广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1791号
原告（反诉被告）：广州世服宏图商务服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：格雷戈里，董事会秘书。
委托代理人：黄少国，系广东安华理达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何为，住广东省湛江市赤坎区。
委托代理人：田春，系广东南粤律师事务所律师。
委托代理人：陈坤枚，系广东南粤律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）广州世服宏图商务服务有限公司（以下简称世服宏图公司）与被告（反诉原告）何为租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世服宏图公司的委托代理人黄少国，被告（反诉原告）何为及其委托代理人田春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世服宏图公司诉称：原告与被告于2013年5月9日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告向被告提供场地租赁服务，出租位于“广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔写字楼第54层06单元自编7号”的房屋给被告做办公用途使用，合同约定每月的租金为11000元，租期一年，自2013年5月3日起至2014年5月2日。合同于2013年5月15日经广州市国土资源和房屋管理局天河分局进行租赁登记备案。签订合同后，原告依约向被告提供了办公场地。被告租金交至2013年6月底，自2013年7月起拖欠原告租金未付。原告多次向被告进行追讨，但被告迟迟未能支付相应租金等费用。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容合法有效，双方均应切实遵守并履行自身义务。而被告逾期履行付款义务的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠自2013年7月3日至2014年5月2日期间的租金共110000元；2、被告向原告支付拖欠的租金的违约金共110000元（自当月2日起计至被告实际付清之日止，以拖欠的租金为本金，按当月租金的3%支付违约金，总数不超过本金）；3、被告承担本案诉讼费。
被告何为答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。2013年5月9日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，另原告、和兮有限公司（客户方）及被告（保证人）还签订了《服务协议》，2013年5月2日，被告向原告支付了租金15500元、设置费2650元、保证金30000元。2013年7月份，被告的公司因经营出现困难，无法继续承租案涉房屋。2013年8月2日，被告向原告的经理钟某邮寄送达了《解除﹤服务协议﹥通知书》，正式通知原告：（1）解除与原告签订的关于租赁案涉房屋的合同；（2）同意以保证金抵偿7月份账单及解除合同的相关责任；（3）要求原告在本邮件投递日期（2013年8月2日）起的三个工作日内给予明确回复，逾期不回复则视原告同意以上解决方案，并已执行。原告于2013年8月5日12时02分签收了上述《解除﹤服务协议﹥通知书》后，未书面答复被告。被告于2013年8月6日到原告处，与原告员工钟某（VanessaZhong）、朱东恩（TianZhu）办理了案涉房屋的钥匙、门卡、国际金融中心门卡等交接手续。至此，原、被告之间关于案涉房屋的租赁合同及相关服务协议已全部解除。截至合同解除之日，被告尚欠原告一个月的租金，合同依法解除后，原告可以直接从保证金中扣除相关费用，且保证金也足以抵偿案涉房屋2013年7月3日至2013年8月6日期间的全部费用，故原告向被告主张违约金缺乏事实和法律依据。原告应当向被告返还保证金30000元，扣除2013年7月3日至2013年8月6日的相关费用16929.73元后，原告还需向被告返还13070.27元，根据合同约定，原告应在解除合同之日（即2013年8月6日）向被告返还上述保证金。合同解除后的2013年8月6日至2014年5月2日期间，被告已经没有实际使用案涉房屋，不应当再支付租金，且根据原告在2013年8月2日向被告发送的电子邮件可知原告已经停止了对被告的全部服务，并强行扣留了案涉场地内属于被告所有的全部物品，且因为被告已于2013年8月6日将案涉场地的门卡、钥匙、国际金融中心门卡移交给了原告，被告客观上也无法使用案涉场地。根据合同法的相关规定，在原告与被告解除合同且被告已向原告移交案涉场地的门卡、钥匙之后，原告应当及时处理案涉场地，以防止造成更大的租金损失，原告未采取适当措施致使损失扩大的，应当承担相应的责任，综上所述，原告与被告于2013年5月9日签订的《广州市房屋租赁合同》、《服务协议》已于2013年8月6日合法解除，被告无需再向原告支付任何费用，且原告应向被告返还保证金13070.27元。