黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第921号
上诉人（原审被告）宋丽娜，女。
委托代理人李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵宇，男。
委托代理人王丽云、尹宇辉，黑龙江镜丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）栾庆，男。
被上诉人（原审原告）王宪国，男。
委托代理人黄海龙、李红超，黑龙江智胜律师事务所律师。
上诉人宋丽娜、赵宇与被上诉人王宪国、栾庆房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让乘民初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，2012年11月8日原告与被告栾庆签订房屋买卖合同，合同中栾庆为甲方（卖方），原告为乙方（买方），双方约定：“甲乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方向乙方转让私人房产一事达成以下条款，双方共同遵守。第一条，房屋基本情况，甲方房屋座落在某室（房屋所有权证号：庆房权证让胡路区字第NAX**号；国有土地使用证：大庆国用2009第XXX号）；房屋结构为混合结构，建筑面积为92.67平方米出售给乙方，乙方对甲方房屋现状认可，愿意购买该房产。第二条，房屋售价，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆拾捌万贰仟元；第三条，付款方式：1、乙方首次付购买房屋定金伍仟元整；2、乙方在签订本合同同时支付给甲方人民币壹拾陆万元整，用于偿还甲方公积金贷款；3、在甲方配合乙方公证后，乙方应支付给甲方人民币贰拾玖万伍仟元整，支付日期为2012年11月16日；4、甲乙双方应在产权办理过户后，乙方应将剩余房款贰万贰仟元整一次性支付给甲方；第四条，甲乙双方就房屋交付时达成以下细目：1、没有房屋欠款，如水电费、燃气费、宽带费、电话费等；2、物业管理费、采暖费甲方结清至2012年11月17日，2013年物业管理费、采暖费如甲方单位予以缴纳，乙方应以现金方式按实际缴纳金额返还给甲方；3、产权过户后，甲方必须保证在30日内将其户口迁出；第五条，关于产权办理的约定，甲乙双方约定于2013年10月10日之前到大庆房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证及土地所有权证，产生的过户费及相关费用由甲方承担；第六条，违约责任：1、甲方保证上述房产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；2、甲乙双方合同签订后，乙方若中途毁约，甲方应在悔约当日将乙方所缴纳的定金退还给乙方，另外支付乙方违约金为定金的二倍；3、乙方未按合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%；4、甲方未按合同约定期限办理过户的，应向乙方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%。第七条，本合同自生效之日起，房屋价格升降由乙方受益或承担，甲方应配合乙方办理相关手续并履行合同。本协议一式两份，甲乙双方各执一份并具有同等效力。”该合同上有原告和被告栾庆的签名，被告赵宇为被告栾庆的担保人，并在合同上签字。另查明，被告栾庆将房屋出卖给原告时，被告宋丽娜与被告栾应系夫妻，双方于2012年11月19日离婚，离婚协议约定本案诉争房屋归被告栾庆所有，2013年12月该房屋由被告宋丽娜与被告栾庆夫妻共有变更为被告栾庆个人所有，现该房屋登记在被告栾庆名下。2012年11月8日签订合同当天被告栾庆将本案诉争的房屋交付给原告使用至今。原告已给付了被告栾庆46万元房款，房款原告通过银行转帐到被告宋丽娜名下，被告栾庆给原告出具了收条，原告尚有22000元房款未付。
原审法院认为，合同应当履行，2012年11月8日原告王宪国与被告栾庆之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告王宪国已按合同约定支付给被告栾庆相应的购房款46万元，按双方合同约定，在产权办理过户后，原告王宪国应将剩余房款22000元一次性支付给被告栾庆。因该房屋尚未过户，故原告王宪国剩余22000元房款未付给被告栾庆符合双方合同的约定。按双方签订的房屋买卖合同的约定，被告栾庆应在2013年10月10日之前到大庆房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，被告栾庆至今未给原告王宪国办理该房屋过户手续，已构成违约。被告栾庆在处分该房屋时与被告宋丽娜系夫妻，从原告王宪国庭审时出示的大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告上，本案诉争房屋登记在被告栾庆个人名下，该报告备注一栏后明确写明：“与宋丽娜离婚过户，2013年12月由夫妻共同财产变更为个人所有”，而且原告王宪国支付的购房款是通过银行转账到被告宋丽娜的名下，故可知被告宋丽娜对被告栾庆将其二人共有房屋出卖给原告王宪国是知情的，且是认可的。故被告宋丽娜也构成违约。