四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第1370号
原告马琼芳，女，生于1971年4月4日，汉族。
委托代理人陈上斌，盐亭县法律援助中心指派代理。
委托代理人李进，盐亭县法律援助中心指派代理。
被告四川省盐亭建筑安装工程公司，住所地：盐亭县云溪镇新西街。
法定代表人余仕伟，该公司经理。
委托代理人向凤熬，四川川北律师事务所律师。
原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由审判员赵娟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马琼芳及其委托代理人陈上斌、李进、被告四川省盐亭建筑安装工程公司的特别授权委托代理人向凤熬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马琼芳诉称，被告四川省盐亭建筑安装工程公司高山书院项目部于2009年与原告签订《孙家湾盘山巷联合建房协议》，约定：被告对原告原所有的住房及其所在片区进行房地产开发，并根据其现场实地测量原告原房屋面积按照约定的比例还房410.9平方米（4套）。原告依约搬迁，原房屋交由被告拆除。然而至今近6年，被告依然没有完成修建，原告督促，被告以种种借口不履行合同义务，导致原告几年来无房居住，原告多次找县政府寻求处理未果。原告履行合同后，被告不履行合同义务，属于根本违约，原告无法实现合同目的。请求：1、解除原被告签订的《孙家湾盘山巷联合建房协议》，并由被告赔偿原告还房面积损失1191610元；2、判令被告赔偿支付原告过渡安置费26500元（拆除始至诉前）；3、判令被告赔偿原告租赁可期利益74000元（4套）；4、由被告承担违约损失费、诉讼费。
被告四川省盐亭建筑安装工程公司辩称，原告与被告签订联合建房协议是事实，协议签订后长达6年的时间，原告没有按照约定实际占有使用应当安置的房屋。按照联合建房协议约定，原告应当将其房屋、宅基地作为联合建房的条件向被告提供，但该地被国土部门以公开拍卖的方式卖给了辰东公司，原告丧失了提供条件的基础。原告向被告要提供的联合建房的土地使用权已经转移。被告申请追加四川辰东房地产有限责任公司和盐亭县国土资源局作为共同被告参加诉讼。根据拍卖文件的规定，原告与被告签订的协议所约定的还房义务，已经有新的买受人承受。综上，被告四川省盐亭建筑安装工程公司不是适格被告，权利义务应当由四川辰东房地产有限责任公司承担。
经审理查明，马琼芳住房系买卖取得，位于盐亭县云溪镇赐紫路。2009年10月30日，原告马琼芳作为甲方与乙方被告四川省盐亭建筑安装工程公司签订“孙家湾盘山巷联合建房协议”，协议载明：甲乙双方在平等、自愿条件，乘借党的抗震救灾政策，共同一致达成协议。协议主要约定：（一）甲方以现有房屋及地基作为联合建房的资本，灾后重建款归乙方所有，乙方联合建房资金为联合建房的资本，除应还甲方的住宅房外，剩余的房屋归乙方所有，作为资金回笼。（二）拆迁换房标准：甲方现有住房按每平方还房（1.1）平方米计算，空坝每平方还房（0.8）平方米计算实际还房410.9平方米，旧房的拆除归乙方所有；（三）乙方向甲方承诺：乙方保证按城建规划，国土资源相关政策合法建设，保证按设计要求的质量进行施工……（五）超出面积每户按建房户每平方800元作为相互补差。（六）在搬迁时乙方付给甲方每户2000元搬迁费……（八）乙方在搬迁时向甲方交保证金共计人民币50000元，交在文同社区。乙方在修建此房一楼盖板时，甲方退还乙方保证金50000元；九、拆房后乙方不按时修建或不修乙方的保证金属甲方所有，乙方并放弃修建的权利，如果一楼盖板后甲方不返还乙方保证金就用现有房屋面积作抵押，如果因甲方造成的任何损失由甲方自行负责。（十）房屋还付在二楼三楼，同意在三楼两套住房（注：该处加盖有刘茂远印章）。……（十四）经甲乙双方协定乙方给甲方办理产权三户及土地使用证。在协议首部乙方处盖有“四川省盐亭建筑安装工程公司合同专用章”，项目负责人为刘茂远盖章、签字，在合同尾部乙方处盖有四川省盐亭建筑安装工程公司印章，余仕伟签字，刘茂远盖章签字。协议签订后，原告马琼芳搬离了原住房。2009年12月底前，原告马琼芳原房屋被拆除。
