福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汀民初字第2316号
原告ＸＸ芳，男，1960年8月12日生，汉族，住福建省长汀县，系长汀县富兴糖酒经营部负责人。
委托代理人丘明，福建矩圆律师事务所律师。
被告长汀县房地产管理所，住所地：福建省长汀县。组织机构代码：49082637-3。
法定代表人钟秋，所长。
委托代理人戴秉志，福建先丰律师事务所律师。
原告ＸＸ芳与被告长汀县房地产管理所（以下简称房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理。依法由审判员吴桃荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ芳、委托代理人丘明，被告的委托代理人戴秉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月30日，原告ＸＸ芳以自己经营管理的长汀县富兴糖酒经营部的名义，与被告房管所签订了公有房屋租赁合同。该合同约定被告将其座落于长汀县汀州镇水东街29号店面租给原告，租期5年，从2007年1月1日起至2011年12月31日止（内容详见2006年12月30日双方签订的合同）。原告承租该店房后，发现该店房靠东边一角的沿街面有一个店面宽的位置是一堵墙，而此墙外又是一个其他人经营的、面积大约20平方米左右的简易店铺，致使29号店房使用价值较低。于是为提高29号店面的使用价值以及改善经营环境，原告于2007年1月2日向被告提出报告要求扩改店房，被告原法定代表人李启钢于2007年1月9日作出了“经研究，拆除简易店铺及相关补偿事宜若商妥，则同意扩改。其费用先由富兴经营部垫付，待合同期满后按市场价结算；由本所一次性付清或抵扣租金。”批示的报告（详见《关于要求扩改店房的报告》）交给原告。为此，原告在被告同意的前提下，便着手进行承租店房的扩改工程，先与原简易店面业主黄火荣协商，并经李启钢同意，支付138300元给黄火荣作为其搬迁、让出店面等费用，由于原告当时资金不够，只付了部分的现金给黄火荣，至2007年8月17日才付清。此后，原告又雇请工人对承租店房进行扩改工程并为此花费人民币156247元。因此，原告为扩改店房实际支出的费用是人民币294547元。由于当时被告承诺原告垫付的扩改资金是待房屋租赁合同期满后按市场价结算，所以原告直到2012年1月底租赁合同到期后才向被告提出结算并要求被告按市场价偿还所垫付款项。然而却遭被告推诿。随后，在双方协商未果的情况下，原告仍然继续承租该店房一年，但并未签订书面租赁合同。2013年1月1日，原、被告双方对该店面续了租赁合同，期限至2015年12月30日止，但被告还是不偿还原告所垫付款项。2013年11月22日，原告续租涉案店房后仍有出具报告要求被告依约抵扣租金或一次性付清扩改店房费用，但被告收件后并未积极答复。无奈之下，原告于2014年4月17日依法委托福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司对涉案店房的扩改工程进行评估预算，其工程造价为人民币133413.66元。由于该工程预算造价是以低于市场价20%进行评估的，故原告认为应当在此预算基础上上浮20%计算为160096.39元才更加合理。该款项加上先行支付给黄火荣的138300元，以及原告支出的涉案店房扩改工程编制费700元，原告的垫付款项实际应为299096.39元。综上，请求判令：一、被告房管所偿还原告ＸＸ芳为其垫付的扩改店房费用等计人民币299096.39元，并支付自2012年1月1日起按中国人民银行规定的贷款基准利率计算的利息至还清垫付款之日止；二、诉讼费由两被告承担。
被告房管所辩称，2007年1月1日，答辩人将水东街29号店房出租给原告，双方签订了《房屋租赁合同》约定租赁期限为五年。租期内，原告提出对29号店房旁边的一个已由黄火荣承租的简易店房约20平方米进行扩改，原告提出扩改要求时，答辩人明确告知原告，需要承租人黄火荣同意才行，否则，不能进行扩改。原告私自与黄火荣协商，黄火荣让出店面，转给原告进行承租。商妥后，答辩人才同意原告进行扩改。至于原告支付给黄火荣的店面转让等费用由原告自行承担，简易店房扩改的费用由答辩人在合同期满后按市场价一次性付清或抵扣租金。原告与原承租人黄火荣商妥后对简易店房进行扩改，扩改完成后，该店房一直由原告承租，但原告未交纳简易店房约20平方米的租金。扩改店房的建设费用，应当按扩改店房时市场价以原告实际支出的费用进行结算。由于工程量小，且原告是雇请工人进行扩改的，原告实际支出的建设费用仅为两项材料费用和工人工资，其他的规费、人工费价差等分项工程费用原告并未支出。因此，应当扣除原告主张的这一部分费用。另外，原告自2007年1月后占用了该简易店房，但原告未能支付租金，在支付建设费用中应当扣除这部分的租金。
