河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第803号
上诉人（原审被告）宝丰县宝镒玻璃钢制品有限公司。
法定代表人曹红杰，经理。
委托代理人杨利民，河南成胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周乐，男，1985年1月12日生。
委托代理人张怀亮，河南天广律师事务所律师。
原审被告曹红杰，男，1969年4月5日出生。
委托代理人杨利民，河南成胜律师事务所律师。
上诉人宝丰县宝镒玻璃钢制品有限公司（以下简称宝镒公司）与被上诉人周乐、原审被告曹红杰确认合同有效纠纷一案，周乐原审诉请：确认周乐与宝镒公司、曹红杰于2015年3月2日签订房屋买卖合同有效，确认宝镒公司、曹红杰出售给周乐的位于宝丰县商酒务火车站北200米路东从北数第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12间共六套房屋所有权人为周乐，并判令宝镒公司、曹红杰协助周乐办理房屋产权登记手续，诉讼费由宝镒公司、曹红杰负担。宝丰县人民法院于2015年5月28日作出（2015）宝民初字第719号民事判决后，宝镒公司不服，提出上诉。本院于2015年10月8日受理此案后，依法组成合议庭于2015年10月14日进行了公开开庭审理。上诉人宝镒公司和原审被告曹红杰的委托代理人杨利民，被上诉人周乐的委托代理人张怀亮到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。
原审查明，宝镒公司于2012年3月26日在工商行政管理部门登记成立，该公司类型为有限责任公司，法定代表人为曹红杰。
2015年3月2日，周乐与宝镒公司、曹红杰双方签订房屋买卖合同六份，该六合同的第一条分别约定：“买受方所购楼房的基本情况：房屋坐落于宝丰县商酒务火车站北200米汝宝公路东侧，具体位置为：整栋房屋从北向南数第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12间共六套房屋”。第二条分别约定：“计价方式，价款及付款日期：第1、2间总金额24万元，第3、4间总金额23万元，第5、6间总金额23万元，第7、8间总金额23万元，9、10间总金额23万元，11、12间总金额24万元”。合同签订后周乐将购房款140万元交付给宝镒公司的委托售房人王录军（又名王路军）。王录军收到购房款后，把以上房屋交付给周乐。
另查明，2014年3月12日曹红杰向案外人任朝峰借款105万元（借款期限12个月，自2014年3月12日至2015年3月19日），对此借款由王录军担保，同年8月16日曹红杰又向任朝峰借款5万元（借款期限1个月，自2014年8月6日至2014年9月16日）。以上借款到期后，曹红杰无力偿还借款，2015年1月19日委托王录军对诉争的门面房对外出售，用以偿还任朝峰的借款。王录军受宝镒公司、曹红杰的委托把本案争议的房屋出售后，于2015年3月2日收到的140万元售房款后已用该款偿还任朝峰的借款。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，且对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定。合同签订后，周乐按照合同约定交付了购房款，宝镒公司、曹红杰的委托售房人也已将房屋交付给周乐，但宝镒公司、曹红杰至今未协助周乐办理房屋产权登记手续，故曹红杰、宝镒公司应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法通则》规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因曹红杰系宝镒公司的法定代表人，其与周乐签订合同，并委托王录军售房的行为应为职务行为，由此产生的法律后果依法应由宝镒公司承担，故周乐要求曹红杰承担民事责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十二条之规定，判决：一、周乐与宝丰县宝镒玻璃钢制品有限公司于2015年3月2日签订房屋买卖合同为有效合同。二、宝丰县商酒务火车站北200米路东从北数第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12间共六套三层房屋所有权人为周乐，宝丰县宝镒玻璃钢制品有限公司于判决生效后30日内协助周乐办理房屋产权登记手续。案件受理费100元，由宝丰县宝镒玻璃钢制品有限公司负担。
宝镒公司上诉请求撤销原审判决，并且再经过对六套房屋评估确定价格后，改判驳回周乐的诉讼请求。主要理由是：一审判决对周乐所持有的房屋买卖合同中的房屋价格予以认定，并判决支持周乐的诉讼请求是错误的。周乐所持有的房屋买卖协议书不是宝镒公司的真实意思表示。正如一审判决所述，宝镒公司法定代表人曹红杰欠案外人任朝锋借款1100000元无力偿还。任朝锋多次追要，曹红杰被迫无奈，将空白房屋买卖合同书交给王路军，委托王出售涉案房屋。但涉及房屋价格确定及价款收取问题没有特别授权。涉案房屋卖给谁、价格多少，王路军事前均没有与宝镒公司法定代表人商议。按当时的市场行情每套房屋的价值最低应值30万元。王路军和周乐协商确定的转让价值明显低于当时的市场价。一审法院在既未核实又未评估的情况下武断的予以确定，是不符合客观事实的。再明显显失公平的情况下，一审法院未按民法中确立的“显失公平的合同可以撤销或变更”的原则予以处理，这对宝镒公司来说显然是不公平的。一审判决结果违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一审法院对此案确定的案由是确认合同有效纠纷，并非确定所有权的纠纷，一审法院实际上是以民事判决的形式代行县级以上人民政府对房屋确权的职能。这种越权判决是错误的。请求二审查明事实，支持上诉请求。
周乐答辩称，双方签订协议是真实意思表示，内容不违反法律规定，未损害国家、集体、第三人利益，是合法有效合同，合同签订后宝镒公司也把房屋交付给了周乐。宝镒公司称房屋的价格问题，其理由不成立，原因是双方签订买卖合同的价格是按照当时的房屋的位置和市场行情协商决定的，双方成交的价格是符合实际情况的。至于宝镒公司称双方的合同显失公平，与本案不是一个法律关系。根据物权法第15条规定双方签订的合同是双方真实的意思表示，合同合法有效。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉维持原判。
曹红杰答辩称，同意宝镒公司的上诉意见。
二审另查明，各方当事人认可本案争议房屋所占土地使用权人是商酒务煤矿玻璃钢制品厂，该房屋建设无任何行政审批手续。二审查明其他事实与原审查明基本事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未取得权属证书的房地产不得转让。宝镒公司与曹红杰在未经行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证、工程建设施工许可证等情况下建房，违反法律规定，其将本案争议房屋出卖给周乐的行为损害社会公共利益，故本案争议的购房合同应属无效。双方签订的合同因违反规定无效，双方应各自返还已取得的财产，过错方还应承担因合同无效给对方造成的损失。故对周乐本案关于确认购房合同有效并确认宝镒公司、曹红杰出售给周乐的位于宝丰县商酒务火车站北200米路东从北数第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12间共六套房屋所有权人为周乐，并判令宝镒公司、曹红杰协助周乐办理房屋产权登记手续的请求本院不予支持，但周乐有权向宝镒公司、曹红杰主张返还已交付房款并请求赔偿损失。综上所述，原审认定部分事实不清，处理结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销宝丰县人民法院（2015）宝民初字第719号民事判决。
二、驳回周乐的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由周乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈亚超
审判员 尚少辉
审判员 石天旭
二〇一五年十一月十日
书记员 张占雷