广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1226民初4号
原告梁汉岳，居民。
委托代理人卢玉现，环江毛南族自治县东兴法律服务所法律工作者。
被告韦宏智，居民。
原告梁汉岳与被告韦宏智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员李冬萍适用简易程序独任审理，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告梁汉岳及其委托代理人卢玉现、被告韦宏智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁汉岳诉称，原、被告是亲戚关系。2012年，原告欲到环江县城购买房子，被告知道后就主动找原告协商，将其所有的位于思恩镇桥西路107号房（原吴秀芳房，土地使用证号为环思国用（2000）字第4773号、房产证号为思恩字第××号），房屋占地面积85平方米，建筑面积为402.44平方米的4层半砖混结构楼房，以人民币86万元价款卖给原告（2014年8月25日经原、被告商定房款定为80万元），谈妥后双方于2012年6月23日以被告为甲方、原告为乙方，签订了一份《房屋买卖及土地转让合同书》，该合同书的第二条第3点约定：“本协议书经双方签字后，乙方即付款38万元给甲方，余下48万元乙方六个月内（即在2012年12月底前一次性付清给甲方）”。该条第4点约定：“乙方第一次付款38万元给甲方后，甲方则负责提供土地证和房产证帮乙方在四个月内（即2012年10月底）办理有关转让手续。该合同的第二条第2点约定：“乙方在办理该房转让的房产证和土地证手续时，所交的税费，由甲方负责。但乙方配合办理有关手续”。该合同还约定了双方的违约责任。合同签订当日，原告即按合同约定付给被告第一期购房款38万元，被告把该房交付给原告，原告不久就对该房进行翻新装修、加固后，于2012年12月份入住。合同约定的房产过户期届满后，原告多次找被告办理房产过户手续，被告有时称在外出差未归，有时称没有空为由，一直拖着不把房产过户到原告名下。不仅如此，被告还以帮原告办理房产证用钱为由，继续多次向原告索要购房款。原告虽然对被告迟迟未能办理房产过户一事产生疑虑，但因原、被告是亲戚关系，且原告也一直在该房居住，所以一次又一次把钱给了被告，期盼被告能早日为原告办妥房产过户手续。截至2015年6月14日，被告共收受原告购房款684422元（包括多付给被告的杂优种子款，因被告经营种子批发，原告经营种子零售，原告须预付种子款给被告，被告才向原告发货），被告仍没有把房产过户到原告名下。为此，原告于2015年7月向环江法院提起诉讼，诉讼过程中被告于2015年10月26日写下保证书，保证15天内把该房产权证过户到原告名下，但直至今日被告仍未兑现承诺。由于被告的违约侵权行为，严重侵害了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判决确认环江县思恩镇桥西路107号房（证号：思恩字第××号）为原告所有，并判令被告立即将房产权证通过房产管理部门过户至原告名下。原告向法庭提交了如下证据：
1、原告的身份证、户口本复印件各1份，证明原告的身份情况；
2、《房屋买卖及土地转让合同书》复印件1份，证明诉讼标的物的位置、房产证号以及合同约定原、被告的权利、义务；
3、《广西农村信用社转账业务凭证》、《业务回单》、及韦宏智出具的收条复印件、借条、《遗失单据及支付现金给被告记录》等付款凭据1组，证明合同签订当日，原告已依约支付第一期房款38万元给被告，至2015年6月14日，原告已支付房款684422元给被告的事实；
4、《建设用地规划许可证》复印件1份，证明诉争房屋用地合法，及房屋的具体位置；
5、2015年10月26日的《保证书》复印件1份，证明被告于2015年10月26日保证15日之内办好房产过户手续，将房屋过户到原告名下的事实；
6、（2015）环民初字第1565号民事裁定书，证明原告于2015年10月26日向环江县人民法院申请撤诉，法院许可的事实；
7、电费收费清单复印件1组及《租房协议书》复印件3份，证明原告于2012年开始到诉争房屋内居住，并对房屋进行管理，并把房屋出租给有关人员的事实；
8、2014年9月28日被告韦宏智出具的《收条》复印件1份、2015年5月18日被告韦宏智出具的《保证书》复印件1份，证明原告在2014年9月28日前已经支付了63万元购房款给被告的事实。
被告韦宏智辩称，在购房过程中，原、被告是经过多次协商的，原告所讲的事实与理由没有依据；另外，房价应以2014年8月25日与原告商定的80万元为准。
被告韦宏智没有向法庭提交证据。
