江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第00049号原告镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。法定代表人赵纯心，该公司董事长。委托代理人强强，江苏汇典律师事务所律师。委托代理人严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。被告中国电影集团公司，住所地北京市海淀区新外大街25号。法定代表人焦宏奋，该公司董事长。委托代理人耿龙国，江苏江洲律师事务所律师。被告镇江中影电影城有限公司，住所地镇江市天桥路1号。法定代表人崔立忠，该公司董事长。委托代理人耿龙国，江苏江洲律师事务所律师。原告镇江九润国际置业有限公司（以下简称九润公司）与被告中国电影集团公司（以下简称中影公司）、镇江中影电影城有限公司（以下简称镇江中影公司）房屋租赁合同纠纷一案，原由镇江市润州区人民法院审理，因被告中影公司就同一案由向本院提起民事诉讼，并申请本院提审该案，本院经审查后提审本案。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告九润公司的委托代理人强强（原代理人为封孝权）、严丽娜，被告中影公司的委托代理人耿龙国，被告镇江中影公司的委托代理人耿龙国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九润公司诉称，2010年1月18日，被告与原告签订租赁合同，约定被告自2011年10月28日起承租原告坐落于镇江市矿机路1号（矿机路以东地块）镇江九润商业广场项目4-01商铺，建筑面积5000平方米，租期为15年，截止2026年10月27日。因被告租赁房屋产权最终测量面积为5722.3平方米，就此产生722.3平方米的面积差导致租金、物管费的差额，被告应当自承租之日起一并补足，以及按租赁合同5.1条的约定，空调系统、水系统、消防系统产生的维护保养费用被告应自行承担，其中消防维护5400元每年，空调机组、风冷热泵设备50000元每年，自2011年10月28日起至2014年11月19日所产生的费用66200元。合同签订后，原告按约履行约定义务，但被告至今仍不按照约定按时足额支付租金等费用。2014年8月15日，原告委托江苏汇典律师事务所向被告发出律师函，通知被告足额支付拖欠的全部租金、管理费、电费、迟延履行违约金等事项，被告也未按约全部履行通知内容。2014年8月26日，原告在此致函就面积问题产生的差额租金、物管费以及被告拖欠的租金、物管费、维修保养费、逾期交纳违约金等事项要求被告支付相应的费用，被告也未予答复和履行。迫于无奈，原告于2014年11月18日委托江苏汇典律师事务所致函被告正式通知被告解除双方于2010年1月18日签订的租赁合同，并通知被告迁让出租赁物业和结算拖欠租金、物管费及违约金等费用，但被告至今未按照通知书履行。请求：1、判令被告迁让出镇江九润商业广场项目4-01商铺；2、判令被告支付租金、管理费、迟延履行违约金1719227.12元（计算至2014年11月19日）；3、判令被告支付合同解除后的房屋使用费89268元（按原合同租金1.2元每平方米每天的标准暂计算自2014年11月20日至2014年12月2日，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；4、判令被告支付原告律师费44985元；5、由被告承担全部诉讼费用、保全费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告迁让出镇江九润商业广场项目4-01商铺；2、判令被告支付合同解除后的物业管理费282224元（计算标准按照原来的物业管理费10元每平方米每月，5000个平方，从2014年11月20日暂时计算到2015年5月13日一共是174天，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；3、判令被告支付合同解除后的房屋使用费1023916.67元（按照原来合同租金标准1.2元每平方米每天，5000个平方，自2014年11月20日起暂时计算至2015年5月13日一共是174天，最终计算至被告实际完全搬迁之日止）；4、判令被告支付空调系统、水系统、消防系统的维修保养费66200元；5、判令被告支付租金逾期付款违约金42787.45元，物业费逾期付款违约金20653.09元（按中国人民银行同期贷款利率年利率5.6%，以被告每期应付未付金额为基数×被告拖欠的天数）；6、判令被告支付原告律师费44985元；7、由被告承担全部诉讼费用、保全费用。