云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2672号原告：刘文辉，男，1964年3月18日出生，汉族，农民，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李永康，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：墨江晶工庄园特产开发有限公司，住所地：普洱市墨江县联珠镇双胞胎小镇，注册号：532723100003535。法定代表人：倪玉发，该公司总经理。原告刘文辉诉被告墨江晶工庄园特产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文辉及其委托诉讼代理人李永康、被告墨江晶工庄园特产开发有限公司法定代表人倪玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》；2、判令被告支付拖欠三年的剩余租金7500元；3、判令被告支付违约金100000元，以上三项合计：107500元。事实及理由：原、被告双方于2014年11月1日签订了《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》，约定合作期限十年即2014年12月5日至2024年12月5日，原告以其所有的场地作为股份于被告合作，被告按此股份，不论项目亏盈，每年12月1日前向原告支付租金，第一年支付租金5万元，第二年至第五年每年按5%的比例递增，第六年起每年按10%的比例递增。协议签订后，原告按约将场地交付被告使用。但被告未按约支付2014年租金5万元、2015年租金52500元、2016年租金55000元，共计拖欠原告三年租金157500元，原告多次向原告催要，被告在诉讼过程中仅于2017年11月16日支付原告租金15万元，剩余租金7500元至今未付。被告墨江晶工庄园特产开发有限公司辩称，原、被告签订的协议有变更，第一次签订的协议约定2014年-2015年免收租金，但被原告刻意抹除，然后双方才签订了第二份合同，但第二份合同有失公平，被告于合同签订前已支付原告现金2万元，合同签订后又支付了原告现金8万元，原告对已支付的两笔现金均不予认可，违背了诚信原则，且原告对涉案土地不具有使用权，该土地的使用权属于整个村民，因此双方于2014年12月5日签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》是不公平的合同，在被告不知情的情况下，原告又将涉案土地承包给了其他开发商，导致原告无法进场施工，原告构成了违约，并造成了被告重大损失，其次，被告咖啡厂被强行打开，机器设备被原告强行拉走，给被告造成了8600元的损失；再者，被告于2017年11月16日转账支付了原告15万，加上已经支付的10万元，已经超额支付原告租金，被告已积极履行了约定，不存在违约行为，请求本院驳回原告诉讼请求。原告为证明所主张的事实向本院提交《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》、《欠条》、《还款计划》，被告质证均无异议，予以认可。本院认为，上述证据材料来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，并形成证据锁链，对上述证据材料本院均予以采信。对于被告向本院提交《收据》用以证明被告于2017年11月16日转账支付原告15万租金的事实，原告质证无异议，予以认可，本院认为，该组证据材料来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，本院予以采信。被告向本院提交《损失清单》、《发票》用以证明被告咖啡厂被强行打开，机器设备被原告强行拉走，给被告造成了8600元损失的事实，原告质证认为，该组证据材料不具有证据的三性特征，均不予认可，本院认为，被告提交的该组证据系被告单方出具的书面材料，并未经被告签名确认，不具有来源合法性、内容真实性及与本案的关联性，因此，对该组证据材料，本院不予采信。对于被告向本院提交的《音频录音》用以证明原告在被告不知情的情况下，又将涉案土地承包给了其他开发商，导致被告无法进场施工，原告构成了违约，并造成了被告重大损失的事实，原告质证认为，该组证据材料不具有证据的三性特征，均不予认可，本院认为，被告未提交其他有效证据加以佐证，谈话对象不明确，该组证据材料不具有来源合法性、内容真实性及与本案的关联性，本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年12月5日签订了《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》，约定合作期限十年即2014年12月5日至2024年12月5日，原告以其所有的场地作为股份与被告合作，经双方评估后，被告按原告所占股份，不论项目亏盈，每年12月1日前向原告支付红利，第一年支付5万元，第二年至第五年每年按5%的比例递增，第六年起每年按10%的比例递增直至合同期满。协议签订后，原告按约将场地交付被告使用。2017年6月1日被告向原告出具《欠条》，内容为：“因墨江晶工庄园在炮掌山村咖啡加工的租赁项目，按合约我公司需支付合作方刘文辉2015-2017年度的三年度的厂房租金15.75万元（壹拾伍万柒仟伍佰元整），合计欠15.75万元（壹拾伍万柒仟伍佰元整）。到2017年6月1日，因公司产品滞销，大量资金无法按计划收回，出现资金支付非常困难的暂时性情况。