浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0784民初834号
原告（反诉被告）永康市童星影视学校，住所地浙江省永康市花街镇连枝村。
法定代表人胡战友，校长。
委托代理人郑建宏，浙江今日律师事务所律师。
委托代理人刘国梁，浙江今日律师事务所律师。
被告（反诉原告）永康市江南街道双锦村股份经济合作社，住所地浙江省永康市江南街道双锦村。
负责人徐业学，社长。
委托代理人胡华杰，浙江畅想律师事务所律师。
原告永康市童星影视学校与被告永康市江南街道双锦村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理。反诉原告永康市江南街道双锦村股份经济合作社与反诉被告永康市童星影视学校租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理。本案受理后，依法由审判员胡亮适用简易程序独任审判，分别于2016年3月23日、2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永康市童星影视学校的法定代表人胡战友及委托代理人郑建宏，被告（反诉原告）永康市江南街道双锦村股份经济合作社的委托代理人胡华杰均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告永康市童星影视学校起诉称：2014年11月25日，原、被告口头约定由原告承租永康市江南街道双锦村双锦南区1号综合楼及围墙内场地用于办学，约定年租金为300000元，租赁期限6年。原告于当月28日支付被告第一年租金300000元，后原告对综合楼进行装饰并在围墙内场地建设相应建筑设施，投资1300000元。2015年1月，永康市人民政府江南街道办事处、永康市城市管理行政执法局分别作出《责令停止土地违法行为通知书》、《责令改正通知书》。经政府职能部门审核，该综合楼系违章建筑，无用地批准书，也无建设规划许可证，更无土地证与房产证。之后政府职能部门对该综合楼原告相应的装饰及原告在围墙内场地建设的相应建筑设施被强行拆除。故原告具状起诉，请求：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、由被告立即返还原告租金人民币300000元及赔偿利息损失84000元（2014年11月28日至2016年1月28日期间的利息损失）；3、由被告赔偿原告经济损失人民币600000元（以评估价值为准）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告永康市童星影视学校为证明其本诉主张成立，向本院提交如下证据：一、支付凭证原件一份、通知书三份、现场照片原件9张，用以证明2014年10月28日原告支付被告租金300000元，本案租赁标的物系违章建筑，被政府部门要求强制拆除的事实。
二、钢结构设计说明复印件1份及报价书原件1份；徐图销货清单、柳成决算单、永康市东城思科电脑经营部收款收据、吕跃武清单、董细轴清单各一份，用以证明原告对租赁标的物进行装饰改造支出费用600000元的事实。
原告永康市童星影视学校提供的上述证据经被告质证，被告质证后认为：证据一支付凭证真实性无异议，双方是从2014年10月28日开始履行租赁合同，被告认为300000元是年租金。对三份通知书的真实性无异议，通知书说明原告方没有经过审批在租赁场地内违章搭建钢构房屋，被相关部门整改拆除的事实，这是原告方自身行为，造成的后果应由原告方自行承担。对三份通知书的证明目的有异议，无法证明双方的租赁标的物是违法建筑，该三份通知是针对原告方在租用场地上的违规建筑予以拆除的事实。照片也是反映出原告的乱搭建行为导致被政府部门拆除，无法证明原告的待证事实。
证据二钢构设计说明书及报价书真实性不清楚，对合法性和关联性被告认为钢构的扩建并不是原、被告之间的租赁标的物约定的范围内，没有经过被告同意，原告擅自扩建钢构用房，即使存在损失也应当由原告方自行承担。对钢构及工程的价格被告方一概不知，对真实性无法确认。对五份清单的真实性不清楚，即使原告提供清单中的货物用于装潢和建筑，里面的部分是可拆除的，原告方已经自行拆除，清单里面的原告认为的价值及价格无法凭清单来确认赔偿的数额。原告要申请对上述几项进行评估的，我认为也是以评估为准。
原告申请对永康市江南街道双锦村双锦南区1号综合楼及围墙内场地1至6楼的室内装饰及门窗、灯具、网络等安装；综合楼室内的水电安装；综合楼周边及围墙内场地上现被强制拆除的建筑物的建设费用（包括人工、材料、勘测设计费等）的价值评估，经本院委托，由金华天证价格评估有限公司作出的鉴定意见：A、评估报告书，该委托书确认：综合楼1至6层的室内装饰、门窗、网络及楼内水电、灯具等安装费用，共计人民币187530元，综合楼周边及围墙内被强制拆除建筑物的建设费用320877元，鉴定费用13100元由原告先予交纳。
