山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5452号
上诉人（原审被告）：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。
上诉人（原审被告）：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋森，董事长。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：陈冰，山东祥天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张希满，男，1979年7月15日出生，汉族，户籍所在地山东省高唐县，现住济南市。
上诉人宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）因与被上诉人张希满房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司上诉请求：依法撤销（2016）鲁0104民初2411号济南市槐荫区人民法院民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。（2016）鲁0104民初2411号济南市槐荫区人民法院民事判决书判决涉案合同为无效合同，并判令上诉人返还铺位使用权转让款及支付铺位占有使用费，上诉人认为以上判决认定事实及适用法律错误。事实与理由：一、原审法院判决被上诉人与上诉人签订的《铺位使用权合同》及《补充合同》为无效合同没有依据。涉案房产具有合法房产权利，是依法合法的建设工程规划许可进行建设并取得房产权利，上诉人对上述房产是合法购买所得，有权使用、出租。涉案房产的上诉人依据合同将依法购买的房产交由山东西街工坊创意文化产业园有限公司经营管理，山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述房产进行经营管理具有合法资质，涉案的铺位使用权合同合法有效。依据合同约定上诉人以委托经营的资产范围为限承担合同责任，原审判决由上诉人承担全部责任不当。二、原审判决适用法律不当，有失公平。一审判决在被上诉人未主张铺位占有使用费的情况下判决支付铺位占有使用费认定事实及适用法律不当。依据法律规定，对于合同无效，因该合同取得的财产应予返还。一审法院对被上诉人方依据合同取得收益24287.5元未予判决返还上诉人方，一审法院判决有失公正。一审判决依法应予撤销，发回重审。综上，上诉人请求法院依法查明事实，据实裁判，依法撤销（2016）鲁0104民初2411号济南市槐荫区人民法院民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。
张希满辩称请求维持原判。
张希满向一审法院起诉请求：一、判令宋森、西街工坊返还所欠委托经营铺位（A区190#）租金6041.70元；二、宋森、西街工坊已明确表示西街工坊铺位使用权合同无法继续履行，请求（190#）（合同编号：201204110025）合同终止并返还铺位款58000元；三、判令宋森、西街工坊承担诉讼费用。
一审法院认定事实：西街工坊原名称为济南隆越市场运营管理有限公司（以下简称隆越运营公司），于2013年12月20日变更为现名称。
2012年4月11日，张希满作为乙方与作为甲方的宋森及作为丙方的隆越运营公司签订《铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A区190号铺位的使用权有偿转让给乙方，以上共2个铺位，总建筑面积4.64平方米，转让总价为58000元；丙方同意自本合同签定后该铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得该铺位使用权的年限自2012年4月11日至2032年4月10日止，共计20年。同时丙方承诺在上述使用权转让合同期满后，乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权。合同还载明乙丙双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间；委托经营期间，乙方可以转让但不可以自主经营；委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。乙方转租他人无需征求丙方之同意，但应当将转租事宜书面通知丙方。合同中还约定甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲、丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和该铺位应履行的义务均由乙方享有和承担。关于付款方式，合同约定乙方须在签定本合同当日向丙方一次性支付上述铺位使用权转让总价58000元（含已付定金）。该合同在第二部分“现就乙方拥有使用权的铺位用于丙方经营事宜达成协议如下”处约定乙丙双方同意在乙方向丙方交付上述铺位和租赁终止时丙方向乙方返还上述铺位时均以现状交接。租赁期限处乙丙双方约定为8年，自2012年4月11日至2020年4月10日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务。租金及支付方式约定为双方确定租赁期限内上述铺位每季的租金为1812.50元；丙方按一季为一支付期，需在签定本合同当日支付给乙方首季租金1812.50元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付。合同还约定乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预。并约定了乙方及丙方的权利与义务等其他事项。
在上述合同后附有2011年7月20日宋森出具的《委托书》一份，载明宋森为委托方，隆越经营公司为受托方，内容为：本人（宋森）特委托隆越运营有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。此外，上述合同后还附有2011年7月20日宋森及山东隆越置业有限公司共同出具的《担保书》一份，载明，“西街工坊”创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权隆越运营公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在隆越运营公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同意同时承诺承担上述事宜的连带责任。
