长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绿民二初字第132号
原告（反诉被告）王芝，女，1946年12月2日生，汉族，现住长春市。
委托代理人刘继民，吉林正基律师事务所律师。
被告（反诉原告）常玉满，女，1978年12月15日生，汉族，现住长春市绿园区。
委托代理人陈文龙，吉林中证律师事务所律师。
原告（反诉被告）王芝诉被告（反诉原告）常玉满租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王芝及其委托代理人刘继民，被告（反诉原告）常玉满及其委托代理人陈文龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其位于绿园区三套房屋租给被告开医疗诊所，租金每月人民币5500.00元，租期五年。租金给付方式为第一年按季度给付，第二年以后按年给付，该合同虽没有明确约定每次租金的具体交付时间，但还是按照先给付的原则，即“上打租”，而且第一年的前三个季度也是按此给付的。该合同同时约定，如有一方违约，按年度须向对方缴纳三个月的租金作为违约金。但被告的房租仅交到去年的8月15日，之后就以各种理由拖欠房租至今。为了追讨所欠房租，原告无奈，专门从现居住的福建省泉州市赶到长春，但与被告多次商谈未果，因被告严重违约，故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告签订的长春市绿园区三套房屋的租赁合同；2、判令被告补交2014年8月15日至今拖欠的房屋租金（每月5,500.00元，到判决之日止）；3、判令被告赔偿原告违约金三个月的租金即人民币16,500.00元。还有原告为追讨房租从福建省泉州市到长春往返的路费1,000.00元，以及因此租房所用的房租2,000.00元。以上第二、第三两项共约人民币69,000.00元（房租暂定到今年5月15日）；4、诉讼费、律师费及与诉讼相关的费用由被告承担。庭审时原告增加诉讼请求，要求被告给付三套房屋的物业费（自2013年12月起至今年5月�）5,123.00元；101室2014至2015年度供暖费用3,025.60元，合计8,148.60元。
被告辩称：2013年9月14日，我与被答辩人王芝签订医疗机构转让协议，医疗机构营业地址为新竹花园31栋101、102、103室。故与王芝同时签订了房屋租赁合同。时间为2013年11月15日至2018年11月15日，期限5年。分别相继交付被答辩人王芝押金5,000.00元，房租48,000.00元。我不同意解除合同：1、双方合同未到期。双方合同未约定房租给付期限，年交未明确约定给付期限，所以未违约；2、不欠被答辩人王芝房租，原告诉状中陈述自2014年8月15日起欠房租，但事实是：1）自门诊与房屋接手经营之日起101室被被答辩人王芝一直占用至今，未交付答辩人使用，多次与被答辩人交涉无果。根据合同法相关规定及租赁合同，被答辩人王芝违约在先。故101室房租应予扣除；2）在经营过程中，发现供暖设施陈旧、老化、不达标�并有堵塞情况，要求被答辩人王芝进行修缮，根据房屋租赁合同第七条规定，被答辩人对房屋及其附着设施有修缮义务。答辩人与被答辩人王芝多次协商，临近供暖期都未有结果，供暖费答辩人已交付，上一年供暖期已遭受经济损失，不得已并先行通知的情况下，只得由答辩人自行先行维修安装102、103室供暖设施，修缮费用20,000.00元。101室由被答辩人占用无法修缮。之后，多次与被答辩人协商修缮费用，被答辩人以各种无理理由拒绝支付；3）被答辩人要求支付违约金16,500.00元，因答辩人并未违约。故不同意支付，被答辩人王芝违约在先，应予扣除；4）关于被答辩人主张的住宿费、车费没有法律依据，也无证据证明与本案有关，故不同意给付。3、关于取暖费、物业费问题，应当由答辩人直接向供热部门和物业公司交，而不是直接向原告交付。综上所述，答辩人不�生违约及房租拖欠问题。