上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5873号
原告(反诉被告)林磊，女，1974年10月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告(反诉被告)吴君峰，男，1970年7月7日生，汉族，户籍地址同上。上列两原告共同委托代理人张辉，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)陈伟，男，1979年7月9日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人周洪恩，上海仁良律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人黄雷，行长。委托代理人周洁。委托代理人茅福兴。原告(反诉被告)林磊、吴君峰与被告(反诉原告)陈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告(反诉原告)陈伟向本院提出反诉。本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称“农行宝山支行”)作为本案第三人参加诉讼。由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)林磊、吴君峰及其共同委托代理人张辉，被告陈伟的委托代理人周洪恩，第三人农行宝山支行的委托代理人周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)林磊、吴君峰共同诉称，2015年3月31日，林磊、吴君峰与陈伟就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋及98弄地下1层147号车位(以下简称“系争房屋及车位”)签订了《房地产买卖居间协议》，当日，原告支付了意向金5万元。由于陈伟一直未办理系争房屋及车位的产权证，2015年4月1日，双方一起前往交易中心办理产证，林磊、吴君峰支付第二笔意向金5万元。2015年4月4日，林磊、吴君峰又支付了意向金15万元。2015年7月11日，双方正式签订了《上海市房地产买卖合同》。嗣后，林磊、吴君峰支付给陈伟45万元房款，并加付25万元，用于其归还银行抵押贷款。后因陈伟将上述款项挪作他用而未归还贷款，故要求原告配合办理存量房交易资金监管，导致贷款时间较长。因贷款过程中资金监管出现问题，造成买卖合同约定的2015年10月31日过户无法完成，双方签订了补充协议，于2015年11月25日办理了交房手续。2016年1月9日，双方签订了被告事先准备好的第二份补充协议。2016年1月22日起双方可以签订公积金贷款合同，因无法联系到陈伟，直至2016年2月1日联系到陈伟，双方于2016年2月4日上午一起到住房置业担保公司办理公积金贷款。之后，林磊、吴君峰由于无法联系到陈伟，导致过户一直拖延未办。2016年3月1日，林磊、吴君峰收到陈伟的《解约通知函》，对此林磊、吴君峰回函表示不同意解除合同，要求继续履行合同。现双方协商无果，林磊、吴君峰起诉要求：1、判令原被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、被告配合办理系争房屋及车位的过户手续；3、被告按已付款95万元的日万分之五支付从2015年10月31日起至实际办理产权过户之日止的赔偿金；4、被告配合办理资金监管账户中自有资金3万元退回给林磊、吴君峰；5、被告赔偿林磊、吴君峰经济损失43,000元、律师费2万元；6、被告向林磊、吴君峰支付2014年和2015年的车位管理费共计1,200元。被告(反诉原告)陈伟反诉并辩称，同意第4项诉请，其余诉请均不同意。合同没有履行是由于林磊、吴君峰的根本违约所导致的，陈伟已经依法依约行使了合同解除权，合同已经解除。林磊、吴君峰是违约方，应当承担相应违约责任，无权要求继续履行合同，更无权要求陈伟承担违约金。诉请5没有法律和合同依据，且与诉请3相矛盾。请求驳回其诉请，并反诉：1、确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2016年3月1日解除；2、林磊、吴君峰支付陈伟违约金427,000元；3、林磊、吴君峰立即将涉案物业按原状交还陈伟；4、按每日150元的标准支付2016年3月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。