宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂夷陵民初字第01570号
原告（反诉被告）宜昌市康居物业管理有限责任公司。
法定代表人韩永义，系该公司经理。
委托代理人罗传红，湖北群晖律师事务所律师，特别授权。
委托代理人韩双燕，系康居物业公司员工，特别授权。
被告（反诉原告）宜昌江枫置业有限公司。
法定代表人曾台荣，系该公司董事长。
委托代理人王常德，湖北三雄律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）与宜昌江枫置业有限公司（以下简称江枫置业公司）物业服务合同纠纷一案，2014年11月13日本院立案受理后，依法由审判员杨界平独任审判，于同年12月30日对本案进行了公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康居物业公司的委托代理人罗传红、韩双燕，被告（反诉原告）江枫置业公司的委托代理人王常德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）康居物业公司诉称：2008年7月24日原告与被告签订了《前期物业管理合同》，合同约定由原告对被告开发的长河湾“世纪名都”小区楼房进行物业管理。合同就物业管理的事项、双方的权利和义务、物业管理服务的质量、物业管理服务费用的收取、合同的期限等内容作了约定。合同约定物业服务的质量标准为三级物业管理标准，收费为每平方米0.4元，电梯运行费0.25元／平方米；合同期限为小区竣工验收至小区业主大会成立选聘物业公司止。合同同时约定被告未出售或未办结的物业的物业费由被告按照总额80%的标准支付，支付时间从首次交房的次月算起。
2010年4月被告开始交房，原告开始对小区进行物业管理，小区业主的物业费用及其相关的电梯等费用从2010年5月开始收取，至2014年8月被告未出售的物业费用累计达到124520.8元，应付电梯费用27862.3元，经原告多次催促，被告拖欠至今。为维护原告的合法权益，现请求判令：支付2010年5月至2014年8月期间的物业管理费99616.64元、电梯运行费27862.3元、售楼部保安保洁员的工资31500元、水电费52988.1元，合计211967.04元。
被告江枫置业公司辩称：1、该公司已经通知原告解除双方之间的物业服务合同；2、所欠费用据实结算。3、原告请求的空置房的物业费用已经超过诉讼时效。
反诉原告江枫置业公司诉称：2008年7月24日，反诉原告江枫置业公司和反诉被告康居物业公司签订了“世纪名都-
长河湾”《前期物业管理委托合同》，约定由反诉被告康居物业公司为反诉原告开发的长河湾小区提供前期物业服务工作。由于康居物业公司管理不善且管理存在诸多问题，其服务能力无法达到《前期物业管理委托合同》所规定的物业管理服务质量标准的相关要求，给反诉原告开发楼盘造成不良影响，反诉原告多次去函要求反诉被告康居物业公司进行整改，反诉被告康居物业公司长期整改不到位，2014年9月29日，反诉原告依据《前期物业管理委托合同》第五章二十五条的约定通知反诉被告解除双方的合同。为维护当事人的合法权益，具状人民法院，请求：1、依法解除双方签订的《前期物业管理委托合同》《前期物业服务合同》；2、判决被告在判决生效后的三日内办理交接工作。
反诉被告康居物业公司辩称：1、反诉不符合反诉的条件。本案中的本诉和反诉是两种不同性质的诉讼，该公司的本诉是请求支付物业费用，是解决诉讼之前的费用问题，而被告的反诉是解除合同，是要解决诉讼之后的事情，是各自独立的诉讼，不具备法律上的牵连性，不具备反诉的条件，被告应另案起诉。2、反诉原告无权解除物业服务合同。反诉原告作为长河湾的开发商，该区域的房产开发分几期进行开发，分别和该公司签订一期、二期的物业服务合同，双方所争议的小区为一期开发的房屋，现一期的426户房屋已经销售入住382户，开发商仅有40余户的房屋。开放商不再是小区的最大业主，根据《物权法》第76条的规定，无权再代表广大业主行驶解聘物业公司的权利。3、反诉原告解除合同的行为已经被行政主管部门认定为违法行为，并被责令限期改正。反诉原告曾经在小区张贴告示，告知小区业主解除和我公司的物业服务合同，并派人强行占领我公司的办公区域、配电房等设施。主管单位宜昌市夷陵区房管局对本案进行了立案查处，房管局于2014年10月17日向反诉原告送达《限期整改通知书》，责令反诉原告“在5日内退出非法进驻小区的相关人员，停止非法行为，消除不良影响，保障小区的正常生活”，其解除合同的行为无效。4、该公司已经完全按照《前期物业服务合同》履行了义务。小区交房入住以后，我公司积极按照《前期物业服务合同》的内容履行物业服务的义务，在物业服务过程中，即时与业主和反诉原告沟通，对于反诉原告提出的问题即时进行整改维修，其诉称的长期整改不到位与事实严重不符。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，江枫置业公司系长河湾小区的开放商，2008年7月24日康居物业公司与江枫置业公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由康居物业公司对江枫置业公司开发的长河湾“世纪名都”一期的房屋进行物业管理。合同约定物业服务的质量标准为三级物业管理标准，收费为每平方米0.4元，电梯运行费0.25元／平方米；合同期限为小区竣工验收至小区业主大会成立选聘物业公司止；合同同时约定未出售或未办结的物业的物业费按照总额80%的标准支付，支付时间从首次交房的次月算起。2013年6月5日康居物业公司和江枫置业公司再次就长河湾二期的房屋的物业管理签订了《前期物业服务合同》。
