吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第31号
原告：刘宝忠，男，满族，吉林市昌邑区司法局干部，住吉林市高新区。
委托代理人：刘慧颖，女，满族，北京大学法学院学生，住北京大学。
被告：王沿英，男，汉族，永吉县。
委托代理人：陈传华，男，汉族，吉林省永吉县。
被告：王沿革，男，汉族，吉林市昌邑区科技局干部，住吉林市船营区。
委托代理人：房金龙，男，汉族，吉林省永吉县。
原告刘宝忠与被告王沿英、王沿革民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宝忠及其委托代理人刘慧颖、被告王沿英及其委托代理人陈传华、被告王沿革及其委托代理人房金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝忠诉称：原告与被告王沿英、王沿革于2012年4月2日和4月25日先后签订了三份《借款合同》，借款人王沿英，担保人王沿革。其中，4月2日签订的借款合同借款人民币20万元、4月25日签订的两份合同分别借款人民币20万元、27万元，合计人民币67万元。三份合同双方均约定利息为月息1%，每月2日和25日通过银行存款付当月利息，借款期限为1年。2012年10月，被告王沿英停止支付利息。2013年4月，被告王沿英要求展期一年，双方及担保人签字。2014年8月18日原告（乙方）与被告王沿英（甲方）、担保人王沿革重新签订了借款合同，双方及担保人约定：乙方向甲方提供借款合计人民币67万元，借款利率为月息1%，前欠23个月利息，还款日期为天岗龙邑锦绣城对贷款公司以房产抵账达成协议之时，此时双方商定还款具体事宜。2014年8月31日被告王沿英提出天岗龙邑锦绣城抵给自己的部分房产向原告抵账，原告就此于9月1日亲自去天岗龙邑锦绣城看房，期间被告王沿英打电话提出先用原告身份证到房产部门备案，以防止被告的其他债权人对房产提出主张，从而影响被告对原告的偿还能力。出于保证被告对原告偿还能力的考虑，原告同意先用自己的身份证到房产部门备案的这部分提议，但因当时可选房产数量及处置房产的方法（变卖方法）尚未确定，原告并未认同所备案房产即可全额抵消债务。被告要求原告马上返回，确定备案房产，并提供身份证复印件。回吉林市后被告二人和原告在被告指定的范围内共同选定了后来登记价格为370，314.00元的房产，其中的9-42号网点位置不好原告未相中，因被告指定范围内没有更好房源只能按被告意图确定，原告提出再多选一些房产遭被告拒绝。原告明显看到所选房产太少不能抵债，于2014年9月3日给被告王沿革打电话主张房屋价值不能实现全额抵款，提出由被告变卖房屋，王沿革说卖房太慢找王沿英商量，实在不行可打欠条。随后王沿革同王沿英通了电话，说王沿英有特殊情况不能见面。2014年12月末被告通知原告配合进行房产预告登记备案，双方商讨还款事宜仍处于搁置状态。2015年1月初天岗龙邑锦绣城对贷款公司以房抵债达成协议并且预告登记备案结束，双方当需进一步商量被告以房抵债具体事宜并按照合同约定履行还款，被告王沿英在甲乙双方以房抵债和全额还款还没有达成协议的情况下以自己目前没有偿还能力为由提出以这三个备案的房产结束债务关系，如若不行就将房产抵给被告的其他债权人，让原告继续等待，针对这一情况原告让王沿革做王沿英的工作，王沿革于1月20日晚找王沿英谈话近一小时促其同原告协商还款但未奏效，致使原告面临即将无法承受的经济损失。原告认为：原告和被告2014年8月18日签订的合同约定“还款日期为天岗龙邑锦绣城对贷款公司以房产抵账达成协议之时”，2015年1月初天岗龙邑锦绣城对贷款公司以房产抵债达成协议并且预告登记备案已经结束，被告不但不履行合同义务全额还款，反而对原告提出将以原告身份备案的房产抵给被告的其他债权人，使原告无法接受，事后原告多次找王沿革协商并要求做王沿英工作都不能奏效。被告严重违反合同约定条款，不按合同约定履行合同义务，原告诉至法院请求：一、被告归还借款本金67万元及利息，利息计算从2012年10月至判决生效之日（约19万元）；二、两被告对原告的还款承担连带责任；三、被告承担本案诉讼费及相关各项费用。
