甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初2816号
原告：刘晓华。
委托代理人：赫天才。
被告：庆阳银陇房地产开发有限公司。
法定代表人：管宗银。
原告刘晓华诉被告庆阳银陇房地产开发有限公司（以下简称为银陇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘晓华及其委托代理人赫天才到庭参加了诉讼，被告银陇公司经合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告刘晓华诉称：被告分别于2013年5月27日、2015年4月1日各借原告丈夫李根强200000元，第一笔借款约定借款月利率为3%，第二笔借款约定的月利率为3.5%。后被告将第一笔借款的利息支付至2014年5月27日，没有支付第二笔借款的利息。2015年8月23日，被告与原告及原告的丈夫李根强分别签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于庆阳市西峰区“银陇嘉苑”小区瑞安苑1单元1004号房，李根强购买1001号房，协议记载每套楼房建筑面积约129.11平方米，单价为每平方米2314元，每套房总价300000元。同时，被告认可两笔借款截止签订认购协议时，本息共计600000元，抵顶两套房款。后因被告长期躲避，不与原告签订购房合同，原告经向庆阳市房管局了解，被告出售给原告的房屋至今没有办理预售许可证。当初买房时，楼房主体工程已完成，被告法定代表人称房屋手续健全，原告信以为真。原告认为，截止2015年8月23日，两笔借款本息合计511800元，两套楼房每套均摊已付款255900元。被告出售于原告的房屋没有预售许可证，合同无效，被告应返还原告购房款，已付购房款255900元虽系本息计算得出，但签订认购协议后已转化为购房款，其中200000元最初系原告丈夫出借与被告的本金，属于原告夫妻共同财产。合同无效后，被告除依法承担不超过一倍的赔偿责任外，对认购协议签订后的购房款中200000元，双方之前约定利息月利率为2%，协议无效后被告应依此赔偿原告利息损失。现起诉请求：1、请求确认原、被告签订的《认购协议书》无效；2、判令被告返还原告购房款255900元，并按月利率2%承担利息至款项结清之日止，并承担255900元赔偿责任；3、诉讼费由被告负担。
被告银陇公司未答辩。
经审理查明：2013年5月27日，被告银陇公司借原告丈夫李根强200000元，约定月利率0.03元，2015年4月1日，被告又借原告丈夫李根强200000元，约定月利率0.035元。后因被告无力归还借款并支付利息，原告及其丈夫李根强与被告协商以被告开发建设的“银陇嘉苑”小区的楼房抵偿借款。2015年8月23日，原告与被告签订了《认购协议书》，约定乙方（原告）认购甲方（被告）开发建设的“银陇嘉苑”小区瑞安苑1单元1004室楼房一套，建筑面积约129.11平方米，单价2314元每平方米，总价300000元。双方另行协商以被告借李根强的款项中的200000元及利息作为已付购房款。后原告要求被告与其签订购房合同无果，原告向本院起诉。另查明，被告与原告签订《认购协议书》时未取得商品房预售许可证明，目前仍未取得“银陇嘉苑”小区瑞安苑的预售许可证明。
上述事实，有原告陈述，借条、《认购协议书》在卷证实，予以确认。
本院认为：被告分别于2013年5月27日、2015年4月1日各借原告丈夫李根强200000元，双方成立民间借贷法律关系。原告刘晓华与被告银陇公司于2015年8月23日签订的《认购协议书》的性质为商品房预售合同，在原告与被告签订《认购协议书》时，将被告向原告丈夫李根强的其中一笔借款及利息转化为商品房预售合同中的已付购房款，本案的基础法律关系不再是民间借贷关系，应是商品房预售合同法律关系。被告银陇公司在签订该合同时未取得商品房预售许可证明，至今亦未取得“银陇嘉苑”小区瑞安苑的商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原告刘晓华与被告银陇公司于2015年8月23日签订的《认购协议书》为无效合同，原告要求确认《认购协议书》无效的请求成立，予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；…。”被告银陇公司与原告签订《认购协议书》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，致《认购协议书》无效，其应当返还原告已付购房款及利息，并应承担赔偿责任，故原告要求被告退付预付款、支付利息并赔偿损失的请求成立，予以支持。关于已付购房款数额的确定问题，已付购房款实际未缴纳，系由被告向原告丈夫李根强的借款转化而来，转化额根据《认购协议书》约定为300000元，原告主张为255900元，被告未应诉答辩并举证，视为放弃自己的权利，故转化额应认定为255900元；关于利息利率问题，应以中国人民银行发布的同期银行贷款利率为准确定；关于赔偿额的确定问题，首先，原告与被告签订《认购协议书》时，为实现自己的债权，对被告是否具备商品房预售资格未审查，也有过错，根据法律规定，可以减轻被告的赔偿责任，其次，应考虑本地房屋价格变动因素及原告实际损失情况，本案的赔偿额应在考虑以上因素的基础上予以合理确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条（二）项之规定，判决如下：
一、原告刘晓华与被告庆阳银陇房地产开发有限公司签订的《认购协议书》无效；
二、被告庆阳银陇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘晓华预付购房款255900元，并按照年利率5.75%承担自2015年8月23日起至实际退款之日止的利息；
三、被告庆阳银陇房地产开发有限公司赔偿原告刘晓华损失127950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9348元，由原告刘晓华负担2804元，被告庆阳银陇房地产开发有限公司负担6544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 任 舸
代理审判员 喻海妮
代理审判员 路娜娜
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 苏 栋
本案引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。