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告常玉满反诉称：2013年9月14日，反诉人与被反诉人王芝签订医疗机构转让协议，医疗机构营业地址为新竹花园31栋101、102、103室。故与被反诉人王芝同时签订了房屋租赁合同。时间为2013年11月15日至2018年11月15日，期限5年。从门诊与房屋接手经营起，101室被反诉人王芝一直占用至今，未交付反诉人使用，多次与被反诉人交涉无果，根据合同法相关规定及租赁合同，被反诉人王芝违约在先。故请判令被反诉人支付违约金及交付101室的使用权。在经营过程中，发现供暖设施陈旧、老化、不达标，并有堵塞情况，要求被反诉人王芝进行修缮，根据房屋租赁合同第七条规定，被反诉人对房屋及其附着设施有修缮义务。在与被反诉人王芝多次协商，临近供暖期都未有结果，在供暖费已交付，为避免上一年供暖期已遭�经济损失，不得已并先行通知的情况下，只得先行维修安装102、103室供暖设施，修缮费用20,000.00元。请求判令给付并对101室的供暖设施修缮。上一供暖期遭受的经济损失，反诉人保留反诉主张。具体反诉请求如下：1、判令被反诉人履行合同，交付101室房屋的使用权，将其所有物全部清空，并对101室的供暖设施进行修缮，达到门诊使用条件；2、判令被反诉人给付违约金16,500.00元；3、判令被反诉人给付反诉人供暖设施修缮费20,000.00元；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告王芝辩称：一、被反诉方没有全部占用101室，而是经过反诉方同意，仅以其中的一间居室作为原告的储物间，其余部分仍归反诉方使用，并因此减免101室房租人民币500.00元，被反诉方没有违约。具体理由：（一）被反诉方与反诉方在租房前商谈房租时，已经明确约定三套房每套房租2,000.00元�但由于被反诉方有些物品无法搬走，故需要101室的一间居室作为储物间存放这些物品。并因此将该套房屋的房租减少到1,500.00元，这是经过反诉方同意认可的；（二）经被反诉方调查发现，反诉方租用该出租房屋后，曾于2013年12月前后，经该小区物业李经理介绍，将二室一厅的101室的大厅和卫生间转租给刘玉臣经营保健品，每月租金1,000.00元，租期一年。当时，反诉方对刘玉臣说，该套住房内的一间居室现在由原出租人用作储物间，另一间居室她用作诊室，厨房她用作消毒间，所以只能将大厅和卫生间转租给他。而且租房人刘玉臣还将该房屋的大厅做了初步装修，墙上做了经营用的宣传版画。只是由于反诉方以卫生管理部门不允许将诊所出租为由，单方违约，才使该转租房行为没有达成。双方还因此产生纠纷，后在该物业李经理的说和下，由反诉方向刘玉臣做了部�赔偿后，此事才不了了之。该小区物业经理李阳也证明了反诉方存在此转租101室的行为。所以，反诉方此转租101室的行为，首先是证明了被反诉方使用101室的一间居室作为储物间反诉方是知道并认可的；其次是证明了被反诉方经反诉方同意后仅使用了101室一间储物间，其他部分的使用权还是归于反诉方，根本不存在全部占用，更谈不上交付使用权的问题；（三）经被反诉方调查发现，在反诉方租房期间，该小区曾做过保暖工程。据工人于志臣讲，因做保暖工程需要，需拆卸此出租房屋的窗户铁护栏，反诉方找其拆卸后曾让其将卸下来的十个窗户的铁护栏放在101室的大厅里达到一个多月之久，如果101室被被反诉方一直占用至今，怎么还能由反诉方安排其存放十个窗户的护栏呢？（四）101室建筑面积85.76平方米，103室建筑面积85.07平方米，二者面积基本相同，房租也应相同，如果没有什么原因，二者的房租不可能相差500.00元之多，这明显有悖常理。所以，101室的房租比103室少收500.00元的原因只能是被反诉方在经过反诉方同意基础上，而且减免500.00元的租金后，才把101室的一间居室用作储物间，而决不是全部占用；（五）反诉方之所以用此原因提出反诉，就是因为被反诉方相信反诉方是诚信之人，故没有将此约定明确写在该合同内。