湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1381民初1281号
原告：周承森，男，1933年11月26日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。
委托代理人：汪思恩（代理权限:承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解或者和解，申请执行，代收执行标的等特别授权），湖北鄂北律师事务所律师。
被告：广水市鄂北房产综合开发公司。住所地：广水市应山街道办事处广安路**号。
法定代表人：王凤，经理。
委托代理人：方军（代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，和解或者调解，申请执行，代收执行标的等特别授权），湖北磊落律师事务所律师。
被告：广水市安居房地产开发有限公司。住所地：广水市应山街道办事处航空北路。
法定代表人：邓四望，执行董事。
委托代理人：吴涛、黄大力（代理权限:代为诉讼，代收法律文书等一般授权），湖北美佳律师事务所律师。
原告周承森与被告广水市鄂北房产综合开发公司（以下简称“鄂北房产公司”）、广水市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房地产公司”）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案。本院于2016年5月4日受理后，根据原告周承森的诉讼财产保全申请，并由周瑞提供担保，本院于同年8月20日以（2016）鄂1381民初1281号之一民事裁定依法查封了安居房地产公司开发建设的位于广水市应山街道办事处红石坡城郊家属院1栋一层自东南向西北方向118号商铺37.73平方米、119号商铺40.66平方米及该楼盘第1-603号房（120.58平方米）、第1-703房(120.58平方米)和第1-802房(129.34平方米)。审理本案由本院审判员沈探林独任审理，书记员应金涛担任庭审记录，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告周承森的委托代理人汪思恩，被告鄂北房产公司的委托代理人方军，被告安居房地产公司的委托代表人吴涛、黄大力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周承森诉称：诉讼请求：1、请求人民法院依法确认周承森与鄂北房产公司签订的房屋开发改建安置合同合法有效。2、请求人民法院依法判令二被告履行房屋开发改建安置合同约定的合同义务，并承担违约责任。3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年5月，周承森居住的位于广水市××山街道办事处××路城郊家属院住房因结构老化，被广水市人民政府纳入棚户区改造项目，建设单位为鄂北房产公司。鄂北房产公司与周承森等几十户居民经过测量，平等、自愿地达成了房屋开发改建安置合同，合同约定了拆除房屋的状况、还房比例、还房位置、交房期限、还房安置方式等，该合同并经广水市公证处公证。此后，周承森如约交付的土地使用权证、房屋所有权证及房屋。2015年初，房屋建成，但鄂北房产公司至今没有交房，早已超过合同约定的交房时间。周承森后来得知，鄂北房产公司将工程交由安居房地产公司建设，并将“旺达利都”小区项目变更“城郊家属院”小区项目，相关建设、销售、房屋登记备案及预售等均登记在安居房地产公司名下。鄂北房产公司和安居房地产公司应依约定向周承森交付房屋，履行合同约定的其他义务。
被告鄂北房产公司辩称：鄂北房产公司旺达利都项目部与周承森之间签订了房屋开发改建安置合同，但项目部不具有独立的企业人格和个人意志，没有民事权利能力，无权行使民事权力，无力承担民事责任，不具备签订民事合同的主体资格，且双方签订合同应以行政许可为前提、以特许经营权为内容的房屋拆迁安置补偿合同。因此，合同的主体不适格，内容违反行政法规的强制性规定而无效。城郊家属院属于政府主导的棚户区改造工程，鄂北房产公司旺达利都小区项目部与周承森签订了安置补偿合同，该项目的实际开发主体为安居房地产公司。鄂北房产公司没有参与项目的开发，不享有任何利润。根据权利义务对等原则，周承森的拆迁安置房应当由安居房地产公司给予还建。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，应当解除合同。该法第九十七条还规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。鄂北房产公司旺达利都小区项目部虽然与周承森签订了安置补偿合同，根据法定程序，棚户区改造项目必须走招拍挂形式，在土地使用权招拍程序中，鄂北房产公司没有中标，由安居房地产公司中标，该公司取得了开发的主体资格。因此，虽然鄂北房产公司与周承森签订了合同，但安居房地产公司取得开发权后，鄂北房产公司就丧失了开发的主体资格，失去了履行合同的条件，致合同不能履行。因此，即使安置补偿合同有效，也不具备合同的履行条件，合同目的不能实现，应当予以解除。综上，请求一审人民法院依法驳回周承森的诉讼请求。
被告安居房地产公司辩称：周承森与安居房地产公司从未签订过任何协议或者合同，双方并无合同关系。基于合同相对性原则，周承森与安居房地产公司之间无任何权利义务关系，因此周承森的诉讼主体错误。广房函（2012）17号文件《关于城郊家属院棚户区项目土地挂牌出让的函》明确表明“被征收房屋建筑面积9950平方米”，可见城郊家属院棚户区房屋已经被政府依法征收。2013年10月10日，安居房地产公司通过公开竞标的方式，以260万元的价格，依法受让城郊家属院棚户区改造项目国有土地，取得房地产开发权，该权利源自广水市人民政府的许可，与前期的拆迁工作没有直接的因果关系，没有必要去承接或者受让所谓鄂北房产公司拆迁许可权益。拆许字（2010）第6号《房屋拆迁许可证》，因鄂北房产公司没有申请延长拆迁期限，所以自2011年7月15日拆迁期限届满之日起已经自动失效，鄂北房产公司丧失了拆迁开发权益，不存在鄂北房产所谓项目转让问题。本案中，安居房地产公司既没有与鄂北房产公司签订书面转让合同，鄂北房产公司也没有将建设项目转让给安居房地产公司，更没有经过房管局审批，没有通知被拆迁人及公告程序，不符合拆迁条例的相关规定。因此，安居房地产公司通过公开竞标的方式依法受让城郊家属院棚户区国有土地，取得房地产开发权，不是承接或者受让鄂北房产公司拆迁许可权益。因鄂北房产公司旺达利都小区项目部不具有独立的法人人格，没有民事权利能力，无权行使民事行为，不能独立承担民事责任，不具备签订民事合同的主体资格，且双方签订的是以行政许可为前提、以特许经营权为内容的拆迁安置补偿合同。因此，合同主体不适格、内容违反行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，所谓的房屋开发改建安置合同，本质上为房屋拆迁安置补偿合同。签订房屋拆迁安置补偿合同应当具备拆迁人身份，否则合同无效。现有证据表明，鄂北房产公司没有向项目部授权，项目部以自己名义擅自与他人签订的合同，根据最高人民法院对（1988）闽法经字第29号的电话答复精神，应认定合同无效。周承森起诉要求补偿的房屋面积与实际面积不一致，不应得到法律的支持。综上所述，周承森起诉安居房地产公司属诉讼主体错误，合同无效，请求人民法院驳回其诉讼请求。
