重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终5800号
上诉人（原审被告）：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司。
法定代表人：何汝海，执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨长毅。
委托诉讼代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。
原审被告:重庆超霸房地产开发有限公司。
法定代表人：何剑峰，执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称超霸管理公司）因与被上诉人杨长毅、原审被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人超霸管理公司的委托诉讼代理人李洪涛、被上诉人杨长毅的委托诉讼代理人杨青安、原审被告的委托诉讼代理人李洪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
超霸管理公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回杨长毅的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人杨长毅主张超霸管理公司返还所谓“不当得利”显然已经超过诉讼时效，依法应予驳回。与本案案情一致且经一审法院审理的幸春芳诉超霸管理公司、超霸房地产公司不当得利一案以及周小斌诉超霸管理公司、超霸房地产公司不当得利纠纷一案中，幸春芳和周小斌的当庭陈述均可说明被上诉人杨长毅早已知晓超霸管理公司无权收取租金等事实，其诉讼请求已超出诉讼时效；客观上，涉案商场“产权人”实际变更过程影响巨大，被上诉人杨长毅应早已知晓“有权”出租及管理方发生变更，其诉讼请求已超出诉讼时效；收取的费用里面除了租金还有物管费、宣传费等费用，这几项费用的诉讼时效起算点是不同的，租金是跟产权相关的，其他的费用与产权无关，只是一个事实行为；被上诉人杨长毅未举示任何有力证据证明诉讼时效的中止、中断情况从而证明其诉讼请求未超过诉讼时效。2.关于涉案商场楼层产权归属问题正在依法进行再审，故现涉案商场的楼层产权归属暂不明确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，本案应依法中止审理。3.被上诉人杨长毅向超霸管理公司交纳费用时对该费用总额及名目（包括租金、物业服务费、设备维护费、宣传费等等）并无异议，即使超霸管理公司无权收取租金、物业管理费，但是对于设备维护费、宣传费等费用均有权收取。4.被上诉人杨长毅诉讼请求不够明确，且在审理过程中对其诉讼请求未进行明确，且返还物管费用等超出了租赁关系范围，应依法驳回被上诉人杨长毅的诉讼请求。
杨长毅辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。超霸管理公司提到重庆市高级人民法院再审的案件其审理的是“是否逾期办产权证”的行为之诉，不是确权之诉。杨长毅知晓超霸管理公司2012年后无出租权限，系依据2015年的生效判决书，超霸管理公司所提的2013年判决书尚未生效，不能作为杨长毅应该知道的情形。超霸管理公司向杨长毅收取费用没有任何合同关系，且隐瞒了无权出租的事实，有欺诈行为，所收取的所有费用均应予以返还。
超霸房地产公司述称，其意见与超霸管理公司一致。
杨长毅向一审法院起诉请求：1.超霸管理公司、超霸房地产公司立即归还租金和物管费等费用58539元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失至归还上述款项止；2.本案诉讼费由超霸管理公司、超霸房地产公司承担。
一审法院认定事实：重庆市第五中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）渝五中法民终字第04033号民事判决书，该判决书确认了如下事实：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，甲方按照约定将港渝广场5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸房地产公司。2012年11月2日，重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升公司）向超霸房地产公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸房地产公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸房地产公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司出具情况说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋原系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业管理分公司租赁管理，同超霸房地产公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸房地产公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。重庆市商业储运公司与超霸房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸房地产公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸房地产公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%面积，2000年8月6日，超霸房地产公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸房地产公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决执行。
目前涉案商铺所在重庆市渝中区陕西路六巷8号第7层房屋产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下。
2011年8月6日，超霸管理公司（甲方）与杨长毅（乙方）签订《商业店面租赁使用合同》，约定：甲方将超霸房地产公司委托其经营的重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场7楼10号店面租赁给乙方使用，建筑面积209.55平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定店面使用费由店面租金和甲方无形资产的价值所构成，店面使用费每日每平方0.8804元，店面使用费的计算方法为每日每平方米单价×建筑面积×租赁使用期天数=店面使用费总额，租赁使用期内的店面使用费总额为67336元。同日，超霸管理公司（甲方）与杨长毅（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方将上述店面交由甲方进行物业管理，委托管理的期限1年，自2011年8月1日0时起至2012年7月31日24时止，管理服务费按建筑面积25元/月·㎡向物业使用人按月收取；双方在签订《商业店面租赁合同》时，同时签订本《物业管理服务合同》，若《商业店面租赁合同》终止或解除，本《物业管理服务合同》随之终止或解除。同日，杨长毅（甲方）与超霸管理公司（乙方）还签订《品牌产品宣传委托协议书》，约定：甲方委托乙方对其经营的产品进行整体包装，并组织、宣传、促销活动，委托授权的期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定宣传费每年每个品牌2000元，多增加一个经营品牌追加宣传费1500元。上述合同期限届满后，双方并未续签任何书面合同。
