上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第44907号
原告（反诉被告）金明，男，1950年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）张浩洁，男，1983年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。
负责人陆斌斌，总经理。
委托代理人张彬，男。
原告金明诉被告张浩洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，被告张浩洁在法定期限提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。经金明申请，依法追加上海我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加诉讼，于2016年3月16日公开开庭进行审理。金明、张浩洁以及我爱我家公司的委托代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金明诉称，2015年1月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告。买卖合同上约定的房屋转让价为人民币97万元（以下币种相同），房屋的真实转让价为88万元，被告先后共支付房款87万元。合同约定被告在交房当日支付房屋尾款1万元。原告于2015年4月15日将系争房屋交付给被告，因租客不同意迁出，原、被告及租客协商一致租期延长一个月自2015年4月15日至2015年5月14日，因第三人已将2015年3月27日至2015年4月27日租金支付给原告，原告同意从尾款1万元中扣除2015年4月15日至2015年4月27日期间的租金1，000元给被告。被告尚欠9，000元尾款未付，经多次催告，未果。根据合同约定，被告逾期付款，应按未付款日万分之四标准支付逾期付款违约金。现向法院起诉要求：一、判令被告支付房屋尾款9，000元；二、判令被告支付以9，000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；三、诉讼费由被告负担。
被告张浩洁辩称，根据合同约定，原告收到被告支付除尾款外的所有款项当日交房，被告于2015年4月15日支付除尾款外的所有款项，故原告应于2015年4月15日交房。但系争房屋中租客于2015年5月23日迁出，原告于2015年5月24日将系争房屋交付给被告。根据合同约定，原告逾期交房，应按被告已付款日万分之四标准支付逾期交房违约金。被告应支付的房屋尾款与原告应承担逾期交房违约金抵扣，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称，因原告诉请不涉及第三人，故第三人不发表意见。
反诉原告张浩洁反诉称，2015年1月25日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉被告将系争房屋转让给反诉原告，房屋的真实转让价为88万元，反诉原告已付房款87万元。反诉被告应于2015年4月15日交房，但系争房屋中租客于2015年5月23日迁出，反诉被告于2015年5月24日将系争房屋交付给反诉原告。根据合同约定，反诉被告逾期交房，应按反诉原告已付款日万分之四标准支付逾期交房违约金。现向法院起诉要求：一、判令反诉被告支付以87万元为本金，自2015年4月16日起按日万分之四标准计算至2015年5月24日止逾期交房违约金（执行时同意抵扣反诉原告已经收到的1，257元）；二、判令反诉被告赔偿精神损失费4，000元；三、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告金明反诉辩称，反诉原、被告及租客协商一致租期延长一个月自2015年4月15日至2015年5月14日，反诉原告收取自2015年4月15日起的租金，故反诉被告于2015年4月15日将系争房屋交付给反诉原告，故反诉被告未逾期交房，请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人我爱我家公司述称，因反诉原告诉请不涉及第三人，故第三人不发表意见，请求法院依法判决。
经审理查明，2015年1月25日，金明与张浩洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定金明将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给张浩洁，买卖合同上约定的房屋转让价为97万元，房屋的真实转让价为88万元。合同第九条第三款约定，张浩洁未按本合同付款协议约定期限付款或办理产权交易过户的，应当向金明支付违约金，违约金应按照张浩洁逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条第三款约定，金明未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给张浩洁，应当向张浩洁支付违约金，违约金应按照张浩洁已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。补充条款（一）第3条约定，金明于收到张浩洁支付的所有款项后（除尾款外）当日内将该房屋交付张浩洁，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）。附件三第3条约定，待房地产交易中心出具以张浩洁为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，金明将该所售房屋内的所有户口全部迁出且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由张浩洁将房款1万元于交房当日直接支付给金明。系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下。银行贷款于2015年4月15日放款，张浩洁先后共支付房款87万元。
以上事实由经庭审质证的上海市房地产买卖合同、情况说明、证明、短信记录、中国银行交易明细等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，金明与张浩洁签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。
根据合同约定，金明于收到张浩洁支付的所有款项后（除尾款外）当日内将该房屋交付张浩洁，银行贷款于2015年4月15日放款，金明与张浩洁对应于2015年4月15日交房该节事实无异议，本院依法予以确认。
金明主张，金明委托第三人将系争房屋出租，因租客不同意迁出，金明、张浩洁、租客及第三人协商一致租期延长一个月即自2015年4月15日至2015年5月14日。因第三人已将2015年3月27日至2015年4月27日租金支付给金明，金明同意从尾款1万元中扣除2015年4月15日至2015年4月27日期间的租金1，000元给张浩洁，第三人已将2015年4月28日至2015年5月14日期间租金1，257元支付给张浩洁。因系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下，张浩洁收取自2015年4月15日起系争房屋的租金，故金明于2015年4月15日已将系争房屋交付给张浩洁，不同意承担逾期交房违约金。
张浩洁主张称，张浩洁从未同意过将系争房屋的出租人由金明变更为张浩洁，第三人支付给张浩洁的1，257元是逾期交房违约金，而不是系争房屋的租金。
第三人述称，2014年11月18日，金明委托第三人出租系争房屋，委托期限为2015年1月1日至2015年12月31日。第三人找到租客后，于2014年12月10日签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年12月15日至2015年12月14日。2015年1月25日，金明与张浩洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定金明将系争房屋转让给张浩洁，根据合同约定，金明于2015年4月15日将房屋交付给张浩洁。因租客已实际入住系争房屋，在2015年4月15日前某一天，金明、张浩洁及第三人一起到系争房屋中与租客协商何时迁出，四方一致同意租期延长一个月即自2015年4月15日至2015年5月14日。张浩洁同意将后续租金转账到其账户。第三人将2015年4月28日至2015年5月14日期间租金1，257元转账给张浩洁。
本院认为，张浩洁将自己的中国银行卡号提供给第三人，第三人将1，257元转账给张浩洁，张浩洁辩称1，257元是逾期交房违约金，本院综合考虑到1，257元数额与2015年4月28日至2015年5月14日期间租金数额相符，金明与第三人就租期延长一个月且后续租金由张浩洁收取的事实陈述相符，以及张浩洁在2015年4月15日至2015年5月21日期间从未催告过金明交房事实，对张浩洁抗辩1，257元是逾期交房违约金的主张难以采信。因系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下，张浩洁收取自2015年4月15日起系争房屋的租金，故金明于2015年4月15日已履行交房义务，故对张浩洁要求金明支付逾期交房违约金的反诉请求，本院难以支持。张浩洁要求金明赔偿精神损失费4，000元，缺乏合同和法律依据，本院亦难以支持。根据合同约定，交房当日支付尾款，现金明已履行交房义务，张浩洁理应将房屋尾款1万元支付给金明，现金明自愿从房屋尾款中扣除2015年4月15日至2015年4月27日期间的租金1，000元给张浩洁，本院依法予以准许，故对金明要求张浩洁支付房屋尾款9，000元的诉讼请求，本院依法予以支持。另金明要求张浩洁支付以9，000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金，符合相关合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告张浩洁在本判决生效之日起十日内支付给原告金明房款人民币9，000元；
二、被告张浩洁在本判决生效之日起十日内支付给原告金明以9，000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；
三、驳回反诉原告张浩洁的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告张浩洁负担。反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告张浩洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一六年四月一日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。