江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02105号
上诉人（原审被告）周志良。
上诉人（原审被告）陆美珍。
委托代理人竺凌，江苏柏庐律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
委托代理人王莹，江苏柏庐律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）黄兵兵。
委托代理人黄国华，江苏同丰律师事务所律师。
委托代理人王晓宇。
上诉人周志良、陆美珍因与黄兵兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆花民初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月21日，黄兵兵（乙方）与周志良、陆美珍（甲方）在昆山市花桥法律服务所的见证下签订房屋买卖协议书一份，约定由周志良、陆美珍将位于昆山市花桥镇周泾小区Ⅲ-12号楼403室及配套自行车库出售给黄兵兵，房屋总价款为400000元。购房款于协议签订之日一次性支付给周志良、陆美珍，周志良、陆美珍于协议签订之日将房屋及车库钥匙交付黄兵兵。如有违约，违约方应当支付守约方房屋市场总价款的30%违约金。黄兵兵称购房款400000元已经于协议签订之日支付给周志良、陆美珍，为此向原审法院提交了收条一份，载明：“今收到黄兵兵××购买周志良××花桥周泾小区Ⅲ-12号楼403室面积91.21平房及车库全部房款400000元。”该份收条上有“周志良”、“陆美珍”签字及手印。周志良、陆美珍认可收条上的手印确系其二人所捺。该400000元中的363000元系黄兵兵通过银行转让付至周志良的银行卡上；剩余37000元，黄兵兵陈述已于当日上午以现金形式支付给了周志良、陆美珍之子周银龙。后周志良、陆美珍并未于当日将涉案房屋交付给黄兵兵，黄兵兵称未交付的原因是涉案房屋当日并未办理产证，且周志良、陆美珍提出需搬迁时间。
原审另查明：周志良、陆美珍称涉案房屋的买卖协议是为向黄兵兵借款而应黄兵兵要求签订的，实质是借款抵押担保协议。黄兵兵与周志良、陆美珍及其子周银龙一家曾于2012年9月4日签订房屋买卖协议书一份，约定由黄兵兵购买位于昆山市花桥镇梅苑里小区17号楼402室房屋及相应车库，总价款为430000元。后双方协议解除了该份购房协议，周志良、陆美珍及其子周银龙一家将已收取黄兵兵的部分购房款350000元返还给黄兵兵。另外，周志良、陆美珍提交了周银龙的银行卡对账明细，其中有数笔14000元的取款记录，周志良、陆美珍称均系向黄兵兵归还借款利息。但周志良、陆美珍未能提交黄兵兵的收款凭证。
原审再查明：为查明黄兵兵向周志良、陆美珍购买涉案房屋的过程，原审法院要求黄兵兵本人参加了2014年11月6日的庭审，庭审中，黄兵兵对购买涉案房屋的过程作出了解释：黄兵兵与周志良、陆美珍一家不认识。其亲戚徐齐与周志良、陆美珍儿子周金龙、周银龙熟悉。后通过徐齐认识了周志良、陆美珍。2012年8月21日前，周银龙和黄兵兵说急需用钱，要出售一套房屋（即涉案房屋），后通过花桥法律服务所的见证与周志良、陆美珍签订了房屋买卖协议书。购房款400000元中37000元以现金支付给了周银龙，363000元通过银行转账至周志良的卡上。黄兵兵2008年在朋友经营的广达房产中介工作，向周志良、陆美珍先后购买两套房屋是因动迁房价格较市场价格低，有一定的利润。解除2012年9月4日的购房协议完全是出于同情周志良、陆美珍。黄兵兵向原审法院提交了昆山广达房产信息咨询有限公司周市分公司出具的证明一份，载明：“黄兵兵于2008年12月至2011年10月在广达房产春晖路店担任中介经纪业务工作。”后黄兵兵申请徐齐到庭作证，徐齐向原审法院陈述：当时周银龙说急着用钱，手上有两套房屋需出售。其知晓黄兵兵做中介的，就介绍双方认识。
