浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3014号
上诉人（原审被告）：陈国庆。
被上诉人（原审原告）：杭州中海雅戈尔房地产有限公司，住所地杭州市转塘镇石龙山村298号。
法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。
委托代理人：金德聪、沈玲玲，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人陈国庆因与被上诉人杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西泗民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2010年10月9日，中海公司与陈国庆签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定陈国庆购买中海公司开发的篁外山庄21号楼1单元1604室商品房，合同总价款1583616元，建筑面积89.07平方米。其中《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限第3款约定，（1）买受人应于本合同签订当日支付全部房价款的30%，计483616元整；余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续（包括签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》、保险、抵押（预）登记等）。（2）买受人应在本合同签订当日支付全部房价款的／%，计（人民币）／仟／佰／拾／万／仟／佰／拾／元整；应在／年／月／日前支付全部房价款的／%，计（人民币）／仟／佰／拾／万／仟／佰／拾／元整；此后，余款由买受人在出卖人书面通知办理贷款之日起7日内办理完毕相应的贷款手续（包括签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》、保险、抵押（预）登记等）；余款不能全部办理按揭贷款的，买受人应在出卖人书面通知办理贷款之日起7日内，交清银行政策规定的剩余首付款，并办理完毕相应的贷款手续。《浙江省商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件约定，出卖人应在2012年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《浙江省商品房买卖合同》第十九条商品房相关事项第11款约定，买受人违反合同任一款的约定导致迟延办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因导致买受人申请的银行贷款未能在本合同签订之日起30日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按本合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。
同日，中海公司与陈国庆还就篁外山庄21号楼1单元1603室商品房签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同总价款1125309元，建筑面积85.33平方米。除有关商品房基本情况的条款外，其他合同条款与上述基本一致。两份《补充协议》中均约定，篁外山庄21号楼1单元1603室和1604室商品房一并（合并）使用和转让，其中之一的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》因任何原因解除的，另一《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一并自动解除等内容。
另查明，陈国庆已于2010年10月9日向中海公司支付篁外山庄21号楼1单元1603室购房款345309元、1604室购房款483616元，1604室购房款余款1100000元至今未付。
中海公司曾向陈国庆发送落款日期为2012年4月24日的通知书一份，载明：陈国庆应于2010年10月17日前至银行办理完毕抵押贷款手续，虽经中海公司多次催讨，陈国庆至今仍未办理完毕抵押贷款手续，已构成合同违约，应按合同约定承担违约责任；告知陈国庆在接到本通知书后7日内办理完毕抵押贷款手续。
中海公司曾向陈国庆发送落款日期为2012年9月25日的交付使用通知书一份，载明：篁外山庄21号楼1单元1603室商品房已具备交付使用条件，中海公司将于2012年9月30日（9：00至17：00）在篁外山庄现场售楼处办理房屋交接手续；请陈国庆在收到该通知书后核实所购房产的相关款项支付情况，切实履行合同房价款支付义务。
