江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初3277号
原告：江苏高科技投资集团有限公司，住所地在南京市山西路128号和泰国际大厦22楼。
法定代表人：张伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人:柴芳洋，江苏梓源律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。
被告：江苏华亿细胞组织工程有限公司，住所地在江苏省泰州市药城大道一号R18楼。
法定代表人：郭悦明，该公司董事长。
被告：郭悦明，男，1969年1月22日出生，汉族。
被告：丁雪梅，女，1968年1月28日出生，汉族。
三被告共同委托诉讼代理人：严长春，男，江苏华亿细胞组织工程有限公司法务。
三被告共同委托诉讼代理人：秦亚卿，女，江苏华亿细胞组织工程有限公司法务。
第三人：江苏银行股份有限公司南京北京西路支行，住所地在南京市北京西路77号。
负责人：蔡承，该支行行长。
原告江苏高科技投资集团有限公司（以下简称江苏高科）与被告江苏华亿细胞组织工程有限公司（以下简称华亿公司）、郭悦明、丁雪梅、第三人江苏银行股份有限公司南京北京西路支行（以下简称江苏银行北京西路支行）委托合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏高科委托诉讼代理人柴芳洋和张国鹏、被告华亿公司、郭悦明、丁雪梅共同委托诉讼代理人严长春、秦亚卿到庭参加诉讼。第三人江苏银行北京西路支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏高科向本院提出诉讼请求：1.判令被告华亿公司偿还借款本金1500万元及逾期罚息（罚息自2017年3月3日起至实际偿还之日止，按年息7.5%的标准计算）；2.判令华亿公司承担律师费375000元；3.判令江苏高科对华亿公司用于抵押的中国医药城陆家路西侧、北庄路南侧（泰房他证高新字第600010**号、60001080号、60001081号）三套房屋享有优先受偿权；4.判令郭悦明、丁雪梅对华亿公司的还款义务承担连带责任；诉讼费用由华亿公司、郭悦明、丁雪梅连带承担。事实和理由：2015年2月28日，江苏高科、第三人江苏银行北京西路支行和华亿公司签订《对公客户委托贷款合同<三方协议>》（以下简称委托贷款合同）。该委托贷款合同约定，江苏高科通过委托贷款的方式向华亿公司出借资金1500万元，用于补充经营性现金流；贷款年利率为5%，若华亿公司未按期归还贷款本息，则按当期执行利率加收50%作为罚息利率；贷款期限自2015年3月3日至2017年3月2日止。同时，委托贷款合同还约定，履行协议发生争议而产生的律师费由华亿公司承担。为了保证上述委托贷款合同的履行，华亿公司将其自有的评估价值为2166.4万元的三幢房产作为抵押财产，并签订《抵押担保合同》，办理了抵押登记手续。抵押物的担保范围为华亿公司在委托贷款合同项下发生的全部债务。此外，华亿公司还将其面积为29729平方米的工业用地使用权一并抵押，但该工业用地使用权抵押权顺序仅为第四抵押权人。同时，为了确保委托贷款合同的履行，华亿公司法定代表人郭悦明和其妻子丁雪梅自愿作为连带责任保证人，对华亿公司的债务承担连带责任，签订《保证合同》和《声明与承诺函》。保证范围包括委托贷款合同项下的主债权、利息、罚息、复利、律师费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等等。前述各合同订立后，江苏高科依约将1500万元的委托贷款委托江苏银行北京西路发放给华亿公司。贷款到期后，华亿公司未按约履行还本付息义务，保证人亦未承担保证责任。经多次催要无果，故提起诉讼，请求判如所请。
被告华亿公司辩称，委托贷款情况属实，华亿公司确已收到委托贷款合同项下的资金1500万元。江苏高科的部分诉讼请求不能成立。一是据华亿公司核算，已向第三人江苏银行北京西路支行偿还借款本金62837.56元，利息60123.89元，该部分款项，应从江苏高科的诉讼请求中扣减；二是江苏高科主张的律师代理费过高，应予调低；三是华亿公司并未与江苏高科签订抵押合同，他项权证登记的债权人系江苏银行北京西路支行，江苏高科要求对抵押房产享有优先受偿权，无事实和法律依据，应予驳回。
被告郭悦明、丁雪梅辩称，郭悦明系华亿公司法定代表人，与丁雪梅系夫妻。对作为连带责任保证人身份无异议。其他答辩意见与华亿公司一致。
