湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终870号
上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街建阳村民委员会，住所地湖北省武汉市洪山区青菱街建阳村。
法定代表人：万勇，该单位主任。
委托诉讼代理人：倪兵，湖北法辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚璟，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉市青建建阳商贸集团有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区青菱乡建阳村特1号。
法定代表人：熊贤龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：倪兵，湖北法辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚璟，湖北法辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：美好置业集团股份有限公司，住所地云南省昆明市国防路129号恒安写字楼5楼。
法定代表人：刘道明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴方勇，湖北丰海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。
上诉人武汉市洪山区青菱街建阳村民委员会（以下简称建阳村委会）、武汉市青建建阳商贸集团有限公司（以下简称建阳商贸公司）因与被上诉人美好置业集团股份有限公司（以下简称美好置业公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第01004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人建阳村委会、建阳商贸公司的共同委托诉讼代理人倪兵、戚璟，被上诉人美好置业公司的委托代理人吴方勇、罗岳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建阳村委会、建阳商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令美好置业公司继续履行与建阳村委会、建阳商贸公司签订的《洪山区青菱乡建阳村“城中村”改造项目合作意向协议书》“以下简称《协议书》”；3、一、二审诉讼费用由美好置业公司承担。事实与理由：（一）一审判决适用法律错误。1、一审判决刻意回避《协议书》第七条，将“政府原因”认定为不可抗力明显错误。一审判决认定：“在《协议书》签订后政府对包含建阳村在内的11村1场土地进行征收，完全超出了双方的预见，也不能避免或克服。土地征收属于的客观情况属于不可抗力，其直接导致双方此前签订的《协议书》的合同目的无法实现。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。而《协议书》第七条“如乙方（美好置业公司）因政府原因未能在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，乙方有权决定终止或继续履行本意向协议书。若乙方选择终止履行本意向协议书，甲方应无条件将乙方向其支付的3000万元定金及乙方办理前期工作代甲方垫付的各项费用全额退还乙方”，已经就“政府原因”出现导致建阳村“城中村”改造无法实现这一情形进行了约定。2、一审判决认定美好置业公司享有合同解除权，但解除权和撤销权同作为形成权，为了维护交易安全、稳定，防止形成权的滥用，法律对形成权的除斥期间作出了较诉讼时效更为严格的规定。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：撤销权的行使期限为一年。第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”为了进一步明确解除权的行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定……，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”不同类型的合同之间都是平等的，因此，该条款同样适用于本案。本案中有二个时间点，美好置业公司应行使解除权，一个是2011年10月31日这一双方约定时间，一个是美好置业公司所提交证明“政府原因”出现的时间，即“洪政【2012】17号”文件标明的时间“2012年5月7日”，美好置业公司在这两个时间点都没有行使解除权，直到三年后才要求解除，显然不论是法定解除权还是约定解除权都已超过“合理期限”。（二）一审判决认定事实错误。一审判决将合同目的单一地认定为“城中村”改造中的“商品房开发”是错误的。一审判决根据“《协议书》主文第一段明确双方就建阳村‘城中村’综合改造相关事宜而缔约。