浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义上溪民初字第80号
原告陈甲。
原告陈乙。
二原告共同委托代理人杨某某。
被告楼甲。
被告楼乙。
二被告共同委托代理人朱某某。
原告陈甲、陈乙为与被告楼甲、楼乙房屋买卖合同纠纷
一案，于2010年4月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法
由审判员杨奇进独任审判，于2010年5月17日公开开庭进行了
审理。原告陈甲、陈乙的委托代理人杨某某、被告楼甲、楼乙
的委托代理人朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈甲、陈乙诉称，两被告系夫妻关系，1999年5月16
日，两被告将其所有的位于义乌市城西街道夏某某的房屋48.6
2平方（地号为12-01-02-
271号）以11500元价格卖给两原告，后两原告对该房屋进行了
修建。2009年夏某某旧村改造时两被告与村签订了拆迁协议，
将上述房产安置到自己名下，并于2010年3月21日将诉争房屋
拆除。经评估房屋土地价值316000元，房产价值5919元。两被
告的行为导致两原告已无法取得该房产。为此，要求确认原、
被告之间购房合同无效；要求两被告返还购房款11500元，赔偿房产损失5919元，房产增值损失304500元，评估费4500元，
共计326419元。提供的证据有：（1）土地登记证明原件一份
，证明夏某某地号为12-01-02-
271号48.62平方房屋为被告楼甲、楼乙所有。（2）房屋绝卖
契原件一份，证明被告楼甲、楼乙将西塘巷8号48.62平方房屋
以11500元价格卖给原告。买卖经村委会及村长楼金富、村会
计楼章元等见证。立约时间1999年5月16日。（3）收条原件一
份，证明被告收到购房款11500元。（4）维修账单原件一份，
证明原告对房屋修缮花了5685.5元。（5）拆迁评估表复印件
一份，证明两原告房屋损失5919元。（6）估价报告书原件一
份，证明诉争房屋土地使用价值为31.6万元。（7）评估费原
件一份，证明房屋评估费为4500元。
被告楼甲、楼乙辩称，两原告与两被告签订过房屋买卖
合同，合同签订后两被告便将房屋交付给两原告，由两原告占
有使用到2010年3月房屋拆除为止。房屋拆除不是两被告的行
为，而是城西街道夏某某村民委员会组织统一拆除的。根据房
屋所在夏某某旧村改造实施细则的规定以及土地使用权登记权
利人为被告楼甲的事实，在旧村改造当中，涉案房屋以及土地
只能确认为两被告所有，村民委员会只能与两被告签订拆迁协
议，两被告与村委会签订拆迁协议是法律规定以及旧村改造规
定执行的结果。两被告认同两原告关某某案合同无效的主张，
但是涉案合同无效不是因为两被告和村委会签的拆迁协议，也
不是因为涉案房屋已经被拆除，而是因为涉案房屋买卖合同违
反了有关禁止农村宅基地流转、禁止城镇居民购买农村房屋的法律和政策的基本原则，属于合同法中的因为违反法律禁止性
规定而无效。因涉案房屋合同无效，依法发生恢复原状相互返
还的后果，两被告同意返还原告房价款11500元，房屋建筑价
值属于两被告所有，两原告无法主张，否则在返还买卖价款中
就应当扣除原告所称的房屋建筑价值5919元，两原告要求两被
告赔偿房产损失5919元不能成立，两原告所称房屋进行过修缮
不是事实，有过修缮也无法改变因合同无效房屋建筑价值属两
被告所有的结果。两原告单方某某进行评估不能成立，既不客
观也不合法，而且两原告所称的房产增值损失不属于合同无效
所发生的损失赔偿范围，两原告要求两被告赔偿房屋增值损失
304500元，评估费4500元的请求不能成立。综上，请求法庭驳
回二原告除返还房价款11500元以外的其他诉讼请求。提供的
证据有：（1）实施细则一份，证明涉案房屋拆迁只能确权给
被告。（2）义政发（2005）50号文件一份，证明涉案房屋所
