福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申1769号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐子金，男，1948年4月22日出生，汉族，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：林莉莉，福建枫桦律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭宝和，男，1951年5月9日出生，汉族，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：谢文健，福建业发律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：蔡碧莹，女，1963年10月2日出生，汉族，住三明市梅列区。
再审申请人徐子金因与被申请人郭宝和、蔡碧莹房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2016）闽04民终340号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
徐子金申请再审称：
一、二审判决认定被申请人郭宝和可善意取得讼争房屋所有权，有悖客观事实。1、被申请人郭宝和不是善意第三人。本案证据足以证明郭宝和是清楚知晓申请人的家庭情况，也知道讼争房屋是申请人与被申请人蔡碧莹的夫妻共有财产。本案证据及庭审调查证明郭宝和与蔡碧莹在房屋买卖过程中，申请人都没有参与，所有的文字材料，如房屋买卖合同、租赁合同、过户材料都没有徐子金的签字。在所谓“现金交接购房款”及长达六年的房屋租赁过程中，申请人也没有参与的痕迹，郭宝和显然属于有意隐瞒。2、郭宝和与蔡碧莹存在恶意串通、虚假交易的情形。郭宝和与蔡碧莹在一审期间的二次庭审面对讼争房屋的出售价格是13万元还是16万元作出了两次不一致的陈述。房屋买卖是日常经济活动中的重要事件，对于房屋的出售价格应当相当明确，郭宝和与蔡碧莹作出自相矛盾的两次陈述，显然有悖常理。二审判决对于“讼争房屋的出售价格为何作出两次不同陈述”这一重要事实没有调查，在二审判决中也没有论述说明，作出合理解释。《房屋租赁合同》经鉴定，系补签，并非2010年1月31日签订。该租赁合同完全是为应付本次诉讼而杜撰出来的，郭宝和向法庭提交该虚假证据，显然不是善意第三人，存在与被申请人蔡碧莹是恶意串通、虚假交易的情形。3、郭宝和没有支付购房价款。郭宝和没有提供支付购房款的交易凭证，蔡碧莹也没有提供收取购房款的佐证。蔡碧莹所述“购房价款13或16万元是现金给付”的辩解，无法令人采信。二审判决却在未查明本案事实、未对本案双方当事人提交的证据进行综合判断的基础上，仅凭被申请人郭宝和、蔡碧莹“现金交接购房款16万元”的陈述就认定被申请人郭宝和有支付购房价款，缺乏事实根据。综上，郭宝和不符合《物权法》第106条的两个条件，即“受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让”，不构成善意取得。
二、郭宝和与蔡碧莹签订讼争房屋买卖契约的行为属于恶意串通、虚假交易，应属无效。1、蔡碧莹在申请人不知情的情况下于2010年1月（即起诉离婚后的半年内）就将讼争房屋“卖给”了多年的朋友郭宝和。蔡碧莹的卖房动机可见一斑。2、郭宝和与蔡碧莹对讼争房屋出售价格作出过自相矛盾的两次陈述，且为了应付本次诉讼而杜撰《房屋租赁合同》，并向法庭提交该虚假证据，存在恶意串通、虚假交易的情形。3、郭宝和与蔡碧莹签订讼争房屋买卖契约所约定的售房价格13万元明显低于讼争房屋出售的市场价格。但房管处的《发票》证明郭宝和、蔡碧莹是以16万元来缴纳房屋契税。16万元是2010年诉争房屋的政府指导价价格，国家规定不能低于该价格开具发票。蔡碧莹在没有急用钱的情况下，却以低于政府指导价的价格来转让名下唯一的一套住房（即讼争房屋），明显也不符合常理。4、讼争房屋实际没有交付郭宝和。申请人一直居住在讼争房屋内，从没有见过郭宝和以购房名义来看过房子。在申请人起诉要求确认郭宝和、蔡碧莹签订讼争房屋买卖契约行为无效前，也不曾见郭宝和对讼争房屋行使或主张过权利。另外《房屋租赁合同》系事后补签，“郭宝和返租讼争房屋，蔡碧莹支付租金”的辩解，也令人存疑，不能证明讼争房屋返租给蔡碧莹的事实。
综上，郭宝和不是善意第三人，对讼争房屋的所有权不可善意取得。郭宝和、蔡碧莹签订讼争房屋买卖契约存在恶意串通、虚假交易的情形，在未支付对价的情况下将属于徐子金、蔡碧莹共同所有的房屋过户至郭宝和名下，侵犯了申请人的合法权益。根据合同法52条第（二）项之规定，郭宝和、蔡碧莹签订的房屋买卖契约属于无效合同。二审判决认定事实不清、证据不足，应依法再审。
