吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终773号上诉人（原审被告）：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司。住所：吉林市昌邑区珲春中街***号恒大华府销售中心***室。法定代表人：胡志宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张思�。被上诉人（原审原告）：金海兰，住吉林市。委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。上诉人吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人金海兰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人张思嘉，被上诉人金海兰及其委托诉讼代理人陈广敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：1.原判决认定事实错误。恒大公司不存在延期交房，通知交房并非我方的必须义务，�受人也应在约定交房日期自行办理。恒大公司在交房时的确存在消防验收迟延问题，但在180日内取得了消防验收合格证。2.原判决利息计算错误。金海兰辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。按照双方买卖合同约定双方交房日期为2015年10月30日，而恒大公司无论是一审还是二审均承认于2015年12月方才通知我收房，此时逾期交房的状态产生并存在，当时恒大公司并不符合交房的相关条件，至2016年4月10日恒大公司方才取得所售房屋的消防安全验收手续，而此时恒大公司并未通知我收房，消防验收的手续仅在一审庭审中恒大公司才提交的，故此恒大公司的逾期交房日期应于2015年10月31日开始计算至2016年6月27日我已书面通知解除与恒大公司的买卖合同之时，远远超过了180天，故此，我认为一审法院的判决是符合法律和事实规定的，应予以维持。金海兰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同（合同编号为：JLHF14-12-14-2号）；2.恒大公司返还购房款1913964元（2080394元-166430元）；3.恒大公司返还房屋维修基金35066.72元、房屋印花税及土地证110元、预缴税费62521.82元；4.依据补充合同第十条约定，2015年10月31日未达到进户要求，依据合同第十二条返还利息：2014年12月7日20000元，2014年12月14日701817.54元，2014年12月24日1456275元。扣除2015年4月8日返还83215元，2016年4月8日返还83215元的利息，其余部分至全部返还之日止按年5.6%支付利息；5.按全部房款的2%支付违约金；6.诉讼费由恒大公司承担。一审法院认定事实：2014年12月14日，金海兰与恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定“金海兰购买恒大华府11号楼2单元10层046号�建筑面积337.18平方米，每平方米单价6169.98元，总计款为2,080,394元。交付房屋时间为2014年6月30日。”同日，双方签订《补充协议》约定交付房屋日期更改为2015年10月31日。2014年12月7日、2012年12月14日、2014年24日，金海兰分三次向恒大公司交付房款2,080,394元。2014年12月14日，金海兰向恒大公司交付产权证、印花税、土地证费用110元，维修基金35066.72元。2015年10月30日，恒大华府11号住宅楼取得工程竣工验收报告，电梯检验合格。2015年12月底向金海兰发出交楼通知书。2016年4月14日取得建设工程消防验收意见书。之后，并未通知金海兰验收房屋。另查明，恒大公司按照购房时优惠活动向金海兰返还房款166,430元。恒大公司在销售房屋时取得预售商品房资格。一审法院认为，双方当事人构成商品房买卖合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十�之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十五条之规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百三十八条之规定，“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”金海兰作为买受人按照合同约定向恒大公司交付购房款，恒大公司应当履行合同义务，按照约定时间交付房屋。双方在补充协议中约定于2015年10月31日之前向金海兰交付诉争房屋，同时约定房屋交付的条件为出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得消防合格、《安全检验合格证》。2015年10月30日，恒大公司取得房屋建筑工程竣工验收报告，恒大公司于2015年12月向金海兰邮寄交房通知书，但是诉争房屋并未经过消防验收，不符合交房的条件，金海兰并未予以收房，系金海兰的正当权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《商品房买卖合同（预售）》逾期交付责任中约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，但在2016年4月14日，诉争房屋取得消防验收合格后，至金海兰起诉来院，恒大公司并未通知金海兰收房，现交房时间已经逾期180天，金海兰主张按照约定解除房屋买卖合同符合法律规定。另，恒大公司对于供水、排水、供电、供暖均约定为交付时达到使用条件，恒大公司亦不能提供房屋基础设施的相关审批手续，证明供水、排水、供电、供暖达到使用条件，故金海兰主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持；关于返还购房款的金额，金海兰向恒大公司交付购房款共计2,080,394元，但恒大公司因购房时优惠活动向金海兰返还购房款166,430元，故恒大公司应向金海兰返还购房款1,913,946元；关于金海兰主张恒大公司返还物业维修基金、房屋印花税及办理土地证费共计35,176.72元,虽然恒大公司抗辩物业维修基金系恒大公司代收，应由实际收取人返还，但是物业维修基金是基于房屋产生的费用，金海兰交付的依据亦是因此购买商品房，现双方之间的商品房买卖合同依法解除，恒大公司应当向金海兰返还其因购买商品房而缴纳的相关费用，故金海兰主张恒大公司返还物业维修基金、房屋印花税及办理土地证费共计35,176.72元，本院予以支持；关于金海兰主张恒大公司支付购房款利息的诉讼请求，�据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方在合同中约定解除合同，自买受人付款之日起，按照年利率5.6%计算利息，金海兰因购买房屋形成的损失主要是购房款利息的损失，双方约定不违反法律规定，故金海兰主张恒大公司按照约定给付占用购房款期间的利息，本院予以支持；关于支付利息的计算，金海兰分三次向恒大公司交付房款，应以最后交付房款之日计算,且恒大公司向金海兰已返还购房款166,430元，故金海兰主张给付购房款利息计算，应以1,913,964元为本金，自2014年12月24日起，按照年利率5.6%计算；关于金海兰主张恒大公司支付违约金的诉讼请求，违约金的性质是对于恒大公司违约行为的�罚，虽然双方在合同中既约定支付购房款的利息又约定违约金，但两者实质都是对于恒大公司违约行为的惩罚，故金海兰主张恒大公司给付违约金诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、解除金海兰与吉林市恒大永盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，一次性返还金海兰购房款1,913,946元；三、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付金海兰上述第一项的利息（以1,913,946元为本金，自2014年12月24日起至本判决确定给付之日，按照年利率5.6%计�）；四、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还金海兰代收的物业维修基金、房屋印花税及办理土地证费共计35,176.72元；五、驳回金海兰的其他诉讼请求。案件受理费24,660元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《商品房买卖合同（预售）》逾期交付责任中约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。”恒大公司于2015年12月向金海兰邮寄交房通知书，但是诉争房屋当时并未经过消防验收，不符合交房的条件，金海兰拒绝收房符合双方补充协议约定，本院应予支持。2016年4月14日，诉争房屋取得消防验收合格后，恒大公司并无证据证明通知金海兰收房，现交房时间已经逾期180天，金海兰主张按照约定解除房屋买卖合同符合法律规定，本院应予支持。恒大公司主张其并无通知义务无合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24179元，由上诉人吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 春 梅代理审判员 付�婷代理审判员 满   明二〇一七年五月十九日代理书记员 彭   悦