北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第24525号
原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学，住所地北京市朝阳区潘家园松榆里**号楼。
法定代表人蔡刚，校长。
委托代理人王志刚。
被告（反诉原告）陈利有。
委托代理人王书志。
原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学（下称垂杨柳中学）与被告（反诉原告）陈利有（下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。垂杨柳中学委托代理人王志刚，陈利有及其委托代理人王书志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
垂杨柳中学诉称：2010年，我方与陈利有签订《房屋租赁合同》，约定被告租用位于北京市朝阳区松榆里20号教学楼东侧一层办公区，作为经营餐厅使用，租期为2010年1月1日至2010年12月31日，年租金8万元。2014年，我方通知陈利有腾房，但双方未达成一致。本案涉及的房屋是朝阳区教委所有的教育用房，现按照市、区政府的要求进行清理，房屋收回后将不再出租，只供教育教学使用，以缓解教育资源紧张的社会需求。为维护我方的合法权益，故诉至法院要求陈利有立即腾退位于北京市朝阳区松榆里20号教学楼东侧一层办公区。
陈利有辩称：双方的租赁合同从1995年开始就一直是北京利友行经贸有限公司和垂杨柳中学签订的，2009年才是我与垂杨柳中学签的合同，但实际是北京利友行经贸有限公司和垂杨柳中学在履行合同，我在合同上签字是代表北京利友行经贸有限公司所为，所以我认为垂杨柳中学起诉的主体不适格。涉案房屋是垂杨柳中学和康辉公司合建的，2008年康辉公司把房屋的经营权转让给我，之后我就和垂杨柳中学合作。我为装修、改造房屋，投入了200多万元。2008年前因奥运会耽误经营，2009年因国庆60周年，停业七个月，后又因学校楼房加固，停止供应煤气，无奈又停业，所以这些年我一直没有经营。如果垂杨柳中学能赔偿我损失，我同意腾退位于北京市朝阳区松榆里20号教学楼东侧一层办公区。
陈利有反诉称：1995年我与垂杨柳中学协商一致，由我出资100多万元在该中学建了包括餐厅、食堂在内共600平方米建筑，建完后以垂杨柳中学名义将其出租给我经营。在2006年为了奥运会和国庆60周年，垂杨柳中学让我停业四年，2010年才允许我复业。由于停业时间过长，房屋破损严重，金属材料的制品都生锈腐蚀。无奈我又花费250万元重新装修房屋，进行部分房屋和门前改造。2011年6月由于学校楼房加固改造，垂杨柳中学再次要求我停业。至此由于垂杨柳中学原因，导致我5年半停业没有收入，仅出租房屋的收入每年损失35-40万元，5年多损失200多万元。2011年12月10日我向朝阳区教委递交报告，要求根据实际情况将停业期间视为合同中断，条件成熟后允许我方营业时，双方合同继续履行，也就是合同往后续延，以减少我的损失。对此，教委领导有过指示。故诉至法院要求：1、垂杨柳中学赔偿我装饰装修损失725102元、不可移动物品损失51028元；2、垂杨柳中学赔偿我方预期利益损失220万元；3、垂杨柳中学赔偿我方合同转让费72万元。
垂杨柳中学针对陈利有的反诉辩称：我方认为合同没有履行的原因有：道路扩建、国庆60周年庆典、校舍抗震加固等多方面原因造成，任何一个上述原因都不是我方可以控制的，都属于不可抗力。故对于陈利有提出的反诉请求我方认为不应该按照我方单方违约处理。我方同意赔偿陈利有装饰装修损失725102元及不可移动设备损失51028元。对陈利有要求的预期利益损失我方可以适当补偿，但不同意其提出的反诉数额。对合同转让费不同意赔偿。
经审理查明：北京市朝阳区松榆里20号院的土地使用者为北京市朝阳区教育委员会。
2010年9月25日，垂杨柳中学与陈利有签订《房屋租赁合同》，垂杨柳中学将坐落于北京市朝阳区松榆里20号院房屋（面积190平方米）出租给陈利有使用，陈利有租赁房屋作为餐饮经营使用。合同约定租期自2010年1月1日至2010年12月31日，年租金8万元。合同约定，如遇国家占用或教育资源调整、整体或部分拆迁、置换、校舍合并、征用土地或做其它统筹安排，导致合同不能履行时，视为不可抗力，在接到区教委通知之日起，此租赁合同自行终止，双方不承担任何责任，损失自负。合同终止或因陈利有违约导致合同解除时，陈利有投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交垂杨柳中学所有，垂杨柳中学无须对陈利有进行任何补偿。对于陈利有投资的可拆装移动财产，由陈利有自行处理。
庭审中，垂杨柳中学与陈利有均认可自2006年9月起双方即形成租赁合同关系，最后一份租赁合同租期截止到2010年12月31日。陈利有称其所租赁房屋2010年12月31日之前的租金已全部付清，垂杨柳中学称自2009年后陈利有就未再向校方交纳过房屋租金。双方均认可涉案房屋现由陈利有实际控制。
