西安铁路运输法院行 政 裁 定 书（2017）陕7102行初1883号原告张燕，女，汉族，委托代理人王千，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人杨薇，陕西博硕律师事务所实习律师。被告西安市不动产登记局，法定代表人ＸＸ，局长。第三人陕西佳信置业发展有限责任公司，法定代表人刘朝阳，总经理。委托代理人李刚，男，汉族，住西安市雁塔区。系陕西佳信置业发展有限责任公司经理。原告张燕诉被告西安市不动产登记局行政登记一案，本院受理后，因陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭依法进行了审理，现已审理终结。原告张燕诉称，2006年，原告张燕与第三人佳信公司签订《商品房买卖合同》，购买了第三人佳信公司开发的“新科大厦”（现名“新科花苑”）1幢1单元11806室。《商品房买卖合同》建设依据载明：“出让人以出让方式取得位于西安市莲湖区西关正街198号、土地使用证为西莲国用（2005出）第308号地块的土地使用权”。2010年8月30日，原告张燕取得所购房屋的《房屋所有权证》，房屋坐落载明“西安市莲湖区西关正街198号1幢1单元11806室”。2017年6月，原告张燕获悉西安市国土资源局依第三人佳信公司申请，将原告张燕所购买位于西安市莲湖区西关正街198号新科花苑小区房屋的土地，即原终止日期为2054年12月15日的3.22亩住宅（综合）用地、土地证号为西莲国用（2005出）第3**号的土地挂牌再次出让，将原3.22亩土地中的1.703亩核减，并于2012年9月26日颁发给第三人佳信公司，土地面积为1135.07平方米，折合1.703亩，用途为住宅（综合），土地证编号为022142324。因被核减的土地为原告张燕等全体业主所属公共绿地及停车位，与原告张燕存在法律上的利害关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依据上述规定，第三人佳信公司将项目用地所涉住宅楼建成并全部出售后，项目土地使用权归小区各业主共有。原告张燕认为，西安市人民政府向第三人佳信公司颁发西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》，侵害了包括原告张燕在内的全体业主的合法权利，应依法撤销。2016年6月30日，西安市人民政府按照《不动产登记暂行条例》的规定，将市区县土地登记、房屋登记、林地登记和农村土地承包经营权登记等不动产登记职责进行整合，统一交由被告西安市不动产登记局承担。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。原告张燕现请求法院依法撤销西安市人民政府向第三人佳信公司颁发西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》。原告张燕向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.房屋所有权证；3.土地登记审批表；4.规划总平图。（以上证据均系复印件）被告西安市不动产登记局辩称：一、本案属于复议前置案件，不符合行政案件受理条件。根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”本案诉请撤销国有土地使用权证涉及土地使用权，因此应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以依法向法院提起诉讼。二、向第三人佳信公司颁发的西莲国用（2012出）第281号国有土地使用权证合法、合规。第三人佳信公司原持有西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用证》，证载面积2148.5平方米，折合3.22亩，土地用途为住宅（综合）。2010年2月1日，经市国土字（2010）第39号审批土地件批准，同意第三人佳信公司将上述土地证中1.52亩住宅（综合）土地用途变更为住宅用地，原告张燕请求撤销1.703亩的土地证是原土地证中记载土地的剩余部分。2012年7月17日，第三人佳信公司向西安市国土资源局申请办理该宗地国有土地使用权登记手续，面积1.703亩。西安市国土资源局经审查认为：该宗地界址清楚、四邻无争议，同意为第三人佳信公司办理国有土地使用权变更登记。经报西安市人民政府审批，同意注册登记，填发土地证书。2012年9月26日，西安市人民政府对第三人佳信公司已经变更土地用途的1.52亩土地，颁发了西莲国用（2012出）第282号《国有土地使用证》，面积为2020.76平方米，折合3.031亩，该证含有同时收回的其他土地1.511亩。对未变更用途的1.703亩土地，颁发了西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用证》，用途仍未发生变化，为住宅（综合）。同时注销了第三人佳信公司原持有的西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用证》。西安市不动产登记局认为该发证行为事实清楚、程序合法、依据准确。三、原告张燕作为小区业主，如果其合法权利被侵害，应按照与开发商签订的《商品房买卖合同》约定向开发商主张权利。本案中，原告张燕作为小区业主，认为其购买的房屋应当还包括配套的绿地与公共停车位等设施。原告张燕与第三人佳信公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》对房屋交付条件有明确约定。如果交付的房屋与小区的规划图不符，原告张燕应依照该《商品房买卖合同》的约定向第三人佳信公司主张权利，而不应向与其没有任何关系的被告西安市不动产登记局主张权利。