浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1433号
上诉人（原审被告）：叶洋。
委托代理人：高宗祥。
被上诉人（原审原告）：陈礼彬。
被上诉人（原审原告）：林友丰。
被上诉人（原审原告）：陈建松。
被上诉人（原审原告）：李荣式。
被上诉人（原审原告）：周雪梅。
被上诉人（原审原告）：李荣达。
被上诉人（原审原告）：吴星钿。
被上诉人（原审原告）：刘晓静。
被上诉人（原审原告）：李荣汉。
被上诉人（原审原告）：林友义。
被上诉人（原审原告）：李荣楷。
被上诉人（原审原告）：陶金宝。
被上诉人（原审原告）：陈霞。
被上诉人（原审原告）：叶献珍。
被上诉人（原审原告）：陈士龙。
被上诉人（原审原告）：肖兰香。
被上诉人（原审原告）：郑晓平。
被上诉人（原审原告）：李金国。
被上诉人（原审原告）：潘荣焕。
被上诉人（原审原告）：张镇钦。
被上诉人（原审原告）：林远。
诉讼代表人：陈礼彬。
诉讼代表人：林友丰。
诉讼代表人：潘荣焕。
上述上诉人共同委托代理人：林德洧。
上述上诉人共同委托代理人：张秀英。
原审第三人：瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司。
法定代表人：阮庆焕。
原审第三人：曹春红。
原审第三人：陈美娇。
上诉人叶洋因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判认定，瑞安市安阳街道阳和小区b3幢1-10店面房屋系原告陈礼彬等21名原告所有（尚未办理房屋产权登记）。2013年1月4日，众原告推举林友丰、潘荣焕为b3幢全体业主代表，林国梁（原告林远之父）为监督员，在业主授权范围内代为行使签订诉争房屋租赁合同。同年1月18日，林友丰、陈礼彬、潘荣焕、林国梁与被告叶洋经协商签订了一份房屋租赁合同。合同约定：被告向众原告租赁上述诉争房屋，租赁期限从2013年1月20日起至2018年1月19日；第一年租金525000元，从第二年开始每年租金在上年租金的基数上递增10﹪；第一年租金在2013年1月30日付清，以后每年租金顺次提前一个月一次性付清；未经原告方同意擅自转租或者互换，利用该房屋从事违法活动的，原告有权单方解除合同；租赁期间不得从事餐饮经营等。合同签订后，原告按时将房屋交付给被告使用，被告也已经付清第一年租金，并向原告交付了设施维修费、水电费、物业费等押金105000元。被告叶洋承租了上述诉争房屋后，将二楼转租给第三人瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司作为营业用房（已歇业），一楼店面转租给第三人曹春红开设点心店（已歇业）、一楼六间店面房（罗阳大道1399号至1404号）转租给陈美娇开设欧派橱柜，租赁期限从2013年8月12日至2017年12月21日，年租金228000元，每年递增10%，（第一年租金228000元已给付，第一年租期至2014年8月15日）。原告方委托的林德洧律师向被告叶洋发出律师函，函告被告：鉴于被告的行为已经够成根本违约，阳和小区b3幢1-10号店面业主从即日起解除与被告的房屋租赁合同，限被告及转租户立即搬迁，将租赁物交还业主并结清至搬迁日的租金，被告叶洋于2014年5月9日收到该律师函，被告叶洋没有提出异议。2014年8月6日被告叶洋将诉争租赁房屋的钥匙交到法院，法院于8月7日通知原告领取钥匙，原告表示待法院判决后再领受。
原判认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。双方当事人应当依照约定履行相应的义务。《合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告叶洋未能按约履行给付租金的义务，并且未经原告同意将租赁物转租于他人，经原告催告后在合理期限内仍未履行主要债务，已构成根本违约，原告有权提出解除合同，被告也同意解除合同，故原告提出与被告叶洋解除租赁合同的请求，予以支持。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照合同法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告叶洋于2014年5月9日收到解除合同通知后没有提出异议，该院确认原、被告于2013年1月18日签订房屋租赁合同自2014年5月9日解除。