湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0106民初3101号
原告（反诉被告）：祝停，男，1971年12月7日出生，汉族，住武汉市武昌区,
委托诉讼代理人：何龙、李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丁朝珍，女，1968年6月8日出生，汉族，住武汉市武昌区,
委托诉讼代理人：陈于柏、冯苗苗，湖北启昊律师事务所律师。
第三人：武汉丰盈世纪地产顾问有限公司，住所地洪山区书城路46号金地格林小城莱茵二区J栋1层18室。
法定代表人：宋保华，公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：聂刚琴，男，1993年4月23日出生，汉族，住湖北省赤壁市,系公司员工,
原告（反诉被告）祝停诉被告（反诉原告）丁朝珍、第三人武汉丰盈世纪地产顾问有限公司（以下简称丰盈公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年4月23日公开开庭进行了审理。祝停的委托诉讼代理人何龙、丁朝珍及其委托诉讼代理人陈于柏、第三人丰盈公司委托诉讼代理人聂刚琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝停（反诉被告）向法院提出的诉讼请求1、判令原、被告于2017年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、判令被告继续履行原、被告于2017年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》；3、判令被告立即办理位于武汉市武昌区紫阳街南湖机场内宝安春天里1栋1单元31层1号房的房屋权属证明；4、判令被告在办理上述房屋的权属证明后立即将房屋过户至原告名下；5、判令被告将房屋交付原告前，交清该房屋名下发生的欠款及应付费用，暂计1000元；6、判令被告在收齐合同约定的购房款当天将上述房屋交付原告使用；7、判令被告向原告赔偿违约金225700元（违约金计算按每日总楼价185万的千分之一为基数，自2017年10月30日计算至被告将房屋过户至原告名下并交付原告使用之日止，暂计算至2018年3月1日，合计122天）；8、判令被告向原告赔偿佣金27750元；9、判令被告向原告赔偿律师费20000元；10、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人的居间下于2017年6月12日签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定由原告以185万的价格购买被告单独所有的无抵押贷款的位于武汉市武昌区紫阳街南湖机场内宝安春天里1栋1单元31层1号的房屋。合同签订后，原告按约向被告支付了50万定金，另50万元于过户递件受理成功之日支付，尾款85万元通过向银行申请贷款的形式支付。原告已向第三人支付了佣金27750元。因涉案房屋是仅办理了备案登记，合同备注条款约定，被告应于2017年10月30日之前办理涉案房屋的权属证明，原告多次催促并准备好办理贷款所需资料和合同约定的剩余价款，但截至今日被告拒不配合办理涉案房屋的权属证明、过户和交付房屋等合同义务，构成违约。
被告丁朝珍（反诉原告）辩称，1、原、被告签订的存量房买卖合同是效力待定合同，被告不具有房屋的所有权，房屋的处分权仍属于开发商。2、原告第二项诉讼请求没有明确的履行内容。3、办理房屋权属证明应该由开发商与被告共同办理，而开发商不是本案第三人，原告在本案中对案外人提出主张，没有事实和法律依据。4、原告要求被告办理权属证明后办理到原告名下，首先房屋产权应该保留到被告名下之后才能过户，目前这个条件不成立。5、原告无证据证明被告欠缴涉案房屋的费用，原告也不是该欠款的权利人，其无权提起第五项诉请。6、原告没有付清全部购房款，被告交付房屋的条件不成立。7、本案被告没有违约，双方对合同履行的方式进行了变更原告没有按照约定到场办理合同更名手续，违约的是原告。8、依被告第7项答辩意见，原告的第八、九、十项诉讼请求也应予以驳回。
