北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67838号
原告（反诉被告）：杨洁，女，1987年2月16日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：徐庆丰，北京市中闻律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林书艳，女，1971年5月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：颜涵，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马强，北京市大瀚律师事务所律师。
第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人：尹元发，主任。
委托诉讼代理人：胡建臣，男，1982年7月3日出生，满族，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生，汉族，该单位工作人员。
原告（反诉被告）杨洁（以下简称姓名）与被告（反诉原告）林书艳（以下简称姓名）、第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨洁及其委托诉讼代理人徐庆丰、林书艳及其委托诉讼代理人颜涵、第三人委托诉讼代理人胡建臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令林书艳继续履行双方在2016年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2.请求判令由杨洁代林书艳向第三人偿还位于北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋的贷款本息后，由林书艳协助第三人注销该房屋的抵押权登记；3.请求判令林书艳在第三人办理完抵押权注销登记后将北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋过户至杨洁名下；4.请求判令林书艳在上述房屋过户完成之日起三日内将房屋交付杨洁；5.请求判令林书艳向杨洁支付以总房款297万元为基数，按照日万分之五标准计算的自2016年9月9日起至判决生效之日止的违约金；6.请求判令林书艳承担杨洁聘请律师的费用损失4万元；7.请求判令林书艳承担财产保全担保费用损失；8.请求判令林书艳承担财产保全费用。事实和理由：2016年8月6日，杨洁与林书艳签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、《房屋交易保障服务合同》各一份，约定林书艳将其名下位于北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋出售给杨洁。《补充协议》约定，杨洁于2016年8月6日向林书艳支付定金10万元，过户前10个工作日内，杨洁向林书艳支付第一次首付款98万元，林书艳应于2016年9月9日前提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记的手续；林书艳应当自行筹集解押资金；原林书艳双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年8月28日，双方签订了网签合同。合同签订后，杨洁于2016年8月6日向林书艳支付定金10万元，并支付了居间费用65940元。林书艳未于2016年9月9日前提交还贷款申请，也未于9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。林书艳于9月18日于链家工作人员联系时称没有钱办解押，之后林书艳提出变更合同约定的房款支付方式及涨价等要求，被杨洁拒绝，林书艳称不想卖了要解约。链家工作人员于2016年10月19日向林书艳发出《催告函》，林书艳于10月20日签收，但至今仍未依照合同履行义务。无奈诉至法院，请求依法支持杨洁的诉讼请求。
林书艳答辩并反诉称，本案是由于杨洁延期支付首付款违约在先引起的。双方于2016年9月2日签订了《二手房首付款资金划转声明》，我方认为这是双方针对首付款签订的新的协议，这是双方最后签署的文件，就是对原合同的最后商定结果。但事实上杨洁并未按照该声明约定向我方支付首付款。在我没有收到首付款的情况下，杨洁和中介工作人员要求我签字确认已收到收到首付款。并且网签合同中约定的房屋价格与双方的真实价格少了近30万元。杨洁未按照声明要求支付首付款，导致合同无法履行，构成根本违约。所以我方提出反诉，请求：1.解除双方于2016年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、《房屋交易保障服务合同》；2.请求依法确认双方于2016年8月28日签署的合同编号为C1342886的《存量房屋买卖合同》无效；3.请求判令杨洁赔偿我方由于其违约导致我方无法换房造成的房屋差价损失150万元；4.请求判令杨洁赔偿我因其对涉案房屋采取诉讼保全措施导致房屋无法出售给我方造成的经济损失，计算标准为自诉讼保全之日起按房屋总价款的日万分之五计算。
杨洁就反诉辩称，请求驳回林书艳的全部反诉请求。双方签订的一系列合同是合法有效的，根据房屋买卖合同补充协议第2.4条约定，我方于过户前10个工作日内将第一笔首付款98万元，以理房通资金托管的形式支付，所以我方在交易过程中不存在任何违约行为。关于二手房首付款资金划转声明中注明的卖方收到买方81万元，该条款主要是用于银行贷款，所以该声明是房屋买卖合同的从合同，在声明的最下面林书艳已经注明“此文件仅作为买方贷款使用，实际上卖方只收到买方10万元定金，尚未收到81万元首付款”，买卖双方及中介均在此签字确认，因此，资金划转声明从内容上看，并不是对原房屋买卖合同的履行期限的变更，所以，林书艳的反诉意见不应得到支持。林书艳因没有按照合同约定在2016年9月9日前向房屋贷款机构提交偿还剩余贷款的申请，也未于2016年9月30前办理完抵押登记手续，所以合同违约方为林书艳。从双方的交易过程中也能证实交易未完成是因为林书艳违约，且其想在原有的价格基础上增加价款，其存在严重的违约行为。根据存量房屋买卖合同第4条，已经明确约定该房屋的成交价格是269万元，该房屋的配套设施作价是28万元，所以其称网签合同价款规避税收是不能成立的。综上，请求驳回林书艳的反诉请求。
