广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5849号
上诉人（原审被告）黄松龙，住所地浙江省乐清市。
上诉人（原审被告）深圳市通达盛电气成套设备有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人高冬燕。
两上诉人共同委托代理人陈俊文，广东荣恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡方栋，住所地广东省深圳市龙岗区。
上诉人黄松龙、上诉人深圳市通达盛电气成套设备有限公司（以下简称通达盛公司）因与被上诉人胡方栋房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1720号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年9月23日，胡方栋作为出租方（甲方），黄松龙作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区龙岗街道同富路xx号部分厂房出租给乙方，厂房类型为钢结构，坐落工厂内，原木工房，五个柱子、原工厂食堂和住宿楼二层五间；租期从2014年9月20日起至2018年10月20日止，签订合同后乙方应向甲方支付厂房租赁保证金66000元，每月租金33000元在当月5日前支付给甲方，使用该厂房发生的水、电、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时一个星期内付款。合同还约定在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙方双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将返回甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任。2014年11月14日胡方栋与黄松龙又签订《厂房租赁合同》，约定黄松龙向胡方栋租赁华升纸品厂内原铁皮房，租赁期限从2014年11月20日起至2018年10月20日止，签订合同之日黄松龙向胡方栋支付厂租保证金20000元，每月5日前支付当月租金9500元。合同还约定了使用该厂房发生的水、电、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时一个星期内付款；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。上述两份合同签订后，胡方栋依约将厂房及铁皮房交付给黄松龙，黄松龙向胡方栋缴纳租赁保证金86000元，并将所租赁厂房及铁皮房作为通达盛公司生产设备基地。在合同履行过程中因黄松龙拖欠租金水电费，黄松龙于2015年1月11日及2015年5月18日分别向胡方栋出具《保证书》，保证准时付清拖欠租金及水电费等内容。2015年9月8日，黄松龙向胡方栋出具《保证书》，确认拖欠8月房租和费用37470元，9月份房屋及费用50965元，合计88435元，以上费用保证在9月18日前付清。黄松龙未按期支付上述费用，胡方栋向黄松龙发出律师函，称黄松龙截止2015年9月30日止拖欠7月水电费、8月租金余款37470元，8月水电费和9月租金50965元，9月水电费1366元，合计89801元，要求黄松龙立即缴纳，并按时支付2015年10月厂房、铁皮房租金。2015年10月8日，胡方栋向黄松龙再发出律师函，称鉴于黄松龙拖欠水电费、租金，通知其解除两份《厂房租赁合同》，搬离所承租物业，缴清拖欠租金及水电费。黄松龙收到胡方栋发出《律师函》，仍未付清上述租金和水电费，胡方栋诉至原审法院，提出诉讼请求。
另查，胡方栋未取得涉案厂房及铁皮房房地产证，且一审辩论终结前也未取得建设工程规划许可证。庭审中，原审法院行使释明权，认定双方签订《厂房租赁合同》为无效合同，胡方栋将第一项诉讼请求变更为确认合同无效，未提出异议。
又查，黄松龙是通达盛公司股东。通达盛公司因拖欠工人工资以及拖欠货款于2015年9月已停业至今，厂房内部分设备、原材料已被原审法院查封。黄松龙于2015年9月8日出具保证书后，通达盛公司将编号3xxx1/2xxx7银行承兑汇票金额30000元背书给胡方栋作为支付租金，但汇票承兑到期日为2015年12月24日，胡方栋尚未承兑。庭审中，双方同意将该承兑汇票退还给通达盛公司处理，黄松龙确认拖欠胡方栋7-9月份期间租金及水电费共计89801元。
