杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第5223号
原告：中国建设银行股份有限公司杭州中山支行。营业场所：杭州市下城区体育场路216号。
负责人：盛勇，任该支行行长。
委托代理人：刘菽菲，浙江建圣律师事务所律师。
被告：阮和平，男，1968年10月23日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称建行中山支行）为与被告阮和平金融借款合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员彭小梅独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭并于2016年10月31日公开开庭进行审理。原告建行中山支行的委托代理人刘菽菲到庭参加诉讼。被告阮和平经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案因送达时间长，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告建行中山支行起诉称：原告与被告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告提供人民币9万元的贷款用于购置位于杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室，借款期限为2009年11月3日至2019年11月3日的120个月，被告以上述房产提供抵押担保。合同约定还款方法为：等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币917.98元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下调30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第十六条约定被原告发生未按合同约定归还贷款本息或其他应付款项等违约情形时，原告依据合同第十七条有权宣布借款立刻到期，要求被告立即归还有关借款本息及相关费用，原告亦有权行使担保权利。对于被告未按时还的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计算罚息和复利。合同同时约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）均由被告承担。合同签订后，原告依约于2009年11月3日向被告发放贷款9万元。被告以上述房产提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等，合同第十三条第八项约定被原告未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提起到期的债务），或违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权利。原告办理了房产抵押预告登记，预告登记证号为杭房预江字第09070507号。现因被告未按合同约定偿还本息，构成违约。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告归还借款本金人民币45528.07元及利息、罚息、复利818.37元，合计人民币46346.44元（暂计至2015年10月28日止，此后按合同约定和中国人民银行的规定另计至本息结清之日）；2.被告承担本案律师费人民币1000元；3.被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用；4.原告就上述第一至三项请求对被告所有的位于杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室的抵押房产享有优先受偿权。
庭审过程中，鉴于被告阮和平在原告起诉之后有归还款项的行为，原告变更第一项诉讼请求为：1.被告归还借款本金人民币38528.07元、利息2069.61元、罚息366.47元、复利96.58元，合计人民币41060.73元（暂计至2016年10月28日止，此后按合同约定和中国人民银行的规定另计至本息结清之日）；
原告建行中山支行为证明其事实主张，向本院提供如下证据：
1.《个人住房（商业用房）借款合同》1份，欲证明借款合同有效、抵押权成立的事实。
2.他项权证1份，欲证明抵押权生效的事实。
3.个人贷款支付凭证1份，欲证明贷款已发放的事实。
4.个人贷款对账单及结清试算1份，欲证明借款逾期的事实及截止至2015年10月28日欠款的额度。
5.委托代理协议、农业银行客户收付款入账通知、律师费发票各1份，欲证明原告为实现本案债权支付律师代理费用1000元的事实。
被告阮和平未提交书面的答辩状，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
被告阮和平未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。
本院对原告提交的上述证据审核后认为，原告提供的证据1-5均真实、合法，与本案有关联性，对其证据的证明力本院予以确认。
综合以上有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
（一）2009年11月3日，原告建行中山支行（贷款人）与被告阮和平（借款人、抵押人）签订编号为330018227-011-2009002513的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：阮和平向建行中山支行借款人民币9万元用于购买位于杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室的房产；借款期限为120个月，即从2009年11月3日至2019年11月3日，贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率根据约定调整的，罚息利率亦作相应调整；还款日为借款期限起始日在每月的对日，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为917.98元，由贷款人直接从借款人的指定账户扣款；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；合同项下的担保方式为抵押，抵押物即上述借款人所购之房屋；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；等等。
（二）2009年11月3日，原告建行中山支行向被告阮和平发放贷款人民币9万元。被告阮和平正常还款至2015年5月3日，2015年6月3日这一期未按时足额还款，2016年6月5日归还1000元，此后未再还款。截止2015年10月28日，原告尚欠借款本金45528.07元，利息750.64元，罚息59.17元，复利8.56元。原告起诉之后，被告分别于2016年1月15日归还2000元，于2016年3月16日归还2000元，于2016年9月7日归还3000元，以上归还的7000元原告作为本金予以扣除，截止2016年10月28日，被告阮和平共欠建行中山支行借款本金38528.07元、利息2069.61元、罚息366.47元、复利96.58元。
2009年11月12日，案涉杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室房屋的抵押权办理了预告登记，原告建行中山支行为预告登记权利人并取得预告登记证明文件（证号为杭房预江字第09070507号），登记债权数额为9万元。
（三）2015年12月10日，原告建行中山支行因与被告所生之本案诉讼，与浙江建圣律师事务所签订《委托代理协议》，并支付一审律师代理费1000元。
本院认为，原告建行中山支行与被告阮和平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法认定有效，各方当事人均应恪守协议内容，严格履行。建行中山支行作为贷款人已经按约发放了贷款，全面适当地履行了自己的义务。而阮和平未按合同约定按期足额支付本息，其行为已构成违约，建行中山支行依据合同约定有权宣布贷款到期并要求阮和平偿还本合同项下所有到期及未到期贷款本金、利息，建行中山支行的诉讼请求合法、合理，本院予以支持。律师费1000元符合双方约定，且不悖相关收费标准，本院予以确认。鉴于双方在合同中明确约定阮和平未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，建行中山支行有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，现建行中山支行主张按罚息利率计算复利未违反法律规定，本院予以支持。阮和平自愿以其购买的位于杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室的房产作为案涉贷款的抵押担保，且已办理了抵押权预告登记，该抵押成立、生效。原告建行中山支行有权就该房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，故其第四项诉请于法有据，本院亦予以支持。被告阮和平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告阮和平于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行借款本金38528.07元；
二、被告阮和平于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行利息2069.61元、罚息366.47元、复利96.58元（暂计至2016年10月28日，此后的罚息、复利按上述《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至债务全部履行之日止）；
三、被告阮和平于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行律师代理费1000元；
四、若被告阮和平未履行上述付款义务，原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行有权就被告阮和平抵押的坐落于杭州市丁桥阳光逸城1幢1单元701室的房屋（房屋抵押权预告登记证号为杭房预江字第09070507号）折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。
如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费984元，按变更后的诉讼请求收取827元，财产保全费483元，合计1310元，由被告阮和平负担。
原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告阮和平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 彭小梅
人民陪审员 韩根跃
人民陪审员 杨忠善
二〇一六年十一月八日
代书 记员 黄 晨