泰州市姜堰区人民法院
行 政 赔 偿 判 决 书
（2014）泰姜行赔初字第00001号
原告陈春梅。
委托代理人张太中，江苏裕和律师事务所律师。
被告泰州市海陵区九龙镇人民政府，住所地泰州市海陵区九龙镇。
法定代表人窦小林，该镇镇长。
委托代理人袁鹏，该镇副镇长。
委托代理人刘小平，江苏烨铭律师事务所律师。
原告陈春梅诉被告泰州市海陵区九龙镇人民政府（以下简称九龙镇政府）违法强制拆除房屋行政赔偿一案，于2014年8月18日向泰州市海陵区人民法院提起行政赔偿诉讼，泰州市中级人民法院于2014年8月26日裁定本院管辖，本院于2014年9月1日立案受理后，于同月6日向被告送达起诉状副本和应诉通知书等。因原告申请对涉案房屋价值进行司法鉴定，本院予以准许，并委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简国衡评估公司）进行评估，评估期间，审限扣除。2016年3月7日国衡评估公司出具评估报告，本案恢复审理。本院依法组成合议庭，于同年4月1日公开开庭审理了本案。原告陈春梅及其委托代理人江苏裕和律师事务所律师张太中，被告九龙镇政府的委托代理人副镇长袁鹏及江苏烨铭律师事务所律师刘小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春梅诉称，其原有一套位于泰州市海陵区九龙镇长兴路商住楼2幢102室面积57.75平方米的营业用房，2013年3月30日被被告强制拆除，房内所有物品下落不明。2013年12月16日，被告的强拆行为被人民法院生效判决确认违法。2014年1月5日，原告向被告邮寄了行政赔偿申请书，被告至今置之不理。原告认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的规定，对原告被拆房屋应按照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿。国衡评估公司出具的评估报告不能作为赔偿房屋价值的依据。请求法院判决被告：1、按市场价格赔偿原告被拆房屋损失1328250元（周边营业用房市场平均价23000元/平方米*房屋面积57.75平方米）；2、参照《泰州市市区国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政规[2012]8号文件）的规定赔偿搬迁补助费1155元（20元/平方米*房屋面积57.75平方米）、临时安置补助费（房价1328250元*5%）；3、参照《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规[2012]1号）第六条第（一）项规定，赔偿因违法拆除房屋所造成的停产停业损失（房价1328250元*10%）；4、参照泰政规[2012]8号第六条、第七条的规定，赔偿正常征收情况下应给付的补助和奖励（提前搬迁奖励：房价1328250元*5%+300元/平方米*房屋面积57.75平方米；项目联动奖励：100元/平方米*房屋面积57.75平方米；货币补偿奖励：房价1328250元*18%）；5、房屋装饰装修及室内物品损失按双方协商一致的20万元给予赔偿；6、赔偿利息损失，从房屋被拆除之日起至法院判决确定给付之日止按政府融资利率计算（赔偿总款*年利率12%）；7、承担房屋评估费用和其他费用。
为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：
1、泰州市海陵区人民法院行政判决书，证明被告强拆行为已被人民法院生效判决确认违法；2、行政赔偿申请书，证明原告向被告申请先行处理行政赔偿；3、被拆房屋产权证，证明被拆房屋面积、区域位置；4、营业执照，证明被拆房屋系营业用房；5、被拆房屋周边“罗兰金都”房价表；6、泰州日报楼市周刊刊登的被拆房屋周边“水岸豪庭”房价及价格表。证据5、6证明被拆房屋周边房屋房价；7、海陵区征地房屋拆迁产权调换计算书，证明房屋征收搬迁应补偿的事项；8、泰州市国土资源局申请公开信息办理告知书；9、建设项目选址意见书。证据8、9证明被拆房屋所在的土地已被征收为国有，应按国有土地上房屋进行补偿。