对该鉴定意见，原告永康市童星影视学校质证后认为：证据A评估报告客观真实有效，能够证明本案原告承租的因无效合同产生的经济损失具有客观的依据，具有关联性。被告对鉴定结论说出不专业的名词，也没有实事求是的看鉴定报告。除了客观真实的依据，原告提供法庭的相关资料仅仅是部分资料，全面的资料客观真实的在现场，被告应该很清楚当时租赁物的情况以及现状。鉴定机构依据的租赁物全部客观真实的情况，对鉴定项目进行客观真实的鉴定，根据市场价进行合法有效的鉴定，做出鉴定结论，应该是具有合法性、客观性和真实性。至于对方提出鉴定人员是否要接受法庭的咨询，依照相关的法律规定应当是依据当事人的申请，但是被告方为提出要求鉴定机构人员到法庭接受咨询，原告认为该鉴定书有效真实。
该鉴定意见，被告永康市江南街道双锦村股份经济合作社质证后认为：证据A鉴定书的三性存有异议。关于真实性，鉴定书鉴定的项目不真实，鉴定项目的内容远远超过原告在起诉时提供的三份书面材料依据，对综合楼序号（一）、（二）鉴定项目中的厕所移门装、拆；防盗窗装、拆；综合楼水泥耐磨地浇筑；电梯间改办公室；一楼楼梯间地砖铺设；围墙灯；楼内店里安装材料；给排水安装；二至六楼男小便池等9项，原告方没有证据证实是其在承租期间所承建的项目，也就是说鉴定书中罗列的这9个项目是在鉴定过程中擅自添加的，对于添加的项目被告方不认可。鉴定的价值不客观，结合原告向法庭提交的三份书面材料，针对报告书中罗列防盗门装、拆；装防盗门辅料；轻质砖构建；电梯间及一楼楼梯间吊顶；一楼办公室粉刷；花岗岩洗涤槽等6个项目价格高于原告提交材料自认的价格。关于合法性，该报告书严重偏离客观事实，不符合鉴定公开公平公正的原则，大大增加了原告方本身没有投入的9个项目以及其他6个项目的价值，被告认为该份报告书是不合法的。程序上也是不合法的，被告在收到报告书之前也没有收到鉴定机构的通知，包括双方对鉴定现场的勘察以及对鉴定项目的确认，鉴定人员也没有听询原、被告的意见和想法，单纯采纳原告方的意见，鉴定人员也未到场接受原、被告及法庭的咨询，被告认为该份报告书是不合法的。对关联性和证明目的也存有异议，对鉴定书第二页委托方提供的有关资料第2项所依据的是原告方提供的三份清单，被告认为报告书中添加的9个项目以及6个项目的抬高价值，与这三份票据清单是不相符的，不相符的部分与本案没有关联，也无法真正体现原告方在承租期间实际投入费用的损失，无法证明原告的待证事实。
被告永康市江南街道双锦村经济合作社答辩称：一、双方在2014年10月25日约定原告承租被告所有的双锦村双锦南区1号综合楼及围墙内场地用于办学属实，双方约定年租金300000元及租赁期限6年无异议。2014年10月28日原告自愿给付租金300000元无异议。二、原告对综合楼进行相应基础设施投资，被告方是不清楚的。三、相关职能部门作出的三份通知是由于原告方没有经过被告同意及相关职能部门的批准，在租赁场地内擅自搭建钢构房屋用房，被相关部门予以改正直至强制拆除，被告认为其过错在于原告方。四、原告方认为本案的租赁物是三无违章建筑不属实，被告用于出租的综合楼及围墙内地是为了响应永康市人民政府、财政局及卫生局以文件发放的形式进行统一建设、专项拨款设立形成的，该建筑系合法化的建筑。五、原告要求确认本案租赁合同无效无事实和法律依据，原告已经缴纳了租金，原告无权要求被告予以返还，至今为止原告也没有与被告解除租赁的相关手续，也没有进行解除本案租赁物的交接手续，对于约定2015年11月28日后的租金被告已经提起反诉。六、原告提出的第三点诉讼请求没有相应的依据，即使原告投入相关的费用，也是由于原告方擅自扩建导致，该过错责任在于原告方，即使有损失也应当由原告方自行承担。对于本案租赁合同被告方没有提出解除，也是同意要求继续履行的，原告方单方迁出以行为方式不履行合同造成的损失应由原告方自行承担。综上，被告请求法庭查明事实，并驳回原告方的诉讼请求。
被告为证明其答辩意见成立，向本院提交如下证据：1、永政办发[2010]77号文件、永财预[2013]128号文件复印件各一份，用以证明涉案标的物系由政府文件发放并由政府专项拨款建造，系市政府要求下在村庄村镇设立的卫生服务站，本案标的物系合法化建筑的事实。
2、加盖永康市江南街道办事处公章的入账通知书二份，用以证明本案标的物由政府部门专项拨款建造的事实。
3、现场照片7张，用以证明涉案标的物拆除后未清理的现状。
4、2014年4月15日、16日永康日报复印件二份，用以证明涉案标的物已经向社会公开招标的事实。
5、发票复印件三份，用以证明被告对涉案标的物进行公开招投标以及电子广告的事实。
被告提供的上述证据经原告永康市童星影视学校质证，原告永康市童星影视学校质证后认为：证据1文件的真实性无异议，但是与本案没有关联。永康市政府设立卫生服务站跟本案的租赁合同没有关系，不能证明本案标的物系合法的，必须要有建设规划许可证、土地证、房产证等。而且既然是建卫生服务站不能租赁给原告办学。
证据2转账补贴真实性无异议，但与本案没有关联性，该款项是否用于本案标的物的综合楼无法确认。
证据3照片的真实性无异议，与本案没有关联性。
证据4真实性无异议，但是本案标的物没有进行招投标，我们也没有进行招投标，原告认为该广告不能证明租赁标的物是否有效的事实。
证据5真实性无异议，但是被告实际没有招投标，我们也没有竞标。
