苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第0109号
原告苏州物源物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑南摆宴街50号鸿利达大厦209室。
法定代表人郑光华，总经理。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
被告叶茂芳。
委托代理人程世忠，系原告叶茂芳丈夫。
委托代理人沙良民，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
原告苏州物源物业管理有限公司（下称物源物业）与被告叶茂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员邵华杰适用简易程序独任审理，后因案情复杂，组成由审判员邵华杰担任审判长并主审、人民陪审员邱玉芳、人民陪审员倪桂玉参加评议的合议庭进行审理。在审理中，因被告叶茂芳对原告物源物业提起反诉，本院受理后，依法合并进行审理。反诉原告叶茂芳未在本院指定期限内交纳诉讼费且未提出司法救助申请，本案依法裁定本案反诉按撤诉处理。本院于2014年6月9日、2015年1月15日两次组织进行证据交换，后于2015年2月5日公开开庭进行了审理，原告物源物业的委托代理人刘晓炯、被告叶茂芳的委托代理人程世忠、沙良民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物源物业诉称，原告受苏州德诚房地产有限公司的委托为德诚·嘉元广场提供前期物业服务，双方签订了《苏州市前期物业管理服务合同》，约定写字楼部分房屋的物业服务费为6.5元／月·平方米。被告系嘉元广场1103号房屋的业主，双方就前期物业有关事宜签订了《苏州市前期物业管理服务协议》。原告依约提供物业服务，但被告至今已欠付2013年1月至2013年12月期间的物业服务费共计16972元，原告多次催讨未果，现诉至法院，要求判令被告支付2013年1月至2013年12月期间的物业服务费16972元，并承担滞纳金（以8486元为本金、分别自2013年1月10日、2013年7月10日起，按每日千分之五标准计算至被告实际付款之日止）。被告承担本案全部的诉讼费用。
被告叶茂芳辩称，原告提供的两份合同中的附件一和附件二缺失，两份不完整的合同不能证明原告的诉请。此外，《《苏州市前期物业管理服务协议》约定的服务期限为2年，从2013年开始就已经过期了，该协议对双方已经不存在约束力，也就不存在相关滞纳金的约定，且原告主张的违约金过高。空调的维保费应包含在物业费里面，但原告对没有缴纳维保费的业主实行停止空调使用的处理，其也向被告发了一份催缴声明。
经审理查明，被告叶茂芳系德诚·嘉元广场1103号房屋（公安门牌号：相城区元和街道嘉元号1幢东1003室）业主，该商品房用途为办公用房，房屋建筑面积为217.59平方米。2009年8月8日，原告物源物业与苏州德诚房地产有限公司签订《苏州市前期物业管理服务合同》，协议约定：由原告物源物业负责德诚·嘉元广场的前期物业管理工作，物业服务费用按业主（用户）的建筑面积以包干制收取，具体标准如下：写字楼：6.5元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）；商业：3.5元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）；公寓：2.6元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）。物业服务费用（含代收代缴费）按每半年（一次性）交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月10日前（以此类推）履行交纳义务。委托服务期限为2009年10月1日至2014年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年5月11日，苏州德诚房地产有限公司与被告叶茂芳签订《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由苏州德诚房地产有限公司选聘的物源物业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋（正式交房日）交付使用后2年，前期物业服务费具体交纳标准为：办公楼：6.5元／月.平方米（含电梯、水泵及公共水电代收代缴费）；商业：3.5元／月.平方米（含电梯、水泵费及公共水电代收代缴费）；公寓：2.6元／月.平方米（含电梯、水泵及公共水电代收代缴费）。物业服务费每半年一交，第一次在办理入伙手续之日起第一个月的10号前，一次性付清半年，第二次缴费在入伙第7个月的10号前，一次性付清半年。如叶茂芳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物源物业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收5‰的滞纳金，超过一个月后每日按8‰计算。
另查，被告叶茂芳于2010年5月12日入住，2012年12月31日之前的物业服务费双方已经结清。德诚·嘉元广场至今未成立业主委员，由原告继续提供物业服务，因被告自2013年1月1日之后的物业服务费至今未交纳，经原告多次催讨未果，故原告诉至来院。
以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理服务合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、工商银行业务回单、律师函、邮寄凭证等证据及当事人陈述附卷佐证。
本案争议焦点：
一、原告在2013年度是否向被告提供了物业服务。
被告叶茂芳认为，自2013年1月1日后，原告对没有交纳物业费的用户都停止了服务，对我的空调也停止正常运营，原告没有履行义务，我不应交纳自2013年1月1日后的物业服务费，为此举证苏住建规（2011）14号文件一份、友情告知一份、照片一张、缴费最后通知一份。
