广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7611号上诉人（原审原告）：纪世钦，香港特别行政区居民。委托代理人：黄晓晖，广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘庆江，住广东省深圳市罗湖区。上诉人纪世钦因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年10月10日，广东天信融资担保有限公司（甲方）、刘庆江（乙方）、广州世宗服饰有限公司（丙方）、纪世钦（丁方）共同签订《偿债协议》，约定：一、乙方向丁方提供借款人民币10万元，作为越秀法院解除查封丁方拥有的环市西路101号1065铺产权的保证金。该款项出借之日起至丁方向乙方全额清偿之日止，利息按月利率3%计算至该款项还清时止，利息最高不超过人民币3000元整。二、乙方向丙方、丁方提供借款人民币550万元，该款项用于丙方偿还欠工商银行广州市天河支行的贷款550万元，拖欠银行利息部分由丙方、丁方自行承担。该款项出借之日起至丙方、丁方向乙方全额清偿之日止，利息按月利率3%计算，至该款项还清时止，利息最高不超过人民币16.5万元整。三、1065号商铺解封当日，丁方协助乙方办理该商铺过户至乙方名下的手续。该商铺所有权人变更为乙方的房地产权证出证后三日内，乙方向丁方提供无息借款150万元。四、乙方于2010年7月14日向丁方提供借款100万元，该笔借款丁方至今未还。如该商铺成功过户至乙方名下，则乙方只收取丁方利息20万元整，若该商铺未能成功过户至乙方名下，上述借款利息仍按乙方与丁方之间的《借款合同》履行。五、甲方受丙方、丁方委托为丙方、丁方向银行申请贷款1000万元提供担保，因此产生的费用由丙方、丁方承担。六、上述贷款的担保费按实际贷款额度扣除保证金后的2.5%计算。丙方、丁方申请的人民币1000万元（具体金额以银行实际放款金额为准）贷款，保证金按照贷款总额的20%收取。七、丙方、丁方在取得银行贷款当日，须偿还本协议第一、第二、第三、第四条乙方提供的借款本金及利息，同时向甲方支付本协议第六条的担保费。八、乙方、丁方签订《租赁合同》，将该商铺返租丁方。租赁期限为十年，丁方每月向乙方支付租金1元，该商铺原承租人的租金由丁方收取。九、在丙方、丁方同时满足以下条件的前提下，乙方将上述商铺返还丁方，并协助办理过户手续：1、丙方、丁方按时还清人民币1000万元（具体金额以银行实际放款金额为准）的银行贷款及利息；2、丙方、丁方在本协议签订之日起一年内向甲方还清本协议第一、第二、第三、第四、第六条涉及的借款本金、利息和担保费。丁方在满足本条第1、2项之条件下，有权于本协议签订之日起一年内的任何时候赎回该商铺，乙方须将该商铺过户给丁方。本协议签订之日起满一年，乙方向丙方或丁方在本协议预留的地址寄发快递催告丙方、丁方及时还款。若丙方、丁方未能在乙方寄发快递之日起10日内按期偿还本条款第2项规定的乙方借款本息，则丙方、丁方丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，乙方有权自行转让该商铺。若本条款第1项涉及的贷款到期后，丙方、丁方未能按期偿还贷款本息，则乙方有权自行转让该商铺。自乙方有权自行转让该商铺之日起，原乙方与丁方签订的租赁合同自动终止，该商铺的全部租金由乙方收取，丁方向承租方收取的租赁保证金等款项应转交乙方等等。2011年10月10日，纪世钦与刘庆江签订《租赁合同》，约定：纪世钦、刘庆江双方依据《偿债协议》签订本《租赁合同》；刘庆江将广州市荔湾区环市西路101号1065铺（建筑面积54.15平方米，以下简称涉案商铺）出租给纪世钦使用；该商铺租金为每月1元，每月20日支付当月租金，租赁期限为10年；根据纪世钦、刘庆江于2011年10月10日签订的《偿债协议》，如发生以下情形，则本租赁合同自动终止，纪世钦丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，刘庆江有权自行转让该商铺：1、自《偿债协议》签订之日起满一年，经刘庆江向本协议纪世钦预留地址发函催告10日内，纪世钦或广州世宗服饰有限公司仍未能清偿刘庆江借款本息；2、纪世钦或广州世宗服饰有限公司所借贷款到期，纪世钦或广州世宗服饰有限公司未能按期偿还贷款本息。自刘庆江有权自行转让该商铺之日起，纪世钦、刘庆江双方租赁关系自行终止，该商铺的全部租金由刘庆江收取，纪世钦向原承租方收取的租金及水电押金等应全部转交刘庆江。签订租赁合同当日，纪世钦向刘庆江支付一年租金12元。