江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港唐民初字00963号
原告南通彬鹏建设工程有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠西路288号华都商业广场2幢0607室。
法定代表人张浩，该公司总经理。
委托代理人朱林，江苏江花律师事务所律师。
委托代理人张军，江苏江花律师事务所律师。
被告南通市新通海经济开发有限公司，住所地南通市苏通科技产业园江成路1088号3幢1183室。
法定代表人陆秋年，该公司董事长。
委托代理人李国华，该公司副总经理。
委托代理人薛亚俊，江苏信阳光律师事务所律师。
被告南通友好物业管理有限公司，住所地南通市奥特莱斯购物广场E幢209-2室。
法定代表人赵培敏。
第三人奥特莱斯业主委员会
该业主委员会主任田言。
委托代理人蒲跃东、丁亚雷，该业主委员会业主代表。
原告南通彬鹏建设工程限公司（以下简称彬鹏公司）与被告南通市新通海经济开发有限公司（以下简称新通海公司）、南通友好物业有限公司（以下简称友好物业公司）、第三人奥特莱斯业主委员会（以下简称业主委员会）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理，先由审判员李正适用简易程序审理，后组成合议庭于2015年4月8日、4月30日公开开庭进行了审理。原告彬鹏公司的法定代表人张浩，委托代理人朱林、张军，被告新通海公司的委托代理人李国华、薛亚俊，被告友好物业公司的法定代表人赵培敏，第三人业主委员会的委托代理人蒲跃东、丁亚雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彬鹏公司诉称，2011年8月5日，原告与友好物业公司签订《工程施工合同》，约定被告将南通市港闸区奥特莱斯购物广场1号楼、2号楼的公共部位高层消防系统改造工程交由原告施工，范围为1号楼、2号楼4-20层公共部位消防喷淋、自动报警系统及各楼层至消防控制室线路的测试，拆除，安装，调试。工程采取一次性包定总价70万元，不含报警铃、手动阀、火灾顶层显示器、输入输出模块、烟感、喇叭、信号阀、水流指示器、消火栓等材料费用，但含其拆除、安装、调试费用。开工时间为2011年8月15日，竣工日期为2011年11月10日前。工程改造费用由被告新通海公司承担，合同盖章后3日内预付47万元，工程经友好物业公司及消防主管部门验收合格后辅助决算款的95%，质量保证金5%，在一年质量保修期满后付清。新通海公司在合同签订后预付47万元，在2012年初付款5万元。由于工程设计原有设备损坏、部分业主阻挠，致使原告施工受阻，改造工程至2013年1月底完成。原告随即通知被告和第三人组织验收，但两被告及第三人迟迟不予验收。消防改造项目已经实际投入使用，但被告未支付余款，故诉至法院，请求法院判令两被告支付工程款18万元。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、工程施工合同，证明原告与两被告的合同关系，工程验收的责任主体为友好物业公司。
2、工作联系函一份，证明相关消防问题非原告原因，应当由新通海公司负责协商解决。
3、2013年7月18日的报告、2013年8月8日工程竣工验收报告，证明原告履行合同约定的义务，在工程完工后多次通知被告组织验收。
4、2013年1月26日发给两被告的函件，2013年9月9日发给业主委员会、新通海公司、友好物业有限公司、天龙物业公司的函，2013年2月5日发给两被告的函件，证明原告告知两被告工程已经完工，并要求被告组织验收。
业主委员会发给新通海公司的函一份，证明原告已履行合同，并通知验收的事实。
收条，证明原告已经将竣工资料送给了业主委员会，并且已经签收。
被告新通海公司辩称，原告所述的合同签订、施工情况、欠付工程款数额属实。2012年8月31日，第三人终止了与友好物业的物业服务工作，应由业主委员会组织验收，代为履行原合同甲方的义务。由于业主委员会没有能够组织工程的验收工作导致我方无法付款，我方是否应当付款由法院依法判决。
被告新通海公司为证明其主张，向本院提供2012年11月20日的工作联系函、2013年1月21日新通海公司发给业主委员会的函，证明新通海公司已经将消防改造工程告知了业主委员会。
被告友好物业公司辩称，原告起诉的合同签订、施工情况和要求支付的工程款数额属实。2012年业主委员会成立，同年8月29日，友好物业公司按照第三人的要求和新聘请的物业公司办理了交接。2012年8月31日友好物业公司结束了奥特莱斯的物业服务。友好物业公司在服务合同期内履行了相关义务；现在友好物业公司已经退出该项目的管理和物业服务，与案涉项目没有合同关系，不是本案的适格被告，请求法院驳回原告对于友好物业公司的诉讼请求。
