陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第01922号
原告（反诉被告）马某某。
委托代理人贺某某。
被告（反诉原告）张某某。
委托代理人窦某某。
原告马某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员独任审判，后依法转入普通程序组成合议庭于2015年6月4日公开开庭进行了审理，原告马某某的委托代理人贺睿，被告张某某的委托代理人窦小丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马某某诉（辩）称：2006年7月23日，原、被告签订转让协议，被告将其所有的位于榆林市经济开发区市劳动保护教育中心培训楼4号门市中属于被告的门市所有权有偿转让给原告，转让费257000元、门市的修建费179200元，共计436200元；协议同时约定原告必须将转让费和门市修建费一次性支付被告，之后被告才将其对4号门市所有的责、权、利均转让给原告。同时协议还约定被告应将建房款交款收据及榆林市劳动保护教育中心培训大楼修建分配办法转交原告，作为转让的凭据之一，被告若反悔，则必须按门市市价另加原告付给被告的转让费赔偿乙方，原告于合同签订当时按协议约定将门市转让费和修建费共436200元交付给被告，被告随即在转让协议第二页写了收条，后被告将该商铺交付原告实际占有使用。不料，2013年底，被告所在的单位榆林市安监局突然宣布将原分配给被告等工作人员的商铺收归单位所有。双方签订的转让协议第二条约定：门市建房款179200元由甲方负责代乙方交清，在乙方交清转让费和门市建房款后，甲方将4号门市所拥有的责、权、利均转让给乙方。协议第五条约定：当市劳动保护教育中心为各集资户办理房产证明时，甲方应该为乙方办理有关证件提供方便，办理证件所需费用由乙方支付。据此，原告在签订协议时不可能遇见到被告所出售的门市有可能被单位收回，故本协议是双方真实意思的表示且不违反法律法规强制性、效力性的规定，应属有效合同；现因被告所在单位的原因收回门市，致合同目的不能实现，故原告诉请解除合同具有法律依据；综上，被告在2007年收取了原告436200元，现因被告单位的原因致双方签订的转让协议约定的购房目的不能实现，被告理应返还已收取的转让费及建房款，但被告却推诿、狡辩，迟迟不能达成退款协议，无奈，原告只好提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告之间的转让协议；2、判决被告退还原告购房款436200元；3、判决由被告承担本案的诉讼费。被告提出反诉后原告认为，因被告并非房屋所有权人，没有提出反诉的主体资格，即便租赁费应该分配给被告，原告获取的租赁费时基于其交付了转让费和修建费436200元后所获得的法定孳息，从主体上以及租赁费的归属上都不存在返还的事实根据和法律依据，如果返还，被告获取的应为不当得利，法庭应不予支持。
原告马某某向本院提供了以下证据：
转让协议、收条一份，用以证明该协议没有违反法律的强制性和效力性的规定，应为有效合同；原、被告双方达成位于市劳动保护教育中心培训楼4号门市的转让，被告收取原告转让费、修建费共436200元，原告取得转让门市的收益权；造成合同目的不能实现是被告出让标的物的权利的瑕疵，不能成为合同无效的理由。
被告张某某辩称：2005年，被告张某某单位决定集资修建该房屋，2006年双方签订转让协议，原告履行了转让门市应尽的义务，房屋建成后向外进行租赁，2008年被告单位将集资房屋外租收取租金，并将租赁费32992元支付给被告张某某后转交给原告马某某；2009年、2010年、2011年、2012年、2013年被告单位将集资房外租收取的租赁费分别直接支付给原告马某某44921元、44921元、73080.4元、72991.4元、72991.4元。综上证明双方根据转让协议履行了各自的义务，被告张某某不存在缔约过失，在合同履行过程中出现的房产证及土地证所有权归榆林市安全生产宣传教育中心，单位对租赁费的收缴情况不是以当事人能够预见的状况，根据2014年监察局出示的文件，双方签订的协议属于无效协议，根据无效协议的法律规定，无效协议的结果为双向返还，被告张某某返还原告马某某转让费436200元，原告马某某返还所得的六次租赁费共计341897.2元。我方当庭提出反诉，请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间签订的转让协议无效；2、被反诉人马某某返还反诉人张某某2008年至2013年的转让门市租赁费共计341897.2元；3、反诉费用由被反诉人马某某承担。