而反诉方恰恰相反，利用了被反诉方因相信被告之诚信，从而在签订合同时没有将此内容明确写在合同里的疏忽，甚至以此为由提出反诉，所以反诉方的此行为违反了民法通则第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，欺骗法庭，企图获取不属于反诉方的利益，故请求法庭驳回反诉方的此反诉请求。二、反诉方擅自拆改供暖设施的行为，违反相关法律规定，证据不�，所产生的费用应由其自己承担，同时被反诉方保留追究反诉方恢复原状和赔偿因此造成损失的权利。首先，反诉方所称的修缮供暖设施的行为应该属于拆改出租屋的供暖设施，应当适用国家《商品房租赁管理办法》第十条之规定。顾名思义，修缮是指对原物出现破损时进行修理复原的行为，但其前提是必须保持原物的完整性。而拆改则是对原物进行改动甚至重新设立新物的行为，不需要保持原物的完整性。从本案看，反诉方的拆改行为并不是在保持原状的基础上对原来完好的供暖设施进行修缮，而是实施了更换暖气片、改变供暖管线等工程，对原供暖设施进行了大面积的拆改，而且据其称因此花费了两万元之多，可见其对原供暖设施改动之大。所以，反诉方已经大幅改变了原供暖设施的原状，其行为不是修缮，而是拆改。国家《商品房屋租赁管理办法》第十条�定“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”所以，反诉方未经原告同意擅自拆改出租屋的供暖设施，已经违反了上述法律规定，此反诉请求法庭应予以驳回。但被反诉方保留要求反诉方恢复原状或赔偿损失的权利。其次，反诉方索赔主体认知错误，且没有供暖部门的科学测温数据，证据不足。大家都知道，冬季供热关系的主体是供热单位和热用户。住宅室温偏低，主要责任方首先应当是供热单位，其次才是热用户本身的原因。反诉方在自认为室温不达标的情况下，不但没有向供热单位投诉，反而自认为是被反诉方房屋供暖设施的原因，舍本求末，且大范围的擅自拆改此房屋的供暖设施，这种行为属于索赔主体认知错误。《长春市人民政府办公厅关于住宅供热室温检测和退费有关事项的通知》第七条规定：“居民用户发现室温低于标准，应当首先向供热单位提出测温申请。”同时该《通知》还就如何科学测温、并以此测温数据为标准确定是否退费做了明确的规定。此《通知》说明，冬季室温是否低于标准，必须有科学准确的测温数据，决不是住户本人说室温低就低的问题。反诉方作为热用户，在自认为室温偏低后，并没有找供热单位测温，由于反诉方室温不达标的说法如果没有供热单位科学准确的测温数据作根据，则证据不足，请求法庭不予采信。第三，《长春市私有房屋租赁管理办法》第三十条规定“出租人不在本市又无合法代理人，或出租人拒绝修缮时，承租人可申请房屋租赁主管部门鉴证后自行修缮其必要部分，�修缮费从租金中扣除。”依照此规定，假设确实需要更换暖器片、改变供暖管线，反诉方也应依照法律规定，到房屋租赁主管部门申请鉴证，依据此鉴证且在被反诉方同意的基础上，方可自行施工。所以，反诉方擅自拆改供暖设施并要求原告赔偿的反诉请求如果没有相关部门出具的科学的应当拆改的鉴证结论，则证据不足，请求法庭不予采信。第四，拆改供暖设施并不是提高室温的唯一选择，反诉方此行为有悖常理，目的不纯。理由一是依据工人于志臣讲，被反诉方在将此出租房屋出租给反诉方前一直在此居住和经营门诊多年，如果室温偏低的话，被反诉方不可能无视不管，肯定会维修的；二是据于志臣讲，被反诉方该房屋的维修问题从10余年前至租房前一直由其负责，但近几年来，特别是反诉方租房前并没有维修过供暖设施，证明供暖设施是没有问题的；三是如果确实出现室温偏低的问题，原因也是多方面的，既有供暖单位供暖不达标的问题，也有用户自己使用不当的问题，比如暖气中存留空气没有排出、供暖设施有所堵塞需要疏通等。所以，为了提高室温，既需要找供暖单位提高供暖质量，也应该查一下自身使用的原因，改变供暖管线、更换暖气片绝不是唯一的选择。大家都知道，如果供暖设施完好但室温还不热，而且供热没有问题的情况下，一般只是做一下疏通即可，也就是所谓的修缮，根本不需要更换暖器片、改变供暖管线这么大的工程。而反诉方擅自将原来完好的供暖设施进行大面积的拆改，其目的不排除企图以此作为拖欠和少交房租的理由并与原告讨价还价的可能。