辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4612号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王爱民，男，汉族，1959年6月3日出生，无职业，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：刘彦东，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军辽宁省大连军分区，住所地大连市中山区。
法定代表人：王光，司令员。
委托诉讼代理人：张媛媛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审第三人：沙河口区财运来海珍品商行，住所地大连市沙河口区。
经营者：初立光，经理。
原审第三人：李华平，男，汉族，1960年1月21日出生，无职业，住大连市中山区。
原审第三人：魏永强，男，汉族，1963年7月7日出生，无职业，住大连市中山区。
上诉人王爱民因与被上诉人中国人民解放军辽宁省大连军分区（以下简称大连军分区）、原审第三人沙河口区财运来海珍品商行、李华平、魏永强房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王爱民及其委托诉讼代理人刘彦东，被上诉人大连军分区的委托诉讼代理人张媛媛，原审第三人李华平、魏永强到庭参加诉讼，原审第三人沙河口区财运来海珍品商行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王爱民上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持我方反诉请求或发回重审，返还房屋的前提应是被上诉人按照上诉人的反诉请求对案涉房屋的造价款予以补偿。事实和理由：1、一审对案涉房地产转让金额认定错误，上诉人交纳了250万元转让费，一审错误认定为100万元，虽然《房地产转让协议书》只体现100万元，但双方的实际交易事实、口头约定、书面承诺等证据可以证明事实真相；2、一审简单的将上诉人与被上诉人的关系认定为租赁关系是错误的，事实上，双方是由买卖变更为租赁关系的特殊合作关系，上诉人购买了房地产后另花巨资翻建新房，与常态租赁关系完全不同；3、一审判决证据不足，判决依照的租赁合同不仅违反了合同约定的生效要件，且违反了《军队空余房地产租赁管理规定》第15条的强制规定，合同并不生效，租赁合同也不是双方当事人真实意思表示，是双方在配合军队检查的情况下签署的，双方并非完全按该租赁合同履行，而是按照口头及《承诺书》的约定履行各自义务；4、签订租赁合同时不存在960平方米的现房，房屋翻建由被上诉人配合办理相关审批手续，翻建工程和投资款的费用由上诉人承担，一审认定上诉人无权要求房屋造价补偿缺乏事实依据，即使约定房屋归被上诉人所有，也并非无偿给予，被上诉人不能因此获取不当利益。
大连军分区辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、关于被上诉人收取上诉人款项金额，原审法院依据证据做出认定并无不当。上诉人先主张220万元，后变更主张250万元，上诉人陈述的买卖经过中又表述我方向其返还了120万元，其多种陈述前后矛盾，也没有证据证明向被上诉人支付了250万款项；上诉人在鉴定中拒绝出示2008年4月21日承诺书，即便该承诺书内容真实，也与3月17日承诺书表述的收款金额矛盾。因此，上诉人支付的款项金额应当认定为100万元。2、双方虽然在2006年签订了房地产转让协议，但该协议随后已经解除并在解除时约定了房地产归被上诉人所有。3、上诉人主张被上诉人赔偿其对案涉房屋的投入无依据，解除协议书约定，乙方（即上诉人）在该地块投资建设所形成的债权、债务，由乙方承担。在此情况下，签订解除协议同时被上诉人出具承诺，约定年租金按照15万元的标准收取。该房屋的审批手续也载明，房屋翻建的投资额为100万元以内，房屋建设面积是960平方米。上诉人主张的房屋建设成本以及房屋实际面积，超过部分未经我方同意，应视为上诉人自行添附，依据租赁协议，相关费用应由上诉人自行承担。4、关于上诉人提到的《军队空余房地产租赁管理规定》不是法律强制性规定，违反该文件的相关管理规定不能导致合同无效的结果。
李华平、魏永强述称：同意上诉人的上诉请求。
沙河口区财运来海珍品商行未参加庭审，亦未提交书面答辩状。
