广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民四初字第17号原告：邝耀枢，男，汉族。委托代理人：苏光品、蔡维旋，均系广东衡仁律师事务所律师。被告：许彦怡，女，香港居民。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。第三人：惠东县房地产综合开发集团公司，住所地：惠东县。法定代表人：游顺和。原告邝耀枢诉被告许彦怡、第三人惠东县房地产综合开发集团公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告邝耀枢委托代理人蔡维旋律师，被告许彦怡委托代理人李乾律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝耀枢诉称：2015年1月14日，原告收到贵院送达的（2014）惠中法执异字第18号《执行裁定书》。原告认为贵院根据被告对该案中部分执行标的提出执行异议而做出的“中止对房产权属证明书登记在惠东县房地产综合开发集团公司名下的“阳光花园”第一幢第一层第14号、15号、16号共3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）的执行”的裁定事项是错误的，理由如下：一、本案事实不清，贵院并没有查明被告对至今尚未办理产权过户登记手续是否有过错的重要事实，而这个事实关乎本案被告的异议是否成立的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不仅要查明被告已支付全部价款并实际占有，还要查明被告对尚未办理过户登记手续是否有过错。本案中，贵院只查明了被告已支付全部价款并实际占有的事实，遗漏了被告对尚未办理过户登记手续是否有过错这一重要事实，就草率作出中止执行的裁定，显然是有悖上述法律规定的。二、原告认为被告在2000年付清全部购房款后至今长达十五年的时间里，都没有办理产权过户登记手续，是有过错的。被告在《异议申请书》中称：“经多年催促，开发商一拖再拖，无法办好所有权证”，但并没有提供证据证明是因被执行人的原因或是其他不可抗力因素而导致无法办理。退一万步说，即使是因被执行人的拖延而无法办证，根据我国合同法的相关规定，被告也可以采取要求被执行人赔偿损失、支付违约金、解除合同等救济措施，但是在长达15年的时间里，被告却没有采取任何救济措施，这是不符合常理的。因此，原告有理由相信是被告一直怠于行使催促被执行人办证的权利，也没有采取其他救济措施，亦不排除被告与被执行人存在串通之嫌。三、涉案3套房产登记在第三人名下，第三人即是其所有权人，而原告是第三人的合法债权人，因此有权申请执行该3套房产，被告未经登记的主张不能对抗原告。根据我国《物权法》的相关规定，登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。现涉案的3套房产登记在本案第三人名下，第三人即是其所有权人，被告未经变更登记就主张涉案3套房产是其所有的说法明显是不成立的。故请求贵院依法确认涉案3套房产的产权属于第三人所有。综上，贵院在没有查明本案事实的情况下就作出中止执行的裁定是明显不当的。为维护原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》第二十一条的规定向贵院起诉，请法院：1.确认位于惠东县××另地××花园××、××、××3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）的产权属于第三人所有；2.判令对房产权属证明书登记在第三人名下的“阳光花园”第一幢第一层第14号、15号、16号共3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）许可执行。3.本案的诉讼费由被告承担。原告邝耀枢对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、原、被告身份证；证明事项：原、被告的诉讼主体资格。证据二、（2008）惠中法执字第47-14号《执行裁定书》；证明事项：贵院根据原告的申请，已对涉案3套房产续行查封，查封期限为2014年3月9日起至2015年3月10日止。证据三、（2014）惠中法执异字第18号《执行裁定书》；证明事项：贵院中止对涉案3套房产的执行。经庭审质证，被告许彦怡对原告的证据发表如下质证意见:对真实性、合法性、证明对象都没有异议。被告许彦怡答辩称：一、涉案的3套房屋，被告已购买、使用超过15年。二、涉案的3套房屋，未能办理房产证，过错不在被告。三、原告所称被告与第三人存在串通之嫌是无稽之谈。被告许彦怡对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、身份证。