河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终1477号
上诉人（原审原告）：柴旭亮。
委托代理人：宋武军，河南尚中律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：穆素霞，河南安多律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳市恒星房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区九都路洛恒南光小区*号楼6门。
法定代表人：路会军，该公司总经理。
委托代理人：张国茹，该公司法律顾问。
被上诉人（原审第三人）：刘俊麟。
委托代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。特别授权。
原审第三人：洛阳银行股份有限公司金业支行。住所地：洛阳市老城区九都路饮马街口恒星商务楼*楼。
负责人：张建丽，该支行行长。
上诉人柴旭亮与被上诉人洛阳市恒星房地产开发有限公司（以下简称恒星公司）、刘俊麟及原审第三人洛阳银行股份有限公司金业支行（以下简称洛阳银行金业支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴旭亮的委托代理人宋武军、穆素霞，被上诉人恒星公司的委托代理人张国茹，被上诉人刘俊麟的委托代理人郎新生，原审第三人洛阳银行金业支行的负责任张建丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：柴旭亮于2010年6月17日向恒星公司支付定金100000万元，用于购买位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房，并于2010年7月20日向恒星公司支付了剩余购房款840000元。恒星公司于柴旭亮付清房款后，于当日将该房屋交付给柴旭亮。2010年10月23日，柴旭亮与恒星公司补签了一份商品房购销合同，合同约定柴旭亮向恒星公司购买位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房，建筑面积133.4平方米，售价每平方米7046.5元，总售价940000元，2010年7月30日前支付全部房款，恒星公司须于2010年8月1日前将商品房交付柴旭亮使用。恒星公司将房屋交付柴旭亮后，双方即达成了口头租赁协议，约定由恒星公司承租该房屋，每年租金100000元。恒星公司承租该房屋后，向柴旭亮支付了三次租金共计300000元。2010年11月22日，恒星公司与刘俊麟签订一份商品房购销合同，合同约定刘俊麟向恒星公司购买位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1-2层，建筑面积2174.28平方米，售价每平方米7000元，总售价15219960元，2010年11月23日前支付2000000元，余10%的房款，售房合同备案时付清。合同签订后，刘俊麟向恒星公司支付了13697960元的购房款。2014年2月25日，刘俊麟委托洛阳市老城区刘一手火锅店与洛阳银行金业支行签订一份房屋租赁合同，合同约定洛阳银行金业支行承租位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星商务楼一楼5间，建筑面积365平方米，租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日等内容。洛阳银行金业支行租赁的房屋包含本案所争议的房屋即1层102号商品房。后柴旭亮因发现洛阳银行金业支行承租房屋的出租人是洛阳市老城区刘一手火锅店，为此持状诉至法院。
另查明：位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房因整栋楼房变更规划后未办理新的建筑规划许可证，暂时不具备办理房产登记过户手续的条件。
原审法院认为：柴旭亮与恒星公司于2010年10月23日签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。柴旭亮已经按照合同约定履行了支付全部房款的付款义务，恒星公司应当依约为柴旭亮办理位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房的房产登记过户手续。故柴旭亮要求恒星公司继续履行合同，协助柴旭亮办理房产过户手续的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。关于柴旭亮要求确认位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房归其所有的诉讼请求，因本案系商品房买卖合同履行过程中发生的纠纷，并非房屋所有权的权属争议，因此对柴旭亮要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求，该院不予支持。