北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第11570号
原告郑双静，女，1980年11月20日出生。
委托代理人李伟，男，1967年10月26日出生。
被告北京莎玛房地产开发有限公司，住所地（经营场所）北京市东城区东水井胡同五号楼10层。
法定代表人潘苏，董事长。
委托代理人李凯，北�市东易律师事务所律师。
原告郑双静与被告北京莎玛房地产开发有限公司（以下简称“莎玛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李伟及被告的委托代理人李凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑双静诉称：2010年9月9日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了被告开发建设的北京市东城区××号××层××号精装修房屋一套。原告依照约定全额支付了购房款，并于2012年1月4日办理了房产证。按照约定，被告应于2010年9月30日向原告交付上述房屋。但因被告交付的房屋精装修存在质量问题，被告先后又重新装修了两次，直到2012年6月才装修完毕。后，2012年7月3日，因所有权属于被告的上层房屋漏水，导致原告的××号房屋大面积渗水、积水。被告直到2013年10月18日才再次将上述房屋装修完毕交付原告。因被告交付的房屋不符合约定，一直无法正常使用，故原告于2011年10月1日起停止向所在小区物业公司即北京鼎铭物业管理有限公司交纳物业费直至2013年10月17日。原告于2013年10月18日恢复正常交费。但北京鼎铭物业管理有限公司于2014年9月将原告诉至人民法院，要求原告交纳2011年10月1日至2013年10月17日期间的物业费。后人民法院判决原告支付上述期间的物业费共计39250.38元，该笔款项原告已支付完毕。原告认为，被告交付的房屋不符合《北京市商品房现房买卖合同》的约定，存在严重质量问题，导致原告一直无法正常使用，原告在无法正常使用房屋期间仍需交纳的物业费，是被告交付的房屋存在瑕疵给原告造成的实际损失。故原告起诉要求被告赔偿因交付的房屋不符合合同约定给原告造成�2011年10月1日至2013年10月17日期间的物业费损失人民币39250.38元；诉讼费由被告承担。
被告莎玛公司辩称：一、涉诉房屋的质量问题不影响原告居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案原告主张的物业费以2012年7月3日发生漏水为分界点，分为2011年10月1日至2012年7月2日期间的物业费及2012年7月3日至2013年10月17日期间的物业费。被告对涉诉房屋的维修亦分为两个阶段，第一阶段是2012年5月前因房屋装修问题的维修；第二阶段是发生漏水后于2013年8月10日至2013年9月30日进行的维修。根据《收楼设备验收一览表》，原告确认交房时房屋无质量问题。�据《××号工作单》可以证明第一阶段的维修为零星维修，并不影响其居住。因此，原告的诉讼请求没有事实依据。同时，根据《××号××房维修项目》清单，可以证明在发生漏水后，原告的房屋亦并非不能居住，只是在第二阶段的维修过程中，即2013年8月10日至2013年9月30日期间不能正常居住。二、原告对发生漏水后所造成损失的索赔属于重复起诉。在发生漏水后，原告曾以财产损害赔偿纠纷向人民法院提起对被告的起诉，依据的事实与本案事实相同。人民法院已作出（2013）东民初字第04273号民事调解书。依据该调解书，被告已经承担了侵权责任，原告的损失已得到填平，无权再主张违约责任。故原告无权向被告主张2012年7月3日至2013年10月17日期间的物业费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年9月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人�订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号××，以下简称“《买卖合同》”）。该合同约定，原告购买被告开发建设的北京市东城区××号××层××号房屋一套（以下简称“涉诉房屋”），该房屋性质为公寓，实测建筑面积159.89平方米。合同价款为人民币8104025元。交付条件为：出卖人应在2010年9月30日前将涉诉房屋向买受人交付；该商品房交付时应符合下列条件，即1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书；2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、满足第十二条出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。双方在该合同第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：上水、下水于2010年9月30日达到可使用状态；电于2010年9月30日达到可使用状态。该合同还约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付该违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于�商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；2、见补充协议。该合同第十三条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起／日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。出卖人依法选聘的物业服务企业为北京鼎铭物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币10元每月每平方米。
