江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4772号
上诉人（原审原告）南京悠客置业投资顾问有限公司，组织机构代码67491300-9，住所地南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。
法定代表人徐刚，该公司总经理。
委托代理人王剑，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人孙秋秋，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘宇恒，男，汉族，1984年2月12日生，金鹰国际集团招商运营管理中心招商经理。
委托代理人姜春，江苏德本律师事务所律师。
原审第三人耿彦，男，汉族，1989年4月10日生，网巨软件（南京）有限公司职员。
委托代理人潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。
委托代理人张庆法，男，1958年2月18日生，汉族。
原审第三人徐刚，男，汉族，1967年1月23日生。
委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
原审第三人南京江东实业总公司清江公司，住所地南京市鼓楼区东宝路99号。
法定代表人钱永红，该公司总经理。
委托代理人徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司（以下简称悠客公司）因与被上诉人刘宇恒、原审第三人耿彦、徐刚、南京江东实业总公司清江公司（以下简称清江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第964号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人悠客公司的委托代理人王剑，被上诉人刘宇恒及其委托代理人姜春，原审第三人耿彦的委托代理人潘必胜、张庆法，徐刚的委托代理人王磊，清江公司的委托代理人徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悠客公司原审诉称，2011年5月16日，悠客公司、刘宇恒签订了房屋租赁合同，对租赁物、租赁期限、租金标准及违约责任等进行了约定。合同签订后，刘宇恒仅向悠客公司支付了2011年6月1日至2011年8月1日的租金10万元，后悠客公司多次催要，刘宇恒一直未支付。截止2013年4月25日双方解除租赁合同时，刘宇恒一共拖欠租金100万元，故悠客公司诉至法院，请求判令：1.刘宇恒支付租金100万元及相应利息（截止至2014年1月22日）55417元，以及以100万元为基数自2014年1月23日起至实际履行之日止的利息；2.刘宇恒支付违约金20万元；3.刘宇恒承担律师费15000元及本案诉讼费用。
刘宇恒原审辩称，1、2012年10月15日，南京市鼓楼区哥记小吃店已关门停业，悠客公司法定代表人徐刚作为该小吃店实际经营人之一是知晓的，本案已超过诉讼时效；2、悠客公司主体不适格，根据悠客公司与徐刚签订的协议书，双方只是委托关系，并非合同主体的转移；3、徐刚以承租的房屋租金作为该小吃店的出资，同时徐刚又是悠客公司的法定代表人，并且哥记小吃店的营业款由悠客公司的会计徐莉收取，债权债务应当予以抵销；4、租金应当由实际经营人徐刚和耿彦支付，刘宇恒对徐刚和耿彦应当承担的部分，不应当承担责任；5、对于违约金及律师费不予认可，况且悠客公司主张的违约金过高。综上，请求法院驳回悠客公司的诉讼请求。
耿彦原审述称，1、悠客公司的诉讼主体不适格，涉案房屋的实际出租人为徐刚，悠客公司仅是名义出租人；2、徐刚以悠客公司名义与刘宇恒签订租赁合同，未经产权人清江公司同意，悠客公司、刘宇恒之间的租赁合同无效；3、根据相关法律规定，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日计算，悠客公司诉讼请求中2013年1月25日之前的已超过诉讼时效；4、悠客公司出租房屋时隐瞒了租赁面积，租金数额应当以实际使用面积计算；5、本案是房屋租赁合同纠纷，并非合伙纠纷，刘宇恒对该房屋享有使用、收益及支付租金的权利义务，对于徐刚与耿彦达成的股权转让协议，耿彦将通过其他法律途径追回；6、耿彦在本案中应当作为证人，而非第三人；7.悠客公司既主张利息损失，又主张违约金，不符合法律规定。综上，耿彦不承担责任。
徐刚原审述称，其作为第三人不适格，悠客公司、刘宇恒之间的租赁关系及刘宇恒与耿彦、徐刚的关系是两个不同的法律关系，如按照刘宇恒提出的其与徐刚、耿彦存在合伙关系，那么徐刚应当作为共同被告，而非第三人，如法院为查明事实，在本案中应当将徐刚作为证人，而非第三人。请求法院依法判决。
