重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终3980号上诉人（原审原告）詹成钢。委托代理人张荣军，重庆渝经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贺燕。委托代理人母有吉。原审第三人赵林。上诉人詹成钢与被上诉人贺燕及原审第三人赵林申请执行人执行异议之诉一案，重庆市渝北区人民法院于2016年3月16日作出(2015)渝北法民初字第12327号民事判决，詹成钢对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人詹成钢及其委托代理人张荣军、被上诉人贺燕及其委托代理人母有吉到庭参加了诉讼，原审第三人赵林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年8月29日，第三人赵林购买位于重庆市渝北区龙山街道银桦路125号圣地阳光5幢5-1号房屋（以下简称诉争房屋，建筑面积88.53平方米），成交金额261784元，建筑面积单价2956元/平方米。2011年12月6日，第三人赵林取得诉争房屋的产权证【201房地证2011字第060866号】。该证记事一栏显示：“该房屋抵押于重庆农村商业银行股份有限公司沙坪坝支行，抵押金额209000元，抵押期限：2009年10月20日至2029年10月19日。该房系经济适用房，未满五年不得上市交易。”2012年8月14日，第三人赵林（甲方）和被告贺燕（乙方）、重庆伟毅房地产顾问有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条买卖之房屋座落于重庆市渝北区银桦路125号5栋5-1（以下简称标的物业）；土地性质为住宅，装修状况为清水房。甲方持有该物业的【房地产权证】，编号为：YB00400200090060010100100050001。第二条甲方披露标的物业目前已支付首付款为52784元；大修基金为6641元，税费已结清；按揭情况为：借款本金贰十万零玖千元整，为2009年9月起按揭，截止2019年9月19日，已还款36期，银行借款本金余额为壹拾玖万元整，每月应还按揭贷款为约￥1300元。除此之外，甲方至签约日不存在任何欠付款项及费用的其他情况。标的物业的房屋产权证原件目前留存于贷款银行。第三条甲乙双方同意该物业的成交价格为肆拾肆万元整（￥440000元）（以下称“购房价款”），该价款不含房屋过户所需缴纳的税费，扣减本合同第二条甲方需还银行的借款本金￥190000元，乙方应付甲方的购房款项为人民币贰拾伍万元整，支付方式为：按第十八条约定银行转账支付。该款项由乙方当面交付甲方或汇入甲方指定银行，甲方指定银行：重庆农村商业银行，开户名称：沙坪坝区支行井口分理处银行账号为62×××69。乙方同时承诺至标的物业交付日起，甲方向银行所贷的所有按揭款项余额共计本金￥190000元及其利息，由乙方按月偿还。若乙方接受标的物业后需向开发商或其他相关部门补缴费用，该等费用由乙方自行缴纳。标的物业过户完结后，乙方支付甲方购房余款人民币贰万元整（￥20000元）。第四条乙方已向甲方预付定金人民币贰万元整，在乙方向甲方支付首期购房价款时转为购房价款，并相应予以抵扣。……第六条甲方应在2012年8月15日当日向乙方交付物业钥匙及相关附属文件、证书原件……办理标的物业的交接手续，包括水、电、气表状态的记录，甲方承诺交付日前已经结清所有水、电、气及物业管理费及其他所有费用。……第八条甲方表示标的物业因国家政策原因，需在甲方原合同签订时间5年之后上市交易。乙方在标的物业过户条件成就，并结清所有剩余按揭款后，甲、乙双方共同至银行领取标的物业的产权证原件，同时甲方应同意协助乙方办理标的物业的解押及过户手续。……第十八条约定其他事宜1、签订合同之日由乙方向甲方现金支付人民币：贰万元整；2、五个工作日内，由乙方向甲方指定账号银行转账支付人民币壹拾万元整；3、2012年9月20日前，由乙方向甲方指定账号银行转账支付人民币：壹拾壹万元整。4、第三条空处为以下三点：①指定银行：中国农行银行；②银行账户：62×××18。合同签订当天，被告贺燕向第三人赵林支付定金20000元，第三人赵林出具收条载明：今收到贺燕交来重庆市渝北区银桦路125号5栋5-1号物业定金贰万元整（￥20000）。2012年8月16日，被告贺燕向第三人赵林中国农行银行账户62×××18打款10万元，并于2012年8月27日向该账户打款11万元。2012年8月27日，第三人赵林向被告贺燕出具收条一份，载明：今收到贺燕（身份证：××）购买赵林圣地阳光5-5-1房屋款贰拾壹万元整。合同签订后，被告贺燕按约偿还案涉房屋的按揭贷款，第三人赵林亦按约向被告贺燕交付诉争房屋。2015年4月13日，被告贺燕向银行偿还了诉争房屋全部按揭贷款，并于当月27日办理房屋抵押注销手续。