文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2015）伊民初字第5624号原告鄂尔多斯市博源置业有限责任公司，组织机构代码67437943-2，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街91号。法定代表人戴连荣，该公司董事长。委托代理人突尔泰，爱德律师事务所鄂尔多斯分所律师。委托代理人白雪，爱德律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告冯小平。�告鄂尔多斯市博源置业有限责任公司（以下简称博源置业）诉被告冯小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员刘涛担任审判长、与代理审判员胡峰、人民陪审员王阿丽组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告博源置业的委托代理人突尔泰、白雪，被告冯小平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博源置业诉称，被告冯小平于2010年8月28日与原告博源置业签订《商品房买卖合同》，购买由原告开发的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房屋一套。双方在合同中约定，房屋每平方米价格为6355.58元。而该房屋建成时，最终实际测绘面积为158.25平方米，房屋总价款为1005770.54元。被告在实际支付购房首付款405883.30元后，原告于2011年11月2日将该房屋交付于被告，被告至今尚欠原告房屋价款600000元未付。现原告博源置业�至法院，要求：1、被告冯小平继续履行给付剩余购房款600000元的义务；2、被告按约定承担自2011年11月2日起至2015年10月26日止期间每日按剩余购房款的万分之五计算所得的违约金436200元；3、被告承担从2015年10月26日至实际给付之日止每日按剩余购房款的万分之五计算所得的违约金；4、被告承担本案的诉讼费用。被告冯小平辩称，原告的诉讼请求不合理，因为被告在购买房屋时曾向原告表明过其身份是农民，而原告则承诺由他们负责帮助被告办理房屋按揭贷款，结果贷款未能成功办理。而且当时的房价是每平方米5598元，而原告将车位捆绑销售，把车位钱也算入房款中，因而是原告违约在先。原告博源置业为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：1、商品房预售许可证及《商品房买卖合同》，拟证明原告具有销售房屋的合法资格，且原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按合同约定履行了义务，被告应当按照合同约定向原告支付剩余购房款；2、浦发银行鄂尔多斯分行出具的证明及不符合浦发银行贷款条件的人员名单，拟证明因被告提供虚假工作单位信息导致其未能办理按揭贷款，被告应在得知其不能办理贷款后改为一次性支付剩余购房款；3、收房承诺书，拟证明被告已经于2011年11月2日收到标的房屋并签订收房承诺书，原告自交付房屋之日起已经完成合同义务，被告应自收到房屋之日起向原告给付违约金；4、催告函及邮寄送达回执，拟证明原告于2015年9月16日向被告发出过给付剩余购房款的催告函。被告冯小平为反驳原告博源置业的诉讼请求，向本院提供了合同公证费收据，拟证明被告曾按照原告的要求，向光大银行交纳过办理银行按揭贷款的公证费。本院认证如下，对�原告博源置业提供的第1、3组证据，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且被告冯小平经质证对其真实性也表示认可，因此，本院予以采信；对于原告博源置业提供的第2组证据，虽然被告冯小平经质证对其真实性存有异议，但本院经审查后认为，该组证据确为浦发银行鄂尔多斯分行向博源置业所提供，所述内容亦为实情，且与本案具有关联性，故本院予以采信；对于原告博源置业提供的第四组证据，因其系原件，且来源合法、内容真实、与本案具有关联性，被告冯小平虽对此表示不清楚，但不足以否认其证明能力，因而本院予以采信。对于被告冯小平提供的合同公证费收据，原告博源置业经质证对其真实性与关联性均不予认可，本院经审查后认为，该证据并非由光大银行所提供，且被告冯小平对其来源及内容亦表述不清，故本院对该证据不予采信。经审理查明，2010年8月28日，被告冯小平与原告博源置业签订了《商品房买卖合同》，购买由原告博源置业开发的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的房屋一套。