文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第569号上诉人（原审原告）周林涛，男。上诉人（原审原告）周圣稀，男。两上诉人的共同委托代理人易茂松、向涛，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）衡阳市楷亚房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区南三角线26号。法定代表人ＸＸ水，该公司董事长。委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。委托代理人唐喜丽，湖南居安律师事务所实习律师。上诉人周林涛、周圣稀因与被上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司（以下简称楷亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人周林涛及其与上诉人周圣稀的共同委托代理人易茂松、向涛，被上诉人楷亚公司的委托代理人彭琦、唐喜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年4月3日，周林涛、周圣稀与楷亚公司签订《商品房买卖合同》，约定：周林涛、周圣稀购买楷亚公司开发的位于衡阳市雁峰区南三角线26号亚华名都K栋405室，建筑面积共111.05平方米，单价2588元/平方米，总金额287398元；周林涛、周圣稀在合同签订之日交付房款人民币87398元，房款余额200000元由买受人以银行按揭方式支付；楷亚公司应当在2010年12月30日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成周林涛、周圣稀不能在规定期限内取得房地产权属证书的，楷亚公司不承担责任。因楷亚公司不具备登记条件造成周林涛、周圣稀不能在规定期限内取得房地产权属证书的，楷亚公司每逾期一天按周林涛、周圣稀已交房款的万分之三计算违约金；双方还对周林涛、周圣稀逾期付款违约责任、楷亚公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等进行了约定。同日，周林涛、周圣稀与楷亚公司签订的《合同补充条款》，该补充条款约定：周林涛、周圣稀确认委托楷亚公司办理房屋所有权证及国土使用证，办证费用由楷亚公司负担，周林涛、周圣稀须按照楷亚公司通知的时间配合楷亚公司办证，如提供相关证件、在相关文件上签章等，否则因此导致办证延期，所造成的一切责任由周林涛、周圣稀自行承担。但双方未明确办证期限。上述合同签订后，周林涛、周圣稀交清了全部购房款，并于2010年12月30日接收了房屋钥匙。周林涛、周圣稀认为楷亚公司未在合同约定的期限内履行办证义务，遂于2014年12月24日向原审法院提起诉讼。另查明，2012年12月20日前，楷亚公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且周林涛、周圣稀在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认。2012年12月27日，楷亚公司为周林涛、周圣稀办理了该房屋的产权登记手续。原审认为：周林涛、周圣稀与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据合同的约定，楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记部门备案，否则应依照合同约定承担违约责任。根据本案查明的事实，周林涛、周圣稀要求楷亚公司承担违约责任的依据是《商品房买卖合同》中约定的“逾期申报备案”责任，而非《合同补充条款》中未予明确约定的逾期办理房屋所有权证责任，故本案的重点是查明楷亚公司是否履行了合同约定期限内的产权登记申报备案义务，而非办证义务。本案诉争房屋交付时间是2010年12月30日，楷亚公司应在2011年3月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，否则楷亚公司应承担造成诉争房屋所有权证无法在合理时间内办理的违约责任。衡阳市房地产产权监理处出具的房屋登记询问笔录证实，楷亚公司于2012年12月20日前已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，且周林涛、周圣稀在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认，故本案的诉讼时效应当从2012年12月20日开始计算，周林涛、周圣稀应当在2014年12月20日前依法主张权利，逾期则超过了法定的诉讼时效，但其并未在法律规定的诉讼时效内行使自己的权利。因此，楷亚公司辩称周林涛、周圣稀起诉要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，符合法律规定，应予以采纳。楷亚公司认为应当按日分段计算违约金的抗辩理由于法无据，应不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回原告周林涛、周圣稀的诉讼请求。本案受理费1175元，由原告周林涛、周圣稀负担。