广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初795号
原告英德市市场开发服务中心，
地址：广东省英德市英城街道和平北路城北市场三楼。
法定代表人曾永胜。
委托代理人李文方，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人刘虹，广东浈阳律师事务所律师。
被告林龙好，女，汉族，广东省英德市人，住址广东省。
委托代理人陆耀含，男，汉族，住址广东省英德市。（系被告林龙好丈夫）
原告英德市市场开发服务中心诉被告林龙好侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗卫国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李文方、被告林龙好的委托代理人陆耀含到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告英德市市场开发服务中心诉称，2011年12月，原、被告双方口头约定原告将所有的城南市场二楼成衣屋西面5号摊位租给被告经营使用，其中自2011年12月8日至2011年12月31日期间的租金为890元；后双方又达成了长期租赁摊位协议，租期为四年即2012年1月1日至2015年12月31日，租金总计60000元，即每月租金1250元。被告也于2011年12月23日将四年租金总计60890元一次性支付给了原告并开始使用摊位。合同到期后，被告却拒不搬离，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即退出原告所有的城南市场二楼成衣屋东面5号摊位；2、被告按租金1250元/月支付原告自2016年1月1日至退出摊位的占用费（截至起诉日止的摊位占用费约为3125元）；3、本案费用由被告负担。
原告为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一：1（复印件）、事业单位法人证书、2（复印件）、事业单位法人证书（副本）、3（复印件）、组织机构代码证、4（复印件）、法定代表人身份证、证明原告的诉讼主体资格。证据二：5、电子发票八张、6、《关于英德市市场开发服务中心自行开票情况说明》、7、《英德市市场开发服务中心部分开票明细》证明原告出租摊位给被告使用，其中自2011年12月8日至2011年12月31日期间的租金为890元；自2012年1月1日起至2015年12月31日期间的租金为60000元。补充：证据三：8、《城南市场升级改造二楼经营户补偿方案》、9、收据，证明原告已就市场升级改造事宜对被告进行了经济补偿。
被告林龙好辩称，（一）原告在诉状中称：2011年12月，原告、被告双方口头约定原告将所有的城南市场二楼成衣屋5号摊位出租给被告经营使用…，后双方又达成了长期租赁摊位协议，租期为四年，即2012年1月1日起至2015年12月31日止，租金总计为60000元…被告即于2012年1月11日将上述租金总计60000元一次性支付给原告，并开始使用摊位用于经营活动。我与原告的口头约定，以及后双方另达成了四年租赁协议签订的《租赁合同》，所指的标的物是地卡9号，而并非是5号摊位（详见租赁合同）。可见原告自欺欺人，隐瞒真相。（二）原告的诉状中还称：2015年12月31日租赁期届至时，原告向被告提出退出上述租赁摊位的要求，但遭到被告无理拒绝，且一至非法占用摊位至今。严重侵犯了原告的合法权益造成了恶劣的影响。…，原告因与被告协商解决不成，故无奈下向贵院提起民事诉讼。事实是这样的：2012年1月1日，我与另外九户服装经营个体户分别与英德市市场开发服务中心城南服务站签订了《租赁合同》，并一次性交了四年的租金。2012年5月，城南站突然对城南市场二楼全面拆建改造（民生工程），严重影响损害了我们的经营权益，遭到二楼个体经营户的强烈反对。后城南站及市物价局等领导人在大会上口头承诺我们十位档主：同时廖科在大会上还说：“大家拆迁档位后生意是差点的，唯一用时间补偿我们”。廖总口头承诺说：“合同期满后再免租使用二年作为补偿，如合同期满后不再经营者退回二年租金给档主”。后来我们十户档主同意廖总口头承诺，但是我们十户档主搬迁后多次要求城南站朱站和廖总重新签订合同。但城南站和廖总再次强调声明不用重新签订合同。因此，造成了我们十户档主所经营的摊位位置和面积与原来签订的《租赁合同》所写的档位牛头不对马嘴。如今廖总被查退位，而新官却不认旧账，拒不履行承诺，激起我们十户档主的强烈抗议，弱势群体的据理力争却成了“无理的拒绝”，简直是恶人先告状！