四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第5593号
上诉人（原审被告）张绍云。
委托代理人林园，四川善嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周建。
委托代理人林园，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市金港物业管理有限责任公司。住所地：成都市乡农市街59号金港商城A座8楼。
法定代表人巫庆容，总经理。
委托代理人何晓风，四川衡平律师事务所律师。
委托代理人李佳欣，四川衡平律师事务所律师。
上诉人张绍云、周建因与被上诉人成都市金港物业管理有限责任公司（以下简称金港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2011）金牛民初字第4741号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周建及其委托代理人林园，上诉人张绍云的委托代理人林园、被上诉人金港物业公司委托代理人李佳欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张绍云、周建系金港物业公司提供物业服务的金璐天下2单元31楼21号业主。2007年12月10日，金港物业公司与成都市金港房屋开发有限公司签订《金璐天下物业服务合同》，约定自2007年12月15日起由金港物业公司为金璐天下提供前期物业管理服务。2009年11月12日，金港物业公司与张绍云、周建签订《前期物业服务协议》及《补充协议》，约定物业管理费标准由每月5.8元／平方米调整为每月4.0元／平方米，并约定违约金为逾期之日起按日百分之二计算。2010年5月25日，成都市金港房屋开发有限公司将该房屋交付给张绍云、周建使用，上述合同签订后，金港物业公司依约对该小区进行了物业管理，并按合同约定的金额向业主收取物业管理服务费。因张绍云、周建未及时支付相应费用，金港物业公司遂诉至一审法院。
另查明，成都市金牛区物价局于2010年5月13日以金价函（2010）07号文件发文对金璐天下物业服务收费标准予以备案，即住宅按建筑面积每月每平方米1.80元备案；商铺按建筑面积每月每平方米2.80元备案；办公按建筑面积每月每平方米4.00元备案。张绍云、周建所有金璐天下2单元31楼21号物业性质为办公用房。
原审法院认为，张绍云、周建所在的居住小区在成立业主委员会前，属前期物业管理阶段，前期物业服务合同应由建设单位与其选聘的物业管理企业订立。金港物业公司与成都市金港房屋开发有限公司签订《金璐天下物业服务合同》，确定张绍云、周建所在小区由金港物业公司进行物业管理服务，该合同依法具有法律效力。双方均应按照约定全面履行义务。针对金港物业公司与张绍云、周建争议焦点，原审法院作如下评议：
关于物业管理费起算时间的问题。张绍云、周建辩称该物业是在2010年11月29日才达到竣工条件，没有达到竣工条件的物业不应该计算物业管理费，所以物管费的起算时间应该是2010年12月1日。原审法院认为，张绍云、周建提供的竣工验收备案表系备案登记，不能证明房屋系2010年11月29日竣工。物业管理费应根据双方约定，由业主于物业交付使用之日起缴纳，案涉物业已于2010年5月25日由成都市金港房屋开发有限公司交付给张绍云、周建使用，故金港物业公司要求张绍云、周建从2010年6月18日起缴纳物业管理费的主张不违反法律规定，原审法院予以确认。
关于金港物业公司是否存在停止提供物业服务的问题。张绍云、周建称金港物业公司于2011年3月16日向张绍云、周建发函，确定当日17时停止向张绍云、周建提供一切物业服务，故之后的物管费不应缴纳。原审法院认为，合同一经签订，即具有法律效力，非经双方一致同意或法定程序不能随意解除，该函件应属无效。且金港物业公司本意系通过限制对张绍云、周建自用设施等提供维修服务敦促张绍云、周建缴纳欠付物管费。金港物业公司提供的证据可证实金港物业公司实际也并未停止对张绍云、周建和小区公共部分的物管服务，张绍云、周建此项辩称亦不成立。
关于金港物业公司提供物业服务是否符合相应标准的问题。张绍云、周建辩称物业硬件设施及服务标准均达不到约定的甲级物业、一级服务标准，物管费应降为每月1.6元／平方米。原审法院认为，因金港物业公司和房屋开发商系不同法律主体，基于合同的相对性，房屋质量和小区硬件设施的问题与金港物业公司无关。根据张绍云、周建提供的证据，原审法院认为尚不足以证明金港物业公司物业管理缺位甚至混乱，张绍云、周建应按照约定缴纳费用，若认为合同具备可变更调整的情形，应通过法定程序解决，不得以拒绝履行等方式违反合同约定。
张绍云、周建还辩称金港物业公司对同一幢、同一单元、同一类型物业实施不同标准收费，对张绍云、周建的收费存在不公平不对等的情形。因金港物业公司与张绍云、周建所签合同已生效，张绍云、周建若认为合同具备可撤销或无效等情形可另觅途径解决，不得以拒绝履行等方式违反合同约定。
综上，金港物业公司与张绍云、周建签订《前期物业服务协议》及《补充协议》约定了物管费收费标准，且其收费标准经过了金牛区物价局的审核同意。金港物业公司对张绍云、周建物业所在小区进行物业管理服务，有权按照双方约定的每月每平方米4.00元的标准要求张绍云、周建支付拖欠的物业管理服务费。原审法院对金港物业公司要求张绍云、周建支付2010年6月18日至2011年8月31日物业管理费5913.63元的请求予以支持，金港物业公司要求按照已调整的日千分之五支付违约金6852.57元的主张，原审法院认为过高，予以适当调整，从逾期之日起按日万分之五支付违约金为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，原审判决：张绍云、周建于判决生效之日起五日内支付金港物业公司2010年6月18日至2011年8月31日物业管理费5913.63元，并从逾期之日起按日万分之五支付违约金至付清为止。案件受理费119元，由张绍云、周建负担。
