上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第84号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2014）普民四（民）初字第84号
原告（反诉被告）袁志辉，男，1965年7月25日出生。
原告（反诉被告）董艳丽，女，1982年8月2日出生。
两原告（反诉被告）共同委托代理人顾正兵，江西省吉安市天平法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）袁筱强，男，1970年1月4日出生，汉族。
被告（反诉原告）袁筱华，男，1971年5月26日出生，汉族。
被告（反诉原告）袁筱永，男，1974年12月2日出生，汉族。
三被告（反诉原告）共同委托代理人刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。
第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公�。
法定代表人刘田，职务总经理。
委托代理人沙琛然，该公司工作人员。
原告袁志辉、董艳丽与被告袁筱强、袁筱华、袁筱永，第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司及反诉原告袁筱强、袁筱华、袁筱永与反诉被告袁志辉、董艳丽，第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁志辉及原告（反诉被告）袁志辉、董艳丽的共同委托代理人顾正兵，被告（反诉原告）袁筱华、袁筱永及被告（反诉原告）袁筱华、袁筱永、袁筱强的共同委托代理人刘奇伟，第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的委托代理人沙琛然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告袁志辉、董艳丽诉称，原被告于2013年9月经第三人居间签订了《上海市房地产买卖合同》，原告以370万的价格向三被告购买了其共有的、位于本市东新路住房。合同订立后，被告又以装修补偿的名义无理由要求原告加价55万元。原告于2013年9月3日、9月4日、9月18日共计向被告支付房款200万元，合同约定的过户交易日期为2013年10月31日，依照当时的购房政策，原告具备购房资格，但被告直至11月18日才办理过户手续，延迟期间购房新政出台，导致原告丧失了购房资格而交易失败。2013年11月25日，交易双方在第三人的见证下签订了《解约协议书》，被告同意于2013年11月26日前无息退还全部购房款。但协议签订后被告却拒绝退款，故诉至法院，请求判令：一、解除原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告退还购房款200万元；三、被告支付逾期退款的利息（自2013年11月26日起算至实际还款之日止，参照合同第九条约定的逾期付款违约金之计算方式，按日万分之�计息）；四、三被告对还款承担连带责任；五、本案受理费由被告承担。
被告袁筱强、袁筱华、袁筱永辩称，一、总房价425万元系双方约定，被告不存在无理加价的行为；二、本房屋交易无法继续履行系原告作为非沪籍人士，违反本市房屋限购规定所致，现被告同意解除合同，但原告应承担违约责任；三、《解约协议书》系袁筱华经第三人通知后一人签署，签署时第三人承诺为被告另寻买家并提高房价，袁筱华急于筹款又缺乏法律意识，故签订了此协议。现被告认为，解约系合同的重大变更事项，在未征得其他产权人袁筱强、袁筱永的同意下，由袁筱华一人签署的解约协议不具备法律效力。综上所述，对原告的诉请不能同意。
反诉原告袁筱强、袁筱华、袁筱永诉称，反诉被告在明知其不具备本市购房资格的情形下，与反诉原告签订了《上海市房地产买卖合同》�《装修补偿协议》，并请第三人对其进行了“包装”以满足购房条件。后因限购政策加强，导致房屋无法过户，反诉被告的行为已构成故意违约并造成了反诉原告的损失。根据合同约定，合同解除后反诉被告应按房屋总价款的20%支付违约金，考虑到实际情况，反诉原告同意将违约金调整为房屋总价款的10%，该钱款可在反诉原告返还的200万元房款中抵扣，故提起反诉，请求判令：反诉被告支付违约金45.20万元并承担案件受理费。
反诉被告袁志辉、董艳丽辩称，一、反诉被告在签订买卖合同时符合购房资格，新政出台后导致交易无法继续的责任在于双方而非反诉被告一方，即使反诉原告有权扣除违约金，亦应该将收取的购房款之余款返还反诉被告并承担延迟还款的责任；二、当事人之间签订的《解约协议书》已就买卖合同的解除作了约定，反诉原告在诉讼中追究反诉�告责任是出尔反尔的行为，不应在法律上得到支持，其在举证期限内未及时反诉也违反了程序。综上所述，对反诉原告的反诉诉请不能同意。
第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司述称，房屋的真实交易价格为425万元。根据合同约定，交易双方于2013年9月完成了审税手续，并应于2013年10月31日办理过户手续，后因审税时房屋权利人户籍材料不全及贷款合同的签署等原因，双方均同意延至2013年11月18日过户，但房屋限购政策于11月7日发生了变动，导致作为非本市户籍的买受方丧失了购房资格，否则交易应该可以完成；二、本次房屋交易中，除房屋买卖合同的签订外，出售方始终由袁筱华一人出面与第三人联络，此事实可通过其单方出具的收款收条予以印证。政策变动后，在第三人的协调下，交易双方同意解除合同退还房款，解约协议系袁筱华一人签署，但据第三人所知，其在签订协议时曾致电征求了另两名产权人的意见。之后，出售方未按时退款，经第三人与袁筱华联系，其表示同意退款，但称另两名产权人中的一人无法退款。综上所述，当事人之间的买卖合同已通过协议解除，不再存在违约责任的追究，故同意原告的诉请，不同意反诉原告的反诉诉请。
