重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梁法民初字第01930号
原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司，住所地重庆市梁平县梁山街道安宁街88号，组织机构代码：77848375-2。
负责人谢尚琦，该分公司总经理。
委托代理人方永，重庆龙行律师事务所律师。
委托代理人李柳平，该公司员工。
被告夏鸿，男，生于1979年5月12日，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。
被告刘燕，女，生于1979年6月11日，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。
委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司诉被告夏鸿，刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘曾兰适用简易程序独任审判，于2013年9月4日，公开开庭进行了审理，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司委托代理人与被告夏鸿，刘燕到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，本院于2013年9月24日依法转为普通程序审理，由审判员张小兵担任审判长，与人民陪审员周继宏，人民陪审员陈世肃组成合议庭，于2013年11月20日，2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司委托代理人与被告夏鸿（第三次开庭未到庭），刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司诉称，二被告自2010年5月开始逐年与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告的房屋从事教育培训事务。2012年7月9日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于梁平县毕家巷档案馆3号、4号、5号门市出租给二被告作为教育培训经营用房；租赁期限至2013年4月30日止；年租金总额36000.00元，有关税费由承租方承担；合同履行期满后自然终止，承租方应在7日内将其自有物品搬离后将房屋交还给出租方；承租方如未按时交还房屋，除应如数补缴租金外，还应按年租金总额每日百分之三的比率向出租方支付违约金。至2013年4月30日，当事人双所签合同约定的租赁期限届满。之后，虽经原告多次催促还房，但二被告迄今仍未交还所承租的房屋。现原告诉讼来院，请求责令二被告立即按照合同约定腾空并交还其租赁的房屋；责令二被告补交2013年5月1日以来的房屋租金，并以36000.00元为基数按每日百分之三的比率计算违约金；房屋租金及违约金均计算至该租赁房屋交还给原告时止；本案诉讼费由二被告负担。
被告夏鸿辩称，不同意腾空房子，不同意原告的诉讼请求，原告方条件太高，租金涨幅太大，我们不能接受。
被告刘燕辩称，原告方的请求望法院驳回，原告如果收回房屋应赔偿被告损失300000.00元，并承担违约责任，诉讼费由原告承担，在2012年7月9日签订《房屋租赁合同》前，原告将租赁物交给第一被告用于教育用地，由于第一被告经营不善将门市转给被告刘燕并承诺租金涨幅不超过10%，转租行为原告知晓，被告刘燕投入了装修费和加盟费近300000.00元，原告和第一被告恶意串通，如果要租，租期至少要5年以上，不能一年一签。
经审理查明，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司与重庆华康物业管理有限公司签订《委托代管协议》，约定原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司将其所有的位于梁平县安宁街的房屋交与重庆华康物业管理有限公司代管，托管期限为4年，在约定托管期内，重庆华康物业管理有限公司可以本公司名义与承租方签订《房屋租赁合同》，行使出租方的权利并承担相应义务。2010年4月7日，被告夏鸿和案外人刘海花与重庆华康物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于梁平县梁山镇毕家巷档案馆，前临毕家巷，后靠县委大院左邻毕家巷3幢，由毗邻档案馆2号门市，建筑面积为173.74平方米的3号、4号、5号门市出租给被告夏鸿和案外人刘海花，用于教育培训，租期从2010年5月1日至2011年4月30日，租金为5000元。合同到期后，2011年6月30日，被告夏鸿与案外人刘海花与原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于梁平县梁山镇毕家巷档案馆建筑面积为173.74平方米的3号、4号、5号门市出租给被告夏鸿和案外人刘海花，用于教育培训，租期从2011年5月1日至2012年4月30日，租金为36000.00元。2012年7月7日，被告夏鸿与被告刘燕签订《转让合同》，约定被告夏鸿将上述门市转租给被告刘燕用于教育培训，租期从2012年5月1日至2013年4月30日，租金为45000.00元。案外人刘海花与被告刘燕于2012年7月9日签订《转股协议》，双方约定刘海花自愿把毕家巷华夏爱婴早教中心名下的所有股份全部转让给刘燕，之后的一切责任和义务全部由刘燕承担，同日，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司与被告夏鸿，刘燕签订《住房租赁合同》，双方约定原告将上述房屋出租给二被告用于教育培训，租期为2012年5月1日至2012年4月30日，租赁房屋年租金为36000.00元，签订合同时，由二被告向原告按年租金的20%交纳履约保证金，合同期满后二被告无违约责任全额退还，不计利息，如二被告违约，原告不退还保证金。合同履行期限届满后合同自然终止，二被告应根据合同约定将租赁房屋交付给原告，并在七日内将房屋内物品撤离，租期届满后，未按时交房，每逾期一天，除补缴租金外，还应按总租金的3%向原告支付违约金。租期届满后，被告未将房屋交付给原告，亦未与原告签订新的《房屋租赁合同》，现原告以被告违反合同约定为由，诉讼来院，请求判令二被告立即按照合同约定腾空并交还其租赁的房屋；判令二被告补交自2013年5月1日以来的房屋租金，并以36000.00元为基数按每日3%的比率计算违约金；房屋租金及违约金均计算至该租赁房屋交还给原告时止；诉讼费由二被告共同承担。
上述事实有原、被告当庭相一致的陈述和原告提交的《委托代管协议书》、《房屋转租同意书》、《房屋租赁合同》、房地产权证、《转股协议书》及被告刘燕提交的《转让合同》、《房屋租赁合同》。
本院认为，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司与被告夏鸿，刘燕于2012年7月9日签订《房屋租赁合同》，不违反法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行。现该合同期限届满，被告夏鸿，刘燕应当履行合同约定的交房义务，并支付逾期交房期间占用房屋的使用费和违约金；虽然双方约定以36000.00元为基数按每日3%的比率计算违约金，现被告申请调减违约金，原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司也未提交除租金损失外的其他损失数额的证据，本院依法应酌定本案违约金可按年租金36000.00元的30%计算为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告夏鸿，刘燕在本判决生效后十五日内将租赁的房屋（梁平县梁山街道毕家巷档案馆3号、4号、5号门市）返还给原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司。
二、由被告夏鸿，刘燕支付原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司房屋占用使用费（房屋占用使用费按年租金36000.00元从2013年5月8日计算至交房之日止）。
三、由被告夏鸿，刘燕支付原告重庆市青云房地产开发有限公司梁平分公司违约金10800.00元。
上述款项在本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400.00元，由被告夏鸿负担200.00元，由被告刘燕负担200.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张小兵
人民陪审员 周继宏
人民陪审员 陈世肃
二〇一三年十二月九日
书 记 员 余智涛