宣判后，张绍云、周建不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：上诉人与被上诉人签订的是一对一的《前期服务协议》及补充协议，被上诉人的服务内容不仅包括公共区域的物业服务，还包括对业主自身的物业服务，一审法院仅根据被上诉人的公共区域的服务记录就认定被上诉人提供了全部物业服务，是不顾基本事实作出的判决。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》约定的物管费收费标准可以根据被上诉人的服务质量予以修改，并且收费标准仅仅是经过了金牛区物价局的备案登记，而非物价局的审核同意。金牛区物价局对物管收费标准无审核权，物管收费的定价始终基于业主与物管公司之间的协商议价，没有行政的强制性定价，被上诉人为上诉人提供的物业服务根本达不到每月4元／平方米的标准且收费混乱，对相同物业收费标准不同。被上诉人发出的限制服务通知书是不合法的，而一审对此没有作出认定。被上诉人存在违法交房的事实，正式的竣工验收时间在2010年11月29日，被上诉人却从2010年5月25日就起算物管费，不符合法律规定。被上诉人对上诉人以外的业主均实行了延迟天然气改装而减免一年的物管费，对上诉人却未减免，上诉人在一审中已向法院举证，但一审法院没有支持。
二审中，上诉人张绍云、周建为证明被上诉人金港物业公司服务没有达到合同约定的标准，不应当收取每月4元／平方米的物业服务费，向本院提交6张照片。
被上诉人金港物业公司答辩称，1、被上诉人收取物业管理服务费合理合法，被上诉人与上诉人之间的前期物业服务协议是有效的，被上诉人应从房屋交付使用之日起缴纳物业管理服务费；2、上诉人无任何证据证明被上诉人提供的物业服务不符合约定标准；3、被上诉人从未停止对上诉人的物业管理服务；4、被上诉人与上诉人合同中约定的物业服务费标准符合法律规定。
对上诉人张绍云、周建提交的6张照片，经庭审质证，被上诉人金港物业公司对真实性不予认可，本院认为，因上诉人张绍云、周建在二审中提交的照片等证据缺乏其它证据予以佐证，且被上诉人金港物业公司对真实性不予认可，故对上诉人张绍云、周建提供的上述证据，本院依法不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张绍云、周建与被上诉人金港物业公司签订的《前期物业服务协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方均应严格按照协议约定履行各自义务。
对于上诉人张绍云、周建提出被上诉人金港物业公司没有提供全部物业服务，物业服务达不到每月4元／平方米标准的上诉主张，本院认为，被上诉人金港物业公司对小区的房屋及配套的设施设备和公共区域进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，这种服务不仅仅是针对单个业主，还要针对整个小区的全部业主，上诉人张绍云、周建作为小区业主的一员，实际享受了金港物业公司提供的物业服务，而上诉人张绍云、周建对其该项上诉主张，并未提供证据予以证明，故对上诉人张绍云、周建的该项上诉主张，本院不予支持。对于上诉人张绍云、周建提出被上诉人金港物业公司向其发出了限制服务通知书，被上诉人金港物业公司的服务有缺陷的上诉主张，本院认为，被上诉人金港物业公司向上诉人张绍云、周建送达的限制服务通知，是对上诉人张绍云、周建欠缴的物管费进行催收，而上诉人张绍云、周建未提供证据证明被上诉人金港物业公司在送达限制服务通知后，物业服务存在缺陷，故对于上诉人张绍云、周建的该项上诉主张，本院不予支持。对于上诉人张绍云、周建提出物业服务合同约定的收费标准仅仅是经过了金牛区物价局的备案登记，而非物价局的审核同意，金牛区物价局对物管收费标准无审核权的上诉主张，本院认为，被上诉人金港物业公司根据《前期物业服务协议》和《补充协议》的约定收取物管费，符合合同约定，且经金牛区物价局备案登记，上诉人张绍云、周建并未提供证据证明该收费标准违反相关法律、行政法规的规定，对于上诉人张绍云、周建提出金牛区物价局对物管收费标准无审核权的问题，不属于本案的审理范围，故本院对上诉人张绍云、周建的该项上诉主张不予支持。
对于上诉人张绍云、周建提出被上诉人金港物业公司在正式竣工验收之前就起算物管费的问题，本院认为，根据成都市金港房屋开发公司提交的竣工验收备案表载明金璐天下小区竣工验收日期为2010年3月9日。成都市建设委员会于2010年11月29日收到该备案表作出“该工程竣工验收文件已于2010年11月29日收讫，经验证文件齐全”的备案意见并准予备案，且成都市建设委员会加盖的公章是备案专用章，因此上诉人周建、张绍云所称该工程于2010年11月29日才验收合格，与本案查证的事实不符，其上诉理由本院不予支持。
对于上诉人张绍云、周建提出被上诉人金港物业公司对其他业主均实行了延迟天燃气改装而减免一年的物管费，对上诉人却没有减免的上诉主张，本院认为，被上诉人金港物业公司减免其他业主的物管费，是对自己权利所作出的处分，被上诉人金港物业公司对其他业主是否减免物管费与本案不具有关联性，上诉人张绍云、周建以此主张被上诉人金港物业公司对其应减免物管费的上诉主张，因无法律依据，亦无合同依据，本院依法不予支持。
综上，被上诉人金港物业公司按双方约定的物管费标准收取物管费符合双方的约定，上诉人张绍云、周建作为业主，享受被上诉人金港物业公司提供的物管服务的同时，应当按合同约定承担按期缴纳物管费的义务。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费50元，由上诉人张绍云、周建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 苟学恩
代理审判员 宋 巍
二〇一二年十一月五日
书 记 员 任文磊