广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字442号
上诉人（原审原告）：卢仕良，男，1942年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：尹满娥，广东品阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢结仪，女，1970年3月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。
上诉人卢仕良与被上诉人卢结仪返还原物纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：卢仕良是坐落于中山市小榄镇九洲基九村土地证号为05020***\\\05002***的房地产权利人，该房地产土地使用面积为108.36平方米，建筑面积为82.10平方米，土地权属性质为集体。案外人卢仕辉系卢结仪的父亲，与卢仕良是兄弟关系，且均为中山市小榄镇九洲基九村的村民。
2001年7月10日，卢仕良与其妻儿陈琼好、卢志恩、卢志发出具《转让书》一份，载明：“兹有房屋、地共计捌拾贰平方米，位於（于）环村路，北面临近卢泽荣、卢泽添，南面靠卢仕威（笔误，应为卢仕辉）。现在全部转让给卢仕威（笔误，应为卢仕辉）所有。此据。持证转让人：卢仕良、卢志恩、卢志发、陈琼好，转让日期2001年7月十日”。《转让书》出具后，卢仕辉向卢仕良支付了8万元，卢仕良将房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及涉案房地产交付给卢仕辉。后上述房屋由卢仕辉及其家人居住使用。2010年5月2日，卢仕辉因病去世，上述房屋由其女儿卢结仪继续居住使用。卢仕良的儿子卢志恩、卢志发曾向卢仕辉的儿子卢志波主张涉案房屋为借贷关系的抵押物而以十二三万元的价格赎回等，但卢志波予以否认。卢志波曾要求卢仕良将涉案房地产过户，但卢仕良以其儿子不同意为由没有答应。2014年7月21日，卢仕良以涉案房屋为其出借给卢仕辉居住而卢结仪在卢仕辉去世后拒不返还房屋为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1.卢结仪立即停止侵害，返还非法占用卢仕良坐落于中山市小榄镇九洲基九村小榄环村西路90号的房屋；2.卢结仪承担本案诉讼费用。
原审庭审过程中，卢仕良对卢结仪提交的《转让书》中陈琼好的签名不予确认，认为并非陈琼好本人签名，属其单方处理夫妻共有财产，故该《转让书》无效。卢结仪确认《转让书》上并非陈琼好本人签名，但主张是卢志发代签，且陈琼好本人清楚该转让事宜，多年来亦一直没有提过异议，因此该《转让书》有效。
原审法院认为：本案为返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，卢仕良诉求卢结仪返还房屋，理应证明其为涉案房产的权利人，涉案房屋被卢结仪占用而卢结仪没有占用该房产的合法依据。对此，根据上述查明之事实可见，卢仕良确为涉案房产登记的权利人，而该房产确已由卢结仪及其父辈、兄弟姐妹使用了十余年，现仍由卢结仪居住使用中。现双方主要争议的焦点在于卢结仪居住使用涉案房产是否具备合法依据问题。对此，根据双方的陈述和提供的证据，逐一分析如下：
首先，卢仕辉取得涉案房产的使用权的依据问题。根据原审法院上述查明事实可见，涉案房屋并非卢仕良无故借给卢仕辉及其家人居住使用的，卢仕辉一家得以居住使用卢仕良名下房屋是基于其与卢仕良之间所签订的《转让书》。现卢仕良诉讼主张为卢仕辉是基于其同意出借而取得该房屋居住使用权，显然与事实不符，故对卢仕良上述所主张的事实和理由，原审法院不予采信，认定卢仕辉是基于转让合同关系而取得涉案房产的居住使用权。
其次，卢仕辉与卢仕良所签订的《转让书》的法律效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，法律并未禁止农村村民出卖、出租其宅基地上的房屋。本案中，卢仕良将宅基地及地上房屋一并转让给卢仕辉，且其与卢仕辉、卢结仪均为同村村民，因此，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条关于“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”之规定，可以认定卢仕良与卢仕辉所签订的转让合同有效。
