福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第2515号
原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人温秋菊，董事长。
委托代理人黄雪英、林星，福建东岸律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭佳盛，男，住福建省宁德市蕉城区。
委托代理人石圣奇，北京市建研律师事务所律师。
原告福建盛宏装饰工程有限公司与被告彭佳盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日受理后，被告彭佳盛在答辩期内提出反诉，两案依法合并审理。由审判员倪卫东于2013年11月26日公开开庭进行了独任审理，原告（反诉被告）的委托代理人黄雪英和被告（反诉原告）彭佳盛及其委托代理人石圣奇均到庭参加诉讼。当庭原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的提供的一份证据提出鉴定申请，2014年3月14日又撤回申请。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司诉称，原告与被告在2011年9月7日签订了一份租赁合同，原告将坐落在福州晋安区连江路南方建材市场厨卫灯具城二楼2座O3号店租给被告经营玻璃。双方约定，租赁期共29个月，从2011年9月7日到2014年1月31日；租金分段计算，租赁期内被告承担该店的水电费、电话费、物业管理费、卫生费、装修费、修缮费、税费等因承租该商场过程产生的一切费用，并约定当月租金在当月的l日前付清。2011年9月7日到2013年5月，被告均已经向原告支付了租金。但从2013年6月起，被告拒交租金及相关费用。为此请求，1、判令解除原告与被告在2011年9月7日签订的租赁合同（审理中，因合同约定的租赁期限已经届满，原告申请撤回该项诉请）。2、判令被告立即支付拖欠原告的租金（从2013年6月起至实际搬离租赁场所为止）；3、判令被告应当向原告支付拖欠上述租金的违约金ll600元（100元×116天=11600元，要求该每日100元的违约金支付到还清所有租金时止）；4、被告还应当支付解除合同的补偿金8550元；5、判令被告立即支付拖欠4个月（2013年6、7、8、9月）的管理费、水电费等相关费用合计5228．8元，并要求这些相关费用支付到解除双方签订的租赁合同被告搬离租赁场所时止。6、本案诉讼费用等由被告承担。
被告（反诉原告）彭佳盛辩称并反诉称，原告于2011年9月从福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司处承租319.4平方米，2011年9月7日原告将其中90平方米即本案讼争店面出租给被告。合同明确约定原告保证向被告出租的商场无任何足以影响被告承租权的权利瑕疵（但是实际上，原告对于上述出租给被告的商场并没有转租权）。2013年6月15日原告因经营不善撤出租赁场所后，被告要求原告应保证其剩下的租期能得到商场管理方的认可，并要求将租金直接向商场管理方缴纳，但没有得到原告的保障，无奈之下只得将租金暂缓缴纳。2013年8月原告又将讼争店面的电切断，被告无法经营只能将店关掉。综上，被告没有违约行为，也无过错，过错方则是原告。其仅同意支付2013年6、7月份的租金。并为此反诉：1、判令被反诉人（即原告）赔偿反诉人（即被告）的营业损失及商场装修费用120391元；2、判令被反诉人（即原告）承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司对反诉辩称，原告于2013年6月份搬离讼争场所，并与出租方福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司交接除原告店面之外的租赁场所。2013年8月被告店面的供电被切断跟我方没有关系，这是商场内部管理问题，被告以此要求我方赔偿没有依据。双方履行了两年的转租合同，被告未受到任何影响，且在2013年6月25日我方与出租方嘉迪乐公司还变更了租赁合同，将原承租面积缩小到仅剩下被告承租的90平方米，合同期限依然履行至2014年1月31日，保证了被告的租期。因此被告反诉不能成立。
经审理查明，2011年9月5日原告与福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司将坐落于晋安区南方建材市场1-3号楼二层A区03号店约319.4平方米出租给原告；租赁期从2011年10月1日至2014年1月31日止；租赁期内原告不得擅自将租赁物全部或部分转租第三人。2011年9月7日原告将租赁店面中的90平方米，转租给被告，其他部分留作自用。为此，双方签订一份《租赁协议书》，约定：原告将上述03号店中的90平方米出租给被告经营玻璃，租期从2011年9月7日至2014年1月31日止；2012年2月1日之后的租金为每月8550元，每月1日前付清；签约当日，被告应向原告支付25650元押金，待租赁期满被告无本协议约定的违约行为，被告腾空租赁商场并经双方结算后，原告将押金无息退还；原告保证出租的商场无任何足以影响被告承租权的权利瑕疵；租赁期间，商场水电费、电话费、物业管理费、卫生费等因承租商场及经营过程产生的一切费用及税收由被告自行承担、自行结算，因迟延缴纳上述费用产生的一切法律后果由被告承担；被告逾期缴纳租金的，每逾期一日应向原告支付100元违约金，逾期十五日的，原告有权单方解除协议，而无需另行通知；被告未能在租赁期满之日或协议解除之日腾空商场的，除应按本协议租金标准支付使用费外，每逾期一日还应向原告赔偿损失300元，逾期五日的，视为被告放弃店面内物品的所有权，原告有权任意处置。签约后，原、被告双方依约履行至2013年5月。2013年6月25日原告与福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司签订一份《协议》，约定双方于2013年6月30日终止《商铺租赁合同》，仅保留转租给被告的90平方米商铺，同意经营至2014年1月31日，但原告必须按月支付转租部分的包括租金在内的所有费用。此后，原告搬离租赁场所。被告也以原告已经搬离为由，拒绝向原告继续缴纳2013年6月之后的租金和2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。2013年8月被告承租的店铺，因未缴纳相关费用，被切断供电，但依然由被告占用讼争店铺至今。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《租赁协议书》、《协议》、《彭佳盛拖欠相关费用的说明》及当事人陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2011年9月7日签订的《租赁协议书》，虽事先未经出租方同意，但事后已经得到出租方的默认，应为有效合同。在双方履行合同期间，未有任何第三方妨碍被告使用讼争店铺；而且原告在其与出租方终止租赁合同后，仍然为被告争取到使其可以继续履行完《租赁协议书》的权利。被告店铺被停止供电，没有证据证明系原告所为。因此，被告反诉原告违约，没有事实依据，本院不予支持。被告因原告搬离商场而擅自中止履行缴纳租金等相关费用的合同义务，不符合合同法关于不安抗辩的法定情形，违反了双方协议的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方《租赁协议书》的约定，被告应依约向原告支付从2013年6月1日至2014年1月31日止的租金68400元（8550元×8个月＝68400元）及2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。由于原告向出租方承租的商铺租赁期仅到2014年1月31日为止，故此后因被告仍然占用商铺而产生的占用费等权利不应由原告行使，而应由相关权利人主张。2013年9月之后的管理费、水电费等费用，原告未举证证明，故本院不予支持。原告主张解除合同的补偿金8550元，缺乏合同依据，也不予支持。双方对被告逾期缴纳租金，承担每日100元的违约金约定明显偏高，应调整为按每月租金金额的日万分之二点一分段向原告支付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内向原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司支付2013年6月1日至2014年1月31日止的租金68400元。
二、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内赔偿给原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司逾期支付租金的违约金（计算方式为按每月租金金额8550元的日万分之二点一计，从2013年6月2日起分段算至判决确定的支付日止）。
三、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内向原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司支付2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。
四、驳回原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）彭佳盛的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1000元，由被告（反诉原告）彭佳盛承担800元，原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司承担200元；反诉费1354元，由被告（反诉原告）彭佳盛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 倪卫东
二〇一四年四月二日
书记员 黄文钗
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。