北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1781号
上诉人（原审被告）：陈晓翔，男，1962年7月10日出生，汉族，北京亿商大众文化发展有限公司董事长，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张燕生（陈晓翔之妻），1963年3月19日出生，北京亿商传媒投资有限公司退休职员，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：北京华普朝阳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街19号华普大厦16层。
法定代表人：杨继东，总经理。
委托诉讼代理人：杜巧捷，女，1972年10月2日出生，北京华普朝阳物业管理有限公司职工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘静，北京东卫律师事务所律师。
上诉人陈晓翔因与被上诉人北京华普朝阳物业管理有限公司（下称华普朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初17357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈晓翔上诉请求：撤销一审判决，驳回华普朝阳物业公司的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由华普朝阳物业公司负担。事实和理由：一、华普朝阳公司起诉我支付物业服务费的诉讼主体不适格。我虽然在2003年1月6日办理了涉案房屋的入住手续，但是北京中地房地产开发有限公司严重违反《商品房买卖合同》的约定，迟迟不予办理房屋产权证书。基于前述事实，我在2007年向北京市东城区人民法院起诉，要求北京中地房地产开发有限公司办理房屋权属证书，双方在法院组织下达成调解，但是其并未按照《民事调解书》规定的时间办理房屋产权证书。我依法向北京市东城区人民法院申请强制执行，经法院调查，我购买的房屋在北京市建委备案登记在案外第三人名下，这是造成我迟迟无法办理房屋权属证书的根本原因。我于2016年4月26日在法院执行下才取得房屋产权证。基于上述事实，我认为我购买的房屋在2016年4月26日前被销售方备案登记至第三方，该房屋并未备案登记至我名下，因此根据相关法律规定，华普朝阳物业公司应向房屋的实际备案登记人主张物业管理费，在2016年4月26日前涉诉房屋所发生的物业管理费与我无关。二、原审判决适用法律错误。我与华普朝阳物业公司从未签署《物业管理服务合同》，因此其向我主张2016年4月前的物业管理费的诉讼请求我完全不予认可。一审判决依据《中华人民共和国合同法》相关规定，但事实上我与华普朝阳物业公司并没有签署与物业管理相关的任何服务合同，且2016年4月26日前涉诉房屋也未登记在我名下，我与华普朝阳物业公司之间不存在事实上的合同关系。
华普朝阳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，陈晓翔的上诉请求无理无据。一、华普朝阳物业公司起诉陈晓翔支付物业服务费的诉讼主体适格。涉案房屋系陈晓翔从北京中地房地产开发有限公司处购买所得，陈晓翔作为涉案房屋的业主，于2003年1月6日办理了涉案房屋的入住手续且一直占有使用涉案房屋。我公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，为陈晓翔提供了物业管理服务，陈晓翔作为业主也享受了相应的物业服务，与我公司之间已经形成了事实上的物业服务法律关系，陈晓翔理应向我公司交纳相关的物业服务费。对于陈晓翔以北京中地房地产开发有限公司未及时为其办理涉案房屋的权属转移登记为由，拒绝交纳2016年4月26日前的物业管理费，我公司不予认可。由于本案审理的法律关系是我公司与陈晓翔之间的物业服务法律关系，而何时为陈晓翔办理了涉案房屋的权属证书，属于陈晓翔与北京中地房地产开发有限公司之间的房屋买卖法律关系范畴，与本案审理的不是同一个法律关系，因此不论北京中地房地产开发有限公司是否按规定时间为陈晓翔办理房屋权属证书，我公司作为提供物业服务的一方，都是本案适格的诉讼当事人，根据《物业管理条例》第四十二条规定，我公司有权要求陈晓翔履行按时交纳物业服务费的义务。故我公司起诉陈晓翔支付物业服务费的诉讼主体适格。二、一审判决不存在适用法律错误的情况。陈晓翔以其未与我公司签订《物业管理服务合同》，二者之间不存在事实上的法律关系为由，拒绝向我公司交纳2016年4月前的物业管理费。但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条以及《北京市物业管理办法》第二十六条规定，物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，该合同成立，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。本案中我公司已为陈晓翔提供了物业服务，陈晓翔已实际享受了该服务，我公司与陈晓翔之间形成了事实合同法律关系，因此，一审判决并不存在适用法律错误的情况，陈晓翔应当按照一审判决内容向我公司支付欠缴的物业管理费。
