广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民一初字第269号
原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司。
法定代表人韦娜，该公司总经理。
委托代理人阮汉初，公司职员。
委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。
被告覃雪梅。
原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告覃雪梅物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月16日受理后，依法适用普通程序，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告美之嘉物业公司的委托代理人阮汉初、李坚东，被告覃雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美之嘉物业公司诉称，被告覃雪梅购买了上林××镇××路××号××小区二期××栋××单元××号房屋一套，于2012年1月15日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理费每月0.5元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。被告在领受房屋后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告从2014年1月15日至2014年8月15日止，拖欠物业管理费410.9元、生活垃圾金42元；滞纳金至2015年2月28日止共370.66元，合计823.56元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告仍置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费410.9元、生活垃圾金42元、滞纳金370.66元，合计823.56元。
原告对其诉称提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；2、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于××物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准；3、上林县房地产服务中心出具的建筑面积计算结果表，证明被告的房屋面积为118.54平方米。
被告覃雪梅辩称，原告没有按照协议提供相应的服务，并且收费不合理。
被告覃雪梅对其辩解没有提交相关证据。
经审理查明，被告覃雪梅为上林县××镇××路××号××住宅小区二期××栋××单元××号房屋产权人，原告原为××住宅小区的物业服务公司。2012年1月15日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定了各自的权利义务。被告缴纳了入伙后至2014年1月15日的物业费，2014年1月15日至2014年8月15日的物业费未缴纳。2014年8月15日，原告撤出××小区，停止为××小区提供物业服务。被告陈述未交物业费的原因是原告没有履行物业管理服务。原告多次向被告催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付欠缴的物业管理费410.9元、生活垃圾金42元、滞纳金370.66元，合计823.56元。
另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于××物业收费的批复》，主要内容：一、核定××住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。原告陈述生活垃圾金按每月6元收取。
再查明，本院于2015年6月15日作出的（2015）上民一初字第280号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定××小区二期存在无路灯、无绿化、路面无硬化、建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理等情况。
被告房屋面积为118.54平方米，按每平方米收费标准0.5元计算，2014年1月15日至2014年8月15日，被告累计欠原告物业服务费为118.54平方米×0.5元／平方米×7个月=414.89元。生活垃圾金7个月×6元／月＝42元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，物业费的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09F，An=0.09NF，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09F＋0.09NF）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费F为59.27元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×59.27×7（7＋1）=149.36元（计算期间为2014年1月15日至2014年8月15日）。
本院认为，被告覃雪梅与美之嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反有关法律规定，依法应受保护。原告为××小区提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业管理费。现被告拒交物业管理费，已构成为违约，依法应承担违约责任。另根据本院查明显示，××小区二期存在无路灯、无绿化、路面无硬化、建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理等情况。本院认为，建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理是原告违反《前期物业管理服务协议》相关约定，未按照合同约定全面履行合同。小区的路灯、绿化、硬化是开发商出售商品房应提供的配套公共设备设施，无路灯、无绿化、路面无硬化不属于原告物业服务方应承担的责任，但原告方有督促开发商尽快完善公共设备设施的义务。《前期物业管理服务协议》约定有原告方违约的法律责任“甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改”，但原告已经撤出××小区，停止为××小区提供物业服务，再要求原告限期整改已不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告应赔偿被告相应的损失，本院依据实情依法酌情减轻被告方30%的违约责任。
关于被告违约应支付的数额。原告诉请被告拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，有上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，××住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，故原告的该项请求本院予以支持。另外，原告在诉请中的计算部分有误，本院计算的物业管理费为414.89元，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分，以原告请求的数额为准，故被告应支付原告物业管理费410.9元、生活垃圾金42元。原告要求被告支付滞纳金370.66元的诉请，原、被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原、被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任。本案中原告美之嘉物业公司2014年8月15日撤出被告居住小区，此时作为物业合同的双方已不存在物业服务的权利义务关系，不应再收取滞纳金。因此滞纳金的计算期间应为逾期之日至原告撤出被告居住小区之日，本院据此计算滞纳金为149.36元，对于原告诉请滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，被告拖欠原告的物业管理费为410.9元、生活垃圾金为42元、滞纳金为149.36元，共计602.26元。本院依法酌情减轻被告30%的违约责任，被告还应向原告支付421.58元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告覃雪梅向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司支付物业管理费、生活垃圾金、滞纳金共计421.58元；
二、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告覃雪梅负担35元，原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司负担15元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号20×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹文乾
审 判 员 韦洪波
人民陪审员 陆愈峰
二〇一五年十一月五日
书 记 员 周玉红
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。