广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第370号
原告：东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社。地址：广东省东莞市。
法定代表人：叶仲如，该合作社村民小组组长。
委托代理人：叶爱明，该合作社村民小组副组长。
委托代理人：韩琪，广东岭山律师事务所律师。
被告：东莞市新时代通成物流有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：宋文树。
原告东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社诉被告东莞市新时代通成物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员欧阳钰、人民陪审员吉伟组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行审理。原告委托代理人韩琪、叶爱明到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社诉称：原告与案外人东莞市通成运输有限公司（以下简称“运输公司”）于2006年4月1日签订《土地使用权租赁合同书》，约定运输公司承租原告位于东莞市大岭山镇矮岭冚村白泥山中路的土地使用。2010年5月30日，原、被告及案外人运输公司三方签订《补充合同书》，被告承接运输公司在上述《土地使用权租赁合同书》中的一切权利义务，该土地由被告使用，土地使用面积为12120平方米，每平方米每月租金按3.5元计算，租金按合同约定递增后每月使用费为49896元。合同签订后，原告如约履行合同，但被告未如约履行合同义务，拖欠原告2011年12月1日至2012年11月30日期间递增使用费44352元。被告在2013年8月6日至同年8月7日共付了递增使用费20000元，至今仍拖欠24352元。此外，被告自2013年5月1日始拖欠土地使用费，被告应按合同约定支付违约金598752元、滞纳金638595元。现被告在涉案土地上的建筑物仍占用原告的土地，被告理应继续向原告支付相应的土地使用费及因此产生的滞纳金、违约赔偿金。涉案租赁合同中双方有地上建筑物归属的约定，该约定为双方的真实意思表示，根据上述约定，被告的行为应视为无偿转让或赠与涉案建筑物给原告的行为。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付拖欠的土地使用费、滞纳金、违约赔偿金从拖欠之日至租赁合同所涉土地地上建筑物权益承受人确定之日止（暂计至2013年12月31日，土地使用费为423520元、滞纳金638565元、违约赔偿金598752元）；2.确认租赁合同所涉土地的地上建筑物所有权益归原告所有；3.被告承担本案诉讼费。
被告东莞市新时代通成物流有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供证据及提出质证意见。
经审理查明：2006年4月1日，原告作为甲方，案外人运输公司作为乙方，双方共同签订一份《土地使用权租赁合同书》，约定由甲方提供位于矮岭冚村土名为白泥土的土地约18亩（约12000平方米，实际面积以丈量为准）出租给乙方作物流仓储基地，乙方自筹资金建造混凝土结构的员工宿舍和办公楼三层，总建筑面积约1500平方米，钢架结构建筑总面积约3000平方米（30米跨，最低点为6米）。上述租赁合同还约定，土地租赁期间为20年，即自2006年12月1日至2026年11月30日止；租金为每月每平方米3.5元，每月租金在当月10日前一次性缴清，自2006年12月1日起每五年租金递增8%计收，如有拖欠租金两个月以上的，每拖欠一天甲方按照乙方拖欠金额的3%收取违约金，拖欠租金达三个月的，甲方有权随时终止合同，乙方投资所建的一切建筑物无偿归甲方所有，并由甲方收回土地，且押金归甲方所有，乙方不得异议。上述合同第八条约定“甲乙双方在合同期内，严格遵守所有合同条款，任何一方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，由违约方赔偿对方的壹年租金……”；第九条约定：“本合同期满后，乙方投入在甲方土地上的所有建筑物及附着物由甲方无偿收回，产权属甲方所有，乙方不得争议。如乙方须继续租用时，则按当时市面价格由双方协定，以租赁厂房方式出租给乙方使用，并另重新签订厂房租赁合同。”2010年5月30日，原告为甲方，运输公司为乙方，被告为丙方，三方共同签订一份《补充合同书》，约定乙方将基于上述《土地使用权租赁合同书》取得的一切权利、义务全部转由丙方承接，由丙方按原合同约定条款继续履行。上述《补充合同书》第四条约定：“丙方从2010年8月1日起按目前每月的租金肆万陆仟贰佰元（￥46200）人民币交甲方。……日后按原合同日期每五年递进式递增8%计收。丙方必须按原合同约定按时支付甲方土地租金，逾期未支付的，甲方有权每日按拖欠金额的3%收取丙方违约金。逾期两个月的，视为丙方违约，甲方有权收回土地，土地上的不动产无偿归甲方所有，丙方自行承担一切损失。”原告主张其分别于2013年5月20日、同年7月25日向被告催款，并提交了两份《催款通知》予以证明。两份《催款通知》上均有被告的盖章，其中2013年7月25日的《催款通知》上载明：“按与贵公司签订的租赁合同条款说明，贵公司要在2011年12月1日起租金要递增8%（即在原来46200元基础上每月增加3696元，每月金额为49896元）。但贵公司由2011年12月起至2012年11月为止一直没按合同递增款付租金。现特意通知贵公司：一、补回2011年12月至2012年11月租金递增款共12个月，每月3696元，合计44352元；二、缴交2013年5、6、7月份租金，每月49896元，合计149688元。以上两项合计194040元。按合同规定贵公司已严重违反双方签订的《土地使用权租赁合同书》的协议规定，限贵公司在2012年7月31日前将所欠租金（194040元）缴交给第八股份经济合作社，如再不按时缴交租金，我方则按双方于2006年4月1日签订的《土地使用权租赁合同书》第二条第二小点条款执行，并收回本合同的土地使用权，其间所产生的一切后果和法律责任均由贵公司承担。”
