广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1724号
原告（反诉被告）：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇江湾二路东一苑2栋101室，统一社会信用代码91440400747073814D。
法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：崔佐，男，1991年5月21日出生，汉族，住深圳市南山区。
委托诉讼代理人：崔宏源（系被告崔佐的父亲），户籍所在地吉林省长春市，现住珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：余华昆，男，1948年3月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。
原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司与被告崔佐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，被告崔佐于2017年8月31日提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）的法定代表人戴文贵及其委托诉讼代理人李坤、马华锋，被告崔佐的委托诉讼代理人崔宏源、余华昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡景公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付管理费2853.6元（自2015年1月至2016年12月止）及违约金475.84元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2016年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），共计3329.44元；2.判令被告支付公摊费1208.19元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金298.55元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），共计1506.74元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告购买位于珠海市××区××号丽湖名居8栋203房后，一直接受原告提供的物业服务至今。期间双方约定的物业服务费标准为每月每平方米1.1元，公摊水电费按实际产生量分摊，逾期付款的每日按5‰计算违约金，在原告依约提供物业服务期间，被告经常拖欠物业服务费和公摊费用，经原告多次催收后，其仍以各种理由拒不支付。故原告提起诉讼，望判如所请。
被告崔佐辩称，本人不是故意拖欠物业费，而是物业未履行前期合同承诺，违法在先。2014年以前，本人在年初就交了当年的物业费。2014年7月，被告家中被盗，财产损失高达5000多元，找到原告，原告称其没有责任，被告报案后，公安查看现场发现监控损坏，《珠海市物业管理条例》第五十五条规定，物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，应当依法承担相应的法律责任，原告应按合同承诺赔付被告50%的损失。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等九项，电梯电费、二次供水、公摊水电费已包括在物业服务费内，再向业主分摊属于重复收费，现要求原告返还重复收费2025元。如物业服务企业确需提高收费标准，应通过法定程序，在没有成立业主委员会的情况下，必须经人数和面积双过半的业主同意，报当地价格主管部门核定，原告提高物业服务费没有经过这一程序，属于乱收费。原告于2013年5月23日擅自将物业服务费每平方米提高0.3元。对原告多收取的部分，根据建住房【2004】155号第三十二条的规定，原告应当双倍返还。案涉房屋面积108.06平方米，原告2014年向我乱收费用389元，应双倍返还778元，加上重复收取的公摊费用2025元，原告应返还被告崔佐2803元。
被告崔佐向本院提出反诉请求：1.判令原告依法经营，合同规约，否则被告崔佐不接受原告提供的有偿服务；2.判令原告赔偿财产被盗损失2500元；3.判令原告返还物业提价费及公摊费总金额2803元；4.原告承担反诉费。事实和理由：2014年7月，被告家中被盗，财产损失5000余元，被告报警后，派出所查看小区监控发现没有影像，原告没有履行物业管理服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产或者人身伤害的，应当依法承担相应的法律责任，原告应按合同承诺赔付被告50%的损失。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费包括物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用等九项，电梯电费、二次供水、公摊水电费已包括在物业服务费内，再向业主分摊属于重复收费，现要求原告返还重复收费2025元（自2008年1月至2013年12月止）。物业服务企业如提高收费标准，应通过法定程序，在没有成立业主委员会的情况下，必须经人数和面积双过半的业主同意，报当地价格主管部门核定，原告提高物业服务费没有经过这一程序，属于乱收费。2013年5月，原告没有按照法定程序，擅自提高物业费0.3元/平方米，2014年物业向我乱收费389元，应双倍返还。2012年之后，原告与业主没有签订合同，与业主没有任何法律意义上的关系，原告起诉业主就不具有法律上的主体资格。原告提供的前期物业服务合同违反合同法的规定。前期物业服务合同、住户手册缺失重要的三项条款，没有服务质量标准、没有物业经营期限、没有违约责任。原告不守诚信、违背承诺、违反合同规约。案涉小区内的消防设施锈蚀、破损，护栏锈蚀倒塌，绿地大部分地面荒漠化，电梯内、外随意张贴广告，大部分监控器损坏，唯一的儿童滑梯多年没有维护，锈蚀开裂，未经业主同意就拆除了，后公告要业主捐钱后才添置，电梯经常发生故障。原告自行在案涉小区内设置投币洗车设备，使用公用水、电，但原告收取费用。自2013年后，原告从未向业主公布收支情况。根据国家发改委【2003】1864号文件规定，物业服务费包括九项内容，原告每年收取的公摊费用都包括在这九项内容中，十年来，原告共计多收139万多元的所谓公摊费。原告近五年将电梯内、外广告费、楼下架空层存柜、存物和停车费全部占有，费用共40多万元。2013年至2016年，原告擅自提高物业服务费，全小区共70多万元。十年来，原告共收取物业服务费501万元，公摊费用139万元，合计640万元，但原告均没有给业主开具发票。在原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的情况下，业主可以拒交物业服务费。
