辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中审民终再字第00066号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜山。
委托代理人：姜印廷。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁三利房地产实业有限公司。
法定代表人：郑弘，该公司董事长。
姜山与辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称三利公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2014年8月25日作出（2014）沈和民二初字第1285号民事判决。宣判后，姜山不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日作出（2014）沈中民二终字第2583号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，姜山向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2015年9月23日作出（2015）辽审三民申字第563号民事裁定，指令我院再审此案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长并主审，审判员安一凌、代理审判员吴锡参加的合议庭，公开开庭审理了本案。姜山的委托代理人姜印廷到庭参加诉讼。三利公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月26日，姜山向沈阳市和平区人民法院起诉称，2002年10月22日，姜山、三利公司签订商品房买卖合同，约定姜山购买三利公司开发的房屋，建筑面积126.68平方米，总价款316700元，并约定了违约责任。合同签订后，姜山按约交付了全部购房款，并支付了房屋税金、维修基金等费用。由于三利公司原因至今未按合同约定为姜山办理房屋产权证，期间姜山不断找三利公司办理，三利公司一直拖延拒绝。后姜山上访，市信访局成立工作组，并下发了房屋权属登记通知，为姜山办理房屋产权登记扫清了障碍。可三利公司至今未给姜山办理房屋产权证，故请求法院依法判令三利公司无条件为姜山办理商品房屋权属证书，并支付逾期入住违约金10957元（从2003年8月31日至2004年11月17日按合同规定计算）及逾期未办理房屋所有权证的违约金10872元（按照合同第15条第一款日十万分之一，从2004年11月17日至2014年8月15日）。
三利公司一审时辩称，1、姜山诉争的房屋是29号楼，联建单位是沈阳市建设开发公司，房证办不了是多种原因造成的，联建方也应该承担责任。2、姜山的起诉超过诉讼时效。
一审法院查明，2002年10月22日，姜山、三利公司签订商品房买卖合同一份，约定姜山购买三利公司开发建设的房屋，面积126.68平方米，价款316700元。关于交房时间，合同第八条约定“出卖人应当在2003年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房单体验收合格，水、暖、电通”。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，姜山向三利公司支付了全部购房款316700元。2004年11月17日，三利公司将诉争房屋交付姜山使用。
一审法院未在房产部门查询到该房屋初始登记信息。
一审法院认为，姜山与三利公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。三利公司交付房屋后未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致姜山不能如期取得房屋权属证书，三利公司行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于三利公司提出的因联建单位的原因导致无法办理房产证的抗辩，本案合同的双方当事人系姜山、三利公司，三利公司应当按照合同约定向姜山履行义务，故三利公司这一抗辩主张没有事实及法律依据，不予采信；关于姜山要求三利公司协助办理房产证的诉讼请求，房产部门没有诉争房屋的初始登记手续，本案诉争房屋尚并不具备办理房产证的条件，故对姜山此项诉讼请求不予支持；关于三利公司抗辩的诉讼时效问题，由于姜山要求三利公司支付延期入住及逾期办证违约金的请求，属于债权请求权，故应适用二年普通诉讼时效的约束。对姜山已超过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持，对姜山主张的2012年5月21日至2014年5月20日期间发生的延期办证违约金，因未超过诉讼时效，予以支持；因姜山、三利公司已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百二十一条之规定，判决：一、三利公司于判决生效之日起10日内给付姜山逾期办证违约金2312元（316700元×0.00001×365天／年×2年）；二、驳回姜山其他诉讼请求。案件受理费446元（姜山已预交），减半收取223元，由姜山承担200元，三利公司负担23元。
一审宣判后，姜山不服，向本院提起上诉，请求撤销—审判决，判令三利公司无条件为姜山办理房屋所有权证，并给付姜山逾期入住违约金12，034元，未办理房屋所有权证违约金（截至2014年5月15日）11，052元。其上诉理由是：1、姜山与三利公司于2002年10月22日签订《商品房买卖合同》，姜山具备办理房屋产权证要件，一审法院在审理中以“未在房产部门查询到该房屋初始登记信息”为由，草率认定本案诉争房屋不具备办理房产证的条件是错误的。2、姜山诉求三利公司赔偿违约金问题。按合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。实际逾期交房日数为2003年9月1日至2004年11月16日减掉90天共计约为380天，应赔偿违约金12，304元。逾期未办理房屋产权证违约金事宜，合同第十五条关于产权登记的约定为当事人在房屋交付使用60日后，买受人未取得产权证，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，实际逾期天数约为3490天，三利公司应赔偿姜山违约金11，052元，而判决书中所说的姜山主张的2012年5月21日至2014年5月20日期间发生的延期办证违约金2312元纯属虚构，姜山绝无此诉求。3、三利公司没有履行合同，理应完全是三利公司的责任，而判决书却判令姜山承担200元，三利公司负担23元，难以理解。
