江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第477号
上诉人（原审被告）王明祥，男，汉族，南京市鼓楼区兰虹苑综合经营部业主。
被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处。
法定代表人马万华，该管理处总经理。
委托代理人赵继林、顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
原审第三人南京连晖建材有限公司。
法定代表人詹朝晖，该公司总经理。
上诉人王明祥因与被上诉人南京江滨物业管理处（以下简称江滨物业）、原审第三人南京连晖建材有限公司（以下简称连晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人王明祥、被上诉人江滨物业的委托代理人顾志贤到庭参加诉讼。原审第三人连晖公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
江滨物业原审诉称，坐落于南京市鼓楼区某某里84号的房屋系南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局）所有，委托江滨物业对外进行出租和管理。2009年12月30日，江滨物业、王明祥签订了房屋租赁合同，约定王明祥承租某某里84号房屋，使用面积为106平方米；租赁期限为两年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止；年租金为31680元，先缴租金后用房，租金按月支付，每次支付2640元。租赁期限届满后，江滨物业、王明祥双方未再续订租赁合同，王明祥仍暂用上述租赁房屋。后因王明祥持有的南京市下关区兰虹苑综合经营部的个体工商户营业执照及烟草专卖零售批发许可证等证照年审时需要提供房屋租赁合同，王明祥于2013年4月23日向江滨物业出具书面说明一份，请求江滨物业管理处给王明祥签订房屋租赁合同半年（2013年1月1日至2013年6月30日），此合同仅用于营业执照年审使用，不作其他任何事情的用处。江滨物业从帮助王明祥通过年审角度考虑，出具了期限自2013年1月1日起至2013年6月30日止的房屋租赁合同，该合同不是江滨物业、王明祥双方真实意思的表示，不能作为有效的房屋租赁合同对待。王明祥支付了截至2013年2月28日的租金。2013年6月30日，江滨物业书面通知王明祥，要求其一个月内将租赁房屋腾空并移交给江滨物业，王明祥对此置之不理。2013年8月29日，江滨物业再次书面通知王明祥，要求其10日内将占用的房屋腾空，移交给江滨物业。王明祥仍拒绝腾房、迁让，继续占用租赁房屋至今，且王明祥未经江滨物业许可，擅自将部分承租房屋转租给第三人连晖公司，其行为已严重侵害了江滨物业的合法权益。故诉至原审法院，请求判令：1、王明祥及第三人连晖公司立即腾空并迁出逾期占用的租赁房屋；2、王明祥支付拖欠的房租10560元，并按月租金2640元的标准支付逾期占用期间的房屋使用费。
王明祥原审辩称，首先，江滨物业并非租赁房屋的所有权人，无权行使物上请求权，下关区教育局出具的说明，是向下关工商分局出具的，并非向法院出具，且下关区教育局也仅是委托江滨物业进行管理和出租，并未授权其行使物上请求权，故江滨物业不具备诉讼代理人的资格，主体不适格；其次，江滨物业、王明祥双方之间签订的租赁合同已于2013年4月24日终止，江滨物业已无权行使单方解除权，江滨物业2013年6月30日以发函的形式通知王明祥迁出承租房屋不能达到解除合同的目的。2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室在某某里84号张贴了幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案，确定某某里84号属于被征收范围。承租房屋在租赁期间内被拆除，承租人应当享有搬迁费、停业损失补偿等权利，江滨物业不得以行使解除权的方式来剥夺王明祥享有的权利。鉴于江滨物业已无单方解除权，故江滨物业不能依据租赁合同要求王明祥搬出租赁房屋；最后，对江滨物业主张拖欠的租金及逾期使用费标准没有异议，但王明祥多次要求江滨物业就征收搬迁补偿事宜进行谈判，江滨物业方均无回应。综上，江滨物业无权要求王明祥迁出承租房屋。
第三人连晖公司原审述称，王明祥将其承租的某某里84号房屋的一部分转租给连晖公司，现租赁房屋已被划入拆迁范围，江滨物业应按相关规定向承租人支付拆迁补偿款。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区某某里84号1幢1层房屋原登记在南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局，现为南京市鼓楼区教育局）名下，并领取了房屋所有权证，后因登记在同一房屋所有权证上的其他房屋售出，原房屋所有权证被产权登记机关收回，南京市鼓楼区教育局未就鼓楼区某某里84号1幢1层房屋重新申领房屋所有权证。江滨物业受原南京市下关区教育局的委托，对该区教育系统对外经营房屋进行管理和出租。
