北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1305号
上诉人（原审被告）：秦占学，男，1962年5月22日出生。
委托诉讼代理人：张铭，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中西互通（天津）国际融资租赁有限公司，住所地天津自贸区（东疆保税港区）洛阳道601号（海丰物流园七区6单元-612）。
法定代表人:贾鹏，总经理。
委托诉讼代理人:杨士搏，北京卓航律师事务所律师。
上诉人秦占学因与被上诉人中西互通（天津）国际融资租赁有限公司（以下简称融资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初32768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦占学上诉请求：撤销原审法院的判决第一项，驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由:1.融资公司应当对公司无法注册的原因承担举证责任，但其不能证明公司无法注册的原因是801号房屋（以下简称801号房屋）已经被前手承租公司注册。2.融资公司并未向工商部门提交过注册申请。3.融资公司从801号房屋退租后，秦占学将该房屋租赁给后手公司。在801号房屋已经被前手承租公司注册的情况下，后手公司依然成功的进行了工商注册。4.原审法院依据公平原则判决秦占学返还部分租金，于法无据。
融资公司辩称，同意原审法院的判决，不同意秦占学的上诉请求和理由。
融资公司向一审法院起诉请求：1.秦占学返还融资公司已支付的801号房屋2015年7月5日至2016年7月4日的房屋租金347362.48元，押金57893.75元，共计人民币405256.23元；2.秦占学赔偿因装修房屋造成的各项损失：装修费68400元，入网费18000元，设计费10500元，共计人民币96900元；3.秦占学承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月5日，融资公司与秦占学签订了《北京市房屋租赁合同》，以年租金347362.47元承租秦占学的801号房屋,租金每半年支付一次，租赁期自2015年6月5日至2018年7月4日，合同押金为57893.75元。该合同约定租赁期满,融资公司如不再续约,秦占学应在一周内将押金退还融资公司;秦占学同意出租给融资公司的房间可以进行工商注册,在融资公司注册时提供所需的手续,协助办理工商注册事宜(但不承担因对方原因注册不成功责任);租赁期内,融资公司应合理使用屋内设施设备家具,不得擅自改变建筑主体结构,装修提供书面方案需经秦占学认可,秦占学认可后配合提供物业所需的手续材料；融资公司不再续租，需提前60日通知秦占学。
上述合同签订后，融资公司进驻承租房屋，并对该房屋进行了装修。此房屋与隔壁的802号房屋一同进行装修，两套房屋共花费了设计费21000元（发票日期2015年12月29日）、宽带服务费15000元（发票日期2016年1月12日）、装修费151760.52元（收据日期2016年1月10日）。合同履行期间融资公司按合同分两次向秦占学交纳第一年的房屋租金347362.48元。2016年2月，该公司以合同约定的房屋作为办公地址向工商部门提交了办公注册申请，秦占学在申请材料的住所证明一页中作为产权人签字同意将上述地址提供给该公司使用，注册未办理成功。
2016年2月29日，秦占学向海淀工商所发出了《关于举报不良企业虚假注册地址的说明》一文，主要内容为：我是801、802室的业主，上述房屋在2015年6月1日之前曾对外出租给3个公司办公使用，该地址被北京绿色盾安建筑环境技术研究院有限责任公司等3个公司分别注册为公司的经营地址。目前3个公司均已经退租并搬离我的住所，但贵所显示至今他们并没有把公司的经营地址迁出，希望贵所报有关部门尽快将上述3个公司的经营地址注销，并追究其虚假注册经营的行为，并为新的租赁企业提供便利服务。
2016年6月21日，融资公司与秦占学签订了退房协议，约定融资公司于2016年6月21日将房屋钥匙等相关物品和房屋附属设施交付给秦占学，并且结清融资公司该缴纳的一切该由融资公司承担的费用；双方之间关于押金和房租等相关款项事宜都另行协商，融资公司保留因无法迁入公司地址一事要求索赔及退房租的权益。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方争议的焦点为融资公司不能在承租房屋内注册的责任应由谁承担。综合现有证据可认定秦占学作为房屋的出租人尽到了协助融资公司办理注册登记的义务。双方在合同签定时均未考虑到上述房屋内是否已有其它企业注册一节，而融资公司作为承租方没有证据证明上述房屋不能注册系因秦占学的原因所致，亦不能证明秦占学影响了该公司对房屋的占用使用。但鉴于融资公司承租上述房屋以经营使用为目的，如不能在工商登记注册，显然不利于今后的经营，从而使该公司无法继续履行租赁合同。因秦占学在签订合同时未告知此房屋已被他人注册使用的情况，该行为亦有不妥之处，故根据公平原则，秦占学应将收取的部分房租及押金予以返还。现融资公司所要求返还的房租过高，具体数额由法院依法判定。该公司所主张的装修费、入网费、设计费等装修费用，合同中并未约定合同解除后应由秦占学支付，且上述费用在该公司未注册登记前已发生，而该融资公司却未考虑注册的风险因素，故法院对其诉请的上述费用均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条之规定，判决：一、秦占学于本判决生效后七日内返还中西互通（天津）国际融资租赁有限公司租金十一万五千七百八十七元五角、押金五万七千八百九十三元七角五分。二、驳回中西互通（天津）国际融资租赁有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，秦占学在2016年12月6日的庭审中认可签订合同时801号房屋有商户注册。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，秦占学认可签订合同时801号房屋有商户注册，其亦因801号房屋的前手租户经营地址未迁出而向海淀工商所进行举报。本院确认801号房屋的前手租户经营地址未迁出而致使融资公司未能注册之事实具有高度盖然性。否则，秦占学没有向海淀工商所进行举报之必要。
融资公司与秦占学签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。
质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。秦占学在《北京市房屋租赁合同》中承诺801号房屋可进行工商注册，而801号房屋的前手租户经营地址未迁出致使投资公司未能注册，应属秦占学提供的租赁物质量不合格。融资公司有权要求减少租金。秦占学的上诉请求于法无据，应不予支持。原审法院酌减租金的幅度亦较为合理，本院不再进行变更。
综上所述，原判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3774元，由秦占学负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年二月十二日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