经审理查明，原告ＸＸ芳系长汀县富兴糖酒经营部的经营者。2006年12月30日，原告以长汀县富兴糖酒经营部的名义与被告房管所签订《公有房屋租赁合同》一份，约定长汀县富兴糖酒经营部向房管所租用座落于长汀县汀州镇水东街29号（1999年7月12日登记，房屋所有权证号：汀房权证城字第01**号，登记房屋所有权人为长汀县房地产管理所，建筑面积为342.20平方米）和192号公房，租赁期限五年，即自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月2日，长汀县富兴糖酒经营部向被告房管所递交《关于要求扩改店房的报告》一份，报告的主要内容为“兹有长汀县富兴糖酒经营部于去年底与贵所签订了水东街29号店房的租赁合同，但该店房靠东边一角的沿街有一个店面宽的位置是一堵墙，而此墙外又是一个面积20平方米左右的简易店铺，致使29号店房利用率较低。为了提升该店房的价值，改善门面环境，并让贵所长期更好受益，本经营部愿出面协调拆除简易店的相关事宜，并把沿街的一个门面位置宽度的墙体拆除改为店门，同时将店内外进行整体修复。以上各工程项目等所需资金若贵所不予暂借，本经营部同意先垫付，工料单价同意参照市场单价。但双方签订的合同期限内不因扩改店房增加租金。本经营部亦同意以上扩改店房的各项费用（包括拆除简易店内经营者的有关补偿、店内外地板的修复等），可在2011年底前由贵所全额一次性支付给本经营部。当否？请贵所明示。”同月9日，李启钢（时任房管所所长）在上述报告下方空白处签署“经研究，拆除简易店铺及相关补偿事宜若商妥，则同意扩改。其费用先由富兴经营部垫付，待合同期满后按市场价结算，由本所一次性付清或抵扣租金。李启钢”。2007年1月份，原告对简易店房进行了拆除，对29号店房进行了扩改修复。2007年8月17日，证人黄火荣（当时简易店铺经营者）向原告出具收条一张，其主要内容为“兹收到长汀县富兴糖酒经营部交来水东街29号大楼右侧前拆除店内商品处理损失费陆万柒仟陆佰元整，店内转让费损失肆万伍仟元整，违约金贰万元整，搬迁费伍仟柒佰元整，合计：壹拾叁万捌仟叁佰元整。”2013年1月1日，原告再次以长汀县富兴糖酒经营部的名义与被告房管所签订《长汀县水东街直管公房店面租赁合同》一份，约定向房管所租用位于长汀县水东街29号县直管公房店面，租期自2013年1月1日起至2015年12月30日止。2013年11月22日，原告以长汀县富兴糖酒经营部的名义向房管所递交报告一份，要求被告房管所将扩改29号1#店所支出的29万余元［其中打墙体、修复水电、地板、货架、顶棚、卷闸门等15万余元；拆29号1#店墙外店的商品处理损失等13万余元，29号1#店房停业补偿费0.7万余元及未按期结算产生的利息等用于抵扣店租或将29号1#、3#店内的面积在三年（13年-15年）内不予计租，用于冲抵本经营部因扩改店房（含简易店内经营者的经济补偿费）支付的费用］，被告房管所未予书面答复。2014年间，原告以长汀县富兴糖酒经营部的名义委托福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司对涉诉店房扩改工程进行工程造价预算。2014年4月17日，福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司向原告出具瑞晟汀预算（2014）028号工程预算书，预算书编制涉诉店房扩改工程含劳动保险费总造价为133413.66元。预算书编制说明：1、人工预算单价按照福建省住房和城乡建设厅《关于调整建设工程人工预算单价的通知》（闽建筑函（2013）92号）规定计算。2、本工程预算造价中材料除按建设单位提供的长汀县汀州镇水东街29号扩改店房工程《建设工程材料询价记录表》相应价格计算外，其他材料市场预算价格均按照龙岩市造价站、长汀县造价站分别发布的2014年4月《龙岩工程造价信息》中长汀县相应材料（综合）价格、《长汀县工程造价信息》相应材料（品牌）价格进行编制。原告为此支付工程编制费700元。2014年8月23日，被告向本院提出申请要求对涉诉店房工程造价进行重新鉴定，鉴定面积以20平方米为限。2015年5月21日，经双方当事人协商一致，本院委托福建三丰工程咨询有限公司进行造价鉴定。2015年6月3日，福建三丰工程咨询有限公司认为扩改店房登记面积为109.23平方米，无法对其中20平方米进行分割鉴定为由，退回鉴定材料。2016年3月29日，福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司向原告出具工程预算书，预算书编制涉诉店房扩改工程含劳动保险费总造价为110831.47元（预算依据为2007年2月份的工程造价价格）。同月31日，福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司向原告出具工程预算书，预算书编制涉诉店房扩改工程含劳动保险费总造价为126880.93元（预算依据为2012年1月份的工程造价价格）。
