广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第589-592号
上诉人（原审被告）：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司。
法定代表人：李华，董事长。
委托代理人：吕慧杰、冯秀娟，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶玉兰，女，1965年6月14日出生。
委托代理人：胡杰，广东冠杰律师事务所律师。
原审被告：深圳市皇岗实业股份有限公司。
法定代表人：庄创裕，董事长。
上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）与被上诉人叶玉兰、原审被告深圳市皇岗实业股份有限公司（以下简称皇岗实业公司）因房屋买卖合同纠纷四案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1904-1907号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、四案房屋买卖合同的签订时间：2009年6月1日。
二、房产地点：深圳市福田区福华三路与金田路交汇处某大厦3号楼1409号房（二审案号589）、1407号房（二审案号590）、1408号房（二审案号591）、1410号房（二审案号592）。
三、房屋面积：1409号房59.82平方米、1407号房143.47平方米、1408号房92.52平方米、1410号房61.46平方米。
四、购房总价款：1409号房1640085元、1407号房3635450元、1408号房2514778元、1410号房1664031元。
五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2009年12月30日。
六、合同约定的办证期限：交付之日起240天内办证。四案房屋交付时间均为2010年1月30日，即应在2010年9月27日前办理完房产证。
七、楼盘初始登记公告时间：2011年6月15日。
八、房地产证实际办妥时间：2011年9月2日。
九、合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：2010年9月27日。
十、计付延期办证违约金的截止日期：2011年9月2日。
十一、计付延期办证违约金的天数：44天（按实计算为340天，但根据已生效的判决（2011）深福法民三初字第1877号等同类型系列案对涉案楼盘延期办证违约金计算天数的认定，应扣除296天免责期，340天－296天=44天）。
十二、合同约定的延期办证违约金标准：购房款总价日万分之三计。
十三、延期办证违约金的数额：1409号房违约金为21649元、1407号房违约金为47988元、1408号房违约金为33195元、1410号房违约金为21965元（计算方式为：购房总价款×日万分之三×违约天数44天）。
十四、卓越公司认为，叶玉兰的起诉已经超过诉讼时效，即使扣除在其他生效判决中认定的296天免责期计算诉讼时效期间，叶玉兰最迟也应于2013年7月20日前起诉，但叶玉兰在2013年8月28日才提起本四案诉讼，已经超过诉讼时效。
针对诉讼时效问题，叶玉兰提交了2013年4月15日发给卓越公司的律师函，该函内容是要求卓越公司依据合同约定向叶玉兰支付迟延办证的违约金，该函2013年4月17日已由卓越公司职员杨某签收。
叶玉兰的诉讼请求为：卓越公司、皇岗实业公司向叶玉兰赔偿延期办证的违约金21649元（二审案号589）、47988元（二审案号590）、33195元（二审案号591）、21965元（二审案号592）。
原审法院认为，（2011）深福法民三初字第1877号生效判决查明并认定：涉案楼盘本应于各案房产交付之日起240天内办妥房地产证，但卓越公司、皇岗实业公司迟至2011年9月2日才办妥房地产证，迟延天数为340天。原因在于，办理房地产证必须通过规划验收，而涉案项目在交房后却未能通过2010年6月25日申请的规划验收，根据市规土委的复函，未能通过本次规划验收的原因在于尚未完善规划变更后的用地手续。事实上，关于用地手续的完善，卓越公司、皇岗实业公司在交房后的第二个月已申请补签用地协议，但是直至2011年4月29日（已超过原定办证期限七个月）才完成规划变更的最后一步流程
--
