江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3380号
原告（反诉被告）卢虹霞。
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山安绅酒店管理有限公司，住昆山开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9。
法定代表人蒋黎，系该公司执行董事。
被告（反诉第三人）昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地昆山市中山路83-85号，组织机构代码73332925-X。
法定代表人蒋黎，系该公司执行董事。
委托代理人吴景贵、王运福，江苏王建华律师事务所律师（代理上述两被告）。
本院于2013年8月13日立案受理了原告卢虹霞与被告昆山安绅酒店管理有限公司（以下简称安绅酒店）、昆山市捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利房产）房屋租赁合同纠纷一案，后被告安绅酒店提起反诉，本院依法合并审理。本案于2013年11月1日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序并于2013年12月12日进行公开开庭审理。原告本人及其委托代理人冯雨、两被告的委托代理人吴景贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卢虹霞诉称：2006年9月22日，原被告签订《租赁合同》一份，协议约定原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦-
捷利腾龙阁XXX室租赁给被告一；租期为10年，自2006年9月22日起至2016年9月21日止；被告一每三月向原告支付固定收益6780元；被告二承诺对被告一的付款义务承担保证责任；协议还就其他相关事宜作了约定。
自2011年1月起被告一开始拖欠支付租金，经原告多次催讨，被告一再三要求降低租金标准，否则拒付租金。时至今日被告一仍然未支付到期租金及滞纳金，已严重违反合同的约定，应当承担违约责任。同时，被告二亦未履行其保证人义务。故原告诉至法院，要求判令：1、被告安绅酒店立即向原告支付租金67800元（自2011年7月1日起至2013年12月31日止，6780×10）和逾期支付租金的滞纳金（暂计1000元）；2、被告捷利房产对被告安绅酒店的上述付款义务承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告安绅酒店辩称：1、2011年7月1日至2012年1月1日之间的租金被告没有支付；2、2012年1月1日以后的租金由于沈建章、谈燚等侵权导致被告承租的房屋无法持续经营，因此2012年1月1日以后的租金应当由侵权人承担；3、根据合同第八条的第一项的约定，在被告欠付租金时，原告应当以书面的方式按照合同约定的地址进行通知，在被告接到通知后的五个工作日后，方能计算滞纳金，根据合同的约定，约定的滞纳金明显过高，恳请法院据实进行调整；4、由于沈建章的侵权导致被告一无法经营，要求解除合同详见反诉状。
被告捷利房产辩称：1、在被告安绅酒店欠付租金时，原告并没有在合同约定和法律规定的时间内要求捷利房产承担担保责任，因此我们认为担保责任已经免除，2、根据合同约定，捷利房产仅仅对租赁收益承担担保责任，对违约金或者滞纳金以及实现债权的费用等不在担保范围之内。
反诉原告安绅酒店诉称：2006年反诉原告与反诉被告订立《租赁合同》，在合同中约定反诉被告应当配合反诉原告的经营管理活动，不得干扰反诉原告的正常经营，但是反诉被告却伙同其他业主将物业用砖块堵住，反诉被告已经违反合同义务，由于反诉被告的行为已经违反合同第五条第一条第五项和合同第九条之规定，反诉原告认为已经无法履行合同，要求解除《租赁合同》并要求反诉被告承担违约责任，故诉至法院，要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》；2、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告卢虹霞辩称：不同意解除合同，没有达到解除合同的约定条件和法定条件。
反诉第三人捷利房产述称：同意反诉原告意见。
经审理查明：昆山开发区前进东路1063－XXX号房屋所有权人为原告。2006年9月22日，原告与两被告签订租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-
捷利.腾龙阁XXX室涉及物业经营管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用原告名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限自2006年9月22日起至2016年9月21日止；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，按约定期向原告支付物业租赁租金，具体安排为按先用后付原则每三个月向原告支付一次物业租赁租金，共分40期支付，其中每期固定租金为6780元（该金额已经扣除原告应缴的各项税费）；被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定租金；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人；被告安绅酒店逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，或因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同；本合同中列明的地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的。原告地址为昆山市玉山镇阳光昆城XX幢XXX室，被告安绅酒店地址为昆山市开发区前进东路1063号，传真电话为0512-5772****，被告捷利房产地址为昆山市中山路83－85号，传真电话为0512-5750****、5755****。租赁合同对其他事项也作了约定。原告依约将房屋交付被告使用，被告自2011年7月1日起未向原告支付租金。