2009年12月30日，江滨物业（出租方）与王明祥（承租方）签订了房屋租赁合同，约定江滨物业将坐落于南京市某某里84号，使用面积106平方米的房屋出租给王明祥，租赁期限为两年，自2010年1月1日起至2011年12月30日止；年租金为31680元，实行先缴款后用房，付款方式为按月支付，每次支付2640元；该房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的双方互不承担责任，如遇国家建设需要拆迁征用和教育布局调整以及教育资源重新整合时出租方应该提前通知承租方，承租方须无条件搬出，拆迁补偿款由产权人所有。该房屋租赁合同期满后，江滨物业、王明祥双方未再签订书面的房屋租赁合同，王明祥继续占有使用上述租赁房屋，并按月租金2640元标准继续向江滨物业支付租金至2013年2月28日。
2013年4月23日，王明祥向江滨物业出具说明一份，载明：其承租的某某里84号-4门面房，房屋租赁合同于2012年12月31日到期，现无租赁合同，由于2013年营业执照年审，年审资料必须有房屋租赁合同，特请求江滨物业管理处领导给王明祥签约房屋租赁合同半年（2013年1月1日至2013年6月30日），此合同仅用于营业执照年审使用，不作其它任何事情的用处。据此，江滨物业、王明祥双方签订了一份注明签署日期为2013年1月1日的房屋租赁合同，约定江滨物业将南京市某某里84号使用面积为53平方米的房屋出租给王明祥，租赁期限为半年，自2013年1月1日起至2013年6月30日止；租金全年15840元，实行先缴款后用房，付款方式按月支付，每次支付1320元；该房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的双方互不承担责任，如遇国家建设需要拆迁征用和教育布局调整以及教育资源重新整合时出租方应该提前通知承租方，承租方须无条件搬出，拆迁补偿款由产权人所有。
2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，鼓楼区某某里84号房屋在该项目范围内。2013年9月30日，南京市鼓楼区人民政府发布包括鼓楼区某某里84号房屋在内的房屋征收决定。
2013年6月30日，江滨物业向王明祥发出通知，称房屋租赁合同已到期，要求王明祥在接到通知后1个月内将房屋腾空交还江滨物业。2013年8月29日，江滨物业再次向王明祥发出通知，要求王明祥接到通知后10日内腾空并交还房屋。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京市鼓楼区某某里84号1幢1层房屋现虽未登记产权，但原南京市下关区教育委员会曾领取过包含该房屋在内的房屋产权证，后虽未就1幢1层另行登记产权，但南京市鼓楼区教育局对鼓楼区某某里84号1幢1层房屋依法享有使用、收益的权利。江滨物业经原南京市下关区教育局授权，对涉案房屋进行经营、管理。江滨物业、王明祥于2009年12月30日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。江滨物业、王明祥2013年1月1日签订的房屋租赁合同，是为了王明祥证照年审所签，并非双方真实意思表示，该合同未成立。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，江滨物业、王明祥之间的租赁合同期满后，王明祥继续使用租赁房屋，江滨物业未提出异议，应认定双方之间的租赁合同为不定期。江滨物业在2013年6月30日向王明祥送达的通知书中，明确了合同解除的时间，即自王明祥接到通知后1个月内腾空并交还房屋。江滨物业给予王明祥1个月的腾房时间，可视为已尽到合理通知期限的义务，双方的不定期租赁关系应于江滨物业给予的合理期限届满之日解除，即2013年7月31日。王明祥应支付2013年3月1日至2013年7月31日期间的房屋租金。租赁合同关系解除后，王明祥继续使用租赁房屋，应支付使用期间的房屋使用费，支付标准参照原租金标准。因涉案房屋已于2013年9月30日纳入征收范围，故对于江滨物业主张的房屋使用费，原审法院依法支持江滨物业、王明祥合同解除之日起至征收决定作出之日期间的房屋使用费，上述租金及使用费合计18480元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因王明祥将部分租赁房屋转租给第三人连晖公司，故江滨物业要求王明祥及第三人腾空并迁出租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。