广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终8325号
上诉人（原审原告）：东莞市海翔包装制品有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇颜屋村旱坑街*号。
法定代表人：柳洁。
委托代理人：黄玉其，广东天汇律师事务所律师。
委托代理人：陈晋康，该公司股东。
上诉人（原审被告）：麦景芬,男,1956年3月1日出生，住香港特别行政区，。
委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。
上诉人东莞市海翔包装制品有限公司（以下简称海翔公司）因与上诉人麦景芬租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人海翔公司、麦景芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海翔公司上诉请求：维持原审判决第一项，改判原审判决第二项的赔偿金额为408798元。事实和理由：案涉厂房未取得建设工程规划许可证而建造，厂房出租的合法性是出租人的义务，承租人核实租赁物情况是权利，且在签订合同之初，海翔公司询问过厂房的合法性，当时麦景芬还提供了《土地使用权转让合同书》给海翔公司以证明厂房的合法性，本案合同无效的过错方是出租人，由此造成的损失应全部由出租人承担。
麦景芬辩称：海翔公司的上诉没有依据，本案应移送公安机关侦查，其余与上诉意见一致。
麦景芬上诉请求：（一）撤销原审判决第一、二项。（二）本案诉讼费由海翔公司承担。事实和理由：1、原审法院以法庭辩论终结时间代表实际使用厂房的截止时间不符合事实。海翔公司直至2016年9月仍在使用案涉租赁物，至今部分厂房仍在转租第三人使用。2、海翔公司主张的搬迁费、水电安装费、水电报装费和环保设施工程费无转账记录或原始财务会计记录，且证据涉嫌伪造，应移送公安机关侦查。搬迁费的出车工作单单号是连号，海翔公司建厂之初是小厂，机器设备不多，不可能要110台次车搬运。海翔公司一审庭审后出具的发票与交易发生时间相差2年多，且当时海翔公司未成立，不可能以公司名义开发票。《水电安装合同》没有写明工程地址，海翔公司在2014年仅是叫了两个工人安装电线，两天内就完成了。3、原审法院认定搬迁费、水电安装费、水电报装费及环保设施工程费是生产成本，则上述费用不属于合同无效导致的赔偿损失范围。4、双方于2015年12月29日签订的《协议》属于双方为解除合同达成的合意，不属于案涉合同的附属无效条款，应认定为有效，纠纷无需退还押金。
海翔公司辩称：因公司尚未成立，搬迁费、水电安装费、水电报装费及环保设施工程费当时是现金支付，所以没有转账记录，发票也是事后开具，搬迁时因时间长、出车多，海翔公司要求搬运公司开连号单据防止漏记。案涉厂房原来的水电工程和环保工程的设施海翔公司现在用不上，所以搬迁时没有拆除，后麦景芬将案涉租赁物租给他人并把上述设施拆除了。
海翔公司向一审法院起诉请求：1、确认海翔公司的代表陈晋康于2015年12月29日签订的退厂协议无效，继续履行海翔公司代表陈晋康与麦景芬于2013年12月15日签订的租房合同；2、麦景芬履行于2014年4月4日签订的《麦老板答应修好厂房以下应修项》的第一、第二、第六、第七、第八、第九、第十项(维修价值100000元)；3、麦景芬赔偿海翔公司损失463000元。后经原审法院释明涉案《租房合同》无效，海翔公司变更诉讼请求为：1、麦景芬退还海翔公司租房押金240000元；2、麦景芬赔偿海翔公司进厂的搬迁费118600元；3、麦景芬赔偿海翔公司进厂水电安装、机器安装及环保设施费共计362303.5元；4、海翔公司延迟至2016年10月底将厂房返还给麦景芬，且搬厂期间一个月不付租金。
一审法院认定事实：2013年12月15日，陈晋康作为乙方，麦景芬作为甲方，双方签订一份《租房合同》。上述合同第一条约定“甲方将座落于东莞市大岭山镇颜屋村旱坑街的楼房和铁皮房出租给乙方使用，其中一楼厂房和铁皮房共4100平方按14元每平方计算，二楼起共6260平方按10元每平方计算。主要设施有消防栓、电梯、215KW变压器”；上述合同第二条约定“月租金为人民币壹拾贰万元整（￥120000.00）乙方必须于每月5日前向甲方交付租金，如超期一天罚200元每天，如此类推，如超期一个月未交租金，当乙方自动毁约，合同无效。乙方自动毁约三日内，不搬走机器、物品视为自动放弃。甲方有权停水停电关门及厂房机器拍卖做归还租金。多余款给乙方，不足款继续要乙方补回，并不退押金”；上述合同第三条约定：“合同期内乙方可将厂房转租给第三方；合同期内甲方不得在中途另行增加任何费用，并无条件协助乙方办理营业执照，乙方要自觉缴纳国家、集体的正常收费(如税收、水电费、治安费、卫生费等)，如有违反或抗缴的，甲方有权干涉。乙方在该厂房内不得干违法的事，否则一切责任由乙方承担，与甲方无关”；上述合同第四条约定“甲乙双方应自觉遵守本合同，乙方在未违约的情况下，甲方不得无故要求乙方搬走，如合同期未满乙方确因需要搬厂退租属违约，应提前两个月书面通知甲方，并赔偿给甲方二个月租金（或甲方不退押金），一个月中介费、一个月装修费作为补偿。