广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12570号
上诉人（原审被告）：邹景禧，男，汉族，1971年4月22日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山天安鸿基物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：蔡新宏。
委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宇婷，广东信亦然律师事务所律师助理。
上诉人邹景禧因与被上诉人佛山天安鸿基物业服务有限公司（以下简称天安鸿基公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人邹景禧上诉请求：1.撤销一审判决，并判决邹景禧仅应按2元/平方米的标准支付物业服务费，且不需支付公摊电费、水费、违约金。2.天安鸿基公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、没有召开过业主大会或业主委员会，也没有业主委员会委托投票表决的事实。二、2014年10月20日至11月20日的表决表存在天安鸿基公司伪造业主签名的情况，事实上业主同意调价是不过半的，一审法院对笔迹鉴定的申请不予采纳导致事实认定错误。三、一审法院以《关于天安鸿基花园提高物业管理费投诉的协调会》文件认定表决结果经XX镇房管所、XX社区居委会及邹景禧共同核查，表决人数达到法定人数没有依据。四、邹景禧向一审法院申请追加XX镇房管所、XX社区居委会为本案第三人，但一审法院不同意，亦没有向该两单位核查是否曾召开过协调会。五、天安鸿基公司没有就新的收费标准与业主委员会重新签订物业服务管理合同，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，天安鸿基公司仅有权按照原来的标准收取物业管理费。六、一审法院认为没有注明日期、没有盖有业主委员会公章的表决票是最早的、有效的业主表决没有依据。七、邹景禧已提供证据证明天安鸿基公司提供的物业服务质量低劣、小区环境和治安环境差，即使有合同依据，天安鸿基公司也无权要求收取违约金。八、天安鸿基公司提交的证据不能证明公摊水电费，其收费不合理。
被上诉人天安鸿基公司答辩称，天安鸿基公司一审已提交业主委员会的备案资料，也提交了业主委员会的授权资料，因此天安鸿基公司有权召集召开业主大会，业主大会的决议对全体业主有效，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人天安鸿基公司向一审法院起诉请求判令：1.邹景禧向天安鸿基公司支付所欠物业管理费7443.33元及逾期支付物业管理费的违约金1621.33元，以上共计9064.66元；2.邹景禧承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：邹景禧系佛山市南海区狮山镇松岗XX天安鸿基花园XX房屋的所有权人，房屋建筑面积为124.45平方米。
天安鸿基花园成立了业主委员会，2009年8月20日，天安鸿基花园第二届业主委员会作为甲方与天安鸿基公司（乙方）签订《天安鸿基花园物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为天安鸿基花园物业提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；公寓的物业管理费暂按每月每平方米1.5元计算，业主应于每月15日至20日交纳当月物业管理费；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应每日承担逾期交纳数额万分之五的违约金。该合同后附天安鸿基花园物业管理服务内容与质量标准。
2014年5月4日，天安鸿基花园第三届业主委员会向天安鸿基花园一、二、三期业主发出会议通知，表示曾于2014年4月30日召开业主大会表决物业服务合同续签事项，因到会业主人数未达到法定业主人数，故未形成有效决议。因此，通知2014年5月10日至6月10日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，并委托天安鸿基公司的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。后经统计表决，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到61.16%、67.23%，天安鸿基花园第三届业主委员会在表决票上盖章确认。
