广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）佛中法执复字第1号申请复议人（申请执行人）惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司，住所地广东省惠州大亚湾西区上杨淡澳公路右侧。法定代表人张敏，该公司总经理。委托代理人梁敏男，该公司职员。被执行人佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地广东省佛山市三水区乐平镇南边南华路。法定代表人卢锐能。被执行人佛山市三水区南边水泥厂，住所地广东省佛山市三水区乐平镇南华路*号。法定代表人霍平。申请复议人惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司（以下简称大亚湾公司）不服佛山市三水区人民法院（2013）佛三法执异字第13号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院审查查明，执行法院在执行（2009）三法执字第173号大亚湾公司申请执行佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称南边经济总公司）、佛山市三水区南边水泥厂借款合同纠纷等案过程中，于2011年6月10日依法委托深圳市天健国众联资产评估房地产估价有限公司（以下简称天健公司）对被执行人南边经济总公司位于三水区土地一块及房产进行现价值评估。同年10月8日，天健公司作出深国众联评字（2011）-F-1076号《房地产估价报告》，报告显示评估标的物的价值为522293372元，其中土地使用权价值为517406049元，建筑物价值为4887323元。经审查，该报告在估价时对被执行人南边经济总公司名下位于佛山市三水区某地土地使用权的宗地用途及用地类型的设定与证载内容明显不符。在征询国土管理部门意见过程中，佛山市三水区国土城建和水务局以三建函[2011]450号复函答复执行法院称，深国众联评字（2011）-F-1076号《房地产估价报告》设定的宗地用途和宗地规划指标不准确，估价机构在没有收集规划行政主管部门出具的宗地规划文件的前提下，自行设定宗地用途和宗地规划指标进行地价评估得出的土地估价结果不能反映出该宗地的实际价值，这一估价行为容易误导地价评估委托人和土地竞买人。同时，复函建议按照目前该宗地已投入的成本价（根据三建函[2011]318号，成本价包括：征地成本约6万元/亩、税费成本约7.8万元/亩、开发成本约2万元/亩）进行拍卖。此后，执行法院向天健公司发出（2009）三法执字第173号函，反馈了国土管理部门的上述意见，建议该公司对宗地现状重新进行价值评估，将报告遗漏评估的房屋进行评估，并对报告内容进行修正。2012年10月19日，天健公司作出深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》，报告显示标的物价值为94504074元，其中土地使用权价值为74297250元，建筑物价值为20206824元。报告送达各当事人后，异议人大亚湾公司向执行法院提交了异议函，执行法院将其异议函送达天健公司进行复核、解释。天健公司在复核后认为“…估价结论在为贵院解决诉讼纠纷的估价目的下是客观合理的”。之后，执行法院将天健公司的《答复函》送达异议人大亚湾公司。2013年9月6日，执行法院作出（2009）三法执字第173-3号执行裁定，依法委托佛山市金正翔物资拍卖有限公司、佛山市中盛拍卖有限公司，对被执行人南边经济总公司名下位于佛山市三水区某地的土地使用权及相关地上建筑物进行联合拍卖。2013年10月15日，异议人大亚湾公司以1.36亿元的最高价竞得上述标的物。此后，执行法院先后以（2009）三法执字第173-4号、（2009）三法执字第173-5号《通知》告知大亚湾公司交款截止时间及逾期交款的法律后果。由于大亚湾公司未在指定的期间交纳拍卖价款，执行法院于2013年10月28日作出（2009）三法执字第173-4号执行裁定书，裁定对上述拍卖标的物进行重新拍卖。2013年11月6日，执行法院立案受理三水农信联社提出的案外人异议案。