合同解除后，被告应及时将诉争房屋交还原告并按照约定给付原告房屋租金，被告延期支付租金给原告造成相应的损失应予以赔偿。房屋租赁合同自2014年5月9日解除后，被告没有及时将租赁物交付给原告，由此造成原告的损失，被告应给予相应赔偿，原告的损失分两个时段计算，2014年8月6日被告叶洋将转租给第三人瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司、曹春红的房屋的钥匙交到法院，法院于8月7日通知原告领取钥匙，原告表示待法院判决后再领受，该院认为2014年8月7日可视为部分租赁房屋交付之日。从2014年5月10日至2014年8月7日止，按双方协议约定的租金计算，确定为139562.5元。从2014年8月8日起，被告部分未交付的转租给陈美娇的六间店面房，其损失按年租金228000元标准计算至实际交付之日止。被告请求原告赔偿其名誉损失费及精神损失费680000元、房屋装修款580000元没有事实与法律依据，不予支持。至于被告在原告处的押金105000元，可与其应给付的房屋租金相抵扣。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第一款第二项之规定，判决：一、确认陈礼彬等二十一名原告与被告叶洋于2013年1月18日签订的关于瑞安市安阳街道阳和小区b3幢1-10号店面房屋租赁合同自2014年5月9日解除。二、被告叶洋、第三人陈美娇在判决生效后三十日内搬离陈礼彬等二十一名原告所有的坐落于瑞安市安阳街道阳和小区b3幢罗阳大道1399号至1404号一楼店面房屋。三、被告叶洋于判决生效后十日内支付陈礼彬等二十一名原告房屋租金174854元及利息损失（租金从2014年1月20日起至2014年5月9日止按年租金525000元＋525000元×10%=577500元标准计算；利息从2014年1月20日起按同期银行贷款利率计算至判决确定履行之日止）。四、被告叶洋于判决生效后十日内赔偿陈礼彬等二十一名原告经济损失139562.5元及从2014年8月8日起至第三人陈美娇租赁的六间店面房实际交付之日止按年租金228000元标准计算的经济损失。五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未在指定的期间内履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5247元，减半收取2624元，由被告叶洋负担2500元，原告负担124元。
宣判后，叶洋不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定部分租赁房屋的实际交付时间及确定租金、经济损失的金额，错误。租赁房屋除第三人陈美娇承租部分外，其余的早在一审认定的合同解除日的数月前就已腾空并交还给被上诉人。2014年1月21日，被上诉人对租赁房屋予以断电，致使租赁房屋不能正常使用，故瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司于当日搬离租赁物。次日，被上诉人锁掉二楼大门和一楼2间店面，故曹春红于2014年2月份搬离租赁物。上诉人此后所持有的上述租赁物的钥匙无任何实际用途，原审法院以交付无用的钥匙认定上述租赁物交付时间，不符合事实。因此，原审法院判决上诉人支付上述租赁物租金至钥匙交付之日，是错误的，应计算至实际交还之日。原判按照年租金577500元的标准计算经济损失，明显过高，且无法律依据。上诉人在2014年1月20日前早就多次与被上诉人进行协商延迟付款时间，当时部分业主是同意的。但2014年1月21日，被上诉人将租赁房屋的供电切断，之后又锁掉大门和部分门面，故被上诉人对租金未能支付的结果也存在一定过错，上诉人不应承担租金的利息损失，原判计算利息损失的起算点不当，标准过高。第二，上诉人享有转租权。上诉人共承租了包括涉案租赁物在内的20间房屋，很明显不可能全部是自己使用，签订合同前，双方均清楚也同意转租，仅约定不能转租作餐饮用途。第三、装修损失。上诉人承租涉案房屋时，均为毛坯房，承租后进行了装修。现合同解除，被上诉人依法应对上诉人的装修损失进行补偿。第四，瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司和曹春红早就搬离了租赁物，故起诉时均不具有次承租人的身份，其作为第三人参加诉讼是错误的。原审判决第三、四项均是按照一年360天计算，违反了一年按照365天计算的法律规定。