福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初5177号 原告：丁沙沙，男，1983年8月3日出生，回族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王成辉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告：佘英妮，女，1981年8月17日出生，香港居民，住香港特别行政区。 被告：佘传信，男，1983年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，福建九信律师事务所实习律师。 被告：施雅晖，女，1983年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，福建九信律师事务所实习律师。 原告丁沙沙与被告佘英妮、佘传信、施雅晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。丁沙沙及其委托诉讼代理人王成辉、佘英妮、佘传信、施雅晖及佘传信、施雅晖的共同委托诉讼代理人韦继升、姜颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁沙沙向本院提出诉讼请求：1.佘英妮、佘传信、施雅晖共同向丁沙沙支付双倍定金差额40万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕之日止；2.佘英妮、佘传信、施雅晖赔偿丁沙沙中介费损失82050元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕之日止。事实与理由：佘英妮、佘传信、施雅晖出售位于厦门市思明区的房产，并与丁沙沙达成房产买卖协议，约定将上述房产出售给丁沙沙，双方约定了总价款及支付的方式与时间等，丁沙沙依约向三被告支付40万元的定金，三被告亦已确认收到，现三被告告知丁沙沙不继续履行合同，明确违约，但仅向丁沙沙返还了40万元定金，未双倍返还定金，也未按协议约定支付违约金。丁沙沙与三被告签订的房产买卖协议合法有效，丁沙沙已经履行交付定金义务，三被告违反协议应当承担违约责任。 佘英妮辩称，1.佘英妮未口头或书面授权佘传信、施雅晖签订房屋买卖合同，且事后不予追认，房产买卖合同无效。房屋买卖合同属于要式合同，授权或追认应当以书面方式，否则无效。佘英妮从未书面授权佘传信及施雅晖出售厦门市思明区房产，也未对佘传信、施雅晖签订合同的行为予以追认，房产买卖协议无效。佘英妮仅是交代佘传信、施雅晖对讼争房屋进行委托出售，寻找买家，但并未口头或书面授权佘传信、施雅晖签订合同及确认相关交易流程，也对佘传信、施雅晖签订的合同的内容及交易流程不知情。事后知情后，佘英妮已于2017年2月21日明确表示不认可。因此，房产买卖协议并未生效，合同约定的定金及违约金条款不发生效力。2.丁沙沙未尽审查义务，自身存在过错，应承担相应责任。丁沙沙职业为律师，对法律知识及合同条款比一般普通人更了解，但签约的时候却未要求佘传信、施雅晖提供相关授权证明即签订合同，丁沙沙自身未尽谨慎审查义务，存在过错，应承担相应责任。3.丁沙沙支付定金的行为系单方行为，定金罚则不生效。定金合同属于双务合同，丁沙沙未经佘英妮同意擅自支付定金的行为系单方行为，佘英妮事后已将定金退回，明确表示不接受定金条款，丁沙沙要求佘英妮赔偿40万元定金请求缺乏依据。4.丁沙沙主张的中介费损失没有相关转账凭证及发票予以佐证，且佘英妮次日就告知丁沙沙不认可合同，合同不成立，无需支付中介费。 佘传信、施雅晖共同答辩称，1.佘传信、施雅晖与丁沙沙签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，且事后未得到佘英妮的追认，房屋买卖合同不发生效力。丁沙沙系律师，对于法律知识及合同条款比一般普通人有更高的认识。其在佘传信、施雅晖未提供相关书面授权委托书也未得到佘英妮其他方式授权的情况下，就和佘传信、施雅晖签订合同，未尽谨慎审查义务，其自身存在过错，应对过错承担相应责任。2.