上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13404号
上诉人（原审被告）：刘艳芳，女，1976年7月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：徐娟，上海恒杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈玉蓉，女，1958年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：曹侃，上海市申中律师事务所律师。
上诉人刘艳芳因与被上诉人沈玉蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初16172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘艳芳上诉请求：撤销原判第二项中的违约金人民币490,000元，依法改判驳回被上诉人原审相关诉请。事实和理由：由于原审判决模糊不清，房屋归属不明，故上诉人提起上诉。房屋买卖合同继续履行会侵犯案外人盘某的利益，故合同应予以解除。49万元的违约金数额过高，应该予以调整。
被上诉人沈玉蓉辩称，其不同意上诉人刘艳芳的上诉请求。双方签订的房屋买卖合同有效，应按约履行，任何一方违反约定应当承担责任，而且违约金的数额也是合同约定。被上诉人对房屋的期待权受损，因为面临房屋被案外人申请强制执行，实际损失现在还没有体现。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年2月，沈玉蓉向一审法院起诉请求：1、确认沈玉蓉与刘艳芳于2015年5月3日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，并继续履行过户手续；2、判令刘艳芳承担滞纳金13,200元和违约金490,000元。
一审法院认定事实：刘艳芳系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室动迁安置房的权利人。2015年5月3日，经中介居间，沈玉蓉与刘艳芳签订了《上海市房地产买卖合同》，由沈玉蓉以总价2,450,000元购买刘艳芳上述房屋。合同约定，沈玉蓉于2015年5月3日支付刘艳芳2,000,000元、同年9月3日前支付刘艳芳200,000元，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以沈玉蓉为权利人的该房屋《收件收据》前，沈玉蓉支付刘艳芳250,000元；刘艳芳收到沈玉蓉首付款2,000,000元当日将该房屋交付沈玉蓉；刘艳芳承诺该房屋不存在任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形；双方同意在2017年1月15日前（刘艳芳大产证满3年）重签合同，条款不变；双方确认，在2017年2月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；刘艳芳未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给沈玉蓉，应当向沈玉蓉支付滞纳金，滞纳金应按照沈玉蓉已付款日万分之四计算，自合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止；逾期超过十五日后刘艳芳仍未交付的，除刘艳芳应向沈玉蓉支付十五日的滞纳金外，刘艳芳还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同签订后，沈玉蓉当日按约支付刘艳芳首付款2,000,000元，双方进行了房屋交接，系争房屋由沈玉蓉使用至今。以刘艳芳为权利人的房产证由双方共同保管至中国银行保险柜。同年9月4日，沈玉蓉又支付刘艳芳200,000元。2016年8月，刘艳芳向登记机构申请补发系争房屋的不动产权证，于同年10月11日获核准补发新证。2017年1月8日，刘艳芳向中介公司寄发告知函，称发现系争房屋已于2016年12月2日被浙江省湖州市吴兴区人民法院司法查封，不能继续履行过户义务，请中介转告沈玉蓉上述情况并安排时间商讨后续相互返还事宜。
一审又查明，2016年12月2日，系争房屋因刘艳芳债务纠纷被浙江省湖州市吴兴区人民法院查封。一审法院因沈玉蓉申请，于2017年3月9日轮候查封了系争房屋。
