辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2576号
上诉人（原审原告）易秀梅，女，1964年12月29日出生，现住盘锦市。
被上诉人（原审被告）米高(辽宁)置业有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区四台子村。
法定代表人刘国光，系公司经理。
委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。
上诉人易秀梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00635号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易秀梅、被上诉人米高（辽宁）置业有限公司的委托代理人马世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
易秀梅上诉请求：1、上诉人易秀梅诉被上诉人米高（辽宁）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人都应该按照合同全面履行各自的义务。现上诉人易秀梅已完全按合同规定履行了自己的义务；被上诉人米高（辽宁）置业有限公司却未按合同约定的期限交付给上诉人易秀梅经验收合格的房屋，已构成违约。按合同条款中“第九条第壹种方式之约定”应从2013年1月1日起，到2014年12月31日止，共计违约时间为730天，按双方约定的关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款的日万分之三计算的违约金共计92100元的诉讼请求，在一审法院判决时没有得到鲅鱼圈人民法院的支持，我们认为鲅鱼圈区人民法院在本次违约时间裁定上没有依据违约的实际交房时间的事实和合同条款约定的交房日期计算违约时间，而是把被上诉人（原审被告人）米高（辽宁）置业有限公司给业主的信函中明确的可在2013年7月1日以后办理入住手续，已尽到告知义务，结合被上诉人“亚龙湾壹号”项目其他业主的入住情况，认定被上诉人交房日期为2013年7月1日”为由裁定交房日期，不符合合同中第八条中约定的“在2012年12月31日前交付给上诉人（原审原告人）易秀梅经验收合格的商品房”之约定，因为时至2014年12月31日，被上诉人（原审被告人）米高（辽宁）置业有限公司也无法提供验收合格的商品房以及“商品房验收合格的相关手续和文件证明”、符合要求的公共配套设施及没有通过消防验收合格，不符合双方当事人在合同中约定的合格商品房交付条件和基本的居住条件。而一审法院判决的理由是：“考虑到整个房地产行业的实际情况和企业的实际承受能力，维护社会经济次序，保持社会稳定，防止企业破产造成严重的社会问题，仍以被上诉人（原审被告人）米高（辽宁）置业有限公司给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合亚龙湾1号其他业主的入住情况，认定被上诉人交房日期为2013年7月1日，没有法律依据，也不符合合同条款中双方的合同约定。同时法院的上述判决依据公然违背中华人民共和国宪法第五条“各企业事业组织都必须遵守宪法和法律，一切违反宪法和法律的行为都必须予以追究。任何组织个个人都不得有超越宪法和法律的特权”以及宪法第33条规定的“公民在法律面前人人平等”宪法和法律赋予公民的权利和义务，严重践踏宪法和法律的尊严，没有公平公正的履行人民法院职责。因此，请求法院判令维持一审时，上诉人的要求被上诉人付延期交房违约金92100元给上诉人的诉讼请求。2、鲅鱼圈区法院在一审判决书中的“违约金约定的数额过高，应以房价的日万分之一点五计算违约为宜”的裁决不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，不符合《中华人民共和国合同法》中：第八条中“依法成立合同受法律保护”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定不符，“违约金约定的数额过高，应以房价的日万分之一点五计算违约为宜”的裁定没有法律依据，“减少违约金数额”的举证也没有依据。违约金的约定是在双方当事人依法自愿的情况下，是被上诉人自己提出的违约金计算方法，并得到双方共同认可的、是符合中华人民共和国的法律法规和合同法相关规定的，是有法律依据的，合同双方都应该严格遵守的，被上诉人在一审中的违约金约定的数额过高的辩护理由不能成立。困此请求法院判令维持一审时，上诉人的要求被上诉人米高（辽宁）置业有限公司付延期交房违约金按合同约定的“房款的日万分之三”计算的诉讼请求。3、上述合同纠纷完全是由于被上诉人违背双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，违约责任应由被上诉人全部承担，而重审判决“由原告易秀梅负担2018元”没有法律依据，因此，请求法院判令被上诉人米高（辽宁）置业有限公司承担本案全部诉讼费。
米高（辽宁）置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求维持原判。
易秀梅向一审法院起诉请求：依法判令被告逾期交房违约金92100元；判令被告承担本案全部费用。
一审法院认定事实：2010年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以420558元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区xxx大街x段x-
xx号第xx幢x单元xxx号、面积为98.11平方米的房屋。合同中第八条约定交房日期为2012年12月31日前，具备条件为该商品房验收合格。合同第九条第1款第2项约定逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。上述房屋于2013年7月1日起可办理入住手续。经核算，被告逾期交房181天。另查，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记。一审法院院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告交房日期为2013年7月1日。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金”，本院认为，该违约金约定的数额过高，应以房价款的日万分之一点五计算违约金为宜。双方约定的交房日期为2012年12月31日前，被告逾期交房181天，故而违约金计算为11418元[420558元×0.00015×181天]。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告易秀梅违约金11418元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2103元，由被告米高（辽宁）置业有限公司负担85元，由原告易秀梅负担2018元。
二审中，被上诉人提交消防验收意见书、环境保护分期
验收意见书、建筑工程雨、污水排水设施验收意见书、建设工程规划核实合格证，证明以上项目已经验收合格。本院经
审理查明的其他事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》
约定了交房条件和交房日期，被上诉人未按合同约定的日期交房，应从约定的交房次日起至其交付符合交房条件房屋之日止，承担违约责任。关于房屋符合交房条件的日期认定问题，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，认定房屋符合要求，同意验收，故被上诉人交付验收合格房屋的日期可认定为2013年11月6日，逾期交房477天，被上诉人应支付违约金至2013年11月6日。关于违约金的计算标准问题，一审判决结合本地区房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，酌定以房屋价款的日万分之一点五计算违约金本院予以支持。被上诉人应支付上诉人违约金28198.41元（420558元×0.00015x447天）。关于逾期办理房屋有关权属证书的违约金问题，因双方在合同中对此并未做明确的约定，故本院不予支持。关于房屋的其他使用问题，因上诉人起诉要求逾期交房违约金，与其他问题不属于同一法律关系，故本院不予论处。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院(2015)鲅民三初字第00635号民事剡决；
二、被上诉人米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人违约金28198.41元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2103元，由上诉人易秀梅负担1400元，由被上诉人米高（辽宁）置业有限公司负担703元，二审案件受理费800元，由上诉人易秀梅负担520元，由被上诉人米高（辽宁）置业有限公司负担280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
审 判 员 宋福田
代理审判员 陈 巍
二〇一六年十月十六日
书 记 员 李 博