河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0411民初520号
原告汪瑞，男，1964年5月20日出生。
委托代理人谢少刚，河南国俊律师事务所律师。
被告李凤琴，女，1964年10月18日出生。
委托代理人朱燕，河南物华律师事务所律师。
委托代理人边梦巧，河南物华律师事务所律师。
第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司。
法定代表人王艳峰，总经理。
委托代理人刘艳伟，该公司销售部经理。
委托代理人程玉林，该公司员工。
原告汪瑞与被告李凤琴、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日、4月12日公开开庭进行了审理。原告汪瑞及其委托代理人谢少刚、被告李凤琴及其委托代理人朱燕、边梦巧、第三人家天下公司委托代理人刘艳伟、程玉林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汪瑞诉称，原告通过本案的第三人家天下公司发布的信息得知，被告李凤琴将坐落于本市新城区佳田西湖岸2期1号楼东1单元7层的房屋一套出让，遂与家天下公司联系，经过与被告协商，原告与被告以及第三人于2015年12月16日签订了《房地产买卖定金合同》，合同签订时原告已经交付了定金10万元，双方约定的产权转移日期为2015年12月31日之前。但合同约定日期到期后，被告一直拒绝签订商品房买卖合同，并明确表示不再履行双方签订的《房地产买卖定金合同》。在此期间中，本案的第三人也多次找到被告进行协商，但被告一直拒绝协商。综上，被告的行为已经构成违约，故依法提起诉讼，请求人民法院判令解除原、被告与第三人签订的《房地产买卖定金合同》；判令被告双倍返还原告定金20万元；诉讼费由被告承担。
被告李凤琴辩称，原告的起诉与事实不符。本案争议的合同是无效合同，无效合同自始无效，不应当解除，亦不应双倍返还定金。本案争议的房屋并非被告所有，该房屋为被告儿子陈某某所有，陈某某没有授权被告卖房，事后也未对本案争议合同予以追认，因此原、被告及第三人签订的三方合同是无效合同。该合同是格式合同，里面的条款大部分都是霸王条款，且有诸多予盾之处。故此原告要求双倍返还定金无事实和法律依据。另原告方存在违约，合同签订的时间为2015年12月16日，原告方未按照合同约定的时间缴纳定金；本案争议的房屋非被告所有，原告及第三人为了促成交易，表示被告签字也可以，后陈某某反对卖房。原告及第三人均未尽到审核的义务，致使签订了无效的合同，对原告的诉请应当予以驳回。
第三人家天下公司述称，原告诉请合法，应当支持原告的诉讼请求。第三人愿意返还收取原告的定金10万元，但双倍返还的部分应由被告李凤琴承担。
经审理查明，被告李凤琴与案外人陈某某系母子关系。2014年10月份，陈某某与河南佳田建设投资有限公司签订商品房预售合同一份，购买该公司开发的位于本市新城区佳田西湖岸（二期）1号楼东1单元7层房屋一套。该合同在本市房产管理局备案，房屋已交付陈某某管理使用。
2015年12月16日，被告李凤琴为甲方（出售方），原告汪瑞为乙方（买受方），第三人家天下公司为丙方（中介方），三方经协商签订《房地产买卖定金合同》一份，载明：第一条：房屋的具体情况及成交价款。1、甲方自有房屋一套座落于佳田西湖岸二期1号楼东1单元7层东户，建筑面积约198平方米，经甲乙双方充分协商，甲方决定将该房产转让给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。双方议定成交价款为人民币108万元。2、经甲乙双方商定，乙方于本合同签订时付定金人民币10万元，由家天下公司暂管。待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还。房屋产权转移日期为2015年12月31日前。本合同自房屋产权转移后失效，约定期限内不配合产权转移的一方视为违约。第二条：甲、乙、丙三方的责任与义务。1、甲方保证该房产产权清晰真实，无债权债务纠纷，且100%产权出售给乙方，并确保共有权人对该房屋出售无异议。甲方不同意配合办理按揭贷款。甲乙双方约定：更名后正式交付该房屋；2、乙方按合同约定支付给甲方房款。甲乙双方向开发商申请所有权转移登记时，根据有关规定，其转让需缴纳的相关税费（包括更名费）双方约定是：甲乙双方在更名过程中所产生的更名费用甲方承担。第三条：违约责任。甲方违约，除承担双方中介居间服务费用外，还须双倍赔偿乙方定金10万元；乙方违约，除承担双方中介居间服务费外，无权要求返还定金。本合同代签人与原产权人负同等法律责任。……第六条：补充条款：1、此房款包含地下车位1个（1-73A），2、在更名当天乙方一次性将剩余房款支付给甲方，3、甲方需将物业清算至更名当日。甲方（出售方）李凤琴，乙方（买受方）汪瑞，丙方（中介方）家天下公司在合同上签名、盖印。
合同签订后，原告汪瑞于2016年12月17日向第三人家天下公司交付定金10万元。后被告李凤琴以其儿子陈某某不同意卖房为由，告知原告汪瑞不再履行合同。原告认为被告违约应双倍返还定金20万元，经双方协商无果，引起本案诉争。
以上事实有原告提供的《房地产买卖定金合同》1份、定金收据1份、银行转款电子回单1份、结婚证复印件1份；被告李凤琴提供的户口本复印件、2015年12月2日的平顶山日报1份、营业执照复印件1份、第三人家天下公司提供的《房地产买卖定金合同》1份、定金收据1份、程玉林与被告李凤琴通话记录7份；本院依职权在本市房产管理局调取的涉案房屋备案登记信息表及庭审笔录等证据在卷证实。上述证据已经当庭出示并经质证，经审查，证据之间互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。
本院认为，本市新城区佳田西湖岸（二期）1号楼东1单元7层房屋系被告李凤琴之子陈某某与河南佳田建设投资有限公司签订商品房预售合同所购买，双方签订的合同已在房产部门备案登记，房屋虽已交付，但未办理房屋所有权登记。现该房屋所有权应属河南佳田建设投资有限公司。陈某某以买受人身份对上述房屋享有占有、使用权。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案被告李凤琴在与原告汪瑞签订房屋买卖合同时，对涉案房屋不享有所有权、处分权，事后亦未征得权利人追认。原、被告签订的房屋买卖合同，因被告不能征得涉案房屋权利人的同意，也不能取得房屋的处分权，而属于无效合同。《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。定金合同属于担保合同，因主合同无效而无效。原告要求第三人返还定金100000元，本院予以支持。原告要求被告李凤琴双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，导致合同无效不能继续履行的主要责任在于李凤琴的无权处分行为，但原告汪瑞作为购买人在购买房屋时应尽审慎的注意义务，对房屋的所有权情况未进行必要的了解和确认。在被告未提供任何证明权属及处分权凭证的情况下而购买该房屋，也负有审查不当的责任。因此，应按法律规定及双方过错责任大小，除返还定金外，酌情由李凤琴赔偿汪瑞部分损失，按照双方过错责任大小，本院酌定由被告李凤琴向原告汪瑞赔偿损失3万元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判定如下：
一、原告汪瑞与被告李凤琴、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司于2015年12月16日签订的《房地产买卖定金合同》无效。
二、被告李凤琴于本判决生效之日起三日内向原告汪瑞支付赔偿金3万元。
三、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告汪瑞返还定金10万元。
四、驳回原告汪瑞的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告汪瑞负担1400元，被告李凤琴负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 程昆松
审 判 员 王伴伴
代理审判员 李海军
二〇一六年八月十二日
书 记 员 韩国垟
附：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。