山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2733号上诉人（原审原告）刘泳。委托代理人袁毅刚，山东中青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董宝光。委托代理人钟锡九。原审原告董其松。原审第三人青岛龙腾源市场经营服务有限公司。法定代表人谷祝胜，董事长。委托代理人徐洁。原审第三人青岛市国土资源和房屋管理局。法定代表人陈培新，局长。上诉人刘泳因与被上诉人董宝光、原审原告董其松、预算呢原审第三人青岛龙腾源市场经营服务有限公司（以下简称龙腾源公司）、原审第三人青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘泳在一审中诉称，青岛市聊城路×号房产项下43号房，为董其松和董宝光共有，各自为二分之一，即15.19平米。1994年3月8日，青岛市九O一重点工程指挥部（以下简称指挥部）对聊城路片进行拆迁改造，拆迁政策执行《青岛市城市房屋拆迁管理规定》、《青岛市市内五区棚户区房屋拆迁安置补偿办法》、《青岛市人民政府青政函（94）5号文件》。刘泳以户主身份，董其松以承租人身份与指挥部达成的拆迁协议书确定在册人口为刘泳全家4人，被拆迁人没有董宝光。1999年7月6日两刘泳与指挥部达成房屋安置协议书，约定刘泳一家四口安置于夏津路×号×号楼×单元×户。1994年4月15日，刘泳董其松以购董宝光房屋产权的名义，付董宝光人民币5000元。1999年7月8日，刘泳与丈夫董其松达成购房协议书，约定坐落于夏津路×号×号楼×单元×户的安置房由刘泳购买，产权归刘泳所有。该协议书在市北区公证处进行了公证。2012年4月刘泳到第三人市房管局办理房产证时，该中心的工作人员在审查材料后告知，因拆迁方的共有人是董其松和董宝光，两份协议书和交费单据上必须有董宝光的名字和董宝光的亲笔签名，新房应与董宝光共有，否则不予办理房产证。即使董宝光将房产卖给董其松，因当时没有办理过户手续，房屋依法仍属董其松、董宝光共有，刘泳只有先办出房产证，后再将董宝光名下的房产转移到刘泳名下。为办理房产证刘泳找到董宝光，经与其协商同意商定先办理房产证，再将董宝光名下的房产过户到刘泳名下。得到董宝光同意后，刘泳又找到第三人龙腾源公司，要求该公司按照房产交易中心工作人员的意见增加董宝光为被拆迁人。为避免以后发生家庭纠纷，刘泳给龙腾源公司出具书面申请，说明在办理房产证过程中发现房屋安置协议书漏写董宝光，请求补上，责任由刘泳承担。龙腾源公司工作人员在房屋拆迁协议书、房屋安置协议书被拆迁人一栏，收费单据的缴款人栏增写董宝光，并加盖公章确认。青房地权市字第××号房地产权证中记载刘泳和董宝光共有房屋。此后董宝光拒不配合办理房屋过户手续。刘泳以市房管局为董宝光向法院提起行政诉讼，两审法院都认定“董宝光的户籍在拆迁时不在被拆迁房屋内，未在安置人口之内，也没有签订拆迁协议”、“刘泳与其丈夫董其松和第三人董宝光在拆迁过程中就原聊城路×号房屋存在民事纠纷，导致回迁安置办理房屋产权发生纠纷”，以“刘泳与第三人董宝光之间的民事纠纷不属于本案审查范围”为由驳回刘泳的起诉。现刘泳请求依法确认青岛市市北区夏津路×号×号楼×单元×户房屋归刘泳个人所有；本案诉讼费由董宝光承担。董宝光在一审中辩称，刘泳以董宝光户口不在拆迁地，且不属于拆迁安置人口，不应得到安置房屋的观点不能成立。根据“青岛市城市房屋拆迁管理规定”第六条、第七条的规定，董宝光持有共有房50%的房产证，依法应得到补偿和安置。刘泳董其松为共有房50%的产权人，在与指挥部签订的拆迁协议中造假把自己写成承租人。刘泳在两级法院庭审中多次承认收到董宝光5000元的转让款。答辩人认为5000元收条应为无效证据。刘泳用欺骗手段冒领指挥部发给董宝光的拆迁补偿款，再想骗取董宝光的拆迁房屋，其行为依法应予以惩处。第三人龙腾源公司在一审中述称，本案的涉案房屋是历史遗留问题，原拆迁办理人员已经离职。