江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00072号
上诉人（原审被告、反诉原告）常熟祥和化纤有限公司，住所地常熟市碧溪新区东江村。
法定代表人瞿耀明。
委托代理人陆易。
被上诉人（原审原告、反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司，住所地常熟市东张工业园区。
法定代表人娄建国。
委托代理人王晓东。
上诉人常熟祥和化纤有限公司（以下简称祥和公司）因与被上诉人常熟市润龙化纤织造有限公司（以下简称润龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟开商初字第0075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
润龙公司一审诉称：润龙公司与祥和公司于2011年3月15日订立房屋租赁合同，约定租赁期限为三年，即自2011年3月15日起至2014年3月14日止，第二、第三年度租金需在次年相同合同签订日（即3月5日）前一周支付下期租金，房屋租金每年按5%递增。而祥和公司并未依约按期支付，其行为明显违反了合同的约定，因此润龙公司依据合同约定在租赁期限届满前3个月书面通知祥和公司合同期满后不再续租。现起诉要求祥和公司立即支付租金人民币72875元，支付违约金人民币34575元，立即将位于润龙公司处的配电设备搬离，本案诉讼费由祥和公司承担。一审审理中，润龙公司放弃主张祥和公司搬离配电设备的诉请。
祥和公司一审辩称：一、合同最后一项约定起租日为通电之日，该约定优于一般条款的起租期限，而正式通电之日为2011年5月31日，因此租期应从该日起算，扣除祥和公司多付的2.5个月租金31250元，祥和公司实欠租金18750元；二、润龙公司主张违约金于法无据，祥和公司在支付大部分租金后要求润龙公司开具租金发票后再支付其余租金，故不存在违约；三、合同第六条约定，配电房、辅房不收任何费用，配电设备润龙公司有优先购买权，现在双方未就配电设备达成收购协议，产权仍归祥和公司，房屋不应收取费用，润龙公司无权要求祥和公司搬离，该请求不能成立，应予驳回。
祥和公司一审反诉称：2009年5月28日，祥和公司与润龙公司签订租赁合同，承租润龙公司车间576平方米，期限3年，租金每年5万元。祥和公司付清两年租金后，多次要求润龙公司开具发票以便入账，对方仅仅开具了15000元的租金发票，尚缺85000元未开具。之后，祥和公司因发展需要，与润龙公司于2011年3月15日又签订合同，约定年租金15万元，起租日期为通电之日起租，而实际通电日为2011年5月31日起，故三年租金合计418750元。目前，祥和公司已实际支付租金40万元，尚欠租金18750元未付，原因在于祥和公司多次要求润龙公司开具房屋租金发票503750元，但润龙公司一直不予开具。现润龙公司起诉主张支付租金，故祥和公司提出反诉，要求润龙公司开具尚欠的金额为503750元的房屋租金发票。
润龙公司一审针对祥和公司的反诉辩称：双方当时口头协议，由祥和公司自行开票，润龙公司收15万元每年的租金，是不含税的，据润龙公司了解对方只按1万多元的年租金自行开具了发票，所以对方要求润龙公司开发票的要求是无理的，要求驳回对方的反诉请求。
原审法院经审理查明：2011年3月15日，润龙公司、祥和公司（分别为甲方、乙方）签订房屋租赁合同一份，由祥和公司向润龙公司承租1440平方米的车间作为加弹机车间。合同约定：租赁期限自2011年3月15日起至2014年3月15日止，房屋租金每年15万元，按年支付，从合同签订日起一周内支付第一年度租金，第二、第三年度租金需在次年相同合同签订日前一周支付；乙方所建配电房及辅房五年内不收租金，五年后产权归甲方，房屋租金每年按5%递增，乙方对租赁车间进行装修装饰的，在租期届满或因乙方原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿；合同终止后30天内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方，否则，甲方有权自行委托他人腾空并收回该房屋，乙方未按合同规定的时间交纳租金等费用的，应支付以相关费用×1%×逾期天数计算的滞纳金；如乙方在租赁期间因生产需要增加建设的如配电设备等基础设施，在本协议到期且乙方不再续约的前提下，甲方可根据设备折旧后的市场价格优先收购，电房、辅房不收任何费用，本合同从通电之日起租。2011年3月份初，润龙公司向祥和公司交付租赁车间。合同签订后，祥和公司在润龙公司厂区内搭建了配电房及辅房，用于放置其配电设备，但未见有规划及建设许可手续。租赁关系存续期间，祥和公司向润龙公司支付租金合计人民币40万元。其中最后一笔付款发生在2013年12月4日，润龙公司收款后出具收条一份，载明今收到2013年3月14日起至2014年3月15日止房租款10万元，欠款5万元年前付清。2013年12月7日，润龙公司书面通知祥和公司租赁合同于2014年3月14日期满后不再续租。此后，祥和公司按时搬出承租车间。
