四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1416号
原告胡枭霞，女，汉族。
委托代理人杜福猛，四川天府风律师事务所律师。
被告李华，男，汉族。
委托代理人许怀军，四川法丛律师事务所律师。
第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司。
法定代表人邓光林，公司董事长。
原告胡枭霞诉被告李华、第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由审判员桂霞适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡枭霞的委托代理人杜福猛，被告李华的委托代理人许怀军到庭参加诉讼，第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡枭霞诉称，2004年，原告从被告李华同学处得知其有住房出售，遂与被告李华达成口头协议：该套房屋出售87300元，原告随后陆续支付房款。2006年10月1日，原告委托冉荣贵与被告正式签订《关于李华与胡仔波、胡枭霞、胡子兴房屋买卖合同的补充协定》，同时被告李华口头约定按照同一单元住户的标准计算办证期限及违约责任，即签订协议500天内办理两证，否则就按照已缴纳房款10%承担违约金，该合同对双方的权利、义务等作出了明确约定。而被告早已违反关于办理房产证及土地使用证的约定，更可恶的是现行政策许可办理的情况下拒绝为原告办理。原告早已装修入住。因原告所属房屋的土地使用权系从第三人（原鹏业房地产开发有限公司）内部转让，实际仍然登记在该公司户头上。为此，被告应当依约履行办证义务并承担违约责任，第三人与办理手续有直接利害关系，应当履行协助义务。为保护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告及第三人为原告购买的房屋过户，并由被告承担办证的全部税费；2、被告承担违约金8730元；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告李华辩称，双方签订的商品房买卖合同属于无效合同。案涉土地系李华、李辉兄弟共同出资购买，土地上得房屋系李华夫妇、李辉合资修建，李华个人将房屋出卖的行为无效。原告李华出售给原告的房屋并非李华个人所有，所以，李华没有资格为原告办证。由于合同无效就不存在违约金的问题。即使取得了其他共有人的追认，现在也不符合办证条件。综上，请求法院依法裁决。
第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司未作陈述。
审理查明，2003年7月14日，李华向绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司支付八二七L6购地定金10000元。2003年11月24日，绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司（甲方）与被告李华、李华之弟李辉（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》，甲方将其位于普明山鹏发高级住宅区内的163.68平方米住宅用地（注：八二七L10）使用权转让给乙方，单价350元／平方米，转让金共计57288元。合同尾页乙方法定代表人处由李华、李辉签名，委托代理人处由李华签名。2003年11月26日，李华、李辉向绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司支付该宗宅基地款20000元；2006年3月6日，李华、李辉支付该宗零星住宅用地款17288元；2007年6月29日，李华支付该宗宅土地款50000元。2006年8月30日，绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司（甲方）与被告李华（乙方）签订《住宅用地使用权转让合同》。甲方将其位于普明山鹏发高级住宅区内的253平方米住宅用地（注：八二七L6-4C）使用权转让给乙方，单价720元／平方米，转让金共计182160元。合同尾页乙方法定代表人处由李华签名。尔后，被告李华即在八二七L6-4C基地上修建住房。2004年，原告胡枭霞的姐夫冉荣贵得知被告李华要出售修建的住房，遂告知胡枭霞、胡仔波、胡子兴三人，胡枭霞三人便委托冉荣贵代其向李华购买住房并支付购房款。2006年10月1日，被告李华（出卖人）与原告胡枭霞（买受人）的委托人冉荣贵签订《关于李华与胡枭霞房屋买卖合同的补充协定》。协议的主要内容有：李华出售鹏业山庄住宅小区L6-4C单元住房二楼2号一套，由胡枭霞购买，成交价为二楼970元／m2，预算建筑面积为每套90m2，价款为87300元，实际面积待完工验收后按产权登记为准，实际金额按实际面积计算。签订补充协定前后，冉荣贵共代胡枭霞、胡子兴、胡仔波支付购房款240000元。2007年底，被告李华交付房屋，2008年9月，原告入住该房屋至今。因被告李华一直未给原告协助办理房屋权属证，原告诉来本院。
同时查明，1、现被告李华未取得房屋初始登记手续。土地使用权仍然属于第三人绵阳高新区新城房地产开发有限公司，未分户到被告李华头上。2、原告所购买的房屋整个修建过程均是李华在出面，李辉在新疆务工。3、李华之妻何秀英一直与李华共同生活、居住在鹏业小区，与原告相邻且熟悉。4、根据李华出具的房屋面积测绘报告，原告的房屋面积实为83.98平米，胡枭霞按照此面积计算房屋价款81460.60元并将此款归还给冉荣贵。
以上事实，有原、被告的陈述，《住宅用地使用权转让合同》、《房屋买卖合同补充协定》、《收条》及庭审笔录等载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告李华所签订的《商品房买卖合同》是在双方真实意思表示的情况下签订的，原告支付了对价且早已入住该房。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，以及为了维护社会交易稳定、保护原告的合法权益，应当确认本案《商品房买卖合同》合法有效。由于被告李华尚未取得该栋房屋的初始登记，根据目前我国房产登记的相关政策无法给原告办理房屋产权证及土地使用权证。故现原告要被告及第三人为其办理过户手续的请求，本院在本案中不予支持。
至于被告李华主张其弟李辉、其妻何秀英作为共有人不知情且未在房屋买卖合同上签字，应确认合同无效的问题。2003年11月24日被告李华与其弟李辉和绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司签订的《住宅用地使用权转让合同》上有李辉的名字，有两笔付款收据上也有李辉的名字。2006年8月30日，被告李华与绵阳高新区鹏发房地产开发有限公司签订《住宅用地使用权转让合同》（即原告购房的宅基地）时没有李辉的名字，在此后的整个房屋修建过程中也是李华在负责，李辉已经去新疆务工，李华没有任何证据证明李辉当时参与了建房且共同出资建房的事实。而且，李辉每年都在回绵阳，其应当知道房屋被卖的事实，但其多年来一直未主张过权利。何秀英与被告李华系合法夫妻，一直居住在鹏业小区长达7年之久，现称其不知道房屋被卖，并以未在合同上签字为由对抗合同的效力，是不符合常理和法律规定的。由此，被告的该辩解理由不能成立。
关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告至今未履行办证义务，其行为已构成违约，其违约行为必然给原告造成一定的经济损失，原被告双方未签订书面违约责任条款，故被告应当按照法律规定自2008年4月1日起承担违约金，违约金按已付购房款81460.60元参照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计算。现原告主动将违约金降低为8730元，本院认为系原告自动处分其合法权利，对此予以认可。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李华应于本判决生效后十日内支付原告胡枭霞违约金8730元；
二、驳回原告胡枭霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为130元，由被告李华负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 桂霞
二〇一五年一月二十六日
书记员 宋婷