湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第423号
原告易礼英，女，1961年10月15日出生，汉族，长沙市人。
委托代理人伍佳，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权代理（包括诉前调解、办理相关事宜，代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，调解、提起反诉，上诉、代为领取标的款物等）。
委托代理人叶晶晶，湖南中航律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告林丽红，女，1976年9月23日出生，汉族，湖南省株洲市人。
委托代理人王希，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理（包括代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉，代签法律文书、代理调解、代理执行、代收调解款、代收执行标的款）。
原告易礼英诉被告林丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由代理审判员刘洋适用简易程序于2015年3月9日、3月23日公开开庭进行了审理，书记员戴芬担任法庭记录。两次开庭伍佳、林丽红、王希均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易礼英诉称：2014年4月1日，原告易礼英与被告林丽红签订《门面出租协议书》，合同约定被告从原告处租赁株洲市天元区泰山路荣华居9栋17号门面，租期一年，月租金1668元，按季度支付，被告必须提前一个月把一个季度的租金4998元整付给原告，水电费由被告自行负责。如被告逾期超过15天交纳租金，原告有权解除协议收回门面且押金不退。可被告未按约定支付租金，经原告多次催收仍然拒付。为维护原告权益，诉至本院，请求判令：1、解除原被告于2014年4月1日签订的《门面出租协议书》；2、被告立即腾出株洲市天元区泰山路荣华居第九栋17号门面；3、被告向原告支付租金1668元（起诉后的另行计算直至被告腾出门面为止）、滞纳金166.8元、水电费500元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告林丽红辩称：1、在面门租赁合同期限之内，被告没有违约，因此不存在解除门面租赁协议；2、被告不是不支付2015年第一季度的租金，而是在2014年底被告电话通知原告来取租金并出具收条，而原告不来门面，不跟被告见面，后来干脆不接被告电话，导致被告无法支付原告租金；3、2015年至今所欠的租金，只要原告来找被告，并出具收条，被告可以随时支付租金；4、本案不存在解除门面租赁的法定事由，且被告在合同期限没有过错责任，被告不存在支付滞纳金和水电费，因为水电费一直是由被告按月支付，不存在欠费；5、合同上季度租金是4998元，按月计算应该是1666元；6、被告没有恶意拖欠租金的表示，而是原告不来收取租金，不出具收条，只要原告出具收条，被告可以随时支付，而且合同没有到期，原告不应该起诉；7、我们从2015年1月至今的租金的确没有付，但是只要原告愿意来拿，并出具收条，我们愿意随时支付。我们不认可滞纳金，因为我们没有恶意拖欠租金；8、2014年签订的门面协议的第九条就约定了明年的租金递增15%，现在合同还没有到期，而2015年4月到2016年4月的租金都已经确定了，所以现在不存在解除合同。
原告易礼英为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告的身份证，证明原告诉讼主体资格；
证据2、被告的身份证，证明被告诉讼主体资格；
证据3、门面出租协议书，证明合同已经约定如被告超过15天不交租金，原告有权收回房屋并且押金不退，且被告在租赁期间不得转让，还有被告如不按时缴纳租金按10%计算滞纳金，且约定的每月租金为1668元；
证据4、房产证，证明原告对本案房屋有所有权；
证据5、催交租金通知书、快递单及发票查询单，证明原告向被告催交租金并送达通知；
证据6、解除门面出租协议通知单、两份快递单及发票查询单，证明原告已经通知被告解除门面协议并送达该通知；
证据7、存折明细，证明被告的租金是通过银行存入原告账号的方式支付，不是现金方式支付，不存在原告不来收取租金的情况。
被告对上述证据质证认为，对证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，月租金是1666元，因为季度租金是4998元，合同上有一个格式条款是不允许转租转让，但是实际上是可以的，因为被告就是这么转让过来的，并且原告口头同意被告如果不愿意续租，可以转让出去。正是因为原告口头答应了被告，被告才租了这个门面。对原告所说的被告未按时交租金有异议，合同中并没有明确以什么方式、在什么地址交纳租金，是原告一直不来拿租金，只要原告配合，被告可以随时支付租金。同时这个合同已经将下一年的租金在本协议中有明确的约定，所以原告不应该、也不能解除协议；对证据5、6的真实性、合法性、关联性都有异议，被告没有收到该通知书，也没有签收，该证据上没有显示有被告的签名；证据7上面自己写了17、18号，并证明不了被告向原告支付了租金。
本院对上述证据认证认为，对被告无异议的证据1、2、4予以采信；证据3真实合法、能够证明双方约定了租金数额、逾期支付租金的后果及不得转让的事实，予以采信；证据5、6真实合法，能够证明被告向原告催收过租金，经催收无果后解除了租赁协议的事实，予以采信；证据7真实合法，能够证明被告向原告银行账户支付租金的事实，予以采信。
