湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1003民初982号
原告（反诉被告）：武汉建银华盛投资集团有限公司。住所地：荆州市荆州区东环路***号。
法定代表人：李业利，公司董事长。
委托诉讼代理人：宋晶晶，男，1979年10月20日出生，汉族，住湖北省孝感市高新技术开发区。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：荆州安泰汽车维修有限公司。住所地：荆州市荆州区荆沙大道西。
法定代表人：刘孟江，公司总经理。
委托诉讼代理人：唐金庭，湖北蓝宇律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告武汉建银华盛投资集团有限公司与被告荆州安泰汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告荆州安泰汽车维修有限公司在审理中提出反诉，本院依法合并审理。原告武汉建银华盛投资集团有限公司的委托诉讼代理人宋晶晶、被告荆州安泰汽车维修有限公司的法定代表人刘孟江及委托诉讼代理人唐金庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉建银华盛投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方2015年12月签订的商铺租赁合同；2、被告返还原告商铺租赁定金100000元；3、被告赔偿原告装修费用共计人民币899744.76元；4、被告承担本案全部诉讼费用；以上合计999744.76元。事实和理由：原告于2015年12月与被告签订了商铺租赁合同，合同中约定原告租赁被告所有的位于荆州市荆州区荆沙大道西，临街建筑一层至二层，面积约900平方米，以及门面后四个维修车间，面积约为2100平方米。此租用场地用于原告设立的全资子公司即荆州建银金马汽车销售有限公司经营，由于签订租赁合同时，荆州建银金马汽车销售有限公司尚未成立（成立时间为2016年1月14日），故由原告与被告签订此租赁合同，待全资子公司成立后，此合同承租方主体变更为新注册公司名称，《商铺租赁合同》亦由此约定。租赁合同签订后，原告按照合同的规定，向被告支付了定金10万元整，并按要求开始进场进行汽车4S店装修施工，直至2016年3月31日被告向原告工作人员出具印有荆州区城北片区改造项目部印章的拆迁文件，告知原告因该地段要进行拆迁，必须要原告停止施工并解除双方签订的商铺租赁合同，原告为了将双方的经济损失减到最低，目前已停止了一切施工以及所有物资的采购，但在我公司提出要求被告按照合同对我司进行赔偿并解除合同时，被告以政府拆迁为由，迟迟不按合同对我司进行赔偿，反而要求我司继续对房屋进行装修施工。
被告荆州安泰汽车维修有限公司辩称，1、原告在诉状上所称2016年3月31日被告出具给原告的城北片区改造项目部并盖有公章拆迁文件以及原告陈述该涉案房屋要被告拆迁与事实不符；2、被告没有违约，原告要求我公司赔偿装修损失没有事实和法律依据，恰恰是原告方违约，我公司已反诉。
反诉原告荆州安泰汽车维修有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告荆州建银傲森汽车销售有限公司单方违约；2、反诉被告荆州建银傲森汽车销售有限公司赔偿我公司装饰装修损失费用420640元人民币；3、反诉被告将反诉原告营业大厅门前变压器过户到反诉原告名下；4、反诉被告支付我公司自2016年4月1日至其实际交还租赁房屋及场所之日止的租金，并按照涉诉合同约定的每逾期一日按日租金的5%的标准支付租金滞纳金；5、反诉被告承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：双方签订涉诉合同以后，反诉被告荆州建银傲森汽车销售有限公司迅速全面启动装饰装修工程，然而，2016年3月19日，荆州市荆州区城市管理行政执法局到施工现场，以反诉被告正在进行的装修工程规划手续过期、涉嫌违法建设为由，责令其立即停工。并同时向其出具《责令限期整改通知书》。3月26日，反诉被告撤走全部施工人员及相关设施设备。此后，反诉被告的装修工程就一直处于停工状态，且反诉被告的工程负责人向我公司表示并采取行动另选租赁场所（装饰装修即将竣工）。鉴于此情况，我公司于2016年4月7日以快递方式向武汉建银华盛投资集团有限公司邮寄《情况说明函》一份，要求反诉被告要么继续履行合同，要么对涉案房屋场地恢复原状。4月14日反诉被告对此作出回应，其工程负责人向反诉原告送达《武汉建银华盛投资集团有限公司关于要求赔偿建店损失的函》一份，称因我公司要求其停止施工并解除合同导致其停工，并提出了高额索赔要求。对此，反诉原告于5月30日向武汉建银华盛投资集团有限公司快递一份《荆州市安泰汽车维修有限公司商业函》，要求要么如约支付租金，否则依约解除合同。6月15日，反诉原告收到本案的《应诉通知书》。反诉原告认为反诉被告因自身没有完备相关施工手续、违规施工被城管部门叫停，在未通知反诉原告的情况下，单方面中止施工，将涉诉房屋砸得面目全非后弃之不管、拒不支付租金，已构成严重违约。
