浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第441号
原告：吴存瑶。
委托代理人：倪良花。
被告：乐清市宏泰房地产开发有限公司。
法定代表人：吴少炯。
委托代理人：陈星兴。
委托代理人：黄渊明。
原告吴存瑶与被告乐清市宏泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月14日向本院提起诉讼。本院于同年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴存瑶的委托代理人倪良花、被告乐清市宏泰房地产开发有限公司的委托代理人陈星兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴存瑶诉称：原告于2010年2月25日向被告购买宏泰景园第1幢3层301号商品房一套，双方于同日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定建筑面积170.72平方米，单价6510元／平方米。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共计1111387元。根据合同约定被告须于2012年3月31日前将符合交付使用条件的商品房交付原告。被告至今未履行交房义务，未向原告交付该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。经查询，被告开发的宏泰景园项目至今未办理验收备案登记手续和分户土地使用权证、房屋所有权证。故原告请求判令：1、依法确认原、被告于2010年2月25日所签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告支付原告逾期交房违约金（从2012年4月1日起按房价款每日万分之三计算到实际交房之日止，暂算到2013年1月31日计101691元）；3、判令被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起按房价款每日万分之二计算到实际交付权属证书之日止，暂算至2014年1月31日共306天计68017元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告乐清市宏泰房地产开发有限公司答辩称：1、双方签订的商品房买卖合同格式乃第三人提供，内容是否合法有待探讨。2、虽然合同约定于2012年3月31日前交付商品房，但由于行政部门、消防部门、自然灾害等众多原因致使交房逾期，该责任不应由被告承担；反之，如存在违约，按合同规定缓冲期已有90日，该期限被告不应当承担违约责任。3、原告于2012年10月31日已对所购房屋实施了接收、装修、入住等占有行为，商品房已转移占有，视为房屋的交付使用。4、原告主张逾期交房、交付土地和房屋权证的违约金缺乏事实依据，有违法律。要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉称事实，向本院提供了以下证据：
1、身份证、企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证，证明原、被告的主体情况。
2、商品房买卖合同，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同修证协议》约定了被告逾期交房及逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。
3、购房发票，证明原告已依合同约定履行了支付购房款的义务。
经庭审质证，被告对原告上述所有证据的真实性均无异议，本院予以认定。
被告为证明其辩称事实，向本院提供了以下证据：
1、气象公证、乐清降水实况等书证（来源于乐清气象中心）复印件一份，证明不可抗力事件存在的事实，同时证明被告免责情形存在的事实。
2、情况说明（来源于规划局）复印件一份，证明因规划局标准调整的原因，属于被告免责的情形，被告不应承担违约责任的事实，同时证明被告履行合同义务的事实。
3、中华人民共和国公安部关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知复印件一份，证明法律规定事件出现，符合《商品房买卖合同》条件，被告不应承担违约责任的事实。
4、建设工程竣工消防备案受理凭证、建设工程竣工验收报告、建设工程规划核实确认书、建设工程规划核实意见书、联合验收意见、乐清市住房和城乡规划建设局关于要求重新签订乐清市宏泰房地产开发有限公司国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议的函、国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议、乐清市住房和城乡规划建设局关于批准追加建筑面积的批复，证明消防、土地、住建部门的行政因素致使被告未能办理房屋商品房备案登记手续，该原因不因属于被告违约，被告也不承担违约责任的事实，同时证明格式合同本身存在违法性的事实。
5、温州中级人民法院判决书复印件一份，证明相关类似案件中一审乐清市人民法院将违约金标准调整为每日万分之二点一，并得到二审法院判决认可的事实。
6、工程竣工验收备案表、报告及乐清市住建局所出具的情况证明，证明被告在2014年1月13日就涉案房产进行备案登记，2014年1月29日申报房产登记的事实。
7、房产权证、土地使用权证、乐清市国土资源土地登记收件单，证明涉案房屋已办理房产产权初始登记和土地使用权证。
8、发票、缴款单，证明原告迟延交付购房款，原告违约在先，被告不应承担违约责任。
9、搬运协议、美佳物业宏泰景园管理处出具的说明、照片，证明原告于2012年10月31日同美佳物业宏泰景园管理处签订了《宏泰景园搬运协议书及原告对所购房屋实施了接收、装修、入住等占有行为，原告已占有所购房屋，被告已履行交付房屋义务。
经庭审质证，原告对证据5、7、8的真实性无异议，对其证明对象有异议，对其他证据均有异议。本院对被告提供的所有证据核实后，结合原、被告的庭审陈述，对符合证据三性要求的原告身份证、被告的企业法人营业执照和法定代表人身份证、商品房买卖合同、购房发票、竣工预验收申请报告、竣工预验收会议纪要、宏泰景园工程专题会议纪要、保温施工承包合同、乐清市住房和城乡规划建设局出具的情况说明及国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议、交房通知书、信函收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防部门关于同意宏泰景园建筑工程消防设计的审核意见、房屋建筑工程竣工验收备案表、报告、乐清市国土资源土地登记收件单、土地使用权、房屋所有权证、宏泰景园搬运协议书、物业管理处出具的说明、照片、民事判决书证据予以认定，对其余证据本院不予认定。