第五，假如确实需要对供暖设施进行拆改，但反诉方所说的费用也是过高，与事实不符，而且该费用未经过评估部门的评估，证据不足。据工人于�臣讲，被反诉方在离开长春时，已经就房屋维修问题做了妥善安排，如果需要维修，反诉方可直接找于志臣解决，产生的费用由被反诉方承担，并留下了反诉方和于志臣双方的联系方式，而且因暖房工程需要拆装窗户铁护栏时，反诉方也是找于志臣进行拆装的，说明反诉方是知道被反诉方此安排并按此安排进行的。那么，拆装铁护栏可以找于志臣，改善供暖设施为什么就擅自进行了？这里虽然有被反诉方不同意的原因，但是如果由于志臣做的话，产生的费用肯定清楚明了，费用的问题也很可能得到被反诉方的认可。但是，反诉方不但擅自施工，而且自称花费了两万元之多，这明显与事实不符。实际上反诉方只是将102室的暖气片进行了更换，更换的也是旧的老式暖气片，原正在使用的完好的暖气片也被被告擅自处理了。103室连暖气片也未更换，管线的改动也是局部�，按照现在的市价根本不可能达到两万元。所以，假如确实需要拆改供暖设施，反诉方的此反诉请求如果没有经过具有法定资质的评估部门评估，则证据不足，请求法庭不予采信。而且反诉方的这种不顾事实，故意大幅虚假增加损失的行为已经涉嫌诈骗，被反诉方保留追究其欺诈行为法律责任的权利。特别是反诉方在拆改供暖设施时，还将101室的暖气片拆卸后放到地上，至今未装，造成了供暖设施的损害。被反诉方同样也保留追究其损害赔偿责任的权利。
本案在开庭审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证及辩论，原告（反诉被告）当庭提供的本诉证据为：证据1、房屋所有权证三份，授权委托书两份，证明：本案诉争的三套房屋其中一套为原告的，另外二套为原告子女的，原告的子女给原告出具了授权委托书。原告为本案出租房屋的合法出租人及适格主体。被告（反诉原告）质证：没有异议。2、原告与被告签订的房屋租赁合同一份，证明房屋租赁是双方共同意思表示，合同条款符合相关法律规定，合法有效。被告（反诉原告）质证：没有异议。3、吉林省金强物业服务有限公司出具的被告方拖欠物业费的证明一份，证明被告自入住起至今一直拖欠物业费、垃圾处理费等。对被告（反诉原告）质证：有异议，垃圾处理费被告都交了，被告手里有收据。物业费确实没有交，物业费应由物业公司向被告主张，或原告缴纳物业后向被告追偿。且101室不应由被告承担，102、103室因有争议，否则被告认可承担。4、吉林省金石置业有限责任公司供热分公司出具的证明一份，证明被告拖欠101室2014年至2015年度采暖费3,087.40元，违约金154.40元，合计3,241.80元。被告（反诉原告）质证：101室采暖费我确实没有交，�管线是掐断的，不应全额缴纳，即便产生供暖费也应是20%，不是全部的供暖费。5、房屋租赁收据2张（两季度4,000.00元，时间2015年1月10日至7月10日）（原告王芝租赁夏勇芬2室一厅插间），证明原告为诉讼主张权益，回来租赁房屋发生的费用，因是两个季度的，现先主张一个季度的2,000.00元。被告（反诉原告）质证：真实性有异议，不能反映真实的租赁房屋事实，另外即便租房与本案也没有关联性，且101室符合居住条件，而且原告一直占有使用。6、福建泉州至长春的火车票存根，证明原告为处理被告拖欠房屋租金问题，从福建返回长春，发生火车费用1,000.00元。被告（反诉原告）质证：真实性没有异议，但是认为与本案无关联，主张该费用没有法律依据。7、吉林正基律师事务所律师收费发票一张，证明发生律师代理费3,000.00元。被告（反诉原告）质证：真实性没有异议，与本案无关联性。针对反诉部分举证如下：
