北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初1486号
原告（反诉被告）北京居鑫之家房地产经纪有限公司。
法定代表人张雷，经理。
委托代理人何富贵，北京何富贵律师事务所律师。
被告张凯（反诉原告），男，1953年1月28日出生。
委托代理人张薇莎（被告张凯之女），女，1981年4月24日出生。
原告北京居鑫之家房地产经纪有限公司（以下简称：居鑫之家）与被告张凯，反诉原告张凯与反诉被告居鑫之家委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。居鑫之家法定代表人张雷、委托代理人何富贵，张凯及其委托代理人张薇莎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告居鑫之家诉称：原告与被告于2015年10月9日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将位于北京市西城区新街口西里二区x-xx-
xxx号房屋委托原告代理出租。租期自2015年10月14日至2016年10月13日止，每月租金8300元。签订合同当日被告交房。原告于2015年10月14日当日交付被告租金1.86万元。然而被告不守信誉，至今既没交房，也不返还租金，故原告现将被告起诉至你院，提出如下诉讼请求：1、判令双方自2015年10月21日解除合同；2、判令被告返还租金1.86万元，支付违约金1.86万元；3、案件受理费由被告承担。
被告张凯辩称：不同意原告全部诉讼请求。因为原告和前中介——北京聚家基业房地产经纪有限公司（以下简称：聚家基业公司）在未征得被告同意的情形下私自签署有转租协议，后因聚家基业公司负责人白伟下落不明导致合同无法履行才起诉的被告，因此不同意原告的诉讼请求，案件受理费由法院判决。
反诉人张凯反诉称：因原告曾多次和我联系，表示有意租赁我的房子，并许诺房屋租金可高于之前的租金，所以在我与前中介租赁合同即将到期，且该中介明确表示不再与我续约的情况下，我与原告员工李丽于2015年10月8日在前中介的负责人白伟的陪同下，一起去看了房。经三方当场协商，白伟表示房中虽然现有人租住，但租户将于2015年10月13日合同到期后腾房。李丽表示认可。随后我与李丽前往原告办公处商谈租赁合同细节。次日，即2015年10月9日我与原告签署了《房屋委托租赁合同》。当时我表示将于2015年10月13日监督前中介负责人白伟腾房并收回钥匙，并于2015年10月14日涉案合同生效前将相关事宜交接给原告。但原告负责人刘中禹及李丽等人表示，他们与白伟及现住户相熟，私交很好。可自行办理房屋交割，我无需参加交割手续。我当时就提出如何能证明房屋交割成功且房屋委托合同已生效的质疑？原告表示会在2015年10月14日把房款打给我，就代表房屋交割完毕，且房屋合同生效。2015年10月14日下午，我如约收到房款。因原告多给了我2000元，所以我致电给原告代表张雷，张雷表示是财务打款疏忽没有关系，下次付款时少给我2000元即可。同时我也询问了房屋交割情况。张雷表示已经交割完毕房屋一切正常，至此合同正式生效，并无异议。时隔近2个月，2015年12月7日晚，我接到张雷的电话，得知白伟失踪，他们之前谈妥的房屋事宜无法履行，约我第二天面谈。2015年12月8日，我来到原告公司，张雷告知我白伟曾经向他许诺按照8300元／月付给原告一个季度租金，但现在找不到白伟，钱也没有收到。同时该房屋仍有人租住，他已经和租户见面协商，但需要我以房主身份帮其磋商。我与张雷一起到达涉案房屋后，现住户表示他与白伟签署的是一年期租赁合同即2015年10月13日至2016年10月13日，并已一次性支付给白伟一年的租金。我表示该合同是在我不知情的情况下签署的，属于无效合同。于是我、张雷和现住户一同前往派出所报了案。其后张雷与新住户共同约定，由住户暂付2个月租金，共计15000元，继续在该房屋内住到2016年3月15日，待联系到白伟后，再协商解决。经要求，我作为房主也见证且签了字。随即在当场，住户将15000元交予张雷，张雷当面点清给了我作为房租，说剩下的转账给我。综上所述：1、其实早在签订合同之前，原告已经看过房子，并与白伟见过面。2、签订合同当天，我表示要履行交房手续，但原告表示其与白伟和现租户熟悉，为方便其下一次出租，强烈要求其自行交接，不需要我参与。3、在合同生效当日，我在收到租金后，立即联系询问过交割情况，原告当时表示房屋已经交割完毕，合同生效，后续会继续支付租金。