上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第26号
原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会。
负责人唐顺章，该村委会主任。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。
被告王耀俊。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会与被告王耀俊排除妨害纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会的委托代理人沙佳伟、金玲，被告王耀俊及其委托代理人吴冬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会诉称，为改善七宝镇联明村村民的居住条件，原告于2005年按统一规划，组织村民实施易地集体建房，并与被告签订经闵行区公证处公证《协议书》，约定易地建房及旧房回收、搬离的相关事宜。2007年，被告取得新房《闵行区村民造房用地许可证》及《闵行区农民住房建造工程执照》，向被告交还原《宅基地使用证》。被告搬入新房后，迟迟不向原告返还原宅基地，还私自将原宅基地分割为3间对外进行出租，获取非法收益，原告多次催促被告搬离，被告均不予配合。原告认为，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，农民村民一户只能拥有一处宅基地，农民村民按规划易地实施个人建房或参加集体建房的，应当在新房竣工或分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回。鉴于此，原告认为，被告迟延交还房屋的行为已严重违反相关法律规定及双方协议的约定，损害了原告的合法权益，其非法收益也应一并返还，故诉至法院要求：1、判令被告搬离并向原告返还其占有的返还联明村某原宅基地（地号：七宝镇联明村某丘）；2、判令被告返还非法占有期间收益人民币（以下币种相同）64，800元（按每月900元标准计算，自2008年11月1日暂算至2014年10月31日，实际主张至判决生效之日止）。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2007年1月15日闵行区村民造房用地许可证一份、2007年1月15日闵行区农民住房建造工程执照一份，证明被告已经于2007年1月15日取得建造新房的相关造房用地许可证及建造工程执照，在建筑工程执照中备注，拆除旧房占地89平方米，收宅190平方米，可以说明被告现居住的房屋是有批文的。
被告对该组证据经质证后认为，真实性无法考证，故无法确认，对合法性不予认可，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》的规定，需要有建设用地许可证及建设用地规划许可证，用地许可证是指有关部门颁布的建设用地批准书，故此证据不符合相关规定，此证据无证号，且有涂改，而且该证的有效期为六个月；而且该证据如果是由相关部门出具，也是一个补办的证，而且应当有相应的档案编号，经过被告的查询，此证据无档案可查。原告是为了对村民有交代，出具了此证据，这是不符合法律规定的文件名称，对关联性有异议，虽然写了是王耀俊户，但根据规定，应由其本人申请，但被告本人从未申请过。集体建房应由村委会统一向相关部门按照流程进行申请，故这个许可证应当是村委会的，也不应当是王耀俊户的；建筑工程执照的真实性无法考证，对此无法确认，也是不合法的，如果房屋是村集体建设的，不应当是由证上的单位颁发，住房建筑工程执照从法律上就没有这样的一个文件，法律上规定了建设用地规划许可证及建设用地许可证两个证，申请人所载王耀俊并不属实，被告并没有申请过，如果是被告申请的，证也应当在被告处，不可能在原告处，故上述证据均不符合上海市的相关规定，不能证明原告分配给被告的房屋是符合批准手续的房屋。
2、上海市农村宅基地使用证一份，证明被告系原宅基地的使用权人及原宅基地的位置。
被告对该份证据经质证后认为，真实性、关联性、合法性无异议，但不应当为原宅基地，而是应为现宅基地。
3、2005年3月22日协议书一份、公证书一份，证明原、被告已于2005年3月22日就新建房的分配、取得、被告原居住房的回收等事宜签订协议书，并对该份协议书进行了公证，协议书中约定了被告应搬离的日期。
被告对该组证据经质证后认为，对于协议书的真实性无异议，对关联性及内容有异议，提醒注意协议书的前言部分，原告告知被告新建房屋已经过政府部门的批准，这与事实不符，当时并未获得批准，而且这是集体建房，不是个人申请建房，而且写明了通过抽签进行分配，故原告所称这是村民个人向政府部门的申请不是事实。
