河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终6370号
上诉人（原审原告）：刘珂，女，汉族，1986年6月16日出生，住河南省濮阳县。
委托诉讼代理人：王彩阁，河南经东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹路朋，女，汉族，1982年1月3日出生，住河南省卢氏县。
被上诉人（原审被告）：河南省金阁置业有限公司，住所地郑州市纬五路69号。
法定代表人：姚金香。
被上诉人（原审被告）：河南天运置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号。
法定代表人：史会生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁杰，河南荟智源策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩航宇，河南荟智源策律师事务所实习律师。
上诉人刘珂因与被上诉人曹路朋、河南省金阁置业有限公司（以下简称金阁公司）、河南天运置业有限公司（以下简称天运公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2016)豫0105民初1336号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘珂的委托诉讼代理人王彩阁、被上诉人天运公司的委托诉讼代理人梁杰、韩航宇到庭参加诉讼。被上诉人曹路朋、金阁公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘珂上诉请求：1、撤销原判，改判停止对位于郑州市金水区北环路南、丰庆路东“富邦铭邸二期”5号楼1单元5层东南户房产的执行，并予以解除查封；或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、郑州市金水区人民法院在办理曹路朋执行金阁公司、天运公司一案中，存在明显超标的查封的情形。二、上诉人已经实际取得了涉案房屋的所有权，涉案房屋不应被认定为天运公司的财产。
被上诉人天运公司辩称：一、被答辩人已实际取得涉案房屋所有权，该房屋不应再作为答辩人的财产而被执行。被答辩人与答辩人曾共同前往办理过户登记手续，然因房管部门线路故障而导致实际未予办理。被答辩人既未怠于行使权利，涉案房屋未过户登记也非因被答辩人之原因，被答辩人本身对此并无过错，故应认定涉案房屋己为被答辩人实际所有，不应再作为答辩人之财产而被执行。二、金水区法院执行行为本身亦存在明显的不当之处。本案中涉案执行标的为34554.88元，然而金水区法院却于执行过程中查封五座相互独立、可分的房产。即使按单一房产的价值计，该院查封的标的也远大于执行标的。
被上诉人金阁公司、曹路朋未到庭，未答辩。
上诉人刘珂向一审法院起诉请求：1、停止对于郑州市金水区北环路南、丰庆路东“富邦铭邸二期”5号楼1单元5层东南户房产的执行，并予以解除查封；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年8月16日，原告与被告天运公司签订了一份《房屋订购书》，主要内容为，定购户型5号楼1单元5层东南户，单价为4000元/平方米，建筑面积为131.33平方米，总价款为525320元，双方特别约定，每套定金为320000元，签订《商品房买卖合同》时冲抵房款，被告天运公司收取定金后，不得于2010年8月16日前（含当日）再将物业出售他人。当日，原告向被告天运公司支付320000元购房款，2012年3月31日原告向被告天运公司支付200000元购房款，2012年3月31日，被告天运公司将富邦铭邸二期幸福时光项目5号楼1单元24层东南户房屋交付给原告，2012年4月1日，原告已经交纳了装修押金1000元；垃圾清运费300元、装修管理费300元、物业费946元（2012年4月1日至2012年10月1日）、2014年1月20日原告交纳卫生管理费315元。
2011年10月12日的（2011)金民二初字第956号民事判决书，判决被告天运公司和被告金阁公司向被告曹路朋支付违约金34554.88元。后被告曹路朋申请执行天运公司所有的郑州市金水区××南、××东××楼××单元××东南户的房产，2013年4月10日，金水区人民法院的（2013)金执字第578号裁定书裁定查封、评估、拍卖上述房产。执行中原告提出执行异议，2015年11月26日，金水区人民法院的（2013)金执异字第39号裁定书裁定驳回原告的异议；原告不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，2010年8月16日，原告与被告天运公司签订的房屋订购书明确约定了房屋的户型、价款、面积、数量。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，双方签订的订购书其实质为房屋买卖合同，该合同无效力瑕疵，故依法成立、生效，且原告全额支付了购房款，被告交付了房屋，房屋交付后原告开始装修，并且交纳物业费进行入住，但该房屋的所有权仍然登记在天运公司的名下，所有权人仍是天运公司。但原告没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告的主张该院不予支持。
一审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告刘珂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘珂负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审经审理确认：1、2012年3月31日，天运公司将富邦铭邸二期幸福时光项目5号楼1单元5层东南户房屋交付给刘珂；2、（2011）金民二初字第956号民事判决进行执行程序后，被执行人金阁公司、天运公司未履行生效法律文书确定的义务。2013年4月10日，河南省郑州市金水区人民法院作出（2013）金执字第578号执行裁定书，主要裁定：查封、评估、拍卖被执行人天运公司所有的位于郑州市北环路××、××楼××单元××东南××、××东南××、××东南××、××、××西南户房产。2013年5月13日，河南省郑州市金水区人民法院向郑州市住房保障和房地产管理局送达（2013）金执字第578号执行裁定书、协助执行通知书，查封了以上5套房屋，查封、续查封期限自2013年5月13日至2018年4月27日。3、刘珂提交的打印时间为2016年7月1日的《郑州市房屋登记信息查询证明》显示，刘珂房屋登记信息查询结果为“0”套。
本院二审经审理确认的其他事实同一审法院确认的相关事实。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据本院查明的事实，刘珂系在法院查封涉案房产之前就与开发商天运公司签订了房屋定购书，也已支付了全部购房款，所购涉案房屋已交付居住使用，且刘珂提供的《郑州市房屋登记信息查询证明》显示，刘珂无其他用于居住的房屋。上述房屋定购书具有房屋买卖的真实意思表示，合法有效，刘珂的异议理由满足上述法律规定的要件，其对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行；故对其要求停止对位于郑州市金水区北环路南、丰庆路东“富邦铭邸二期”5号楼1单元5层东南户房产的执行的请求，依法应予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初1336号民事判决；
二、对位于郑州市金水区北环路南、丰庆路东“富邦铭邸二期”5号楼1单元5层东南户房屋不得执行；
三、驳回刘珂的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由曹路朋、河南省金阁置业有限公司、河南天运置业有限公司负担。
二审案件受理费100元，由曹路朋、河南省金阁置业有限公司、河南天运置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 李 静
二〇一七年七月三日
书记员 李 鹏