上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1502号
上诉人（原审原告）金基仙。
委托代理人姚遥，上海尧正律师事务所律师。
委托代理人成华江，上海尧正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海睿营投资管理有限公司。
法定代表人彭荧。
委托代理人魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
上诉人金基仙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金基仙的委托代理人姚遥，被上诉人上海睿营投资管理有限公司（以下简称“睿营公司”）法定代表人彭荧及其委托代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月26日，金基仙与睿营公司签订《摊位租赁及合作经营合同》，睿营公司将上海市南京西路XXX号“世茂商都”2层Shion’sFood美食广场A11号摊位（以下简称“系争摊位”）出租给金基仙经营东南亚西餐厅。合同第五条约定，如金基仙违反本合同之规定，则睿营公司有权以保证金抵付金基仙应付款项，和／或作为睿营公司因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还金基仙。鉴于睿营公司已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此金基仙同意向睿营公司支付场地进场费。合同第六条约定，睿营公司应对美食广场的公共部位、主体结构及附属设�和设备进行维修和保养，金基仙应负责保持该摊位及睿营公司提供的装修、设施处于良好和可使用状态（自然损耗除外），该摊位内上述设施、设备的更换或添置，应由金基仙上报睿营公司并批准，金基仙自行负责并承担费用。第八条约定，睿营公司应负责向有关部门办理为美食广场的经营所必需的执照、许可证和其他相关证照。第十条约定，金基仙应于合作期满日或本合同提前终止之日将该摊位交还睿营公司，金基仙向睿营公司交还该摊位前，应对该摊位进行打扫和清理，并将该摊位恢复原状，由此发生的费用由金基仙承担，如届时睿营公司依其完全自主决定书面同意金基仙无需将该摊位恢复原状的，睿营公司无任何义务就金基仙对该摊位和／或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和／或赔偿。第十一条约定，本合同生效后，出现本合同规定情�而睿营公司行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，就合作期在本合同提前解除后的剩余部分睿营公司的损失，金基仙须按相当于保证金的金额向睿营公司支付违约金。合作期内，非本合同规定的情形，任何一方不得擅自解除本合同，否则违约方应根据上述约定的违约金数额向守约方支付违约金。第十三条约定，睿营公司统一向保险公司投保美食广场的公共区域财产险、公众责任险及睿营公司认为必须投保的其他险种。睿营公司所投保之保险将仅限于以美食广场及其设备和设施之本身为投保标的，并以睿营公司为收益人。如发生任何保险事故，有关保险公司在该等保险单证项下所作之赔偿均归睿营公司所有。附件三约定，合作期为自开业日起3个合作年度，即自2013年11月30日起至2016年11月29日止或自调整后的开业日起算的3个合作年度的期间。该摊位的月租赁场地使用费为人民币（以下币种均为人民币）28，000元，第三年月租金递增6%。管理费作为睿营公司统一管理、清洁、保安费用、餐厨垃圾费，每月的管理费用为4，000元。会员卡刷卡机、外送服务打印机等设备押金为2，000元，广告推广费用为每年5，000元。经营保证金为10，000元（金基仙经营过程中产生的罚款等，睿营公司可以从经营保证金中扣除，金基仙应十日内补足该保证金）。保证金为56，000元。进场费（含煤气表）为60，000元。装修费为60，000元（3，000元／平方米，面积20平方米左右）。付款方式为付二押二。金基仙与睿营公司另签订《食尚街会员机合作协议》约定，会员POS机由睿营公司配置，金基仙使用，金基仙需交付睿营公司2，000元押金。后睿营公司作为甲方（监督方）在金基仙作为丙方（商家）的《食尚街美食天地外卖承包协议》上盖章，但该协议没有确定的乙方（承包方）。
合同签订后，睿营公司按约将系争摊位交付金基仙，并于2013年11月30日进行试营业。金基仙按约向睿营公司支付了进场费60，000元、装修费60，000元、一年的广告推广费用5，000元、经营保证金10，000元、保证金56，000元、POS机押金2，000元和首期两个月的租金（2013年11月30日至2014年1月30日）。
2014年2月14日，金基仙书面通知睿营公司解除合同，并于2月17日前交接房屋。睿营公司于2014年2月16日回函，同意解除合同，但要求金基仙承担违约责任。2014年2月17日，金基仙与睿营公司进行了交接，并对水电费、会员机返款以及场地使用费和管理费用进行了结算。
