辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民四初字3号
原告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行。
负责人：李友忱，该行行长。
委托代理人：于晓，该行工作人员。
被告：汤净，女，1992年2月6日出生，汉族。
被告：沈阳幸福筑家房地产开发有限公司。
法定代表人：台文献，该公司总经理。
委托代理人：崔士鹏，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：冷峰，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告汤净、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，由代理审判员迟海锟担任审判长并主审，与代理审判员仲芳雪、人民陪审员王新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的委托代理人于晓、被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司的委托代理人崔士鹏、冷峰均到庭参加诉讼，被告汤净经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行诉称，原告于2012年9月28日与第一被告签订《个人购房担保借款合同》贷款金额26万元，期限30年，即2012年9月28日起至2042年9月27日止，按月偿还借款本息，贷款由沈阳幸福筑家房地产开发有限公司担保，并承诺对上述债务承担一切连带责任予以清偿。现被告未按合同规定履行还款义务，截止至2013年12月2日，累欠本金257432.66元，利息5975.69元，经原告多次催要被告拒不归还，被告行为已严重地侵犯了原告的合法权益，因此原告诉至法院，请法院依法维护原告的合法权益，判令被告履行合同义务。原告现起诉至法院，诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同；2、请法院依法判令被告偿还我行贷款本金257432.66元，利息5975.69元。合计263408.35元。同时判令被告向原告支付欠款利息和逾期利息截止所有欠款偿清之日止，如被告拒不偿还我行欠款，请法院依法判定拍卖抵押房产，用于偿还我行欠款及诉讼费用。3、请法院依法判令被告承担原告因实现该债权所产生的一切费用。4、请法院依法判令被告逾期给付的利息，按人民银行同期利率的相关规定执行给付。5、请求法院判令第二被告对上述债务承担连带清偿责任。
被告汤净未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。
被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司辩称，我方不应承担保证责任，根据合同约定我方承担的是阶段性保证责任，阶段性保证责任是附解除条件的保证，现第一被告所购买的房屋已经设立抵押，解除条件成就，我方不在承担保证责任。退一步讲，即便承担保证责任，原告也应先就物的担保实现债权。
经审理查明，2012年9月28日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》一份（合同编号：21020120120034643），约定：被告向原告借款人民币260000元，用于购买房屋，借款期限360个月，即2012年9月29日起至2042年9月28日止，还款方式为等额本息还款法。借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之一十五后确定。同时，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借未立即到期到采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……
同时，双方约定以原告所有的坐落于沈阳市沈北新区蒲丰路38-37号2-3-1，抵押面积为89平方米的房产作担保。被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司自贷款发放之日起至被告汤净就该借款合同下所购的房屋办妥房地产权利证书、办妥以原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行为抵押权人的抵押登记手续之日止被告汤净的所有应付款项承担连带保证责任。2012年9月29日，原告依合同约定向被告发放了借款本金260000元。被告汤净未取得该购买房屋的权属证书。2012年10月16日，原告对坐落于沈阳市沈北新区蒲丰路38-37号2-3-1，建筑面积为89平方米的房产办理了抵押权预告登记。
被告汤净现已发生多起贷款逾期，截止2013年12月2日，被告累计拖欠借款本金257432.66元、利息5975.69元。原、被告因还款问题发生纠纷，协商不成，原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、贷款申请书、无婚姻登记证明、身份证复印件、人口基本信息、户口簿复印件、个人借款凭证、抵押权预告登记证、欠款明细等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告汤净经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的抵押担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告有权要求解除个人购房担保借款合同，并要求被告汤净偿还贷款本金及利息。原告对被告的抵押物进行了抵押预告登记，现原告要求对被告的抵押物行使抵押权优先受偿，符合法律规定，本院应予支持。另外，被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司作为借款合同的保证人，依照合同约定，在合同生效起至被告汤净就该借款合同项下所购房屋办妥房地产权利证书、办妥以原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行为抵押权人的抵押登记手续之日止的这一期间汤净所有应付的款项承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告汤净签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号21020120120034643）；
二、被告汤净于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款本金人民币257432.66元；
三、被告汤净于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款利息人民币5975.69元（截至2013年12月2日，从2013年12月3日至本判决确定的给付日止的利息、罚息，按合同约定计算）；
四、如被告汤净逾期履行本判决书第二项、第三项，则原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行对被告汤净抵押登记的房产（坐落于沈阳市沈北新区蒲丰路38-37号2-3-1，抵押面积为89平方米）享有优先受偿权；
五、被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司对本判决的第二项、第三项承担连带保证责任；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行其他诉讼请求及被告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司抗辩。
如被告汤净、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5251元，公告费400元，由被告汤净、沈阳幸福筑家房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 迟海锟
代理审判员 仲芳雪
人民陪审员 王 新
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 李卓月
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。