广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4972号
上诉人（原审原告）：麦干祥，男，汉族，1968年12月18日出生，住广东省佛山市顺德区，。
委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄家鹰，男，汉族，1975年9月24日出生，住广东省佛山市顺德区，。
委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。
原审第三人：何丽霞，女，汉族，1975年1月12日出生，住广东省佛山市顺德区，。
原审第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇河北大道10号，统一社会信用代码914406066650192674。
负责人：郭耀明,行长。
委托诉讼代理人：何卫涛，公司员工。
委托诉讼代理人：张志勇，公司员工。
原审第三人：梁少琴，女，汉族，1970年2月10日出生，住广东省佛山市顺德区，。
原审第三人：廖桂霞，女，汉族，1978年7月16日出生，住广东省佛山市顺德区，。
上诉人麦干祥因与被上诉人黄家鹰、原审第三人何丽霞、广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行（以下简称农商银行杏坛支行）、廖桂霞、梁少琴合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法杏民初字第1050号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
麦干祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判麦干祥与黄家鹰于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，从2014年8月26日起至2034年4月25日止麦干祥依据合同享有座落于佛山市顺德杏坛镇东村村委会邨三巷8号房屋房屋的承租权；2.判令一、二审案件受理费由黄家鹰负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，违背了客观事实。1.一审法院认为无法核实收据是否为何丽霞出具的错误。一审法院认定了《房屋租赁合同》是由黄家鹰与何丽霞签订的，合同中何丽霞的签名与收据中何丽霞的签名是一致的。如果对此有异议，一审法院应当进行笔迹鉴定。2.黄家鹰曾经当过兵，有当兵的补助和退伍补助，曾经营过饮料批发生意，也兼职从事过司机，亦有农村股份分红，而且在顺德行政服务中心有十几年的稳定的保安收入，有14多万元的积蓄符合常理。一审法院对此未进行查实，认为黄家鹰有14多万元的积蓄不合常理错误。何丽霞向黄家鹰出具收到支付租金的收据，其作为《房屋租赁合同》双方当事人交付租金的签收确认是有效的。麦干祥作为善意第三人，足以理解黄家鹰已支付合同对价。3.房屋租赁20年符合合同法的规定，租金一次性支付也并不违反租赁交易习惯和社会公众的一般认识。一审法院认定何丽霞为逃避债务，与黄家鹰恶意串通，利用“买卖不破租赁”原则在涉案房屋上虚设长期租赁关系，意图阻碍涉案房屋的拍卖，这是没有事实依据的。负债者出租房屋不能认为就是逃避债务，承租人就是恶意串通。一审法院此认定损害了作为善意第三人麦干祥的合法权益。二、一审法院适用法律错误，未依法保护麦干祥作为善意第三人的合法权益。1.何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》在双方签字之日起已生效，受法律保护。麦干祥与黄家鹰基于何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》签订转租合同，是建立在对该合同已生效的事实基础上，至于该合同是否已支付合理的对价并不影响麦干祥作为善意第三人应享有的合法权利。麦干祥依法享有对涉案房屋的承租权。2.本案无证据和事实表明何丽霞与黄家鹰有恶意串通行为。3.一审判决没有认定麦干祥善意第三人的地位，没有依法保护善意第三人的合法权益。麦干祥是在何丽霞与黄家鹰所签订的《房屋租赁合同》有效的情况下与黄家鹰签订《房屋租赁合同》，麦干祥是善意第三人。麦干祥在签订合同后已按约定支付了全部租金，符合物权法第一百零六条关于善意取得、有偿取得的规定。
黄家鹰辩称，在不能认定黄家鹰与何丽霞所签订的合同是否真实的情况下，认定涉案合同的签订存在恶意串通情形是不符合事实的。何丽霞将涉案房屋租赁给黄家鹰并收取了租金，合同是合法有效的。
农商银行杏坛支行述称，黄家鹰未支付合理对价。涉案两份租赁合同都是一次性支付20年租金，数额较大，与麦干祥的实际收入水平不相符，不符合生活常理，而且支付的对象不是转租人或出租人。黄家鹰与何丽霞是为逃避债务恶意转移财产，所签合同是无效合同。
何丽霞、梁少琴、廖桂霞未陈述意见。