2014年3月，金基仙以睿营公司存在未履行广告推广服务、未履行外卖配送服务、存在漏水隐患以及未取得经营资质即开始经营等行为，双方于2014年2月17日解除合同，但双方未对解除合同后费用返�事宜达成一致意见为由，起诉至原审法院，请求判令：1、确认《摊位租赁及合作经营合同》于2014年2月17日解除；2、睿营公司返还2013年11月20日至2014年1月20日的场地使用费和管理费18，133.34元；3、睿营公司返还设备费2，000元；4、睿营公司返还广告推广费3，750元；5、睿营公司返还经营保证金10，000元；6、睿营公司返还装修费60，000元；7、睿营公司返还进场费60，000元；8、睿营公司返还保证金56，000元。
原审另查明，睿营公司在系争摊位所在场所经营的公司名称为上海睿营投资管理有限公司黄浦第一分公司。2013年12月19日，上海市黄浦区环境保护局出具《关于上海睿营投资管理有限公司黄浦第一分公司项目环境影响报告表的审批意见》。2014年1月3日，上海睿营投资管理有限公司黄浦第一分公司获得卫生许可证。2014年1月13日，上海睿营投资管理有限公司黄浦第一分公司获得餐饮服务许可证。2014年1月20日，上海睿营投资管理有限公司黄浦第一分公司获得营业执照。
原审法院经审理后认为，金基仙、睿营公司签订的《摊位租赁及合作经营合同》合法有效，对双方均具有约束力。金基仙于2014年2月14日书面通知睿营公司解除合同，睿营公司于2月16日回函，同意解除合同，双方于2月17日完成摊位交接，原审法院依法确认双方的《摊位租赁及合作经营合同》于2014年2月17日解除。睿营公司同意返还金基仙经营保证金10，000元，原审法院依法予以确认。金基仙主张睿营公司存在未履行广告推广服务、未履行外卖配送服务、存在漏水隐患以及未取得经营资质即开始经营等行为，构成违约，故要求解除合同，并要求睿营公司承担违约责任。对此，原审法院认为睿营公司提供的证据显示其已按约进行了广告宣传，在金基仙主张合同解除前取得营业执照，且未影响金基仙经营，故金基仙主张睿营公司未履行广告推广服务、未取得经营资质即开始经营构成违约，不予支持。对于金基仙主张睿营公司未履行外卖配送服务构成违约，原审法院认为金基仙提交的《食尚街美食天地外卖承包协议》没有确定的承包方，合同未成立，对睿营公司没有约束力，故对金基仙该项主张不予支持。金基仙主张系争摊位存在漏水隐患，未提供证据予以证明，法院不予采信。故金基仙无法定或约定的理由，单方解除合同，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。睿营公司主张按照合同约定用保证金冲抵违约金，应予支持。对于金基仙要求睿营公司返还2013年11月30日至2014年1月20日期间场地使用费和管理费的三分之一，金基仙未提供证据证明在睿营公司营业执照办理期间，金基仙的经营受到影响，金基仙要求睿营公司减免部分场地使用�和管理费没有合同或法律依据，原审法院不予支持。金基仙未提供证据证明其已返还POS机，故金基仙要求睿营公司返还POS机押金，不予支持。对于金基仙要求睿营公司返还剩余期间内的广告推广费用的诉讼请求，原审法院认为睿营公司的广告投入并非按天平均投入，且金基仙为违约方，故对金基仙要求返还广告推广费用，不予支持。金基仙主张睿营公司收取的进场费与装修费属于重复收费，应予返还，对此原审法院认为进场费与装修费属于合同约定的费用，金基仙签订合同时对于上述费用是明知并认可的，且睿营公司确对公共部位和系争摊位进行了设备安装和装修，现金基仙违约导致合同无法履行，金基仙要求睿营公司返还上述费用，原审法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、金基仙与上海睿营投资管理有限公司之间的《摊位租赁及合作经营合同》于2014�2月17日解除；二、上海睿营投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还金基仙经营保证金10，000元；三、金基仙的其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人金基仙不服，向本院提起上诉称：第一，原审判决认定事实错误。1、睿营公司未按合同约定及时办理证照的行为已严重影响金基仙的正常经营，故睿营公司应将金基仙已支付的场地使用费、管理费的三分之一（合计18，133.34元）予以退还。2、广告推广费属预付费，合同解除后应返还剩余费用。3、双方签订的《摊位租赁及合作经营合同》第5.4条约定“鉴于睿营公司已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此金基仙同意向睿营公司支付场地进场费”，故睿营公司对系争摊位的装修费已包含在进场费中，这也符合商场将公共区域及待租摊位统一装修好后再进行招商的常理。