经法庭举证、质证，被告韦宏智对原告提供的证据1、4、5、6、8及证据3中2012年6月23日的《转账业务凭证》、2012年6月8日的《业务回单》、2012年6月23日的《收条》、2015年5月18日的《借条》的“三性”均无异议，本院对上述证据予以确认，可作为本案定案依据。对原告证据2（即《房屋买卖及土地转让合同书》，被告对其真实性无异议，但认为房价应是80万元，且因为合同中有两个时间，故认为该合同无效，本院认为，被告认可了该证据的真实性，且原、被告均认可最终房价为80万元，虽被告在房价处进行了涂改，并背书了涂改的时间，但并不影响该证据的真实性、客观性和关联性，故本院对该证据予以确认。对原告证据3，被告对除上述被告无异议的证据外的其他付款凭据均提出了关联性异议，认为原告给付的该部分款项并非房款，与本案无关，本院认为，证据3中2013年6月20日的《欠条》明确载明欠款为种子款，与本案不具有关联性；对证据3中原告自书的《遗失单据及支付现金给被告记录》，本院认为该证据形式、来源不合法，亦未获被告认可，又无其他证据佐证，不予作为本案证据采纳；对证据3中其他被告未认可为房款、又未载明款项性质的付款凭据，被告未提供相关证据证明该部分款项的其他性质，对原告主张该部分款项为房款的主张本院予以认可；对证据3中2015年5月18日的《借条》，被告承认系为办房产证件向原告所借，现原告主张该笔债务抵作房款，本院予以认可；对证据7，被告对其“三性”有异议，认为并非被告经手，对其真实性无法考究，本院认为该组证据与本案审理的原、被告之间的房屋买卖合同关系无直接关联，对其关联性本院不予认可。综合上述有效证据，本院可以确认原告在2014年9月28日前已付房款63万元给被告，在2014年10月12日给付10000元、2015年5月18日债务抵销房款13000元、2015年5月25日给付4000元、2015年6月14日给付1500元，共计给付房款658500元。原告主张截至2015年6月14日，被告共收受原告购房款684422元证据不足，本院不予认可。
经审理查明，2012年6月23日，原告梁汉岳与被告韦宏智签订了一份《房屋买卖及土地转让合同书》，约定被告韦宏智将其受让于吴秀芳所得的、位于环江县思恩镇桥西路107号的四层半楼房（土地使用证号：环思国用（2000）字第4773号，房屋占地面积85m2，建筑面积402.44m2）出售给原告梁汉岳，房地价款为86万元，并约定签订协议后，原告即付款38万元给被告，被告在2个月内（即在2012年9月1日前）交付房屋给原告使用，在4个月内（2012年10月底）提供房、地证件帮原告过户，税费由被告负责，余款48万元在6个月内（2012年12月底）一次性付清，以及相应的违约责任等。签订合同当日，原告即付款38万元给被告，并对房屋进行翻新、装修、加固后于2012年12月入住至今。2014年8月25日，原、被告经协商将房价变更为80万元，并由被告在合同上直接修改并签字。之后，原告又陆续向被告支付房款共计658500元（包括上述38万元），但被告却未按合同约定过户房屋给原告。原告曾于2015年7月9日将被告诉至本院，请求判令确认合同有效，并由被告将房屋产权过户至原告名下。该案在审理过程中，原告提交了一份环江县房地产管理所于2015年8月20日出具的《房屋登记查询证明》，证明被告将本案诉争房屋及其名下另一栋位于思恩镇桥西路162号的房屋于2014年2月25日在该所办理了抵押登记，借款金额为170万元。后原告以被告允诺在15日之内办理过户手续为由，向本院申请撤诉，本院以（2015）环民初字第1565号民事裁定书裁定准许原告撤诉。由于被告过后仍未兑现过户承诺，原告于2016年1月4日再次将被告诉至本院，引起本案诉讼。
本院认为，原、被告于2012年6月23日签订的《房屋买卖及土地转让合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告向被告支付38万元后，被告应在2012年10月底协助原告办理过户手续，但被告不仅未履行合同义务，还在2014年2月25日将诉争房产办理抵押登记用于贷款。而根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条的规定，抵押权人（即借款人）为诉争房屋办理了抵押登记后，抵押人（即被告）不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房屋优先受偿，也就是说，原告请求将他人享有优先受偿权的房屋过户至自己名下，在法律及事实上均不能履行，原告签订房屋买卖合同的根本目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条等的规定，原告可以解除房屋买卖合同，请求被告返还房款、承担赔偿损失等违约责任，但经本院释明，原告坚持其将房屋过户的诉讼请求，该诉求在法律及事实上均不能履行，本院依法予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告梁汉岳的诉讼请求。
案件受理费100元（原告梁汉岳已预交），减半收取50元，由原告梁汉岳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审判员 李冬萍
二〇一六年三月十日
书记员 蔡诚诚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告之后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。