江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民初字第01405号
原告泰兴市汇智物业管理有限公司，住所地泰兴市济川街道中兴大道169号。
法定代表人何志明，经理。
委托代理人常国进、陆鑫，江苏济恒律师事务所律师。
被告张惠兰。
委托代理人徐树生。
被告江苏鹏程交通工程有限公司，住所地泰兴市济川街道泰兴商城一层B区123号。
法定代表人刘东生，董事长。
委托代理人丁佐荣，江苏博诚律师事务所律师。
原告泰兴市汇智物业管理有限公司（以下简称汇智物业公司）与被告张惠兰、江苏鹏程交通工程有限公司（以下简称鹏程公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇智物业公司的委托代理人陆鑫，被告张惠兰的委托代理人徐树生，被告鹏程公司的委托代理人丁佐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇智物业公司诉称，2007年7月2日，原告与被告张惠兰签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》，约定由原告对包括被告所置物业（泰兴城市购物广场6幢201号，建筑面积378.11m2）在内的泰兴城市购物广场提供物业管理服务。协议对双方的权利和义务作了明确约定。根据约定，被告应在每年的第一个月15号之前支付本年度的商铺物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处理费等费用，逾期应承担欠费金额每日千分之五的滞纳金。2014年10月24日，被告张惠兰的丈夫徐树生将所置物业出租给鹏程公司。根据双方签订的租赁合同约定，鹏程公司承担物业管理费，但当原告向被告催缴物业费时，被告以各种理由拒付。请求判令两被告共同给付2012年1月至2015年12月间的物业管理费、公共能耗费、生活垃圾清运费等合计人民币79856元、滞纳金70000元，合计人民币149856元。
被告张惠兰辩称，原告没有进行物业管理工作，我家屋面上被他人搭建了临时用房，物业也没有管理。且我已将房屋出租给鹏程公司，租赁合同中约定物业管理费用由鹏程公司缴纳，我已将租赁合同提交给了原告，故原告不应再要求我给付物业费。
被告鹏程公司辩称，我公司承租被告张惠兰位于泰兴城市购物广场6幢201号房屋是事实，我公司与张惠兰签订的租赁合同中也约定由我公司缴纳物业管理费用。但我公司在使用承租房屋时已经与原告就物业管理费用的缴纳达成了一致意见，即我公司每年缴纳物业管理费、垃圾清运费等合计人民币6000元。我公司一直按该标准向原告缴纳物业管理费用，现仍同意按6000元/年的标准给付。原告要求我公司给付4年的物业服务费等共计79856元没有事实依据。由于原告没有提供任何物业服务，即没有理由收取相关费用。原告主张的滞纳金也明显偏高。
经审理查明，被告张惠兰购买了泰兴城市购物广场6幢201号房屋（建筑面积378.11m2）。2007年7月2日，被告张惠兰与原告汇智物业公司签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》一份，双方就前期物业管理服务事宜达成协议，合同第二条约定：“甲方（原告汇智物业公司）对房屋的共用部位共用设施进行维护、修缮，业主的自用电费代收代缴；对城市购物广场内的卫生保洁、垃圾清运、绿化养护、交通秩序、道路秩序、公共设备、公用设施的正常运行等进行维护、服务与管理；对城市购物广场内的安全协防、治安巡值的服务与管理……乙方（被告张惠兰）的人身安全及陈列于店铺内的商品及其他财物，由乙方自行负责管理及保险……”合同第三条约定了收费标准及付费方式：“1、商铺物业管理服务费：每月3.5元/m2，交房时预收一年的费用，以后每年的第一个月15号之前按12个月收取；2……；3、公共能耗分摊费：每月0.7元/m2，付费方式同商铺物业管理服务费；4、垃圾清运处置费：每月0.2元/m2，付费方式同商铺物业管理服务费……”合同第五条第3款约定：“乙方如不按时交纳物业管理相关服务费用，甲方有权采取必要措施，停止供电，直至法律诉讼，同时收取欠费金额每日千分之五的滞纳金。”
另查明，被告张惠兰自2010年起即将泰兴城市购物广场6幢201号房屋（建筑面积378.11m2）出租给被告鹏程公司使用，双方约定鹏程公司租用期间的水电费、物业管理费等所有费用由鹏程公司承担。被告鹏程公司实际按6000元/年缴纳了2010年、2011年的物业服务等费用。因两被告未能缴纳2012年1月至2015年12月的物业服务费，原告遂于2015年9月28日诉至本院。
又查明，原告汇智物业公司已经对泰兴城市购物广场及周边商铺共用部位、公用设施进行了维护、修缮；对卫生保洁、绿化养护、道路秩序进行了维护和服务，但仍存在服务、管理不到位，特别是垃圾未及时清运等现象。
按照原告汇智物业公司与被告张惠兰签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告张惠兰所购置的泰兴城市购物广场6幢201号商铺自2012年1月1日至2015年12月31日应缴纳物业管理服务费63522元(3.5元/m2/月×378.11m2×48月)、公共能耗分摊费12704元(0.7元/m2/月×378.11m2×48月)、垃圾清运处置费3630元(0.2元/m2/月×378.11m2×48月)，以上合计人民币79856元。
本院认为，原告汇智物业公司与被告张惠兰签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。虽然本案被告张惠兰自2010年即将所购商铺出租给被告鹏程公司使用，两被告也约定物业管理费等费用由被告鹏程公司交纳，但由于鹏程公司并未交纳相关的物业服务费用，故被告鹏程公司应交纳物业服务费，被告张惠兰作为商铺的业主应负连带交纳责任。原告汇智物业公司与被告张惠兰签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》后，一直对泰兴城市购物广场进行相关的物业管理服务工作，故其有权要求两被告给付相应的物业管理等费用。但由于原告客观上未能按约全面严格履行自己的服务管理义务，故原告主张的物业服务等费用应酌情减少，根据本案的实际情况，减少比例为30%，被告鹏程公司及张惠兰应交纳物业服务等费用为人民币55899元。至于被告鹏程公司辩称，其2010年、2011年均按照6000元/年的标准给付物业等费用，且已与原告就物业管理费用达成了一致意见，即按6000元/年的标准缴纳之理由。对此，一方面原告汇智物业公司并未认可，另一方面鹏程公司亦未提供证据证明，故被告鹏程公司按6000元/年给付了2010年和2011年物业服务费仅表示原告与其对2010年、2011年的物业服务等费用的交纳数额达成了一致意见，并不能据此推断原告同意鹏程公司按6000元/年的标准给付物业服务费用。被告鹏程公司及张惠兰长期拖欠物业管理费用，已构成违约，现原告要求被告按银行同期贷款利率（即年利率6%）的4倍给付滞纳金,虽然不超出双方约定的违约金标准，但略为偏高，本院作适当调整，违约金按年利率6%的3倍计算，共计35935元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告江苏鹏程交通工程有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告泰兴市汇智物业管理有限公司自2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费等计人民币55899元，违约金35935元，合计人民币91834元；被告张惠兰对上述债务承担连带责任。
二、驳回原告泰兴市汇智物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3298元，原告泰兴市汇智物业管理有限公司负担1278元，被告江苏鹏程交通工程有限公司、张惠兰负担2020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 殷月蔚
代理审判员 安 南
人民陪审员 薛 花
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 刘 炎