重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00516号
上诉人（原审原告）欧英友。
委托代理人马全，重庆瑾帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆帝景摩尔房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区世纪大道77号，组织机构代码74534612-9。
法定代表人张国东，董事长。
委托代理人张永华，重庆锋度律师事务所律师。
委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。
欧英友因与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（下称帝景摩尔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2012）南法民初字第06409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明：欧英友与帝景摩尔公司于2005年11月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：欧英友购买帝景摩尔公司位于经开区南坪北路第一幢负一层1764号商铺，套内面积为5㎡，房屋总价款114884元，付款方式为签订商品房买卖合同时一次性付清；帝景摩尔公司应在2007年8月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付欧英友使用。同时约定：自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由帝景摩尔公司到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因帝景摩尔公司的责任，致使欧英友不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：欧英友不退房的，从逾期之日起，帝景摩尔公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向欧英友支付违约金；如因欧英友的原因未能及时办理产权登记手续，由欧英友自行负责；帝景摩尔公司向交易所申请登记备案时间，以欧英友交齐相关手续资料时间起计。
欧英友按合同约定于2005年11月15日一次性交付了房屋价款114884元；并按约缴纳了合同印花税、房屋转让手续费等税费。
商品房买卖合同约定交房时间为2007年8月31日前，帝景摩尔公司按约交付涉案房屋给欧英友。
2012年，帝景摩尔公司起诉要求确认与欧英友于2005年11月15日签订的商品房买卖合同及补充协议无效，重庆市南岸区人民法院作出（2012）南法民初字第2772号民事判决，判决驳回帝景摩尔公司的诉讼请求。帝景摩尔公司不服判决，上诉于重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院作出终审判决，驳回上诉、维持原判。
在另一案件中，刘世平、雷泽电要求帝景摩尔公司履行办证义务，重庆市南岸区人民法院作出（2009）南法民初字第3965号民事判决书，判决驳回刘世平、雷泽电的诉讼请求；刘世平、雷泽电不服一审判决，上诉于重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法民终字第21号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；理由是讼争房屋现不具备办理权属登记证书的条件，房屋权属登记机构对诉争房屋所提的产权登记申请亦不予受理，帝景摩尔公司现事实上已不能履行合同约定，而导致此种情形发生的原因在于相关房地产政策调整所致。
2009年9月16日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心针对一审法院发出的《协助调查函》作出回复，内容如下：根据《重庆市土地房屋权属登记条例》及《房屋登记办法》的规定，龙厚春等7人所购“帝景摩尔”项目负一层的分零摊位若要办理房产证，则“有固定界限”是办理产权证书的条件之一，而目前并不具备该条件。假设具备了固定界限，还需要通过规划、建设、消防等部门的批准验收，并对每个摊位进行面积实测，才能由买卖双方（或受托人）持有关材料共同申请产权登记。
欧英友一审诉称：2005年11月15日，欧英友、帝景摩尔公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同于2005年11月25日在房交所办理了备案登记。合同约定欧英友购买帝景摩尔公司修建的位于经开区南坪北路第一幢负一层铺位号为1764号房屋，建筑面积7.88㎡；帝景摩尔公司逾期办证的，从逾期之日起，按欧英友已付房价款总额，按照人民银行同期贷款利率支付违约金。合同签订后，帝景摩尔公司按约将房屋交房给欧英友使用，但帝景摩尔公司至今未按约办理房屋权属证。欧英友认为，帝景摩尔公司的行为严重损害自己的合法权益，应按合同约定承担违约责任，依照人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金。为维护欧英友合法权益，故起诉请求：1、帝景摩尔公司依照人民银行同期贷款利率向欧英友支付逾期办证违约金19000元；2、本案诉讼费由帝景摩尔公司承担。
帝景摩尔公司一审辩称：依据欧英友、帝景摩尔公司签订的买卖合同约定，帝景摩尔公司不应承担违约金及诉讼费。
一审认为，欧英友、帝景摩尔公司签订的商品房买卖合同内容不违反法律强制性规定，欧英友、帝景摩尔公司亦未举证证明签订该合同违反了其真实意思表示，该合同应属合法有效，合同当事人均应依照约定全面履行各自义务。合同签订后，欧英友按约定履行了交付房屋价款的义务，帝景摩尔公司按约定交付了讼争房屋。
