山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第81号
原告（申请执行人）：烟台正海典当有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区衡山路6号。
法定代表人：秘波海，董事长。
委托诉讼代理人：姜卫国，男，1980年4月25日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：雷富云，男，1987年6月26日出生，汉族，该公司工作人员，住湖南省祁阳县。
被告（案外人）：郝衔平，男，1957年8月7日出生，汉族，住山东省莱阳市。
委托诉讼代理人：郑楠，山东旭冉律师事务所律师。
被告（案外人）：顾伟明，女，1957年11月17日出生，汉族，住山东省莱阳市。
委托诉讼代理人：郑楠，山东旭冉律师事务所律师。
被告（被执行人）：烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区高新技术产业区。
原告烟台正海典当有�公司（以下简称“正海公司”）与被告郝衔平、被告顾伟明、被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（以下简称“天府公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正海公司的委托诉讼代理人姜卫国、雷富云，被告郝衔平、顾伟明的共同委托诉讼代理人郑楠到庭参加诉讼。被告天府公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正海公司诉称，山东省烟台市中级人民法院（以下简称“烟台中院”）因原告与天府公司等典当合同纠纷一案，将天府公司所有的包括烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产及所占土地使用权在内的财产查封，目前该案正由烟台中院强制执行。郝衔平、顾伟明以对该房产享有所有权为由提出执行异议，2015年2月烟台中院�出（2015）烟执异字第9号执行裁定，以存在所有权争议为由，裁定中止对涉案房产及所占用范围内土地使用权的执行。原告认为，郝衔平、顾伟明虽与天府公司签订《商品房预（销）售合同》购买涉案房地产，但截至涉案房产被查封时也未办理过户登记手续，涉案房地产仍在天府公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，不能查封被执行人房地产的条件为第三人已经支付全部价款并已实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错。郝衔平、顾伟明不符合上述规定。首先，郝衔平、顾伟明未提交依约支付购房款的凭证，无法证明其已支付全部购房款。其次，郝衔平、顾伟明未提交天府公司将涉案房地产交付其占有的凭证，也未提交对《商品房预（销）售合同》进行备案登记的信息，以及未提交对涉案房产进行使用的证据，原告在查封涉案房产前曾到现场查证，当时并未进行装修使用。最后，郝衔平、顾伟明提交的《商品房预（销）售合同》的签订日期为2011年7月1日，若按其在执行异议申请书中所述，天府公司在合同签订当日即向其交付了房屋，根据《商品房预（销）售合同》第十五条的约定，郝衔平、顾伟明在房屋交付使用后90日内即应持相关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。而郝衔平、顾伟明在如此长的时间内不向房产管理部门申请办理权属登记手续，也未向天府公司主张权利，明显不合理，不能排除被告间互相配合以期获得不法利益的可能性。即使《商品房预（销）售合同》真实签订，郝衔平、顾伟明怠于履行合同约定的权属登记义务，具有明显重大过错，应承担因自身重大过错而怠于行使权利导致涉案房地产被查封执行的后果。综上�涉案房产权属不存在争议，始终为天府公司所有，郝衔平、顾伟明所提异议不应支持，烟台中院（2015）烟执异字第9号执行裁定中止对涉案房地产的执行错误，请求：⒈确认烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产及所占土地使用权归天府公司所有；⒉判决许可对烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产及所占土地使用权继续强制执行；⒊本案诉讼费用由被告承担。
