河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第755号
原告（反诉被告）洛阳睿尚市场营销策划有限公司。
法定代表人党志阳，董事长。
委托代理人邸桂芬，河南君友律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）郭文选，男，汉族，1967年5月28日出生，。
原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司（以下简称睿尚公司）诉被告郭文选租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告郭文选提出反诉，本院依法组成合议庭，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告睿尚公司的委托代理人邸桂芬，被告郭文选到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）睿尚公司诉称：2014年4月17日，就洛阳市鸿诚商厦一楼37、38号铺位的租赁事宜，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，双方又于2014年5月2日签订了《经营管理服务协议》等合同。租赁合同约定被告承租原告经营的鸿诚商厦一楼37、38号铺位【53.87平方米（含公摊）】进行童装及用品业务，租期截止于2015年4月16日，月租金7541.8元，该铺位的服务管理费为538.7元／月（按10元／平方米计算），以及违约责任等条款。在该租赁合同履行过程中，被告以经营亏损为由拒绝向原告支付应当缴纳的租金、服务管理费（物业费）等行为已经违反了双方签订的《商铺租赁》第三十三条关于被告违约原告有权解除合同的约定。因被告恶意拖欠各项费用迫使原告长期负债经营，最终导致原告确实无力再继续支付鸿诚商厦（业主）的各项费用，原告不得不于2014年10月30日以《通知》的形式解除与被告的租赁合同，为了原告的合法权益，原告提起诉讼，请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的铺位租金（含租金及管理费）26127元，承担逾期付款违约金3919元（按月租金的日5‰计算至2014年10月30日），赔偿原告的装修损失13647元，承担因原告涉诉而支付的律师费1000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）郭文选辩称：反诉人与睿尚公司于2014年4月17日签订了《商铺租赁合同》，睿尚公司于5月2日将铺位交于反诉人进行装修，双方又签订了《铺位装修管理协议》和《铺位经营管理协议》等合同。合同约定租金交三押一，5月14日装修完毕，5月17日开始经营，7月10日为起租日。这时商场的入户率不足60%，因商场管理运营不善，致使生意惨淡，几乎无营业额。由于商场没有大门，8月18日开始装修大门历时17天，期间大门封闭。9月9日，美容院毁容事件后，由于商场处理不当，造成顾客将商场的大门堵住，无法进出，历时15天。10月初，商场又以整顿为由逼走8家商户，这时商场商户已不足40%，商场陷入绝境。反诉人多次要求就管理问题进行沟通，被反诉人置之不理。10月23日，睿尚公司通知反诉人10月25日前到账务室缴费，可是鸿诚商厦与被反诉人于10月21日解除租赁合同，已构成违约，因此，睿尚公司的诉讼请求是不成立的，睿尚公司违约在先，因其违约行为造成反诉人无法继续经营，并给反诉人经营造成巨大损失。
反诉原告（被告）郭文选诉称：被反诉人睿尚公司展示与鸿诚商厦签署的长达10年的合同后，反诉人于2014年4月17日与睿尚公司就洛阳市鸿诚商厦一楼37、38号铺位签订了《商铺租赁合同》，5月2日将铺位交接，双方又签订了《铺位装修管理协议》和《铺位经营管理协议》等合同，反诉人进行童装及用品的经营。租赁期截止2015年4月16日，月租金7541.8元，管理服务费538.7元／月，租金形式交三押一，起租日为7月10日。反诉人在开始经营时，商场的入户率不足60%，由于空铺较多，商场管理者经营不当，造成商场顾客稀少，生意惨淡。