广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2509号
原告：谢观业，住广东省广州市天河区。
委托代理人：李湘梅、胡铃梓，均系广东济方律师事务所律师。
被告：广东省南方进出口公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：叶生陶。
被告：招商银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广东省广州市越秀区，组织机构代码89047829–1。
负责人：郑浩玄，行长。
委托代理人：陈静、刘肖露，均系该司职员。
原告谢观业诉被告广东省南方进出口公司（简称南方公司）、被告招商银行股份有限公司广州五羊支行（简称招行五羊支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告谢观业的委托代理人李湘梅、胡铃梓，被告招行五羊支行的委托代理人陈静、刘肖露到庭参加了诉讼；被告南方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢观业诉称：广州市天河区天河南二路六运七街10号楼的103房是被告向广州市建设开发总公司购买的多套商品房之一。被告南方公司将连同该房屋在内的多套商品房交由下属公司阳江市海外集团公司作为广州办事处用。2000年11月15日，被告南方公司与原告签订了房产协议书，该协议确认被告南方公司将该房屋转让给原告，原告已于1994年12月20日交了首期款并一直居住该房屋，还约定原告付清购买房屋的余款12.5万元后被告南方公司将该房屋的房地产权证交付原告、待政策适宜时该房屋的产权证办至原告名下。当日，原告向被告南方公司支付了12.5万元，被告南方公司将该房屋的房产证交付原告。2013年，原告得知同样购买广州办事处所使用房屋的其他职工已经将所购房屋的产权证办妥至购买人名下，便向被告南方公司主张将该房屋产权办理至原告名下，但被告南方公司一直未予以配合。原告无奈只能向贵院提起民事诉讼，要求被告南方公司履行合同义务，协助原告办理该房屋的过户手续。自此，原告才得知该房屋已被天河法院以（1998）天法执字第6号协助执行通知书查封，查封期限为2013年12月3日至2015年12月2日止。原告认为，被告南方公司将该房屋转让给原告，原告付清了全部房款，被告南方公司也已将该房屋交付原告使用，只是尚未办理转移登记手续，且原告对此无过错，该房屋依法应属原告所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，法院不得查封该房屋。原告认为，原告与被告南方公司签订的《房产协议书》合法有效，双方均应依约履行，原告已依约向被告南方公司付清了全部购房款，被告南方公司也应当履行合同义务，在该房屋解除查封后为原告办理该房屋的过户手续。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、不得对位于广州市天河区天河南二路六运七街10号103房进行强制执行。2、确认原告与被告南方公司签订的《房产协议书》合法有效。3、被告南方公司依法履行合同义务，在该房屋解除查封后立即将该房屋过户至原告名下。4、两被告承担本案诉讼费用。
被告南方公司未答辩。
被告招行五羊支行辩称：不同意原告的诉请。一、原告在诉状已自认涉案房屋登记在被告南方公司名下，涉案房屋的物权还是属于被告南方公司，原告并不享有涉案房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，原告诉请成立须同时需要满足三个条件：1、原告已经支付全部价款；2、原告已经实际占有涉案房屋；3、原告对于未办理过户登记手续没有过错。原告应对其满足上述三个要件进行举证，否则应承担举证不能的法律后果。而原告提供的证据未能证实已满足上述三条件，所以原告的主张不能成立，不能对抗我方执行涉案房屋的权利。二、原告主张的房产转让关系存在众多疑点。原告主张涉案房屋是其与被告南方公司达成房屋买卖合同，但被告南方公司并非涉案房屋的开发商，经营范围也没有房产买卖这一项，故房产交易的基础存在疑点。另外，从房产协议的内容来看，合同对首期款及转让的价款都没有明确规定。即便该协议书真实有效，仅是房产居住使用权转让给乙方，并非所有权处分。原告没有提供其已经支付全部房款的证据，不能证明其已付清房款。原告提供的证据也不能证明其实际居住涉案房屋。三、原告主张其房产转让行为发生在1994年，但距今已经20年始终都没有办理过户手续，原告存在重大过错。
经审理查明：被告南方公司是广州市天河区天河南二路六运七街10号103房（建筑面积77.41平方米，性质住宅；简称涉案房屋）的登记权属人。被告南方公司因不按规定参加2002年度企业年检，已于2004年10月29日被工商部门吊销营业执照。
因被告南方公司及案外人广州市粤陵经济发展公司未按照广州市天河区公证处作出的（98）穗天证经字第169号强制执行公证书履行付款义务，招行五羊支行向本院申请强制执行，本院立案受理［案号（1998）天法公执字第6号］。在该案的执行过程中，本院于2010年10月22日发出执行裁定及协助执行通知书，查封涉案房屋。
2014年8月12日，原告向本院提起执行异议。2014年9月18日，本院作出（2014）穗天法执异字第63号《执行裁定书》，以原告对其付款购房事实只提供125000元收据一份，无法提供其它付款凭证，无法证实其已付清购房款为由，裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定，提起本案诉讼。
