中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10471号
上诉人（原审第三人）：王腾飞，住广州市番禺区。
委托代理人：孔淑莹，广东百健律师事务所律师。
委托代理人：钟灿成，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴绮兰，澳门特别行政区，住佛山市顺德区。
委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄常练，身份证地址广东省佛冈县。
上诉人王腾飞因与被上诉人吴绮兰、黄常练物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王腾飞上诉请求：撤销广州市番禺区人民法院作出的(2014)穗番法民三初字第717号《民事判决书》，改判驳回吴绮兰的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。吴绮兰通过拍卖行公开拍卖，竞买了位于番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪庭FI-303(以下简称“讼争房屋”)。2013年12月23日取得房地产权证(产权证号：粤房地权证穗字第××号)。其后，吴绮兰诉至广州市番禺区人民法院要求王腾飞及黄常练腾退房屋，并支付占用费。庭审中，王腾飞明确指出，其向黄常练购买并自2007年起一直居住至今的房屋位于广地花园别墅F1—3C，而非吴绮兰拍卖所得的讼争房屋。黄常练于2002年11月23日验收广地花园移交的F1-3C单元，于2007年5月23日将该单元出售给王腾飞并将房屋交付给王腾飞及其家人居住至今，由于历史遗留问题，该房屋一直未能办理产权登记手续。王腾飞提交的证据一《收楼书》、证据二《房屋买卖合同》、证据三《收据、收条》、证据四《委托书》均能反映王腾飞向黄常练购买的房屋为广地花园别墅F1-3C。证据四《用电业务单》、证据五《电费发票》中亦显示用电地址为广地花园别墅F1-3C，户名是黄常练，由客户王某(王腾飞的爸爸)开户交纳电费。证据七《情况说明》由广地花园居委会出具的情况说明也反映王腾飞居住的房屋是广地花园别墅F1—3C，而并非吴绮兰拍卖的讼争房屋。原审法院仅凭吴绮兰提供的房地产权证分户图，以及由广州市番禺区南村镇广地花园社区居委会出具的《证明》就认定广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园FI栋303房屋与王腾飞购买的广地花园别墅F1-3C为同一地址。该认定行为明显不妥，首先根据吴绮兰提供的证据中，含坐标的《宗地图》中显示的地址是番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园FI一3C而并非讼争房屋的地址；其次居民委员会并非门牌登记机关，其并无权力去证明两个不同的地址属于同一房屋。因此，原审法院仅凭不具证明力的证据就认定吴绮兰的讼争房屋就是王腾飞购买并居住的房屋，明显属于认定事实不清，证据不足。二、原审法院审理程序存在不当。原审法庭上，吴绮兰提出讼争房屋与王腾飞购买的房屋属于同一地址，是广地花园欠工商银行钱抵债给工商银行，然后由工商银行委托拍卖，再由吴绮兰拍卖所得的。王腾飞当庭提出对该抵债流程及拍卖流程有疑问，要求吴绮兰提供相关资料予以证实，原审法院也当庭要求吴绮兰提供。庭后，原审法院再未组织再次开庭或质证等，就作出了(2014)穗番法民三初字第717号《民事判决书》。但经王腾飞查阅，发现在判决书第7页“另查明，2007年6月12日，吴绮兰在广东省拍卖行有限公司拍卖行竞买取得涉讼房屋。2013年8月22日，本院根据本院作出的(2003)番法执字第3978号《民事裁定书》，及(2003)番法执字第3978号恢1-3《执行裁定书》将涉讼房屋产权过户至吴绮兰名下。”对于该部分证据，王腾飞并不清楚，从未查阅过，更未对该部分证据进行质证。原审法院依据未经质证的证据而作出一审判决，明显程序不当。
吴绮兰二审辩称：原审法院查明事实清楚，同意一审判决。1、关于房号的问题，居委会是管辖涉案房屋所在范围，在居委会有备案房号，居委会的相关证明具有相应的证明力。另我方房产证关于图纸的复印件中有分户图和宗地图，分户图是F1-303，宗地图是F1-3C,03就是3C，顺序是一致的，是同一套房屋。2、一审不存在程序不当问题，一审的程序合法。