2012年8月6日，杨长毅向超霸管理公司名下的农业银行账户以现金存入方式支付两笔款项，一笔金额为128084元，另一笔金额为4669元。庭审中，原告举示了日期为2012年8月6日的中国农业银行现金缴款单复印件，载明“收款人：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司；缴款人：杨长毅；款项来源：7F10租金、物管、宣传费等；金额为128084元”。并举示了超霸管理公司分别于2012年7月13日、7月20日出具的收据复印件2张，2012年7月13日的收据载明“交款单位：杨长毅；收款事由：7F10空调电费（4个月）；金额为4669元”，7月20日的收据载明“交款单位：杨长毅；收款事由：暂收7F10租金、物管、宣传费等相关费用（2012.8.1-2013.5.10）；金额为128084元”。综合上述证据可以认定杨长毅于2012年8月6日向超霸管理公司支付了2012年8月1日至2013年5月10日的租金、物管费、宣传费等相关费用共计128084元。
一审审理中，超霸房地产公司、超霸管理公司认可其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司。
2015年9月15日，杨长毅向超霸房地产公司、超霸管理公司发出通知一份，要求其返还交纳的2013年1月至5月的租金、物管费等费用共58539元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案店面系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司再将涉案商铺转租给杨长毅。杨长毅与超霸管理公司的租赁合同期限届满后，杨长毅继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁关系。但超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满，且出租人已明确表示不再续租。转租合同具有一定的依附性，杨长毅与超霸市场管理公司的转租合同期限应在承租人合法享有的租赁期限内，而2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，无权再将涉案商铺转租给杨长毅并无权向杨长毅收取租金，故2012年12月31日之后的租金应予返还。
关于超霸房地产公司、超霸管理公司辩称杨长毅交纳的费用中除租金外，还包含有物管费、设备维护费以及宣传费用，该部分费用不应返还的问题。鉴于双方签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，其不能证明与产权人或产权人委托的管理人之间仍存在物业服务的合同关系，且超霸管理公司也未举证证明其实际对杨长毅等经营户履行了物业管理服务，故收取物管费无法律依据。
关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满，且超霸管理公司未举示其实际为杨长毅经营的品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。同时超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故该院对其辩称不予支持。综上，超霸管理公司收取上述超过其有权转租期限的费用均无法律依据，应将其退还杨长毅。
关于超霸房地产公司、超霸管理公司辩称杨长毅所主张权利已超过诉讼时效的问题。因超霸房地产公司、超霸管理公司庭审结束前未举示充分证据证明杨长毅于2013年已知道或应当知道其权利受到侵害，故超霸房地产公司、超霸管理公司的该辩解理由不能成立。
关于超霸房地产公司在本案中是否应承担责任的问题。鉴于超霸管理公司是受超霸房地产公司委托经营“港渝广场”的场地，并非受超霸房地产公司委托对外签订合同，根据合同相对性原则，且向杨长毅收取租金、物管费等相关费用的主体是超霸管理公司而非超霸房地产公司，故超霸房地产公司在本案中不应承担责任。
综上，杨长毅要求超霸管理公司返还2013年1月1日起至同年5月10日的租金、物管费、宣传费等费用合计58539元的请求，该院予以支持。另杨长毅请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，该院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。
一审法院判决：“一、被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨长毅租金、物管费、宣传费等费用合计58539元，并从2013年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告杨长毅支付资金占用损失至付清前述款项时止；二、驳回原告杨长毅的其他诉讼请求。本案减半收取受理费1104元，由原告杨长毅负担224元，被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担880元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
针对各方争议的焦点，本院评述如下：
关于杨长毅的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。超霸管理公司称有其他租户在另案中曾陈述：恒升公司管理人员在2013年1月已告知各承租户“涉案商铺的出租人和管理人已经变更”。但并不能由此推定杨长毅对于涉案商铺的产权人及管理人已变更当然知情且确认；相反，超霸房地产公司与重庆商业储运公司、恒升公司之间诉讼、纠纷不断，杨长毅作为普通租赁户在确认涉案商铺的产权登记变更之前，无从认定谁是真正的产权人，亦属正常；杨长毅辩称其系在知晓本院于2015年8月11日作出的（2015）渝五中法民终字第04033号判决之后方确认超霸管理公司无权收取2013年1月起的租金及物管费等费用，该辩称更为合理，故超霸管理公司认为应从2013年1月开始计算本案的诉讼时效，杨长毅的诉请已超过诉讼时效不应得到主张，该请求于法无据，本院不予支持。
关于本案是否应当中止审理的问题。目前涉案商铺所在重庆市渝中区陕西路六巷8号第7层房屋产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下，超霸管理公司亦认可其已于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，超霸管理公司所提到的重庆市高级人民法院（2014）渝高法民再指字第00031号裁定书并非针对确权而指定再审，且该纠纷与本案的房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，本案并不必须以该案的审理结果为依据，故对于超霸管理公司要求本案中止审理的请求，本院不予准许。
关于超霸管理公司是否应向杨长毅返还2013年1月1日至同年5月10日的租金、物管费、宣传费等相关费用的问题。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满，且出租人已明确表示不再续租，杨长毅与超霸管理公司的转租合同依附于原合同，期限应在承租人合法享有的租赁期限内，而2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，无权再将涉案商铺转租给杨长毅并无权向杨长毅收取租金，故2012年12月31日之后的租金应予返还。至于物管费、设备维护费、宣传费用，杨长毅与超霸管理公司签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，其不能证明尚有继续提供物业服务的权限，亦未举证证明其实际对杨长毅等经营户提供了物业管理服务，故收取物管费无法律依据；关于宣传费，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满，超霸管理公司已移交涉案商场管理权限且未举示其实际为杨长毅经营的品牌进行了宣传的相关证据，故该笔费用亦应进行返还；关于设备维护费，超霸管理公司向杨长毅收取相关费用时并未单独列明设备维护费，亦无其他证据证明其收取的费用包含有设备维护费这一项目并提供了与之相对应的服务，故该笔费用也应予以返还。杨长毅的各项诉讼请求明确，于法有据，本院予以支持。
综上所述，超霸管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2208元，由重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年九月五日
书 记 员 余文韬