湖北省宜昌市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）鄂05行终95号
上诉人（原审原告）黄开兰，女，1933年2月26日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
上诉人（原审原告）张金华（黄开兰之女），1954年4月4日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
上诉人（原审原告）张开琼（黄开兰之女），1957年4月7日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
上诉人（原审原告）张开平（黄开兰之女），1959年9月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
上诉人（原审原告）许俊（黄开兰之子），1963年2月10日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
上诉人（原审原告）许玲（黄开兰之女），1964年12月12日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
上述六名上诉人的共同委托诉讼代理人毛华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
上述六名上诉人的共同委托诉讼代理人邹佳，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）宜昌市夷陵区房产管理局，住所地宜昌市夷陵区丁家坝松湖路10号。
法定代表人柳忠，该局局长。
委托诉讼代理人李逾操，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人郭方硕，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）宜昌市夷陵区国土资源局，住所地宜昌市夷陵区丁家坝松湖路11号。
法定代表人李旭春，该局局长。
出庭负责人叶珍，该局副局长。
被上诉人（原审被告）宜昌市夷陵区不动产登记局，住所地宜昌市夷陵区丁家坝松湖路11号。
法定代表人李旭春，该局局长。
出庭负责人叶珍，该局副局长。
委托诉讼代理人，陈胜勇，该局工作人员。一般授权代理。
委托诉讼代理人，李海安，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。
原审第三人许友刚，男，1968年1月26日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人刘道炎，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人马莉，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人黄开兰、张金华、张开琼、张开平、许俊、许玲因诉被上诉人宜昌市夷陵区房产管理局（以下简称夷陵区房管局）、宜昌市夷陵区国土资源局（以下简称夷陵区国土局）、宜昌市夷陵区不动产登记局（以下简称夷陵区不动产登记局），原审第三人许友刚房屋行政登记一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506行初6号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审裁定认定，本案诉争房屋原所有权人许兆庆（黄开兰之夫）于2004年4月22日因病去世。同年9月6日，原告黄开兰、许俊、许玲、向家芳（许俊之妻）与第三人许友刚、张锦清（许友刚之妻）签订《房屋柑桔树及房屋附属设施转让合同》（以下简称《房屋转让合同》）。房屋买卖合同签订后，原告委托颂辉房产经纪事务所葛勇军与第三人共同向被告夷陵区房管局申请房屋产权变更登记。因原所有权人许兆庆已死亡，为方便过户，双方向被告夷陵区房管局隐瞒了这一事实，并向被告夷陵区房管局提交了许兆庆的房产证原件、东城社区居委会出具的《许兆庆与黄开兰夫妻关系证明》、以许兆庆名义出具的《授权委托书》、《售房合同》、黄开兰、许兆庆以及第三人身份证明、葛勇军《承诺书》等材料。被告夷陵区房管局在审查上述材料后，办理了房屋过户登记，并于2005年10月25日向第三人颁发了夷陵区房权证小溪塔字第××号《房屋所有权证》（以下简称《房屋所有权证》）。2008年，第三人在办理相关审批手续后，将诉争房屋拆除重建。2018年2月8日，六原告以夷陵区房管局、夷陵区国土局、夷陵区不动产登记局为被告提起行政诉讼，请求法院撤销被告夷陵区房管局为第三人颁发的《房屋所有权证》，并由被告承担诉讼费用。