审理中，原告申请本案主要就迁让问题先行处理，其他主张可在中影公司起诉九润公司的案件中一并处理。两被告共同辩称：1、关于计租面积，依照租赁合同第1.2条的约定，原告提供的镇房权证字第××号房产证所计算出的得房率仅为69.37%，低于合同约定的79%，故计租面积仍应按照建筑面积5000平方米计算租金和物业费。2、关于维护保养费，依照租赁合同第5.1条的约定，空调系统、水系统、风系统、消防系统的维护费用应包含在物业费之内，或者说附含在租赁物之内给被告使用；而且原告也有义务提供上述设施，即使在没有约定的情况下上述设施的费用也应由原告承担；此外，就双方履行合同以来，原告对于其承担维护义务和费用未提出任何异议，认可由其承担相关责任。3、关于租金交纳方式，自2012年10月28日开始之后的租金，双方鉴于九润国际商业广场的实际人流量及随后打破商户撤场的实际状况，均是分成每月租金152083.33元分批交纳，原告每收到被告交纳的三个月租金时开据一次发票给被告，双方按此租金交纳方式履行已达两年之久。由此可见，不论是双方实际协商达成按此方式交纳租金、物业费的事实，还是由此形成的交易习惯，双方已将合同约定租金、物业费一季度一交变更为按月先用后交；4、关于租金、物业费，被告已经将租金、物业费付至2014年11月27日，嗣后因原告起诉和断电导致被告停业而未支付，该责任在原告。且依据租赁合同第5.2条的约定，被告向原告交存576250元的保证金，该保证金用途为冲抵租金、物业费，在交存的保证金扣完仍不付的情况下，原告的解除权才成就，故被告不存在欠付租金和物业费的事实。5、关于函件，2014年8月15日汇典律师事务所发出的律师函没有委托单位盖章或附授权委托书，且该律师函与2014年8月26日的商函内容不一致，被告有理由可以不予理会。至于2014年8月26日的商函，被告已经致函原告予以驳斥，并要求与原告就客流量锐减商谈降低租金事宜。对于2014年11月18日的解除合同通知书，该通知书是汇典律师事务所发出，解除合同的主体不符，且被告接到该通知后随即回复汇典律师事务所，明确对汇典律师事务所的通知书不予认可。6、原告于2014年10月9日向被告发出缴费通知书，依据原告解除合同所依据的租赁合同第6.4.7条的约定，应当在被告60个工作日内未付或未足额支付租金的情况下，原告单方面解除合同的条件才成就。因此，被告不存在违约行为，原告单方面解除合同属于非法解除，被告不同意原告解除租赁合同，要求原告继续履行合同，立即恢复供电，并赔偿被告自2014年12月6日上午开始断电导致停业的损失。原告为证明其诉称，主要提供了以下证据：1、租赁合同；2、2014年8月15日的律师函及EMS快递单；3、九润广场411室房屋产权证；4、2014年8月26日商函及EMS快递单；5、2014年11月18日解除合同通知书及EMS快递查询单；6、律师费发票及代理合同；被告中影公司、镇江中影公司为证明其诉称，主要提供了以下证据：7、银行业务回单27份、租赁费发票8份；8、物业费发票19张；9、工商银行汇款回单及收据；10、工商银行回单；11、邮寄凭证；12、催缴通知单两份；13、接处警证明两份；14、工作联系函及快递凭证、查询回单；15、汇款凭证及发票；16、被告营业期间的票房收入报表及票房分账结算单。17、被告申请证人刘某、张某出庭作证。证人刘某出庭陈述：其是被告的市场主管，2011年开业的时候以及2012年7、8月份影城总经理徐会和九润的张伟说过这个问题，找过很多次后，九润董事长同意了，原来是三个月一付，后来就是一个月一付，证人并非每次都去，具体情况不大清楚。证人张某出庭陈述：其原先在被告影城从事主办会计，现在三山电子厂工作。2012年7、8月的时候总经理徐会和市场部经理及证人去九润五楼办公室找张伟，沟通租金和物业费的交纳方式，证人去过两三次。徐会意思刚开业资金困难，要求租金单月付，张伟和九润领导沟通过后口头同意我们的请求。之后租金和物业费都按月支付，先用后交，收到钱后九润出具发票，之后一直按这个方式交纳，也没有看到九润任何书面东西说有不同意见。经审理查明，2010年1月18日，被告中影公司与原告九润公司签订租赁合同，约定：乙方（被告中影公司）承租甲方（原告）坐落于镇江市矿机路1号（矿机路以东地块）镇江九润商业广场项目4-01商铺，建筑面积5000平方米，租期为15年，起租日暂定为2011年1月1日，具体以原告书面提前通知为准。