浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第530号上诉人（原审原告）何佳。委托代理人郭堂战。被上诉人（原审被告）杭州中江花园业主委员会。负责人俞生权。委托代理人沈肖容、蔡龙秋。被上诉人（原审被告）杭州钱塘物业管理有限公司。法定代表人丁宪章。委托代理人张荣根。上诉人何佳因与被上诉人杭州中江花园业主委员会（以下简称中江花园业委会）、杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业公司）合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1713号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：何佳为中江花园业主。中江花园业委会邀请当地社区参与选聘物业公司的招投标工作，2012年3月21日与钱塘物业公司签订《物业服务合同》，聘请该物业公司对中江花园提供物业服务，合同期限自2012年3月1日至2015年2月28日。现何佳认为该物业合同未经符合行政法规规定的业主人数同意，违背法律的禁止性规定，诉请：1.中江花园业委会、钱塘物业公司于2012年3月29日签订的《中江花园物业服务合同》无效；2.本案诉讼费用由中江花园业委会、钱塘物业公司承担。原审法院认为：本案中何佳并非以其实体权益是否因中江花园业委会选聘物业公司的行为遭受利益损害而提出诉讼，中江花园业委会认为本案性质应为业主撤销权，故何佳就本案的起诉超过诉讼时效的意见不当，不予采信。何佳以案涉物业服务合同未经法定人数业主同意，违背禁止性规定为由诉请判令合同无效，但就此何佳并不能提交证据加以证明，由中江花园业委会、钱塘物业公司签订的合同内容而言，真实合法，此外钱塘物业公司目前已经实际入驻案涉小区并实施物业服务，若因个别业主的反对而停止该物业公司的服务合同会不可避免地影响到其他业主利益甚至整个小区目前的物业管理工作，故对何佳诉请判令确认该合同无效的请求，该院不予支持。若反对该物业公司提供服务的业主超过一定比例，可以另行通过适当方式主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回何佳的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由何佳承担。宣判后，何佳不服，向本院提出上诉称：一、一审错误分配举证责任，未能查清案件事实。上诉人主张中江花园业委会未履行相关行政法规的强制性要求，属于消极事实，中江花园业委会若认为其已履行相关规定，则属于积极事实，举证责任理应由其承担。从举证能力看，上诉人客观上不拥有相关证据，而中江花园业委会系相关证据的拥有者，把举证责任分配给中江花园业委会合情合理，中江花园业委会提供其是否经业主大会授权的证据能力明显高于普通业主。中江花园业委会作为案涉物业合同的签订主体，系代表全体业主行使权利，应当提供其是否得到全体业主授权的证据。一审法院在没有查清该事实的情况下，径直认定案涉物业合同合法有效，显然错误。二、一审法院以“物业服务现状”为由认定合同有效，属法律适用错误。一审法院认为钱塘物业公司已入驻中江花园小区并提供物业服务，若个别业主反对而停止物业服务合同会影响整个小区目前的物业管理工作。对此上诉人认为，钱塘物业公司早在2013年底就要求停止对中江花园小区提供物业服务，案涉合同的服务期限到2015年2月也已届满。杭州市相关物业规定也明确，在后续物业公司进驻之前，现有物业公司不得擅自退出服务，应当继续提供服务，因此否定合同效力根本不会影响小区的物业管理，也不会影响业主的权利。评判物业服务合同有效与否，应当以查清的事实为根据，对照法律作出判断，而不是以物业公司是否已进驻小区提供服务来判断，更不应该以影响小区物业管理工作为由而罔顾法律规定。即使判定合同无效，也并不必然影响物业公司已提供服务相关费用的收取。一审法院认为个别业主的反对而停止物业服务合同会影响小区物业管理工作，需超过一定比例通过适当方式主张权利，即认为“只要没有超过1／2以上的业主反对，物业合同就是有效的”，该判断违背了国务院《物业管理条例》的精神。不管是个别业主反对，还是一定比例的业主反对，与物业合同无效与否没有必然联系，根据国务院《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意而签订的物业合同属于是必然无效的。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人中江花园业委会答辩称：一、案涉《中江花园物业服务合同》得到了二分之一以上业主的同意，选聘钱塘物业公司的程序合法。被上诉人一审提交《证明》系社区居委会对中江花园小区招标工作进行指导、监督的书面证明材料，该份证据表明被上诉人有关招标工作的通知、通告、公告、物业服务合同等资料均在小区内公开张贴，同时进行了书面征询意见来获得业主大会授权，社区居委会对此进行了见证。《中江花园物业费调整反馈表》可以证明上诉人同意被上诉人选聘钱塘物业公司，同时对物业费进行调整的事实。以上二份证据足以证明被上诉人选聘钱塘物业公司得到了业主大会的授权，程序是合法的。二、一审法院分配举证责任正确，上诉人无证据证明案涉《中江花园物业服务合同》无效。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。据此，依法成立的合同除非特定情形一般是有效的。根据“谁主张，谁举证”的基本规则，上诉人主张合同无效，理应为此承担相应的举证责任。三、本案的实质是业主撤销权纠纷，上诉人提起本案诉讼已超过1年的除斥期间。上诉人提起诉讼的实质是基于业主委员会选聘钱塘物业公司是否违法，是否侵犯业主的合法权益等问题，支持上诉人诉讼请求背后的权利实质是业主撤销权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。被上诉人一审提交的《中江花园物业费调整反馈表》系上诉人亲笔签署，足以证明上诉人在该时已知道选聘钱塘物业公司的事实，其提起本案诉讼已超过期限。综上，案涉物业服务合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人钱塘物业公司答辩称：根据民法通则第三十五条的规定，上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效，应予驳回起诉。案涉《中江花园物业服务合同》经过杭州市下城区政府备案，得到了行政主管机关的认可，合法有效。上诉人如认为合同无效，应提出行政诉讼。上诉人把签订合同程序上的一些不完整，作为合同的性质，在合同实施之中认为无效，错误理解了程序和合同性质的法律关系。本案的处理结果与钱塘物业公司有法律上的利害关系，即使根据合同法第五十六条的规定认定案涉物业服务合同无效，业主也必须支付物业管理费。上诉人意图通过确认合同无效而逃避交纳物业费的义务，是没有法律根据的。综上，请求驳回上诉，维持原判。各方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据。根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人提起本案诉讼的主要理由为：中江花园业委会聘请钱塘物业公司入住小区提供物业服务，未经过业主大会决议，也未获得二分之一以上业主的同意，违反了国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项和第十二条的有关规定，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，案涉双方间签订的《物业服务合同》依法应认定无效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用；若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。前述《物业管理条例》的相关规定属于管理性规定，而非效力性规定，上诉人要求否定案涉合同效力的法律依据不能成立，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞建明审 判 员  余江中代理审判员  石清荣二〇一五年三月十八日书 记 员  朱 江