山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1517号
原告贾秀芳。
委托代理人胡世鉴，山东国人律师事务所律师。
委托代理人刘振宏，山东国人律师事务所律师。
被告青岛月得商贸有限公司，住所地青岛市市北区南京路253号。
法定代表人赵继业，经理。
委托代理人殷海，山东正洋律师事务所律师。
委托代理人董娜，山东正洋律师事务所律师。
原告贾秀芳与被告青岛月得商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭审判，于2013年9月6日公开开庭进行了审理。原告贾秀芳委托代理人刘振宏，被告青岛月得商贸有限公司委托代理人殷海、董娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于青岛市市北区南京路253号房屋出租给被告使用，租赁期限是五年（自2010年4月30日至2015年4月29日），租金每年4月30日前一次性付清。合同签订后，原告将房屋如期交给被告使用。合同履行中，被告经常无故拖延支付租金，经原告多次催要，被告总是迟延支付。被告的行为严重违反了合同约定，原告根据合同约定于2012年12月10日向被告发出解除合同通知，2012年12月11日，被告接收该通知。被告接到该解除通知后，既不提起诉讼，也不腾让房屋，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现原告起诉要求：1、请求判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2012年12月11日解除；2、判令被告支付原告拖欠租金及拒不腾让房屋而给原告造成的租金损失共计7937.6元；3、判令被告立即腾让其占用的青岛市市北区南京路253号房屋；4、判令被告支付违约金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告当庭辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方于2010年4月签订了为期5年的租赁合同，但在2010年4月份这份租赁合同之前，被告自2001年7月24日就在该地址注册登记至2014年7月30日（见营业执照），双方的租赁关系并非只存续了原告认为的房屋租赁合同中所签订的时间。另外，由于被告注册地就是青岛市市北区南京路253号，2009年青岛市市北区房屋征收管理办公室就对上述地址进行了摸底调查，准备进行拆迁的前期工作。原告当时多次向被告承诺，如果说该地址依法拆迁所得的相关补偿均由被告享有，原告在该地址仅限于即时的取得租金收益，双方遂在上述租赁合同中第10条第2款进行了书面约定，被告在租赁期间内并不存在拖欠租金及拒不腾房的事实，同时双方在2010年签订租赁合同后有关的行政部门也向被拆迁范围内的住户及商户下发了告知书及相应的征收拆迁补偿的相关政策规定，在随后双方履行合同过程中原告认可被告支付租金的时间段和方式，因此被告在履约过程中并不存在违约的事实。同时，被告向原告支付租金一直按照双方认可的方式在履行，即使是原告曾向被告发出过书面的解除通知，但原告在随后收取租金的行为证明了双方的租赁关系依然存续。本案原告起诉的根本目的在于想独占拆迁补偿中的各项收益，包括停产停业损失、装修损失、拆迁安置补偿中的各项收益，所以原告提起本次诉讼违背了客观事实，侵害了被告的合法租赁权以及应取得的拆迁补偿。综上，原告的诉请应依法驳回。
经审理查明，座落于青岛市市北区南京路253号房屋，产权人登记为贾秀芳，登记时间为2010年1月29日。
2010年4月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告所有的上述房屋出租给被告使用，租赁期限自2010年4月30日至2015年4月29日，租金12万元，缴纳期限为每年4月30日前一次付清。并约定承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同收回房屋。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按日租金的5%支付违约金。约定其他事项如下：1、此房屋承租方不得对外转租，除甲方书面同意外；2、如此房屋由于规划或其他原因拆迁，甲方不承担任何责任，由乙方向拆迁部门提出补偿，如此房屋2010年不动迁，以后每年租金以10%递增。3、此房屋租金为净租金，一切税费由乙方承担，如拆迁租金按实际天数计算，剩余部分退回乙方。合同同时约定了双方的其他权利义务及纠纷解决方法。
自2010年6月3日至2013年8月29日，被告向原告付款21笔，分别为：1、2010年4月至2011年4月共计12万元：2010年6月5日60000元、10000元、11月2日46000元、4月29日3640、5月13日360元。2、2011年4月至2012年4月共计12万元：2011年5月23日30000元、8月18日30000元、10月27日30000元、2012年2月13日10000元、3月5日10000元、4月12日10000元。3、2012年4月至2013年4月共计12万元：2012年7月8日20000元、8月28日20000元、11月12日20000元、11月14日20000元、11月26日4000元、36000元。4、2013年4月至2013年12月共计8万元：2013年3月17日20000元、5月24日20000元、7月8日20000元、8月28日20000元。被告认为上述21笔款项均系向原告支付房屋租金。原告认为2012年12月11日双方已解除合同，此后被告所汇款项属于被告拒不腾让房屋给原告造成的损失。
2012年12月10日，原告向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，内容为：本人与你公司签订了《房屋租赁合同》，因你公司违反合同约定，现特通知你公司解除该租赁合同并交回房屋。次日，被告签收该邮件。2012年12月14日，被告向原告回函，内容为：贾秀芳女士，你发给我公司关于解除租赁合同的通知书我公司已收悉，我公司认为，我公司一直严格按照房屋租赁合同的约定履行合同，因此我公司不同意解除租赁合同，双方应继续履行租赁合同。
