昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初359号原告：李松林。委托代理人：邢磊、钟贤平，均系国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告一：昆明盘龙神州天宇置业有限公司,住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线北辰财富中心****附**。法定代表人：陈益民，系该公司总经理。委托代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告二：昆明亿湾投资有限公司,住所,住所地：云南省昆明市盘龙区北京路北辰财富中心商住楼****div>法定代表人：赵松，系该公司总经理。原告李松林诉被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司、昆明亿湾投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，依法适用普通程序于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告李松林委托代理人邢磊、被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司委托代理人何亚菊到庭参加了诉讼，被告昆明亿湾投资有限公司经本院依法送达开庭传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李松林向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司向原告退还合作建房款157597元；2、判令被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司支付自2015年11月30日起至2016年3月31日止，以187597元为基数按照每月合作建房资金的5‰的标准计算的违约金3751元；3、判令被告支付以合作建房未退款项157597元为基数，按照年利率13.05%标准计算自2016年9月30日起至实际还款之日止的违约金；（截止至起诉之日2018年1月5日计462天，违约金为26393.55元）；4、判令被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司支付原告为实现债权而支付的一切费用，其中律师费6000元；以上款项暂计：193741.55元。5、判令被告昆明亿湾投资有限公司对上述所有费用承担连带还款义务；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:昆明盘龙神州天宇置业有限公司(以下简称“天宇置业”)系昆明亿湾投资有限公司(以下简称“亿湾投资”)唯一股东,天宇置业系天宇时代广场项目的开发商。2015年7月30日,原告与亿湾投资签订《合作建房出资委托协议书》,原告拟购买天宇时代广场商品房4栋703号房,约定原告交纳人民币157597元作为合作建房款,由亿湾投资统一代收,同时亿湾投资须于2015年11月30日前通知原告签订《商品房购销合同》。后天宇时代广场项目因故未能在2015年11月30日通知原告签订《商品房购销合同》,故被告天宇置业、亿湾投资与原告协商退款事宜:三方于2016年4月8日签订《天宇时代广场项目合作建房退款协议》,确认原告交纳了187597元合作建房款的事实,并明确了按照原协议的约定,自2015年11月30日起算,截止至2016年3月31日按照“每月按合作建房资金的千分之五向原告支付违约金3751元”,由资金实际使用者天宇置业代替亿湾投资履行退款义务。根据《天宇时代广场项目合作建房退款协议》第5条约定,因天宇置业未于约定时间退款,原告有权要求被告一次性退还全部合作建房款187597元及按照“未退合作建房总金额×同期银行贷款利率3倍(固定按2016年3月银行贷款利率4.35%计)”的标准支付违约金。根据双方约定按照年利率13.05%标准计算自2016年9月30日起至实际还款之日止的违约金。根据《天宇时代广场项目合作建房退款协议》第6条约定,被告应承担由诉讼而引起的“律师费、诉讼费、资产保全担保费”三项费用。《天宇时代广场项目合作建房退款协议》经三方签字盖章,已经发生法律效力。被告未能如约退还款项及违约金,已经构成根本违约,严重侵犯原告的合法权益,原告诉至本院,主张上述诉请。被告一昆明盘龙神州天宇置业有限公司辩称,与原告签订项目合作建房出资委托协议书以及收款方是本案的第二被告亿湾公司，被告一与原告方没有合同关系的情况下不应承担退款责任。《天宇时代广场项目合作建房退款协议》中明确约定，第一被告是代第二被告履行向原告的退款责任，本案中向原告收取款项的是第二被告，签订合同的也是第二被告，所以在第一被告不能按约定履行退款责任的情况下，相关的法律后果应当由委托人承担，也应由第二被告向原告进行退款，第一被告不应当承担退款责任。退款协议中并未约定被告一、被告二双方之间存在连带退款关系，所以被告一与被告二之间的关系仍应是委托关系。在退款协议中约定的违约金明显高于造成的损失，而且该项目涉及面很广大致有3000户，所以结合合同履行的情况，原告已经得到部分退款，从弥补其损失的角度考虑，被告一申请法院对违约金予以调低是符合合同法解释规定，也是符合现实的项目解决情况的。被告二昆明亿湾投资有限公司未到庭参加庭审,但提交书面答辩意见称：1、原告与昆明亿湾投资有限公司(以下简称“亿湾公司”)之间是委托关系,亿湾公司按照协议约定的谈判条件代理原告与昆明盘龙神州天宇公司有限公司(以下简称“天宇公司”)谈判,并将收取的合作建房款交付天宇公司后即履行完毕代理义务,由此产生的法律后果由被代理人原告自行承担,亿湾公司不应对该合作建房款及违约金的支付承担连带责任。2、《天宇时代广场项目合作建房退款协议》签订后,亿湾公司的退款义务已全部转移给天宇公司,明确由天宇公司履行向原告的退款责任,原告要求亿湾公司对该合作建房款及违约金的支付承担连带责任的主张无事实和法律依据。3、原告所述昆明盘龙神州天宇置业有限公司系昆明亿湾投资有限公司的唯一股东与事实不符,亿湾公司的股东为云南神州天宇置业有限公司。且退款协议中并没有亿湾公司承担连带责任的约定,原告要求亿湾公司承担连带责任无事实依据,不应支持。综上,原告要求被告二对该合作建房款及违约金的支付承担连带责任的主张无事实和法律依据,请求法院依法驳回原告对被告二提出的全部诉讼请求。经审理，本院确认如下案件事实：2015年7月19日原告与被告二昆明亿湾投资有限公司签订《自愿购房意向书确认协议》,其中该协议约定:原告向被告二交纳3万元以作为本项目合作建房团购优惠金,原告依据被告二昆明亿湾投资有限公司“合作建房意向金三万抵陆万,肆万抵捌万”的优惠政策,若原告在被告二该项目营销中心工作处成功选房,对应房源享受优惠金额在总房价中进行减扣。