广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗花法民三初字第1063号
原告：何浣华，女，1987年5月18日出生，汉族。
委托代理人：谭国好，广东正善律师事务所律师。
委托代理人：许素军，广东正善律师事务所律师。
被告：广州嘉扬房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟斌。
委托代理人：潘健欢，广东古风律师事务所律师。
委托代理人：梁月宝，广东古风律师事务所职员。
原告何浣华诉被告广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称“嘉扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月14日立案受理后，被告嘉扬公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年4月15日公开开庭审理本案。原告何浣华的委托代理人谭国好，被告嘉扬公司的委托代理人潘健欢、梁月宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年9月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编25栋）1401房出售给原告，房屋建筑面积共108.76平方米，交易价款1257340元，房屋交付时间为2012年2月28日。随后，原告依照约定向被告支付了首付款377340元（含2011年8月18日支付的定金30000元），并向中国工商银行股份有限公司广州花都支行办理了按揭贷款手续，贷款金额880000元。2012年1月6日，银行将贷款直接划入被告银行账号。
2012年2月28日，由于涉案房屋根本不符合交楼条件，缺失合同约定的相关资料，被告未能如约向原告交付涉案商品房。至起诉之日，被告仍未向原告交付涉案商品房。
原告认为，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定各自履行义务。原告已依照合同约定履行了付款义务，被告也应依照约定全面履行按期交房义务。被告不按期向原告交付符合合同约定的房屋，严重违反合同约定，应承担相应的法律责任。根据合同约定，被告应承担向原告承担支付违约金的法律责任。为此，原告请求法院判令：1、被告立即向原告交付符合约定的涉案商品房；2、被告向原告支付逾期交楼违约金116303.95元（违约金以每日按总房价款0.05%的标准，从2012年2月29日起计算至实际交楼之日止，暂算至2012年8月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告陈述其已办理收楼手续，因此撤回第1项诉讼请求，明确原来第2项诉讼请求违约金计算的截止时间为2012年9月16日。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，事实和理由如下：
一、涉案房屋已于2012年6月28日达到合同约定的交付条件，被告亦多次以书面或电话方式通知原告收楼，但原告拒绝收楼，直至2012年9月16日才办理收楼手续，其应自行承担责任，与被告无关。因此，即使被告要承担逾期交房的违约责任，亦只应计至2012年6月28日止。
二、原告与被告签订《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》，约定了三个月的装修期，即在被告交房的同时，原告将房屋交给被告进行装修。可见，原告已清楚该三个月并不能使用涉案房屋，并不存在延期交房造成的经济损失。因此，即使法院认定被告存在迟延交房违约责任，亦应扣减相应的三个月赠送装修期。
房屋装修是被告免费赠送给原告的，装修前的交付只是流于形式，实质上的交付使用时间是装修期满后，被告真正将房屋交给原告使用的时点。逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。本案中，原告已预见到装修期并不能实际使用房屋，亦无法出租收益，故装修期内并不存在上述损失。综上，从公平角度及诚实信用原则出发，即使法院认定被告存在迟延交房违约责任，亦应扣减相应的三个月赠送装修期。
三、原告迟延缴纳物业维修资金，被告有权依约顺延交房期间。根据《商品房预售合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定，业主应当在交房前缴纳住宅专项维修资金，否则被告有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。上述约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守并履行。现原告直至2012年9月21日才缴纳住宅专项维修资金，被告有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。
上述《商品房预售合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定亦符合合同法第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。
四、原告主张的违约金标准过高，应调整为中国人民银行规定的同期贷款利率。如前所述，逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。而合同约定的逾期交房违约金标准每日为购房款的万分之五，以房价款100万元计，每日的违约金高达500元，每月更是超过15000元。即使在广州市中心城区，100平方米的住宅租金一般也不会超过7000元，更何况是在市郊的花都区？原告主张的违约金明显高于其实际损失。因此，根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，认定合同约定的违约金过分高于造成的损失，将违约金标准调整为中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，即每日万分之二点一。
经审理查明：被告是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110428号的《商品房预售许可证》。
2011年9月5日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（包括附件一至七）、《赠送室内装修及物品协议书》、《装修协议》。
