湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07683号
原告肖正文。
委托代理人冯金昌。
委托代理人姜雪娜。
被告刘征西。
委托代理人戴黎。
委托代理人余昭。
被告长沙华湘房地产开发有限公司。
法定代表人沈定湘。
原告肖正文诉被告刘征西、长沙华湘房地产开发有限公司（以下简称“长沙华湘公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员刘建适用简易程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。后因发现本案不宜适用简易程序审理，本院于2016年1月7日裁定转换为普通程序审理并依法组成由审判员郭庆栋担任审判长，审判员刘建、人民陪审员成冠军参加的合议庭于2016年1月25日公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任庭审记录。原告肖正文及其委托代理人冯金昌、姜雪娜，被告刘征西及其委托代理人戴黎、余昭，被告长沙华湘公司的法定代表人沈定湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖正文诉称：原告与被告长沙华湘公司民间借贷纠纷已由贵院作出生效判决，该案在审理期间，原告申请将被告长沙华湘公司名下财产保全，贵院依法冻结了被告长沙华湘公司名下位于长沙市岳麓区望兴景园9栋1101号房屋。判决生效后，被告长沙华湘公司未在判决书确定的期限内归还借款，原告遂向贵院申请强制执行。执行过程中被告刘征西提出异议，主张对长沙市岳麓区望兴景园9栋1101号房屋享有所有权，贵院作出（2015）岳执异字第01826号《执行裁定书》裁定中止执行。原告认为被告刘征西的异议不能成立，原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1.在（2015）岳执字第01826号执行案件中可以对被告长沙华湘公司名下位于长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园9栋1101号房屋的执行；2.被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘征西辩称：执行异议阶段长沙市岳麓区人民法院审理事实清楚，适用法律正确，很显然本案系刘征西向案外人陈某购买房屋，理由如下：一、刘征西向陈某支付439800元，系刘征西为购买陈某名下房屋支付的购房款；二、买受人陈某缴纳的房屋维修基金在望兴景园9栋1101房屋卖给刘征西之后已经过户登记给刘征西；三、若本案系刘征西个人从长沙华湘公司买售房屋，而购房款支付给陈某，显然不符合刘征西个人从长沙华湘公司购房支付款项的形式，应当予以排除。故，本案执行异议阶段贵院适用最高院相关规定系正确的。
被告长沙华湘公司辩称：被告刘征西购买了案外人陈某的房屋，因还未办证不是二手房故通过我司购买，我司只是代办合同，房子是刘征西的。
原告肖正文为支持其诉讼主张，提供如下证据材料：
证据一、房屋产权情况，拟证明涉案房屋系被告长沙华湘公司所有。
证据二、企业工商登记信息、长沙华湘公司财务明细、结算业务申请书、收据（编号7671392）、刘征西的交易清单、物业费收据（四份）、听证笔录，拟证明：1.刘征西与长沙华湘公司存在其他交易；2.刘征西在听证活动中主张其在听证时，诉讼活动均由长沙华湘公司律师办理的，且前后主张存在诸多矛盾，对此刘征西及长沙华湘公司均无法做出合理解释；3.刘征西曾主张2012年11月双方的往来系借款，到2014年转为购房款，但之后又主张其是从陈某手上买的房屋，由于客观原因无法过户，才采取该种方式进行交易，前后主张矛盾；4.以上事实可以得出刘征西与长沙华湘公司恶意串通，损害原告的合法利益的事实；5.刘征西不能证明其权利可以排除执行。
被告刘征西为其抗辩，向本院提交了下列证据材料：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明由于涉案的1101房屋没有办理产权证，无法作为二手房进行交易，故通过长沙华湘公司办理更名手续，为便于现房销售系统备案，签订此合同。
证据二、银行流水（439800元）、收据（420200元）、中国建设银行个人贷款系统、业务结算申请书，拟证明：1.刘征西从陈某处购买1101房屋，为其支付了439800元的全部按揭款，该款项是刘征西付给陈某的购房款；2.剩余房款420200元由刘征西先付给长沙华湘公司，待产权证办理完成后，长沙华湘公司再将此房款退给陈某。
