肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇端法民四初字第385号
原告：肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社，住所地：肇庆市端州区。
负责人：邓焕球。
委托代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。
被告：肇庆市汇泰实业投资有限公司，住所地：肇庆市。
委托代理人：谢恒。
第三人：肇庆市汇泰建设实业有限公司�住所地：肇庆市。
法定代表人：李志伟。
委托代理人：谢恒。
原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社诉被告肇庆市汇泰实业投资有限公司（以下简称汇泰实业投资公司）、第三人肇庆市汇泰建设实业有限公司（以下简称汇泰建设实业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧琅，被告及第三人的委托代理人谢恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010牟10月9日，原告为甲方、被告为乙方签订一份《合作建设房产合同》。合同约定，由原告将自己拥有的位于肇庆巿风华路北侧区的土地使用权（即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，国有土地使用证号：肇国有土地（2009）第00016号，用途自用地，使用权类型划拨，使用权面积共17124平方米，其中附征道路面积5203平方米）作为出资合作建房，拼入“汇泰风华”项目地块，由被告出资整体规划建设，按照约定分享权益。项目建成后，甲乙双方按如下方案进行房屋物业产权分配：所有首、二层全部商铺面积归甲方所有；地下室、首层、二层住宅部分公用面积、三层以上全部住宅及公用面积均归由乙方所有：a.甲方：首层建筑面积约3280.83平方米；二层建筑面积约4500.53平方米；合计分得建筑面积约为7781.36平方米。b.乙方：地下室建筑面积5277.06平方米；首层建筑面积约为1244.42平方米（楼梯配套等），二层建筑面积约为164.71平方米，三层以上住宅建筑面积约为21170.44平方米，合计分得总建筑面积约为27856.63平方米。合同签订后，原告将土地交付给被告。另外，原、被告还约定了就上述项目建设期为二年，由最后交付场地日起计，建设期间租金由被告按60万／年支付，在每年11月底前支付，二年合计支付租金120万元。如逾期乙方未能按时交付诞铺给甲方的，乙方应按首层每月48元／㎡，二层每月18元／㎡计算支付租金给甲方，直至乙方交付商铺给甲方为止，商铺交付日为乙方书面交房通知书确定的交付使用日。
但是，从2010年9月1日作为正式交付用地的最后日期起至2012年8月30日二年的项目建设期限巳满，被告没有完成上述土地的建设。根据合同约定，乙方未能按时交付商铺给甲方的，乙方应按首层每月48元／㎡，二层每月18元／㎡计算支付租金给甲方。而被告就上述约定支付租金至2013年3月底后，就没有支付租金给原告。经过原告的催收，被告仍不支付，巳经构成违约。更为甚者，被告公司巳经关门闭户，法定代表人失踪，欠债甚多。没有能力继续缴纳租金给原告。并且，因原告有很多村民�年老体弱的人员，不能自食其力，完全是靠每月领取60元的社保作为生活费，没有其他收入，生活非常困难。原告的村民是依赖本案所争议的土地出租，收取租金分红作生活费（含医疗费）。
另外，根据《建设用地租赁合同》第八条第三项”任何一方违约，违约方除承担上述违约责任外，应当一并赔偿守约方的一切损失及支付违约金人民币500万元给守约方”的约定，被告巳严重违约。为此，为了避免原告的损失继续扩大和维持村民情绪稳定，维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2010年10月9日签订的《合作建设房产合同》，由原告没收被告履约保证金100万元；2、被告支付拖欠的租金人民币1192496.9元［上述费用暂从2013年4月按每月238499.38元（其中首层按3280.83㎡，每月48元／㎡计算；二层按4500.53㎡，每月18元／㎡计算）开始计至2013年8月，余下计至清偿之日止；3、被告支付500万元的违约金给原告；4、被告立即将位于肇庆市风华北侧（42）区「即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，{国有土地使用权证号：肇国有（2009）第00016号《国有土地使用证》使用权面积共17124㎡，其中附征道路面积5203㎡」}的土地交还给原告；5、被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告确认肇国有（2009）第00016号《国有土地使用证》因遗失已于2013年11月25日重新补办了《国有土地使用证》，补办的《国有土地使用证》证号为肇府国用（2013）第1010201号。
