舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0903民初2596号原告（反诉被告）亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会，住所地舟山市普陀区东港街道勾山管理处亿擎浅水湾城市花园小区内。负责人戎亚乐，系业主委员会主任。本诉委托代理人（特别授权）周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。被告（反诉原告）周杏娟，女，1956年12月7日出生，汉族，户籍住址舟山市普陀区。委托代理人（特别授权）王周斌，男，1981年5月25日出生，汉族，户籍住址舟山市定海区，系被告（反诉原告）周杏娟之子。原告（反诉被告）亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会（以下简称浅水湾小区业委会）与被告（反诉原告）周杏娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理本诉，于2016年12月2日立案受理反诉。本院依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。本诉部分由原告浅水湾小区业委会委托代理人周欣璐、被告周杏娟及其委托代理人王周斌到庭参加诉讼。反诉部分由反诉原告周杏娟及其委托代理人王周斌到庭参加诉讼，反诉被告浅水湾小区业委会主任戎亚乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院对反诉部分依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉部分：原告浅水湾小区业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费1588元（从2011年7月1日起至2014年6月30日止），并支付从2012年7月1日起至实际履行之日止每年度拖欠款项的按日千分之三计算的违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告浅水湾小区业委会成立于2010年，2010年12月，亿擎浅水湾城市花园小区业主大会授权原告浅水湾小区业委会选择物业管理方式并进行公示。2011年6月30日，原告浅水湾小区业委会与舟山之信物业管理有限公司（以下简称舟山之信物业）签订物业管理服务合同一份，约定原告浅水湾小区业委会以酬金制方式委托舟山之信物业为浅水湾城市花园一期、二期小区提供物业管理服务。合同第七条“物业管理服务期限及收支财务测算”约定：商铺按1.00元/平方米·月收费。向业主收取费用的性质为代收代付代记账，收取的费用属全体业主所有，物业管理费由业主按照所拥有的建筑面积预先缴纳；收费方式为原告浅水湾小区业委会出具收据，舟山之信物业代收代管，物业公司提取酬金外，其余全部用于物业管理费用。2014年6月30日，原告浅水湾小区业委会在舟山之信物业退出浅水湾小区物业管理时与舟山之信物业已完成物业费用结算。亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺建筑面积43.29平方米，所有权人为被告周杏娟。从2011年7月1日起至2014年6月30日止舟山之信物业服务期间，被告周杏娟未交纳此3年物业管理费共计1558元。舟山之信物业退出后，原告曾多次向被告催讨上述费用。2016年6月7日，原告曾委托北京大成（舟山）律师事务所出具《律师函》催讨，但仍未果。被告拖欠从2011年7月1日起至2014年6月30日止期间的物业管理费用至今，侵犯了其他业主的合法权益，应当承担从2012年7月1日起至实际履行之日止每年度拖欠款项的按日千分之三计算的违约金。故依法向法院提起诉讼，请求查明事实，判如诉请。原告浅水湾小区业委会为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：1.第二届业委员组成公告、被告身份信息复印件各一份，拟证明原、被告主体资格。2.授权业委会选择物业管理方式的公告、小区物业服务方式表决票结果公告复印件各一份，拟证明2010年12月亿擎浅水湾城市花园小区业主大会授权原告浅水湾小区业委会选择物业管理方式，2011年6月根据小区业主投票情况，超2/3业主同意酬金制收费模式选聘物业服务方式。3.