广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民三终字第263号
上诉人（原审被告）：冼朝霞。
上诉人（原审被告）：凌迅。
被上诉人（原审原告）：黄锦新。
委托代理人：陈何仔。
上诉人冼朝霞、凌迅因与被上诉人黄锦新建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2013）湛吴法民二初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吴春鸿担任审判长，审判员黎振华、代理审判员卢珍桥参加的合议庭对本案进行了审理。书记员朱浩光担任记录。被上诉人黄锦新及其委托代理人陈何仔到庭参加诉讼，上诉人冼朝霞、凌迅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
黄锦新向原审法院起诉称：2000年3月27日，冼朝霞、凌迅与黄锦新签订出卖地皮契约，双方约定冼朝霞同意将属于其位于吴川市大山江镇博茂坡大坡公的土地使用权以37000元的价格转让予黄锦新。该土地使用证号为：吴府国用（1994）字第08210400333号，该地面积为柒拾肆点捌平方米，四至为：东至0.9米巷，南至5米路，西至0.9米，北至2米路。契约签订后黄锦新已付清款项，凌迅、冼朝霞却迟迟未为黄锦新办理过户手续，虽经多次催促，凌迅、冼朝霞仍无动于衷，至今未履行合同义务。以上事实有如下证据证明：1、《出卖地皮契约》，证明双方有签订土地使用权转让协议的事实。2、《中华人民共和国国有土地使用权证》土地使用证号为吴府国用（1994）字第08210400333号，证明该土地使用权为凌迅、冼朝霞所有。3、中国工商银行湛江市赤坎支行出具的《证明书》，证明双方的转让事实。4、《保证书》证明凌迅、冼朝霞承诺为黄锦新办理过户手续，有证人康亚交、龙日轩作证。5、《建工程报建送审表》，证明凌迅、冼朝霞在上述土地建设住宅的事实。6、黄锦新于2000年7月建屋，在11月入住至今已有十三年多了。综上所述，为维护黄锦新合法权益，特请人民法院判决：1、确认合同有效；2、判决凌迅、冼朝霞立即协助黄锦新办理吴府国用（1994）字第08210400333号土地和报建的过户手续；3、本案诉讼费用由凌迅、冼朝霞承担。
凌迅、冼朝霞答辩称：一、双方于2000年签订的合同应属无效合同。涉案土地的使用权系凌迅、冼朝霞此前从村民委员会处购得，性质属于集体土地，根据《土地管理法》的相关规定，凌迅、冼朝霞再将涉案土地转让给黄锦新，违反国家法律的强制性规定，应认定为无效。根据人民法院就无效合同应作全面处理的原则，凌迅、冼朝霞在本案中无需提出反诉，法院应直接判令：1、涉案合同无效；2、黄锦新向凌迅、冼朝霞返还涉案土地使用权及占用期间的使用费，凌迅、冼朝霞向黄锦新返还土地转让款及占用期间的银行存款利息；3、黄锦新已在涉案土地上建成的房屋随土地使用权一并返还给凌迅、冼朝霞，凌迅、冼朝霞向黄锦新支付该房屋重置成本计算折旧后的残值。二、退一步而言，即使涉案合同有效，未及时办理产权过户手续的原因亦不在凌迅、冼朝霞，其诉讼请求也因超过诉讼时效应予驳回。在2000年将涉案土地使用权交付给黄锦新的同时，凌迅、冼朝霞已将相关的权利证书一并交付给黄锦新，黄锦新当时未没有要求凌迅、冼朝霞办理相关的过户手续，此后长达十几年的时间内，黄锦新也从未向凌迅、冼朝霞提出相关的要求，现其向法院提出相关诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效期间，已丧失胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。另一方面，现凌迅、冼朝霞已离开湛江市外出打工多年，极少返乡。黄锦新如要凌迅、冼朝霞配合其办理相关手续，依法理及人情，应抱着诚恳的态度与凌迅、冼朝霞进行友好协商，给予凌迅、冼朝霞路费、误工费等相应的补偿，否则只会把自己拖进无休止的诉讼漩涡中。综上，请求法院依法进行裁判，驳回黄锦新的全部诉讼请求，支持凌迅、冼朝霞的全部答辩事由。
原审法院审理查明：2000年农历3月27日（新历5月1日）黄锦新与冼朝霞签订《出卖地皮契约》，约定：冼朝霞自愿将位于吴川市大山江镇博茂坡大坡公开发区A区133号的地皮转让给黄锦新，转让价款为37000元，土地面积74.8平方米，四至为：东至0.9米巷，南至5米路，西至0.9米，北至2米路。该土地使用权证号为：吴府国用（1994）字第08210400333号，登记在冼朝霞名下。签订契约后，黄锦新将转让款37000元交付给冼朝霞，冼朝霞将该块土地以及该地的土地使用权证原件、以冼朝霞为名的报建手续原件等交付给黄锦新。黄锦新于2000年7月30日持该地的土地使用权证原件到吴川市国土资源局换发了新证；并用冼朝霞为名的报建手续原件，于2001年农历七月初八在该地上建起了一栋二层楼房，并居住至今。涉案土地位于吴川市大山江镇博茂坡大坡公，属开发商住区统一安排用地。
冼朝霞与凌迅是夫妻关系。凌迅当时在中国工商银行湛江市赤坎支行工作，涉案土地转让给黄锦新时，中国工商银行湛江市赤坎支行出具了相关证明。
