安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00268号
上诉人（原审被告）：来安县腾飞置业有限公司，住所地安徽省来安县，组织机构代码69414926-3。
法定代表人：陈水根，该公司总经理。
委托代理人：秦培金，上海市希望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张国文，女，1980年1月25日出生，公司职员，住安徽省来安县。
委托代理人：况相农，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人来安县腾飞置业有限公司（以下简称腾飞置业）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2014年11月24日作出的（2014）来民一初字第01569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人腾飞置业及其委托代理人秦培金，被上诉人张国文的委托代理人况相农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月13日，张国文为买受人与腾飞置业为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：一、出卖人取得了所涉地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，取得了建设工程规划许可证，取得了商品房销售许可证。二、买受人购买由出卖人开发的位于来安县滁天路南侧来安新城·紫荆苑22幢03单元105号房预售商品房一套，建筑面积90.639平方米，每平方米3111.24元，总房价款282000元。三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。买受人不退房的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比为：（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。四、2011年2月13日买受人付款85000元，2011年3月10日前办理按揭贷款197000元。买受人逾期付款的，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额付款之日止，按每日万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的万分之五支付违约金。继续履行合同的，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按每日万分之三支付违约金。五、出卖人在2012年8月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇不可抗力的或政府行为，且出卖人自发生之日起60日内已告知买受人的除外。逾期不超过30日的，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日万分之三支付违约金。六、商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。七、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。此外，双方还就房屋装饰、基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。合同签订当天，张国文向腾飞置业交纳购房款85000元，2011年10月10日，张国文以按揭贷款方式向腾飞置业交纳购房款197000元。房产交付期满后，张国文多次催促腾飞置业交房，腾飞置业于2014年4月7日向张国文交付房产。2014年9月2日，来安县人民政府向张国文登记颁发了来字第20××11号房地权证，该房地权证登记的房屋建筑面积为86.78平方米。
原审法院认为：一、张国文要求腾飞置业支付逾期交房违约金的请求权属对债权的请求权，该请求权应受诉讼时效制度的规制。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应该知道权利被侵害时起计算。张国文和腾飞置业约定于2012年8月30日交房，逾期，腾飞置业未交付，张国文应该知道腾飞置业违约，张国文可自2012年8月31日起要求腾飞置业承担违约责任，即张国文对腾飞置业2012年9月1日之前违约金请求权的诉讼时效应自其知道时起算，但对腾飞置业在2012年9月1日之后是否违约张国文并不知情，张国文对此后的违约金请求权的诉讼时效均应自其知道之日开始计算二年的诉讼时效，也就是说张国文关于腾飞置业违约金请求权的诉讼时效应自其起诉之日向前推算二年。张国文于2014年10月17日起诉，向前推算二年，其要求腾飞置业自2012年10月16日起承担逾期交房违约金的请求权没有超过诉讼时效。来安县人民政府于2014年9月2日向张国文颁发房地权证，张国文此时应知道房屋面积存在误差，其要求腾飞置业承担房屋面积误差违约责任的诉讼时效应自2014年9月3日起计算二年，张国文关于该部分的起诉未超过诉讼时效。二、腾飞置业在取得商品房预售许可后，与张国文签订的《商品房买卖合同》，其实质是商品房预售合同。该合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。张国文提交其交纳物业费的收据证明其接受房屋的日期，腾飞置业不予认可，但按合同约定，交接房屋时，双方应签署房屋交接单，腾飞置业有能力提交该证据却未提交，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定腾飞置业的交房日期为2014年4月7日。腾飞置业未按约定在2012年8月30日前向张国文交房，构成违约，应承担继续履行的违约责任并支付违约金。合同约定，违约金应按已付房款的日万分之三自2012年8月31日始计算至实际交房日止，不违反法律规定。因张国文已于2011年10月10日付清房款282000元，故腾飞置业应自2012年10月16日至2014年4月7日按已付房款282000元的日万分之三向张国文支付逾期交房的违约金45345.60元（282000元×0.3‰×536天）。腾飞置业交付房屋的建筑面积为86.78平方米，而合同约定面积为90.639平方米，误差3.859平方米，按合同约定误差在3%以内部分的房款8459.99元（90.639平方米×3%×3111.24元／平方米）应予返还；误差在3%以外部分的房款3546.81元［（3.859平方米-90.639平方米×3%）×3111.24元／平方米］应双倍返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。张国文于2011年10月10日付清房款，该院对其诉请腾飞置业按月利率5.4‰计算18.4个月利息的主张予以支持，即腾飞置业应支付张国文房屋面积误差款的利息840.58元（8459.99元×5.4‰×18.4月）。因此，腾飞置业应付给张国文因房屋建筑面积减少而产生的返还款及利息计16394.19元（8459.99元＋3546.81元×2＋840.58元）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，原审判决：一、被告来安县腾飞置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告张国文逾期交房违约金45345.60元；二、被告来安县腾飞置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告张国文因房屋建筑面积减少而产生的返还款及利息计16394.19元；三、驳回原告张国文的其他诉讼请求。一审案件受理费1395元，减半收取697.50元，由原告张国文负担22.50元，被告来安县腾飞置业有限公司负担675元。
腾飞置业上诉称：张国文并未催促腾飞置业交房，且腾飞置业通过电话联系张国文，张国文总是不接电话或者打不通电话，由此产生的后果应由张国文承担，且张国文明知2012年8月30日交付房屋，但却到2014年4月7日才索要房屋，实为拒收房屋。请求：撤销原审判决第一项，改判腾飞置业不承担逾期交房违约金45345.6元。
张国文答辩称：1、合同约定2011年3月10日前办理按揭贷款，而张国文的按揭贷款的办理日期是2011年3月20日左右，张国文已经按照腾飞置业的要求完成了按揭贷款的相应手续，至于按揭贷款什么时候发放，由按揭贷款银行所决定的，所以张国文不存在违约。2、关于房屋交付，张国文多次催促腾飞置业交房是事实，张国文虽无法举证，但根据双方的合同约定，腾飞置业交付房屋应当书面通知，该约定是腾飞置业的合同义务。腾飞置业于2014年4月7日交房，其逾期交房违约事实存在。请求二审驳回上诉，维持原判。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，二审予以确认。
本院认为，根据双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：腾飞置业是否存在逾期交房违约行为。
腾飞置业与张国文于2011年2月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，腾飞置业应当在2012年8月30日前将该商品房经分期综合验收合格交付张国文使用。商品房达到交付使用条件后，腾飞置业应当书面通知张国文办理交付手续。双方进行验收交接时，腾飞置业应出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，腾飞置业于2014年4月7日前一直未能举证证明在商品房达到交付使用条件后，已按合同的约定履行了书面通知张国文办理交房手续义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，腾飞置业应承担举证不能的法律责任。一审判决认定腾飞置业存在逾期交房违约行为并无不当。依据合同约定，腾飞置业应当承担迟延交付期间的违约责任。故对腾飞置业的上诉理由本院不予支持。
因腾飞置业逾期交房的违约行为一直处于持续状态，腾飞置业于2014年4月7日交房，至张国文于2014年10月17日起诉，并不存超过诉讼时效问题，一审判决应按合同约定自2012年8月31日起开始计算违约金，但一审判决却按自2012年10月16日起计算违约金，但鉴于张国文未提出上诉，对此本院不再予以处理。
综上所述，一审判决事实清楚，腾飞置业的上诉请求不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，主审人意见，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费934元，由上诉人来安县腾飞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一五年四月十二日
书 记 员 陈芝梅
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。