北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13212号
上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生。
上诉人（原审被告）：王春平，女，1978年5月10日出生。
上诉人（原审被告）：王冬红，女，1976年1�7日出生。
上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）、上诉人王春平、王冬红因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
康景物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判王春平、王冬红支付康景物业公司2010年11月3日至2016年12月31日物业费18580.6元及违约金1858.06元；一、二审诉讼费由王春平、王冬红承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.王春平、王冬红是珠江逸景202号楼2单元1302室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。王春平、王冬红无故拖欠2010年11月3日至2016年12月31日物业费18580.6元，应全额支付上述物业费并根据《前期物业服务协议》�十一条第三款支付违约金1858.06元。即使康景物业公司服务有瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，也不应以酌减物业费的形式承担责任；2.江苏华门集团物业管理有限公司（现名称江苏向正物业管理服务有限公司）与业委会签订的合同自始并未生效，且其并未实际入场涉案小区，系由康景物业公司一直提供服务，故应支持康景物业公司关于2010年11月3日至2016年12月31日期间物业费的请求。
王春平、王冬红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康景物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由康景物业公司承担。事实和理由：1.王春平于2009年7月11日签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效，而不应被确认有效；2.2007年10月3日签订的《北京市商品房预售合同》为王春平、王冬红与北京珠江房地产开发有限公司共同签订，为二人的共同财产，《前期物业管理服务协议》应由所有当事人在协商后，在自愿平等情况下签订，而本案王冬红未在康景物业公司提交的2009年7月11日签订的《前期物业管理服务协议》上签字的事实，说明双方之间未达成协议，故不应交纳物业费；3.康景物业公司未履行服务义务，故王春平、王冬红有权不交物业费。
康景物业公司向一审法院起诉请求：王春平、王冬红共同支付2010年11月3日至2016年12月31日的物业费18580.6元、支付上述期间的违约金1858.06元、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：王春平、王冬红系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）202号楼2单元1302室（公寓，以下简称“1302室”）的业主，该房屋的建筑面积为101.37平方米。2009年7月11日，王春平�甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协�还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景�园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。上述案件目前尚未审结。
本案审理过程中，王春平、王冬红认可其未交纳2010年11月3日至2016年12月31日的物业费。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与王春平于2009年7月11日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系。虽然王冬红作为房屋的共有权人未在上述协议上签字，但并不影响其与康景物业公司之间事实上物业服�合同关系的存在，王冬红应与王春平共同承担交纳物业费的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2010年11月3日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，王春平、王冬红理应交纳相应的物业费。关于王春平辩称《前期物业服务协议》系受胁迫签订、为无效协议的意见，其并未提供相应的证据予以证明，对此法院不予采纳。对于王春平辩称的康景物业公司未履行物业服务义务、存在诸多问题的意见，根据王春平提供的光盘（内有照片等资料）及涉诉小区在法院审理的诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对2010年11月3日至2015年5月30日的物业费在合同约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于2015年5月30日（不含当日）至2016年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果将影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王春平、王冬红共同给付广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年十一月三日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币一万二千四百二十一元五角六分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院补充查明：江苏华门集团物业管理有限公司于2015年6月3日更名为江苏向正物业管理服务有限公司。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据康景物业公司与王春平于2009年7月11日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系。王春平、王冬红主张《前期物业服务协议》系受胁迫签订、为无效协议，但其并未提供相应的证据予以证明，故对其该项主张本院不予采信。虽然王冬红作为房屋的共有权人未在上述协议上签字，但并不影响其与康景物业公司之间事实上物业服务合同关系的存在，王冬红应与王春平共同承担交纳物业费的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2010年11月3日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，王春平、王冬红理应交纳相应的物业费。关于物业费的数额及违约金，由在案证据及珠江逸景家园小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面存在瑕疵，一审法院据此对康景物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2010年11月3日至2015年5月30日的物业费酌减百分之十，并无不当。据此，康景物业公司关于全额交纳物业费及违约金的上诉请求，王春平、王冬红关于全额拒交物业费的上诉请求，本院均不予支持。
关于2015年5月31日之后的物业费，因（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件尚未审结，该案的处理结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司（现名称江苏向正物业管理服务有限公司）签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力，故一审法院对该期间的物业费未予处理，并无不当。康景物业公司关于此期间物业费应予支持的上诉请求，王春平、王冬红关于此期间物业费应予驳回的上诉请求，本院均不予支持。
综上所述，康景物业公司、王春平、王冬红的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第�一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费284元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担173元，王春平、王冬红负担111元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十二月七日
书记员 李思巧
书记员 刘 鸽