云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第731号
原告（反诉被告）云南省光明园艺场。组织机构代码证：21682323-3。
法定代表人万建国，总经理。
住所地：云南省安宁市县街镇。
委托代理人高暄，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人段福成，系该园艺场生产技术部副部长，特别授权代理。
被告（反诉原告）云南安宁物资工贸总公司。
法定代表人王学坤，总经理。
住所地：安宁市连然街道办事处昆畹公路36公里处。
委托代理人黄瑜，云南宁昱律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南省光明园艺场（以下简称“光明园艺场”）诉被告云南安宁物资工贸总公司（以下简称“物资总公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员薛驹独任审判。被告云南安宁物资工贸总公司于2015年4月20日向本院提出反诉，经审查本院予以受理，并与本诉合并审理，于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告云南省光明园艺场委托代理人高暄、段福成，被告云南安宁物资工贸总公司的委托代理人黄瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云南省光明园艺场诉称：原告与被告于2005年11月20日签订了《租房合同�，约定由被告将位于昆畹公路34公里处的仓库、场地、办公楼及附属水上餐厅租赁给原告使用，租期8年，即自2006年1月1日至2014年12月31日止。租赁合同履行至2013年9月，被告因公司经营发生变化，向原告提出解除租赁合同。双方经协商一致于2013年9月24日签订了《终止履行“租房合同”的协议》，协议约定因提前解除合同由被告赔偿原告经济损失60万元，并约定其中30万元应在协议签订之次日支付，剩余30万元应在原告将租赁物交还被告后立即支付。逾期付款应按照每天10万元支付违约金。合同约定原告应在2013年10月31日前将租赁场地交还给被告，后因第三方原因，经被告同意延迟至2013年11月4日前交还。2013年11月3日原告将租赁场地交还被告，但被告却迟迟不支付剩余的赔偿款30万元。为维护原告合法权益特诉来法院，请求法院：1、判令被告支付原告补偿金300000元�违约金100000元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告云南安宁物资工贸总公司答辩称：请求驳回原告全部诉求，事实上是双方签订终止协议书后原告并没有履行在2013年10月31日返还全部租赁物，所以是原告违约，那么剩余的300000元不用支付，原告还应该返还之前交付的300000元。
反诉原告云南安宁物资工贸总公司诉称：反诉人与被反诉人于2005年11月20日签订了《租房合同》，约定由反诉人将位于昆畹公路34公里处的仓库、场地、办公楼及附属水上餐厅租赁给原告使用，租期8年，即自2006年1月1日至2014年12月31日止。后因租房合同所涉租赁物被法院拍卖，无法继续履行合同。双方经协商一致于2013年9月24日签订了《终止履行“租房合同”的协议》，协议约定由反诉人分两次赔偿被反诉人60万元，协议约定的次日支付30万元，剩余30万元在被反诉人于2013年10月31日前返还全�租赁物，返还的方式以被反诉人书面通知反诉人接收的日期为准，逾期反诉人不赔偿被反诉人，已经支付的30万元应予以返还，且被反诉人按每天10万元向反诉人支付违约金。协议签订后，反诉人按照约定向被反诉人支付了30万元的赔偿金，但被反诉人未按约定在2014年10月31日前将全部租赁物返还反诉人。反诉人为执行法院裁定还另行支付了垃圾清运费2万元。反诉人为维护自身合法权益特依法提起反诉，并请求法院依法判决：1、被反诉人返还反诉人支付的搬迁补偿费人民币300000元，赔偿反诉人垃圾清理费20000元并支付反诉人违约金人民币100000元；2、由被反诉人承担本案诉讼费。
反诉被告云南省光明园艺场辩称：我们认为我方不存在违约行为，双方约定的经济损失60万是对方提前解除合同的实际赔偿金，并不是简单的搬迁补偿金；其中60万是我方租赁后出资构建了300�平的车间等，新增加的建筑以及增加修理设施，将近投入了30万元；16个月是根据损失30余万元。2013年9月29日已经将租赁场地大部分腾空，另一部分是经被告同意后同意延期到2013年11月4日，实际使用人是在2013年11月3日就已经实际搬迁腾空，并没有到最后期限，延期经过是被告法定代表人同意的，这个同意我方认为是构成表见代理的；垃圾清运费是不存在的。
