广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1819号
上诉人（原审被告）：广州潮升物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：吴晓，经理。
委托代理人：高鹏，广东登攀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：冯常州，公司职员。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州潮升物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）是位于广州市白云区广州大道北XXXX号（下称“涉案场地”）的产权人。2011年7月28日，圣地公司（出租方，甲方）与广州潮升物业管理有限公司（以下简称潮升公司，承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业为涉案场地首、二层（含附楼首、二层），建筑面积为4595平方米，其中包括公共分摊面积；甲方于2011年9月8日向乙方交付该物业，租赁期限为10年，自2011年9月8日至2021年9月7日；租赁期限内的前6个月为乙方实施该物业装修的免付租金；该物业首年月租金为367600元，自租赁期限的第二年开始，即自2012年9月8日至2016年9月7日，月租金在上年的基础上，每年租金递增一次3%；自2016年9月8日至2019年9月7日，月租金在上年的基础上，每年租金递增一次5%；自2019年9月8日至2020年9月7日，月租金在上年的基础上递增一次6%；自2020年9月8日至2021年9月7日，月租金在上年的基础上递增一次7%。租金支付明细为：2011年9月8日至2012年3月7日为免租期，2012年3月8日至2012年9月7日月租金（含管理费）为367600元，2012年9月8日至2013年9月7日月租金（含管理费）为378628元，2013年9月8日至2014年9月7日月租金（包含管理费）为389977.65元……；签订本合同3日内，乙方须向甲方交付该物业2012年3月的租金367600元（含管理费）；除2012年3月的租金外，乙方须于每月10日前向甲方支付租金；签订本合同3日内，乙方须向甲方交付该物业租赁保证金735200元（相当于该物业2个月的租金及管理费）；乙方接受并确认甲方指定广州圣地物业管理有限公司（以下简称“圣地物业公司”）从事包括该物业在内的圣地大厦的物业管理和服务；双方确认租赁期限内乙方向甲方交付的租金中已包含30元／平方物业管理服务费137850元，甲方负责圣地物业公司每月开具的与物业管理服务相对应的发票，以及甲方扣除物业管理服务费后的租金发票，一并交予乙方。根据双方合同约定，乙方将总租金中所含物业管理费按下列账号转账支付：收款人广州圣地物业管理有限公司，账号36×××84；双方确认本合同免租期限内，自2011年9月8日至2012年3月7日免物业管理服务费；租赁期限，乙方负责该物业及其附属设施的日常管理和维护，该物业确认非乙方（包括分租户）原因的损坏或故障时，由甲方负责修复，甲方未进行修复时，乙方可代为维修，费用由甲方承担并在当月租金中扣除，该物业及其附属设施，因乙方（包括分租户）管理或使用不当，致使该物业其附属设施受损或发生故障的，由乙方负责维修，并承担相关费用，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并由甲方负责与有关部门协调、提出申请及审批，方可进行；甲方提供该物业《广州市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》，关于消防问题，双方签署“备忘录”，相互谅解，甲方负责该物业的维护、维修；乙方逾期支付月租金达60天的，视为根本违约，甲方有权解除本合同，乙方须按当时月租金的双倍向甲方承担违约责任，乙方交付的租赁保证金甲方不予返还；乙方逾期支付租金的，则每天按应付未付租金的1%承担违约金，逾期15天仍未支付租金时，则每天按应付未付租金的5%承担违约金；甲方协助乙方办理该物业所需的审批手续，包含消防、环保、规划、电力、工商、税务等，另外，如涉及项目中有娱乐性质的（仅限游戏机，实用面积300平方以内），在合法的前提下，乙方办理经营牌照需要甲方予以协助的，甲方予以协助。
