黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1338号
上诉人（原审原告）王孟伟，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人闫建华，黑龙江抚众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市东方宾馆。
法定代表人武瑞明，董事长。
委托代理人石鑫。
原审被告哈尔滨市道里区高谊一手食品店。
经营者李国刚，男，1979年3月23日生，汉族，哈尔滨市道里区高谊一手食品店业主。
委托代理人王洪艳，女，1976年11月8日生，汉族，哈尔滨天手食品有限公司职员。
上诉人王孟伟因与被上诉人哈尔滨市东方宾馆（以下简称东方宾馆）、原审被告哈尔滨市道里区高谊一手食品店（以下简称高谊一手店）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王孟伟的委托代理人闫建华，被上诉人东方宾馆的法定代表人武瑞明及其委托代理人石鑫，原审第三人高谊一手店的委托代理人王洪艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：王孟伟系哈尔滨市道里区东风街89号-1-7层房屋的所有权人。2007年7月22日，王孟伟、东方宾馆签订租房合同，合同主要内容：东方宾馆租赁王孟伟位于哈尔滨市道里区东风街89号房屋，房屋建筑面积5264平方米，另有三个车库。租赁期为15年，王孟伟拍卖成交后将钥匙交到东方宾馆之日起四个整月后计算共计15年；东方宾馆有下列情形之一的，王孟伟可以终止合同、收回房屋：如东方宾馆擅自将房屋转租、转让或转借的；房屋用途为宾馆，东方宾馆保证，在租赁期内未征得王孟伟书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；该房屋租金130万；东方宾馆违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金30万元；东方宾馆必须定期对房屋进行维修和保养，维修保养费用由东方宾馆承担，合同租赁期满后东方宾馆不得拆除房屋的任何固定设施及装修不得破坏，东方宾馆以保证金20万元作为违约责任保证；王孟伟拍卖成交后将钥匙交给东方宾馆之日起，王孟伟给东方宾馆4个月装修时间，不收取租赁费用。2007年8月5日，王孟伟与东方宾馆的法定代表人武瑞明签订关于东风街89号楼于2007年8月5日期租赁给东方宾馆，并将钥匙交给东方宾馆，租期自2007年12月5日起算。2008年7月5日，东方宾馆交付王孟伟房屋承租保证金15万元。2014年4月2日，东方宾馆将该争议房屋临高谊街一侧一楼一间房屋租赁给李国刚，租期自2014年4月6日至2017年4月5日。2014年至2016年度年租金为35000元，2016年至2017年年度的年租金为40000元。李国刚使用该房屋经营高谊一手店。2015年11月13日，东方宾馆与李国刚协议解除合同，同日，高谊一手店从转租房屋中迁出。东方宾馆自认其于2008年即将上述一楼的房间转租他人。
王孟伟诉称：2007年7月22日，王孟伟与东方宾馆签订租房合同，租期15年，年租金130万元。合同规定该房屋用途为宾馆，在租赁期内未征得王孟伟同意，东方宾馆不得改变房屋用途及不得转租。现东方宾馆违反合同约定，对外出租和正在对外招租部分房屋，违反了合同约定。王孟伟请求依法解除王孟伟、东方宾馆签订的房屋租赁合同；东方宾馆向王孟伟支付违约金30万元；请求依法解除东方宾馆与高谊一手店签订的房屋租赁合同；请求判令东方宾馆、高谊一手店依法迁出争议房屋。
东方宾馆辩称：东方宾馆出租行为并未违反双方所签订的租赁合同第二条第二款，王孟伟要求解除双方签订的合同不能成立。王孟伟、东方宾馆于2007年7月22日签订租赁合同，根据该合同第一条约定，东方宾馆所租赁的房屋是指坐落于哈尔滨市道里区东风街89号建筑面积5264平方米，另有3个车库的整栋大楼。