河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第3138号
原告：刘昕，男，土家族，1989年9月21日出生，住武汉市洪山区。
原告：符高嘉，男，汉族，2007年9月25日出生，住址。
法定代理人：檀晓霞，系符高嘉之母。
二原告委托代理人：王瑾铭、马军英，系河南鸿庆律师事务所律师。
被告：赵丹，女，汉族，1982年1月4日出生，住洛阳市洛龙区。
委托代理人：刘伟、魏兰兰，系河南安多律师事务所律师。
上列原告刘昕、符高嘉诉被告赵丹为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘昕、符高嘉的委托代理人王瑾铭、被告赵丹的委托代理人魏兰兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定，被告承租原告房屋，租金按照每月75元/m2计算，租赁期满提前3个月续租，否则租赁期满7日内搬离租赁房屋。合同于2015年7月31日到期，被告没有续签合同意思表示又未搬离租赁房屋，并从2015年5月开始拖欠房租。合同约定租期内，月平方米租赁费为75元，期满按照周边行情，租赁费价格为月平方米租赁费为120元。被告到期拒不腾房及拒绝支付房租的行为已经违约。按照《商铺租赁合同》9-2约定，违约方应当支付守约方租金总额10%的违约金。请求：1、依法判令被告立即返还租赁房屋并支付6、7月份房租94512元（从2015年6月1日算至2015年7月31日止）此后租金按市场价直至返还租赁房屋为止；2、依法判令被告支付违约金170121.6元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、原告称被告拒不交房不符合事实情况，被告早已将房屋腾空。由于双方在商谈房租事宜期间，原告执意将房租涨至175元每平方，严重高于周边市场价的一倍，被告拒绝缴纳天价房租，原告则迫使被告马上搬离房屋，执意要提前解除《商铺租赁合同》，被告在无奈之下，已在2015年6月底之前将所有设备全部搬拆完毕，7月份根本未占用原告的房屋进行经营，不可能存在原告所说的返还房租一事。双方默认6月份的房租以房屋押金48000元冲抵，另按诉讼中原告也应经承认，本案不存在返还房屋，更不存在返还租金的问题。涉案房屋早已无水无电、空无一人，原告诉求毫无道理。二、本案原告违约事实清楚，证据充分，按照《租赁合同》的约定：任何一方发生违约行为，违约方应支付本合同租金百分之十的违约金，并承担守约方的实际损失。原告先行违约在合同履行期内将被告赶出，按照约定属于先行违约一方，原告应向被告支付百分之十的违约金及实际损失。三、就被告的实际损失部分，被告在2015年7月份就本案事实已向贵院起诉，该案件争议焦点即是围绕原告是否构成违约的范围争论，此案早已开庭审理，尚未作出判决。该案件的事实、争议的焦点以及双方当事人均与本案相同，为避免一个案件作出两种不同的判决，本案应以另一案的审理结果为依据，裁定中止审理。综上，本案原告违约在先，在合同履期内迫使被告搬离房屋，双方已经达成押金48000元作为2015年6月的房租，2015年7月份被告根本未使用房屋，返还房租无从谈起。被告不是本案的违约方，不应承担原告所谓的违约金。
经审理查明：原告符高嘉在位于洛阳市洛龙区××院××室有商业用房一套；原告刘昕在位于洛阳市洛龙区××院××、××室有商业用房各一套（上述三套房产均有房屋所有权证可查）；符世轩系原告符高嘉的爷爷，2012年6月20日，符世轩作为甲方（出租人）与作为乙方（××）的被告签订《商铺租赁合同》一份，符世轩将原告符高嘉名下的上述房产出租给被告；2012年6月20日，贾建军作为甲方（出租人）与作为乙方（××）的被告签订《商铺租赁合同》二份（其中110室房屋的合同中有原告刘昕签字及按指印），贾建军将原告刘昕名下的上述两套房产出租给被告；该三份《商铺租赁合同》除出租人及房产室号不同外，租赁期限均系三年，自2012年6月20日起至2015年7月31日止，三份租赁合同月租金75元/m2，即上述三套房产合并出租给被告。