广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9382号上诉人（原审被告）：陈小X，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘长X，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：张凌志，住广州市海珠区。委托代理人：李前斌、曾芹文，广东格林事务所律师。上诉人陈小X、刘长X因与被上诉人张凌志房屋买卖合同纠纷一案。不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市土地资源和房屋管理局核发的穗字第0150099294号广东省《房地产权证》载明，广州市越秀区先烈南路21号之七301房房屋的产权属刘长X所有（建筑面积85.21平方米、房改房）。陈小X、刘长X为夫妻。2015年6月1日，张凌志与陈小X签订《存量房买卖合同》、附件《付款协议》。双方在该合同中约定：张凌志向陈小X购买广州市越秀区先烈南路21号之七301房，建筑面积85.21平方米，总价款2450000元，甲乙双方同意该房产的交付使用时间为甲方收齐房款后30天内；延期交房的违约责任：甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；延期办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金从逾期之日起按总房价款0.05%按日计算，合同继续履行；首期楼款1300000元，乙方于去房管局网签前直接交付甲方，交楼保证金700000元乙方于收楼当天支付给甲方，甲乙双方须办理产权转移登记。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失。2015年6月1日，陈小X向张凌志作出《收款证明》载明，陈小X收到张凌志楼款1300000元。另查明，涉案房屋于2011年10月18日登记他项权利。权利人中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行，债权数额850000元。上述抵押权至今未涂销。张凌志于2015年8月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除2015年6月1日，张凌志与陈小X签订《存量房买卖合同》、附件《付款协议》。二、陈小X、刘长X向张凌志退回已经支付的1300000元房款。三、陈小X、刘长X向张凌志支付违约金：（1）从2015年6月8日起至两实际退还房款之日的违约金（按每日总房款的0.05%为计算标准）。（2）陈小X、刘长X按总房价款的10%支付违约金245000元给张凌志。刘长X向原审法院辩称：一、本案《存量房买卖合同》无效。广州市越秀区先烈南路21号之七301房的房屋所有权人是刘长X（见房地产权证），该房屋是刘长X取得的房改房产，一直登记在刘长X名下。刘长X从未同意陈小X出售案涉房屋，陈小X出售上述房屋给张凌志时没有告知刘长X，也没有征得刘长X同意，刘长X也不知情，接到法院传票后才知晓。张凌志通过中间联系人联系上陈小X协商买卖案涉房屋，事先看过房产证登记事项的，而且，张凌志和陈小X签订的《存量房买卖合同》第十六条1、也有明确约定：“乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议……”，张凌志对于刘长X是案涉房屋的权属人是知情的。张凌志明知陈小X无权代表刘长X处分案涉房产，但却在没有取得刘长X同意情况下急于和陈小X签订《存量房买卖合同》，签约时张凌志是完全清楚若事后答辩人知晓不答应会导致房屋交易无效的后果，而且，张凌志也不构成善意取得，《存量房买卖合同》无效。二、张凌志对《存量房买卖合同》无效应承担相应法律后果，刘长X对此并无过错，不应承担任何责任。综上，张凌志的诉讼请求没有事实和依据，应予驳回。陈小X向原审法院辩称：一、广州市越秀区先烈南路21号之七房登记的权属人是刘长X，陈小X出售该房屋给张凌志时没有征得刘长X同意，刘长X也不知情。当时陈小X急需用钱，通过郑某乙联系上张凌志，想尽快卖掉该房屋，当时陈小X提出的条件就是房价2450000元在办理网签之前付清，后来张凌志表示目前手上只有2000000元现金，不够2450000元，陈小X和张凌志商量后和张凌志达成的共识就是办理网签之前付2000000元（可以分1300000元、700000元两期付清），但全部房款必须在办理产权登记前付清。张凌志也担心陈小X反悔或刘长X不同意出售，就提出不用先交押金，首期款可以直接给1300000元。因为张凌志说可以先给1300000元，我就急急忙忙签了合同，想着签了合同再做刘长X的思想工作，再让刘长X同意出售。房屋总价款和付款方式答辩人都没有告知刘长X。二、即使刘长X同意出售，仅就《存量房买卖合同》约定内容来看，也是张凌志违约。《存量房买卖合同》并没有约定办理产权登记的时间和交楼时间，对具体付款期限也未明确约定。