原告贵阳××投资房地产开发有限公司诉被告张××、第三人××银行股份有限公司贵阳分行商品房销售合同纠纷一案
一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2015）乌当民初字第00625号
原告贵阳××投资房地产开发有限公司。
法定代表人王×，该公司董事长。
委托代理人李怡蓉，贵州驰宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告张××。
第三人××银行股份有限公司贵阳分行。
负责人杜晓峰。
委托代理人江小龙，贵州鼎尊律师事务所律师，特别授权代理。
原告贵阳××投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳××公司）诉被告张××、第三人××银行股份有限公司贵阳分行（以下简称××银行贵阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贵阳××公司的委托代理人李怡蓉，第三人××银行贵阳分行的委托代理人江小龙到庭参加了诉讼，被告张××经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告贵阳××公司诉称，被告因购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区“××××”9-4栋2单元3层3号住房，于2011年6月22日与原告签订《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y0268150），约定该房屋总价款为350964元，被告支付了购房首期款110964元，余款240000元采用银行按揭付款方式支付。原、被告在合同中约定了被告未按期足额归还银行按揭款，导致第三人扣划原告账户款项的违约责任。《商品房买卖合同》签订后，被告向第三人申请按揭贷款，原、被告和第三人签订了《借款（阶段性）担保合同》，由原告对被告的该笔借款承担连带保证责任。在合同履行过程中，因被告未足额归还第三人的借款，经第三人向被告催收未果后，导致第三人基于原告对被告承担了保证责任，而从原告在第三人处开立的账户中扣划款项10758.41元（最终以商品房买卖合同解除后第三人扣划金额为准）。被告的违约行为，已违反双方《商品房买卖合同》之约定，并造成原告经济损失，为此请求法院：一、判决解除原、被告于2011年6月22日签订的《商品房买卖合同》，由被告支付原告违约金35096.40元，被告立即返还该套房屋给原告，并配合原告在贵阳市乌当区住房和城乡建设局办理该套房屋的撤销备案登记，所产生的撤销备案登记费用由被告承担（暂计算为240.72元，最终以乌当区住建局收取的费用为准）；二、判决被告承担原告经济损失17872.75元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告张××经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人××银行贵阳分行述称，原告起诉事实是属实的，由于被告未按约定偿还贷款，××银行贵阳分行按照与原告之间的合作协议及借款合同的相关约定，确实从原告账户上扣划了49157.49元，扣划的是2013年8月2日起至2015年7月2日期间被告逾期偿还的贷款，至于原、被告之间的购房合同是否解除由法院裁判。
经审理查明，2011年6月18日，被告张××向原告贵阳××公司支付了定金10000元，拟购买原告开发建设的房屋。2011年6月22日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-ZW4048），约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区航天路172号××××9-4栋2-3-3号住房一套，房屋建筑面积为80.24㎡，总房款为360964元。《商品房买卖合同》第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款110964元，余款240000元以银行按揭方式支付。……。”，同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件十二，该补充协议第1.3.3条约定“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人（即本案原告）保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起十五日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给买受人”、第5.7条约定“若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其它费用由买受人自行承担。”。《商品房买卖合同》签订当日，被告支付给原告购房款人民币100964元，包括定金在内，被告向原告支付了购房首付款110964元。
2011年6月27日，原告与第三人签订《商品房按揭贷款合作协议书》，主要约定：一、应原告申请，第三人同意向购买原告开发的坐落在贵阳市乌当区航天路172号的“××××”项目商品房并符合第三人贷款条件的购房人提供个人购房按揭贷款。购房人为该贷款借款人。二、原告在第三人开立一般结算户，账号7471110182600026051，原告将销售上述商品房除进入贵阳市房管局指定的资金监管账户外的销售款直接进入该账户。三、原告同意在第三人承诺贷款额度项下，对每一购房人向第三人的借款提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为借款人贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及第三人为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费等）。担保阶段为：从第三人与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告为购房人办妥所购商品房《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交第三人保管之日止。四、如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用的，在保证期间内，无论第三人是否拥有其他担保（包括但不限于抵押、质押、保证等方式），第三人均有权直接要求原告承担保证责任并有权从原告在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划，而无需先要求其他担保人承担担保责任。保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日至担保阶段届满后两年。
