苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）相民初字第1068号
原告许静。
原告陈显文。
委托代理人刘文修，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
被告陈靖。
被告施立。
以上两被告共同委托代理人陶立里。
以上两被告共同委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。
原告许静、陈显文与被告陈靖、施立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月20日受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2012年8月23日公开开庭进行了审理。原告许静、两原告的共同委托代理人刘文修、被告施立及两被告共同委托代理人陶立里到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案组成由审判员乔宁宁担任审判长并主审、代理审判员魏丽玲、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，适用普通程序于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告许静、两原告的共同委托代理人刘文修及两被告共同委托代理人韩阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某许静、原某陈显文共同诉称，原、被告于2009年12月18日在第三方苏州中城房地产经纪有限公司员工胡某在场的情况下签订了一份房屋买卖合同，约定由原某购买被告位于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋，该房屋系带阁楼的装修房。当时约定房屋总价款为1020000元，其中包括由“槽钢”搭建的阁楼装修费50000元。在经原某两次看房后及双方签订合同时，被告承诺该房屋的阁楼部分全部由槽钢搭建，后又说是次卧部分由槽钢搭建。但后来原某在安装网线时发现次卧上面全部为木板搭建，未见一根槽钢，为安全起见，原某只得将阁楼部分拆除，为此支付了额外的拆装费用。另外，根据合同约定，房屋的装修与约定不符，视为被告违约。原某因此自2010年3月至今，一直与被告交涉，均被推诿、否认。期间，原某也曾要求中介员工胡某协调此事，但均未见成效。为此，原某现起诉，请求判令两被告：1、共同返还原某多支付的购房款50000元；2、支付原某因被告违约导致原某多支付的拆装款10000元（庭审中变更为13480元）；3、支付原某违约金204000元；4、判令被告支付本案的诉讼费用。
被告陈靖、被告施立共同辩称，我方与原某之间只签署了编号SF0011685的房屋买卖合同，2010年完成了房产过户手续，在合同特别约定事项中列举的车位等特别约定事项均已履行完毕。我方无违约行为，不应承担违约责任，请求法院驳回原某的全部诉请。具体来说：第一，房屋买卖合同中房价总计102万，并无约定具体的价格构成，原某所谓多支付5万元既无合同依据，也无法律依据；原某举证的附协议第二条来看可知该5万元纯属其购房时自行计算，与被告无关。第二，所谓拆装款1万元，既无证据表明此项费用与被告有关，也无证据证明此拆装行为实际产生的费用是多少。第三，原某没有证据证明被告有违约行为，其所提供的证据无法证明被告曾经如其所述向其承诺房屋某些部位全部由槽钢搭建。对此，从证据方面来看，首先双方的购房合同通篇没有任何与槽钢有关系的内容，合同第八条的额外约定也与槽钢无关；其次，对于证人胡某的证言，一方面其本身与原某存在经济利益关系，另一方面证言本身也存在前后不一致之处，况且此证言本身为无法证实的孤证，不应当被采信；再次，关于阁楼实际是由什么材质构成的，虽然原某提供了其所聘用的装修公司的证明，但是此证人与原某有利益关系，其证言没有证明效力，同时原某自行将阁楼完全拆开之后方才告知被告阁楼全部由木材搭建，直至诉讼也没有采取任何证据保全措施，对此结果，我方不予认可。另外，关于原某偷录的录音材料，质证时，原某没有提供其原始的承载媒介，即录音证据的原件，我方对于其合法性、真实性均不予认可，而录音证据中也没有任何内容表明被告曾经承诺过阁楼或其他部位全部由槽钢搭建，且被告在录音中明确告知卖房时的房价是一口价的形式，并无具体的明细。
经审理查明，2009年12月18日，原某许静、陈显文（作为乙方）通过苏州中城房地产经纪有限公司的经手人胡某（作为丙方）介绍，与被告陈靖、被告施立（作为甲方）签订房屋买卖（置换）合同一份（合同号SF0011685），约定甲方将其依法取得位于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋（建筑面积110.85平方米）自愿出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方还约定实际成交价格为人民币102万元、中介服务佣金1万元由乙方交纳，交付时间为过户签字当日等内容，另外双方还在第八条中以手写方式约定了无权利瑕疵、共有权人确认、价格包含自行车库、协助办理过户手续等事项。合同签订后，双方各自履行合同义务，两原某已完全支付两被告购房款，两被告也已协助两原某将该位于相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园23幢505室的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记至两原某名下。现两原某因本案纠纷将两被告诉至本院。
