江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00332号
上诉人（原审原告）江苏星源房地产综合开发有限公司，住所地江苏省南通市通州区世纪大道168号。
法定代表人姜广泉，该公司董事长。
委托代理人曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚振强。
委托代理人李华，江苏李华律师事务所律师。
委托代理人曹军。
被上诉人（原审被告）扬州天一投资发展有限公司，住所地江苏省扬州市邗江路49号。
代表人刘晓翠，该公司清算组组长。
委托代理人许宝石，江苏凯归律师事务所律师。
上诉人江苏星源房地产综合开发有限公司（以下简称星源公司）与被上诉人姚振强、扬州天一投资发展有限公司（以下简称天一公司）上商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬民初字第0070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人星源公司委托代理人曹骏、周宝涛，被上诉人姚振强委托代理人李华、曹军，被上诉人天一公司委托代理人许宝石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：
一、关于合资、合作开发东郊庄园项目的事实
天一公司由扬州同基房地产开发有限公司（以下简称同基公司）、南通东江房地产开发有限公司（以下简称东江房产公司）及南通开发区东江建筑安装工程有限公司（以下简称东江建安公司）出资于2003年11月设立。同基公司由南通同泰企业发展集团有限公司（以下简称同泰公司）与陈彩萍出资于2003年3月设立，同年5月，同泰公司将其在同基公司的全部股权分别转让给曹军与张志涛，同泰公司由曹军与张志涛出资于1997年设立。
2004年4月5日，星源公司与天一公司签订《合作开发协议》，约定双方合作开发通州市兴仁镇三庙村地块，星源公司获得西区260亩土地的开发经营权，天一公司获得东区200亩土地的开发经营权，采取联合开发、分块经营的合作方式。
2004年5月15日，同基公司与东江公司订立《通州市三庙村地块开发合作协议》，约定同基公司与东江公司合作以天一公司名义与星源公司合作开发通州市兴仁镇三庙村地块，以东江公司牵头负责项目，由尹建新兼任项目经营部经理，主持工作。
2004年9月23日，星源公司与天一公司达成《补充协议》，约定将原协议明确的合作投资形式，改为按双方已获得土地使用权面积之比作为双方投资比例，实行“后续按资金比例投资、整体开发、合作经营、独立核算、共负盈亏”的合作投资形式，星源公司占该项目56.34%的开发经营权，天一公司占43.66%的开发经营权。项目所需用款双方按此比例出资，项目的受益双方按此比例分红，风险也按此比例分担。项目销售回笼的资金在满足项目开发用款的前提下，剩余资金可经双方商定后，按投资比例先于偿还部分双方的投资款。
2005年7月16日，星源公司与天一公司达成《协议书》，约定星源公司刻具“通州市星源房地产综合开发有限公司东郊庄园合同专用章”、“通州市星源房地产综合开发有限公司东郊庄园发票专用章”交由星源天一分公司,仅用于“东郊庄园”项目商品房销售。
2006年10月20日，星源公司与天一公司订立《关于合作方购买“东郊庄园”商品房的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明了双方指定购房人姓名、房号、面积、价款。其中曹荣、李陈健、张志忠、曹军和陈彩萍是合作方“同基公司（同泰公司）”指定的购房者，《备忘录》明确各合作方指定的购房者购买上述商品房，可在房款（含按揭贷款）到达星源天一分公司账户后，由星源天一分公司将购房者的首付款及按揭贷款分别汇入各合作方指定的账户，供合作方先行使用；购房者需拿房前，合作方应向星源天一分公司归还每套房的全部购房款或出具书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”后方可办理交房手续；各合作方不管指定以谁的名义购房，其按揭贷款均由各自负责还贷。其后，曹荣、李陈健、张志忠、曹军和陈彩萍陆续向星源公司支付了首付款。
