海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼民再49号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：海口润源贸易有限公司。住所地：海南省海口市世贸东路*号*幢***室。
法定代表人：李克惠，该公司董事长。
委托代理人：高卫华，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人：毕建国，海南昌宇律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：天津港保税区南方国际贸易投资有限公司。住所地：天津市天津港保税区新港大道***号。
法定代表人：张会元，该公司董事长。
委托代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。
委托代理人：朱道胜，该公司员工。
再审申请人海口润源贸易有限公司（简称润源公司）与再审申请人天津港保税区南方国际贸易投资有限公司（简称南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，海南省海口市中级人民法院于2013年9月12日作出（2012）海中法民一初字第10号民事判决（简称一审判决）。润源公司与南方公司均不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月20日作出（2013）琼民一终字第59号民事判决（简称原判），已经发生法律效力。润源公司与南方公司仍不服，均向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年3月31日作出（2014）民申字第288号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。润源公司的委托代理人高卫华、毕建国，南方公司的委托代理人许振国、朱道胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润源公司申请再审称：一、本案两审判决书已经认定“续建后的汇宇金城大厦不具备交付使用条件，致使润源公司无法进行经营”。润源公司没有使用租赁物，原判判决润源公司承担租赁物6年的折旧费用没有理由。二、根据2003年10月28日南方公司、湖南第三工程公司和润源公司签订的《关于﹤建筑工程施工合同﹥的补充协议》的约定，整个工程项目的续建施工依据润源公司与湖南第三工程公司签订的《工程联营合同》实施。该合同明确润源公司来负责项目续建和封顶的施工，工程量应当由润源公司签字确认。因此，只要是湖南第三工程公司出具并经润源公司签字确认的工程量，就应予以认定。两审法院扣除海南中恒信工程造价咨询有限公司出具的（2013）中恒信造鉴字第003号《司法技术鉴定报告》（简称003号鉴定报告）中第三、五、六、七项中的“绿化工程”和“项目可能发生、无南方公司签字”款项3508508.18元没有依据，003号鉴定报告鉴定的直接投资款9530195.65元应予全部认定。三、润源公司已经完成了《汇宇金城大厦项目租赁协议》（简称《租赁协议》）和《补充协议》的主要义务，即将汇宇金城大厦的续建、封顶、装修工程竣工完毕。而南方公司因为拒绝提供办理项目竣工所必备的文件，导致汇宇金城大厦至今不能投入使用，因此南方公司要么保证润源公司使用汇宇金城大厦15年，要么按照市场价向润源公司赔偿同等地段、同等价值、同等面积的经营场所租赁15年的租金，不仅是计算到2012年7月20日的租金。同时，两审法院对同等地段经营场所的租金市场价认定错误，对《租赁协议》和《补充协议》的内容认定不全面。南方公司赔偿润源公司的损失应该是2004年1月至2018年12月共计15年的租金。四、两审法院判决南方公司已经构成违约，润源公司依法行使先履行抗辩权不支付部分租金，但又判决润源公司向南方公司支付150万元租金显然与其认定的上述事实相违背。请求：一、撤销原判和一审判决第三项；二、改判一审判决第四项为南方公司向润源公司支付汇宇金城大厦续建和装修项目费（直接投资款）9530195.65元及利息；三、改判一审判决第五项为南方公司向润源公司公司支付因为不能提供租赁场地造成的损失18877320元。
南方公司申请再审称：一、有新证据足以推翻原判。南方公司向海南省海口市琼州公证处申请证据保全，对涉案的汇宇金城大厦进行了拍照录像，制作了公证书。证明案涉工程没有竣工，本案海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司出具的海南瑞衡房估报字（2012）第0640号《司法技术鉴定报告》（简称0640号鉴定报告）不具备客观、真实性。二、一审法院认定南方公司构成违约与事实不符，也没有证据证明。（一）《租赁协议》和《补充协议》约定，涉案项目的续建、改建的手续由润源公司办理，费用由润源公司承担，而润源公司在没有办理施工许可证的情况下，擅自开工，汇宇金城大厦续、扩建工程是违章建筑；（二）润源公司所用材料没有征得南方公司同意，无法取得海南省建筑工程质量检测中心颁发的检测报告；无法提供建筑工程竣工验收的相关检验材料，无法向质监部门申请本案工程竣工验收；无法提供有总监理工程师签字的竣工报告。润源公司的上述行为导致汇宇金城大厦不能进行竣工验收，已构成违约。三、0640号鉴定报告存在大量造假情况。（一）一审组织鉴定机构和双方当事人勘查现场，见到汇宇金城大厦主楼没有任何装修，基本土建工程没有完工，且拒绝作出现场勘查笔录；（二）二审再次勘查现场并录像，见到主楼没有任何装修，附楼全部用于经营，不是闲置状态，但不采信影像资料；（三）鉴定机构陈述《鉴定书》有声明，鉴定结论是以“假设”为前提的。法院仍采信该鉴定报告不当。四、003号鉴定报告存在大量造假情况。