广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12427号上诉人(原审原告)李煜云，住所地广州市萝岗区。委托代理人范金宏、高尚，均为广东广之洲律师事务律师。被上诉人（原审被告）中国电信股份有限公司广州分公司（以下简称电信公司），住所地广州市天河区。法定代表人李勇平，职务总经理。委托代理人麦冬致、肖挺俊，均为广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）安华白云拍卖行有限公司（以下简称安华公司），住所地广州市天河区。法定代表人任正昊，职务董事长。委托代理人周嘉言、王明荟，均为该公司职员，地址广州市天河区。上诉人李煜云因与被上诉人电信公司、安华公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李煜云上诉请求：撤销原审判决，改判电信公司、安某公司共同赔偿李煜云“28.48平方米仓库”购房款213116元之损失。事实与理由如下：一、本案的事实过程。2014年4月30日，电信公司带着其所有的粤房地产证字第××号房地产权证(即标的物为xx八路xx五约93、95、97号首层房屋，建筑面积507.84平方米，用途为仓库)，委托安某公司拍卖。同年6月5日，安某公司在《广州日报》刊登了拍卖公告，公告中注明该房建筑面积约507.84平方米。同年6月12日，李煜云经过现场拍买成功以人民币380万元竞得该标的物。安某公司出具了《拍卖成交凭证》，并与李煜云签订了《拍卖成交协议书》，当日李煜云就按要求支付了购房款380万元给电信公司，同时又支付了佣金3.8万元给安某公司。本来电信公司收到款后就应当及时办理过户手续，因为拍卖程序是合法有效的。谁知电信公司于2015年初主动向市规划局申请将拍卖物建筑面积507.84平方米中割出28.48平方米调整为水泵房，得到市规划局同意后，电信公司又向房管部内出具报告书，要求将原房地产权证中建筑面积变更为497.36平方米。待换了新证后，再要李煜云一同办理过产手续。李煜云于2015年8月25日到达房地产交易中心后才知道总建筑面积缩了水。面对《广州市房地产转移申请书》和《存量房买卖合同》，李煜云实在左右为难，若不签则购房款和佣金已付了一年两个多月，可能会落得一个平方面积都得不到，无奈只得签名捺印。其实，原房地产权证上的建筑面积没有一点误差，也不存在瑕疵问题，只不过电信公司人为地将总建筑面积割出28.48平方米作公共设施水泵房才缩了水或者说短斤少两。如果分割后再委托拍卖，或者委托时就告之总建筑面积含有水泵房，那么就不会产生这一纠纷，电信公司为了多卖些钱，故意隐瞒事实应属欺诈行为；而安某公司接受委托后不去核实，直到接到法院传票后才知道这一情况。因此，责任完全在于电信公司和安某公司。二、原审法院认定事实错误。主要表现在如下三个方面：1．李煜云支付的380万元购房款相对应的是该仓库建筑面积507.84平方米，而不是479.36平方米。从以上事实过程来看，李煜云支付的380万元购买的是该仓库建筑面积507.84平方米，整个拍卖程序也是合法有效的，而原审法院却以李煜云在《广州市房地产转移登记申请书》和《存量房买卖合同》上签了名，就“视为同意479.36平方米房屋按380万元计价交易”，这一认定是完全错误的。电信公司与安某公司的委托拍卖合同标的建筑面积为507.84平方米，安某公司与李煜云所签订的《拍卖成交协议书》标的建筑面积也是507.84平方米。这两份合同并没有被原审法院判为无效，就得按着两份合同执行，这是本案争议的焦点问题。原审法院的这个错误认定，导致判错案的关键。2．原审法院曲解了《拍卖规则》及其《注意事项》的内容，错误地认定这短斤少两是标的物存在瑕疵和风险问题。原审法院长篇摘抄《拍卖规则》及其《注意事项》，意思是李煜云完全了解标的所存在的瑕疵和风险后才参加拍卖活动的。