浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：钟坤泉。
上诉人（原审被告暨反诉原告）：姚国华。
上诉人（原审被告）：桐乡市钟大建材有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道城东村（原红旗砖瓦厂）。
法定代表人：钟坤泉，公司董事长。
上述三上诉人共同委托代理人：许浩昶，浙江中锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：沈建国。
委托代理人：谢学元，浙江缘缘律师事务所律师。
上诉人钟坤泉、姚国华、桐乡市钟大建材有限公司（以下简称钟大公司）与被上诉人沈建国合同纠纷一案，各方均不服浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。钟坤泉、姚国华、钟大公司的共同委托代理人许浩昶,沈建国的委托代理人谢学元到庭参加诉讼。2016年3月30日沈建国提出撤回上诉申请，本院经审查后裁定予以准许。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2011年3月20日，上墅人民公社胜利生产大队罗浜投（头）生产队（甲方）与崇长材料商店（乙方）（以下简称崇长材料商店）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将位于崇福镇城郊村2组南塘口的土地10.673亩出租给乙方，租赁期限为2011年4月1日至2018年5月31日。乙方在租赁期限内进行建筑材料的零售及建筑机械的租赁服务等经营活动。租赁价格1400元/年/亩，计14942元。双方还对其他事项作了约定。沈建国作为承租方代表在协议上签字。
2011年11月25日，沈建国（甲方）与钟坤泉、姚国华（乙方）、钟大公司（担保方）签订《协议书》一份，载明，就乙方在投资、设立位于桐乡市崇福镇城郊村东塘口混凝土搅拌场过程中，甲方为该混凝土搅拌的垫资款及甲方为该混凝土搅拌场筹建的过程中乙方应当支付给甲方的服务费和土地租赁费等事宜，经甲乙丙三方协商后达成本协议：1、在该混凝土搅拌场设立过程中，甲方累计为乙方垫资130万元，该款项明确作为由乙方向甲方的借款（借款期限为六年，无特殊情况甲方不得抽回借款），该借款应按实际借款期限由乙方支付给甲方相应的借款利息，协议签订后，甲方因特殊情况要求乙方归还该借款的，该借款归还后，乙方无须再支付相应的借款利息及服务费。2、现该混凝土搅拌场的土建设施及机器安装已基本完成，在该混凝土搅拌场筹建、设立过程中，甲方曾为乙方就该混凝土搅拌场的筹备、设立付出了大量的时间和精力，乙方应支付给甲方在筹备过程中的服务费，该服务费由乙方于本协议签订后分六年支付给甲方。在该混凝土搅拌场筹建过程中由甲方经手所产生的应付款项由乙方承担。3、该混凝土搅拌场所使用场地面积约十一亩，由乙方向甲方租赁后使用，乙方应支付甲方土地租金。该土地租赁期限为六年（与甲方签订的租赁协议一致），自2012年1月1日至2017年12月31日止，该场地无论乙方用于何种用途或该土地的实际使用人为谁，乙方均须向甲方支付租金，但若乙方将该租赁土地归还甲方的，则归还后无须支付租金，乙方应在负责清理恢复该场地后将该场地交还给甲方。如出租地村民与搅拌场就土地租赁问题（环保问题除外）发生纠纷时，甲方有义务进行协调。4、乙方每年应支付给甲方的借款利息及服务费、租金的金额（以下简称为费用）总计分别为：前三年（即2012至2014年）为每年65.5万元，后三年（即2015至2017年）为每年68.5万元。以上费用的支付办法为每三个月支付一次，每年支付四次，每次具体支付的金额按每年总费用的平均额计算，乙方分别在每年2月、5月、8月、11月15日前以现金方式支付给甲方。若乙方逾期支付以上费用的，则应按应付金额每日万分之六支付甲方逾期违约金直至费用全部付清时止，同时甲方可对场地上的经营设施采取停电等措施限制租赁场地的混凝土搅拌场等的经营活动，由此造成的损失由乙方承担。