广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第344号
原告：李太坤，男，1950年8月7日出生，住广东省佛山市三水区。
原告：李伟佳，男，1961年11月6日出生，住广东省佛山市南海区。
原告：黎文海，男，1978年6月16日出生，住广东省佛山市南海区。
上述三原告的共同委托代理人：唐飞鹏。
被告：黄锡亮，男，1961年9月5日出生，住广东省高州市。
委托代理人：黄海勇。
委托代理人：梁倍源。
原告李太坤、李伟佳、黎文海诉被告黄锡亮租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员蔡月梅适用简易程序于2014年10月28日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告李太坤及三原告的委托代理人唐飞鹏，被告的委托代理人黄海勇、梁倍源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年3月6日签订《经营场所及仓库出租协议》一份，约定：原告将位于佛山市三水区西南街道红卫路16号（F3）首层及仓库出租给被告使用；租赁期限从2013年4月11日至2017年10月10日；其中2013年每月租金为52000元，被告须于每月5日前交付当月租金，该租金为原告纯收入，因租赁产生的税费及其他一切费用均�被告负责；若被告迟延或拒付租金，则应按逾期每天300元的标准向原告支付违约金。上述协议签订后，被告仅向原告支付了2013年4月份的租金，但未交纳该月的租赁税费，原告为被告垫付了2013年4月的租赁税费4689.02元。之后，被告一直租赁原告商铺经营至2013年11月22日，但均未再向原告交付租金。双方因涉案租赁合同发生纠纷，被告起诉至三水法院。三水法院于2014年3月30日作出（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书，调整了被告每月应向原告交纳租金为25000元。因被告至今未向原告交纳2013年5月至11月的租金及租赁税费，原告遂提起本案诉讼，请求判令：一、被告向原告支付租金160000元及清偿原告代垫的2013年4月的租赁税费4689.02元；二、被告向原告支付从2013年5月6日起至付清全部租金之日止，按每天300元计付的违约金（暂计至2014年5月5日的违约金为109500元）；三�被告承担租赁期间产生的全部租赁税费；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、关于租金。由于原告未能依约交付合同约定的全部商铺给被告使用，还纵容案外人严重侵害被告对租赁物的使用权，故被告不需向原告支付租金。即使被告需要支付租金，亦应按被告实际使用的商铺面积和参考上一期租户向原告交纳的每月租金11000元的标准来确定。最后，因原告已于2013年9月11日将涉案商铺转让给佛山生生农贸城有限公司，故原告无权收取涉案租赁物转让之后的租金。二、关于租赁税费。原告提供的2013年4月份的完税凭证非本案租赁物的完税凭证，其次2013年5月1日之后的租凭税有否实际发生，原告没有举证证明。三、关于违约金。1、在三水法院作出的（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书生效之前，原告的违约行为导致被告根本无法履行交租义务。2、即使�（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书生效之后，被告应付原告的租金数额仍无法计算，即便能够计算出来，该债务也应依法与原告所欠被告的债务进行抵销。3、原告亦曾经表示同意被告暂缓交租。退一步说，即使被告需承担违约金，亦仅能从2014年6月11日起至本案判决之日止，按银行同期贷款利率计算。综上，三原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院全部予以驳回。
原告在诉讼中举证如下：
1、《经营场所及仓库出租协议》一份，证明原、被告于2013年3月6日签订了租赁协议，由原告将位于三水区西南街红卫路16号（F3）首层约275平方米及仓库约80平方米的商铺出租给被告使用。
2、（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书一份，证明涉案租赁合同经法院生效裁判确认合法有效，且该判决书依法调整被告每月应交原告的租金为25000元。
3、完税凭证两份，证�原告代被告垫付了涉案商铺于2013年4月的租赁税费及滞纳金4689.02元。
被告在诉讼中举证如下：
1、三水区城建水务档案馆的查询结果及存量房买卖合同各三份，证明原告已于2013年9月11日将位于三水区西南街红卫路16号（F1）、（F2）、（F3）的物业出售给佛山生生农贸城有限公司（简称生生公司）。
2、国有土地使用权证一份，证明涉案租赁物所在房屋的总建筑面积为2107.43平方米。
3、2013年5月至2013年8月，被告经营遭受他人严重干扰的视频四段，证明原告因与第三方存在租赁物权纠纷，导致被告未能按上述租赁协议约定获得全部商铺的租赁经营权，且被告在经营涉案部分商铺期间遭受第三方的严重骚扰。