大连军分区向一审法院起诉请求：1.解除大连军分区与王爱民之间形成的不定期房屋租赁合同关系；2.王爱民、沙河口区财运来海珍品商行、李华平、魏永强腾退广平街xxx号房屋、土地。
王爱民向一审法院提出反诉请求：1.大连军分区退还王爱民预交的房屋租金100万元；2.大连军分区补偿王爱民建造案涉房屋投资款项（以评估机构鉴定价格为准）及该款项相应利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2009年5月1日房屋竣工之日起至全部补偿完毕之日止）；3.大连军分区赔偿王爱民支付实际使用人营业损失约10万元。
一审法院认定事实：2006年10月31日，大连军分区（甲方）与王爱民（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区广平街xxx号，土地面积490.77平方米，房屋建筑面积240.83平方米，砖木结构房屋一次性转让给乙方，房地产转让价格为人民币壹佰万元整。本协议签订之日，乙方向甲方一次性支付该房地产的全部转让费。甲方在收到该房地产全部转让费之日起10日内，将该房地产交付给乙方使用。该标的物乙方不得转让。该协议还约定了双方的其他权利义务。协议尾部甲方处加盖有大连军分区印章，法定代表人处签有邵军青字样；乙方处加盖有大连信元建筑工程咨询有限公司印章，法定代表人处有王爱民签字，并加盖有人名章。当日，大连军分区资金集中支付中心出具中国人民解放军往来票据收据，付款单位为大连中山区三洋干洗世纪街店，收款单位为大连军分区，金额为壹佰万元，付款人处有王爱民签字。该笔款项为大连中山区三洋干洗世纪街店代替王爱民向大连军分区支付的款项。2008年3月17日，大连军分区与王爱民签订解除《房地产转让协议》协议书。3月19日，大连军分区（出租方、甲方）与王爱民（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于大连市沙河口区广平街xxx号（沈辽字第0653号坐落）的房屋，建筑面积960平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2008年9月30日起至2011年9月30日止，房地产年租金为人民币15万元，其中房屋租金按建筑面积计算，每平方米每月租金为人民币13.02元。租金按年结算，乙方于每年9月30日的前十日内交付甲方。付款方式为：现金或转账支票一次性支付。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）......（五）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方......。合同第九条约定，合同的解除与终止：（一）......（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任......。合同第十三条约定，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同还约定了双方其他权利义务。合同尾部加盖有大连军分区印章，签署日期为2008年3月17日，法定代表人处签有邵军青字样；乙方处加盖有大连信元建筑工程咨询有限公司印章，法定代表人处有王爱民签字，签署日期为2008年3月19日。该合同并未加盖军队房地产管理部门审核专用章。庭审中，大连军分区与王爱民均认可，签订上述《房地产转让协议》及《军队房地产租赁合同》的双方当事人为大连军分区与王爱民，与大连信元建筑工程咨询有限公司无关。3月17日，大连军分区向王爱民出具《承诺书》，内容为：大连军分区与王爱民自愿解除于2006年10月订立的《房地产转让协议》，大连军分区作出如下承诺：1、保证王爱民承租位于大连市沙河口区广平街xxx号房屋，出租意向为8年，第一次合同租期3年，自2008年9月30日至2011年9月30日，第二次合同租期5年，自2011年9月30日至2016年9月30日。2、王爱民已于2006年10月支付大连军分区100万元，解除《房地产转让协议》协议书签订后的10日，王爱民按年租金15万元的标准，将8年租金共计120万元一次性支付给大连军分区。承租期间大连军分区不再收取王爱民房屋租金。3、全部建设手续由大连军分区负责办理。4、合同到期后，在平等条件下，王爱民有优先承租权。