福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0303民初83号原告：莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪公司），住所地福建省莆田市城厢区荔城南大道新世纪广场。法定代表人：李志刚，总经理。委托诉讼代理人：苏文连（系该公司工作人员，特别代理），男，1963年12月18日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：陈丽华（特别代理），莆田市涵江区新涵法律服务所法律工作者。被告：郑丽燕，女，1983年2月2日出生，汉族，福建省泰宁县人，住福建省福州市闽侯县。原告新世纪公司与被告郑丽燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世纪公司的委托诉讼代理人苏文连、陈丽华及被告郑丽燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决郑丽燕立即支付拖欠新世纪公司的物业费3103元；2.案件受理费由郑丽燕负担。事实和理由：2012年12月1日，新世纪公司与莆田市华友房地产开发有限公司签订了一份《华友广场物业服务合同》，约定：管理期限为三年，即自2012年12月1日至2015年11月30日止，物业费：1.商业综合楼：1.80元/月·㎡；2.高层住宅（带电梯）：1.20元/月·㎡。郑丽燕是华友广场2号楼902室业主，该套房面积为83.44㎡，其享受了新世纪公司提供的物业服务，却没有按时向新世纪公司交纳物业服务费，没有履行作为业主的基本义务。在新世纪公司管理期间，郑丽燕拖欠了自2013年5月起至2015年11月止的物业费3103元。尔后，经新世纪公司多次催讨，郑丽燕以种种理由不予交纳，故提出上述诉讼请求。郑丽燕辩称，1.其不知道新世纪公司与莆田市华友房地产开发有限公司签订的《华友广场物业服务合同》，且其也没有收到新世纪公司催收物业费的通知单；2.其于2016年9月6日才与莆田市华友房地产开发有限公司办理交房手续，并向莆田市涵江区华友物业管理服务有限公司缴清了全部的物业费，不同意新世纪公司的诉讼请求。新世纪公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.企业法人营业执照副本及法定代表人身份证明各一份，欲证明新世纪公司的身份及诉讼主体适格；2.《华友广场物业服务合同》一份，欲证明自2012年12月1日起至2015年11月30日止，华友广场由新世纪公司提供物业服务的事实。3.华友广场业主水电度表一份，欲证明郑丽燕是华友广场的业主，享受新世纪公司提供物业服务的事实。上述证据经庭审质证，郑丽燕对新世纪公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2有异议，提出其未见过该份合同书；对证据3有异议，提出对该份水电度表不清楚。本案在审理过程中，郑丽燕围绕答辩意见依法向本院提交了《物业缴费通知书》、《收据》及《证明》各一份，欲证明郑丽燕已经把物业费付清给莆田市涵江区华友物业管理有限公司的事实。经庭审质证，新世纪公司对郑丽燕提供的证据，提出新世纪公司在为郑丽燕提供物业服务期间，郑丽燕应当把物业费交纳给新世纪公司，而其却把物业费交纳给莆田市涵江区华友物业管理有限公司，与其无关。本院当庭出示依法向莆田市涵江区不动产登记中心调取郑丽燕的《中华人民共和国房屋登记簿》一份，经庭审质证，新世纪公司、郑丽燕对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，新世纪公司提供的证据1、2、3，来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，能够证明其主张，予以采信；因2013年5月1日至2015年11月31日期间，莆田市涵江区华友广场包括郑丽燕在内的物业均由新世纪公司提供服务，郑丽燕应当向提供物业服务的新世纪公司交纳物业费，而其却把物业费交纳给莆田市涵江区华友物业管理有限公司，故郑丽燕提供的证据与本案不具关联性，不予采信；本院依法调取的证据真实、合法，与本案具有关联性，且经双方当事人质证均无异议，予以采信。根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，郑丽燕系新世纪公司所负责提供物业服务的华友广场小区的业主。2012年12月1日，新世纪公司与莆田市华友房地产有限公司签订《华友广场物业服务合同》约定：委托管理期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止（为期叁年）。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，高层住宅(带电梯)：1.20元/月·平方米，物业服务费为每半年为一个结算周期，每个结算周期第一个月预先交纳本结算周期的物业服务费用。郑丽燕是华友广场2号楼902号（面积83.44平方米）的业主，其拖欠新世纪公司2013年5月至2015年11月的物业费83.44平方米×1.20元/月·平方米×31月=3103.968元。因郑丽燕未按期向新世纪公司缴纳其应交的物业服务费，新世纪公司遂于2017年1月4日诉至本院，提出诉讼请求：判令郑丽燕支付拖欠新世纪公司的物业费3103元。另查明，华友广场业主委员会在新世纪公司提供物业服务期间尚未成立。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。在华友广场业主委员会未成立之前，莆田市华友房地产开发有限公司委托新世纪公司为华友广场小区提供前期物业服务符合法律规定，双方签订的《华友广场物业服务合同》意思表示真实，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主郑丽燕同样具有相应的法律约束力。根据国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，新世纪公司依合同约定为包括郑丽燕在内的业主提供了物业服务，郑丽燕也应当依合同约定交纳物业费等费用，故新世纪公司要求郑丽燕支付拖欠物业费3103元，于法有据，应予支持。因2013年5月1日至2015年11月31日期间，华友广场包括郑丽燕在内的物业系由新世纪公司提供服务，郑丽燕却把物业费交纳给莆田市涵江区华友物业管理有限公司，并提出物业费已交清物业费，不同意新世纪公司的诉讼请求的主张，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(2780,0)?)》第八十四条、第一百零六条(?javascript:SLC(2780,106)?)第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下：郑丽燕应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司物业费3103元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郑丽燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  薛建明二〇一七年三月十日书记员  陈丽钦附：本案相关的法律及申请执行提示一、相关法条：1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、申请执行提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，双方当事人可以向人民法院申请执行”。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”“前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”3.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条：被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。4.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第六条：人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。