浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1312号
上诉人（原审被告）：杭州国君实业投资有限公司，住所地：杭州市经济技术开发区新元金沙城1幢3单元1808室。组织机构代码：06786669-3。
法定代表人：张利国，总经理。
委托代理人：楼铭元，浙江南方中辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州下沙街道新元社区经济联合社，住所地：杭州市江干区下沙街道新元社区。组织机构代码：75953461-4。
法定代表人：丁来友，该经济联合社主任。
委托代理人：滕卫兴，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。
上诉人杭州国君实业投资有限公司（以下简称国君公司）因与被上诉人杭州下沙街道新元社区经济联合社（以下简称新元经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年5月31日，新元经联社（甲方）与国君公司（乙方）签订《新元金沙城租赁协议》一份。该协议约定：甲方愿意将其所有的新元金沙城1#A东（×幢×单元）5-18层140套的房屋及对应一至四层商铺部分出租给乙方，该房屋5-18层建筑面积为4161.4648平方米，对应一至四层商铺建筑面积为305.334平方米（其中第一层计划外面积为54.9平方米），乙方对甲方所要出租的房屋情况已经充分了解，并愿意承租该房屋；乙方保证承租该房屋仅作为合法商业用途使用；本房屋正式实际交付给乙方的时间为2012年12月1日，实际交付后的六个月时间为乙方装修期，本房屋租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月30日止；该房屋租金5-18层部分为人民币0.81元/天/平方米，即每月租金为人民币102528元。该房屋对应一楼大厅计划内面积租金为67元/月/平方米，计划外面积租金为100.5元/月/平方米，二至四层租金为67元/月/平方米，计每月租金为人民币22298元；甲方承诺上述房屋租金5年内不变，在第6年，甲方有权根据下沙范围内同类物业的市场均价对后5年租金（含一至四楼部分）做一次性相应的调整（一至四层的调整比例参照商铺出租部分），但甲方承诺提升比例仅介于5%-10%之间，届时以补充协议形式体现；租金支付方式：以先付款后使用为原则支付租金，每期租金应于到期前一个月支付给甲方，每半年为一期；租赁期间，包括但不限于水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话、宽带等费用均由乙方承担，费用价格统一按下沙地区标准执行；自该房屋实际交付给乙方之日（2012年12月1日）起，甲方承诺给予乙方6个月的免租装修期；乙方逾期支付租金，每逾期一天，按未付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期超过三十天，则甲方有权单方解除合同，且乙方应向甲方支付两月租金作为违约金。该协议还约定了其他事项。
新元经联社按约向国君公司履行了交付租赁房屋的义务，国君公司未按约支付自2015年4月1日起的租金（暂计算至2015年11月30日止的尚欠租金为998608元，国君公司在诉讼过程中于2015年11月30日、12月31日支付租金124826元、100000元），未按约支付自2015年7月1日起的水电费（暂计算至2015年10月31日止的尚欠水电费为88356.60元），未按约支付自2014年12月1日起至2015年11月30日止的物业管理费75043元。
2015年11月19日，新元经联社向法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令解除新元经联社与国君公司签订的《新元金沙城房屋租赁协议》；2.判令国君公司立即支付新元经联社租金998608元（暂计算至2015年11月30日止，并按日租金4160.87元计算至租赁物实际返还之日止）；3.判令国君公司立即支付新元经联社水电费45894.80元（暂计算至2015年10月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；4.判令国君公司立即支付新元经联社物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；5.判令国君公司支付新元经联社违约金249652元；6.本案诉讼费用由国君公司负担。诉讼过程中，新元经联社变更诉讼请求为：1.判令解除新元经联社与国君公司签订的《新元金沙城房屋租赁协议》；2.判令国君公司立即支付新元经联社租金773782元（暂计算至2015年11月30日止的租金为998608元，扣除国君公司于2015年11月30日、12月31日支付的租金124826元、100000元，尚欠租金773782元，并按月租金124826元计算至租赁物实际返还之日止）；3.判令国君公司立即支付新元经联社水电费88356.60元（暂计算至2015年10月31日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；4.判令国君公司立即支付新元经联社物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，并据实支付至租赁物实际返还之日止）；5.判令国君公司支付新元经联社违约金249652元；6.本案诉讼费用由国君公司负担。庭审中，新元经联社陈述：国君公司在新元经联社起诉前已付清至2015年3月31日止的租金，后国君公司在诉讼过程中于2015年11月30日、12月31日支付租金124826元、100000元。国君公司已付清至2015年6月30日止的水电费（水电费两月一付），未按约支付后续水电费。国君公司已付清至2014年11月30日止的物业管理费，未按约支付后续物业管理费。
原审法院认为，新元经联社、国君公司签订的《新元金沙城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。新元经联社作为出租人已履行向国君公司交付租赁房屋的义务，国君公司作为承租人未按约履行支付租金、水电费、物业管理费的义务。关于新元经联社要求国君公司支付尚欠的租金、水电费、物业管理费的诉讼请求，国君公司均无异议，予以支持。根据双方签订的《新元金沙城租赁协议》的约定，国君公司逾期支付租金超过三十天，新元经联社有权单方解除合同，且国君公司应向新元经联社支付两月租金作为违约金。国君公司未按约支付自2015年4月1日起的租金，虽国君公司在新元经联社起诉后支付了部分租金，但仍已逾期支付租金超过三十天，故该院对新元经联社要求解除双方签订的《新元金沙城租赁协议》的诉讼请求予以支持。关于新元经联社要求国君公司支付违约金249652元的诉讼请求，因国君公司已逾期支付租金超过三十天，故新元经联社有权按约向其主张两个月租金的违约金。国君公司主张该违约金过高，但未能举证予以证明。结合本案实际情况，该院对新元经联社的该诉讼请求予以支持。综上，该院对新元经联社的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州下沙街道新元社区经济联合社与杭州国君实业投资有限公司于2013年5月31日签订的《新元金沙城租赁协议》于判决生效之日解除。