吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民一初字第860号
原告：吉林市洪城地产置业有限公司吉林市财富购物广场分公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：陈少清，该公司总经理。
委托代理人：祝裴研，该公司法律顾问。
被告：邱美杰，女，1981年8月18日生，汉族，无职业，住辽宁省东港市小甸子镇徐家堡村。
委托代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。
原告吉林市洪城地产置业有限公司吉林市财富购物广场分公司（以下简称洪城置业财富广场分公司）诉被告邱美杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪城置业财富广场分公司的委托代理人祝裴研到庭参加诉讼。被告邱美杰及其委托代理人李晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪城置业财富广场分公司诉称：2011年11月18日，原告与被告签订了吉林财富购物广场一层商店街A－11号《场地使用合同》。合同签订后，原告提供了合同约定的场地供被告使用。截至原告起诉时止，被告共拖欠原告场地使用费、物业管理费、活动管理费共计721，196.00元。根据合同第14.2条约定，乙方未按合同约定缴纳场地使用费等相关款项、费用，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金。被告应承担违约金129，739.99.00元。2014年6月，被告要求解除《场地使用合同》，因合同履行期限没有届满，原告不同意解除。原告请求：1、判令被告继续履行《场地使用合同》；2、判令被告支付拖欠的租赁费用721，196.16元；3、判令被告支付违约金129，739.99元；4、判令被告支付本案诉讼费用。
被告邱美杰辩称：1、原、被告之间合同已经解除，原告应返还被告的场地设备。2、原、被告之间约定的违约金过高，千分之一已经超过法定的银行贷款利率的四倍。因此，请求法院予以减少，应按法定标准予以支付。3、原告无权主张物业管理费。物业管理费与本案租赁合同纠纷是两个法律关系，应另案处理。4、原告无权主张活动管理费。因为，被告自入场期间，始终没有从事过任何的宣传活动，原告也没有为被告组织过任何的宣传活动。因此，原告无权主张要求被告支付活动管理费。5、关于场地使用费，就被告在原告立案后，通过调取相关证据“场地使用合同”显示，原、被告之间的场地使用费，该合同当中没有物业管理费、活动管理费的收取办法、计算标准。依据该场地使用费也无法计算得知被告拖欠场地费用多达483，096.17元。综上，原告的部分诉讼请求于法无据，原、被告之间的合同已解除，应从合同解除之日计算到2014年4月，而非计算到6月30日。
为证明自己的诉讼请求原告向本院提供如下证据：
1、2011年11月18日场地使用合同书、附件缴纳费用协议书，用以证明双方之间的场地使用合同书，成立并生效；
2、2011年11月14日合同审批汇签单，用以证明各项费用是按每年递增百分之十计算的；
3、2012年6月19日场地使用合同书、补充变更表，用以证明减免第二年3个月的场地使用费、物业管理费、活动管理费；
4、2013年6月3日、2013年6月8日被告提供的“公函”，用以证明因租金问题，被告要求撤场；
5、2013年6月25日电子邮件“收费通知单”，用以证明原告要求被告缴纳2013年3月19日－2013年8月31日各项费用；
6、2013年6月27日电子邮件“费用说明”，用以证明原告减免被告第二年3个月的相关费用，要求被告缴纳2013年3月19日－2013年8月31日的经济费用后，再同意予以减免2013年9月1日－9月30日的1个月的费用；
7、2013年7月11日电子邮件“帐户信息”，用以证明被告要求原告将汇款帐号、汇款名称发送过去，被告将向原告帐号内打款；
8、2013年7月11日中国工商银行大额支付系统专用凭证，用以证明被告支付原告场地使用费、物业费管理费、活动管理费304240.31元（费用期间2013年3月19日－2013年8月31日）；
9、2013年10月13日电子邮件“缴费通知函”，用以证明要求被告缴纳2013年10月1日－2014年3月31日的相关费用；
10、2014年4月1日电子邮件“催款函”，用以证明要求被告支付2013年10月1日－2014年9月30日的相关费用；
11、2014年4月2日电子邮件“相关费用核算方法说明”，用以证明原告于2014年4月1日发送给被告的计算方法有误，于2014年4月2日重新将计算方法发送给被告；
12、2014年4月20日原告发送给被告的“公函”，用以证明原告要求被告接到公函后，缴纳各项费用；
