襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州民三初字第00057号
原告襄阳宏泰盛世实业有限公司（以下简称宏泰公司）。
法定代表人董直记，宏泰公司董事长。
委托代理人王波，湖北春园律师事务所律师。
被告黄建利。
被告招祥业。
被告蔡水沟。
上述三被告共同委托代理人梅光辉、张坤，湖北联帮律师事务所律师。
原告宏泰公司与被告黄建利、招祥业、蔡水沟租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托代理人王波，被告黄建利、招祥业及三被告的委托代理人梅光辉、张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏泰公司诉称，2007年2月1日，原告与被告黄建利、招祥业、蔡水沟签订《场地租赁合同》约定：三被告租用原告位于襄阳新世纪建材市场石材区约22130平方米场地（扣除道路及公共设施后，实际使用面积约15588平方米），租赁期限自2007年3月28日起至2019年3月27日止。2009年6月16日，经原告同意后，黄建利、招祥业、蔡水沟将石材区B栋6-13号转租给招祥业使用。现因襄阳市建设规划调整，原告已于2013年11月4日向三被告发出了《解除合同通知书》。但三被告以需要必要的搬迁时间及相关经济赔偿未达成一致意见，拒绝搬迁并一直占用场地不予退还。为此，请求人民法院判令解除原、被告之间的租赁关系；判令被告立即拆除在原告场地上兴建的石材区B栋6-13号建筑物并共同返还原告场地。诉讼费用由三被告承担。
三被告辩称，原告以政府征收土地为由，要求与被告解除合同没有相关的文件精神，亦无相关合同及法律依据，且讼争的场地因被告转租给了新的承租人占有使用。请求驳回原告的诉讼请求。
原告宏泰公司为支持诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一：原告的营业执照、公司名称变更通知、组织机构代码证，予以证明原告的主体资格。经质证，三被告无异议。本院予以采信。
证据二：原告与三被告签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《石材区场地租赁费退款情况说明》。用以证明原告与三被告的合同关系，合同约定的免责条款，原告系按减少以后的面积收的租赁费。经庭审质证，三被告对合同及补充协议的真实性没有异议，对情况说明认为是复印件，不予认可。本院采信被告的质证意见。
证据三：三被告以原告的名义与被告招祥业签订的《摊位租赁合同》，用以证明三被告经原告同意将该场地转租给被告招祥业使用。经庭审质证，三被告对该证据的真实性及事实无异议。本院予以采信。
证据四：《解除合同通知书》、《通知》各一份。用以证明上述通知均已送达给三被告，以申通快递及在石材区张贴二种方式送达。经庭审质证，三被告认可收到此通知，但认为，该通知不能表明双方同意解除了租赁合同关系。本院采信三被告收到上述通知的事实。
证据五：三被告对解除场地租赁合同的意见函及关于妥善安置石材区商户的请求报告。用以证明三被告收到原告解除合同通知书后，三被告以书面形式向原告提出了请求解决补偿的意见。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。本院对证据的真实性予以采信。
证据六：襄阳市城市规划委员会会议纪要、襄州区新世纪建材市场搬迁改造工程建设指挥部襄建发（2013）05号文件《关于执行征收襄阳宏泰盛世有限公司部分土地决定的通知》。证明原告解除合同的原因是因政府征收行为所致。经庭审质证，三被告对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。本院对证据的真实性予以采信，并结合“襄阳市人民政府办公室关于印发《襄阳古城-
襄阳机场沿线综合整治实施方案》的通知”，采信原告解除合同的原因是响应该通知精神，亦是为了提高市场建筑档次。采信原告要求解除合同的理由系政府征收土地行为的事实。
三被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：三被告与原告签订的《租赁合同》及补充协议。用于证明原、被告间的租赁合同关系，租赁期限于2019年3月27日到期。该证据与原告举证2的内容和证明对象一致。本院予以采信，并采信被告的质证意见。