反诉被告荆州建银傲森汽车销售有限公司对反诉辩称，双方签订租赁合同所交定金100000元及装修损失386669.88元是事实，根据合同第八条的约定，如果涉诉房屋被政府拆迁导致违约我公司要求被告将装修成本赔付给原告，我公司接到了被告出示的荆州区城北片区改造项目部拆迁文件，以及荆州市荆州区郢城镇人民政府拆迁文件，我公司为了避免损失扩大而停止装修，由于涉案房屋将拆迁导致违约，致使我公司无法经营，花了四个月时间另找门面，发生了停业损失。原告因无法继续经营所造成的损失（预估四个月的经营利润为255406.95元）。原告租赁涉诉房屋前，该房屋就被政府纳入征收，故我公司请求解除双方2015年12月签订的商铺租赁合同，返还定金100000元，赔偿装修费用386669.88元、停业损失255406.95元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告的证据六荆州建银金马汽车销售有限公司装修合同及项目清单、发票、转账凭证，被告认为真实性无法确认，本院认为因该组证据为原告单方面的账目，且庭审时原告承认部分材料用于了新租场地，在无法区分的情况下，不能达到原告拟证明其装修损失为899744.76元；2、原告的证据八荆州区郢城镇人民政府情况说明，被告认为自己尚未收到该文件，且荆州区郢城镇政府无权决定是否拆迁和征收，因该份证据仅为情况说明而非正式的拆迁文件，不能达到原告拟证明该租赁房屋即将被拆迁的目的；3、原告证据九荆州区城北片区改造项目部文件，被告认为该份文件是被告于2016年3月31日向原告出示的，是应原告为了应付马自达公司的要求被告找人帮忙出具的，本院经审查该证据原件，认为客观真实，但因出具该文件的机构并非法定的征迁部门，对原告拟证明该租赁房屋即将被拆迁的目的不予采信；4、被告证据十四即被告与前承租人百盟公司签订的租赁合同，原告认为无法确认真实性，本院认为该证据客观真实，但与本案无关联性；5、被告的证据十五至二十一，即建设工程造价编审确认表、工程造价汇总表、荆州百盟临时营销中心结算清单、玻璃幕墙损失费用清单、领条、证明及装修损失费用计算方法和数额，被告认为真实性有异议，是百盟公司单方制作，且装修已三年，装修价值已贬值，被告无权主张该损失，本院认为，该份证据是案外人的单方制作的账目，不能达到被告拟证明其装修损失为243万元的目的；6、被告方的证据十一至证据十三的证人证言，被告认为证人称呼被告公司法定代表人为“刘哥”，应与被告存在利害关系，故对其证言内容有异议，本院认为原告仅凭证人的称呼而认为证人与被告方存在利害关系缺乏依据，况且证人陈某、张某等人是原告方的装修工人，实际参与了施工过程，对施工现场发生的情况的证明内容应予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案租赁房屋位于荆州市荆州区荆沙大道西，产权人为被告荆州市安泰汽车维修有限公司，房产证登记建筑面积为2720.27平方米，该房屋附着案外人荆州百盟投资有限公司扩建的临时建筑303平方米，该临时建筑部分规划已于2015年12月17日到期，未办理继续使用手续。原告荆州建银傲森汽车销售有限公司经多次考察后于2015年12月与被告荆州市安泰汽车维修有限公司签订了《商铺租赁合同》一份，约定由被告将其所有的位于荆州市荆州区荆沙大道西，临街建筑一层至二层，面积约450平方米租赁给原告方经营斯巴鲁4S店，租赁期限为2015年12月10日至2024年3月31日止（其中2015年12月10日至2016年3月31日为免租装修期），租金为每年150000元，先交租金后使用，合同特别约定租赁房屋合同期前五年遇到任何拆迁情况，被告需按照原告的装修成本赔付，按照逐年折旧递减20%赔付，在免责条款中又约定因国家政策需拆除该房屋，双方不承担责任，补偿款部分，属房屋补偿款归被告，装修部分归原告。合同签订后，原告向被告支付定金100000元，并随即进行了装修施工。原告在装修的过程中，因临时建筑部分的规划许可证到期，被城管部门要求停止施工，原告于2016年3月19日全面停工。2016年3月31日被告将荆州区城北片区改造项目部的一份文件交给原告，文件内容为“安泰汽车维修有限公司：按照市、区安排，今年将对荆州进行改造。你单位地址坐落在荆州西侧，属大道改造征收范围”。原告已另选址装修，并取走了可利用的装饰材料。截止庭审之日，尚未有正式的征迁文件出台。