房屋买卖合同未生效，丁沙沙要求佘传信、施雅晖承担违约责任双倍定金差额40万元不能成立。如上意见，房屋买卖合同未生效，定金及违约金责任条款不发生效力。丁沙沙两次支付定金都是单方行为，第一笔定金未取得产权人同意，第二笔定金在明知产权人不同意的情况下仍支付，定金罚则不生效。即便佘传信、施雅晖需承担责任，也仅承担缔约过失责任，而非违约责任。3.丁沙沙已提出终止交易并退还定金的要求且未附其他条件，在佘传信、施雅晖按其要求积极履行后，其另行主张其他赔偿不应得到支持。丁沙沙在与佘传信、施雅晖的交流短信中已表明退还他已付定金20万元即可，合同不再履行，佘传信、施雅晖收到后表示同意，双方已达成解约及解约条件的合意。佘传信、施雅晖按照丁沙沙的要求退还了定金，积极配合履行，不应再承担其他责任。4.丁沙沙主张佣金损失没有法律依据。本案房屋买卖合同并未成立生效，丁沙沙支付佣金没有法律依据。且丁沙沙支付佣金没有转账凭证及发票，已经实际支付佣金的证据不足。 丁沙沙围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议书》、《转账记录》、《收据》、《短信截图》、《录音及文字资料》，佘英妮围绕答辩意见提交了《微信群聊记录》、《转账记录》、《丁沙沙朋友圈截图》等证据，佘传信、施雅晖提交了《短信记录》、《丁沙沙工作简历》、《丁沙沙微信主页及部分朋友圈截图》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月19日，佘传信、施雅晖以佘英妮代理人的身份与丁沙沙、厦门市置强房产营销策划代理有限公司签订一份《房产买卖协议》，约定：佘英妮作为出售方（甲方），丁沙沙作为购买方（乙方），厦门市置强房产营销策划代理有限公司作为中介方（丙方）。甲方同意将坐落于厦门市思明区房产出售给乙方，成交价为325万元。定金分两次支付，2017年2月19日支付定金20万元，在甲方佘英妮做全权委托公证给佘传信当日支付20万元。甲乙双方约定由乙方支付居间服务费81250元。同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付800元。以上费用必须在签订协议时支付。甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费。无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款凭据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为。 《房产买卖协议》签订当日，丁沙沙向佘英妮名下银行卡转账支付定金20万元，佘英妮名下银行卡信息由佘传信、施雅晖提供。合同签订之时，佘传信、施雅晖持有所交易房产的产权证原件及佘英妮的银行卡。 2017年2月24日，厦门市置强房产营销策划代理有限公司向丁沙沙开具一份收据，载明收取丁沙沙中介费81250元及代办费800元。 2017年3月10日，佘英妮与丁沙沙电话联系，通话中，佘英妮表示她是让佘传信卖房子，但是没有书面授权给他，合同要等其回来签订。合同其自始至终都没有看过，这样的条款其是不同意的。2017年3月11日，佘传信与丁沙沙短信联系，丁沙沙发送短信“既然你们不想卖了，那就再把20万定金还给我。你们耽误我太多事情了。够没意思的”、“其他事情你再和你姐姐商量”。佘传信回复“好的，我跟她说把那天的20万元先转给你。耽误你不好意思了”。同日，丁沙沙转账支付20万元至佘英妮账户。 另查明，佘英妮账户收取的40万元款项均已返还丁沙沙。丁沙沙及佘英妮、佘传信、施雅晖均确认佘英妮系佘传信的姐姐，佘传信与施雅晖系夫妻关系。丁沙沙主张佘传信系厦门市思明区房产的共有权人，故佘传信及施雅晖应共同承担合同责任。 审理中，丁沙沙向本院申请证人池某、张某出庭。池某陈述证言的主要内容为：其系厦门市置强房产营销策划代理有限公司的工作人员。佘传信、施雅晖与丁沙沙签订的《房产买卖协议》由其居间促成。合同签订当时，佘传信与佘英妮多次通话，打了六七次电话。佘传信打电话时到外面打，遇到不清楚的问题就由其接过电话向佘英妮解释。张某提供证言主要内容为：其系厦门市置强房产营销策划代理有限公司的工作人员，佘传信、施雅晖与丁沙沙签订《房产买卖协议》时其在场，其经理池某当天有与佘英妮通过电话。 