四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金堂民初字第1319号
原告沈序芝。
委托代理人叶蓉。
被告黄翠华。
原告沈序芝与被告黄翠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法由审判员雷山权适用简易程序于2013年6月17日、6月25日公开开庭进行了审理。原告沈序芝的委托代理人叶蓉、被告黄翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈序芝诉称，2011年8月29日，原告沈序芝与被告黄翠华经协商签订了《房屋租赁协议》，约定原告沈序芝（甲方）将位于金堂县赵镇汇龙路115号、116号、117号、118号门面合计4间（面积为203.18平方米）出租给被告黄翠华（乙方）经营，租期为5年，从2011年9月1日起至2016年9月1日止；第一年每月租金10159元，第二年开始逐年按5％递增房租；在合同签订日给付自签订之日起三个月的房租，以后提前一月给付下三个月的租金。被告黄翠华承租房屋后多次违反合同约定拖欠租金，自2012年10月起至起诉时止迤欠时间已达8个月，累计拖欠租金85335.60元。原告沈序芝多次找被告黄翠华给付租金均遭拒绝。根据房屋租赁协议第二条第三款约定：“乙方拖欠租金及其他费用累计达半个月的，甲方可以终止协议、收回房屋，由此引起的法律及经济责任由乙方承担。”为此，原告沈序芝要求被告黄翠华支付拖欠租金并收回门面。综上，被告黄翠华已欠付8个月的房屋租金，金额为85335.60元，其行为构成严重违约。为维护原告沈序芝的合法权益，要求终止协议、返还房屋、支付租金和结清各种费用，请求判令：一、被告黄翠华给付原告沈序芝门面租金85335.60元（暂计至起诉时止合计8个月），并按银行同期贷款计算资金利息，门面租金费用计算至被告黄翠华退房时止；二、被告黄翠华给付原告沈序芝违约金50000元；三、被告黄翠华将位于金堂县赵镇汇龙路115号、116号、117号、118号门面合计4间（面积为203.18平方米）返还给原告沈序芝，并结清租赁期间实际产生的水电气等费用；四、本案案件受理费由被告黄翠华承担。
被告黄翠华辩称，原告沈序芝同意延后几个月支付所欠的租金，被告黄翠华并没有拖欠租金，不存在违约行为。如果要退房，经营中投入的大量资金无法收回，债务不能履行，只有将门面转让第三人，才有能力清偿债务。原告沈序芝不同意转租，被告黄翠华不同意退房。双方约定的违约金太高，要求调减。
经审理查明：2011年8月29日，原告沈序芝与被告黄翠华签订了一份《房屋租赁协议》，其主要内容为：出租方：沈序芝（甲方），承租方：黄翠华（乙方）。第一条甲方将位于金堂县赵镇汇龙路115号、116号、117号、118号门面共计4间出租给乙方，面积为203.18平方米，各种设施均已装备完好。水电气起数分别为14吨、44835度、0方。第二条租赁期限。租赁期共计5年，甲方自2011年9月1日起将房屋出租给乙方使用，至2016年9月1日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在平等条件下，乙方享有优先权，具体事项另定。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议、收回房屋，由此引起的法律及经济责任概由乙方承担：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金及其它费用累计达半个月的；4、合同期满后，如甲方未提出继续出租房屋的。第三条租金和租金的交纳期限。1、在本协议有效期内，乙方第一年内每月按50元／M2向甲方交纳房屋租金，每月合计10159元；第二年开始甲方逐年按5％递增收取房租，第四年开始甲方逐年按10％递增收取房租。2、乙方向甲方实行预交租金的方式，在本合同签订日向甲方缴纳自签订之日起三个月的房租，以后提前半月支付下三个月的房屋租金。3、签订合同三天内乙方向甲方预交10000元作为房屋租赁保证金，待甲方收回房屋并且乙方向甲方结清所有费用后，甲方退还乙方缴纳的房屋租赁保证金。4、房屋租赁期间产生的相关税费概由乙方交纳。第四条乙方可根据经营的需要，对承租房进行修繕，费用自理，但不能破坏房屋结构，严格按照国家的有关规定进行，否则由此造成的法律和经济责任全部由乙方自行承担。甲方如因需要对房屋进行维修时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。