辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽14执异46号
案外人：徐妍，女，1974年8月18日出生，汉族。
案外人：杜英，男，1974年11月17日出生，满族，住辽宁省葫芦岛市龙港区清华苑*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：徐妍（系杜英之妻），女，1974年8月18日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区清华苑*号楼*单元***室。
案外人：盛京银行股份有限公司葫芦岛分行。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街***号楼L、B。
主要负责人：高飞，分行行长。
委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁凯阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张硕，男，该分行工作人员。
申请执行人：李艳芳，女，1963年7月29日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：曲秉昆，辽宁兴连律师事务所律师。
被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街33-3号。
法定代表人：徐步，该公司总经理。
被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东。
被执行人：刘鲁锦，女，1958年9月20日出生，汉族，无业。
被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东。
被执行人：王节佩，女，1956年11月23日出生，汉族，无业。
本院在执行申请执行人李艳芳与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发九方置业公司）、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案中，案外人徐妍、杜英、盛京银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称盛京银行葫芦岛分行）对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年6月1日举行了听证。案外人徐妍、杜英的委托诉讼代理人徐妍、案外人盛京银行葫芦岛分行的委托诉讼代理人刘子柱、张硕、申请执行人李艳芳的委托诉讼代理人曲秉昆参加了听证。现已审查终结。
案外人徐妍、杜英称，二人于2017年5月9日与长发九方置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定二案外人购买由出卖人长发九方置业公司预售的坐落于龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室（6-3-502）楼房一户等相关内容。同年5月9日二案外人交付全额购楼款544，750元（含税款27,237.52元。同年5月办理入住手续，二案外人与该住宅小区物业管理服务公司签订《物业管理服务协议》、《印象江南临时管理公约》、《消防安全保障协议》等协议。为保证二案外人合法权益不受侵害，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及其他法律法规的规定，请求贵院中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房的执行。
案外人盛京银行葫芦岛分行称，案外人盛京银行葫芦岛分行已经将贷款向被执行人长发九方置业公司发放到位，案涉的42套房产已经办理了抵押登记，案外人盛京银行葫芦岛分行取得了案涉42套房产的他项权利证据，案外人盛京银行葫芦岛分行对拍卖的42套房产享有优先受偿权，请求贵院驳回案外人徐妍、杜英的异议，支持案外人盛京银行葫芦岛分行的异议。
申请执行人李艳芳辩称，案外人徐妍、杜英未提交葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房已办理过户登记或预告登记的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，不应中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房的执行，驳回案外人徐妍、杜英的异议。
本院查明，申请执行人李艳芳与被执行人长发九方置业公司、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）辽14民初73号民事判决，判决：一、葫芦岛长发九方置业有限公司于本判决生效后30日内偿还李艳芳借款人民币20,042,990.00元,并以借款本金20,042,990.00元为基数按中国人民银行同类贷款利率的四倍支付从2017年6月1日起至实际给付之日止的利息（利息以不超过年利率24%为限）；二、徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦对上述款项承担连带责任，徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦承担保证责任后，有权向葫芦岛长发九方置业有限公司追偿；三、驳回李艳芳的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请执行，本院依法立案，案号为（2018）辽14执48号；葫芦岛市连山区人民法院曾于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封位于葫芦岛市龙港区印象江南小区房屋（详见财产保全查封物明细表），至2020年5月8日，查封期间不得办理产权转移手续或设置其他权利。
另查明,案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司于2017年1月18日签订5仟万元的《盛京银行固定资产借款合同》，2017年1月18日签订《盛京银行借款抵押合同》；葫芦岛市国土资源局于2017年1月23日对《盛京银行借款抵押合同》办理《不动产登记证明》{证号：辽（2017）葫芦岛市不动产证明第0000236号、证明权利或事项：抵押权、义务人：葫芦岛长发九方置业有限公司、坐落：龙港区茨齐路46-6号楼A等692处}，该《不动产登记证明》登记的抵押财产包含葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2017年1月23日作出（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书和于2017年6月8日作出（2017）葫辽证执字第7号执行证书确认了案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司签订《盛京银行借款抵押合同》和对《盛京银行借款抵押合同》到葫芦岛市国土资源局办理《不动产登记证明》的事实。
出卖人长发九方置业公司与买受人徐妍、杜英于2017年5月9日签订《商品房买卖合同（预售）》约定，第二条预售依据。该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为2014131。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的6号楼3单元5层502号。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共132.93平方米，其中套内建筑面积116.15平方米，分摊共有建筑面积16.78平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4303元，总价款为人民币571，988元（大写,伍拾柒万壹仟玖佰捌拾捌元整）。出卖人长发九方置业公司于2017年7月7日向买受人杜英出具了总价款为人民币544,750.48元的《辽宁增值税普通发票》。葫芦岛市不动产登记中心于2018年6月13日出具《不动产登记信息查询告知单》，在该中心的产权档案登记系统中暂未查到案外人徐妍、杜英的产权登记记录。