证据1、证人证言两份，证明通过被告曾转租101室的事实证明原告并未全部占用101室，只是经被告同意使用其中一间储物的事实。被告（反诉原告）质证：真实性有异议，作为证人，应出庭接受质证，未经出庭质证的证人证言不能作为证据使用。证据2、证人于志臣出庭作证，证明王大夫（指向原告）家的窗户栏杆是我给上的，她家的水暖电气基本上都是我维修的，能有10多年了，她临走之前交代我，如果他家有什么需要维修的，让找我，做保温时，常大夫（指向被告）找过我，让我上窗户栏杆，说摘下来需要上，当时摘时一扣墙皮自己就掉了，放在了屋里，做完保温涂层后我又给上上了，上了7个，丢了2个，坏了1个。被告（反诉原告）质证：我方认为证人并不清楚对101室的使用问题原、被告是如何约定的。从安卸窗户�用的问题，可以看出修缮由原告负责。另外证人陈述护栏放置时间不对，保暖工程时间2014年5月至2014年7月末，原告王芝走之前给我留条，门斗及窗户问题找证人，没有说其他问题找他，护栏不是我主动放在101室的，是杜小明来解决不了（他有钥匙）他和我一起开的门，窗户护杆应是原告来找仓库存放，因为他找不到地方，所以放在101室的。证据3、房屋租赁合同一份，收条两份，原告王芝租赁夏勇芬位于绿园区新华家属楼1栋5门113室2室一厅插间，证明原告把房屋租赁给被告后原告在外租房居住。被告（反诉原告）质证：有异议。
被告（反诉原告）当庭针对本诉及反诉部分举证如下：证据1、原告与被告于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》一份，证明：双方存在租赁合同关系；（2）租赁标的为101、102、103室；（3）根据合同第七条的约定，甲方即原告负有对出租房屋及附属设施修缮的义务；（4）违约金标准。原告（反诉被告）质证：没有异议。证据2、原告出具的收条2份，工商银行个人业务凭证1份，证明：被告已向原告支付租金人民币48,000.00元。原告（反诉被告）质证：没有异议。证据3、电话录音1份、视频4段、照片6张，证明：原告未按约定将101室房屋交付被告使用，而是由原告自己占有使用，违反了租赁合同第一条的约定。原告（反诉被告）质证：对照片的真实性没有异议，对证明问题有异议，不能证明原告占用101室全部，只能证明原告使用其中一间作为储物间。对电话录音的合法性有异议，录音未经原告同意，对录音的真实性没有异议，对证明问题有异议，录音中明确说了原告只占用一间作储物间，并没有全部占用。对视频的真实性没有异议，对证明问题有异议，墙壁上的横幅是刘玉臣做的，可以证明被告将101室转�给刘玉臣的事实，如果原告占用101室被告不可能转租。证据4、被告于2014年9月18日与案外人陈志勇签订的《承包协议书》一份、陈志勇出具的收条一份、照片6张、电话录音2份。说明：承包费用20,000.00元已按承包协议书支付，当时未出具收条，后要求陈志勇补收条。证明：（1）标的房屋供暖设施质量不符合标准，影响被告正常使用房屋；（2）原告拒绝履行修缮采暖设施的义务，违反合同第七条的约定；（3）被告为了更换应由原告负责修缮的采暖设备花费人民币20,000.00元，根据合同约定，该费用应由原告负担。（4）被告已就更换采暖设施的费用对原告支付的租金请求权行使了抵销权，原告房租中应当扣除该部分费用。原告（反诉被告）质证：对拆改供暖设施的承包协议书和收到拆改工程的工程款收条真实性有异议，拆改是去年做的工程，2015年5月16日才出的收条，我认为这是笑话，去年做的工程且使用到现在才出收条，故我对真实性有异议；对合同真实性有异议，合同没有写明具体改了什么，换了什么；通过这个承包协议书可以证明主管道内管道拆除，主管道改造，安装阀门、室内墙壁打孔钻眼……很明显看出是拆改，按照法律规定未经租赁人同意承租人擅自拆改的，要承担法律后果，明显可以证明我方主张的被告擅自拆改的事实。对照片，从照片上无法看出暖气有问题，6分管的事，根据家庭供暖需要，如果6分管够用就完全可以。被告拿出这套东西没有正规的国家租赁主管部门的鉴证意见，无法证明其主张成立，必须有国家租赁主管部门的鉴证结论，才可以证明原供暖设施老化陈旧必须拆改，且原告不同意的情况下被告才可以拆改。对录音合法性有异议，未经原告同意，对证明内容有异议，原告说暖气不行就不行吗？从侧�可以证明被告拖欠房租金事实。证据5、证人胡莹出庭作证，证明我在新竹花园中西医结合门诊工作期间（我当时在口腔科）只有进水管一片暖气不冰手，其他的暖气都冰手。到冬天时我那里只能封门，因为没有办法保证温度，冬天我在103那屋休息或出入，103那屋也只有进水管一片不冰手，其他都冰手。