广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初10903号原告：中燃投资有限公司，住所地深圳市福田区滨河大道5022号联合广场B座1301室，统一社会信用代码91440300717856009X。法定代表人：刘明辉，董事长。委托代理人：罗淑华，女，汉族，1986年3月7日出生，住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：伍良，男，汉族，1993年6月12日出生，住址湖南省耒阳市，原告中燃投资有限公司与被告伍良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗淑华，被告伍良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金97403元和因被告未及时交还房屋就逾期部分应支付的双倍租金（从逾期办理物业移交之日也就是合同解除之日起三日即2016年12月26日计算至被告实际办理物业移交并支付完毕之日止，暂计至庭审之日2017年11月2日共311天，共计632366元）；2、被告向原告支付租金滞纳金（从每月应支付租金次日即每月11日开始按每月应付租金或双倍租金金额的日千分之一的标准计至被告支付完毕全部租金之日止）；3、被告向原告支付物业管理费等租赁费用（从合同签订之日起至被告清理存留物品并办理房屋移交手续之日，暂计至起诉前一日为49605.92元），并清理存留物品、办理房产移交手续；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》，约定被告承租原告位于深圳市××区××路与××处联合广场××塔楼Ａ4305的房屋（建筑面积：292.28平方米，以下称涉案房产）用于办公，租赁期限为2016年8月20日-2018年8月31日，租金为30500元/月，免租期为一个月（2016年8月20日-2016年9月19日）。被告除依合同约定向原告支付了相当于两个月租金的租赁保证金61000元外，未按合同约定向原告支付任何租金，亦未按合同约定支付物业管理费用。原告多次通过口头、电话向被告催要租金，并于2016年12月22日、2017年1月12日向被告书面发函，通知被告解除租赁合同，要求被告支付租金、滞纳金，并要求被告清理租赁房屋内存留物品；2017年2月17日，原告委托律师向被告寄送律师函，再次催办被告办理前述事宜，但被告至今仍未履行。被告辩称：涉案房产是由被告和两个朋友一起承租用来合伙做生意的，但租赁合同以被告的名义与原告签署，后来被告并没有参与朋友的合伙经营，被告的两个朋友实际占有涉案房产用来经营深圳信德艺术品展售服务有限公司，法定代表人为邓林尧，原告对此也是知道的，因为办理营业执照的时候原告知晓。实际上是因为原告找被告的两个朋友催租未果才向被告主张。被告认为不应由被告承担责任。经审理查明，2016年8月8日，原、被告签署了一份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定被告向原告承租涉案房产用于办公及展示，租期自2016年8月20日至2018年8月31日；免租装修期1个月，自2016年8月20日起至2016年9月19日止；每月租金30500元，从第二年即2017年9月1日开始递增，增幅为在上一年租金基础上增加百分之五；被告应于每月10日前缴纳当月租金，若所述日期恰逢法定休息日，则被告应在法定休息日后的第一天向原告缴纳当月租金；无论因任何原因，被告均应按时足额付清租金，不得因任何理由拖欠或拒付租金，否则应就实际拖欠或拒付部分的租金及实际拖欠或拒付天数按每日千分之一向原告支付滞纳金，如拖欠或拒付超过十五日的，原告有权单方解除合同；被告应交纳相当于两个月租金金额的费用61000元作为租赁保证金；如被告有拖欠租金及相关费用的，原告有权自行以租赁保证金充抵被告所欠各项费用，并可继续向被告追讨租金和相关费用；被告不得将涉案房产全部或部分转租他人；物业管理费按涉案房产建筑面积即292.28平方米计算，由物业管理公司收取，管理费标准为每月每平方米24.5元；被告负责缴纳租赁期间内涉案房产的本体维修基金，标准为每月111.07元；无论因任何原因合同终止的，被告均应自租赁合同终止之日起3日内清场撤离并负责将涉案房产恢复原状后移交原告，并结清实际租赁天数的租金及各项相关费用，否则，原告有权清理涉案房产内留存物品并恢复物业原状，被告逾期未清场撤离、将物业恢复原状移交原告的，被告除需按实际租赁天数结清各项相关费用外，还需按当时实际日租金标准（月租金/30天）的2倍向原告支付逾期期间的租金。