浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初4897号原告：温州市同兴工艺品有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区括苍西路20号。法定代表人：王远青，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。被告：邵彩华，女，1977年3月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人（特别授权）：濮迅诺、陈洁，浙江海昌律师事务所律师。原告温州市同兴工艺品有限公司（以下简称同兴公司）为与被告邵彩华房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，并于同年11月13日、12月4日公开开庭进行了审理。原告同兴公司的委托诉讼代理人张逸儒、被告邵彩华的委托诉讼代理人濮迅诺到庭参加诉讼。应当事人申请进行庭外和解未果。本案现已审理终结。原告同兴公司诉称：原告与被告于2015年8月17日签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于温州经济技术开发区括苍西路20号的厂房租赁给被告，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，每年租金161000元，第三年起全年租金在原租金每年上浮5%，租金为169050元。租金按年结算，由被告于每年的7月31日交付给原告。《厂房租赁合同》第八条第二款第六项规定：乙方逾期未缴纳租金累计5日以上，甲方有权解除合同，收回该厂房。第十一条第三款规定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。2017年7月31日，被告未支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金。原告于2017年9月5日向被告出具律师函，要求解除合同，被告腾退房屋，并由被告向原告支付滞纳金。故原告起诉，请求判令：1、请求判令解除（终止）原、被告于2015年8月17日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即腾退租赁房屋，并支付滞纳金（滞纳金按年租金169050元的标准，自2017年8月1日开始按日租金的3倍计算至腾退房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书，证实原告的诉讼主体资格；2、被告身份信息，证实被告的诉讼主体资格；3、《厂房租赁合同》，证实双方签订厂房租赁合同，并明确约定双方权利义务及违约责任；4、律师函，证实原告已经于2017年9月3日向被告发函要求解除合同、腾退房屋、支付违约金；被告邵彩华答辩称：1、涉案租赁合同的租金支付时间并非每个年度7月31日当日，经双方口头明确约定，采用先付后用的原则，支付时间为每个年度9月1日前后。第一期租金于2015年8月15日支付1万元，2015年9月8日支付15.6万元；第二期租金于2016年8月30日支付16.1万元；第三期租金于2017年9月31日支付。2、2017年6月初，原告提出要求提前解除涉案房屋租赁合同，并就是否提前解除及相关赔偿事宜希望同被告协商处理并要求被告给予谅解，并明确在协商过程中，被告可以暂不支付第三年租金，若协商解除，就无须支付第三年租金。3、第三年租金原告声称未收到，系原告恶意拒收，原告自身不愿意继续履行涉案房屋租赁合同，于2017年9月1日借故退还了第三年的租金。事后，被告要求原告提供收取租金的银行账号，对方拒不提供，更谎称被告未支付租金违约。4、第三年使用完毕，租金才上浮至169050元，第一份三年期合同内并不存在上浮规定；租金支付时间已另口头约定为9月1日前后；合同第十条第2款约定的目的仅系对原告违约责任的处理，而非给予原告单方提前解除的权利，即适用的前提是原告明确自身违约，并就相关补偿同守约方协商处理，而5%的约定仅系双方的基础约定，若不足以弥补合理实际损失的，仍是需要补偿的。而原告不希望给被告任何补偿，但又试图解除合同，故恶意引导营造了被告所谓的违约，即适用合同第八条第2款第（6）项逾期未缴纳租金的约定。而事实上，原告于2017年6月提出提前解除合同，根据合同约定，已作为原告单方违约处理，双方一直仅系对原告违约责任进行协商，但协商无果，作为守约方的被告，显然具有要求继续履行的权利。涉案房屋租赁合同依法成立，合法有效，应予保护，被告明确要求原告承担继续履行的违约责任，原告的起诉缺乏事实及法律依据，依法应当驳回全部诉讼请求。