被告王沿英辩称：借款属实。但经双方当事人协商，2014年12月24日王沿英以在吉林龙邑房地产开发有限公司所取得的房屋抵顶给刘宝忠。房屋共三处，总价款为706，698.00元。三处房产已由吉林龙邑房地产开发有限公司、刘宝忠、王沿英三方同意直接由吉林龙邑房地产开发有限公司与刘宝忠签订“商品房买卖合同”，并在蛟河市房地产管理部门办理了房屋预告登记等相关手续，刘宝忠已接收，并取得了楼房钥匙。故王沿英已还清全部借款本息，原告诉请不应支持。依据相关法律规定，答辩人认为，在互负债务时，各以其债务的清偿而使其与对方的债务在同等数额互相抵消，只要当事人抵消达成一致，即发生效力，不得撤回。也就是当事人互负债务，经双方协商一致可以抵消。自抵消之日起，就消灭了债务，不再发生支付利息的债务，也不再发生迟延责任。综上，原告请求证据不足，事实不符，不应支持。
被告王沿革辩称：王沿英向刘宝忠借款67万元及利息已经于2014年12月24日刘宝忠接收吉林龙邑房地产开发有限公司三处房产时偿还完毕。原告要求答辩人承担保证责任，理由不充分，证据不足，不应支持。
原告刘宝忠为证实自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：1、王沿英常住人口数据查询详细信息1份；
2、王沿革常住人口数据查询详细信息1份；
证据1、2证明被告身份。
3、借款合同1份（2012年4月2日，20万元）；
4、借款合同1份（2012年4月25日，20万元）；
5、借款合同1份（2012年4月25日，27万元）；
6、借款合同1份（2014年8月18日）及手写借据1份；
证据3—6证明：原告和被告之间成立合法有效的民间借贷合同关系。
7、银行流水4份，证明：被告自2012年10月起停止支付利息；
8、音频Track2（主叫王沿英，被叫刘宝忠），证明：1）预告登记目的是防止被告的其他债权人对房产主张权利，以保障被告对原告的清偿能力；2）双方未就以房抵款具体事项达成合意；
9、音频Track3（主叫刘宝忠，被叫王沿革），证明：1）原告与被告是民间借贷合同关系；2）双方未就以房抵款具体事项达成合意；
10、音频Track1（主叫刘宝忠，被叫是周围的业主，房产经理的亲属，问一下均价多少，被叫不知道叫什么名，电话号是1394469****），证明：1）门市房市场均价在3，400.00元／平方米左右；2）本案所涉门市房价值在42万元左右。
被告王沿英对原告刘宝忠所举证据的质证意见为：对证据真实性都没有异议。对证据3、4、5关联性有异议，已经被证据6所替代。光盘录音第1个真实性没有异议，证明问题有异议。我向原告要身份证复印件，只是做抵账的备案手续，没实际上落实。录音2、3与我无关。
被告王沿革对原告刘宝忠所举证据的质证意见为：证据1—7质证意见与王沿英质证意见一致。对证据的关联性说一点，原、被告产生这笔债务已用被告王沿英三处房产抵账，经吉林龙邑房地产开发有限公司与原告达成协议，债务已经履行，王沿革的担保责任也履行完了。对录音真实性没有异议，但对关联性有异议，债务已用被告王沿英三处房产抵账。
被告王沿英为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、登记存根3份，证明：预告登记的权利人是刘宝忠，原告于2014年12月30日做了房屋预告登记；
2、商品房买卖合同3份，证明：签订完买卖合同之后在房产做的预告登记；
3、刘宝忠委托书3份，时间是2014年12月24日，证明：2014年12月24日刘宝忠委托李军办理上述房产的相关事宜，全权办理；
4、当事人关于预告登记的约定3份，证明：办理房屋预告登记相关事宜；
5、评估报告1份，证明：上述三处房产价格；
