安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终930号
上诉人（一审原告）:中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。
负责人：莫青,该行行长。
委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:芜湖金伟房地产开发有限公司,住所地安徽省芜湖县湾沚镇。
法定代表人：韦金华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽振宏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:朱宝军，男，1986年7月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托诉讼代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工商银行城建支行）因与被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房地产公司）、朱宝军确认合同无效纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工商银行城建支行上诉请求：1、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00392号民事判决，依法改判支持工商银行城建支行一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由金伟房地产公司、朱宝军承担。事实和理由：一、一审法院认定金伟房地产公司与朱宝军未签订借款合同仅签订商品房买卖合同与事实不符。二、一审法院适用法律错误。其一，本案与最高人民法院发布的指导性案例即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案不同，本案中两份合同的签订具有同时性，借款合同与商品房买卖合同系同一天签署，而指导性案例是在签订商品房买卖合同的同时已经存在借款合同关系，法院是在不认定该商品房买卖合同是借款合同担保的情况下，确认了商品房买卖合同为有效合同。其二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条款明确表明了签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方之间签订的买卖合同无效，按照民间借贷法律关系予以审理。金伟房地产公司与朱宝军签订的买卖合同是典型的为借贷行为提供担保，应当按照民间借贷关系处理，该买卖合同应当认定为无效合同。其三，金伟房地产公司与朱宝军签订的《商品房买卖合同》因存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定为无效合同。金伟房地产公司以土地使用权作为抵押向工商银行城建支行借款13000万元，根据“地随房走”的基本原则，土地作为抵押物本身已经不具备价值，其价值与已建成的商品房融为一体，房产价值实际上为土地价值与建设造价之和。金伟房地产公司向工商银行城建支行作出承诺，以预售房款向工商银行城建支行偿还借款，但金伟房地产公司在得到工商银行城建支行准许预售的授意后，将商品房以预售的形式抵押给民间借贷人朱宝军。金伟房地产公司与朱宝军明知其以商品房买卖之名进行抵押担保的行为严重损害了工商银行城建支行的利益，仍然为之，应属恶意。且该行为已经导致金伟房地产公司无法将案涉房屋对外出售，不能履行其与工商银行城建支行签订的借款合同、承诺书及监管协议的约定。其四，金伟房地产公司与朱宝军之间没有真实的买卖合同关系，朱宝军并没有支付定金和房屋价款的行为，金伟房地产公司与朱宝军之间的备案行为违反了商品房预售的基本要求，该预售备案行为应当依法予以撤销。
朱宝军辩称：商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法有效，一审认定的债权转让符合法律规定，一审认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院维持原判。
金伟房地产公司未提交书面答辩意见。
工商银行城建支行向一审法院起诉请求：1、依法确认金伟房地产公司与朱宝军签订的商品房买卖合同（标的为东湖华庭24幢1802室、1803室2套住宅）无效；2、金伟房地产公司与朱宝军立即撤销东湖华庭24幢1802室、1803室2套住宅在芜湖县房地产管理局的商品房预售备案；3、本案诉讼费由金伟房地产公司与朱宝军负担。