2014年10月13日，天安鸿基花园第三届业主委员会再次发出会议通知，提出鉴于部分业主反映“业主大会表决票上未注明服务费标准的细节问题”，故于2014年10月20日至11月20日再次以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，并委托天安鸿基公司的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。该次表决票上特别提示了物业服务费标准，其中公寓的物业服务费标准为每月每平方米2元。后天安鸿基公司对表决票进行了统计，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到59.17%、51.61%。2016年2月23日，XX社区居委会、XX镇房管所及天安鸿基公司三方召开协调会核实天安鸿基花园业主投诉的管理费问题。天安鸿基公司出具了第二次表决的表决票，与会者经检查认为超过《佛山市物业管理办法》规定的半数，符合物管法提高物管费的相关要求。
另查明：天安鸿基公司分别在2014年4月16日委托佛山市南海XX广告装饰材料经营部、2014年10月17日委托佛山市南海区松岗XX广告装饰工程部制作业主大会通知，制作单位制作好相应喷画后张贴在小区公告栏。上述第一次喷画的内容有会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》、物业服务承诺书；第二次喷画的内容有《关于暂定执行新物业服务合同的告知函》、会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同》、物业服务承诺书。
天安鸿基花园第三届业主委员会一直未与天安鸿基公司签订《天安鸿基花园物业服务合同》，天安鸿基公司至今仍为天安鸿基花园进行物业服务。
邹景禧所有的XX房系公寓，其欠费情况为：2014年7月至2016年10月期间的物业服务费，2014年7月至2016年8月期间的公摊电费342.2元，2014年8月至2016年9月期间的水费505.28元，另天安鸿基公司主张以欠交的物业服务费为本金按日万分之五计算的滞纳金1621.33元。
一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。天安鸿基花园成立业主委员会后，其第二届业主委员会于2009年8月20日与天安鸿基公司签订了《天安鸿基花园物业管理服务合同》。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》对邹景禧具有约束力，天安鸿基公司有权依据该合同向其收取物业服务费。
涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》约定的物业服务期限于2012年8月31日届满，由于天安鸿基公司与天安鸿基花园业主委员会之间没有另行签订合同，天安鸿基公司仍为天安鸿基花园提供物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，在未作出新的约定之前，相关权利、义务可按原合同约定。关于物业服务费收取标准的问题。原合同约定公寓的物业服务费为每月每平方米1.5元，后天安鸿基花园第三届业主委员会在2014年5月以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，而在这之前的2014年4月，天安鸿基公司及天安鸿基花园第三届业主委员会在小区公告栏张贴了会议通知及《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》，该合同主要条款具备，明确约定公寓物业服务费为每月每平方米2元。该次表决结果经天安鸿基花园第三届业主委员会确认，同意续签合同的业主达到法定人数，表决结果合法有效。天安鸿基花园第三届业主委员会鉴于有部分业主反映表决票上未明确注明服务费标准而再次发出会议通知，于2014年10月20日至11月20日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，该表决结果经2016年2月23日狮山镇房管所、松岗社区居委会及天安鸿基公司共同核查，表决人数达到法定人数，合法有效。经两次表决，天安鸿基公司与涉案小区全体业主就新的合同条款已达成合意，相关条款成立并生效，对双方均具有约束力。由于天安鸿基公司对包括邹景禧在内的业主提供了物业服务，天安鸿基公司要求邹景禧按照新标准支付相应的物业服务费理据充分，一审法院予以支持。邹景禧提出天安鸿基公司提供的表决票部分签名是假的，但未能提出反驳证据予以证实，而第一次表决的表决票均经业委会盖章确认，第二次表决的表决票经相关部门工作人员参与检查，故一审法院对邹景禧提出的抗辩意见不予采信。邹景禧应按照调整后的公寓物业服务费标准即每平方米2元交纳；但由于业主委员会对收费标准的征求意见是在2014年10月20日至11月20日期间完成，为方便计算，一审法院确定新的收费标准应从2014年12月起执行。
