江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑞民一初字第397号
原告钟水长生。
委托代理人朱军，江西洪都律师事务所律师。
被告朱宏煜。
原告钟水长生为与被告朱宏煜房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱军到庭参加诉讼，被告朱宏煜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月3日，原告与被告签订了一份《京里中央大街租赁合同书》，合同中约定：原告将位于瑞金市京里中央大街33＃号楼一商33－3／二商33－1号商铺租赁给被告使用，租期自2012年6月15日至2016年12月30日止；租金按月支付，被告应在每月1日前向原告支付下一个月租金．如被告未按约定支付租金，原告有权按逾期支付金额每日加收6‰违约金，同时不退还被告已缴交的履约保证金。从2013年7月至起诉之日，被告已拖欠原告15个月（已扣除6个月免租期）的租金98055元，对此原告在2015年2月2日向被告送达了律师函，要求被告在收到律师函后五日内自行支付拖欠的15个月租金，逾期原告将依据合同约定依法解除租赁合同。期限届满后，被告仍未支付租金。原告为维护自身合法权益，根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判决：1、解除原告与被告签订的京里大街租赁合同书；2、由被告立即支付原告租金至合同解除之日；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的主张，提供了如下证据：
1、原、被告身份证复印件各一张，证明原、被告主体适格；
2、原、被告签订的《京里中央大街租赁合同书》一份，证明原告于2012年6月3日将京里中央大街33#号楼一商33－3／二商33－1号商铺租赁给被告使用，双方在合同中对租赁期限、租金标准、租金支付方式等事项均作了约定；
3、律师函一张，证明原告于2015年2月2日向被告送达了律师函，且被告收到。
被告朱宏煜未作答辩，亦未提交任何证据。
庭审时因被告朱宏煜未答辩，又不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。经本院审查，原告提交的三组证据能够与本案事实相印证，本院对原告所提交的证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。
根据上述认定的证据及原告的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：
2012年6月3日，原告与被告签订了《京里中央大街租赁合同书》一份，原告将位于瑞金市向阳北路京里中央大街33＃号楼一商33－3／二商33－1号商铺租赁给被告作为经营餐饮场所使用，双方在合同中约定：一、租赁商铺情况，一层商铺62.92平方米，阁楼10.75平方米，二层商铺220.34平方米，二、租赁期限为约5年，自2012年6月15日至2016年12月30日止；甲方（钟水长生）同意给予乙方（朱宏煜）12个月的免租期，第一年度给予6个月、第二、三年度给予各3个月的免租期，甲方于2012年6月15日前将商铺交付给乙方。三、租金标准为从2012年6月15日至2016年12月30日，每月租金商铺一层为2517元，阁楼为54元，商铺二层从2012年6月15日至2013年6月14日每月租金为3305元，2013年6月15日至2016年12月30日每月租金为3966元，租金按月支付，乙方必须在2012年6月3日前向甲方支付第一个月租金5876元，其后租金乙方必须在每月1日前向甲方支付下一个月租金。四、乙方应向甲方缴纳11760元作为其履行合同的保证金，……但因本合同约定的甲方可不退还履约保证金的事由发生时，甲方可以不退还履约保证金。……。十四、乙方逾期不缴纳租金和有关费用超过10日的，甲方可通知解除合同并有权不退还乙方缴纳的履约保证金。十五、违约责任：甲方未履行合同约定义务，给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任，乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方缴纳租金及其他费用，每逾期一日历天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金，若逾期超过十个日历天，甲方除有权单方解除本合同收回租赁商铺，不退还乙方缴交的保证金外，而且乙方需赔偿由此造成的甲方其他损失。
《租赁合同书》签订后，原告依约将京里中央大街33＃号楼一商33－3／二商33－1号商铺租赁给被告使用，被告也于合同签订当日向原告缴纳商铺的履约保证金11760元。被告在支付了2013年7月14日前的租金后就一直未再缴纳租金，2015年2月7日，原告向被告之弟送达律师函，要求其在收到律师函后七日内支付到期租金，逾期将采取诉讼程序催收租金、追究违约责任或依合同约定解除合同，但被告一直未付，原告遂向本院起诉。
本院认为：原、被告签订的租赁合同已经实际履行，系双方真实意思表示，又不违反我国法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护。按照《租赁合同书》约定，被告租赁原告商铺，享受12个月期的免租期，必须在2012年6月3日前向原告支付2012年6月份的租金，其后租金在每月1日前支付下一个月租金。但在合同履行过程中，被告支付了2014年7月14日前的租金，此后的租金被告一直未按约定时间支付，被告的行为已经构成违约，根据双方签订的合同第十四条“乙方逾期不缴纳租金和有关费用超过10日的，甲方可通知解除合同并有权不退还乙方缴纳的履约保证金”的约定，即原告享有约定的合同解除权，所以原告要求解除合同以及不退还被告的履约保证金的请求，本院依法予以准许和支持。对于合同解除的时间，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因2015年2月7日原告就已向被告发送律师函，要求被告在收到律师函后七日内支付到期租金，逾期将行使包括解除合同的权利，故本案合同解除的时间应为2015年2月14日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。因此，被告必须按照约定支付租金至合同解除之日并承担拖欠该部分租金相应的逾期付款违约金，虽然双方在合同中约定逾期付款每日加收6‰违约金，庭审中原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付逾期付款违约金，但原告的该主张仍然超过了中国人民银行规定的同期同类贷款月利率0.5%的四倍2%，故对超出的部分本院不予支持。按照双方约定的租金计算方法，2015年7月15日起被告每月应支付原告租金为6537元，其中2013年7月15日至10月14日免租金，2013年10月15日至2014年7月14日租金计9个月，2014年7月15日至10月14日免租金，2014年10月15日至2015年2月14日计4个月；另因被告未按时向原告缴纳租金，本院支持原告按逾期支付金额每月加收2%的违约金，2013年7月15日至2015年2月14日期间，扣除6个月的免租期，被告已逾期支付时间依次为：16月、15月、14月、13月、12月、11月、10月、9月、8月、4月、3月、2月、1月，累计118月，故被告应支付至合同解除之日的租金为6537元／月×13个月＝84981元、逾期付款违约金为6537元／月×108月×2%＝14119.92元。此外，因事实上被告至今仍未将租赁商铺退回原告，故被告仍应按原约定商铺租金6537元／月标准向原告支付自合同解除之日即2015年2月15日起至一审辩论终结之日即2015年7月30日期间的商铺占有使用费为6537元／月×5.5月＝35953.5元。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认2012年6月3日原告钟水长生与被告朱宏煜签订的京里中央大街租赁合同于2015年2月14日解除；
二、被告朱宏煜应支付原告钟水长生2013年7月15日至2015年2月14日的商铺租金84981元及逾期付款违约金14119.92元，合计99100.92元；
三、被告朱宏煜应支付原告钟水长生2015年2月15日至2015年7月30日的商铺占有使用费35953.5元；
前述二、三项合计，被告朱宏煜仍应向原告钟水长生支付租金、违约金、占有使用费共计135054.42元，此款限被告朱宏煜于本判决生效后10日内支付给原告；
四、准予原告钟水长生不退还收取被告朱宏煜的履约保证金11760元；
五、驳回原告钟水长生的其他诉讼请求。
案件受理费3001元，由被告承担。此款原告已预交，被告应在本判决生效后10日内返还给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王晓群
代理审判员 邹 洁
人民陪审员 钟胜频
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陈小青