6、李军出庭证言1份，证明：我系吉林龙邑房地产开发有限公司的法定代表人，通过王沿英认识刘宝忠，并和刘宝忠签订了买卖合同，并把房屋确权给刘宝忠。还有就是评估价和签订合同的价格，因我的案子涉及到天岗的老百姓，我没有钱交税导致老百姓办不了房证，蛟河市政府和税务局说拿最低的税，让老百姓办房证。我拿出价值360万元的房子，政府有会议纪要，车库价格按每平方米1，100.00元，门市每平方米2，500.00元，这样保证老百姓能办房证。三处房产是王沿英在我这按评估价抵的账。至于王沿英与刘宝忠之间按什么价抵账我不清楚，但我听说过，所有的债权人都是按评估价，并且由他们自己上税。我抵给王沿英是这个价，他往外抵不可能赔钱。合同的价是政府为了减税做的。商品房买卖合同定价由市委开会决定，为了少交税。
原告刘宝忠对被告王沿英所举证据的质证意见为：对证据1—4真实性没有异议，关联性有异议。签订买卖合同、预告登记都是在对方操作下进行的，预告登记必须是买受人才能做，为了做预告登记签订的买卖合同。至于委托书不清楚具体委托什么事项，没有人给我解释委托书委托什么事项，委托书说上述事宜，但具体事宜没说。我认为不能证明对方目的，没有达成合意。证据5评估报告价格不准。对证据6真实性、关联性有异议，证人陈述没有证据，且他与被告如何抵账与我无关。
被告王沿革对被告王沿英所举证据无异议。
被告王沿革未向本院提交证据。
本院对双方当事人提供的证据综合评析认为，王沿英提供的证人证言，刘宝忠虽提出异议，经本院审查，证人与双方当事人均无利害关系，其证言内容应予采信。双方对其他证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性均予以确认。
根据原、被告诉辩、举证、质证及本院对证据的认证，本院对下列事实予以确认：2012年4月2日、4月25日、4月25日，王沿英（借款人）与刘宝忠（贷款人）、王沿革（担保人）签订三份借款合同，并出具借据三份，借款金额合计67万元。针对上述借款67万元，2014年8月18日，刘宝忠与王沿英、王沿革签订借款合同，约定：刘宝忠向王沿英提供借款合计67万元，月息1%，前欠23个月利息，借款还款日期为天岗龙邑锦绣城对贷款公司以房产抵账达成协议之时，此时双方商定还款具体事宜。借款人：王沿英，担保人：王沿革。同日，王沿英向刘宝忠出具借据一份，载明：今向刘宝忠个人借款人民币67万元整，此据是借款本金，不包括利息。
2014年11月5日，王沿英将吉林龙邑房地产开发有限公司（下称龙邑公司）向其抵账的三套房屋，即：1、蛟河市天岗镇（龙邑锦绣城2号楼）1层9门车库，建筑面积24.36平方米；2、蛟河市天岗镇（龙邑锦绣城2号楼）1层5门车库，建筑面积24.36平方米；3、蛟河市天岗镇（龙邑锦绣城9号楼）1层42门商铺，建筑面积124.02平方米抵给刘宝忠，刘宝忠就上述三套房屋与龙邑公司签订商品房买卖合同三份，合同中载明售价分别为1，200.00元／平方米、1，200.00／平方米、2，500.00元／平方米，价款分别为29，232.00元、29，232.00元、310，050.00元，三套房产总价为368，514.00元。
2014年12月30日，上述三套房产均办理了房屋预告登记。
另查明，2013年4月23日，吉林市瑞隆房地产评估有限公司接受蛟河市公安局委托，对包含上述三套房屋在内的蛟河市天岗镇龙邑锦绣城未出售所有的房屋预期市场价值进行估计，作出的房地产估价报告载明，上述三套房产在2013年4月28日的市场评估单价分别为3，700.00元／平方米、3，700.00元／平方米、4，200.00元／平方米。三套房屋评估总价款为701，148.00元，使用期限为一年，自2013年4月30日至2014年4月29日止。
刘宝忠要求王沿英返还借款本金67万元及利息为由，告诉来院。