综上，被告西安市不动产登记局2012年9月26日向第三人佳信公司核发的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用证》，土地面积为1135.07平方米，折合1.703亩，用途为住宅（综合）。该发证行为事实清楚、程序合法、依据准确，且未侵害原告张燕的任何合法权利，请求依法驳回原告张燕的诉讼请求。被告西安市不动产登记局向本院提供了以下证据、依据：1.2012年7月17日陕佳字（2012）04号《关于陕西佳信置业发展有限责任公司位于西关正街198号的国有土地使用权登记的申请》；2.西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用权证》；3.2010年3月8号编号为LH2-5-67-4《西安市地籍调查表》;4.莲教函（2012）19号《西安市莲湖区教育局关于西关正街258号国有土地使用权过户登记的函》；5.西食字（2010）01号《关于西安市食品厂位于西关正街198号的国有土地使用权登记的申请》；6.2004年12月16日市国土房管字（2004）第489号审批土地件《关于西安华洋雁塔水泥集团有限责任公司转让部分国有土地使用权给陕西佳信置业发展有限责任公司的批复》；7.2010年2月1日市国土字（2010）第39号审批土地件《关于收回部分国有建设用地使用权出让给陕西佳信置业发展有限公司的批复》及2009年11月24日《会议纪要》；8.编号为莲（2006）04号《西安市建设工程规划许可证》；9.编号为莲（2006）37号《西安市建设工程规划许可证》；10.2012年8月10西安市国土资源局《土地登记公告》及2012年8月11日《西安晚报》部分截图；11.2012年9月11日土地证号为西莲国用（2012出）第2**号的《土地登记审批表》；12.2012年9月12日土地证号为西莲国用（2012出）第2**号《土地登记审批表》；13.西莲国用（2012出）第281号、第282号《土地登记卡》；14.西莲国用（2012出）第281号《国有土地权证》。（以上证据均系复印件）第三人佳信公司述称，被告西安市不动产登记局于2012年9月26日给第三人佳信公司颁发的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》的行为事实清楚，程序合法，符合法律规定，并未侵犯原告张燕的合法权益，请求依法驳回原告张燕的诉讼请求。理由如下：第一，本案属于复议前置案件，不符合行政案件受理条件。本案诉请表面看是撤销土地使用权证，实质上是对土地使用权属有争议，原告张燕认为土地使用权权属属于小区业主共有而非第三人佳信公司，属于确权问题，因此，本案不适用《最高人民法院（[2005]行他字4号）行政审判座关于行政机关颁发自然资源所有权或使用权证的行为是否属于确认行政行为问题的答复》的规定，应当根据《中华人民共和国行政复议法》第三条第一款规定，先申请行政复议后再向人民法院提起诉讼；第二，被告西安市不动产登记局向第三人佳信公司颁发的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》符合法律规定。新科花苑小区土地原是50年住宅（综合）用地，小区业主到处堵路上访，坚决要求变更为70年使用权，省市领导及维稳部门与规划部门、土地部门把西关三小、食品厂部分土地通过招拍挂的形式由第三人佳信公司通过竞买取得。为了给业主办理70年使用权手续，第三人佳信公司按照西安市人民政府的要求，征地、协议、招拍挂、付款等程序均合法进行，在西安市人民政府反复研究后，颁发了市国土字（2010）第39号《土地审批件》，由第三人佳信公司在小区内进行张贴，并在《西安晚报》刊登明确核减剩余土地1.703亩，用途不变，公告期为30日。公告期满后，在沒有任何异议情况下才办理的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》。第三人佳信公司也随即给业主办理了房屋所有权证；第三，第三人佳信公司认为市国土字（2010）第39号《审批土地件》及西安市不动产登记局的登记行为是正确的。第三人佳信公司向本院提供了以下证据：1.西安铁路运输中级法院作出的（2016）陕71行初91号行政判决书；2.陕西省高级人民法院作出（2016）陕行终548号行政裁定书。（以上证据均系复印件）经审理查明，西安市人民政府于2005年03月24日向第三人佳信公司颁发了西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用权证》，该证显示：“座落：西安市莲湖区西关正街198号”；地号：LH2-5-67-1；该地类（用途）：住宅（综合）；使用权面积：2148.5㎡；终止日期2054年12月15日”。因上述用地使用年限为50年，由此引起住户多次到市委和相关部门上访。为解决住户上访问题，2010年2月1日，市国土字（2010）第39号《关于收回部分国有建设用地使用权出让给陕西佳信置业发展有限公司的批复》审批土地件中载明：“经西安麦普勘察测绘有限责任公司实测，住宅楼占地为3.031亩，其中占用原受让住宅（综合）用地1.52亩；占用西安市食品厂划拨工业用地1.095亩；占用莲湖区西关三小（变更为莲湖区教育局）划拨教育用地0.416亩。陕西佳信置业发展有限责任公司分别与西安市食品厂、莲湖区西关三小于2002年1月25日、2003年6月23日签订了土地转让协议书。土地储备交易中心于2009年9月24日至10月15日，将上述3.031亩国有建设用地使用权挂牌出让，陕西佳信置业发展有限公司参加竞买并竞得了上述国有建设用地使用权，与市国土资源局的土地储备交易中心分别签订了《国有建设用地使用权出让合同》和《LH2-5-67-3号国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》…………经研究，市人民政府同意收回西安市食品厂1.095亩和莲湖区教育局0.416亩共计1.511亩国有建设用地，并将收回的国有建设用地使用权出让给陕西佳信置业发展有限公司，用途为住宅；同意陕西佳信置业发展有限公司将1.52亩住宅（综合）用地变更为住宅用地，两项合计3.031亩”。