安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1225民初4900号原告：阜南县晨晨木业有限公司，住所地安徽省阜阳市经济开发区纬一路北侧。统一社会信用代码91341225575725571Q。法定代表人：杜辉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。被告：安徽九鼎拍卖有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路开源大厦二楼。统一社会信用代码91341200748916780J。法定代表人：郭大伟，该公司经理。委托诉讼代理人：范晓静，安徽弘大律师事务所律师。被告：阜南县国土资源局，住所地安徽省阜南县城关镇赵集路49号。统一社会信用代码11341225003180713X。法定代表人：张云虹，该局局长。委托诉讼代理人：张辉，该公司员工。被告：阜南县房地产管理局，住所地安徽省阜南县焦阳路228号。统一社会信用代码12341225485970100B。法定代表人：张跃华，该局局长。委托诉讼代理人:韩应征，安徽谈锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冲，安徽谈锋律师事务所律师。原告阜南县晨晨木业有限公司与被告安徽九鼎拍卖有限责任公司（以下简称：九鼎公司）、阜南县国土资源局（以下简称：资源局）、阜南县房地产管理局（以下简称：房管局）拍卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杜辉及委托诉讼代理人刘德礼和被告九鼎公司法定代表人郭大伟及委托诉讼代理人范晓静、被告资源局委托诉讼代理人张辉、房管局委托诉讼代理人李冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜南县晨晨木业有限公司向本院提出诉讼请求：被告九鼎公司退还多支付的建筑物拍卖款680191.24元，并按照银行同期贷款支付利息29588元、税款35939.70元，合计745178.94元；被告资源局、房管局因错误登记承担连带赔偿责任；被告承担诉讼费。事实与理由：2016年8月30日，原告通过参加被告九鼎公司的变卖活动竟买到安徽虹日家纺有限公司的厂房及土地共计986万元，变卖记载的房屋建筑面积是9823.08平方米，原告按照被告九鼎公司的要求，足额缴纳了100万元的变卖佣金及全部的变卖款986万元，后原告就到被告房管局（此业务已变更为被告国资局管理）办理变更房产的变更手续，但是经过被告国资局工作人员的现场测量，原告才发现房屋的面积减少了830.04平方米，由于被告的过失原告多支付了房屋变卖款680191.24元，同时相应的多交了契税、同期银行利息、变卖款等合计30多万元，被告九鼎公司在变卖中没有尽到变卖的忠实义务，给原告造成了损失，原告损失被告应支付。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、营业执照、机构代码证、法人身份证明各1份。证明：原告的身份。2、变卖公告、变更成交确认书、执行裁定书各1份。证明：原告参与涉案房屋拍卖并支付986万元拍卖款的事实。3、完税证明（电子回单、对账单、拍卖费单据、同意书、房地产评估报告各1份。证明：原告按原来的房屋面积缴费和确认的房屋面积是9823.08平方米的事实。4、房产证3份。证明：原告拍卖得到的房屋面积实际是8993.04平方米及为此多支付680191.24元的事实。5、视听资料及文字材料各1份。证明：原告出具承诺书系应被告房管局工作人员如不签不给过户的要求所签的事实。被告九鼎公司质证意见：对原告提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为变卖公告系依据原房产证、评估报告作出载明系约束且性质系要约邀请而非要约，公司对此不存在故意诱导行为，裁定书证明委托人对本次变卖效力的认可，协助执行通知书证明委托人确定将涉案房产证号为南房字12B00024、12××25、12××26过户给买受人，据此建筑面积为9823.08平方米，上述房产证登记错误与公司无关，变卖成交确认书以及变卖支付凭证也证明原告自愿以固定变卖价款986万元购买涉案标的；对证据3的异议理由为委托人确定变卖价款为986万元，原告以此价格变卖取得涉案房产所有权并为此缴纳税款，不存在任何税款、变卖款损失，房地产评估报告系委托人提供，前三次拍卖均以此作为参考依据，具有真实、合法性；对证据4的异议理由为现房产证不能否定原房产证的有效性，变卖时所依据的原房产证、土地证均系行政确认性质，在未被撤销前具有法律效力；对证据5的异议理由为证据取得的时间、地点不明确，对话人身份、单位等基本信息均不能确认，不排除剪辑、臆造等可能，无法反映签订承诺书全过程，不能达到否定承诺书效力目的，同时该材料没有其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。