湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00188号
上诉人（原审原告）：江涛。
委托代理人：王冰，湖北玉沙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏德茂。
上诉人（原审被告）：夏德强。
上诉人夏德茂、夏德强委托代理人：宋先华，湖北兴湖律师事务所律师。
上诉人江涛与上诉人夏德茂、夏德强房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服洪湖市人民法院（2014）鄂洪湖民初字第00146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江涛的委托代理人王冰、上诉人夏德茂、夏德强及委托代理人宋先华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，原、被告于2014年9月2日签订《房屋出租合同》，约定被告将座落于洪湖市宏伟南路60号时代百货旁一间门面租给原告经营使用，租期为三年：2014年9月9日至2017年9月8日。合同约定第一年税后租金人民币300000元，合同签订时一次性缴清。2014年8月底双方签订《房屋出租合同》之前被告收取了原告押金50000元，《房屋出租合同》签订当日原告支付被告租金200000元。原告随即与武汉富恒装饰设计工程有限公司签订装修合同，对该门面进行了装修，花费150000元。原告将此门面用于“城市佐罗”品牌服装销售。
一审另认定，“时代百货”与“时代购物中心”是同一家店，是以前民政局的办公楼与夕阳红敬老院两个部分组成的，由夏德强、谢蓉夫妻承租，当时招商引资时拟定的名称是时代购物中心，未登记注册。时代购物中心后登记注册为洪湖市新堤时代百货购物广场即“时代百货”。2013年被告夏德强夫妻自行经营一楼的全部区域，夏德茂租赁二楼区域经营。2014年被告夏德强在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，利用三面已有的墙，通过铁皮封顶建成一个门面。两被告将该门面出租给原告经营使用。洪湖市城市管理行政执法局于2014年11月21日作出洪城管执限拆字（2014）第（35）号限期拆除通知书，认为被告未取得《建设工程规划许可证》在洪湖市宏伟南路“时代百货”处进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，系违法行为，限于2014年11月28日之前自行拆除被告租赁给原告的门面。
一审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中被告未取得《建设工程规划许可证》擅自建设门面，并将其出租给原告，其与原告签订的《房屋出租合同》应属无效。对于原告要求确认与被告签订的《房屋出租合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。对于原告要求被告返还收取的租金及押金共计250000元的诉讼请求，本院认为，虽然原、被告之间的房屋租赁合同无效，但原告实际占有使用了被告门面，另洪湖市城市管理行政执法局作出洪城管执限拆字（2014）第（35）号限期拆除通知书，限于2014年11月28日前自行拆除，然原告未能举证证明其向被告主张权利，要求退还承租的门面，故其实际使用时间本院依据原告对该门面的使用现状及相关部门的执法情况，酌定自2014年9月9日至起诉前一日即2015年2月9日共154天，占用费参照合同约定的租金标准计算为126575元（300000÷365×154），被告尚需返还原告租金73425元（200000-126575）及押金50000元，共计123425元。对于原告要求被告赔偿门面装修损失150000元的诉讼请求，本院认为，首先，原告虽未举证证明被告明示同意其装修，但原告的装修是符合租赁合同约定的用途而为的，且被告知道但却未表示反对，故本院认定原告的装修是经被告同意的。其次，对承租人经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中被告作为出租人，对原告已形成附和的装修不同意利用，故由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。对该装饰装修物的现值损失，原告未举证证明，本院依据原告的租赁期限、对该门面的装修费用及对该门面的实际使用情况，酌定为128000元。被告将违法建筑出租，是导致合同无效的主要原因，然原告未尽合理的审查义务，也存在过错，本院酌定被告承担装饰装修物的现值损失的80%，即102400元，原告自身承担装饰装修物的现值损失的20%，即25600元。
综上，一审法院对原告诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江涛与被告夏德茂、夏德强签订的《房屋出租合同》无效。二、被告夏德茂、夏德强于本判决生效之日起十五日内返还原告租金73425元及押金50000元，共计123425元。三、被告夏德茂、夏德强于本判决生效之日起十五日内赔偿原告门面装修损失102400元。四、驳回原告江涛的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由江涛负担3212元，夏德强、夏德茂负担4088元。
上诉人江涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、洪湖市城市管理行政执法局洪城管执限拆字（2014）第（35）号限期拆除通知书，限令夏德茂、夏德强于2014年11月28日前自行拆除本案租赁房屋，并要求江涛停止经营。江涛的合法经营时间应确定为2014年11月28日止，一审判决将江涛使用租赁门面的时间酌定为至起诉前一日止，与实际情况不符。2、夏德茂、夏德强将未取得建筑工程规划许可证的房屋出租，导致合同无效，依法应承担全部责任，江涛没有过错，不应承担责任。一审认定江涛承担装饰装修物现值损失的20%，判决结果不公。
