广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第1152号
原告郭大峰，男，汉族，1975年3月25日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市金龙房产开发有限公司，住所地深圳市南山区登良路南油第二工业区。
法定代表人罗臻毓。
委托代理人汪涛，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吴葆炫，男，汉族，1985年2月18日出生，身份证地址广东省佛山市。
原告郭大峰诉被告深圳市金龙房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘金，被告的委托代理人汪涛、吴葆炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告同被告于2015年9月19日签订了《深圳市房地产认购书》（以下简称认购书）及《补充协议》（以下简称补充协议），双方约定了如下内容：1、认购房屋建筑面积124.56平方米，其中套内建筑面积88.16平方米，分摊公用面积36.4平方米。2、认购房屋总价款834.2276万元，折后总房款817.6256万元。3、付款方式按揭付款，定金20万元；首期款2015年9月25日前支付房款的45%即368.6265万元；余款的55%即449万元在房地产买卖合同及补充协议签订之日起100日内通过银行按揭贷款方式付清。4、双方应于签订认购书之日起7日内签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议。双方签订房地产认购书及补充协议后，原告当即向被告交付定金20万元。当原告依约前去被告售楼处签订房地产买卖合同时，双方对涉案房屋交付时间产生严重分歧，被告提出的交付时间2016年10月30日与被告在双方签订认购书时承诺的时间2015年12月30日不一致，差距太大，双方达不成一致意见，签订房地产买卖合同未有结果。原告于2015年9月25日又前去被告售楼处，就签订房地产买卖合同与被告沟通，双方仍然对买卖合同主要条款达不成协议。另被告售楼人员在签订认购书之前承诺本次交易原告只需首付30%，剩余部分可以让原告申请到足额银行贷款，且贷款期限最长可达25年。谁知被告的售楼人员在填写认购书补充协议时竟然要求首付45%，原告发现后当天就向被告提出，被告称双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》时再作调整。原告也就误信了被告。2015年9月25日，原告依约前往被告售楼处签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，被告又食言，不但要求原告首付45%，还要求原告执行商务办公楼的规定贷款期限10年。原告当场发蒙，自己明明买的是商品房，怎么一下子变成商务楼？自己哪有能力购买商务楼？！原告强烈要求被告兑现售楼人员的承诺：首付30%，贷款70%，贷款期限20年以上，交楼时间在2016年元旦。可惜，被告此时方露出真面目，告知原告：被告方提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》一个字都不能改！要么签署，要么没收定金。原告作为普通百姓，积攒一辈子的钱本希望能在深圳安居，没想到被告以连蒙带骗的方式忽悠原告购买所谓的商务楼，且是以公寓的面目出现，原告何来能力识别？而且售楼人员承诺给原告的正是普通商品房的购买条件，并没有告知原告购买的是商务公寓！因被告的误导，致原告支付房款困难。在9月25号，就被告的误导行为及房屋买卖主合同不能达成协议之事实，原告委托律师向被告发函，提出认购书及认购书补充协议应当终止，被告收取的定金应当返还原告。但被告拒不协商返还定金。综上所述，原告认为，双方签订的房地产认购书及补充协议，实际上是房屋预约合同，在签订正式的房屋买卖合同时，双方不能达成意思一致，房屋预约合同依法应当终止。因合同双方均不存在过错，也就不存在双倍返还定金和没收定金之情况。因此，原告特具状提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告返还原告向被告支付的商品房预约定金20万元；2、被告自原告起诉之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：1、被告与原告于2015年9月19日签署的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》合法有效，被告与原告应按照约定全面履行自己的义务。2015年9月19日，被告与原告签署了《深圳市房地产认购书》及《补充协议》。认购书及其补充协议均约定，协议自双方签订之日起生效。原告是具有完全民事行为能力的自然人，被告系依法成立、可以独立承担民事责任的法人，认购书及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。