河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊三民初字第717号
原告：洛阳市忠冠房地产开发有限公司，住所地：洛阳市老城区。
法定代表人：宁灵军。
委托代理人：闫夏育、韦铭轩，河南广文律师事务所律师。
被告：李小宇，男�汉族，1982年10月15日生。
委托代理人：李刚卫。
原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司诉被告李小宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司委托代理人闫夏育、韦铭轩，被告李小宇委托代理人李刚卫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月27日，原、被告双方签订了编号为YC××××014的《商品房买卖合同》（包括合同附件）。被告李小宇购买原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司开发的位于伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园第6幢2单元3层302号房。合同总价款为331102元，付款方式为商业按揭贷款。其中首付款为101102元，银行贷款金额为23万元，该贷款由原告提供担保。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”。现因被告李小宇未按照《个人购房借款／担保合同》的约定按时足额归还银行借款本息连续七期（截止2015年8月6日），致使原告被贷款银行扣除了相应的保证金。原告已依约向被告发出解除合同通知书。原告认为被告的行为严重违约并给原告造成了严重损失，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、依法解除原、被告双方于2012年9月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为YC××××014）及合同附件；2、依法判令被告配合原告办理以上《商品房买卖合同》及合同附件备案及预告登记注销手续；3、依法判令被告向原告支付代偿款232159.22元及暂计至2015年8月31日代偿款利息189.94元（利息按照中国人民银行规定金融机构同期贷款基准利率计算，自原告代偿之日起计算），其后原告代偿款利息按前述标准计算至付清之日止；4、依法判令被告向原告承担违约金49665.3元、解除合同的税费损失353.49元、律师费5291元；以上3、4项中的款项及违约金，按合同约定从商品房买卖合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除。5、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司变更第三项诉讼请求为：依法判令被告向原告支付代偿款240002.09元及暂计至2016年1月20日代偿款利息726.51元（利息按年利率6%计算，自原告代偿之日起计算），其后原告代偿款利息按前述标准计至付清之日止。
被告李小宇辩称，同意解除购房合同，但是被告不负担违约金及律师费。代偿款已经交给银行，从原告的购房款中扣除。
原告为为支持其主张，向法庭提交以下证据：
第一组证据：洛阳市忠冠房地产开发有限公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、被告李小宇身份证复印件。用于证明原、被告身份情况。
第二组证据：《预售许可证》（2012年6月13日）、《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、《洛阳市房地产抵押合同》、首付款的银行凭证、《销售不动产统一发票》。用于证明：1、2012年6月13日，原告取得诉争房�的预售许可证；2、原、被告双方于2012年9月27日签订了《商品房买卖合同》（包括合同附件），被告购买原告开发的位于伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园第6幢2单元3层302号房，合同总价款为331102元。付款方式为商业按揭贷款。其中首付款为101102元，银行贷款金额为23万元；3、《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条约定了违约责任；4、《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定：本合同书上买受人地址及联系电话买受人已经确认无误，如有变更在变更后三日内书面通知出卖人。依本合同所列地址通知买受人办理有关购房事宜。若本合同上买受人的地址变更未及时通知出卖人，致使买受人未能收到有关购房通知函件，由此产生的法律责任及损失概由买受人自行承担；5、被告向中国工商银行股份有限公司伊川支行借贷23万元，用于购买伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园第6幢2单元3层302号房。原告对被告借款提供担保，并为诉争房屋办理了预购商品房抵押权预登记。
第三组证据：中国工商银行股份有限公司伊川支行对账单、贷款逾期催收通知及贷款提前到期通知、提前收回贷款的银行凭证、个人贷款结清证明、原告解除合同律师函。用于证明：1、2015年1月至2015年12月28日，被告连续12期未偿还按揭贷款，由原告承担了保证责任，代偿了贷款17707.7元。因被告违约2016年1月8日，中国工商银行股份有限公司伊川支行决定贷款提前到期，又由原告一次性代偿了被告剩余按揭贷款222294.39元；2、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条约定，原告已于2015年11月5日依法解除了双方签订的诉争房屋买卖合同。
第四组证据：原告诉讼请求清单、原告代偿利息清单、国家关于住房交�手续费有关问题的通知、原告与河南广文律师事务所签订的委托合同及发票。用于证明合同解除后，被告应支付原告代偿款240002.09元及相应的利息，并支付原告违约金49665.3元、解除合同的税费损失353.49元、律师费5291元。
被告李小宇对上述证据质证意见为：对第一、二组证据均无异议；对证据三，房屋总价款是331102元，如果合同解除，原告应返还该款项，扣除原告向银行代偿的前期保证金17707.7元，及原告一次性代偿款222294.39元，原告应返还给我购房款91099.91元。对于违约金、律师费我不愿承担，不应从9万多元中扣除。税费及利息我方可以承担；对证据四、对原告诉讼请求清单质证意见同证据三质证意见，对原告代偿利息清单、国家关于住房交易手续费有关问题的通知均无异议，对原告与河南广文律师事务所签订的委托合同及发票有异议，被告不应负担律�费。
被告李小宇无证据提交法庭。