刚出兑时王姨（指向原告王芝）住在101室，因为我在102室工作可以看到王姨在101室居住。原告（反诉被告）质证：证人证言说自己感觉冷，摸暖气凉，我认为没有供暖部门测温数据，凭自己的感觉真实性有异议，证人说原告在101室居住，在我方问证人在101室什么地方住证人说不清楚，只说原告在101室出入，我认为出入和住是两个概念，故对其证言真实性有异议。证据6、证人王远霞出庭作证，证明常玉满把暖气换了，我在102室口腔科工作，我来时暖气是薄的，现在换成60的大暖气了，王芝家人使用101室。原告（反诉被告）质证：刚才证人说她在窗户外面看到原告中午在屋里休息，就证人身高和窗户的高度看，证人不可能看到房屋里面的情况，对真实性有异议。证据7、证人陈志勇出庭作证，证明是常玉满找的我，说要改造暖气，我过来看了以后跟她谈的价钱，签的协议。是2014年9月的事，合同是9月18日签的。具体包括所有的暖气管子（6分变成1寸的）、暖气包原来的全部撤掉换新的，原来的全部拆除，并收拾卫生，全部换成新的。全部价格我直接要22,000.00元，被告给了20,000.00元。原告（反诉被告）质证：真实性有异议，必须经专业部门进行评估价格。
经审理查明，2013年11月14日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于长春市绿园区三套房屋租给被告开诊所，租金每月5,500.00元，租期5年，自2013年11月15日至2018年11月15日止�被告第一年按季支付租金，余四年按年支付租金，租赁期原告负责房屋及其附属设施修缮的义务，被告应予积极协助，不得阻挠施工。房屋租赁期间，被告支付水、电费、燃气费、供暖费（第一年由原告承担，余四年由被告承担）、物业管理费。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。合同签订后，原告将102室、103室交付给被告租赁使用,101室的钥匙交给被告，原告占用一房间作储物间至今，被告先后向原告支付租金48,000.00元，被告在没有取得原告同意的情况下对102室、103室供暖设施进行了改造维修。现原告以被告拖欠租金，构成严重违约为由，诉至法院，要求判令解除原、被告签订的租赁合同；判令被告补交2014年8月15日至今拖欠的房租金；判令被告支付违约金16,500.00元，往返路费1,000.00元、租房的费�2,000.00元；要求被告支付物业费5,123.00元、101室2014年至2015年度供暖费3,025.60元，并要求被告承担律师费及与诉讼相关的费用。
原告起诉后，被告以原告没有按合同约定将101室交付其使用，是原告违约在先，被告在租赁房屋期间，发现供暖设施陈旧，供暖不达标，要求原告进行维修，原告不给维修，被告自行维修安装102、103室供暖设施，花维修费20,000.00元为由提起反诉，要求：判令被反诉人履行合同，交付101室的使用权将其所有物品全部清空，并将101室供暖设施进行修缮，达到使用条件；判令被反诉人给付违约金16,500.00元；判令被反诉人给付供暖设施修缮费用20,000.00元；判令被反诉人承担全部诉讼费用。
本案争议的焦点是:原告的诉讼请求本院是否应予支持；被告的反诉请求是否应予支持。
依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：
一、原告的诉讼请求本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将102室、103室房屋交付给被告使用，将101室房屋钥匙交给被告，原告占用101室一房间储物，原告主张双方签订合同时明确原告使用101室一间房屋作为原告的储物间，原告没有违约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”原告庭审中所提供的《房屋租赁合同》中没有明确原告占用101室一房间作为储物间的约定，同时原告也没有向法庭提供其他证据证明其主张成立，故原告此主张本院不予支持。