甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陇民一终字第220号
上诉人（原审被告）甘肃泓盛房地产开发有限公司；住所地兰州市城关区。
法定代表人邵宝莲，任公司总经理。
上诉人（原审被告）豆宝玉，高中文化程度，甘肃徽县人。
被上诉人（原审原告）季小平，小学文化程度，甘肃徽县人。
委托代理人石永红，陇南永盛律师事务所律师。
上诉人甘肃泓盛房地产开发有限公司（以下简称泓盛公司）、豆宝玉因与被上诉人季小平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徽县人民法院（2015）徽民初字第300号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年6月13日，原告季小平作为乙方，被告泓盛公司作为甲方，签订了《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》，双方约定由被告泓盛公司对原告居住的位于徽县城关南桥头的住宅楼进行拆迁重建，并对原告进行安置补偿，被告泓盛公司在合同上加盖了公章，被告豆宝玉作为泓盛公司委托代理人在合同上加盖了印章，原告季小平亦签名确认。该协议书约定的主要权利义务为：“兑换面积：甲方应按乙方房屋产权证上所载明的住房建筑面积1：1.3给乙方落实兑换建成后的新楼住房建筑面积，兑换之后，如新房多出的面积，乙方按每平方米30OO元给甲方付房款；如果兑换之后甲方给乙方的住房面积不够应兑换的面积，多出的面积甲方按每平方米30OO元付给乙方。如乙方不再需要现有住房，甲方可按每平方米（房产证所载明的建筑面积）2500收购并支付给乙方现金。搬迁之后三日内由甲方将收购房款一次性付清。安置办法：该楼建成后，由乙方在4—1O层之间选择自己的住房，并按甲、乙双方签订本《协议书》的先后顺序和乙方搬迁的先后顺序优先选择房屋户型。搬迁费的补偿：乙方应在本协议签订之日起30日内搬出原住旧房及柴房，搬迁后于三日内由甲方与乙方办理相关交接手续，并由甲方一次性支付给乙方两年的过渡租房补贴6OOO元，由乙方自行租房居住。乙方现住旧房面积的确认：乙方现在住房屋为南商楼一单元4楼112号住房，产权面积为54.28平方米，其中住房面积48.78＋5.5平方米（含公摊面积），由甲、乙双方所持房产证上载明的有效面积核准确认。在双方签订时应将乙方新住房的位置确定。即业主季小平在1单元五层1-505号。违约责任：甲方的违约责任，如因甲方原因违反了本协议规定，并在两年内没有向乙方交付住房时，应由甲方向乙方支付延期租房租金（即每平米每月10元计算）。乙方的违约责任，如乙方未按期搬迁或反悔本协议规定，造成甲方前期工作延误和建设工程报废时，由乙方全部承担给甲方造成的一切经济损失。”。2012年9月25日，被告豆宝玉作为甲方，原告季小平作为乙方，又签订了《补充协议》，约定“经甲乙双方协商，乙方所选新建楼房为1单元5楼505室（即E户型）在兑换结算时给以6000元优惠。所选购买一套新房为1单元17楼1701室（即A户型）按每平方2800元计算。并办齐房子各种手续。”后原、被告双方在协议履行过程中发生矛盾，故而成讼。
原审法院审理认为：原告与被告签订的《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》有双方签名、盖章的确认，系双方真实意思的表达，该协议书成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。该协议书第三条第5项约定对原告被拆迁旧房的面积确认为48.78＋5.5（公摊面积），合计54.28平方米，该条同时又约定原告被拆迁旧房的面积以原告所持房产证上载明的有效面积核准确认，第三条第2项也约定被告泓盛公司应按原告房产证上所载明的住房建筑面积1：1.3给原告落实兑换新建住房面积，可见，该协议书对原告被拆迁旧房面积的确认其前后约定有矛盾之处。根据该协议书所使用的词句和有关条款，原告被拆迁旧房的面积“以原告所持房产证上载明的面积为准”的约定在协议中多次出现，可见该协议签订时的目的是要以被拆迁方房产证载明面积为准对被拆迁方进行安置补偿，另根据交易习惯，拆迁方在对被拆迁方进行新建楼房安置补偿中，均是以被拆迁方所持旧房房产证所载明的面积为准的，故本案中原告被折迁房屋的面积确认应以原告所持有效房产证上载明面积，即59．77平方米为准。被告答辩意见称与原告被拆迁房屋同楼同户型的其它房屋面积均为54．28平方米，只有原告所持房产证面积为59．