原审法院另查明：润龙公司、祥和公司双方另于2009年签订租赁合同一份，由润龙公司向祥和公司出租车间576平方米，租期三年，租金每年5万元。该合同已终止。期间，双方开具了江苏省地方税务局通用机打房屋租金发票，金额合计15000元。
一审审理中，润龙公司明确诉请第一项租金72875元包括第二年度租金的递增额7500元、第三年度未付租金65375元（含第三年度递增的15375元），利息按172875元（第二年度未支付的租金递增额7500元＋第三年度应付租金165375元）×20%计算为34575元。祥和公司就租金递增问题表示润龙公司主张的递增租金已经超过诉讼时效，且其出具的收条明确了祥和公司结欠的款项，并未提及递增的租金，双方实际执行也是年租金15万元。润龙公司就其曾向祥和公司催讨过递增租金未提交证据证实。此外，双方确认收条中提到的“年前付清”是指农历年，即2014年1月30日前付清。
以上事实，由房屋租赁合同、通知、收条、通用机打发票及原审法院庭审笔录等予以证明。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。本案中，双方于2011年3月15日签订合同，即应依合同约定享有权利并全面履行自己的义务。合同明确约定租赁期限自2011年3月15日起至2014年3月14日止，该日期为手写内容，意思清楚明确，更能反映双方当事人的真实合意；其次，双方已于3月初交接租赁物，祥和公司在占有、使用及收益租赁的同时理应履行对等的租金给付义务，因此，租金应自2011年3月15日起算。祥和公司抗辩主张应自合同尾部约定的起租日即通电日计算租金，该通电日约定不明，不具有确定性，且为机打文字，在无其他证据佐证的情况下，基于前述理由，原审法院不予采信。目前，合同履行期限已经届满，扣除已给付的租金40万元，祥和公司仍结欠润龙公司租金未付，构成违约，应承担违约责任，并作继续履行。祥和公司抗辩称未付租金的原因在于润龙公司未开具租金发票，原审法院认为祥和公司支付租金作为合同主义务与发票开具的从义务不具有对等性，在润龙公司已经履行交付租赁物主义务的情况下，祥和公司以此作为履行抗辩，并拒付租金，缺乏依据，不能成立，也非法定违约免责事由，原审法院不予采信。至于结欠租金的金额问题，按照合同约定，祥和公司应于2012年3月15日及2013年3月15日前一周分别支付第二、第三年度的租金，一审审理中润龙公司未能证明在一年诉讼时效内已要求祥和公司支付递增的5%部分租金，且其在2013年12月4日出具收条中明确的祥和公司结欠金额也并未提及递增的租金事宜，祥和公司以一年的诉讼时效届满为由主张时效抗辩，于法有据，故对润龙公司该递增部分租金的诉请主张（7500元＋15375元），原审法院碍难支持；对于其余结欠租金5万元，祥和公司举证的收条已经明确载明，润龙公司不需另行举证，原审法院予以认定。关于逾期给付租金的违约金问题，结合润龙公司诉请主张，祥和公司应支付的第三年度租金中10万元，在2013年3月16日至2013年12月4日期间存在迟延履行情形，该期间内应向润龙公司支付违约金；其余至今未付的5万元部分，因润龙公司同意祥和公司顺延至年前给付，故违约金应自2014年1月31日起开始计算至实际给付之日止；至于违约金的计算标准，结合合同约定、违约情形、损失情况等，应按银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算较为合理。其中，10万元部分违约金计算为人民币6575元。
关于祥和公司一审反诉的租金发票开具问题，祥和公司反诉中涉及到2009年双方签订租赁合同的发票开具问题，该部分与本案的本诉并非基于同一法律事实，非反诉所应该涵涉，故在本案不予理涉。至于本诉涉及的双方房屋租赁关系，结合前述认定，租金总金额为人民币45万元。润龙公司作为出租方，祥和公司为承租方，润龙公司表示双方存在口头协议，合同约定的租金为不含税金额，但无证据证明，结合反诉方举证的双方租金发票及交易惯例，祥和公司反诉主张润龙公司开具45万元房屋租金发票部分，于法有据，原审法院予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百三十六条、第一百七十四条之规定，判决：一、常熟祥和化纤有限公司支付常熟市润龙化纤织造有限公司房屋租金人民币50000元及违约金（10万元部分违约金为6575元，5万元部分违约金自2014年1月31日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的1.5倍计算），于判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。二、驳回常熟市润龙化纤织造有限公司的其余诉讼请求。三、常熟市润龙化纤织造有限公司向常熟祥和化纤有限公司开具总金额为人民币45万元的房屋租金发票，于判决生效之日起十日内履行。四、驳回常熟祥和化纤有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币2500元，由常熟市润龙化纤织造有限公司负担1124元，常熟祥和化纤有限公司负担1376元。一审反诉案件受理费人民币50元，由常熟市润龙化纤织造有限公司负担。
