重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝三中法民终字第00978号
上诉人（原审原告、反诉被告）戴荣华，男，1973年1月21日出生，汉族。
委托代理人胡建波，重庆春意律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘汉华，男，1973年3月12日出生，汉族。
委托代理人胡建波，重庆春意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）熊红，女，1970年1月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）娄义兰，女，1973年11月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）明晨，男，1963年12月15日出生，汉族。
上诉人戴荣华、刘汉华因与被上诉人熊红、娄义兰、明晨房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院于2013年6月26日作出（2013）南川法民初字第00948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员余云中担任审判长与审判员项江陵、代理审判员蔡伟参加评议的合议庭，审理了本案，上诉人戴荣华、刘汉华及其委托代理人胡建波，被上诉人熊红、娄义兰、明晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年10月26日，娄义兰与娄然签订《房屋租赁合同》，约定娄然将其所有的清桥花园南亭茶楼租赁给娄义兰作餐饮经营用房，经营期限为五年，从2011年11月起至2016年11月30日止。房屋租金每月12000元，一年一缴，年租金144000元。熊红、娄义兰、明晨将该房屋进行装修装饰后，开设了餐馆“清桥鱼羊鲜馆”，后改名为“胡记蛙蛙鸡”。
2012年8月5日，戴荣华、刘汉华、刘宇与熊红、娄义兰、明晨签订了《餐馆租赁合同》，约定：熊红、娄义兰、明晨将位于重庆市南川区南城街道清桥花园广场路5号门市的餐馆及餐馆内已有的设施设备等出租给戴荣华、刘汉华、刘宇合伙经营餐馆；租期四年零三个月，从2012年8月5日起至2016年7月31日止；租金交付方式为每半年交纳一次，先交后用，第一个半年（2012年8月5日至2013年1月31日）的租金为110400元，从第二个半年起，以后每个半年的租金为132000元；同时约定保证金50000元；合同第三条第一款约定，“1、乙方（戴荣华、刘汉华、刘宇）按照本协议的约定向甲方（熊红、娄义兰、明晨）交纳租金。如乙方在租金到期后20日仍未向甲方交纳租金，甲方有权收回所出租的餐馆。”第四条第二款约定，“2、按照本协议的约定乙方须提前7天向甲方交纳租金。”第十条约定“甲乙双方在签订合同之日起15日内，乙方必须向甲方交纳第一个半年的租金110400元，同时乙方向甲方交纳保证金25000元。在乙方交纳第二个半年租金时再向甲方交纳剩余的保证金25000元。”第十二条第三款约定：“如乙方违约甲方在收回出租餐馆的同时不予归还乙方交纳的保证金”。合同签订当日熊红、娄义兰、明晨出具了书面《承诺书》，承诺及保证在经营期间不以任何理由收回餐馆，如果要收回餐馆，所造成的一切损失均由熊红、娄义兰、明晨全权负责，承担违约责任。本承诺书作为双方签订的《餐馆租赁合同》附件之一，具有同等法律效力。2012年8月6日，双方就餐馆已有设施、设备等进行了现场交接，并拟定《设备用具交接清单》，由双方确认签字。2012年8月8日，戴荣华、刘汉华、刘宇交纳了第一个半年租金110400元及保证金25000元。戴荣华、刘汉华、刘宇在添置相关设施、用具后，将餐馆更名为“好吃客跳水美蛙”，后又更名为“麻匠土火锅”，并投入经营。2012年12月5日，戴荣华、刘汉华和刘宇达成《退出﹤餐馆租赁合同﹥协议》，刘宇退出餐馆经营。
