山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1299号
上诉人（原审原告）宋修科，农民。
委托代理人杨某甲、杨某乙，邹城天仕浩然法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）山东新迪置业有限公司，住所地济宁市阜桥辖区运河路99号。
法定代表人王利军，董事长。
委托代理人常亚风、赵联进。
上诉人宋修科、山东新迪置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人宋修科及其委托代理人杨某甲、杨某乙、上诉人山东新迪置业有限公司的委托代理人常亚风、赵联进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年7月16日原告宋修科（乙方）与被告山东新迪置业有限公司（甲方）签订了《邹城新天地·城市之家诚意书》，登记书载明：“一、甲方于2007年7月16日收到乙方登记邹城新天地·城市之家3号楼一单元502室住宅诚意金，人民币215892.00元；二、该房屋建筑面积约为108平方米，单价1999元／平方米，总房价215892.00元；三、乙方承诺于接到甲方通知后七个工作日内到甲方售楼中心签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方放弃预定，甲方有权将该房屋另行出售；四、乙方在确认购房后，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，同时乙方向甲方交回诚意登记书及诚意金收据，换取购房定金收据。五、如果甲乙双方未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，本诚意登记书作废，甲方将及时返还乙方诚意金（不计利息）。双方还就其他事项进行了约定。”同日，原告向被告支付购房款215892.00元，被告向原告出具收据一份。诚意登记书签订之后，双方未在约定的时间签订商品房买卖合同，被告没有开工建设该住宅楼项目。2012年6月份，被告通知原告该住宅项目不再建设，并答应退还原预交的购房款。原告不予认可，双方发生纠纷，原告于2013年1月4日提起诉讼。2013年1月4日本院根据原告申请对被告在中国建设银行股份有限公司邹城支行37×××75账户上42万元予以冻结。2013年7月23日原告变更诉讼请求，请求：一、解除原、被告于2007年6月30日签订的“邹城新天地·城市之家”诚意登记书；二、依法判令被告返还原告已付购房款215892.00元；三、依法判令被告向原告支付自2007年6月30日至判决之日止的房款利息；四、依法判令被告赔偿原告同地段同类型房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，两项赔偿合计按照已付房款一倍的数额计算；五、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告签订的诚意登记书符合合同的一般格式，而且内容明确约定了双方之间的权利与义务，故该诚意登记书实质为民商法意义上的合同；其内容，第1条与第2条明确说明了房屋面积、单价及总价，并且原告将房屋价款全额支付给了被告，原告实际履行了房屋买卖中的买房义务。根据《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该诚意登记书应视为房屋买卖合同。合同签订之后，被告未按照合同约定履行交房义务，导致合同目的未能实现，故该合同应予以解除，被告应返还原告交付的购房款；原告诉请的差价损失及赔偿金，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。因被告未取得商品房预售许可证与原告签订商品房买卖合同，且原告已支付全额购房款，被告应承担已付购房款一倍的赔偿责任；原告诉请的利息无法律依据，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条之规定，判决：一、解除原告宋修科与被告山东新迪置业有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告山东新迪置业有限公司返还原告宋修科购房款215892.00元；三、被告山东新迪置业有限公司赔偿原告宋修科一倍已付房款215892.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7321元，诉讼保全费2527元，由被告负担。
宣判后，上诉人宋修科不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，即在一审判决基础上增加判决被上诉人向上诉人支付自2007年7月16日至判决给付之日止的房款利息；诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院认定事实清楚。宋修科与山东新迪置业有限公司签订了购房诚意书，并且宋修科按约定履行了支付全部房款的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院依法认定双方签订的诚意登记书为房屋买卖合同是正确的。二、一审法院适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，而不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，是错误的。本案商品房买卖合同纠纷，山东新迪置业有限公司在向宋修科销售商品房的过程中存在欺诈行为，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决山东新迪置业有限公司向宋修科返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、一审判决无法弥补给宋修科造成的实际损失。宋修科自2007年向山东新迪置业有限公司支付了全部购房款，至今没有实现合同目的，还要偿还银行贷款利息。同一地段的房屋价值已翻了数倍，山东新迪置业有限公司给宋修科造成的损失是客观存在的，一审判决减轻了公司的责任。
