广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第257号
原告（反诉被告）罗某。
委托代理人谢某，广东深鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）某公司。
法定代表人郑某，公司总经理。
委托代理人陈某，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人孙某。
原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人谢某，两被告的委托代理人陈某、孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告将普通商业铺位以宝安艺术城的名义对外招租，在租赁协议中设置保底金价格和综合管理费价格条款。保底金价格为租金价格50元／平方米，综合管理费价格为155元／平方米。因有宝安艺术城的招牌，协议中还有保底金价格条款，原告便与被告签订租赁协议。被告收取了原告押金24600元、装修费用20000元、售后服务保证金1000元。原告于2011年6月进场经营，因生意一般，综合管理费太高，每月都亏损。其间，原告向被告提出免交综合管理费，被告未予理睬。现原告已无法继续经营，于2012年1月6日停止营业。原告认为：一、《租赁协议》是原告因重大误解而与被告订立的。被告以宝安艺术城的名义进行招租，原告误以为人流很大，生意会很好。《租赁协议》设置了保底金价格条款，原告误以为不盈利就可以不缴纳综合管理费，只缴纳保底金即可。二、订立合同时显失公平。租金价格50元／平方米是宝安二十五区商业街的最高租金价格水平，被告将艺术城的整体装修、推广、策划、空调、电梯、维修基金等费用分摊到综合管理费中，制定出畸高的综合管理费价格，收取高额押金，并设置多条没收押金的条款，对于承租方显然不公平。三、被告收取原告的装修费和售后服务保证金无正当理由，应予以返还。综上，原告特诉至法院，请求判决：1、原告与被告订立的《租赁协议》第五条中“综合管理费价格为155元／平方米”、“综合管理费为每月人民币9300元”、“并收取两个月的保底金及两个月的综合管理费人民币24600元作为押金”分别变更为“综合管理费价格为5元／平方米、“综合管理费为每月人民币300元”、“并收取两个月的保底金及两个月的综合管理费人民币6600元作为押金”；2、被告返还原告多交的押金18000元；3、被告返还原告装修费20000元及售后服务保证金1000元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告订立的《租赁协议》并不存在重大误解的情况；《租赁协议》设置的保底金事实上就是租金，协议对保底金、综合管理费和电费等都有明确规定，被告从未承诺过可以不交或者免交综合管理费，况且原告此前也按约定交纳了租金某乙合管理费，不存在任何误解的可能。二、双方签订的《租赁协议》也不存在显失公平的事实；宝安艺术城位于繁华的商业区域，同等地段租金就达200元／平方米，被告所收取的保底金某丙合管理费并不算高，而且，综合管理费还包括推广、策划等费用，被告为提升和改善艺术城的经营环境投入了大量资金，理应由各商户共同分摊；因此，原告以《租赁协议》显失公平为由要求变更或撤销的主张缺乏事实和法律依据。三、按照双方合同约定，被告仅需对公共场所进行装修，室内装修由承租方自行负责。但是为了达到商场的整体装修效果，双方约定由承租人向被告缴纳固定数额的装修费，被告统一为商户进行室内装修。订立合同时，双方均同意了这种方式，原告已经自愿缴纳了20000元装修费，因此装修费的收取合法、合理。至于售后服务保证金，是商业活动中防范风险的正常手段，而且双方约定，若没有退货情况发生，在合同终止后三个月内退还。现在合同并未终止，还未到退款的时间，被告暂时没有理由返还售后服务保证金。综上所述，原、被告是在平等、公平、自愿的基础上订立的《租赁协议》，该协议并不存在任何重大误解和显失公平的事实，是双方的真实意思表示，并不违反法律以及相关法规的强制性规定，是一份合法有效的合同，双方应自觉遵守和履行，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：某公司罗某自愿订立了《租赁协议》，被告将位于宝安艺术城20号楼1层A013号铺位出租给原告用于步步高鞋业的经营，双方约定2011年6月9日至2012年6月8日期间的保底金（即租金）和综合管理费为9840元／月，原告应于每月3日之前交清上述费用和水电费，拖欠7天以上的，被告有权终止协议并没收押金，且按日加收3%的滞纳金。从2012年1月8日开始，原告便无故拖欠保底金某丙合管理费。截止2012年3月8日止，原告共拖欠保底金、综合管理费、水电费共计人民币19680元以及滞纳金26272.8元。