重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00390号
上诉人（原审被告）：杨龙，男，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈为翠，女，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭炳炎，男，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭登胜，重庆星兴律师事务所律师。
上诉人杨龙、陈为翠与被上诉人郭炳炎房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年2月21日作出（2014）石法民初字第00043号民事判决，上诉人杨龙、陈为翠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人杨龙及上诉人杨龙、陈为翠的委托代理人刘志伟，被上诉人郭炳炎及其委托代理人谭登胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：杨龙与陈为翠系夫妻关系。2012年11月10日，郭炳炎与杨龙、陈为翠签订《房屋买卖协议》，杨龙、陈为翠为合同甲方，郭炳炎为合同乙方。协议载明：1.房屋地点：石柱县黄水镇迎宾南路69号。2.土地现状：房屋地基（土地）顺街面宽11.3米，以现状房屋与后院空坝的实际总进深尺寸为准，总地面积约187平方米。3.房屋现状：临街三间门面，房屋高度3层，砖瓦房，预制楼板。后院坝内有青瓦平房厨房一间，生活水井一口。房屋总建筑面积约400平方米，具体以现状实有房屋面积为准。4.房地产权证姓名：陈为翠，房地证号：（未填写）。5.自然界限：正面至迎宾路街道，背面至黄水中学空地，北面山墙与郭书琴共墙，南面山自墙（与谭建华临界）。6.甲方卖给乙方的本处房产，应保证乙方有水、电、燃气和收视户口四样齐全。此房地产如有纠纷及债务由甲方负责，与乙方无关。7.甲乙双方成交价款总金额100万元，大写：壹佰万元整。8.付款约定：签订本协议后，甲方收取乙方定金50万元，签约后30个工作日内甲方将产权登记过户给乙方时，乙方一次性付清余剩的50万元，过户税费乙方支付。9.违约处理：本协议签订后，甲乙双方任何一方反悔或不按照双方约定条款履行均属违约，违约方付守约方伍拾万元违约金。并由违约方承担因违约带来的相关其他损失费用。10.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。协议签订后，郭炳炎分别于2012年11月11日、2012年11月13日、2012年11月17日分三次支付杨龙、陈为翠购房定金50万元。
另查明：涉案协议标的物产权编号为石柱县房地证2011字第002115号。该权利证书载明：权利登记人为陈为翠，土地使用权类型为国有划拨，土地使用权面积110.80平方米，房屋建筑面积291.78平方米。
郭炳炎一审诉讼请求：1.解除双方于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》；2.判令杨龙、陈为翠双倍返还定金40万元，返还购房款30万元；3.本案诉讼费用由杨龙、陈为翠承担。
杨龙、陈为翠答辩称：1.双方签订的是房屋买卖协议，而非土地转让协议；2.郭炳炎起诉质疑面积有出入是背信弃义行为。郭炳炎已购买争议房屋相邻谭建华房屋，应该了解所购房屋状况，且在购买房屋前多次考察房屋情况，杨龙、陈为翠也将房屋情况向郭炳炎如实相告；3.郭炳炎将过户责任强加于陈为翠、杨龙，既不符合当初约定，也违反了相关法律规定；4.合同签订后，杨龙、陈为翠将身份证复印件、结婚证、房产证交由郭炳炎，但郭炳炎却迟迟不缴纳税费，故意拖延时间，拒不支付余款50万元，其行为已构成违约。综上，请求人民法院判决驳回郭炳炎的诉讼请求。
石柱土家族自治县人民法院认为，一、关于郭炳炎与陈为翠、杨龙于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》是否可以解除的问题。双方均系完全民事行为能力人，于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所为的民事法律行为，该《房屋买卖协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当依照约定全面履行自己的义务；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，双方签订的房屋买卖协议上载明：合同标的物房屋总建筑面积约400平方米，总地面积约187平方米。然而，陈为翠、杨龙产权证书上记载的房屋建筑面积仅有291.78平方米，土地使用权面积也只有110.80平方米。两者之间，房屋建筑面积相差约108平方米，土地使用权面积也相差达约76平方米。