经本院查询盐亭县国土资源局土地（矿产）交易所“盐亭县2011年度土地拍卖挂牌台账及卷宗原件”，卷宗内有马琼芳于2010年1月7日向盐亭县国土局提出的申请，该申请为打印件，内容为：我名马琼芳，家住盐亭县云溪镇文同社区1组，家里房屋受“5.12”地震影响造成了严重损坏，无法居住，现已拆除，本人自愿同意注销原土地使用权和房屋所有权，服从政府统一拆迁、规划、统一建设还房政策（按盐委办[2009]60号文件还房和盐府函[2008]100号文件补偿）。土地使用权面积和房屋所有权面积见证书或证明。申请上有马琼芳签名捺印。文同社区和云溪镇人民政府2010年1月15日证明：兹有盐亭县云溪镇文同社区赐紫路盘山巷居民马琼芳，原有房屋占地面积75.4平方米，房屋面积284平方米，未办理土地使用权和房屋所有权证书。2010年8月23日-2010年8月26日，盐亭县土地统征储备中心公示：根据盐委办[2009]62号、[2009]60号和盐府函[2008]100号文件规定，规划区实行统一规划、统一拍卖、统建还房、统一设计，针对文同社区赐紫路等灾后重建涉及集有土地的拆迁统建还房等情况予以公示：马琼芳，原房屋占地面积为75.4平方米，原房屋面积284平方米，抵减后剩余房屋面积312平方米。原告马琼芳对申请和公示上签名不认可。2010年11月29日，盐亭县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府以拍卖方式向社会公开出让包括原告马琼芳等18户房屋所占用土地位于赐紫路（代号为：标的为11）在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年1月17日，盐亭县国土资源局发出“国有土地使用权拍卖竞买须知”，在竞买须知第九条第十四项“其他事项”中载明：竞得人须与该宗地的灾后重建的业主委员会签订好协议，按灾后重建公示确认统建还房面积，开发建成后负责统建还房，其统建还房成本由竞得人自行负责。标的为11的统建还房面积为1770平方米。2010年11月21日，周怀树持四川辰东投资有限责任公司法人授权委托书向盐亭县国土资源局报名竞买，授权委托书的内容为：兹授权我单位周怀树同志（职务：项目经理）为我方去贵处代理参加盐亭县赐紫路土地竞买事宜的授权委托代理人。2010年12月21日，盐亭县土地（矿产）交易所确认周怀树具备参加拍卖竞买资格。经与四川乐源投资有限责任公司等公司竞买，四川辰东投资有限责任公司周怀树以280万元竞得该宗建设用地使用权。2010年12月28日，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订成交确认书，该确认书载明：地块位置为孙家湾赐紫路面积为2840.80平方米的宗地确定四川辰东投资有限责任公司周怀树竞得该地块的国有建设用地使用权拍卖出让的竞得人，成交总价为280万元。成交确认书签订后立即生效，竞得人现场交清拍卖佣金和国土部门规费，在成交之日起7日内缴清土地出让金。
审理过程中，我院函询盐亭县国土资源局是否为四川辰东房地产有限责任公司办理竞得的盐亭县云溪镇赐紫路土地使用权证书，盐亭县国土资源局回函称其局行政服务窗口未收到该公司申请登记发证的相关资料，同时不知道该公司是否按合同约定交清了相关费用，目前不能给四川辰东投资有限责任公司办理国有土地使用证。同时本院到相关部门调取了2014年4月30日至2015年4月18日临近地段新建商品房的成交价格，经计算均价为2400元/平方米。盐府办函〔2012〕154号《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定“被征收房屋用途为住宅且被征收人选择置换的，自搬迁完成之日起，每户按下列方式给予临时安置费：被征收房屋确权面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费为5000元/年；被征收房屋确权面积在80平方米以上的，临时安置费6000元/年；房屋征收部门向被征收人预付一年的临时安置费，过渡期限超过一年的按前款标准支付，不足一年的按一年支付”。
上述事实，有当事人的陈述、赐紫路联合建房协议、国有建设用地使用权拍卖竞买须知、成交确认书、盐亭县国土资源局复函等证据证实。