4月21日，大连军分区再次向王爱民出具《承诺书》，内容为：大连军分区与王爱民自愿解除于2006年10月订立的《房地产转让协议》，大连军分区作出如下承诺：一、保证王爱民承租位于大连市沙河口区广平街xxx号房屋（Ⅰ期已租赁），Ⅱ期租赁意向为12年，合同租期自2016年9月30日至2027年9月30日。二、王爱民已于2006年10月一次性支付给大连军分区120万元（用于2008年9月30日至2016年9月30日八年租金），乙方继续按年租金15万元的标准，将12年租金共计180万元一次性支付（用于广平街楼房建设），承租期间大连军分区不再收取王爱民房屋租金。三、合同到期后，在平等条件下，王爱民有优先承租权。庭审中，大连军分区对王爱民提供的2008年3月17日、4月21日由大连军分区出具的两份《承诺书》中大连军分区印章提出异议，并申请鉴定。经一审法院委托大连市中级人民法院摇号选择大连恒锐物证司法鉴定所对2008年3月17日、4月21日大连军分区出具的《承诺书》进行鉴定，鉴定过程中，王爱民未能向鉴定机构提供2008年4月21日大连军分区出具《承诺书》的原件，故对2008年4月21日大连军分区出具的《承诺书》未能鉴定。大连恒锐物证司法鉴定所于2018年4月17日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：2008年3月17日《承诺书》中”承诺人：辽宁省大连军分区（章）”处”中国人民解放军辽宁省大连军分区”印与样本印文是同一枚印章盖印。现案涉房屋经由王爱民转租给沙河口区财运来海珍品商行使用，经王爱民转让给李华平、魏永强居住使用。
另查，2006年11月15日，中国人民解放军大连军分区后勤部向大连市规划局出具《关于对广平街xxx号房屋翻建的请示》，内容为”我部位于沙河口区广平街xxx号房屋始于建国前，该营区土地面积490.77平方米，建筑面积240.83平方米，房屋陈旧破损严重，已被列入市政府旧城区改造范围，由于周边地区的改造已经完成，该房屋已严重影响周边地区的整体形象。为此，我部拟将该房屋进行翻建。请贵局给予支持并尽快给予批复”。2007年7月23日，中国人民解放军沈阳军区联勤部向辽宁省军区后勤部作出《关于大连军分区修理所新建工程立项及设计任务书事》批复，内容为：你部后营［2007］74号请示悉。根据军队工程建设管理有关条例、规定和标准，经研究，同意你部大连军分区自筹资金99.72万元，翻建修理所办公用房960平方米。望认真按照批准的建设规模和投资限额组织实施，严格执行基本建设程序，做好前期各项准备工作，待列入年度工程建设计划后组织实施。11月1日，大连市发展和改革委员会向大连军分区出具《二00七年建设项目前期计划通知单》，内容为：现将二00七年建设项目前期计划下达给你单位，请据此函到有关部门办理建设项目前期手续，不准擅自开工建设。此计划当年有效。2008年6月12日，大连市规划局向大连军分区出具《关于翻建修理所办公用房规划意见函》，主要内容为原则同意在原建筑基址内，地上不超过原建筑面积进行翻建，地面以上建筑高度不超过8.5米。2009年7月6日，大连市规划局因超建对大连军分区出具金额为5570元的辽宁省2009年罚没款收据，该罚款由王爱民交纳。
一审法院认为，大连军分区与王爱民于2008年3月19日签订的《军队房地产租赁合同》，因约定了本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效的条款，故该合同系附生效条件的合同。在生效条件未成就前，大连军分区已向王爱民交付租赁物，王爱民已实际使用租赁物，并按照约定的租金支付方式实际履行，故双方已经实际履行该合同的权利义务，双方的实际履行应视为对合同生效条件的变更，故该合同已经生效。在合同租赁期限届满后，王爱民继续使用案涉房屋，大连军分区未提出异议，双方的租赁期限变为不定期租赁。现大连军分区主张解除与王爱民之间的不定期租赁关系，王爱民亦同意，一审法院予以照准。双方租赁关系解除后，王爱民及实际占有使用房屋的沙河口区财运来海珍品商行、李华平、魏永强应将案涉房屋返还大连军分区。虽李华平、魏永强述称腾退房屋应由大连军分区给予补偿，但李华平、魏永强与大连军分区并没有租赁或转让的合同关系，对其述称的意见应向与其有合同关系的义务人主张。