北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第09884号
原告（反诉被告）袁献忠，男，1969年1月2日出生。
委托代理人刘鸿志，北京市证信律师事务所律师。
被告（反诉原告）加红云，女，1970年2月28日出生。
委托代理人王文琦，北京元辅律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁献忠与被告（反诉原告）加红云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）袁献忠及其委托代理人刘鸿志，被告（反诉原告）加红云及其委托代理人王文琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁献忠诉称，2007年，袁献忠购买房山区×号及×号房屋二套，为规避风险，其中×号房屋所有权人登记为袁献忠姐姐袁×名下。2010年袁献忠委托姐姐袁×出售×号房屋。2010年7月3日与买受人加红云签订《存量房订购协议》，房屋售价为54万元，协议签订同时支付定金2万元。在房屋要办理过户手续时，袁献忠因配合检察院调查而被羁押，无法办理房屋过户手续。加红云与中介机构串通，从中介机构拿走袁献忠写给袁×的授权委托书、身份证复印件及房屋钥匙，在袁×未到场的情况下，向房山区建委提交了相关网签材料。因袁献忠未能回京办理过户手续，加红云与袁献忠协商于2010年9月20日签订了《存量房订购协议》的补充协议，在补充协议中约定将袁×名下的×号房屋出售给加红云，并将原来交付的×号房屋的定金款转为×号房屋的房款。房屋所有权人登记在加红云弟妹名下，并将已交付的×号房款12万元转给×号，共计42万元，剩余12万元于2010年10月1日前支付完毕。补充协议中约定袁献忠如能于2010年12月31日前回来则将×号房出售给加红云。原补充协议中约定，若于此日期前回不来则不出售，双方关于×号的订房约定解除。买受人加红云将原协议中约定改为袁献忠回来后即配合加红云办理×号楼×单元×号过户手续，袁×不同意，买受人威胁袁×如果不按照此修改就不付购买房屋尾款。袁×为尽快拿到尾款不得不将协议修改。2013年1月袁献忠回到北京后，多次与加红云协商房屋购买事宜，并在加红云生病期间前去探望，也提到此处房屋撤销网签事宜，加红云总是推脱。自2010年9月至今，此处房屋一直由加红云占有，只是开始支付少量租金4900元，后未付过租金。
多年来，袁献忠一直催促加红云办理撤销网签手续和交纳房屋租金，但被告一直推脱。加红云在未经袁献忠同意的情况下，擅自将房屋出租，侵害了袁献忠的合法权益。为维护袁献忠的合法权益，故诉至法院，要求：1、袁献忠与加红云签订的《存量房订购协议》2010年12月31日已经解除；2、加红云腾退×号房屋，向袁献忠交还钥匙、电卡及燃气卡；3、加红云配合办理撤销网签材料；4、加红云支付自2010年9月至2015年5月的房屋租金（每月1800元）及利息（按银行同期贷款利率计算），总计110000元。自2015年6月至实际腾退房屋之日止按每月1800元标准给付租金损失；5、诉讼费由加红云承担。
被告（反诉原告）加红云答辩并反诉称，不同意袁献忠的各项诉讼请求。袁×作为袁献忠的代理人，在袁献忠明确授权的情况下，代为出售房山区良乡×号楼×单元×号房屋，代为收取购房款。其行为对袁献忠具有法律约束力。该×号房屋购房款被告已经全部支付完毕。未完成房屋过户手续的办理是因袁献忠在约定的时间未到现场，配合办理。责任不在加红云，袁献忠应为此承担违约责任。自2010年至今，加红云等了4年，4年之后袁献忠才联系这个事情。据此，我方提出相关反诉请求。反诉请求：1、袁献忠协助加红云办理北京市房山区良乡地区×号楼×单元×室房屋所有权证。2、袁献忠支付加红云逾期办理房屋所有权证违约金108000元。3、袁献忠退还加红云房屋租金8400元。4、本诉及反诉案件受理费由袁献忠承担。
原告（反诉被告）袁献忠针对反诉辩称，1、加红云的第一项反诉请求不成立，买卖合同没有生成。2、购买×号房屋的房款已经转到×室名下，有补充协议为证，袁献忠不存在违约行为。加红云租用房屋一直未交纳这么多租金，只交纳了4900元租金。不同意加红云的反诉请求，不同意承担案件费用。
经审理查明，袁献忠系房山区良乡地区×号楼×号房屋的所有权人（房屋所有权证号为：京房权证房私字第×号）（以下简称×号房屋）。2010年7月，袁献忠委托姐姐袁×出售×号房屋。2010年7月3日，袁×代袁献忠（出卖人、甲方）与加红云（买受人、乙方）通过中介方北京汇鑫创佳房地产经纪有限责任公司签订存量房订购协议，约定加红云购买×号房屋，房屋成交价格为54万元。付款方式为分期付款，加红云于2010年7月18日之前付款10万元，于2010年9月5日付款44万元。双方约定全款到位后到房屋交易管理部门办理房产过户手续。同日，加红云给付定金2万元，袁×将房屋钥匙交付给加红云，约定2010年7月份以前物业费由加红云承担，冰柜、床、沙发、电视、电视柜、茶几全部留下。2010年7月14日和7月18日，加红云各给付袁×购房款5万元。2010年7月19日，袁献忠被羁押。2010年8月27日，加红云将合同编号为×的存量房屋买卖合同在北京市房山区建设委员会网上登记。（该合同未有袁献忠、加红云签字）。2010年9月2日，加红云通过工商银行向袁×汇款30万元，并为袁×出具欠条一份，内容为：“今欠袁×购房款壹拾贰万元整，于2010年10月1日前归还。”同日，袁×与张×（加红云弟媳）签订存量房屋买卖合同，约定袁×将登记在其名下，位于房山区良乡地区×号楼×号房屋卖与张×，并于当日办理房屋产权过户。