江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4448号
上诉人（原审被告）南京海润房地产开发有限公司，组织机构代码78714125-2，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。
法定代表人齐大鹏，该公司董事长。
委托代理人陈宝锋、黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡汉云，女，1966年7月22日生，汉族，无业。
委托代理人沈玲。
上诉人南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人胡汉云相邻关系纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人海润公司的委托代理人陈宝锋，被上诉人胡汉云的委托代理人沈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡汉云原审诉称，南京市鼓楼区某小区东面门面房11E-04室房屋系胡汉云所有，2011年5月以来，海润公司为建房每天24小时进行深挖地基，深挖工程量极大，下挖海拔零下10米多，与此同时大量抽取地下水，致使此处地理结构的平衡遭到严重破坏。距海润公司的工程施工地仅一条次干道之隔的30-40米处的某小区的临街门面房（含胡汉云的门面房）、小区业主家的房屋及其阳台不同程度地出现开裂、下沉，致天然气、自来水管道泄漏事故屡屡发生，业主安全受到威胁。胡汉云上述门面房出现的险情更为严重，导致无法正常使用，胡汉云只能采取补救措施，对上述房屋的墙体、门面、卷帘门、玻璃门、水电进行了维修、更换，直接造成胡汉云2万元的经济损失。2012年11月在胡汉云等小区住户强烈要求下，有关部门对小区房屋进行了安全鉴定。2013年2月南京安厦房屋安全司法鉴定所出具司法鉴定报告书，对房屋损坏的原因进行了分析，其中与海润公司正在进行新建工程基坑开挖有关。2013年2月27日胡汉云接到南京市房屋安全管理处的危险房屋通知书，要求该门面房及比邻左右门面房须立即停止使用，在采取有效的排险措施后方可继续使用。事发后，海润公司在2013年6月至8月份陆续为胡汉云修缮上述门面房，同时在距胡汉云上述门面房内朝北墙体10公分处重新砌墙，后再将原严重受损的破墙推倒，导致胡汉云的房产结构发生变更，胡汉云为此赔偿房屋承租人张某各项经济损失合计9000元（另案处理）。综上，为维护自己的合法权益，胡汉云现诉至法院，请求判令海润公司赔偿胡汉云下列损失：2012年对上述房屋进行修缮所产生的经济损失2万元；因海润公司侵权行为致胡汉云上述房产被政府相关部门责令停用造成的直接经济损失51600元；海润公司修缮过程中致胡汉云的水、电费损失750元；并判令海润公司对胡汉云受损房屋再次出现墙体开裂采取措施，进行修缮；承担诉讼费用。
海润公司原审辩称，在海润公司项目基坑开挖之前，胡汉云的房屋严重裂缝已经存在。南京安厦房屋安全司法鉴定所出具的安全性鉴定报告中，明确记载底层阳台、沿街单层门面房筑在浅层土体之上，受建成初期土地不均匀沉降影响可能产生损坏，不能将全部责任归责于海润公司。且涉案房屋无相应地基，建筑物结构存在严重缺陷是损坏发生的主要原因。海润公司的项目地基开挖，经过相关专家论证，符合地基开挖规定及条件，施工过程不会对周边房屋造成损失，并经质检部门验收通过，因此，海润公司施工不是胡汉云房屋受损的原因。胡汉云要求的损失并无事实及法律依据，请求法院驳回胡汉云的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区乐瑰园东面门面房11E幢04室房屋（建筑面积39.03平方米，以下简称涉案房屋）为胡汉云所有，胡汉云于2003年7月取得房屋所有权证。涉案房屋为临街单层门面房，位于鼓楼区某小区29-32号住宅楼南侧、16-19号住宅楼北侧，北圩路西侧，与小区住宅楼结构不相连，系砖混结构，采用240mm厚标准砖实砌墙承重，预制多孔板屋盖。2010年起胡汉云将涉案房屋出租给案外人张某，用于经营“哈尔滨水饺”餐饮店，双方先后订立两份房屋租赁合同，第一份合同租期自2010年4月8日至2012年4月7日，每月租金为6000元；第二份合同租赁期限为2012年4月8日至2017年4月8日，年租金为79000元。