清江公司原审述称，清江公司于2008年3月18日将南京市江东北路220号-1111室、1112室两处房屋出租给徐刚，两份租赁合同上均为徐刚个人承租而非本案悠客公司承租，且合同约定不允许转租，如果清江公司知道转租亦不同意，清江公司与徐刚之间的租赁合同已由江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1673、1674号民事判决予以解除。请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区江东北路220号房屋的所有权人为清江公司。
2008年3月18日，清江公司（甲方）与徐刚（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由徐刚承租清江公司所有的位于南京市鼓楼区江东北路220号-1111（含2层）、1112房屋（含2层）。双方对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了明确约定。其中约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任：A、未经甲方同意将房屋转租、转让的；B、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；C、拖欠租金10天或空置1个月的。租赁期内如乙方将承租的房屋部分转租给第三方，必须书面报甲方同意，且乙方转租给第三方的合同终止日期不得超过本合同的终止日期。
2008年3月22日，悠客公司（乙方）与徐刚（甲方）签订了《协议书》，约定甲方依法承租了南京江东实业总公司清江公司的鼓楼区江东北路220号房屋，现将其使用权、出租权、收益权转交乙方；由乙方直接以自己名义对外招租经营、管理，其收入归乙方所有，出现法律纠纷乙方自行解决，与甲方无关等等。清江公司对该协议书并不清楚。
2011年5月13日，南京市工商行政管理局鼓楼分局向刘宇恒核发了《个体工商户营业执照》，载明字号名称为南京市鼓楼区哥记小吃店，经营者姓名为刘宇恒，组成形式为个人经营，经营场所为南京市鼓楼区江东北路220号1111室，执照有效期自2011年5月13日至2015年5月12日。
2011年5月16日，悠客公司（甲方）与刘宇恒（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于南京市鼓楼区江东北路220号，建筑面积约为250平方米，双方同意不就该面积的出入进行任何租金的调整，甲方按房屋现有状况交房予乙方；租赁期限自2011年5月15日至2016年5月31日，乙方的经营项目及范围为“哥记”品牌茶餐厅，甲方同意自2011年4月15日至2011年5月31日，作为给予乙方的免租装修期；租金为60万元／年（2011年6月1日至2014年5月31日），支付方式为年付，收款人为甲方法定代表人徐刚个人账户，租金每年提前一个月一次性交清，即每年的4月30日前，超期不缴足租金的，每天按应缴年租金的1%支付滞纳金，逾期10日未缴足租金的，甲方经催缴无效后有权终止合同，并按乙方违约处理；乙方缴纳守约保证金10万元，合同到期终止时甲方在三十日内一次性退还乙方，不计利息；在合同期内双方均不得借口解除合同，一方如有特殊情况需提前终止合同的，必须提前两个月书面通知另一方，并按如下约定办理相关手续：甲方提前终止合同的违约责任，支付乙方六个月的房租作为违约金，乙方提前终止合同的违约责任，支付甲方六个月的房租作为违约金，放弃装修的固定设施；合同双方发生争议，应友好协商，协商不成，任何一方可向房产所在之地的人民法院提出诉讼请求，执行人民法院的裁定，违约方应承担对方为实现债权而支付出的诉讼费、律师费等相关费用等等。
2011年9月1日，悠客公司向南京市鼓楼区哥记小吃店发《告知函》，载明：“……由于贵方向我方提出经营困难，希望能够按月向我方支付租金，我方经办公会议商议后，决定同意贵方按月提前一个月向我方支付租金……”刘宇恒于2011年9月3日在该《告知函》上签字。
2012年12月3日，清江公司与徐刚、上海克莉丝汀食品有限公司石门坎店（以下简称克莉丝汀石门坎店）关于南京市鼓楼区江东北路220号-1-112（含2层）房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2012）鼓民初字第4430号】正式立案，原审法院已于2012年11月9日向徐刚送达了诉状副本及证据，并于2013年2月26日作出一审判决，判决解除清江公司与徐刚之间的房屋租赁合同，徐刚、克莉丝汀石门坎店于判决生效之日起十日内腾空并交还房屋，徐刚于判决生效之日起十日内支付清江公司违约金118575元。该案审理中，三方当事人并未提及悠客公司或刘宇恒占有、使用鼓楼区江东北路220号-1-112室的部分房屋。