原审又查明：原位于昆山市花桥镇建福村一组的老宅的村镇房屋所有权证登记在周志良、陆美珍名下。2009年7月31日，周志良及其子周金龙与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁协议书一份，就前述老宅拆迁安置得动迁房两套：周泾小区Ⅱ-4号楼502室（面积122.79平方米）、周泾小区Ⅲ-12号楼403室（面积91.21平方米，即本案涉案房屋）。周志良、陆美珍于2010年领取涉案房屋后就装修入住至今。现因黄兵兵要求周志良、陆美珍交付涉案房屋，诉至原审法院。
上述事实，由房屋买卖协议书、昆山市花桥法律服务所见证书、收条、付款凭证、银行对账明细、动迁安置房核定单、村镇房屋所有权证、房屋拆迁协议书、证明、解除房屋买卖协议书、证人证言以及双方当某
原审原告黄兵兵的诉讼请求为，请求判令：一、周志良、陆美珍向黄兵兵交付位于昆山市花桥镇周泾小区Ⅲ-12号楼403室及配套自行车库；二、周志良、陆美珍支付黄兵兵违约金120000元；三、本案诉讼费用由周志良、陆美珍承担。后黄兵兵向原审法院申请撤回了要求周志良、陆美珍支付违约金120000元的诉讼请求，原审法院予以确认。
原审法院认为：双方当事人对签订关于涉案房屋的买卖协议均无异议，双方的争议为：该份协议是否为以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保而形成的。黄兵兵称该份协议是双方关于买卖涉案房屋的真实意思表示，周志良、陆美珍称系为向黄兵兵借款而应黄兵兵要求签订用作担保的。对此，原审法院认为，黄兵兵提供的房屋买卖协议书和收条均注明系发生房屋买卖关系，证明效力较高；对于购买涉案房屋的缔约过程，黄兵兵本人也到庭作出了合理解释；中间人徐齐也到庭证实周银龙告知其急需用钱需出售房屋，而并非找人借款。而周志良、陆美珍辩称该协议名为房屋买卖，实为借贷担保，除上述房屋买卖协议外，未能提交另外的借款凭证。其举证的证据中虽确有另外一套房屋买卖回赎的情形，但因此证明涉案房屋不属于买卖关系，证明力不足；另外，周志良、陆美珍虽提交取款记录以此证明向黄兵兵归还过利息，但因其未提交黄兵兵的收款凭证。故原审法院对周志良、陆美珍的该项辩称不予采信。关于周志良、陆美珍辩称的房屋买卖协议未得到房屋全部共有人的签字，效力尚有争议。原审法院认为，涉案房屋的取得是基于周志良、陆美珍原有的老宅拆迁，因此，涉案房屋的所有权人仍应当为周志良、陆美珍。故原审法院对于周志良、陆美珍的该项辩称亦不予采信。因此，双方当事人之间签订的房屋买卖协议应当认定为双方关于买卖涉案房屋的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案黄兵兵已按约全额支付了购房款，周志良、陆美珍应当按协议约定履行交付房屋的义务。现涉案房屋仍有周志良、陆美珍实际居住使用，故黄兵兵现要求周志良、陆美珍交付房屋，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：周志良、陆美珍于判决生效之日起十日内将位于昆山市花桥镇周泾小区Ⅲ-12号楼403室交付给黄兵兵。案件受理费3650元，财产保全费1270元，两项合计4920元，由周志良、陆美珍负担。
上诉人周志良、陆美珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人与被上诉人间系房屋买卖关系，明显与事实不符，且适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订的协议实质是借款抵押担保协议。在2012年8月至年底，短短几个月的期间被上诉人与上诉人一家连续签订了三份房屋买卖协议，均是因上诉人之子周金龙向被上诉人借款而作为所借款项的担保来签订的。其中一套房屋买卖协议因上诉人之子周金龙及时还款而解除。因此，双方均无房屋买卖的意向。