被告郝衔平、顾伟明辩称，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定看，对登记在被执行人名下的不动产，原则上可以作为被执行人的财产进行查封、执行，但同时也对满足特定条件的不动产买受人给予特殊保护，赋予其对抗申请执行人普通债权的权利。根据上述规定，涉案房产应停止执行。一、郝衔平、顾伟明已支付�部价款。郝衔平、顾伟明支付价款的方式是债务抵销，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务抵销与实际支付价款具有同等效力。二、郝衔平、顾伟明已实际占有涉案房产。天府公司在与郝衔平、顾伟明签订《商品房预（销）售合同》的当日即将房屋正式交付给郝衔平、顾伟明使用，郝衔平、顾伟明已按天府公司的要求缴纳了物业费。三、郝衔平、顾伟明对未办理房产过户登记没有过错。在订立合同后因天府公司不履行过户登记义务，郝衔平、顾伟明积极行使权利，并于2012年向房产、土地部门提交《房屋所有权转移登记申请书》及《土地登记申请书》，申请办理房屋及土地过户登记，因天府公司的原因不能办理，郝衔平、顾伟明并无过错。交易双方对房产所有权的转移已达成合意，因客观情况暂时未进行登记公示，郝衔平、顾伟明已取得了涉案房产的准物权。为保护郝衔平、顾伟明的物权期待，将涉案房产作为天府公司的财产采取强制措施不当。根据房地一体原则，涉案房产占用的土地使用权属于郝衔平、顾伟明所有，亦不应作为天府公司的财产执行。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，正海公司与天府公司、刘锡强、刘磊、烟台天府实业总公司典当合同纠纷一案，本院于2011年11月7日作出（2011）烟商初字第92号民事判决书，判决：一、天府公司于判决生效后10日内偿还正海公司当金30000000元及典当综合费用及利息8640000元（计算至2011年10月30日，自2011年10月31日起至给付之日仍按约定利率计付综合费及利息）；二、天府公司于判决生效后10日内支付正海公司律师代理费918100元；三、刘锡强、刘磊及烟台天府实业总公司对天府公司的以上给付义务承担连带清偿责任；四、驳回正海公司要求天府公�支付违约金6000000元的诉讼请求。案件受理费191800元及财产保全费5000元，由正海公司承担30688元，由天府公司、刘锡强、刘磊及烟台天府实业总公司共同承担166122元。该案经天府公司上诉后，山东省高级人民法院于2012年10月26日作出（2012）鲁民一终字第141号民事判决：一、维持本院（2011）烟商初字第92号民事判决第二、三、四项；二、变更本院（2011）烟商初字第92号民事判决第一项为天府公司于判决生效后10日内偿还正海公司当金30000000元及利息（自2011年1月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；三、驳回天府公司的其他上诉请求。一审案件受理费191800元及财产保全费5000元，由正海公司承担60000元，由天府公司、刘锡强、刘磊及烟台天府实业总公司共同承担136800元。二审案件受理费79630元，由天府公司承担39815元，由正海公司承担39815元。在该案诉讼过程中，本院于2011年8月31日作出（2011）烟商初字第92号民事裁定，查封了登记在天府公司名下的部分土地使用权，其中包括福国用（2005）字第173号土地使用证项下的土地使用权。在该案执行过程中，本院于2013年3月29日作出（2012）烟执字第4422号执行裁定，查封了天府公司所有的、烟房权证福股份制字第××号房产证项下包括位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产在内的部分房产。后郝衔平、顾伟明向本院提出书面异议，主张本院查封的天府公司的房产中包括其购买的位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产，请求本院解除对该房产及其土地使用权的查封。2015年2月5日本院作出（2015）烟执异字第9号执行裁定，认为涉案房屋及占用范围内的土地使用权虽登记在天府公司名下，但根据郝衔平、顾伟明提供的证据，�案房屋的所有权产生了争议，尚无法确定确属天府公司所有，遂裁定中止对位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产及其占用范围内土地使用权的执行。
