上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第190号
原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司。
法定代表人朱永斌。
委托代理人陈华根。
委托代理人李国强。
被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司。
法定代表人周春桃。
委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。
委托代理人陈欣，上海政明律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司（以下简称江宏公司）与被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司（以下简称伟烨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江宏公司的委托代理人陈华根、李国强，被告（反诉原告）伟烨公司的委托代理人沈春、陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江宏公司诉称，江宏公司与伟烨公司间的《场地及仓库租赁合同》于2013年10月30日届满。因伟烨公司承租的场地被征用，双方间的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同免责条款的约定，合同自动终止。江宏公司曾先后多次通知伟烨公司搬离，伟烨公司至今未搬离，故江宏公司起诉要求解除双方间的《场地及仓库租赁合同》，伟烨公司于判决生效后三十日内全部清场和搬离上海市宝山区泰和西路XXX号，伟烨公司按每天人民币2，053.97元支付2014年5月1日起至实际搬离之日止的使用费。
被告（反诉原告）伟烨公司反诉并辩称，系争场地是带征场地，带征场地未经用地部门批准不得出租，故江宏公司出租的行为无效。伟烨公司承租系争场地后，经江宏公司同意，在系争场地上建造了厂房，并对场地进行了相当规模的投资。2014年4月，江宏公司擅自进行了停水停电，对伟烨公司造成了损失。综上，在江宏公司赔偿损失的前提下，愿意搬离系争场地，但不同意支付租金；并反诉要求确认双方间的场地及仓库租赁合同无效，江宏公司赔偿伟烨公司搭建厂房及相应投资损失300万元，江宏公司赔偿伟烨公司因擅自停水停电造成的经济损失100万元，江宏公司返还押金5万元。
原告（反诉被告）江宏公司针对反诉辩称，场地及仓库租赁合同并不存在合同法规定的合同无效情形，伟烨公司要求赔偿的请求没有事实及法律依据，故不同意伟烨公司的所有反诉请求。
经审理查明，2009年11月7日，江宏公司（甲方、出租方）与伟烨公司（乙方、承租方）签订《场地及仓库租赁合同》，约定，乙方已知甲方现有一处地处泰和西路近富长路一块场地及仓库，乙方要求租赁使用甲方场地及仓库。租赁合同第一条约定，租赁期限为一年，即2009年11月1日起至2010年10月31日止，暂定五年，每年进行续签。租赁期限届满前一个月，甲乙双方协商一致可由乙方继续签订，第二年免增，第三年开始增加百分之五，增至90万元封顶，可长期使用。在租赁期内，甲方同意乙方建造彩钢简易房作为堆场储料库房。第四条约定，若因政府有关租赁行为法律法规的整改，政府机关需征用该场地以及非甲方人为原因导致甲方无法继续履行时，本合同自动终止，且互不承担责任。
上述租赁合同到期后，双方每年续签一次。双方最近签订的一份《场地及仓库租赁合同》于2012年10月11日签订。合同第一条约定，租赁期限为一年，即2012年11月1日起至2013年10月31日止，每年进行续签。租赁期限届满前一个月，甲乙双方协商一致可由乙方继续签订，每年增加百分之五，增至90万元封顶，可长期使用。在租赁期内，甲方同意乙方建造彩钢简易房作为堆场储料库房。第二条约定，本合同的租赁费用为749，700元，支付方式采用先付后使用的原则执行，按半年支付374，850元。本合同的租赁押金为5万元，租赁期满后甲方退还给乙方。在承租场地及仓库，甲方提供给乙方生活用电、生活用水，费用按电表、水表所反映的数据按国家规定计算，由乙方支付，如乙方用电用水增容，增容的手续和费用由乙方自行负责，甲方协助申办。合同第四条约定，若因政府有关租赁行为法律法规的整改，政府机关需征用该场地以及非甲方人为原因导致甲方无法继续履行时，本合同自动终止，且互不承担责任。
2014年4月16日，江宏公司向伟烨公司发出通知，主要内容为，泰和西路XXX号场地已被政府征用，本公司已无法履行续签2013年11月1日至2014年10月31日的合同，根据合同第四条，现已接到相关部门通知，即日起二个月内（2014年4月16日至2014年6月15日）全部搬离。在接到通知后和搬迁期内本公司不收任何租赁费用及所有合约全部解除。