修改施工图审批，期间耗时408天，远远超过市规土委规定的正常办文时限（80个工作日，折算成自然日为112天），其中原因，根据市规土委的复函所称，是因深圳市大部制改革致政府相关部门审批及办文等行政行为迟延所致。因此，正常办文时限以外的迟延期间，并非卓越公司、皇岗实业公司“自身原因”所致，依法可以免责。但是，上述审批流程耗时中的正常办文流程，仍属于开发商应当合理预见的义务范畴，同时也包含在合同约定的办证时限240天内，不得免责。据此，卓越公司、皇岗实业公司的可免责期间应为296天（完善规划变更之用地手续的实际耗时（408天）－正常办文流程所需耗时（112天）=行政审批迟延的耗时（296天））。叶玉兰自行扣除上述生效判决认定的免责期296天计算违约金，原审法院予以认可。
关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，通常情况下，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。卓越公司本应自房屋交付之日2010年1月30日起240日内（2010年9月27日）为叶玉兰办妥房地产证。因规划调整过程中行政机关的迟延行为，原审法院生效判决已认定免责期296天，故卓越公司最迟应于2011年7月20日为叶玉兰办妥房地产证。逾期，卓越公司应从2011年7月21日开始计算违约金，诉讼时效应从2011年7月21日起计算两年，于2013年7月20日届满。因叶玉兰于2013年4月17日已函告卓越公司要求其承担延期办证的违约责任，至此，诉讼时效因叶玉兰提出要求而中断，该四案诉讼时效应自2013年4月17日起重新计算两年。故，叶玉兰于2013年8月28日诉至法院并未超出两年诉讼时效。卓越公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。
另，合同附件五第二十一条明确约定，合同中的卖方权利、义务将全部由卓越公司享有及履行，与皇岗公司无关，按此约定，皇岗公司不须对涉案延期办证违约金承担责任。叶玉兰请求皇岗公司承担连带清偿责任，与合同约定不符，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、卓越公司应于本判决生效之日起十日内向叶玉兰支付迟延办证违约金21649元（二审案号589）、47988元（二审案号590）、33195元（二审案号591）、21965元（二审案号592）；二、驳回叶玉兰的其他诉讼请求。如卓越公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费分别为341元、1000元、630元、349元（均已由叶玉兰预交），因适用简易程序审理，分别减半收取170.5元、500元、315元、174.5元，均由卓越公司负担。
卓越公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销原审判决第一项。2、请求二审法院判令驳回针对卓越公司的全部诉讼请求。3、请求二审法院判令叶玉兰承担本案所及全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、原审判决针对非因开发商自身原因导致“延期办证”而开发商免责的认定，完全正确，依法应予维持。原审判决认为，按照合同约定，开发商承担迟延办证违约责任的前提是“卖方未履行相关义务造成买方不能按约定取得房地产证”；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖合同司法解释》”）第十八条的规定，在商品房预售合同迟延办证的纠纷中，出卖人对迟延办证承担违约责任的条件是“因其自身原因”所致。由此可见，出卖人只对因怠于履行相关义务等自身原因而导致的迟延办证结果承担违约责任，而对于因行政审批原因导致的办证迟延，出卖人无需承担违约责任。卓越公司认为，原审判决的上述认定意见完全正确，完全符合合同约定以及《商品房买卖合同司法解释》的规定。但，原审判决在依此具体认定卓越公司责任时，却出现了偏颇，具体见如下各点的阐述。
