上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初6252号
原告：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈鸿，总经理、执行董事。委托诉讼代理人：杨洁，上海海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马子荀，上海海华永泰律师事务所律师。被告：朱芝蓉，女，汉族，住上海市徐汇区。原告上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)与被告朱芝蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托诉讼代理人马子荀到庭参加诉讼，朱芝蓉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡城公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱芝蓉向怡城公司支付房屋租金31,169.27元；2、判令朱芝蓉向怡城公司支付物业管理费人民币755元；3、判令朱芝蓉向怡城公司支付拖欠房屋租金的违约金人民币35,908.90元；【计算方式：以拖欠的房屋租金为基数，自合同约定的应付款之日起至2015年11月11日(出租人变更之日)止，按照1%每日计算】；4、判令朱芝蓉向怡城公司支付拖欠物业管理费的违约金1,594.31元；【计算方式：以拖欠的物业管理费为基数，自合同约定的应付款之日起至2015年11月11日(出租人变更之日)止，按照1%每日计算】；5、判决朱芝蓉赔偿怡城公司损失暂计人民币1000元；【计算方式：以拖欠的房屋租金人民币31,169.27元和物业管理费人民币755元之和为基数，自2015年11月12日起至实际付清之日止，按照同期人民银行贷款利率计算】;6、判令朱芝蓉支付律师费5,634元；【注：朱芝蓉应付上述第1项至第5项款项，先以朱芝蓉已支付的房屋租赁保证金人民币21,414元和社会治安综合治理保证金人民币1,000元进行抵付(抵付顺序从先到后为损失赔偿、违约金、物业管理费和房屋租金)，不足部分由朱芝蓉继续向怡城公司支付。】事实和理由：怡城公司受产权人上海中星(集团)有限公司委托，代为出租管理上海市徐汇区罗香路XXX号底层房屋。朱芝蓉自2014年起向怡城公司承租该房屋。2015年8月20日，双方就房屋续租事宜签订新的《房屋租赁合同》，就租金、物业管理费、保证金以及双方的权利义务进行了约定。合同第6.2条约定：“如承租人违反本合同的约定，则出租人有权以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人。”第14.3条约定：“在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，……出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的1%支付滞纳金。”合同签订后，朱芝蓉向怡城公司支付了房屋租赁保证金21,414元和社会治安综合治理保证金1,000元。2015年10月16日，产权人上海中星(集团)有限公司将该房屋带租约一并出售给了案外人符某某，并签订了《上海市商品房出售合同》。2015年11月12日，双方共同向上海市徐汇区房地产交易中心递交了房屋产权变更登记申请并领取了《收件收据》。根据双方在《上海市商品房出售合同》之《补充条款一》中第九条约定，房地产交易中心出具办理产权过户的收据收件前(即2015年11月11日前)，该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由上海中星(集团)有限公司享受或承担，之后由买受人享受或承担。截止2015年11月11日，朱芝蓉拖欠怡城公司房屋租金31,169.27元、物业管理费755元。为此，原告多次发函催讨，但朱芝蓉至今分文未付，故起诉要求判如诉请。朱芝蓉未作答辩。本院认定事实如下：上海市徐汇区罗香路XXX号底层房屋原产权人为上海中星(集团)有限公司，该公司委托怡城公司代为出租管理，2014年起朱芝蓉向怡城公司租赁上述房屋，2015年8月20日，双方续签《房屋租赁合同》约定，出租人(怡城公司)将上海市徐汇区罗香路XXX号底层房屋(建筑面积40.46平方米、房屋用途为店铺)出租给承租人(朱芝蓉)。房屋租赁期自2015年7月1日起至2015年12月31日止。租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还。双方约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为5.80元，房屋租赁期内租金总计42,828元，每月物业管理费72.83元。承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金，但该等付款应当在交付日之前完成，房屋租赁保证金为21,414元、社会治安综合治理保证金1,000元。如承租人违反本合同的约定，则出租人有权(但并无义务)以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人，……。在出租人将租赁房屋合法转让予第三人且本合同继续有效时，出租人有权(但并无义务)在转让前行使本合同第6.2条约定的权利。出租人应当将保证金在按照本合同约定作出扣除(如有)后的剩余部分转交予第三人，由该第三人与承租人继续履行本合同，并由该第三人重新开具保证金收据，而此后出租人对承租人不再就保证金承担任何责任，也不再承担本合同项下的任何其他义务。