故金基仙认为其支付的两笔进场费和装修费属于重复收费。同时，金基仙虽然基于合同约定支付了进场费和装修费各60，000元，但并不意味着金基仙认同睿营公司同时收取该两笔费用是合理的。4、在金基仙已承担56，000元违约金的情况下，睿营公司应返还剩余的33个月的进场费，约55，000元。况且，在金基仙撤出系争摊位后不久，就有下家入驻该摊位，根据常理判断，下家不可能不支付进场费就入驻。第二，原审判决适用法律错误。1、根据合同约定，进场时支付的56，000元保证金在金基仙违约解除合同时应作为支付给睿营公司的违约金，而根据《合同法》关于违约责任的规定，在金基仙没有给睿营公司造成超过此违约金数额的损失的情况下，金基仙不应再因己方的违约行为承担其他费用。根据之前的陈述，该笔违约金足以支付其违约行为导致的系争摊位“空置期”的可能性损失，故金基仙�应承担因违约解除合同而支付的56，000元违约金。2、睿营公司在试营业前仍未办理好餐饮经营所需证照的行为已实际影响金基仙的正常营业，故睿营公司构成违约，亦须按过错承担责任。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决主文第三项；2、判令睿营公司返还2013年11月30日至2014年1月20日期间场地使用费和管理费18，133.34元；3、睿营公司返还广告推广费3，750元；4、睿营公司返还装修费60，000元；5、睿营公司返还进场费55，000元。
被上诉人睿营公司答辩称：1、关于经营证照问题，“大时代”等必须先营业一段时间后经过环保评查，之后才能办理营业执照，且环保是逐个商铺进行测评。没有办出证照，并不影响金基仙的经营。2、包括金基仙在内的十七家商铺，睿营公司共支付了8万元的广告费，具体到金基仙，应该有5，000余元的广告投入。3、装修是根据金基仙要求�做的独特包装，该装修对于新的商家来说完全没有用。睿营公司与金基仙之间的合同是三年期，但金基仙只做了三个月，故损失不能转嫁给睿营公司。4、关于进场费，睿营公司办理了执照、做了消防，整个煤气都根据金基仙要求进行布局，单煤气表就做了7万多元。现在新的商家也支付了进场费，并且由于新商家经营的内容与金基仙不同，所以消防、煤气表也必须重新安装。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，睿营公司为进一步证明其主张，提供2014年3月15日其与上海煤营燃气管道安装工程有限公司（以下简称“煤营公司”）就系争摊位签订的《燃气排管工程合同》、收据、中国工商银行电子银行回单。金基仙表示，1、对《燃气排管工程合同》的真实性不予认可，无法确认该合同系真实发生并已实际履行；2、收据的落款日期为2013年3月15日，收款方式为现金，与2014年3月17日的电子银行回单互相矛盾，且电子银行回单的收款人并非煤营公司，付款人亦非睿营公司，故与本案无关联性。
二审审理中，案外人煤营公司出具《情况说明》，称煤营公司承接系争商铺的煤气安装工程，该商铺因涉及到二次更改煤气管道安装，煤营公司与睿营公司签订工程改造及施工合同，由于财务人员笔误而将收款收据开成了2013年3月15日，实际是2014年3月15日，煤营公司也于2014年3月17日收到了睿营公司财务人员田志兵代为支付的5万元工程款。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，金基仙与睿营公司签订的《摊位租赁及合作经营合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应恪守履行。金基仙上诉主张睿营公司在试营业前未办理好餐饮经营所需证照的行为，已实际影响金基仙的正常营业，故�营公司构成违约应按过错承担责任，并应返还金基仙已支付的场地使用费、管理费的三分之一。根据合同约定，睿营公司应负责向有关部门办理为美食广场的经营所必需的执照、许可证和其他相关证照，但合同并未约定睿营公司必须在金基仙试营业前即办出上述证照，且睿营公司在金基仙主张解除合同前已取得了营业执照，金基仙亦无证据证明其实际经营因此受到影响，故对金基仙的该些上诉理由，本院不予采纳。关于广告推广费，原审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。关于金基仙主张睿营公司重复收取进场费及装修费一节，双方合同对此已作明确约定，且睿营公司在将系争摊位交付金基仙时已对公共部位及系争摊位进行了煤气设备管道的安装及摊位装修，之后基于新承租人的经营范围不同，睿营公司对系争摊位又重新进行煤气管道的改造，并且本案租赁合同无法继续履行系因金基仙违约所致，故金基仙关于进场费及装修费系重复收费的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，135元，由上诉人金基仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……