安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终4918号
上诉人（原审被告）：王成荣，女，1952年4月13日出生，住合肥市庐阳区（海棠街道藕塘社居委西侧）。
委托诉讼代理人：吕汶，安徽健友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝峰，男，1985年8月27日出生，安徽福连城置业有限公司土建工程师，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人王成荣因与被上诉人祝峰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王成荣上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由祝峰承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本人与祝峰于2016年3月7日签订了关于案涉房屋《存量房买卖合同》，本人也在当日收取了定金5万元，合同附件四约定祝峰于2016年4月10日前将392000元存入托管账户，但祝峰并未在该时间之前将上述款项存入资金托管账户，也未将上述款项进行其他托管，祝峰已违约，一审未查明事实，祝峰应赔�本人损失。2、涉案《存量房买卖合同》应为无效合同，本人丈夫在宿州市监狱服刑，没有授权本人买卖案涉房产，一审法院在审理过程中，向房屋产权登记机关调查，合肥市自2016年7月1日起，仅产权证登记的所有人到场，即可办理房屋产权登记手续，虽然合肥市房管局出台了关于房屋登记有关审查方式的通知，规定了房屋买卖中的产权证登记的审查方式，本人的丈夫得知此消息明确表示不同意将此房屋出售，因其是共有权人，也是其养老用房，本人签订《存量房买卖合同》时亦未获得授权，既使适用《合肥市房管局关于房屋登记有关审查方式的通知》来进行协助过户，因有共有权人不同意，依据该通知第三条也是不能协助过户的。且2016年7月1日实施的该通知，也不能使2016年3月7日签订的合同行为生效，故该份合同系无效合同。
祝峰辩称，1、王成荣主张�人未在2016年4月10日前将392000元存入托管账户不属实，本人一直督促中介公司办理税费缴纳手续，中介公司告知系王成荣不予配合，不到场，否则也不会起诉至法院。2、王成荣主张《存量房买卖合同》为无效合同没有依据，夫妻单方买卖房屋并不需要另一方授权，王成荣是完全民事行为能力人，且房产证只登记其一人，根据不动产的公示制度，及时其丈夫不同意出售，也不能对抗善意第三人。王成荣主张合同无效的目的就是因为房产升值了不愿卖，之前其已出售了7套房产。2016年7月1日实施的《合肥市房管局关于房屋登记有关审查方式的通知》是为了简化房屋买卖程序，方便市民办理过户登记，不能成为对方主张合同无效的依据。
祝峰向一审法院起诉请求：1、判决王成荣履行《存量房买卖合同》义务，将合肥市庐阳区固镇路88号荷塘月色10幢1101室的房屋所有权过户给祝峰；2、判决王成荣支付祝峰逾期办理过户事宜的违约赔偿金人民币十万元；3、判决王成荣支付中介费人民币贰万元整；4、本案诉讼费及其他相关费用由王成荣承担。
一审法院认定事实：2016年3月7日，出卖人王成荣（甲方）与买受人祝峰（乙方）签订了《存量房买卖合同》一份。《存量房买卖合同》约定：甲方出卖存量房坐落于合肥市庐阳区荷塘月色10幢1101室，建筑面积220平方米；转让价款为1768000元；乙方同意于2016年4月10日前将392000元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为1326000元；甲、乙双方确认未托管的存量房转让价款计50000元（作购房定金），由乙方于2016年3月7日向甲方支付；税费缴纳：个税、契税、过户费由乙方承担；甲方承诺于2016年3月12日之前将产权证交于360房产保管。《存量房买卖合同》签订当日，祝峰向王成荣支付了购房定金50000元；王成荣亦出具了收条予以确认。因王成荣的爱人在宿州监狱服刑，无法到现场办理过户手续，王成荣称需办理委托公证，故未将房产证交至合肥叁陆零房产投资咨询有限公司（以下简称叁陆零公司）。因王成荣一直未将委托公证事项办理完毕，《存量房买卖合同》未能继续履行，祝峰遂于2016年4月诉至一审法院。
在本案审理过程中，经一审法院向房屋产权登记机关调查，自2016年7月1日起，仅产权证登记的所有权人到场，即可以办理房屋产权转移登记手续。经一审法院向王成荣示明，其表示不愿意将房屋出售给祝峰；但祝峰不同意解除《存量房买卖合同》，并已将除定金50000元之外的剩余购房款1718000元付至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束�。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，房屋出卖人王成荣与买受人祝峰签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据签订合同当时的产权登记机关的相关规定，王成荣爱人因服刑不能到场无法办理产权过户手续，该状况是导致《存量房买卖合同》不能按期履行的客观原因；祝峰在知道上述情况后亦同意由王成荣先行办理委托公证手续。但根据产权登记机关现行文件规定，仅产权证登记的所有权人到场，即可以办理房屋产权转移登记手续，故导致合同未能继续履行的障碍已消除。
