陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕03民终325号
上诉人（原审原告、反诉被告）：凤县中宝矿业有限责任公司，住所地凤县双石铺镇车站路16号，组织机构代码证71979115-2。
法定代表人：秦宝琴，任董事长。
委托代理人：吴智丰，陕西国文律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：凤县秦鑫机械制造有限责任公司，住所地凤县双石铺镇车站路116号，组织机构代码证29490040-9。
法定代表人：齐中华，任董事长。
委托代理人：杨赟，陕西华维律师事务所律师。
委托代理人：李启武，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡永嘉房地产开发有限公司，住所地宝鸡市渭滨区广园路10号，组织机构代码证62315583-4。
法定代表人：魏庆国，任董事长。
委托代理人：吴智丰，陕西国文律师事务所律师。
上诉人凤县中宝矿业有限责任公司、凤县秦鑫机械制造有限责任公司与被上诉人宝鸡永嘉房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，不服凤县人民法院（2015）凤县法民初字第00041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月25日原告凤县中宝矿业有限责任公司与被告凤县秦鑫机械制造有限责任公司签订《房地产合作开发协议书》一份，协议约定：原、被告合作开发江岸公馆商住小区；项目概况为：项目位于凤县双石铺镇滨江路被告院内，项目用地约11亩，规划用地性质为住宅用地，土地使用年限70年，项目总建筑面积约40000平方米；出资方式为：被告以土地及附属水、电设施作为出资，原告以该项目所需资金作为出资；利润分成为：项目建成后的销售收入减除全部成本，即为项目利润，原告占70％利润，被告占30％利润；开工期限为：春节前举行奠基仪式，在3月31日前拆除院落内建筑物，确保如期开工；违约责任为：任何一方未能履行协议约定的义务，则视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的10%违约金；被告在合同搬迁时间内未能按时搬迁，造成原告损失，视为违约，将在违约方成本中�除10%的违约金。双方并约定，协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开协议内容。同时，合同对项目开发的机构设置、拆迁安置、操作程序以及与其项目开发相关的其他权利和义务亦做了约定。2010年1月26日原告凤县中宝矿业有限责任公司与宝鸡永嘉房地产开发有限公司签订《房地产项目合作协议》一份，协议约定：原告凤县中宝矿业有限责任公司2010年1月25日与被告凤县秦鑫机械制造有限责任公司签订的《房地产合作开发协议》，原告凤县中宝矿业有限责任公司原就该项目与宝鸡永嘉房地产开发有限公司再合作，共同实施该项目，宝鸡永嘉房地产开发有限公司同意原告凤县中宝矿业有限责任公司与被告凤县秦鑫机械制造有限责任公司签订的《房地产合作开发协议》，愿遵照执行；原告凤县中宝矿业有限责任公司与被告凤县秦鑫机械制造有限责任公�签订的《房地产合作开发协议》中约定承担项目除土地之外全部现金投入，分享项目70%的利润。本协议双方合作中，宝鸡永嘉房地产开发有限公司愿承担凤县中宝矿业有限责任公司在该项目应投入资金的50％，相应分享凤县中宝矿业有限责任公司在该项目所占利益的50%。并约定本协议应会知被告同意。双方协议签订后，被告在协议上签字、盖章予以确认。原告依约定开始履行。对合作项目进行了可行性分析，绘制平面设计图并报凤县建设局，报凤县发展计划局备案。进行地质勘查，修建售楼部、举行开工典礼、施工设计等一系列前期工作。2010年4月10日被告单位进行了公司董事会换届改选。新一届董事会成立后，经董事会讨论，认为该协议无效。双方多次交涉无果，被告拒绝履行协议约定的搬迁义务，致使合作建设项目无法开展。另查，2010年1月23日9时凤县�鑫机械制造有限责任公司召开股东大会，股东会决议：“开发宗地暂不开发”。同日下午召开董事会，董事会决议：“公司工作正常推进”。再查，2010年3月10日凤县工业办公室给被告下发《关于凤县秦鑫机械制造有限责任公司资产开发地探工程暂时停工的通知》。内容为：根据2010年3月9日县维稳办召开的凤县秦鑫机械制造有限责任公司部分职工反映有关问题专题协调落实会议精神，请你公司按照会议要求，积极与投资方协商，并力争达成谅解，在企业突出矛盾未理顺之前，从维护凤县稳定的大局和企业全体职工利益出发，从3月12日起暂停地勘工程，有关资产开发事宜，以凤县秦鑫机械制造有限责任公司股东大会决议为准。再查，李双萍、尹萍等37人诉宋义峰、潘桂红、汪常斌，第三人凤县秦鑫机械制造有限责任公司损害公司利益责任纠纷一案，宝鸡市中级人民法院于2013年12月23日作出(2013)宝民二终字第00056号民事判决书，判决书认定：1、2010年1月23日的会议为股东大会。2、2010年1月23日股东会决议“开发宗地暂不开发”的情况下，3名董事会成员违背公司股东会的决议，对公司土地进行开发，存在过错。3、确认给公司造成损失11万元，因董事会对公司土地进行开发，在一定程度上出于为公司长远发展利益的目的，并无恶意，董事会成员应酌情承担部分损失。判决由宋义峰、潘桂红、汪常斌给第三人凤县秦鑫机械制造有限责任公司赔偿损失5.5万元。