租赁期内，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用和本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用以及其他各项有关费用均应当由承租人承担。承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应(但承租人不得因此要求中止或减免支付有关费用)，因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金。除双方另有约定外,如承租人怠于履行本合同项下任何约定义务，尤指第16条约定的任何承租人义务，即构成严重违约，出租人有权解除本合同，承租人应当赔偿出租人所发生的直接和间接损失(包括但不限于：滞纳金、赔偿金、诉讼费、律师费等)，……。合同附件四租金付款明细表中列明，2015年6月20日前，应支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金21,414元；2015年9月20日前，应支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金21,414元。合同签订后，朱芝蓉向怡城公司支付了房屋租赁保证金21,414元和社会治安综合治理保证金1,000元。2015年10月16日，产权人上海中星(集团)有限公司将上述房屋带租约一并出售给了案外人符某某，并签订了《上海市商品房出售合同》。2015年11月12日，双方共同向上海市徐汇区房地产交易中心递交了房屋产权变更登记申请并领取了《收件收据》。根据双方在《上海市商品房出售合同》之《补充条款一》中第九条约定，房地产交易中心出具办理产权过户的收据收件前(即2015年11月11日前)，该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由上海中星(集团)有限公司享受或承担，之后由买受人享受或承担。截止2015年11月11日，朱芝蓉拖欠怡城公司房屋租金31,169.27元、物业管理费755元。为此，怡城公司发函向朱芝蓉催讨，未果，故怡城公司支付律师费5,634元后聘请律师诉至本院要求判如诉请。朱芝蓉经本院公告传唤，未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。上述事实，除当事人陈述外，另由怡城公司提供的房屋租赁合同、委托书、上海市商品房出售合同、房地产登记收件收据、物业管理费拖欠证明、房屋出租人变更通知书、租金催告函及签收记录、律师费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。怡城公司与朱芝蓉签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按约履行，现朱芝蓉拖欠租金及物业管理费，应当承担相应的民事责任，故怡城公司要求朱芝蓉支付拖欠的租金及物业管理费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。由于朱芝蓉未履行合同义务，拖欠相关费用至今,已损害了怡城公司的合法权益，现怡城公司要求朱芝蓉支付逾期付款的滞纳金，有合同依据，也于法有据，本院可予准许，但违约金数额超过本金部分，本院不予支持。怡城公司要求朱芝蓉赔偿所拖欠物业管理费的银行利息损失，因怡城公司尚未向物业管理单位支付物业管理费，故其主张自2015年11月12日起的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。怡城公司要求朱芝蓉支付律师费，符合合同约定，本院也予以准许。关于朱芝蓉的房屋租赁保证金及社会治安治理保证金也按合同约定处理。朱芝蓉经本院公告传唤仍未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司2015年7月1日至2015年11月11日的房屋租金31,169.27元；二、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司2015年1月1日至2015年11月11日的物业管理费755元；三、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司拖欠房屋租金的违约金31,169.27元；四、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司拖欠物业管理费的违约金755元；五、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内赔偿上海中星集团怡城实业有限公司自2015年11月12日起至实际付清之日止，以拖欠的房屋租金31,169.27元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；六、朱芝蓉于本判决生效之日起十日内赔偿上海中星集团怡城实业有限公司聘请律师损失费5,634元；七、朱芝蓉已支付的房屋租赁保证金21,414元和社会治安综合治理保证金人民币1,000元抵付上述应付款项，不足部分由朱芝蓉继续向上海中星集团怡城实业有限公司支付；八、上海中星集团怡城实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。朱芝蓉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,560元，由朱芝蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 史建红
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年八月十九日
书 记 员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。