湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第03345号
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司。
法定代表人范小冲。
委托代理人肖榕。
委托代理人罗忻致。
被告邱小圳。
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）诉被告邱小圳商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周赞担任审判长，与人民陪审员张连辉，人民陪审员李曼玲组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告的委托代理人罗忻致、肖榕到庭参加了诉讼，被告邱小圳经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰公司诉称：2011年4月13日，原、被告签订编号为“XD110022207”号的《长沙市商品房买卖合同》（已下简称“《买卖合同》”），就购买阳光壹佰新城第1-81栋207号房屋相关事宜进行了约定。合同约定被告以首付款加银行按揭的方式付款，总房款人民币688258元，其中首付款人民币208258元由被告直接支付，余款人民币480000元由被告向银行申请按揭贷款方式支付。《买卖合同》生效后，原告于2012年5月30日依约向被告交付房屋，但被告自2013年开始未履行房屋按揭还款义务，导致银行要求原告承担连带担保责任，截止2014年11月，原告代被告偿还的银行贷款共计人民币36221.66元。为此，原告于2014年12月10日致函被告，要求被告于2014年12月16日前支付全部代偿款项及相关违约金。被告收到原告致函后向原告出具了承诺书，承诺分三期付清欠款，但其后并未实际履行该承诺。2015年4月3日，原告依据《买卖合同》的约定向被告发出《合同解除通知书》，通知被告解除《买卖合同》并要求被告于2015年4月13日之前配合办理退房、退款、撤销网签等手续，且另行支付所涉全部款项20%的违约金并赔偿原告的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）。但被告仍未办理上述手续。在原告催告期间，银行仍继续从原告保证金账户扣划被告每期欠付的按揭贷款，截至2015年4月17日，原告为被告代为支付银行贷款及利息共计人民币47863.19元。原告认为，被告拖欠银行贷款，导致原告承担连带担保责任为被告代偿所欠银行贷款，并且经原告催告后在合同约定期限内仍未履行付款义务，给原告造成了经济损失。原告有权要求被告偿还代为支付的全部银行贷款，根据《买卖合同》补充协议的约定解除合同并要求被告承担相应的违约责任及其他损失。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：（一）确认原告与被告签订的“XD110022207”号《长沙市商品房买卖合同》已经解除；（二）被告支付原告代其偿还的银行贷款及所涉款项20%的违约金共计80986.02元（暂计算至2015年11月30日）；（三）被告立即向原告返还阳光壹佰新城第1-81栋207号房屋；（四）被告办理或协助原告办理阳光壹佰新城第1-81栋207号房屋的相关退房手续，包括但不限于预告登记的注销、合同备案的撤销、原告公司规定的其他退房手续等；（五）被告承担本案全部诉讼费用。
被告邱小圳未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告为支持其主张，向法院提供了如下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，拟证明被告购买阳光壹佰新城1-81栋207号房屋的事实及付款方式（首付款加银行按揭）。
证据二、《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》及中国银行借款借据，拟证明被告与中国银行签订房屋抵押贷款合同，银行发放贷款，原告为被告在贷款合同下借款所产生的全部债务向银行提供阶段性连带保证责任。
证据三、《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，拟证明原告与中国银行就房屋按揭贷款事宜进行合作，原告在中国银行开设售楼款专用监管账户和贷款保证金账户。
证据四、交房手续单，拟证明原告依约履行了交房手续，被告接收了涉案房屋。
证据五、保证责任履行通知书及转账凭证，拟证明原告已为被告欠缴的贷款（47863.19元）承担了连带保证责任。
证据六、承诺书，拟证明被告承认欠款事实并承诺分期还款。
证据七、《紧急催告函》、《合同解除函》及邮寄单，拟证明原告已经向被告催告还款、书面通知被告解除合同并要求承担违约责任的事实。
被告未向本院提交证据，亦未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
对原告提交的上述证据，本院认为证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，故本院予以确认。
根据本院确认的上述证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2010年5月5日，原告阳光壹佰公司与中国银行签订《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，就房屋按揭贷款事宜进行合作，原告在中国银行开设售楼款专用监管账户和贷款保证金账户。2011年4月13日，原告阳光壹佰公司与被告邱小圳签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD110022207）及附加四《合同补充协议》。该合同约定被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中的第1-81幢2层207号房，合同约定的房屋建筑面积为83.95平方米，总购房款为688258元。关于付款方式约定首付款为208258元，余款480000元通过向银行申请贷款进行支付。《合同补充协议》第一条关于贷款的补充约定有：“1.2、在相关按揭合同中所约定的出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不仅限于拖欠相关贷款本息、罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任（包括但不仅限于代为支付等）的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得之违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得之违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）。”