云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4598号
上诉人（原审被告、反诉原告）云南药材有限公司，住所地：云南省昆明市吴井路378号。
法定代表人：邓学峰，系公司总经理。
委托诉讼代理人：李志，男，汉族，1982年2月18日生，住云南省昆明市铝圈彝族苗族自治县。
委托诉讼代理人：金裕策，男，汉族，1990年8月11日生，住昆明市官渡区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南华兴物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市北市区省级机关住宅区。
法定代表人：龚伟，系公司董事长。
委托诉讼代理人：余坤、虞洁莹，系北京大成（昆明）律师事务所。
上诉人云南药材有限公司（以下简称“药材公司”）因与被上诉人云南华兴物业管理有限公司（以下简称“华兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭审理了本案，上诉人药材公司委托诉讼代理人李志、金裕策，被上诉人华兴公司委托诉讼代理人余坤、虞洁莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
药材公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四、五、七项；二、依法改判：1、确认药材公司与华兴公司2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令华兴公司归还药材公司保证金7万元；3、判令华兴公司赔偿药材公司装饰装修费用300万元；4、判令华兴公司赔偿药材公司经营及其他损失50万元；三、本案一、二审案件受理费由华兴公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。一审中，华兴公司除了与药材公司签订的商铺租赁合同上载明有金江小区9-19、9-20号商铺之外，就没能提交证明该商铺是按照建设工程规划许可证建设的任何依据。华兴公司一审所提交的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是取得建设工程规划许可证的依据，但不能证明金江小区9-19、9-20号商铺是按照建设工程规划许可证建设的。二、一审法院适用法律不当。根据最高法院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释第二条规定，取得建设工程规划许可证和按照建设工程规划许可证的规定建设房屋是出租人的举证义务，本案当中诉争房屋所在地块虽然取得了工程规划许可证，但诉争商铺未按照许可证的规定进行建设，开发商擅自将消防通道改成了商铺，才导致商铺无法办产权证，华兴公司作为出租人应当证明诉争商铺是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的。或者证明诉争商铺不能办理房产证的合法原因，而一审法院却要求作为承租人的药材公司来证明出租人出租的商铺是违章建筑，显然于法不符。三、华兴公司故意隐瞒出租商铺为违章建筑的事实，是导致商铺租赁合同无效的过错方，应当赔偿药材公司的损失。综上，请求支持药材公司的上诉请求。
华兴公司辩称，一、本案属于普通民事合同纠纷，而非侵权纠纷，更不属于证据规则规定的存在举证责任倒置情形的案件，而且是药材公司单独针对华兴公司的本诉提起的反诉请求，药材公司对其主张及诉讼请求应当承担举证责任，而不是将举证责任由华兴公司来承担。药材公司自始自终没有提交任何部门出具的《建章建筑整改通知》或其他证据来证明涉案房屋在规划设计时为消防通道，没有按规划建设的主张，故一审不支持药材公司的该主张并不存在事实认定错误或法律适用错误的问题。二、华兴公司提交的证据已经足够证明涉案商铺为合法建筑。三、华兴公司有权要求药材公司支付租金、商铺占用费及违约金，而无需向药材公司承担任何赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
华兴公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，药材公司向华兴公司退还其承租的金江小区9-19、9-20号商铺。2、药材公司支付2015年7月19日至2016年1月20日期间的租金411988.5元，扣除已支付的10万元后，应支付311988.5元。3、药材公司已交付的保证金7万元归华兴公司所有。4、2016年1月21日起至药材公司实际搬离商铺之日止，按2477元/天的标准，向华兴公司支付商铺占用费。5、药材公司向华兴公司支付违约金12234.87元（违约金计算方式为按照银行同期贷款利率上浮30%，2015年7月1日至2015年11月24日，违约天数为147天，拖欠租金411988.5元，违约金为9383元；2015年11月25日至2016年1月22日，违约天数59天，拖欠租金311988.5元，违约金为2851.87元。共计12234.87元）。6、本案诉讼费用由药材公司承担。