被上诉人山东新迪置业有限公司答辩称：一、双方当事人签订的诚意登记书不属于商品房买卖合同，而是诚意约定，宋修科支付的诚意金只是与房款总额相同，但是不能等同于房款。二、本案不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定。双方当事人最终没有签订商品房买卖合同的根本原因是政府规划发生变化，这种变化是不能预见、不能克服的客观情况，是不可抗力。我公司不存在欺诈的故意。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定也是错误的。双方签订的诚意登记书只是预约合同，并非商品房买卖合同。而且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十六条规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。四、根据双方的约定，如果双方当事人未在约定的时间内签订商品房买卖合同，我公司只退还诚意金，并没有利息及赔偿金一说。此约定完全是当事人真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定，人民法院应当尊重当事人的意思自治。请求二审法院依法驳回宋修科的上诉请求。
上诉人山东新迪置业有限公司不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法判决退还宋修科诚意金215892元，诉讼费用由宋修科负担。理由如下：一、双方当事人签订的诚意登记书不属于商品房买卖合同，而是诚意约定，宋修科支付的诚意金只是与房款总额相同，但是不能等同于房款。二、本案不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定。双方当事人最终没有签订商品房买卖合同的根本原因是政府规划发生变化，这种变化是不能预见、不能克服的客观情况，是不可抗力。我公司不存在欺诈的故意。三、根据双方的约定，如果双方当事人未在约定的时间内签订商品房买卖合同，我公司只退还诚意金，并没有利息及赔偿金一说。此约定完全是当事人真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定，人民法院应当尊重当事人的意思自治。
被上诉人宋修科答辩称：一、宋修科已经履行了支付该房屋全部价款的主要义务。有交款票据足以证实，交款用途清楚，明确了宋修科所交款购于3号楼1单元502室。二、从法律规定上，商品房买卖合同履行过程中，没有诚意金这一说，该诚意书是山东新迪置业公司用来欺骗购房者用的，不伦不类的术语，相反说，山东新迪置业公司根本未有诚意，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于提供格式条款的一方解释。三、山东新迪置业公司欺诈行为存在，在这一案中已经查明，山东新迪置业公司没有取得预售许可证，进行对外预售的。符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同第九条的情形，山东新迪置业公司在一审及上诉状称，政府规划变更，但不属于人力不可抗力的现象，与买卖双方系另一法律关系。四、本案的所谓诚意登记书即实质上的商品房买卖合同第五条是建立在第三条之上的，本案中的一方一直未接到甲方售楼中心的签订《商品房买卖合同的通知》，因为第三条甲方未履行通知义务，第五条约定显然不存在履行。五、前后矛盾，前面说由于政府规划变化，后面断章取义称约定：若按今年3月15日修订后的消法，应当三倍返还。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，虽然当事人签订的合同名为诚意登记书，但是该合同明确了房屋的具体位置、数量、面积、价款等内容，已经具备了商品房买卖合同的最主要的条款。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条的规定，可以认定双方商品房买卖合同成立。山东新迪置业有限公司与宋修科签订该合同时，不仅没有取得商品房预售许可证，而且没有获得主管部门的规划、准建手续，显然其在与宋修科签订该合同时，存在欺诈行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”故一审法院判决上诉人山东新迪置业有限公司向上诉人宋修科返还购房款的同时，支付购房款一倍的赔偿，符合法律规定。因双方当事人签订的合同明确约定了不计利息，故上诉人宋修科要求上诉人山东新迪置业有限公司支付购房款利息的请求，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）款、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8687元，由上诉人宋修科负担4149元，由上诉人山东新迪置业有限公司负担4538元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年六月二十日
书 记 员 刘 丹