77平方米，系房管部门颁证不合法，被告若对此有异议，可另行提起行政诉讼请求撤销，该颁证行为是否合法不是本案审查的范围，故被告的答辩理由，本院不予采纳。因本协议约定的被告向原告交付安置房期限为两年，而被告至今未交付，故被告构成违约，应按该协议书约定承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付违约金，也可约定因违约产生损失的赔偿额的计算方法，本案原、被告双方签订的《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》约定了若被告迟延交房，应向原告支付延期租房租金按每平米每月10元计算，故原告诉请被告承担至起诉之日迟延交付房屋的租房租金5439．O7元，有事实和法律依据，并在合理范围内，依法应予支持。被告辩称原告不支付房屋回楼差价，违约在先，并要求原告支付差价，因被告未向本院提交原告违约的证据，也未提起反诉，故对该答辩意见不予支持。另双方签订的《补充协议》，虽没有被告泓盛公司加盖印章，但因在签订《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》时，被告豆宝玉是以泓盛公司代理人身份盖的章，故该《补充协议》的签订，是在此次拆迁补偿过程中被告豆宝玉为被告泓盛公司代理行为。该《补充协议》成立并生效，其法律后果应由被告泓盛公司承担。该协议对原告在兑换新建楼房时给以6000元优惠的约定合法有效，与本案属同一法律关系，应予认定。对原告另行购买被告一套新房的约定，属买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，原被告双方可自行协商解决或另行起诉。据此判决：一、原告季小平与被告甘肃泓盛房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》合法有效，被告甘肃泓盛房地产开发有限公司应履行该协议书约定，其中原告被拆迁房屋的面积以其所持有的徽县房权证徽房字第（2009）6559号房屋产权证载明的面积为准，确认为59.77平方米；二、原告季小平与被告豆宝玉于2012年9月25日签订的《补充协议》，其中“经甲乙双方协商，乙方所选新建楼房为1单元5楼505室（即E户型）在兑换结算时给以6OOO元优惠”的约定合法有效，被告甘肃泓盛房地产开发有限公司应履行该义务；三、由被告甘肃泓盛房地产开发有限公司承担迟延交房的违约责任，于本判决生效之日向原告支付违约金5439.07元。四、驳回原告的其他诉讼请求。
上诉人泓盛公司、豆宝玉不服徽县人民法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审对本案重要证据《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》涉及的被上诉人拆迁旧房房屋面积认定不当。《徽县城关南桥头商品住宅楼拆建协议书》内容与上诉人拆迁徽县城关南桥头南商楼和原机械厂家属楼共78户拆迁户所签订的是同类拆建协议书，上诉人认为该协议书应当认定为格式合同，协议书上除涉及旧房面积和新房安置位置条款外，剩余协议书中的条款均是格式条款。旧房面积和新房安置位置条款是上诉人与被上诉人当时订立该协议书时共同协商、达成一致后所拟定的条款，这两处条款性质上应当属于非格式条款。根据《合同法》第4l条的规定“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，该条款规定了对格式条款进行解释应当遵循的原则之一是：非格式条款优先于格式条款，因此上诉人认为本案拆建协议书中“乙方（被上诉人）现住旧房面积的确认”条款应当属于非格式条款，优先于格式条款适用。虽然该协议书所涉格式条款中出现了“按房屋产权证上所载明的住房建筑面积”字样，但协议书中非格式条款“乙方（被上诉人）现住旧房面积的确认”条款载明的被上诉人旧房产权面积为54．28平方米，其中住房面积48.78＋5．5平方米（含公摊面积），根据上述在一份合同中，既有格式条款又有非格式条款，并且两种条款内容不一致的情况下，根据非格式条款优先于格式条款的解释原则，应当适用非格式条款即本案中应当以非格式条款中约定的54．28平方米来确认旧房产权面积，这充分体现了尊重协议双方当事人的意思表示，私权自治，故上诉人认为一审法院判决以房产证上记载的面积来确认旧房产权面积不符合法律规定，有违合同法所提倡的当事人意思自治的法律精神。