广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第901号
上诉人（一审原告）广西百色动盈物流有限责任公司，住所地：田阳县田州镇金狮街13号。
法定代表人梁戈朗，该公司董事长。
委托代理人傅伟，广西中名律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审被告）黄永保，个体户。
上诉人广西百色动盈物流有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2015）阳民一初字第292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日通知上诉人广西百色动盈物流有限责任公司（以下简称动盈物流公司）的委托代理人傅伟，被上诉人黄永保到庭进行举证、质证、调查辩论。本案现已审理终结。
一审法院审理查明事实，2013年9月11日，广西百色动盈物流有限责任公司（甲方）和黄永保（乙方）共同签订《房屋租赁合同》（合同编号001）、《商铺租赁合同》（合同编号002、003、004、005、《商铺租赁合同补充协议》），共计六份合同（以下简称合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）。
合同编号001主要约定：出租写字楼座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第二、三、四、五层，建筑面积约1155平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营宾馆；甲方于2013年9月20日前向乙方交付房屋，租赁期限五年（自2013年11月19日起至2018年11月18日止），2013年9月20日至11月19日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一、二年每年租金150000元，第三、四、五年每年租金160000元，租金每半年结算一次，在签订合同后十天内乙方向甲方支付第一年上半年租金75000元，于上半年租期月末前15天内向甲方支付下半年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号002主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面＋楼梯间，黄振清糖烟杂货店、周布兰烧鸭店）；建筑面积约86平方米（其中：黄振清糖烟杂货店面积28平方米，周布兰烧鸭店面积28平方米，楼梯间面积30平方米）；乙方向甲方承租该房屋作经营宾馆门面；甲方于2014年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2014年1月11日起至2019年1月10日止），2014年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2014年1月11日至2015年1月10日）租金22000元，第二年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金24200元，第三年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金26600元，第四年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金29300元，第五年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金32200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金22000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号003主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面，韦花锦农机配件店）；建筑面积约36平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2014年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2014年1月11日起至2019年1月10日止），2014年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2014年1月11日至2015年1月10日）租金22000元，第二年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金24200元，第三年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金26600元，第四年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金29300元，第五年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金32200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金22000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号004主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面＋0.5间门面，合计2.5间，翟孝辉农机配件店）；建筑面积约75平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2015年1月10日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2015年1月11日起至2020年1月10日止），2015年1月1日至1月10日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2015年1月11日至2016年1月10日）租金27500元，第二年（2016年1月11日至2017年1月10日）租金30300元，第三年（2017年1月11日至2018年1月10日）租金33300元，第四年（2018年1月11日至2019年1月10日）租金36600元，第五年（2019年1月11日至2020年1月10日）租金40300元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金27500元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金；违反合同的一方向另一方按月租金的一倍支付违约金。