证据二：原告对商户发出的公开信。用于证明原告要求与被告解除合同并拆迁，是作商业开发，市场升级，不是公益事业。经庭审质证，原告对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以采信。并认定，原告的行为已表明不能继续履行合同。
证据三：襄阳市规划委员会作出的会议纪要一份、原告发出的解除合同通知、停水停电通告各一份。用于证明原告强行停水停电。原告对证据的真实性无异议。公开信说明被告对土地征收情况是知情的，通告是双方就停水停电达成的会议纪要。本院对上述证据的真实性予以采信。
根据上述有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：
襄阳宏泰经贸有限有公司成立于2001年6月13日。2012年11月27日，该公司名称依法变更为襄阳宏泰盛世实业有限公司（以下简称宏泰公司）。
2007年2月1日，原襄阳宏泰经贸有限有公司与被告黄建利、招祥业、蔡水沟协商签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：第一条、原告将位于襄阳新世纪建材市场内东至青云路围墙、南到A5库北面横通道路、西至光彩隔壁围墙、北至光彩隔壁围墙，场地长为283米，宽78.2米，总面积22130平方米，扣除道路及公共设施后以15588平方米的土地出租给三被告，并按此计算租金；第二条、租赁期限为十二年，自2007年3月28日起至2019年3月27日止，2007年3月28日至2010年3月27日每月每平方米4元（其中2009年9月28日至2010年3月28日免收租金）、2010年3月28日至2013年3月27日每月每平方米5元、2013年3月28日至2016年3月27日每月每平方米6.25元、2016年3月28日至2019年3月27日每月每平方米7.8元；三被告应在每年3月28日前付给原告全年租金（其中第一年租金在2007年1月30日以前付100000元，2007年6月30日前付250000元，在2007年8月30日前支付余款398224元）；第三条、经营范围为石材加工及经营并对外招租；第四条、自本合同签订之日两天内，三被告应向原告支付100000元的保证金，作为履行合同的担保，本保证金不计息，待本合同履行完毕且三被告无违约责任后，由原告一次性退还；第五条、第六条均规定了原、被告享有的权利及应负的义务；第七条还规定了合同的解除条款，其中规定如三被告有违约情形的，经原告合理催告后仍不能改正的，原告有权解除合同，被告应按年租金总额20%向原告支付违约金；原告如有违约情形的，被告有权解除合同，原告应按本协议约定向被告支付违约金；被告有损失的，原告应全部赔偿；在该条第三项规定，原、被告因自身原因需提前解除合同，应提前一个月书面通知对方，经协商一致可以解除本协议；合同第八条规定了违约责任条款：1、原告未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使被告无法正常经营的，应当赔偿被告的经济损失，被告有权要求继续履行或解除合同；2、三被告未按约定支付租金的，应按日万分之三支付违约金；3、原告自主或准许他人在市场内开展与被告经营活动属于同类经营的，或者原告严重干涉被告经营范围内、经营方式下的正常经营活动的，致使被告无法正常经营的，原告应按年租金总额20%向被告支付违约金并立即停止违约行为；4、任何一方不得未经对方同意擅自解除合同，被告擅自解除合同所建房屋等无偿归原告所有，原告擅自解除合同，应按年租金总额20%支付违约金给被告，并赔偿被告经济损失。合同第九条还规定：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，如国家政策变化，政府征用等，导致合同不能履行，双方均可免责。合同还约定了优先承租、争议解决等事项。
2010年5月6日，原告与三被告又签订了一份《场地租赁合同》补充协议约定：三被告承租原告12号钢材区北面垃圾场50平方米，租期从2010年5月28日至2019年3月27日，租赁价格按照原告与三被告签订的《场地租赁合同》价等同，支付方式每年3月27日前付清全年租金；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，如国家政策变化，政府征用等，导致合同不能履行，双方均可免责。
