广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一重字第6号原告成发行,住所地：中国香港特别行政区。法定代表人曾炜麟，董事。委托代理人刘剑林，广东泰旭律师事务所律师。被告罗沛林，男，1967年12月10日出生，汉族，住址：广东省东莞市。委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人王晓坤，广东名成律师事务所辅助人员。第三人深圳市港新物业管理有限公司东莞分公司，营业场所:东莞市樟木头镇樟罗永隆街华都花园一期329号铺。负责人柳军平。第三人深圳市港新物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉镇德福花园德福中心1号铺旁。法定代表人黄文香。共同委托代理人樊德，广东国律律师事务所律师。共同委托代理人曹祖斌，男，汉族，1971年12月1日出生，住址：广东省乐昌市，系该公司员工。第三人曾炜麟，男，1958年8月27日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：D541820(9)，港澳居民来往内地通行证号码：H07205405。第三人郭慧玟，女，1961年5月25日出生，香港居民，（A）。共同委托代理人马学绵，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告成发行诉被告罗沛林、第三人深圳市港新物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“港新东莞公司”）、深圳市港新物业管理有限公司（以下简称“港新公司”）物权保护纠纷一案。本院经审理一审作出（2009）东三法民一初字第882号民事判决书，成发行不服该一审民事判决提起上诉。广东省东莞市中级人民法院二审作出（2010）东中法民一终字第1264号民事裁定书，裁定撤销上述民事判决，并发回本院重审。本院受理后，依法追加曾炜麟、郭慧玟作为第三人参加本案诉讼，并依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成发行的委托代理人刘剑林，被告罗沛林及其委托代理人李惠江，第三人港新东莞公司、港新公司的共同委托代理人樊德、曹祖斌，第三人曾炜麟、郭慧玟的共同委托代理人马学绵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成发行诉称，自2006年7月15日至今，被告非法使用并占用原告位于东莞市樟木头镇怡乐广场二、三楼物业（建筑面积6256平方米），却拒绝支付使用费（租金）、电费等费用，并至今非法使用和占用该物业。原告委托骏汇物业管理有限公司（下称骏汇公司）租赁并管理怡乐广场物业；2006年7月31日由骏汇公司与被告签订了《怡乐广场商场租赁合同》，（实际2006年5月使用该物业）用于开办娱乐餐饮业。被告与骏汇公司发生纠纷，被告以各种非法的理由拒付和拖欠租金及电费等并至今拒不搬出原告的物业。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，使原告的物业得不到有效的收益，造成原告巨大经济损失租赁费2030000元、电费26414元（暂计自2006年7月15日至2008年12月15日，每月租金70000元计算）。被告无合法根据而长期无偿使用、占用原告物业，获取不当利益，给原告造成信誉和经济损失。为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即停止使用怡乐广场二、三楼物业并搬出该物业，并恢复物业原状；二、被告支付商铺使用（占用）费及电费2196414元；三、被告承担本案的诉讼费用（保全费）。被告罗沛林辩称，一、原告以其为案涉物业所有权人为由，要求被告赔偿其损失无任何事实和法律依据，并且违反法律规定的程序。1、被告与原告之间没有进行过任何民事法律行为，并不存在任何民事法律关系。东莞市中级人民法院2008东中法民一终字第1523号民事判决书、2008东中法民一终字第2624号民事判决书及广东省高级人民法院2008粤高法立民申字第3513号民事裁定书，已经审理查明：2006年7月31日，被告与骏汇公司（未经国内工商行政管理部门登记注册，没有香港公司登记机关的登记注册资料证明，亦没有在国内领有营业执照）签订了《怡乐广场商场租赁合同》。