郭宝和提交意见称：
一、答辩人受让讼争的房产时是善意的且已支付了合理的价格，讼争的房产也已交付给答辩人，答辩人可善意取得讼争房产的所有权。
首先，本案讼争房产登记在蔡碧莹个人名义下，占有份额是100%，答辩人有理由相信讼争房产是蔡碧莹个人所有。其次，蔡碧莹在庭审中自认已收取了答辩人以现金的形式支付的购房款，答辩人无需举证款项交付过程。蔡碧莹在2010年1月份不管是以13万元或是以16万元人民币的价格售卖讼争房产，均是合理价格。最后，根据《物权法》第六条规定，讼争房产已经登记在答辩人名下，应当认定为讼争房产已实际交付给答辩人。
二、申请人认为答辩人与蔡碧莹签订讼争房屋买卖契约的行为属于恶意串通、虚假交易没有事实依据。在本案当中，答辩人向蔡碧莹购买讼争房产时，审查了蔡碧莹的房屋产权证书和其民事行为能力，信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，答辩人已经尽了法律上应尽的注意义务。房屋租赁合同与买卖合同是两个不同的法律关系，答辩人与蔡碧莹事后补签书面的租赁合同，该租赁合同并不是虚假证据，也不能据此推定出答辩人与蔡碧莹所签订的买卖合同是虚假交易，存在恶意串通的行为。政府指导价并非市场价格，仅仅是政府征税的计算标准，出卖人以低于市场价格售卖房产比比皆是，本案讼争房产是以返租的形式进行交易，双方的行为符合常理。本案当中，申请人发给蔡碧莹的手机短信载明：“我想通了：……2、你住哪我也住在哪，你卖房没给我钱，你租房我也不用出钱……”足以证明申请人对于返租的事实是明知的。综上，申请人申请再审的理由不符合《民事诉讼法》第二百条的规定，应依法驳回。
蔡碧莹提交意见称：
涉案房产为蔡碧莹个人所有，卖给郭宝和后也办理了产权变更。徐子金、郭宝和与蔡碧莹均是成年人，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，即具备合同主体资格，郭宝和和蔡碧莹双方买卖房产，符合合同成立要求，依法应予保护。徐子金同意将房产登记为蔡碧莹个人名下，买卖双方理所当然认为买卖的是蔡碧莹个人名下房产。郭宝和和蔡碧莹双方按照等价公平原则，买卖双方已经结清了买卖款项。至于支付16万元或上下浮动一些均是当事人之间的合法合理的民事范畴行为。政府指导价并非市场价格，仅为政府征税的计算标准，现实中低于政府指导价进行交易的现象大量存在。况且当时卖房时蔡碧莹有向郭宝和提出返租，返租价格也便宜。徐子金明知房屋已卖返租的事实，他不参与是不肯付房租，这有徐子金发给蔡碧莹短信为证：“我想通了……2、你住哪我也住在哪，你卖房没给我钱，你租房我也不用出钱……“。至于《房屋租赁合同》完全是另一民事法律关系所调整的范畴，与本案房屋买卖没有任何关系。综上，申请人关于郭宝和不是善意第三人，买卖双方恶意串通，买卖双方没有结清购房款，买卖合同无效等申请再审理由均没有事实和法律依据。
本院认为：
经原审审理查明，涉案的房屋（位于三明市梅列区青山一村25幢502室）系徐子金与蔡碧莹夫妻共有财产，依照法律规定，任何一方处分该房产均应征得其他共有人的同意。蔡碧莹与郭宝和签订房地产买卖契约，将涉案房产出售给郭宝和并办理房产过户手续，系单方处分行为。蔡碧莹出售共有房产时虽然未经共有权人徐子金同意，但经查明，徐子金曾于2014年10月12日向蔡碧莹发送手机短信，内容为“我想通了：1.这房子我原本就是要给晓君（蔡碧莹女儿）的，你爱卖就卖吧；2.你住哪我也住在哪，你卖房没给我钱，你租房我也不用出钱…”。从徐子金所发送的短信内容来看，徐子金在知晓蔡碧莹单方将房产出售的事情后，以明确的意思表示对该单方处分行为进行了追认，即同意蔡碧莹处分该房产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。综上分析，蔡碧莹单方处分房产的行为已经徐子金追认，蔡碧莹和郭宝和签订的房地产买卖契约合法有效，郭宝和依约可取得该房产的所有权。徐子金主张郭宝和非善意且与蔡碧莹存在恶意串通，应认定买卖无效的主张缺乏事和法律依据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回徐子金的再审申请。
审 判 长 陈一龙
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 马玉荣
二〇一六年九月十二日
书 记 员 欧群山
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。