经审理查明：2012年9月27日，原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司与被告李小宇签订《商品房买卖合同》（包括合同附件）。原、被告双方约定被告李小宇购买原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司开发的位于伊川县滨河新区东环路东侧第6幢2单元3楼302号房屋一套。该套房屋总价款为331102元整。付款方式为：“买受人于签订本合同之日支付首付款壹拾万壹仟壹佰零贰元整（￥101102），余款贰拾叁万元整（￥230000）申请银行贷款。买受人应在出卖人规定日期内到相关银行办理按揭贷款手续”。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。同日，原、被告双方签订合同补充协议（附件四）。该协议第八条约定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向期发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”。该协议第九条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房�扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”。2012年10月13日，被告李小宇交付原告首付款101102元。2012年10月23日，原、被告与中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称工商银行）签订《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》。三方约定被告李小宇作为抵押人将其购买的诉争房屋抵押给工商银行，作为向抵押权人（工商银行）申请按揭贷款还款之保证。原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司作为贷款担保人在该抵押合同上盖章。2012年10月27日，原、被告与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》。工商银行同意向被告李小宇发放贷款，金额为人民币23万元。后原、被告对诉争房屋办理了预告登记及抵押预告登记。2012年11月27日，被告交付原告剩余房款23万元。
2015年1月开始，被告李小宇不再向工商银行偿还贷款，工商银行依据约定每月从原告账户中划扣相应保证金额，至2015年12月底，划扣金额共计17707.7元。2016年1月8日，工商银行向原告下发贷款提前到期通知，通知原告该笔贷款提前到期，要求原告承担担保责任。2016年1月15日，原告代被告偿还工商银行剩余贷款本息合计222294.39元。加上划扣保证金17707.7元，原告共代被告偿还240002.09元。
另查明：2015年10月15日，原告按商品房买卖合同被告预留地址向被告邮寄解除商品房买卖合同律师函。但被告未签收。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，原、被告与工商银行签订的《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》、《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同�定履行自己的义务。被告李小宇于2015年1月停止向工商银行偿还贷款，至起诉时，被告逾期付款时间已超过60日，后原告按照合同约定代被告偿还工商银行贷款本息共计240002.09元，则按照合同约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，且被告应支付原告代向工商银行偿还的240002.09元及相应利息。原告请求利率按年利率6%计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。自2015年1月至2015年12月，原告共向工商银行代偿12笔，该12笔代偿款自代偿日至2016年1月20日利息共计541.27元。2016年1月15日，原告一次性代偿剩余222294.39元，该笔代偿款至2016年1月20日利息为185.25元。至2016年1月20日，以上代偿款利息共计726.51元。故原告第一、三项诉讼请求本院依法予以支持。《商品房买卖合同》附件四第八条约定买受人（本案被告）“应支付出卖人为实现债权而支�的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”，故原告请求被告支付税费353.49元、律师费5291元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告支付违约金49665.3元的诉讼请求，本院认为，《商品房买卖合同》补充协议第九条约定“在该房产未办理抵押之前……买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金……”，对“办理抵押”的理解，按照《个人购房借款／担保合同》第十条约定，应为“正式抵押登记手续已办理完毕”。本案中对诉争房屋并未办理抵押权登记，故本案违约金计算方法适用《商品房买卖合同》补充协议第九条。违约金金额为49665.3元。被告交付原告购房款共计331102元。原告代被告偿还银行贷款240002.09元，该代偿款至2016年1月20日利息为726.51元，被告应支付原告违约金49665.3元、解除合同税费353.49元、律师费5291元，以上被告应支付原告款项共计296038.39元，故合同解除后原告应返还被告购房款为35063.61元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十一条之规定，判决如下：
一、本判决生效后原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司与被告李小宇之间的《商品房买卖合同》及合同附件依法解除。
二、被告李小宇于本判决生效后十日内配合原告办理《商品房买卖合同》及合同附件备案及预告登记注销手续。
三、被告李小宇于本判决生效后十日内支付原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司代偿款240002.09元的利息，利率按年利率6%计算，自2016年1月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止。
四、原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告李小宇应退还的购房款35063.61元。
五、驳回原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5614元，财产保全费1920元，共计7534元，由被告李小宇负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 陆珊珊
人民陪审员 李晶晶
人民陪审员 李会梅
二〇一六年二月二十一日
书 记 员 楚洋洋