前述裁判文书并确认，案涉租赁物业是第三人实际交付给被告的，其权利义务应由第三人承担，被告与原告之间没有进行过任何民事法律行为并无任何民事法律关系，原告根本无权对被告提起本案之诉讼。2、原告是否拥有案涉租赁物业的所有权被告根本不知情，原告亦未提供相关证据予以证实。3、原告对被告的起诉明显违反法律规定的程序。1）原告提供的证据证实：其已将案涉租赁物业的管理、出租、收取和催缴租金、以其和第三人的名义通过法律途径追缴租金等进行与该物业租赁相关事宜之权利，授予第三人行使。2）第三人已就原告对被告提起之诉讼请求对被告向东莞市人民法院提起过诉讼并已经东莞市两级人民法院作出生效判决，该生效判决书依法驳回了第三人的上述诉讼请求，该案并经广东省高级人民法院作出了驳回第三人申诉的裁定。依照我国民事诉讼法基本的一案不再理的诉讼原则，原告就同一事实、同一请求对被告再次提起诉讼，明显违反法律规定的程序，原告有恶意诉讼、无理缠诉之嫌并恣意浪费国家司法审判资源。据上，原告以其为案涉物业所有权人为由，要求被告赔偿其损失无任何事实和法律依据，并且违反法律规定的程序，请求驳回原告的起诉。二、原告要求被告赔偿其损失（租金及电费），没有任何事实及法律依据，上述事实已经东莞市两级人民法院及广东省高级人民法院审理认定，并作出了生效的法律文书，被告无须对此承担任何责任。1、因案涉租赁合同不符合法定的主体条件和消防验收条件，东莞市中级人民法院依法认定为无效，并且认定上述租赁合同无效的责任在第三人。2、前述案件在审理时已经审理查明并且认定：案涉租赁合同签订后，2006年9月6日，被告向工商行政管理部门申请个体户名称预先核准登记，准备用于在案涉物业内经营餐饮服务业，但由于第三人无法提供案涉物业有效的消防验收合格证明，导致被告无法办理营业执照，2007年2月15日东莞市工商行政管理局樟木头分局责令被告停业。被告停业后即与第三人协商，要求第三人返还放置于案涉租赁场所内的家具、电器等物品，但遭到第三人的无理扣押，以致于被告不得不向东莞市人民法院提起诉讼要求第三人返还。东莞市两级人民法院经审理作出判决后，第三人又拒绝履行生效法律文书确定的义务，被告不得已又向法院申请了强制执行。上述事实已经足以证实：2007年2月15日之后，被告完全丧失了继续使用租赁物的客观性和可能性（实际亦根本未使用），而第三人又拒绝返还被告财物并无理扣押，经人民法院生效判决后又拒绝履行判决所确定的义务，导致上述事由产生的责任应全部由第三人自行承担。原告置上述大量确凿事实于不顾，将第三人无理扣押被告财物、拒绝被告搬走财物的行为，诉称为被告停业后继续占用了案涉租赁场所，反而要求被告支付此期间的租金，原告这样的逻辑和主张，根本就无视事实和法律。3、被告停止经营后，于2007年5月14日经与第三人结算交清了租赁场所的水电费，之后第三人就已将案涉租赁物业的用电掐断，被告根本没有再使用，原告关于电费损失的请求明显无任何事实及法律依据。4、原告的上述诉讼请求，第三人已经向法院提起过诉讼，并已经东莞市两级人民法院及广东省高级人民法院作出判定，依法驳回了第三人的诉讼请求。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人港新东莞公司、港新公司陈述，对原告的起诉没有意见，同意原告的诉讼请求。第三人曾炜麟、郭慧玟陈述，对原告的起诉没有意见，同意原告的诉讼请求。经审理查明，案涉的东莞市樟木头怡乐花园，系由成发行挂靠在东莞市樟木头房地产开发总公司名下进行开发建设。该花园的二、三楼商铺，现已取得房地产权证，产权人分别为成发行及其他业主。为将该花园的二、三楼商铺统一对外出租，成发行及其他业主于2006年分别委托骏汇物业管理有限公司（以下简称“骏汇公司”）对上述商铺进行统一出租管理等一切事宜，委托期限自2006年7月15日至2016年7月14日止。成发行系在香港特别行政区注册登记成立的公司，曾炜麟系该公司的独资股东。骏汇公司也系在香港特别行政区注册登记成立的公司，该公司在中国大陆未申请相应的营业执照。