故对大连军分区主张的王爱民及沙河口区财运来海珍品商行、李华平、魏永强腾退广平街xxx号房屋、土地的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于王爱民主张的大连军分区退还其预交的房屋租金100万元,补偿其建造案涉房屋投资款项（以评估机构鉴定价格为准）及该款项相应利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2009年5月1日房屋竣工之日起至全部补偿完毕之日止）,赔偿其支付实际使用人营业损失约10万元的反诉请求，王爱民提供了大连市中山区三洋干洗世纪街店代其向大连军分区支付壹佰万元的人民币往来票据，并提供了大连市中山区三洋干洗世纪街店转账支票，拟证明大连市中山区三洋干洗世纪街店代其向大连军分区支付250万元用以支付双方房地产转让的价款，其中对王爱民支付的100万元款项的事实，大连军分区予以认可，对另150万元的转账款项不予认可。因大连军分区与王爱民签订的《房地产转让协议书》中约定房地产转让价款为100万元，现王爱民提供的转账支票系复印件，且未能提供其他证据佐证其是否已实际向大连军分区支付了另150万元，即使王爱民向大连军分区支付了150万元，亦无法证明该150万元与案涉房地产转让或房屋租赁的关系。关于其已支付的100万元，根据2008年3月17日大连军分区向王爱民出具的《承诺书》中约定，王爱民承租案涉房屋年租金为15万元，8年租金为120万元，故该笔款项已经抵顶了2008年9月30日至2016年9月30日期间的租金。故对王爱民主张大连军分区返还100万元的反诉请求，一审法院不予支持。关于王爱民提供的其与大连军分区签订的《房地产转让合同》及其他房屋建设审批材料，拟证明案涉房屋系由其在原有240.83平方米破旧房屋基础上，翻建并重新加盖了超出原有房屋面积1000余平方米的房屋，并提供大连军分区于2008年出具的《承诺书》，拟证明《承诺书》中载明了双方Ⅱ期租赁意向为12年，合同租期自2016年9月30日至2027年9月30日，王爱民已于2006年10月一次性支付给大连军分区120万元（用于2008年9月30日至2016年9月30日八年租金），王爱民继续按年租金15万元的标准，将12年租金共计180万元一次性支付（用于广平街楼房建设），承租期间大连军分区不再收取王爱民房屋租金，即其可以以案涉房屋现值抵顶租金，且大连军分区应给予其赔偿。首先，关于王爱民与大连军分区签订的《房地产转让合同》，该合同已于2008年3月17日双方签订的《解除〈房地产转让协议〉协议书》协议解除，该《房地产转让合同》中的权利义务已经因协议书的解除而终止。其次，2008年3月19日，大连军分区与王爱民签订了《军队房地产租赁合同》，虽该合同约定了生效要件，但在该生效要件成就前，双方已通过实际履行变更了合同生效要件，故该《军队房地产租赁合同》对双方具有约束力。该合同中并未对合同解除时，对王爱民修建案涉房屋费用进行赔偿作出约定。第三，2008年3月17日、4月21日，大连军分区两次向王爱民出具内容相似又有矛盾之处的《承诺书》，经大连军分区申请鉴定，2008年3月17日《承诺书》中大连军分区印章与样本印文是同一枚印章盖印，即为大连军分区加盖的真实印章。在该《承诺书》中，大连军分区承诺案涉房屋租赁期限自2008年9月30日起至2016年9月30日止。现该租赁期限已届满，且该《承诺书》中并未约定租赁期限届满时对王爱民修建案涉房屋费用进行赔偿。4月21日《承诺书》因王爱民无法向鉴定机构提供原件，未能对该《承诺书》中大连军分区印章予以鉴定，对此，王爱民应承担相应不利后果。退一步讲，即便4月21日大连军分区出具的《承诺书》中大连军分区加盖的印章系真实的，该《承诺书》中也仅约定王爱民继续按年租金15万元的标准承租房屋，将2016年9月30日至2027年9月30日12年租金共计180万元一次性支付（用于广平街楼房建设），承租期间大连军分区不再收取王爱民房屋租金，亦未能支持王爱民请求按照房屋现值赔偿损失的主张，何况本案中，王爱民持有4月21日大连军分区出具的《承诺书》原件，经一审法院多次限期其提供证据原件以进行鉴定，其未予提供，现对4月21日大连军分区出具的《承诺书》真伪不明，故该证据一审法院不予采信。最后，王爱民将案涉房屋中的约400平方米的房屋转租给沙河口区财运来海珍品商行，年租金10余万元，而大连军分区与王爱民签订的《军队房地产租赁合同》约定的案涉房屋出租面积为960平方米，年租金为15万元，与常理不符。综上，现王爱民未能提供证据证明，其与大连军分区之间就案涉房屋租赁关系结束时对其建造房屋予以赔偿，且2008年4月21日大连军分区出具的《承诺书》真伪不明，大连军分区亦不认可对王爱民修建案涉房屋给予赔偿的情况下，王爱民主张对案涉房屋的现值或建造价值进行鉴定，没有事实和法律依据，对其鉴定申请，一审法院予以驳回。