上述合同签订后，圣地公司向潮升公司交付了涉案场地。潮升公司自2012年8月起未交纳部分租金，欠缴租金情况如下：2012年8月至2012年10月，欠缴租金共264000元；2012年11月至2012年12月，欠缴租金共451700元；2013年1月至2013年3月，欠缴租金共1135884元。
潮升公司欠租金期间，圣地公司分别于2012年12月24日、2013年3月15日向潮升公司发出催讨租金的函。
2013年4月15日，圣地公司向潮升公司发出《关于解除租赁合同的函》，告知因潮升公司拖欠租金，且多次催缴置之不理，故从发函当日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求潮升公司于2013年4月19日前搬离涉案场地，并支付欠缴租金和违约金。
2013年4月17日，潮升公司向圣地公司复函表示因涉案场地多次发生漏水、渗水现象，因圣地公司未履行维修义务，其已自行维修并在租金内扣除租金，故其不存在欠租情况。故圣地公司单方解除租赁合同的行为无效。
经查，潮升公司已交纳2013年4月至6月的租金，但未交纳2013年7月之后的租金。
2013年5月7日，圣地公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、圣地公司与潮升公司于2011年7月28日签订的《房屋租赁合同》予以解除，潮升公司立即向圣地公司交还位于广州市白云区广州大道北1421号房屋首、二层的经营管理权：2、潮升公司向圣地公司支付拖欠的租金1851584元（暂计至2013年3月31日，以潮升公司实际交付租赁场地为准）；3、潮升公司向圣地公司支付解约违约金757256元（按当时月租金378628元的双倍计算）；4、潮升公司支付欠租违约金3875859.6元（以每月欠缴租金为本金，逾期15日内按每日1%的标准，逾期超过15日按每日5%的标准计算）；5、潮升公司支付拖欠租金的利息（以拖欠租金为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率从2012年8月1日计至实际支付之日止）。本案受理费由潮升公司承担。
原审庭审中，圣地公司明确向潮升公司收取的租金中包含了每月的物业管理费。潮升公司认为租金中不应包含物业管理费，物业管理费并非向圣地公司支付，而是由圣地物业公司收取，故应该在租金中扣除每月的物业管理费。对此，圣地公司表示圣地物业公司是个有独立法人资格的公司，但与其是关联公司，双方已在合同中约定了租金包含物业管理费，故有权向潮升公司收取。并提交了圣地物业公司出具的《证明》一份，该证明主要内容为：我司与圣地公司是关联公司，均为圣地建设集团公司下属的公司。为了方便租金和物业管理费的收取，在谈租金的时候，将30元／平方米的物业管理费含在了租金内，由圣地公司收取后，再转付我司。潮升公司表示其交纳租金和物业管理费均一起通过转账方式支付，但分别由圣地公司和圣地物业公司分别开具租金发票和物业管理费发票。
此外，潮升公司确认圣地公司主张的未交纳租金金额，但表示之所以从2012年8月至2012年12月未交纳部分租金，是因圣地公司没有依约完成一次性消防使商场内游戏机场地无法正常营业，故该部分无需计付租金。从2013年1月至2013年3月之所以完全未交纳租金是因为圣地公司交付的租赁物存在瑕疵，长期严重漏水，使其经营场地受到限制，产生了损失，且在其自行维修后的费用应该在租金中扣减。潮升公司为证明因圣地公司未完成一次性消防，导致商场内游戏机场地无法开业，提交了《备案录》一份。该备忘录主要内容为：一、在圣地大厦未完成一次性消防验收工作的前提下，甲方（圣地公司）应协助乙方原广州原潮投资管理有限公司（潮升公司股东）办理该物业经营所需证照，配合乙方该物业的开业；二、如因甲方原因（特指消防问题）致使乙方无法办理经营证照，造成该物业无法正常开业时，甲方同意顺延起租日，导致乙方无法开业的时间不计租金、管理费，造成该物业6个月仍不能经营，导致乙方无法实现租赁目的的，乙方可选择解除双方签订的《租赁合同》等。