绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞民初字第719号
原告（反诉被告）俞惠星。
本诉委托代理人（特别授权）郑伟樑，浙江振才律师事务所律师。
被告（反诉原告）王肖明。
委托代理人（特别授权）姚臻，上海君乐律师事务所律师。
原告俞惠星与被告王肖明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理。2014年5月8日，被告王肖明在举证期限内提起反诉，本院予以合并审理。本案由审判员李蕊适用简易程序于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告本诉委托代理人郑伟樑，被告（反诉原告）委托代理人姚臻到庭参加诉讼。反诉被告俞惠星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）俞惠星诉称：2012年4月5日，原、被告双方共同签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将其所有的位于上虞区百官街道解放路步行街161号营业房出租给被告，租赁期限自2012年4月10日至2015年4月9日止，其中2014年4月10日至2015年4月9日的租金为431568元，被告应于2014年2月1日前支付，并约定在租赁期间内，如被告因非本合同的第六条第一项而擅自解除合同，则应按月租金的2倍向原告支付违约金，同时还应赔偿原告的损失。合同签订后，原告依约将营业房交付给被告使用，但被告至今尚未向原告支付2014年4月10日至2015年4月9日的租金为431568元，因此原告根据合同约定有权单方面解除租赁合同。现原告诉请法院依法解除原、被告双方共同签订的《房屋租赁合同》；依法判令被告支付原告违约金人民币72000元；依法判令被告赔偿原告租金损失31568元；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王肖明答辩称，同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，因为没有明确时间，请求法院确认在2014年3月2日解除合同。关于违约金72000元被告不同意承担，因为原告也有相应的违约情况，如果说法院支持原告的违约金，我们认为违约金数额过高，也请求法院依法调整相应的违约金情况。对于违约金的计算标准，原告没有说明72000元的计算方式，请求明确后予以确定。对于租金损失被告不同意承担。诉讼费被告也不同意承担。
被告（反诉原告）王肖明反诉称，2012年4月10日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定由反诉人租赁被反诉人的百官街道解放街161号房屋作为商铺经营使用。反诉人之后先后支付被反诉人2012年4月10日至2013年4月9日的租金370000元，2013年4月10日至2014年4月9日租金399600元。2014年2月28日，被反诉人起用锁门断电的方式迫使反诉人无法继续经营。2014年3月2日发通知要求解除合同。鉴于被反诉人的恶意违约与阻止反诉人正常商业经营，导致合同已无法继续履行。2014年3月20日反诉人被迫撤离商铺，被反诉人的行为已构成违约。依合同约定，被反诉人解除合同的，应返还反诉人已支付的2014年2月28日至2014年4月9日期间41日租金45100元，并承担2个月租金作为违约金。由于被反诉人的侵权行为，导致反诉人无法正常经营，造成的各项损失约为30000元。现反诉原告特提起反诉，要求法院判决被反诉人返还2014年2月28日至2014年4月9日期间41日租金45100元；2、判决被反诉人支付违约金66600元；3、判决被反诉人赔偿反诉人损失30000元；4、被反诉人承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）俞惠星向本院递交书面答辩状一份，答辩意见如下：根据双方合同约定，反诉人应当于2014年2月1日前支付2014年4月10日至2015年4月9日的租金，如承租方拖延支付租金，出租房有权单方面解除合同，并由承租方按月租金2倍向出租方支付违约金。本案中反诉人至今尚未支付租金显属违约。因此被反诉人书面通知反诉人后有权单方面解除合同，合同中未明确约定需要向反诉人返还剩余租金，更无需向反诉人支付违约金。事实上，反诉人在2014年2月28日至2014年4月9日期间仍然实际占有、使用所租赁的房屋，被反诉人并未使用锁门断电的方式迫使反诉人无法正常营业，也未给反诉人造成任何损失，故请求法院驳回反诉原告的所有诉请。
原告（反诉被告）俞惠星为证明其主张，向本院提供证据有：
1、俞惠星与王肖明的房屋租赁合同一份，证明被告向原告租赁营业房的时间期限、租金支付方式及关于违约责任的相关约定；
2、《通知》及邮寄凭证一份，证明因被告拖欠支付原告租金，原告依约通知被告解除租赁合同，并要求支付相应的违约金的事实；
3、俞惠星与现承租人李叔敏签订的房屋租赁合同一份，证明因被告违约，原告自2014年4月10日至2015年4月9日期间的租金收入减少了31568元的事实；
4、照片一组，证明到2014年4月9日之前营业房的钥匙仍旧由被告方所有的事实；
5、收据以及银行汇款凭证，证明因为被告违约，原告将营业房出租给李叔敏，租金减少了31568元的事实；
6、农村信用社存折复印件一份，证明原告一直为被告在缴纳电费，因此不存在断电的问题。
被告（反诉原告）王肖明在本诉中向本院提交以下证据：
7、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实；
8、报警单一份，证明原告把门锁起来，导致被告无法使用房屋，原告也存在违约的事实。