另查明：2014年9月29日，贺燕起诉赵林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日作出（2014）渝北法民初字第13771号民事判决书，判决确认贺燕与赵林于2012年8月14日签订的《房屋买卖合同》有效。该判决现已经生效。还查明：2013年7月21日，第三人赵林向原告詹成钢借款10万元。2014年8月20日，原告詹成钢向本院起诉第三人赵林民间借贷纠纷一案【（2014）渝北法民初字第11827号】，要求其偿还该款。2014年9月3日，根据詹成钢申请，本院作出（2014）渝北法民初字第11827号民事裁定书，裁定查封诉争房屋。2014年10月16日，本院作出（2014）渝北法民初字第11827号民事调解书，詹成钢与赵林民间借贷纠纷一案，双方达成如下协议：一、赵林于2015年4月30日前偿还詹成钢借款10万元，并支付詹成钢利息（以10万元为基数，按月利率20‰计，但以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为限，从2013年7月21日起至借款10万元还清之日止，利随本清；二、案件受理费1450元，诉讼保全费1420元，合计2870元，由赵林负担。2014年4月15日，第三人赵林向原告詹成钢借款3万元。因第三人赵林未还款，原告詹成钢于2014年5月4日向本院起诉第三人赵林民间借贷纠纷一案【（2014）渝北法民初字第07832号】。2014年5月14日，根据原告詹成钢的申请，本院作出（2014）渝北法民初字第07832号民事裁定书，裁定查封诉争房屋。2014年10月16日，本院作出（2014）渝北法民初字第07832号民事调解书，詹成钢与赵林民间借贷纠纷一案，双方达成如下协议：一、赵林于2015年2月1日前偿还原告詹成钢借款3万元，原告詹成钢自愿放弃利息请求；如果赵林逾期未还清本金3万元，则赵林应支付利息，该利息计算标准为：以3万元为本金，从2014年4月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算至本金还清之日止，利随本清；二、案件受理费275元，诉讼保全费320元，由赵林负担。2015年3月2日、2015年5月12日，本院分别受理詹成钢申请执行与赵林上述借款合同纠纷二案。本院在执行詹成钢与赵林民间借贷纠纷案件中，被告贺燕对执行标的诉争房屋提出书面异议。本院审查后，认为被告贺燕异议成立，于2015年6月16日作出（2015）渝北法执异字第00011号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。2016年3月4日，被告贺燕将剩余2万元房款交付至本院。上述事实，有房屋买卖合同、（2014）渝北法民初字第13771号民事判决书及生效证明、（2014）渝北法民初字第07832号民事调解书及裁定书、（2014）渝北法民初字第11827号民事调解书及裁定书、执行立案受理通知书、（2015）渝北法执异字第00011号执行裁定书、当事人陈述等证据随案佐证，可以认定。一审法院认为：《最高人民法院》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，诉争房屋被查封前，被告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有该房屋。被告也支付了大部分房款，并已按照人民法院要求将剩余房款2万元交付执行。被告作为善意买受人购买诉争房屋无法办理过户登记手续，并非因其自身原因造成，被告对此并无过错，其作为无过错的不动产买受人的物权期待权应予以保护。综上，原告要求准许执行诉争房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告詹成钢的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告詹成钢负担。上诉人詹成钢上诉称，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人贺燕辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案诉争房屋被查封前，被上诉人贺燕与原审第三人赵林已经签订了合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有该房屋，贺燕也支付了大部分房款，并已按照人民法院要求将剩余房款2万元交付执行。贺燕作为善意买受人购买诉争房屋无法办理过户登记手续，并非因其自身原因造成，贺燕对此并无过错，其作为无过错的不动产买受人的物权期待权应予以保护。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人詹成钢负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  肖怀京代理审判员  刘 静二〇一六年七月二十九日书 记 员  夏 茜