原告(反诉被告)林磊、吴君峰针对反诉辩称，不同意反诉请求，本案是陈伟恶意违约，合同应当继续履行，不存在合同解除及违约金的问题，房屋已经按照合同约定进行了交接，不存在房屋占用费的问题。被告讲的都不是事实，是陈伟在拖延时间，签订买卖合同后，2015年7月16日中国银行静安支行初审通过后，原告约陈伟去办理手续，因为原告支付的95万元被被告挪用，所以被中国银行拒绝办理资金监管。7月下旬陈伟找到中行闵行支行提交资金监管材料，9月21日在住房置业担保公司签订资金监管协议，按照协议约定要求陈伟2015年10月31日前补足资金3万元，但陈伟在11月9日才补足3万元，超过监管时限，后来中行闵行支行资金监管没有通过，林磊、吴君峰于2015年12月申请公积金贷款，2016年2月18日收到消息通知可以过户。故整个过程中林磊、吴君峰积极履行合同，陈伟要么是因为没有及时还款，将首付款挪作他用，要么是不积极配合，导致时间拖延。2016年2月4日双方曾一起去上海住房置业担保公司宝山营业部申请公积金贷款，陈伟也是同意按照这个程序办理的，后来因为房屋涨价恶意违约。第三人农行宝山支行述称，对双方之间的纠纷不发表意见，要求保护第三人的抵押权。经审理查明，2015年3月31日，吴君峰与陈伟就出售系争房屋及车位事宜签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，当日吴君峰支付陈伟定金5万元。2015年4月1日，吴君峰支付陈伟定金5万元，2015年4月4日，吴君峰支付陈伟定金15万元。2015年4月28日，陈伟将系争房屋及车位的产权证办出，登记在陈伟名下。2015年7月11日，陈伟与林磊、吴君峰就系争房屋及车位分别签订两份《上海市房地产买卖合同》，陈伟将系争房屋及车位出售给林磊、吴君峰，约定：系争房屋转让价款2,135,000元，车位转让价款5万元，于2015年10月31日前办理过户及交付手续；林磊、吴君峰于签订合同当日支付房款65万元(含已经支付的定金25万元)及车位款5万元，若房屋存在权利负担的，卖方应在签订合同后15个工作日或收到第一笔房款当日，与抵押权人或其他权利人注销他项权利的登记手续；卖方同意买方通过向银行或住房置业担保申请贷款1,465,000元；双方办妥房地产交接手续当日买方支付卖方房款2万元。2015年7月11日，吴君峰支付陈伟两笔房款分别是45万元和25万元。至此，林磊、吴君峰共计支付陈伟房款95万元。2015年9月21日，陈伟、林磊、吴君峰、上海市住房置业担保有限公司三方签订《上海市存量房交易资金监管协议》。2015年11月21日，陈伟与林磊、吴君峰签订《补充协议》，约定陈伟于2015年11月25日将系争房屋交付给林磊、吴君峰；还约定在首笔监管资金划至陈伟账户可使用之日两日内，陈伟偿还林磊、吴君峰18万元，待最终监管资金11万元划入陈伟账户可使用当日，偿还林磊、吴君峰5万元。2015年11月25日，双方办理了房地产交接手续，陈伟将系争房屋交付给了林磊、吴君峰。2016年1月9日，陈伟与林磊、吴君峰签订第二份《补充协议》，约定买方于2016年2月5日前办理完成审核通过购买系争房屋的贷款合同，并于2016年2月5日前办理房屋过户手续，若2016年2月5日前买方无法提供银行审核通过的贷款合同，则逾期一日向卖方支付违约金，按贷款额的万分之五计算，逾期7日则卖方有权解除合同，并有权要求买方承担违约责任，违约金按照总房价20%计算，卖方将剩余房款退还买方；该协议与2015年11月21日签订的补充协议有冲突，一切事宜以本协议为主。2016年2月4日，双方一起到上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理了公积金贷款手续。2016年2月28日，陈伟向林磊、吴君峰发解约通知函，表示因林磊、吴君峰未能在2016年2月12日前提供银行审批通过的贷款合同，根据补充协议，特通知贵方：解除双方签订的系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》，并从已付款中扣除总房价20%的违约金，余款退还贵方。2016年3月1日，林磊、吴君峰向陈伟发告知函，表示陈伟无单方解约的权利，要求其继续履行合同。另查明，2015年11月9日，陈伟向吴君峰账户转账3万元，该款即办理资金监管所需的自有资金3万元。2016年2月4日，林磊、吴君峰支付陈伟3万元。还查明，系争房屋上设立的第三人抵押权登记至今未注销。审理中，陈伟提供2015年7月11日双方签订的补充协议，约定通过转按揭方式。删除了房地产买卖合同中附件三第1条中的“本买卖合同签订时……，注销他项权利登记手续”。