山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民再78号
再审申请人(一审原告、二审上诉人）：于红，女，1970年11月5日出生，汉族，住山东省德州市德城区。
委托诉讼代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁传营，男，1982年3月3日出生，汉族，住山东省平原县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨平，女，1982年2月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。系梁传营之妻。
委托诉讼代理人：梁传营，男，1982年3月3日出生，汉族，住山东省平原县。系杨平之夫。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邱玉波，男，1975年8月10日出生，汉族，住山东省平原县。
再审申请人于红因与被申请人梁传营、杨平、邱玉波执行异议之诉一案，不服本院（2016）鲁14民终502号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月15日作出（2017）鲁14民申107号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人于红的委托诉讼代理人张勇、被申请人梁传营（同时作为杨平的委托诉讼代理人）、邱玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于红申请再审称，1、依法撤销（2016）鲁14民终502号民事判决，将本案重新审理并依法改判。继续对涉案房产采取查封措施，再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实与适用法律错误。土地使用权证载明的土地使用权人是邱玉波，《建设工程许可证》载明的建设单位是邱玉波，房产证载明的房产所有权人是邱玉波。依据《异议及复议规定》第二十五条第一款的规定，仅依据不动产登记薄即可认定涉案房产所有权人为邱玉波。金盾公司是非房地产开发企业，一个没有房地产开发资质的非房地产开发企业开发房产对外签订的售房合同是无效的。梁传营、杨平向法庭提交的仅是金盾公司的收据，没有提交付款的银行凭证，属于提供证据不足，不能认定其交清了全部房款。如果其交付的是现金，则应证明现金的来源，否则也不能证明已经交清房款的主张。涉案房屋没有过户到梁传营、杨平名下系金盾公司与梁传营、杨平共同的原因造成，梁传营、杨平自身有过错。涉案房产占用土地的土地使用权人是邱玉波，《建设工程规划许可证》载明的建设单位是邱玉波，那么该房产办理产权证只能办理到邱玉波名下。当买受人持与金盾公司签订的《购房协议》不能在登记机关办理产权证至买受人名下后，又与邱玉波签订《存量房买卖合同》，这个时候在登记机关显示的是过户，此时显示的二手房交易，形式合法，涉案财产是可以自邱玉波名下办理财产权转移登记手续至买受人名下的，从而掩盖了邱玉波个人征地，个人开发建设，个人销售的非法行为，而我国法律、法规是禁止没有开发资质的非房地产开发企业及个人开发房产并对外销售的。买受人与邱玉波签订的《存量房买卖合同》是典型的以合法形式掩盖非法目的的合同，因而是无效的合同。二、买受人（梁传营、杨平）与金盾公司签订的《购房协议》有效，那么金盾公司不是本案的被执行人，用一个买受人与被执行人之外的其他主体签订的合同，在未引用任何法律、法规的情况下，来支持买受人排除执行，解除查封的异议显然是错误的。三、异议人（梁传营、杨平）提交的两份合同，合同的对方主体不一致，《购房协议》的对方主体是金盾公司，《存量房买卖合同》的对方主体是邱玉波。如果其主张金盾公司就是邱玉波或邱玉波就是金盾公司，肯定明显违法，一个法人主体和一个自然人主体肯定不是一个主体。四、无论梁传营、杨平与金盾公司签订的《购房协议书》是否合法、是否有效，均不能作为梁传营、杨平提出执行异议的证据，因为这个合同的卖方不是本案的被执行人邱玉波，而法律明确规定的要求是：梁传营、杨平与被执行人签订了合法有效的书面合同。五、无论梁传营、杨平与邱玉波签订的《存量房买卖合同》是否合法、有效，梁传营、杨平所提执行异议均不能同时符合《异议及复议规定》第二十八规定的执行异议成立必须同时符合的四个条件。只要其中一个条件不符合法律规定，法院就足以驳回其执行异议。
被申请人梁传营、杨平辩称，请求法院以事实为依据，驳回再审申请人的再审请求，依法解除对涉案房屋的查封手续。
被申请人邱玉波辩称，当时因为土地政策问题，土地证需要落到邱玉波名下，涉案房产早就卖给了梁传营、杨平，是在办理房产证手续的时候被查封了。