为证明其主张，在本院指定的举证期限内，被告提供了如下证据：1、《厂房租赁合同》、银行转账记录，证实1、双方签订合同事实；2、经原告口头同意，被告支付原告租金一直习惯于每年8月中旬至9月初支付；3、被告按口头约定第三年租金也于2017年8月31日支付；2、关于提前中止租赁合同的通知，证实原告于2017年6月9日正式书面通知，声称现有厂房需要进行“退二进三”的重大功能改造升级，决定提前单方中止与被告之间的租赁关系；3、银行转账交易详细信息，证实原告有意不再履行今年租赁合同，声称被告错汇房租并退还；4、微信聊天记录，证实1、被告自租赁原告部分厂房开始，原告一直安排其财务人员林琴、吴银玲与被告对接，如支付相关水电费、租金等；2、原告财务林琴自2017年年中旬向被告透露原告因自身业务需要，有意不想继续给被告承租，对此，被告提出同意原告单方提前解除租赁合同的前提是原告必须给予一定赔偿，但原告一直拒不赔偿，协商无果；3、原告财务林琴、吴银玲均拒收今年租金，且不同意给予原告的其他银行账户，且明确承认原告不同意继续履行今年租赁合同；5、律师函、关于继续履行合同的答复函、EMS邮寄回执单，证实1、原告一直有意不再履行今年的租赁合同，但为达到解除租赁合同的目的，单方恶意虚构事实，中伤原告逾期未交纳租金，并以此为由违法解除双方租赁关系；2、被告收悉律师函后，于9月10日邮寄送达原告及律师答复函，说明事实及理由，明确由于原告无法按约给予提前解除的理赔方案，拒绝原告单方提前解除，并要求原告提供账户用于被告支付租金；6、同兴公司工商登记材料，证实与被告对接的原告财务人员林琴也是原告公司股东。对于原告提供的证据，被告邵彩华经质证认为：证据1、2无异议；证据3三性无异议，但第四条第1款第（2）项是对下一份合同的框架约定，租金仍为161000元；租金支付时间双方另有约定为每个年度9月1日前后；第十条第2款的约定，并非原告单方解除权的行使，而是对违约责任的确定及赔偿进行的约定；证据4三性无异议，律师函陈述“被告未支付租金构成违约”不符事实，隐瞒原告要求提前解除双方协商赔偿事宜未果的事实。对于被告提供的证据，原告同兴公司经质证认为：证据1《厂房租赁合同》三性无异议，对银行转账记录的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，银行转账记录并不能证实原告口头同意被告于8月中旬或9月初支付租金，相反可以证实被告一直在违约，第一、二年，原告放弃自己因被告违约享有解除合同的权利，不代表第三年原告还愿意放弃该权利；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告提早三个月通知被告搬迁，被告逾期即违约，被告还逾期支付租金，属双重违约；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，吴银玲仅负责收取水电费，被告将租金支付给吴银玲本身错误，吴银玲退还租金并无不当；证据4,真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告未及时支付租金构成违约，若原告收取租金，视为同意继续履行合同，若原告拒收租金，则表明追究被告的违约责任；证据5、6,真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告发律师函系为和平解决纠纷，被告早知道林琴的账户，原告无需告知,被告支付租金已逾期，原告拒收的原因是拒绝出租。本院审查认为，双方提供的上述证据经庭审出示，对方均进行了质证，上述证据均真实、合法，与本案有关联性，但双方对证明目的有不同意见，均围绕本方诉讼目的进行解读，下文结合争议焦点，予以一并分析评判。依上述证据，结合双方庭审陈述，本院认定的事实如下：原告同兴公司（甲方）与被告邵彩华（乙方）于2015年8月17日签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于温州经济技术开发区括苍西路20号的厂房租赁给被告。合同第三条约定，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日。合同第四条约定，每年租金161000元，该厂房第三年起全年租金在原租金每年上浮5%，租金为169050元。租金按年结算，由乙方于每年的7月31日交付给甲方。合同第八条第二款第6项约定，乙方逾期未缴纳租金累计5日以上，甲方有权解除合同，收回该厂房。