广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初7818号
原告：伍时景，男，汉族，1958年11月26日出生。，
委托诉讼代理人：吴健，广东昊法律师事务所律师。
被告：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号。
法定代表人：陈耀荣，董事长。
委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区丽容，广东杰辉律师事务所律师。
原告伍时景诉被告佛山市华艺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴健及被告的委托诉讼代理人梁光楷、区丽容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告经营管理的华艺装饰材料物流城北区面向社会招租，租赁条件是每个商铺必须先交纳14000元前期推广费，并预收三个月的租金管理费，交纳押金、装修押金和水电押金后才可以签订合同承租商铺。2014年，原告分别与被告签订了两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定被告将涉案商铺出租给原告使用，合同期限分别为两年和三年，即2015年-2017年，2017年-2020年。原告已分别向被告交纳上述费用。被告另口头承诺北区市政路修好之后开始起租。合同签订且交铺后，原告即开始投入大量资金进行装修用于经营。但经原告委托的律师向佛山市禅城区发展规划和统计局申请信息公开，佛山市禅城区发展规划和统计局作出了禅发规统信息复[2016]15号《关于政府信息公开的答复》。上述《答复》中指出：“经查，我局并没有华艺装饰物流城10座、11座的规划许可资料”；另据《答复》所附建设工程规划许可证及规划图，9号楼是临建，有效期至2015年9月11日，报建面积仅为现有规模的约三分之一。原告收到该《答复》后才知涉案商铺是未报建的违法建筑物，涉案合同为无效合同，原告的合法权益受到极大损害。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》无效；2、被告向原告退回预收租金28980元、预收管理费20286元、押金48300元、水电押金10000元及前期推广费14000元，折价赔偿装修费438000元、消防改装费4500元及样板费37500元；3、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告明确其主张的装修费以评估结论为准，样板费实为装修费的一部分。
被告辩称：一、原、被告之间签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》合法有效，理由如下：1、合同所涉租赁物是号召佛山市禅城区三旧改造政策通过物业提升的方式建设，符合城市规划要求，建设设施合规合法，所有商铺设施均经消防主管部门验收合格，符合商业经营条件，不存在不能领取合法营业证照的法律障碍。2、原、被告是在平等自愿的基础上协商一致签订合同，原告在签订合同前已对物业状况作充分了解，不存在被告隐瞒原告的情形，也无不平等的条件设置和要求。3、原告在签订合同前不仅考察了整个市场环境，还就拟租赁商铺所属建筑物的建设状况进行了解和咨询，被告亦已明确告知。二、合同履行期未结束前，原告主张被告退还预收的租金、管理费、押金、水电押金无理，不符合合同精神。三、关于原告主张退还装修押金的问题，原告在装修过程中所产生的垃圾清洁搬运费未扣除，且因原告未向被告申请办理扣除装修产生的垃圾清洁费后退还押金的事宜，故被告认为可有条件地退还押金。四、关于前期推广费问题，此项费用是原、被告经过平等自愿协商后，为共同宣传、推广“华艺装饰物流城”而自愿共同承担的费用，是原告的真实意思表示，原告要求返还违反诚实信用原则。五、原告主张被告折价赔偿装修费、样板费及消防改装费的诉请无理，理由如下：1、原告对商铺进行装修和摆设样板的目的是合法开展经营活动，实现盈利目的。本案并无任何影响原告正常经营或阻碍其实现盈利目的且可归责于被告的原因。商铺装修等属于原告经营成本推销项目，理应由原告自行消化，如果在能够正常经营的状况下，仅由于原告单方面原因不能经营或不想经营，应由原告自负损失，不应由被告承担。2、被告提供的租赁物已安装消防系统及设施，且系由专业消防工程施工，所有消防设施均经消防主管部门验收合格，使用人使用商铺时无需另行整顿，只需按消防设施布置施工即可。除非是原告在装修过程中擅自改动消防设施，否则不可能存在消防整改费用开支。况且被告从未向原告收取或委托他人向原告收取消防整改费。原告的诉请无理，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的收据（编号：4521695、11706753），无其他证据佐证其真实性，被告亦不予确认，且原告已就涉案商铺装饰装修残值向本院申请评估，故应以评估机构出具的评估结论报告为准，本院对该组证据不予采信。原告提交的前期推广费收据（编号：8075003）及进账单、客户回单，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的照片无法显示拍摄时间，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的《消防整改通知》，无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的《异业联盟团购活动合作合同书》、《战略合作协议书》、《广告发布业务合同》、《合同书》、《制作项目合同》、《佛山电台广告发布业务合同》、《会场会务分工权责协议书》、《活动物料租用及制作协议书》、《购销合同》、《LED显示屏户外媒体广告发布合同》、《广告位合作服务合同》、《策划咨询合同》、《旅游规划合同》，均有原件核对，原告虽不予确认，但并未提供有效证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。