二、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社租金773782元（暂计算至2015年11月30日止的尚欠租金为998608元，扣除已付的224826元，尚欠773782元，后续租金或占用费按每月124826元的标准计算至杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于判决生效之日起十日内付清。三、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社水电费88356.60元（暂计算至2015年10月31日止，后续水电费据实计算至杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于判决生效之日起十日内付清。四、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社物业管理费75043元（暂计算至2015年11月30日止，后续物业管理费据实计算至杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于判决生效之日起十日内付清。五、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社违约金249652元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15482元（杭州下沙街道新元社区经济联合社预交17123元），减半收取7741元，由杭州国君实业投资有限公司负担。杭州下沙街道新元社区经济联合社于判决书生效之日起十五日内来法院退费；杭州国君实业投资有限公司于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（法院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：7332910182600017841）。
宣判后，国君公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、房屋租赁合同不应解除。上诉人因经营状况欠佳造成支付租金困难，为表示诚意由股东个人借款支付了部分款项。为改变困境上诉人已经着手转让并一再承诺转让款首先给被上诉人。对此，被上诉人也同意转让，只是感觉洽谈进程太慢而已。现原审判决解除合同，并未考虑上诉人数百万元的装修如何处置，这对上诉人来说不公平。2、违约金过高。在房屋租赁中违约金一般是一个月的租金，并且在洽谈时候被上诉人也数次表示，只要付钱，违约金可以不要。一审判决后至今，上诉人又支付给被上诉人款项60.7万元（租金55万，水电费5.7万元）。上诉人要求继续履行合同。综上，请求二审法院依法改判，撤销原审判决第一、五项。
被上诉人新元经联社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的租赁协议约定，上诉人逾期支付租金超过30天，被上诉人有权单方解除合同。现上诉人需要向被上诉人支付两个月租金作为违约金。本案中上诉人未按约支付租金，已经逾期支付租金30天，故被上诉人解除双方之间的租赁协议符合合同约定，要求上诉人支付两个月的租金作为违约金符合合同约定，综上请求维持原判。
二审期间，上诉人国君公司提交支付凭证8页，租金支付凭证6张原件，水电费支付凭证2张打印件，证明一审判决后，上诉人国君公司支付被上诉人款项60.7万元。其中，55万元租金分为四笔支付（3月7日20万元、3月8日10万元、3月31日支付19万元、4月1日支付6万元），水电费5.7万元（4月3日支付4万元、4月6日支付1.7万元）。
被上诉人新元经联社二审期间没有提交新证据，对上诉人提交的证据的真实性没有异议，对上诉人一审判决后支付给被上诉人新元经联社60.7万元没有异议，但是认为前面的49万是作为租金的，其余款项是水电费，金额对应款项的性质由法院决定。
对上诉人国君公司提交的证据，因被上诉人新元经联社对证据的真实性没有异议，对收到60.7万元没有异议，本院予以确认。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：一审法院判决后，上诉人国君公司分六次向被上诉人新元经济联合社支付款项60.7万元。上诉人国君公司认为60.7万元款项中租金55万元，水电费5.7万元。新元经联社认可收到上述款项。
本院认为，2013年5月31日，新元经联社与国君公司签订的《新元金沙城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。国君公司对一审法院判决其应支付新元经联社的租金、水电费、物业管理费无异议，本院予以确认。但是鉴于国君公司在一审判决后又支付了租金55万元、水电费5.7万元，本院对国君公司尚欠的租金和水电费作相应的改判。关于国君公司上诉主张要求继续履行合同的请求，根据合同的约定，国君公司逾期支付租金超过三十天，新元经联社有权单方解除合同，且国君公司应向新元经联社支付两月租金作为违约金。现国君公司未按约支付自2015年4月1日起的租金的事实清楚，虽然国君公司在新元经联社起诉后及一审法院判决后又支付了租金55万元、水电费5.7万元，但已经超过协议约定的支付租金期限三十天以上，新元经联社主张解除双方签订的《新元金沙城租赁协议》的诉请符合合同约定；且新元经联社在本院审理期间明确表示不同意继续履行合同，故本院对国君公司要求继续履行合同的上诉请求不予支持。关于国君公司主张违约金过高的请求，当事人对自己的主张负有举证责任，现国君公司并未提交证据证明违约金过高的事实，且对协议约定的违约金，国君公司在签订协议时亦未提出异议，结合国君公司拖欠租金的金额、违约的情形，合同解除给新元经联社造成的损失等，原审法院支持新元经联社主张的2个月租金的违约金，当属合理。因此本院对国君公司该项上诉请求不予支持。据此，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现了新的事实，本院对本案租金、水电费部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条之规定，判决如下：
一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1656号民事判决第一项、第四项、第五项及案件受理费部分；
二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1656号民事判决第二项、第三项；
三、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社租金223782元（暂计算至2015年11月30日止的尚欠租金为998608元，扣除已付的774826元，尚欠223782元，后续租金及占用费按每月124826元的标准计算至杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
四、杭州国君实业投资有限公司支付杭州下沙街道新元社区经济联合社水电费31356.6元（暂计算至2015年10月31日止88356.60元，扣除已付的57000元，尚欠31356.6元；后续水电费据实计算至杭州国君实业投资有限公司实际返还租赁房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回杭州下沙街道新元社区经济联合社的其他诉讼请求。
二审案件受理费2796元，由上诉人杭州国君实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年五月二十三日
书记员 何英杰