第一条称双方系建阳村“城中村”综合改造项目的战略伙伴”，而片面认定:“围绕城中村”改造项目缔结的合作开发合同是《协议书》的目的所在。而纵观美好置业公司在《协议书》的签订时的意思表示及履行过程中的行为，可以判断合同目的不限于“城中村”改造的合作开发。首先，建阳村委会、建阳商贸公司、美好置业公司在缔约时，就在《协议书》的核心条款第七条明确约定：如乙方因政府原因未能在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，乙方有权决定终止或继续履行本意向协议书。从此文意上理解，此时的继续履行必然不局限于城中村改造。其次，从美好置业公司的行为看，《合作意向协议书》第二条约定由美好置业公司负责办理城中村改造政府立项及申报工作。而庭审时查明美好置业公司并未向相关政府递交申报文件，连申报文件都不递交，建阳村怎么可能被列入城中村改造?可以说美好置业公司没有履行协议的诚意。2012年5月7日，政府明确公示要将土地统一收储，“建阳村委会、建阳商贸公司与美好置业公司按照《协议书》约定开展合作的商业机会已经完全丧失”，美好置业公司明知不能进行“城中村”改造，却无任何解除合同的意思表示，作为一个成立多年、规范运作的地产商，不可能不知道其不作任何意思表示行为的后果，唯一的解释即是:即使无法进行城中村改造，美好置业公司还可以其他方式与建阳村委会、建阳商贸公司合作。本案中，建阳村委会、建阳商贸公司进行合作所依据的是其享有的土地资源优势，建阳村委会、建阳商贸公司的土地被“整体收储”这情形，不论是一审判决认定的“一般意义上的集体土地征收”还是“城中村”改造的方式，都不影响双方最终取得经济利益这一根本的合同目的。本案中建阳村委会、建阳商贸公司与美好置业公司合作的基础是土地，不论是出让方式的商品房开发用地还是划拨方式的产业用地和还建用地，只要建阳村委会、建阳商贸公司拥有土地就有双方继续履行《协议书》的基础，不同之处仅在于商业营利的模式不同。现有证据证明，建阳村委会、建阳商贸公司至少有200多亩土地可用于开发赢利，双方合作赖以存在的基础没有完全丧失，双方完全可以就美好置业公司投入的3000万和建阳村委会、建阳商贸公司的产业用地继续进行合作。（三）一审判决违反了我国合同法《解释二》第二十六条的规定。该条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中《协议书》约定美好置业公司“负责办理建阳村‘城中村’改造政府立项及计划申报等城中村改造前期工作”，而事实上美好置业公司在《协议书》签订后的长达1年8个月的时间里没有及时开展任何工作。即使真的如一审判决认定的“合同目的无法实现”，那“无法实现”的原因也是美好置业公司不及时履行义务而造成的。2012年5月7日，“政府原因”出现后，美好置业公司怠于行使解除权，没有及时通知建阳村委会、建阳商贸公司解除合同，尽到采取适当措施防止损失扩大的义务，导致建阳村委会、建阳商贸公司除3000万元外还为完成拆迁准备工作而继续投入资金。而建阳村委会、建阳商贸公司一直严格依照《协议书》约定履行自己的义务，没有任何违约和过错。美好置业公司属明显的合同违约方、过错方。现原审法院无视美好置业公司存在的严重违约行为，确认解除合同，极大地侵害了守约方的权益，明显违背了公平原则。此外根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”正是由于美好置业公司建阳村在签订《协议书》后长达一年八个月时间未完成‘城中村’改造政府立项及计划申报等城中村改造前期工作，导致建阳村土地被政府统一收储。因此，一审法院判令建阳村委会、建阳商贸公司（守约方）返还3000万定金及逾期还款滞纳金给美好置业公司（违约方）是错误的。四、一审判决对证据的采信断章取义，有失公平。建阳村委会、建阳商贸公司一审提交了费用支出证据。建阳村委会、建阳商贸公司自2011年1月20日收到美好置业公司的3000万定金后，完全按照《合作意向协议书》第四条的约定履行义务，将该款及时用于“双登、测量、土地申报、拆迁准备等城中村改造前期工作”，为了更好地履行约定，建阳村委会、建阳商贸公司自筹资金和贷款几千万元为村民办理了社保、按期支付安置过渡费、生活费，支出项目明确、具体。一审判决认定以上支付不是约定的支付内容，与本案无关联性是错误的。
美好置业公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。一审关于协议书的性质以及效力的认定，符合事实和法律规定。2、建阳村委会、建阳商贸公司的上诉理由是对协议条款、改造政策的曲解，应当予以驳回。当事人签订合同的目的是固定城中村改造的机会，因此双方合同目的在一审判决中已经陈述很清楚。产业用地不是合同开发的目的，即使产业用地可以进行出让，也是政府公开出让。在建阳村土地被整体收储后，当事人已经没有合作的基础，合同目的不能实现，我方依法解除合同应当予以确认。