本案查明的事实如下：周承森为广水市应山街道办事处红石坡社区居民，在红石坡××（××号，又称城郊家属院）有私有住宅一处，广水市国土资源局档案登记该宅基地总面积为197平方米，为一层建筑物。
2010年前后，广水市人民政府将涉案房屋及附近房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向鄂北房产公司下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日发文成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日鄂北房产公司及该公司法定代表人签章向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加广水市旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之有关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2012年2月20日，周承森（乙方）与鄂北房产公司旺达利都小区项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、被拆除房屋状况、还房比例及还房位置：乙方被拆除的房屋坐落在红石坡社区城郊家属院，房屋建筑总面积156平方米，其中一层156平方米，二层为0平方米。乙方被拆除的房屋一层按建筑面积1：2.5的标准还房，二层（含二层）以上的按建筑面积1：1的标准还房。甲方原则上就地还房（被规划为公用通道除外），甲方还给乙方新房屋的总面积为390平方米,其中：住宅面积250平方米、门面房面积为140平方米等。二、搬迁时间：合同一经签定，甲方以文字的形式通知乙方搬迁，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方延迟，每天付违约金人民币200元，搬迁费用、过度房屋的租房金甲方已在赔付比例中包干，甲方不再承担此类经费，由乙方自理。三、交房期限：甲方从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由甲方同乙方业主委员会共同确认），如甲方违约，每天向乙方支付违约金200元，期间如遇特大自然灾害或者其它重大事故，经甲方与业主委员会协商可以延期。四、还房安置方式：甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定的还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。甲方代乙方交纳老户头一套三年的物业管理费，若乙方产权发生变更甲方不予负担。双方协商，所还住宅房栋数、楼层和房间具体位置采用抽签方式进行，并限定在A单元2-8层，B、C、D单元6-10层，个别情况可协商办理。甲方还给乙方的房屋建筑面积中公摊面积每户（限一套）不超过6平方米，其余住房只公摊（限本楼层）电梯、楼梯、水电井、公用走道的公用面积，按建筑成本计算。五、办证费用，老户头在甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方交出《土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方交齐两证后，甲方在房屋竣工一年内办好一套完整、齐全、有效的两权新证，并移交给乙方，办证费用由甲方承担。其余房屋的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担。未交两证的业主办证费用和其他费用由业主自己承担。六、安置房屋标准：甲方还给乙方的安置房为普通粗装清污水主管（国标质量）安装到位，水、电（主线6毫米国标铜芯）、有线电视、电话线安装到水电井等。甲方还建给乙方的新房以质检部门验收为准，出具备案证。其他事项约定：如本合同出现争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向当地人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由甲乙双方商议可签订补充协议。本协议生效后，甲乙双方必须共同遵守，如有违约，则由违约方向另一方赔偿损失，并承担相应的法律责任等。合同签字人邓四望（加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章）和周承森。2012年2月27日，广水市公证处对上述合同进行了公证，出具了（2012）鄂广水证字第557号《公证书》。嗣后，周承森将其房屋及相关权属文件交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部，该项目部对周承森的房屋予以拆除。
2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》，载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层。同年12月9日，广水市规划委员会作出专题《会议纪要》〔（2012）3号〕，议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其它规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米,道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元；竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局亦发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出了同样的说明。2013年4月27日，邓四望向广水市国土资源局提交竞买申请书，代表安居房地产公司法定代表人丁卫红参加编号为2013-2号地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐阴拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块，签订了《成交确认书》，邓四望还对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建，2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知，要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。