同时查明，在案件审理中，原告黄开兰向一审法院申请，要求对夷陵区房管局提交的《夷陵区房地产交易申报表》中黄开兰签名及第三人许友刚提交的《房屋转让合同》中黄开兰签名笔迹真伪进行司法鉴定。第三人向一审法院申请，要求对上述《房屋转让合同》中黄开兰的签名进行鉴定，并认为黄开兰的签名应为许俊、向家芳、许玲其中一人所签。为公正审理案件，一审法院委托湖北中真司法鉴定所进行司法鉴定。2018年4月19日，湖北中真司法鉴定所作出鄂中司鉴（2018）文鉴字第74号《终止鉴定告知书》，该告知书以送检的样本字迹不真实、不完整、不充分，致使鉴定工作无法继续进行为由，终止此项鉴定工作，并退还送检材料。同年4月24日，一审法院司法鉴定科以本案因样材不符合规定导致鉴定无法继续进行为由，终结了鉴定程序。
另查明，根据中共宜昌市夷陵区委机构编制委员会《关于整合不动产登记职责及设立区不动产登记机构的通知》（宜夷编[2015]23号）的规定，被告夷陵区房管局职权发生变更，夷陵区房屋登记职责由被告夷陵区不动产登记局承接。
原审裁定认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案被诉的行政行为是被告夷陵区房管局于2005年10月25日向第三人颁发《房屋所有权证》的行政行为。本案当事人争议的焦点是：1．本案三被告中谁是适格被告；2．被告夷陵区房管局是否尽到了注意审查义务；3．原告起诉是否超过了起诉期限。
关于本案的适格被告问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”根据《不动产登记暂行条例》及《国土资源部、中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》（国土资发][2015]50号）规定的精神，2015年10月30日，中共宜昌市夷陵区委机构编制委员会下发的《关于整合区不动产登记职责及设立区不动产登记机构的通知》（宜夷编[2015]23号），被告夷陵区房管局房屋登记职权已由被告夷陵区不动产登记局承接，故此，夷陵区房管局、夷陵区国土局均不是本案适格被告，本案适格被告是夷陵区不动产登记局。
关于本案被告对原告和第三人提交的房屋转移登记手续材料是否尽到了注意审查义务的问题。首先，在房屋登记行政管理行政案件中，关于房屋转移登记行为合法性审查标准问题，理论界、司法界认识各异，做法不一。归纳起来主要有三种观点。第一种观点主张对转移登记行为进行形式审查；第二种观点主张进行实质审查；第三种观点主张全面审查。所谓形式审查就是仅限于转移登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的转移登记材料是否具备、齐全。所谓实质性审查，除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料是否真实、合法、有效作全面的审查。所谓全面审查就是按照法律、法规对各类房产转移登记行为审查的法律要件的规定按登记机关的职权范围作全面审查。即要审查关于设立、变更、废止房产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房产权利变更的合意；同时还要审查作出权利处分的人是否是有权处分的权利人。全面审查、形式审查、实质审查三者的分歧在于对登记颁证行为司法审查程度的把握上。形式审查仅局限于对申请人提供的相关材料的审查，显得过于狭窄，不符合法律规定的权属审核要求，权属审核除审核房产来源、权属证件等相关证明文件外，还应当审查申请人是否是有权处分房产的权利人以及申请人与相对人的合意。实质审查显然超出了法律规定的登记颁证机关的职权范围，也不符合行政法原理。其次，转移登记颁证行为属于行政确认行为，没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定，对当事人并不创设新的权利义务。申请人与相对人关于房屋权属变更的合意是登记颁证的基础，而房产登记颁证机关并不拥有对当事人间的合意是否有效的审查判断权，也无权改变当事人自愿建立的民事法律关系，否则有悖当事人意思自治的合同原则。登记颁证机关的审查只能是在其职权范围内的有限审查。因此，司法审查一般情况下应与此对应不能超出登记颁证机关的职权范围，去审查具体登记颁证行为。一审法院认为，在被告夷陵区房管局办理房屋产权转移登记时，全面审查标准说比较符合实际。本案引起争议的主要原因是行政机关在办理房屋产权转移登记过程中应当履行的权属审核职责是否全面。