上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2284号
原告（反诉被告）上海东衡投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人唐俊宝。
委托代理人侯庆林。
委托代理人吴家毅，上海市远东律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海联庆商业投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人周骏。
委托代理人王靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告上海三五一六皮革皮鞋厂，住所地上海市。
法定代表人黄克宇。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。
原告上海东衡投资管理有限公司（以下简称东衡公司）与被告上海联庆商业投资管理有限公司（以下简称联庆公司）、上海三五一六皮革皮鞋厂（以下简称三五一六厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告联庆公司对原告东衡公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东衡公司的法定代表人唐俊宝及其委托代理人侯庆林、吴家毅，被告联庆公司的委托代理人赵轶民，被告三五一六厂的委托代理人吴钟俊、黄肖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东衡公司诉称：2012年2月9日，原告与被告联庆公司签订租赁合同，约定，联庆公司将其管理的被告三五一六厂的位于本市同丰路XXX弄XXX号XXX楼XXX-
XXX-XXX-XXX-
XXX室及×楼场地出租给原告，月租金16，106.23元，月物业管理费14，092.95元，租期自2012年7月15日起算5年；场地用途为经营棋牌室。合同签订后，联庆公司将租赁场地交付原告使用。经与联庆公司协商一致，租金及物业管理费实际按约定金额的8折支付，截止2014年8月31日，原告向联庆公司支付租金及物业管理费共计603，983.50元。原告并为经营需要花费200余万元对租赁场地进行装修。租赁期间，原告先后办理取得企业名称核准通知、娱乐经营许可证、卫生许可证、消防验收合格意见书及环评报告，但因三五一六厂不提供房地产权证，导致原告无法办出营业执照，给原告造成很大损失。现原告起诉要求：1、解除原告与被告联庆公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议书》及2份《物业租赁补充协议》；2、被告联庆公司赔偿原告装潢损失120万元；3、被告联庆公司返还原告2012年8月1日起至2014年8月31日的租金及物业管理费共计603，983.50元及消防工程代付款4万元；4、被告三五一六厂对第二、三项诉请承担连带责任。审理中，原告变更第2项诉请为要求被告联庆公司赔偿原告装潢损失332，646元及设备损失63，533.20元。
被告联庆公司辩称：2011年，三五一六厂委托联庆公司及上海某房地产发展有限公司（以下简称某公司）经营管理本市同丰路XXX弄XXX-
XXX号物业，根据双方的委托经营协议及补充协议约定，联庆公司实际负责上述物业的运营工作，三五一六厂允许联庆公司将上述物业对外出租进行商业活动。2012年2月联庆公司与原告签订租赁合同后，联庆公司多次要求三五一六厂提供房地产权证，均遭拒绝，导致原告未能办出营业执照。联庆公司不存在违约行为，三五一六厂作为物业所有权人有义务在委托经营期限内保证联庆公司与原告的正常经营，故原告的经济损失应由三五一六厂承担，联庆公司保留向三五一六厂主张赔偿相关损失的权利。现联庆公司同意解除与原告的租赁合同及补充协议，解除合同时间由法院判定。原告在租赁期间正常经营，不同意返还原告已支付的租金及物业管理费。房屋装潢费是原告正常经营支出，不同意补偿原告房屋装潢损失。联庆公司未要求原告代付消防工程款，不同意返还原告消防工程代付款4万元。租赁房屋内的设备设施，联庆公司不需要，可由原告自行搬离，不同意补偿原告设备损失。
