湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01014号
上诉人（原审被告）王树兵。
委托代理人周建明，湖南国广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李国华。
委托代理人许红祝，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）湖南光大汽车维修服务有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处中南汽车世界物贸大道J05区。
法定代表人宋许罗，公司总经理。
委托代理人周荣。
上诉人王树兵因与被上诉人李国华、湖南光大汽车维修服务有限公司（以下简称光大汽修公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第00961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年6月1日，光大汽修公司与长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组签订《土地租赁协议》，协议约定由光大汽修公司承租位于长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组土地一块，面积为4089㎡，使用年限从2004年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，光大汽修公司在租赁土地上建设办公用房，用于欧曼服务站的经营。2009年12月21日，李国华与光大汽修公司签订《场地租赁经营合同》，合同约定：光大汽修公司将现有场地位于长沙市雨花区曲塘路61号的欧曼服务站（含吉利服务站场地），面积为4089平方米，及办公用房租赁给李国华经营使用；租赁期间自2010年1月1日起至2014年3月30日止，租金为每月30000元，全年360000元，租金支付方式为按季度支付，每个季末支付下个季度租金，如逾期未按时支付租金，光大汽修公司将按应收租金部分的3%每月收取滞纳金，直至李国华付清租金为止。合同签订后，李国华依约向光大汽修公司支付了2010年1月1日至2014年3月30日的租金。2010年3月22日，李国华与王树兵签订《租房合同》，合同约定：李国华愿将位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站门外的两个门面出租给王树兵使用；租期时间为2010年5月1日起至2014年4月30日止，与李国华原始合同同步，租期为47个月；租金为每月4000元，每年48000元，租金为半年支付，下半年的租金须在前15天内付清，逾期未付，按3%收取滞纳金，押金10000元，退房时退还；租赁期如遇国家性征地或拆迁，租金按实际使用天数来算，李国华不承担王树兵的任何费用和损失，租期自动解除，如遇房地产开发需要拆迁，李国华应协助王树兵争取拆迁补偿，但不负责其他赔偿，租赁合同自动解除。合同签订后，王树兵租赁的房屋用于经营昌盛缘土菜馆。王树兵支付了从2010年5月1日至2011年11月1日的租金，之后租金未支付。昌盛缘土菜馆于2014年3月底搬走。2011年8月27日，光大汽修公司向王树兵发放了《关于树木岭服务站通知搬迁事宜》，通知书载明：2011年8月27日，我司接到雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组拆迁通知，现您租用的场地因政府拆迁，将收回此场地，会议告之10月31日前拆迁工作必须结束，时间紧迫。之后，在各租赁户没有搬迁的情况下，有关方采取了断水断电及竖围墙等措施。昌盛缘土菜馆的经营因此受到影响。租赁房屋于2014年3月31日后拆迁。另查明，昌盛缘土菜馆系依法登记的个体工商户，经营者为王树兵。李国华从光大汽修公司处租赁房屋和场地后，一部分用于自己经营欧曼服务站（后成立长沙光永汽车有限公司），另外的房屋出租后分别用于经营建莱汽车修理厂（月租金20660元）、歌厅（月租金5000元）和昌盛缘土菜馆（月租金4000元）。
