吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1121号
上诉人（原审原告）：郭玉玺，男，1987年2月8日出生，住磐石市。
委托诉讼代理人：唐延年，吉林佰助律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周光，男，1972年12月16日出生，住磐石市。
委托诉讼代理人：周俊丰。
委托诉讼代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
上诉人郭玉玺因与被上诉人周光返还原物纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2018）吉0284民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭玉玺的委托诉讼代理人唐延年，被上诉人周光的委托诉讼代理人周俊丰、王泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭玉玺上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。磐石市明达房地产开发有限责任公司（以下简称明达公司）从未向周光出售涉案房屋，周光也从未向明达公司支付购房款，周光与明达公司之间并无房屋买卖合同关系。一审判决认定周光于2015年12月28日与明达公司签订了明达城中央认购协议书，以336,980元的价格购买了涉案房屋，与事实不符，明显错误。二、一审判决适用法律错误。1.由于明达公司并未将涉案房屋出售给周光，周光以不正当手段占有该房屋的行为具有违法性。一审判决认为周光对房屋的占有具有合法性、正当性，没有事实依据。明达公司未将涉案房屋出售给周光，该公司对涉案房屋依法享有处分权。即使出售给周光，在周光没有取得房屋所有权的情况下，该房屋的所有权依然属于明达公司，明达公司有处分权。一审判决认为明达公司对涉案房屋不具有处分权是错误的。2.明达公司依法将涉案房屋处分给郭玉玺并与之签订商品房买卖合同，且协助其办理了所有权登记，明达公司与郭玉玺之间签订的商品房买卖合同及办理所有权登记的行为有效，郭玉玺已合法取得了涉案房屋的所有权。假设周光与明达公司之间缔结了房屋买卖合同，亦假设周光合法占有、使用了涉案房屋，其仅在诉争房屋上设立了债权，而郭玉玺已经合法取得了涉案房屋的物权。在同一标的物上物权和债权并存的情况下，按照物权优先于债权的原则，以及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，应当保护郭玉玺的所有权。《2015年度全国民事审判工作会议纪要》（以下简称纪要）第五条第二项规定：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”比照此规定，亦应保护郭玉玺的所有权。3.周光拒不迁出并拒不把房屋返还给郭玉玺的行为，已侵犯了郭玉玺的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，周光应当承担返还房屋等相应的侵权责任，依法应当支持郭玉玺的诉请。一审判决既违反了物权优先于债权的基本原则，又违反了《中华人民共和国物权法》的上述规定，还违背了前述的纪要确定的保护顺位，一审判决显系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持郭玉玺的上诉请求。
周光辩称，一审判决有事实及法律依据，应予维持。1.一审判决认定事实正确。周光向法院提交的相关证据足以证明取得涉案房屋的合法性及物权的排他性，郭玉玺对周光提交的证据的真实性均没有异议，一审判决据此认定周光于2015年12月28日购买涉案的房屋，交纳了相关费用，办理了入住并一直实际居住、占有、使用等事实是正确的。2.一审判决适用法律正确。周光与明达公司签订的房屋买卖合同已被磐石市人民法院（2017）吉0284民初3692号民事判决书确认为有效，并判决明达公司协助周光办理房屋产权证、土地证等相关事宜。明达公司向周光交付了房屋，周光合法占有房屋后也进行了装修并实际居住至今。周光没有办理不动产登记证非因周光自身原因，而是明达公司在收取费用后未给办理。郭玉玺虽恶意抢办了涉案房屋的不动产权证，但其自始未曾取得过涉案房屋的占有使用权，并非房屋的真实权利人，取得的不动产登记证非善意取得。不动产物权登记只是一种公示方法，对不动产物权归属的最终判断只能依赖于基础民事法律关系的审查判断。周光与明达公司之间对争议房屋占有的转移是以转移所有权为目的的法律行为，该交付行为理应产生实体物权的法律效果。故一审判决适用法律正确。郭玉玺只能向出卖人主张合同违约之债，而不能向周光主张物权权利。
