黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第470号
上诉人（原审被告）黑龙江宇同物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路0-17号。
法定代表人邹玉杰，该公司经理。
委托代理人张冰，黑龙江龙广律师事务所律师。
委托代理人董书涛，黑龙江龙广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李俊峰，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人傅涛，黑龙江北美律师事务所律师。
上诉人黑龙江宇同物业管理有限公司（以下简称宇同物业公司）因与被上诉人李俊峰财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南西初字第00354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定：李俊峰系坐落于哈尔滨市南岗区西大直街564号17层B号房屋的产权人，宇同物业公司系该房屋所在学府名苑小区的物业管理单位。2011年5月25日，李俊峰对楼顶防水层进行修缮时与宇同物业公司发生争执。经哈尔滨市公安局南岗分局清滨派出所调解，双方于2011年11月18日签订协议书，其中，协议第二条内容是：自本协议签订之日起，宇同物业公司保证李俊峰家中不再漏水，如再次漏水给其带来的一切经济损失由宇同物业公司全责赔偿。此后，该房屋仍然漏水，造成室内墙面及天棚多处污损，两处窗口均有污染，阳台柜浸泡变形。诉讼中，李俊峰申请司法鉴定，评估损失数额。2014年9月22日，黑龙江省仁杰价格评估有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：阳台柜子损失价值1，800元；2014年10月21日，黑龙江京大工程管理咨询服务有限责任公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：工程造价22，664.10元。李俊峰支付鉴定费5，000元。
李俊峰在一审诉称：自2009年起，其所有的房屋房顶开始漏水。2011年5月25日，李俊峰雇人维修遭到宇同物业公司阻挠，并将其打伤。2011年11月18日，宇同物业公司与李俊峰达成和解，宇同物业公司保证不再漏水，否则承担一切损失。但房屋一直漏水，故请求：宇同物业公司赔偿李俊峰经济损失26，000元。
宇同物业公司在一审辩称：李俊峰自2005年拖欠物业费，无权要求维修。住房质保金的使用期限为5年，超出5年应由住房专项基金用于维修。宇同物业公司对房顶不负维修义务。双方于2011年11月18日签订的协议显失公平，应予撤销。涉案房屋系李俊峰擅自破坏防水层所致，且漏水时间不确定，不同意李俊峰的诉讼请求。
原审法院判决认为：宇同物业公司作为涉案房屋所在学府名苑小区的物业服务单位，对楼顶漏水问题负有维修义务。宇同物业公司在2011年11月18日签订协议时，承诺履行维修义务保证不再漏水等内容，系双方自愿协商签订，为双方的真实意思表示，不存在显失公平的情况，宇同物业公司要求撤销协议，不予支持。涉案房屋为顶楼，该房屋所造成损失系楼顶防水层存在问题导致漏水所致，宇同物业公司抗辩主张漏水原因不明，不予采纳。另外，宇同物业公司辩解称楼顶防水系李俊峰破坏，因无证据证明，故不予采纳。宇同物业公司主张李俊峰拖欠物业费等费用，无权要求物业公司提供服务，缺乏事实及法律依据，不予支持。由于物业公司未尽维修义务，楼顶漏水造成李俊峰的经济损失，依法应承捏赔偿责任。参照鉴定意见标准，宇同物业公司应赔偿李俊峰经济损失24，464.12元，并承担鉴定费5，000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和侵权责任法》第十五条第一款（六）项之规定，判决如下：一、被告黑龙江宇同物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李俊峰因房屋漏水造成的财产损失24，464.12元；二、被告黑龙江宇同物业管理有限公司于本判决生效后七日赔偿原告李俊峰司法鉴定费5，000元。上述给付款项，如给付义务人逾期不履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由宇同物业公司负担。
宣判后，宇同物业公司不服向本院提起上诉称：一审法院判决认定事实不清，对于涉案房屋漏水时间、原因等在未能依法查明的情况下，错误判决其承担赔偿责任属判决认定事实不清。一审法院适用法律错误，屋面防水并非物业公司法定义务和责任范围，应由专项维修基金负责维修。依据法律规定，由于本案涉案房屋已过质保期，应由专项维修基金处理，而专项维修基金应由业主缴纳。李俊峰未按规定缴纳专项维修基金，确将维修责任推诿给宇同物业公司，并以此拒绝缴纳物业费，还主张物业公司对其赔偿，没有任何事实及法律依据。2011年11月18日，双方签订的协议内容显失公平，加重了宇同物业公司的责任义务，造成和双方权利义务不对等，应予撤销。综上，请求：撤销一审判决，依法改判。
李俊峰在法定期限未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审法院判决。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审判决认定事实一致。
本案诉辩双方争议焦点问题：李俊峰房屋因屋顶漏水造成财产损失责任承担的问题；
本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：损害国家、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。房顶漏水所致财产损害，属一般侵权行为，应适用过错责任归责原则。
关于李俊峰房屋因屋顶漏水造成财产损失责任承担的问题。李俊峰所有的房屋为顶楼，宇同物业公司负责该房屋物业管理。因屋顶漏水，双方于2011年11月18日达成协议，宇同物业公司保证不再漏水，否则承担一切经济损失。该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议有效。宇同物业公司应依据协议约定对屋顶漏水问题进行维修，否则承担责任。经鉴定李俊峰家因房顶漏水造成财产损失共计24，464.12元，依据双方达成的协议，宇同物业公司应负赔偿义务。宇同物业公司主张该协议显失公平，应予撤销。因该协议系双方当事人自愿达成，且不违反法律强制性规定属有效。如该协议存在显失公平的问题，宇同物业公司应根据法律规定，在法律规定的除斥期间内向人民法院主张撤销该协议，宇同物业公司并未行使撤销权，其作为反驳理由要求撤销该协议，不符合法律规定，本院不予支持。原审法院依据该协议判决宇同物业公司应对李俊峰的财产损失承担赔偿责任正确，本院应予维持。
（一）关于房屋漏水原因及漏水时间的问题。宇同物业公司主张一审法院认定事实不清，对涉案房屋漏水时间、原因未查清。造成屋顶漏水的原因多为自然损耗，防水层质量问题等，原审法院认定漏水原因系防水层存在问题，符合客观实际。宇同物业公司并没有证据证明李俊峰家房顶漏水存在其他原因，其主张漏水原因不明的上诉主张因证据不足，本院不予支持。司法鉴定意见可证实，屋顶漏水时间系长时间、持续性造成的，宇同物业公司主张漏水时间未查清的问题，因无证据证实，本院对其主张不予支持。
（二）关于涉案房屋屋顶是否应动用专项维修资金的问题。宇同物业公司主张涉案房屋已过保质期，应由专项维修基金处理，李俊峰未按规定缴纳专项维修基金，其无维修责任。根据《物业管理条例》和《住宅专项维修基金管理办法》规定，专项维修基金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。而物业公司是负责管理专项维修基金的部门，如果商品房住宅的共有部分需要维修，可以动用专项维修基金。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未缴纳专项维修基金的不应交付房屋。而李俊峰已入住该房多年，宇同物业公司主张李俊峰未按规定缴纳专项维修基金，其无维修责任的上诉主张没有事实及法律依据，本院对其主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人宇同物业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 李庆军
二〇一五年四月十四日
书记员 王帅英