海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初6485号
原告：海南金河房地产开发有限公司。
法定代表人：欧敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
被告：李涛，男。
第三人：山西省第三建筑工程公司海南公司。
法定代表人：冯垣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾迪，海南外经律师事务所律师。
第三人：山西省第三建筑工程公司。
法定代表人：刘仁旺。
委托诉讼代理人：裴艳霞，该公司员工。
第三人：钟达，男。
委托诉讼代理人：易荣宝，男，汉族，1957年10月11日出生，公民身份号码：460021195710110010，住海南省海口市琼山区府城镇中山路琼山建筑基础工程公司。
原告海南金河房地产开发有限公司（以下简称金河公司）与被告李涛、第三人山西省第三建筑工程公司海南公司（以下简称三建海南公司）、第三人山西省第三建筑工程公司（以下简称三建公司）、第三人钟达返还原物纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序。本案审理过程中，依原告申请，本院经审查后依法追加三建公司和钟达作为第三人参加诉讼。本案于2017年9月29日公开开庭进行审理。原告金河公司的委托诉讼代理人陈正伟、第三人三建海南公司法定代表人冯垣及委托诉讼代理人贾迪、第三人三建公司的委托诉讼代理人裴艳霞、第三人钟达及其委托诉讼代理人易荣宝到庭参加诉讼，被告李涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金河公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾退并返还占有原告的房屋（三亚市迎宾路泰林公寓xx栋x单元xx2号、20x号、x2号、x3号）。事实和理由：海南国华工贸发展公司（以下简称国华公司）与海南省三亚市实业开发公司（以下简称三亚实业公司）于1993年4月21日签订合同，合作开发月川路旁D型两栋（七层）7607平方米及C型一栋（十二层）9564平方米住宅楼，同年5月12日又以类似条件签订B栋工程，并综合命名为“泰林公寓”。该项目因资金问题于2000年被三亚市政府列入半拉子工程并限期重新开工，国华公司遂与山西省第三建筑工程公司海南公司（以下简称三建海南公司）合作继续开发泰林公寓项目。项目开发结束后，因利益分配问题，三建海南公司将国华公司及其下属的三亚泰林实业公司（简称泰林公司）、三亚实业公司诉至法院，三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）以（2003）三亚民一终字第44号终审判决，确定从泰林公寓前楼南北方向中心线为界东边房产从一层至六层，以每层评估单价减50元/平米计抵偿三建海南公司投资款，具体为一层305.5平方米，二层269平方米，三至六层各250.5平方米。
2002年1月，因国华公司不能清偿银行贷款，中国信达资产管理公司海口办事处申请海口中院查封了泰林公寓x、x栋房产，后将该债权转让给海南昌茂房地产开发公司（简称昌茂公司）。2011年，原告海南金河房地产开发有限公司（简称金河公司）与国华公司、昌茂公司签订三方协议，国华公司将其与三亚实业公司签订的项目开发合同整体转让给金河公司，昌茂公司申请法院解封了泰林公寓项目，亦将权益转让给金河公司，三亚实业公司亦书面确认其除对国华公司享有605万元债权外，对泰林公寓项目无任何权益。2017年1月，金河公司向法院提起诉讼，三亚中院以（2017）琼02民初8号民事判决，确认三方协议有效，金河公司据此对泰林公寓项目权益（除前述2003年判决确认归三建海南公司所有及三建海南公司已售前楼首层铺面和国华公司在合法取得泰林公寓之后、转让给金河公司之前的项目权益之外）取得所有权，该判决已发生法律效力。另该判决及前述2003年判决均确认三亚实业公司仅对国华公司享有605万元债权，对泰林公寓项目不享有任何其他权益。
然而，本案第三人三建海南公司在明知自己对涉案房屋没有所有权的情况下，与案外人邢益慧签订合同，将涉案房屋出售给邢益慧，其行为属于无权处分，根据《合同法》、《物权法》的有关规定，第三人既未取得对出卖物的所有权，出售行为亦未得到作为真实权利人的原告的追认，其转让行为应为无效。邢益慧在明知三建海南公司对涉案房屋没有处分权且自己亦未对涉案房屋取得任何权利的情况下，又将房屋转卖给被告，被告李涛明知邢益慧对房屋没有所有权，仍然与其签订合同购买房屋，不能视为善意取得，并且被告至今都没有办理不动产权属登记，依法不能取得涉案房屋的所有权，原告有权追回。因与被告反复协商不成，原告故诉至贵院，请求依法保护真实权利人的合法权益。
