常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钟民初字第1359号
原告（反诉被告）裴某某，女，1976年生，汉族，住常州市天宁区。
被告（反诉原告）张某某，男，1969年生，汉族，住常州市钟楼区。
委托代理人朱某，江苏金伙伴律师事务所律师。
原告（反诉被告）裴某某诉被告（反诉原告）张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭�适用普通程序公开开庭进行了审理。裴某某、张某某委托代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裴某某诉称，2009年12月，裴某某与张某某签订房屋租赁协议，由裴某某承租张某某本市某某新城商务房。2011年10月，因房屋漏水造成放于柜中货物浸泡在水中发霉，窗帘、沙发垫、罩都有受损。经协商张某某及物管同意对室内物品损失赔偿2800元，但张某某一直没有行动。2012年2月，张某某以未交房租为由，把锁芯换掉收回房屋，将裴某某物品扣押在屋内。裴某某认为，张某某不正面解决赔偿问题，却要收回房屋扣押物品，还要交纳租金，实属无理。现在租赁合同已无履行可能，故愿意解除房屋租赁合同，并诉至法院，要求判令：1、张某某赔偿损失2800元，归还扣押的私人物品与客人的货品；2、补偿物品扣押期间因过期挥发产生的损失和客人要求退钱的损失�3000元。审理中，裴某某增加诉讼请求，要求张某某赔偿三个月4500元租金损失，三个月营业损失3900元，返还押金1000元，货物过期损失4000元，以及因此事导致裴某某人一年半无法正常工作的损失5000元。
被告张某某辩称，张某某与裴某某于2009年12月17日签订房屋租赁合同一份，租赁期限2009年12月28日起至2014年12月28日止。2011年10月，裴某某打电话说房子漏水，张某某即电话委托裴某某直接与物业联系，查看原因解决问题。经多次协商，物业同意赔偿裴某某2000元，裴某某也默许了。裴某某本应于2011年12月18日支付下一期的房租，但经多次催要，裴某某至今未支付房租。2012年3月，张某某更换锁芯，并告知物管通知裴某某将东西搬走。张某某同意解除双方签订的房屋租赁合同，对于裴某某货物品霉变的损失2800元不予以认可。货物有过期，有些产品也属于三无产品，没有价值。对于租金损失和营业损失，是裴某某自己造成的，张某某不予认可。关于押金问题，如果裴某某缴纳了全部租金，可以退还裴某某。对于裴某某诉称产品挥发的损失4000元不予认可。对于裴某某一年半的误工费也是其自身原因造成的，不应由张某某承担。
反诉原告张某某诉称，张某某与裴某某于2009年12月17日签订房屋租赁合同一份，约定张某某将位于本市某某新城49幢某室房屋出租给裴某某，租赁期限5年，即2009年12月28日起至2014年12月28日止。裴某某本应于2011年12月18日支付下一期的房租，但经多次催要，裴某某至今未支付房租。另外，按租赁合同约定，合同期内应由裴某某支付水电费及物业费。张某某为裴某某垫付了2011年度物业费507元、2012年度的物业费763元，但裴某某也未支付。张某某现向法院起诉，请求判令：1、裴某某支付2011年12月29日至2013年6月28日的房�租金27000元及相应的滞纳金。2、返还张某某为裴某某垫付的2011年度、2012年度的物业费1270元及其相应的滞纳金。
反诉被告裴某某辩称，1、裴某某承租的房屋漏水发霉，张某某一直未进行修理，该房屋不能满足承租的条件，无法使用。张某某已于2012年2月换锁，收回了房屋，因此裴某某无需交相关费用。3、2012年2月至2013年7月，裴某某多次找人协商帮助解决问题，但张某某一直不出面也不赔偿，故相关费用应由张某某承担。故请求法院驳回张某某的诉讼请求。
经审理查明，常州市某某新城49幢732室房屋所有权人为张某某。2009年12月17日，张某某与裴某某签订房屋租赁合同，约定张某某将常州市某某新城某幢某室房屋出租给裴某某。合同主要内容是：租赁时间自2009年12月28日起至2014年12月28日止，月租金1500元。付款方式为半年付一次，原告另交押金1000元。合同第四条�定，裴某某承担合同期间内的水、电、物业管理等租赁期间产生的费用。合同第五条第二款规定，租赁期间，出租房的维修由张某某负责，如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而张某某又不修缮时，裴某某可退租或代张某某修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金。合同第六条第一款规定，裴某某应依约交纳房租，如果拖欠租金，张某某可以从押金中扣除租金，并可收回房屋，追究违约责任。合同签订后，裴某某支付房屋租金至2011年12月28日，并交付押金1000元。
