上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1666号
原告高剑音。
委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。
被告周吉。
委托代理人卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司上海杨浦支行。
负责人陈德。
委托代理人王军。
委托代理人施玮。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
委托代理人瞿昊智。
原告高剑音与被告周吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭，通知交通银行股份有限公司上海杨浦支行（以下简称交通银行杨浦支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告高剑音及其委托代理人侯毅，被告周吉的委托代理人卫奕，第三人交通银行杨浦支行的委托代理人王军、施玮到庭参加诉讼。第三人住房置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告高剑音诉称，高剑音系上海市宝山区泗塘五村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的原产权人。因高剑音需要资金周转，周吉需要公积金套现，通过朋友介绍，与高剑音就系争房屋签订房地产买卖合同。但双方实际没有真正的买卖关系，周吉没有实际支付房款，系争房屋一直由高剑音居住使用。故高剑音起诉要求确认高剑音与周吉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。鉴于系争房屋上尚有司法查封及抵押权，故本案中不要求处理合同无效的后果，高剑音将另行解决。
被告周吉辩称，周吉与高剑音间的房屋买卖合同真实有效，不同意高剑音的诉讼请求。
第三人交通银行杨浦支行述称，不同意高剑音的诉讼请求，请求法院保护其抵押权。
第三人住房置业公司述称，对于合同效力，不发表意见。请求法院保护其抵押权。
经审理查明，2009年12月23日，高剑音（卖售人，甲方）与周吉（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海锦厦房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积59平方米，系争房屋房地产转让价款75万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2010年1月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2009年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。附件三付款协议约定，2009年11月30日乙方支付定金30，000元；2009年12月10日乙方支付房款200，000元；乙方贷款520，000元由银行支付给甲方。
2009年12月21日，周吉（甲方、借款人即抵押人）与交通银行杨浦支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定，甲方为购买系争房屋，向乙方申请个人房产抵押贷款，贷款金额19万元。同日，周吉（甲方，借款人）与交通银行杨浦支行（乙方，贷款银行）、住房置业公司（丙方，保证人）签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定，借款金额为30万元。
2009年12月28日，周吉经登记为系争房屋的房地产权利人。2009年12月28日，交通银行杨浦支行及住房置业公司经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为49万元，其中，商业贷款19万元，期限从2009年12月21日至2026年12月21日；公积金贷款30万元，期限从2009年12月21日至2024年12月21日。2010年7月27日，高剑音经登记为系争房屋的房地产权利人，债权数额为40万元，期限从2010年7月24日至2010年9月23日。
另查明，2012年9月7日，上海市黄浦区人民法院对系争房屋进行司法限制。2013年2月18日，上海市徐汇区人民法院对系争房屋进行司法限制。2014年1月23日，上海市杨浦区人民法院对系争房屋进行司法限制。
又查明，系争房屋现由高剑音及其父亲高仁发实际居住，周吉于2014年10月28日起诉要求高剑音、高仁发搬离系争房屋，该案现中止审理。
本案审理中，高剑音表示，高剑音因工作原因认识了一个小额放贷的人叫杰哥。通过杰哥认识了周吉，高剑音要套取贷款，周吉要公积金套现，故双方就系争房屋签订了买卖合同以实现双方目的。此前，周吉从未上门看房。合同签订后，周吉未实际支付房款，贷款放下后由高剑音获得，周吉曾承诺贷款由周吉偿还。2012年，周吉找到高剑音表示没有钱还贷款，高剑音陆续给了周吉30多万元，但此后这些钱也被周吉挪作他用。系争房屋一直由高剑音及其父亲高仁发居住，两人户口也在系争房屋内。直至2014年10月，周吉向法院起诉要求高剑音及其父亲高仁发搬离系争房屋，此前周吉从未向两人主张过权利。
周吉于2014年12月10日的庭审表示，当时经人介绍（周吉不记得介绍人是谁了），周吉与高剑音达成买卖意向并签订了买卖合同，双方没有通过中介公司，没有签订过居间协议。周吉向高剑音以现金支付了定金及首付款共计23万元，不记得定金和首付款分几次支付，不记得钱是在哪里支付的，也不记得高剑音是否出具过收条，如果出具过，也丢失了。首付款的来源是周吉的母亲卖了一套房屋之后拿来的钱。
周吉于2014年12月26日向本院提交代理意见中表示，周吉于2009年12月8日通过银行转账向高剑音支付部分首付款20万元，剩余3万元以现金方式支付，高剑音出具了预付房款收据。首付款的来源是被告母亲许维玉将其名下房屋出售所得的房款。周吉于2010年至2012年期间按时偿还公积金及商业贷款，此后因健康原因无力继续偿还剩余贷款。2013年4月，周吉母亲将其名下房屋出售，周吉一家无处居住，周吉曾多次口头或上门通知高剑音及高仁发搬离系争房屋，在催告无果的情况下，已提起诉讼。
