天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4767号
上诉人（原审被告）：韩家声，男，1943年11月8日出生，汉族，天津汽车齿轮厂退休工人，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王振强，天津君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘明，天津君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高丽娟，女，1974年3月1日出生，汉族，天津哈你科技发展有限公司员工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：丰赤兵（被上诉人之夫），1966年11月6日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：殷强（被上诉人同事），男，1968年11月26日出生，汉族，天津哈你科技发展有限公司经理，住天津市河东区。
被上诉人（原审被告）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与南马路交口中粮广场12A。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
上诉人韩家声因与被上诉人高丽娟、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩家声委托诉讼代理人刘明，被上诉人高丽娟及其委托诉讼代理人丰赤兵、殷强，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩家声上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人2016年6月12日签订的《房产交易合同》及补充协议无效，或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人链家公司与上诉人2016年4月30日签订了《速销出售定金收付书》、《服务承诺书》和《留存证件承诺书》，证明被上诉人链家公司在本案的合同签订中弄虚作假，不坚持诚实信用和合法原则，这是本案合同签订和三方行为违法的原因。但一审法院对于关键证据没有认定，合同甲方写的是白桂晨，甲方签字是韩家声代白桂晨，白桂晨已死亡，其不可能委托上诉人签订合同。2、本案诉争房屋是公产房，承租人已死亡，2016年6月12日上诉人不是承租人，其没有签订本案2016年6月12日这一关键合同的主体资格，故合同并不是双方的真实意思表示，合同不是合法有效的。3、上诉人坚持不卖诉争房屋的主张是合法的，一审判决应予支持。由于卖房的相关手续及委托手续在4月30日已由被上诉人取得，所以办理卖房的整个过程上诉人不知情，包括交相关费用，费用都是被上诉人直接交付，一审认定的所有被上诉人代交的所有款项上诉人并不清楚。4、被上诉人高丽娟支付诉争房屋的所有费用都是二被上诉人串通合谋的结果，是不合法的，应予以纠正。5、被上诉人高丽娟是一审判决所指其向案外人卖出之房屋的共有人，其还有其他住房，所以要求被上诉人赔偿。据我们了解被上诉人高丽娟是二手房交易经营者，一审法院对此没有审查，我们向法庭申请调查被上诉人高丽娟是否有其他住房；其是否是二手房交易经营者。6、上诉人与潘静2015年5月26日登记结婚，一审法院没有对潘静的权利予以审查，这是一审判决的重大疏漏。
高丽娟辩称，不同意上诉人上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人的上诉理由不是事实，也没有证据。其主张的三个合同的形成时间是2016年4月30日，一审中上诉人没有提交，不属于新证据，对此我们不予质证。关于白桂晨的签字是否是其委托上诉人代签的问题，白桂晨的死亡时间是2008年。上诉人提供的公证书已经明确上诉人是诉争房屋的唯一合法承租人，双方签订补充协议中也对后续房改房及购买产权有明确约定，上诉人对房屋有处分权利，后期也实际完成产权变更，变更到上诉人名下，是私产房。在诉讼前已经进行了产权变更，上诉人主张无权处分是不成立的。上诉人提出的被上诉人支付的各项费用，是双方在补充协议中有约定的，上诉人主张不知情不是事实。被上诉人是否有其他住房与本案无关，被上诉人是否为二手房经营者与本案无关，也没有提供证据证明。本案诉争房屋不是上诉人与潘静的共同财产，上诉人母亲2008年去世，房产不是婚后取得的，不是夫妻共同财产。产权证书是上诉人名字，从对价来说也是市场合理价格，基于上诉人年龄情况，被上诉人不知道上诉人后来结婚的情况，也没有理由知道，所以被上诉人取得诉争房屋是善意的，合同履行后，不影响其配偶的权利。如果上诉人认为合同有重大缺陷，也不是无效的诉请，应该是申请撤销的诉请。
