山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1954号
上诉人(原审原告)：山东电影洗印厂，住所地济南市。
法定代表人：马营，厂长。
委托诉讼代理人：曹国振，山东祥天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：楷轩文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市。
法定代表人：刘世岗，总经理。
上诉人山东电影洗印厂因与被上诉人楷轩文化传媒（北京）有限公司（以下简称楷轩文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
山东电影洗印厂上诉请求：1、请求撤销(2016)鲁0102民初3968号民事判决书的二、三、四项；2、请求依法改判楷轩文化公司向山东电影洗印厂支付租赁费及物业费共计218032元；3、请求依法改判楷轩文化公司向山东电影洗印厂支付滞纳金54075.92元；(以218032元为基数，按照日千分之一支付至2016年8月3日的滞纳金)。4、本案的一、二审诉讼费用由楷轩文化公司承担。事实和理由：一、一审法院酌定楷轩文化公司按照双方协议约定金额的30%向山东电影洗印厂支付租赁费及物业费缺乏事实和法律依据，依法应当支付全部欠付的租赁费及物业费。1、一审法院业已查明，双方虽然在协议中约定涉案房屋用作办公接待使用，但楷轩文化公司接手使用房屋后对于涉案房屋进行实际改变用途用作仓库。双方虽没有办理特别的交接手续，但楷轩文化公司于2015年5月4日就将开饭店所用的一些锅碗瓢盆(而非办公用品)放置在涉案房屋，并上锁，对涉案房屋实际占有使用。楷轩文化公司实际将涉案房屋改变用途的行为并不影响双方协议的实际履行，理应按照协议约定向山东电影洗印厂支付租赁费和物业费。2、一审法院认定：“涉案房屋一直未能通水通电，导致房屋使用功能和价值的大幅贬值”不符合客观事实。具体理由为：首先、协议约定楷轩文化公司承租房屋后，可以对房屋进行装修。实际上楷轩文化公司至今仍没有进行装修，楷轩文化公司仅用作仓库，即房屋没有真正用作办公、接待使用，房屋自然没有通水通电，导致房屋使用功能和价值贬值的责任在于楷轩文化公司，不应当以此认定山东电影洗印厂未履行义务，进而酌定按照30％支付相关费用。其次、关于通水的问题。因涉案房屋出租的用途为：办公、接待，并非餐饮、酒店等大量用水的行业，院内设有公共洗手间可以解决楷轩文化公司的用水需要，双方对此情形均已知晓，涉案房屋是否通水并不影响涉案房屋的使用功能。再次，关于通下水道的问题，协议中亦没有载明山东电影洗印厂负有解决下水道的义务，双方事后亦未就该问题达成补充协议，山东电影洗印厂不允许楷轩文化公司安装下水道，这也符合协议对涉案房屋只能用作办公接待使用的约定。最后，关于通电的问题，事实上，涉案房屋已经有线路接入涉案房屋的外墙，涉案房屋具备通电条件，楷轩文化公司向山东电影洗印厂提出用电要求，山东电影洗印厂可以接通线路予以通电，但山东电影洗印厂未装修，也没有按照山东电影洗印厂的要求办理用电卡，所以也就未真正实现全面通电。二、双方所签订的《房屋租赁协议》合法有效，一审法院理应判决楷轩文化公司向山东电影洗印厂支付滞纳金。双方所签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。本案中，双方所签订的《房屋租赁协议》中第7条已明确约定：“…欠费不交，甲方每天将按欠款额的千分之一收取滞纳金…”。一审法院业已查明，楷轩文化公司拖欠相关费用高达20余万元，理应依约向山东电影洗印厂支付滞纳金。综上，一审法院判决部分错误，请二审法院，查明事实进行依法改判，支持山东电影洗印厂的上诉请求。
楷轩文化公司辩称：楷轩文化公司不欠山东电影洗印厂租金。根据合同第8条约定，搬迁时破坏房屋、门窗、电路、水暖等设施，及墙面装修的情况下，山东电影洗印厂才有权利解除合同，收回房屋，除此之外，山东电影洗印厂无权解除合同，山东电影洗印厂出租的房屋因山东电影洗印厂的原因房屋不具备使用条件，因而没有交付使用，山东电影洗印厂应当使房屋具备使用条件后交付楷轩文化公司使用，继续履行合同。滞纳金不同意支付。不交租金，不存在滞纳金的问题。
山东电影洗印厂向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令楷轩文化公司支付租赁费及物业费256032元；2、依法判令楷轩文化公司支付滞纳金（以256032元为基数，按照日千分之一计算）；3、本案的诉讼费用由楷轩文化公司承担。诉讼过程中，山东电影洗印厂变更诉讼请求为：1、依法解除双方于2015年5月3日签订的房屋租赁协议；2、依法判令楷轩文化公司支付租赁费及物业费共计218032元（自2015年6月3日至2016年8月3日期间）；3、依法判令楷轩文化公司支付滞纳金（以218032元为基数，按照日千分之一分段计算）；4、本案的诉讼费用由楷轩文化公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月3日，山东电影洗印厂（甲方）与楷轩文化公司（乙方）签订房屋租赁协议，协议第三条约定：“甲方将原空调车间地上两层（面积：384平方米）租赁给乙方作为办公、接待使用。房屋装修期时间自2015年5月3日始至2018年6月3日止。