二、原审判决仅以“项目规划变更早在签订买卖合同之前即已存在”为由，作出因规划调整所延迟的13个月不属于开发商“免责期”的认定，完全错误，依法应予纠正。1、有关涉案项目增加2.8万平方米计容积率面积的申请，卓越公司早在2009年1月4日就已经向原市规划局提交了《关于“卓越皇岗世纪中心”增加建筑面积的请示》，至2010年2月3日市规土委作出《关于调整“卓越皇岗世纪中心”项目用地规划许可证规划意见的函》，同意增加计容积率面积2.8万平方米，不再补偿用地；审批时限长达13个月（合计390天，自然日）。2、按照市规土委网站公布的“办事指南”规定，变更建设用地规划许可审批（60个工作日），建设工程规划许可审批（20个工作日），前述合计112个自然日。政府部门在涉案项目增加2.8万平方米计容积率面积的审批问题上所用的审批时限达390天，超出了278天。3、尽管项目规划变更早在签订买卖合同之前即已存在，但卓越公司只能依照政府部门公示的规划变更审批的时间合理预期所造成的延误时间，且房地产买卖合同是规土委公示的格式文本，办证期限是格式要求，卓越公司不能随意修改；为此，对于其中增加的278天，并非为开发商自身原因所致。4、对上述规划调整过程中因政府审批原因造成的迟延，非开发商所能控制，仍然符合非开发商“自身原因”情形或非“卖方未履行相关义务”情形，应认定为开发商的“免责期”。5、原审法院以卓越公司在明知涉案项目存在规划变更事实的情况下签订合同并承诺办证期限为由，认定卓越公司知晓其中流程及耗时并仍自愿承担逾期办证的违约责任，但对规划调整的流程、规划调整的合理审批时限、政府实际所用的审批时限、政府审批是否存在迟延等问题未作进一步的查明，进而造成认定错误。因此，依据原审判决所及“出卖人只对因怠于履行相关义务等自身原因而导致的迟延办证结果承担违约责任，而对于因行政审批原因导致的办证迟延，出卖人无需承担违约责任”的认定，应当认定上述278天属于开发商的“免责期”。
三、针对办理规划变更过程中政府审批迟延（具体指完善规划变更后的用地手续事项）的起算点，原审判决认定错误，开发商就此免责期限应为372天，而非296天。1、原审法院认定卓越公司是在2010年3月18日向规土委申请补签用地协议，并据此计算确定卓越公司的免责期（政府审批迟延期）为296天。2、但，卓越公司早于2009年12月31日就已经向规土委提交《关于福田中心区卓越公司皇岗商务中心项目增加面积的地价补交申请函》，要求补交地价，完善用地手续。据此，计算卓越公司的免责期（政府审批迟延期）的起算点应为2009年12月31日、而不是2010年3月18日，依此计算，卓越公司的免责期（政府审批迟延期）应为372天，而非296天。如上述第二、三点之阐述，开发商已经在承诺的期限内为业主办妥了房地产证，不存在延期的问题，依法不应当承担延期办证的违约责任。
四、就业主出具的《规划调整确认书》，应当据此作出业主免于就延期办证向开发商追责的认定。1、诚然，《规划调整确认书》没有直接涉及延期办证的免责约定，但是，业主在出具《归还调整确认书》时即已知晓了涉案项目可能存在规划调整的事实，而涉案房地产证的办理，只有在规划调整手续以及完善用地手续全部获得政府审批同意后，才具备办理房地产初始及转移登记的前提条件，这是政府部门公示的基本办文流程。2、因此，就涉案项目而言，规划调整不仅仅对建筑面积、容积率、公摊面积等产生实质性影响，从关联性和延续性上，容积率、公摊面积的变化和不确定，必然实质影响到房地产证的办理时间。业主既然承诺不会因规划调整对公摊面积、容积率的影响追究开发商的责任，基于公摊面积、容积率的变化和不确定性必然会对办证期限造成影响，也应当据此作出业主免于追究开发商延期办证责任的认定。
五、针对诉讼时效起算点及中断事由，原审判决认定错误，叶玉兰起诉已过诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。（一）关于诉讼时效起算点，原审判决认为：“被告本应自房屋交付之日2010年1月30日起240日内（2010年9月27日）为原告办妥房地产证。因规划调整中行政机关的迟延行为，本院生效判决已认定免责期296天，故被告最迟应于2011年7月20日为原告办妥房地产证。逾期，被告应从2011年7月21日开始计算违约金，诉讼时效应从2011年7月21日起计算两年，于2013年7月20日届满。”卓越公司认为，根据买卖合同约定，涉案房地产的办证时间应在房地产交付给叶玉兰之日起240天内，自第240天起叶玉兰应知晓其权利未能按约实现，涉案房地产的交付是在2010年1月30日，按照合同约定，涉案房地产地办证时间应在2010年9月27日前，自2010年9月28日起，叶玉兰应知悉自己的合同权益未能如约实现。叶玉兰通过诉讼方式主张延期办证违约金应在2012年9月27日前，超过了2012年9月27日再行通过诉讼方式主张上述权利的应视为超过法定诉讼时效。本案叶玉兰的起诉时间为2013年8月28日，显然叶玉兰的诉讼请求已超过上述诉讼时效。