一审法院认定事实：2011年5月19日，金伟房地产公司以开发“东湖华庭”住宅小区项目为由，向工商银行城建支行审查房地产开发贷款，双方签订了《房地产借款合同》及《最高额抵押合同》，约定工商银行城建支行贷款13000万元给金伟房地产公司，金伟房地产公司将土地使用权抵押给工商银行城建支行（位于芜湖县湾沚镇世纪大道北侧，长虹路东侧，东湖公园南侧，县医院西侧，抵押土地面积44235平方米土地使用权类型为国有出让，土地用途是居住、商业用地，土地使用证编号为芜国用（2010）第00234号），抵押金额为13000万元。借款合同同时约定金伟房地产公司按照销售进度采取分期还款方式，在项目进度达到评估测算销售进度的50%时，应归还不低于发放金额的50%，达到80%前要全额归还贷款本息。在金伟房地产公司的申请下，工商银行城建支行于2011年5月19日向芜湖县国土资源局及芜湖县房管局出具说明，同意办理商品房预售登记手续。金伟房地产公司与工商银行城建支行签订账户监管协议，约定其应将房屋按揭款、首付款、销售款等款项存入其在工商银行城建支行处开立的监管专户，就此向工商银行城建支行出具了承诺书。
2013年3月7日，金伟房地产公司与朱宝军签订《商品房买卖合同》，约定金伟房地产公司将其名下的东湖华庭24幢1802室、1803室2套住宅销售给朱宝军，付款方式为分期付款，由买受人与出卖人双方自行协商，并在芜湖县房管局办理了预售登记。
2015年8月25日，朱宝军、金伟房地产公司、兴达典当有限公签订《三方协议书》，确定东湖华庭24幢1802室、1803室2套住宅总价款2326816元。由于金伟房地产公司向兴达典当有限公司借款8000000元，无力偿还，诉至安徽省蚌埠市中级人民法院，经该院调解，截止2015年8月31日，金伟房地产公司欠兴达典当有限公司8000000元本金及利息2266700元，兴达典当有限公司用2266700元利息直接代朱宝军偿付购房款90%，即2090000元，余款10%在房屋交付时再行协商支付。2015年8月27日，金伟房地产公司出具收据给朱宝军，载明金额为2090000元。
一审法院认为，本案的争议焦点是：金伟房地产公司与朱宝军之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系。金伟房地产公司与朱宝军签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且在相关部门进行了登记备案，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立和第四十四条第一款规定依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉商品房买卖合同依法成立且生效。从商品房买卖合同和三方协议书的约定内容来看，两份合同相互关联，在商品房买卖合同约定购房款由买受人与出卖人自行协商。但在三方协议书中，对购房款进行确认，且对支付金额、期限及方式进行约定，三方协议书实质上是对商品房买卖合同的补充。该三方协议书是实际是债权债务转让协议，兴达典当有限公司将债权债务转让给朱宝军，金伟房地产公司为债务人，上述协议是当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。工商银行城建支行主张金伟房地产公司与朱宝军名为买卖，实为借贷，且双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，故此应该确认二者之间的商品房买卖合同无效，上述诉请没有法律依据，依法应不予支持；据此，朱宝军依据与金伟房地产公司签订的商品房买卖合同在芜湖县房管局进行了销售备案登记的行为，亦应认定有效，工商银行城建支行诉请撤销对所涉房屋预售备案的主张，依法不予支持。判决：驳回工商银行城建支行的全部诉讼请求。案件受理80元，由工商银行城建支行负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，朱宝军系兴达典当有限公司所属集团内另一公司的职工，在金伟房地产公司向兴达典当有限公司提出借款期满后利息如若不能按时支付就以案涉两套住宅予以抵付的意向后，兴达典当有限公司便将该信息在集团内部发布，朱宝军表示愿意购买案涉住宅，由此即形成了朱宝军与金伟房地产公司之间的《商品房买卖合同》以及金伟房地产公司、朱宝军及兴达典当有限公司之间的《三方协议书》。此外，金伟房地产公司与朱宝军《商品房买卖合同》的签订紧随金伟房地产公司和兴达典当有限公司《典当借款合同》的签订之后，《商品房买卖合同》签订时，借款合同的期限尚未届满，双方并未就借款本金与利息进行清算，借款利息实际仍在计算。
本院认为，本案争议的焦点问题为：对案涉《商品房买卖合同》的效力应如何认定。针对这一问题具体阐述如下：
一、本案存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。从金伟房地产公司与朱宝军签订的《商品房买卖合同》看，合同中所约定的交付期限为2013年5月30日前，而金伟房地产公司并未按照该约定实际向朱宝军交付房屋，朱宝军亦未请求金伟房地产公司履行交付房屋的义务或是追究其延迟交付房屋的责任，不符合正常的商品房交易中买卖双方的履约心理和履约态度。此外，朱宝军主张其与金伟房地产公司存在真实的商品房买卖关系，但双方除有正式的《商品房买卖合同》外，并无购房发票、收款票据等予以佐证。
