广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第985号
原告叶芸，女，1963年4月26日出生，汉族，住所地浙江省安吉县，
委托代理人温燕飞，广西雨燕律师事务所律师。
委托代理人韦启燕，广西雨燕律师事务所律师
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
被告广西鼎顺置业有限公司,住所地南宁市青秀区民族大道16号环球时代6层北面。
法定代表人陈大庆，该公司执行董事。
委托代理人梁桂，广西邦泰律师事务所律师。
原告叶芸诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告叶芸的委托代理人温燕飞、韦启燕，被告红树湾公司的委托代理人江文兵，被告鼎顺公司的委托代理人梁桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月21日，原告在被告鼎顺公司（系被告红树湾公司的销售代理商）的推销下与被告红树湾公司签订了2份《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定原告向被告红树湾公司购买位于防城港金海湾二期A3栋1单元1305号房、A3栋1单元1303号房。此外，双方还通过《建房意向书》对各套房屋的建筑面积、单价和总金额、付款方式及期限、违约责任均作了具体约定，并明确约定：待甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。而自《建房意向书》签订至今已过去5年的时间，据原告多方了解，合同约定的商品房至今尚未动工，被告红树湾公司也未取得该项目的《商品房预售许可证》，故被告红树湾公司根本无法与原告签订《商品房买卖合同》，更无法交付房屋给原告使用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告与被告红树湾公司签订的2份《建房意向书》无效；二、被告红树湾公司与被告鼎顺公司连带返还原告支付的购房款99109元并赔偿利息损失28471元（利息按同期银行贷款利率，自2010年11月21日起暂计算至2015年5月15日，以后另计）；三、本案诉讼费用由两被告承担。
被告红树湾公司辩称，一、其与原告签订的《建房意向书》是预约合同而不是《商品房买卖合同》，故该合同并不违反法律规定，是合法有效的；二、原告单方要求其返还诚意金的请求不应得到支持；三、其并未委托鼎顺公司进行商品房的代理销售，被告鼎顺公司收取的款项与其没有关系，特别是个人收取的款项与其无关；四、其仅收取原告支付的每套商品房2万元诚意金，原告支付的其余款项与其无关；五、其收取的款项都是他人提前打进其账户，原告并没有直接将相关款项交给其。综上，有部分《建房意向书》其收取了诚意金，有些则没有实际履行也没有收取任何款项，故原告要求其退还诚意金之外的款项没有事实和法律依据。
被告鼎顺公司辩称其对原告诉请的事实没有异议。
经审理查明，2010年11月21日，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订2份《建房意向书》，分别约定被告红树湾公司将防城港金海湾二期A3栋1单元1303号房、A3栋1单元1305号房卖给原告。《建房意向书》对房屋建筑面积分别、商品房单价、总价、乙方的违约责任做了具体约定，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”同日，原告委托案外人周建萍向被告鼎顺公司的员工戴月波的银行账户转入99109元。
另查明，被告鼎顺公司代理销售被告红树湾公司开发的金海湾小区二期商品房项目。被告红树湾公司与原告签订《建房意向书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，关于原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《建房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。
关于原告要求两被告连带返还购房款99109元并赔偿利息损失的问题。本案中，结合其他购房人与两被告间商品房预售合同纠纷中被告红树湾公司出具的收据中标注有“戴月波”的名字及原告提供的证据，能够证明其委托案外人周建萍于签订《建房意向书》当日向被告鼎顺公司的员工戴月波支付99109元，该笔款项应视为原告为购买房屋而向被告鼎顺公司支付的购房款。而根据防城港市中级人民法院已经发生法律效力的《民事判决书》中确认的事实情况，可以认定两被告间存在商品房代理销售关系。根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告要求被告红树湾公司与被告鼎顺公司连带返还原告已支付给被告鼎顺公司的购房款99109元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款的规定，判决如下：
一、原告叶芸与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司于2010年11月21日签订的2份《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效；
二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司与被告广西鼎顺置业有限公司连带返还原告叶芸已支付的购房款99109元并赔偿利息损失（利息以99109元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年11月21日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）。
案件受理费2852元，减半收取1426元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担700元，被告广西鼎顺置业有限公司负担726元。原告叶芸已预交的1426元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西鼎顺置业有限公司在履行债务时一并支付给原告叶芸。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2852元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一五年八月二十四日
书记员 谭 源
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
四、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。