第五条如果甲方将房产所有权转移给第三方时，原则上本协议对新的房产所有者继续有效，具体事项由第三方和乙方商定；甲方出卖房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权；3、乙方需要与第三人互换房屋时，应事先征得甲方同意后才能进行互换，否则不能予以互换；任何一方如需终止本协议，需提前一个月通知对方，从通知之日起一月后本协议终止，乙方不得拆除任何已装修的设施。第六条任何一方违反本协议，不按本协议履约的，应向履约方支付违约金合计50000元。第九条乙方因经营所需的水电气费及其它费用自理，中止本合同时，乙方应将房门钥匙如数完好退还给甲方并结清所有的水电气费及其它费用。
被告黄翠华于2012年8月4日向原告沈序芝给付2012年7月1日至2012年9月30日期间房屋租金30000元，被告黄翠华于2013年6月14日向原告沈序芝给付2012年10月1日至2012年12月31日期间房屋租金30000元，之后的房屋租金未支付。
另查明，位于金堂县赵镇汇龙路115号门面面积为52.03平方米、116号至118号门面面积合计为151.15平方米，面积总计为203.18平方米。
以上事实，有下列证据予以证实：房屋租赁协议、收据、金房权证监证字第0301123、0301128号房屋所有权证等。
本院认为，原告沈序芝与被告黄翠华于2011年8月29日签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照合同约定履行义务。被告黄翠华在租赁期限内按约仅支付部分租金，尚欠部分租金未付，其行为构成违约。被告黄翠华对此认为原告沈序芝同意延后几个月支付所欠的租金，不存在违约行为。但原告沈序芝对该事实不予认可，被告黄翠华又未提供其他证据佐证，本院不予采信。原告沈序芝主张被告黄翠华支付违约金50000元。庭审中，被告黄翠华辩称双方约定的违约金过高，要求调减。因我国合同法规定的违约金性质是以弥补损失为主要功能，而被告黄翠华欠付租金损失又主要是资金利息损失。因此，本院根据原告沈序芝的实际损失、当事人的过错程度、涉案合同的履行及欠付租金的时间等因素，酌定本案违约金为5000元，该数额能够足以弥补原告沈序芝的损失。双方在房屋租赁协议中约定，在本协议有效期内，乙方第一年内每月按50元／M2向甲方交纳房屋租金，每月合计10159元；第二年开始甲方逐年按5％递增收取房租，第四年开始甲方逐年按10％递增收取房租。按照该约定被告黄翠华应支付从2013年1月1日起暂计至2013年5月31日止，则为5个月的房屋租金为：10666.95元／月（203.18.M2×50元／月.M2＋203.18.M2×50元／月.M2×5％）×5个月＝53334.75元。对于原告沈序芝主张被告黄翠华支付租金合计为53334.75元（计算至2013年5月31日止）以及从2013年6月1日起至实际返还房屋时止按房屋租赁协议约定租金标准及计算方式支付租金损失，有法律和合同依据，本院予以支持，对于其他部分数额的租金，与事实不符，不予支持。同时本院在支持原告沈序芝主张支付违约金5000元的情况下，再主张按银行同期贷款利率标准计算欠付租金利息，无法律依据，不予支持。双方在房屋租赁协议中约定乙方拖欠租金及其它费用累计达半个月的，原告沈序芝有权终止房屋租赁协议。现被告黄翠华已欠付5个月的租金，原告沈序芝依据房屋租赁协议的约定主张终止房屋租赁协议、被告黄翠华返还租赁房屋及结清租赁期间实际产生的水电气费及垃圾清理费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告黄翠华于本判决生效之日起十日内将位于金堂县赵
镇汇龙路115号、116号、117号、118号门面合计4间（面积为203.18平方米）返还给原告沈序芝，并结清租赁期间实际产生的水电气费及垃圾清理费；
被告黄翠华于本判决生效之日起十日内给付原告沈序
芝门面租金53334.75元（计算至2013年5月31日止，从2013年6月1起计至实际返还房屋时止按房屋租赁协议约定租金标准及计算方式支付租金损失）；
三、被告黄翠华于本判决生效之日起十日内给付原告沈序芝
违约金5000元；
四、驳回原告沈序芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1503元，诉讼保全费320元，两项合计1823元。由原告沈序芝负担856元，被告黄翠华负担967元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 雷山权
二〇一三年六月二十七日
书记员 廖 栩