也就是说原告也认可房屋已交接，涉案合同已经生效。4、原告第一次通知我房子有问题是2015年12月7日，已是合同签订以后2个月之久。我在此之前对房屋事情一概不知。后得知原告在我不知情的情况下与前中介白伟私自进行了转委托，也就是把我的房子转租给了白伟，再由白伟支付其一个季度的租金，这已经违反了我与其签订的房屋租赁合同的第九条，已经构成违约。同时也是因为原告最终没有从白伟处拿到一个季度的租金，才又找到我，并把责任和的损失推卸给我。5、原告在房屋交割时通过隐瞒、欺骗及诱导的方式使我没有参与交割，且很长时间一直不将房屋真实情况告知我方，导致房屋现在出现一系列的纠纷，给我带来了严重的经济损失。从2015年10月14日截止到今，共计6个多月，我遭受租金损失15000元，扣除原告第一次支付的18600元租金和从租户处的得到的15000元，依旧损失16200元。而且由于原告的事务，导致我的房子一直空着无法出租，所以我要求原告赔偿我违约金16600元。在此次事件中，我是最大的受害者，我认为原告有与前中介白伟合谋的嫌疑，使我的房屋无法正常出租，给我造成了巨大的经济损失。故现反诉原告，提出如下反诉请求：1、依法解除涉案合同；2、请求判令原告向被告赔偿租金1.62元（2015年10月14日至2016年4月14日每月按照8300元×6个月—原告此前已经支付的1.62万元—租户已向被告支付的1.5万元），支付违约金1.66元。3、诉讼费用由被告承担。
被反诉人居鑫之家辩称：原告并没有与前中介签署过任何合同，也没有向被告承诺自行解决被告与前中介的租赁纠纷。因此，被告的第二和三项反诉请求没有任何事实和法律依据。
经审理查明：北京市西城区新街口西里二区x号楼x层xx单元xxx号（建筑面积94.77平方米）系被告所有产权。2014年10月13日被告将上述房屋委托案外人——聚家基业公司代理出租,期限为2014年10月13日至2015年10月13日。
2015年10月9日，被告（委托人、甲方）与作为租赁代理机构的原告（乙方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号为JX），合同约定：“被告将位于北京市西城区新街口西里二区x—xx—xxx号的房屋委托给原告出租，出租代理期自2015年10月14日至2016年10月13日共计1年。出租代理期限可延长3个月。合同中约定的月租金为8300元，租金总计：人民币九万一千三百元。甲方应于2015年10月14日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回……乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2015年10月14日，2016年1月14日，以此类推余不列举。出租代理期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。合同第十条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或致使乙方无法出租房屋的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。4、因甲方或者亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租人居住的。5、因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。关于违约责任，约定如下：“（一）、出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）、甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金。（三）、乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乙方签署行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方并可向乙方追偿。在合同生效一节中约定：本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。
