广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4233号上诉人（原审原告）：张君，住广州市海珠区。委托代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江福明，职务：总经理。委托代理人：罗任平，该公司员工。上诉人张君因与被上诉人广州市万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张君上诉请求：1.撤销原审判决，改判万业公司立即交付满足永久供气等必要的居住条件的房屋给张君；2.改判万业公司向某甲君支付逾期交楼违约金人民币7万元；3.万业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院未审查涉案房屋是否具备通气资格。根据双方合同约定，案涉房屋交房条件包括取得公共服务单位出具的供气证明文件。万业公司在一审中并未提供相关文件。2.一审法院将合同附件六的设备标准认定为燃气交付标准错误。双方合同附件六约定燃气标准为每户设立独立煤气分表，预留煤气管道接口，不能证明涉案房屋供气具备了交付标准。张君就涉案房屋供气问题通过致函及信访，获知至2016年5月27日止，燃气公司因万业公司怠于补充完善表后部分的施工设计图纸，无法开展复验安检等工作，涉案房屋所在的整个中大城小区仍未具备通气的资格。3.房屋用途并不能影响房屋交付的标准，并不能成为万业公司逃避责任的借口。涉案房屋是何种用途并不能理所当然改变房屋交付标准，在双方合同关于交楼条件明确约定为交付的房屋必须满足永久供水、供气、供电、通邮等标准，而且万业公司也在销售房屋广告中明确表示房屋能通气。4.一审认为生效判决判令万业公司支付的逾期交楼违约金已经达到合同约定的总房款5％的最高限额，驳回张君在本案中要求万业公司再行支付逾期交楼违约金的诉求错误。（1）在2015年生效判决中，张君获得的逾期交楼违约金是根据2015年1月1日至2015年4月12日期间实际�失对照合同封顶条款判付。（2）逾期交楼违约金不能超过总房款5％的封顶约定属于霸王条款，在万业公司没有证据证明其已经履行说明和提醒义务的情况下，该条款不应发生法律效力。（3）涉案房屋不符合交付条件逾期交楼两年有余，比照南沙区近两年房价以及同地段的租金涨幅，张君承受巨大经济损失。万业公司答辩称：同意原审判决，不同意张君的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，张君于2016年10月19日向一审法院起诉请求：1.万业公司立即将符合永久供气条件的涉案房屋交付给张君；2.万业公司以购房总价为基数，按每日0.05%的标准，向某甲君支付自2015年4月13日起至涉案房屋满足永久供气之日止的逾期交楼违约金（暂计至2016年9月14日为266996元）；3.本案的诉讼费由万业公司承担。一审法院经审理查明：万业公司是涉案房屋的开发商。2014年1月12日，张君（乙方）与万业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为916885元，仅作办公用途。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02％的标准向乙方支付违约金等。合同附件六为装饰、设备标准，其中约定燃气标注为每户设独立煤气分表，预留煤气管道接口（用户需自行包装开通）。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％。之后，张君依约付清全部购房款。另查明，涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收，3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月17日受电工程竣工验收合格，�于同日签订用电类别为商业、居民生活的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。因该小区为毛坯房，业主在进行室内装修时需要按燃气设计规范的相关要求进行表后燃气管道的施工，符合规范要求才可通气点火。双方在本案庭审中确认涉案房屋已经安装了煤气分表，预留了燃气输出管道的接驳口。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万业公司曾于2015年1月27日、4月1日和10日分别向某甲君发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。张君确认收到上述通知，其中于2015年4月12日收到万业公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。张君于2015年2月2日向某乙公司邮寄《收楼异议通知书》，但万业公司称没有收到，张君未提交妥投证明。再查明，张君曾因万业公司延期交房问题起诉至一审法院，请求判令万业公司向某甲君支付自2015年1月1日起至万业公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明后，书面通知张君收楼之日止的违约金，违约金以总房价款为基数，按每日0.05%的标准计算，以及撤销张君与万业公司在《商品房买卖合同》补充协议中约定的关于违约金总额不超过总房价2%的条款。一审法院经审理认为：张君提出万业公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理；张君未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭；对于张君诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金应不予支持。据此，一审法院作出(2015)穗南法民三初字第296号�事判决书，判令万业公司向某甲君支付逾期交楼违约金18338元（该数额已达到总房款的5%），并驳回了张君的其他诉讼请求。万业公司不服判决提起上诉，本院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。因张君认为涉案房屋不符合供气条件，故拒绝接收房屋。一审法院认为：张君虽就迟延交楼问题两次起诉万业公司主张违约金，但其两次起诉要求万业公司支付违约金的时间段不同，故其不属于重复起诉。万业公司认为张君违反“一事不两理”原则，并据此提出驳回张君起诉的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。张君、万业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。双方仅对房屋是否具备合同约定供气条件持有异议，对此，双方在合同附件六作出了明确�定，应以该约定作为衡量房屋供气方面是否具备交付条件的标准。现广州南沙发展燃气有限公司已经于2015年3月31日出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。双方也确认万业公司已经为涉案房屋安装了燃气分表，预留燃气输出管道接驳口，涉案房屋符合合同附件六关于燃气交付标准的约定。因此，张君以涉案房屋仍不符合交付条件，而要求万业公司立即交付具备永久供气条件的房屋，缺乏依据，一审法院不予支持。如上所述，涉案房屋已符合合同约定的交楼条件，万业公司在履行了通知收楼的义务后，张君拒绝接收房屋，应自行承担相应的责任。另外，上述生效判决，也已判令万业公司应支付的逾期交楼违约金，已达到合同约定的总房款2%的最高限额。因此，张君在本案中要求万业公司再行支付逾期交楼违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，于2016年11月30日作出判决如下：驳回原告张君的全部诉讼请求。本案受理费2652元，由原告张君负担。二审经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均无新证据提交。二审中，张君向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向广州南沙燃气发展有限公司调查涉案楼宇具备燃气通气资格的资料，以证明涉案房屋至一审判决前仍未具备交付条件的事实。本院认为，关于双方争议的涉案房屋是否符合《商品房买卖合同》约定的交楼标准问题，前案生效判决已经审查认定涉案房屋于2015年4月10日符合交楼条件，并据此采纳张君的主张确认逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。本案中，张君并无举证证明涉案房屋至今仍然不具备燃气通气的交楼条件；而事实上，涉案房屋所在楼宇已经有部分房屋已经通气，故张君以涉案房屋不具备燃气通气、不符合交楼条件为由起诉要求万业公司交付具备永久供气条件的房屋及支付逾期交楼违约金，理由不成立，本院不予支持。广州南沙发展燃气有限公司已于2015年3月31日就涉案房屋所在楼宇的燃气安装情况出具了书面证明，张君二审申请本院就相同问题再行向该公司调查取证没有必要，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。综上所述，上诉人张君的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费1550元，由张君负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年六月七日书记员  张永亮