5、协议签订后甲方自身需要向乙方购买混凝土的，则乙方应按成本价供应结算。6、该混凝土搅拌场在筹备成立时以桐乡市崇福镇崇长建筑材料商店的名义设立，乙方应重新设立一经营主体，该新设立的经营主体对本协议项下的责任共同向甲方承担责任，乙方应负责新设立经营主体对本协议的确认。7、若乙方用该租赁场地经营其他项目或将场地租赁给其他人经营的，乙方仍须向甲方支付本协议第四条约定的费用。8、丙方作为乙方的担保人，就本协议项应由乙方的责任向甲方承担连带保证责任，保证期限为本协议到期后两年。9、若有任何一方违约而致对方以诉讼等方式主张权利的，违约方应承担对方因此而支出的诉讼费、代理费等费用。11、如遇政策性或不可抗拒等因素时，本协议自行终止。
2011年11月26日，钟坤泉向沈建国出具《借条》一份，载明，今借沈建国1300000元。说明：此借款根据2011年11月25日双方签订的协议，由沈建国在崇长建材筹建期间的垫资款130万元后自动转为借款。
2012年1月1日，崇长材料商店（甲方）与姚国华（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将位于崇福镇城郊村2组南塘口原租赁给甲方的土地10.673亩转租给乙方，租赁期限为2012年1月1日至2018年5月31日。乙方在租赁期限内进行建筑材料的零售及建筑机械的租赁服务等经营活动，甲方不得干预乙方在场地范围内的使用权及管理权。租赁价格为1800元/年/亩。双方还对其他事项作了约定。沈建国作为出租方代表在协议上签字。
2012年8月9日、2013年2月8日、2013年8月26日、2014年3月14日，钟坤泉、姚国华向沈建国支付了325000元、330000元、325000元、330000元。上述费用系钟坤泉、姚国华、钟大公司支付沈建国2012-2013年度的合同价款。
2014年6月16日，桐乡市人民政府办公室发出关于印发预拌商品混凝土行业专项整治实施意见的通知，决定在全市范围内开展预拌商品混凝土行业专项整治。该意见对各职能部门的在专项整治中的分工作了规定。2014年7月22日，桐乡市“三改一拆”行动领导小组办公室发出关于要求对崇福镇违法砂石料码头、堆场专项清理整治对象停止用电服务的函，要求国家电网桐乡供电公司对包括桐乡市崇福镇联大建筑材料商店在内的六家违法经营户停止用电服务。
2014年7月23日，崇福镇“三改一拆”领导小组办公室向陈如清发出违法砂石料加工厂、堆场强制拆除告知书，决定近期将组织相关部门依法对该经营场所强制拆除及场地清理。据钟坤泉、姚国华陈述，桐乡市崇福联大建筑材料商店注销后，以陈如清的名义新成立了经营主体，实际经营者是钟坤泉、姚国华。
2014年8月23日，钟坤泉、姚国华向沈建国发出告知信一封，载明，双方于2011年11月25日签订的协议书，所租赁土地用于钟坤泉、姚国华设立的崇福城郊东塘口混凝土搅拌场，今年因政府对行业整治经查该土地属违法用地，按崇福镇政府的要求，在本月13日截止已关闭停产，并要求限期拆除。按照协议第十一条，双方所签协议书已经自行终止。钟坤泉、姚国华要求沈建国及时与其解决善后结算工作。
原审法院认为，本案争议焦点为：沈建国和钟坤泉、姚国华、钟大公司于2011年11月25日签订的协议书的效力如何认定；该协议书能否解除或撤销以及相应法律后果如何认定。
本案中，三方签订的《协议书》涉及租赁、服务等多项内容，不能简单认定为《中华人民共和国合同法》分则规定的有名合同，因此，本案案由作合同纠纷为宜。
《协议书》第一条虽名为涉及“借款”，但从条款内容上看，实为沈建国先期购买的设施设备转让，双方通过后来出具借据的形式对因买卖产生的债务予以确认。沈建国和钟坤泉、姚国华在此应成立买卖合同关系。况且，钟坤泉、姚国华对沈建国前期投入的基本情况也予以认可，因此，双方在该内容上并未发生重大误解。原审法院对钟坤泉、姚国华以重大误解为由主张撤销《协议书》第一条不予支持。对于沈建国归还借款的诉请，沈建国可基于双方成立的基础法律关系另案主张，本案对此不作处理。
