浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终276号
上诉人（原审被告）：杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会。住所地：杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区。
诉讼代表人：查伟刚，主任。
委托代理人：来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建明
委托代理人：漏志华、李芳，浙江峰翔律师事务所律师。上诉人杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会（以下简称国信嘉园业委会）与被上诉人张建明因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年9月7日，国信嘉园业委会（甲方）作为出租人，上海上房物业管理有限公司杭州分公司（以下简称上房物业分公司）作为乙方，张建明（丙方）作为承租人，三方签订《租房协议》（以下简称案涉合同）一份，约定甲方拥有位于杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园的沿街商铺（菜场）出租给丙方用于菜场（不能有油烟）经营；租用期自2013年10月21日至2016年10月20日止；第一年租金62.60万元，以后每年比上一年租金增长8%，押金即保证金5万元；租金采取半年一付的办法付清，第一年租金的50%和押金在合同签定之日付清，租金的另50%在2014年4月20日前付清；第二年租金的50%于2014年10月20日前，租金的另50%在2015年4月20日前付清；第三年租金的50%于2015年10月20日前，租金的另50%在2016年4月20日前付清；物业费应与租金同期付清，房屋租赁税由丙方自行承担，租金由丙方直接打入甲方（国信嘉园业委会）中国银行彩虹城支行的银行账户中；丙方在租赁期间同不得擅自将经营场所转让或分租给第三方使用，如丙方出现违反本条款规定的情况，甲方及甲方委托的物业管理公司有权立即终止本协议并采取停电、停水等措施，并追究由此所造成的一切经济损失，丙方需支付违约金，违约金为本合同总租金的30%。合同第十条合同的变更、解除与终止：……3.房屋租赁期，丙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋的——（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……（7）拖欠房租或物管费累计3个月以上。合同第十二条丙方违约责任：……3.丙方如逾期支付租金，每逾期一日，则丙方需按日租金的加倍支付滞纳金。第十八条丙方拖欠租金或物业费一个月，甲方有权终止合同，丙方需支付甲方本合同全部租金10%的违约金，丙方拖欠租金或物业费三个月以上的，视丙方违约，甲方有权单方面终止合同，并有权收取丙方本合同全部租金的30%违约金。
2013年10月29日，上房物业分公司（甲方）作为出租人，杭州市滨江区彩邦综合商行（乙方）作为承租人，签订《租赁合同》，但是该合同第二十条约定以乙方与业委会签订的合同为准。根据杭州市物业维修基金和用房缴交确认单的记载，杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园的沿街商铺的面积为317.20平方米。杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号商铺曾办理过房屋租赁备案证。
国信嘉园业委会曾于2014年6月26日向原审法院提起诉讼，诉请判令解除案涉合同，并要求张建明归还涉案商铺，支付违约金等。上述案件经过一审、二审法院审理，浙江省杭州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）浙杭民终字第1411号民事判决书，判决如下：张建明、国信嘉园业委会于2013年9月7日就位于杭州市滨江区伟业路526、528、530、532号国信嘉园沿街商铺、签订的案涉合同于判决生效之日解除；张建明于判决生效之日起十五日内支付国信嘉园业委会物业管理费2853元；张建明张建明于判决生效之日起十五日内支付国信嘉园业委会违约金110000元；驳回国信嘉园业委会其它诉讼请求。现上述判决已经发生法律效力。
2014年7月、8月、10月，张建明多次向国信嘉园业委会发函交涉本案纠纷。2014年10月23日，国信嘉园业委会向各经营户发出《关于收取经营保证金的通知》，要求各经营户向国信嘉园业委会直接缴纳2014年10月20日至2015年4月19日菜场经营保证金，并给予一定期限内缴纳按90%缴纳的优惠。张涵依于2014年10月24日向国信嘉园业委会缴纳33725元；孟永平于2014年10月向国信嘉园业委会缴纳36000元。
张建明于2014年12月11日提起本案诉讼，其原审变更后的诉讼请求为：1、国信嘉园业委会继续履行与张建明的案涉合同；2、国信嘉园业委会支付张建明违约金30万元和损失33万元；3、国信嘉园业委会向张建明提供足额62.60万元租金正规完税发票。
原审法院审理认为：国信嘉园业委会曾向原审法院起诉，要求解除租赁协议，并要求张建明支付违约金等。原审法院经审理后作出一审判决，张建明不服上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）浙杭民终字第1411号民事判决书，判决双方当事人就案涉合同于判决生效之日解除，并判定张建明因存在违约行为须向国信嘉园业委会支付违约金。现上述判决已经发生法律效力。张建明请求继续履行案涉合同，与生效裁判矛盾，原审法院不予支持。根据生效判决，案涉合同自2015年11月2日时解除。因此，张建明认为国信嘉园业委会违约擅自终止合同，阻扰张建明正常经营菜场，直接向经营户收取经营费，导致张建明经营陷入困难，并造成巨大损失，请求违约金及损失。原审法院认为，国信嘉园业委会对于合同存续期间张建明对于租赁物的占有、使用、收益等权利应当予以尊重，国信嘉园业委会自行收回涉案房屋，易导致矛盾激化，且相关纠纷已经法院受理，相关情况并不符合自力救济的情形。鉴于本案张建明存在着拖延支付租金、物业管理费、未获得国信嘉园业委会允许情况下擅自转租，被法院判定构成违约行为。国信嘉园业委会应在合同解除权成立时即应依法行使解除权，现迟延主张合同解除权导致合同效力继续。基于诚实信用原则、合同履行的实际情况等，原审法院酌情确定由国信嘉园业委会方赔偿张建明5万元；对于张建明请求国信嘉园业委会支付违约金30万元，原审法院不予支持。张建明提出国信嘉园业委会收取租金后未开具发票问题，应当向税务机关举报请求其依法处理，不属于法院民事审理范围，原审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年11月23日判决：一、国信嘉园业委会于判决生效之日起十五日内支付张建明50000元；二、驳回张建明本案其它诉讼请求；如果国信嘉园业委会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费10100元，减半收取5050元，由张建明负担4649元，国信嘉园业委会负担401元；张建明于判决书生效之日起二十日内来原审法院退费，国信嘉园业委会于判决生效之日起十五日内，向原审法院缴纳诉讼费。
宣判后，原审被告国信嘉园业委会不服，向本院提起上诉称：被上诉人已构成根本性违约，上诉人为维护社会稳定和菜农的合法权利，避免生效判决执行时的阻力，在菜农要求下做出收取保证金的决定和收回涉案房屋。原审判决遗漏事实，判决错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人张建明答辩称：上诉人诉称与事实不符，被上诉人的诉请正当。被上诉人保留就上诉人至今未开具租赁费发票而向主管部门投诉举报的权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期间均未提交属于二审程序中的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。生效判决业已认定，张建明在履行案涉合同中存在逾期支付租金等款项以及擅自转租等违约事实，依照案涉合同的约定，国信嘉园业委会可以据此解除该合同。但国信嘉园业委会未在上述约定条件成就时及时通知张建明解除案涉合同，而是在之后向原审法院提起诉讼诉请判令解除案涉合同。原审法院以及本院经审理据此判令案涉合同于判决生效之日解除。国信嘉园业委会选择以诉讼形式判决解除案涉合同，在案涉合同未经生效判决依法解除的情况下，其先行收回案涉房屋，对张建明的合同权利造成了损害，原审判决酌情判令国信嘉园业委会承担5万元的赔偿责任并无不当。国信嘉园业委会的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人杭州市滨江区国信嘉园第三届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王勤