上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1604号
上诉人（原审原告）：上海松江民生村镇银行股份有限公司，住所地上海市松江区文诚路230号。
法定代表人：刘汇清，董事长。
委托诉讼代理人：钟焱，上海小城（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丽君，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东新区金源大厦业主委员会，住所地上海市浦东新区五莲路1188号金源商住大厦一楼。
负责人：周荣德，主任。
被上诉人（原审被告）：上海伟发物业有限公司，住所地上海市浦东新区佳乐路255弄183号。
法定代表人：张勤国，总经理。
委托诉讼代理人：张徐赟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人上海松江民生村镇银行股份有限公司因与被上诉人上海浦东新区金源大厦业主委员会、上海伟发物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初61420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人上海松江民生村镇银行股份有限公司（以下简称民生村镇银行）之委托诉讼代理人钟焱，被上诉人上海伟发物业有限公司（以下简称伟发物业）之委托诉讼代理人张徐赟到庭参加诉讼。被上诉人上海浦东新区金源大厦业主委员会（以下简称金源大厦业委会）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人民生村镇银行上诉请求：撤销原判，支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：首先，根据物权法第七十六条的规定和立法本意，以及金源大厦《业主大会议事规则》，金源大厦业委会无权代表业主或业主大会审核和决定与伟发物业签署的物业服务合同的内容，业主委员会仅有权拟订物业服务合同，不可越俎代庖的代替业主们决定物业服务合同的条款和内容。在本案中，金源大厦业委会仅仅是简单的、模糊的征询业主们对于“伟发物业继续管理服务金源大厦”的意见，而并没有遵照金源大厦《业主大会议事规则》向业主们披露和告知关于继续聘用伟发物业的方案，即没有向业主们披露和告知关于讼争物业服务合同的条款和内容。其次，根据金源大厦《业主大会议事规则》，业主委员会开会议事应当做好书面记录，并由出席的委员签字存档，然后还需以书面形式向全体业主公告。然而，在本案中，就讨论决定讼争物业服务合同的内容和5年期限的会议，没有任何书面记录，也没有任何签字，也没有其他应有证据的旁证；同时，两位被上诉人签署讼争物业服务合同之后，也没有遵照《业主大会议事规则》将签订的合同予以公告等。
被上诉人伟发物业辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金源大厦业委会未到庭也未作答辩。
民生村镇银行向一审法院起诉要求判令：1、判决确认金源大厦业委会、伟发物业签订的落款日期为2014年10月31日的《物业服务合同》无效；2、判令金源大厦业委会、伟发物业共同承担本案诉讼费。
一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号及XX、XX号，XX路XX号、XX号、XX号金源大厦的地下一层和地上一层至四层（以下简称涉诉房屋）原为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）所有，其中地上一层至四层合计15,813.27平方米具有表决权，也是金源大厦的唯一的商业用房。伟发物业于2010年9月开始成为金源大厦的物业服务单位。2014年12月22日，上海市松江区人民法院作出（2014）松执字第5435号执行裁定书，裁定被执行人A公司名下的涉诉房屋归申请执行人民生村镇银行所有。2014年8月11日，金源大厦业委会向伟发物业发送征求意见函，询问伟发物业是否愿意继续为金源大厦提供物业服务，伟发物业于2014年8月18日答复表示愿意继续提供物业服务。同年9月20日，金源大厦业委会征询了金源大厦业主的意见，包括涉诉房屋原业主在内的过半面积及过半业主同意伟发物业继续管理。9月23日，金源大厦业委会对此予以张贴公告。9月25日，金源大厦业委会向伟发物业发送公函，同意续聘伟发物业，要求于2014年10月31日前续签《物业服务合同》。2014年10月31日，金源大厦业委会与伟发物业签订了起始日期为2015年1月1日的期限为五年的《物业服务合同》，分别约定了金源大厦住宅与商业用房物业服务费收费标准，其中商业用房即涉诉房屋的物业服务费收费标准为人民币（下同）3元/月/平方米。其他条款基本与之前物业服务合同内容一致。