原审法院认为：本案案由为建设用地使用权转让纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，…”的规定，本案涉案土地的原建设用地使用权人，即冼朝霞有权将登记在其本人名下的土地转让给黄锦新。另一方面，凌迅作为涉案土地的共有人，涉案土地转让时其原单位出具了相关证明，且到目前为止凌迅也没有提出抗辩说转让时不知情，据此可认定凌迅对冼朝霞该转让行为是知情且同意的。因此，黄锦新与冼朝霞签订的《出卖地皮契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，且双方当事人亦按该契约履行了相互交付的内容，黄锦新于2001年在涉案土地上建房居住至今，故该份《出卖地皮契约》是合法有效的，依法受到法律的保护。因此，黄锦新请求确认合同有效，以及请求凌迅、冼朝霞协助其办理涉案土地的过户手续，合法有理，应予支持。至于黄锦新请求凌迅、冼朝霞协助其办理涉案土地报建的过户手续，由于黄锦新已经用凌迅、冼朝霞冼朝霞名下的报建手续建房完毕，故黄锦新请求将报建手续过户到其名下没有实质意义，故对黄锦新该项请求不予支持。
至于凌迅、冼朝霞认为黄锦新的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。…”的规定，本案的诉讼时效应从黄锦新向凌迅、冼朝霞请求协助办理过户手续，但凌迅、冼朝霞拒绝时开始计算，且该诉讼时效期间未超过20年的最长诉讼时效期间，故对冼朝霞、凌迅该答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认黄锦新与冼朝霞于2000年农历3月27日签订的《出卖地皮契约》合法有效。二、凌迅、冼朝霞应在判决发生法律效力之日起一个月内协助黄锦新到国土部门办理吴府国用（1994）字第08210400333号土地使用权的过户手续。本案受理费363元，由由凌迅、冼朝霞负担。
上诉人凌迅、冼朝霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方在2000年的签订的合同应属无效合同。该用地属于集体土地，冼朝霞再将涉案土地转让给黄锦新，违反了法律的强制性规定，应认定为无效；二、即使涉案合同有效，未及时办理产权过户的原因也不在凌迅、冼朝霞，在长达十几年的时间内，黄锦新从未向凌迅、冼朝霞提出相关要求，现向法院提出的诉讼请求已超过了诉讼时效，应予以驳回。上诉请求：撤销原审判决，驳回黄锦新的全部诉讼请求。
上诉人凌迅、冼朝霞为其上诉主张没有提供新证据。
被上诉人黄锦新答辩称：坚持原一审的答辩意见。
被上诉人黄锦新为其辩解没有提供新证据。
本院查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为建设用地使用权转让纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、涉案土地转让合同是否有效；2、凌迅、冼朝霞是否应协助黄锦新办理土地过户手续；3、黄锦新的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
关于涉案土地转让合同是否有效的问题。黄锦新与冼朝霞签订《出卖地皮契约》时，涉案土地已办理了国有土地使用权证，黄锦新于2001年在涉案土地上建房居住至今，凌迅作为涉案土地的共有人没有对该土地转让提出异议，该转让合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效并无不当，凌迅、冼朝霞上诉主张涉案土地转让合同无效，理据不足，本院不予支持。
关于凌迅、冼朝霞是否应协助黄锦新办理土地过户手续的问题。双方当事人签订契约后，黄锦新将转让款37000元交付给冼朝霞，冼朝霞将该块土地以及该地的土地使用权证原件、以冼朝霞的报建手续原件等交付给黄锦新，黄锦新在2001年已在涉案土地上建房居住至今，黄锦新请求凌迅、冼朝霞协助黄锦新办理土地过户手续理据充分，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
关于黄锦新的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。黄锦新与冼朝霞所签订《出卖地皮契约》并没有对土地过户手续的办理时间作明确约定，涉案土地转让协议签订的时间为2000年3月，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，对冼朝霞、凌迅主张黄锦新的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见不予采纳并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予以维持。上诉人冼朝霞、凌迅的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由上诉人冼朝霞、凌迅负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 春 鸿
审判员 黎振华代理审判员卢珍桥
二〇一四年十二月二十九日
书记员 朱 浩 光
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。