广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初975号原告李艳芳，女，汉族，1973年9月24日出生，住广东省佛山市三水区。委托代理人罗蕴恩，男，汉族，1969年8月25日出生，住广东省佛山市三水区，系原告的丈夫。被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道西青大道21号时代廊桥花园一座203（自编3），统一社会信用代码：91440607778314975Q。法定代表人岑兆雄。委托代理人张晓佳，广东信孚律师事务所。委托代理人游镇涛，广东信孚律师事务所。原告李艳芳诉被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员黄凤腾独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理，庭审中，被告认为本案案情复杂，应适用普通程序审理；经审查，本院予以准许，依法组成合议庭，转为适用普通程序于2014年4月21日公开开庭进行了审理。二次开庭时，原告李艳芳的委托代理人罗蕴恩，被告委托代理人张晓佳、游镇涛到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告诉称：2011年1月4日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十座902号房。原告于当天向被告支付购房款212102元现金，及在被告售楼现场工商银行房屋贷款办理点办理公积金购房抵押借款260000元的手续。同年3月26日，原告接到被告通知称工商银行不能办26万元额度公积金借款，而只能办理230000元，于是原告又到被告售楼现场缴交了30000元购房款；同年6月2日，工商银行为原告办理了购房抵押借款230000元的手续；至此，原告依合同约定向被告支付了合同约定的全部购房款。合同约定，被告应于2011年11月30日前向原告支付房屋。2011年10月中旬，原告按约定到房屋现场验收房屋。原告到现场后，由被告业务员带领到房屋现场实地验收毛坯房，原告在察看了房屋后向被告提出房屋是否已经由国家相关部门验收备案，并要求被告提供相关证明文件。被告未出示有关验收备案资料，并称所有业主都没有这样的要求，要原告放心收楼。其后，原告又要求被告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告同样未提供。原告提出合同约定原告有先履行抗辩权，被告应该先向原告出示相关文件，然而，被告业务员一直不理会，后来干脆接待其他客户不再理睬原告。原告离开后又再致电被告要求联系安排察看相关文件的时间，但被告接待人员未予安排。无奈之下，原告于2011年11月28日致函被告，重申由于被告未向原告出示相关验收备案文件，原告拒绝对被告交付的毛坯房验收，并限期被告十日内答复。但被告一直未再就该事项主动联系原告。后来，原告又再在2012年、13年、14年及15年多次联系被告，要求被告向原告出示相关文件，被告一直不予理会。由于被告无视合同约定，拒不按合同要求向原告交付合同约定房屋，致使原告无法按合同约定取得合同标的物，其行为已经严重损害原告的合法权益，并导致原告巨大的经济损失。2015年12月1日，原告致函被告，重申合同约定并要求被告赔偿，然而，被告未再联系原告，也未履行赔偿义务，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院请求判令：1.被告向原告支付延迟交付违约金（暂计至起诉日为220660.47元，实际应计至房屋完成交付之日止），自2011年12月1日计至起诉日共1558日，472102×0.03%×1558＝220660.47；2、由被告承担本案全部诉讼费。被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司辩称：一、（2014）佛三法民二初字第362号《民事判决书》、（2015）佛中法立民申字第133号《民事裁定书》不能作为认定本案事实的依据。1、上述《民事判决书》、《民事裁定书》是基于被答辩人与广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（下称时代物业公司）之间的物业服务合同纠纷作出的判决和裁定，而不是基于答辩人与被答辩人之间基于房屋买卖合同纠纷作出的判决和裁定。2、上述《民事判决书》认定涉案房屋没有实际交付是基于该案作出判决前，时代物业公司没有将涉案房屋已经交付的相关证据提交法庭；而上述《民事裁定书》维持上述《民事判决书》关于涉案房屋没有实际交付的认定，审案合议庭则是基于未将时代物业公司提交的证明涉案房屋已经交付的证据认定为新证据，即：“时代物业公司与申请再审期间提交的证据均形成于原审诉讼之前，时代物业公司提交证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项中的新证据。”