浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第809号
原告（反诉被告）杭州汉马建筑设计有限公司。
法定代表人李振。
委托代理人黄河，浙江金道律师事务所律师。
被告（反诉原告）品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司。
负责人邓振中。
委托代理人刘婷、王欢，浙江郎威律师事务所律师。
被告品众互动广告（北京）有限公司。
法定代表人索桂兰。
委托代理人谭莉。
原告杭州汉马建筑设计有限公司（以下简称为汉马公司）为与被告品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司（以下简称为品众杭州分公司）、品众互动广告（北京）有限公司（以下简称为品众公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告汉马公司于2014年5月7日向本院起诉，反诉原告品众杭州分公司于2014年8月29日向本院提出反诉，本院分别受理后，于2014年9月16日、9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉马公司的委托代理人黄河，被告（反诉原告）品众杭州分公司的委托代理人刘婷、王欢，被告品众公司的委托代理人谭莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉马公司诉称，2012年1月1日，原告与被告品众杭州分公司签订《办公用房有偿使用约定》一份，约定：原告将座落于杭州市江干区五福天星龙大厦A座22楼2208-2212室（总面积540平方米）转租给品众杭州分公司；合同签订之日起至2012年2月28日为装修期，免收租金；租赁期限从2012年3月1日起至2014年2月28日止，共两年，第一年的租金为492550元，第二年的租金为532170元；租金半年一付，先付后用；第一期租金在合同签订后3个工作日内一次性支付，从第二期开始，须在前一期租金到期日前20天一次性支付至原告指定账户；如逾期支付的，品众杭州分公司根据逾期未付租金每日千分之三的标准以及逾期天数向原告支付违约金；合同签订后3日内一次性支付履约保证金5万元；租赁期间产生的水电煤、物业费等费用，根据物业公司的统计，由品众杭州分公司支付给原告，由原告统一交纳；公共能耗费按整层物业同意后原告与品众杭州分公司按一比一的比例分摊；如品众杭州分公司拖欠租金年累计三十天以上或两次以上逾期支付租金反及未经原告同意，中途擅自退租的，原告有权解除本合同，收回租赁房屋的使用权，不退履约保证金且品众杭州分公司应按年租金的标准向原告支付违约金，原告另有损失的，品众杭州分公司应予以赔偿；如品众杭州分公司享受免租期，因品众杭州分公司原因本合同被提前解除的，品众杭州分公司还应补交免租期的租金（按第一年的租金标准计算）等内容。合同签订后，原告向品众杭州分公司交付了房屋，品众杭州分公司也向原告支付了履约保证金和第一期至第三期的租金，但是品众杭州分公司并未按约在2013年8月10日前支付第四期租金266085元，与此同时从2013年5月18日开始拖欠水电费以及从2013年7月1日开始拖欠物业费及公共能耗费等费用。为此，原告多次催促品众杭州分公司缴纳租金及其他费用，但品众杭州分公司在拖延支付的同时，未经原告同意而中途擅自退租。当然，品众杭州分公司擅自退租后却实际占有租赁房屋，直到2013年12月18日才将剩余办公设备搬空且将租赁房屋交还给原告。综上，原告认为，品众杭州分公司的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，同时，品众公司应对其分公司的行为承担民事责任。为此，原告诉至本院，要求判令1、被告品众杭州分公司赔偿原告租金损失266085元；2、被告品众杭州分公司支付原告物业管理服务费15552元、公共能耗费6480元、电费17386.04元、水费181.8元；3、被告品众杭州分公司向原告支付免租期租金82092元；4、被告品众杭州分公司支付原告违约金532170元；5、被告品众公司对于被告品众杭州分公司的付款承担清偿责任。
