吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初2169号原告(反诉被告）：范某，男，住吉林市昌邑区被告（反诉原告）：尹某，女，住吉林市昌邑区。原告(反诉被告）范某诉被告（反诉原告）尹某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）范某、被告（反诉原告）尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范某诉称：诉讼请求：一、被告给付2016年合同款项30万元；二、被告承担违约金10万元；三、被告在判决日起支付，按银行利息计算；四、被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2010年12月8日签订了一份租赁合同。房屋为商业网点，位于吉林市昌邑区站前街前程小区2号楼北侧1-3层，面积662平方米，租赁期限为20年，年租金为30万元，每年分两次付租赁费。即2月8日为第一次，8月8日付清全部租赁款。双方约定上打房租半年，且任何一方违约自愿支付违约金30万元。此网点在被告使用前系原告开的鑫都酒吧，此房内的一、二、三层装璜，投影仪、音响都失去了价值，设备提供给被告无偿使用，因此为补偿合同。2012年因被告转租相互推诿不付原告款，原告诉讼请求解除原告与被告的合同，（2012）昌民一初字第17号民事判决：被告尹某于本判决生效之日起，3日内支付给原告违约金3万元，原告诉求合同解除，法院支持被告继续履行合同的主张。被告每年转租15万元，只付原告1万元。2016年2月8日被告转租15万元只付原告5000元，被告存有耍戏行为，原告第一次款项未收，8月8日原告向被告收取合同款，被告拒付以没钱为由，同意原告诉讼并愿承担一切后果责任。尹某辩称：我租赁原告的房屋，我将房屋的二楼转租给兴城旅馆，转租时我通知了原告。2015年11月8日因为没有供热，我通知原告解除合同，同时也通知了兴城旅馆的业主。并告知兴城旅馆的业主和原告，他们之间的合同由他们自行协商。2016年1月2日我正式通知了原告，我停止营业，所有产生的后果由原告全部承担。违约金我不应承担，因为我已经跟原告解除了合同，是原告先违约的，所以法定解除合同。原告主张利息无法无据，诉讼费应由原告承担，因为原告是违约方。对原告的主张我提出反诉。反诉原告（被告）尹某诉称：反诉请求：1、2015年11月8日房屋租赁合同已经法定解除。2、要求反诉被告赔偿我10万元的损失。范某承担2016吉02**民初2069号案件诉讼费，理由我与范某签订的房屋租赁合同已于2015年11月8日法定解除。2、要求范某赔偿我10万元，理由是2015年冬季没有供暖，货物积压，为了还债，被迫甩卖，至今还有26万左右的外债，无法上货，生活无法进行下去。我的爱人也因为这些压力，2016年2月车祸离开人世。反诉被告（原告）范某辩称：尹某陈述2015年11月8日房屋租赁合同解除无事实依据，这只是尹某自己认为的，与我没有任何关系。关于尹某请求赔偿10万元损失无任何依据。此次案件是合同纠纷，合同明确规定维修由范某负责，其他费用（如材料费）由尹某承担。供暖出现的问题由尹某人为所造成的，不正当使用所造成的损坏由尹某承担。2015年11月8日三方合谈解决此事，尹某未提出解除合同，只说了地缘热泵能耗过大，要更换设备。尹某提出电费过高，改换供暖设备，入热网，当时正在供暖时期，不能给接。在此之间每年厂家维修两次，10月份发现地源热泵主机出现问题，是因为尹某有不供水的情况，导致设备损坏。就此情况原、被告进行过协商，我答复说可以买一台燃气炉，11月8日尹某提出燃气炉没有合格证不能使用。后我跟尹某达成协议，还是修理地源热泵。按合同规定，修理地源热泵由范某承担，材料费由尹某承担，如果尹某无钱支付，就用房费来抵，此方案不同意，只能由法院判决由谁承担。2015年夏天是正常营业的。合同第七条提出一方提出解除合同，经双方同意，以达成协议为准。合同第九条规定，付款日期分两次，不按期付款视为违约。经审理查明：吉林市昌邑区站前街前程小区2号楼北侧1-3房屋为范某经过建设工程规划许可并批准的自建房屋。2010年12月8日尹某与赵锐合伙经营共同承租该房屋，并由赵锐与范某签订了补偿合同书。2011年2月赵锐与尹某解除合伙关系，尹某继续承租范某房屋用于经营。