江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第984号原告张轶年。被告常州市新潮流汽车维修有限公司，住所地常州市新北区岷江路31号，实际经营地址常州市新北区衡山路27号，组织机构代码证号：76053716-9。法定代表人於立新，该公司执行董事。委托代理人汤志铭，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。原告张轶年诉被告常州市新潮流汽车维修有限公司（以下简称新潮流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由审判员蒋英怡适用简易程序于同年4月21日公开开庭审理，原告张轶年，被告新潮流公司的法定代表人於立新、委托代理人汤志铭到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭于同年9月16日再次公开开庭进行了审理。原告张轶年，被告新潮流公司的法定代表人於立新、委托代理人汤志铭到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张轶年诉称，2010年12月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落于常州市新北区岷江路31号的房屋出租给被告用于汽车经营维修，租赁房屋有两部分，第一部分为混合结构两层，租赁期间为自2011年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为120000元；第二部分房屋为钢和钢筋混凝土结构一层，租赁期间为自2010年12月15日起至2016年4月30日止，年租金为180000元。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告自2013年10月30日起即未按约支付租金，至起诉为止，已拖欠租金345000元。故诉法院判令被告支付自2013年11月1日至2015年3月31日止的租金345000元，并承担违约金50000元；本案诉讼费用由被告承担。被告新潮流公司辩称，被告在2014年3月10日接到了政府部门发出的拆迁征收告知书，告知书明确告知被告：本案涉及的租赁房屋已被列入本市新北区旧城改造地块，在拆迁范围内不得实施买卖、租赁、赠与、典当行为，在发放告知书之日起50日内被告必须从租赁房屋中搬出，逾期未搬将承担一定后果，并将追究一定的法律责任。接到该告知书后，被告为了正常经营的需要开始着手考虑搬迁事宜。2014年6月，租赁房屋开始断水，被告无法正常经营，至同年7月，被告被迫将公司搬迁至本市新北区衡山路，退出了租赁房屋，因与原告的租赁合同没有约定退还租赁房屋必须有书面的或其他具体方式的交接手续，所以只有退房事实，没有书面或其他的交接手续，但被告终止租赁有事实依据和相应的法律依据。故被告不应当向原告支付自2014年4月起的房屋租金。经审理查明，2010年12月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：原告（甲方）将坐落于常州市新北区岷江路31号的房屋出租给被告（乙方）用于汽车维修经营，租赁房屋有两部分，第一部分为混合结构两层，租赁期间为自2011年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为120000元；第二部分房屋为钢和钢筋混凝土结构一层，租赁期间为自2010年12月15日起至2016年4月30日止，年租金为180000元……该房屋在租赁期间若遇城市改造或政府土地收储开发，属甲方不可控制外力因素，甲方不对乙方作任何补偿。其一切与之相关的财产溢损与乙方无涉；同时双方还约定了租金的具体支付日期和违约责任等。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告自2014年2月7日起即未按约支付租金。原告方在2015年3月9日向被告方发了律师函催要租金，被告收到了该律师函，但对律师函没有回复。原告经催要无着，遂向本院提起诉讼，提出上诉诉讼请求。另查明，2014年3月10日，被告收到的系常州市新北区河海街道办事处（以下简称河海街道）出具的告知书，内容为：因社会发展和公共利益需要，高新C**-D地块被列入2013年国民经济和社会发展年度计划，为此新北区政府于2014年3月10日启动了高新C**-D旧城改造地块内的企业搬迁工作，因你方租赁的房屋系在搬迁范围内，参照房屋征收等相关规定，搬迁范围内不得买卖、租赁、赠与、抵押、典当等行为。