广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1564号
原告(反诉被告)林明安。
委托代理人王国鸿，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人张佑平，广东威豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶福友。
被告（反诉原告）叶立森。
上述两被告共同委托代理人陈江朵，广东都源律师事务所律师。
委托代理人倪昌振，广东都源律师事务所律师。
原告林明安与被告叶福友、叶立森房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林明安诉称，原、被告于2015年10月21日、2013年11月26日分别签订租房合同以及补充协议一份，约定被告将宝安区石岩街道上屋乌石布新村1号八层大楼出租给原告，租赁期限从2006年1月1日至2015年7月10日止。前述租赁合同期限届满后，被告口头提出解除合同，原告亦向第三方承租人通知解除合同，现原告与被告协商合同终止事宜未果。后来，原告得知涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证。特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议无效；2、被告退还原告押金22000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
叶福友、叶立森答辩称，原、被告之间签署的房屋租赁合同以及补充协议合法有效，双方均应予以遵守。但原告却无视合同约定，拒不支付租金，其行为已构成根本违约。原告诉求确认合同无效并返还押金无事实和法律依据。
叶福友、叶立森反诉称，2005年10月21日，反诉原告与反诉被告就涉案房屋租赁事项达成协议，约定将涉案房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2006年1月1日起至2014年1月1日止，另对租金及其他事项进行了约定。2013年11月26日，反诉原告全权委托叶日球与反诉被告就该房屋租赁事项签订了补充协议。约定租赁期限按原协议延长至2015年7月10日，并约定如届时反诉被告不能按期将物业收回交还反诉原告方，则按70200元/月的标准向反诉原告支付租金：另约定2014年1月1日至2014年12月31日租金为每月20700元、2015年1月l日至2015年7月10日每月租金为23400元，同时约定每月租金必须在当月15日前结清，否则每日缴纳1%的滞纳金。2015年6月起至今，反诉被告未再向反诉原告支付租金，反诉原告多次催讨未果。反诉原告认为，反诉被告无视合同约定，拒不支付租金的行为已构成根本违约，其已侵害了反诉原告的合法权益。故为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告向原告按原状返还涉案租赁房屋；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2015年6月1日至2015年7月10日期间房屋占有使用费30948.39元；3、请求法院判令反诉被告按70200元/月的标准向反诉原告支付房屋占有使用费（自2015年7月11日起至反诉被告实际返还房屋之日止，暂计算至2016年3月10日的占有使用费为561600元）；4、请求法院判令反诉被告按1%/日的标准向反诉原告支付滞纳金（自2015年6月16日起至实际结清之日止，暂计至2016年3月10日的滞纳金为764666.71元）；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
林明安针对叶福友、叶立森反诉答辩称，双方合同中没有关于按房屋原状返还的约定；林明安已于合同期满后通知叶福友不再续签租赁合同，此后的实际占有人是柳忠伟等三人，如叶福友、叶立森要追索房屋的使用费，应向实际使用人提出请求；涉案的房屋租赁合同属于无效合同，关于叶福友、叶立森的第三个反诉请求约定属于无效约定；只有行政机关可以收取滞纳金，涉案是双方的租赁合同，关于滞纳金的约定，没有法律依据。
经审理查明，2005年10月21日，林明安与叶福友签订《租房合同》，约定叶福友将位于深圳市宝安区石岩街道上屋乌石布新村1号（八层大楼）租给林明安，租赁期限为2006年1月1日至2014年1月1日，租房押金为22000元。2013年11月26日，叶福友全权委托叶日球与林明安就该房屋租赁事项签订了补充协议。约定租赁期限按原协议延长至2015年7月10日，并约定2014年1月1日至2014年12月31日租金为每月20700元、2015年1月l日至2015年7月10日每月租金为23400元，约定每月租金必须在当月15日前结清，否则每日缴纳1%的滞纳金。2015年7月10日，合同到期后，双方决定不再续约，但林明安未能提交证据证明其已将涉案房屋归还给叶福友。
另查明，涉案房屋的产权人为叶福友、叶立森；在叶福友与林明安的租赁合同期间内，林明安将涉案房屋转租给孙四晚、柳忠伟、郭先武三人。原告当庭陈述，涉案房屋仍为上述三人占有使用。
以上事实，有当事人陈述及《租房合同》、《补充协议》、《租赁合同》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，为证明涉案商铺的产权性质，叶福友、叶立森提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。但上述材料并不能证明涉案房屋有合法产权登记，因行政主管部门尚未对涉案房屋作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告双方签署的《租房合同》、《补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
根据无效合同的处理原则，林明安应将涉案房屋返还给叶福友、叶立森，叶福友、叶立森应将租赁押金22000元返还给林明安。林明安实际占有使用了涉案房屋，应向叶福友、叶立森支付实际占有使用期间的占有使用费。占有使用费参照合同约定的租金标准计算，故林明安需向叶福友、叶立森支付2015年6月1日至2015年7月10日的占有使用费，经核算为人民币31200元（23400元＋23400元÷30天×10天），因叶福友、叶立森主张的占有使用费为30948.39元，故本院予以支持。
关于合同届满后的占有使用费。庭审中，叶福友、叶立森主张参照《补充协议》的第二条，即“按原协议延长至2015年7月10日止，如乙方不能按期收回交给甲方，则按现行月租价的三倍给甲方，即月租70200元”，支付房屋占有使用费。本院认为，该条款实质为违约条款，并非为租金变动条款，由于合同无效，该条款亦不再适用。林明安应当向叶福友、叶立森支付自2015年7月11日起的占有使用费，具体标准参照双方于《补充协议》中第五条约定的租金，即每月按人民币23400元计算。但占有使用费的计算时间为2015年7月11日至2016年4月27日即庭审辩论终结之日止。若2016年4月27日后如有发生占有使用费，由叶福友、叶立森另行起诉。经核算，2015年7月11日至2016年4月27日的占有使用费为223860元，计算方式为：23400元×9个月＋23400元÷30天×17天。
关于滞纳金，林明安与叶福友签订的《租房合同》无效，其约定的滞纳金条款亦不再适用，故对于叶福友、叶立森的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认林明安与叶福友签订的《租房合同》及《补充协议》无效；
二、林明安于本判决生效之日起十日内向叶福友、叶立森返还位于深圳市宝安区石岩街道上屋乌石布新村1号的房屋；
三、叶福友、叶立森于本判决生效之日起十日内返还林明安押金22000元；
四、林明安于本判决生效之日起十日内向叶福友、叶立森支付2015年6月1日至2015年7月10日的房屋占有使用费人民币30948.39元；
五、林明安于本判决生效之日起十日内向叶福友、叶立森支付2015年7月11日至2016年4月27日的房屋占有使用费223860元；
六、驳回叶福友、叶立森的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币175元，由叶福友、叶立森负担；反诉案件受理费人民币8507.47元，由叶福友、叶立森负担人民币7146.27元，林明安负担人民币1361.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 江 涛
二〇一六年五月十日
书 记 员 卢欣璇（兼）
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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