另查明，1、2011年11月22日，金源大厦业委会、伟发物业就涉诉房屋签订了期限为2012年1月1日至2014年12月31日的《物业管理合同》，该合同约定了住宅物业服务费的收费标准，未约定商业用房物业服务费收费标准。该合同载明：“合同期满后，乙方（指伟发物业）可参加甲方（指金源大厦业委会）的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权……多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同”；“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满壹个月前向对方提出书面意见”。同日，A公司与伟发物业签订的《物业管理合同》（附件）约定涉诉房屋物业服务费收费标准为3元/月/平方米，同时载明“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见”。该《物业管理合同》（附件）的A公司的经手人为颜某；2、涉诉房屋一直由案外人上海B有限公司（以下简称B公司）承租使用。
庭审中，1、金源大厦业委会、伟发物业提供“同意伟发物业继续管理服务金源大厦业主意见表”，证明A公司原工作人员颜某兼业委会委员于2014年9月20日在该意见表上签字表示同意。经质证，民生村镇银行确认颜某为原业主A公司的工作人员，也是金源大厦业委会成员之一，但认为不能就此推论颜某有权代表原业主作出续签物业服务合同的意思表示，对该意见表上“大业主”处“颜某”及其他业主的签字表示无法确认；2、民生村镇银行提供2014年10月8日A公司向案外人B公司出具的委托证明、2014年11月5日B公司向伟发物业寄送的函及收讫回执，证明B公司不知晓续签物业服务合同事宜，对续签物业服务合同表示自己的意见并积极沟通。经质证，金源大厦业委会、伟发物业对委托证明真实性予以确认，确认于2014年10月底、11月初收到，但表示民生村镇银行未经业主选举，无权参与业委会。金源大厦业委会、伟发物业表示对函的真实性无法确认，伟发物业表示即使函属实，也不会同意B公司在该函中的申明。3、民生村镇银行提供金源大厦《业主大会议事规则》一份，证明金源大厦业主无权就系争房屋物业服务合同是否同意签署表达意见和作出决定，金源大厦业委会、伟发物业续签物业服务合同的程序违反了物权法第七十六条及金源大厦《业主大会议事规则》，且业主委员会对物业服务合同期限延长至五年未作会议记录，在《物业服务合同》续签后未予以公告。经质证，金源大厦业委会、伟发物业对《业主大会议事规则》真实性予以确认，但认为不能证明民生村镇银行证明目的，金源大厦业委会在获得业主同意履行法定程序后有权与物业服务企业签订物业服务合同，程序符合该议事规则的规定。且当地居委会全程领导，不存在民生村镇银行所说的业委会主任与物业公司串通及损害业主权益的事实；4、民生村镇银行提供《关于金源大厦商场底部自动扶梯故障的情况说明》一份，此为2014年10月23日金源大厦召开业主委员会，听取伟发物业关于商场底楼自动扶梯故障处理的情况汇报，证明2014年10月8日A公司出具《委托证明》授权B公司行使物业管理职能，B公司委派的代表为龚某。2014年10月23日龚某已经代替颜某履行金源大厦业委会委员的职务。龚某自2014年10月8日开始履行业委会委员职责，金源大厦业委会与伟发物业续签《物业服务合同》的时间为2014年10月31日，而龚某对此毫不知情。B公司于2014年11月5日还向伟发物业发函要求就物业服务费、服务条款进行协商，此时伟发物业未告知B公司已经续签物业服务合同。由此可以推断2014年10月31日续签的物业服务合同未经业主大会讨论下，由业主委员会主任周荣德个人与伟发物业签订的，日期及盖章均为事后补签，且业委会未将续签的物业服务合同予以公告。经质证，金源大厦业委会、伟发物业对该份证据真实性予以确认，表示龚某作为B公司的负责人在《关于金源大厦商场底部自动扶梯故障的情况说明》上签字合情合理，但不表示签字的人员均为业委会成员，龚某未经全体业主选举，不可能是业委会成员。事实上，颜某业委会成员的身份从未遭到罢免，现业委会处于改选状态。因涉及到维修资金的使用，该《物业服务合同》曾经在上海银行备注过；5、金源大厦业委会表示，因物价飞涨，为维护业主利益，包括颜某在内的业委会成员与伟发物业协商一致将《物业服务合同》期限定为五年。一审法院对民生村镇银行、金源大厦业委会、伟发物业提供的上述证据真实性均予以确认，相关认证意见将结合其他事实在判决理由部分阐述。
