福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1070号
原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行，住所地福州市台江区排尾路229号联邦广场6号楼一层01店面二层01店面。
法定代表人林巍，行长。
委托代理人黄凯松、王威，福建万得律师事务所律师。
被告肖艳，女，1977年11月26日出生，汉族，住福建省周宁县。
被告陈贵剑，男，1976年7月1日出生，汉族，住福建省周宁县。
被告福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区安南路18号八一七旧城改造二期工程F1楼（群升商务中心）12层。
法定代表人徐步升，职务董事长。
委托代理人林锦辉，男，该公司员工，住福州市鼓楼区。
原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行诉被告肖艳、陈贵剑、被告福建群升置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄凯松、王威，被告福建群升置业有限公司的委托代理人林锦辉到庭参加诉讼。被告肖艳、陈贵剑经本院合法传唤（公告），无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行诉称，2010年4月12日中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）与被告肖艳、被告陈贵剑及被告福建群升置业有限公司签订了编号为﹤2010﹥年建闽房南个房借字第＊号《个人住房借款合同》，该合同约定：被告肖艳、陈贵剑为购买福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元向建行福建省分行借款79万元；借款期限从2010年4月15日起至2030年4月15日止；借款月利率为3.5145‰，即在基准利率水平上下调29%；该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式采用等额本息法，每月还贷款本息4873.23元；被告肖艳、陈贵剑自愿将依法取得的坐落于福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元房产抵押予建行福建省分行，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于处分抵押物的费用、诉讼费和律师费、仲裁费、财产保存费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；合同并约定，借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。该合同第四十一条定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同下的所有权利义务一并转给原告。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。”上述抵押合同在福州市房地产交易登记中心办理了登记手续。合同生效后，第三人依约向被告一、被告二发放贷款共计79万元。但是，被告肖艳、陈贵剑未按合同约定还款，截止2014年2月20日已累计22期拖欠借款本息。故诉至法院，要求提前收回借款本息及相关费用，故诉请1、判令被告肖艳、陈贵剑共同偿还原告借款本金人民币694158.32元、罚息人民币88.07元及利息人民币5816.4元（暂计至2014年2月20日，此后利息按日万分之二点一的利率计收至还款之日）。2、被告肖艳、陈贵剑共同承担本案律师服务费人民币18000元及诉讼费用。3、被告肖艳、陈贵剑以抵押的房屋优先清偿上述借款、息债务、律师服务费、诉讼费用。4、被告福建群升置业有限公司对被告肖艳、陈贵剑偿还上项借款本息债务、律师服务费、诉讼费用承担连带责任。
被告福建群升置业有限公司辩称，1、债权数额没有把每个月向其扣款的数额减掉，应扣除已经还的80845.99元。2、原告没有优先受偿权，因为没有办理抵押权登记。原告起诉所述是事实。
原告向本院提交如下证据：
A1、肖艳、陈贵剑《身份证》及福建群升置业有限公司《营业执照》，证明三被告身份信息。
2、《个人住房借款合同》，证明三被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了借款合同，被告一、被告二将福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元房产作为抵押物向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款79万，被告三作为阶段担保人。该合同第四十一条定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同下的所有权利义务一并转给原告。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。”。
A3、《中国建设银行个人贷款支付凭证》，证明原告已于2010年4月15日向被告肖艳、陈贵剑发放79万元贷款。
A4、《贷款账户基本信息》，证明被告肖艳、陈贵剑截止2014年2月20日共拖欠原告本金694158.32元、利息5816.4元、罚息88.07元。
A5、中国建设银行《个人对账单》，证明被告肖艳、陈贵剑还款情况。
A6、中国建设银行《个人贷款开立贷款账户通知书》，证明原告通知被告开立贷款账户。
A7、《榕房预QR字第*号》，证明被告一、被告二已将福州市台江区洋中街道广达路＊号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元作为贷款抵押，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司福建省分行。
A8、业务回单；A9、委托律师代理合同；
A10、福建省国家税务局通用机打发票代码1＊、发票号2＊，证据8-10证明原告支付律师费18000元。
被告福建群升置业有限公司向本院提交如下证据：
B1、中国建设银行股份有限公司福州广安支行《说明函》；
B2、中国建设银行股份有限公司福州广安支行《通知函》2张；
B3、中国建设银行《特种转账借方凭证》；
B4、2013年12月31日中国建设银行《进账单》；
B5、2012年3月31日中国建设银行《进账单》。
证据B1-B5证明：1、2013年9月23日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三款的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币24753.83元。2、2013年12月31日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三条的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币15316.28元。3、2014年3月31日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三款的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币15321.55元。
B6、中国建设银行股份有限公司福州广安支行《通知函》4张；
B7、2014年5月30日、2014年6月30、2014年7月31日中国建设银行《进账单》（共3张）；
B8、2014年8月29日中国建设银行《个人贷款还款凭证》、《进账单》。