圣地公司质证认为：确认该协议是其与潮升公司的股东签订的备忘录，在其与潮升公司签订上述租赁合同后，与潮升公司共同继续履行除物业管理费约定外的其他内容。圣地公司表示其在签订合同时已向潮升公司出示过公安机关出具的消防审核意见书，双方亦达成相互谅解的协议，潮升公司在履行合同过程中，一直没有就消防问题提出异议，而且商场也已正常开业，故圣地公司已经履行了出租方的消防义务。此外，根据上述合同的约定，涉案场地经营游戏机的场地面积仅300平方米，而潮升公司却将游戏机场所面积扩至1100平方米，潮升公司是因此办不了游戏机场地的相关营业手续的，责任不在圣地公司。
另查，2013年5月24日，潮升公司在原审法院向圣地公司提起另案诉讼［（2012）穗云法民四初字第756号］，请求双方继续履行上述租赁合同，并要求圣地公司赔偿其支付补漏工程款428497.21元。
原审法院认为：圣地公司与潮升公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守履行。上述合同签订后，圣地公司向潮升公司交付了场地，潮升公司却自2012年8月开始欠缴租金，并逾期超过60日，依照上述合同关于乙方逾期支付月租金达60天的，视为根本违约，甲方有权解除本合同，乙方须按当时月租金的双倍向甲方承担违约责任，乙方交付的租赁保证金甲方不予返还的约定，现圣地公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求潮升公司支付解约违约金并交还涉案场地的经营管理权合理合法，予以支持。因圣地公司于2013年4月向潮升公司提出解除双方的租赁合同，故圣地公司要求按2013年4月租金378628元的双倍计算解约违约金的意见符合合同约定，予以采纳。因潮升公司至今未向圣地公司交纳2012年8月至2012年10月的租金共264000元、2012年11月至2012年12月的租金共451700元、2013年1月至2013年3月的租金共1135884元及2013年7月之后的租金，故圣地公司要求潮升公司支付上述租金及支付欠租违约金的主张合理合法，予以支持。圣地公司关于按合同约定以逾期15日内每日按欠缴月租金的1%、逾期超过15日每日按欠缴月租金的5%计算违约金的标准过高，酌情调整为统一以每月欠缴租金为本金，每逾期1日按0.5‰的标准从每月应缴租金之日起计至实际支付之日止，即11日起计至实际支付之日止。因潮升公司自2012年8月起开始欠缴部分租金，故违约金应从2012年8月开始起算。因双方合同已约定潮升公司逾期交纳租金需承担支付违约金的违约责任，故圣地公司要求潮升公司支付逾期交纳租金利息的主张属重复主张，不予支持。
关于潮升公司抗辩其之所以未支付部分租金是因圣地公司未依约完成一次性消防使商场内游戏机场地无法正常营业，且因圣地公司交付的租赁物存在瑕疵，长期严重漏水，故其自行补漏后的费用应该在租金中扣减的意见。首先，圣地公司、潮升公司双方在签订上述租赁合同时，圣地公司向潮升公司提供了涉案场地《广州市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》，且关于消防问题，亦达成了相互谅解的合意，由此可见，对于涉案场地的消防情况潮升公司是知悉并接受的，故潮升公司应在圣地公司提供消防现状的情况下履行合同。而在上述租赁合同中亦有明确约定潮升公司出租经营游戏机场地实用面积在300平方米内，但现潮升公司出租经营游戏机场地的面积达1100平方米，远远超过了合同约定的经营游戏机的场地面积，亦可能是造成游戏机场所无法办理开业手续的原因，故现潮升公司抗辩导致游戏机场所无法开业的原因是圣地公司未完成一次性消防验收工作所致的依据不足。因潮升公司没有充分证据证明是因圣地公司的原因造成上述游戏机场所无法开业，且涉案场地所在商场已开业，双方签订合同后直至欠租前潮升公司一直依约履行合同，故现潮升公司以《备忘录》中约定：如因圣地公司原因（特指消防问题）致使潮升公司无法办理经营证照，造成该物业无法正常开业时，圣地公司同意顺延起租日，导致潮升公司无法开业的时间不计租金、管理费等为由不缴纳部分租金的抗辩意见亦理据不足，不予采纳。其次，潮升公司已在另案向圣地公司主张赔偿其自行支付补漏工程款费用，故潮升公司抗辩其对二楼漏水问题进行过补漏，应将补漏费用与租金相扣减的意见属重复主张，不予采纳。
