河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终1126号
上诉人（原审被告）张玉申。
上诉人（原审被告）邢建茹。
上诉人（原审被告）赵满忠。
上诉人（原审被告）王胜义。
四上诉人委托代理人李超彬，河北冀港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）定州市东甘德社区村民委员会。
法定代表人刘树强，主任。
委托代理人董红茹，法律顾问。
原审被告刘云峰。
原审被告姜增芹。
原审被告刘淑卿。
上诉人张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义因土地租赁合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2013）定民初字第2956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1996年8月28日，原告与案外人刘跃民签订协议，协议约定，刘跃民租赁原告所拥有的焦化厂北，临界定曲路南的闲散地一块，刘跃民租赁后，用于投资建设商业楼，租期自1997年7月2日起至2017年7月1日，共二十年，租金每年41698.8元，立合同先付两年租金，以后两年付一次，上打租，逾期一个月不交足租金，刘跃民同意原告没收其房产，中止其经营，直至其交足租金；在合同有效期内，刘跃民对所租的地皮有使用权，没有所有权，更无买卖权，如刘跃民中途想转卖自己的房产，必须先经原告同意，办理好过户手续，处理好遗留问题，合同到期，终止合同，刘跃民拆除基建，将所租地交回，如原告同意，在条件允许的情况下，另立合同，刘跃民可延续使用。合同签订后，刘跃民在所租赁土地上建二层楼房九间。其中刘跃民自己占一间，卖给邢建茹一间，卖给唐新智二间，卖给张玉申三间，卖给赵满忠二间。以上房屋均用于商业经营。刘跃民2002年7月1日去世，姜增芹、刘云峰、刘淑卿是其继承人，姜增芹是刘跃民的妻子，刘云峰、刘淑卿是刘跃民的子女。刘跃民自己占有的一间，在1999年至2007年交回原告，由原告出租，在2007年刘跃民的儿子刘云峰将该房从原告处收回自己使用，2010年4月11日，刘云峰将该房以9万元的价格卖给被告王胜义，同时约定每年由王胜义向原告交纳租赁费4622元。被告王胜义给付了房款，但未向原告交纳过租赁费。邢建茹给付刘跃民购房款37800元，在2004年5月27日，又以45000元的价格购买了唐新智的两间，现邢建茹占三间。张玉申交三间的购房款157500元。赵满忠交二间房购房款65000元。现被告占用该九间房的顺序为，赵满忠占用最东边两间，王胜义占用自东向西起第三间，邢建茹占用自东向西起第四、五、六间，张玉申占用最西边三间。另查，1999年，因刘跃民未交租赁费，原告将刘跃民起诉到法院，法院判决刘跃民给付1997年7月1日到1999年7月1日租赁费，判决后刘跃民没有给付。后经原告催要刘跃民及其他被告均未交纳租赁费。经保定蓝天资产评估有限责任公司对涉案房屋进行评估，结论为：经评估，委托评估的资产在评估基准日2014年9月17日的资产总价值为50.17万元。就本案所涉及的土地，原告在1996年10月28日以建设门市的名义办理了乡、镇、村建设用地审批手续，政府允许的使用期为十年，自1996年10月至2006年10月。建设用地审批手续上显示的该土地的四至为“东至食品厂门市、西至客车厂、北至定曲路、南至焦化厂”。保定地区焦化厂的土地档案显示该厂的土地四至为“东至庞白土路、西至胜利客车厂、北至定曲公路、南至东甘德、围墙外有1米的护墙地不在计算面积内，虚线所围场地由食品厂借用焦化厂的土地”。因被告主张本案所争议的土地根据保定地区焦化厂的土地档案显示，应属于保定地区焦化厂，针对被告提出的异议，法院到定州市国土资源局进行了调查，定州市国土资源局作了如下复函“保定地区焦化厂于1992年办理土地登记，登记面积45142.26平方米，该证载面积不包括西北侧虚线所围场地面积；东甘德村委会于1996年经批准占用0.48亩土地建综合门市部，批准使用期限十年，即1996年10月至2006年10月”。
原审法院认为，原告与刘跃民签订租赁合同，由刘跃民租赁原告土地进行经营。刘跃民租赁后长期未按约定交纳租赁费，违反了双方协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同，故原告要求解除与刘跃民租赁合同并无不当，依法予以支持，合同解除时间为本案起诉书送达之日，即2014年1月23日。合同解除后，刘跃民继承人应返还原告所租赁土地。刘跃民租赁土地后，建二层楼房九间，分别出售给了张玉申、邢建茹、赵满忠，其中另一间由刘跃民之子刘云峰卖给王胜义。刘跃民利用所租赁土地建房进行出售并交付，系无权处分；且其出售房屋占用的是集体土地，其出售行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该出售协议应为无效协议。协议无效后双方应各自返还依合同所取得的财产。