贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初607号
原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司。
负责人邱某某，系该公司总经理。
委托代理人朱启杰，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。
委托代理人徐玲倩，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。
被告李某某，女。
委托代理人李高远，黔西县中心法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。
第三人白某，男。
原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司与被告李�某、第三人白某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司的委托代理人徐玲倩到庭，被告李某某及其委托代理人李高远到庭参加了诉讼，第三人白某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司诉称：2011年12月9日，第三人白某与原告签订了《商品房买卖合同》，第三人以首付及银行贷款按揭方式向原告购买了位于黔西县莲城街道办事处xx小区9幢1-3-4号房。2011年12月26日，第三人向中国工商银行黔西支行贷款207000元用以支付其购买的位于贵州省黔西县莲城街道办事处xx小区9幢1-3-4号房的房屋款并将该房屋作抵押，同时，原告作为保证人为该笔贷款担保。由于该住房系原告公司开发的商住房，一直未办理产权变更登记，加之该房屋已经由第三人作为抵押物设置了抵押，在该笔贷款未偿还完毕前，第三人无权处分抵押物。由于该房屋产权未发生变动，仍然属于原告所有，故原告请求人民法院停止对位于贵州省黔西县莲城街道办事处xx小区9幢1-3-4号房的执行，案件受理费由被告承担。
为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：
1、原告营业执照，法人身份证明，证明原告主体适格；
2、执行异议书、执行裁定书，证明原告向黔西县人民法院提出执行异议后执行异议被驳回，原告据此向法院提起诉讼程序合法；
3、《解除商品房买卖合同协议》，证明原告与第三�白某于2016年12月23日协议解除双方于2011年12月9日签订的商品房买卖合同；
4、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、民事起诉状、传票、应诉通知书，证明原告与第三人白某签订《商品房买卖合同》后，仅在黔西县房产管理局办理了预售合同登记备案，第三人白某向中国工商银行黔西支行以该房屋作为抵押的贷款207000元已用于向原告支付购房款，原告是该笔借款的担保人，工商银行黔西支行已经向法院提起诉讼，要求第三人白某归还按揭贷款，并要求原告承担连带保证责任。
被告李某某辩称：原告的执行异议不成立，法院应驳回原告的诉讼请求。原告所列的被告只是被申请人李某某一人，遗漏其诉讼参与人。原告与白某只是一般债权关系，不享有涉案房屋的物权所有权，原告与白�的债权关系应另案起诉，与本案无联系。
为支持自己的抗辩主张，被告在举证期内提供如下证据及证人作证：
1、被告身份证复印件，证明被告基本信息。
2、证人胡荣作证：涉案房屋是白某购买，白某已经付清房款，现白某欠多人债务，且债权人已经申请执行，执行局已经下发分配方案，债权人都写了领条，但还没有领钱，因为房开商提出异议，我们就没有领到钱。我们一起申请的债权人有张某、杨某某、胡某、张某、张某某、张某某。
第三人白某未进行答辩，在举证其内未提供证据。
经庭审举证、质证，被告对原告提交的第1组证据请法庭依法核实；对第2组证据的执行异议书有异议，本案涉及的商品房法院已经查封，双方不能进行解除，对执行裁定书无异议；对第3组证据有异议，法院已经对房屋进行查封，双方不能解除合同；对第4组证据的商品房买卖合同无异议，该房为白某购买且已备案登记到白某名下，属白某个人合法财产，对借款合同有异议，借款合同中的抵押未办理抵押登记，按物权法规定抵押未成立，抵押权不受法律保护，对民事起诉状、传票的真实性无异议，但表明了工商银行黔西支行与白某之间系普通债权关系，不涉及本案物权，对本案物权无优先受偿条件，故异议不成立。原告对被告提交的证据无异议，对被告证人证言有异议，对申请执行人具体情况不清楚，涉诉房屋所有权人系原告，并非白某，法院将该房屋进行变卖侵犯了原告的所有权。
经审查认定，原告提供的第1、2、4组证据客观真�，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以确认，第3组证据因为不符合法律规定，故对其合法性依法不予采信。被告李某某出示的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信。