2013年2月2日，酒水商付国辉找戴荣华、刘汉华收酒水款，由于戴荣华、刘汉华无钱支付，即与酒水商付国辉协商清退餐馆代销酒水。熊红、娄义兰、明晨因戴荣华、刘汉华未按时交纳餐馆第二个半年租金及剩余保证金，不准付国辉将代销酒水收回，与戴荣华、刘汉华在餐馆发生争执且均报警［重庆市南川区公安局南城派出所于2013年3月26日作出《出警说明》：“2013年2月2日，我所接到区局指挥中心转警，称有人在南川区清桥花园‘麻匠火锅’发生纠纷，要求出警。经南城派出所民警王慰、林云重出警核实，系戴荣华于2012年8月5日与娄义兰等人签订南川区清桥花园（原兰亭茶楼）租房合同，用于经营‘麻匠火锅’。合同约定租房到期时间为2016年7月31日。后戴荣华邀约其朋友加入经营火锅馆，但戴荣华等人在2013年开年后不准备继续经营火锅馆，且2013年2月1日至7月31日的租金未按时交纳。娄义兰等人以戴荣华违反合同为由，要求戴荣华等人按照合同规定支付租金，如戴荣华等人不愿继续经营，则按照合同规定赔偿娄义兰等人违约金后再将店内的物品运走。戴荣华等人不愿支付租金及违约金，且要将店里的肉类、蔬菜、酒水等物运走，双方因此发生纠纷。该警情系合同纠纷，出警民警在现场对双方进行了劝解，但双方分歧较大，未能达成一致意见。民警告知双方就合同问题向人民法院提起诉讼。”］。2013年2月3日上午，娄义兰到餐馆现场，打电话给戴荣华询问解决事宜，但戴荣华未出面协商解决。在一审庭审中，戴荣华、刘汉华当庭承认，自2013年2月4日起至起诉时止近两个月的期间内，一直未与熊红、娄义兰、明晨联系协商解决事宜。
一审法院另查明，从2013年2月3日起至2013年4月15日，“麻匠土火锅”一直处于锁门关闭经营状态。2013年2月22日，戴荣华、刘汉华向熊红、娄义兰、明晨通过邮寄挂号信、发送短信的方式向发出《解约通知》，该通知的内容是“根据双方《餐馆租赁合同》约定，因我方迟延交纳租金，你方可以收回出租餐馆的时间应当为2013年2月20日之后，但你方却违约在2013年2月2日强行收回了出租给我方的餐馆，给我方造成了巨大经济损失，属你方以行为向我方表明不再将餐馆出租给我方。为此，我方特依照《合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条之规定通知你方，双方于2012年8月5日签订的《餐馆租赁合同》于本通知到达你方之日起解除。”邮寄的挂号信件均于2013年2月28日被收信人以“用户外出，要求退回”的方式拒收。经熊红、娄义兰、明晨通知，酒水商付国辉于2013年3月19日将存放在该餐馆内的代销酒水收回。
一审第一次庭审过程中，双方均坚持要求解除2012年8月5日签订的《餐馆租赁合同》。2013年4月16日，经双方当事人同意，一审法院依法组织双方到餐馆现场进行设施用具清点和房屋交接。经双方核对，双方于2012年8月6日拟定的《设备用具交接清单》上的物品均在餐馆内；戴荣华、刘汉华在租赁期间购置的、现存放于餐馆内的物品有：不锈钢洗碗槽（两格）一个、凯马燃气炒炉（单灶）一个、安吉尔厨具消毒柜一个、布艺沙发三个、大理石茶几（人造石）三个、美的洗衣机一台、天禄麻将机一台、榨汁机一台以及若干椅子套子。经一审法院释明，为了避免损失扩大，建议戴荣华、刘汉华将上述自行购置的物品及时搬走，但戴荣华、刘汉华明确表示不愿搬走，且拒绝在该院制作的《现场清点笔录》上签字。经核算，熊红、娄义兰、明晨交纳了餐馆在交接前的气费3212.85元、电费1363.59元、水费925元。一审庭审结束后，熊红、娄义兰、明晨自愿放弃主张2013年4月4日至2013年4月16日期间的租金。
戴荣华、刘汉华在一审诉称：我们与刘宇合伙经营餐饮，并于2012年8月5日与熊红、娄义兰、明晨签订了《餐馆租赁合同》，约定熊红、娄义兰、明晨将位于重庆市南川区清桥花园广场路5号门市的餐馆出租给我们经营，租期从2012年8月5日起至2016年7月31日止共计四年零三个月，租金每半年交纳一次，提前七天交纳，保证金为50000元。交纳第一个半年租金110400元时同时交纳保证金25000元，剩余租金25000元在第二个半年交纳。从第二个半年期即2013年2月1日起，每半年租金为132000元。签订合同当日，熊红、娄义兰、明晨向我们出具承诺书，确保我们在房屋租赁期间的正常经营。合同签订后，我们按照约定向熊红、娄义兰、明晨交纳了第一个半年租金110400元时同时交纳保证金25000元，并对餐馆进行了装饰装修，添置设施、用具。