浙江省湖州市南浔区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0503民初3363号原告（反诉被告）：徐根文，女，1970年3月27日出生，汉族，住湖州市南浔区。被告（反诉原告）：秦荣，男，1973年9月11日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：褚辉，浙江万新律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）徐根文与被告（反诉原告，以下统称被告）秦荣合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法由审判员盛耀强审理，后变更为由审判员朱利琴适用简易程序审理。本案于2017年10月12日公开开庭进行了审理，原告徐根文、被告秦荣的委托诉讼代理人褚辉到庭参加了诉讼。本案原定案由为房屋租赁合同纠纷，经审理，本院将案由变更为合同纠纷。本案现已审理终结。原告徐根文在本诉中向本院提出诉讼请求：1.被告秦荣支付原告徐根文违约金6万元(该违约金系以练市金御轩汗蒸房2017年7月15日-2018年7月14日的股份年租金3万元的两倍计算)；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告徐根文在金御轩汗蒸美容会所拥有三分之一的股份，被告秦荣于2016年7月15日起租赁该股份，租期为2016年7月15日起至2021年7月15日止，年股份租金为三万元整。第一期至2017年7月14日的租金被告秦荣如期支付，但应支付于2017年7月15日的2017年7月15日至2018年7月14日的租金3万元，被告至今未付，且经原告多次催讨未果。原告认为，被告拒不支付租金，应按合同约定支付违约金，即原租金的双倍6万元，故诉至本院。被告在本诉中辩称，确与原告签订了股份租赁的协议，且已经如期支付了第一期租金。2017年7月15日未支付第二期租金的原因是因为汗蒸馆在2017年2月被消防查封，无法营业，查封原因非因被告秦荣而起，故不属于合同第三条确定的违约情形。消防设施并非被告安装，原告的店铺消防设施不合格，导致被告承租的经营权无法继续行使，原告存在过错，故被告不应支付租金，不应承担违约金。被告在反诉中向本院提出诉讼请求：1.解除《租赁协议》，并由原告返还被告5个月租金共计12500元；2.反诉费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月22日签订了《租赁协议》，约定自2016年7月15日至2021年7月15日期间，原告将其在南浔练市金御汗蒸养生馆的经营权“出租”给被告行使，并向被告每年收取3万元的租金。协议签订后，被告已经支付了第一年的租金。2017年2月11日，汗蒸馆因消防原因，被湖州市公安消防支队南浔区大队查封，致使汗蒸馆停业至今。被告认为，汗蒸馆系由原告、许月红、杨小英共同出资设立，原、被告签订的《租赁协议》实为附期限的经营权的转让，原告应当有效保障被告经营权的行使。但汗蒸馆因消防原因被查封，致使被告无法行使经营权，过错在原告方，故原告应当返还被告因查封而未能实际行使经营权期间的租金。原告在反诉中辩称，被告在签订协议时，已经知道该消防问题的存在，且经原告查证，只是汗蒸区暂停使用，并未被查封，其他区域可以使用。被告未依法整改导致一直停业，此次因消防引起的问题，并不能导致整个汗蒸馆停业，且亦不应由原告来承担后果，故请求驳回被告的反诉请求。原告为支持其主张，向本院举证如下：1.《租赁协议》1份，用以证明被告向原告租赁其拥有的金御轩汗蒸美容会所三分之一股份的事实。2、练市派出所出具的情况说明1份，用以证明汗蒸馆只是暂停使用，其他区域未停用的事实。3、微信聊天记录1份，用以证明消防问题是被告方明知的，应该由被告方去完善的事实。4、图片1张，用以证明仅汗蒸区被贴封条的事实。5、湖公通字〔2017〕12号〈湖州市公安局关于印发《全市足浴、汗蒸、桑拿、洗浴等人员密集场所消防安全专项治理百日大会战实施方案》的通知〉及浙公消〔2017〕15号〈关于印发《浙江省汗蒸房消防安全整治要求》的通知〉的文件2份，用以证明虽然贴了封条，但该行为只是表示暂停使用，并未查封，整改后仍可继续使用的事实。6、行政处罚决定书及罚款票据各1份，用以证明汗蒸馆在2016年1月22日就因消防问题被罚款1000元，虽然被处罚人是徐根文，但实际经办人是被告秦荣，被告在承租股份时就对汗蒸馆的消防问题明知的事实。7、《房屋租赁合同》1份，用以证明自汗蒸馆成立之初，秦荣就参与经营，并与房屋出租人钱如坤签订租赁合同，故秦荣对汗蒸馆的状况的明知的，原告只是挂名的法人代表的事实。原告提交的证据经被告质证后认为：对证据1的真实性认可，关联性不予认可。从协议内容的表述看，该协议租赁的对象并不是房屋，而是经营权。原告根据该协议第三条主张违约金没有依据，适用该条款的条件是在能正常经营条件下的违约，而本案中，因第三方的行为致使了经营权无法履行，导致未支付租金，故不适用该条款。对证据2、4、5的证据三性均予以认可，该证据能证明汗蒸馆被查封的事实，为继续使用而承担完善义务的是出租人原告徐根文。对证据3的证据三性均不予认可。对证据6的真实性认可，但与被告无关，该证据反而能证明原告出租经营权时就知道存在消防问题的事实。对证据7的真实性认可，但不能证明被告在承租时对汗蒸馆现状明知的事实，股东之一的许月红是被告的妻子，被告代妻子签字也是符合常理。原告提交的证据经本院审查后认为，证据1、2、4、5能证明被告向原告承租汗蒸馆的经营权及汗蒸馆因消防原因而无法继续营业的事实，本院予以认定。