被告李涛未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
第三人三建海南公司述称，1.原告诉称我公司承建了泰林公寓项目并不属实，我公司从未雇佣钟达作为员工，也未向其作过任何授权委托，原告证据中所列的系列判决也与我司无关，我司并不知情，也未参与，是钟达的个人行为；2.原告起诉的我司在明知对涉案房屋没有所有权的情况下将房屋售于被告不是事实，原告证据均显示此事为钟达所为，与我司无关，且印章也与我司印章不相符，因此房屋销售的主体是钟达而非我司；3.钟达伪造我司印章、虚构事实向被告出售房屋从中获得的行为涉嫌合同诈骗罪，法院应当驳回起诉并将案件移送公安机关处理。
第三人三建公司述称，除三建海南公司的意见外，我司另补充认为，本案与我司没有任何关系，原告追加我司作为第三人没有事实和法律依据，我们两个公司是独立法人，我们不应对三建海南公司的行为承担责任。
第三人钟达述称，1.原告起诉被告的房号与实际不符；2.原告提到的抵债605万元不是事实；其代理人发表答辩意见称：1.钟达销售x栋本案争议房产是依法行使泰林公寓项目合同约定的收益权和处分权，与原告没有直接的经济利益关系；2.国华公司转让本案争议的房产严重侵害了钟达的利益；3.三建海南公司说钟达私刻印章不是事实，钟达有挂靠三建海南公司的合同，并交1%的管理费，三建海南公司出具书面委托书，委托钟达代表三建海南公司与国华公司签订合同。
原告及第三人向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的三亚中院（2003）三亚民一终字第44号民事判决书，第三人三建海南公司认可其真实性，但认为与本案无关且不合法，第三人三建公司表示均与其无关，对证据真实性合法性和关联性不能确认，本院审查认为，证据合法性是指其来源和收集过程是否合法，而非对证据本身的评价，该证据作为人民法院作出的生效判决，无论其内容是否正确，均不影响其合法性，故三建海南公司关于证据合法性的辩论不能成立；关联性方面，原告提交的该证据与被告是否合法取得争议房屋的所有权具有紧密联系，三建海南公司仅以该证据与其公司无关为由抗辩证据与本案无关联性，不能成立，本院不予采信，对该证据本院予以确认；
2.原告提交的三亚中院（2017）琼02民初8号民事判决书，第三人钟达对其证明目的提出异议，认为该判决确认的权利转让事宜损害了钟达的收益权和处分权，本院审查认为，钟达对证据本身并无异议，仅对其证明目的有异议，因此本院对该证据予在确认，至于该证据是否能证明原告的主张，本院将综合全案证据进行评价；
3.原告提交的房屋销售合同及收据，加之邢益慧与李涛之间的房屋买卖合同，第三人钟达表示有异议，但并未提出具体异议理由，本院对其抗辩不予采信，对该证据予以确认；
4.第三人三建海南公司提交的（2017）琼02民申87号案件受理通知书、印章鉴定申请书、《印章启用申报书》等证据，原告认可其真实性，但不认可其证明目的，认为上述事项均无结论，不能证明是否为钟达冒名私刻印章；第三人钟达对公章问题有异议，认为自己是挂靠三建海南公司，且泰林公寓项目部的章是三建海南公司给他的；本院审查认为，各方对该组证据本身并无异议，故本院对证据予以确认，对其证明目的综合全案其他证据进行评价；
5.第三人钟达当庭提交的证据，其余当事人均以超过举证期为由不同意质证，钟达亦未向本院提出超期举证的合理理由，本院当庭未组织质证。经本院庭后审查，认为钟达提交的证据与本案基本事实有关，因此在核对证据原件后，通知各当事人限期提交书面质证意见。在本院规定的质证期限内，被告李涛没有提交质证意见；原告对钟达提交的关于其与三建海南公司存在挂靠关系的证据表示无法确认其真实性，且双方是否存在挂靠关系与本案并无关联性；对钟达提交的以证明其对本案争议房产享有收益权的证据即（2003）城民一初字第576号民事判决书真实性无异议，但认为其内容不能证明钟达对涉案争议房产享有所有权；对其余证据均不认可其关联性；第三人三建海南公司对钟达提交的全部证据除证据16外均不认可，并认为系钟达与林坤儒合谋伪造与三建海南公司的关系，并要求追加林坤儒作为第三人参加诉讼；第三人三建公司对全部证据均不认可；本院审查认为，钟达提出的上述证据虽已超过举证期且没有说明合理的理由，但该等证据的真实性可以确认并与本案有一定的关联，至于其所列印章是否真实合法并是否有必要进行鉴定，以及其证据是否能证明所证事实，由本院综合全案情况进行评定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国华公司与三亚实业公司于1993年4月21日签订合同，合作开发月川路旁x型两栋（七层）7607平方米及x型一栋（十二层）9564平方米住宅楼，同年5月12日又以类似条件签订B栋工程，并综合命名为“泰林公寓”。该项目因资金问题于2000年被三亚市政府列入半拉子工程并限期重新开工，国华公司遂与三建海南公司合作继续开发泰林公寓项目。项目开发结束后，因利益分配及工程款问题，三建海南公司将国华公司及其下属的泰林公司、三亚实业公司诉至法院，三亚中院以（2003）三亚民一终字第44号终审判决，确定从泰林公寓前楼南北方向中心线为界东边房产从一层至六层，以每层评估单价减50元/平米计抵偿三建海南公司投资款，具体为一层305.5平方米，二层269平方米，三至六层各250.5平方米。
