四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第303号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘永江，男，生于1951年8月13日，汉族。
上诉人（原审第三人）张仁福，女，生于1966年6月4日，汉族。
二上诉人的共同委托代理人罗学军，四川蜀泸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王锡英，女，生于1974年6月10日，汉族。
上诉人刘永江、张仁福因与被上诉人王锡英房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。二上诉人的委托代理人罗学军，被上诉人王锡英到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘永江与张仁福系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间购买了位于龙马潭区汇金路4号1幢2号门市一间，房屋面积68.88平方米，房屋所有权证号码为泸市房权龙马潭区字第B000025820，该门市出租给承租人黄美林使用，租期至2013年12月30日止；同时，该房屋为赖炎波借款设定了抵押权，抵押权人为叙永县农村信用合作联社马岭信用社，抵押权证书号为泸市房他证龙马潭区字第001012**号，抵押担保债权为51万元，该抵押担保债权至今未消灭。2013年5月3日，王锡英与张仁福签订《房屋买卖合同》约定将该房屋以85万元的价格出卖给王锡英，定金20万元，余款45天内支付并交付房屋，房屋过户税费由买方承担，发生纠纷协商不成由泸州市龙马潭区人民法院管辖。签订该房屋买卖合同时，刘永江未在场也未在该合同共有权人签字处签字，张仁福签订合同前未提前告知承租人房屋出售的情况，也未告知并征得抵押权人的同意。合同签订后，王锡英交付了定金20万元，张仁福向其出具了收条。2013年5月7日，张仁福及其弟媳分别向王锡英打电话说明刘永江不同意卖房，要求退还王锡英定金并给予利息补偿。王锡英于2013年5月6日向刘明云借款33万元，约定每月向刘明云支付利息1万元，并于2013年5月7日与合江县农村信用合作联社河坝分社签订抵押借款合同申请借款32万元，2013年5月9日办理了抵押物的抵押登记，支付了80元抵押登记费。王锡英没有同意退回定金，双方也没有继续履行合同。刘永江于2013年5月15日起诉要求确认王锡英与张仁福签订的合同无效，王锡英则反诉要求双倍返还定金并赔偿损失。另查明张仁福已退还王锡英定金20万元。
上述事实，有双方当庭陈述，刘永江提供的身份证明、结婚证明、房屋买卖合同、房屋所有权证、抵押合同、他项权证、门市租赁合同；王锡英提供的房屋买卖合同、收条、营业执照、完税证、他项权证、登记费收据、借条等证据在案佐证并经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，王锡英与张仁福签订的房屋买卖合同是双方自愿签订，虽然刘永江作为房屋共有权人未在合同上签字，但王锡英系善意购买人，该房屋买卖合同为有效合同，双方均应按约履行。刘永江以不知情未同意处分共有房屋主张合同无效的的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。讼争房屋虽然是办理了抵押登记的抵押财产，但售房款足够清偿抵押权人的债务，抵押债权可以优先而使抵押权归于消灭，该转让行为未损害抵押权人的权利，故刘永江以本诉被告及第三人转让抵押财产请求确认合同无效的主张，原审法院不予支持。由于双方均同意解除合同，因此，张仁福应承担双倍返还定金的责任。但其超过主合同标的额百分之二十的部分依法不予支持。定金双倍返还后，王锡英的损失已经得到赔偿，故对其诉请赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，判决如下：一、王锡英与张仁福2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；二、张仁福在本判决生效后十日内双倍返还王锡英定金共计人民币170000元；三、驳回刘永江的诉讼请求；四、驳回王锡英的其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元，由第三人张仁福负担。
一审判决后，上诉人刘永江、张仁福不服，向本院提起上诉称，该案是夫妻单方处理共同财产案件，签订合同时刘永江没在场，也没有签字追认。被上诉人也没有证据证明张仁福的单方处分行为是夫妻共同意思表示。故张仁福与王锡英签订的《房屋买卖协议》无效。定金合同是从合同，主合同无效，从合同当然无效，故本案不应该适用定金法则。请求二审法院依法改判：1、撤销泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第1157号民事判决；2、确认张仁福与王锡英签订的《房屋买卖协议》无效；3、由上诉人赔偿被上诉人资金占用利息及损失费等2万元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院依法予以确认。
另查明，张仁福于2013年6月27日将所收定金20万元退还给了王锡英。
本院认为，从本案证据显示，刘永江与张仁福于1986年结婚，于2002年购得本案讼争门市，可以确认该门市为夫妻共有财产。张仁福与王锡英于2013年5月3日签订《房屋买卖合同》，张仁福同时收取了王锡英定金20万元。该房屋买卖合同签订后，仅4天时间，上诉人刘永江因卖房与张仁福发生争吵，2013年5月7日，张仁福及其弟媳分别向王锡英打电话说明刘永江不同意卖房，要求退还王锡英定金并给予利息补偿。从以上的交易过程可以看出，上诉人刘永江在很短的时间内不同意出售涉案门市，且签订该房屋买卖合同时，刘永江未在场也未在该合同共有权人处签字，可以认定张仁福签订合同前没有征得共有人刘永江的同意。被上诉人王锡英在购买该门市时应该审查财产权属状况，出售人的婚姻状况，但王锡英没有尽到该合理注意义务，也应该承担一定缔约过失责任。同时，王锡英并未实际取得该门市。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条之规定“共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的权利。”故应当认定张仁福与王锡英签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国担保法》第五条规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”本案中的担保定金条款是从属于张仁福与王锡英签订的《房屋买卖合同》，该定金条款也应属无效，因而本案不适用定金法则。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，导致本案合同无效的主要原因是张仁福未经共有人同意擅自处分共有人财产，张仁福应当赔偿王锡英的资金占用利息及相应损失。鉴于刘永江和张仁福在二审上诉状中明确表示愿意赔偿被上诉人王锡英资金占用利息、损失费等共计2万元。该2万元明显多于张仁福从2013年5月3日至2013年6月27日占用的资金利息。根据诚实信用原则和当事人可以处分的原则，本院确认上诉人应当赔偿被上诉人资金占用利息及损失费等共计2万元。综上所述，一审法院认定事实清楚，但认为张仁福与王锡英签订的《房屋买卖合同》有效不当，应当依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第1157号民事判决；
二、王锡英与张仁福2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》无效；
三、张仁福在本判决生效后十日内赔偿王锡英资金占用利息及损失等共计人民币20000元。
四、驳回王锡英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元、二审案件受理费3700元，共计12300元，由上诉人张仁福承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 勇
审 判 员 李 野
代理审判员 税远雄
二〇一三年十二月二日
书 记 员 李 霞