合同第十条第二款约定，甲方在租赁期间，出让该厂房、重建房屋或作其他用途，需提前收回厂房，必须提前三个月通知乙方，乙方接到甲方通知后三个月内必须搬出，甲方退回剩余租赁期限的已付租金，并按剩余租赁期限的租金补偿5%。合同第十一条第三款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。租赁期间内，2017年6月9日，原告同兴公司向被告邵彩华发送《关于提前中止租赁合同的通知》，内容为：“兹因同兴公司对现有厂房进行退二进三重大功能改造升级，现决定提前中止双方2015年8月17日签订的原定2018年8月31日到期的租赁合同并提前收回全部厂房。我方已依据合同约定提前三个月于2017年5月中旬口头通知过贵方，现再次书面通知，请贵方于2017年8月底前根据合同规定将现有资产物资全部搬迁腾空……”。2017年8月31日，被告邵彩华向同兴公司员工吴银玲支付房租161000元，次日，吴银玲以错汇为由将该款退回。2017年9月5日，原告同兴公司向被告邵彩华出具律师函，要求解除合同，被告腾退房屋，并由被告向原告支付滞纳金。同月8日，邵彩华向同兴公司出具要求继续履行合同的答复函。后同兴公司向本院起诉，遂成本案诉争。本案核心的争议问题是涉案房屋租赁合同是否应予解除、被告邵彩华是否逾期支付租金，针对此，结合本案事实及相关法律规定，本院一并分析评判如下：1、关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题原、被告系平等主体且均具有完全民事行为能力，双方以书面形式订立的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不存在法律规定的欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律强制性规定等合同无效的情形。依法成立的合同，自成立时生效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体到本案，原、被告双方主体适格，签订涉案《厂房租赁合同》，确定房屋租赁各方权利义务，意思表示真实，且不存在合同无效的情形，该合同自成立时生效。《厂房租赁合同》第十条第二款约定，甲方（同兴公司）在租赁期间，出让该厂房、重建房屋或作其他用途，需提前收回厂房，必须提前三个月通知乙方（邵彩华），乙方接到甲方通知后三个月内必须搬出，甲方退回剩余租赁期限的已付租金，并按剩余租赁期限的租金补偿5%。依在案证据可以证实，同兴公司要求提前解除租赁合同的通知已于2017年6月9日送达给邵彩华，原告提出解除合同符合合同约定的条件，该合同于2017年9月9日解除。由于第三年度租金邵彩华尚未实际支付，故同兴公司无需退回剩余租赁期限的已付租金。2、关于被告邵彩华是否逾期支付租金及是否需要支付滞纳金的问题如上述，2017年6月9日，被告邵彩华收到原告同兴公司要求提前解除租赁合同的通知。双方随即就相关问题进行协商解决，最终未能达成一致协议。但是，若能达成一致协议，双方协议终止合同，被告就无需再向原告继续支付租金。故被告邵彩华在双方未能达成一致协议后，于2017年8月31日向同兴公司员工汇款租金161000元，即使有所迟延也系原告提出解除合同的原因所致，不构成逾期支付租金，无需支付滞纳金。此后因原告拒绝接收租金，不能再归咎于被告，更不产生逾期支付滞纳金的问题。本院认为：原告同兴公司与被告邵彩华所订立的房屋租赁合同，合同依法成立并具有法律效力，双方均应遵照履行。如上述，本案诉争房屋租赁关系已于2017年9月9日解除，原告已书面通知被告搬出，被告应按照约定将租赁物交还出租方，原告现要求被告腾空搬出，合法有据，应予支持。至于原告解除合同前的未付租金及至被告腾空之前的房屋占有使用费，原告在本案中并未提出诉讼请求，可另行主张。另经本院释明，被告邵彩华并未提出剩余租赁期限的租金补偿5%的相关主张，本案中亦不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告温州市同兴工艺品有限公司与被告邵彩华之间的租赁合同关系于2017年9月9日解除。二、被告邵彩华于本判决生效之日起五日内从诉争租赁物[即坐落于温州经济技术开发区括苍西路20号的厂房]内腾空搬出。三、驳回原告温州市同兴工艺品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1224元，减半收取计612元，由原告温州市同兴工艺品有限公司负担306元，由被告邵彩华负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  余 星二〇一七年十二月十四日法官助理  李博武代书记员  杨 阳第??10?页共?NUMS?10?页