河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1425民初2666号
原告（案外人）：王书云，男，1966年8月22日出生，汉族，住河南省虞城县。
委托代理人：侯黎彦，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201410917192。
委托代理人：高免，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201010243744。
被告（申请执行人)：马梅，女，1962年9月15日出生，汉族，住河南省虞城县。
委托代理人：刘颖新，河南福聚律师事务所律师，执业证号：14114199111106021。
第三人（被执行人）：范洪权，男，1969年2月15日出生，汉族，住河南省虞城县。
原告王书云与被告马梅、第三人范洪权执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王书云及其委托代理人侯黎彦、被告马梅及其委托代理人刘颖新、第三人范洪权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王书云向本院提出诉讼请求：1、判决停止对虞城县××大道南侧翰林华府33#1单元东户房屋的强制执行，并且解除对该房屋的查封；2、确认位于虞城县××大道南侧翰林华府33#1单元东户房屋的所有人为王书云；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告王书云与第三人范洪权在2016年3月18日签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人范洪权将位于虞城县××大道南侧翰林华府33#1单元东户的房屋出售给原告王书云，总价款380000元。合同签订之后第三人范洪权立即将房屋交付给原告王书云使用，原告王书云对房屋进行了装修并且入住。被告马梅诉范洪权、范备战民间借贷一案，2017年5月2日经虞城县人民法院主持调解，作出(2017)豫1425民初1639号民事调解书，内容为范洪权、范备战所欠马梅200000元，于2017年1月10日偿还100000元，于2017年12月31日前偿还剩余欠款。因范洪权、范备战没有履行调解协议确定的义务，马梅向虞城县人民法院申请执行，虞城县人民法院于2017年4月6日作出（2017)豫1425民初1639号民事裁定，查封上述房屋。原告王书云对上述标的提出书面异议，虞城县人民法院于2018年5月2日作出(2018)豫1425执异21号民事裁定，驳回原告王书云的异议。
原告王书云认为虞城县人民法院对翰林华府33#1单元东户的强制执行行为己经侵犯了原告的合法权益，其理由如下：原告王书云与第三人范洪权的房屋买卖合同签订在2016年，合同签订后，第三人范洪权己经向原告王书云交付房屋，被告马梅提起民事诉讼在2017年，法院的执行行为发生在2018年，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下《规定》）第二十八条第（一）、（二）、（三)、（四）的规定，本案的情形符合该条的规定，原告王书云所享有的权利足以能够排除执行。
被告马梅辩称，1、根据《规定》，对案外人的异议，人民法院应当按照不动产登记簿确认其是否系权利人。《规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。物权法也明确规定不动产所有权转移以登记为准。涉案的房产在法院查封时登记在第三人范洪权名下，说明涉案房产的权利人是范洪权，根本不存在所有权转移。法院查封被执行人范洪权名下所有的房产是符合法律规定的，案外人异议不能成立。
2、案外人王书云所提执行异议不符合《规定》第17条、第28条之规定，其异议理由不能成立。第一、从案外人王书云在执行局提供的异议证据可以看出，其提供的房屋买卖合同并不是在2017年4月6日虞城县人民法院作出（2017)豫1425民初1639号民事裁定书，查封被执行人范洪权“翰林华府”小区33号楼1单元一层东户房屋前签订的。因为案外人王书云提供的证据均证明王书云是从2017年10月23日才开始交纳的物业费、水、电费，而且王书云在执行局问话笔录中承认就交过这一次物业及水电费。“翰林华府”33号楼二单元7楼东住户王旭东与韩铮的电话录音也证实在2016年被执行人范洪权的外甥韩铮住在“翰林华府”33号楼1单元一层东户的房内，一直到2016年11月份才搬走。从物业公司交纳物业管理费的电脑记录上也清楚地说明该房共交三次物业费，第一次是2012年交的；第二次是2016年9月交的；第三次是2017年10月23日交的。该物业费交纳情况可清楚的说明，在2017年10月份之前该房并没有出售给案外人，前二次物业管理费交纳人仍是范洪权。按照房屋买卖合同交易习惯，应是在交付房屋的同时，结清物业水电费，而案外人王书云称在2016年3月即受让房屋，却于2017年10月才去交纳物业水电费，显然不符合上述交易习惯，此房在2016年3月没有出售，而且在2017年4月11日马梅与范书华的电话录音中，证明范洪权在2017年10月份曾托范书华找马梅提出想卖房子，让马梅找法院解除查封。上述事实说明案外人王书云提供的2016年3月18日房屋买卖合同分明是案外人王书云与被执行人范洪权恶意串通伪造的。