二、关于姚振强购房的事实
2006年11月14日，星源公司与曹军签订《商品房买卖合同》，约定由曹军购买东郊庄园181幢，建筑面积552.9平方米，总价款为759.9万元，付款方式为“首付人民币228.9万元，余款按揭”。同日，陈彩萍向星源天一分公司支付227.7万元，星源公司向曹军、陈彩萍开具228万元的房地产开发销售预收款凭据。2006年11月15日，曹军、陈彩萍向星源天一分公司支付3000元。
2006年12月7日，星源天一分公司汇款430.4万元给同泰公司，收款事由为往来，其中202.4万元为《备忘录》中指定购房人之一的曹荣所支付的首付款。
后姚振强与星源公司签订《商品房买卖合同》(落款时间为2006年11月14日),约定由姚振强购买东郊庄园181幢，所留联系电话、总价款与付款方式均与曹军所签订合同相同。2007年3月8日，星源公司收回曾向曹军、陈彩萍开具的228万元预收款凭据后，向姚振强开具了228万元的预收款凭据，其上注明系东郊庄园181幢的房款。
2008年10月31日，姚振强向星源公司支付购房款542.5万元。
2010年1月27日，姚振强领取房屋钥匙、住宅质量保证书等。同日，星源天一分公司退还姚振强多余房款59941.8元，并向姚振强出具了总价款为759.9万元的售房发票。姚振强还缴纳了房屋公共设施维修基金、安装费、燃气工程设施费、物业费等费用。
2012年3月，姚振强取得房屋所有权证。
庭审中，星源公司出示了天一公司向星源天一分公司出具的落款时间为2007年12月26日的函件一份，载明的指定购房者包含姚振强，对天一公司两股东实际已交房款和先行使用资金情况进行了汇总，星源天一分公司已汇给同基公司、同泰公司的往来款为2290.1万元，并明确在股东指定的购房者未将房款如数归还前不得办理交房。而在江苏省通州市人民法院（2008）通民一初字第0599号案件中，星源公司向法院出示了落款时间同为2007年12月26日的天一公司向星源天一分公司出具的函件一份，其中载明的指定购房者为曹军、陈彩萍，两份函件其余内容完全一致。
三、关联案件所认定的事实
根据江苏省扬州市中级人民法院（2007）扬民二初字第0094号民事判决、（2013）扬商初字第0274号民事裁定、江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0352号民事裁定、江苏省南通市中级人民法院（2009）通中民一终字第0492号民事判决，认定事实如下：
2007年4月起，天一公司内部股东之间产生矛盾。东郊庄园项目实际只由南通方股东（东江房产公司及东江建安公司）控制，由于股东矛盾的存在，加之天一公司的监督机制已丧失，同基公司无法参与该项目的经营管理。后同基公司对天一公司提起了公司僵局解散纠纷诉讼，江苏省扬州市中级人民法院于2008年5月23日作出（2007）扬民二初字第0094号民事判决，判令准许天一公司解散。江苏省高级人民法院于2009年1月16日驳回天一公司的上诉，维持原判。
2008年6月，曹荣以星源公司为被告，天一公司、东江房产公司、同基公司、同泰公司为第三人，诉至江苏省通州市人民法院，请求判令解除其与星源公司签订的《商品房买卖合同》，星源公司返还购房款并支付违约金。同时提起诉讼的还有张志忠、李陈健，上述三人均为《备忘录》中的指定购房人。
2009年3月，同基公司向江苏省扬州市中级人民法院申请对天一公司进行强制清算。
