浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初10388号
原告魏琴珍。
委托代理人方珊珊，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人周英萍，浙江红太阳律师事务所律师。
被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司。
法定代表人周中大，董事长。
被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司。
法定代表人周中大，董事长。
二被告的共同委托代理人罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。
二被告的共同委托代理人陈超，浙江绣湖律师事务所实习律师。
原告魏琴珍为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2016年6月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告魏琴珍的委托代理人方珊珊、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司的共同委托代理人罗渭、陈超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏琴珍诉称，2011年3月被告对外宣传其开发的“中厦国际”楼盘并开始预售，原告向二被告预约房屋一套，房号为xxx幢东边套，房屋单价为24600元/平方米，房款共计4142000元，原告于2011年3月7日支付了预约款1000000元，3月18日支付了预约款3142000元，被告向原告出具收据二份。之后被告一直未与原告联系，直至2016年6月13日被告通知原告前去签订商品房买卖合同及缴纳余款。原告前往被告处后，发现被告在建的房屋结构与2011年原告预约时被告对外宣传的结构截然不同，原告预约的房屋能够确权面积仅有128平方米左右，而且被告至今未足额交纳土地出让金，经原告了解一些购房户签订了商品房买卖合同，但被告却未能按合同约定履行交房义务，原告预约房屋至今不具备交付条件。原告认为被告违反诚实信用原则擅自变更房屋户型结构，改变预约房屋面积，其行为已构成违约。由于被告的违约行为致使双方未能签订《商品房买卖合同》，被告方应承担违约责任。而且原、被告系预约合同关系，原告有权解除合同并要求退回预约款。请求解除原、被告间的商品房预约合同关系，判令被告退回原告预约款4142000元及利息损失25000元（从2011年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日止，暂算一个月）共计4167000元。
被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司辩称，涉案楼盘已经竣工并验收合格，二被告有能力履行交付义务，土地出让金已经以现金和房屋折抵的方式交清，对原告实现物权没有任何瑕疵。被告已经在2014年1月21日取得了涉案楼盘的预售许可证，原告预约的物品被告没有转让他人，所以不能签订正式商品房买卖合同为不可归责于双方的原因。如果法院判决解除预约合同，我们认为从被告收取副本之日开始计算利息比较合理。原告主张户型改变面积缩水证据不足。我们认为预约合同是有效的，原告方认为解除合同的条件没有成就，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张向法庭提供了以下证据：
1、收据原件二份，用以证明原告向被告交纳房屋预约款的事实。
二被告对该组证据的三性均无异议，但认为当时双方约定房屋面积最终以批文为准。
本院认为该组证据内容能反映原告所要证明的对象，故对该组证据的证明力予以认定。
2、房款计算单（写于收据背面）原件一份，用以证明约定房屋面积、单价。
二被告对该证据无异议。
本院对该证据的证明力予以认定。
3、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司通知复印件一份，用以证明被告通知原告签订合同。
二被告对该证据无异议。
本院对该证据的证明力予以认定。
4、义乌市不动产登记中心预售房产证明原件一份，用以证明被告违反预约合约定，建筑面积只有128.46平方米。
二被告对该证据无异议。
本院对该证据的证明力予以认定。
二被告没有向法庭提供证据。
本院对本案事实认定如下：被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司中标了中厦国际广场房地产开发项目的土地使用权。2011年3月被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司开始预售中厦国际广场房地产项目的房屋。2011年3月7日原告向被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司交纳了购房款1000000元。被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司出具给原告的收据上加盖了二被告的“转帐讫”财务章，收据上“货物名称”栏注明了预约款字样。2011年3月18日，原告又向被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司交纳了购房款3142000元，收据上加盖了被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司“转帐讫”财务章，“货物名称”栏注明了预约款字样，同时双方对房屋的面积、位置、单价、加价项目、总价款等作了约定，并在该收据的背面写明了上述内容。2014年1月21日被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司取得了涉案房产的商品房预售许可证。2016年6月13日被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司向原告发出了签订商品房买卖合同的通知，但原告以在建房屋与交预约款时被告宣传的结构不同、面积只有128平方米左右、未足额交纳土地出让金为由拒与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
二被告的法定代表人系同一人，被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司成立于2011年3月10日，被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司是被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司的投资人之一。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告在向被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司交付预约款时双方已就原告所购买的房屋位置、面积、单价、总价款等作了约定，且原告已经按照双方的约定付清了房屋价款，故原、被告双方的行为实质上是商品房预售行为，而不是预约行为。因预售涉案房产时被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，未缴纳土地出让金，未取得建设工程规划许可证，也未与原告签订书面的商品房预售合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司预售原告商品房的行为应为无效。参照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用。因此被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司应当将向原告收取的购房款返还原告并支付相应利息。因涉案房地产在不具备销售的条件下被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司予以销售，原告予以购买并付清了全部房款，且双方未签订书面的买卖合同，故原、被告双方对本案的发生均有过错，对本案造成的利息损失应由原、被告各半负担。因涉案房地产项目的土地使用权中标单位是被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司而非被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司，中厦国际广场房地产项目也由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司单独开发，原告交付的购房款也全部由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司使用，故原告要求被告浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司承担返还购房款的责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告辩称，涉案楼盘已经竣工并验收合格，二被告有能力履行交付义务，因二被告并未向本院提供相关证据，本院不予采信。二被告辩称预约合同是有效的，解除预约合同的条件没有成就，本院认为二被告与原告之间并无预约合同，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十五条的规定，判决如下：
一、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司返还原告魏琴珍购房款4142000元并支付利息损失的二分之一（利息损失按中国人民银行同期同类基准贷款利率计，从2011年3月18日起计至履行之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告魏琴珍的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费20068元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费40136元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 陈高明
二〇一六年八月二十九日
书记员 骆光雷