第三人丰盈公司陈述，双方2017年4月26日签订房屋买卖合同，约定的成交价是185万元，定金10万元；因为房子没有办证，买方倾向去开发商处办合同更名，如果更名无法办，再去走正常程序。后因卖方需要一笔钱，6月12日，双方重新签订了一份合同，总价不变，定金由10万元改成了50万元。我们约定的就是能办更名就办更名。
被告丁朝珍（反诉原告）反诉向法院提出的诉讼请求1、判令解除丁朝珍与祝停、丰盈公司间签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令反诉被告所付定金370000元归反诉原告所有；3、判令反诉被告赔偿反诉原告所支付的20000元律师费；判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。事实和理由：2017年3月，祝停的配偶吴秀红在吉家地产中介公司居间介绍下与丁朝珍就购买涉案房屋进行商谈。2017年4月，吴秀红又通过丰盈公司找到丁朝珍，表示愿意以185万元购买涉案房屋。同年6月12日，祝停与丁朝珍签订《存量房居间（买卖）合同》，约定房屋总价185万元，由买方在签订合同当日支付定金50万元，过户递件成功当天支付首付款50万元，银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内办理产权过户手续，买方申请银行贷款85万元，若贷款未获批或贷款额度不足则由买方在办理产权过户手续当天补足，卖方收齐房款当天交付房屋。合同备注：卖方在10月30日前办完证，由买方办理贷款与过户手续。合同签订后，吴秀红将丁朝珍的电话拉入黑名单，造成丁朝珍无法主动联系吴秀红。后吴秀红告知丁朝珍自己首付款没有凑齐，需通过银行贷款来支付。丁朝珍为降低对方费用，主动提出采取合同更名方式来完成交易，并同时告知对方需要一定时间来协调，对方表示同意。在丁朝珍协调办理合同更名期间，对方有要求将房屋买房变更为“程忠俊”。在丁朝珍联系吴秀红去办交易手续时，吴秀红又将丁朝珍电话设为黑名单，迟迟不露面。2017年11月25日，丁朝珍向对方发出催告函，要求对方12月1日前到场办理手续，否则将解除合同，而对方又没有到场。
原告祝停（反诉被告）辩称，合同签订后，我方积极履行合同，交付了50万元定金，配合对方办理合同更名手续，因对方至今不能办理合同更名手续，我方要求继续履行合同；不同意对方反诉所提的诉讼请求。
第三人丰盈公司陈述，吴秀红是将丁朝珍的电话设置了黑名单，双方一直是微信联系，有一次是在我们店里更改的电话设置。
原告祝停（反诉被告）向法庭提交的证据有1、存量房居间（买卖）合同。证明双方在第三人的居间下于2017年6月12日签订了合同，对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2、武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）。证明被告有权处分其单独所有的涉案房屋，且至今未履行办理涉案房屋的权属证明，构成违约。3、支付宝转账截图、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、收据和收条。证明合同签订后，被告收到原告按约支付的50万元定金。4、原告配偶吴秀红与被告微信聊天截图、原告与第三人置业顾问聂刚琴的短信、微信聊天记录。证明被告迟延办理房屋权属证明，经原告多次催告拒不履行，构成违约。5、支付宝转账截图两张。证明原告支付佣金27750元，根据合同约定，由于被告违约给原告造成的该佣金损失应由被告承担。6、一般委托代理合同、湖北省增值税普通发票。证明由于被告违约，应承担原告为解决争议而支付的律师费20000元。
被告丁朝珍（反诉原告）向法庭提交的证据有1、武汉市商品房买卖合同。证明涉案房屋目前仍在开发商名下，被告对该房屋尚无处分权。2、武汉市不动产登记信息查询单。证明双方2017年6月12日签订合同时，原告在武汉市名下有两套房屋，原告在签订合同时并无购房资格；原告在武昌区虹顶家园房屋设定抵押的时间是2017年8月18日，正好印证了原告当时没有购房款，导致双方的交易时间被拖延。3、原告的妻子吴秀红与被告的微信聊天记录。证明吴秀红是实际上的合同交易人；吴秀红在合同签订当天将不过列入户名单；双方已将办证过户交易方式变更为合同更名；原告多次提出变更合同中买方为其他人，延误了交易时间；被告约定合同更名时间要求原告到场，但原告违约未到。4、原告的妻子吴秀红与被告的微信语音记录。证明目的同证据3。5、存量房居间（买卖）合同。证明双方变更了交易方式，原告存在违约，所支付定金应予没收。6、委托代理合同及发票。证明因原告违约，双方发生纠纷，被告聘请律师支付律师费20000元，应由原告赔偿。