被告三五一六厂辩称：三五一六厂系委托某公司出租系争房屋，联庆公司无权将系争房屋对外出租。系争房屋性质为办公用房，原告与联庆公司擅自将房屋用于娱乐经营，改变了房屋性质。原告及联庆公司也从未要求三五一六厂提供房地产权证。另联庆公司与原告约定的租期超出三五一六厂与某公司约定的租期，联庆公司与原告约定的租金低于三五一六厂与某公司约定的租金。故联庆公司与原告之间的租赁合同应为无效。三五一六厂与原告无任何法律关系，不同意原告的诉讼请求。
被告联庆公司反诉诉称：根据原告与联庆公司的租赁合同约定，原告逾期支付租金超过30天，视为原告擅自提前终止合同，原告应当付清欠款并支付滞纳金、违约金。租赁期间，原告实际一直经营。2014年9月起，原告未再向联庆公司支付租金及物业管理费，构成违约。现联庆公司反诉要求：1、原告支付2014年9月1日起至原告搬离之日止的租金及物业管理费（2014年9月1日起至2014年10月31日期间，租金按每月12，884.98元计算，物业管理费按每月11，274.36元计算；2014年11月1日起至原告搬离之日期间，租金按每月16，911.54元计算，物业管理费按每月14，787.60元计算）；2、原告支付迟延支付租金及物业管理费的违约金39，545.83元；3、原告支付逾期付款滞纳金5，880.53元；4、原告支付的租赁押金60，400元由联庆公司没收。审理中，联庆公司称原告未向联庆公司支付租赁押金，故放弃第4项反诉请求。
原告东衡公司反诉辩称：因联庆公司违约在先，且联庆公司要求原告暂时不付租金及物业管理费，原告才于2014年9月起停付租金。联庆公司从未向原告催讨租金，也未要求原告搬迁。联庆公司主张的违约金是解除合同的违约金，即使原告逾期付款，也应支付滞纳金而非违约金。原告未向联庆公司支付租赁押金。不同意联庆公司的反诉请求。
经审理查明：本市同丰路XXX弄XXX号XXX楼房屋产权人为被告三五一六厂，房屋性质为办公楼。2012年2月9日，原告作为乙方（承租方）、被告联庆公司作为甲方（出租方）签订一份《物业租赁合同》，约定，租赁物业位于本市同丰路XXX弄XXX号XXX区第××层××××××××室场地，计租面积661.90平方米；租赁场地使用性质为商铺，乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围为棋牌室；租赁期限为5年，自2012年7月15日起至2017年7月14日止；甲乙双方按基本租金收取租金，日基本租金为0.80元／平方米／天，年基本租金＝0.80元／平方米／天＊661.90平方米＊365天，共计193，274.80元，月基本租金为16，106.23元，自2014年7月15日起每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%，即本期基本租金＝上期基本租金＊105%；合同期内，乙方须每日按其计租面积支付每平方米0.70元的物业管理费，年物业管理费＝0.70元／平方米／天＊661.90平方米＊365天，共计169，115.45元，月物业管理费为14，092.95元，自2014年7月15日起每一年作为一期，在上一期的物业管理费上递增5%；乙方先付后租，每个支付期支付1个月的租金和物业管理费；基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期，若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、物业管理费及上期的水费、电费、煤气费等公用事业费；乙方须向甲方缴纳租赁押金60，400元作为履约保证，租赁期满时，甲方应在乙方按照本合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后30天内退还乙方所缴纳的租赁押金；双方约定甲方于2012年3月1日前向乙方交付租赁场地；物业管理费的缴付自2012年7月15日起计，租赁场地的水、电、煤等费用的结算自租赁场地交付之日起计，计租起始日自2012年7月15日起；乙方应无条件按实并足额向甲方支付租金、物业管理费与水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其他应该支付的费用，即使双方发生争议，在没有协商一致前，对争议日前已经发生并应当支付的上述费用，乙方不得以任何理由拒绝支付、或部分支付、或延期支付足额租金、物业管理费与水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其它应该支付的费用，否则视为乙方违约；乙方未按约定支