重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00224号
上诉人（原审被告）：谭保书，男，1948年11月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：谭荣泰，男，1948年5月11日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：夏平初，男，1953年2月25日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司垫江支公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民东路12号。
法定代表人：冉华龙，支行行长。
委托代理人：谭克用，男，该行职工。
委托代理人：瞿正宪，重庆君奇律师事务所律师。
上诉人谭保书与被上诉人谭荣泰，原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司垫江支公司（以下简称重庆农商行垫江支行）排除妨害纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2014年10月21日作出（2014）垫法民初字第02749号民事判决，谭保书对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：因原重庆市垫江县蓬垫制鞋厂在重庆农商行垫江支行的借款到期后未按时返还，重庆农商行垫江支行向重庆市第三中级人民法院提起诉讼，重庆市第三中级人民法院于2006年9月28日以（2006）渝三中民初字第42号民事判决书判决：“一、由重庆市垫江县蓬垫制鞋厂在本判决生效后十日内偿还垫江县农村信用合作联社坪山信用社借款本金3936000元及利息（截止2006年9月26日欠息额为1574243.99元，2006年9月20日至付清时止，按中国人民银行同期逾期罚息计算标准计付）；二、垫江县农村信用合作联社坪山信用社对重庆市垫江县蓬垫制鞋厂提供抵押的机械设备及谭保书所有的提供抵押的房屋884.6平方米享有抵押权，有权就上述抵押财产拍卖或变卖后在本判决第一项规定的债权范围内优先受偿；三、谭保书、夏川芳、谭良云、谭良成对第一项确定的债务额在本判决第二项抵押物不能清偿的范围内承担连带责任。重庆市第三中级人民法院在执行重庆农商行垫江支行申请执行重庆市垫江县蓬垫制鞋厂、谭保书等人借款合同纠纷一案时，重庆农商行垫江支行与谭保书于2006年11月25日签订以资抵债合同：垫江县蓬垫制鞋厂与谭保书自愿将自己所有的坐落于垫江县某某镇重庆市垫江县蓬垫制鞋厂厂房、全部机器设备、垫江县某某镇新街37号砖木结构房屋、垫江县某某镇新街71号砖木结构房屋及其占用范围内的土地使用权和附属设施用于抵偿重庆农商行垫江支行贷款本息117.8万元。2006年11月28日，重庆市第三中级人民法院以（2006）渝三中民执第71号民事裁定书确认，将以资抵债合同书中被执行人的资产交付给重庆农商行垫江支行所有，用以抵偿被执行人所欠重庆农商行垫江支行贷款本息117.8万元。（2006）渝三中民执第71号案中的和解协议另载明：垫江县农村信用合作联社坪山信用社与谭保书同意自行移交。2007年4月26日，重庆农商行垫江支行与谭荣泰签订《房屋机器设备处置合同书》约定：重庆农商行垫江支行将上述抵贷资产以90万元的价格变卖给谭荣泰。2009年1月9日，重庆农商行垫江支行与谭荣泰签订《﹤房屋及机器设备处置合同书﹥变更协议》约定：将原合同价格90万元变更为35万元。同月13日，重庆农商行垫江支行与谭荣泰将变更协议在重庆市垫江县公证处进行公证。2011年5月31日，重庆农商行垫江支行在重庆市垫江县国土和房屋管理局办理了房屋产权登记手续，取得了垫江县某某镇新街37号房屋的所有权。2011年6月20日，谭荣泰在重庆市垫江县国土和房屋管理局办理了房屋产权登记手续，取得了垫江县某某镇新街37号房屋的所有权。垫江县某某镇新街37号房屋的所有权虽经两次变更登记，但谭保书至今仍在该房屋内居住。
2011年7月，谭荣泰以垫江县某某镇新街37号房屋被谭保书占有为由向垫江县人民法院提起排除妨碍之诉。2011年8月1日，垫江县法院（2011）垫法民初字第01502号民事判决书判决：责令谭保书立即停止对谭荣泰所有的垫江县某某镇新街37号房屋的侵害，限谭保书在判决生效后十日内搬出谭荣泰所有的垫江县某某镇新街37号房屋。谭保书不服，向重庆市第三中级人民法院提出上诉，重庆市第三中级人民法院以该案漏列必要的诉讼参加人即本案第三人为由发回重审。垫江县人民法院在审理过程中，谭荣泰申请撤诉。
