贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初3035号原告：朱顺莲，女，1973年4月18日生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：余宗翔（朱顺莲之夫），住南宁市青秀区。原告：余宗翔，男，1972年6月14日生，汉族，户籍地南宁市青秀区，现住南宁市青秀区。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。法定代表人：赵中伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗传洪，贵州权衡律师事务所律师。原告朱顺莲、余宗翔与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余宗翔、原告朱顺莲的委托诉讼代理人余宗翔，被告安达房开公司的委托诉讼代理人罗传洪到庭参加诉讼。在诉讼过程中，依安达房开公司申请对涉案房屋2015年4月17日至2017年4月17日期间的租金进行评估。本案现已审理终结。朱顺莲、余宗翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同编号为安字2011157号的《商品房买卖合同》，向二原告提交：商品房建筑竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等合格文件及资料，并限期办理交房手续；2.判令被告支付二原告从2014年6月1日起按总金额每天万分之八赔偿违约金直到交房之日止（至2017年4月17日已逾期1051天，产生的违约金为266320.03元）；3、判令被告支付二原告房屋合同面积与核定面积之差的房屋价款7192元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月18日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：安字2011157），被告将其开发的位于兴义市桔山办花月村蓝天花园紫薇园B19栋1003号商品房（合同面积127.72平方米，总价316746元）预售给原告，原告按照合同约定按时交付了房屋首付款且办理了余款的按揭手续。按照合同约定，被告应当于2012年6月30日前向原告交付该商品房，且该商品房交付时应当符合“商品房已取得建筑竣工合格证明文件及有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但是被告未按照此约定交付房屋，致使原告不能入住该城市唯一房屋，给原告造成了经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条规定，逾期超过30日出卖人未交房，且受买人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。因此，根据合同规定的双方的权利和义务关系，被告有义务支付从2012年7月1日起至实际交房之日止的违约金。鉴于2012年7月1日至2014年5月31日期间逾期交房的违约金已于2014年6月5日在兴义市人民法院主持调解下达成协议并予以赔偿[详见（2014）黔义民初字第639号)]。本诉讼日期从2014年6月1日至起诉日（2017年4月24日），被告应向原告支付违约金266320.03元，违约金计算方式为合同总价款316746元×0.0008／天×逾期交房天数1051天﹦266320.03元。房屋建筑面积差2.9平方米×2480元／平方米﹦7192元。综上所述，二原告与被告在自愿、协商一致的条件下签订了《商品房买卖合同》，双方都应按照合同的约定履行彼此的权利和义务，原告积极全面的履行了自己的义务，而被告违反合同的约定，违背了契约精神，应承担相应的违约责任。安达房开公司承认与二原告签订编号为安字2011157号《商品房买卖合同》，对签订合同的时间及合同内容无异议。但辩称，一、安达房开公司已向二原告交付房屋，不应当再承担逾期交房的违约责任。安达房开公司与二原告于2011年签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2012年6月30日前。安达房开公司在该时间内确实未能如约交付房屋。但2014年安达房开公司已通知其接收房屋，现其已实际占用房屋。且逾期交房的违约金安达房开公司已支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用。根据该条规定，应当视为安达房开公司已向其交付房屋，自2014年6月起，安达房开公司不应当再承担逾期交房的违约责任。二、涉案楼盘目前还未取得房屋主管部门的竣工验收备案，如果安达房开公司须向二原告支付逾期交房或逾期提交相关证明文件的违约金。该违约金的起止时间应自2015年4月17日至2017年4月17日。2015年4月17日前的违约金请求已过诉讼时效。三、安达房开公司开发的楼盘是由贵州化工建设公司承建，由于该公司未能按照合同约定的竣工时间交付房屋，导致该楼盘出现延期交房的情形，故二原告诉请的违约金应当由该公司承担。而且该违约金过高，应当根据法律规定进行调整。四、本案诉讼费应按照比例进行承担。本院经审理认定事实如下：朱顺莲与余宗翔系夫妻关系，2011年6月18日，朱顺莲、余宗翔与安达房开公司签订了编号为安字2011157号的《商品房买卖合同》，约定朱顺莲、余宗翔向安达房开公司购买位于兴义市××山××月村蓝天花园紫薇××单元××房，建筑面积为127.72平方米，按套计算房屋总价款为316746元，合同签订之日向出卖人交付首期房款96746元，余款220000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定:“交房时间为2012年6月30日，交房时应当符合以下条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十三条约定逾期交房超过30日，买受人有权退房。“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十五条约定实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照房屋产权管理部门核定建筑面积为准，签约时暂按约定面积收款，结算时按2480元每平方米多退少补。