东方宾馆租赁房屋后，按照合同第三条约定，用于经营宾馆至今，并未改变房屋的用途；根据租赁合同第二条第二款第一项的约定，东方宾馆擅自将房屋转租、转让或转借的，王孟伟可以收回其房屋，事实上东方宾馆所出租的仅是一个房间，而非租赁合同所称的房屋，转租的房间面积仅16平方米左右，不足争议房屋的260分之一，该房间有独立的承重结构，若东方宾馆将其更改为客房就需破坏其承重结构，势必影响整栋房屋的结构性，为了发挥房屋的最大使用价值，东方宾馆自承租整栋房屋后就将该房间对外出租，王孟伟对东方宾馆的转租行为自2007年已明知，根据法律规定，王孟伟已经超过6个月没有提出其他异议，即便东方宾馆违规出租房屋，王孟伟现提出解除合同也没有法律依据；王孟伟诉请东方宾馆支付违约金不能成立，租赁合同第八条第三款约定，东方宾馆违反合同擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金30万元人民币，而东方宾馆仅将房间而非房屋转让给他人使用，故王孟伟的诉请没有法律依据。2015年11月10日，东方宾馆与高谊一手店已协商解除双方签订的租房合同，东方宾馆已补偿高谊一手店35000元，2015年11月13日高谊一手店已从租赁的房屋迁出。综上，东方宾馆并未违反与王孟伟所签房屋租赁合同的相关约定，王孟伟的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。
高谊一手店辩称：东方宾馆与高谊一手店签订房屋租赁合同为期三年，租期自2014年4月6日至2017年4月5日。2015年11月13日，双方解除合同，同日，高谊一手店迁出。对此高谊一手店没有任何异议，东方宾馆已给付高谊一手店35000元。
原审判决认为：王孟伟、东方宾馆签订的房屋租赁合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。东方宾馆辩称其租赁房屋后按照合同约定用于经营宾馆，其所出租的仅是一个房间，而非租赁合同所述的房屋，且王孟伟对其转租行为自始明知，其并未违约，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提起异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”东方宾馆对王孟伟自2008年起即知晓其转租的事实负有举证责任，但东方宾馆未能提供有效证据证明该主张，故对其提出王孟伟自2008年起即知晓其转租的抗辩理由，本院不予采纳。东方宾馆违反合同约定，将一楼一房间擅自转租给他人，已构成违约，东方宾馆应向王孟伟承担违约责任，给付王孟伟违约金。王孟伟要求东方宾馆给付违约金30万元，数额过高，本院予以适当调整。东方宾馆将整栋宾馆的一楼一间房间转租给他人用于经营高谊一手店，该行为系违反合同约定，但转租一间房间，并未改变整栋楼的整体用途即用于开设宾馆，东方宾馆的转租行为并未改变合同目的，其行为并未致使合同目的不能实现，不构成根本违约，故王孟伟要求解除王孟伟、东方宾馆签订的租房合同的诉讼请求，本院不予支持。东方宾馆与李国刚已协议解除房屋租赁合同，且高谊一手店已自转租房屋中迁出，故对王孟伟要求解除东方宾馆与李国刚房屋租赁合同，高谊一手店自转租房屋中迁出的诉讼请求，本院不予支持。据此判决：一、东方宾馆于本判决生效之日起十日内给付王孟伟违约金10万元；二、驳回王孟伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，王孟伟负担3600元，东方宾馆负担2300元。
王孟伟不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决以出租一间房屋不构成根本违约为由的认定严重错误。双方所签租房合同的本意明显包括部分房屋转租、转让、转借的情形，不论是部分转租还是全部转租房屋，出租方都有权终止合同，收回房屋。原审一方面认定东方宾馆违反合同约定，另一方面又认定东方宾馆的行为未构成根本违约，相互矛盾；2、一审判决对东方宾馆多年多次违反合同约定对外出租房屋的行为没有提及。东方宾馆自认自2008年、2009年、2010年、2012年多次单方向外出租房屋，此外，此次东方宾馆出租一手店的同时，还有另外两间房间也在对外张贴招租启示，原审未予认定。二、一审判决以东方宾馆出租的房屋已收回认定其不构成根本违约，于法无据。三、一审判决仅让东方宾馆承担10万元违约金于法无据。双方所签《租房合同》第八条第三项明确规定：“承租方违反合同擅自将承租房转租给他人使用的，应支付违约金30万元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负赔偿责任。”一审以违约金的数额过高为由，判决东方宾馆仅承担10万元的违约金，违反了合同约定。四、东方宾馆尚余5万元履约保证金未交，原审未予认定。五、双方一审诉讼进行一年多，东方宾馆欠王孟伟2015年全年房屋130万元未交，利息也同样应由东方宾馆承担。六、原审超审限审理一年。综上，请求：1、依法撤销（2014）里民三初字第1791号民事判决；2、依法解除王孟伟与东方宾馆签订的《租房合同》；东方宾馆迁出；3、依法判决东方宾馆向王孟伟支付30万元违约金；4、判令东方宾馆向王孟伟缴纳所剩未交纳的5万元保证金；5、判令东方宾馆向王孟伟交纳应诉讼而未交纳的2015年房屋130万元及利息6万元；6、依法判令由东方宾馆承担本案一、二审诉讼费。