郭玉玺向一审法院起诉请求：1.判令周光立即从磐石市东宁街明达城中央-342号房屋迁出，将该房屋返还给郭玉玺。现房屋价值约为336,980元；2.判令周光将房屋恢复原状；3.判令周光赔偿郭玉玺经济损失1.8万元。
一审法院认定事实：周光于2015年12月28日与明达公司签订了明达城中央认购协议书，以336,980元的价格购买了磐石市东宁街明达城中央-342号房屋。并与磐石市明达城中央小区所属的磐石市精诚物业管理有限公司签订了《明达城中央物业管理协议》及《房屋装修管理协议》，周光交纳了物业管理费及入住费、所有税费及办房屋产权证等的一切费用后由明达公司为其办理了入住手续并将房屋交给了周光，周光合法占有了该房屋后对房屋进行了装修并实际居住至今。因郭玉玺与明达公司存在债权债务关系，明达公司将本案争议房屋磐石市东宁街明达城中央-342号抵债给郭玉玺，于2017年2月15日与郭玉玺签订了商品房买卖合同，并于2017年3月1日为其办理了不动产登记证书，但郭玉玺并未实际占有使用及入住该房屋。
一审法院认为，周光已于2015年12月28日与明达公司签订了明达城中央认购协议书购买了磐石市东宁街明达城中央-342号房屋，此后明达公司对该房屋已不具有处分权，其已无权将该房屋出售或以房抵债给郭玉玺。周光于2015年12月28日购买磐石市东宁街明达城中央-342号房屋后以正常的途径交纳了相关费用、办理了入住手续并一直实际居住、占有、使用至今，其对房屋的占有具有合法性、正当性。郭玉玺虽然取得了本案争议房屋的不动产登记证书，但因明达公司自2015年12月28日将房屋出售给周光后客观上已无法向郭玉玺履行交付房屋的义务，故郭玉玺自始至终并未对该房屋实际占有、使用，未获得对房屋的实际控制权，故现其无权对周光要求返还房屋。郭玉玺应向明达公司主张权利要求债权给付或在客观上无法交付的情况下要求明达公司承担相应的违约责任。另经庭审查明，磐石市人民法院（2017）吉0284民初3692号判决书已经判决由明达公司协助周光办理房屋产权证、土地使用证等相关事宜。综上所述，郭玉玺要求周光立即从磐石市东宁街明达城中央-342号房屋迁出，将该房屋返还、恢复原状及赔偿经济损失1.8万元的诉讼请求，无法支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回郭玉玺的诉讼请求。
本院二审期间，郭玉玺提供以下证据：1.2017年2月13日明达公司及法定代表人孙长飞为郭玉玺出具的《授权委托书》，授权郭玉玺办理涉案房屋的所有权登记；2.2017年2月15日明达公司与郭玉玺签订的《商品房买卖合同》；3.2017年2月16日明达公司协助郭玉玺交纳契税的《中华人民共和国税收完税证明》；4.2017年2月17日《不动产登记询问笔录》，明达公司在上面加盖了公章和法定代表人孙长飞的名章；5.2017年2月21日《不动产登记申请书》，明达公司在上面加盖了公章和法定代表人孙长飞的名章；6.明达公司、孙长飞与周长胜签订的《借款保证合同》2份；7.明达公司与孙长飞共同给周长胜出具的《借据》4份；8.《中国建设银行现金交款单》7份；9.《中国建设银行客户回单》；10.中国农业银行磐石城东支行出具的转款凭证3份；11.《磐石吉银村镇银行个人业务凭证》2份；12.《磐石吉银村镇银行个人储蓄凭证》2份；13.周长胜出具的《证明》；14.《明达公司充抵周长胜借款的房屋明细》；15.《吉林省住宅专项维修资金专用票据》16份；16.《中华人民共和国税收完税证明》16份；17.周长胜取得顶账房屋的所有权房证；18.陈国强出具的《证明》；19.