丁沙沙主张上述证人证言可以证明丁沙沙与佘传信、施雅晖签订合同时与佘英妮保持联系且取得佘英妮的授权。佘英妮质证认为，证人陈述不属实，签合同的时候九点半左右佘传信有给其打过一次电话，中介把电话接过去告诉佘英妮其是外籍人员，卖房比较复杂，其明确告知中介具体情况由其弟弟佘传信与买方协商，具体情况其再确认。佘传信、施雅晖质证认为，证人陈述的事实与佘英妮陈述的事实不一致，佘英妮陈述属实。 本院认为，佘传信、施雅晖以佘英妮代理人的身份与丁沙沙签订《房产买卖协议》，佘英妮对于其委托佘传信出售房屋的事实予以认可，且在佘传信、施雅晖与丁沙沙签订合同的当时，佘传信、施雅晖持有所出售房产的产权证原件及佘英妮名下银行卡，结合佘传信在协商买卖事宜的过程中仍与佘英妮保持电话联系以及佘英妮与佘传信的姐弟关系，丁沙沙在签订合同时有理由相信佘传信及施雅晖签订房产买卖协议取得了佘英妮的授权。即便佘英妮及佘传信、施雅晖约定具体合同条款应最终由佘英妮确认并由佘英妮签订合同，佘传信、施雅晖的代理行为仍为有效，讼争《房产买卖协议》依法约束佘英妮与丁沙沙。佘传信、施雅晖系以代理人的身份签订合同，丁沙沙以佘传信系讼争房屋的共有权人为由主张佘传信、施雅晖亦应承担合同责任缺乏依据。 佘英妮在2017年3月10日与丁沙沙的通话中明确表示不同意讼争《房产买卖协议》，且退还了丁沙沙支付的购房款项，已明确表示不履行合同，构成违约，丁沙沙要求佘英妮承担违约责任符合法律规定。《房产买卖协议》约定了二次定金的支付时间，丁沙沙于2017年2月19日转账支付佘英妮的20万元符合双方《房产买卖协议》关于定金的约定，佘英妮以其不予认可为由主张定金合同不成立缺乏依据。丁沙沙2017年3月11日转账支付佘英妮的20万元系在佘英妮明确表示不同意《房产买卖协议》的情况下支付的，且合同约定的定金支付条件尚未成就，丁沙沙提前支付款项与合同约定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的债务人可以提前清偿债务的情形，现佘英妮拒绝接受该20万元款项，关于该20万元的定金合同并未生效。如上分析，丁沙沙实际交付的定金为20万元，其有权要求佘英妮支付双倍定金差额20万元。 关于丁沙沙主张的中介费损失82050元，丁沙沙已根据双方《房产买卖协议》的约定提供了中介方厦门市置强房产营销策划代理有限公司出具的收据，对于其支付中介费及代办费82050元的事实本院予以认定。丁沙沙有权向佘英妮追偿中介费及代办费损失82050元。 另，丁沙沙支付的前述双倍定金差额及中介费损失属佘英妮的违约责任，其要求佘英妮支付双倍定金差额及中介费之利息，属佘英妮在已承担违约责任的基础上再次承担违约责任，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告佘英妮于本判决生效之日起十日内支付原告丁沙沙双倍定金差额20万元。 二、被告佘英妮于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁沙沙中介费（含代办费）损失82050元。 三、驳回原告丁沙沙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8531元，由原告丁沙沙负担3539元。被告佘英妮负担4992元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告丁沙沙及被告佘传信、施雅晖可在判决书送达之日起十五日内，被告佘英妮可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  吕云平 代理审判员  刘远萍 人民陪审员  吴延欣 二〇一七年五月二十五日 代书 记员  谢伟琴 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第七十一条债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。 债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。