海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄民初字第1320号
原告陈思齐，男，汉族，1990年3月29日出生。
委托代理人梅卫国，湖北瀚海潮律师事务所律师。
被告澄迈宝信实业有限公司。
法定代表人王韦舜，董事长。
委托代理人刘清刚，海南维特律师事务所律师。
委托代理人王凤娟，海南维特律师事务所律师。
原告陈思齐诉被告澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理本案后，依法由审判员曾珍丽适用简易程序，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告陈思齐的诉讼代理人梅卫国，被告宝信公司的诉讼代理人刘清刚、王凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思齐诉称，原告与被告双方于2011年11月2日签订了《澄迈商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“四季春城·温泉谷”项目中宝信小区X号地块X号楼X层X号的房屋，套内面积55.72㎡，并一次性支付购房款254080元。依据该合同第八条的约定，被告应当于2012年9月30日前将该房屋交付给原告使用。2012年12月13日，被告发出了《入伙通知书》，通知原告最迟于2013年10月1日前到被告销售中心办理入伙收房手续，但被告没有按合同约定向原告提供《建筑工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告认为该房屋不具备交房条件，被告应当承担逾期交房的违约责任。另根据该合同第十一条的约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”
综上，请求法院依法判决：1、责令被告立即支付逾期交房违约金［已付房价款254080元计，从2012年10月1日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2015年9月1日止，按逾期日数（1066日）每日支付已付房价款万分之三的违约金］为81255元。2、诉讼费用及实际支出由被告承担。庭审中原告明确第二项诉讼请求为诉讼费以实际为准、实际支出费用1066元由被告承担。
原告提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的主体身份。2、被告公司基本信息，证明被告的主体身份。3、《澄迈商品房买卖合同》，证明原告与被告之间对宝信小区3号地块13号楼的商品房进行了买卖。4、销售不动产统一发票，证明原告向被告一次性支付了购房款。5、入伙通知书，证明2012年12月13日，被告发出了《入伙通知书》，通知原告最迟于2013年10月1日前到被告销售中心办理入伙收房手续。6、逾期交房违约金的计算方法，证明被告逾期交房应承担违约金。7、公证书、机票发票等票据。
被告宝信公司辩称，一、我司已经按合同约定履行交房手续，原告无故未收房的责任应由其自身承担。我司与原告于2011年11月2日签订《澄迈商品房买卖合同》，购买我司开发的位于澄迈县金江镇宝信小区3号地块13号楼的房屋。关于该商品房的交付期限，双方在合同第八条第一款约定：“出卖人于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件（即该商品房经单体楼宇主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定：“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府有关法规、政策变化所致或自然灾害天气造成的延误；3、由于买受人未按合同约定履行义务导致的。”上述约定不违反法律、行政法规，且该合同是双方在自愿的情况下通过友好协商后签订的，是双方真实意思表示，应当认定有效。2010年10月至2011年，由于连续的台风、暴雨影响，宝信小区项目的施工进度受到严重影响，经施工单位申请，项目施工的工期顺延。2012年12月，该商品房所在的13号楼工程竣工，我司组织了相关单位进行验收。12月29日，澄迈县建设工程质量安全监督站向我司出具了《单位工程施工质量监督意见》，表示在其监督下，涉案项目的建设、勘查、设计、监理、施工等单位组成验收组对涉案工程进行了验收，验收组的结论为“涉案工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准”。因此，该商品房于该日已经具备了合同约定的交房条件。我司于2012年12月13日向原告邮寄了一份《入伙通知书》，通知原告于2012年12月31日可以开始办理入伙收房手续，并详细说明了有关办理收房手续的相关事宜。但是，原告收到《入伙通知书》后，从来没有与我司联系过，直到今天也从来没有前来办理过收房手续，几年过去后原告突然起诉，要求我司承担巨额的违约金，这就是典型的“恶人先告状”。综上，原告违反约定不按期收房，其无权要求我司支付违约金。
二、原告认为我司违约的理由是我司没有向其提供《建筑工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，该理由没有事实和法律依据。第一、根据合同约定，交接资料是在办理交接手续时由出卖人向买受人出示并移交的，原告根本没有前来办理交接手续，我司自然无法向其提供。第二、合同约定的交房条件是单体楼宇主体验收合格，因此，我司只需向原告提供单体楼宇主体验收合格的证明材料，无需提供《建筑工程竣工验收备案证》。
三、双方约定的交房时间是2012年9月30日，如果原告认为我司违约，那么在2012年10月1日起的两年内应当起诉，现事隔近3年才提起诉讼，明显已经超过两年的诉讼时效。法院应当驳回原告的起诉。
四、该合同约定逾期交房的违约金是日万分之三，该利率远远高于银行同期贷款利率，也远远超过原告的实际损失。退一步说，即使我司存在逾期交房，但逾期交房造成原告的实际损失最多就是同期的房屋租金。按照该房屋所在地段的平均租金水平计算，原告请求的违约金明显过高。