如果在2016年3月18日房屋已出售给王书云的话，从2016年3月18日以后的物业、水电费应由王书云去交。范洪权不可能在2016年9月还去交纳物业费。更不可能在半年前的2017年9月份还托范书华找马梅提出想卖房子,让马梅找法院解除查封。况且在法院2017年4月6日查封该房后，一直到案件调解结案均没有人提出任何异议。第二、案外人王书云称“2016年3月18日签订了房屋买卖协议。被执行人也将该房屋正式交付给案外人使用，案外人进行了装修并入住”明显与事实不符。因为法院2017年4月6日查封该房时，房内根本无人居住。其同栋楼上的邻居王旭东己证实范洪权的外甥韩铮2016年在此居住，王旭东与韩铮通话录音中韩铮本人也承认他是在2016年11月份才搬出该房的，而且也证实该房是今年才卖的，所以案外人称2016年3月18日签订房屋后已使用，并装修入住完全不具有客观真实性。而且该小区物业公司的电脑记录也清楚的记载，此房是2012年装修的。在2015年前已装修完毕,退清了装修押金。说明此房根本不是案外人王书云装修的，王书云的儿子就是入住也是在2017年10月23日以后的事，案外人称该套房屋在2016年3月18日签订房屋买卖协议后也正式交付给案外人使用，案外人进行了装修并入住也明显是虚假的。第三、案外人王书云称该房是被执行人范洪权出售给他，并付清了房款，也不具有真实性。从房屋买卖合同的内容可以看出该合同并不是房屋买卖合同，而是一份以房抵债合同，如果被执行人确实欠案外人大额款项，应有付款凭证来证实借款的真实性。但本案的案外人仅提供了欠款条，并没有提供付款凭证。没有付款凭证，无法认定欠款的真实性,根本不能证明王书云与范洪权之间存在合法的债权、债务关系，更不能证明案外人王书云已支付给了被执行人范洪权房屋价款。第四、该房完全有多种途径可以办理过户，案外人王书云以按揭房贷款未归还未能过户，并不是免除其过错的理由，退一步讲，即使买卖房屋合同成立，在双方均有能力还清房贷予以过户的情况下，由于案外人怠于行使权利未能过户，完全是因为其自身过错造成的。综上，案外人王书云提供的房屋买卖合同根本不是在法院查封前签订的，案外人王书云在法院查封前并没有占有该房屋，更不能证实已用房抵债的真实性，也根本说明不了已支付了房屋价款，况且该房屋仍登记在范洪权名下。案外人王书云所提理由不符合《规定》第17条、第28条之规定，其异议理由不能成立。马梅申请法院查封范洪权名下的房屋并申请执行要求评估拍卖该房屋是符合法律规定的。请贵院查明事实，依法判决驳回案外人王书云的异议之诉，将该房屋依法评估拍卖执行给马梅。
第三人范洪权述称，第三人因做生意缺少资金，向原告借款300000元。后来没有能力偿还给原告，就在2016年5、6月份的时候把涉案房屋抵给原告了。
根据原、被告双方的诉辩以及第三人的陈述意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋第三人范洪权是否已经抵偿给原告王书云?
围绕本案争议焦点，双方当事人向本院提交以下证据，原告提交的证据：1、第三人范洪权出具的借条（2014年5月10日出具）,证明第三人范洪权在2014年5月份向原告借款300000元，双方约定月息1分5厘。2、原告王书云与第三人范洪权2016年3月18日签订《房屋买卖协议》。证明2016年3月份原告王书云与第三人范洪权自愿协商进行以房抵债的事实，第三人范洪权于协议签订后将房屋交付给原告王书云。3、第三人范洪权与商丘市星宇置业有限公司签订的《房屋买卖合同》一份；4、商丘市星宇置业有限公司出具的房屋销售发票一份，证明范洪权作为房屋的出卖人、履行了向原告王书云交付房屋相关手续的义务。5、公元家装有限公司出具销售票据；6、马马某范范某袁袁某具的证明，证明原告在2016年3月份至11月份对房屋进行装修，购置门、窗帘、柜橱等物品。6、商丘市长建物业管理有限公司出具的水电费收据；8、原告拍摄的室内外照片，证明原告的家人正在该房屋居住。9、户口本复印件，证明原告王书云与王登明系父子关系。
被告马梅对原告王书云提交的证据1有异议，该借条没有支付款的凭证，不能证明原告王书云与第三人范洪权存在债权债务关系。对证据2有异议，该份合同不是在2016年3月18日签订，是双方恶意串通后来补签的，因为本案证据可以证实在2017年4月7日法院查封涉案房屋仍有第三人范洪权使用，并登记在第三人范洪权名下，第三人范洪权一直交纳物业管理费。房屋所有权是否转移，应以登记为准。对证据3、4，该两份证据可以同时证明涉案房屋的产权属于第三人范洪权，原告王书云不能证明已经履行付款义务。对证据5有异议，该发票不具有法律效力，没有公章，更不能证明是在查封之前装修的。对证据6有异议，证人没有出庭作证，不能作为有效证据使用，这样的证据装修时间可以任意填写，不能说明是原告王书云在查封前装修的，“翰林华府”物业公司已经证实涉案房屋在2012年已经交付装修押金，说明此房屋是第三人范洪权装修的。对证据7有异议，该证据只能说明2017年10月23日原告的儿子王登明交纳一次物业费，原告在2018年4月23日法院执行局的询问笔录中承认就交纳一次物业费，所以，原告就是入住也是发生在2017年4月6日法院查封之后。对证据8有异议，该照片不能证明是原告的家人在此居住，更不能证明原告的家人是在查封前入住的。对证据9没有异议。
第三人范洪权对原告提交的证据没有异议。
