山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第3244号
原告：朱红霞，女，1974年12月12日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。
被告：滕州中盛房地产有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：潘万盛，董事长。
委托代理人：袁吉栋，男，1977年11月26日出生，汉族，该公司员工，江苏省丰县。
委托代理人：陈强，曾用名陈建军，男，1986年1月10日出生，该公司员工，汉族，住滕州市。
原告朱红霞与被告滕州中盛房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱红霞的委托代理人王洪伟及被告滕州中盛房地产有限公司（以下简称中盛房产公司）的委托代理人袁吉栋、陈强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月12日原告与被告签订“商品房买卖合同”一份，约定原告以5296400元的价格购买被告开发的营业房1270.3平方米。同时该合同补充条款还约定，房屋由被告对外出租4年，租金归被告所有。2013年12月28日被告应当把房屋交付给原告，原告在2013年12月28日之前多次电话告知被告和租房人，要求他们按时交房。在租房人将房屋交付给被告之后，原告还于2014年1月9日书面致函被告，要求被告立即给原告办理交楼手续。被告以租房人已对房屋装修为由一拖再拖，时至2014年4月1日被告才将房屋交付给被告，被告同时承诺在2014年4月10日前将损害的财产修复。被告无故占用原告的房屋长达三个月，期间导致原告与他人签订的“房屋租赁合同”无法履行，致使原告向他人赔偿了20万违约金的实际损失。诉请法院判令被告赔偿原告支付的违约金损失及占用原告房屋三个月的租金损失共计人民币20万元，并承担损坏财产的维修义务；判令被告将拖欠的电费交付供电局。
被告辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实，在合同中约定被告代原告经营该商品房，四年的租金收益归被告享有。原、被告已将房屋交接完毕，原告只是存在房屋交接滞后的行为。原告明知其房屋被承租人朱广峰占用、收房日期不确定的情况下，仍与他人很早就签订承租合同，并约定高额的违约金，是非正常行为。原告要求被告赔偿损失应提交证据证明。拖欠的电费是承租人朱广峰拖欠的，不属于被告负责。原告主张的维修事宜，被告不同意免费维修。
经审理查明，2009年9月12日原告朱红霞与被告中盛房产公司法定代表人签订“商品房买卖合同”一份，约定原告以5296400元的价格购买被告开发的中盛上海花园（通盛上海花园）B区配套商业独栋南1、2、3层03号房。营业房套内建筑面积1270.3平方米（房屋建筑面积为1324.1平方米）。合同第十条“交付期限”约定：出卖人应当在2009年12月28日前，将符合下列第1、2项所列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书。原、被告还在合同补充条款中约定，1、甲乙双方一致同意，该商品房交付后四年内，乙方委托甲方代为出租该商品房，租金归甲方所有：在该四年期间内，如乙方转售该商品房，则乙方必须保证甲方有权出租该商品房并享有租金，如乙方无法保证甲方的该权利，应按本合同总金额×20%×违约年数的金额赔偿甲方损失。2、甲乙双方一致同意：在办理该商品房交接时签署乙方委托甲方四年内代为出租该商品房并由甲方享有租金的正式授权文件，四年租赁期满后，买受人按收房屋时不承担该商铺的任何装修费用。2010年4月22日原告从被告处领取了B区南103、203、303号房屋的确权手续。合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款5296400元。被告即按双方补充协议约定，将商铺的经营管理授权给“滕州市盛达房地产经营管理有限公司”，该公司于2010年1月8日与居民朱广峰签订了租赁合同，期限自2009年1月9日至2013年12月26日止，年租金为按每平方米0.41元乘以房屋建筑面积1324.1平方米乘以365天。因朱广峰拖欠租金，该经营管理公司于2011年、2012年分别诉来本院，要求朱广峰支付拖欠的2010年12月27日至2011年12月26日期间的租金、解除合同等。本院分别以（2011）滕民初字第2983号民事判决书、（2012）滕民初字第1660号民事调解书结案，但朱广峰一直未按判决、调解书履行其支付租金的义务，该经营管理公司为此申请法院强制执行。
