浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义廿三里民初字第9号
原告：吴厚登。
委托代理人：朱建文。
委托代理人：徐美青。
被告：金永俊，农民。
原告吴厚登与被告金永俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告吴厚登的委托代理人朱建文、被告金永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴厚登起诉称：2010年12月6日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定将原告所有的位于义乌市江东街道东新屋村43幢5号四间五层半（含地下室）房屋出租归被告方使用，租赁期为十年，从2011年3月1日至2021年2月28日止。每年租金13万元，于当年度租赁开始前付清当年租金，每年提前一个月付清租金，租金为固定价格，期间不得变更。合同签订后，被告仅向原告支付了第一年的租金13万元，其余租金至今未予支付。现诉请判令：1、解除原、被告双方于2010年12月6日签订的《租赁合同》；2、被告将其向原告租赁的位于义乌市江东街道新屋村43幢5号四间五层半（含地下室）房屋腾空并返还原告；3、被告向原告支付其拖欠的房屋租金（租金从2012年3月1日起按每年13万元的租金数额标准计算至实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日租金为357500元）；4、被告赔偿原告拖欠租金所产生的利息损失51480元（利息损失已经按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2014年12月1日止，此后利息损失以拖欠的租金数额为标准按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至实际履行之日止）。
被告金永俊答辩称：原告诉讼请求的前提是我与原告的房屋买卖合同，在写租赁合同的时候，原告根本没有付过购房款。这份租赁合同是2010年12月6日早上写的，当天下午在廿三里法庭对房屋买卖合同的案件开庭，原告的意思是开庭后房子判决给原告，之后在做好房产证的情况下会把房价款付清的，最终房产证没有做出来，购房款也没付，只是扣除了欠他的50万元。租赁合同中载明租期从2011年3月1日开始计算，当时是考虑到原告能在2、3个月内把房产证做好。由于原告没有把房产证做出来，也没有按约定付清房价款，所以这份租赁合同是无效的。本案所涉房屋现在也不归原告所有，被告无需腾空，租金也无需支付。到现在为止，原告实际还欠购房款260万元未付。原告诉状中所写被告付过一年租金13万元不是事实的，房价款没有付清，我不可能支付租金的。我在与原告谈房屋买卖之前，已经把本案所涉房屋出租给案外人吴勇了，租期是10年。原告知道这个事情的，当时签订租赁合同的时候，我也给原告讲过租赁给吴勇的事情，原告意思让我先与吴勇去谈，如果吴勇同意解除租赁合同的，那就解除；如果不同意解除的，那就由我向原告支付租金。
原告吴厚登为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一、房地产绝卖协议复印件（加盖义乌市人民法院档案证明专用章）、（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决书、（2013）金义民再初字第7号民事判决书各一份，证明：1、涉案房产已经由被告及房屋共有人绝卖给原告；2、在两份判决书中均确认原告已经向被告支付购房款。
证据二、租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁合同关系及双方对租赁期限、租金等具体约定及被告拖欠原告租金的事实。
被告质证认为：1、对房地产绝卖协议复印件，写过这一份房地产绝卖协议是事实，但里面内容是不真实的，是原、被告双方商量好到法院得到一份判决书而写的一份协议，房地产绝卖协议签订的时间是2010年10月9日，到2014年11月5日也就是（2012）金义民初字第445号民事判决书的落款日期止，法院还是认定原告还有50万元购房款未支付。对（2013）金义民再初字第7号民事判决书，其中认定原告已向金永俊一方支付购房款380万元，对房屋租赁的事实也做了陈述并且对欠条问题也做了陈述，判决书应该看判决结果，该份判决书只是说（2010）金义廿三里民初字第237号判决书是否有用，最终结果判决维持（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决，这份判决书没有对房屋租赁及欠条问题做出处理。对（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决书，该份判决书是我和原告谈好以虚假的形式得来的判决书，是为了做房产证用的，里面有关付款的陈述是不真实的，到该份判决书下来为止，原告只是抵了他的50万元，原告没有付过任何一分钱。2、对租赁合同，该份合同的前提是原告付清房价款，据吴厚登及其委托代理人周关洪估计到2011年3月1日之前把房产证做出来，所以租期从2011年3月1日起算，吴厚登一直答应购房款会付清的。
被告金永俊为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一、房地产绝卖协议复印件一份，证明该协议形成时间与购房款的支付时间之间有矛盾。
证据二、租赁合同复印件一份，证明该租赁合同书写的时间是2010年12月6日，约定租期从2011年3月1日起算。
证据三、（2012）金义民初字第445号民事判决书一份，证明到2014年11月5日止原告还欠50万元购房款及利息未付清。
证据四、欠条复印件一份，证明写本案所涉的租赁合同时，购房款未付清。
