福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3948号
上诉人（原审原告）马秋生，男，1985年8月20日出生，汉族。
委托代理人刘俊、谢阿有，福建信海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林涛，男，1988年2月5日出生，汉族。
原审第三人林敏，女，1979年1月17日出生，汉族。
委托代理人蒋海涓，福建思中律师事务所律师。
原审第三人林仪功，男，1975年11月11日出生，汉族。
委托代理人方秀珠、张丽云，福建贝盈律师事务所律师。
原审第三人洪金品，女，1972年12月8日出生，汉族。
上诉人马秋生因与被上诉人林涛、原审第三人林敏、林仪功、洪金品债权人撤销权纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第3289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人马秋生的委托代理人刘俊、原审第三人林敏的委托代理人蒋海涓、原审第三人林仪功的委托代理人方秀珠到庭参加诉讼，被上诉人林涛、原审第三人洪金品经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马秋生上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。理由主要是：原审认定事实不清、判决错误。林涛、原审第三人一审并未证明其购买房屋不属于低价转让、受让，其一审抗辩不应得以支持。1、林涛以明显不合理的低价转让财产，其转让行为对马秋生合法利益造成损害，且受让人与林涛串通按低于市场价格签订二手房买卖合同并变更登记房产手续，协助林涛转移财产，其行为损害了马秋生的合法债权，致使马秋生债务无法得到清偿；2、林涛以明显不合理的价格向原审第三人林敏转让房屋的行为发生在马秋生、林涛诉讼过程中，明显存在恶意；3、原审第三人林敏所提交付款明细一种经济往来款，而非首付款或者房款付款，交易明细明显不符合首期款的支付方式；4、2015年7月15日涉案房屋转让交易已完成。但是，卖房人未收款，却将房屋过户给买方，又在买方未付款达196万元之巨的情况下，买方可以轻松将产权证领取并堂而皇之的将房屋抵押这样的交易绝非真实之买卖；5、原审第三人林敏个人贷款，并非购房中的抵押按揭贷款，其个人贷款与本案买房无关；6、原审第三人洪金品的收款行为与本案的购房款无关，且本案并无证据表明原审第三人林仪功委托原审第三人洪金品收房款；7、原审第三人林仪功所提交的契、税、费用发票，有一部分是在2015年6月24日房屋交易之前发生的，而林涛（第三人林仪功）、第三人林敏的房屋买卖交易尚未开始，原审第三人林敏却已经承担林涛办理涉案房屋产权（第一手）所承担的税费、契税等等费用，这明显与交易事实以及正常的交易习惯不符；8、本案房屋交易款项不相吻合；9、即使原审第三人林仪功、林敏签订阴阳合同，也要以房管局备案的合同为准。
原审第三人林敏答辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确。林敏按照约定的时间在2个月内支付了购房首付款128万元，后因不能做按揭贷款，只能转为商业贷款，商业贷款共贷出196万元后，扣除林仪功代垫的存款40万元，总计284万元全部支付给了林仪功。这284万元包括购房款265万元及办理房产交易的各项开销19万多。因林仪功协助办理房产交易的各项手续，所产生的各项开销由林仪功先垫付的，这些开销应由林敏自己承担，在做商业贷款的时候，就将这部分开销留足在贷款额度里，贷款发下来之后，双方就结清了。
原审第三人林仪功答辩称，诉讼房产的实际转让价格为265万，该价格符合当时的市场行情，不存恶意低价转让；马秋生在上诉状中所恶意串通的理由均为马秋生的单方臆想和所谓怀疑，没有事实依据；原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
马秋生向原审法院起诉，请求判令：1、撤销林涛与第三人林敏之间以厦门市集美区杏北三里117号403室房屋为标的物的房屋买卖行为，林涛与第三人林敏向房屋权属登记部门办理上述房屋权属变更登记手续；2、本案诉讼费由林涛承担。
原审法院认定事实：原审法院于2015年5月11日受理马秋生诉林涛、郑晓娟民间借贷纠纷一案［案号为（2015）集民初字第1875号］，并于2015年7月2日作出（2015）集民初字第1875号判决，判令林涛、郑晓娟于判决生效之日起十日内偿还马秋生借款本金870000元及利息。判决生效后，林涛、郑晓娟未履行判决义务，马秋生向原审法院申请强制执行，原审法院立案受理，案号为（2015）集执字第1283号。
