广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）良民一初字第313号
原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司，住所南宁市民主路6-6号阳光新都C栋M楼。
代表人杨承运，该公司总经理。
委托代理人ＸＸＸ，该分公司职工。
被告李丽高。
原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司（以下简称深圳海外物业南宁分公司）与被告李丽高物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法由审判员李晓适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告深圳海外物业南宁分公司的委托代理人ＸＸＸ、被告李丽高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳海外物业南宁分公司诉称：原告是新加坡城小区前期物业服务公司。该小区7-1-602号房原业主为案外人谢福斌，原告与谢福斌于2004年12月28日签订前期物业管理服务协议。谢福斌之后将该房转让给被告，转让时未通知原告，被告入住后亦未与原告签订物业管理服务协议，但其一直享受原告提供的物业服务。2010年6月前，被告均能按原告制定的前期物业管理服务协议书规定的收费标准准时向原告支付每月55.5元的物业服务费、8元的生活垃圾处理费、11.1元的公共维修资金，以及相应的水电公摊费用。2010年7月起，被告不再向原告支付水电费公摊费，2011年1月起不再向原告支付物业服务费、垃圾处理费、公共维修基金。截止2013年9月15日，被告共拖欠原告物业服务费1803.8元、生活垃圾处理费260元、公摊电费107.5元、公摊水费65.6元、公共维修基金266.4元，合计2503.3元。新加坡城小区于2013年7月成立业主委员会后，另聘请了新的物业公司，原告根据有关部门通知与新加坡城小区业主委员会进行交接后，于2013年9月15日撤出该小区。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付物业服务费1803.8元、生活垃圾处理费260元、公摊电费107.5元、公摊水费65.6元、公共维修基金266.4元，合计2503.3元；二、被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付2503.3元的自2015年4月23日（起诉之日）至付清该款之日止的利息。
被告李丽高辩称：对原告主张物业管理服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、共维修资金的收费标准无异议。被告确实自2011年1月起没有向原告支付物业服务等费用，但是因原告违约在先，未按约定对被告漏水的天花板进行维修，被告找人维修后，对产生的费用与原告协商不成后，被告才不支付相应费用的。此外，原告提供的物业服务存在提供的服务不符合合同要求、小区环境恶劣等问题，故被告亦可以不交物业服务费用。
综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、公摊水电费分摊是否合理；2、被告拒交物业服务费等费用是否有法定理由，这些费用是否可以免交；3、被告是否应交逾期付款违约金。
对争议焦点，原告深圳海外物业南宁分公司提供如下证据证明：
1、《前期物业管理服务合约》，证明向小区业主收费的依据；
2、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，证明物业服务费的收取依据和合法性；
3、水电费公摊明细，证明每人月向业主收取水电费公摊的计算依据；
4、水费发票，证明原告一直以来都在代付新加坡城小区公共水费；
5、电费发票，证明原告一直以来都在代付新加坡城小区公共电费；
6、交费记录，证明被告最后一次交费日期；
7、被告欠缴各项费用清单和缴费通知单，证明被告应交的各项费用数额；
8、催费通知，证明原告一直在向被告追讨欠费；
9、房产证，证明被告系案涉房屋的所有人；
10、《关于办理新加坡城小区有关档案资料移交的函》，证明原告根据良庆区住房和城乡建设局2013年9月6日的通知要求与小区业委会办理撤离交接工作，于2013年9月16日撤离。
被告李丽高针对争议焦点提交如下证据：
1、申请报告，2、房屋天花板开裂情况照片，3、被告出资维修公共部位施工过程照片，4与维修施工队组的结算单及部分采购单据，证明被告的房屋天花板出现开裂渗水情况，与原告协商维修未果后，被告找人自行维修，原告拒承担维修费用，被告才拒付有关费用。
经庭审质证，原告提交的证据，被告质证意见：对证据1、证据2、证据4-6、证据9和证据10的真实性无异议，认可原告提供服务至2013年9月15日，但认为原告交纳的所有水电费不应全部由业主分摊，且未告知业主分摊的方法；对证据3的真实性提出无法确认，认为水电费公摊过于笼统；对证据7真实性提出无法确认金额，其确实自2011年1月起不交相应费用，但是由于原告不依法对楼顶进行维修，导致水渗入其天花板；对证据8真实性有异议，认为其未见过，且原告可随时在其门口张贴缴费通知。
被告提交的证据，原告提出无法确认这些证据的真实性。其公司在履行物业服务过程中，遇到被告所述的问题，公司派出工程部员工到现场进行勘查，若问题简单能够处理的，一般会当场处理；如问题严重需要专业人员才能处理，且动用公共维修基金需达到法定人数才能使用，不能使用公共维修基金的，工程部会建议业主自行找有专业修复能力的单位或者个人进行处理。被告主张的情形，原告工程部没有专业处理能力，当时应当是工作人员现场勘查后，建议其自行找专业人员进行处理。