郭炳炎作为买方缔约人，其真实合同目的应为能购买到约400平方米的合法产权房屋建筑面积，以及受让约187平方米的土地使用权面积。陈为翠、杨龙辩称合同签订之初，已明确告知郭炳炎产权面积只有石柱县房地证2011字第002115号记载的房屋建筑面积291.78平方米，土地使用权面积110.80平方米，其他超出的实际存在的建筑面积和土地使用面积均无合法有效的产权的抗辩理由，由于双方签订合同之际，陈为翠、杨龙的房地产权证在银行抵押贷款，陈为翠、杨龙并未提供证据证明郭炳炎对证上的实有面积知情，且陈为翠、杨龙也未提供证据证实在签订合同时已予以告知，根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的证据规则，陈为翠、杨龙应承担举证不能的法律后果，因此，对陈为翠、杨龙的该抗辩理由，不予采纳。陈为翠、杨龙未能按照《房屋买卖协议》的内容全面履行交付建筑面积约400平方米的房产，以及约187平方米的土地使用权的合同义务。其违约行为致使郭炳炎的合同目的不能实现，郭炳炎请求解除双方于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，予以支持。
二、关于陈为翠、杨龙是否应当返还郭炳炎购房款30万元，是否应当双倍返还郭炳炎购房定金40万元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”；《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》第8条约定郭炳炎于协议签订后支付陈为翠、杨龙购房定金50万元。嗣后，郭炳炎也实际进行了支付，陈为翠、杨龙亦认可郭炳炎交付了50万元的定金。但该《房屋买卖协议》第7条明确了主合同的标的额为100万元。故郭炳炎交付给陈为翠、杨龙的50万元，其中20%即20万元具有定金性质，其余30万元应视为购房款。如前所述，因陈为翠、杨龙的违约行为致使郭炳炎的合同目的无法实现，在解除双方签订的《房屋买卖协议》的基础上，郭炳炎请求陈为翠、杨龙双倍返还购房定金40万元以及返还购房款30万元的诉求符合上述法律的规定，理由正当，于法有据，予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郭炳炎与陈为翠、杨龙于2012年11月10日签订的房屋买卖协议；二、陈为翠、杨龙在本判决生效后十日内返还郭炳炎的购房款30万元；三、陈为翠、杨龙在本判决生效后十日内双倍返还郭炳炎购房定金40万元；四、驳回郭炳炎的其它诉讼请求。案件受理费10800.00元，减半收取5400.00元，由杨龙、陈为翠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨龙、陈为翠不服一审判决，向本院提起上诉称：1.郭炳炎欲对《房屋买卖协议》行使解除权，应按照《合同法》第九十六条的规定通知陈为翠、杨龙，郭炳炎径行起诉请求司法解除是错误的，一审法院应驳回其起诉；2.合同解除权的合理期限为三个月，郭炳炎提出诉讼请求解除合同的时间超过期限，于法于理不通；3.原判认定合同符合解除合同法定情形的事实认定错误，双方在签订合同之时郭炳炎也非常清楚房屋的状况，郭炳炎完全能够实现其合同目的，不属于合同法第九十四条第（四）项中规定的可行使法定解除权的情形；4.虽然双方在协议第8条有“定金”的字样出现，但事实上是针对支付购房款的约定内容，上诉人并没有如协议所说的向被上诉人收取性质为定金的50万元；5.原判结果存在“无诉之判”的情况，郭炳炎请求的是上诉人返还定金70万元，原判对其诉讼请求进行分解，对郭炳炎并未请求的购房款予以认定和判决，有失公允。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回郭炳炎的诉讼请求；一、二审案件受理费由郭炳炎负担。
被上诉人郭炳炎答辩称：1.被上诉人郭炳炎享有法定解除权。协议中约定的土地面积与建筑面积与房地产权证上载明的面积差距较大，上诉人因不能全面履行交付义务而存在违约，而且上诉人的违约行为已构成根本违约，致使被上诉人订立合同的目的无法实现，被上诉人享有合同法定解除权，有权以直接诉讼的方式行使合同解除权；2.郭炳炎行使合同解除的行为并未超过期限。上诉人所认为行使合同解除权的期限为三个月，仅是指商品房买卖合同纠纷案件，本案并非商品房买卖合同纠纷案件，不应适用该司法解释的规定；3.根据《担保法》第一百二十条第一款的规定，结合上诉人的诉讼请求，本案应当适用定金罚则；4.被上诉人在一审庭审中对诉讼请求进行了变更，将70万元的诉讼请求进行了说明和细化，原判并不存在无诉之判的情形。原判认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理中，上诉人杨龙、陈为翠提交了以下证据：1.