另查明：2012年1月，因被告安绅酒店未能按时支付租金，部分业主采用了拉横幅、搬砖头等方式至安绅酒店催款，被告安绅酒店至今未能经营。
上述事实有房屋所有权证、《租赁合同》、银行对账单以及原被告在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告安绅酒店、被告捷利房产签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，三方均应恪守。
本案争议焦点一“租赁合同是否应当解除”。本案中租赁合同约定“本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”。经查，因被告安绅酒店拖欠租金导致部分业主闹事致使酒店承租人退租，现实际情形被告安绅酒店认为其无法经营，故其依据合同约定行使解除权，本院予以准许。依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十六条规定“主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。”本案中，被告安绅酒店于庭审时提出要求解除租赁合同的反诉，故租赁合同应视为于该日（2013年11月1日）解除，被告安绅酒店应当将涉案房屋予以返还并支付结欠的相应租金。至于被告安绅酒店解除合同给原告造成的损失，原告可另行向其主张权利。
争议焦点二“被告安绅酒店是否结欠原告自2011年7月1日起至2013年12月31日止的租金”。2011年7月1日至2011年12月31日期间的租金被告安神酒店予以认可，但认为2012年1月起其已不再经营，故不应当承担租金。本院认为，自2012年1月起即使被告安绅酒店不再经营，但至合同解除之日涉案房屋仍由被告安绅酒店实际控制，故被告安绅酒店应当承担自2011年7月1日起至2013年11月1日期间的房屋租金63355元（6780元／期×9期＋2260元／月×1月＋75元／天×1天），2013年11月1日之后由于被告仍占用涉案房屋，故其仍应按照合同约定的标准支付原告房屋使用费至实际返还原告房屋之日止。
原告认为由于被告安绅酒店逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金。被告安绅酒店认为原告未按照租赁合同约定的送达方式地址送达催告函，故其不应承担滞纳金。原告并未提供证据证明其向被告安绅酒店发过书面催缴函，其于2013年8月13日向本院递交起诉状，故该期间前结欠的2011年7月1日至2013年6月30日的应付租金54240元的滞纳金自2013年8月19日起算。关于滞纳金计算标准，当事人约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，双方约定日万分之二的标准符合法律规定，本院予以准许。至于合同解除后被告安绅酒店应当承担的房屋使用费的支付时间本院参照合同期间内租金支付时间，故该部分滞纳金的计算方式亦参照租赁合同。
争议焦点三“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。租赁合同对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”。﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及两被告对保证方式未能明确约定，故被告捷利房产应当承担连带保证责任，另该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任，被告捷利房产的相应辩称本院予以采信。另被告捷利房产认为原告在担保期间未能向其主张权利，故其不应承担担保责任，本院认为，被告捷利房产作为保证人应是对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。现原告在部分租金到期后向被告安绅酒店主张权利，作为保证人被告捷利房产应当对被告安绅酒店结欠的到期租金承担连带清偿责任。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢虹霞租金63355元及自2013年11月2日起至被告昆山安绅酒店管理有限公司实际返还房屋之日止按月租金2260元计算的房屋占有使用费（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。
二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢虹霞逾期付款滞纳金（本金54240元，自2013年8月19日起至本判决生效之日止按日万分之二标准计算）。
二、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。
三、解除反诉被告卢虹霞与反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司、反诉第三人昆山市捷利房地产开发有限公司于2006年9月22日签订的租赁合同。
四、反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利.腾龙阁XXX室房屋返还反诉被告卢虹霞。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1520元，由两被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
反诉案件受理费40元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱晓明
代理审判员 吕 彬
人民陪审员 章静安
二〇一四年三月六日
书 记 员 张梦蕾
附页：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条【保证方式没有约定或约定不明的推定】当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条【连带责任的保证期间】连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担保证责任。但是，担保合同另有约定的除外。