鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民初132号原告北京亚通房地产开发有限责任公司，住所地北京市。负责人徐亚军。委托代理人张宏元，北京市金励律师事务所律师。被告内蒙古汇通担保有限公司，住所地鄂尔多斯市。法定代表人李山。委托代理人冯家军，公司员工。被告乔磊，男，汉族，1986年12月2日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市。委托代理人乔保明，男，汉族，1963年2月22日出生，个体工商户，现住址同上，系乔磊父亲。原告北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称北京亚通公司）诉被告内蒙古汇通担保有限公司（以下简称汇通公司）、乔磊执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告北京亚通公司的委托代理人张宏元，被告汇通公司的委托代理人冯家军，被告乔磊的委托代理人乔保明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京亚通公司诉称，原告与被告乔磊于2010年3月17日签订了编号为Y94XXXX的《商品房预售合同》。乔磊购买原告开发的坐落于北京市通州区某镇某村某园X区X#住宅楼X层X单元4XX室房屋（以下简称执行标的物），房屋总价款4117894元。乔磊缴纳了首付款1647894元，剩余2470000元办理商业贷款。因乔磊逾期还贷导致原告承担了保证责任，替乔磊偿还了贷款本息140501.32元。原告以商品房预售合同纠纷为由向北京市通州区人民法院提起诉讼，该院作出（2014）通民初字第14153号民事判决，解除了双方签订的《商品房预售合同》，并判令乔磊配合原告办理解除联机备案手续。该判决书已于2015年7月1日生效。至此，执行标的物已归原告所有。原告认为，现已有生效法律文书确认查封房屋系原告所有，原告就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、停止执行标的物（坐落于北京市通州区某镇某村某园X区X#住宅楼X层X单元4XX室房屋）；2、确认执行标的物归原告所有。被告汇通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、执行标的物房产信息与原告主张的房产信息不一致。2、即使一致，乔磊支付了全部购房款，房屋所有权人已登记为乔磊，并非亚通公司。被告乔磊辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的产权证在2013年就已经办理在乔磊名下，其与建行存在借贷关系，本案原告仅为保证关系，商品房买卖合同已履行完毕。原告北京亚通公司为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：（2015）鄂中法执异字第162号执行裁定书，拟证明：裁定书可确定北京亚通公司具有本次执行异议之诉的诉讼主体资格。经质证：汇通公司对证据的“三性”认可。乔磊称未见过该裁定书，不认可证明问题。北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14153号民事判决书及生效确认书，拟证明：生效法律文书已解除原告与乔磊的商品房买卖合同，合同解除后标的物应当返还，故涉案房屋所有权当属原告。经质证：汇通公司对证据的真实性认可，不认可证明问题。认为原告与乔磊所签商品房买卖合同基于办理了产权登记已经履行完毕，原告与乔磊现存在的是债权关系，而非物权关系。汇通公司有权继续执行涉案房屋。乔磊对证据的真实性认可，不认可证明问题。认为其与原告的合同已经履行完毕，房屋产权已变更登记在乔磊名下。被告汇通公司为反驳原告的主张，向法庭提交一组证据：通州区房屋产权产籍管理中心档案室《查询结果》，拟证明：2013年8月2日查询到涉案房屋属于乔磊，与原告无任何关系。经质证：原告认为查询结果显示房屋与案涉房屋为同一房屋。乔磊认可原告主张的涉案房屋与房产证登记的房屋为一套房屋。被告乔磊为反驳原告的主张，向法庭提交一组证据：付款发票4张、两供基金及物业费供暖费收据13张、商品房买卖合同1份及补充协议2份，拟证明：乔磊已全额支付了房款并占有使用了涉案房屋，现房屋已装修至一半，钥匙尚在装修公司手中。经质证：原告对合同和协议的真实性无异议，但认为合同已解除，双方的权利义务关系消灭，乔磊应交还房屋。其他证据的真实性认可，但认为与本案无关。汇通公司对证据的真实性及证明问题均无异议。原告提交的证据1、2，被告汇通公司提交的《查询结果》及乔磊提交的证据，均符合证据的“三性”原则，本院予以采信。经审理查明，汇通公司诉鄂尔多斯市华都商贸有限责任公司、乔磊等9人追偿权纠纷一案，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2012）鄂商初字第105号民事判决，判令鄂尔多斯市华都商贸有限责任公司于判决生效之日起二十日内向汇通公司支付代偿款共计6566768.86元并支付代偿款从代偿之日2012年5月29日起至实际给付之日按同期银行贷款利率4倍计算产生的数额；乔磊等9人对上述款项承担连带给付责任。