原告怡景公司就反诉辩称，1、根据司法解释的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，根据解释第六条，经过催收业主不得拒绝缴纳物业费。2、前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受形成事实上的物业合同关系。3、物业费的定价和调整在现实中应采取政府指导价为准，商品房小区的业主难以形成合意，业主自治难导致召开业主大会及成立业主委员会来调整物业费的难度大，根据发改委颁布的《物业服务收费管理办法》第六条及《珠海市物业管理条例》第五十六条、第五十八条、第六十一条、第六十六条及《珠海市物业服务收费管理办法》第六条、第七条、第八条，原告在指导价的标准下提高调整物业管理费依法有据。4、被告没有提交证据证明其家中被盗造成的经济损失，且失窃属于治安案件，不属于物业公司的职责范围，物业公司已经尽了一般谨慎合理防范义务，且没有重大过失，不存在违约行为，不应对业主的损失承担责任，因此请求驳回被告的全部反诉请求。
原告怡景公司对其本诉诉称及反诉辩称共同向本院提交如下证据：
1.资质证书一份，拟证明原告具备物业服务企业的资质；
2.珠海市丽湖名居住户手册一份，拟证明被告应当支付各项公摊费用，逾期支付应当支付相应的滞纳金；
3.珠海市丽湖名居业主公约一份，拟证明被告应当支付物业管理和服务费，逾期支付应当支付相应的滞纳金；
4.公摊费、物业费调整通知及催缴通知及公示照片一组，拟证明原告对物业服务费调整进行了公示，并再次明确物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，原告在小区公告栏对逾期缴费的业主进行了催收；
5.管理费、公摊费等部分业主收据一组，拟证明小区的大多数业主已接受调整后的物业费收费标准，并按照调整后的物业费收费标准缴纳物业费；
6.收款收据一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了对讲机维护费；
7.电梯日常维护保养合同及发票一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了电梯保养费；
8.发票、收据一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了水电费及门禁系统维修费等公摊费；
9.不动产权登记表一份，拟证明被告崔佐在2010年购买了斗门区白蕉南路6号（丽湖名居）8栋203房，房屋建筑面积为108.06平方米；
10.前期物业服务合同（2007年）一份，拟证明原告与丽湖名居开发商珠海市××区豪宇房产开发有限公司签订前期物业服务合同的事实及相关约定；
11.前期物业服务合同（2012年）一份，拟证明原告与丽湖名居开发商珠海市××区豪宇房产开发有限公司签订前期物业服务合同的事实及相关约定；
12.欠费明细及公摊费收费通知，拟证明被告拖欠的自2015年1月至2016年12月的物业管理费为2853.6元，暂计至2017年5月31日的违约金为475.84元；拖欠的自2014年1月至2016年12月的公摊费为1208.19元，暂计至2017年5月31日的违约金为298.55元；
13.斗门区白蕉镇虹桥社区居委会证明一份，拟证明原告自2007年1月起一直为丽湖名居小区提供物业管理服务；
14.丽湖名居小区架构和业主缴费情况的说明一份，拟证明案涉小区业主基本都能按时按收费标准正常缴纳物业服务费和公摊费，目前正常缴费的业主为426户，占小区总户数的95%；
15.收费专用收据一组，拟证明案涉小区的大多数业主已接受调整后的物业服务费收费标准，并按照调整后的物业服务费收费标准缴纳物业费；
16.照片一组，拟证明案涉小区环境良好，井然有序。
被告崔佐对其本诉辩称及反诉诉称共同向本院提交如下证据：
1.接警单，拟证明被告家里被盗；
2.国家公示文件，拟证明国家发改委明确物业管理费包括九项内容，物业服务企业擅自提价，业主可以要求双倍返还；
3.前期物业服务合同，拟证明合同是原告与开发商签订的，与业主无关，原告无权以此要求被告支付物业费；
4.合同法条款的理解，拟证明原告提交的住户手册缺少合同法的主要条款，缺少质量标准，没有法律责任，没有合同期限；
5.珠海丽湖名居住户手册，拟证明该手册不是合同，是原告单方出具的，没有体现业主的意见；
6.丽湖名居物业管理服务协议，拟证明被告没有与原告签订服务协议；
7.照片一组，拟证明护栏399米长，原告不刷油漆而锈断；消防设施损坏；绿地荒漠化；原告在小区内设置自助洗车机，业主需要投币使用，但使用的是公摊水电；公共区域设立广告位、存物柜；架空层设立停车位收取费用；垃圾清理不及时；监控设备损坏；小区儿童游乐设施没有维修，动员业主捐款；
8.督查通报，拟证明2011年5月1日丽湖名居业主委员会筹备小组对小区进行检查后将存在问题通报给原告，但原告没有改进；
9.关于调整小区物业管理服务费的公示，拟证明原告擅自提价，违法调高物业费标准；
10.公摊费收费明细，拟证明所列的费用明细根据发改委的文件已经包括在物业费的范围，属于重复收费；
11.修订前期物业服务合同一份，拟证明业主要求修订前期物业合同；
12.物业管理条例及物权法等相关规定，拟证明原告违法经营；
13.费用统计表4张，拟证明原告违规提价，没有开具发票，属于偷漏税收；原告擅自提价，收取公共区域的各种费用，侵吞业主财产；护栏、草坪、游乐设施等损毁费用约87万元。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据1至11、13、15的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准；原告提交的其他证据，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。对被告提交的证据3、5、6、9、10的真实性、合法性和关联性予以确认；被告提交的证据2、4、12属于法律、法规的规定；被告提交的其他证据，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年1月2日，珠海市××区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。
2012年1月2日，珠海市××区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用进行分摊，服务期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年5月23日，原告发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》对丽湖名居小区的物业服务费作出调整，将高层电梯房二—六层的物业服务费由2006年的每平方米0.8元调整为每平方米1.1元，物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。
