河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终10166号
上诉人（原审被告）：郑州恒天兴华房地产有限公司。
法定代表人：江波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：栾敬君，河南陆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秋霞，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张琦等258人。（身份信息清单见一审判决书附件1）
诉讼代表人：郑金克，男，1979年9月29日出生，汉族。
诉讼代表人：姚娜，女，1983年4月2日出生，汉族。
诉讼代表人：夏学锋，男，1976年10月16日出生，汉族。
诉讼代表人：陈江伟，男，1982年6月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈有波，河南公为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马德硕，河南公为律师事务所律师。
上诉人郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天兴华公司）因与被上诉人张琦等258人房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒天兴华公司的委托诉讼代理人栾敬君、李秋霞，被上诉人张琦等258人的诉讼代表人郑金克、姚娜、夏学锋、陈江伟及委托诉讼代理人陈有波、马德硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒天兴华公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项、维持一审判决第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第2015号民事判决书第一项以上诉人未安装“多个部分相互联系、共同作用”的新风系统为由，按购房款的1.5%向被上诉人赔偿损失，没有合同和法律依据，应依法予以撤销。一、一审判决认为“上诉人在大河报的广告足以使广告的受众相信该房屋安装有新风系统，对房屋安装新风系统的表述明确具体”、“广告内容用作为要约”是错误的。（一）该广告不是对被上诉人所购房屋及相关设施所做的具体确定的说明和允诺。（二）该广告不是上诉人和被上诉人订立商品房买卖合同、确定房屋价格的影响因素。1，没有证据证明被上诉人系因该广告而与上诉人签订商品房买卖合同。2，没有证据证明该广告对上诉人所购房屋价格具有重大影响。二、一审判决对本案关键证据不予采信，认为“上诉人的合同义务包含为被上诉人的房屋安装新风系统”，“‘系统’应是‘多个部分相互联系、共同作用’组成的整体结构”，上诉人为被上诉人安装‘进风器’不能认定为新风系统应承担违约责任缺乏事实证据和法律依据。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同中约定的交房条件没有关于“安装多个部分相互关联、共同作用的新风系统”的约定，现行法律也未强制性规定上诉人有此项义务。三、一审判决令的赔偿标准没有任何依据。综上所述，一审判决以上诉人未安装“多个部分相互联系、共同作用“的新风系统为由，判令上诉人按照按被上诉人购房款的1.5%向被上诉人赔偿损失，没有任何事实证据和法律依据，应依法予以撤销、为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请依法作出公正裁判。
张琦等258人答辩称，上诉人的各项上诉请求均无事实和法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上予以驳回。一、所谓的新风系统是独立的空气净化系统，它是将室外的空气经过过滤净化，通过管道等输送到室内。这与上诉人在广告宣传过程中承诺的与宣传的目的是一致的。在一审中我们提交的上诉人在大河报等报纸上所做的广告及在项目推荐会上的资料等等大量的证据，证明上诉人对新风系统做出了具体明确的陈述和承诺。该行为应该视为要约。一审法院据此认定其具有安装新风系统的合同义务并无不当。二、一审中，被上诉人提交了大量的证据证明涉案的房屋与燃煤电厂仅有一墙之隔，在2012年至今，电厂仍在排放大量的燃煤烟气。上诉人为打消购房者对其购房产生的重大的不利因素影响，竭尽所能推广他们的新风系统，该新风系统对购房者是否购买房屋具有决定性的影响。且该新风系统对房屋的价格构成有重大影响，因此上诉人的上诉理由不能成立。三、样板间仅仅是他在相关的新闻媒体上的图片而已，真实的样板间什么样我们没有见过。购房者购买房屋，是否参观其所谓的样板间，上诉人并无证据证明，更不能证明购房者对其所安装的进风器就是新风系统进行确认。即便其样板间真实存在，也仅能证明其样板间安装了所谓的进风器，并不能免除其兑现承诺给广大业主安装新风系统，更不能证明其已经尽到合同义务。四、结合本案一审已查明的事实以及该系统对房屋价值构成的影响，一审法院在征询相关的机构后，按照购房款总额的1.5%作为赔偿损失并无不当。