2011年10月14日，纪世钦（甲方）与刘庆江（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区环市西路101号1065铺出售给乙方，总金额为8668000元；甲、乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时乙方向甲方支付100000元作为购房订金；总金额8668000元整，乙方应于2011年10月14日前向甲方支付；甲、乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲、乙双方共同办理产权转移登记；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金等等。上述买卖合同签订后，刘庆江并没有支付过购房款给纪世钦。2011年11月7日，广州市荔湾区环市西路101号1065铺的产权登记到刘庆江名下。2011年11月17日，广东天信融资担保有限公司（甲方）、刘庆江（乙方）、广州世宗服饰有限公司（丙方）、纪世钦（丁方）共同签订《补充协议》，约定：一、《偿债协议》第三条涉及的人民币150万元无息借款支付时间调整为：1、2011年11月21日，乙方向丁方支付借款人民币70万元；2、2012年1月5日，乙方向丁方支付借款人民币30万元；3、2012年2月16日，乙方向丁方支付借款余额人民币50万元；4、甲方、乙方应按照以上安排按时足额向丙方、丁方汇款或提供支票，以上款项每逾期支付一日，甲方、乙方须按逾期支付金额的千分之三向丙方、丁方支付违约金；二、自本协议签订之日起90日内，如银行不同意丙方、丁方的贷款申请或丙方、丁方未能向甲方还清《偿债协议》第一、第二、第三、第四、第六条涉及的借款本金、利息和担保费，丙方、丁方丧失赎回该商铺的权利，且丧失优先购买权，乙方有权自行转让该商铺。三、自乙方有权自行转让该商铺之日起，原乙方与丁方签订的租赁合同自动终止，该商铺的全部租金由乙方收取，丁方向承租方收取的租赁保证金等款项应转交乙方。四、补充协议与《偿债协议》有冲突的，以补充协议为准等等。上述《偿债协议》、《补充协议》签订后，刘庆江依约向纪世钦出借了10万元、550万元、150万元、100万元合计810万元。纪世钦向刘庆江借款后并没有偿还过款项给刘庆江。2012年3月2日，刘庆江向纪世钦发出《交接函》，告知纪世钦，其与纪世钦签订的租赁合同终止，要求直接收取该商铺的全部租金及办理相关的交接手续，并保留自行转让该商铺的权利。2012年7月12日，纪世钦向原审法院起诉，请求判令：刘庆江继续履行双方签的租赁合同，由纪世钦继续使用位于环市西路101号1065号的商铺。2012年9月28日，原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第1186号民事判决书，判决：驳回纪世钦的诉讼请求。纪世钦不服原审法院的上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2012年12月31日作出（2012）穗中法民五终字第3762号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，纪世钦曾向广州市天河区人民法院起诉，请求确认前述《偿债协议》第九条、《补充协议》第二条无效。广州市天河区人民法院经审理作出（2013）穗天法民三初字第1号民事判决书，判决：驳回纪世钦的诉讼请求。纪世钦不服广州市天河区人民法院的上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）穗中法民四终字第136号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年3月11日，纪世钦向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘庆江支付纪世钦购房余款300000元及从2011年10月14日起至还清购房余款之日止的违约金（从2011年10月14日起暂计至2014年10月14日，每日按未付房款的0.05%计算，违约金为164400元），共计464400元；2、本案全部诉讼费由刘庆江承担。在原审庭审中，纪世钦主张虽然《偿债协议》第一条约定：“乙方向丁方提供借款人民币10万元，作为越秀法院解除查封丁方拥有的环市西路101号1065铺产权的保证金。该款项出借之日起至丁方向乙方全额清偿之日止，利息按月利率3%计算至该款项还清时止，利息最高不超过人民币3000元整。”