关于邹景禧辩称天安鸿基公司不应收取违约金的问题。根据上述分析，天安鸿基公司、邹景禧之间形成事实上的物业服务合同关系，在未作出新的约定之前，相关权利、义务可按原合同约定履行；原合同约定：业主或物业使用人未按期交纳物业服务费的，须按每日万分之五支付违约金。该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，邹景禧逾期交纳物业服务费，应支付违约金。邹景禧辩称天安鸿基公司的服务质量低劣、不应收取违约金，但并未提供充分的证据予以证实，一审法院不予采信。邹景禧还辩称不是其不交费而是天安鸿基公司没有从其扣费存折中扣取款项，但根据其提交的存折反映，自2014年8月20日最后一次扣取物管费后就没有再扣取过，而其他费用仍能正常扣取，这与天安鸿基公司所称是邹景禧自行取消了扣款委托相符合，故对邹景禧这一辩解意见亦不予采纳。
综上，计得邹景禧应支付2014年7月至2016年10月期间的物业服务费6409.18元以及2014年7月至2016年8月期间的公摊电费342.2元、2014年8月至2016年9月期间的水费505.28元给天安鸿基公司；同时，天安鸿基公司主张的违约金应调整为1575.44元。天安鸿基公司超出部分的诉讼请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邹景禧应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费6409.18元、公摊电费342.2元及水费505.28元予天安鸿基公司。二、邹景禧应于上述判项所确定的期限内支付违约金1575.44元予天安鸿基公司。三、驳回天安鸿基公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元（天安鸿基公司已预交），由邹景禧负担并应于支付上述款项同期迳付天安鸿基公司，一审法院不另收退。
二审期间，邹景禧向本院提交了天安鸿基花园业主表决票复印件164份，拟证明在业主自行组织的投票中，超过半数业主不同意签订物业服务合同及加价方案。本院组织双方进行了证据交换和质证。天安鸿基公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。经审查，因该表决票为业主自行组织的投票，本院对其真实性不予确认。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：天安鸿基公司调整物业服务费收费标准的行为是否有效。
邹景禧上诉主张，天安鸿基花园第三届业主委员会没有依法成立，表决票存在伪造嫌疑，表决程序不合法，其仍应按照每月每平方1.5元标准支付物业管理费。本院经审查，天安鸿基公司已向一审法院提交了佛山市南海区XX镇建设和环保局出具的业主委员会备案回执，上载明天安鸿基花园第三届业主委员会的任期为2010年12月22日至2015年12月21日，据此，本院认定天安鸿基花园第三届业主委员会已依法成立并备案，业主委员会在任期内委托天安鸿基公司就调整物业费事宜完成表决票派送、回收等事项合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，天安鸿基公司根据业主委员会的授权，先后于2014年4月召开业主大会、2014年5月10日至6月10日书面征求意见、2014年10月20日至11月20日再次书面征求意见，在小区业主多、变动快的情况下，天安鸿基公司采取书面征求意见的方式符合法律的规定。天安鸿基公司于2014年4月份开始张贴会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》、物业服务承诺书，在两次书面征求意见均达到“双过半”的统计结果的情况下，天安鸿基公司亦已就执行新的物业服务合同在小区公告栏张贴了公告，程序得当。邹景禧虽主张表决表上至少8名业主的名字被冒签，但该8名业主未出庭作证，逐一核对投票的真实性，本院对其该主张不予采信。综上，本院认定天安鸿基公司已就调整物业管理费事宜与天安鸿基花园全体业主达成合意，天安鸿基公司调整物业管理费的行为合法有效，邹景禧应依照调整后的每月每平方2元的标准支付物业管理费，一审判决邹景禧应支付2014年7月至2016年10月期间的物业服务费6409.18元正确，本院予以维持。
关于公摊水电费问题，天安鸿基公司已提供发票证明天安鸿基花园的水电费支出，邹景禧虽对水电费的数额及计算方式提出异议，但并未提供有效证据予以推翻，应承担举证不能后果，一审判决对此处理正确，本院予以维持。
此外，邹景禧还主张天安鸿基公司提供的物业服务存在质量瑕疵，其不应支付违约金。即使邹景禧提供照片足以证明天安鸿基公司提供的物业服务存在瑕疵，如给邹景禧造成损失，邹景禧可向天安鸿基公司主张赔偿，但不足以作为邹景禧拒付管理费的抗辩理由，邹景禧未依约支付管理费，构成违约，一审法院判决邹景禧支付违约金符合合同约定及法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人邹景禧的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹景禧负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年二月十三日
书记员 赵敏琪