广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第443号
上诉人（一审被告）广西正大房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区所地百色市城东路**号百通广场。
法定代表人陈明兴，该公司董事长。
委托代理人凌广权，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）班珺。
被上诉人（一审原告）袁景红。
被上诉人委托代理人劳卫新，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人广西正大房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第696号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月8日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员张力夫和审判员黄小萍参加的合议庭，于2014年7月2日召集上诉人广西正大房地产开发有限公司的委托代理人凌广权，被上诉人班珺、袁景红的委托代理人劳卫新到庭进行举证、质证及辨论。书记员林兴担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东笋路5号的中城丽景花园第7栋第2层0203号房屋，建筑面积共计92.01平方米，总价款276040元；交房日期为2010年12月31日前，逾期不超过120日的，自约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；由于被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋产权证的，被告按已付购房款的0.5%向原告支付违约金等条款。合同签订后，原告按照合同的约定付清了购房款。2010年12月28日，被告在中城丽景花园小区内张贴交房通知书，通知第1、2、3、4、5、7、8栋的业主于2010年1月1日-1月21日到该公司物业服务中心办理接房手续。同年12月31日，被告在《右江日报》、《百色早报》刊登交房公告，刊登内容与上述通知书内容一致。2011年2月22日，被告将原告购买的第7栋第2层0203号房屋交付原告，双方在交房登记表上签字确认。2012年6月13日，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关即百色市房产管理局备案，并于2012年6月18日取得中城丽景花园第7栋楼房所有权证书。上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提供的《商品房买卖合同》；被告提供的交房通知书、交房公告、交房登记表、竣工验收备案表、房屋所有权初始登记申请表、房产证等证据证实并经质证，足以认定。
一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定及损害他人利益，为合法有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”之规定，从该规定来看，房地产开发项目须经过所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门验收合格，方可交付使用。又根据双方当事人签订《商品房买卖合同》中关于：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条定的证明文件（该商品房经验收合格），并签署房屋交接单。”之约定，被告虽然在约定交房的时间（2010年12月31日前）内通知原告交房，但是不能提供该商品房于2010年12月31日前经过所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门验收合格，应视为该商品房于2010年12月31日前未验收合格，不得交付使用。且原告在约定交房时间也未同意接收该房屋。直到2011年2月22日，原告才同意接收该房，并在交房登记表上签字确认。综上事实，被告违反双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条关于“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条定的证明文件（该商品房经验收合格）”的约定，造成本案存在逾期交房的事实。被告存在逾期交房违约行为，应当承担违约责任，即被告自2011年1月1日起至2011年2月22日实际交付之日止违约天数为52天，按已付购房款276040元乘以日万分之二计算违约金为2870.82元（52天×276040元×0.0002），原告只请求支付2870元，本院照准。对于被告主张是原告原因造成被告存在逾期交房的事实，法院不予采信。关于逾期办理房屋产权证的违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款关于：“当事人可以约定一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，从该规定来看，要调整双方当事人约定的违约金，必须提供证据证实因对方违约原因直接造成的损失，是否低于或者高于违约金，才能调整。本案原告未提供因对方违约事实造成的损失证据，故其要求增加违约金没有事实和依据，其请求本院不予支持。根据双方当事人在合同中约定的违约金计算方法，被告逾期办理房屋产权证的违约金为：按已付房款0.5%即1380元（276040元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告广西正大房地产开发有限公司支付原告班珺、袁景红逾期交房违约金2870元、逾期办理房屋产权证违约金1380元，两项共计4250元；二、驳回原告班珺、袁景红其他诉讼请求。
上诉人广西正大房地产开发有限公司不服一审判决提出上诉称，1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定于2010年12月31日交房，上诉人于2010年12月38日在中城丽景花园小区张贴交房通知书，并按约定以挂号信的形式分别发函给被上诉人，通知各业主自2011年1月1日起自行安排时间办理接房手续，其中7栋楼安排时间为2011年1月8日至14日为交房时间（但不限于该时间）。且上诉人于2010年12月31日分别在《右江日报》、《百色早报》刊登交房公告，履行了通知义务，但被上诉人未办理该手续是其过错，上诉人没有过错不应承担延迟交房的责任，故一审判决被上诉人承担延迟交房的责任支付被上诉人违约金是错误的。2、被上诉人订购的房屋7栋竣工验收时间为2010年11月19日，交房条件为经验收合格，所以应适用《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被上诉人没有违约。3、被上诉人实际接房时间是2011年1月27日，而不是2011年2月22日，一审认定违约52天是错误的。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，并改判上诉人不应支付给被上诉人逾期交房违约金2870元。
