江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00586号
上诉人（原审原告）徐田洪。
委托代理人季军，启东市吕四法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）朱炳月。
委托代理人江丹丹，江苏禾东律师事务所律师。
委托代理人倪汉忠，江苏禾东律师事务所实习律师。
上诉人徐田洪因与被上诉人朱炳月确认合同无效纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启吕民初字第00564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，双方当事人均系启东市吕四港镇吕滨村村民。1988年6月，徐田洪经审批获建了位于启东市吕四港镇袁家灶村四组三间二层楼房，并于1989年12月取得该房屋的宅基地使用权证。后徐田洪因在吕四港镇另行购置商品房而将上述房屋出售给朱炳月。2003年12月21日，由徐田洪作为售房方（甲方），朱炳月作为购房方（乙方），双方签订购房协议书一份，该协议约定“甲方因已在吕四港镇内购置了新居，故打算将原三间二层砖木结构老楼房出售，乙方因原住房破旧打算向甲方购买老楼房，经双方协商达成如下协议：一、甲方老楼房地址在吕四港镇袁家灶村第四村民组，砖木结构三间二层老式楼房按现状出售，乙方看样认购。二、房子总售价为肆万元整。款项一次性付清。签字之日钱货两讫。三、甲方原建房证及钥匙当交乙方。……。”协议签订后，朱炳月依约向徐田洪交付了上述房屋及原宅基地使用证。朱炳月全家入住后居住生活至今，期间朱炳月还对该房屋屋顶、阳台等进行了修缮。
另查明，2011年5月3日，启东市吕四港镇人民政府（以下简称吕四港镇政府）在朱炳月持有的涉案购房协议书上批注并加盖政府公章，载明“因污水管网顶管施工从朱炳月后墙角下通过，根据本户要求把原购徐田洪楼房进行过户，为确保工程顺利进行，经研究同意过户认可”。同年5月5日，启东市国土资源局吕四港国土资源所在上述协议上批注并加盖该部门公章，载明“此房子翻建是执行有关文件精神”。2011年4月28日，吕四港镇政府与吕四港镇袁家灶村村委会共同出具一份承诺书，该承诺书载明“吕四港镇政府及袁家灶村村委会认可吕四港镇吕滨村村民徐田洪与吕滨村村民朱炳月关于原徐田洪座落于袁家灶村一处宅基房产的买卖关系，承认该处宅基房产权为朱炳月所有……。”
又查明，朱炳月在吕四港镇吕滨村及袁家灶村均无宅基地登记；徐田洪于2003年出卖上述涉案房屋时已在他处购得商品房并居住至今。
原审认为，当事人订立、履行合同，应当符合法律法规。徐田洪虽系吕四港镇吕滨村村民，但其经合法审批手续自建了涉案房屋，并未违反法律禁止性规定，该房屋系徐田洪的合法财产，受法律保护。依据相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份，农民之间关于宅基地上的房屋转让应当限定于本集体经济组织内部，即使内部成员之间的房屋转让也应当经过法定审批机关批准后方能有效。朱炳月并非涉案房屋所属的村集体经济组织成员，不符合买受该房屋的法定条件，涉案购房协议违反了法律的强制性规定，当属无效。朱炳月虽然提供了载有当地镇政府同意房屋过户文字批注的购房协议书以及镇政府与村委会共同出具的相关承诺书，但因镇政府和村委会并非农村房屋及土地权属的法定审批机关，故上述批注及承诺不能改变该协议因违法而无效的事实。综上，徐田洪要求确认涉案购房协议书无效的诉请，于法有据，法院予以支持。
徐田洪已拥有城镇住房多年，不涉及基本权利保障问题，其订立涉案购房协议书时意思表示真实，也依约交付了涉案房屋，而朱炳月全家已在涉案房屋内居住生活多年，与该房屋已建立了紧密稳定的生活联系，并且对房屋进行了修缮添附，徐田洪尚无确切证据证实朱炳月除该房屋以外其尚有其他居所，为此法院本着“尊重历史、照顾现实”原则之精神，从有利于维护交易诚信原则，有利于保障当事人基本生存权利，有利于维护农村生产生活秩序稳定等角度综合衡平考量后认为，尽管涉案房屋买卖合同无效，但从双方现实情况出发，双方讼争的涉案房屋并无返还之必要，故对徐田洪要求朱炳月返还房屋的诉请，法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐田洪与朱炳月于2003年12月21日签订《购房协议书》无效。二、驳回徐田洪的其他诉讼请求。案件受理费80元，由徐田洪、朱炳月各半承担。
宣判后，上诉人徐田洪不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院片面地维护上诉人的生活保障、秩序，而未根据法律规定裁判。合同法第五十八条之规定，在合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，现请求二审法院撤销原审判决第二项，改判被上诉人将案涉房屋返还给上诉人。
被上诉人朱炳月答辩称，1、双方当事人在2003年12月21日的协议系双方当事人真实意思的表达。2、协议签订后，被上诉人对案涉房屋进行了多次装修、改造，一家三代居住至今已有十三年之久，是被上诉人一家的唯一居所。3、上诉人将房屋出售系处分自己的权利并不违反法律的规定，双方为同村村民，且房屋转让已经村、乡二级部门批准，被上诉人也已支付了对价，上诉人要求返还的请求违背了诚信原则、破坏了稳定的秩序，不应得到支持。4、司法实践中，一般对此类案件作出两种处理，一是买卖有效、驳回诉请；二是买卖无效，但维持现状，驳回诉请。原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点为：朱炳月是否应当将案涉房屋返还给徐田洪。
购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，由于朱炳月并非案涉房屋所属村集体组织的成员，不符合买受案涉房屋的法定条件，双方当事人的购房协议亦未经有权机关按照法定程序审核、批准，故违反了法律的强制性规定，该购房协议书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本院认为，案涉房屋没有必要再行返还。首先，本案中，朱炳月购买房屋以后，其全家已在案涉房屋中生活长达数十年之久，且对房屋进行了修缮添附，而徐田洪出卖案涉房屋后即离开了吕四港镇袁家灶村并另外购买了城镇住房居住。故案涉房屋于朱炳月是必需的生活资料，较之徐田洪，朱炳月与案涉房屋有着更加紧密的联系。其次，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方当事人在买卖房屋之初就应当知晓案涉房屋的性质系农村房屋，但是仍然订立协议，对此，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。现购房协议早已履行完毕长达十数年，徐田洪取得房款并另行购置了新居，朱炳月亦长期在案涉房屋居住，双方的交易已经形成了稳定的法律后果，如要求双方各自向对方返还合同取得的财产，势必会破坏这种已趋稳定的社会关系。为保障当事人基本生存权利，维护农村生活秩序稳定，本院综合考量后认为，案涉房屋及所涉房款均无返还必要，故对上诉人的上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年四月三日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……