广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第48号
原告（反诉被告）东莞泰安城地产发展有限公司，住所地东莞市。
法定代表人瞿惠芬。
委托代理人张西京。
被告（反诉原告）钟展良，住广东省五华县。
委托代理人何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。
原告东莞泰安城地产发展有限公司（以下简称“泰安城公司”）诉被告钟展良房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告钟展良诉反诉被告泰安城公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，决定合并审理，依法组成合议庭于2014年7月21日公开开庭进行了审理。泰安城公司的委托代理人张西京、钟展良的委托代理人何飞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安城公司诉称：2012年8月20日，原、被告双方签订《物业租赁合同》，被告钟展良向原告租赁泰安城广场B座1101、1102室，租期是2012年8月20日至2013年2月19日，每月租金是2040元。租赁合同第二条第2项约定：租赁期满，甲乙双方在新合同未签订之前，本合同继续生效并履行但租期为不定期，在不定期租期内每月租金按照原合同期限内租金标准再上浮百分之五十进行收取。合同签订后，原、被告双方均依合同约定积极履行各自义务。2013年2月19日租赁合同到期后，被告继续使用1101、1102室商铺，在原告通知下不续签租赁合同。依2012年8月20日签订《物业租赁合同》约定，自2013年2月20日起，被告应按原租金标准上浮50%计交租金。被告于2013年3月至7月仍按2040元／月支付租金，期间产生租金差额15300元未付。被告钟展良拖欠的租金合计20400元以及2013年7月、8月期间产生的电费、水费、污水处理费合计3120元。综上，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求判决：1、被告钟展良支付原告泰安城公司2013年3至7月租金差额5100元，2013年8月至12月租金15300元；2、被告钟展良支付原告泰安城公司违约金12811.2元；3、被告钟展良支付原告泰安城公司电费2329元、污水处理费175元、水费616元；4、解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》；5、被告钟展良负担本案所有诉讼费用。
原告为上述主张提供的证据有：违约金明细计算、收款凭证、《物业租赁合同》。
被告钟展良辩称：1、钟展良不存在拖欠泰安城公司的租金。泰安城公司在2013年2月19日合同到期后，仍按照2012年8月20日签订的合同约定的标准收取租金及相关费用，并且泰安城公司一直没有提出异议。虽然租赁合同有约定租金上涨的情形，但是泰安城公司在书面合同到期后，是按原约定的标准收取租金及相关费用。应视为双方对租赁合同第2条第2项的变更。即合同到期后双方没有签订书面的合同，是按照原来的标准来收取租金及相关费用。2013年3月到7月，钟展良一直有交纳租金和管理费，不存在拖欠的情况。2、2013年8月份之后，钟展良已没有继续使用案涉租赁物，泰安城公司也予以认可。因此租赁合同实际已经终止。按照合同法相关规定，尚未履行的终止履行。因此钟展良也不存在拖欠2013年8月份之后的租金及相关费用。3、违约金问题，由于钟展良不存在拖欠租金的违约行为，泰安城主张违约金没有事实和法律依据。退一步讲，即使钟展良需要承担违约责任，泰安城公司主张的违约金也高出实际损失，应当调低，数额不能超过2013年3月份至7月份租金总额的30%。
反诉原告钟展良诉称：2012年8月20日，反诉原告钟展良与反诉被告泰安城公司签订了《物业租赁合同》，钟展良向泰安城公司承租办公场地，租赁期限从2012年8月20日至2013年2月19日，月租金为2040元并包含管理费。合同签订后，钟展良向泰安城公司交纳租金保证金4080元、水电费保证金1000元。现双方签订的《物业租赁合同》早已自然终止，依据合同约定，泰安城公司应返还钟展良租金保证金和水电费保证金，但泰安城公司至今没有返还。综上，钟展良提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告泰安城公司返还反诉原告钟展良租金保证金4080元；2、反诉被告泰安城公司返还反诉原告钟展良水电费保证金1000元；3、本案的诉讼费用由泰安城公司负担。
反诉原告钟展良为上述主张提供的证据有：押金收据。
反诉被告泰安城公司辩称：对收取保证金的数额无异议。钟展良没有前来要求返还租金保证金及水、电费保证金。并且泰安城公司一直认为房屋租赁合同关系持续存在。
经审理查明，2012年8月20日，泰安城公司与钟展良签订一份《物业租赁合同》，约定：泰安城公司将位于东莞市樟木头镇樟深路中20号泰安广场B座1101、1102室出租给钟展良作办公使用，租赁期自2012年8月20日至2013年2月19日。租金标准为每月2040元，包含管理费；租赁期满，双方在新合同未签订前，原合同继续生效并履行但租期为不定期，在不定租期内每月租金按原合同期限内租金标准再上浮百分之五十进行收取。合同签订当日，钟展良向泰安城公司交付了租金保证金4080元、水电费保证金1000元。租赁期届满后，钟展良继续使用案涉租赁物至2013年6月，并按原合同标准交纳租金及管理费，泰安城公司予以接收，未提出异议。钟展良支付2013年6月的租金及管理费后搬出案涉租赁物，不再继续使用。
上述事实，有违约金明细计算、收款凭证、《物业租赁合同》、押金收据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，泰安城公司与钟展良签订的《物业租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同履行各自义务。钟展良在合同届满后继续使用案涉租赁物并依原标准交纳租金和管理费，泰安城公司予以接收，未提出异议，应视为双方继续履行原《物业租赁合同》，但对租金上浮的条款进行了实际变更，双方仍然按照原标准执行。因此，钟展良在2013年3月至6月期间已足额支付租金和管理费，不存在拖欠的违约情形，泰安城公司要求钟展良支付2013年3月-7月的租金差额没有依据，本院不予支持。钟展良在2013年6月搬离租赁物后双方以实际行为终止租赁合同关系，应当认定案涉《物业租赁合同》于2013年6月解除。此后钟展良并未使用案涉租赁物，当然也无需支付租金、管理费、水电费、污水处理费等费用。对泰安城公司要求钟展良支付2013年8月-12月的租金及管理费、违约金、水电费、污水处理费的主张，本院不予支持。双方的租赁合同关系已经解除，钟展良也不存在违约行为，泰安城公司收取的保证金应退还钟展良。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）东莞泰安城地产发展有限公司与被告（反诉原告）钟展良的租赁合同关系于2013年6月解除。
二、原告（反诉被告）东莞泰安城地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）钟展良租金保证金4080元、水电费保证金1000元。
三、驳回原告（反诉被告）东莞泰安城地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费708元，由本诉原告东莞泰安城地产发展有限公司负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告东莞泰安城地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘传飞
审 判 员 赖池旺
人民陪审员 骆红招
二〇一四年八月六日
书 记 员 李 伦
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。