2009年7月13日，星源公司向天一公司清算组提交《债权申报报告》，称因天一公司股东已散伙进行清算，并因此严重影响合作项目的正常进行，根据2006年3月18日签订的《补充协议》，约定“作天一公司撤回全部投资并无权获得本项目中的分红处理”；“2007年2月我公司与天一公司往来款，即我公司汇入天一公司两股东账户合计15751600元，现作返还款处置”、“根据双方《关于股东购买“东郊庄园”商品房的备忘录》，我公司已返还天一公司款项4200.1万元。”经星源公司计算，其认为天一公司共计抽回投资及返还投资及赔付违约金110332444.59元，实际投资9320万元和借给东郊庄园资金1036.6万元，天一公司尚欠其6766444.59元。
该报告中所涉及的2006年3月18日的《补充协议》，根据姜广泉与尹建新在公安机关的陈述，是在2008年曹荣、张志忠、李陈健起诉要求解除房屋买卖合同后签订的，是为了“制止曹军的恶意诉讼”。该协议约定，如天一公司因股东之间的散伙或诉讼而影响到本项目的合作，视同天一公司撤回全部投资，天一公司无权获得本项目中的应得分红（收益）。
2013年10月22日，同基公司以星源公司为被告、天一公司为第三人，向江苏省扬州市中级人民法院提起诉讼，请求判令星源公司向天一公司返还投资款9000万元，给付投资收益10560万元。江苏省扬州市中级人民法院作出（2013）扬商初字第0274号民事裁定书，裁定驳回同基公司的起诉后，同基公司上诉，江苏省高级人民法院于2014年12月10日裁定本案继续审理。
在合资、合作开发房地产案件，星源公司制作并提供了一份《“东郊庄园”项目开发合作双方投资（往来）明细表》，“双方从本项目使用资金”一栏中包含同基公司提前使用股东购房款2290.1万元。
四、生效判决对《备忘录》指定购房者房屋买卖合同纠纷的认定
原告曹荣诉被告星源公司、第三人天一公司、东江房产公司、同基公司、同泰公司房屋买卖合同纠纷一案，由通州市人民法院作出（2008）通民一初字第0599号民事判决，驳回曹荣的诉讼请求。后南通市中级人民法院作出（2009）通中民一终字第0492号民事判决，驳回曹荣的上诉，维持原判决。
上述生效法律文书认定的事实如下：
2006年11月6日，曹荣与星源公司订立《商品房买卖合同》，约定曹荣向星源公司购买东郊庄园别墅，价款为672.4万元，首付202.4万元，余款按揭。合同订立后，曹荣于同年11月15日交付房款202.4万元，并于12月27日办理了按揭手续，贷款470万元。同年12月7日，星源公司将430.4万元转给同泰公司（含曹军、陈彩萍购房款228万元）。同年12月29日，星源公司将470万元转给同泰公司，付款申请单上曹荣作为经手人签字。收款事由均为往来。
同为《备忘录》中指定购房者的张志忠、李陈健，均与星源公司签订了买卖合同，且均由曹荣经手签订。张志忠与张志涛、曹军与曹荣均是兄弟关系，李陈健的身份材料显示其是同泰公司的关联企业南通同信国际贸易有限公司的职工。李陈健3月6日支付房款226.7万元，3月30日按揭贷款500万元，张志忠3月6日支付房款199万元，3月27日按揭贷款464万元，后星源公司将上述款项分次全部转入同泰公司。经法院调查，曹荣、张志忠、李陈健每月还贷款项均是由同泰公司工作人员于还贷日前以同泰公司现金支票将款项转入或存入三人账户，曹荣、李陈健付房款前同泰公司及其关联企业有大额款项汇入两人账户。
原审审理中，星源公司陈述签订合同的人均是股东指定的人，星源公司方合同签订者是谁，产权证就办到谁名下，是真实的买卖。天一公司、东江房产公司陈述股东指定买房是指股东借用个人名义买房贷款，目的是为了增加资金回笼，房款交清后，产权证办到股东名下或购房者名下。