13、2014年4月30日关于转柜租赁费用催收通知，用以证明原告要求被告缴纳2013年10月1日－2014年9月30日的相关费用；
14、2014年6月13日辽宁斌鹏律师事务所发送给原告的“律师函”，用以证明原告收到此函，但原告不同意双方解除租赁合同。
被告对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性、合法性均无异议，证明问题有异议，从该合同上已经能够充分证明原、被告之间签订的场地使用费每年是407370元。同时，该合同中重复约定了违约金的支付方式，合同第6项“履约保证”中，已经要求被告支付了2万元履约保证金，而合同第6项“违约责任”第二款中，原告又重复要求，按日千分之一由被告承担合同违约金。此两项违约金是不能重复计算，原告应选择其一。该千分之一的违约金也超出法律规定的违约金的限额。对缴费协议书真实性无异议，但该协议书的内容已经充分证明了这是一份物业管理合同，上面已经体现了物业管理费每月16052.50元，根据物业收费管理办法、物业管理条例的规定，物业管理应由相关物业管理机构管理，费用也由物业服务公司收取，就物业费的收费也应按国家指导价格予以收费。原告无权作为物业管理机构收取物业费，也无权主张被告支付物业管理费；对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，该审批单中只体现了原告单方意思表示，对该审批单当中的物业费，双方没有合同约定，而且该物业费也应由相关的物业管理部门收取，原告无权要求被告支付物业费。对于该合同审批单中的活动管理费，因原告从未为被告组织过任何的活动，因此，该活动管理费在没有发生的情况下，原告也无权向被告收取；对证据3，对变更表中原告所主张的为被告减免了3个月的场地使用费，对该证据的真实性、证明问题均无异议；对证据4，真实性、合法性均无异议，该公函充分证明原告未能就被告之间撤户事宜达成一致，被告经营期间一直处于亏损状态，被告已向原告表达了自己的撤铺意见；对证据5，无异议；对证据6，无异议，但缴纳说明中原告又向被告主张物业管理费、活动管理费这两项费用，但其主张与法无据，原告无权主张；对证据7、8，均无异议，均可证明被告已按原告的催缴支付了催缴期间的相关费用。但是，按照催缴费用的清单上原告所收到的304240.31元当中的物业管理费110997.10元不属于原告的管理范畴，原告应予以退还，活动管理费也不属于原告的管理范畴，原告也应予以退还；对证据9、10、11，均无异议，但原告无权向被告主张物业管理费、活动管理费；对证据12，真实性无异议，证明问题有异议，该证据充分证明被告在2014年已经终止了与原告的场地使用合同关系，停止了所有的营业活动，也就是说，原、被告之间的合同关系已经解除。因此，原告在知道被告终止营业后，才又向被告发出公函，要求被告继续营业，继续履行合同；对证据13，真实性、合法性均无异议，证明问题有异议，催缴通知的内容将原、被告之间的欠费时间截止到2014年9月30日，而被告在2014年4月已经终止了所有的经营活动，撤离了原告现场。因此，原告无权向被告催缴2013年10月1日－2014年9月30日一整年的相关的费用。应当将被告欠款时间从2013年10月计算到2014年4月；对证据14，真实性、合法性、关联性均无异议，该证据充分证明在2014年4月被告已经终止了所有的营业活动，合同关系已经终止。因原告的反复催缴问题，被告向原告发出了正式的解除合同通知，依据合同法的规定，被告依法享有法定合同单方解除权，该解除合同已经于2014年6月13日正式到达原告公司。因此，原、被告之间的合同关系已于该时间无法解除，原、被告之间无需再继续履行该合同。
被告为证明自己的抗辩主张向本院提供如下证据：
1、场地使用合同（该证据从卷宗中调取，原、被告签订合同时，原告并没有向被告提供合同副本），用以证明原、被告之间的场地使用费用每年407370元。合同约定了履约保证金2万元。并且约定了如果被告违约，该履约保证金将作为违约金由原告扣除收取。同时，该合同又约定被告违约后，违约金为日千分之一，违约金和履约保证金的约定相互冲突，原告属重复主张；
2、2012年12月25日被告向原告发送的电邮“公函”，用以证明在被告经营期间，因原告供暖不达标，温度过低，造成被告与顾客发生矛盾，被告要求原告予以解决；
3、2012年12月26日被告向原告发送的邮电“公函”，用以证明原告供热不达标，温度过低，造成被告客源减少，被告与顾客发生纠纷，被告要求原告对该情况及时予以处理，已避免被告的损失；
4、2014年4月1日被告向原告发出的电邮“公函”，用以证明因原告不能改善被告的经营环境，被告要求撤铺，终止原、被告之间的合同关系；
5、解除租赁合同律师函，用以证明被告已经通过律师事务所于2014年6月13日向原告正式发出解除合同通知，该通知已正式到达原告单位；