2015年10月17日，原告发出《催缴物业费的通知》要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
《珠海丽湖名居住户手册》第八章管理费用中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月0.8元；7楼以上每平方米每月1元（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需加收5‰滞纳金……”
2017年8月31日，珠海市××区白蕉镇虹桥社区居民委员会出具证明称原告自2007年1月起至出具本证明之日止一直为丽湖名居小区提供物业管理服务。
2013年6月21日，原告与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2014年6月19日，原告与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2015年7月20日，原告与广东西江电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。2016年，原告与广东林元电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。
另查明，位于珠海市××区××号（丽湖名居）8栋203房的权属人为崔佐，建筑面积108.06平方米，总层数18层。
本院认为，原告与案涉小区开发商珠海市××区豪宇房产开发有限公司签订的案涉合同属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与珠海市××区豪宇房产开发有限公司签订的案涉合同无效。
虽然案涉合同无效，但是案涉合同可以证明原告为案涉小区提供了相应的物业服务。被告作为案涉小区的业主，自接收案涉房产之日就已实际享受了原告提供的相关服务，故被告应当向原告支付相应的对价。原告主张被告拖欠2015年1月至2016年12月的物业服务费，被告当庭确认。关于物业服务费的标准，原告主张自2013年7月起按照每月每平方米1.1元收取，庭审中被告确认其按照此标准支付了2013年7月至2014年12月期间的物业服务费，被告只是在其家中被盗后才拒绝支付2015年至2016年的相关费用，本院认为被告对原告将案涉小区的物业服务费调整为每月每平方米1.1元予以接受，并未提出异议，且该标准符合该类型房屋在珠海市××区当地的物业服务费的一般水平，故本院对原告主张按此标准计算物业服务费予以支持。经本院核算，从2015年1月至2016年12月被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为2852.78元（108.06平方米×1.1元/平方米/月×24个月）。原告主张超出本院核算部分本院不予支持。被告反诉原告双倍退还多收的物业服务费没有依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿其损失的问题。本院认为，被告家中被盗的原因在于案外人实施了不法盗窃的侵权行为，原告作为物业服务企业，并不能保证杜绝发生盗窃等事件，被告没有证据证明监控设备的损坏与其家中被盗存在因果关系，也没有证据证明其损失的大小，故被告的该反诉请求没有依据，本院不予支持。被告以此为由拒绝交纳物业服务费亦没有依据。
由于原告与案涉小区开发商签订的案涉合同无效，原被告之间亦未签订物业服务协议，故原告主张按照每日万分之五的标准计算违约金没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院酌情确定被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告主张按年度计算，故本院确定2015年的物业服务费1426.39元的利息从2016年1月1日起计算，2016年的物业服务费1426.39元的利息从2017年1月1日起计算，计至本院确定的付款之日，但欠缴当年物业服务费的利息累计不超过欠缴当年物业服务费的本金1426.39元。
关于原告主张被告支付的公摊费用及其违约金，原告没有提供充分证据证明其主张的公摊费用是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公摊费用的金额，本院无法核算出被告应当支付的公摊费用，故本院对其该请求不予支持。
被告主张物业服务费中包含了公摊费，要求原告退还重复收取的公摊费。本院认为，原告每月按固定的金额向被告收取物业服务费，而公摊费应按实际发生额每月由业主分摊，公摊费用的数额每个月不是固定的，而且原告在住户手册和《关于调整小区物业管理服务费的公示》中也明确物业服务费不包含公摊费用。因此，被告反诉请求原告退还重复收取的公摊费用没有依据，本院不予支持。
被告反诉要求原告依法经营，合同规约，否则被告崔佐不接受原告提供的有偿服务。本院认为，被告的该项反诉请求事项不明确，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）崔佐于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付2015年1月至2016年12月的物业服务费2852.78元；
二、被告（反诉原告）崔佐于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付欠缴上述物业服务费的利息（其中2015年的物业服务费1426.39元的利息从2016年1月1日起计，2016年的物业服务费1426.39元的利息从2017年1月1日起计，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本院确定的付款之日止，但欠缴当年物业服务费的利息累计不超过欠缴当年物业服务费的本金1426.39元）；
三、驳回原告（反诉被告）珠海市斗门区怡景物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）崔佐的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取计25元（原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）珠海市斗门区怡景物业管理有限公司负担10元，被告（反诉原告）崔佐负担15元。反诉受理费25元（被告崔佐已预交），由被告（反诉原告）崔佐负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 刘改宏
二〇一七年十一月一日
书记员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。