最后，有关卢仕良的转让行为是否属于私自处分夫妻共有财产问题。根据上述查明之事实可见，该房产登记的权利人为卢仕良一人，且卢仕良及其儿子在《转让书》均签名同意转让并把涉案房产交付卢仕辉等居住使用十余年，而陈琼好的名字虽为其儿子代签，但从其在卢仕辉及家人居住使用涉案房屋的十余年间一直没有提出过异议的情况看，卢仕辉依法有理由相信卢仕良有权处分该房产。退一步说，若陈琼好不同意该房产交易的，按常理其应在卢仕辉一家居住使用该房产时就应知道权益受损并依法维权，但从其十余年来明知房屋由卢仕辉及其家人居住使用而没有提出异议的情况看，应可视为其对卢仕良及其儿子签名同意将涉案房产转让给卢仕辉的事实是清楚且没有异议的，也没有证据证明卢仕辉受让涉案房产时存在恶意，现卢仕良在没有提供任何证据证明陈琼好对其转让涉案房产存有异议的情况下，以其单方处分夫妻共有财产为由主张转让合同无效的意见，理据不足，且有狡辩的嫌疑，故对其该主张，原审法院不予采纳。
综上，原审法院认为，卢仕良与卢仕辉签订的《转让书》属其真实意思表示，合法有效，受法律保护。事实上，卢仕良已收取了购房款并将该房屋交付卢仕辉及其家人占有使用，卢仕辉及其家人在该房屋已连续稳定居住使用十余年，卢仕辉去世后其女儿卢结仪当然有权继续居住使用。现卢仕良以卢结仪借住并拒不返还为由要求卢结仪返还涉案房屋，显然有违诚信，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回卢仕良的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，由卢仕良负担。
上诉人卢仕良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2001年，卢仕良因经济困难向卢仕辉借款，卢仕辉要求将涉案房屋抵押给其居住，卢仕良日后可通过偿还借款赎回。2001年7月10日，卢仕良按卢仕辉的意思出具了《转让书》，双方并口头约定偿还8万元借款时赎回涉案房屋。此后，卢仕良多次向卢仕辉提出赎回涉案房屋的要求，但均以赎回房屋价格当时未进行约定为由被拒绝。上述口头协议与书面协议一样具有法律效力。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让方必须同时满足受让时是善意、以合理价格转让及已登记三个条件，出让人才无权追回房地产。但在本案中，第一，卢仕辉作为卢仕良兄弟，明知涉案房屋属夫妻共同财产，明知陈琼好不会同意为偿还卢仕良赌债而出售涉案房屋，明知转让需要陈琼好签名，在此情况下，其未告知陈琼好出售涉案房屋的事实且未要求陈琼好签名确认，而是让卢志发代签，卢仕辉并非善意第三人。第二，《转让书》不具备房屋买卖合同的必要条款，没有约定转让价格，形式不合法。第三，涉案房屋未办理过户手续。故卢仕辉及其继承人无权取得涉案房地产。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法改判支持卢仕良的所有诉讼请求；2.卢结仪承担本案一审、二审案件受理费。
被上诉人卢结仪二审答辩称：一、涉案房屋由卢结仪父亲卢仕辉受让取得。但卢仕良起诉所依据的基本事实是其将涉案房屋借给卢仕辉使用，现又主张卢仕辉通过借款抵押方式取得，卢仕良的上诉理由有违诚实信用原则。二、涉案房屋于2001年由卢仕良转让给卢仕辉，卢仕良作为权利人有权自由处分涉案房屋。三、《转让书》签订后，卢仕良将房产证等原件交给卢仕辉保管，并将涉案房屋交付卢仕辉及家人居住，卢仕良及其家属对此都是明确知情的。涉案房屋由卢仕辉一方居住后，房屋水电表均登记在卢仕辉一方名下。卢结仪父母死亡以前，卢仕良一方对卢仕辉一方使用涉案房屋均未提出异议。四、房屋出售以后才有赎回房屋的可能性，也能反映涉案房屋已转让于卢仕辉的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，卢结仪向本院提交如下证据：一、用水清单及消费通知书，拟证实涉案房屋水表在2008年8月已变更登记在卢仕辉名下；二、客户用电缴费通知书，拟证实涉案房屋电表登记在卢结仪名下，并由卢结仪缴纳电费。卢仕良质证认为：上述证据不属于新证据，其不予质证；且该证据只能证实卢结仪在涉案房屋居住的事实，对于该事实卢仕良没有异议。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：卢仕良称，其至今未向卢仕辉返还借款8万元，但卢仕良同意返还上述借款。