另查明，2011年3月3日，长汀县富兴糖酒经营部更名为长汀县富兴鞋类经营部，经营者仍为原告。2012年1月1日至2012年12月30日，长汀县富兴糖酒经营部向被告房管所承租水东街29号店，但双方未签订《公有房屋租赁合同》。原告缴清了2007年1月1日起至2012年12月30日止的租金，尚欠2013年1月1日起至2015年12月30日止的租金合计340086.40元。2014年7月16日，水东街29号第1层1#店的房屋所有权人登记为长汀县国有资产投资经营有限公司，建筑面积为109.23平方米。
以上事实，有原告提供的个体工商户登记信息、《公有房屋租赁合同》、汀房权证城字第01**号房屋所有权证、《关于要求扩改店房的报告》、《收条》、《长汀县水东街直管公房店面租赁合同》、《报告》、瑞晟汀预算（2014）028号工程预算书、工程预算编制费发票、《工程预算书》两份、证人黄火荣的证言、《福建省龙岩市地方税务局服务业及其他行业手工发票》（46张）、《福建省龙岩市地方税务局通用机打发票》（8张）、汀建房权证城字第2014011**号房屋所有权证和原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点如下：一、涉诉店房扩改面积为多少？二、李启钢签署“经研究，拆除简易店铺及相关补偿事宜若商妥，则同意扩改。其费用先由富兴经营部垫付，待合同期满后按市场价结算，由本所一次性付清或抵扣租金。”其费用包含哪些费用？三、待合同期满后按市场价结算指的是合同期满后的市场价还是扩改当时的市场价？四、扩改费用应如何认定？
一、涉诉店房扩改面积为多少？原告提供了涉诉店房扩改前的建设设计图纸及扩改后的29号1#店房屋所有权证书，证明涉诉店房扩改后的建筑面积为109.23平方米。被告辩称扩改面积仅为20平方米，但未提供证据证明其抗辩主张，且被告辩称的面积为20平方米的简易店房系在涉诉店房面积以外的，并未计入涉诉店房的建筑面积，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。
二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意扩建的，扩建费用的处理可以进行约定。本案中，李启钢签署“经研究，拆除简易店铺及相关补偿事宜若商妥，则同意扩改。其费用先由富兴经营部垫付，待合同期满后按市场价结算，由本所一次性付清或抵扣租金。”其费用包含哪些费用？庭审中，原告提供了《报告》一份，证明原告在进行涉诉店房的扩改前，已征得了被告方的同意，从《报告》内容“本经营部愿出面协调拆除简易店的相关事宜，并把沿街的一个门面位置宽度的墙体拆除改为店门，同时将店内外进行整体修复。以上各工程项目等所需资金若贵所不予暂借，本经营部同意先垫付”及李启钢的答复“经研究，拆除简易店铺及相关补偿事宜若商妥，则同意扩改。其费用先由富兴经营部垫付，待合同期满后按市场价结算，由本所一次性付清或抵扣租金”可以看出，被告同意支付的费用包括报告中罗列的各项费用，拆除简易店房的相关费用及店、内外的整体修复的费用。原告出具《报告》，被告依据报告内容予以答复，双方对涉诉店房的扩改费用有约定，本院予以认可。
三、“待合同期满后按市场价结算”指的是合同期满后的市场价还是扩改当时的市场价？被告原法定代表人李启钢在2007年1月9日对原告扩改店房的报告作出答复，涉诉店房的租赁期限为2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月份，原告对简易店房进行了拆除，对29号店房进行了扩改修复。从字面上及常理上来理解，“待合同期满后”是指双方进行结算的时间，而“按市场价结算”应理解为扩改当时即2007年1月的市场价。