华普朝阳物业公司向一审法院起诉请求：1.陈晓翔支付自2005年3月1日至2017年9月30日的物业服务费270510.47元；2.本案诉讼费由陈晓翔负担。
一审法院认定事实：陈晓翔是北京市东城区东直门南大街9号7号楼1层30102号房屋即涉诉房屋的所有权人，该房屋建筑面积325.72平方米。
2002年8月1日，华普朝阳物业公司与北京市中地房地产开发有限公司（下称中地房地产公司）即涉诉房屋所在小区开发建设单位签订《华普公寓物业管理委托合同》，约定，中地房地产公司将华普花园平英阁、安海阁委托于华普朝阳物业公司实行物业管理。物业基本情况座落位置：北京市东城区东直门南大街9号。物业管理服务费用包括本物业的管理服务费，住宅房屋由华普朝阳物业公司按建筑面积每月每平方米5.50元向业主或物业使用人收取。委托管理期限自2001年7月1日起，至成立该物业业主委员会止。物业服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费。2.供暖费。3.自来水费等政府允许收费项目。4.报物价局备案之相关收费项目；公共环境卫生等。
2004年7月7日，陈晓翔与中地房地产公司订立协议书，约定双方就购买华普花园C座102号房屋签定的新《商品房买卖合同》中规定之房屋交付日应以陈晓翔实际入住日即2002年11月20日为准。2016年4月26日，陈晓翔领取涉诉房屋的房屋所有权证。
涉诉房屋所在小区未成立业主委员会。
陈晓翔未支付2005年3月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，华普朝阳物业公司与陈晓翔所在小区开发建设单位中地房地产公司签订《华普公寓物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈晓翔所在小区未成立业主委员会选聘新的物业管理公司之前，华普朝阳物业公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取2005年3月1日至2017年9月30日的物业管理费。陈晓翔在接受华普朝阳物业公司提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。陈晓翔辩称其仅同意支付2016年拿到房产证之后的物业管理服务费，涉诉房屋在其之前还有一个产权人，依据不足，法院不予采纳。陈晓翔辩称其须与华普朝阳物业公司签订物业服务合同才能支付物业管理服务费，于法无据，法院不予采纳。现华普朝阳物业公司要求陈晓翔给付所欠物业管理服务费的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。据此，一审法院判决：陈晓翔于判决生效后十五日内给付北京华普朝阳物业管理有限公司自二○○五年三月一日至二○一七年九月三十日的物业服务管理费人民币二十七万零五百一十元四角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。陈晓翔自认2003年1月6日实际入住涉诉房屋至今。华普朝阳物业公司对入住时间亦表示认可。
本院认为，华普朝阳物业公司受开发商中地房地产公司委托为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，陈晓翔虽然没有与华普朝阳物业公司签订书面的物业服务合同，但根据陈晓翔的自认，其于2003年1月6日即入住涉诉房屋，因陈晓翔已实际享受了华普朝阳物业公司提供的物业服务，故陈晓翔与华普朝阳物业公司之间形成了事实上的物业服务关系。2005年3月1日至2016年4月25日期间，虽然陈晓翔因中地房地产公司的原因未及时取得涉诉房屋的房屋所有权证，但涉诉房屋系陈晓翔实际居住使用，华普朝阳物业公司向涉诉房屋的实际使用人陈晓翔收取其实际居住期间的物业管理费，于法有据，应予支持。陈晓翔以未取得涉诉房屋的房屋所有权证为由，拒绝支付物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。2016年4月26日至2017年9月30日期间，陈晓翔既是涉诉房屋的所有权人，亦是实际使用人，华普朝阳物业公司要求陈晓翔支付该期间的物业管理费，符合法律规定，亦应予以支持。
综上所述，陈晓翔的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5358元，由陈晓翔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年三月十三日
书记员 孙国栋