被告汇泰实业投资公司辩称：我公司对第一项诉讼请求不予认可，对第二项诉讼请求中拖欠租金的问題有待核实，对第三、四项诉讼请求不予认可。我方是以第三人的名义取得的合作开发权利，三年时间里我方为此付出超过2000万元的各项费�，由于市政府在“三旧项目”的推进上十分缓慢，国土局出现非我方可以控制的峉观原因所致，2011年2、3月端州区政府批准三个项目后，我方于2013年才取得市政府相应三个项目的批文，在此期间我方一直付出相应的各项费用，此后由于我方被刑事调查，故相应项目暂停进行，请法院根据实际情况，查明事实，我方愿意补交租金，重新将项目投入建设。
第三人汇泰建设实业公司述称：我公司的答辩意见与被告的一致。
经审理查明：本案所涉之合资、合作开发的土地座落于肇庆市端州区风华路北侧（42）区，使用权面积为17124㎡，土地使用权人为原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社。该土地原《国有土地使用证》为肇府国用（2009）第00016号，原告于2013年11月25日已遗失为由重新补办了《国有土地使用证》「肇府国用（2013）第1010201号」。
2010年10月9日，原告（甲方）与第三人（乙方）在肇庆市震东公证处公证下签订一份《合作建设房产合同》，约定：甲方将肇庆市风华路北侧（42）区的集体自用土地使用权出资与乙方共建”汇泰风华”（暂定名）商住小区，项目为位于肇庆市风华路北侧（42）区的商住项目及配套设施，由甲方将自己拥有的位于肇庆市风华路北侧（42）区的土地使用权（即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，国有土地使用证号：肇国有土地（2009）第00016号，用途自用地，使用权类型划拨，使用权面积共17124㎡，其中附征道路面积5203㎡）作为出资合作建房，拼入”汇泰风华”项目地块，由乙：方出资整体规划建设，按照约定分享权益；双方同意以2010年9月1日作为正式交付用地的最后日期（下称最后交付场地日）；本项目建设期为二年，由最�交付场地日起计，建设期间租金由乙方按60万／年支付，在每年11月底前支付，二年合计支付租金120万元，如果逾期乙方未能按时交付商铺给甲方的，乙方应按首层每月48元／㎡，二层每月18元／㎡计算支付租金给甲方，直至乙方交付商铺给甲方为止；项目建成后，甲乙双方按如下方案进行房屋物业产权分配：所有首、二层全部商铺面积归甲方所有；地下室、首层、二层住宅部分公用面积、三层以上全部住宅及公用面积均归乙方所有：a、甲方：首层建筑面积约：3280.83㎡，二层建筑面积约4500.53㎡，合计分得建筑面积约为7781.36㎡；b、乙方：地下室建筑面积5277.06㎡，首层建筑面积约为1244.42㎡（楼梯配套等〉，二层建筑面积约为164.71㎡，三层以上住宅建筑面积约为21170.14㎡，合计分得总建筑面积约为27856.63㎡；履约保证金：合同签订后十天内乙方需交付履约保证金人民币100万元整存入甲方指定的帐户，履约保证金用于保证乙方按照本合同的约定履行合同工程建设义务，随工程进度的进展，项目主体架构封顶后，甲方同意将保证金100万元整返还给乙方；违约责任：如果甲方违约应当双倍返还保证金，并赔偿乙方的一切损失（含乙方总投入的建设资金及预期收益，建设总投入以乙方经有资质结算单位审核的各项工程竣工结算为准，预期收益按乙方所分得面积的当时该地段市场价格双倍计），如乙方违约，甲方有权没收保证金，终止合同收回全部物业自行处理，违约方应当一并赔偿守约方的实际损失。乙方不按时缴纳租金给甲方超期四月，甲方有权解除合同，没收保证金，收回全部物业自行处理；任何一方违约，违约方除承担上述违约责任外，应当一并赔偿守约方的一切损失及支付违约合人民币500万元给守约方，如甲方违约，甲方在赔偿乙方以上所有损失及违约金后，建筑物归甲方所有或处置。
上述《合作建设房产合同》签订后，原告及第三人均依约履行了土地及履约保证金交付的义务。2011年6月10日，原、被告及第三人共同签订了一份《变更协议》，约定第三人于2010年10月9日与原告签订的《合作建设房产合同》中”乙方”权利及义务全部由被告承接。此后，由于被告未能依期完成项目，遂根据合同的约定向原告履行交付租金的义务，并已交至2013年3月，但被告从2013年4月始拖欠租金。原告经催收无果后，于2013年8月向本院提起本案诉讼。诉讼中，本院根据当事人的申请给予三个月的期间协商解决本案所涉合同之有关事宜，但一直无果。
又查明：诉讼中，本院向肇庆市工商行政管理局调取被告及第三人的企登资料，据肇庆市工商行政管理局在2014年1月23日出具的《企业机读档案登记资料》所载，肇庆市汇泰实业投资有限公司的法定代表人为李志伟，成立日期为2011年5月30日，投资者为李志伟、谢永强。另据肇庆市工商行政管理局在2014年4月25日出具的《企业机读档案登记资料》所载，肇庆市汇泰建设实业有限公司的法定代表人为李志伟，成立日期为2010年9月30日，投资者为李志伟、谢永强、谢恒。