原审法院认为，李国华与光大汽修公司于2009年12月21日签订《场地租赁经营合同》约定，由李国华经营并承租位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站（含吉利服务站场地），合同签订后，2010年3月22日李国华与王树兵签订《租房合同》，该合同约定李国华将欧曼服务站的门外的两个门面转租给王树兵，租期与李国华的原始租房合同同步，因此上述两合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应受到合同约束。李国华与王树兵签订租赁合同后，李国华依约将租赁房屋交付给王树兵使用，租期至2014年3月30日，但王树兵实际使用房屋至2014年3月，因此王树兵应当向李国华支付从2010年5月1日承租时至2014年3月30日合同终止时的租金，但王树兵实际只支付了从2010年5月1日至2011年11月1日的租金，故对李国华要求王树兵支付剩余房屋租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。支付房屋租金的期限应当从2011年11月1日至2014年3月30日，共计29个月，按月租金4000元／月标准，租金计算为116000元（4000元／月×29个月）。王树兵辩称，由于租赁房屋被列入拆迁范围，拆迁方采取一系列手段，致使合同无法履行，给王树兵造成了重大的损失，故王树兵无需支付剩余的房屋租金。对该辩称理由，该院认为：第一，涉案房屋虽然被列入拆迁范围，但该房屋在合同履行期限届满前并没有被强制拆迁，租赁房屋内的相关物品由王树兵于2014年3月搬离，在此之前王树兵对租赁房屋有占有、使用的客观事实；第二，李国华作为转租方，按照《场地租赁合同》及时足额的向光大汽修公司支付了涉案房屋至2014年3月底的房屋租金；第三，李国华、王树兵的租赁合同约定，在租期内如遇国家政策性征地或拆迁，李国华不承担王树兵的任何费用和损失，因此要求拆迁赔偿不能成为对抗支付李国华房租的理由；第四，如果王树兵的经营因为拆迁行为而受到影响，可以及时解除租赁合同以减少损失，同时可以向侵权方请求赔偿，但王树兵并没有这样做。基于以上理由，对王树兵不支付房租的辩称理由，该院不予支持。李国华主张王树兵租金逾期未付，应按3%收取滞纳金100920元。因合同对滞纳金收取的约定不明，且考虑到涉案房屋列入拆迁范围，对租赁合同的履行及合同目的的实现产生了一定的影响，原审法院酌情认定按总租金的3%收取滞纳金为3480元（116000元×3%），对李国华超出部分诉讼请求，不予支持。《租房合同》约定，租金逾期未付，按3%收取滞纳金，故对李国华要求王树兵支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、王树兵于本判决生效之日起10日内向李国华支付房屋租金116000元（2011年11月1日至2014年3月30日止）；二、王树兵于本判决生效之日起10日内向李国华支付延期缴纳租金的滞纳金3480元；三、驳回李国华的其他诉讼请求。如果王树兵未按照判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4554元，保全费1605元，两项合计6159元，由王树兵负担。
上诉人王树兵不服一审判决，上诉称：一、上诉人向被上诉人租赁了本案涉案房屋后，投入80万元进行装修，但是进入正常营业不到9个月，即接到光大汽修公司的通知，告知因政府拆迁，上诉人必须腾房，后拆迁方开始断水断电，上诉人找被上诉人李国华协商，但双方协商无果，上诉人只得停业，并只和两名员工留守餐馆，直至2014年3月合同期限届满，涉案房屋被拆除。二、从上诉人租赁的房屋被拆迁方断水断电、逼迁开始，租赁房屋的属性从根本上已经发生了改变，该行为虽系拆迁方所为，但并不能免除出租人李国华的法定瑕疵担保责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回李国华的全部诉讼请求，并判令李国华承担本案的一审、二审诉讼费。
被上诉人李国华答辩称，一、上诉人与被上诉人李国华之间签订的租赁合同合法有效，上诉人在合同约定期满前一直在使用涉案房屋，其应当按照合同约定支付租金。二、本案涉案房屋系李国华从光大汽修公司转租而来，李国华已经向光大汽修公司交纳了全部租金，因此上诉人应该向李国华交纳合同约定的租金。三、上诉人如果认为本案涉案房屋会被拆迁，就应将涉案房屋交还给李国华，并与李国华解除合同，但是上诉人仍然一直占有房屋，直至2014年3月涉案房屋被拆迁。综上，请求二审法院维持原判。
被上诉人光大汽修公司答辩称，光大汽修公司的答辩意见与李国华一致。