林磊、吴君峰表示，陈伟提供的该补充协议上的字是林磊、吴君峰签的，但这份补充协议实际是2016月2月21日签的，当时陈伟的妻子说去农业银行还贷款，农业银行要补充一份情况说明，说明2015年7月份签的买卖合同，为何到2016年2月份才来提前还贷，让林磊、吴君峰配合签一下，日期要写7月11日，这个日期是农业银行要求的。签合同时如果林磊、吴君峰同意转按揭，就没有必要借给陈伟25万。林磊、吴君峰向本院提供了一份上海市住房置业担保有限公司宝山营业部出具的情况说明，证明2015年12月31日吴君峰至宝山营业部办理名下房屋查询，预约2016年1月22日后可办理公积金贷款手续，2016年2月4日林磊、吴君峰与陈伟申请办理系争房屋的公积金贷款申请手续，贷款100万元，贷款申请于2016年2月17日审批通过，2016年2月18日通知吴君峰可以办理抵押过户手续。审理中，林磊、吴君峰称，2015年7月14日原告找了中国银行静安支行提交组合贷款申请材料，贷款146.5万元，静安支行约原被告7月16日去签协议，7月16日原被告都去了，当天被告提出95万元已经用完了，要转按揭，静安支行当天就没有签成贷款协议，7月19日静安支行通知不能办理转按揭。原告就通知被告想办法赶紧把第三人的贷款还掉或找一家银行可以受理转按揭，被告就找了贷款中介公司吴涛，找到中国银行闵行支行，7月底原被告一起去闵行支行，被告准备办理资金监管协议，把材料交给了闵行支行，签好贷款协议后原告就回去了。吴涛在2015年12月2日说贷款没有批下来，说吴君峰换过工作，吴君峰老单位曾经公积金中断过2个月，2015年12月2日申请贷款被银行退回。后原告申请纯公积金贷款，2016年1月22日就可以签纯公积金贷款协议。2016年1月21日吴君峰与被告通话，约定2016年1月22日去办理撤销资金监管，但是在办理3万元退还手续时被告漏签了两个字，就没有办成。此时原告约被告去签公积金贷款协议，被告说很忙要去外地，回来再说。到20多号的时候原告给被告打电话，但是联系不上，到1月31日联系上，约好2月4日去签公积金贷款协议，贷款100万元，协议也签好了。2月17日通知可以过户，原告联系被告，被告说在外地，正月十五会回来，到时候约农行还款后再办理过户。接下来就联系不上被告了。陈伟称，林磊、吴君峰办理银行贷款手续，贷款146.5万元。由于林磊、吴君峰资信不够(至于什么资信不够，说不清楚)，中国银行静安支行拒绝贷款。然后通过贷款中介吴涛找到中行闵行支行，之后双方通过转按揭方式交易，也签了资金监管协议，到11月中旬的时候说贷款马上下来，林磊、吴君峰找到陈伟协商签订交房协议，陈伟也同意了。之后还是因为林磊、吴君峰资信问题贷款没有下来。之后又去找其他银行办理贷款，也没有办下来。因为贷款迟迟没有办下来，在2016年1月9日签了补充协议，双方约定2016年2月5日贷款审批通过。确实是2016年2月4日双方一起去签了公积金贷款协议，贷款100万，按照约定2月5日要通过贷款审批，但是当天没有通过。之后陈伟就发函解除合同。2月20多号，林磊、吴君峰通知陈伟去过户，陈伟认为对方已经构成违约，就没有去。关于监管资金3万元，林磊、吴君峰表示，2016年1月22日双方去办理撤销资金监管，但是在办理3万元退还手续时陈伟漏签了两个字，没有办成。后来陈伟说急需用钱，林磊、吴君峰又给了陈伟3万元。陈伟表示林磊、吴君峰后来确实给了3万元，一共收到林磊、吴君峰98万元。农行宝山支行陈述，截至2016年4月25日，陈伟的房贷还欠本金933,495.97元及利息60,439.45元。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》《房地产买卖居间协议》、房地产登记簿、两份《上海市房地产买卖合同》、两份《补充协议》、收款收据、《存量房交易资金监管协议》、解约通知书、告知函、银行交易明细、上海市住房置业担保有限公司的情况说明，被告提供的《房地产买卖合同之补充协议》，第三人提供的贷款申请表、业务凭证，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同及补充协议合法有效，受法律保护，双方理应履行。根据双方于2016年1月9日签订的《补充协议》，双方约定林磊、吴君峰于2016年2月5日前通过贷款审批并办理过户手续，事后双方于2016年2月4日办理了贷款申请手续。在合同履行过程中，除合同主要义务外，交易双方还应根据二手房交易的交易习惯履行通知、协助等附随义务。陈伟在与林磊、吴君峰办理贷款手续的时候，理应清楚贷款审批流程需要时间，既然陈伟同意在2016年2月4日配合林磊、吴君峰办理贷款申请手续，按交易及生活常理，应当知晓2月5日不可能通过贷款手续。给予一方合理期限以完成审批流程，陈伟对此有配合义务。林磊、吴君峰的贷款申请已于2016年2月17日审批通过，该时间尚在合理期限内。