合同约定“该房屋建筑面积为158.40平方米，每平方米价格为6355.58元，房屋总价款为1006723.87元，买受人在合同签订时付清首付款406724元，剩余房款600000元由银行按揭贷款支付，出卖人应当在2011年5月31日前将商品房交付买受人使用”。后该房屋建成时，最终实际测绘面积为158.25平方米，房屋总价款实为1005770.54元，被告冯小平已向原告博源置业支付首付款405883.30元，剩余购房款599887.24元未付。2011年1月7日，原告博源置业将上述《商品房买卖合同》向伊金霍洛旗房地产管理局办理了登记备案，并于2011年11月2日将该房屋交付被告使用。另查明，原、被告双方除签署上述《商品房买卖合同》外，还在该合同附�三中签订了《关于银行按揭及合同解除补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议中约定“当买受人的按揭贷款申请未获银行审批同意，买受人在收到出卖人通知后，应在十五天内改用一次性付款方式付款，并重新签署商品房买卖合同”，该补充协议中还约定了“买受人选择按揭方式付款时，出卖人只有在收到该套房全额银行按揭贷款款项后，方能安排向买受人交付商品房”。又查明，原告博源置业于2015年9月16日通过中国邮政速递（即EMS）向被告冯小平发出过给付剩余购房款的催告函，但该催告函未能成功投递而被退回。本院认为，原、被告于2010年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《关于银行按揭及合同解除补充协议》系双方基于合意而签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行。原告博源置业已向被告冯小平交付房屋并向伊金霍洛旗房地产管理局申请办理了登记备案手续，被告冯小平即应向原告博源置业支付剩余购房款。因此，对于原告博源置业要求被告冯小平给付剩余购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于剩余购房款的付款方式，上述《商品房买卖合同》中约定由银行按揭贷款支付，现因贷款未能成功办理，原告博源置业要求被告冯小平一次性支付，而被告冯小平以原告博源置业违约在先为由进行抗辩。对此，由于被告冯小平对其主张未能提供充分证据予以佐证，故本院不予认可。此外，虽然原告博源置业在庭审中自认其延迟交付房屋，且以被告冯小平未在法定除斥期间行使合同解除权即应视为其同意继续履行合同为由进行辩解，但经本院查证，补充协议中对以按揭贷款方式付款情形下的房屋交付时间另有约定，因此，原告博源置业在房屋交付时间�并不存在违约情形。对于原告博源置业要求被告冯小平给付违约金的诉求，虽然原告博源置业在得知被告冯小平因不符合贷款条件而未能成功办理按揭贷款后曾向被告冯小平发出过交付剩余购房款的催告函，但因被告冯小平自始未能接收到该函，无法按照补充协议及该函的要求履行“在十五天内改用一次性付款方式付款，并重新签署商品房买卖合同”的义务，因而事实上被告冯小平对此也不构成违约。况且，原告博源置业在庭审中又主张“被告应当在当庭阅读催告函之日起十五日内交清购房款”，这应当视为原告博源置业重新赋予了被告冯小平义务履行期限，而违约责任应是在义务履行期满后被告仍未履行的基础上方可要求被告承担。再者，购房合同中关于买受人逾期付款的违约责任的约定，因没有对本案情形中的剩余购房款的应付款期限进行明确，而补充协议中约定的条件亦没有成就，故无法确定违约金的起始计算时间，原告博源置业主张被告冯小平应自房屋交付之日起即向原告承担违约责任，于法无据。综上，本院认为被告冯小平在本案中亦不构成违约，故对原告博源置业要求被告冯小平承担违约责任并向原告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告冯小平于本判决生效之日起三十日内向原告鄂尔多斯市博源置业有限责任公司支付剩余购房款599887.24元；二、驳回原告鄂尔多斯市博源置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9798.87元，由被告冯小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效以后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。审 判 长 刘 涛代理审判员 胡 峰人民陪审员 王阿丽二〇一六年三月二十五日书 记 员 郑 洁法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬�履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。