在二审审理过程中，上诉人王树兵向本院提交以下四份证据：一、2011年10月21日，由井塘社区筹建委员会出具的《限期搬迁房屋告知书》，拟证明上诉人在2011年8月27日收到了被上诉人的搬迁通知后，因补偿问题没有谈好，上诉人于2011年10月21日再次收到了井塘社区筹建委员会的搬迁通知；二、2011年12月16日，由井塘社区筹建委员会出具的《限期搬迁房屋告知书》，拟证明上诉人被纳入拆迁户，未按期搬离后，12月16日再次收到通知，若不搬离，井塘社区筹建委员会将在12月28日对涉案房屋进行强拆；三、由上诉人的员工危丹出具的书面证言，拟证明上诉人在涉案房屋中开设的餐馆生意很好，被通知拆迁后，上诉人只得停业，并只留下了两名员工守店；四、由上诉人的员工陈闯出具的书面证言，拟证明上诉人为避免餐馆被强拆，请了陈闯和其下手守店，并且在该段时间内，店内一直处于停业状态，还多次遇到断水断电，且没有任何人来收过房租，上诉人也没付过房租。
被上诉人李国华对该四份证据发表质证意见为，上诉人提交的四份证据都不属于新证据，一、证据一没有提供原件，真实性和合法性无法确定，不能采信；二、对证据二的真实性、合法性和关联性均有异议，应由出具《限期搬迁房屋告知书》的单位出庭作证；三、证据三、证据四属于证人证言，应该由两位证人出庭作证，且两位证人与上诉人之间有利害关系，故该两份证据不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人光大汽修公司对该四份证据发表质证意见为：同意被上诉人李国华的质证意见。
本院对上诉人王树兵提交的该四份证据审核认为：一、证据一并无原件，故对该份证据不予采信；二、对证据二，上诉人提供了原件以供核对，对该份证据的真实性本院予以认可，但是结合本院查明的事实，该份证据与本案据以定案的事实没有关联；三、证据三、证据四的证人未到庭向本院作出陈述，本院对其书面证言不予采信。
在本案二审过程中，经审理查明：李国华与王树兵签订的《租赁合同》中第三条约定：租赁期如遇国家性征地或拆迁，租金按实际使用天数来计算，李国华不承担乙方的任何费用和损失。
本院查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为，本案涉案房屋系光大汽修公司在其租赁土地上建造而成，后租予本案的被上诉人李国华。2010年3月22日，上诉人王树兵与被上诉人李国华签订《租房合同》，在二审中，光大汽修公司表示其虽未书面同意李国华将本案涉案房屋进行转租，但是其知道转租事实并且不表示反对。王树兵与李国华签订的租房合同中约定，租期时间为2010年5月1日起至2014年4月30日止，与李国华原始合同同步，租期为叁年十一个月，即实际租期为2010年5月1日起至2014年3月30日止。后因涉案房屋面临拆迁，光大汽修公司通过李国华向王树兵送达了《关于树木岭服务站通知搬迁事宜》，向王树兵告知其租用的场地将收回，然王树兵并未搬离涉案房屋，而是继续占有使用该房屋。根据李国华与王树兵签订的《租房合同》中第3条之约定，租赁期如遇国家性征地或拆迁，租金按实际天数来算，李国华不承担王树兵的任何费用和损失，租期自动解除，根据本案查明的事实，王树兵虽收到了搬迁通知，但其直至2014年3月才搬离本案涉案房屋，故一审法院判令王树兵支付实际使用期间的租金并无不当，本院予以维持。
上诉人认为本案中李国华的租金请求已经过了诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，上诉人在一审中并未提出时效抗辩，且在二审中亦未有新的证据可以证明其主张，故本院对该项诉讼请求不予支持。
另，上诉人亦就一审程序问题提出上诉，认为一审由简易程序转为普通程序审理时，一审法院进行缺席审理，一审程序存在严重违法。本院认为，根据一审卷宗中的送达文书来看，一审法院在适用简易程序进行开庭时，上诉人王树兵到庭参加了诉讼，后转化为普通程序后，采取邮寄送达的方式将传票送达至上诉人，法院按传票上的指定时间开庭，但上诉人并未在规定时间到庭参加诉讼，故一审法院进行了缺席审理，本院认为一审法院的审理程序并未存在程序严重违法而导致案件不能正确审理的情形，故对上诉人的该项诉讼请求不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4554元，由上诉人王树兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凯
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 黄琦
二〇一五年二月十一日
书 记 员 周翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。