被告品众杭州分公司辩称，1、原告诉称其未经其同意擅自退租与事实不符，被告品众杭州分公司在收到原告的律师函后一直与原告进行协商，但原告在协商未果的情况下，未按照双方签订的合同第九条第一款第一项之规定，即未通知被告品众杭州分公司支付租金，擅自在租赁房屋处张贴房屋收回告知函，收回了租赁房屋。2、原告诉称的被告品众杭州分公司退租后仍占用租赁房屋也与事实不任，自2013年8月26日原告单方面解除合同并将正门上锁后，被告品众杭州分公司就联系原告将办公用品搬离，但原告未同意，直到原告主动通知后被告品众杭州分公司才有机会搬离。3、在原告擅自解除合同，又不允许被告品众杭州分公司搬离的情况下，原告要求被告赔偿扩大的租金损失无事实依据。对于物业费等费用，被告品众杭州分公司也仅应承担2013年8月26日前的相关费用。由于合同系原告单方面解除，属原告违约，故原告要求被告补缴免租期内的租金和承担违约金也无事实依据。
被告品众公司辩称，被告品众杭州分公司系独立核算，可以独自承担各项费用，其余答辩意见同于被告品众杭州分公司。
反诉原告品众杭州分公司诉称，2013年7月16日，其在支付两个月的租金后，与原告进行协商，意在对合同后续履行问题达成补充协议，但原告在协商未果的情况下，未按照双方签订的合同第九条第一款第一项之约定，未提前通知被告品众杭州分公司支付租金的情况下，于2013年8月26日将案涉办公用房正门上锁，张贴了收回房屋的函，单方面解除了租赁合同，致使被告品众杭州分公司无法继续行使租赁合同项下的权利，租赁合同的目的无法实现。因此，原告的上述行为已违反了双方签订的合同的约定，构成了违约，应根据合同约定向被告品众杭州分公司承担返还履约保证金50000元及支付违约金532170元的违约责任。据此，反诉原告品众杭州分公司诉至本院，要求判令反诉被告汉马公司返还履约保证金5万元并支付违约金532170元。
反诉被告汉马公司辩称，1、本案引起纠纷的根据原因是被告品众杭州分公司拖延租金和其他费用以及中途擅自退租所引起，被告品众杭州分公司的行为已构成根本违约，原告可以单方面解除合同，并采取收回房屋的救济措施。2、被告品众杭州分公司在2013年12月18日才交回房屋，但原告在作出收回房屋的告知前，被告品众杭州分公司实际上已退出租赁房屋，并不存在原告阻碍其搬离的事实。3、若最后法院认定反诉被告违约，要求按法律规定调整违约金。综上，反诉被告要求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）汉马公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、《办公用房有偿使用约定》一份，拟证明原、被告就租赁房屋约定的相关权利及义务；2、证明一份，拟证明案涉房屋的所有权人同意出租的事实；3、情况说明一份，拟证明被告品众杭州分公司于2013年12月18日最终搬离租赁房屋的事实；4、2013年12月16日的手机视频资料一份，拟证明案涉租赁房屋无人办公并由被告品众杭州分公司实际占有的事实；5、2013年12月18日的监控视频资料一份、出门单两份及搬家清单一份，拟证明被告品众杭州分公司于2013年12月18日最终搬离案涉租赁房屋的事实；6、客户电表抄录及身份证复印件各一份，拟证明原告与被告品众杭州分公司的工作人员对于截止2013年12月18日的水电费最终确认的事实。
经庭审质证，被告品众杭州分公司对于原告提供的第1、2组证据无异议，本院亦予以确认。对于第3组证据，被告对于其真实性无异议，但认为原告已于2013年8月26日收回了房屋；本院确认被告品众杭州分公司搬离全部物品的时间在2013年12月18日。对于第4、5组证据，被告对于其关联性存有异议，认为其无法彻底搬空的原因在于原告；本院确认被告品众杭州分公司搬离全部物品的时间在2013年12月18日。对于第6组证据，被告认为相关费用应计算至2013年8月26日；本院确认物业费、水电费等费用应以被告实际使用的时间作为计算依据。
被告品众公司同于被告品众杭州分公司的质证意见。
被告（反诉原告）品众杭州分公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、《办公房屋有偿使用约定》一份，拟证明原告因被告拖欠租金解除合同的，应提前通知被告给予30天的履行期；2、交通银行记账回执一份，拟证明被告于2013年7月16日向原告支付了第四期中的两个月租金；3、《关于天星龙大厦A座22楼（2208-2212）室房屋收回告函》一份，拟证明原告明确通知被告品众杭州分公司解除合同，收回房屋；4、2013年8月26日案涉办公房屋的照片一组，拟证明案涉办公用房上锁，导致被告无法正常使用的事实；5、律师函一份，拟证明其曾对双方未支付租金的通知；6、110接警综合记录单一份，拟证明被告品众杭州分公司曾就承租办公用房上锁向派出所报警，四季青派出所民警出警的事实；7、劳动合同书一份，拟证明董亮系被告品众杭州分公司员工。