关于潮升公司表示租金中不应包含物业管理费，圣地公司无权向其收取物业管理费的问题。虽潮升公司缴纳租金和物业管理费后分别由圣地公司和圣地物业公司分别开具发票，但因双方签订的上述合同中已明确租金中包含物业管理费，潮升公司亦每月统一向圣地公司支付，且潮升公司一直按该约定履行支付租金和管理费的义务，故圣地公司有权向潮升公司收取物业管理费，潮升公司抗辩圣地公司无权向其收取物业管理费的意见缺乏理据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月5日作出判决：一、广州圣地房地产开发有限公司与广州潮升物业管理有限公司于2011年7月28日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、在判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司将位于广州市白云区广州大道北1421号房屋首、二层物业经营管理权交还给广州圣地房地产开发有限公司管业；三、在判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司向广州圣地房地产开发有限公司支付2012年8月至2013年3月的租金共计1851584元及2013年7月至广州潮升物业管理有限公司向广州圣地房地产开发有限公司实际返还上述物业经营管理权之日止的租金（2013年7月至2013年9月7日的租金按每月378628元计算；2013年9月8日至实际返还上述物业经营管理权之日的租金按每月389977.65元计算）；四、在判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司向广州圣地房地产开发有限公司支付解约违约金757256元；五、在判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司向广州圣地房地产开发有限公司支付迟延支付租金违约金（以每月欠缴租金为本金，按每日0.5‰的标准，从2012年8月11日起计至实际支付之日止，以本金为限）；六、驳回广州圣地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费57590元，由广州圣地房地产开发有限公司负担38066元，广州潮升物业管理有限公司负担19524元。
判后，上诉人潮升公司不服原判，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误，认定潮升公司从2012年8月起有“欠缴租金”的违约行为完全错误，而且原审法院对圣地公司在（2013）穗云法民四初字第756号（下简称756号案）案中未履行漏水维修义务和在（2013）穗云法民四初字第47号（下简称47号案）中未提供消防验收意见的违约行为没有做出任何认定，从而出现错误判决。（一）潮升公司在履行租赁合同的过程中不存在任何的违约行为，每个月都有正常地向圣地公司交纳租金，而且潮升公司为积极履行该租赁合同，已花费近500万元的前期投资用于装修，根本不可能存在故意不交租金的情形。原审法院将潮升公司依合同法第六十六条和备忘录中的约定行使抗辩权和被起诉违约等同，这是本案中最关键的事实。相反，原审法院对圣地公司提供的房屋存在漏水未修复、圣地公司无法提供消防验收意见书等这两个至关重要的出租方义务是否属于重大违约行为，避而不谈，这是原审法院出现错误判决的根源所在。潮升公司行使抗辩权是法律赋予的合法权利，当然不属违约。此外，依《备忘录》第2条约定，因消防问题致使潮升公司无法办证，造成该物业无法开业，甲方（圣地公司）同意顺延起租日，不计租金、管理费，故潮升公司扣减部分租金完全依双方的合同约定。潮升公司对于其他没有争议部分的租金（每月近37万元）都是正常持续地缴交，加上有本案中有争议的88000元和潮升公司依约主张扣减的维修费，刚好是全部的应交租金之和。双方争议的焦点其实就是需要提供消防验收证明这一小块场地（即是1100平方米还是300平方米），此外，潮升公司无其他任何违约情形。