刘云峰等继承人返还购房户购房款，购房户返还刘云峰等房屋。刘跃民所租土地上已建有房产，建房时原告是知道的，原告收回租赁土地，应将房产一并收回，并按评估价格予以补偿。故被告张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义应直接将其占有的房屋及土地返还给原告村委会，原告在评估价款中按上述四被告所出购房款数额395300元补偿四被告。评估价款中剩余部分106400元补偿刘云峰等刘跃民继承人以抵顶所欠租赁费。原告与刘跃民所签合同约定每年土地租赁费为41698.8元，自1999年7月2日至2013年7月1日，租赁费总计583783.2元，原告主张458686.80元（不含王胜义、刘云峰的占地费和唐新智所占期间的费用，此费用原告在本案中不进行主张），依法予以保护。所欠租赁费抵顶房屋补偿款后仍欠352286.8元租赁费，仍应继续偿还。刘跃民已经去世，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，其继承人被告刘云峰、姜增芹、刘淑卿在其所继承遗产范围内承担偿还责任。被告刘云峰等辩称，土地是转租给张玉申等，不是买卖房屋，未能提供证据证明，应不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决“一、原告定州市东甘德社区村民委员会与刘跃民租赁合同于2014年1月23日解除；二、被告张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义将其占有的本案所涉房屋及土地返还给原告定州市东甘德社区村民委员会；三、原告定州市东甘德社区村民委员会分别给付被告张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义房屋补偿款157500元、82800元、65000元、90000元；四、被告刘云峰、姜增芹、刘淑卿在其所继承遗产范围内承担偿还原告定州市东甘德社区村民委员会租赁费352286.8元。案件受理费8180元，鉴定评估费用11000元，由被告刘云峰、姜增芹、刘淑卿在其所继承遗产范围内承担。”
宣判后，上诉人张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义不服，上诉称：一、保定地区焦化厂的土地登记档案显示其四至的范围与1996年10月28日以建设门市办理的乡镇建设用地批准手续的四至范围存在着重合，国土资源的“复函”与保定地区焦化厂的土地登记内容冲突，不应作为定案依据，因此应当裁定驳回起诉，由行政机关确权后再依法起诉；二、本案一审判决适用的是《中华人民共和国土地管理法》1998年8月29日修订后新增的条款，该法修订之前并没有规定不得出售，且《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起实施，本案当事人买卖房屋时间在之前，该条款均不溯及既往，请求二审法院驳回被上诉人的起诉。
被上诉人定州市东甘德社区村民委员会对此上诉，答辩称：一、本案所争土地的所有权是被上诉人的，定州市国土资源局出具的复函非常明确，不涉及由行政机关裁决的问题，且本案所争土地在签订土地租赁协议时明确约定不得转让，转让需经被上诉人同意；二、根据立法法的规定，审理民事案件不涉及溯及力的问题，上诉人的行为违反法律规定是明确的，且从来没有法律规定出售买卖土地合法，上诉人所说法律已经废止，上诉人上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。四上诉人提交三份定州市人民法院的裁定书，证明被上诉人曾于2008年诉过上诉人邢建茹、王树坤（上诉人赵满忠之妻）、李坤英（上诉人张玉申之妻），定州市人民法院均以被告不是租赁方当事人主体不适格驳回起诉，属于重复诉讼。被上诉人认可该三份裁定书，主张因三人不认可转租事实，因此驳回起诉的。
本院认为，一审针对四上诉人对权属问题的异议，特向定州市国土资源局进行了调查，该局明确答复保定地区焦化厂土地证载面积不包括西北侧虚线所围场地面积，上诉人现主张权属存在争议，未提交充足证据予以证实，提交的裁定书均以被告不是租赁合同一方当事人，被告主体不适格为由驳回起诉，即该裁定确认的仅是双方不存在租赁关系，而本案经查实确系刘跃民与被上诉人定州市东甘德社区村民委员会签订租地协议后，在所租土地上建房并先后将房屋卖予四上诉人，现被上诉人定州市东甘德社区村民委员会将刘跃民的继承人及四上诉人诉至法院，与原生效裁定主体不一致，且与原生效裁定不矛盾，故本案不属重复诉讼范畴。故综上，上诉人的上诉理据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8180元，由上诉人张玉申、邢建茹、赵满忠、王胜义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 岚
代理审判员 赵鹏壮
代理审判员 徐 超
二〇一六年五月十八日
书 记 员 庞晓兰