合同签署后，被告向原告缴纳了租赁保证金61000元。2016年8月20日，原告向被告交付涉案房产。被告称其承租涉案房产系为了和朋友合作经营艺术品展售服务有限公司，但在原告交付房产后，被告与朋友闹翻了，被告就没有再参与朋友的合作经营，故直接把涉案房产交给朋友使用，被告也没有向原告支付任何租金。2016年12月22日，原告向被告发出《关于联合广场A栋4305房租赁事宜的函》，函载因被告拖欠租金及管理费，原告决定从即日起解除与被告关于涉案房产的租赁关系，要求被告支付拖欠的租金并且自合同解除之日起逾期未能清场的，按合同约定的日租金的两倍计收逾期租金直至搬离之日。原告将此函从涉案房产的玻璃门下方塞入并拍照，被告确认收到该函。2017年1月12日，原告以相同发生向被告发出另一份《关于联合广场A栋4305房租赁事宜的函》，函载原告已于2016年12月22日发函解除合同，但被告仍未结清租金，交还房屋，故原告不予返还租赁保证金，并要求被告支付解除合同之前的租金以及解除合同之后的双倍租金。被告称未收到该份函件。2017年2月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，函告被告向原告支付租金、逾期租金并结清物业管理费后清理留存物品、办理房产交接手续。被告确认收到了《律师函》。原告在庭审时提交的涉案房产玻璃门的照片显示该玻璃门上加了两把U型大锁。原告称一把系原告的锁，一把系被告的锁。被告则称其并没有在涉案房产上加锁。庭审时，原告还称，原告要求被告清理的物品是被告放置在涉案房产内的艺术品，主要有花瓶、瓷器、玉石等，但因其一直无法进入涉案房产，故无法提供证据予以证明。被告则表示其没有在涉案房产内放置物品，但不清楚被告的朋友有无在涉案房产内放置物品。2018年1月12日，在本院主持下，原、被告均到涉案房产现场，经涉案房产物业公司开锁人员到现场剪开涉案房产大门上加设的三把U型大锁（其中一把为原告加设，另两把锁被告称不清楚是谁所加）后，进入涉案房产，见涉案房产内摆放有佛像、瓷器、字画等陈设展示的物品（某些物品标价上万元），并附有办公电脑6台，办公桌、沙发、茶几等办公设备。原告称除了朝南方向的大办公室内一套沙发、一个办公台及两台电视机属于原告所有，其余所有物品均为被告所有，被告对此予以确认。被告原表示愿意在3日内搬走涉案房产内的物品，但随后经电话与其朋友沟通后，又表示涉案房产内的物品非被告本人所有，是当时一起与被告做生意的伙伴所有，若被告的生意伙伴不愿意在3日内搬走相关物品，被告表示无法处理相关物品。庭审中，原告明确其未向涉案房产的物业管理公司缴纳被告欠缴的物业管理费。本院认为，原、被告于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按租赁合同及补充协议的约定全面、正确地履行合同义务。原告依约已将涉案房产交付给被告使用，被告应依约向原告支付租金，但被告仅支付了租赁保证金后，未再支付任何款项，被告已经构成违约，原告有权解除合同、收回房产，并要求被告支付拖欠的租金、滞纳金及逾期交还房产的双倍租金。原告于2016年12月22日向被告发函解除合同，被告确认已收到该函，涉案租赁合同关系于2016年12月22日已解除。依合同约定，在合同解除后3日内被告应向原告交还涉案房产。被告应向原告支付拖欠的2016年9月20日至2016年12月25日共计3个月零6天的租金（占有使用费）97403元（30500元/月×3个月+30500元/月÷31天×6天），但依双方合同约定，被告交纳的租赁保证金两个月租金数额的租金保证金61000元可抵充所欠的租金，抵充后，被告还应向原告支付2016年11月20日至2016年12月25日的租金（占有使用费）36403元。原告过高请求部分，本院不予支持。关于原告主张的逾期返还房产的双倍租金。