为何拆迁协议中仅有刘泳一人无法核实。2012年刘泳申请在拆迁协议书中漏写了董宝光，经公司核实认为共有事实成立，添加董宝光名字是合理的。我方认为在给刘泳和董宝光出具共有房产手续时，我方已经尽到法定职责。第三人市房管局在一审中述称，我局与本案处理结果无利害关系，不应将我局列为本案第三人参加诉讼。一审法院经审理查明如下事实：1、刘泳与董其松系夫妻，董其松与董宝光系兄妹。1991年董其松与董宝光各自从其母亲刘敬芝处受赠原聊城路×号房屋的50%，青岛市房产管理局为董其松颁发了青房私转字第1410号房屋所有权证，为董宝光颁发了青房私转字第44号房屋共有权保持证。2、1994年3月10日，启动九〇一地面配套工程聊城路片改造，原聊城路×号房屋（建筑面积30.38平方米），在被拆迁范围内，刘泳作为被拆迁人与指挥部（即龙腾源公司）签订房屋拆迁协议书，其一家四口作为应安置人口。董宝光的户籍在拆迁时不在被拆迁房屋内，未在应安置人口之内，也未签订拆迁协议。3、1999年7月6日，刘泳与指挥部签订房屋安置协议书，安置刘泳本市夏津路×号×号楼×单元×户房屋。董其松作为原房屋产权人与刘泳签订购房协议书，协议约定董其松放弃购买该房屋产权，由刘泳出资购买，产权归刘泳个人所有，并进行了公证。4、2012年4月23日，刘泳向龙腾源公司提出申请，内容为：我有原聊城路×号私房一处，经九〇一工程指挥部拆迁安置于夏津路10号，原旧私房产权房主为董其松、董宝光二人，在办理房产证过程中发现房屋安置协议书上漏写董宝光，请贵公司协助将其补上，因此产生的任何纠纷与贵公司无关。根据刘泳申请，第三人龙腾源公司在房屋拆迁协议书、房屋安置协议书以及两份收据上，补填了董宝光的名字，并加盖了“青岛市九〇一重点工程指挥部”公章和“青岛龙腾源市场经营服务有限公司财务专用章”。在此之前，2012年4月17日，第三人龙腾源公司还出具了《办理产权证明》，内容为：原聊城路×号，房屋性质私，建筑面积30.38平方米，原产权人董其松、董宝光现安置在夏津路×号×号楼×单元×户套三房一处，建筑面积64.20平方米，现已在我指挥部购房屋产权，请房产局给予办理产权手续。5、2012年4月25日刘泳、董宝光、董其松在房产交易中心制作的房地产登记询问记录中对于“登记申请是否是申请人真实意思表示”、“申请人所提交的材料是否真实、合法、有效”、“申请人是否重复了解申请登记的内容”、“申请登记的房屋是否为共有房屋”予以了认可，并签字捺印。市房管局依据刘泳及指挥部的申请,经过对董其松、刘泳、董宝光进行询问，并审查刘泳提交的登记材料，颁发了青房地权市字第××号房地产权证，刘泳及董宝光各占50%产权。6、庭审中，刘泳提交收条一份，内容记载“今收到董其松交来房屋产权转让款伍仟元整。94.4.15.董宝光”。董宝光承认在1994年4月15日出具收条，也认可该收到条系其书写，但认为收到的款项为刘泳自己领取的拆迁补偿款，而非房屋转让款，并称该房屋转让行为违反法律规定。7、庭审中，第三人龙腾源公司承认经刘泳申请补填董宝光名字的事实，并认为本案的涉案房屋是历史遗留问题，原拆迁办理人员已经离职。为何拆迁协议中仅有刘泳一人无法核实。在2012年刘泳到我公司申请在拆迁协议书中漏写了董宝光，经我公司核实认为按照共有事实，加上董宝光的名字是合理的。因此刘泳和董宝光办理共有房产证是合理的。该公司不认为其没有尽到法定职责。8、2014年4月29日本案刘泳以房管局为董宝光，董宝光和龙腾源公司为第三人向一审法院提起行政诉讼，要求依法撤销该案董宝光颁发的青房地权市字第××号房地产权证，并确认涉案房屋归刘泳一人所有。一审法院认为刘泳要求撤销董宝光颁发青房地权市第××号房地产权证，证据不足，不予支持；要求确认涉案房屋归刘泳一人所有的请求不属于行政诉讼受案范围，本案不予一并审理为由，于2014年7月21日作出（2014）北行初字第24号行政判决，驳回刘泳的诉讼请求。刘泳不服该判决提起上诉。