中海公司曾向陈国庆发送落款日期为2012年9月25日的通知书一份，载明：篁外山庄21号楼1单元1604室商品房已具备交付使用条件，陈国庆在与中海公司结算、交清全额房款、物业维修资金、违约金等后可办理房屋交接手续；截至本通知发出日，陈国庆未按约定向中海公司付清全额房款及违约金，在此之前，中海公司有权不向陈国庆交付使用房屋并拒绝陈国庆的收房要求。
中海公司曾向陈国庆发送落款日期为2013年4月22日的催告函一份，载明：截至发函日，陈国庆仍欠篁外山庄21号楼1单元1604室商品房款1100000元，已构成违约，应承担违约责任；函告陈国庆于2013年5月5日前至篁外山庄销售中心付清全部房价款，否则，中海公司有权在陈国庆已付房款中直接扣取违约金15836元并有权解除合同。陈国庆认可收到上述通知书、催告函。中海公司诉至原审法院，诉请判令：一、陈国庆向中海公司支付篁外山庄21号楼1单元1604室商品房购房款1100000元及逾期付款违约金109010元（按每天逾期应付款万分之一计算，自应付款期限之第二天起即2010年11月9日暂计至2013年7月26日共991天，请求判令至实际付清之日），合计1209010元；二、陈国庆承担本案诉讼费用。
原审法院认为：中海公司与陈国庆签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，应认定有效。双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，中海公司的主要合同义务为将符合约定的房屋交付给陈国庆，陈国庆的主要合同义务为向中海公司支付购房款。虽然合同约定陈国庆以银行贷款的方式履行付款义务，但当银行无法贷款时，根据诚实信用原则陈国庆仍应以其他合适的方式履行其合同义务，除非其有确切证据证明确因无法贷款等不可归责于当事人的客观原因无法履行合同，才能在合理期限内提出要求解除合同。本案双方签订合同的时间为2010年10月9日，按照陈国庆所述，其在办妥篁外山庄21号楼1单元1603室的按揭贷款手续后，陈国庆知因篁外山庄21号楼1单元1604室属于二套房故无法办理按揭贷款，于此情况下，陈国庆应提供证据证明其除了通过银行贷款，无法以其他方式履行合同，否则，应承担举证不能的后果，但陈国庆并未提供证据证明其无法履行合同，且直至本案成讼后，也没有证据证明陈国庆向中海公司提出过解除合同的请求。故本案不属于“不可归责于当事人的原因无法继续履行合同”的情形，陈国庆的有关抗辩意见不予采信，其仍应按照合同约定和诚信原则履行付款义务。至于陈国庆提出的未收到中海公司有关办理贷款手续的书面通知，导致其逾期付款的意见，与事实不符，且其依据的《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限第3款第（2）项与第（1）项系并列关系，双方已选择适用第（1）项，故中海公司不受第（2）项中有关出卖人应书面通知买受人办理贷款手续的内容约束，陈国庆的该辩称意见亦不予采信。现陈国庆至今未支付篁外山庄21号楼1单元1604室剩余购房款1100000元，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。故中海公司要求陈国庆支付购房款余款1100000元及自2010年11月9日起算的逾期付款违约金的诉讼请求，合理有据，予以支持，该违约金主张与催告函中记载的违约金在适用条件和计算方式上均有不同，不存在矛盾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：陈国庆于判决生效之日起十日内支付给中海公司购房款1100000元以及逾期付款违约金109010元（计算至2013年7月26日，2013年7月27日起至判决确定的履行之日止的违约金以1100000元为基数按日万分之一标准另计）。如果陈国庆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7841元，由陈国庆负担，于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，陈国庆不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定陈国庆提供的商品房户型平面图鉴与本案诉争无法确定其关联性，并称即使该图鉴与本案有关，但作为商品广告仍应以最终合同和主管部门审批结果为准。陈国庆认为，原审认定与事实不相符，因为：1.户型平面图标题是约180m2，四房两厅三卫，南面宽约13.2m，客厅宽约5.4m，双套房设计，主佣分区入户，而现成房却被中海公司分成1603#、1604#二套房，二套房书面合同的面积和实际交房的面积分别是85.33m2、89.07m2。二数相加刚好是接近180m2，这充分体现了一户分二户的过程。2.陈国庆提案时户型平面图是复印件，但在开庭时陈国庆提供房型平面图原件当庭作证，核对后陈国庆要求取回原件，后备之用，与本案诉争应具有关联性。中海公司称不是自己提供，可能是代理公司拿来的。即使代理公司取得也应归责于中海公司管理之责。3.原审法院认为商业广告仍应以最终合同和主管部门审批结果为准，陈国庆认为该商品房最终合同的补充合同第七条第3款二处涉及1603室和1604室一并处理有关解除转让相关的条款，能充分体现一户分为二户的行为。再说主管部门的审批结果与中海公司的违章分户应归责于中海公司。