胡方栋在原审中诉请：1、胡方栋与黄松龙分别于2014年9月23日、2014年11月24日签订的《厂房租赁合同》已于2015年10月9日解除；2、黄松龙、通达盛公司将涉案物业恢复原状，并立即搬离所承租的物业；3、黄松龙、通达盛公司连带向胡方栋支付2015年8月租金（即房屋使用费）及2015年7月水电费余款37470元、2015年9月租金（即房屋使用费）及2015年8月水电费50965元、2015年9月水电费1366元及上述款项的利息1257元；4、黄松龙、通达盛公司连带向胡方栋支付2015年10月1日及以后的房屋使用费,暂计2015年10月房屋使用费42500元（暂时计一个月，自2015年10月1日起计至实际搬离为止）及利息（利息按银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至实际还款之日止）；5、诉讼费由黄松龙、通达盛公司承担。胡方栋在原审庭审中将第一项诉讼请求变更为，请求确认《厂房租赁合同》无效。
原审法院认为，在一审辩论终结前胡方栋未能提供涉案厂房及铁皮房合法的报建手续或建设工程规划许可证，也未取得涉案厂房的房产证书，其标的物具有违法性，不能产生设立物权的法律效果，因此，胡方栋与黄松龙签订的两份《厂房租赁合同》应认定为无效合同，不受法律保护。根据合同无效处理原则，胡方栋请求确认双方签订两份《厂房租赁合同》为无效合同，黄松龙腾空涉案厂房并将涉案厂房返还给胡方栋，符合法律规定，原审法院予以支持，胡方栋收取的租赁保证金86000元应予返还给黄松龙。胡方栋请求黄松龙、通达盛公司恢复厂房原状，但胡方栋未能提供涉案厂房出租前现状，故该诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。因承租人实际占有租赁物而从中获得使用价值的，依法应折价补偿给出租人，即由承租人向出租人支付房屋占有使用费，双方对房屋占有使用费没有约定的，可参照合同租金标准计算房屋使用费。黄松龙确认拖欠2015年7月至2015年9月期间水电费及租金（房屋占有使用费）共计89801元，此款黄松龙应予偿还，并承担相应利息。利息属于法定孳息，应以每月实际拖欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从每月6日起计至本判决确定的还款之日止。2015年10月起至本判决确定返还厂房之日止期间，因黄松龙尚未将厂房返还胡方栋，故黄松龙每月仍按42500元标准向胡方栋支付厂房占用期间使用费，胡方栋请求超出部分及利息，原审法院不予支持。通达盛公司辩称，自己不是租赁合同的签订方，不应承担法律责任，但黄松龙作为通达盛公司股东，黄松龙与胡方栋签订涉案厂房租赁合同的目的是为通达盛公司提供生产设备基地之用，即通达盛公司作为租赁厂房的实际使用者，且租赁期间有支付租金行为，故通达盛公司应对黄松龙返还厂房义务以及使用厂房期间产生债务承担共同清偿责任。黄松龙称因胡方栋停水停电行为导致工厂停业，但从胡方栋提交的黄松龙出具的保证书可以看出，租赁期间黄松龙、通达盛公司确实存在拖欠水电费现象，即使胡方栋有停水停电行为，也是胡方栋采取的组织损失进一步扩大的必要措施，故黄松龙的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。通达盛公司将金额30000元承兑汇票背书给胡方栋作为缴纳租金，因胡方栋尚未承兑该汇票，且双方同意由胡方栋将承兑汇票退还给通达盛公司处理，故该承兑汇票不再抵扣上述拖欠租金及水电费，双方就银行承兑汇票返还问题自行协商或另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原胡方栋与黄松龙于2014年9月23日、2014年11月14日签订的两份《厂房租赁合同》无效；二、黄松龙、通达盛公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于深圳市龙岗区龙岗街道同富路xx号厂房铁皮房内物品腾空，并将承租厂房返还给胡方栋；三、黄松龙、通达盛公司于本判决生效之日起十日内向胡方栋支付拖欠的2015年7月至9月期间租金、水电费共计89801元及其利息（利息：7月水电费、8租金以37470元基数，从2015年8月6日起算；8月水电费、9月租金以50965元基数，从2015年9月6日起算；9月水电费以1366元基数，从2015年10月6日起算；按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至本判决确定还款之日止）；四、黄松龙、通达盛公司于本判决生效之日起十日内向胡方栋支付2015年10月起至本判决确定的返还厂房之日止期间每月按42500元标准的厂房占有使用费；五、胡方栋于本判决生效之日起十日内向黄松龙返还租赁保证金86000元；六、驳回胡方栋其他诉讼请求。案件受理费人民币1468元（此款胡方栋预交），由黄松龙、通达盛公司负担。
上诉人黄松龙、通达盛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第三项、第四项、第五项，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由胡方栋承担。二审庭审中，黄松龙、通达盛公司当庭将第一项上诉请求变更为“撤销原审判决第三项、第四项，依法改判或发回重审”。