（二）租赁合同是一个双务合同，原审法院完全漠视合同法第二百一十三条和第二百二十二条的规定。出租人有三个义务，一是交付租赁物，另一个义务是保持租赁物符合约定的用途，三是履行维修义务。（三）法院将《备忘录》与圣地公司的法定义务混为一谈，对《备记录》断章取义，在论述合同解除的理由更是牵强附会，无法自圆其说。因为提供讼争场地的整体消防验收证明是圣地公司的法定义务，签订备忘录仅是潮升公司知道这个事实存在，并不代表潮升公司会放弃在备忘录中所享有的免交租金和管理费的权利，法院一方面强调《备忘录》来证明潮升公司知晓没有整体消防证明，但是另一方面却又不适用该《备忘录》中约定的租金免除条款。法院以潮升公司之前一年正常履行为由来推定圣地公司无须提供消防验收证明更是对合同的误解，潮升公司一年前守约交租是因为潮升公司自己没有去办理或转租给他人去办理游戏室牌照，根本不知道是否需要消防验收证明，故其损失尚未实际产生，潮升公司基于守约的精神，交纳全部租金但并不代表潮升公司对《备忘录》中享有的在圣地公司无法提供办牌协助义务时对300平方米的免租权利。（四）原审法院的本案判决和47号案出现了自相矛盾的认定，法院擅自推测面积超过合同约定是导致潮升公司无法办理开业手续的理由无任何证据支持。二、原审法院审理程序错误，适用法律错误，其将本应并案审理的案件分开判决，导致法院对同一租赁关系的案件做出相互矛盾的判决，将潮升公司依法享有的同时履行抗辩权当成违约行为并将租赁合同解除，其在作解除合同的判决时并未考虑到756号案中严重违约行为，剥夺了作为守约方的潮升公司要求继续履行合同的权利，严重违反了合同法第一百零七条的规定。（一）圣地公司认为潮升公司违约要求解除合同（即643号案），而潮升公司认为圣地公司严重违约提出继续履行的诉讼请求（即756号案），两个案件是同一租赁关系，虽然潮升公司基于理解错误没有将756号案以反诉的方式提出，但是究其本质，756号案事实上就是本案的反诉案件，法院本应依法合并审理。（二）本案正确适用的法律是合同法第六十六条，第一百零七条，而不是法院所适用的第九十七条。三、法院对于潮升公司投资近500万元的租赁合同，不问争议产生的具体原因而草率解约，不但违反了双方的合同约定，而且将会给无任何过错的潮升公司造成近千万元的经济损失，潮升公司强烈希望法院仅对双方争议的部分进行调解或依公平原则就这部分争议作出判决，维持整个合同的正常履行。首先，本案完全具备继续履行的现实可能性和必要性。其次，法院解除合同事实上会导致双方的权利义务严重不对等。第三，潮升公司在履行如此巨额的租赁合同时，潮升公司投资了近500万元的前期装修投入和花巨资进行招商引资，潮升公司尚未进入回收期，如果法院草率判决解除，事实上将潮升公司的巨额投资被违约的圣地公司无偿据为已有，明显不公平。第四，法院在审理过程中，并未依法追加其他次承租人和圣地物业公司参加本案的诉讼，导致其他次承租人与潮升公司间会产生永无休止的诉讼，不但浪费了司法资源，而且将会使潮升公司在诉讼中处于极为不利的境地。四、原审法院对合同效力的认定出现根本性的错误，本案合同应为定性为无效合同，原审法院对合同的有效认定严重违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的强制性规定和《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，而且原审法院漏列了本案的当事人，属于明显的错案。五、潮升公司在依法行使“抗辩权”而不是法院认定的所谓“违约”，潮升公司强烈要求继续履行合同。2013年4月15日，圣地公司强行解除合同，向潮升公司发出《关于解除租赁合同的函》，当天，圣地公司向全体次承租人发出《致原潮商场全体分租商户的通知》，要求所有次承租人直接向其缴纳租金，事实上解除了租赁合同。2013年4月份，圣地公司提起解除合同的诉讼（643号案），潮升公司提出继续履行合同的请求（756号案），但原代理人因经验欠缺没有以反诉形式提出。在潮升公司修理后，于2013年4月恢复了租金的交纳，一直到2013年8月份。2013年8月13日和2013年8月27日，圣地公司通过强行收回讼争店铺，潮升公司两次报警，但是最后都无济于事。