北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第09466号
上诉人（一审原告）路全礼，男，1937年11月12日出生。
上诉人（一审原告）冯秀兰，女，1939年5月31日出生。
上诉人之委托代理人路玉梅（二上诉人之女），女。
上诉人之委托代理人路玉芳（二上诉人之女），女。
被上诉人（一审被告）纪士旺，男，1961年4月16日出生。
委托代理人纪雅慧（纪士旺之女），女。
委托代理人陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）路玉和，男，1964年1月12日出生。
上诉人路全礼、冯秀兰因与被上诉人纪士旺、路玉和房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民再初字第11651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告路全礼、冯秀兰诉称，二原告系夫妻关系，原在十三陵镇涧头村×号有宅院一座。2001年因绿化占地，二原告原来所有的老房屋被搬迁，故二原告申请了一部分拆迁补偿款和两块宅基地。在盖房之前，二原告及其子女召开了家庭会议签订了分家协议，内容是父母百年之后房子分别归两儿子所有。二原告于2001年盖了两所房子，虽然住在×1号院但是将户口放在×号院。直到被告纪士旺在×号院内盖房，二原告才知道该处房屋已由被告路玉和卖给了被告纪士旺。因房屋归二原告所有，被告路玉和无权卖房，故起诉要求：1、确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由二被告承担。
一审被告纪士旺辩称：不同意原告的诉讼请求。事实理由如下：1、二原告对于买卖房屋的情况是知晓的。二被告签署协议时，有多位村民作证和参与，双方签订卖房事宜在村内迅速传开。买房后纪士旺一直在该院落内居住，并先后进行了装修、修补，二原告每次出门必经被告纪士旺家，不可能不清楚卖房的事情；2、涉案房屋的建房手续记载的权利人是路玉和，因此，路玉和是涉案房屋的所有权人。二原告出具的《集体土地建设用地使用证》所记载的房屋、土地已经被拆迁了，涧头村×号院也是原户籍的编号，与涉案房屋没有任何关系；3、二原告提供的《路玉和、路玉宏兄弟分家协议书》系伪造，在原一审诉讼中开庭结束后才出示该证据。对于原告，该证据意义重大，其无论如何都不可能忘记出示，只能证明该证据是后补的；4、被告纪士旺的买房行为符合善意第三人的法律规定。因为房屋买卖的意思是路玉和主动提出的，签订协议时的旁证人和代笔人也都认定涉案房屋是路玉和的。同时，纪士旺是本村村民，名下无宅基地，购买路玉和房屋符合法律规定。签订协议后，纪士旺及时给付了路玉和房款15万元，并搬入该院落房屋内居住，先后进行了装修和建设。因此纪士旺已经实际占有了房屋十余年，应为善意取得。故请求驳回二原告的诉讼请求。
一审被告路玉和辩称：对原告的诉讼请求没有意见。当年卖房给纪士旺是为了给我爱人王有平治病，由于我法律意识淡漠，没有告知父母就将不属于我的房子卖出，事情做的虽然不对，但实属无奈之举，不管案件的结果如何，尊重法院的判决。
北京市昌平区人民法院一审查明，原告冯秀兰与原告路全礼系夫妻关系，被告路玉和系二原告之子。被告纪士旺与原告冯秀兰、路全礼，被告路玉和均系昌平区十三陵镇涧头村村民。二原告在十三陵镇涧头村原有一处宅基地为×号，原集体土地建设用地使用证记载该处宅基地土地使用者为冯秀兰。2001年，因拓宽公路绿化占地，上述宅基地及地上房屋被拆迁占用。二原告对于拆迁补偿的要求为按照原宅基地面积另批一块宅基地以及货币补偿。后涧头村村委会依据当时政策将冯秀兰原有的宅基地面积分成两处，并分别以二原告两儿子路玉和、路玉宏名义分别审批。2001年3月13日，以路玉和、路玉宏名义申请的建房用地审批情况在涧头村进行了公告。二原告称用占地获得拆迁补偿款，在新批的两处宅基地上另建两处房屋。其中以路玉和名义申请建房的宅基地现位于十三陵镇涧头村老学校（小学）大门对面胡同自西向东第二间院落，以此往东相隔一户为以路玉宏名义申请建房的宅基地。二原告与路玉宏一家共同居住在×1号，但户口仍保留在原×号，被告路玉和一家三口自行居住在其名下院落。被告纪士旺在涧头村原有一处宅基地为×2号，2002年也因公共事业占地被拆迁。因被告纪士旺选择货币补偿，未再另申请宅基地。