2013年8月，谭荣泰以重庆农商行垫江支行为被告，以谭保书为第三人，向垫江县人民法院提起买卖合同之诉，请求判令重庆农商行垫江支行交付位于垫江县某某镇新街37号房屋。垫江县人民法院于2013年12月18日以（2013）垫法民初字第02479号民事判决书判决驳回了谭荣泰的诉讼请求，谭荣泰不服，向重庆市第三中级人民法院提出上诉，2014年4月8日，重庆市第三中级人民法院以（2014）渝三中民终字第00134号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。谭荣泰仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，该院于2014年5月5日立案受理。同年8月4日，谭荣泰向重庆市高级人民法院申请撤回再审。
2014年7月30日，谭荣泰以谭保书为被告，以重庆农商行垫江支行为第三人再次向垫江县人民法院提起排除妨碍的诉讼，请求判令谭保书从垫江县某某镇新街37号房屋内搬出。
谭荣泰诉称：因谭保书在重庆农商行垫江支行处借款到期后未能按时返还，重庆农商行垫江支行向重庆市第三中级人民法院提起诉讼，该院于2006年9月28日判决谭保书偿还借款本金3936000元，利息1574243.99元，并对垫江县蓬垫制鞋厂提供抵押的机械设备及谭保书提供抵押的房屋（建筑面积884.6平方米）享有抵押权，对上述抵押财产拍卖或变卖后在谭保书偿还的债务金额的范围内优先受偿。该判决发生法律效力后，因谭保书未能及时返还借款本息，同年11月25日，重庆农商行垫江支行与重庆市垫江县蓬垫制鞋厂厂长及谭保书谭保书签订以资抵贷合同书，合同约定，谭保书用垫江县蓬垫制鞋厂的全部机器设备、厂房、房产及其占用范围内的土地使用和附属设施以117.8万元酌价抵偿给重庆农商行垫江支行，谭保书所抵偿给第三人的财产中含垫江县某某镇新街37号住房。
重庆农商行垫江支行取得上述财产后进行公开拍卖，我以竞买的方式取得上述财产。2011年6月10日，我依法取得该房的房地产权证。现谭保书还在该房居住，拒不搬出。2011年，我向垫江县人民法院提起诉讼，请求判决谭保书排除妨害，从垫江县某某镇新街37号房屋搬出。垫江法院于2011年8月1日判决谭保书停止侵害，并从该房屋内搬出。谭保书不服，向重庆市第三中级人民法院提出上诉，重庆市第三中级人民法院于2011年12月9日以垫江法院漏列当事人为由将该案发回重审。后我撤回起诉。2013年，我再次以房屋买卖合同纠纷向垫江县法院起诉被驳回诉讼请求，我不服向重庆市第三中级人民法院提起上诉，被驳回上诉，维持原判。我向重庆市高级人民法院申请再审，该院口头告知我仍应以谭保书侵权为由向垫江法院起诉排除妨害。综上，请求人民法院判决谭保书立即从垫江县某某镇新街37号房屋内搬出。
谭保书辩称：我与谭荣泰之间无买卖合同关系，没有交付房屋的义务。我现占有的房屋系合法占有，我与重庆农商行垫江支行签订的以资抵债合同至今未实际履行，重庆农商行垫江支行将未取得实际所有权的标的物对外进行处置，过错在重庆农商行垫江支行。谭荣泰与重庆农商行垫江支行签订买卖合同时，重庆农商行垫江支行已明确告知谭荣泰该标的物存在交付风险，谭荣泰也表示理解，且承诺对房屋的交付问题自行与我协商处理。同时，重庆农商行垫江支行在向重庆市第三中级人民法院申请执行时，执行和解笔录也明确说明基于谭保书没有其他房屋居住，根据法律规定，应保留该房屋作为我的生活住房。因此，重庆农商行垫江支行明知该房被人民法院确定为我的基本住房而违法出卖，谭荣泰也明知该房无法交付而购买，谭荣泰与重庆农商行垫江支行签订的房屋买卖协议形成了事实上的无法履行，其后果应由谭荣泰和重庆农商行垫江支行承担。综上，请求驳回谭荣泰的诉讼请求。
第三人重庆农商行垫江支行述称：本案诉争房屋我行系合法取得，出卖给谭荣泰也是合法的。
一审法院认为，重庆农商行垫江支行与谭保书签订的以资抵贷合同系双方的真实意思表示，并未违法法律的禁止性规定，也未损害国家、集体及第三人的利益，该合同属有效合同，对双方具有约束力，谭保书未按合同约定将本案诉争之房交付给重庆农商行垫江支行已违约。重庆农商行垫江支行将属自己所有的财产以变卖方式处置给谭荣泰，双方于2007年4月26日签订的《房屋及其设备处置合同》以及2009年1月9日签订的《﹤房屋及其设备处置合同﹥变更协议》也系双方的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定和损害国家、集体和第三人的利益，仍属有效合同。谭荣泰于2011年6月20日依法取得了垫江县某某镇新街37号房屋的所有权，后谭保书拒不将该房交付给谭荣泰，妨害了谭荣泰对自己房屋所有权的行使。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现谭荣泰要求谭保书从垫江县某某镇新街37号房屋内搬出的请求符合法律规定，予以支持。谭保书的抗辩理由于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第六十六条之规定，判决：限谭保书在该判决发生法律效力之日起十日内立即从谭荣泰所有的座落于垫江县某某镇新街37号房屋内搬出。案件受理费80元，减半收取40元，由谭保书负担。
