鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0602民初2834号原告（执行案外人）：阮利军，男，1973年3月5日出生，汉族，东胜区人，现住东胜区。被告（申请执行人）：张玉国，男，1966年2月16日出生，汉族，现住赤峰市。被告（被执行人）：温才珍，男，1955年11月17日出生，汉族。被告（被执行人）：温刚，男，1981年4月13日出生，汉族。被告：杨美仁，女，1955年2月28日出生，汉族。第三人：温霞，女，1982年8月10日出生，汉族，现住呼和浩特市。原告阮利军与被告张玉国、温才珍、杨美仁及第三人温霞案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阮利军到庭参加了诉讼，被告张玉国、温才珍、杨美仁、温刚及第三人温霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告阮利军向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法中止对（2017）内0602执异77号执行案件中涉案房屋的强制执行，并依法解除查封；2、请求贵院确认该涉案房屋的所有权归原告阮利军所有；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中，原告阮利军明确第一项诉讼请求中涉案房产产权证号是鄂房权证产字第XX**号，房产坐落于东胜区鄂尔多斯东街25号街坊5幢15号，是一个车库。第三项诉讼请求中仅含案件受理费。事实和理由：2005年8月9日，原告与被告温才珍、杨美仁夫妇签订了《房地产买卖契约》，被告将其坐落于东胜区鄂尔多斯东街25号街坊5号楼1层15号房产（产权证号：28444）一处，以25000元的价格出卖予原告，后双方在鄂尔多斯公证处进行了公证。合同签订后，被告温才珍将房屋的所有权证交给了原告，且该房屋自2005年至今一直由原告实际占有。所以，原告是该房产的实际所有人，东胜区人民法院应停止对该房产的强制执行。具体理由如下：第一、原告与被告温才珍及其妻子杨美仁共同签订的《房地产买卖契约》有效，且原告已经依约支付了全部购房款，所以，原告才是涉案房屋的实际所有人。根据《中华人民共和国物权法》第15条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，可知，原告阮利军与被告温才珍、杨美仁夫妇签订的《房地产买卖契约》自成立时生效，且没有合同法第五十二条规定的无效情形，所以双方之间的上述合同应为有效合同。虽然，现在房产证上登记的所有权人不是阮利军，但阮利军依约支付全部购房款，且双方签订的《房地产买卖契约》已经生效并实际履行，根据区分原则可知，未办理过户登记并不能否定原告的实际所有权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告阮利军在人民法院查封之前已经与被告温才珍等签订合法有效的《房地产买卖契约》，并一直占有该房屋至今，只是在交付了全部购房款后，却因非自身原因未办理过户手续，实际上，原告已经成为房屋的实际所有权人。第二、人民法院应当裁定停止执行，并依法解封。2014年6月25日，东胜区人民法院作出（2014）东执字第2456号执行裁定书，查封了上述该房产。因此，原告依法提出执行异议之诉请求对本案停止执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条的规定，本案被告张玉国与温才珍的民间借贷纠纷一案已经侵犯了原告自身的合法财产权益，故人民法院不应查封涉案房产。被告张玉国、温才珍、温刚、杨美仁及第三人温霞均未作答辩。原告阮利军就其诉讼主张向法庭提交以下证据：1、公证书原件一份、房产证一份（复印件、已核对），证明涉案房屋属于原告的。2、执行裁定书一份及送达回证一张，证明针对涉案房屋，原告提起执行异议，后被东胜区法院执行监督庭驳回异议申请，原告收取执行裁定书的时间是2017年5月31日，于2017年6月6日提起本案诉讼，符合法律规定。3、证人裴某、张某出庭作证证言，证明涉案房屋属于原告的事实。证人裴某（男，1978年10月4日出生，汉族，山西省兴县人，现住东胜区，身份证号：×××。）出庭作证证言内容如下：证人和原告阮利军是前后排邻居，证人见过被告温才珍，但没有交往过。其余的被告及第三人证人都不认识。证人房屋的正南面就是原告所买的车库，他买成房子以后，证人和他一起去大广场那儿办的公证。那天办完公证后，他们一起吃了顿饭。房屋买成后，原告一直在车库内存放货物，因为原告那时是做生意的。证人张某（男，1966年8月21日出生，汉族，东胜区人，现住东胜区，身份证号：×××。）出庭作证证言内容如下：证人和原告阮利军是朋友关系，证人和本案被告及第三人均不认识。原告买了自来水公司斜对面的小区内的车库，具体小区名字证人记不清了，买成车库后，原告请他们一起吃了顿饭。关于车库的使用情况证人不清楚。房款应该是支付过了，否则被告温才珍不可能去办理公证。被告张玉国、温才珍、温刚、杨美仁及第三人温霞均未到庭，亦未向法庭提供证据。经本院审查，被告张玉国、温才珍、温刚、杨美仁及第三人温霞均缺席，视为对其举证、质证权利的放弃。