经庭审质证，原告对于被告品众杭州分公司提供的第1组证据的真实性无异议，但认为合同第九条第一款规定承租方违反合同约定未支付租金，出租方可解除合同，而无需提前30天书面通知；本院对于该份证据的真实性予以确认。对于第2组证据，原告对于收到该笔款项无异议，但认为未按合同约定的支付方式支付到指定账号；本院认为，结合原告张贴的收回房屋的告知函，可以确定原告认可被告品众杭州分公司支付的该笔款项为租金的事实，故本院予以确认。对于第3组证据，原告对于其真实性无异议，本院亦予以确认。对于第4组证据，原告认为不能证明系原告将租赁房屋上锁导致被告无法正常使用的事实；本院认为，结合原告张贴收回房屋的公告的事实及被告品众杭州分公司员工的报警类型和内容，本院确认原告对于案涉出租房屋进行了加锁，对于该事实本院予以确认。对于第5组证据，原告对于其真实性无异议，本院亦予以确认。对于第6组证据，原告对于其真实性无异议，但认为不能证明原告加锁的事实；本院的质证意见同于对第4组证据的认证。对于第7组证据，原告对于其真实性存有异议；本院确认该劳动合同的真实性。
被告品众公司未提供相关证据。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2012年1月，原、被告签订了《办公用房有偿使用约定》一份，约定：原告将其拥有出租权的座落于杭州市江干区五福天星龙大厦A座22楼南侧2208-2212室房屋出租给被告，建筑总面积为540平方米；租赁期限为两年，自2012年3月1日起至2014年2月28日止；本合同签订之日起至2012年2月28日为装修期，免收租金，被告享受的免租期，因被告原因本租赁合同被提前解除，被告应补交免租期的租金给原告，该期间的租金标准按被告第一年的租金标准；2012年度上半年度租金为246375元，下半年度半年度租金为246375元，2013年度上半年度租金为266085元，下半年度租金为266085元；租金支付方式为半年付，第一期租金在本合同签订之日起3个工作日内一次性支付，以后每一期租金须在前一期租金到期日之前提前二十天交纳，如被告拖欠租金，按应付款付款之每日千分之三承担违约金；被告应向原告支付履约保证金50000元，在本合同履行期届满时，被告结清相关费用后，原告一次性将该履约保证金无息返还被告；租赁期内该房屋所产生的水、电、煤气、电话费、卫生费、物业管理费、空调费、户外广告等一切相关费用，由物业公司进行统计，经双方核定无异后将费用支付于原告由原告统一缴纳；第九条约定因被告违反本合同租金支付的约定，且经原告提出后30天内，被告仍未予以履行的，原告可变更或解除本合同；第十条约定被告拖欠租金累计三十天以上的或两次以上逾期支付租金等情形的，原告有权解除合同，收回房屋的使用权，履约保证金不退还且应按当年年租金标准向原告支付违约金；第十一条约定在租赁期内未经被告同意，原告单方收回租赁物或单方解除本合同则原告应退还履约保证金且应按当年年租金标准向被告支付违约金。
上述合同签订后，原告将房屋交付给被告品众杭州分公司，被告品众杭州分公司支付了履约保证金50000元并实际占有使用上述租赁房屋。在合同履行期间，被告品众杭州分公司支付了2012年3月至2013年8月期间的租金，又于2013年7月16日支付了第四期半年租金中的两个月，为人民币88695元。此后，因双方就第四期租金、物业费、水电费等费用的支付时间存有争议，原告曾于2013年8月2日发函被告品众杭州分公司要求支付上述费用，又恰逢被告品众杭州分公司在搬离承租房屋内的物品，原告认为其擅自中途退租，于2013年8月26日在承租房屋的进出门上张贴了告知函，指出被告品众杭州分公司拖欠租金、水电费等费用合计205019.72元未支付，据此依据双方签订的合同第十条第三款之规定，决定于2013年8月27日收回案涉房屋的使用权，为阻止被告品众杭州分公司搬离物品，并在进出门上加锁。后双方直至2013年12月18日才协商达成一致意见，由被告品众杭州分公司将剩余物品搬离，承租房屋交还给原告。
