江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00313号
原告（反诉被告）邹洪新。
原告（反诉被告）何林美。
原告（反诉被告）邹洪新、何林美的委托代理人张建平，江苏联佑律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾冠昌。
被告（反诉原告）曾红星。
被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星的委托代理人施桦，江苏东洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）邹洪新、何林美与被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2015年6月16日、7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹洪新及两原告（反诉被告）的委托代理人张建平、两被告（反诉原告）的委托代理人施桦到庭参加了上述二次庭审，被告（反诉原告）曾红星到庭参加了上述首次庭审。本案现已审理终结。
原告邹洪新、何林美诉称，原告邹洪新、何林美系夫妻关系，被告曾冠昌、曾红星属海门市海门镇南京路西延工程被拆迁人。2013年7月25日，两原告（均为乙方）与两被告（均为甲方）订立售房协议一份，约定：甲方将拟获得的坐落于海门市海门镇月亮湾南区的11-405安置房及配套的11-14号车库（现牌号已变更为海门市海门街道欣月佳苑10幢405室及附10幢14号车库，以下简称安置房）及相应开发商提供的一切配套设施以57.18万元的价额转让给乙方；乙方于2013年8月5日前支付定金10万元，于同年8月30日前支付购房款10万元，于过户当日支付71800元，余款30万元待乙方领到房屋产权证后两个月内付清；甲方在乙方付清房款当日向乙方交付安置房。现两原告已付清定金及房款273000元，安置房也早已具备过户条件，但两被告一直拒绝将安置过户登记于两原告名下，现要求两被告将安置房所有权及相应的土地使用权过户登记于两原告名下。
被告曾冠昌、曾红星辩称，原、被告之间的确订立了售房协议，约定两被告将安置房转让给两原告。但两原告后来解除了售房协议，两被告为此已将安置房转让给案外人张琪并办理了相应的过户手续。现已无法履行售房协议，但责任不在两被告，为此要求法院驳回两原告的诉讼请求。
反诉原告曾冠昌、曾红星反诉称，两反诉原告与两反诉被告订立售房协议后，于2014年6月左右接到豪南中介所的通知，称反诉被告要求退房。后反诉原告曾红星与反诉被告何林美在中介所见面，何林美称反诉被告邹洪新在外面有情人，已被单位处理，现正在闹离婚，故不再买房。反诉原告无奈之下同意解除售房协议，根据售房协议第十一条的规定，任何一方未能执行协议条款，另一方有权解除，其造成的损失由违约方承担，违约金按照11万元计算。现要求反诉被告支付违约金11万元。
经审理查明，曾冠昌系曾红星的父亲，曾冠昌系海门市海门镇南京路西延工程的被拆迁人，有权利用安置补偿待遇购置相应的安置定销房。曾冠昌后由曾红星代理选购上述安置房。
邹洪新、何林美系夫妻关系。2013年7月25日，邹洪新、何林美与曾冠昌、曾红星在豪南中介所订立售房协议，协议中，邹洪新、何林美均为乙方，曾冠昌、曾红星均为甲方。协议的内容为：甲方将安置房及相应开发商提供的一切配套设施以57.18万元的价额转让给乙方；乙方于2013年8月5日前支付定金10万元，于同年8月30日前支付购房款10万元，于过户当日支付71800元，过户时间由甲方通知，余款30万元待乙方领到房屋产权证后两个月内付清；甲方在乙方付清房款之日向乙方交付安置房；中介费5000元由乙方承担；售房协议第十一条规定：双方均不得违约，任何一方未能执行协议条款，另一方有权解除，其造成的损失由违约方承担，违约金按照11万元计算。
2013年8月3日，邹洪新、何林美向曾红星交付了定金10万元。邹洪新于2013年8月3日、8月28日、12月25日、2014年6月6日分别向曾红星交付购房款3000元、10万元、5万元、2万元。曾红星称，因考虑物价上涨因素，加收购房款3000元，后退还1000元，总计收到272000元。对此，邹洪新、何林美予以认可。
曾冠昌、曾红星在收取上述定金和购房款后，未向邹洪新、何林美履行交房义务，曾冠昌、曾红星称已将该房以约58万元的价额转让给案外人张琪，经查，相应的过户登记手续于2015年2月26日已完成。曾冠昌、曾红星对此情况的解释是，因何林美曾提出退房请求，导致他们误认为合同已解除，故将安置房转卖给他人。为此，举证发生于2014年11月16日的有关何林美及其妹妹何林芹在中价机构与曾红星及其妻子陆惠娟、刘淑贤协商安置房买卖事宜的手机录音记录，内容为：曾红星提及何林美曾以家庭不睦为由提出退房，曾红星曾打电话给何林美以求确认，何林美后又反悔要求曾红星履行交房义务，对此，何林美未予否认，何林美姐妹要求曾红星履行交房义务，但曾红星以已将安置房卖给他人为由予以拒绝。此外，曾冠昌、曾红星举证从事中介事务的刘淑贤的书面证明，但刘淑贤本人未到庭作证。书面证明的内容为：曾红星曾将欣月佳苑10号405（即上述安置房）、505（实际已卖给何林芹夫妇并完成过户登记手续）出售给何林美、何林芹姐妹俩，相应合同在豪南中介订立，去年（即2014年），何林美曾提出过几次因某种家庭原因不要房子，双方如何协商等事宜不清楚。对此，邹洪新、何林美不承认上述录音及书面证明的真实性。
