福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0402民初1122号
原告：三明市家园物业管理有限公司，住所地三明市梅列区和仁新村1幢522室。
法定代表人：梁华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋宏琳，男，该公司职工。
被告：李小玲，女，1968年10月16日出生，汉族，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：熊玉英，女，1965年6月28日出生，汉族，住三明市梅列区。
被告：三明星宏房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村99幢一层12号。
法定代表人：陈晋长，总经理。
原告三明市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告李小玲、三明星宏房地产开发有限公司（以下简称星宏房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因当事人争议较大，本案依法转为普通程序，并组成合议庭。2017年8月24日，家园物业公司申请追加星宏房地产公司作为本案被告，本院依法予以追加，并再次公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人蒋宏琳，被告李小玲及其委托诉讼代理人熊玉英到庭参加诉讼，被告星宏房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李小玲立即支付拖欠的物业费3558元及违约金1440元;2.星宏房地产公司对上述款项承担连带保证责任。事实和理由：李小玲系三明市梅列区绿岩新村100幢1-3店租户，根据家园物业公司与李小玲所住小区的开发企业星宏房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，合同第六章第九、十条约定：“独立店面物业费按建筑面积1.6元/月/平方米计算，物业管理费每年交纳一次，在当年的12月31日前交纳”和该合同第十一章第二十四条约定：“业主逾期交纳物业管理服务费及有关费用时，从逾期之日起按应缴费用总额每日承担千分之五违约金。如承租人欠缴费用业主承担连带保证责任。”李小玲的店面面积82.35平方米，应交纳物业费82.35平方米×1.6元/月/平方米×27个月＝3558元(自2015年1月1日至2017年3月31日止)。李小玲经家园物业公司多次电话、口头并在小区公告催促缴仍拒不交纳。对此应承担违约责任，违约金1440元(自2015年1月1日至2017年3月31日止)，3558元×5‰×810天＝1440元。星宏房地产公司对李小玲的上述欠款承担连带保证责任。
李小玲辩解：1.其未与家园物业公司签署任何形式的物业协议，其不是合同当事人，不需要承担物业费；2.其与星宏房地产开房公司签订的租赁合同除了水电、房租外是不需要缴纳其他费用，若是有其他费用应由星宏房地产开房公司承担；3.其承租后物业公司未与其有任何形式沟通和接触。
星宏房地产公司未作答辩。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1.2012年8月20日，家园物业公司与星宏房地产公司就前期物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：家园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务；前期物业管理费按以下标准收取：1.住宅：1元/月*平方米（按建筑面积算），2.住宅改变用途：2元/月*平方米（按建筑面积算），3.独立店面：1.6元/月*平方米（按建筑面积算）…；业主违反本合同，逾期缴纳物业管服务费及有关费用时，从逾期之日起按应缴纳费用总额每日承担千分之五违约金，如承租人欠缴费用业主承担连带保证责任。
2.2014年3月20日，星宏房地产公司（甲方）与李小玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，星宏房地产公司将位于三明市绿岩新村100幢1-3号面积共82.35平方米的店面出租给李小玲，租期自2014年3月20日至2017年3月19日。合同第六条约定：“1.甲方承担的费用：租赁期间，房屋各土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2.乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用”。
3.三明市梅列区绿岩新村99幢8号店自2015年1月1日至2017年3月31日止欠家园物业公司物业费3558元（82.35平方米×1.6元/月•平方米×27个月）。
以上事实，有家园物业公司围绕诉讼请求提供的《前期物业管理服务合同》、《通知》、《物业费催缴通知》、收款收据，李小玲围绕答辩意见提供的《房屋租赁合同》等证据予以证实，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，前期物业服务管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案家园物业公司作为星宏房地产公司选聘的前期物业管理企业，双方签订《前期物业管理服务合同》，案涉店铺所在小区并未成立业主委员会，故本案系前期物业管理引发的纠纷。该合同明确约定了双方的权利和义务，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据合同第七条第7项的约定：“星宏房地产公司从交房之日起对未售出的房屋按小区物业收费标准承担物业管理及其公摊费用”，从李小玲提供的《房屋租赁合同》看，星宏房地产公司并未将案涉店铺出售给他人，店铺实际业主仍是星宏房地产公司，在家园物业公司依约提供了物业管理服务后，作为该店铺业主的星宏房地产公司理应按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准支付物业费。故家园物业公司依照其与星宏房地产公司约定的收费标准，要求星宏房地产公司支付自2015年1月1日至2017年3月31日止所欠物业费3558元的诉讼请求，本院予以支持。李小玲并非前期物业服务合同的当事人，《前期物业管理服务合同》对其并无约束力，且其与星宏房地产公司签订的《房屋租赁合同》对物业费缴纳亦无明确约定，本案亦无证据证明家园物业公司有向其催缴物业费，即便李小玲曾缴纳物业费，也应认定为租户为业主垫交物业费的行为，故家园物业公司要求李小玲支付尚欠物业费的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。李小玲关于星宏房地产公司才是业主，星宏房地产公司与其签订的租赁合同未约定应缴纳物业费，因此物业费与其无关的辩解，本院予以采纳。关于家园物业公司要求星宏房地产公司支付违约金的诉讼请求，经查符合合同约定及法律规定，但前期物业管理服务合同约定每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为逾期违约金的标准过高，本院予以调整，应按所欠物业管理费总额的15%计算逾期违约金。星宏房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付三明市家园物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年3月31日止的物业管理费3558元；
二、三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付三明市家园物业管理有限公司逾期违约金533.7元（逾期违约金按欠费总额的15%计算）；
三、驳回三明市家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由三明星宏房地产开发有限公司负担(限于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 员 秦 榕
人民陪审员 张东凯
人民陪审员 俞碧芳
二〇一七年十月十八日
法官 助理 余鲁闽
书 记 员 罗玲慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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