四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第328号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：梁含林，男，1954年11月6日出生，汉族，农民。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：白桂芝，女，1947年9月9日出生，汉族，居民。
委托代理人：白长元（系白桂芝胞弟），男，1955年4月26日出生，汉族，居民。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈月光，男，1935年8月5日出生，汉族，居民。
委托代理人：白长元（系陈月光妻弟），男，1955年4月26日出生，汉族，居民。
一审被告：陈白蓉（系白桂芝与陈月光之女），女，1972年2月28日出生，汉族，居民。
委托代理人：白长元，男，1955年4月26日出生，汉族，居民。
一审被告：白勇，男，1965年4月20日出生，汉族，居民。
委托代理人：白长元，男，1955年4月26日出生，汉族，居民。
申请再审人梁含林因与被申请人白桂芝、陈月光及一审被告陈白蓉、白勇财产损害赔偿纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2012）绵民终字第1494号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月9日作出（2013）川民申字第1601号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人梁含林，被申请人白桂芝到庭参加诉讼，被申请人白桂芝、陈月光及一审被告陈白蓉、白勇的诉讼代理人白长元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月17日，一审原告梁含林起诉至梓潼县人民法院称，其经人介绍于1999年2月5日在白桂芝、陈月光的委托代理人白长顺（白桂芝的胞兄）主持下，购买了白桂芝、陈月光夫妻的坐落在梓潼县长卿镇南桥村十社（即现梓潼县经济技术产业园区南桥村十组）的土木结构瓦房3间，之后，梁含林长期居住于此。2010年8月28日，白桂芝、陈月光在梁含林毫不知情的情况下将上述讼争房屋拆除，给梁含林造成了财产上的损失，故请求赔偿损失7万元，并承担案件诉讼费。白桂芝、陈月光辩称，拆除的讼争房屋系其夫妻二人所有，但从不知道该房买卖一事，即使梁含林存在损失，亦仅仅为协议中的2000元，且应由白长顺承担；白勇是受委托拆除房屋的，不应当承担责任，请求驳回梁含林的诉讼请求。一审被告白勇、陈白蓉辩称，其非本案适格主体，且未造成梁含林的任何损失，故不应承担赔偿责任。
梓潼县人民法院一审查明，1999年梁含林在白桂芝胞兄白长顺的主持下购买了白桂芝、陈月光位于原梓潼县长卿镇南桥村十社的土木结构瓦房3间。卖房文约上有梁含林、陈月光、白桂芝及证人白长顺、王晓洪的签字。梁含林于1999年2月5日将购房款4500元交予白长顺处。之后，梁含林一直在此居住，并对房屋进行了翻修，期间还对部分房屋进行了出租。2010年8月24日，陈月光、白桂芝的委托代理人白勇与梓潼县经济技术产业园区管理委员会签订房屋拆迁补偿安置协议，由陈月光、白桂芝自行拆除在其名下的讼争房屋，梓潼县经济技术产业园区管理委员会一次性支付拆迁补偿金等费用共计62095元。2010年8月28日，白勇受陈月光、白桂芝的委托拆除了讼争房屋。另查明，白桂芝与白长顺系同胞兄妹，白勇系白长顺的儿子，白长顺已去世。梁含林购买白桂芝名下房屋后，未将户口迁至梓潼县长卿镇南桥村十社。
梓潼县人民法院一审认为，房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让问题，根据我国农村宅基地管理办法的相关规定，农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，禁止擅自买卖和非法转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的，具有身份属性。梁含林不属于本案所涉宅基地所在集体经济组织成员，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也未办理相关更名手续，故双方转让宅基地使用权的协议应属无效，即导致合同无效。但订立合同的双方均存在过错。本案中，陈月光、白桂芝虽然不认可文约的真实性，但未申请对文约上的签名进行笔迹鉴定，且在梁含林入住期间，从未提出过任何异议，因此可认定卖房文约系双方当事人的真实意思表示。陈月光、白桂芝在未经梁含林允许的情况下，擅自拆除梁含林居住的房屋，并领取拆迁补偿款，有违诚实信用原则，过错程度相对较大。对房屋拆迁补偿主要是对被征收房屋现有价值的补偿，梁含林虽然未将户口迁入，但确实已占有并使用该宅基地十年之久，且对房屋进行维护及修缮投入了一定成本，房屋拆迁时存在的价值，已远高于原来买房时的价值。