为此，望各位租赁户依法配合我们的搬迁工作，在发放本告知书之日起50日内搬出，逾时不搬者，自行承担一切后果。如有故意拖延或者妨碍企业搬迁工作的，我们将追究法律责任。原告因认为河海街道出具给被告的告知书不具有法律效力，至今为止没有具备相关权限的部门发布的公告，故原告尚未与任何部门签定协议。再查明，在本案审理过程中，原告当庭提交2014年3月25日与被告签订的补充协议一份，双方在该协议中约定在原告未正式签订拆迁协议前，被告有权继续保持正常的经营活动，待原告正式签订拆迁协议并通知被告方后，被告应在10日内搬出出租房屋，并给原告验收确定。原告据此认为：原、被告双方在原来协议的基础上再次确定让被告平稳正常经营租赁房屋，而被告对此协议则认为：签订协议时，原、被告双方都不具有法律意识，后被告法定代表人通过学习法律及相关的拆迁政策，意识到协议是无效的，所以着手准备搬迁，所以该补充协议因违背国家的有关法律规定，是无效的，是原、被告双方串通后伤害了其他第三方的利益的。同时被告提交了：1、2014年7月28日，被告与常州市申达包装印刷有限公司（以下简称申达公司）签订的房屋租赁合同；2、同年8月6日，申达公司出具了金额为114000元的房屋租赁费收据；3、证人孙某的书面证词，证明2014年7月份，经朱运峰介绍到本市新北区岷江路31号，将被告公司搬运至新地址，搬了5天，每天800元，被告共支付搬迁费4000元；4、2014年7月，朱运峰为被告公司搬运了52车，被告公司法定代表人支付给运费5200元。原告则表示这些证据只能证明被告方自己的单方行为，这些行为原告并不清楚也不同意，所以与本案无关。还查明，在本案审理过程中，原告提交自来水公司用户使用信息查询和江苏省电力公司通用机打发票，证明岷江路31号的租赁房屋的水电户名尚在被告名下。被告则认为按与原告签订的租赁协议约定，被告的水电费是直接向自来水公司及供电公司缴纳，是直接从被告帐户扣划的钱，单子上显示的也是被告公司的户名，被告之所以未进行水电户名变更，是因为户名变更必须要提交原告房产证的复印件，所以直到起诉为止，水电等还是显示被告的户名。但自2014年9月份开始水费显示的用量是0,电费显示的是109.37元，仅是线路上的实际损耗，说明被告已不在租赁房屋内经营，否则必然会有水电费用的发生。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、房屋移交确认书、律师函及收执记录、房产证、自来水公司用户使用信息查询、江苏省电力公司通用机打发票以及被告提交的告知书、房屋租赁合同、证明以及原、被告的陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，此时应当允许变更合同内容或解除合同。虽然本案原告未与任何单位签订城市改造或政府土地收储开发协议，但河海街道于2014年3月10日向被告发送的限期搬迁告知书是不能否认的事实，虽然原告和被告在当月25日又签订了补充协议，约定被告有权继续保持正常的经营活动，直至原告签订拆迁协议通知其搬迁。该协议是对被告权利性质内容的约定，而非义务性质内容的约定。该项权利被告有权行使，也有权不行使，加上之后租赁房屋所在地的周边企业已搬迁，配套设施无法满足被告的经营需要，虽然造成该状况的原因均不可归责于原被告双方，但客观上已经动摇了合同的基础，因此应当允许被告解除合同。被告已于2014年7月底起从坐落于常州市新北区岷江路31号的房屋中自行搬离，事实上用行为解除了与原告之间签订的租赁合同，但被告仍应对其实际使用租赁房屋期间的租金承担付款义务，即支付自2014年2月7日起至同年7月31日为止的租赁费143014元。原告的其他诉讼请求，因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告常州市新潮流汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张轶年租金140548元。二、驳回原告张轶年的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元，由原告张轶年负担4654元，由被告新潮流公司负担2571元（该款原告张轶年已预交，本院不退，被告新潮流公司于本判决生效之日起十日内将2571元直接支付给原告张轶年）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋英怡人民陪审员  陈国蓥人民陪审员  樊全兴二〇一五年九月二十三日书 记 员  王 云