诉讼中，原告向本院申请对涉案商铺内装饰装修残值进行评估，本院依法摇珠确定并委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行评估，该公司于2016年11月28日作出《关于华艺装饰材料物流城北区9座首层15-16号商铺装修残值及样板残值评估结论书》。后经原、被告质证，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区9座15-16号商铺装修残值评估明细表》。上述评估结论材料及评估程序符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，原、被告虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，本院对上述评估结论材料予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年12月17日，被告（物业管理方、甲方）与原告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区9座首层15、16号商铺（总面积为161㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年3月1日起至2017年2月28日止，从2015年3月1日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年3月1日起至2017年2月28日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币9660元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年3月1日起至2017年2月28日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币6762元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收预交乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，原、被告就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年3月1日至2020年2月28日，其中：2017年3月1日至2018年2月28日每月租金10626元，每月管理费7438.20元；2018年3月1日至2019年2月28日每月租金11688.60元，每月管理费8182.02元；2019年3月1日至2020年2月28日每月租金12857.46元，每月管理费8999.90元。其他合同内容基本同上。被告亦于当日分别出具收据，确认收取原告支付的租金押金48300元、水电费押金10000元及2015年3月1日至2015年5月31日的租金、管理费合计49266元。
2016年11月28日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司受本院委托作出《关于华艺装饰材料物流城北区9座首层15-16号商铺装修残值及样板残值评估结论书》，价格评估基准日为2016年10月9日，价格评估结论为9座首层15-16号商铺装修残值为358710元，样板残值为85878元。后经原、被告质证，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区9座15-16号商铺装修残值评估明细表》，修正评估结论为：商铺装修残值为370358元，样板残值为85878元。
诉讼中，原告陈述：涉案商铺未停水，但从2016年5月开始断续停电，2016年6月7日开始全面停电，2016年8月12日被告书面确认停电事实，停电方式为剪电线、拆电表、拉电闸、贴封条等。另，北区9-11座有部分商铺被上锁，被告保安守在门口不让进出，而2016年6月之前被告还对北区市政路进行修筑，也导致涉案商铺不能进出。2016年10月9日因评估装修残值需要，被评估商铺开始恢复通电，2016年10月20日左右全面恢复通电。因原告已向被告要求交还涉案商铺，故该商铺现未正常经营使用。被告陈述：涉案商铺所在9座物业系为统一华艺市场营业环境而以石湾镇街道提升改造的方式建造，与原经规划许可的9座物业非同一物业。现涉案商铺所在9座物业未经规划许可，但有相关图纸。涉案合同实系将租金拆分为租金与管理费向原告收取，并以合同约定租金及管理费单价总和扣减保洁保安费单价2元/平方米/月向原告收取租金押金。原告所述2016年5月开始断电、保安留守商铺门口不属实，市政路修筑也未导致原告无法进出商铺。另，所有首层商铺均会收取前期推广费。
另查明一，华艺装饰材料物流城-9#、10#、11#楼项目位于佛山市禅城区雾岗路东侧、绿景西路南侧，建设单位为广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2013年12月30日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局、佛山市禅城区石湾镇街道办事处就上述建设项目分别于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年12月15日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》【禅公消验字（2014）第0216号】，综合评定9-11#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。
另查明二，佛山市华艺物业经营管理有限公司诉伍时景租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日以（2016）粤0604民初11638号案立案受理。佛山市华艺物业经营管理有限公司于该案中的诉请如下：1、解除双方签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，伍时景向佛山市华艺物业经营管理有限公司返还涉案商铺；2、伍时景向佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2016年1月15日起至返还商铺之日止的租金、管理费、水电费及违约金；3、伍时景承担诉讼费用。