2003年3月6日，由于被告路玉和之妻患病急需治疗，被告路玉和以十五万元的价格将所住房屋出售给被告纪士旺，双方签订了《房屋交易协议书》。该协议书由案外人路全旺代笔，由案外人纪士泉、张洪山、王有福作旁证。路玉和、纪士旺分别在甲、乙方处签字。同日，路玉和收到纪士旺所交购房款人民币十五万元。协议签订后，路玉和将房屋及院落交付给纪士旺。被告纪士旺对房屋进行了装修、增盖和翻修，并居住至今。
另查，2002年6月20日，昌平区十三陵镇涧头村村委会出具证明，内容为“兹证明路玉和在涧头村有宅基地一处，由北房四间，东房三间，西房三间，共十间，此房屋产权归路玉和所有。特此证明。”2002年6月21日，被告路玉和与其妻王有平申请协议离婚，并提交离婚协议书。该离婚协议书中载明“房屋处理：位于昌平区十三陵镇涧头村自建房屋，北屋四间、东房三间、西房三间归女方所有……”。2003年4月5日，被告路玉和与王有平复婚。
庭审时原告冯秀兰、路全礼称，二原告于2001年2月15日与儿女签订《分家协议书》，约定房屋拆迁所得款分别以两个儿子路玉和、路玉宏的名义各建一处房屋。父母在世时，房屋所有权为父母所有。父母百年之后此两处房屋由路玉和、路玉宏各得一处。另约定了路玉和、路玉宏对二原告履行赡养义务的相关内容。路玉芳、路玉梅（原告冯秀兰、路全礼的女儿）不参与分家，只作为证明人。原告冯秀兰、路全礼以此证明路玉和并非房屋的所有人，无权将房屋出售，并称路玉和一直对父母谎称为给其妻治病将房屋出租给纪士旺而非出售，直到2009年被告纪士旺翻修房屋才得知房屋早已卖出。被告路玉和认可该分家协议书及上述事实。被告纪士旺对此分家协议不予认可，认为分家协议书系原告一家人制造的虚假证据，且称二原告出入实际居住的×1号都需经过本案诉争院落，不可能十几年来都不知道卖房事宜。
被告纪士旺则当庭提交了2002年6月20日涧头村村委会证明的复印件，称其在购房时，路玉和出示了该证明使其确信所售房屋系路玉和自建并所有才与路玉和签订的协议书。被告路玉和则提交了2010年9月20日十三陵镇涧头村村委会出具的证明予以否认。该证明内容为“我村委会在2002年6月20日为本村村民路玉和开据的房产证明是路玉和当时和其妻王有平离婚时必须向民政部门提供的证明信，不做其他用途。”被告纪士旺对此主张不予认可。
再查，二原告所称×号、被告纪士旺所称×2号均系拆迁前各自原房屋所在院落的门牌号，本案诉争房屋现没有明确的门牌号。经庭审询问原被告双方达成一致，以房屋的坐落标示本案诉争房屋：本案诉争房屋坐落于昌平区十三陵镇涧头村老学校（小学）大门对面胡同自西向东第二间院落。
北京市昌平区人民法院认定上述事实的证据有：集体土地建设用地使用证、分家协议书、户口本、房屋交易协议书、涧头村村委会证明、路玉和收款证明、诉争房屋院内外照片、结婚证、离婚登记申请书、离婚协议书、村民建房用地申请审批表、当事人陈述。
北京市昌平区人民法院认为：当事人对于自己的主张有责任提供证据。路玉和与纪士旺签订的《房屋交易协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。十三陵镇涧头村村委会对于2002年6月20日出具的证明以及公示的以路玉和名义建房的批示手续显示路玉和自建并所有本案诉争房屋，上述证据也足以使他人有理由相信路玉和有权处分房屋。纪士旺作为十三陵镇涧头村村民，具备本村集体经济组织成员资格，其原有宅基地被占地拆迁后未再申请新的宅基地，其购买同村村民房屋不会造成农村集体土地的流失，不违反法律法规的强制性规定。