湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1508号上诉人（原审被告）宜昌市泰江物业管理有限公司，住所地宜昌市沿江大道198号。法定代表人干晓明，该公司董事长。委托代理人陈超，湖北三立律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）刘春洪，女，1966年5月19日出生，汉族，户籍地天津市河北区，现住宜昌市伍家岗区。委托代理人刘同溢（系刘春洪堂弟），男，1981年10月31日出生，汉族，户籍地天津市东丽区，现住宜昌市伍家岗区。特别授权代理。原审被告宜昌市泰江置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道198号-98栋。法定代表人鲍金林，该公司董事长。委托代理人陈超，湖北三立律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌市泰江物业管理有限公司（以下简称“泰江物业公司”）因与被上诉人刘春洪、原审被告宜昌市泰江置业有限公司（以下简称“泰江置业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第00600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成由审判员唐兆勇担任审判长，审判员赵春红、肖小月参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年3月16日，刘春洪与泰江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘春洪购买泰江置业公司所有的位于宜昌市伍家岗区沿江大道198-3-10号江山风华塞纳香榭第10幢的房屋；房屋建筑层数为地上三层，地下一层；阳台是非封闭式；私家花园面积共110平方米；保修责任为出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同日，刘春洪与泰江置业公司聘请的物业管理企业泰江物业公司签订《江山风华前期物业管理服务协议》，约定泰江物业公司为刘春洪所在的小区提供物业管理服务；对物业共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立共用部位公共设施设备的维修基金，维修基金的使用按照政府有关规定执行。合同签订后，泰江物业公司为江山风华小区提供物业管理服务至今。2006年5月19日，泰江置业公司开发建设的江山风华小区竣工验收备案。泰江置业公司出具《宜昌市商品房住宅质量保证书》，约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。刘春洪于2007年11月收房。2008年2月24日，刘春洪所有的房屋卫生间经泰江物业公司24小时闭水实验，无渗漏现象。2008年3月2日，刘春洪申请房屋装修。2008年4月16日，刘春洪出具《承诺书》，载明：“因本人开三楼天窗而产生天窗周围漏水的，由我承担责任，与物业公司和开发商无关。”2008年4月17日，刘春洪交纳了住宅小区物业维修金。另查明，泰江置业公司开发建设的江山风华小区未成立业主委员会。审理中，经原审法院现场查看，确认涉案房屋三楼天窗周围无渗水现象，同时确认涉案房屋渗水位置共七处，分别为：地下室西侧与后花园阶梯相邻的墙面、地下室南侧窗下部、地下室北侧及楼梯下墙角、二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面。刘春洪认为涉案房屋渗水是房屋外墙渗水造成的。泰江置业公司、泰江物业公司认为涉案房屋漏水是由于刘春洪在装修时防水措施处理不当、开天窗造成的。另查明，泰江物业公司于2014年12月29日诉刘春洪物业服务合同纠纷一案，泰江物业公司向刘春洪主张物业管理费和违约金共计32727.24元。宜昌市伍家岗区人民法院作出（2015）鄂伍家岗民初字第00065号民事判决，判决刘春洪十日内支付泰江物业公司2012年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费及滞纳金共计6187.76元。刘春洪不服，向湖北省宜昌市中级人民法院提出上诉。湖北省宜昌市中级人民法院于2015年12月21日主持双方调解，作出了（2015）鄂宜昌中民二终字第00539号民事调解书，调解协议内容为：“双方当事人一致同意由刘春洪于2015年12月31日前按照243.24元／月的标准一次性向泰江物业公司付清自刘春洪入住江山风华小区至2015年12月31日期间实际欠交的物业管理费。”后刘春洪诉至宜昌市伍家岗区人民法院，请求法院判决：泰江物业公司、泰江置业公司限期维修刘春洪江山风华房屋外墙面防水层，以及刘春洪被浸泡的三楼、二楼及地下室的木地板、墙面涂料和部分家具。原审法院认为，泰江物业公司接受泰江置业公司的聘请对涉案房屋所在的江山风华小区提供物业管理服务，并向刘春洪收取物业管理费用，应依约履行其应尽的管理义务。根据《江山风华前期物业管理服务协议》的约定，泰江物业公司负有对共用部分进行维修和养护的义务。根据原审法院现场查验及刘春洪与泰江物业公司的陈述，涉案房屋外墙渗水属实。但泰江物业公司至今未对外墙渗水所需要的修复工作采取积极措施，亦未有对产生外墙渗水的原因作出查找说明，无法证实其已切实履行了《江山风华前期物业管理服务协议》约定的应尽义务。故刘春洪要求泰江物业公司维修涉案房屋的渗水部位，未违反法律规定和合同约定，应予以支持。庭审时，泰江物业公司辩称涉案房屋渗水部分不是共有部分，涉案房屋在装修时对卫生间已进行了闭水实验，无渗漏现象，现外墙渗水是由于刘春洪在装修时防水措施处理不当、开天窗造成的，泰江物业公司不应承担维修责任。