上诉事实与理由：一、胡方栋从八月份开始实际控制涉案房屋、强制停水停电，致使黄松龙、通达盛公司完全无法生产作业、居住生活，黄松龙、通达盛公司不应向胡方栋支付相关房屋租金（房屋使用费）、水电费。黄松龙于2015年9月8日签订《保证书》系因其欲与胡方栋解除租赁关系，请求胡方栋同意搬迁，返还财物。该事实有以下证据材料佐证：1、《劳动争议仲裁申请书》。第三人樊xx、郑xx、零xx于2015年11月6日向深圳市龙岗区人事争议仲裁委提交劳动争议仲裁申请书中注明离职原因：因拖欠房租水电，公司经常给房东停水停电。2、肇庆市xx实业有限公司2015年11月23日出具的《证明》：肇庆市xx实业有限公司于2015年5月22日起诉深圳市通达盛电气成套设备有限公司货款纠纷……将通达盛公司存放在深圳市龙岗区同富路xx号紫铜排材料抵扣货款，但由于通达盛公司租赁的生产办公场所房东胡方栋及保安阻止，双方无法履行调解协议，为此申请强制执行[案号：(2015)深龙法地执字第1324号]。3、《深圳市通达盛电气成套设备有限公司8/9/10月份工资》，其中12名公司员工均表明因胡方栋2015年8月5日无故停电，造成企业经营困难，全体员工同意暂缓领取工资。上述证据材料均可以证明自2015年8月份后，胡方栋实际控制租赁房屋且断水断电、扣押黄松龙、通达盛公司财物不让搬离，且胡方栋自九月份开始便禁止黄松龙、通达盛公司及公司员工进入租赁场所。黄松龙、通达盛公司并未实际占有使用该租赁房屋，胡方栋要求黄松龙、通达盛公司承担房屋租赁费（占有使用费）、水电费与事实不符、于法无据。二、胡方栋出租房屋系违法建筑无法提供相关消防验收许可证、产权证明等，致使黄松龙、通达盛公司不能办理变更工商登记等营业证件，严重阻碍合法经营，胡方栋无权要求黄松龙依照租赁合同支付相关租金（占有使用费）。三、通达盛公司与胡方栋不存在租赁关系，不需对胡方栋承担任何民事责任。2014年9月23日、2014年11月24日签订的《厂房租赁合同》主体系黄松龙、胡方栋，通达盛公司并非合同当事人，也从未向胡方栋支付任何费用，原审判决认定通达盛公司有支付租金行为属认定错误。
被上诉人胡方栋当庭答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院二审中，（一）黄松龙主张其自2014年12月-2015年9月10日共向胡方栋支付了604154元，全部租金和费用均已付清。黄松龙主张其应付费用为：1、从2014年10月20日承租之日至2015年8月31日水电费、垃圾费、污水处理费应付65734元，2015年9月无法进入工厂，无法核实水电费是多少；2、从2014年10月20日至2015年8月31日应付租金429660元，其已支付452420元。黄松龙为证明其主张提交了以下证据：1、1-20号收款收据，共计489234元；2、2015年9月24日银行承兑汇票30000元；3、2015年7月25日支票51920元；4、2014年9月24日网上银行电子回单33000元。对于上述支付凭证，胡方栋对于除2015年6月6日金额分别为33000元、9500元、6391元的三张收款收据涉及的款项不认可外，对于其他单据涉及的款项均确认收到，但认为已收到的款项中还包含了黄松龙、通达盛公司支付的押金部分，黄松龙、通达盛公司自承租之日起至2015年8月31日期间的应付租金共计为429660元、应付水电费、排污费等共计69984元，黄松龙欠付金额应以最后一份《保证书》的金额为准。
（二）经查，黄松龙提交的2015年6月6日三份编号分别为1xxx0、1xxx1、1xxx2的收款收据金额分别为6391元、33000元、9500元，三张收款收据中均备注“此收据以电汇到账方可生效”。黄松龙主张其是以现金方式支付该三笔款项，胡方栋不予认可。
（三）原审中，双方同意将30000元的承兑汇票退还给通达盛公司。二审中，双方均确认该承兑汇票已由胡方栋在原审庭审后承兑，对应的证据为黄松龙、通达盛公司提交的2015年9月24日银行承兑汇票30000元。
（四）原审中胡方栋向黄松龙催缴7月以后租金、费用、9月水电费的《律师函》于2015年10月1日签收。
（五）黄松龙、通达盛公司提交的2015年7月25日支票51920元、2015年9月24日银行承兑汇票30000元的收款人均为通达盛公司。
（六）黄松龙、通达盛公司确认2015年10月其机器设备被法院查封。黄松龙、通达盛公司、胡方栋双方均同意黄松龙、通达盛公司搬离。胡方栋后表示因执行案件未解封，黄松龙、通达盛公司无法搬离，黄松龙、通达盛公司则认为是因胡方栋不让搬离，导致未搬离。