2012年12月3日，清江公司与徐刚、林永风关于鼓楼区江东北路220号-1-111（2层）房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2012）鼓民初字第4433号】正式立案，原审法院已于2012年11月9日向徐刚送达了诉状副本及证据，并于2013年2月26日作出一审判决，判决解除清江公司与徐刚之间的房屋租赁合同，徐刚、林永风于判决生效之日起十日内腾空并交还房屋，徐刚于判决生效之日起十日内支付清江公司违约金170850元。该案审理中，三方当事人亦未提及悠客公司或刘宇恒占有、使用本市鼓楼区江东北路220号-1-111室的部分房屋。
徐刚对上述两案的一审判决不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院审理后于2013年6月28日作出（2013）宁民终字第1673号、（2013）宁民终字第1674号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。
原审审理中，双方一致确认租赁房屋为南京市鼓楼区江东北路220号-1111一层房屋及-1112一层除克莉丝汀门店的北面部分房屋，刘宇恒向悠客公司支付了2011年6月1日至同年7月31日的租金10万元，并未支付保证金。悠客公司陈述双方之间的租赁合同于2013年4月25日解除，刘宇恒于当日归还租赁房屋。刘宇恒陈述该小吃店于2011年10月由徐刚管理、经营，于2012年10月已关闭。
悠客公司提交的律师委托代理合同上委托人与发票上的购货单位名称不一致，悠客公司认为系开具发票时的错误，刘宇恒认为该合同无具体日期，且代理一、二审，无法证明该费用实际发生。
因当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋租赁合同、个体工商户营业执照、告知函、协议书、民事判决书等证据为证，予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，悠客公司、刘宇恒双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，清江公司知道徐刚将租赁房屋转租后的6个月内未提出异议，故该转租合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于悠客公司主张租金及利息的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在合同履行过程中经协商一致，将支付租金的方式调整为按月提前一个月支付，应予认定。刘宇恒仅向悠客公司支付了2011年6月、7月租金共10万元，之后未再支付租金，悠客公司于2011年9月1日向刘宇恒发函催要租金，说明悠客公司对于刘宇恒欠租的事实是清楚的。悠客公司陈述双方之间的租赁合同于2013年4月25日解除及刘宇恒当日归还涉诉房屋，但刘宇恒对此并不认可，悠客公司该陈述与事实亦不相符。根据查明的事实，以刘宇恒为经营者的南京市鼓楼区哥记小吃店至迟于2012年10月底关闭，双方虽未签订解除租赁合同的书面协议，亦未达成口头协议，但刘宇恒搬离涉诉房屋的事实清楚，可视为刘宇恒单方提出解除合同。悠客公司应当依法处理该争议。
根据法律规定，当事人解除合同自通知到达之日起生效。清江公司曾起诉要求解除与徐刚等的租赁合同，而徐刚于2012年11月9日领取诉状副本，根据法律规定及生效判决，清江公司与徐刚的租赁合同自该日解除。作为转租合同的出租人，徐刚又系悠客公司的法定代表人，悠客公司对此事实亦应知晓。清江公司与徐刚之间的租赁合同解除且出租人要求承租人等迁出房屋，最终得到法院的确认，导致本案转租合同在事实上亦不能履行。悠客公司对上述情况应当明知，应该及时采取措施向刘宇恒主张租金，但悠客公司并未在合理期限向刘宇恒提出上述主张。刘宇恒提出悠客公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见。根据法律规定，延付或者拒付租金，诉讼时效期间为一年；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，悠客公司于2014年1月26日向原审示院起诉，已经超过诉讼时效，且悠客公司无证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故刘宇恒该项辩解意见，原审法院予以采纳。悠客公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于悠客公司要求刘宇恒支付违约金的问题。根据双方合同约定，刘宇恒拖欠租金应承担相应的违约责任。刘宇恒提出违约金过高的辩解意见。考虑悠客公司在合同履行中的行为及刘宇恒拖欠租金给悠客公司带来的具体损失，该违约金确定过高，应予调整，综合本案案情，该违约金调整为65000元。刘宇恒亦提出悠客公司该违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见。根据法律规定，普通诉讼时效期间为二年，悠客公司该项请求未超过二年，故刘宇恒该项辩解意见，原审法院不予采纳。
