福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2793号
上诉人（原审原告）：刘忠旭，男，1970年4月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：詹文强，男，1982年4月9日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上诉人刘忠旭因与被上诉人詹文强房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘忠旭上诉请求:撤销原判第二项关于“赔偿刘忠旭违约金100000元”的判决，改判詹文强赔偿刘忠旭违约金554240元。事实和理由：一、双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，所涉总价款是2771200元，并约定了若因房屋被查封或限制转让，导致刘忠旭无法取得房屋所有权，詹文强应按房屋总价的20%向刘忠旭支付违约金。该约定并未违反任何国家强制性法律规定，是双方真实意思表示。二、厦门房价从2015年开始攀升是众所周知的事实，合同约定的20%违约金并非如一审判决所说远高于刘忠旭的损失。根据法律规定，超过损失的30%可以认定为“过分高于造成损失”，刘忠旭要求的违约金数额合法合理，对方认为过分高于造成损失的应当予以举证。三、一审判决的10万元违约金，远远无法弥补刘忠旭的损失，还大大降低了詹文强的违约成本，是变相鼓励詹文强违反合同约定，有悖公平正义。另外，厦门上半年房价涨幅超过20%是社会常识，合同约定的百分之二十都不足以弥补刘忠旭的损失。
詹文强辩称：刘忠旭购买之前，讼争房屋已被查封有告知中介，刘忠旭也清楚。本来詹文强要提供反担保，但因为起诉人将保全金额提高，詹文强无法提供反担保，导致查封未能解除，詹文强不是故意不将房屋出售给刘忠旭。因为房屋被查封，出售给刘忠旭的价格已经是低于市场行情，故房价的涨幅与本案无关。
2016年2月17日，刘忠旭向一审法院起诉请求：1、解除刘忠旭与詹文强之间签订的《存量房买卖合同》；2、詹文强支付刘忠旭违约金554240元（房屋总价款2771200元×20%）及利息（利息从起诉之日起计算至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；3、詹文强返还定金100000元及利息（利息从起诉之日起计算至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；4、詹文强承担全部诉讼费用及保全费用3291元。
一审法院认定事实：2015年12月15日，刘忠旭与詹文强签订《买卖定金协议书》。同日，刘忠旭依照约定向詹文强支付购买案涉房产的定金100000元。2016年1月3日，刘忠旭（买受人）与詹文强（出售人）签订一份《存量房买卖合同》，合同约定詹文强将案涉房产出售给刘忠旭，成交价2771200元，刘忠旭应于2015年12月15日向詹文强支付定金100000元；该房屋已经设定抵押，詹文强应于2016年1月15日前办理完毕抵押注销手续。合同第六条违约责任约定：……2、出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致刘忠旭无法取得房屋所有权的；……。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。
另查明，2015年10月30日，案涉房产被福建省惠安县人民法院查封。至法庭辩论终结，案涉房产尚未解除查封。双方曾就解除房屋买卖合同进行协商，但最终未能达成协议。在审理过程中，刘忠旭申请对案涉房产进行查封、冻结，并已提供担保。一审法院于2016年2月25日作出（2016）闽0205民初635号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结詹文强价值554240元的财产。2016年3月3日，一审法院查封、冻结詹文强名下的案涉房产（以554240元为限）。
一审法院认为，刘忠旭与詹文强签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。詹文强作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，应当有义务依照合同的约定保证案涉房产产权可以顺利进行过户登记。案涉房产于2015年10月被查封，詹文强于2016年1月与刘忠旭签订《存量房买卖合同》，但至今未能使案涉房产解除查封，致使刘忠旭与詹文强签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。因此，詹文强的违约行为属于根本违约。刘忠旭作为守约方，有权要求解除合同。同时，刘忠旭有权选择适用违约金条款要求詹文强支付违约金。案涉房屋的总价为2771200元，违约金为房款总额的20%，即为554240元。詹文强主张约定的违约金数额远高于刘忠旭的损失，要求进行调整。刘忠旭在詹文强要求调整违约金的情况下，并未提供证据证明刘忠旭损失的具体金额，因此，对詹文强应付的违约金依法予以调整。违约金的功能兼具补偿性与惩罚性双重功能，刘忠旭未能提供证据证明其具体的损失，但违约金的调整也不应当低于定金罚则。因此，确定相当于一倍定金的数额作为詹文强的违约金。刘忠旭请求詹文强支付违约金554240元，支持100000元，其余不予支持。由于合同无法履行，詹文强应返还刘忠旭缴纳的定金100000元，刘忠旭请求詹文强返还定金100000元，予以支持。由于案涉房产被查封，刘忠旭不申请诉讼保全恐不利于其合法财产权益的保护，刘忠旭申请诉讼保全确有必要，相应的保全费用3291元应由詹文强负担。詹文强认为双方协商解除合同的协议，事实上也达成解约的意思表示，但詹文强所举的证据仅是证人林某证言，且证言内容本身也无法证实双方就解除合同的条件已经协商一致并达成口头协议，因此，詹文强的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除刘忠旭与詹文强于2016年1月3日签订的《存量房买卖合同》；二、詹文强应于判决生效之日起十日内赔偿刘忠旭违约金100000元；三、詹文强应于判决生效之日起十日内返还刘忠旭定金100000元；四、驳回刘忠旭的其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，刘忠旭申请对讼争房产价值进行评估以确定损失，其请求以詹文强一审第一次到庭参加诉讼的时间（2016年4月5日）作为评估时点；詹文强认为房屋涨价与否与本案无关，不同意鉴定。因双方当事人就合同约定违约金是否过高存有争议，根据刘忠旭的申请，二审委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对讼争房产于2016年4月5日的市值进行评估。评估单位于2017年4月9日出具评估报告，评估结果为：房产评估值总计3128700元。刘忠旭对评估结果没有异议，詹文强认为评估值过高。
二审中，本院主持双方调解，詹文强于2017年5月4日承诺于2017年5月26日备齐款项25万元与刘忠旭签订调解协议，后因詹文强未筹足款项，调解未果，詹文强于2017年5月26日对房产评估时点提出异议，主张应为2016年1月中旬。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于合同约定违约金为总房款20%是否过高应予调整的问题。因交易房产被查封，刘忠旭与詹文强签订的房屋买卖合同无法履行，詹文强作为卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘忠旭丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘忠旭履行合同后可以获得的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损失赔偿范围的规定，刘忠旭申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，因詹文强对此约定提出异议请求调整，房产评估结果又是合同约定违约金应否调整的评判依据，故评估时点的确定在合理范围内可尊重守约方的选择。刘忠旭提出以詹文强一审第一次到庭参加诉讼的时间即2016年4月5日作为评估时点并无不当，詹文强在评估结果出具后才对评估时点提出异议本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。据此，一审参照定金罚则调整违约金缺乏依据，应予纠正。鉴定费应由詹文强承担，因刘忠旭已先行垫付，故詹文强应支付刘忠旭鉴定费5780元。
综上所述，刘忠旭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初635号民事判决第一、三项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初635号民事判决第二、四项；
三、詹文强应于本判决生效之日起十日内支付刘忠旭违约金464750元；
四、詹文强应于本判决生效之日起十日内支付刘忠旭鉴定费5780元；
五、驳回詹文强一审其他诉讼请求；
六、驳回詹文强的其它上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4671元，由刘忠旭负担754元，詹文强负担3917元；二审案件受理费9342元，由刘忠旭负担1508元，詹文强负担7834元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 李向阳
审判员 章 毅
二〇一七年六月二日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。