于红向一审法院起诉请求：依法确认山东省德州市德城区人民法院作出的（2014）德城执字第682号民事裁定书对产权证号S011376房产的查封合法有效，请求对执行标的（产权证号S011376房产）许可执行。诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2000年4月14日，邱玉波出资成立了平原县金盾摩托车销售有限公司，注册资金30万元，其中邱玉波出资29万元，另一股东于连鹏出资1万元，邱玉波为法定代表人。2010年该公司因连续两年未参加工商年检，被平原县工商行政管理局吊销登记。2004年，邱玉波与有关部门协商，开始在平原县兴原大街南侧、新华路以西，利用2322平方米的国有土地，建设平原县金盾摩托车销售有限公司综合楼。从2005年初前后，邱玉波开始预售建设中的房屋，并以平原县金盾摩托车销售有限公司的名义于2006年6月7日与梁传营、杨平签订了一份《购房协议书》一份，将涉案楼房1号楼5单元3层西户房屋出售给了梁传营、杨平，价款11.9万元，梁传营、杨平于当日交清了全部购房款并于2007年初入住至今。由于建设涉案楼房时没有办理任何申请审批手续。为此，邱玉波补办了相关手续，平原县人民政府于2006年11月4日做出了平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的使用权。平原县国土资源局也颁发了土地使用证，土地使用者为邱玉波。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，注明建设项目为“金盾公司综合楼”，建设单位为邱玉波。2011年10月24日，平原县房地产管理局将整栋楼房的全部房屋（包括涉案房屋）的初始登记在邱玉波名下。2013年4月18日，在梁传营、杨平与邱玉波办理存量房过户手续时，发现涉案房屋被德州市德城区人民法院查封。另查，2012年，邱玉波因经营需要向于红借款200万元，因邱玉波未按时还款，于红于2013年提起诉讼。德州市德城区人民法院受理后，于2013年4月19日作出(2013)德城商初字581号民事裁定书，查封了被告邱玉波名下的涉案房产。2013年12月2日，德州市德城区人民法院作出(2013)德城商初字581号民事判决书，判决生效后，于红申请强制执行，德州市德城区人民法院于2014年4月23日立强制执行案，案号为(2014)德城执字第682号。2014年8月12日终结本次执行程序。2015年4月17日，德州市德城区人民法院作出(2014)德城执字第682号民事裁定书，查封了登记在邱玉波名下的产权证号Ｓ0××76号房产。案外人梁传营、杨平提出执行异议，请求解除查封。德州市德城区人民法院听证后，作出(2015)德城执异字第33号执行裁定书，裁定中止2015年4月17日德州市德城区人民法院作出的(2014)德城执字第682号民事裁定书对产权证号Ｓ0××76号房产查封的执行。一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
于红不服一审判决，上诉请求：查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审查明事实与原审判决认定事实一致。本院二审认为，本案当事人争议的焦点问题是：被上诉人梁传营、杨平是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系由平原县金盾摩托车销售服务有限公司开发建设，并补办了《土地使用证》和《建设工程规划许可证》，现已办理土地使用权证书及房屋产权证书，故上诉人关于涉案房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院不予支持。被上诉人梁传营、杨平与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议的时间在2006年6月7日，该时间远远早于上诉人于红与被上诉人邱玉波借贷关系开始的时间。以上购房协议签订后，被上诉人梁传营、杨平已交清全部购房款并在涉案房屋居住至今，对于涉案房屋产权登记于邱玉波名下的原因，其作出了相应解释。综上，应当认定被上诉人梁传营、杨平与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议真实、合法、有效，其基于该协议享有的权利应受法律保护，涉案房屋自开发建设至今均不属于被上诉人邱玉波的个人财产，上诉人以涉案房产登记于邱玉波名下而主张应当对该房屋予以执行证据不足，不应予以支持。因此，被上诉人梁传营、杨平对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于红负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2000年4月14日，邱玉波出资成立了平原县金盾摩托车销售有限公司，注册资金30万元，其中邱玉波出资29万元，另一股东于连鹏出资1万元，邱玉波为法定代表人。