由于曾冠昌、曾红星既未履行交房义务，又未退还已交付的购房款，邹洪新、何林美遂于2015年4月15日起诉来院，提出上述诉讼请求；曾冠昌、曾红星则提出上述反诉请求。在本案审理过程中，邹洪新、何林美将本诉中的诉讼请求变更为要求曾冠昌、曾红星双倍返还定金20万元、返还已支付的购房款172000元、退还中介费2000元、赔偿损失1万元，总计支付384000元。
以上事实，由双方当事人及从事中介事务的刘淑贤签署的售房协议、海门市海门镇人民政府出具的编号为1140的“海门镇南京路西延工程拆迁安置房购房协调单”、曾红星出具的收款收据、发生于2014年11月16日的手机录音记录、刘淑贤出具的证明、双方的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，本案双方当事人订立的售房协议合法有效，双方本应依约履行。但曾冠昌、曾红星在邹洪新、何林美已依约交纳定金及部分购房款合计272000元的情况下将作为上述合同标的的安置房转让他人，理由是何林美因家庭矛盾曾提出退房要求。为证实该理由存在事实依据，曾冠昌、曾红星提供了手机录音和刘淑贤的书面证明，但前述手机录音欠缺必要的证据补强，而刘淑贤的书面证明，因刘淑贤本人未到庭作证，难以作为定案依据。退一步讲，如果何林美确如曾冠昌、曾红星所称曾因家庭问题提出过退房，但邹洪新、何林美系共同的买受人，曾冠昌、曾红星明知二人存在矛盾，甚至闹离婚，应当意识到何林美的退房请求并不代表邹洪新同意该请求，此种情况下，何林美相对于邹洪新并不构成表见代理，目前既没有证据显示曾冠昌、曾红星曾经为此联系过邹洪新；也无证据显示邹洪新有过同意退房的意思表示或者明知何林美提出退房请求而未作否认表示，而协议解除合同的事实要件是当事人协商一致，何林美个人提出的退房请求并不代表邹洪新的意愿，此种情况下，不管曾冠昌、曾红星的意见如何，均不产生解除售房协议的法律后果。
依手机录音，何林美至少在2014年11月16日以前已要求曾冠昌、曾红星履行售房协议，此时，安置房产权尚未过户至案外人张琪名下，尚存履行可能。但曾冠昌、曾红星于2015年2月26日将安置房所有权过户登记于张琪名下，已构成拒绝履行。邹洪新、何林美要求曾冠昌、曾红星双倍返还定金20万元，符合定金担保的法定后果，本院予以支持。
邹洪新、何林美变更后的诉讼请求，实际上意味着提出解除售房协议的要求，鉴于曾冠昌、曾红星以实际行为表明了不履行合同的意图，客观上也无法履行，售房协议应予解除。邹洪新、何林美要求曾冠昌、曾红星返还其余部分购房款172000元，符合合同解除的法律后果，本院亦予以支持。
本案中，邹洪新、何林美要求曾冠昌、曾红星赔偿损失1万元，远低于定金数额，定金足以弥补该损失，故本院不予支持。
邹洪新、何林美要求曾冠昌、曾红星返还中介费2000元，无任何法律和事实依据，本院不予支持。
曾冠昌、曾红星反诉要求邹洪新、何林美支付违约金11万元，从售房协议的履行过程看，邹洪新、何林美并不存在实质意义上的违约行为，曾冠昌、曾红星的前述请求欠缺事实依据，本院不予支持。如果何林美的确提出过退房请求并造成了曾冠昌、曾红星的实际损失，由其按照过错责任比例承担相应的赔偿责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）邹洪新、何林美定金人民币20万元；返还原告（反诉被告）邹洪新、何林美购房款人民币172000元，合计人民币372000元。
二、驳回原告（反诉被告）邹洪新、何林美的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星的反诉请求。
本诉案件受理费7060元，减半收取人民币3530元，由原告（反诉被告）邹洪新、何林美承担人民币110元，由被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星承担人民币3420元。反诉案件受理费人民币2500元，减半收取人民币1250元，由被告（反诉原告）曾冠昌、曾红星承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交本诉部分上诉案件受理费人民币7060元及反诉部分案件受理费人民币2500元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。
审判员 陈 伟
二〇一五年七月三日
书记员 刘青泉
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款、当事人协商一致，可以解除合同。
第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条、当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条、买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。