综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宝信公司提交的证据有：1、澄迈商品房买卖合同，证明合同约定的房屋交付条件为“商品房经单体楼宇主体验收合格”。2、发票（购买《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》），3、澄迈县建设工程质量安全监督站《单位工程施工质量监督意见》，证明在澄迈县建设工程质量安全监督站的监督下，建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对涉案房屋进行联合验收，涉案工程的施工质量经验收为合格，具备合同约定的交房条件。4、澄迈县气象局出具的《证明书》，证明2010年至2011年，海南连续的台风、暴雨使得宝信小区项目的施工进度受到严重影响，致使被告通知原告交房的时间推延3个月。5、《入伙通知书》，6、《入伙通知书》寄送快递单，证明被告按照合同约定通知原告在规定的期间内收房，但直到起诉前原告从未与被告联系，也没有前来办理接房手续，违约的是原告，被告并无过错。7、《单位工程质量竣工验收资料》。
经庭审举证、质证，对当事人庭上出示的证据分析认定如下：
对原告提交的证据1-5的真实性予以确认，证据6、系原告单方制作的计算方法，被告亦不认可，故本院认为其无证明效力。证据7、系原告逾期提交，对其真实性予以采信。
对被告提交的证据1-6的真实性予以确认。证据7，系被告逾期提交，对其真实性予以采信。
根据以上采信的证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：原、被告于2011年11月2日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省澄迈县金江镇金马大道西侧宝信小区3号地块13号楼3层13-A-305号房。合同约定的交付期限为：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件即该商品房经单体楼宇主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”双方关于逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。3、买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告一次性付清了全部购房款。
2012年10月21日，原告房屋所在楼宇经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格。
2012年12月13日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》，告知原告可于2012年12月31日至2013年10月1日前来办理入伙收房手续。
2012年12月29日，澄迈县建设工程质量安全监督站出具了《单位工程施工质量监督意见》，内容为“宝信小区1.3.5地块温泉谷（三期）1#—4#、10#—14#单体工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成的验收组对该工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。”
原告在收到被告的收房通知后，未按约定前来海南办理收房手续。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。双方合同中约定的交房条件为“该商品房经单体楼宇主体验收合格”，该约定经过双方的确认，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。被告已于2012年10月21日，取得《建设工程竣工验收报告》、于2012年12月29日取得澄迈县建设工程质量安全监督站“同意验收组质量验收结论”的意见，该房屋自2012年12月29日即符合了约定的交房条件，被告已在2012年12月13日向原告邮寄了《入伙通知书》，告知原告可于2012年12月31日至2013年10月1日前来办理入伙收房手续，被告已经按照合同约定履行了交房义务。双方约定的交房期限为2012年9月30日前，被告应承担2012年9月30日至12月31日期间的逾期交房违约责任，按照合同约定，被告应支付给原告逾期交房违约金7012.61元（254080元×92天×0.3‰）。超出此期间的诉求于法无据，不予支持。
二、关于被告抗辩“原告起诉超过诉讼时效”的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”本案原告主张的权利系债权请求权，应适应诉讼时效规则。被告未按合同约定于2012年9月30日前交付商品房给原告，原告的权利自2012年10月1日起受到侵害。被告逾期交房，其逾期交房的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，从人民法院审查立案之日起向既往的时间计算两年。被告应承担2012年9月30日至12月31日期间的逾期交房违约责任，现原告于2015年9月28日才提起诉讼，被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩成立。
三、关于原告实际支出费用的问题。原告主张的费用包括了办理诉讼委托的公证费，交通费。由于原告起诉已经超过诉讼时效，其主张实际支出费用由被告承担于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告陈思齐的全部诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1831元，减半收取915.5元，由原告陈思齐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 曾珍丽
二〇一五年十二月十七日
书记员 王 双
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。