装修期不计算房租。缴费时间自2015年6月3日始至2018年6月3日止。租赁期限三年。到期后，乙方在同等条件下有优先续租权”；协议第六条约定：“根据协议第三条乙方租赁甲方房屋（场地）面积计算，乙方每月应缴房屋费（场地）租赁费17520元，物业费768元，押金20000元，本押金在协议终止时结清所有账目前提下无息退还给乙方。房屋租赁费、物业管理费每三个月缴纳一次，并于签订本协议时预交第一期，每期费用须提前十五日预交”；协议第七条约定：“乙方应独立承担租赁房屋（场地）内由政府部门针对乙方经营性活动而特定收取的各类规费。乙方应按时缴纳租期内所发生的的房租、税费及其他应缴费用。水费按照甲方物业规定的标准收取，当月查表结算。电费需购买预付费电卡。欠费不交，甲方每天将按欠费额的千分之一收取滞纳金，并停止供给水电，直至终止协议收回房屋（场地），由此造成的各项损失由乙方负责”；协议还对双方的其他权利义务等进行了约定。关于协议第三条，山东电影洗印厂主张该条款中存在一处笔误，即房屋装修期时间应自2015年5月3日始至“2015年6月3日”止，而非“2018年6月3日”，装修期间仅为一个月，不可能长达三年以上；楷轩文化公司对山东电影洗印厂的上述主张不予认可，但关于该条款中指向的装修主体，双方均认可是指楷轩文化公司对涉案房屋进行装修。另查明，山东电影洗印厂系涉案房屋的所有权人，房屋所有权证号为济房权证历字第0159**号。
山东电影洗印厂主张双方于2015年5月4日办理了涉案房屋的交付；楷轩文化公司主张，因涉案房屋当时没有上锁，故双方未办理特别交付手续，签订房屋租赁协议后其就可以对涉案房屋进行使用了。2015年5月6日，楷轩文化公司向山东电影洗印厂支付了押金2万元。房屋交付后，因一直未能通水通电，楷轩文化公司仅将部分办公用品放置在涉案房屋内，并对房门进行了上锁，但未对涉案房屋进行装修，也未作其他使用。关于未能通电的原因，山东电影洗印厂称涉案房屋具备通电条件，但需要楷轩文化公司使用电卡预付电费后才能使用；楷轩文化公司则称双方交付房屋时并未向其交付电卡，故无法正常充值缴费，后期楷轩文化公司曾找到山东电影洗印厂多次协商水电问题，但一直未能得到答复。关于涉案房屋一直不通上下水的事实，山东电影洗印厂表示认可。另，2015年4月30日，楷轩文化公司向山东电影洗印厂打款38000元，山东电影洗印厂向其出具了收款收据，山东电影洗印厂主张该款项为楷轩文化公司支付的涉案房屋的场地使用费。楷轩文化公司未再向山东电影洗印厂支付后续租金等费用。
2016年10月8日，山东电影洗印厂在涉案房屋房门上张贴了《解除房屋租赁协议通知书》，载明：房屋交付使用后，楷轩文化公司一直未能缴纳租赁费，截止2016年8月3日，已经欠付租赁费20余万元，楷轩文化公司的违约行为致使山东电影洗印厂无法实现合同目的，依照《房屋租赁协议》第七条之规定，解除双方签订的该租赁协议，现予以通知。楷轩文化公司主张未曾见过该通知书。
一审法院认为，山东电影洗印厂与楷轩文化公司于2015年5月3日签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于协议第三条中关于房屋装修期时间的约定，双方存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。综合该房屋租赁协议第三条上下文的内容和协议的整体约定可知，协议中记载的“房屋装修期时间自2015年5月3日始至2018年6月3日止”应为笔误，因本协议约定的有偿房屋租赁期间为“2015年6月3日始至2018年6月3日止”，而前述期限已完全覆盖后述期限，显然不符合本协议的订立目的和通常交易习惯，因此，对山东电影洗印厂主张该条款为笔误，涉案房屋装修期时间为自2015年5月3日始至2015年6月3日止的意见，一审法院予以采信。因此，按照房屋租赁协议的约定，山东电影洗印厂应当自2015年6月3日起为楷轩文化公司起算房租。
山东电影洗印厂向楷轩文化公司如期交付了房屋，楷轩文化公司亦对房屋进行了占有使用，但楷轩文化公司未能按照协议约定向山东电影洗印厂支付租赁费、物业费等，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。山东电影洗印厂于2016年6月20日向原审法院起诉要求楷轩文化公司支付拖欠的租赁费及物业费，原审法院于2016年7月15日向楷轩文化公司送达起诉状等应诉材料后，楷轩文化公司仍未支付，山东电影洗印厂于2016年10月16日向原审法院提出增加诉讼请求的申请，要求解除双方签订的房屋租赁协议，山东电影洗印厂的该项诉讼请求，符合上述法律规定，故原审法院对此应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。山东电影洗印厂解除合同的主张已于2016年10月8日在涉案房屋的房门上张贴了《解除房屋租赁协议通知书》，但楷轩文化公司主张未曾看到过该通知，山东电影洗印厂亦未提交其他证据证明楷轩文化公司已收到该通知，故对山东电影洗印厂主张房屋租赁协议于2016年10月8日解除的意见，原审法院不予采信。山东电影洗印厂提出解除双方签订的房屋租赁协议的诉讼请求后，原审法院于2016年10月17日向楷轩文化公司进行了送达，其法定代表人刘世岗在送达回证上签字确定，故原审法院确认双方签订的房屋租赁协议于2016年10月17日解除。
