浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第211号
原告：李明。
委托代理人（特别授权）：汤立挺。
被告：诸暨同方置业有限公司。
法定代表人：姬丽松。
委托代理人（特别授权）：王媛媛。
原告李明为与被告诸暨同方置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月30日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告李明的委托代理人汤立挺，被告诸暨同方置业有限公司的委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。审理中，被告以关联案件的再审结果影响本案处理结果为由，申请中止审理，本院依法予以准许。现中止事由消失，本案恢复审理。本案现已审理终结。
原告李明起诉称，2009年7月9日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买开发建设的位于诸暨市暨阳街道同方国暨公馆3号楼102号房（排屋）。房屋建筑层数为地上4层、地下2层（局部1层），建筑面积共316.62平方米，加上附房，总房款为2905170元。被告应于2010年12月31日前交付，交付条件为商品房验收合格，如逾期交房，则应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向两原告支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。同时，被告应保证在房屋交付时，按规划设计文件规定的公共设施正常使用，否则，也应按已付房价款的万分之0.5支付违约金。合同第十四条还对产权登记的期限进行了约定，即被告将在房屋交付使用后360天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则就按交付房屋价款0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告方直到2011年5月10日，才进行“五方”验收；2012年9月3日才经备案登记。综上，原告认为，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效，被告理应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告履约过程中存在的上述情形已构成违约，应按合同承担违约责任。现两原告起诉要求判令：被告支付逾期交房违约金87153元（计算至2012年9月3日共计600天，按日万分之0.5）；并承担本案诉讼费。
被告诸暨同方置业有限公司答辩称，1、被告在合同约定的交房日期前，向原告发出了交房通知，严格按照合同约定履行了交付义务，未迟延交付；2、原告由于自身原因，于2011年1月31日前才来收房，未能按合同约定交付的原因不能归责于被告；3、原告主张将竣工验收合格备案作为交付条件，并将竣工验收合格备案之日2012年9月3日作为房屋交付的法定条件成就日，答辩人认为原告的主张没有事实和法律依据。首先，依据双方签订的商品房买卖合同，合同约定涉案房屋于2010年12月31日前进行交付，交付条件为商品房验收合格，事实上，原告已于2011年1月31日前占有、使用房屋，并办理房屋交接手续，被告于2011年5月10日完成竣工验收；其次，按照建筑法、城市房地产管理法等法律规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，双方合同约定将验收合格作为交付条件符合法律规定。结合本案，竣工验收合格之日为2011年5月10日，应当将其作为房屋交付条件成就日；再次，根据2004年5月19日国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批，从上述规定来看，国家从立法层面已经取消将竣工综合验收备案行政审批作为强制性管理规定。原告主张将竣工验收合格备案之日2012年9月3日作为房屋交付条件成就日，于法无据；4、根据浙江省高级人民法院审理的（2012）浙民提字第55号关于再审申请人康都控股集团有限公司与被申请人王志生商品房预售合同纠纷一案，省高院认定，竣工验收备案表中记载，勘验、设计、施工、监理、建设单位对商品房出具竣工验收合格意见时间即认定为商品房交付条件已成就，所以，涉案房屋于2011年5月10日已符合房屋交付的条件。综上，答辩人认为原告的诉请没有事实和法律依据，理应驳回。
经审理查明，本院认定如下事实：
2009年7月9日，原告李明（签约买受人）与被告诸暨同方置业有限公司（签约出卖人）签订编号为E0004627《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人向出卖人购买位于诸暨市暨阳街道金鸡山南侧“国暨公馆”第3号楼102号房，该商品房的用途为住宅，属混合结构，建筑层数地上4层，地下2层，局部1层，房屋建筑面积共316.62平方米，附房国暨公馆3号楼2号，面积98.03平方米及55.90平方米。商品房及相关用房总金额2905170元。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。2010年12月28日，被告向原告方邮寄入伙通知书。合同签订后，两原告已付清全部房价款2912708元。2011年1月30日，原、被告签订商品房交接书，被告将涉案房屋交付给原告。2011年5月10日，被告诸暨同方置业有限公司、浙江省二建建设集团有限公司、浙江省工程咨询有限公司、浙江当代建筑设计研究院有限公司、浙江山川有色勘察设计有限公司等五家单位对诉争房产进行了工程竣工验收。2012年9月3日，被告就诉争房产向诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。2012年10月31日，被告就国暨公馆商品房向产权登记部门进行了初始登记。2014年12月，两原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实，由双方当事人的陈述及原告李明提供的商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、诸暨市房地产管理处出具的房屋所有权存根，被告诸暨同方置业有限公司提供的国内特快专递邮件详情单等证据证实，本院予以确认。原告提供的（2013）绍诸民初字第2708号、（2014）浙绍民终字第317号民事判决书及被告提供的（2012）浙民提字第55号民事判决书与本案没有关联性，本院对证据的证明力不予确认。
本院认为，原告李明与被告诸暨同方置业有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。本案双方主要争议的焦点是被告交付诉争商品房有无达到交付条件，是否应当承担逾期交付违约责任，如果承担违约责任，则逾期期间如何确定。原告方主张，商品房未经建设行政主管部门竣工验收备案进行交付，不符合法律规定，未达到交付的条件，逾期期间应确定至2012年9月3日备案日止。被告则认为，双方合同中约定交房的条件为“验收合格”，即建设、设计、施工、监理、勘察等五方验收，备案并不是双方约定的交付条件，涉案房屋于2011年5月10日已符合房屋交付的条件。本院认为，涉案合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，涉案房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。且原告方于2011年1月31日已经接受并使用该房屋，亦无证据表明本案存在双方合同目的不能实现的情形。故诸暨同方置业有限公司承担逾期交房违约责任的期间应从2011年1月1日起算至2011年5月9日止。违约金数额按已交付房价款的日万分之零点五计算为18786.97元（2912708元×0.00005×129天），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告诸暨同方置业有限公司应支付原告李明逾期交房违约金共计人民币18786.97元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告李明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费1979元，依法减半收取989.50元，原告李明负担776.50元，由被告诸暨同方置业有限公司负担213元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一五年十月二十三日
书记员 杨方玲