4、2013年5月至2013年8月，被告经营遭受他人骚扰、恐吓的视频六段，证明被告在经营涉案部分商铺期间遭受第三方的严重骚扰、恐吓，租赁物价值大大降低。
5、通话录音两段，证明被告因受第三方骚扰，请求原告帮助解决，原告断然拒绝，置之不理。
6、2013年5月15日涉案租赁物状况拍摄录像，证明原告的违约行为造成被告库存产品损失严重，被告不得不作清货处理。
7、涉案租赁物上一手承租人与原告签订的租赁合同及收据各一份，证明原告于本案中所交付给被告使用的部分商铺，恰好是被告从上一手承租方佛山市三水金盛市场管理有限公司处租用的商铺，金盛公司与被告所签订的租赁合同显示，该部分商铺每月租金为11000元，现被告实际获得使用的该部分商铺亦应按每月11000元标准交纳租金。三水法院于（2013）佛三法民二初字第563号案件中确定被告应向原告交纳涉案租赁物首月租金为25000元属计算错误，被告可以放弃首月（即2013年4月）租金的误差，但首月之后的租金，应按每月11000元的标准交纳。
8、办理税务登记业�综合申请表一份，证明被告所使用的涉案商铺的租赁税费已缴至2013年12月，缴纳人是该物业的上一手承租人佛山市三水金盛市场管理有限公司，原告不存在代垫税款的事实。
9、涉案商铺及仓库的平面图一份，证明原告交付被告使用的商铺面积不规则，使用价值小，不能按已交付部分的商铺面积占总面积的比例来计算被告实际使用的商铺租金数额。
10、手机信息记录两条，证明因原告违约在先，且原告尚未按（2013）佛三法民二初字第563号判决书所确定的内容向被告返还租赁保证金及支付违约金，另法院亦未确定被告从2013年5月起每月应向原告交纳的涉案租赁物的租金数额，故被告未交本案租金不构成违约。
经审查，被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，本院予以采信；对于原告提供的证据3，因原告已确认其在本院审理的（2013）佛三法民一初字第230号案�中已就涉案租赁物于2013年4月产生的租赁税费及违约金提起过诉讼，现原告又就该租赁税费重复起诉，本院不应受理，因此本院对原告提交的该组证据不予审查。被告提供的证据1、2来源合法，反映客观真实，能够相互印证涉案租赁物的权属状况，本院予以采信；被告提供的证据3-7，用以证明原告在履行涉案合同中存在违约合同，以及被告的经营因原告与第三方之间的租赁物权纠纷受到干扰和影响，因有关原告在履行涉案合同中存在的违约行为及其应承担法律责任，本院于（2013）佛三法民二初字第563号案件中已作出审查及处理，而且被告提供的上述证据与本案审理的事实没有关联性，故本院不予采信；被告提供的证据8，反映被告为注销其在涉案商铺上开办的佛山市三水区西南街瑞亮鞋店的税务登记而向税务部门办理申请手续，该证据只能证明被告缴清截至2013年12月的瑞亮鞋店的经营税费，并不能证明被告已缴清涉案商铺的租赁税费，故本院对被告提供的该组证据不予采信；被告提供的证据9、10不足以证明其主张，本院不予采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
位于佛山市三水区西南街道红卫路16号（F1）、（F2）、（F3）的房屋原属原告李伟佳、李太坤、黎文海三人共有的物业。2013年3月6日，李太坤代表三原告与被告黄锡亮签订了《经营场所及仓库出租协议》，约定：三原告将位于西南镇红卫路16号（F3）首层约275平方及仓库约80平方出租给被告使用（宽度为瑞亮鞋店及佛心药房一半铺面、砖柱中间为界，长度不超过走火通道）。租赁时间从2013年4月11日起至2017年10月10日止，其中2013年4月11日至2015年4月10日，每月租金为52000元；2015年4月11日至2016年4月10日，每月租金为54600元；2016年4月11日至2017年10�10日，每月租金为58968元。以上租金为原告纯收入，所产生的租赁税费及其他一切费用由被告负责。被告需在每月5日前交租，逾期每天罚交300元的滞纳金。签约当日，被告要向原告交纳230000元的保证金，款到协议即生效。若被告违约，原告有权终止本租赁协议，没收保证金，还要被告交清租金、水电费及租赁税费等一切应交的费用；若原告违约，原告应双倍退还保证金给被告等。上述协议签订后，被告向三原告交纳了保证金230000元及2013年4月的租金52000元。由于佛山市三水金盛市场管理有限公司在2007年3月31日至2013年3月31日期间，承租了原告位于佛山市三水区西南红卫路16路的房屋，并将其中的红卫路16路（F3）物业转租给陈仁英、林宝民使用，但租赁期限届满后陈仁英、林宝民拒绝返还租赁场地，导致佛山市三水金盛市场管理有限公司未能按期交回上述商铺给原告，以致原告未能按涉案合同约定向被告交付全部租赁房屋。诉讼中，双方确认原告未交付被告使用的包括商铺面积约90平方米及仓库面积约80平方米。被告在原告交付使用的部分商铺上经营至2013年11月22日。被告就涉案租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2014年3月30日作出（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书，按原告未能交付商铺的面积占总面积的比例，确定被告首月应向原告交纳租金为25000元，同时判决：一、解除黄锡亮与李太坤、李伟佳、黎文海于2013年3月6日签订的《经营场所及仓库出租协议》；二、李太坤、李伟佳、黎文海向黄锡亮退还保证金230000元及首月租金27000元；三、李太坤、李伟佳、黎文海向黄锡亮支付违约金150000元。上述判决于2014年5月31日发生法律效力。