[亿擎浅水湾]物业管理服务合同复印件一份，拟证明2011年6月30日，原告浅水湾小区业委员会选聘舟山之信物业对本小区进行物业管理的事实，以及双方约定的管理期限、酬金支付方式、物业管理费收取标准等。4.房产信息复印件一份，拟证明被告周杏娟房产信息。5.律师函、EMS面单复印件各一份，拟证明原告浅水湾小区业委会委托律师函告被告履行支付物业费用的义务。6.业主委员会会议纪要[2014.8.7]、印章启用公告、业主大会印章备案报告、业主委员会印章备案报告复印件各一份，拟证明2014年8月业委会印章变更事实，上述变更报房管部门备案（该证据来源于舟山市住房保障和房产管理局，因第一届业主委员会印章变更，物业合同中的印章与目前印章不同，说明原告浅水湾小区业委会主体资格适格）。7.亿擎浅水湾城市花园小区管理规约复印件一份，拟证明小区业主受《管理规约》的约束，应履行支付物业管理费的等相关义务。8.第一届业主大会审议事项意见表决票（抽取5份提交）复印件各一份，拟证明2010年12月浅水湾小区业主大会对管理规约、授权业委会选聘、解聘物业服务企业的决定等事项进行表决的原始依据。9.浦西社区居委会证明复印件一份，拟证明《管理规约》以及证据2-《授权业委会选择物业管理方式的公告》复印自浦西社区居委会备案材料。10.舟山之信物业营业执照复印件一份，拟证明原告浅水湾小区业委会选聘的物业服务企业具备物业管理资质。11.服务信息登记表（选取23页提交）复印件各一份，拟证明物业服务人员在2014年-2015年期间服务内容日记，其中记载2014年2月22日物业人员为283号商铺（即被告）疏通管道，付费100元，疏通后基本正常。12.证明复印件一份，拟证明被告所涉管道问题，已完成修复。被告周杏娟辩称，原告聘请的舟山之信物业在履行物业管理服务中，未按合同履行，对原告的商铺发生堵塞的污水管道未进行疏通，导致生活污水无法外排，并对原告造成经济损失。因此，被告通过拒付物业管理费的方式以依法维护权利，行为不构成违约。如果原告履行疏通污水管道的义务，并赔偿相应的经济损失，被告会支付拖欠的物业管理费。反诉部分：反诉原告周杏娟向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告浅水湾小区业委会赔偿反诉原告周杏娟实际经济损失18900元，并后续疏通受堵污水管道；2、反诉的诉讼费及其他诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告周杏娟为亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺业主，反诉原告周杏娟将该商铺从2009年7月起出租给承租人何某作为经营场所，双方约定：出租期间年租金为33000元整，自第二年起年租金视情况上浮10%，承租期间物业管理费由承租人何某支付。承租人何某在首个承租期内发现亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺污水管道堵塞，第一时间告知当时物业公司，物业公司未做任何检修的情况下以反诉原告周杏娟在装修期间曾进行改道为由搪塞、推诿、敷衍了事。2011年7月1日，舟山之信物业进驻亿擎浅水湾城市花园小区从事物业管理工作。由于反诉原告对283号商铺污水管道存在堵塞问题向前任物业反映一直未得到解决，为此，反诉原告周杏娟与承租人何某多次向舟山之信物业、反诉被告浅水湾小区业委会反映商铺污水管道存在堵塞的问题，但舟山之信物、反诉被告浅水湾小区业委会同样以反诉原告周杏娟在装修期间曾进行改道为由拒绝进行维修。2014年6月30日，舟山之信物业在合同到期以后撤出该小区。在舟山之信物业撤出之后，反诉被告浅水湾小区业委会对283号商铺存在污水管道堵塞的问题至今未予以解决。由于承租人何某承租的283号商铺存在污水管道堵塞，造成经营的棋牌室无法正常经营、五金店客户流失及对其生活的影响。为此，反诉原告周杏娟只得同意对承租人何某要求降低年租金为30000元，并拒绝将租金上浮的要求。由于反诉被告浅水湾小区业委会代表全体业主选聘了舟山之信物业为本小区物业公司，其对舟山之信物业未尽监督及检查之责，放任舟山之信物业在为小区业主服务时无视其该承担的义务，对反诉原告周杏娟造成直接经济损失如下：从2011年7月1日起至2014年6月30日止，每年度实际少收租金3000元，合计9000元；每年度可预期上浮租金为3300元，合计9900元，总计18900元。