二、1.原审判决认为除非其有确切证据证明确因无法贷款等不可归责于当事人的客观原因无法履行合同，才能在合理期限内提出解除合同，陈国庆认为，国家及省市金融银行政策关于限购二套房规定，电视、报纸、网络、各种媒体甚至连老百姓都众所皆知的事情，无需陈国庆提供证据证明。2.原审判决认为陈国庆没有证据证明陈国庆向中海公司提出过解除合同的请求，陈国庆认为因陈国庆答辩要求是分期付款或按揭贷款，陈国庆诚心要买该房居住，无需解除合同。何况跟1603#房主佣在一起，无法解除合同。更何况中海公司作为房屋产权人，为什么不提出解除合同？答案只有一个，因为是连体房，不能解除的，除非二套同时解除。所以本案属于不可归责于当事人的原因无法继续履行合同。
三、原审判决认为，至于陈国庆提出的未收到中海公司有关办理贷款手续的书面通知，导致其逾期付款的意见，与事实不符，陈国庆认为，陈国庆至今还未收到中海公司的书面通知，哪怕是二套房、三套房，首付是60%、70%都没有收到过。没有收到中海公司的书面房贷通知，陈国庆根本无法办理贷款手续。因为房贷本是开发商与银行有合作关系才能操作按揭，其余银行一概不予接待房贷，除非有产权证抵押或保证，可见本案中海公司合作银行是建设银行东信支行、陈国庆从未收到可以贷款通知，这都是事实。综上所述，中海公司具有隐蔽性宣传主佣合户瑕疵，以二套房形式出售行为，严重违背了我国《合同法》和商品房买卖解释第3条的规定，同时陈国庆极具有诚意购买居住本案房产，只因工薪阶层加拆迁房积蓄，本来陈国庆完全可以按自己年龄按揭贷款15年付款，如果本案判决陈国庆一次性支付1100000元，再加已经首付了1603#房款并每月要支付按揭款，实在无法一次性履行1604#房款。基于上述事实和理由，请求1.撤销原审判决由陈国庆支付逾期付款违约金109010元及2013年7月27日以后至今的万分之一的违约金。2.撤销原审判决由陈国庆一次性支付购房款1100000元，改判为以三年分期付款。3.由中海公司承担一、二审案件受理费。
中海公司答辩称：第一，附件一已经明确案涉房屋的平面和结构，作为广告的户型图与本案没有关联性。第二，从合同签署到案件起诉到法院，陈国庆在三年多的时间里始终没有履行付款义务，中海公司要求陈国庆继续履行合同，付清房款。第三，在陈国庆逾期付款的时间里，中海公司多次催告陈国庆去办理按揭贷款手续，以及催告付清房款，中海公司是否通知办理按揭贷款，不影响陈国庆付款，并且，这也不是陈国庆逾期付款的原因。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：中海公司与陈国庆于2010年10月9日就篁外山庄21号楼1单元1604室签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：“付款方式及期限……（1）买受人应在本合同签订当日支付全部房价款的30%……余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续（包括签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》、保险、抵押（预）登记等）。”商品房买卖合同中购房人的主要义务为支付购房款，本案中陈国庆在支付了首付款后尚余1100000元至今未支付，虽然合同约定陈国庆以银行贷款的形式支付剩余购房款，但在银行不能房贷，合同未解除时，陈国庆仍应当以其他方式支付购房款履行合同义务。陈国庆对支付购房剩余款项1100000万元并无异议，但是其上诉请求该购房款1100000元三年分期付款依据不足，本院不予支持。
双方签订的案涉合同明确陈国庆购买的系1604室，合同所附平面图也已明确房屋结构，双方签订商品房买卖合同时就案涉合同标的物已经十分明确，故陈国庆所称一户分二户与本案案涉合同履行并无关联性。案涉合同约定：“逾期超过90日后，……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”在陈国庆无法办理按揭贷款后，其并未提出解除案涉合同，也未以其他付款方式继续履行案涉合同，构成违约应当承担相应的违约责任。中海公司曾向陈国庆发送通知书载明，案涉房屋已经具备交付条件，陈国庆在与中海公司结算、交清全额房款、物业维修资金、违约金等后可办理房屋交接手续。故陈国庆认为应属于不可归责于陈国庆的原因而无法履行合同，其不应承担逾期付款违约金的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。陈国庆认为其未收到中海公司办理贷款手续的书面通知导致其逾期付款，与双方合同约定及实际履行不符，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15682元，由陈国庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年一月二十一日
书记员 项 琳