另查，2013年9月11日，三原告与生生公司签订了《存量房买卖合同》，将三原告共有的佛山市三水区西南街道红卫路16号（F1）、（F2）、（F3）物业转让给生生公司，双方约定上述物业于2013年9月30日前的租金或占用费归三原告所有，之后的租金或占用费归生生公司所有。
本院认为：李太坤代表三原告与被告黄锡亮所签订的《经营场所及仓库出租协议》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效。本案争议的焦点问题为：1、被告应当支付原告的租金数额；2、被告未按期向原告交纳租金是否构成违约，如何承担违约责任；3、原告诉请被告支付的租赁税费应否支持。
关于第一个焦点问题。原、被告双方在履行涉案合同当中，虽然原告未能按合同约定将全部出租房屋交付给被告使用，但有部分交付租赁物，且被告亦使用了原告交付的部分商铺进行经营。另本院作出的（2013）佛三法民二初字第563号生效民事判�书也根据被告实际使用商铺的面积来酌定被告应向原告支付首月租金为25000元，故原告提出本案亦应参考上述生效裁决确定的租金标准来判定被告余下应付租金，原告诉请有理，本院予以支持。至于被告提出（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书仅确定了被告应付原告的首月租金为25000元，对于余下各月租金金额没有确定，而且被告在首月之后因受第三方的骚扰，经营遭受严重影响，故被告认为首月之后的租金应当调低。本院认为，本院作出的（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书之所以只确定被告应付原告涉案商铺的首月租金，是因为被告在该案当中只主张原告退还首月租金，对于余下月份的租金双方没有主张法院进行处理，故本院没有作出确认，但该生效判决所确定的首月租金对余下各月被告应付的租金具有参考性。且首月之后，被告使用涉案商铺的面积大小与首月无异。另被告提出受第三方骚扰经营的问题与本案无关，即使被告因此遭受经营损失，亦理应向第三方主张权利，不应由原告承担该部分损失。因此本院对被告提出的上述抗辩意见不予采纳。本院参考被告应付原告涉案商铺的首月（即2013年4月11日至2013年5月10日）租金25000元，确定被告应付原告2013年5月11日至2013年9月30日的租金为（25000元∕月×（4＋20／30）个月】＝116750元。
关于第二个焦点问题。由于原告未能依约交付全部出租商铺给被告使用，双方亦未就该部分使用的商铺的租金达成协议，因而被告在承租商铺期间不能确定其具体应付的租金数额，不能按期向原告交纳租金，并不构成违约。但本院作出的（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书发生法律效力后，因该判决已经确定被告应付原告的首月租金为25000元，被告理应遵守诚信原则，参照首月标�及时与原告结清余下租金，但被告至今仍未履行相应的交租义务已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按合同约定以逾期每天收取300元的标准计付违约金，该违约金计算过高，显失公平，本院酌情调整为按欠租金数额，从（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书生效的次日（即2014年6月1日）起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。
关于第三个焦点问题。原告在本案当中主张其代被告垫付了涉案商铺于2013年4月份产生的租赁税费及滞纳金4689.02元，但在本院已经审结的（2013）佛三法民一初字第230号案件当中，原告已提出过该项诉请，现又在本案中再次主张，属于重复起诉。经本院释明，原告已申请撤回该部分诉讼请求，本院予以同意。对于原告要求被告支付的涉案商铺在2013年5月1日至2013年11月22日期间产生的租赁税费，因原告未明确提出该期间的租赁税费的具体金额，也没有相应的证据证明该税费已实际发生，故本院对原告该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告黄锡亮应于本判决生效之日起十日内向原告李太坤、李伟佳、黎文海支付2013年5月11日至2013年9月30日的租金116750元。
二、被告黄锡亮应于本判决生效之日起十日内向原告李太坤、李伟佳、黎文海支付违约金（以所欠租金116750元为基数，从2014年6月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期商业贷款利率的四倍计算）。
三、驳回原告李太坤、李伟佳、黎文海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即2810元，由三原告负担1558元、被告负担1252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蔡月梅
二〇一四年十一月十七日
书记员 范晓瑜