六、圣地公司到底有没有违约，恳请法院给予明确的认定，本案到底哪一方存在违约情形，是双方违约还是一方违约。面对圣地公司租赁物出现严重的漏水情形，未经同意便强行围蔽施工，且圣地公司也无法提供消防验收证明，潮升公司依合同法第二百一十六条、第二百二十条和第二百二十一条的规定行使抗辩权是否应当确认为违约行为。七、法院在判决合同解除的具体时间和租赁物业的实际移交时间时与客观事实严重不符。请求法院判决：1、依法撤销原审判决，依法改判；2、将本案与756号案合并审理，作出统一的判决；3、确认潮升公司和圣地公司在2011年7月28日所签订的《房屋租赁合同》在2013年4月15日解除，讼争场地已经在2013年8月27日圣地公司强行收回；4、圣地公司继续履行合同，将讼争场地交回潮升公司继续经营；5、圣地公司承担违约金1470400元；6、圣地公司赔偿潮升公司超过违约金部分的损失1000万元（暂计，包括漏水修复费用、围蔽施工损失、购买设备和装修损失、前期招商损失、履行合同预期的利润损失等，具体以法院评估的数额为准）。
被上诉人圣地公司答辩称：不论从程序法还是实体法的审理，潮升公司不应在上诉的程序中提出变更诉讼请求的要求，这是与法律规定不相符的，希望二审法院不要支持。关于潮升公司拖欠租金违约的问题，一审中双方已经经过查证，对方也承认，一审认定潮升公司违约是正确，二审应该维持。关于场地现在的管理问题，目前虽然潮升公司在2014年的3、4月份之后离开了场地，但并没有向圣地公司移交，是二手承租人找到圣地公司，圣地公司从维护稳定的角度出发才委托物业公司进行管理，场地的租金损失仍然在发生，不存在潮升公司所说圣地公司2013年8月份强行收回场地的情况，8月份的时候一审还没有判决，场地一直在潮升公司的控制中，圣地公司并无强行收回场地，只是在2014年4月份起潮升公司就无人驻场管理。经过圣地公司调查了解潮升公司已经无任何其他的财产，也基本上没有正常经营。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应当予以维持。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：潮升公司于一审期间提交了2013年8月13日的报警回执，拟证明2013年8月13日圣地公司员工在没有任何手续、未通知潮升公司的情况下，强行拆除潮升公司的装修设施的事实。潮升公司另提交了2013年8月27日的报警回执，拟证明从2013年8月27日下午14点起，圣地公司对商场二楼拉闸停电近半个月，给潮升公司造成严重损失的事实。原审法院2013年6月27日开庭笔录中，圣地公司主张潮升公司自2012年8月至10月期间每月拖欠的租金为88000元，2012年11月至12月每月拖欠的租金为225850元。潮升公司表示对于2012年8月至10月期间的合同租金差额没有异议，但认为租金不应该包括管理费，由于游戏机场地至今无法办理到消防验收，从2012年8月1日至2013年3月期间都要扣除88000元，潮升公司仅拖欠了2013年1月至3月期间的租金458334元。原审法院2013年11月6日庭询笔录中，圣地公司确认潮升公司已交2013年4月至6月的租金，但从2013年7月有拖欠租金，而潮升公司认为已经缴纳了2013年7月至9月的租金，并表示若法庭需要，可庭后核实清楚再答复。此后潮升公司未向原审法院提交已缴纳2013年7月至9月租金的证据。原审法院2013年11月6日、2013年12月5日庭询笔录中，潮升公司均没有向法院作出涉案场地已经由圣地公司收回的陈述。
潮升公司于二审期间向本院提交了以下证据：1、交租及抗辩表，其中2013年4月至6月应缴租金（含管理费）为1135884元，2013年7月至8月应缴租金（含管理费）为757256元，潮升公司主张2013年4月至6月实际缴纳的租金为596184元，2013年7月至8月实际缴纳的租金为757256元，拟证明潮升公司无违约，因圣地公司无法提供适合租赁条件的房屋（漏水、未消防验收、围蔽施工等），因此潮升公司有权依法行使抗辩权；2、交租凭证，潮升公司提交的部分汇款凭证为中国工商银行电子银行回单（由张慧心汇款给林益明、佛山福莱物业管理有限公司汇款给圣地公司）、发票、账户明细查询，拟证明潮升公司