广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特920号
申请人：东莞农村商业银行股份有限公司南城支行，住所地：广东省东莞市莞太路南城路段44号，营业执照注册号：914419007838765504。
负责人：黄旭超，任行长。
委托代理人：胡博铿，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：骆迪茜，广东众达律师事务所实习律师。
被申请人：卢署光，男，1975年10月30日出生，汉族，住湖南省南县。
第三人：童秋红，女，1976年10月13日出生，汉族，住湖南省南县。
申请人东莞农村商业银行股份有限公司南城支行（以�简称农村商业银行南城支行）于2016年10月11日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员周昭君进行了审查。
申请人农村商业银行南城支行称，2011年11月28日，其与被申请人签订了合同号为0511001201111008《楼宇按揭抵押借款合同》，约定申请人向被申请人提供贷款本金450000元的购房贷款，用于购买位于东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403房产，被申请人将前述购买之房产及其全部权益为该笔借款作抵押并办妥抵押登记手续，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、实现债权的费用等。上述合同签订后，申请人按约向被申请人发放了贷款450000元，但被申请人未能及时根据合同约定清偿申请人的贷款本息，截至2016年7月26日，已有连续4期未按时偿还贷款本息，至今未能归还逾期款项。综上所述，被申请人的行为已构成违约�依照合同约定申请人有权宣布提前收回贷款，并就案涉抵押房产拍卖、变卖后的所得款项主张优先受偿。为维护申请人的合法权益，申请人依法向法院提出实现抵押担保物权的申请，请求：1、法院依法裁定对被申请人名下的位于东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403的抵押房产（商品房他项权登记证明书号××号）进行拍卖、变卖等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（其中借款本金292247.61元、暂计至2016年7月26日的利息5168.28元、罚息181.32元、复利66.13元，实现债权的律师费15000元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为0511001201111008楼宇按揭抵押借款合同和借款借据的约定计算，计算到所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；2、本案申请费由被申请人承担。
被申请人卢署光、第三人童秋红经本院传唤，均未到庭参加听证，亦未向本院提交书面的意见或证据。
经查明，2011年11月28日，申请人农村商业银行南城支行（贷款人、抵押权人）与被申请人卢署光（借款人、抵押人）、东莞市中天力通房地产开发有限公司（保证人）签订了一份编号为0511001201111008的《楼宇按揭抵押借款合同》，约定申请人向被申请人提供贷款本金450000元的购房贷款，用于购买位于东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403房产，贷款期限为10年，自2011年11月28日至2021年11月14日。合同第五十五条约定贷款月利率为6.463‰，实际发放贷款时，遇国家调整利率并适用于本合同项下贷款的，贷款人将执行国家规定，相应调整利率，具体执行利率以借款借据约定的利率为准，不再通知借款人、保证人和抵押人，而且贷款利率“一年一定”。第六十一条约定借款人逾期未能足额�付当月还款，借款人必须尽快补足，并同时向贷款人交付逾期罚息。逾期供款的从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%计收利息，遇国家调整利率按新规定执行。第二十八条第（九）项约定借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期以上）贷款人可依法解除本合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项。第十七条约定借款人如不依照本合同的规定付清一切欠款，贷款人进行追索而引起的一切费用概由借款人负责支付。第六章约定抵押物为东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保。当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息。抵押担保期为自本合同签订之日起贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止。抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他相关的费用。第四十五条约定如借款人违约，贷款人应履行催告义务，并将欠款总额（连利息）告知借款人、保证人。催告书可经公证处送达。借款人、保证人在催告的约定期限内仍未履约，应在催告约定的时间内到东莞市公证处分别确认欠款数额、担保数额。否则，视借款人、保证人放弃抗辩权。贷款人可以其提供的证据，向东莞市公证处申办执行公证。公证处可凭贷款人提供的证据出具《执行证书》。贷款人可持该《执行证书》向人民法院申请强制执行。合同还就双方的�他权利义务进行了约定。
2011年11月28日，申请人向被申请人发放贷款450000元，与被申请人签订《东莞农村商业银行按揭借款借据》，约定供款期数为120期，每期1个月，月利率为6.463‰。根据申请人提供的被申请人的对账单显示，被申请人自2016年4月15日起开始连续拖欠到期贷款本息，截止至2016年10月31日，被申请人尚欠申请人借款本金292247.61元、利息8868.05元、罚息602.79元、复利217.43元。
另查明，根据房产登记信息查询结果显示，上述抵押房产的产权人为被申请人卢署光。该房产他项权情况为：《房地产他项权证》证号为201111297B3B6C714190，他项权人为申请人农村商业银行南城支行，抵押金额为450000元，抵押期间为2011年11月28日至2021年11月14日。
再查明，根据申请人提供的结婚证及户口本复印件显示，被申请人卢署光与第三人童秋红是夫妻�系
申请人主张，其为实现债权委托广东众达律师事务所进行处理，产生律师费15000元，提供了民事委托合同、律师费发票、银行转账记录予以佐证。
以上事实，有申请人东莞农商南城支行提交的《楼宇按揭抵押借款合同》、《东莞农村商业银行按揭借款借据》、欠本息清单、商品房他项权登记证明、结婚证复印件、户口本复印件、民事诉讼委托合同、律师费发票、客户收（付）款入账通知为据。
本院认为，农村商业银行南城支行与卢署光、东莞市中天力通房地产开发有限公司签订了编号为0511001201111008的《楼宇按揭抵押借款合同》，约定农村商业银行南城支行向卢署光提供贷款共计450000元，卢署光以其名下位于东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403房产为上述债务提供抵押担保。抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项�证。据此，本院认为农村商业银行南城支行就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。卢署光已违反合同约定多期欠款，农村商业银行南城支行有权要求提前收回贷款并依照约定申请实现担保物权，故农村商业银行南城支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。申请人主张的实现债权律师费15000元证据充分，本院亦予以采信。
关于优先受偿的范围，根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，农村商业银行南城支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金292247.61元；二、利息、罚息、复利部分，应以292247.61元为本金，按照编号为0511001201111008的《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；三、实现债权的律师费15000元。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百�十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对被申请人卢署光名下的房产［位于东莞市中堂镇振兴路南国雅苑怡景居2号楼3单元403房产（房地产他项权证证号201111297B3B6C714190）］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞农村商业银行股份有限公司南城支行对变价后所得款项在其债权本金292247.61元以及利息、罚息、复息［利息、罚息、复息以292247.61元为本金，按照合同号为0511001201111008《楼宇按揭抵押借款合同》的相关约定计算至所有款项清偿之日止］、实现债权的律师费15000元的范围内优先受偿。
本案受理费2994.98元（原告已预交），由被申请人卢署光负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异�。
审判员 周昭君
二〇一六年十一月四日
书记员 黎晓明
钟雪梅
附本案相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵�人合同以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。合同损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该合同。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成合同的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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