被告曾多次催讨无果，故依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，诉至贵院，请求贵院依法判决：1、从2012年3月8日开始解除、终止原、被告签订的《租赁协议》，并没收原告押金人民币24600元；2、原告偿还拖欠的保底金（即租金）和综合管理费人民币19680元及逾期付款的滞纳金人民币26272.8元，以上共计人民币45952.8元（暂计至2012年3月8日止，以后顺延）；3、原告承担本案的诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称：被告已于2012年1月8日收回了商铺，原告所欠的租金、费用均已交清。因此，被告的反诉请求均无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
经审理查明，原告罗某与被告某公司于2011年6月8日签订一份《租赁协议》，约定的主要内容包括：1、罗某（乙方）承租甲方（某公司）宝安艺术城20号楼1层A013号铺位经营步步高鞋业，期限为2011年6月9日至2014年6月8日，面积60平方米，租金价格50元／平方米，综合管理费价格155元／平方米，保底金价格为每月3000元，综合管理费为每月9300元，并收取两个月的保底金某乙合管理费24600元作为押金；2、每年综合费用交纳办法如下，第一年2011年6月9日至2012年6月8日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为9840元，第二年2012年6月9日至2013年6月8日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为9840元，第三年2013年6月9日至2014年6月8日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为12300元，乙方应于2011年6月9日前交付首月保底金某乙合管理费及履约保证金（履约保证金为两个月保底金某乙合管理费）共计36900元；3、自协议签署次月起，乙方必须每月3日之前将保底金某丙合管理费存入甲方指定账号或者交纳现金，乙方所欠保底金、综合管理费、水电等费用达7天以上的，甲方有权终止协议或者停止供应水电，并没收乙方押金，且按日加收3％的滞纳金，同时甲方有权收回铺位对外另行招租，由此造成的损失均由乙方负责；4、甲方给予乙方免租期一个月（免租金及管理费），自2011年6月9日起至2011年7月8日止；5、乙方须按照甲方某乙管某乙门的要求办理装修进场手续，且装修方案必须经甲方审批书面同意后方可施工；6、如甲乙双方需提前终止协议，应提前3个月书面通知对方，并赔偿对方2个月租金某乙合费作为损失补偿；7、其他约定等。上述《租赁协议》签订的当天，原告即向被告交纳了首月保底金及管理费12300元和履约保证金24600元，并一直按照协议约定的交纳办法支付租金及管理费至2012年1月8日。2012年1月8日，原告以“每月亏损，无力再承担费用”为由，请求退出宝安艺术城A013商铺的经营，当日，某公司宝安艺术城营运部收回了商铺及仓库的钥匙。原告据此主张双方已于2012年1月8日协商一致解除了租赁合同关系。被告则认为上述事实不能证明双方已经终止了租赁合同关系，原告仍需要履行《租赁协议》的义务。
另查：
1、原告于2012年3月15日以合同已实际不能履行为由申请将其第一项诉讼请求变更为：撤销原、被告签订的《租赁协议》；
2、被告向本院提交了：1、广告费合同、发票等，拟证明宝安艺术城的策划、推广等支出了大量经费；2、第三方的场地租赁合同书，拟证明相同地段的房屋租金为219元／月／平方米，原、被告在《租赁协议》中约定的租金并不算高；原告对上述证据1、2的真实性及关联性均不予确认。
3、原告于2011年6月8日向被告交纳了售后服务保证金1000元，被告认可收到该款项，但主张收取该保证金的目的是防范商业风险，应当在双方合同终止后三个月内退还。
4、原告于2011年6月8日向被告交纳装修费用20000元，原告主张店铺内的装修是原告自己完成的，故被告收取该装修费没有依据，应当返还；被告主张店铺内的地砖、天花板、玻璃门等都是艺术城统一负责装修的，从原告支付装修费用的行为即可得到佐证；但双方均未能提交相关的装修合同或者发票等书面凭证。
以上事实，有《租赁协议》、收款收据、钥匙交接清单、庭审笔录以及当事人的陈述等予以证实。
本院认为，原、被告之间已经建立合法有效的租赁合同关系，双方由此产生的争议应受我国《合同法》及相关法律法规的调整和规范。