对原、被告在本诉中提供的证据，经原、被告举证及质证，本院综合认证如下：证据一符合法定证据的形式要件，转账凭证、拆除通知、责令停止土地违法行为通知书、责令（限期）改正通知书、现场照片均客观真实，对证据一该组证据的真实性本院予以确认。永城执规罚责该通字（2015-2-0011）号永康市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书认为，双锦村卫生室存在“未经规划审批，擅自搭建钢构”，但仅就该组证据尚不足以证明原告承租的双锦村卫生室综合楼属违章建筑。但原告在围墙操场内搭建的钢构建筑可以确认为违章建筑。
证据二钢构设计说明书及报价书的真实性本院予以确认。证据二中其他证据的真实性本院不予确认。
证据A的评估报告书系由原告申请，本院委托形成的司法鉴定意见，该鉴定意见客观真实，鉴定的范围准确，对该评估报告书的证明效力本院予以确认。本院对双锦村卫生室综合楼1-6层的室内装饰、门窗、网络等建设所需费用136629元；双锦村卫生室综合楼内水电、灯具等安装费用50901元；双锦村卫生室综合楼周边及围墙内被强制拆除建筑物（即钢构）的建设费用（含勘测、涉及费用）为320877元的事实予以认定。
证据1、证据2、证据3、证据4、证据5符合法定证据的形式要件，对上述证据的真实性本院予以确认。被告方作为证据提交的永政办发[2010]77号文件、永财预[2013]128号文件中同意《永康市社区卫生服务站（村卫生室）建设工作意见》，但农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民审核，向县级以上地方人民政府土地行政管理部门提出申请，按照省自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。被告方认为双锦村卫生室综合楼及围墙内操场为合法建筑，但未提供已经通过有权行政主管部门的审批，获得批准的材料，故证据1尚不足以证明被告待证事实。证据1的证明效力本院予以不确认。
反诉原告永康市江南街道双锦村经济合作社反诉称：2014年11月28日开始反诉被告租用反诉原告的村卫生室综合楼及围墙内操场场地用于办学，同时双方商定年租金为300000元，租期6年；反诉被告支付了当年全部租金300000元（2014年11月28日至2015年11月27日）。后在办学过程中因反诉被告未经永康市相关职能部门批准擅自在租用的综合楼围墙内操场上构建钢构建筑用房被责令停工改正直至被行政执法部门强制拆除，遗留的租用现场至今一片废墟，反诉被告未予以管理也没有清理。当反诉被告在未通知反诉原告的情况下搬迁他处，至今没有与反诉原告进行办理解除房屋租赁的交接手续，也没有书面通知反诉原告要求解除，反诉被告却以反诉原告的租赁物不合法未有起诉法院要求确认租赁合同无效，有悖相关法律、法规规定和商业诚信。反诉原告所有的村卫生室综合楼及围墙内场地系响应永康市人民政府、永康市财政局、永康市卫生局以文件发布号召统一设置、统一规划、统一标准并且由市政府统一拨付专项款补助经费所建立的，系合法的建筑。在反诉被告与反诉原告未有办理任何终止租赁手续和未通知解除的情况下，依法、依约应当继续履行租赁合同，也是由于反诉被告违规在租赁场地内乱搭钢构用房而引起，过错在于反诉被告。为此，反诉原告诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付实际占用场地租金费用100000元（租金从2015年11月28日开始按年租金300000元计算至反诉被告全部履行完毕为止）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告就其诉讼主张，未有提交证据。
反诉被告永康市童星影视学校答辩称：1、被告要求继续履行本案房屋租赁合同，根据现有状况无法履行租赁合同。首先租赁合同是无效合同，不存在解除问题，更不存在要求继续履行合同。2、反诉请求第二点缺乏依据，至今为止原告没有占有使用过租赁物，被告的反诉缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。
反诉被告就其反诉答辩意见，未有提交证据。
综上，本院认定事实如下（原告及反诉被告均称为原告，被告及反诉原告均称为被告）：2014年11月25日，原、被告口头约定由原告承租永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地用于办学，约定年租金为300000元，租赁期限6年。原、被告未有签订书面租赁合同，达成口头租赁协议前也未对租赁物承租进行招投标。2014年11月25日，原告即通过转账支付被告第一年租金300000元。此后，原告对永康市双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的1-6楼进行装饰装修，并自行在围墙内场地搭建钢构建筑。原告对双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的1-6楼的室内装饰、门窗、网络等建设所需费用136629元；综合楼1-6楼内的水电、灯具等安装所需费用50901元；双锦村卫生室综合楼周边及围墙内被强制拆除建筑物（即钢构）的建设所需费用（含勘测、设计费用）为320877元。