安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第00191号
原告：张文侠，女，1953年7月4日出生，汉族，退休职工，住安徽省蚌埠市。
委托代理人：李晓静（系张文侠女儿）。
被告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地合肥市滨湖新区。
法定代表人：刘继同，董事长。
委托代理人：赵龙，该公司工作人员。
原告张文侠诉被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文侠及其委托代理人李晓静，被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司的委托代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文侠诉称：2011年1月13日，原告在交房当日向被告提出的三个问题：一、马桶旁边的地漏下水管堵塞；二、入户门缝隙太大，当时讲如果修不好就换门；三、地面3处、墙面3处裂缝。历任楼长都讲解决，但至今未能妥善解决，给业主生活带来不便，并造成了长期的困扰。
2014年3月22日，苏楼长带人来修，虽然通水，但留下了长期的隐患，让业主永远无法解决：一、直流管换成侧流管，易堵塞；二、换上去的管材质量差，使用期短；三、管道内灌的是混凝土，为了要凿通，施工时管道经受了多次敲打，以后易漏水易炸裂；四、下水管被截掉一段，会溢臭味，并造成以后如果再坏了，业主无法再置换修理。鉴于以上情况，当天苏楼长、工程部刘部长承诺：只要正常使用，以后马桶旁边的地漏下水管道再出现问题，就由树荫苑物业负责，并免费维修。装修后此承诺依然生效。承诺有录音，凿下水混凝土有录像，下水管有实物为证。
入户门当时苏楼长买了胶粘了门边，但门缝隙没修理，要求物业公司尽快修好，苏楼长买的胶管有实物，上门时间在3月底，可以调取小区摄像为证。地面、墙面裂缝怕以后引起房屋质量问题，修理情况要出具书面说明。2014年9月7日吴楼长短信可证明原告一直在主张解决开发商遗留问题，物业一直承诺解决。
世纪金源开发商交房时把房屋问题遗留给业主，物业公司拖两年多，直到业主停交物业费才被迫维修。
物业公司维修有造成长期的隐患，致使装修材料一涨再涨，业主至今无法装修！物业公司兑现承诺，解决开发商遗留问题再交物业费（调取树荫苑物业办公室摄像就清楚可见），吴楼长手机短信也可证实。11月份我找到合肥市住建局和包河区住建局。包河区住建局物业科领导给我物业公司祁经理的电话号码，让我们找他解决，还让我去北城找到开发商。祈经理派园区负责人赵主任带着工程部刘部长、吴楼长到我们家把以上问题全部用手机拍了照。
物业公司始终终在逃避应尽的职责，不守信、不兑现承诺，只要物业费，竟然还厚颜下此通知，贴在业主门上故意造成原告精神负担，世纪金源物业公司虽然有钱有势，但是现在中央在反腐败，我坚信，法官和政府工作人员决不会违背事实违背民心帮你们说假话，更不会违法判决！
综上所述，被告应履行承诺，修好入户门缝隙，并对房屋裂缝的修理情况出具书面说明，请法院依法判决以维护原告的合法权益。故请求人民法院判令：1、被告履行承诺“只要正常使用，以后马桶旁边的地漏下水管道再出现问题，就由树荫苑物业负责，并免费维修。装修后此承诺依然生效”；2、被告继续履行承诺修好入户门；3、被告履行承诺，修理地面、墙面裂缝，修理情况要出具书面说明；4、由被告承担诉讼费用。
被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司在庭审中辩称：1、原告的诉请属于房屋施工遗留问题，与被告无关，被告不是本案的适格被告，请法院依法驳回原告的诉请。首先，本案涉案房屋的建设单位是安徽世纪金源置业发展有限公司，与被告是两个不同的独立法人单位；其次，原告诉请的卫生间地漏下水管、入户门、地面以及墙面裂缝均是施工遗留问题，是金源置业公司与业主之间的商品房买卖合同关系规范的范畴，而被告仅是物业服务单位，与原告形成的是物业服务合同关系，因此被告不是本案适格被告；再次，从本案的法律关系看，原告应以金源置业公司为被告，以商品房销售合同纠纷为案由进行诉讼。但原告却以物业服务合同纠纷为案由提起本诉，属于适用案由的错误。故请求人民法院驳回原告的起诉。2、原告要求物业永远承担维修责任，此维修责任期间显然超出我国相关法律规定的维修期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程的保修期为……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。从上述规定可知，即使是法律强制规定的建设单位对给排水管道、设备安装的保修期也仅为2年。原告也无其他证据证明金源置业公司承诺给予更久保修期。因此，原告要求“以后马桶旁边的地漏下水管再出现问题，就由树荫苑物业负责”，根本没有法律依据，明显超出相关法律规定的维修期。