归纳双方诉辩主张，本案本反诉部分争议焦点为：本案中系被告构成违约还是原告构成违约？
原告（反诉被告）云南省光明园艺场针对其本诉主张及反诉抗辩理由提交以下证据：
1、工商登记卡一份，欲证实被告工商登记情况；
2、租房合同一份，欲证实2005年11月20日原被告双方签订房屋租赁合同及合同约定；
3、承包协议及其附件一份，欲证实2010年2月23日园艺场通过公开招标方式将修理厂承包给戴幼军；
4、租用协议一份，欲证实2010年4月1日戴幼军将汽修厂后面的三层楼房一幢、简易车间两间及部分场地租给安宁市艺佳装饰公司使用；
5、场地租赁协议一份，欲证实2012年3月23日安宁市艺佳装饰公司又将简易房三间及部分场地租赁给王自成，王自成用于安宁富华经贸有限公司使用；
6、终止履行租房协议书一份，欲证实2013年9月24日物资公司因经营变化需要收回租赁给园艺场的仓库、场地、办公楼及附属水上餐厅，双方签订终止协议，物资公司自愿对园艺场进出补偿，补偿金额为60万元，物资公司负责该事务的王立昆参与签署该协议；
7、保证书一份，欲证实安宁富华经贸有限公司因需延迟至2013年11月4日搬迁，故而出具保证书，该保证书由物资公司王立昆同意，王立昆行为构成表见代理；
8、2013年10月29日通知一份，欲证实物资公司王立昆同意延期的租赁场地之外的其他租赁场地、房屋在2013年10月29日已经清空，园艺场向物资公司发出通知；
9、催款通知一份，欲证实园艺场将租赁场地全部移交物资公司后，物资公司迟迟不支付下欠的补偿金，已经违约；
10、通知一份，欲证实园艺场将租赁场地全部移交物资公司后，物资公司迟迟不支付下欠的补偿金，已经违约；
11、收据一份，欲证实物资公司于2013年9月25日支付第一笔补偿款30万元；
12、转账支票存根及收据各一份，欲证实因物资公司与园艺场提前解除租赁合同，继而导致戴幼军也只能提前解除合同，并支付经济损失费15万元；
13、交接手续一份，欲证实2013年11月3日园艺场已经将租赁场地全部移交被告，物资公司所称垃圾清运费与园艺场无关；
14、安宁气象局天气情况说明，欲证实在此期间由于连续下雨，所以才征得对方同意后延期搬迁。
上述证据，经当庭质证被告（反�原告）发表以下质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2租房合同真实性无异议，该合同条款中租期是8年，2006年1月1日到2014年12月31日止，起止时间计算有误应该是2013年12月31日止；对证据3真实性不能确认，关联性不予认可；对证据4租用协议，物资公司只是和光明园艺场签订协议，其具体转租给谁真实性不能确认，关联性不予认可；对证据5真实性不能确认，关联性不予认可；对证据6协议书无异议，其中提到被告对原告进行补偿，而后续的30万元是有条件的，是要在规定期限内原告返还租赁物的前提下才能支付，原告认为王立坤是租赁场地的负责人，租赁合同上是以物资公司的章及法人代表签字，该公章就代表了被告；对证据7保证书上没有被告方的盖章也没有法定代表人的签字，该保证书并不是原告针对被告作出的保证，保证书关联性及合法性不予认可，对于王立坤的签字真实性无异议；对证据8通知三性不予认可，该通知是原告单方制作；对证据9是原告单方制作，三性不予认可；对证据10是原告单方制作，三性不予认可；对证据11收据真实性认可，该证据也能证实在双方签了终止履行协议后物资公司补偿了30万给原告；对证据12的三性不予认可；对证据13交接手续，证据本身真实性无异议，证明目的不予认可，物资公司接手的时间是2013年11月7日；对证据14组天气说明和本案无关。
经审查，被告（反诉原告）对上述证据中的1、2、6、11、13真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；对证据3、4、5认为真实性不能确认，关联性不予认可，本院认为该证据与本案无关，对该证据在本案中本院不作确认；对证据7真实性不予认可，但对该证据中“王立昆”的签字真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；对证据8、9�10、12三性不予认可，本院认为证据8、9、10系园艺场单方制作，其并未提交证据证明该三份通知已经送达给物资公司，因此本院对该证据不予采信，证据12与本案无关，本院不作认定；对证据14认为与本案无关，本院对物资公司意见予以采信，对该证据不作认定。