青岛市中级人民法院认为房管局登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确，行政程序符合法律规定，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，于2014年10月20日作出（2014）青行终字第357号行政判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，董其松以刘泳身份起诉，一审法院已出具（2015）北民初字第1245号民事裁定，驳回董其松的起诉。理由不再赘述。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有该规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘泳主张董宝光将青房私转共字第44号房屋共有权证涉及的房屋所有权（即原聊城路×号房屋50%的所有权）出售给了董其松，提交的证据为董宝光于1994年4月15日出具的收到条，董宝光认为5000元为刘泳领取的拆迁补偿款，而非房屋转让款。2012年4月23日，刘泳向龙腾源公司提交申请，以遗漏被拆迁人为由，要求添加董宝光为被拆迁人，并表示因此产生的纠纷与该公司无关。2012年4月25日刘泳、董宝光、董其松在房产交易中心制作的房地产登记询问记录的材料均认为真实并予以了认可，且签字捺印。市房管局依据刘泳、董宝光、董其松的申请颁发了夏津路×号×号楼×单元×户房屋房产证。由此可以看出刘泳、董其松、董宝光均认可了在2012年4月25日办理房产证时，涉案房屋夏津路×号×号楼×单元×户的产权状态为刘泳和董宝光共同共有。该行为结果明显与刘泳提交的董宝光出具的收到条所要证明的内容相互矛盾。由于收到条的内容董宝光和刘泳各执一词，该证据的证明效力有待验证。市房管局的发证行为得到了（2014）北行初字第24号行政判决和（2014）青行终字第357号行政判决的支持，两审法院认定登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确。因此，可以认定市房管局在2012年5月21日向刘泳和董宝光分别发放青房地权市字第××号房地产权证时，该房屋的所有权属情况就如房地产权证记载，由刘泳和董宝光各占用50%。综上，市房管局发放的房产证的证明效力明显大于刘泳提交的董宝光出具的收到条。刘泳提交证据不足以证明其主张的涉案房屋归刘泳个人所有，应当承担举证不利的后果。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回刘泳的诉讼请求。案件受理费8936元，由刘泳负担。宣判后，刘泳不服一审判决，提起上诉。上诉人刘泳上诉请求撤销一审判决，依法改判确认青岛市市北区夏津路×号×号楼×单元×室房产归刘泳个人所有。其主要事实理由为：《青岛市901重点工程指挥部》是青岛市政府在上世纪九十年代初组建并派出的、负责对聊城路等路片进行拆迁改造的政府临时机构。对拆迁户的拆迁安置补偿由《青岛市901重点工程指挥部》代表市政府负责落实。901重点工程“对拆迁户的安置，适用当时的《青岛市城市房屋拆迁管理规定》、《青岛市市内五区棚户区房屋拆迁安置补偿办法》和《青岛市人民政府青政函(94)5号文件》。以户为单位进行安置，对拆迁区划内进行调查、统计和落实后，确定刘泳及丈夫董其松、女儿董小璐、儿子董君均为安置人口，按四口之家标准安置一套住房。并由901重点工程指挥部代表市政府一方，董其松和刘泳代表全家四口一方签订的拆迁协议和安置协议。青岛市市北区夏津路×号×号楼×单元×房竣工后，901重点工程指挥部根据安置协议将该安置房交付给董其松一家，董其松全家交付了安置房所有的费用，包括超出补偿面积韵购房款。董宝光在1994年间拆迁时虽与其兄董其松是聊城路×号内43户的房产共有人，但因户籍早在1969年迁出聊城路5号，不是安置人口，不与董宝光签订拆迁协议和安置协议，更没给董宝光全家安排安置房。