证据三、长沙市物业维修资金缴存证明，拟证明该笔业务类型是“资金异动-过户登记”，因刘征西从陈某处购买1101房，所以维修资金是从陈某名下过户到刘征西名下。
证据四、税收缴款书，拟证明刘征西已经支付1101房屋的全部契税、印花税。
证据五、物业费、电费、装修费收据（四张），拟证明在1101房屋被冻结前，刘征西已经实际使用并占有该房屋。
证据六、长沙市房屋转移登记申请书、委托书（单位）、委托书（个人）、营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，拟证明为办理1101房屋过户登记，刘征西已经履行全部义务，未成功办理过户登记并非刘征西的过错。
证据七、契税完税证、维修基金缴款凭证、预告登记注销受理告知单、契税退税申请表，拟证明：1.1101房屋之前买受人为陈某；2.维修基金缴款凭证已备注“已过户”字样，与证据三一样证明是由陈某过户给刘征西；3.证明当时1101房屋没有办理产权证，无法当作二手房由陈某直接卖给刘征西，故为达到交易更名的目的，先由陈某退房给长沙华湘公司，再由长沙华湘公司与刘征西签订商品房买卖合同。
证据八、长沙市住房签约详细信息，拟证明早在2014年5月12日，即1101号房屋在冻结前已由陈某卖给刘征西，并且在房产局系统中已经办理物权预告登记，依据法律规定，法院不得冻结该房屋。
证据九、听证笔录，拟证明：1.在执行异议阶段，刘征西的代理人已经申明关于长沙华湘公司提交的财务明细并非刘征西提交，而在执行异议阶段刘征西代理律师向承办法官询问案件资料是否为刘征西提供，承办法官解释该资料系长沙华湘公司代替刘征西提供，显然长沙华湘公司无权代理刘征西在执行异议阶段提交证据，该财务明细显示的款项与购房款差异甚大，并非刘征西支付的购房款，而在当庭查明该事实后刘征西向法院提供了420200元的收据，拟证明刘征西支付房款的事实；2.证人陈某在执行异议阶段已经阐明1101号房屋系陈某之前售卖，在刘征西向其支付439800元房款后刘征西将剩余房屋先支付到长沙华湘公司，待房产证办理完毕之后再由长沙华湘公司支付给陈某，以此保证支付房款安全性。
证据十、长沙市晚报遗失声明，拟证明涉案房屋办理房屋产权登记时证件遗失，故发布此声明。
证据十一、涉案房屋装修的相关收据票据（当庭提交），拟证明在涉案房屋冻结之前即2014年6月份刘征西已经开始对涉案房屋进行装修，已经实际占有涉案房屋。
被告长沙华湘公司为其抗辩，向本院提交了下列证据材料：
证据一、长沙市晚报遗失声明，拟证明涉案房屋办理房屋产权登记时证件遗失，故发布此声明。
证据二、协助执行通知书（当庭提交），拟证明原告申请对被告长沙华湘公司房屋进行了冻结。
被告刘征西对原告肖正文所提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，虽然1101房屋产权所有人系长沙华湘公司，但该房屋早在2014年5月12日已经由案外人陈某转卖给被告刘征西，且该房屋在冻结之前已在房产局现房销售系统上预告登记，具有物权登记效力，根据物权法及最高院相关司法解释之规定，已经办理物权预告登记的房屋不得处分。对证据二中的企业工商登记信息质证认为，该证据系复印件，对其真实性、合法性及关联性均有异议；对长沙华湘公司财务明细、结算业务申请书无异议；对四份物业费收据真实性无异议，但收据上的数字、编码矛盾，且与刘征西无关，该收据证明的事实是刘征西已实际使用并占有1101号房屋；听证笔录合法性无异议，但矛盾未具体指出无法质证。
被告长沙华湘公司对原告肖正文所提交的证据材料发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二中的企业工商登记信息的真实性、证明目的有异议，我非控制人；对长沙华湘公司财务明细的真实性无异议，但下面两行字不是我本人所签；对结算业务申请书、收据无异议；对刘征西的交易清单、四份物业费收据听证笔录无异议。
对于被告刘征西所提交的证据，原告肖正文发表如下质证意见：对证据一的三性、证明目的均有异议，原告已提交申请对合同形成时间进行鉴定；对证据二的银行流水的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，流水只能证明刘征西向案外人陈某支付过款项，不能证明该款项是用于支付购房款；对收据的真实性、合法性、证明目的均有异议，该证据支付金额为420200元，金额巨大却用现金支付与其往来习惯不一致，且无其他证据佐证；对贷款系统真实性无异议，且证明了刘征西往来习惯为转账而非现金，不能证明支付的款项为购房款；对结算业务申请真实性无异议，且附加里写的是贷款，不能证明支付的款项为购房款，两笔款分别支付给长沙华湘公司与刘征西，与其自述自行矛盾。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明刘征西对涉案房屋享有物权。