广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深盐法房初字第406号原告：林锐锋。委托代理人：曾爱军，湖南公言（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李水湘，湖南公言（深圳）律师事务所实习律师。被告：李儒方。委托代理人：徐增宾，系被告女婿。原告林锐锋诉被告李儒方房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后依法适用简易程序，由审判员黄晶晶于2013年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾爱军、李水湘，被告委托代理人徐增宾到庭参加诉讼。原告于2013年12月23日向本院提出诉讼保全的申请，本院依法对被告名下价值人民币1230000元的财产及原告与担保人林XX共有的位于XXX2号楼11D（房产证号：深房地字第X**号）进行了查封。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月13日与被告签订房屋买卖合同，约定由被告将其所有的XXX花园15、16、17单元15—8B单位之物业转让予原告，转让成交价为人民币6150000元（以下币种均为人民币），原告已支付300000元作为定金。由于被告的房产涉及债务纠纷，目前已被银行和债权人查封，交易无法进行。依据双方签订的二手房买卖合同第11条，被告违约应对原告的损失承担违约责任，支付涉案房产转让成交价的20%作为违约金给原告。被告作为房屋持有人，在已知被银行与债权人查封房产无法正常出售该房产时，仍与原告签订房屋买卖合同，造成了无法交易，被告应承担一切责任。为此诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的二手房买卖合同；2、被告支付违约金1230000元；3、被告承担本案诉讼费用。原告为其诉称事实提供的证据如下：1、退定金收据、房地产权登记查封表，证明涉案房产因查封导致原、被告之间签订的二手房买卖合同无法进行交易；2、二手楼交易资金监管协议、房产证复印件；3、银行资金监管申请书（个人结算业务申请书）；4、定金收款收据，证明原告支付定金的情况；5、二手房买卖合同、资金托管协议；证据2-5均证明原告履行合同的情况。原告对上述证据的真实性均予以认可。被告辩称：购买涉案房产之前，被告已告知原告涉案房产有纠纷，若原告愿意购买则将款项放在中介公司，被告并未收到原告的任何款项。原、被告之间签订合同就是为了将房产顺利出售给原告，但合同中手写的内容均是后填的，被告不知情。被告未提交证据。经被告申请，证人周XX于庭审当日出庭作证接受法庭询问。原告提交的证据被告无异议，本院予以确认。证人周XX与双方当事人均无利害关系，本院对其证词予以采信。本院经审理查明：2013年8月13日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》约定：由被告将其所有的XXX花园15、16、17单元15-8B以转让成交价6150000元转让予原告，原告须于合同签订当日向被告支付定金100000元；第4条约定：原告须于2013年8月28日前将除定金之外的剩余首期款以银行批复贷款为准支付至双方约定的银行监管账号；第6条约定：本条款中该物业产权现状依据被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封状况，如与实际情况不符则被告应按本合同第11条承担违约责任；第11条约定：如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。后双方补充约定：（5）原告于2013年9月9日前补交定金200000元，定金合计为300000元；（6）原定于2013年8月28日到银行办理资金监管手续，现由于被告赎楼原因，导致无法如期进行办理，双方协商同意延迟至2013年9月9日前办理资金监管手续。2013年8月13日、9月9日，原告先后向被告支付定金100000元、200000元，双方于2013年8月13日签订《资金托管协议》，约定将定金300000元交由XX公司托管。2013年9月9日，原、被告双方与中国XX银行股份有限公司深圳莲塘支行（以下简称X行莲塘支行）签订《二手楼交易资金监管协议》，由原告将监管资金存入监管账户，监管期限为从原告将监管资金划入X行莲塘支行开立的监管账户，至房产过户至原告名下、监管资金划入被告指定账户之日，或原、被告双方终止交易，X行莲塘支行将监管资金划入原告指定账户之日止，但最长不超过40个工作日。当日原告将监管资金2850000存入监管账户。2013年11月13日，原告出具《退定金收据》，写明“现由于该房产在此交易之前已被银行和卖方债权人查封，交易无法进行，现首期楼款的资金监管合同已经到期，银行已经将首期楼款退回买方，现本人于2013年11月13日也收到XX地产托管的定金人民币叁拾万元整”，XX公司及周XX作为见证人在该收据上盖章、签名。根据2013年11月15日打印出的《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》，涉案房产于2011年4月6日抵押给中国XX银行股份有限公司深圳东部支行，并于2013年4月8日被深圳市福田区人民法院（2013）深福法民一初字第1328-4号协助执行通知书轮候查封。被告称涉案房产为其他债务做了担保。根据证人周XX的陈述，被告就涉案房产的状况仅对其告知“银行中有逾期供楼，称将钱还清就没事了”；在双方见面时，“被告告知房产为其他人做了担保，被告称完全可以处理好，只是时间问题”；“直至监管之前只知道房产是处于逾期供楼的状态”；证人“只知道房产做担保，但不知道因为担保被查封了，被告承诺与担保方已达成协议，应该在一两个星期会签字并处理好，并可以在规定期限内完成赎楼”。对于合同签订的过程，证人称“双方见面时已谈好相关事项，由于被告本人在外地，因此是被告先签，原告后签，双方签字时我均在场”。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点为原告在交易时是否对涉案房产存在查封状况的现状知情，且被告是否应对房产无法交易承担违约责任。合同第6条以打印条款的形式明确约定，被告应保证提供的涉案房产除贷款抵押外无其他查封状况以保证交易进行，但被告在交易前未就涉案房产因其他财产纠纷被查封的情况如实告知原告，且在原告依约办理完毕资金监管后两个月的时间内，仍未能解除涉案房产的查封以完成交易，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。解除合同的诉讼请求系原告在庭审前增加，该意思表示于庭审当日到达被告，故庭审当日即2013年12月19日为合同解除的时间。合同为格式条款，被告在签字时应对合同条款知悉，手写内容是否为在被告不知情的情况下添加，均不影响被告违反合同第6条应承担的违约责任。考虑到原告于办理资金监管后的两个月内已收到退回的资金监管款项，且所支付的定金亦经由XX公司退还，按照房屋成交价20%的标准计算违约金过分高于原告遭受的损失，本院将违约金酌情调整为300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告林锐锋与被告李儒方就XX花园15、16、17单元15-8B签订的《二手房买卖合同》于2013年12月19日解除；二、被告李儒方于本判决生效之日起十日内向原告林锐锋支付违约金人民币300000元；三、驳回原告林锐锋的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币7935元、保全费人民币5000元，合计人民币12935元，由原告林锐锋负担人民币9780元，被告李儒方负担人民币3155元；原告林锐锋已预交案件受理费人民币15870元及保全费人民币5000元，多收取的案件受理费人民币7935元，本院予以退回原告林锐锋。被告李儒方应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告林锐锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  晶  晶二〇一三年十二月二十七日书记员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。