湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民三初字第00661号
原告：中国银行股份有限公司武汉汉阳支行。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道***号。
负责人：盛志翔，系该行行长。
委托代理人：王锋、侯长军，均系该行员工。一般授权代理。
被告：周敏菊。
被告：李凌。
被告：武汉鸿亚假日置业有限公司。住所地：武汉市蔡甸区大沌路***号。
法定代表人：肖新福，系该公司董事长。
委托代理人：夏威、曾宪强，均系湖北光年律师事务所律师。特别授权代理。
原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称中行汉阳支行）诉被告周敏菊、被告李凌、被告武汉鸿亚假日置业有限公司（以下简称鸿亚置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员李琳担任审判长，与人民陪审员李静、李红组成合议庭，于2016年1月7日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行汉阳支行的委托代理人侯长军、被告鸿亚置业公司的委托代理人夏威到庭参加了诉讼。被告周敏菊、被告李凌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行汉阳支行诉称：2011年11月2日，原告与被告周敏菊签订了合同编号为2011年HYWL字第周敏菊号的《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为人民币320，000元，月利率为浮动利率，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息。上述贷款为不动产抵押贷款，抵押物为被告所购买的坐落于武汉市蔡甸区编号为蔡国用（2010）第2874号地块湖墅观止二组团第C12栋1单元6层2号房屋，并在武汉市蔡甸区房产管理局办理了房产抵押登记。同时，被告李凌作为××被告周敏菊的丈夫承诺对上述贷款本息承担共同还款的连带责任，被告鸿亚置业公司为本贷款合同提供阶段性连带保证。2011年11月18日，原告发放了人民币320，000元的贷款，贷款期限自2011年11月18日至2031年11月18日。合同履行过程中，被告周敏菊、被告李凌未按合同约定履行还款义务，被告鸿亚置业公司也未履行保证责任。依据《个人一手住房贷款合同》附件一第三条第二款之约定，××未按期归还本息，原告有权宣告本合同项下贷款本息全部提前到期。故诉请判令：一、被告周敏菊向原告偿还贷款本金294，951.7元及下欠利息及罚息（截止2015年5月26日下欠利息6，995.63元、罚息158.49元，本息合计302，105.82元。此后的利息、罚息计算至被告付清时止）；二、原告就上述债务对被告提供的武汉市蔡甸区编号为蔡国用（2010）第2874号地块湖墅观止二组团第C12栋1单元6层2号房屋享有优先受偿的抵押权，即有权就上述债务以被告提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告李凌就上述贷款本息向原告承担连带还款责任；四、被告鸿亚置业公司就上述贷款本息向原告承担连带保证责任；五、本案诉讼费由被告承担。
原告中行汉阳支行为支持其主张，向本院提供了如下证据：
证据一、身份证、户口。证明被告周敏菊、被告李凌的身份。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》一份。证明被告周敏菊向原告借款用于购房。
证据三、××声明、家庭共同还款声明（保证人）各一份。证明被告周敏菊向原告申请贷款系其主动行为；被告李凌自愿为该笔贷款作保证担保。
证据四、《个人一手住房贷款合同》（含附件一）一份。证明此合同系被告周敏菊、被告李凌本人签订，并以所购房产为贷款作抵押担保；被告鸿亚置业公司为此笔贷款提供担保。
证据五、借款借据一份。证明原告如约发放了贷款。
证据六、《武汉市期房抵押证明》一份。证明被告周敏菊、被告李凌以所购房屋作抵押向原告贷款，并办理了期房抵押手续。
证据七、贷款还款明细清单一份。证明被告周敏菊还款、欠款情况。
被告周敏菊未答辩，亦未向本院提供证据。
被告李凌未答辩。
被告李凌向本院供了如下证据：
证据一、《离婚证》及《离婚协议书》各一份。证明自己与被告周敏菊已于2013年3月11日在民政部门办理了离婚手续；离婚时，双方协商武汉市蔡甸区塔尔山村湖墅观止二组团C12栋1单元6层2室的房产归被告周敏菊所有。
被告鸿亚置业公司辩称：被告周敏菊、被告李凌以所购房屋为案涉贷款提供抵押担保，在房屋未办理抵押登记之前，我公司作为开发商承担阶段性连带保证责任，现该房屋已经办理了抵押登记，则从抵押登记之日起我公司不应再承担连带保证责任。故请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告鸿亚置业公司未向本院提供证据。
经庭审质证，被告鸿亚置业公司对原告提供的证据，其质证意见为证据一、二、三、四、六、七的真实性及证明目的均无异议；证据五与已无关。针对被告李凌提供的证据。原告的质证意见为证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据只证明了房屋归周敏菊所有，并没有说明房屋的贷款由谁承担。被告鸿亚置业公司的质证意见同原告一致，同时认为《离婚协议书》对被告鸿亚置业公司无法律效力。经审查，原告的证据一至证据七以及被告李凌的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
经审理查明：2011年11月1日，被告周敏菊为购买被告鸿亚置业公司开发的坐落于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村湖墅观止二组团C12栋1单元6层2室房屋，双方签订《武汉市商品房买卖合同》。同年11月2日，被告周敏菊为购买上述房屋向原告申请个人住房贷款320，000元，并提供由被告周敏菊、被告李凌共同签署的《家庭共同还款声明》，声明上载明：“今周敏菊向贵行申请个人贷款32万元，我与××是亲属关系，经协商我家庭成员李凌愿为上述贷款作保证担保。……如××周敏菊没有按照借款合同的约定还款，贵行可以要求我家庭成员李凌履行共同还款的保证责任……”。被告李凌在配偶栏签名并盖手印。同日，原告中行汉阳支行（××）与被告周敏菊（××）、被告李凌、被告鸿亚置业公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：个人住房贷款金额320，000元，贷款用于购买坐落于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村湖墅观止二组团C12栋1单元6层2室房屋。借款期限为20年／240个月，自××实际放款日起算。贷款利率为浮动利率。本合同项下贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行。若××未按期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。还款方式为按月等额本息还款。还款期共计240期，还款日为每月的指定日。担保方式为××以本合同项下贷款所购房屋向××提供抵押担保。所购房屋为期房的，××应本合同签署后30日内与××到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋使用权证书后30日内办理正式抵押登记。