江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2182号
上诉人（原审被告）：高润英，女，1963年8月28日生，汉族，个体工商户，住南京市六合区。
被上诉人（原审原告）：南京六合地产开发公司，住所地南京市六合区雄州街道雄州南路1号。
法定代表人：吴祖强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶新，北京市京师（南京）律师事务所律师。
上诉人高润英因与被上诉人南京六合地产开发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高润英上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人无需搬出涉案房屋；二、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人从2015年8月1日开始支付房屋使用费直至实际迁出之日；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、上诉人自1999年开始在涉案房屋中居住，但是被上诉人不作为、不收取房租，并不是上诉人违约，所以上诉人不愿意搬出涉案房屋；二、如果上诉人搬出涉案房屋，就无法进入涉案房屋后面上诉人自行搭建的房屋；三、被上诉人关于房屋使用费的诉请已经过了诉讼时效，故上诉人仅同意支付2015年8月1日以后的房屋使用费。
南京六合地产开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
南京六合地产开发公司向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的房屋租赁合同；二、高润英迁出涉案房屋；三、高润英支付自2011年1月1日起至2016年5月18日止的房屋使用费23100元并支付利息；四、高润英按照目前评估的年租金26287元的标准，支付2016年5月19日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费。
一审法院认定的事实：2001年11年1日，六合区土地储备中心与六合区化工总厂签订国有土地使用权收购合同，约定由六合区土地储备中心收购涉案房屋。2004年4月1日，六合区土地储备中心与南京六合地产开发公司签订协议书一份，将涉案房屋交由南京六合地产开发公司进行管理。2007年3月15日，南京六合地产开发公司与高润英签订房屋租赁协议书一份，约定南京六合地产开发公司将位于六合区雄州街道泰山路化肥厂对面门面房一间（面积为27.7㎡）租赁给高润英经营使用，双方约定租期自2007年1月1日起至2007年12月31日止，年租金为4200元。高润英承租房屋后，用于经营城东花店。租期届满后，双方没有续签书面租赁合同，高润英也未搬出，并继续占有使用涉案房屋。2010年，因涉案房屋有纳入拆迁范围的可能，故南京六合地产开发公司多次向高润英催要房屋使用费并要求其迁出，高润英未交还房屋，南京六合地产开发公司遂诉讼至一审法院。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，予以确认。合同对租赁期间做出了明确约定，现租赁期限已满，因此南京六合地产开发公司要求高润英迁出涉案房屋并支付租期届满后的房屋使用费，有事实及法律依据，予以支持。南京六合地产开发公司主张高润英支付自2011年1月1日起至2016年5月18日止房屋使用费的利息，于法无据，不予支持。南京六合地产开发公司主张2016年5月19日至实际交付房屋之日止的房屋使用费，按照年租金26287元标准计算，因该评估价格是南京六合地产开发公司单方做出，以及要求高润英支付逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。高润英辩称南京六合地产开发公司方无人收取房租，未提交证据予以证实，不予采信。
判决：一、高润英于判决生效之日起30日内搬出位于南京市六合区××街道××路化肥厂对面的门面房（面积为27.7㎡）；二、高润英按4200元/年标准向南京六合地产开发公司支付自2011年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；三、驳回南京六合地产开发公司超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费458元，由高润英负担。
二审中，上诉人提交以下证据：一、2009年1月1日双方签订的房屋租赁协议书，该协议中约定的年租金为4200元，租期至2010年1月1日，证明双方之间租赁合同每年一签，一直签到2010年12月31日，但2010年1月1日以后的租赁合同找不到了。被上诉人质证称，对该证据的真实性不予认可，具体情况需要核实，但其后并未将相关意见反馈本院。二、2007年3月15日双方签订的租赁协议书，证明上诉人持有的文本除双方签章外没有手写的字样，而被上诉人一审中提交的该文本，除双方签章外，还有手写的“2008年4月21日交08年房租4200元，2008年1月1日至08年12月31日止；2010年至2011年12月31日房租已交”的字样，以此证明其房租已经交至2011年12月31日。被上诉人质证称，对该事实不认可，上诉人没有交，被上诉人也没有收到，上诉人也没有相应票据，合同上的字也不是被上诉人写的。本院认为，被上诉人虽对以上证据不予认可，但并未提出合理理由，故本院对以上证据的真实性予以确认。
另查明，被上诉人曾于2015年7月1日向上诉人发函要求上诉人支付房屋租金（使用费）并交还房屋，上诉人认可收到该函件。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从本案双方举证的情况看，双方之间多次就涉案房屋签订房屋租赁合同，最后一份房屋租赁合同租期至2010年1月1日。从被上诉人在一审的提交的2007年3月15日双方签订的租赁协议书看，上有手写的“2010年至2011年12月31日房租已交”字样，而上诉提交的该份合同上无此字样，被上诉人对此亦未能做出合理解释，故本院以此认定上诉人房租已经交至2011年12月31日。故虽然被上诉人在房屋租赁合同届满后即2010年要求上诉人支付费用并迁出，但其后又收取了上诉人支付的2011年度的租金，表明被上诉人对上诉人继续使用房屋至2011年12月31日并无异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同。现被上诉人在2015年7月1日发函要求上诉人迁出，上诉人亦收到该函件，故双方之间的不定期租赁关系应于当日终止履行，上诉人应当返还涉案房屋。上诉人主张其长期使用涉案房屋且并未拒交租金不构成违约，且其搬出涉案房屋后将无法进入自己搭建的房屋，均非其继续占有涉案房屋的合理理由，故一审法院判决上诉人搬出涉案房屋并无不当。
关于被上诉人主张的房屋占有使用费。因双方之间的不定期租赁合同终止后，上诉人至今尚未返还涉案房屋，故上诉人应当向被上诉人支付欠付的租金和相应的房屋占有使用费。因上诉人已经支付房屋租金至2011年12月31日，故其还应支付2012年1月1日至2015年7月1日期间的租金和2015年7月1日之后的房屋占有使用费。因被上诉人在本案中主张的系房屋占有使用费，系对法律关系认识错误，为减少讼累，本院依法认定上诉人应当向被上诉人支付以上租金和房屋占有使用费。上诉人主张被上诉人关于房屋占有使用费的诉讼请求已经超过诉讼时效，但其在一审中并未就此提出抗辩，故本院对其主张不予支持。
综上所述，高润英的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4984号民事判决第一项；
二、变更南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4984号民事判决第二项为：高润英按4200元/年标准向南京六合地产开发公司支付自2012年1月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费；
三、撤销南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4984号民事判决第三项；
四、驳回南京六合地产开发公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费458元，二审案件受理费458元，合计916元，由上诉人高润英负担816元，由被上诉人南京六合地产开发公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年四月十一日
书记员 郭旭冬