河南省原阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0725民初1885号
原告张海燕，女，汉族，1978年11月7日出生，住河南省原阳县。
委托诉讼代理人杨晓利，河南中原法汇律师事务所律师。
被告河南百慧园置业有限公司，住所地：郑州市金水区金水东路270号1号楼1单元2层4号。
法定代表人朱新国，任董事长职务。
委托诉讼代理人蔡自洋，河南言东方律师事务所律师。
原告张海燕与被告河南百慧园置业有限公司（以下简称百慧园公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，原告张海燕于2016年8月24日向�院提出了财产保全申请，并向本院提交了由中国人民财产保险股份有限公司新乡市分公司出具的《诉讼财产保全责任保险》；本院依其申请于2016年8月25日裁定冻结被告百慧园公司的银行存款人民币1600万元，或查封、扣押其同等价值的财产。2016年9月30日，本院适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张海燕及委托代理人杨晓利，被告百慧园公司委托代理人蔡自洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张海燕诉称，自2014年12月19日，被告开始向原告借款，但一直未予归还。在原告的催促下，被告于2016年1月31日给原告写有借条一份。该借条显示被告的借款金额为13，316，000元；借款用途为用于上蔡县百慧园项目工程建设；被告承诺2016年5月底之前分期偿还此款；并用2015年10月27日和张海燕所签订房屋买卖合同里的物业5336.59平方米物业作为担保。借款到期后被告没有按期归还。要求：1.判令被告偿还原告借款13316000元及利息（利息按月息2分从2016年1月31日计算至还款之日止）；2.诉讼费、保全费等其它一切费用由被告承担。
被告百慧园公司辩称，1、因欠款未能偿还，在到期后经原被告协商一致，以房抵债，债权款已转化为购房款，转变为新的法律关系，原债权债务关系已经消灭，现原告已经主体不适格，不能再重复主张债权；2、原被告双方协商一致，以房抵债后，被告百慧园公司与原告指定的买受人张淼博、王佳曼签订了正式商品房买卖合同，而且已在上蔡县房管局依法办理了备案手续，该合同合法有效，故应以商品房买卖合同依法认定本案的法律关系，买受人张淼博、王佳曼与本案的事实有法律上的利害关系，为便于人民法院全面准确的查明事实，应当依法通知二人参加诉讼；3、本案系商品房买卖合同纠纷，按照民事诉讼法关于管辖的规定，应由不动产所在地法院专属管辖，该专属管辖是法律强制性规定，故本案应依法移送不动产所在地上蔡县人民法院审理；4、原告所诉借款1600万元也与基本事实不符，真实的借款本金为1000万元，对违法高息部分不应当予以支持；5、被告百慧园置业有限公司及其实际控制人朱新国因涉嫌非法集资，已被上蔡县打击非法集资处置，通知协助调查，故在刑事立案审查期间民事案件应当依法中止审理。
对于原告张海燕于2014年12月19日至2016年1月30日间向被告百慧园公司银行转款9，655，900元、现金借款344，100元，共计借款10，000，000元的基础法律事实双方均予确认。关于本案的争执焦点，被告百慧园公司建议确定为“原告的诉讼请求能否得到法律支持”；原告张海燕建议确定为“原告的起诉是否属实，诉讼请求应否得到支持”�本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告所诉借款事实是否成立，诉讼请求应否得到法律支持。原被告对本院确定的案件争执焦点均无异议，并承诺该方答辩也以本焦点的调查为准。
原告张海燕为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：
被告百慧园公司为反驳原告张海燕的主张，向本院提交了以下证据：
经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的、原告提交的证据
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告百慧园公司因经营所需，自2014年年底向原告借款。自2014年12月19日起至2015年3月16日，原告张海燕陆续九次通过银行转款向被告百慧园公司借款9，655，900元，另通过支付现金借款344，100元，总计向百慧园公司借款10，000，000元。因�一直未能偿还借款，2015年10月27日，被告百慧园公司与原告张海燕协商签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定将位于上蔡县白云大道南段东侧“百慧园家居广场”5层-11层、建筑面积5336.69m2的商品房卖给原告张海燕，总房价16，000，000元。2016年元月31日，在对借款利息进行结算后，被告百慧园公司向原告张海燕出具了借条一份。借条记明“今借张海燕现金壹仟叁佰叁拾壹万陆仟元（13316000.00元）用于上蔡县百慧园项目工程建设，该款2016年5月底之前分期还款。如到期不能还清愿用2015年12月27日和张海燕所签房屋买卖合同里的物业伍仟叁佰叁拾陆点伍玖平方米物业担保，在担保期内，我有权把此物业卖掉用于还张海燕的借款，但卖前必须通知张海燕，由张海燕监管卖房款”，借条由百慧园公司代表人朱新国书写并签名，加盖了百慧园公司的公章。2016年7月2日，朱新国给原告张海燕出具了欠条一份，记明“今欠张海燕借款利息贰佰陆拾捌万肆仟元整（2684000.00元），注，2016年元月31日借款本金壹仟叁佰叁拾壹万陆仟至2016年7月2日止的利息”。