在圣地公司强行解除合同但未强行收场前仍然持续正常地交租；3、消防局公开回复，拟证明圣地公司提交的租赁场地未经验收，违法交付使用，双方所签的合同为无效合同；4、录像光盘，拟证明圣地公司的场地出现严重的漏水，根本无法正常使用和经营；5、47号判决，拟证明潮升公司（在次承租关系中是出租人地位）面对次承租人，因无法提供消防验收证明，出租人败诉，但是法院对同一理由，同一事实，却又判决出租人胜诉，自相矛盾；6、643号判决书，拟证明法院认定事实错误，对于解除合同的时间和收回场地的事实根本没有查清；7、756号判决书，拟证明圣地公司严重违反合同的约定义务和法定义务，无法提供租赁场地且保证适合租赁用途，因此潮升公司有抗辩权。圣地公司认为潮升公司提交的证据都不是新证据，已超过了一审的举证期，二审不应采信。
潮升公司另申请本院调查取圣地公司和法定代表人林益明的银行账明细及对手交易记录，向广州市公安局白云区分局京溪派出所调取《询问笔录》，请求法院委托鉴定机构对圣地公司违约给潮升公司带来的损失委托鉴定，请求法院现场勘查。
本院认为：潮升公司与圣地公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。潮升公司认为合同违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的强制性规定和《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定而无效。根据《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释（2013）7号）的规定，上述司法解释已经废止，本案中，圣地公司是涉案房屋的合法产权人，双方在合同中也已经确认圣地公司提供了《广州市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》给潮升公司，潮升公司主张《房屋租赁合同》因未经消防验收合格而无效依据不足，也与其主张继续履行合同的诉请相矛盾，本院对此不予认定。
本案为租赁合同纠纷，圣地公司作为出租人要求承租人潮升公司将涉案物业经营管理权交还其管理，因此，无需将次承租人追加为本案当事人。而有关涉案场地的物业管理费在双方的合同中已有约定，潮升公司亦一直向圣地公司缴纳，故亦没有必要将圣地物业公司追加为本案当事人。潮升公司认为原审法院漏列当事人的理由不能成立，本院不予采信。至于本案应否与原审法院（2013）穗云法民四初字第756号案合并审理的问题，圣地公司提起本案诉讼后，潮升公司未向原审法院提出反诉请求，而是另行提起诉讼，在此情况下，原审法院分别予以审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。
关于圣地公司主张解除合同应否支持的问题。圣地公司是以潮升公司拖欠租金为由要求解除合同，经查，从2012年8月至2012年10月，潮升公司每月拖欠的租金为88000元，2012年11月至2012年12月，潮升公司每月拖欠的租金为225850元，2013年1月至2013年3月，潮升公司每月拖欠的租金为378628元，2013年4月至8月，仍拖欠2013年7月以后的租金。对于潮升公司欠付租金的事实，原审法院已经进行了核对，双方对于2013年8月至2013年3月期间欠租的事实没有异议，争议的是2013年4月至2013年7月之间的欠租事实。潮升公司在一审期间并未举证2013年7月以后有缴纳租金的证据，二审期间，潮升公司虽提交了部分汇款凭证，但上述证据均不属于新证据，且汇款人不是潮升公司，圣地公司对此不予确认，即使按潮升公司主张的付款金额，仍拖欠圣地公司2013年4月至8月期间的租金，故本院对于原审法院认定潮升公司拖欠2013年7月以后的租金予以认定。潮升公司对其拖欠租金的行为认为是因圣地公司无法提供游戏机场地的消防证明、涉案场地漏水、围蔽施工等原因由其行使抗辩权。