河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12697号
上诉人(原审被告)：河南正铭置业有限公司，住所地河南郑州高新区冬青街7号A区9层906号。
法定代表人：高富强。
委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔伟，河南成务律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：席晓琳，女，汉族，1966年1月10日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：郑建文,北京华泰（郑州）律师事务所律师。
原审被告：高富强，男，汉族，1979年10月20日出生，住河南省安阳市北关区。
上诉人河南正铭置业有限公司（以下简称正铭公司）因与被上诉人席晓琳、原审被告高富强房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新科技产业开发区人民法院（2015）开民一初字第7486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合�庭进行了审理。本案现已审理终结。
正铭公司上诉请求:1、请求将一审判决第一项改判为上诉人向被上诉人支付租金、物业费和违约金共计145928.4元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间《租赁合同》的解除日期、被上诉人可以自行处分涉案房屋的日期均应当是2015年4月15日，而不是本案一审法院所认定的2015年6月24日。一审法院认为部分所认定的事实至少存在两处错误，具体如下：第一处，上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》的解除日期应当是2015年4月15日，而不是法院认定的2015年6月24日。故，一审法院关于房屋租赁合同的解除日期的认定属于事实认定错误。第二处，《欠条》中的“即日起”应当为2015年4月15日。二、一审法院关于上诉人应支付给被上诉人截止2015年6月24日的租金151755元，�约金101170元和物业费28617.14元的认定属于事实认定错误基础上导致的计算错误。同时，一审法院直接认定上诉人应当依据《欠条》所承诺违反《合同法》第五十四的规定，显失公平，应当予以变更。一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人应当依据给被上诉人造成的实际损失承担相应责任，而不是依据显失公平的《欠条》中的承诺承担责任。
席晓琳辩称，一、2014年8月,双方签订房屋租赁合同,对于房屋租赁合同期限、租金、违约责任等均作了明确约定。2015年4月，正铭公司单方违约，提出解除合同。在正铭公司的法定代表人高富强一再保证并出具书面欠条的情况下，席晓琳有条件的同意对方解除合同的请求，即正铭公司向席晓琳支付违约金及各项损失共计303500元，支付日期为2015年6月24日前。如正铭公司及高富强到期支付上述款项，则合同解除，双方互不追究责任，如对方到期不能支付，则席晓琳可以行使合法权利，包括法律规定的要求继续履行合同、单方解除等方式维护合法权益，并由高富强以其个人财产承担连带责任。因正铭公司及高富强没有履行承诺，双方解除合同的条件并未成就，双方所签订的房屋租赁合同继续有效。席晓琳作为无过错的守约方，选择起诉要求继续履行合同。一审法院综合案件情况认为双方租赁合同于2015年6月24日解除，席晓琳尊重一审判决。二、关于正铭公司法定代表高富强出具欠条所表示的内容。首先，该欠条是在高富强向席晓琳明确表示不再履行合同义务，并表示愿意承担违约责任的情况下，同席晓琳协商解除租赁合同时所出具。双方约定的解除合同条件是高富强及正铭公司向席晓琳支付303500元，该金额正好是半年的租金。因该房屋位于会展中心旁边的千禧广场，租赁费用相对较高，很难在短时间内找到合适的承租方。而且，高富强当时向席晓琳表示无力马上向席晓琳支付上述违约金，最后双方约定的支付期限为2015年6月24日之前，该期限之前该房屋由正铭公司支配使用。待正铭公司及高富强向席晓琳支付违约金之后，该房屋向席晓琳返还交付。其次，单从该欠条的文义表述也可以清楚明确的表明双方附条件解除合同的时间为支付违约金之后，即2015年6月24日。三、关于违约金的约定。根据双方于2015年4月所约定的解除合同条件，正铭公司与高富强自愿承担的违约金为303500元，即双方房屋租赁合同所约定的半年租金。双方所约定的违约金并未超出合理范围，难以弥补席晓琳的实际损失。至今，该房屋内仍然有正铭公司的大量办公用品，包括三台电脑、五六张办公桌椅等。正铭公司也没有返还出入门禁卡、房间钥匙等管理该房屋的物品，也没有按时结清物业费用。席晓琳房屋一直到2016年9月另行出租。双方约定的违约金远远无法弥补席晓琳的实际损失。
原审被告高富强未发表意见。
席晓琳向一审法院起诉请求：１、判令被告正铭公司继续履行合同，向原告支付房屋租金607020元、物业费114468元，以上两项合计721488元（租金和物业费暂计算至2016年3月）；电费667.4元；2、判令被告河南正铭置业有限公司向原告支付违约金101170元：3、判令被告高富强承担连带清偿责任；4、诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实：2014年8月11日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方（出租方）：席晓琳，乙方（承租方）：河南正铭置业有限公司；甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区商务中央公园2号1号楼10层1013号、1012号、1011号出租给乙方使用，该房屋建筑面积共481.77平方米；房屋租赁期共36个月，自2014年9月24日起至2017年9月23日止；甲方应于2014年8月11日前将房屋按约定条件交付给乙方；该房屋月租金为人民币50585元，每半年交付一次，先付后用，每期租金提前15日支付；电费、物业费由乙方。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同落款处出租方一栏有原告席晓琳的签字及承租方一栏加盖有被告正铭公司的印章及予以确认。
