福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2332号
上诉人（原审被告）：林美琴，女，1982年4月11日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：朱建海，男，1982年4月15日出生，汉族，住福建省东山县，系上诉人林美琴的丈夫。
被上诉人（原审原告）:漳州市信德物业服务有限公司，住所地福建省东山县西埔镇白石街甘泉巷383号。统一社会信用代码913506267821690378。
法定代表人:许艺华，总经理。
委托诉讼代理人：陈平生，福建三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈淑芳，福建三和律师事务所律师。
上诉人林美琴因与被上诉人漳州市信德物业服务有限公司（以下简称信德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林美琴的委托诉讼代理人朱建海与被上诉人信德物业公司的委托诉讼代理人沈淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林美琴上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实及理由如下：被上诉人没有证据证明业委会已经向上诉人督促限期缴纳物业费，也没有证据证明书面向上诉人催缴物业费，因此被上诉人起诉催缴物业费是不能成立的。被上诉人没有履行相应的维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的违约责任。上诉人自2013年1月装修入住以来，发现楼梯垃圾很少清理，上诉人多次向被上诉人反映，要求被上诉人处理，被上诉人一直推脱，没有积极处理，违约在先，上诉人有权不交物业费或可以抵消。
被上诉人信德物业公司答辩称：答辩人已在本次诉讼前多次向上诉人催缴物业费，并已在2015年向东山县人民法院提起一次民事诉讼，要求上诉人支付欠缴的物业费，东山县人民法院依法向上诉人送达了（2015）东民初字第1010号的诉讼材料，上诉人已收到该案件材料，并知晓其欠缴物业费的事实及答辩人向其催缴的情况，也与答辩人均于2015年9月24日15时30分到东山县人民法院参加开庭审理，上诉人在前一次诉讼时已经知晓其欠缴物业费的事实及物业服务的收费标准。答辩人已完全履行了相关的维修、养护、管理、维护等义务，在履行物业服务合同过程中，不存在任何违约行为。上诉人称答辩人未尽服务义务未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。答辩人的物业费计算与收取标准符合前期物业合同的约定，也是根据福建省物业服务收费管理办法、漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度制定的，是合法合理的收费标准，也与答辩人向上诉人等业主告知的物业服务标准通知里的标准一致，系依据合同约定且不违反法律强制性规定的收费标准，该物业收费标准的约定对上诉人具有约束力，上诉人应当按该标准向答辩人计付物业费。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
被上诉人信德物业公司向一审法院起诉请求：判令林美琴向信德物业公司给付2013年1月1日至2016年3月31日的物业服务费用4680元，违约金5320元，合计10000元。庭审中放弃请求林美琴支付违约金5320元，变更诉讼请求为林美琴支付自2013年1月7日至2016年3月5日的物业服务费4552.38元（计算依据为120.01平方米×1元/月·平方米×38月－2天即8元）。
一审法院查明，2012年12月30日，漳州市东山聚福房地产有限公司根据相关规定及《商品房买卖合同》约定将“聚福名城”小区从2012年12月30日至该小区业委会成立的前期物业服务委托信德物业公司管理，双方约定按照高层住宅每月1元/平方米向业主收取物业服务费用。双方还约定，在本合同期限内，若业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订物业服务生效时，该合同终止。另查明，2011年10月，林美琴向漳州市东山聚福房地产有限公司购买址在东山县西埔镇汇泉四路3号聚福·名城10幢404号商品房，该商品房建筑面积共120.52平方米。2012年12月25日，漳州市东山聚福房地产有限公司委托信德物业公司代为房屋交接。2013年1月6日，林美琴因物业费收费问题与信德物业公司发生矛盾故自行入住，现信德物业公司认为林美琴未交纳2013年1月1日至2016年3月31日的物业服务费，起诉至法院。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方均应当按照该份协议严格履行。信德物业公司作为聚福名城小区的物业管理公司，已经为业主提供了物业管理服务，林美琴作为聚福·名城10幢404号商品房的业主，接受信德物业公司的物业管理服务，应当依照约定向信德物业公司交纳物业服务费。在《福建省前期物业服务合同》中约定物业服务费的交纳周期为按月收取，并应于每月的5号前交纳。林美琴所购商品房为带电梯高层住宅，现信德物业公司要求林美琴按照1元/月·平方米的标准交纳，未超出合同约定及违反相关法律法规的规定，予以支持。林美琴所购商品房建筑面积为120.01平方米，信德物业公司当庭放弃请求林美琴支付违约金5320元及变更诉讼请求林美琴支付自2013年1月7日至2016年3月5日的物业服务费4552.38元（计算依据为120.01平方米×1元/月·平方米×38月－2天即8元），系对自己权利的处分且减少林美琴的义务承担，依法予以准许。林美琴经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：林美琴应于判决生效之日起十日内向信德物业公司支付自2013年1月7日起至2016年3月5日的物业服务费4552.38元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林美琴负担（该款已由信德物业公司垫付，林美琴于给付期限内一并支付给信德物业公司）。
案经本院审理，对原审查明的事实双方当事人均没有异议，本院予以确认。二审期间双方当事人没有提交新证据。
本案争议的焦点是：1、被上诉人信德物业公司催讨物业费的程序是否合法；2、被上诉人的收费标准是否合理；3、被上诉人信德物业公司是否存在违约行为、服务是否到位。对此，本院分析认定如下：
1、关于被上诉人信德物业公司催讨物业费的程序是否合法的问题
本院认为，根据《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，法院应予支持。本案被上诉人信德物业公司主张多次催讨物业费，没有提供催讨的证据，但提供了在法院起诉催讨本案物业费的相关材料，证明已经书面向上诉人催讨过物业费，该起诉材料已经送达给上诉人林美琴，也已经开庭审理并对被上诉人提供的证据进行了质证，可以作为书面催缴的依据，因此被上诉人信德物业公司催讨本案物业费程序合法。
2、被上诉人信德物业公司的收费标准是否合理的问题
本院认为，上诉人林美琴居住的“聚福名城”小区由开发商将前期物业服务委托被上诉人信德物业公司管理，合同约定按照高层住宅每月1元/平方米向业主收取物业服务费用，上述约定未违反法律法规的禁止性规定，被上诉人信德物业公司已经实际履行了“聚福名城”小区物业管理服务，因此被上诉人信德物业公司主张按照每月1元/平方米向上诉人林美琴收取物业服务费用有合同依据，应予支持。
3、关于被上诉人信德物业公司是否存在违约行为、服务是否到位的问题
本院认为，上诉人林美琴主张被上诉人没有履行相应的维修、养护、管理的义务，应承担相应的违约责任，但未能提供相应的证据证明。上诉人主张被上诉人对于楼道的垃圾很少清理，其多次反映没能得到落实，该事实同样缺乏证据证明，根据法律规定，上诉人应承担举证不能的法律后果，因此上诉人主张被上诉人存在违约行为，服务不到位，缺乏依据，不予采信。
综上所述，本院认为，上诉人林美琴的上诉缺乏依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由上诉人林美琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
审 判 员 廖书茵
代理审判员 许伟森
二〇一六年十二月七日
书 记 员 施清杭
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。