《合同补充协议》第9条关于送达事宜补充约定：“2、在办理好指定房屋分户产权证之前，出卖人以《买卖合同》中标明的买卖人之通讯地址、联系电话作为送达文件的约定地址和联系电话，如该等通讯地址和联系电话发生变化，买受人应立即电话通知并在三日内以书面形式告知出卖人。反之，致使出卖人无法向买受人送达或通知，造成买受人或出卖人权利或利益损失的，其责任全部由买受人承担。如买受人提供的联系信息有误，使出卖人无法送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务，因此而导致延迟或后果，由买受人自行负责。3、任何通知、要求或其他沟通内容都应以书面形式给予另一方并派人或用已付费邮件或传真送至本协议9.2所提及的通讯地址、联系电话。该等通知、要求或其他沟通内容无论被送达人是否签收，均自将在其送达之日；或邮件（挂号信或特快专递）发出之日起第三个工作日；或传真被发出之日均视作已最终送达。”2011年5月18日，原、被告与中国银行芙蓉分行签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，被告向中国银行芙蓉分行贷款48万元，用于支付上述房款。同时，该贷款合同约定原告阳光壹佰公司作为保证人为上述贷款及实现债某借款合同生效后，中国银行芙蓉分行依约向被告发放了贷款，原告于2012年5月30日依约向被告交付房屋，但被告自2013年9月开始未履行房屋按揭还款义务。银行要求原告承担连带担保责任。截至2014年11月，原告代被告偿还的银行贷款共计人民币36221.66元。为此，原告于2014年12月10日致函被告，要求被告于2014年12月16日前支付全部代偿款项及相关违约金。被告收到原告致函后向原告出具了承诺书，承诺分三期付清欠款，但其后并未实际履行该承诺。2015年4月8日，原告依据合同的约定向被告发出《合同解除函》，通知被告解除《长沙市商品房买卖合同》并要求被告于2015年4月13日之前配合办理退房、退款、撤销网签等手续，且另行支付所涉全部款项20%的违约金并赔偿原告的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）。但被告仍未办理上述手续。截至2015年11月30日，原告为被告代为支付银行贷款及利息共计人民币67488.35元。
本院认为：原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认，双方当事人均应严格履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一、本案中，根据《合同补充协议》第2条约定：“在相关按揭合同中所约定的出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不仅限于拖欠相关贷款本息、罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任（包括但不仅限于代为支付的等）的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得之违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得之违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）。”本案中，原告替被告偿还了被告所欠银行按揭贷款以及其他相关款项，原告已致函通知被告在合理时间内与原告结算，被告亦向原告出具了承诺书，被告承诺将按期还款，若逾期还款则同意解除合同。其后被告并没有遵守承诺向原告付清前述全部款项，原告于2015年4月8日按照被告的地址邮寄了《合同解除函》，现原告诉请确认双方签订的《长沙市商品房买卖合同》已经解除，理由正当，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，根据双方在补充协议中的约定，自该《解除通知函》发出后3个工作日后即视为送达，故在2015年4月13日即视为被告已经收到了该函件，本院确认双方合同解除的时间为2015年4月13日。第二、截至2015年11月30日，原告为被告代为支付的银行贷款及利息共计人民币67488.35元。现原告诉请被告支付该代付的按揭贷款本息，并按照合同约定支付20%的违约金，共计80986.02元，理由正当，本院予以支持。第三、因原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已经解除，在房屋按揭抵押消除后，被告理应协助原告办理合同网签、备案以及房屋预告登记的注销手续，并将涉案房屋返还给原告。对于原告应当返还给被告的购房款，被告可以另行向原告主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
一、确认原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与被告邱小圳于2011年4月13日签订关于买卖阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中第1-81栋2层207号房屋的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110022207）于2015年4月13日起即解除；
二、被告邱小圳在上述房屋因按揭贷款设立的抵押权消除后十五日内协助原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司办理好双方于2011年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110022207）的网签、备案、房屋预告登记的注销手续；
三、被告邱小圳在本判决生效后十五日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司一次性支付截止至2015年11月30日银行代付款及违约金共计人民币80986.02元（该款可以在原告应退还给被告的购房款中进行抵扣）；
四、被告邱小圳在本判决生效后30日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司返还位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中第1-81栋2层207号房屋；
五、驳回原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费收取10682.5元，公告费560元，共计人民币11242.5，由被告邱小圳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 张连辉
人民陪审员 李曼玲
二〇一六年六月十三日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。