第三人江苏银行北京西路支行未发表陈述意见。
本案原告江苏高科围绕诉讼请求提交《对公客户委托贷款合同<三方协议>》（以下仍简称委托贷款合同）、《抵押担保合同》、《房地产评估报告书》、泰房他证高新字第600010**号、60001080、60001081号房屋抵押他项权证、泰州他项（2015）第2005号土地抵押他项权证、《保证合同》、《声明与承诺函》、银行进账单、收费凭证、借款借据、《委托代理合同》和付款凭证、江苏邦盛股权投资基金管理有限公司（以下简称邦盛公司）情况说明、结婚证1组。
被告华亿公司围绕答辩意见提交江苏银行业务回单1组。
被告郭悦明、丁雪梅未提交证据。
第三人江苏银行北京西路支行未提交证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。华亿公司、郭悦明、丁雪梅对江苏高科提供的各项证据均不持异议，坚持答辩意见。
江苏高科对华亿公司提交的证据，真实性予以认可，并经与江苏银行北京西路支行核实，华亿公司在逾期之后，确实归还了三笔款项，金额分别为22万元、57000元和57000元。本案诉讼之后，又归还57000元。截至2017年5月23日，尚欠借款本金14937162.44元，逾期利息132826.51元。
第三人江苏银行北京西路支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其在一审中发表述称意见及相关权利。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月28日，江苏高科作为委托人与江苏银行北京西路支行作为受托人、华亿公司作为借款人签订编号为JK01071500078《对公客户委托贷款合同<三方协议>》（以下仍简称委托贷款合同），由委托人提供贷款资金委托受托人向借款人发放委托贷款。贷款用途为补充经营性现金流，贷款金额为人民币1500万元，贷款年利率为5%，罚息按当期执行利率加收50%利息；贷款期限自2015年3月3日起至2017年3月2日止。委托贷款合同第四十五条手写约定：律师费由借款人支付。委托人对受托人、借款人签订的抵押合同及办妥的抵押手续予以认可无异议。
委托贷款合同签订当日，华亿公司作为抵押人与江苏银行北京西路支行作为抵押权人签订《抵押担保合同》，为确保编号为JK01071500078委托贷款合同的履行，抵押人无条件且不可撤销的提供抵押财产，作为债务履行的担保。2015年3月4日，江苏银行北京西路支付办理了抵押登记并取得他项权证，华亿公司将其名下的中国医药城陆家路西侧、北庄路南侧三套房屋抵押给江苏银行北京西路支行，他项权证号码分别为泰房他证高新字第600010**号、60001080号和60001081号，登记的债权数额分别为1000万元、250万元和250万元。他项权利种类为一般抵押。同时该三套房屋对应的中国医药城陆家路西侧、北庄路南侧国有土地使用权一并抵押，权利顺序为第四抵押权，许可抵押面积为29729平方米，土地资产不计入抵押值。
也在同日，华亿公司法定代表人郭悦明（保证人、乙方）与江苏高科（债权人、甲方）签订《保证合同》，为确保编号为JK01071500078委托贷款合同的履行，郭悦明自愿为华亿公司的债务提供连带责任保证，保证担保的范围包括主合同项下的主债权、利息、罚息、复利、实现债权的费用等等。保证期间为主合同项下债务履行期届满之日起两年。乙方承诺，当主合同债务人不履行债务时，甲方有权直接要求乙方在担保范围内承担担保责任，无需事先行使其他担保权利（包括但不限于先行处置物的担保）同时，郭悦明的妻子丁雪梅出具《声明与承诺函》，主要内容是：丁雪梅对郭悦明为华亿公司在委托贷款合同项下债务提供连带责任保证知悉并同意，其作为郭悦明配偶，同意以夫妻共同财产提供保证担保。
2015年3月13日，江苏银行北京西路支行将委托贷款合同项下的1500万元出借款项支付给华亿公司。
为提起本案诉讼，江苏高科与江苏梓源律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为375000元。邦盛公司已代江苏高科支付律师费15万元，另225000元没有支付，未开具律师费发票。
案件审理中，江苏高科确认，案涉委托贷款合同项下的贷款期内利息已经全部清结。截至2017年5月23日，尚欠借款本金14937162.44元，逾期利息132826.51元，并相应变更诉讼请求中借款本金和利息的金额以及逾期罚息的计算基数和起算时间。
