广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7048号
上诉人（原审被告）张xx，住所地湖南省岳阳市君山区。
委托代理人方英才，住所地湖南省岳阳市君山区。
被上诉人（原审原告）蔡xx，住所地广东省深圳市龙岗区平湖。
委托代理人周丽萍，广东文顺律师事务所律师。
委托代理人王欢，广东诚公律师事务所律师。
上诉人张xx因与被上诉人蔡xx房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月1日，蔡xx作为出租方（甲方）与张xx作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定有：1、甲方将位于深圳市龙岗区xx街道，建筑面积约400平方米，租给乙方作合法经营使用。2、租赁期为2年，自2014年8月1日至2016年7月31日。3、2014年8月1日至2015年7月31日的租金为每层每月2000元，即三、四层合计为4000元，2015年8月1日至2016年7月31日的租金为每层每月2500元，即三、四层合计为5000元；乙方每月一至五日内将房屋租金交给甲方，先付后用。如期未交付房租的，甲方有权处以每日100元的滞纳款，并追究乙方法律责任。4、约定乙方有拖欠租金1个月或空关1个月而未交房租的，甲方可以终止合同，收回房屋。5、乙方经营本店的所有费用都由乙方自行负责。水电费跟房屋租金同时一并缴纳，水费为6.6元/方，电费为1元/度，若政府对水电费有向上调价，则按调价作向上浮动。6、合同还对租赁期间的房屋修缮和装修、免责条件等内容进行了约定。张xx承租蔡xx的上述租赁物用于再出租经营。张xx确认其向蔡xx交纳到2015年7月份的租金，8月份之后的租金尚未向蔡xx交纳，张xx主张蔡xx曾口头承诺其拖欠8月份租金几千元，蔡xx对此予以否认。蔡xx称其代张xx支付了涉案租赁物上的2015年8月至10月期间的水电费4591元，并提供银行对账单、电费通知单及发票、水费发票及水、电费（专用）收据原件用于证明，张xx对蔡xx垫付的2015年8月至10月期间的水电费的事实及金额4591元予以确认。另，蔡xx提交涉案房屋的所有权证，编号为粤房字第××号，该房屋所有权证登记的所有人为蔡xx。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、银行对账单、电费通知单、电费发票、水费发票及水、电费（专用）收据等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。
蔡xx在原审中诉请：1、解除蔡xx、张xx双方于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、张xx将租赁房屋返还给蔡xx；3、张xx支付蔡xx从2015年8月份起至实际返还租赁物之日止的租金及利息（租金暂计至起诉之月即2015年10月，合计15000元（人民币，下同），利息从2015年8月1日起计算至实际清偿之日止）；4、张xx支付蔡xx因拖欠租金产生的滞纳金（从2015年8月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为6500元）；5、张xx支付蔡xx2015年8月份起至实际垫付的水电费（暂计至2015年10月合计为4591元）；6、张xx承担本案的诉讼费。
原审法院认为，蔡xx、张xx签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，蔡xx、张xx并依照该合同进行履行，故蔡xx、张xx间的房屋租赁关系真实存在，合法有效，依法应予保护。关于房屋租赁关系的解除问题，《房屋租赁合同》约定张xx拖欠租金1个月或空关1个月而未交房租的，蔡xx有权终止合同，张xx在支付了2015年7月份租金后未再向蔡xx支付租金，张xx存在严重拖欠蔡xx租金的情形，现蔡xx以张xx拖欠租金为由诉请解除与张xx于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》符合该合同的约定，故原审法院对蔡xx的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，张xx应腾退涉案房屋并将房屋交还给蔡xx，对于蔡xx主张张xx将租赁房屋返还给蔡xx的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。关于租金的问题，张xx自2015年8月起未再向蔡xx支付，因张xx自2015年8月起仍占有使用蔡xx提供的本案的涉案租赁房屋，故张xx应向蔡xx支付自2015年8月起至张xx将涉案房屋交还蔡xx之日止期间的租金，每层每月租金以2500元计，即每月租金共计为5000元。