由于商场没有大门，8月18日开始装修大门历时17天，期间大门封闭，商场门口无显示正常营业的明显标志，造成原本冷清的商场更加惨淡。9月9日，美容院毁容事件后，由于商场管理者处理不当，造成顾客将商场的大门堵住，商场经营处于停顿状态，期间商管消失，历时15天。10月初，商场又以整顿为由逼走8家商户，这时商场商户已不足40%，商场陷入绝境。反诉人多次要求就管理问题进行沟通，被反诉人置之不理。10月25日，商管一夜蒸发，10月30日，鸿诚商厦持有10月21日与被反诉人解除合同通知要求反诉人离开，导致反诉人蒙受巨大损失。被反诉人在无任何通知的情况下私自解除与鸿诚商厦的合同，属严重违约，给反诉人经营造成巨大损失，反诉人请求判令撤销反诉人与被反诉人所签《商铺租赁合同》及附随的《装修管理协议》、《经营管理服务协议》，判令被反诉人赔偿反诉人装修损失21010元、返还反诉人的押金7541.8元，本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告（原告）睿尚公司辩称：对郭文选的反诉不予认可，反诉人拖欠租赁费的行为导致原告与业主方租赁合同终止。使得被反诉人投入的大笔装修资金及支付给业主方的租赁费无法收回，反诉人应为此承担赔付被反诉人的责任。反诉人装修损失远没有其诉求那么多，由于其过错在先，其应当为其拖欠租金的行为承担相应的损失。反诉人与被反诉人在合同中约定如反诉人逾期缴纳租金则全部的保证金不予退还，且被反诉人有权向反诉人主张赔偿损失的权利，为此，反诉人反诉请求不应得到支持。
经审理查明：2013年11月15日，睿尚公司与洛阳鸿诚百货有限公司（以下简称鸿诚公司）签订《洛阳鸿诚商厦一楼商业区租赁合同》一份，鸿诚公司将其位于洛阳市西工区鸿诚商厦一楼的商业场地出租给睿尚公司由其投资改造后作为“潮区”之特色的商业运营模式对外招商（招租），租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。双方约定自计租日起租赁年度内的起始租金为182万元／年。鸿诚公司向睿尚公司交付租赁场地后，2013年12月5日，睿尚公司就“鸿诚商厦一楼太古仓招商项目”与洛阳市坤德霖装饰设计有限公司（以下简称坤德霖装饰公司）签订装饰工程施工合同，委托坤德霖装饰公司对该项目进行了装饰装修。同年8月14日，睿尚公司又委托坤德霖装饰公司对鸿诚商厦一楼商场西门进行了改建装修。
睿尚公司对“鸿诚商厦一楼太古仓招商项目”装修后开始以睿尚-
太古仓的名号对外招商。2014年4月17日，睿尚公司与郭文选签订《商铺租赁合同》，郭文选租赁鸿诚商厦一楼37、38号铺位用于经营童装及用品，该铺位建筑面积为53.87平方米，合同约定租赁期限一年，自2014年4月17日起至2015年4月16日止。租户必须在睿尚公司所公布之开业日期开业，唯上述开业日期为暂定日期，正式开始日期以睿尚公司视工程进度另行以书面形式公布为准，一切租赁期、装修期、免租期、起租日等将按此公布日期提前或顺延。每月租金为7541.8元，按季支付，每月月租最迟于当月月初的第五日或之前支付。租赁保证金7541.8元，相当于一个月租金，租户应于签署合同当日缴清。预付款22625.4元，相当于三个月租金，租户应于签署本合同前缴清。管理服务费538.7元（10元每平方米）每月。租户逾期支付租金或管理服务费达十五天以上的均视为违约，睿尚公司有权选择提前解除合同并要求租户赔偿遭受的一切实际损失（包括但不限于租金损失及违约金），每逾期一日，按每月租金的5‰支付违约金。2014年4月17日，郭文选向睿尚公司预付三个月的租金并缴纳相当于一个月租金的租赁保证金7541.8元。2014年5月2日，睿尚公司与郭文选又签订《经营管理服务协议》一份，就鸿诚商厦一楼铺位管理服务事宜进行了约定，约定的服务期限为一年，自2014年5月2日至2015年5月1日，管理服务费538.7元／月（10元／平方米），保证金1077.4元。郭文选向睿尚公司交纳了五至九月的物业管理费，管理服务费交至2014年10月2日。睿尚公司于2014年3月28日宣布太古仓开业，但商户们认为睿尚公司自太古仓开业后因经营状况不好一直实际养商政策，郭文选提交《2014年7月睿尚.太古仓养商政策（暂行）》（复印件）一份，其认为根据睿尚公司向商户们发送的该养商政策，睿尚公司给商户们的免租期至2014年7月10日。后因经营不善，2014年10月30日，睿尚公司与鸿诚公司联合向太古仓商户发布通知一份，称双方租赁合同已于2014年10月21日终止，原太古仓商户于2014年11月5日前与太古仓办理终止租赁合同相关事宜，鸿诚公司将于2014年11月6日前收回租给睿尚公司的经营场地，凡愿留下继续经营的商户，可与鸿诚公司联系，不愿继续经营的，则务必于11月16日前撤出经营场地，逾期鸿诚公司将按无主物品处理。郭文选称2014年11月底其正式从太古仓撤离。