本院认为，本案各方当事人签订的《对公客户委托贷款合同<三方协议>》、《抵押担保合同》、《保证合同》、《声明与承诺函》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应严格按照合同履行各自的义务。江苏银行北京西路支行受江苏高科委托向华亿公司发放委托贷款，三方当事人之间建立了委托贷款合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因华亿公司明知委托贷款系江苏高科委托江苏银行北京西路支行发放的事实，委托贷款合同直接约束江苏高科和华亿公司，江苏高科可以自己名义直接向华亿公司主张权利，本案将华亿公司列为被告、江苏银行北京西路支行列为第三人符合法律规定。
江苏高科已将华亿公司归还的款项相应抵扣，并确认截至2017年5月23日所欠贷款本金和利息金额，故华亿公司应当向江苏高科归还截止该日的借款本金14937162.44元和逾期利息132826.51元。根据委托贷款合同的约定，逾期利息适用罚息利率，故江苏高科要求以贷款利息上浮50%之后按年息7.5%的标准继续支付此后逾期利息的请求，符合约定，本院予以支持。郭悦明、丁雪梅对承担连带保证责任没有异议，并已放弃物保优先抗辩，故应对华亿公司的还款义务承担连带责任，并在实际承担担保责任后，有权向主债务人华亿公司追偿。
律师代理费是否过高以及江苏高科是否有权对案涉抵押房产享有优先受偿权，是本案的两个主要争议焦点。
关于律师代理费。江苏高科自认，律师费已实际支付15万元，根据委托贷款合同的约定，律师费等实现债权的费用由借款人华亿公司承担，保证人的担保范围亦包括律师费等实现债权的费用。故已实际支付的律师费用，江苏高科有权按照约定要求华亿公司和保证人负担。尚未支付的225000元，属未发生的费用，且律师费发票亦未开具，故该部分费用，江苏高科可在实际产生后，另行主张。本案中不予处理。
关于抵押房产的优先受偿权。基于前述理由，华亿公司对江苏高科委托江苏银行北京西路支行发放贷款及担保的实际权利人是江苏高科均是明知，故虽然抵押登记的债权人系江苏银行北京西路支行，但本案的《抵押担保合同》应直接约束江苏高科和华亿公司，江苏高科就其债权对华亿公司提供的三套抵押房产享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏华亿细胞组织工程有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告江苏高科技投资集团有限公司借款本金借款本金14937162.44元、逾期利息132826.51元，并继续支付自2017年5月24日起至实际支付之日止的逾期利息，以尚欠借款本金为基数，按年息7.5%的标准计算；
二、被告江苏华亿细胞组织工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏高科技投资集团有限公司律师代理费15万元；
三、如被告江苏华亿细胞组织工程有限公司未履行上述（一）、（二）项债务，原告江苏高科技投资集团有限公司有权对中国医药城陆家路西侧、北庄路南侧三套房屋（他项权证号码分别为泰房他证高新字第600010**号、60001080号和60001081号），分别在登记的1000万元、250万元、250万元债权范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
四、被告郭悦明、丁雪梅对被告江苏华亿细胞组织工程有限公司上述（一）、（二）项债务承担连带责任，并在承担担保责任后，有权就实际承担的部分向主债务人江苏华亿细胞组织工程有限公司追偿；
五、驳回原告江苏高科技投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费114800元，因适用简易程序减半收取57400元，保全费5000元，合计62400元，由原告江苏高科技投资集团有限公司负担2375元，被告江苏华亿细胞组织工程有限公司、郭悦明、丁雪梅连带负担60025元（三被告负担的款项已由原告预交，三被告在履行上述判项义务时一并加付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 孙 军
二〇一七年六月十五日
书记员 周凤娟
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2、将被执行人纳入失信人员名单；
3、对被执行人限制高消费、限制出入境；
4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。