鉴于讼争房屋已拆迁，因此在充分考虑双方存在的过错程度及现有房屋现状等因素后，决定将争议拆迁款62095元按“三七开”比例原则进行分配，即梁含林分得补偿款的七成43466.50元，陈月光、白桂芝分得补偿款的三成18628.50元；白勇系拆迁房屋的受托人，陈白蓉与本案讼争房屋无任何关系，故二人在本案中不应承担任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，梓潼县人民法院于2012年11月13日作出（2011）梓民初字第173号民事判决：一、限白桂芝、陈月光于本判决生效之日起十日内支付梁含林争议房屋的拆迁款43466.50元；二、驳回梁含林的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由梁含林承担550元，白桂芝、陈月光承担1000元。
白桂芝、陈月光不服一审判决，向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉称，其夫妻二人于1994年3月离开梓潼县到绵阳市居住时将讼争房屋交长兄白长顺居住、管理，2009年9月白长顺病故后，二人又将该房委托给侄儿白勇管理。2010年商谈房屋拆迁事宜时，二人书面委托白勇全权办理。2010年，在收到梓潼县人民法院送达的起诉状时才知道白长顺卖房一事。卖房文约上的签名不是白桂芝所签，亦未捺手印。一审法院不应以此认定双方买卖房屋系真实意思的表示，白桂芝、陈月光不存在过错，不应承担责任。一审判决对房屋补偿款的认定错误，判决结果错误，请求依法改判。梁含林答辩称，双方签订的房屋买卖合同客观、真实，且梁含林付清了购房款，亦从白长顺处领取了讼争房屋的宅基地证，已实际取得了该房屋及地面附着物的拥有权；且对房屋进行了装修，并在房屋周围种植了树木，自己居住和部分对外出租长达十年之久，依法应当享有政府给予该房屋拆迁及其他地面附着物的所有补偿款。
四川省绵阳市中级人民法院二审查明，白桂芝与陈月光系夫妻，陈白蓉系两人的女儿。白桂芝结婚后在其宅基地上建成了土木结构的三间瓦房。1997年10月，梓潼县国土局给白桂芝颁发的梓长集建（97）字第00562号《集体土地建设用地使用证》上载明：土地使用人为白桂芝，地址位于长卿镇南桥村十社，用地面积118.30平方米，用途为住宅。白桂芝随丈夫在外地居住并将该房屋先后交由其父母及大哥白长顺居住。
1999年，白长顺与梁含林协商后以白桂芝及其丈夫陈月光为卖方、梁含林为买方签订了《卖房文约》，文约内容为“现将南桥十社陈月光、白桂芝土木结构瓦房叁间，卖给梓潼县仁和镇天乐村二社梁含林，卖价总额2000元（贰仟元正）。界址：东至檐下大路；南至堂屋前杏树；西至檐外三米界止；北至房后地盖。此约从签订之日起生法律效力，房屋所有权属买主梁含林所有。空口无凭，立约为据。卖方：陈月光、白桂芝；买方：梁含林；证人：白长顺、王晓洪。1999年”。1999年2月5日，白长顺给梁含林出具了一张《收条》，内容为“收到梁含林同志交来购房款共计肆仟伍佰元（4500元）”。2009年8月，白长顺死亡。2010年8月24日，白勇以白桂芝的委托代理人身份与梓潼县经济技术产业开发区管理委员会签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议上载明：乙方白桂芝家庭现有安置人口3人，分别是白桂芝、陈月光、陈白蓉。乙方组织拆迁，并于2010年9月5日以前全部拆除房屋及其附着物和构筑物；向甲方移交房屋所有权、土地使用权证件，由甲方统一在房屋、土地主管部门办理注销手续。乙方拆迁结束经甲方验收合格后方可支付拆迁补偿费和安置补助。甲方应支付给乙方各项拆迁补偿、安置补助、奖金金额合计62095元。在白桂芝提供的《梓潼县经技园区拆迁补偿明细表》上载明：拆迁房屋补偿：建筑面积为156.96平方米，补偿单价为230元，金额为36100.80元；奖励23544元，小计59644.80元。拆迁附着物补偿（竹树）1450元；拆迁补偿1000元。
2010年，梁含林以白勇为被告提起返还财产诉讼，同年12月27日，梁含林申请撤回起诉，梓潼县人民法院作出（2010）梓法民初字第1171号民事裁定书，裁定准许原告梁含林撤回起诉。2011年1月，梁含林以白勇、白桂芝、陈月光、陈白蓉为共同被告提起本案诉讼，请求判令被告赔偿因拆除原告房屋所造成的一切经济损失7万余元。
四川省绵阳市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点为：一、白长顺以陈月光、白桂芝为卖方与买方梁含林签订的《卖房文约》是否有效的问题；二、梁含林所提诉讼请求是否符合法律规定的问题。