被告友好物业公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2012年4月20日友好物业公司发给新通海公司的函件一份，证明我方与新通海公司组织验收之前的协调工作。
2、2012年8月31日，友好物业公司发给新通海公司的函件一份，证明友好物业公司通知新通海公司，友好物业公司已经退出了案涉工程。
3、2012年9月18日友好物业公司发给新通海公司的函件一份，证明友好物业公司与新通海公司、业主委员会尽快交接该工程，友好物业公司已经退出该工程。
第三人业主委员会述称，2011年7月签订了该涉案合同，业主委员会尚未成立，业主委员会介入的时间是2012年7月份，之前一年内，原被告双方的手续业主委员会不清楚。从合同看，业主委员会仅仅是配合方，组织验收的是消防部门和甲方。业主委员会积极进行了催促，但未拿到整个整改施工的所有资料。我方要求原告提供消防单位同意批准的图纸；有所有设备的出厂合格证检验报告，施工计划以及施工工程期间隐蔽工程的拍摄照片，施工构成之间的联系单以及性能偏离表，竣工图纸。在我方认为上述材料是真实可信的情况下，就邀请有关主管部门进行验收，原告没有按照合同约定如期完工，原告主张是因为业主的原因而拖延，但没有证据证明，应承担逾期完工的责任。
第三人业主委员会未提供证据证明其主张。
经庭审质证，被告新通海公司、友好物业公司对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
第三人业主委员会对原告提供的证据质证如下：
1、业主委员会在2012年7月份成立，之前原被告双方形成的证据材料其不清楚。
2、原告提供的2013年7月18日函件是物业公司物管处签收，第三人没有拿到过；对业主委员会发给新通海公司的函的真实性予以确认。
3、对原告提供的其他证据没有发表明确的质证意见。
原告彬鹏公司对被告友好物业公司提供证据的真实性予以认可，但认为两被告之间的工作与原告没有关联性。
被告新通海公司对被告友好物业公司提供证据的真实性、合法性予以认可，该证据已经确认业主委员会成为合同的甲方。
第三人业主委员会对被告新通海公司提供证据的真实性无异议，但认为不确定业主委员会收到函件，该证据仅证明新通海公司在督促友好物业与业主委员会进行交接，而非已经完成了交接。
第三人业主委员会未对被告友好物业公司提供的证据发表明确的质证意见。
本院经综合分析审查判断，对原被告提供证据的真实性均予以确认。
根据上述对证据的认定及原被告和第三人的陈述，本院查明以下事实：
2011年8月5日，原告与友好物业公司、新通海公司签订《工程施工合同》，约定友好物业公司将南通市港闸区奥特莱斯购物广场1号楼、2号楼的公共部位高层消防系统改造工程交由原告施工，范围为1号楼、2号楼4-20层公共部位消防喷淋、自动报警系统及各楼层至消防控制室线路的测试，拆除，安装，调试。工程价格为一次性包定总价70万元，不含消防厂家的报警铃、手动阀、火灾顶层显示器、输入输出模块、烟感、喇叭、信号阀、水流指示器、消火栓等材料费用（以上材料彬鹏公司在现场拆除时应保证完好并妥善保管，现场材料可以使用的尽量利用，不足的有彬鹏公司抄清单报新通海公司确认并经新通海公司认质认价后，彬鹏公司向消防厂家采购到位，采购费用由新通海公司承担），但含其拆除、安装、调试费用。开工时间为2011年8月15日，竣工日期为2011年11月10日前。质量保修期为1年，质量保证金为工程造价的5%，自工程款总价款中扣除，质保期满后付清。付款方式为，合同盖章后3日内预付47万元（由新通海公司直接支付给彬鹏公司），工程经友好物业公司及消防主管部门验收合格后辅助决算款的95%（由新通海公司根据彬鹏公司提供的经友好物业公司验收合格证据及同意付款证明和正式有效税务发票付款）。合同约定的消防工程施工图经南通市港闸区公安消防大队确认，并注明“室内部分请物业公司协调业主一并恢复到位”。新通海公司在合同签订后预付47万元，在2012年初付款5万元。因有业主阻挠及原有部分消防设施被损坏，原告未能在合同约定的期限内完工。2012年7月11日，业主委员会成立。2012年8月31日，友好物业公司与业主委员会终止前期物业服务合同，并于2012年8月31日办理与业主委员会新聘的物业公司就物业管理进行了交接，但未就本案所涉工程与业主委员会办理书面的交接手续。业主委员会成立后，积极参与了本案所涉工程的工作。友好物业公司亦参与该工程至2012年底。2013年7月18日，彬鹏公司通知业主委员会已施工完毕，满足图纸及合同约定的有关功能要求，请业主委员会派员现场验收。2013年8月8日，彬鹏公司致函新通海公司、友好物业公司、业主委员会、南通奥特莱斯物业公司，明确彬鹏公司承接的消防改造工程已施工完毕，请上述公司于2013年8月13日上午9时派员现场参加验收。