宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东商初字第825号
原告：华夏银行股份有限公司宁波分行。住所地：宁波市江东区和源路***号。
代表人：魏开文。
委托代理人：周成光、李颖盛，浙江导司律师事务所律师。
被告：浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司。住所地：上虞市百官街道凤山路***号。
法定代表人：何兴良，该公司经理。
委托代理人：顾坤荣，绍兴市虞诚法律服务所法律工作者。
被告：何兴良，浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：顾坤荣，绍兴市虞诚法律服务所法律工作者。
被告：杜国华，自由职业。
委托代理人：顾坤荣，绍兴市虞诚法律服务所法律工作者。
被告：杜国荣，自由职业，
委托代理人：顾坤荣，绍兴市虞诚法律服务所法律工作者。
原告华夏银行股份有限公司宁波分行为与被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司、何兴良、杜国华、杜国荣金融借款合同纠纷一案,于2015年3月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由本院代理审判员汪晓原适用简易程序独任审判，后因被告下落不明，裁定转为普通程序并组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周成光，被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司、何兴良、杜国华、杜国荣的委托代理人顾坤荣到庭参加了诉讼。审理中，经原告申请，本院依法作出财产保全裁定，并已予执行。审理中，原、被告申请和解未果。本案现已审理终结。
原告华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行宁波分行）起诉称：2012年6月14日，原告与被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司（以下简称浙ＸＸ良公司）签订了一份编号为NB053027120138的《商业汇票贴现协议》，约定原告同意为被告浙ＸＸ良公司持有的商业汇票贴现，票面金额为14500000元。在原告贴现后，若原告收到商业汇票项下款项的时间超过商业汇票的到期日，原告有权向被告浙ＸＸ良公司追索逾期利息，逾期利息按日万分之五计算。2011年12月2日，原告与被告何兴良、杜国华签订了一份编号为NB05（高保）20112119的《个人最高额保证合同》，约定由被告何兴良、杜国华为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间内签订的《商业汇票贴现协议》提供最高额主债权为19950000元的连带责任保证。2011年12月12日，原告与被告何兴良签订一份编号为NB05（高抵）20112049-2的《个人最高额抵押合同》，约定被告何兴良以其名下位于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过41750**元的债务提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续。2011年12月12日，原告与被告杜国荣签订一份编号为NB05（高抵）20112049-3的《个人最高额抵押合同》，约定被告杜国荣以其名下位于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过61290**元的债务提供最高额抵押担保。并于同日办理抵押登记手续。2012年6月11日，原告与被告何兴良、杜国华签订了编号为NB05（高抵）20122017-1的《个人最高额抵押合同》，约定被告何兴良、杜国华以其名下位于上虞市百官街道锦茂大厦xx、xx室的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××、00××22、00××67、00××68，土地证号：上虞市国用（2011）第xx、xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年6月11日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过150910**元的债务提供最高额抵押担保。并于2011年12月12日办理抵押登记手续。2012年6月14日，原告为被告浙ＸＸ良公司贴现金额为14500000的商业汇票一张，汇票到期后，贴现人未向原告按时支付上述款项，其余保证人亦未承担保证责任，原告为上述商业汇票垫款14500000元。诉请判令：1.被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司偿还垫付款本金14498365.61元，罚息4052291.86元（按年利率18%暂算至2014年12月25日，实际罚息按《商业汇票贴现协议》约定计算至垫款偿还完毕之日）；2.被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司支付原告为实现债权支出的律师费281204.80元；3.被告何兴良、杜国华在各自担保范围内对上述两项债务承担连带保证责任；4.原告对被告何兴良、杜国华、杜国荣提供的抵押房地产享有优先受偿权。