路全礼、冯秀兰虽主张二人是本案诉争房屋及院落的实际所有人，并提交分家协议书、村委会证明等证据以证明路玉和将房屋卖出系无权处分，但分家协议书为路全礼、冯秀兰家庭内部成员达成，该家庭之外的其他人无从知晓。而路玉和与纪士旺之间的《房屋交易协议书》签订之时既有代笔人也有多名旁证人，且路全礼、冯秀兰进出所居住的×1号都需经过本案诉争房屋，路全礼、冯秀兰主张直至2009年纪士旺在院落内施工才知晓卖房事宜欠缺证据证明且不符合常理，本院不予采信；纪士旺由此主张路全礼、冯秀兰对卖房事宜知晓且未提异议的抗辩，本院予以采信。此外，根据法律的相关规定，非所有权人擅自处分所占有的财产，如果受让人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，受让人不负返还义务，由擅自处分财产的无权处分人对所有权人予以赔偿。纪士旺受让本案涉案房屋已支付合理对价，并已实际占有使用房屋及院落多年；十三陵镇涧头村村委会虽对于2002年6月20日出具的证明予以说明系用于路玉和办理离婚使用，但该证明系在2010年双方发生争议后出具，无法证明纪士旺在买房时也知悉2002年6月20日证明的实际用途，故路全礼、冯秀兰未能提供充分证据证明纪士旺受让本案涉案房屋存在恶意。就本案而言，即使路全礼、冯秀兰认为二人系本案涉案房屋的实际所有人，路玉和的卖房行为系无权处分，纪士旺也构成善意取得，不影响路玉和与纪士旺签订的《房屋交易协议书》的效力。综上，路全礼、冯秀兰要求确认路玉和与纪士旺签订的《房屋交易协议书》无效的诉讼请求，证据不足，欠缺法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告路全礼、冯秀兰的诉讼请求。
路全礼、冯秀兰不服该判决，上诉至本院，认为上诉人有证据证明争议的房产归上诉人所有；一审判决多处与事实不符：纪士旺买房后并没有马上增建和翻建，也没有在此居住，如果早施工，上诉人早就发现房屋被卖；一审判决认定房屋买卖合同有效，严重侵害了上诉人的合法权益。请求撤销一审判决；确认二被上诉人2003年3月6日签订的《房屋交易协议书》无效。
纪士旺辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉理由与事实不符。诉争房屋的宅基地在土地管理部门登记的使用权人是路玉和，村委会也证实房屋产权归路玉和所有，故路玉和是诉争房屋的所有权人；被上诉人买房后即对房屋进行了装修，2009年进行翻建，至今仍居住使用该房屋，上诉人称建房后方知是买房与事实不符。路玉和辩称，就是因为爱人生病，所以背着父母把房子卖了。
本院二审确认一审判决查明的事实及引证的证据。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，路全礼、冯秀兰主张二人是本案诉争房屋的实际所有人，并提交分家协议书、村委会证明等证据加以证明。但分家协议书为路全礼、冯秀兰家庭成员内部达成，无对外效力。在案尚有以路玉和为申请人的村民建房用地申请审批表、十三陵镇涧头村村委会2002年6月20日出具的证明证实路玉和为诉争房屋的实际所有人。现纪士旺作为十三陵镇涧头村村民，具备本村集体经济组织成员资格，其与纪士旺签订的《房屋交易协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。综上，路全礼、冯秀兰要求确认路玉和与纪士旺签订的《房屋交易协议书》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由路全礼、冯秀兰负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由路全礼、冯秀兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 黄晓丰
代理审判员 纪艳琼
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 王梦洁