天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第10427号
原告徐昌权，居民。
被告天津长远嘉和置业有限公司，注册住所地天津市宝坻节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区环城东路绿景家园小区西门金水湾销售中心。
法定代表人卢震，该公司总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告徐昌权与被告天津长远嘉和置业有限公司（以下简称长远嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法由审判员杨建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐昌权，被告长远嘉和公司的委托代理人武萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐昌权诉称，2011年8月5日，原、被告签订合同编号2011-0017028的《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，被告应于2012年12月30日前向原告交付验收合格的房屋，但被告一直未能将验收合格的房屋交付原告。2013年10月11日，被告与原告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，将交付房屋时间延长至2013年10月31日，被告支付逾期交付违约金60000元。如果被告不能按照上述约定期间交付该商品房，除支付延期交付违约金外，自2013年11月1日起还应按每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房。后被告向原告支付了违约金60000元。原告起诉要求：一、被告支付原告自2013年11月1日至2015年11月30日期间的房屋租金50000元；二、诉讼费用由被告负担。庭审中原告认可部分诉讼请求超出了二年的法定诉讼时效，并放弃了该部分诉请。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《天津市商品房买卖合同》、《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》各一份。
被告长远嘉和公司辩称，涉诉商品房已满足房屋交付条件，被告也向原告发出过收房通知，但原告未如期收房，损失应当自行承担；自双方签订房屋买卖合同以来被告已经向原告支付违约金60000元。至此，被告因违约向原告支付的款项占总房款的比例过高，同时双方约定涉诉房屋租金2000元每月标准与该房屋所在地段租金相比亦过高。请求法院予以适当调整。依据民法通则对诉讼时效的规定，租金的法定诉讼时效期间为一年，原告起诉已经超过诉讼时效，不应得到支持。
被告长远嘉和公司未提供证据。
经审理查明，2011年8月5日，原、被告签订合同编号2011-0017028的《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，被告应于2012年12月30日前向原告交付验收合格的房屋，但被告一直未能将验收合格的房屋交付原告。2013年10月11日，被告与原告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，将交付房屋时间延长至2013年10月31日，被告支付逾期交付违约金60000元。如果被告不能按照上述约定期间交付该商品房，除支付延期交付违约金外，自2013年11月1日起还应按每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房。后被告就上述违约金60000元向原告进行了履行。
另查，涉诉房屋现仍未经过竣工验收，亦未取得合同约定的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
本院认为，原、被告经协商签订了《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时被告已经取得《商品房预售许可证》，并符合其它预售条件。因被告未能按时完成竣工验收导致房屋迟延交付，双方签订了《天津市商品房买卖合同之补充合同》。该两份合同均合法有效，本院予以确认。被告在本次诉讼中要求对租金给付标准予以下调，《合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，原告明确表示不同意调整租金给付标准，而且支付租金是双方对房屋交付时间重新进行约定后，在仍不能如期交付情况下，如何对原告进行补偿重新进行的约定。被告逾期交付房屋引发多起诉讼，其在不能与原告重新协商达成新的支付标准的情况下，减少己方损失的途径是完备交付条件，尽快向广大业主交付符合条件的商品房。现涉诉商品房仍未经过竣工验收，亦未取得合同约定的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备法律法规规定和合同约定的交付条件，故对被告抗辩意见不予支持。
对于被告关于原告部分房屋租金已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，诉讼时效制度是指权利人在法定期间内不行使诉权即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。该制度的设立旨在督促怠于行使权利的权利人在法定期限内行使诉权，否则即丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条对普通诉讼时效的规定为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；第一百三十六条对特殊诉讼时效的规定为1年，包括身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。本案中，被告援引上述规定认为本案为延付或拒付租金的情形，应当适用第一百三十六条第三款规定，适用一年的诉讼时效。本院认为，原告诉请虽为租金，但与上述法律规定的租金并不相同，被告并未租赁原告的房屋，原、被告之间也不存在房屋租赁合同关系，被告应向原告支付的每月2000元租金实际是因被告不能如期向原告交付商品房，依据补充合同规定应向原告支付的具有补偿性质的违约金，因此原告的该项诉请应当适用二年的普通诉讼时效期间。原告诉请超过二年部分本院不予保护。原告本次起诉时间为2015年12月18日，因此本院支持原告租金部分计算时间起点应为2013年12月18日，租金计算方法为：2013年12月18日至2013年12月31日租金：24000元÷365天×13天＝854.75元；2014年1月1日至2015年11月30日租金为：2000元×23月＝46000元，以上合计46854.75元，对此本院予以支持。原告对超过诉讼时效期间的租金亦予以放弃，系其对己方诉讼权利的处分，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告天津长远嘉和置业有限公司于本判决生效后5日内向原告徐昌权支付2013年12月18日至2015年11月30日期间的房屋租金人民币46854.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，已减半收取525元，由被告负担。此款原告已交纳，被告于本判决生效后5日内将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨建军
二〇一六年一月八日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；
第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为1年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。