江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11326号原告（反诉被告）：周杨杨，女，1981年5月18日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：许成龙，江苏天煦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮亮，江苏天煦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王明，男，1983年7月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：缪红星，江苏传正律师事务所律师。第三人：乔国珍，女，1972年7月16日生，汉族，住南京市栖霞区。原告（反诉被告）周杨杨与被告（反诉原告）王明、第三人乔国珍房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周杨杨及其委托诉讼代理人许成龙，被告（反诉原告）王明及其委托诉讼代理人缪红星到庭参加诉讼。第三人乔国珍经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周杨杨向本院提出诉讼请求：1.判令解除周杨杨与王明2016年3月30日签订的商铺租赁合同；2.王明向周杨杨返还转让费3万元、押金6万元及后期支付的定金3万元；3.王明向周杨杨支付违约金30万元。事实和理由：周杨杨与王明于2016年3月30日签署了《商铺租赁合同》，王明将位于南京市××××号102、103室合计约168平方米的商铺出租给周杨杨。合同约定了租赁期、租赁用途、租赁费用、付款方式、费用及房屋交付时间等内容，并明确约定若影响周杨杨正常经营，王明全额赔偿。合同签订后，周杨杨按约向王明支付了半年的房租。但王明在履行合同中，未能提交商铺完整的产权证明，导致周杨杨至今无法开出发票。之后，周杨杨得知王明无权转租上述商铺，且王明伪造了同意转租证明等材料，周杨杨认为王明的行为构成欺诈，给周杨杨造成了损失，故诉至法院，请求判如所请。被告王明辩称，1.王明将商铺转租给周杨杨长达半年之久，周杨杨已在工商部门办理了相关营业执照，并注册成立了公司，如王明未提供产权证明，上述工商登记手续无法办理。2.王明转租上述商铺，已经房屋所有权人同意，并非是无权转租。3.周杨杨系因自身原因导致经营困难，为弥补损失而提起本案诉讼。综上，请求驳回周杨杨的诉讼请求。反诉原告王明向本院提出反诉请求：1.周杨杨向王明支付2016年11月至12月租金7.3万元（已扣除2016年11月已缴纳的3万元）；2.周杨杨向王明支付违约金10万元；3.周杨杨向王明支付2016年10月至11月期间的水电物业费共计5072.75元。事实和理由：周杨杨在履行上述商铺租赁合同中，因其与合伙人之间出现纠纷，导致经营出现困难，于2016年11月起未按合同约定支付下半年租金，且拒绝归还房屋。周杨杨的上述行为已构成违约，故王明提起反诉，请求法院予以支持。反诉被告周杨杨辩称，1.周杨杨于2016年10月22日提前向王明支付了下半年房租3万元，作为下半年的租金定金，并要求王明提供完整的商铺权属证明，但王明一直拖延。周杨杨后得知王明无权转租上述商铺，为了减少损失，周杨杨于2016年11月10日后停止经营。后房屋所有权人告知周杨杨即将收回商铺，故王明再行主张2016年11月至12月的租金无事实和法律依据。2.周杨杨已经向物业公司缴纳了2016年10月至12月的水电物业费，故王明该项反诉请求，无事实依据。3.对于王明反诉主张的违约金标准，请求法院依法判决。第三人乔国珍未到庭、陈述意见。本院经审理认定事实如下：南京市××××号102室（以下简称102室）所有权人系第三人乔国珍，乔国珍称南京市××××号103室（以下简称103室）所有权人系案外人崔晓华，崔晓华将103室委托乔国珍与102室一并对外出租。2015年5月30日，乔国珍将102室、103室两间房屋（以下简称案涉商铺，房屋面积合计163平方米）一并出租给王明，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租期从2015年7月1日至2020年6月30日等等。2016年3月18日，王明与周杨杨签订了一份《转让合同》，约定王明将案涉商铺转让给周杨杨，房租为每年63万元，转让费为3万元，租期为九年等等。该转让合同签订当天，周杨杨向王明支付了定金3万元。