潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0704民初768号
原告：�曼迪，上海AP**艾博思川力企业形象策划有限公司职工。
委托诉讼代理人：高瑞焓，上海恒隆律师事务所律师。
被告：潍坊恒信建设集团有限公司，住所地：潍坊经济开发区浩宇路558恒信御景峰东区1号楼1号房。
法定代表人：张玉强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。
原告孔曼迪与被告潍坊恒信建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔曼迪向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销双方签署的《商品房预售合同》（合同编号：YS00183005）；2.请求法院判令被告返还原告支付的购房款人民币454890元；3.请求法院判令被告返�原告已支付的维修基金人民币6461元；4.请求法院判令被告返还原告已支付的装修保证金人民币2000元；5.请求法院判令被告返还备案费人民币160元；6.请求法院判令被告支付原告逾期违约金人民币70022.73元；7.请求法院酌情判令被告补偿原告因无法办理房屋所有权登记而损失的购房差价；8.请求法院判决被告支付诉讼费用。后在庭审时原告将第一项诉讼请求变更为：请求人民法院依法解除双方签订的《商品房预售合同》。事实和理由：2012年9月29日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的恒信·金水岸小区住宅15号楼1单元1-102室房屋一套，合同约定房屋总价款人民币454890元，房屋性质为预售商品房。合同约定涉案房屋交付日期为2013年12月30日，并且约定被告应该在房屋交付后365个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订�，原告依约支付了全部费用，被告在2014年1月底办理相关交房手续，原告随即发现涉案房屋中的庭院区域有一个公共通风口，而被告在销售时并未告知原告，原告随即联系了被告要求更换或退款，但遭被告拒绝，原告至今未使用房屋。时至今日，原告没有得到被告的合理答复，被告也没有协助原告按照合同第十五条约定的时间（2015年6月4日）协助原告办理产权登记，原告经与被告多次协商，既不能解决涉案房屋的重大瑕疵，又不能按照约定或法律规定办理产权登记，故原告提起民事诉讼。原告认为，被告故意隐瞒原告所购房屋庭院中有通风口这一事实构成欺诈，使原告在违背真实意思的前提下签订《商品房预售合同》，根据相关法律规定，原告由于被告的原因，无法在《商品房预售合同》约定的期限内或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋�有权登记的期限届满后一年内办理房屋所有权登记，被告应当赔偿原告因此遭受的损失。原告在庭审时变更第一项诉讼请求的理由为：被告超期未协助原告办理房产证。
被告潍坊恒信建设集团有限公司辩称，原告起诉无任何的事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。1.该房屋验收合格且已经交付原告使用，无任何的质量及不符合合同约定的问题，双方合同均已经履行完毕，房屋已经交付使用，原告请求撤销合同无法律依据，不能退房。2.原告所称的庭院，被告并未销售给原告，商品房预售合同中销售的仅是房屋，并未约定庭院，该庭院规划也符合规划要求，不存在原告所主张的瑕疵问题。3.按照合同第十五条的约定，对于备案及产权证的办理材料，我公司已经按照合同约定交至产权登记机关，具体办理下证时间由政府部门决定，并非我公司过错，该房屋早已备案至原告名下，权属清楚，不存在任何争议，也无法再办理退房。4.维修基金备案费用属于代收代缴费用，收据也明确写明了为代收款收据，该款项已按法律规定交至相关部门，并非被告收取，不应由被告方返还。5.逾期交房违约金计算无依据，不应支持，被告已于合同约定的2013年12月份通知所有业主办理交房手续，而原告也于2014年1月份办理了交房手续，房屋已经实际交付给原告，不存在逾期交房。另即便按照原告所称被告存在逾期办证的情况，按照合同约定违约金为房屋价款的0.1%，即396.89元，并非原告主张的数额。6.合同约定交房日期为2013年12月30日，而原告已于2014年1月份办理了交房手续，而原告起诉日期为2016年3月份，其诉求已经超出了两年的诉讼时效，应依法予以驳回。
当事人围绕请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实包括：2012年9月29日双方签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告恒信﹒金水岸小区15号楼1单元1-102室房屋一套，总房款为454890元，原告已将总房款全额支付给被告，被告于2014年1月左右向原告交付涉案房屋的钥匙。涉案房屋至今未办理房产证。对双方争议的被告将办理权属登记所需全部资料报登记机关备案的时间，本院认定如下：根据双方签订的合同第十五条的规定，出卖人（被告）应该在房屋交付使用后365个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告将涉案房屋于2014年1月交付原告，按照合同约定的上述时间规定，被告最迟于2015年6月4日向产权登记机关报送相关材料。被告提供2015年1月16日《山东省建设工程档案合格证》一份，证明被告于2015年将金�岸小区15号楼应由被告提交的材料报登记机关备案，原告对此不予认可。根据该合格证备注第2项：“本合格证是建设单位申办房屋产权初始登记的必备文件之一”，因此，被告提交的合格证并不能证明被告于2015年将全部材料报登记机关备案。根据原告提供的房管部门的录音证据，被告将涉案房屋办理产权证书的全部材料报备案的时间为2016年3月8日。因此，本院依法认定被告将涉案房屋办理产权证书所需全部材料报登记机关备案的时间为2016年3月8日。
本院认为本案争议的焦点为：1.双方签订的《商品房预售合同》第十五条的效力问题；2.双方是否应该解除《商品房预售合同》以及被告是否应返还原告所诉的各款项及购房差价。3.被告是否应支付逾期违约金及违约金的计算标准。关于第一个焦点问题，根据合同法第四十条的规定，双方签订的合同第十五条并不符合合同法关于条款无效的情形。因此，原告据此主张第十五条无效，无法律依据，本院依法不予支持。关于第二个焦点问题，原告主张应当解除合同的理由为被告超期未协助原告办理房产证，但是根据合同第十五条的规定，如果因为出卖人的原因，买受人不能在规定的期限取得产权证书，双方同意采取以下措施处理：买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。因此，原告主张解除合同，无事实依据，本院依法不予支持，据此，被告亦无需向原告返还原告所诉各项款项及购房差价。关于第三个焦点问题。根据合同第十五条的规定，被告最迟于2015年6月4日向产权登记机关报送相关材料，但被告实际报送材料的时间为2016年3月8日，同时根据被告提供的涉案房屋的大证的登记时间为2016年3月22日，也就是说自2016年3月22日起涉案房屋具备了办理产�证书的条件，原告在此期间后未提交办理权属证书所需的材料，涉案房屋不能取得权属证书系其自身原因所致，被告对此不应承担责任，但是被告未按合同约定及时将材料报备案，应对原告承担违约责任，即自应报备案的第二日起至被告实际将材料报备案止（自2015年6月5日起至2016年3月8日）。双方在合同中虽约定了违约金的计算方式，但违约金的计算标准过低，本院酌情更改违约金的计算标准：以原告已付总房款454890元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率标准计算，自2015年6月5日起计算至2016年3月8日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告潍坊恒信建设集团有限公司支付原告违约金（以454890元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率标准�算，自2015年6月5日起计算至2016年3月8日止），于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告孔曼迪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9135元，由原告孔曼迪负担8789元，由被告潍坊恒信建设集团有限公司负担346元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
审 判 员 郝 琳
人民陪审员 杨永新
二〇一六年九月五日
书 记 员 王素霞
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第四�条、格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2.《中华人民共和国合同法》第五十二条【有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3.《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。