福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第1161号
原告刘君悦，汉族，1974年2月16日出生，女，住福州市台江区。
委托代理人赵秀芝，福建信哲律师事务所律师。
被告翁丹，汉族，1988年11月20日出生，女，住福建省闽侯县。
原告刘君悦与被告翁丹合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月10日公开开庭进行了�理。原告刘君悦委托代理人赵秀芝到庭参加诉讼。被告翁丹经法院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘君悦诉称，2014年1月25日，原、被告作为甲乙双方在福州市仓山区某房产中介所的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》以及《补充协议》。合同约定：1、甲方将其坐落于闽侯县的某单元（以下简称讼争房屋）出卖给乙方，成交价格为人民币1835000元；2、自违约行为发生之日起，违约方应每日按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同；3、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方�付违约金人民币肆拾万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任产生的律师代理费。4、因该房屋存在抵押权，从乙方接受公证书当月至该房屋抵押权注销时止，该期间的月供（含本金及利息）、提前还款违约金由乙方应于每月20号支付；若未按时支付月供导致甲方产生逾期还款记录，乙方应补付月供、支付相应滞纳金并赔偿甲方人民币壹万元整；5、在2014年2月18日前乙方应另行支付购房保证金人民币玖万元整，该保证金亦由交易服务人无息代管，乙方应将该保证金存入交易服务人指定账户等事宜。同时，原、被告与福州市仓山区某房产中介所签订一份《居间服务合同》，与福建某担保有限公司签订一份《交易服务合同》。2014年1月28日，福州市公证处出具编号为：（2014）榕公证内民字第1388号《公证书》。按照双方的约定从被告接受公证书当月至该房屋抵押权注销时止，该期间的月供（含本金及利息）、提前还款违约金由被告于每月20号支付，但是被告逾期未支付。按照双方的约定被告在2014年2月18日前应另行支付购房保证金人民币玖万元整存入交易服务人指定账户，但是被告逾期也未支付。福建某担保有限公司应原告要求于2014年2月26日向被告发出《履约通知函》，要求被告收函后即行支付购房保证金人民币玖万元整，被告拒收信函。原告于2014年3月17日向被告发出《解除合同函》，被告也拒收。2014年3月20日，原告与第三人福州市仓山区某房产中介所、福建某担保有限公司签订《具结书》，三方协商一致解除于2014年1月25日签订的《居间服务合同》以及《交易服务合同》。被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，按照双方的约定原告有权解除合同，要求被告支付违约金并赔偿损失。现原告诉至法院，请求判令：1�解除原、被告于2014年1月25日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》。2、被告向原告支付的逾期未还上述合同项下房产的月供违约金人民币10000元，并以被告应还上述合同项下房产月供总额（从2014年1月28日起每月按照人民币8233.72元计算至本案执行完毕之日为止）为基数按照中国银行同期贷款利率向原告支付利息。3、被告向原告支付违约金人民币400000元，并按照上述合同项下房产成交价人民币1835000元的日万分之5向原告支付违约金（从2014年2月19日起计算至本案执行完毕之日为止，暂计至2014年4月3日为人民币41287.5元）。4、依法判令被告向原告支付律师代理费（从一审起至本案执行完毕之日为止，暂计至一审为人民币3000元）。5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告翁丹未提交答辩意见。
原告刘君悦为支持其主张，向法庭提供以下证据：1、《合同书》包括：《居�服务合同》、《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《交易服务合同》；《收证收据》；《申报协议》，（1）证明2013年1月25日，原、被告作为甲乙双方签订一份《房屋买卖合同》以及《补充协议》。（2）证明2013年1月25日，原、被告与福州市仓山区某房产中介所签订一份《居间服务合同》，与福建某担保有限公司签订一份《交易服务合同》。2、《公证书》，证明2014年1月28日，福州市公证处出具编号为：（2014）榕公证内民字第1388号《公证书》。3、《履约通知函》；《解除合同函》；《EMS快递邮寄单》两张，（1）证明福建某担保有限公司应原告要求于2014年2月26日向被告发出《履约通知函》，要求被告收函后即行支付购房保证金人民币玖万元整，被告拒收信函。（2）证明原告于2014年3月17日向被告发出《解除合同函》，被告也拒收。（3）证明2014年3月20日，原告与福州市仓山区某房产中介所、福建某担保有限公司签订《具结书》，三方协商一致解除于2014年1月25日签订的《居间服务合同》以及《交易服务合同》。4、《商品房买卖合同》，证明讼争房屋为原告所有。5、《个人贷款支付凭证》；《个人住房贷款合同》，证明讼争房产每月还贷金额为人民币8233.72元。6、发票，证明原告一审诉讼花费律师代理费人民币3000元。原告提交证据均系原件，本院对其真实性均予以采信。