其中《商品房预售合同》（包括附件一至七）约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编25栋）1401房，该商品房建筑面积108.76平方米，其中，套内建筑面积89.47平方米。该商品房以套出售，总房价1257340元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付377340元；剩余房款880000元，须于2011年8月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……（1）乙方在签订本合同并支付首期款后0日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2012年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，住宅专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……2.花都区：在中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行交存。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
该合同附件七约定，3、对买卖合同第十条补充如下：3.3如果乙方没有按照买卖合同第八条或本补充协议第3.1、3.2条向甲方支付房价款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金……5.对买卖合同第十三条补充如下……5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.对买卖合同第二十六条补充如下：乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。
合同签订后，原告按约定向被告支付了首期购房款并以银行按揭方式向被告支付剩余购房款。
2011年9月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《赠送室内装修及物品协议书》约定：鉴于甲乙双方已于2011年9月5日签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的嘉爵园25栋1401号房，甲乙双方现就甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品予乙方的相关事宜达成一致，订立如下条款：第一条，在乙方如下义务均予履行的情况下，甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品给予乙方，该装修及物品双方约定在2012年5月30日交付乙方……3、在《广州市商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日办妥所有交付手续，接收该商品房并交清所有应缴费用；4、乙方不单方解除《广州市商品房买卖合同》。第三条，如乙方违反或不履行本协议第一条义务（责任），甲方有权解除本赠送协议，撤销本协议约定的有关装修及物品的赠送，乙方对此无异议。协议书第五条约定内容为赠送的装修及物品清单。
在上述合同及协议书签订的同一天，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《装修协议》约定：根据与乙方签订之《商品房买卖合同》购买位于嘉爵园25栋1401房，现就双方于2011年9月5日签订之《赠送室内装修及物品协议书》内的室内装修事宜达成如下协议：……二、乙方承诺按《商品房买卖合同》约定时间办理收楼手续，且应当在收楼同日将该单元交付给甲方委托之装修公司进行装修；如乙方未在甲方通知时间办理收楼手续，则视为乙方已收楼，甲方有权通知深圳市滨乐建筑装饰设计工程有限公司将该单元直接进行装修。三、若乙方办理收楼手续后，未在当日将该单元交付装修公司进行装修，则本协议第四条约定的完成装修及交付乙方使用的时间顺延，乙方逾期超过十五日仍未交付，则甲方有权不再为乙方进行装修……四、双方确认甲方委托之装修公司于2012年5月30日前按以下装修标准完成该单元装修及交付乙方使用……五、乙方应当按照装修公司所发出的《装修完工通知书》约定的时间对该单元的上述装修进行验收并签署相关验收文件；若乙方未能按上述时间办理相关验收手续，即视为装修公司已按照本装修协议的装修标准完成装修工程及将该单元交付乙方。
2012年2月20日，被告通过同一份快递向原告发出一份《嘉爵园收楼通知书》及一份《告知函》。
其中《嘉爵园收楼通知书》主要内容为告知原告涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知原告在2012年2月27日9：30至17：00亲临嘉爵园物业服务中心办理收楼手续，并告知被告收楼应注意的事项。该《嘉爵园收楼通知书》备注内容为：本次高层洋房交楼为毛坯交楼，带装修交楼时间以《装修协议》条款中约定的时间为准，届时将提前书面通知。
被告在寄送上述《嘉爵园收楼通知书》的快递中，同时向原告发出一份《告知函》，内容为：我司拟将第一批毛坯交楼单位与带装修交楼合并交付，根据双方签署的《装修协议》第四款之约定，于2012年5月30日前交付带装修的单位于阁下，届时我司将发出《收楼通知书》书面通知阁下前来办理收楼手续。
2012年9月1日，被告向原告发出《温馨提示——嘉爵园收楼催告函》，主要内容为告知原告根据《广州市商品房买卖合同（预售）》之约定，涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，嘉扬公司已向原告发送了《嘉爵园收楼通知书》，邀请原告在《嘉爵园收楼通知书》规定的期限内收楼，因此请原告尽快到嘉爵园销售中心办理收楼手续。
另查明：2011年12月21日，被告取得涉案工程《建设工程规划验收合格证》；同年12月24日，广州市花都区环境保护局同意嘉爵园项目通过环保验收；同年12月26日，被告办理了燃气工程竣工验收手续；同年12月29日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明嘉爵园工程项目已办理自来水永久使用报装。2012年3月31日，广州市花都区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意嘉爵园住宅楼人防地下室项目竣工验收备案。2012年6月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意工程竣工验收备案。2012年8月27日，被告取得涉案工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》工程竣工验收备案文件目录显示备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，燃气工程验收文件等。2012年9月5日，广州市花都区邮政局出具《通邮说明》，说明嘉爵园2012年3月已建成并安装有标准信报箱，具备了通邮条件。