根据三水农信联社的异议请求，该联社主张对执行法院拍卖的标的物中18处建筑物的所有权，请求执行法院对该建筑物中止执行。同年11月15日，执行法院作出（2013）佛三法执外异字第12号执行裁定，驳回三水农信联社的上述异议。此后，三水农信联社向执行法院提交《关于南边宾馆土地房产拍卖问题的意见》，表示为了确保法院顺利、及时处置被执行人的财产，维护包括该联社下属信用社在内的全体债权人的合法权益，同意执行法院继续对有争议的18处建筑物进行拍卖。如该联社的权属异议在之后起诉的案外人异议之诉中终审获得支持，请执行法院在拍卖成交款中优先退付上述18处建筑物的对应价款。同时，该联社建议执行法院在拍卖中披露18处房产已由该联社出租，且该租赁现状将持续到该联社异议终审裁判生效之日的事实。执行法院经审查后对三水农信联社的上述请求予以准许，并通知拍卖机构在拍卖前向全体竞买人进行披露。2013年11月19日，竞买人佛山市三水区土地储备中心以85222224元的最高价竞得上述拍卖标的物，并在执行法院指定的期限内交齐了价款，执行法院于2013年11月28日作出（2009）三法执字第173-5号执行裁定确认拍卖成交。执行法院认为，在天健公司作出深国众联评字（2011）-F-1076号《房地产估价报告》后，执行法院审查发现该评估报告的相关内容与标的物证载内容存在重大误差，故依职权征求国土管理部门的意见，并将国土管理部门意见转交天健公司，建议其对评估报告进行修正。天健公司作为具有相应资质的评估机构，在经过重新审查后对报告内容进行修正，作出了深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》。大亚湾公司虽对上述评估报告提出异议，但未提供证据证明评估存在程序违法或实体错误。相反，天健公司根据大亚湾公司的异议对评估报告进行复核后，对该报告内容及结论予以维持。因此，执行法院在执行过程中采信上述深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》并无不当；在执行法院依据（2009）三法执字第173-3号执行裁定，委托拍卖机构对前述拍卖标的物进行拍卖的过程中，执行法院以深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》作为价值参考确定拍卖保留价交付拍卖。但是，因买受人大亚湾公司在成交后未在执行法院指定的期限内交纳价款，导致该次拍卖的目的未能实现，执行法院依法裁定对拍卖标的物进行重新拍卖，重新拍卖的保留价应当与原拍卖的保留价保持一致。在重新拍卖前，虽三水农信联社向执行法院提出相关权属异议，但该异议已经执行法院审查后裁定予以驳回。同时，三水农信联社在拍卖前书面同意执行法院对异议所涉的18处建筑物继续进行拍卖，故18处建筑物的权属争议并未影响拍卖标的物在重新拍卖时的整体价值及成交后的权属过渡。因此，执行法院继续委托拍卖机构进行拍卖，并在拍卖过程中向竞买人披露该异议的相关情况及风险，该做法符合法律规定，也有效保障了竞买人的知情权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人大亚湾公司的异议。申请复议人大亚湾公司称，一、执行法院的评估过程明显受到外来因素影响，结果有违客观公正原则，在此基础上完成的拍卖应视为无效予以撤销。本案的执行标的经天健公司作出第一次评估报告后，执行法院却又依据佛山市三水区国土城建和水务局的复函，再要求天健公司对宗地按现状进行评估，国土部门和执行法院的建议严重违背事实。土地的规划用途、容积率规划建设指标至今未明确，该土地的证载用途仍为“经济开发用地”（但现行的《土地利用现状分类》已无“经济开发用地”此类用途），国土部门对拍卖土地一直未明确规划指标明显是为三水区政府回收该土地资源做准备，即使天健公司当时向规划行政主管部门收集宗地规划文件，也不可能有准确回复。天健公司为一家专业的、有一级资质证书的评估公司，应有其专业评估方法，不能受外界影响。因此，天健公司第一次参照的评估依据，为正确的评估方法。申请复议人在执行过程中多次就第二次评估结果向执行法院提出异议，该评估价值与真实价值相比是严重偏低的，对申请复议人及其他没有抵押的债权人来说是严重不公的。