另查明，2011年7月1日郝衔平、顾伟明与天府公司签订《商品房预（销）售合同》，约定郝衔平、顾伟明购买天府公司开发的位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号商品房作为商业使用，房屋价款474292元。合同签订当日，天府公司向郝衔平、顾伟明开具了《销售不动产和转让无形资产通用发票》，发票中载明的项目名称为“富豪银座”、项目地址为“福山区松霞路160#1座2单元11层1102户”、会计项目为“住宅”、金额为474292元。2014年4月8日郝衔平、顾伟明到烟台市地方税务局福山分局办税服务厅缴纳了买卖上述房屋的契税7114.38元。2014年4月28日郝衔平、顾伟明向烟台市福山区�房保障管理中心缴纳登记费80元、工本费10元。上述房屋的所有权及所占土地的使用权至今尚未过户登记至郝衔平、顾伟明名下。
关于郝衔平、顾伟明与天府公司签订《商品房预（销）售合同》的原因及房屋价款的支付问题。郝街平、顾伟明主张，烟台市天一门窗有限公司（以下简称“天一公司”）承建天府公司塑钢窗及铝合金门窗的制作安装工程，天府公司以涉案房屋抵顶天一公司的工程款474292元，因天府公司要求将涉案房屋登记到自然人名下，天一公司就授权郝街平、顾伟明与天府公司签订商品房买卖合同。郝街平、顾伟明与天府公司签订《商品房预（销）售合同》的目的是代天一公司接收涉案房屋，涉案房屋在郝街平、顾伟明接收后其所有权实际归天一公司所有，郝街平、顾伟明只是名义上的所有权人。在郝街平、顾伟明与天府公司签订《商品房预（销）售合同》、就涉案房屋进行交易的过程中，郝街平、顾伟明的相关行为均是代表天一公司。天一公司以抵顶工程款的方式支付了涉案房屋的价款，郝街平、顾伟明就涉案房屋未支付过对价。郝衔平、顾伟明为证明上述主张，提交了天府公司与天一公司签订的4份合同及天一公司于2011年6月20日出具的《授权委托书》。其中的4份合同分别为2006年4月23日签订的《塑钢窗制作安装工程施工合同》、2006年6月2日签订的《铝合金门窗制作安装工程施工合同》、2006年11月25日签订的《铝合金门窗制作安装工程施工合同》及2010年5月5日签订的《以房抵顶工程欠款协议》；上述《授权委托书》载明：“我公司于2010年5月5日与烟台市福山天府房地产开发有限公司签定的抵房协议书，所抵顶的房屋为坐落于福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102室的房屋1套，我公司自愿要求将以上房屋所有权归于郝衔平、顾伟明名下，并由郝衔平、顾伟明与烟台市福山天府房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。”经质证，正海公司对上述4份合同的真实性表示无法确定，并称即使真实也是天一公司与天府公司之间的业务往来，与本案无关，合同约定涉案房屋是抵顶给天一公司，而非郝衔平与顾伟明，不能免除郝衔平、顾伟明关于其应向天府公司支付房屋价款的举证责任；正海公司对上述《授权委托书》的真实性无异议，对郝衔平、顾伟明主张的其二人是代天一公司与天府公司签订《商品房预（销）售合同》、代天一公司接收涉案房屋以及其二人未支付过房屋价款、只是涉案房屋名义上的所有权人等相关主张均无异议。
关于房屋的交付使用情况。郝衔平、顾伟明主张，天府公司在2011年7月1日签订合同的当日即向其交付了房屋，交付后其在涉案房�内存放过物品，其工人也在里面短时居住过，房屋未装饰装修。郝衔平、顾伟明并提交烟台润德物业管理有限公司分别于2013年11月15日、2014年9月3日开具的物业费收据2张，证明其二人交纳了涉案房屋2013年、2014年的物业费，并称其交纳物业费的行为也是代表天一公司。经质证，正海公司对上述证据的真实性表示无法确认，并称缺少房屋交付后至2012年的物业费缴纳记录，2013年、2014年其曾去看过涉案房屋，当时房屋上锁处于闲置状态。