另查明，被告承租的房屋每月每平方米的物业服务费为4.8元，公共能耗费为2元。
本院认为，本案争议的焦点为原告是否具有约定或法定的解除租赁合同的权利，能否解除合同。对此，本院认为，依照双方签订的《办公房屋有偿使用约定》之约定，被告品众杭州分公司应于前一期租金到期日之前提前二十天内支付，即应于2013年8月11日前付清，被告品众杭州分公司未予支付，已构成了违约；但是，根据该合同第九条之约定，被告品众杭州分公司拖欠租金的，应由原告催告其支付，并在提出后的30天内仍未履行的，原告始可以解除合同。而原告在被告品众杭州分公司拖欠租金的情况下，未依据合同约定履行催告之义务，而仅凭被告品众杭州分公司有搬离办公用品的行为，就主观臆断其存在擅自中途退租，张贴了收回房屋的告知函，违反了合同约定的在品众杭州分公司拖欠租金情况下行使解除权的条件，属于违法解除，构成了违约。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告品众杭州分公司未在法定的三个月内对于原告解除合同提出起诉，应确认双方签订的《办公房屋有偿使用约定》已经解除。
原告未具有合法理由而解除双方签订的合同，已构成违约，而且其擅自加锁的行为也导致被告品众杭州分公司无法使用承租的房屋，也无法搬离办公用品。因此，原告要求被告品众杭州分公司赔偿租金损失266085元、补交免租期内的租金82092元及承担违约金532170元的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。至于物业服务费、公共能耗费、水费及电费，被告也仅应承担自2013年7月1日起至2013年8月26日止的相关费用，经计算，物业服务费为5184元（2＊540＊4.8），公共能耗费为2160元（2＊540＊2），水费为181.8元，电费为17386.04元，故对于原告该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
根据原、被告双方签订的合同第十一条之约定，由于原告单方面解除合同的，应向被告品众杭州分公司承担退还履约保证金及按一年的租金标准支付违约金，因此，对于反诉原告品众杭州分公司要求反诉被告返还履约保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，本院认为，双方约定的违约金过高，且反诉被告也要求予以调整，故本院酌情确定为两个月的租金标准，即为人民币88695元，故对于反诉原告品众杭州分公司的该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司、品众互动广告（北京）有限公司支付杭州汉马建筑设计有限公司物业服务费人民币5184元，公共能耗费人民币2160元，水费人民币181.8元，电费人民币17386.04元，合计人民币24911.84元，于本判决生效后十日内付清。
二、杭州汉马建筑设计有限公司返还品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司履约保证金人民币50000元，于本判决生效后十日内付清。
三、杭州汉马建筑设计有限公司支付品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司违约金人民币88695元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告杭州汉马建筑设计有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为人民币6499.5元，杭州汉马建筑设计有限公司负担6288元，品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司负担211.5元；反诉案件受理费减半收取为人民币4811元，品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司负担3274元，杭州汉马建筑设计有限公司负担1537元。双方应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币17810元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 孙 斌
二〇一四年十月二十日
书记员 刘佩文