二、诉争《商品房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。如上所述，结合金伟房地产公司与朱宝军签订合同的具体情况，双方对《商品房买卖合同》的履行情况以及《商品房买卖合同》与《典当借款合同》的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款的担保。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方金伟房地产公司的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方朱宝军的角度考察，其虽有真实买受房屋的意思，但从其与兴达典当有限公司、金伟房地产公司签订的《三方协议书》来看，《商品房买卖合同》的签订实际是基于金伟房地产公司与兴达典当有限公司之间所形成的共同意思表示，而兴达典当有限公司在与金伟房地产公司达成这一意向时并没有出于买受目的而支付价款的意思。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权移转的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以房抵债的约定。
三、朱宝军与金伟房地产公司签订的《商品房买卖合同》违反了“禁止流押”的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律规定的“禁止流押”条款，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。即其所保护的不仅是债务人的利益，还包括对于第三人利益的保护。本案所涉行为系属非典型担保，从实质上看，对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权，而是该合同的标的物房屋，当事人请求履行商品房买卖合同的实质结果即是取得房屋的所有权。物权法“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保。朱宝军通过商品房买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，而由于预售备案登记的存在，金伟房地产公司不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，且《典当借款合同》、《商品房买卖合同》中均无明确约定在朱宝军请求金伟房地产公司为房屋所有权的移转时进行清算的意思表示，双方之行为事实上达到了流押契约的效果，有违法律规定，应属无效。再者，本案诉请确认案涉《商品房买卖合同》无效的主体非签订该合同的双方当事人，而是具有利害关系的第三人，当第三人的合法利益受到侵害时，出于对交易秩序与交易安全的保护，应当倾向于对第三人利益的保护，契约自由的理念亦不能直接对抗第三人的合法权益。
四、本案的特殊事实决定了认可《商品房买卖合同》的效力易使朱宝军与兴达典当有限公司同时获取利益，与理相悖。在本案诉讼前，兴达典当有限公司已将金伟房地产公司作为被告诉至安徽省蚌埠市中级人民法院请求其偿还借款，该院已于2014年12月12日制作了（2014）蚌民一初字第00165号民事调解书，对金伟房地产公司所欠兴达典当有限公司借款本金与利息的数额以及偿还时间和方式予以了确认。如若同时认可《商品房买卖合同》的效力，朱宝军亦可依据该有效合同请求金伟房地产公司予以履行，从而与兴达典当有限公司同时获取利益，显然不合乎情理。
五、朱宝军与金伟房地产公司签订案涉《商品房买卖合同》不构成恶意串通。工商银行城建支行并无证据证明朱宝军在《商品房买卖合同》签订之时对房屋所在的土地使用权情况充分了解，亦无证据证明朱宝军知晓工商银行城建支行与金伟房地产公司签订了《账户监管协议》，故对工商银行城建支行认为金伟房地产公司与朱宝军恶意串通签订《商品房买卖合同》这一主张，不予采纳。
综上，工商银行城建支行主张案涉《商品房买卖合同》无效的上诉请求具有事实依据和法律依据，应予支持。但对于工商银行城建支行要求撤销诉争房屋备案登记的请求，因撤销备案登记系行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对其该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00392号民事判决；
二、确认芜湖金伟房地产开发有限公司与朱宝军签订的两份《商品房买卖合同》（标的为东湖华庭24幢1802室、1803室）无效；
三、驳回中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费80元，由被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司、朱宝军共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 吴丽群
审 判 员 王习芸
二〇一七年六月二十七日
法官助理 宋喜萍
书 记 员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。