第三，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，“房屋权属登记依据以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”第十二条规定，“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，被告夷陵区房管局对原告和第三人提供的房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等权属证明材料进行了形式性审查后，颁发了房屋所有权证，虽然履行了应尽的形式审查职责，但没有尽到全面审查义务。第四，从《中华人民共和国房地产管理法》以及《城市房屋权属登记管理办法》的规定来看，登记颁证机关登记颁证时对申请行为是进行实质性审查还是形式性审查，并未作出具体明确区分，而只是规定了办理房屋转移登记颁证时要审核的内容和具体要求及程序。因此，人民法院在对房屋产权证转移登记颁证行为进行司法审查时，一般而言，不能超出法律就房屋转移登记颁证规定的审核内容和要求的范围，即只须审查登记颁证机关在登记颁证时，是否是依照法律规定的房屋产权转移登记应具备的事实要件和要求及程序进行审核。如房产权属是否清楚，相关权属证明文件是否齐全，交易方是否是房产权利人，转移登记双方合意是否自愿等。很明显，本案中，被告夷陵区房管局是依照当时法律规定的房屋转移权属登记具体内容和要求进行的审核，也就是说，在当时情况下，被告夷陵区房管局对第三人或者原告冒用许兆庆以及黄开兰名义进行的房屋产权转移登记材料（身份证明、授权委托书的签字等）的真伪无法辩别，这种颁证行为非被告夷陵区房管局过失所致，而是他人违法行为所致。故此，被告夷陵区房管局当时为原告、第三人办理房屋产权转移登记时适用上述规定，已经尽到了审查注意义务。
关于本案原告起诉是否超过了起诉期限问题。首先，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”原告应当在知道被告夷陵区房管局已向第三人颁发房屋所有权证之日起六个月内提起行政诉讼，即2005年10月得知后，应在2006年4月前向法院起诉。其次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”原告黄开兰曾于2005年6月30日在《夷陵区房地产交易申请表》上签字。原告黄开兰作为完全民事行为能力人应于办理当日便知道或者应当知道诉争房屋产权变更的事实。即便是2005年6月30日签字不是黄开兰本人所签，原告黄开兰、许玲、许俊、张开琼等在2008年原房屋被拆除时也应当知道诉争房屋产权变更的事实，即2008年得知原房屋被第三人拆除后，应在2009年12月前向法院起诉。第三，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。房屋所有权证属不动产权属证书，是登记机关依法颁发给权利人作为其享有该房屋物权的证明。本案为房屋所有权权属登记管理争议案件，系涉及不动产提起诉讼的案件，其起诉期限应适用二十年起诉期限。但《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年起诉期限适用于当事人不知道行政行为内容的情形。原告知道或者应当知道被告夷陵区房管局行政行为内容，不应适用上述二十年起诉期限的规定。因此，原告于2018年2月8日提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。
综上所述，被告夷陵区房管局作为房屋登记机构，依法享有职权对符合颁发房屋产权证条件的房屋颁发房屋所有权证的权利。第三人在被告夷陵区房管局处申请办理房屋转移登记时隐瞒部分真实情况，在向被告夷陵区房管局提供的房屋产权转移登记材料部分虚假的情况下，被告夷陵区房管局将许兆庆名下的房屋产权转移登记到第三人名下，已尽到合理的审查义务。该行政行为虽有瑕疵，并导致被告夷陵区房管局向第三人颁证行为，但其责任在于原告、第三人和他人隐瞒部分真实情况，提供部分虚假材料，并不是被告夷陵区房管局过失所致，而是当时原告、第三人和他人中的部分既得利益获得者的违法行为所致。同时，在本案诉争房屋已被拆除的情况下，根据现行《不动产登记暂行条例》第十四条规定，不动产灭失应当办理注销登记。因此，原告的诉讼请求不成立，且已超过起诉期限。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（二）、第（三）项之规定，裁定驳回原告黄开兰、张金华、张开琼、张开平、许俊、许玲的起诉。