关于原告的本诉请求。双方当事人争议的焦点是原告与被告签订《租赁协议》时是否存在重大误解及该协议内容是否显失公平？对此，本院认为：一、双方签订的《租赁协议》内容完备、表意清楚，并对综合管理费的金额、计算方法及计算周期等作出了详细、明确的约定，原告作为理性经济人应当对这些内容明确知晓和充分理解，不存在产生重大误解的事实基础；而且，原告诉称其误以为“不盈利就可以不缴纳综合管理费，只缴纳保底金”的主张与双方合同中明确约定的条款内容相矛盾，也不符合通常人的一般理解和商业习惯，同时没有任何证据显示被告曾作出过此种意思表示。相反，原告诉称其每月都有亏损，但事实上仍然按月支付了综合管理费直至2012年1月8日，由此可见原告对于“不管商铺是否盈利均需要支付综合管理费”这一事实是不存在任何误解的。因此，原告提出的对《租赁协议》有关内容存在重大误解的主张不成立。二、被告收取的“综合管理费”包含有管理及推广等费用，没有证据显示该费用确实存在畸高的情形；从“协议”中约定租金及费用逐年递增的内容来分析，原、被告已就合同的价款和金额进行过充分的协商，不存在显失公平的情况。三、原告在反诉答辩中主张双方已于2012年1月8日经过协商一致解除了租赁合同关系，而其却于“合同解除”之后起诉要求“变更或者撤销租赁合同”则显然不再具备事实前提，存在明显的逻辑错误。综上分析，本院认为原、被告于2011年6月8日签订的《租赁协议》反映了当事人真实的意思表示，是合法有效的合同，当事人应当严守契约并自觉承担相应的商业风险，而不得随意要求变更或者撤销合同。由于原告提出变更或者撤销《租赁协议》的理由均不成立，故本院对其第一项诉讼请求不予支持，双方应当按照协议条款履行合同约定的各项权利及义务。同时，原告于2012年1月8日以“每月亏损，无力承担费用”为由提出解除租赁合同，根据协议约定“如甲乙双方需提前终止协议，应提前3个月书面通知对方，并赔偿对方2个月租金某乙合费作为损失补偿”的条款，原告所交纳的押金应当作为违约金补偿给被告，无权再要求返还，故原告的第二项诉讼请求亦不能成立，本院依法予以驳回。
关于装修费的问题。原、被告均主张涉案商铺的室内装修是由自己一方出资完成的，但都未能提交证据予以证实。本院认为，通常情况下合同的一方当事人都是基于一定的对价而向对方履行义务，原告于2011年6月8日自愿向被告交纳20000元并明确注明为装修费用，可推定被告已经完成或者承诺将完成双方约定的装修事项，否则原告就没有理由支付该款项，或者原告应当在合理期限内提出异议并主张权利。然而，没有证据显示双方曾就被告是否完成室内装修的问题发生过争执，原告也未能提交任何证据证明涉案商铺的室内装修确实是由自己出资完成的，结合商铺的室内装修比较统一等具体案情，本院倾向于采信被告的主张，认定涉案商铺的室内装修是经双方协商一致同意由被告统一出资完成的。《租赁协议》约定被告本无需承担商铺内的装修，故作为装修行为的对价，被告收取原告相应的装修费用（20000元）并无不当。原告要求返还该款项的请求没有事实及法律依据，故本院予以驳回。
关于售后服务保证金。该保证金是为了防范原告经营过程中可能出现的商业风险而交纳的，其所有权仍属于原告，在原告退出经营且没有退货等损失发生的情况下，该保证金应当如数返还原告。现原告已经停止经营且无意再继续履行租赁合同，即使按照被告主张的该保证金可在合同终止后三个月内退还的情形，原告要求返还售后服务保证金的条件也已经成就，故本院对原告的该项诉求判如所请。
关于被告的反诉。《租赁协议》中有关“如甲乙双方需提前终止协议，应提前3个月书面通知对方，对方应于接到通知后一个月内与另一方协商提前退租事宜，一方并须赔偿对方2个月租金某乙合费作为损失补偿”的条款实质上赋予了合同当事人附条件的解除权，本案中，原告明确表达了提前解除合同的意思表示，并于2012年1月8日与被告工作人员办理了租赁房屋钥匙的移交手续，可视为双方之间的租赁协议已于2012年1月8日经协商一致解除。被告作为出租人理应知道交接房屋钥匙这一行为的客观效果（原告无法继续承租房屋），故其诉称“双方之间的租赁合同尚未解除”的主张不符合客观事实及通常人对日常交易行为的理解，本院不予采纳。故被告要求原告支付合同解除后即2012年1月8日之后的租金、综合管理费以及滞纳金的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
如前分析，本案双方签订的《租赁协议》由于原告单方的原因而提前终止，根据双方合同的约定原告须赔偿被告2个月的租金某乙合费作为损失补偿。该协议约定的内容合法有效，故被告请求没收押金不予退还的诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《宝安艺术城租赁协议》已于2012年1月8日解除，被告有权没收原告交纳的押金24600元作为损害赔偿不予退还原告；
二、被告应于本判决生效之日起五日内向原告返还售后服务保证金1000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费388元，原告已预交，由原告承担338元，被告承担50元；反诉受理费782元，被告已预交，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 黄 海 涛
二〇一二年九月二十日
书记员 郭永青（兼）
书记员 张 培
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！