故本院对原告王宪国要求被告栾庆、宋丽娜协助将本案诉争的房屋的产权手续变更登记到原告王宪国名下，并给付96000元（480000元×20%＝96000元）违约金的诉讼请求予以支持。被告赵宇为担保人，故其应对被告栾庆、宋丽娜应给付原告王宪国的96000元违约金承担连带给付责任。被告赵宇承担了担保责任后，有权向被告栾庆、宋丽娜追偿。对被告赵宇辩称的违约金过高，要求降低的诉讼请求，经计算，违约金96000元并不超过48万元购房款按银行同期贷款利率的四倍计算出的利息数额，符合法律规定，故本院对其这一辩解理由不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第42条之规定，判决：1、被告栾庆、宋丽娜于本判决生效之日起十日内协助原告王宪国办理房屋过户登记手续，将被告栾庆名下的位于大庆市让胡路区某某房屋产权证及土地使用证变更登记到原告名下；二、被告栾庆、宋丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告96000元违约金，被告赵宇承担连带责任。案件受理费2300元、邮寄费66元、公告费303元由被告栾庆、宋丽娜承担。
上诉人宋丽娜上诉称，1、涉案房屋是原审被告栾庆婚前个人购买，属于栾庆的个人财产，不是夫妻共同财产。2、上诉人未在买卖合同上签字，上诉人宋丽娜并不是合同一方当事人，不能享有合同权利，也同样不能承担合同义务。3、涉案房屋虽未过户，但签订买卖合同后，被上诉人王宪国即入住房屋，被上诉人王宪国不存在损失。违约金数额过份高于实际损失，应予以调整。4、上诉人宋丽娜仅代理栾庆接收了被上诉人王宪国支付的部份房款，事后栾庆向被上诉人出具了收据，栾庆对上诉人的代理行为是认可的。上诉人的代理行为后果，应由被代理人栾庆承担后果。请求改判上诉人宋丽娜不承担协助过户和支付96000元的违约责任。
上诉人赵宇上诉称，原审判决违反了“不告不理”原则，判决由上诉人赵宇承担连带责任程序违法。担保合同只适用于债权请求权，本案系买卖合同纠纷，担保人无法履行主合同的过户义务。且未办理过户，是由于被上诉人王宪国的原因导致。故请求二审法院依法改判。
被上诉人王宪国辩称，1、对上诉人宋丽娜的上诉请求答辩如下：上诉人宋丽娜按照一审查明的事实，上诉人宋丽娜也是买卖合同的当事人，理应对房屋买卖合同的违约责任承担责任。被上诉人王宪国因未办理过户，而造成的损失远远高于房屋买卖合同中约定的违约金。关于录音，并不能证明被上诉人王宪国有过错，上诉人是为了从被上诉人手中骗取房屋产权证及土地证的原件，被上诉人多次约上诉人到产权交易中心过户，是上诉人宋丽娜与被上诉人栾庆不予配合，被上诉人王宪国对此无责任。2、对上诉人赵宇的上诉请求答辩如下：被上诉人一审中的诉讼请求是要求三被告承担给付违约金的责任，该诉讼请求即包括了赵宇承担担保责任，因原房屋买卖合同中担保责任未约定承担方式即为连带担保。要求担保人承担连带的给付违约金的责任是符合法律规定的。
被上诉人栾庆未到庭发表答辩意见。
上诉人宋丽娜向本院提交证据如下：
涉案房屋的商品房买卖合同，证明该房屋系栾庆婚前个人购买，应属单独所有房屋。上诉人赵宇对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。被上诉人王宪国质证称，对真实性无异议，对证明的问题有异议，该份备案证明时间为2008年，栾庆与被上诉人签订买卖合同时间为2012年，四年时间内，栾庆与上诉人宋丽娜是否有其他财产约定，无法确定，被上诉人王宪国是将购房款通过转账的形式转到宋丽娜名下，说明宋丽娜一直在参与房屋买卖的交易行为。本院对该份证据的真实性予以认定，对证明的问题需结合其他证据予以认定。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，被上诉人栾庆在与上诉人宋丽娜婚姻关系存续期间将自有房屋卖给被上诉人王宪国，卖房款转至上诉人宋丽娜名下，上诉人宋丽娜并没有足够证据证明该款用于被上诉人栾庆的个人支出，栾庆向被上诉人王宪国出具的收据并不能证明上诉人宋丽娜与被上诉人栾庆夫妻之间的财产约定，上诉人宋丽娜收到卖房款视为其获得卖房利益，故应承担房屋买卖合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故上诉人赵宇对涉案房屋买卖合同产生的违约责任应承担连带责任，原审法院判决并无不当。二位上诉人主张违约金过高诉请调整，而买卖合同双方约定的违约金数额并未高于按购房款数额的银行同期贷款利率四倍的利息，故原审法院对违约金数额的认定并无不当。房屋买卖双方合同约定2013年10月10日之前办理过户手续，后双方达成口头协议，为减少卖方即被上诉人栾庆的过户费用，约定房屋产权登记满五年（签订买卖合同后被上诉人栾庆交付给被上诉人王宪国的涉案房屋产权证登记时间2009年2月12日）再办理过户手续。被上诉人栾庆于2014年1月2日就涉案房屋重新办理了房产证，故二上诉人称因被上诉人王宪国将房产证丢失而无法办理过户手续的理由不成立。综上，二位上诉人的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人宋丽娜负担2200元，上诉人赵宇负担2200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东辉
审 判 员 于志友
代理审判员 王 丹
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 田 蕾