福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）安民初字第2941号 原告恒禾置地（安溪）发展有限公司，住所地：安溪县参内乡河滨北路****楼。组织机构代码：55321043-8。 法定代表人周永伟，系该公司董事长。 委托代理人汪卫峰，系该公司职员。 被告王文材，男，1983年5月22日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。 原告恒禾置地（安溪）发展有限公司与被告王文材商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年4月28日提起诉讼，本院于同日立案受理，并于同年7月7日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审结束后，原告书面申请庭外调解，并于2016年5月11日以双方无法达成和解协议，书面申请本院进行判决。原告恒禾置地（安溪）发展有限公司的特别授权代理人汪卫峰到庭参加诉讼，被告王文材经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒禾置地（安溪）发展有限公司诉称，2013年11月2日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件，合同编号为：201311020004，以下统称购房合同）。合同约定：①由被告向原告购买址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美9#A1001室，建筑面积为247.96平方米；②房屋的合同总价款为人民币1579297元。被告应于合同签订之日支付购房首付款人民币479297元，余款人民币1100000元由被告以银行申请按揭（抵押）贷款方式支付；③被告以按揭贷款方式付款的，如有任何导致贷款机构追究原告按揭保证责任的，原告有权解除购房合同。自原告履行保证责任之日起7日内，被告应赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按购房合同总价款的20%支付违约金（补充协议第四条第七款）。原告有权在退还被告购房款前将前述违约金及费用先行予以扣除。合同确认解除之日起10日内，双方应共同到房管部门办理原合同注销备案登记、注销预告登记手续等。 合同签订后，原告已依约履行合同，被告按约支付了全款1579297元［其中人民币1100000元系由通过中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称工行）办理按揭贷款方式支付的］。2015年4月6日，工行向原告发送《催收通知书》，告知被告截至2015年4月5日，已连续3期未按约定还款，共拖欠工行24798.4元，要求原告在收到本函后督促被告还款或承担连带保证责任。”为此，原告多次催告被告尽快偿还借款，但被告置之不理，致使工行通知被告贷款提前到期，并要求原告承担担保责任。2015年4月27日，工行从原告账号中直接扣划人民币1117809.78元代被告偿还尚欠借款本息。被告的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决：①确认解除原、被告双方于2013年11月2日签订的合同编号为201311020004的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件；②.被告立即偿还原告代被告偿还的工行借款本息1117809.78元及利息损失（自代偿之日起计至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算）；③.被告立即配合原告办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美9#A1001室房屋的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件）的备案登记及预告登记撤销等手续；④.被告按总购房款的20%（即人民币315859.4元）向原告支付违约金；⑤.被告承担本案的诉讼费用。 被告王文材未作书面答辩。 原告恒禾置地（安溪）发展有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、原告的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的基本情况及其诉讼主体资格。 2、被告的身份证复印件，证明被告的基本情况及其诉讼主体资格。 3、安预售（2012）第006号《商品房预售许可证》复印件一份，证明原告已取得销售诉争房屋的资格，有权销售诉争房屋。 4、《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件，合同编号为201311020004）复印件一份，证明2013年11月2日，被告与原告签订合同编号为201311020004的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件）及合同约定的内容等。 5、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》复印件一份，证明2015年4月6日，工行向原告发送《催收通知书》，告知被告截至2015年4月5日，已连续3期未按约定还款，共拖欠工行24798.4元，要求原告在收到本函后督促被告还款或承担连带保证责任的事实。 6、《贷款逾期通知书》及扣款凭证复印件各一份，证明2015年4月27日，工行通知原告，因被告在工行办理的《个人购房借款/担保合同》未依合同约定还款，根据《个人购房借款/担保合同》等协议的约定，要求原告承担连带担保责任，并于同日从原告账号中扣划人民币1117809.78元代被告偿还尚欠借款本息。 7、《通知函》及《国内特快专递邮件详细单》复印件各一份，证明原告于2015年4月27日致函被告，告知解除诉争合同、要求被告支付违约金、偿还代偿款项，该函件已于2015年4月29日送达给被告的事实。 8、扣款凭证复印件一份，证明原告代被告偿还欠款人民币1084392.94元的事实。 本院认为，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为被告自愿放弃举证、质证的权利。原告提供的上述证据，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。 