合同编号005主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（2间门面，现为中国联合网络通信有限公司田阳分公司）；建筑面积约50平方米；乙方向甲方承租该房屋作经营经营性商铺门面；甲方于2015年11月17日前向乙方交付商铺，租赁期限五年（自2015年11月18日起至2020年11月17日止），2015年11月8日至11月17日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；第一年（2015年11月18日至2016年11月17日）租金26000元，第二年（2016年11月18日至2017年11月17日）租金28600元，第三年（2017年11月18日至2018年11月17日）租金31500元，第四年（2018年11月18日至2019年11月17日）租金34700元，第五年（2019年11月18日至2020年11月17日）租金38200元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金26000元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金。
《补充协议》主要约定：出租商铺座落百色市田阳县田州镇解放西路43号房屋第一层（0.5间门面，原门卫值班室）；建筑面积约15平方米；甲方于2013年11月1日前向乙方交付商铺，租赁期限七年（自2013年11月1日起至2020年1月10日止）；第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）租金5500元，第二年（2014年11月1日至2015年10月31日）租金6050元，第三年（2015年11月1日至2016年10月31日）租金6650元，第四年（2016年11月1日至2017年10月31日）租金7320元，第五年（2017年11月1日至2018年10月31日）租金8050元，第六年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金8860元，第七年（2019年11月1日至2020年1月10日）租金2850元，租金每年结算一次，在商铺交付5天内乙方向甲方支付第一年租金5500元，于上年租期月末前15天内向甲方支付下年租金。
在履行合同中，黄永保和铺面原承租人继续签订租赁合同（其中：合同编号002标的黄振清糖烟杂货店、周布兰烧鸭店；合同编号003标的韦花锦；合同编号004标的翟孝辉农机配件店）。在审理过程中，广西百色动盈物流有限责任公司与黄永保双方明确表示不申请追加原承租人参加本案诉讼。双方共同确认：一、黄永保尚未向广西百色动盈物流有限责任公司支付合同编号001的2014年11月19日至2015年5月18日租金75000元；二、黄永保尚未向广西百色动盈物流有限责任公司支付合同编号002的2015年1月11日至2016年1月10日租金24200元，合同编号003的2015年1月11日至2016年1月10日租金24200元，合同编号004的2015年1月11日至2016年1月10日租金27500元，合同编号002、003、004合计租金75900元；一、二项合计租金150900元。
合同约定违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，合同编号001第二年租金150000元，平均每月租金12500元，即违约金12500元；合同编号002年租金24200元，平均每月租金2016元，即违约金为2016元；合同编号003年租金24200元，平均每月租金2016元，即违约金为2016元；合同编号004年租金27500元，平均每月租金为2291元，即违约金为2291元；共计违约金为18823元。
2015年2月10日，广西百色动盈物流有限责任公司向黄永保发出《通知》，主要内容为终止（解除）双方签订的合同（合同编号001、002、003、004、《补充协议》），黄永保已经收到该通知。广西百色动盈物流有限责任公司以黄永保没有按约定履行支付租金和擅自转租，构成根本性违约为由，向法院提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）；2、判令黄永保向广西百色动盈物流有限责任公司支付租金150900元；3、判令黄永保向广西百色动盈物流有限责任公司支付违约金19327元；4、本案的诉讼费用由黄永保承担。
一审法院审理认为，一、关于广西百色动盈物流有限责任公司向黄永保发出的解除合同是否发生法律效力和双方签订的合同是否应予以解除的问题。2013年9月11日，广西百色动盈物流有限责任公司和黄永保共同签订的合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》），共六份合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，具有法律约束力。广西百色动盈物流有限责任公司于2015年2月10日向黄永保发出《通知》，提出解除双方签订的合同（合同编号001、002、003、004、《补充协议》），黄永保已经收到该通知，按照合同法的规定，解除合同自通知到达对方时解除。在本案中，广西百色动盈物流有限责任公司提出解除双方签订的合同的主张，实质是要求确认解除合同的法律效力。在履行合同过程中，黄永保应支付2014年11月19日至2016年1月期间的租金，黄永保没有按期履行，广西百色动盈物流有限责任公司催告黄永保履行支付租金期限太短，广西百色动盈物流有限责任公司应当宽限催告履行支付租金的期间，黄永保逾期支付租金的违约行为，尚不构成根本性违约；黄永保和铺面实际承租人继续签订租赁合同，不构成擅自转租；虽然，合同编号005已经生效，但是，尚未交付合同标的，合同尚未实际履行，广西百色动盈物流有限责任公司也未依法通知解除该合同；黄永保已按合同约定履行《补充协议》应支付的租金；综上所述，双方当事人对解除合同既没有协商一致，也没有法定解除的情形，广西百色动盈物流有限责任公司通知解除双方签订的合同，没有事实和法律依据，不具有法律效力，依法不以确认，即广西百色动盈物流有限责任公司提出解除合同（合同编号001、002、003、004、005、《补充协议》）的主张，不予支持。二、关于黄永保尚未支付广西百色动盈物流有限责任公司租金的问题。