上诉人谭保书不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回谭荣泰的诉讼请求。其上诉事实和理由是：1.我占有、使用、居住垫江县某某镇新街37号房屋合法，该房我虽与重庆农商行垫江支行签订了以资抵债合同，但至今尚未实际交付；2.我与谭荣泰之间没有买卖合同关系，没有交出该房的义务；3.谭荣泰与重庆农商行垫江支行之间的买卖合同效力待定或无效，谭荣泰明知该房有不能交付的交易风险，不能交付房屋的责任应由重庆农商行垫江支行承担；4.该房系重庆市第三中级人民法院执行借款合同纠纷案时留给我的基本居住用房，是否交付、何时交付与谭荣泰无关。
被上诉人谭荣泰辩称：一审判决认定的事实清楚，判决正确，请求维持。
原审第三人重庆农商行垫江支行述称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审审理查明：本院在执行（2006）渝三中民初第42号民事判决时，谭保书虽在与重庆农商行垫江支行签订的《以资抵债合同书》中约定，谭保书自愿将包括其所有的垫江县某某镇新街37号砖木结构房屋等在内的资产抵偿重庆农商行垫江支行的贷款债务。但在具体实施执行时，为保障谭保书的基本生活，仅将本案诉争之房的产权证过户给了重庆农商行垫江支行，房屋并未实际交付给重庆农商行垫江支行，而仍由谭保书作为基本生活用房继续居住，重庆农商行垫江支行与谭保书为此签订了和解协议双方同意自行移交。该案执行终结。
重庆农商行垫江支行与谭荣泰签订的《房产及机器设备处置合同书》中约定“乙方（谭荣泰）在签订本合同书前，已对标的物进行了现场查看，对处置标的的范围、现状已完全清楚”。双方签订的《房产及机器设备处置合同书变更协议》第三条第（二）项约定“甲方（重庆农商行垫江支行）不负责移交，乙方（谭荣泰）自行负责与抵债资产的原所有权人协商移交”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本院在执行（2006）渝三中民初第42号民事判决时，谭保书与重庆农商行垫江支行签订了《以资抵债合同书》，重庆农商行垫江支行虽依据该协议取得了包括诉争房屋在内的原属谭保书的相关资产。但因谭保书无其他房屋居住，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品”的规定，为保障谭保书的基本生活，重庆农商行垫江支行与谭保书达成了执行和解协议，重庆农商行垫江支行同意与谭保书自行移交，因此，谭保书依据其与重庆农商行垫江支行的和解协议继续占有使用该房屋不属非法占有。
谭荣泰虽依据其与重庆农商行垫江支行签订《房屋机器设备处置合同书》购买取得了该房屋的所有权证。但该合同书中明确载明了“乙方（谭荣泰）在签订本合同书前，已对标的物进行了现场查看，对处置标的的范围、现状已完全清楚”，双方并同时约定重庆农商行垫江支行不负责移交，由谭荣泰自行与原所有权人协商移交。2009年1月9日，谭荣泰又与重庆农商行垫江支行签订《﹤房屋及机器设备处置合同书﹥变更协议》，双方约定将原合同价格90万元变更为35万元。该变更协议再次约定重庆农商行垫江支行不负责移交，谭荣泰自行与原财产权利人谭保书协商移交。上述事实充分说明，谭荣泰在购买房屋时对重庆农商行垫江支行并未占有使用该房屋，该房的产权人与实际占有使用权人相分离的事实是明知的。谭荣泰明知该房屋产权存在瑕疵而予以购买并约定由其自行与谭保书协商移交，应当承担该房不能实际交付的风险。
如前所述，谭保书系依据其与重庆农商行垫江支行的和解协议继续占有使用诉争房屋，其不属非法占有，谭荣泰无充分的证据证明谭保书现在有其他房屋居住，原约定的居住情形已发生变化，故其请求谭保书搬出房屋的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人谭保书的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以支持。原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第02749号民事判决。
二、驳回谭荣泰的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由谭荣泰负担；二审案件受理费80元，由谭荣泰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 李 川
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 赵许梅