该公司的名称经过多次更名，1993年6月3日注册成立时名称为“龙适有限公司”，1995年3月23日更名为“辰龙物业管理有限公司”，1995年7月13日更名为“骏汇物业管理有限公司”，1997年11月26日更名为“骏汇工程建筑设计有限公司”，2001年9月19日更名为“中国生化药业集团有限公司”。该公司于2007年12月14日撤销注册解散，撤销注册前的董事为曾炜麟、郭慧玟。港新公司于1998年10月27日经工商行政管理部门登记注册成立，经营范围为物业管理、房地产经纪。港新东莞公司是港新公司于2006年3月16日在东莞登记注册成立的分公司，无独立法人资格。在港新东莞公司成立后，怡乐花园的建设单位成发行，将怡乐花园的物业管理包括租赁关系等从原委托骏汇公司变更为委托港新东莞公司自2007年1月1日起进行管理。据此，港新东莞公司对包括案涉的怡乐花园二、三楼商铺在内的物业进行物业管理，包括对外租赁等。2006年7月31日，罗沛林与骏汇公司签订了一份《怡乐广场商场租赁合同》。合同主要约定：骏汇公司将位于本市樟木头镇维多利大道怡乐广场二、三楼整层出租给罗沛林，租期为10年，租赁期自2006年7月15日起至2016年7月14日止；骏汇公司同意给罗沛林装修期3个月，免租期为5个月，自2006年7月15日至2007年3月14日止；租金每月为70000元（其中包含物业管理费，不含税费），从2007年3月15日开始计算，该商场租金3年内不变，双方同意对租金标准进行调整，罗沛林同意自2009年7月15日起，每月租金按上一年月租金递增5%计算，在合同期内每三年进行递增一次；合同一经签署，罗沛林即应交纳200000元作为押金，另须缴付当月租金70000元；合同终止，罗沛林交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，骏汇公司即可退还罗沛林押金；若罗沛林提前解除合同，视为违约，押金不予退还；罗沛林向骏汇公司承诺租赁该场所作为饮食娱乐使用；罗沛林若连续两月未向骏汇公司支付租金，骏汇公司通过致电或上门均无法联系到罗沛林，骏汇公司有权采取停电停水的处理，即视为罗沛林自动放弃合约，骏汇公司有权终止合同收回该商场；骏汇公司交付该场所给罗沛林时，提供消防验收合格证明；在租赁期内，因骏汇公司违约提前终止合同的，骏汇公司必须赔偿罗沛林相应折旧的经济损失，并退还罗沛林的押金；等等。上述《怡乐广场商场租赁合同》正式签订前，合同所涉的怡乐广场二、三楼商铺实际早已交付给罗沛林进场装修。2006年8月3日，罗沛林缴纳租赁押金200000元，收据盖章显示为骏汇公司财务专用章，但罗沛林及港新公司、港新东莞公司均认可押金实际上是港新公司所收取。罗沛林分别于2007年1月29日、2月13日、3月12日、4月11日、5月14日向港新东莞公司缴纳2006年12月及2007年1月至4月的水电费，收据盖章显示为港新东莞公司财务专用章。2006年9月6日，罗沛林向工商行政管理部门申请个体工商户名称预先核准登记，准备用于在涉案租赁物业经营餐饮服务业，经核准其名称为“东莞市樟木头龙歌中西餐厅”（以下简称“龙歌餐厅”）。2006年12月29日，东莞市工商行政管理局樟木头分局以无照擅自从事饮食、卡拉OK活动为由向罗沛林发出催办营业执照通知书。2007年2月15日，东莞市工商行政管理局樟木头分局向罗沛林发出责令停业通知书。港新公司、港新东莞公司出具给罗沛林的东莞市公安消防支队建筑工程消防验收意见书，编号为东公消验字（2000）第67号，主题为《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》，落款时间为2000年3月18日，主要内容为“经检查验收，该建筑工程消防同意投入使用，为安全起见，特提出如下要求：……五、已验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，仍需申报审批；六、本验收意见二年复审方有效”。另，此消防验收意见书之后未进行复审。罗沛林认为，导致其无法办理龙歌餐厅营业执照的原因在于港新东莞公司和港新公司未按合同规定向其提供涉案租赁物业的消防验收合格证明；港新东莞公司和港新公司则认为，其已向罗沛林提供东莞市公安消防支队于2000年3月18日出具的东公消验字(2000)第67号建筑工程消防验收意见书，显示东莞市樟木头怡乐花园已消防验收合格。