湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终2295号
上诉人（原审原告）：宜昌市美源物业管理有限公司，住所地宜昌市东山大道225号。
法定代表人：李慧铃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程懿，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：何林兰，女，1993年4月19日出生，汉族，宜昌市美源物业管理有限公司员工，住秭归县。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：田俊生，男，1971年12月26日出生，汉族，住宜昌市。
上诉人宜昌市美源物业管理有限公司（以下简称美源物业公司）因与被上诉人田俊生物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第01345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美源物业公司的委托诉讼代理人程懿、何林兰，被上诉人田俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美源物业公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决。二、请求二审法院依法改判，支持美源物业公司的全部诉讼请求。三、判令一、二审诉讼费用由被上诉人田俊生承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，导致作出错误的判决结果。（一）美源物业公司与田俊生为物业服务合同关系，一审法院认为美源物业公司构成违约没有事实依据，证据不足。根据美源物业公司与田俊生签订的《前期物业服务合同》的约定，美源物业公司只对公共设施设备进行维护和管理，如果是房屋质量问题，就不属于美源物业公司的管理范畴。（二）一审法院认定美源物业公司现场处理不当导致损失扩大，构成违约，没有事实和法律依据。1、田俊生的损失发生在室内，美源物业公司日常无法尽到管理责任；2、田俊生主卧地漏涌入污水造成地板浸泡主要原因是田俊生在2008年5月私自对架空层下水管道进行了改动，以及开发商宜昌市嘉禾置业有限公司当时建设该栋房屋时的主水管道有瑕疵，属于房屋质量问题。3、田俊生的房屋在五年质保期内，开发商已经对田俊生居住的小区2号楼和3号楼的下水管道进行了改造，且在事故发生时即2010年12月份开发商就与田俊生协商处理解决了此事，对田俊生进行了赔偿。因此，美源物业公司并未构成违约，且不应承担违约责任。（三）一审法院扣减了美源物业公司40%的物业服务费，缺乏证据支持，同时告知田俊生另案诉讼（田俊生提出反诉要求美源物业公司承担18048元的赔偿责任），实际上合并审理了本案，加重了美源物业公司的责任。（四）美源物业公司在一审中放弃违约金的请求的前提是与田俊生调解协商的前提下同意的，并非美源物业公司自动放弃。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实后，撤销一审判决，改判支持美源物业公司的诉讼请求。
田俊生辩称：1、美源物业公司称《前期物业服务合同》第二条第二款的约定，只对共有设施设备进行维修和管理，如果是房屋质量问题就不属于美源物业公司的管理范畴，纯属推托责任。美源物业公司管理物业至2010年已经三年，管理维护主水管道这类公共设施是其基本职责。2、事故原因是主水管道出问题导致的，而不是地漏。事故发生后，物业公司找不到解决问题的办法，想在楼上用水冲的办法，适得其反，物业公司的人又找不到进水的总阀门在哪里，导致污水漫的时间长，水量更大，损失加剧。3、美源物业公司称田俊生的损失发生在室内，美源物业公司日常无法尽到管理责任，纯属滑稽。主下水管道、煤气管道、进水管道这种公共设施都是在室内，美源物业公司难道只管室外，不管室内吗？4、美源物业公司称田俊生2008年5月私自对架空层下水管道进行了改动，田俊生在其房屋卫生间水管漏水中自身负有责任，是为了推托责任找的理由。田俊生对主卧卫生间设计没有做过任何改动，而出问题的是主卧卫生间。5、导致主水管道出问题，美源物业公司作为管理方日常监管不到位，没有经常进行疏通和维修是根本原因。6、美源物业公司管理服务不到位，造成了被服务者的损失，就应该负责，赔偿损失是最基本的表现形式。7、田俊生反诉没有交反诉费，是在一审开庭结束后美源物业公司代表人和田俊生调解，并承诺减去两年的物业费作为赔偿。而庭后美源物业公司出尔反尔拒不承担同意调解，不承担任何损失。8、美源物业公司所有的推托责任没有任何理由和依据。田俊生一直要求美源物业公司承担因污水倒灌造成的损失未果，从2011年才停止交纳物业费。一审法院判令美源物业公司承担所欠物业费的40%作为田俊生污水倒灌造成损失的赔偿，是依法对基本事实的认定作出的判定。所以请求二审法院维持原判。
美源物业公司向一审法院起诉请求：请求判令田俊生支付其拖欠的物业服务费合计10320元（计算至2014年12月31日），滞纳金7585元（美源物业公司在诉讼中放弃滞纳金请求），合计10320元；诉讼费由田俊生承担。