原审法院认为，2010年1月23日被告召开股东大会，股东大会决议“开发宗地暂不开发”的情况下，被告法定代表人宋义峰与原告签订合同，而对公司土地进行开发属于公司的重大决策，理应经股东大会决定。但被告的法定代表人超越代表权与原告签订合同，因此，原、被告签订的房地产合作开发协议及房地产合作开发协议应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告请求被告继续履行合同，承担违约金的主张，因无效合同自始没有法律约束力，所以，原告主张不能成立。反诉原告凤县秦鑫机械制造有限责任公司请求确认原、被告签订的房地产合作开发协议、房地产合作开发协议无效的主张，本院予以支持。但关于反诉原告请求反诉被告赔偿反诉原告损失1030274.10元的主张，因反诉原告对反诉被告在缔约合同中是否存在过错，以及对其造成的损失状况证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原、被告签订的“房地产合作开发协议书”及“房地产项目合作协议书”无效。二、驳回原告凤县中宝矿业有限责任公司、宝鸡永嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告凤县秦鑫机械制造有限责任公司的其他诉讼请求。案件诉讼费13800元，反诉费14725元，共计28535。原告承担14100元，被告承担14435元。
上诉人凤县中宝矿业有限责任公司不服（2012）凤县法民初字第00041号向本院上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之前签订的《房地产合作开发协议》及《房地产项目合作开发协议》应为无效合同，该事实认定错误。1、上诉人与被上诉人签订的合同系在平等、互惠、互利的基础上并经公证机关公证下签订的，双方均为合法成立、具有完全民事行为能力的企业法人，签订合同时，主体存在且加盖企业公章，签订的合同亦是双方的真实意思表示，其行为符合我国《合同法》之规定，不违反第五十二条之规定，应属于合法有效合同。2、宋义峰作为被上诉人处的原法定代表人持有被上诉人公章，其权利外观表现，在签订合同时让上诉人有足够的理由相信其具有代表权限。同时，合同未经被上诉人的股东大会的同意，系被上诉人内部管理的问题，不能对抗合同的善意相对人。综上，上诉人与被上诉人之间签订的《房地产合作开发协议》及《房地产项目合作开发协议》应为有效合同，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误1、根据《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）双方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；�四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案上诉人与被上诉人签订的《房地产合作开发协议》及《房地产项目合作开发协议》系在平等、互惠、互利的基础上并经公证机关公证下签订的，均不存在上述任何情形。一审法院以被上诉人处原法定代表人宋义峰与上诉人签订的合同属于被上诉人处的重大决策，理应经股东大会决定，其法定代表人超越代表权与上诉人签订的合同，违反了合同法第五十二条一款（五）项之规定，认定为无效合同，适用法律错误。《公司法》中虽规定公司重大决策经股东大会批准同意，但该规定是针对公司内部权限及运营的规定，而并非针对公司对外与第三人签订合同时的效力性强制性规定。当企业的公章在合同上签盖完成后，作为善意第三人即完全有理由相信这个企业法人的对外行为是完全经过其公司内部决策程序决议并符合其企业内部约定的合法有效的法人行为。并且，推翻第三人系善意第三人须承担举证责任，证明第三人为恶意、明知的。同时，公司法中并未有明确条款规定公司重大决策未经股东大会同意对外签订的合同无效。综上所述，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产合作开发协议》及《房地产项目合作开发协议》真实、合法有效，一审判决认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判，支持上诉人的上诉请求。