被告马梅提交的证据为：1、（2017）豫1425民初1639号民事调解书；2、（2017）豫1425民初1640号调解书；3、（2017）豫1425民初1639号民事裁定书，以上三份证据证明因第三人范洪权欠被告马梅30万元及利息，马梅向虞城法院提起诉讼，虞城法院已调解结案。马梅提起诉讼时申请财产保全，查封第三人范洪权的房产。4、2017年4月11日被告马梅、郭同军（马梅的丈夫）与范书华、刘红霞谈话录音整理材料及光盘；5、王旭东2018年4月25日出具的证明；6、王旭东与韩铮（范洪权的外甥）电话录音整理材料及光盘，以上证据证明王书云提供的房屋买卖合同不是在法院查封前签订的，王书云在法院查封前并没有占有涉案房屋，更不能证明王书云与范洪权之间存在债权债务关系，王书云的异议不能成立。7、申请法院调取的涉案房屋的物业费收据和装修押金收据，“翰林华府”33号楼1单元1楼东户在法院查封前没有抵偿给王书云，王书云也没有在法院查封前实际占有该房屋。
原告王书云对被告马梅提交的证据1、2、3真实性无异议，对证明对象有异议。上述调解书与原告无关，裁定书没有向原告送达，原告对此并不知情。对证据4、5、6真实性有异议，证据形式不合法，录音及出具证明的证人王旭东等人没有到庭接受质询，不能达到被告的证明目的。对证据7，物业费票据已注明交付时间从2016年8月份开始计费，结合原告所提供的水电费票据，原告从2016年2月份交纳水费，虽然被告称在2017年法院查封后交纳的物业费，在实际生活中第三人已经将物业费、水电费等交纳一定的时间，通过该票据可以证实原告在双方达成协议后，开始交纳上述费用，其行为完全符合法律规定。第三人对该房屋进行的简装修，原告在入住后对其安装了窗帘、橱柜等物品。
本院对原告王书云、被告马梅提交的证据，综合分析认证如下，原告王书云提交的第1、2份证据，不足以证明借贷关系的存在，原告王书云与第三人范洪权签订以房抵债协议后，没有进行房屋产权过户登记，没有取得涉案房屋的所有权，不予采信。第3、4份证据能够证明第三人范洪权与商丘市星宇置业有限公司签订房屋买卖合同以及交付购买房款的事实，予以采信。第5份证据没有客户姓名，第6份证据，证人马马某范范某袁袁某有出庭接受质询，不予采信。第7份证据能够证明2017年10月23日原告王书云交纳物业费、水电费的事实，予以采信。第8份证据不能证明原告王书云家人居住的时间，不予采信。第9份证据能够证明原告王书云与王登明的关系，予以采信。
被告马梅提交的第1、2、3份证据系已经生效的法律文书，予以采信。第4、5、6份证据，范书华、刘红霞、王旭东、韩铮没有出庭，不能确认谈话录音的真实性，不予采信。第7份证据能够证明2017年10月23日原告王书云交纳物业费、装修押金的事实，予以采信。
经审理查明，本院于2017年4月5日立案受理马梅诉范洪权、范备战民间借贷纠纷一案。在审理中，根据马梅的申请依法查封范洪权名下位于虞虞城县××大道中段侧“翰林华府”33号楼1单元一层东户房产一套。因范洪权没有履行（2017）豫1425民初1639号民事调解书确定的义务，马梅向本院申请执行。执行中，王书云以该房在法院查封前，范洪权已经抵偿自己为由提出异议，本院于2018年5月2日裁定驳回案外人王书云的异议申请。王书云不服裁定，于裁定送达之日起十五内提起执行异议之诉。
本院认为,人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。所以，本案的焦点问题在于原告王书云对涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
一、原告王书云对涉案房屋不享有所有权。
原告王书云主张其系从第三人范洪权处因“以房抵债”取得所有权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，“以房抵债”可以成为继受取得房屋所有权的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，“以房抵债”合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋登记在范洪权名下，在不动产登记没有变更的情况下，王书云对涉案房屋不享有所有权。
王书云对涉案不动产不享有足以排除执行的物权期待权。
实践中，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。
至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。案外人亦即受让人，在涉案财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合上述法律规定的第（一）项至第[四]项规定的四个要件，必须全部具备，缺一不可。
原告王书云称由于第三人范洪权欠其借款没有偿还，双方于2016年3月18日签订房屋买卖合同，将涉案房屋采取“以房抵债”方式抵偿借款。原告王书云主张的债权为第三人范洪权为其出具的借条，第三人范洪权对此没有异议，该借条可以作为原告王书云向第三人范洪权主张权利的依据，但不能证明已经支付全部房款。原告王书云提交的其他证据也不能证明在本院查封前已经合法占有涉案房屋。在原告王书云的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告王书云的诉讼请求。
案件受理费4300元，由第三人范洪权承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 田仲秋
审判员 梁大红
陪审员 张 超
二〇一八年七月三十一日
书记员 李慧芳