第三人丰盈公司向法庭提交的证据有委托书一份。证明2017年6月30日，丁朝珍委托聂刚琴办理房屋的一切交易手续。
上述证据，经当庭质证，被告（反诉原告）丁朝珍对原告（反诉被告）祝停所提交的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，对证据5认为与自己无关。原告（反诉被告）祝停对被告（反诉原告）丁朝珍所提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议。第三人丰盈公司对双方所提交证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对双方所提交的证据6认为不清楚。原告（反诉被告）祝停、被告（反诉原告）丁朝珍对第三人丰盈公司提交的证据均无异议。本院对本案三方第三人所提交证据的真实性均予以确认。
经审理，本院认定本案事实如下：
2016年5月6日，武汉宝安房地产开发有限公司与丁朝珍签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：丁朝珍购买武汉宝安房地产开发有限公司开发的位于武汉市武昌区紫阳街南湖机场内第一幢/单元31层1号房屋（建筑面积113.84平方米）。该合同于2016年5月16日在武汉市房地产管理局备案，备案房屋坐落为春天里1栋/单元31层1号房。
2017年4月，祝停的妻子吴秀红与丁朝珍协商购房事宜，并向丁朝珍支付定金100000元。
2017年6月12日，祝停（买方）、丁朝珍（卖方）及丰盈公司（中介方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：丁朝珍将位于武汉市武昌区紫阳街南湖机场内宝安春天里1幢1单元31层1号房屋出售给祝停；总价1850000元；买方应向经纪方支付佣金27750元；定金500000元买方须在2017年6月12日支付给卖方；首期房款500000元买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方；房价余款卖方同意买方通过向银行申请850000元贷款的形式支付，买方实际房贷额度，以银行审批为准，在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；成交价185万房东净得（十月份）30号之前房东把证办出来，完成后续签贷款与过户手续。合同签订后，祝停在向丁朝珍支付定金400000元，并向丰盈公司支付了中介服务费27750元。2017年6月30日，丁朝珍出具书面《委托书》，载明：“本人丁朝珍（420106196806080429）全权委托聂刚琴（421281199304235714）办理于买方祝停在武汉市武昌区紫阳街南湖机场内宝安春天里1栋1单元31层1号房的一切交易手续”。
另查明，位于硚口区××大道××中环××天地××室房屋原为祝停、吴秀红所有，2017年10月24日权证注销。位于武昌区虹顶家园（二期）7栋1单元3层301室房屋产权人为吴秀红、祝停，该房屋有抵押。
在合同履行过程中，丁朝珍、吴秀红口头协商同意为减少过户费用，而通过办理合同更名完成房屋买卖交易。但因祝停、吴秀红的购房款筹备及丁朝珍与开发商的沟通等问题，致使合同更名手续一直没有完成。2017年10月30日，吴秀红通过微信告知丁朝珍“丁姐您好，我这边已经全部结束，可以正常交易了”。2017年11月25日，丁朝珍通过微信向吴秀红发出“催告函”，载明：“祝停：根据你、我双方于2017年6月12日签订的《存量房居间（买卖)合同》的约定，并经双方一致同意按合同更名方式进行交易，你应于房屋过户（或合同更名）时向我支付首付款50万，剩余85万元购房款由你通过银行贷款方式支付，若银行贷款未获审批或贷款额度不足，则由你在办理房屋过户（或合同更名）时补足差额。该合同另外约定，你应于合同签订当日向居间方支付佣金27750元，而你至今未足额支付。此前，本人及居间方已多次通知你，合同更名手续已经可以办理，而你至今不到场办理相关手续，致使房屋交易迟迟不能履行。本人通知你应于12月1日前，与本人共同办理合同更名手续，若逾期未到的，本人将视为你违反合同约定，本人将依法解除《存量房居间（买卖）合同》，因此造成的损失和居间费用均由你自行承担”。