补充说明：房地产绝卖协议的原件、租赁合同的原件及欠条的原件都在（2012）金义民初字第445号案卷中。
原告质证认为：1、对房地产绝卖协议复印件的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，根据被告本人对原告所提交的该份证据的质证意见来看，该绝卖协议中约定的价款总计为430万元，于本协议签字生效时支付420万元，在房地产可以办理过户手续时付10万元，在实际履行该份协议中，双方对付款做了变更，首先要通过诉讼确认该买卖协议有效之后才支付全部的购房款。2、对租赁合同复印件的真实性、关联性、合法性均无异议，对被告所述的证明目的有异议，被告在答辩时也明确表述在原、被告双方签订房地产绝卖协议时涉案的房屋被告已经出租给案外人吴勇，而原告购房该房屋的目的不是为了自己居住，而是作为一种投资，同时因为双方签订绝卖协议及原告通过诉讼确认绝卖协议有效后时间已经到2010年12月13日，考虑到被告没有房屋居住，原告给了被告一定的宽限期限，所以在合同中将该房屋的起租日期确定为2011年3月1日，而且原告也在2011年3月1日之前已经将购房款全部支付给了被告。因涉案房屋项下土地属于农村集体组织所有，无法按照法律所规定的正常程序办理土地使用权证及房产证，基于上述三个理由，双方才签订了该份租赁协议。3、对（2012）金义民初字第445号民事判决书的真实性没有异议，但该判决书在判决以后原告向中院提起了上诉，上诉二审未判决也未生效，因此该判决书不能达到被告的证明目的。4、对欠条复印件的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，当时因为房地产绝卖协议在法院的诉讼阶段，原告未按绝卖协议的约定支付全部购房款，为保障被告的权益，由原告向被告出具了该份欠条。
结合上述质证意见，本院认证如下：
一、关于原告提供的证据。1、对房地产绝卖协议、（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决书、（2013）金义民再初字第7号民事判决书的真实性予以确认。2、对租赁合同的真实性予以确认。
二、关于被告提供的证据。1、对房地产绝卖协议、租赁合同的真实性予以确认。2、对（2012）金义民初字第445号民事判决书的真实性予以确认。经核实，金华市中级人民法院针对该案已于2015年1月25日作出（2015）浙金民终字第38号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院对（2012）金义民初字第445号民事判决书的证明效力予以确认。3、对欠条本身的真实性予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
金永俊、周曼丽系夫妻关系，金名源、吴美芳系夫妻关系。
2006年6月，金永俊经审批取得90㎡建房用地，金名源、吴美芳经审批取得54㎡建房用地。2007年12月21日，金永俊取得（2007）义规证字第4719号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金永俊”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢90平方米，地上四层，地下一层”；金名源取得（2007）义规证字第4720号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金名源”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢54平方米，地上四层，地下一层”。之后，被告方在上述建房用地上建成四间地上四层半、地下一层房屋。
2010年10月9日，金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳（甲方）与吴厚登（乙方）签订《房地产绝卖协议》一份，其中载明：“甲方因资金周转需要，经与乙方协商，决定将座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号（旧村改造安置房）四间五层半（含地下室）房屋绝卖归乙方，具体协议如下：1、绝卖房地产座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号，建筑占地面积144平方米，房屋结构为四间五层半（含地下室）。2、绝卖价款总计430万元（肆佰叁拾万元整），于本协议签订生效时付420万元（肆佰贰拾万元整），在房地产可以办理过户手续时付10万元（拾万元）。3、自本协议签订生效时开始，上述房地产即归乙方所有，并管理使用。4、房地产过户所产生的一切费用由乙方承担。5、甲方保证上述房地产产权清晰，协议签订前因房地产而产生的债权债务由甲方承担。6、甲、乙双方必须严格履行本协议，否则应按绝卖价款的30%支付违约金，且违约方有义务继续履行本协议。7、本协议经甲、乙双方签字即生效，不得反悔。”之后，吴厚登支付购房款共计380万元。2010年12月6日，吴厚登（甲方）与金永俊（乙方）签订了租赁合同一份，载明：“为解决乙方住房问题，经甲乙双方协商一致，决定将甲方所有的座落义乌市江东街道东新屋村43幢5号四间五层半（含地下室）房屋出租归乙方使用，并签订本合同。一、租赁期十年，从2011年3月1日至2021年2月28日止。租金每年为壹拾叁万元整，于当年度租期开始前付清当年租金，每年提前一个月付清租金，租金为固定价格，期间甲方不得变更。二、租赁期间，水电及相关税收等一切费用由乙方承担。三、租赁期间，乙方应妥善管理使用房屋，不得损坏、变更房屋结构和装潢，如房屋结构有损坏，乙方负责。四、关于违约责任。1、合同期内，甲、乙双方不得随意终止合同执行和变更合同内容，乙方不得拆除固定装修设施，但可移动的家电、设备归乙方自行拆除。2、甲乙双方严格遵守上述合同条款，乙方应按时支付房租金，甲方应保证租赁期间乙方安全使用。3、其他未尽事宜经双方协商补充。4、本协议经双方签字后即生效。”该房屋现仍由被告方在实际管理使用。但该房屋至今未取得权属的初始登记。