4、照片一组，证明被告原宅基地的房屋现状情况。
被告对该组证据经质证后认为，照片反映的房屋现状是事实，但现在房屋已被原告将上半层强制拆除，只留下下半层。目前涉案房屋由被告的父母居住在内。
5、上海市闵行区七宝镇联明村第十届第十次村民代表大会决议一份，证明原告对被告提出诉讼的行为是经过村民代表大会决议通过的，是符合程序要求的合法行为，且44名村民代表均对被告违反占用集体土地的事宜予以确认。
6、上海市房地产登记簿一份、上海市房地产登记证明一份、宅基地附图及面积计算表一份、建筑平面图及面积计算表一份、上海市房地产登记申请表一份、身份证复印件一份、闵行区村民造房用地许可证一份、闵行区农（居）民住房建筑工程执照一份、七宝镇民房竣工验收单一份、闵府土（2007）012号关于同意七宝镇联明村一队陈某等52户村民建房申请使用非耕地的通知及汇总表一份，证明被告为合法有效的新建房屋权利登记证明记载的权利人。
被告对证据5-6经质证后认为，对于证据的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，根据上海市房地产登记条例的规定，应为房地产权证书而不是房地产权证明，原告的确进行了登记，但目前为止，房地产权证没有办出，至于为何没有办出，是不能办理还是其他原因，原告未予以明确，故原告未就异地建房办理手续，其未全部履行房地产登记的全部义务。
被告王耀俊辩称，不同意原告诉请。被告合法持有系争房屋，是被告的合法财产，不应当返还给原告，或者说返还给原告的条件尚不具备；对于第二项诉请亦不同意，因为这是被告的合法财产，故被告有权予以处分，原告主张的三间出租毫无依据。原告遗漏或者说隐瞒了本案的重要事实，在2005年原、被告签订协议书之后，在协议书中明确了新房交付之后多少时间内旧房拆除或者退还，但原告在交付房屋之时，房屋只是交了钥匙，没有交付任何的新房的批准文件，包括土地规划批准文件等，至今被告仍未收到任何新房是合法建造的合法手续，故原告所称的已将房屋交付给被告，故要求被告按照协议来搬离并退还宅基地的条件尚未成立。从原告提交的材料来看，原告是2005年交付的房屋，原告提供的工程执照及许可证，办理的时间是2007年，故在交付房屋之时，上述手续都没有具备，被告去了房地产交易中心查询，没有上述材料，被告有理由相信上述手续是补办的，并且在手续不全的情况下补办。同样在这个小区内，新分配的房屋是有办理出红证的，但被告的房屋至今未予以办理，未办理的原因原告并不知晓，从这个角度看，原告未履行自己的义务，故要求驳回原告的诉请。
被告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述辩称：
1、上海市闵行区房地产交易中心出具的证明一份，证明在2009年之前对于村民的宅基地房屋可以登记，但原告并未去办理相关手续，故原告未完成合同义务。
原告对该份证据经质证后认为，证据无原件，故对真实性有异议，对证据不予认可。
2、2005年4月4日现金收据一份，证明被告向原告交付了尾款30，000元，在2005年之时取得了新房。
原告对该份证据经质证后认为，该份证据中的签章人是否是原告村里的需要进行核实。
3、2006年原告出具的证明一份，证明2006年之时被告为办理公积金之需向原告提出申请开具证明，也说明被告在2006年之时已经居住在新房内。
原告对该份证据经质证后认为，该份证据说明被告从2005年开始就入住了新房。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：1991年12月15日由上海县土地管理局颁发的《上海市农村宅基地使用证》中载明了土地使用者是被告，土地座落于七宝镇联明村某，地号七宝镇联明村某丘，宅基地总面积190平方米，批准使用权面积190平方米，主房占地89平方米，场地101平方米。
2005年3月22日由原告作为甲方，被告作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：为了改善村民居住条件，加强社会主义精神文明建设，加快中心村建设的步伐。甲方决定在本村按统一设计、统一组织施工、统一质量监督、统一施工验收、统一工程款结算的方法，建设村民住宅别墅房。现该工程经政府有关部门的批准，已建造完毕。甲乙双方就有关新房的分配，取得和村民现居住房的回收等事宜，经协商一致签订协议如下：一、受乙方委托，甲方统一规划，统一建造的房屋总造价为每幢340，000元（系两户连体别墅，如为独立体的，则每幢造价为200，000元）。