北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第04697号
原告马克，男。
身份证号：×××
委托代理人王宇明，北京市东清律师事务所律师。
被告张艳，女。
身份证号：×××
被告北京立人盈智教育咨询有限责任公司，住所地北京市东城区谢家�同40号1510房间。
营业执照注册号：110101015486706
法定代表人李卫平，总经理。
二被告共同的委托代理人朱成，黑龙江鸿盛律师事务所律师。
原告马克与被告张艳、北京立人盈智教育咨询有限责任公司（以下简称立人盈智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马克及其委托代理人王宇明、被告张艳与立人盈智公司共同的委托代理人朱成及张艳本人，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马克诉称，2012年7月31日，我与张艳签订为期五年的房屋租赁合同，约定由我提供位于北京市海淀区温泉镇颐阳山水居×××的房屋，张艳在2012年8月1日至2014年7月31日期间按每月13000元支付租金，此后三年每年递增5%，租金为年付。租赁合同成立后，我依约向张艳交付了房屋。后来房租仅支付到2014年10月31日，经我多次催告，张艳均置之不理，遂我于2014年11月限期张艳支付欠付的租金，张艳未予理睬。2014年11月26日，我向张艳发出解除合同通知书，通知张艳解除租赁合同。张艳收到通知后，仍占据租赁房屋拒不归还。张艳的行为严重侵犯了我的合法权益，故我诉至法院，请求法院确认我与张艳的租赁关系于2014年11月30日解除，判令张艳与立人盈智公司腾退北京市海淀区温泉镇颐阳山水居×××房屋，判令张艳支付2014年10月31日至2014年11月30日的房屋租金13650元并按照每月13650元支付违约金40950元以及自2014年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。本案的诉讼费由张艳负担。
被告张艳及立人盈智公司辩称，第一，本案中原告的主体存在问题。诉争房屋登记在马瑞雯名下，根据国家关于不动产的规定，本案应由马瑞雯作为原告，马克只能作为马瑞雯的代理人参与诉讼。而且，马克未提交证据证明是其与王荣购买的诉讼房屋。第二，我们同意解除张艳与马克于2012年7月31日签订的房屋租赁合同。第三，起初是张艳个人从马克处承租诉争房屋，后因张艳经营不下去，立人盈智公司委托张艳于2012年9月1日与马克就诉争房屋签订租赁合同，当时因立人盈智公司尚未成立，故以张艳名义签约，但张艳所为是职务行为，而卞玥作为公司股东在签订合同时也到场了。立人盈智公司从2012年9月1日起接手诉争房屋并使用至今，除第一个半年的租金是张艳支付的以外，其他租金都是立人盈智公司支付的，立人盈智公司已与马克之间形成了租赁关系。因开学后还要继续使用诉争房屋，立人盈智公司不同意解除上述租赁合同，也不同意腾退房屋。立人盈智公司是房屋承租人，应承担支付租金等相应的债务责任。现因公司内部财务管理出现了状况，故就马克主张的租金应待立人盈智公司内部股东之间明确责任后再行支付。因马克之前欠付取暖费、违约在先，才导致立人盈智公司至今未交纳租金，所以我们不同意支付马克主张的违约金。张艳、立人盈智公司承租诉争房屋后分别投入巨资进行装修，租赁合同的解除会导致装修损失的赔偿问题及新的诉讼。如果法院判令解除双方的租赁关系，我方就装修投入损失另行主张赔偿。
经审理查明，马克与王荣是夫妻，生育一女马瑞雯。位于北京市海淀区温泉镇颐阳山水居北区×××（即北京市海淀区温泉镇颐阳山水居×××）的房屋由马克和王荣共同购买，属于小产权房，在办理乡产权证时登记在马瑞雯名下。
2012年6月1日，马瑞雯向马克出具委托书称：“本人马瑞雯位于海淀区温泉镇颐阳山水居×××（×××）的房屋由我父亲马克管理，可以进行使用、收益、处分，并处理由此产生的相关事宜。”
2012年7月26日，马克就上述房屋以自己为出租人（甲方）与张艳（承租人、乙方）签订北京市房屋租赁居间合同，约定租期为2012年8月1日至2015年7月31日，租金每月为13000元。后马克（甲方、出租人）与张艳（乙方、承租人）将上述合同作废并另行签订2份房屋租赁合同，其中一份合同落款日期为2012年7月31日、租期为2012年8月1日至2017年7月31日，另外一份租赁合同落款日期为2012年9月1日、租期为2012年9月1日至2017年8月31日；此两份合同的其余内容均一致，即均约定：房屋租金每月13000元并自第三年起每年递增5%，租金年付；租赁期间，甲方承担物业费、供暖费，乙方承担煤气、水、电、有线电视、上网等费用；乙方自合同签订之日起需支付甲方相当于一个月房租金额的押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳3个月租金作为违约金；出租方提供冰箱1台、洗衣机3台、空调5台、微波炉1个、电视机2台、双人床垫2个、写字台1个、藤沙发1套、茶几4个、抽油烟机1台、燃气灶1台、坐便3个、热水器2部，以上物品均正常，客厅卧室地面、厨卫、窗户、阳台均正常，防盗门钥匙1把。