3、更为重要的是，由于（2014）佛三法民二初字第362号案涉案标的仅为三千余元，且属于《民诉法》司法解释第二百七十四条第（八）项规定的物业、电信等服务合同纠纷，原审法院适用了《民诉法》第一百六十二条规定的小额诉讼程序，实行一审终审。作出的判决也是基于《民事诉讼法》第一百六十二条的规定作出的。而（2015）佛中法立民申字第133号《民事裁定书》也适用《民诉法》司法解释第二百七十四条第（八）项规定维持了原审适用小额诉讼程序。但是，本案的诉讼标的高达二十二万余元，并且不是《民诉法》司法解释第二百七十四条第（八）项规定的物业、电信等服务合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。本案显然并不适用小额诉讼程序。且由于双方争议巨大，本案事实上也不应适用简易程序。本案的关键事实是：答辩人究竟有没有向被答辩人出示《商品房买卖合同》规定的证明文件，答辩人究竟有没有向被答辩人提供两书。如果答辩人向被答辩人出示了证明文件、提供了两书，被答辩人拒收房屋就没有合同和法律依据，相关的责任就应当由被答辩人承担；如果答辩人未按合同约定向被答辩人出示证明文件、提供两书，被答辩人就有权拒绝接收房屋，相关的责任就应当由答辩人承担。对于这一关键事实，如果本案采纳了上述《民事判决书》作出的事实认定，就等于本案也是适用《民事诉讼法》第一百六十二条规定的小额诉讼程序作出的事实认定。那么，本案的判决就违反了《民事诉讼法》第一百六十二条、《民诉法》司法解释第二百七十四条的规定，本案将存在严重的程序违法。4、上述《民事判决书》对涉案房屋是否已交付或者视为交付作出的事实认定，是基于时代物业公司提交的证据、进行的答辩；基于被答辩人提交的证据、作出的主张。而事实上，涉案房屋的交付行为发生在答辩人和被答辩人之间，答辩人在本案中提交的证据已经完全超出了当时时代物业公司提交的证据，答辩人进行的答辩也完全超出了时代物业公司进行的答辩。不仅如此，本案中被答辩人提交的关于为何拒绝接收房屋的证据也超出了在（2014）佛三法民二初字第362号案中提交的证据。被答辩人自己在本案中提交的“关于《催收楼通知书》的回复函”、“催交楼通知书”这两份证据已经清楚地证明：被答辩人拒绝接收房屋的真实原因是被答辩人认为涉案房屋存在质量瑕疵，而不是答辩人未向其出示《商品房买卖合同》规定的证明文件，也不是答辩人未向其提供两书。二、答辩人有充分的证据证明，涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交付日期完全具备了交付条件，答辩人已经按合同约定履行了房屋交付过程中的各项义务。依据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，涉案房屋已视同交付。答辩人于2011年10月取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，至此，涉案房屋已经具备了交付条件。2011年10月9日，答辩人向被答辩人寄发《收楼通知书》，通知其于2011年10月18日前来办理收楼手续。至此，答辩人已经履行了《合同》约定的通知义务。收楼期间，答辩人在办理收楼手续现场醒目位置对《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保修书》进行了公示。至此，答辩人已经履行了房屋交付过程中应尽的合同义务。在涉案房屋所在楼栋各房屋的交付过程中，各业主在办理收楼手续时，答辩人均向各收楼业主派发了《住宅使用说明书》、《住宅质量保修书》，业主在领取后，均予签收确认。以上事实有《竣工验收备案表》、《收楼通知书》及邮寄凭据、《住宅使用说明书》、《住宅质量保修书》、涉案房屋所在楼栋六十七位业主的《收楼确认书》、原件签收表为证，足以认定。三、必须严格区分民事诉讼证据的证明标准和刑事诉讼证据的证明标准。民事诉讼证据的证明标准应当是合理相信。依据生活常识和经验法则，也足以认定答辩人在房屋交付期间向被答辩人出示了涉案房屋工程竣工验收备案表，提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。无论是大陆法系还是英美法系，均以盖然性作为民事诉讼的证明标准，如果用百分比来表达，一般认为，裁判者只要认为一项待证事实为真的可能性超过了50%（英美法系的证明标准）或者75%（大陆法系的证明标准），即应认为该事实已被证明。涉案房屋所在楼栋共有六十八个单元，答辩人提交的《收楼确认书》和原件签收表已经证明：其中的六十七个单元的业主在收楼当天均签收了《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》。