原告吴厚登为与被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳房屋买卖合同纠纷一案，于2010年11月16日诉至本院，本院于2010年12月13日作出（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决书，认为“原、被告签订的《房地产绝卖协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应确认有效。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原、被告并未进行权属变更登记，也无其他法律规定取得物权的情形，原告要求认定本案讼争房屋归其所有并要求被告立即移交该房屋依据不足，不予支持。由于该房屋至今未取得土地使用权证和房产权证，并不具备办理过户手续的条件，原告现要求被告协助办理过户手续理由不足，不予支持。”并判决：“一、确认原告吴厚登与被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳于2010年10月9日签订的《房地产绝卖协议》合法有效。二、驳回原告吴厚登的其他诉讼请求。案件受理费41200元，减半收取20600元，由原告吴厚登负担15450元，由被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳负担5150元。”后经本院审判委员会讨论，决定对该案提起再审。2014年3月10日，本院作出（2013）金义民再字第7号民事判决书，认为“原审原、被告之间就江东街道东新屋村43幢5号房屋签订的《房地产绝卖协议》，签约双方明确、买卖标的物明确、数量明确，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应确认有效。双方对价款的争议，以及是否实际履行、适当履行均不影响合同的效力。因涉案房屋尚未取得初始权属证书，原审原告吴厚登诉请确认该房屋归其所有及要求原审被告协助办理过户手续与法不符；同时，原审原告吴厚登与原审被告金永俊、周曼丽已就上述房屋签订有房屋租赁合同，在该租赁合同未被确认无效或解除的情况下，原审被告金永俊、周曼丽有权依据合同占有使用该房屋，原审原告吴厚登要求原审被告金永俊、周曼丽移交房屋的请求与法无据，不予支持。综上，原审认定事实部分有误，应予纠正，但裁判结果并无不当。”并判决：“维持本院（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决。”
另查明：金永俊为与吴厚登、季爱香房屋买卖合同纠纷一案，于2012年2月20日诉至本院，要求吴厚登、季爱香支付房屋买卖价款260万元及利息损失。本院追加周曼丽、金名源、吴美芳为共同原告，并于2014年11月5日作出（2012）金义民初字第445号民事判决：“一、被告吴厚登、季爱香于本判决生效之日起十日内支付原告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳购房款人民币50万元及利息（从2011年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至上述购房款本息实际付清之日止）。二、驳回原告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳的其他诉讼请求。案件受理费28848元，由四原告负担20048元，由两被告负担8800元。”吴厚登、季爱香不服该判决而提起上诉。2015年1月25日，金华市中级人民法院作出（2015）浙金民终字第38号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案在审理过程中，原、被告均认为在付清购房款之前本案所涉房屋所有权应归被告方所有。
本院认为：《房地产绝卖协议》的第三条约定“自本协议签订生效时开始，上述房地产即归乙方（即本案原告吴厚登）所有，并管理使用”，但结合第二条及本案审理过程中原、被告对本案所涉房屋所有权转移条件成就的内容的陈述，应认定是本案原告吴厚登至少支付420万元后才能“上述房地产即归乙方所有，并管理使用”。根据生效判决，吴厚登仅支付购房款380万元，应认定本案所涉房屋仍归被告方管理使用。原告吴厚登与被告金永俊签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。《租赁合同》中未约定解除合同的条件，原告也未提供证据证明存在《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，原告即要求解除《租赁合同》依据不足，本院不予支持。由于涉案房屋的管理使用权尚未发生转移，即原告吴厚登将涉案房屋交给被告金永俊租赁使用的条件尚未成就，该租赁合同并未开始履行，而无法交付租赁房屋的原因在于原告吴厚登未按约支付购房款，故原告诉请被告腾退房屋、支付租金、赔偿利息损失，依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告吴厚登的诉讼请求。
案件受理费3717元，由原告吴厚登负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费7434元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 楼宇栋
二〇一五年二月十一日
代书记员 黄俊标