河南省巩义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0181民初658号
原告:贺明现，男，1975年12月15日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托诉讼代理人：崔跃武，河南巩信律师事务所律师。
被告：河南华晟房地产开发有限公司。住所地：郑州市管城区紫荆山路东、商城路北欲鸿国际*号楼*单元**层***号。组织机构代码：56102179-2。
法定代表人：曲华杰，该公司经理
委托诉讼代理人：莫林辉，河南形象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜少尉，河南形象律师事务所实习律师。
原告贺明现与被告河南华晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺明现及其委托诉讼代理人崔跃武、被告河南华晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人莫琳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺明现向本院提出诉讼请求：判令被告自2014年5月7日起至实际交房之日止按每日85.99元（总房款429993元的万分之二）向原告支付违约金。事实和理由：2011年9月6日，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定原告向被告购买商品房一套，被告于协议签订之日起32个月内向原告交付房屋。原告按约定于2011年9月6日向被告支付房款20万元、于2013年10月20日向被告支付房款5万元、于2014年9月12日向被告支付房款179993元。但被告至今未向原告交付房屋。故诉至法院。
被告河南华晟房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订的《团购商品房协议》无效，原告以此要求违约金不成立。2011年11月14日，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》，但被告2013年12月20日才取得商品房预售许可证。根据法律规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证，原、被告所签协议违反法律强制性规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告虽然在原告起诉前取得了预售许可证，但在取得预售许可证之后的2014年9月6日，又与原告签订了《东润峰景认购书》，该认购书重新约定了房屋坐落、面积、交款时间及违约责任等主要条款，形成了新的合同，该合同取代了《团购商品房协议》，或者是对《团购商品房协议》的变更。《东润峰景认购书》签订后，原告所交款项已冲抵到认购书约定的95%的房款之中，被告无违约行为，不应承担违约责任。本案存在不可抗力或情势变更，被告不应承担违约责任。《团购商品房协议》签订后，巩义市国土资源局没有按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，将出让土地交付给被告，导致工程延期。开工建设期间，燃气公司在被告按规定缴纳了相关费用后，拒绝接通暖气，导致工程延期。上述情况被告均无过错，属于被告方不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力，并直接导致延期交房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案原、被告双方在《团购商品房协议》约定的交房期限已超过之后，又签订《东润峰景认购书》，说明合同双方已认可原协议约定的交房时间已无法实现，并对原协议进行解除或变更。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。2015年9月下旬，被告工作人员以电话和短信通知的方式通知原告于2015年9月24日携带相关资料、交纳相关费用后到被告处办理交房事宜，但原告至今未到被告处办理交接手续，也未按《东润峰景认购书》的约定与被告签订商品房买卖合同，被告对此并无过错，不应承担相关的违约责任。原告分期向被告付款，要求被告自2014年5月7日起支付违约金没有事实根据。综上所述，被告并无违约情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据质证和认证情况，本院认定事实如下：2011年9月6日，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定原告向被告购买普通住宅一套，房屋第一层（按地平即正负零计算）单价为每平方米2760元，其余楼层价格为每增加一个楼层每平方米增加39元（顶层按倒数第四层计算）。原告于签订协议前在规定银行支付20万元；被告工程出地平当日，原告支付房款5万元；被告工程进行到主体封顶后3日内，原告支付到总房款的95%，余款工程验收合格后，交钥匙前全部付清。被告于协议签订之日起32个月内（2014年5月7日之前）向原告交付房屋。被告未按时、按质、按量给原告交付房屋，违约金按所收金额的日万分之二计算。《团购商品房买卖协议》签订后，原告于2011年9月6日向被告支付房款200000元，于2013年10月20日向被告支付房款50000元。2014年5月7日，被告未按《团购商品房买卖协议》约定的期限向原告交付房屋。2014年9月6日，原、被告签订东润峰景认购书一份，约定原告购买被告位于巩义市东区××路与××交叉口西南角华晟新城7号楼1501户房屋一套，建筑面积138.28平方米。原告自签订认购书7日内，应缴纳全部房款的95%，并签订《商品房买卖合同》。2014年9月12日，原告向被告支付房款179993元。2015年9月下旬，被告工作人员以短信通知的方式通知原告于2015年9月24日携带相关资料、交纳相关费用后到被告处办理交房事宜，原告以被告未按约定时间交付房屋构成违约为由要求被告支付违约金，双方协商未果，遂引起诉讼。
另查明，被告于2013年12月20日取得双方争执的房屋的商品房预售许可证。
本院认为，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》系双方真实意思表示，被告在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证明，《团购商品房买卖协议》可以认定为有效。被告未按约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当按约定承担违约责任。被告以短信通知的方式通知原告于2015年9月24日携带相关资料、交纳相关费用后到被告处办理交房事宜，原告未按被告通知的时间到被告处办理交房事宜，则房屋应视为已交付，交付的时间视为2015年9月24日。被告应按《团购商品房买卖协议》约定交房之日所收房款25万元的日万分之二（50元）自2014年5月7日起至2015年9月24日止向原告支付违约金，共计25250元（505天×50元/天）。《团购商品房买卖协议》约定的交房期间届满时，被告未按约定向原告交付房屋，原告也未向被告支付剩余房款，被告依据《东润峰景认购书》的约定向原告收取179993元房款并无不当，实际占有该房款的期间也符合协议约定，故原告不能以全部房款为基数主张违约金。原告多诉的违约金无事实根据，本院不予支持。被告辩称2014年9月6日，原、被告签订的《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间及违约责任等主要条款，形成了新的合同，该合同取代了《团购商品房协议》，或者是对《团购商品房协议》的变更。《东润峰景认购书》签订后，原告所交款项已冲抵到认购书约定的95%的房款之中，被告无违约行为，不应承担违约责任。本院认为，《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间、逾期交款和不按时签订《商品房买卖合同》的违约责任等条款，该部分内容是对《团购商品房协议》的补充、变更。《东润峰景认购书》并未对交房时间重新进行约定，被告通知原告于2015年9月24日办理交房事宜，该交房时间已超过双方约定的房屋交付时间，被告的行为已构成违约，对被告的该部分辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告河南华晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺明现逾期交房违约金25250元；
二、驳回原告贺明现的其他诉讼请求。
被告河南华晟房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1038元，由原、被告均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费帐户：郑州市财政局收款专户；帐号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。
审 判 长 赵明亮
人民陪审员 赵秀彩
人民陪审员 曹金花
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 千玉香