福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0582民初4819号
原告中国工商银行股份有限公司晋江支行，住所地晋江市。
负责人王清水，该行行长。
委托代理人赖世梁、柳鑫梅，该行职员。
被告吴美蓉，女，1968年11月16日出生，汉族，住晋江市。
被告吴金源，男，1960年3月12日出生，汉族，住晋江市。
被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市。
法定代表人王文质，该公司执行董事。
委托代理人陈建家，该公司办公室主任。
原告中国工商银行股份有限公司晋江支行（以下简称工行晋江支行）与被告吴金源、吴美蓉、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖世梁、柳鑫梅及被告鑫中瑞公司委托代理人陈建家到庭参加诉讼，被告吴金源、吴美蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行晋江支行诉称，被告吴美蓉于2013年10月25日与原告签订一份个人借款合同，合同编号为01××××08磁灶2013一手贷0001555号，期限自2013年10月25日起至2023年10月25日止，金额为43万元，借款用途为购买住房，按月等额本息还款，被告吴美蓉以其个人所有的房地产提供抵押担保，并办理房地产按揭抵押登记（晋房预2013字第11793号），被告鑫中瑞公司为该借款提供阶段性连带责任保证，合同签订后，原告依约发放贷款，被告吴美蓉未能遵照合同约定按月归还贷款，经原告多次催收，被告吴美蓉、吴金源仍未能还款，被告鑫中瑞公司亦未能履行保证担保责任，故请求判令：1.解除原告与三被告签订的合同编号为01××××08磁灶2013一手贷0001555号个人购房借款／担保合同；2.被告吴美蓉、吴金源立即偿还原告贷款363914.53元及自借款欠息之日起至还清款项之日止根据合同约定和中国人民银行逾期付款的有关规定计算的利息、罚息、复利（截至2016年4月25日共欠利息、罚息、复利9943.19元）；3.原告对被告吴美蓉提供的抵押物房地产（详见晋房预2013字第11793号）享有优先受偿权；4.被告鑫中瑞公司应对上述贷款本息的偿还承担连带清偿责任。
被告吴美蓉、吴金源未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告鑫中瑞公司辩称，原告工行晋江支行应先就被告吴美蓉、吴金源提供的物的担保优先实现债权，不足部分再由其承担连带清偿责任。
经审理查明，2013年10月25日，原告工行晋江支行与被告吴美蓉、鑫中瑞公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同编号为01××××08磁灶2013一手贷0001555号。合同中约定，被告吴美蓉为购买住房向原告借款43万元，借款期限自2013年10月25日起至2023年10月25日止，按月等额本息还款；被告吴美蓉另以其所购房屋提供抵押担保并办理房地产按揭抵押登记（晋房预2013字第11793号）；被告鑫中瑞公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等费用，自正式抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后保证责任免除；被告吴金源确认本案债务为夫妻共同债务，其为共同还款人。前述合同签订后，原告依约发放了贷款，涉诉房屋亦办理晋江市房地产按揭登记证，但未办理抵押登记。因被告吴美蓉、吴金源自2015年5月25日起未能依约还本付息（至2015年5月25日尚欠贷款本金363914.53元），被告鑫中瑞公司亦未能履行保证担保责任，故原告于2016年5月10日诉至本院。
上述事实，有原告工行晋江支行提供的被告吴金源、吴美蓉的户口簿、结婚证复印件各一份、被告鑫中瑞公司营业执照复印件一份、《个人购房借款／担保合同》一份、房屋预告登记证两份、被告吴美蓉、吴金源出具的抵押声明一份、中国工商银行个人借款凭证一份、个人住房贷款共同偿还贷款确认书、中国工商银行个人贷款借据余额信息一份及原告与被告鑫中瑞公司在庭审中的陈述为证。
本院认为，原告工行晋江支行与被告吴美蓉、鑫中瑞公司签订的《个人购房借款／担保合同》未违反法律禁止性、强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告吴金源、吴美蓉经本院依法送达起诉状及证据副本，既未到庭应诉，又未书面提出答辩或异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。原告依约提供借款，被告吴美蓉、吴金源未能按照合同约定还本付息，应承担相应的违约责任，即该两被告应支付所欠贷款本金363914.53及相应利息、罚息、复利，且原告有权解除合同并提前收回全部借款。原告请求对被告吴美蓉、吴金源提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物并未办理抵押登记手续，原告作为该房屋抵押权登记预告的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋已享有现实的抵押权，故本院对原告请求在抵押权登记完成前享有对抵押物优先受偿不予支持，予以驳回。因本案中并未设立抵押权，即物的担保并未设立，因此被告鑫中瑞公司关于原告应先就物的担保优先实现债权的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。被告鑫中瑞公司作为保证人应对上述款项承担连带清偿责任，被告鑫中瑞公司承担保证责任后，有权向被告吴美蓉、吴金源追偿。被告吴金源、吴美蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司晋江支行与被告吴美蓉、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号“01408磁灶2013一手贷0001555号”）。
二、被告吴美蓉、吴金源应于本判决生效之日起十五日内共同返还原告中国工商银行股份有限公司晋江支行借款本金人民币363914.53元，并支付该款自2015年5月25日起至实际还款之日止按双方合同约定计算的利息、罚息、复利。
三、被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应对上述债务承担连带清偿责任，被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告吴美蓉、吴金源追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司晋江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6908元，因适用简易程序减半收取为3454元，由本案三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 吴水龙
二〇一六年七月十二日
书 记 员 尤芳冰
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
1.《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。