大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初4305号
原告徐文丽
委托代理人于航
被告张金刚
被告陈佩华
以上二被告共同委托代理人陈佩忠
原告徐文丽与被告张金刚、陈佩华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐文丽的委托代理人于航，被告张金刚、陈佩华及二被告共同委托代理人陈佩忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张金刚和陈佩华系夫妻关系。2013年6月28日，原、被告与大连同泰房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，约定原告购买被告所有的大连市西岗区建盛巷2号房屋。其中50平方米单价每平方米18000元，30平方米单价每平方米16000元计算，总房款为1380000元，原告需要在合同签订之日给付定金276000元，剩余款项在被告分户完毕前五日内给付。被告承诺在三个月内为原告办理分证手续并承担过户的全部税费，在原告购买房屋南侧开一个门。如一方未按合同约定时间履行义务，逾期超过十五日，则视为同意终止合同。原告在合同签订当天给付被告代理人陈培良定金276000元。2013年7月5日，被告代理人陈培良以办理分户手续需要资金为由，要求原告给付房款500000元。2014年1月23日，被告代理人陈培良从原告手中拿走房款500000元，至此被告代理人陈培良从原告处拿走房款826000元，但被告迟迟未给原告办理过户手续。2015年10月13日，原、被告双方在房屋中介大连同泰房地产公司签订补充协议，双方约定被告应当返还的房款和利息，被告承诺在三十工作日内全部返还给原告，但被告直至今日未将房款返还给原告。被告代理人陈培良持有公证书和张金刚、陈佩华的委托书，代被告签订房屋买卖合同并收取房款，承诺给付计息，其法律责任应当由被告承担。现原告请求判令被告立即返还房款826000元及利息（利息以276000元为基数，自2013年6月28日起至判决确定的给付之日止，按年利率24%计算；以500000元为基数，自2013年7月5日起至判决确定的给付之日止，按年利率24%计算；以50000元为基数，自2014年1月23日起至判决确定的给付之日止，按年利率24%计算）。
被告张金刚、陈佩华辩称，不同意原告的诉讼请求。公证处在2012年11月19日为二被告办理的委托公证书其产权主体不明确，是无效的。因为位于大连市西岗区建盛巷2号1层公建，建筑面积558平方米，该房屋产权证已于2008年2月4日在大连市甘井子区农村合作银行办理了抵押贷款，其产权证应该在银行抵押。无产权证，公证处是如何办理的委托公证书？即此房屋在已经被抵押贷款的情况下，又怎么能够办理委托授权买卖呢？显然这个委托授权公证书是违法、无效的，而由此产生的房屋买卖，居间合同也不能代表被告委托陈培良与原告签订该购房买卖纠纷，实际是陈培良与原告之间借贷关系。
经审理查明，2012年11月19日，被告张金刚、陈佩华与案外人陈培良到大连市公证处办理委托公证事宜，大连市公证处作出三份公证书。其中（2012）大证民字第52506号公证书的主要公证事项为，委托人张金刚、陈佩华委托陈佩华的哥哥陈培良代办如下事宜：1、以此房屋向银行（或个人）抵押贷（借）款，签订抵押贷（借）款合同，办理抵押登记并领取他项权利证书，代为领取贷款（开户、转款，如银行开户存折（卡）丢失，代为挂失、解挂、重新补办及领取）等有关事宜。2、如上述房址变更，代办变更手续并领取该房屋所有权证。3、代为到房屋管理部门查询、调取房屋档案信息。受托人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，委托人均予以承认。委托期限一年。（2012）大证民字第52507号公证书的主要公证事项为，委托人张金刚、陈佩华委托陈佩华的哥哥陈培良代办如下事宜：1、清偿有关银行借款、带领相关文件；带领保险退费；注销抵押登记，领取房屋所有权证。2、出售此房。代办报税手续；与买方签订房地产买卖合同，代办房屋过户，代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、按手印；代办资金监管、解冻（解除）手续；代收房款。3、如果买方贷款，协助买方签订抵押贷款合同，办理贷款手续，代收贷款。3、如上述房址变更，代办变更手续并领取该房屋所有权证。5、代为到房屋管理部门查询、调取房屋档案信息。受托人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，委托人均予以承认。委托期限一年。（2012）大证民字第52508号公证书的主要公证事项为，前两份公证书中复印件与原件相符，该公证书仅限于持（2012）大证民字第52506号、52507号公证书办理房地产登记使用。
2013年6月28日，案外人陈培良以被告张金刚的名义与原告、案外人大连同泰房地产营销策划有限公司共同签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：原告（乙方）购买被告张金刚（甲方）名下位于大连市西岗区建盛巷2号1层公建，总房款1380000元。房款支付方式为乙方于合同签订当日支付定金276000元，在合同签订之日起至甲方分户完毕前五日内备齐购房款余款1104000元，同时将该款项存入居间方指定银行作资金监管。合同第十二条约定：一、甲方房屋在大证分割成小证的办理中，乙方了解并认可，其中50平方米按单价18000元/平方米计算，30平方米按单价16000元/平方米计算，建筑面积以测绘后产权证为准。二、乙方应在签署合同后支付甲方定金276000元，此定金以月利率3%的利息计算，最终从房款中扣除……七、甲方持公证书签订此合同。合同签订当日，原告于大连银行安居支行通过储蓄存取款的方式向案外人陈培良给付定金276000元，案外人陈培良出具《收条》。2013年7月5日，原告于大连银行安居支行通过储蓄存取款的方式向案外人陈培良给付房款500000元，案外人陈培良向原告出具《收条》。2014年1月23日，案外人陈培良向原告出具《收条》，内容为：今收到徐文丽购房款50000元，以每月5%利息结算，最后抵房款。2015年10月13日，案外人陈培良以被告张金刚的名义（甲方）与原告（乙方）、案外人大连同泰房地产营销策划有限公司共同签订《合同补充协议》，确认乙方提前支付甲方款项826000元，至2015年10月12日共产生利息687867元，因甲方无法进行过户给乙方，现双方同意按上述款项在三十个工作日内全部返给乙方。2015年11月27日，案外人陈培良向原告出具《保证书》，保证《合同补充协议》中的款项于2015年12月末一次付清，如未能在期限内付清则继续按月利率3%计算利息。陈培良至今未按约定给付原告已付房款826000元及利息。