2002年1月，因国华公司不能清偿银行贷款，中国信达资产管理公司海口办事处申请海口中院查封了泰林公寓x1、x栋房产，后将该债权转让给海南昌茂房地产开发公司（简称昌茂公司）。2011年，原告海南金河房地产开发有限公司（简称金河公司）与国华公司、昌茂公司签订三方协议，国华公司将其与三亚实业公司签订的项目开发合同整体转让给金河公司，昌茂公司申请法院解封了泰林公寓项目，亦将权益转让给金河公司，三亚实业公司亦书面确认其除对国华公司享有605万元债权外，对泰林公寓项目无任何权益。2017年1月，金河公司向法院提起诉讼，三亚中院以（2017）琼02民初8号民事判决，确认三方协议有效，金河公司据此对泰林公寓项目权益（除前述2003年判决确认归三建海南公司所有及三建海南公司已售前楼首层铺面和国华公司在合法取得泰林公寓之后、转让给金河公司之前的项目权益之外）归金河公司所有，该判决已发生法律效力。另该判决及前述2003年判决均确认三亚实业公司仅对国华公司享有605万元债权，对泰林公寓项目不享有任何其他权益。
2002年12月27日，第三人钟达以“三建海南公司泰林公寓项目部”的名义与被告李涛及案外人邢益慧签订《房屋销售合同书》2份，将涉案房屋出售给二人，约定由二人先付90%房款，余款待“给办好房产证后付清”。房屋销售合同及收款收据上所用印章均为“山西省三建海南公司三亚泰林公寓项目部”印章。2013年，邢益慧与李涛又签订《房屋买卖合同书》及补充协议，将二人共同买受的4套房屋中的属于自己的部分转让给李涛。涉案4套房屋至今没有办理产权登记。
本案中涉及国华公司与三建海南公司签订合作项目的合同，其上均有代表人“钟达”的签名字样，庭审中，三建海南公司和三建公司均表示未承建过泰林公寓项目，也未雇佣或授权钟达承建该项目，是钟达私刻三建海南公司印章进行了一系列的施工、诉讼及后续的出售行为，并表示上述行为已涉嫌犯罪，请求本院将案件移送公安机关处理。钟达则辩称其与三建海南公司系挂靠关系，向三建海南公司缴纳1%的管理费，并在三建海南公司的授权范围内实施上述行为。三建海南公司否认挂靠关系并要求本院调取三建海南公司银行往来明细并对印章进行鉴定。
另查明，泰林公寓并未在房管部门登记编号，现有楼栋号、房号均为钟达在出售房屋时自行编制，其中后栋为倒卧的“L”形，概略东西方向并列三个单元，自西向东分别用蓝色油漆在单元入口处涂刷“D-x”、“D-x”、“D-x”字样，侧栋为概略南北方向，与x单元相连接，涂刷“D-x”字样。前楼为概略东西方向“一”字形，一层为商铺，二层以上入口朝北，总共两个单元；全部房屋均未悬挂门牌号码，而是以其所在楼层按左右顺序编号；原告起诉所称的x1栋系其在起诉前与被告协商回收房屋问题时被告提供的楼栋号，与《房屋销售合同书》上所列的x栋指向相同，其中Dx栋x、x、x单元与合同及现状的x栋A、B、C单元对应，指泰林公寓后栋，x栋D单元与合同上的x栋D单元对应，指泰林公寓侧栋。
本院认为，本案的争议焦点为被告李涛是否合法取得或者善意取得涉案房屋的所有权。从前述查明的事实不难看出，被告李涛取得的房屋是由第三人钟达以三建海南公司的名义出售的，对该事实讼争各方均无异议；另外，原告提交的三亚中院（2003）三亚民一终字第44号民事判决和（2017）琼02民初8号民事判决书均确认涉案“泰林公寓”前楼南北中线右侧的房屋所有权归三建海南公司而非钟达个人所有，该两份判决均为生效判决，三建海南公司及三建公司虽辩称项目与其无关，但其所提交的证据均没有确切结论，不能推翻上述判决；再者，本案的关键在于三建海南公司或者钟达对涉案房屋有无所有权和处置权，至于二者之间的关系对本案的处理结果并无影响，本案对此问题不作处理。对于三建海南公司和三建公司要求将本案移送公安机关、要求对印章进行鉴定、要求调取银行账户明细及追加林坤儒作为第三人的申请，因上述请求内容并不直接影响到本案客观事实的认定，故本院不予准许其申请；三建海南公司和三建公司如认为钟达涉嫌犯罪，可以自行向公安机关报案。