另查明，厦门市国土房产测绘档案管理中心存档的买卖合同号（00373528）的《存量房买卖合同》载明：出售人（卖方）为被告林涛，代理人为第三人林仪功，买受人（买方）为林敏；卖方房产坐落于集美区杏北三里117号402室，建筑面积154.4平方米，房屋所有权证号为厦国土房证第01259763号；买卖双方商定上述房产成交价为920000元。该《存量房买卖合同》的签约时间为2015年6月24日，林仪功作为林涛的代理人在合同上签字。林敏于2015年7月15日取得上述房产变更登记后的房产证，上述房屋已变更登记至林敏名下。厦门市国土房产测绘档案管理中心的档案显示，林涛于2013年8月31日购买上述房产的单价为每平方米14895.61元，总价为2291242元。2015年3月30日，林涛及案外人郑晓娟作为委托人，向作为受托人的林仪功出具一份《委托书》，就坐落于厦门市华润置地橡树湾（一期）G04-2地块Y2#楼3A层05单元（集美区杏北三里117号402室）的房产，委托林仪功办理以下事项：偿还银行借款，办理解押手续；选择买受人出售该房产，与买受人商定交易价格、房款支付方式，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款）；代办房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件；协助买受人办理银行按揭贷款手续并代为签署相关法律文件；代为提起诉讼，代为承认、变更、增加、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代收有关部门送达的法律文书；等。福建省厦门市公证处对该《委托书》的签署过程进行了公证。2015年4月26日，林涛、郑晓娟作为甲方（卖方），林仪功作为林涛、郑晓娟的代理人，林敏作为乙方（买方），签订1份《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在厦门市集美区杏北三里117号402室的房产出卖给乙方，总价款为2650000元；乙方于协议签订之日起两个月内支付首付款1280000元，余款甲方协助乙方办理房屋抵押贷款，贷款直接转入甲方或甲方指定人员的账户；乙方支付首期购房款后，甲方委托厦门市住房置业担保有限公司办理房产过户手续。林仪功作为林涛、郑晓娟的代理人在该《房屋买卖协议》上签字。2015年4月28日至2015年6月24日期间，林敏通过银行转账方式向林仪功转账1280852元。其中2015年5月25日转账的852元，林仪功及林敏在庭审中均陈述该款项系林敏向林仪功购买一把手机而支付的款项。2015年6月24日，林敏、林涛（由林仪功代理）分别与厦门市住房置业担保有限公司签订《委托代理合同》，就林涛出售给林敏的位于集美区杏北三里17号402室的房产，委托厦门市住房置业担保有限公司代为办理交易、抵押等手续。两份《委托代理合同》均载明房屋销售价格为2700000元。厦门市住房置业担保有限公司于2015年6月25日开具1份收款收据，载明付款方为林敏，收款项目为代缴税费100000元、房款1600000元。2015年7月8日，林涛在中国建设银行办理的240个月分期还款贷款余额1600000元提前结清。林敏及林仪功在庭审过程中均陈述称林涛的贷款余额1600000元系林仪功利用林敏支付的购房首付款1280000元并代垫了差额部分予以结清。2015年8月17日，林敏与招商银行股份有限公司厦门分行签订1份《个人授信及担保协议》，约定林敏向招商银行股份有限公司厦门分行借款1960000元，借款期限为10年，并以林敏名下位于厦门市集美区杏北三里117号402室的房产作为抵押。2015年8月24日，林敏与招商银行股份有限公司厦门分行签订1份《个人授信最高额质押合同》，约定林敏为前述1960000元借款提供400000元三年期定期存款作为质押。林敏及林仪功在庭审中均陈述该400000元三年期定期存款实际由林仪功提供。2015年8月25日，林敏向第三人洪金品账户转账汇款1960000元。洪金品系案外人厦门欣程宇电子科技有限公司的员工，负责财务工作。林仪功系厦门欣程宇电子科技有限公司的法定代表人。