第三人述称，对于双方之间争议的买卖事实我方不清楚，尊重法院的裁判，如果产权要发生变更，必须将贷款还清，在贷款还清后，我方同意协助办理消灭抵押权的手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2016年8月6日，杨洁作为买受人，林书艳作为出卖人，双方在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定林书艳向杨洁出售坐落于北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋已设定抵押，出卖人应于2016年9月9日前办理抵押注销手续；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。合同第四条约定，该房屋成交价为269万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为28万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人直接支付给出卖人定金10万元，买受人向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为188万元。合同第六条约定，出卖人应当在2017年2月16日将涉案房屋交付给买受人，交付时双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割清单中所列物品，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙。合同第九条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，林书艳（甲方）、杨洁（乙方）及链家公司（丙方）共同签署《居间服务合同》一份，约定居间代理费50490元由乙方承担，于合同签订当日支付丙方，其中合同第三条第二款约定，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续，丙方的联系人为陈童。
同日，林书艳（甲方）、杨洁（乙方）、链家公司（丙方）另签订《补充协议》一份，协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为297万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条约定，乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分，乙方在2016年8月6日将第一笔定金10万元自行支付甲方；交易房屋设定有抵押，甲方应于2016年9月9日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方所需资金来源为自行筹集；乙方于过户前10个工作日内将第一笔首付款98万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲方应在接到丙方评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲乙双方应于评估报告出具后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在缴税后50个工作日内且以建委网上预约时间为准，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。协议第三条约定，交易房屋为契税票满两年的甲方家庭名下唯一住房，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。协议第四条违约责任约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。该补充协议另约定了涉案房屋装饰装修、家具、家电等附属设施清单。
2016年8月6日，在双方签署买卖合同前，林书艳、杨洁另签订有《买卖定金协议书》一份，对房屋交易的基本情况、价款、税费负担、贷款、首付款、定金等进行了约定。同日，林书艳作为甲方，杨洁作为乙方，与北京中融信担保有限公司（丙方）另签署《房屋交易保障服务合同》一份，约定了由丙方提供交易服务的内容，及有关保障服务费的交付，丙方代收评估费等事宜。
上述一系列合同签署后，杨洁于签署合同当日向林书艳支付了定金10万元，并于当日支付了有关居间服务费。2016年8月28日，链家公司办理了涉案房屋的网上签约，形成了合同编号为C1342886的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同）一份，该合同约定涉案房屋的成交价格为269万元，买受人向银行贷款金额为188万元，房屋未设定抵押，出卖人未将房屋出租等，其余内容均未明确约定。
2016年9月2日，双方签订《二手房首付款资金划转声明》一份，载明卖方林书艳已收到买方杨洁用于购买涉案房屋的首付款81万元，双方同意委托中国银行北京机场支行将此房屋按揭贷款188万元直接划入林书艳的账户。该声明下方另有林书艳书写的两行文字：“此文件仅作为买方贷款使用，实际上卖方只收到买方壹拾万元定金，尚未收到八十万首付款。”林书艳、杨洁及链家公司的陈童均在该处签字。
诉讼中，双方均认可涉案房屋的成交价格为297万元。第三人为涉案房屋登记的抵押权人，截止2017年6月7日，林书艳尚欠银行贷款572677.18元。