这不是事实，也可以说是颠倒黑白的。比如说《拍卖规则》第三条内容为：1．所有标的按其实际、权属和产权现状拍卖……。这个“实际、权属和产权现状”都是客观存在的，有电信公司的原房地产权证为证，建筑面积没有一点差异，根本不存在瑕疵问题，出现短斤少两的情况，实际是电信公司在拍卖后改变了产权现状。房管部门也认为电信公司不改变产权现状在当时也是可以过户的。李煜云并没有违反《拍卖规则》及其《注意事项》的内容，而恰恰是原审法院错误地理解其内容，导致判案错误。3．原审法院的认定违背了绝大多数人的普遍认知，若依此推广，则后患无穷。本案其实很简单，即电信公司不该将全楼业主的公共设施部分委托安某公司进行拍卖，李煜云要求电信公司将不该拍卖获的部分钱退出来完全合理合法。而安某公司没有尽到核实和披露的责任，应承担共同退款责任。这个道理连普通公民都会懂得，而原审法院却反其道而行之。若依此推广，许多开发商都会将业主的公共设施如花园和停车位进行处置，不能交付后钱也无需退还，定会后患无穷。综上，原审法院的认定事实错误，二审法院应予以纠正。三、原审法院适用法律不当。1．原审法院的判决只适用了二条程序法的法律法规，没有适用一条实体法的规定，如《民法通则》、《合同法》和《拍卖法》等相关规定，不能使人信服。2．李煜云在一审立案时已提供了《拍卖成交凭证》、《拍卖成交协议书》及汇款单等证据材料，怎么成为“要求被告返还款缺乏合同和法律依据”呢?上述几个法律都有明确的规定，且适用法律原本就是法院的事，故这一说法是站不住脚的。总之，原审法院不顾事实，违背民意，偏袒电信公司、安某公司，且认定事实错误和适用法律不当，敬请二审法院予以纠正，依法维护李煜云的合法权益。电信公司答辩称，要求维持原审判决。安某公司答辩称，要求维持原审判决。李煜云向一审法院起诉请求：一、电信公司、安某公司共同赔偿李煜云28.48平方米仓库购房款213116元。二、本案诉讼费由电信公司、安某公司承担。电信公司原审辩称：1、我方依据的是房管局颁发的房产证，委托进行拍卖，不存在任何的过错，更无须承担责任。2、涉案物业是按照现状进行拍卖和交付的，李煜云在进行竞拍以前也清楚的知道是按照现状进行拍卖和交付，拍卖文件已经指明了标的物的面积以相关部门核定的为准，拍卖款项不做任何调整，李煜云也对上述事项进行了确认，因此李煜云诉请缺乏依据。3、李煜云在知道涉案物业有28.48平方米不能办证的情况下，不但没有提出异议，反而积极的跟我方签订了买卖合同和办理了过户的手续，说明李煜云再一次以实际的行为确认了交易。4、从标的物的市场单价看，本次的单价不足8000元，按照广州市房地产交易的行情看，该单价本来就已经是偏低的，不存在着李煜云合法权益受损害的说法。现不同意李煜云的诉讼请求。安华公司原审辩称：1、我方对荔湾区xx八路xx五约93、95、97号首层拍卖是完全依照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定依法举行，整个拍卖过程行为及过程完全合法有效。2、我方作为拍卖人已于本次拍卖过程中尽标的物的瑕疵披露责任，没有隐瞒已知并向李煜云披露任何瑕疵，并于拍卖前声明不能保证标的面积，不承担瑕疵担保责任。3、“拍卖标的的门牌号及面积以相关部门最终核定为准，若有不符，拍卖成交款和佣金不做调整”。作为不动产拍卖的瑕疵声明条款被广泛应用。综上，李煜云在竞买前已充分了解到标的物的瑕疵风险，并自愿承担相应的风险，故李煜云的请求缺乏依据。不同意李煜云的诉讼请求。一审法院经审理查明：原广州市荔湾区xx八路xx五约93、95、97号首层房屋（建筑面积507.84平方米，用途为仓库，原房地产权证号为：粤房地证字第××）是电信公司的物业。2014年4月30日电信公司委托安某公司拍卖该房屋。随后安某公司刊登了拍卖公告，公告中注明讼争房屋约507.84平方米。