云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第352号
上诉人（原审原告）冯石忠，男，1954年11月10日出生，汉族。
委托代理人师莹，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李秀芝，女，1967年11月9日出生，彝族。
被上诉人（原审第三人）李显伦，男，1969年8月4日出生，汉族。
委托代理人杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人邓仁康，男，1968年6月25日出生，汉族。
委托代理人杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人冯石忠与被上诉人李秀芝、李显伦及原审第三人邓仁康租赁合同纠纷一案，因上诉人冯石忠不服云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日对本案公开开庭进行了审理，上诉人冯石忠的委托代理人师莹，被上诉人李显伦、原审第三人邓仁康及李显伦和邓仁康共同的委托代理人杨莎白到庭参加诉讼。被上诉人李秀芝经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2009年2月21日，冯石忠与李秀芝签订《房屋、场地租赁合同》，冯石忠将坐落于石林彝族自治县东部客运站旁的含院心的一幢房屋（现为凯缘宾馆）出租给李秀芝用于经营；租赁期限自2009年3月1日起至2021年2月28日止；双方并对相关事项进行约定。因李秀芝与李显伦及邓仁康之间的装修纠纷，云南省石林彝族自治县人民法院作出（2012）石民初字第541号民事判决书，判决由李秀芝支付李显伦及邓仁康回收款243055.00元。因李秀芝下落不明，就凯缘份宾馆的经营权，冯石忠同意按法定程序处理，同时冯石忠同意宾馆经营权不论处理给谁只要按合同约定将租金交给冯石忠；2013年12月24日，石林县法院对冯石忠及李秀芝所签订的《房屋、场租赁合同》的相关手续予以查封；按法定程序，第三人李显伦以评估价239542.00元取得宾馆经营权。另查明，冯石忠出租房屋的土地使用权人为“路南县石林人工菌厂”，经一审法院向石林彝族自治县工商管理局查询并无该厂的注册登记情况。现冯石忠以李秀芝未向其支付租金，构成根本违约为由，诉至一审法院，请求：一、解除冯石忠与李秀芝签订的《房屋、场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、由李秀芝支付违约金50000.00元；三、由李秀芝腾还占用房屋及场地，并支付自2014年3月1日起至腾还房屋、场地之日止实际租用房屋、场地费用，按每日111.66元计算；四、由李显伦对上述第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；五、诉讼费由李秀芝、李显伦共同承担。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就冯石忠主张的租赁法律关系而言，冯石忠必须是对涉案租赁物有处分权的人。因为涉案租赁物的土地使用权人为“路南县石林人工菌厂”，但冯石忠未提交该厂的营业执照或是该厂相关的工商登记信息，且一审法院向石林彝族自治县工商管理局查询并无该厂的注册登记情况，不能证实冯石忠出租房屋已获得“路南县石林人工菌厂”的授权，从而冯石忠所提交的《情况说明》根本无法证实其对涉案的租赁物是有处分权的人。故对冯石忠的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告冯石忠的诉讼请求。”本案案件受理费1050.00元，公告费300.00元，两项合计1350.00元，由冯石忠负担。
一审判决宣判后，冯石忠不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第441号民事判决；二、依法改判支持上诉人原审诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实错误。根据一审法院查明案件事实，租赁房屋、土地使用权人为“路南县石林人工菌厂”，该厂工商登记的名称为“路南县石林食用菌厂”，该工商登记的名称经公安局许可后刊刻了公章。此后，该集体企业开始正常营业，形成了包含涉案租赁物在内的集体企业财产，并由上诉人管理、使用涉案租赁物，故上诉人与被上诉人李秀芝签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。二、一审法院适用法律错误。首先，两被上诉人均未依合同约定交纳租金，其行为已构成根本违约；其次，两被上诉人未经上诉人同意，擅自将租赁物转租，严重侵犯上诉人合法权益；第三，被上诉人李秀芝现下落不明，《房屋、场地租赁合同》已无继续履行的基础和必要。综上所述，请求二审法院依法改判。
被上诉人李秀芝未答辩。