大连军分区与王爱民签订的《军队房地产租赁合同》第八条（五）项约定，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物......征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。根据该约定，新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，费用由王爱民自理，权属归大连军分区所有，合同解除时，王爱民应当完好无损地将新建和添建各种永久性建筑物、构筑物无偿移交给大连军分区。故王爱民的主张，没有事实和法律上的依据，一审法院不予支持。
关于王爱民主张的大连军分区向其赔偿营业损失约10万元的反诉请求，虽王爱民于2006年与大连军分区签订了《房地产转让协议书》，其于2007年向李华平、魏永强转让案涉房屋，但2008年其与大连军分区已解除该《房地产转让协议书》，其应及时告知李华平及魏永强等其他实际使用案涉房屋的当事人，及时避免损失的扩大，且该损失现未实际发生。根据其与大连军分区签订的《军队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。现王爱民主张大连军分区赔偿其损失没有事实和法律上的依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、解除中国人民解放军辽宁省大连军分区与王爱民之间对大连市沙河口区广平街xxx号房屋的租赁关系；二、王爱民、沙河口区财运来海珍品商行、李华平、魏永强于判决生效之日起十五日内将大连市沙河口区广平街xxx号房屋返还给中国人民解放军辽宁省大连军分区；三、驳回王爱民的反诉请求。案件受理费100元（大连军分区已预付），由王爱民负担，于判决生效之日起十五日内给付；反诉费12200元（王爱民已预付），退回王爱民5300元，由王爱民负担6900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王爱民提交第一组证据：大连万顺建筑集团有限公司出具的发票一张、王永明出具的证明一份、王爱民与王永明签订的协议书及补充协议一份，王永明系大连万顺建筑集团有限公司工程负责人，拟证明案涉房屋是由上诉人在拆除原破损房屋之后投资新建的，投资款为330万元，款项均由上诉人自行承担，在上诉人腾退案涉房屋时应当由被上诉人予以补偿；第二组证据：大连市沙河口区人民法院（2009）沙民初字第1168号民事判决书，拟证明上诉人因翻建案涉房屋所支付的部分工程款40万元。被上诉人对第一组证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为上述证据所体现的内容并非单纯翻建房屋工程款，还包含防水返修、简装改建、道路铺砖、排水管道以及按照酒店标准配备设施，且证据体现的金额远超军队规划部门以及发改委批准的投资建设金额，相应投资应当由其自行承担。被上诉人认为第二组证据与本案房屋无关，即便有关，承建的建设标的仅为40万元，与上诉人主张的370万元相去甚远，前后间隔不足一年的两份合同工程金额差距如此巨大不符合常理。原审第三人李华平、魏永强同意上诉人举证证明的内容。
被上诉人提交《解除房地产转让协议书》，该协议书第4条写明”乙方在该地块投资建设所形成的债权、债务，由乙方承担。”拟证明双方在解除房地产转让协议时已经对房屋产权以及投资建设作出安排，并配合2008年3月17日承诺函确定由被上诉人享有案涉房屋的产权，相关建设费用由上诉人承担，上诉人在此安排之下可以承租案涉房屋，并享有按照15万元每年的租金标准进行承租的权利。上诉人对该证据真实性没有异议，对证明事项有异议，认为该解除协议书是其按照被上诉人指示配合办理，但上诉人对案涉房屋已经进行了拆除，并且进行了相关工程的准备工作，该协议书第4条的正确解读应为双方在签订该协议之前上诉人在该地块上进行了投资，由上诉人来承担，签订该协议之后上诉人对于该地块进行的投资并不能受该条款约束，也不能认定之后的投资建设款项由乙方承担。原审第三人李华平、魏永强对该证据的质证意见与上诉人一致。
根据上诉人申请，本院依法到大连银行调取大连市中山区三洋干洗世纪街店三张转账支票原件，上诉人以该证据拟证明向被上诉人支付房屋转让款250万元。被上诉人对该证据真实性没有异议，但认为该组证据显示支付到大连军分区款项为100万元，另外150万元的收款单位为金海招待所，与大连军分区系不同的主体，亦非其下属单位，不能证明大连军分区收款250万元。原审第三人李华平、魏永强同意上诉人的意见。本院对该证据予以采信。