上述事实，有马秋生提供的民事判决书、执行案件立案通知书、《存量房买卖合同》、土地房屋登记卡、房产档案资料各1份，原审第三人林敏提供的公证书、委托书、《房屋买卖协议》、转账凭证、厦门市住房置业担保有限公司收款收据、《个人授信及担保协议》、《个人授信最高额质押合同》、招商银行转账汇款电子回单各1份，原审第三人林仪功提供的公证书、委托书、《房屋买卖协议》、个人贷款结清证明、劳动合同、招商银行户口交易明细表各1份，原审法院向厦门市住房置业担保有限公司调取的《委托代理合同》2份，以及马秋生的委托代理人刘俊、谢阿有、原审第三人林敏的委托代理人蒋海涓、原审第三人林仪功的委托代理人方秀珠的当庭陈述为证。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：林涛是否存在以明显不合理的低价向原审第三人林敏出售讼争房产的行为？马秋生认为：1.林敏向林仪功转账1280852元系经济往来款，分多次转账不符合支付购房首付款的交易方式。2.讼争房屋于2015年7月15日过户，招商银行于2015年8月25日将1960000元贷款发放给林敏，林敏于当日将1960000元转账给洪金品。卖方在未收到1960000元购房款的情况下，却将房屋过户给买方，由买方轻松拿到产权证并办理抵押，明显不符合常理。3.林敏办理的并非按揭贷款，因为按揭贷款的贷款银行不会将贷款支付给买方，而是直接支付到卖方账户，因此林敏的贷款与本案房屋买卖无关。原审第三人洪金品的收款行为与本案无关，仅是代表厦门欣程宇电子科技有限公司收款。因此，林涛、林敏、林仪功系恶意串通以不合理的低价转让讼争房产。原审第三人林敏认为：1.林敏依照《房屋买卖协议》的约定支付了购房首付款1280000元。2.林敏虽委托厦门市住房置业担保有限公司办理按揭贷款手续，但因林敏个人原因无法办理按揭贷款，后来只能以讼争房产作为抵押物办理一般商业贷款的方式支付购房余款。3.讼争房屋的价格是2650000元，在房产解除抵押变更至林敏名下后，林仪功协助林敏办理贷款，林敏已全部支付了购房款，不存在恶意购买房产的行为。原审第三人林仪功认为：1、从公证书的时间可以证明2015年3月林涛就已有售房的意愿，才会授权给林仪功，当时林仪功并不清楚马秋生与林涛之间的债权债务关系，可以证明没有恶意交易。2、林敏转账给林仪功1280000元后，林仪功代林敏支付1600000元到厦门市住房置业担保有限公司，由厦门市住房置业担保有限公司去办完解押手续之后办过户，过户完再去贷款。整个过程是林仪功在帮林敏办的。3、双方签订的阴阳合同符合交易习惯。4、洪金品虽是公司的员工，但其可以接受老板林仪功的指派代为收取款项。1960000元的贷款是包含400000元的定期存款，林敏付给林仪功的款项并没有超额。
原审法院认为：原审第三人林敏、林仪功提供的证据可以证明林涛及其妻子郑晓娟通过公证的形式委托林仪功代为出售讼争房产、代为协助买方办理贷款及过户等手续、代为收取售房款，林仪功作为林涛、郑晓娟的代理人与林敏签订了1份《房屋买卖协议》，约定的房屋交易总价为2650000元，其中首付款为1280000元。《房屋买卖协议》签订后的2个月内，林敏向林仪功账户转账的金额达1280852元，履行了支付首付款1280000元的义务。2015年7月15日，讼争房产过户至林敏名下，林敏于2015年8月份以该房产为抵押办理一般商业贷款取得借款1960000元，并支付至第三人洪金品的账户。林仪功、洪金品均确认洪金品系受林仪功的指示接收林敏转账的1960000元购房款（其中400000元为林仪功代垫的存款）。在二手房交易过程中，买方支付首付款后进行房产过户，再由买方以交易房产作为抵押办理贷款以支付剩余购房款属正常交易现象，并未违反常理。林敏因故无法办理按揭贷款，以讼争房产为抵押办理一般商业贷款亦未违反常理。林敏向林仪功及林仪功指定的洪金品的账户转账的金额达3240582元，对于超出2650000元的差额部分以及讼争房产交易过程中存在的疑点，林敏、林仪功对于均作出了较为合理的解释。因此，本院认定林敏已实际履行了《房屋买卖协议》的约定，以2650000元的总价购买了讼争房产，该价格并未明显低于讼争房产当时的市场价（马秋生在起诉状中确认讼争房产当时的市场价约3000000元）。马秋生主张林敏向林仪功转账的1280000元及向洪金品账户转账的1960000元均系其他用途的款项，非购房款，但未提供任何证据证明林敏与林仪功、洪金品就上述款项存在其他交易法律关系，故对其主张不予支持。马秋生主张林涛以不合理的低价向林敏转让讼争房产，主要依据是林仪功作为林涛的代理人与林敏签订的《存量房买卖合同》。但在当前的二手房交易中，买卖双方为了避税而签订阴阳合同，使实际成交价格低于在不动产登记机关备案的合同载明的价格的现象普遍存在。该种交易行为属违法行为，应由相关行政管理部门进行惩处。但马秋生仅以《存量房买卖合同》证明林涛以明显不合理低价向林敏转让讼争房产，与林敏、林仪功提供的反驳证据相比，证明力明显不足。因此，马秋生关于林涛以明显不合理低价向林敏转让讼争房产的主张，不予支持。
