成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第1617、1617-1号
原告（反诉被告）李某某。
委托代理人王伟森，四川横平律师事务所律师
被告（反诉原告）杜某某。
委托代理人曾露，四川中一律师事务所律师。
委托代理人李晓蕾，四川中一律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）杜某某房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘福猛担任独任审判员，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。李某某及其委托代理人王伟森，杜某某及其委托代理人曾露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某某诉称，李某某与杜某某于2011年5月11日签订《房屋转让合约》，李某某购买杜某某位于成都市金牛区新泉路33号兴元绿洲＊栋＊单元＊层＊号房屋，合约成交价为373500元，定金45000元，首付款75000元。由于在合约签订时，该房屋的产权证暂未办理下来，双方约定待产权证下来后10日内，杜某某将银行贷款结清，并在30日内至成都市房地产交易中心办理网签及过户手续。合同签订后，李某某按照合同约定向被告支付了定金及首付款，之后杜某某又多次向李某某请求提前支付部分购房款，李某某均按照杜某某要求又支付了购房款9940元。现在该房屋产权证已经办理，李某某多次要求杜某某履行合同义务未果，杜某某已经构成违约，现李某某向人民法院起诉请求：1、判令杜某某返还李某某购房款84940元，及双倍返还定金90000元；2、判令杜某某支付李某某违约金74700元；3、解除双方签订的《房屋转让合约》；4、本案诉讼费由杜某某承担。
被告（反诉原告）杜某某辩称，1、李某某起诉不属实，双方签订的合同合法有效，李某某无权要求返还购房款；2、杜某某没有违约，李某某要求返还9万定金无依据；3、李某某要求支付违约金无依据。李某某应当承担贷款利息，但是李某某未依约履行，杜某某无法按期偿还银行。银行受理个人按揭还款申请至少需要3个月期间，合同约定房产证办理后10日内的条款无法完成，这属于无可抗力。另外违约金和定金不能同时适用。4、合同未对解除合同进行约定，本案不具备行使法定解除权的条件。李某某的诉求无依据，请求驳回李某某的诉讼请求。
被告（反诉原告）杜某某反诉称，杜某某与李某某于2011年5月11日签订《房屋转让合约》。李某某在2011年至2013年1期间分五次偿还了部分银行贷款利息9940元，但自2013年7月12日起，李某某拒绝继续履行承担银行贷款利息，经杜某某多次催收无果。2013年11月18日，杜某某从开发商处取得该房屋产权证，并于11月20日通知李某某，要求李某某继续履行支付银行贷款利息，以便双方继续履行合同，但李某某未给任何回应。李某某拒不偿还银行贷款利息已经构成违约，导致杜某某无法如期偿还银行贷款，以致杜某某因拖欠银行贷款被追诉，造成杜某某经济损失并影响资信记录，故杜某某为了维护自身的合法权益，请求法院判令：1、李某某继续履行合同，支付2011年5月至2013年10月剩余房屋贷款利息16570元；2、李某某向杜某某支付违约金74700元；3、本案诉讼费用由李某某承担。
原告（反诉被告）李某某辩称，1、杜某某未履行合同义务，杜某某应当在产权证办理后10日内结清按揭贷款。杜某某不但没有按照合同约定结清贷款，而且从2013年4月至今未偿还银行按揭本金及利息；2、李某某向杜某某支付的5笔款项并非贷款利息，而是杜某某资金紧张，请求李某某予以垫付。3、杜某某虽然已经把房屋交付给被李某某，但是杜某某并未取得房屋所有权。根据法律规定，从房屋产权变更之日起才予以取得。4、杜某某与银行之间的关系是债务关系，杜某某与李某某之间是买卖合同关系。杜某某与银行之间的违约产生的损失与李某某无关。
经审理查明，杜某某通过向中国银行股份有限公司成都武侯支行按揭贷款方式，购买位于成都市金牛区新泉路33号兴元绿洲＊栋＊单元＊层＊号房屋。2011年5月11日，杜某某与李某某及四川中原物业顾问有限公司签订《房屋转让合约》，杜某某将位于成都市金牛区新泉路33号兴元绿洲＊栋＊单元＊层＊号房屋出卖给李某某，合同约定房屋价款为373500元，合同签订之日李某某向杜某某支付定金45000元，剩余房款由李某某给付首付款75000元，其余部分由李某某向银行贷款方式支付。合同签订时，杜某某尚未取得该房屋产权证，双方约定在取得房屋产权证后30日内至成都市房地产交易中心办理产权变更手续。《房屋转让合约》第23条约定“杜某某在取得房屋产权证十日内将银行贷款结清；在该房过户之前，李某某承担产权变更登记前的银行贷款利息”；第10条约定“如买方未能履行本合约条款以至本合约不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还…，买方另须赔偿该物业成交价20%给卖方作为违约金，而卖方有权将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方追究责任或要求赔偿损失”；第11条约定“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金…，卖方另须赔偿该物业成交价20%给买方作为违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。”