黄常练二审未答辩。
吴绮兰向一审法院起诉请求：1、黄常练立即停止侵权，搬离广地花园翠景豪园F1栋303房，腾退房屋给吴绮兰使用；2、黄常练向吴绮兰支付房屋占用费（从2013年12月24日起，按每月7000元计至实际腾房交付给吴绮兰使用之日止，暂计止2014年6月24日为42000元）；3、由黄常练承担本案的诉讼费用。
黄常练一审辩称：黄常练的姐夫名叫袁某甲。2001年初袁某甲在番禺区广地花园购买别墅，拟用黄常练的名义进行登记，黄常练表示同意。事后得知广地花园F区连体别墅的F13C的房屋实际所有权是属于我姐姐黄某乙、袁某甲夫妇共有。对于购房款的支付及办理其他手续的事项均姐夫袁某甲处理，黄常练并不清楚，其余的答辩意见与（2014年）穗番法民三初字第718号案黄某乙的答辩意见一致。
王腾飞一审陈述称：1、不同意吴绮兰的诉求，吴绮兰要求返还房屋地址为广地花园翠景豪园F1栋303房，而王腾飞实际占有的房屋为广地花园翠景豪园F1-3C房，吴绮兰没有证据证实其拍卖所得的房屋与王腾飞实际占有的房屋为同一房屋。2、上述F1-3C的房屋是王腾飞在2007年向黄常练所购买，并依约支付了部分的购房款，黄常练随即将房屋交付给王腾飞居住使用至今。王腾飞曾多次催促黄常练办理房屋过户手续收取剩余的购房款，但由于房屋的房产证无法办理，故一直没有办理房屋的过户手续；涉讼房屋由王腾飞合法购买，应权属应归王腾飞所有。3、王腾飞一直不知道涉讼房屋被拍卖的信息，投入了大量的资金进行房屋装修，房屋拍卖过程中，没有人对房屋装修的价值进行评估，若返还房屋会造成经济的损失。四、王腾飞合法购买房屋并且合法居住，不应支付占用费，吴绮兰主张按7000元/月的租金支付占用费并无法律依据，吴绮兰没有提交相应的租金标准报告，不能证明租金标准数额。
一审法院认定事实：吴绮兰经拍卖取得位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋303房屋（以下简称涉讼房屋）。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局核准吴绮兰为房屋权属登记人（产权证号：粤房地权证穗字第××号）。其后，吴绮兰因黄常练占用上述涉讼房屋的问题进行交涉。2014年6月12日，吴绮兰委托广东红棉律师事务所律师向黄常练发出《律师函》，要求黄常练收到函件后搬离涉讼房屋，将房屋交回给吴绮兰管业。但双方未能达成解决方案。2014年7月7日，吴绮兰向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，一审法院追加王腾飞作为本案第三人参加诉讼。
诉讼中，对于涉讼房屋的来源问题。黄常练认为，其姐夫袁榕湖与原来广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）的老总杨某做意时结识，杨某向袁某甲及其堂弟袁某乙借款约一千多万未能全额归还。2001年初袁榕湖向广地公司购买了F1区共6套房屋，其中包括涉讼房屋，当时双方约定每套房屋价格为80万，广地公司包房屋装修，由于广地公司没钱，该公司叫袁某甲自行负责房屋装修，双方协议每间房屋装修费折算为312500元，即每间房屋实际价钱为1112500元，如果袁某甲不需要六套房屋别墅或者房屋无法办理房产证，广地公司则按111.25万元的价格退还款项给袁某甲，为此双方在2003年8月20日签订了协议书；后来由于六套房屋别墅无法办理房产证，其中F13B房屋为样板房，袁某甲无须装修，结算价为80万元；其后双方进行总结算，双方约定六套房屋冲抵杨某部分的借款，杨某仍欠袁某甲670万元，杨某分别在2004年3月23日及4月24日出具两张借条。为此，黄常练向法庭提交如下的证据证明：证据1、《住宅质量保证书》，证明涉讼房屋的质量标准；证据2、《验收记录表》，证明涉讼房屋质量符合标准；证据3、《收楼书》，证明房屋已交付业主即黄常练；证据4、《装修申请表》，证明房屋需要装修手续；证据5、《装修施工许可证》，证明广地公司同意黄常练装修；证据6、《协议书》复印件，证明房屋买卖的资金支付情况；证据7、《借条》2张，证明广地公司欠款的情况；证据8、《报告》复印件，证明房屋需要装修免交管理费的情况；证据9、《装修款问题的说明》，证明黄常练涉讼房屋由黄常练出资装修。吴绮兰质证认为，对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，涉讼房屋由广地公司抵押给银行贷款，后来由于欠贷被公开拍卖，由吴绮兰参加竞买取得涉讼房屋产权，证据只证据黄常练与广地公司之间的关系，与吴绮兰无关。王腾飞质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3至5的真实性、合法性、关联性无异议；证据6《协议书》上无显示F1-3C房屋的情况，与本案无关；对证据7和8王腾飞并不清楚；对于证据9的真实性、合法性、关联性无异议。
