天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1196号
上诉人（原审被告）：臧宜侬，男，1947年9月24日出生，汉族，天津市新华食品厂退休职工，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：尹鸿智，天津桐江律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周淑梅（夫妻关系），1948年9月8日出生，汉族，天津动力机厂退休职工，住。
上诉人（原审被告）：臧维，女，1977年1月24日出生，汉族，克来思教育机构职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：尹鸿智，天津桐江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张全喜，男，1980年8月21日出生，汉族，个体经营者，住天津市东丽区。
被上诉人（原审第三人）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：张远华，天津朗通律师事务所律师。
上诉人臧宜侬、臧维因与被上诉人张全喜、被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人臧宜侬及其委托诉讼代理人尹鸿智、周淑梅，上诉人臧维及其委托诉讼代理人尹鸿智，被上诉人张全喜，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人张远华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
臧宜侬、臧维上诉请求判令：1、请求撤销原判第三、四项，改判驳回被上诉人张全喜请求上诉人支付违约金91900元和支付居间服务17500元的两项诉讼请求，合计109400元。2、一、二审诉讼费用由张全喜承担。事实与理由：被上诉人张全喜隐瞒本人真实情况，不具备向银行贷款的主体资格，上诉人依照我国《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。上诉人提出中止解除合同的原因符合法律规定，不承担解除合同的违约责任。被上诉人链家公司没有履行对张全喜贷款资格的审查义务，以虚假手续和意图骗取银行贷款，对本案没有收取居间服务费的资格，并且承担合同履行不能的违约赔偿法律责任。张全喜辩称，该合同约定了期限，如果到期不能贷款就全款购买。同意一审法院判决，要求按合同履行。链家公司辩称，上诉人上诉请求没有法律依据，同意维持原判。
张全喜向一审法院起诉请求：１、解除原告张全喜与被告臧宜侬、臧维、第三人链家公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜与被告臧宜侬、臧维签订的《补充协议》；２、被告臧宜侬、臧维返还原告张全喜定金20000元，支付违约金91900元，赔偿中介费19100元，共计131000元；3、诉讼费用由被告臧宜侬、臧维承担。
一审法院认定事实：原告张全喜、被告臧宜侬、臧维及第三人链家公司三方于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜、被告臧宜侬、臧维双方《补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性的规定，应当认定合法有效。被告臧宜侬、臧维辩称，原告张全喜不符合银行贷款条件，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的辩解，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。被告辩解的无效理由不能成立，法院不予认可。被告臧宜侬、臧维以标的房屋是限价商品房，购买人在交纳契税5年后才能转让，标的房屋在签订合同时未过五年，不能上市交易，且房屋产权证没有下发，原告张全喜不具备银行贷款条件、没有给付房款能力为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不属于法律规定的可变更、可撤销的情形。原告张全喜在签订《房产交易合同》及《补充协议》时，不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。原告张全喜是否具备银行贷款资格，不是第三人链家公司能为之事，只能由贷款银行审查以后才能确定。另外，在《房地产交易合同》中约定了原告不能贷款时全额付款。在签订《房产交易合同》中对合同的标的、价款、付款方式、违约责任等合同主要条款进行了明确的约定；特别是在原告不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能办理的由原告按照一次性付款的方式补齐全部房款，不存在重大误解、显失公平的情形。被告主张第三人链家公司，在2016年8月26日签订《房产交易合同》及《补充协议》之后，于2016年9月11日编造了第二份《补充协议》；因其是事后行为，不影响原被告双方以自己真实意思签订《房产交易合同》及《补充协议》；不影响原告依据2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》提出诉讼请求。
被告明确表示不履行合同义务，违反合同约定义务，构成根本违约，应当承担违约责任。2016年9月4日，被告通过第三人链家公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。原告是合同的守约方，履行了相关的合同义务，有权依照合同约定和法律规定向被告主张权利。证人寇某的证言、第三人链家公司提交的房屋价格的参考以及原告张全喜提交的证据证明，原告主张被告承担违约金，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任亦在原告可得利益范围之内。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》和原、被告双方签订的《补充协议》系当事人真实的意思表示，该合同具备了合同的一般条款，不违反法律、行政法规强制性规定；不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定其合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告辩称原告张全喜不具备银行贷款条件，没有给付房款能力，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》无效的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关解释的规定，本院不予支持。
被告臧宜侬、臧维辩称标的房屋是限价商品房，按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，购买人在交纳契税5年后才能转让。原、被告及第三人在签订房屋交易合同时未过五年，房屋产权证没有下发不能上市交易；主张原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方签订的《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条法律及相关解释的规定，本院不予支持。
《房产交易合同》第八条第二款明确约定了违约责任，在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约。2016年9月4日，被告通过第三人链家公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。因此，被告构成根本性违约，原告作为守约方有权解除合同，要求违约方支付违约金。
证人寇某的证言、第三人提交的房屋价格的参考以及原告张全喜提交的证据证明，原告主张被告承担违约责任，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任，亦在原告可得利益范围之内，应当予以支持。
2016年9月11日，第三人的工作人员为了内部存档需要编造了原、被告签名的第二份《补充协议》。该《补充协议》第三人在开庭之前并未向原、被告双方进行出示，对2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》没有产生实质影响。第三人审查原告张全喜是否符合银行贷款条件，是否能够取得银行贷款，不是法律规定的义务。原告张全喜、被告臧宜侬、臧维分别与第三人签订的《天津市房地产经纪服务合同》，不属于本案审理范围。第三人愿意将尚未发生的贷款委托费和评估费共计1600元退还给原告张全喜，是当事人自愿处分行为，不违反法律法规强制性的规定，法院予以认可。原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告以原告不符合银行贷款条件，没有支付房屋价款能力等为由抗辩依据不足，法院不予支持。
一审法院判决：一、解除原告张全喜与被告臧宜侬、臧维、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜与被告臧宜侬、臧维签订的《补充协议》；二、被告臧宜侬、臧维返还原告张全喜定金20000元；三、被告臧宜侬、臧维赔偿原告张全喜支付的居间服务费17500元；四、被告臧宜侬、臧维向原告张全喜支付违约金91900元；五、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告张全喜贷款服务费600元、代收评估费1000元，共计1600元。上述二至五项判决内容，于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，减半收取1460元，由被告臧宜侬、臧维负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，臧宜侬、臧维、张全喜、链家公司签订《房产交易合同》及臧宜侬、臧维与张全喜签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同系合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。臧宜侬、臧维主张张全喜不具备银行贷款条件，没有给付房款能力，违反《个人住房贷款管理办法》，应认定《房产交易合同》及《补充协议》无效一节，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释的规定。关于臧宜侬、臧维主张不应向张全喜支付违约金问题，《房产交易合同》第八条第二款明确约定了违约责任，在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。2016年9月4日，臧宜侬、臧维通过链家公司转告张全喜房子不卖了，愿意给付张全喜20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。臧宜侬、臧维构成根本性违约，作为守约方有权解除合同，要求违约方支付违约金。一审判决综合考虑市场实际情况支持张全喜主张臧宜侬、臧维承担房款10%的违约责任，亦无不妥。关于臧宜侬、臧维主张不支付中介费问题，臧宜侬、臧维与链家公司签订的《天津市房地产经纪服务合同》不属本案审理范围。
综上所述，臧宜侬、臧维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由上诉人臧宜侬、臧维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 张玉明
代理审判员 赵 盈
二○二○一七年二月二十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；