被上诉人李显伦及原审第三人邓仁康共同答辩称：一、本案事实经过为：2009年2月21日，冯石忠与李秀芝签订《房屋、场地租赁合同》，约定李秀芝从冯石忠处承租大屯村东部客运站旁房屋一栋，用于经营“凯缘宾馆”，租期自2009年3月1日起至2021年2月28日，共计12年。2010年10月25日，冯石忠与李秀芝、李显伦、邓仁康签订《协议书》，约定由邓仁康、李显伦出资对李秀芝从冯石忠处承租的房屋进行装修改造，装修完毕后交付李秀芝经营使用，由李秀芝每月5日前支付邓仁康、李显伦回收款12000元，共支付6年。若李秀芝拖延付款达两个月，则将房屋二、三层（大小商铺合计7间）以及房屋后院交由邓仁康、李显伦经营并管理使用，并将自冯石忠处取得的截至2021年2月28日的承租权让与邓仁康和李显伦，由二人向冯石忠支付房租；待六年回收期限届满后所有装修及家具归李秀芝所有。该份协议书第三条同时约定，李秀芝与冯石忠于2009年2月21日签订的《房屋、场地租赁合同》对邓仁康、李显伦继续有效。2011年1月1日，邓仁康、李显伦将装修完毕的“凯缘宾馆”交付李秀芝经营管理，双方经结算确认房屋装修款为332485元，随后，李秀芝支付了截至2011年7月的6个月的回收款72000元后，就未再按照协议约定履行付款义务。2012年4月24日，邓仁康、李显伦向石林县法院起诉，要求李秀芝按协议约定履行合同义务。2013年6月24日，石林县法院作出（2012）石民初字第541号民事判决书，判令由李秀芝支付邓仁康、李显伦回收款243055元。因李秀芝未能履行生效法律文书确定的义务，2013年9月11日，石林县法院向李秀芝发出《协助执行通知书》，并于2013年12月24日对李秀芝与冯石忠所签订《房屋、场地租赁合同》的相关手续予以查封，又于2014年1月3日依法报请昆明市法庭科学技术研究所对凯缘宾馆自2014年4月1日至2021年2月28日期间的经营收益进行市场价值评估，经评估，价值为239542元。2014年2月26日，石林县法院对凯缘宾馆在上述期间的经营权进行变卖，并于2014年2月10日进行了公告。2014年2月26日，李显伦以239542元竞买得上述期间的经营权。据此，石林县法院于2014年4月14日作出（2013）石法执字第412-1号执行裁定书，裁定石林县凯缘宾馆自2014年4月1日至2021年2月28日期间的经营权归李显伦所有，李秀芝与冯石忠签订的《房屋、场地租赁合同》中确定由李秀芝享有的权利和应当履行的义务由李显伦享有和履行。二、本案中，冯石忠与李秀芝于2009年2月21日签订的《房屋、场地租赁合同》以及2010年10月14日签订的《租赁合同补充协议》依法不具备解除的法定要件。首先，依据2010年10月25日冯石忠、李秀芝、李显伦、邓仁康签订的《协议书》第三条、第五条之约定，当事人之间已经完成了权利义务的概括转让；其次，因李秀芝未履行合同义务，石林县法院在强制执行的过程中，对涉案宾馆的经营权进行公开拍卖，李显伦以239542元的价格竞买得经营权，石林县法院已裁定合同中确定由李秀芝享有的权利和应当履行的义务由李显伦承担和享有，故合同并未解除。若合同解除，将严重损害邓仁康及李显伦的权益，同时也与生效法律文书相互矛盾。2013年6月25日，冯石忠收到杨东红支付的凯缘宾馆租金50200元。2014年3月2日，冯石忠与杨东红签订《出租协议》。自李秀芝下落不明后，凯缘宾馆一直由杨东红管理使用。2014年6月9日，李显伦将其以239542元取得的经营权以140000元转让给了杨东红，相应的合同权利义务也一并让与杨东红享有和承担。2015年4月4日，冯石忠又收取了杨东红支付的凯缘宾馆租金50200元。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交石林彝族自治县发展和改革局于2015年1月8日出具的《情况说明》，欲证实涉案《房屋、场地租赁合同》合法、有效。
经质证，被上诉人李显伦及邓仁康对该份证据的真实性予以认可，但不认可合法性及关联性，认为诉争租赁物的土地使用权应当由国土部门出具的《土地使用权证》予以确认，地上附着物的权属应由房管部门进行确认，发展和改革局并不具有相应职责和职权；同时，经一审法院调查，工商机关并无“路南县石林人工菌厂”或是“路南县石林食用菌厂”的登记信息，故一审法院认定合同效力待定是正确的。
被上诉人李显伦及原审第三人邓仁康共同向本院提交收条及上诉人与案外人杨东红于2014年3月2日订立的《补充协议》各一份，欲证实冯石忠于2015年4月4日收取杨东红的房租款50200元。
经质证，上诉人对于该份收条的真实性予以认可，但不认可关联性，上诉人不认可诉争租赁物转租给杨东红的事实，在本案中向上诉人支付租金的应当是邓仁康和李显伦，而非杨东红。对《补充协议》的真实性不予认可，但对其上冯石忠本人的签名及捺印均不申请鉴定。
被上诉人李秀芝未针对上诉人、被上诉人李显伦及原审第三人邓仁康向本院提交的证据发表质证意见，亦未向本院提交新证据。