再查明，2012年9月26日广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向杨庆全等信访人出具《关于杨庆全信访问题的处理意见》，基本内容为：一、基本情况。信访人于2012年3月，办理嘉扬公司开发建设项目“嘉爵园”收楼手续，因该公司未取得《竣工验收备案表》及《广州市建设工程规划验收合格证》等收楼所需资料，拒绝与该公司办理收楼手续。二、处理情况。1、关于嘉扬公司违规行为的问题。2012年8月30日我局向该公司发出《房地产市场预售违规行为整改通知书》，责令该公司尽快进行整改，并要求该公司将相关情况书面答复我局。2、关于嘉扬公司在未取得《竣工验收备案表》及《广州市建设工程规划验收合格证》等资料的情况下通知业主收楼问题。经我局协调，该公司于2012年9月17日向我局提交了收楼相关资料，所提交资料分别于2011年12月、2012年3月、5月、6月、9月取得（详见附件1-12）。我局责令嘉扬公司必须在售楼部现场公示收楼相关资料，供业主查验，同时今后一定要做好与业主的解释和疏导工作……附件：1.《竣工验收备案表》；2.《建设工程规划验收合格证》；3.《建设工程竣工验收报告》；4.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；5.自来水公司证明书；6.供电部门受电工程竣工检验意见书；7.供气部门竣工报告；8.通邮说明；9.人防工程专项竣工验收备案意见书；10.广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表；11.住宅质量保证书；12.住宅使用说明书。
原告认为涉案房屋在2012年9月5日取得通邮证明后才符合交付条件。2012年9月16日，原告办理涉案房屋的收楼手续，签署《收楼确认书》，证明自即日起接收涉案房屋。同年9月21日，原告缴纳了住宅专项维修资金。
本院认为：原告与被告于2011年9月5日签订的《商品房预售合同》、《赠送室内装修及物品协议书》、《装修协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定。
本案的争议焦点是涉案房屋何时符合约定的交付条件？依照合同约定，被告应当在2012年2月28日前将竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付给原告；被告在交房时，应当向原告提供《商品房预售合同》第十五条约定的相关文件。虽然根据广州市花都区邮政局出具的《通邮说明》显示，涉案小区在2012年3月已具备了通邮条件，但按约定通邮证明文件应当在房屋交付时一并向原告出示，而该通邮证明出具的时间为2012年9月5日，因此最早此时被告才取得合同约定的通邮证明文件。综合被告提供的证据审查，被告至2012年9月5日才全部取得房屋交付所应具备的文件，此时房屋始具备交付条件。因此，被告于2012年9月16日始将房屋交付给原告已构成违约，原告要求被告按约定支付逾期交房违约金合法有据，本院予以支持。根据合同约定计算，被告应向原告支付2012年2月29日起至2012年9月16日止的逾期交房违约金126362.67元（1257340元×0.05%×201天）。
被告要求驳回原告诉讼请求的理由包括：一、涉案房屋已于2012年6月28日达到合同约定的交付条件；二、即使被告承担迟延交房违约责任，亦应扣减三个月赠送装修期；三、原告未依约缴纳住宅专项维修资金，被告有权顺延交房期限；四、原告主张的违约金标准过高，应予以调整。针对被告的抗辩意见，本院认为：
一、被告作为出卖人，应履行法定及约定义务交付质量合格的房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收合格是房屋交付使用的必要条件。被告于2012年8月27日始取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而合同约定交房所应具备的文件则至2012年9月5日才全部取得，此时涉案房屋始符合法定及约定之交付条件。被告认为涉案房屋在2011年6月28日已符合交付条件证据不足。被告在房屋未达到交付条件的情况下，向原告发出的《嘉爵园收楼通知书》、收楼催告函等邮件对原告亦没有约束力，对被告的第一个抗辩理由，本院不予采纳。
二、根据《赠送室内装修及物品协议书》及《装修协议》约定，该室内装修属于赠送性质，原、被告双方仍应按照《商品房预售合同》约定的时间办理房屋交接手续，之后再由原告将房屋交付给装修公司进行装修，装修公司在2012年5月30日前将按装修标准完成的房屋交付给原告使用；只有在原告未按时将房屋交付装修公司装修的情况下，协议约定的完成装修及交付原告使用的时间才可以顺延。因此，《赠送室内装修及物品协议书》及《装修协议》并未对《商品房预售合同》约定的交房时间进行变更，被告仍应按《商品房预售合同》约定时间履行交房义务，其要求扣除三个月装修期违约责任无理，本院不予采纳。
三、交纳住宅专项维修资金的前提是房屋符合交付条件。因双方约定的房屋交付期限前，涉案房屋尚不具备交付条件，即使原告在当时交纳住宅专项维修资金，亦无法取得符合交付条件的房屋。另外，住宅专项维修资金依法属于业主所有，业主缴纳住宅专项维修资金与被告交房并不属于《中华人民共和国合同法》规定的当事人互负债务的情形，被告以合同法第六十六条的规定主张行使同时履行抗辩权无理。即使原告不缴纳该款，亦只能成为被告在符合交房条件后拒绝交房或免除其违约责任的事由。因此，被告未依约使涉案房屋在约定期限内符合交付条件，致使原告未能在约定交房期限前交纳住宅专项维修资金，该责任应由被告承担。对被告以原告未依约缴纳住宅专项维修资金为由要求免除被告逾期交房违约责任的辩解，本院不予采纳。
四、关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，且《商品房预售合同》附件同时也约定在原告逾期付款的情况下，原告亦应按房价款总额每日0.5‰（0.05%）的标准向被告支付逾期付款违约金，该责任与被告逾期交房应承担的违约责任亦是对等的，故被告要求将逾期交房违约金标准进行调整亦没有依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州嘉扬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何浣华支付逾期交楼违约金126362.67元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2626.08元，由被告广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 夏建萍
人民陪审员 毕燕燕
二〇一三年八月七日
书 记 员 陈沛虞
林婉玲