二审审理期间，案外人陈琼好向本院提交《参与诉讼申请书》，以卢仕良未经其同意将涉案房屋交由卢仕辉居住，并在《转让书》中冒签陈琼好名字，以该《协议书》无效为由，申请以原告身份参与原审诉讼，请求二审法院将本案发回重审或准许其参与诉讼。
本院认为：本案为返还原物纠纷。现针对卢仕良的上诉，本院作如下分析：
一、关于卢仕辉如何取得涉案房地产问题
卢仕良以卢仕辉于2003年借用涉案房地产、卢仕辉去世后其子女拒不返还为由提起本案诉讼。卢结仪作为涉案房地产现实际使用人对此不予确认，并提交由卢仕良、陈琼好（代签）、卢志恩、卢志发与卢仕辉于2001年7月10日共同签订的《转让书》，主张卢仕辉系通过受让取得涉案房地产。后卢仕良将其起诉所依据的基本事实变更为，其因偿还赌债而向卢仕辉借款故将涉案房地产抵押给卢仕辉，并对上述《转让书》的效力提出异议。对此，本院认为：第一，对于卢仕辉因借款抵押取得涉案房地产的事实，以及卢仕良、卢仕辉曾存在偿还借款8万元时赎回涉案房地产口头协议的事实，卢仕良均未提交充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。第二，对于涉案房地产的转让价格，虽《转让书》中对此未进行约定，但从签订《转让书》后卢仕辉向卢仕良支付8万元，卢仕良将涉案房屋及相关房屋所有权证、集体土地建设用地使用证一并交付卢仕辉，卢仕辉去世前卢仕良及其家人一直未对卢仕辉及其家人使用涉案房地产的行为提出异议的事实反映，双方在《转让书》实际履行过程中已对涉案房地产的转让价格进行了补充约定，卢仕良及其家人以8万元的价格将涉案房地产转让给卢仕辉，卢仕辉亦已按约定支付了相应对价。第三，涉案房地产转让事实发生于卢仕良与陈琼好夫妻存续阶段，卢仕良及其儿子卢志发、卢志恩已在《转让书》上签名确认；卢仕辉与卢仕良为兄弟关系，两人均为中山市小榄镇九洲基九村的村民，涉案房地产亦坐落于中山市小榄镇九洲基；涉案房地产由卢仕辉及其家人使用长达十余年，陈琼好在此期间一直未提出异议。从上述事实反映，陈琼好虽未在《转让书》中签名，但其对于涉案房地产转让给卢仕辉的事实应是清楚且无异议的。故本院对卢仕良关于陈琼好对房地产转让事实一直知情的主张不予采信。第四，虽涉案房地产至今仍未办理变更登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，未办理变更登记手续并不影响双方所签订的《转让书》效力。综上所述，由于卢仕良对于提起本案诉讼所依据的基本事实陈述前后不一，且其提交的证据不足以推翻其于《转让书》中签名确认的房地产转让事实，亦未能证实卢仕辉存在侵占涉案房地产的恶意，应承担举证不能的法律后果，故本院对卢仕良关于《转让书》无效的主张不予支持，卢仕良、卢志恩、卢志发、陈琼好与卢仕辉于2001年7月10日签订的《转让书》是各方的真实意思表示，合法有效。
二、关于陈琼好申请参加本案诉讼问题
如前所述，陈琼好虽未在《转让书》中签名，但其对于涉案房地产转让给卢仕辉的事实应是清楚且无异议的。陈琼好并非本案必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，本院对陈琼好要求参加本案诉讼的请求予以驳回。
综上，上诉人卢仕良的上诉理据均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（卢仕良已预交），由上诉人卢仕良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年四月二十日
书 记 员 罗海欣