根据上述情况，被告提出以下意见，请法院慎重考虑第一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《租赁合同》第三条第五款规定；如果上级政策性需要拆该市场（包括档、铺位），甲方应妥善安排档铺给乙方经营，并重新签订租赁合同。但原告拒绝重新订租赁合同，持强凌弱，违反合同。第二、《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。因此，2012年廖总以法人代表的身份在会上的口头承诺应具有法律效力，更何况正如原告在《民事起诉状》所称：“2011年12月原告、被告双方口头约定…出租给被告经营使用”已有先例。被告法人代表的变更并不影响口头承诺的履行。第三、春节前，城南站对我们说：“春节后，我们召集大家开会协商解决”。但春节后至今原告一直未与我们协商过，却突然将我十户起诉到法院，原告隐瞒真相，（原城南市场二楼总共成衣19档，都是一次性付清档位租赁费的为期四年，鞋档四档、1档窗帘档等。在改建搬迁后4档成衣于2013年底4年期合约满，4档成衣于2014年一2015年这两年以使用原廖总的口头承诺免费使用了。还有鞋档4档和1档窗帘亦同样合同期满亦以免费使用两年了。最后我们十档于2015年底合同期满为什么现物业中心的曾总对原廖总法人代表的口头承诺不兑现我们，应按公平、公正、公开政策和一视同仁办理）。现恶人先告状，被告要求法院派人到市场调查，以辩真伪，请法院依法公断。
被告为证明其主张向本院提交了如下证据：一份书面的租赁合同，证明该合同于2012年订立的及双方的权利义务。
本院依职权向廖沛荣、钟平、蓝灵芳、朱少华、廖宇宁做了调查笔录，上述五人对市场改造升级情况做出了陈述。
经开庭质证，被告林龙好对原告英德市市场开发服务中心提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二无意见，对证据三补偿方案有意见，原告说补偿3个月给我们，但是领取的这些钱并不是原告对我们的补偿，因为我们一次性将4年的租金交给了原告，从2012年1月到2015年12月底，这3750元是原告退回来的，并不是补偿，只是退租金给我们，因为改造市场影响了我们的生意，造成我们停业，原告退回给我们的租金。这个补偿款是2012年5月份第一次改造退回给我们的租金，市场改造了几次，除了第一次退回，其他都没有退回租金或补偿，只是口头承诺让我们免租两年。
原告英德市市场开发服务中心对被告林龙好提交的证据无异议。原告对廖沛荣、钟平、蓝灵芳、朱少华、廖宇宁的调查笔录发表了如下意见：对廖宇宁的询问笔录陈述内容的真实性有异议，他说的免租1-2年没有明确时间，他也陈述了各个铺位的免租情况不一样，他陈述召开过班子会议决定，但是另外所提及的4人都说没有开过班子会议，更没有说过有口头承诺的事实。对剩下的4人的询问笔录我方无异议。
被告对廖沛荣、钟平、蓝灵芳、朱少华、廖宇宁的调查笔录发表了如下意见：对廖宇宁的询问笔录中陈述的免租1-2年有异议，当时决定期满后免租2年，不想做下去的，可以退2年租金。对廖沛荣的询问笔录我认为其陈述不清楚是推卸责任，对钟平当时也有承诺免租2年，也表示，即使不经营也会退回2年的租金。对蓝灵芳基本没有参与过市场升级改造，朱少华每次会议都有参与，但其陈述的询问笔录都在推卸责任，我们每次要他重新签订合同，他都不肯签，他当时说不用签订合同，有口头承诺就够了。
经审理查明，原（甲方）、被告（乙方）于2012年1月1日签订了一份《租赁合同》，其中就租赁位置为城南市场成衣卡9档，用途经营服装。租赁期间为2012年1月1日至2015年12月31日，就租金为乙方一次性缴纳四年租金60000元，其中就双方权利义务第五条约定：5、乙方租赁期内，甲方无特殊情况下不得变更档（铺）位（除由于不可抗拒的自然灾害等原因外），如果因上级政策性需要拆该市场（包括档（铺）位），甲方应妥善安排档（铺）位给乙方经营，并重新签订租赁合同。拆建后如不能安排档（铺）位给乙方经营，甲方应按经营时所占租赁期和租金的比例计退租金给乙方。乙方由于其他原因转租档（铺）位，须经甲方同意后方可转租，并重新签订合同。双方合同签订后被告一次性向原告支付了租金60000元。2012年城南市场因被列为清远市政府的十大民生工程而对二楼进行了升级改造。被告原来所承租的卡9铺位现在变更为5号铺位，其位置已发生改变。原告与相关租户签订一份《城南市场升级改造二楼经营户补偿方案》：城南市场升级改造是清远市政府十大民生工程之一，按照我市“三打两建”工作的要求，结合英德市委市政府的精神，于2012年11月完成城南二楼工业品市场升级改造。现经中心领导班子扩大会议对城南市场二楼改造补偿方案：给予二楼改造涉及的经营户一次性三个月的按每档实际缴交设施费的金额补偿，领取补偿金额后不作其他条件补偿补偿名单包括补偿被告林龙好3750元，被告林龙好亦在该补偿方案签名并领取了3750元。原告认为，被告在合同期满后仍然占用其铺位，应当搬离，但被告认为因原告对市场进行升级改造且原告当时的市场开发中心的主任口头承诺租期延期两年，故被告目前依然是有权占有。