链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订的合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，不存在无效的情形。一审中上诉人并没有就三个合同的相关内容进行说明和举证，该理由不成立。根据一审笔录中的记载，上诉人自己陈述白桂晨是2008年去世，其在签订房产交易合同时出具了公证书，上面记载上诉人系白桂晨所承租涉诉房屋的唯一继承人。上诉人称2016年6月12日其与被上诉人高丽娟签订的房产交易合同情况属实，上诉人收取被上诉人高丽娟支付的定金50000元，签订补充协议，后其购买房屋的私产产权，产权证是上诉人名字，足以证明本案诉争房屋是上诉人承租，并且购买了私产，其有权对房屋进行处理。签订合同时高丽娟具备购房资格。诉争房屋是上诉人于2008年在白桂晨死后继承所得，上诉人与其配偶潘静成婚的日期晚于上诉人承租房屋的日期，故潘静不享有权利。房屋价格符合市场交易价格，不涉及侵犯上诉人权利的情形。
高丽娟向一审法院起诉请求：请求依法判令被告韩家声继续履行与原告高丽娟签订的坐落在天津市××白云里××号房屋买卖合同、办理房屋过户登记手续、交付房屋；诉讼费及保全费由被告韩家声承担。
一审法院认定事实：2016年被告韩家声向被告链家公司提供天津市北方公证处出具的公证书一份，声明其系天津市××白云里××号公有住房原承租人白桂晨的儿子，原承租人白桂晨的父亲、母亲均先于白桂晨死亡，白桂晨自配偶韩占鳌死亡后未再结婚，只有韩家声一个子女，根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》的规定，韩家声是符合承租条件的唯一申请人，故上述公有住房由韩家声申请继续承租。
2016年6月12日原告与被告韩家声及被告链家公司签订《房产交易合同》，约定被告韩家声与原告通过被告链家公司的居间介绍，自愿出售及购买天津市××白云里××号房屋，产权性质为公产，房屋面积为41.31平方米（以房产证上标记面积为准），原告与被告韩家声双方确认房屋成交价格为1260000元，原告于2016年6月12日将50000元交付被告韩家声作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告韩家声所有，被告韩家声有权再将该房屋转让于任何人，如被告韩家声未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告韩家声须双倍返还定金给原告，上述定金将在原告与被告韩家声双方办理该房屋相关交易手续同时自动转化为部分房款。基于被告链家公司已提供居间服务，原告应向被告链家公司支付25200元居间服务费，办理过户的有关税费及产权费由原告承担，原告与被告韩家声均应按本合同约定相互配合到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。同日，原告与二被告还签订了《委托评估协议》，另与被告链家公司签订《房屋贷款委托合同》。2016年6月12日原告又与被告韩家声签订了补充协议两份，约定双方均确认，本补充协议签署时该房地产的产别为公产，被告韩家声承诺可以办理房改购房手续，买产权后再以私产形式办理过户，被告韩家声应于2016年7月10日前申请办理房改购房手续，因买产权而产生的相关税费由原告承担，双方于私产的产权证下发后30个工作日内到房管局签署买卖协议。另约定被告韩家声承诺自房管局依据公证继承文书可以办理产权证更名手续之日起7个工作日内到房屋管理部门办理完进件手续，自被告韩家声取得更名后的产权证之日起7个工作日内与原告到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，原告与被告韩家声任何一方均不得以房价上涨或下降为由，单方提出要求涨价或降价，拒绝履行《房产交易合同》，被告韩家声应在合同签署完毕后30日内将房屋交付原告。上述合同及补充协议签订后，原告依约交付被告韩家声购房定金50000元，并向被告链家公司支付居间服务费25200元、评估费1000元、贷款服务费600元。因2016年7月至9月正值营改增税费改革期间，故诉争房屋房改购房手续至2016年9月才办理完毕，购买产权费用23994元已由原告全部支付。2016年12月1日诉争房屋产权证下发，该房屋所有权人登记在被告韩家声的名下。由于被告韩家声提出房价上涨要求提高售房价格，与原告协商未果，诉争房屋评估及贷款手续均未办理，被告韩家声也未按合同约定与原告到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，诉争房屋现空闲无人居住。
诉讼期间，原告向一审法院提出财产保全申请，并提供1260000元担保，请求冻结坐落在天津市××白云里××号房屋所有权的转移手续。2016年12月28日一审法院下发（2016）津0104民初13321号民事裁定书，裁定冻结坐落在天津市××白云里××号房屋所有权转移手续。保全费5000元，已由原告垫付。
一审庭审中，原告坚持要求被告韩家声继续履行合同，配合其办理房屋过户手续、交付房屋，为便于履行，原告选择采取一次性付款的方式给付被告韩家声房屋价款。后在诉讼期间原告提出申请，申请撤销要求被告韩家声支付原告违约金75600元（被告韩家声延期交付房屋自2016年9月11日至2016年12月10日，按总价款1260000元，违约金每日1‰计算）的请求。