租期分三期，第一期3年，第二期3年，第三期9年，第一期保底租金为1元每天每平方米，第二期保底租金为1.2元每天每平方米，第三期保底租金为1.5元每天每平方米，乙方应付甲方的收入抽成收益，第一期为年度净票房收入抽成收益10%，第二期为年度净票房收入抽成收益12%，第三期为年度净票房收入抽成收益12%，乙方应付租金为年度保底租金和年度收入抽成收益中较高者。乙方在开业前一个月支付甲方收讫三个月（一个季度）的保底租金，之后每三个月的保底租金提前10个工作日支付，以租金实际到达甲方银行账户的时间为准。乙方每月有义务告知甲方上月销售金额，每个租赁年度完成后10日内，甲、乙双方以售票系统合约年度票房收入进行结算，为确保甲方利益不受损，乙方应根据甲方要求，随时向甲方公布相关的账目，并接受甲方委托的相应机构的审计。乙方必须支付甲方物业管理费，物业管理费由物业服务费、公摊水电费、空调能源费三部分组成，第一期（第1-3年）物业管理费8元每月每平方米，第二期（第4-6年）物业管理费10元每月每平方米，第三期（7-15年）物业管理费为12元每月每平方米，影院全部租赁面积的独立空调系统、水系统、风系统、消防系统由甲方负责安装制作并免费提供于乙方使用，并由乙方单独控制，物业管理费的支付方式及时间与租金同步。乙方应于签署合同10个工作日内向甲方支付576250元，即三个月保底租金和三个月物业管理费总和作为租赁保证金，只要发生乙方的违约事件，甲方就可以用前述押金冲抵租金、物业管理费等所有各项欠款以弥补损失，该保证金不计利息。6.4条约定：在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，并可要求乙方将该物业恢复原状，同时甲方有权扣留押金并要求乙方赔偿全部各项经济损失：（1）乙方在租赁期间营业额数据对甲方进行隐瞒或虚报，但如果出现乙方非故意或者重大过失因素而产生账目处理错误，经甲方指出，乙方应立即予以调整……（5）乙方未履行本合同中双方约定的条款，或一方在甲方发出违约通知后的六十个工作日内对该违约行为仍为予以纠正的……（7）乙方收到甲方或物业管理公司发出的催缴通知单后，逾期未付或未足额支付累计达六十个工作日以上。6.5条约定：在租赁期间，甲方应承担该房屋结构范围内的责任，包括物业结构、公共地方及由甲方安装或者提供的设施及设备（如电梯、自动楼梯、防火和安全设施、空调设备、公共服务设施、水电服务设施、水电供应系统）的质量、安全、保养和修理。7.3条约定：乙方在收到甲方或物业管理公司发出的付款通知单后，应按付款通知单中规定的日期及时交纳款项，包括租金、物业管理费等相关费用，如发生乙方逾期支付上述费用，应按乙方应付而未付款项为基数，每逾期一天，按基数的万分之三计算支付逾期付款违约金。在租赁期内，乙方逾期缴费累计达三十个工作日以上的，甲方有停止供应水、电及气的权利，所带来的后果由乙方自己承担，乙方还应承担恢复上述供应可能发生的一切费用，乙方逾期计费累计达六十个工作日以上的，按（参考6.4.7条款）处理。10.7条约定：本合同所指甲方损失包括直接损失和间接损失，甲方追究乙方违约责任而发生的代理费用和律师费用等均为甲方损失。2012年2月5日被告中影公司向原告支付576250元。上述合同签订后，涉案物业的开业时间为2011年10月28日。被告中影公司基本依照合同约定支付租金及物业管理费。自2012年10月28日起的租金和物业管理费，被告镇江中影公司均是先使用物业，后支付费用，基本按月支付，被告镇江中影公司最后一次付款时间为2014年11月14日，该款项支付的是2014年10月28日至2014年11月27日租金和物业管理费。原告均按季度向被告镇江中影公司出具发票。2014年8月18日，江苏汇典律师事务所向两被告发出律师函，认为两被告截止2014年8月15日尚拖欠租金（456250元）、管理费、电费合计660488元，通知两被告在收到该律师函后五日内足额支付上述款项，并告知两被告相关法律后果。第二天，该律师函被签收。2014年8月28日原告向两被告发出商函，认为：1、两被告承租面积最终测量为5722.3平方米，两被告要补偿面积差导致的租金差额724466.9元及物管费差额208022.4元；2、截止2014年8月26日尚拖欠租金456250元、管理费12万元，且需提供2011年10月以来从未提供的年度收入相关数据，以便确定应收租金的最终金额；3、按合同约定，空调系统、水系统、消防系统产生的维护保养费用应由两被告承担，其中消防维护5400元每天，空调机组、风冷热泵设备5万元每年，自2011年10月28日起至2014年8月26日所产生费用为66200元；3、两被告自2012年7月起发生未按租赁合同约定支付租金、管理费的情况，按照合同约定，两被告应向原告支付逾期付款违约金分别为76484.38元和23868元。