原告阮利军提供的证据1、2均为原件或者与原件核对无异的复印件，证人裴某与张某出庭作证的证言亦可与原告提供的其他证据相互印证，故本院对其均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阮利军与被告温才珍、杨美仁共同于2005年8月9日在鄂尔多斯市公证处通过公证的方式签订了《房地产买卖契约》一份，约定：被告温才珍、杨美仁自愿将坐落在鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街25号街坊的房地产（房屋建筑面积18.96㎡）出售给原告阮利军。双方议定的上述房地产成交价格为贰万伍仟元，原告阮利军于2005年7月1日前一次性付清给被告温才珍及杨美仁。双方同意于2005年8月9日由被告温才珍、杨美仁将上述房地产正式交付给原告阮利军。至2005年8月9日前在鄂尔多斯市房地产管理局查无转让、抵押及其他权利受限制的登记记录。当日，上述房产及其产权证书已经交付给原告阮利军，房产证号为鄂房权证产字第XX**号，原告阮利军自2005年8月份开始占有、使用涉案房产至今。涉案房屋现在登记的所有人为被告温才珍，登记时间为2005年4月19日，原告与被告温才珍之间至今未办理产权转移登记。被告张玉国因被告温才珍、温刚与其之间的借款向本院提起诉讼，后本院作出（2013）东法民初字第2861号民事判决书，判决：”被告温才珍、温刚于本判决生效之日起十五日内偿还原告张玉国借款118万元......”，后因被告温才珍、温刚未按该判决书确定的履行义务期限进行履行，故本案被告张玉国向东胜区人民法院申请强制执行，执行过程中，本院于2014年6月25日作出（2014）东执字第2456号执行裁定书，依法查封被执行人温才珍所有的位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街25号街坊5号楼1层15号房屋（产权证号：284**）。之后，本案原告阮利军就本案争议房屋向本院提出案外人执行异议申请，本院审查后作出（2017）内0602执异77号执行裁定书，裁定驳回阮利军的异议请求。原告阮利军在领取上述执行裁定书后十五日内向本院提起了本案的诉讼。本院认为，执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，被告温才珍、杨美仁与原告阮利军共同以公证方式于2005年8月9日签订的房地产买卖契约中明确约定二被告将登记在被告温才珍名下的坐落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街25号街坊5幢15号房产（产权证号：284**）出卖给本案原告阮利军，而约定的25000元的房款付清时间是2005年7月1日即公证日期之后，并且原告已于成交之后开始占有、使用涉案房屋至今。通过以上证据足以证明原告阮利军在本院依据于2014年6月25日作出（2014）东执字第2456号的执行裁定依法查封涉案房产之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付涉案房屋的全部价款并已合法占有该不动产。虽然本案原告本可以通过提起诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，却没有行使，但我们认为此种情况不能视为买受人有过错。因为普通的民事主体，不可将其视为法律专家，并且诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求，故本院认为原告并不是因为自身原因而未办理过户登记，原告并无过错。综上所述，原告阮利军主张的停止对涉案房产所采取的执行措施的诉讼请求符合法律规定的条件，本院予以支持。关于原告主张解除对涉案房产查封，不属于异议之诉案件审查范围，故本院不予支持。至于，原告阮利军主张确认涉案房产为其所有的诉讼请求，因其与被告温才珍、杨美仁公证了《房地产买卖契约》并成交使用涉案房产后，原告阮利军已经对涉案房产享有物权期待权，且这种期待权优于被告张玉国所享有的金钱债权，但其仅为一种期待权，并非物权本身，据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，即我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖的方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人方才取得诉争不动产的所有权，故在尚未进行产权变更登记的情况下，原告阮利军对涉案房产并不享有所有权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行登记在被告温才珍名下的座落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街25号街坊5幢15号房产（证号：鄂房权证产字第XX**号）一处；二、驳回原告阮利军的其他诉讼请求。案件受理费425元，由被告温才珍、温刚、杨美仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本院（2017）内0602执异77号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  孟 克代理审判员  李慧超代理审判员  王 静二〇一七年八月二十二日书 记 员  张 娜