广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1837号原告郭瑞伟，男，1980年9月13日，汉族，户籍所在地甘肃省武威市凉州区，现住防城港，被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦，该公司董事长。被告广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，该公司员工。被告褚钰凤，女，1988年1月1日，汉族，户籍所在地山东省郓城县，被告张琪，女，1981年11月16日，汉族，户籍所在地四川省岳池县，原告郭瑞伟诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、褚钰凤、张琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。原告郭瑞伟，被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司、褚钰凤、张琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭瑞伟诉称，2013年5月3日，原告由广西京江房地产投资有限公司北海分公司（以下简称京江公司）业务员即被告褚钰凤带领前往防城港CBD中央商务区看房，当即交纳定金5万元，并按销售中心要求分批交纳，销售中心告诉原告“避税款”及合同等事项均可以由京江公司代为办理。2013年5月4日，京江公司要求原告将“避税款”打到账号62×××55，户名为被告张琪，原告要求被告褚钰凤签字按手印确认所提供的账户真实可靠。原告于2013年5月9日向京江公司以转账方式交纳“避税款”58656元，随后于2013年7月13日交纳了总房款的30%即第一期款项95934元，上述三笔款项共计204590元。销售中心口头称2015年上半年交房，原告于2014年9月到实地查看，发现被告富乐华公司在两年时间里只是挖了一个坑，且在《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）中单方面将交房时间定为2016年6月30日。同时，原告了解到被告富乐华公司至今尚未取得商品房预售许可证，违反了《建房合同书》第二条的约定。2015年9月，原告得知售楼中心并未收到“避税款”58656元，该笔款项由京江公司收取，成为中介代理费。原告多次向被告褚钰凤索要收据，均被拒绝。售楼中心将收取“避税款”和签订合同事宜交由被告褚钰凤办理，但并未告知原告该款项为中介代理费，也未告知该楼盘尚未取得预售许可证，未出示相关文件和购房合同，只是开具一张盖有被告军通公司公章的收据，京江公司在北海市工商局的登记日期为2013年9月24日，属无资质非法代理，被告富乐华公司委托没有资格的机构代理销售商品房，京江公司至今未将“避税款”58656元的收据交给原告，损害了原告的利益。请求法院判令：一、原告与被告军通公司签订的《建房合同书》违法无效；二、四被告连带返还原告购房款204590元，赔偿原告自交纳房款之日起至判决生效后所产生的全部利息（以购房款204590元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清全部款项）；三、四被告承担原告在此期间的误工费883元和交通费129元；四、本案诉讼费用由四被告共同承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《建房合同书》，证明被告与原告有合同关系；2、CBD财经中心1号地块2/3号楼置业计划表，证明开放商确有收取58656元避税款一事，并要求购房者按节点交纳；3、定金收据及第一期款收据，证明被告收取定金及第一期款项；4、银行个人业务转账凭证，证明原告向京江公司交纳58656元“避税款”；5、京江公司招聘材料，证明京江公司代理防城港CBD项目；6、京江公司提供的银行账号信息，证明京江公司提供给原告的账户信息及业务员褚钰凤签字确认的事实；7、褚钰凤写给原告的信以及学费条，证明褚钰凤以京江公司的名义代原告办理了购房事宜，并把小孩的学费条寄给原告当“避税款”收据的事实；8、证明书，证明褚钰凤与京江公司的关系；9、聊天记录，证明褚钰凤系京江公司员工，并经手办理了原告购房事宜及收取避税款，以及不开收据的原因；10、关于郭瑞伟反应富乐华公司违规销售等问题调处情况的复函，证明被告违法销售并拒绝配合房地产市场纠纷预防调处工作小组的工作；11、工资条、车票、请假条、证明，证明原告的误工费及交通费。被告军通公司辩称，原告在签订《建房合同书》时已明确知道我方没有取得《商品房预售许可证》，并交纳了购房款，该合同合法有效，原告诉求返还购房款、赔偿利息和误工费和诉讼费没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告军通公司为其辩解在举证期限内未提交证据。被告富乐华公司、张琪、褚钰凤未向本院提供证据，亦未作书面答辩，视为放弃答辩和质证的权利经公开开庭质证，被告军通公司对原告提交的证据1、3、10的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2、4-9、11的真实性有异议。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1、3、10，因被告军通公司无异议，予以采纳；对证据2，因其真实性及来源无法确定，不予采纳；对证据4，具备真实性且与本案有关联，故予以采纳；对证据5-9，由于证据的真实性无法确定且与本案没有必然的联系，不予采纳；对证据11，其中原告提供的动车票发生时间无法确定为处理本案相关事宜而发生，其次，仅有收入证明、休假审批单并无法证明原告的真实收入情况以及休假为处理本案纠纷，不予采纳。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月12日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买被告军通公司与被告富乐华公司合作建设的防城港CBD北部湾财经中心3栋23层12号房，开发商为被告富乐华公司，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为6634.59元，总金额为486448元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。第七条乙方付款方式及期限约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计95934元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计97290元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。2013年5月3日，被告军通公司向原告出具两张收据（编号分别为1720777和2117683），分别表明收到原告交来案涉商品房的定金2万元及定金3万元。2013年6月15日，原告向合同约定的专用账户汇入合作建房款30%部分的余款95934元，被告军通公司于2013年7月13日向原告出具编号为0018414的《收据》，表明收到该笔款项。2013年5月9日，原告向经被告褚钰凤确认的账号62×××55（户名为被告张琪）汇入58656元。另查明，被告军通公司是被告富乐华公司的法人股东。被告军通公司在与原告提起本案起诉前未取得涉案商品房的《商品房预售许可证》。据本院已生效判决查明，被告富乐华公司与被告军通公司就涉案商品房存在代理销售关系。本院认为，一、关于《建房合同书》的合同效力问题。《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在原告起诉前仍未取得，违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。二、合同无效的法律后果问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，被告军通公司因该合同取得的财产共计145934元，应当予以返还原告。原告要求被告军通公司返还该款项的诉讼请求，本院予以支持。经查，本院已生效判决对被告富乐华公司与被告军通公司就涉案商品房所在的地块存在代理销售关系作出认定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。原告将58656元汇入被告张琪的账户，被告张琪既未出庭参加诉讼，亦未对收取该笔款项的性质进行书面说明，应属不当得利，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，该笔款项应由被告张琪返还给原告并赔偿利息损失。本案中，原告未提供证据证明被告褚钰凤直接或间接未收取原告的款项，亦未与被告军通公司或被告张琪有代理关系，故对原告要求被告褚钰凤对上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告要求赔偿利息损失的请求并无不当，本院予以支持。利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准自被告军通公司、张琪收取款项之日起算分别计算至付清之日止。四、关于原告要求承担误工费883元和交通费129元的问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告未提交有效证据证明上述交通费用的发生与本案有直接关联以及造成误工的损失的事实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭瑞伟与被告广西军通投资有限公司于2013年5月12日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司连带返还原告郭瑞伟支付的购房款145934元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，自2013年5月3日起；以95934元为基数，自2013年6月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段分别计算至付清之日止）；三、被告张琪返还原告郭瑞伟58656元并赔偿利息损失（利息以58656元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年5月9日计算至付清之日止）；四、驳回原告郭瑞伟的其他诉讼请求。案件受理费4384元（原告郭瑞伟已预交），公告费700元，合计5084元，由被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司共同负担3634元，由被告张琪负担1450元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4384元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一六年四月十五日书 记 员  黄 馨相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。