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费和其他费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用＊0.05%／日＊逾期天数；在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：逾期超过30天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应付金额＊0.05%／日＊逾期天数，同时乙方无权要求返还押金，以及乙方向甲方支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿甲方由此受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。
合同签订后，原告（乙方）与联庆公司（甲方）还签订一份《补充协议书》，约定，甲方同意在双方合同期内将上海市同丰路XXX弄XXX号XXX区×楼临时房面积约100平方米免费提供给乙方作为仓库使用，乙方不得破坏该房屋结构，乙方如需对该房屋作装修改动需提前将相关设计图纸提交甲方审核，审核通过后方可施工，施工所涉及的所有费用由乙方自行承担；本协议为原合同的有效组成部分，与原合同具同等法律效力，本协议仅涉及上述事项的变更，原合同的其他约定继续有效；本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行以书面形式约定。
上述合同签订后，联庆公司将同丰路XXX弄XXX号XXX区×楼、××楼租赁房屋交付原告使用，原告将该租赁房屋装修后用于经营棋牌室，并支付联庆公司租金及物业管理费至2014年8月底。
租赁期间，原告（乙方）与联庆公司（甲方）还签订《物业租赁补充协议》2份，其中一份补充协议约定，一、租金及物业费：1、因前期存在乙方租赁区域内屋顶、墙面渗水等原因，经乙方确认，至目前甲方已修补完毕，若后期新增漏水、渗水点，甲方同意由乙方自行负责解决，与甲方无关的基础上甲方同意免除乙方2012年7月租金及物业管理费16，878.45元；2、对乙方自2012年8月1日至2013年3月31日的租金及物业管理费减免20%，即从原先5个月应支付总额150，995.90元减免至120，796.72元；3、乙方需在2012年11月30日前一次性结清减免后的2012年8月至12月租金、物业费，总计应收120，796.72元；4、自2013年4月1日起，租金与物业费收缴恢复履行原合同条款；二、本补充协议其他合同条款仍以原合同为准，补充协议与原合同具有同等法律效力。另一份补充协议约定，一、自2013年4月1日至2014年10月31日，甲方同意对乙方该时期内每月租金及物业费在不递增的基础上减免20%，即乙方支付甲方2013年4月1日至2014年10月31日租金12，884.98元／月，物业管理费11，274.36元／月，合计每月24，159.34元；二、自2014年11月1日起，租金及物业管理费恢复履行原合同条款；三、乙方按合同第八条租金和物业管理费的支付的约定在每月规定的时间内向甲方支付经本协议调整后的租金和物业管理费；四、本补充协议其他合同条款仍以原合同为准，补充协议与原合同具有同等法律效力。
2012年5月至2013年1月期间，原告在租赁房屋申请办理取得分支机构名称核准通知书、噪声检测报告、室内装修建设工程消防验收合格意见书、娱乐经营许可证及公共场所卫生许可证。期间，原告多次要求联庆公司提供办理营业执照所需的租赁房屋产权证，均无果，致原告无法办出营业执照。2014年9月起，原告以两被告不配合其办理营业执照为由，停止支付租金及物业管理费。目前，租赁房屋仍由原告经营使用。2015年9月22日起，租赁房屋的电梯停运至今。
另查明：2011年5月23日，被告三五一六厂与案外人某公司签订一份《关于履行﹤合建项目合同﹥委托经营的协议》，约定，三五一六厂将其从某广场项目分得的全部商业、办公等物业委托某公司经营；委托经营期限为3年6个月，自2011年5月1日起至2014年10月31日止；三五一六厂委托某公司经营后，三五一六厂从某公司获得的年固定委托经营收益金：2011年基数为820万元，2012年委托金为870万元，以后每年委托金在上一年基数上递增50万元；委托经营期内，三五一六厂物业的物业管理费及其他相关物业经营费用由某公司承担，公用区域内产生的所有收益归某公司所有。
