江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4582号
上诉人（原审被告）：丁建美，女，1975年11月5日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：刘玉海（系丁建美丈夫），男，1965年5月13日生，汉族，住江苏省如皋市。
被上诉人（原审原告）：姜涛，男，1989年7月7日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。
上诉人丁建美因与被上诉人姜涛房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院(2016)苏0682民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁建美上诉请求：1.撤销一审判决，驳回姜涛的诉讼请求。2.确认丁建美2012年12月16日和兰炎签订的《店房租赁协议》合法有效。3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.2014年12月11日、2015年8月20日，张书霞以房屋所有人的身份，冒用被上诉人姜涛的名义，与丁建美就同一房屋签了两份租房协议，2015年12月6日，张书霞再次要求将房租涨到8万元/年，但案涉商铺在姜涛名下，张书霞没有法定代理权，亦没有取得姜涛的追认，张书霞代签的合同无效。2.姜涛捏造丁建美欠其1万元租金的事实，没有依据。3.2016年8月23日，一审法院开庭准备就绪，姜涛的代理律师要求主审法官接听电话，后宣布择期开庭，程序存在问题。综上，请求二审法院支持上诉请求。
姜涛辩称，1.房屋的所有权人是姜涛，2014年、2015年两份合同是张书霞经办的，张书霞是姜涛的母亲，丁建美明知该事实，且一审期间，姜涛对张书霞的行为予以追认，2015年合同签订后4000元的租金丁建美已经履行，说明两份合同双方自愿达成，不存在欺诈和胁迫。2.2016年8月23日，一审法院征求双方同意进行调解，将开庭改为调解，后主审法官让姜涛的代理律师接听电话，不存在程序瑕疵。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
姜涛向一审法院起诉请求：1.判令解除姜涛、丁建美于2015年8月20日签订的《租房协议》；2.判令丁建美立即给付拖欠租金1万元；3.判令丁建美立即返还房屋并以年租金7万元为标准给付至实际返还之日至的租金；4.本案诉讼费用由丁建美承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的下列事实，予以确认：2012年12月6日，丁建美﹙乙方﹚与兰炎﹙甲方﹚签订《店房租赁协议》一份，约定丁建美向兰炎租赁如皋市如城街道锦绣苑600幢8号店铺﹙简称8号店铺﹚，租赁期限6年，自2013年9月20日至2019年9月20日止；年租金为3万元，租赁期间不得增减；租金按年缴纳，缴纳日期为每年的9月20日，逾期一个月不缴房租，甲方有权终止合同。双方还对合法、安全经营等事项进行了约定。
此后，姜涛受让取得8号店铺，并于2015年1月13日领取房屋所有权证书﹙皋房权证字第××号﹚。
2014年12月11日，××见证，姜涛之母亲张书霞代姜涛﹙甲方﹚与丁建美﹙乙方﹚签订《店房租赁协议》，约定丁建美向姜涛租赁8号店铺，期限4年，自2015年9月20日至2019年9月19日止；租赁期间，年租金6万元，不得增减；按年缴纳，缴纳日期为每年的8月20日，逾期一个月不交房租，甲方有权终止合同；乙方需对店房进行装修时，不得变动有关主体结构，其装修费用自付，合同终止后，一切装潢设施归甲方所有，乙方不得拆除；双方并对合法、安全经营及期内转让事宜进行了约定。
2015年8月20日，姜涛﹙甲方﹚就8号店房租赁事宜与丁建美﹙乙方﹚重新签订《租房协议》，主要内容为：1.乙方向甲方承租期为4年，即2015年9月20日至2019年9月19日止。到期如乙方继租或不租，需提前两个月通知甲方；2.租金为每年7万元整，交纳方式为一年一次性交清。合同签订之日起乙方必须付清一年租金7万元整，每年租金必须提前两个月交清。如不按期交纳，甲方有权停租并收回。租赁押金为4000元，合同期满后乙方结清所有水电、税收等费用，甲方退回押金。同等条件下乙方优先承租。双方对合法经营、安全经营、转让事宜等事项进行了约定。
此后，丁建美仅支付6万元租金。双方为租金的标准发生争议，姜涛2016年8月1日诉诸法院，要求判如所请。