二、被上诉人所称的购房款，其中363000元通过银行转账至周志良的卡上，另外37000元以现金支付给了上诉人儿子周银龙，事实上周银龙并未收到该款，被上诉人亦未提供任何证据证明周银龙收到此款。被上诉人也给证人徐齐转入一笔款项作为借款介绍的提成，因此徐齐的证言可信度值得商榷。三、如果上诉人是真正的买房人怎会没有注意房屋拆迁协议书中被拆迁人是周志良及周金龙如此重要的信息。两名上诉人均已年迈，怎么可能以如此之低的价格出卖自己仅有的住所。四、被上诉人还曾向周金龙详细书写了借款的手续及利息的计算，金额刚好就是三次所谓的房屋买卖的购房款数额，说是巧合难以让人信服。请二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉请。
被上诉人黄兵兵辩称：双方之间不存在借贷合意，现有书面文件主要是房屋买卖合同，上诉人认为双方之间存在借款及担保的法律关系，无事实依据及证据支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
二审中，周志良、陆美珍提供日期为2002年7月4日有周志良签字的申请报告一份以及花桥经济开发区天福社区居委会出具的证明一份，证明周志良、陆美珍已对动迁房进行了分家析产。黄兵兵质证后认为，对申请报告的真实性无异议，该申请报告的申请人是上诉人，涉案动迁房的产权人属于上诉人；对居委会出具的证明真实性无异议，但认为居委会无权对涉案房屋的具体产权做具体认定。本院认为，申请报告产生于2002年7月4日，不属于二审新证据，本院不予采信。花桥经济开发区天福社区居委会对于涉案房屋产权情况出具的证明不足以证明周志良、陆美珍的主张，本院亦不予采信。
以上事实，有申请报告、证明等在卷佐证。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋买卖协议是否为双方真实意思表示。意思表示是当事人向他人表明意欲发生一定民法上法律效果意思的行为，当事人要使自己的内心意思产生法律效果，必须将意思表现于外部，对当事人真实意思表示的判断应基于其对外部的表示。当事人意思表示错误的，可以依据法律规定进行变更或者撤销，否则应受其拘束。根据本案中周志良、陆美珍与黄兵兵签订协议书的内容，双方当事人对涉案房屋的位置、转让价款、付款方式、交房日期均有明确约定，协议书具备房屋买卖合同的主要条款。周志良、陆美珍与黄兵兵均在协议书上签字，协议书签订过程也经昆山市花桥法律服务所见证属实，能够证明当事人双方存在买卖房屋的意思表示。协议书于2012年8月21日签订之后，周志良、陆美珍并未以意思表示错误为由提出变更或撤销该协议，理应按照协议书约定内容履行义务。周志良、陆美珍认为协议书名为房屋买卖实为借款抵押担保协议，但未能提供其与黄兵兵之间存在借款抵押担保一致意思表示的相关证据。周志良、陆美珍主张之前曾与黄兵兵签订过三份房屋买卖协议，均是因其子周金龙向黄兵兵借款的担保所签订，即使该主张属实，也与本案事实缺乏关联性，并不能排除或否定双方之间的房屋买卖关系。至于周志良、陆美珍提出的房屋拆迁协议书中被拆迁人是周志良及周金龙、黄兵兵曾向周金龙详细书写借款手续及利息计算，均不能证明双方当事人之间存在明确的借款意思表示。因此，周志良、陆美珍认为协议书实为借款抵押担保协议的上诉主张证据不足，本院不予支持。关于购房款的支付情况，周志良、陆美珍于2012年8月21日出具的收条载明收到黄兵兵全部购房款40万元，周志良、陆美珍上诉认为购房款中以现金支付给周银龙的37000元周银龙并未收到，与其收条内容明显相悖，本院不予采信。
综上所述，上诉人周志良、陆美珍的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人周志良、陆美珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 黄源榕