关于房屋权属登记的办理情况。郝衔平、顾伟明提交其二人办理涉案房屋及土地使用权过户登记手续的《房屋所有权转移登记申请书》、《土地登记申请书》，证明其二人已于2012年10月23日向房产、土地部门分别提交了《房屋所有权转移登记申请书》和《土地登记申请书》，不存在怠于办理过户登记手续的情形。上述《房屋所有权转移登记申请书》中封面的落款日期为2012年10月23日，“申请人保证”栏内的落款日期为2014年4月20日；《土地登记申请书》中的落款日期均为2012年12月23日，“申请人签章”处只有天府公司的印章，无郝衔平与顾伟明的签章。郝衔平、顾伟明主张其将上述申请书提交给相关部门后因涉案房产未取得预售许可证暂不能办理过户而被房管部门退回，后于2014年4月再次申请，因涉案房产已被法院查封又被房管部门退回。在第一次办理过户登记手续时《房屋所有权转移登记申请书》尚未填写完整即被房管部门告知无法办理而被退回，其就一直保留该申请书，在第二次办理过户登记手续时又填写了日期再次使用，故该申请书中出现了两个日期；天府公司法定代表人的儿子答应帮助办理土地登记手续，其就将相关资料交给了他，后因此人出逃国外就将此事搁置了，对《土地登记申请书》中无郝衔平与顾伟明签章的原因不清楚。经质证，正海公司称上述证据不能证明郝衔平、顾伟明曾在2012年10月23日向相关部门申请过过户登记，无法证明其申请被相关部门受理后退回；郝衔平、顾伟明与天府公司签订的《商品房预（销）售合同》未曾备案，且缴纳房屋买卖契税的时间为2014年4月8日，在缴纳契税之前不可能办理过户登记；《房屋所有权转移登记申请书》中的落款日期前后不一致，《土地登记申请书》中的申请人为郝衔平、顾伟明，而“申请人签章”却为天府公司，明显不合常理，且郝衔平、顾伟明的主张前后矛盾，在材料未填写完整的情况下相关部门不可能受理，对《土地登记申请书》中无其签章也未做出合理解释，因此，该两份申请书明显属于编造。
庭审中，正海公司与郝衔平、顾伟明均认可，位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房屋所占土地的土地使用证号为福国用（2005）字第173号。
上述事实，有当事人陈述，原告提交的本院（2012）烟执字第442－2号执行裁定书、（2012）烟执字第442－18号执行裁定书、（2015）烟执异字第9号执行裁定书、（2011）烟商初字第92号民事裁定书、（2012）烟执字第442－5号执行裁定书、（2012）烟执字第442－11号执行裁定书、（2012）烟执字第442－20号执行裁定书，被告郝衔平、顾伟明提交的《塑钢窗制作安装工程施工合同》、《铝合金门窗制作安装工程施工合同》、《以房抵顶工程欠款协议》、《授权委托书》、《商品房预（销）售合同》、《房屋所有权转移登记申请书》、《土地登记申请书》、《销售不动产和转让无形资产通用发票》、《税收完税证明》、《山东省非税收入通用票据》、收据以及本院调取的（2011）烟商初字第92号�事判决书、山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第141号民事判决书在卷佐证。
本院认为，民事诉讼中的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，正海公司请求确认涉案房屋及所占土地使用权归天府公司所有，该项诉讼请求与正海公司无直接利害关系，正海公司不具有主张这一权利的原告诉讼主体资格，故对正海公司的该项诉讼请求，本院依法不予审理。本案争议的焦点问题是被告郝衔平、顾伟明对涉案房屋及所占土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告郝衔平、顾伟明虽就涉案房屋与被告天府公司签订了《商品房预（销）售合同》，但涉案房屋系被告天府公司抵顶给天一公司，用以抵顶天一公司的工程款，被告郝衔平、顾伟明只是接受天一公司的委托与被告天府公司签订合同、代天一公司接收涉案房屋，�告郝衔平、顾伟明就涉案房屋亦不支付相应对价。因此，被告郝衔平、顾伟明对涉案房屋及所占土地使用权享有的民事权益，不足以排除本院在正海公司与天府公司等典当合同纠纷一案中对涉案房屋的强制执行。原告正海公司请求对涉案房屋及所占土地使用权继续强制执行，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
准许执行位于烟台市福山区松霞路160号富豪银座1号楼2单元1102号房产及所占用范围内的土地使用权。
案件受理费100元，由被告郝衔平、顾伟明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2015）烟执异字第9号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王守远
审 判 员 姜松诚
人民陪审员 徐建春
二一〇六年十一月十五日
书 记 员 姜鲁云