关于蔡xx主张张xx按逾期一天以100元计算拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，因合同中约定的逾期一天按100元计算滞纳金标准过高，原审法院依法予以调整，每逾期一天以未付款项的千分之一的标准计算为宜，原审法院认定张xx应向蔡xx支付延迟支付2015年8月至将涉案房屋交还蔡xx之日止期间的租金的违约金，租金以5000元/月为基数，自当月6日起计至清偿之日止，每天按千分之一计算。对于蔡xx主张张xx向其支付垫付的2015年8月至10月的水电费共计4591元，因系张xx承租的涉案租赁物，且有水、电费通知单及发票、收据原件为证，张xx对该金额亦予确认，故原审法院对蔡xx的该诉讼请求予以支持。对于蔡xx主张的水电费暂计算至起诉之月，对于之后的水电费蔡xx未提出明确的诉讼请求，亦未提供任何的证据证实，故原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：解除蔡xx与张xx于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》。二、张xx应于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋（位于深圳市龙岗区xx街道的房屋）交还给蔡xx。三、张xx应于本判决生效之日起十五日内向蔡xx支付2015年8月至张xx将涉案房屋交还蔡xx之日止期间的租金，每月租金以5000元计。四、张xx应于本判决生效之日起十五日内向蔡xx支付迟延支付2015年8月至将涉案房屋交还蔡xx之日止期间租金的违约金（租金以5000元/月为基数，自当月6日起计至清偿之日止，每天按千分之一计算）。五、张xx应于本判决生效之日起十五日内向蔡xx支付2015年8月至10月期间的水电费共计4591元。六、驳回蔡xx的其他诉讼请求。本案受理费226元（蔡xx已预交），由张xx负担。
上诉人张xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
上诉事实与理由：一、张xx是以8万元的转让费从另一方转让进来的房子，蔡xx不让转让出去，其中8万元（其原厂房改建、水电安装费）应给予相应的赔偿。二、张xx有6000元押金仍在蔡xx处没有退还。张xx是交房租是先交钱后住房，所以房租应该是从9月份开始起算。三、蔡xx于2015年10月7号开始就将张xx租赁房屋的水停掉，电视、网线拆坏，并将房屋的防盗门等全部拆走，导致31间房无法出租无法经营，其损失应得到赔偿，应按每天每间房最低15元一间计算，到1月22号，每月应赔偿13950元。四、蔡xx在2013年年初，楼梯坏死，蔡xx维修楼梯导致张xx20天无法经营，也应得到相应赔偿，以最低200块钱的损失来计算，蔡xx应赔偿4000元。五、蔡xx在原审判决后曾委托楼下的化州鸡的老板带口信给张xx，让张xx搬走，不追究张xx责任以及一切的费用，所以导致全家老小回湖南老家。六、对于原审判决的第四条，张xx对于蔡xx不存在有违约金，是蔡xx自己不来收取房租。
被上诉人蔡xx当庭答辩称，一、张xx提到的8万元转让费，蔡xx从未收取该款项，据当事人口述该款项实际支付给原承租人，非蔡xx，此款项与本案无关，张xx作为完成民事行为能力人应自行承担该费用。二、关于6000元押金，房屋租赁合同第三条约定张xx若中途退出押金不予退还。关于计租部分，合同期限是2014年8月1日至2016年7月31日，从2014年8月1日计租。三、截止2015年10月7日张xx拖欠租金两个月，根据合同约定蔡xx有权终止合同收回房屋，张xx应自行承担因自身违约造成的不利后果。四、合同第五条第三款约定，维修楼梯期间不负任何赔偿责任，双方租赁期限是2014年8月1日-2016年7月31日，张xx所称的在2013年初楼梯坏死，该时间点张xx与蔡xx并未签订租赁合同。五、诉讼后蔡xx未与张xx联系，也未曾告知其不用承担任何费用，不追究其任何责任。综上，由于张xx拖欠蔡xx租金，并经多次催缴未履行，原审适用法律正确，应予以维持。
原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审庭审中，（一）张xx申请证人王某出庭作证，王某陈述，其为张xx的邻居，2015年12月20日，蔡xx至王某经营的饭店，让其传话给张xx的代理人方英才，如果搬出去，之前的事情不用追究，其之后就将该情况转告给方英才。蔡xx确认认识王某，但不认可存在曾经委托张海华转告的情况。
（二）双方确认张xx在上诉状中提及的8万元转让费是支付给其之前租赁涉案房产的承租人。2013年时，蔡xx对涉案房产的楼梯进行了维修。
（三）蔡xx确认于2015年10月对涉案房产停水，并确认知晓张xx于2016年1月底搬离涉案房产。