一审法院认定事实：2007年10月20日，被告田俊生（甲方）与原告美源物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，甲方位于宜昌市美岸长堤3栋3单元2层02号住房由乙方提供物业管理服务。物业管理费标准每平方米每月1.3元。该合同第二条约定：乙方提供的物业服务包括以下内容：2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务。该合同还约定物业服务的内容及违约责任，同时约定业主逾期缴纳物业管理费的，按欠费总额千分之一付滞纳金。该合同第二十二条约定，若乙方对本物业区域管理和服务达不到合同约定，应承担相应的违约责任。2010年6月29日晚8时许，田俊生的主卧卫生间地漏突然涌入大量污水，美源物业公司工作人员到现场查看，并未及时采取有效措施，致污水持续涌入四十多分钟。该事件发生后，从2011年1月1日至2014年12月31日止，田俊生拖欠物业服务费经美源物业公司催收，至今未交。一审法院认为，原告美源物业公司与被告田俊生签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。田俊生拖欠物业服务费应当缴纳。因田俊生在发生房间渗水事件之后才发生拖欠物业服务费，因此美源物业公司请求田俊生支付滞纳金理由不成立。田俊生主卧室及卫生间发生污水倒灌，美源物业公司没有提供证据证明其按照《前期物业服务合同》对“共用设施设备的运行、维修、养护和管理”约定，对排污水管道尽到了定期检查的义务，以及对现场及时采取了有效措施。其以管道在田俊生家中无法进行定期检查理由不成立，并且由于美源物业公司工作人员到达现场后处理污水倒灌措施不力，采取冲水办法使田俊生室内污水增多，损失扩大，其提供的物业服务存在瑕疵，应当承担相应的违约责任，对其请求的物业费酌情扣减40%。田俊生反诉称，美源物业公司工作人员到现场未及时采取有效措施，其请求美源物业公司赔偿损失18048元。田俊生反诉的内容属于侵权赔偿，不符合本案合同纠纷的反诉要求，对其反诉不予审理。其可以另案诉讼。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告田俊生在判决书发生法律效力之日起十日内给付原告宜昌市美源物业管理有限公司物业服务费6192元（10320元×60%）。二、驳回原告宜昌市美源物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费248元（原告已预交），减半收取124元，原告承担50元，被告负担74元。
本院二审期间，经组织当事人进行了举证和质证。
美源物业公司为支持其上诉请求，向本院提交了田俊生于2008年5月7日出具的《承诺书》。用以证明田俊生对架空层下水管道进行改动后主动承诺对改动原因造成的漏水愿意承担赔偿责任。田俊生对证据的真实性不持异议，但认为承诺的架空层下水管道改动是对其房屋的公共卫生间的马桶改为蹲坑，造成的漏水自己负责。现在是主卧卫生间的下水管道出了问题，导致主卧倒灌式漏水，与公共卫生间的改动没有关系。
田俊生为支持其抗辩理由，向本院提交了房屋管道的结构图照片6张（打印件）。用以证明田俊生对主水管道没有改动。美源物业公司质证认为对照片的真实性、合法性没有异议，但不清楚照片来源，不是专业人士，对该情况也不清楚。
本院对美源物业公司和田俊生二审提交的证据的真实性均予以确认，对与本案的关联性将结合本案其他证据综合予以认定。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人美源物业公司与被上诉人田俊生签订的《前期物业服务合同》的约定，美源物业公司对美岸长堤物业项目提供前期物业管理服务，在物业管理区域内，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理负有责任。田俊生作为该区域的业主，入住该小区后至2010年12月，均按约定交纳了物业管理费，有权利享有美源物业公司提供的相应服务项目。2010年6月29日晚，田俊生的主卧卫生间因地漏突然涌入大量污水，致其部分财产遭受损失。美源物业公司称田俊生的损失发生在室内，美源物业公司日常无法尽到管理责任，田俊生主卧地漏涌入污水造成地板浸泡主要原因是田俊生在2008年5月私自对架空层下水管道进行了改动。本院认为，首先，美源物业公司并未提供证据证明美源物业公司从受聘对美岸长堤物业项目提供物业管理服务时起至田俊生居住的房屋发生污水倒灌事故期间，对该小区的共用设施设备（包括本案所涉的下水主管道）进行了维修、养护；其次，虽美源物业公司二审提交了田俊生出具的《承诺书》，但仅凭该证据不能证明田俊生所住房屋发生的污水倒灌与其改动存在关联性。故美源物业公司未严格按照《前期物业服务合同》的约定履行义务，存在违约，一审对其请求田俊生应补缴的物业费酌情扣减40%并无明显不当。
综上所述，美源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由宜昌市美源物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一六年十一月八日
书记员 余 丹