（二）关于诉讼时效中断，原审判决认为：“针对诉讼时效问题，原告提交了2013年4月15日发给被告卓越公司的律师函，该函2013年4月17日已由被告卓越公司职员杨某签收”。原审判决还认为：“因原告于2013年4月17日已函告被告提出要求中断，该四案诉讼时效应自2013年4月17日起重新计算两年。故，原告于2013年8月28日诉至法院并未超过两年诉讼时效。”事实上，叶玉兰一审时提交的证据无法证明其曾于2013年8月28日前向叶玉兰发送过律师函。叶玉兰提交的《EMS广东省内特快专递邮件详情单》（EE474453993GD）载明内件内容为“陈某等五人延期办证违约金律师函”，数量为“1件”，并无涉及叶玉兰信息，与叶玉兰无关，叶玉兰亦无其他证据证明其曾向卓越公司发送过律师函或存在其他中断本案诉讼时效的事实。且即使叶玉兰能够证明其于2013年4月15日向叶玉兰发送了延期办证违约金相关律师函，该行为也是在诉讼时效届满（2012年9月27日）之后发生的，无法发生中断诉讼时效的效力。因此，卓越公司认为，本案诉讼时效应从2010年9月28日起计算两年，于2012年9月27日届满；本案不存在诉讼时效中断情形，叶玉兰的诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。
综上，原审法院部分事实认定错误，进而导致部分判决错误。为此，卓越公司特提起上诉，请求二审法院支持卓越公司的全部上诉请求。
叶玉兰口头答辩称：一、卓越公司的上诉理由第1点至第4点，我们完全同意原审判决所认定的事实和理由，请求二审法院驳回卓越公司的上诉请求，同时支持叶玉兰一审的诉求，参照该系列案件的裁决进行裁判。二、对于卓越公司对诉讼时效所提出的上诉，1、我方认为其一关于诉讼时效的起算点，既然福田法院及深圳中院已认定免责期为296天，那么办妥房产证的时间是在约定期限顺延296天，故诉讼时效应从2011年7月21日起算两年。叶玉兰已在此期间内，发出律师函，主张权利，故本案未超诉讼时效。2、关于本案叶玉兰于2013年4月15日向卓越公司发出律师函的事实，卓越公司已在一审已经确认收到，那么其所主张函件内容不涉及叶玉兰的信息，并主张该函与本案无关，是没有事实依据，对此举证责任在卓越公司一方。综上两点，我认为一审法院裁判符合事实和法律，恳求维持原判。
卓越公司在二审调查期间表示由于关联案件已有生效判决，故不再坚持其上诉状中第一至四点上诉理由，上诉理由限定为诉讼时效问题。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，叶玉兰在原审时提交了2013年4月15日向卓越公司寄送的《律师函》及《特快专递邮件详情单》。《律师函》的主要内容为广东冠杰律师事务所律师胡杰接受某大厦3号楼业主陈某、叶玉兰、林某、黄某、蔡某的委托向卓越公司要求支付延期办证违约金的相关事宜。《特快专递邮件详情单》上标注的寄件人为“胡杰”，内件名称为“陈某等五人延期办证违约金律师函”。卓越公司确认其于2013年4月17日签收该特快专递，但不确认该特快专递的内件为上述《律师函》。卓越公司称现已查不到当初所签收快递里的文件。
本院认为，本四案的争议焦点为诉讼时效问题。卓越公司于2013年4月17日收到胡杰律师寄出的函件，虽然特快专递详情单上仅标注了“陈某等五人”，未明确标注“叶玉兰”，但叶玉兰出具的《律师函》中详细列明了包括叶玉兰在内的五名业主的情况。卓越公司虽然对叶玉兰出具的《律师函》内容不予认可，但未能提交反证，故本院确认卓越公司已收到上述《律师函》，即叶玉兰于2013年4月17日即已向卓越公司提出延期办证违约金的主张。延期办证违约金的按实起算时间应自业主向开发商提出请求之日起倒推2年起计。即本四案若按实起计，应自2011年4月18日起算，而房地产证实际办妥时间为2011年9月2日，其间天数业已超过原审认定的扣除免责期后的44天。因此对于卓越公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
综上，上诉人卓越公司的上诉理由不能成立。原审查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本四案二审案件受理费合计人民币2320元，由上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年三月十三日
书记员（兼） 刘司元