为此，反诉被告浅水湾小区业委会对反诉原告周杏娟上述经济损失应承担赔偿责任。反诉原告周杏娟为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：1.证人张某出具的证明复印件一份，拟证明张某分别从2009年2月起至2013年10月止、从2013年11月起至2015年11月止承租亿擎浅水湾城市花园小区279号商铺、289号商铺用于经营，期间出现污水管道堵塞，对张某的经营与生活带来极大不便，曾先后多次与物业交涉，均未予解决污水管道堵塞的问题，后不得不对污水管道进行改道。2.证人邵某出具的证明复印件一份，拟证明邵某从2007年1月起至2013年10月止承租亿擎浅水湾城市花园小区287号商铺用于经营，期间出现污水管道堵塞，对邵某的经营与生活带来极大不便，曾先后多次与物业交涉，均未予解决污水管道堵塞的问题，后不得不对污水管道进行改道。3.证人刘某出具的证明复印件一份，拟证明刘某从2012年6月起至2016年6月止承租亿擎浅水湾城市花园小区273号商铺用于经营，期间出现污水管道堵塞，对刘某的经营与生活带来极大不便，曾先后多次与物业交涉，均未予解决污水管道堵塞的问题，后不得不对污水管道进行改道。4.证人何某出具的证明复印件一份，拟证明何某从2009年7月起承租亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺用于经营，期间出现污水管道堵塞，曾先后多次与物业交涉，物业均在未作任何检修的情况下以装修期间进行改道为由未予解决污水管道堵塞，至今污水管道仍存在堵塞的问题，对何某的经营与生活带来极大不便。为此，何某实际支付房租为60000元，并拒绝上浮房租，同时，拒绝支付合同约定由承租人何某承担的物业管理费。5.一组照片（编号为1、2、3、4、5、6、7、8、9、10）,拟证明亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺出现污水管道堵塞的问题反诉被告浅水湾小区业委会未向本院递交书面答辩及证据材料，也未到庭参加诉讼。本诉部分本院经审理查明：原告浅水湾小区业委会成立于2010年，2010年12月，亿擎浅水湾城市花园小区业主大会授权原告浅水湾小区业委会选择物业管理方式并进行公示。2011年6月30日，原告浅水湾小区业委会与舟山之信物业签订物业管理服务合同一份，合同约定：原告浅水湾小区业委会以酬金制方式委托之信物业为浅水湾城市花园一期、二期小区提供物业管理服务。原告浅水湾小区业委会代表业主、物业使用人的合法权益，监督、检查舟山之信物业服务工作的实施及管理制度的执行情况，共同参与物业管理。审核决定物业管理方案、物业管理制度、计划，财物预算和决算，为物业服务管理提供资金保障。监督检查业主、物业使用人遵守国家物业管理法规规定，遵守小区管理规约，自觉缴纳物业管理费，对个别欠费业主予以督促缴纳或以其他方式催缴。舟山之信物业对物业公共部位、公用设施设备、消防安全、园林绿化、环境卫生等项目进行养护、维修、服务和管理，负责编制维修养护计划，原告浅水湾小区业委会审核同意后实施。管理性质为酬金制。舟山之信物业按照合同约定的酬金数额向原告浅水湾小区业委会收取服务酬金，其他收入属于全体业主所有，用于物业管理费用，剩余与亏损均由业主享受或承担。管理期限从2011年7月1日起至2014年6月30日止。商铺按1.00元/平方米·月标准收取。舟山之信物业向业主收取费用的性质为代收代付代记账，收取的费用属全体业主所有，物业管理费由业主按照所拥有的建筑面积预先缴纳；收费方式为原告浅水湾小区业委会出具收据，舟山之信物业代收代管，舟山之信物业提取酬金外，其余全部用于物业管理费用。物业管理费一年一次由业主预先缴纳，对个别无理拒交物业管理费的业主，原告浅水湾小区业委会要协助舟山之信物业做好催缴工作，直至以原告浅水湾小区业委会或双方名义予以法律追诉。合同签订后，舟山之信物业进驻亿擎浅水湾城市花园小区从事物业管理工作。2014年6月30日，舟山之信物业在退出亿擎浅水湾城市花园小区物业管理时与原告浅水湾小区业委会已完成物业费用结算。亿擎浅水湾城市花园小区283号商铺建筑面积43.29平方米，所有权人为被告周杏娟。从2011年7月1日起至2014年6月30日止舟山之信物业服务期间，被告周杏娟未交纳此3年物业管理费共计1558元。舟山之信物业退出后，原告曾多次向被告催讨上述费用。2016年6月7日，原告曾委托北京大成（舟山）律师事务所出具《律师函》催讨，但仍未果。