对于停业时间，陈利有称，2006年9月至2008年8月8日期间因为奥运建设，将涉案房屋一部分拆除；2009年6月左右至2009年10月底因为国庆60周年庆典，导致涉案房屋无法正常经营；2011年6月至2011年12月学校校舍抗震加固，加固期间，煤气管道关闭，直到2012年6月才再次开通煤气管道，待要经营时，垂杨柳中学又通知改造，之后就未再经营。陈利有举出《补充协议》、照片及其给朝阳区教委的书面材料、教委领导的批示，欲证明其停业期间段及租赁合同应于2011年7月10到期并应向后顺延四年半。垂杨柳中学表示陈利有陈述的停业期间基本吻合。
庭审中，陈利有举出房屋租赁合同三份欲证实其主张的预期收益损失220万元。北京利友行经贸有限公司与邓文利签订的租赁合同租期自2008年3月30日至2013年3月29日，年租金36万元；北京利友行经贸有限公司物业管理分公司与北京章光101科技发展有限公司签订的租赁合同租期自2008年9月29日至2012年9月29日，年租金10万元；北京利友行经贸有限公司与李林美签订的租赁合同租期自2008年10月1日至2013年9月30日，年租金8万元。垂杨柳中学对三份租赁合同的真实性认可，但认为据此无法计算出220万元的预期收益损失，且陈利有的预期收益损失中应扣除其每年应向学校支付的8万元租金及税款。垂杨柳中学自认其自2009年开始即知晓陈利有将涉案房屋转租的事实。
陈利有举出北京市康辉汽车出租有限责任公司出具的委托书及72万元转让费收据，欲证实其从北京市康辉汽车出租有限责任公司受让诉争房屋经营及管理权，并向该公司交纳转让费72万元。垂杨柳中学对委托书及收据的真实性无争议，但认为该笔转让费是陈利有自身经营成本，与垂杨柳中学无关。
诉讼中，陈利有申请对涉案房屋装修费用及不可移动设备价值进行评估。2014年9月27日，北京中评联合价格评估有限公司作出《价格评估报告》，结论为：1、评估对象的装饰装修市场价值（取整）为725102元；2、评估对象的不可移动设备市场价值（取整）为51028元。垂杨柳中学同意赔偿陈利有装修损失725102元及不可移动设备损失51028元。
以上事实，有双方当事人陈述及国有土地使用证、《房屋租赁合同》、《价格评估报告》等在案佐证。
本院认为：垂杨柳中学与陈利有签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。垂杨柳中学及陈利有均认可自2006年9月起双方即形成租赁合同关系，且双方签订的最后一份租赁合同租期截止至2010年12月31日。现租赁合同已经终止，陈利有占用涉案房屋没有依据，故垂杨柳中学要求陈利有腾房的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于陈利有主张的合同期限应该顺延的辩称，因其未与垂杨柳中学达成合意，故本院不予采信。
垂杨柳中学同意赔偿陈利有装饰装修损失725102元及不可移动设备损失51028元，对此本院不持异议。关于陈利有主张的预期利益损失220万元及转让费损失72万元，本院认为，在双方租赁合同存续期间，陈利有将其从垂杨柳中学租赁的涉案房屋分别对外转租以获取租金收益，对此垂杨柳中学是明知的。在双方租赁合同存续期间，因奥运建设及国庆庆典，陈利有确实有停业现象，依据其陈述2006年9月至2008年8月及2009年6月至2009年10月是其合同履行期限内的停业阶段，对此垂杨柳中学亦认可，结合陈利有提供的三份转租合同，上述停业期间造成陈利有租金收益损失345000元。另陈利有虽然没有提交2008年3月之前的转租协议，但不能否认陈利有在2006年9月至2008年3月的停业状态，陈利有租赁房屋是用于经营收益的，无论其自己经营抑或转租，停业必然会造成经济损失，故对该阶段的损失金额，本院依法酌定。72万元转让费的支出是陈利有自身的经营行为，其主张垂杨柳中学赔偿于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈利有于本判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区松榆里20号教学楼东侧一层办公区。
二、原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）陈利有装饰装修损失七十二万五千一百零二元及不可移动设备损失五万一千零二十八元，合计七十七万六千一百三十元。
三、原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）陈利有经济损失八十四万五千元。
四、驳回被告（反诉原告）陈利有之其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费70元，由被告（反诉原告）陈利有负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件反诉受理费18185元，由原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学负担7976元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）陈利有负担10209元（已交纳）。
案件鉴定费10500元，由原告（反诉被告）北京市垂杨柳中学负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 高 祺
人民陪审员 王振民
人民陪审员 李秀敏
二〇一五年四月二十日
书 记 员 贾 辰