截至本案庭审辩论终结时，被告未能提供永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地的建设使用已经通过有权行政主管部门的审批，并批准建设的相应材料。永康市城市管理行政执法局作出，永城执规罚责该通字（2015-2-0011）号永康市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书确认，双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的围墙内场地上的钢构系擅自搭建，未经规划审批。
本院认为（原告及反诉被告均称为原告，被告及反诉原告均称为被告），原、被告虽曾对租赁永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地达成合意，口头约定租赁期限为6年，年租金300000元。但《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，原、被告仅口头约定由原告承租永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地，但未订立书面合同。且截至本案庭审辩论终结时，被告未能取得永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地的建设使用已经通过有权行政主管部门的审批，并批准建设的相应材料，或合法的产权证。且原、被告就涉案租赁物的承租未有进行招投标。本案租赁物年租金为300000元，系村集体经济合作组织的重要资产的出租，应进行招投标。因此被告的抗辩理由、反诉请求缺乏证据支持。对原告要求确认原、被告于2014年11月25日口头达成的租赁协议无效的诉讼请求本院予以支持。
本案原告仍应给付被告实际占用租赁物期间的费用。永康市城市管理行政执法局作出，永城执规罚责该通字（2015-2-0011）号永康市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书，要求擅自搭建的钢构在2015年1月19日前进行整改。原告对租赁物进行装修并在围墙内场地建设钢构建筑，即已经实际占用使用租赁物，实际占用的时间应从原、被告达成租赁合意的次日，即2014年11月26日起算，截止至2015年1月19日，共计55日。原告对租赁物进行装修以及建设钢构建筑该占用期间费用按照原、被告原约定的年租金300000元计算，实际占用期间的使用费为45205元。
本案中，原告对租赁物的占用使用行为：1、对综合楼1-6楼装饰装修；2、租赁物围墙内场地上建设钢构建筑。本案中，被告认为对原告建设钢构建筑并不清楚，但钢构建设在露天场地进行，并存在一定的时间跨度。原告在围墙内场地上建设钢构建筑，并因钢构建筑被依法强制拆除所遭受的损失320877元，该损失的导致，原、被告均存在过错，本院确定由原、被告对该损失各半承担。原告对综合楼1-6楼装饰装修的行为符合承租房屋后进行使用的一般情形，被告将未能取得行政主管部门审批手续的房屋出租给原告，被告该行为存在过错，综合楼1-6楼装饰装修导致的损失系由该行为直接导致，被告方应赔偿原告损失187530元（综合楼1-6楼内室内装饰、门窗、网络等建设所需费用136629元；综合楼内的水电、灯具等安装所需费用50901元）。综上，原告合理的诉讼请求应予支持，被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十五条、第二百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告永康市江南街道双锦村股份经济合作社返还原告永康市童星影视学校租金254795元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月19日起计算至款清之日止）。此款在判决生效后十日内履行完毕。
二、由被告永康市江南街道双锦村股份经济合作社赔偿原告永康市童星影视学校347968.5元。此款在判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告永康市童星影视学校的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告永康市江南街道双锦村股份经济合作社的反诉诉讼请求。
案件受理费本诉6820元（已减半收取）、反诉受理费1150元（已减半收取），共计7970元，由原告永康市童星影视学校负担1970元，由被告永康市江南街道双锦村股份经济合作社负担6000元。鉴定费13100元，由原告负担8000元，由被告负担5100元。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡 亮
二〇一六年八月二十五日
代书记员 关莉莎