本院认为：刘宝忠与王沿英签订借款合同，能够认定双方当事人之间借贷关系成立、有效，刘宝忠向王沿英提供了借款，王沿英应按照约定向刘宝忠履行还款义务。关于王沿英提出已用在龙邑公司取得的三套房屋抵顶所欠刘宝忠全部借款本息的抗辩主张。刘宝忠在诉状中陈述及本案审理过程中对王沿英用龙邑公司取得的三套房屋抵债的事实予以认可，但主张抵账价格为其与龙邑公司签订商品房买卖合同价格368，514.00元。双方争议焦点为房屋抵债的价格及双方债权债务关系是否终止问题。对此，本院认为，一、虽刘宝忠与王沿英未签订书面抵账协议，但不能以刘宝忠与龙邑公司签订商品房买卖合同载明的价格认定刘宝忠与王沿英之间抵账价格。理由：1、虽吉林市瑞隆房地产评估有限公司作出的评估报告使用期限自2013年4月30日至2014年4月29日，但无证据证明刘宝忠与龙邑公司签订商品房买卖合同时（2014年12月24日）三套房屋的市场价格为合同价格，故三套房屋的价格应参照评估报告评估的价格。2、龙邑公司法定代表人李军与王沿英及刘宝忠之间均无利害关系，其出庭证实内容应认定具有证明力，李军证实给王沿英抵账的房屋价格为吉林市瑞隆房地产评估有限公司评估价格，同时对刘宝忠与龙邑公司签订商品房买卖合同的价格形成过程进行说明，符合常理及市场交易一般规律。3、按一般生活经验法则，龙邑公司以701，148.00元的价格抵账给王沿英，王沿英却以明显低于此价格的368，514.00元抵账给刘宝忠有悖常理，亦有失公平。综上，应认定吉林市瑞隆房地产评估有限公司作出的评估价格即701，148.00元为王沿英抵账数额。刘宝忠提供视听资料不能证明其主张，本院不予采纳。二、王沿英提出基于抵账事实，双方债权债务关系终止的主张未提供足够证据加以证明，刘宝忠予以否认。本院认为，根据2014年8月18日借款合同约定，截至2014年8月18日，王沿英应支付刘宝忠借款本金67万元，23个月利息154，100.00元（67万元×1%×23个月），本息合计824，100.00元。2014年8月18日至刘宝忠与龙邑公司签订商品房买卖合同之时（2014年12月24日），67万元借款本金发生的利息为28，140.00元（67万元×1%×4个月＋67万元×1%÷30天×6天），两项合计852，240.00元（824，100.00元＋28，140.00元）。因双方对本金及利息的偿还顺序没有约定，应从先还利息再还本金的顺序计算，超过应还利息的部分，应当从本金中扣减。故，701，148.00元扣减利息182，240.00元后，剩余518，908.00元用于扣减本金，截至2014年12月24日，王沿英尚欠刘宝忠借款本金151，092.00元，王沿英应按此数额计算2014年12月24日之后发生的利息。王沿英关于双方债权债务关系终止的主张本院不予采纳。三、虽预告登记不产生物权变动的效果，但刘宝忠可通过不动产登记取得抵账房屋的所有权，实现合同目的。四、关于刘宝忠要求王沿革承担连带责任的请求，王沿革作为王沿英向刘宝忠借款的连带保证人，应依法承担保证责任。因双方对保证方式没有约定，王沿革应按连带责任保证方式承担保证责任。刘宝忠在保证期间内要求王沿革承担保证责任，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告王沿英自本判决生效之日起五日内返还原告刘宝忠借款本金人民币151，092.00元；
二、被告王沿英自2014年12月25日起至本判决第一项确定履行期实际给付日止，按月利率1%支付原告刘宝忠借款本金人民币151，092.00元的利息，与前款同时履行；
三、被告王沿英逾期不履行上述第一、二项确定的义务，由被告王沿革承担连带责任。被告王沿革承担保证责任后，有权向被告王沿英追偿；
四、驳回原告刘宝忠的其他诉讼请求。
被告王沿英、王沿革如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费16，170.00元（其中案件受理费12，400.00元，保全费3，770.00元）由被告王沿英负担3，321.00元，原告刘宝忠负担12，849.00元，被告王沿英负担部分于本判决生效之日起五日内向本院交纳。被告王沿英逾期未给付，由被告王沿革承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 常 静
人民陪审员 林艳平
人民陪审员 赵秀婵
二〇一五年七月十四日
书 记 员 闫俊辰