四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3201号
上诉人（原审被告）张永明，女，汉族，1963年9月24日出生，住四川省蒲江县。
委托代理人李家弟，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗刚，男，汉族，1966年3月14日出生，住四川省蒲江县。
被上诉人（原审原告）黄毅，男，汉族，1964年3月24日出生，住四川省蒲江县。
被上诉人（原审原告）李洪，男，汉族，1957年7月19日出生，住四川省蒲江县。
被上诉人（原审原告）王素君，女，汉族，1955年5月8日出生，住四川省蒲江县。
以上四被上诉人共同委托代理人周义红，四川广定律师事务所律师。
上诉人张永明因与被上诉人罗刚、黄毅、李洪、王素君房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2014）蒲江民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人张永明及其委托代理人李家弟，被上诉人罗刚、黄毅、李洪、王素君共同委托代理人周义红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张永明从2001年起承包了蒲江县医药公司中药门市，2003年蒲江县医药公司改制后，张永明以租赁方式一直在该处经营中药生意，一直未与出租方签订书面租赁合同。2008年至2012年，罗刚、黄毅、李洪、王素君与张永明口头约定租金为每年8000元，张永明于2008年一次性支付了2008年至2012年12月底五年的租金40000元。2013年后，双方一直就租金问题未达成一致。罗刚、黄毅、李洪、王素君要求张永明腾退房屋，张永明拒绝腾房，要求继续租赁该房，张永明一直使用该房至今。
原审法院另查明，本案诉争门市及库房位于蒲江县鹤山镇东街67号1栋1楼，罗刚、黄毅、李洪、王素君、杜龙军于2004年12月17日取得该产权，为该房屋产权共有人。2008年，共有权人杜龙军将自己的份额转让给了另一共有权人李洪，并表示以后的一切相关事情和手续由李洪全权负责。诉争房屋周围的同类门市在2013年的租赁费用为25000元左右。
原审法院查明以上事实所采信的证据有房产证、当事人陈述等。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，罗刚、黄毅、李洪、王素君与张永明之间一直未签订书面租赁合同，张永明实际交付租金至2012年12月底，之后双方仍未签订书面租赁合同，故从2013年1月起双方系不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，不定期租赁关系的当事人随时可以要求解除合同，对罗刚、黄毅、李洪、王素君主张张永明立即腾退租赁物的诉请，原审法院予以支持。
关于罗刚、黄毅、李洪、王素君主张2013年1月起至腾房时止的租赁费用问题，原审法院参照诉争房屋周围的同类门市在2013年的租赁费用，酌情确定张永明在不定期租赁期间的租赁费用为68元／天。
关于罗刚、黄毅、李洪、王素君主张支付资金利息损失的问题，原审法院认为，双方系不定期租赁，未约定租金的付款时间，故原审法院对罗刚、黄毅、李洪、王素君要求支付资金利息损失的主张不予支持。
对于张永明认为其与罗刚、黄毅、李洪、王素君有其他经济纠纷，并非单纯的租赁关系，且腾退房屋将对其造成很大的经济损失，不同意腾房的辩称意见，原审法院认为，张永明的该主张与罗刚、黄毅、李洪、王素君起诉的房屋租赁无关，故对其辩称意见不予采纳。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、张永明于判决生效后十五日内腾退所租赁的罗刚、黄毅、李洪、王素君位于蒲江县鹤山镇东街67号1栋1楼门市1间及库房1间；二、张永明于判决生效后十日内支付罗刚、黄毅、李洪、王素君占用房屋使用费，该费用自2013年1月1日起按68元／天支付至腾房之日止；三、驳回罗刚、黄毅、李洪、王素君的其他诉讼请求。本案一审案件受理费275元，由张永明负担。
宣判后，原审被告张永明不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回四被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由四被上诉人负担。其主要上诉理由是：一、原审程序违法。1、案涉房屋的所有权人还有案外人杜龙军，应作为原审的共同原告参加诉讼。2、原审适用简易程序违法。二、原审判决认定事实错误。上诉人张永明租赁案涉房屋系基于其在四被上诉人取得案涉房屋所有权之前与成都市宏达药业有限公司约定的长期租赁协议，且该协议系建立在上诉人张永明作为该公司老职工，并已受让中医药经营许可证，可基于其与成都市宏达药业有限公司的承包关系长期经营中医药生意的前提基础上。原审判决认定各方当事人之间存在不定期租赁合同关系错误。此外，案涉房屋周边同等房屋的租金仅20000元，原审判决认定案涉房屋租金为25000元错误。三、原审判决适用法律错误。上诉人张志明承租案涉房屋的合同虽然为口头合同，但确系长期租赁，根据买卖不破租赁的原则，即便四被上诉人取得了案涉房屋的所有权，上诉人张志明享有的承租权也不应受到侵害。
被上诉人罗刚、黄毅、李洪、王素君共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张永明提交了《四川省蒲江县医药公司国有资产产权转让转制合同书》以及《关于四川省成都市蒲江县医药公司原总经理罗刚、李红等人合谋侵吞巨额国有资产的情况反映》。经质证，四被上诉人认为该两份证据材料均与本案无关。本院认为，从《四川省蒲江县医药公司国有资产产权转让转制合同书》的内容上看，并不能反映出与本案之间的直接联系，且不能当然证明案外人杜龙军是否将案涉房产份额转让给被上诉人李洪的待证事实，本院不予采信；《关于四川省成都市蒲江县医药公司原总经理罗刚、李洪等人合谋侵吞巨额国有资产的情况反映》的性质系上诉人张永明的单方陈述，没有充分证据予以印证，本院不予采信。
本院经审理查明的事实以及采信的证据与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人张永明与四被上诉人之间的法律关系性质，进而原审关于租金的认定以及判项是否正确。
关于第一个焦点问题。四被上诉人认为其与上诉人张永明之间的法律关系为房屋租赁，而上诉人张永明则认为其法律关系应为承包经营。对此，本院认为，首先，本案证据事实表明，四被上诉人将案涉房屋提供给上诉人张永明使用，上诉人张永明在2008年以及2012年亦向四被上诉人支付了40000元款项。各方当事人据以形成的法律关系符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定。其次，上诉人张永明曾经的员工身份并非该项主张的当然依据，且其在本案中亦未提交其他有效证据对此予以证明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人张永明的该项主张不能成立。由于上诉人张永明与四被上诉人在多年以来均未签订书面租赁合同，原审法院认定各方之间为不定期租赁关系，并根据四被上诉人的请求予以解除符合法律规定。
关于第二个焦点问题。因2013年1月以后，上诉人张永明仍在使用案涉房屋，应当支付房屋使用费。鉴于本案各方当事人未能就2013年1月起的房屋租金达成一致，原审法院参照诉争房屋周围的同类门市在2013年的租赁费用，酌情确定上诉人张永明在此期间的租赁费用为68元／天并无不当。
综上，上诉人张永明的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费550元，由上诉人张永明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 张 磊