江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1699号
上诉人（原审原告）：周细威。
上诉人（原审原告）：谢晶晶。
被上诉人（原审被告）：苏州雅戈尔置业有限公司。
法定代表人：李聪，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：汪彧杲，江苏简文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈依漫，江苏简文律师事务所律师。
上诉人周细威、谢晶晶因与被上诉人苏州雅戈尔置业有限公司（以下简称雅戈尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市工业园区人民法院(2015)园民初字第00650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周细威、谢晶晶上诉请求：1、撤销原判，改判雅戈尔公司赔偿周细威、谢晶晶65011元。2、一、二审诉讼费用由雅戈尔公司负担。事实和理由：《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011于2011年12月17日颁布，2012年3月1日实施。涉案宣传单印制于2012年7月，在上述规程实施之后，雅戈尔公司主观上有不适用该规程的故意。涉案宣传单明确诉争户型中黄色区域“计一半面积”，该标示对订立商品房买卖合同有重大影响，应当视为合同要约。雅戈尔公司在销售、与业主签订购房合同前后均未收回宣传单，也未对上述黄色区域“计一半面积”的要约内容进行变更，根据《合同法》第七十八条规定，对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更，故雅戈尔公司应兑现宣传单中的承诺。该户型图中黄色区域面积目前实际测量面积是10.55平方米，故雅戈尔公司应赔偿周细威、谢晶晶65011元，计算方式：对承诺“计一半面积”的户型图标黄色区域即10.55平方米的次卧，在面积误差比3%范围内返还31224元（9121.858元/平方米*114.1平方米*3%后四舍五入），在面积误差比超过3%范围内双倍返还33787元（9121.858元/平方米*（10.55平方米/2-114.1平方米*3%）*2）。
雅戈尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回周细威、谢晶晶的上诉请求。
周细威、谢晶晶向一审法院起诉请求：1、雅戈尔公司对承诺“计一半面积”的户型图标黄色区城（14平米方）次卧，在面积误差比3%范围内返还31224元，在面积误差比超过3%范围内双倍返还65258元，合计返还96482元；2、将电梯噪音降到符合法定标准；3、搬迁“苏州供电局公司星华110KV变电站”，或补偿环境利益损失5万元；4、赔偿采光权益损失5万元；5、赔偿因违约擅自变更设计导致卫生间变更装修，以及门梁、电源盒、弱电盒调整产生的额外损失2万元；6、承担诉讼相关费用。一审诉讼中，周细威、谢晶晶将第1项诉讼请求变更为：1、雅戈尔公司对承诺“计一半面积”的户型图标黄色区城(10.55平米方)次卧，在面积误差比3%范围内返还31224元，在面积误差比超过3%范围内双倍返还130022.96元，合计返还161246.96元;第2项诉讼请求不再主张。其余诉请不变。
一审法院认定事实：2012年11月29日，周细威、谢晶晶与雅戈尔公司签订商品房（毛坯房）销售合同，雅戈尔公司将苏州工业园区太阳星辰花园四区133幢301室房屋出售于周细威、谢晶晶，建筑面积114.10平方米，房屋单价9121.858元，总价为1040804元；雅戈尔公司定于2014年10月31日前将该房屋交付给周细威、谢晶晶。合同附件中标注了诉争房屋的户型图。嗣后，周细威、谢晶晶支付了全部房款，其在收房过程中发现诉状所称质量问题，遂引发本案诉讼。
另查明，根据周细威、谢晶晶的申请，一审法院委托江苏正成测绘技术有限公司对苏州工业园区太阳星辰花园四区133幢501室套内建筑面积及空中花园所占套内建筑面积比例进行测绘，该公司测绘报告明确套内建筑面积为89.29平方米，其中空中花园面积为10.55平方米，所占套内建筑面积的比例为11.82%，双方当事人对报告的真实性均无异议，均确认该报告的证据效力同样适用于本案。
上述事实双方均无异议，法院予以确认。
关于本案争议事实的认定：
承诺“计一半面积”与合同约定不一致，是否违约？
