北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民（商）终字第8105号
上诉人（原审被告）田润莲，女，1960年12月25日出生。
委托代理人江超，北京市两高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵啸虎，男，1993年4月23日出生。
委托代理人江超，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪小燕，女，1979年3月16日出生。
委托代理人张慧霞，北京市文兴律师事务所律师。
上诉人田润莲、上诉人赵啸虎因与被上诉人洪小燕定金合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成了由法官邹明宇担任审判长，法官刘海云、黄占山参加的合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人田润莲、上诉人赵啸虎的共同委托代理人江超，被上诉人洪小燕的委托代理人张慧霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洪小燕在一审中起诉称：洪小燕为经营酒店寻找房源，在互联网看到北京安众房地产经纪有限公司（以下简称安众公司）发布的房源信息，洪小燕与安众公司取得联系后，安众公司带领洪小燕看了位于北京市昌平区回龙观×××楼×××号登记于田润莲名下的房产。2013年11月29日，洪小燕在安众公司与赵啸虎见面，赵啸虎持有该房屋的产权证原件，并称其与田润莲系母子关系，受其母田润莲的委托出租该房屋。洪小燕看房时发现该房屋共三层，但第一层和第二层内部均作了改建，分别加建成两层，导致该房屋由三层变成了五层，而洪小燕租用房屋的目的是经营酒店，办理经营许可需要取得公安消防部门的审批，房屋改建后有可能无法取得审批，尽管田润莲、赵啸虎承诺该房产可以取得经营酒店的所有审批手续，但是洪小燕考虑到以上因素，要求先签订一份定金协议，如果可以办理审批再正式签约。2013年11月30日，洪小燕、赵啸虎签订《定金协议》，约定洪小燕租用上述房屋经营便捷式酒店，洪小燕向赵啸虎支付定金30万元。该协议第五条约定：由于消防、公安特行等相关审批部门按规定无法审批或审定此建筑为经营性宾馆的手续时，该协议作废，赵啸虎无条件退回洪小燕定金30万元。赵啸虎在该协议上签字。签约当日，洪小燕通过朋友向赵啸虎的银行账户转入15万元，次日又用自己的账户向赵啸虎的账户转入15万元。2013年12月2日，洪小燕向房屋所在地的公安消防机关咨询办理经营酒店审批时，公安消防部门明确答复因为房屋改建不可能给予经营酒店的审批。次日，洪小燕电话通知赵啸虎及安众公司，因无法办理审批，双方的租赁事宜无法实现，请求田润莲、赵啸虎尽快退还定金，赵啸虎当时答应并约好于2013年12月5日到安众公司办理，但洪小燕于2013年12月5日到安众公司后，赵啸虎拒绝退还定金。洪小燕认为，双方签订的《定金协议》明确约定了定金返还的条件，洪小燕在符合定金退还条件时要求田润莲、赵啸虎还款完全符合法律规定及双方约定，田润莲、赵啸虎无理由拒绝。现洪小燕诉至法院，诉讼请求：1、判令田润莲、赵啸虎返还洪小燕定金30万元；2、诉讼费由田润莲、赵啸虎承担。
田润莲、赵啸虎在一审中答辩称：一、洪小燕提出加建无法办理消防审批手续，没有事实依据。根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，消防的审批，需要先申报建筑工程消防设计，审核通过后，才可以施工，竣工后进行消防验收，验收后才可以投入使用。按照这一规定，洪小燕首先要有申报，申报后应有消防部门的审核意见。但洪小燕既没有申报，也没有消防部门的审核意见，那么洪小燕主张消防无法获批的证据是什么？二、洪小燕主张加建无法办理消防审批手续，没有法律依据。根据《建筑工程消防监督审核管理规定》第四条规定，公安消防监督机构审核的内容包括新建、改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更工程项目，这说明洪小燕主张改建无法办理消防审批手续，与上述法律规定完全相反，其主张没有法律依据。三、涉案房屋内的加建属于内部装修，是可以拆除的。合同中写明的”加建”，只是对房屋现状的确认，合同中也写明了房屋的建筑面积，按照惯例，房屋出租都是按照建筑面积出租。洪小燕在”加建”上做文章，完全是为不履行合同找借口。四、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条及双方《定金协议》的约定，洪小燕无理由拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。综上所述，田润莲、赵啸虎不同意洪小燕的诉讼请求，请求法院予以驳回。
一审经审理查明：田润莲与赵啸虎系母子关系。位于北京市昌平区×××号楼-1至2层×××号的房屋登记的房屋所有权人为田润莲，规划用途为商业用房，建筑面积为×××平方米，总层数为2（-1）。该房屋第一、二层内加建有隔层，使房屋内部整体形成五层建筑。2013年11月30日，经安众公司居间，赵啸虎代理田润莲（甲方）与洪小燕（乙方）就房屋租赁事宜签订《定金协议》。该协议第一条约定：房屋坐落于昌平区×××号楼-1至2层×××号，建筑面积为×××平方米，加建面积×××平方米。第二条约定：租赁用途为便捷式商务酒店。第四条约定：在签订此合同当日，乙方向甲方支付定金30万元。第五条约定：（一）如果在签订此合同的10日内，甲方出租给第三方，则视为甲方违约，需向乙方双倍返还定金，并赔偿居间方的中介费25万元；（二）如果乙方以无理由表示不承租此房，则视为乙方违约，则上述定金不予退还，并赔偿居间方的中介费（由于消防、公安特行等相关审批部门按规定无法审批或审定此建筑为营业性宾馆的手续时，该协议作废，甲方无条件退回乙方定金30万元）。安众公司作为居间方在该协议上签章。协议签订后，洪小燕向赵啸虎支付定金30万元。本案庭审中，洪小燕称经咨询公安消防部门，上述房屋无法办理消防审批手续，故未签订房屋租赁合同。在本案审理过程中，该院征询了北京市昌平区公安消防支队的意见，答复称上述房屋加建后的现状无法办理消防审批手续。