双方同时签署了《北京市房屋出租委托代理合同之补充协议》，约定：乙方（原告）有权接收甲方的下列物品，同时甲方（被告）也不应在房屋内留存下列物品，甲方应在物业交割当日或提前将下列物品妥善处理，否则物品发生损坏、丢失的，乙方不承担任何责任，如因此给乙方带来经济损失的即甲方应负责赔偿并承担相关责任…...在合同期满后不得私自与本公司租住的租户或租户关系人签约，否则业主应向公司支付两个月的房租作为违约金。甲方同意支付给乙方的服务费以委托期内的免租期形式支付。双方约定的免租期为30天（即在此期间丙方不必向乙方支付房租）。如在免租期内有房租收入，则该房租视为乙方的服务费用；如果免租期内未有房租收入，导致乙方没有服务费收入：或在房屋整个委托期内产生的其他控制房租，乙方自愿承担。乙方并无异议，愿意承担无服务费收入的风险。
2015年12月8日，张雷向洪丽英（被告之妻）汇款1.86万元。留言显示：西里二区x-xx-xx。
2015年12月8日，被告书写了《收条》，内容如下：“由于白伟中介赖皮，把西城区新街口西里二区x号楼xx单元xxx租给我公司陈志忠。现新中介和房主租户发生矛盾。现经三方协商，由租户先付房主1.5万人民币，先住3个月。待白伟出面认账后再解决矛盾。（住期从12月15日起至3月15日止）。房主收款人：张凯，新中介负责：张雷。2015年12月8日。”
现原告持诉称事实及理由将被告起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、判令双方自2015年10月21日解除合同；2、判令被告返还租金1.86万元，支付违约金1.86万元；3、案件受理费由被告承担。
被告持答辩意见不同意原告的全部诉讼请求，同时提出如下反诉请求：1、依法解除涉案合同；2、请求判令原告向被告赔偿租金1.62万元，支付违约金1.66万元。3、诉讼费用由被告承担。
原告以被告的反诉请求没有事实和法律依据为由不同意被告的第二和第三项反诉请求。
审理中，被告针对其主张提交了被告与案外人白伟的通话录音。录音显示：被告问白伟：当时怎么跟张雷说的？白伟回答称：“腾房的时候我说，过两天我的户就走。然后，后来我的户不是没走成吗，我说让他等我几天，我就把户给移腾出去，没别的……他找我来着我说你再容我几天，这户实在腾不出去，我说你再等我一下。张凯：你没说给他钱啊？白伟：我说了，我说这户暂时腾不出去，他不是也找人去看房了嘛。张凯：他找人去看过那房吗？白伟：找人看过房，但是我的户不是一直走不了吗？我说让他在等我一下，后来不知怎么这事就搁置了，后来我的公司干不了，我不就走了吗。张凯：那你答应给他多少钱呀？白伟：本来就说按照你那个房租，是多少钱我就给他多少钱。张凯：是8300元吗？他跟我说你答应给他三个月的。白伟：我当时跟他说，我给你这个钱，等客户倒出去了，哪怕地下室租出去了，我给你这个钱，后来不是没弄成吗，这钱也就没给成。张凯：你答应给他多少钱呀？白伟：我答应就把这一季度房租就给他付了就行了啊。张凯：付他一季度的，就是按8300付他一季度的房租，是不是啊？白伟：对啊……他当时说，你赶紧给我钱，你要不给我钱，他就要清户，我的意思说，等等……张凯：你是不是跟他关系也不错？白伟：深交没有，但是还行吧，相互也打过交道…..”证明原告与白伟所在的中介公司存在口头转租协议。
原告对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。
审理中，针对本院关于为何在涉案房屋在没有交割完毕的情形下向被告支付房屋租金，原告回答称：为表示公司的诚意。
以上事实，有双方当事人陈述及双方的签署《北京市房屋出租委托代理合同》及《北京市房屋出租委托代理合同补充协议》、2015年12月8日，张雷向洪丽英（被告之妻）汇款1.86万元的转账记录、被告书写的《收条》在案佐证，予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
另依照相关法律规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。由于双方在签署涉案合同时，前期房地产中介公司在合同期满后未将涉案房屋腾空，导致原、被告双方的涉案合同无法实际履行，现原告要求解除合同，被告亦反诉要求解除，理由正当，本院不持异议。