2014年5月5日，江宏公司向伟烨公司发出告知书，主要内容为，伟烨公司签收2014年4月16日的通知后，仍在不断进货，江宏公司告知伟烨公司立即停止进货，尽快拿出具体撤离方案并确实执行，必须在2014年6月15日前全部撤离，如伟烨公司无实际的行动致使届时不能清场造成不良后果，应承担全部责任。
2014年6月23日，江宏公司向伟烨公司发出警告书，主要内容为，警告伟烨公司必须在一周内拿出撤离方案，立即停止在泰和西路XXX号场地内进行正常经营，如不在2014年6月30日内全部撤离，产生的后果及经济损失均由伟烨公司承担。
2014年12月15日，江宏公司向伟烨公司发函，主要内容为，2009年11月江宏公司与伟烨公司间的仓库租赁合同为期五年，现合同期已届满。根据2013年8月9日上海人民政府502号文件及2013年8月27日上海市宝山区顾村镇人民政府104号文指示精神，伟烨公司所租地块系征收征用范围。江宏公司再次告知伟烨公司，于2014年12月31日前做好清偿搬离工作，逾期不搬离的，将承担一切法律责任。
审理中，江宏公司与伟烨公司一致确认，伟烨公司曾向江宏公司支付押金5万元，伟烨公司的租金支付至2014年4月30日，江宏公司于2014年3月30日起对系争场地进行断水断电。
另查明，2013年8月27日，上海市宝山区顾村镇人民政府向上海市自来水市北有限公司发出《关于泰和水厂带征地块现状和划拨事宜的函》，主要内容为，泰和水厂带征地块位于泰和水厂东侧、共富实验学校西侧、A20及公共绿地南侧。该地块原属胡庄村朱家木生产队，1995年因新建大场水厂项目，由上海市自来水市北有限公司带征朱家木生产队非耕地18.29亩。目前，该地块现状为两家经营仓储业的企业，分别是上海环盛特殊钢销售有限公司、楷模公司上海分公司。按照有关规定，带征用地应由所在地土地管理部门进行管理，如因项目建设需要则需办理用地手续，未经批准不可擅自出租，上述两家租赁企业自建厂房的行为应属违章建筑，未经批准的建筑应属违章建筑。目前，该带证地块规划为泰和水厂扩建项目动迁安置基地。为确保项目顺利推进，希望上海市自来水市北有限公司同意将该地块国有土地使用权划拨予我镇，用于动迁安置基地的建设。
江宏公司表示，江宏公司系从上海市自来水市北有限公司承租系争场地、仓库。江宏公司出租给伟烨公司的是场地16亩，仓库2，000平方米，仓库由江宏公司的出租方搭建。系争场地是国有建设用地，系争仓库没有建设工程规划许可证或产权证。双方间的租期一年一签，租期已于2013年10月31日届满，双方从未约定过租期长期使用。系争房屋场地已由伟烨公司对外出租，江宏公司不清楚伟烨公司的次承租人的情况，《关于泰和水厂带征地块现状和划拨事宜的函》中提及的上海环盛特殊钢销售有限公司、楷模公司上海分公司是伟烨公司的次承租人。江宏公司要求伟烨公司一并解决其次承租人将次承租人搬离，但本案中不要求将次承租人追加为第三人。江宏公司不清楚伟烨公司及其次承租人在系争场地、房屋上的固定添附情况。考虑到本案实际情况，放弃对于伟烨公司主张使用费的主张，并同意补偿伟烨公司20万元，这20万元包括对于伟烨公司及其次承租人的所有赔偿和补偿，并同意返还押金5万元。
伟烨公司表示，江宏公司出租给伟烨公司的是场地16亩，上面有800平方米的简易仓库。双方口头约定，2009年签订租赁合同时，租期为五年，此后长期使用。伟烨公司承租后，对场地进行了平整、做了水电，搭建了占地4，600平方米的钢结构库房，库房未经行政审批，并将江宏公司出租的仓库进行了部分整修和拆除，此后将一部分的场地及厂房出租给了上海浙东模具材料有限公司，上海浙东模具材料有限公司又将部分厂房出租给了上海亮光化工产品有限公司。伟烨公司、上海浙东模具材料有限公司、上海亮光化工产品有限公司对系争场地、仓库总共投入固定资产4，129，000元。2014年3月30日，江宏公司进行停水停电，伟烨公司及其次承租人自行购买、租赁了两台发电机进行发电，生活用水就购买矿泉水，生产基本不用水。目前，系争场地、房屋仍在正常使用，用于堆放钢材及进行仓储。伟烨公司及其次承租人租赁发电机，每天租金350元；购买发电机花费53，000元，发电机每月使用柴油花费15，000元，因用电不稳造成设备损失5万元，另外，停水停电还造成营业性损失，伟烨公司现估算停水停电给其及其次承租人造成的所有损失为100万元。此外，在伟烨公司承租前，系争场地已经被征用了，征用手续也已经完成，故系争场地上不存在动拆迁补偿的问题。
伟烨公司为证明己方损失，提供发电机租赁费发票、油费发票等，江宏公司对此不予认可，并认为江宏公司已要求伟烨公司搬离，但伟烨公司仍在扩大损失，故损失与江宏公司无关。