如合同期未满甲方违约要求乙方退租，应提前半年书面通知乙方，并退回全部押金及另赔偿贰个月租金给乙方作为补偿”；上述合同第六条约定“甲方收租只开收据不开发票租金从2014年01月15日起计租。租期为15年即2014年01月15日起至2029年01月04日止。租赁期间每满五年加租一次，加租幅度为5%（百分之五）”；上述合同第七条约定“未经甲方书面许可，不得开窗打孔（装冷气电器，只允许在窗玻璃上开孔），否则按违约处理”；上述合同第九条约定“签合同时乙方须交二个月押金和一个月租金给甲方，待租满后，乙方将房屋完好无损的交出时，甲方无条件退回押金”；上述合同还约定“如因房屋本身质量问题，如漏水、墙脱层均属甲方维修，并及时维修”。2014年4月4日，麦景芬向海翔公司出具《麦老板答应修好厂房以下应修项》，约定“一、门卫室后面500平方铁皮房漏水4月7日修好；二、厂房四楼完工，（做厕所今年完工）日期4月25日前；三、消防水（厂房、宿舍）完日期4月25日前；四、宿舍楼梯房漏水今年底前修好；五、宿舍207、208、209房屋顶漏水4月25日前修好；六、厂房大门口、宿舍门前瓷片6月10日前补好；七、办公室漏水5月15日前修好；八、厂房一楼后门漏水、二楼、三楼侧门修改5月15日前修改；九、漏水补好；十、花池做好、出水排污沟要排通。以上如到期未完成，我厂有权请人修好，费用从房租中扣”。同时于2014年4月4日陈晋康与麦景芬麦景芬签订一份《合同补充协定》约定“由于甲方厂房未按约定时间完工交付使用，甲方同意减免房租陆万元正”。2015年12月29日，陈晋康作为乙方，麦景芬作为甲方，双方签订一份协议，约定“1.乙方同意最迟2016年6月30日前把厂房退回给甲方，甲方同意乙方最迟2016年6月30日前收回厂房，双方无需赔偿；2.租金在协议期间内租到什么时候，租金就交到什么时候；3.在搬机械当日乙方以书面形式或信息方式通知甲方，乙方空出一部分厂房让甲方人员进厂装修，当月可以不计租金；4.双方同意不赔偿不退押金；5.乙方搬厂期间乙方有权拆除属于乙方的一切物品，甲方不得干预；注：如乙方搬不完，可以在地下一楼延迟十天，不计租金”。海翔公司提交一份陈晋康于2016年1月16日出具的《证明》及企业机读档案登记资料，证明海翔公司是本案适格的诉讼主体，涉案租赁合同的承租人是海翔公司，陈晋康是代表海翔公司与麦景芬签约的。该《证明》内容为“本人陈晋康与麦景芬于2013年12月15日签订的租房合同是代表东莞市海翔包装制品有限公司签订的，所有权利和义务都属于东莞市海翔包装制品有限公司，与本人无关”。2013年12月15日陈晋康向麦景芬支付了押金240000元，麦景芬确认已收取了上述押金240000元。海翔公司主张其搬迁到涉案厂房所发生的搬迁费为118600元，水电安装费为297303.5元，水电报装费为8000元，环保安装费为57000元，海翔公司为证明其上述主张提供了深圳市晟泰隆装卸搬运有限公司营业执照、道路运输经营许可证、报价单、收款收据、出车工作单、深圳市现泰装饰工程有限公司营业执照、水电安装合同、东莞市包装制品有限公司预算表、收据、东莞市大岭山富通白铁加工店营业执照、收款收据、报价表、发票等证据。上述证据与海翔公司主张的金额对应。
另查明，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。
一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、海翔公司是否本案适格的海翔公司；二、涉案《租房合同》及《协议》是否有效；三、海翔公司主张的搬迁费、水电安装费、机器安装费及环保设施费是否合法有据，应如何承担；四、海翔公司主张的腾房宽限期及免付占有使用费的期限是否合法有据。
关于本案争议焦点一，案外人陈晋康已于2016年1月16日出具《证明》，声明其与麦景芬于2013年12月15日签订的《租房合同》的所有权利都属于海翔公司。陈晋康的上述声明内容表明，陈晋康已将涉案《租房合同》的权利转让给海翔公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条及第八十条的规定，陈晋康的《租房合同》的权利转让自麦景芬收到涉案《证明》时发生法律效力。上述《证明》已作为本案证据副本送达给麦景芬，故陈晋康转让涉案《租房合同》的权利已发生法律效力，海翔公司有权对麦景芬提起本案诉讼，故海翔公司是本案适格的原告。
关于本案争议焦点二，涉案《协议》是涉案《租房合同》的补充，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案《租房合同》及《协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，麦景芬应向海翔公司返还押金240000元，故原审法院对海翔公司关于主张判令麦景芬返还押金240000元的请求予以支持。
