法定的，也是法院判决常用依据，故而不需要上诉人多加证明，对此一审法院以上诉人无证据证明显然不妥。根据一审证据“2017年7月11日验收领导小组出局的证明”所记载的内容，结合一审庭审联创公司陈述未取得验收备案登记，可以证明涉案房屋至一审时无法办理产权证。对于无法办理产权证的，买受人对于实际损失可以按照银行贷款利率主张。2.一审法院遗漏适用法律。一审法院仅适用合同法规定，而本案还应当适用《商品房买卖合同解释》第十八条规定。综上，上诉人主张解除合同，是基于联创公司两项违约责任。（1）逾期交房；（2）未于约定交房时间后90日内，将办理产权证登记所需由联创公司提供的资料报产权登记机关备案，导致上诉人无法办理产权证。关于损失问题，如按合同约定即为3840元，上诉人认为该标准过低，上诉人的一审诉讼请求符合法律规定。且联创公司占用上诉人购房款已经三年有余，给上诉人造成的损失参照人民银行贷款利率已远远超过合同约定。因此，上诉人一审主张对合同约定的违约金进行调整有事实依据。
联创公司二审期间未予答辩。
一审法院认定事实：2014年5月2日、2014年5月8日，原告陈劲松分别向被告联创公司支付购房款10000元、118000元，并由联创公司向陈劲松出具收据两份。2014年8月6日，陈劲松（买受人）与联创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同内容如下：“……；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7#幢第7-1321号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高3.2米，建筑层数地上25层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共39.3平方米，其中，套内建筑面积29.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.82平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款；1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3257元，总金额（人民币）壹拾贰万捌仟元整。……；第八条交付期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……；5、商品房经分期综合验收合格，买受人付清该商品房全额房款及相关税费。……；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应买受人解除合同通知到达之日起按60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……；”
一审法院认为：原告陈劲松与被告联创公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。按照合同约定，联创公司逾期交房超过90日后，陈劲松有权解除合同。现联创公司逾期交房已超90日，故陈劲松要求解除与联创公司签订的涉案房屋的商品房买卖合同并返还购房款128000元的诉讼请求，有事实及法律依据，依法予以支持。
关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告陈劲松解除合同的，联创公司应按陈劲松累计已付款的3%向买受人支付违约金。该约定内容具体、明确，不违反法律法律强制性规定，合法有效，予以确认，对双方当事人均有约束力。现陈劲松主张该约定的计算标准过低，要求提高至按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，但既未提交证据证实被告的违约行为给原告造成的具体损失数额，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失。故陈劲松要求提高违约金计算标准的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上，调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：解除原告陈劲松与被告沭阳联创置业有限公司之间于2014年8月6日签订的关于沭阳县月星国际家居生活广场7幢1321室房屋的《商品房买卖合同》，解除时间为2017年7月20日；二、被告沭阳联创置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈劲松购房款128000元及违约金3840元；三、驳回原告陈劲松的其他诉讼请求。
二审期间，双方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
本案二审争议焦点为：陈劲松主张解除涉案合同后联创公司应向其返还购房款128000元并支付利息，该主张有无事实和法律依据。
本院认为，依据双方合同约定，联创公司逾期超过交房时间90日，陈劲松可以请求解除合同，联创公司应退还全部已付款，并按陈劲松累计已付款的3%向陈劲松支付违约金。但同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现联创公司未能按照合同约定期限向陈劲松交付房屋，其违约行为必然给陈劲松造成利息损失。陈劲松于2014年5月8日已向联创公司累计付款128000元，联创公司占用该购房款至今，参照中国人民银行同期贷款利率计算，双方约定的违约金数额低于给陈劲松造成的损失。因此，陈劲松上诉请求对违约金数额予以调整，主张联创公司应向其返还购房款128000元并支付利息；该主张符合法律规定，本院予以采纳。
综上，陈劲松的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10426号民事判决第一项；
二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10426号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人沭阳联创置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人陈劲松购房款128000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年5月8日起至确定的还款之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2860元，减半收取计1430元，由被上诉人沭阳联创置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由被上诉人沭阳联创置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 朱 海
二〇一八年一月三十一日
书记员 汪小婉
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