对于涉讼房屋的使用情况。黄常练认为，2002年11月23日其接收涉讼房屋并进行了装修，有以上的《收楼书》及《验收记录表》证明，黄常练装修房屋后于2006至2007年间借给朋友黄某丙居住。王腾飞认为，2007年5月21日，其向黄常练购买了地址为广地花园F1-3C的房屋，双方签订了房屋买卖合约，黄常练直接将房屋交给王腾飞使用，房屋售价为922500元；依据房屋买卖合同约定，在办理房屋房地产权证前，王腾飞支付一部分购房款，于是王腾飞向黄常练支付了20万元，余款在取得房屋房地产权证后再由王腾飞支付；由于黄常练一直未能取房屋的房产证，王腾飞就没有向黄常练支付购房余款；王腾飞通过合法的手段向黄常练购买涉讼房屋，并且向黄常练支付购房款，对房屋进行装修使用至今，因此涉讼房屋应属王腾飞所有，不应腾退给吴绮兰。王腾飞对其主张提交如下的证据证明：证据1、《收楼书》复印件，证明黄常练在2002年11月23日收到广地公司交付的F1-3C的单元房屋的事实；证据2、《房屋买卖合约》，证明黄常练在2007年5月23日将广地花园F1-3C连体别墅出售给王腾飞，并约定王腾飞预付购房款5万元，一年内支付25万元，收到《房地产权证》和《他项权证》后支付20万元，一年内付清余款的422500元的事实；3、《收据》和收条，证明2007年5月25日王腾飞向黄常练支付5万元购房款，并在2009年1月23日向黄常练的姐姐黄某乙支付15万元购房款的事实；证据4、《委托书》复印件，证明黄常练确认其将广地花园F13C别墅转让给王腾飞，并委托其姐黄某乙办理相关手续的事实；证据5、《用电业主单》（客户户名王成茂）、《发票联》3张（户名为黄带练）、《情况说明》（盖广州市番禺区南村镇广地花园社区居民委员会章），证明2007年9月黄常练将涉讼房屋交付给王腾飞，王腾飞及其家人在房屋一直居住至今的事实。
黄常练质证认为，对证据1至5的真实性、合法性、关联性无异议。黄常练认为，2001年其已经取得合法购得涉讼房屋，并对房屋进行了装修，由于历史遗留的原因，广地公司一直未办理房产证，对于吴绮兰如何取得涉讼房屋的产权并不清楚；房屋买卖合约签订前，王腾飞是清楚房屋没有房产证，合约签署后，黄常练将房屋交付给王腾飞使用，王腾飞共支付了20万元的购房款，其中5万元为定金，余款至今仍未向王腾飞收取，现黄常练不同意吴绮兰提出搬离涉讼房屋的请求。黄常练确认2007年其将房屋交付给王腾飞使用居住。
吴绮兰质证认为，对证据1的关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认；黄常练尚未取得涉讼房屋的所有权证，无权转让涉讼房屋，且黄常练在答辩状中称房屋的实际所有权属其姐姐黄某乙夫妇共有，可以证实黄常练不是房屋的所有人，其无权出售涉讼房屋，另外黄常练与王腾飞的主张相互矛盾，两者均主张房屋的所有权，黄常练在庭审中陈述涉讼房屋为开发商杨某所有，杨某与黄常练的姐姐为朋友关系，其向黄常练的姐夫借款1000万元，剩余的款项用6套别墅抵债，因此黄常练使用涉案房屋至今。对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予确认；证据5的《用电业主单》无法证明王腾飞的主张，业主单记载用户为王某，与本案无关；对《发票联》的真实性予以确认，该证据证实黄常练一直使用占有涉讼房屋，其是房屋的使用人及占有人之一；《情况说明》证明王腾飞至今占用吴绮兰的房屋，但无法支持王腾飞的主张。吴绮兰认为，涉讼房屋拍卖前经吴绮兰了解，房屋由黄常练使用居住，现知道房屋由黄常练及王腾飞共同使用的事实。