药材公司在一审审理过程中提起反诉，请求：1、确认双方于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》无效。2、判令华兴公司归还药材公司保证金70000元人民币。3、判令华兴公司赔偿药材公司装饰装修费用3000000元人民币。4、判令华兴公司赔偿药材公司经营及其他损失500000元人民币。以上合计3570000元人民币。5、本案诉讼费用由华兴公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月21日，华兴公司（甲方）与药材公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将位于金江小区9-19、9-20号商铺，共两间（三层）建筑面积约473.55平方米的商铺租赁给乙方；甲方承诺：甲方对该铺面享有完全的租赁权，且不存在包括但不限于抵押、第三人债权等影响乙方租赁权益实现的任何问题；租赁期限：商铺租赁期限为五年，自2015年1月20日至2020年1月19日，因出租的商铺属于全毛坯房，乙方需要进行全面装修，甲方给予乙方50天的装修期，装修期间免收房租，免租期自2014年12月1日起至2015年1月20日止，2015年1月19日免租期满后，不论乙方是否完成装修，均应按合同约定计算租金及租期；商铺租金:每平方米每月145元，第二年开始房屋租金每年在上一年基础上按8%递增，即2015年租金为823977元，2016年租金为889895元，以此类推；物业服务费：每月每平方米2.5元，每年物业服务费14207元，乙方于每次支付商铺租金时，同时支付当期物业服务费。支付方式：商铺租金及物业服务费每半年一付。本协议生效后20天内乙方向甲方支付第一个半年的租金及物业服务费，此后根据先付费后使用的原则，乙方须于每年7月1日前及1月1日前支付下一个半年的租金及物业服务费。保证金及违约责任：为了使甲乙双方自觉遵守本合同，维护双方权益，乙方需于本合同签订后10日内向甲方交纳70000元保证金，如乙方违约，保证金即作违约赔偿金，如违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方应赔偿甲方遭受的实际损失；如乙方未按约定向甲方交纳租金或物业管理费的，甲方可用保证金进行抵扣，且每延迟一天，乙方应按当年应支付租赁费及物业管理费总额的3‰向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方遭受的实际损失的，乙方还应赔偿甲方遭受的实际损失，逾期30天的，甲方有权解除本合同并提前收回商铺，且不退还乙方保证金。合同签订后，药材公司于2014年12月1日向华兴公司通过银行转账支付保证金70000元，并于2014年12月15日通过银行转账426195.5元给华兴公司支付2015年上半年租金及全年物业管理费。2015年7月1日因药材公司未交纳商铺2015年下半年租金，经华兴公司催要后，药材公司仍未支付商铺租金，华兴公司对药材公司租赁的商铺实行了停水停电的措施，药材公司于2015年11月24日支付了100000元后，华兴公司恢复了商铺的供水供电。截止2016年1月20日药材公司尚欠华兴公司商铺租赁费311988.5元。双方因房屋租赁发生纠纷，诉至一审法院主张其权利。另查明：金江小区9-19、9-20商铺的开发商系云南红云房地产开发有限公司，于2013年4月10日将上述商铺委托给华兴公司进行经营管理及出租。
一审法院认为，华兴公司与药材公司在平等互利基础上订立的《商铺租赁合同》系双方自愿达成，且未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，药材公司因迟延履行交付商铺租金的义务，违反了合同的约定，经华兴公司催要后仍未履行交付义务。华兴公司按合同约定，有权解除与药材公司签订的《商铺租赁合同》，故华兴公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求依法有据，予以支持。既然双方签订的《商铺租赁合同》已解除，华兴公司有权要求药材公司退还其占有的商铺。关于华兴公司要求药材公司支付2015年7月19日至2016年1月20日期间尚欠租金的诉讼请求，依法有据，予以支持。关于华兴公司主张药材公司已交付的保证金70000元归其所有的诉讼请求，一审法院认为，双方在《商铺租赁合同》中对70000元已作明确约定，如药材公司未按约定向华兴公司交纳租金或物业管理费的，华兴公司可用保证金进行抵扣。故该70000元应作为抵扣药材公司尚欠华兴公司的商铺租金及物业管理费。故药材公司应支付华兴公司2015年7月19日至2016年1月20日期间的商铺租金为241988.5元。关于华兴公司主张的药材公司支付2016年1月21日起至药材公司实际搬离商铺之日止的商铺占用费，按每日2477元标准计算的诉讼请求，一审法院认为，药材公司从2015年7月1日后未全额交付华兴公司商铺租赁费，且一直实际占有和使用双方诉争的商铺，故华兴公司要求药材公司支付2016年1月21日其至实际搬离商铺之日止日，按每日2477元（2016年商铺租金889895加物业服务费14207元除以365天）标准计算商铺占用费的诉讼请求，依法有据，予以支持。华兴公司主张药材公司支付违约金的诉讼请求，依法有据，予以支持，根据华兴公司尚欠药材公司的租金，按中国人银行同期贷款利率上浮30%计算，一审法院予以确认违约金为10592元。关于药材公司主张双方签订《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，因药材公司一直未向一审法院提交双方争议的商铺系违章建筑的依据，故对药材公司的该主张，不予以支持。对于药材公司的其他诉讼请求，依法无据，不予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十四条，第二百二七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司与被告（反诉原告）云南药材有限公司于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于金江小区9-19、9-20号商铺腾还原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司；三、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司商铺租金人民币241988.5元；四、由被告（反诉原告）云南药材有限公司自2016年1月20日至实际腾还金江小区9-19、9-20号商铺之日至，按每天人民币2477元支付原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司商铺占用费；五、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司违约金人民币10592元；六、驳回原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）云南药材有限公司的全部反诉请求。