尹某与范某重新签订了补偿合同，只对交租金的日期和违约责任部分有改变，其余内容与赵锐原来签订的补偿合同大体一致。尹某与范某约定，每年补偿金为30万元，补偿期为20年；补偿款一年分2次，2月8日为第一次，8月8日为第二次；网点地板、地源热泵等由范某提供给尹某；房屋及设备由范某负责维修。电费、水费及其它费用由尹某负责。合同有效期为20年，尹某有优先购买权；经范某同意尹某有转让权；不按期支付补偿金视为违约，违约金为30万元。2011年2月25日尹某经范某同意将其承租的房屋2-3层转租给裴立春，使用期为7年，补偿金为15万元。2015年11月因地源热泵老化坏了，不能供热，范某与尹某因更换零件的费用发生分歧，致使无法正常供热。尹某拖欠2016年2月8日至2017年2月7日租金30万元未付。上述事实，有原告范某、被告尹某的当庭陈述，范某提供的证据范某与尹某签订的补偿协议书、（2012）昌民一初第17号民事判决书、房主签定，尹某提供的证据补偿协议书、特快专递回执、照片、微信记录、照片书面通知、房主签定等。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款的规定，合伙人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本案赵锐在与尹某合伙经营期间与范某签订合同，承租范某的房屋用于合伙经营活动，赵锐的经营活动可以由尹某承受，故赵锐与范某签订的补偿合同效力及于尹某。赵锐退出合伙后尹某与范某重新签订的补偿合同日期与原合同一致，内容与原合同大致相同，只是变更了交付租金的期限及违约责任，合同双方当事人经协商可以变更合同内容，此合同应视为对原合同的部分变更。尹某与范某签订的补偿合同实质上是房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，故该合同为有效合同。尹某与裴立春签订的补偿合同实质上为转租合同，该转租合同经出租人范某同意，转租期在承租期范围内，是双方的真实意思表示，该合同为有效合同。合同有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务，按照合同的约定被告尹某应于2月8日、8月8日合计给付房屋租金30万元，被告尹某未按照合同的约定履行给付义务是不对的，系违约。故原告范某要求被告尹某给付房屋租金30万元（2016年2月8日至2017年2月7日）本院予以支持。关于尹某与范某签订的补偿合同是否符合解除的条件。合同的解除分为约定解除和法定解除两种。关于约定解除，在合同中双方没有约定解除权，在实际使用过程中双方没有协商一致解除合同，故本案不符合约定解除条件。关于法定解除，本案中反诉原告尹某以反诉被告范某违约未按照合同约定对设备（地源热泵）进行维修。故要求解除合同。范某确系未按照合同约定履行维修义务,系违约。但尹某未按照合同约定履行给付房租义务，系违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。如范某不履行维修义务，尹某为防止损失扩大，应维修。所支出的费用应由范某承担。故尹某要求解除合同本院不予支持。尹某要求范某违约赔偿10万元，因范某不履行维修义务，违约在先，且尹某向本院提供证据不足，本院不予支持。关于范某要求被告尹某承担违约金10万元，尹某未按合同约定给付房租30万元，系违约，因范某违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）尹某于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）范某房屋租金30万元（2016年2月8日至2017年2月7日止）；二、驳回原告范某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）尹某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告范某承担1500元、被告尹某承担5800元，反诉费1150元由反诉被告尹某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  杨家兴人民陪审员  孟庆淼人民陪审员  孙春珍二〇一七年三月十日书 记 员  齐永鹤提出执行申请的期限为二年