2011年7月以来，海润公司在涉案房屋的马路对面即南京市北圩路东侧，为开发中海环宇城等房地产项目而进行基坑开挖施工，该施工工地距涉案房屋约35米。海润公司开挖基坑后，胡汉云的涉案房屋以及南京市某小区部分房屋出现裂缝等险情。胡汉云于2012年7、8月份采取了维修措施。由于险情继续发展，小区业主向政府部门投诉。
海润公司提交的2012年6月14日专家论证报告书和评估意见载明：该工程地下三层，开挖面积约2.8万平方米，挖深16米，局部约18米，海润公司项目经专家论证，原则同意挖土方法，并提出完善意见等等。
2012年11月1日经南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处委托，南京安厦房屋安全司法鉴定所（以下简称安厦鉴定所）对于包括涉案房屋在内的鼓楼区北圩路151号某小区16-19、29-32号住宅楼及两幢沿街单层门面房的结构安全性进行鉴定。2012年11月7日安厦鉴定所进行了查勘，其中涉案房屋墙体已严重下沉并错位，海润公司的基坑开挖已至地下10米左右，尚未挖至底板标高。2013年2月18日安厦鉴定所出具了《房屋安全司法鉴定报告书》，其中“四、检测情况”载明：2013年2月4日检测时发现，“哈尔滨水饺”门面房（即本案涉案房屋）墙体出现错位，裂缝明显扩宽，最大缝款17mm，对比2012年11月7日时扩宽了13mm；“五、原因分析”载明：1、……沿街单层门面房砌筑在浅层土体上，受建成初期的地基土体不均匀沉降影响可能产生损坏，但地基土体已沉降稳定，如无外界影响，不会产生新的扰动变形。2、……因基坑开挖时需持续降水，极易导致浅层土体沉降变形，进而对周边房屋产生不利影响。两幢住宅楼的底层阳台及沿街单层门面房均为简易基础，与主体结构无有效连接，地基土受外界施工影响产生变形，带动了房屋的变形与损坏……。“六、鉴定结论及处理建议”载明：……与主体无连接的底层阳台及沿街单层门面房，因墙体开裂、错位、倾斜严重，存在险情隐患。鉴于上述情况，建议：1、对住宅楼底层阳台及沿街单层门面房采取排险措施；2、因地坪明显下沉，须对区域内管线进行检查检测，确保水电气安全；3、对其他损坏作维修处理；4、考虑到新建工程基坑仍在施工，影响源没有消失，应做好鉴定房屋的变形监测及巡回检查工作，一旦出现异常，及时采取有效措施。
2012年6月21日，海润公司申请江苏省南京市鼓楼公证处进行保全证据公证，但其提交的公证视频中无涉案房屋的外部现状记录。
2013年2月27日，南京市房屋安全管理处向胡汉云下达了危险房屋通知书，称根据鉴定部门意见，涉案房屋存在严重安全隐患，且有持续发展趋势，随时可能坍塌，须立即停止使用，在采取有效的排险措施后方可继续使用，根据《南京市城市房屋安全管理条例》有关规定及鉴定部门的处理意见进行整改，尽快消除安全隐患。
胡汉云接到上述危险房屋通知书后，立即通知案外人张某停止经营。海润公司随后安排施工队对涉案房屋进行了维修，在距涉案房屋朝北墙体10公分处重新砌了一堵新墙，并将原严重受损的墙予以推倒。2013年8月6日海润公司方完成对于涉案房屋的修缮，并于当年8月16日将钥匙归还给胡汉云。
