浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终50号
上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区新潮家具商店。住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街**号***幢。
法定代表人：朱卫新，该公司董事长。
委托代理人：胡忠琪，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街**号***幢*号楼。
法定代表人：周文新，该公司执行董事。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
上诉人嘉兴市南湖区新潮家具商店（以下简称新潮家具商店）因与被上诉人嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开开庭进行了审理。新潮家具商店的委托代理人胡忠琪、陈氏房产公司的委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2008年10月1日新潮家具商店与陈氏房产公司签订《房屋租赁合同》，陈氏房产公司将甪里街14号内1-5幢2、3号楼底层760平方米租赁给新潮家具商店使用。2011年11月30日，双方所签订的合同期届满，双方未签订新的合同，均同意按原租赁合同由新潮家具商店继续租用房屋。2013年8月1日，双方签订补充协议，租赁面积由原先的760平方米缩减为638平方米。因涉案房屋所在地块内房屋已被纳入征收范围，陈氏房产公司于2015年7月7日诉至原审法院要求解除租赁合同，原审法院于2015年9月16日作出2015嘉南民初字第1596号判决，判决双方签订的房屋租赁合同（含2013年8月1日签订的补充协议）于2015年7月22日解除。判决后双方均未上诉，该判决现已生效。新潮家具商店认为陈氏房产公司在要求新潮家具商店腾退时，应给付房屋装修及腾退补偿等损失，遂诉至原审法院。
原审另查明，2014年12月5日陈氏房产公司与征收部门签订房屋征收货币补偿协议，协议中约定了搬迁费、停产停业损失等补偿内容。承租期间，汪建华（新潮家具商店的实际负责人）将涉案房屋转租给案外人谢升九用于开设升九碗店（该碗店未办理营业执照），双方未签订书面租赁合同，口头约定租金等事项。2015年9月21日，陈氏房产公司与新潮家具商店签订清退协议，协议约定：一、陈氏房产公司补偿新潮家具商店清场补偿费5万元，待9月9日诉状法院判决中扣除；二、清场时间在2015年9月22日前，交钥匙到嘉兴市房屋征收办领款，等等。后汪建华补偿谢升九5万元，谢升九从涉案房屋中搬走。汪建华亦从房屋征收服务中心领取了5万元补偿款。
原审法院认为，本案是一起因租赁物被政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收补偿利益的归属（分割）纠纷。本案的争议焦点在于：一、新潮家具商店应获得的装修补偿费的数额；二、新潮家具商店是否可主张停产停业损失及设备搬迁费，如果新潮家具商店主张成立，陈氏房产公司应补偿新潮家具商店的数额。
关于焦点一，陈氏房产公司对于应给付新潮家具商店装修补偿款没有异议，双方争议焦点在于应给付的具体金额。诉讼中新潮家具商店提供了评估机构出具的一份涉案房屋装修评估清单，该清单显示装修评估价值为133004元。陈氏房产公司辩称该清单中有部分（地面、涂料、卷帘门、蹲便器）系陈氏房产公司在出租给新潮家具商店时已有的装修，该部分的补偿合计48926元应属于新潮家具商店。原审认为，在评估时评估公司对房屋所有权人和承租人各自的装修、附属物等未作区分，混同一起而作出一份整体的评估报告。评估公司只评估房屋装修设施的价值，而不对装修设施的归属作出认定。新潮家具商店未提供其在装修期间对租赁房屋进行装修的相应证据，仅凭评估清单的名称为“升九陶瓷装修设施”即主张房屋内所有装修评估价值均属新潮家具商店证据不足，不予支持。对于剩余装修评估价值84078元，双方之间签订的租赁合同虽已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，合同中明确约定“承租期内如遇政府行为的，装饰则按政府对该部分的实际赔偿，全额返还乙方（即本案新潮家具商店）”，且陈氏房产公司亦同意新潮家具商店装修的部分补偿给新潮家具商店，故陈氏房产公司应支付新潮家具商店装修补偿款84078元。
关于焦点二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（××）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用、实际经营人与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。就本案而言，陈氏房产公司系被征收人，新潮家具商店系承租人，新潮家具商店在承租期间将房屋转租给案外人谢升九使用，谢升九作为实际经营使用者，可以据此获得一定的补偿。根据查明的事实，谢升九已从新潮家具商店负责人处取得了5万元作为租赁房屋搬迁腾退等相关的补偿，并已实际从租赁房屋内搬迁，陈氏房产公司对于上述事实亦系知情并认可的，故原审认为陈氏房产公司已同意由其支付给新潮家具商店，并由新潮家具商店以该款对谢升九进行一次性搬迁相关补偿5万元，现新潮家具商店已向谢升九支付了补偿款，但由于新潮家具商店也是转租给了谢升九，所以并不能以实际经营者的身份取得搬迁及停产停业损失的补偿。虽庭审中新潮家具商店同意在判决中扣除已领取的清场补偿费5万元，但扣除的前提应是原审支持新潮家具商店要求腾退补偿款的诉请，现新潮家具商店的该项主张未获支持，且腾退补偿与装修补偿属性质不同的款项，故不宜在新潮家具商店应得的装修补偿款中予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、陈氏房产公司于判决生效之日起七日内支付新潮家具商店装修补偿款84078元；二、驳回新潮家具商店的其他诉讼请求。如果陈氏房产公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3148元，由新潮家具商店负担2361元，陈氏房产公司负担787元，于判决生效后七日内交纳。