为维护被告的合法权益，特提起反诉请求法院判令：1、原告向被告返还保证金13070.27元；2、原告将其强行扣留的涉案房屋内属于被告的全部物品向被告返还；3、本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：2013年5月9日，世服宏图公司（出租人／甲方）与何为（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔写字楼第54层06单元自编7号（以下简称案涉场地）的房产出租给乙方作办公用途使用。甲乙双方协定的租赁期限为2013年5月3日至2014年5月2日，月租金额为11000元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。该《租赁合同》于2013年5月15日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以登记备案。
2013年5月2日，何为向世服宏图公司交纳租金15500元、设置费2650元、保证金30000元共计48150元，世服宏图公司向案外人和兮有限公司（以下简称和兮公司）出具上述款项的收款收据。
2013年5月6日，世服宏图公司与和兮公司（客户方）、何为（担保方）签订《服务协议》。
2013年8月2日，何为向世服宏图公司邮寄《解除﹤服务协议﹥通知书》（以下简称《通知书》），内容为：由于公司业务转型，不打算继续租赁世服宏图公司提供的服务型办公室（即终止合同），并提出如下解决方案：就世服宏图公司与和兮公司初始签订的《服务协议》中的保证金作为和兮公司终止合同以及在《服务协议》项下的所有责任的全部支付金额，世服宏图公司扣除《服务协议》中的保证金后，世服宏图公司与和兮公司于初始签订的《服务协议》则视为已终止，双方不再对《服务协议》附有任何责任与义务。要求世服宏图公司于上述邮件投递日期（即8月2日）起的三个工作日内给予明确回复，逾期不回复则视为世服宏图公司同意上述解决方案，并已执行。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》显示上述邮件已于2013年8月5日妥投，但世服宏图公司称未收到上述邮件，亦未提供证据予以反证。
2013年8月6日，何为到达案涉场地将案涉场地的3枚钥匙、2张世服宏图门卡、2张广州国际金融中心门卡返还给世服宏图公司工作人员，世服宏图公司工作人员向和兮公司出具了收取上述钥匙及门卡的物品签收条，并在物品签收条上注明“尚欠壹枚钥匙及贰张IFC24小时门卡”。后何为称上述欠交付的壹枚钥匙及贰张IFC24小时门卡已遗失。
世服宏图公司先后于2013年5月23日向和兮公司开具收取租金11000元的发票一张，于2013年5月24日向和兮公司开具收取服务费10650元的发票一张。
2013年9月9日，世服宏图公司委托广东安华理达律师事务所向和兮公司发出律师函，内容为要求和兮公司于2013年9月14日前向世服宏图公司偿还租赁费用147913.1元，等。何为确认收到上述函件。
庭审过程中，世服宏图公司及何为均确认双方之间为租赁合同关系，和兮公司与世服宏图公司之间为服务合同关系，世服宏图公司及何为均基于双方间存在的租赁合同关系提起本诉及反诉。何为明确反诉请求第一项中的相关费用16929.73元包括2013年7月1日至2013年7月31日期间的租金本金11000元，应由和兮公司承担的2013年6月及7月的服务费用5929.73元。世服宏图公司及何为亦就相关问题陈述如下：关于案涉场地所在写字楼最外面大楼由谁控制的问题。世服宏图公司称每个租户都有整个场所的大门钥匙，世服宏图公司从未关闭该大门，各租户是24小时自由出入，世服宏图公司也没有在大门外挂牌，一般情况租户可以将整个场地作为宣传；何为称如我方进入案涉场地必须要经过三层门，第一道门是IFC大楼的大堂门口，第二道门是54楼的一个大门，第三道门是案涉场地的门，第一、二道门是门卡，第三道门是钥匙，何为在2014年8月6日已经向世服宏图公司归还了第二道门的门卡及第三道门的钥匙，但是第一道门的门卡已遗失，在2013年8月6日与世服宏图公司办理交接手续时另有两张IFC门禁卡未能提供。
另，本院于2014年8月22日主持世服宏图公司及何为办理案涉场地交接手续。经本院现场勘察，案涉场地属于广州国际金融中心主塔写字楼第54层06单元内，属于单元内的一个间隔，有独立玻璃门，玻璃门未上锁，可直接进内，世服宏图公司称其作为案涉场地管理方，保管有案涉场地钥匙，案涉场地平时是关闭的，法院到场时才打开；何为称案涉场地门锁在2013年8月已进行更换。世服宏图公司及何为均确认签订租赁合同后何为进驻案涉场地时，场地提供有办公桌、地柜及椅子。2014年8月22日本院主持世服宏图公司及何为办理案涉场地交接手续时场地内除原本提供的上述物品外尚存有属于何为所有的盆栽、文具、转椅及“和”气生财碟，何为已于同日自行搬走上述个人物品。
