北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第02969号
原告（反诉被告）周晋峰，男，1962年5月19日出生。
委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人李平，北京市大瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座6层。
法定代表人朱宗毅，董事长。
委托代理人张晓光，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人夏雪，北京市安理律师事务所律师。
原告周晋峰与被告北京肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理。在审理中，被告提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告周晋峰的委托代理人马强、李平，被告北京肯德基有限公司的代理人张晓光、夏雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周晋峰诉称，原告是位于北京市海淀区×号一层、地下一层的产权人。2012年6月9日，原、被告订立租赁合同，约定由被告向原告承租北京市海淀区×号一层、地下一层的一部分（以下简称涉案房屋），开设肯德基餐厅，期限自2012年7月15日至2027年10月14日，其中2012年7月15日至10月14日为免租期，首年租金900000元。2012年7月25日，原告向被告交付了涉案房屋，但被告拒付租金，不履行合同义务。为避免进一步的损失，2013年1月21日，原告自行收回涉案房屋。原告认为，被告的行为构成违约，故诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同，被告向原告支付2012年7月25日至2013年1月15日的房屋租金425000元，以及逾期支付租金的滞纳金11812.5元，并要求被告赔偿原告的损失490602.24元。
被告（反诉原告）北京肯德基有限公司辩称，原告所述双方订立合同的时间及内容均属实，被告向原告支付了履约保证金150000元。但原告从未向被告交付涉案房屋，被告亦未使用过涉案房屋。被告同意解除合同，不同意支付租金、滞纳金，不同意赔偿损失。被告同时认为，根据合同约定，原告应当提供涉案房屋的地下空间备案证明，但原告至今未提供，导致合同目的无法实现，原告的上述行为构成违约，故被告反诉要求解除双方的合同，并要求原告双倍退还履约保证金300000元。
针对被告北京肯德基有限公司的反诉，原告周晋峰辩称，同意解除合同。原告否认己方违约，被告关于双倍退还履约保证金的反诉请求没有法律依据和合同约定，原告不同意退还双倍抑或单倍的履约保证金。
经审理查明，原告是位于北京市海淀区×号一层A段和北京市海淀区×号地下室A段两处房屋的产权人，两处房屋建筑面积均为1070.4平方米。2012年6月9日，原、被告订立租赁合同，约定由被告向原告承租一层A段的一部分和地下室A段的一部分，即涉案房屋，总计使用面积450平方米。合同期限为2012年7月15日至2027年10月14日，免租期为三个月，首年房屋租金900000元。合同3.5条约定，“乙方应在本合同签定后15个工作日内向甲方支付履约保证金15万元人民币。……除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金后十天内，无息退还给乙方”。合同4.1条约定，“甲方（即原告）应于2012年7月15日向乙方（即被告）交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署如附件七所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。……甲方应于房产交付当日向乙方提供地下室备案证明，房产交付当日甲方无法提供，则乙方的免租期及租期的起始日至甲方提供该证明的第二天开始计算”。合同4.2条约定，“如甲方未能在2012年7月15日前按4.1条之约定向乙方交付完整房产，应视甲方违反本合同，乙方有权选择相应顺延免租期及合同期限或终止合同。如果乙方选择终止合同，甲方应双倍返还乙方支付的履约保证金……”。合同11.1条约定，“在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.03%的滞纳金”。2012年7月9日，被告向原告交纳了履约保证金150000元。2012年9月3日，原、被告就装修施工、地下空间备案等问题进行协商，双方讨论了消防建审所需施工图纸的修改问题，被告要求原告先提供涉案房屋的地下空间备案证明然后再进场施工，后经协商，被告提出可以由原告出具书面承诺办理地下空间备案证明，则被告可以先行进场施工，但最终该日双方未就合同履行的变更问题达成一致意见并形成书面协议。后双方未办理完成地下空间备案或建设工程消防涉及备案申报，亦未就办理地下空间备案、消防备案订立任何协议。2012年12月22日，被告向原告发送函件，要求解除合同。
诉讼中，本院向北京市海淀区房屋管理局调查，该单位工作人员表示，地下空间备案应当以产权人名义办理，可以由产权人亲自办理或授权使用人以自己名义办理，提供房产消防年检等材料。如果地下空间不是整体使用，原则上地下空间备案应当整体备案，即以一个产权证的面积为单位进行备案。
本院又向北京市海淀区公安消防支队调查，该单位工作人员表示，办理建设工程消防涉及备案申报不需要出具地下空间备案证明。在2012年11月至2013年1月期间，办理申报需要出示设计单位资质证明的原件；该日期之后办理申报不再需要出示设计单位资质证明的原件。
关于原告是否于2012年7月25日向被告交付涉案房屋的问题，原告的证人刘×、李×1，被告的证人李×2、薛×均到庭作证。刘×证明当天自己要把涉案房屋的钥匙交给被告职员李×2，李×2拿起钥匙后放在了涉案房屋内的桌子上，刘×同时表示不清楚其后李×2是否把钥匙装起来拿走。李×1证明当天自己看到刘×将钥匙递给李×2，但不清楚李×2是否将钥匙拿走。李×2证明当天自己并未收取对方交付的涉案房屋的钥匙，即使原告方提出交付钥匙，由于不符合合同约定的房屋交付条件，自己也肯定会拒收。薛×证明自己未接收原告方提供的涉案房屋钥匙，也没有看到己方人员接收过。
关于原告的损失问题，原告的证人北京市新宏状元餐饮管理有限公司（以下简称宏状元）、魏×到庭作证。宏状元证明，该公司原向原告承租了北京市海淀区×号一层A段的房屋。为了与被告订立并履行房屋租赁合同，原告与宏状元协商由宏状元退租部分面积。2012年4月9日，原告与宏状元订立补充协议，原告补偿宏状元310602.24元。魏天亮证明，其原向原告承租了北京市海淀区×号地下室A段的部分房屋，2012年5月，原告与魏×协商解除协议，魏×退租其承租的全部房屋，原告就此赔偿魏×违约金180000元。
以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、录音资料、证人证言、往来函件、调查笔录等在案佐证。
本院认为，房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原、被告均表示希望解除合同，对此本院不持异议。根据原、被告所出示的证人证言，可知在2012年7月25日，原告委托刘×与被告的工作人员李×2见面，但证人证言仅证明刘×有将涉案房屋钥匙交出的行为，未能证明李×2有将钥匙拿走的行为。结合2012年9月3日原告仍在催促被告尽快进场装修的事实，本院认定双方未在2012年7月25日进行房屋交接，原告要求被告支付房屋租金及滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其与前租户退租造成的经济损失的问题，因原告的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。此外，原告要求不退还被告履约保证金，依据不足，本院不予支持。根据双方在房屋租赁合同中的约定，原告本应于2013年7月15日向被告交付涉案房屋，并于当日向被告出具地下空间备案证明，后来原告未能向被告出具该证明。但考虑双方后续协商变通的解决方案，仍然有继续履行合同的意愿，原告未及时出具地下空间备案证明亦非恶意，因此，被告要求原告退还双倍的履约保证金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周晋峰与被告（反诉原告）北京肯德基有限公司订立的租赁合同；
二、原告（反诉被告）周晋峰于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京肯德基有限公司履约保证金十五万元；
三、驳回原告（反诉被告）周晋峰的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京肯德基有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4727元，由原告（反诉被告）周晋峰负担（已交纳2363元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2900元，由原告（反诉被告）周晋峰负担1450元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京肯德基有限公司负担1450元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 可立志
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 王 亮