山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终430号
上诉人（原审被告）：武广杰。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东营市东营区东城街道办事处。
法定代表人：周玲，主任。
委托诉讼代理人：马卫峰，山东钧钰律师事务所律师。
委托诉讼代�人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。
上诉人武广杰因与被上诉人东营市东营区东城街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武广杰的委托诉讼代理人崔守星、被上诉人东营市东营区东城街道办事处的委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武广杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋自2011年由上诉人承租后，一直由上诉人使用。租赁合同虽每年一签，但合同约定“双方参照届时物价及周边同类商业用房租金行情进行适当调整后，签订新的租赁合同”，被上诉人应当承继原出租人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司的权利�务，适当调整租金而非成倍提高，上诉人未与被上诉人签订下一年度租赁合同的责任在被上诉人，上诉人愿意以原合同标准即每年每平方米160元承租涉案房屋。本案应为房屋租赁合同纠纷，一审认定为侵权责任纠纷剥夺了上诉人的优先承租权。
东营市东营区东城街道办事处辩称，2015年9月份，被上诉人在与东营市住房城市建设局办理完毕涉案房屋交接事宜后，已取得涉案房屋的所有权，被上诉人有权对涉案房屋进行处分，有权选择租赁主体以及要求返还房屋。被上诉人是根据评估机构对涉案房屋周边同类商品房评估得出的房屋市场租金向上诉人主张涉案房屋占有使用费符合市场价格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
东营市东营区东城街道办事处向一审法院起诉请求：被告返还位于东营市东营区惠州路沿街商铺188号房屋一套、189号房屋一套、191号房屋一套；被告支付自2015年10月1日起至2016年9月26日止的房屋使用费89982元及自2016年9月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年每平方300元计算）；被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋系东营市东营区惠州路沿街第188号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71373）、189号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70878）、191号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70877）商用房，房屋面积分别为94.39平方米、127.01平方米、93.89平方米，房屋登记所有人为东营市住房和城乡建设委员会（现更名为东营市住房和城乡建设局）。2011年10月19日，东营市住房和城乡建设委员会（甲方）与东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司（乙方）签订《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》，约定甲方将其市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目（坐落于辽河路以南、惠州路东侧）特许乙方进行经营和管理；特许经营期限为30年，特许经营期限内，房屋权属性质不变；特许经营期限内，乙方可依法利用房屋进行自主经营或对外出租，收入用于房屋日常维修管理并获取适当投资收益等。现该份协议已解除。2015年9月5日，中共东营市委、东营市人民政府印发了《关于中心城区建设管理事权调整的意见》（东发【2015】7号），明确规定：“惠州小区西侧沿街商业用房无偿划转东营区”。同年9月，原告（乙方）与东营市住房和城乡建设局（甲方）签订《惠州小区物业管理移交协议书》，约定甲方负责将惠州小区西侧的商业用房及所有原始档案和出租情况资料整理移交乙方，负责协调东旭公司将2015年9月30日后新签订租赁合同所�收益移交乙方；乙方负责移交协议签订完成1个月内，一次性将小区西侧商业用房原支付购置款6893764.61元退还东旭公司。涉案商业用房于2015年9月份移交原告，相应房产权证正在办理变更登记手续。
2015年12月25日，原告发出书面通知：自2015年10月起，惠州小区的固有固定资产、日常行政监管权限以及物业管理，东营市住房城乡建设局已全权移交给东营区东城街道办事处管理。惠州路沿街商铺，未到期的租赁合同，依然正常运行，若合同到期，将不再与东旭公司续签。合同已到期租户请于2016年1月4号前缴纳房租，房租价格按200元/平方米收取。已缴纳房租的商户请于1月5号上午9：00拿着银行回执单，到惠州小区居委会办公室，统一与东城街道办事处续签房屋租赁合同。2016年4月27日，原告再次发出书面通知：告知被告租用的涉案房屋已到期，租金价格300元/平方�，188号房屋租金自2015年11月16日至2016年11月16日共计28317元，189号、191号房屋租金自2015年10月1日至2016年10月1日共计66270元，于2016年5月5日汇入原告指定账户。已缴纳房租的商户，拿着银行回执单到东城街道办322号房间统一与东城办管理中心签订房屋租赁合同。如不按时缴费，原告将于2016年5月15日开始收回房屋。截至目前，原、被告因租金问题未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同。
另查明，2012年11月16日至2015年11月15日期间，案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司与被告每年签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告租赁惠州路沿街商铺188号房屋，房屋面积94.39平方米。最后一份《房屋租赁合同》约定年租金为15102元，于2015年11月15日届满。2011年10月1日至2015年9月30日期间，案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司与被告每年签订一份《房�租赁合同》，约定由被告租赁惠州路沿街商铺189号、191号房屋，房屋面积共计220.9平方米。最后一份《房屋租赁合同》约定年租金合计35344元，于2015年9月30日届满。