对于涉讼房屋地址的问题。吴绮兰提交了房地产权证分户图，及广州市番禺区南村镇广地花园社区居委会于2014年9月22日出具的《证明》，证明广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋303房屋与广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1-3C为同一地址的事实。
另查明，2007年6月12日，吴绮兰在广东省拍卖行有限公司拍卖会竞买取得涉讼房屋。2013年8月22日，一审法院根据一审法院作出的（2003）番法执字第3978号《民事裁定书》，及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号《执行裁定书》将涉讼房屋产权过户至吴绮兰的名下。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书与记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发吴绮兰为涉讼房屋所有权人房产证，对外产生公示的效力。黄常练和王腾飞所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄常练或王腾飞为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。吴绮兰于2013年12月23日取得涉讼房屋的产权，黄常练、王腾飞在诉讼中确认黄常练在2007年将涉讼房屋交付给王腾飞使用，因此王腾飞负有将涉讼房屋移交给吴绮兰的法律义务，但王腾飞以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴绮兰管业。现王腾飞拒不交付涉讼房屋，致使吴绮兰无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此王腾飞应赔偿吴绮兰的经济损失，支付房屋使用费给吴绮兰，吴绮兰要求从房管部门确定其取得房屋产权日次日即2013年12月24日起计付使用费，一审法院予以支持，标准应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至涉讼房屋交回给吴绮兰管业之日止。黄常练与王腾飞确认双方在2007年建立了涉讼房屋买卖合同关系，黄常练收取了王腾飞支付的部分购房款项后交付房屋给王腾飞使用，因此，黄常练对王腾飞占用涉讼房屋，造成权利人物权损害产生的民事责任应负连带清偿责任。至于黄常练与王腾飞之间关于因涉讼房屋买卖合同而产生的纠纷应另循途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年3月30日作出如下判决：一、第三人王腾飞于本判决生效之日起七日内将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋303房屋腾空，并交付给原告吴绮兰管业；二、第三人王腾飞于本判决生效之日起七日内向原告吴绮兰支付房屋使用费（使用费从2013年12月24日，参照广州市房地产租赁管理所公布的上述第一项房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至房屋交回给吴绮兰管业之日止）；三、被告黄常练对第三人王腾飞承担的上述债务负连带清偿责任。本案受理费950元，由被告黄常练、第三人王腾飞负担。
本院二审期间，王腾飞提交F1-3C房的电费单，拟证明涉案房屋仍以F1-3C的房号交费，而非F1-303。吴绮兰认为：对电费单的真实性和关联性不确认。
二审另查明：据本案一审案卷显示，一审法院曾向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取涉案房屋的档案资料，包括：1、一审法院于2003年6月18日作出的（2003）番法执字第3978号民事裁定：一、被执行人孔伟辉所有座落于广州市番禺区广地花园F1-3034房屋一间，归中国工商银行广州市番禺支行所有，清偿被执行人孔某拖欠中国工商银行广州市番禺支行的借款1181336.4元，不足部分由广东省番禺广地房地产开发有限公司负连带责任先行垫付给中国工商银行广州市番禺支行。二、上述房屋的产权可一次性入户到中国工商银行广州市番禺支行指定的法人或自然人名下，有关过户手续及费用，由广东省番禺广地房地产开发有限公司负责。三、本案的执行费，由被执行人孔某负担，广东省番禺广地房地产开发有限公司先行垫付。2、一审法院于2013年8月23日作出的（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书：一、解除（2003）番法执字第3978号恢字1号案对被执行人孔伟辉位于广州市番禺区广地花园F1-3034房屋（合同号：0014827）。二、注销广州市番禺区广地花园F1-3034房屋的《房地产买卖契约》（合同号：0014827）。三、将被执行人孔伟辉位于广州市番禺区广地花园F1-303、F1-304号房屋（合同号：0014827）过户至吴绮兰名下。