被告九龙镇政府辩称，其因泰州市西大门改造的需要，于2013年3月30日拆除原告房屋属实，但因原告对搬迁补偿提出过高要求，双方未能达成一致意见。该强拆行为给原告造成的财产损失被告应予赔偿。对于赔偿事项和标准，被告认为：1、关于被拆房屋价值，原告申请司法鉴定，赔偿数额应以国衡评估公司的评估报告为依据；2、关于原告要求被告赔偿其正常征收情况下应给予的补助和奖励，文件规定双方签订拆迁补偿安置协议并腾空交房，才可享受该项补助和奖励。本案原、被告双方未能签订协议，且原告未提前腾空交房，故原告该项请求不予认可；3、关于原告要求赔偿其搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失费，同意根据相关规定给予赔偿，即：搬迁补助费20元/平方米*房屋面积57.75平方米=1155元，临时安置补助费1000元/月*6个月=6000元，停产停业损失房价*10%。原告主张临时安置补助费应按房价*5%计算缺乏事实依据，不予认可；4、关于原告提出的利息损失应按同期中国人民银行公布的存款利率计算。原告认为应按政府融资利率的年利率12%计算缺乏事实和法律依据；5、房屋装饰装修及室内物品损失两项同意按20万元计算。另被告已于2015年1月15日向原告支付10万元补偿款，应从赔偿总额中扣除，并扣减相应利息；6、评估费用及评估人员出庭费用由法院判定分担。综上，请求法院查清事实，依法判决。
为证明其主张，被告向本院提交一份中国农业银行电子回单，证明被告已于2015年1月15日给付原告10万元。此外，被告向本院提供了泰州安信房地产评估咨询有限公司对原告被拆房屋原作出的房地产征收搬迁补偿价格评估报告、公安询问笔录、原告被拆房屋同类房屋搬迁补偿安置协议（11份）等证据，以证明原告被拆房屋同类房屋搬迁补偿项目和标准，作为对原告赔偿数额的参考。
诉讼中，原告申请对被拆房屋及装饰、装修附作物进行市场价格评估。本院于2014年12月5日委托国衡评估公司进行评估。国衡评估公司于2016年3月7日出具评估报告。
庭审质证中，被告对原告证据1-4、8、9无异议，对证据5-7有异议，认为：原告证据5、6其真实性无法考证，并且，对于房屋价值，国衡评估公司已出具评估报告，应以该评估报告为认定房屋价值的依据；原告证据7不真实，不能作为定案依据。原告对被告提交一份中国农业银行电子回单无异议，对安信评估公司作出的涉案房屋房地产征收搬迁补偿价格评估报告、公安询问笔录、原告被拆房屋同类房屋搬迁补偿安置协议（11份）等证据有异议，认为不能作为本案认定赔偿数额的依据。对于国衡评估公司出具的评估报告，被告无异议；原告认为：该评估报告缺少估价测算过程等关键内容，估价所依据的主要技术规程已废止，估价时点为2013年3月30日房屋拆除之日不合理，评估单价远远低于同地段类似房屋的价格等，该评估报告违法，不能作为认定原告房屋价值的依据。
本院对上述原、被告无异议的证据予以认定，对原、被告有异议的证据作如下认证：
原告证据5、6涉案房屋周边“罗兰金都”和“水岸豪庭”房价表系新开发房屋挂牌价目，并非成交价，且“罗兰金都”和“水岸豪庭”新开发的房屋与涉案房屋之间价值对比上存在诸多可修正的因素，故该新开发房屋的挂牌价不能作为认定涉案房屋价值的依据。原告证据7海陵区征地房屋拆迁产权调换计算书系地方政府制作的征地搬迁应补偿、奖励事项的计算格式文本，虽不符合证据的形式要件，但结合被告提供的同类房屋11份搬迁补偿安置协议，可作为认定本案相关赔偿事项和计算标准的参考依据。对于原、被告分歧意见大的国衡评估公司出具的评估报告，因该司法评估程序系应原告的申请启动，评估机构选定程序并不违法，且评估报告系由依法成立的评估机构具有评估资质人员运用收益法和比较法作出的专业判断，评定内容、评定结论明确，评估人员亦应原告的申请出庭接受了质询，故国衡评估公司出具的评估报告应作为认定本案涉案房屋价值的依据。
经审理查明，原告陈春梅原有一套面积57.75平方米的营业用房，坐落于泰州市海陵区九龙镇长兴路商住楼2幢102室，原告持有该房屋集体土地上房屋产权证。2012年，该房屋所在地段被征收为国有后，列入搬迁范围。2013年3月30日，被告九龙镇政府委托拆迁公司将该房屋强制拆除。同年12月16日，泰州市海陵区人民法院判决确认九龙镇政府该强制拆除行为违法。判决生效后，原告于2014年1月5日向被告申请行政赔偿，被告未予答复，原告遂提起本案行政赔偿诉讼。
诉讼中，原告申请对被拆房屋及装饰装修附作物进行市场价格评估鉴定。本院于2014年12月9日在原告到场时摇号选定国衡评估公司泰州分公司为评估机构，并于同月25日委托该分公司对被拆房屋进行评估，后转至国衡评估公司（南京总公司）进行评估。评估过程中，国衡评估公司于2015年9月22日向本院发函称：“由于当事人对此装修工程量有异议，至今无法确定。我公司未得到法院书面认可或双方当事人签字认可装修工程量，无法出具报告”。本院于2015年10月27日通知原、被告到庭，双方就室内装饰装修及室内物品损失两项协商一致以20万元计算赔偿数额。原告于同年11月9日申请撤销该事项的评估。2016年3月7日国衡评估公司出具评估报告，对涉案房屋确定估价时点为2013年3月30日，参照国有土地上商业用房估价8093元/平方米，总价46.74万元。国衡评估公司收取原告评估费用8000元。庭审中，应原告申请，评估人员刘莉萍出庭接受了质询，国衡评估公司收取出庭费用2000元（被告已垫付）。
