江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1823号
原告：邓阿琴，男，1970年3月20日生，住东台市。
委托代理人：吴华，江苏海瑞华律师事务所律师。
被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇神州路399号。
法定代表人：夏克春，该公司总经理。
委托代理人：吴丽娟、臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
原告邓阿琴与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“农产品公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理，依法先由审判员王跃华独任审理，被告农产品公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年1月4日作出民事裁定驳回了被告农产品公司的管辖权异议，被告农产品公司不服提起上诉，盐城市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告邓阿琴及其委托代理人吴华，被告农产品公司的委托代理人吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓阿琴诉称：2011年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东台市东进大道1号12幢114室商住房一套（建筑面积44.20平方米），房屋总价457796元。被告应于2012年12月10日前交房。但被告至今未向原告交付房屋和办理土地使用权证，故诉至法院，请求判令被告协助办理案涉原告商住房的土地使用权证和支付自2013年11月4日起至2016年6月14日开庭之日止的逾期交房违约金77133元（按同期银行贷款年利率4.9%计算）。
被告农产品公司辩称：1.被告延期交房原因属情势变更，不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金，也不应超过法律的规定；2.同意协助办理土地使用权证的请求；3、原告的主张已超过二年的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年10月20日，原告邓阿琴（买受人）与被告农产品公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告邓阿琴购买被告农产品公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心12幢114室商住房一套，建筑面积44.20平方米，房屋价格457796元。
合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告邓阿琴按约向被告农产品公司支付房款457796元。
2011年10月20日，原告邓阿琴（甲方）与江苏农发市场经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定案涉商铺委托乙方经营管理，由受委托方（乙方）对案涉商铺进行经营管理和租赁，委托期限为十年。原告邓阿琴至今未收到租金。因被告农产品公司未能按合同约定的条件交付房屋及办理土地使用权证，原告邓阿琴提起本案诉讼，要求判令如前诉请。
另查明，案涉房屋于2016年1月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。起诉时，原告的诉讼请求为：请求判令被告交付房屋所有权证和土地使用权证，由被告承担自2012年12月11日起至起诉之日止的违约金143360.59元，并承担本案诉讼费。后变更为：要求被告协助办理案涉原告商住房的土地使用权证和支付自2013年11月4日起至2016年6月14日止的逾期交房违约金77133元（按同期银行贷款年利率4.9%计算）。
上述事实，有双方当事人陈述和《商品房买卖合同》、销售发票、《补充协议》等证据予以证明。
本院认为：原告邓阿琴与被告农产品公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告农产品公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付原告邓阿琴，但被告农产品公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。故原告邓阿琴要求被告农产品公司承担逾期交房违约金和协助办理案涉房屋的土地使用权证的诉请，应予支持。被告农产品公司辩称其延期交房属于情势变更，不构成违约，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。
关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告邓阿琴的实际损失为贷款利息，双方合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，故原告主张的违约金利率计算标准符合法律规定，可予准许。
关于原告邓阿琴主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”合同约定按房屋总价款的日万分之三向原告邓阿琴支付违约金，该违约金的计算属于继续性的债权，被告农产品公司从2012年12月11日之后至今，每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。原告邓阿琴未能提供证据证明其从2012年12月11日起至向本院起诉即2015年11月4日，曾向被告农产品公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年11月4日原告邓阿琴向本院起诉之日向前推算二年即自2013年11月4日起计算，至2016年6月14日法庭辩论终结时。因此，原告变更请求后主张的违约金起算时间未超过诉讼时效。案涉房屋违约金应为59444.8元（457796元×954天×4.9%/360天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓阿琴支付违约金59444.8元；
二、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告邓阿琴办理位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心12幢114室的土地使用权证。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1728元，由被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）。在上诉期满次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅小薪
代理审判员 王跃华
人民陪审员 徐光蘅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 胡丽君
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
2.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释[2009]5号
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。