证据B6-B8证明1、2014年5月30日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三款的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币11673.36元整。2、2014年6月30日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三条的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币3621.51元整。3、2014年7月31日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三款的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币5081.06元整。4、2014年8月29日，建设银行依据《个人住房借款合同》第十五条担保人通用条款第三款的约定，扣收被告群升置业有限公司资金人民币5078.40元整。
B9、福建省福州市台江区人民法院（2014）××民初字第××号民事判决书，证明法院已判决解除肖艳与群升置业有限公司就讼争房产签订的《商品房买卖合同》。
被告肖艳、陈贵剑经本院合法（公告）传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
经庭审质证被告福建群升置业有限公司对原告提交的对证据A1-A10的真实性无异议；对证据A5、A6认为应扣除被告三已经还款的金额。原告对被告提交的证据B1-B9的真实性无异议，认为对被告已还款80845.99元要扣除。证据B9的内容已经确认讼争房办理了抵押手续。
本院对原、被告真实性无异议的证据，予以确认。
经审理查明，2010年4月12日中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告肖艳、陈贵剑及被告福建群升置业有限公司签订了编号为﹤2010﹥年建闽房南个房借字第*号《个人住房借款合同》，合同约定：被告肖艳、陈贵剑向建行福建省分行借款79万元；用于购买福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼*单元，借款期限从2010年4月15日起至2030年4月15日止；借款月利率为3.5145‰，即在基准利率水平上下调29%；该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式采用等额本息法，每月还贷款本息4873.23元；被告肖艳、陈贵剑自愿将坐落于福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元房产抵押予建行福建省分行，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于处分抵押物的费用、诉讼费和律师费、仲裁费、财产保存费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；合同并约定，借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同下的所有权利义务一并转给原告。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。被告福建群升置业有限公司作为保证人，为借款合同提供的保证为连带责任保证。合同生效后，建行依约向被告肖艳、陈贵剑发放贷款共计79万元。被告肖艳、陈贵剑未按合同约定还款，截止2014年9月22日止被告肖艳、陈贵剑拖欠借款本金人民币674918.74元，利息人民币3229.57元，本息合计人民币678148.31元。
另查，被告肖艳与被告福建群升置业有限公司2010年1月13日签订关于坐落于福州市台江区洋中街道广达路368号“群升国际三期”J地块J3楼＊单元《商品房买卖合同》，经福州市房屋登记中心备案登记。本案《个人住房借款合同》合同签订后，相关当事人向福州市房地产交易登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。另，福建群升置业有限公司起诉肖艳商品房预售合同纠纷一案，本案原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行作为第三人参加诉讼，经福建省福州市台江区人民法院审理，该院于2014年8月21日作出（2014）××民初字第××号民事判决书，判决：“一、解除原告福建群升置业有限公司与被告肖艳于2010年1月13日签订的《商品房买卖合同》。二、被告肖艳应于判决生效之日起三十日内将群升国际三期J地块J3楼32层＊单元商品房返还给原告福建群升置业有限公司。三、被告肖艳应于判决生效之日起三十日内配合原告福建群升置业有限公司到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预告备案登记的注销手续。”。该判决已生效。
本院认为，中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告肖艳、陈贵剑及被告福建群升置业有限公司签订的《个人住房借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，各方应按约履行合同义务。中国建设银行股份有限公司福建省分行按约向被告肖艳、陈贵剑提供借款，贷款发放后，合同下的所有权利义务依约转给原告。被告未按约还款付息属违约，已构成违约，现原告要求被告肖艳、陈贵剑偿还借款本金人民币674918.74元，利息人民币3229.57元（截止2014年9月22日）共计本息人民币678148.31元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，若被告肖艳、陈贵剑未履行合同，应承担由此引起的原告为实现债权的费用，故被告肖艳、陈贵剑应赔偿原告为实现本案债权所支付的律师代理费18000元。因被告福建群升置业有限公司作为保证人，为借款合同项下所有债务提供的保证为连带责任保证。故原告要求被告福建群升置业有限公司就被告肖艳、陈贵剑所负债务承担连带偿还责任的诉请，本院予以支持。依据（2014）××民初字第××号生效民事判决书，判决“被告肖艳应于判决生效之日起三十日内将群升国际三期J地块J3楼32层3106单元商品房返还给福建群升置业有限公司”。故原告要求被告肖艳、陈贵剑以抵押的房屋优先清偿上述借款本息、律师服务费、诉讼费用的诉请，本院不予支持。被告肖艳、陈贵剑经本院依法传唤无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告肖艳、陈贵剑在本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行借款本金人民币674918.74元，利息人民币3229.57元。（暂计至2014年9月22日，之后的利息按合同约定利息标准计算至实际还款之日止）。
二、被告肖艳、陈贵剑于本判决生效之日起十日内偿还原告律师费人民币18000元。
三、被告福建群升置业有限公司对被告肖艳、陈贵剑支付上述一、二项还款承担连带责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州广安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币11081元，由三被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 吴 超 波
审判员 郑筠人民陪审员朱小英
二〇一四年十一月二十八日
书记员 陈 晓 希