浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2850号
上诉人（原审被告）：盛浙东，男，1956年9月10日出生，汉族，住浙江省金华市。
委托诉讼代理人：章丹清，浙江赤松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周卫星，男，1970年9月22日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：朱挺、宋珩源，�江泽大（金华）律师事务所律师。
上诉人盛浙东因与被上诉人周卫星房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛浙东上诉请求：撤销一审判决第二项及诉讼费部分。事实与理由：1、涉案房屋买卖合同签订后，房屋客观上不具备过户条件，是因为当时政策不具有过户条件的客观情况导致，而不是盛浙东主观上不作为。2、盛浙东没有委托潘宝全办理房产证，一审中周卫星提供给法院的“确认书”，盛浙东已明确表示了异议，周卫星也未对该证据进行补强。一审法院对该证据的认定存在不当。3、房屋买卖合同中所约定的违约金是一种选择性约定，既当事人可以选择要求继续履行合同，也可以要求选择按总房价的15%主张违�金后解除合同。如果当事人主张履行合同，就不应当按总房价的15%主张违约金。且房屋未过户并未导致周卫星的损失。一审法院既支持交付，又支持履约违约金，明显加重了盛浙东的民事责任，有失公允。
被上诉人周卫星答辩称：1、盛浙东没有相应证据证明涉案房屋客观不具备过户条件。婺城法院的调解书，裁定书均已明确涉案房屋系盛浙东所有，盛浙东办证不存在法律障碍。即便存在障碍，也不能免除盛浙东的办证义务。双方在合同中明确约定盛浙东应当在收到预付款后2个月内办理房产证，即便存在盛浙东所认为的客观条件，也不免除盛浙东的义务。而且在障碍消除后，盛浙东也应当积极将权证办理至周卫星名下。但根据现有事实，盛浙东于2016年8月25日将涉案房屋登记在自己名下后，就要求包括周卫星在内的20多户购房户支付15到20万元的费用，�导致包括周卫星在内的部分购房户提起诉讼。在诉讼过程中，盛浙东不仅提出管辖权异议来拖延时间，而且又案外人起诉导致涉案房屋被查封，这都说明至今无法过户的原因是盛浙东主观上不作为导致。2、针对委托潘宝全办理房产证的问题，潘宝全持有的授权委托书上有盛浙东的签字。3、双方对于违约金问题的约定，没有区分合同的继续履行或者解除，只要一方违约，不论合同是继续履行还是解除，都应当支付15%的违约金。且逾期办证也会产生损失，双方有约定应当按约定进行处理。综上，盛浙东的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉。
周卫星在一审中起诉请求：1、被告将位于金东区栖凤街182号2单元102室房屋不动产权证书登记在原告名下；2、被告支付原告违约金4275元。
一审法院认为，被告对双方就金东区栖凤街182号2单元102室房�的买卖关系事实并无异议，故对原告主张的事实予以确认。原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方应依据买卖合同的约定行使各自权利、履行各自义务。双方在购房合同中约定：房屋转让价为28500元，买方在合同签订时交预付款25000元，被告收到预付款2个月内办理好房产证、土地证交付原告，原告应在接到房地产证同时交清余款。据此，被告确认已收取购房预付款25000元，则被告应在收到预付款后的2个月内（即1997年12月23日前）办妥权证并交付原告，原告在收到权证的同时方交清剩余3500元购房款。故原告已按约履行了付款义务，被告未按约办理权证并交付原告，其行为已构成违约。双方对于办理权证的费用并无约定，被告亦未举证证明相关费用应由原告承担，故被告以此抗辩，缺乏事实与法律依据，对此不予采信。关于违约金请求，一审法院认为，双方�合同中明确约定：任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。双方对于违约金的支付时间并无约定，且被告的违约行为一直在延续，其违约行为给原告造成一定损失，故对原告的违约金请求予以支持。涉案房产因被告盛浙东与余延兴买卖合同纠纷一案，已被浙江省绍兴市柯桥区人民法院查封，但该事实不能免除被告办理房产过户的合同义务。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告盛浙东于判决生效之日起二十日内将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至原告周卫星名下；二、被告盛浙东于判决生效之日起十日内支付原告周卫星违约金4275元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。案件受理费2932元（已减半收取）、保全费2020元，合计4952元，由被告盛浙东负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院认定事实如下：盛浙东是金华市华峰针织厂的法定代表人。1996年9月4日，金华市华峰针织厂从金华市金鹰皮革服装实业公司取得位于金华市浮桥路（现地址为金华市金东区栖凤街182号）的金鹰公司宿舍第一、二单元的二十套宿舍。1997年10月23日，金华市华峰针织厂（甲方）与周卫星（乙方）签订《转让住宅房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买住宅房，坐落于金华市地段……三、甲方转让价为28500元，乙方在签订合同时交预付款贰万伍仟元整。甲方收到乙方预付款2个月内办理好房产证、土地证交付乙方，乙方应在接到房地产证同时交清余款。……六、本合同双方签字盖章后生效，双方必须共同履行，不得违约，任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。”当日，周卫星支付了住房预收款25000元。金华市华峰针织厂于2000年注销。2016年8月25日，盛浙东办理了涉案房屋产权证，所有权人为盛浙东。因盛浙东一直未办理过户，周卫星向金华市金东区人民法院提起诉讼，并由金华市金东区人民法院对涉案房屋进行了查封。在案件审理过程中，涉案房屋因盛浙东与案外人余延兴的买卖合同纠纷，而被浙江省绍兴市柯桥区人民法院轮候查封。另查明，涉案买卖合同签订后，周卫星占有使用涉案房屋至今。
本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均无异议。根据双方的《转让住宅房购销合同》约定，盛浙东（金华市华峰针织厂）应当在收到预付款的2个月内办理房产证、土地证并交付给周卫星。周卫星已按照合同约定支付购房款，且涉案房屋一直由其占有使用，故其请求盛浙东办理过户手续符合合同约定，于法有据。但盛浙东迟迟未予以办证，并在2016年8月25日盛浙东实际办理房产证后，也未及时协助过户至周卫星名下。盛浙东的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于盛浙东提出涉案房屋已被查封，无法办理过户的问题，鉴于涉案房屋首封系本案保全查封，盛浙东的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但房屋权属登记属行政行为，盛浙东系协助过户义务人，一审直接判决盛浙东将房屋不动产权登记至周卫星名下不妥。故本院变更为盛浙东协助周卫星办理房屋不动产权登记过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4614号民事判决第二、三项及诉讼费部分；
二、变更浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4614号民事判决第一项为“盛浙东于本判决生效之日起二十日内协助将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至周卫星名下”。
二审案件受理费50元，由上诉人盛浙东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 郑林军
二〇一七年十二月二十日
代书记员 胡晔婷