另查明，2009年12月23日，在本次房屋买卖过程中，中介公司经办人胡某为两原某垫付了购房款2万元，两原某未按约归还，胡某将两原某诉至安徽省六安市裕安区人民法院，该院于2012年4月12日作出（2012）裕民二初字第00126号民事判决，判决本案两原某归还胡某借款2万元并支付相应利息。
以上事实有原某举证的房屋买卖（置换）合同、房产证、土地证、民事判决书及当事人陈述等证据附卷佐证。
原某许静、陈显文为证明其诉讼请求，另外举证：1、附协议一份，2010年1月3日交钥匙当天，被告将家具、电器等搬走了，为解决这个问题胡某来协调双方，我们说购房合同是格式化合同不好，于是胡某写下了该附协议，胡某说他是中间方、见证人，只有他签字了，然后将该协议交给我方。证明房屋价格的构成为毛坯房价格7900元／㎡，装修12万元、其中包括槽钢搭建的阁楼5万元，车库2万元，总价102万元；另外证明2010年1月3日下午原、被告做房屋交割时，被告说过该房屋的阁楼是由槽钢搭建的。2、房屋设施清单一份，证明2010年1月3日原某发现房屋内家具丢失，找来被告协调解决，双方在协商过程中对家具状况做的确认。3、胡某出具的证明三份，其中一份是由相城区元和房地产信息咨询有限公司签章；另外提供装饰公司出具的证明一份，证明被告承诺其阁楼由槽钢搭建，购房时102万元价款的组成，而实际上其阁楼没有槽钢。4、胡某的通话记录两张，原某的通话记录一张，其中158××××0562是原某的手机号码，158××××5895是被告陈靖的手机号码，证明原某方曾要求中介方胡某协调处理我方与被告的纠纷事宜。5、装修合同原件一份，提供装修施工图纸、收据各一份，证明原某发现阁楼并非槽钢搭建后为安全起见要求装修公司对阁楼进行拆除并为此支付了费用13480元。6、原某陈显文与被告陈靖通话录音一份，证明原某曾因为槽钢事宜一直与被告交涉，并且被告陈靖没有否认曾经说过阁楼有槽钢的事实。其中陈显文问：“我说阁楼这个问题，当时不是说全部由槽钢搭建的吗？”，陈靖答：“你是怎么发现的？”，陈显文“拆掉后发现的”，陈靖“那你发到我手机上把照片”，陈显文“那我寄一份给你，不会骗你的，一根都没有，你问小胡好了”，陈靖“怎么会呢，但是装修公司是收过我槽钢钱的”，陈靖“你们出槽钢价钱是不是因为中介他们的引导呢？我们当时卖这个房子要求是一口价的”，陈显文“一口价我知道，但关键是当时买房的时候有约定的，我们也列了一个单子，上面有房子、槽钢、装修等都是多少钱”，陈靖“槽钢是多少钱？”，陈显文“槽钢是40000元”，陈靖“我的装修合同当时是印给你的，上面写了多少钱你应该知道的啊？”，陈显文“我们回忆一下啊，当时你说的我们装修这一块花了70000多块钱，你说槽钢这一块我花了几万块钱，说为了考虑安全问题，我们阁楼全部是用槽钢的”，陈靖“我应该没这么说，我是说长的那个地方放的是槽钢，他装修的都是放在一个合同里面的，而且我都印给你们了”，陈靖“我觉得一直好像都没有沟通好，中介在里面起了太多的作用，他做了太多的引导，我当时说为了安全，这上面放了槽钢，我的装修合同上面是列明了槽钢等各个方面都有的，也就是说装修公司是给我装的，当时作为介绍，那我为了安全，告诉你们，你们现在又把它拆开了给我说算多少钱，我觉的蛮奇怪的”。7、证人胡某出庭作证称，“第二次看房时，被告陈靖说阁楼是槽钢的，谈价格时原某对阁楼槽钢做了一个估价，约5万元”，“估价和之后的房屋成交价格应是有关系的，但是没有形成书面的材料。价格组成：毛坯房9000元／㎡，装修价格记不清楚了，阁楼槽钢估价5万元，还有家具家电，具体价格忘记了”，“在谈价格是被告陈靖提到过阁楼有槽钢，后来因家具家电问题协调时，我听到被告施立向原某说明阁楼是有槽钢的”，“原某带我去看的时候拆掉很多了，是部分拆除，拆除部分没有发现槽钢。至今也只拆除了部分，没有全部拆除”，“被告没有说过全部是槽钢”
经质证，两被告认为，1、真实性不予认可，该证据材料为第三方胡某单方面出具的文字材料，并非原被告双方的协议；况且胡某作为第三方，与二原某有利益关系，其出具的证据效力我方不予认可。2、真实性无异议，清单是由被告签字的。我方认为其与本案无关。3、不认可胡某的证明，其作为涉案房产的中介方，与二原某存在诉讼纠纷和利益关系，从三份证明的措辞和时间看，完全是根据原某的要求单方面出具的说明；况且2012年5月11日、5月24日证明的表述与之前附协议上的表述也不一致，上述三份证明不足以证明二被告做出相关承诺；对装饰公司的证明真实性无法确认，其内容也只说明阁楼中的一部分使用了木质装修材料，与本案无关联性。4、真实性无法确认，其只能证明胡某或原某与我方有过通话。5、该证据是原某与装修公司发生的，真实性无法确认，该证据只能证明原某在签订了房屋买卖合同后与装修公司有签署了的装修合同，我方认为与本案没有关联性。6、被告对录音产生的合法性不予认可，该证据恰恰说明被告并没有承诺阁楼的装修全部是用槽钢搭建的，也说明房屋买卖的时候是一口价的买卖，没有对价款进行拆分。7、证人与两原某之间存在经济纠纷，尚有20000元款项未能领取，作证的动机和效力不认可；证人在2010年4月15日签字见证的证明材料上，已经明确得知阁楼装修用了两根长的槽钢，在法庭作证时，以时间长、时间隐蔽为由，说无法判断阁楼是否有槽钢，这说明所谓的证明材料是由原某方草拟，按照其诉讼意图出具后，由证人签署的。证人对自己证明的事实根本未能全部确认并记牢。综上，我方认为有利益关系的第三方在事实未能全部掌握的情况下签字的由原某打印的证据不能对抗由原被告双方签订的买卖合同。
