北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第12583号
原告北京北方丹龙物业管理有限公司，住所地本市海淀区厂洼街3号B5028室。
法定代表人薛勇哲，董事长。
委托代理人张家兴，北京天驰洪范律师事务所律师。
委托代理人唐芳芳，北京天驰洪范律师事务所律师。
被告韩宪保，男，1958年10月9日出生。
委托代理人朱登凯，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人黎学宁，男，1976年11月1日出生。
原告北京北方丹龙物业管理有限公司（以下简称北方丹龙公司）诉被告韩宪保物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理。依法适用普通程序，由代理审判员高韩担任审判长，与代理审判员杨莹、人民陪审员刘宗琦组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北方丹龙公司的委托代理人张家兴、唐芳芳，被告韩宪保的委托代理人朱登凯、黎学宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北方丹龙公司诉称：2010年12月，北京×××开发商北京信茂房地产开发有限公司与原告签订《北京×××物业服务委托合同》，约定北京信茂房地产开发有限公司委托原告为北京×××中心提供物业服务，物业服务费收费标准为住宅按照每月每平方米2.95元收取，商业部分按照所购房屋建筑面积收取，每月每平方米18元。原告接受委托后，专门成立北京北方丹龙物业管理有限公司东城第二分公司实际负责相应物业管理。2012年11月8日后，由于供暖方式变更，供暖公司收回原告的供暖管理权，物业服务中原由原告负责支出供暖费改由被告自行负担，故原商业部分收费标准每月每平方米18元扣除供暖费后变更为每月每平方米15.25元。被告于2011年购买了位于北京市东城区×××街×××大厦地上一层×××号商铺，建筑面积2105.46平方米，并于2011年11月8日办理入住手续。但被告一直拒绝与原告签订物业服务委托合同。原告全面履行了物业服务义务，但被告仅支付2011年11月8日至2012年11月7日的部分物业服务费，原告以多种方式与被告沟通，要求其补交物业服务费，但被告以种种理由予以拒绝，故原告诉请法院判令被告韩宪保向原告北方丹龙公司支付自2012年11月8日起至2013年8月7日止的物业服务费共计人民币288974.39元；案件受理费由被告承担。
被告韩宪保辩称：1、原告未依《物业服务委托合同》第14条2、3、4款的约定履行相关义务，被告有权缓交物业费直到原告履行以上义务。上述条款约定，原告负责编制物业管理年度计划及物业管理年度预算，并经开发商审核批准后方可实行；原告应于每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况报告；每年12月31日前原告应将物业管理决算报告及外部审计报告向开发商及全体业主公布。2、被告韩宪保已经缴纳并多缴纳了物业费，包含了原告所主张的物业费。《物业服务委托合同》第7条约定，开发商商业部分空置期间，原告减半按每月每平方米9元收取物业费。被告曾委托卫华集团有限公司向原告支付物业费2686718.86元，该笔物业费未按减半标准计算。3、原告侵占被告房产，无权主张物业费。被告总计购买的商铺面积为17486.35平方米，但其中-1-1、-1-3、-1-4号房屋自被告办理入住后，一直被原告占用，作为物业用房、员工食堂等。4、原告主张每月每平方米15元收费标准无法律及事实依据。原告未提供证据证明物业费的组成，物业费是否经物价局批准和是否在建委有备案及相应审批手续。5、原告未能提供符合合同要求的物业服务。小区存在物业设施不全，部分区域无物业服务及垃圾无人清理打扫的情况。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告韩宪保系北京市东城区（原崇文区）×××街×号北京×××中心×层×××号房屋（建筑面积2105.46平方米）的所有权人。