张琦等258人向一审法院起诉请求：1、判令恒天兴华公司因违反强制性规定，降低外墙保温材料级别而给张琦等258人造成的损失合计68395.49元。2、判令恒天兴华公司因未修建天山路和牛庄路、未兑现修建配套的伊河路小学分校、私自更改小区绿地，水系等景观而导致张琦等258人损失合计15187342.5元。3、判令恒天兴华公司因未兑现安装新风系统而导致的张琦等258人损失合计2290000元。4、判令本案的全部诉讼费用由恒天兴华公司承担。
一审法院认定事实：恒天兴华公司在取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等合法手续后，开发了本案争议所涉及的保利百合小区并进行销售。《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》中土地位置及建设位置均为天山路东、牛庄路南。2012年8月1日，恒天兴华公司在大河报B23版刊登广告，广告内容含有“会呼吸的新风系统，让家的每一处洋溢更多鲜氧”等文字，在该广告右下角标注有“本广告仅为形象广告，广告中的图片及文字仅供参考，不作为开发商要约内容，一切以政府相关部门最终批文及双方买卖合同为准”的字样。在恒天兴华公司售楼部沙盘中，保利百合小区西侧地块被标识为小学规划用地。自2012年8月24日起，相继与恒天兴华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买的房屋位于中原区××东、××百合小区。《商品房买卖合同》第十条为对规划、设计变更的约定，内容为经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致变更房屋节能措施及指标，影响到商品房质量或使用功能的，恒天兴华公司应当在有关部门批准同意10日内，书面通知张琦等258人。合同第十三条为出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，内容为出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。合同第十四条为出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施约定了使用条件及达到该条件的时间。合同签订后，张琦等258人按照约定履行了付款义务，共计购买商品房229套。涉案房屋建设过程中，保利百合小区1、2、3、4、6、7、8、9号楼外墙保温材料由原设计的复合聚苯板、燃烧性能为A级变更为聚苯板、燃烧性能为B1级。2013年10月，该小区房屋的立面外墙通过了工程监理单位河南宏业建设管理有限公司的建筑节能工程质量验收，验收结论为合格。2014年5月9日，郑州市城乡规划局出具郑规核字第20140052号建设工程竣工规划核实意见书，对保利百合小区项目规划进行核实，经规划核实，该建设工程基本符合城乡规划要求。2014年11月12日，郑州市园林局出具郑州市建设工程项目绿化达标验收证明，证明经现场复核，保利百合小区建设工程项目绿地面积、集中绿地面积符合相关规定，乔木数量达到建设部相关要求，绿化达标审核合格。截止恒天兴华公司交房时，规划中的天山路、牛庄路并未修建完成，小区周边并未新建学校。因张琦等258人对小区周边道路、学校及小区内部景观、新风系统的安装等问题与恒天兴华公司存在争议，经协商无果，遂将恒天兴华公司诉至一审法院。
另查明，公安部、住房与城乡建设部发布的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。2011年3月14日，中华人民共和国公安部发出《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），第一条内容为“将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。对于《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第十三条、第十四条规定范围以外设有外保温材料的民用建筑，全部纳入抽查范围。在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条的规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。2012年12月3日，中华人民共和国公安部发出《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），内容为“……经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行”。