从旧房具体实际情况讲，协议书之所以双方将被上诉人旧房面积签订为54．28平方米，而不是房产证上记载的59．77平方米，是有其原因和合理根据的。被上诉人旧房产权证登记记载面积有误，54．28平方米是旧房的真实面积。被上诉人居住的是4楼，但该旧房1楼2楼3楼5楼6楼同楼同户型的房屋产权证上记载的面积均是54．28平方米。基于常识，对于统一建造的普通单元式住宅楼同楼同户型的房屋面积应当是相同的，同楼同户型的房屋实际产权面积不可能出现一户面积大于或小于其他住户房屋面积的情况，因此上诉人认为一审法院不顾常理，机械地将本案旧房产权面积依据以房产证记载为准的做法既不符合本案的特殊案情，同时对上诉人和其他同楼同户型拆迁户有失公平（一审开庭时向法庭提交同楼同户型的房产证，面积均为54．28平方米）。二、上诉人认为其不构成违约，一审法院判决上诉人构成违约缺乏充分依据，本案拆建协议书中有关交付新房时间约定不明确，一审法院认定上诉人构成违约依据尚不充分。上诉人与被上诉人于2012年6月13日签订拆建协议书，又于2012年9月25日签订补充协议书，实际交付旧房屋的时间为2013年6月26日，被上诉人拆除旧房时间是2013年6月28日。协议书中第二条约定“建设工期定为两年（从拆除旧房之日算起）”，以及第六条违约责任条款约定“如因甲方（上诉人）原因违反了本协议规定，并在两年内没有向乙方（被上诉人）交付住房时，应由甲方向乙方支付延期租房租金”，根据该协议第二条中约定两年时间应该按拆除旧房之日算起，而不应该按拆迁协议的签订时间算。2014年10月该房竣工，上诉人既通知被上诉人交付回楼差价接收房屋，但被上诉人拒不履行拆迁协议。故上诉人不存在违约之说，上诉人认为一审法院判决书中“因本协议约定的被告（上诉人）向原告（被上诉人）交付安置房期限为两年，而被告至今未交付，故被告构成违约，应按该协议书约定承担违约责任”的认定错误。三、本案拆建协议书属于双务合同，上诉人在一审中主张同时履行抗辩权，一审法院不予支持的做法不当。本案拆建协议书实际性质应当属于拆迁安置补偿协议，这类房屋协议不同于一般商品房买卖合同或分期付款房的买卖合同，根据通常的交易习惯，此类拆迁安置补偿协议，房地产开发公司向被拆迁户交房的前提是，被拆迁户应当补足房屋差价款。拆建协议中对此有明确约定即协议书中第三条第二款中“如新房多出的面积，乙方（被上诉人）按每平方米3000元给甲方（上诉人）付房款”，无论是协议约定还是根据交易规则和通常的交易习惯，被拆迁户都负有补足房屋差价款的义务。对于谁先交房谁先补足房屋差价款的问题如果双方当事人没有明确约定，根据《合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，故一审中上诉人提出让法院责令被上诉人“补足置换新住宅楼回楼差价122058元，接收房屋”是既符合协议约定，又是于法有据的。综上所述，一审法院认定事实不清，对证据认定不当，判决缺乏依据、显失公平，现现上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人二审期间未作答辩。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人泓盛公司与被上诉人季小平签订的《徽县城关镇南桥头商品住宅楼拆建协议书》不违反法律规定，合法有效。协议中双方对季小平原拆除的旧房面积约定不统一，协议中既确认季小平旧房面积合计为54.28平方米，又约定季小平被拆迁旧房的面积以其所持房产证上载明的有效面积核准确认，而季小平房产证登记面积59．77平方米，因房产证是确定房屋财产权利的法定证件，因此原审按房产证认定双方争议面积并无不当。该协议约定的新建安置房屋建成后，泓盛公司负有向季小平交付房产义务，但季小平也负有向泓盛公司支付房屋面积多出部分差价的义务，上述两项义务应当同时履行，因季小平没有支付补交房屋面积差价，泓盛公司也未交付安置房，并不是泓盛公司单方违约，故原审判决泓盛公司承担违约金不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：
一、维持徽县人民法院（2015）徽民初字第300号民事判决第一、二、四项；
二、撤销徽县人民法院（2015）徽民初字第300号民事判决第三项。
二审案件审理费150元，由上诉人泓盛公司承担100元，被上诉人季小平承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡喜平
审判员 寇彩霞
审判员 王 勇
二〇一五年十二月二十九日
书记员 石方明