一审法院认为：根据相关法律规定，物业服务合同或合同条款无效主要情形包括如下几种情况，其一，违反合同法第五十二条相关规定。其二，是非当事人真实意思表示，主要表现在业委会直接与物业服务企业签订的物业服务合同；其三，物业服务企业将物业服务区域内的物业管理全部转委托；其四，物业服务企业制定、提供的合同违反合同法第五十三条的规定，即免除物业服务企业责任、加重业委会或者业主责任、排除业委会或者业主主要权利的条款。本案中，民生村镇银行以金源大厦业委会、伟发物业签订物业服务合同时未召开业主大会，未遵循金源大厦《业主大会议事规则》，未履行“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”时“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的必经程序，属于无权处分，违反了物权法第七十六条及《合同法》第五十二条第（五）款关于“违反法律、行政法规强制性规定”的情形，主张合同无效。庭审查明，其一，本案系物业服务合同到期续签，非第一次选聘物业服务企业；其二，金源大厦业委会、伟发物业在续签物业服务合同前充分征询了业主的意见，取得了包括涉诉房屋前业主“大业主”在内的远超法定面积及法定人数的同意。民生村镇银行虽然对颜某在“同意伟发物业继续管理服务金源大厦业主意见表”上的签名不予确认，但确认颜某为A公司工作人员及为金源大厦业委会成员之一，亦确认之前颜某经手与伟发物业签订的《物业管理合同》（附件）。A公司在颜某签名确认同意伟发物业继续管理服务金源大厦后再授权给B公司行使参与金源大厦的物业管理职能的行为不影响颜某已经代表A公司就物业服务合同续签事宜所作出的表态。同样，因B公司仅为涉诉房屋实际使用人，非签订物业服务合同的主体，其在颜某已经代表A公司就物业服务合同续签事宜所作出的表态后对伟发物业表达的关于物业服务合同续签事宜的意见对本案定性不构成影响。因业委会成员需要经过业主的选举，故民生村镇银行关于龚某替代颜某行使相关职责的意见不予采纳。其三，金源大厦业委会、伟发物业续签的物业服务合同主要条款沿袭了之前的物业服务合同，仅在物业服务合同期限上由之前的二年、三年延长至五年。考虑到物价年年上涨的客观因素，金源大厦业委会关于其为维护业主利益，与伟发物业协商适当延长合同期限，五年内维持物业服务费标准不变的意见具有合理性，不存在损害业主利益的情形。可见，与伟发物业续签物业服务合同非金源大厦业委会或者业委会主任的个人行为。根据法律规定，业主大会或者业委会作出的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。因单个业主非签订物业服务合同的适格主体，故民生村镇银行以其之前与伟发物业单独签订过物业服务合同且该合同载明如续签则应提前六个月发送书面意见给对方，现伟发物业未能按照该合同约定履行而导致合同无效的意见不能成立，对此不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案民生村镇银行在取得涉诉房屋产权前，金源大厦业委会、伟发物业已经续签了物业服务合同，金源大厦业委会在履行相关手续后获得业主的授权，与伟发物业续签的物业服务合同内容不违反法律禁止性规定，不存在合同无效或部分无效的情形，金源大厦业委会在协商延长物业服务合同期限及未公示物业服务合同的做法虽有不妥，但该瑕疵不构成合同无效的理由。综上，对民生村镇银行要求确认金源大厦业委会、伟发物业签订的落款日期为2014年10月31日的《物业服务合同》无效的诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，于二○一六年十一月三十日依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回上海松江民生村镇银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由上海松江民生村镇银行股份有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据上诉人对被上诉人金源大厦业委会、伟发物业于2014年10月31日所签订的《物业服务合同》所持异议的内容属业主行使撤销权范畴，故现上诉人起诉要求确认两被上诉人之间所签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，没有法律依据。为此，一审法院依法所作的判决是正确的。由此上诉人上海松江民生村镇银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海松江民生村镇银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年三月二十四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……