美好置业公司向一审法院起诉请求：1、确认美好置业公司与建阳村委会、建阳商贸公司签订的《协议书》已于2015年5月2日解除；2、建阳村委会、建阳商贸公司立即向美好置业公司返还定金人民币3000万元，并支付资金占用期间利息419.17万元、逾期还款滞纳金人民币1237.25万元（暂计算至2015年11月30日，自2015年12月1日起至付清之日止部分据实结算）；3、本案受理费、保全费由建阳村委会、建阳商贸公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月20日建阳村委会、建阳商贸公司作为甲方与乙方美好置业公司（原名为名流置业集团股份有限公司）签订《协议书》。鉴于：1、甲方拟按照武汉市城中村改造的相关政策要求对建阳村进行“城中村”综合改造。2、建阳商贸公司系武汉市洪山区青菱乡建阳村集体经济组织改制后的经济实体，具体承担建阳村“城中村”村湾综合改造的任务，具有土地资源优势。3、乙方系依法设立并合法存续的股份有限公司，公司具有房地产开发专业优势和资金优势。4、截止到签署本合作意向协议之日，建阳村尚未被列入武汉市“城中村”综合改造的目标责任制村，甲方尚未取得市政府相关部门同意其进行“城中村”改造的相关批复文件。为进一步推进建阳村“城中村”综合改造的各项工作，充分发挥甲方的土地资源优势，乙方的资金和房地产开发专业优势，甲乙双方经自愿、平等，就建阳村“城中村”综合改造相关事宜，协商一致，订立本合作意向协议。一、乙方同意作为甲方建阳村“城中村”综合改造项目的战略合作伙伴，甲方支持乙方参与并积极推进建阳村“城中村”改造建设，支持乙方作为建阳村“城中村”改造前期介入主体承担城中村改造前期工作。二、甲方同意乙方负责办理建阳村“城中村”改造政府立项及计划申报等城中村改造前期工作，因乙方完成城中村改造立项和计划申报等前期工作所发生的费用，均由乙方代甲方垫付。三、甲方承诺，积极支持、配合乙方办理城中村改造前期各项工作，为乙方开展前期工作出具相关书面文件、办理相关手续。四、在本意向协议签订后6个月内，乙方向甲方支付人民币3000万元，作为乙方向甲方支付的定金。该款项直接用于双登、测量、土地申报、拆迁准备等城中村改造前期工作。五、建阳村城中村改造项目所涉土地达到政府规定的挂牌条件，依法进行招拍挂公开交易时，甲方支持乙方参加公开交易。如乙方成功竞得建阳村城中村项目所涉土地使用权，取得城中村改造主体资格时，乙方依据本意向协议向甲方支付的3000万元定金或代甲方垫付的费用直接冲抵乙方摘牌后应向甲方支付的开发用地土地补偿款。六、如乙方在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，甲乙双方按武汉市城中村改造政策签订正式具体“城中村”改造项目合作开发协议书，全面约定建阳村“城中村”改造拆迁安置及开发建设等各项工作。七、如乙方因政府原因未能在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，乙方有权决定终止或继续履行本意向协议书。若乙方选择终止履行本意向协议书，甲方应无条件将乙方向其支付的3000万元定金及乙方办理前期工作代甲方垫付的各项费用全额退还乙方。八、如乙方按期完成了建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作，但乙方因自身原因未能与甲方签订正式具体的“城中村”改造项目合作开发协议书的，乙方构成违约，甲方有权没收乙方支付的定金。九、如乙方按期完成了建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作，但因甲方自身原因未能与乙方签订正式具体的“城中村”改造项目合作开发协议书的，甲方构成违约。甲方应无条件将乙方向其支付的3000万元定金及乙方办理前期工作代甲方垫付的各项费用全额退还乙方，并向乙方支付双倍定金。十、本意向协议签订后，如甲方就建阳村“城中村”改造相关事宜与其他第三方进行任何形式的协商或合作的，或甲方未能积极支持配合乙方开展建阳村“城中村”改造立项和计划申报等前期各项工作，不为乙方出具相关书面文件等的，甲方构成违约，应承担违约责任，向乙方支付违约金2000万元。十二、本意向协议经甲乙双方法定代表人或授权代表人签字并加盖双方单位印章后生效，一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。协议复印无效。
2011年1月20日，美好置业公司向建阳商贸公司支付人民币3000万元。
2011年2月至2013年1月间，建阳村委会与部分村民签订了《建阳村征地农业人口安置及青苗补偿协议书》。协议书开篇载明：依据《中华人民共和国土地管理法》的精神及市政府148、149号文件的原则，结合本村实际情况，经村民代表大会讨论通过，村委会决定，经村民本人同意达成如下补偿协议。
2012年4月25日洪山区青菱都市工业园管理委员会、洪山区人民政府青菱街办事处、武汉洪山城市建设投资有限公司向武汉市洪山区人民政府作出《关于青菱都市工业园区整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案的请示》。2012年5月7日，武汉市洪山区人民政府作出《区人民政府关于同意青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案的批复》，同意之前拟定的《洪山区青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案》。2013年7月22日，武汉市洪山区人民政府向武汉洪山城市建设投资有限公司和洪山区规划分局作出《关于洪山区新型工业化示范区11村1场还建房项目规划手续办理相关工作的批复》。