请求二审法院撤销原判第三项、第四项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担租金、利息损失、经济损失的诉讼请求或将本案发回重审；案件上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人陈礼彬等21人辩称：原判认定上诉人叶洋于2014年8月6日将钥匙交付给法院作为租赁物交还被上诉人的时间依据，是错误的，偏袒了上诉人。事实上，租赁物至今尚未交还。原判其他认定及法律程序都是正确的，上诉人的上诉请求与理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司、曹春红、陈美娇未作答辩。
二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，依法具有拘束力。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。按期支付租金是上诉人的主要合同义务，根据约定，上诉人应于2013年12月30日前支付第二年的租金，但其到期未履行该义务。且至被上诉人于2013年5月向上诉人发函要求解除合同时，上诉人仍未履行该义务，双方亦未协商一致迟延支付租金。显然，上诉人迟延履行债务（支付租金）的行为导致被上诉人出租房屋收取租金的合同目的不能实现，被上诉人依法有权解除合同。而被上诉人也已于2013年5月份向上诉人发函要求解除合同，上诉人于同月9日收到该解除通知后没有异议，故对被上诉人该解除合同行为的效力应予以确认，即涉案租赁合同于2014年5月9日依法解除。
涉案租赁合同解除系上诉人违约行为所致，上诉人对合同解除之前其所拖欠的租金应予以支付并承担由此给被上诉人造成的损失，除非出租人有实施妨碍承租人对租赁房屋正常使用的行为，而租赁物是否实际使用并不影响上诉人支付租金的义务。上诉人主张被上诉人在合同解除前对涉案房屋进行断电、断水，导致租赁物无法使用，故其早就搬离租赁房屋，但提供的证据尚不足以证明该事实，且其在一审第一次庭审过程中陈述当时“没有还给业主代表钥匙、房屋”，故应承担举证不能的不利后果，对其该主张本院不予采信。因此，原判确定上诉人支付租金至2014年5月9日，并按照同期银行贷款利率确定损失，并无不当。亦无不当。合同解除后，上诉人应及时将租赁房屋交还给被上诉人，否则应承担逾期腾房占有使用费。因交还租赁房屋是上诉人的义务，故其应对是否已经履行该义务承担举证责任。但上诉人在收到解除合同通知后，于2014年8月6日才将转租给原审第三人瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司、曹春红的房屋钥匙交到原审法院，而未提供证据证明其在此之前已将涉案房屋腾空交还被上诉人，故上诉人对其主张房屋早已交还被上诉人的事实承担举证不能的不利后果。同时鉴于原审法院于次日通知被上诉人领取钥匙的事实，原判认定该部分租赁房屋的交还时间为2014年8月7日，亦无不当，上诉人应支付该部分租赁物占用费。原判根据双方约定的租金标准计算占用费，亦无不当。关于装修损失，上诉人未对此提起反诉，故不属于本案审理范围。关于第三人诉讼主体资格的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二项规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。据此，上诉人与被上诉人因租赁合同产生纠纷，瑞安市尚鸣铜业贸易有限公司、曹春红、陈美娇作为涉案租赁物的次承租人作为第三人参加诉讼，于法有据。至于上诉人是否享有转租权，并不影响被上诉人依法有权行使合同解除权，亦不影响其在租赁期间租金及租赁关系解除后的占用费的支付义务。双方对原判确定的押金折抵租金的事实无异议，本院予以一并确认。
需要指出的是，原判对租金和占用费具体金额计算有误。租金实为，577500元／年÷365天／年×110天=174041元；占用费实为，577500元／年÷365天／年×90天=142397元。但鉴于两项费用共计316438元，高于原判确定的金额314416.50元，被上诉人对此没有异议，视为其认可原审结果，故对原判确定的金额，本院不作变动。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5247元，由上诉人叶洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年十一月十三日
代书记员 蔡瑞洁