另，罗沛林认为，验收意见书第六点写明“本验收意见二年复审方有效”，而港新东莞公司和港新公司未在二年内申请复审导致验收失效，进而实际上未提供有效的消防验收合格证明；港新东莞公司和港新公司则认为，“本验收意见二年复审方有效”对罗沛林申请营业执照不产生影响。双方由此产生争议，经多次协商未果，罗沛林遂分别于2007年6月27日以港新东莞公司和港新公司未按约定提供有效的消防验收合格证明导致无法办理营业执照、无法实现合同目的为由向港新东莞公司和港新公司发出解除合同通知书，通知其合同已于2007年2月15日因法律上不能营业而被解除。罗沛林在被工商行政管理部门责令停业后向港新公司、港新东莞公司提出解除合同并要求返还家具电器等财物，港新公司、港新东莞公司以租金存在争议为由拒绝并扣押有关财物。2009年2月12日，经法院强制执行，港新公司、港新东莞公司才将家具电器等财物返还给罗沛林。另查，2006年11月13日，东莞市公安消防局、东莞市工商行政管理局共同下发《关于印发工作协调会议纪要的通知》（东公消【2006】82号）。该会议纪要规定：“歌舞娱乐放映游艺场所……无论规模大小均应将其有效消防法律文书作为办理工商行政许可的前置条件；原公安消防机构发出的注有有效期限的法律文书，其有效期限不作为工商部门核定营业执照期限及年检验照的依据；有效消防法律文书是指《消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》和《复查意见书》；歌舞厅、影剧院等公共娱乐场所、宾馆、饭店……等公众聚集场所申请工商行政许可时应提交《消防安全检查意见书》，其他场所申请工商行政许可应提交《消防验收意见书》”。另，在本案重审过程中，本院依法向东莞市公安消防局就“《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》[东公消验字（2000）第67号]是否有效”及“东莞市樟木头龙歌西餐厅或者罗沛林，是否在2006年-2007年期间曾就东莞市樟木头镇维多利大道怡乐广场二楼、三楼的内部装修申请消防行政许可”的问题进行调查取证。东莞市公安消防局回函称“由于内部机构设置变迁等历史原因，我局未能调取到上述相关档案资料”。此外，东莞市公安消防局向本院出具了其存档的东公消验字（2000）第67号东莞市公安消防支队建筑工程消防验收意见书，主题为《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，落款时间为2000年6月14日。另查明，罗沛林与港新公司、港新东莞公司在本案诉讼前，已分别就租赁合同解除、押金返还、家具电器等财物返还、拖欠租金（占用费）及滞纳金、押金归属、拖欠电费及滞纳金等问题，先后提起诉讼。本院均认定港新公司、港新东莞公司构成违约，认定罗沛林不构成违约。再查明，庭审中，成发行明确其系基于产权人的身份向罗沛林提起本案诉讼，并非基于房屋租赁合同而提起本案诉讼；成发行明确其诉讼请求“被告支付商铺使用（占用）费及电费2196414元”，包括：2006年7月15日-2008年12月15日占用商铺应支付2030000元，2008年12月15日-2009年2月12日占用商铺应支付140000元，支付电费26414元。以上事实，有《怡乐广场商场租赁合同》、《怡乐花园物业管理委托合同》、《成发行东主声明》、《关于转换怡乐花园物业管理协议》、《关于骏汇公司对怡乐花园物业管理的声明》、《公司更名通知》、《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》、《关于搬离租赁铺位物品的函》、《拖欠电费的说明、怡乐KTV用电明细表》、《关于督催清欠租金》、《收回商铺的函》及《顺丰速递详情单》、《物品交接清单》、《龙歌KTV的调查问卷》、《怡乐花园商铺的说明、清单》、《催还逾期租金通知书》、《龙歌量贩式KTV申请延期收租请求》、《催缴欠费知会书及快递详情单》、营业执照复印件、《回函》、《律师函》、《解除合同通知书》、《证明》、《委托代租商铺合同》、《传票》、《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》[东公消验字（2000）第67号]、《个体户名称预先核准通知书》、《催办营业执照通知书》、《责令停业通知书》、《协议》、《国内特快专递详情单》、《解除合同通知书》、《电费收据》、房地产权证、经过公证的骏汇公司的公司注册资料、香港成发行的公司注册资料等，本院调取的东莞市公安消防局的回函及《关于东莞市德华涂料有限公司消防年审的意见》，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，成发行系基于产权人的身份提起本案诉讼，并非基于房屋租赁合同而提起，故本案的案由应为物权保护纠纷。