周细威、谢晶晶认为，雅戈尔公司相关宣传图纸户型图黄色区域中明确记载“计一半面积”，而实际签约时明显存在面积计算差异，故应予双倍返还差价。雅戈尔公司认为，广告宣传图纸存在承诺“计一半面积”事实，但这是发生在国家对空中花园部分面积测绘方法变更之前，雅戈尔公司考虑经济问题并未作废该广告资料，但具体签约时会明确告知业主。双方实际签约前，测绘部门已经于2012年9月27日根据新的测绘方法对空中花园面积进行测绘，诉争房屋预算面积为114.1平方米。2014年竣工后，测绘部门再次测量诉争房屋面积仍为114.1平方米。其提供两份诉争房屋测量报告及合同附件（骑缝处有周细威、谢晶晶签名）予以证明。周细威、谢晶晶质证认为，真实性由法庭审核，但即使属实，其与待证事实缺乏关联性。
一审法院认为，雅戈尔公司在广告资料中对诉争户型图中黄色区域所作“计一半面积”的标示，具体明确并对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为合同要约。但雅戈尔公司该广告宣传单页是雅戈尔公司为销售多幢房屋所使用并印制于2012年7月，其时，行政部门尚未发布通知适用新的房屋面积测算规程，雅戈尔公司所销售的该户型的房屋可以依照原房屋面积测算规程测算套内面积而对双方诉争的“空中花园”计算一半面积，雅戈尔公司于2012年10月同期销售的同小区其他房屋也确实可以对“空中花园”计算一半面积，故雅戈尔公司发布该广告的内容主观上并不存在虚假宣传或误导购房者的情形。涉案房屋直至2012年9月28日才完成房屋面积预测，“空中花园”不能计算一半面积是由于房屋面积测算规程的变更而导致，并非雅戈尔公司的原因所致。周细威、谢晶晶虽提供了该广告单页，但现并无证据证明雅戈尔公司在涉案房屋完成面积预测后仍将该广告单页用于涉案房屋的广告宣传，也并无证据可以证明周细威、谢晶晶在与雅戈尔公司洽谈协商购买涉案房屋时，雅戈尔公司向其发出该宣传单页或根据该宣传单页内容向其对涉案房屋进行宣传，故周细威、谢晶晶主张雅戈尔公司进行虚假、误导宣传，不予采信。而且双方签约时，合同约定交易面积明确，单价明确，周细威、谢晶晶签名的合同附件也后附有户型图，业主应该明确理解自己的合同权利和义务范围，再结合两次测绘面积没有变化的情况，故可认定雅戈尔公司抗辩关于签约时已经明确告知周细威、谢晶晶与广告页面记载内容有所不同的意见依据充分，予以采信，依法认定周细威、谢晶晶、雅戈尔公司签订销售合同时已经明确变更了广告所记载“计一半面积”的约定，雅戈尔公司相应行为并不构成违约。
二、是否存在变更设计
周细威、谢晶晶认为，雅戈尔公司违约擅自变更导致周细威、谢晶晶卫生间变更装修、电源盒、弱点盒调整，产生额外损失2万元，因举证不便，建议法院实地查看。雅戈尔公司认为，其系按照设计规划施工，没有变更设计，也没有违约行为。
一审法院认为，基于诉争房屋系要求取得政府部门颁发交付使用通知书而交房，故应视为符合设计、规划要求。周细威、谢晶晶即使对涉案房屋装修也是在收房后根据房屋现状进行，故周细威、谢晶晶该项主张并无事实依据，不予采纳。
三、采光侵权
周细威、谢晶晶认为，诉争房屋的电梯超标，采光不符合规定，没有书面证据，可实地查看。雅戈尔公司认为，采光符合国家标准，提供测绘部门测绘报告证明。
一审法院认为，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证规则，周细威、谢晶晶未能提供任何证据证明采光不符合规定，故对周细威、谢晶晶所主张的上述事实不予采信。
四、苏州供电公司星华110KV变电站是否违约？
周细威、谢晶晶认为，雅戈尔公司承诺的35KV配电房擅自变更为110KV变电站，侵犯周细威、谢晶晶的知情权、选择权，和环境利益期待，该知情权实质影响周细威、谢晶晶对购房合同的签订。其提供苏州供电局公司星华110KV变电站实地拍摄图予以证实。雅戈尔公司认为，该变电站在是雅戈尔公司购买涉案商品房土地之前就已存在，周细威、谢晶晶对该事实应是明知的。
一审法院认为，周细威、谢晶晶并未举证证明雅戈尔公司对配电房的规格作出承诺，雅戈尔公司对此亦不予认可，因星华110KV变电站权属归苏州供电公司，该建造行为与雅戈尔公司无关，周细威、谢晶晶诉称缺乏关联性，不予支持。
综上，一审法院认为，周细威、谢晶晶、雅戈尔公司之间房屋销售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方理应如实全面履行。周细威、谢晶晶相关诉请，承上所述，因缺乏相关证据证实，不予支持。故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回周细威、谢晶晶的全部诉讼请求。案件受理费4548元，由周细威、谢晶晶负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审审理中，雅戈尔公司、周细威、谢晶晶一致确认，双方争议黄色区域为宣传单B户型空中花园，该区域对应面积10.55平方米，目前空中花园作全面积测算并计入产证，对于户型图中空中花园右下方黄色区域阳台部分无争议。