另查，被告张金刚与被告陈佩华系夫妻关系。大连市西岗区建盛巷2号1层公建，建筑面积558平方米，系二被告共有，不动产权登记在被告张金刚名下。2006年4月10日，中国工商银行大连沙河口支行在该房屋上设定抵押权，权利价值980000元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《房屋买卖居间服务合同》、不动产所有权证、《收条》、《合同补充协议》、《保证书》、《（2012）大证民字第52507号公证书》、《委托书》、银行流水单、大连银行储蓄取款凭条、大连银行储蓄存款凭条等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点有二：一、案外人陈培良的委托代理行为是否对二被告发生效力；二、二被告是否要承担返还原告已付房款及利息的民事责任。
关于案外人陈培良委托代理行为的效力一节。被告张金刚、陈佩华于2012年11月19日签署的两份《委托书》经大连市公证处出具的（2012）大证民字第52506号、52507号公证书公证，系二被告的真实意思表示，二被告在诉讼中亦自认曾在《委托书》中签字。故《委托书》是合法有效的，案外人陈培良系二被告的委托代理人，其在代理权限和代理期限内以被代理人的名义实施的法律行为对被代理人发生效力。二被告称大连市公证处出具的（2012）大证民字第52507号公证书无效，因无证据予以佐证，本院不予采纳。《委托书》确定，受委托人的代理权限包括代为出售此房，与买方签订房地产买卖合同，代收房款等，代理期限为一年。故陈培良以被告张金刚的名义于2013年6月28日与原告、案外人大连同泰房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖居间服务合同》并代为收取定金276000元，于2013年7月5日代收取房款500000元，均系受委托人陈培良在其代理权限和代理期限内以被代理人的名义作出的民事行为，对被代理人张金刚和陈佩华发生效力。二被告主张陈培良于2014年1月23日代收房款50000元，于2015年10月13日以被告张金刚的名义与原告、案外人大连同泰房地产营销策划有限公司签订《合同补充协议》及于2015年11月27日出具《保证书》等民事行为系无权代理行为。本院认为，上述民事行为系陈培良在超出其委托代理期限后作出，且二被告均未对于上述民事行为予以追认，原告亦无证据证明上述行为构成表见代理。故上述民事行为属于未经被代理人追认的无权代理行为，对二被告不发生效力。二被告的该项抗辩具有事实依据且符合法律规定，本院予以采纳。
关于二被告是否要承担返还原告已付房款及利息的民事责任一节。本院认为，委托代理人陈培良以被代理人张金刚的名义于2013年6月28日与原告、案外人大连同泰房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系有效的委托代理行为，对二被告发生效力，由二被告承担相应的法律后果。该合同系各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行各自的义务。二被告主张原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告与案外人陈培良系民间借贷关系的抗辩，因无证据予以佐证，本院不予采纳。合同签订后，原告已经给付被告定金276000元及房款500000元，但二被告并未履行合同约定的交付房屋的义务，亦未按约定完成案涉房屋不动产权证大证分割成小证的办理，导致案涉《房屋买卖居间服务合同》无法继续履行，二被告的行为构成违约，应当按照合同及《收条》的约定承担违约责任。故二被告应当返还原告已付房款776000元（276000元+500000元）。原告请求超出部分，系案外人陈培良在无权代理的情况下收取，未经二被告追认，对二被告不发生效力，本院不予支持。另外，《房屋买卖居间服务合同》及《收条》中都约定了原告给付的定金276000元及房款500000元均按照月利率3%计算利息，最终从房款中扣除。故原告请求二被告承担已付房款的利息符合双方约定，本院予以支持。原告要求二被告给付原告已付房款利息，以276000元为基数，按年利率24%计算，自2013年6月28日起至判决确定的给付之日止；以500000元为基数，按年利率24%计算，自2013年7月5日起至判决确定的给付之日止，本院予以照准。原告请求超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张金刚、陈佩华于本判决生效之日起十日内返还原告徐文丽已付房款776000元及利息（利息以276000元为基数，按年利率24%计算，自2013年6月28日起至判决确定的给付之日止；以500000元为基数，按年利率24%计算，自2013年7月5日起至判决确定的给付之日止）。
如被告张金刚、陈佩华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12060元（原告已预交），由被告张金刚、陈佩华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。
审 判 员 杨 晶
人民陪审员 李连华
人民陪审员 桑 渤
二〇一八年一月九日
书 记 员 陈慧宁