2015年4月28日，美好置业公司委托律师向建阳村委会、建阳商贸公司去函，通知：解除《协议书》，请贵方在收到本函后15个工作日内，退还美好置业公司已支付的3000万元定金。2015年5月2日该律师函被签收。
2016年1月8日武汉市洪山区人民政府青菱街办事处出具《证明》称：“我街自2011年5月成立以来，未收到建阳村关于城中村改造立项和计划申报材料。”2016年1月11日洪山区张家湾街城中村综合改造办公室出具《证明》称：“我街自2009年3月份至2011年5月份前，未收到建阳村关于城中村改造立项和计划申报材料。”2016年1月18日武汉市洪山区人民政府青菱街办事处出具《建阳村整村储备相关情况的说明》称：“建阳村已列入青菱都市工业园整村储备范围。政府储备建阳村的土地后，根据相关政策，计划给该村预留200亩左右的产业发展用地（以实际批复面积为准）。该产业发展用地在统一规划的前提下，建阳村可自主或与其他方合作开发经营。”
还查明，武汉洪山城市建设投资有限公司受武汉市洪山区人民政府委托作为投资建设主体，开展包含建阳村在内11村1场土地的统征储备工作，行使投融资和建设职责。相关土地被征收后，还建房将由该公司作为建设主体投资建设。当前统征范围内各村征地工作正在推进。根据武汉市控制性详细规划，还建用地属划拨性质，产业用地尚未确定。
一审法院认为，综合事实查明情况及当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：美好置业公司对《协议书》是否享有法定解除权；建阳村委会、建阳商贸公司是否应向美好置业公司返还3000万元并支付资金占用期间利息、逾期还款滞纳金。
从《协议书》对双方当事人权利义务的主要约定，尤其是主文第六、八、九、十条的约定来看，该合同具有预约合同的法律属性。双方均意图通过本合同固定未来的交易机会，确保与相对方在将来订立特定的合同，即拟在条件成熟时，按武汉市城中村改造政策签订正式具体“城中村”改造项目合作开发协议书。虽然《协议书》中有关于美好置业公司应在签约后六个月内向建阳村委会和建阳商贸公司支付3000万元，直接用于城中村改造前期工作，未来可以此抵扣开发投入的约定，但该约定并非围绕房地产项目合作开发而进行的明确、具体的约定，不能据此认定该合同属合资合作开发房地产合同，亦不改变《协议书》系预约合同的性质。《协议书》作为预约合同为非典型合同，仍是当事人真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，根据《协议书》第十二条的约定，及《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，于2010年9月20日成立并生效。
《协议书》主文第一段明确双方就建阳村“城中村”综合改造相关事宜而缔约；第一条称双方系建阳村“城中村”综合改造项目的战略合作伙伴。据此，可以认定围绕“城中村”改造项目缔结合作开发合同是《协议书》的核心目的。但该《协议书》对何谓“城中村”改造项目并未专门定义，在庭审辩论过程中，当事人之间就合同目的、项目合作具体内容的理解，以及依约进行合作的可能性判断均存在重大分歧。美好置业公司认为，在建阳村委会和建阳商贸公司收到关于解除的函件时，建阳村的土地已经被全部征收，建阳村始终未能成为、未来也不可能成为“城中村”改造目标村，双方围绕“城中村”改造项目进行合作的基础已经完全不存在，合同目的无法实现。建阳村委会和建阳商贸公司则认为，建阳村土地被“整村储备”是“城中村”改造的方式之一，按照“征十留一”的原则，未来建阳村将获得约200亩划拨土地，双方仍可就该土地进行合作开发，同时美好置业公司也可以按照《协议书》第五条的约定在公开市场上竞拍收储后在一级市场上出让的原属于建阳村的土地，双方就此进行合作开发，合同目的可以实现。
对此，一审认为，“城中村”改造项目是未来双方进行合作、缔结合作协议的重要内容，双方是否就《协议书》所称的“城中村”改造项目有进行合作的机会，是判定合同目的能否实现的关键所在。而对于“城中村”改造项目的解释，需综合考虑“城中村”改造一词的通用定义、双方身份、合同权利义务的主要内容、缔约时的历史条件等多方面的因素，由此探求当事人缔约时的本意。