2012年7月17日，第三人佳信公司向西安市国土资源局申请办理西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用权证》【地号：LH2-5-67-1，土地用途：住宅（综合）】中面积1135.0平方米（折合1.703亩）土地用途登记手续。2012年8月11日，西安市国土资源局对“宗地位于西安市莲湖区西关正街198号，原用地面积2148.5平方米（折合3.22亩），用途为住宅（综合）。根据市人民政府批复国土字（2010）第39号文件批准，市人民政府同意收回西安市食品厂面积730.0平方米（折合1.095亩）和莲湖区教育局277.3平方米（折合0.416亩）共计1.511亩国有建设用地，并将收回的国有建设用地使用权出让给陕西佳信发展有限公司，用途为住宅，同意陕西佳信置业发展有限公司将1.52亩住宅（综合）用地变更为住宅用地，两项合计2020.76平方米（折合3.031亩）。核减剩余国有建设用地1135.07平方米（折合1.703亩），用途为综合。”的事项在《西安晚报》第16版进行了《土地登记公告》。该公告期满无人提出异议，西安市人民政府于2012年9月26日对第三人佳信公司1135.07平方米（折合1.703亩）土地，颁发了西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用证》【土地用途未发生变化，为住宅（综合），使用期限为50年】。对2020.76平方米（折合3.031亩）土地，颁发了西莲国用（2012出）第282号《国有土地使用证》【土地用途发生变化，由原来的住宅（综合）变为住宅，使用期限为70年】，该证含有同时收回的其他土地1.511亩，同时注销了第三人佳信公司原持有的西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用证》。另查，2006年11月28日，原告张燕与第三人佳信公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人佳信公司开发的“新科大厦”（现名“新科花苑”）1幢1单元11806室。《商品房买卖合同》建设依据载明：“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于西安市莲湖区西关正街198号、土地使用证/土地批文号为西莲国用（2005出）第308号的地块的土地使用权。该地块土地面积为4079平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2005年03月24日至2054年12月15日”。2010年8月30日，原告张燕取得所购西安市莲湖区西关正街198号1幢1单元11806室的《房屋所有权证》。再查，与原告张燕同住一个小区的韩增强，不服西安市人民政府2012年9月26日颁发给第三人佳信公司国有土地使用权证（注：与原告张燕所诉的诉讼标的为同一标的，诉讼请求为同一诉讼请求），于2016年4月19日向西安铁路运输中级法院提起“请求法院撤销西安市人民政府2012年9月26日为佳信公司颁发的西莲国用（2012出）第281号国有土地使用权证”的行政诉讼。西安铁路运输中级法院于2016年6月24日作出（2016）陕71行初91号行政判决书，判决撤销西安市人民政府2012年9月26日为佳信公司颁发的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》。西安市人民政府与第三人佳信公司均不服该判决，上诉至陕西省高级人民法院，在二审审理过程中，二上诉人分别提交了书面撤回上诉的申请，韩增强亦明确表示撤回对本案一审的起诉。陕西省高级人民法院于2017年4月12日作出了（2016）陕行终548号行政裁定书，裁定内容为“准许上诉人西安市人民政府、上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司撤回上诉，原审判决不再执行”。本院认为，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条第二款第（六）项“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”的规定，本案中，西安市人民政府于2012年9月26日为第三人佳信公司所颁发的西莲国用（2012出）第281号《国有土地使用权证》，该证实际是西莲国用（2005出）第308号《国有土地使用权证》中被西莲国用（2012出）第282号《国有土地使用证》里核减1.52亩后下剩的部分土地（即：1135.07平方米，折合1.703亩）进行的重新登记，该地类（用途）未发生变化，地类（用途）仍为住宅（综合），使用期限仍为50年，故该登记行为并未对原告张燕的权利义务产生实际影响。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一项第（八）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告张燕的起诉。案件受理费50元，退还原告张燕。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。审 判 长  冯 悦代理审判员  薛科平人民陪审员  曹文华二〇一七年十二月二十五日书 记 员  郭 晗附：法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。