同日原告向被告二昆明亿湾投资有限公司交纳合作建房团购优惠金3万元。2015年7月30日原告与被告二昆明亿湾投资有限公司签订《合作建房出资委托协议书》，该协议约定:1、昆明亿湾投资有限公司将与昆明盘龙神州天宇置业有限公司就其开发的天宇时代广场(暂定名)项目进行合作建房,该项目相关的行政许可批准手续项目开发商正在办理完善过程中,预计将于2015年11月30日(含)前可与原告签订《商品房购销合同》。原告委托昆明亿湾投资有限公司代理与开发商关于合作建房的房源、价格谈判等相关事宜。房源、价格等以原告与该项目开发商最终签署的《商品房购销合同》约定为准。2、昆明亿湾投资有限公司代理原告完成以下委托事项:原告拟购商品房为4栋703室,建筑面积84.88㎡,房价总估497597元,原告向昆明亿湾投资有限公司交纳总价款31.67%,计157597元。3、昆明亿湾投资有限公司未于2015年11月30日(含)前通知原告签订《商品房购销合同》,则昆明亿湾投资有限公司自逾期的当月起至昆明亿湾投资有限公司按合同约定履行义务的当月止,向原告支付逾期违约金,每月按合作建房资金的千分之五计算,该协议继续履行。同日原告向被告二昆明亿湾投资有限公司交纳代收款157597元。2016年4月8日原告与第一、二被告签订《天宇时代广场项目合作建房退款协议》,该协议主要内容:1、被告一昆明盘龙神州天宇置业有限公司现已将原告向被告二昆明亿湾投资有限公司交纳的全部合作建房款187597元用于天宇时代广场(暂定名)项目投资,待三方签订该协议后,将由被告一代被告二履行向原告的退款责任,自2016年4月15日起,被告一按每月不低于2万元分批退款方式向原告退还合作建房款及违约金,退款时间为每月20日前,在2016年9月30日前,被告一向原告退清全部合作建房款及违约金,后原告需将与被告二签订的原协议及被告二开具的收据全套退还被告一。2、若被告一未按约定时间退款,被告一按“未退合作建房款总金额×同期银行贷款利率3倍(4.35%×3)×退款违约时间(以日计)”向原告承担违约金;原告有权要求被告一承担原告向法院提起诉讼的“律师费、诉讼费、资产保全担保金”三项费用。2016年4月22日、5月11日云南神州天宇置业有限公司向原告分别退款20000元、10000元。审理中还查明，昆明盘龙神州天宇置业有限公司的股东为云南信天投资有限公司。昆明亿湾投资有限公司的股东现为云南神州天宇置业有限公司。以上事实，有原告提交的以下证据:身份证、被告一昆明盘龙神州天宇置业有限公司工商登记信息、被告二昆明亿湾投资有限公司工商登记信息、《合作建房出资委托协议书》、《收据》两份、POS机刷卡记录两份、《天宇时代广场项目合作建房退款协议》、法律服务合同、律师收费发票;被告一提交的云南农信网上银行电子回单等证据及原告、被告一当庭陈述意见在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，从原告与第一、二被告签订《天宇时代广场项目合作建房退款协议》的内容看,三方对退款金额、违约金分段计算标准及律师费均作了约定,现三方认可:被告一未按约履行义务造成违约的事实、退款金额、原告为实现债权而支出的律师费6000元,只是对违约责任承担主体、违约金计算标准有异议。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。从《天宇时代广场项目合作建房退款协议》内容看,被告二的部分合同义务转让给被告一,该协议没有免除被告二的退款义务,只是增加了被告一作为与被告二共同向原告承担还款义务的主体；从《天宇时代广场项目合作建房退款协议》的履行情况看,被告一没有按约定履行代偿退款责任,仅是被告二的股东云南神州天宇置业有限公司向原告先后两次退款共计3万元,故原告主张的第五项诉讼请求即“判令被告昆明亿湾投资有限公司对上述所有费用承担连带还款义务”,有事实和法律依据,本院予以支持。被告一在庭审中申请法院对违约金予以调低,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决,当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的,一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,结合双方对于违约金的约定、两被告在合同履行过程中的具体违约情形,原告的实际损失,本市房地产开发现状以及类似案件的生效法律文书等综合因素,本院认定双方约定的违约金过高,应当进行调整,综合前述分析,本院酌情判令:1、两被告向原告支付187597元款项自2015年11月30日起至2016年3月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;2、判令两被告向原告支付157597元款项自2016年9月30日起至实际还款之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告要求本案律师费由被告承担的诉请，本院认为，原被告双方在合同中明确约定了原告有权向被告要求因实现债权而产生的律师费，原告也提交了委托合同及律师费支付发票予以证实，该项收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于本案的案件受理费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李松林退还合作建房款人民币157597元；二、被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李松林支付以187597元为本金自2015年11月30日起至2016年3月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李松林支付以157597元为本金自2016年9月30日起至实际还清款项之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、判令被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李松林支付律师费6000元；五、判令被告昆明亿湾投资有限公司对上述所有费用承担连带还款义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4724元由被告昆明盘龙神州天宇置业有限公司、昆明亿湾投资有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  宋庆云人民陪审员  谢丽梅二〇一八年六月一日书 记 员  刘艳艳