二、2013年11月19日的拍卖标的有重大瑕疵，应停止拍卖。三水农信联社已对拍卖标的中的18座房屋主张所有权，而且已提起案外人异议诉讼，拍卖标的在拍卖的时候其异议并没有消除，存在重大瑕疵。执行法院在异议诉讼没有最终裁决之前，应该停止对标的物的拍卖行为。三、2013年11月19日拍卖所依据的评估报告已经过期。综上，执行法院在（2009）三法执字第173号执行案件的评估、拍卖行为都存在许多违法问题，拍卖结果已严重损害了包括申请复议人在内的各债权人的利益，申请复议人不服执行法院作出的（2013）佛三法执异字第13号执行裁定书，特申请复议，请求支持其合法请求。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，对于是否撤销执行法院的拍卖行为，主要应审查评估、拍卖程序是否符合法律规定。第一、关于评估程序是否违反法律规定的问题。经查，资产评估是法院进行强制拍卖的前置程序，对于涉案土地使用权的评估，执行法院除应委托有资质的评估机构依法定程序进行评估以外，对于规划用途、土地的权属、功能、国家公布的土地出让最低限价或土地基准地价等内容还应征徇国土、规划等行政管理部门的意见。涉案土地使用权经天健公司作出第一次评估报告后，佛山市三水区国土城建和水务局作出复函认为评估机构在评估时设定的宗地用途及用地类型与证载内容明显不符，执行法院据此建议天健公司重新评估，以及天健公司根据行政主管部门的复函意见作出第二次评估报告，即深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》符合法律规定。申请复议人大亚湾公司对天健公司作出的第二次评估报告有异议，执行法院已依照程序要求天健公司对其异议作出复核评估意见。执行法院在执行过程中以深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》作为价值参考确定拍卖保留价交付拍卖，符合法律规定。因此，执行法院评估程序符合法律规定，申请复议人大亚湾公司以行政主管部门的复函意见影响评估程序为由主张撤销拍卖的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第二、关于拍卖程序是否符合法律规定的问题。经查，执行法院在举行第一次拍卖会后，因申请复议人大亚湾公司在成交后未在指定的期限内交纳价款，导致该次拍卖的目的未能实现，执行法院依法裁定对拍卖标的物组织第二次拍卖，并确定以第一次拍卖保留价为重新拍卖的保留价。在第二次拍卖前，三水农信联社向执行法院提出相关权属异议，但该异议已经执行法院审查后裁定予以驳回。同时，三水农信联社在拍卖前书面同意执行法院对异议所涉的18处建筑物继续进行拍卖，执行法院在此前提下进行第二次拍卖符合法律规定。执行法院在拍卖过程中向竞买人披露该异议的相关情况及风险，有效保障了竞买人的知情权，该做法符合法律规定。深国众联评字（2012）-F-1091号《房地产估价报告》出具的日期为2012年10月19日，有效期为1年，即于2013年10月18日到期，而执行法院于2013年10月15日举行第一次拍卖并未超出评估报告的有效期限。执行法院因申请复议人大亚湾公司在第一次拍卖后未在指定的期限内交纳拍卖价款而导致本次拍卖未实际成交而组织第二次拍卖，为拍卖行为的正常延续过程，依法并未超出评估报告的有效期限。因此，执行法院拍卖程序符合法律规定，申请复议人大亚湾公司以拍卖标的有重大瑕疵以及评估报告过期为由主张撤销拍卖的请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，执行法院拍卖涉案土地使用权及地上建筑物符合法律规定，应予以维持。申请复议人大亚湾公司的复议申请没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司的复议申请，维持佛山市三水区人民法院（2013）佛三法执异字第13号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长  黎健毅代理审判员  杨卫芳代理审判员  简建勋二〇一四年三月十七日书 记 员  汤海珊