所购房屋为现房的，××应在取得房屋所有权证书后30日内与××到有关登记部门办理抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同尾部原告中行汉阳支行、被告鸿亚置业公司分别在××、保证人处签章，被告周敏菊、被告李凌在××处签名并加盖了手印。该合同并附《个人一手住房贷款合同通用条款》。通用条款约定：××以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，××应按约定及时与××办妥以××为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交××执管；担保范围为本合同项下××全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、××实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因××违约而给××造成损失和其他所有应付费用。如果××在任何正常还款日或提前还款日未按约定向××进行清偿，××有权依法及本合同的约定，行使抵押权。在担保责任发生后，××不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，××有权依法请求人民法院拍卖、变卖该抵押物。××未按期归还贷款本息；××以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，××有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求××赔偿因其违约而给××造成的损失，依法及本合同的约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。通用条款并专条列明了开发商保证条款，主要内容为：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。保证期间为××债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自××办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且××收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及××违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。2011年11月18日，原告中行汉阳支行依约发放贷款320，000元。同年11月21日，被告周敏菊贷款所购房屋（坐落于武汉市蔡甸区塔尔山村湖墅观止二组团C12栋1单元6层2室）在武汉市蔡甸区房地产管理局办理了《武汉市期房抵押证明》（武房期蔡字第2011007762号）。贷款发放后，被告周敏菊未能按期还本付息。截止2015年5月26日，逾期期数4期，欠本金余额294，951.70元（未到期本金余额为291，911.18元、拖欠本金3，040.52元）、拖欠本金的罚息48.07元、应收利息6，995.63元、应收利息的罚息110.42元，本息合计302，105.82元。原告催收未果，遂诉至本院。
另查明：被告周敏菊与被告李凌原系夫妻关系。2013年3月11日，被告周敏菊与被告李凌在民政部门办理了离婚手续（离婚证字号L420981-2013-000355）。离婚时，双方达成协议位于武汉市蔡甸区塔尔山村湖墅观止二组团C12栋1单元6层2室的房产归被告周敏菊所有。
本院认为：《个人一手住房贷款合同》（含担保条款）及其附件（通用条款）系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中行汉阳支行按约发放了贷款，被告周敏菊却未按约履行还款义务，构成违约，原告依合同约定有权宣布贷款提前到期。故原告中行汉阳支行主张要求被告周敏菊偿还贷款本金294，951.70元、截止2015年5月26日利息及罚息7154.12元（48.07元＋6，995.63元＋110.42元）以及此后的利息、罚息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。案涉贷款发生在被告李凌和被告周敏菊婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务。根据《家庭共同还款声明》，被告李凌自愿为被告周敏菊与原告中行汉阳支行签订的贷款合同项下的债务承担共同还款的保证责任。现被告李凌与被告周敏菊虽已协议离婚，且离婚协议对贷款所购房屋进行了分割，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”的规定，被告李凌仍应对被告周敏菊的债务承担共同还款责任。原告中行汉阳支行与被告周敏菊约定的用于抵押的房产（武汉市蔡甸区塔尔山村湖墅观止二组团第C12栋1单元6层2号房屋）已经在房产部门办理了期房抵押证明，因被告周敏菊未能按约履行还款义务，故原告中行汉阳支行以被告周敏菊提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告鸿亚置业公司为案涉贷款提供阶段性连带责任保证。根据合同约定，保证期限截至××办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且××收到他项权证之日。现涉案房屋尚未办理他项权证，抵押登记未完成，被告鸿亚置业公司的保证责任不能免除，被告鸿亚置业公司应按合同约定承担保证责任。又因本案债权既有被告周敏菊提供的房屋抵押担保，又有保证人被告鸿亚置业公司提供的保证担保，原告中行汉阳支行应当先就物的担保实现债权，被告鸿亚置业公司对物的担保的不足部分承担保证责任。被告鸿亚置业公司以涉案房屋已办理了抵押登记，不应承担连带保证责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告周敏菊、被告李凌于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行贷款本金人民币294，951.70元；
二、被告周敏菊、被告李凌于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行截至2015年5月26日的利息6，995.63元、罚息158.49元，2015年5月27日起至全部贷款本息清偿之日止，另行按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准及合同的约定计付；
三、如被告周敏菊、被告李凌逾期未履行上述判决第一、二项付款义务，则原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行有权以被告周敏菊设定的抵押物（坐落于武汉市蔡甸区塔尔山村湖墅观止二组团第C12栋1单元6层2号房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
四、若被告周敏菊、被告李凌逾期未履行上述判决第一、二项付款义务，且设定的抵押物折价或者拍卖、变卖后，该房屋的价款不足以清偿贷款本息和实现担保物权的费用的，被告武汉鸿亚假日置业有限公司对该不足部分的贷款本息向原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行承担连带付款责任。
五、驳回原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5，832元，由被告周敏菊、被告李凌共同负担（此款原告中国银行股份有限公司武汉汉阳支行已预交，被告应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 琳
人民陪审员 李 静
人民陪审员 李 红
二〇一六年一月十三日
书 记 员 邱可可