2009年6月16日，被告黄建利作为合同的经办人并以原告的名义与被告招祥业以襄樊江祥建材有限公司的名义签订了一份《摊位租赁合同》，合同上承租人处只有被告招祥业的签名，无江祥建材公司的印章，合同约定被告招祥业从原告处承租新世纪建材市场石材区B栋6-13号，总面积为1516平方米的场地，租赁期限自2009年6月16日至2017年3月15日止，被告招祥业按照约定向原告指定的地点交付租金，被告应交的租金中包括摊位费和其他代收款项；合同第五条规定了下列解除合同的条件，1、未经原告书面同意，被告擅自将厂房、场地转租、转让或转借；该条中除规定了由被告招祥业合法经营自担水、电费以外，第五条还规定，如被告招祥业有上述行为之一，被告在市场内自行所建房屋、其他建筑物以及保证金归原告所有；被告招祥业收到原告解除合同通知后，逾期不腾退厂房、场地，应赔偿原告的经济损失（按日租金的10倍支付）。审理中，原、被告均认可，原告与三被告在履行2007年2月1日签订的合同的过程中，三被告将总承租实际使用面积15000余平方米的场地分割成若干份，分别以原告的名义与实际承租人签订租赁合同，合同形式及主要合同条款与原告与被告招祥业于2009年6月16日签订的《摊位租赁合同》相同。该类型的合同承租人按合同约定支付租金及与合同相关的出租人的权利义务，实际由三被告享有和承担。该租赁合同约定的每平方米月租金高于三被告与原告签订的《租赁场地合同》的租金数额。
另查明，2012年11月2日，襄阳市城乡规划委员会会议纪要规委会（2012）第9期会议讨论通过了《新世纪建材用地咨询（邓城大道）》的地块规划、建筑风格、色彩布局、风格等事项，还确定了在讼争租赁土地上规划建设2447平方米的垃圾转运站。
还查明，襄阳市人民政府办公室文件襄政办发（2013）17号，市人民政府办公室“关于印发《关于襄阳古城-
襄阳机场沿线综合整治实施方案》的通知”第二条第三项要求：各城区政府、开发区管委会负责辖区沿线房屋征迁和综合开发。拆除占压道路红线的建筑物，拆除沿街的违章建筑和临时建筑及部分实体围墙，拆除规划红线范围内影响城市景观的低矮、破旧建筑，对征迁区域进行综合开发，使沿线景观提档升级。襄州区人民政府为配合市委市政府关于《襄阳古城-
襄阳机场沿线综合整治实施方案》（襄政办发2013年17号）和襄阳市襄州区人民政府房屋征收决定（襄州房征字2013年01号）的文件规定的顺利实施，成立了襄州区新世纪建材市场搬迁改造工程建设指挥部（以下简称指挥部）。2013年9月23日，该指挥部以襄新建发（2013）05号文件向原告发出通知，要求原告必须于2013年10月30日前，严格按照以上文件要求，将规划红线图内土地上的商户及附属物全部搬迁腾空。依据上述文件要求，2013年11月2日，原告向在其开办的建材市场内的各经营户发了一封公开信，公开信中表达了对各经营户在市场升级改造工作中给予的理解、配合和支持的感激之情，并要求合同未到期的各经营户于2013年11月18日前签订搬迁协议。同时，原告在公开信中明确了经营户积极配合拆迁的补偿办法等其他事项。同年11月4日，原告又向三被告送达了解除合同通知书，通知三被告因政府征用导致双方签订的《场地租赁合同》及相关补充协议不能继续履行，故解除双方于2007年2月1日签订的《场地租赁合同》及相关补充协议；请三被告接此通知书之日起七日内到原告公司办理解除合同后腾退场地、房屋等有关手续；租金、水电费等用计算至房屋、场地搬迁腾空并交付原告公司之日。2013年11月7日，原告再次向三被告发送一份通知载明：根据襄州区新世纪建材市场搬迁改造工程建设指挥部《关于执行征收襄阳宏泰盛世实灶有限公司部分土地决定的通知》文件精神，原告公司于2013年11月4日已向三被告下达了《解除合同通知书》，请三被告积极配合进行搬迁，原告研究决定于2013年11月12日停止石材区的水电供应。三被告收到上述原告向其下达的《解除合同通知书》、一封信、土地征收通知后，向襄州区人民政府及襄州区新世纪建材市场搬迁改造工程建设指挥部递交一份书面请求报告，报告称三被告及其他各商户，坚决服从地方政府决定，支持地方建设，积极配合相关部门妥善处理相关问题；恳请政府妥善安置各石材区商户，给予必要的搬迁时间和必要的过度安置条件；核实各商户情况，给予相关补偿，各利益方达成一致意见后方可解除合同，有序搬迁。并于同日亦向原告递交一份意见函要求：首先服从地方政征收租赁土地的决定，给予必要的搬迁时间，及时解决拆迁过度安置问题，及时作出搬迁补偿及造成的相关实际损失等费用的具体方案，双方达成一致意后方可解除合同。之后，因原告与三被告一直未能就拆迁补偿问题达成一致意见，被告招祥业承租原告场地上兴建的石材区B栋6-13号建筑物等并未予拆除，致使原告进行升级改造的项目不能正常进行。为此引起诉讼。审理中，三被告明确表示保留向原告追责的权利。