后2份租赁合同均未约定免租期及租金的付款期限。另外，张艳在2013年7月31日的合同上签字确认接收业主家的雅马哈钢琴1台。2012年8月1日，马克（甲方）与张艳（乙方）签订补充协议一份，载明甲方同意乙方主体结构不动改造水、电、卫生间、院子，装修费用由乙方承担，如有其它改动由甲乙双方协商。后诉争房屋经营幼儿培训，院门处挂有立人盈智公司牌匾及其各类教育牌匾，房屋室内外装潢有立人盈智公司标识，室内挂有立人盈智公司�营业执照复印件。房屋押金13000元已支付。租金自2012年8月1日起算，已付至2014年10月31日，其中最后三个月租金系于2014年8月支付。
2014年10月起，马克多次以微信方式向张艳催缴下一季度租金。后马克在上述房屋处张贴落款日期为2014年11月20日的催告函，要求张艳依照合同关于年付租金的约定在收到催告函的7日内补足下一年度剩余9个月的租金，否则将解除合同并追究违约责任。2014年11月27日，张艳签收马克的解除合同通知书。2014年11月28日，马克在诉争房屋处张贴解除合同通知书，内容为：张艳女士，自你收到本通知之日起的第三日，解除我于2012年7月31日签订的房屋租赁合同；你应于收到通知之日起三日内将承租的房屋内你方的设备腾空，并保证我房屋内钢琴、冰箱、洗衣机、空调、热水器等物品的完好并当面交还给我，如届时未腾退，你应依据租房合同约定的租金标准向我支付使用费，且我将有权对上述承租场地内的遗留物按无主财产处理；2014年12月1日起，我将停止向你提供一切服务支持，请提前做好停业的各项准备工作；本人保留续追究你的违约责任及要求你履行租房合同解除应承担义务的权利。
2014年12月4日，马克以张艳为被告提起本案诉讼，本院根据本案案情依法追加立人盈智公司作为被告参加诉讼。立人盈智公司经工商登记于2012年12月19日成立。为证明张艳系该公司员工，立人盈智公司提交该公司2012年8月20日的工作收入证明及双方于2012年12月10日签订的劳动合同。上述工作收入证明载明，张艳自2012年8月20日起就职于立人盈智公司，担任幼儿培训部主任职务，月收入6000元。上述劳动合同载明，本合同自2012年12月10日生效，于2017年12月9日止，张艳担任海淀区温泉培训基地负责人，工作地点为海淀�温泉颐阳山水居西区养心园×××栋，每月工资6000元，合同上加盖有立人盈智公司公章且甲方处载有卞玥签字。为证明系该公司委托张艳与马克签订上述2012年9月1日的房屋租赁合同，该公司出具日期为2012年8月31日的授权书，内容为：“我司授权员工张艳办理与北京温泉镇颐阳山水居西区养心园×××栋马克先生的租赁合同事宜”。
另查，2014年11月17日，张艳起诉马克称，马克于2012年7月31日将上述×××房屋租给其公司使用，租期为2012年8月1日起至2017年7月31日止；马克以各种理由拖欠了2013年至2014年及2014年至2015年的供暖费，导致室温太低、家长纷纷指责并要求退费，故其要求马克向其给付其所垫付的2013年度的供暖费并支付2014年度的供暖费及违约金。后因双方和解，张艳撤回该案起诉。2013年至2014年的供暖费发票载明的付款单位为立人盈智公司。
根据本院对王荣及马瑞雯的询问，二人称对马克以个人名义对外出租房屋一事知情并同意。根据本院对卞玥所做询问，卞玥称其是立人盈智公司总经理，该公司委托张艳签订2012年9月1日的租赁合同后于2012年9月中旬入住并装修房屋，于2012年11月开始正式使用房屋，张艳由立人盈智公司招收为职员。
庭审中，马克主张，上述2012年9月1日的房屋租赁合同先于上述2012年7月31日的房屋租赁合同签订，签订后因其发现该合同所载租期自2012年9月1日起算，与其和张艳所约定的租期自2012年8月1日起算不一致，故其与张艳将2012年9月1日的房屋租赁合同作废并倒签了2012年7月31日的房屋租赁合同；根据已签订的租赁合同，张艳是房屋承租人，且系张艳对房屋进行部分改造并一直使用至今，张艳未向其出示过立人盈智公司的委托书，也未向其告知是由立人盈智公司承租房屋；其只认�2012年7月31日的租赁合同，但在张艳和立人盈智公司主张实际履行的是2012年9月1日的租赁合同之情形下，其要求解除双方就诉争房屋存在的租赁关系。马克与张艳、立人盈智公司一致认可，租金为预付，未按年支付，实际支付的时间及每次支付的数额均不固定，第一个半年的租金由张艳支付，房屋押金及后来的租金均由卞玥经手支付，转账支付时亦使用卞玥的银行账户；张艳和立人盈智公司称，租金实际是按季度支付，应在下一个季度的第一个月月底前付清下一季度租金。张艳称，其在缔约时未向马克出示立人盈智公司的授权委托书，但已告知马克是立人盈智公司承租房屋；就其已付租金、装修投入和先期费用，立人盈智公司接手诉争房屋后尚未与其进行清结。