案件进入执行程序后，鄂尔多斯市中院于2013年8月22日作出（2013）鄂中法执字第69号执行裁定，查封了乔磊所有的位于北京市通州区某一园1XX号楼X-X层X单元4XX（产权证号：X京房权证通字第13XX**号）住宅一套。2015年8月19日续行查封。本案原告亚通房地产公司（案外人）向本院提出书面执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2015年11月30日作出（2015）鄂中法执异字第162号执行裁定，驳回了亚通房地产公司的异议请求。亚通房地产公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年3月17日，亚通房地产公司与乔磊签订商品房预售合同（合同编号：Y94XXXX）约定，乔磊购买亚通房地产同时开发的坐落于北京市通州区某镇某村某园X区X#住宅楼X层X单元4XX室房屋一套，房屋总价款4117894元，乔磊支付首付款1647894元，剩余2470000元办理了商业贷款并向亚通房地产公司支付。该房屋已办理了权属证书，所有权人为乔磊。因乔磊未按约偿还银行贷款本息，亚通房地产公司为乔磊向贷款行中国建设银行北京市分行支付担保代偿款55648.13元。据此，亚通房地产公司依合同约定，向北京市通州区人民法院提起诉讼，请求：解除其与乔磊签订的《商品房预售合同》及补充协议；乔磊协助其办理解除合同的联机备案手续；乔磊将所购买的商品房恢复原状后交还亚通房地产公司，并确认商品房权属为亚通房地产公司所有；乔磊返还其代为偿还的银行借款本息及罚息55648.13元；乔磊向其支付违约金823578.8元。北京市通州区人民法院于2015年4月20日作出（2014）通民初字第14153号民事判决，解除了亚通公司与乔磊签订的《商品房预售合同》及补充协议。对于亚通公司要求确认房屋所有权的请求，北京市通州区人民法院以“该诉请与该案法律逻辑相重叠”为由，判决不予支持。（2014）通民初字第14153号民事判决于2015年7月21日生效。再查明，亚通房地产公司与乔磊均认可法院查封的涉案房屋与《商品房预售合同》（合同编号：Y94XXXX）约定的房屋为同一房屋。通州区房屋产权产籍管理中心档案室记载：涉案房屋产权人为乔磊，产权证号为X京房权证通字第13XX**号。还查明，乔磊购买涉案房屋后，缴清了两供基金、契税、办证费、印花税等，缴纳了物业费和供暖费，并对涉案房屋进行了部分装修。本院认为，本案争议焦点涉案房屋《商品房预售合同》解除后，亚通房地产公司是否因此取得了涉案房屋的所有权，其主张的排除强制执行民事权益能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除，合同的权利义务终止。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述法律规定对合同解除的法律效果作了原则性的规定。我国法律虽不承认物权行为无因性理论，但在物权变动问题上，采物权变动与原因行为的区分原则，即除了要求当事人有变动物权的意思表示（作为债权合同的一部分）外，对于不动产则需经过登记，以产生物权变动的效力。据此，合同解除后，给付物的所有权并非随解除的意思表示到达相对人而自动地、当然地复归于解除权人。解除权人虽可请求相对人返还给付物，但该请求权并非属于物权请求权，而应当属于债权上的请求权。具体到本案，涉案房屋已基于有效的《商品房预售合同》完成了物权变动，房屋所有权现登记在乔磊名下，亚通房地产公司虽通过诉讼解除了其与乔磊的《商品房预售合同》，但其并未因此而自动地取得涉案房屋所有权，其享有的恢复原状请求权（返还房屋）亦仅为债权性请求权，与汇通公司基于追偿权查封涉案房屋的债权实现方式属同一地位，并不具有优先性。且，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14153号民事判决，不属于导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书，因此，亚通房地产公司以合同解除主张所有权并排除强制执行的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告北京亚通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费39743.35元，由原告北京亚通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，按照对方当事人人数副本，向本院递交上诉状，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长  黄图雅审 判 员  何艳春代理审判员  高宇柔二〇一六年七月四日书 记 员  刘景然法条链接：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条：人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。