另案中，江苏省南通市中级人民法院认为：合作各方签署《备忘录》后再由指定购房人订立商品房买卖合同，其真正目的实为贷款融资给合作方股东先行使用。曹荣等指定购房人与星源公司所签购房合同，乃合作各方在实际履行《备忘录》，是合作各方以指定购房人之名签订合同达到《备忘录》之目的，该合同并非一般意义上的独立购房合同，《备忘录》条款应与购房合同相结合，作为购房合同的组成部分约束双方当事人。由于曹荣系天一公司的指定购房人，曹荣与星源公司签订合同是履行《备忘录》的行为。曹荣不仅应受购房合同条款的约束，同时还应受《备忘录》内容的约束。根据备忘录约定，指定购房人拿房前，该合作方应归还购房款后方可办理交房，或书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”。现曹荣未能证明天一公司及关联公司已全部归还购房款，亦未能提供有关从投资款和项目结算中抵扣的书面承诺，故曹荣尚不具备要求交房的条件，星源公司不构成违约。
本案的一审争议焦点为：1、星源公司要求姚振强支付购房款228万元有无事实和法律依据？2、天一公司是否应对姚振强的给付义务承担连带清偿责任？3、星源公司于2014年3月2日主张权利是否已超过法定诉讼时效？
关于争议焦点一，即星源公司要求姚振强支付购房款228万元有无事实和法律依据。
星源公司认为：1、姚振强欠星源公司购房款228万元。曹军、陈彩萍支付的228万元是履行《备忘录》，为合作方融资办理按揭贷款所支付的款项，星源公司收款后已经按照《备忘录》约定支付给同泰公司。姚振强称陈彩萍支付的上述款项是代其支付首付款与事实不符。姚振强与星源公司签订《商品房买卖合同》，是受天一公司的指定，履行《备忘录》而实现融资的目的。其后姚振强支付购房款531.9万元，星源公司向姚振强交付房屋并办理房产证，证明当事方已不再利用案涉房屋融资，星源公司已经履行了出卖人的全部义务，姚振强应支付合同项下的228万元购房款。2、《备忘录》为当事人间的真实意思表示，且已实际履行，并为生效裁判确认。涉案房屋为《备忘录》中同基公司和同泰公司用于融资的房屋，姚振强为同泰公司员工，是曹军的驾驶员，姚振强与星源公司签订的合同上所留号码为曹军的号码，后曹军、陈彩萍的预收款收据换开为姚振强的收据，上述事实证明指定购房人已经由曹军、陈彩萍变更为姚振强，姚振强并非普通购房人。3、星源公司申报债权，至今未得到天一公司清算组的确认。星源公司支付的2290.1万元包含依据《备忘录》支付的融资款，但没有依据证明该款属于分红款。
姚振强认为：1、首付款228万元已缴纳，姚振强得知星源公司处有一套别墅，因曹军不再购买，考虑到地段好，价格优惠，姚振强当即与星源公司签订了《商品房买卖合同》，并向陈彩萍借款支付228万元。2、星源公司已多次确认已收到228万元。2007年3月8日星源公司向姚振强出具了228万元的收据，载明购房者为姚振强。2008年10月31日姚振强又汇给星源公司现金500余万元，在2010年1月27日，星源公司开具了759.9万元的统一发票，并收回了原来228万元的收据。普通发票在买卖合同中具有收据的功能，现实生活中，向开发商购房一贯做法是购房人先交房款开发商后开发票，因此发票表明星源公司收到姚振强房款700余万元。且2010年1月27日星源公司向姚振强交房，星源公司以自己交房行为表明姚振强不欠房款。3、姚振强是自然人购房，不应变成指定购房者。《备忘录》、《函》在江苏省通州法院受理的曹荣起诉的案件中已经出现过，在本案中星源公司又举出一份同一时间相同内容只是指定购房者不同的《函》，显然有一份是伪造。生效判决认定指定购房者是李陈健、张志中、曹荣、曹军、陈彩萍，没有涉及姚振强。从该判决书来看，姚振强也不是所谓的指定购房者。姚振强交的首付款228万元是现金，尾款531.9万元也是现金，没有一分贷款，不是为融资而购买。姚振强与天一公司无任何关联，天一公司无权对姚振强指定购房。4、对于争议的228万元，星源公司曾作以不同事由（退还房款、返还投资款）在另案中分别主张。
原审法院认为，姚振强已向星源公司支付228万元房屋首付款，房产开发合作方未向星源公司返还228万元，系合资、合作开发房地产纠纷中应解决的问题，与姚振强无涉。理由：