被告国资局质证意见：对证据1至证据4质证意见同被告九鼎公司；对证据5因与被告局无关，不发表意见。被告房管局质证意见：对原告提供的证据1的异议理由为法定代表人与其办理房屋变卖转移登记等提供的营业执照不一致，该证件登记时间是2017年4月18日；对证据2、3、4质证意见同被告九鼎公司；另补充：原告取得该房产不是经过拍卖的程序，是通过三次流拍后变卖取得，评估报告明显缺乏客观性，评估报告是1452.30万元，而其变卖价格仅仅是986万元，被告在获取该房产之后，仅用5942.52平方米就已经评估16812000元，原告是获得巨大经济利益，没有任何损失。被告九鼎公司辩称，公司接受委托人提供的涉案标的相关证明文件，开展相关变卖工作，已根据《拍卖法》第42条之规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”，对有关资料进行核实，并交给买受人查看，公司不是法定测绘单位，既无房地产测绘义务，又无测绘职权，所发的《变卖公告》等均依据真实合法有效的原房地产权证、土地使用权证及房地产、《评估报告》中标注的标的物基本信息，已经履行了基本审查义务，不存在任何过错；本次变卖是以一宗标的进行现状整体性变卖，变卖时，标的物不存在权利瑕疵，至今，仍无任何机关撤销原房产证、土地证、亦无任何证明变卖之时，房产证登记错误；原告参加变卖时，公司对其移交了原房产证、土地证以及《评估报告》，原告亦对变卖标的物进行了实地勘察，对原房产证、土地证、《评估报告》的效力以及变卖标的物，亦未提出任何异议，公司不存在任何违反法律规定；原告在明知涉案标的物存在原房产登记与重新测绘面积不一致的情况下，并未对变卖活动提出任何异议，而是愿意继续办理过户登记，现变卖工作早已结束，原告已办理过户登记，却将涉案标的物存在面积误差的过错归咎公司，明显与事实不符；原告不存在其诉请的所谓差价损失，根据《最高院人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第三十五条规定：“当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价格不得低于评估价的二分之一”，委托人有权参照《评估报告》，确定变卖价格，该价格远远低于评估价格，委托人确定本次变卖价格固定为人民币986万元，并无任何不妥，不存在按照面积折算多支付价款之说，税款以及利息损失更是毫无法律依据；全部变卖款均已缴纳给委托人，公司无退还的义务；原、被告签署《变卖成交确认书》，就变卖标的物、变卖价格做出明确确认，且变卖成交价格固定，《变卖公告》性质属于要约邀请而非要约，不具有约束力，因此，即使变卖公告内容与标的物实际情况不完全一致，也应以实际情况为准，除非有证据证明这种差异是公司故意误导公众或竞买人而为，公告上记裁面积为“约数”，不存在故意隐瞒或诱导他人之说，整个变卖过程不存在任何违规或未尽到职责的行为。被告九鼎公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、营业执、法人身份证各1份。证明：被告的主体资格。2、拍卖委托书、拍卖公告4份。证明：涉案房屋受委托人委托进行拍卖，均以流拍告终的事实。3、变卖委托书1份。证明：受委托人委托，要求对涉案标的以第三次拍卖底价人民币986万元进行变卖的事实。4、《变卖公告》1份。证明：公司严格按照委托人委托事项要求，明确涉案标的变卖价格为986万元。5、《执行裁定书》1份。证明：委托人对涉案标的进行了评估，并依据评估报告对所评估财产进行拍卖。6、《房地产评估报告》、土地证、房产证各1份。证明：公司受委托变卖标的的基本信息，严格按照委托人要求办理相关变卖事实。7、《变卖成交确认书》1份。证明：原告作为买受人确认以986万元取得涉案变卖标的的事实。8、转款凭证7份。证明：全部变卖标的款已付与委托人；公司不存在收取原告100万元佣金的事实。