该工程款已经乙方认可；二、乙方已在建房前支付工程款中的部分款项即170，000元，以便甲方顺利规划、操作建房之事，余额30，000元应在参加房屋分配的抽签活动之前付清；三、新建中心村内，每户住宅围墙外的道路、下水道、自来水管道、供电线路、有线电视、绿化、卫生等建设费用均由甲方承担，不另外向乙方收费。但乙方在迁进新房时，原有电话的移机费、搬场费等均由乙方自行承担，与甲方无关；四、甲方对乙方现居住之旧房回收时，给予适当的补偿。补偿费按楼房每平方米150元，平方每平方米100元计算。甲方不再考虑乙方现有房屋的建造时间及质量差异。乙方对此无异议；五、为以示公示，甲方将采取抽签的方式，分配新建房屋，并由闵行区公证处派员到场作公证。乙方同意，按甲方制定之程序规则参与抽签，并认可其所抽到的房屋即为其分配所得之房屋；六、在建房过程中，甲方以乙方的利益为标准，监管房屋质量。如乙方对所建房屋的质量有异议的，必须在参加抽签之前提出，并可主动退出抽签分房。甲方退回乙方已付之建房款。一旦乙方参加抽签，即视为乙方对所建房屋之质量予以认可，今后乙方不得再以房屋的质量为由向甲方提出异议；七、乙方应于2005年10月2日之前搬离现有住房，并将现有住房的钥匙交给甲方。乙方在搬离现有住房时，除搬走生活用具、家具、电器等用品外，不得破坏或改变现有房屋的结构；八、乙方应按约搬离房屋，如乙方到期不搬的，则甲方有权向有关部门申请强制搬迁。且因强制搬迁所涉的费用均由乙方承担，甲方将予以追偿；九、乙方应在签署本协议时，将现有房屋的宅基地使用证交付甲方，由甲方保存。2005年4月13日上海市闵行区公证处对上述协议书进行了公证。
另查明，2007年1月15日上海市闵行区房屋土地管理局许可了被告的造房用地申请，依据闵府土（2007）12号文件规定，核发了闵行区村民造房用地许可证，同意被告使用非耕地200平方米，东西12.3米、南北16.2米。同日闵行区七宝镇规划建设管理办公室向被告核发了闵行区农民住房建筑工程执照，建筑面积200平方米，拆除旧房占地89平方米，收宅190平方米。
再查明，登记日为2015年6月15日，登记证明号为闵201512023751的房地产登记证明中载明申请人为：王耀俊户，房地产座落：七宝镇联明村某苑237号，文件名称：关于批准王俊耀户宅基地使用权、房屋建筑面积及竣工验收的证明。备注：根据王俊耀户申请，经闵府土（2007）12号文件批准建造并经过竣工验收，某苑237号宅基地使用面积200.03平方米，房屋建筑面积209.94平方米。
本院认为，原、被告之间所签订的协议书系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照协议书的约定全面履行各自的合同义务。现被告已经入住新建的宅基地房屋，按照协议书的约定应该在2005年10月2日之前搬离原有宅基地房屋。但被告并未能按约搬离原有宅基地房屋，被告的行为显然违背了协议书的约定。但本院也注意到涉案新建宅基地房屋系由原告统一规划、统一建造，村集体组织的大部分其他取得新建宅基地房屋的村民已经取得了新的宅基地房屋的产权证，本案被告虽然早已实际入住新的宅基地房屋，但是直至2015年6月12日涉案宅基地房屋才办理出房地产登记证明及房地产登记簿。宅基地房屋作为不动产，其物权的设立需经依法登记才发生效力，而不动产登记簿是当然的物权归属和内容的根据，本案中所涉的不动产登记证明系权利人享有该不动产物权的证明，且该不动产登记证明的事项与不动产登记簿内容一致。但在相应的不动产登记证明及房地产登记簿作出之后，被告亦获得了相应的不动产登记证明，被告理应及时搬离原有的宅基地，故本院对原告主张的该项诉请予以支持。虽然原告主张了相应的非法占有期间的收益损失，但是原告并无直接证据证明被告将涉案宅基地房屋进行对外出租，故本院认为原告主张该项诉请缺乏相应的事实依据，故对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条之规定，判决如下：
一、被告王耀俊于本判决生效之日起十日内搬离座落于七宝镇联明村某、地号七宝镇联明村某丘的宅基地房屋，并将上述宅基地返还给原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会；
二、驳回原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计710元，由原告上海市闵行区七宝镇联明村民委员会负担355元，由被告王耀俊负担355元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一五年八月十四日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……
第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。