本院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。原告与第三人于2010年10月9日签订的《合作建设房产合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行。根据上述《合作建设房产合同》，该合同的缔约主体原为原告与第三人，但在2011年6月10日原、被告及第三人共同签订《变更协议》后，缔约主体已变更为原告与被告，且经有关三方的同意，第三人在该合同的权利和义务已一并转让给被告，因此，上述《合作建设房产合同》中有关第三人的权利和义务依法应由被告享有和承担。虽然在诉讼中被告及第三人对《变更协议》及协议中所盖的公章是否系其公司的公章并未当庭予以确认，但承认该变更事实的存在，且在本院对此释明后，被告及第三人均明确表明无需对《变更协议》中的有关公章进行鉴定，因此，本院对《变更协议》予以确认。
对于原告要求被告将《合作建设房产合同》所涉的土地交还的请求。由于双方合作开发的项目被告至今尚未完成，且从2013年4月始亦未按合同的约定支付逾期交付商铺的租金，已构成违约，根据《合作建设房产合同》的约定，原告有权在被告未按时交纳租金超期4个月的情形下解除合同，本案起诉时解除合同的条件�成就，因此，原告有权解除合同，故原告的该项请求理由充分，本院予以支持。由于双方的合同已被解除，故被告理应将涉案合作开发的土地返还给原告。
对于原告要求被告支付从2013年4月始拖欠的租金的请求。根据《合作建设房产合同》的约定，被告应从逾期交付合作分成所得的商铺之次日起计付租金给原告，租金按首层建筑面积3280.83平方米，每月48元／平方米，二层建筑面积约4500.53平方米，每月18元／平方米计付，即租金按238489.38元／月的标准计付。在履行合同中，由于被告未能依期交付合作项目分成所得的商铺给原告，期间已按上述合同约定的租金标准支付租金至2013年3月，但从2013年4月始一直未支付上述租金，因此，原告要求被告从2013年4月1日起计付至返还土地之日的租金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
对于原告主张没收被告履�保证金100万元的请求。被告交付的履约保证金100万元，根据《合作建设房产合同》的约定具有定金性质，在被告存在违约的情形下，原告对此主张权利，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，因此，原告的该项请求合理合法，本院予以支持。
对于原告要求被告支付500万元违约金的请求。根据《合作建设房产合同》的约定，在屦行合同中存在违约情形的，违约方应向守约方支付违约合人民币500万元，鉴于被告在屦行合同中存在违约的情形，因此，原告的该项请求理据充分，本院亦予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条
第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题
的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、解除原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社与被告肇庆市汇泰实业投资有限公司签订的《合作建设房产合同》。
二、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内将《合作建设房产合同》所涉的17124㎡土地［即肇府国用（2013）第1010201号《国有土地使用证》的土地」返还给原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社。
三、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司根据《合作建设房产合同》所交付的履约保证金人民币100万元归原告肇庆市端州区睦岗镇东�第二经济合作社所有。
四、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社支付违约金人民币500万元。
五、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内付清租金给原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社，上述租金按238489.38元／月的标准从2013年4月1日起计至上述土地返还原告之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币62148元（已由原告预交），由被告肇庆市汇泰实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 梁竞文
二〇一五年四月十七日
书 记 员 林嘉慧
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