广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗黄法民三初字第264号原告：广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社，住所：广东省广州市黄埔区。负责人：陆伟锠，董事长。委托代理人：李华阜，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：李志华，广东君厚律师事务所律师。被告：王银枝，住广东省揭阳市榕城区。原告广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社诉被告王银枝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李华阜到庭参加诉讼。被告王银枝经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年3月24日签订了《铺位租赁合同》，约定被告向原告承租了广州市黄埔区广新路237号铺位（即涉案铺位），租期自2014年3月24日起至2024年3月23日止，每月租金为22300元。之后，被告将该铺位用于经营“银润超市”。但是，自2015年6月1日起（6月仅支付了6000元租金）至2015年10月31日止，经原告多次催收，被告仍累计拖欠了租金105500元。由于被告拖欠租金的行为给文冲村集体造成了损失，根据涉案租赁合同的约定，原告于2015年10月23日经在涉案铺位现场张贴通知、给被告寄出EMS快递的方式向被告送达了《关于解除的通知》，自2015年10月23日起按约解除了涉案租赁合同，被告已于2015年12月19日搬空了涉案铺位，原告也于当日予以接收，但被告未还清拖欠的租金、滞纳金、占有使用费给原告。综上所述，原告认为被告已经构成违约及应承担相关的违约后果。为维护原告的农村集体利益，原告特起诉至法院，请求判令：1.解除原、被告就广州市黄埔区广新路237号铺位于2014年3月24日签订的《铺位租赁合同》，被告自判决书生效之日起五日内腾空并退还涉案铺位给原告；2.被告向原告还清其拖欠的涉案铺位租金合计105500元与滞纳金合计35932.5元（每日按未付金额3‰计算，暂计至2015年11月30日）以及支付自2015年11月1日起至其退还涉案铺位之日止期间的占有使用费（按44600元/月计算，暂计至2015年11月30日合计44600元）；3.本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未发表答辩意见。经审理查明：涉案商铺所在的建设项目工程已通过行政主管部门的审核，取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，载明建设单位和用地单位为广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，建设项目名称为文涌综合整治拆迁安置房。广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司出具《证明》载明：广州市黄埔区广新路237号物业位于广州市黄埔区文涌综合整治拆迁安置房的首层，由该司负责建设而成，建成后交由广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社用作村集体物业出租经营，产权归该联社所有。2014年3月24日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《铺位租赁合同》，出租人的地址为广州市黄埔文冲石化路108号，承租人的地址为广东省揭阳市榕城区东山东升泮村宫后内围五巷68号；第一条约定：甲方同意将位于广州市黄埔区广新路237号铺位出租给乙方，该铺位面积为223.56平方米；第二条约定：该铺位租赁期限自2014年3月24日起至2024年3月23日止（共10年），其中免租期75天，从合同生效时间开始；第三条约定：该铺位每月租金为22300元，以第四年开始为一期，每期均以上一期月租金为基数递增4%，甲、乙双方日后不得以该铺位的实际面积与约定面积有差异为由而要求增加或减少租金，该铺位租金由乙方按月交纳，乙方须于每月5日前一次性支付完毕当月租金给甲方；第四条约定：在本合同签订当日，乙方须一次性向甲方交纳44600元作为履行本合同的保证金，本合同租赁期届满后，如乙方无违约行为，甲方将保证金无息退还给乙方，如乙方中途退租或违反本合同任何一条条款，甲方有权没收保证金；第九条约定：在本合同租赁期限届满或本合同解除后，乙方对该铺位装饰装修而形成附合的所有装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除，不得要求甲方作出任何赔偿，若甲方要求乙方拆除并恢复该铺位出租时原状的，乙方应当按照甲方的要求进行拆除并回复原状；第十二条约定：在本合同租赁期内，乙方有下列行为之一的，均视为违约，甲方有权单方面解除合同，没收保证金：1.未经甲方书面同意，擅自转租、转借该铺位；2.未经甲方书面同意，擅自拆改变动该铺位的建筑结构；3.损坏该铺位，在甲方要求的期限内仍未修复；4.未经甲方书面同意，擅自改变该铺位经营用途；5.利用该铺位存放易燃易爆等危险物品或进行违法活动；6.拖欠租金、水电费、物业管理费等按约定应当由乙方交纳的任何一项费用超过15日等；第十三条约定：本合同租赁期届满后或本合同解除后某五日内，乙方必须无条件自行清空在该铺位内属于乙方的可移动物品，清理完毕该铺位内的场地杂物垃圾，并腾空退还该铺位给甲方，否则视为乙方自动放弃该铺位内所有物品的权利，任由甲方变卖处置，所得款项归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方作出任何赔偿；第十四条约定：若乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费的，乙方每逾期一日应按逾期付款金额3‰的标准向甲方支付滞纳金；本合同租赁期届满后或本合同解除后，乙方拒不腾空退还该铺位给甲方的，甲方有权立即对该铺位进行停水停电处理，乙方应按月租金双倍标准向甲方支付其占有该铺位期间的占有使用，且保证日后不得以该占有使用费过高、甲方对该铺位进行停水停电而无法经营等任何理由要求法院或甲方减少或减免占有使用费；第十六条约定：任何一方的通知义务自一方将通知根据本合同约定的联系地址向对方寄出EMS快递后或直接由对方签收后即视为履行完毕，任何一方要变更联系地址的，应书面通知对方并应获得对方同意，否则无效；第十七条约定：本合同经甲、乙双方签字盖章并经文冲社区合同管理小组审核通过后立即生效。