要求两被告：1、足额支付至今已逾期未交纳的上述全部租金、管理费、设备维护费及逾期付款所产生的违约金等合计1675291.68元；2、将租赁以来两被告从未提供的年度收入相关数据一并提供给原告。第二天，该商函被签收。2014年10月9日，原告向被告中影公司发出催缴通知书，通知被告中影公司支付2014年10月28日至2015年1月27日的租金456250元，涉案物业管理单位镇江恒业商业地产管理有限公司向被告中影公司发出催缴通知书，通知被告中影公司支付2014年10月28日至2015年1月27日的管理费12万元。2014年10月16日，被告镇江中影公司向原告发出函告，称：1、双方一直按照实际使用面积3953平方米结算租金，且就原告认为的建筑面积实测为5722.3平方米（我方无法核实）来讲，并未导致实际使用面积增加，不存在面积增加而增加租金一说；2、合同虽约定每三个月保底租金提前10天交纳，但双方在实际履行合同过程中，已改为每月交纳当月租金，贵方每三个月开据一次发票，我方至今不存在违反该实际履行方式的行为，故不存在拖欠租金一说，也不存在其他违约行为；3、因贵方委托经营管理的团队更换，导致大量商户撤场，致使整个九润广场客流量锐减到门口罗雀的地步，租赁合同所依据的客观情况已经发生重大变化，继续按合同约定的租金标准履行明显不公，要求商谈降低租金，否则将暂停支付租金和诉请法院裁决。2014年11月18日，江苏汇典律师事务所向两被告发出解除合同通知书，认为两被告一直拖欠租金、管理费等相关费用，依据租赁合同第5.2条、6.4.7条、7.3条、9.2条、10.7条，通知两被告依法解除双方签订的租赁合同以及相关善后事宜。第二天，该通知书被签收。11月24日，被告镇江中影公司向江苏汇典律师事务所发出工作联系函，认为：1、贵所不是租赁合同的出租方，无权解除合同，贵所的解除合同通知书未经出租方盖章确认，故对被告不产生法律效力；2、关于合同履行问题，被告已经致函原告，明确被告不存在违约行为，且提出减少租金要求；3、据被告了解，原告已向相关部门申请整体改变九润商业广场原有经营范围性质。12月31日，原告向被告发出通知函，称：2014年11月18日原告委托江苏汇典律师事务所致函被告，正式通知被告解除原告与被告于2010年1月18日签订的租赁合同，并通知被告迁让出租赁物业和结清拖欠租金、物管费及违约金等费用，但被告至今未按照通知书履行，鉴于双方合同已合法解除，特再次通知被告搬迁等事宜。2014年12月26日上午，九润商业广场物业将被告影院的电停了。2015年1月14日下午，九润商业广场十多人带着加力钳将被告影院的铁链锁打开。原告与江苏汇典律师事务所于2014年11月27日签订委托代理合同，约定原告因与被告中影公司、镇江中影公司纠纷一案，委托江苏汇典律师事务所律师代理，律师费44985元。原告于2015年1月21日向江苏汇典律师事务所开据44985元的增值税发票。另查明，被告镇江中影公司是被告中影公司成立的子公司，系涉案物业的实际经营人。天桥路1号九润商业广场1幢4层411室经登记建筑面积为5722.30平方米，套内建筑面积3969.57平方米，该物业系涉案租赁物业。上述物业已规划调整经营范围，当前已在施工阶段。2015年2月10日，本院立案受理中影公司诉九润公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为：（2015）镇民初字第00034号。以上事实，有租赁合同、2014年8月15日的律师函及EMS快递单、九润广场411室房屋产权证、2014年8月26日商函及EMS快递单、2014年11月18日解除合同通知书及EMS快递查询单、律师费发票及代理合同、银行业务回单27份、租赁费发票8份、物业费发票19张、工商银行汇款回单及收据、工商银行回单、邮寄凭证、催缴通知单两份、接处警证明两份、工作联系函及快递凭证和查询回单、汇款凭证及发票，以及当事人陈述等证据予以证实。本案争议焦点主要为：1、江苏汇典律师事务所于2014年11月18日通知被告解除租赁合同的效力；2、原告是否享有解除权。本院认为，原告与被告中影公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行合同义务和行使合同权利。关于第一项争议焦点，原告认为其已经委托江苏汇典律师事务所于2014年11月18日通知被告解除租赁合同，被告认为江苏汇典律师事务所并非合同当事人，且无相关授权，无权解除涉案租赁合同。