河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫05民终3962号
上诉人（原审被告）：阎亮，男，1977年2月20日出生，汉族，住安阳市北关区。
委托诉讼代理人：李冬，河南鼎维律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区军民路7号。
法定代表人：田照希，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦淑芬，河南师林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宝华，河南师林律师事务所律师。
上诉人阎亮与上诉人邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称博地公司）商品房买卖合同纠纷一案，因不服河南省安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初807号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阎亮上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持一审第一、三、四项诉讼请求。事实和理由：1、一审认定双方对诉争房产已进行实际交付错误。房屋存在质量问题，至今未达到合同约定及可以入住的质量要求，属于未实际交付，依据物业管理条例规定，物业费应由博地公司承担。2、一审判决支付逾期办证违约金，适用法律错误。房屋因质量问题无法入住，损失是必然的，法律规定的方式是租金的损失，无论是否租赁房屋，博地公司作为违约方均应承担责任。合同对违约金虽有约定，但明显过低，一审法院虽作出调整，但应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称买卖合同法律解释）第十八条第二款的规定，按逾期贷款利息标准计算，与租金损失也不属于重复主张。
博地公司上诉并答辩称，合同约定逾期办证违约金的支付方法，但一审法院认为过低，将违约金数额提高，违反法律规定，应按照合同约定改判支付阎亮违约金42.5元；房屋在法院强制执行后已实际交付给阎亮，房屋不存在质量问题，内墙面由混合砂浆抹面变成水泥面是按阎亮的要求且在质检站的协调下变更的，故不应该支付阎亮房屋修复费用；阎亮要求支付租金损失、物业费无依据。
阎亮向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告由于产权登记逾期导致的违约金，以总房款448072元按国家金融机构计收逾期贷款利率（即银行贷款利率的1.5倍）标准，赔偿原告从2011年8月1日至办理产权登记证之日止期间的违约金；2、判令被告赔偿原告修复所购房屋内墙面的费用13184元整；3、判令被告赔偿原告自2015年5月13日至房屋修复到不影响原告正常使用期间，导致的损失以每月费用1800元整来计算；4、判令被告承担房屋修复到不影响原告正常使用之日前产生的所有物业费用；5、判令被告承担本案的诉讼费和评估费用。
一审法院认定事实：2010年6月30日，原告与被告签署《商品房预售合同》，约定被告将安阳市红旗路北段天域国际小区10号楼2单元402室房屋出售给原告，房屋代码为61876，房屋总价款424555元。合同第八条约定，被告应当在2010年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定，被告未按规定期限交房，被告按日向原告支付已交付房款价万分之三的违约金。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同附件三装饰、设备标准2约定，内墙为混合砂浆抹面。合同附件四合同补充协议11约定，维修基金的缴纳按照安房（2008）96号文件规定，多层32.5元/平方米，小高层、高层60元/平方米，由原告在相关部门指定银行自行缴纳。原告已付清房款，尚未交纳住宅专项维修资金。被告于2015年5月13日将房屋交付原告使用。安阳市建设委员会竣工备案管理办公室于2015年4月22日为被告进行商品房竣工验收备案。在交房过程中，应原告要求，经安阳市建筑工程质量监督站协调，原告、被告及施工单位共同将原告所购房屋内墙面重做、变更到目前状态。诉讼中，经原告申请，委托河南广达资产评估事务所对原告所购房屋内墙面重做的具体费用及除去内粉层和垃圾清运费用价值进行评估，2016年9月22日，河南广达资产评估事务所作出广达评鉴字[2016]第055号资产评估报告，评估结论为阎亮购买的房屋内墙面重做的具体费用及除去内粉层和垃圾清运费用在评估基准日2016年9月1日的市场价值为￥13,184.00元（大写：人民币壹万叁仟壹佰捌拾肆元）。原告支付评估费2000元。2014年1月24日，原告与中介签订租房协议，租赁曙光小区301号楼4层西南户房屋，每月租金1800元。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定履行了给付房款的义务，被告向原告实际交付了房屋，但被告未按照法律规定和合同约定履行办理房地产权属登记的协助义务，应当承担违约责任。被告称原告逾期办理产权登记的责任在于原告没有交纳专项维修资金，原告交纳住宅专项维修资金的义务不能代替被告履行办理房地产权属登记的协助义务，被告应对其未履行协助义务的行为承担相应的违约责任，故对其辩称理由不予采信。关于房屋内墙面，不符合合同约定的混合砂浆抹面，属于被告的违约行为，由此导致原告对房屋内墙面重做产生的费用及评估费用应由被告承担。故原告请求被告赔偿原告修复内墙面费用13184元及评估费用2000元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，虽然原、被告对违约金进行了约定，但《商品房预售合同》系被告方提供的格式条款，合同中对0.01%的违约金约定明显过低，且因被告交付给原告的房屋墙面未达到合同约定标准，至原告不能装修入住，在外租房造成一定损失。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，结合市场房屋出租地段、房租行情，及被告的其他违约行为，确定违约金为已付房款424555元的1%为宜，即被告向原告支付4245.55元。原告请求被告赔偿原告自2015年5月13日至房屋修复到不影响原告正常使用期间的，导致的损失以每月费用1800元计算，原告提供的证据缺乏客观真实性，不予采信，且租金损失已作为违约金损失一并处理，故对该项请求不予重复审理。原告要求被告承担物业费的主张，没有法律依据，不予支持。判决:一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告阎亮逾期办证违约金4245.55元；二、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告阎亮所购房屋内墙面修复费用13184元及评估费用2000元；三、驳回原告阎亮的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人博地公司围绕上诉请求提交安阳建立集团有限公司出具的情况说明一份，用以证明案涉房屋内墙面在施工结束时为混合砂浆面，因阎亮一直向质监站反映要求重做，博地公司要求其进行重新做成了水泥面。阎亮质证认为该说明无负责人签字，也没显示自己要求做成水泥面。本院认为，情况说明只加盖公司印章，无负责人签名，不符合证据形式要件，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，阎亮主张依据买卖合同法律解释规定，按逾期贷款利息标准计算违约金的理由不成立，因该解释规定适用的前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，而双方当事人在商品房预售合同中约定了违约金。合同第十五条约定逾期未能办理权属登记证书的，博地公司按房款的0.01%向阎亮支付违约金，该约定明显偏低，此外，案涉房屋内墙面存在与合同约定不符情况，导致双方发生纠纷，房屋未能及时交付，给阎亮造成了一定租金损失，一审法院综合考虑上述情况，对违约金、损失一并按已付房款的1%计算并无不当之处。关于内墙面究竟为混合砂浆面还是水泥面，双方各执一词，均无有力证据证明自己主张，故应以合同约定为准。博地公司交付房屋的内墙面为水泥面，合同约定的是混合砂浆面，博地公司应该负责将内墙面做成到与合同约定相一致的状态，经鉴定修复费用为13184元，博地公司应该支付给阎亮。法院根据生效法律文书强制执行，于2015年5月13日将案涉房屋交付给阎亮使用，此后的物业费应该由阎亮自行承担，故阎亮要求博地公司交付物业费用的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，阎亮、博地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人阎亮负担30元，邯郸市博地房地产开发有限公司负担145元。
本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 朱志伟
审判员 毛晓燕
二〇一七年十月十九日
书记员 樊路路