2014年4月1日，原告朱红霞之夫宋忠兴与被告方签署了“交房验收单”，被告将原告房屋交付原告，并对煤、水、电表抄表确认。该验收单中“需维修或拆除的记录”中记载：1、西北角与东北角渗水需要修理。2、缺排风口罩1个。3、楼顶天线需拆除，拆除之后重新作防水。4、楼顶小瓦脱落，需要修复。5、窗户插销修复，于2014年4月10日前修复。
2014年1月20日，原告（甲方）与滕州市滨湖镇秦庄村的村民石普奎签订“房屋租赁合同”，约定原告将位于滕州市北辛路北侧，中盛上海花园（通盛上海花园）B区配套商业独栋南103、203、303出租给石某某租期60个月，自2014年2月1日至2019年2月1日止。租金约定第一年租金为50万元，以后每年的租金在前一年的基础上增长2%，合同第十条“甲方违约责任处理规定”中约定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。因原告未按时向石某某交付房屋，2014年3月28日原告之妻宋某某通过其银行卡的622208160500043915的向石某某账户汇入30万元。2014年3月28日石某某在其复印的身份证纸张下方书写“3月28日，收回房屋定金贰拾万元，违约金拾万元，合计叁拾万元整。此房租赁合同已解除。收款人：石某某。2014年3月28日。”2014年1月16日被告向朱广峰发出“限期清空搬离房屋告知函。”同年3月28日又向朱广峰发出“催收电费的函”，要求朱广峰交纳拖欠的电费8000余元，朱广峰未交纳。
原告于2014年7月25日诉来本院，要求被告赔偿违约金损失10万元，并支付使用该房期间租金损失10万元（2014年1月1日至2014年3月31日期间，按50万元每年计算），被告认为房屋一直由朱某某占用，其通过申请强制执行才将房屋交接给原告。且朱某某使用房屋对内部装饰100多万元已全部转给原告，原告表示双方互不找欠。原告对此不予认可。
庭审中，原告称2014年1月7日朱广峰即将双方诉争房屋的钥匙交付给被告，但房屋内的东西未进行清理。被告认可朱某某的东西未进行清理，但称2014年1月7日朱某某并未向其交钥匙，是被告强行锁的朱某某的店门，直至2014年3月中旬才申请公证处对朱某某的物品清理出来，房屋才交付给原告。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、民事调解书、房屋租赁合同、交房验收单、收条、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原告朱红霞虽与被告中盛房产公司法定代表人签订的商品房买卖合同，但被告予以认可，应视为原、被告签订的合同，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据双方补充合同的约定，被告应于2013年12月28日前将代为原告经营管理的商品房返还原告，被告称因承租人朱某某的原因，于2014年4月1日才与原告办理房屋交接，但被告的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告朱红霞在未接收到房屋的情况下，与他人签订房屋租赁合同，并约定了较高的违约金，并最终向他人支付了该违约金，扩大了其损失，原告要求被告赔偿该损失，本院不予支持，该违约金损失原告应自行负担。原告要求被告赔偿延期交房三个月的租金损失，理由正当，应予支持。但原告主张按其与案外人石某某的租赁合同的租金数额支付损失，因该合同已解除，并未履行，被告与朱广峰签订的租赁合同的价款应是原、被告双方可预见的存在的损失，故应按该租赁合同约定的租金数额计算原告租金损失为：（0.41元／平方×1324.1平方米×365天）／12个月×3个月=49537.89元。原告还要求被告承担损坏财产的维修义务，原、被告于2014年4月1日房屋交接时存在一些需维修的事宜，但原、被告商品房买卖合同中关于商品房交付的条件中并不包含原告所主张的条件，被告亦不愿进行维修，故原告该主张本院不予支持。原告要求被告向供电局交纳此前拖欠的电费，因所欠电费系原承租人朱某某拖欠，债权人亦非原告，故原告该主张无法律依据，对其该请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、第三百九十六条、第四百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滕州中盛房地产有限公司赔偿原告朱红霞房屋租金的损失49537.89元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告朱红霞的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，原告负担3010元、被告滕州中盛房地产有限公司负担1290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 张 鲁
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 陈 琛