天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第1307号
原告刘广秋，天津大铭化工有限公司经理。
委托代理人杜从梅（原告之妻），天津大铭化工有限公司出纳。
委托代理人冯祎然，天津捍正律师事务所律师。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人颜语，董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告刘广秋与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，由代理审判员王昆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘广秋及其委托代理人杜从梅、冯祎然和被告的委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘广秋诉称，原告于2009年3月26日购买了被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城115-6号别墅一套。合同约定被告应在2010年10月30日前向原告交付房屋。原告已经交付了全部房款，但至2010年10月30日被告尚未完工，被告存在延期交房的行为，后被告欲将房屋交付原告时，该房屋多处存在漏水、破损等众多问题，无法居住使用，且至今上述问题未能完全得到解决。现原告呈讼人民法院，请求法院判令：1、被告给付原告逾期利息243900.16元、违约金139099.3元，共计382999.46元；2、被告对原告房屋进行维修整改，以符合合同约定的交房条件；3、诉讼费用由被告承担。
被告天津星耀投资有限公司辩称，感谢原告购买被告开发的诉争房屋，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求，诉争房屋于2010年11月20日经四方竣工验收合格，符合合同第3条约定的交房条件，并且配套设施齐全，可以正常运行，符合合同第9条的约定。2010年10月，被告以邮政特快专递的形式向原告寄发了入住通知书，通知原告在2010年10月30日可以办理入住手续，所以被告不存在逾期交房的行为。退一步讲，即使法院认定被告存在逾期交房行为，原告也超过了诉讼时效。再退一步，即使承担违约责任，原告主张的数额也过高，高于实际损失，实际损失可以按照诉争房屋面积参考同地段同类型房屋租金价额。请求法院对原告主张的数额予以减少。原告的第二项诉请，原告所述如果属实，在质量保证范围内，被告会履行质保义务进行维修。
原告为证实自己的主张，提交如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份及购房发票，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同及原告已经交付的购房款金额；
2、发票1张及贷款凭证1张，证明原告支付的房款及相关费用；
3、诉争房屋现场照片8张，证明房屋存在质量问题；
4、被告单位出具的材料1份，证明2011年8月被告认可房屋仍然存在问题，没有交钥匙；
5、原告妻子与被告工作人员安经理的通话录音1份，证明房屋一直进行修理等相关问题，且没有超过诉讼时效。
被告对原告提交的证据1-2无异议；证据3、认可其中1张能够看出是诉争房屋的照片，其余7张不能证明是诉争房屋，也不能证明不符合合同约定的交房条件；证据4、真实性不认可；证据5、真实性认可，但原告自己阐述该录音时间是2014年9月1日，与原告提供的有被告公司盖章的证明上记载的时间相比较，超过了诉讼时效。录音对话可以反映出2014年2月时，已经不存在地下室的质量问题了。且被告工作人员也催促业主收房。
被告向法庭提交如下证据：
1、工程竣工验收报告1份，证明诉争房屋在2012年10月20日之前已经具备交付条件，符合合同约定；
2、小配套证明7张，大配套证明5张，共同证明配套设施齐全且能够正常使用；
3、入住通知书1份，证明被告曾给原告寄发过入住通知书，建议原告可以办理入住的时间为2010年10月30日。
原告对被告所提交的证据1真实性认可，对关联性不认可，竣工验收报告不能证明房屋不存在不符合交房条件的情形。对证据2的证明无异议，但诉争房屋直至去年才有冬季供暖，导致原告没法办理实际入；对证据3的真实性认可，但房屋现在确实不具备交付条件。
本院的认证意见为：原告提交的证据，被告虽然有的有异议，但未提交反驳证据予以反驳，故原告的证据证明效力本院予以确认。被告提交的证据，真实性本院予以确认。
经审理查明，原、被告于2009年3月26日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城115号楼6门的商品房一套，价款为983034元。被告应于2010年10月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。被告于2010年10月20日取得了工程竣工验收报告，于2010年10月底通知原告于2010年10月30日办理入住手续。原告当日去现场，发现房屋存在质量问题，原告多次找被告交涉，被告于2011年8月29日为原告等几位业主共同出具了证明，证明因房屋维修至今未交钥匙。后，原告多次找被告交涉，至今未果。被告一直未再向原告发出入住通知书。
另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。
本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告履行了交付全部房款的义务，被告应当积极履行交付房屋的义务。被告虽在合同交房之日向原告履行了通知义务，但因原告房屋存在质量问题，被告未能实际交付给原告，且原告多次找到被告要求维修交房，但被告至今未能向原告交付，本院认为被告存在逾期交房的违约行为。原告提交的被告行政部门出具的证明及照片能够证明原告所述的事实，原告的录音证据，亦能证明原告在不断的主张自己的权利，故关于被告在答辩意见中谈到的原告超过诉讼时效的主张，
本院不予支持。原告主张的被告的逾期期间自2010年10月31日至2014年9月15日，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。该利息的计算方法为：1、2010年10月31日至2010年12月25日，共计56天，按照银行同期贷款利率年5.6%计算，983034×5.6%÷365×56=8446.01元；2、2010年12月26日至2011年2月8日，共计45天，按照银行同期贷款利率年5.85%计算，983034×5.85%÷365×45=7089.96元，3、2011年2月9日至2011年4月5日，共计56天，按照银行同期贷款利率年6.10%计算，983034×6.10%÷365×56=9200.12元，4、2011年4月6日至2011年7月6日，按照银行同期贷款利率年6.40%计算，共计92天，983034×6.40%÷365×92=15857.82元，5、2011年7月7日至2012年6月7日，共计337天，按照银行同期贷款利率年6.65%计算，983034×6.65%÷365×337=60356.94元；，6、2012年6月8日至2012年7月5日，共计28天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，983034×6.40%÷365×28=4826.29元，7、2012年7月6日至2014年9月15日，共计802天，按照银行同期贷款利率年6.15%计算，983034×6.15%÷365×802=132838.87元，合计238616.01元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在签订的买卖合同中约定了违约金的计算标准，但根据合同法的相关规定，当事人约定的违约金过高时，可以请求法庭予以减少。结合本案，本院酌情考虑被告应给付的违约金可按照已付款利息的30%计算。故，被告应给付原告的违约金数额为238616.01×30%=71584.80元。被告主张按当地的租金标准计算原告的损失而非按合同约定计算，于法无据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，其中关于变电箱距离房屋过近，要求被告移动到国家规定的安全区域的请求，因未提交相应的证据予以证实其主张，故本院不予支持。关于原告要求被告修复地下室地面、墙面、飘窗漏水、客厅走廊及小卧室墙面渗水，墙外檐破损的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告刘广秋自2010年10月31日至2014年9月15日的已付款利息238616.01元和违约金71584.80元，共计310200.81元；
二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后三十日内为原告刘广秋维修房屋（修复地下室地面、墙面、飘窗漏水、客厅走廊及小卧室墙面渗水，墙外檐破损）
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3523元，由被告承担（该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告3523元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王 昆
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王梓璇
速 录 员 王 莹