首先，关于《卖房文约》是否有效的问题。涉案房屋系在白桂芝的宅基地上建成的房屋。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，宅基地属于农民集体所有，村民对其宅基地只有使用权，不允许非法买卖、转让。涉案房屋系在宅基地上建成的房屋，在买卖该房屋时客观涉及宅基地问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，由于梁含林没有举证证明白长顺系受白桂芝、陈月光的委托与其签订卖房协议以及《卖房协议》上的签名是白桂芝、陈月光本人所签；且白桂芝、陈月光对白长顺以其名义签订《卖房文约》的行为予以追认；加之，购房人梁含林不是该房屋所在地的集体经济组织成员，故《卖房文约》应为无效合同；对此，双方均有一定过错责任，梁含林在明知所购房屋属白桂芝、陈月光所有，且系在宅基地上所建房屋的情况下，仍与白长顺签订《卖房文约》，故其应承担主要过错责任。
其次，关于梁含林所提诉讼请求是否符合法律规定的问题。梁含林的诉讼请求是“判令被告赔偿因拆除原告房屋所造成的一切经济损失7万余元”，由于该卖房协议属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，由于梁含林对涉案房屋实际占有使用了多年，且对该房屋进行了维修管理，客观存在损失，根据双方的过错责任，梁含林应当获得一定赔偿。梁含林请求判令赔偿7万余元的诉讼请求过高，原判梁含林分得拆迁补偿款的70%不当，应予以调整；本院确定涉案房屋拆迁补偿款由白桂芝、陈月光和梁含林各分得60%和40%。即由白桂芝、陈月光向梁含林赔偿损失人民币24838元。
综上，白桂芝、陈月光所提上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，四川省绵阳市中级人民法院于2013年3月7日作出（2012）绵民终字第1494号民事判决：一、维持梓潼县人民法院（2011）梓民初字第173号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、撤销梓潼县人民法院（2011）梓民初字第173号民事判决第一项，即“限被告白桂芝、陈月光于本判决生效之日起十日内支付原告梁含林争议房屋的拆迁补偿款43466.50元”；三、由白桂芝、陈月光在本判决发生法律效力后十五日内向梁含林赔付人民币24838元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由梁含林负担550元，由白桂芝、陈月光负担1000元；二审案件受理费886元，由梁含林负担450元，由白桂芝、陈月光负担436元。
梁含林申请再审称：一、白长顺与梁含林签订房屋买卖合同时，白长顺出示并移交了白桂芝的土地使用证原件，白桂芝、陈月光在合同上签了名，白桂芝、陈月光否认系其签名，应当承担证明不是其签名的举证责任，二审法院将举证责任分配给梁含林错误，并且梁含林在该房屋住了十多年，白桂芝、陈月光未提任何异议，以上事实足以证明白桂芝、陈月光对涉案房屋买卖合同是认可的，二审判决认定白长顺没有代理权，白桂芝、陈月光不认可房屋买卖合同缺乏证据证明；二、二审判决自相矛盾，适用法律明显错误，请求依法改判。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，白桂芝、陈月光虽然不认可《卖房文约》上签名的真实性，但并未提供证据证明《卖房文约》上的签名非本人所签，且未对该笔迹的真伪申请鉴定，对此，梁含林的举证责任已经完成，而白桂芝、陈月光应当依法承担举证不能的责任；同时，在梁含林入住涉案房屋长达十余年期间，白桂芝、陈月光从未提出过任何异议，且二人所称对涉案房屋长达十余年之久的情况毫不知情有违常理，因此，进一步可认定卖房文约系双方当事人的真实意思表示。虽然本案的房屋买卖合同属无效合同，但合同无效，并不等同于双方各自应当享有的合法权利就不受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，应全面综合权衡买卖双方的利益，对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行补偿。本案中，梁含林按约支付了全部购房价款，在居住期间对房屋进行了维护、投入，梁含林所购房屋因被拆迁而造成的财产上的损失是客观存在的，一审判决对双方过错的划分及认定承担责任的比例并无不当，二审判决对双方举证责任的分担适用法律错误，错误认定白桂芝、陈月光将涉案房屋卖与梁含林不是其真实意思表示，应予纠正。综上，梁含林的再审诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2012）绵民终字第1494号民事判决；
二、维持梓潼县人民法院（2011）梓民初字第173号民事判决。
二审案件受理费886元，由白桂芝、陈月光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘世一
审 判 员 何 丛
代理审判员 戚小虎
二〇一四年九月十八日
书 记 员 杨 爽
附：本案适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。