安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终1281号上诉人（原审被告）：亳州嘉瑞置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区。法定代表人：杨玉英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洪亮，安徽香樟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永胜，安徽香樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国良，男，汉族，1971年12月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：李大为，安徽王善利律师事务所律师。上诉人亳州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞置业公司）因与被上诉人张国良商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉瑞置业公司的委托诉讼代理人张洪亮、被上诉人张国良的委托诉讼代理人李大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人没有将验收合格的房屋交付给被上诉人与事实不符。被上诉人购买的上诉人开发的金海苑南区第S1幢第93幢2单元108号房屋位于该小区的S1#楼，该S1#楼于2012年11月3日经有关单位进行了竣工验收，经验收该幢楼完全合格，且上诉人已按合同约定的时间交付了上述房屋，上述事实有竣工验收验收备案表、交房流程单等证据证明。二、本案已过诉讼时效。按合同约定，本案房屋买卖合同的履行期限届满之日为2012年8月1日，诉讼时效应从合同履行期间届满第二日即2012年8月2日开始计算，诉讼时效期间至2014年8月2日届满，而被上诉人于2016年1月6日才提起诉讼，所以本案已过诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。张国良答辩称：一、一审判决认定事实清楚。上诉人将房屋交付答辩人时该房屋未经验收合格，且一审时，上诉人也并未向法院出具任何房屋验收合格的证据，因为截止目前本案涉诉房屋仍未验收合格。关于“验收合格”的含义应当是指综合验收合格，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行工程竣工验收合格，还需要规划、消防、人防、燃气、环保等部门进行验收合格。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件实际上有两个，一是按约定的日期交付房屋，另一个是交付的房屋需经验收合格。因此，违反任一条件交付房屋都属于违约，本案上诉人将未经验收合格的房屋交付给答辩人，依法应承担违约责任。二、本案未过诉讼时效。本案答辩人从未间断过、多次向上诉人催讨交付房屋，且上诉人也未按合同约定将经验收合格的房屋交付答辩人。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条明确规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”本案上诉人一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审提出该主张依法不应予以支持。因此，本案未过诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张国良向一审法院起诉请求：依法判令嘉瑞置业公司支付违约金53222元（按日万分之一自2012年8月2日计算暂计算至2015年12月1日，以后的违约金计算本判决确定的履行期限届满之日）并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月15日，张国良与嘉瑞置业公司签订商品房买卖合同，张国良购买嘉瑞置业公司开发建设的金海苑南区S1#幢第93幢2单元1层108铺号房，建筑面积105.6平方米，总价款443520元。张国良于2012年7月16日支付房屋首付款223520元，办理银行贷款20万元。该合同第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。嘉瑞置业公司虽于2012年5月31日将该房屋交付张国良，但其在法庭辩论终结前亦未能提供该房屋已经验收合格的相关材料。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张国良与嘉瑞置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，张国良已按照合同约定支付购房款，嘉瑞置业公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涉案房屋买卖合同约定嘉瑞置业公司应在2012年8月1日前将经验收合格后的房屋交付张国良，虽嘉瑞置业公司于2012年11月19日将该房屋交付张国良，但其在法庭辩论终结前亦未能提供该房屋已经验收合格的相关材料，故其应承担违约责任。双方在合同中约定嘉瑞置业公司应当于2012年8月1日前交付房屋给张国良使用，故违约金应自2012年8月2日起算，因双方签订的《商品房买卖合同》对交付商品房的违约金计算方法已作约定即自2012年8月2日起按购房款443520元的日万分之一计算违约金，故张国良要求嘉瑞置业公司按已付房款的日万分之一支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案房屋自2012年8月2日起至2015年12月1日的违约金应为53932元，但张国良仅诉求53222元，下余部分视为其权利的放弃。因嘉瑞置业公司未举证出相关证据予以证明，故对其关于交付涉案房屋时已符合合同约定条件的抗辩意见，一审法院不予采信。判决：被告亳州嘉瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张国良违约金53222元（自2012年8月2日起至2015年12月1日止按购房款总额443520元的日万分之一计算违约金）；以后违约金自2015年12月2日起仍按上述方式计算至涉诉房屋验收合格之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1131元，减半收取565.5元，由被告亳州嘉瑞置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对嘉瑞置业公司提供的亳州市金海苑南区S1#楼工程竣工验收记录及竣工验收报告及交房流程单的真实性予以认定，但该证据不能证明涉案房屋已经验收合格，具体分析详见本院认为部分。本院查明的事实同一审，但与一审查明不同的是嘉瑞置业公司于2012年11月20日将该房屋交付张国良。本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉房屋是否已验收合格；2、本案是否已超过诉讼时效。一、关于争议焦点1，嘉瑞置业公司与张国良约定2012年8月1日前将经验收合格的商品房交付买受人。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。嘉瑞置业公司提供的工程竣工验收报告上，城建档案管理机构、工程质量监督站均未签字、盖章出具认可性意见，故应确认争议房屋至今尚未验收合格。嘉瑞置业公司未按照合同约定日期交付经验收合格的商品房，应为违约，应按照合同约定承担逾期交房的违约金。二、关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。嘉瑞置业公司在一审时未提出本案超过诉讼时效，二审时亦未提出新的证据证明其主张成立，故对嘉瑞置业公司提出的本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，嘉瑞置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1131元，由亳州嘉瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭 亮审判员 朱晓非审判员 周甜甜二〇一六年九月十八日书记员 王 琪附本案相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。