反诉部分本院经审理查明：2011年6月30日，反诉被告浅水湾小区业委会与舟山之信物业签订物业管理服务合同一份，合同约定：舟山之信物业对物业公共部位、公用设施设备、消防安全、园林绿化、环境卫生等项目进行养护、维修、服务和管理，负责编制维修养护计划，反诉被告浅水湾小区业委会审核同意后实施。反诉被告浅水湾小区业委会协调处理好本合同生效前发生的前期物业遗留问题。次日，舟山之信物业进驻亿擎浅水湾城市花园小区从事物业管理工作，2014年6月30日，舟山之信物业在合同到期以后撤出该小区。反诉原告周杏娟所属的283号商铺室外部分地基下沉，导致商铺室外部分的污水管道断裂，发生商铺污水管道出水被堵塞，为此，在舟山之信物业管理期间，反诉原告周杏娟多次向舟山之信物业反映要求解决前任物业未解决的商铺污水管道出水被堵塞的问题，舟山之信物业以反诉原告周杏娟在装修期间进行改道为由拒绝对发生的污水管道堵塞予以维修。2014年6月30日，舟山之信物业在合同到期以后撤出该小区。之后，当反诉被告浅水湾小区业委会向反诉原告周杏娟催讨物业管理费时，反诉原告周杏娟再次要求反诉被告浅水湾小区业委会解决商铺污水管道存在堵塞的问题，但反诉被告浅水湾小区业委会以同样的理由拒绝，283号商铺存在污水管道堵塞的问题至今未得到解决。在审理期间，反诉被告对283号商铺室外部分的污水管道断裂部位进行了维修，商铺的污水管道出水不再发生被堵塞的问题。本院认为，原告浅水湾小区业委会与舟山之信物业签订物业管理服务合同，合同内容不违反法律强制性规定，属合法有效，上述合同效力及于原、被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。从双方签订物业管理服务合同内容看，亿擎浅水湾城市花园小区物业管理模式名为委托管理实为业委会自主管理，原告在享有收取物业管理费权利的同时，对舟山之信物业在履行物业管理义务时违约行为由其承担相应的责任。在舟山之信物业物业管理期间，被告周杏娟所属的283号商铺室外部分地基下沉，导致商铺室外部分的污水管道断裂，发生商铺污水管道出水被堵塞，商铺室外部分的污水管道断裂部分属于物业公用设施设备部位，其维修责任应由舟山之信物业承担，在被告及该物业的实际使用人向舟山之信物业反映情况后未予以维修情况下，被告有权拒绝原告要求其支付物业管理费，被告拒付物业管理费的行为不构成违约。因此，对原告要求被告支付拖欠的物业管理费、违约金的诉讼请求，其中物业管理费部分，本院予以支持，违约金部分，本院不予以支持。对反诉原告周杏娟要求反诉被告浅水湾小区业委会赔偿实际经济损失18900元的反诉请求。从反诉原告周杏娟提供的证据看，不足以证明283号商铺污水管道出水被堵塞造成反诉原告周杏娟经济损失18900元，但舟山之信物业在履行物业管理义务时未履行维修义务，客观上对反诉原告周杏娟产生影响，并造成反诉原告周杏娟相应的经济损失。因此，本院确定反诉被告浅水湾小区业委会酌情赔偿反诉原告周杏娟经济损失1000元。对反诉原告要求反诉被告后续疏通受堵污水管道的反诉请求。在审理期间，反诉被告对283号商铺室外部分的污水管道断裂部位进行了维修，商铺的污水管道出水不再发生被堵塞。因此，对反诉原告要求反诉被告后续疏通受堵污水管道的反诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告周杏娟在本判决生效之日起十五日内支付原告亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会从2011年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费1558元。二、限反诉被告亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会在本判决生效之日起十五日内支付反诉原告周杏娟经济损失1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会负担40元，被告周杏娟负担10元。反诉案件受理费223元，由反诉原告周杏娟负担210元，反诉被告亿擎浅水湾城市花园小区业主委员会负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  陆海勇人民陪审员  陈方兴人民陪审员  李 华二〇一七年二月二十三日代书 记员  范佳秦附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。