另查明，2010年元月，邓四望以城郊家属院棚改项目股东会负责人的身份出具了《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》，载明：此项目挂靠鄂北房产公司，邓四望是鄂北房产公司旺达利都小区项目部的受托人。由于各种原因，经双方反复协商，同意解除挂靠关系。城郊家属院棚改项目在经营过程中所发生的债权债务及其他一切法律责任，均由邓四望承担，与鄂北房产公司无关。为此，城郊家属院棚改项目在今后经营中使用或者挂靠任何单位的证、照，鄂北房产公司无权干涉。现退回鄂北房产公司法人委托书及营业执照等，并退回鄂北房产公司旺达利都小区项目部及该部财务专用章各一枚。该声明鄂北房产公司不知情，且在周承森与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订合同之前。
2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司的承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。
鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三位自然人股东受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。
本院认为：
一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围及周承森与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的合同效力问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，建设单位和个人均可以成为房屋征收补偿安置协议的一方当事人。周承森为被拆迁房屋所有人，系合法的被拆迁人。鄂北房产公司经政府审查批准，取得房屋拆迁许可，是房屋合法的拆迁人。安居房地产公司根据拍卖出让须知、拍卖公告，作为建设单位承继了向被拆迁人依照合同返还安置房的义务。本案合同符合《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、搬迁等案件问题的批复》第二条的规定，属于人民法院民事诉讼的受案范围，且该批复现行有效；同时，本案的情形亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定。因此，鄂北房产公司和安居房地产公司辩解本案不属于人民法院民事案件受案范围的理由不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动的，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”周承森与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订合同时，意思表示真实，并不违反法律规定，鄂北房产公司旺达利都小区项目部的行为所产生的法律责任，依法由鄂北房产公司承担。故周承森与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订的合同，应视为周承森与鄂北房产公司签订的合同，合法有效。
二、鄂北房产公司、安居房地产公司在本案中应承担的法律责任问题。
周承森的房屋由广水市人民政府纳入棚户区改造，并委托鄂北房产公司进行拆迁还建。鄂北房产公司在履行拆迁还建义务期间，涉案工程项下的拆迁、还建和建设开发主体依据涉案的国有土地使用权拍卖行为中的一系列约定变更为安居房地产公司，该公司应当承担还建义务。安居房地产公司系涉案城郊家属院的建设主体，为该工程项下房屋的所有权人，周承森诉称的交付房屋及履行办证义务具有特定性。因此，应由安居房地产公司承担交付房屋及履行办证义务。即安居房地产公司向周承森交付门面房140平方米、住宅房面积250平方米，安居房地产公司承担还建面积内一套住房的办证费用及合同其他附随义务。
三、鄂北房产公司及安居房地产公司如何向周承森违约责任问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”周承森与鄂北房产公司签订房屋拆迁安置合同时，约定鄂北房产公司从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由鄂北房产公司同周承森等业主共同确认），如鄂北房产公司违约，每天向周承森支付违约金200元。周承森等人的房屋于2012年底拆迁结束，2015年底还建房屋建设完工，如前所述，安居房地产公司亦于12月20日发出交房通知，因安居房地产公司怠于履行合同义务，致交付工作不能进行，鄂北房产公司及安居房地产公司应承担违约责任，但该违约金的起算应扣除交付房屋的合理时间一个月，从2016年元月20日起依合同约定承担迟延履行合同的违约责任，即鄂北房产公司、安居房地产公司向周承森共同支付违约金（自2016年元月20日起至本判决生效确定的合同履行之日止按200元/日计算）。
四、鄂北房产公司及安居房地产公司的辩论意见问题。
两被告的辩称意见违背诚实信用原则，与法与理不符，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十四条和第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告周承森与被告广水市鄂北房产综合开发公司于2012年2月20日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效。
二、被告广水市安居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内交付原告周承森位于广水市应山红石坡114号原城郊家属院还建房屋一楼门面房140平方米及住宅房250平方米（若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分原告周承森可享受20平方米的优惠价，即2000元/平方米；20平方米以外的部分按被告广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，被告广水市安居房地产开发有限公司按销售价与原告周承森结算）。
三、被告广水市安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助办理上述房地产的权属证书交付给原告周承森，被告广水市安居房地产开发有限公司承担还建面积内一套住房的办证费用（以实际交付的房屋面积为准），其他办证费用由原告周承森承担；被告广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他合同义务。
四、被告广水市鄂北房产综合开发公司、广水市安居房地产开发有限公司共同支付自2016年1月20日起至本判决确定的履行之日止承担向周承森迟延交付上述房地产违约金（按200元/日计算）。
五、驳回原告周承森的其他诉讼请求。
本案案件受理费7300元、财产保全费2520元，由原告周承森承担2520元，被告广水市鄂北房产综合开发公司、广水市安居房地产开发有限公司承担7300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审判长 周厚新
审判员 李明珍
审判员 沈探林
二〇一七年十一月二日
书记员 应金涛