广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终398号
上诉人（原审原告）：洪黄佩珠，女，1953年9月8日出生，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区。
委托诉讼代理人：沈雪山，广东盈信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢婷婷，广东盈信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李学强，男，汉族，1960年10月24日出生，住所地广东省汕头市。
上诉人洪黄佩珠因与被上诉人李学强房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2015）汕金法民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人洪黄佩珠及其委托诉讼代理人沈雪山到庭参加诉讼，被上诉人李学强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
洪黄佩珠上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判解除洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同《私存执约》；3、改判李学强在房产继承范围内返还洪黄佩珠已支付的房屋价款96500元，并按人民银行同期贷款利率支付上述款项自起诉之日计至全款还清之日止的利息；4、一、二审案件受理费由李学强承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。首先，在双方签订的《私存执约》中已经明确注明“立此字之日双方银屋两交清。”洪黄佩珠系一名土生土长的香港人，对中国内地的法律并不了解，签订该《私存执约》的时间发生在1997年，《私存执约》的内容系当时的房屋中介用毛笔在老式宣纸上书写而成，房屋买卖合同的签订及履行均是遵循以前老式房屋买卖的方式。洪黄佩珠至今一直认为李淑勋在注明“在立此字之日双方银屋两交清”的《私存执约》上签名就说明其已经收取了购房款，并不清楚除了签名外还需要卖方李淑勋另行出具收据。一审法院关于“作为房屋买卖的买方，在卖方向其收取购房款时，必然要求卖方出具收据”的理解，是按现今的逻辑思维去揣测18年前的交易过程，这种理解是根本不能成立的。其次，在双方签订《私存执约》的当天，李淑勋将自己的身份证、契证印鉴、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等私人物品及房屋产权凭证亲自交给洪黄佩珠。这完全与《私存执约》中“立此字之日双方银屋俩交清，即日交屋交款同时移交该套房产权契证壹本，号码列：2739059号，由洪黄佩珠收管。即日同时移交产权人身份证复印件壹份，李淑勋契证印鉴壹梅，由承受人收管。”的约定内容互相印证。按照通常交易习惯，如果洪黄佩珠没有支付购房款，卖方李淑勋又怎会轻易将自己的私人物品及房屋产权凭证交给洪黄佩珠。第三，证人林某见证了洪黄佩珠与李淑勋之间房屋买卖的部分过程。1997年9月，双方在南方商场旁边小巷中的中药铺进行房产交易，证人林某到场时，其他人己到现场，当时除了洪黄佩珠与李淑勋外，洪黄佩珠的姐妹、李学强的母亲及房产中介等人均在现场。林某由于到达的时间稍晚，虽未亲眼看到双方现金交接的过程，但其却亲眼见到李淑勋正在纸上签名，李淑勋签名后将房产证、土地证、房门钥匙和私章一并交给洪黄佩珠。拿到钥匙后，林某与洪黄佩珠姐妹及中介一同到讼争房产，接受该房产。证人林某的证言可以看出，李淑勋系在《私存执约》上签名后才将房产证、土地证、房门钥匙和私章一并交给洪黄佩珠，洪黄佩珠拿到房门钥匙后与中介一同到讼争房产并接受该房产，这完全符合“一手交钱一手交货”的通常买卖习惯。另外，证人林某的证言同时也驳斥了李学强提出的李淑勋的房产证、私章等物品系被其弟弟的伙计偷取后交给洪黄佩珠的说法。第四，洪黄佩珠在接受房产后随即对房屋进行了装修，并一直在该房屋居住至2015年1月房屋被侵占之日。证人陈某证实了1997年9月为洪黄佩珠装修讼争房产；证人林某证实了洪黄佩珠有时来汕时就在讼争房产居住、平时讼争房产由林某管理，一个月打扫两次卫生，水电和电视收视费用由其代为缴纳。洪黄佩珠提供的讼争房产的水费、电费、有线电视收视费发票等证据均可以印证洪黄佩珠长期在该房屋居住。