对证据四的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的有异议，形成时间2014年7月23日是在原告冻结之后，两被告恶意串通损害原告合法权益。对证据五的真实性、合法性、证明目的有异议，物业费前后的时间不连贯；电费、燃气费经原告查证是未交付，请法院调查核实；装修费应提交相应证据佐证，包括装修合同或购置票据等，被告应举证证明在冻结之前已实际占有了涉案房屋。对证据六中的长沙市房屋转移登记申请书的真实性、合法性、证明目的均有异议，无原件，无法核实；对委托书（单位）的真实性、合法性、形成时间、证明目的均有异议，被告刘征西、长沙华湘公司之间存在串通关系；对委托书（个人）的真实性、合法性、证明目的有异议，即使真实也是曾经出具过该委托，但是不能对抗第三人，只是一个内部的关系；对营业执照、组织机构代码证、身份证复印件的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。对证据七中的契税完税证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，是在原告冻结之后所发生；对维修基金缴款凭证真实性无异议，合法性、关联性有异议，只能证明系陈某缴付了，而不能证明是刘征西缴付；对预告登记注销受理告知单、契税退税申请表的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，恰巧证明陈某将房屋退还给了长沙华湘公司，办理了退房手续，所有权重新归于长沙华湘公司。对证据八的真实性有异议，该证据并不属于备案的程序，而是预售网签的协议，不具有备案的效力；该材料并不属于房产局所出具的，该证据出自长沙华湘公司内部系统。对证据九质证认为，该证据恰好证明了两被告是一种串通的关系，质证阶段刘征西应与长沙华湘公司为对应关系，但却委托了同一律师，且刘征西的所有材料均由长沙华湘公司提交，两被告陈述前后矛盾，存在串通行为。对证据十质证认为，该声明落款为2014年9月30日，而原告执行案件起诉时间为2014年6月份，两被告签订合同时间2014年5月8日，栋证于2006年年就已出来，故对形式上的真实性无异议，内容的真实性有异议。对证据十一质证认为，该证据系当庭提交，已经超过举证期限，且无相关装修合同佐证，只是一些收据，无法证明开具时间，对其真实性有异议。
被告长沙华湘公司对被告刘征西所提交的全部证据均无异议。
原告肖正文对被告长沙华湘公司所提交的证据发表如下质证意见：对证据一的质证意见同对被告长沙华湘公司证据十的质证意见一致。对证据二质证认为，因系当庭提交，已超过举证期限；另，即使冻结也与本案无关。
被告刘征西对被告长沙华湘公司所提交的证据均无异议。
被告刘征西申请证人陈某出庭作证，本院予以准许。证人陈某发表如下证人证言：2007年底2008年初，我以七十万左右的价格从长沙华湘公司购买了涉案房屋，已经办理了备案手续，但是因为手续未齐未办理产权证。2014年5月，我将房屋转卖给了刘征西，包括原来的档案、契税等都一并转让给了刘征西，还有按揭尾款都是由刘征西来缴纳的，是通过我的账户支付的。5月份的后面那些手续、都是由刘征西办理的，我没有参与。办证时就出现了房屋被冻结的情形。我与华湘公司还有一些债务，在没有落户之前剩余房款还未付给我。
对于证人陈某的证言，原告肖正文对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，陈某系物业公司经理，与长沙华湘公司有利害关系，且与长沙华湘公司也存在借贷关系，其证人证言不具真实性，刘征西与陈某存在房屋买卖合同关系为口头形式，无书面形式固定，达不到证明目的。
被告刘征西及长沙华湘公司对证人陈某的证言均无异议。
综合上述举证、质证情况，本院对原、被告提交的证据以及证人证言认证如下：对于原告肖正文提交的证据一、二，被告刘征西提交的证据一至证据七、证据九至证据十一以及被告长沙华湘公司所提交的证据一的真实性、合法性、关联性均予以认定；对被告刘征西提交的证据八，因无证据证明该证据来源于房产管理行政部门，本院对其证明目的不予认可；对被告长沙华湘公司所提交的证据二，与本案审理无关，本院不予认定。对于证人陈某的证言，原告肖正文虽提出质疑，但无证据显示其所述不属实，本院予以认定。
综合上述有效证据及庭审当事人的陈述，本院查明如下事实：