本院认为，因涉案租赁物本身的违法性，原审认定黄松龙与胡方栋签订的涉案两份《厂房租赁合同》无效正确，本院予以确认。租赁合同虽然无效，但黄松龙、通达盛公司实际占有使用了涉案厂房，应向胡方栋支付相应的占有使用费，黄松龙原审中已确认拖欠胡方栋2015年7-9月期间租金及水电费共计89801元，原审结束后，黄松龙又向胡方栋以承兑汇票方式支付了30000元，该款项应从上述金额中扣除（优先从2015年7月水电费、8月租金37470元中扣除），则黄松龙、通达盛公司应向胡方栋支付的上述期间的租金及水电费为59801元及相应利息。就利息的起算时间，因双方签订的租赁合同无效，合同中约定的款项支付时间亦无效，因此，欠付款项应从胡方栋主张权利之日或黄松龙承诺之日起算，上述款项中除9月电费1366元外的金额58435元，黄松龙在《保证书》中承诺于2015年9月18日付清，因此该款项的利息应自2015年9月19日起算，原审判决对此认定有误，本院予以纠正；胡方栋向黄松龙主张支付9月电费1366元等款项的《律师函》于2015年10月1日送达给黄松龙，该1366元利息应自2015年10月2日起算，但原审判令的起算点为2015年10月6日，胡方栋对此未提起上诉，应视为其对原审判决的认可，本院予以确认。
黄松龙、通达盛公司上诉主张已向胡方栋付清全部租金和费用，无需再支付费用。对此，本院认为，首先，黄松龙主张已向胡方栋支付的总金额为604154元，胡方栋对于其中2015年6月6日涉及的三笔款项不予认可，从三份收据的备注内容来看，收款收据中的该三笔款需以电汇到账方可生效，而黄松龙并不能提供转账的凭证，其主张以现金方式支付，但并没有证据佐证，黄松龙该主张，本院不予采信。因此，黄松龙实际向胡方栋支付的总金额应为555263元（604154元-33000元-9500元-6391元）。其次，若按黄松龙在二审中确认的应付承租之日至2015年8月租金429660元、水电费65734元，则该期间应付租金、水电费共计495394元。黄松龙主张胡方栋2015年9月时已将涉案厂房停水停电，其无法生产经营，不应支付该月的租金。黄松龙提交的有关停水停电的证据实际为其工人的证人证言，但证人未出庭作证，且黄松龙原审中确认2015年9月存在欠付租金、电费，与其主张的事实相矛盾，因此，本院对其该主张不予采纳。则黄松龙应支付至2015年9月止的租金、水电费、押金的总额应为625260元（495394元+33000元+9500元+1366元+66000元+20000元）。那么，根据该总额计算出的黄松龙还应向胡方栋支付的金额已超出了本院根据其《保证书》承诺的欠付款核算的应付金额（59801元），因此，黄松龙主张已付清全部租金、水电费的主张不成立，本院不予采纳。
黄松龙、通达盛公司主张是因胡方栋不配合导致无法搬离，其不应支付2015年10月之后的占有使用费，本院认为，根据黄松龙、通达盛公司确认的事实，涉案厂房的机器设备2015年10月后被法院查封，因此黄松龙、通达盛公司能否搬离涉案厂房并非胡方栋能够决定，黄松龙、通达盛公司因自身原因无法搬离，应承担相应的责任，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
通达盛公司主张其无需向胡方栋承担任何民事责任，而本案中，各方已确认通达盛公司实际使用涉案厂房，并且在租赁关系存续期间，通达盛公司也向胡方栋支付了部分租金费用，因此，通达盛公司应当履行返还厂房及支付租金等费用的义务，其认为与涉案租赁不存在合同关系，不应承担任何民事责任的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，黄松龙、通达盛公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因当事人二审中提交了新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1720号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1720号民事判决第六项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1720号民事判决第三项为：黄松龙、深圳市通达盛电气成套设备有限公司于本判决生效之日起十日内向胡方栋支付拖欠的2015年7月至9月期间租金、水电费共计59801元及其利息（利息：7月-8月租金水电费、9月租金以58435元为基数，从2015年9月19日起算；9月水电费以1366元基数，从2015年10月6日起算；按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至本判决确定还款之日止）；
四、驳回胡方栋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费4439元（胡方栋已预交1468元，黄松龙、深圳市通达盛电气成套设备有限公司已预交2971元），由胡方栋负担750元，由黄松龙、深圳市通达盛电气成套设备有限公司负担3689元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月十七日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。