贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0403民初1085号
原告：田洪忠，女，1969年9月13日出生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市平坝区。
委托诉讼代理人：雷毅、付庆华，贵州贵黄叶律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。
被告：佳安琴，女，1965年10月8日出生，回族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市平坝区。
被告：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区南华路37号三楼。统一社会信用代码：91520402697502632P。
法定代表人：徐啟林，职务：该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ玲，贵州韬励律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告田洪忠与被告佳安琴、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫房开公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法由审判员陈优海与人民陪审员廖碧虹、何萍组成合议庭适用普通程序，法官助理刘茜协助办案，书记员吴倩担任法庭记录，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告田洪忠的委托诉讼代理人雷毅、付庆华，被告金鑫房开公司的委托诉讼代理人ＸＸ玲到庭参加了诉讼，被告佳安琴经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）黔0403执异5号执行裁定。2、确认被告金鑫房开公司对位于安顺市平坝区××大厦××单元××号房屋不享有所有权。3、准予对位于安顺市平坝区××大厦××单元××号的房屋恢复执行。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告佳安琴民间借贷纠纷一案，经本院审理于2015年7月12日依法作出（2015）平民初字第274号民事判决，判决佳安琴偿还原告借款525000元。佳安琴不服一审判决上诉至安顺市中级人民法院，安顺市中级人民法院于同年12月6日作出（2015）安市民终字第685号民事判决，驳回上诉，维持原判。因佳安琴未按判决书履行还款义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法查封佳安琴名下位于安顺市平坝区××大厦××单元××号房屋。被告金鑫房开公司对此提出执行异议，主张其已于2014年2月14日与佳安琴签订了《商品房买卖合同解除协议》，所涉房屋不是佳安琴的财产，请求本院解除对涉案房屋的查封。本院经审查后，作出（2017）黔0403执异5号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告对执行裁定不服，遂提起执行异议之诉。原告认为，佳安琴与金鑫房开公司签订的《商品房买卖合同解除协议》未生效，且该协议不发生物权变动的法律效力。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不产生法律效力。由于佳安琴与金鑫房开公司未办理房屋变更登记手续，故涉案房屋权属未变更。同时，双方签订的《商品房买卖合同解除协议》不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院对涉案房屋中止执行是错误的，应予恢复执行，故而提出前述诉请。
被告佳安琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及有关证据。
被告金鑫房开公司辩称，本院（2017）黔0403执异4号执行裁定正确，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1、金鑫房开公司已于2014年2月14日与佳安琴办理了解除房屋买卖手续，涉案房屋已不是佳安琴名下财产。2、金鑫房开公司从2013年10起开始代佳安琴偿还银行按揭贷款，有相关凭证及法院调解书为证，房屋买卖合同关系变更是不争的事实。3、根据物权法关于预告抵押登记期限的规定，由于涉案房屋未在三个月内办妥正式的产权登记，故预告登记已失效。
经依法审理查明：原告田洪忠与被告佳安琴及案外人徐冬英民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月12作出（2015）平民初字第274号民事判决，判决佳安琴偿还田洪忠借款525000元，案外人徐冬英承担连带清偿责任。佳安琴、徐冬英不服一审判决提起上诉，安顺市中级人民法院于同年12月6日作出（2015）安市民终字第685号民事判决，驳回上诉，维持原判。因佳安琴、徐冬英未履行还款义务，原告田洪忠向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2016）黔0403执63号执行裁定，对被告佳安琴预告登记的房产即坐落于安顺市平坝区××大厦××单元××号房屋(预告登记证明号：1301396）予以查封。被告金鑫房开公司以其与佳安琴已就所涉房屋办理了退房手续、该房已不属于佳安琴所有为由，向本院提出执行异议。本院于2017年5月3日作出（2017）黔0403执异5号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告田洪忠不服执行异议裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
