湖北省石首市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂石首民初字第00514号
原告（反诉被告）李家明，男，汉族，1963年3月29日出生。
委托代理人袁哲，系石首市诚信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）李书道，男，汉族。
委托代理人刘飞，系石首市法律援助中心律师。代理权限为特别授权。
被告李继平，男，汉族，1967年10月8日出生。
被告龙英，女，汉族，1964年7月8日出生。
委托代理人李年军，男，1957年11月27日出生。
原告（反诉被告）李家明与被告（反诉原告）李书道、被告李继平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成由审判员骆启新担任审判长，人民陪审员胡建华、袁殊平参加的合议庭。期间，龙英以本案的处理结果与其有直接的利害关系，申请作为被告参加本案诉讼，本院依法追加龙英为本案被告，并通知其参加诉讼。李书道在法定期间内提出反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李家明及其委托代理人袁哲，被告（反诉原告）李书道及其委托代理人刘飞、被告龙英及其委托代理人李年军均到庭参加诉讼；被告李继平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。2014年8月18日本案经院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李家明诉称：2005年3月16日，原告与被告李书道及其妻龙英签订了一份《房屋售购合同》，合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，被告李书道也依约交付了房屋，原告搬进该房屋后对房屋进行了维修，对冷库设备进行了全面更新，并一直在该房屋内居住。但因当时原告之子李子龙治病需钱，经济比较为难，且其子死亡后，对原告打击很大，故原告一直未办理房屋过户登记。而就在2009年5月30日，在原告完全不知情的情况下，被告李书道与李继平恶意串通，签订了一份《房屋买卖合同》，将已出售给原告的房屋以10万元的低价出售给被告李继平，2009年6月4日将涉案房屋的房产证过户到李继平名下，7月29日将该涉案范围内的国有土地使用证过户给李继平，造成了原告的合法权益受到了损害。2012年6月6日，原告向石首市人民法院提起诉讼，要求确认上述二名被告于2009年5月30日签订的房屋买卖合同无效，石首市人民法院经审理，作出了（2012）鄂石首民初字第00888号民事判决书、判决被告李书道与被告李继平于2009年5月30日签订的《房屋买卖合同》无效。被告李继平不服该判决，向荆州市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，依法改判或发回重审，荆州市中级人民法院经查明所有的事实与一审认定事实一致，遂作出了（2013）鄂荆州中民三终字第00042号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告李书道、李继平拒不承担由于他们的自身过错所产生的责任与义务，也不将该涉案房屋办理房屋产权过户登记和土地使用权变更登记至原告名下，使原告的合法权益无法得到保障。现请求判令：1、要求上述被告将位于石首市横沟市镇建设路75号的房屋（即涉案房屋）之房屋产权和土地使用权变更登记至原告名下；2、由上述被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）李书道辩称并反诉称：2005年3月16日，反诉人及反诉人之妻龙英与李家明签订了一份《房屋售购合同》，合同约定的标的物的总价款为15.8万元，付款方式为“在签字之前，付款人民币壹拾叁万元整，余款在移交时付清。”该合同签订后的第三日，反诉人就把合同所约定的房地产等标的物全部交付给了李家明，但余款2.8万元经我方多年催讨，而李家明拒不支付。无奈，反诉人只得于2009年4月口头通知被反诉人解除《房屋售购合同》，并于当年5月30日将该合同约定的标的物全部出售给了李继平。法院虽判反诉人的该行为无效，但并不能因此而免除李家明未付清合同所约定的余款的违约责任。李家明至今仍未付应付款，致使上述合同的目的已无法实现，其行为早已构成根本违约。故请求判令解除反诉人及反诉人之妻龙英与李家明所签的《房屋售购合同》，并恢复合同标的物原状，且赔偿反诉人自签订合同至今的房屋租金损失。
被告李继平未答辩。
被告龙英的答辩意见同被告李书道。
反诉被告对反诉原告李书道的反诉请求辩称：“房屋余款2.8万元经我方多年催讨，而李家明拒不支付，无奈，反诉人只得于2009年4月口头通知被反诉人李家明解除《房屋售购合同》。”上述说法不属实。其真实情况就是2005年3月16日，答辩人与被答辩人及其妻龙英签订了一份《房屋售购合同》，合同约定：“在签字之前，付款人民币壹拾叁万元，余款在房屋移交时付清。”答辩人按照合同约定，在签字之前，支付了13万元现金给被答辩人，随后，在被答辩人将其房屋交付时，答辩人付清了余款2.8万元。该《房屋售购合同》的签订履行，第一，是双方通过平等、自愿、协商的结果，是双方当事人真实意思表示。第二，双方均按上述条款履行了各自的义务。第三，答辩人搬进该房屋后对其装修、装璜、居住、经营、使用至今。被答辩人所谓的多年追讨，口头通知解除合同根本就是没有的事情，也与客观事实完全不相符合，而被答辩人的真实目的就是：眼看房屋价格年年上涨，妄图与李继平恶意串通，达到损害答辩人的合法利益的不法目的。