2012年12月5日，刘宇退伙，餐馆由我们继续经营。2013年1月下旬，我们资金周转紧张，向熊红、娄义兰、明晨提出先行交纳一个季度的租金66000元和剩余保证金25000元，待春节资金回笼后再行补足。熊红、娄义兰、明晨却在双方协商过程中违反合同约定，在合同约定的宽限期前的2013年2月2日单方强行收回了餐馆并转让给他人，导致了我们的巨大经济损失。我们与熊红、娄义兰、明晨在强行收回餐馆时发生了纠纷，并向重庆市南川区公安局南城派出所报警。为维护我们的合法权益，请求判令：解除双方于2012年8月6日签订的《餐馆租赁合同》；由熊红、娄义兰、明晨连带返还我们保证金25000元，并赔偿我们包括加盟费80000元、餐馆装饰装修费86500元、不锈钢架子8380元、广告门头制作10908元、餐具、用具、设备损失60044元、发票机1900元、原辅材料损失15452元、酒水损失28725元及2013年2月税金1360元等各项损失共计293269元。
熊红、娄义兰、明晨辩称并反诉称：戴荣华、刘汉华诉称的2012年8月5日与我们签订《餐馆租赁合同》，并已交纳第一个半年租金110400元时同时交纳保证金25000元的情况属实。但戴荣华、刘汉华并未按照合同约定交纳第二个半年的租金和剩余保证金，且在2013年2月2日我们到餐馆协商租金事宜时，先避而不见，后扬言撤场，并遣散了餐馆员工。在我们要求其出具合同解除手续和房屋交接手续时，戴荣华、刘汉华不作正面回应并坚持搬东西撤场，最后与其发生纠纷，经重庆市南川区公安局南城派出所干警多次到现场协调解决，仍然未果。最后戴荣华、刘汉华将餐馆大门锁了后溜走。我们于次日再次联系戴荣华、刘汉华协商解决事宜，但二人始终避而不见。为避免餐馆损失，我们将餐馆换锁，通知酒水商清场，结清了餐馆水、电、气费后，于2013年3月19日向外张贴了租赁启事。我们并未强行收回餐馆，至今该餐馆都未租出去，也未对餐馆内的物品进行交接。因此，戴荣华、刘汉华诉称我们强行收回门面的情况不属实，戴荣华、刘汉华违约在先，我们不应承担违约责任，加之戴荣华、刘汉华诉称其经济损失亦不属实，故，请求判令驳回戴荣华、刘汉华的诉讼请求。熊红、娄义兰、明晨并反诉称：由于戴荣华、刘汉华违约导致合同不能履行，产生的两个半月的餐馆租金55000元、我们代其缴纳的水费1420元、电费1372元、气费4515.57元以及戴荣华、刘汉华应承担的违约金25000元等共计87307.57元，请求判令戴荣华、刘汉华支付上述费用。
戴荣华、刘汉华针对反诉答辩称：对熊红、娄义兰、明晨提出的要求我们支付2013年2月1日起至2013年4月16日期间两个半月餐馆租金损失55000元、水费1420元、电费1372元、气费4515.57元、违约金25000元等共计87307.57元的请求，因没有事实依据，且系其自己违约导致，请求驳回熊红、娄义兰、明晨的诉讼请求。
一审法院认为，关于合同的解除问题，由于双方均系完全民事行为能力主体，合同内容系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，因此戴荣华、刘汉华、刘宇与熊红、娄义兰、明晨于2012年8月5日签订的《餐馆租赁合同》合法有效。由于刘宇已经协议退伙，《餐馆租赁合同》的权利义务由实际经营者戴荣华、刘汉华全部承受。虽然存在戴荣华、刘汉华向熊红、娄义兰、明晨发出解除合同的通知及熊红、娄义兰、明晨强行开锁进入餐馆并张贴餐馆转让启示的情况，但由于戴荣华、刘汉华一直未将租赁餐馆内财物进行清点并交还给熊红、娄义兰、明晨，导致熊红、娄义兰、明晨在该餐馆清点接收前不可能对该餐馆进行实际上的转让及收益，故，戴荣华、刘汉华向熊红、娄义兰、明晨发出解除合同的通知的行为，不具有解除合同的效力。加之戴荣华、刘汉华起诉时再行提出解除合同诉讼主张的事实，足以认定系对先前解除合同行为的否定，故应以戴荣华、刘汉华提出的解除合同诉讼主张为其最终解除合同意思表示，熊红、娄义兰、明晨在首次庭审时（2013年4月3日）当庭同意解除合同，可认定双方于该日合意解除合同。