通过签署上述认购书及其补充协议，双方当事人已经就原告向被告购买涉案房产的房产位置、房产用途、建筑面积、套内面积、购买价格、计价方式、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容协商一致，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告以被告告知的交付时间不同及其购买的房屋用途与约定不一致及首付款支付比例与口头商定不一致等为由拒绝履行《深圳市房地产认购书》及《补充协议》、并要求被告返还定金贰拾万元，明显缺乏事实和法律依据。2、被告与原告签署的认购书中以超大黑体字的方式“特别提示”明确告知原告应认真查阅并理解正式的房地产买卖合同文本及其补充协议（备注：该《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉补充协议》的模板合同内容已经过广东省广州市南方公证处的有效公证，公证确认被告将来与购房人签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉补充协议》与前述模板内容一致）。需提醒注意的是，被告与原告签署的补充协议第四条第1款亦明确约定，原告确认，在签署认购书及本补充协议前，已详细阅读并充分了解被告公示的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件和补充协议【公证文号为（2015）粤广南方第069315号】、《前期物业服务协议》【公证文号为（2015）粤广南方第069313号】以及《临时管理规约》【公证文号为（2015）粤广南方第069314号】、《购房风险提示》、《购房须知》等文件（以下统称“公示文件”），对公示文件内容全部接受，并无异议。原告同意于2015年9月25日前到被告售楼现场与被告签订上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，与物业服务企业签订《前期物业服务协议》等文件，并同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。原告不得以对公示文件的内容存在异议作为将来拒绝签署相关文件的理由。事实上，在原告于2015年9月19日签署认购书及其补充协议时，被告已经向原告公示了经公证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（下称“预售合同”），该合同明确约定了：（1）原告购买涉案房产的交付时间系2017年05月27日之前。并且被告向深圳市规划与国土资源委员会申领了涉案房产的《深圳市房地产预售许可证》的时间系2015年09月10日，而根据当前任何商业房地产开发建设的周期及预售和交付的有关房地产市场惯例，商业房地产自房产管理机关申领预售许可证至房产开发建造完毕并交付使用的期限至少需要一年以上，原告单方谎称被告曾在签订认购书时承诺2015年12月30日，短短三个月不到即可交楼，足以证明原告此点辩解完全脱离实际。（2）涉案房产的房屋用途系“商务公寓”。并且，被告已经在售楼大厅张贴公示了预售合同并且被告的相关销售人员亦向原告出示了该预售合同模板，并且预售合同第二十三条明确约定了涉案房产仅作商务公寓使用。与此同时，双方当事人在认购书第一条中作出明确的约定，原告此次购买房屋的用途为公寓，补充协议第一条亦明确约定原告购买房屋的用途为商务公寓，与预售许可证显示的关于涉案房产的用途一致。（3）涉案房产的土地用途是“商业用地、商业性办公用地”。与此同时，双方当事人在补充协议第三条第B项“按揭支付”第2目“首期款”中作出进一步明确的首期购房款的支付比例，即45%。与此同时，双方当事人在第四条第2项中作出进一步的明确约定：“买方（原告）已预见到贷款额度和利率等贷款政策或房屋限购政策的不时变化，并确认该等变化不属于不可抗力或情势变迁事件。不管任何原因，包括但不限于买方（原告）无法取得银行按揭贷款或银行贷款发放延迟等。买方（原告）如未按本补充协议第三条及第四条第1款约定的时间、方式支付定金、房款及签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等文件的，卖方（被告）无须先行催告即有权选择解除认购书及本补充协议，不予退还买方（原告）支付的定金或向买方（原告）收取总房价10%的违约金，并有权在不再另行书面通知的情况下将本房地产转售给他人，或选择继续履行认购书，按日向买方（原告）收取逾期应付款万分之一的违约金，由此引致的一切损失由买方（原告）自行负责。”显然，原告应当知晓按揭贷款所引发的全部后果及责任。基于以上，原告知道且不可能不知道其购买房屋的交付时间、涉案房产的用途及首期购房款的支付比例为45%等事实。原告作为完全民事行为能力人，对购买价值八百多万元的房产应有足够的认知及其辨别能力，其在购房时更不可能不知道购买房屋的交付时间及其房屋用途、首期购房款支付比例等事宜，所以原告以被告告知的交付时间不同及其购买的房屋用途与约定不一致及及首付款支付比例与双方口头商定不一致等为由拒绝履行认购书及其补充协议，并要求被告返还定金贰拾万元，纯属原告的胡编乱造，明显缺乏事实和法律依据。因此，法院应依法驳回原告的诉讼请求。