天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初594号
原告天津市河西区市容和园林管理委员会，住所地天津市河西区友谊路66号，
法定代表人齐娟娟，主任。
委托代理人尚可，天津建嘉律师事务所律师。
被告马双林。
委托代理人李福磊，天津中厚律师事务所律师。
原告天津市河西区市容和园林管理委员会与被告马双林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市河西区市容和园林管理委员会的委托代理人尚可，被告马双林及其委托代理人李福磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月原告与被告签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定由被告马双林承租原环卫局渣土所坐落于天津市河西区郁江道香水园房屋（共计三层约1195平方米），用途为商业服务业，租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租赁费用为600000元/年，支付方式为每月五日前交付本月房租50000元整。租赁合同第四条第3款进一步约定：“乙方（被告）延期支付租金，甲方（原告）有权按下述第1、2种约定追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方除应支付拖欠的租金外，还应自应交付租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日2000元向甲方支付违约金；2、解除合同。乙方拖欠租金累计达壹个月及以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日2000元向甲方支付违约金。”等。租赁合同签订后，原、被告共同在天津市国土资源局和房屋管理局办理了房屋租赁登记手续并取得备案证明（编号：河西区字第030140200053号），原告按照租赁合同约定交付了房屋，被告也按照合同约定开始向原告交纳房租。但自2014年9月起，被告开始出现拖欠租金的行为，经原告多次催要未果，截至2015年11月27日，被告已拖欠租金共计695000元。另，经天津市人民政府批准，天津市环境卫生管理局于2015年12月份合并至天津市河西区市容和园林管理委员会。故此，原告起诉来院，请求法院依法判令：1、依法判令原告与被告签订的《天津市房屋租赁合同》于2015年11月27日解除；2、依法判令被告马双林立即腾房，并向原告支付自2015年11月28日起至实际支付房屋之日止的房屋使用费；3、依法判令被告马双林向原告支付自2014年10月至2015年11月27日止的租金695000元，以及自2015年11月28日起至被告实际给付租金之日止的违约金；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租金交到2014年9月份，10月份得知该房屋系配套办分配，原告无权处分该房屋，因此问原告是否可以出租，但原告未给答复，在没有得到原告答复之后暂时停止支付。被告没有违约情况，而原、被告签订的合同无效，被告没有义务腾房，但被告同意按每月50000元支付这期间的房屋使用费。2014年10月至2015年11月27日止的租金695000元同意支付。被告不存在违约行为，所以不同意给付违约金。
原告就其主张提供如下证据：1、租赁合同，证明双方存在租赁关系；2、房屋租赁登记备案证明，证明原告已经备案且一直依法向有关部门交纳相关费用；3、中共天津市河西区委文件津西委（2015）17号，证明名称变更；4、两张发票，证明收取租金之后交的税费；5、邮局回执单两份和《催款及解约律师函》，证明2015年11月26日向被告寄送。
经质证，被告发表如下质证意见：证据1、2、3、4的真实性都认可，对证据1、2、4证明目的不认可，签订合同确实是双方真实意思表示，但不能说明出租给被告是合法行为。对证据5不认可。原告提供的《催款及解约律师函》不是解除合同通知书，只是协商的说明。
被告提供如下证据：1、租赁合同，证明双方存在租赁关系，装修归属应属于被告；2、非营业性公建分配单，证明原告将房屋出租给被告属于无权处分；3、饭店装修合同，证明被告装修花费的费用。
经质证，原告对被告提供证据发表如下质证意见：证据1无异议；对证据2真实性不认可证明目的不认可；对证据3真实性不认可证明目的不认可没有关联性。
本院对原、被告提供的证据提供如下认证意见：对原、被告均无异议的证据予以确认。原告提供的证据5具有真实性、关联性，本院予以确认。被告提供的证据2具有真实性，本院予以确认；被告提供的证据3不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2014年3月天津市河西区环境卫生管理局（于2015年4月划入原告天津市河西区市容和园林管理委员会）与被告签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定被告承租位于天津市河西区郁江道香水园原环卫局渣土所房屋，该房屋为天津市河西区住宅配套办公室分配给原告使用。合同约定租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金为每月5万元。同时约定乙方（被告）拖欠租金累计达1个月及以上的，甲方（原告）可以解除合同，乙方（被告）除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日2000元向甲方（原告）支付违约金。租赁合同签订后，原告依法办理了天津市房屋租赁登记备案手续。被告交纳房屋租金至2014年9月，之后未再交纳租金。2015年11月26日原告向被告寄发《催款及解约律师函》，要求被告交纳欠付的租金并提出于2015年11月27日解除租赁合同。现原告呈讼来院，要求判令：1、依法判令原告与被告签订的《天津市房屋租赁合同》于2015年11月27日解除；2、依法判令被告马双林立即腾房，并向原告支付自2015年11月28日起至实际支付房屋之日止的房屋使用费；3、依法判令被告马双林向原告支付自2014年10月至2015年11月27日止的租金695000元，以及自2015年11月28日起至被告实际给付租金之日止的违约金；4、案件受理费由被告承担。
另查，2015年4月天津市河西区环境卫生管理局被划入天津市河西区市容和园林管理委员会，不再保留区环境卫生管理局。
本院认为，天津市河西区环境卫生管理局被划入原告天津市河西区市容和园林管理委员会，天津市河西区环境卫生管理局的权利义务由原告承继。原、被告双方签订的《天津市房屋租赁合同》是在双方平等自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故该合同合法有效，本院予以确认。原告依约将承租房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金，而被告自2014年10月始未再支付租金，构成违约。关于被告提出的原告无权处分涉诉房屋的抗辩，并未提供充足证据，本院不予采信。因此，原告要求解除租赁合同、支付租金及房屋使用费的诉请本院予以支持，房屋使用费参照租金标准给付。关于违约金问题，原、被告双方约定过高，本院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》于2015年11月27日解除，被告于本判决生效之日起7日内，将承租的位于天津市河西区郁江道香水园原环卫局渣土所房屋腾空交予原告天津市河西区市容和园林管理委员会；
二、本判决生效之日起7日内，被告马双林支付原告天津市河西区市容和园林管理委员会2014年10月至2015年11月27日止的租金695000元；
三、本判决生效之日起7日内，被告马双林支付原告天津市河西区市容和园林管理委员会自2015年11月28日始至实际腾房之日止按每月50000元标准计算的房屋使用费；
四、本判决生效之日起7日内，被告马双林支付原告天津市河西区市容和园林管理委员会自2015年11月28日始至付清租金之日止按每日50元标准计算的违约金；
五、驳回原告天津市河西区市容和园林管理委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10750元，由被告马双林承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 关 津
人民陪审员 卢晓霞
二〇一六年五月十三日
书 记 员 任镜伊
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。