合同签订后，李某某按照合同约定向杜某某支付定金45000元及首付款75000元，此后，李某某分五次向杜某某账户转款共计9940元。因杜某某未按照借款合同约定向中国银行股份有限公司成都武侯支行偿还借款本金及利息，2013年10月，中国银行股份有限公司成都武侯支行向成都市武侯区人民法院起诉，要求杜某某偿还借款本金及利息，成都市武侯区人民法院于2013年11月18日作出的（2013）武侯民初字第4939号《民事调解书》：“一、杜某某应于2013年12月31日前向中国银行股份有限公司成都武侯支行归还逾期本金5000元，并于2014年1月31日之前按银行扣款系统显示应还本金金额向中国银行股份有限公司成都武侯支行归还当期借款本息…”，由于杜某某未按照《民事调解书》履行义务，中国银行股份有限公司成都武侯支行已经向武侯区人民法院申请强制执行。
杜某某于2013年11月18日取得该房屋的产权证，2013年11月20日，杜某某向李某某发出通知，称李某某违约，要求李某某向其支付贷款利息及违约金38917.31元。2013年12月12日，李某某向杜某某发出通知，要求杜某某继续履行合同义务。因杜某某未在约定期限内偿还银行贷款并协助李某某办理产权变更登记，李某某遂诉讼至法院，请求支持其诉讼请求。
上述事实有原、被告身份证复印件、房屋转让合约、收条及银行回单、房屋信息摘要、告知书、提前结清贷款通知书、民事调解书、房产证、情况说明、催告函、银行还款明细等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李某某与杜某某于2011年5月11日签订的《房屋转让合约》，系双方的真实意思表示，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。（一）李某某与杜某某所签订《房屋转让合约》中买卖的房屋设有抵押权，杜某某未按期偿还抵押权人中国银行股份有限公司成都武侯支行的贷款本金及利息，中国银行股份有限公司成都武侯支行向法院起诉后，该案已经进入执行程序，抵押权人中国银行股份有限公司成都武侯支行行使抵押权将可能导致杜某某无法履行合同义务，故对李某某要求解除与杜某某签订的《房屋转让合约》的诉讼请求，本院予以支持。（二）李某某与杜某某在房屋买卖合同中约定，杜某某须在取得房屋产权证后十日内向银行偿还贷款消灭抵押权，双方再至房管局办理产权变更登记手续。因杜某某未在约定的时间内偿还贷款并消灭抵押权，致使双方不能办理产权变更登记手续，故杜某某违反双方签订的《房屋转让合约》的约定，应当承担相应的民事责任，对李某某要求杜某某返还购房款84940元及定金45000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，对李某某要求杜某某支付违约金的请求，本院予以支持。根据双方当事人的约定，违约金按照房屋成交价格373500元的20%计算为74700元，杜某某提出违约金过高要求调整，李某某未提交证据证明其损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对于杜某某要求调整违约金符合法律规定，对李某某主张的违约金，本院酌情调整为45000元。（三）双方在合同中约定，在该房过户之前，李某某承担产权变更登记前的银行贷款利息。因杜某某未偿还银行贷款导致双方至今未办理房屋产权变更登记，故李某某未向杜某某支付银行贷款利息并不违反合同约定，故对杜某某要求李某某支付贷款利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、解除李某某与杜某某于2011年5月11日所签订的《房屋转让合约》；
二、杜某某于本判决生效之日起十日内一次性返还李某某购房款84940元及定金45000元；
三、杜某某于本判决生效之日起十日内向李某某支付违约金45000元；
四、驳回李某某的其他诉讼请求；
五、驳回杜某某的诉讼请求。
本诉案件受理费2572.5元由李某某负担572.5元，杜某某负担2000元，反诉案件受理费551.5元由杜某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 刘福猛
二〇一四年六月二十日
书 记 员 杨晓岚