关于违约责任的认定问题。首先，从《餐馆租赁合同》内容可知，餐馆租金交纳方式为每半年交纳一次，先交后用，且须提前七天交纳；第二个半年的起算日为2013年2月1日，即餐馆租赁方应于2013年2月1日七天前即2013年1月25日前交纳第二个半年租金及剩余保证金。戴荣华、刘汉华未按照合同约定的期限交纳第二个半年租金及剩余保证金的行为已构成违约。戴荣华、刘汉华提出虽然未按时交纳租金及剩余保证金，但却一直与熊红、娄义兰、明晨协商改变交付方式的说法，不能成为其规避违约责任的理由。其次，重庆市南川区公安局南城派出所作出的《出警说明》证实，戴荣华、刘汉华在未按约定履行第二个半年租金及剩余保证金义务的同时已明确表示不再继续经营餐馆，并坚持要将店里的肉类、蔬菜、酒水等物运走，由此足以认定戴荣华、刘汉华已经以自己的行为明确表示不继续履行合同，因此，导致《餐馆租赁合同》不能继续履行的根本原因在于戴荣华、刘汉华的上述违约行为。虽戴荣华、刘汉华提出熊红、娄义兰、明晨强行锁门系导致合同不能履行的根本原因，并举示了一段视频和戴荣华与娄义兰的两段电话录音，其中一段电话录音中有娄义兰承认锁门的内容，但在戴荣华、刘汉华明确表示不再继续经营餐馆，并坚持要将店里的肉类、蔬菜、酒水等物运走的情况下，即便存在熊红、娄义兰、明晨强行锁门的行为，也应视为一种民事权利自救行为，不足以认定熊红、娄义兰、明晨系强行收回门面。第三，戴荣华、刘汉华亦当庭承认自2013年2月4日起至起诉时止一个月多的期间内，一直未主动与熊红、娄义兰、明晨联系协商解决事宜，亦印证戴荣华、刘汉华已经不愿继续履行《餐馆租赁合同》。故本案系戴荣华、刘汉华的违约行为引起，依法应当由戴荣华、刘汉华承担全部违约责任。对于戴荣华、刘汉华称本案系熊红、娄义兰、明晨违约引起，缺乏充分有效的证据证明，对该事实不予认定，对其要求熊红、娄义兰、明晨赔偿经济损失的诉讼请求，依法不予支持。
关于熊红、娄义兰、明晨主张的赔偿项目及金额的认定问题，熊红、娄义兰、明晨反诉主张由戴荣华、刘汉华支付从2013年2月1日起至2013年4月16日期间的餐馆租金55000元、水费1420元、电费1372元、气费4515.57元、违约金25000元等共计87307.57元。戴荣华、刘汉华提出餐馆在该期间内实际处于熊红、娄义兰、明晨的掌控之中，不能实现对餐馆的经营和管理，且系熊红、娄义兰、明晨违约责任，应当由熊红、娄义兰、明晨自行承担上述损失。
（1）对2013年2月1日起至2013年4月16日期间的餐馆租金问题。《餐馆租赁合同》实际于2013年4月3日解除，故餐馆租赁方在合同解除前应当继续履行租金交付义务，按照《餐馆租赁合同》中约定的每月22000元租金计算，2013年2月1日至2013年4月3日的租金应为45466.67元（22000元／月÷30天×62天）。由于合同解除后戴荣华、刘汉华未积极履行配合餐馆清点及房屋交还义务，因此2013年4月4日至2013年4月16日期间的房租损失系应由戴荣华、刘汉华承担。熊红、娄义兰、明晨自愿放弃该期间租金，系在法律允许的范围内对自己民事权利作出的处分，依法予以准许。（2）对熊红、娄义兰、明晨代交的水电气费。戴荣华、刘汉华仅认可2013年2月2日之前发生的水电气费。由于餐馆清点交接前的水、电、气费应由餐馆租赁者承担，因此，熊红、娄义兰、明晨交纳了餐馆在交接前的气费3212.85元、电费1363.59元、水费925元，共计5501.44元，应由戴荣华、刘汉华承担。（3）对违约金问题，由于《餐馆租赁合同》明确约定在餐馆租赁方违约的情况下，餐馆出租方在收回出租餐馆的同时不予归还租赁方交纳的保证金。该约定明确了戴荣华、刘汉华违约后的违约责任承担方式，违约金即为已收取的保证金。本案中戴荣华、刘汉华已经违约，熊红、娄义兰、明晨依据合同约定对已收取的保证金25000元作为违约金收取，不再返还，符合合同约定。故，对戴荣华、刘汉华请求返还保证金的诉讼请求，依法不予支持，对熊红、娄义兰、明晨反诉提出的违约金请求，依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、由戴荣华、刘汉华在本判决生效后十日内支付熊红、娄义兰、明晨餐馆租金45466.67元、代缴的水电气费5501.44元、违约金25000元，合计75968.11元（扣除熊红、娄义兰、明晨已收取的保证金25000元不予返还外，戴荣华、刘汉华实际还应支付50968.11元）。二、驳回戴荣华、刘汉华要求熊红、娄义兰、明晨赔偿损失交返还保证金的诉讼请求。三、驳回熊红、娄义兰、明晨其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定本诉案件受理费7400元，减半交纳3700元，由戴荣华、刘汉华负担。反诉案件受理费1980元，减半交纳990元，由戴荣华、刘汉华负担686元，熊红、娄义兰、明晨负担304元。