本院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由原告向被告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，原告提交的押金收据亦载明原告依据合同约定向被告交纳的履约保证金为“租金押金”，而被告亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向原告收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”诉讼中，被告自认涉案商铺所在9座物业实际未经规划许可，故依据上述法律规定，原、被告于2014年12月17日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同。
关于原告主张被告返还预收租金管理费、租金押金、水电费押金及前期推广费的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案合同均为无效合同，故该合同项下履约保证金（即租金押金）48300元应返还予原告。同理，被告系基于涉案合同向原告收取水电费押金10000元，故该项押金亦应返还予原告。原告的该部分诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩认为装修押金应扣除垃圾清除费用无事实依据，本院不予采纳。至于预收租金管理费及前期推广费，涉案合同虽属无效合同，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告仍应参照合同约定标准向被告缴纳占有使用费，故上述预收租金及管理费实为原告使用涉案商铺期间的占有使用费，原告诉请返还该部分费用无法律依据，本院不予支持。另，原告并无有效证据证实其已向被告交纳前期推广费，即使确已交纳，该前期推广费亦系原告自愿向被告交纳，被告亦于诉讼中举证证明其为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、被告双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同无效亦不影响原、被告就前期推广费达成合意的有效性。原告以该项费用为入场费、合同无效为由诉请被告返还无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿装修费、样板费及消防改装费的诉请。本案中，被告作为出租方，在明知涉案商铺无规划许可手续的情形下，仍与原告签订长达五年租赁合同，且华艺装饰材料城作为佛山本地大型装饰材料市场，原告作为个体承租方，必然基于对该市场项目的信赖而签订租赁合同。虽然原告在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，被告对合同无效及原告遭受的损失所负过错更为明显。因涉案合同无效，被告亦于另案中主张原告返还涉案商铺，确已给原告造成固定装饰装修损失，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由原、被告各自承担相应的责任。根据佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的评估结论，涉案商铺固定装修残值为370358元。原、被告就上述固定装饰装修评估价值结论虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，被告亦不同意利用该固定装饰装修，故就上述固定装饰装修损失，本院依据原、被告各自过错酌定由被告承担上述损失80%即296286.40元（370358元×80%）,原告自行承担20%即74071.60元（370358元×20%）。关于样板残值，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因被告明确表示不同意利用样板，故该部分样板应由原告自行处理。原告主张被告赔偿样板残值损失无事实和法律依据，本院不予支持。至于消防改装费，因该部分费用已包含于涉案商铺固定装饰装修残值中，故本院不作重复处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
（1）确认原告伍时景与被告佛山市华艺物业经营管理有限公司于2014年12月17日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同；
（1）被告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伍时景返还租金押金48300元及水电费押金10000元；
（1）被告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伍时景赔偿固定装饰装修损失296286.40元；
（1）驳回原告伍时景的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取5538元，由原告伍时景负担2839元，由被告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担2699元。评估费3100元，由原告伍时景负担1087元，由被告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担2013元；原告伍时景已全额预交评估费3100元，被告佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伍时景支付评估费2013元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一六年十二月二十八日
书记员 吴春辉
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。