2011年7月14日，原、被告及第三人签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定被告向第三人借款240000元用于支付其向原告所购房屋的购房余款，贷款期限为180个月，即自2011年7月14日至2026年7月14日，年利率为7.05%，被告采取按月等额本息还款法，并从2011年8月2日开始偿还贷款。该合同约定，被告委托和授权第三人将其贷款资金从其在第三人处设立的账号6226903200105518划付至原告在第三人处设立的账号7471110182600026051，该笔借款的担保方式为抵押加阶段性保证，被告将其购买的涉案房屋抵押给第三人，以作为其偿还贷款的担保，同时原告贵阳××公司作为保证人对自借款合同生效之日起至被告就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交第三人方持有之日止（“担保阶段”）被告的所有应付款项承担连带保证责任。如被告在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，第三人有权直接要求原告承担保证责任并有权从原告在第三人任何营业机构开立的账户中直接扣划，同时，保证期间为担保阶段内原告每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。在保证期间内，如被告未能依照合同约定按时偿还原告承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，第三人有权直接要求原告承担保证责任并有权从原告在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。合同还约定，被告作为借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，第三人有权采取下列一种或多种措施：1、要求被告限期纠正违约行为；2、按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利；3、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息；4、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；5、从原、被告在中信银行任何营业机构处开立的账户中直接扣款以抵偿被告在本合同项下的债务；6、要求原告履行保证责任。
借款合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款，该笔贷款从2011年7月14日开始计息，但被告仅偿还了部分贷款，从2013年8月2日起至今未再偿还，导致第三人从原告在该行设立的账户中扣划了被告在2013年8月2日至2015年7月2日期间所欠的银行贷款49157.49元，原告因此承担了保证责任。另查明，涉案房屋已于2011年7月7日办理了贵阳市商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为Y0268150），该房屋至今未交付给被告使用。
上述事实，有原告及第三人的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、收据、商品房预售合同登记备案表、特种转账借方凭证、委托代理合同及贵州驰宇律师事务所代理费收费发票，第三人提供的商品房按揭贷款合作协议书、中信银行个人购房借款合同、扣划清单等证据在卷佐证，足以作为定案依据。
本院认为，原告贵阳××公司与被告张××签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与第三人××银行贵阳分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款时间如约履行偿还银行贷款的义务，但其从2013年8月至今未偿还银行贷款，导致原告根据其与第三人之间签订的的合作协议及借款合同的约定承担了偿还贷款本息49157.49元的保证责任。被告逾期偿还贷款已违反了其与原告在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.3.3条的约定，因其已签收本案诉讼材料，自其签收诉讼材料时，应视为原告已经向其书面发出了解除合同的通知，解除合同的条件已经成就，原告诉请解除其与被告于2011年6月22日签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金35096.40元的诉请，该款系原告依据补充协议第5.5条约定的违约金计算标准主张，本院认为，《补充协议》是原、被告双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定。作为房屋的买受人，被告在签订《商品房买卖合同》时应当审慎审查相应的合同条款，特别是《补充协议》的条款，因签订合同后原告有充分的时间了解合同特别是《补充协议》的内容，故原告诉请被告支付违约金35096.40元符合双方约定，本院应予支持。《商品房买卖合同》解除后，原告要求被告协助其办理涉案商品房撤销备案登记手续并承担办理撤销备案登记费用的诉请于法有据，本院予以支持，但办理撤销备案登记费用应以房管部门收取的为准。原告主张被告承担其经济损失17872.75元，根据原告在庭审中提交的委托代理合同和律师代理费收费发票，该经济损失为原告为实现债权而支出的律师代理费，已经实际产生，且符合补充协议第1.3.3条的约定，但根据原告庭是中提交的委托代理合同，其主张的17872.75元代理费为本案一审、二审的律师代理费，而二审律师代理费尚未实际产生，故原告该项诉请，本院按其主张金额的50%支持8936.38元。对于原告主张的合同解除后要求被告返还房屋的诉请，因庭审中已查明涉案房屋尚未交付给被告使用，原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。
被告张××经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：
一、解除原告贵阳××投资房地产开发有限公司与被告张××于2011年6月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-ZW4048）。
二、被告张××于本判决生效之日起七日内协助原告贵阳××投资房地产开发有限公司到贵阳市乌当区住房和城乡建设局办理位于乌当区航天路172号××××9-4栋2-3-3号房屋的撤销备案登记，办理撤销备案登记产生的费用由被告张××负担（该费用以贵阳市乌当区住房和城乡建设局实际收取的为准）。
三、被告张××于本判决生效之日起七日内支付原告贵阳××投资房地产开发有限公司违约金35096.40元、律师代理费8936.38元，共计人民币44032.78元。
四、驳回原告贵阳××投资房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7360元，由原告贵阳××投资房地产开发有限公司负担360元，被告张××负担7000元（此款原告贵阳××投资房地产开发有限公司已预交，被告张××负担的部分由其于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 张本勤
审 判 员 梁国辉
人民陪审员 汪晓慧
二〇一五年八月七日
书 记 员 颜家英