在此期间，李淑勋及其家人从来没有向洪黄佩珠主张房款没有付清，也从来没有对洪黄佩珠在讼争房产居住一事提出任何异议。第五，证人郭某证实了该宗房屋买卖系在房产中介许鳄章的介绍下向李淑勋购买的，房屋买卖成交后，洪黄佩珠支付了1000多元的中介费，洪黄佩珠对房屋装修完毕，并购买一些家具后在该房产居住。证人郭某的证言可以看出，洪黄佩珠当时在房屋买卖成交后向房产中介许鳄章支付了1000多元的中介费，这可以从侧面印证房屋买卖双方涉及支付购房款及交付房屋等手续已经履行完毕。2、一审法院适用法律错误。证人林某证实了双方在南方商场旁边小巷中的中药铺进行房产交易时，李学强的母亲李美香有在现场（李学强母亲李美香与林某曾系同事关系）。也就是说，李美香是明知其丈夫李淑勋将本案讼争房屋卖给洪黄佩珠，也亲眼看见李淑勋在《私存执约》上签名并将讼争房屋的产权证等物权凭证交付给洪黄佩珠。但是，李美香却故意向汕头市公证处隐瞒了讼争房屋己经出卖的事实，于2014年1月24日向公证处出具《放弃继承权声明书》，与李学强等一起采取欺骗的方式办理了继承公证手续，随后办理了产权人为李学强的新房产证。《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”本案讼争的房屋早于1997年9月就被业权人李淑勋卖给洪黄佩珠，故李淑勋2009年死亡时本案讼争房屋并不属于李淑勋的遗产。也就是说，李淑勋的继承人办理讼争房屋的继承手续是违法的、无效的。然而，一审法院虽认定双方《私存执约》合法有效，但却没有认定李学强等继承讼争房屋无效，故属适用法律错误。综上所述，一审法院机械的以洪黄佩珠未能提供房款收据为由草率认定洪黄佩珠没有支付购房款显属认定事实错误，且适用法律错误。
洪黄佩珠于2015年3月27日向一审法院起诉请求：1、确认洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同（《私存执约》）合法有效；2、李学强继续履行上述房屋买卖合同（《私存执约》），协助洪黄佩珠将汕头市东厦玉兰园16幢403房变更登记至洪黄佩珠名下；3、李学强将其侵占的汕头市东厦玉兰园16幢403房交还洪黄佩珠使用；4、本案诉讼费由李学强承担。案件在一审审理期间，洪黄佩珠变更诉讼请求为：1、确认洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同（《私存执约》）合法有效；2、解除洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同（《私存执约》）；3、李学强在房产继承范围内返还洪黄佩珠已支付的房屋价款96，500元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自起诉之日计至全款还清之日止的利息；4、案件诉讼费由李学强承担。
一审法院认定事实：汕头市东厦玉兰园16幢403房（建筑面积51.66㎡）系李学强之父李淑勋于1989年购买的补贴出售住宅，补贴出售住宅出资情况：政府4108.80元，单位补贴20%4930.56元，个人支付60%14791.68元。1997年9月2日，洪黄佩珠与李学强的父亲李淑勋签订《私存执约》，载明：“立卖断厝屋人李淑勋，自置有补贴住房壹套，位于汕头新区玉兰园拾陆幢肆楼403房套房，建筑面积伍拾壹点陆拾陆平方公尺，产权人李淑勋今因另有住处，愿将该套房转让出卖与友人洪黄佩珠买受居住使用管业。经买卖双方协商，一致同意按时价人民币玖万陆仟伍佰元整买受成交。自立此字据之日双方银屋俩交清，即日起该屋业权归洪黄佩珠所有，该屋业权清楚，决无业权纠葛或亲属阻拦纠葛不清事，如发生业权纠葛不清事，出卖人李淑勋必须负责处理清楚，与他人无关。以上买卖均系买卖双方俩愿，均无籍词反悔，恐口说无凭，特立此字为据。批明：立此字之日双方银屋俩交清，即日交屋交款同时移交该套房产权契证壹本，号码列：2739059号，由洪黄佩珠收管。即日同时移交产权人身份证复印件壹份，李淑勋契证印鉴壹梅，由承受人收管。因该套房系二、二、六补贴房，经双方协商同意，今后如须申办产权转移过户手续。属单位补贴之部份应由出卖人李淑勋在单位理楚，（如须补收房款，则应由李淑勋自行负责），如属政府规定应交税收鉴证费及补收政府补贴的部份则均由承受人完全自行负责。产权出卖人则应无条件负责配合办理，不承付交易所办理过户之费用。”李淑勋在产权出卖人一栏签名，洪黄佩珠则在承买人一栏签名，李广龙在见证人一栏签名。