合同签订当日朱顺莲、余宗翔即向安达房开公司交付购房首付款96746元，合同签订后于2011年7月13日交付契税2110.49元，2012年4月23日安达房开公司出具一份《收款收据》载明：“今收到朱顺莲房子按揭款220000元”。另查明，涉案房屋至今未取得建筑工程竣工验收备案，经测量该房屋的实际建筑面积为124.82平方米，套内面积为106.79平方米，双方对此面积无异议，本院予以确认。因安达房开公司未按约交付房屋，对于2012年7月1日至2014年5月31日期间的逾期交房违约金朱顺莲、余宗翔曾于2014年2月13日向本院提起诉讼，本院已调解由安达房开公司支付。涉案房屋经兴义市价格认证中心鉴定，并出具兴价认字（2017）277号《价格认定结论书》认定2015年4月17日至2017年4月17日期间的租赁价格按套内建筑面积每月7.6元/平方米确定，此期间的租赁价格为19500元。朱顺莲、余宗翔虽表示对该《价格认定结论书》不予认可，但在本院释明其可申请重新鉴定后，又明确表示不申请重新鉴定。本院认为，朱顺莲、余宗翔与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱顺莲、余宗翔已经按照合同约定付清购房款，安达房开公司虽辩称已交付房屋，但并未举证加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故对此辩称本院不予采信。安达房开公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，涉案合同亦约定交付房屋时需满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，故即便二原告已实际占用房屋，安达房开公司的交房行为亦不符合我国《建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定及本案合同的约定，安达房开公司仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。因涉案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，其特点是以日为计算单位，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金数额随着违约行为的继续而按日产生。故安达房开公司已经支付的2012年7月1日至2014年5月31日的违约金与本案违约金相互独立，互不影响。二原告曾于2014年2月13日因本案房屋逾期交房向我院提起诉讼，并经我院调解处理，可知原告于2014年2月13日已经明确知道自己的权利被侵害。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。本案的违约金债权属于继续性债权，应当每日分别适用诉讼时效，原告于2017年4月17日才提起本案诉讼，往前推算2年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2015年4月17日之后的违约金尚在诉讼时效期间。综上，二原告起诉要求安达房开公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，该违约金应从2015年4月17日起算。被告安达房开公司提出合同约定的逾期交房违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准。对“造成的损失”的界定，在朱顺莲、余宗翔没有举证证明其遭受的实际损失、又不申请重新鉴定的情况下，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，根据兴义市价格认证中心出具的兴价认字（2017）277号《价格认定结论书》确定2015年4月17日至2017年4月17日期间的租金损失为19500元（按合同约定方式计算2015年4月17日至2017年4月17日期间的违约金为：732天×万分之8×316746元=185486元）。由此可见，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金明显高于“造成损失的30%”，本院依法予以调整按照同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金，故安达房开公司应支付朱顺莲、余宗翔从2015年4月17日起至2017年4月17日期间的违约金为19500元×130%=25350元。对于房屋面积差的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案《商品房买卖合同》第十五条约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照房屋产权管理部门核定建筑面积为准，签约时暂按约定面积收款，结算时按2480元每平方米多退少补”。根据原告提交被告亦认可的《房屋分层分户各类面积测算统计表》载明的内容，原告所购房屋实测面积为124.82平方米，《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为127.72平方米，相差2.9平方米，本院据此计算2.9平方米×2480元/平方米=7192元，该7192元安达房开公司应当退还朱顺莲、余宗翔。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向朱顺莲、余宗翔提交商品房建筑竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等合格文件及资料并办理交房手续。二、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱顺莲、余宗翔逾期交房违约金25350元，并退还房款7192元，前述两项共计32542元。三、驳回朱顺莲、余宗翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，减半收取2701元，由朱顺莲、余宗翔负担2380元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担321元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 王 明 快二〇一七年八月十八日书记员 景娟（代）