经审理查明：2011年12月9日，原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司与第三人白某签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将位于黔西县xx小区9幢1单元3层4号房屋出售给第三人白某，房屋建筑面积为122.92平方米，总价款为296975元，付款方式为首付30%，余款通过银行贷款按揭方式支付。2011年12月26日，第三人白某、原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司与中国工商银行签订《个人住房借款/担保合同》，合同约定第三人白某向工商银行借款207000元，该款用于向原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司支付购房�，第三人白某将涉案房屋作抵押，同时，原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，即泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司于正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记住处的房屋他项权证书前对该合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担连带保证责任。涉案房屋至开庭时仍未取得房屋产权证、未办理抵押登记。但已作合同备案登记，合同备案登记号为20112505。
另查明，本案被告李某某（出借人）与白某（借款人）民间借贷纠纷一案，本院根据李某某的申请对白某位于黔西县xx小区9幢1-3-4号合同备案登记号为20112505房屋予以保全。后李某某申请执行白某民间借贷纠纷一案时，本院于2016年9月19日作出了（2016）黔0522执116号执行裁定书，裁定查封了该房屋。2016年12月23日，白某与本案原告签订了《解除商品房买卖合同协议》，双方约定解除2011年12月9日签订的《商品房买卖合同》。同日，白某与李某某等人及何某某就涉案房屋达成变卖协议，约定白某以35万元的价款将该房屋变卖给何某某，且何某某已将购房款交至法院。案件在执行的过程中，原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司以其对涉案房屋享有相应的权利，且其已与白某达成了《解除商品房买卖合同的协议》、涉案房屋仍属于其所有为由提出执行异议，本院认为其异议不成立而作出（2017）黔0522执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服，提起本案诉讼。
再查明，中国某某银行股份有限公司黔西支行以白某欠其按揭贷款本金183230.30元、截止到2016年12月13日的利息、罚息、复利等共计5243.78元为�诉至本院[（2017）黔0522民初456号]，要求白某偿还该款，同时要求泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司、泸州市某某房地产开发有限公司对该债务承担连带偿还责任，该案已开庭审理。案件在审理过程中，中国某某银行股份有限公司黔西支行申请撤回对泸州市某某房地产开发有限公司的起诉并获准许。
本案焦点：原告诉讼请求应否支持。
本院认为：原告与白某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，在该合同未被依法撤销或被依法确认无效之前，为有效合同，白某根据该合同享有相应的权利义务。现白某将其依据《商品房买卖合同》取得的权利义务在经过本院同意的情形下作价35万元变卖转让给何兰英，则白某与何兰英之间也建立了买卖合同关系，该合同并未违反法律规定；同理，在未被依法撤销或被确认无效之前为有效合同。至于原告与白某之间签订《商品房买卖合同》后、白某与何兰英之间达成变卖转让协议后是否将涉案房屋过户登记到对方名下，则并不影响合同的效力。原告提供的其与白某签订的《解除商品房买卖合同的协议》是在本院对涉案房屋采取保全措施之后，且《解除商品房买卖合同的协议》的合同相对方为原告与白某，该协议与何兰英无关。原告作为案外人提起本案诉讼，其目的在于排除对执行标的的执行，为了证明其主张成立，原告提供了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》等证据，但是原告提供的证据仅能证明其与白某之间有买卖合同关系、担保合同关系，即合同之债，而不能证明其系涉案房屋的所有权人。相反，该合同证明了其已将涉案房屋出售给了白某。虽然《商品房买卖合同》约定若白某未能及时履行对银行的还款付息义务，则原告有权根据银行的要求将该房屋另行出售，所得款项优先受偿，但该约定仅系原告与白某之间的内部约定，不能对抗第三人。而另一方面，针对涉案房屋白某在同一天与何兰英订立变卖转让协议的同时又与原告签订《解除商品房买卖合同的协议》，该协议产生的相应的债权债务关系为合同之债，而非物权关系，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”之规定，第三人白某在本院查封该房后与原告约定解除商品房买卖合同不仅违反了法律的强制性规定，而且严重违背了诚实信用的原则，违背了基本的道德准则，此举应当受到谴责。综上，由于原告未对涉案房屋提供足以排除强制执行的相关依据，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司的诉讼请求。
案件受理费60元，由原告泸州市某某房地产开发有限公司黔西分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。
审 判 长 徐 敏
人民陪审员 曾居素
人民陪审员 黄 俊
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 陈清芸