湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪湖民初字第00649号
原告洪湖市粮油总公司，住所地：洪湖市新堤办事处玉沙路36号。
法定代表人扈中明，该公司总经理。
委托代理人周某，该××财务科科长，代理权限为特别授权。
委托代理人王运年，湖北玉沙律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告湖北鑫伙伴投资有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处玉沙路23号。
法定代表人叶伟，该公司总经理。
原告洪湖市粮油总公司与被告湖北鑫伙伴投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡正武担任审判长与人民陪审员周树青、王林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周某、王运年及被告湖北鑫伙伴投资有限公司的法定代表人叶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪湖市粮油总公司诉称：2012年5月8日，原告洪湖市粮油总公司与被告湖北鑫伙伴投资有限公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定原告将洪湖市园林路的原粮食学校的现有场地及房屋出租给被告经营使用15年（从2012年5月8日至2027年10月7日），租金为2017年前，每年租金50万元；2017年至2022年，每年53万元；2022年以后，每年58万元。合同同时约定，第一年租金在合同签订当日交纳，以后租金在当年10月底前交纳，被告逾期交纳的，每天按照欠款额的1％向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并无偿收回全部资产。合同签订后，原告向被告交付了全部租赁资产（场地及房屋），被告也正常使用该场地及房屋进行经营，但是被告却未能履行合同约定的按期交纳租金的义务。被告交纳了前两年的租金，第三年的租金，按照合同约定，被告应该在2014年10月底前交纳，但是，虽经原告多次催讨，被告直到2015年2月18日才交纳5万元，余款至今没有交纳。基于上述事实，原告认为，原、被告所签订的《房屋及场地租赁合同》合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务，交纳租金是被告的主要义务，被告拒不交纳租金系严重违约行为，应当承担相应的违约责任；除交纳租金外，被告还应按照合同的约定向原告支付违约金，被告逾期交纳租金早已超过30日，原告有权要求解除合同，并收回全部租赁资产。为此，原告诉至法院，请求：1、解除原、被告所签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令被告立即迁出租赁场地，交还全部租赁资产；3、判令被告支付所欠原告租金45万元，并按照每天欠款额的1%向原告支付逾期违约金，从2014年11月1日起至解除《房屋及场地租赁合同》之日止；4、诉讼费用由被告负担。
被告湖北鑫伙伴投资有限公司辩称：1、原告要求解除合同，在此之前，我公司都没有收到书面和口头通知要解除合同；2、关于交纳租金的事情，我公司总共向原告方支付了105万元；3、关于第三年的租金，我于2015年2月已交纳了5万元，并不是没有交租金。且第一、二年交纳租金的时候，原告都没有向我公司出示发票，应是原告方违约在先，我公司并没有违约的行为。
原告洪湖市粮油总公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明原、被告之间的租赁关系。
经庭审质证，被告对上述证据无异议，经审查，原告提供的上述证据，符合证据的合法性、真实性、关联性的有效要件，且证明力较强，本院依法予以采信。
经审理查明：原告洪湖市粮油总公司与被告湖北鑫伙伴投资有限公司于2012年5月8日签订了《房屋及场地租赁合同》一份，合同约定：原告将位于洪湖市园林路原粮食学校的现有场地及房屋租赁给被告，租赁期限15年，原告同意给予被告5个月的装修期，租金2012年5月8日至2017年10月7日为每年50万元；2017年10月8日至2022年10月7日每年53万元；2022年10月8日至2027年10月7日每年58万元，第一年租金在合同签订后当日一次性缴纳，以后每年租金在当年的10月底之前缴纳；被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款项1％的违约金，超过30日的，原告有权解除合同，收回资产。合同签订后，原告按照约定交付了租赁场地及房屋，被告支付了前两年的租金100万元，2015年2月18日支付了第三年的部分租金5万元，尚欠租金45万元至今未予给付。被告在向原告支付租金时，原告只是出具了收条，并未开具发票。
另查明，原、被告的租赁合同涉及的租赁资产包括位于洪湖市新堤办事处园林路71号（原洪湖市粮食学校）的土地使用权（证号：洪湖国用（96）字第010514013号）及该土地上的房屋等财产。该资产于2004年8月23日由原洪湖市粮食学校划归洪湖市粮油总公司。
本院认为，原告洪湖市粮油总公司与被告湖北鑫伙伴投资有限公司之间签订的租赁合同依法成立，且合法有效，双方应按合同约定严格遵守和履行。原告已经按约向被告交付了租赁场地及房屋，被告湖北鑫伙伴投资有限公司理应按照约定全面履行自己的付款义务。而被告在支付了部分租金后，余款45万元至今未予给付，已构成违约，理应按照合同约定履行给付租金的义务并支付逾期违约金。对于原告要求被告湖北鑫伙伴投资有限公司支付尚欠租金人民币45万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于逾期违约金，原、被告在租赁合同中，明确约定逾期付款违约金每天为所欠款项的1％。本院认为该约定的违约金过分高于造成的损失，予以适当减少，酌定每月违约金为所欠款项的1％，从逾期之日（2014年11月1日）起计算。
关于原告未开具发票，被告能否主张原告违约的问题。本院认为，原、被告在双方签订的租赁合同中并未约定原告在收到被告租金时出具发票的义务，也未约定原告不出具发票，被告可以拒绝支付租金，被告以原告未出具发票而拒付租金的抗辩理由不能成立。关于被告支付租金105万元，原告未开具发票的事实，属于行政法律规范调整，被告可以通过税务等部门另行主张权利。
关于解除租赁合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在租赁合同中明确约定，被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款项1％的违约金，超过30日的，原告有权解除合同，收回资产。被告在支付原告第三年租金5万元后，至今尚未支付所欠租金45万元，逾期已超过30日，原告有权依照合同的约定解除该租赁合同，收回租赁资产。对原告要求解除原、被告所签订的《房屋及场地租赁合同》，被告立即迁出租赁场地，交还全部租赁资产的诉讼请求依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告洪湖市粮油总公司与被告湖北鑫伙伴投资有限公司于2012年5月8日签订的《房屋及场地租赁合同》；
二、被告湖北鑫伙伴投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出位于洪湖市新堤办事处园林路71号（原湖北省洪湖市粮食学校）的租赁场地（证号：洪湖国用（96）字第010514013号）及返还原、被告租赁合同约定的租赁资产；
三、被告湖北鑫伙伴投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告洪湖市粮油总公司支付租金人民币45万元及违约金（从2014年11月1日起至原、被告租赁合同解除之日止，按照月息1％计算）；
四、驳回原告洪湖市粮油总公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费8088元，由被告湖北鑫伙伴投资有限公司负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡正武
人民陪审员 王 林
人民陪审员 周树青
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 婷