经该院向王成荣示明，其表示不同意出售涉案房屋，要求解除合同。该院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同的解除必须符合合同约定或法�规定的解除条件。本案中，首先，买受人祝峰不同意解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》，双方当事人无法就解除合同达成合意。其次，王成荣要求解除合同的理由为其爱人不同意其卖房且房价目前已升值，该理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除合同的情形。综上所述，王成荣要求解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》没有事实和法律依据，该院不予采信。王成荣应当继续履行与买受人祝峰签订的《存量房买卖合同》，协助祝峰办理涉案房屋的产权转移手续。
关于祝峰要求王成荣支付逾期办理过户事宜的违约金100000元的诉讼请求，该院认为，王成荣未能办理过户手续有其客观原因，祝峰亦明知；且祝峰的该项诉讼请求不符合合同约定，故该院不予支持。关于祝峰要求王成荣支付中介费20000元的诉讼请求，该院�为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》对中介费并无约定，祝峰的该项诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、王成荣于判决生效之日起十日内协助祝峰办理固镇路88号荷塘月色10幢1101室的产权转移登记手续；二、驳回祝峰的其他诉讼请求。案件受理费21872元减半收取10936元，由祝峰负担1300元，王成荣负担9636元。财产保全费5000元，由祝峰负担1120元，王成荣负担3880元。
二审期间，王成荣提供一份由其丈夫出具的一份《说明》，证明其丈夫系案涉房屋的共有权人，其并未授权王成荣出售该房屋。祝峰对此不予认可。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明：案涉房屋登记在王成荣一人名下。双方当事人本次《存量房买卖合同》系在房产中介叁陆零公司居间介绍下签订的，一审法院对叁陆零公司业务员的调查笔录反映，因王成荣丈夫在外地，无法到场办理案涉房屋产权变更登记手续，需要办理委托公证，但因王成荣主张其没有结婚证无法办理委托公证手续，以致该房屋的产权变更登记手续未能办理。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了我国不动产物权的公示、公信制度，即物权变动必须以一定的方式向外界公示，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于对公示行为的深信而从事的相关交易行为应属有效。房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，买受人有理由相信出卖人�房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通损害其他共有人利益的除外。结合本案，涉案房屋登记的权利人为王成荣，祝峰有理由相信其系房屋的完全权利人，在没有证据证明祝峰存在具有过错等情形下，应认定双方当事人签订的《存量房买卖合同》合法有效。对于王成荣上诉主张合同无效的意见，本院依法不予采信。
王成荣上诉一方面主张祝峰没有在《存量房买卖合同》约定的2016年4月10日前将392000元房款存入托管账户，构成违约，说明其认可该合同为合法有效；另一方面又主张其出售房屋时未经其丈夫同意，该合同应为无效。王成荣的上诉意见本身自相矛盾。一审法院在向房产中介叁陆零公司业务员的调查笔录中，反映王成荣在合同签订后，以没有结婚证办不了其丈夫的委托公证手续为由，拖延办理房屋产权变更登记手续，并非系祝峰迟延支付房款，对王成荣的该节上诉意见，本院亦不予采信。
综上所述，王成荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20712元，由王成荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年十二月五日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理�
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。