各方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院补充查明，大连市中山区三洋干洗世纪街店以转账支票方式向大连军分区资金集中支付中心汇入100万元，以转账支票方式向大连军分区金海招待所汇入共计150万元。二审庭审中，上诉人与被上诉人均认可房地产转让协议解除后，转让协议中约定的100万元转让款转化为房屋租金，且双方均主张2008年3月17日承诺书中载明的王爱民已于2006年10月支付大连军分区100万元与王爱民将8年租金共计120万元一次性支付给军分区系两笔不同款项，不是包含关系或同一关系。上诉人主张案涉房屋系其投资建设，被上诉人认可不是己方投资兴建且没有支付过工程款。
本院认为，关于被上诉人是否应向上诉人返还租金的问题，上诉人主张通过大连市中山区三洋干洗世纪街店转账支票方式向被上诉人支付了250万元房地产转让款，并主张该款全部转化为案涉房屋租金。但上诉人提供的证据显示，汇入大连军分区账户的资金为100万元，被上诉人否认汇入大连军分区金海招待所的150万元由其收取，并否认该招待所系其下辖单位，双方的《房地产转让协议》体现转让款金额亦为100万元，上诉人未能举证证明汇入大连军分区金海招待所的150万元与房地产转让的关联性，则根据现有证据，不能证明被上诉人收取了250万元转让款，一审认定上诉人向被上诉人支付的房地产转让款为100万元正确，本院予以维持。二审中，上诉人与被上诉人均认可该100万元转化为房屋租金，双方约定年租金为15万元，上诉人自2008年9月30日开始承租至今，则上诉人诉请被上诉人退还其预交的房屋租金于法无据，本院不予支持。
关于上诉人一审反诉请求被上诉人补偿其建造案涉房屋投资款项及相应利息损失问题，被上诉人作为原审原告系基于双方之间的房屋租赁合同关系诉请解除合同，腾退房屋、土地，而上诉人在二审中主张返还多交的租金系依据租赁关系予以返还，主张补偿房屋建造款并非依据租赁关系而来，因为双方租赁关系并非普通的由被上诉人提供租赁物给上诉人使用，而是由上诉人自己投资兴建并由自己承租使用，上诉人认为依据公平原则，被上诉人应对其投资款予以补偿。根据已查明事实，本案案涉租赁物系上诉人购买被上诉人原240.83平方米房产，经被上诉人同意并协助办理相关翻建审批手续，由上诉人出资翻建后形成的房产，该租赁物并非是由被上诉人出资建设并直接交付给上诉人使用的房产，该房产的来源沿革于上诉人与被上诉人之间的房地产转让关系，并非单纯基于本诉主张的租赁合同关系，由此，上诉人关于对房屋建造投资款补偿的反诉请求与被上诉人的本诉请求并非基于相同法律关系，人民法院不应对此合并审理，上诉人应另行起诉主张该项权利，一审法院对该项反诉请求合并审理有误，本院依法予以纠正。
关于被上诉人应否赔偿上诉人支付实际使用人所造成的营业损失约10万元的问题，双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，且上诉人亦未提供证据证明损失已实际发生，故上诉人主张被上诉人赔偿其支付实际使用人的营业损失10万元没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院将王爱民关于大连军分区补偿其建造房屋投资款项及相应利息损失的反诉请求与本诉合并审理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初745号民事判决第一项、第二项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初745号民事判决第三项；
三、对王爱民提起的请求中国人民解放军辽宁省大连军分区补偿建造房屋投资款项（以评估机构鉴定价格为准）及该款项相应利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2009年5月1日房屋竣工之日起至全部补偿完毕之日止）的反诉不予受理；
四、驳回王爱民的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费100元，由王爱民负担，一审反诉费12200元，退回王爱民4850元，由王爱民负担7350元；二审案件受理费6900元，由王爱民负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 王 亮
二〇一八年六月八日
书记员 任建芳