被告浙ＸＸ良公司答辩称：1.原告诉称与事实不符，事实是2011年6月，原告将已备好的商业汇票转给被告浙ＸＸ良公司，被告浙ＸＸ良公司到案外人处兑换现金，原告在交易中违反了操作程序。2.本案没有借款合同，即没有主合同，仅有《商业汇票贴现合同》，该合同效力存疑。综上，请求驳回对被告浙ＸＸ良公司的诉讼请求。
被告何兴良、杜国华、杜国荣答辩称：1.同意被告浙ＸＸ良公司的答辩意见。2.涉案的《个人最高额保证合同》及《个人最高额抵押合同》签订时间均早于《商业汇票贴现协议》，合同效力存疑。3.本案中没有主合同，被告何兴良、杜国华不应承担保证责任。4.本案中抵押物的土地性质系农村集体土地，相关抵押不符合法律规定，故该抵押无效。综上，请求驳回原告对被告何兴良、杜国华、杜国荣的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：《商业汇票贴现协议》、《电子商业承兑汇票》、贷款直通发放借款凭证、欠息清单、《个人最高额保证合同》、《委托代理合同》、律师费发票各一份，《个人最高额抵押合同》两份及对应的房产证、土地证、他项权证。
上述证据经庭审出示，被告浙ＸＸ良公司、何兴良、杜国华、杜国荣共同发表质证意见如下：1.对上述证据真实性均没有异议；2.因为违反正规的贴现规程，对《商业汇票贴现协议》的关联性有异议；3.电子商业承兑汇票是原告单方制作的，且实际出票人不是被告浙ＸＸ良公司，系原告；4.借款凭证真实性没有异议，但是应该是转贷过，被告浙ＸＸ良公司不知情。5.对于欠息清单，四被告认为利息不应当由被告承担。6.因为没有主合同，《个人最高额保证合同》应属无效；7.《个人最高额抵押合同》签署于《商业汇票贴现协议》之前，且违反了国家关于抵押的法律规定，应属无效。
被告浙ＸＸ良公司、何兴良、杜国华、杜国荣未提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据经被告确认，系属真实，且与本案确有关联，本院依法予以确认。
综上，本院认定事实如下：2012年6月14日，原告与被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司（以下简称浙ＸＸ良公司）签订了一份编号为NB053027120138的《商业汇票贴现协议》，约定原告同意为被告浙ＸＸ良公司持有的商业汇票贴现，票面金额为14500000元。在原告贴现后，若原告收到商业汇票项下款项的时间超过商业汇票的到期日，原告有权向被告浙ＸＸ良公司追索逾期利息并要求其承担为实现债权支出的律师费。2011年12月2日，原告与被告何兴良、杜国华签订了一份编号为NB05（高保）20112119的《个人最高额保证合同》，约定由被告何兴良、杜国华为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间内签订的《商业汇票贴现协议》提供最高额主债权为19950000元的连带责任保证。2011年12月12日，原告与被告何兴良签订一份编号为NB05（高抵）20112049-2的《个人最高额抵押合同》，约定被告何兴良以其名下位于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过41750**元的债务提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续。2011年12月12日，原告与被告杜国荣签订一份编号为NB05（高抵）20112049-3的《个人最高额抵押合同》，约定被告杜国荣以其名下位于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年12月12日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过61290**元的债务提供最高额抵押担保。并于同日办理抵押登记手续。2012年6月11日，原告与被告何兴良、杜国华签订了编号为NB05（高抵）20122017-1的《个人最高额抵押合同》，约定被告何兴良、杜国华以其名下位于上虞市百官街道锦茂大厦xx、xx室的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××、00××22、00××67、00××68，土地证号：上虞市国用（2011）第xx、xx号】为原告与被告浙ＸＸ良公司在2011年6月11日起至2013年12月12日期间发生的最高额债权本金余额不超过150910**元的债务提供最高额抵押担保。并于2011年12月12日办理抵押登记手续。2012年6月14日，原告为被告浙ＸＸ良公司贴现金额为14500000的商业汇票一张，汇票到期后，贴现人未向原告按时支付上述款项，其余保证人亦未承担保证责任，原告为上述商业汇票垫款14500000元。
另查明：浙江家和国际家居贸易有限公司于2013年6月4日更名为浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司。
