文书内容西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第02101号原告：吕某某，男，。委托代理人：赵某，陕西哲勤律师事务所律师。被告：陕西益兴建设有限公司，住所地：西安市太白北路199号。委托代理人：刘某，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：李某，北京大成（西安）律师事务所律师。原告吕某某与被告陕西益兴建设有限公司（以下简称益兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕某某委托代理人赵某,被告益兴公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某某诉称，2013年10月30日，其与被告益兴公司签订Y13021229号《商品房买卖合同》（简称合同），约定：①原告购买被告位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第1幢1单元26层12609号精装房屋。②房屋预售预测建筑面积共100.66平方米，单价为每平方米人民币6150元，装修价款为每平方米人民币1000元，总金额人民币719719元。③交房期限：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告向原告交房逾期不超过180日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。④产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告同意处理方式�：原告不退房，被告按已付房价款的2﹪向原告支付违约金。其依约支付了购房款，但被告既未依约定时间交房，也未依约定期限办理权属登记备案。针对被告违约行为，其多次找被告协商无果。现要求被告向其支付逾期交房违约金3958元，逾期办理房屋权属备案违约金14395元，合计18353元；本案诉讼费由被告承担。被告益兴公司辩称，其已按照约定将经验收合格的房屋按时交付原告，不存在逾期交房情形，无相关违约责任；原告所称逾期办证无事实、法律依据。请求依法驳回原告诉请。经审理查明：2013年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》�约定：原告购买被告所开发建设的位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第1幢1单元26层12609号精装房屋，房屋预售预测建筑面积共100.66平方米，单价为每平方米人民币6150元，装修价款为每平方米人民币1000元，总金额人民币719719元[100.66㎡×（6150+1000）元/㎡]；原告于2013年10月30日前支付首付款人民币419719元，余款300000元办理银行贷款；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；关于被告逾期交房违约责任，合同载明：“按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应�自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2﹪向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于（1）项目的比率）的违约金。”；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，逾期超过30日，原告未能按期接收的，视为被告已正常交付，房屋的保修期自此日开�计算，有关各项管理费用自此日开始计算；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：①供水、供电交付时间为2013年12月31日，具体收费标准依照政府相关部门规定执行；②电话、网络、有线电视交付时间为2013年12月31日，开通具体收费标准依照政府相关部门规定执行；③天然气交付使用时间为2014年2月28日，初装具体收费标准依照政府相关部门规定执行；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意处理方式：原告不退房，被告按已付房款的2﹪向原告支付违约金；原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量�证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修。维修费用由原告承担。合同附件五补充协议第4条载明：“原告确认：商品房交付过程中原告认为商品房质量有需要整改的，经买卖双方确认，当场做好书面记录，如被告按照《住宅质量保证书》规定的时间将买卖双方记录的质量问题整改完成，被告不承担延迟交楼责任。”合同自双方签订之日起生效。后原告在合同约定期限内向被告交付购房首付款人民币419719元，以银行按揭贷款方式向被告交足剩余房款人民币300000元(即原告交付了全部价款)。又查明，2013年12月21日，被告通过报纸刊登“入伙公告”告知各位业主：“其开发建设的《太白星座》项目已完工，恭迎各位业主入住新居。其已将交房所需资料及证件电话告知各位业主，请业主按约定时间，到太白星座住宅楼1层交房处办理入伙手续。