南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4971号
原告缪广林，男，汉族，1970年6月28日生。
委托代理人杨明途，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。委托代理人徐驰，江苏东恒律师事务所律师。
被告南京辉金�餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区清江路99号。
法定代表人杨杰，董事长。
委托代理人余淼，江苏汉宇律师事务所律师。
委托代理人何志骏，江苏汉宇律师事务所实习律师。
第三人南京苏宁环球商贸城有限公司，住所地南京市鼓楼区清江路99号。
法定代表人吴兆兰，总经理。
委托代理人钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
原告缪广林诉被告南京辉金仲餐饮管理有限公司（以下简称辉金仲餐饮公司），第三人南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员李义军、代理审判员孙燕、人民陪审员奚正财组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪广林及其委托代理人徐驰，被告辉金仲餐饮公司的法定代表人杨杰及其委托代理人余淼、何志骏，第三人苏宁环球公司的委托代理人钱克智到庭参加诉讼，但第三人苏宁环球公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加2016年1月15日的诉讼。本案现已审理终结。
原告缪广林诉称，2014年4月17日，案外人张磊作为次承租人与作为承租人的被告辉金仲餐饮公司签订《租赁合同》，被告辉金仲餐饮公司将位于南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城（二期天玺商贸城裙楼）K402商铺中T-001商铺出租给案外人张磊。2014年12月22日，案外人张磊退出合伙，将商铺整体转让给原告缪广林。原告缪广林按《租赁合同》的约定，依约交纳租金和水电费等。2015年年初至今，被告辉金仲餐饮公司作为承租人欠缴出租人苏宁环球公司的租金和水电费。2015年7月23日，苏宁环球公司停止对该商铺供电，经原告缪广林等人与苏宁环球公司协商，当日即恢复供电，但被告辉金仲餐饮公司在2015年7月31日前不能交纳租金、水电费，苏宁环球公司仍要停止供电。因被告辉金仲餐饮公司未如期交纳上述费用，苏宁环球公司停止供电。原告缪广林为维护其合法权益，诉至法院，诉讼请求：1.判令被告辉金仲餐饮公司赔偿原告缪广林装修费用62450元、固定资产76350元、库存商品1万元、充值卡退费1万元、劳动赔偿金1万元、退房损失5000元、可期待利益5万元，合计223800元。2.判令被告辉金仲餐饮公司返还原告缪广林押金2万元、天然气押金13900元，合计33900元。
被告辉金仲餐饮公司辩称，第一，原告缪广林未能提供关于库存商品、充值卡退费、劳动赔偿金、退房损失及可期待利益的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。第二，原告缪广林未按约定支付下半年的租金导致其项下合同解除，所有的责任和损失都应当由原告缪广�自行承担，请求驳回原告缪广林赔偿损失的诉讼请求。第三，同意退还押金2万元，对于天然气保证金在扣除原告缪广林尚欠的煤气费用以及拆除费用后可以退还。综上，请求法院依法裁判。
第三人苏宁环球公司述称，第三人苏宁环球公司事后才知道原、被告之间的租赁关系，并不反对被告辉金仲餐饮公司的转租行为。
经审理查明，2014年4月29日，被告辉金仲餐饮公司与第三人苏宁环球公司签订《租赁合同》，合同约定：第三人苏宁环球公司将位于南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城（二期天玺商贸城裙楼）K402商铺出租给被告辉金仲餐饮公司，建筑面积为1655.75平方米；租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止。2014年8月1日，被告辉金仲餐饮公司与第三人苏宁环球公司签订《和天下美食广场租赁合同补充协议》，协议约定：合同实际租赁期限为自2014年8月16日起至2019年8月15日止，共五年。
