湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂02民终527号
上诉人（一审原告）：明廷强，男，1955年11月1日出生，汉族，现住阳新县。
委托诉讼代理人:韩荣，湖北文光律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：邹定猛，男，1944年10月7日出生，汉族，退休教师，住阳新县。
被上诉人（一审被告）：中国银行股份有限公司阳新支行，住所地湖北省阳新县兴国镇陵园大道校场路001号。
代表人：刘勇，该行行长。
上诉人明廷强因与邹定猛、中国银行股份有限公司阳新支行（以下简称中国银行阳新支行）物权确认纠纷一案，不服阳新县人民法院（2017）鄂0222民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
明廷强上诉请求：撤销阳新县人民法院（2017）鄂0222民初1989号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：第一，其对本案所涉房屋享有所有权，一审判决违反法律不溯及既往原则。第二，造成其无法为本案所涉房屋办理过户登记手续的根源、责任在一审法院。
邹定猛口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
中国银行阳新支行没有进行答辩。
明廷强向一审法院起诉请求：1、依法确认其与邹定猛、中国银行阳新支行之间的房屋转让合同有效，并确认其合法拥有位于兴国司家垅房产证号为00××07的私房所有权。
一审法院认定事实：1994年9月6日，中国银行阳新支行向法院申请支付令，次日法院依法作出（1994）阳民督字第133号支付令，督促案外人刘元福（又名刘元复）给付中国银行阳新支行贷款本金3万元及利息。该支付令发生法律效力后，法院在执行该案件中依法对被执行人刘元福实施拘留措施，后被执行人刘元福自愿将其所有的房屋（房产证号：00××07，土地证号：兴88-2**）拍卖抵债。法院遂于1996年1月2日依法作出（1995）阳执字第02号民事裁定，裁定将被执行人刘元福所有的座落在兴国司家垅的私宅一幢（房产证号：00××07）予以公开拍卖。次日发布拍卖公告。拍卖过程中，先是由中国银行阳新支行人员领取该房屋钥匙，后经法院执行人员经手将该房屋出售给邹定猛并由其居住、使用，但因故却未办理过户手续，故该房屋虽经公开拍卖，但法院后续未作出拍卖成交裁定书或以物抵债裁定书，实际房产所有权证、土地使用证并未办理转让和变更，所有权人仍为被执行人刘元福。1996年12月27日，该执行案件的申请执行人中国银行阳新支行出具收回房屋处理款4万元的条据，至此该执行案件执行完毕。之后因邹定猛在该房屋居住不适，又将该房屋出售给案外人许长安并于2004年2月25日签订了一份《出卖房屋协议书》，内容为：邹定猛将法院裁定出卖给其的私房（原房主刘元福）转卖给许长安，价款2万9千元一次性付清后三证交付，因卖方从法院手中买来未过户，若买方将来过户卖方应予以证明等。此后，双方按此协议履行付款和交证义务。之后因案外人许长安欲出售该房，故又将该房屋出售给明廷强并于2007年2月25日签订了一份《出卖房屋协议书》（许长安由其妻子刘莲花签名），内容与邹定猛、许长安签订的《出卖房屋协议书》基本一致，仅仅是房屋价款由2万9千元变更为6万元。从2007年起，明廷强即在该房屋居住生活至今，但因三次买卖均未过户，现明廷强陈述该房面临改造、拆迁等，明廷强因与该房屋产权证件所有人不一致导致无法正常办理，为证明其为合法购买和所有，经明廷强交涉，邹定猛、中国银行阳新支行亦无法协同明廷强办理过户手续，遂引起了纠纷。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。明廷强与案外人许长安、案外人许长安与邹定猛签订的出卖房屋协议书，虽未办理过户手续，但买卖双方均为事先明知未过户且买卖的房屋确实源自法院依法裁定查封拍卖和所有权人自愿交于法院拍卖的房屋，双方签订的出卖房屋协议均系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，且协议已实际履行（房产、土地证件为明廷强持有，邹定猛对两份买卖协议均予以确认），该协议应视为合法、有效协议，法院予以确认。故对明廷强要求确认其与邹定猛（虽未与邹定猛直接签订协议，但其与许长安的协议与许长安与邹定猛签订的出卖房屋协议内容、形式、标的均一致，两份协议均有效）的房屋合同有效的诉请，法院予以支持；但中国银行阳新支行未与任何人或单位就本案房屋签订房屋买卖协议，其仅为法院拍卖该房屋的案件的申请执行人，并非本案房屋买卖关系的当事人，故对明廷强要求确认其与中国银行阳新支行的房屋合同有效的诉请，法院不予支持。同时，因法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然本案涉案房屋确经法院依法裁定拍卖和连续出售，但法院制作的裁定书只是查封拍卖，并未裁定成交和变更为具体买受人，且因始终未办理过户手续并为连续买卖房屋的当事人均为明知，故该不动产物权因未经登记不发生物权效力。但基于合同关系和合同约定使得明廷强实际占有、使用、居住该房屋的状态延续了十年的事实，法院予以确认，但仍无法发生法律意义的物权效力。根据相关法律规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案明廷强举出的证据不足以证明其事实主张，不符合物权变更的生效条件，其应当承担举证不利的后果。故法院不能认定明廷强对其诉请的房屋享有合法、有效的所有权，仅能确认其经合同关系产生的实际占有、使用的状态。因此，故对明廷强主张确认该房屋所有权的诉请，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、明廷强与案外人许长安于2007年2月25日签订的《关于出卖房屋协议书》、案外人许长安与邹定猛于2004年2月25日签订的《关于出卖房屋协议书》均有效；二、驳回明廷强的其他诉讼请求。案件受理费600元减半收取300元，由明廷强负担。
经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：在二审过程中，经本案所涉房屋出让的介绍人李新起带领，本院到案外人许长安位于阳新县富水管理局小区11栋4楼的家中，经出示相关工作证件并说明来意后，许长安认可其将位于兴国司家垅房产证号为00××07的私房转让给明廷强的事实，并确认收到了明廷强的购房款，本案一审卷宗中的其配偶刘莲花代其与明廷强签订的《关于出卖房屋协议书》属实。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，尽管明廷强与案外人许长安、许长安与邹定猛签订的位于兴国司家垅房产证号为00××07的私房出让协议合法有效，明廷强也的确于2017年至今实际占有、使用该房屋，但依照上述法律规定，因上述房屋并未办理过户登记，明廷强依法不能取得该房屋的所有权。但《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，第二百四十五条第一款规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。根据上述法律规定，基于明廷强依据出让协议长期实际占有、使用位于兴国司家垅房产证号为00××07的私房的客观事实，从减少当事人诉累出发，本院依法确认明廷强对位于兴国司家垅房产证号为00××07的私房享有合法占有权，并享有该房屋的拆迁补偿等合法权益。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院本应予以维持，但考虑到本案实际情况，据实予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳新县人民法院（2017）鄂0222民初1989号民事判决主文第一项；
二、变更阳新县人民法院（2017）鄂0222民初1989号民事判决主文第二项为：确认明廷强对位于兴国镇司家垅房产证号为00××07的私房享有合法占有权，并享有该房屋的拆迁补偿等合法权益；
三、驳回明廷强的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费600元，由明廷强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建明
审判员 柴 卓
审判员 黄显珠
二〇一八年六月二十八日
书记员 田 梦