一审法院认为，2016年6月12日原告与被告韩家声及被告链家公司签订的《房产交易合同》，同日原告与被告韩家声签订的两份补充协议，均系原、被告的真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵循诚实信用原则全面履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告韩家声支付了购房定金，并在被告韩家声办理诉争房屋房改购房手续过程中依约交纳了购买产权费用，且按照合同约定向被告链家公司支付了居间服务费，被告韩家声在取得诉争房屋所有权证后，理应配合原告继续履行合同，双方共同到房管部门签署房产买卖协议，办理房屋所有权过户手续。因此，现原告要求被告韩家声继续履行房产交易合同，配合原告办理房屋所有权过户手续，并将所售房屋交付原告使用的请求，一审法院综合考虑合同履行进度、房屋实际状态等因素，依法予以支持。至于原告选择采取一次性付款方式给付被告韩家声房屋价款，及申请撤销要求被告韩家声支付原告违约金75600元（被告韩家声延期交付房屋自2016年9月11日至2016年12月10日，按总价款1260000元，违约金每日1‰计算）的请求，属于当事人意思自治，一审法院照准。关于被告韩家声的抗辩意见，明显违背与原告所签合同及协议约定，且于法无据，故一审法院不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条的规定，判决：“一、被告韩家声继续履行与原告高丽娟于2016年6月12日签订的《房产交易合同》。并于本判决书生效后十日内，配合原告高丽娟办理坐落在天津市××白云里××号房屋所有权过户手续；二、坐落在天津市××白云里××号房屋所有权过户手续办理完毕后十日内，被告韩家声将坐落在天津市××白云里××号房屋交付原告高丽娟；三、原告高丽娟在与被告韩家声办理坐落在天津市××白云里××号房屋所有权过户手续的同时一次性给付被告韩家声房屋价款1260000元（扣除已给付被告韩家声的购房定金50000元，实际给付被告韩家声房屋价款1210000元）；四、保全费5000元，由被告韩家声负担。（被告韩家声负担部分于本判决书生效后十日内给付原告）”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16140元，减半收取，由被告韩家声负担。（被告韩家声负担部分于本判决书生效后十日内直接给付原告）
本案二审期间，上诉人提供2016年4月30日签订的《速销出售定金收付书》、《服务承诺书》、《留存证件承诺书》，证明被上诉人不坚持合法、诚实信用原则；2016年7月20日签订的《住房租赁合同》，证明上诉人不是诉争房屋承租人、不具有签订2016年6月12日合同的资格；《结婚证》、《声明》，证明上诉人与潘静系夫妻关系，潘静不同意出卖诉争房屋。二被上诉人对上述证据的质证意见为：三份证据不属于新证据，不能作为证据，且与本案无关。上诉人提供的都是复印件，对真实性不予认可；对证据2的真实性认可，更加证明了上诉人在签订合同时出具的公证书的真实性及出售诉争房屋的真实意思表示；证据3与本案无关。对上诉人提交的证据，本院认定如下：2016年4月30日签订的《速销出售定金收付书》、《服务承诺书》、《留存证件承诺书》并不能证实被上诉人存在不诚实信用的情况，亦不能证实上诉人主张涉案合同及补充协议存在无效的情形；2016年7月20日签订的《住房租赁合同》真实性予以采信，证实上诉人取得承租权，但是不能证实上诉人其不具备签订合同资格的证明目的；《结婚证》、《声明》的证明目的不予采信。
本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；故上诉人以其签约时不是诉争房屋承租人、不具备签约主体资格、非真实意思表示为由主张涉案买卖合同及补充协议无效，本院不予支持。并且，韩家声出示过公证书，证明其为符合诉争房屋承租条件唯一申请人，后韩家声又购买了诉争房屋产权，高丽娟依约支付了定金，并在韩家声购买产权时支付了购买产权费用，现高丽娟选择一次性付款方式给付房款，双方应当继续履行合同。韩家声主张其对办理卖房的过程、代交费用均不知情，此与双方签订《补充协议》中的相关事项不符；关于韩家声主ＸＸＸ娟与链家公司串通合谋一节，无事实依据，本院不予采信，其要求对高丽娟名下住房及职业情况进行调查，因与本案待证事实无关，本院予以驳回；关于韩家声主张其与潘静系夫妻关系，潘静不同意出卖一节，因韩家声本人出示的公证书，其为符合承租条件唯一申请人，其后购买产权后，不动产权属登记簿载明韩家声单独所有诉争房屋，基于公示公信原则，高丽娟有理由相信韩家声为诉争房屋所有权人，上诉人以此为由主张涉案买卖合同及补充协议无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人韩家声负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 王 晶
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年八月十五日
书 记 员 汤建为
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
……