广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第167号
原告：冯浩杰，住广东省增城市。
委托代理人：毛日蒸。
被告：罗俊睿，住广东省增城市。
被告：张东瑜，住广东省增城市。
原告冯浩杰诉被告罗俊睿、张东瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯浩杰的委托代理人毛日蒸到庭参加诉讼，被告罗俊睿、张东瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯浩杰诉称：冯浩杰和罗俊睿、张东瑜于2013年7月24日签订《房地产买卖合同》一份，约定冯浩杰购买罗俊睿和张东瑜位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街4号402的房屋，合同成交价为1180000元，首期购房款为300000元。该合同签订之前，罗俊睿因资金周转原因共向冯浩杰借款120000元，双方同意将该借款与首期购房款进行相抵；同时，截止至2013年7月29日，冯浩杰通过转账的方式共向罗俊睿和张东瑜支付180000元。为此，冯浩杰共向罗俊睿和张东瑜支付了购房款300000元。另外，双方还约定待该房屋办妥房产证后办理相应的过户手续。2013年10月，冯浩杰到房管部门核查该物业的情况，发现已被他人查封。冯浩杰立即要求罗俊睿和张东瑜对此情况进行解释，罗俊睿和张东瑜称由于个人债务问题导致该房屋被查封，已无法继续履行《房地产买卖合同》。2013年11月1日，罗俊睿出具《确认书》，罗俊睿承诺在2013年11月3日前退回冯浩杰已支付的购房款300000元，并依照合同约定按楼价成交价的10％赔偿给冯浩杰作为违约金，但时至今日，罗俊睿和张东瑜并未履行该承诺。虽经冯浩杰多次催收，罗俊睿和张东瑜拖欠不还，已严重损害冯浩杰的利益。为此，冯浩杰请求法院依法判令，一、解除双方于2013年7月24日签订的《房地产买卖合同》；二、罗俊睿和张东瑜立即退还冯浩杰已支付的购房款300000元，并从2013年11月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息至还清全部款项之日止；三、罗俊睿和张东瑜立即赔偿冯浩杰违约金118000元；四、本案诉讼费由罗俊睿和张东瑜承担。
被告罗俊睿、张东瑜未答辩。
经审理查明：2013年7月24日，冯浩杰（买方）与罗俊睿、张东瑜（卖方）就买卖位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街4号402的房屋签订了一份《房地产买卖合同》，该合同载明房屋的建筑面积为107.18平方米；转让价为1180000元；卖方合法持有《房地产证》，卖方保证对房屋享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该房屋无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失；买卖双方同意房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总转让价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总转让价百分之十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总转让价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下；买卖双方已知悉本次交易的房屋，卖方持有商品房买卖合同、购房发票、抵押合同等，但买卖双方均意愿待卖方房产证办出后十天内再到相关部门办理交易过户手续，否则卖方须赔偿买方由此引起的一切损失；卖方须协助买方办理按揭手续；买方应在签订本合同当日，即2013年7月24日将首期楼价款300000元支付给卖方，剩余楼价款880000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方；买方应在卖方房产证办出后十天向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料；合同签字后生效等条款。同日，罗俊睿和张东瑜立下一张《首期收据》给冯浩杰收执，内容为罗俊睿和张东瑜收到冯浩杰交来承购涉案房屋的首期款300000元等。
2013年10月22日，涉案房屋在增城市国土资源和房屋管理局的登记信息记载如下，合同状态为预告、确权状态为未确权、抵押状态为合同抵押、他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行、抵押权利价值为822392元、于2013年10月12日被本院另案查封、查封期限至2015年10月11日和产权人为罗俊睿、张东瑜等。
罗俊睿在2013年11月1日出具《确认书》，内容为“兹我方（罗俊睿、张东瑜）于2013年7月24日与冯浩杰签订《房地产买卖合同》一份，约定由冯浩杰购买我方位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街4号402房的房产。由于我方个人原因，导致该房产现时已被查封，已无法完成交易。经与冯浩杰协商，我方同意解除与冯浩杰所签订的《房地产买卖合同》。我方承诺，我方将于2013年11月3日前退还冯浩杰已支付的房款人民币30万元，并同意在此日期前按总楼价（人民币118万元）的10％支付给冯浩杰作为违约金”。
2014年8月22日，涉案房屋在增城市国土资源和房屋管理局的登记信息记载如下，合同状态为预告、确权状态为已确权、登记字号为14登记12374057、登记日期为2014年7月21日、抵押状态为合同抵押、他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行、抵押权利价值为822392元、抵押登记日期为2012年5月21日、于2013年10月12日被本院另案查封、查封期限至2015年10月11日和产权人为罗俊睿、张东瑜等。
在审理过程中，冯浩杰主张以下事实，一、罗俊睿和张东瑜在签订涉案合同时是夫妻关系；二、罗俊睿在签订涉案合同前合共向冯浩杰借款120000元，分别在2010年1月19日、2013年1月2日和2013年5月7日借款40000元、30000元和50000元，冯浩杰未曾收取上述借款的利息；三、罗俊睿在每次借款时均立下借条，但是在签订涉案合同用借款冲抵首期购房款时由罗俊睿和张东瑜收回了借条；四、冯浩杰除了将上述出借的款项120000元抵扣部分购房款外，另行支付了180000元购房款给罗俊睿和张东瑜；五、在2014年7月21日之后，罗俊睿和张东瑜未将涉案房屋已办理产权证的事实告知冯浩杰，冯浩杰因此没有申请按揭贷款，双方至今未办理交易过户手续。
上述事实，有冯浩杰提供的《房地产买卖合同》、《首期收据》和《广州市房地产产权情况表》，冯浩杰的陈述，以及本院调取的《广州市房地产产权情况表》等为凭。
本院认为，冯浩杰与罗俊睿、张东瑜签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。冯浩杰已向罗俊睿和张东瑜支付了合共300000元的购房款的事实，有罗俊睿和张东瑜立下的《首期收据》为凭，事实清楚，本院予以认定。鉴于在签订合同后，涉案房屋已被本院另案查封，罗俊睿为此出具《确认书》明确表示本次交易无法完成和同意解除合同，且在房屋行政管理部门于2014年7月21日核发涉案房屋的产权凭证后至今查封状态仍未消除，由此可以认定罗俊睿和张东瑜并无继续履行合同的意愿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，冯浩杰要求解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。合同因罗俊睿和张东瑜不积极消除履行障碍而解除，故冯浩杰要求罗俊睿和张东瑜退还首期购房款300000元和依照合同的约定支付违约金118000元，合理合法，本院予以支持。至于冯浩杰要求罗俊睿和张东瑜支付首期购房款的利息的请求是否支持的问题。本院已支持了冯浩杰要求支付违约金118000元的请求，该违约金的数额已足以弥补冯浩杰因不能实现合同目的而造成的损失。同时，冯浩杰没有提供证据证明其损失大于合同约定的违约金。为此，本院对冯浩杰要求支付利息的请求不予支持。罗俊睿、张东瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告冯浩杰与被告罗俊睿、张东瑜于2013年7月24日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告罗俊睿、张东瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期购房款300000元给原告冯浩杰；
三、被告罗俊睿、张东瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金118000元给原告冯浩杰；
四、驳回原告冯浩杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7695元，分别由原告冯浩杰负担25元和被告罗俊睿、张东瑜负担7670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖德军
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 詹玉琴
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 顾丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。