在2018年1月12日本院组织双方到现场查看涉案房产的现状时，涉案房产内仍放置有大量被告方的物品，且某些物品标价较高。原告称因被告放置在涉案房产的物品标价较高，原告不便自行处置，故只能依据合同约定向被告主张逾期返还房产的双倍租金。本院认为，被告未依约于合同解除后3日内向原告返还涉案房产，经现场查勘，被告方确放置了大量物品在涉案房产中，且标价较高，原告主张其不便自行处置具有客观真实性，并且在现场查看时，被告仍表示其无法在3日内搬离相关物品，被告应对自身的行为承担相应的法律责任。原告请求自2016年12月26日起按双倍租金标准支付占有使用费，符合双方合同约定，本院予以支持。因2018年1月12日之后被告继续占用涉案房产的情况仍不确定，本院暂支持双倍租金标准的占有使用费至2018年1月12日。后续若仍有占有使用费发生，原告可另行主张。经核算，2016年12月26日至2018年1月12日共计382天的双倍租金为776733.33元（30500元/30天×2×382天）关于原告请求的滞纳金，包含租金的滞纳金及双倍租金的滞纳金。本院认为，逾期交还房屋期间的双倍租金，已具有违约金性质，原告再主张双倍租金的滞纳金，属于重复主张违约金，本院不予支持。关于租金的滞纳金，合同约定每月10日前支付租金，被告逾期未支付，应就实际拖欠部分的租金按日千分之一的标准支付滞纳金。被告抗辩其无需支付滞纳金，视为对滞纳金过高的抗辩。结合被告逾期支付租金可能给原告造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整滞纳金标准为日万分之五。被告拖欠的2016年11月20日至2016年12月26日期间的租金（占有使用费）的滞纳金起算日期分别为：2016年11月20日至2016年12月19日的租金30500元的滞纳金自2016年12月11日起算；2016年12月20日至2016年12月25日期间的租金（占有使用费）5903元的滞纳金自2017年1月11日起算。被告辩称其与朋友合伙做生意故以被告名义签署涉案租赁合同，后因被告实际未参与合伙经营，涉案房产实际不是被告在使用，房产内的物品也非被告本人所有，故抗辩其无需向原告承担责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，合同具有相对性，被告系合同的签约一方，被告亦是完全民事行为能力人，被告应对签约的行为承担相应的法律责任。被告所主张的合伙伙伴非涉案合同的当事人，被告以此对抗租赁合同的相对方原告，没有法律依据，本院不予采纳。被告若与其朋友之间确有其他纠纷，应另循途径解决。关于原告主张的物业管理费，因原告未代缴，本院对原告的该项诉讼请求，无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告伍良应于本判决生效之日起十日内清理留存在深圳市福田区滨河路与彩田路交汇处联合广场A栋塔楼A4305房内的物品，向原告中燃投资有限公司交还该房产；二、被告伍良应于本判决生效之日起十日内向原告中燃投资有限公司支付拖欠的2016年11月20日至2016年12月25日期间的租金（占有使用费）36403元；三、被告伍良应于本判决生效之日起十日内向原告中燃投资有限公司支付逾期支付上述租金（占有使用费）的滞纳金，其中2016年11月20日至2016年12月19日的租金30500元的滞纳金自2016年12月11日起算，2016年12月20日至2016年12月25日期间的租金（占有使用费）5903元的滞纳金自2017年1月11日起算，均按日万分之五的标准计至实际付清款之日止；四、被告伍良应于本判决生效之日起十日内向原告中燃投资有限公司支付自2016年12月26日至2018年1月12日的双倍租金776733.33元；五、驳回原告中燃投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13037元（已由原告预交），由原告负担1107元，被告负担11931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 黄  绮  玲二〇一八年二月七日书 记 员 雷小勇(代)附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。