对双方有异议的事实及证据，一审法院认定如下：1.张书霞（姜涛的母亲）代姜涛与丁建美于2014年12月11日签订的《店房租赁协议》、2015年8月20日《租房协议》，丁建美认为上述两份协议实际签订人系张书霞且其无代理权，上述协议系张书霞利用欺诈胁迫的手段使被告签订的，故上述两份合同无效。对上述两份合同的效力，姜涛作为案涉房屋的实际所有权人，对张书霞所签订的合同并无异议，应视为对上述合同的追认。丁建美认为其签订合同受到欺诈、胁迫，但未能提供证据证明，丁建美亦未在合同签订后一年内行使撤销权，故对双方所订立的《店房租赁协议》、《租房协议》的证明力予以确认。2.张书霞与丁建美的短信往来记录，姜涛确认上述短信系张书霞所发，但不足以证明丁建美主张本案存在欺诈、胁迫的事实。3.电话通话记录，只能证明双方存在通话的事实，但据此丁建美要证明其通过电话要求姜涛追认尚需补充其他证据证明。4、章余俊出具的书面证明一份，因章文俊未到庭作证，且姜涛对该书面证明的真实性不认可，对该书面证明的真实性无法确认。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案中，姜涛在购得案涉房屋后，姜涛与丁建美于2014年12月11日签订了《店房租赁协议》、后又于2015年8月20日重新签订了《租房协议》，上述两份合同均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受到合同的约束，因2015年8月20日签订的《租房协议》时间在后，故应以该协议的内容为准。
关于租金的缴纳，双方明确约定“租金为每年柒万元整，交纳方式为一年一次性交清。合同签订之日起乙方必须付清一年租金柒万元整，每年租金必须提前两个月交清。如不按期交纳，甲方有权停租并收回。租赁押金为肆仟元”。但经姜涛催要，丁建美在2015年9月20日至2016年9月19日期间仅交纳6万元，尚有1万元租金至今未能给付，2016年9月20日至2017年9月19日期间的7万元亦未能按约给付。虽在庭审中，丁建美表明愿意继续履行合同，但经本院释明，其仍未按照合同约定支付租金，丁建美拖欠租金的行为已构成根本性违约，姜涛要求解除案涉租赁合同符合双方的约定和法律的规定，法院予以支持。案涉房屋为姜涛所有，现合同应予解除，故其要求丁建美返还租赁房屋并按照年租金7万元的标准给付至实际返还之日的租金的诉讼请求亦于法不悖，法院照准。丁建美已经给付的租赁押金4000元，在应给付的租金中予以抵算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除姜涛与丁建美于2015年8月20签订的《租房协议》。二、丁建美在判决发生法律效力后十五日内将租赁房屋腾空交付姜涛并按照年租金7万元的标准给付占用费（自2016年9月20日至实际交付之日止）。三、丁建美在判决书发生法律效力后立即支付所欠姜涛2015年9月20日至2016年9月19日期间租金6000元。案件受理费900元，由丁建美负担。
二审中，双方未向本院提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、丁建美、姜涛2015年8月20日签订的《租房协议》是否有效。二、丁建美是否欠付姜涛2015年9月20日至2016年9月19日期间租金10000元。
关于争议焦点一，丁建美、姜涛2015年8月20日签订的《租房协议》，尽管该协议中姜涛的签名由其母亲张书霞代签，但姜涛对于张书霞的代理行为予以追认，丁建美亦明知张书霞代姜涛签字的事实，该合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，亦不违背公序良俗原则，合法有效，丁建美主张该合同无效，于法无据。二审期间，丁建美要求确认其2012年12月16日和兰炎签订的《店房租赁协议》合法有效，并非本案的审理范围，××转让给姜涛后，丁建美与姜涛于2014年、2015年两次签订合同，2012年的合同不再履行。同时在2015年8月20日签订的《租房协议》中附加约定“1.以前所有合同作废，2.收丁建美押金肆仟元整”，该约定表明，双方一致认可按照该合同租赁案涉房屋，且租金为每年7万元。
关于争议焦点二，2015年8月20日签订的《租房协议》约定房租每年7万元，而丁建美2015年9月20日至2016年9月19日期间仅给付房租6万元，欠付1万元，抵扣丁建美给付的押金后，其还应当给付姜涛6000元。关于丁建美主张一审审理过程中存在程序瑕疵的问题，因一审期间，双方一致同意调解，姜涛代理律师在调解过程中接听电话并不违反法律规定，同时，因双方未能达成调解协议，承办法官宣布择期开庭亦合法有据。对于丁建美的该项主张，本院不予采纳。
综上所述，丁建美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人丁建美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年二月七日
书 记 员 周 敏
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；······