二审另查明，雅戈尔公司向业主提供的宣传单中标注黄色区域“计一半面积”，“赠送一半面积，约10平方米的空中花园可变身为书房，全赠送大飘窗…”。一审审理中，雅戈尔公司陈述，该宣传单由雅戈尔公司印制于2012年7月，早于测绘规范变更，也早于涉案房屋预测，在测绘规范变更后，雅戈尔公司未再印制新的宣传单，但其销售人员在销售133#商品房时，采取在原有宣传单加标注形式销售，均明确向购房者说明133#计算面积的方式与宣传单不同。
一审审理中，雅戈尔公司陈述，《关于贯彻实施<房屋面积测算技术规程>的通知》（苏住建私[2012]4号），载明：…二、自2012年8月1日起，新受理房屋面积测算项目必须按照江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011的要求和规定实施作业。对之前已经预测算的，为保持面积测算成果的一致性，最终实测算可仍按原房屋面积测算规则执行。
2012年9月28日，苏州工业园区测绘地理信息有限公司对涉案小区133#出具《房产面积预算报告》，载明其总建筑面积与套内面积的预算依据为《房产测量规范》GB/T17986.2-2000、《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011），涉案房屋即133幢301室房屋套内面积89.29平方米，分摊面积24.81平方米。
2012年10月29日，周细威、谢晶晶（乙方）与雅戈尔公司（甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定雅戈尔公司将涉案133幢301室房屋出售于周细威、谢晶晶。合同第二条约定，该房屋建筑总面积114.1平方米，套内面积89.29平方米，分摊面积24.81平方米。该房屋建筑面积为甲方预测面积，已经苏州工业园区国土房产局认定的测绘机构测绘。在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以苏州工业园区国土房产局认定的房屋测绘机构实测面积为准。合同第八条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以苏州工业园区国土房产局认定的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与第二条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在正负3%（包括正负3%）以内的，按该房屋每平方米单价（按标准层、阁楼、跃层不同部位单价计）计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，乙方有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知甲方解除本合同。…乙方不行使单方解除权的，…实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算）由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方于房屋交付后三十日内双倍返还乙方。
2014年6月10日，苏州工业园区测绘地理信息有限公司出具《房产测量成果》，该成果显示，涉案133幢301室房屋实测面积为：套内面积89.29平方米，分摊面积24.81平方米，建筑面积114.1平方米。
一审审理中，周细威、谢晶晶陈述，2014年10月24日，涉案房屋由雅戈尔公司交付周细威、谢晶晶。2015年1月21日，涉案房屋房权证办理，载明涉案房屋所有权人为周细威、谢晶晶，建筑面积114.1平方米，套内面积89.29平方米。
本院认为，2012年10月29日，周细威、谢晶晶与雅戈尔公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定雅戈尔公司将涉案133幢301室房屋出售于周细威、谢晶晶，周细威、谢晶晶已履行房款支付义务，雅戈尔公司已将涉案房屋交付，涉案房屋房权证也于2015年1月21日办理，双方商品房买卖合同关系成立，相关权利义务均应受上述销售合同约束。
