江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04120号
上诉人（原审被告）邵中义。
委托代理人尹俊，江苏良筑律师事务所律师。
委托代理人许家豪。
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区新升针织厂。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人薛丽娜。
上诉人邵中义因与被上诉人苏州市吴中区新升针织厂（以下简称新升针织厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：新升针织厂�位于苏州市吴中区石湖东路46-1号1幢房屋的所有权人。2010年12月22日，新升针织厂与邵中义签订房屋租赁合同一份，约定邵中义承租新升针织厂上述房屋一至二层（包括南边通道）面积约为2000平方米，附加宿舍楼后边一间，租赁期限自2011年4月1日至2017年3月30日，签订合同先付100000元保证金，2011年进场时支付125000元，2011年4月1日至2015年3月30日，四年年租金为450000元，以后半年提前二个月付款（每年2月8日前和每年的7月10日前付半年租金）。合同第八条约定，双方必须遵守合约，新升针织厂违约赔偿邵中义进场的一切损失；邵中义违约赔偿新升针织厂半年房租。在合同期内，如果遇政策性的重大问题，新升针织厂应6个月内通知邵中义，让邵中义做好搬迁准备，并终止合同。双方不承担违约责任。第十一条约定，邵中义逾期交付租金的，除及时补交外，每天支付违约金�分之一。如按约定时间逾期三个月未交，新升针织厂有权收回房产。第十二条约定，房屋如因不可抗力原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担责任。
合同签订后，新升针织厂依约交付了承租房屋，邵中义利用租赁房屋开设好又多超市进行经营。2010年12月22日，邵中义支付100000元；2011年3月3日，邵中义支付125000元；2011年7月10日支付225000元；2012年3月12日支付225000元；2012年8月24日支付100000元；2012年10月2日支付100000元；2013年3月6日支付200000元。此后邵中义继续占有使用房屋，但再未支付过租金。
以上事实，由新升针织厂提供的房屋权属登记信息、产权证复印件、房屋租赁合同，邵中义提交的工商营业执照、组织机构代码证及庭审笔录等证据予以证实。
关于承租房屋是否拆迁的问题，新升针织厂陈述，涉案房屋根据城南街道要求回购而�洽谈将房屋转让给城南街道，系民事行为，并非拆迁或征收，新升针织厂至今也未收到任何征收文件，最早是2013年6月知道政府要进行回购，但没有直接告知邵中义，因为邵中义欠付租金，所以直接起诉要求解除合同。邵中义陈述，新升针织厂房屋所在地块在2012年下半年就开始拆迁，到2013年全部拆迁完毕，邵中义的占有使用属于无效使用，当时新升针织厂与邵中义约定一起等待拆迁安置，但后来新升针织厂拒绝邵中义参与谈判，导致邵中义滞留至今。依据合同第八条、第十二条约定，新升针织厂应及时履行终止合同的义务，而不应造成邵中义滞留后滥用合同权利收取租金，同时对于政策性问题、不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，所以新升针织厂无权请求拆迁事件发生后的违约金、租金及解约违约金。为证明自己的陈述，邵中义向原审法院提交了宝带桥-澹�湖景区拆迁目标任务书复印件，证明诉争房屋地块拆迁工作于2013年全面展开。新升针织厂对真实性不认可，即使是真实的，关联性、合法性也不予认可。
审理中，原审法院应邵中义书面申请，前往城南街道拆迁办调取涉诉房屋所在地块拆迁公告、拆迁协议等材料，但未能调取到。据拆迁办工作人员介绍，吴中区新升针织厂地块于2013年4月通知拆迁，2013年7月正式启动拆迁工作；原审法院前往新升针织厂房屋所在地进行了查看，诉争房屋处于待拆状态，邵中义经营的好又多超市已关门歇业，周围商铺也没有营业。经原审法院询问，新升针织厂表示除了出租给邵中义的部分，其他的房屋均已拆除。
原审原告新升针织厂的诉讼请求为：1、解除新升针织厂与邵中义于2010年12月22日签订的房屋租赁合同；2、邵中义立即腾出所租赁的坐落于苏州市吴中区石湖东路46-1号的房屋；3、邵中义按每年450000元的租金标准向新升针织厂支付2012年8月22日开始计算至邵中义实际腾让出房屋之日的租金（现暂计至2014年11月17日为567500元）；4、邵中义依逾期金额按每天千分之一的标准从逾期之日向新升针织厂支付交付租金的违约金至付清租金之日（现暂计至2014年11月17日共计180765元）；5、邵中义支付新升针织厂解除合同违约金225000元。审理中，经原审法院释明，新升针织厂表示不再主张第4项诉讼请求。