截止祝停向本院提起诉讼前，上述涉案房屋既未办理合同更名至祝停名下，也没有办理权属证明至丁朝珍名下。基于三方签订的《存量房居间（买卖）合同》，祝停诉至法院，请求判如所请；丁朝珍在答辩期内提起反诉。
本院认为，原告（反诉被告）祝停、被告（反诉原告）丁朝珍及第三人丰盈公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同各方相对人均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。在合同履行过程中，祝停和丁朝珍虽口头约定以办理合同更名来取代合同约定的办证过户履行方式，但双方的该项约定以规避和减少交易过程中应向国家缴纳的税费金额为目的，不应受到法律保护，该项约定应为无效；双方应按照合同约定履行权利和义务，涉案房屋已经备案登记，合同可以继续履行，本院对原告（反诉被告）祝停的第1、2、3、4、6项诉讼请求予以支持。根据双方签订的《存量房居间买卖合同》备注“成交价185万房东净得”约定，原告（反诉被告）祝停应负担被告（反诉原告）丁朝珍办理涉案房屋权证和过户交易的税费。因目前已过双方约定的办理房屋所有权证时间，具体办证和过户时间由本院酌情确定。原告（反诉被告)祝停第5项诉讼请求，请求判令丁朝珍将房屋交付原告前，交清该房屋名下发生的欠款及应付费用，暂计1000元;因祝停未提交证据证明该欠款及应付费用的客观存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，祝停应承担举证不能的后果，本院对该项诉讼请求不予支持。原告（反诉被告)祝停第7、9项诉讼请求为祝停认为丁朝珍未按合同约定于2017年10月30日前办理房屋所有权证而应承担违约赔偿责任。本院认为，丁朝珍虽未按合同约定办理涉案房屋的所有权证，但祝停、丁朝珍一致认可双方将争取通过合同更名来履行涉案房屋的过户问题，且没有约定合同更名的时间期限，对办理房屋所有权证时间的延误祝停、丁朝珍均负同等责任，本院对该两项诉讼请求不予支持。原告（反诉被告)祝停第8项诉讼请求并未实际造成损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）丁朝珍以祝停未按其通知时间配合办理合同更名为由，诉请法院判令合同解除。本院认为，双方合同更名的口头约定不受法律保护，丁朝珍诉请解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本院不予支持。被告（反诉原告）丁朝珍第2、3项诉讼请求基于祝停违约而主张，因双方口头合同更名的约定不受法律保护，故祝停的违约并不成立，本院对丁朝珍的该两项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下：
原告（反诉被告）祝停、被告（反诉原告）丁朝珍、第三人武汉丰盈世纪地产顾问有限公司2017年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；
被告（反诉原告）丁朝珍继续履行祝停、丁朝珍、武汉丰盈世纪地产顾问有限公司于2017年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》：被告（反诉原告）丁朝珍于本判决生效之日起三十日内办理位于武汉市武昌区紫阳街南湖机场内宝安春天里1幢1单元31层1号房屋的权属证明及房屋所有权证，于权证办理完毕之日起十五日内将该房屋过户至原告（反诉被告）祝停名下，于收齐135万尾款当日将该房屋交付原告（反诉被告）祝停。
驳回原告（反诉被告）祝停的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）丁朝珍的全部反诉诉讼请求。
本案本诉受理费5417元，减半收取2708.50元，由原告（反诉被告）祝停负担；本案反诉受理费7150元，减半收取3575元，由被告（反诉原告）丁朝珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 卢丹涛
二〇一八年六月二十二日
书记员 华 帆