经被告（反诉原告）质证，对证据1没有异议，双方之间确实有房屋租赁合同；对证据2没有异议，但也明确了几个事实，3月2日原告已经明确解除合同，赔偿的损失是阁楼损失，和本案的租金损失没有关联；被告认为证据3真实性无法确认，以这个租赁合同无法证明其真实的损失情况，租金本身就是随市场价格在调整，原告不存在房屋空置损失；被告认为证据4真实性不能确认，也无法确认其关联性；被告认为证据5真实性予以认可，但关联性无法确定；证据6被告质证认为与本案无关。经原告质证对证据7没有异议；证据8原告对真实性有异议，其次对其关联性也提出异议，被告方所讲的店门被锁，是否是原告出租给被告的营业房？这个房子到底是谁锁的？故对关联性有异议。
被告（反诉原告）王肖明为证明其反诉请求，向本院提交以下证据：
9、房屋租赁合同一份，其中合同第6条第1项第1款约定应该退还租金，第8条第1项中约定要求反诉被告承担违约金及损失的事实；
10、报警单一份，证明反诉被告方采取了非法手段损害反诉原告利益的事实；
11、审核单一份，证明反诉原告的货物经清点差了3000多元的事实；
12、录音材料一份，证明我们收到函件同意把货拿走，这个店控制在被反诉人手里，在这个情况下反诉原告无法经营这个店的事实。
经原告（反诉被告）向本院递交书面质证意见：对证据9真实性无异议；证据10对其三性均有异议；证据11系反诉原告方自己填写，对其真实性有异议；证据12对其真实性有异议，且非在举证期限内提交。
本院经审查认为，证据1、2、6、7、9经原、被告双方质证均无异议，本院依法予以认定；证据3、5，经被告（反诉原告）质证提出异议，本院认为被告房租缴纳至2014年4月9日，2014年4月10日涉诉房屋就已租赁给他人，该房屋未存在空置期，且原告亦在主张被告的违约损失，故该组证据无法实现原告之证明目的，本院不予认定；证据4真实性无法确认，本院不予认定；证据8、10、12，经本院向百官派出所核实当时系被告员工单方报警，事实并未查明，且庭审中被告亦陈述房屋钥匙原、被告双方均持有，电话录音材料中也未表明房屋完全受制于原告方，故该组证据亦无法实现被告之证明目的，本院依法不予认可；证据11系被告单方制作的证据，且原告经质证提出异议，本院亦不予认定。
根据上述本院认定的证据，结合各当事人庭审中一致的陈述，本院认定事实如下：
2012年4月5日，原告（反诉被告）俞惠星与被告（反诉原告）王肖明签订了房屋租赁合同，合同约定将其所有的绍兴市上虞区百官街道解放街161号房屋租赁给被告（反诉原告），租赁期限为2012年4月10日至2013年4月9日，其中2012年4月10日至2013年4月9日的租金为370000元，2013年4月10日至2014年4月9日租金399600元。2014年4月10日至2015年4月9日租金为431568元，于2014年2月1日前支付。合同并约定如承租方拖延应交纳的租金，出租方有权单方面解除此合同，并由承租方按月租金2倍向出租方支付违约金。2014年2月1日前被告（反诉原告）未按约支付租金，原告（反诉被告）于2014年3月3日通过快递向被告（反诉原告）送达通知一份，载明因被告拒付2014年4月10日至2015年4月9日的租金，根据合同第六条第2项之规定，即日解除合同，并赔偿原告损失10万元，逾期将清理房屋内的全部货物等。之后被告（反诉原告）腾退房屋返还给原告（反诉被告），双方就赔偿事宜协商未果，现双方成讼诉至法院。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方当事人应诚实履行。关于原告（反诉被告）诉请的违约金，因原告（反诉被告）已依约履行了合同义务，将涉诉房屋交由被告（反诉原告）承租使用，双方对租金及违约责任也进行了明确约定，被告（反诉原告）在约定的期限内拒交租金，显属根本违约，故对原告（反诉被告）要求解除租赁合同及支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持；但违约金计算标准应以2013年至2014年度月租金标准为基数，逾多部分，本院不予支持；对于原告主张的租金损失，因原告在2014年4月10日就将涉诉房屋租赁给他人，房屋未存在空置损失，且被告已为其失信行为承担违约损失，故对原告主张的租金损失于法无据，本院不予支持。
被告（反诉原告）王肖明反诉要求原告（反诉被告）支付违约金及赔偿损失的诉请，经审查无直接证据表明原告迫使被告无法经营造成租金及营业损失，故被告的反诉主张于法无据，该反诉请求亦不构成拒付违约金的正当抗辩理由，无法吞并或抵消原告（反诉被告）俞惠星的本诉请求，本院对其反诉请求难以支持。反诉被告俞惠星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加反诉，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告（反诉被告）俞惠星与被告（反诉原告）王肖明之间于2012年4月5日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）王肖明应支付原告（反诉被告）俞惠星违约金66600元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告（反诉被告）俞惠星的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王肖明的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2371元，减半收取1186元，由原告负担453元，被告负担733元；反诉受理费1567元，减半收取784元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件本诉受理费2371元、反诉受理费1567元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
审判员 李蕊
二〇一四年六月二十四日
书记员 潘丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。