麦干祥向一审法院起诉请求：1.确认麦干祥与黄家鹰于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，从2014年8月26日起至2034年4月25日止麦干祥依据合同约定享有坐落于佛山市顺德杏坛镇东村村委会陇西新邨三巷8号房屋的承租权；2.判令本案诉讼费由黄家鹰承担。
一审法院认定事实：位于佛山市顺德杏坛镇东村村委会陇西新邨三巷8号房屋（房地产权证号：03××48）的登记产权人为何丽霞。黄家鹰与何丽霞于2014年4月26日签订《房屋租赁合同》，约定何丽霞将座落于杏坛镇东村村委会陇西新邨三巷8号的房屋出租给黄家鹰使用，租赁期为20年，即从2014年4月26日起至2034年4月25日止；租金为每月3000元，黄家鹰必须在签订合同之日起三天内一次性以现金方式支付完毕；何丽霞于签订合同当天将房屋交付给黄家鹰使用，何丽霞不得在租赁期间终止合同；何丽霞必须将家具一并租赁给黄家鹰使用，黄家鹰可以自行购置家私用具，但不得改变房屋的结构，租赁期满黄家鹰可以把自行购置的家私带走；黄家鹰可以自行使用或转租。
麦干祥与黄家鹰于2014年8月26日签订《房屋租赁合同》，约定黄家鹰将座落于杏坛镇东村村委会陇西新邨三巷8号的房屋出租给麦干祥使用，租赁期从2014年8月26日起至2034年4月25日止；租金为每月3500元，麦干祥必须在签订合同之日起一个月内将租期内的全部租金付清给黄家鹰；在房屋转租期间，麦干祥使用该房屋所发生的水、电等费用由麦干祥承担；在转租期间，黄家鹰将房屋内的家具、设施及用品等无条件提供给麦干祥使用，麦干祥在租赁期内自行购置的家具、设施、用品等在租赁期满后有权搬走；在转租期间，麦干祥如发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知黄家鹰，由黄家鹰按租赁合同的约定，在接到麦干祥通知后10天内进行维修，逾期不维修的，麦干祥可代为维修，费用由黄家鹰负责承担；麦干祥应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因麦干祥使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，麦干祥应负责修复，如麦干祥拒不维修，黄家鹰可代为维修，费用由麦干祥承担；麦干祥应在本合同的租赁期届满当日返还该房屋，未经黄家鹰同意逾期返还房屋的，每逾期一天，麦干祥应按每平方米5元的标准支付房屋占用费；麦干祥按本合同约定返还该房屋时，应经黄家鹰验收认可并结清水、电等费用，方可办理退租手续；转租期间，黄家鹰同意麦干祥可以自住或可转租该房屋。麦干祥认为其与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》合法有效，遂于2014年12月10日向一审法院提起诉讼。
另查明，黄家鹰与何丽霞原系夫妻关系，后双方办理了离婚登记。麦干祥、黄家鹰均确认麦干祥系黄家鹰的姐夫。
另查，农商银行杏坛支行、梁少琴、廖桂霞作为何丽霞的债权人已据生效法律文书向一审法院申请强制执行，相应的债务仍未得到清偿。
以上事实，还有一审法院的开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，本案争议焦点：案涉两份《房屋租赁合同》的效力问题。对此，一审法院作如下分析：
对于何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》的效力问题。一审法院认为涉案合同是何丽霞与黄家鹰恶意串通，损害第三人利益，应属无效合同，理由如下：
第一、黄家鹰租赁涉案房屋，并无确切证据证明其已支付了合理对价。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
黄家鹰租赁案涉房屋，依法应当支付租金作为对价。根据2014年4月26日何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》约定，租金为每月3000元，黄家鹰必须在签订合同之日起三天内一次性以现金方式支付完毕。黄家鹰在诉讼中称其于2014年4月26日以现金方式支付了720000元给何丽霞，何丽霞于当天出具收据确认收到全部租金。因何丽霞未出庭，无法核实收据是否何丽霞本人出具。
黄家鹰在诉讼中称其支付给何丽霞的720000元租金来源于银行贷款及向黄子樑、麦柏恒的借款。但根据黄家鹰在诉讼中的陈述，黄家鹰十几年来从事保安工作，月收入只有二、三千元左右。且根据一审法院依法调取的银行流水，黄家鹰在2014年4月26日前一直都有欠银行贷款，由此可见黄家鹰的经济状况一直都不好,在这种经济情况下黄家鹰称其有14万元多的现金积蓄不符合常理。
综上，因何丽霞未出庭，无法核实收据是否何丽霞本人出具,且黄家鹰除收据外亦未能提供其他证据证明其已向何丽霞支付了全部租金，因此黄家鹰并无确切证据证明其已支付了合理对价。
第二、何丽霞与黄家鹰恶意串通签订案涉合同，损害了债权人利益。