在这种情况下，按陈小X和张凌志当时达成的共识，根据《合同法》以及二手房买卖交易习惯。在买方没有付清全部房款前，卖方没有义务先行办理产权登记。张凌志仅向我方支付1300000元，后期款就不再支付了，却要求我方先行办理产权登记，张凌志没有依据反而违约。我方催促多次，张凌志都没有再付款，我方也不敢同刘长X商讨出售该房屋的事宜。三、张凌志请求的违约金没有事实和法律依据。如前所述，《存量房买卖合同》并没有约定办理产权登记的时间和交楼时间，付清全部房款才办理产权登记。因此，不存在逾期办理产权登记的责任，当然也没有理由计算违约金，张凌志的请求不成立。综上，我方不同意张凌志的诉讼请求。庭审中，张凌志陈述房款总价2450000元。2000000元是实际付款，另外450000元是贷款（450000元没有在合同中约定），协商购房时，我方只能拿出2000000元，余下的450000元我方要将讼争房过户后，将讼争房抵押给银行进行贷款，取得贷款后，再支付给。交楼保证金700000元于交楼当天支付。我支付了1300000元后，陈小X拖延不去涂销抵押。陈小X、刘长X是夫妻，陈小X说过户时刘长X会一起去。陈小X陈述我急需用钱，房价总额2450000元。网签前支付2000000元，过户后立即支付450000元。出售房屋之前讼争房在工商银行有抵押。网签前支付1300000元和700000元交楼保证金。过户后立即支付450000元。450000元在合同中没有约定。我卖房和收取1300000元，从来没有告诉过刘长X，拿了钱也没有打算给刘长X。刘长X表示我曾在去陈小X办公室时，见过张凌志与陈小X谈购房意向，但最后购买房屋时我不知情，陈小X没有经过我同意出售房屋，属于无效合同。同意退还1300000元给张凌志。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。张凌志与陈小X就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，陈小X、刘长X之间为夫妻关系，陈小X出售房屋，刘长X在庭审时也陈述见过张凌志与陈小X谈购房意向，这说明刘长X对出售房屋并非完全不知情。故陈小X签订合同的行为构成表见代理，合同有效，对张凌志及陈小X、刘长X均有约束力。关于网签的履行时间，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”但陈小X在张凌志依约支付了1300000元购房款之后直至起诉，陈小X、刘长X没有按约定与张凌志办理网签、过户等手续，且在庭审中明确表示不同意履行合同，故陈小X、刘长X已构成违约。陈小X关于张凌志不在网签前支付交楼保证金700000元，构成违约的抗辩，因双方约定是在交楼之日支付该款，故对陈小X的抗辩意见原审法院不予采纳，对于刘长X关于售房未取得其同意，合同无效的抗辩意见，因依据不足，原审法院也不予采信。现张凌志及陈小X、刘长X均表示同意解除合同，原审法院予以照准。张凌志要求陈小X、刘长X返还已支付房款，并支付违约金的请求，原审法院予以支持。但是，张凌志在本案中既要求陈小X、刘长X支付从2015年6月8日起至实际退还房款之日止每日总房款的0.05%的违约金，又要求按总房价款的10%支付违约金245000元，是对陈小X、刘长X同一行为主张双重处罚。由于陈小X、刘长X是在按约收款后导致双方不能进行网签，故陈小X、刘长X按总房价款的10%向张凌志支付违约金245000元更符合约定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2016年4月28日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告张凌志与被告陈小X、刘长X于2015年6月1日签订《存量房买卖合同》、附件《付款协议》解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈小X、刘长X向原告张凌志返还购房款1300000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈小X、刘长X向原告张凌志支付违约金245000元。四、驳回原告张凌志的其他诉讼请求。本案受理费23600元和诉保费5000元，由原告张凌志负担1637.50元，被告陈小X、刘长X负担26962.50元。判后，上诉人陈小X、刘长X不服原审判决，向本院提起上诉称：双方虽在合同中约定违约金为成交价的10%，但张凌志并未按合同约定交付全部价款2450000元。张凌志存在违约，张凌志也未提交证据证实其因合同未履行遭受的损失数额，且合同中没有约定办理产权登记的时间，对于合同未履行过错也不全在我方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院予以调低。《最高人民法院》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应按照违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。