2004年，邱玉波经与有关部门协商，开始在平原县兴原大街南侧、新华路以西，利用2322平方米的国有土地，建设平原县金盾摩托车销售有限公司综合楼。从2005年初前后，邱玉波开始预售建设中的房屋，并以平原县金盾摩托车销售有限公司的名义于2006年6月7日与梁传营、杨平签订了《购房协议书》一份，将涉案楼房1号楼5单元3层西户房屋出售给了梁传营、杨平，价款11.9万元，梁传营、杨平于当日交清了全部购房款并于2007年年初入住至今。由于邱玉波在建设涉案楼房时没有办理任何申请审批手续，是后来补办的相关手续，因此直到2006年11月4日平原县人民政府才颁发了平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的土地使用权。平原县国土资源局也颁发了土地使用证，土地使用者为邱玉波。2010年平原县金盾摩托车销售有限公司因连续两年未参加年检，被平原县工商行政管理局吊销登记。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，注明建设项目为“金盾公司综合楼”，建设单位为邱玉波。2011年10月24日，平原县房地产管理局将整栋楼房的全部房屋（包括涉案房屋）初始登记在邱玉波名下。另查，2012年，邱玉波因经营需要向于红借款，因邱玉波未按时还款，于红于2013年提起诉讼。德州市德城区人民法院受理后，于2013年4月19日作出(2013)德城商初字581号民事裁定书，查封了邱玉波名下的涉案房产。2013年12月2日，德州市德城区人民法院作出(2013)德城商初字581号民事判决书。判决生效后，于红申请强制执行，德州市德城区人民法院于2014年4月23日立案强制执行，案号为(2014)德城执字第682号，2014年8月12日终结本次执行程序。2015年4月17日，德州市德城区人民法院作出(2014)德城执字第682号民事裁定书，查封了邱玉波名下产权证S011376的房产。2015年5月21日，梁传营、杨平作为案外人提出执行异议，请求解除查封。德州市德城区人民法院听证后，作出(2015)德城执异字第33号裁定书，裁定中止2015年4月17日德城区人民法院做出的(2014)德城执字第682号民事裁定书对产权证号Ｓ0××76号房产查封的执行。
本院再审认为，本案争议焦点为梁传营、杨平对涉案房屋的权利能否排除于红对涉案房屋的执行请求。平原县人民政府于2006年11月4日颁发平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的土地使用权。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，批准了建设项目为“金盾公司综合楼”的建设项目。尽管土地使用证登记的土地使用者为邱玉波，但涉案房屋项目的建设属于平原县金盾摩托车销售有限公司申请建设项目，经过相关政府机关批准，该涉案房屋建设项目合法，不属于邱玉波的个人财产。2006年6月7日，梁传营、杨平与平原县金盾摩托车销售有限公司签订《购房协议书》，购买涉案楼房1号楼5单元3层西户房屋，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。梁传营、杨平依照《购房协议书》的约定向平原县金盾摩托车销售有限公司交清了全部房款并于2007年初入住至今。涉案房屋没有过户到梁传营、杨平名下系房屋开发单位原因造成，梁传营、杨平自身无过错。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，梁传营、杨平对于红申请对涉案房屋的执行提出执行异议符合上述四种情形，并且梁传营、杨平对涉案房屋的权利远远早于邱玉波与于红发生借贷关系的时间，该权利能够排除于红对涉案房屋的执行请求。据此，德州市德城区人民法院中止对涉案房屋的查封和执行并无不当。再审申请人于红提起本案诉讼后，一审法院判决驳回其诉讼请求，二审法院予以维持，均有事实和法律依据。再审申请人于红关于平原县金盾摩托车销售有限公司没有房屋开发资质，所以该公司与梁传营、杨平签订的房屋买卖合同无效的主张，没有法律依据，本院不予采信。
综上所述，再审申请人于红再审理由不能成立，其再审请求本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
维持本院（2016）鲁14民终502号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 单仕东
审判员 叶卫国
审判员 赵瑞玲
二〇一七年十一月二十一日
书记员 郭 园