一审法院认为：与恒天兴华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《商品房买卖合同》条款中对双方权利、义务作出的约定对双方均具有约束力，是认定当事人在履行合同过程中是否违约的基本依据。恒天兴华公司对外发出的销售广告和宣传资料为要约邀请，但就开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，也应当视为合同内容，作为认定恒天兴华公司在履行合同过程中是否违约的依据。针对张琦等258人的诉讼请求，一审法院分析认定如下：一、关于要求恒天兴华公司赔偿因降低外墙保温材料级别造成的损失68395.49元的主张。对恒天兴华公司在涉案房屋建设过程中，将保利百合小区1、2、3、4、6、7、8、9号楼外墙保温材料由原设计的复合聚苯板、燃烧性能为A级变更为聚苯板、燃烧性能为B1级这一事实，张琦等258人与恒天兴华公司双方均无异议，争议的焦点为恒天兴华公司是否应就外墙保温材料等级变更这一事实向张琦等258人承担赔偿责任。在张琦等258人与恒天兴华公司签订的《商品房买卖合同》及恒天兴华公司对外发出的广告中，均未对房屋外墙保温材料等级作出具体、明确的约定，张琦等258人主张恒天兴华公司赔偿损失的依据是恒天兴华公司违反了强制性规定并变更了相关规划。张琦等258人称依据《中华人民共和国公安部关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》公消（2011）65号的规定，民用建筑外保温材料应采用燃烧性能为A级的材料。恒天兴华公司辩称该通知已经被《中华人民共和国公安部关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》公消（2012）350号规定（2012年12月3日作出）停止执行，其辩称有事实依据。恒天兴华公司变更外墙保温材料等级，经过了工程设计单位核工业第五研究设计院和河南省纺织建筑设计院有限公司的设计变更，施工结束后也通过了竣工验收，变更事项也未违反行政部门的强制性要求，故张琦等258人就恒天兴华公司变更外墙保温材料等级问题要求赔偿损失的主张，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。二、关于要求恒天兴华公司赔偿因未修建天山路和牛庄路、未修建伊河路小学分校、私自更改小区绿地、小区水系景观给张琦等258人造成的损失15187342.50元的主张。该主张可分为两部分，第一部分为修建天山路、牛庄路、伊河路小学分校的问题。天山路、牛庄路为市政规划道路，不属于小区内部道路，其修建不是恒天兴华公司的法定义务。恒天兴华公司虽在《商品房买卖合同》中将房屋地址表述为“中原区天山路东、牛庄路南”，但因恒天兴华公司在取得涉案房屋建设用地使用权时该地块坐落位置已被确定为天山路东、牛庄路南，在恒天兴华公司办理的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》中也已将地块位置确定为天山路东、牛庄路南，故恒天兴华公司在合同中对房屋位置的表述具有相应依据，不应将恒天兴华公司在合同中对房屋位置的表述认定为恒天兴华公司对修建相关道路作出的承诺。学校的修建不属于恒天兴华公司的法定义务，恒天兴华公司在售楼部沙盘中，将涉案小区西侧地块标注为小学规划用地，该标注符合《郑州市第02-049-K01、02-052-K02街坊控制性详细规划》。综上，道路和学校的修建不是恒天兴华公司的法定义务，张琦等258人与恒天兴华公司也未在合同中将道路及学校的修建约定为恒天兴华公司的义务，恒天兴华公司就道路与学校对外作出的宣传有政府相关规划作为依据，也不构成虚假宣传，故张琦等258人要求恒天兴华公司就道路与学校未修建这一事实向张琦等258人承担赔偿责任，没有法律依据及合同依据，一审法院不予支持。政府对一定区域内的市政规划，包括道路、地铁线路、学校、医院等市政配套设施的规划，对区域内房屋的价值会产生影响，开发商应当将开发区域内及周边的市政规划向业主进行披露，但开发商对市政规划的披露不能认定为开发商对相关市政规划的承诺，政府的市政规划会根据具体情况进行相应变更，变更所引起的区域内房屋价值波动不应归责于开发商。第二部分为小区绿地、水系景观问题。双方在《商品房买卖合同》中并未对小区绿地、水系景观作出明确、具体的约定。依据该小区《建设工程规划许可证》，其规划的绿地率为32.79%，依据郑州市园林局作出的验收证明，该小区的建成绿地率为32.52%，误差为0.27%，郑州市园林局作出了绿化达标审核合格的结论，故恒天兴华公司就涉案小区的绿地问题，未违反合同约定，也未违反相应规划，经过了相应行政部门的验收，张琦等258人要求恒天兴华公司就绿地问题赔偿其损失没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于水系景观问题，《商品房买卖合同》并未对水系景观作出明确约定，恒天兴华公司虽认可其在对外宣传中使用过“七重园林、三大灵动水景”的宣传用语，但恒天兴华公司主张“七重园林”为七处景观，已经建成交付，因没有具体标准，一审法院无法认定七处景观是否符合“七重园林”的表述，“三大灵动水景”也无法认定其具体标准，故恒天兴华公司在宣传中“七重园林、三大灵动水景”的表述不够具体明确，不构成合同要约，不能认定为合同内容。