西安市莲湖区人民法院
行 政 判 决 书
（2010）莲行初字第71号
原告张媛媛。
委托代理人张茹群。
被告西安市住房保障和房屋管理局。
法定代表人延锡铭。
委托代理人王志刚、王禾。
第三人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司。
法定代表人李月瑾。
委托代理人李晶晶。
委托代理人李金社。
第三人西安英达房地产开发有限公司。
法定代表人张英涛。
委托代理人贾峻峰。
原告张媛媛诉被告西安市住房保障和房屋管理局、第三人信达公司、英达公司抵押登记纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张媛媛之委托代理人张茹群，被告西安市住房保障和房屋管理局之委托代理人王禾，第三人信达公司之委托代理人李晶晶、李金社，第三人英达公司之委托代理人贾峻峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张媛媛诉称，2002年4月7日原告与英达公司签订了商品房买卖合同，购买英达大厦801房屋一套，合同签订后双方在被告处进行备案登记，原告按合同规定支付了全部价款后入住至今。英达公司在2002年6月27日向中行西安咸宁路支行（以下简称“咸宁路支行”）贷款3573万元，英达公司用英达大厦的部分房产约1800平方米对其中的1626万元进行抵押担保，其中包括已经卖给原告的房屋，英达公司和咸宁路支行于2002年6月18日签订了抵押合同，2002年6月19日向被告申请进行抵押登记，被告在未核实上述房屋权利人的情况下，对包括原告在内的房屋进行了抵押登记，严重损害了原告的财产权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十一条的规定，被告的具体行政行为侵害了原告的合法权益，应予撤销。而且，原告和英达公司之间签订房屋买卖合同、支付价款、实际占有房屋的法律事实已经被陕西省高级人民法院（2007）陕执裁字第176号民事裁定书所确认，被告明知房屋的物权已经处分，但仍未撤消对房屋的抵押登记，明显损害原告合法权益。房管局的行为确系关系重大，该错误抵押登记行为使得原告无法正常办理房产证书，进而影响原告家庭经济生活，造成人力、物力、财力重大损失，现提起诉讼，请求法院依法判令被告撤销在原告所有的位于西安市西关正街南侧英达大厦的1-801号房屋上设定的抵押权登记。
被告西安市住房保障和房屋管理局辩称，本案属原告与开发商英达公司之间商品房买卖民事纠纷，原告应通过民事诉讼向英达公司主张权利。原告与英达公司签订商品房买卖合同，即便备案，仍不属产权登记，原告应依《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记，而取得产权，即发生该房屋物权登记效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及该条第一项的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人若告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”被告依据《城市房地产抵押管理办法》第三十三条规定，对申请人的申请进行审核，审核资料为该《办法》第三十二条所列抵押当事人身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、国有土地使用证、可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料等，资料齐全，权属清楚，予以办理房屋抵押登记证无不当之处。综上，被告发证行为合法，请求驳回原告的诉请。
第三人信达公司同意被告的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人英达公司请求法院依法判决。
经审理查明，2002年4月7日，原告张媛媛与第三人英达公司签订了商品房买卖合同，购买英达公司位于本市西关正街南侧英达大厦第1幢8层801号房屋一套，建筑面积80.1平方米，价款274262元，4月12日，原告按合同约定支付了全部购房款，同日，该合同在被告处进行了备案登记，4月13日，原告入住该房，一直占有使用，至今未办理房产证。
2002年6月27日，第三人英达公司与咸宁路支行签订了一份借款合同，第三人英达公司向咸宁路支行借款3574万元。此前，2002年6月18日，第三人英达公司与咸宁路支行签订了一份抵押合同，约定英达公司以其位于西安市西关正街南侧英达大厦的部分房产为上述借款中的1626万元提供抵押担保，6月19日，双方在西安市房地产交易管理中心办理了抵押登记手续，《西安市房地产抵押登记他项权利备案证明》编号为市房交抵备字第20026074号。该抵押登记包含原告所购上述1-801号房产。2004年6月25日咸宁路支行与中国信达资产管理公司西安办事处签订了债权转让协议，咸宁路支行将其对英达公司的上述债权以及与之相关的从权利保证债权、抵押权全部转让给中国信达资产管理公司西安办事处。2007年4月24日，经陕西省高级人民法院判决，英达公司向中国信达资产管理公司西安办事处清偿借款本金3574万元及利息，如未能履行清偿义务，中国信达资产管理公司西安办事处有权以英达公司的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在上述借款本息中1626万元及利息的范围内优先受偿等。2006年11月29日、2007年7月20日陕西高级人民法院两次查封了英达公司名下英达大厦共计81套房产。后原告张媛媛以案外人身份对所查封的房产中1-801号房产提出异议，2008年6月16日，陕西省高级人民法院作出（2007）陕执裁字第176号民事裁定书，认为张媛媛自2002年4月7日与英达公司签订了商品房买卖合同，购买1-801号房屋，合同已在西安市房地局备案，张媛媛已经按合同的约定支付完毕价款，没有办理过户手续，案外人张媛媛对此没有过错，遂裁定案外人张媛媛所提异议成立。
又查，中国信达资产管理公司西安办事处于2010年8月10日，经上级主管部门批准更名为中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司。
证实上述事实的证据有，商品房买卖合同、收款收据、抵押申请登记资料、他项权利备案证明、债权转让协议、民事判决书、民事裁定书、庭审笔录等。上述证据，经法庭质证、认证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，权属有争议的房地产不得设定抵押。原告张媛媛与第三人英达公司在2002年4月7日即英达公司和咸宁路支行签订抵押合同前，签订了商品房买卖合同，购买英达公司英达大厦1-801号房屋，同时已经全部付清购房款，合同在被告处进行了备案登记，且原告实际使用、占有该房至今。没有办理过户手续，过错并不在原告。陕西省高级人民法院生效的民事裁定书亦认定了原告上述购房等事实，并认为原告提出的执行异议成立。综上，第三人英达公司在与原告签订商品房买卖合同之后，又与咸宁路支行签订抵押合同，将包括原告所购房屋在内的房产抵押给咸宁路支行，并向被告申请办理抵押登记，致使被告错误的在原告所购房屋上设定抵押登记，该抵押登记行为显然违反了上述《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，其设定在原告所购房屋上的抵押登记行为应予撤销。故被告及第三人信达公司辩称抵押登记行为合法有效之理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第（1）目之规定，判决如下：
撤销被告西安市住房保障和房屋管理局2002年6月19日作出的市房交抵备字第200206074号《西安市房地产抵押登记他项权利备案证明》中在原告张媛媛所购西安市西关正街南侧英达大厦1-801号房屋上设定的抵押登记之具体行政行为。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 张 君
审判员 王艳玲
审判员 宋宏凯
二〇一一年二月二十八日
书记员 王 诚