王明祥原审辩称，承租房屋所在区域于2013年4月24日已发出房屋征收补偿方案公告，故该合同应于2013年4月24日终止，此后双方进入房屋拆迁补偿法律关系，江滨物业应按相关规定支付王明祥拆迁补偿费用。因租赁房屋征收决定作出之日为2013年9月30日，并非2013年4月24日，而江滨物业、王明祥双方的房屋租赁合同关系已于2013年7月31日解除，且王明祥主张的房屋拆迁补偿费用缺乏合同和法律依据，对王明祥的上述辩解意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、王明祥、第三人南京连晖建材有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并迁出南京市鼓楼区某某里84号租赁房屋；二、王明祥向南京江滨物业管理处支付房屋租金18480元。一审案件受理费309元，减半收取154元，由王明祥负担（此款江滨物业已预交，王明祥在支付上述款项时一并给付江滨物业）。
王明祥不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人不具有诉讼主体资格。双方签订的房屋租赁合同于2013年4月24日终止，江滨物业自此不享有合同权利，其无权要求上诉人腾空房屋，该物上请求权的行使主体应是所有权人南京市下关区教育委员会，而非被上诉人。2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，上诉人承租的鼓楼区某某里84号房屋在征收范围内。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，征收出租房屋的，其租赁合同终止。因此，王明祥与江滨物业签订的租赁合同于2013年4月24日终止，之后进入的是征收补偿法律关系阶段，被上诉人没有合同权利，要求上诉人腾空房屋。故江滨物业不具有原告主体资格。二、因租赁合同于2013年4月24日终止，江滨物业在2013年6月28日发出的通知不能认为其行使单方解除权，也不能认为租赁合同在2013年7月29日解除，上诉人利用政策上的变化，恶意行使单方解除权，侵害王明祥的合法权益，并将上诉人应当享有的搬迁费、停业损失等拆迁补偿占为己有，损害上诉人利益的行为无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回江滨物业的原审诉请，并由江滨物业承担一、二审诉讼费用。
被上诉人江滨物业答辩称，一、上诉人认为被上诉人不具有诉讼主体资格的观点不能成立，被上诉人是本案的适格主体。二、上诉人认为其与被上诉人的房屋租赁合同于2013年4月24日终止，这一观点是不能成立的。根据相关规定，2013年4月24日房屋征收补偿方案，只是房屋征收决定的前置程序，并非房屋征收决定。上诉人认为房屋补偿方案即合同解除是没有依据。三、被上诉人做为出租人依据相关规定行使解除权是合法权利。上诉人主张被上诉人利用政策的变化恶意行使单方解除权侵害其合法权益的说法不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人连晖公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，南京市鼓楼区教育局对涉案房屋享有使用、收益的权利，被上诉人江滨物业系受原南京市下关区教育局授权，对涉案房屋进行管理和出租，其与上诉人王明祥签订的房屋租赁合同，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同期限届满后，王明祥继续使用涉案房屋，江滨物业亦未提出异议，双方的租赁合同为不定期，当事人可以随时解除合同。虽然2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，但该征求意见并非拆迁征收公告，并不导致江滨物业与王明祥签订的房屋租赁合同终止，故上诉人主张双方签订的房屋租赁合同于2013年4月24日已终止，江滨物业诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋征收决定作出之日为2013年9月30日，江滨物业于2013年6月30日已向王明祥发出解除租赁合同并收回涉案房屋通知，江滨物业行使合同解除权，符合法律规定，上诉人以被上诉人未给付拆迁补偿为由，不同意搬迁的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
如果当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费309元，由上诉人王明祥负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年三月二十日
书 记 员 罗程允