四、扩改费用应如何认定？1、关于原告向原简易店面业主黄火荣支付138300元的真实性问题。原告在向被告出具《关于要求扩改店房的报告》时提到了拆除简易店房的相关费用，原简易店面业主黄火荣也以证人身份出庭作证，并且向原告出具了收条证实，原告为与黄火荣协商时支付了商品处理损失费67600元、转让费损失45000元、违约金20000元、搬迁费5700元，合计138300元，对上述费用的真实性，本院予以认定。被告未提供足以反驳原告主张的证据，故对被告关于该部分费用不应由被告支付的抗辩，本院不予采纳。2、“07年水东街29号改店费用支付记录”的真实性问题。该份记录系原告单方制作，且被告未在该记录中签字确认，不能证明原告的主张，故本院不予采信。庭审时，被告对原告提供瑞晟汀预算（2014）028号工程预算书的鉴定内容提出异议，认为：一、涉诉店房的扩改面积仅为20平方米，故提出对拆除的简易店房（面积为20平方米）进行造价鉴定的申请；二、因扩改产生的店房内的重新装修费用，不应由被告承担。三、涉诉店房的扩改费用不能适用2014年的《龙岩工程造价信息》或《长汀县工程造价信息》规定的价格进行造价鉴定。四、原告雇请工人进行扩改，并未实际支出规费、人工费价差、税金等费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，具体到本案中，因被告同意了原告对涉诉店房进行扩改及整体修复，故对原告的重新装修费用中的附合装饰装修费用，被告理应承担。再根据《》第“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……”的规定，原告在租赁期间经被告同意对店房进行扩改修复，因双方未约定合同期满时对装修装饰物如何处理，现租赁期间届满，根据上引法律规定，本院认定对房屋中未形成附合的装饰装修物可由原告自行拆除，但原告在合同期满后又进行了续租，故原告要求被告支付未形成附合装饰装修物的费用，本院不予支持。因原告扩改店房内容包括打通墙体、修复水电、地板、顶棚和扩改后的重新修复即装饰装修（安装门面招牌、电子显示屏、货架等）。本院认为，对修复地板、顶棚等内容及安装工程中所包含的水、电工程，该部分己形成附合，成为房屋结构的全部，按照原、被告双方的约定，该费用应由被告承担。而其中的装饰装修（安装门面招牌、电子显示屏、货架）等费用应由原告自行承担。关于涉诉店房的扩改费用能不能适用2014年的《龙岩工程造价信息》或《长汀县工程造价信息》规定的价格进行造价鉴定的问题？因涉诉店房的扩改系发生在2007年间，且据上述分析，被告同意按扩改当时的市场价进行结算，故理应依据2007年的相关造价信息进行造价鉴定，基于此，本案的扩改工程费用应采纳2016年3月29日福建省瑞晟建设工程造价咨询有限公司出具的工程预算书。根据该份《工程预算书》及上述费用支付记录体现，应剔除的费用为：门面仿古招牌（含油漆）17000元、电子显示屏（含材料、安装）6105元、沿壁货架27750元、中间货架6300元、收银服务台30**元，以上合计60155元。该份工程预算书中的规费、劳保费用、农民工工伤保险费、危险作业意外伤害保险费、税金等合计5729.36元，该部分费用是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用，且原告未举证证明有实际支出该部分费用，故本部分费用应从工程总造价中剔除。扣除上述费用外的44947.11元，应由被告承担。因被告承诺在合同期满后按市场价结算而不是“期满时”，原告也无证据证明其在合同期满后及时向被告主张了权利，且被告的支付款项义务以双方经结算确定数额后方才能进行，故原告主张从2012年1月1日始计付违约金的主张，本院不予支持。结合本案实际，从原告向被告提出扩改费折抵租金的2013年11月22日再给予一定的宽限期计付，本院酌定从2014年1月1日开始计付。又因双方未约定逾期付款的违约金，故逾期付款违约金依法可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计算。原告自行进行涉诉店房的造价预算花费工程预算编制费700元，该费用属原告履行结算义务所支出，本院不予支持。综上，依照《》第、第，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条和《》第之规定，判决如下：
一、被告长汀县房地产管理所应于本判决生效之日起五日内向原告ＸＸ芳偿还原告ＸＸ芳先行垫付的扩改店房费用共计183247.11元（其中拆除简易店房的费用138300元、店房扩改费44947.11元），并参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付自2014年1月1日起至付清款项之日止的违约金。
二、驳回原告ＸＸ芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5786元，减半收取2893元，由原告ＸＸ芳负担1120.5元，被告长汀县房地产管理所负担1772.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 员 吴桃荣
二〇一六年六月二十二日
代理书记员 胡晓莉
附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。