拟稿单位
拟稿人民三庭范藜拟稿
时间2015.10.28核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第717号
原告解俊艳，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人林湘，广东仁皓律师事务所律师。
委托代理人刘晓丹。
被告张小军，男，汉族，户籍地址广东省深圳市宝安区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××885。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人时姗姗，女，汉族。
原告解俊艳诉被告张小军、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告解俊艳的委托代理人林湘、刘晓丹，第三人的委托代理人时姗姗均到庭参加了诉讼。被告张小军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原被�于2015年3月9日签订了房地产买卖合同，原告按合同约定向被告支付定金90000元，并将450000元监管资金存入监管账户，同时支付了房屋评估费用500元及赎楼担保费30000元。2015年4月14日担保公司赎楼后，2015年4月15日，被告的房子被法院查封。现被告的房屋已被法院查封，无法继续履行合同，构成根本违约。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、解除原被告2015年3月9日签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金90000元；3、被告承担违约金358000元；4、被告赔偿原告房屋评估费用500元及赎楼担保费30000元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告请求变更第5项诉求为：被告承担本案诉讼费用，包括公告费390元。
被告未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人述称，第三人处尚托管有5000元交楼保证金，愿意依据法院判决进行处理。
经审理查明，2015年3月9日，原告解俊艳（买方）与被告张小军（卖方）签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区旭仕达名苑1栋2-16H房屋（深房地字第××号，登记所有人张小军100%产权）转让予原告，转让成交价1790000元；买方应于合同签订之日支付定金90000元，并于合同签署之日起30日内支付首期款（以银行贷款承诺为准至指定银行的监管账号；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方不得拖延，否则视为违约；卖方须于签署合同之日起45日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续，并于担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续；双方应于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。
2015年3月9日，原告向被告张小军支付定金90000元。2015年3月20日，原被告双方办理了资金监管手续，原告支付了除定金外的首期款450000元。2015年4月8日，原告支付了评估费500元和赎楼费30000元。且原告已获得银行贷款承诺函。
2015年4月中旬，原被告完成了递件过户手续。
另查，2015年4月15日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封。自2015年4月29日至2015年5月8日，涉案房产先后被深圳市龙岗区人民法院、深圳市宝安区人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市宝安区人民法院轮候查封。
以上事实，有《房地产买卖合同》、定金收据、收款收据、房产证、不动产电脑查询结果表、银行回单等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措�或者赔偿损失等违约责任。
关于合同效力，结合本案，原告与被告张小军签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
有关合同的解除。合同签订后，原告按照约定履行了全部义务，但涉案房产在申请递件过户后，于2015年4月15日被深圳市龙岗区人民法院查封，且被多家法院轮候查封，客观上造成原被告签订《房地产买卖合》的目的已经无法实现。被告构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权要求解除上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案中被告收到起诉状副本和证据材料的时间，本院�认原被告签订的《房地产买卖合同》于起诉状副本公告到期之日即2015年9月27日解除。
关于违约金，被告构成根本违约，依照合同约定原告有权解除合同，并选择由被告支付违约金。结合本案原被告双方均按照合同约定履行了前期义务，涉案合同已经履行到了递件过户的阶段，但因被告的原因导致涉案房产被多个司法机关查封，导致涉案合同无法履行，被告应当承担相应的违约责任。依据合同约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。故原告选择要求被告承担转让成交价20%的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付违约金共计358000元。
关于定金，由于合同已经解除，被告收取的定金90000元，应予退还。故对原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。由于上述定金由被告张小军收取85000元，由第三人托管5000元，且第三人当庭表示可以按照法院判决处理。故上述定金由被告张小军向原告退还85000元，剩余5000元由第三人迳付原告。
关于房屋评估费用500元及赎楼担保费30000元。由于违约金同时具有惩罚性和补偿性，由被告承担的违约金已经足以弥补被告的违约行为给原告带来的损失。因此原告为履行合同支出的房屋评估费、赎楼担保费等费用损失已在违约金中得以补偿。故对于原告的第四项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告解俊艳与被告张小军签订的《房地产买卖合同》于2015年9月27日解除；
二、被告张小军于本判决生效之日起三日内向原告解俊艳返还定金85000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司向原告迳付托管定金5000元；
四、被告张小军于本判决生效之日起三日内向原告解俊艳支付违约金358000元；
五、驳回原告解俊艳的其他诉讼请求。
如果被告张小军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8478元，公告费390元由被告负担。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 员 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符�约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。