1、2006年10月20日星源公司与天一公司所订立的《备忘录》是双方真实意思表示，且合法有效。第一，东江房产公司与同基公司约定以天一公司名义与星源公司合作开发房地产，《备忘录》中13位指定购房人分为星源公司、东江房产公司以及同基（同泰）公司三方，作此约定之目的，其一在于贷款融资，其二在于方便合作方内部人员购房。第二，《备忘录》由星源公司与天一公司的法定代表人签字且盖章。本案中，姚振强以公安询问笔录证明《备忘录》为伪造，但姜广源、尹建新在笔录中仅认可落款日期为2006年3月18日的补充协议为双方系对抗曹军而串通倒签。关于《备忘录》，二人陈述“股东购买东郊庄园商品房的事情，是曹军先提出的”，并未否认《备忘录》的真实性以及效力。第三，在2008年星源公司曹荣诉被告星源公司、第三人天一公司、东江房产公司、同基公司、同泰公司房屋买卖合同纠纷案中，根据当事人陈述，以及曹荣的履约行为，法院生效判决已认定《备忘录》的真实性，且认定曹荣等指定购房人与星源公司签订购房合同实为合作各方履行《备忘录》之行为。
2、姚振强并非《备忘录》中的指定购房人。第一，《备忘录》中已明确了13位指定购房人，其中并无姚振强。星源公司提供了2007年12月26日天一公司向星源天一分公司出具函一份，其上载明姚振强为指定购房人，但在星源公司曹荣诉被告星源公司、第三人天一公司、东江房产公司、同基公司、同泰公司房屋买卖合同纠纷案中，星源公司提供的同为2007年12月26日天一公司出具的函中，指定购房人却为曹军、陈彩萍。结合姜广源、尹建新曾自认有串通倒签补充协议的事实，原审法院认为，函件无法证实姚振强为指定购房人。第二，将姚振强购房过程与曹荣、张志忠、李陈健（）相比较，存在以下不同：《备忘录》明确指定购房人，首要目的是为了贷款融资，曹荣、张志忠、李陈健均办理了按揭贷款，且所贷款项也汇入了同泰公司账户，由同泰公司及其关联企业实际还贷，而姚振强并未办理贷款，除本案争议的228万元之外，姚振强以现金转账方式将剩余房款向星源公司全部支付完毕。
3、姚振强不应受《备忘录》的约束。姚振强实际购买了《备忘录》指定由曹军、陈彩萍购买的东郊庄园181号房屋，且228万元由陈彩萍支付，姚振强所持房屋买卖合同上还载明了曹军的电话号码，基于上述事实，可以认定姚振强与曹军、陈彩萍之间为合同权利义务的概括转让关系，即曹军、陈彩萍与星源公司所签订的房屋买卖合同相应权利义务由姚振强承继。但姚振强在受让房屋买卖合同相应权利义务的同时，是否应受让《备忘录》中所约定的权利义务，则应依据当事人间的约定判断。本案中，姚振强与星源公司签订了房屋买卖合同，除陈彩萍代为支付的228万元外，以现金转账方式支付了剩余价款，后实际取得房屋并办理房产证，从案件事实来看，并无证据证明姚振强明知《备忘录》的约定且自愿接受《备忘录》的约束，亦无证据证明姚振强购买房屋是对《备忘录》的履行，据此，姚振强与星源公司之间的房屋买卖合同关系，应仅受《商品房买卖合同》的约束。
星源公司称向姚振强交付房屋是公司管理疏忽所致，因自2007年4月起天一公司内部股东之间产生矛盾，东郊庄园项目实际由星源公司以及天一公司南通方股东（东江房产公司和东江建安公司）控制，2008年6月，同基公司的指定购房人曹荣、张志忠、李陈健又诉至法院，基于上述事实，东郊庄园售楼部仍收受了姚振强支付的余款并与姚振强办理房屋交接手续，星源公司称系管理疏忽导致显然不合常理，这也侧面印证了原审法院前述关于姚振强不受《备忘录》约束之认定。