二、《商品房屋产权权属证明书》3本。三、《阳光花园商品楼宇买卖合同书》。四、购房发票。五、（2012）惠中法执异字第10-12号《执行裁定书》、（2014）惠中法执异字第18号《执行裁定书》。六、租赁合同、照片。经庭审质证，原告对被告的证据发表如下质证意见:对身份证原件，刚刚和被告方协商了，庭后再给我们看，对证据二的合法性有异议，对证据三，已经过了有效期，对证据四、五没有异议。对证据六没有原件，不予质证。经审理查明:1999年10月15日，被告许彦怡与第三人惠东县房地产综合开发总公司签订《阳光花园商品楼宇买卖合同书》，约定许彦怡购买阳光花园第一幢一楼14、15、16号房产，面积为63.90平方米，价格为126000元。2000年6月4日许彦怡支付购房款126000元并领取了地方税务局开具的购房发票。2008年11月20日，许彦怡出具委托书，委托赖石荣代为出租惠东阳光花园第一幢14、15、16号商铺，此后，赖石荣将上述3套商铺出租。之后，原告与第三人惠东县房地产综合开发集团公司等人因借款合同纠纷提起诉讼，本院做出生效的（2006）惠中法民二初字第91号民事判决，原告依据该生效判决申请执行本案涉案房产，2011年7月20日，本院依据原告申请，做出(2008)惠中法执字第47-9号执行裁定书及协助执行通知书，查封了产权权属证明书登记在第三人惠东县房地产综合开发集团公司名下的“阳光花园”第一幢第一层第14、15、16号房产。2014年6月16日，被告许彦怡以上述房产属其所有为由，向本院提出执行异议，本院做出（2014）惠中法执异字第18号《执行裁定书》，裁定中止了对以上房产的执行。原告遂提起本案诉讼。本院另查明，第三人惠东县房地产综合开发集团公司已多年未实际经营，现由惠东县国有资产管理办公室保管其公章。本院认为：本案被告许彦怡是中国香港居民，本案属涉港纠纷。由于本案所涉标的物在中国大陆地区境内，因此人民法院对本案有管辖权。本案当中，涉案标的物系房地产，该房地产在中国大陆地区，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用中国大陆地区法律。本案的争议焦点在于：1、涉案的惠东县××另地××花园××、××、××3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）的产权能否确认为第三人所有。2、本案涉案房产是否应当许可执行。一、关于本案涉案房产的产权能否确认为第三人所有的问题。本案涉案房产惠东县××另地××花园××、××、××3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）虽然登记在第三人惠东县房地产综合开发集团公司名下，但被告许彦怡早已付清购房款并实际占有本案涉案房产，因此对于本案涉案房屋的产权归属应当由被告和第三人进行主张。原告请求确认本案涉案房产的产权归属第三人惠东县房地产综合开发集团公司所有并不符合确权之诉的条件，对此本院不予支持。二、关于本案涉案房产是否应当许可执行的问题。本案原告因本院做出的（2014）惠中法执异字第18号《执行裁定书》，裁定中止对本案涉案房产的执行，原告认为该裁定事实不清，被告的购房行为存在过错，故请求许可原告对本案涉案房产的执行。然而，本案当中，被告作为涉案房产的买受人，其交付了商品房的全部购房款后，对本案涉案房产所享有的权益位阶高于其它普通债权，原告以普通债权对本案涉案房产申请执行后，被告所提出的抗辩于法有据，理应中止对本案涉案房产的执行。至于本案被告在付清付款后长达十余年的时间内没有办理房产过户手续是否存在过错的问题，本院持否定的意见，理由是：1、被告作为消费者，在相关商品房买卖合同当中履行了付款义务，没有违约行为。2、从本案现有证据来看，没有证据表明被告存在故意拖延办理房产过户手续的情形，相反，鉴于涉案房产所在房产项目还存在为数不少的其他也未办理房产过户的案例，可以认定本案涉案房产未办理过户手续的根本责任在开发商方面。3、即便购房者存在迟延履行房产过户登记手续的行为，没有法律依据表明，该行为构成过错，从而影响消费者对所购房产对抗普通债权申请执行的权利。基于以上原因，本院认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告请求许可执行本案涉案房产缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，判决如下：驳回原告邝耀枢的诉讼请求。本案受理费400元由原告邝耀枢负担。如不服本判决，原告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  曾求凡审判员  邹 戈审判员  卫书平二〇一五年六月一日书记员  李 华附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。