上诉人祥和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方于2011年3月15日签订的合同第六条明确约定“本合同从通电之日起租”，该约定属于特别约定，应优先于合同第一条约定的租赁期限。祥和公司签订合同承租房屋是为了生产经营，交付房屋而未通电不能达到租赁目的。该合同系润龙公司起草，在其内容冲突时，应当以有利于祥和公司的解释作为依据。二、开始通电日期为2011年5月31日，润龙公司应当向祥和公司开具418750元的租金发票，而不是原审法院认定的45万元租金发票。三、祥和公司不存在违约情形。祥和公司不支付剩余租金的原因是润龙公司未开具发票，导致祥和公司支付的租金不能入账。即使祥和公司存在违约，起算时间也应当从2013年6月1日起算，而不是原审法院认定的2013年3月16日开始计算。综上，请求二审撤销原判，改判祥和公司支付润龙公司租金18750元，同时润龙公司应向祥和公司开具发票418750元。
被上诉人润龙公司向本院答辩称：一、祥和公司认为租赁合同的起算日期应从通电之日起计算，但是双方在合同中约定，租赁期间从2011年3月15日起算，在合同实际履行过程中，祥和公司也是按照合同约定按期支付年租金，最后在没能支付租金的情况下，润龙公司出具收条明确租金5万元，祥和公司的上诉理由与约定明显不符，相互矛盾。租赁合同应当是出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人交付租金的合同，原审法院在审理该租赁合同中认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回祥和公司的上诉请求。二、至于祥和公司所称的通电之日，该约定不能确定具体的日期，虽然祥和公司提供了常熟市供电局出具的证明，但从签订租赁合同当时看，这个日期是无法确定的，原审法院的认定符合法律规定。三、关于违约金的计算方法，原审法院仅支持了在2013年3月16日到2013年12月14日期间存在违约情形，应当由祥和公司向润龙公司支付违约金，这是按照租赁合同的约定计算，符合法律规定。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：一、祥和公司主张租赁期间应当从2011年5月31日起算进而其结欠的租金金额为18750元能否成立？二、祥和公司主张其未付租金系因为润龙公司未开具发票，故其不存在违约依据是否充分？
本院认为，关于争议焦点一，首先，双方签订的《房屋租赁合同》第一条“租赁地点、期限和用途”明确租赁期限自2011年3月15日至2014年3月14日止。该条款系双方针对租赁期限专门作出的约定，且该条款中的租赁期限起止时间系手写，故祥和公司以该合同第六条“其他约定内容”中的打印条款“本合同从通电之日起租”而主张租赁期限并非从2011年3月15日起算，依据不足。其次，祥和公司向润龙公司支付最后一年租期的部分租金后，润龙公司于2013年12月4日向祥和公司出具的《收条》载明系针对2013年3月份至2014年3月份的租金，且明确已收租金10万元，结欠租金5万元。该《收条》载明的租赁期间及租金总金额与《房屋租赁合同》约定的租赁期间2011年3月15日至2014年3月14日及年租金15万元的内容可以相互印证。祥和公司虽然主张《收条》记载的租赁期间及结欠金额均不正确，但其接受了该张《收条》且并未提出异议。因此，原审法院认定本案《房屋租赁合同》租赁期限应从2011年3月15日起算，祥和公司结欠的租金金额为5万元并无不当。
关于争议焦点二，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故本案《房屋租赁合同》中，润龙公司作为出租人的主要义务是将房屋交付祥和公司使用、收益，祥和公司作为承租人的主要义务为向润龙公司支付租金。润龙公司已经交付房屋使用权，祥和公司应当支付租金。开具发票仅是润龙公司的附随义务，《房屋租赁合同》并未将润龙公司开具发票约定为祥和公司支付租金的条件，祥和公司亦未证明其曾向润龙公司催要发票或表示未开发票则停付租金。因此，润龙公司未开具发票并不构成祥和公司迟延支付租金的抗辩理由。
另，关于润龙公司应当开具发票的金额，虽然祥和公司一审主张2011年3月15日至2013年3月14日租金总额为418750元，故对应该期间的发票金额应当为418750元。但经法院审查，该三年的租金总金额应当为45万元，而祥和公司一审请求润龙公司开具的发票总金额为503750元，故一审法院认定润龙公司应当开具的发票金额为45万元并无不当。
综上，上诉人祥和公司的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人常熟祥和化纤有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水娟
代理审判员 丁 兵
代理审判员 高小刚
二〇一五年四月二日
书 记 员 周媚荧