杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余良民初字第209号
原告：杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会。
法定代表人：成立峰。
委托代理人：宋广华。
委托代理人：陈腊英。
被告：杭州声乐电子有限公司。
法定代表人：童薛军。
被告：沈永高。
原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会（以下简称杜甫村委会）诉被告杭州声乐电子有限公司（以下简称声乐公司）、沈永高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由代理审判员沈宇珍适用简易程序于2014年8月8日公开开庭审理了本案。原告杜甫村委会委托代理人宋广华、陈腊英，被告声乐公司法定代表人童薛军，被告沈永高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜甫村委会起诉称：原、被告于2011年6月9日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落在杜甫村21组杨家涧的生产用房及两间平房出租给被告声乐公司使用，年租金214540元（含两间平房年租金4000元），每三年租金提升10%，双方还对权利义务及违约责任作了明确约定，并由被告沈永高对该合同作履约担保。合同签订后，原告按约将该房屋交付给被告声乐公司使用，但被告声乐公司一直拖延支付租金，截止2014年6月底，尚欠原告租金349890元。因原、被告租赁的房屋没有相应的产权证明，根据相关法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效，但被告声乐公司仍应支付实际占有使用费用。故起诉，请求判令：一、确认原、被告于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告声乐公司立即腾空房屋并将该房屋交付给原告；三、被告声乐公司支付所欠房屋占有使用费合计349890元（暂算至2014年6月30日，2014年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费按每日646.55元计算）；四、被告声乐公司支付迟延支付违约金174945元；五、被告沈永高对上述第二、三、四项诉请承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由被告方承担。庭审中，原告发现《房屋租赁合同》中的两间平房实际没有租金给被告声乐公司，相应的占有使用费应予以扣除。故当庭变更第三项诉讼请求为“被告声乐公司支付所欠房屋占有使用费合计337890元（暂算至2014年6月8日，2014年6月9日至实际腾退之日止的占有使用费按每日634.50元计算）；变更第四项诉讼请求违约金的金额为168945元。
针对自己的诉请主张，原告杜甫村委会在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》一份，用以证明原告杜甫村委会与被告声乐公司存在租金合同关系及被告沈永高提供履约担保的事实。
2.通知函一份，用以证明原告发函给被告声乐公司通知其至2014年6月尚欠原告租金349890元的事实。
被告声乐公司答辩称：原、被告签订《房屋租赁合同》对租赁标的、租金及其他权利义务、违约责任进行约定，并由被告沈永高提供担保情况属实。但合同签订后，原告并没有完全交付租赁房屋，合同中约定的两间平房实际并没有租赁给被告声乐公司，该平房涉及的租金应在原告主张的租金总额中予以扣除。而且，既然原告主张《房屋租赁合同》为无效合同，则被告方不需要再支付租金及违约金。在双方没有解决好租金事宜前，不同意腾空房屋并交还原告。对原告当庭变更后的第三项诉讼请求的占有使用费没有异议，对变更后的违约金认为不应当支付。
被告声乐公司未有证据提供。
被告沈永高答辩称：原、被告签订《房屋租赁合同》对租赁标的、租金及其他权利义务、违约责任进行约定情况属实。被告沈永高当初考虑到被告声乐公司经营状况良好，且出于朋友关系才同意签字担保。对原告要求被告沈永高承担连带清偿责任的诉讼请求有异议，认为即使要承担也应由被告声乐公司先行支付。
被告沈永高未有证据提供。
经庭审举证质证，对原告提交的证据1，二被告均没有异议。证据2，被告声乐公司没有异议，被告沈永高表示没有收到过，对内容不清楚。上述证据经本院审核，符合有效证据构成要件，对其予以认定，并依据其书面记载认定本案相关事实。
根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定事实如下：
2011年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落在杜甫村21组杨家涧的生产用房（计建筑面积1595平方米）租赁给被告声乐公司使用；租期为20年，自2011年6月9日起至2031年6月8日止；租金每平方米11元，年租金为210540元，每三年提升10%；被告声乐公司拖欠租金一个月以上，原告有权单方终止合同，收回房屋，营业房内财产如不及时搬走，将作无主处理，拖欠租金部分加收50%作偿付违约金；为了确保租金及时收取，由被告沈永高担保，如承租方违约支付，则由担保人支付。2014年5月22日，原告致函被告声乐公司，告知至2014年6月其已累计欠原告租金349890元（含实际未租赁的两间平房的租金12000元）。
另查明，上述《房屋租赁合同》租赁的生产用房所占土地属农民集体所有土地，该生产用房未取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。被告声乐公司租赁上述生产用房的用途是为了生产舞台音响设备和电子产品。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁的生产用房所占用的土地属农民集体所有土地，被告声乐公司租赁该生产用房用于生产舞台音响设备和电子产品的非农业建设，原、被告均未举证证明涉案租赁房屋已经取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，该《房屋租赁合同》应属无效合同，被告声乐公司应将其占有使用的生产用房返还给原告杜甫村委会。因被告声乐公司实际已经占有使用了生产用房，对原告杜甫村委会要求被告声乐公司支付实际占用使用费的诉讼请求，本院予以支持，使用费的标准参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。因原告杜甫村委会在出租生产用房时应当已经知道该房屋未取得建设工程规划许可证，而被告声乐公司在租赁房屋时亦未要求原告提供相应的权属证明进行审查，双方均存在过错，对原告杜甫村委会主张的违约金损失，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。原告未举证证明被告沈永高作为担保人存在过错，对其要求被告沈永高承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会与被告杭州声乐电子有限公司、沈永高于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告杭州声乐电子有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空其占有使用的位于杭州市余杭区良渚街道杜甫村21组杨家涧建筑面积为1595平方米的生产用房并返还给原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会；
三、被告杭州声乐电子有限公司支付原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会房屋占有使用费337890元（暂算至2014年6月8日），自2014年6月9日起至占有的生产用房返还之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准另行计算，于本判决生效之日起二十日内支付；
四、驳回原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8868元，减半收取4434元，由原告杭州市余杭区良渚街道杜甫村村民委员会负担1478元，被告杭州声乐电子有限公司负担2956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8868元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 沈宇珍
二〇一四年八月十八日
书 记 员 许 峰