不动产登记的证明力仅有法律上的推定效力，不具有终局的、确定的和不可推翻的效力，且其推定效力仅及于善意第三人，不及于有过错的权利人和恶意第三人。董宝光自拆迁始到2012年办理房产登记这18年期间没找市政府或青岛市901重点工程指挥部提出安置要求，涉案房产自1998年就由青岛市901重点工程指挥部交付董其松一家，董宝光在2012年办理房产登记前这14年里从没对涉案房产主张权利。青岛市国土资源和房屋管理局在刘泳持原始的没有董宝光签名的拆迁协议和安置协议申请其房产登记时，该局认为董宝光是原拆迁房共有人，必须加添董宝光并将房产登记在刘泳和董宝光名下，否则不予登记。刘泳在不懂寻求法律救济的情况下无奈屈从；在与董宝光商定好先登记在两人名下然后再过户给刘泳一人的前提下，才发生了本属刘泳一人的房产，登记在刘泳和董宝光两人名下，该局对本案的发生具有不可推卸的责任。青岛龙腾源市场经营服务有限公司自诩是青岛市901重点工程指挥部的承继组织，可多次开庭都以事过多年不清楚当时的情况为由，拒绝承担青岛市901重点工程指挥部在本案中应当证实的当时拆迁补偿所依据的法律规定和安置条件的证明义务。当时安置是一户一房，如董宝光应得到安置，也应由指挥部再单独分一套房给董宝光全家。能将董其松一家四口人和董宝光一家三口人安置在一套房中居住，这种安置方案不符合当时的拆迁安置政策。被上诉人董宝光辩称，在董宝光和董其松的共有私房拆迁之际，刘泳瞒着董宝光单独泡制了一个缺少董宝光名字的“安置协议”，这是刘泳制造的一个骗局，应是一个无效的证据。中华人民共和国城市房地产管理办法(1994)第三十八条，未经共有人董宝光的同意，只有50%产权的刘泳、董其松无权单独签定与整个共有房有关的协议。董宝光是原私房主之一，并持有50%的房权证，依据青岛市城市房屋拆迁管理规定的第六条、第七条的规定，董宝光依法应是被拆迁人，应予补偿和安置。拆迁和安置方面，董宝光和董其松（刘泳）具有完全相同的权益（各按50%分额）。刘泳泡制的缺少董宝光名字的“协议”，未得到市房产局、九0一指挥部及龙腾源公司的的认可。2012年4月17日，九0一指挥部、龙腾源公司为董其松和董宝光出具的办理产权证明内容为：“房屋性质（私）／产权人，董其松董宝光，现安置在夏津路10号”。2012年4月25日，九0一指挥部和龙腾源公司又出具了房地产登记申请书，特别在备注中注明各占50%产权。对以上两个证明，刘泳、董宝光都签名、按手印表示同意。以上的两个证据，事实清楚，证据充分，对安置房为董宝光和刘泳所“共有”的证明效力，明显大于刘泳提交的缺少董宝光名字的“安置协议”。2012年4月25日，刘泳、董其松、董宝光三人在市北房产交易中心面对工作人员，作了一个询问笔录，在笔录中三个人都承认，夏津路10号的安置房为董宝光和刘泳共有，并三人都签名并按手印以示确认。这是安置房为董宝光和刘泳共有的又一有力证据。但刘泳在上诉中又出尔反尔，在其多次签字承认安置房为共有的这一事实后，竟然又反咬一口，说董宝光没有户口，是非安置人口，不应分房子。原审第三人市房管局述称，刘泳与董宝光、青岛龙腾源市场经营服务有限公司所有权确认纠纷一案，案件处理结果与青岛市国土资源和房屋管理局没有利害关系，不应将青岛市国土资源和房屋管理局列为第三人。原审第三人龙腾源公司述称，刘泳与董宝光的纠纷，因901指挥部的原工作人员已经离开，具体拆迁中的事情已经无法查实，属于历史遗留问题。刘泳于2012年4月23日向青岛市龙腾源市场经营服有限公司提出申请，要在原协议安置人上添加董宝光的名字，经核实公司认为是合理的。本院经审理查明事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，涉案房屋现有的登记权利状态为董宝光与刘泳按份共有，但对于房屋的实际权利状态应当综合审查房屋来源、拆迁过程、房屋是否存在转让行为及房屋行政部门产权登记过程等情况，综合判断当事人的真实意思表示。