2010年12月1日，该小区的建设单位北京信茂房地产开发有限公司（以下简称信茂公司）与原告签订《北京×××物业服务委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定信茂公司选聘原告为北京×××中心提供物业管理服务，物业类型为商业、住宅。物业坐落位置为北京市×××街，区域四至为东至×××，南至×××，西至×××，北至×××。原告提供物业共用部位的维修、养护和管理等其他服务，共用部位包括楼盖、屋顶、地面、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、大堂、门厅、拦车闸、垃圾间、设备用房等。委托服务期限为两年，合同到期前90日内若委托人没有发出合同终止通知，则本合同自动顺延；合同顺延期间若信茂公司发出合同终止通知需提前30天以上，若成立业主委员会并依法选聘新的物业公司后合同自动终止。物业服务资金由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为住宅按每月每平方米2.95元；商业部分的物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米18元（包括供暖费、制冷费）；信茂公司商业部分空置期间原告按每月每平方米18元的50%，即每月每平方米9元收取，商业空置部分的供暖费不包括在上述收费标准中，由信茂公司另行交纳。为保证本物业正常的运行、管理，住宅部分的业主、物业使用人应以每6个月为一缴费期间向原告预付前述物业服务费，每缴费期间的第一个月为缴费期，逾期应当按照本合同第22条的约定缴纳滞纳金；商业部分的业主、物业使用人应在每月10日前向原告预付当月物业服务费，逾期应当按照本合同第22条的约定缴纳滞纳金。物业服务资金为缴纳的业主共同所有，由原告代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业管理酬金是原告提供物业管理服务而取得的报酬，信茂公司同意以物业服务资金实收总金额的10%计取。合同第14条第2、3、4款约定，原告的权利义务包括，负责编制物业管理年度计划及物业管理费年度预算。原告编制的物业管理费年度预算，经信茂公司审核批准后方可付诸实行；在日常运行中，原告应以信茂公司批准的预算为依据控制成本支出；原则上，预算外或超预算部分的费用应由原告自行承担，特殊情况由双方进行协商后确定。决算时物业服务费如有剩余部分应属于全体业主，留待以后年度使用；应于每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况报告；负责编制年度物业管理费决算报告并聘请外部审计师进行年度审计；每年12月31日前（根据实际情况可以延后15天）原告应将物业管理费决算报告及外部审计报告向信茂公司及全体业主公布；信茂公司及业主对物业费收支有疑问的，原告应向信茂公司及业主作出合理解释说明；信茂公司也可以出资聘请外部审计师对物业费收支情况进行独立外部审计，原告有义务提供配合。原告若没有按照本合同第14条2、3、4款的约定履行义务，信茂公司、业主及物业使用人有权暂缓交付物业服务费直到原告依约履行上述义务时止。上述合同签订后，原告开始为涉诉小区提供物业服务，该小区目前未成立业主委员会。
2011年11月8日，信茂公司向原告发出《通知》称，韩宪保先生已购置×××中心×××等17间商铺，并将于2011年11月8日入驻，建筑面积共计17486.35平米，用于商业，具体房间号及建筑面积见后附表，现在需要办理入驻及装修相关手续，请物业给予配合。
2011年12月21日，被告取得诉争房屋所有权登记证书，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积2105.46平方米。
诉讼中，信茂公司于2013年12月10日向本院出具《×××中心物业费情况说明》称，信茂公司与原告签订的《物业服务委托合同》第五部分第7条规定：“甲方商业部分空置期间乙方按每月每平方米18元的50%，即每月每平方米9元收取，商业空置部分的供暖费不包括在上述收费标准中，由甲方另行交纳。”中所述“甲方商业部分空置期间”应指甲方（即信茂公司）自持相关商业部分，且未出租、使用期间。若信茂公司将商业部分出售，则应依照本条款“商业部分的物业服务费按建筑面积收取，每月每平米18元（包含供暖费、制冷费）”执行。
另查，被告曾分别于2012年3月29日、2013年1月7日通过卫华集团有限公司分两笔向原告支付物业服务费共计2686718.86元。原告认为，该款项为被告交纳的2011年11月8日至2012年11月7日期间的部分物业服务费；被告亦认可该款项为其交纳的该年度的物业服务费，但认为空置商业部分的物业服务费如果按9元每月每平方米计算，被告已实际多交纳了物业服务费。
关于物业服务费的收费标准，原告称2012年11月8日后，由于供暖方式变更，供暖公司收回原告的供暖管理权，物业服务中原由原告负责支出供暖费改由被告自行负担。物业服务费的收费标准由原商业部分每月每平方米18元扣除供暖费后变更为每月每平方米15.25元，故原告现要求被告按照每月每建筑平米15.25元的标准支付物业服务费。但被告以该收费标准未经物价局批准或建委备案及没有具体组成为由不予认可，并称空置商业部分减半收取物业费的约定应适用于业主，物业费应当按9元每月每平方米的标准交纳。