再查明,出卖人长发九方置业公司与买受人徐妍、杜英于2013年10月8日签订《楼房预约协议书》，预约楼房房号为3号楼2单元1502室，面积106平方米，单价3698元／平方米，总价款391，988元，同日将房款全额交付长发九方置业公司。案外人徐妍与长发九方置业公司签订《印象江南商品房委托代售协议》，长发九方置业公司于2014年8月20日取得楼房预售许可证。
认定上述事实的证据有本院（2017）辽14民初73号民事判决书、执行案件立案审批表、（2017）辽1402民初1696号民事裁定书、《盛京银行固定资产借款合同》、《盛京银行借款抵押合同》、《不动产登记证明》、辽宁省葫芦岛市辽西公证处（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2017）葫辽证执字第7号执行证书、《商品房买卖合同（预售）》、《楼房预约协议书》、《辽宁增值税普通发票》、《不动产登记信息查询告知单》。
本院认为，本案的争议焦点可归纳为，一、案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房是否享有房屋抵押权？二、案外人徐妍、杜英对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权？
一、案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房是否享有房屋抵押权？依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条【抵押财产范围】“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十五条【设立抵押权】“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”第一百八十七条【不动产抵押登记】“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司于2017年1月18日签订5仟万元的《盛京银行固定资产借款合同》，2017年1月18日签订《盛京银行借款抵押合同》；葫芦岛市国土资源局于2017年1月23日对《盛京银行借款抵押合同》办理《不动产登记证明》。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2017年1月23日作出（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书和于2017年6月8日作出（2017）葫辽证执字第7号执行证书确认了案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司签订《盛京银行借款抵押合同》和对《盛京银行借款抵押合同》到葫芦岛市国土资源局办理《不动登记证明》的事实。因此，案外人盛京银行葫芦岛分行应对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房享有房屋抵押权。
二、案外人徐妍、杜英对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权？
案外人徐妍、杜英提供《商品房买卖合同（预售）》、《辽宁增值税普通发票》、《不动产登记信息查询告知单》证实，案外人徐妍、杜英与被执行人长发九方置业公司于2017年5月9日签订了葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房的《商品房买卖合同（预售）》，于2017年5月9日向被执行人长发九方置业公司支付全部购楼款，所购商品房系用于居住，且买受人徐妍、杜英名下无其他用于居住的房屋。葫芦岛市连山区人民法院于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封了上述楼房，查封时间均在上述楼房的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和支付全部购楼款时间之后，虽于2013年10月8日签订《楼房预约协议书》，但长发九方置业公司于2014年8月20日取得楼房预售许可证，故该协议属无效协议,案外人徐妍、杜英与被执行人长发九方置业公司于2017年5月9日签订了葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房的《商品房买卖合同（预售）》也不是对《楼房预约协议书》的确认。第一个焦点问题已经论述案外人盛京银行葫芦岛分行于2017年1月23日已经对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室房屋享有房屋抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条【抵押期间转让抵押财产】“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，案外人徐妍、杜英与被执行人长发九方置业公司于2017年5月9日签订了葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房的《商品房买卖合同（预售）》，在案外人盛京银行葫芦岛分行对楼房享有抵押权之后，案外人盛京银行葫芦岛分行对案外人徐妍、杜英与被执行人长发九方置业公司的房屋买卖行为也未予认可，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人徐妍、杜英对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室楼房不享有房屋消费者物权期待权、房屋物权期待权。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款【抵押权基本权利】“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室（6#楼3单元502室）房屋享有的房屋抵押权应优先受偿，但不应影响本院继续评估、拍卖该房屋，如果该房屋拍卖成交或变卖成交，案外人盛京银行股份有限公司葫芦岛分行优先受偿该房屋拍卖款，中止该房屋拍卖款向申请执行人李艳芳交付；如果该房屋拍卖流拍或变卖失败，案外人盛京银行股份有限公司葫芦岛分行优先受偿该房屋以物抵债，中止该房屋向申请执行人李艳芳以物抵债偿还债务。案外人盛京银行葫芦岛分行享有的房屋抵押权享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
一、中止葫芦岛市龙港区茨齐路46-7号楼3单元502室房屋拍卖款向申请执行人李艳芳交付或将该楼房向申请执行人李艳芳以物抵债偿还债务。
二、驳回案外人徐妍、杜英的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 孟宪桐
审判员 李跃杰
二〇一八年七月十日
书记员 谢欣妍
本裁定书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款【抵押权基本权利】“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列倩形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”