《协议书》第三条涉及土地租赁，钟坤泉、姚国华认为土地租赁因违反法律强制性规定而导致合同无效。对此，原审认为，《协议书》第三条并未明确土地出租的具体用途，未表示土地出租就是用于非农业建设。因此，对钟坤泉、姚国华以协议约定违反《中华人民共和国土地管理法》等法律强制性规定为由主张合同无效不予支持。钟坤泉、姚国华在承租涉案土地后用于非农建设，经营混凝土搅拌，应当事先办理相关审批手续。对此，政府有关行政部门已认定钟坤泉、姚国华违法用地并予以处置。因此，钟坤泉、姚国华主张的经济损失系其违法行为所致，不属于法律保护的范畴，对其该主张不予支持。
《协议书》第十一条约定了合同解除的条件。本案中，桐乡市人民政府开展的混凝土专项整治当属该条款约定的“政策性或不可抗拒因素”，沈建国和钟坤泉、姚国华双方均可行使约定解除权。对此，钟坤泉、姚国华于2014年8月23日向沈建国发出的告知信中已有解除合同的意思表示。因此，原审确认《协议书》于2014年8月23日解除。合同解除前，钟坤泉、姚国华仍应按约支付沈建国相应合同价款：655000元÷12个月×7个月+655000元÷365天×23天=423357元。合同解除后，钟坤泉、姚国华应将承租的土地返还沈建国。
综观《协议书》，实质内容即为沈建国物力、人力等投入转化为合同价款，以合同约定的“借款利息及服务费、租金”的形式表现出来，钟坤泉、姚国华在获得经营收入的同时支付合同对价。事实上，钟坤泉、姚国华也一直在履行支付合同价款的义务直至出现合同约定的“政策性或不可抗拒因素”。在这种情况下，再要求钟坤泉、姚国华在合同解除后仍支付相应合同价款直至土地返还及借款归还有悖合同订立的初衷，亦有失公平。因此，原审对沈建国第三项诉请不予支持。
关于沈建国主张的违约金，钟坤泉、姚国华存在迟延支付合同价款的情况，应当按照合同约定支付违约金。沈建国主张的2012、2013年度的违约金于法有据，对此予以支持，共计106404.75元。2014年度的违约金，具体为：2014年2月15日应支付163750元，至2014年8月23日，逾期190天，计163750×0.6‰×190=18667.5元；2014年5月15日应支付163750元，至2014年8月23日，逾期100天，计163750×0.6‰×100=9825元；2014年8月15日应支付95857元，至2014年8月23日，逾期9天，95857×0.6‰×9=518元。以上违约金共计135415.25元。
《协议书》第八条约定了钟大公司的连带保证责任。因此，钟大公司应当承担相应的连带保证责任。对于沈建国撤回相关诉请，系对其民事权利和诉讼权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十三条之规定，判决：一、沈建国、钟坤泉、姚国华、钟大公司于2011年11月25日签订的《协议书》于2014年8月23日解除；二、钟坤泉、姚国华于判决生效之日起十日内将承租的崇福镇城郊村南塘口10.673亩土地返还沈建国；三、钟坤泉、姚国华支付沈建国合同价款423357元，违约金135415.25元，共计558772.25元；四、钟大公司对上述第三项确定的款项向沈建国承担连带清偿责任；五、驳回沈建国的其余诉讼请求；六、驳回钟坤泉、姚国华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24329元，保全费5000元，共计29329元，由沈建国负担21711元，由姚国华、钟坤泉、钟大公司负担7618元；反诉案件受理费54417元，由姚国华、钟坤泉负担。