二、“被答辩人诉称，答辩人李家明的行为早已构成了根本违约，致使上述合同目的已无法实现，故要求判令解除双方所签《房屋售购合同》，恢复合同标的物原状，赔偿损失”，被答辩人这一要求于法、于理、于情均无据。第一，答辩人已按合同约定履行了自己全部义务，不存在任何违约行为。第二，要求解除合同必须有法定或者约定的情形出现，并且该解除权属于除斥期，不存在中止、中断的情形。除斥期间最短为三个月，最长为一年，也就是说，从合同签订之日（2005年3月16日），主张解除合同的期限和时间至迟不得超过2006年3月16日。时至今日，答辩人已实际占有和使用该房屋长达9年之久，如果现在都还能够主张解除合同，那么，试问，诚实信用原则从何谈起，公平正义从何谈起，良心道德从何谈起，房屋交易安全、稳定又从何谈起。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《房屋售购合同》真实、合法、有效，答辩人已依约履行了其应尽义务，而由于被答辩人不讲诚信、背信弃义，导致发生诉争，其责任和后果均应由被答辩人自行承担。因此，请求法院能依据以上事实和我国法律规定，驳回被答辩人的反诉请求，并判令支持答辩人的诉求。
经审理查明：李书道与龙英系夫妻关系，其居住使用的二底二楼房屋与涉案房屋（一底二楼）及后院原系秦某所有的三底二楼房屋及后院。1994年，李书道夫妇购得其中二底二楼，并办理了房屋所有权和土地使用权过户登记手续，产权人为李书道。1996年，李书道夫妇又购得另一间（一底二楼）房屋及后院即涉案房屋，并于当年3月3日将涉案房屋及后院房屋所有权登记在李书道名下。1996年8月27日，上述三底二楼房屋及后院范围内用地（面积为302.4平方米）的国有土地使用权登记在李书道名下，证号为石国用（1996）字第XX号。2005年3月16日，李家明作为乙方与作为甲方的李书道、龙英就涉案房屋的买卖签订了一份《房屋售购合同》，并由余某作为“公证人”在合同上签名。合同约定，甲方将其所有的位于石首市横沟市镇建设路75号的一底二楼房屋及该房屋后面的土地（即李书道夫妇96年受让的）、房屋、冷库和冷库内的设施和所有的材料一并转让给乙方；总价款为15.8万元；“房屋售购后，须办理各种证件，甲方应向乙方提供方便、合作。费用归乙方负担”；付款方式为“在签字之前，付款人民币壹拾叁万元整，余款在移交时付清。”合同还约定“本合同一式二份，从签字时起生效，不得返回（反悔），如有返回（反悔），如果对方同意，违约方向对方付违约金三万元整。”合同签订时，原告向被告李书道、龙英交付现金13万元，二被告未向原告出具收据。合同签订后10余天，李书道、龙英向李家明交付了房屋、冷库及相关设施，原告随后对涉案房屋进行管理使用至今，并对房屋进行了维修，对冷库设备进行了更新，但未办理房屋产权的变更登记手续。
2009年5月30日，李书道与李继平签订了《房屋买卖合同》和《冷库设备出售合同》各一份，约定将已出售给李家明的房屋及冷库设备以18万元的价格转让给李继平。并于2009年6月4日将涉案房屋的房产证过户到李继平名下（房产证号：石首房权证横字第××号）；同年7月29日将涉案房屋范围内的国有土地使用证，从石国用（1996）字第XX号国有土地使用权证中转让187.05平方米土地使用权，并过户到李继平名下（土地证号：石土国用（2009）第**号）。
2010年3月22日，李继平向本院（新厂人民法庭）提起诉讼，请求确认由李家明占有的涉案房屋属李继平所有并要求李家明腾房。本院于2010年11月2日判决驳回了李继平的诉讼请求。后李继平不服上述判决，提起上诉，荆州市中级人民法院于2011年6月10日裁定撤销本院判决，并发回本院重审。在本院重审期间，李家明于2012年6月6日向本院提起诉讼，要求确认李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同无效，本院经审理认为，李书道与李继平之间主观上存在恶意串通，双方之间的房屋买卖行为，已严重损害到李家明的利益，故于2012年10月19日判决李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同无效。李继平不服，提起上诉，荆州市中级人民法院经审理于2013年5月7日判决驳回上诉，维持原判。李继平遂撤回其于2010年3月22日提起的诉讼。
以上事实，有（本诉、反诉）原、被告陈述，（本诉、反诉）原、被告举证、质证的证据、庭审笔录及本院和荆州市中级人民法院已生效的法律文书等材料在卷予以证实。
本院认为：根据现已查明的事实，李家明与李书道、龙英就涉案房屋签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点：一、2.8万元的购房款李家明是否付清？二、李书道要求解除2005年3月16日签订的《房屋售购合同》应否得到支持？三、李书道、龙英是否有义务协助李家明办理房屋产权的过户手续？
