海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1845号
上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司。
法定代表人：张泰史，系公司总经理。
委托代理人：王立峰，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
委托代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱玉洁。
委托代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。
委托代理人：刘佰振，海南大弘律师事务所律师助理。
上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人朱玉洁房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成由审判员黄海鹰担任审判长，审判员李必雄、何姿玲参加的合议庭，并于2015年10月22日对本案进行了公开开庭审理，上诉人保发公司的委托代理人王立峰、胡景临，被上诉人朱玉洁的委托代理人马相龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月8日，朱玉洁、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要条款约定：一、保发公司将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼14层XXX房出卖给朱玉洁；二、房屋建筑面积78.24平方米，每平方米6245元，总价488609元，朱玉洁应于签订合同之日一次性付清房款；三、保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付朱玉洁使用；四、保发公司应自房屋交付之日起730日内为朱玉洁办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知朱玉洁办理权属证书需要由朱玉洁提供的资料，若保发公司原因致使朱玉洁不能在约定期限内取得房产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，逾期360日以上的，朱玉洁有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》补充约定在朱玉洁交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助朱玉洁办理房屋权属登记（合同约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期），如因朱玉洁原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；如因保发公司责任，朱玉洁不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意合同继续履行，朱玉洁不退房，但保发公司应每日按总价款万分之二支付违约金。朱玉洁、保发公司还在合同中约定补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。合同签订后，朱玉洁支付了房款488609元，并于2012年7月28日收房。
另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通（2011）002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发儒俊雅苑1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证，但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司再次提出申请，海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。至庭审时上述项目尚未办理预售许可证延期，未竣工验收。
朱玉洁原审中提出的诉讼请求为：1、保发公司赔偿朱玉洁逾期办理房屋产权证的违约金35668元（以已付房款为本金，从2014年6月1日起至保发公司办理房产证时止，按日万分之二的标准计付）；2、保发公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：保发公司在其预售许可期限内将其开发的儒俊雅苑4号楼14层XXX房出卖给朱玉洁，双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和补充协议对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。合同及补充协议签订后，朱玉洁已按约支付全部购房款，保发公司亦应依约协助朱玉洁办理房产权属登记。关于办证时间，朱玉洁、保发公司双方约定应以《补充协议》约定为准，而《补充协议》关于“朱玉洁交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助朱玉洁办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议的其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原审法院参照房地产行业一般交易习惯酌情确定保发公司为朱玉洁办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。保发公司已于2012年7月28日交房，则其应于2014年7月28日前为朱玉洁办理房产证，保发公司至2015年5月25日本案开庭审理时仍未履行办证义务，其行为已构成违约，故朱玉洁要求保发公司承担逾期办证违约金有事实和法律依据。
另，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，保发公司在预售许可证到期前多次申请延期，但由于历史原因及政策变化致使保发公司至今仍未获准延期，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，可见政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，保发公司能否办理房产证必然受到该因素的影响，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与朱玉洁约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，原审法院不予采纳。综合全案，考虑到朱玉洁向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付朱玉洁，逾期办证并不会给朱玉洁造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，原审法院酌定保发公司承担50%的违约责任。由于直至本案庭审之日诉争房屋尚未办理权属证书，且尚不能确定具体的办证时间，故违约责任可自2014年7月28日暂计算至本案庭审之日即2015年5月25日共计301日，故保发公司应承担违约金14707.13元（488609元×301日×0.2‰／日×50％），朱玉洁主张超过部分原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、保发公司于本判决生效之日起十日内支付朱玉洁逾期办证违约金14707.13元；二、驳回朱玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元（朱玉洁已预交），由朱玉洁负担173元，保发公司负担173元。