被告（反诉原告）云南安宁物资总公司针对其本诉抗辩理由及反诉主张提交以下证据：
1、租房合同一份，欲证实双方签订合同时间、租赁物约定、租金标准、租赁期限等约定；
2、法院执行裁定书复印件一份，欲证实物资公司出租给园艺场的场地及地上附属物被法院拍卖，并由云南成飞工贸有限公司竞得，导致双方租赁合同无法继续履行；
3、终止履行协议书一份，欲证实2013年9月24日双方签订协议书，约定双方终止租房合同，并约定由物资公司赔偿园艺场损失60万元，其中30万元在签订协议次日支付，另30万元在园艺场于2013年10月31日将全部租赁物返还物资公司后支付，园艺场必须在2013年10月31日将全部租赁物返还物资公司，如园艺场违约，物资公司不再支付赔偿园艺场60万元，已支付的30万元予以返还，园艺场还要承担每天10万元的违约金；
4、收据一份，欲证实2013年9月25日物资公司支付园艺场30万元搬迁补偿费；
5、照片6张，欲证实直至2013年11月2日，园艺场仍未交还场地，场地上堆积大量垃圾；
6、2013年11月13日收据一份，欲证实2013年11月3日因园艺场未按期交还租赁物，导致物资公司无法及时清理垃圾，物资公司向云南成飞工贸有限公司另行支付了2万元垃圾清理费；
7、移交清单一份，欲证实物资公司于2013年11月7日才接收租赁物，并移交成飞公司。
上述证据，经当庭质证原告（反诉被告）对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性认可，租赁期�是8年的说法应当以租赁合同中明确的期限为准；对证据2是复印件，三性不予认可；对证据3的真实性合法性认可，关联性不予认可，且该协议中第二条约定了赔偿金，第三条是违约金，我们认为违约金过高，我们申请法院调整；对证据4收据无异议；对证据5照片由于我们没有到场地上看过，我们对照片来源无法确认；对证据6收据三性不予认可，时间是11月13日发生在双方交接之后，且这个收据是三联单，并不是发票故不予认可；对证据7的真实性认可，关联性无法确认，地点不一致。
经审查，原告（反诉被告）对上述证据1、3、4、7的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认；对证据2三性不予认可，无原件，本院认为物资公司无法提供证据原件进行核对，不符合证据的形式要件，本院对该证据不予采纳；对证据5认为三性无法确认，本院认为该证据无法确�照片的来源及实际的拍摄地点，本院对该证据不予采纳；对证据6三性不予认可，该费用发生在双方交接之后，本院将结合其他证据及查明的案件事实再做认定。
本案经过审理，确认以下案件事实：2005年11月20日安宁物资工贸总公司与云南光明园艺场签订了《租房合同》，合同约定：由安宁物资工贸总公司将位于昆畹公路34公里处的仓库、场地、办公楼及附属水上餐厅租赁给云南光明园艺场使用，每年租金50000元；租期8年；双方对其他权利义务也做了相应约定。合同签订后，物资公司交付了约定的租赁物，光明园艺场也支付了相应的租金并实际使用约定租赁物。后因安宁物资工贸总公司经营发生变化，安宁物资工贸总公司与云南光明园艺场于2013年9月24日签订《终止履行“租房合同”的协议书》，协议约定：双方一致同意自本协议书签订之日起双方终止履行2005年11月20日签订的租房合同；由物资总公司赔偿光明园艺场经济损失600000元，协议签订次日支付300000元，剩余300000元在光明园艺场按约定于2013年10月31日将租赁物全部返还物资总公司后立即支付，逾期支付按照每天100000元支付违约金；光明园艺场返还租赁物时间为2013年10月31日，返还方式以光明园艺场书面通知物资总公司接收日期为准，逾期视为违约，光明园艺场承担如下违约责任，物资公司赔偿光明园艺场经济损失600000元，已经支付的300000元予以返还，逾期返还全部租赁物的时间不超过10天时，按每天100000元的数额支付违约金，超过10天的，物资公司有权单方强行清场；双方对其他权利义务作了相应约定，该协议加盖云南安宁物资工贸总公司印章及王立昆签字。2013年9月25日云南安宁物资工贸总公司向云南省光明园艺场支付赔偿款300000元。2013年11月2日安宁富华商贸有�公司出具保证书一份，载明：兹因外界因素，本司保证在2013年11月4日晚12时内把料场处理完毕，未处理完由接手方处理。特此保证。该保证书由王立昆签字“同意”，光明园艺场为证明单位。2013年11月7日光明园艺场与物资总公司签订书面交接手续，载明：由云南安宁物资工贸总公司租赁给光明园艺场位于昆畹公路34公里的场地，于2013年11月3日19：00左右全部移交云南安宁物资工贸总公司。该协议物资总公司加盖印章，并由王立昆签字确认。后原被告双方就补偿款事宜发生争议，诉至法院。