本案争议焦点一、宣传单中黄色区域“计一半面积”的表述是否可以作为涉案商品房买卖合同的内容。雅戈尔公司认为，该内容已经由雅戈尔公司与购房者协商变更，其销售人员在销售133#时已明确告知购房者133#计算面积方式与宣传单不同，且涉案商品房买卖合同附件户型图中对该争议区域也作了实线标注，应按全面积计算。周细威、谢晶晶认为宣传单内容具体确定，直接影响其签订合同，应作为合同内容，销售人员未告知面积计算方式变更，购房者无法准确理解户型图实线虚线含义。对此本院认为，雅戈尔公司在宣传单中标注黄色区域“计一半面积”等，该说明和允诺具体确定，对商品房的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。上述内容虽未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。雅戈尔公司认为其销售人员已明确告知购房者133#户型中黄色区域应按全面积计算，未提供证据证实。虽双方最终签订的合同附件户型图中黄色区域已作实线标注，但雅戈尔公司对此并未对购房者进行提示和告知，雅戈尔公司据此认为其已就宣传单中黄色区域“计一半面积”进行变更并与购房者达成“全面积计算”的一致意见，不能支持。雅戈尔公司在履行合同中应受宣传单中黄色区域“计一半面积”内容的约束。
本案争议焦点二、“计一半面积”如何理解，雅戈尔公司是否违约。周细威、谢晶晶认为，按目前的测绘结果，争议黄色区域面积是10.55平方米，其应当在此基础上再得到5.275平方米，雅戈尔公司未按约定赠送该5.275平方米，导致涉案房屋预测面积、实测面积不一致，构成违约。雅戈尔公司认为，按照《苏州市房屋权属登记面积计算规则》（苏房证[2006]8号）规定，宣传单中黄色区域应在房产权证中计算一半面积，即10.55平方米按5.275平方米计入房产权证并按5.275平方米收取房款，因《房屋面积测算技术规程》规定变更，现该部分需按全面积计算且按全面积收取房款，是政府行政行为所致，雅戈尔公司并未违约。对此本院认为，从宣传单上标注黄色区域“计一半面积”、“赠送一半面积，约10平方米的空中花园可变身为书房…”的表述，并不能直接得出雅戈尔公司已向购房者作出在宣传单黄色区域外额外赠送黄色区域一半面积的承诺，周细威、谢晶晶认为在10.55平方米之外应再得到5.275平方米的观点，没有依据，不应支持。雅戈尔公司认为按照原有的测量规范，黄色区域一半面积计入房产权证并按一半面积收取购房款的观点，符合原有测量规范的规定，与宣传单中的文义表述并不矛盾，应予支持。目前争议的黄色区域均按全面积测量并计入房产权证，与宣传单中黄色区域“计一半面积”约定不符。但本案中，涉案房屋建筑面积等经过预测、实测，两次测绘结果并未发生变化，周细威、谢晶晶主张再得5.275平方米面积并据此主张雅戈尔公司承担房屋面积误差的违约责任没有依据，不予支持。
本案争议焦点三、周细威、谢晶晶主张周细威预交了10000元鉴定费，该笔费用一审法院未作处理。经本院核实，一审审理中，因陆黎华、任秋敏、雅戈尔公司商品房买卖合同纠纷一案[案号为(2015)园民初字第00649号]与本案[案号为(2015)园民初字第00650号]是关联案件，一审法院对该两案合并开庭审理、分案判决，陆黎华、任秋敏、周细威、谢晶晶在一审庭审审理中认可争议面积相同，并由陆黎华、任秋敏在(2015)园民初字第00649号案件中申请鉴定，另外案件可参照该鉴定结论。经一审法院委托，江苏正成测绘技术有限公司（以下简称正成测绘公司）对涉案房屋套内建筑面积等进行测绘并出具测绘结果。正成测绘公司出具测绘费发票，载明缴款人是陆黎华、任秋敏，交款费用是10000元。一审法院于2016年12月27日作出(2015)园民初字第00649号民事判决，判决驳回陆黎华、任秋敏的全部诉讼请求。案件受理费4548元，鉴定费10000元，由陆黎华、任秋敏负担。陆黎华、任秋敏在法定期间内未提起上诉。（2015)园民初字第00649号民事判决已经生效。据此本院认为，一审法院虽在本案中采用了正成测绘公司出具的测绘结果，但该测绘并非周细威、谢晶晶在本案一审中申请，而是由陆黎华、任秋敏在另案中申请，且该案已经判决鉴定费10000元由陆黎华、任秋敏负担。周细威认为其预交了鉴定费，一审法院未予理涉的观点，不能成立。
综上，上诉人周细威、谢晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人周细威、谢晶晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年五月五日
书 记 员 陈 莉