重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第03529号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何强，住重庆市长寿区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄邦珍，住重庆市忠县。
委托代理人：刘体先。
上诉人何强与被上诉人黄邦珍房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年6月18日作出（2012）渝北法民初字第02031号民事判决，何强对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了询问，何强、黄邦珍及其委托代理人刘体先到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月19日，黄邦珍为卖方、何强为买方、署名“重庆大渝房地产有限公司”为经纪方（注：经纪方加盖“大渝房产松树桥店”印章，经办人“李”），三方签订了《房地产买卖居间协议》，约定卖方自愿将其所有的位于重庆市渝北区龙溪街道锦坪街5号3栋1单元6-2的房屋出售给买方，成交价格为41万元。该协议第五条付款约定：1、买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议。无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳诚意金1万元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金。（一）买方一次性付款（注：未约定）；（二）买方按揭付款约定：1、诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。2、买方须于签订本协议书后于过户当天交付12万元予卖方作为该房的首付款。3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计人民币28万元支付给卖方第二部分房款。买卖双方须积极配合经纪方于2010年9月21日之前备齐个人二手房商业按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方，并到场办理过户及按揭等相关一切手续，同时须提供相应合法证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。按揭贷款具体金额以银行审批为准。如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金方式支付卖方。第六条相关约定：1、买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在7日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。第七条违约责任：1、如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金2万元，并向经纪方支付违约金2万元。2、如因买方原因（包括但不限于购买意图改变、迟延付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金2万元，并向经纪方支付违约金2万元。
合同签订当日，何强向黄邦珍支付定金1万元。2010年9月20日，何强、黄邦珍提供相关资料向工商银行申请办理按揭贷款28万元，后经该行审批同意贷款25万元，何强遂要求向交通银行重新申请贷款28万元，但遭到黄邦珍拒绝，双方产生分歧。同年10月8日，黄邦珍向何强发出卖房催款函，要求何强在同年10月10日之前全额现金付清房款并办理手续，否则将承担违约责任并自动解除房屋买卖协议。同年10月12日，何强委托重庆远博律师事务所向黄邦珍发出律师函，要求黄邦珍配合何强办理银行按揭贷款手续。后双方均未履行，并经渝北区龙溪工商所调解，无果。
另查明，该合同签订后，何强支付中介费3000元、按揭担保费6150元、打印费等500元、邮寄费100元。为履行合同，黄邦珍曾将涉诉房屋所有权证、国有土地使用证交付经纪方，并向工商银行申请办理储蓄卡拟收取房款。后双方产生分歧，未继续履行合同，并且，黄邦珍将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证从经纪方取回。在审理中，黄邦珍自愿撤回要求何强支付违约金2万元及要求何强赔偿精神损失费100元或当面道歉的反诉请求。
上述事实，有何强、黄邦珍双方陈述及相关证据随案为证，经当庭质证，足以认定。证据有：1、何强举示的《房地产买卖居间协议》、定金收据、家具清单、中介费收条、卖房催款函、律师函、按揭担保费收据、打印费收据、邮寄费收据、网络资料、龙溪工商所消费者投诉记录单、经纪方说明、租房合同、何书明银行卡查询单；2、黄邦珍举示的《房地产买卖居间协议》、经纪方经办人李军出具的收条（收到房权证、国土证）、工商银行个人业务申请书、卖房催款函、律师函、龙溪工商所消费者投诉记录单；3、法院依法调取的房屋所有权登记档案资料。