由于双方为赔偿问题协商未果，胡汉云遂诉至法院，要求判如所请。胡汉云为证明其损失情况，提供了下列证据：1、收据一组（2012年5月28日至2012年8月15日），证明胡汉云购买各种建材（含人工费）以修缮房屋，共计2万元；2、租赁合同、社区证明，证明胡汉云租给张某的“哈尔滨水饺”餐饮店自2013年2月27日起暂停营业，再加上2012年的55天租金损失，胡汉云租金损失共计51600元；3、钥匙移交单及水电交接表，证明海润公司在2013年8月16日在维修后将房屋交还胡汉云以及施工水电费损失750元等。海润公司对胡汉云的以上证据持有异议，认为不能证明胡汉云损失。
审理中，胡汉云申请证人作证，证人张某出庭作证时陈述：证人从胡某处租赁涉案房屋，用于个体经营“哈尔滨水饺”，双方签订了租赁合同，年租金79000元；2012年房屋发生开裂，开始出现小裂缝，裂痕越来越大，胡汉云修过一次，修了一个多月，维修期间的租金已扣除；2013年2月底房屋无法使用，房产部门要求立即清场，证人就停止经营，有很大损失；后期有施工队维修，把墙体移位，修好后证人就继续使用，目前情况并不好，证人用了一根钢管支撑着梁；证人2013年停止经营大约半年，停业期间的租金没有交纳等等。海润公司对证人证言持有异议。
胡汉云另提供了一份南京市中级人民法院（2014）宁民终字第706号民事判决书，证明与胡汉云涉案房屋相邻的于德水的门面房，由于相同的海润公司施工原因造成房屋损坏，要求海润公司赔偿损失1648元，两审法院均予支持，同时驳回了海润公司提出的抗辩理由。海润公司对此真实性无异议，但认为与本案无关联性。
原审法院在审理中到现场进行了查勘拍照，胡汉云房屋内隔墙确被移动，房顶与墙体之间仍有裂缝。海润公司对此无异议，但申请对涉案房屋损坏原因进行鉴定。原审法院释明根据有关鉴定报告及生效裁判文书的认定，涉案房屋损坏原因明确，故不予准许。
因当事人双方意见分歧较大，致本案未能调解。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋安全司法鉴定报告书、现场勘验照片、公证书、收据、社区证明、专家论证报告书、评估意见等证据予以证实，足以认定。
原审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物等，不得危及相邻不动产的安全。造成不动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。本案中，海润公司开发建设的中海环宇城项目与胡汉云涉案房屋相邻，海润公司的基坑工程施工不应危及胡汉云涉案房屋的安全，虽然海润公司基坑开挖经过专家论证同意开挖，但并不表示海润公司基坑开挖实际上不会造成相邻房屋的损坏。而事实上，在海润公司2011年基坑工程施工后，胡汉云涉案房屋出现墙体开裂、错位、严重倾斜等损害。根据安厦鉴定所2013年2月出具的鉴定报告书中的鉴定结论及处理建议，海润公司的基坑施工对涉案房屋已造成明显影响，涉案房屋应采取排险措施。南京市房屋安全管理处据此向胡汉云下发书面通知，要求立即停止使用。胡汉云涉案房屋虽然砌筑在浅层土体上，但地基土体已沉降稳定，如无外界影响，不会产生新的扰动变形。现无证据证明除了海润公司基坑工程施工外存在其他影响源。综合本案的事实，应当认定胡汉云涉案房屋出现的损害与海润公司基坑工程施工有因果关系。海润公司认为胡汉云涉案房屋的损害与己无关、不应承担民事责任的抗辩理由，无事实依据，原审法院不予采信。因此，海润公司应对胡汉云涉案房屋的损害部分承担修复义务。
关于胡汉云的损失问题。（一）2012年胡汉云维修房屋损失。根据胡汉云提交的收据、社区证明、证人证言、安厦鉴定所的鉴定报告等证据，可以认定涉案房屋墙体开裂等损坏情况属实，胡汉云对房屋进行了相应维修并支付了一定的维修费用，综合本案事实及证据，原审法院酌定2012年胡汉云维修房屋的经济损失为5000元。（二）维修期间租金损失。根据以上分析，由于2012年、2013年涉案房屋因受损而应予维修，故在实际维修涉案房屋期间，胡汉云产生的实际租金损失，海润公司应当赔偿。本案中，根据胡汉云实际维修期间、租金收取情况，该租金损失应认定为46750元（=79000÷365×216）。（三）维修期间水电费损失。胡汉云主张的750元水电费损失，有相应的证据证明，符合法律规定，原审法院予以认定。
