广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初2198号原告：杨滨，住江西省瑞金市。委托代理人：方道恒，广东德培律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：王东讯，广东经纶律师事务所实习律师。原告杨滨诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂玉田独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨滨的委托代理人方道恒，被告新乐公司的委托代理人马占福、王东讯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨滨诉称：2012年11月22日，杨滨与新乐公司签订《广州市商品房买卖合同》、《补充协议》，杨滨向新乐公司购买了位于增城新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街5号（自编1-20#）2104屋，房屋总价款为775570元。合同签订后，杨滨依照合同约定付清了全部购房款给新乐公司。因新乐公司未按合同约定期限将房屋交付给杨滨使用，且未向杨滨提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件，根据杨滨与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条、十三条、十四条、十五条、二十四条的约定，杨滨曾向法院提起诉讼，法院作出一审判决，判令新乐公司支付2014年12月1日至2015年3月26日的违约金8766.15元，至于杨滨要求新乐公司支付的2015年3月27日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，杨滨可另案主张。鉴于新乐公司违约仍在继续，现杨滨提起本案诉讼，请求判令，一、新乐公司向杨滨支付逾期交楼的违约金，按照购房款总额每日万分之一的标准从2015年3月27日起计算至房屋实际交付之日止。被告新乐公司辩称：新乐公司需承担的延期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金及违约金以总房款的5%为限，期限为2014年12月1日至2016年4月14日，这个期限的违约金已达总房款的5%；涉案房屋已具备永久用气用水，收楼之日起不能再计付违约金，如业主请求违约金的金额超过合同约定限额的不能再计付。经审理查明：2012年11月22日，杨滨（买受人）与新乐公司（出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），约定了杨滨向新乐公司购买其开发的尚东阳光雅苑住宅（自编号1－20#、21#、22#）第自编号1－20#幢21层2104号房，房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街5号（自编号1－20#）2104房。该合同约定了买卖房屋的面积、购房款的总额、交付房屋的条件、交付日期以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。其中，附件七补充协议的第5条约定了“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。”。杨滨以购买的房屋不符合交付条件为由曾向本院起诉新乐公司，要求新乐公司支付延期交房违约金。该案审理过程中：杨滨与新乐公司确认以下事实，1、杨滨已依约向新乐公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑二期A区；3、涉案房屋至2015年5月7日止仍未具备永久供电的使用条件，以及未取得竣工验收备案表。在该案中，本院查明如下事实：1、2014年11月25日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2、2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建〔2010〕033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年4月17日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审〔2014〕056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）地下未安排人防工程建设。”3、2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验〔2014〕22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，该意见书载明同意先行通过环保预验收等内容。4、2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。5、2014年12月11日，新乐公司和广州市自来水公司签订了《城市供用水合同》，载明用水地址为尚东阳光雅苑二期A区；用水性质为居民、非居民用水；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；安装计费总水表共DN150×3具；合同期限为长期等内容。同年12月12日，广州市自来水公司供水部出具《永久水表安装完毕证明书》，载明新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区已在2014年12月11日安装了水表共DN150×3具等内容。6、2014年12月9日，增城市邮政部门同意新乐公司开发的尚东阳光雅苑阳光四街5号、6号和7号楼房的通邮申请。2015年5月13日，本院经审理后作出一审民事判决书，本院认定如下：1、杨滨与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。2、对于关于交房条件的问题，根据合同的约定，新乐公司应在2014年11月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付杨滨使用。涉案房屋直至2015年5月7日仍不具备合同约定永久供电的使用条件。在涉案房屋不具备交房条件的情况下，杨滨可以拒绝收楼。3、新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准问题。虽然合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但杨滨和新乐公司已在《补充协议》中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。杨滨主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。杨滨要求新乐公司支付2014年12月1日至2015年3月26日（本院立案之日）期间逾期交房违约金8766.15元（每日以总房款755703元的万分之一，延期116天计算），于法有据，本院予以支持。4、至于杨滨要求新乐公司支付2015年3月27日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，杨滨可另案主张，本案不予调处。综上，本院作出如下一审民事判决，1、新乐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金8766.15元给原告杨滨；2、驳回杨滨的其他诉讼请求。判后，双方未上诉，该案已发生法律。杨滨于2016年4月28日以新乐公司违约仍在继续为由向本院提起诉讼。另查明，2016年1月6日，广州市增城区住房和建设局出具阳光雅苑住宅（自编号1－20#、21#、22#）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2016年1月5日收讫。庭审中，新乐公司确认至2016年6月12日庭审时，涉案房屋仍未取得居民生活永久用电。本院认为：杨滨与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋在2015年5月13日是否符合合同约定的交房条件、新乐公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，本院不予赘述。关于交房条件的问题。杨滨向新乐公司购买的房屋，依据合同的约定，新乐公司理应在合同约定的2014年11月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通电、永久通水、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给杨滨。新乐公司至2016年6月12日本案庭审时仍未取得居民生活永久用电，未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。杨滨要求新乐公司支付自2015年3月27日（从本院对杨滨第一次起诉计算违约金的截止时间的第二天起算）起的延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。根据合同补充协议约定，违约金总额不得超过房价款中总额的5％。涉案房屋总房款755703元，依上述约定，杨滨主张的违约金总额不得超过37785.15元。经计算，延期交房违约金从逾期之日2014年12月1日起计至2016年4月13日止共500天，违约金总额37785.15元，减除已判决支付的违约金8766.15元，新乐公司仍应支付违约金29019元。杨滨请求新乐公司支付上述期限届满之日起的延期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金29019元给原告杨滨；二、驳回原告杨滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由被告增城市新乐房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  涂玉田二〇一六年六月十七日书记员  周思珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。