2015年4月15日，被告正铭公司的法定代表人高富强向原告出具《欠条》一份，载明：因正铭公司租赁席晓琳房屋，由于正铭公司单方原因要求退租，并承诺支付席晓琳违约金及各项损失共计人民币叁拾万叁仟伍佰元整（￥303500），支付日期为2015年6月24日前截止，若到期未能如约�付，高富强愿用其名下财产承担连带赔偿责任。从即日起，席晓琳可自行支配位于千玺广场10楼11号-13号房间，不承担任何违约责任，原房屋租赁押金也不再退还。落款处有被告高富强的签字予以确认。
原告提交的上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司的两份《费用缴付通知书》显示，2015年1月至2015年4月，1011、1012、1013房间共欠缴电费667.4元。2015年4月1日至2016年3月31日物业服务费每平米每月19.8元，建筑面积481.77平方米，物业费每月为9539.05元，合计114469.2元。
一审法院认为，债务应当清偿。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订的房屋《租赁合同》系双方当事人�实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告依约将房屋交予被告正铭公司使用，被告亦应当按照合同约定按期足额向原告交纳房屋租金。被告正铭公司的法定代表人高富强2015年4月15日向原告出具《欠条》要求退租，并承诺支付原告违约金及各项损失共计303500元，支付日期为2015年6月24日前，从该日起，原告可自行支配位于千玺广场10楼11号-13号房间，不承担任何违约责任，原房屋租赁押金也不再退还。该欠条显示被告要求解除租赁合同，原告可于2015年6月24日起自行收回租赁物，本案中，原告并未提交证据证明在该日后被告仍占据租赁物拒不返还，且原告提交的电费交付通知书显示截至2015年4月份仍在用电，并没有此后的用电记录，不能认定此后被告仍在使用涉案的租赁物，故该院认定双方之间的租赁合同已于2015年6月24日解除，被告提前终止租赁合同，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，因该日后原告已可自行处置租赁物来避免或减少损失的扩大，且双方合同已明确约定了中途擅自退租的违约责任，故该日之后的租赁费，被告不应再承担。因被告已缴纳第一期的租赁费，第二期截至2015年6月24日的租赁费为151755元。对于违约金，双方约定被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金，计101170元。对于原告的物业费损失，根据物业管理公司出具的缴纳物业费通知书，截至2015年6月24日产生的物业费为28617.14元，被告正铭公司的法定代表人向原告出具欠条承诺支付席晓琳违约金及各项损失共计303500元，已经超过原告的上述各项损失及违约金之和，因该数额系被告自愿承担，该院依法予以认定，即被告正铭公司应支付�告租金、物业费和违约金共计303500元，原告请求超出部分，该院不予支持。对于原告请求被告高富强承担连带清偿责任的诉求，因被告高富强在《欠条》中承诺若到期未能如约支付，高富强愿用其名下财产承担连带赔偿责任，故对于原告此项诉讼请求，该院予以支持。被告高富强、正铭公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南正铭置业有限公司支付原告席晓琳房屋租金、物业费和违约金共计303500元，于本判决生效后十日内付清。二、被告高富强对本判决第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告席晓琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11015元、公告费260元，及诉讼保全费4633元，共计15908元，由原告席晓琳负担7000元，被告高富强、河南正铭置业有限公司共同负担8908元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为,上诉人正铭公司与被上诉人席晓琳签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。正铭公司的法定代表人高富强于2015年4月15日向席晓琳出具欠条，明确表示由于正铭公司单方原因要求退租，可以说明正铭公司在合同履行期内存在严重违约行为。席晓琳�以选择要求正铭公司继续履行合同或者解除双方的租赁合同。席晓琳起诉要求正铭公司继续履行合同，因正铭公司已经搬离房屋，且承诺自2015年6月24日席晓琳可自行收回租赁房屋，法院无法强制承租人必须履行合同使用房屋，一审法院判决解除双方租赁合同适当。正铭公司单方违约行为不能产生合同解除的效力，本院对正铭公司认为租赁合同自2015年4月15日解除的理由不予采纳。正铭公司作为承租人应当就提前解除合同给席晓琳造成的损失承担赔偿责任。正铭公司的法定代表人高富强承诺支付违约金及各项损失共计303500元系其真实意思表示，正铭公司应当依照该承诺的赔偿金额向席晓琳承担违约责任,对正铭公司上诉称承诺赔偿金额显失公平应予调整的理由本院不予采纳。
综上所述，正铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3451元，由上诉人河南正铭置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 柴雅琳
审判员 黄跃敏
二〇一六年十二月一日
书记员 王佳佳