2016年4月6日被告向原告发出《情况说明函》要求被告就是否继续履行合同进行商榷；4月14日被告回函，要求被告赔偿建店损失；5月30日原告向被告发商业函，要求被告支付40万元租金，否则终止合同；6月12日原告诉至本院要求解除合同；6月16日法院向被告送达《应诉通知书》。
经本院调查，涉诉房屋的正式拆迁文件尚未下达。涉案房屋的现状为原告拆除了被告的原有装修，贴了部分地砖，被告的原有装修被拆除殆尽。现有状况无法继续利用，房屋闲置。
原告的关联企业荆州建银傲森汽车销售服务有限公司另案起诉了本案被告荆州安泰汽车维修有限公司，该案所涉租赁面积为450平方米，该合同与本案合同同时签订、同时履行。
本院认为，本案的争议焦点是：1、租赁合同是否包含案外人扩建的临时建筑部分；2、商品房租赁合同的效力；3、商品房租赁合同部分无效还是整体无效；4、损失如何负担；5、拆迁与否对本案的影响。
本院认为，1、关于租赁合同是否包含临时建筑部分。由于房产证登记的面积为2720.27平方米，而双方签订的两份合同所载明的面积为3450平方米，多于房产证的面积，对此原、被告均表示是在实地考察测量后整体估算的面积，被告也对该部分进行了装修，故合同标的显然包含了临时建筑部分。
2、关于商品租赁合同的效力？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条之规定“出租人就未经批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因涉案租赁房屋包含了303平方米已到期临时建筑，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。
3、本合同部分无效还是整体无效？整体无效或是部分无效取决于临时建筑以外的部分能否得到全面、实际、独立的履行。由于该临时建筑与原合法建筑混为一体，鉴于原告租赁合同的目的是经营汽车4S店，如果没有该临时建筑部分仅剩合法建筑部分可能就不具备建4S店的条件，因此合同内容是不可分开的，是一份需整体履行才能实现合同目的的合同，拆分后剩余部分无法得到全面、实际、独立的履行、必然影响合同效果，甚至导致原告实际履行合同失去意义，故该商铺租赁合同应认定为全部无效。
4、合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告依据该合同收取的10万元定金应予返还，因合同没有实际履行，反诉原告主张租金的请求不予支持，原、被告均未提交足够的证据证明自己的装修损失，对原告主张的装修损失具体数额及反诉原告的装修损失的具体数额不予认定。本案涉临时建筑部分的规划在双方签订合同时已到期建设方未拆除也未向城乡规划局申请办理延期，按照法律规定即便延期也只能延期一年，临时建筑的存续年限依法最高不超过三年，双方签订的合同期限却为十年，原告对此未尽到明确告知义务、被告也未尽到严格审核的义务，原、被告双方对导致合同无效的后果均存在过错，也均有损失，应各自负担相应损失，故本院对双方的损失均不予支持。
5、另说明，关于原告认为房屋即将拆迁、被告方存在过错的问题，因该地段的正式拆迁文件并未出台，拆迁工程尚未实际展开，原告停工在前、收到荆州区荆北片区情况说明在后，两者无因果关系。原告认为即将拆迁而导致本合同无法履行的意见无事实依据。
综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告返还原告武汉建银华盛投资集团有限公司商铺租赁定金100000元。
二、驳回原告武汉建银华盛投资集团有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告荆州安泰汽车维修有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13797元，由被告荆州安泰汽车维修有限公司负担10000元、原告武汉建银华盛投资集团有限公司负担3797元；反诉案件受理费3805元，由被告荆州安泰汽车维修有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
审判长 杜振虎
审判员 杨 玲
审判员 张 倩
二〇一六年十二月九日
书记员 黄微微