经审理查明：2009年12月6日，原告张文侠与安徽世纪金源置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于滨湖世纪城树荫苑10-902室住房一套。2011年1月13日，安徽世纪金源置业发展有限公司向张文侠交付房屋钥匙，此后张文侠验房发现马桶旁边存在地漏下水管被水泥堵住、入户门缝隙大、墙面、地面有裂缝问题，遂向被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司提出要求给予解决。2014年3月22日，被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司安排工作人员进行维修，因卫生间马桶旁边的地漏下水管被水泥堵塞，该公司对管材进行了切割更换、疏通维修。因张文侠认为更换的管材管壁厚度、通水量不一样等，担心管子质量问题，遂向被告方反映，并对谈话进行了录音。其中录音中被告方工作人员有“只要是因为这个管出现的问题绝对修”、“堵了我们帮你修”、“以后要是因为这个管出水量造成的堵塞，堵了，下边你不用操心了，我们去协调，我们肯定给你修好”等陈述。
2014年9月1日以及9月7日，原告方与被告方工作人员吴群（吴楼长）互通短信，被告方要求原告尽快交纳物业费，原告则要求解决开发商遗留问题等。交涉期间对原告张文侠反映的问题，被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司拟就了一份协议，内容为“一、水管已经更换，以后如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，物业公司给予免费维修；二、入户门漏隙过大，经过维修，但还有缝隙，能够使用，在以后如果漏隙在扩大和造成业主的无法正常使用，物业公司给予免费维修；三、墙面裂缝和地面裂缝可以维修（业主定时间），在维修以后如因原来的裂缝造成的严重后果，物业公司承担所造的一切责任。”对此份协议，被告要求原告签字确认，原告未予签字，但用手机进行了拍照，庭审中被告对此予以认同。2014年12月份，原告继续要求被告兑现承诺并向相关部门进行投诉。
另查明：树荫苑10-902室存在有：主卧室飘窗下面有裂缝、餐厅内的厨房墙下地面有裂缝、次卧室内与承重墙垂直处有裂缝、次卧室飘窗墙面有裂缝、餐厅北窗墙面有裂缝、入户花园房顶有裂缝。
另，被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司系建设单位安徽世纪金源置业发展有限公司选聘的对滨湖世纪城树荫苑进行前期物业管理服务的企业，并签订有前期物业服务合同，委托其对物业共用部位的维修、养护和管理等。同时安徽世纪金源置业发展有限公司在交付房屋时向业主提供了《合肥市住宅质量保证书》，其中第七条约定“本套房屋交付业主后，有关房屋质量的报修、来信来访及投诉，将由本公司行政（部门）或委托合肥滨湖世纪城物业管理有限公司在三日内予以受理。”2011年至2013年度，张文侠向合肥滨湖世纪城物业管理有限公司交付了物业费用，2014年度因双方为此发生争议，张文侠未予交付。2014年12月22日，张文侠诉讼来院。
上述事实有：商品房买卖合同、《合肥市住宅质量保证书》，视听资料，协议书照片，现场照片以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为：被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司是系建设单位安徽世纪金源置业发展有限公司选聘对滨湖世纪城树荫苑进行前期物业管理服务的企业，因此依照法律规定双方之间的前期物业服务合同对包括原告张文侠在内的业主具有约束效力，且被告事实上也在树荫苑小区进行物业管理服务并收取了原告交纳的物业费用，故原、被告双方之间形成了物业服务合同关系，所以双方均应当按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点问题在于：房屋交付中出现的质量问题是否系物业服务合同调整的范畴。