赵文艺出具的《证明》；郭玉玺以证据1-5欲证明明达公司不仅与郭玉玺签订了涉案《商品房买卖合同》，同意将涉案房屋出售给郭玉玺，且协助郭玉玺办理涉案房屋的所有权登记；证据6-13欲证明明达公司欠周长胜的借款，郭玉玺购买的涉案房屋来源合法；证据14-19欲证明郭玉玺依法且善意取得了涉案房屋的所有权。周光对上述证据1-5的真实性提出异议，对证据6-19的关联性提出异议。周光在二审中未提供新证据。本院认为，周光对于郭玉玺提供的证据1-5真实性虽提出异议，但上述证据所要证明的事实即郭玉玺与明达公司签订房屋买卖合同及办理房屋产权证照的过程，一审判决认定事实部分对此已予认定，故对上述证据本院予以采信；对于证据6-12、14-17因涉案外人周长胜的权益，本案不予理涉，故对上述证据中涉及案外人的部分本院不予采信。郭玉玺就涉案房屋交纳的住宅专项维修资金、税收完税证明等证据本院予以采信；证据13、18、19属证人证言，因证人未出庭接受质询，故不予采信。综上，本院结合二审采信的证据及庭审调查，查明的事实与一审判决认定事实一致。另查明，周光购买涉案房屋后，因明达公司未为其办理不动产登记，故起诉至法院，吉林省磐石市人民法院于2017年12月5日作出（2017）吉0284民初3692号民事判决书，判决明达公司协助周光办理房屋产权证明、土地使用证明的事宜，该判决已经发生法律效力。
本院认为，双方争议焦点为同一房屋上在先购买并占有使用房屋的买受人周光能否对抗其后取得房屋所有权证的权利人郭玉玺。本院认为：
一、周光占有使用房屋属于有权占有，无需向郭玉玺返还房屋。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，郭玉玺要求周光返还涉案房屋的前提是周光无权占有房屋。本案中，明达公司配合郭玉玺办理不动产登记之前，明达公司已将其开发的涉案房屋出售给周光，双方之间的房屋买卖合同已被吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初3692号生效民事判决确认为有效。而且，明达公司为周光办理了相应的入住手续，并将房屋交予周光，周光对该房屋占有使用至今属于合法占有，享有排他性权益。周光可以依据其合法占有权对抗郭玉玺的主张。郭玉玺上诉提出明达公司与周光之间无房屋买卖合同关系，但其并未提供充分有效的证据加以证明，不能否定周光占有涉案房屋的合法性，故对郭玉玺要求周光返还房屋的上诉请求，本院不予支持。
二、周光并未侵犯郭玉玺的财产权益，不应当承担恢复原状、赔偿损失的责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。”周光应否承担责任的关键是周光占有使用房屋是否存在过错，与郭玉玺利益受损是否存在因果关系。如前所述，周光占有使用涉案房屋具有合法依据，属于有权占有，在占有使用房屋的过程中并不存在侵犯郭玉玺权益的故意或过失。关于是否存在因果关系的问题，物权具有占有、使用、收益、处分四项权能。郭玉玺虽取得房屋不动产登记证，但经查，郭玉玺从未取得过占有、使用的权益，即其并未取得完全性质上的物权。周光购买并占有使用涉案房屋在先，郭玉玺取得涉案房屋不动产登记在后，郭玉玺未取得占有、使用权能与周光无关，系出售或抵账给其的合同相对方未履行交付房屋义务所致。故郭玉玺要求周光恢复原状并赔偿损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于郭玉玺提出的法律适用问题。明达公司在配合郭玉玺将房屋登记在其名下时，对于房屋已出售给他人且已实际入住应为明知，而郭玉玺在签订房屋买卖协议及办理不动产登记时从未对房屋的现状进行查看，未尽到善意买受人应尽的义务，故郭玉玺提出的上诉主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，郭玉玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6625元，由上诉人郭玉玺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一八年五月十四日
书 记 员 王英惠