经审理查明，一、上海市东新路房屋产权人为袁筱强、袁筱华、袁筱永。2013年9月3日，以袁志辉、董艳丽为买受方，袁筱强、袁筱华、袁筱永为出售方，第三人为居间方，就系争房屋签订了编号为“1822180”的《上海市房地产买卖合同》一份及《装修补偿协议》一份，主要约定内容有：1，双方应于2013年9月20日办理房屋相关审税手续，于2013年10月31日前办理过户及房屋交接手续；2、房价款为370万元，买受方应于2013年9月3日支付定金10万元、9月18日支付房款135万元、待房屋过户完成后办理220万元的贷款手续，尾款5万元于房屋交接验收时付清；3、除买卖合同中载明的转让款外，买受方另向出售方支付55万元作为房屋的装修补偿，该款应于2013年9月4日付清；4、如买受方未按约定付款或出售方未按约定交房的，对方有权追究违约责任，包括支付违约金或解除合同追索赔偿金；二、上述协议签订后，袁筱华分别于2013年9月3日、2013年9月18日向买受方出具收据两张，确认收取定金及房款共计145万元；袁筱强、袁筱华、袁筱永于2013年9月4日向买受方出具收据一张，确认收取装修款55万元；三、2013年11月25日，袁筱华与袁志辉签订《解约协议书》一份，该协议书抬头的“甲方”为袁筱强、袁筱华、袁筱永，“乙方”为袁志辉、董艳丽，主要内容为：经“甲乙双方所有产权人”协商一致，解除于2013年9月3日签订的关于上海市东新路88弄1号1002室房屋的买�合同，甲方于2013年11月26日前或当日无息退还乙方的所有钱款，双方互不追究违约责任。2014年1月6日，袁志辉、董艳丽诉至法院请求判决如其诉请，袁筱强、袁筱华、袁筱永则于诉讼中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，被告自认，三被告为兄弟关系，将房屋出售系三人共同意愿，因袁筱强、袁筱永工作繁忙，故交易过程中主要由袁筱华出面，但袁筱强、袁筱永也参与了签订买卖合同、收取装修补偿款等事宜。袁筱华收取了原告支付的200万元房款中的145万元，其后将房款向袁筱强、袁筱永转交，该200万元用于袁筱华、袁筱强、袁筱永合伙经营。
本院认为，生效的合同可在满足法定条件或当事人协商一致的情形下解除，当事人签有解约协议的，则应按协议履行。本案交易房屋既为袁筱强、袁筱华、袁筱永三人共有并一致同意对外出售，则对于买受方而言，房屋的共有人在交易过程中应对外承担共同责任，尤其在本案中，袁筱华作为房屋共有人及交易的主要参与人，又代表袁筱华、袁筱永收取了大部分房款，则第三人作为居间方、袁志辉与董艳丽作为买受方，有理由相信袁筱华有权代表其他产权人签署解约协议，如袁筱强、袁筱永认为袁筱华未经其同意擅自解约的，三名产权人内部可自行追责，但不得以此否定解约协议的效力——除非有确凿证据表明袁筱华与买受方之间有恶意串通侵害其他产权人利益的行为，而袁筱强、袁筱华、袁筱永在本反诉中均未就其否定解约协议的诉辩称提供相关证据，故本院对其辩称及反诉不予采纳，对原告及第三人的主张予以采信。解约协议既具有法律效力，则应按该协议约定结算，交易双方所签订的买卖合同及装修补偿协议应于解约协议订立当日解除，出售方应按时返还购房款。同时�无论该交易终止的原因为何，当事人之间均不得再相互追究责任。故对买受方要求解约并返还房款的诉请予以支持，对出售方的违约金之反诉诉请不予支持。基于袁筱强、袁筱华、袁筱永对房屋的共同出售行为，应由三人对房款的返还承担共同责任而非连带责任。至于房款的利息计算问题，本院认为，买受方按买卖合同中的违约金标准计算利息缺乏法律依据，本院不予支持，但出售方未按约定时间返还房款，在其无正当理由占有房款期间，应按同期银行贷款利率向买受方支付该款项的孳息。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告袁志辉、董艳丽与被告袁筱强、袁筱华、袁筱永签订的关于上海市东新路房屋的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2013年11月25日解除；
二、被告袁筱强、袁筱华、袁筱永应于本�决生效之日起十日内向原告袁志辉、董艳丽返还购房款人民币200万元；
三、被告袁筱强、袁筱华、袁筱永应于本判决生效之日起十日内向原告袁志辉、董艳丽支付延期返还购房款的利息（自2013年11月27日起算至被告袁筱强、袁筱华、袁筱永实际履行本判决第二项之日止，按本金人民币200万元的中国人民银行同期贷款利率计息）；
四、对反诉原告袁筱强、袁筱华、袁筱永反诉诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案财产保全费人民币5000元，由被告负担。
本案受理费人民币23184元，减半收取，计人民币11592元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币7675元，减半收取，计人民币3837.50元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一四年五月二十九日
书记员 蒋平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
审判员曹彬
二〇一四年六月二十日
书记员蒋平
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。