广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4892号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住�地广州市番禺区。
法定代表人：谢宝鑫，职务：董事长。
委托代理人：汤晓亮，该司员工，联系地址。
委托代理人：朱楠，该司员工，联系地址。
被上诉人（原审原告）何广流，男，1962年12月29日出生，中国人民共和国香港特别行政区居民，住广州市。
被上诉人（原审原告）曹永琴，女，1960年6月27日出生，中国人民共和国香港特别行政区居民，住广州市，香港永久性居民身份证号码p971840（4）。
上诉人广东华南新城房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）是具有从事房地产开发资质条件的企业法人。原、华南新城公司于2008年签订了《商品房买卖合同》，合同约定何广流、曹永琴向华南新城公司购买江山帝景御华轩1座1301号房房屋，房屋价格为4288312元；何广流、曹永琴应在2008年6月27日前支付房价款428831元，在2008年7月17日前支付房价款2144156元，2008年8月16日前支付房价款1715325元；华南新城公司应在2009年6月30日前将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》并符合合同约定的商品房交付给何广流、曹永琴使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；华南新城公司应在商品房交付使用后一年半内，将办理权属登记需由华南新城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华南新城公司的责任，何广流、曹永琴不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年华南新城公司按已付购房款的1%向何广流、曹永琴支付违约金，逾期超过�年的，何广流、曹永琴有权提出退房，华南新城公司按已付房款的1%赔偿何广流、曹永琴损失，并将何广流、曹永琴已付房价款退还给何广流、曹永琴。该《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，该补充协议的第2条约定何广流、曹永琴收楼时应依约交清房款（包括按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则华南新城公司有权不通知何广流、曹永琴而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证；第11条约定何广流、曹永琴已知悉办理房产证所需资料，华南新城公司不再另行书面通知，何广流、曹永琴应在收楼时向华南新城公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、计算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以华南新城公司开具的收件回执为准，如何广流、曹永琴迟延上述义务的，华�新城公司相应顺延办理房产证的时间。除上述内容外，《商品房买卖合同》还约定了其它事宜。
另查明，双方实际交接房屋的时间为2009年11月18日。有关房屋迟延交接的原因，何广流、曹永琴认为是华南新城公司不具备交楼条件，华南新城公司认为何广流、曹永琴经通知后不按时收楼，双方对此没有提供证据证实。根据何广流、曹永琴提供的房产证记载，涉诉房屋产权登记时间为2011年11月21日，登记的房屋座落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷27号1301。有关房款是否按时交付问题，何广流、曹永琴庭审中提供了2008年7月15日缴付房款1380535元的发票，并陈述其没有收到其他发票，故无法提供其他房款发票；华南新城公司陈述何广流、曹永琴迟延交付房款，但没有提供证据证实。
2013年2月1日，何广流、曹永琴向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.华南新城公司向何广流、曹永琴支付房产证的违约金42883元；2.华南新城公司支付套内建筑面积缩水的违约金42785元；3.华南新城公司承担本案全部诉讼费用。
华南新城公司原审辩称，一、关于延迟办证违约金：1、依据《商品房买卖合同》第15条，出卖人应当在商品房交付使用一年半内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，何广流、曹永琴于2009年11月18日收楼，华南新城公司应在2011年5月18日之前为何广流、曹永琴提交产权登记资料，迟延办证的时间也应从此时计算，而非从何广流、曹永琴主张的日期计算；2、依据《商品房买卖合同》附件四第2条，买受人迟延支付房款的，出卖人可以相应顺延办理房产证的时间，依据华南新城公司公司的电脑收款记录显示何广流、曹永琴三笔房款都存在迟延支付情况，因此办证时间相应的从2011年5月18日往后顺�；3、依据《商品房买卖合同》第十五条第3款，逾期办证每满一年的按已付房款的1%支付违约金，本案的产权证登记时间为2011年11月21日，则华南新城公司早于此时间履行了提交产权登记资料的义务，延迟办证违约金的计算截止时间不得晚于此日期，综上逾期办证的时间不满一年，不需要支付违约金；二、关于套内面积差，华南新城公司已进行了套内面积差额的退款，退款金额为何广流、曹永琴主张的42785元。