黄永保尚未向广西百色动盈物流有限责任公司支付租金150900元，双方当事人无异议，依法予以认定，黄永保应支付租金150900元。三、关于双方约定的违约金是否过高，应否进行调整减少的问题。合同约定违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，没有超出法律规定的范围，黄永保未付合同编号001租金，违约金为12500元；未付合同编号002租金，违约金为2016元；未付合同编号003租金，违约金为2016元；未付合同编号004租金，违约金为2291元；共计违约金为18823元，依法予以确认。广西百色动盈物流有限责任公司提出由黄永保支付违约金的主张，有事实和法律依据，予以支持；黄永保提出双方约定的违约过高，要求减少的抗辩，依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、黄永保向广西百色动盈物流有限责任公司支付租金150900元；二、黄永保向广西百色动盈物流有限责任公司支付违约金18823元；三、驳回广西百色动盈物流有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3704元，简易程序审理，减半收取1852元，由广西百色动盈物流有限责任公司负担300元，黄永保负担1552元。
上诉人广西百色动盈物流有限责任公司不服一审判决，上诉称：1、被上诉人不但逾期支付租金，甚至未经上诉人同意私自将租赁商铺转租的行为已经构成根本性违约，合同约定的解除权已经成就，上诉人的诉请有事实和法律依据。上诉人的解除通知已经发生法律效力，双方签订的租赁合同已经于2015年2月13日解除，请求二审法院依法确认；2、上诉人自2014年11月起开始催促被上诉人交纳租金，但至今被上诉人仍未交纳任何租金，一审法院以“催告支付租金期限太短”为由认定被上诉人尚不构成根本性违约属认定事实错误，严重损害了上诉人的合法权益，二审法院应予纠正；3、上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经明确约定未经上诉人同意被上诉人不能将租赁的铺面转租给他人，一审法院在没有任何证据的情况下认定“被上诉人和实际承租人继续签订租赁合同，不构成擅自转租。”有意歪曲客观事实；4、被上诉人与上诉人签订的5份租赁合同中没有一份是按期履行交纳租金义务的，005号租赁合同虽未尚未实际履行，但被上诉人的行为已明显表示其不具备履行合同的能力，根据《合同法》第九十四条之规定，被上诉人不履行债务的行为已经致使双方的合同目的无法实现，符合法定解除的条件，上诉人要求一并解除005号租赁合同符合相关法律规定。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院纠正一审判决第三项，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄永保答辩称：1、被上诉人尚欠上诉人租金未付清是事实，但被上诉人未及时交纳租金是因为之前经营状况困难。现在被上诉人的经济状况已经好转，被上诉人愿意即时交付所欠租金，并要求继续履行租赁合同；2、一审判决认定的违约金过高，二审法院应予调整；3、被上诉人将承租的商铺转租给他人，上诉人全部知情，且被上诉人转租时已将转租合同交给上诉人备案，由此可推断上诉人对被上诉人的转租行为已经默许，所以被上诉人没有违约；4、被上诉人逾期交纳租金只是小过失，若上诉人以此终止双方的租赁关系，将会给被上诉人造成严重的损失。综上所述，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉，判决上诉人与被上诉人继续履行租赁合同。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，编号为001、002、003、004、005的租赁合同均约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：（6）擅自转租全部房屋、转让全部房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（7）逾期不支付租金累计超过一个月的。”
本院认为，根据我国合同法的规定，合同解除有以下两种途径：（一）当事人双方协商一致；（二）具备法定或约定的解除条件。本案中，上诉人与被上诉人于2013年9月11日共同签订《房屋租赁合同》（合同编号为001）一份及《商铺租赁合同》（合同编号为002、003、004、005）四份，该五份合同对租金的交付、租赁物的转租以及合同的解除等内容均作了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。被上诉人自2014年11月份起拖欠上诉人租金未交纳，经上诉人催告后，在合理期限内仍未履行给付租金的义务。其逾期不支付租金累计超过一个月及未经上诉人同意将租赁物转租给他人使用的行为违反了合同约定，侵害了上诉人的合法权益。上诉人以被上诉人的上述行为致使双方签订合同目的不能实现为由，要求解除上述租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。被上诉人抗辩其转租租赁物已经上诉人同意并备案，但未能提供充分有力证据证明其主张，故对其上述意见，本院不予采信。另，因上诉人与被上诉人在订立合同时对违约金的计算方式已作了明确约定，且其约定的违约金计算标准并未超出法律规定的最高范围，一审法院依据双方约定的违约金标准确定本案违约金依法有据。被上诉人虽抗辩双方约定的违约金过高，但由于其在一审判决依法送达后在法定期限内未就该主张提起上诉，应视为其自动放弃法律所赋予的抗辩和诉讼权利，故对被上诉人在二审中提出要求调整一审违约金的请求，本院依法不予支持，由此所导致的法律后果由被上诉人自行承担。
综上所述，一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持田阳县人民法院（2015）阳民一初字第292号民事判决第一、二项；
二、变更第三项为：确认上诉人广西百色动盈物流有限责任公司与被上诉人黄永保签订的《房屋租赁合同》（合同编号为001）与《商铺租赁合同》（合同编号为002、003、004、005）合同解除。
一审案件受理费1852元、二审案件受理费100元，合计1952元（上诉人已预交），由被上诉人黄永保负担。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 曲 静
审 判 员 凌文楼
代理审判员 陈华婷
二〇一五年十一月一日
书 记 员 黄晓莉