案件审理中，杨洁提出财产保全申请，请求查封涉案房屋，并提供了相应的担保，本院于2016年11月24日出具民事裁定书，裁定查封涉案房屋。杨洁交纳诉讼保全申请费5000元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.诉讼中，杨洁称林书艳未按照买卖合同及补充协议约定在2016年9月9日前向涉案房屋的贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，也未在2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记的手续，并且在合同履行过程中要求将首付款变更为直接交付其本人，并提出涉案房屋的抵押贷款由杨洁代为偿还，并增加购房款等，所以林书艳已构成违约，给其造成损失。杨洁提交链家公司工作人员陈童的证人证言、林书艳与陈童之间的微信聊天记录、链家公司2016年10月19日向林书艳发出的关于办理涉案房屋解押手续、银行面签手续的催告函、双方及链家公司进行当面沟通的谈话录音资料等证据对其陈述予以佐证。林书艳对上述证据的真实性均未提出异议，但其称之所以未办理解抵押手续正是因为双方在2016年9月2日签署的首付款资金划转声明中让其在没有收到首付款的情况下确认已收到对其有风险，并且其认为在没有解抵押的情况下签署买卖合同及网签合同违反法律规定。但第二次开庭时，林书艳认为双方关于首付款资金划转的声明是双方针对首付款达成的新的协议，杨洁未按照该声明支付首付款，所以杨洁构成根本违约。本院认为，林书艳在双方签订的《二手房首付款资金划转声明》中已经明确注明该文件作为买方贷款使用，其并未实际收到首付款，故本院认为林书艳对于未按照合同约定办理解抵押手续的理由陈述缺乏依据，其关于该声明的意见前后存在矛盾，本院对其有关意见不予采信。
2.杨洁提交律师费发票及保全担保费的有关证据，欲证明其为本案诉讼发生的律师费及保全担保费。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，买卖合同、《补充协议》、《买卖定金协议》、《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行。2016年8月28日的网签合同亦系链家公司在杨洁和林书艳的授权下上传系统形成的合同，该合同关于房屋价款的约定与双方买卖合同的约定并不矛盾，并不存在林书艳所称该约定存在规避国家税收的情形，故本院对林书艳要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议的约定，林书艳应于2016年9月9日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续，但根据查明的事实，该房屋上的抵押登记手续截至目前仍未解除，故林书艳未按照合同约定履行自己的主要义务，其已构成违约。因涉案房屋设定有抵押权，现杨洁同意代林书艳向抵押权人即第三人偿还涉案房屋的贷款本息以消灭该抵押权，且第三人亦表示同意在贷款还清的情况下协助消灭抵押权，本院认为在此情形下，双方签订的买卖合同、补充协议继续履行并不存在障碍，故对于杨洁要求林书艳协助办理过户及交房的诉讼请求，本院予以支持。同时，林书艳要求解除双方签订的买卖合同、补充协议、买卖定金协议、房屋交易保障服务合同等均无事实和法律依据，本院均不予支持。
对于首付款的支付，双方在买卖合同及补充协议中进行了明确约定，林书艳虽称双方此后签订的《二手房首付款资金划转声明》系对首付款签订的新的协议，杨洁未按照该声明付款构成违约，但林书艳在该声明中已经明确注明该文件作为买方贷款使用，其并未实际收到首付款，故本院对其有关意见不予采信。就首付款支付事项，杨洁并未构成违约，林书艳要求杨洁承担违约责任没有事实和法律依据，本院对其该项反诉请求不予支持。
因双方未能自行履行后续交易手续，确实给杨洁造成了一定损失，其作为守约方有权要求出卖人林书艳支付违约金。关于违约金的具体金额，本院将以杨洁的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及杨洁的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。杨洁关于诉讼保全费的主张于法有据，本院予以支持，关于律师费和保全担保费的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨洁于本判决生效之日起七日内向第三人北京市住房贷款担保中心清偿北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋的全部剩余贷款本息；
二、第三人北京市住房贷款担保中心于原告（反诉被告）杨洁清偿完毕上述第一项的贷款本息之日起七日内配合原告（反诉被告）杨洁办理北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋的抵押权登记注销手续，被告（反诉原告）林书艳对此应当予以协助；
三、被告（反诉原告）林书艳于第三人北京市住房贷款担保中心办理完毕北京市朝阳区高杨树中街X号院X号楼X层X单元X号房屋的抵押权登记注销手续之日起七日内配合原告（反诉被告）杨洁办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）杨洁名下，并向原告（反诉被告）杨洁交付该房屋，与此同时，原告（反诉被告）杨洁向被告（反诉原告）林书艳支付剩余购房款（以二百八十七万元为基数，扣除原告（反诉被告）杨洁向第三人北京市住房贷款担保中心代为偿还的全部贷款本息）；
四、被告（反诉原告）林书艳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨洁支付违约金二万元；
五、被告（反诉原告）林书艳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨洁支付诉讼财产保全申请费五千元；
六、驳回原告（反诉被告）杨洁的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）林书艳的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万五千二百八十元，由被告林书艳负担（原告杨洁已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告杨洁）；反诉案件受理费一万五千二百八十元，由反诉被告林书艳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 赵雅筠
二〇一七年九月十五日
书 记 员 唐 琪
书 记 员 陈柚圻