李淑勋在《私存执约》签订后，将汕头市东厦玉兰园16幢403房的房门钥匙、身份证复印件、契证印鉴、《房屋所有权证》（粤房字第××号）和《国有土地使用证》［汕国用（1993）字第80802903号］交付给洪黄佩珠。洪黄佩珠在接受东厦玉兰园16幢403房后，对该屋进行装修，作为其回汕时居住使用。因洪黄佩珠定居香港，该屋日常交由其朋友林某管理，但该屋的所有权人仍登记为李淑勋。李淑勋于2009年5月10日在新疆死亡，2014年1月24日，3月21日，李淑勋的第一顺序继承人到汕头市汕头公证处办理继承公证，除李学强外，李淑勋的其他第一顺序继承人均放弃继承权，汕头市东厦玉兰园16幢403房由李学强一人继承。2014年6月13日，李学强在《汕头日报》上刊登《房地产权证件灭失声明》，声明：“汕头市东厦玉兰园16幢403号房全套，权属人李淑勋，已核发《房屋所有权证》证号列：粤房证字第2739059号及《国有土地使用证》证号列：（93）80802903号。根据汕头市汕头公证处《公证书》（2014）粤汕汕头第001522号，上述房地产由李学强继承。现李学强报称上述权证遗失，经汕头市房屋产权登记中心同意办理灭失声明。如与该房地产权属有纠葛者，希自登报之日起30日内持合法证件向汕头市房屋产权登记发证中心提出书面异议。逾期无异议或异议不成立，上述权证作废，并按有关规定申请补发登记。”之后，李学强于2014年12月3日向房产登记机构办理汕头市东厦玉兰园16幢403号房的权属登记手续，领取房地产权属人为李学强的《房地产权证》》（汕字第××号）。2015年1月15日，李学强将该房产作为其申请财产保全的担保，被一审法院以（2015）汕金法鮀民初字第7-2号裁定予以查封。之后，李学强更换汕头市东厦玉兰园16幢403号房的门锁，林某发现该屋门锁被更换，无法进入屋内，于2015年1月18日向公安机关报案，汕头市公安局金龙派出所进行调处，李学强以洪黄佩珠未能提供李淑勋收到房款的收条为由拒绝将该房产交还洪黄佩珠。洪黄佩珠遂于2015年3月27日向一审法院起诉，提出前述的诉讼请求。因讼争房产被查封，洪黄佩珠在案件审理期间申请变更诉讼请求。
一审法院认为，李学强之父李淑勋系汕头市东厦玉兰园16幢403号房的所有权人，与洪黄佩珠签订关于房屋买卖的《私存执约》是双方真实的意思表示，按照《汕头市市区房地产转让管理办法》的规定，有限私有产权房屋在办理有关手续和交纳相关税费取得完全房地产权后可以转让，该《私存执约》的内容不违反法律的规定，应确认为有效合同，洪黄佩珠提出的确认洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同（《私存执约》）合法有效的请求，依法可予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在双方签订的《私存执约》中虽约定在立此字之日双方银屋俩交清，但洪黄佩珠必须证明该约定已履行；作为房屋买卖的买方，在卖方向其收取购房款时，必然要求卖方出具收据；洪黄佩珠主张已向李淑勋支付购房款，但不能提供李淑勋收取购房款的依据，所提供的证人也没有见证购房款交付的过程，洪黄佩珠的主张依据不足，应承担举证不能的法律后果。洪黄佩珠提出的解除洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同（《私存执约》）及判令李学强在房产继承范围内返还洪黄佩珠已支付的房屋价款96，500元并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自起诉之日计至全款还清之日止的利息的请求，依据不足，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、洪黄佩珠于1997年9月2日与李淑勋签订的关于汕头市东厦玉兰园16幢403号房房屋买卖的《私存执约》有效。二、驳回洪黄佩珠的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1110元由洪黄佩珠负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。洪黄佩珠与李学强之父李淑勋签订的《私存执约》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该房产买卖合同合法有效，因此，一审判决认定洪黄佩珠于1997年9月2日与李淑勋签订的关于汕头市东厦玉兰园16幢403号房房屋买卖的《私存执约》有效正确，本院予以维持。