东方宾馆辩称：一、王孟伟关于判令解除双方所签《租房合同》的请求不能成立。1、根据双方所签《租房合同》第一条的约定，东方宾馆所承租的房屋系整栋大楼及三个车库，而对外出租的仅是房屋中一个16平方米的房间，不足三百分之一；2、东方宾馆承租房屋后，按照合同约定用于开办宾馆至今，对外承租房屋的行为并未改变房屋用途；3、根据合同第二条二款约定，东方宾馆擅自将房屋转租、转让或转借的，王孟伟方可终止合同收回房屋。而东方宾馆对外出租的是房间而非房屋，并未违反合同该款约定。二、王孟伟关于判令东方宾馆支付30万元违约金的诉请不能成立。根据合同第八条第3款约定，东方宾馆擅自将房屋转给他人使用的，应向王孟伟支付30万元违约金。而东方宾馆对外出租的是房间而非房屋，并未违反该款约定。三、王孟伟第四、第五项请求在原审时未提出，本次庭审不应予以审理。综上，王孟伟的诉讼请求不能成立，请依法予以驳回。
原审被告高谊一手店述称：东方宾馆与高谊一手店签了三年合同，2015年11月10日双方解除合同，东方宾馆退还3.5万元。2015年11月12日，一手店就搬走了，双方已经不存在租赁关系。
二审期间，双方均未向法庭举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。另认定，二审中，双方当事人均承认，王孟伟已经收取了东方宾馆2016年的租金130万元。
本院认为：王孟伟与东方宾馆签订的《租房合同》第二条1项明确约定“承租方（东方宾馆）有下列情形之一的，出租方可以终止合同、收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的......;”。本案中，东方宾馆自认自2008年签订合同后，其即将所承租的房屋中的一间陆续对外出租，并在2014年将该房间租给案外人李国刚开办高谊一手店从事经营活动。据此，能够认定东方宾馆违反双方合同约定的事实确实存在。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据该条第（四）项规定，东方宾馆虽然存在违约行为，但其对外出租的房间仅是整体承租楼房的一个房间，并未改变整体出租房屋作为宾馆使用的目的，且发生纠纷后，东方宾馆及时终止了与高谊一手店的转租合同，王孟伟也实际继续收取了东方宾馆2016年度的租金，双方的房屋租赁合同仍然在继续履行中，故东方宾馆曾经对外转租的违约行为不属于根本性违约，该行为亦未影响双方合同目的的实现，不符合合同解除的法定条件。王孟伟坚持要求解除合同法律依据不足，本院不予支持。
关于东方宾馆如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，东方宾馆对于其违约转租的行为已经采取措施补救，与高谊一手店解除了转租合同，返还了租金，同时又向王孟伟续交了2016年租金。而东方宾馆此前的转租行为并未影响王孟伟收取足额的房租，该转租行为亦未改变房屋结构，并未产生其他损失。故原审基于东方宾馆违约但未造成王孟伟其他损失的实际，依据双方《房屋租赁合同》第八条三款关于“承租房违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金30万元人民币；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿”的约定，酌定由东方宾馆支付10万元违约金并无不当，本院予以维持。
关于王孟伟要求东方宾馆给付5万元保证金以及缴纳2015年房租和利息的问题。因该两项请求是在二审增加的诉讼请求，在双方当事人就该两项请求不能达成调解意见情况下，按照相关法律规定，不属于本案审理范围，本院不予审理。
综上所述，王孟伟的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人王孟伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 韩玉梅
代理审判员 刘 军
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李 晶
安娜