关于合同解除的时间，本院认为：双方在签署涉案的出租委托代理合同时，被告与前期房地产中介签署的出租委托合同并未到期，房内尚有租户，对此，原告已经知情并未提出异议。根据被告于2015年12月8日书写的《收条》中的如下内容：“由于白伟中介赖皮，把西城区新街口西里二区x号楼xx单元xxx租给我公司陈志忠。现新中介和房主租户发生矛盾。现经三方协商，由租户先付房主1.5万人民币，先住3个月。待白伟出面认账后再解决矛盾。（住期从12月15日起至3月15日止）。房主收款人：张凯，新中介负责：张雷。”可以确认如下事实：1、原告对于涉案房屋截止至2015年12月8日未能腾空的事实知情；2、2015年12月8日，经原告、被告及现住户协商，同意由与前中介签约的现租户再继续租住3个月至2016年3月7日止。3、该租户向被告了支付房屋租金1.5万元；4、三方同意等待前中介负责人白伟出面认账后再解决矛盾。故本院有理由认定：原告至2015年12月15日时在已得知涉案房屋仍有前中介签约的租户未能腾房的情形下依然未提出要求解决合同，且同意该租户一直租住到2016年3月7日并同意待前中介负责人白伟出面认账后再解决矛盾。同时鉴于原告直至2015年12月8日，还向支付涉案合同款，故原告要求判令双方自2015年10月21日解除合同，缺乏事实依据，应以原告起诉日即2016年1月8日作为涉案合同的解除日期为宜。
关于原告要求判令被告返还租金1.86万元，支付违约金1.86万元之诉讼请求，本院认为：鉴于被告与原告签署了《北京市房屋出租委托代理合同》后并未按照合同约定实际将位于北京市西城区新街口西里二区1—18—503号的房屋交付给原告，被告虽然一再强调原告在未征得被告的同意下，私下与前中介负责人白伟进行了转委托，并多次告知其无需参与房屋交接过程，由于原告不予认可，被告对此未能提交有效证据，本院对于被告的上述主张不予采信。同时被告作为房屋产权人在与原告签约之前与前期房屋中介公司已签署了《房屋出租委托合同》，即便原告与白伟相识，并不影响被告直接与前期中介机构负责人直接沟通和洽谈。作为出租方的被告，在与原告签约后，有责任和法定义务督促前中介及其租户在合同届满后及时将涉案房屋腾空交付给原告。综上，被告在收取了原告的代理费后，既未将涉案房屋实际交付给原告，亦未提交有效证据证明原告对此存在过错或违约行为，理应将收取原告的代理出租费返还给原告并向原告支付违约金。考虑到原告与被告签署合同时，被告与前期房地产中介机构的出租委托代理合同并未到期，涉案房屋尚有租户，原告对此知情并未提出异议，且在涉案房屋未腾空将近2个月的情形下依然向被告支付合同款1.86万元，并为腾房事宜一直与前期中介机构协调至2015年12月8日。直至12月8日当日原告依然同意就此事与经原告及现住户协商，并同意由与前中介签约的现租户再继续租住3个月至2016年3月7日止，同时还同意等待前中介负责人白伟出面认账后再解决矛盾。以上事实均表明原告不仅在签约时，直至2015年12月8日，原告向被告支付合同款时，涉案房屋一直未能腾空，更未完成交割，原告至此理应可以预见到涉案合同存在无法履行的可能性，但原告不仅不采取措施避免损失扩大，却依然向被告支付合同款，导致损失发生和扩大，对此原告亦存在过错。被告现明确表示双方约定的赔偿金过高，请求予以减少，于法有据，本院予以支持。对于本案违约金的具体标准，本院将以涉案合同签署和解除时间、原告的实际和逾期损失为基础，兼顾双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。
同样基于上述理由，被告反诉要求判令原告向被告赔偿租金1.62万元并支付违约金1.66万元，亦缺乏事实和合同依据，本院对此不予支持。依照相关法律规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被告再向原告承担违约责任后，可根据合同相对性的原则，另案向前期中介机构主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、自二○一六年一月八日起，解除原告北京居鑫之家房地产经纪有限公司与被告张凯签署的《北京市房屋出租委托代理合同》及其《北京市房屋出租委托代理合同补充协议》。
二、被告张凯自本判决书生效后七日内退还原告北京居鑫之家房地产经纪有限公司房屋租金一万八千六百元。
三、被告张凯向原告北京居鑫之家房地产经纪有限公司房屋租支付违约金九千元。
四、驳回原告北京居鑫之家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告张凯的其他反诉请求。
本诉案件受理费三百四十元，反诉案件受理费三百一十元，均由被告张凯负担，（反诉费，被告张凯已经预交）自本判决生效后七日内交纳。
如果被告张凯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一六年六月十七日
书记员 刘晓冉