本院认为：睿尚公司与郭文选签订的《商铺租赁合同》及《经营管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告郭文选要求判令撤销其与睿尚公司签订的《商铺租赁合同》及附随的装修管理协议、《经营管理服务协议》，没有依据，本院不予支持。在双方合同终止之前，原、被告双方应当按照双方合同约定承担相应的义务，原告应当尽到商场管理义务，被告郭文选应当按照合同约定向原告缴纳合同终止之前的租金及管理服务费。因在双方在租赁过程中，太古仓经营状况不佳，有睿尚公司管理不到位的问题，也有租户们拖欠租金行为，因此，造成双方合同解除的过错不能全部归咎于睿尚公司，双方均有过错，睿尚公司也已经通过养商政策予以弥补，因此，对于拖欠租金、管理服务费的违约金部分本院不予支持，对于原、被告双方各自的装修损失，各自自行承担。
2014年10月30日，睿尚公司与鸿诚公司联合发布通知宣布双方《洛阳鸿诚商厦一楼商业区租赁合同》于2014年10月21日终止，要求太古仓商户于2014年11月5日前与太古仓办理终止租赁合同相关事宜，鸿诚公司将于2014年1月6日前收回经营场地。从收到该通知起，即2014年10月30日，太古仓商户与睿尚公司的《商铺租赁合同》及《经营管理服务协议》也相应终止。关于起租时间，原、被告双方存在争议，虽然商户们提交的关于养商政策的通知睿尚公司不予认可，鉴于该通知商户们人手均有，且根据太古仓的经营状况，本院对养商政策的事实予以认定，据此通知的内容睿尚公司给商户们的免租期应至2014年7月10日，即从太古仓开业至2014年7月10日，商户无须向睿尚公司缴纳租金。从2014年7月11日开始，商户应当向睿尚公司缴纳租金。从《经营管理服务协议》签订之日起商户应当向睿尚公司缴纳管理服务费。郭文选已缴纳三个月的租金、相当于一个月租金的租赁保证金，管理服务费（包含押金）交至2014年10月2日，从2014年10月11日起被告郭文选开始拖欠租金，其缴纳的租赁保证金直接扣除作为租金，睿尚公司还应退还郭文选10天租金，即2514元（7541.8元／30天×10天）。郭文选管理服务费（包含押金）交至2014年10月2日，尚欠睿尚公司28天物业管理费计503元（538.7／30×28天）。睿尚公司主张因涉诉而支付的律师费1000元，但未提供证据，本院不予支持。郭文选主张的装修损失仅提供装修明细，并未提供相应的发票或实际产生该费用的其他证据，故其装修损失本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告郭文选铺位租金2514元。
二、被告郭文选于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司管理服务费503元。
三、上述第一、二项抵扣后，限原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告郭文选2011元。
四、驳回原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告郭文选的反诉请求。
如原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费920元，由原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司承担，反诉受理费260元，由被告郭文选承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘伟国
代审判员 张 露
陪 审 员 王小刚
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 江嘉鑫