上诉人黄开兰、张金华、张开琼、张开平、许俊、许玲上诉称，一、原审第三人在明知许兆庆已经死亡的情况下，单方伪造许兆庆的签名，并作为唯一申请人向夷陵区房管局申请房产过户，上诉人对该事项完全不知情，一审法院认定“双方向夷陵区房管局隐瞒了这一事实”与一审庭审时查明的事实严重不符。在原审第三人许友刚作为申请人进行房屋产权变更登记所提交的资料中，上诉人既未签署任何资料，也未到场且未办理任何委托，被上诉人夷陵区房管局依据原审第三人单方伪造的资料办理了房屋产权变更登记，未尽到审查注意义务，严重损害了上诉人的合法权益。二、关于起诉期限问题，一审法院认定上诉人于2018年2月9日提起行政诉讼超过法定起诉期限，与事实和法律不符。其一，上诉人对原审第三人伪造资料申请房屋产权变更登记的行为毫不知情，对被上诉人夷陵区房管局2005年10月25日向原审第三人颁发《房屋所有权证》的行政行为既不知道也不应该知道，一审法院认定上诉人应该于2006年4月前向法院起诉属事实认定和法律适用错误。其次，办理产权登记的资料中所有许兆庆签名均系伪造，黄开兰在《夷陵区房地产申请表》上的签字也系伪造，2005年时的房屋所有权人为上诉人六人均未签字。同时，即便上诉人张开琼、许玲房屋在诉争房屋旁，也不能得出两人在2008年知道房屋拆除的结论，更无法推断出上诉人许俊、张金华、张开平、黄开兰知道房屋拆除的事实，以此作为上诉人的起诉期限起点没有任何依据。房屋被拆除仅系物权受到侵害的民事侵权纠纷，与房屋转移登记的行政行为之间并无必然联系。一审法院推定上诉人2008年知道房屋被拆除后，再依此推定上诉人应当知道房屋转移登记的行政行为没有任何事实和法律依据。上诉人在行政机关既未告知上诉人诉权和起诉期限，又未告知行政行为内容的情形下，于2017年12月6日得知房屋产权被转移登记的事实后在法定期限内提起诉讼，未超过法定起诉期限。三、一审法院在被上诉人夷陵区房管局是否尽到审查义务的问题方面，观点之间相互矛盾且于法有悖。四、一审法院认为，在诉争房屋已被拆除的情况下，根据现行《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，不动产灭失应当办理注销登记。一审法院判定上诉人的诉讼请求不成立，明显是法官私自造法。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审裁定，判决撤销被上诉人夷陵区房管局为原审第三人颁发的的《房屋所有权证》，并由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人夷陵区房管局辩称，一、被上诉人夷陵区房管局已经尽到审查注意义务。二、上诉人的起诉已超过法定起诉期限。被上诉人夷陵区房管局为原审第三人颁发房屋产权证的时间为2005年，诉争房屋在2008年被原审第三人拆除，上诉人张开琼、许玲的房屋就在诉争房屋旁边，且与原审第三人签订了相关堡坎协议，应当知道诉争房屋产权变更的事实，应在2009年12月前向法院起诉。上诉人于2018年2月9日提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。上诉人知道或应当知道被上诉人夷陵区房管局所作出的行政行为内容，不应适用二十年的起诉期限。三、本案诉争房屋已经灭失，上诉人的请求不成立。综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审裁定。
被上诉人夷陵区国土局辩称，房屋行政登记不是被上诉人夷陵区国土局的法定职责。本案被诉行政行为与被上诉人夷陵区国土局无关。请求二审法院驳回上诉人对被上诉人夷陵区国土局的起诉。
被上诉人夷陵区不动产登记局辩称，一、被上诉人夷陵区房管局的房屋变更登记行为具有合法性，已尽到了审查职责。二、上诉人的起诉已超过法定起诉期限，一审法院认定准确。三、本案诉争房屋已灭失，上诉人要求撤销原审第三人名下的产权登记，势必恢复到原所有人许兆庆名下，不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定。四、被上诉人夷陵区房管局仍然存在，有关房屋交易的审查监证职责仍由其下属房屋产权交易中心行使，被上诉人夷陵区不动产登记局不是一审适格被告。综上，请求二审法院驳回上诉人对被上诉人夷陵区不动产登记局的起诉。
原审第三人许友刚述称，一、上诉人避而不谈房屋合法交易的基础事实，产权变更登记系双方合法行为，应当予以确认。上诉人在一、二审中均未否认房屋产权变更的基础事实，即许玲、许俊、向家芳与原审第三人签订房屋买卖合同且原审第三人已依约支付全部价款。依据合法有效合同，原审第三人当然有权与卖方的委托人葛勇军办理房屋产权变更登记。双方提供了完备的法定材料，被上诉人夷陵区房管局依法审查后，办理产权变更，系合法有效行为，应当予以确认。二、上诉人早已知道房屋产权变更的事实，已经超过起诉期限。上诉人与原审第三人于2004年签订房屋买卖合同，2005年办理产权变更后，原审第三人经批准将原有房屋拆除并建造新房，建房中上诉人许玲曾因堡坎问题阻止原审第三人建房，当时规划部门前来调解，已经向上诉人许玲释明原审第三人拥有合法产权，建房也是经批准的合法行为。之后，原审第三人与上诉人许玲签订建房协议，原审第三人的房屋得以建造。许玲、黄开兰等上诉人一直是原审第三人的邻居，现上诉人许玲为推翻事实，谎称自始至终不知道房屋产权变更。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。