9、变卖费用发票和转账凭证各1份。证明：依据买受人实际情况，公司仅收取16万元变卖佣金的事实。原告质证意见：对被告九鼎公司提供的证据1、2、4无异议；对证据3的异议理由为986万元变卖是没有人竟买流拍的结果；对证据5、6的异议理由为委托人对涉案标的作出的评估，应依据事实丈量后的结果；对证据7的异议理由为证明原告多支付款项；对证据8的异议理由为原告已经履行义务；对证据9的异议理由为与原告无关。被告国资局、房管局对被告九鼎公司提供的证据无异议。被告国资局辩称，原告办理12B00024、12××25、12××26号房产证初始登记时间是2012年，职能部门是被告房管局；依据阜南县人民政府办公室南政办明电（2016）103号内部明电中的职能划分被告国资局在办理不动产转移登记时，必须依照被告房管局出具的《房屋交易确认书》，被告房管局对不动产登记所有人在办理不动产登记前有义务查各项手续、面积测量等，被告国资局没有审查的职权；被告国资局在为原告办理房地产过户登记时面积依据的是被告房管理局房地产测绘大队提供的测量报告，不是被告国资局所为。被告国资局为证明其主张，身本院提供如下证据：1、组织机构代码1份。证明：诉讼主体资格。2、档案申请表3份、阜南县人民政府办公室南政办明电（2016）103号内部明电一份、《房屋交易确认书》1份、12B0002412××2512××26号房产证初始登记卷宗各1份、转移登记卷宗一份。证明：被告局适用法律、法规正确。原告质证意见：对被告国资局提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为被告局只是从形式上对档案进行接收，对其提供材料的真实性有必要进行核实而没有核实，导致本案涉案房屋登记错误，由于行政业务关系改变，原属于被告房管局的业务，被告承担主体责任，对提交档案如果被告房管局进行现场实测绝对不会出现误差，显然由于被告房管局测绘人员的行为所导致，应由现在主体单位承担。被告九鼎公司、房管局对被告国资局提供的证据无异议。被告房管局辩称，原告没有任何损失，相反获得巨大利益；原告并没有支付拍卖款，支付的是三次流拍后的变卖款；原告明确向被告房管局出具说明，对于面积的误差不追究责任，视为放弃了权利。被告房管局为证明其主张，向本院提供如下证据：1、法人身份证明1份。证明：被告局诉讼主体资格。2、承诺书1份。证明：原告承诺要求被告房管局按照三个房产证实际面积8993.04平方米办理不动产权证书，并承诺不追究个人与单位任何法律与经济责任的事实。3、抵押登记评估材料1份。证明：原告仅用5942.52平方米的房产抵押贷款，其房产评估价就达到1681.2万元，原告以986万元通过拍卖购买的房产，不但没有任何损失，反而赚取了巨额利益。原告质证意见：对被告房管局提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的异议理由为办理变更手续时，发现房产实测面积与原登记面积存在较大误差，其工作人员认识自己错误同时又利用职权强迫原告写出承诺以规避自己错误登记责任，否则不予办理房产变更登记，承诺书不是必须办理变更登记的材料，是无效的；对证据3的异议理由为不能以错误登记作为借口，被告整体变卖不是按平方论价不错，但不能证明原告没有损失。被告九鼎公司、国资局对被告房管局提供的证据无异议。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：安徽省虹日家纺有限公司用其所有的位于阜南县工业园区纬一路北侧房地权证南房字第××号、12××25号、12××26号工业厂房，(证载建筑面积合计为9823.08平方米)，南国用（2012）字第001号国有出让工业用地，(记载面积24923.2平方米)，抵押担保向中国工商银行有限公司阜南支行借款，因逾期未还，中国工商银行有限公司阜南支行提起诉讼，案经安徽省阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民二初字第00057号民事判决，判令其偿还该借款本息。后经中国工商银行有限公司阜南支行向安徽省阜阳市中级人民法院申请强制执行，安徽省阜阳市中级人民法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对安徽省虹日家纺有限公司所有的位于阜南县工业园区纬一路北侧的工业厂房及土地在现状利用条件下进行市场价格评估（评估时间点为2015年5月20日），（书号：2015K-014号；时间：2015年6月1日），评估意见为：总价1452.3万元。