另查明，涉案土地于1997年6月11日办理了建设用地规划许可证，用地性质为工业用地。东莞市国土资源局东国土资（预审补）（2004）1237号文件《关于工业厂房项目用地预审的批复》称位于大岭山镇矮岭冚村白泥山（土名）的土地符合大岭山镇土地利用总体规划，同意补办用地预审，请按有关规定办理用地审批手续。原告主张涉案土地上有三栋建筑物，均为案外人运输公司于2006年12月1日施工建成，后被告承接了运输公司在《土地使用权租赁合同书》上的权利义务，地上建筑物一并转给了被告。原告陈述，案外人运输公司在建设涉案地上建筑物时没有办理建设工程规划许可证。至一审法庭辩论终结前，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，也未经建设行政主管部门批准建设。
又查明，案外人运输公司为有限责任公司，其最后一次年检时间为2010年6月7日，目前状态为注销。原告以被告拖欠土地使用费为由诉至本院，并以被告没有缴纳使用费给其造成损失为由要求被告依据《土地使用权租赁合同书》第八条的约定支付违约金。
以上事实，有原告提供的《土地使用权租赁合同书》、《补充合同书》、《催款通知》、关于工业厂房项目用地预审的批复、建设用地规划许可证及原告的陈述附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。原告提供的《土地使用权租赁合同书》、《补充合同书》有原件，故本院对该证据予以确认。本案的争议焦点在于：一、涉案合同是否有效；二、原告提出的各项请求是否合法有据。
关于本案争议焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据上述规定，农民集体所有土地的使用权流转用于非农业建设受到严格的限制，即除了兴办乡镇企业、农村村民建住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有土地以外，其他建设应当申请使用国有土地；而且，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划；涉及占用农用地的，还需办理农用地转用审批手续。本案中，根据建设用地规划许可证和东莞市国土资源局东国土资（预审补）（2004）1237号《关于工业厂房项目用地预审的批复》显示，案涉土地为农民集体所有建设用地，整个地块未办理建设工程规划许可证。原告在未办理相关审批手续的情况下，将该土地出租给案外人运输公司用于非农业建设，且不符合前述《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定的可以建设的三种情形，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于：“有下列情形的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的强制性规定而无效，故本院认定涉案的《土地使用权租赁合同书》及《补充合同书》无效。
关于本案争议焦点二，本院对原告提出的各项诉讼请求分析如下：
1.土地使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案《土地使用权租赁合同书》、《补充合同书》虽然无效，但被告实际占用原告的土地，被告应当支付土地的占有使用费给原告，直至上述《土地使用权租赁合同书》及《补充合同书》被确定无效之日止。根据原告提供的证据结合原告的陈述，本院认定被告尚欠原告2011年12月至2012年11月递增土地使用费24352元及2013年5月及之后的土地使用费。其中，2013年5月及之后的土地使用费从2013年5月1日起计算至上述《土地使用权租赁合同书》及《补充合同书》被确定无效之日止，2013年5月1日至2016年11月30日期间的土地使用费按每月49896元（46200元／月×108%）的标准计算，2016年12月1日及之后的土地使用费按每五年递增8%的标准计算。本院对原告主张的土地占有使用费符合上述计算方式的部分予以支持；超出上述计算方式的部分予以驳回。
2.滞纳金、违约赔偿金。因案涉《土地使用权租赁合同书》及《补充合同书》无效，合同自始没有法律约束力，合同中关于滞纳金、违约金的约定亦属无效，原告主张滞纳金、违约赔偿金，缺乏法律依据，本院不予支持。
3.地上建筑物的所有权益。结合本案争议焦点一的论述，因涉案地上建筑物没有办理建设工程规划许可证，也未经建设行政主管部门批准建设，涉案建筑物不属于合法建造的房屋，未设立不动产物权，故对于原告关于确认涉案地上建筑物的所有权益归原告所有的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国城市规划法》第二十九条、第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市新时代通成物流有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社支付土地使用费至本判决生效之日止（2011年12月1日至2012年11月30日土地使用费24352元；2013年5月1日起至2016年11月30日期间的土地使用费按每月49896元计算，2016年12月1日起每月的土地使用费按每五年递增8%的标准计算）；
二、驳回原告东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17951元，由原告东莞市大岭山镇矮岭冚第八股份经济合作社负担14359元，由被告东莞市新时代通成物流有限公司负担3592元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 欧泽林
人民陪审员 吉 伟
人民陪审员 欧阳钰
二〇一四年六月三日
书 记 员 黄方圆