2010年9月20日，袁×与加红云签订协议，内容为：“加红云于2010年9月2日所写欠条中提到的房屋为良乡×号楼×单元×号房，×号房总房款为伍拾肆万元人民币（其中壹拾贰万元是×房的定金转为×房款，房主是为加红云弟妹名下）加红云已支付肆拾贰万元人民币，欠壹拾贰万元于2010年10月1日前支付完毕。若×号房业主袁献忠能于2010年12月31日前回来则将×号房出售给加红云。若于此日期前回不来，则不出售，双方关于×号房的订房约定解除”。加红云将协议中“若于此日期前回不来，则不出售，双方关于×号房的订房约定解除。”划掉，补充为：“袁献忠回来后即配合加红云办理×号楼×单元×号过户手续。”2010年9月30日，加红云通过工商银行转账给付袁×房款4万元。2010年12月27日，加红云通过工商银行转账给付袁×房款8万元。同日，加红云给付袁×2011年1月至6月房租3500元。2011年10月17日，加红云通过工商银行转账给付袁×4900元。2014年5月19日，加红云将×号房屋以每月租金1800元价格租给他人。2015年5月8日，袁献忠通过手机给加红云发短信，内容为“先把房子和房租交给我，我要用房，限下周一”。加红云答复“等等，等我卖完别的房腾出名来，过户。我通知你。”现袁献忠诉至本院。
上述事实，有当事人陈述；原告提交的房屋所有权证、存量房订购协议、袁×与加红云签订的协议、银行交易记录、加红云出具的欠条、房屋租赁合同、短信记录、袁×证言；加红云提交的存量房订购协议、委托书、存量房屋买卖合同、收条、银行凭条等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，2010年7月3日，袁献忠委托袁×出售其所有的×号房屋，袁×以袁献忠名义与加红云签订存量房订购协议，后因袁献忠被羁押无法办理产权过户手续。袁×将其所有的×号房屋卖与加红云，并约定将加红云交纳的×号房屋的购房款转为×号房屋购房款。若×号房业主袁献忠能于2010年12月31日前回来则将×号房出售给加红云。若于此日期前回不来，则不出售，双方关于×号房的订房约定解除。现×号房屋已过户到加红云弟妹张×名下，×号购房款均由加红云交纳。2010年12月31日，袁献忠未解除羁押，而加红云亦未交纳×号房屋房款。视为双方对2010年7月3日签订的存量房订购协议已经解除。虽然加红云继续占有、使用×号房屋，但后加红云应袁×要求以每月700元租金标准交纳×房屋租金至2011年12月，双方之间已由房屋买卖合同关系变更为租赁合同关系。现袁献忠主张与加红云签订的存量房订购协议于2010年12月31日解除，并要求加红云协助办理撤销网签存量房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。同理，加红云虽将与袁×于2010年9月20日签订协议中“若于此日期前回不来，则不出售，双方关于×号房的订房约定解除”内容划掉，其本人注明“袁献忠回来后即配合加红云办理×号楼×单元×号过户手续”，但其自协议签订后，除交纳×号房屋部分租金外，并未向袁×交纳×号房屋购房款，视为认可协议约定解除条件。故加红云反诉要求袁献忠协助办理×号房过户手续，并支付逾期办理房屋过户手续违约金的反诉请求，与事实相悖，且缺乏法律依据，本院不予支持。现加红云在拒不交纳租金情况下继续占有、使用×号房屋，缺乏事实依据。故袁献忠要求加红云腾退房屋，返还钥匙、电卡、燃气卡及支付租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。加红云已将租金给付至2011年12月，袁献忠要求加红云自2010年9月计算租金，与事实不符。加红云应自2012年1月开始按约定的700元租金标准支付租金至2014年5月。2014年5月23日加红云将104号房屋以每月1800元租金标准转租给案外人，自2014年6月至2015年5月，应按1800元租金标准支付袁献忠租金。袁献忠要求过高部分，本院不予支持。同理，加红云反诉要求袁献忠返还租金的反诉请求，于法无据，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）加红云与原告（反诉被告）袁献忠于二○一○年七月三日签订的存量房订购协议自二○一○年十二月三十一日解除。
二、被告（反诉原告）加红云于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）袁献忠位于房山区良乡×号楼×单元×号房屋，并交还房屋钥匙、电卡、燃气卡。
二、被告（反诉原告）加红云于本判决生效后七日内协助原告袁献忠办理撤销网签存量房屋买卖合同手续。
四、被告（反诉原告）加红云于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）袁献忠二○一二年一月一日至二○一五年五月三十一日房屋租金四万一千九百元；自二○一五年六月一日起至实际返还房屋之日止按每月租金一千八百元标准给付原告（反诉被告）袁献忠租金损失。
五、驳回原告（反诉被告）袁献忠的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）加红云的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千二百五十元，由原告（反诉被告）袁献忠负担八百二十六元（已交纳），被告（反诉原告）加红云负担四百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一千三百一十四元，由被告（反诉原告）加红云负担（已交纳）。
如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯永良
二〇一五年九月七日
书记员 于 淼