广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0205民初4900号原告:广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。统一社会信用代码：91450200753730745E。法定代表人:莫太贵，该公司董事长。委托代理人:彭宗壮，该公司职员。委托代理人:马天山，该公司职员。被告:吴树友，男，1975年9月17日生，汉族,安徽省安庆市人，个体户，住广西壮族自治区柳州市柳北区。原告广西福来物业服务有限责任公司(以下简称:福来公司)与被告吴树友物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福来公司的委托代理人彭宗壮，被告吴树友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福来公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付给原告物业服务费4719.9元、路灯费177元、生活垃圾费413元，合计5309.9元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：柳州市柳北区北雀路45号之八望泰·北城华府小区（以下简称：北城华府小区）是柳州市北城名府房地产开发有限公司（以下简称：房开公司）开发建设的住宅小区。北城华府小区没有成立业主委员会。2008年11月5日，原告与房开公司签订《望泰·北城华府前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期委托合同》），从2008年11月起为北城华府小区提供物业管理服务。2008年12月9日，原、被告签订《望泰·北城华府前期物业服务协议》（以下简称：《前期服务协议》）。被告住北城华府小区22栋1单元202室，享受了原告提供的物业管理服务。被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费及生活垃圾费。但被告未向原告交纳2010年1月至2014年11月的物业服务费、路灯费及生活垃圾费。原告在催收未果的情况下，只得依据民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，请依法公正判决。被告吴树友辩称，被告的房屋开裂有质量问题。被告的电动车被盗。被告带两个新业主买了房开公司的房子，房开公司承诺免被告三年的物业管理费、路灯费和垃圾费。被告的房屋出现质量问题后，原告没有维修。原告帮被告维修好房屋，被告才愿意缴纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：原告于2003年9月30日成立，经营范围是物业服务等。被告是北城华府小区22栋1单元201室（以下简称：北城华府小区22-1-201室）房屋的业主，该房屋的建筑面积为133.33平方米。原告对北城华府小区的物业服务一直持续到2014年11月30日。在此之前，北城华府小区没有成立业主委员会。2008年12月29日，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出批复：同意从2008年10月1日起，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；从2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。2009年9月1日，柳州市建设委员会和柳州市物价局对北城华府小区多层住宅每月物业服务费执行每月0.6元标准进行了物业服务等级标准和收费标准备案。被告认为原告物业管理不好，从2010年1月起至2014年11月未向原告交纳物业管理费、路灯费和生活垃圾费。原、被告对于上述事实没有争议，本院予以确认。对原、被告有争议的事实的质证和认定情况如下：2008年11月5日，原告与房开公司签订《前期委托合同》。被告对此有异议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本院认为《前期委托合同》合法、有效，对被告有法律约束力。《前期委托合同》约定：物业内容为北城华府小区物业管理；物业管理服务事项中有房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构(包括基础、墙体、柱、楼板、屋顶)楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；原告参与房开公司及单位对本小区的接管验收和管理责任移交工作；原告向业主收取物业管理费和车辆停放等费用；该合同期限为本合同订立之日起至本物业业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止；在销售商品房时，原告应当向购房者明示原告与房开公司审定的《前期委托合同》，并由购房者对本合同的内容和《临时管理规约》予以书面确认并承诺遵守；房开公司按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任，保修期内工程质量出现问题，房开公司按照：1、负责返修、完善，2、对业主提出的相关问题，按承诺的时间做出安排，减少造成业主损失或对原告造成不良影响；原告负责编制物业的季度维修养护计划，并报维修养护资金预算，由房开公司进行审核后，如是在规定的工程保修期内，由房开公司安排实施，超出保修期的，由原告安排实施，费用由业主分摊支付；原告不承担对户主的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案件、意外事故、自然灾害等不可抗力因素对业主或物业使用人造成的人身财产损害赔偿；在竣工验收合格交付业主使用后的物业费暂按多层住宅建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳；从2009年10月1日起，由原告按物价部门审核的收费标准向业主收取。