广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终62号
上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区城北二路***座。
法定代表人：陈国伦。
委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：陈玲雁，女，1980年11月10日出生，汉族，住清远市清新区，
委托代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。
上诉人清远市联亿房地产开发有限公司（以下简称联亿公司）因与被上诉人陈玲雁房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭案，开庭进行了审理。上诉人联亿公司的委托代理人江志远、被上诉人陈玲雁的委托代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人联亿公司上诉请求：1、撤销“（2016）粤1802民初4272号”判决的第一项判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一审二审的诉讼费用。事实及理由：上诉人有权根据《商品房买卖合同》第八条的约定，对交楼时间据实延期11个月以上，但一审判决只是维持合同约定的2015年4月30日，没有给予延期，未能完全符合双方在合同中的约定。本案所涉翠湖花园项目在建设过程中，因代表政府的“飞来湖市政道路建设指挥部”在上诉人的翠湖花园北侧建设用地规划红线之内(即相邻环城西路的路旁)，擅自铺设了一条40KV的高压电缆，导致翠湖花园5、6、7、8号楼的施工塔吊无法安装，还导致给排水系统、强弱电系统和燃气管道系统的安装也无法进行，导致工期被延误6个多月。因“飞来湖市政道路建设指挥部”是政府的临设机构，故上述行为属于政府行为。其次，为了接通翠湖花园永久居民用电，上诉人早在2013年4月12日就向供电局报送了《供电方案》，并得到供电局的盖章确认;但可能是由于翠湖花园所在的飞来湖片区开发建设量很大，供电局的城市电网配套设施难以跟上；故供电局是直到20l4年7月才以“清供电计划部(20l4)44号”文件，确定将给翠湖花园小区接通永久居民用电的工程，纳入其业扩配套工程；然后到2014年12月29日，才完成该输送接电工程的土建部分和电气部分，正式为翠湖花园接通永久居民用电，到2O15年2月10日才对小区的低压配电工程检验合格。从上诉人报送《供电方案》到实际接通永久居民用电，这当中足足有20个月的时间差。上述永久用电的提供，是属于市政配套，由供电部门根据市政建设需要而独立安排部署，不是上诉人所能左右，不属于上诉人过错。而永久居民用电末接通，则电力、消防、防雷等后续工程的验收就无法进行，进而令到翠湖花园小区整体的竣工验收备案时间被大大地延迟。上诉人早在2013年底就已经完成了主体工程建设，在2014年1月起就己经能够接受业主要求，让业主提前收楼进场装修入住(本系列案中的被上诉人吴金满在2013年11月23日就收楼进场装修可作证实);但供电局是直到2014年12月29日才给翠湖花园接通居民永久用电，到20l5年2月10日才对小区的低压配电工程检验合格，因此，这当中被延误的工期，从2014年1月业主能够进场装修起，算到接通永久用电的2014年12月29日延误了11个月;若算到2015年2月10日则延误13个月。因此，上诉人依法有权按照《商品房买卖合同》第八条中关于遇到“市政配套安装之延误”、“第三方责任和政府行为”等情况可对交楼日期据实予以延期的约定，主张对交楼日期据实延期至少11个月、或13个月甚至19个月（加上被飞来湖指挥部电缆延误的6个月），即交楼可从合同约定的2015年4月30日，延期至20l6年3月30日甚至更后的时间。一审判决中对于上诉人被政府行为和市政配套延误工期的事实予以了认定，但却没有支持延期，而是维持合同约定的2015年4月30日交楼期，上诉人认为这样未能尊重《商品房买卖合同》第八条的约定，未充分体现《合同法》的意思自治原则，请求二审法院依法作出改判，按照合同的约定来重新确定上诉人可以据实延期的时间。据实延期之后如果仍然存在逾期的，才相应计算逾期交楼违约金。本案所涉的《商品房买卖合同》，是由广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同制订，它制订的目的就是充分照顾购房人的利益，平抑开发商的权利，而合同第八条中”遇下列特殊原因…出卖人可据实予以延期”的约定，是合同的固有条款，并非上诉人单方制定，在双方合法自愿签署之后;具有法律约束力。请求人民法院尊重合同的意思自治原则，支持上诉人的上诉请求。在按合同约定进行相应延期之后，上诉人不存在迟交楼的问题，故请二审人民法院依法驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。
被上诉人陈玲雁辩称，对合同约定的交楼时间没有异议，实际交楼时间按一审判决书。对于上诉人在上诉状提出的事实及理由缺乏依据，被上诉人对于一审判决的逾期办证的违约金是有异议，为了避免诉累才没有提起诉讼，我方认可一审判决。
被上诉人陈玲雁向一审法院起诉请求：1、判决联亿公司将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢3层01号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助陈玲雁办理该房屋产权至陈玲雁名下的登记手续；2、判决联亿公司向陈玲雁支付逾期交房的违约金23345.74元（该违约金每日按总购房款522276元的万分之一，从2015年5月1日起计算至2016年7月21日止）；3、判决联亿公司向陈玲雁支付逾期办证的违约金23498.13元（该违约金从2015年7月30日起以总购房款522276元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至联亿公司将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢3层01号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，暂计至起诉之日，违约金约为20654.92元）；4、判决联亿公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2013年11月18日，陈玲雁与联亿公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈玲雁向联亿公司购买位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园五幢3层01号房屋，建筑面积123.54平方米，房屋总价款为522276元。付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到出场人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期起视为买受人已收楼，……。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，陈玲雁通过向中国银行股份有限公司清远清城支行按揭付清了购房款522276元。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月4日，联亿公司取得了涉案房屋所在五幢楼房的核准房产初始登记。2016年1月29日，联亿公司向陈玲雁发出《收楼通知书》，安排2016年2月28日前办理收楼手续。2016年7月11日，陈玲雁因涉案房屋墙面开裂、渗水现象报修，联亿公司同意维修。2016年7月21日，陈玲雁办理了收楼手续。
2013年4月12日，联亿公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。联亿公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经供清城供电局检验合格。