关于本案争议焦点三，搬迁费用属于海翔公司的生产成本，但因涉案《租房合同》无效，海翔公司不能继续在涉案厂房内经营至涉案《租房合同》租期届满，导致按年计算的生产成本的增加属于海翔公司的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同造成的损失应根据过错承担相应的责任。麦景芬将未经批准建设的租赁物出租给海翔公司使用，而海翔公司未经核实租赁物的情况与麦景芬签订租赁合同，故对于涉案合同无效，海翔公司、麦景芬双方具有同等过错，对于海翔公司主张的搬迁费损失应由海翔公司、麦景芬各承担50%。海翔公司主张的搬迁费有报价单、发票、收据及具体明细，故原审法院予以采信，并认定海翔公司搬进涉案厂房经营所产生的搬迁费为118600元。涉案《租房合同》约定的租赁期限为2014年1月15日至2029年1月4日止共15年，而至一审法庭辩论终结时止，海翔公司实际使用厂房的时间约为2.25年（2014年1月15日至2016年4月14日共2年零3个月），故计得海翔公司的搬迁费损失为100810元[118600元÷15年×（15年-2.25年）]。麦景芬应承担100810元的50%即50405元（100810元×50%），故麦景芬应向海翔公司赔偿搬迁费损失50405元。
同理，海翔公司主张的水电安装费、机器安装费及环保设施费也属损失，应由麦景芬承担50%。海翔公司主张水电安装费297303.5元、水电报装费8000元及环保设施工程费57000元，均能提供合同、收据、发票及合同相对方的营业执照，故原审法院予以采信，上述费用合计为362303.5元（297303.5元+8000元+57000元）。根据海翔公司实际使用厂房的时间约为2.25年，故计得海翔公司的水电安装费、机器安装费及环保设施费损失为307958元[362303.5元÷15年×（15年-2.25年）]。麦景芬应向海翔公司赔偿水电安装费、机器安装费及环保设施费损失153979元（307958元×50%）。综上，麦景芬应向海翔公司赔偿的损失合计为204384元（50405元+153979元）。原审法院对海翔公司主张的损失超出204384元的部分不予支持。
关于本案争议焦点四，涉案《租房合同》及《协议》无效，海翔公司应立即返还涉案租赁物给麦景芬。海翔公司主张迟延腾房及免付1个月的房屋占有使用费没有法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年7月25日作出（2016）粤1972民初1037号民事判决：一、限麦景芬于判决生效之日起三日内向海翔公司退还押金240000元；二、限麦景芬于判决生效之日起三日内向海翔公司赔偿损失204384元；三、驳回海翔公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费收取为12210元，由海翔公司承担4244元，由麦景芬承担7966元。
本院二审期间，海翔公司提供了《土地使用权转让合同书》，拟证明其在签订合同前追问过案涉厂房的合法性。麦景芬确认上述证据真实性。麦景芬提供录音光盘、手机信息、发票查验结果打印件、图片，拟证明海翔公司伪造证据；提供厂房移交证明书和证人身份证复印件，拟证明海翔公司是在2016年10月1日离场。海翔公司主张是在2016年8月1日离场，对其他证据不予确认。对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对海翔公司、麦景芬上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）麦景芬是否应退还海翔公司押金。（二）麦景芬是否应赔偿海翔公司搬迁费、水电安装费、水电报装费及环保设施工程费。
关于焦点一。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《租房合同》应属无效合同。案涉《协议》是双方在合同有效的情况下的一些补充约定，是对《租房合同》的补充，现案涉《租房合同》无效，《协议》亦应属无效。合同无效，因合同取得的财产应予以返还，故原审法院认定麦景芬应返还收取的押金正确。
关于焦点二。搬迁费、水电安装费、水电报装费及环保设施工程费属于海翔公司在案涉租赁物内经营的生产成本，不因租赁年限的延长或缩短而导致上述安装费、搬迁费有所增加或减少，故上述费用不属于因合同无效导致的损失，原审法院对此认定错误，本院依法予以纠正。麦景芬无需赔偿上述费用给海翔公司。
综上所述，海翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；麦景芬的上诉部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1037号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初1037号民事判决第二项、第三项。
三、驳回东莞市海翔包装制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费收取为12210元，由东莞市海翔包装制品有限公司承担8145元，由麦景芬承担4065元。二审案件受理费12332元，由东莞市海翔包装制品有限公司承担8030元，由麦景芬承担4302元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 梁玮珊