广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第234号
上诉人（一审被告）黄海涛。
委托代理人卿建华，广西独秀律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）桂林中大物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市穿山东路11号。
法定代表人邬文康，该公司董事长。
委托代理人李金兰，该公司办公室主任。
委托代理人李连花，该公司办公室主管。
上诉人黄海涛因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员胡卫新、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人黄海涛的委托代理人卿建华，被上诉人桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称中大物业公司）的委托代理人李金兰、李连花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年7月22日，“幸福·家”小区开发商桂林花为媒投资发展有限公司与原告中大物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》，其将“幸福·家”小区委托原告实行统一专业的前期物业管理、综合服务，期限暂定两年。2008年8月，两方续约，管理期限延至该小区业主委员会成立并选聘物业公司之时。被告黄海涛系“幸福·家”小区1#楼2-6-1号房屋的所有权人，房屋建筑面积为142.12平方米。2007年10月，原告与被告黄海涛签订《幸福·家前期物业管理服务协议》，双方就物业服务内容和质量、收费办法、管理期限、违约责任及其他权利义务作出了明确约定。其中，原告按被告房屋建筑面积每月每平方米0.6元收取物业管理费，2008年10月31日前，开发商补助0.15元／㎡；自2008年11月1日起，物业费按协议约定标准全额缴纳物业管理费；被告应于每月10日前缴纳物业费，否则按应缴金额每日千分之三计付违约金。协议签订后，原告按合同约定对“幸福·家”小区实施专业化物业服务管理并收取有关费用。“幸福·家”小区业主委员会2012年成立后，其于同年11月30日与原告终止了前期物业管理服务关系。在原告提供物业服务期间，被告从2010年1月起拖欠物业费，合计2933.7元。原告向法院出示催费通知两份，写明2012年6月10日、2012年10月20日其曾向被告催缴物业费；2012年7月31日、2012年11月22日，原告在幸福家小区张贴告示，向被告等业主催缴物业费。庭审中，原告称为不激化矛盾，在此之前原告都是通过电话向被告催缴物业费。但被告仍未缴纳物业费。因被告至今仍未缴费，2013年7月原告诉至该院，请求判令被告支付2010年1月1日-2012年11月30日拖欠的物业服务费人民币2933.7元，违约金4751.5元；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定对“幸福·家”小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费；被告房屋存在漏水等质量问题，属房屋买卖双方之间的合同纠纷，非本案审理范围，被告以此作为拖欠物业费的抗辩理由，该院不予采纳；故对于原告要求被告给付所欠物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于诉讼时效问题，该院认为，在被告欠缴物业费后，原告已先后通过电话通知及张贴告示发书面通知的形式通知被告缴费，故原告的诉请未过诉讼时效，对于被告该项辩解该院不予支持。故对于原告要求被告给付所欠物业费2933.7元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约金，《幸福家前期物业服务协议》第六条约定了被告逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金，违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，该院认为，该违约金计算标准已大大超过了原告的实际损失，该院酌情予以降低，该院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄海涛应给付原告桂林中大物业服务有限责任公司物业费2933.7元并支付逾期付款的违约金（违约金计算，本金2933.7元，从2012年11月30日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。二、驳回原告桂林中大物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案件受理费50元（原告已预交），由被告黄海涛负担。
上诉人黄海涛不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实有误，适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人向上诉人催缴物业费是错误认定。被上诉人没有证据证明其以打电话或是张贴告示、发书面通知的形式催缴物业费。2、违约金是格式条款，该条款无效，应当视为没有约定违约金。3、一审认为房屋漏水是买卖合同纠纷，非本案审理范围明显不当。一审庭审情况足以证明，房屋漏水等质量纠纷是通过被上诉人与开发商沟通，而被上诉人不及时沟通，就是不再履行其义务的表现，上诉人当然可以不交物业费。4一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，主张权利的通知“应当到达对方当事人”。综上，请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1025号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人缴纳一年零四个月50%的物业费682.18元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人中大物业公司答辩称，1、关于催收物业管理费的问题。双方签订的物业管理合同中，明确约定每月10日前都要缴纳当月的物业费。并且，被上诉人通过打电话及在小区的公告栏张贴催收报告的方式进行了催收。2、关于房屋漏水的问题，房屋质量的问题应是业主与开发商的关系，物业公司只负责帮助联系相关事宜。3、上诉人认为停止了物业服务是错误的。虽然上诉人没有入住，但是物业一直都没有停止服务。4、上诉人认为本案超过诉讼时效，如上所述，被上诉人通过各种方式通知上诉人缴纳物业费，不存在超过诉讼时效问题。因此，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，综合当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人黄海涛应否向被上诉人中大物业公司减少交纳物业费及不支付逾期违约金；2、本案是否超过诉讼时效。
上诉人黄海涛与被上诉人中大物业公司签订的《幸福·家前期物业管理服务协议》符合法律法规的有关规定，合法有效，对双方均具有约束力。中大物业公司对“幸福·家”小区进行了管理，履行了合同规定的义务。黄海涛作为“幸福·家”小区的业主，接受了服务，应依依约履行交纳物业费的义务。上诉人黄海涛提出中大物业公司履行合同义务不到位，对其在接受物业管理中提出的房屋漏水情况未进行处理，其应少交纳物业费。本院认为，双方签订的《幸福·家前期物业管理服务协议》对房屋漏水方面的维修没有约定，房屋漏水维修属于房屋质量方面的问题，不在物业管理服务合同的范围，不属于被上诉人依据合同应予履行的义务。因此，上诉人黄海涛以此认为被上诉人中大物业公司在物业管理上存在瑕疵，要求减少物业费的理由不充分，本院不予支持。关于违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的物业服务合同约定违约金为每逾期一日加收应缴额的千分之三，一审以违约金计算标准超过实际损失为由，酌情予以降低违约金的收取标准，符合法律规定，本院予以维持。关于本案是否超过诉讼时效问题。本院认为，被上诉人中大物业公司通过电话通知、张贴告示发书面通知的形式通知上诉人黄海涛交纳拖欠的物业费，符合通常做法，而上诉人黄海涛自诉其于2011年就不在“幸福·家”小区入住，其没有看到催费通知是其自身原因造成，本案的诉请未超过诉讼时效。上诉人黄海涛以未接到催费通知为由抗辩本案超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄海涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年六月六日
书 记 员 申峰峰