两被告为反驳两原某的诉请，另行举证：1、装修合同复印件一份，其中对于是否使用槽钢没有明确的记载。2、针对2011年4月15日胡某的证明举证周丙辉证言一份，在胡某的证言中记载“周老板确认次卧的确都是木材搭建的事实，只有楼梯口使用了两根槽钢”，为此，我们找到当时给我们装修的周丙辉，他说不记得阁楼的装修检材是什么，但是的确使用过槽钢，这也证明我方在原某提供的录音证据中所说的使用过槽钢。
经质证，两原某认为，1、复印件真实性无法确认，该合同中没有讲明关于槽钢装修的事实。2、关于周丙辉的证明，首先，该证据材料远远超出了法定的举证时限，且该份证据并非本案重要证据，应排除适用。从主体上说，无法证明周丙辉是在为被告装修房屋时装修公司的相关人员，本身证明主体存在瑕疵，且该份证明中说明使用了槽钢，但并没有指明槽钢用在什么地方、有多少，因而结合原某指出的相关事实，结合原某目前并没有发现一根槽钢，足以表明被告虚假承诺使用槽钢，另如果被告可以清晰指出装修过程中针对什么部位使用多少槽钢，原某也愿意现场予以确认，以证明事实真相。
庭审中，两原某还述称，当时购买房屋时实际上没有查看是否存在槽钢，由于槽钢是里面的承载体，在外面无法查看，我们当时是相信被告和中介的说法。
对于为何拆除阁楼，两原某述称，当时需要装网线，找人来施工，我对工作人员说是槽钢制，小心损坏机器，但后来发现没有槽钢，全部是木质结构。阁楼布局是L形状，我方只拆除了跨距大的部分，跨距小的部分没有拆。次卧部分已经全部拆除，没有发现槽钢。该部分是对方夫妻两个都确认过的地方。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖（置换）合同应为双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，合法有效，应当作为判定双方权利义务的依据。原某所主张的附协议仅有中介公司人员胡某签字，原、被告双方均未签字，被告方也不予认可，故该附协议只能视作胡某的书面证言，并非原、被告双方的协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先关于是否存在明确的房屋出售价格的构成，由于双方在合同中未予明确约定和载明，而根据原某所认为的构成为毛坯房价格7900元／㎡，装修12万元、其中包括槽钢搭建的阁楼5万元，车库2万元，相加也无法精确得出总价102万元的结论，而根据原某陈显文与被告陈靖的通话记录内容可以显示，双方当时应该是以一口价成交；况且从胡某的证明、原某的陈述、原被告间的通话记录来看，对于槽钢搭建的阁楼部分是作价4万元还是5万元前后不一致，由此可见当时双方对于房屋出售价格的约定并无明确一致的价格构成，也无法明确对于所谓槽钢搭建的阁楼在其中所占具体金额。其次，对于原某所称被告出售房屋时承诺整个阁楼均为槽钢搭建的主张，并无直接证据予以证明，且与其举证的证人胡某的证词、胡某所出具的证明以及被告陈靖的通话录音并不相符，被告方对此也予以否认，现有证据仅能证明被告方在出售房屋时向原某方陈述过该房屋的阁楼里面有槽钢，至于槽钢的位置、数量及价值等具体情况无法认定。另外，原某方在庭审中也承认在看房时并未实际查看过槽钢的情况，如果有无槽钢对于房价差异在5万元左右，则对于一般购房者来说应当查看再落实下来，显然本案中的情形并非如此。同时，原某方现在在已拆除的部位未发现槽钢并不能当然推断阁楼中没有槽钢。综上所述，本院认为，由于原某方举证的证据不能证明双方签订合同时是将槽钢的存在作为合同的内容协商确定，也不能证明102万元购房款中包括价值5万元的槽钢，且目前的证据也无法排除阁楼中槽钢的存在，故两原某要求两被告返还多支付的购房款50000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于两原某所主张的违约金204000元，由于不能证明两被告存在违约行为，故该主张本院不予支持。对于两原某主张的拆装费13480元，由于其并无证据证明拆装阁楼系因原某方的违约而引起，故要求两被告承担该拆装费的请求事实依据和法律依据不足，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等相关规定，判决如下：
驳回原告许静、原告陈显文对被告陈靖、被告施立的所有诉讼请求。
本案案件受理费收取为人民币5460元，由原告许静、原告陈显文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 魏丽玲
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年三月十九日
书 记 员 宁 璐