另查明：
1、2012年，泰州市人民政府制定《泰州市市区国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政规[2012]8号）和《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规[2012]1号）两个文件，对涉及本案有关搬迁补偿安置、补助、奖励等事项和标准具体规定如下：
（1）搬迁补助费。泰政规[2012]8号文件第三条第二款规定，非住宅营业用房搬迁补助费按照被征收房屋合法建筑面积20元/平方米计算，不足1000元的按1000元计算；
（2）临时安置补助费。泰政规[2012]8号文件第五条规定，征收住宅房屋应按被征收房屋建筑面积10元/平方米，月支付临时安置补助费，不足1000元的按1000元计算。被征收人选择货币补偿或实行现房产权调换的，对被征收人一次性支付六个月的临时安置补助费；
（3）提前搬迁奖励、项目联动奖励。泰政规[2012]8号文件第六条规定，被征收人在征收补偿方案规定的第一奖励时段签订征收补偿协议并腾空交房的，分别按房屋评估价值的5%和房屋面积300元/平方米的标准给予奖励。征收范围内所有的被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，另每户按房屋面积100元/平方米的标准给予一次性项目联动奖励；
（4）选择货币补偿奖励。泰政规[2012]8号文件第七条规定，被征收人选择货币补偿的除按照规定给予补偿外，另住宅房屋按房屋评估价值的18%，非住宅营业用房按房屋评估价值的10%给予奖励；
（5）停产停业损失。泰政规[2012]1号文件第六条第（一）项规定，被征收人选择货币补偿的按最高不超过房屋评估价值的10%一次性给予停产停业损失补偿费。
2、与涉案房屋同期、同类其他房屋征收搬迁中签订搬迁补偿安置协议的，有关补偿事项和补偿标准分别是：自行安置购房补贴（限货币补偿）按照房屋评估价值的5%给予补偿；选择货币补偿的奖励按照房屋评估价值的18%给予奖励；停产停业损失按照房屋评估价值的10%给予补偿。
3、2015年1月15日，被告通过银行汇给原告100000元作为给付原告的搬迁赔偿、补偿款。
4、中国人民银行公布的2013年3月同期银行贷款利率为：1-3年（含3年）年利率6.15%；3-5年（含5年）年利率6.4%。
本案焦点问题：1、国衡评估公司出具的评估报告是否作为确定涉案房屋价值的依据？2、原告要求被告赔偿正常征收情况下应给予的补助和奖励，是否应予支持？3、原告要求赔偿其临时安置补助费应以什么标准计算？4、原告要求赔偿其从房屋拆除之日起至法院判决确定给付之日止按政府融资利率12%计算的利息是否应予支持？
围绕焦点问题，本院认为，本案被告实施的强制拆除原告房屋行为，已被人民法院生效判决确认违法，该行政行为给原告造成的财产损失，依法应予赔偿。本案本质上属于政府征收房屋引发的违法强拆行政赔偿纠纷，被征收房屋在强制拆除前无行政裁决程序。搬迁中，按照政府制定的搬迁补偿政策和在搬迁过程中政府对同类房屋相关补偿事项及所实际执行的补偿标准，属于原告应享受的利益，被告应当给予赔偿或补偿。本案中，对于原告提出的各项诉讼请求，其中室内装饰装修及室内物品损失两项，诉讼中双方已达成一致意见，以20万元计算损失，不违反法律、法规的规定，本院照准。对于其他请求事项，本院综合评判如下：
一、关于涉案房屋价值，诉讼中，本院依原告申请启动司法鉴定程序，在原告到场情况下选定国衡评估公司为评估机构，其选定评估机构程序合法；国衡评估公司评估人员亦应原告的申请出庭接受了质询。因涉案房屋地处城市规划区，为一层营业用房，拆除之前其所属地段已被征收为国有，国衡评估公司参照国有土地上营业用房，并将估价时点确定为2013年3月30日房屋被拆除之时，合理合法。并且，国衡评估公司系依法成立的评估机构，其对涉案房屋作出的评定结论系由具有评估资质的人员运用科学方法独立作出的专业判断，原告亦未提供相应证据足以推翻该评估结论，故国衡评估公司出具的评估报告应作为认定涉案房屋价值的依据，即涉案房屋价值为467400元。原告以涉案房屋周边新开发的商业用房挂牌价的平均价计算涉案房屋价值，而两者在房屋构造、陈新、楼盘品牌、环境等诸方面不具有可比性，其主张本院不予支持。
二、关于原告要求被告赔偿其正常征收情况下应给予的补助和奖励，该请求涉及提前搬迁奖励、项目联动奖励和货币补偿奖励。本案原告虽未签订搬迁补偿安置协议，亦未提前腾空交房，但被告强制拆除原告房屋前未经法定行政裁决程序，亦未明确原告的搬迁期限，且被告对同类搬迁户实施了货币补偿，未对原告实施其他方式安置补偿，故原告房屋本质上亦属于货币补偿。根据公平原则，在正常征收情况下给予被征收人的补助和奖励，均属于原告应得利益，被告应予给付。原告该诉讼请求本院予以支持，即提前搬迁奖励：房价467400元*5%+房屋面积57.75平方米*300元/平方米=40695元；项目联动奖励：房屋面积57.75平方米*100元/平方米=5775元；货币补偿奖励：房价467400元*18%=84132元。