2014年6月李煜云参与竞买，李煜云与安某公司签订了《竞买协议书》，《竞买协议书》第三条约定：李煜云在参与拍卖前已仔细阅读了安某公司提供的拍卖标的的资料，并对拍卖标的现状进行了详细的了解和实地考察，清楚知悉标的现状，李煜云完全了解标的所存在的瑕疵和风险，并自愿承担由此而引起的一切风险和责任。第四条约定：李煜云将按《拍卖规则》及其它《注意事项》的要求参加拍卖活动等。安某公司向李煜云提供的《拍卖规则》第三条声明内容为：1、所有标的按其实际、权属和产权现状拍卖，拍卖会前拍卖人已安排竞买人进行了标的资料的查阅及标的展示（拍卖清单中仅附部分资料供参考）。若因竞买人自身怠于检验标的资料或前往标的现场查看现状的，则视为竞买人自动放弃查验权利。竞买人一经举牌参与竞买，即表示其清晰了解并认可标的物的一切现状状况。2、委托人及拍卖人对标的合法性、有效性、时限性、政策规定等影响资产价值的因素已向竞买人作出了必要的说明，拍卖人对标的现状的描述及瑕疵的披露，均为委托人提供或拍卖人所知的一切情况，委托人和拍卖人没有隐瞒已知并应向竞买人披露的任何瑕疵，但委托人及拍卖人不保证拍卖标的不具有其它未说明的瑕疵，委托人及拍卖人对拍卖标的的品质及瑕疵不负担担保责任。竞买人应独立、自主、慎重的考察、审查、判断拍卖标的瑕疵及可能存在的瑕疵。委托人根据拍卖标的的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中已予相应的折扣，竞买人参与竞买即表示对此予以认可，并完全了解标的所存在的瑕疵和风险。《拍卖规则》还注明与拍卖会《拍卖清单》中“注意事项”约定的内容互为补充、共同使用；若有冲突，以“注意事项”约定的内容为准。《拍卖清单》注意事项二的内容为：拍卖标的的门牌号及面积均以相关部门最终核定为准，若有不符，拍卖成交款和佣金不做调整。2014年6月12日李煜云在拍卖会上以380万元竞得讼争房屋，并与安某公司签订了《拍卖成交确认书》，确认书上注明房屋的建筑面积约507.84平方米，约定李煜云需在2014年6月16日前付清380万元给电信公司。确认书签订后，李煜云于2014年6月12日支付了购房款380万元给电信公司。2015年电信公司申请将讼争房屋3-4轴与D-E轴的位置由生产用房调整为水泵房，广州市规划局在2015年1月20日作出穗规函[2015]385号复函同意电信公司的申请。2015年3月20日广州市房地产测绘院对讼争房屋首层、水泵房进行了测绘。2015年4月电信公司向房管部门申请将讼争房屋分割为xx八路xx五约93、95、97号首层和xx八路xx五约93、95、97号水泵房两部分。电信公司还向房管部门出具报告书：说明讼争房屋水泵房从整栋大楼竣工至今一直正常使用，由于之前一直没有将属于整栋大楼使用的水泵房的公共设施在原产权证中分割出来，且电信公司已将首层房屋公开拍卖，为避免2楼以上房改业主与首层新业主产生不必要的纠纷，考虑到水泵房是整栋楼宇的公共设施之一，电信公司同意该水泵房不独立出房地产权证。2015年6月房管部门对电信公司核发了xx八路xx五约93、95、97首层房屋的新房地产权证（建筑面积497.36平方米，房地产权证号：粤房地权证穗字第××），而xx八路xx五约93、95、97号水泵房则以电信公司名义登记不缮证（建筑面积28.48平方米），并注记为水泵房，为建筑区划内的全体业主共有。2015年8月25日李煜云向房管部门递交了《广州市房地产转移登记申请书》该申请书上面李煜云注明“本人同意以479.36平方米建筑面积办理本次的交易登记”。同日李煜云与电信公司签订了《存量房买卖合同》，合同上房屋的建筑面积为479.36平方米。2016年3月房管部门为李煜云核发了xx八路xx五约93、95、97首层房屋的不动产权证[建筑面积497.36平方米，房地产权证号：粤（2016）广州市不动产权字第052031**号]。