本院认为，关于游戏机场地的消防验收问题，根据《房屋租赁合同》的约定，游戏机场地的使用面积在300平方米以内，在合法的前提下，潮升公司办理经营牌照需要圣地公司协助的，圣地公司予以协助，而实际上潮升公司将游戏机场地扩充至1100平方米，该行为已经违反了合同的约定，而在2012年8月之前，潮升公司并没有因为游戏机场地的有关经营执照问题向圣地公司提出异议而是正常交租，且即使潮升公司对游戏机场地的使用有异议，按照合同约定的使用面积300平方米与其承租面积4595平方米比，其争议部分仅占6.53%，现潮升公司以圣地公司未办理游戏机场地的消防验收合格为由从2012年8月至2012年10月潮升公司每月拒付租金88000元无理，本院不予采纳。关于涉案场地漏水问题。首先，潮升公司对于涉案场地因漏水产生的损失已经另行向原审法院提起诉讼，原审法院以（2013）穗云法民四初字第756号案予以审理，潮升公司的诉请是否得到支持应由该案件予以处理。其次，本案双方为租赁合同关系，潮升公司作为承租人缴纳租金是其合同义务，租金的标准也是明确的，即圣地公司对潮升公司的债权是确定的。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”规定，双方当事人互负债务时，一方当事人可以行使同时履行抗辩权，圣地公司将涉案场地交付给潮升公司，其已经履行了出租人的义务，潮升公司在占有场地的情况下理应支付约定的租金，而对于涉案场地漏水的问题，出租人有维修的义务，在出租人不维修的情况下，承租人也可以代为维修后再向出租人追讨。本案就涉案场地的漏水问题双方并不能协商一致确认抵扣租金，而且对于漏水的责任承担双方也存在争议，即潮升公司认为因涉案场地漏水而其对圣地公司享有的债权并没有确定，而是应通过诉讼才能确定，因此，潮升公司以涉案场地漏水为由要求行使拒付租金的抗辩权依据不足，本院不予认定。关于涉案场地围蔽施工问题，潮升公司承租涉案场地期间，圣地公司确有对涉案场地围蔽施工的行为，但潮升公司仍可使用涉案场地，双方对于围蔽施工期间应否减免租金并没有进行约定。潮升公司认为对其经营收入造成影响，如上所述，在双方没有协商一致的情况下，潮升公司仍应按照合同约定支付相应的租金，而对于因围蔽施工造成其经营上的损失可另行主张，事实上潮升公司也在原审法院（2013）穗云法民四初字第756号案中进行了主张。故潮升公司拒付租金的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。从2013年1月至2013年3月潮升公司拒付全额租金，其行为已经构成违约。圣地公司虽于2013年4月15日向潮升公司发出《关于解除租赁合同的函》，潮升公司于2013年4月17日的复函中明确表示反对，圣地公司提起本案诉讼中诉请解除《房屋租赁合同》，上述事实表明双方在诉讼前就是否解除合同未能协商一致，原审法院根据本案的事实依法判决解除《房屋租赁合同》并无不当，潮升公司认为《房屋租赁合同》于2013年4月15日已经解除本院不予采信。
关于涉案场地是否已经由圣地公司收回的问题。潮升公司主张收回的依据为其一审期间提交的两份报警回执，根据潮升公司提交该证据拟证明的事实，其中2013年8月13日的报警回执，拟证明2013年8月13日圣地公司员工在没有任何手续、未通知潮升公司的情况下，强行拆除潮升公司的装修设施的事实，2013年8月27日的报警回执，拟证明从2013年8月27日下午14点起，圣地公司对商场二楼拉闸停电近半个月，给潮升公司造成严重损失的事实，均没有主张该报警回执拟证明圣地公司收回场地的问题，而报警回执本身也不足以证明圣地公司收回场地的事实，且潮升公司在原审法院2013年11月6日、2013年12月5日的庭审中也没有向法院作出说明，故本院对于潮升公司主张圣地公司于2013年8月27日强行收回涉案场地不予采信。
潮升公司于二审期间提交的证据均不属于新证据且不足以证明其主张，其提出的调查申请、鉴定申请、现场勘查申请均不符合证据规则的规定，本院不予接纳。潮升公司上诉请求第3至第6项，均属于新增加的诉讼请求，潮升公司在本案中没有提出反诉，其要求就上述请求予以审理不符合法定的诉讼程序，本院依法不予审查。上诉人潮升公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19524元，由广州潮升物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年十月九日
书 记 员 徐毅敏