同日，原、被告签订《补充协议》，对逾期交房作出补充约定，买受人选择退房的，则买受人应当在有权选择退房之日起五日内将书面退房通知送达出卖人。如买受人未在上述期限内将书面退房通知书送达出卖人的，则视为买受人放弃约定的退房权利，双方应当按照约定继续履行《买卖合同》及本补充协议。双方进一步约定，出卖人逾期交房应承担的违约责任最高不超过该商品房购房款的3%。双方同时对该商品房交接手续作出补充约定，买受人确认，在《买卖合同》签署前，买受人已经完全了解该商品房的现状，买受人对该商品房的现状知悉无误，并对此无任何异议，同时买受人承诺同意按《买卖合同》所约定的条件接收该商品�并签署该商品房的交接确认单。该商品房交付或视为交付后，该商品房的一切风险、责任和产生的物业管理费等相关费用由买受人承担。双方同时对商品房质量、装饰、设备标准作出补充约定，如该商品房在双方共同查验收房时出现属于房屋保修范围内的质量问题的，则出卖人应当予以及时维修，买受人应当给予配合，买受人不得以此为由拒收该商品房亦无权退房。
上述《买卖合同》及《补充协议》签订后，原告于2010年9月16日委托案外人艾欣办理涉诉房屋的交接手续。2010年9月17日，原告办理了涉诉房屋的入住手续，领取了该房屋的钥匙。同时，原告的代理人艾欣在《收楼设备验收一览表》签字确认墙面、吊顶、地面、橱柜、电器、家具等一应设备状态良好。艾欣于2010年9月17日签署的保修清单显示需维修内容为：客厅沙发全部重新清洗；客厅电视柜旁空调声音大；整个房间需要重新打扫卫生。2010年10月27日新增加问题为：两个卫生间马桶盖有划痕，需更换；主卫瓷砖裂；厨房大理石灶台有裂痕，需更换。后，原告于2012年1月4日取得涉诉房屋的所有权证。
另查，被告曾委托案外人北京中南伟业装饰工程有限公司对涉诉房屋进行两次维修。第一次维修工期为2011年9月20日至2011年11月10日。工程内容为拆除人造石台面、主卫墙砖、洁具、壁纸；供应安装橱柜门、人造石台面；供应安装卫生间墙砖；安装壁纸、洁具；垃圾清运。第二次维修工期为2012年4月1日至2012年4月11日。工程内容为厨房：灶台人造石裂缝拆除更换、橱柜门油漆划痕脱皮重新更换；次卫：淋浴房隔断瓷砖空鼓掉角拆除、更换；主卫：墙砖空鼓多处掉角需拆除、更换、五金洁具拆卸、安装；客厅：墙面壁纸开胶破裂太脏拆除、更换。
另查，2012年7月3日凌晨，位于涉诉房屋上数两层的××号房屋次卫洗手盆下方热水管崩裂导致漏水，造成××、××、××号房屋均出现漏水，大面积家具、壁纸、地板被泡。2013年3月7日，原告因该漏水问题，以财产损害赔偿纠纷向本院提起对被告的起诉。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、被告北京莎玛房地产开发有限公司于2013年8月3日前对原告郑双静名下的北京市东城区××号××层××号房屋及其装饰、设备以双方签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号××）的第十三条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”及该合同附件6《××号装修标准》作为依据恢复原状并交付原告郑双静居住使用；二、被告北京莎玛房地产开发有限公司于2013年6月14日前一次性给付原告郑双静经济补偿款人民币5万元；三、案件受理费1980元，由原告郑双静负担990元（已交纳），由被告北京莎玛房地产开发有限公司负担990元，于本协议生效之日起七日内交纳。本院于2013年6月3日作出（2013）东民初字第04273号民事调解书，对上述调解协议予以确认。
再查，2014年9月10日，涉诉房屋的物业管理单位案外人北京鼎铭物业管理有限公司将原告郑双静诉至本院，要求原告郑双静支付2011年10月1日至2013年10月17日期间的物业服务费39250.38元，并按每日万分之五标准支付自2011年10月1日起至判决生效之日的违约金。本院经审理，于2014年11月19日作出（2014）东民初字第11569号民事判决书，判决：一、郑双静于本判决生效后十日内给付北京鼎铭物业管理有限公司2011年10月1日至2013年10月17日的物业服务费人民币39250.38元；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述判决生效后，2015年1月8日，原告郑双静向北京鼎铭物业�理有限公司支付了该判决确定的物业费人民币39250.38元。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，《入伙手续书》，《入住通知书》，《钥匙签收表》，《收楼设备验收一览表》，《保修清单》，《工程概预算书》，（2013）东民初字第04273号民事调解书，（2014）东民初字第11569号民事判决书，发票等证据在案为证。
本院认为：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主有按时交纳物业服务费用的义务。当事人对自己提出的主张应当提供证据。本案中，基于原、被告的商品房买卖合同关系，被告于2010年9月17日将涉诉房屋交付原告，原告自该日起为涉诉房屋的业主，此后的物业服务费用依法应由原告交纳。关于�告主张的被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件一节，虽被告交付的涉诉房屋存在部分装修质量瑕疵，但该瑕疵并不严重影响居住使用，对涉诉房屋的实际交付时间不构成影响，故仍应认定被告已于2010年9月17日将涉诉房屋交付原告，原告仍应承担此日之后的物业费；且根据本案查明的事实，被告已针对上述装修质量瑕疵履行了保修义务。现原告据《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》要求被告赔偿物业费损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的2012年7月3日发生漏水后的物业费，应属于侵权责任纠纷的法律关系，与本案不是同一法律关系，原告现依据双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》向被告主张该部分物业费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理建�物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告郑双静的诉讼请求。
案件受理费781元，由原告郑双静承担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 敖文燕
代理审判员 高 韩
人民陪审员 徐书实
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 孙 颖