文冲社区合同管理小组于同日审核通过上述《铺位租赁合同》。2015年10月23日，原告向被告发出《关于解除的通知》，主要内容为：2014年3月24日，双方签订了《铺位租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市黄埔区广新路237号铺位。但是，截止至本通知出具之日，被告已经拖欠了自2015年6月至2015年10月期间的租金合计105500元，且经原告多次催收，被告仍拒绝缴清。为了保护原告的合法权益，根据该租赁合同的约定，原告特此通知被告：一、自本通知出具之日起，解除《铺位租赁合同》，没收保证金，请被告务必在五日内向原告缴清以上拖欠的租金105500元、腾空并退还该铺位给原告。二、为避免诉累，请被告务必按时履行以上义务，否则原告将依法追究被告的违约及赔偿责任。原告于同日以EMS快递形式将该通知邮寄到被告在《铺位租赁合同》中约定的地址，同时也将该通知张贴在涉案铺位的门口进行告知和公示，庭审中原告陈述上述邮寄通知的EMS快递以“迁移新址不明”为由被退回，但根据《铺位租赁合同》第十六条的约定，解除合同的通知视为已送达被告，《铺位租赁合同》已于2015年10月23日解除。2015年12月11日，原告在广州日报上发出《清场通知》，主要内容为：由于被告违约拖欠广州市黄埔区广新路237号铺位的租金，原告已经解除了对应的《铺位租赁合同》，现通知被告务必在2015年12月16日之前腾空退还该铺位给原告，否则，原告将对该铺位按合同清场处理。庭审中，关于原告诉请的租金、占用费和滞纳金，其明确如下：其主张从2015年6月1日至2015年10月31日的租金，按每月22300元计算，2015年6月份被告已支付6000元租金，应予以抵扣；从2015年11月1日至2015年12月18日的占用费依据《铺位租赁合同》第14条第5款的约定按每月44600元计算；滞纳金指的是迟延支付租金的违约金，依据《铺位租赁合同》第14条第1款的约定按每日千分之三的标准，以每月拖欠的租金为计算基数，从每月6日起计到实际付清之日止；尽管《铺位租赁合同》于2015年10月23日解除，为了方便计算，原告主张租金计算至2015年10月31日，从2015年11月1日起才计算占用费。上述事实有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《证明》、《铺位租赁合同》、《关于解除的通知》、照片、EMS快递及快递单、2015年12月11日的广州日报及当事人陈述等予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《铺位租赁合同》的约定，该铺位租金由被告按月交纳，被告须于每月5日前一次性支付完毕当月租金给原告，但自2015年6月1日起，被告未依约足额支付租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权，本案中被告逾期支付租金的行为已构成违约，双方约定合同解除的条件已经成就，据此，原告有权解除合同。原告于2015年10月23日以EMS快递形式将解除合同通知邮寄到被告在《铺位租赁合同》中约定的地址，同时也将该通知张贴在涉案铺位的门口进行告知和公示，尽管邮寄该通知的EMS快递以“迁移新址不明”为由被退回，但原告认为根据《铺位租赁合同》第十六条的约定，解除合同的通知视为已送达被告，《铺位租赁合同》已于2015年10月23日解除，原告该主张符合合同的约定，本院予以支持，本院确认双方于2014年3月24日签订的《铺位租赁合同》于2015年10月23日解除。关于合同解除后某责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将涉案铺位返还给原告，鉴于原告已在2015年12月19日收回涉案铺位，原告在本案中提出的被告腾空并退还涉案铺位给原告的诉讼请求已无主张必要，因此，对原告的该诉讼请求，本院不再调处。原告主张被告从2015年6月1日至2015年10月31日按每月22300元支付租金并按照每日3‰的标准支付迟延交纳租金的违约金及从2015年11月1日至2015年12月18日按每月44600元支付占用费符合合同的约定，本院予以支持，扣除被告已支付的2015年6月份的租金6000元，被告应向原告支付租金105500元（22300元/月×5个月-6000元）及迟延支付租金的违约金（以当月拖欠的租金金额为基数，按每日3‰的标准，从应交纳租金的当月6日起计至实际支付之日止，违约金以不超过拖欠的当月租金金额为限），被告应向原告支付占用费70496.77元（44600元+44600元/月÷31天×18天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社与被告王银枝就广州市黄埔区广新路237号铺位于2014年3月24日签订的《铺位租赁合同》于2015年10月23日解除；二、被告王银枝于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社支付租金105500元和迟延支付租金的违约金（以当月拖欠的租金金额为基数，按每日3‰的标准，从应交纳租金的当月6日起计至实际支付之日止，违约金以不超过拖欠的当月租金金额为限）以及占用费70496.77元；三、驳回原告广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由被告王银枝负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  倪淑如二〇一六年七月十二日书 记 员  王结仪