经审理查明，2013年3月9日，原告刘君悦与福建三盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向后者购买本案讼争房产，交易金额为1583993元。原告刘君悦又与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订个人住房借款合同，就前述《商品房买卖合同》项下房屋向后者借款1100000元，并采用等额本息还款方法，每月应向后者还款8233.72元。2013年3月28日，原告刘�悦经预告登记为讼争房屋预告登记权利人。2014年1月25日，原、被告作为甲乙双方在福州市仓山区某房产中介所的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》以及《补充协议》，主要内容为：1、原告刘君悦将讼争房屋出卖给乙方，成交价格为人民币1835000元；2、自违约行为发生之日起，违约方应每日按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同；3、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币肆拾万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任产生的律师代理费。4、因该房屋存在抵押权，从乙方接受公证书当月至�房屋抵押权注销时止，该期间的月供（含本金及利息）、提前还款违约金由乙方应于每月20号支付；若未按时支付月供导致甲方产生逾期还款记录，乙方应补付月供、支付相应滞纳金并赔偿甲方人民币壹万元整；5、在2014年2月18日前被告应另行支付购房保证金人民币玖万元整；6、双方签订合同后2个工作日内，被告向原告支付10000元购房款；7、原、被告应于2014年2月11日前共同查询确认讼争房产是否存在查封情形，原告应于查询后一日内将出售讼争房产等权利以公证形式委托给被告指定人员（须为非直系亲属）。合同签订后，被告向原告支付了10000元。2014年1月28日，福州市公证处出具《公证书》，对原告将出售讼争房产权利委托给修燕萍、翁媛媛的委托书进行公证。2014年2月18日，被告未能支付90000元购房保证金，之后也未能支付任何款项。2014年4月1日，原告委托福建�哲律师事务所赵秀芝律师作为其与被告翁丹房屋买卖合同纠纷一案一审诉讼委托代理人，并支付3000元律师费。
本院认为，《房屋买卖合同》及《补充协议》系原、被告双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，均为合法有效之合同，双方均应按合同约定忠实履行合同义务。原告依约将出售讼争房产等权利以公正形式委托给被告指定人员后，被告未能依约支付购房保证金或购房款系以实际行为表明不履行合同义务，原告有权解除合同，故原告主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》有事实及法律依据，本院予以支持。被告违约至讼争合同解除必然导致原告损失，但《房屋买卖合同》约定的400000元违约金过高，本院依据公平原则并参考原告因本次交易的可得利益，调整违约金为80000元，因被告已支付10000元购房款，故被告仍需向原告支付违约金70000元。因原告已行使合同解除权，故原告要求被告支付的逾期未还上述合同项下房产的月供违约金人民币10000元，并以被告应还上述合同项下房产月供总额（从2014年1月28日起每月按照人民币8233.72元计算至本案执行完毕之日为止）为基数按照中国银行同期贷款利率向原告支付利息，以及按照上述合同项下房产成交价人民币1835000元的日万分之5向原告支付违约金的主张合同条款适用错误且均无法律依据，本院不予支持。原告因被告违约行为进行本次诉讼并支出3000元律师费，其要求被告承担该笔律师费的主张有合同依据，本院予以支持。被告翁丹经法院公告送达传票，期限届满无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩及质证权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第二款、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告刘君悦与被告翁丹签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告翁丹在本判决生效之日起十日内向原告刘君悦支付违约金人民币80000元（其中10000元已支付）；
三、被告翁丹在本判决生效之日起十日内向原告刘君悦支付律师代理费人民币3000元；
四、驳回原告刘君悦其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8114元，由被告翁丹负担1800元，原告负担6314元。诉讼费已由原告全额预交，被告应在本判决生效之日起十日内向原告归还其负担部分。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵伯硕
人民陪审员 付剑华
人民陪审员 李 华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结�和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决�
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间�行其他义务的，应当支付迟延履行金。