以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》两份、《协议书》及惠州小区物业管理移交汇总表各一份、房产证两份、《市直首期经济适用房沿惠州路东侧公建项目特许经营协议》一份、东营市住房和城乡建设局出具的证明及惠州路商业用房房号与房产证标段号对照表各一份，被告提交的《房屋租赁合同》四份、由原告发出的通知三份以及双方当事人的陈述为证。以上证据均经庭审质证。
一审法院认为，涉案东营市东营区惠州路沿街第188号、189号、191号房屋，由被告武广杰与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订书面《房屋租赁合同》而承租使用，书面合同约定的租赁期限�别于2015年11月15日、2015年9月30日届满。本案现有证据能够证实原告于2015年9月取得涉案房屋的所有权，后原告通知被告缴纳租金和续签租赁合同，但终因租金价格无法达成一致意见，原、被告未形成新的房屋租赁合同关系。因此，被告丧失了继续合法占用涉案房屋的基础或依据，构成侵权，本案案由应认定为侵权责任纠纷，现原告诉请判令被告返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。同时，被告应向原告支付无权占用房屋期间的房屋使用费，现原告依据其单方委托评估形成的市场租金估价报告而主张按300元/平方米/年计算房屋使用费，但被告不予认可，且原告未提交其他同时期同地段房屋租金价格方面的证据，亦不申请进行司法鉴定，酌定以被告与案外人东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的惠州路沿街第188号房屋租金按每年15102元，惠州路沿街第189号、191号房屋租金合计35344元作为房屋使用费的计算参照标准。因此，被告应支付原告惠州路沿街第188号房屋自2015年11月16日起至2016年9月26日止共计316天的房屋使用费，现原告主张315天，予以准许，房屋使用费数额应为13033.23元（15102÷365天×315天）以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每日15102÷365＝41.38元计算）；被告应支付原告惠州路沿街第189号、191号房屋自2015年10月1日起至2016年9月26日止共计363天的房屋使用费，现原告主张362天，予以准许，房屋使用费数额应为35053.5元（35344÷365天×362天）以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每日35344÷365＝96.83元计算），故被告应支付原告截至2016年9月26日的房屋使用费共计48086.73元，对原告主张的超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权�任法》第二条、第十五条第一款第（四）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告武广杰于判决生效之日起三十日内返还原告东营市东营区东城街道办事处位于东营市东营区惠州路沿街第188号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为71373）、189号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70878）、191号（房产证号为东房权证东营区字第××号，房屋编号为70877）房屋各一套；二、被告武广杰于判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区东城街道办事处截至2016年9月26日的房屋使用费48086.73元，以及自2016年9月27日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（第188号房屋按每日41.38元计算，第189号、191号房屋合计按每日96.83元计算）；三、驳回原告东营市东营区东城街道办事处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由原告东营市东营区东城街道办事处负担477元，由被告武广杰负担548元。
二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、涉案纠纷系侵权责任纠纷亦或房屋租赁合同纠纷，被上诉人应否承继原租赁合同约定的权利义务；二、涉案房屋应否返还被上诉人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”上诉人与原承租人签订的涉案房屋租赁合同分别于2015年11月15日、2015年9月30日届满，被上诉人于2015年9月取得涉案房屋所有权，根据上述规定在原租赁期限届满前，涉案房屋租赁合同对上诉人和被上诉人继续有效，被上诉人应当承继原租赁合同约定的权利和义务。本案系上诉人与被上诉人在涉案房屋租赁合同终止后因涉案房屋的返还及占有使用费产生的纠纷，定性为房屋租赁合同纠纷较宜，一审将本案定性为侵权责任纠纷不当，本院依法予以纠正。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立民事法律关系，一方不得将自己的意志强加给另一方。涉案房屋租赁合同租赁期限届满后，上诉人与被上诉人因涉案房屋租金未协商一致而未形成新的房屋租赁合同关系，上诉人继续占有涉案房屋缺乏合同依据，一审判令上诉人将涉案房屋返还被上诉人并无不当。综上，上诉人武广杰的部分上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但不影响判决结果，�予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人武广杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
审 判 员 李 静
代理审判员 王继印
二〇一七年五月十一日
书 记 员 刘海涛