6、2014年4月20日原告向被告发送的电邮，用以证明被告向原告发出的“2014年4月1日的公函”，原告已经明确了被告撤柜，终止合同的合同意思，双方合同的终止时间应为2014年4月，原告主张相关费用应当自2013年10月截止到2014年4月，而非计算到2014年9月30日；
7、证人于海燕当庭证言一份，用以证明我们在2012年10月份经营以来，商场内没有空调，供热一直不好，很冷，我们的客户跟我们提过意见，也因为很冷，多名家长提出要退票，并有多名家长到我们那去闹，影响了我们的正常营业。我们多次向商场提出过供热不好的问题，但商场一直没有给予改善。我们自己在经营场地做的保温措施。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，证明问题有异议，合同中约定履约保证金与违约金的约定二者不相矛盾，是两个不同性质的责任承担方式；对证据2，真实性无异议，证明问题有异议，根据双方所签合同10.2条第二款“乙方同意不以其经营用途……甲方对此不承担任何责任”，也就是说双方在签订合同时，被告已经了解经营场地的周围环境，被告所称温度过低，导致被告与客户发生矛盾，是被告单方所致，与原告无任何关系；对证据3，质证意见的同证据2；对证据4，真实性无异议，证明问题有异议，从内容来看，被告仍在原告处经营，只是说如没有明确二期入户时间，被告可能要求撤铺，没说一定终止合同关系；对证据5，真实性无异议，证明问题有异议。关于第一点，被告所称没有将租赁合同原件交给被告，导致无法办理个体工商户营业执照，对此说法原告不予认同，其一，租赁合同不是办理个体工商户营业执照的必备要件。其二，也是最主要的一点，被告自合同签约以来，并没有向原告主张过索要租赁合同原件。更不是被告要求解除租赁合同的要件之一。关于第二点，原告不出具正规发票……。财富广场每位业主要求其出具发票，都是每位业主去申请，就可以开具。这并不是解除租赁合同的要件之一。关于第三点，被告主张因温度不达标，要解除合同。但依据合同10.2条的约定，被告的主张是不能成立的，不能以此为由解除合同。综合以上三点，未达到解除租赁合同的要件；对证据6，真实性无异议，证明问题有异议，据被告所称，其以在2014年4月份停止营业，根据双方合同10.11.2条“除甲乙双方……，否则按1000元每天向甲方缴纳罚金”，如果我方将提前撤场的罚金一并主张的话，将远远高于129，739.99元。也非被告所称的在2014年4月份双方合同已解除，因被告自身原因提前退场，未足额缴纳场地使用费及其他费用，属于被告违约在先，既然被告违约在先，就不能按合同法第94条的规定向我方发出解除合同通知函。除非我方违约在先；对证据7，1）证人是被告的雇员，其真实性有异议，因证人与被告也有利害关系；2）关于温度不达标问题，被告在与原告签合同时就了解周围的环境；3）我方按期都会对被告提供缴纳通知单，就每项费用都有明确的标记。证人说她会按我方提供的金额来缴费，可认定被告对缴纳费用是没有异议的，是认可的。
针对上述证据本院综合分析评判如下：
对原告提供的证据1、2、3来源合法、客观真实、证据形式符合证据规则的有关规定，虽被告提出异议，但未能提供充分证据予以证明，故本院予以采信；对证据4-14来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。
对被告提供的证据1来源合法、客观真实，与原告提供的证据1能够相互印证，本院予以采信；对证据2-5的真实性，本院予以确认；对证据6真实性予以确认；对证据7证人证言本院予以部分采信。
通过以上分析，结合庭审调查，本院确认以下事实：
2011年11月18日，原告与被告签订了吉林财富购物广场一层商店街A－11号《场地使用合同》。合同中约定：原告将位于吉林市昌邑区重庆街1367号的吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司一层商业街区A-11号场地的使用权租予乙方从事经营儿童娱乐项目（宝贝渡口）使用，面积为321.05平方米，租期自2011年11月18日至2014年11月16日止，第一年租金为407，370元，租金采用上打方式以每6个月为周期交纳，同时约定被告向原告交纳合同履约保证金20，000元，违约金标准为日千分之一。此后，双方又签订了《交纳费用协议书》作为合同的附件，对物业管理费用、活动管理费等内容进行了约定。2011年11月18日，被告按照约定开始使用承租的场地并交纳了第一年的场地使用费、物业管理费和活动管理费。2012年6月20日，原、被告对该合同作出补充变更，约定场地使用费、物业管理费、活动管理费逐年递增10%；合同期第二年原告为被告免租三个月。被告交费至2013年8月31日。