贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终627号上诉人（原审原告）：罗来应，男，1977年4月28日出生，布依族，住贵州省都匀市。上诉人（原审原告）：高尚珍，女，1979年1月13日出生，布依族，住贵州省都匀市。共同诉讼代表人：罗遵，男，1987年7月28日出生，布依族，住都匀市。系紫呈大厦业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：黔南州紫呈房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南州都匀市。法定代表人：张幼林，系该公司总经理。上诉人罗来应、高尚珍因与被上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2017)黔2701民初3010号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗来应、高尚珍共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判被上诉人以上诉人所交房款426752元为基数，按照日万分之二的标准支付自2016年3月1日起计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关登记文书之日止违约金（从2016年3月1日至2017年12月31日，违约金约42248.4元。）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审以不可抗力为由，降低双方合同约定的违约金，属认定事实错误。被上诉人以《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》等文件，辩称因政策的影响导致工程延期等，只能说明是因被上诉人自身技术力量薄弱，设计不过关，对外协调不力，自身综合实力薄弱，且对建设工作管理不够，自身抗市场风险能力准备不充分，特别是被上诉人提到“供电单位的收费标准太高，全省没有哪家单位和个人愿意执行”这种理由根本就不是不可抗力的因素，而是被上诉人为了节约建设成本，多赚取利润而不愿意接受供电单位的价格，故被上诉人的抗辩理由不可归于不可抗力。2、一审行使自由裁量权降低合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书违约金标准幅度过大，应当将违约金标准调整至万分之二为宜。一审既然确认了双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当按照双方合同约定的日万分之四的违约金来履行。但调整双方合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金标准从万分之四降低至万分之零点五，严重损害了上诉人的利益，其判决有失公平公正。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。黔南州紫呈房地产开发有限责任公司二审未作书面答辩。原告罗来应、高尚珍向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、请求人民法院判决被告承担违约金112662.6元（,违约交房违约金426752元×0.02%×6个月×30天=15363元；违约转移登记违约金426752元×0.04%×19个月×30天=19424.6元）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司以出让方式取得都匀市小围寨街道办事处剑江南路199号面积为4133.31平方米的建设用地使用权，用于开发建设“紫呈大厦”商品房项目。2013年7月10日，被告与广东电白建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，将“紫呈大厦”项目发包给广东电白建设集团有限公司承建，双方约定工期为600天。2014年，被告取得“匀商房预字第201415号”商品房预售许可证，开始对外预售商品房。2014年10月14日，原告罗来应、高尚珍与被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买“紫呈大厦”第1栋2单元23层附2301号，双方在合同中约定：原告购买的商品房套内面积99.48平方米，总价款426752元。被告交付商品房期限为2015年8月31日前，交付办理产权证所需证书期限为2016年2月29日。双方在合同“逾期交房责任”中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条（“出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付商品房”）约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之贰的违约金”；双方在合同“转移登记”中约定：“出卖人不能在前款约定期限内（2016年2月29日前）交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。”合同签订后，原告如约向被告付清了购房款426752元。但被告未能在合同约定的2015年8月31日前交付商品房，而是在2016年2月17日才向原告实际交付商品房，逾期169天；被告未能在合同约定的2016年2月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期至今。另查明，“紫呈大厦”项目建设期间，贵州省人民政府于2014年1月7日颁布了《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（贵州省人民政府第150号令），该管理办法于2014年3月1日施行。贵州省发改委依据“省政府150号令”下发了《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施标准等相关问题的通知》（黔发价格[2014]1705号），对原新建住宅区供配电设施收费标准作了较大幅度调整。被告于2015年9月23日、2015年12月14日、2016年5月19日三次共计缴纳“紫呈大厦”供电配套费220万元。2016年11月8日，贵州省发改委经报贵州省政府同意，以“黔发价格[2016]1709号”文件，通知暂停执行该收费标准。“紫呈大厦”项目建设期间，因原供电设计需破路距离过长无法实施，被告向市政府紧急报告变更电缆沟设计，市政府办公室于2016年5月27日批复更改为“架空线路供电”。