湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1125号
原告杨新长，男，1975年1月28日出生.
委托代理人杨旭涛，湖南淮新律师事务所律师.
被告怀化市凯通房地产开发有限公司，地址：怀化市鹤城区迎丰东路240号.
委托代理人赵栋，男，汉族，1966年10月1日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职工.
委托代理人舒小兵，男，汉族，1973年7月15日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职工.
原告杨新长与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员舒晓华独任审理，于2014年12月9日公开审理。后本案依法裁定由简易程序转为普通程序审理，并组成合议庭于2015年3月26日进行了公开审理。原告杨新长及委托代理人杨旭涛，被告委托代理人赵栋、舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨新长诉称：原告于2013年1月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第5幢1层101号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测140.88平方米（包括被告应赠送的入户花园面积5.08平方米），单价3302元／平方米，应付总房款为：（140.88-5.08）平方米×3302元／平方米=448412元。已付房款（以约定的计价面积）为465186元，其中被告多收了入户花园的房款为16774元（己付房款465186元－应付房款448412元）。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2013年4月30日前将商品房交付给原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付总房款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后的交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务，直至现在，被告没有通过竣工后的消防验收，未能按约履行合格交付义务，依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2013年4月30日）第二天即2013年5月1日起至实际合格交付之日止（暂计算至2014年10月10日已经产生的逾期交房违约金为：已付房款465186元×1／10000／天×528天=24561元）。被告应及时履行该房屋的合格交付义务。《商品房买卖合同》第十五约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。而使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴至相关部门。此情况属于因出卖人（被告）责任使买受人（原告）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金2326元（465186元×0.5%）。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，被告在给原告的商品房销售宣传资料中的所有“X栋标准层户型”彩页里明确允诺“赠送入户花园，出入家门更加从容。”此“允诺”具体确定并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为要约，亦应当视为合同内容。此“允诺”的事项既然是合同内容，被告应当履行“允诺”从而赠送入户花园，也就是说入户花园的面积是购房时被告赠送面积不应计算房款，而被告在计算房款时，多收了不该计算的入户花园面积5.05平方米的房款，故被告应向原告返还多收入户花园面积的房款16774元。《商品房买卖合同》第六条第二项约定的其他费用计取项目、方式、数额分别应为交易契税（房屋交易额448412元×2%=8968元）、房屋专项维修基金（购房总额448412元×2%=8968元）、权属登记费80元、办理土地使用权证费用345元、代办费（总价448412元×0.2%=897元），总计19258元，而被告事实上预收25346元，被告应向原告返还多收的其他费用6088元（实收25346元－应收19258元）。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。被告的行为违反法律规定和双方合同约定。请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，具体金额为：按逾期一日支付已付房价款465186元的万分之一的违约金，从2013年5月1日起计算至实际合格交付之日（暂计算至2014年10月10日已产生的逾期交房违约金24561元）；判令被告及时履行该房屋的合格交付义务；2、判令被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金2326元；3、判令被告向原告返还多收的入户花园面积的房款16774元；4、判令被告向原告返还多收的其他费用6088元；5、由被告承担本案诉讼费用。庭审后，原告放弃了第1项诉讼请求中的判令被告及时履行该房屋的合格交付义务。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、关于逾期交房违约金问题，被告已经在2013年8月书面通知了原告收房，但原告直到2013年11月25日才收房，因此被告不再承担2013年8月以后交房的违约责任；2、房产证总证已经办好，被告没有违约；3、入户花园房款的问题严格按照合同约定履行，被告没有多收原告的费用；4、其他费用6088元被告没有多收；5、被告开发的凯通领御花园一期于2013年7月26日已取得竣工备案表，被告交付房产符合合同约定，无过错，但主管部门于2014年12月29日在《怀化日报》公告取消5#、8#楼竣工备案，这是被告不能预见的，因此产生的损失不应由被告承担。
经审理查明：原、被告于2013年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，房号为5幢1层101号房，建筑面积138.34平方米，每平方米购房单价3302元，总购房价款456777元，合同签订后当日另房付款146777元，向银行按揭（公积金）贷款310000元；被告应在2013年4月30日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）。合同签订后，原告于2013年1月12日交购房款146777元，2013年7月2日银行按揭贷款310000元。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量核定，实际建筑面积140.88平方米，其中入户花园面积5.08平方米。原告于2013年1月12日交给被告办证等费用25346元。2013年11月20日补交面积差8387元。被告开发的5幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案，2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第7130169**号房屋所有权证。被告2013年8月份通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告于2013年11月25日收房。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。怀化日报2014年12月29日刊登了怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，内容为：根据怀化市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（怀公消验字（2014）第0096号）：“一、综合评定该工程消防验收不合格”，按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第四款“法律法规应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的规定，经研究，决定取消怀化市凯通领域花园一期5#（备案编号2013-47）、8#（备案编号2013-49）楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领域”住宅住房5幢1层101号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证明，被告营业执照、组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证实原、被告签订的房屋买卖合同约定的内容；
3、收据3份、2013年7月2日中国建设银行联网业务入帐通知书1份，证实原告支付被告购房款及相关款项；
4、竣工验收备案表、房屋所有权证、挂号信记录，证实原告所购被告的5幢房屋竣工验收备案情况，并已办理房屋所有权证以及被告通知原告收房情况；
5、2014年12月29日怀化日报复印件一份，证明怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》的事实及内容；
6、5栋标准层户型宣传广告，户室面积对照表，怀化市房地产测量事务所“关于怀化市凯通房地产开发有限公司凯通领域项目住宅商品房入户花园面积情况说明”，证实被告对外宣传的内容以及原告购买的房屋实际建筑面积及入户花园面积；
7、原、被告陈述及庭审笔录1份，证实本案其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的5幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，当时，该房屋已具备合同约定的交房条件。被告应按合同约定条件于2013年4月30日前交房给原告，但被告于2013年8月份才以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告应为2013年9月15日前完成收房，故被告逾期交房的期间应为2013年5月1日至2013年9月15日（共138天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。但原告于2013年7月2日交纳的房款、2013年11月20日补交的房屋面积差额价款不应作为逾期交房违约金的计算基数，故被告应支付原告逾期交房违约金2026（146777元×138天×0.0001）。怀化市凯通领御花园一期5#楼于2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，向原告交付房产符合合同约定。而怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，则是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，并进行相关整改，但不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。故被告辩称主管部门撤销5#、8#楼的竣工验收备案，造成原告的损失被告不承担赔偿责任的理由本院予以采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金2326元（已交购房款465164元×0.5%）。虽然被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，被告明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，在原、被告正式签订《商品房买卖合同》时，该内容并未作为要约提出，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行了结算，故原告要求判令被告向原告返还多收的其他费用6088元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告杨新长逾期交房的违约金2026元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告杨新长逾期办理房地产权属证书的违约金2326元，于本判决生效后7日内付清；
三、驳回原告杨新长的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1044元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司负担50元，原告杨新长负担994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 舒晓华
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 舒小李
二〇一五年四月十三日
代理书记员 肖 倩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第十六条要约到达受要约人时生效。
采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。