同时查明，2013年5月22日，被告佳安琴购买了被告金鑫房开公司开发的位于平坝区××大厦××单元××商铺一间，双方为此签订了《商品房买卖合同》，并向贵州银行股份有限公司平坝县支行（以下简称“贵州银行平坝支行”）申请办理了银行按揭贷款，佳安琴提供所购商铺作为借款抵押担保，在房管部门办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记。同年10月24日，佳安琴以所购商铺面积存在争议且双方无法达成合意为由，向金鑫房开公司申请退房。同日，佳安琴与金鑫房开公司就退房相关事宜签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方同意解除前述《商品房买卖合同》，金鑫房开公司退还佳安琴已支付的购房首付款及银行按揭贷款。对于金鑫房开公司已收取的银行按揭贷款，佳安琴同意由金鑫房开公司继续使用1年，从2013年8月12日起至2014年8月12日止。协议签订后，金鑫房开公司有权自行占有、使用、收益、处分所涉商铺，佳安琴不得再对该商铺提出任何请求。从2013年10月起，上述金鑫大厦1单元2层1号商铺所涉的银行按揭贷款一直由金鑫房开公司代为偿还。2016年10月13日，贵州银行平坝支行以佳安琴、金鑫房开公司等为被告，向本院提起民事诉讼，要求偿还按揭贷款本息。该案经本院主持调解，作出（2016）黔0403民初1562号民事调解书，确认佳安琴所欠贵州银行平坝支行按揭贷款本息，金鑫房开公司自愿按月代为偿还，直至还清为止。
另查明，截止本案一审辩论终结前，涉案商铺的预购商品房预告登记未发生变更，预告登记权利人为佳安琴、樊凤黔（系佳安琴的丈夫），登记日期2013年7月10日，登记证号为：平房预城关镇字第Y1301395号。
认定上述事实的依据有：原、被告的当庭陈述，本院（2015）平民初字第274号民事判决、（2016）黔0403执63号执行裁定、（2017）黔0403执异5号执行裁定、（2016）黔0403民初1562号民事调解书，安顺市中级人民法院（2015）安市民终字第685号民事判决，佳安琴的《退房申请》，《商品房买卖合同补充协议》，金鑫房开公司的《其他应付款明细账》、收款收据、银行业务凭条、凭证，抵押权预告登记证书、不动产登记资料查询结果证明等。
本院认为，本案的争议焦点是：被告金鑫房开公司对争议的商铺是否享有足以阻却执行的实体权利。根据查明的事实，2013年10月24日，被告佳安琴已将涉案商铺退给金鑫房开公司，该商铺所涉的银行按揭贷款亦由金鑫房开公司负责偿还。那么，在商铺预告登记的权利主体未变更的情况下，佳安琴与金鑫房开公司签订的《商品房买卖合同补充协议》是否发生物权变动的法律效力，这是本案需要解决的问题。根据物权法规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，在预告登记期间，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。本案中，佳安琴购买涉案商铺后因商铺面积争议未能与金鑫房开公司达成一致意见，故而自愿提出退房申请，双方为此达成退房协议。经查，该协议是各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，协议及之后的履行行为已改变了物权原有的基础法律关系。佳安琴作为涉案商铺预告登记的权利人，其物权请求权因退房行为已丧失权利基础，金鑫房开公司才是涉案商铺的真正权利人。
关于原告主张被告佳安琴通过预告登记取得涉案商铺排他性物权，具有公示效力，未经依法变更，该权利具有对抗第三人请求的观点。本院认为，这需要正确理解登记与不动产物权变动的关系。在严格贯彻法律关于登记制度规定的同时，还需要根据案件的实际情况合理确定物权归属。从权利本质而言，私权利本来就是权利人的，不能将之理解为财产权是政府登记赋予的，登记只是政府部门的确认，预告登记证书是权利的外在表现形式，仅具有推定的证据效力。在当事人有足够的证据证明其系真正的权利人时，应当否定登记证书记载的权利状态，支持物权权利人的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的相关规定，也秉持这一立场。因此，对原告所持观点，本院不予采信。
关于原告主张涉案商铺预告登记未变更的不利后果，应由被告金鑫房开公司承担的观点。本院认为，被告佳安琴作为涉案商铺的预告登记权利人，为申请办理银行按揭贷款，继而又将该商铺预告抵押登记给贵州银行平坝支行，后者则成为抵押预告登记的权利人。因此，可以说抵押权预告登记是在房屋预告登记的基础上派生出来的登记制度，目的在于保证当预告登记的房屋能够进行不动产登记时，权利人能够要求预告登记义务人为其办妥正式的抵押登记（即办理他项权证书），从而取得对登记房屋的优先受偿权。本案中，佳安琴与金鑫房开公司就涉案商铺达成的退房协议，对贵州银行平坝支行不产生法律效力。虽然贵州银行平坝支行事后经本院组织调解，确认金鑫房开公司代佳安琴偿还按揭贷款的事实，但其为保证借贷资金安全，自然不会放弃对涉案商铺抵押担保的权利，这也是涉案商铺预告登记未能变更的主要原因，符合客观常理。因此，原告的该项主张无法律依据，本院亦不予采信。
综上，被告金鑫房开公司对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益。故，对原告田洪忠的诉请，依法应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告田洪忠的诉讼请求。
案件受理费60元，由原告田洪忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费60元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈优海
人民陪审员 廖碧虹
人民陪审员 何 萍
二〇一七年十月二十五日
法官 助理 刘 茜
书 记 员 吴 倩