上述合同签订当日，张希满按照约定向隆越运营公司支付了“西街工坊A区190#铺位款”58000元，隆越运营公司向张希满出具了收据。当日，隆越运营公司向张希满支付租金1813元，张希满就此出具收到条。
以上合同履行中，西街工坊向张希满支付了部分租金。张希满在本案审理中提供其个人账户清单，显示西街工坊（隆越运营公司）向其账户内存入租金的情况。自2015年7月后，西街工坊及宋森未再向张希满支付租金。
张希满在本案审理中提供西街工坊于2015年2月25日出具的《关于调整委托经营商铺租金的告知函》，载明因经营困境，根据现行市场租金水平，决定对各业主委托经营的商铺租金统一调整至每日2元/平方米（或每年按购买商铺总金额的5%计算租金），自2015年5月1日起按调整后租金标准向各委托经营业主计算支付租金，原合同条款继续执行。各委托经营业主也可选择自行经营。
宋森及西街工坊在本案审理中提交2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票，显示宋森作为买受人，于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。宋森及西街工坊称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来，其认为与张希满签订的合同应为有效合同。
经法院调查，张希满认为本案所涉商铺未取得相应规划手续，其与宋森及西街工坊签订的合同应为无效，其仍要求返还合同款项。
以上事实有张希满提供2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》、2011年7月20日《委托书》、2011年7月20日《担保书》、2012年4月11日铺位款收据、租金收到条，宋森及西街工坊在本案审理中提交西街工坊的《营业执照》、2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票及双方当事人的陈述为凭。
一审法院认为，张希满在本案审理中提供签订于2012年4月11日的《铺位使用权合同》，从内容上看系宋森将其通过拍卖取得原济南皮鞋厂厂区相应房屋、铺位出租给张希满使用，张希满向其支付租金（一次性交纳20年），然后张希满又通过将铺位交由宋森委托的西街工坊统一经营来获取收益，该合同应认定为租赁合同，由该合同在当事人之间建立起租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案审理中，宋森及西街工坊仅提供了2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票，以上证据显示宋森作为买受人，通过拍卖购买方式取得了原济南皮鞋厂的相应财产，但并不能证明本案涉及铺位已取得了建设工程规划许可。在本案审理中，宋森及西街工坊也均未能提供本案涉及铺位的相应建设工程规划审批手续等，故法院确认张希满与宋森、西街工坊于2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》无效。张希满原主张解除合同，其以是合同有效为前提，后其在本案审理中也认为合同无效，故本案应按合同无效进行审理。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2012年4月11日签订的《铺位使用权合同》明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”，由此表明该合同所涉铺位的出租方为宋森，该事实与宋森通过拍卖取得原济南皮鞋厂财产的事实亦相吻合。此外，张希满提供的证据中还包括宋森向西街工坊出具的委托书，也明确表明了宋森委托西街工坊作为其合法代理单位，全权代表其办理相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。因此，应认为张希满与宋森为《铺位使用权合同》的实际相对双方，西街工坊系宋森的委托代理方。据此，宋森应当作为合同主体承担向张希满返还铺位使用权转让款58000元的义务。
另，张希满与宋森、西街工坊于2012年4月11日签订《铺位使用权合同》时，西街工坊虽为宋森的代理方，但其后其不仅收取了张希满的款项，还以收取的使用权转让款项作为主要资金投入到西街工坊项目的经营、运转过程中，因此其应对宋森向张希满返还铺位使用权转让款58000元承担连带责任。
张希满还要求宋森及西街工坊向其支付原合同约定的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案涉及合同已被法院确定为无效，张希满在合同无效的情形下要求支付租金不妥，应为占有使用费。鉴于宋森及西街工坊收到张希满交付的铺位款项，双方并在合同中对该款项的委托经营及收益进行了约定，且在本案审理中，宋森及西街工坊尚未向张希满返还铺位转让款项，涉案铺位还在西街工坊的经营控制中，故在合同无效的情形下，法院确定宋森及西街工坊应参照合同的约定标准向张希满支付占有使用费。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、宋森于判决生效之日起十日内向张希满返还“西街工坊”A区190#的铺位使用权转让款58000元；二、宋森于判决生效之日起十日内向张希满支付“西街工坊”A区190#的铺位占有使用费6041.70元；三、山东西街工坊创意文化产业园有限公司对宋森的以上债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1401元，减半收取700.50元，由宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案审理中，上诉人宋森及西街工坊仅提供了2010年9月29日的《拍卖成交确认书》及发票，以上证据显示宋森作为买受人，通过拍卖购买方式取得了原济南皮鞋厂的相应财产，但并不能证明本案涉及铺位已取得了建设工程规划许可。原审法院据此判决涉案为无效合同是正确的。一审中，上诉人并没有主张被上诉人返还2428.5元，一审对此未予审查并无不当，上诉人在二审增加诉讼请求，本院依法对此不予审查。上诉人的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1401元，由上诉人上诉人宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年十二月一日
书记员 李姗姗