“紫呈大厦”项目建设期间，都匀市市政工程管理处于2016年6月28日批准被告破路施工。被告于2017年1月20日缴纳电费43919.51元，2016年8月24日缴纳电费25174.11元，2016年12月20日缴纳电费47593.87元，2016年11月25日缴纳电费36675.23元。2017年10月25日，被告向都匀市住建局出具“承诺书”并交纳200万元“消防保证金”，请求住建局优先为“紫呈大厦”办理相关验收备案手续，以便业主顺利办理产权证，住建局收取了保证金。2017年11月6日，“紫呈大厦”项目勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位通过工程验收。一审庭审中，原告变更诉讼请求，将要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求变更为要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至实际交付时止。被告以违约存在不可抗力的政策因素和不可归责于被告的原因以及合同约定的违约金过高为由，请求法院依法调整违约金。一审法院认为：原告罗来应、高尚珍与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反国家法律规定，依法成立有效。被告未在合同约定的时间履行交房义务和交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，属违约行为，依法应承担违约责任。对被告提出由于自身缺乏房开经验导致签合同时对己不利，应参照本地其他房开企业签订的合同按较轻的违约责任来适用的辩解。因合同只对权利义务的相对人发生法律效力，其他房开企业的合同对原被告无约束力，故对该辩解意见不予采纳。对被告提出由于只获得一期开发，且拆迁、配套费等开发成本过高，应减轻违约责任的辩解。因被告进行房地产开发属市场风险，以此为由减轻违约责任无法律依据，一审法院亦不予采纳。对被告提出工程延期主要原因是由于政府供电政策发生变化以及办理供电、供水、破路等城市配套设施程序复杂、审批时间长、协调难度大等客观原因造成的辩解，一审法院认为有一定事实依据，予以部分采信。对被告提出原合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求依法减少的意见，一审法院认为有一定法律依据，予以部分采纳。综上所述，被告构成事实上的违约，但造成被告逾期交付的原因，除被告自身对工期监督管理不到位、对外协调不力等原因外，主要原因是由于政府供电政策发生变化以及办理供电、供水、破路等城市配套设施程序复杂、审批时间长、协调难度大等原因造成的，部分原因具有一定不可抗力的客观事由，不可完全归责于被告，属于多因一果的违约行为。被告主动承担2016年12月31日前所有业主的电费，积极向住建部门出具承诺书、交纳消防保证金、组织并通过工程验收等行为是消除违约影响，积极履行合同义务的表现。一审法院应结合事实和法律，对双方合同约定的违约金作适当调整。故对原告之诉，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告罗来应、高尚珍逾期交房违约金7212元。（以原告罗来应、高尚珍所交房款426752元为基数，按照日万分之一的标准，从2015年9月1日起计至实际交付商品房之日止）；二、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告罗来应、高尚珍逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。（以原告罗来应、高尚珍所交房款426752为基数，按照日万分之零点五的标准，从2016年3月1日起计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费原告罗来应、高尚珍负担638.5元，被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司负担638.5元。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人协商一致后，签订《商品房买卖合同》，合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，合同对双方当事人具有法律约束力。在履行合同过程中，被上诉人未在合同约定的交房期限向上诉人交付房屋，其行为已属违约。上诉人以被上诉人违约为由，主张被上诉人承担违约责任，于法有据。一审酌情调整逾期交房违约金为日万分之一，双方当事人无异议，本院予以确认。关于一审酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否适当的问题。本案中，双方在合同中约定该项违约责任按日万分之四进行赔偿，被上诉人抗辩认为其违约存在其他方面的客观原因，提供了都匀市人民政府对紫呈大厦项目规划的批复、拆迁补偿协议、省发改委的通知、都匀市政府办公室对被告紧急报告的批复等证据，予以证明被上诉人在开发紫呈大厦项目过程中，导致工期延误的原因，确有政府对城镇规划的调整，也有政府对供电政策调整等诸多客观因素，其延误工期的责任不能完全归责于被上诉人的事实。在违约事实发生后，被上诉人为了消除违约影响、减少损失，主动承担业主的电费，积极向住建部门出具承诺书、交纳消防保证金、组织并通过工程验收等，均为积极履行合同义务的表现。由于被上诉人在本案抗辩中主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。一审法院基于被上诉人的请求，并依据本案查明的事实及综合全案的客观实际，依法对双方约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金予以调整，并无不当。另外，上诉人主张一审认定本案被上诉人违约存在不可抗力不当，本院对此认为，从本案查明的事实来看，本案不存在法律规定的不可抗力的情形，因此，一审认定本案被上诉人逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书存在不可抗力的情形不当，但该认定并不影响本案的实体判决。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。上诉人罗来应、高尚珍的上诉请求不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由上诉人罗来应、高尚珍负担。本判决为终审判决。审判长  李雪莹审判员  陆育义审判员  李家荣二〇一八年六月十一日书记员  杨 墨