本院认为，原告马琼芳在“5.12”地震房屋受损后，与被告四川省盐亭建筑安装工程公司于2009年10月30日签订的“孙家湾盘山巷联合建房协议”，该协议约定了原告马琼芳以现有房屋及地基作为联合建房的资本，被告四川省盐亭建筑安装工程公司以建房资金为联合建房的资本，为原告马琼芳还房410.9平方米，被告四川省盐亭建筑安装工程公司在协议中承诺保证按城建规划、国土资源相关政策合法建设。该协议是双方当事人的真实意思表示，是在平等协商基础上形成的，被告四川省盐亭建筑安装工程公司虽然不具有房地产开发和与他人联合建房的资质，而四川省盐亭建筑安装工程公司与原告马琼芳签订的联合建房协议，违反了相关法律法规的管理性规范，并没有违反法律的效力性规定，该协议合法有效，双方应当按照协议履行。在原告马琼芳将原房屋交由被告四川省盐亭建筑安装工程公司后，被告四川省盐亭建筑安装工程公司应当按照协议约定为原告马琼芳还房。而此后，原告马琼芳原房屋所占用的土地被征收，该宗土地使用权被案外人四川辰东投资有限责任公司竞得，在案外人四川辰东投资有限责任公司竞得该宗地土地使用权后，被告四川省盐亭建筑安装工程公司并未与原告马琼芳解除协议，也未与原告马琼芳协商将协议的权利义务转移给竞得人，因此，原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司于2009年10月30日签订的孙家湾盘山巷联合建房协议的权利义务主体仍为原告马琼芳和被告四川省盐亭建筑安装工程公司，被告四川省盐亭建筑安装工程公司在长达五年多的时间未履行协议，已经以自己的行为表明不再履行协议，原告马琼芳有权依照合同法的规定请求解除合同。因此，原告马琼芳请求解除协议的主张，本院予以支持。解除合同后，被告四川省盐亭建筑安装工程公司应当对原告马琼芳的损失按照协议约定的面积进行赔偿，根据本院向有关部门进行的查询，近期该宗地附近房屋的成交均价为2400元/平方米，对于房屋的损失按照协议约定的面积参考该价格进行赔偿。原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司签订的孙家湾盘山巷联合建房协议没有约定还房时间，应当从协议签订后原告马琼芳将房屋交由被告四川省盐亭建筑安装工程公司之日起计算租房损失，参照《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定的金额进行赔偿。原告马琼芳在协议后在被告四川省盐亭建筑安装工程公司领取了5万元保证金，由于协议中约定了“不按时修建或不修保证金属甲方所有”，因此该保证金不予退还。由于原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司签订的是联合建房协议，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中对原告马琼芳主张的过渡安置费、房屋租赁可期利益并未进行约定，因此，原告马琼芳起诉请求赔偿过渡安置费、可期利益的主张，本院不予支持。被告四川省盐亭建筑安装工程公司辩称，原告马琼芳并未按照协议提供土地使用权，原房屋土地使用权已经由国土部门公开拍卖给了四川辰东投资有限责任公司，原告马琼芳已经丧失了提供联合建房的基础，按照被告四川省盐亭建筑安装工程公司的观点，即使原告马琼芳原房屋所使用的土地被他人竞得，被告在无法履行协议时，应当与原告马琼芳解除协议，或将协议的权利义务与原告马琼芳协议转让给竞得人，但被告四川省盐亭建筑安装工程公司并未与原告马琼芳协议解除协议或协议将权利义务进行转让，原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司签订的孙家湾盘山巷联合建房协议约束的主体是原告马琼芳和被告四川省盐亭建筑安装工程公司，因此，被告四川省盐亭建筑安装工程公司的辩解主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下:
一、解除原告马琼芳与被告四川省盐亭建筑安装工程公司于2009年10月30日签订的孙家湾盘山巷联合建房协议；
二、由被告四川省盐亭建筑安装工程公司赔偿原告马琼芳房屋损失986160元；
三、由被告四川省盐亭建筑安装工程公司赔偿原告马琼芳租房损失33000元；
四、上述二、三项合计1019160元，限被告四川省盐亭建筑安装工程公司于本判决生效后15日内支付给原告马琼芳；
五、驳回原告马琼芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费9172元，由被告四川省盐亭建筑安装工程公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 赵娟
二〇一五年五月七日
书记员 王博
附录
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。