由于原告占用101室的房间作为储物间没有合法依据，其行为依据双方签订的《房屋租赁合同》是违约行为，由于原告占用101室的一间房屋，可以认定原告没有完全履行合同约定的交付义务。原告要求解除《房屋租赁合同》，被告不同意，双方签订的合同没有约定解除的条件，又因双方签订的合同可以继续履行，能实现合同目的，并且被告已履行合同约定的主要债务，给付了48,000.00元房屋租金，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。由于原告占用101室中的一房间，原、被告双方就该房间的房屋租赁费用如何扣除达不成一致意见，并且双方均未请求相应部门进行价值鉴�，本院对原告占用一房间的租赁费扣除数额无法确定，被告欠原告房屋租金的数额多少本院不能确定，故原告要求被告补交拖欠房屋租金的请求本院不予支持。因原告未按合同约定将101室全部交给被告使用，原告占用一房间的行为依合同约定构成违约行为，原告违约在先，其要求被告给付违约金165,000.00元的请求及往返车费1,000.00元、租房所用的房租2,000.00元的请求无事实及法律依据，故本院不予支持。原告要求被告给付物业费5,123.00元及101室2014年至2015年度供暖费3,025.60元的诉讼请求，按合同约定，物业费、供暖费应由被告缴纳，但由于原告占用101室房间双方存在纠纷，未解决，原告又没有缴纳其所主张物业费及供暖费，原告的合法权益没有受到侵害，同时原告又不是收取该费用的部门，故此项请求本院不予支持，原告所主张的律师费、无法律依据，本院亦不予支持。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。
二、被告的反诉请求部分予以支持。
原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，原告将三套房屋租赁给被告使用，租期为5年，至2018年11月15日到期，由于原告无合同依据占用101室一房间，被告要求原告履行合同，交付101室的使用权，将其所有物品全部清空的请求符合合同约定，本院予以支持。由于原告未按合同约定将101室全部交付给被告使用，占用一房间构成了违约，被告反诉要求原告给付违约金16,500.00元的请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告要求原告给付供暖设施维修费20,000.00元的诉讼请求，因按合同约定房屋修缮是原告的义务，被告在没有取得原告许可的情况下，私自进行了改造，所花费20,000.00元原告又不认可，并且被告在庭审中并未提供出充足的证据，证明原告所租房屋的供暖温度未达到标准及改造所花费的真实性，故被告此项反诉请求本院不予支持。关于反诉请求中要求对101室房屋供暖设施进行修缮，达到门诊使用条件的请求，庭审中被告没有提供出证据证明101室供暖设施需要进行修缮及相关门诊使用条件的标准，故此项反诉请求本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）王芝的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）王芝履行合同，于本判决生效后立即将坐落于长春市绿园区101室的房屋的使用权全部交付给被告（反诉原告）常玉满，并将其所有物品清空；
三、原告（反诉被告）王芝于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）常玉满违约金16,500.00元；
四、驳回被告（反诉原告）常玉满的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,000.00元，由原告王芝承担，反诉费713.00元由被告承担213.00元，原告王芝承担500.00元（于本判决生效后立即给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马玉莲
审 判 员 杨立春
人民陪审员 刘桂茹
二〇一五年六月十日
书 记 员 赵 航