经审理查明：2010年2月25日，原告吴存瑶向被告乐清市宏泰房地产开发有限公司购买座落在乐清市南岳镇杏湾三村的宏泰景园第1幢3层301号商品房一套，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积170.72平方米，单价6510元／平方米，房屋总价款为1111387元。合同第七条及附件八合同补充协议约定：“买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计341387元，剩余部分房款计770000元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并要出卖人发出书面通知后7天内到银行办理完成贷款手续……”、合同第八条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行……”、合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、x等，具备商品房正常使用的基本条件；4.x。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过6个月；3.x”第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.x”。第十二条约定：“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在庭审中，原、被告双方一致确认第十条中的“本合同第八条”应为“本合同第九条”。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房所有权转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”。2010年4月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同修证协议》，对原合同约定付款方式等作了修改。原告分别于2010年2月25日支付被告购房款341387元，2011年1月31日支付被告购房款770000元。2012年10月31日，原告对所购商品房进行室内装璜，原告将室内装璜劳工承包，经乐清市美佳物业管理有限公司宏泰景园管理处许可，原告与专业搬运队负责人王昌银签订了宏泰景园搬运协议书。原告于2012年年底入住所购房屋。
2012年3月1日，被告及有关单位召开宏泰景园工程竣工预验收会议，预验收中宏泰景园工程的外墙保温防火测验结果为e级，不符合消防主管部门对外墙保温的防火要求。被告于2012年3月8日与乐清市汇利保温建材有限公司签订保温施工承包合同，对外墙保温工程进行重新施工，工期120个工作日。重新施工后的外墙保温等级符合消防要求，被告于2012年9月10日进行了消防备案。
2013年5月2日，被告与乐清市国土资源局签订国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议，对被告受让的国有土地使用权进行了变更。2013年7月10日，乐清市住房和城乡规划建设局出具情况说明：“乐清市宏泰房地产开发有限公司开发的商住房屋竣工验收后办理房产确认备案登记时，发现原房产部门的房产测绘同原规划建设管理局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，为此我局函告乐清市国土资源局，经乐清市国土局商议后，同意与乐清市宏泰房地产开发有限公司签订补充变更土地面积协议书，因此致使乐清市宏泰建筑有限公司申请房产登记时间延后，上述结果不是乐清宏泰建筑有限公司所致乃政府职能部门工作标准不统一所造成的”。2014年1月13日，被告乐清市宏泰房地产开发有限公司已完成乐清市宏泰景园项目的建设工程竣工验收备案，2014年1月13日，被告向乐清市住房和城乡规划建设局备案登记，2014年1月19日申报“宏泰景园”项目房产登记，2014年1月29日，被告向乐清市住房和城乡规划建设局提交房产初始登记的有关手续，2014年2月28日完成涉诉房产初始登记。2014年1月16日，被告向乐清市国土资源局申报土地使用权登记，2014年1月23日，被告取得“宏泰景园”房产的土地使用权证。
2013年1月31日，被告通过挂号信方式向原告发出《交房通知书》，通知原告于2013年2月1日至同月25日内办理交房手续，2014年3月8日，被告又以挂号信方式向原告发出通知书，要求原告于2014年3月30日前配合办理公证委托和房产证办理需交纳相关费用，但原告均以乐清市宏泰景园项目的建设工程尚未竣工验收备案为由尚未办理。
本院认为：原、被告于2010年2月25日签订的《商品房买卖合同》及2014年4月12日签订的《商品房买卖合同修证协议》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，本院予以确认，双方均应全面履行。被告认为在合同第九条中约定的“（延期）最长不得超过6个月”条款没有法律依据，应予调整。原告认为该合同是被告提供的，由浙江建设厅和工商局监制的，符合法律规定，本院对原告的主张予以采纳。商品房合同为原、被告双方自愿签订，该条款未违反法律规定，双方应遵守合同约定。对于被告关于其向乐清市住房和城乡规划建设局备案过程中发生的非被告原因造成的延迟予以免责的主张，本院认为，上述情况属于合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，延期最长不应超过6个月。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。扣除6个月延迟免责期限，被告应在2012年9月30日之前向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。原告于2012年10月31日已对所购房屋进行装修，说明原告已实际占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，涉案房屋已交付使用，被告已履行交付房屋之义务。原告主张要求被告支付逾期交房违约金自2012年4月1日起按日以房价款1111387元为基数计算至2012年10月30日止的主张，本院予以支持，但应扣除180日的违约金。由于合同第十条约定逾期交房违约金以房价款为基数按每日万分之三标准计算偏高，故逾期交房违约金应按金融机构计收逾期贷款利息按日万分之二点一的标准予以调整。
虽然被告于2014年1月23日取得涉案房产的土地使用权初始登记，2014年2月28日完成涉诉房屋房产所有权初始登记义务，但已超出了双方约定交付房屋权属证书的约定之日（即2013年3月31日）后90日内（即2013年6月29日前）期限，但因本案出现了合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，办理期限亦应予以延期，但应以6个月为限。故原告要求被告支付从2013年4月1日起以房价款1111387元为基数按日万分之二计算违约金的主张，本院予以支持，但应扣除180日的违约金；被告已于2014年1月29日完成申请房产初始登记的有关手续，因此，该违约金的截止时间应为2014年1月29日。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告吴存瑶与被告乐清市宏泰房地产开发有限公司于2010年2月25日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、被告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴存瑶逾期交房违约金（自2012年4月1日起至2012年10月30日止，扣除180日后以房价款1111387元为基数按日万分之二点一计算）。款交本院民一庭转付。
三、被告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告吴存瑶逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起至2014年1月29日止，扣除180日后以房价款1111387元为基数按日万分之二计算）。款交本院民一庭转付。
如果被告乐清市宏泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费3694元，由原告吴存瑶负担3052元，被告乐清市宏泰房地产开发有限公司负担642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 胡金莲
人民陪审员 叶海丹
人民陪审员 蔡许玉
二〇一四年十月十四日
代书 记员 胡晓文