2015年6月26日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2015）阜执字第00071-1号执行裁定书，裁定对安徽省虹日家纺有限公司所有的位于阜南县工业园区纬一路北侧的工业厂房及土地予以拍卖。安徽省阜阳市中级人民法院分别于2015年10月16日、12月1日、2016年1月6日先后委托被告九鼎公司对涉案标的物（标的1452.3万元）进行拍卖，被告九鼎公司分别于2015年10月19日、12月3日、2016年1月8日在颍州晚报上刊登拍卖公告，均流拍。安徽省阜阳市中级人民法院又于2016年7月27日委托被告九鼎公司对涉案标的物（房地产）进行变卖，被告九鼎公司于2016年7月29日在颍州晚报上刊登变卖公告，内容为：受市中级人民法院委托，我公司对以下标的进行公开变卖；位于阜南县工业园区纬一路北侧安徽省虹日家纺有限公司厂房及土地，总建筑面积约9823.08㎡，土地面积24923.2㎡，变卖价格986万元，自变卖公告发布之日起60日内，以最先持相关有效证件向本公司提交书面申请,并缴纳保证金100万元为买受人（户名：安徽省阜阳市中级人民法院执行标的款；帐号为：18×××05；开户行中行人民路支行）过户税、费按法律规定各自承担。原告看到上述变卖公告后参加变卖活动，并于2016年8月30日与被告九鼎公司达成变卖成交确认书，成交价格：986万元，原告承诺于2016年10月15日前将标的款及佣金全部付清，原告和被告九鼎公司签章确认，原告原法定代表人刘新梅、现法定代表人杜辉亦签章签字确认。原告先后于2016年8月30日、9月29日、10月11日、10月13日、10月14日、10月17日、10月19日分别支付变卖款100万元；300万元；200万元；86万元；223万元；34万元、43万元，合计986万元（包括保证金，后作为变卖款），并依约向被告九鼎公司交纳了变买费16万元。2016年10月26日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2015）阜执字第00071-3号执行裁定书，裁定：安徽省虹日家纺有限公司所有的位于阜南县工业园区纬一路北侧房地权证南房字第××、12××25、12××26工业厂房的所有权和南国用（2012）字第001号国有出让工业用地的使用权归买受人原告所有。工业厂房及工业土地的所有权，自本裁定送达买受人原告时起转移；买受人原告可持本裁定到登记机构办理相关过户登记手续。税费按法律规定办理。原告于2017年1月12日向阜南县地税局缴纳了相关房地产过户税费39.933万元。2017年2月9日，原告向被告房管局交易中心出具承诺书，内容为：我公司购买变卖的安徽省虹日家纺有限公司的厂房，证号南房字××号的房产原面积为3183.52平方米，现实测面积为2918.52平方米；证号南房字第××号的房产原面积为3289.76平方米，现实测面积为3024平方米；证号南房字第××号的房产原面积为3349.8平方米，现实测面积为3050.52平方米；上述三个房产证面积与现实际面积误差少830.04平方米，我公司自愿按实际面积（8993.04平方米）办理不动产权证书，永不反悔，不追究个人与单位任何法律与经济责任。原告签章、原告原法定代表人刘新梅签字确认。被告房管局阜南县房屋交易中心房屋交易确认书（转让）（时间：2017年2月15日）记载：转让方：法院裁决，受让方：原告；12B00024号，土地证号南国用（2012）第0**号，原产权面积为3349.80平方米，现实测面积为3050.52平方米，误差面积299.28平方米；12××25号，土地证号南国用（2012）第0**号，原产权面积为3183.52平方米，现实测面积为2918.52平方米，误差面积265平方米；12××26号，土地证号南国用（2012）第0**号，原产权面积3289.76平方米，现实测面积为3024平方米，误差265.76平方米（误差面积共减少830.04平方米）。三份阜南县不动产登记申请表（时间：2017年2月23日）记载：1、（2017）0001521号表：不动产权证书号12B00024号，面积3050.52平方米，不动产类型：转移登记，事项：国有建设用地使用权、建筑物、构筑物所有权；2、（2017）0001520号表：12××25号，面积2918.52平方米，不动产类型：转移登记，事项：国有建设用地使用权、建筑物、构筑物所有权；3、（2017）0001519号表：12××26号，面积3024平方米，不动产类型：转移登记，事项：国有建设用地使用权、建筑物、构筑物所有权；原告分别在每张表申请人一栏签章确认，原告原法定代表人刘新梅亦签字确认，并均作出承诺：申请人已认真阅读登记须知。