经质证，原告苏州物源物业管理有限公司对苏住建规（2011）14号文件、友情告知真实性均没有异议，但与本案都没有关联性，友情告知的目的是为了催缴维保费用，不能证明我方强行停止了空调的使用。对照片真实性无法确认。对缴费最后通知真实性无异议，亦不能证明我方已经停止提供物业服务，该份证据仅仅是工作人员催收费用的方式，可能方式不当，但是物业服务一直提供，而且针对的对象是公共区域，不是专用部分，为此原告另行举证2013年嘉元广场17楼业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场17楼物业费发票、2013年嘉元广场1505业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1505物业费发票、2013年嘉元广场1610业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1610物业费发票、2013年嘉元广场1507业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1507物业费发票各一份，证明原告作为嘉元广场项目的物业服务企业，其已经实际提供了物业服务，项目内的其他业主已经按照合同约定交纳了物业服务费，并对原告的服务给予了肯定的评价。
经质证，被告叶茂芳对原告提供的以上证据真实性没有异议，但对满意度调查表不认可，其认为，对被告没有满意度调查就等于对被告没有进行物业服务。
本院认为，友情告知、缴费最后通知是物业公司对没有按时交纳物业费的业主进行催讨的方式之一，在庭审中，被告也认可自2013年1月1日以后，公用电梯仍可以使用、门卫仍在管理大楼、卫生仍有人打扫，再结合原告提供的证据，已足以证明在2013年1月1号后原告对德诚·嘉元广场仍在正常提供物业服务。被告主张没有对其进行满意度调查就等于没有对其提供服务的观点明显不符合逻辑，且被告对其空调不能正常使用没有提供证据予以证明。因此，本院认定，自2013年1月1日后，原告仍为被告提供了物业服务。
二、《苏州市前期物业管理服务协议》对2013年是否还有约束力，如有效，被告应支付2013年的物业费及相应滞纳金具体金额。
原告苏州物源物业管理有限公司认为，原、被告双方签订的《苏州市前期物业管理服务协议》在涉案项目成立业主委员会之前均是有效的，被告未按期交纳物业费，应按照约定的标准承担违约责任，因物业服务合同不同于借款合同，违约责任约定的标准是否超出银行贷款利率的四倍并不是评判滞纳金是否过高的依据，关于滞纳金计算起点，原告认为在被告第一次入住时，是根据实际的情况来收费，但之后就是按照每一自然年度来收费的。故坚持诉请。
被告叶茂芳认为，按照《苏州市前期物业管理服务协议》，前期管理时间为二年，二年之后就已经过期，到期后，应由原告与业委会或者被告等小业主再行协商是否续签及续签的具体内容。在此期间，原告公司也存在很多严重的违约行为，如没有对空调维保、额外收取空调运行的电费，对没有缴纳维保费的业主停止空调服务、利用公共资源开设超市等。因此，原告早已经违约，相当于原告早已解除合约，原告诉请中要求6.5元／月／平方米的物业服务费不应继续适用，且滞纳金计算明显过高。另关于滞纳金的起算日，被告认为，《苏州市前期物业管理服务协议》中约定物业费计算一年的周期是办理入住手续后一年，即应在入住后的第一个月和入住后的第七个月开始交纳物业费，以此类推，而不是如原告所主张的以每一自然年度为计算周期。
本院认为，《苏州市前期物业管理服务合同》关于委托服务期限约定至2014年9月30日止，且与《苏州市前期物业管理服务协议》同样约定了在本物业区域业主委员会成立前，由苏州德诚房地产有限公司选聘的原告负责该区域的前期物业管理工作，即使如被告所主张的委托服务期限为二年，在二年期满后，被告仍继续接受了原告提供的物业服务，亦没有明确要求重新签订物业服务合同或要求终止与原告的合同，对此，应视为原、被告双方对前期物业协议的继续履行，因此，《苏州市前期物业管理服务协议》在2013年1月1日后对原、被告双方仍具有约束力。被告拖欠原告自2013年1月至12月期间的物业服务费共计16972元（6.5元／月·平方米×217.59平方米×12月），事实清楚，本院予以认定。关于滞纳金，虽协议中约定滞纳金按应交物业费的每日千分之五计算，超过一个月后每日按8‰计算，但考虑到当事人约定的滞纳金应视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现原告未举证因被告违约给原告造成的损失，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算每期应交物业服务费的滞纳金。按《苏州市前期物业管理服务协议》的约定，物业费交纳方式为每半年一次付清、先交后用，被告于2010年5月12日入住，故其第一期即2010年5月12日至2010年11月11日期间的物业费交纳时间应为2010年6月10日前，第二期即2010年11月12日至2011年5月11日期间物业费的时间应为2010年12月10日前，以此类推，被告2013年度的物业费，计算应分为2013年1月1日至2013年5月11日、2013年5月12日至2013年11月11日、2013年11月12日至2013年12月31日三个区间，并分别自2012年12月10日前、2013年6月10日、2013年12月10日前交纳，故相应区间滞纳金的起算日应分别为2012年12月11日、2013年6月11月、2013年12月11日，至于2013年1月1日至2013年5月11日期间物业费的滞纳金原告现自愿主张自2013年1月10日起算，其是原告对自身权利的处分，本院予以准许。因此，2013年1月1日至2013年5月11日物业费6175.93元、2013年7月1日至2013年11月11日物业费8486元、2013年11月12日至2013年12月31日物业费2310.07元的滞纳金的起算日分别为2013年1月10日、2013年6月11日、2013年12月11日。
综上所述，本院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：
被告叶茂芳支付原告苏州物源物业管理有限公司2013年1月至2013年12月的物业服务费人民币16972元，并承担该款按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的1.3倍计算（其中6175.93元自2013年1月10日起算、8486元自2013年6月11日起算、其中2310.07元自2013年12月11日起算）至实际履行之日止的滞纳金，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州物源物业管理有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取为人民币392.5元，由被告叶茂芳负担（此款原告苏州物源物业管理有限公司已自愿垫付，不再退还，被告叶茂芳于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州物源物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵华杰
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年四月八日
书 记 员 张璐娴