“城中村”综合改造，是一个专有名词，是政府的一项重点工作，核心内容包括：“城中村”集体经济组织改制、村民户籍变更、撤销村民委员会组建社区居民委员会、解决劳动就业和社会保障。我市最早的、当前仍然有效的指导该工作的文件为武发【2004】13号《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》。文件明确，根据国务院批准的《武汉市城市总体规划》和《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图》确定江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位为“城中村”。“城中村”综合改造要分步推进、分类指导。根据实际拥有耕地现状，我市“城中村”人均农用地小于或等于0.1亩的为A类村，大于0.1亩且小于或等于0.5亩的为B类村、大于0.5亩的为C类村。“城中村”改造建设针对各村不同情况和条件采取相应方式实施，主要方式有：以改制以后的经济实体自行实施改造、以项目开发方式实施改造、以统征储备的方式实施改造。从建阳村实际情况看，签订《协议书》之时，该村人均农用地大于0.5亩。根据文件精神，作为C类村，可先推进集体经济组织改造工作，在土地被逐步征用后，剩余农用地人均占有面积达到A、B类村标准的，方可执行“城中村”综合改造的相关政策。因此，双方都知悉并在《协议书》的鉴于条款部分固定了一个事实，即当时建阳村并不是“城中村”综合改造的目标责任制村；但是如果建阳村的人均农用地能降至0.5亩以下，则可以按照A或B类村的对应政策进行改造。这种情形是双方当时促使双方通过《协议书》固定未来交易机会的原因。
武发【2004】13号文还原则确定：A类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，原则上优先由村改制后经济实体使用，同时，也可以按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造；B类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保留和还建住宅用地、产业用地和储备用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发出让性质的《国有土地使用证》。武政规【2009】9号《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知》则进一步明确：根据《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》、《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》等文件规定，对列入改造计划的A、B类村的改造项目，实行还建用地和开发用地捆绑，以招标拍卖挂牌方式出让；对于产业用地，可以按照划拨方式供应土地。在《协议书》鉴于条款部分，建阳商贸公司强调了自身的土地优势，美好置业公司强调了自身的房地产开发专业资源和资金优势；在《协议书》主文第五条，双方计划了未来合作中具体应完成的事项，即在建阳村城中村改造项目所涉土地达到政府规定的挂牌条件，依法进行招拍挂公开交易时，由美好置业公司去竞拍建阳村城中村改造项目所涉土地使用权，并取得城中村改造主体资格。将上述文件精神与《协议书》条款相参照可以认定，该合同中所称的“城中村”改造项目合作指向的具体方式，也是美好置业公司作为一般住宅开发企业在“城中村”综合改造中可能参与的商业机会，是竞拍依现行政策出让的开发用地将其用于房地产建设。
从双方书证和一审法院调查情况看，建阳村并非“城中村”综合改造工作的目标村。其一，2012年5月7日武汉市洪山区人民政府已经同意了《洪山区青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案》，建阳村被整村收储，已经没有剩余土地，不可能按照武发【2004】13号文所规定的C类村转A、B类村的方式进行改造。虽然建阳村委会和建阳商贸公司抗辩，“整村储备”也是“城中村”综合改造的一种方式，但是经向武汉市洪山区人民政府城乡统筹发展局和武汉市人民政府重点工程督察协调办公室核实，武政办【2010】170号文（《市人民政府办公厅关于转发武汉市加快推进二环线外城中村改造工作方案的通知》）已经穷举了我市中心城区二环线外（不含武汉化工区管委会托管范围内的行政村）全部“城中村”，其中洪山区青菱片区按照整村统征储备方式实施改造的“城中村”为李桥、青菱、渔业3个村，建阳村不是“城中村”改造工作的目标村，也并非按照统征储备方式实施改造的“城中村”。其二，建阳村委会与部分村民签订的征地补偿协议也载明征地补偿是按照市政府第148和第149号文进行的。武汉市人民政府令第148号为《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》，第149号令为《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》。由此可见，建阳村的土地被统征储备，其法律和政策依据为一般意义上的集体土地的征收，并非作为“城中村”项目改造方式之一的“统征储备”。市政府第149号文就农业人口安置专列第四章，表明即使并非开展“城中村”综合改造工作，在一般意义上的集体土地征收工作中，也需要对失去土地的村民进行安置，在符合条件的情形下纳入社会保险范围。