上诉人保发公司不服原审判决，向本院上诉称：一、涉案项目系保发公司合法开发，在预售房屋时保发公司已经取得预售许可证，手续齐全，保发公司积极履行合同义务。儒俊雅苑项目系保发公司合法开发，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的项目颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，后项目因故停工，2011年，经保发公司申请，并取得海口市琼山区住房和城乡建设局颁发的《建设工程复工通知书》后复工。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局给保发公司颁发了《商品房预售许可证》。保发公司与朱玉洁签订商品房买卖合同后，经朱玉洁核验后交房入住，保发公司一直在依约积极履行合同义务，不存在违约行为。
二、涉案房屋未能如期办证系政府的原因所造成，属于不可抗力，保发公司不应承担违约责任。保发公司一直在积极履行合同义务，包括办理房产证，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，在《商品房预售许可证》到期前，保发公司分别于2012年6月28日、7月10日申请延期，但被政府相关部门以项目“属清理的原琼山市29个停缓建项目，待市政府明确意见后再行办理”为由，不予许可。2013年6月26日，保发公司再次提交申请，海口市政府服务中心予以受理。在这些项目被责令暂停之后，海口市政府相关部门多次开会讨论，儒俊雅苑项目属于29个停缓建项目中手续最完善的项目，被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，但时至2015年6月15日，海口市人民政府召开研究原琼山县（市）批准29个项目遗留处置工作有关问题专题会议，形成的（2015）132号专题会议纪要才明确项目的处置工作流程，保发公司才能依该流程办理相关手续。在流程下来之后，保发公司马上取得了项目的规划核验意见，其它手续的办理也已经具备条件，正在积极办理当中，保发公司从未因为自己的原因造成合同义务的迟延履行。所以，相关房屋未能如期办证不是保发公司造成的，而是政府的原因造成的，海口市琼山区住房和城乡建设局依保发公司提出的《关于要求尽快批准延长“儒俊雅苑”商品房预售许可证时间并组织对该项目进行竣工验收的请示》，于2013年3月25日向琼山区政府提交的《关于解决企业相关问题的建议意见》中明确陈述是“2012年市政府有关部门责令‘暂停原琼山县（市）批准的29个复工项目’影响了儒俊雅苑商品房的销售及竣工验收等问题”。本案中，相关政府部门对涉案项目突然审查并对预售证延期不予行政许可的情况是在房屋买卖合同签订之后发生的，显然具有不可预见性，行政机关的审查手续何时能够完成更不是开发商能够左右的。因此，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批准的29个复工建设项目”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”是导致“儒俊雅苑”项目申请预售证延期不予行政许可和未能如期办理房产证的根本原因，这一情况属于《合同法》第117条规定的不可抗力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。所以，原审判决一方面认定“政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素”，另一方面却又判令保发公司承担违约责任不当，应予改判。
三、保发公司也是受害方，判令保发公司承担违约责任有违公平。保发公司作为具备完备手续的项目开发商，因为政府的行为有几千万的贷款未到账，而且有2万多平方米的房产未能销售，保发公司还面临着巨大的融资偿还压力，造成的损失非常巨大。在此情况下，一审法院还判令保发公司承担非因保发公司原因造成的迟延办证损失，对于保发公司而言非常不公。涉案房屋未能如期办证系受到政府的政策原因影响，属于不可抗力，保发公司不存在任何过错，不应承担违约责任。
综上，保发公司的上诉请求为：1、撤销原审判决；2、改判驳回朱玉洁全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由朱玉洁承担。
被上诉人朱玉洁答辩称：保发公司的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人保发公司提交了三份证据：1、2015年6月15日海口市人民政府专题会议纪要（2015）132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》，证明至2015年6月15日海口市人民政府才议定了涉案项目的处置原则和程序问题，此前因政府部门无明确处置意见导致涉案项目迟迟不能办理预售证延期及办理房产证事宜；2、2015年6月23日海口市规划局海规函（2015）1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》，证明在海口市人民政府形成（2015）132号专题会议纪要后，保发公司马上按要求取得规划核验函，且海口市规划局明确了涉案项目使用功能符合规划用地性质要求，不存在占用公共设施用地和影响公共利益的情形，属于合法项目；3、2015年7月15日海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ（2015）第11号《行政处罚事先告知书》和2015年7月30日保发公司的罚款缴款书，证明在政府部门提出涉案项目的处置意见后，保发公司马上办理完相关事项，不存在拖延办理相关手续的问题。
被上诉人朱玉洁的质证意见为：对保发公司提交的证据真实性均没有异议，但对证明内容有异议。《行政处罚事先告知书》中明确涉案项目于2002年取得规划许可证和施工许可证，2011年开始复工，现在政府处置的原因是现在的建筑面积比原规划面积增加，保发公司违建才是政府没有办证的真正原因。因此，上述证据不能证明保发公司逾期办证的原因应归责于政府。
本院的认证意见为：对保发公司提交的证据的真实性予以确认，该证据能证明系政府部门责令停建涉案项目以及保发公司在停建后继续申请办理相关手续。
被上诉人朱玉洁未提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点问题是保发公司是否应当承担涉案房屋逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，涉案房屋逾期办证是否由于不可抗力以及不可抗力的影响程度，是认定保发公司承担违约责任的关键。保发公司称，2012年4月海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”（涉案儒俊雅苑项目属其中之一），是保发公司未能办理预售许可证延期和按合同约定办理房屋产权证的主要原因。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，故政府责令暂停涉案项目的行为不应简单地视为不可抗力。因此，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张免除保发公司逾期办证的违约责任，没有事实与法律依据。原审法院判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费691.70元，由上诉人保发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海鹰
审判员 李必雄
审判员 何姿玲
二〇一五年十一月十二日
书记员 韦佳艺