依照商品房买卖合同约定，帝景摩尔公司负有办理《房地产权证》的义务，帝景摩尔公司在合同约定的期限内（2007年8月31日之前）向欧英友交付了房屋，帝景摩尔公司应在商品房交付使用后60日内为欧英友办理《房地产权证》。对于实际交房时间，欧英友、帝景摩尔公司均未举证证明，无法查实。因此，帝景摩尔公司最迟应在2007年8月31日之后60日内为欧英友办理产权证，但帝景摩尔公司至今未给欧英友办理，帝景摩尔公司存在逾期办证的事实。
依照商品房买卖合同的约定，若因帝景摩尔公司的责任，致使欧英友不能在规定期限内取得房地产权属证书的，欧英友又不退房的，从逾期之日起，帝景摩尔公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向欧英友支付违约金。对于逾期办证是否因帝景摩尔公司的责任，帝景摩尔公司对此持否定意见。帝景摩尔公司认为，帝景摩尔公司逾期履行办证义务是因国家政策调整，讼争房屋无固定界限，不具备办证条件。2009年9月16日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心的复函中提到，依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第16条及《房屋登记办法》第10条的规定，位于“帝景摩尔”项目负一层的分零摊位若要办理产权证，“有固定界限”是办理产权证书的条件，目前不具备该条件。即使具备了固定界限，还需要通过规划、建设、消防等部门的审批验收。本案讼争房屋位于经开区南坪北路第一幢负一层1764号商铺（即“帝景摩尔”项目负一层的分零摊位），套内面积为5㎡。本案讼争房屋与复函中的房屋除房号与面积不同外，其他情况相同，因此，也不具备办理房产证的条件。欧英友、帝景摩尔公司于2005年11月签订商品房买卖合同，该合同进行了登记备案。欧英友未举证证明在签订合同时帝景摩尔公司知晓讼争房屋有不能取得《房地产权证》的可能而故意不告知欧英友。故对帝景摩尔公司的辩称理由，予以采信。
因此，帝景摩尔公司为欧英友办理讼争房屋的产权登记已经事实上无法履行，而造成不能履行的原因不在于帝景摩尔公司。故对欧英友要求帝景摩尔公司承担逾期办证违约金之诉讼请求，不予支持。遂判决驳回欧英友全部诉讼请求。本案案件受理费275元由欧英友负担。
宣判后，欧英友不服，提出上诉，请求撤销原判，依法支持欧英友的一审诉讼请求。主要理由：根据重庆市南岸土地房屋权属中心的回复，若具有固定界限，并完善规划、建设、消防等手续，是可以申请办理产权登记的。若帝景摩尔公司完全按照房屋管理部门的要求来履行自己的义务，本案诉争房屋是可以办理房屋权属登记的。本案诉争房屋至今没有办证完全是因为帝景摩尔公司不履行确定固定界限，并完善规划、建设、消防等手续的义务造成的。其应当承担相应的违约责任。
帝景摩尔公司答辩称：本案涉诉房屋不能办理产权登记不是因为帝景摩尔公司的责任引起，根据重庆市及建设部在合同签订后出台的相关文件，政策发生了变化，导致涉诉房屋不能办理房地产权证。现涉诉房屋事实上无法划分界限，不能办理产权证，责任不在帝景摩尔公司。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明：在2005年11月15日签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定：乙方（欧英友）在签订主合同及本补充协议时业已明确，主合同项下房屋将用于委托重庆佳俊商务管理顾问有限公司（以下简称“佳俊公司”）统一出租经营。百安居（中国）置业发展有限公司（以下简称“百安居公司”）已与甲方（帝景摩尔公司）签订了租赁合同，租赁该房屋用于经营装饰建材零售及其他相关业务；2009年1月1日至2009年4月1日期间，乙方有权选择解除主合同及本补充协议，乙方选择保留解除权；乙方选择保留解除权的，应同时放弃主合同第十五条有关期限办理产权证的约定，并且行使此解除权应当以书面通知形式明确告知甲方解除主合同及本补充协议，并于2009年1月1日至2009年4月1日期间向甲方发出；双方同意，乙方磁县解除权于2009年9月30日发生法律效力，主合同及本补充协议同时中止；乙方选择保留解除权但在2009年4月1日前未行使的，则视为乙方放弃解除权，甲方在2009年4月1日起60日内未乙方办理相关房屋产权手续。如因乙方原因（包括但不限于未能提供齐备资料等）导致延期，责任由乙方承担。补充协议签订后，欧英友在2009年1月1日至2009年4月1日期间未向帝景摩尔公司通知行使解除权。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：欧英友与帝景摩尔公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。按照约定，帝景摩尔公司本应在2009年4月1日后60日内为欧英友办理所购商铺的房地产权证书，但根据合同签订后实行的《重庆市土地房屋权属登记条例》及《房屋登记办法》的规定，双方合同标的中没有固定界限的商铺是不能办理房地产权证书的，而客观上，该项目中涉及的商铺为分零销售的商铺，其本身就没有设计固定界限，帝景摩尔公司也不可能再为该商铺修建符合规划、消防要求的固定界限，这才是是涉诉商铺不能办理房地产权证书的主要原因，这一原因系双方在签订合同时无法预见的，事后也无法弥补的，而非帝景摩尔公司违约不为欧英友办理房地产权证书，逾期办证的责任不应由帝景摩尔公司承担。上诉人的上诉意见，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人欧英友承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 李婷