山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终5075号
上诉人（原审被告）：林玉荣，女，1964年6月12日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：赵辉，山东书言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于爱萍，女，1947年3月8日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹿兹成，男，1973年12月9日出生，汉族，农民，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹿淑香，女，1975年6月25日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鹿兹凯，男，1978年2月23日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鹿道宏，男，1963年6月27日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。
上诉人林玉荣因与被上诉人于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、�兹凯、鹿道宏房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林玉荣的委托诉讼代理人赵辉，被上诉人鹿淑香及被上诉人于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、鹿兹凯的委托诉讼代理人李明臣到庭参加诉讼。被上诉人鹿道宏经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人林玉荣上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初640号民事判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。2、案件受理费由原审原告负担。事实和理由：一、原审原告据以起诉的房屋买卖契约无效。1、依据《物权法》第6条规定:不动产的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，此为物权变动的基本条件。涉案房产为鹿道宏从本村村民处购得，直到2008年才办理了房屋产权证书，即2008年之前鹿道宏尚未取得涉案房产的所有权，鹿道宏自然:无权处分，其与鹿信吾于2002年签订房屋买卖契约应为无效。2、房屋买卖契约签订时作为共有人的上诉人并不知情，事后亦拒绝追认，鹿道宏签订的房屋买卖契约系无权处分，契约应为无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行〉》（以下称民通意见）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”鹿道宏的行为并不构成表见代理，应认定合同无效。因为鹿道宏与鹿信吾系同村村民，上诉人1986年便与鹿道宏登记结婚，鹿信吾明知涉案房屋是上诉人与鹿道宏的夫妻共同财产，在没有经上诉人签字或书面授权的情况下，仍与鹿道宏签订买卖契约，损害了上诉人的利益。我国《合同法》第51条规定，“无处分权�人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，上诉人也拒绝追认鹿道宏的行为，该买卖契约因鹿道宏系无权处分而无效。另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下称婚姻法解释一）第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”只有买受人构成善意取得的情形下，才可以对抗共有权人，但本案中因产权登记未变更，鹿信吾的行为也不构成善意取得。二、原审原告的起诉已经超过二年的诉讼时效期间。涉案房产的产权证书系2008年1月办理，经办人为鹿信吾，领证人为鹿信吾。此时房屋已经具备过户条件，但由于上诉人的强烈反对和不予配合，涉案房产的产权登记最终并未变更至鹿信吾名下。虽然鹿道宏与鹿信吾签订的房屋买卖契约对过户事项未做约定，但在2008年时鹿信吾已经明知上诉人不予配合办理产权变更登记，诉讼时效应自2008年起算。该请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、鹿兹凯辩称，一审认定正确，请求维持原判。
被上诉人于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、鹿兹凯向一审法院起诉请求：判令鹿道宏、林玉荣协助办理房屋过户手续并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2002年7月31日，鹿道宏与鹿信吾签订房屋买卖合同，约定将鹿道宏的一栋房屋以三千元的价格卖与鹿信吾，合同签订后，鹿信吾交付了三千元价款，�道宏将房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证（办理日期为1995年6月）交付给鹿信吾。2008年1月，该房屋办理了房产所有权证，证号为福房产证字第××号，房屋所有权人鹿道宏，领证人为鹿信吾。鹿信吾于2013年8月11日死亡，于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、鹿兹凯为其法定继承人。鹿道宏与林玉荣于1986年7月8日登记结婚。烟台市福山区东厅街道办事处鹿家村历史上因行政区划名称变更，曾先后称为东厅乡鹿家村，高疃镇鹿家村。2016年4月13日原告诉至本院，审理中，本院追加林玉荣为本案的共同被告参加诉讼。
一审法院认为，双方争议的问题包括：一、起诉是否超过二年诉讼时效期间。本院认为，鹿信吾与鹿道宏签订的房屋买卖合同对协助办理过户事项未作约定，当事人可以随时主张，协助义务人随时履行协助义务，合同签订之日至原告起诉之日未超过二十年，在没有证据证明诉讼时效期间存在中止、中断的情况下，原告提起诉讼要求人民法院保护其民事权利时并未超过法定诉讼时效期间。被告主张原告起诉已超过二年诉讼时效期间，无相关证据证明，本院不予支持。二、鹿信吾与鹿道宏签订的房屋买卖合同的效力问题。本院认为，鹿道宏与鹿信吾的买卖行为发生在2002年，买卖房屋的集体土地建设用地使用证办理日期为1995年6月，《中华人民共和国物权法》的实施时间为2007年10月1日，之前的财产所有权转移应按照《中华人民共和国民法通则》的规定来确认。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律或者当事人另有约定的除外”。鹿道宏在1995年6月对该买卖房屋办理了集体土地建设用地使用�，并已实际占有，可以认定其已经取得了该房屋的所有权。鹿道宏与林玉荣于1986年登记结婚，因无证据证明鹿道宏对房屋的取得时间，故应以办理相关证件的时间认定为房屋取得时间，该房屋应认定为鹿道宏与林玉荣的夫妻共同财产。鹿道宏与鹿信吾系同村且房屋相邻，双方按照当时的交易习惯为买卖房屋邀请同村人员见证并立下契约，鹿信吾有理由相信鹿道宏能够代表其夫妻双方处理该房屋，鹿道宏的行为构成法律意义上的表见代理，其与鹿信吾买卖房屋的行为不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效。双方已经按照合同约定交付了价款及标的物，虽然没有约定办理房屋产权过户手续的相关事宜，但基于合同的目的，原所有权人应承担协助办理房屋产权过户手续的义务。综上，本院认为，鹿道宏与鹿信吾签订的房屋买卖合同合法有效，双方应积极全面履�，鹿道宏、林玉荣应协助鹿信吾办理房屋产权变更手续，因鹿信吾死亡，其相应的权利由法定继承人继承，故原告要求被告办理该房屋的过户手续的诉讼请求合法，本院予以支持，被告辩解理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条的规定，判决：鹿道宏、林玉荣于本判决生效后三十日内协助于爱萍、鹿兹成、鹿淑香、鹿兹凯办理位于烟台市福山区东厅街道办事处鹿家村东的房屋（房屋所有权证号为福房产证字第××号）的过户手续。案件受理费100元由鹿道宏、林玉荣负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实错误，双方签订的买卖合同无效，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，相反，双方的买卖契约符合当地的农村房屋交易习惯，且林玉容作为房屋共有人在2002年至本案起诉前长达十余年间从未对该房屋主张过权利与常理不符，故对于上诉人林玉荣主张其对该买卖协议不知情，本院不予采信。原审法院对于鹿道宏的行为构成表见代理及双方合同合法有效的认定并无不当。关于上诉人主张的本案诉请已过诉讼时效的问题，因出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人现请求办理产权变更登记属于物权请求权，不适用《民法通则》中有关诉讼时效的规定，故对于上诉人的主张，本院依法不予支持。
综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林玉荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 辛婷婷