北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第17461号
原告北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。
法定代表人史永辉，董事长。
委托代理人郝志英，女，1951年8月25日出生。
被告董秀兰，女，1958年6月6日出生。
原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告董秀兰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝志英、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我公司为北京市朝阳区南湖东园一区的物业服务机构。2001年，被告购买北京市朝阳区南湖东园一区××号房屋（以下简称涉诉房屋），成为我公司服务小区的业主。2001年7月26日，我公司与被告签订《物业管理合同》，约定：由被告支付此房屋的物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费、电梯水泵运行费等。但被告交纳了2001年度物业管理费后，再未交纳之后的物业管理费。而我公司一直为被告居住的小区提供物业服务。期间我公司多次以口头、电话或发催缴单等形式向被告催缴均无结果。故为维护合法权益，我公司诉至法院，请求判令被告支付：1、2002年1月1日至2013年12月31日的物业管理费25306.56元；2、滞纳金20451.66元。
被告辩称：首先，涉诉房屋是我从单位按照经济适用房价格购买的唯一住房，不属于商品房。2001年7月入住后，我与被告签订《物业管理合同》，出于对被告的信任，我向其支付了首年物业费。但双方合同期限已于2001年12月31日截止，之后双方未再签订新的物业管理合同，原告也未向我送达过书面催缴凭证，故其向我主张物业费及滞纳金没有依据。其次，原告管理不善，未尽到《物业管理合同》中约定的服务义务。2003年，我所居住的房屋曾因厨房管道破裂而漏水，但被告接到报修后未及时维修，给我造成很大损失。2004年，涉诉房屋的窗户把手折断，被告也不予维修。多年以来，原告的服务很不到位，放置在楼道的财物经常丢失，原告还出租公共部位和公共设施，但从未公开其收益。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告系从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系涉诉房屋产权人，房屋性质为经济适用住房，建筑面积96平方米。
2001年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理合同》，约定：鉴于甲方已取得北京市南湖东园××号（建筑面积96平方米）住宅的合法产权或使用权，为维护房屋所有人、使用人的合法权益，现就物业管理有关事宜订立本合同。管理内容：甲方委托乙方为其房产的物业管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。合同中约定了物业管理的具体内容。合同中对物业管理服务费用的标准进行了约定，其中包括：绿化费0.58元／平方米·年，化粪池清掏费0.32元／平方米·年，管理费2.98元／平方米·年，小区共用设施维护费1.06元／平方米·年，生活垃圾外运费22.22元／户·年，公共部位中小修费4.34元／平方米·年，电梯水泵运行费12.13元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，各项费用统收服务费1元／户·月。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未交清者，乙方将有权采取停水、停电等一系列措施，直到甲方缴清所欠费用及滞纳金。本合同有效期自2001年7月26日起至2001年12月31日止；合同在有效期内，若小区物业管理委员会成立，合同自然终止，由物业管理委员会另行签订新的物业管理合同。
庭审中，原告提交了其公司自行制作的《收费标准》及《催缴通知》各一份，证明涉诉房屋现物业管理费的具体计算标准及金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元／平方米·年，管理费2.82元／平方米·年，化粪池清掏费0.3元／平方米·年，小区公共设施维护费1元／平方米·年，生活垃圾外运费30元／户·年，公共部位小修费3.54元／平方米·年，电梯水泵费11.52元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，安防设备设施运行维护费0.6元／平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元／平方米·年，公共照明费4元／户·月。被告对上述《收费标准》及《催缴通知》均不认可。
原告提交了《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》以及《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，用以证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费及垃圾清运费的收费依据和标准。原告提交了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，用以证明其主张的物业费并未超过北京市标准。被告对于上述文件的真实性认可，但认为涉诉房屋系经济适用住房，应按北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准计算物业管理费。对此，原告表示涉诉房屋为经济适用住房不能等同于小区为经济适用住房小区，因涉诉小区内另有商品房，故物业费需按统一标准收取。为此，原告提交了其公司起诉与被告居住同一小区的其他业主的（2013）朝民初字第30853号民事判决书及（2013）二中民终字第04792号民事判决书，证明已有生效判决支持原告按照1.96元／平方米／月的标准收取涉案房屋所在小区的物业管理费。
庭审中，被告提交了照片若干，用以证明原告的物业服务存在瑕疵。原告认可物业服务存在瑕疵，但表示小广告属于当前的社会问题，其公司只能尽力管理，难以彻底解决。
另查，涉诉房屋所在小区内有商品房、经济适用房和回迁房，且该小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。
上述事实，有双方当事人陈述以及《物业管理合同》、《收费标准》、《催缴通知》、判决书、照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。对于原告主张的物业管理费，本院认为，虽然原、被告双方签订的《物业管理合同》已经超过有效期，但原告在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告在涉诉小区未成立业主大会之前继续按照不高于现行收费标准收取被告物业费并无不当。对于被告提出的应按经济适用住房标准支付物业费的意见，涉诉房屋虽为经济适用住房，但不能据此认定该小区即为“经济适用住房小区”，从而适用经济适用住房小区的物业收费标准。对于被告提出原告物业服务不到位的问题，因被告的举证尚不足以证明原告的服务瑕疵已经达到减免物业管理费的程度，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。但原告应当尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。对于被告提出的原告从未向其送达过书面催缴通知的抗辩意见，因原告一直持续地提供物业服务，且被告并未举证证明原告有明显的怠于收取物业费的情况，故本案不存在原告的诉讼诉讼请求超过诉讼时效的情况。对于原告主张的滞纳金，根据被告提供的照片以及原告庭审中的陈述，原告在物业服务方面确有不到位之处，且双方《物业管理合同》期满后，原、被告只是存在事实上的物业服务关系，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告董秀兰于本判决生效后十日内向原告北京市久筑物业管理有限责任公司支付二○○二年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业费二万五千三百零六元五角六分。
二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费944元，由原告北京市久筑物业管理有限责任公司负担511元（已交纳472元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告董秀兰负担433元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 招 霞
代理审判员 余 昉
二〇一五年七月三十日
书 记 员 柳 叶