被告林丽红为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、该门面的原承租户谢红梅出具的收条，证明本案诉称的门面被告是从原承租户手上以48000元转让过来的，同时原告在场并且征得原告的同意。而且原告当场还承诺被告如果以后不想租的话可以转租出去；
证据2、2004年7月1日原告出具的收据，本案诉称的门面在被告租赁前，原告是允许承租户在他的同意下相互之间进行转让；
证据3、2011年4月原告出具的收条，证明被告租赁了原告的门面是按照原告出具收条，被告支付租金的交易形式；
证据4、被告的手机电话短信记录，证明被告在2014年年底通过打电话和发短信的方式要原告来门面收取租金以及协商续租的事情，但是原告一直没有来。
证据5、电费收据。证明被告所承租的门面没有欠缴电费的事实；
证据6、自来水费收据3张，证明被告所承租的门面没有欠缴水费的事实；
证据7、照片5张，证明被告承租门面的具体位置以及租金高于旁边门面的租金的事实。
原告对上述证据质证认为：证据1、2、3已经超过举证期限。原告方有权不予质证，对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到被告的证明目的。证据1中的收条上没有具体的门号、身份证号，与原告没有任何关系；证据2中2004年的收据与本案没有关联性，上面没有被告的名字，也不知道是否是原告写的，现在无法核实；证据3显示是2011年，上面没有被告名字，与本案无关联性，交付租金都是由被告通过银行转账，不需要原告亲自过来，被告方是恶意拖欠租金；证据4中的短信记录不能证明被告的证明目的，因为是10月份的短信记录，一共只有10条短信，且没有短信内容。通话记录也是10月份的，事实也不是如被告所陈述的一样；证据5、6显示最后一次缴费是2015年3月19日，是在起诉后交的，可见在起诉前是欠费状态，而且是先抄表；证据7不能够证明被告的证明目的，对于租金是双方协商一致的，并不是原告强迫的，而且现在被告方还不愿意解除合同，原告也在合同中约定原告不能擅自转让门面。
本院对上述证据认证认为：证据1、2不能证明原告同意被告转让门面的事实，不予采信；证据3为2011年所出具，不能证明被告的证明目的，不予采信；证据4无具体内容，不能证明被告的证明目的，不予采信；证据5、6真实合法、能够证明本案事实，予以采信；证据7与本案无关，不予采信。
本院根据采信的证据，结合原、被告双方的陈述，确认以下案件事实：株洲市泰山路荣华居第九栋17号门面系原告易礼英个人所有。2014年4月1日，原告易礼英（甲方）与被告林丽红（乙方）订立一份《门面出租协议书》。协议约定：“甲方将株洲市泰山路荣华居第九栋17号门面租给乙方经营；乙方每月付给甲方租金1668元整；期限为2014年4月1日至2015年4月1日止；乙方必须提前一个月把一个季度的租金4998元整付给甲方。如乙方不按时交甲方租金，甲方按每月租金的10%向乙方收取滞纳金。如乙方超过15天不交租金给甲方，甲方收回门面押金没退；租用期内乙方不能将门面转租、转让，甲方不能变租；……”协议履行过程中，林丽红未依约向易礼英支付上述门面2015年1月1日以后的租金。2015年1月18日，易礼英向林丽红发出《催交租金通知书》，要求林丽红于2015年1月22日前支付2015年第一季度租金4998元。林丽红收到通知后仍未支付。后易礼英向林丽红送达了《解除门面出租协议通知书》，通知解除了双方于2014年4月1日订立的《门面出租协议书》。双方因此产生纠纷，易礼英起诉至本院，请求判如所请。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实与法律依据。本案中，《门面出租协议书》系原、被告双方出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告林丽红无正当理由未向原告易礼英支付门面租金，经催告后也未支付，违反了协议关于“提前一个月支付租金”的约定，且至今仍不支付，故易礼英有权依约单方解除《门面出租协议书》。林丽红所提“其未支付租金系易礼英拒不上门收取所致，并未违约”的抗辩意见与事实不符，也有悖常理，本院不予支持。协议解除后，当事人可以要求恢复原状，故易礼英有权要求林丽红返还房屋，但应给予其必要的腾房时间，本院酌情确定腾房时间为二十日。协议解除后，林丽红继续占有使用该门面，应向易礼英支付门面使用费至腾房之日止，本院酌情确定按原定月租金标准每月1668元计收门面使用费。关于滞纳金，易礼英自愿放弃，系其自主处分民事权利，不违反法律规定，也未侵害他人权益，本院予以准许。关于水电费，易礼英未能提供证据证明该门面有拖欠水电费的事实及具体数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告易礼英与被告林丽红于2014年4月1日订立的《门面出租协议书》；
二、被告林丽红于本判决生效之日起二十日内向原告易礼英返还株洲市泰山路荣华居第九栋17号门面；
三、被告林丽红于本判决生效之日起十日内向原告易礼英支付2015年1月份门面租金1668元；
四、被告林丽红于本判决生效之日起十日内向原告易礼英支付2015年2月份至实际返还门面之日止的门面使用费（使用费按每月1668元的标准计算）；
五、驳回原告易礼英的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费450元，减半收取计225元，由原告易礼英承担25元，被告林丽红承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 刘洋
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 戴芬
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。