（四）双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，乙方（张xx）要交房屋押金2个月为6000元整，乙方的押金不得在房租和水电内扣除，乙方若中途退出押金不退回。
（五）蔡xx于2015年10月21日向原审法院提起本案诉讼，其起诉状于2015年11月20日送达给张xx。
本院认为，张xx与蔡xx签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。《房屋租赁合同》约定，张xx应于每月一至五日支付租金，张xx未按约定向蔡xx支付2015年8月及之后的租金，已符合《房屋租赁合同》中约定的拖欠租金一个月，可以终止合同的条件，因此，蔡xx有权解除合同。蔡xx解除合同的起诉状于2015年11月20日送达给张xx，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除。
蔡xx请求张xx返还租赁物及支付2015年8月至实际返还租赁物止的租金，对此，本院认为，2015年8月、9月期间，张xx正常使用了涉案租赁物，应当按照合同约定的每月5000元标准支付租金；而2015年10月后，蔡xx确认对涉案租赁物停水，其停水行为已导致涉案租赁物并不具备正常使用的功能，而张xx仍然占有使用涉案租赁物，因此，本院酌定张xx按照每月租金50%的标准即每月2500元支付2015年10月后的租金。至于租金的截止时间，二审中，蔡xx确认知悉张xx于2016年1月底搬离了涉案租赁物，但认为没有交接，张xx应支付租金至返还租赁物之日止。本院认为，虽然双方没有办理交接手续，但张xx搬离后，蔡xx已知涉案房产处于空置状态，其已可以收回涉案租赁物，在其未采取适当措施防止损失扩大的情况下，应当对扩大的损失承担相应的责任。本院酌情给予蔡xx一个月收回房屋的时间，则张xx应支付租金的截止时间为2016年2月。经计算，张xx应向蔡xx支付2015年8月-2016年2月的租金共计22500元（5000元×2+2500元×5）。张xx未能提供证据证明其不支付租金具有正当理由，其应按合同约定支付欠付租金的违约金，其中2015年8-9月，每月以5000元为基数；2015年10月-2016年2月，每月以2500元为基数，均按每日千分之一的标准，自当月6日起算利息计至本判决确定的支付之日止。张xx仅以证人证言主张蔡xx已放弃追究其支付租金及违约责任的上诉意见依据不足，本院不予采纳。此外，因张xx已搬离涉案租赁物，蔡xx请求张xx向其返还租赁物的主张，本院不再支持。
张xx上诉主张其支付的押金6000元应抵扣欠付款项，本院认为，《房屋租赁合同》第三条的约定，张xx中途退出租赁押金不退回。本案中，张xx不支付租金导致租赁合同解除，属于合同第三条约定因张xx原因导致合同未期满即终止的情形，因此，蔡xx可以不退回该押金，张xx要求以押金抵扣欠付租金的主张不成立，本院不予支持。
张xx另上诉的8万元转让费及2013年楼梯损坏的损失均不属于涉案租赁合同租赁期间，且张xx也未提起反诉，本院不予处理。
综上所述，张xx的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决后，因发生新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决第五项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决第二、六项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决第一项为：确认蔡xx与张xx2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；
四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决第三项为：张xx应于本判决生效之日起十五日内向蔡xx支付2015年8月-2016年2月期间的租金共计22500元；
五、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1005号民事判决第四项为：张xx应于本判决生效之日起十五日内向蔡xx支付2015年8月-2016年2月期间租金的违约金（2015年8-9月，每月以5000元为基数；2015年10月-2016年2月，每月以2500元为基数，均按每日千分之一的标准，自当月6日起算利息计至本判决确定的支付之日止）；
六、驳回蔡xx的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计474元，由张xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。