2014年4月17日，被告辉金仲餐饮公司（甲方）与案外人张磊（乙方）签订《租赁合同》和《装修协议》，合同约定：甲方将位于南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城（二期天玺商贸城裙楼）K402商铺中T-001商铺出租给乙方用于经营中式快餐，建筑面积为301平方米；租赁期限自甲方向乙方开具交付通知日起至自然年五年后止；本租赁合同签订时，乙方需支付贰个月摊位使用费作为合同履约保证金；该商铺采取先付费后使用方式，摊位使用费第一年42万元，第二年44万元，第三年46万元，第四年48万元，第五年50万元，物业管理费每年18060元；第一年甲方优惠乙方一个摊位使用费，第一年费用在合同签订日起支付20万元，正常开业前支付169030元，此费用含半年摊位使用费21万元，半年物业管理费9030元，煤气开通费2万元，装修费6万元，保证金7万元；甲方负责乙方承租面积内的装修工作，甲方装修就餐区吊顶、筒灯、1.1米高围栏及部分卡座，色调以效果图为准；厨房按卫生防疫要求装修，装修范围包括厨房就餐区内吊顶、地面、墙面；甲方提供洗碗间内两米位置，给乙方安放厨柜式货架。
2014年12月22日，案外人张磊与原告缪广林签订《协议》，协议约定：案外人张磊将其与原告缪广林共同经营的商铺整体转让给原告缪广林经营。2015年1月28日，案外人张磊又与原告缪广林签订《协议书》，协议约定：将其承租商铺的债权和债务转让给原告缪广林。
2015年1月，原告缪广林（乙方）与被告辉金仲餐饮公司（甲方）签订了合同落款时间为2015年8月17日的《租赁合同》，合同约定：甲方将位于南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城（二期天玺商贸城裙楼）K402商铺中T-001�铺出租给乙方用于经营中式快餐，建筑面积为201平方米；租赁期限自2015年8月18日起至2019年8月17日止；第一年为自2015年8月18日起至2016年8月17日止，摊位使用费28万元、物业管理费13000元，合计293000元，2015年7月18日前交纳146500元，2016年1月18日前146500元；本租赁合同签订时，乙方需支付2万元作为合同履约保证金。合同签订后，原告缪广林向被告辉金仲餐饮公司支付了自2015年2月18日起至2015年8月17日止的租赁费，继续使用租赁房屋。原告缪广林未于2015年7月18日前支付下一期的租赁费用。
2015年7月22日，第三人苏宁环球公司张贴了《断电通告》，通告称：因自2015年1月至今未缴纳水、电费，经催未果，故将于2015年7月23日上午9时停止供电。2015年7月23日，第三人苏宁环球公司停止供电，经协调后于当日恢复供电。因被告辉金仲餐饮公司仍未交纳水、电费，第三人苏�环球公司于2015年7月31日再次停止供电，致使原告缪广林无法经营，并停止营业。
审理中，原、被告双方一致认可：1.双方自2015年2月18日起形成租赁关系；2.被告辉金仲餐饮公司负责装修部分的残值为4.5万元；3.原告缪广林向被告辉金仲餐饮公司支付保证金（押金）2万元、天然气押金（开通费）13900元，合计33900元；被告辉金仲餐饮公司支付原告缪广林所使用的天然气费5928.34元、天然气拆除费672.56元，合计6600.9元；被告辉金仲餐饮公司同意退还原告缪广林保证金（押金）2万元、剩余天然气押金（开通费）7299.1元，合计27299.1元。原告缪广林就库存商品、充值卡退费、劳动赔偿金、退房损失等均未提交证据予以证明，就可得利益损失仅提交了一份未注明月份利润表复印件。
本院根据原告缪广林的申请，委托南京德和资产评估事务所有限公司（以下简�德和评估公司）对原告缪广林的其他装修及固定资产进行鉴定。勘验现场时，发现原告缪广林在现场留有一定数量的库存商品。德和评估公司于2015年12月17日作出《评估报告》，评估报告正文中的评估结论为截止于评估基准日2015年7月31日，委估资产的评估值为93800元，其中装修净值为17450元，机器设备净值为76350元。因该鉴定，原告缪广林支付了鉴定费9700元。原告缪广林对该评估报告没有异议。被告辉金仲餐饮公司对该评估报告质证认为，第一，评估报告摘要中评估结论表述为委估损失，与评估目的不一致，本案评估不是损失评估，而是对资产残值评估；第二，对评估报告的计算方式没有异议，评估的原值为新购商品的价值，但原告缪广林所购的物品是二手的，而不是新品；第三，机械设备明细表有部分的物品是可以拆卸重复使用的，不应当包括在评估范围内，该部分原值为40566元，编号为1号至12号，30号至39号；第四，评估报告仅是对残值的评估，被告辉金仲餐饮公司是否应当承担责任，应当根据双方的过错程度和物品的归属来确定。评估机构德和评估公司的鉴定人员到庭接受质询认为，第一，由于涉案商铺已无法经营，因此全部物品作为其损失，评估对象就是装修损失和物品损失，详见评估对象和评估范围，评估值指的是现场装修和固定资产的价值；第二，物品未提交购买发票，物品是否为二手，对原值没有影响，对成新率有影响，评估机构是根据现场观察，结合生产日期来确定成新率，油烟机系定制品，评估机构是根据市场询价方式确定其价值的。