王腾飞质证认为：1、对真实性没有意见。2、（2003）番法执字第3978号民事裁定书的标的房号是番禺区广地花园F1-3034号，写明是房屋一间，与本案的房号不同。但是协助执行通知书直接将的房号改为F1-303和F1-304两个房间，过户到吴绮兰名下，与（2003）番法执字第3978号民事裁定书的房屋房号不同。我方认为协助执行通知书不合法。
吴绮兰质证认为：（2003）番法执字第3978号民事裁定书F1-3034号的房号是笔误，应当是F1-303和F1-304两套房屋，因为不可能出现F1-3034号的房号。另，（2003）番法执字第3978号民事裁定书主要是处理房屋债务的情况，协助执行通知书是过户方面的内容，与（2003）番法执字第3978号民事裁定书是不冲突的。
二审期间，王腾飞向本院申请调查取证：1、对一审法院作出的（2003）番法执字第3978号民事裁定及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书涉及的全部案卷材料进行调查取证；2、对吴绮兰在广东省拍卖行有限公司拍卖会竞买取得广地花园翠景豪园F1栋303房的材料进行调查取证。对此，吴绮兰表示不同意。
经审查，一审法院未组织当事人对上述法院调取的（2003）番法执字第3978号民事裁定及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书进行质证，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证”的规定，上述法律文书已发生法律效力，且二审期间双方当事人已经进行了充分质证，故上述两份法律文书可作为本案的证据使用，本院确认该证明的事实。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案F1-303房是否对应F1-3C房？二、王腾飞抗辩搬迁的理由能否成立？
关于焦点一，本案吴绮兰主张涉案F1-303房对应F1-3C房，提供了涉案F1-303房地产权证以及房地产分户图、宗地图，从房地产分户图的F1-303房与宗地图的F1-3C房位置、朝向分析，均是大门朝北，背靠F1-304房、F1-3D房，另外，吴绮兰还提供了广地花园社区居委会出具的证明，证实F1-303房与F1-3C房为同一地址，上述证据可相互印证证实吴绮兰的主张。王腾飞否认两房的对应关系，但其提供的证据并不能否认房地产分户图、宗地图的效力，本案亦无证据显示实际存在F1-303房和F1-3C房两间房屋，因此，王腾飞否认F1-303房与F1-3C房为同一地址的事实，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于焦点二，根据本案的证据显示，吴绮兰系根据一审法院作出的法律文书取得涉案房屋的产权，王腾飞认为吴绮兰取得产权不合法，不属于本案的审理范围，应另循法律途径解决。本案吴绮兰已取得涉案F1-303房的房地产权证，本案没有证据显示涉案房屋的产权登记错误，故吴绮兰对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王腾飞以其向黄常练购买涉案房屋为由抗辩房屋产权人行使房屋所有权，缺乏依据，因此，王腾飞作为涉案房屋的实际使用人，负有将涉案房屋腾空交还吴绮兰的义务。
至于王腾飞二审申请法院调查取证，如上所述，吴绮兰系根据法院的法律文书取得涉案房屋的产权，故王腾飞的申请与本案无关，本院不予接纳。
综上，王腾飞的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由王腾飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 罗 涛