河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终310号
上诉人（原审原告）：芦花勤，女，汉族，1969年3月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。
委托代理人：刘胜，男，汉族，1964年7月3日出生，住河南省郑州市金水区，系翟宏伟之夫。
原审第三人：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市经五路**号。
法定代表人：葛明森，该公司董事长。
委托代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人芦花勤与被上诉人翟宏伟、原审第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，芦花勤于2015年6月5日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天4号楼1203房屋的查封，判令不得执行该房屋；2、本案诉讼费用由翟宏伟承担。原审法院于2015年11月6日作出（2015）郑民一初字第139号民事判决。芦花勤不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。芦花勤及其委托代理人张付晴，翟宏伟的委托代理人朱俊楠、刘胜，锦寓公司的委托代理人程果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证。该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2008年5月4日，锦寓公司与赵新丽签订都市春天定房协议一份。该定房协议中在认购物业中填写“2号楼2303室，建筑面积135.38平方米，标准总价296112元”；约定：赵新丽在签订定房协议时，确认采用按揭贷款的方式，需向锦寓公司支付所定房屋的首付款10万元整。2013年12月30日，赵新丽以54万元的价格将该房转让给芦花勤。2013年12月30日，锦寓公司为芦花勤出具了房款收据。
另查明：芦花勤在南阳市有房屋所有权证号为××的商品房一套，面积29.78平方米；其另有房屋所有权证号为××的商业用房一套。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产。6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原审法院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，原审法院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。芦花勤不服原审法院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向原审法院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第46号执行裁定书，驳回了芦花勤的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，芦花勤不服，于2015年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求解除对涉本案房屋的查封。
经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
原审法院认为：芦花勤提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除原审法院对涉本案房屋的查封，因此，原审法院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
芦花勤系从赵新丽处取得该涉案房屋的权益，而其从赵新丽处取得该房权益时，该房就已被法院查封一年半之久，故虽然芦花勤与锦寓公司将当时与赵新丽的认购书进行了改名处理，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形；而且，芦花勤购买被法院查封的房屋，其对不能办理产权证书，具有明显过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封的情形，故其民事权益不足以排除原审法院对该房屋的执行。综上所述，芦花勤提出的执行异议不成立，其对涉本案房屋享有的民事权益不足以排除对该房屋的强制执行，故芦花勤请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回芦花勤的诉讼请求。案件受理费1050元，由芦花勤负担。
芦花勤上诉称：原审法院驳回芦花勤的诉讼请求不当，应判决停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天4号楼1203房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，芦花勤的情形符合该条款中规定的相关条件。首先，芦花勤支付了全部房款；其次，芦花勤实际占有了该争议房屋；再次，芦花勤对未办理过户登记手续无过错，其购买该房屋时，并不知道该房屋已被查封，于是，在交纳了全部房款外，还交纳了相关办证费用，之后也多次催促锦寓公司办理房产证；第四，芦花勤在该房屋被查封前已签订合法有效的书面合同。因原房主赵新丽于2008年5月4日就与锦寓公司签订了定房协议，芦花勤是从赵新丽处转继来的权利，其权利日期应从2008年5月4日起算；第五，芦花勤名下无其他用于居住的房产。综上，芦花勤的情形符合停止执行的条件，故请求：撤销原审判决，改判解除对涉案房屋的查封，并不得执行该房屋；一、二审诉讼费用由翟宏伟承担。
翟宏伟答辩称：原审对芦花勤购买了“二手房”，认定其“购买被法院查封的房屋”存在明显过错，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定驳回芦花勤的诉讼请求，适用法律正确，判决结果并无不当。芦花勤的上诉理由不符合相关法律和司法解释的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锦寓公司述称：同意芦花勤的上诉意见。
根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：应否停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天4号楼1203房屋的执行。
本院经审理查明：赵新丽与锦寓公司所签都市春天定房协议中，约定赵新丽所定购物业为4号楼1203室，而非原审法院查明的2号楼2303室。锦寓公司于2013年12月30日向芦花勤出具的收据上亦显示，所收款项“系付4#1203房款”。对原审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，芦花勤从赵新丽处受让涉案房屋的时间，与锦寓公司签订定房协议的时间，及锦寓公司为其开具房款收据的时间均为2013年12月30日，即涉案房屋（执行标的）被法院查封之后；且其名下还有其他可供其居住的房屋。因此，芦花勤购买涉案房屋的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，因此，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张应停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天4号楼1203房屋的执行的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由芦花勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜发中
审 判 员 周会斌
代理审判员 袁 方
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵登辉