4、228万元应由同基公司、同泰公司、天一公司、东江房产公司、星源公司等在合资、合作开发房地产纠纷中处理。第一，姚振强购房首付款228万元，由曹军、陈彩萍实际支付，星源公司向姚振强开具了预收款凭据，即星源公司认可228万元系曹军、陈彩萍代姚振强支付。第二，星源公司将228万元汇入同泰公司账户，在姚振强支付余款、受领房屋以及办理房产证之时，星源公司均未主张姚振强应再行支付228万元，而是于天一公司进入破产清算程序之后，在《债权申报报告》中将228万元作为星源公司返还投资款，在债权申报时主张予以扣减。星源公司在另案中曾提交的《“东郊庄园”项目开发合作双方投资（往来）明细表》，将228万元作为同基公司从项目使用的资金之一列明，计算同基公司合计使用资金数额。可见，星源公司已将228万元在合资、合作开发房地产纠纷中主张。第三，曹军、陈彩萍代姚振强支付228万元，可向姚振强主张返还，与星源公司与姚振强间房屋买卖合同的履行无关。
关于争议焦点二和争议焦点三，原审法院认为，因姚振强已支付购房款228万元，星源公司要求姚振强再行支付228万元无事实和法律依据，天一公司无需承担连带清偿责任，诉讼时效的问题亦不必涉及。
综上，姚振强并非《备忘录》中的指定购房人，也不受《备忘录》的约束，根据《商品房买卖合同》，其已支付首付款228万元及余款，并已受领房屋且办理房产证和土地证，现星源公司要求姚振强按照《备忘录》的约定支付228万元无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回星源公司江苏星源房地产综合开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费12520元，诉讼保全费5000元，江苏星源房地产综合开发有限公司（已预交），由江苏星源房地产综合开发有限公司负担。
星源公司上诉称：1、星源公司与姚振强签订的《商品房买卖合同》的落款日期是2006年11月14日，而实际签署日期为2007年3月8日，且该合同并非姚振强本人签署，因此在签约时，姚振强并非实际购房人，而是同基公司及曹军指定的购房人。姚振强签订购房合同时并无真实购房的意思表示，姚振强签订房屋买卖合同的目的是为同基公司利用项目办理按揭贷款进行融资。原审判决认定姚振强不是指定购房人，姚振强签署房屋买卖合同以及签约时间等事实错误。2、陈彩萍支付228万元是在姚振强购房之前，且该款已作为约定款项于2006年12月7日返还给同基公司指定的同泰公司使用，原审判决认定陈彩萍替姚振强代付228万元购房首付款错误。3、同基公司与星源公司之间的合资、合作开发合同纠纷一案中，同基公司是星源公司，星源公司并未在诉讼中主张权利，且该合资、合作开发合同纠纷与本案是两种完全不同的法律主体、法律性质的纠纷。原审判决认为星源公司应当在合资、合作纠纷中主张案涉228万元购房款，缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持星源公司的全部诉讼请求。
姚振强辩称：1、姚振强已全面履行了《商品房买卖合同》义务，购房款已按合同约定全部结清，其中首付款228万元是陈彩萍替姚振强支付，姚振强不欠星源公司任何房款。2、星源公司与东江公司伪造文件弄虚作假，姚振强并非星源公司主张的指定购房人。3、星源公司支付给同泰公司的2290.1万元（包括228万元），是星源公司返还给东郊庄园投资方扬州天一投资发展有限公司的投资返还款，与本案无关。4、案涉房屋的交付时间是2010年1月，星源公司于2014年8月8日才提起诉讼，期间也未主张过权利，因此星源公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回星源公司的上诉请求。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
二审中，星源公司提交2006年11月14日其与曹巍签订的《商品房买卖合同》作为新证据，证明曹军、曹巍和姚振强的购房行为都是与备忘录有关的商品房买卖行为，而非独立的购房行为。
姚振强质证认为，对于上诉人提供的《商品房买卖合同》，该证据不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议。曹巍当时在英国留学，他的签字很少。经核实，曹巍从未与星源公司签订过任何《商品房买卖合同》。同时提请法庭注意，该合同封面写着是作废的合同，而且该合同与本案无关，一套房子卖几个人，其他人的合同作废了是很正常的事情。
