山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰民一终字第1105号
上诉人（原审原告）徐勤祥。
委托代理人张群，山东仁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）殷桂芳。
委托代理人葛振勇，山东平畴律师事务所律师。
原审第三人殷灿泉。
上诉人徐勤祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2012）新商重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人徐勤祥的委托代理人张群，被上诉人殷桂芳的委托代理人葛振勇，原审第三人殷灿泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告徐勤祥为新泰市青云街道南西周村村民，被告殷桂芳从曲阜林业局下属的石门寺林场退休，与第三人殷灿泉系父子关系，二人均非南西周村人。1997年6月15日，经南西周村的任传祥介绍，原告徐勤祥与被告殷桂芳签订协议，内容为“兹有南西周村徐勤祥宅基一位，经任传祥介绍甲（徐勤祥）乙（殷桂芳）双方达成协议，定价23000元，宅基地东至园地、南至园地、西至路、北至空场，包括空场一切杨树，空口无凭，立字为约现款已付清”。原告没有提供宅基地使用证，其村委出具证明证实经村委批准徐勤祥于1992年在村南划出宅基地一处，东西长16米，南北宽15.7米，四至为东至园、西至路、南至园、北至徐宗氏自留地。原告卖与被告时有五间堂屋和院墙，大门是木栅的。被告购买后与第三人一同居住使用至今，在原有堂屋及院墙基础上增建了西屋、南屋、东屋、大门及厕所。2009年原告诉来原审法院后，对方对“北至空场”产生分歧，原告认为不包括空场，仅是空场内杨树归被告，被告认为包括空场，并将空场圈起使用。在原审理过程中，应被告申请，山东金信价格事务所有限公司对宅院评估，评估基准日为2009年4月27日，结论为：1、房屋价值77382元（堂屋38766元、西屋9329.4元、东屋9329.4元、南屋及厕所14685.3元、大门5271.75元）；2、宅基地价格63985元（含60%国有土地出让金）；3、房屋空闲地价格54204元（含60%国有土地出让金），评估三面院墙价格3055元，2011年8月4日补充评估1997年时涉案宅基地及房后空闲地价值为24000元。被告共支出鉴定费2300元。被告在本案第一次发回重审时提起反诉，现申请撤回了反诉，且不要求对涉案房屋重新评估。新泰市新世纪百货大厦和山东鲁新毛纺织股份有限公司证明，证实第三人殷灿泉与其妻尹某某在单位均无住房。另查明，南西周村位于新泰市城市规划范围内，该村村民于1992年基本全部转为城镇户口，但土地性质没有发生变化。
原审法院认为，农村宅基地由集体经济组织特定的成员使用，具有福利和保障性质，农村房屋的买卖转让必然导致宅基地使用权的转移。原告徐勤祥系农村居民，被告殷桂芳系城镇居民，两人非同一集体组织成员，虽然争议宅基所在的南西周村民已实行农转非，但土地性质没有发生改变，不能证实能转化为商品房允许市场交易，且原告没有提供有效证件证实对诉争宅基享有使用权，依据当前我国的土地法律和政策，原、被告签订的宅基地买卖协议无效。我国合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从原、被告签订的协议内容分析，原告卖给被告宅基地的四至范围中不包括空场，原告卖给被告的是地上物，而不包括地基，地基是否升值与双方无关，故不能依据地基升值标准作为赔偿依据。被告买受原告房屋，支付了一定对价，后即与第三人入住，并添置其他房屋、大门，实际居住使用十多年，原告之前没有提出反对意见，只是因地价升值，且房屋没有过户，原告想收回宅院，该行为明显违背诚信原则，有悖于公平、公正，被告及第三人无其他住所，因此尊重现在的事实，被告及第三人可继续使用房屋，没有必要返还因买卖所取得的财产；原告亦无证据证实其因签订协议造成损失，现在也无拆迁补偿利益，故原告的诉讼请求原审法院不予支持。因被告申请撤回反诉，不违背法律规定，原审法院予以准许，其支出的鉴定费用不作处理。无效的合同自始没有法律约束力，被告关于诉讼时效的辩称意见原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：驳回原告徐勤祥的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告负担。
上诉人徐勤祥不服原审判决上诉称，原审判决认定南西周村转为城镇户口事实不清，南西周村现在仍有相当多的村民没有农转非，该村土地仍为集体土地，本案宅基地买卖无效。原审判决认定被上诉人及原审第三人无其他住所事实不清，新泰市新世纪百货大厦和山东鲁新毛纺织股份有限公司的证明没有涉及被上诉人有无住房，也没有说明原审第三人夫妻在其他地方有无住房。原审判决适用法律错误，原审判决没有对上诉人确认宅基地买卖合同无效的诉讼请求进行处理，原审判决认定涉案房屋没有必要返还的理由不成立且缺乏证据支持，上诉人不存在有悖公平、公正的情形。综上，请求二审法院依法查明事实，予以改判：确认双方签订的宅基地买卖合同无效，被上诉人与原审第三人将买受的宅院返还上诉人，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人殷桂芳答辩称，原审判决认定事实清楚，南西周村已于1992年转为城镇户口，有派出所的证明可以证实，被上诉人和原审第三人无其他住所，被上诉人一直跟随原审第三人生活。原审判决适用法律正确，原审判决认定的双方合同无效值得商榷，涉案房屋所在土地已列入城市规划区，原集体组织成员已转为城镇户口，被上诉人在15年前就交纳了购房款并实际使用至今，应为有效合同。即使双方的合同无效，涉案房屋也没有必要返还，上诉人想收回房屋明显违反诚信原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人殷灿泉的答辩意见与被上诉人的答辩意见一致。
本院二审期间，原审第三人殷灿泉提交新泰年鉴和新泰市城区图各一份，用以证实南西周村在新泰市市区内，其土地属于国有土地。上诉人徐勤祥对该两份新证据均有异议，认为不能证明涉案房屋所在土地的土地性质。被上诉人殷桂芳对上述证据无异议。上诉人徐勤祥和被上诉人殷桂芳均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋位于新泰市青云街道办事处南西周村，被上诉人殷桂芳和原审第三人殷灿泉均主张该村集体成员已经转为城镇户口，该村土地也转为国有土地，但根据国法函（2005）36号文件对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项所做的解释及国办法（2011）9号文件的相关规定，未经法定征收程序，土地性质不因户籍改革或“村改居”等方式而改变，依法征收是目前由集体土地变为国有土地的唯一途径，本案双方均未提交证据证实在签订合同时涉案土地已经征收程序而转为国有土地，因此，本案房屋买卖合同应为无效合同。原审判决对此认定正确，但在判决主文中未加以表述，依法应予纠正。对于原审判决对本案合同认定无效后的处理方式，因涉案房屋自1997年达成买卖协议后，便由被上诉人实际居住，双方合同的签订及履行均是自愿的，是双方真实意思表示，现上诉人主张合同无效并要求返还房屋，违背诚信原则，根据本案实际情况，涉案房屋无返还之必要，原审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，如有损失，可待证据确实充分后另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文表述错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销新泰市人民法院（2012）新商重字第8号民事判决；
二、确认上诉人徐勤祥与被上诉人殷桂芳于1997年6月15日签订的房屋买卖合同无效；
三、驳回上诉人徐勤祥的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由上诉人徐勤祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
审 判 员 李 健
代理审判员 王 玥
二〇一四年二月十一日
书 记 员 张泽宇