建阳村委会和建阳商贸公司以“统征储备”为“城中村”改造方式之一，以及建阳村已经为村民购买社会保险完成村民到居民身份的转变来论证对建阳村土地进行的统征储备是“城中村”项目改造工作，完全建立在对《协议书》合同目的、主要权利义务约定的曲解以及我市“城中村”项目改造相关政策的误读上，不应予以采信。即使建阳村土地在被全部征收后，未来会获得约200亩的划拨土地，但是这个土地并非《协议书》中所称的“城中村”改造项目合作指向的出让性质的开发用地，而是按集体土地征收相关法律和政策划拨用以保障村民未来生存发展的产业用地，无法进行房地产商业开发。可以说，自洪山区人民政府批准了《洪山区青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案》，建阳村委会、建阳商贸公司与美好置业公司按照《协议书》约定开展合作的商业机会已经完全丧失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府主导的土地征收是否属于不可抗力当前未有明确法律规定，或学理上统一而确定见解。但是，就本案而言，《协议书》属于预约合同，双方对未来合作的安排完全建立在建阳村被划入“城中村”改造工作目标村，村土地按A、B类村改造方式，将还建用地和开发用地捆绑，以招标拍卖挂牌方式出让之上；相较于此种安排，在《协议书》签订后政府对包含建阳村在内11村1场土地进行征收，完全超出了双方的预见，也不能避免或克服。土地征收的客观情况属于不可抗力，其直接导致双方此前签订的《协议书》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条的规定，美好置业公司享有合同解除权；《协议书》自解除通知于2015年5月2日到达对方时解除；美好置业公司依《协议书》约定向建阳村委会和建阳商贸公司支付的3000万元定金应予返还。美好置业公司关于以3000万元为基数自2013年4月28日起按照人民银行同期一年期贷款利率支付资金占用期间利息、按照日万分之四的标准支付逾期还款滞纳金的请求并无合同依据；但可以视作其对合同解除后相关损失予以赔偿的请求。对此，从公平角度出发，结合美好置业公司所发解除函件的具体内容，一审法院酌定建阳村委会和建阳商贸公司应自解除通知到达后15个工作日届满之次日（2015年5月23日）起以3000万元为基数按人民银行同期一年期贷款利率为标准向美好置业公司支付逾期还款滞纳金。
据此，一审法院作出判决如下：1、确认美好置业公司与建阳村委会和建阳商贸公司签订的《协议书》已于2015年5月2日解除；2、建阳村委会和建阳商贸公司于判决生效后十日内向美好置业公司返还定金人民币3000万元及逾期还款滞纳金（以3000万元为基数自2015年5月23日起按人民银行同期一年期利率标准计算至付清之日）；3、驳回美好置业公司其他诉讼请求。如建阳村委会和建阳商贸公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费274621元、保全费5000元，由建阳村委会和建阳商贸公司负担。
2016年4月28日，一审法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第01004号民事裁定书，裁定：“原判决书第十五页判项第二条原文‘（以3000万元为基数自2015年5月23日起按人民银行同期一年期利率标准计算至付清之日）’，应更正为‘（以3000万元为基数自2015年5月23日起按人民银行同期一年期贷款利率标准计算至付清之日）’。”
在二审指定的举证期限内，建阳村委会、建阳商贸公司向本院提交一份编号为武政规（2016）1号的“市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见”，该证据来源为武汉市人民政府。文件载明：“（二）明确国有土地公开出让范围。发挥市场在资源配置中的决定性作用，下列情形必须以招标、拍卖、挂牌方式出让土地：……2.集体经济组织产业用地经批准转让，用于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设的”、“（三）明确国有土地协议出让范围……1.原划拨用地项目符合规划，并不改变土地用途、使用强度等现状条件补办出让的，可以协议方式供地。2.企事业单位利用自由存量土地投资建设“三旧”改造好棚户区改造还建房、市级以上重点工程还建房、土地储备项目还建房，以及“三旧”改造范围内企事业单位利用自由存量土地进行非商品住宅建设的，经批准可以协议方式供地，但法律、法规、规章、《国有土地使用权出让合同》明确规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外”、“（七）“城中村”改造产业项目……2.产业用地整体转让。依法规范改制后村集体经济组织盘活产业用地，经股东大会同意，产业用地可以公开方式出让。区分工业、其他等类型，分别按照成交价格的20%、50%核定政府土地收益。产业用地出让前，所在区人民政府应当审查集体经济组织制订的原村民安置补偿方案和生活保障方案，并对方案落实情况实施监督检查，保障原村民的合法权益。3.村集体经济组织持有物业管理。产业用地划拨或者协议出让的，应当供应给经区人民政府确认的村改制经济实体及其全资子公司，土地登记时备注“产业用地”。产业用地经批准改变用途用于非商品住宅建设、仍由村集体经济组织持有，属划拨用地的，不补缴地价；属出让用地的，按照规定补缴政府土地收益差价部分。村集体经济组织持有的产业用地及地上建筑物确需转让的，应当按照规定办理土地出让手续；所载区人民政府负责审查村集体经济组织制订的原村民安置补偿方案和生活保障方案，并对方案落实情况实施监督检查，保障原村民的合法权益。”