判决宣告后，钟坤泉、姚国华、钟大公司均不服，向本院提起上诉称，一、合同主要条款均是对于设立混凝土搅拌场相关的转让和基于该用途租赁的约定，且实际已投入并建设了土建设施和机器设备，双方成立土地租赁关系的目的是经营混凝土搅拌场。原审认定双方未明确土地出租用途，未按真实交易关系确认双方合同目的，认定事实错误。二、原审适用法律错误，错误认定政府具体行政行为性质和本案合同基本法律关系。1、钟坤泉一方在订立合同后依法设立登记了经营主体，混凝土搅拌站被强拆的根本原因是违法占地，违法占地是违反法律对于土地使用规定的一种违法行为，并非原审认定的“政策性或不可抗拒因素”。2、签订协议书时，沈建国已经在该土地进行了土建和设备安装等不可分离的投入，并登记设立了崇长材料商店这一经营主体，本案协议书实质是钟坤泉、姚国华将投资并筹建设立的企业转让关系以及转让所涉用地的转租关系。三、原审认定钟坤泉、姚国华对涉案土地使用系违法行为，导致违章建筑被强行拆除，该损失不受保护。但钟坤泉、姚国华投入并使用该土地的前提是沈建国在该土地上的违法投入和违法转租。原审对同性质违法行为区别对待，判决钟坤泉、姚国华向沈建国支付租金等合同价款并承担违约金，本末倒置，违背公平原则。四、涉案协议书应属无效。1、合同签订时间为2011年3月20日，承租方为崇长材料商店，并盖有崇长材料商店公章，但根据查明的事实，该店登记设立时间是2011年4月25日，晚于合同订立1个月，故该协议存在伪造嫌疑。2、沈建国原审提交的与村民签订的《土地租赁合同》出租方是上墅人民公社胜利生产大队罗浜头生产队，盖有该生产队的印章及李金海署名签字。但该生产队经过行政区划调整，主体早已不存在，该印章不具有法律效力。李金海的身份未予查明，即使确实属于村民小组代表，在不召开村民大会和村民代表会议情况下，其无权代表村民小组将集体土地出租。3、即使《土地租赁合同》符合程序性规定，但合同约定的用途属于商业经营性质，改变了承包地的农业性质，违反法律强制性规定，应属无效。五、沈建国作为出租人，应使出租物符合租赁用途，其在被桐乡市国土资源管理局处罚两次的情况下，明知钟坤泉、姚国华承租该土地存在风险却故意隐瞒，存在恶意，因对合同无效造成的损失承担主要责任。即使合同有效，沈建国未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致使钟坤泉、姚国华不能实现合同目的，应对造成的损失承担赔偿责任。综上，请求撤销原判，改判确认双方合同无效，支持钟坤泉、姚国华、钟大公司的原审诉讼请求。
沈建国在二审中答辩称，一、双方协议约定的借款、服务费、土地租赁这三种法律关系是相互独立存在的。二、协议签订时，钟坤泉明知土地性质是村集体土地。三、混凝土搅拌为专项许可经营，需要发改局审批。双方协议转让的是尚未投入使用的设备，若成立混凝土搅拌站，则必须重新设立经营主体。钟坤泉负有设立合法经营主体的义务，但其在经营过程中，未依法办理手续、取得经营资质，导致违反政府相关文件，应自负责任。四、租赁协议并未明确租赁土地必须用于混凝土搅拌站，协议签订后，钟坤泉一方将土地用于混凝土搅拌站，因土地性质导致的风险应由钟坤泉承担。五、涉案土地性质为农业设施用地，并非耕地和承包地。综上，请求驳回钟坤泉、姚国华、钟大公司的上诉请求。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，涉案土地系非农用耕地，为原上墅人民公社胜利生产大队罗浜头生产队集体用地，后调整为桐乡市崇福镇城郊村胜利7组,现为崇福镇城郊村2组土地。自2003年起由沈建国向当地所在村组租赁该土地，长期经营砂石业务。2011年沈建国有意与钟坤泉、姚国华合作经营混凝土搅拌站，筹建前期投入了资金添置设施设备，后因无法达成合作协议故沈建国退出该项目。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、涉案协议书性质和效力如何认定；二、涉案协议书引发的法律后果及如何处理。
关于焦点一，经审查，涉案协议书涉及借贷、服务、租赁三个法律关系，并非合同法分则规定的有名合同所能涵盖，故本案案由应调整为合同纠纷为宜。
涉案协议第一条约定沈建国所付垫资款转化为借款，并约定了借款期限，借款利息等内容，并有借条佐证，钟坤泉、姚国华亦认可沈建国前期确有资金投入，将所付垫资款转化为借款系双方合意结果，并不为法律所禁止，故双方实质成立借贷关系；协议第二条是关于服务费的约定。由于沈建国在筹建搅拌站过程中付出了一定的时间、精力，并利用了一定的资源和设备，双方将沈建国上述付出约定为服务费并分期支付，亦不为法律所禁止，且合情合理。