上诉人夏德茂、夏德强不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人江涛的全部诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、本案中出租的标的物是利用合法建筑已有的三面墙，通过铁皮封顶建成的临时性设施，不需办理《建设规划许可证》，所占用的土地是商业用地，没有违反土地的规划用途。一审认定该设施应办理《建设规划许可证》，从而确认租赁合同无效，没有法律依据。2、合同签订后，江涛一直占用租赁房屋，直至2015年7月才将租赁房屋内的物品搬走，并在一审第二次庭审时当庭申请将交还租赁房屋，江涛实际占用时间租赁房屋的期间应为租赁合同签订后至2015年7月止。3、江涛提供的房屋装修合同及发票不能说明其已实际支付房屋装修款，装修现值须经专业评估机构评估确定，一审认定房屋装修费用15万元并自行酌定装修现值，没有事实依据。4、江涛未将租赁房屋装修的具体情况告知夏德茂、夏德强，故夏德茂、夏德强对装修未作任何表示，更未表示同意。双方在租赁合同中约定出租人对承租人的装修不予补偿，装修损失应由承租人江涛自行承担。5、一审法院在第一次庭审终结后，向江涛行使释明权并再次开庭审理，违反法定程序。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是：1、双方签订的租赁合同是否有效；2、江涛支付房屋占有使用费的期间如何确定；3、房屋装修损失如何承担。分述如下：
1、双方签订的租赁合同是否有效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，夏德强未经规划部门许可在两相邻合法建筑的过道间搭建门面，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或获得主管部门批准，故夏德强、夏德茂就该门面与承租人江涛签订的房屋租赁合同应属无效。
2、江涛实际占有涉案门面的期间如何确定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方当事人签订的房屋租赁合同无效，江涛应按租赁合同约定的标准支付其实际占有涉案门面的使用费。关于江涛实际占有涉案门面的期间问题，本院认为，洪湖市城市管理行政执法局作出限令于2014年11月28日前自行拆除门面的限期拆除通知书后，夏德强未按该通知要求自行拆除，江涛亦未向夏德强、夏德茂主张退还承租门面，仍继续经营。直至迫于相关部门的执法压力，在无法正常经营的情况下，江涛遂诉至法院。一审法院受理本案后，因纠纷尚未解决，故江涛未退还门面，至江涛实际腾退门面时止，该门面一直处于闲置状态，未实际用于商业经营。鉴于上述情况，一审确定江涛在涉案门面内实际经营期间（从租赁合同签订之日至起诉前一日止共154天）为江涛占有使用涉案门面的期间，并无不当，本院予以支持。
3、房屋装修损失如何承担。
本案《房屋出租合同》明确约定出租人将涉案门面出租给承租人经营使用，出租人夏德强、夏行茂应知晓承租人江涛租赁门面的商业用途。江涛因经营需要对门面进行装修，符合合同约定的租赁用途，夏德强、夏行茂知道后并未表示反对，可视为对江涛装修行为的默认。本案租赁合同无效，涉案门面中已形成附和的装饰装修物，因出租人不同意利用，故由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。夏德强、夏德茂将违法建筑出租，是导致合同无效的主要原因，江涛未尽合理的审查义务，亦存在一定过错，一审酌定夏德强、夏德茂承担装饰装修物的现值损失的80%，江涛承担装饰装修物的现值损失的20%，处理适当。一审中，江涛提交房屋装修合同及工程款发票以证明房屋装修的损失，对装饰装修物的现值损失未举证证明，双方对装饰装修物的现值损失亦未申请评估鉴定。现涉案门面的装饰装修已被拆除，无法进行评估鉴定，原审依据涉案门面实际租赁期限、门面装修费用及对该门面的实际使用情况，酌定为128000元，相对合理，本院予以支持。故夏德强、夏德茂应承担装饰装修物的现值损失的80%，即102400元，江涛应承担装饰装修物的现值损失的20%，即25600元。
综上，本案双方当事人之间签订的《房屋出租合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人夏德强、夏德茂应返还承租人江涛支付的房屋租金及押金，承租人江涛应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，双方各自按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。本案一审第一次开庭审理后，因江涛所主张的民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院行使释明权，告知江涛可以变更诉讼请求，符合法定程序。双方当事人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，一审判决依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费11388元，由江涛负担7300元，夏德强、夏德茂负担4088元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 谢成勇
二〇一五年十一月十九日
书记员 唐君玲