（一）鉴定依据的2003年版结构图纸、结算书，一审法院没有认定上述材料为有效证据，鉴定机构人员无权据此作出鉴定意见；（二）鉴定报告依据的湖南省第三工程公司海南分公司出具的《工程（决）算》文件上没有南方公司的签字盖章，监理单位和施工单位也没有签字盖章，该结算书只是用来办理产权证明和报建手续，对南方公司没有约束力；（三）一审中双方当事人对观场进行勘查，对润源公司续建、改建的工程量双方进行了签字确认，鉴定报告的内容与现场勘查笔录矛盾。实地勘测根本没有假山和绿化工程存在，大部分工程量是鉴定机构根据假设情况作出的；（四）《海口市人大常委会关于加快停缓建工程处置的决定》规定，规划报建审批费、国土报建审批费、建设报建审批费、质量监督报建审批费、环保卫生报建审批费、消防报建审批费、检测费、环境卫生报建审批费、建设安全保险费、工程管理费等费用均属于免征范围，鉴定报告列出了上述费用明显不当。五、0640号鉴定报告和003号鉴定报告在一审中没有进行质证。六、原判适用法律错误，南方公司与润源公司之间是项目租赁关系，而非简单的房屋租赁关系。七、二审法院合议庭对该案没有进行集体合议，法官的签名是后补签的。八、原判遗漏润源公司的上诉请求和南方公司的答辩意见部分。故请求：一、撤销原判和一审判决第四、五、七项。二、一、二审诉讼费、鉴定费由润源公司承担。
本院再审另查明，0640号鉴定报告载明的部分假设与限制条件为：1.本次鉴定假设委估对象符合当时当地建筑规范，建筑工程质量合格；2.本报告价值内涵所对应的“租金”收入为估价对象在租赁期间的毛租金收入，即未考虑到估价对象在租赁期间发生的正常管理维护费用、税费及租金产生的利息对评估价值的影响；3.本次估价鉴定设定估价对象于2007年1月完工并达到出租条件，且装修为中档装修。
本院再审再查明，2003年10月24日，海口市处置积压房地产工作小组办公室给海口市建设局下发《关于受理“汇宇金城大厦”复工建设手续的函》［市处办（2003）225号］，要求海口市建设局按规定办理本案争议的汇宇金城大厦复工建设的有关手续后，南方公司已经于2006年2月17日取得海口市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，但至今仍未取得《建筑工程施工许可证》。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，根据最高人民法院指令再审意见以及本院再审查明的事实，原判存在以下问题：
一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。其中验收的条件包括五项：完成建设工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书。本案当事人润源公司称工程已竣工，南方公司称案涉工程并未竣工，在双方争执不下的情况下，原判并未查明案涉工程是否具备法定的五项验收标准。因润源公司提供的《竣工报告》无施工单位、监理单位签字。法院委托鉴定机构作出的《鉴定结论》是建立在假设工程竣工的前提下，故原判认定工程竣工证据并不充分。
二、《补充协议》约定：“乙方（润源公司）保证：在该补充协议签订后即可解决报建审批的问题，办妥项目续建、改建的手续，10天之内重新动工，动工后3至4个月内部分投入使用，6个月内项目全部完工，整体投入使用。在本补充协议签订之日起两年内，把汇景大厦（即汇宇金城大厦）项目的全部产权证明办理齐全，并记入甲方名下。”根据该协议，润源公司与南方公司之间存在委托报建、办理产权证关系。而根据本院再审查明，该汇宇金城大厦到目前为止仍未办理《建筑工程施工许可证》，原判没有查明该项目未能竣工验收是由于项目本身手续不完备，还是南方公司不予配合所致，仅以南方公司交付的租赁物不符合《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定为由，认定南方公司违约，明显不妥。
三、根据《租赁协议》和《补充协议》约定，合同履行至期限届满，润源公司出资续建、改建、维修等在该大厦形成的权益归南方公司所有。因合同未履行完毕即解除，故扩建费用应按使用年限予以扣除，原判按使用年限扣除改、续建费用，由受益方南方公司向润源公司支付部分费用并无不当。但是原判据以认定南方公司对项目改、续建费用的主要依据为003号鉴定报告，报告第一项载明“根据现场情况及图纸计列内容为：3812975.85元”。因该报告对于第一项造价是否实际施工并未作出确认，致使无法区分依照图纸部分造价所占比例，原判直接采信该部分作为定案依据不当。
四、对于润源公司是否可主张可得利益损失，需结合合同的约定和履行的情况，进一步查明事实后作出判定。原判据以认定润源公司租金数额的依据是0640号鉴定报告，但该报告已载明必须遵循再查明事实部分中所列举的估值假设与限制条件。而从本案再审查明的事实来看，汇宇金城大厦至今未竣工验收，工程质量是否合格无法确定，且未有证据显示汇宇金城大厦已达到了中等装修标准，报告中对中等装修标准亦未进一步明确，故原判在汇宇金城大厦实际状况与鉴定报告所应遵循的估值假设与限制条件明显不符的情况下，直接采信鉴定报告确定的租金标准计算润源公司应得的租金数额明显不当。
综上所述，原判认定部分事实不清，导致判决结果部分错误。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
撤销本院（2013）琼民一终字第59号民事判决和海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民一初字笫10号民事判决；
二、本案发回海南省海口市中级人民法院重审。
审判长 郑 船
审判员 邢 词
审判员 王显芳
二〇一六年十二月十二日
书记员 王 凯
附相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。