3、原告未在《深圳市房地产认购书》及《补充协议》所约定的时间及方式支付首期购房款并签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等文件的，已构成根本性违约，被告有权不予退还原告交付的定金。根据最高院《关乎审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。最高院《关于担保法适用若干问题的解释》第115条规定，“当事人以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。”以及被告与原告签署的认购书及补充协议，原告应于自签订本认购书之日起7日内（即2015年9月25日之前），与被告签署正式的买卖合同。如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签署的，原告已支付的定金不予退还。被告与原告签署的补充协议第四条第2款亦明确约定：“原告如未按本补充协议第三条及第四条第1款约定的时间、方式支付定金、房款及签署预售合同及其补充协议等文件的，被告无须先行催告即有权选择解除认购书及本补充协议，不予退还原告交付的定金或向原告收取总房价10%的违约金，并有权在不再另行书面通知的情况下将本房地产转售他人，或选择继续履行认购书，按日向原告收取逾期应付款万分之一的违约金，由此引致的一切损失由原告自行负责。”基于此，原告未在约定的时间，即2015年9月25日前与被告签署预售合同，并支付首期款。为敦促原告履行认购书及补充协议项下的相关义务，被告特于2015年9月30日通过中国邮政特快专递（EMS）的方式致函及多次致电催告原告，告知原告应于收到被告的《履约催告函》之日起2日内履行认购书及其补充协议。原告在2015年10月7日签收了被告发出的《履约催告函》，但其仍未能在被告所指定的期限内履行认购书及其补充协议有关支付涉案房产首期款及签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等义务。由此，2015年10月20日，被告向原告发出了《解除及其补充协议通知书》（下称“解约通知”），特通知原告自收到解约通知之日起，被告解除认购书及补充协议，并有权不予退还原告已经支付的定金贰拾万元及将涉案房产转售给他人。综上所述，《深圳市房地产认购书》及《补充协议》合法有效，但基于原告的原因没有向被告支付首期购房款及与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，其行为已经根本违反了认购书及补充协议的约定，理应承担相应的违约责任，被告有权不予退还原告已支付的定金贰拾万元。为此，被告恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2015年9月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产认购书》一份，约定：买方自愿认购卖方公园一号广场项目的第某房，用途为公寓，套内建筑面积88.16平方米，土地使用期限自2006年12月21日起至2056年12月20日止；房产总价款为817.6256万元，买方以向银行贷款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金20万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终此，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法住约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金，等等。同日，原、被告签订《深圳市房地产认购书》补充协议一份，约定：买方认购的物业位于深圳市南山区创业路以南与南光路以东交汇处“公园一号广场”A座1503号，房地产用途为商务公寓，建筑面积124.56平方米，套内建筑面积88.16平方米，分摊公用面积36.4平方米；买方须于签订认购书时交付定金20万元，须于2015年9月25日前支付房款的45%，即368.6265万元，剩余房款的55%即449万元买方须于签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议之日起100日内通过银行按揭贷款方式付清；买方应于签订认购书之日起3日内备齐银行所需资料自行向银行申办按揭贷款手续；买方同意于2015年9月25日前到卖方售楼现场与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，买方如未按本补充协议约定的时间、方式支付定金、房款及签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等文件的，卖方无须先行催告即有权选择解除认购书及本补充协议，不予退还买方交付的定金或向卖方收取总房价10%的违约金，并有权在不再另行书面通知的情况下将本房地产转售他人，或选择继续履行认购书，按日向买方收取逾期应付款万分之一的违约金，由此引致的一切损失由买方自行负责，等等。同日，原告支付购房定金20万元，被告向原告出具收据。