以上事实，有房屋所有权证、委托书、《定金协议》等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，赵啸虎代理田润莲与洪小燕签订定金合同，其代理行为的法律后果应由田润莲承担。该定金合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后洪小燕亦依约交付定金，故该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定的租赁用途，涉案房屋在加建后的现状无法办理消防审批手续，故洪小燕依据合同约定要求田润莲返还定金30万元，理由正当，该院应予支持。洪小燕要求赵啸虎承担返还定金义务，法律依据不足，该院不予支持。田润莲、赵啸虎的辩解理由不足，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：1、田润莲返还洪小燕定金人民币30万元，于判决生效后10日内执行；2、驳回洪小燕的其他诉讼请求。
田润莲、赵啸虎不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院称北京市昌平区公安消防支队答复涉案房屋加建后无法办理消防审批手续，但是一审法院并未向田润莲、赵啸虎出示该答复意见，剥夺了田润莲、赵啸虎的答辩权利，田润莲、赵啸虎亦无法确定该答复意见是否符合法律规定。根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，消防的审批，需要先申报建筑工程消防设计，审核通过后，才可以施工，竣工后进行消防验收，验收后才可以投入使用。没有经过上述程序，消防部门的答复是违反法律规定的。二、洪小燕承租涉案房屋是要对房屋进行装修改造，而非直接使用，根据《建筑工程消防监督审核管理规定》，改建可以办理消防审批。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，改判驳回洪小燕的全部诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由洪小燕负担。
洪小燕服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，但其针对田润莲、赵啸虎的上诉意见口头答辩称：同意一审判决。洪小燕需要租用涉案房屋经营快捷酒店，但因涉案房屋实际情况与房产证所载情况不符，洪小燕担心涉案房屋无法办理经营审批，故与田润莲、赵啸虎签订《定金协议》，约定如果涉案房屋无法办理消防审批，则《定金协议》作废。现在洪小燕已经提交证据证明涉案房屋无法办理消防审批手续，故田润莲、赵啸虎应当返还洪小燕30万元定金。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理期间，通知田润莲、赵啸虎以及洪小燕与本案承办法官、书记员一同到涉案房屋所在地就涉案房屋的情况进行实地勘察，并到北京市昌平区综合行政服务中心的公安消防审批窗口，就房屋能否获得消防审批进行咨询，田润莲、赵啸虎委托代理人江超按本院通知到场，洪小燕及其委托代理人因故未到场。对于本院调查取证的情况，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。
本院二审期间依法补充查明以下事实：涉案房屋为地下一层，地上两层。地上两层分别加盖一层，形成地上四层。对于房屋上述实际情况双方均予以确认。本院就涉案房屋能否办理消防审批问题，询问北京市昌平区综合行政服务中心消防支队窗口工作人员，工作人员答复加建的房屋须有规划部门出具的文件才可办理消防审批手续，房屋情况与房产证、规划均不相符，则无法办理消防审批手续，同时，消防审批手续为经营酒店必须的手续。后本院询问规划部门窗口工作人员，工作人员答复涉案房屋属于违建，因是中间加盖，而非在房顶加盖，故基本不能办理审批手续，具体情况还需询问规划审批部门。本院就涉案房屋进一步询问北京市规划委员会昌平分局，该分局韩姓工作人员答复房屋审批一律以房产证载明为准，加盖房屋不予审批。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有本院调查笔录、双方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：涉案《定金协议》为赵啸虎代理田润莲与洪小燕签订，该《定金协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且定金已经支付，故该合同合法有效。生效的合同对于双方当事人均具有约束力，双方均应当自觉履行合同义务。本案各方当事人争议的焦点问题即涉案房屋能否办理消防审批事宜。就此问题，虽然一审法院曾询问消防部门，但并未向当事人出示消防部门的回复意见，田润莲、赵啸虎对于一审判决的该项认定不予认可，故不同意返还定金。对此，本院二审期间，在田润莲及赵啸虎的共同委托代理人在场的情况下，就涉案房屋能否获得审批问题咨询了北京市昌平区综合行政服务中心消防支队、规划部门及负责规划审批的北京市规划委员会昌平分局的工作人员，均答复涉案房屋无法办理消防审批，对于以上管理部门的答复田润莲及赵啸虎的委托代理人亦予以确认，故洪小燕关于涉案房屋无法办理消防审批的主张，有事实及法律依据，一审法院判决认定田润莲应按《定金协议》约定向洪小燕返还定金，并无不当。本院对于田润莲、赵啸虎主张涉案房屋可办理消防审批手续、定金不应返还的上诉意见不予支持。
综上，一审法院判决处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百元，由田润莲负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千八百元，由田润莲、赵啸虎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹明宇
审 判 员 黄占山
代理审判员 刘海云
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 丁 晨