何强在一审中诉称：2010年9月19日，何强、黄邦珍及“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”三方签订了《房地产买卖居间协议》。合同签订后，何强当即向黄邦珍支付购房定金1万元。9月20日，黄邦珍配合何强办理了向工商银行申请贷款28万元的二手房按揭贷款抵押手续。9月27日，“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”告知何强，贷款未获工商银行批准，需要重新到交通银行申请。9月28日，黄邦珍通过欺骗手段，从“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”拿回所售房屋的《房屋产权证》及《国有土地使用权证》，并以房款被拖延为由，拒绝配合到交通银行办理按揭贷款抵押手续。9月29日至10月6日，何强通过电话、亲自登门拜访、发短信等方式，敦促黄邦珍办理房屋贷款及过户手续，同时，承诺在房屋未过户前支付12万元，遭到黄邦珍拒绝。10月7日至9日期间，何强得知工行审批贷款金额25万元的情况下，同意多支付黄邦珍首付款3万元，要求黄邦珍仍到工行办理按揭贷款抵押手续，亦遭黄邦珍拒绝。10月9日，“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”出具了《房地产买卖居间合同》被迫终止的证明。10月10日，何强收到黄邦珍寄来的《卖房催告函》，黄邦珍要求何强10月10日全额现金付清房款，否则将承担违约责任并自动解除房屋买卖合同。10月12日，何强委托律师向黄邦珍及“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”发《律师函》，要求黄邦珍及“重庆大渝房地产有限公司松树桥店”在10月15日以前继续办理银行贷款及过户等相关手续，无果。现要求黄邦珍履行合同义务，立即办理房屋产权过户手续，交付房屋及物品等；并要求黄邦珍赔偿其合同履行成本增加的损失、国家房贷利率（含利率折扣）调整给何强新增的利率负担、租房费、误工费、律师函打印费、邮寄费共计52469.32元及支付何强违约金2万元。
黄邦珍在一审中辩称及反诉称：何强的诉讼请求无事实依据和法律依据。2010年9月19日签订了《房地产买卖居间协议》，约定黄邦珍净收房屋总价款41万元。后何强申请贷款28万元，工行只审批了25万元。9月29日，何强以工商银行只审批贷款25万元为由，要求黄邦珍再到交通银行办理按揭贷款手续。黄邦珍坚持按合同约定办理，因为三方选定的银行仅为工商银行，工行既然同意贷款25万元，何强应当按照合同约定就余款支付现金，为此，曾多次打电话催促何强过户及付款，何强均不予理睬。10月5日，何强邀约他人，强行敲门入室，引来旁人围观。鉴于此，10月8日黄邦珍向何强发函催告付款，后何强仍分文未付，甚至在其《律师函》上亦只字不提付款事宜。为此，黄邦珍不同意何强的诉讼请求，相反地，黄邦珍要求何强支付其违约金2万元；赔偿其精神损失费100元或当面道歉；要求终止《房地产买卖居间协议》，即要求解除双方的房屋买卖合同；本案诉讼费何强承担。
何强对反诉答辩称：何强不同意解除合同，因为，黄邦珍发的催告函不符合合同约定，也不存在合同解除的情形及不符合法律规定。
一审法院认为，本案争议焦点是：黄邦珍拒绝配合何强另行向交通银行申请按揭贷款是否违约；何强、黄邦珍双方应当继续履行《房地产买卖居间协议》中房屋买卖协议还是应当解除《房地产买卖居间协议》中房屋买卖协议。
何强、黄邦珍与经纪方签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的协议是何强、黄邦珍双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，何强、黄邦珍双方均应按约履行。何强向工商银行申请按揭贷款28万元，黄邦珍尚能积极配合。后因工商银行仅批准贷款25万元，何强欲另行向交通银行申请按揭贷款28万元，黄邦珍不再予以配合，为此产生分歧。根据约定，按揭贷款具体金额以银行审批为准，如银行批准贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于房屋权属转移登记之日以现金方式支付给卖方。由此可见，双方在签订合同时对此已有预见，并约定了出现此种情况的处理方式，何强要求黄邦珍配合另行向交通银行申请贷款没有依据，黄邦珍有权拒绝，黄邦珍拒绝配合何强另行向交通银行申请贷款的行为并不构成违约，故何强要求黄邦珍支付违约金2万元及要求黄邦珍赔偿其合同履行成本增加的损失、国家房贷利率（含利率折扣）调整给何强新增的利率负担、租房费、误工费、律师函打印费、邮寄费共52469.32元的诉讼请求本院不予支持。
关于何强要求黄邦珍履行过户、交付房屋及物品义务的诉讼请求，即要求黄邦珍继续履行《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，该院认为，《房地产买卖居间协议》第五条、第六条关于办理过户手续和支付首付款的时间互相矛盾，应视为约定不明，根据合同法第六十一条、第六十六条之规定，办理过户手续和支付首付款应当同时履行，因此，何强在支付定金1万元而未支付首付款的情况下要求黄邦珍履行过户、交付房屋及物品义务，于法无据，该诉讼请求该院不予支持。