宣判后，原审原告周林涛、周圣稀不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，没有有效证据可以证明楷亚公司于2012年12月20日前履行了向产权登记部门提供备案登记资料的合同义务。首先，原审法院认定楷亚公司履行上述义务的依据是《房屋登记询问记录》，而事实上上诉人并未在该记录上签字，也没有授权任何组织代为签字。其次，《房屋登记询问记录》上记载的事项也不能由他人代为意思表示。最后，申请登记的为共有房屋，但仅有一人签字，剥夺了房屋共有人的合法权利，不能发生法律效力。二、由于没有证据证明楷亚公司提交资料的具体时间，则应以房产证上的颁证时间2012年12月27日作为楷亚公司提交资料备案的时间。因此，上诉人于2014年12月24日提起诉讼尚未超出两年的诉讼时效期间。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人楷亚公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律部分正确。上诉人的上诉理由不能成立，其起诉已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。庭审过程中，上诉人周林涛、周圣稀当庭提供了一组证据：房屋所有权审核登记表，拟证明楷亚公司提交办证资料的时间，以及本案未超过诉讼时效。由于上述证据并非在举证期限内提交，在本院责令说明理由时，周林涛、周圣稀的代理人称当事人人数较多，证据难以收集。经质证，楷亚公司认为：该组证据没有在举证期限内提供，应不予采纳；该证据不能确定是否与购房合同有关，达不到证明目的；该证据不是《房屋登记办法》规定的必备资料，其时间与楷亚公司是否履行了备案义务以及是否因此承担违约责任之间没有必然联系。本院经审查认为，房屋所有权审核登记表可以反映产权登记机关审核的时间，但不能证实楷亚公司提供资料备案的时间。因此，对周林涛、周圣稀提供的上述证据，本院不予采纳。经审理查明，楷亚公司于2012年12月18日取得了涉案房屋的产权初始登记证书。涉案《房屋登记询问记录》的出具时间为2012年12月，双方均认可，该询问记录来源于房屋产权登记部门。周林涛、周圣稀认可，在本案诉讼前，其未就逾期办证违约金向楷亚公司主张过权利。除以上事实外，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：双方当事人争议的焦点问题是本案是否超过诉讼时效。周林涛、周圣稀与楷亚公司签订补充协议，约定委托楷亚公司办理房屋产权证，但双方并未约定办理房屋产权证的期限。因此，楷亚公司在办理房屋产权证事项上是否存在逾期办证的违约行为，应根据楷亚公司是否在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的事实予以判断。根据双方在房屋买卖合同中的约定，逾期办证的违约金按日计算，每逾期一天，按已交房款的万分之三计算违约金。周林涛、周圣稀认可，在提起诉讼前，其并未就上述违约金向楷亚公司主张权利。因此，起诉日两年前产生的违约金超过了法定的诉讼时效期间，相应的诉讼请求应不予支持，但起诉日前两年内截止楷亚公司履行合同约定的提交资料备案义务之日的违约金未超过诉讼时效期间，相应的诉讼请求应当予以支持。2012年12月，出于办理房屋产权证的需要，产权登记部门制作了《房屋登记询问记录》，明确记载涉案房屋已在申请房屋产权登记。无论该询问记录上被询问人的签字是否真实，是否有代为作出意思表示的情形，以及是否有另一房屋共有人签字，均可依据该询问记录认定，在该笔录制作当天或之前，涉案房屋的办证程序已经启动。因此，原审法院据此认定楷亚公司在《房屋登记询问记录》制作前，即已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并无不当。但是，依据楷亚公司提交的《房屋登记询问记录》，无法认定该询问记录的制作时间在本案起诉两年之前还是之后，对此应由楷亚公司承担举证不能的法律后果。因此，对周林涛、周圣稀提起诉讼日前两年内的违约金应当予以支持，并计算至房屋产权变更登记之日止，违约金计算时间自2012年12月24日起，至12月26日，计3天。虽然周林涛、周圣稀未举证证明其损失情况，但考虑到违约金计算时间不长，本院酌情依合同约定，以已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计算违约金为259元（287398元×0.0003/天×3天＝259元）。原审判决认定事实错误，处理不当，应当予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第6号民事判决；二、被上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付上诉人周林涛、周圣稀违约金259元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1175元，二审案件受理费1175元，合计2350元，由上诉人周林涛、周圣稀负担2300元，被上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一六年二月二十三日书记员  谢倩茜校对责任人：唐建华                    打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……