2011年5月26日，三五一六厂与某公司、联庆公司三方签订一份《关于委托项目经营公司支付委托金的协议》，约定，根据三五一六厂与某公司于2011年5月23日签订的《关于履行﹤合建项目合同﹥委托经营的协议》，鉴于三五一六厂委托某公司经营的商业物业实际上由某公司成立的联庆公司（项目经营公司）具体负责商业运营工作；现经三方共同协商确定由联庆公司按协议约定，按时足额向三五一六厂支付委托金，并由某公司承担担保责任。
审理中，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对本市同丰路XXX弄XXX号XXX区第××层××××××××场地及本市同丰路XXX弄XXX号XXX区×楼场地的装潢残值进行鉴定，鉴定意见为：本市同丰路XXX弄XXX号XXX区××层××××××××场地及×楼场地的装潢造价共计为639，704元，折旧后的现值共计为332，646元。其中××层场地装潢造价为575，260元，折旧后现值为299，135元，×楼场地装潢造价为64，444元，折旧后现值为33，511元。经质证，原告对鉴定报告无异议。两被告对鉴定报告的质证意见为：1、原告与联庆公司就本市同丰路XXX弄XXX号XXX区×楼场地签订的租赁合同约定，联庆公司将该×楼场地免费提供给原告使用，由原告自行承担装修费，故原告要求赔偿×楼场地的装修费无事实依据。2、原告对同丰路XXX弄XXX号XXX区××楼、×楼场地的装修没有聘请正规的施工单位进行装修，故鉴定报告中的工程排污费、社会保障费、住房公积金、河道管理费等规费及措施费用应予扣除。3、原告未聘请正规且专业的施工单位进行装修，鉴定单位对于装修材料的单价认定过高，实际施工过程中工艺未达到鉴定报告中显示的工艺要求，故地砖、瓷砖应按照评估价的50%确定价格，其他材料应按照评估价的65%确定价格，实际工程量应在鉴定报告认定的工程量的基础上扣减20%。就被告的质证意见，鉴定单位称，1、鉴定单位就租赁房屋××楼、×楼的装修造价及残值分别做了鉴定，×楼装修费用是否由被告承担，由法院判定。2、本次鉴定是按照《上海市建筑和装饰预算定额（2000）》和《上海市安装工程预算定额（2000）》及相关费用标准规定执行，不论原告是否聘请正规的施工单位装修，排污费、社会保障费、住房公积金、河道管理费等规费及措施费用，鉴定单位都应当计算。3、本次鉴定的主要材料及人工价格是以上海市建筑建材业市场管理总站网上发布的“上海市2012年3月-5月建设工程价格市场信息”，结合施工期市场价及类似工程的经验综合取定。工程量按照现场实测计取。
审理中，本院于2015年10月27日召集原、被告对租赁房屋内不在评估范围内的可移动设备设施进行清点。该部分设备设施如下：全自动麻将桌22台，商家宝麻将控制系统1套，创维32寸电视机4台，电脑（杂牌）1台，九阳电磁炉1台，屏风工作台4件，餐台4件，圆凳19件，钢椅10件，三人皮沙发4件，单人皮沙发2件，办公椅136件，衣帽架30件，茶几6件，服务铃、主机、中转器1组，定制布艺窗帘若干。
审理中，应原告申请，本院依法裁定冻结两被告名下的银行存款110万元或查封、扣押其等值的其他财产。
上述事实，由《物业租赁合同》、《补充协议书》、《物业租赁补充协议》2份、租金及物业管理费收据若干、《关于履行﹤合建项目合同﹥委托经营的协议》、《关于委托项目经营公司支付委托金的协议》、分支机构名称核准通知书、噪声检测报告、建设工程消防验收意见书、娱乐经营许可证、上海市公共场所卫生许可证、房地产权证若干、鉴定意见书及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原告与联庆公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议书》及2份《物业租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，租赁房屋的用途为经营棋牌室，由于联庆公司未向原告提供租赁房屋产权证，导致原告无法办理营业执照。现原告要求解除租赁合同及补充协议，依法应予支持。合同解除的时间为本案的诉状副本送达被告联庆公司之日即2014年12月30日。