张琦等258人称恒天兴华公司对小区景观的建设与规划不符，但郑州市城乡规划局已对该小区作出竣工规划核实意见书，意见为基本符合城乡规划要求，故张琦等258人的主张不能成立。张琦等258人就水系景观问题要求恒天兴华公司赔偿其损失，一审法院不予支持。三、关于要求恒天兴华公司因未安装新风系统赔偿张琦等258人2290000元的主张。在恒天兴华公司于2012年8月1日刊登在《大河报》B23版的广告中，恒天兴华公司就涉案房屋作出了“会呼吸的新风系统，让家的每一处角落洋溢更多鲜氧”的文字表述，恒天兴华公司的这一表述足以使该广告的受众相信该房屋安装有新风系统，对房屋安装新风系统这一事实的表示明确具体；恒天兴华公司公示的红线内外不利因素显示，在小区北侧有郑州新力电力有限公司，该公司使用燃煤发电方式，会对周边环境产生重大影响，恒天兴华公司对新风系统的表述，会影响购房者对小区环境的评估，对合同的订立及房屋的价格具有重大影响，故恒天兴华公司对新风系统的广告内容应作为要约，构成合同约定，在向张琦等258人交付的房屋中安装新风系统应作为恒天兴华公司的合同义务。新风系统作为近年来住宅商品房领域新兴事物，尚未形成统一的国家标准或行业标准，市场上新风系统有不同类型、不同种类，价格从上千元到上万元不等，在开发商交付房屋前预装的新风系统一般由进风口、管道、风机、排风口等构成，风机一般安装在厨房或卫生间的吊顶内；房屋交付装修后，再行安装新风系统时，为不影响外观，多为安装无管道的柜式新风机。恒天兴华公司虽在房屋内安装窗式进风器，但综合该进风器的成本、结构、功率等，不能认定其等同与新风系统。恒天兴华公司的合同义务包含为张琦等258人的房屋安装新风系统，但恒天兴华公司未在合同中对新风系统作出明确、具体的约定，其为张琦等258人安装的窗式进风器也不能等同与新风系统，故张琦等258人主张恒天兴华公司就未安装新风系统向其承担赔偿损失的违约责任，具有合同及法律依据。关于该项损失的具体标准，因新风系统根据不同的品牌、型号，价格不等，在房屋已经交付的情况下，考虑到市场上不同类型新风系统的价格、重新安装的成本，综合本案案情，一审法院酌定为以张琦等258人购房款的1.5%作为认定该项损失的标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条之规定，判决：一、郑州恒天兴华房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付张琦等258人2278101.38元（每人应得款项为购房款×1.5%，具体名单见附件2）；二、驳回张琦等258人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127074元，由张琦等258人负担110575元，由郑州恒天兴华房地产有限公司负担16499元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，在恒天兴华公司于2012年8月1日刊登在《大河报》B23版的广告中，恒天兴华公司就涉案房屋作出了“会呼吸的新风系统，让家的每一处角落洋溢更多鲜氧”的文字表述，恒天兴华公司的这一表述足以使该广告的受众相信该房屋安装有新风系统，对房屋安装新风系统这一事实的表示明确具体；恒天兴华公司公示的红线内外不利因素显示，在小区北侧有郑州新力电力有限公司，该公司使用燃煤发电方式，会对周边环境产生重大影响，恒天兴华公司对新风系统的表述，会影响购房者对小区环境的评估，对合同的订立及房屋的价格具有重大影响，故恒天兴华公司对新风系统的广告内容应作为要约，构成合同约定，在向张琦等258人交付的房屋中安装新风系统应作为恒天兴华公司的合同义务。新风系统作为近年来住宅商品房领域新兴事物，尚未形成统一的国家标准或行业标准，市场上新风系统有不同类型、不同种类，价格从上千元到上万元不等，在开发商交付房屋前预装的新风系统一般由进风口、管道、风机、排风口等构成，风机一般安装在厨房或卫生间的吊顶内；房屋交付装修后，再行安装新风系统时，为不影响外观，多为安装无管道的柜式新风机。恒天兴华公司虽在房屋内安装窗式进风器，但综合该进风器的成本、结构、功率等，不能认定其等同与新风系统。恒天兴华公司的合同义务包含为张琦等258人的房屋安装新风系统，但恒天兴华公司未在合同中对新风系统作出明确、具体的约定，其为张琦等258人安装的窗式进风器也不能等同于新风系统，故张琦等258人主张恒天兴华公司就未安装新风系统向其承担赔偿损失的违约责任，具有合同及法律依据。关于该项损失的具体标准，因新风系统不同的品牌、型号、价格不等，在房屋已经交付的情况下，一审法院考虑到市场上不同类型新风系统的价格、重新安装的成本，综合本案案情，酌定为以张琦等258人购房款的1.5%作为认定该项损失的标准并无不当。综上所述，上诉人恒天兴华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16499元，由上诉人恒天兴华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 申付来
审判员 鲁金焕
二〇一六年九月十八日
书记员 张一飞