本院认为，原、被告双方于2012年1月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同应是合法有效的。本案的争议焦点为原、被告双方于2012年1月1日签订的《租赁合同》在市场升级改造完成后对租期有无延长。依据该合同条款第三项第五款的约定“乙方租赁期内，甲方无特殊情况下不得变更档（铺）位（除由于不可抗拒的自然灾害等原因外），如果因上级政策性需要拆该市场（包括档（铺）位），甲方应妥善安排档（铺）位给乙方经营，并重新签订租赁合同。”2012年城南市场因被列为清远市政府的十大民生工程，原告对市场二楼进行了升级改造，被告所租的商铺亦在二楼的改造范围之内，改造后其商铺的位置亦发生较大变化。原告对该市场的改造行为已对被告原来所承租的商铺位置进行了改变，根据上述合同约定所体现双方的真实意思，原、被告双方重新订立合同的条件已经成就，双方理应重新订立合同。双方是否有口头上约定延长租赁期限是双方争议的焦点，关于原告于2013年5月30日支付被告3750元的问题，虽该补偿方案注明是补偿金额，但被告抗辩此款是原告在城南市场升级改造过程中造成其不能正常使用铺位以致退还相应期间的租金，但对于升级期间造成被告停业的损失等原告并未进行相应金钱的补偿；原、被告双方在庭审中均确认，因城南市场升级改造过程中，确实造成被告林龙好存在停业的情况，而被告四年的租金60000元是一次性支付给原告的，故补偿方案上约定的退还费用应系原告升级改造市场期间，因被告未能正常营业而退还给其期间的租金（60000元÷4年÷12月/年×3个月）。其次，根据原告英德市市场开发服务中心原主任廖宇宁（因涉嫌滥用职权罪现被羁押于英德市看守所）的询问笔录：因市场升级改造对被告商户的经营造成了一定的影响，故通过口头或书面的形式同意延长一至两年租期的形式来补偿商户的损失。而根据原告英德市市场开发服务中心其他领导廖沛荣、钟平、蓝灵芳、朱少华的询问笔录，均不予认可对被告租期有所延长。结合本案，关于上述笔录的证明力问题，上述的笔录均属于言词证据，廖宇宁身为原告英德市市场开发服务中心原主任负责英德市市场开发服务中心的全面工作，也是全程参与了城南市场的改造升级，其所讲的通过口头或书面的形式同意延长一至两年租期的形式来补偿商户的损失，既与被告所述存在高度一致，也与其职权、身份相符，且廖宇宁现涉嫌滥用职权罪而被羁押，其目前的身份已相对中立，其所述应当客观真实。而其他原告现任领导在涉及到租期有无延长的问题上多以“不在场、不知情、不清楚”为由含糊其辞，综上廖宇宁的言词证据既符合其职权身份亦与被告的抗辩相互印证，能够证明原、被告双方就合同租期的延长已达成了合意，其言词证据优势要强于廖沛荣、钟平、蓝灵芳、朱少华的言词证据。最后，众所周知，地理空间位置对商铺经营有较大影响，而城南市场的升级改造已基本改变了商户原来自主选择商铺的空间位置，这势必会对租户经营造成一定的影响，且从该合同的履行上分析，租户是一次性交纳了四年全部租金，如若在租金或租期方面不做适当调整，该合同的继续履行对租户来说将显失公平。综上所述，原告因城南市场升级改造的行为，从合同约定上分析也理应重新订立合同，对合同相关条款进行协商变更；从事实上分析，原告当时的主任也认可该合同租期有所延长以补充租户的损失。因此本院认定原、被告双方于2012年1月1日签订的《租赁合同》在租期延长方面已达成合意，故原告以被告无权占有为由要求被告搬离缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于租期具体延长多久、《城南市场升级改造二楼经营户补偿方案》效力问题及租期延长与经济补偿方案是否冲突的问题，系合同纠纷，不在此诉的处理范围之内，原、被告双方均可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六的规定，判决如下：
驳回原告英德市市场开发服务中心的诉讼请求。
本案诉讼费25元，由原告英德市市场开发服务中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗卫国
二〇一六年六月七日
书记员 李明荃
附：本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。