庭审中，何广流、曹永琴主张违约金按华南新城公司逾期办证的天数计算，华南新城公司对此不予认可。案件审理过程中，何广流、曹永琴以已收到房屋面积补差款为由，撤回要求华南新城公司支付套内建筑面积缩水的违约金42785元的诉讼请求。
原审法院认为：何广流、曹永琴与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有�反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。有关逾期办理产权证的问题，根据《商品房买卖合同》的约定，涉诉房屋交付时间为2009年6月30日，故涉诉房屋办妥并交付房地产权属证书的约定期限为2011年5月18日前。而涉诉房屋的交付使用时间为2009年11月18日，华南新城公司未能提供证据证实其已按照合同约定书面通知何广流、曹永琴办理交付手续，故对其提出按照房屋实际交付时间计算办证期限的主张，不予支持；同理，虽何广流、曹永琴未能提供证据证实其足额交付房款的时间，可能存在迟延交付房款的情形，但对于可扣减办证时间的迟延天数，华南新城公司完全有能力举证，因华南新城公司未能具体明确其可扣减的办证天数及提供相关证据，故华南新城公司违约时间应从2011年5月18日开始计算。同时，因华南新城公司未能提供证据证实其何时将房产证交付给何广流、曹永琴，故对何广流、曹永琴主张的2012年1月11日交付产权证的时间予以采纳。根据合同的约定，迟延交付房产证的期间满一年但不足两年，故应违约金按照一年计算。何广流、曹永琴主张的违约金没有超出华南新城公司应承担的金额，对此该院予以支持。何广流、曹永琴案件审理过程中撤回要求华南新城公司支付套内建筑面积缩水的违约金42785元的诉请，是其自由处分民事权利，对此该院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年8月14日作出如下判决：华南新城公司于本判决生效之日起十天内向何广流、曹永琴支付迟延交付房产证违约金42785元。一审案件受理费971元，由华南新城公司负担。
判后，上诉人华南新城公司不服原审法院上述民事判决，向本提起上诉认为：一、逾期交付产权证期间不足一年，华南新城公司不需支付相应的违约金，原审法院认定房屋的办证期限为2011年5月18日，何广流、曹永琴于2012年1月11日领取产权证，据此逾期交付房产证共238天，逾期期间不足一年，不符合合同第十五条的约定，故华南新城公司不应支付该部分的违约金。二、即使认定华南新城应支付违约金，一审判决的违约金数额有误，合同约定的总价款应当扣减何广流、曹永琴确认已经收取面积差异退款42785元，故案涉房屋的实际已付款为4245527元。华南新城公司应支付的逾期交付房产证的违约金应为27683元，计算公式为4245527元（实际房价款）除以365乘以238乘�1%（满一年违约金计算标准）。据此请求法院判令：1.撤销原审判决，改判驳回何广流、曹永琴的全部诉讼请求；2.何广流、曹永琴承担本案的诉讼费用。
被上诉人何广流、曹永琴经本院传票合法传唤，未到庭陈述答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，华南新城公司表示：认可其应承担逾期办证违约责任的期间为从2011年5月18日至2012年1月11日止共238天，但因上述期间不满一年，故依据合同约定不应承担违约金。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为逾期办证违约金应否予以支持。
首先，对于违约责任的时间认定。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“如因华南新城公司的责任，何广流、曹永琴不能在房屋交付使用后一年半内取得房地产权属证书的，则从逾期之日起计，每满一年华南新城公司按已付房款的1%向何广流、曹永琴支付违约金。”因此，依据上述约定，华南新城公司应当于2010年12月31日前将案涉房屋的权属证书向何广流、曹永琴交付，原审法院认定合同约定的办证期限为2011年5月18日错误，本院予以纠正。二审中，华南新城公司认可逾期办证违约责任的截止时间为2012年1月11日，故本院认定华南新城公司应承担逾期办证违约责任的时间为从2010年12月31日至2012年1月11日止共378天。华南新城公司上诉主张违约天数仅为238天，缺乏理据，本院不予采信。其次，对于违约金计算标准的认定。虽然双方约定每满一年出卖人按已付房款的1%支付违约金，但双方对于不满一年则不应支付违约金并无作出免责的明确约定，因此，对于已满一年的违约金应以已付房款4245527元×1%计算为42455元。根据公平合理原则，对于超出一年部分的期间即13天则应按日计算违约金1512元（每日按已付房款4245527元×1%÷365天）。�上，华南新城公司理应向何广流、曹永琴支付迟延交付房产证违约金43967元。原审法院认定已付房款数额及违约金计算方式错误，本院予以纠正。
因何广流、曹永琴对于一审判决并无提出上诉，且原审判令华南新城公司向何广流、曹永琴支付迟延交付房产证违约金42785元并无超出应予以支持的诉求范围，故一审法院实体处理结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，本院予以纠正，但实体处理结果可予维持。上诉人华南新城公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费971元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
﹤h4﹥二o一五年一月十五日﹤／h4﹥
书 记 员 张辉