关于悠客公司要求刘宇恒承担律师费的问题。悠客公司提供的委托代理合同上载明的委托人，与其提供的发票名称不一致，并非悠客公司，且悠客公司无其他证据证明其已实际支付了律师费，故悠客公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、刘宇恒于判决生效之日起十日内给付南京悠客置业投资顾问有限公司违约金65000元；二、驳回南京悠客置业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16234元，由南京悠客置业投资顾问有限公司负担14809元，刘宇恒负担1425元（此款悠客公司已预交，刘宇恒于判决生效之日起十日内加付此款）。
悠客公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审错误认定本案超过诉讼时效。被上诉人虽然不再经营哥记小吃店，但并不妨碍其另行开展其他经营项目，被上诉人并未书面告知上诉人解除租赁合同，且未就租赁房屋予以返还，故双方租赁合同并未解除。清江公司与徐刚之间租赁合同的解除为2013年6月28日，二审法院终审判决解除，且徐刚实际给付租金至2013年4月25日，故清江公司与徐刚之间租赁合同的实际解除时间应当是2013年4月25日，且在此之后就租赁房屋予以归还。而上诉人与被上诉人之间租赁合同在此之前并未发生解除，且被上诉人未实际归还房屋，应当支付其控制使用期间的租金。二、一审以诉讼时效超过为由未予支持上诉人的租金主张，已经造成上诉人巨大的损失，同时酌定调整违约金为65000元，不能弥补上诉人的损失，且造成上诉人与被上诉人之间利益严重失衡。请求二审依法改判被上诉人承担违约金20万元。三、关于律师代理费部分，一审中上诉人已经作出说明，为开票失误，上诉人已提供了证据予以证明。综上，请求法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘宇恒辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方租赁合同于2011年9月实际已解除，合同解除后刘宇恒无须支付南京悠客公司的违约金。根据悠客置业与刘宇恒签订的租赁合同，逾期支付房租刘宇恒需支付违约金，现刘宇恒已无支付房租的义务，也就不存在违约的事实，一审判决刘宇恒承担65000元违约金适用法律错误。二、清江公司与徐刚之间租赁合同纠纷，不能对抗悠客公司与刘宇恒之间的租赁合同纠纷，徐刚只是悠客公司的实际控股股东。三、15000元律师费刘宇恒无须支付，刘宇恒不存在违约行为。悠客公司和江苏悠客置业投资顾问有限公司是两个不同的法律主体，悠客公司提供的是江苏悠客置业投资顾问有限公司的律师费发票，对此费用一审法院认定事实是清楚的，二审法院应依法驳回上诉。
原审第三人耿彦述称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，耿彦不应承担任何责任。
原审第三人徐刚述称，其答辩意见与上诉人悠客公司一致，同时认为一审不应把其列为原审第三人。
原审第三人清江公司述称，请求法院依法公正判决。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。上诉人悠客公司提出要求被上诉人刘宇恒支付欠付租金的主张，应当根据前述规定适用一年的诉讼时效，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。上诉人与被上诉人于2011年5月16日签订的房屋租赁合同，约定租金支付的日期、支付的方式及收款人为徐刚，本案中被上诉人承租涉案房屋经营的项目为南京市鼓楼区哥记小吃店，虽然哥记小吃店个体工商户营业执照登记的经营者为被上诉人刘宇恒，但哥记小吃店实际大股东为徐刚，且徐刚系悠客公司的法定代表人，而南京市鼓楼区哥记小吃店于2012年10月底已关门停业，上诉人的法定代表人徐刚作为哥记小吃店实际经营人之一对此是明知的，并且另案生效法律文书判令清江公司与徐刚的租赁合同解除，故上诉人对此事实亦应知晓。现上诉人于2014年1月26日提起诉讼向被上诉人主张租金，其诉讼请求已超过诉讼时效，故原审法院未支持上诉人租金主张，并无不当。关于违约金调整的问题，原审法院考虑租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院酌定违约金为65000元，较为公平合理。关于律师费用的问题，因上诉人提供的发票与其名称不一致，且原审法院已支持其主张违约金的部分诉请，故上诉人该项上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费16234元，由上诉人南京悠客置业投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 罗程允