2013年8月13日上午，仅原告及新通海公司到验收现场。2013年9月9日，彬鹏公司致函上述新通海公司、友好物业公司、业主委员会、南通天龙物业公司，明确“在2013年8月13日除新通海公司外，其他单位均未派员参加验收，在发函日之前也未提质量异议，放弃验收权利视为认可消防改造工程按合同施工完毕，且符合相关要求，验收通过。彬鹏公司从验收之日起按合同履行保修责任”。2104年6月13日，业主委员会致函新通海公司称，彬鹏公司致函要求2013年8月13日验收，业主委员会8月10日要求彬鹏公司提供完整的竣工资料及消防部门参与验收，但彬鹏公司未予恢复，故奥特莱斯业主委员会未参与验收；2014年5月9日，新通海公司通知业主委员会到港闸区消防大队协商此事，业主委员会电话答复“港闸区消防大队验收合格后，业主委员会方可接受”；目前多出消防明显通不过，比如：消防通道被铁门封闭及被认为堵塞，严重影响消防救援等，请予尽快解决。
本案的争议焦点在于：原告要求新通海公司付款的条件是否成就。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百六十九条第一款规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。本案所涉消防改造工程约定发包人为友好物业公司，付款人为新通海公司，该约定不违反法律规定，根据合同自愿原则，按照合同约定，原告彬鹏公司负有施工义务，被告友好物业公司负有提供适宜施工的作业环境及验收义务，新通海公司在友好物业公司验收合格后，负有付款义务。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。友好物业公司是新通海公司作为建设单位选聘的前期物业公司，与彬鹏公司签订工程施工合同是其管理的职责。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。友好物业公司的前期服务合同终止后，应当与业主委员会办理移交手续，本案所涉工程亦是其物业管理职责的一部分，亦应属于其移交的一部分。在友好物业公司的前期服务合同到期后，对合同项下的工程的发包人的责任应由业主委员会承继，业主委员会负有验收义务。彬鹏公司在施工完成后，通知新通海公司、业主委员会、友好物业公司进行验收，但业主委员会为到场验收。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。原告彬鹏公司于2013年7月18日、8月8日两次要求验收，但业主委员会均未进行验收，并至2014年6月13日才在致函新通海公司的函中提到未验收的原因，但亦未提供证据证实其主张，故可以认定业主委员会拖延验收的行为，因此，应以8月8日邀请函确定的2013年8月13日验收日期为竣工日期，并视为验收已经合格，原告要求被告新通海公司付款的条件已经成就。现彬鹏公司对工程的保修期已经届满，原告要求新通海公司支付剩余工程款18万元的条件已经成就，新通海公司应支付原告工程款18万元。就第三人提出的关于原告未能提供完成的竣工资料和未经消防部门验收问题，本院认为：1、本案工程是在原有消防工程基础上的改造工程，原告仅负有提供改造过程中应提供的资料，原有资料非本案原告能够提供的，要求原告提供完整资料，显然强人所难，是故意拖延验收的行为；2、在友好物业公司的前期物业合同终止后，友好物业公司作为发包方的权利义务由业主委员会承继，验收是业主委员会的义务，如果需要消防部门参与验收，亦应当由业主委员会组织办理，而非要求由施工方即本案的原告完成消防验收后向业主委员会交付，故业主委员会的该意见，本院不予采信。
原告要求被告友好物业公司与新通海公司共同支付工程款，无合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十九条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十九条之规定，判决如下：
被告南通市新通海经济开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南通彬鹏建设工程有限公司工程款18万元。
驳回原告南通彬鹏建设工程有限公司的其他请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，由被告南通市新通海经济开发有限公司负担。公告费300元，由被告南通友好物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 钱徐宁
审 判 员 李 正
代理审判员 成雅枢
二〇一五年五月六日
书 记 员 顾 琳