郭炳炎于2013年2月1日形成的《民事诉状》，证明郭炳炎要求上诉人协助办理房屋过户手续而向法院提交的诉状，其当时的诉讼请求是围绕履行合同而进行的，对双方签订的合同是持积极态度的；2.（2013）石法民初字第00766号案件的庭审记录，证明被上诉人系因发现产权证年限不足5年而无法规避税赋，不向上诉人足额支付购房款而引起纠纷，实际上上诉人是能够全面履行合同义务的；3.（2013）石法民初字第00766号《民事裁定书》，证明郭炳炎于2013年11月26日申请撤诉，石柱法院裁定准许撤诉；4.杨龙于2012年11月至12月期间的通话记录清单，证明上诉人在2012年11月至12月期间催促郭炳炎办理过户手续。被上诉人郭炳炎质证认为，上述证据均不属于二审新证据，证据1真实性无异议，但与本案无关联性；证据2真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，违约诉讼中的抗辩事由不能作为认定本案事实的理由；对证据3证据三性均无异议；证据4不能证明双方通话的内容，与本案缺乏关联性。本院经审查认为，证据1客观真实，与本案有关联，本院对此予以采信；证据2客观真实，虽不能达到上诉人的证明目的，但能证明石柱法院对该案进行过审理，本院对此予以采信；证据3客观真实，与本案有关联，本院对此予以采信；证据4真实性无法确认，仅通话记录清单也不能证明上诉人与被上诉人之间的通话内容，本院对此不予采信。
被上诉人向本院提交了涉案房屋照片6张，证明上诉人出售给被上诉人的土地现状和房屋现状。被上诉人质证认为，对照片真实性无异议，被上诉人所认为的是卖的土地现状与房屋现状不实，也不符合法律规定，被上诉人也应当清楚不可能把房屋界限之外的土地登记在房屋面积之下。本院经审查认为，该证据客观真实，能够反映涉案房屋的具体情况，本院对此予以采信。
本院二审查明：郭炳炎的房屋与杨龙、陈为翠的房屋是相邻的，系邻居关系。郭炳炎长期从事建筑工作。另查明，郭炳炎在庭审中认可涉案房屋后院的空坝与厨房在签订合同时是由杨龙、陈为翠在实际使用，亦认可该空坝与厨房杨龙、陈为翠是可以交付的。再查明，郭炳炎曾在石柱法院起诉杨龙、陈为翠，要求交付涉案房屋并办理过户手续，对不能交付部分按照实际价值赔偿，在该案审理过程中，郭炳炎于2013年11月26日向石柱法院申请撤回起诉，石柱法院准许郭炳炎撤回起诉。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，杨龙、陈为翠与郭炳炎签订了《房屋买卖协议》，双方在协议第2条约定土地现状“以现状房屋与后院空坝的实际总进深尺寸为准，总地面积约187平方米”，同时在协议第3条约定“房屋总建筑面积约400平方米，具体以现状实有房屋面积为准”，从以上两条约定来看，双方均未对实际测量的房屋土地面积和总建筑面积的数据予以明确。实质上双方主要的争议在于合同中对房屋后院空坝与厨房进行了约定，但在房地产权证中对此并未载明。郭炳炎与杨龙、陈为翠在签订《房屋买卖协议》之前系邻居关系，而且郭炳炎作为长期从事建筑工作的人，应当知道房屋后院的空坝与厨房在办理房地产权证时根据常理是不能计算入房屋土地面积与总建筑面积之中的。在这种情况下，郭炳炎作为房屋购买者，理应在签订合同的时候尽到合理的注意义务，杨龙、陈为翠所出售的房屋在签订合同当时已经办理了房地产权证，虽然杨龙、陈为翠已将房地产权证用于抵押，但郭炳炎完全可以通过与杨龙、陈为翠到国土部门查阅等途径知晓涉案房屋的产权状况，而且双方均认可房屋主体部分是可以履行的，对于房屋后院的空坝与厨房，这部分实际上是由杨龙、陈为翠在使用，虽这一部分的面积在房地产权证上并未载明，但郭炳炎认可协议约定的空坝与厨房是可以交付的。综上，双方签订协议的目的在于杨龙、陈为翠将协议中载明的房屋出售给郭炳炎，对于房屋主体双方均认可可以履行，加之房屋后院的空坝与厨房亦可进行交付，故郭炳炎与杨龙、陈为翠签订合同的目的是能够实现的，该情形并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同解除的法定情形，本院对郭炳炎要求解除双方于2012年11月10日签订的房屋买卖协议的诉讼请求不予支持，一审关于合同解除的认定不当，本院对此予以纠正。由于双方应当继续履行合同，本院对郭炳炎请求返还郭炳炎的购房款30万元以及双倍返还郭炳炎购房定金共计40万元的诉讼请求亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第00043号民事判决；
二、驳回被上诉人郭炳炎的诉讼请求。
一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由被上诉人郭炳炎负担；二审案件受理费10800元，由被上诉人郭炳炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 段成一
代理审判员 王 宏
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 侯 睿