天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第143号
上诉人（原审被告）张硕。
委托代理人张广森（上诉人之父）。
被上诉人（原审原告）杨俊。
委托代理人白夫国，北京市中孚律师事务所律师。
上诉人张硕与被上诉人杨俊房屋租赁合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2013年11月28日受理，2014年1月17日作出（2013）西民二初字第1595号民事判决，上诉人张硕不服提起上诉，本院于2014年5月5日作出（2014）二中民四终字第195号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，发回重审。原审法院于2014年6月10日受理，2014年12月10日作出（2014）西民二重字第14号民事判决，上诉人张硕不服提起上诉。本院于2015年1月14日受理，并依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人张硕的委托代理人张广森，被上诉人杨俊的委托代理人白夫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告系房屋租赁合同关系，坐落于天津市河西区琼州道与大沽南路交口恒华大厦1-1-1504室的诉争房屋的产权人为原告。原告于2012年9月自案外人史忠明处购买诉争房时，被告已于2011年1月与史忠明签订房屋租赁合同，租赁诉争房屋用于商业经营。诉争房屋的产权人发生变更后，原告与被告仍按原租赁合同（租金4200元／月）继续维持房屋租赁关系。2012年9月1日，案外人史忠明将被告已交付的房屋租金（2012年10月、11月两个月）及房屋押金，共计12600元经恒华物业管理有限公司工作人员孙毅的账户转交给原告。2013年11月26日，因原告向被告索要拖欠的房屋租金遭拒，双方发生纠纷，原告向公安机关报警，并诉至原审法院。本案原审期间，被告于2013年12月31日，已将诉争房腾空返还原告。另查，被告为诉争房屋交纳了2013年11月至2014年1月的物业费，每月403.2元。
原告诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告2012年10月至2013年11月的房屋租金55800元；3、被告按照每月4200元的标准支付原告2013年12月至实际交付房屋之日止的租金；4、被告支付原告违约金420元；5、案件受理费由被告承担。
重审期间，原告的诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告2012年10月至2013年12月的房屋租金（每月4200元）；3、被告支付原告违约金420元；4、案件受理费由被告承担。
原审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案中，原、被告均同意解除租赁关系，并于原审期间在法院的主持下，完成了诉争房屋的返还交接事宜，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法准予。关于原告要求被告给付2012年10月至2013年12月房屋租金的主张，被告已支付2012年10月、11月的房屋租金，被告自2012年11月21日欠付原告房屋租金。但依据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告诉讼请求中未超过诉讼时效的部分，予以支持。原告2013年11月26日向被告主张支付拖欠的租金，双方发生争议并报警，据此，被告应自2012年11月27日向原告支付房屋租金，至2013年12月31日被告将诉争房屋返还给原告时止，共计13个月，按合同约定被告每月应支付原告房屋租金4200元，总计54600元。另，因原告尚未退还被告租房押金4200元及被告为诉争房屋交纳了2014年1月的物业费403.2元，故该部分费用从被告应给付原告的房屋租金中予以折抵。关于原告要求被告支付违约金的主张，因被告迟延交付房屋租金系与原告无法取得联系所致，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告所提不拖欠原告租金的抗辩意见，缺乏事实及证据依托，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告杨俊与被告张硕之间的房屋租赁合同；二、自本判决书生效之日起五日内，被告张硕给付原告杨俊房屋租金49996.8元；三、驳回原告杨俊要求被告张硕支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，由被告张硕负担。