关于2015年4月30日楷轩文化公司支付的38000元，山东电影洗印厂主张系楷轩文化公司针对涉案房屋预付的场地使用费，应当在本案诉讼请求中予以扣减，并据此变更了诉讼请求的数额。楷轩文化公司虽对此提出不同意见，但未提供相关证据予以证实，且山东电影洗印厂变更诉讼请求的行为，系对其自身权利的处置，故原审法院应对该38000元在计算相关费用时予以扣减。楷轩文化公司应当向山东电影洗印厂支付2015年6月3日至2016年10月17日期间的租赁费及物业费，山东电影洗印厂仅主张2015年6月3日至2016年8月3日期间的费用，未超出上述范围，原审法院应予支持。但根据房屋租赁协议约定，楷轩文化公司租赁涉案房屋的用途为“办公、接待使用”，因涉案房屋一直未能通水通电，导致房屋使用功能和价值的大幅贬损，楷轩文化公司未能按照合同约定的用途对涉案房屋进行使用，故原审法院酌定楷轩文化公司按照双方协议约定金额的30%向山东电影洗印厂支付2015年6月3日至2016年8月3日期间房屋租赁费及物业费（17520元/月+768元/月）×14个月×30%-38000元=38809.60元。因山东电影洗印厂交付的房屋存在一定瑕疵，导致楷轩文化公司未能正常使用，故对山东电影洗印厂主张的逾期付款的滞纳金，原审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东电影洗印厂与楷轩文化传媒（北京）有限公司2015年5月3日签订的房屋租赁协议于2016年10月17日解除；二、楷轩文化传媒（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付山东电影洗印厂2015年6月3日至2016年8月3日期间的租赁费及物业费38809.60元；三、驳回山东电影洗印厂要求楷轩文化传媒（北京）有限公司支付滞纳金的诉讼请求；四、驳回山东电影洗印厂超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，由山东电影洗印厂负担2570元、楷轩文化传媒（北京）有限公司负担2570元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山东电影洗印厂为证明涉案房屋已经从外面接了电线引入房屋，提交5张照片予以证明。楷轩文化公司质证称，对照片的真实性没有异议。楷轩文化公司认为现场未通电，而且照片和租赁的房屋没有任何关系，照片上这条线路是前面的房屋所用。
本院认为，山东电影洗印厂与楷轩文化公司签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。山东电影洗印厂向楷轩文化公司如期交付了房屋，楷轩文化公司亦对房屋占有使用，楷轩文化公司应按照协议约定向山东电影洗印厂支付租赁费、物业费等，否则根据约定承担违约责任。山东电影洗印厂上诉认为，其交付的房屋符合合同约定，未能通电是因为楷轩文化公司未办理取电卡所致，责任不在于自己。一审法院认定山东电影洗印厂交付的出租房屋功能贬损，酌定楷轩文化公司按30%支付房屋租赁费、物业费、不支持逾期付款滞纳金不当，应予纠正。楷轩文化公司应缴租赁费、物业费（17520元/月+768元/月）×14个月-38000元=218032元。楷轩文化公司应缴滞纳金：2015年6月3日—2015年9月2日，应交54864元，已付38000元，欠费16864元，拖欠91天，滞纳金为16864元×91天×1‰﹦1534.6元；2015年9月3日—2015年12月2日，欠费71728元（上期16864元﹢本期54864元），拖欠91天，滞纳金为71728元×91天×1‰﹦6527.2元；2015年12月3日—2016年3月2日，欠费126592元（上期71728元﹢本期54864元），拖欠89天，滞纳金为126592元×89天×1‰﹦11266.6元；2016年3月3日—2016年6月2日，欠费181456元（上期126592元﹢本期54864元），拖欠91天，滞纳金为181456元×91天×1‰﹦16512.4元；2016年6月3日—2016年8月3日，欠费236320元（上期181456元﹢本期54864元），拖欠60天，滞纳金为236320元×60天×1‰﹦14179.2元；以上共计50020元。综上，山东电影洗印厂的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初3968号民事判决第一项；
二、撤销山东省济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初3968号民事判决第二、三、四项及诉讼费承担部分；
三、楷轩文化传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东电影洗印厂2015年6月3日至2016年8月3日期间的租赁费及物业费218032元，滞纳金50020元；
四、驳回山东电影洗印厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5140元，均由楷轩文化传媒（北京）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年六月二十九日
书记员 徐 敏