证据3系微信聊天记录，不符合证据有效要件，本院不予认可。证据6系行政机关出具，能证明汗蒸馆在2016年因消防设施不符合规定被行政处罚的事实，本院予以认定。证据7能证明原告、被告与案外人钱如坤签订《房屋租赁协议》的事实，本院予以认定。被告为支持其主张，向本院举证如下：1、个体户登记基本情况1份，用以证明汗蒸馆成立时间是2015年7月24日，经营者是徐根文，故原告有义务完善经营的相关手续的事实。2、查封照片1张，用以证明2017年2月11日，汗蒸馆被查封的事实。被告提交的证据经原告质证后认为：对证据1的证据三性均认可，但被告自汗蒸馆成立之初就参与经营，对汗蒸馆的情况是明知的，原告只是挂名的法人代表。对证据2的真实性认可，但该证据只能证明汗蒸区被暂停使用，其他区域仍可继续经营。被告提交的证据经本院审查后认为，证据1能证明汗蒸馆的工商登记信息，本院予以认定。证据2能证明汗蒸馆被贴封条的事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年5月16日，原告、被告与案外人钱如坤签订《房屋租赁协议》一份，租赁位于西侧的房屋三层。租赁期限为6年，自2015年7月15日至2021年7月14日。2015年7月24日，“南浔练市金御轩汗蒸养生馆”成立，经营者为原告徐根文，经营范围为汗蒸、美容服务，所属行业为洗浴服务。2016年1月22日，因在日常消防检查时，汗蒸馆被发现消防设施、器材配置、设置不符合标准，被罚款1000元，行政处罚决定书下方“被罚款人”的签字为徐根文。2016年9月22日，原告徐根文、被告秦荣、案外人许月红、杨小英签订《租赁协议》一份，约定秦荣向徐根文租赁其拥有的汗蒸房三分之一的股份，第一年秦荣应付给徐根文46000元，第二年开始每年7月15日付年租金三万元，且第二年开始的所有其他费用均与徐根文无关。另约定“租赁期间，在汗蒸馆转让或拆迁的情况下，秦荣无权干涉，添置新设备或装修投资与徐根文无关，发生的纠纷均与徐根文无关”。合同第三条约定：“如遇金御轩出现转让或拆迁的情况下，租赁合同自动作废，双方均不作补偿，在不出现转让的情况下，双方均不得无故终止合同，如有一方强行终止合同，则违约方需补偿给另一方违约金和损失（违约金为年租金的两倍，一方违约金如不能支付的，另一方有权凭本协议向当地法院起诉）”。被告已经支付了至2017年7月15日的租金。因消防安全专项整治，2017年2月11日，汗蒸区被湖州市公安局消防支队南浔区大队张贴封条。自始，金御轩汗蒸馆一直停业。因原告认为被告在承租时就知晓汗蒸馆存在的消防问题，因消防问题而停业的损失不应由原告承担，被告应按合同约定支付第二期，即2017年7月15日至2018年7月14日的租金。被告认为原告将存在消防问题的汗蒸馆的经营权出租给被告，汗蒸馆因消防原因被查封，致使被告承租的经营权无法继续行使，原告出租的经营权存在瑕疵，被告无需支付后续租金且原告应返还自查封日后的被告已经支付的租金，以致纠纷成讼。本院认为，一、关于合同解除问题。原、被告之间签订的合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。虽然从原、被告签订的《租赁协议》中可以看出，汗蒸房的总面积约为600平方米，一直存在消防上的问题，但消防上是否审批通过是管理性规定，而非合同效力性强制性规定，故本案合同本身仍然有效，但因此导致的合同无法履行或履行合同目的受影响的，则可依法请求解除合同。现因为消防上存在的问题，汗蒸房在专项整治中被暂停使用，汗蒸馆已从2017年2月停业至今，致使被告租赁股份经营的合同目的不能实现，故对被告庭审中要求解除合同的诉请，本院予以支持。二、关于被告诉请的返还5个月租金的问题。本院认为，合法有效的合同在非因法定事由解除之前，合同双方均应严格依约履行。被告在庭审中未能举证证明在2017年7月15日前向原告方主张过解除合同，故在合同正式解除前，仍应按原合同约定支付租金。故对被告要求原告返还5个月租金的诉请，本院不予支持。三、关于被告是否应支付相当于两倍租金的违约金问题，金御轩汗蒸馆在消防安全上存在隐患，原、被告在签订《租赁协议》时就已明知，故对汗蒸房因消防原因而被暂停营业引起损失均存在过错。故对原告要求被告按合同约定的违约条款支付两倍租金的诉讼请求，本院不予支持。又因双方签订的租赁合同至今尚未解除，但汗蒸馆从2017年2月停业至今，故仍按原合同约定的标准要求被告支付租金则略失公平，对此本院综合考虑本案的实际因素，认为应由被告按承包合同约定的金额的60%标准支付给原告，并由原告自行承担40%的损失为宜，即被告应支付给原告方从2017年7月15日起至判决之日止按每月1500元标准计算的损失5250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐根文与被告秦荣于2016年9月22日签订的《租赁协议》。二、被告秦荣自本判决生效之日起十日内向原告徐根文支付损失5250元。三、驳回本诉原告徐根文的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告秦荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1300元，减半收取650元，由本诉原告徐根文负担593元，由本诉被告秦荣负担57元。反诉受理费56元，由反诉原告秦荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一七年十月三十一日书记员  陈 佳??