合同3-3条款约定：“租赁期满：甲方有权回收该房屋，乙方应该按合同约定如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下乙方拥有优先承租权。”合同第九条违约责任中的9-1条款约定：“因该房屋出租前已抵押或对外出租已受限的原因，致使乙方在租赁过程中不能正常使用该房屋而造成乙方损失的，甲方应负违约责任，向乙方支付本合同租赁总金额10%的违约金，并承担因此给乙方的经营活动造成的实际损失。”合同第九条违约责任中的9-2条款约定：“如果任何一方发生其他违约行为，违约方向守约方支付本合同租金总金额10%的违约金，并承担守约方实际损失。甲方任何一人的行为导致甲方不履行本合同约定的义务或者履行不完全的，即构成甲方违约。”合同4-3押金条款约定：“乙方在本合同签署后叁个工作日内，向甲方交纳4.8万元作为押金。甲方接收押金后出具押金收据。房屋租赁关系结束时，甲方在叁个工作日内将押金退还乙方。”2012年6月20日，贾建军和原告刘昕共同给被告出具收到4.8万元押金收到条一份。在上述三份合同期限届满前于2015年6月份，被告与贾建军商谈续签和及涨房租问题，双方有短信往来，但因房租的金额双方不能确定，致原被告双方续租不能。从上述三份合同期限届满之日至2015年9月25日本院受理的另一起被告赵丹诉原告刘昕等租赁合同案件[（2015）洛龙民初字第2209号]开庭之日，原告仍在使用上述承租房屋，没有整体搬离，未将房屋返还给被告，该事实庭审中原告予以确认。但在另一案件庭审后，被告是否返还原告的租赁房屋，双方各持己见，均无证据提供。本案于2015年12月17日的庭审中，为防止损失的继续扩大，本院告知原告可自行处理房屋，原告予以同意，而被告称与其无关。另查，被告赵丹实际支付原告租金至2015年5月份，6月份及后期租金未付，而被告对此则称6月份的租金以押金4.8万元予以折抵，并在6月份已将租赁房屋内的设备搬离完毕，房屋已交付给了原告，对此被告没有证据提供，原告亦不予认可。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。
本院认为：原被告之间存在房屋租赁合同关系，因双方签订有《商铺租赁合同》及双方不持异议，故本院予以确认。根据租赁合同3-3条款的约定，双方需在租赁期限届满前3个月洽谈合同续租事宜，但双方经过协商，因原告方提高租金价格至被告不能接受，而导致双方的租赁合同在期满后不能续签。对此，被告支付原告租金至2015年5月份后未再支付，又不能提供证据证明在合同租赁期满后已将承租房屋返还给原告，故被告不但需要支付拖欠合同期内2015年6、7月份的租金，且亦应当按照合同期内的租金标准支付租金至承租房屋返还之日，而本案于2015年12月17日的开庭日期即视为房屋返还之日，被告交纳的押金4.8万元折抵租金。关于原被告是否存在违约问题，因合同3-3条款约定了双方在合同期限届满前3个月有商谈续签合同的权利，故在该期限内双方为续签合同所谈条件或言辞不能视为一方的违约，至于合同期满后被告未返还房屋的问题，因双方在合同未届满前已发生纠纷，故要求被告继续支付租金缺乏期待可能性，故不能按合同约定的违约条款判定被告承担违约责任，原告的该项诉求本院不予支持。关于原告主张被告返还承租房屋的诉求，因本案开庭中本院已告知原告可自行处理房屋，故不再作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告赵丹于判决生效之日起十日内按月租金75元/m2支付原告刘昕、符高嘉2015年6月1日至2015年12月17日期间的房屋租金（执行中，押金4.8万元折抵租金）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费5270元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 董 菊
审 判 员 王志伟
人民陪审员 焦志豪
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 李慧云