本院认为，本案原被告间的纷争，乃是基于双方的民间借贷法律关系发生的，即使双方在2015年10月签订的房屋买卖合同，亦是为了解决双方间借款的债权债务关系。因此，民间借贷是本案的基础客观事实，也决定了本案的法律属性和解决纠纷的法律适用。关于本案的争执焦点，原被告均同意确定为“原告所诉借款事实是否成立，诉讼请求应否得到法律支持”，亦并承诺答辩也以本焦点的调查为准。故被告答辩所称本案系商品房买卖纠纷、本案应专属管辖，及本案应中止审理的答辩意见本案不予支持。原告张海燕于2014年12月19日至2016年1月31日间，通过银行转账、现金给付的方式给被告百�园公司借款10，000，000元，对于这一事实双方均无异议。原被告的分歧在于，被告于2016年1月31日出具的结算借条中确定的利息3，316，000元是否属于高息，应否计入借款本金及如何计付利息。
关于被告百慧园公司于2016年1月31日约定给付原告张海燕3316000.00元的利息是否属于高息的问题，本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条已对民间借贷的利息标准做了规定，依照该条第二款的规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”，亦即超出年息36%部分的利息属于高息。本案实际借款金额10，000，000元，结息时间跨度自2014年12月至2016年1月，被告百慧园公司结算利息为3，316，000元，则该结算利息并不违反法律的规定。被告百慧园公司在不能偿还借款时于2016年1月31日向原告出具了结息�的借款借条，应当认定为达成新的债权债务协议，百慧园公司客观上已将利息转化为本金而重新使用。
虽然本院认定被告于2016年1月31日向原告张海燕结算的利息3，316，000元合法，但是关于前期借款本息结算后计入后期借款本金时仍应当受到《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的限制，即计入的利息不能超过年利率的24%。据此，原被告间各笔借款的利息应为借款本金×24%÷365×实际借款天数，则被告百慧园公司2014年12月19日借原告张海燕款1，500，000元可计入后期借款本金的利息为371，835.61元；2015年1月17日借原告张海燕款1，340，000元可计入后期借款本金的利息为306，621.37元；2015年2月10日借原告张海燕款600，000元可计入后期借款本金的利息为127，824.66元；2015年2月13日借原告张海燕款1，000，000元可计入后期借款�金的利息为211，068.49元；2015年2月13日借原告张海燕款1，400，000元可计入后期借款本金的利息为295，495.89元；2015年2月28日借原告张海燕款2，815，900元可计入后期借款本金的利息为566，574.51元；2015年3月6日借原告张海燕款1，000，000元可计入后期借款本金的利息为190，684.93元。原告张海燕通过现金给付的方式借给被告百慧园公司的344，100元双方均未确定给付日期，为维护双方合法权益，本院按双方最后一次借款日期核算，则可计入后期借款本金的利息为65，614.68元。依照上述核算，原告张海燕可计入后期借款本金的利息总额非3，316，000元，而是2，135，720.14元。
原告张海燕要求被告支付借款的利息，经本院审查与核算，被告百慧园公司代表人朱新国于2016年7月2日出具的《欠条》记明了拖欠了原告借款利息数额。该欠条确定的支付借款利息的约定本院予以确认�但是其中记明的利息已超出了法律的规定，应当受到《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的调整。原告要求被告按年息24%支付自2016年1月31日起至还清全部借款之日止的借款利息，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，亦有当事人支付利息约定基础，本院予以支持，但是计息基数应修正为借款12，135，720.14元。
被告百慧园公司辩称原被告双方协商一致以房抵债，并向本院提交了其与张淼博、王佳曼签订的商品房买卖合同。但被告百慧园公司未向本院提交张淼博、王佳曼与原告张海燕的关系证明及张海燕对张淼博、王佳曼的授权委托证明，其主张因为举证不能本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一�一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：
被告河南百慧园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张海燕偿还借款10，000，000元，已结算未支付的借款利息3，316，000元；
被告河南百慧园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张海燕支付自2016年1月31日起至还清借款之日止的借款利息（利息计付以12，135，720.14元为基数，利率按年息24%执行）；
驳回原告张海燕的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111284元，保全费5000元，由原告张海燕负担5000元，由被告河南百慧园置业有限�司负担111284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 孟少华
审 判 员 徐献国
人民审判员 郝康凯
二〇一六年十月二十日
书 记 员 孟 珂