根据何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》，何丽霞将涉案房屋以租赁二十年的形式出租给黄家鹰，且租金一次性以现金形式全部收取，不符合租赁交易习惯和社会公众一般认知。何丽霞在2014年4月26日签订《房屋租赁合同》时已经负债累累，何丽霞为逃避债务，与其前夫黄家鹰恶意串通，利用“买卖不破租赁”原则，在涉案房屋上虚设长期租赁关系，意图阻碍涉案房屋的拍卖，损害债权人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项规定，有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，依法应认定无效。
对于麦干祥与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》的效力问题。如前所述，因何丽霞与黄家鹰签订的《房屋租赁合同》无效，黄家鹰依据该无效合同将涉案房屋转租给麦干祥的行为也应属无效，故麦干祥要求确认其与黄家鹰于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效及麦干祥享有涉案房屋的承租权，于法无据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回麦干祥的全部诉讼请求。案件受理费100元（麦干祥已预交），由麦干祥负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，何丽霞自2011年4月1日起多次向梁少琴借款。2014年6月1日，何丽霞向梁少琴出具借据确认欠梁少琴285000元。在支付部分本息后，何丽霞于2014年10月22日再次出具借据确认欠款27万元，上述款项尚未还清。何丽霞还于2014年1月4日向农商银行杏坛支行借款40万元，于2014年7月7日向廖桂霞借款25元，上述借款均未还清。
黄家鹰在本案一审过程中陈述其向何丽霞出借了42万元，在其向何丽霞追债时，何丽霞同意出租涉案房屋用于抵债，黄家鹰对此予以同意。本案二审中，黄家鹰称其与何丽霞于2012年4月6日离婚，何丽霞从事炒房、房产中介等工作。麦干祥确认其为黄家鹰的姐夫，并称何丽霞于2014年7、8月份左右就为逃避债务躲起来了。
本院认为，本案争议的焦点是麦干祥与黄家鹰所签订的租赁合同是否有效。首先，何丽霞与黄家鹰、黄家鹰与麦干祥所签订的两份租赁合同约定了20年或接近20年的租期，而且均约定租金一次性支付。涉案房屋只是普通房屋，并不具有特殊性，通常情况下普通房屋的出租人与承租人会约定按年或按月计算的租期，并由承租人按期支付租金，故上述约定本身与一般房屋租赁习惯不符。其次，虽然黄家鹰在与何丽霞离婚后才与何丽霞签订租赁合同承租涉案房屋，但根据黄家鹰所陈述的离婚时间，何丽霞在与黄家鹰离婚前已对外欠债，直到何丽霞与黄家鹰签订租赁合同前，何丽霞尚有大量欠款未还。黄家鹰在应当知道何丽霞对外大量负债情况的情况下，仍与何丽霞签订租赁合同，并约定20年的租期以及租金一次性支付，显然是为了通过在涉案房屋上设置长期的租赁关系，并约定由何丽霞一次性将涉案房屋未来的租金收益收取完毕的方式，使债权人无法通过拍卖该房屋实现其债权，故黄家鹰存在与何丽霞恶意串通，帮助何丽霞逃避债务的故意。同时，黄家鹰在与何丽霞签订租赁合同前一直有欠银行贷款未还清，而且其收入也不高，黄家鹰也称在签订租赁合同前何丽霞尚欠其几十万元，在此情况下，黄家鹰称其通过向案外人借款一次性支付所有租金，该主张明显不符一般生活常理，而黄家鹰在本案中除了收据外也无其他证据证明其已支付了租金，故本案证据不能证明黄家鹰已实际支付了全部租金，不能反映黄家鹰与何丽霞已实际履行该租赁合同，印证了黄家鹰存在帮助何丽霞逃避债务的故意。再次，麦干祥是黄家鹰的姐夫，基于麦干祥与黄家鹰之间的亲属关系以及何丽霞与黄家鹰之间的关系，麦干祥应当知悉何丽霞大量负债未清偿的情况。而且，麦干祥与黄家鹰于2014年8月26日签订租赁合同，而麦干祥也称何丽霞于2014年7、8月就为逃避债务躲起来了，更表明麦干祥在签订租赁合同当时已知道何丽霞存在逃避债务的行为。麦干祥在明知何丽霞存在大量欠款未还，存在逃避债务的行为，而且其上一手租赁合同（即黄家鹰与何丽霞之间的租赁合同）存在20年租期并一次性支付租金等不符合一般租赁交易习惯的约定的情况下，仍与黄家鹰签订租赁合同，并继续约定近20年的租期及一次性支付租金，其主观上同样存在帮助何丽霞逃避债务的故意。因麦干祥与黄家鹰签订的租赁合同属于恶意串通损害其他债权人合法权益的行为，根据合同法第五十二条第一款第（二）项的规定，麦干祥与黄家鹰签订的租赁合同无效。麦干祥主张其为善意第三人理由不成立，本院不予采信。
综上所述，麦干祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人麦干祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月十日
书 记 员 梁启星