三利公司二审时辩称，同意一审判决，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院二审认为，三利公司与姜山签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同第八条约定，三利公司应在2003年8月31日前交付房屋，而三利公司实际上于2004年11月17日交付房屋，但因姜山于2014年5月20日起诉要求三利公司支付逾期交房的违约金，而三利公司以超过诉讼时效为由进行抗辩，姜山并无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故一审法院以姜山的诉讼请求超过诉讼时效为由，驳回姜山要求三利公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。另据双方合同第十五条约定，三利公司应在房屋交付使用后60内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因三利公司的责任，姜山不能在规定期限内取得房地产权属证书，三利公司应按日向姜山承担已付房款十万分之一的违约责任。本案中，三利公司于2004年11月17日向姜山交付房屋，其应在2005年1月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，事实上，三利公司未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。现姜山于2014年5月20日提起诉讼，而三利公司以姜山的起诉超过诉讼时效为由进行抗辩，姜山并无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故一审法院对姜山主张的2012年5月21日至2014年5月20日期间的逾期办证违约金予以支持，并无不当。关于姜山上诉提出要求判令三利公司为其办理房屋所有权证的主张。因涉案房屋未取得初始登记信息，尚不具备办理房屋权属证书的条件，故对其该项主张，本院无法支持。
本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446元，由姜山负担。
姜山再审期间称，请求撤销原审判决，依法改判三利公司给姜山办理房屋产权证，并支付2005年1月18日起至办妥产权证止的违约金约11987元。其再审理由是：2002年10月22日姜山与三利公司签订商品房买卖合同一份，约定姜山购买三利公司房屋一套，面积126.68平方米，房屋价款316700元。因三利公司的原因，十年多来一直没给办理产权证，持续违约至今。2013年市政府工作组按照关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函，协调市房产局本着“特事特办”的解遗原则给予办证。由三利公司向市房产局报送业主的购房资料，经市房产局审核后，在没有初始登记的情况下，按照解遗政策给广大业主办理房产证。可是三利公司没有给姜山按期上报，并直至今日仍然拒绝为姜山申报办理房屋产权证。我在和平区法院起诉后，法院本应判令三利公司给予办理房产证，可是一审法院作出了三利公司不履行办证义务和不支付违约金的错误判决。上诉至市中级人民法院后，二审法院依然作出了维持原判的错误判决。依据关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第193条之规定，违约金问题根本不存在超过诉讼时效问题。
三利公司经公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。
再审期间，经本院到房产管理部门查询，姜山购买的房屋已经办理了房屋初始登记。
本院再审认为，1、关于姜山要求三利公司支付逾期交房违约金的问题。按照双方签订的商品房买卖合同约定，三利公司应当于2003年8月31日前向姜山交付房屋，但是三利公司于2004年11月17日才向姜山交付房屋，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百五十四条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，姜山于2004年11月17日接收房屋后，应从次日起两年内向三利公司主张权利。现姜山于2014年5月20日向法院起诉，要求三利公司给付逾期交房违约金，其又未能提供期间引起诉讼时效中断的相关证据，故姜山的该项主张已经超过诉讼时效，对此一、二审未予支持并无不当。
2、关于姜山要求三利公司支付逾期办证违约金的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，三利公司应按照其与姜山签订的商品房买卖合同之约定，承担逾期办证的违约责任。姜山主张的逾期办证违约金的诉讼请求属于债权请求权，应受二年普通诉讼时效的约束。三利公司在一审期间已向一审法院提出了诉讼时效抗辩，故原审法院对诉讼时效问题进行审理并无不当。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，三利公司应在房屋交付使用后60内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因三利公司的责任，姜山不能在规定期限内取得房地产权属证书，三利公司应按日向姜山承担已付房款十万分之一的违约责任。三利公司于2004年11月17日向姜山交付房屋，但其在2005年1月15日前未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，已构成违约。因姜山于2014年5月20日向法院起诉，且三利公司也未提供其已经履行了办理权属登记相关义务的证据，故一、二审仅支持姜山起诉前两年期间，即2012年5月21日至2014年5月20日期间的逾期办证违约金，并无不当。虽然姜山一审起诉时逾期办证违约金计算至2014年5月15日，但是考虑到三利公司一审宣判后未提出上诉，也未对生效判决提出再审申请，对此再审不再予以调整。
关于姜山主张要求三利公司协助办理房屋产权证的问题，因涉案房屋现已取得初始登记信息，已经具备办理房屋权属证书的条件，故对其该项主张，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）沈中民二终字第2583号民事判决和沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1285号民事判决第二项；
二、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1285号民事判决第一项；
三、辽宁三利房地产实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助姜山办理房屋所有权证书；
四、驳回姜山其他诉讼请求。
二审案件受理费446元，由姜山负担396元，由三利公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
代理审判员 吴 锡
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 王 龙
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；