经审理，一审法院认定的案件事实与二审查明的一致，本院依法予以确认。二审补充认定案件事实：2016年12月22日，药材公司向华兴公司发出《关于退还租用商铺的函》，载明其决定于2016年12月31日前将医馆整体搬离该租赁商铺，请华兴公司于2016年12月31日准时到该商铺与其办理商铺移交手续。药材公司于2016年12月30日将涉案的金江小区9-19、9-20号商铺退还华兴公司，双方共同制作了《房屋接交确认书》、《商铺场地移交清单》。
本案二审争议焦点为：双方于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》是否有效？
本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，药材公司主张诉争商铺未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，擅自将消防通道改成了商铺，系违章建筑，因此双方于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》系无效合同。为证实其主张成立，药材公司向本院提交了《房屋权属登记簿查询无结果通知书》、《调查通知书》、《责令改正通知书》、照片二张。本院认为，从药材公司所提交的上述证据无法反映出涉案商铺属违章建筑，相反，通过华兴公司向一审法院提交的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》已经能证实开发商云南红云房地产开发有限公司建设房屋时已取得了建设工程规划许可证，现房屋已经已投入了使用，对于该建设行为至今并未受到相关行政主管部门的处罚，则说明涉案房屋系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故药材公司的主张无事实和法律依据，本院依法不予采信。则双方于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行，故药材公司未按合同履行支付租金的义务，理应承担相应的违约责任，一审判决解除合同，并判令药材公司支付占用期间的租金和相应违约金并无不当，本院依法予以维持。但经二审查明，涉案房屋已于2016年12月30日腾还华兴公司，则对于一审判令腾还房屋的内容已无实际意义，且租金计付期限应截止于2016年12月30日。对于药材公司主张由于涉案房屋没有产权证导致其无法办理营业执照和医疗机构执业许可的主张，本院认为，根据华兴公司二审提交的昆明市盘龙区市场监督管理局出具的《分公司设立登记提交材料规范》，载明申办人申办分公司营业执照所要提交的系营业场所使用证明，而并非必须提交房屋所有权证。对于药材公司认为办理医疗机构执业许可必须提供房屋所有权证的主张，本院认为，药材公司作为专业的医疗机构，其在签订租赁合同时就应当负有注意义务，审查涉案房屋是否具备开办医疗机构的条件，其未尽到该审慎义务导致无法办理医疗机构执业许可的后果由其自行承担，故对药材公司的主张本院依法不予支持。对于药材公司申请本院到昆明市盘龙区规划局调取涉案租赁房屋的规划档案情况，本院认为，前已述及，至今涉案房屋已投入使用，但未出现相关行政主管部门的处罚决定，且药材公司的申请与本案处理结果也无直接关联性，故本院对药材公司的申请不予同意。
综上所述，药材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因一审判决之后案件事实已发生变化，故本院依法对一审判决进行部分调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初523号民事判决第一、三、五、七项，即“一、解除原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司与被告（反诉原告）云南药材有限公司于2014年11月21日签订的《商铺租赁合同》；三、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司商铺租金人民币241988.5元；五、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司违约金人民币10592元；七、驳回被告（反诉原告）云南药材有限公司的全部反诉请求”；
二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初523号民事判决第二项，即“二、由被告（反诉原告）云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于金江小区9-19、9-20号商铺腾还原告（反诉被告）云南华兴物业管理有限公司”；
三、变更昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初523号民事判决第四项为由云南药材有限公司于本判决生效之日起十日内向云南华兴物业管理有限公司支付剩余租金840355元；
四、驳回云南华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回云南药材有限公司的上诉请求。
二审案件受理费24968元，由云南药材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 朱吉文
代理审判员 熊梓旭
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 焦宏瑞