2008年12月9日，原、被告签订了《前期服务协议》。被告对此有异议。本院认为《前期服务协议》是原、被告签章确认的协议，该协议是原、被告真实的意思表示，合法、有效，对原、被告具有法律约束力。《前期服务协议》约定：原告根据本协议向被告收取物业管理费、车辆停放费等应收费用；原告向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。原告防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为，但不承担对住户的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案、意外事故、自然灾害等对业主或物业使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），被告多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定每平方米0.5元/月的标准收取，因物价上涨原因可根据市场价进行调整，最终以物价部门审核为准。每次交纳物业管理费的时间是每月10日前。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。原告向本院提交了原告于2016年8月10日向被告的北城华府小区22-1-201室邮寄了催费函的邮件详情单原件以及催费函原件。该邮件详情单上注明收件人是被告，邮局盖章注明用户拒收。催费函落款时间为2016年7月25日，内容为原告要求被告于2016年8月15日前向原告付清被告截止2014年11月欠缴的物业服务费、公共照明电费、生活垃圾费等费用，等等。被告对上述证据不予认可。本院认为上述证据均是原件，原告是于2016年8月10日向被告的北城华府小区22-1-201室邮寄的。被告虽然不予认可，却没有相反的证据予以反驳。故本院采信上述邮件详情单原件、催费函原件作为认定本案事实的证据。原告提交了两张照片，一张照片里下方有字迹很模糊的一些纸张，上方有北城华府小区公告栏字样。另一张照片里有被告的房号、姓名及欠缴物业费5319.9和公摊电费（空白）及其起止时间，有原告盖章和落款时间为2014年11月1日的向北城华府小区业主催款内容。原告认为这两张照片反映了原告于2014年11月1日在北城华府小区张贴向被告催款通知。被告对此不予认可。本院认为这两张照片只能说明原告制作了向被告催款的内容，却不能证明原告这些催款内容在2014年11月1日，在北城华府小区内张贴了。原告也没有其他证据予以证实。故原告的上述照片不能成为认定本案事实的依据。原告诉请的标准是按每平方米0.6元计算物业管理费；按每户每月7元计算生活垃圾费；按每户每月3元计算路灯费。被告对此不同意。本院认为原告诉请的物业管理费和生活垃圾费标准有《前期服务协议》，柳州市建设委员会和柳州市物价局的备案，柳州市人民政府办公室对柳州市居民生活垃圾处理费收费标准作出的批复为依据，合理、合法。原告诉请的路灯费，符合柳州市柳北区物业小区路灯费通行的收费标准。本院认为原告要求被告按照每月每户3元交纳路灯费不违法，且合情、合理。本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。《前期服务协议》赋予了原告作为北城华府小区的物业管理公司，在向业主提供物业服务的同时，有权向作为该小区业主的被告收取物业管理费和车辆停放费等应收费用的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告以自己的房屋开裂，自己的车辆被盗，房开公司承诺其免交三年物业管理费为由不交物业管理费。本院认为《前期委托合同》、《前期服务协议》没有约定被告可以以上述情况为由拒交物业管理费、生活垃圾费和路灯费。法律、法规没有赋予业主上述权利。本院对被告上述意见不予采纳。综上所述，被告应按照其房屋建筑面积133.33平方米，每平方米0.6元，从2010年1月至2014年11月，计算五十九个月，共计4719.9元向原告支付物业管理费。被告应按照每户每月7元，从2010年1月至2014年11月，计算五十九个月，共计413元向原告支付生活垃圾费。被告应按照每户每月3元，从2010年1月至2014年11月，计算五十九个月，共计177元向原告支付路灯费。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告吴树友在本案判决生效之日起十日内向原告广西福来物业服务有限责任公司支付从2010年1月至2014年11月期间的物业管理费4719.9元、生活垃圾费413元、路灯费177元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告吴树友负担25元，本院退回原告广西福来物业服务有限责任公司25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员  钟莉二〇一六年十二月八日书记员  卢青附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。8、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。