判决宣告后，新潮家具商店不服，向本院提起上诉称，一、新潮家具商店出面向陈氏房产公司主张搬迁补偿，陈氏房产公司对谢升九是实际租赁人没有异议，谢升九本人也未提出新潮家具商店有侵权行为，故新潮家具商店和谢升九是联合共同体。谢升九在本案不具有诉讼主体资格，原审判决导致谢升九可以终结诉讼，不符合民事诉讼法的规定。陈氏房产公司也认可新潮家具商店领取腾退补偿费五万元，而没有让谢升九前来领取。二、原审对谢升九的询问笔录有误，很多事实没有记录在案，违背了谢升九的本意，也损害了新潮家具商店的利益。三、原审未按《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》的标准计算补偿款，而是采纳欠缺诚信的拆迁办员工的证言，据此所作判决缺乏依据。四、陈氏房产公司在出租前已对房屋进行装修没有事实依据。首先，关于升九陶瓷装修设施的评估是陈氏房产公司单独委托进行的，评估报告上未载明陈氏房产公司进行了装修，陈氏房产公司对评估报告持有异议，应申请重新评估或更正。即使陈氏房产公司确实有部分装修，其长期未予取证，按照民事诉讼举证分配原则，应由其举证证明存在部分装修的事实。其次，签订租赁合同以及评估时均未提到出租前陈氏房产公司已进行装修的情况，且涉案房屋出租费低廉，陈氏房产公司在出租前投入高昂装修费，违反常理。综上，原审认定事实错误，所作判决不公，有偏袒之嫌，请求撤销原判，改判支持新潮家具商店的诉讼请求，即判令陈氏房产公司给付装修费13.3万元和腾退补偿款20万元，并加判陈氏房产公司给付搬迁费1.413万元。
陈氏房产公司在二审中答辩称，原判认定事实清楚，适用法律和判决正确。新潮家具商店的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。
二审中，新潮家具商店申请证人任某、陈某出庭作证，证明涉案房屋的装修是新潮家具商店进行的。任某陈述，其从事泥匠工作，2008年左右，汪建华找其装修新潮家具商店，方式为包工包料。陈某陈述，其从事木匠工作，2008年左右，汪建华找其装修新潮家具商店，方式为清包，升九碗店也是其装修的。新潮家具商店又申请谢升九出庭作证，证明双方之间是联合体。谢升九陈述，其是向汪建华租房开设升九碗店，保底给付汪建华每月一万元，升九碗店没有营业执照，其与新潮家具商店是一体的。汪建华给过其5万元，并说如再赔偿还要给他钱。
对上述证人证言，新潮家具商店质证后均认可其陈述的真实性，认为应当采信；陈氏房产公司对此均持有异议，认为不可信。本院认证认为，任某、陈某的证言均为单方陈述，并没有如装修合同、价款支付等其他证据佐证，故对任某、陈某的证言不予采信；谢升九在原审中已经作证，其在二审中的陈述与原审陈述不一致，有违诚信，且其在二审中亦陈述是向汪建华租房开设升九碗店，不能证明双方为联合体的事实，且谢升九与新潮家具商店之间有利害关系，故本院对该证言中双方为联合体的陈述不予认定。
陈氏房产公司在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点在于新潮家具商店能否要求陈氏房产公司支付相应的征收补偿款。本院注意到，新潮家具商店向陈氏房产公司主张征收补偿款主要基于如下几个理由：一、涉案厂房被征收，包含了租赁房屋的装修附属物、搬迁、停业停产补助等费用；二、因征收而导致合同解除的情况下，相关征收补偿利益应当支付给承租人。
关于征收补偿款的归属问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，本案被征收人是涉案房屋所有权人即陈氏房产公司，新潮家具商店仅系房屋承租人，并非被征收人。案涉征收补偿协议及估价报告仅在征收单位与陈氏房产公司之间发生效力，与新潮家具商店并无直接关联。《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定制定的，适用的对象也是被征收人。根据上述条例，相关的征收补偿利益应当归被征收人陈氏房产公司所有，新潮家具商店并非征收补偿对象，其要求按照征收补偿规定分配陈氏房产公司的拆迁利益，缺乏法律依据。因新潮家具商店与陈氏房产公司之间的法律关系为房屋租赁合同关系，如新潮家具商店认为因合同提前解除而导致其装修附属物损失、停业损失等问题，产生的纠纷应遵照租赁合同相关法律规则进行处理，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的范畴。鉴于双方在房屋租赁合同中并未约定如遇拆迁相应拆迁利益的归属，新潮家具商店在原审时主张征收补偿款也没有合同依据。二审中，经本院释明后新潮家具商店仍坚持该主张，又未能充分举证证明其装修等具体损失，且明确表示不同意就合同解除造成的相应损失与对方调解。故本院在本案中无法支持新潮家具商店的上诉请求。当然，新潮家具商店如认为租赁合同解除对其造成其他损失的，可依租赁合同相关法律规则另行主张。
综上，新潮家具商店的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，但纠纷定性有所偏差，二审予以纠正。陈氏房产公司未提起上诉，视为服判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6296元，由上诉人嘉兴市南湖区新潮家具商店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年三月八日
书 记 员 郑 茜