上诉人张硕不服重审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销重审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审法院认定事实不清。2012年10月份，在物业公司负责人孙毅带杨继仓与上诉人交接合同的过程中，只说明他是新房东，合同上签名为杨俊，上诉人一直以为杨俊就是杨继仓，后来才知道签名杨继仓是杨俊之子，杨继仓故意隐瞒其真实身份。2012年11月21日左右，杨继仓收取2012年11月21日到2013年2月20日的房租12600元，杨继仓未给上诉人开具收款凭证与房屋租赁发票。上诉人打电话索要收据凭证，杨继仓回复“没事，回来再说”。上诉人给杨继仓发送了索要收条的信息。2013年1月，上诉人再次拨打杨继仓的手机，索要房屋租赁发票并说明退租解除合同事宜，但此时杨继仓的手机已经处于关机状态。此后，上诉人张硕多次拨打杨继仓的手机，均处于关机状态。时至2013年2月上诉人想要退租并索要房屋租赁押金，但是依然联系不上杨继仓，其在物业公司留下的备用手机号码也处于关机状态。2013年6月，人民检察院的工作人员来调查杨继仓，得知其已被批捕，此房已冻结，等待法院或其家属接收房屋。2013年11月26日，杨继仓家属通过上诉人贴在门上的手机号码联系到上诉人，约上诉人见面接收房屋，发生纠纷。2、依重审法院的认定事实，应当作出相应的判决。根据上诉人的事实和证据，重审法院已判决被上诉人尚未退还上诉人的房屋押金等，并证实上诉人与被上诉人无法取得联系的事实。为了维护公共安全，防止意外事故，等待交接过程中对上诉人的工作生活造成了影响，重审法院应该给予同情和支持。重审法院应判决被上诉人归还上诉人的押金和物业费等，上诉人并不存在拖欠拒付被上诉人的房租。3、重审法院程序违法。被上诉人虚构事实真相，但是重审法院反而要求上诉人提供证据来反驳被上诉人的诬告。
被上诉人杨俊答辩，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审一致。
本院认为，诉争房屋原系案外人史忠明所有，2011年1月上诉人与史忠明签有诉争房屋的租赁合同，租期三年。2012年9月被上诉人购买诉争房屋，被上诉人之子杨继仓以被上诉人名义在史忠明与上诉人的租赁合同上签字确认，上诉人与被上诉人双方仍按原租赁合同条件继续维持房屋租赁关系。上诉人在与被上诉人重新建立房屋租赁合同关系之时，应对被上诉人的情况进行全面了解。上诉人主张杨继仓故意隐瞒真实身份，本院不予采信。被上诉人对杨继仓的代理行为予以认可，双方签订的租赁合同系当事人真实的意思表示，该合同合法有效。双方均同意解除租赁合同，原审法院予以准许，并无不当。
双方因上诉人是否拖欠被上诉人房屋租金发生争议，被上诉人于2012年11月26日报警，后被上诉人提起诉讼，原审法院审理期间，上诉人于2013年12月31日将诉争房屋腾空交付被上诉人。据此，原审法院认定上诉人应支付被上诉人自2012年11月27日至2013年12月31日的房屋租金，是正确的。双方租赁合同履行期间，上诉人支付被上诉人2012年10月、11月的房屋租金及房屋租赁保证金4200元，上诉人交纳物业费至2014年1月，每月物业费为403.2元。上诉人主张不存在拖欠拒付被上诉人房屋租金，上诉人主张给付被上诉人之子杨继仓2012年11月21至2013年2月20日期间的房屋租金12600元，上诉人自2013年2月21日至腾房之日期间要求退租无法联系被上诉人，上诉人并未实际经营，仅存放部分物品在诉争房屋内，不应支付该期间的房屋租金，且上诉人已支付该期间的物业费被上诉人应予退还。本院分析认为，上诉人主张支付被上诉人2012年11月21日至2013年2月20日期间的房屋租金，对此被上诉人不予认可，上诉人对其主张没有提交相应证据予以证实，本院不予支持。自2013年2月21日至腾房之日，双方租赁合同仍处于履行期间，上诉人的部分物品存放在诉争房屋内，上诉人是否经营与上诉人支付房屋租金无关，上诉人应按照双方租赁合同的约定支付该期间的房屋租金及物业费。上诉人主张不予支付该期间的房屋租金及退还物业费，依据不足，本院不予支持。根据双方租赁合同的约定，租赁合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由上诉人承担的租金等，剩余部分应返还上诉人。租赁期内，上诉人承担物业管理费等费用。原审法院将上诉人给付的房屋租赁保证金及2014年1月的物业费从上诉人应付房屋租金中予以抵扣，符合双方租赁合同的约定。上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1015元，由上诉人张硕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李 茜
代理审判员 孙 静
二〇一五年七月十日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