关于原告主张返还2012年8月1日起至2014年8月31日的租金、物业管理费及联庆公司主张2014年9月1日起至原告搬离之日止的租金、物业管理费的请求，原告虽未取得营业执照，但上述期间租赁房屋实际由原告经营使用，现原告要求返还已支付的2012年8月1日起至2014年8月31日的租金、物业管理费，缺乏依据，依法不予支持。同理，联庆公司主张2014年9月1日之后的租金、物业管理费，理由正当。合同解除前发生的是租金，合同解除后发生的是房屋使用费。鉴于联庆公司未向原告提供租赁房屋产权证，导致原告至今无法办理营业执照，又租赁房屋的电梯自2015年9月22日停运至今的因素，本院对2014年11月1日起至原告搬离之日止的租金、房屋使用费及物业管理费，酌定参照原告之前已付租金、物业管理费的标准支付。
关于原告主张的装潢损失，本院已委托上海中世建设咨询有限公司对租赁房屋的装潢残值进行鉴定，两被告虽对鉴定结论持有异议，但上海中世建设咨询有限公司系具备相应资质的鉴定单位，其对两被告提出的异议已作出充分说明，两被告也未能举证证明鉴定结论确实存在错误，故对鉴定单位所作的鉴定结论，本院予以采纳。鉴于联庆公司与原告仅约定×楼场地免费提供给原告使用，×楼场地装修费由原告自行负担，但双方对于合同解除后×楼场地的装修补偿事宜未作约定，现由于联庆公司未向原告提供租赁房屋产权证，原告无法办理营业执照，致双方合同解除，×楼场地的装潢费用应由联庆公司向原告作出补偿。另鉴于原告未委托具备相应资质的施工单位进行装修，规费及税金实际并未发生，该两项费用应予扣除。至于措施费，原告虽未委托具备相应资质的施工单位进行装修，但在房屋装修过程中亦会产生措施费，故措施费不应扣除。关于原告主张的设备损失，该部分设备均为可移动物品，现联庆公司不同意利用，可由原告自行搬离，原告主张赔偿损失，缺乏依据，依法不予支持。关于消防工程代付款4万元，因消防检测费以外的其他消防工程费用都已在租赁房屋的装潢残值鉴定中一并作出鉴定，原告提供的发票显示该4万元为消防工程款，不能证明该款就是消防检测费，故对原告该项请求，不予支持。
关于原告要求三五一六厂承担连带责任的请求，原告系与联庆公司签订租赁合同，与三五一六厂不存在法律关系，原告要求三五一六厂承担连带责任，缺乏依据，依法不予支持。
关于联庆公司主张的逾期付款违约金、滞纳金的请求，因联庆公司未能协助原告办理营业执照，原告停止支付租金及物业管理费，也属事出有因，故对联庆公司的该两项请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、原告上海东衡投资管理有限公司与被告上海联庆商业投资管理有限公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议书》及2份《物业租赁补充协议》于2014年12月30日解除；
二、原告上海东衡投资管理有限公司携可移动物品迁出上海市同丰路XXX弄XXX号XXX区第××层××××××××室及上海市同丰路XXX弄XXX号XXX区×楼场地，并将上述场地返还给被告上海联庆商业投资管理有限公司；
三、被告上海联庆商业投资管理有限公司赔偿原告上海东衡投资管理有限公司装潢损失316，015元；
四、原告上海东衡投资管理有限公司支付被告上海联庆商业投资管理有限公司2014年9月1日起至2014年12月30日的租金、2014年12月31日起至原告交还房屋之日止的房屋使用费（租金及房屋使用费，均按每月12，884.98元计算）及2014年9月1日起至原告交还房屋之日止的物业管理费（物业管理费按每月11，274.36元计算）；
上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
五、对原告上海东衡投资管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
六、对被告上海联庆商业投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14，161.46元，由原告上海东衡投资管理有限公司负担4，248.44元，被告上海联庆商业投资管理有限公司负担9，913.02元；反诉受理费2，432.34元，由原告上海东衡投资管理有限公司负担1，702.64元，被告上海联庆商业投资管理有限公司负担729.70元；财产保全费5，000元，由被告上海联庆商业投资管理有限公司负担；鉴定费33，000元，由原告上海东衡投资管理有限公司负担6，600元，被告上海联庆商业投资管理有限公司负担26，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 张俊彪
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……。