湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第01802号
原告：中国建设银行股份有限公司鄂州分行，住所地：鄂州市滨湖北路1号。
负责人：程俊文，该行行长。
委托代理人：罗修昌。
被告：张成。
被告：武汉瑞洋房地产开发有限公司，住所地：湖北省葛店开发区（湖北葛店梦天湖酒店有限公司）。
法定代表人：熊磊。
原告中国建设银行股份有限公司鄂州分行（以下简称建行鄂州分行）诉被告张成、武汉瑞洋房地产开发有限公司（以下简称瑞洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员胡小玲独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告建行鄂州分行的委托代理人罗修昌、被告张成到庭参加了诉讼，被告瑞洋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行鄂州分行诉称：2013年11月5日，被告张成为购买位于紫菱东岸14-1-404房产，向原告建行鄂州分行申请住房按揭贷款，原、被告双方签订借款抵押合同，并以所购买房产作抵押办理了抵押登记（预告备案登记）。该笔贷款金额190，000.00元，贷款期限20年，即2013年11月5日至2033年11月5日。合同约定还款方式为等额本息每月还款1444.30元（该月供按合同约定每年1月1日调整一次）。瑞洋公司与原告签订保证合同，对该笔贷款提供了担保。原告依约发放贷款后至2014年7月5日，借款人开始出现拖欠，截止2015年8月12日，被告张成已累计拖欠12期，连续拖欠10期未能按时还款，拖欠到期本息15，946.05元。2014年10月31日后，该笔贷款形成不良，原告依保证合同约定，从被告瑞洋公司的保证金账户中扣款12，905.46元，用于偿还被告张成拖欠的贷款。该笔贷款出现拖欠后，原告多次上门催收未果，遂认为被告张成、瑞洋公司不履约还款的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故具状法院，请求判令：1、被告张成立即偿还所欠原告贷款本金182，373.47元，贷款利息2，163.01元（以上利息算至2015年8月12日止，后期利息被告也应依约清偿）；2、原告建行鄂州分行对被告张成购买的位于紫菱东岸14-1-404房产折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告张成、瑞洋公司负担本案所有诉讼费用。
被告张成辩称：下欠原告建行鄂州分行房屋按揭贷款本金和利息都属实，但被告张成现在的经济收入非常不稳定，很难实现合同约定期限偿还贷款，只能转卖按揭购买的房屋偿还原告的购房贷款。
被告瑞洋公司在答辩期内未向本院提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向法院提交以下证据：
一、被告张成身份证、户口登记卡、婚姻状况证明复印件。拟证实被告张成的身份情况。
二、《个人住�（商业用房）借款合同》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证。拟证实被告张成以其购买的位于紫菱东岸14-1-404房产作抵押向原告贷款190，000.00元的事实。
三、房屋抵押登记证明。拟证实被告张成以其购买位于紫菱东岸14-1-404房产已依法办理抵押登记，抵押权依法设立。
四、个人贷款对账单。拟证实被告还款记录和违约事实。
五、瑞洋公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，住房、商业用房按揭合作协议书。拟证实被告瑞洋公司为被告张成提供连带责任担保。
被告张成、瑞洋公司未向法院提交证据。
庭审质证中，被告张成对原告提交的证据一、二、三、四、五全部无异议。
经庭审质证，本院认为，原告建行鄂州分行提交的证据一�二、三、四、五均客观、真实，来源合法，相互印证，与本案具有关联性，且被告张成均无异议，全部予以采信。
依据以上有效证据，结合庭审情况，认定以下案件事实：
2013年7月9日，原告与被告瑞洋公司签订了《住房、商用房按揭合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：建行鄂州分行对符合贷款条件的购房人购买瑞洋公司开发建设并销售的位于葛店开发区紫菱东岸10、13、14、15号楼盘发放个人按揭贷款和商业用房按揭贷款；瑞洋公司同意在建行鄂州分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行鄂州分行提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限从建行鄂州分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至瑞洋公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》、抵押登记他项权证等文件之日止；若借款人连续三期�还款，建行鄂州分行可在瑞洋公司保证责任限额内直接扣划瑞洋公司的保证金全部款项。2013年11月5日，被告张成为购买被告瑞洋公司开发的位于葛店开发区大湾村紫菱湖东侧紫菱东岸一期14号楼404室房产，向原告建行鄂州分行申请住房按揭贷款，原告与被告张成签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并以所购买房产作抵押在鄂州市房产局办理了预告抵押登记。合同约定该笔贷款金额为人民币190，000.00元，贷款期限为20年，即2013年11月5日至2033年11月5日。合同约定还款方式为每月等额本息还款人民币1，444.30元（该月供按合同约定每年1月1日调整一次）。合同签订当日，原告建行鄂州分行依约发放了贷款，至2014年7月5日，借款人张成开始出现拖欠，截止2015年8月12日，被告张成已累计拖欠按揭贷款12期，连续拖欠10期未能按时还款，拖欠到期贷款本金人民币182，373.47元，贷款利息2，163.01元，本息合计人民币184，536.48元。2014年10月31日，原告建行鄂州分行依保证合同约定，从被告瑞洋公司的保证金账户中扣款人民币12，905.46元，用于偿还被告张成拖欠的贷款。
本院认为：合法的金融借款合同应受法律保护。原告与被告瑞洋公司签订了《住房、商用房按揭合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告张成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及双方在鄂州市房屋产权登记发证办公室办理的期房抵押权登记行为均系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。抵押权依法设立，原告建行鄂州分行依法对抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。被告张成未依约按期向原告偿还贷款，是酿成本案纠纷的过错方，依法应承担偿还借款本息的民事责任。依据合同约定，原告建行鄂州分行有权要求被告张成提前偿还借款本息，故原告要求被告张成依合同约定立即偿还拖欠贷款本息和被告瑞洋公司承担连带担保责任的诉请符合法律规定，依法应予支持。原告建行鄂州分行依保证合同约定扣划被告瑞洋公司保证金账户中的保证金人民币12，905.46元，应从被告张成下欠原告借款本金金额中予以扣减。被告瑞洋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担由此引起的不利法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张成于本判决生效之日起十日内偿还原告建行鄂州分行借款本金人民币182，373.47元，贷款利息2，163.01元，本息合计人民币184，536.48元（利息算至2015年8月12日止，后期利息依合同约定计算至本金清结之日止）。
二、原告建行鄂州分行对被告张成购买被告瑞洋公司所有的位于葛店开发区大湾村紫菱湖东侧紫菱东岸一期14号楼404室房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告瑞洋公司对被告张成上述债务承担连带清偿责任。
本案受理费3，991.00元，由被告张成、瑞洋公司共同负担（该费用原告已预交，待判决生效后，由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件递交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判员 胡小玲
二〇一五年十一月十八日
书记员 曾凡政