江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02585号
原告郑志军，退休职员。
原告叶玉玲，退休职员。
原告赏海波，职员。
原告郑星，公司员工。
委托代理人赏海波（系郑星丈夫），1984年10月25日生，居民身份证号码3208301984********，职员，住盱眙县盱城镇金国园阳光城市**号楼*单元****室。
被告淮安五环房地产开发有限公司，住所地盱眙县工业园区甘泉西路3号。
法定代表人俞建东，该公司董事长。
委托代理人杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。
原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星与被告淮安五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑志军、叶玉玲、赏海波及郑星的委托代理人赏海波，被告五环公司的委托代理人杨秀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星诉称，2013年4月27日原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告五环公司开发的五环中央公馆27幢2单元1250室商品房，总价款576408元。签约当日原告一次性付清房款，被告也在约定期限内交付房屋，但被告五环公司一直未向原告出示该商品房验收合格和商品房住宅交付使用的批准文件，且住宅的配套设施、道路等与购买时的承诺大相径庭。另按约定出卖人应当在房屋交付后90个工作日，将资料交由产权登记机关备案，但到目前为止被告五环公司未为原告办理产权登记手续。综上，被告五环公司违背诚实信用原则，瑕疵交房及逾期办证，请求判令被告五环公司按房价款的1‰给付瑕疵交房违约金21038元，并判令被告五环公司立即为原告办理房地产权属证书，另赔偿违约金5764元；本案诉讼费用由被告五环公司负担。
被告五环公司辩称，原、被告双方买卖合同关系是事实，被告所开发的该房屋于2014年11月21日取得了五部门综合验收报告，事后并及时将相关材料报盱眙县住建局进行综合验收，该房屋之所以未取得批准文件，系盱眙县住建局等相关部门一系列行政行为所致，被告没有过错。即使该案存在违约也是政府行政行为造成的。本案原告明知房屋尚不具备交付条件，而在交付合同约定交付时间期满后，积极主动地领取了房屋的钥匙，并占有使用，其瑕疵交房的过错责任在原告，被告不承担任何责任，且原告一直居住使用，并没造成其他的实际损失，我公司不承担赔偿责任。原告要求被告承担逾期办证违约金，因目前该房屋未取得房屋交付使用批准文件，被告尚不构成违约，对该逾期办证违约金，法院应不予支持。
经审理查明，原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星于2013年4月27日与被告五环公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告五环公司开发的五环中央公馆27幢2单元1250室商品房，该商品房建筑面积127.30平方米，套内建筑面积99.36平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5861.021元，总金额576408元；面积确认及面积差异处理以套内建筑面积为依据；买受人在本合同签订之日向出卖人一次性支付购房款576408元；出卖人应当在2014年11月28日前将具备合同约定条件并取得批准文件的商品房交付买受人使用。合同签订当日原告方一次性支付房款576408元，被告五环公司开具相等金额的销售不动产统一发票一份。2015年2月8日被告五环公司在未取得该商品房验收合格手续和商品房住宅交付使用的批准文件的情况下将该房屋交付给原告使用。
本案在庭审期间，原告方未陈述并举证证明受领房屋时要求被告方出示批准文件，被告方亦未陈述并举证证明交付房屋时已明确告知案涉商品房当时尚未取得批准文件。四原告在本案中的诉讼请求为自2014年11月28日至2015年11月28日按已交付房款日1‰的违约金21038元及逾期办证违约金5764元。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、淮安市住宅维修资金专用收据等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告五环公司陈述并提供的五部门验收报告仅系单位工程竣工验收报告，注明竣工日期为2014年11月24日，该报告未注明验收日期，即便该单位工程验收合格，也不是当事人约定的综合验收的批准文件即开发项目交付使用备案的证明，因而被告五环公司于2015年2月8日交付房屋构成不适当履行，应承担相应的违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告五环公司抗辩认为即使存在违约也是政府行政行为所致，未提供证据证明，并且若存在该情形也不构成被告五环公司的免责事由。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。四原告受领房屋未按约定办理验收交接手续，疏于审查，未尽必要的注意义务，也有不当，应自负一定的责任。四原告主张的逾期交房违约金应核定为自2014年11月29日至2015年2月8日共72天，违约金为4150元（576408元×72天×1‰），自2015年2月9日至2015年11月28日共292天，按已付房款日1‰计算违约金应为16831元，鉴于四原告在案涉合同履行期间存在一定的不当行为，又未请求调整违约金幅度，因而16831元违约金可酌情核定为10000元。原、被告之间合同约定的商品房交付应指符合合同约定的交付条件，不应以实际交付房屋的时间作为逾期办证违约金的起算时间，因被告五环公司开发的案涉房屋目前尚未取得交付使用备案证明，并且办理权属证书系行政机关审批和许可范畴，不宜在本案中处理解决，故四原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第百二十一条之规定，判决如下：
一、被告淮安五环房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星逾期交房违约金14150元。
二、驳回原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费470元，减半收取235元，由原告郑志军、叶玉玲、赏海波、郑星负担115元，被告淮安五环房地产开发有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一五年十一月三十日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。