湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1879号
上诉人（原审被告）：刘力强，男，1947年1月22日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。
上诉人（原审被告）：凌金娥，女，1952年6月2日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区，系刘力强的妻子。
委托诉讼代理人：刘勇，男，1971年3月16日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区，系刘力强和凌金娥的儿子，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉，上诉，代签法律文书等。
委托诉讼代理人：廖运杰，男，1956年3月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉，上诉，代签法律文书等。
被上诉人（原审原告）：刘发生，男，1939年6月19日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：苏旺，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为变更、增加诉讼请求，进行和解等。
原审第三人：袁钢，男，1972年6月26日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
上诉人刘力强、凌金娥因与被上诉人刘发生、原审第三人袁钢房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘力强、凌金娥的委托诉讼代理人刘勇、廖运杰，被上诉人刘发生的委托诉讼代理人苏旺，以及原审第三人袁钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘力强、凌金娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、刘发生不是本案一审适格原告。上诉人刘力强、凌金娥夫妇未与被上诉人刘发生就涉案房屋发生房屋买卖关系，因此刘发生无权起诉刘力强、凌金娥；二、上诉人与原审第三人袁钢之间是房屋租赁关系。1、刘发生一审提交的与袁钢之间的房屋买卖协议书未实际履行，袁钢不是涉案房屋产权人，无权处分涉案房屋，且涉案房屋系刘力强和凌金娥夫妇共同财产，刘力强与袁钢签协议时凌金娥亦不知情；2、刘力强仅是将涉案房屋出租给原审第三人袁钢居住使用，因为涉案房屋系株洲玻璃厂的财产，不允许买卖，刘力强当时亦只享有房屋租赁使用权，因此双方后补签《协议书》写明若厂方不准转让，刘力强退还房屋转让款9600元，袁钢按每月租金给刘力强。三、刘发生一审诉请已经超过诉讼时效。刘发生2010年就知道涉案房屋登记在刘力强、凌金娥名下，直至2016年才来诉讼，其诉请已过诉讼时效。四、涉案房屋一审判决前已经被拆除，故刘发生诉请确权和办理房屋过户手续都已实际不能履行。综上，请求二审法院支持上诉人刘力强、凌金娥上诉请求。
被上诉人刘发生辩称，1、刘发生具有一审原告诉讼主体资格，因为刘发生通过与原审第三人袁钢签订购房协议，已经受让涉案房屋所有权；2、上诉人凌金娥对房屋转让一事是知情和同意的；3、上诉人刘力强与原审第三人签订的直管公用住房买卖协议书已证实双方之间是房屋买卖关系，而不是上诉人主张的房屋租赁关系；4、房屋拆迁不影响房屋权属的确认，上诉人不能以房屋被拆迁而拒绝履行相应的义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审第三人袁钢陈述，1、上诉人刘力强与袁钢是房屋买卖关系，双方签订的是房屋买卖协议。上诉人刘力强一审提交的协议书，袁钢从未见过，协议上的签名亦不是袁钢所签。2、被上诉人刘发生向袁钢购买涉案房屋属实，2007年、2008年左右因为办证的事情，刘发生及其家属找过袁钢协商，由于上诉人刘力强、被上诉人刘发生和原审第三人袁钢均系株洲玻璃厂的员工，所以当时知道涉案房屋可以办证。
刘发生向一审法院起诉请求：1、确认位于株洲市石峰区烟山一村6栋201号房屋（产权证号1000112279，建筑面积37.06M2）产权归刘发生；2、判令刘力强、凌金娥将株洲市烟山一村6栋201号房屋产权过户给刘发生。