建阳村委会、建阳商贸公司认为，上述证据可以证明即使一审法院把合同目的认定为单纯的房地产开发，根据上述文件的相关规定，划拨用地也可以用于商品房开发，也可以以协议的方式转让，集体用地可以依法转让。本案的合同目的即使按照一审判决的理解，双方的合同目的也是可以实现的。
美好置业公司质证认为，对文件的真实性没有异议。这个文件和建阳村委会、建阳商贸公司一审期间提交的武政规（2009）9号《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知》内容基本相似。1、确定双方签订《协议书》的合同目的应当依据当时实施时的文件，而不是合同解除通知发出之后的2016年文件。2、关于产业用地转让，是必须经过招拍挂的手续，招拍挂后就不是政府批准，而是政府收购后公开转让的土地，公开转让的土地项目和城中村的项目是不一样的。转让后的土地不是城中村所有的土地，也不是城中村改造的项目，更不是双方约定的城中村改造项目。关于200亩土地是否真实存在？存在于何处？目前都不清楚。建阳村委会、建阳商贸公司主张的这200亩产业用地存在，都是建立在假设的基础上，如果已经批准请对方拿出相应的证据。
本院审查认为，因美好置业公司对武政规（2016）1号文件真实性没有异议，本院对该文件真实性予以确认。该文件中虽然载明集体经济土地经批准后可以用于商业开发，但该类商业开发与《协议书》约定的合同目的是否为同一性质，美好置业公司对此不予认可。上述证据能否达到建阳村委会、建阳商贸公司证明目的，本院将在本院认为部分予以评述。
本院二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司于2010年9月20日签订的《协议书》，一审依据对该合同约定内容的审查，确定该协议为预约协议性质并确认协议书有效，并无不当。在涉案建阳村土地被政府依法收储后，《协议书》确定之合同目的已经不能实现，美好置业公司据此解除《协议书》，具有事实和法律依据。
一、关于《协议书》的性质及效力的问题
本院认为，根据建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司于2010年9月20日签订《协议书》关于“甲乙双方经自愿、平等，就建阳村“城中村”综合改造相关事宜，协商一致，订立本合作意向协议”、“六、如乙方在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，甲乙双方按武汉市城中村改造政策签订正式具体“城中村”改造项目合作开发协议书，全面约定建阳村“城中村”改造拆迁安置及开发建设等各项工作”、“八、如乙方按期完成了建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作，但乙方因自身原因未能与甲方签订正式具体的“城中村”改造项目合作开发协议书的，乙方构成违约，甲方有权没收乙方支付的定金”、“九、如乙方按期完成了建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作，但因甲方自身原因未能与乙方签订正式具体的“城中村”改造项目合作开发协议书的，甲方构成违约”的约定，建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司均确定该协议为意向性协议，且当事人签订合同目的为约定条件成熟时，即建阳村“城中村”改造立项、计划申报完成且相关土地使用权由美好置业公司竞得后，签订正式、具体的合作开发协议。故上述《协议书》系为将来签订一定契约而订立之协议，即当事人之间为预约合同关系。
关于预约合同，目前尚无立法上明确的解释，学理上一般将其定义为为订立契约而形成的契约。我国关于预约合同的具体法律规定仅体现在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案所涉法律关系并非买卖合同，因此不能适用该法律规定。但预约合同的本质仍然为契约，因此预约合同的成立与效力原则上仍应当适用我国合同法关于一般合同的规定。因上述协议系当事人真实意思表示，且合同内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，确定《协议书》自签订之日成立并生效，具有事实和法律依据。
二、关于美好置业公司解除本案合同是否具有依据的问题