被告向本院提供以下证据：
1、房产证、土地证各一份，用以证明该转让门市房产及土地所有权归属榆林市安全生产宣传教育中心且土地使用类型为划拨，所以该土地上建造的房屋不具备商品房属性，不能进行买卖的事实。
2、榆林市人民政府办公室文件一份，用以证明转让门市为宣教中心所有职工集资建设，但是经榆林市人民政府办公室自查后产权归国有资产的事实。
3、榆林市监察局监察决定书一份，用以证明本案涉及的转让门市为宣教中心职工集资修建，因违纪收缴并上交国库，该决定书中的违纪收缴为房屋外租的租赁费的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同从签订时并不具备法律的约束力，因为该房屋建设在国有划拨土地上，不具备商品房属性，实际情况中该转让协议与商品房买卖形成法律性质冲突，该协议签订时即为无效合同，违反了国家法律法规的强制性和效力性规定，因为原告所得房屋租赁费不应该为法定孳息，所以原告的证明目的无法成立。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，因为双方签订的转让协议是2006年，房产证的办理时间为2014年，土地证的办理时间为2011年，转让协议为民事的法律行为，是双方当事人的真实意思的表示，不能因为后办理的房产证及土地证来证明转让协议是无效的，更不能认为是被告所认定的无权处分，即便无权处分，也不能将不利后果归结于原告，只能反映被告出售的房屋权利存在瑕疵，出让物的不利后果的承担应当由出让人承担即本案的被告张某某承担，我方只认为签订转让协议时，转让标的物没有权属证件，不属于不能转让的标的物。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，我方认为该文件只是一份决定，并没有实际进行收缴，即便进行收缴也应该向领款人进行收缴，因为该门市的租赁费均为原告领取，与被告没有任何关系，违纪收缴为朦胧的概念，没有实际指出收缴的具体费用项目，同时该文件没有实际进行，所以不能作为本案被告张某某进行反诉的依据。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该证据能够证明原、被告双方签订门市转让协议，并约定双方权利义务的事实，并证明原告将转让费257000元、门市的修建费179200元，共计436200元向被告交付的事实。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该证据能够证明转让门市所属房产的房屋所有权证人和土地使用权人均登记在榆林市安全生产宣传教育中心名下，且土地使用权取得方式为划拨，使用权类型为划拨的事实，该证据与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据2，原告无异议，该证据能够证明转让门市修建情况的事实，依法予以采信。被告提供的证据3，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该证据能够证明经榆林市监察局作出（2014）榆监决字第8号监察决定书关于收缴违纪收入的决定的事实，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2005年，被告张某某单位决定集资修建该房屋，后被告将门市修建费179200元全部向单位交纳。2006年7月23日，原告马某某（乙方）与被告张某某（甲方）签订转让协议，协议约定：“甲乙双方在公平、自愿的基础上，经过充分协商，达成位于市劳动保护教育中心培训楼4号门市（按市劳动保护教育中心分配方案编号）部分所有权转让协议，现约定如下：1、甲方同意将位于榆林开发区市劳动保护教育中心培训楼4号门市中属于甲方的门市所有权（包括一楼和二楼，其中图纸面积一楼41平方米，二楼41平安米，最终门市面积以建设面积为准），有偿转让给乙方，转让费257000元，该门市的修建费用179200元，乙方必须将转让费和门市修建费一次性付给甲方；2、门市建房款179200元由甲方负责代乙方交清，在乙方交清转让费和门市建房款后，甲方将4号门市中所拥有的责权利转让给乙方。3、乙方应遵守甲方与市劳动保护教育中心制定的有关门市修建、分配和经营管理等方面的规定，以后如需与市劳动保护教育中心签订有关协议，则由乙方与市劳动保护教育中心签订。4、甲方应将建房款交款收据及《榆林市劳动保护教育中心培训大楼修建分配办法》转交乙方，作为转让你的凭据之一。5、当市劳动保护教育中心为各集资户办理房产证明时，甲方应该为乙方办理有关证件提供方便，办理证件所需费用由乙方支付。