2011年10月初，房屋出现渗、漏水，裴某某随即通知张某某处理。此后，双方以及物管多次协商，于2011年12月底达成协议，由物业赔偿裴某某2000元，但协议未履行。2012年1月4日，张某某向裴某某发出书面通知，要求裴某某支付2012年房屋租金，过期所有责任自负。后因裴某某逾期未交纳房租，张某某将房屋�芯更换，并通过物管转告裴某某将房屋内物品搬出，返还房屋，但裴某某没有搬出，也未交纳2011年12月28日之后的房租。因被告更换锁芯，裴某某至今无法使用承租房屋。
审理中，双方对更换房屋门锁锁芯具体时间说法不一，裴某某认为是2012年2月份张某某换掉锁芯，而张某某认为在2012年春节后3月份更换锁芯，并让物业公司通知裴某某搬走物品，返还房屋。
2013年9月19日，裴某某从承租房中搬出。
双方因房屋租金、物品损失产生争议，裴某某向法院起诉、张某某反诉，要求判如所请。
以上事实有裴某某提交房屋租赁合同、公安局情况说明、被告提交的房屋租赁合同、催款书、视频录像，张某某提交的房屋租赁合同以及当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，裴某某与张某某签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，�方当事人均应按约履行。本案中，出租房屋发生渗、漏水后，张某某应及时修理，并赔偿裴某某因此造成的损失。根据双方当事人的陈述和答辩意见，双方当事人在物业公司参与协调下，对裴某某因房屋渗、漏水造成的损失确定为2000元。本院认为，该价格是当时多方当事人员参与协商、利益平衡的结果。为减少当事人讼累，提高审判效率，本院不再对该损失进行评估，为此，本院予以确认。审理中双方当事人对锁芯更换时间陈述各有不同，裴某某也未举证证明张某某具体换锁日期。根据张某某提交的催款书、裴某某提交的派出所情况说明，以及双方当事人答辩意见，本院综合考量酌定换锁芯时间为2012年3月28日，据此，裴某某应支付房屋门锁锁芯更换前的租金4500元以及物业费697元，裴某某所交押金1000元按约充抵租金，裴某某实际应支付4197元。关于张某某主张的其余租金和裴某某要求的经济、财产损失问题。裴某某在租赁合同期限内，应按约定支付租金，因房屋渗、漏水产生的损失可经合法途径主张权利，但不能以此拒付租金。相对而言，张某某出租的是经营性用房，应给予裴某某合理的宽限期，而不应采取更换门锁锁芯的过激方式。因双方当事人在房屋租赁合同履行中均有过错，对此有关张某某其余租金损失以及裴某某的营业损失等均由双方各自承担。双方当事人均同意解除合同，本院予以认可。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除张某某与裴某某于2009年12月17日签订的房屋租赁合同。
二、张某某于本判决生效之日起十五日内赔偿裴某某损�2000元。
三、裴某某于本判决生效之日起十五日内支付张某某房屋租金、物业费合计4197元。
四、驳回裴某某其他诉讼请求。
五、驳回张某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
裴某某交纳的案件受理费405元，由裴某某负担367元，张某某负担38元，张某某负担部分于本判决效之日起十五日直接交付裴某某。
张某某交纳的案件受理费507元，由张某某负担432元，裴某某负担75元；裴某某负担部分于本判决生效之日起十五日内直接交付张某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审�判长杨关中
人民陪审员 曹佳义
人民陪审员 蒋玉祥
二〇一三年十月十五日
书 记 员 刘洪波
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