2013年1月28日，因联亿公司在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10kV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向联亿公司发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，联亿公司认为该10kV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10kV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10kV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10kV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，联亿公司认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。
2016年6月13日，中国银行股份有限公司清远分行出具一份《关于翠湖花园调取办证资料的说明》，内容为：“2015年12月8日，我行收到楼盘翠湖花园要求调取办证资料的申请书，共有120份，为了确保楼盘办证的准确性，我行需对调取清单的客户资料进行核对，核对准确后，由专人编制有关表格通过系统审批，向档案管理部门进行调取。档案部门通过逐个调取客户的一、二级档案，整理好每个客户的买卖合同、借款合同、预告登记证（2份）、同时填制4份需提交的表格。由于调取资料是楼盘批量申请，数量比例大，加大同期也有其他楼盘调取资料，因此银行需要一定时间，以上资料于2016年1月11日全部签收后移交给楼盘负责办证的人员。”
2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日是，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”
一审法院认为，本案的争议焦点主要为联亿公司是否构成逾期交楼及逾期协助办证违约及办证违约金是否应予调整。本案中，陈玲雁与联亿公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。陈玲雁已支付全部购房款，联亿公司按约定应在2015年4月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付陈玲雁使用。根据联亿公司在本系列案件中提供的证据显示，联亿公司与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等验收工作才能进行；另在联亿公司对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就联亿公司施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，联亿公司为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，本院认定上述原因符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对本系列案中合同约定的2014年10月30日前交付商品房给陈玲雁的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。本案合同约定交付日期在顺延时间之后，应按合同约定确定应交楼时间为2015年4月30日前，涉案房屋直至2015年10月27日才完成工程竣工验收备案，故联亿公司已构成逾期交楼违约，涉案合同约定的交付日期在上述期限之后，故违约金起算日应从约定期限界满后次日即2015年5月1日起计算，陈玲雁诉称涉案房屋质量问题是属于房屋质量保修范围，不能以此为由拒绝接收经验收备案合格房屋，故违约金计算至联亿公司书面通知限期收楼日即2016年2月28日止，违约金计算标准按合同约定的按已付购房款日万分之一计算。根据合同约定2016年2月28日可视为陈玲雁应收楼日期。联亿公司应于交付房屋之日起90日内即2016年5月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。联亿公司从2015年12月8日向按揭银行递交申请书要求调取办理按揭业务客户相关档案资料，而该银行截至2016年1月11日才将办证相关资料移交给联亿公司，联亿公司于2016年3月11日将办证申请资料报清远市房产交易中心。上述2015年12月8日至2016年1月11日期间是由于陈玲雁办理按揭贷款业务引起需提供相应资料导致的延误时间，非联亿公司主观因素可以干预，因此该期间应从协助办理期限内扣减，共扣减34天，即联亿公司最迟应于2016年7月1日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，联亿公司于2016年3月11日将办证申请资料报清远市房产交易中心，并未超出上述期限，故不构成违约。联亿公司将办证申请资料报清远市房产交易中心之后，何时取得办证收件回执非联亿公司可以左右，因此应视为联亿公司已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对于陈玲雁要求联亿公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向陈玲雁支付逾期交楼违约金（违约金以购房款522276元为基数按其日万分之一从2015年5月1日起计算至2016年2月28日止）；二、驳回陈玲雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由陈玲雁负担400元，清远市联亿房地产有限公司负担86元。
二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
另查明，上诉人联亿公司最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付被上诉人陈玲雁。上述小区于2015年10月27日已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。上诉人于2016年1月29日向被上诉人发出《收楼通知书》，安排2016年2月28日前办理收楼手续。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人联亿公司是否构成逾期交楼，应否支付违约金。
关于联亿公司是否构成逾期交楼及应否支付违约金的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年4月30日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给被上诉人。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，上诉人提出涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的条件，故其行为不构成违约。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于上诉人并未提供证据证明飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉请求，本院不予支持。而且，原审判决已考虑到相关情况确实会对建设工期产生一定影响，对合同约定的交付期限酌定顺延了五个月。原审判决该节处理比较符合公平原则和客观实际，本院依法予以维持。原审法院判令清远市联亿房地产开发有限公司支付逾期交楼违约金，处理正确。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费972元，由上诉人清远市联亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年一月十二日
书记员 黄文君
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。