一审法院认为，沈玉蓉、刘艳芳签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案系争房屋属动迁安置房，按政策规定三年内不得转让，故双方无法立即办理过户手续。现限制期限已届满，刘艳芳理应协助沈玉蓉办理交易过户手续。现系争房屋被其他法院查封在先，导致本案合同在事实上已不能履行，故沈玉蓉请求继续履行合同办理过户手续的诉讼请求缺乏依据，法院不能支持。造成合同不能履行的过错在刘艳芳，应由刘艳芳承担全部违约责任，双方在合同中第十条第（三）款明确、具体地约定了刘艳芳未按约交付房屋（包括房地产权利转移）的滞纳金和违约金的计算方式，刘艳芳应按合同约定支付沈玉蓉15日的滞纳金及15日之后的违约金，并承担本案全部诉讼费用。由于刘艳芳过错造成系争房屋不能过户，甚至面临被执行、拍卖的可能，给沈玉蓉造成的损失很可能超过沈玉蓉主张的滞纳金和违约金，故沈玉蓉主张的违约金并未过高，不应调整。刘艳芳拒绝承担违约责任的答辩理由缺乏事实依据和法律依据，法院不予采信。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一七年八月十八日作出判决：一、确认沈玉蓉与刘艳芳于2015年5月3日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、刘艳芳于判决生效后十日内支付沈玉蓉滞纳金13,200元和违约金490,000元；三、驳回沈玉蓉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,425.60元，减半收取计15,212.80元，财产保全申请费5,000元，合计20,212.80元，由刘艳芳负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人刘艳芳提供《安全服务委托协议》、《房屋租赁合同》、租金发票、电费发票、开锁缴费单等证据，欲证明系争房屋在上诉人控制之下。被上诉人沈玉蓉无法确认上述证据的真实性。鉴于上述证据与本案并无直接关联，本院对其不予认定。
二审庭审中，对于《上海市房地产买卖合同》第十条第三款关于刘艳芳（甲方）逾期交付房地产（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给沈玉蓉（乙方）而应承担违约责任条款的理解，刘艳芳表示，滞纳金只计算15日，按照房屋总价款20%计算的是解约违约金。并且15日内认可按已付款日万分之四计算，如果计算至实际过户之日止，认为已付款日万分之四的计算标准过高。沈玉蓉表示，滞纳金有截止日期，即15日，不存在15日之外的滞纳金，15日后刘艳芳还没有履行合同，除支付15日滞纳金外，仍然应承担继续履行违约金，按照房屋总价款20%计算。
本院认为，上诉人刘艳芳与被上诉人沈玉蓉签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方确认在2017年2月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但系争房屋因上诉人债务纠纷被法院查封，导致房屋买卖合同目前无法继续履行，因此上诉人明显构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的《上海市房地产买卖合同》关于上诉人逾期过户应承担违约责任的条款为第十条第三款，双方对合同条款的理解存在争议，但从文义解释的角度既无法得出滞纳金只能计算十五日，亦无法得出违约金指向的是解约违约金。针对上诉人逾期过户的违约行为，合同第十条第三款实际约定两种并行的违约金及其计算方式。现上诉人对被上诉人主张的逾期过户15日内违约金予以认可，本院予以确认，但认为被上诉人主张的其余违约金过高。判断违约金是否过高，应以被上诉人的实际损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、上诉人的过错程度，考虑公平原则和诚实信用原则。由于被上诉人在二审中自认其实际损失现在还没有体现，只是系争房屋面临被执行拍卖的风险，双方合同存在可能不能履行的情形。在被上诉人于本案中坚持不解除合同的情况下，对于自2017年2月26日起，至系争房屋实际过户之日止的违约金，本院酌情确定为按被上诉人已付款即220万元日万分之二计算，并且总额不超过被上诉人于本案中主张的49万元。原审以上诉人违约对被上诉人可能造成的损失为依据对违约金不作调整，明显失衡，本院依法予以纠正。上诉人刘艳芳的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初16172号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初16172号民事判决第二、三项；
三、刘艳芳于本判决生效之日起十日内支付沈玉蓉自2017年2月11日至2017年2月25日的逾期过户违约金13,200元；
四、刘艳芳于本判决生效之日起十日内支付沈玉蓉自2017年2月26日起至实际过户之日止，以220万元为本金，按日万分之二的标准计算的逾期过户违约金（总额不超过49万元）；
五、驳回沈玉蓉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30,425.60元，减半收取计15,212.80元，财产保全申请费5,000元，合计20,212.80元，由沈玉蓉负担7,606.40元，刘艳芳负担12,606.40元。二审案件受理费8,832元，由沈玉蓉负担4,416元，刘艳芳负担4,416元。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月二十四日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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