天一公司质证认为，清算组代表天一公司进行诉讼，对上诉人提供的材料不发表观点，请求法庭核实。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点：星源公司主张姚振强未支付228万元购房首付款是否成立？
本院认为：星源公司主张姚振强未支付228万元购房首付款不能成立，理由如下:
一、认定228万元是否属于陈彩萍替姚振强垫付的购房款，应当根据当事人的意思表示分析判断。虽然在姚振强签订购房协议之前陈彩萍已经支付给星源公司228万元购房款，但并不能因此否认该款的性质。首先，曹军、陈彩萍、姚振强都认可228万元是陈彩萍替姚振强支付的购房款。该笔款项原是曹军履行星源公司与其签订《商品房买卖合同》支付的购房款，后因曹军无法办理按揭手续，合同无法继续履行，转由姚振强作为受让方购买涉案东郊庄园181幢房屋。其次，星源公司将228万元汇入同泰公司账户，在姚振强支付余款、受领房屋以及办理房产证之时，星源公司均未主张姚振强应再行支付228万元购房款，反而由星源天一分公司退还姚振强多余房款59941.8元，并向姚振强出具了总价款为759.9万元的售房发票。曹军、陈彩萍此后也从未要求星源公司返还该笔款项。最后，无论星源公司与姚振强签订的购房合同实际日期是否为2006年11月14日，星源公司将原出售给曹军的房屋出售给姚振强并实际交付及过户的事实表明，其同意将购房合同项下权利义务转由姚振强享有和承担。而星源公司收回曾向曹军、陈彩萍开具的228万元预收款凭据，并向姚振强的开具228万元的预收款凭据的事实更进一步说明，其认可姚振强支付了228万元购房款。因此，在星源公司与姚振强签订购房协议后，陈彩萍支付的228万元已经变更为陈彩萍向星源公司垫付的姚振强购房首付款。星源公司认为陈彩萍支付228万元时间早于姚振强签订购房协议的时间，进而否认该笔款项属于姚振强支付的购房款的抗辩理由不能成立。至于陈彩萍因为姚振强垫付首付款而支出的费用，陈彩萍可向姚振强主张，与星源公司无关。原审判决认定姚振强已支付228万元购房款并无不当。
二、星源公司在二审中提交的由曹巍签订的购房协议为复印件，曹军、姚振强对该合同的真实性亦不予认可，本院不予采信。《备忘录》并未载明姚振强属于指定购房人，虽然星源公司提供了一份2007年12月26日天一公司向星源天一分公司出具的函，其上载明姚振强为指定购房人，但姚振强、曹军对该函的真实性都不予认可，且在曹荣诉星源公司、天一公司、东江房产公司、同基公司、同泰公司房屋买卖合同纠纷案中，星源公司提供的同为2007年12月26日天一公司出具的函中，指定购房人却为曹军、陈彩萍。结合姜广源、尹建新曾自认有串通倒签补充协议的事实。原审判决对星源公司提供的函不予采信并无不当。退一步说，即使姚振强属于指定购房人，按照《备忘录》的约定，指定购房人在交付全部购房款后即可随时办理交房。姚振强是按照《备忘录》的要求在支付全款后才受领房屋的。尽管星源公司此后将原购房款228万元作为返还投资款，汇入同泰公司账户，但姚振强并非同泰公司股东，也无证据表明该款是基于融资的目的并最终实际由姚振强收取，股东返还款与姚振强支付的购房款属于完全不同的法律关系。故不能因此否认姚振强已支付228万元购房款的事实。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。星源公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12520元，由上诉人江苏星源房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 王 芬
代理审判员 陈 皓
二〇一六年五月六日
书 记 员 杨 晓