被告王文材未提供任何书面证据。 经庭审举证、认证，本院对本案主要事实作如下认定： 被告王文材于2013年11月2日向原告恒禾置地（安溪）发展有限公司购买其开发的址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美9#A1001室，双方并签订合同编号为201311020004的《商品房买卖合同》及补充协议。合同及补充协议约定：房屋总价款为人民币1579297元，付款方式为合同签订当日支付首付款人民币479297元，余款人民币1100000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；……被告以按揭贷款方式付款的，如有任何导致贷款机构追究原告按揭保证责任的，均构成买受人违反本协议，原告有权解除购房合同。自原告履行保证责任之日起7日内，被告应赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按购房合同总价款的20%支付违约金。购房合同签订后，被告王文材依合同约定支付给原告购房首付款人民币479297元，并就其余购房款人民币1100000元，通过工行办理按揭贷款，并由原告作为保证人提供按揭保证。按揭保证合同签订后，工行依贷款合同约定将该款项人民币1100000元支付给原告。2015年4月6日，工行致函原告告知至2015年4月5日，被告已连续3期未按约定还款，共拖欠贷款人民币24798.4元，责令原告在收到通知后督促被告还款或承担连带保证责任。2015年4月27日，工行依约定从原告账户中直接扣划人民币1117809.78元（其中本金1091687元、利息26122.78元）代被告偿还尚欠的借款本息。原告于2015年4月29日向被告发出通知函，通知被告解除合同、承担违约金及在接到通知函之日起10日内配合办理撤销备案登记及预告登记等，但被告均未履行。原告于2015年4月28日诉至本院。 另查，原、被告涉争房产已被司法机关查封。 综上所述，本院认为，原告恒禾置地（安溪）发展有限公司具有出售诉争房产所在楼盘的预售资质，其与被告王文材所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。合同签订后，被告王文材按合同约定将购房首付款交付给原告恒禾置地（安溪）发展有限公司，而原告也基于交易习惯，为被告所办理的银行按揭贷款承担担保责任。由于原、被告双方所签订的《补充协议》明确约定“买受人（被告）如有任何导致贷款机构追究出卖人（原告）按揭保证责任的行为，均构成买受人违反本协议，原告有权解除原合同及本协议”，现因被告王文材逾期偿还按揭贷款，导致银行直接追究出卖人（原告）的按揭保证责任，从原告的银行账户扣取被告王文材所欠的贷款数额，故原告诉求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，显然符合法律规定，本院依法予以支持。根据合同法规定的附随义务，被告本应配合原告办理撤销备案登记及预告登记等手续，但鉴于目前诉争房产处于被法院查封、冻结状态，存在办理撤销障碍，故被告应在具备办理撤销条件之时协助原告办理该房产有关的撤销手续。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告恒禾置地（安溪）发展有限公司应在合同解除后，将已收取的购房首付款人民币479297元及已通过工行支付给原告的购房款人民币8313元返还给被告王文材，但应扣除原告基于担保责任被工行扣划的为被告垫付的贷款利息人民币26122.78元（即479297﹢8313﹣26122.78﹦461487.22元）。其次，原告诉求被告应支付违约金的问题。依合同约定，买受人若违反，出卖人（原告）有权解除本合同，被告并应按购房合同总价款的20%支付违约金，但本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上原告又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条规定，对原告诉求被告王文材支付的违约金，本院依法按购房总价款的8%予以保护，即被告应支付给原告违约金人民币126343.76元（1579297×8%）。第三，关于原告诉求被告立即偿还原告代被告偿还的工行借款本息1117809.78元及利息损失（自代偿之日起计至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算）的问题。因双方签订的合同已解除，不存在被告应再偿还给原告上述款项，原告之诉求于法不符，本院不予支持。综上，原告及其代理人的合法有据意见，本院予以采纳。被告王文材经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告恒禾置地（安溪）发展有限公司与被告王文材于2013年11月2日签订的合同编号为201311020004号的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、相关附件于本判决生效之日起解除。 二、被告王文材应在具备办理撤销条件之日起10日内协助原告恒禾置地（安溪）发展有限公司办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美9#A1001室房屋的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件）备案登记及预告登记撤销等手续。 三、原告恒禾置地（安溪）发展有限公司应在办理撤销备案登记及预告登记等手续之日起15日内返还给被告王文材购房款人民币461487.22元。 四、被告王文材应在办理撤销备案登记及预告登记等手续之日起15日内支付给原告恒禾置地（安溪）发展有限公司违约金人民币126343.76元。 五、驳回原告恒禾置地（安溪）发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19014元，由原告恒禾置地（安溪）发展有限公司负担2014元，被告王文材负担17000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林清艺 人民陪审员  谢伟良 人民陪审员  林东宣 二〇一六年五月十一日 书 记 员  李裕鹏 附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。