本院认为，因被上诉人李显伦及原审第三人对于上诉人二审提交的收条的真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。上诉人虽对被上诉人李显伦及原审第三人二审中提交的《补充协议》的真实性不予认可，但因其庭后表示对于其上自己的签名及手印真实性不申请鉴定，故应当承担举证不能的不利后果；再结合上诉人认可收条的真实性可看出，收条与《补充协议》及一审中李显伦、邓仁康所提交的出租协议中约定的租金金额相同，可印证上述《补充协议》的真实性，故本院对于《补充协议》的真实性予以确认。
经审理，上诉人要求补充确认如下法律事实：一、路南县石林人工菌厂经依法审批成立并实际经营，至今尚未注销，该厂就涉案土地办理了《土地使用权证》，诉争房屋虽未办理房屋所有权证，但有相应规划手续，且系由上诉人管理使用。二、李秀芝及邓仁康自2014年3月至今都未支付租金，邓仁康将租赁物转租给杨东红并未征得上诉人同意，属于违法转租。
被上诉人李显伦要求补充确认在其依法竞拍取得诉争房屋的经营权之前，冯石忠就已于2013年6月25日将诉争房屋出租给了杨东红并收取了租金。2014年3月2日，冯石忠与杨东红就诉争房屋签订了出租协议。冯石忠在石林县法院执行局所做笔录中亦表示，无论出租给谁，只需有人向其支付租金即可。
对于各方当事人均无异议的一审法院认定事实，本院予以确认。对于上诉人主张补充确认的事实，本院将在其后进行评述。同时，根据被上诉人李显伦及原审第三人邓仁康于一审中提交的上诉人出具的《收条》，并结合二审中双方当事人的一致陈述，本院二审另补充确认如下法律事实：上诉人冯石忠于2013年6月25日收取案外人杨东红支付的自2013年2月28日至2014年2月28日的租金50200元。2014年3月2日，冯石忠与杨东红签订《出租协议》及《补充协议》，约定上诉人将凯缘宾馆及旁边的铺面六间和后院出租给杨东红，租期为2014年3月至2021年2月底，补充协议中同时载明2014年3月3日由石林县法院将经营权变卖给杨东红。此后，2014年6月9日，李显伦与杨东红、马东签订《房屋转租协议》，约定李显伦将凯缘宾馆2014年4月1日至2021年2月28日期间的经营权转租给杨东红、马山经营；李显伦在石林县人民法院（2013）石法执字第412-1号执行裁定中享有和承担的权利义务由杨东红和马山享有和履行；杨东红和马山应付李显伦装修费14万元；合同签订后，自2015年起，每年的房屋、场地租金为50200元，杨东红和马山应于当年的2月28日前向房东冯石忠付清。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人主张解除涉案《房屋、场地租赁合同》的理由能否成立？
本院认为：根据上诉人二审中提交的由石林彝族自治县发展和改革局出具的《情况说明》，并结合路南县石林食用菌厂一审中出具的《情况说明》，可证实上诉人冯石忠就涉案租赁物享有相应处分的权利，故上诉人冯石忠与被上诉人李秀芝于2009年2月21日订立的《房屋、场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以更正。此外，上诉人要求补充确认的事实一与本案处理结果无关，故本院不予确认。
合同履行过程中，因被上诉人李秀芝与被上诉人李显伦、原审第三人邓仁康的纠纷，并经法院相应拍卖程序，李显伦取得涉案宾馆自2014年4月1日起至2021年2月28日的经营权。上诉人因对于石林县人民法院的拍卖程序及石林县人民法院做出的（2013）石法执字第412-1号执行裁定书的合法性均持异议，故不认可合同权利义务由被上诉人李显伦概括承受，并主张合同相对方仍为被上诉人李秀芝。对此，本院认为，上诉人的该项上诉主张与其在石林县人民法院所做笔录中的意思表示不一致，且对于执行裁定书的异议至今未依法向人民法院依照法定程序提出异议，故上诉人的该项上诉主张无事实及法律依据，本院认定《房屋、场地租赁合同》中被上诉人李秀芝的合同权利义务概括转移，由被上诉人李显伦承受。再结合李显伦于2014年6月9日与杨东红、马山签订的《房屋转租协议》，且李显伦从未向上诉人支付租金，亦无证据显示向案外人杨东红催要租金的事实看，被上诉人李显伦二审主张其已将《房屋、场地出租协议》中的权利义务概括转移给案外人杨东红，并退出租赁合同法律关系具有事实及法律依据，本院予以采信。综上，上诉人一方面否认杨东红作为实际经营者向其支付租金的事实，一方面又认为被上诉人李显伦、李秀芝欠付租金，其主张与本案查明事实不符，本院不予支持。鉴于经两次合同权利义务的概括转移，与上诉人履行《房屋、场地租赁合同》的相对方已经自2014年6月9日起变为实际经营者杨东红，且上诉人认可杨东红曾向其支付2014年3月1日起至2015年2月28日的租金被其拒收的事实，故上诉人主张基于被上诉人李秀芝、李显伦欠付租金，且擅自转租而应解除合同并支付欠付租金的诉讼请求均无事实及法律依据，本院依法不予支持。同时，对于上诉人要求补充确认的事实二不予确认。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1050元，由上诉人冯石忠承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 邓林春
代理审判员 符圆圆
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 寸杨杰