2016年3月李煜云因房屋面积减少问题向电信公司发出了《催办函》，要求电信公司退回28.48平方米的购房款。2016年4月电信公司回复李煜云，认为电信公司没有违约，不同意退回购房款。原审法院认为：电信公司委托安某公司出售讼争房屋，李煜云在参加竞买后与电信公司签订《存量房买卖合同》，双方形成了买卖合同关系。该合同是双方的真实意思表示，合法有效。李煜云在竞买前与安某公司签订了《竞买协议书》，还承诺了按《拍卖规则》和《注意事项》参加拍卖活动，故李煜云的参加竞买应同时受《拍卖规则》和《注意事项》的约束。对于电信公司在出售房屋时是否存在违约行为问题，根据《拍卖规则》第三条和《注意事项》第二条的内容及拍卖公告中对房屋面积描述为约数等情况，李煜云应该可以充分预知所竞买房屋极可能存在潜在的瑕疵：即房屋的面积与拍卖公告的面积可能会产生偏差。且在现场勘验标的物时，作为一个谨慎的买家，也应该可以知道现场有水泵房的存在，应该意识到水泵房是大楼的公共设施。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，大楼的公共设施归全体业主共有，在此情况下，电信公司将原有产权证分割为两部分并无违反法律规定。且现房管部门将水泵房的面积登记不缮证，李煜云作为大楼业主之一也对水泵房共同享有权利，故电信公司分割产权证的行为没有损害李煜云的利益。李煜云在《广州市房地产转移登记申请书》中注明同意按479.36平方米进行本次交易，说明李煜云在签订买卖合同前知道房屋的面积与拍卖公告的面积有偏差。此时，李煜云可以选择解除买卖合同返还预交的购房款，但李煜云没有做出这样的选择，而是选择继续与电信公司签订买卖合同，李煜云的行为视为同意479.36平方米房屋按380万元计价交易。另根据《注意事项》二的规定，在房屋面积出现偏差时，拍卖成交款不予调整。因此李煜云主张电信公司违约缺乏事实依据，原审法院不予采信。李煜云要求被告返还购房款缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。安某公司披露标的物的情况时，讼争房屋的产权证尚未发生分割的情况，安某公司在拍卖前完全是按照房屋现有的情况进行披露，不存在故意或过失隐瞒标的物瑕疵的问题，因此，安某公司在拍卖过程中不存在过错。李煜云要求安某公司承担连带责任缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院于2016年6月30日判决如下：一、驳回原告李煜云要求被告中国电信股份有限公司广州分公司退回购房款的诉讼请求。二、驳回原告李煜云要求被告安某白云拍卖行有限公司承担连带责任的诉讼请求。本案受理费2248元由原告李煜云负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李煜云、电信公司、安某公司均没有提交证据。本院认为，李煜云虽上诉称要求撤销原判，支持其的诉讼请求，但本院审理期间，李煜云既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对李煜云的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，李煜云在明知道房屋的实际面积比拍卖公告的面积减少了28.48平方米的情况下，仍继续与电信公司签订买卖合同，并明确表示同意以479.36平方米办理交易登记，但无表示保留追索减少面积的权利，故李煜云在取得房产证后才要求赔偿该减少面积的款项理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4496元，由上诉人李煜云负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十月十七日书记员  邹文芳