但泰江物业公司未提供充分证据予以证明，亦未申请鉴定，故应对泰江物业公司的抗辩不予采信。关于泰江置业公司是否应承担维修义务的问题。由于刘春洪未提供证据证明涉案房屋何时渗水，而泰江置业公司出具的《宜昌市商品房住宅质量保证书》约定外墙面的防渗漏保修期为5年，现刘春洪要求泰江置业公司承担维修义务超过了保证书约定的保修期限，故应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、泰江物业公司于本判决生效之日起三十日内维修刘春洪所有的位于宜昌市伍家岗区沿江大道198-3-10号江山风华塞纳香榭第十幢房屋的下列渗水部位：地下室西侧与后花园阶梯相邻的墙面、地下室南侧窗下部、地下室北侧及楼梯下墙角、二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面。二、驳回刘春洪的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由泰江物业公司负担。上诉人泰江物业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院没有查清江山风华塞纳香榭第10幢房屋渗水的原因，刘春洪只举证了案涉房屋受损的事实，没有举证案涉房屋漏水的原因，该举证责任不应由泰江物业公司承担。2、原审法院没有认定涉案房屋渗水的地方是小区建筑的共有部分和公共部分，泰江物业公司只对物业服务合同中的共有部分和公共部分负有维修义务，而案涉房屋的渗水部分恰恰属于房屋的专有部分，因此不在泰江物业公司的物业服务之内。综上，原审法院认定事实错误，举证责任分配不当，导致判决错误，请求二审法院予以纠正，支持泰江物业公司的上诉请求。被上诉人刘春洪口述答辩称：泰江物业公司上诉状中所陈述的内容不符合客观事实。综上，请求二审法院依法驳回泰江物业公司的上诉请求，维持原判。原审被告泰江置业公司口述答辩称：1、本案涉诉的房屋渗水部分是属于共有部分和公共部分的事实应由刘春洪举证。2、泰江物业公司严格履行了物业服务合同，对小区内的共有部分和公共部分履行了维修和养护的义务。综上，请求二审法院支持泰江物业公司的上诉请求。二审庭审中，泰江物业公司和刘春洪、泰江置业公司均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，根据国家质量技术监督局《中华人民共和国国家标准GB／T17986.1—2000房产测量规范》规定，共有建筑面积包括“套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积”，及根据江山风华塞纳香榭第10幢房屋在宜昌市崇信房地产测绘有限公司的测绘记录，江山风华塞纳香榭第10幢房屋外墙靠外侧部分的一半属于共有部分。而江山风华塞纳香榭第10幢房屋的地下室因属于开发商修建房屋时附赠给业主的部分，实际上没有经过产权登记，所以在刘春洪与泰江物业公司约定的物业管理服务费用计算标准的“建筑面积”该项中，并未包含地下室的建筑面积。并且，案涉房屋的地下室部分为刘春洪专用，并不存在刘春洪与其他业主共用的情况。本院认为，本案的争议焦点是：江山风华塞纳香榭第10幢房屋的渗漏部分是否属于《江山风华前期物业管理服务协议》约定的维护范围。根据泰江物业公司与刘春洪在双方上述物业服务协议中的约定，泰江物业公司负有对共用部分进行维修和养护的义务。在二审庭审中，泰江物业公司与刘春洪双方均已确认涉案房屋的渗漏部分是在房屋外墙和地下室。对于房屋外墙，由于外墙部分主要的渗漏方式是雨水从房屋外墙渗漏进内侧；又经本院查明，案涉房屋外墙靠外侧部分的一半确属于共有部分；本院认为，既然案涉房屋的渗漏区域为外墙，渗漏方式为雨水从外侧渗漏到内侧，而外墙靠外侧部分的一半又属于共有部分，因此案涉房屋外墙部分应认定为《江山风华前期物业管理服务协议》约定的维护范围，那么泰江物业公司理应对案涉房屋的外墙渗漏问题承担修复义务，原审法院认定“二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面应由泰江物业公司维修”并无不当。对于地下室部分，由于刘春洪交纳给泰江物业公司的物业费，其计算标准中并不包含地下室部分的建筑面积，且案涉房屋的地下室部分确为刘春洪专用，所以案涉房屋的地下室应认定为刘春洪的专用部分，不应由泰江物业公司负担维修义务。原审法院认为“地下室西侧与后花园阶梯相邻的墙面、地下室南侧窗下部、地下室北侧及楼梯下墙角应由泰江物业公司维修”系错误，应予纠正。综上所述，原审认定事实部分不清，导致实体处理结果部分不当，依法应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《诉讼费交纳办法》第三十条之规定，判决如下：一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第00600号民事判决；二、宜昌市泰江物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内维修刘春洪位于宜昌市伍家岗区沿江大道198-3-10号江山风华塞纳香榭第10幢房屋的下列渗水部位：二楼卧室北侧窗台下方及窗台左侧空调右侧的墙面、二楼至三楼的楼梯窗台下方、三楼北侧阳台墙面、三楼南侧墙面；三、驳回刘春洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘春洪负担20元，由宜昌市泰江物业管理有限公司负担20元。二审案件受理费80元，由宜昌市泰江物业管理有限公司负担40元，由刘春洪负担40元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一六年七月四日书记员  余 丹