关于黄邦珍要求解除《房地产买卖居间协议》的反诉请求，该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同”，本案中，何强在仅获工商银行审批贷款25万元的情况下，本应按约定以现金方式支付差额部分，何强却以另行向交通银行申请贷款为由不予支付购房款，致使黄邦珍通过出售房屋收取房款的合同目的迟迟不能实现，故黄邦珍有权要求解除合同，即对《房屋买卖合同居间协议》中关于何强、黄邦珍房屋买卖的合同关系予以解除。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决“一、解除原告（反诉被告）何强与被告（反诉原告）黄邦珍于2010年9月19日签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的合同关系，原告（反诉被告）何强与被告（反诉原告）黄邦珍关于房屋买卖的权利义务终止。二、驳回原告（反诉被告）何强的诉讼请求。本案本诉受理费1610元、反诉受理费40元，合计1650元，由原告（反诉被告）何强承担。其中原告（反诉被告）何强已预交1610元，余款40元限原告（反诉被告）何强在本判决生效之日起10日内向该院交纳。”
何强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、追加经纪方负责人李纪军参与本案诉讼；3、判决本案的《房地产买卖居间协议》第五条第二款第3项中关于“按揭贷款具体金额以银行审批为准。如银行实际贷款金额低于买房申请贷款金额，不足部分由买房于该房屋权转移登记之日以现金的方式支付给卖房”的条款无效；4、请求判令违约方继续履行合同，为其办理房屋产权过户手续，并将其房屋主体及合同规定的相关附属设施移交其使用；5、判令违约方承担其由于国家政策调整导致房贷首付比例提高而造成合同履行成本增加所造成的损失人民币8000元、赔偿房贷利率折扣调整给其新增的利率负担74776元人民币、赔偿124500元首付款一年期固定利率损失人民币8777元、赔偿租房费16800元、赔偿误工费3000元、《律师函》书写及邮递费600元共计111953元。事实及理由：一、一审法院认定办理过户手续和支付首付款应当同时履行，那么只有在卖房将房屋过户给其，其却未支付首付款的情况下，其才构成违约。由于对方未过户，因此一审法院认定其迟延支付首付款不成立。而银行贷款部分，根据购房合同和银行贷款流程可以看出，此部分房款更是在办理过户手续后支付。因此，此部分房款迟延支付的事实亦不成立。而经纪方出具的《关于何强与黄邦珍房屋买卖纠纷的一些说明》中明确说明了其在2010年9月29日至10月6日期间多次表示在黄邦珍未办理过户手续的情况下提前支付12万元首付款的愿望，却遭到无理拒绝。其为履行合同又于10月7日至9日期间同样多次表示同意按照工商银行的实际批准的贷款额为准，以现金方式补足差额部分房款，也就是愿意支付卖房15万元首付款，卖房同样拒绝接受，也不为其办理过户手续。因此，对方没有收到卖房款是自己造成的。一审其举示了账户证明，该账户就是为支付首付款设立的账户，而账户中的余额在该期间为127009.95元，表明其为履行合同积极准备并由足够的经济实力支付购房首付款。《关于何强与黄邦珍房屋买卖纠纷的一些说明》与该账户证明足以其主张成立。二、一审判决“何强在仅获工商银行审批贷款25万元的情况下，本应按约定以现金方式支付购房款，何强却以另行向交通银行申请贷款为由不予支持房款，致使黄邦珍通过出售房屋收取房款的合同目的迟迟不能实现，故黄邦珍有权解除合同”的判定不合理。首先，合同中明确约定经纪方为其申请贷款28万元，未获工商银行批准，在此情况下，经纪方提出到交通银行申请28万元贷款，属于履行合同约定，并无不妥，是积极履行合同的行为，原审法院以此为由解除合同不能成立。根据合同约定，其将办理贷款的事务交由经纪方办理，经纪方则有为其办理贷款的义务，其都是在经纪方的要求下申请贷款，根据经纪方选择的银行进行配合，并没有拒绝的权利，因此就算有不妥，也应由经纪方承担责任，其并无过错。其认为，本案的《房地产买卖居间协议》并没有明确规定在那家银行办理贷款，也没有规定在一家银行办理贷款失败后不能到别的银行办理，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项第五款，其到另一家银行申请贷款，符合交易习惯，并不是不履行合同。三、根据行业惯例，为购房者办理贷款是经纪方的义务，本案的纠纷系因办理贷款而引起，过错在经纪方，与其无关。本案中的《房地产买卖居间协议》是由经纪方提供的格式合同，合同的条款也是格式条款，该协议第五条第二款第三项明显的免除了经纪方为其办理28万元贷款的责任，加重其责任，该条款无效。对于其和经纪方要求卖房到交通银行办理贷款的要求，卖房无权拒绝，卖方违约应赔偿其损失。四、一审法院的裁判与发回重审前的判决一样，违背了重庆市第一中级人民法院的裁定。本案应追加经纪方作为当事人参加诉讼。重庆大渝房地产有限公司松树桥店是经纪方负责人李纪军注册成立的个体工商户，故应追加李纪军作为当事人。黄邦珍将涉案房屋的《房屋产权证》和《房屋国有土地使用权证》以欺骗的方式要回。而一审法院对黄邦珍骗取两证的违约事实未作认定。