本院认为，关于《协议书》的合同目的，如前段分析所述，《协议书》系为订立正式协议而签订之契约，故《协议书》之合同目的，即为签订正式协议。根据《协议书》中“六、如乙方在2011年10月31日前完成建阳村“城中村”改造立项和计划申报工作时，甲乙双方按武汉市城中村改造政策签订正式具体“城中村”改造项目合作开发协议书，全面约定建阳村“城中村”改造拆迁安置及开发建设等各项工作”及其相关约定，建阳村“城中村”项目立项、计划申报完成及美好置业公司通过招拍挂程序取得相关土地使用权是建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司签订正式、具体合作开发合同之前提基础。而在当事人签订《协议书》后，武汉市洪山区人民政府作出的《区人民政府关于同意青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案的批复》明确《协议书》所涉建阳村之土地已经整体纳入政府征收储备，此后关于建阳村涉案土地未被列为“城中村”改造范围以及已经被列为政府收储土地范围的事实，建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司均已知晓且无异议。故当事人约定实现合同目的的条件已经缺失，且因政府的行政行为已经导致合同目的不可能实现。
关于政府征收土地的行政行为是否属于不可抗力，当前法律、法规中并没有明确规定，法理中也未见一致的认定意见。但该征收土地行为的行为后果确实且已经导致建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司签订《协议书》之合同无法继续履行，而该阻却合同履行的原因不可归责于合同当事人，事前无法预知，事后也不能避免，且当事人对因此造成合同义务不能履行的法律后果亦不存在过错，一审判决据此确认政府征收土地行为为不可抗力，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，建阳村委会、建阳商贸公司和美好置业公司均享有合同解除权。美好置业公司解除合同通知于2015年5月2日到达建阳村委会、建阳商贸公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《协议书》自解除通知到达时予以解除。
建阳村委会、建阳商贸公司在二审中提交武政规（2016）1号文件，认为依照该文件内容土地被收储后会预留部分集体土地，该部分土地经批准后亦可用于商业开发，且武汉市洪山区人民政府青菱街办事处出具说明确认将给建阳村委会、建阳商贸公司预留200亩左右产业发展用地，故即便“城中村”立项不能完成，双方也可以实现约定的合同目的。从建阳村委会、建阳商贸公司的上述主张来看，其继续履行合同的前提基础为在土地收储后预留土地可用于商业开发情况下，双方继而签订正式协议。而从本院关于《协议书》合同目的的分析，《协议书》约定签订正式协议的前提基础为建阳村“城中村”项目立项、计划申报完成及美好置业公司通过招拍挂程序取得相关土地使用权。建阳村委会、建阳商贸公司的上述主张与《协议书》约定内容并不相符，其以变更后的情形要求美好置业公司继续履行合同，应系对原合同约定条款的变更，因美好置业公司对此不予认可，故对建阳村委会、建阳商贸公司关于能够实现合同目的的主张，本院不予支持。退一步讲，即便建阳村委会、建阳商贸公司所称可以利用集体土地进行商业开发，因其在庭审中陈述预留的200亩左右土地位置需待土地收储工作全部结束后方能确定，而土地收储工作结束时间尚无法确定，故建阳村委会、建阳商贸公司主张的能够继续履行合同的条件尚未成就，其相关主张亦不能成立。
建阳村委会、建阳商贸公司还称，即便美好置业公司享有合同解除权，其应当在法定时效期间行使。虽然武汉市洪山区人民政府作出《区人民政府关于同意青菱街整村储备房屋拆迁还建安置补偿方案的批复》明确土地收储行为的时间为2012年5月7日，但是该收储行为持续至今仍然没有完成，即《协议书》合同目的不可实现的状态持续至今。当合同解除事由出现后，为避免合同状态的不确定性，法律规定享有合同解除权的当事人应当及时行使权利。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《协议书》第七条虽约定“如乙方（美好置业公司）因政府原因未能在2011年10月31日前完成建阳村‘城中村’改造立项和计划申报工作时，乙方有权决定终止或继续履行本意向协议书”，但该项约定仅针对2011年10月31日之前，对于在此时间点之后出现因政府原因不能实现合同目的的情形，并没有作出约定。因此，美好置业公司行使合同解除权，并不存在法定或约定解除权行使期限的问题，建阳村委会、建阳商贸公司也没有向法院提交其催告美好置业公司行使解除权的相关证据，故美好置业公司在2015年4月28日发出解除合同通知的行为，不存在超过法定时效期间的问题。
综上，建阳村委会、建阳商贸公司的上诉理由均不能成立，相关上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90000元，由武汉市洪山区青菱街建阳村民委员会、武汉市青建建阳商贸集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊 锐
审判员 余惠明
审判员 周常芳
二〇一六年九月二日
书记员 赵 芬