本院认为，原告与被告黄建利、招祥业、蔡水沟于2007年2月1日签订的《场地租赁合同》及2010年5月6日的《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容符合法律法规规定，合法有效，本院予以确认。鉴于三被告在该合同签订后，将讼争的场地根据其招租情况及案外承租人的需要划分了若干份，由被告黄建利作为经办人以原告的名义与案外人重新签订了《摊位租赁合同》的事实，结合原告自认该合同行为，实际是认可三被告的转租行为的一种意思表示，由此表明，原告与被告招祥业签订的《摊位租赁合同》实际是转包合同关系，系有效合同。由于上述合同在履行过程中，遇襄阳市委市政府出台的（2013）17号“关于印发《关于襄阳古城-
襄阳机场沿线综合整治实施方案》的通知”要求所涉道路沿线除拆除违章建筑外，对沿线规划红线范围内影响城市景观的低矮、破旧建筑也应拆除，使沿线景观档次升级。由于原告在2001年兴建的新世纪建材市场属于低矮、破旧建筑，且该市场所处地理位置在重要的十字路口。为此，上述合同虽未到期，但原告为使襄阳市人民关于《襄阳古城-
襄阳机场沿线综合整治实施方案》得以顺利实施，并按襄阳市襄州区人民政府要求，对其兴建的建材市场的落后面貌进行升级改造行为，虽有获得商业利益的可能性，但这种利益的获得，同时会给社会带来更多更大的发展机遇。因此，原告要求解除合同的行为，并不能认定是故意导致解除合同的事由发生，况且，在是否解除与三被告及招祥业的合同关系上，襄州区人民政府成立的新世纪建材市场搬迁改造工程指挥部多次协调并督办原告的拆迁工作；此外，鉴于三被告在庭审中提出，原告已多次停止对被告的水电供应，对此，原告未予否认等多种事实表明，原、被告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》、《摊位租赁合同》已实际无法继续履行；同时2013年11月4日，原告还向三被告及市场的其他商户下达了解除合同通知书。三被告于2013年11月份收到该通知书后，虽然以书面形式分别向襄州区人民政府和原告提出了不同意解除合同的意见，但均未在法律规定的异议期限内请求人民法院或仲裁定机构确认解除合同的效力。据此，从法律事实上看，原、被告的合同关系，已达到了法定的解除合同的生效条件，双方签订的合同已予解除。由于原告与三被告签订的主合同已经解除，那么，之后招祥业个人签订的《摊位租赁合同》即转租合同亦应一并解除。故，被告应当拆除其建造在原告出租的场地上的建筑物，并返还场地。三被告辩称，原告要求解除合同，返还租赁场地，并不是政府征用土地之理由，本院认为，讼争的场地客观上不存在政府征用行为，但属于原告为落实政府的城市规划要求导致的行为；鉴于原告在讼争场地上进行旧市场升级改造确实存在一定的商业开发行为，结合原、被告签订的《场地租赁合同》、《补充协议》、《摊位租赁合同》的履行期限未到，原告要求提前解除合同是否应认定为违约及承担违约责任并向被告承担赔偿责任问题，因三被告在审理中明确表示保留向原告追责的权利，亦未对关于原告违约责任及赔偿损失问题提起反诉请求，因此，本案对违约责任及赔偿问题不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告襄阳宏泰盛世实业有限公司与被告黄建利、招祥业、蔡水沟于2007年2月1日签订的《场地租赁合同》、2010年5月6日签订的《补充协议》以及2009年6月16日原告与被告招祥业签订的《摊位租赁合同》已予解除，本院予以确认；
二、被告招祥业于本判决生效后三日内拆除其在新世纪建材市场石材区B栋6-13号兴建的建筑物并返还该建筑物涉及的全部原告场地。
案件受理费18930元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本院判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17-451701040001338，上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄 燕
审 判 员 田国珍
代理审判员 徐安义
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 方小翠