2007年11月，案外人陈某向被告长沙华湘公司购买了长沙市岳麓区望兴景园9栋1101号房屋，陈某向被告长沙华湘公司支付了首付款、缴纳了房屋维修基金、契税等费用，并办理了房屋预告登记及银行按揭贷款，但房屋产权登记手续一直未办理。2014年5月8日，刘征西转账439800元至陈某按揭还款账户，将陈某个人贷款全部结清。2014年5月9日，陈某办理了预售登记注销手续，并以“退房”为由向长沙市地税局申请办理契税退税申请。2014年5月12日，被告刘征西与被告长沙华湘公司签订《长沙市商品房买卖合同》，以86万元的价格购买了涉案房屋，但并未办理商品房预售登记。2014年6月4日，陈某将其缴纳的涉案房屋维修基金25767.68元“资金异动-
过户登记”给了被告刘征西后，被告刘征西即对该房屋进行装修并入住至今。
2014年6月23日，本院立案受理了原告肖正文诉被告沈定湘、李珊、长沙华湘公司民间借贷纠纷一案（案号为（2014）岳民初字第03829号），原告肖正文在该案诉讼过程中申请财产保全，本院予以裁定准许并于2014年7月7日向长沙市住建委发出（2014）岳民初字第03829号协助执行通知书，查封了长沙华湘公司名下多套房屋，其中包括本案所涉及的位于长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园9栋1101号房屋。2015年5月12日，本院依法作出（2014）岳民初字第03829号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。因沈定湘、长沙华湘公司不履行判决书确定的义务，肖正文遂向本院申请强制执行，本院于2015年6月15日立案受理。2015年8月18日，本院作出（2015）岳执字第01826号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人长沙华湘公司、沈定湘的银行存款3316147元；或扣留、提取其应得收入3316147元；或查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。2015年8月20日，本院向长沙市住建委发出（2015）岳执字第01826号协助执行通知书，查封、冻结了华湘房地产公司名下位于长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园共计170套房屋。在执行过程中，本院对上述查封、冻结的房屋拟进行评估、拍卖，案外人刘征西对本院查封9栋1101号房屋提出执行异议，要求法院对该房屋予以解除冻结。2015年11月16日，本院作出（2015）岳执异字第01826号执行裁定书，裁定：1.中止对长沙华湘公司名下位于长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园9栋1101号房屋的执行；2.撤销本院（2014）岳民初字第03829号协助执行通知书中对长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园9栋1101号房屋的查封、冻结。申请执行人肖正文不服该裁定，依法提起诉讼，遂成本诉。
本院认为，本案争议的焦点在于涉案房产是否应继续执行问题。对此本院分析如下：一、因涉案房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。2007年11月6日，涉案房屋因预售商品房预告登记在案外人陈某名下，陈某即获得了对涉案房屋具备排他效力的准物权。2014年5月9日，因陈某及长沙华湘公司均同意办理退房手续，预售登记被注销，被告长沙华湘公司对于涉案房屋重新拥有完整权利。因被告长沙华湘公司客观上存在违约行为并未及时办理商品房预告登记手续，故虽然被告刘征西已经实际占有、使用涉案房屋，但因未按照法律规定办理商品房预告登记手续，被告刘征西对涉案房屋占有、使用并不产生物权公示效力；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋登记在被告长沙华湘公司名下，被告刘征西在签订涉案房屋的买卖合同时名下同时存在多套可供居住的房屋，且其针对涉案房屋并不存在可以对抗第三人的物权权利，故其异议不足以排除执行，对于被告刘征西的执行异议不应支持。综上，原告肖正文的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
许可继续执行被告长沙华湘房地产开发有限公司名下位于长沙市岳麓区西南环线东侧望兴景园9栋1101号房屋。
本案案件受理费80元，由被告刘征西、长沙华湘房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
审 判 员 刘 建
人民陪审员 成冠军
二〇一六年三月八日
书 记 员 唐 娟
附相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。