以上事实，有当事人陈述、租赁合同（出租人为第三人苏宁环球公司）、租赁合同（承租人为案外人张磊）、装修协议、租赁合同（承租人为原告缪广林）、协议�协议书、断电通告、评估报告、鉴定人员陈述等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，案外人张磊将其与被告辉金仲餐饮公司之间《租赁合同》项下的合同权利和义务转让给原告缪广林，原告缪广林与被告辉金仲餐饮公司另行签订了租赁合同，书面合同约定的租赁期间为自2015年8月18日起至2019年8月17日止。该转租期限超过被告辉金仲餐饮公司承租的剩余期限，依法超过部分的约定无效。原、被告双方就自2015年2月18日起至2015年8月17日止的租赁期间未另行签订书面的租赁合同，但被告辉金仲餐饮公司接受了原告缪广林所支付的该期间的租赁费用，原、被告双方亦确认双方自2015年2月18日形成租赁合同关系。同时，第三人苏宁环球公司对于被告辉金仲餐饮公司的转租行为也不持异议，故原、被告之间依法成立租赁合同关系，租赁期限自2015年2月18日起至2019年8月15日止，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现因被告辉金仲餐饮公司未按期交纳水、电费导致第三人苏宁环球公司停止供电，致使原告缪广林无法经营，被告辉金仲餐饮公司作为出租方应当承担损失赔偿责任。原告缪广林未按合同约定支付下一期的租赁费用，亦有一定的过错。
关于损失数额的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院结合事实和法律对原告缪广林所主张的损失作如下分析认定：
（1）装修损失。原、被告双方确认由被告辉金仲餐饮公司装修部分的残值为4.5万元，对于该部分损失，本院予以确认�对于其他装修部分的残值经评估机构鉴定，虽然在评估报告摘要中将评估结论中“委估资产”表述为“委估损失”，但评估机构在评估报告正文中表述正确，故上述瑕疵对评估结论并无实质性影响，因此本院对于评估报告中装修净值17450元予以采信。以上装修损失合计为62450元。
（2）固定资产损失。被告辉金仲餐饮公司辩称固定资产有部分商品可以重复使用，不应当作为损失予以计算。对此，本院认为，原告缪广林为商铺经营投入的固定资产系为特定经营活动所进行的投入，现因商铺无法经营，尽管固定资产本身仍有一定的使用价值，但是由于原告缪广林已不再经营该商铺，故固定资产对于原告缪广林而言并无法再次利用，因此，固定资产应作为损失予以计算。被告辉金仲餐饮公司辩称原告缪广林所购买的系二手商品，但被告辉金仲餐饮公司未能提供证�予以证明，且原告缪广林亦不予认可，故本院对于该项辩解意见不予采信。根据评估报告中机械设备净值为76350元，即固定资产损失为76350元。
针对第（1）项和第（2）项的损失，本院综合原、被告的过错程度以及固定资产的归属酌定由被告辉金仲餐饮公司赔偿124920元，固定资产归被告辉金仲餐饮公司所有。
（3）库存商品损失。勘验现场时虽发现商铺内有一定数量的库存商品，但原告缪广林可以对库存商品进行必要处理，减少库存商品的损失，对此本院综合原、被告的过错程度等因素酌定被告辉金仲餐饮公司赔偿原告缪广林库存商品损失1000元。
（4）充值卡退费、劳动赔偿金、退房等损失。原告缪广林对于该部分损失未提交证据予以证明，原告缪广林应自行承担不利的法律后果，故本院对于该部分损失不予支持。
（5）可期待利益损失。原告缪广林虽然提供了利润表，但利润表未载明具体月份且系自行制作，该证据不宜作为定案依据。由于原告缪广林未按合同约定交纳下一期的租赁费用，故对于后四年的可期待利益因原告缪广林存在一定过错，本院不予支持。对于2015年8月1日至2015年8月17日的可期待利益，本院综合考虑原、被告的过错程度以及可能的收益水平酌定被告辉金仲餐饮公司赔偿原告缪广林可期待利益损失5000元。
基于上述分析，被告辉金仲餐饮公司赔偿原告缪广林的各项损失合计130920元。
关于保证金（押金）和天然气押金（开通费）的问题。原、被告双方在庭审中已予以认可，故本院予以确认。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京辉金仲餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告缪广林各项损失合计130920元；
二、被告南京辉金仲餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告缪广林保证金（押金）2万元、天然气押金（开通费）7299.1元，合计27299.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6084元、鉴定费9700元，合计15784元，由原告缪广林负担3284元，被告南京辉金仲餐饮管理有限公司负担12500元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 奚正财
二〇一六年二月二十六日
法官 助理 靖伯伟
见习书记员 夏 娜