对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据，被告无异议的证据，这些证据与本案具有关联性，这些证据具有证明力，作为认定案件事实的依据。证据3水电费公摊明细与证据4水费发票、证据5电费发票形成证据链，且公共水电费的分摊依据在《前期物业管理服务合约》中有明确约定，被告如对分摊费用有异议，应及时向原告提出，并提出异议的明确理由。被告在无任何证据证明原告分摊到其户的费用不合理的情况下，对原告根据《前期物业管理服务合约》约定及实际交纳的公共水电费所作的分摊数据提出不合理，对原告据上述证据作出的证据7欠缴各项费用清单和缴费通知单的数据提出异议，理由不充分，本院不予采信，对原告以这些证据主张被告欠缴各项费用的金额予以采信。被告未能举证证明原告所交的公共水电费包含有应由原告自行承担的费用，故本院对其提出原告进行分摊的水电费中包含有不应由业主分摊的费用异议不予采信。原告至撤离新加坡城小区前提供的物业服务是连贯的，被告无证据证明原告在其门口张贴的催费通知是起诉前所为情况下，本院确认证据8的真实性。被告提交的证据，原告未能举出相反证据否认被告未向其公司报修及未到现场勘查之事实，被告提供的照片显示了施工的现场，原告作为该小区的物业服务公司，其对该现场应该知晓。且被告作为小区业主，属于业主公共部分的楼顶渗水进其房屋天花板后，没有合理理由排除其不找物业公司解决；此外，原告亦认可如原告房屋的情形，其公司无专业能力进行维修，公司会建议业主自行找人维修。故本院对被告所举证据的真实性予以认定，作为认定本案事实的依据。
经审理查明：原告系位于南宁市良庆区大沙田银沙大道11号的新加坡城小区的前期物业服务公司，该公司于2013年9月16日因该小区业主委员会另选聘新的物业公司而撤离该小区。7-1-602号房原业主为案外人谢福斌，谢福斌与原告于2004年12月28日签订《前期物业管理服务合约》。该合约约定多层住宅物业管理服务费为0.4元／㎡·月，小区公共部分水电费（含绿化用水），由受益业主按面积分摊，物业专项维修基金按0.1元／㎡·月收取，上述各类服务收费标准如有变动，按政府部门批复的指导价执行，其他的物业管理服务收费执行市场调节价。2010年12月29日，经南宁市物价局核准，该小区的物业服务费调整为0.5元／㎡·月。生活垃圾处理费为每户每月8元。被告李丽高向案外人谢福斌受让取得7-1-602号房，并按上述规定和标准向原告支付相关费用至2010年6月，2010年7月后即不再支付公摊水电费，2011年1月起即不再支付物业服务费等所有为业主应承担的费用。7-1-602号房建筑面积为111.05㎡，该房2010年7月1日至2013年9月15日应交的各项费用：物业服务费1803.8元、生活垃圾处理费260元、公摊电费107.5元、公摊水费65.6元、公共维修基金266.4元，合计2503.3元。
被告房屋属于顶层，其房屋自2010年出现渗水现象，在找原告维修无果情况下，被告于2011年11月自行找人进行维修。为此，被告拒交纳物业服务费等相关费用。
本院认为：原告系新加坡城小区的前期物业管理服务公司，被告系该小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应受《前期物业管理服务合约》的约束。
关于原告拒交物业服务费等费用是否有法定理由，其是否具有免交情形的问题。被告房屋天花板因楼顶渗水产生维修费用的承担问题。楼顶属于业主公共部分，维修公共部分的费用是否应从公共维修基金中开支，有严格的使用要求和须履行严格的手续。原告作为物业服务公司，如果其拒绝履行使用基金的有关手续，被告依法可以向有关部门反映解决，或者通过其他法律途径解决。物业公司提供的物业服务，不是针对某一个业主的专用物业提供的，是针对全体业主使用整个小区公共部分进行的服务，故被告以原告不为其解决天花板渗水问题而拒交物业服务费等费用，无法律依据。原告提供前期物业服务至2013年9月15日，被告依法应依约支付该日期前的物业服务费等有关费用，但其仅支付至2010年6月，之后的相关费用即不再支付，已构成违约，依法应承担支付拖欠的相关费用等违约责任。原告诉请被告支付物业服务费1803.8元、生活垃圾处理费260元、公摊电费107.5元、公摊水费65.6元、公共维修基金266.4元，合计2503.3元，证据确凿，于法有据，本院予以支持。被告主张原告提供的物业服务不符约定，导致小区环境恶劣，因无证据证明，本院不予采信。
关于被告逾期付款应否承担违约责任的问题。原告在被告反映其房屋天花板出现渗水后，未及时到公共部分的楼顶进行检查，未依法履行审核是否适用公共维修基金进行维修手续，在被告自行维修后，亦未及时对产生的费用的负担问题进行妥善处理，故被告未按合同约定的时间支付相应费用，具有相应的合理理由，故其不应支付逾期付款违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条和《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条的规定，判决如下：
一、被告李丽高于本判决生效之日起5日内向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费1803.8元、生活垃圾处理费260元、公摊电费107.5元、公摊水费65.6元、公共维修基金266.4元，合计2503.3元；
二、驳回原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李丽高负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓
二〇一五年七月十三日
书记员 陆茜
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。