原审法院认为，新升针织厂与邵中义之间签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方当事人应诚信履行各自的合同义务。依据邵中义支付租金的情况，邵中义欠付2012年7月10日前应付租金25000元，欠付2013年2月8日前应付租金25000元，此后租金也一直未付，属于违约行为，依据逾期三个月新升针织厂有权收回房产�合同约定，新升针织厂有权据此要求解除合同，邵中义亦同意解除，故原审法院对新升针织厂主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，邵中义应及时迁出承租房屋并交还给新升针织厂。关于违约金，合同解除系因邵中义欠付租金导致，故依照合同第八条的约定，邵中义应赔偿新升针织厂半年房租即225000元。关于诉争房屋是否涉及拆迁，依据邵中义陈述、提交的证据及原审法院调查查勘情况，原审法院对新升针织厂房屋所在地块列入拆迁范围并已经部分拆迁的事实予以认定，拆迁事项应属于双方合同中约定的“政策性的重大问题”。依照常理，邵中义一直占有使用承租房屋，邵中义应当按约定支付房屋使用期间的租金，但新升针织厂在第一次庭审中自认2013年6月知道房屋拆迁，其应当依据合同约定在6个月内通知邵中义，双方应及时终止合同，但新升针织厂明确表示没有告知邵中义，而是继续要求支付租金，应属于滥用合同权利，且该承租房屋到2013年下半年已经无法有效使用，不能实现租赁目的，基于公平原则考虑，之后即2014年1月起的租金不宜由邵中义再支付给新升针织厂。经核算，邵中义还应支付的租金为162500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除苏州市吴中区新升针织厂与邵中义于2010年12月22日之间签订的《房屋租赁合同》。二、邵中义于判决生效之日起十日内从苏州市吴中区新升针织厂所有的位于苏州市吴中区石湖东路46-1号的承租房屋中迁出。三、邵中义于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区新升针织厂违约金225000元、房屋租金162500元，合计人民币387500元。四、驳回苏州市吴中区新升针织厂的其他诉讼请求。案件受�费人民币33080元，由邵中义负担。
上诉人邵中义不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院对新升针织厂所在地块是拆迁还是“回购”未调查清楚。原审法院调查中得知新升针织厂所在地块是2013年4月通知拆迁，但2013年3月26日吴中区人民政府已下发《宝带桥-
澹台湖景区拆迁目标任务书》，可见公布拆迁信息肯定在此之前。2、新升针织厂故意不履行重大政策性事项的通知义务导致邵中义无法及时搬迁，属于重大违约。邵中义只是欠付了一个多月的租金，判决邵中义承担6个月租金的违约责任显然是错误的。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判或发回重审。
被上诉人新升织针厂辩称：本案讼争的租赁合同与拆迁无关，一审判决正确，请求驳回上诉。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：根据房屋租赁合同的约定，邵中义应于2012年7月10日前及2013年2月8日前各付225000元。邵中义实际于2012年8月24日及2012年10月2日各支付100000元，于2013年3月6日支付200000元，故其仍欠2013年2月8日前应付的租金合计50000元，此后也一直未付租金，已构成违约。依据合同中逾期三个月新升针织厂有权收回房屋的约定，新升针织厂有权解除合同。根据原审法院向拆迁办人员调查及现场查勘的情况，涉案房屋所在地块确已列入拆迁范围。但邵中义未按约支付租金的行为在先，系导致合同解除的原因，不论涉案房屋属于何种性质的拆迁均不能免除邵中义的违约责任。邵中义认为查明拆迁事实的作用在于新升针织厂在获知拆迁消息后应及时通知其做好搬迁准备，但原审法院已认定拆迁事项属于双方合同中约定的“政策性的重大问题“，并据此判决邵中义仅需支付租金至2013年12月，体现了拆迁事实�于邵中义承租房屋的影响，并无不当。
关于违约金金额问题，房屋租赁合同约定邵中义违约应赔偿新升针织厂半年房租，邵中义主张该违约金过高。本院认为，拆迁工作启动后，涉案房屋周围的商铺普遍停业，邵中义应当知道所在地块列入拆迁范围、房屋将无法有效使用。虽然新升针织厂未告知邵中义拆迁的情况构成合同权利滥用，但邵中义未积极要求终止合同，而是消极等待，一直继续占有使用承租房屋也存在过错。依照常理，占有使用房屋应当按约定支付房屋使用期间的租金，新升针织厂未能收取从2014年1月起的租金受到损失，该损失的扩大与邵中义怠于主张权利的过错存在关联。原审法院判决邵中义按合同约定赔偿半年房租，系以新升织针厂的损失为基础，兼顾了合同履行情况，双方的过错程度等因素，符合公平原则。邵中义主张违约金过高依据�足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人邵中义的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7113元，由上诉人邵中义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈维佳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张维雯