上诉人戴荣华、刘汉华不服一审判决，向本院提起上诉称：熊红、娄义兰、明晨在租金交纳的宽限期内违约强行收回餐馆的行为，已经表明不再履行合同的主要债务，我们可以依法解除合同，并且我们在2013年2月22日依法向熊红、娄义兰、明晨发出了合同解除的通知，合同已于2013年2月22日依法解除，熊红、娄义兰、明晨并未提出异议。原审判决以我们没有将财物清点并交还，起诉时再行提出解除合同的诉讼主张，是对先前解除合同行为的否定的认定是错误的。熊红、娄义兰、明晨强行关锁餐馆大门后，所有资产完全处于熊红、娄义兰、明晨控制下，其行为也不构成“自救行为”。锁门前，公安机关已经出警，房屋租赁也不适用留置权。一审判决采信的《出警说明》属于孤证，并不能证明合同不能履行是我方的过错。一审判决在确认合同解除后，仅仅就熊红、娄义兰、明晨的反诉请求进行处理，而对至今留存于餐馆的我方财产物资、装饰装修损失、酒水原辅材料等近30万元的损失只字未提，拒绝裁判。一审判决认定事实和适用法律错误，其判决结果显失公平。请求二审法院依法撤销一审判决，改判熊红、娄义兰、明晨连带返还我们缴纳的保证金25000元、赔偿我们各项经济损失293269元，并按照损失额的30%承担违约金87980元。
被上诉人熊红、娄义兰、明晨针对上诉答辩称：戴荣华、刘汉华歪曲事实，我们租赁的房屋到期后，戴荣华、刘汉华一直拖欠房租，我们到餐馆去，戴荣华、刘汉华也避而不见，偷偷从后门转移财物，我们发现后报警。事后，我们多次联系戴荣华、刘汉华，他们均不出面，也拒绝交租金。房屋至今还未租赁出去。一审判决认定的事实清楚，戴荣华、刘汉华是造成合同不能履行的过错方。出警说明也是公安机关出具的，是对当时情况的客观反映。请求二审法院驳回戴荣华、刘汉华的上诉请求，维持原判。
在二审中，双方当事人未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，戴荣华、刘汉华等与熊红、娄义兰、明晨签订的《餐馆租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受合同约束。法律对租赁合同的解除做出了较为详尽的规定，除约定解除外，只有出现法定解除情形，才能单方解除。戴荣华、刘汉华寄出解约通知的行为，并不能构成解除合同的条件。纵观本案，承租人支付租金是其基本的合同义务，合同中双方约定了在期满前十五日即应缴纳下期租金。虽约定有宽限期，但期限的给予是为保持租赁合同的稳定性，给承租人补救违约行为的机会。本案中，戴荣华、刘汉华未按时交纳租金，也没有正当理由不支付租金，已经违约，违约方不得单方解除合同。因此，双方的合同解除需按协商一致合意解除，一审法院认定合同解除的时间正确。提供租赁物是出租人的主要义务，在2013年2月2日双方发生争执后，熊红、娄义兰、明晨锁门的行为虽导致戴荣华、刘汉华不能使用租赁物。戴荣华、刘汉华可以对未按期交纳租金的行为进行补救后，要求继续履行合同。但戴荣华、刘汉华并未予以催告以及补救，相反在一审审判中对财物进行清点时，亦对自身的权力放任自流，不予相关主张，事实上拒绝履行合同。因此，导致合同不能继续履行的过错在于戴荣华、刘汉华，一审对双方合同合意解除后的处理是符合规定的。戴荣华、刘汉华虽提出其有财产损失以及装饰装修损失，但并未提供证据证明，在二审中经释明，其也只提供了一个清单，并无其他证据予以佐证，其因举证不力，因此，应当承担举证不能的后果。戴荣华、刘汉华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7400元，由上诉人戴荣华、刘汉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 项江陵
代理审判员 蔡 伟
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 余婷婷