上述事实，有双方当事人的陈述、2012年7月31日及2012年9月1日的房屋租赁合同、微信聊天记录、�告函及解除合同通知照片等证据、本院的现场照片、对王荣、马瑞雯及卞玥的询问笔录、本案开庭笔录等在案佐证。
本院认为，本案中，马瑞雯和王荣对于马克以其个人名义对外出租诉争房屋一事知情并同意，故张艳和立人盈智公司关于马克非本案适格原告的主张于法无据，本院不予支持。结合双方所述已付房租所涉期间及张艳在供暖费纠纷一案起诉书中所做陈述，可以确认双方认可并实际履行的是2012年7月31日的房屋租赁合同。根据双方陈述的缔约过程、租金支付情况、房屋使用情况及双方举证，结合诉争房屋处的装潢，可以确认最初系由张艳承租房屋、签订合同、进行改造，后由立人盈智公司支付租金并使用房屋至今，而马克对立人盈智公司使用房屋一事理应知情且其未提出异议并从立人盈智公司的卞玥处收取了房屋租金，由此可视为三方协商一致�更了租赁合同的一方主体，即将房屋承租人由张艳变更为了立人盈智公司，故张艳与马克之间的房屋租赁关系因此终止，由立人盈智公司与马克之间就诉争房屋形成了房屋租赁关系。
现诉争房屋自2014年11月1日起的租金拖欠未付，马克已向张艳多次催缴租金并送达解除合同通知书，且已将催告函和解除合同通知书张贴于诉争房屋处，又基于张艳系立人盈智公司在诉争房屋处的培训负责人，故马克所为的催缴租金及解除合同之意思表示亦已送达立人盈智公司。根据实际支付租金时在时间和金额上的不固定性，可以确定双方并未遵循租金年付的合同约定，故马克催缴下一年度剩余9个月的租金并无依据。尽管如此，按照张艳和立人盈智公司关于租金季付和应在下个季度第一个月月底前预付下一季度租金之主张，马克就2014年11月1日起的下一个季度的租金支付也已�出合理期限，立人盈智公司未在马克提出的期限内付款，已构成根本违约，故马克依法有权行使单方解除权。根据上述已送达的解除合同通知书，本院依法确认立人盈智公司与马克之间的房屋租赁关系于2014年11月30日解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故立人盈智公司理应向马克支付2014年11月的房屋租金13650元及相当于三个月租金金额的违约金40950元。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故立人盈智公司理应向马克腾退诉争房屋，并应比照合同约定的租金标准支付2014年12月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，现马克主张按每月13650�计算，本院对此不持异议。
庭审中，马克仅以系张艳与其签订书面房屋租赁合同为由主张张艳是房屋承租人、一直使用房屋，并据此要求张艳腾退房屋、支付租金、房屋占有使用费及违约金，该主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决如下：
一、马克与北京立人盈智教育咨询有限责任公司就北京市海淀区温泉镇颐阳山水居北区×××（即北京市海淀区温泉镇颐阳山水居养心园×××号）房屋形成的房屋租赁关系于二〇一四年十一月三十日解除。
二、北京立人盈智教育咨询有限责任公司于本判决生效后十日内向马克支付二〇一四年十一月的房屋租金人民币一万三千六百五十元。
三、北京立人盈智教育咨�有限责任公司于本判决生效后十日内向马克支付违约金人民币四万零九百五十元。
四、北京立人盈智教育咨询有限责任公司于本判决生效后三十日内腾空位于北京市海淀区温泉镇颐阳山水居北区×××（即北京市海淀区温泉镇颐阳山水居养心园×××号）的房屋交与马克，并按照每月人民币一万三千六百五十元的标准向马克支付二〇一四年十二月一日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。
五、驳回马克的其他诉讼请求。
如果北京立人盈智教育咨询有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百六十五元，由北京立人盈智教育咨询有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如�服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 禹霖华
人民陪审员 胡显蕾
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年九月六日
书 记 员 陈迎宾