原审法院认为，本案系债权人以债务人以明显不合理低价转让财产为由请求法院撤销转让行为而引起的债权人撤销权纠纷。马秋生依据林涛委托第三人林仪功与第三人林敏签订的《存量房买卖合同》主张林涛作为债务人，以明显不合理的低价转让林涛名下的讼争房产。但林敏、林仪功提供的证据可以证明讼争房产的实际成交价格为2650000元。相比于林敏、林仪功提供的反驳证据，马秋生提供的证据尚不足以证明林涛以明显不合理的低价向林敏转让讼争房产且林敏知道该情形。因此，对于马秋生主张撤销林涛与林敏之间以厦门市集美区杏北三里117号403室房屋为标的物的房屋买卖行为，以及林涛与林敏向房屋权属登记部门办理上述房屋权属变更登记手续的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回马秋生的全部诉讼请求。
二审中，到庭各方当事人对原审查明的事实无异议，被上诉人林涛、原审第三人洪金品经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。另二审中，林仪功主张：其与林涛之间有长时间的借贷关系，林仪功有将部分款项放在林涛处放贷。林仪功没有将收到林敏的购房款再支付给林涛，将这些款项作为还款扣下来了。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债权人请求撤销债务人以明显不合理的低价转让财产行为的前提为：一是债务人以不合理低价转让财产，对债权人造成损害，二是受让人知道该情形的。本案中，马秋生无法证实林涛以不合理低价向林敏转让讼争房产（即集美区杏北三里117号403室房产）这一事实，故其主张撤销讼争房产转让行为不能成立。理由：（一）林涛及其委托代理人林仪功、林敏均确认双方关于讼争房产的真实交易合同系2015年4月26日《房产买卖协议》，而非2015年6月24日的网签备案合同；（二）从付款情况分析，林敏系履行2015年4月26日《房产买卖协议》项下约定支付讼争房产购房款之义务。1、首付款。该协议约定林敏应于协议签订之日起两个月内支付首付款128万元。经查证，林敏在2015年4月28日至2015年6月24日陆续付清128万元；2、剩余购房款。林敏在2015年7月15日讼争房产过户至其名下之后，于2015年8月份以该房产为抵押办理一般商业贷款取得借款196万元，并支付至原审第三人洪金品账户；3、林仪功、洪金品均确认洪金品系受林仪功的指示接收林敏转账的196万元购房款。林仪功作为林涛的受托人，其指示洪金品代为收取款项，对林敏已构成表见代理。至于林仪功收取款项之后是否交付林涛，属林涛与林仪功之间其余法律关系；4、林敏共支付款项为324万元，对此林敏解释：应首先扣除林仪功为其代垫的存单存款40万元，剩余284万元包括购房款265万元及办理房产交易的各项税费、花销19万。结合原审中林仪功提供的其代为垫付办理过户的相关税费发票共计157861.4元、林敏原审提供担保费用清单13800元所体现的事实，林敏关于其支付款项为何超过265万元的上述解释较为合理。综上1-4，足以认定本案中林敏已实际交付林涛购房款265万。（三）2015年4月26日《房产买卖协议》所约定的交易价格265万元虽与2015年6月24日讼争房产网签备案价格92万元明显不一致，但鉴于二手房交易中买卖双方为避税导致网签备案合同价格低于实际成交价格的交易习惯普遍存在，林敏与林涛之间网签备案合同未能体现双方真实交易金额的现象应属行政管理范畴，不能由此作为判定买卖双方实际交易合同（2015年4月26日《房产买卖协议》）不真实及无效的依据，马秋生对此上诉主张不能成立。（四）马秋生亦未能证实林敏向林涛支付265万元的购房款明显低于市场交易价。
综上所述，马秋生主张林涛与林敏之间并非真实交易、林涛以明显低价转让讼争房产的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，判决结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13000元，由上诉人马秋生负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈朝阳
审判员 张 超
审判员 陈 杰
二〇一七年一月六日
书记员 郑国辉
附：相关的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。