但是广州市越秀区人民法院在（2011）穗越法民四初字第107号案实际收取纪世钦的反担保款项是97805.61元，所以纪世钦向刘庆江所借的第一笔款不是10万元而是97805.61元；后来该案的纪原告撤诉，纪世钦的委托代理人从广州市越秀区人民法院收回反担保款项97805.61元的现金支票后，已将该现金支票交给刘庆江，所以该笔借款纪世钦已经偿还，而且在原审法院的（2012）穗荔法民三初字第1186号案的庭审中，纪世钦提出反担保保证金由刘庆江收取了，刘庆江确认了纪世钦的主张。而纪世钦未能提供证据证实其上述主张。在原审诉讼中，原审法院依职权调取了（2012）穗荔法民三初字第1186号案的开庭笔录，证实纪世钦在该案庭审中当庭承认其向刘庆江共借款四笔，分别是第一笔10万元、第二笔550万元、第三笔150万元、第四笔本息120万元，且在该案庭审中纪世钦承认其并没有偿还过款项给刘庆江；而刘庆江并没有承认纪世钦有偿还过款项给刘庆江。原审法院认为：广东天信融资担保有限公司、刘庆江、广州世宗服饰有限公司、纪世钦于2011年10月10日共同签订《偿债协议》、于2011年11月17日共同签订《补充协议》纪世钦与刘庆江于2011年10月14日签订的《存量房买卖合同》，均是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述《偿债协议》、《补充协议》及纪世钦在本案和原审法院（2012）穗荔法民三初字第1186号案的庭审中认可的借款数额，原审法院认定纪世钦欠刘庆江的款项及利息如下：10万元及利息3000元、550万元及利息165000元、150万元、100万元及利息20万元，合计810万元及利息368000元。而刘庆江未付购房款8668000元给纪世钦。以上纪世钦、刘庆江互负责务相互折抵后（8668000元－810万元－368000元），刘庆江还欠纪世钦20万元的购房款未付。根据纪世钦（甲方）与刘庆江（乙方）于2011年10月14日签订的《存量房买卖合同》，第三条：“总金额8668000元整，乙方应于2011年10月14日前向甲方支付。”、第十条：“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金。”的约定，纪世钦请求刘庆江支付购房余款200000元及该款从2011年10月14日起至还清之日止的违约金的诉讼请求，予以支持；纪世钦诉请的其余购房款及违约金的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年8月21日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起三日内，刘庆江向纪世钦支付购房余款200000元及违约金（违约金以购房余款200000元为计算本金，按每日0.05%计算，从2011年10月14日起计至还清之日止，违约金以不超过本金为限）。二、驳回纪世钦的其他诉讼请求。案件受理费8266元，由纪世钦负担1851元、由刘庆江负担6415元。判后，上诉人纪世钦不服原审判决，向本院提起上诉称：纪世钦与刘庆江于2011年10月10日签订《偿债协议》，该协议第一条约定：“乙方向丁方借款人民币10万元，作为越秀法院解除查封丁方拥有的环市西路101号1065铺产权的保证金。”2011年10月12日，林某代纪世钦向越秀法院交纳诉讼保全反担保金98000元，越秀法院向林某开具收据。后来该案原告撤诉，纪世钦与林某因应由谁向法院领取反担保金发生争议。2012年3月6日越秀法院召集纪世钦、刘庆江及林某了解情况，刘庆江承认发生争议的反担保金就是《偿债协议》第一条约定的款项，林某是按其要求代纪世钦向法院交纳反担保金的。林某对刘庆江的以上事实陈述表示认可。2012年3月14日林某向越秀法院提交《退款申请书》，请求越秀法院将争议款项退还其本人。同日，越秀法院通知纪世钦、林某，法院决定将争议款项退还给林某。同年3月19日林某从越秀法院领取98000元。以上事实有法院案款收据、询问笔录、退款申请书等证据证明。纪世钦认为双方互负债务相互折抵后，刘庆江还欠纪世钦30万元的购房款未付。因此，原审法院驳回纪世钦主张其余10万元购房款及违约金的裁判是不正确的。请求法院判决：1、变更原审判决第一项，改判刘庆江向纪世钦增加支付购房余款10万元及相应违约金；2、由刘庆江承担本案的诉讼费用。被上诉人刘庆江未提交答辩意见。经审理查明，原审法院除认定“刘庆江依约向纪世钦出借了10万元”“合计810万元”有误外，其余查明事实无误，本院予以确认。另查明：纪世钦于二审期间提交以下证据：1、越秀法院2012年3月6日询问笔录，其中载明：“审：你现在何单位任职？刘庆江：我在广东天信融资担保有限公司担任总经理助理一职。