福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初1193号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
负责人ＸＸ斌，系该行行长。
委托代理人郭建幸，系该行职员。
被告陈冬梅，女，汉族，1980年10月3日出生，住南安市。
被告尤阳添，男，汉族，1977年10月21日出生，住南安市。
被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地：南安市。
法定代表人黄保卫，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建设银行南安支行）与被告陈冬梅、尤阳添、福建省南安市龙建房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理，依法由审判员张得意适用简易程序独任审判，并于2016年4月6日公开开庭审理，原告建设银行南安支行的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告陈冬梅、尤阳添、福建省南安市龙建房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行南安支行诉称：2013年5月9日，被告陈冬梅、尤阳添因向福建省南安市龙建房地产开发有限公司购买位于南安市的涉案房产，交完规定的首期款后因自有资金不足；被告向原告申请个人住房按揭贷款人民币528000元，贷款期限自2013年5月15日起至2033年5月15日止，由被告陈冬梅、尤阳添以其购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订《个人住房借款合同》，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法。后被告陈冬梅、尤阳添未能按时还款。2016年3月30日，被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司代被告陈冬梅、尤阳添偿还了11000元本息。截止2016年4月6日，被告陈冬梅、尤阳添尚欠原告个人住房借款本金余额人民币486906.98元。依据借款合同的约定，原告有权提前收回被告尚欠原告借款本金余额。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告陈冬梅、尤阳添签订的2013年建泉南个房借字1037号《个人住房借款合同》；2、被告陈冬梅、尤阳添立即偿还尚欠《个人住房借款》本金余额486906.98元及自2016年4月6日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、原告有权从处分被告陈冬梅、尤阳添提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担被告陈冬梅、尤阳添所欠贷款的连带清偿责任。5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
被告陈冬梅未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告尤阳添未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司未作书面答辩，也未提供任何证据。
经审理查明：2013年5月9日，原、被告签订一份《个人住房借款合同》，合同约定：被告陈冬梅、尤阳添向原告借款本金528000元，用于向被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司购买位于南安市的涉案房产；借款期限为240个月，即2013年5月15日起至2033年5月15日止；还款方法为每月等额本息还款；被告陈冬梅、尤阳添不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司对合同项下的借款本息及其他费用提供连带责任保证，保证期限自合同条款生效之日起至抵押登记手续已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；被告陈冬梅、尤阳添提供其购买的位于南安市的涉案房产作为合同项下借款本息及其他费用的抵押物；无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司按照合同约定在其保证范围内承担保证责任，等等。2013年5月21日，原告与被告陈冬梅、尤阳添办理了关于址在南安市的涉案房产的预购商品房抵押权预告登记手续。2013年5月28日，原告向被告陈冬梅、尤阳添发放了该笔贷款。之后，被告陈冬梅、尤阳添没有按合同的约定按时足额还本付息。2016年3月30日，被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司代被告陈冬梅、尤阳添偿还了11000元本金及利息。截止2016年4月6日，被告陈冬梅、尤阳添尚欠原告个人住房借款本金余额人民币486906.98元，已经逾期还款。另查明，被告陈冬梅、尤阳添购买的址在南安市的涉案房产尚未办理产权证书，原告也尚未取得抵押房产的他项权证及抵押登记证明文件正本。
以上事实，有原告提供的原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、被告身份证复印件和结婚证复印件、个人住房借款申请表、《个人住房借款合同》、南安市预购商品房抵押权预告登记审批表、个人贷款支付凭证、贷款对账单、贷款账户基本信息以及原告建设银行南安支行委托的代理人郭建幸在庭审中的陈述为证。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对证据的真实性和证明对象均没有提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，依法可以作为本案定案的依据。
综上，本院认为，原、被告签订的《个人住房借款合同》主体适格、意思表示真实，内容合法，依法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。被告陈冬梅、尤阳添未按合同约定按时足额还本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求解除合同并请求被告陈冬梅、尤阳添偿还借款本金余额及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。被告陈冬梅、尤阳添以其向被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司购买的址在南安市的涉案房产作为其向原告借款的抵押物，并向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，被告陈冬梅、尤阳添向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记合法有效。因此，在被告陈冬梅、尤阳添不履行债务时，原告有权从址在南安市的涉案房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。《个人住房借款合同》约定被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司的保证期间是自借款合同条款生效之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，该约定属于附解除条件的民事法律行为。本案中，虽然被告陈冬梅、尤阳添提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司的保证责任还不能免除。此外，《个人住房借款合同》还约定无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司按照合同约定在其保证范围内承担保证责任。也就是说，当被告陈冬梅、尤阳添未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告陈冬梅、尤阳添以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担连带责任保证。上述约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，应当认定有效。虽然《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，但该规定并不排斥合同当事人可以排除适用，所以原告请求被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司对被告陈冬梅、尤阳添的借款本息承担连带清偿责任符合合同约定，且不违反法律的强制性规定，可以支持。被告陈冬梅、尤阳添、福建省南安市龙建房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告陈冬梅、尤阳添、福建省南安市龙建房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；
二、被告陈冬梅、尤阳添应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金486906.98元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2016年4月6日起至实际还清借款本金止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；
三、对被告陈冬梅、尤阳添的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告陈冬梅、尤阳添提供的抵押物即址在南安市的涉案房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；
四、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司对被告陈冬梅、尤阳添的上述借款本息承担连带清偿责任；
五、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈冬梅、尤阳添追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8716元，适用简易程序减半后收取为4358元，由被告陈冬梅、尤阳添、福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一六年五月六日
书记员 林见欢
相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。