2016年3月30日，王明（甲方）与周杨杨（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，租赁期限为8年，2016年5月10日至2024年5月9日止；前两年房屋使用费为每年62万元，第3年至第4年每年为651000元；付款时间：先付费后使用，每半年给付一次，每年使用费需提前一个月支付；签约当日，乙方需支付6万元作为履约保证金，房屋交付当日，乙方需支付房屋使用费31万元，甲方所收房租均为税后所得（不含税）；房屋交付时间为2016年4月10日；合同期满后乙方不再续约或提前终止合同的，如乙方逾期交还该物业，甲方有权按照本协议中日租金的1.5倍、管理费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本协议提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业使用费，并有权从乙方交付的租赁保证金钟扣除款项；乙方需按时将向甲方交纳房租及其他费用；合同期满后，乙方应将房屋完整地交付给甲方；甲方有以下行为之一，乙方有权解除合同并向甲方索赔：甲方不能提供房屋相关证件（复印件）或所提供房屋不符合本合同约定，严重影响乙方商业经营；房屋交付及收回的验收：乙方应保证该房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与；任何一方违反本合同条款的，视为违约，违约方应承担违约责任，违约方应承担给对方造成一切损失，给付损失不低于30万元；乙方拖欠甲方租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠房租的0.1%向甲方支付违约金，拖欠租金长达15天的，除应足额支付外，甲方有权解除合同等等。上述租赁合同签订当日，周杨杨向王明支付了保证金3万元。同时，王明向周杨杨出具了承诺书，承诺：所出租的房屋权属清楚，若发生与产权人债权、债务、经济纠纷，王明负责解决，如影响周杨杨经营，给周杨杨造成一切经济损失，王明负责全额赔偿。之后，周杨杨又通过银行转账方式向王明支付了保证金3万元。2016年4月10日，周杨杨向王明支付了半年房租31万元，王明将案涉商铺交付给周杨杨。周杨杨及王明确认每期租金应提前一个月支付。庭审中，经周杨杨与王明确认，周杨杨向王明支付了转让费3万元、保证金6万元、半年房租31万元。2016年11月4日，周杨杨缴纳了2016年10月至11月期间的水电物业费共计5072.75元。除上述款项外，2016年10月22日，周杨杨向王明另行支付了3万元。对于该款项，周杨杨称系下半年租金的定金，王明则辩称该款项系下半年租金的一部分。2016年11月9日，周杨杨通过电话与乔国珍核实王明是否有权转租案涉商铺事宜，乔国珍在电话中陈述未授权王明另行转租八年，也未出具过任何有乔国珍本人签名的证明。审理中，周杨杨提交了王明提供的均签有“乔国珍”字样的落款为2016年3月16日的同意转租的说明，以及落款日期为2016年3月29日，租期为2015年4月1日至2025年3月31日的《商铺租赁合同》。周杨杨称该两份证据均系王明伪造。王明认可该份证据系其自身制作，但辩称目的是为了协助原告办理营业执照，且乔国珍实际是同意王明转租案涉商铺。对此，王明提交了前述2015年5月30日与乔国珍本人签订的《商铺租赁合同》以及乔国珍2017年1月5日出具的《说明》，该说明载明“关于马台街97号门面被承租人改变经营项目一事，王明在改变经营项目之前已经通知我，本人已同意并认可”。对此，本院与乔国珍本人进行核实，乔国珍本人在谈话笔录中陈述：周杨杨丈夫确实曾与其通话，其当时表示要求收回房屋；其对于王明寻找合作方是同意的；其口头同意王明转租案涉商铺，只需王明按时支付租金即可；2015年5月30日的《商铺租赁合同》系真实的，2017年1月5日的《说明》上“乔国珍”字样的签名与本人字迹一样；其曾提供案涉商铺的产权证复印件给王明用于办理营业执照；2017年1月6日，其与王明之间的《商铺租赁合同》已经解除，其已收回案涉商铺，王明未欠房租。关于周杨杨与王明之间签订的《商铺租赁合同》解除时间的问题。周杨杨称2016年11月9日在与乔国珍通话时合同解除，其于2016年11月15日之后搬离案涉商铺，但未与王明或者乔国珍办理房屋交接手续，其称曾向王明和乔国珍承诺随时可以配合办理收房手续，周杨杨对该部分事实均未提交证据予以证明。王明称因周杨杨欠付房租，王明无法向乔国珍支付房租，故乔国珍解除与王明之间的租赁合同，王明按照乔国珍的要求于2016年12月3日收回房屋，当日周杨杨已不在案涉商铺内经营，双方未办理交接手续。另查明，2016年4月14日，周杨杨领取了南京市鼓楼区周杨杨餐饮店的营业执照，登记经营场所为南京市××××号102室、103室，注册时间为2016年4月14日；2016年6月7日，周杨杨为股东之一的南京维蜜天使餐饮管理有限公司开业，公司住所地在南京市××××号。周杨杨称王明未提供完整的房屋产权证明，导致其无法开具发票，影响正常经营，造成巨大经济损失，但其未提交证据证明其无法开具发票的原因系无房屋产权证明所致，并因此产生经济损失。王明在庭审中明确周杨杨在合同履行过程中存在未按期缴纳下半年租金构成违约，并据此主张违约金10万元。对此，王明提交了2016年10月13日、15日、19日向周杨杨催要房租的微信记录。该组证据中，周杨杨表示“有一个款月底才能到，我也干急……我现在真是转不过来……月底到了付给你，现在真不好办，稍缓下”。周杨杨对此通话记录不持异议，但辩称王明未按合同提交完整的产权证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，王明转租案涉商铺已经房屋所有权人乔国珍同意，故周杨杨称王明系无权转租的意见，本院不予采纳。