庭审中，被告认为原告未按其与信茂公司签订的《物业服务委托合同》第14条第2、3、4款的约定，履行向全体业主包括被告在内提供经过开发商审核批准后的年度计划及物业年度预算，公布收支情况报告，聘请外部审计师进行年度审计及向全体业主公布年度物业管理费决算报告等合同义务，故被告有权暂缓交付物业服务费。为此，原告提交2011、2012年度预算及批准，2011、2012年度半年收支情况报告，2011、2012年度全年收支情况报告，2011、2012年度审计报告（2013年12月5日作出），2013年半年收支情况报告，公示公告及相关照片，证明其已经履行了合同约定的相关义务，被告不存在缓交物业服务费的理由。对于原告提交的上述证据，被告认为2011年度半年收支情况报告，2011年度全年收支情况报告，2011年度审计报告与2012年度预算及批准相冲突，二者的真实性均无法确认；且不认可公告及2013年半年收支情况报告、照片等证据的真实性及关联性；其他证据的真实性认可，但其部分内容恰恰能够证明原告存在将公用部位出租，违规收取装修管理费、培训费等违约情况。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，《北京×××物业服务委托合同》，通知，房屋所有权证，《×××中心物业费情况说明》，2011、2012、2013年度预算及批准，2011、2012、2013年度半年收支情况报告，2011、2012年度全年收支情况报告，2011、2012年度审计报告，2013年半年收支情况报告，公告，照片，电子转账凭证等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉诉房屋的建设单位即北京信茂房地产开发有限公司于2010年12月1日与原告签订的《北京×××物业服务委托合同》系二公司真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告韩宪保作为涉诉房屋的业主，上述合同对其具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按期交纳物业费。
关于被告辩称原告未依上述合同第14条2、3、4款的约定履行相关义务，被告有权缓交物业费的意见，因根据原告提供的年度预算及批准、收支情况报告、审计报告、公告、照片等证据，可以认定原告已经履行了该条款约定的相关义务。虽有个别义务未严格按照合同约定按期履行，但现已履行，则原告要求被告交纳相应物业费的条件已成就，被告主张缓交的前提已不存在；且按照合同约定，被告应于每月10日前交纳当月的物业费，为预付形式，故原告要求被告交纳2012年11月8日至2013年8月7日期间物业费的诉讼请求，并无不妥，本院应予支持。
关于物业费的收费标准，因在上述合同中已明确约定，商业部分的收费标准为18元每月每平方米，信茂公司商业部分空置期间原告按9元每月每平方米的标准收取，且并无该收费标准需报相关政府部门审批备案的强制性规定。从合同文本，结合信茂公司出具的《×××中心物业费情况说明》，足以认定空置商业减半收取的约定仅限于信茂公司自持商业部分，已租、已售商业部分并不适用该约定；且亦无法从“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的法律规定中当然推定业主与建设单位同时享有该权利。故被告辩称该约定应适用于业主，主张物业费应按9元每月每平方米的标准交纳，并因此认为其已向原告多交纳了物业费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。现原告根据供暖费交纳方式的变更，自行扣除供暖费，将物业费收费标准降至15.25元每月每平方米，亦无不妥，本院予以准许。
关于被告辩称原告侵占被告部分房屋一节，如该情节属实，应属双方另行解决的问题，并不妨碍原告行使其向被告主张其他无争议部分房屋物业费的权利。对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告的物业服务不到位一节，原告的物业服务虽存在一定瑕疵，但并不能成为被告拒交物业费的正当理由，被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告韩宪保于本判决生效后七日内给付原告北京北方丹龙物业管理有限公司二〇一二年十一月八日至二〇一三年八月七日期间的物业服务费人民币二十八万八千九百七十四元三角九分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5634元，由被告韩宪保负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 韩
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 刘宗琦
二〇一四年一月十七日
书 记 员 王 威