柴旭亮要求恒星公司承担不超过房屋购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，因柴旭亮与恒星公司签订的商品房购销合同并未因此而导致无效、被撤销或者解除，故柴旭亮的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于刘俊麟请求确认其与恒星公司签订的商品房购销合同有效的诉讼请求，该合同亦为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。柴旭亮主张刘俊麟在明知位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房已经由他人购买的情况下，与恒星公司恶意串通又签订买卖合同，该合同应当无效的意见，因证据不足，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、洛阳市恒星房地产开发有限公司继续履行合同，为柴旭亮办理位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房的房产登记过户手续；二、洛阳市恒星房地产开发有限公司应当于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房具备办理房产登记过户手续之日起十五日内履行上述义务；三、驳回柴旭亮的其他诉讼请求；四、刘俊麟与洛阳市恒星房地产开发有限公司签订的商品房购销合同为有效合同。本案受理费13300元、保全费5000元，合计18300元（柴旭亮预交18200元、刘俊麟预交100元），由柴旭亮负担200元，洛阳市恒星房地产开发有限公司负担18100元。
宣判后，柴旭亮不服原审判决，向本院提起上诉称：1、依法确认洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房为上诉人所有（包括占有、使用、收益、处分），并将一审判决书的第二项改判为：“洛阳市恒星房地产开发有限公司应当于十五日内为柴旭亮办理老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房的产权登记过户手续”。2、依法撤销一审判决书的第三、四项。3、本案一、二审诉讼费、保全费和其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋依法应当归上诉人所有。一审法院虽然将本案定性为房屋买卖合同纠纷，但由于恒星公司和刘俊麟之间存在另外一份商品房购销合同（暂且不论合同真伪，下同），导致本案的实质是两份购房合同的三方当事人对涉案房屋所有权的争议，因此，既然一审判决书认定上诉人支付了全部购房款、实际占用涉案房屋、收取恒星公司租金等重要事实，并且判令恒星公司应当继续履行合同并为上诉人办理登记过户手续，这说明一审判决书实际上已经认定涉案房屋的所有权人为上诉人。另外，上诉人先行支付全部购房款，后又与恒星公司签订书面购房合同的目的显然是为了取得涉案房屋的所有权。但由于恒星公司的违约行为导致上诉人不能自由享有、行使所有权，尤其是其中的收益权和处分权，因此，上诉人才通过司法途径要求人民法院确认自身对涉案房屋的所有权，这完全符合《物权法》的规定，依法应当得到支持。二、恒星公司应当无条件为上诉人办理产权登记过户手续。首先，恒星公司作为涉案房屋的出卖人，其主要合同义务就是将房屋交付上诉人并办理产权登记过户手续，双方购房合同并没有约定恒星公司履行该合同义务的前置条件，而一审判决书第二项中却设定了“具备办理房产登记过户手续”的前置条件，但却没有明确指出什么情况下才属于“具备办理房产登记过户手续”，这显然超出了上诉人和恒星公司购房合同约定的范围，违背了“当事人意思自治”的民事诉讼基本原则，属明显错误。其次，一审判决书称：涉案房屋“----因整栋楼房变更规划后未办理新的建筑规划许可证，暂时不具备办理房产登记过户手续的条件”，如果前述第二项中所谓的条件指的是该建筑规划许可证的办理事项的话，则一审判决书混淆了本案房屋买卖合同出卖人恒星公司的民事义务和行政义务的关系，明显没有法律依据。毋庸置疑的是，就像一审判决书第一项所认定的那样，恒星公司依照合同约定应当为上诉人办理涉案房屋的产权登记过户手续，这属于恒星公司基本的合同义务（民事义务），如果由于恒星公司没有履行依法应当履行的行政义务（例如缴纳土地出让金、办理建筑规划许可证等等）导致其不能在合同约定的时间内为上诉人办理产权登记过户手续，其向上诉人承担的当然是民事意义上的违约责任，至于恒星公司作为行政相对人是否完全履行了对地方政府部门的行政义务，则属于另外的行政法律关系。一审判决书把恒星公司履行行政义务作为其履行房屋买卖合同民事义务的前提条件，显然是错误的。再者，如果按照一审判决书的第二项，恒星公司在任何时候完全可以以不具备办理产权登记过户手续条件为由拒绝履行判决书，其实质上是该项判决结果得不到强制执行，上诉人永远无法获取房产证和土地证。最后，根据我国《民事诉讼法》的规定，人民法院的判决书应当明确指出原告的诉讼请求是否成立，其结果应当是明确、清晰的，不能有任何一丝一毫的模糊。而本案一审判决书的第二项，留有很大的让当事人“无限遐想”的空间，这势必造成在以后的强制执行阶段各方当事人各执一词，最终导致该项判决结果成为一纸空文。因此，一审判决不能超出上诉人和恒星公司合同约定范围和法律规定为恒星公司履行合同义务设置任何前提条件。三、恒星公司与刘俊麟之间商品房购销合同中涉及本案房屋部分应当属无效。