王明与周杨杨签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于周杨杨与王明签订的《商铺租赁合同》解除的时间。周杨杨称案涉商铺于2016年11月9日解除，但未能提交证据予以证明，且其亦未办理房屋交接手续，故对于周杨杨认为合同于2016年11月9日解除的意见，本院不予采纳。乔国珍与王明之间的《商铺租赁合同》于2017年1月6日解除，乔国珍收回案涉商铺，但王明自认其与2016年12月3日收回案涉商铺，故本院认定周杨杨与王明签订的《商铺租赁合同》解除时间为2016年12月3日。关于周杨杨称王明未提供完整的房屋产权证明构成违约的问题。首先，周杨杨与王明签订的《商铺租赁合同》约定王明不能提供房屋相关证件，严重影响周杨杨商业经营时构成违约。本案中，王明虽然自行制作了署名“乔国珍”的说明及另一份租赁合同，但乔国珍本人对于王明转租事宜予以认可，因此王明并非无权转租，仅王明与周杨杨之间约定的租期超出乔国珍与王明之间约定租期的部分无效。其次，王明已协助周杨杨办理了在案涉商铺上开办的餐饮店及公司工商登记手续，领取了营业执照，而办理工商登记手续时需要业主提供住所地的产权证明，因此周杨杨称王明未提供完整王明未提供案涉商铺完整的房屋产权证明，造成其无法正常经营的意见，本院不予采纳。再次，周杨杨亦未能举证证明其因王明未提供完整的产权证明造成严重的经营损失，应当承担举证不能的不利后果。据此，周杨杨要求王明退还转让费及支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。关于周杨杨是否存在欠付租金的违约行为的问题。首先，按照合同约定，租期从2016年5月10日起计算，周杨杨已依约支付了半年的租金31万元，该款项所对应的租期应为2016年5月10日至2016年11月9日期间的租金。周杨杨及王明确认每期租金应提前一个月支付，故周杨杨应于2016年10月10日前支付2016年11月10日至2017年5月9日期间的半年租金31万元。但周杨杨未能及时足额支付该租金，仅于2016年10月22日支付了3万元，构成违约。且该3万元按照合同约定应当属于租金的一部分，周杨杨称该款系定金，无合同依据，本院不予采纳。王明因此于2016年12月3日收回案涉商铺，符合法律规定。周杨杨应当向王明支付2016年11月10日至2016年12月3日期间的租金39068元（62万元÷365天×23天），扣除周杨杨已支付的3万元，周杨杨还应当向王明支付租金9068元。其次，关于违约金的问题，合同约定拖欠租金，每延迟一天按所欠租金的0.1%支付违约金，故周杨杨应当向王明支付迟延支付租金违约金490元（9068元×54天×0.%）。关于王明主张的2016年11月至12月的水电物业费5072.75元的问题。周杨杨已提交证据证明其支付了该笔款项，故对于王明的该项反诉请求，本院不予支持。关于保证金的问题。《商铺租赁合同》中并未约定本案情形下，保证金如何处理，周杨杨与王明亦无其他补充约定。现租赁合同已经解除，王明及乔国珍先后收回案涉商铺，故周杨杨支付的保证金应当予以退还。第三人乔国珍无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃自身相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周杨杨与被告（反诉原告）王明于2016年3月30日就南京市鼓楼区马台街97号102室、103室房屋签订的《商铺租赁合同》于2016年12月3日解除；二、被告（反诉原告）王明于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）周杨杨退还保证金6万元；三、原告（反诉被告）周杨杨于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）王明支付2016年11月10日至2016年12月3日期间的租金9068元；四、原告（反诉被告）周杨杨于本判决生效之日五日内向被告（反诉原告）王明支付迟延支付租金违约金490元；五、驳回原告（反诉被告）周杨杨的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，保全费2620元，合计10220元，由原告（反诉被告）周杨杨负担8920元，被告（反诉原告）王明负担1300元（此款周杨杨已预付，王明在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费2334元，由被告（反诉原告）王明负担2309元，原告（反诉被告）周杨杨负担25元（此款王明已预付，周杨杨在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周 磊人民陪审员 朱 锐人民陪审员 刘文勇二〇一七年五月五日书 记 员 杨 艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。