2010年4月长河湾小区一期开始交房，康居物业公司开始对长河湾一期小区进行物业管理，从2010年5月起至2014年8月，按照合同约定80%的比例折算后江枫置业公司应支付的空置房的物业费用为99616.64元（124520.8＊80%），应付电梯费用27862.3元。江枫置业公司售楼部、景观喷泉、办公楼、字幕亮化的水电由江枫置业公司按表支付，至2014年11月14日抄表欠水电费用合计52988.1元。
从2008年8月开始，康居物业公司根据江枫置业公司要求在长河湾的售楼部安排保安员、保洁员各一名，保安员和保洁员的工作不属于前期物业管理委托合同的范围，工资由江枫置业公司另行支付。2012年2月10日，江枫置业公司向康居物业公司发函，告知保安和保洁员工作截止到本月底。2011年1月至2012年2月期间，保安和保洁员工资没有支付，康居物业公司按照之前保洁员每月900元、保安员每月1200元的标准垫付工资31500元。
同时查明，长河湾小区的房屋开发分为一期和二期，康居物业公司已经实施物业管理的是长河湾一期，长河湾二期还没有交房。康居物业公司在对长河湾小区的一期进行物业服务过程中，存在对建筑垃圾清理不及时、小区居民晾晒衣物管理不规范等现象。
另查明，2014年10月17日，宜昌市夷陵区房产管理局给江枫置业公司送达《限期整改通知书》，认定江枫置业公司在没有与原中标物业服务企业依法解除合同的情况下，擅自派开发公司的人员采用非法强制手段进驻原物业企业作业的办公区、在小区和媒体张贴发表单方解除合同的公告通知的行为属于违规行为，责令在五日内予以改正。逾期不改正将依法查处。
前述事实，有康居物业公司提供的《前期物业管理委托合同》、《入住通知单及明细》、《工作联系函》、《服务发票》、《结算明细》、《电费发票及照片》、，《限期整改通知书》，江枫置业公司提供的《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《业主调查表》、《小区照片》及各方当事人的当庭陈述等证据予以佐证，足以认定。
本院认为：1、关于合同效力问题。康居物业公司和江枫置业公司签订的关于长河湾一期的《前期物业管理委托合同》均是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属有效合同。各方当事人均应按照相关合同约定，自觉履行己方义务。
2、关于物业服务的相关费用问题。根据双方签订的《前期物业管理委托合同》第十八条的约定，江枫置业公司对于未出售或未办结的物业的物业费按照总额80%的标准支付，支付时间从首次交房的次月算起。该约定合法有效，对合同双方具有约束力。同时，虽然空置房没有人员居住，但因物业公司提供的服务为公共服务，电梯也在正常开启运行。江枫置业公司作为物业使用人，对于在使用物业过程中的水电费用理应予以承担。因此康居物业公司请求支付空置房的物业费99616.64元、电梯运行费用27862.3和水电费用52988.1元，本院予以支持。
3、关于人员工资水电费问题。康居物业公司在实施物业服务过程中，根据开放商江枫置业公司的要求，对于售楼部在合同服务范围之外再另行安排保安和保洁人员，是对原合同内容的增加，康居公司已实际安排保安和保洁人员提供了服务，并垫付了劳务工资，原告请求支付保安和保洁人员的工资本院予以支持，但康居物业公司请求的工资计算到2012年3月，与江枫置业公司的函件所确定的时间不一致，保安保洁人员的工资只能计算到2012年2月，应支付29400元。
4、关于反诉请求解除合同的问题。康居物业公司在物业服务过程中，虽存在一定的瑕疵，但已经履行合同的主要义务，不构成根本性违约，不具备《合同法》第九十四条规定的合同相对方可以单方解除合同的情景。同时根据《物权法》第76条的规定“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，本案中江枫置业公司开发的房屋绝大部分已经售卖，无权再行驶解聘物业公司的权利。即使更换物业公司，也应通过业主大会选聘物业公司。反诉原告请求解除合同的请求本院不予支持。
5、关于诉讼时效的问题。康居物业公司一直持续不间断的按照《前期物业管理委托合同》的内容履行服务义务，基于合同关系产生的费用在不断的变化增长，诉讼时效应从最后一次债务产生之日开始计算。江枫置业公司主张超过诉讼时效的抗辩本院不予支持。
综上所述，本案事实清楚，法律关系明确。经本院主持调解，双方达不成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款、《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宜昌江枫置业有限公司在本判决生效后10日内向宜昌康居物业管理有限责任公司支付物业服务费99616.6元、电梯运行费用27862.3元、水电费52988.1元、劳务工资29400元，合计人民币209867.04元。
二、驳回宜昌江枫置业有限公司的反诉请求。
本判决所确定的金钱给付义务，逾期履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2239元（已减半）由被告宜昌江枫置业有限公司负担；反诉案件受理费40元（已减半），由反诉原告宜昌江枫置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨界平
二〇一五年一月十八日
书记员 姜 静