湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初3778号原告：邓小红原告：李代英以上两原告共同委托诉讼代理人：廖正亮，湖南星河律师事务所律师。被告：张小平原告邓小红、原告李代英与被告张小平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，2017年7月4日，李代英申请追加作为本案原告。原告邓小红及其委托诉讼代理人廖正亮、原告李代英的委托诉讼代理人廖正亮、被告张小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小红向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2009年12月9日签订的房屋买卖协议合法有效。2、判令被告协助原告办理产权登记手续。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月9日，原告与被告签订了房屋买卖协议，被告自愿将其位于燕泉河小区的在建房屋卖给原告，合同对房屋的结构、计价方式、付款方式、违约责任及办证事项均作了约定。合同签订之后，原告依协议付清了全部款项，被告也依协议向原告交付了房屋，现原告将房屋进行了装修，并一直在占有和使用。但被告至今未协助原告办理产权登记手续。原告认为，原告与被告的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制规定，不损害国家利益和社会公共利益和他人利益，合法有效。基于本案合同主要义务双方均己履行完毕，为维护社会稳定和交易安全，原告依法起诉，请求法院确认，符合法律规定。原告还认为，被告对自己出卖的房屋有义务完善相关手续，并有义务依协议协助原告办理产权过户手续。原告诉请法院判决被告履行协助办证义务，亦符合法律规定。另本案系被告违约引起，故诉讼费应由被告承担。原告依法起诉，请法院判如所请。被告张小平辩称，1、原告的购买房屋款没有交齐。2、我是拆迁户，我的房屋产权证是由燕泉河道拆迁指挥部办理，与我无关。3、办理产权证，我只是协助原告，并不能保证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月9日，被告（甲方）张小平与原告（乙方）邓小红签订《买卖协议》一份，协议主要内容如下：经甲乙双方协商，燕泉河综合治理工程部指挥部工作人员的签（鉴）证，乙方同意大力支持燕泉河被拆迁户安置问题，协商决定，乙方买下甲方房屋的整体一楼，卖房不卖地，双方不再发生土地纠纷问题，价格为3000元/㎡。一楼为全框架式结构，层高是从±0以上到楼板底为6米，一楼的整个建筑面积由乙方自行装修，卡墙墙面粉刷与甲方没有任何关系，用于建造冻库，外墙装修贴瓷砖归甲方负责。付款方式，甲方在建好基础后，乙方一次性付给甲方贰拾万元整人民币，等整栋房屋建成完工后，按实际平方米计算，剩下余款乙方在半年内一次性付清，不得拖欠，房屋分证、土地分证由甲方协助乙方办理，费用由乙方自负。违约责任，从双方签订合同之日起，甲方违约，应赔偿乙方叁拾万违约金。乙方违约，同样赔偿叁拾万元违约金给甲方，（促）双方严格按照合同的内容实施，双方签字生效，同时发生法律效力。该协议由作为出卖人的甲方张小平与作为买受人的乙方邓小红签名。协议签订后，原告邓小红于2010年1月30日、11月21日、12月2日、2011年11月30日、2012年12月2日分别支付被告张小平200000元（该款由原告李代英支付）、10000元、90000元、100000元、200000元，合计600000元。双方依约各自履行了付款交房义务。另查明，2009年8月22日，原告邓小红与郴州市北湖区燕泉街道办事处三里田村民小组签订了张家井旧地基转让协议。被告张小平户籍所在地为湖南省郴州市郴江镇三里田村，原告李代英因征地于2010年1月7日从郴州市苏仙区栖凤渡镇迁入湖南省郴州市郴江镇三里田村，原告邓小红与原告李代英于2010年1月6日登记结婚。邓小红系城镇居民，户籍所在地在湖南省郴州市北湖区燕泉办事处西街居委会。2017年7月21日，郴州市燕泉街道三里田村村委会出具证明，证明原告李代英系该村村民。本案在第二次开庭审理时，被告张小平未到庭。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于案涉协议的性质和效力。判断本案合同效力，本院从以下几方面进行分析：一、农村房屋买卖是否为相关法律、行政法规的强制性规定所禁止。对此，土地管理法第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此，可得出结论，农村房屋可以出卖、出租。二、买房人的主体资格对农村房屋买卖合同效力的影响及其法律后果。原告李代英与被告张小平为同一集体经济组织成员。虽《买卖协议》是在2009年1月9日签订的，且未有原告李代英的签名，但该协议实际履行时间是在2010年1月30日至2012年1月21日，其中部分购房款由原告李代英直接支付。原告李代英与原告邓小红欲取得买受房屋所有权其应当符合法律、行政法规和国家关于宅基地分配、使用条件的规定。本院认为，同一集体经济组织成员，具备购买涉案农村房屋的资格。综上，涉案房屋的买卖，虽原告（买受人）邓小红系城镇居民身份，但其妻子李代英与张小平同系湖南省郴州市郴江镇三里田村村民。本案中买受人尚未取得涉案房屋的所有权及宅基地使用权，但双方签订购房协议的行为，并不能否定合同本身的有效性。另邓小红与李代英要求张小平协助其办理产权登记手续，但未提供张小平对涉案房屋已办理了产权手续的证据，故该请求本院不予支持。三、涉案购房协议的效力。本案中双方订立了购房协议，多年来，买受人也一直占有使用。故购房协议系双方当事人真实意思表示，也无《合同法》第五十二条规定的无效情形的存在。故双方购房协议自成立时起生效。买受人占有房屋依据有效合同，其占有有正当权源，依法应受保护。另本案再次开庭审理时被告张小平未到庭参加诉讼，应视为中途退庭。综上，本院对原告主张合同有效的诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条二款、第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：一、原告邓小红与被告张小平签订的《买卖协议》有效。二、驳回原告邓小红的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告张小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢小兰人民陪审员  王宪明人民陪审员  张建国二〇一七年九月二日书 记 员  吴慧珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。