黄邦珍答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案《房地产买卖居间协议》是三方共同签订，三方均应遵照执行。何强认为未办理贷款的根源在经纪方，其应直接找经纪方。对方的上诉事实毫无根据，其曾催促何强按工商银行审批的贷款金额尽快办理过户并付款，对方强行拒绝，并采取了过激手段，且对方未指出我方违反合同的任何条款。《关于何强与黄邦珍房屋买卖纠纷的一些说明》是何强自己伪造打印的，不是公司出具的证明材料。而《活期储蓄存款账户》只能证明其有多少存款，不能证明其愿意付款。重庆大渝房地产有限公司未在工商注册登记和公司负责人名字不符。对方要求高额赔偿是欺诈行为。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖部分系何强与黄邦珍的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，何强与黄邦珍均应按合同的约定履行义务。
本案争议的焦点问题是：一、涉案《房地产买卖居间协议》第五条第二款第三项是否有效；二、黄邦珍与何强是否存在违约行为。
关于涉案《房地产买卖居间协议》第五条第二款第三项是否有效的问题。该条款约定了何强委托经纪方办理贷款，并对各方应履行的义务进行了约定，还约定“若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任”，从该约定来看，并未减轻或免除了经纪方的责任而加重了何强的责任，故何强主张经纪方提供的格式条款减轻或免除了经纪方的责任而加重了何强的责任因与事实不符而不能成立，其据此认为该条款无效的主张亦不符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院不予支持。至于何强认为迟延贷款的责任应由经纪方承担，由于其与经纪方就委托贷款而产生的权利义务关系，与其与黄邦珍之间因房屋买卖产生的权利义务关系分属不同的法律关系，其可另诉解决。
关于黄邦珍与何强是否存在违约行为的问题。涉案《房地产买卖居间协议》第五条第二款第二项约定“买方须于签订本协议书后于过户当天交付12万元予卖房作为该房的首付款。”该条虽约定于过户当天交付首付款，但并未对买卖双方履行合同义务的先后顺序作出约定。而该协议第六条第一款约定“买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在7日内到房交所现场办理该房屋转移登记手续。”该条即买卖双方履行义务先后顺序的约定，其顺序为买方先按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批，卖房再办理案涉房屋过户手续。本案中，由于买方何强未按约定交清首付款并通过银行贷款审批，故何强存在违约行为。何强认为其有履行合同义务的能力并多次向黄邦珍提出履行合同而黄邦珍拒绝接受，由于何强举示的《关于何强与黄邦珍房屋买卖纠纷的一些说明》系经纪方出具的证言，而经纪方作为证人未出庭作证，其出具的书面证言不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，本院对该份证据不予采信。至于何强举示的《活期储蓄存款账户》，由于该账户名称并非何强，故该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。因此，何强举示该两份证据不能证明其有履行合同义务的能力并多次向黄邦珍提出履行合同而黄邦珍拒绝接受。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”何强若认为黄邦珍拒绝受领导致其难以履行债务，其可通过前述法律规定的方式履行债务，但何强并未举证证明其通过前述方式向对方履行债务，故何强关于其多次向黄邦珍提出履行合同而黄邦珍拒绝接受，本案系黄邦珍违约的主张不能成立，本院不予支持。何强还提出黄邦珍拒绝到交通银行办理贷款构成违约，案涉《房地产买卖居间协议》第五条第二款第三项虽未约定办理贷款的银行及申请贷款的次数，但黄邦珍已经履行到工商银行办理贷款相应手续的义务，且何强申请该行贷款也获得了审批通过，在案涉协议对“按揭贷款具体金额以银行审批为准，银行实际贷款金额低于买房申请贷款金额，不足部分由买方以现金方式支付卖方”存在明确约定的情况下，黄邦珍该项义务已经履行完毕，故黄邦珍拒绝到交通银行办理贷款不构成违约。
本案中，黄邦珍系守约方，由于何强未支付房屋价款的违约行为导致黄邦珍通过出售房屋获取房款的合同目的不能实现，黄邦珍提出解除《房地产买卖居间协议》中房屋买卖的合同关系符合法律规定，本院予以支持。
由于黄邦珍不存在违约行为，何强主张黄邦珍应赔偿其各项损失并支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于何强提出要求对方立即办理案涉房屋的过户手续并交房等的上诉理由，因缺乏相应的事实和法律根据而不能成立，本院不予支持。何强提出本案应追加经纪方负责人参与本案诉讼，由于本案系房屋买卖纠纷，经纪方并非本案必要的诉讼参加人，故一审法院未追加经纪方参与本案诉讼并未违反法律规定，何强该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，何强的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1610元，由何强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 瑜
代理审判员 乔 艳
代理审判员 罗太平
二〇一二年十月二十九日
书 记 员 李 娜