以上事实，有原告（反诉被告）江宏公司提供的场地及仓库租赁合同、通知、告知书、警告书、函等，被告（反诉原告）伟烨公司提供的场地及仓库租赁合同、《关于泰和水厂带征地块现状和划拨事宜的函》、发电机租赁费发票、油费发票等，及双方当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，江宏公司出租给伟烨公司的仓库未获得建设工程规划许可证及其他合法建筑手续，故双方间的就仓库形成的租赁合同关系当属无效。江宏公司出租给伟烨公司的场地的租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。
本案的争议焦点在于双方间租赁合同的期限。江宏公司表示双方租赁合同一年一签，租期已于2013年10月31日届满。伟烨公司表示，2009年11月双方签订的租赁合同约定租期五年，此后长期使用。根据本院查明的事实，江宏公司与伟烨公司于2009年11月7日签订的场地及仓库租赁合同约定，租赁期限为一年，自2009年11月1日起至2010年10月31日止，暂定五年，每年进行续签。虽然江宏公司与伟烨公司间最后一份书面合同于2012年10月11日签订，并约定租期自2012年11月1日起至2013年10月31日止。但根据江宏公司于2014年12月15日向伟烨公司发出的函，其自认2009年11月签订的租赁合同为期五年，故双方的租期应于2014年10月31日届满。伟烨公司主张双方口头约定租期五年、此后长期使用，江宏公司未予认可，伟烨公司应就该项主张提供证据加以证明。现伟烨公司未能提供相应证据，本院对伟烨公司的主张不予采信。现双方间的租赁合同已届满，江宏公司要求伟烨公司搬离系争场地、房屋，合法有据，应当予以准许。伟烨公司的租金支付至2014年4月30日止，现江宏公司主动放弃要求伟烨公司支付租金的权利，是江宏公司自行处分其权利的行为，与法不悖，应予准许。合同届满后，江宏公司理应向伟烨公司返还押金5万元。
关于伟烨公司的反诉要求赔偿搭建厂房等损失300万元，鉴于双方合同届满，伟烨公司至今仍在正常使用系争场地及房屋，伟烨公司要求江宏公司赔偿搭建房屋等固定设施的损失，缺乏事实与法律依据，不予准许。
关于伟烨公司反诉要求赔偿因停水停电造成的各类损失100万元，双方租赁合同约定，江宏公司提供给伟烨公司生活用电、生活用水。江宏公司于2014年4月16日向伟烨公司发出通知，告知因政府机关需征用场地，要求伟烨公司搬离，但江宏于2014年3月30日起即对系争场地进行停水停电，确有不妥。但伟烨公司在审理中自认，其通过自购及租赁发电机、购买矿泉水等，已自行解决生产用电及生活用水，伟烨公司及其次承租人目前仍在正常经营使用系争场地、房屋，且伟烨公司未能提供充分证据证明因停水停电造成的损失有100万元，故对于伟烨公司的主张，本院难以全部准许。现江宏公司自愿补偿伟烨公司各类损失20万元，并不再向伟烨公司收取使用费，已足以弥补伟烨公司的损失，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司与被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司就上海市宝山区泰和西路XXX号仓库形成的租赁合同关系无效；
二、被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司于本判决生效之日起三十日内，搬离上海市宝山区泰和西路XXX号场地及房屋；
三、原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司押金5万元；
四、原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司补偿款20万元；
五、被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为40元，由被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为19，400元，由原告（反诉被告）上海江宏市政工程材料有限公司负担2，150元，由被告（反诉原告）上海伟烨实业有限公司负担17，250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年三月十九日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
……
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。