本院认为，首先，合同一方当事人可以单方解除合同，但应当以当事人的名义进行。江苏汇典律师事务所虽为社会服务机构，但在为委托人提供法律服务时应当取得委托人的授权，并在授权范围内从事委托事项。江苏汇典律师事务所在向被告发出解除合同通知书时，虽在通知书中载明其受原告委托，但并未向被告披露其已经取得原告授权的相关文书。故江苏汇典律师事务所于2014年11月18日向被告发出的解除合同通知书不能发生解除本案租赁合同的效力，但经原告追认后，该通知书发生法律效力。2014年12月31日，原告通过通知函的形式通知被告其已通过江苏汇典律师事务所通知被告解除租赁合同，应当视为原告对江苏汇典律师事务所通知被告解除合同行为的追认。故江苏汇典律师事务所向被告发出的解除合同通知书对被告发生法律效力。虽然此为事后对该通知书的法律评价，但实际操作中，被告作为市场主体，在收到法律事务所解除合同通知书后，应当尤为关注，应当预见到该通知书可能的法律后果。关于第二项争议焦点。依照我国《合同法》第九十六条和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，解除合同的通知自到达对方时解除，对方有异议的，可以在收到通知之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2014年12月31日追认江苏汇典律师事务所的解除合同行为，追认的效力及于原通知的时间。本案原告于2014年12月份起诉，被告明确答辩要求继续履行合同，应当视为被告对原告解除合同意思表示存有异议。被告的上述意思表示发生在诉讼期间，且未超过异议期，人民法院应当审查原告是否有权解除涉案租赁合同。原告认为其解除合同的依据是租赁合同第4.1条和6.4条。被告认为，其已经告知原告销售情况，并按照改变后的支付方式支付租金及物业管理费，被告并不拖欠原告租金和物业管理费。本院认为，原告通知被告解除合同，解除合同的事由应当以解除合同通知书中载明的事由为准。审查江苏汇典律师事务所发给被告的解除合同通知书，原告解除租赁合同的事由是租赁合同第6.4.7条的约定。依照该条约定，原告依据该条解除合同应当具备两个条件，一是被告收到原告或物业管理公司发出的催缴通知单，二是被告在收到上述通知单后逾期未付或未足额支付累计达六十个工作日以上。原告于2014年8月28日向被告中影公司商函，要求被告中影公司支付拖欠的租金、物业管理费及相关利息，以及其他费用。原告用商函的形式通知被告应当依照租赁合同的约定支付租金及管理费，被告中影公司应当依照约定先预付三个月租金及物业管理费。但被告中影公司仍然按照之前的按月支付、先用后付的方式支付租金和物业管理费，不符合合同约定，构成违约，原告有权依照合同的约定或者法律规定主张权利。原告于2014年11月18日通知被告解除租赁合同，自2014年8月29日至2014年11月19日期间，虽然被告中影公司仍有付款，但均未按照约定付款，被告中影公司欠付租金和物业管理费的期间累计已经超过六十个工作日，原告于2014年11月18日通知被告解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。被告于2014年11月19日收到原告的解除合同通知书，双方签订的租赁合同于2014年11月19日解除。综上，原告与被告中影公司签订的租赁合同于2014年11月19日解除，被告中影公司应当于租赁合同解除后迁出涉案物业。鉴于被告中影公司是租赁合同的缔约方，被告中影公司有责任依照租赁合同的约定迁出涉案物业。被告镇江中影公司能够实际使用涉案物业源于被告中影公司，且由被告镇江中影公司实际履行了原告与被告中影公司签订的租赁合同，故被告镇江中影公司亦应迁出涉案物业。原告申请其他诉讼请求在中影公司起诉九润公司的（2015）镇民初字第00034号案件中一并处理。本院认为，本案与该案具有关联性，为便于案件处理，本院对原告的申请予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告中国电影集团公司、镇江中影电影城有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出镇江九润商业广场项目4-01商铺。案件受理费80元，由被告中国电影集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  陈 静代理审判员  戴晓东人民陪审员  王有志二〇一五年八月三十一日书 记 员  陈 舒