涉案房屋系由原聊城路×号房屋拆迁而来，该房屋原由董宝光与董其松各持50%的产权，原房屋面积为30.38平方米。1994年3月涉案房屋被列入拆迁范围，当时的拆迁单位与刘泳签订了房屋拆迁协议书，董其松、刘泳一家的户口在聊城路×号房屋内，董宝光一家户口不在该房屋内，拆迁协议被安置人口中不包括董宝光一家。1994年4月15日，董宝光向刘泳出具收条一份，上载明：“今收到董其松交来房屋产权转让款伍仟元整。94.4.15.董宝光”，董宝光在一审中陈述其收到的上述5000元，系刘泳领取的拆迁补偿款，二审中，本院对涉案房屋在拆迁安置过程中是否存在拆迁补偿款向双方当事人进行核实，董宝光先称没有发放过拆迁补偿款，后又主张曾有货币补偿，但没有证据提交，因此，本院对于董宝光对该5000元所作的陈述，不予采信。经查，涉案房屋为超面积安置房屋，为此刘泳于1994年3月17日缴纳购房定金15000元，于2012年4月19日缴纳购房款3304.30元，董宝光并未缴纳过任何费用。再查，（2014）北行初字第24号行政案件中，董宝光的妹妹董孟光曾出庭作证，证明董宝光当时没有安置房屋，按照当时市北区政府和市政府有关文件规定，在外有房的不予安置，董宝光将其面积以5000元卖给董其松，但两人未去公证，董家还有大哥和弟弟也是这种情况，但进行了公证。综合上述事实及1994年当时的拆迁政策，本院认为，聊城路×号拆迁的被安置人口为董其松、刘泳一家，董宝光不属于安置人口，对于当时的拆迁政策，董宝光既然知道房屋即将拆迁，就应当对拆迁政策进行了解，况且董孟光所作的证言及董宝光收取5000元转让款的事实，均可以证明其对于拆迁的事实是明知的，其对拆迁政策亦应当是了解的，不存在刘泳向其隐瞒、欺骗的情况。1994年4月15日刘泳向董宝光支付的5000元，结合董宝光在收条中所表述的内容、该款项的支付时间、董孟光的证言及转让房屋面积为15平米左右，并结合董宝光与董其松的兄妹关系，可以认定该5000元为董宝光向刘泳转让聊城路×号50%产权的费用，且该5000元在1994年亦属于相对合理的对价。况且，董宝光明知房屋将要拆迁，其如果认为拆迁单位未为其安置房屋或者刘泳签订的拆迁协议存在侵害其权益的情况，应当及时向拆迁单位或刘泳予以主张。但其却直至2012年涉案房屋办理权属登记后方主张享有权利，况且涉案房屋在交付后一直由刘泳控制使用，董宝光也未对此提出异议，说明其在2012年办理权属登记前，对于涉案房屋由刘泳享有完全的占有、使用、处分权是认可的。现董宝光在权属登记之后，再主张其对涉案房屋享有份额，明显与1994年双方当事人之间的约定相悖，有违民事行为中基本的诚实信用原则，不应得到支持。董宝光在本案中主张权利的主要依据为房产行政部门在登记过程中对于双方当事人所作的询问记录，对此，本院认为，房产行政部门向双方进行询问系依据房屋管理政策对双方当事人的程序性询问，并不因此对双方当事人的真实意思表示产生否定性的影响。再退一步分析，按照原聊城路×号的权利登记状态，为董其松与董宝光共有房屋，安置房屋即涉案房屋再进行登记时亦应当登记为董其松与董宝光共有，但安置房屋最终登记为刘泳与董宝光共有，恰是因为刘泳与董其松之间在1999年7月对涉案房屋进行了公证转让，而刘泳与董宝光之间的产权份额转让未进行公证，导致房屋产权登记时需要按照程序登记在刘泳与董宝光的名下。董宝光亦自认在2012年办理登记时其才将名字添加到房产登记材料中去，因此，董宝光以房产登记过程中程序性询问的材料作为其主张房屋权利的依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1245号民事判决；二、青岛市市北区夏津路×号×号楼×单元×户归上诉人刘泳所有。一审案件受理费8936元，二审案件受理费8936元，均由被上诉人董宝光负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 骞审 判 员  杨保国代理审判员  马 喆二〇一六年七月四日书 记 员  李珊珊书 记 员  王庆光