被告提交2010年6月29日致南京路251-273号（单号）居民朋友的一封信、2011年11月18日市北区人民政府关于公布南京路东侧旧城改造项目征收补偿方案的通知复印件、2012年9月29日市北区人民政府关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定复印件，证明涉案房屋在租赁期内面临政府拆迁，自2010年6月开始政府已经开展调查、公示等相关工作，2012年10月22日系本次政府拆迁的启征日期，并规定签订协议的期限为2012年10月22日至2012年11月21日，因被告在该房屋经营，导致原告无法在规定时间内与政府签订安置补偿协议。原告认为致南京路251-273号（单号）居民朋友的一封信无任何单位的公章、两份文件系复印件，因此对该三份证据均不予认可，且认为与本案没有关联性。
被告提交2013年5月20日朱月德（被告法定代表人赵继业的岳父）与王毅（原告配偶）的电话录音一份，证明双方对房租递增10%均同意不递增，双方对于涉案房屋的拆迁问题多次进行沟通，同时对于房租的支付原告也是认可的。被告认为该录音的通话人均非本案当事人，无法确认真实性。且该证据不能证明被告的主张，录音中被告要证明的事实均系朱月德的单方陈述，王毅未作出任何同意的意思表示。
上述事实，有原告提交的房地产权证、房屋租赁合同、解除合同通知、回复函、付款凭证，被告提交的租金交纳明细收款收据、交通银行、青岛银行凭证、录音光盘等证据及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定租赁期限自2010年4月30日至2015年4月29日，租金12万元，缴纳期限为每年4月30日前一次付清。因被告自2010年4月以来每一年度的租金均分多笔支付，被告均未按照合同约定于每年4月30日前一次性付清，逾期支付租金的违约事实存在，且每一年度拖欠租金均超过一个月。根据双方合同约定拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同收回房屋。原告据此于2012年12月10日向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，要求被告解除该租赁合同并交回房屋。被告次日签收该邮件，虽回函不同意解除租赁合同，但因被告违约的事实存在，且符合双方合同中关于拖欠租金终止合同收回房屋的约定内容，因此原告要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2012年12月11日解除的请求符合法律规定，本院予以照准。既然原、被告的租赁关系解除，原告要求被告立即腾房的请求亦符合法律规定，本院予以照准。
被告作为承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，合同中明确约定，若涉案房屋2010年不动迁，以后每年租金以10%递增。被告虽对此有异议，但其提交的录音证据不能证明双方就租金递增事宜达成一致意见，因涉案房屋至今未拆迁，依合同约定房屋租金应每年递增10%，即2011年4月至2012年4月年租金应增长为13.2万元，2012年4月至2013年4月应增长为14.52万元。现原告要求被告支付2012年4月30日至2013年6月25日期间的因原告拖欠租金及拒不腾让房屋而给原告造成的租金损失共计7937.6元，该项请求符合法律规定，本院予以照准。
承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，则属于违约行为，应当承担违约责任。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因为月产生的损失数额的计算方法。原、被告合同中约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按日租金的5%支付违约金。原告要求被告支付2012年4月12日至2012年11月26日支付房租的违约金10万元，其主张违约金的计算公式为实缴数额×5%×延迟交纳的天数，与约定的按日租金的5%计算违约金不符，因被告应于2012年4月30日前支付下一年度的租金，但其于2012年7月9日才开始分笔支付，因此被告自2012年7月9日至2012年11月26日延迟付款的违约金应计算为：145200÷365×5%×1004＝19969.97元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告贾秀芳与被告青岛月得商贸有限公司就青岛市市北区南京路253号房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年12月11日解除；
二、被告青岛月得商贸有限公司于本判决生效后10日内滕让青岛市市北区南京路253号房屋；
三、被告青岛月得商贸有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告贾秀芳2012年4月30日至2013年6月25日的房屋租金损失7937.6元；
四、被告青岛月得商贸有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告贾秀芳2012年7月9日至2013年11月26日期间延迟支付房租的违约金19969.97元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2459元，由原告负担1823元，被告负担636元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 夏 晖
人民陪审员 张守志
人民陪审员 李晓瑶
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 宋少华