三、关于原告要求被告给付搬迁补助费、临时安置补助费，根据泰州市人民政府泰政规[2012]8号文件规定，搬迁补助费按房屋面积57.75平方米*20元/平方米=1155元，临时安置补助费一次性补助6个月*1000元=6000元，对此，被告予以认可，本院照准。此外，本次搬迁过程中涉案房屋同类房屋实际支付了被征收人自行安置购房补贴（限货币补偿），其标准按照房屋评估价值的5%给予补偿。因原告本次搬迁系自行安置，实际是货币补偿，故自行安置补助费亦属原告应得利益，被告亦应按同类房屋实际支付的标准予以补偿，即房价467400元*5%=23370元。
四、关于停产停业损失，原告认为此项损失应以房屋价值1328250元*10%计算，被告对计算标准无异议，但认为应以国衡公司评估的房屋价值为基数计算。基于上述对国衡评估公司出具的评估报告已作出合法性认定，故对被告该意见，本院予以采信，即停产停业损失为467400元*10%=46740元。
五、关于利率和利息问题，原告请求按照政府融资年利率12%计算，被告认为应按银行同期存款利率计算。本院认为，被告对原告房屋实施搬迁未及时给予补偿，应当支付原告应得补偿款的利息损失。因原告被拆房屋为营业用房，被告应当按照同期银行贷款利率计算利息损失；又因自被告实施强拆之日至今已三年有余，故被告除2015年1月15日给付的10万元按中国人民银行公布的同期1-3年（含3年）年利率6.15%计算外，其余应按中国人民银行公布的同期3-5年（含5年）年利率6.4%计算。原告要求按政府融资利率12%计算缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
此外，原告室内装饰装修及室内物品损失，因双方已达成一致意见以20万元计算，本院照准；被告于2015年1月15日已给付10万元，应在总赔偿款中扣减。
关于评估费和评估人员出庭费用，本院认为，本案系因被告违法强拆行为导致行政赔偿诉讼，故评估费8000元（原告已支付）及评估人员出庭费用2000元（被告已支付）应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十二条第一款、三十六条第（八）项之规定，判决如下：
一、被告泰州市海陵区九龙镇人民政府赔偿原告陈春梅被拆房屋各项损失计875267元（其中房屋价款467400元、提前搬迁奖励40695元、项目联动奖励5775元、货币补偿奖励84132元、搬迁补助费1155元、临时安置补助费6000元、自行安置购房补助23370元、停产停业损失46740元、室内装饰装修及室内物品20万元），扣除被告已给付的10万元外，余款775267元于判决生效后十日内支付。
二、被告赔偿原告利息损失（自2013年3月30日起至2015年1月15日以10万元为基数*年利率6.15%计11018.75元，被告于判决生效后十日内支付；被告自2013年3月30日起至判决确定给付之日止以775267元为基数*年利率6.4%向原告支付利息）。
三、评估费8000元和评估人员出庭费用2000元由被告承担。被告已支付评估人员出庭费用2000元，评估费8000元由被告于判决生效后十日内直接向原告支付。
四、驳回原告陈春梅其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 单 洁
审 判 员 杨 京
人民陪审员 凌 冲
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 王婧蓉
附本案裁判适用法律、司法解释依据：
《中华人民共和国国家赔偿法》第四条：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（四）造成财产损害的其他违法行为；第三十二条第一款：国家赔偿以支付赔偿金为主要方式；第三十六条第（八）项：对财产造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十二条：人民法院对委托或者指定的鉴定部门出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：
（一）鉴定的内容；
（二）鉴定时提交的相关材料；
（三）鉴定的依据和使用的科学技术手段；
（四）鉴定的过程；
（五）明确的鉴定结论；
（六）鉴定部门和鉴定人鉴定资格的说明；
（七）鉴定人及鉴定部门签名盖章。
前款内容欠缺或者鉴定结论不明确的，人民法院可以要求鉴定部门予以说明、补充鉴定或者重新鉴定。