在区域基准地价。（3）2009年义民初字第5700号案件中由浙
江国信房地产估价有限公司发给义乌市人民法院的函一份，说
明集体土地使用权的价格不能评估，所作的评估不合法。
经审理查明，被告楼甲、楼乙系夫妻.1999年5月16日，
原告陈甲、陈乙与被告楼甲、楼乙签订《房屋绝卖契》，被告
楼甲、楼乙将共同所有的位于义乌市城西街道夏某某的房屋48
.62平方（地号为12-01-02-
271号）以11500元价格卖给原告陈甲、陈乙。契约签订后，被
告楼甲、楼乙在收到卖房款后就将该房屋交付给原告陈甲、陈
乙管业。2008年12月8日，义乌市城西街道夏某某以城西街道办事处义城西街办（2008）95号《关于同意义乌市城西街道夏
某某西站路延伸拆迁安置结合旧村改造实施细则的批复》文件
，实施旧村改造。被告楼甲、楼乙与夏某某签订了拆迁协议，
并将被告楼甲、楼乙原出卖的上述房产也列入自己名下（有旧
村改造实施细则第六条规定为据）。上述房屋于2010年3月21
日由夏某某组织拆除。
本院认为，两原告要求确认与两被告订立的《房屋绝卖
契》无效，两被告也认为该契约违反法律禁止性规定，而认可
两原告《房屋绝卖契》无效的诉请，故两原告这一诉请，应予
支持。无效合同从订立时起就没有法律约束力，本案因是房屋
买卖协议无效，那么就应由取得房屋的一方返还房屋，取得价
款的一方返还价款，故两被告应向两原告返还购房款11500元
；因是两被告与夏某某自行签下拆迁协议，房屋才被统一拆除
，故导致房屋不能由两原告返还的责任就应由两被告自行承担
。众所周知法律是向社会公众发布后实施，对均具有完全民事
行为能力的人来说，知晓权基本上同时发生，本案原、被告均
具有完全民事行为能力人，故应推定双方均已知道集体土地房
屋买卖行为是违反法律禁止性规定的，故原、被告在买卖上述
房屋的行为中具有同等的过错。原、被告均有过错的，法律规
定应当各自承担相应的责任。由于房屋所在的土地为集体土地
，其土地所有权归夏某某集体所有，房屋所有人只享受该土地
的使用权，而集体土地是法律明文禁止不得转让，禁止转让物
不具有可转让价值，那么义乌市经纬房地产估价有限公司作出
的估价报告书的估价结论，也就不具有合法性和合理性，因此该鉴定不应采信。参考（2009）金义民字第5700号中浙江国信
房地产估价有限公司出具给本院的《函》，表明了上述房产无
法出具鉴定报告，其《函》更符合目前的法律规定。而本市发
布作为参考地价的信息，是已经出让的国有土地的土地价值，
对集体土地来说也不适用。再说土地即使有增值，其增值也应
当由所有权人，即集体享有，而房屋建筑本身还要折旧，同时
房屋被拆时，原房屋所在的土地，按现行法律规定即归集体所
有。若两被告确因拆迁该房产而获利，两原告就应从其获利当
中取得相应的利益，而不是评估该房屋所在地的土地。故两原
告要求被告赔偿房产增值损失，依法不予支持。由于购房合同
无效，应返还的房屋归两被告，故其房产损失在两被告返还购
房款后，其拆迁后的损失就应由两被告享有。故两原告要求赔
偿房产损失的诉请，依法也不应支持。由于原告委托的评估对
本案定案没有价值，那么其评估费就应由两原告自行负担。依
照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）、
第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、原告陈甲、陈乙与被告楼甲、楼乙之间于1999年5月
16日所立的《房屋绝卖契》无效。
二、被告楼甲、楼乙共同返还原告陈甲、陈乙购房款人
民币11500元。于判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告陈甲、陈乙的其它诉讼请求。
案件受理费3098元，由原告陈甲、陈乙负担2988元，被
告楼甲、楼乙负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审判员 杨奇进
二〇一〇年五月十七日
书记员 经 君