2015年9月25日，原告向被告发《律师函》，称双方对于签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主要条款无法达成一致，要求被告返还定金20万元。
被告提交了以下证据：1、《深圳市房地产认购书》及其补充协议，证明原告签署的《深圳市房地产认购书》及补充协议已经明确约定涉诉房屋的交付时间、用途以及付款方式和首期付款比例，故原告以不知道涉诉房屋的用途及其付款方式为由拒绝签署正式的买卖合同无事实和法律依据。2、《深圳市房地产预售许可证》，证明被告有权出售涉诉房屋，且因该许可证取得时间为2015年9月10日，根据房地产开发周期，被告不可能承诺在2015年12月30日交付涉案房屋。3、公证书（《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议），证明被告已经向包括原告在内的购房者提供了预售合同，因此原告已知悉涉诉房屋的用途是商务公寓，交付时间是2017年5月27日。4、《履约催告函》及邮寄凭证，证明原告未按认购书及其补充协议约定时间签署预售合同时，被告履行了催告义务，催告原告认购书及其补充协议规定的期限届满后并应在收到催告函后两日内支付首期房款并签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但原告仍未按《深圳市房地产认购书》及补充协议约定及被告通知要求时间履行，原告已构成根本违约。5、解除《深圳市房地产认购书》及其补充协议通知书及邮寄凭证，证明原告未按《深圳市房地产认购书》及补充协议约定支付首期房款，已构成根本违约，被告有权解除《深圳市房地产认购书》及补充协议，并不予退还原告已付定金。6、批准预售的房屋列表，证明被告有权出售涉案房屋，且认购书及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。7、购房风险提示、购房须知等公示文件，证明原告在购买房屋时，被告已经明确提醒原告应谨慎购房并阅读《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，因此原告知道且不可能不知道其购房的交付时间及房屋用途及其首付款支付比例。8、《深圳市房地产认购书》及其补充协议、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议（公园一号广场A-1502、A-1603及A-1705），证明原被告已经签署的认购书及补充协议及其原告应签署但实际未签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是合同范本，被告已经与诸多购房者签署并实际履行了前述合同，但均未出现原告所称的未告知房屋用途、首付款比例等问题。因此，原告所称的合同约定的交付时间、购买的房屋用途首付款支付比例与口头商定不一致实际是原告不愿履行继续协议的推辞。对于上述证据，原告均不予认可。
以上事实，有《深圳市房地产认购书》、《补充协议》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方签订的《深圳市房地产认购书》约定“如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法住约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金”，双方签订的补充协议约定“买方须于签订认购书时交付定金20万元，须于2015年9月25日前支付房款的45%，即368.6265万元，房款的55%即449万元买方须于签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议之日起100日内通过银行按揭贷款方式付清；买方应于签订认购书之日起3日内备齐银行所需资料自行向银行申办按揭贷款手续；买方同意于2015年9月25日前到卖方售楼现场与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，买方如未按本补充协议约定的时间、方式支付定金、房款及签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等文件的，卖方无须先行催告即有权选择解除认购书及本补充协议，不予退还买方交付的定金或向卖方收取总房价10%的违约金，并有权在不再另行书面通知的情况下将本房地产转售他人”，原告未能提交证据证明被告曾承诺涉案房屋首付比例为30%，贷款比例为70%以及涉案房屋为住宅，交房时间为2015年12月30日，原告对此应承担不利的法律后果，根据合同约定原告未在合同约定的2015年9月25日前与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议，亦未按约支付相应购房款，已构成违约，其无权要求被告退还定金20万元并支付相应利息，综上，对于原告的全部诉求，本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
驳回原告郭大峰的全部诉讼请求。
案件受理费2150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 湘
二〇一六年一月二十五日
书记员 陈映娜