此后，被告因财富广场没有达到其经营的预期条件，未按约定给付原告费用。2013年6月3日，被告向原告发出公函一份，表明将于6月10日正式闭店撤铺，6月8日，被告至函原告，将撤铺时间推迟并请原告将被告所欠费用予以核算并通知被告。原告先后于2013年6月27日、7月11日至函被告，被告于2013年7月11日将租金汇至原告账户。因原、被告双方签订的《场地使用合同书》第10.2条款约定“乙方同意不以其经营用途或经营范围对经营场所或设施设备、水、电、热、煤气、供暖等有特别要求而向甲方提出包括解除本合同、违约责任等任何主张，甲方对此不承担任何责任”，原告因此要求被告继续经营。原告分别于2013年10月13、2014年4月1日、4月2日、4月20日、4月30日多次向被告发出缴费通知函，要求被告交纳费用、恢复经营，被告没有交纳。2014年6月13日，被告向原告发出《解除租赁合同律师函》要求解除双方间的场地租赁合同书。
本院认为：一、关于原、被告之间的合同是否符合解除条件。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告签订的合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对于上述事实的存在，作为主张行使解除权的当事人负有举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告没有证据证明在与原告订立租赁合同时，原告曾经对出租场地的承租环境和条件进行了承诺，因此被告以原告供暖不达标为由解除合同的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案原、被告在《场地使用合同书》中违约责任项下第14.2规定，乙方未按本合同约定交纳场地使用费等相关款项、费用，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金。逾期超过十五日，甲方有权随时解除本合同。原告于2013年10月13起多次向被告发出缴费通知函，要求被告交纳费用、恢复经营，被告没有交纳，其行为已经构成违约。截止2014年11月16日，原、被告之间所签订的场地使用合同期满，合同自然解除。被告应按约定向原告支付相应的费用。
二、关于被告是否存在违约行为，是否应当承担相应的责任以及原告是否具有过错的问题。
本案当中，原被告约定的租赁期间是从2011年11月18日至2014年11月16日，并按上打方式以每6个月为周期交纳租金及相关费用，被告应当按照约定履行合同，但从2013年10月1日起，被告没有履行给付义务，其行为已经构成迟延履行的违约，应当按照约定及法律规定承担违约责任。被告主张的财富广场供暖不达标，提供证据不足，故不能认定原告存在违约行为及过错，该种情况只能视为市场经营风险，因此该项主张本院不予采纳。被告已构成违约，应当承担原告的各项损失。具体包括：1、从2013年10月1日至2014年9月30日的场地使用费为483，096.17元、物业管理费228，438.07元、活动管理费9，661.92元，以上合计721，196.16元；2、逾期付款违约金。根据租赁合同第14.2条的约定，被告对逾期给付租金应承担的违约金为：2013年10月1日应支付半年的费用352，258.96元，截止到起诉前一天，逾期273天，应支付违约金96，166.70元；2014年4月1日应支付半年的费用268，937.20元，截止到起诉前一天，逾期91天，应支付违约金33，573.29元，以上合计129，739.99元，予以支持。
关于被告抗辩双方合同中既约定了履约保证金，又约定了违约金条款，属重复约定。本院认为，履约保证金与违约金是两个不同的概念。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的改造，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。故对于被告此项抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邱美杰于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司场地使用费、物业管理费、活动管理费以及上述各项费用的违约金共计850，936.15元（721，196.16元＋129，739.99元）；
二、驳回原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，926.00元，由被告邱美杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李长清
人民陪审员 李晓梅
人民陪审员 孙春珍
二〇一五年一月六日
代理书记员 李红艳