被上诉人班珺、袁景红答辩称1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人早2010年的12月底，发通知说要交房，但是在被上诉人去领房的时候，去看房时上诉人并没有具备交房条件。3、虽然上诉人之后将房屋合格材料交给被上诉人，但上诉人并没有将符合条件的房屋在约定的时间内交付给上诉人。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一审查明“2011年2月22日，被告将原告购买的第7栋第2层0203号房屋交付原告，双方在交房登记表上签字确认。”的事实是否属实。
上诉人广西正大房地产开发有限公司对一审判决查明的事实认为：一审查明“2011年2月22日，被告将原告购买的第7栋第2层0203号房屋交付原告”的交房时间错误，事实上是2011年1月27日交房，并有被上诉人签字认可。
被上诉人班珺、袁景红对一审判决查明的事实认为：没有异议。
在二审期间，双方当事人都未向法庭提供新证据，本院对当事人争议事实的分析和认定：关于一审查明“2011年2月22日，被告将原告购买的第7栋第2层0203号房屋交付原告，双方在交房登记表上签字确认。”的事实是否属实的问题。从上诉人在一审提供的《中城.丽景花园验（交）房登记表》记载的内容，是对7栋单元0203号房由管理人员和业主在现场查验、签字，班珺在该《登记表》上签字，最后落款时间为2011年1月27日。在没有其他证据证实本案的交房时间，应以双方现场查验、签字时间为交房时间。一审法院查明交房时间为2011年2月22日，没有相应证据佐证，故与事实不符。对上诉人主张本案的交房时间为2011年1月27日，本院予以采信。
综上分析，一审认定的事实除“2011年2月22日，被告将原告购买的第7栋第2层0203号房屋交付原告，双方在交房登记表上签字确认。”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对一审判决“一、由被告广西正大房地产开发有限公司支付原告班珺、袁景红逾期办理房屋产权证违约金1380元；二、驳回原告班珺、袁景红其他诉讼请求。”没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、上诉人逾期交房是上诉人的原因还是被上诉人的原因造成的；2、一审法院判决广西正大房地产开发有限公司支付班珺、袁景红逾期交房违约金2870元是否正确。
关于上诉人逾期交房是上诉人的原因还是被上诉人的原因造成的问题。在本案中，上诉人虽然在约定交房的时间（2010年12月31日前）内通知被上诉交房，但从其提供百色中城.丽景花园一期7#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》内容记载，只有堪察、设计、施工、监理、建设单位于2010年12月31日前验收合格（但都不是所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门），不能证明工程质量监督、规划、环保、消防、人防等其他须要验收项目已全部验收合格。而百色住房和城乡规划建设委员会（应属所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门）于2012年4月11日才在该表备案意见栏内填写：该工程的竣工验收备案文件已于2012年4月11日收讫，齐件齐全。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”之规定来看，房地产开发项目须经过所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门验收合格，方可交付使用。本案的房屋于2012年4月11日才经所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门全部验收合格，故本案的楼房从2012年4月11日才具备的交房条件，且被上诉人在约定的交房时间（2010年12月31日前）也未同意接收交付房屋。直至2011年1月27日被上诉人才同意接收该房，并在交房登记表上签字确认。综上事实，是上诉人违反双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条关于“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条定的证明文件（该商品房经验收合格）”的约定，才造成本案存在逾期交房的事实。故一审判决上诉人承担延迟交房的违约责任是正确的。
关于一审法院判决广西正大房地产开发有限公司支付班珺、袁景红逾期交房违约金2870元是否正确的问题。在本案中，上诉人违反签订的《商品房买卖合同》约定，造成逾期交房，应当按约定承担违约责任。上诉人从约定交房日（2011年1月1日）至实际交房日（2011年1月27日）逾期交房26天，以《商品房买卖合同》约定逾期违约金按已付购房款（276040元）日万分之二计算违约金即1435元（26天×276040元×0.0002）。一审法院计算逾期交房天数有误，本院予以变更。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但判决上诉人支付被上诉人违约金2870元有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第696号民事判决第二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第696号民事判决第一项为：由上诉人广西正大房地产开发有限公司支付被上诉人班珺、袁景红逾期交房违约金1435元、逾期办理房屋产权证违约金1380元，两项共计2815元。
一审案件受理费108元，二审案件受理费50元（上诉人已预交），共计158元。由广西正大房地产开发有限公司负担133元。由被上诉人班珺、袁景红负担25元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一四年七月二十九日
书记员 林 兴