本案立案时的案由定为房屋租赁合同纠纷，本院予以纠正。本案的争议焦点在于：一、案涉的《怡乐广场商场租赁合同》是否合法有效；二、成发行的诉讼请求是否合法有据。关于第一个争议焦点。首先，关于案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人的问题。该合同显示的签订方分别为罗沛林及骏汇公司，合同签订时罗沛林系完全民事行为能力人，主体适格，系合同的当事人；而骏汇公司系在香港注册成立的公司，在中国大陆并未申请相应的营业执照，依法在中国大陆不能从事经营活动，且合同签订时骏汇公司的名称已变更为“中国生化药业集团有限公司”，故骏汇公司的主体不适格，非合同的当事人。本案中，收取罗沛林缴纳的租赁押金和水电费的是港新公司、港新东莞公司，对案涉租赁物业进行管理的也是港新公司、港新东莞公司，故港新公司、港新东莞公司是合同的实际履行人。参照《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。综上，骏汇公司并非案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同当事人，合同当事人应为罗沛林及港新公司、港新东莞公司，其中，罗沛林为承租人，港新公司、港新东莞公司为出租人。其次，《怡乐广场商场租赁合同》涉及的怡乐花园二、三楼商铺，已取得房地产权证，具备出租的条件。产权人分别为香港成发行及其他业主，而产权人已委托港新东莞公司对案涉商铺进行管理、租赁等。故港新公司、港新东莞公司将案涉物业出租给罗沛林，系有权处分的行为。再次，虽然《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，但因《中华人民共和国消防法》第十条的规定为管理性规范，非效力性规定，违反该条文规定并不必然导致相应的租赁合同无效。因此，港新公司、港新东莞公司提供的《关于东莞市樟木头怡乐花园消防验收的意见》的效力问题，并不影响案涉《怡乐广场商场租赁合同》的合同效力。案涉《怡乐广场商场租赁合同》系罗沛林及港新公司、港新东莞公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且租赁物符合租赁条件，故该合同合法有效，罗沛林及港新公司、港新东莞公司均应依约履行。关于第二个争议焦点。据上，可知成发行只拥有案涉怡乐花园二、三楼商铺的部分产权，且已将其拥有产权的商铺统一先后委托骏汇公司及港新东莞公司进行包括对外出租等的物业管理。而罗沛林基于与港新公司、港新东莞公司签订租赁合同从而占用使用案涉商铺，系合法、有权占有，并不存在侵害成发行物权的行为。成发行基于物权请求罗沛林停止占有案涉商铺并搬出、恢复原状，无法律依据，本院不予支持。关于成发行主张的租金、水电费问题，因成发行与罗沛林之间并不存在租赁合同关系，而租金、水电费系基于租赁合同关系而产生，且港新公司、港新东莞公司早已提起另案诉讼进行主张，故成发行的此项主张，也无法律关系，本院也予以驳回。综上，对成发行的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，判决如下：驳回原告成发行的全部诉讼请求。本案原审一审本诉受理费23251元，原告已预交，由原告成发行负担负担。如不服本判决，原告成发行可在判决书送达之日起三十日内，被告罗沛林可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张利宝审 判 员  韦枝展人民陪审员  赵亮明二○二○一六年一月八日书 记 员  吴海志附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国消防法》第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。