一审法院认定，被告刘力强与被告凌金娥系夫妻关系，1995年被告刘力强因原单位株洲玻璃厂房改购得位于株洲市石峰区烟山一村6栋201号房屋，但当时因企业效益不佳故并未办理房屋产权证。2001年1月，被告刘力强将该房屋以6900元的价格出售给本案第三人袁钢，并将原始的《国有住房出售收入专用票据》交付给了袁钢，袁钢入住该房屋。2006年3月，第三人袁钢又将该房屋以10000元的价格出售给原告刘发生，同时将《国有住房出售收入专用票据》交付给了原告，原告实际占有、使用该房屋，两被告亦知晓该事实。2005年原株洲玻璃厂破产，根据政府相关政策开始为职工房改房陆续办理房屋产权证，2008年10月办理本案所涉烟山一村6栋201号房屋产权证时，原告要求两被告配合办理产权证至原告名下，但被告不予配合。后为不影响株洲玻璃厂改制的整体进度和避免因少数住户个人原因影响绝大多数住户办证，清算组根据原存档资料和被告刘力强提供的相关资料，于2010年4月7日将房屋产权登记至两被告名下，产权证号为1000112279，建筑面积37.06㎡。此后，原告多次向被告主张要求协助办理变更登记（过户）手续，但被告不予配合，遂酿成本案诉讼。一审法院认为，本案中，涉案房屋经两次出售转让而由原告买受，两次转让均合法有效，期间第三人和原告均支付了购房款，且房屋现已实际由原告控制和使用，即房屋买卖合同均已支付对价和完成交付。本案中两次房屋转让行为均发生在2007年我国物权法颁布实施之前，物权法关于处分不动产物权未经登记不发生物权效力之规定对此并不具有溯及力。根据当时法律法规及社会普遍交易习惯，其时房屋完成交房并非以登记为要件，而以实际交付使用占有为完成交易和判断权属之判断标准，且本案中，当时涉案房屋因客观原因也未能办理产权登记证书，故原告实际上已成为涉案房屋实际所有权人。涉案房屋在2008年登记至两被告名下，系客观的企业破产改制遗留问题原因所造成，并不能因此改变原告为房屋实际权利人之客观事实。对于被告提出的原告主体不适格的抗辩，一审法院认为，原告从第三人处受让房屋，已经受让取得第三人基于房屋买卖合同要求被告履行办理过户手续的债权权利，故对被告该抗辩主张不予采纳。对于被告提出的被告未将涉案房屋出售给本案的第三人袁钢，袁钢不享有房屋所有权，其物权处分行为无效的抗辩，一审法院认为，被告该主张与本院查明的事实明显不符，根据被告与袁钢之间合同，明确系房屋买卖合同而非被告所称的转租，被告该抗辩缺乏事实依据，故对被告该抗辩主张不予采纳。对于被告提出的本案诉讼已超过诉讼时效的抗辩，一审法院本案原告在已实际占有使用涉案房屋的情况下，作为房屋实际权利人，主张否认被告作为登记的权利人之物权，而要求确认房屋所有权归原告之主张，属物权纠纷，不适用诉讼时效规定，故对被告该抗辩主张亦不予采纳。对于被告提出的被告刘力强在共有人凌金娥不知情的情况私自将房屋转让，不能实现物权变动的抗辩，一审法院认为原告受让房屋后实际占有使用涉案房屋，且在2008年原告曾主张两被告配合办理产权证至原告名下，故两被告对此事实是完全知情的，但凌金娥从未提出过异议，故被告该抗辩与事实不符，对被告该主张同样不予采纳。民事活动主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，对其依据自身真实意思表示作出的民事行为产生的相应结果应予承受，不得无故或为获得更大利益而随意反悔，本案中，两次房屋转让协议均合法有效，被告不予协助办理过户手续的行为，有违诚实信用原则。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，一审法院对原告要求确认涉案房屋产权归其所有及要求两被告协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，一审法院均予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、位于株洲市石峰区烟山一村6栋201号房屋（产权证号1000112279，建筑面积37.06㎡）产权归原告刘发生所有；二、被告刘力强、凌金娥于本判决生效之日起十五日内协助原告刘发生办理株洲市烟山一村6栋201号房屋（产权证号10001122**）产权变更登记手续至原告刘发生名下。本案案件受理费80元，保全费1070元，共计1150元，由被告刘力强、凌金娥承担。
二审上诉人刘力强、凌金娥提交了照片三张，拟证明涉案房屋在一审判决前已经拆除不存在。虽然被上诉人刘发生对该组证据三性提出异议，但是庭审中承认涉案房屋在一审判决后确实已经被拆除，故本院对涉案房屋在一审判决、二审上诉期间被拆除的事实予以确认。对于一审认定的事实，因各方当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：1、被上诉人刘发生是否具有一审诉讼主体资格？2、原审第三人袁钢与上诉人刘力强之间是否系房屋买卖关系？3、刘发生一审诉请是否应予支持？现分析如下：
1、被上诉人刘发生的一审诉讼主体资格问题。由于被上诉人刘发生和原审第三人袁钢均承认双方之间就涉案房屋，即株洲市石峰区烟山一村6栋201号房屋形成了房屋买卖关系，因此刘发生基于其与袁钢的房屋买卖合同，对涉案房屋主张权利属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定的与本案有利害关系的一审原告，故上诉人刘力强、凌金娥认为被上诉人刘发生不具有一审诉讼主体资格理由不成立，本院不予支持。