对此本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，首先，作为业主在接收房屋时应当进行验房，对发现的问题应当按照合同的相关约定等及时提出，而事实上原告张文侠确已经按照合同的约定提出了相关问题，且按照《合肥市住宅质量保证书》第七条的规定，向合肥滨湖世纪城物业管理有限公司提出诉求也具有依据；其次，合肥滨湖世纪城物业管理有限公司作为物业服务企业在原告按照《合肥市住宅质量保证书》第七条的规定等向其投诉有关房屋质量问题时，如认为不是其职责或合同约定的范围，其也应当履行向原告披露、告知等义务，否则原告有理由相信被告具有维修、维护房屋的义务。而事实上，被告予以受理了的原告的诉求，此后在2014年3月22日实际又对张文侠所有的房屋马桶旁边地漏下水管等进行了维修，且张文侠予以接受，表明物业服务关系的内容增加了包含对原告所反映的问题进行维修的内容，双方变更内容后的物业服务合同关系因此成立；第三，在被告对马桶地漏等进行维修以及原告与被告交涉期间，被告拟就的协议，其三条内容均与本案具有关联，虽原告未予签字，但被告当庭予以认可该协议的内容，因此能够证明被告对物业服务内容曾与原告进行了协商，并予以认同增加了服务的内容。故综合前述理由，本院认为：被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司作为前期物业服务企业，在受理了业主关于房屋质量的投诉后，且在事实上承担了对业主提出的问题所进行的维修等义务，在原告予以接受后，双方因此对物业服务合同应当视为已经增加了有关房屋质量的三项内容，双方之间的物业服务合同关系经变更后重新成立，且并不违反法律规定，故对原、被告之间具有约束效力，所以双方应当按照新的约定履行自己的义务。现被告认为其不是本案适格的主体的辩称意见，本院不予采纳。
本案中，因原告的房屋存在相关质量问题，被告也没有证据证明是原告自身的原因所致，因此交付给原告的房屋应当具有住房应有的完好性和正常的使用功能，因被告在对地下水管修复过程中实际进行了切割、更换等措施，客观上修复后的状态与原始状态存在有不一致的地方，因此修复的功能应当与设计的功能相一致。鉴于原告在向被告交涉的过程中对被告方进行了录音，虽然被告否认该视听资料的内容，但因该录音资料并无侵害他人合法权益或者以违反法律禁止性规定的方法取得，且与被告拟就的协议第一项可相为佐证，因此能够认定被告对原告作出了因马桶地漏水管更换，在正常使用中，如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，该公司给予免费维修的承诺，该承诺应是被告方的真实意思表示，不违反法律的规定，所以本院对该承诺予以确认其对张文侠有效。
根据规定，住宅户门应采用安全防卫门，其应符合当时国家规定的标准，关于原告要求修好入户门的诉求，鉴于协议中被告也自认入户门还有缝隙，对此说明入户门存在与规定的标准具有差异，鉴于被告并未提出证据证明其对此进行了维修并达到规定的标准，因此对入户门存在的缝隙过大问题，仍应负有修复的义务，对原告的该项诉求，本院予以支持。
对于主卧室飘窗等存在的裂缝，照片清晰所示，因此被告对此负有修复的义务并至国家规定的标准，本院对原告要求被告对主卧室飘窗下面裂缝、餐厅内的厨房墙下地面裂缝、次卧室内与承重墙垂直处裂缝、次卧室飘窗墙面裂缝、餐厅北窗墙面裂缝、入户花园房顶裂缝予以修理的诉讼请求予以支持并应就修理情况向原告出具书面说明。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司作出的承诺即主要内容为“因滨湖世纪城树荫苑10-902室马桶地漏水管更换，在正常使用中（包括装修后），如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，物业公司给予免费维修”对原告张文侠有效；
二、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告张文侠所有的滨湖世纪城树荫苑10-902室入户门予以修复至国家规定的标准；
三、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告张文侠所有的滨湖世纪城树荫苑10-902室主卧室飘窗下面裂缝、餐厅内的厨房墙下地面裂缝、次卧室内与承重墙垂直处裂缝、次卧室飘窗墙面裂缝、餐厅北窗墙面裂缝、入户花园房顶裂缝予以修复至国家规定的标准，并就修理情况向原告出具书面说明。
案件受理费100元减半收取后为50元，由被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一五年二月十一日
书记员 陈姗
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。