何为于2014年10月16日庭审过程中表示撤回第二项反诉请求。
本院认为：何为在本案审理中撤回第二项反诉请求，属于其对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，本院予以准许。
本案为租赁合同纠纷，世服宏图公司提起本诉诉请及何为提起反诉诉请均是基于双方于2013年5月9日签订的《租赁合同》，故本院在本案中仅就世服宏图公司及何为间形成的租赁合同关系进行调处，世服宏图公司与和兮公司（客户方）及何为（担保方）因订立《服务协议》所成立的服务合同关系与上述租赁合同关系不具有同一性，本院依法不予审处，各方当事人可另询法律途径主张己方权利。
世服宏图公司和何为签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
根据本案审理查明的事实，2013年8月2日，何为向世服宏图公司发出通知书，要求提前解除租赁合同，该函件已有效送达，后世服宏图公司现场工作人员于2013年8月6日签收了何为办理返还的案涉场地的3枚钥匙、2张世服宏图门卡、2张广州国际金融中心门卡，对此未提出异议，并出具了相应的物品签收条，应视为何为在2013年8月2日提出提前解除租赁合同的要求后，世服宏图公司于2013年8月6日以实际行为表明同意提前解除租赁合同，即世服宏图公司与何为已于2013年8月6日就提前解除案涉场地的租赁合同关系协商一致，何为应向世服宏图公司支付租赁使用案涉场地的租金至2013年8月6日止。虽世服宏图公司主张何为于该日后仍实际占有使用案涉场地，但结合本院对案涉场地的现场勘察情况及双方当事人陈述可知，案涉场地内留存的何为的物品仅为盆栽、文具、转椅及“和”气生财碟，上述物品均属于易搬动物品，且世服宏图公司作为案涉场地的管理方保管有案涉场地的钥匙，可实际取得对于案涉场地的控制权，故其应对2013年8月6日双方实际解除案涉场地租赁合同关系后因案涉场地空置给己方造成的租金扩大损失承担责任。何为应向世服宏图公司支付2013年7月3日至2013年8月6日期间租金12419.35元［（11000元／月÷31天×29天）＋（11000元／月÷31天×6天）］，对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于何为迟延支付2013年7月3日至2013年8月6日的租金的违约金问题，根据租赁合同约定，何为应于每月第1日前将该月租金交付给世服宏图公司，但何为迟至2013年8月6日才向世服宏图公司支付上述期间租金（实为以保证金进行抵扣）构成违约，应承担相应违约责任，故何为应向世服宏图公司支付迟延支付2013年7月3日至2013年8月6日期间租金的违约金，合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的3%支付违约金，故何为应向宏图公司支付违约金11432.9元［（11000元／月÷31天×29天×3%×36天）＋（11000元／月÷31天×6天×3%×5天）］，对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。何为在与世服宏图公司签订租赁合同后已依约向其支付保证金30000元，按照租赁合同约定，世服宏图公司应在解除合同之日将扣除何为应支付租金部分后的剩余保证金退回何为，故世服宏图公司应于2013年8月6日将剩余保证金17580.65元（30000元-12419.35元）退回何为。鉴于世服宏图公司与何为之间的租赁合同关系系基于双方协商一致而解除，本诉与反诉的诉请均为金钱债务，本院予以一并调处，即在扣除何为应支付的租金及迟延支付租金违约金后，世服宏图公司应向何为返还剩余保证金6147.75元（30000元-12419.35元-11432.9元）。对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。对于何为反诉请求超出部分，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、广州世服宏图商务服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向何为返还6147.75元。
二、驳回广州世服宏图商务服务有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回何为的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4600元，由广州世服宏图商务服务有限公司负担4095元，由何为负担505元；反诉受理费104元，由广州世服宏图商务服务有限公司负担57元，由何为负担47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 王 青
人民陪审员 傅红亚
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 曾妙仪
何嘉杰