2、涉案房屋买卖关系的认定问题。上诉人刘力强与原审第三人袁钢于2001年1月10日签订的《直管公有住房买卖协议书》。无论是协议书名称还是该协议书约定出售房屋、支付房款的权利义务来看，上诉人刘力强和原审第三人袁钢之间是房屋买卖关系，而不是房屋租赁关系；其次，上诉人刘力强将其向株洲玻璃厂购买涉案房屋的《国有住房出售收入专用票据》交给原审第三人袁钢，亦证明其是将涉案房屋出售给了袁钢，否则无需缴纳此购房票据；最后，对于上诉人刘力强主张涉案房屋在当时出售时不是其所有，其无权处分，且其妻子凌金娥对此不知情的上诉理由。虽然上诉人刘力强在出售涉案房屋给原审第三人袁钢时，涉案房屋产权暂未登记在上诉人刘力强、凌金娥夫妇名下，但这是因当时的单位房改政策等因素所致。上诉人刘力强在出售涉案房屋给袁钢时，其已按单位房改政策购买了涉案房屋系事实，且正是因此2008年原株洲玻璃厂在为单位房改住户办理房屋产权证时，根据原档案资料将涉案房屋登记在了上诉人刘力强、凌金娥名下。因此刘力强主张其出售涉案房屋给袁钢系无权处分的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人凌金娥是否知晓涉案房屋出售之事，因上诉人刘力强将涉案房屋出售给原审第三人袁钢后，就与凌金娥搬离了涉案房屋，上诉人两夫妻从未向袁钢收取过房屋租赁费，且本案各方当事人又同系原株洲玻璃厂职工，2008年被上诉人刘发生曾因办理房屋过户手续之事找过上诉人两夫妻，因此上诉人刘力强主张其妻子凌金娥不知道其出售涉案房屋之事不符合客观事实逻辑，本院不予支持。至于上诉人刘力强主张其2001年与袁钢补签《协议书》，明确双方房屋买卖关系转为房屋租赁关系的上诉理由。由于原审第三人袁钢否认该《协议书》上“袁钢”签字系其本人所签，且该《协议书》约定的退还房款和收取租金的权利义务，上诉人刘力强未提交证据证明有实际履行，故一审法院未采信该《协议书》合法合理，上诉人刘力强主张其与袁钢系房屋租赁关系的理由均不成立，本院不予支持。
3、被上诉人刘发生一审诉请是否支持的问题。关于涉案房屋权属确认。由于原审第三人袁钢与被上诉人刘发生于2006年3月28日签订的《购房协议书》，因该协议书合同双方均认可签订和真实买卖涉案房屋的事实，因此该协议书系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律强制或禁止性规定，合法有效。被上诉人刘发生基于合法有效的《购房协议》和其支付购房款并实际居住涉案房屋十年左右的事实，其已经取得了涉案房屋相应权益。2008年原株洲玻璃厂允许办理涉案房屋产权证时，涉案房屋亦已实际出售给被上诉人刘发生并由其居住，因此涉案房屋产权在当时理应登记在被上诉人刘发生名下，但因上诉人刘力强的不诚信导致涉案房屋仍登记在刘力强、凌金娥名下，故一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，确认被上诉人刘发生享有涉案房屋所有权并无不妥，本院予以确认。上诉人刘力强、凌金娥作为房屋首轮出卖人应遵循涉案房屋交易的客观事实，诚信履行协助办理涉案房屋过户义务，故一审法院在涉案房屋被拆除前判决上诉人刘力强、凌金娥协助办理涉案房屋过户手续并无不妥，只是二审诉讼期间涉案房屋因征收拆迁已被拆除，故本案标的物实际状态已发生变化，再确认上诉人刘力强、凌金娥协助办理涉案房屋过户手续的行为义务已无事实基础和可执行性，对此本院予以更正。又因涉案房屋确权仅是对房屋此前权属的确认，房屋虽拆除，但对基于房屋产权而产生的相关权益并不会造成影响，且正如一审判决所述民事活动主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，对其依据自身真实意思表示作出的民事行为产生的相应结果应予承受，不得无故或为获得更大利益而随意反悔，本案上诉人刘力强、凌金娥有违诚信原则，理应承担相应
的不利法律后果。
综上，一审判决认定事实清楚，仅因二审诉讼期间客观事实发生变化，依法部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204民初259号民事判决第一项；
二、撤销湖南省株洲市石峰区人民法院（2016）湘0204
民初259号民事判决第二项；
三、驳回刘发生的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元、保全费1070元，二审案件受理费80元，共计1230元，由上诉人刘力强、凌金娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一七年一月十六日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。