本申请认表真写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效。如有任何虚假，由申请人承担法律责任。被告国资局为原告于2017年2月23日办理涉案房地产权过户手续，并为原告颁发了（2017）阜南县不动产权第0001519号（房屋建筑面积3024平方米，共有宗地面积24923.20平方米）、（2017）阜南县不动产权第0001520号（房屋建筑面积2918.52平方米，共有宗地面积24923.20平方米）、（2017）阜南县不动产权第0001521号（房屋建筑面积3050.52平方米，共有宗地面积24923.20平方米）的产权证。原告以（2017）阜南县不动产权第0001519、0001520号第6户房产及国有土地用权证南国用（2012字）第001号土地使用权（抵押面积：5942.52平方米）向安徽阜南农村商业银行股份有限公司进行了抵押贷款，就此，2017年3月被告国资局出具不动产登记证明（皖20**）阜南县不动产证明第0001477号。另查明：原告自认变卖成交后收到被告九鼎公司交付的涉案房产证、土地证及评估报告，在交易时对上述材料没有提出异议；涉案房产面积存在误差系被告房管局依规于2016年年底对该房产进行现场测量，原告亦到现场，结果经该局告知发现的，因经营需要办理抵押贷款，才办的房产变更登记；刘新梅与杜辉系原告公司合伙人，参与变卖及办理房产办更登记时是原告公司的法定代表人，于2017年4月12日公司进行了变更登记，现原告法定代表人系杜辉；原告参与涉案房产变卖期间到涉案建筑现场看过。上述事实，有经过庭审质证的公告、民事裁定书、变卖成交确认书、网上转账汇款电子回单、完税证明、房地产估价报告、房产档案、房地产权证、不动产权证、不动产登记申请表、房屋交易确认书、承诺书、当事人陈述和庭审笔录等在卷证明。本院认为，当事人对自已的主张，有责任提供证据加以证明，未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告九鼎公司承担给付责任，本院不予支持，因被告九鼎公司接受委托人提供的涉案标的相关证明文件及合法的房产证、土地使用证、价格评估书等开展相关变卖工作，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十二条的规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”，被告九鼎公司仅对有关资料进行核实，无权对房屋、土地面积进行重新测绘；还因，原告在取得所有权和使用权后，发现实际用地面积与交易面积不符，未依法要求解除变卖合同，反而书面承诺放弃权利，并重新进行相关产权登记，并不是被告九鼎公司行为所导致，被告九鼎公司不应承担给付责任，应当驳回。原告根据安徽省阜阳市中级人民法院的执行裁定书，通过变卖方式取得安徽省虹日家纺有限公司所有的位于阜南县工业园区纬一路北侧工业厂房所有权和工业用地的使用权是合法的，应当受到法律保护，但原告取得所有权和使用权后，发现实际建筑面积与交易面积不符，没有提出异议，也没有要求解除合同，而是书面向被告房管局交易中心承诺自愿按实际面积（8993.04平方米）办理不动产权证书，永不反悔，不追究个人与单位任何法律与经济责任,本院认定原告对面积减少是明知的并对自己权利的处分。在原告承诺后，被告房管局和国资局依法实事求是给原告办理相关产权变更手续，无过错，原告要求被告房管局和国资局承担责任无法律和事实依据，本院不予支持，应当驳回。依照《中华人民共和国拍卖法》第四十二条，《最高院人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告阜南县晨晨木业有限公司对被告安徽九鼎拍卖有限责任公司、阜南县国土资源局、阜南县房地产管理局的诉讼请求。案件受理费11252元（原告预交），由原告阜南县晨晨木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  侯 涛人民陪审员  李西凤人民陪审员  刘 银二〇一七年十二月十四日书 记 员  庞艳平