答辩人作为房屋出卖人，与包括被答辩人在内的涉案楼栋六十八个单元的业主的相互关系都是一致的，都是房屋买卖合同关系，在这种情况下，答辩人不可能只向同一楼栋的其它六十七户业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》，唯独不向被答辩人提供两书。并且，趋利避害是每一个自然人、每一个经营主体、甚至每一个自然生物的本性和自然的价值追求，明明两书在手却不向被答辩人提供，对答辩人没有任何益处，恰恰相反，却会给答辩人带来无穷的麻烦。从一个经营主体的本性和自然的价值追求看，答辩人同样不可能不向被答辩人提供两书。被答辩人声称答辩人未向其出示相关证明文件同样违反了生活常识和经验法则。已如前述，答辩人于约定收楼日期前已经取得涉案房屋的竣工验收备案表，作为涉案房屋具备交楼条件的标志性文件，答辩人有什么理由拒不向购房人出示呢！已如前述，无论从生活常识看，还是从自然法则看，答辩人不向被答辩人出示相关证明文件、提供两书的可能性都几乎为零。因此，从盖然性的角度也足以认定：答辩人已经向被答辩人出示了竣工验收备案表、提供了两书。四、被答辩人拒绝接收房屋的原因并非如被答辩人所说未向其出示有关证明文件、提供两书，而是被答辩人认为房屋存在某些质量瑕疵，并且被答辩人自以为这些瑕疵构成了其拒绝收楼的理由。只是后来被答辩人自己都清楚这些所谓的质量瑕疵根本就不能成为其拒绝收楼的理由，为规避责任、倒打一耙，才转而颠倒黑白，将理由归于答辩人未向其出示相关证明文件、提供两书。正如被答辩人提交法庭的“关于《催收楼通知书》的回复函”所显示的，在这份形成于2011年11月28日由被答辩人亲笔签名并邮寄答辩人的回复函中，被答辩人清楚写明拒绝收楼的原因是房屋存在质量瑕疵，而不是答辩人未向其出示相关文件、提供两书。被答辩人在该函中明确表示：“在我前往贵公司开发的“时代廊桥”花园南区十座902房实地对贵司交付的毛坯房进行外观验收时，经检查发现房屋存在问题，但贵司一直至今未有任何回复，因此我方才作出不对贵司所交付的房屋进行验收的决定。”又如被答辩人提交法庭的“催交楼通知书”所显示的，这份形成于2013年9月23日，由被答辩人亲笔签名并邮寄答辩人的通知书中，答辩人时隔两年后再次明确：拒绝收楼的原因是2011年11月28日回复函中陈述的原因，而不是答辩人未向其出示相关文件、提供两书。在这两封由被答辩人亲笔签名并邮寄给答辩人的函件中，丝毫未提及被答辩人拒绝收楼的原因是由于答辩人未出示相关证明文件，没有提供两书。这两封函件清楚写明了被答辩人拒绝收楼的真实原因。五、被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。依据《商品房买卖合同》第十一条的约定，如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。至此，涉案房屋已于2011年10月18日交付答辩人。被答辩人在房屋交付一事上没有任何违约之处，被答辩人的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应予驳回。六、即使不论以上各项答辩意见，被答辩人主张的延迟交付违约金有相当部分也已过了诉讼时效，被答辩人依法不享有胜诉权。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经庭审调查，被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对原告在起诉状中陈述的签订合同，以及依约支付全部购房款等事实不持异议。本院予以确认。另查明，依照双方签订的房屋买卖合同，涉案房屋的交付时间为2011年11月30日前，交付条件为该商品房经工程竣工验收备案，交接程序为商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示涉案房屋的竣工验收合格备案的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如原告未付清应付款或违约金，被告不承担逾期交房的违约责任；2、如原告未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给原告使用，原告应当自该日起开始承担因该房屋交付使用而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的计算；逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司于2011年10月14日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2011年10月9日向原告送达《收楼通知书》，通知原告于2011年10月18日到被告处办理收楼手续；于2011年11月2日再次向原告送达《催收楼通知书》。原告于2011年11月28日向被告送达《关于的回复函》，对涉案房屋的质量提出异议。