周吉向本院提交了20万元的转账凭条及高剑音出具的预付房款收据，证明2009年12月8日周吉向高剑音银行账户转账支付20万元，同日高剑音出具收据，表明收到预付房款金额23万元。高剑音表示，转账凭条及房款收据真实性无异议，但从未收到过该笔23万元，20万元只是走了一个账，先由案外人武某某转给周吉，同一天由周吉转给高剑音，高剑音再行转回给武某某。高剑音不认武某某，是由杰哥安排高剑音、周吉等办理的操作。
经高剑音申请，本院向中国建设银行股份有限公司调取了武某某及周吉的银行账户流水明细，其中显示，2009年12月8日，武某某向周吉银行账户转账20万元。同日，周吉向高剑音银行账户转账20万元，同日，高剑音向武某某账户转账20万元。
周吉于2015年3月12日的谈话中表示，上述20万元的转账流程没有异议，不清楚高剑音为什么转账给武某某。
周吉于2015年3月30日的庭审中表示，周吉不认识武某某，据了解，武某某可能也是房产中介人员。此前，武某某向周吉借款20万元，周吉以现金方式借给武某某20万元，具体借款时间不记得了；2009年12月8日，武某某向周吉转账20万元用以还款。周吉不清楚为何高剑音将20万元转给武某某。
审理中，高剑音为证明与周吉系虚假买卖关系，还向本院提供下列证据：
1、周吉于2012年6月1日向高剑音出具的借条，内容为，兹因周吉近来手头不便，而向高剑音借16.5万元，时间从2012年6月1日至2022年6月1日，到期归还，期间每月28日还款2000元，利息按每月0.8%归还，至还清为止。
2、周吉于2012年3月5日出具的收条，内容为：今收到10，600元，是四个月公积金和1，500元的商业贷款。
3、周吉于2012年3月23日出具的收条，内容为：今收到110，900，是用于泗塘五村XXX号XXX室的商业贷款，还余62，000元本金未还。公积金部分按每月实际归还，全部还清以后，房屋从新购回。
4、周吉出具的借条，内容为，本人周吉向高剑音借款9，000元，于2012年7月8日还款，如逾期承担一切法律责任。
5、周吉于2012年5月29日出具的借条，内容为，周吉今借到张清亚40，000元。高剑音作为担保人签字并注明：高剑音自愿与周吉借张清玉钱款一事做担保并承担连带担保责任。
6、张清亚出具的收条，内容为：今收到高剑音代周吉还款28，000元。
周吉对上述证据发表如下质证意见，证据1至5，真实性不予认可，并非周吉的本人签字；证据6，与周吉无关，不予认可。审理中，本院向周吉释明，如周吉认为不是己方签字，应提供证据。周吉表示，无法提供证据，不申请笔记鉴定，不认可签字是其所写。
以上事实，有原告高剑音提供的上海市房地产买卖合同、抵押借款合同、公积金借款合同、房地产登记信息、借条、收条等，被告周吉提供的银行转账凭条、预付房款收据等，本院调取的银行账户流水及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，高剑音与周吉就系争房屋签订了房地产买卖合同，周吉经登记为系争房屋的房地产权利人。但经审核房屋买卖的过程，存在诸多违反常理的情形。
首先，在首付款的支付方式上，周吉先是表示首付款均是通过现金方式支付；此后，周吉又表示是通过银行转账支付了首付款20万元，钱款来源是周吉母亲出售自由房屋的钱款。但经法院调取的银行流水显示，该笔20万元是于同一日，由案外人武某某先行转给周吉、周吉转给高剑音，再由高剑音转给案外人武某某。周吉未能合理解释武某某的身份及此种转账方式的原因，且这与此前周吉所述房款来源是周吉母亲出售房屋的说法并不一致，周吉表示已支付首付款的陈述，可信度较低；高剑音表示该笔款项实则为走账、用以套取银行贷款的陈述，较为可信。
其次，周吉作为购房人，理应自行按期偿还购房贷款，但周吉仅支付了几年贷款后就不再还贷。且根据高剑音提供的2012年3月5日的收条及2012年3月23日的收条可以显示，周吉收取了高剑音偿还贷款的钱，并承诺贷款还清后房屋重新购回。虽然周吉抗辩该两份收条并非其本人签字，但其未能提供证据予以证明，经本院释明后，仍拒绝进行鉴定，本院应当推定上述两份收条的真实性，可以认定高剑音曾向周吉支付了部分贷款款项，周吉也作出了贷款还清后房屋重新购回的承诺。
再者，从房屋的实际占有情况来看，系争房屋的房地产买卖合同约定，高剑音应当于2010年1月30日前搬离系争房屋。但系争房屋至今仍由高剑音及其家人共同居住。周吉主张曾口头要求其搬离，未能提供证据予以证明。周吉曾表示，其母亲于2013年4月将自有房屋出售后一家无处居住，但周吉直至2014年10月，方以诉讼方式要求高剑音及其家人搬离，实在令人费解。
综上，本院结合各方当事人提供的证据，结合本案的实际情况，确信高剑音主张与周吉间为虚假买卖合同的事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在，系争房屋买卖合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于系争房屋上尚有抵押权及查封未涤除，且高剑音不要求在本案中处理合同无效的后果，本案中对合同无效的后果不予处理。至于高剑音与周吉间相关款项的结算，可由各方另行解决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条的规定，判决如下：
原告高剑音与被告周吉就上海市宝山区泗塘五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费80元，由被告周吉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金敏浩
代理审判员 蒋梦娴
人民陪审员 时金兰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
……
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。