再查明：原告为实现债权支出律师费281204.80元。
本院归纳争议焦点如下：1.原告是否对被告浙ＸＸ良公司享有合法债权；2.被告何兴良、杜国华是否对上述债务承担保证责任；3.原告就被告何兴良、杜国荣提供的土地性质为集体土地的抵押物折价、拍卖变卖所得是否享有优先受偿权。
就争议焦点1，本院认为，原告与被告浙ＸＸ良公司签订的《商业汇票贴现协议》真实、合法、有效，按照合同约定，被告浙ＸＸ良公司向原告申请贴现，原告依约贴现后，被告应当按时偿还，否则应当承担相应的违约责任。
就争议焦点2，本院认为，原告与被告何兴良、杜国华签订的《个人最高额保证合同》系各方真实意思表示，约定其为原告与被告浙ＸＸ良公司签订的《商业汇票贴现协议》提供最高额保证担保真实合法，签订的先后顺序并不影响该合同的效力，故原告有权要求被告何兴良、杜国华在约定的担保范围内承担保证责任。
就争议焦点3.本院认为，本案中涉及的不动产抵押，虽然未办理他项权证，仅在上虞市公证处办理抵押登记证。根据《担保法》第四十二条第（二）项规定：以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；司法部颁布的《公证机构办理抵押登记办法》第四条规定：《中华人民共和国担保法》第42条第（二）项规定的财产抵押，县级以上地方人民政府规定由公证机构登记的；以及法律、法规规定的抵押合同自公证机构办理登记之日起生效的，公证机构办理登记适用本办法规定。依照上虞市市政府于二零一一年十二月十八日下发的《上虞市集体土地范围内房屋抵押登记细则》第三条规定：本细则所称农村房屋抵押是指抵押人以其在集体土地范围内合法取得权属的房屋，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。本细则所称农村房屋抵押登记机构为上虞市公证处。至于该抵押房地产的土地性质系集体所有制土地，本案中的国有土地使用权证上虽未明确该土地系建设用地，但是该土地上依法建设房屋并由上虞市人民政府登记造册，核发证书，可以视为该农村集体所有土地系建设用地。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（三）项的规定，建设用地使用权可以抵押。综上，本院认为，本案抵押登记应当视为有效，原告要求就本案抵押房地产折价、拍卖变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，予以支持。
至于罚息，双方未就罚息利率进行约定，原告主张按照年利率18%计算罚息，本院不予支持并予以调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司归还原告华夏银行股份有限公司宁波分行垫款本金14498365.61元，支付自2013年6月14日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司支付原告华夏银行股份有限公司宁波分行为实现债权支出的律师费281204.80元；
三、被告何兴良、杜国华对上述第一、二项付款义务在各自与原告华夏银行股份有限公司宁波分行约定的担保范围内承担连带清偿责任，被告何兴良、杜国华承担保证责任后，有权向被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司追偿；
四、若被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司未按期清偿前述第一、二项付款义务，则原告华夏银行股份有限公司宁波分行有权就被告何兴良所有的坐落于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第**号】、被告杜国荣名下坐落于上虞市百官街道杜家村的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，土地证号：上虞市集用（2005）第xx号】、被告何兴良、杜国华名下坐落于虞市百官街道锦茂大厦xx、**室的房地产【房屋权证号：上虞市房权证百官街道字第××、00××22、00××67、00××68，土地证号：上虞市国用（2011）第xx、**号】折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费134891.00元，由原告华夏银行股份有限公司宁波分行负担18000元，由被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司、何兴良、杜国华、杜国荣共同负担116891元；财产保全申请费5000元，公告费350元，合计5350元，由被告浙ＸＸ良国际家居贸易有限公司、何兴良、杜国华、杜国荣共同负担，由于本判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人：宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 赖 伟
代理审判员 汪晓原
人民陪审员 薛春红
二〇一六年六月一日
代书 记员 赵 莹
附：本案适用法律、法规等：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一条一般抵押权的规定。