审：出示纪世钦提供的偿债协议一份。该协议是否你签订的？刘庆江：是我签订的。审：有无支付协议中的10万元借款给纪世钦？刘庆江：没有。审：刘庆江解释交至本院的98000元？刘庆江：作为解封当时纪世钦被查封的房屋的担保金，这98000元可以说包含在协议中的10万元以内，公司委托我处理这事，我代表公司签订协议，该款是公司的钱，但因不想牵扯公司，所以以个人的名义出款，我叫我公司的钟某军办这件事，至于钟某军实际如何操作我不清楚，根据合同约定，10万元的借款应归还给我。林某：钟某军叫了我来付款。审：纪世钦有无还过10万元给刘庆江？纪世钦：没有。审：98000元是公司的钱还是林某的钱？刘庆江：原则上是公司的钱，但是98000元是林某个人支付的，公司并没有付给林某98000元。审：鉴于调查的情况，待本院研究后再答复该98000元如何发还。纪世钦：知道。我要求复印一张林某持有的案款收据，以便日后我起诉林某。刘庆江：知道。林某：知道。可以复印我持有的案款收据给纪世钦。（林某当庭提供其持有的案款收据复印件给纪世钦）”，拟证明《偿债协议》约定，刘庆江向纪世钦提供10万元借款，作为越秀法院解除查封纪世钦拥有的位于环市西路101号1065铺产权的保证金。刘庆江委托林某向越秀法院交付保证金98000元，保证金收据由林某持有。因(2011)穗越法民四初字第107号案件的原告撤诉，林某请求越秀法院退还其交付的保证金98000元；2、越秀法院2012年3月14日询问笔录，其中载明：“审：关于本案退还担保金的问题，经研究现答复如下，鉴于该担保金由林某交付，票据也有林某持有，同时根据我院财务相关规定，该款应退还给交款人林某，至于被告所述的与刘庆江之间的借款纠纷属于另一法律关系，双方可另行协商解决，不属本案审查范畴。纪世钦：知道。林某：知道。审：有无其他补充？纪世钦：尊重法庭的决定。林某：没有。”，拟证明(2011)穗越法民四初字第107号案件的经办法官对退还保证金问题作出答复，法院决定将保证金退还给林某；3、林某2012年3月14日退款申请书，拟证明林某向法院提出书面申请，请求法院向其本人退还保证金；4、2011年10月12日缴款人为林紫茗的广东省人民法院案款收据，拟证明林某向越秀法院收取保证金98000元的同时，向法院交还案款收据原件。刘庆江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未对上述证据发表质证意见。本院庭审时，纪世钦的代理人陈述，因在越秀法院的退款是纪世钦本人办理的，所以代理人对此情况不清楚，其在原审法院(2012)穗荔法民三初字第1186号案的开庭笔录确实承认收到10万元借款，但实际上没有收到。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对刘庆江有无向纪世钦支付10万元借款，该10万元能否冲抵购房款的问题进行审理。根据《偿债协议》的约定，刘庆江应向纪世钦提供借款10万元，作为越秀法院解除纪世钦涉案商铺的解封担保费用。根据纪世钦二审提交的2011年10月12日缴款人为林紫茗的广东省人民法院案款收据，反映实际向越秀法院交纳该笔款项的金额为98000元，缴款人为林某。再根据纪世钦二审提交的越秀法院询问笔录及《退款申请书》，可以证明上述款项最终退回给林某，故纪世钦上诉要求确认刘庆江不能用该10万元借款冲抵购房款具有依据。原审法院对此认定有误，本院予以调整。刘庆江应向纪世钦支付购房余款300000元及违约金。刘庆江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。因纪世钦于一审期间未能举证证明其主张，致使原审法院对有关事实认定有误，据此，本院对于一审受理费负担部分不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第564号民事判决第二项;二、变更广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第564号民事判决第一项为：自本判决送达之日起三日内，刘庆江向纪世钦支付购房余款300000元及违约金（违约金以购房余款300000元为计算本金，按每日0.05%计算，从2011年10月14日起计至还清之日止，违约金以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8266元，由纪世钦负担1851元，刘庆江负担6415元，二审案件受理费2300元，由刘庆江负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十月三十一日书记员  徐毅敏