临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临民初字第293号 原告桂林某某公司，住所地：桂林市象山区，组织机构代码证：xxxxxx。 法定代表人黄某某，董事长。 委托代理人王某某，该公司法务部经理。 委托代理人蒙某某，该公司法务专员。 被告肖某某，男，1972年10月7日生，汉族，住临桂县。 委托代理人秦某某，广西中志律师事务所律师。 原告桂林某某公司与被告肖某某合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由助理审判员卢晨适用简易程序，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。书记员梁燕子担任记录。原告肖某某的委托代理人秦某某、被告桂林某某公司的委托代理人王某某、蒙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某公司诉称，2011年12月29日，原告与被告签订了《房屋买卖契约》，双方约定：被告将其座落于桂林市临桂新区，建筑面积为169平方米的农房及相关土地，以总价人民币365000元的价格出售给原告。同时，双方亦约定原告有权按政府按政府补偿标准领取该房屋拆去补偿款。签约后，原告依约支付了全额购房款365000元，被告亦向原告移交了相关的房屋及土地。然而之后，被告瞒着原告的情况下，向政府领取了依约属于原告的房屋拆迁补偿款人民币204579元，并至今拒不退还给原告。被告将本应属于原告的房屋拆迁补偿款据为己有的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。另，原被告双方在《房屋买卖契约》当中已经明确约定房屋拆迁补偿款由原告所有，被告于2014年3月18日擅自领取204579元拆迁款并拒不返还的行为已经构成违约。鉴此，原告参照《房屋买卖契约》第七条的违约标准，向被告主张违约金37847元（暂计至2015年3月23日，应按每日万分之五的标准支付至被告实际归还之日止），鉴此，原告特向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告将其已向政府领取的房屋拆迁补偿款人民币204579元返回给原告；2、判令被告立即支付原告违约金37847元（暂计至2015年3月23日，应按每日万分之五的标准支付至被告实际归还之日止）。3、本案案件受理费由被告承担。 原告桂林某某公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、房屋买卖契约，证明①原被告双方约定本案房屋的拆迁补偿款应由原告领取；②原被告约定被告逾期交房的违约金按每日万分之五计取。证据2、电子转账凭证，证明原告已于2011年12月30日向被告履行了合同约定的全部付款义务，支付了365000元。证据3、临桂新区房屋先行拆迁补偿费计算表，证明本案房屋的拆迁补偿款为204579元。 被告肖某某辩称，一、据被告的告知，被告没有领取到房屋拆迁补偿款204579元。本案讼争的房屋是否有房屋拆迁补偿款，代理人不清楚，被告告知代理人，其有几座房屋被政府拆迁了，具体是多少补偿款，由于时间已久，其已记不清楚了。根据民事诉讼法的相关规定,“谁主张，谁举证”，本案原告应对其诉请的依据承担举证责任。 二、原被告双方虽然在合同中约定，“甲方（被告）同意乙方（原告）按政府补偿标准领取房屋拆迁补偿款”，但双方在合同中没有明确，该房屋拆迁补偿款的所有权归谁，本案的合同目的是房屋买卖，被告将自己的房屋出售给原告，原告支付相应的购房款，双方据此就已实现了各自的合同目的，完成了本合同的主要权利及义务，双方没有对房屋拆迁补偿款的归属作出约定，按照合同法规定，双方没有约定或者约定不明的，应当按照相关的法律规定或者为实现合同的目的来确定。 三、根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第17条规定，“作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予补偿，包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法对被征收人给予补助和奖励”。《物权法》第42条规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。根据上述法律规定，政府征收个人的房屋，房屋拆迁补偿款应当补偿给被征收人即本案的房屋所有人被告，而不是原告，也不是建设单位，而本案原告是建设单位，其目的是通过将被告等村民的房屋拆除后进行房地产开发建设商品房出售来进行牟利的。原告为了能尽快地拆除被告等村民的住房，尽快地进行房地产开发，实现其利润的最大化，而自愿的与被告等村民签订房屋买卖合同，并支付一定的购房款，而让被告等村民尽快地搬迁走，因此原告支付的购房款与本案所谓的房屋拆迁补偿款是两码事，既然双方在合同中没有约定，或者约定不明本案所谓的房屋拆迁补偿款的归属，那么就应按上述法律规定来确定，以保护被拆迁房屋的农民的合法权益。 四、本案的《房屋买卖契约》是2011年12月29日签订的，双方在后来的2013年6月5日，再次签订了另一份《房屋买卖契约》，被告将另一房屋出售给原告，双方在这一份《房屋买卖契约》中明确约定，政府补偿部分由被告所有，即房屋的拆迁补偿款归被告所有，说明双方对这一房屋的拆迁补偿款的约定是明确的，而且两份合同是同样的原被告双方，同样性质的房屋，且后来双方的合同约定得很具体明确，因此，本案亦可以参照双方后面的合同约定，来确定本案如果存在房屋拆迁补偿款的归属问题。 