山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终255号
上诉人（原审被告）菏泽富年置业有限公司。
法定代表人：王圩，该公司经理。
委托代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张风森。
委托代理人：刘宪刚，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人菏泽富年置业有限公司（以下简称富年公司）因与被上诉人张风森商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告张风森诉称，2012年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的齐鲁国际汽配城第0032幢01单元10号房。原告依约履行了付款义务，并于2013年6月份收楼入住。但被告至今未及时为原告办理房屋所有权证（以下简称房产证）。由于双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理房产证的违约金，原告要求被告按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金。综上，请求判令被告1、支付逾期办理房产证违约金10万元；2、提供为原告办理房产证所需的全部材料，包括总房产证大证、总土地证复印件；判决生效后房产证办理前被告仍需向原告按月支付违约金；3、并承担诉讼费用。
原审被告富年公司辩称，第一、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，产权登记是由买受人也即是本案原告自行到房屋登记机构办理，即办理房产证的责任是原告，与被告无关。因此，原告要求支付逾期办理房产证的违约金没有事实根据和法律依据；第二、根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第4条约定，由于原告自己没有去房产房屋登记机构办理产权证书，也没有交齐办证资料，更没有交纳相应的税费，因此，没有办证的责任在原告，被告不应当承担责任；第三、原告的第二项诉讼请求不明确、不具体，况且办理产权证书有很多原因、很多部门来决定，并不是被告一方的行为所能够完成的，因此，该项请求不应当支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院经审理认定，2012年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的齐鲁国际汽配城第0032幢01单元10号商业商品房。该合同约定有以下内容：第四条：该商品房总金额645464元，第六条：签署本合同同时付清全额房款；第八条：交房期限为2013年5月30日前；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人有权解除《商品房买卖合同》，买受人选择解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人就争议事项另行签订补充协议；附件四合同补充协议第4条：本合同第十五条中双方同意补充以下内容：“买受人交齐所有房款并接收该商品房且交齐办证资料和税费后180天内，如因买受人延迟缴纳办证的资料或税费，或延迟补交因面积增加应补交的房款，或按揭银行不给予办证协助等非出卖人原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。”合同签订当日，原告依约缴纳了全部付款645464元。2013年6月3日，双方对房屋进行了交接。庭审中原告诉称“原告多次到房产局办理房产证，房产局均以被告未办理初始登记不给予受理”。对涉案房屋是否已经办理初始登记问题，被告代理人当庭未予答复，在原审法院规定的期限内亦未回复。另查明，2013年度中国人民银行发布的六个月内贷款基准利率为5.60%。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由原告到产权登记机关办理房屋产权登记。因此，在原告主张被告尚未对涉案房屋办理初始登记的情形下，依法应由被告对是否在商品房交付使用后60日内将相关资料报产权登记机关备案的事实承担举证责任。诉讼中被告对此并未提交相应证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。原审法院认定被告未向产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料。由于被告未进行产权登记资料备案，故原告未能取得房产证的根本原因在于被告，被告依法应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因双方在《商品房买卖合同》及合同补充协议中对不退房的逾期办证情形并未明确约定违约金计算方法，故依法应依照该法律解释条文予以计算。房屋交付使用时间为2013年6月3日，经过90日为2013年9月2日，故违约金应从该日起，按照已付购房款645464元，参照2013年度中国人民银行发布的六个月内贷款基准利率5.60%为标准予以计算。截至至本案庭审结束之日2015年9月8日，违约金共计72886元（645464元×5.60%÷365天×736天）。原告过高部分的请求于法无据，不予支持；之后如继续产生逾期办证违约金，原告可另行主张。原告另主张被告为其提供办理房产证所需的全部材料等请求，非被告单方行为，不适于强制履行，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告菏泽富年置业有限公司支付原告张风森截止至2015年9月8日的逾期办理房产证违约金72886元，限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告张风森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，原告张风森负担339元，被告菏泽富年置业有限公司负担811元。
上诉人富年公司不服原审人民法院判决上诉称，一、根据双方签订的补充协议的约定，被上诉人未能在180天之内及时交齐办证资料及交纳相应的税费，上诉人按约定顺延办理了房产证的期限，不能认定上诉人违约。二、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，产权登记是由买受人自行到房屋登记部门办理，与上诉人无关。三、本案不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，上诉人如承担违约责任也应当根据补充协议，在交房后180日内承担责任。
被上诉人张风森答辩称，一、被上诉人未能办理房产证书的根本原因是上诉人未能取得“大房产证”。二、补充协议第四条不能成为上诉人免责的理由。三、《商品房买卖合同》补充协议虽然有对办理房产证期限的特殊约定，但完全不适用本案。该条是对因买受人的原因造成的办证迟延的规定，而本案迟延办证的根本原因在于上诉人。原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：1、提交建设工程竣工验收备案证书，2、提交房屋登记申请书，3、房屋分层分户平面图，4、分层房屋面积表，5、房地产开发企业新建商品房初始登记清册，6、土地使用证，7、山东省建设工程合格证，8、建设工程规划许可证、9、竣工验收备案表，10、菏泽市商品房屋初始登记证明，以证明上诉人在2015年5月7号即向房屋管理部门申请初始登记，并办理了备案登记手续，一审判决按照2015年9月8号截止计算违约金没有事实根据和法律依据。申请初始登记的时间为2015年5月7号，房管局批准日期为7月7号。被上诉人对证据1-9的关联性有异议，均不能证明上诉人已经取得房地产的初始登记，对证据10的关联性也有异议，从这组该看出申请登记的时间为2015年5月7号，批准日期为7月7号，然而，被上诉人至今仍然不知道自己现在也可以申请办理房产证，因为上诉人从未对被上诉人进行过通知。本院经审查，对上述证据的真实性予以认可，但上述证据不能证实上诉人对逾期办证没有过错，对其证明目的本院不予认可。
本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：上诉人是否对逾期办证存有过错，是否应承担相应的违约责任。
首先，上诉人在需由其将办理权属登记提供的资料报产权机关备案之前，被上诉人无法办理权属登记，该阶段的逾期办证违约责任依据合同约定应当由上诉人承担。
其次，在本案一审期间，上诉人自己都不知道房地产的初始登记已经于2015年7月7日被批准，也就无法履行合同通知的协助义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。因此，自2015年7月7日截止到一审辩论终结之日即2015年9月8日，被上诉人未能办理产权证书的责任仍应当由上诉人承担。
再次，由于双方并没有对逾期办证的违约责任进行约定，因此，原审判决按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人的违约责任符合法律规定，本院予以认可。
综上，上诉人富年公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人菏泽富年置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一六年四月七日
书 记 员 王 婷