案件审理过程中，第三人钟达提交了本院（2003）城民一初字第576号民事判决书，以证明其对泰林公寓后栋即涉案房屋所在楼栋享有收益权和处置权，进而证明其有权向被告出售涉案房屋，但从该判决的内容来看，本院仅确认了三建海南公司对泰林公寓D1栋楼的投资款数额及投资利润，并判决国华公司应当向三建海南公司清偿上述款项，但驳回了三建海南公司要求以房产折抵债务的诉求，也就是说，该判决确认了三建海南公司对国华公司享有债权，但并未确认其对泰林公寓后栋（即D1栋）房屋享有物权，因此，无论三建海南公司还是钟达个人，对于涉案房屋均没有所有权，也没有处置权，其对涉案房屋的出售行为没有依据。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，如果满足以下条件，受让人亦可以取得动产或不动产的所有权：“1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据本案查明的事实，被告购买的涉案房屋至今没有办理产权登记，因此不符合上述规定的第3项；至于被告是否构成“善意”，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，第十六条规定，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。原告提交的《房屋销售合同书》看不出涉案房屋在销售时有任何关于“出售者”对房屋享有所有权或者商品房预售权的内容，即使钟达在售房时向被告出示了（2003）三亚民一终字第44号民事判决书，但该判决书也仅显示三建海南公司只对“前楼”部分房屋享有所有权；根据一般交易习惯，在购买房屋这类重大商品时，不可能不对其所有权进行核实，被告李涛自始参与了涉案房屋的购买，且其与邢益慧签订的《房屋买卖合同书》中亦没有任何关于产权过户登记的内容，因此可以推定被告李涛对于“出售者”和邢益慧对涉案房屋均没有取得所有权这个事实是知道或者至少应当是知道的，被告存在重大过失；另外，根据上述司法解释第十八条规定，“物权法第一百零六条第一款第一项所称的'受让人受让该不动产或者动产时'，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”，本案被告受让房屋至今没有完成物权登记，因此不能构成善意取得。综上可知，被告李涛既不构成善意取得，受让房屋也未进行登记，依法不能取得房屋的所有权，房屋的真实权利人有权要求其返还。
原告金河公司系通过收购资产包的形式受让债权，并通过三亚中院生效判决确认对包括涉案房屋在内的泰林公寓全部房屋【除三亚中院（2003）三亚民一终字第44号民事判决书判决确认归山西省第三建筑工程公司海南公司所有的房产即以泰林公寓前楼南北方向中心线为界东边房产从一层至六层房产（一层305.5平方米；二层269平方米；三层250.5平方米；四层250.5平方米；五层250.5平方米；）六层250.5平方米；）、山西省第三建筑工程公司海南公司已售前楼首层铺面房产权益及国华公司在取得泰林公寓项目权益后至将《联合开发月川片区工程合同》合同权利义务（即泰林公寓项目权益）转让给金河公司期间发生的海南国华工贸发展公司已合法转让的泰林公寓项目权益外】享有所有权，因此原告是涉案房屋的真实权利人。至于钟达提出的债权转让涉及其申请查封的房屋、侵害其权利的问题，因原告取得房屋所有权是经由人民法院判决所得，本院有理由相信法院在作出判决时已经对相关问题加以考究，在钟达未提出足以推翻判决的证据的情况下，本院对其抗辩不予采信；关于钟达辩称的原告起诉的房号错误的问题，钟达并未提交证据证明，亦未明确涉案房屋的确切房号，根据《房屋销售合同书》的记载和本院查明的事实，对钟达的该项抗辩亦不予采信。
综上所述，无论第三人三建海南公司还是第三人钟达均未取得对涉案房屋的所有权，对于涉案房屋二者都无权处分，因此被告李涛取得涉案房屋的行为没有合法依据，亦不能构成善意取得，原告金河公司作为真实权利人，有权予以追回。被告李涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第九十三条第二款规定，判决如下：
被告李涛应于本判决生效之日起十日内将三亚市迎宾路泰林公寓Dx栋x单元（即侧栋）2x号、2x号、3x号、3x号房屋腾退并返还给原告海南金河房地产开发有限公司。
案件受理费100元，由被告李涛负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 孙腾
二〇一七年十一月十三日
书记员 乔莎
附相关法律条文:
中华人民共和国物权法
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》
若干问题的解释（一）
第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。