根据庭审双方举证、质证情况及庭审查明的案件事实，本院对本案本诉及反诉争议焦点评判如下：
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2005年11月20日安宁物资工贸总公司与�南光明园艺场签订了《租房合同》，合同约定由安宁物资工贸总公司将位于昆畹公路34公里处的仓库、场地、办公楼及附属水上餐厅租赁给云南光明园艺场使用。后因安宁物资工贸总公司经营发生变化，安宁物资工贸总公司与云南光明园艺场于2013年9月24日签订《终止履行“租房合同”的协议书》，双方解除了2005年11月20日签订的租房合同，并约定由物资公司补偿园艺场600000元，协议签订次日物资公司按照协议约定已经实际支付补偿款300000元，现双方就剩余补偿款300000元发生争议，光明园艺场认为物资总公司逾期未支付补偿款，已构成违约，要求物资总公司支付剩余补偿款300000元及违约金100000元，物资总公司认为光明园艺场逾期返还租赁物构成违约，根据协议约定物资总公司不应支付补偿款，并要求光明园艺场返还已经支付的补偿款300000元，并承担违约金100000�。本案中，根据双方终止协议约定，光明园艺场应当于2013年10月31日将租赁物全部返还物资总公司，否则视为光明园艺场违约。现查明，光明园艺场实际于2013年11月3日19：00左右将租赁物返还给物资总公司，但在2013年11月2日由部分租赁物实际使用人安宁富华商贸有限公司出具的保证书，安宁富华商贸有限公司保证其使用的场地在2013年11月4日晚12时内处理完毕，该保证书由“王立昆”签署“同意”字样，光明园艺场认为王立昆的签字构成表见代理，应当视为物资总公司同意延迟交付租赁物的意思表示，物资总公司对王立昆签字真实性予以认可，但对光明园艺场的证明观点不予认可，本院认为，双方终止合同协议由王立昆签字确认，双方租赁事宜往来很多实务均由王立昆办理，光明园艺场有理由善意相信王立昆签字确认代表了物资总公司的意思表示，因此本院对光明园艺场认为王立昆签字的行为构成了表见代理的意见予以采纳，对物资总公司的抗辩理由不予采纳。因此本院依法认定双方于2013年9月24日签订《终止履行“租房合同”的协议书》在履行过程中物资总公司构成违约，应当承担继续支付赔偿款项并支付违约金的违约责任。根据双方协议约定，物资总公司应继续支付光明园艺场赔偿款300000元，本院对光明园艺场该诉讼请求予以支持，对反诉原告物资总公司要求光明园艺场退还已经支付的赔偿款300000元的诉讼请求不予支持。关于违约金，光明园艺场在本诉中主张违约金100000元，物资总公司在反诉中主张违约金100000元，双方均认为根据协议约定一方违约后每天100000元的违约金严重过高，因此双方在本反诉中均予以调整，均主张违约金为100000元，且双方在庭审中均认可调整后的违约金标准不高，双方均予以接受�因此本院对光明园艺场主张的物资总公司支付逾期付款违约金100000元的诉讼请求予以支持。关于物资总公司在反诉中主张的垃圾清运费20000元的诉讼请求，本院认为该费用发生在双方租赁物交接之后，且物资总公司无证据证明该费用是光明园艺场造成的损失，因此本院对该诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
本诉部分：
由被告云南安宁物资工贸总公司于本判决书生效后立即支付原告云南省光明园艺场赔偿金300000元及逾期付款违约金100000元，合计400000元。
反诉部分：
驳回反诉原告云南安宁物资工贸总公司的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告云南安宁物资工贸总公司承担；反诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由反诉原告云南安宁物资工贸总公司自行承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 薛驹
二〇一五年六月二十三日
书记员 秦瑞