协议书第三条涉及土地租赁，钟坤泉一方认为涉案土地为农村集体所有，实质为转租，既未经民主议定程序，又改变了土地用途，故租赁关系应属无效。本院审查认为，对于必经又未经民主议定程序而签订的土地租赁合同，其效力不能一概而论，应秉承维护村民集体利益的主旨，结合具体案情综合考虑。沈建国作为合同主体，其签订合同并无主观恶意；沈建国与当地村组存在长期的土地租赁关系，在租赁期间村集体或其他村民并未主张无效；另外，沈建国已在土地上投入大量土建和设备设施，合同履行也未损害村民的集体利益。因此，钟坤泉等人以未经民主议定程序主张租赁合同无效，欠缺依据。关于土地用途改变，我国《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”同时，根据该法第4条第3款的规定，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”，与“非农业建设”的表述存在对立性，故将“农民集体所有的土地”这一概念理解为“农民集体所有土地中的农用地”，或者说，将“农民集体农用地的使用权不得出租用于非农业建设”作为第63条的含义，整体行文逻辑相符。故不能笼统地理解禁止所有的农民集体土地出租行为，农民集体经营性建设用地符合相应条件是可以对外出租的。本案中，双方一致认可涉案土地并非农用耕地，且此前长期由沈建国租赁用于非农经营。因此钟坤泉一方以沈建国改变集体土地农业性质为由主张租赁关系无效，缺乏法律依据。况且，对农村集体经营性用地的合法流转、利用，符合实现集体土地资产利益最大化的需求，也与当前国家政策相适应，不应过于苛刻地限制。另外，上述规定均为管理性规范，并非强制性效力性规范，不能以此直接认定合同效力。
综上，涉案协议书系上述三个法律关系的结合，协议条款为双方自愿订立，系当事人真实意思表示，条款内容亦不违反法律规定，属合法有效。
关于焦点二。如前所述，案涉协议书合法有效，因此本案涉及的是合同解除后的法律处理，而非合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
涉案合同解除的原因是违法占地导致地上建筑设施被拆除，致合同无法继续履行。关于“违法占地”如何理解，本院审查认为，混凝土搅拌为特许经营行业，经营主体应办理审批手续，取得相应资质，确保合法经营。钟坤泉等人自认长期从事混凝土搅拌业务，应当对此明知。但钟坤泉等人并未根据协议书约定设立与经营相适应的经营主体，仅办理了经营建材、砂石装卸及机械租赁服务的个体工商执照，在工商登记中并未载明混凝土搅拌该项业务，亦未办理相关的行政审批手续，此情形属于在租赁土地上违法占地非法经营。钟坤泉等人认为沈建国未能保证租赁物符合约定的用途，导致其不能实现合同目的。但租赁物是否符合约定用途只能针对其物理属性，而钟坤泉等人已在租赁土地上从事经营活动之事实已经说明案涉土地符合其物理用途。因混凝土搅拌系依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，钟坤泉等人因未经批准而开展经营导致取缔，不能就此归责于沈建国。另外，桐乡市人民政府的专项整治实施意见也明确打击非法经营，排摸项目审批等情况，载明有序实施项目准入，并非对混凝土搅拌项目一律拆除。因此，钟坤泉等人因自身未办理审批手续，未能取得合法经营资质，违法占地经营，导致设施建筑被拆除，该风险和损失应由其自负。因钟坤泉等人主张的经济损失系其自身违法行为所致，原审对其诉请不予支持，并无不当。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。钟坤泉、姚国华、钟大公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54417元，由上诉人钟坤泉、姚国华、桐乡市钟大建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 何周丹
二〇一六年四月六日
书 记 员 郑 茜