6、今后如果单位给建房集资胡给予建房补贴或追加有关建房等款时，一切利费均由乙方承担。7、本协议一经签订，立即生效，双方不得反悔，甲方若反悔，则必须按门市市价另加乙方付给甲方的转让费赔偿乙方，乙方反悔，乙方转让费和门市归甲方所有”。协议签订后，原告将转让费257000元、门市修建费179200元，共计436200元支付给被告。双方诉争房屋建成后，榆林市劳动保护教育中心将该栋楼整体向外租赁，被告向原告转让的4号门市的租赁费，2008年被告单位将租赁费32992元支付给被告张某某后转交给原告马某某，2009年的租赁费44921元、2010年的租赁费44921元、2011年的租赁费73080.4元、2012年的租赁费72991.4元、2013年的租赁费72991.4元，以上六笔租赁费共计341897.2元均由被告单位直接支付给原告马某某。2011年12月15日，榆林市人民政府颁发榆横国用（2011）第061号国有土地使用权证，土地使用权人为榆林市安全生产宣传教育中心，使用权类型为划拨，使用权面积为2560.1㎡。2013年11月21日，榆林市住房和城市建设局颁发榆房权证榆林市字第00949**号房屋所有权证，房屋所有权证人为榆林市安全生产宣传教育中心，共有情况为单独所有，规划用途为办公、车库，土地状况为划拨。2014年7月8日，榆林市监察局作出关于收缴违纪收入的决定的（2014）榆监决字第8号监察决定书，内容为：市安监局、市安全生产宣传教育中心。经榆林市监察局报经市政府2014年7月7日常务会议研究决定，根据《财政违法行为处罚处分条例》第八条和《行政机关公务员处分条例》第五十三条之规定，对职工集资修建市安全生产宣传教育中心培训大楼的违纪收入予以收缴并上交国库。基于上述文件，榆林市安全生产宣传教育中心将所出租的房屋全部收回，不再对外承租。为此，原告向法院提起诉讼，请求由被告退还原告购房款436200元。被告同时提出反诉，请求原告即被反诉人返还转让的门市租赁费341897.2元。
本院认为，本案中双方争议的主要焦点是原告马某某与被告张某某签订的转让协议的效力问题。原告认为双方在签订协议时不可能遇见到被告所出售的门市有可能被单位收回，该协议是双方真实意思的表示，且不违反法律法规效力性强制性的规定，应属有效合同。被告认为双方根据转让协议履行了各自的义务，被告张某某不存在缔约过失，在合同履行过程中出现了房产证及土地证所有权办理在榆林市安全生产宣传教育中心的情形，根据2014年监察局出示的文件，该单位对租赁费的收缴情况不是当事人能够预见的状况，认为双方签订的协议属于无效协议。本院经审查认为，原、被告在签订协议时双方当事人的意思表示真实，协议内容、形式合法，虽双方转让的门市所属的房屋产权的房屋所有权证和土地使用权证后均登记在榆林市安全生产宣传教育中心名下，房屋的使用权类型为划拨，但该情形不属于违反国家法律、行政法规的效力性强制性的规定，故双方签订的转让协议应为有效合同。故反诉原告在本案中提出确认反诉人与被反诉人之间签订的转让协议无效的反诉请求，本院依法不予支持。本案中，因榆林市监察局发文对于职工集资修建的榆林市安全生产宣传教育中心培训大楼的违纪收入予以收缴，该中心已经将出租的门市全部收回，不对外出租，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告请求解除双方签订的转让协议的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张由被告退还购房款436200元的诉讼请求，本院依法予以支持。反诉原告请求反诉被告返还转让门市的租赁费341897.2元，经审查，对于租赁费榆林市监察局仅发出对于榆林市安全生产宣传教育中心培训大楼的违纪收入予以收缴的决定，实际尚未收缴，且租赁费的被返还人亦不是张某某，故反诉原告该反诉请求，没有事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告马某某与被告张某某签的转让协议有效，与本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后五日内，由被告张某某向原告马某某退还购房款436200元。
三、驳回反诉原告张某某的反诉请求。
案件受理费7940元，由被告张某某（反诉原告）负担。反诉费3210元，由反诉原告张某某（被告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 刘旺才
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李 磊