本案争议的焦点是：一、洪黄佩珠是否已经向李淑勋支付购房款96500元；二、涉案房屋买卖合同《私存执约》能否解除。
一、关于洪黄佩珠是否已经向李淑勋支付购房款96500元的问题。洪黄佩珠与李淑勋签订的房屋买卖合同《私存执约》“明批”部分载明：“立此字之日双方银屋俩交清，即日交屋交款同时移交该套房产权契证壹本，号码列：2739059号，由洪黄佩珠收管。即日同时移交产权人身份证复印件壹份，李淑勋契证印鉴壹梅，由承受人收管。”按照双方的上述约定，在签订《私存执约》时，洪黄佩珠应当向李淑勋支付购房款，李淑勋则应当向洪黄佩珠交付房产并移交房产契证及其本人身份证复印件和契证印鉴，从而使双方实现“银屋两交清”的约定。即洪黄佩珠只有履行了支付购房款的义务，李淑勋才会向洪黄佩珠交付房产并移交房产契证、本人身份证复印件及契证印鉴。现洪黄佩珠提交了涉案房产契证、李淑勋的身份证复印件、契证印鉴及自签订合同之日起实际占有使用涉案房产的相关证明，结合《私存执约》的约定，本院对洪黄佩珠已经向李淑勋支付购房款的事实予以认定。一审判决没有考虑《私存执约》的具体约定与洪黄佩珠所提交证据之间的关联性，而是以买方付款必然要求卖方出具收据的交易习惯为理由，要求洪黄佩珠提交李淑勋出具的购房款收据，在洪黄佩珠无法提交购房款收据的情况下作出洪黄佩珠没有支付购房款的认定错误，本院予以纠正。
二、关于涉案房屋买卖合同《私存执约》能否解除的问题。合同签订后，双方均没有办理涉案房产的过户手续，李淑勋也没有按照《私存执约》的约定缴清涉案房产的单位补贴。此后，李淑勋于2009年5月10日在新疆死亡，其子李学强于2014年12月3日通过继承的方式取得了涉案房产产权、更换了涉案房产的门锁，并将涉案房产作为另案申请财产保全的担保。目前，涉案房产因提供担保而被一审法院查封。从上述事实看，涉案房产原产权人李淑勋及其继承人李学强均以实际行为表明不再按照《私存执约》的约定履行协助办理房产过户手续的义务，且涉案房产目前处于被查封的状态，应视为无法达成洪黄佩珠取得涉案房产产权的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，对洪黄佩珠上诉解除涉案房屋买卖合同《私存执约》的请求，本院予以支持。
综上，本院对洪黄佩珠已经支付李淑勋购房款96500元的事实予以认定，并对涉案房产买卖合同《私存执约》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定和《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款关于“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，李学强应当在继承涉案房产的价值范围内返还洪黄佩珠已支付的房屋价款96500元。一审法院驳回洪黄佩珠关于解除涉案房产买卖合同《私存执约》并返还已支付房款的请求的处理错误，本院予以纠正。因李学强在2015年1月更换涉案房产门锁的行为致使洪黄佩珠在2015年3月27日起诉时已丧失对涉案房产的实际占有使用，因此洪黄佩珠主张李学强在继承涉案房产的价值范围内返还洪黄佩珠已支付的房屋价款96500元并按人民银行同期贷款利率支付上述款项自起诉之日计至全款还清之日止的利息的请求，理由充分，本院予以支持。一审法院对洪黄佩珠该部分请求予以驳回的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法民二初字第20号民事判决；
二、解除上诉人洪黄佩珠与李淑勋于1997年9月2日签订的房屋买卖合同《私存执约》；
三、被上诉人李学强应于本判决生效之日起10日内在继承汕头市东厦玉兰园16幢403号房的房产价值范围内返还上诉人洪黄佩珠96500元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计本金96500元从2015年3月27日计至还款之日的利息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为1110元，二审案件受理费2220元，合计3330元，由被上诉人李学强负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁晓红
审判员 姚焕丹
审判员 林 立
二〇一六年十一月二十三日
书记员 陈 涵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。