协议约定在2016年2月5日前办理过户手续，在过户前将抵押注销是陈伟应有之义务。补充协议虽未明确该事项，不代表陈伟可以免除该义务，因为注销抵押是完成过户的必要条件，但陈伟至今也未注销。陈伟注销抵押的义务与林磊、吴君峰的贷款义务，应属同时履行之义务。因此，陈伟无权单方解除与林磊、吴君峰就系争房屋及车位签订的《上海市房地产买卖合同》。林磊、吴君峰要求继续履行上述《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。陈伟要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月1日解除，林磊、吴君峰支付违约金，返还系争房屋及车位并支付使用费的反诉请求，本院不予支持。因系争房屋上有第三人的抵押，只有在该抵押注销后，房屋才能进行产权过户。陈伟应在注销上述抵押后配合林磊、吴君峰办理系争房屋及车位的产权过户手续。关于后续房款，林磊、吴君峰应在房屋产权过户时付清。林磊、吴君峰共支付陈伟98万元，扣除资金监管账户中的3万元，林磊、吴君峰已付95万元房款，系争房屋及车位总价款218.5万元，还应付123.5万元。林磊、吴君峰同意用剩余房款注销第三人的抵押，本院予以准许，该笔房款优先用于偿还陈伟向第三人的借款本息，剩余部分支付给陈伟。由于双方签订的《补充协议》对过户时间等条款进行了变更，在履行补充协议的过程中双方产生争议起诉至法院，林磊、吴君峰按照原合同过户时间主张赔偿金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。资金监管账户中的3万元，双方均认可该笔钱应归林磊、吴君峰，本院予以确认，陈伟应配合林磊、吴君峰办理该资金的退还。林磊、吴君峰主张的经济损失及律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。至于2014年和2015年的车位管理费，应由陈伟支付，但支付对象为物业管理方，林磊、吴君峰亦未代陈伟支付，故该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)林磊、吴君峰与被告(反诉原告)陈伟就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋及98弄地下1层147号车位签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)陈伟于本判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行还清所欠的贷款本息，具体金额以还款当日该行的贷款明细账目为准(可将林磊、吴君峰支付给陈伟的购房款123.5万元用于归还上述贷款本息)；三、第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行于上述贷款清偿之日起十日内，与被告(反诉原告)陈伟共同配合注销上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；四、被告(反诉原告)陈伟于上述房屋抵押登记注销后十日内，配合原告(反诉被告)林磊、吴君峰将上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋及98弄地下1层147号车位的产权过户至原告(反诉被告)林磊、吴君峰名下；五、原告(反诉被告)林磊、吴君峰向被告(反诉原告)陈伟支付购房款123.5万元(该款已付至法院，优先清偿陈伟所欠第三人中国银行股份有限公司上海宝山支行的贷款本息，剩余部分支付给陈伟)；六、被告(反诉原告)陈伟于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)林磊、吴君峰办理资金监管账户3万元的退还手续；七、原告(反诉被告)林磊、吴君峰的其余诉讼请求，不予支持；八、被告(反诉原告)陈伟的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取12,781元，由原告(反诉被告)林磊、吴君峰负担641元，被告(反诉原告)陈伟负担12,140元；财产保全费5,000元，由被告(反诉原告)陈伟负担；反诉案件受理费减半收取3,864元，由被告(反诉原告)陈伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年七月二十六日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
……