因集中入伙，为加快手续办理时间，减少因交房给业主带来的不便，同时不影响各位业主元旦休息，其定于2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续，详情请致电：029-85568555咨询。”2014年1月14日被告向原告发放《入住通知书》和《收楼手续书》，《收楼手续书》内容：“您所认购的太白星座（住宅）26层12609号楼宇，现已具备交付使用条件。请您阅读收楼须知，按照下列顺序办理收楼手续。”2014年1月15日，原告按照《收楼手续书》在�入住通知书》上签名并留联系电话,2014年3月13日原告与（物业管理方）陕西益翔物业管理有限公司签订涉诉房屋的《前期物业服务合同》。关于房屋质量问题，被告交付给原告的房屋，2013年12月25日由建设、监理、施工、设计四家单位参加综合验收，结论为工程竣工验收合格。另查明，2012年7月25日，被告因申办商品房预（销）售许可证将涉诉房屋所属太白星座项目的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交予西安市住房保障和房屋管理局，该局给被告出具第2012124号提交证件收据。次日，被告又因要将涉诉项目备档、办理预售商品房抵押登记手续，将涉诉房屋所属太白星座项目的商品房预售许可证（复印件）、房屋所有权证、上述第2012124号提交证件收据、建设用地规划许可证提交予西安市房地产交易管理中心。2015年1月29日被告向西安市房屋产权产籍管理中心申请办理分户登记，涉诉房产办理了初始登记。上述事实有商品房买卖合同、购房款发票，商品住宅说明书、商品住宅质量保证书。单位(子单位）工程质量竣工验收记录、入伙公告、收楼手续书、入住通知书、承诺书、前期物业服务合同、申办商品房预（销）受许可证提交证据收据、建设项目备档通知书、西安市房屋权属登记分户表及审理笔录在卷佐证。本院认为：依法成立、生效的合同受法律保护，对当事人具�约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法自觉、全面履行合同义务。原告已依约履行交付房屋价款的义务，被告亦应依照合同约定履行按期交付房屋、将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。原告要求被告支付迟延办理产权登记备案违约金，根据原、被告《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意处理方式：原告不退房，被告按已付房款的2﹪向原告支付违约金。据此，尽管被告于2012年7月25日因申办商品房预（销）售许可证将涉诉房屋所属太白星座项目的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交予西安市住房保障和房屋管理局；次日，被告又因将涉诉项目备档、办理预售商品房抵押登记手续将涉诉房屋所属太白星座项目的商品房预售许可证（复印件）、房屋所有权证、上述第2012124号提交证件收据、建设用地规划许可证提交予西安市房地产交易管理中心，但根据建设部《城市房地产权属登记管理办法》的规定，办理房屋权属登记时应向登记机关提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他的证明文件。被告向本院提交的证据并不能满足上述办理房屋权属登记条件，亦非办理房屋权属登记使用；且根据其提交的房屋权属登记分户表显示，其申请房屋权属初始登记日期为2015年1月29日。以原、被告实际交接房的时间2014年1月14日起算，�申请时间已超过合同约定的被告应于交房后180日内报产权登记机关备案之约定、被告构成违约，故原告诉请被告支付延迟办理产权登记备案违约金14395元，符合双方约定，依法应予支持。合同第八条约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2013年12月21日，被告通过报纸刊登“入伙公告，”通知原告各业主2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续，2014年1月14日原告前往被告处领取了《入住通知书》和《收楼手续书》，依《收楼手续书》内容：“您所认购的太白星座（住宅）26层12609号楼宇，现已具备交付使用条件。请您阅读收楼须知，按照下列顺序办理收楼手续，”当日，原告在《入住通知书》上签名并留联系电话,之后与（物业管理方）陕西益翔物业管理有限公司签订涉诉房屋的�前期物业服务合同》，应视为双方对交房时间的变更，被告在变更后的时间内及时履行交付房屋义务，原告也予以接受，被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张房屋存在质量问题不具备交付条件，因未提供充分证据，本院不予采信。故原告要求被告赔偿逾期交房违约金无事实依据，其请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陕西益兴建设有限公司支付原告吕某某延迟办理产权登记备案违约金人民币14395元。二、驳回原告吕某某要求被告陕西益兴建设有限公司支付迟延交房违约金3958元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1511元，由原告负担1194元，被告负担317元（原告已预交，被告在给付上述款项时将其负担额一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱绍清审 判 员  崔 春人民陪审员  张 彤二〇一六年四月十八日书 记 员  王伟花