在二审庭审中，上诉人向法院提交了宜昌市夷陵区房地产交易中心于2005年10月25日出具的《监证书》复印件，以及宜昌市夷陵区房地产交易中心于2017年12月6日向许玲出具的《查档证明》复印件。拟证明被上诉人夷陵区房管局颁发《房屋所有权证》的行政行为违法，以及上诉人的起诉没有超过法定起诉期限。被上诉人和原审第三人对上诉人所举的上述证据不予认可。本院认为，上诉人在二审程序中提交的证据，不属于行政诉讼新证据的范畴，故对上述证据不予采纳。
当事人向一审法院提交的证据已随案移送本院，本院经审查所认定的案件基本事实与一审相同。另查明，本案中上诉人请求法院撤销的《房屋所有权证》系宜昌市房地产管理局于2005年10月25日向原审第三人所颁发，并非一审法院查明的被上诉人夷陵区房管局向原审第三人所颁发。该《房屋所有权证》尚未被房屋行政登记机关注销。
本院认为，本案被诉行政行为是宜昌市房地产管理局于2005年10月25日为原审第三人办理房屋所有权转移登记并颁发《房屋所有权证》的行政行为。根据机构编制委员会关于夷陵区房屋登记职能变更的文件精神，本案的适格被告是被上诉人夷陵区不动产登记局。结合各方当事人在二审中的诉辩意见以及一审裁定的内容，本案争议焦点是上诉人提起的行政诉讼是否超过法定起诉期限。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起行政诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。”法律设定起诉期限制度的主要目的是督促公民、法人或者其他组织及时依法主张权利，同时依法维护行政效率和公法秩序，对于怠于行使诉讼权利的行为不予鼓励和支持。本案中，上诉人许俊、黄开兰、许玲以及向家芳与原审第三人许友刚及张锦清于2004年9月6日签订了《房屋转让合同》，虽然上诉人否定黄开兰签名的真实性，但对许玲、许俊、向家芳的签名予以认可，可以证实上诉人与原审第三人之间存在房屋买卖的民事基础性法律关系。《房屋转让合同》第二条约定：“甲（许俊、黄开兰、许玲、向家芳）乙（许友刚、张锦清）双方商定上述房屋及周围柑桔树成交总价格为人民币75000元。乙方在签协议时付70000元，余款待两房屋所有权证及土地证过户后一次性付清。”第三条约定：“甲方在签协议时乙方支付70000元，将上述两房屋及证件交付给乙方。该两房屋占用范围内土地使用权同时转让。”第七条约定：“房屋过户费用由乙方负责，甲方负责协调。”2005年11月9日，向家芳向原审第三人出具收条，收条内容为收到许友刚房款7000元，所有房款已全部付清。本院认为，虽然上诉人自述原审第三人申请办证材料系虚假材料，在房管部门为原审第三人办理房屋所有权转移登记并颁证时即2005年10月25日，并不知晓行政行为内容，但从上述合同约定和收条内容来看，可以确定上诉人一方在收到原审第三人支付合同约定的余款时即2005年11月9日，就应当知道涉案房屋所有权已经过户的事实。与此同时，根据上诉人的行政起诉状、上诉状、庭审陈述以及上诉人许玲与许友刚签订的相邻协议等内容，可以看出上诉人自2008年就已经知道原审第三人拆除涉案房屋建新房的事实，且多年来没有通过法律途径对原审第三人拆除涉案房屋的行为寻求权利救济，上述事实也进一步印证上诉人多年来对涉案房屋的权属已经转移并无争议。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十五条的规定，上诉人不服房管部门对原审第三人予以房屋所有权转移登记并颁发《房屋所有权证》的行政行为提起行政诉讼的起诉期限，应自2005年11月9日即应当知道涉案房屋所有权已经过户的时间开始计算，六个月内即2006年5月9日前。上诉人于2018年2月8日提起本案行政诉讼超过法定起诉期限。上诉人关于2017年12月6才知晓涉案房屋已办理产权转移登记，没有超过法定起诉期限的主张，与查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。
综上，上诉人提起的行政诉讼超过法律规定的起诉期限且无正当理由，上诉理由不能成立。一审裁定认定的基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理结果并无不当。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案按规定不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 钟 波
审 判 员 胡振元
代理审判员 周铁金
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 张秋歌