五、本案的《房屋买卖契约》是由原告方拟定，并与被告方村民多人签订的合同，属于合同法规定中的格式合同，根据合同法41条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。因此，本案对房屋拆迁补偿款归属有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款方即原告方的解释，即本案的房屋拆迁补偿款应归被告方所有。 综上所述，本案的房屋拆迁补偿款依法依约均应属于被告方所有，根据上述事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 被告肖某某为其辩解在举证期限内提供的证据有：2013年6月5日签订的房屋买卖契约一份，证明被告出售另外一套房屋给原告及双方在合同约定房屋的拆迁补偿款归被告所有。 经原告桂林某某公司向本院提出调查取证申请，请求调查确认肖某某是否已经领取其位于桂林市临桂新区，建筑面积为169平方米的农房及相关土地的拆迁补偿款以及补偿款的数额。本院依法调取以下证据：1.从临桂新区征地搬迁安置工作指挥部调取临桂县国土资源局与肖某某签订的《临桂新区农房拆迁补偿安置协议书》复印件一份；2、从临桂县政府非税收入管理局调取的支付给肖某某的房屋拆迁补偿款204579元的银行转款凭证。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，说明双方是买卖房屋的关系。证据3是复印件看不清楚，它的真实性不予以认可。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为该合同跟本案的案件无关联。原、被告对于法院调取的证据：原告表示认可法院调取的证据，真实性无异议，同时和我方所举的证据3是一致的；被告对证据1、2的真实性无异议，但认为除了房屋主体的补偿款外还有房屋其他附着物的补偿，房屋补偿款实际只有138006元。本院认为，原告提供的证据3虽然是复印件，但其与本院调取证据1中的《临桂新区房屋先行拆迁补偿费计算表》内容一致，本院予以认可；被告提供的证据与本案无关，不是本案诉争涉及的《房屋买卖契约》，本院不予采信。 依据上述证据及庭审笔录，确认案件事实如下：2011年11月29日，原告桂林某某公司(乙方）与被告肖某某（甲方）经过协商，双方在当日签订了《房屋买卖契约》。合同约定：第一条、甲方肖某某将座落在临桂县临桂镇某某村委会某某村的农房，房屋建筑面积为169平方米出售给乙方桂林某某公司；第二条、双方一致同意，上述农房按现场测量建筑面积169平方米计算价格，成交价按2160元/㎡，合计人民币365000元。第三条、双方同意，自本契约生效之日起三个工作日内，乙方将房屋总价款一次性付给甲方；第四条甲方应于2012年1月8日前将上述房屋正式交付给乙方。第七条本契约生效后，如乙方未能在规定的时间内将该房屋的总价款一次性付给甲方，本契约自动失效；甲方未按约向乙方交付房屋的，每逾期一日，按购房总价款的万分之五向乙方支付违约金。第十条双方约定的补充条款：。2、标的物为临桂县政府按政策规定待拆迁的无证房屋，甲方同意乙方按政府补偿标准领取该房屋拆迁补偿款。合同签订后，被告依约于2011年12月30日将购房款365000元通过银行转帐支付给了原告。2014年3月18日，临桂县政府非税收入管理局将204579元房屋补偿款转入被告肖某某的银行账号。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告桂林某某公司与被告肖某某2011年11月29日签订的《房屋买卖契约》,是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。该合同约定由原告桂林某某公司按政府补偿标准领取该房屋拆迁补偿款，被告肖某某违背诚实信用原则，在领取补偿款后未按合同约定交付给原告桂林某某公司，其行为已经构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告肖某某在履行合同期间违反合同约定，原告要求其返还204579元房屋补偿款，证据充分、理由正当，本院予以支持；被告肖某某辩称房屋拆迁补偿款应仅指房屋主体部分的补偿费（即138006元），根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对补偿内容的规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”据此，房屋拆迁补偿款除了房屋主体部分补偿费还应包括装修部分补偿费、搬家费、附属物补偿费、过渡费、拆迁奖励等费用，因此，被告的辩称理由不成立，本院不予支持。对于原告桂林某某公司要求被告肖某某支付违约金的请求，本院认为违约金的适用应以双方当事人达成合意为前提，因双方签订的合同仅约定被告肖某某不按合同约定交付房屋应如何承担违约金，而未对被告肖某某领取政府拆迁补偿款不予返还的行为约定违约金，可见，双方并未就此达成合意，对于原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和第一百一十四条，以及参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，判决如下： 一、被告肖某某返还原告桂林某某公司房屋拆迁补偿款人民币204579元； 二、驳回原告桂林某某公司的其他诉讼请求。 案件受理费4369元，适用简易程序依法减半收取2184.5元，由被告肖某某负担。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4369元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 卢 晨 二〇一五年四月十三日 书 记 员 梁燕子