关于第一个争议焦点。双方对李家明在合同签字前已向李书道、龙英支付购房款13万元，李书道、龙英在收到上述购房款后未向李家明出具收条的事实无异议。对2.8万元购房款是否支付，李家明认为，其向李书道交付余款2.8万元后，李书道才向李家明交付房屋，李家明遂对涉案房屋进行维修、改造并使用至今。李书道、龙英认为，合同签订后，李家明说资金困难，先差2.8万元。这样就只交付了房屋，扣下了房产证和土地使用证。对此，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李家明本应对是否支付2.8万元余款承担举证责任。但本案对余款2.8万元的支付，双方约定为“余款在移交时付清”。庭审时，李家明、李书道和合同“公证人”（实为在场人）余某皆认为这句话的意思是把余款付清后同时交付房屋，从合同的上述约定来看，李家明与李书道、龙英互负的债务应同时履行，即李家明在将余款支付给李书道、龙英的同时，李书道、龙英应将房屋交付给李家明。而李书道、龙英已将涉案房屋交付给李家明使用多年，现李书道、龙英主张是因李家明未付余款2.8万元而扣下了房产证和土地使用证。该主张是对合同条款“余款在移交时付清”的变更，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第一款规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故李书道、龙英对此应承担举证责任。为此，李书道、龙英申请多名证人出庭作证：1、证人管某庭审时陈述，⑴李家明的妻子曾经对他说过，李家明给了李书道15.8万元，后来李书道又退了2.8万元给李家明的妻子，李家明的妻子要给2.8万元给李书道，但是李书道不要。⑵合同“公证人”余某曾对其说过，李书道委托他找李家明讨要过2.8万元。上述陈述⑴属传来证据且有违常理，本院不予认定；陈述⑵因余某当庭作证时陈述没有跟管某说过这些而不能被本院采信。2、证人周某庭审时陈述，其前夫余某于2007年上半年受李书道的委托去李家明家讨要过2.8万元房款。但余某在接受质询时陈述是要的房屋损害的钱。因此周某的证言本院不予采信。3、证人李某、彭某庭审时陈述，2009年4月30日，二人曾同李书道等4人，由李某提着装着13万元现金的袋子到李家明家退钱，李家明不收。李家明当庭予以否认。对此，本院认为，时隔多年，二证人均对日期记忆的如此准确，其本身就令人生疑。由于二证人并没亲自参与涉案房屋的交付，多年后退多少购房款是李书道单方决定的事，即使该事实成立，也只能证明李书道曾主张过合同解除权，而不能达到李家明尚欠2.8万元购房款的证明目的。关于李书道、龙英扣下涉案房屋两证的抗辩意见。1、双方约定交付房屋的前提条件是付清2.8万元余款，而不是2.8万元不付清就不交两证。2、涉案房屋和李书道现居住的房屋本为一体的三底二层楼房及附属建筑，是李书道夫妇分两次购买的秦某的房屋。涉案房屋虽有独立的房产证，但在2009年过户给李继平时，是从石国用（1996）字第XX号国有土地使用权证中转让的187.05平方米，可见涉案房屋无单独的土地证。因此不能推论两证未交付的必然原因是购房款未付清。综上，李书道、龙英所提交的证据不足以证明其主张。故本院对李书道、龙英称其未收取李家明的2.8万元余款的抗辩意见不予采纳。
关于合同解除的争议焦点。合同解除分约定解除和法定解除，且行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。本案当事人在合同中未约定合同解除的条件，故本案不适用约定解除，只适用法定解除。李书道、龙英以合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定主张解除合同，因李书道、龙英无充足的证据证明李家明未履行支付2.8万元债务的义务或者有其他违约行为，致使不能实现合同的目的，因此李书道、龙英不享有合同解除权，故对其要求解除合同的诉讼请求不予支持。“恢复合同标的物原状，且赔偿反诉人自签订合同至今的房屋租金损失”的诉求是基于合同解除后所产生的法律后果，该诉求因合同未解除而不予支持。
关于第三个争议焦点。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。李家明已按照协议约定支付房款，被告亦将房屋交付原告占有、使用多年，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，李书道协助李家明办理涉案房屋所有权证过户手续既是法律规定其应履行的义务，也是双方合同约定的义务。李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同已被本院生效的判决确认无效，涉案房屋应恢复登记至李书道名下，现仍然登记在李继平名下，导致涉案房屋过户出现障碍，故李书道、李继平应当共同承担协助李家明办理涉案房屋过户手续的义务。依据双方合同约定，办理涉案房屋过户的相关费用由李家明承担（本院注意到李书道、李继平在办理涉案房屋土地使用权证过户登记时缴纳了土地出让金等，如过户时李家明受益，李家明应将受益部分的土地出让金等给付给李书道、李继平）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、李书道、龙英和李继平应于本判决书生效之日起15日内协助李家明将坐落于石首市横沟市镇建设路房屋一套（房产证号：石首房权证横字第××号，土地证号：石土国用（2009）第**号）的房屋所有权证及国有土地使用证过户给李家明，过户所需费用由李家明负担。
二、驳回反诉原告李书道的反诉请求。
本诉案件受理费1000元，由被告李书道、龙英、李继平负担；反诉案件受理费1000元，由反诉原告李书道负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：26×××32。收费单位编号1610901，收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。
审 判 长 骆启新
人民陪审员 胡建华
人民陪审员 袁殊平
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 李 倩