本案中原告对其诉请提供如下证据证实：1、落款时间为2000年11月15日、甲方为被告南方公司、乙方为原告的《房产协议书》一份。载明：涉案房屋是甲方于1994年7月向广州市建设开发总公司购买的商品房，建筑面积77.41平方米，并于1994年8月22日办理房产证；乙方于1994年12月20日交了首期房款后，一直居住在该房，由于房屋产权暂未能变更到乙方名下，双方经协商同意由乙方一次性交清房款125000元给甲方，以付清房款即买断该房；乙方付清此款给甲方后，甲方即将该房的产权证原件交给乙方，乙方按国家有关政策拥有该房的永久性居住和使用权；如政策适宜，乙方将产权证办到自己名下时，一切费用由乙方负责，甲方须帮忙协助；乙方须以该房产抵押贷款时，相关工作甲方须配合协助。2、落款时间2000年12月15日、出具人为被告南方公司的《收据》一份。载明：收到原告、林某交来购买款125000元。3、穗房地证字第××号房地产证。载明：涉案房屋建筑面积77.41平方米，权属人为被告南方公司。4、2014年10月28日广州市金点物业管理有限公司出具的《证明》。内容：原告于2000年11月15日购买涉案房屋，原告系该房业主，一直居住至今。5、2002年11月12日广东移动通信有限责任公司广州分公司出具的移动通信专用发票一份（载明用户户名林某，地址为涉案房屋）、2014年6月12日、2014年7月27日广州供电局有限公司出具的电费发票各一份（载明户名林海财、用电地址为涉案房屋）、《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》两份（载明户名林某，地址涉案房屋）。上述证据经质证，被告招行五羊支行认为：证据1、2、3、4的真实性均不予确；证据5显示户名并非原告，无法证明原告一直居住在涉案房屋，且即使属实，也只是证明原告使用涉案房屋，但无法证明房屋的权利来源。
庭审中原告表示：1、原告及配偶林某原均是被告南方公司的员工，被告南方公司将涉案房屋在内的多套房屋作为下属公司阳江海外公司的广州办事处，后来不做办事处后就将房屋出售给员工。2、涉案房屋的总购房为325000元，其中首期款200000元是1994年12月20日以转账方式支付，尾款125000元以现金支付。《房地协议书》没有反映总房款为325000元，因是向单位购房，信赖程度比较高，且该协议已确认已付首期款，故没有另外开具收据或发票。关于上述200000元的转账付款凭证，我方曾要求银行调取，但银行表示因时间太久远故无法调取。3、涉案房屋现主要由原告夫妇居住使用，有时候家属也过来住。4、2013年我方知道与我方有同样情况的其他业主已办妥房产证，所以我方找被告南方公司的领导要求办证，但领导已退休，现在也无法联系到被告南方公司的相关负责人。
本院认为：本案为执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，房地产买受人要阻止执行，须符合三个要件，一是已支付全部价款，二是在法院采取执行措施前已经实际占有执行标的，三是对未办理过户登记没有过错。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此查明，其一、原告提供的《房产协议书》并无约定总购房款的数额，原告对其购买涉案房屋的付款事实只提供了一份金额为125000元的收据，除此之外没有其它证据证实。原告称首期款200000元为转账支付，但未提供相应证据证实。因此，原告所举证据无法证实其已付清了购房款。其二，按原告所述，其原为被告南方公司员工，自1994年12月20日支付首期款，购买涉案房屋，至2013年在得知其他购买人已办妥房产证后，便要求被告南方公司为其办证。购买房屋属涉及当事人重大权益的大宗交易，且原告自认其为被告南方公司员工，按常理其要求被告南方公司办证具有更多的便利条件，但原告近20年来一直怠于行使其作为买受人要求被告南方公司为其办证的权利，该事实与真实购买人对自身权利的合理关注形成强烈反差，不合日常生活逻辑，本院对原告关于其对涉案房屋至今没有过户至其名下没有过错的陈述不予采信。综上，原告要求阻却本院对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院不予支持。鉴于本院已查封涉案房屋，原告要求本院不得对涉案房屋进行强制执行的诉请得不到支持，在此情况下原告要求被告南方公司在房屋解除查封后立即将涉案房屋过户至其名下的诉请显然缺乏理据，本院不予支持。
关于原告要求确认其与被告南方公司签订的《房产协议书》合法有效的诉请。如上所述，原告所举证据无法证实涉案房屋的总成交价及其已付清购房款，原告购房近20年来一直怠于行使其作为买受人要求被告南方公司为其办证的权利，该事实与真实购买人对自身权利的合理关注形成强烈反差，在被告南方公司未到庭配合查明相关事实的情况下，本院无法核实上述《房产协议书》是否当事人的真实意思表示。基于此，本院对原告该项诉请亦不予支持。
被告南方公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告谢观业的诉讼请求。
本案受理费6180元、公告费1000元，均由原告谢观业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 新 程
人民陪审员 陆 亚 非
人民陪审员 李 淑 仪
二〇一五年六月九日
书 记 员 梁怡筠梁雅芝