为保证本项欠款的安全，我公司承诺：可用我公司名下的任何财产，作为抵押担保，确保所欠资金15.57万元（壹拾伍万柒仟伍佰元整），在2017年8月1日前，全部一次性付清给刘文辉。特立此欠条为凭！欠款人：墨江晶工庄园特产开发有限公司（盖有被告公章）法人：倪玉发139XXXX692017年6月1日”。2017年9月25日被告向原告出具《还款计划》，内容为：“因墨江晶工庄园在炮掌山村咖啡合资项目，租赁刘文辉加工厂。按约定自2014年12月到2017年12月，应付租金情况如下：①2015年租金50000元.②2016年租金52500元③2017年租金55000元。以上三年应付租金共计157500元整。今于2017年9月25日经协商议定，本项欠款分二期支付：①.于2017年10月15日付60000元整，10月31日前付40000元，合计10万元整。②.于2017年11月30日前一次性结清57500元整。此项承诺同等具有法定效率。本人承诺，到期欠款还不清，可用公司生产用烘焙机、咖啡器等作抵押理赔欠款，或支付违约金20万元，合同自行解除。承诺人：倪玉发（盖有被告公章）2017年9月25日”。另查明，在诉讼过程中，被告于2017年11月16日支付原告15万元。本院认为，原、被双方虽然签订的合同名称为《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》，但从被告向原告出具的《欠条》、《还款计划》中明确被告拖欠原告租金，双方之间产生的民事法律关系实际系租赁关系，故本院将本案的案由确定为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，原、被告双方于2014年12月5日签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》合法有效。协议签订后，原告按约将场地交付被告使用，但被告未按约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，被告应当按照约定履行支付租金义务，但被告未按约履行，于2017年6月1日向原告出具《欠条》，仍未按《欠条》约定的还款期限履行。2017年9月25日被告再次向原告出具《还款计划》，在判决下发前，被告仍未按《还款计划》承诺的期限履行支付欠款义务，构成违约。对于合同解除问题，本院认为，因原、被告双方在《还款计划》中约定了合同的解除条件即被告未按《还款计划》约定的于2017年11月30日前一次性结清全部欠款义务，合同自行解除，被告在判决下发前，均未履行支付欠款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对于原告提出的解除双方签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠原告租金具体金额问题，本院认为，双方在《还款计划》中确定的拖欠租金金额为15.57万元，其中包含2017年全年租金55000元，且该《还款计划》确定的数额是在《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》继续履行的情形下，由被告支付原告2017年12月租金对被告显失公平，因此，应扣减2017年12月整月租金4583元（55000元÷12个月），被告尚欠原告租金2917元，原告所诉超过部分，本院不予支持。对于原告提出支付违约金100000元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案被告未按约完全履行合同义务，构成违约，虽然双方在签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》未约定违约金的违约责任，但在《还款计划》中约定被告未履行2017年11月30日结清欠款义务由被告支付违约金20万元，故此，被告应当向原告支付违约金，但被告于2017年11月16日前已履行了支付大部分租金义务，显然由被告支付10万元违约金对被告显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求的违约金数额100000元过分高于造成的实际损失。违约金带有惩罚性质，在被告违约的情形下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”的规定，本院酌情支持违约金500元，原告所诉超过部分，本院不予支持。对于被告提出的答辩主张，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，因被告未向本院提交有效证据证明其答辩主张，故此，对被告的答辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘文辉与被告墨江晶工庄园特产开发有限公司签订的《关于炮掌山咖啡品牌合作建设项目的协议》；二、由被告墨江晶工庄园特产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文辉拖欠的租金2917元及违约金500元，两项合计3417元；三、驳回原告刘文辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取1225元、财产保全费1808元，两项合计3033，由原告刘文辉负担1820元，由被告墨江晶工庄园特产开发有限公司负担1213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇一七年十二月四日书记员  尹慕杰