在张凌志未提交证据证明其损失的情况下，无论按合同地段租金或是银行同期贷款利率计算，双方约定的违约金均明显过高，请求调低。综上，陈小X、刘长X请求撤销原审判决第三项，改判陈小X、刘长X向张凌志支付违约金80000元。张凌志答辩称：陈小X、刘长X的上诉理由依据不足，不能成立，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈小X、刘长X提出的违约金数额没有事实与法律依据。陈小X、刘长X其提出的80000元没有任何依据，也没有提交证据证明我方损失，根据“谁主张、谁举证”原则，应承担举证不利的后果。我方与陈小X签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。陈小X根本违约在先，应依照合同第八条第一款的标准向我方支付违约金。二、违约金数额远远不足以弥补我方经济及心理上的损失。2015年7月广州二手房均价为每平米19699元，2016年6月上涨至22316元，上涨幅度为13.28%。我方需要支付比原购房金额多13.28%的费用才能买到同样面积的二手房。本次诉争的房屋系我方夫妻为唯一的独生儿子购买的婚房，由于陈小X恶意拖延，从我方支付首期款项1300000元起至本案二审开庭之日已超过一年，儿子因此无法结婚。我方均为普通退休员工，为购买房屋拿出了一生工作的积蓄，被陈小X恶意占有超过一年时间，独生儿子婚事无限期拖延，心理损失无法估量。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈小X、刘长X向本院提交向银行申请提前还款须知的打印件，拟证明其向银行涂销抵押是在2015年8月18日，不可能在此之前网签。张凌志发表意见称：上述证据在二审期间提交，不属于新证据，且不能证明对方确实申请提前还贷，因对方没有签字，证明对方不想还贷，故不能进行网签。对方提前还贷不仅仅是去办理申请手续，还要还贷，是对方违约。陈小X、刘长X申请证人出庭，拟证明双方约定具体的付款方法是在网签之前付款2000000元。证人郑某乙称：我与陈小X是邻居，通过别人介绍认识张凌志。陈小X与张凌志买卖房屋约定付款的方式是，张凌志说最多有2000000元，450000元要贷款，卖方陈小X也说缺2000000元，分2次给，先给1300000元，于签约当天付，700000元是网签前付。合同是中介公司拿过来的，陈小X先划掉合同中的一些内容，张凌志没有划，陈小X当时一直打手机，没有认真核对。修改合同是在签字之前就划掉。我没有看双方合同。后来陈小X说网签之前给2000000元，但张凌志不同意。张凌志发表意见称：证人出庭没有提前申请，不符合相关规定；证人证言真实性不确认，与合同约定矛盾；证人与陈小X是邻居，关系密切；即使如证人所说网签前支付700000元也改变不了陈小X违约的事实，陈小X只是去申请还款，但并没有还款和涂销抵押，这些前期手续未办，根本就无法网签。二审另查明，陈小X、刘长X在一审庭审中提交其持有的《存量房买卖合同》及附件《付款协议》，《付款协议》第3点经陈小X涂改后为“首期楼款（不含定金）人民币1300000元，甲乙双方在签订本合同后到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款。乙方于去交易所网签前直接支付交楼保证金700000元给甲方”。该涂改部分未经张凌志签名，张凌志在一审庭审中对于上述涂改后的内容不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据陈小X、刘长X的上诉请求及张凌志的答辩，二审争议焦点在于违约责任和违约金数额应否调整。关于违约责任。陈小X、刘长X主张办理网签之前张凌志应付2000000元，但张凌志提交的双方签署确认的《存量房买卖合同》附件《付款协议》约定首期楼款1300000元于网签前交付，并无约定网签之前张凌志应付2000000元。陈小X、刘长X依据其单方涂改未经张凌志确认的《付款协议》不足以推翻上述双方签署确认的约定，陈小X、刘长X在二审期间提交的证据并非新的证据，在证明效力上亦不足以否定双方签署确认的《付款协议》，故陈小X、刘长X主张张凌志未在网签之前支付2000000元房款构成违约，理据不足，本院不予支持。原审法院认定陈小X、刘长远构成违约，并无不当，本院予以维持。关于违约金应否调整。双方签订的《存量房买卖合同》约定如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。本案中，陈小X、刘长X已收取和占用张凌志购房款1300000元长达一年以上时间，结合当前的房地产市场形势，陈小X、刘长X再主张调整双方约定的违约金标准，有悖诚信和公平原则，本院不予支持。综上，陈小X、刘长X的上诉理由不能成立，其上诉请求不能得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人陈小X、刘长X负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年九月十九日书记员  李宪琼黄妙丽