上诉人凤县秦鑫机械制造有限责任公司不服（2012）凤县法民初字第00041号向本院上诉称：一审判决认定上诉人与被上诉人签订的2010年1月24日合作开发协议及房地产项目合作开发协议属无效协议，但认为因该无效协议给上诉人造成的1030274.10元的损失，因上诉人对被上诉人在缔结合同中是否存在过错，以及造成损失状况证据不足而不予支持是错误的认定。一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房地产合作开发协议》以及后面两被上诉人之间签订的《房地产项目开发协议》无效的理由，是上诉人的当任的法定代表人超越代理权而签订的。其实这只是一个方面，最主要的是作为被上诉人凤县中宝矿业有限公司本身不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，这是被上诉人在签订房地产项目合作协议前就有的客观事实，那么被上诉人去和上诉人原来的法定代表人签订关于房地产项目的一系列合同明显就是一种缔约过错，后来被上诉人又和宝鸡市永嘉房地产开发公司签订《房地产项目合作协议》将自己的权利义务又转让部分给该企业。那么作为被上诉人既没有土地又没有开发资质，何谈房地产开发项目，因此一审判决认为被上诉人缔约过程是否有过错还需上诉人�证是毫无道理的。二、关于上诉人因被上诉人无效合同造成的损失1030274.10元是有证据支持的。一审庭审中，上诉人就反诉请求的赔偿依据向法庭做了明确的依据说明，并附有各项损失的计算方式，以及专业人员做的工程预算资料均能说明上诉人的损失产生。从本案的实际情况来看，造成这些损失是被上诉人的主观故意行为造成的，上诉人股东会作出决议“开发宗地暂不开发”的情况下，上诉人认为与被上诉人签订的一系列房地产开发合同效力有问题时，向当地政府部门反映，政府部门主管领导作出重要批示暂停开发的情况下，被上诉人还是强行将上诉人的部分厂房予以破坏式的拆除，同时给当时的租赁客户搬迁造成损失由上诉人予以赔偿并履行，还有为了履行这份无效合同，上诉人的原法定代表人与凤州车站签订了厂房搬迁协议而支出了费用，这些损失都是因该�效《房地产合作协议》而产生的，因此，上诉人的上述各项经济损失应该由被上诉人赔偿，一审判决对此不予支持是有失公平的！综上所述，上诉人认为一审判决确认上诉人与被上诉人签订的“房地产合作开发协议书”及“房地产项目合作协议书”无效是客观公正的，但不支持上诉人反诉的赔偿损失的诉讼请求是没有依据的，故上诉人依据相关法律规定依法提起上诉，恳望二审人民法院依法支持上诉人的上诉主张。
被上诉人宝鸡永嘉房地产开发有限公司同意上诉人凤县中宝矿业有限责任公司的上诉理由。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议的主要焦点为凤县中宝矿业有限责任公司与凤县秦鑫机械制造有限责任公司签订的《房地产合作开发协议书》是否属有效协议，以及凤县秦鑫机械制造有限责任公司主张的其因与凤县中宝矿业有限责任公司的前述合同无效所造成的损失1030274.10元是否应当予以支持。
依据我国《公司法》的规定，公司的行为有常规交易行为和非常规的重大行为之区别，与公司发生交易的相对人应该具有判断交易行为属性的能力。虽然根据《公司法》的规定，公司的法定代表人拥有以公司名义进行活动的广泛权力，但都是属于公司常规经营中的问题。而对于公司中的如搬迁、出售资产、与其他企业合并等重大交易行为，在公司制度的框架下应当属于公司股东会的决议范畴。交易对方有义务审查公司是否召集了股东会，决议成立的条件是否符合《公司法》和章程的决定，股东会通过的记录是否由全体股东签字。交易相对方不能仅仅根据法定代表人的认可或者仅凭公司公章确信其效力。亦即，交易相对方对此负有谨慎调查的义务，否则�能会承担交易无效的法律后果。本案中2010年1月23日凤县秦鑫机械制造有限责任公司召开股东大会，股东会决议：“开发宗地暂不开发”。同日下午，董事会召开会议，决议“公司工作正常推进”。2010年1月25日，凤县秦鑫机械制造有限责任公司公司法定代表人宋义峰与没有房地产开发资质的凤县中宝矿业有限责任公司签订《房地产合作开发协议书》。2010年1月26日，凤县中宝矿业有限责任公司与宝鸡永嘉房地产开发有限公司签订《房地产项目合作协议》，约定宝鸡永嘉房地产开发有限公司承担凤县中宝矿业有限责任公司在该项目应投入资金的50％，相应分享凤县中宝矿业有限责任公司在该项目所占利益的50%。凤县秦鑫机械制造有限责任公司法定代表人宋义峰对于上述协议予以签字确认。前述两份协议都有“未经另一方许可，任何一方不得向外公开协议内容”的约�。本院认为，对公司搬迁和土地进行开发属于公司的重大决策，理应由股东大会决定。但凤县秦鑫机械制造有限责任公司法定代表人宋义峰在明知股东会决议内容和董事会未有明确决议的情况下，私下与没有房地产开发资质的凤县中宝矿业有限责任公司签订开发协议，确认凤县中宝矿业有限责任公司原就该项目与宝鸡永嘉房地产开发有限公司再合作签订的《房地产项目合作协议》，并伙同合同相对方分别在该两份协议中约定保密条款，显然应属恶意串通损害凤县秦鑫机械制造有限责任公司的利益。因此，依据《合同法》第五十二条第二项之规定，上述《房地产项目合作协议》应属无效。交易规模和数量决定了参与者的谨慎程度，这是市场交易过程中市场主体应具有的理性。凤县中宝矿业有限责任公司在交易过程中未尽谨慎调查义务，应承担合同无效的法律后果。�于凤县秦鑫机械制造有限责任公司要求赔偿损失1030274.10元的主张，因所提交对其造成损失状况的证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28525元，由上诉人凤县中宝矿业有限责任公司承担14725元，上诉人凤县秦鑫机械制造有限责任公司承担13800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝萍
审 判 员 吴成君
代理审判员 孙亚峰
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王 静