原、被告于2011年10月22日、2012年8月4日、2013年10月26日、2013年11月23日就涉案房屋的质量问题进行检查，并签署《业主检查表》。2013年9月23日，原告向被告送达《催交楼通知书》，再次就房屋质量问题提出交涉，并要求被告方支付违约金；2015年8月10日，原告向被告送达《催交楼通知书》，要求被告按约定履行交楼义务并支付违约金；2015年9月11日，被告向原告送达《催收楼通知书》，原告于2015年9月15日向被告送达《关于的复函》，提出：被告未按合同约定向原告方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，致使原告方至今未能接收房屋，要求被告方在10月份前向原告方出示上述文件，以便收楼。再查明，因原告与广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司就涉案房屋的物业服务纠纷，本院作出（2014）佛三法民二初字第362号民事判决书；广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司对上述判决不服，向佛山市中级人民法院提出再审申请，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法立民申字第133号民事裁定书，上述二份生效法律文书中均认定被告未按合同约定向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告未向原告交付涉案房屋。被告在本案第二次庭审中出示了其与涉案房屋所在楼栋绝大部分住户办理收楼手续以及签收《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的事实。本院认为，原告李艳芳与被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，内容合法，属有效合同。合同签订后，原告已经履行了全部付款义务。现双方争议焦点是：被告是否按照合同约定向原告履行交楼义务以及应如何承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有相反证据推翻，当事人无须举证证明；庭审中，被告未能提供直接证据证明其向原告出示了《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未能提供相反证据推翻本院（2014）佛三法民二初字第362号民事判决书以及佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法立民申字第133号民事裁定书，这二份生效法律文书中确认的被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司未向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉案房屋未予交付的事实。本院对上述事实予以确认，因此，被告应对原告承担逾期交楼的违约责任。关于逾期交楼的违约金标准及金额问题，本院在庭审中向被告释明，若认为违约金标准过高，其可以申请法院降低，但被告在庭审中明确表示不予申请；依照合同约定，逾期超过180日的，应按已付房款每日支付万分之三违约金。依照原告起诉金额，从2011年12月1日起至2016年3月9日止，违约金为220660.47元。明显超过了逾期交楼给原告造成的实际损失；同时，原告在2015年9月15日才向被告书面提出要求出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；在2016年3月9日才主张诉讼权利，未能采取积极措施防止损失扩大，应当相应减轻被告违约责任；此外，涉案房屋在交付期限前已实质上符合交付条件，被告未构成实质上的交付违约，且已按合同约定书面通知原告收楼，其未能依约向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，属于交付形式上的瑕疵，违约情节较轻，综合上述情节，基于公平原则，本院酌定被告向原告支付违约金3万元。原告在起诉前，分别于2011年11月28日、2013年9月23日、2015年9月15日向被告书面主张权利，并未超过诉讼时效，被告认为原告起诉超过诉讼时效的答辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李艳芳违约金30000元；二、驳回原告李艳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元，由原告李艳芳负担4148元，由被告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄凤腾审 判 员  甘 冠人民陪审员  陈伟基二〇一六年六月十三日书 记 员  莫柳君