一审过程中，对于刘俊麟出具的证据，除了两份工商银行的转账凭证外，没有任何证据能证明刘俊麟向恒星公司支付了相应的购房款，更没有证据证明刘俊麟向恒星公司支付了涉案房屋的购房款，并且恒星公司也没有认可收到了刘俊麟支付的除两份工商银行转账凭证之外的购房款。根据一审法院调取的恒星综合楼107号和204号房屋的预售登记信息和上诉人提出的其他证据，说明刘俊麟在明知恒星公司已经将包含涉案房屋在内的三套房屋出售给他人的情况下，仍然与恒星公司签订了所谓的商品房购销合同，明显属于双方恶意串通，损害了上诉人的合法权益，根据我国《合同法》第52、56条的规定，应当属部分无效。四、一审判决书第四项内容明显错误。一审已经查明，恒星公司和刘俊麟之间商品房购销合同的标的物是恒星综合楼的1-2层房屋，包含涉案房屋在内。退一步讲，既然一审法院认为该商品房购销合同为有效合同，那么，根据一审判决书第一项内容，恒星公司应当继续履行合同并为上诉人办理房产登记过户手续，根据该项判决结果，显然使恒星公司和刘俊麟之间商品房购销合同中涉及102号房屋部分成为根本上的“履约不能”--恒星公司既然应当将102号房屋登记过户至上诉人名下，其当然就不可能履行向刘俊麟交付102号房屋并办理登记过户手续的义务，在这样的情况下，一审判决书显然应当在主文中明确指出刘俊麟可以另行向恒星公司主张要求其承担违约责任，那样的话无疑会使本案各方当事人更加明确自身在涉案的102号房屋上的权利、责任和义务，有利于定纷止争！综上所述，一审判决存在诸多错误，请贵院查明本案事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。
恒星公司答辩称：1.恒星公司和上诉人签订的房屋买卖合同是合法有效的，恒星公司已将房屋钥匙交送给上诉人，履行了房屋买卖合同，不存在违约。2.恒星公司和第三人刘俊麟签订的房屋买卖合同与本案无关，应当另案另诉。3.现在恒星公司因规划变更暂时办不了房产证，变更手续补齐之后恒星公司愿意给上诉人办理过户手续。
刘俊麟答辩称：1.刘俊麟与恒星公司签订的买卖合同是有效的，刘俊麟按照合同约定已向恒星公司支付房款13697960元，剩余的款项是恒星公司没有按照合同约定为刘俊麟办理房屋登记备案手续，合同中约定办齐手续后刘俊麟付清余款。2.刘俊麟自2010年11月22日签订合同至付清90%款项即实际占有恒星综合楼1、2层全部房屋，建筑面积为2174.28平方米，使用至今。本案属于恒星公司违背原则一房两卖，应由恒星公司承担责任。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，望二审法院维持一审判决。
洛阳银行股份有限公司金业支行答辩称：不太清楚，不发表意见。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案恒星公司一房两卖，事实清楚。原审在查明恒星公司因整栋楼房变更规划后未办理建筑规划许可证，暂时不具备办理房产登记过户手续条件的情况下，判决恒星公司继续履行合同，协助柴旭亮办理房产过户手续。那么办理过户手续的前提就是首先要对涉案房屋的权属进行确权，原审既已判决恒星公司继续履行合同，为柴旭亮办理涉案房产的登记过户手续，但同时又认为柴旭亮请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不属本案审理范围，该认识不当，本院予以纠正。关于上诉人柴旭亮要求法院明确判决恒星公司在十五日内为其办理商品房的产权登记过户手续的问题，根据原审已查明的事实，恒星公司新的建筑规划许可证的办理尚处于待定状况，且该许可证的办理属相关行政部门的行政执法范畴，故柴旭亮关于明确办理期限的上诉请求本院不予支持。另外，根据《最高法院商品房买卖合同的司法解释》第八条第二款的规定，本案第三人刘俊麟在恒星公司一房两卖的情况下，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审依职权将刘俊麟追加为第三人后，应向刘俊麟进行法律释明，告知刘俊麟应根据相关法律规定，通过其他渠道维护自身权益。原审在未进行充分释明的情况下，在本案中判决确认恒星公司与刘俊麟签订的商品房买卖合同为有效合同，容易引起理解歧意。故本院认为，就本案的具体案情，应撤销原审判决第四项为宜，刘俊麟可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1084号民事判决中的第二、三项；
二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1084号民事判决第一项为：位于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼1幢1层102号商品房归柴旭亮所有，洛阳市恒星房地产开发有限公司应继续履行合同，为柴旭亮办理该房产的登记过户手续；
三、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1084号民事判决的第四项。
二审受理费100元，由上诉人柴旭亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆刚
审 判 员 于 磊
代审判员 卢媛媛
二〇一六年五月十九日
书 记 员 邵羽菲