综上，海润公司应赔偿胡汉云经济损失合计52500元，并应当对涉案房屋目前损坏部位予以修复。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、南京海润房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将胡汉云所有的南京市鼓楼区乐瑰园门面房11E-04室受损部分予以修复。二、南京海润房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿胡汉云因修缮房屋产生的损失共计52500元。一审案件受理费1631元，由胡汉云负担131元，南京海润房地产开发有限公司负担1500元（此款胡汉云已预付，海润公司在给付上述判决款项时直接给付胡汉云）。
海润公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。涉案房屋裂缝在基坑开挖之前已经存在，被上诉人应对其房屋之前状况完好无损负有举证义务；南京安厦房屋安全司法鉴定所出具的安全性鉴定报告明确记载底层阳台、沿街单层门面房筑在浅层主体上，受建成初期土地不均匀沉降影响可能产生损坏，此可证明被上诉人房屋开裂在建成初期就已经产生损坏，不能将全部责任归责于上诉人；被上诉人未能提供证据证明损害事实发生在基坑开挖之后，系上诉人的原因造成的。二、原审法院在因果关系事实认定上存在错误。鉴定机构非本案当事人共同委托的，且鉴定报告书并非是因果关系的鉴定报告，而仅是房屋的安全性报告，不能作为定案依据。原审在未对原因进行鉴定的基础上，无法认定基坑开挖行为与被上诉人房屋损害之间存在因果关系。三、原审法院认定的被上诉人损失数额，无任何事实和法律依据。被上诉人第一次修缮行为无支付凭证、发票等合法的证据形式，仅有极不规范的收据，不能作为本案损失认定范围；一审中证人与被上诉人存在利害关系，相关证人证言及证据不能作为本案定案依据，房租应当按照同地段相同房屋租金标准计算。四、原审法院对上诉人鉴定申请未予准许，剥夺上诉人依法享有的正当权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人胡汉云辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原审判决。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人海润公司开发建设的中海环宇城项目与被上诉人胡汉云所有的涉案房屋相邻，因该项目基坑施工对周边房屋产生不利影响，凤凰街道办事处委托了安全司法鉴定所对包含涉案房屋的相关住宅楼及沿街单层门面房的结构安全性进行鉴定，该鉴定结论已认定，基坑施工对涉案房屋受损有着直接的因果关系，故原审判决被上诉人承担涉案房屋受损部分的修复义务，并无不当。上诉人认为涉案房屋在开挖前就存在质量问题，并未提供相关证据予以佐证，对其该上诉理由，本院不予采纳。关于修缮费用问题，因基坑施工给涉案房屋墙体造成实体损害，上诉人未能及时修复，被上诉人为了消除危险，自行将墙体进行修缮所产生的相关费用，原审法院综合本案事实及相关证据酌定由被上诉人承担5000元费用，较为公平合理。关于租金损失的问题，因涉案房屋严重受损也影响房屋的使用，被上诉人要求上诉人承担维修及停业期间的租金损失，并以其与案外人签订的房屋租赁合同约定的租金标准为依据计算损失，具有事实与法律依据，上诉人认为租金标准过高但并未提供相关证据予以证明，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1631元，由南京海润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 罗程允