宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第265号
上诉人（原审原告）胡贵明，男，1965年5月18日出生，汉族，公务员，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人冉笃奇，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏超，男，1971年2月26日出生，汉族，银川市元荣置业有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。
原审被告银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街283号。
法定代表人蒋毅，该公司总经理。
上诉人胡贵明因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，由审判员王争春担任审判长并主审本案，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人胡贵明的委托代理人冉笃奇到庭参加诉讼。被上诉人魏超、原审被告银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣公司）经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月，原告胡贵明欲购置被告元荣公司在银川市金凤区“宁安易居鼎级大院”的住宅一套，元荣公司决定由胡贵明将购买该套住房的预付款45万元直接打入魏琦英名下账户。2012年7月13日，原告向魏琦英账户支付人民币45万元，同日，被告元荣公司出具收条一份载明收到胡贵明45万元预付房款，并在收据中记载面积约150平方米，层数为9-14层，8月30日挑房。2014年3月19日魏超出具承诺书，载明：“2012年7月13日，胡贵明拟订购我公司（银川市元荣置业有限公司）在宁安易居鼎极大院的一套商品住宅，双方基本约定，买卖住宅楼层14号楼9-14层，面积为150平米，单价为3000元／平方米，我公司于2012年8月内付房，并办妥房屋买卖手续。2012年7月13日，胡贵明按照约定通过转账方式向我公司支付45万元预付款，因我公司与其他公司有一些经济原因，我公司未能将上述房屋过户给胡贵明，现我代表公司承诺如下：一、我公司于2014年5月20日之前，为胡贵明重新选定面积与宁安易居鼎极大院相同的一套商品住宅（位置与宁安易居鼎极大院相当），过户给胡贵明。二、如在上述时间不能办理房屋交付手续，除了返还胡贵明支付的45万元预付款及利息外，还应向胡贵明支付预付款总额30%的违约金。”原告诉至法院，请求判令被告元荣公司退还原告胡贵明购房款45万元、利息55350元、违约金135000元，诉讼费由被告承担。另查明2011年3月1日元荣公司股东会决议，公司投入的宁安易居项目全部由魏超自行投入及收益，秦立新不参与投入及收益。股东签字处有“秦立新”及“魏超”的签字。2013年12月26日被告元荣公司法定代表人由魏超变更为蒋毅。同日，被告元荣公司股权为秦立新出资150万元占50%、魏超出资150万元占50%；变更为魏海涛出资3万元占1%、蒋毅出资297万元占99%。魏超现任元荣公司副总经理职务。
原审法院认为，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但被告元荣公司出具的委托收款书及收据载明了所购房屋的面积、楼层、挑房时间等，原告胡贵明亦按被告元荣公司的要求支付了房款，证明双方就购买宁安宜居住房达成了合意，该买卖合意均系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方买卖合同关系成立，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。被告元荣公司未能按约定向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。原告主张被告元荣公司向原告返还购房款45万元的诉讼请求，予以支持。2014年3月19日被告魏超承诺元荣公司于2014年5月20日之前，为原告胡贵明重新选定面积与宁安易居鼎级大院相同的一套商品房住宅（位置与宁安易居鼎级大院相当），过户给胡贵明，如在上述时间不能办理房屋交付手续，除了返还胡贵明支付的45万元预付款及利息外，还应向胡贵明支付预付款总额30%的违约金。虽然魏超作此承诺时已不是被告元荣公司的法定代表人，被告元荣公司也未明确授权魏超处理与原告的相关事宜，但原告作为善意第三人有理由相信魏超有权代表被告元荣公司，故魏超的行为构成表见代理，其行为产生的后果应当由被告元荣公司承担，故原告主张由被告元荣公司承担违约金及利息的诉讼请求，予以支持。原告主张由被告魏超承担连带责任的诉请，因被告元荣公司法定代表人变更前被告魏超系被告元荣公司的法定代表人，法定代表人以法人名义进行的民事行为产生的后果由法人承担，变更后被告魏超虽不再是被告元荣公司的法定代表人，但其就本案中所进行的民事行为构成表见代理，行为产生的后果亦由被告元荣公司承担，故被告魏超不承担连带责任，原告该诉请依法不能成立，不予支持。被告辩解理由部分成立，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告银川市元荣置业有限公司于判决生效后十五日内退还原告胡贵明购房款45万元，并按同期银行贷款年利率6%支付自2012年7月13日至判决确定的给付之日的利息；二、被告银川市元荣置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告胡贵明违约金13.5万元；三、驳回原告胡贵明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10203元，减半收取5101.5元，由被告银川市元荣置业有限公司负担。
宣判后，胡贵明不服提起上诉称：一审法院认定被上诉人魏超不承担连带责任的理由不能成立。魏超作为公司股东和实际控股人，依据是2011年3月1日元荣公司的《股东会决议》，该决议明确了：“公司投入的宁安易居项目全部由魏超自行投入及收益。”2012年7月23日，上诉人购买元荣公司“宁安易居鼎级大院”住宅一套，按照魏超的要求，将购房款支付给魏琦英名下。虽然在2013年12月26日元荣公司变更了法定代表人及股权机构，但魏超再次向上诉人承诺：“重新选定面积与宁安易居鼎级大院相同的一套商品住宅”，印证了其行为与股东会决议的一致性。根据《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”上诉人认为一审法院认定被上诉人不承担责任的理由不能成立。为防止当事人滥用股东权利恶意逃避债务，请求二审法院撤销（2014）金民初字第1979号民事判决，依法改判上诉人魏超承担连带责任；二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人魏超、原审被告元荣公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩、陈述意见。
二审查明事实与一审查明一致，予以认定。
本院认为，上诉人、原审被告虽未签订房屋买卖合同，但元荣公司出具的委托收款书及收据载明了所购房屋的面积、楼层、挑房时间等，上诉人按元荣公司的要求支付了房款，证明双方就购买宁安宜居住房达成了合意，该买卖合意系双方真实意思表示，合法有效。上诉人、原审被告间存在买卖合同关系。元荣公司法定代表人变更前魏超系元荣公司的法定代表人，法定代表人以法人名义进行的民事行为产生的后果由法人承担，变更后魏超虽不再是元荣公司的法定代表人，但其就本案中所进行的民事行为构成表见代理，行为产生的后果亦由元荣公司承担。原判认定事实清楚，处理合适。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10203元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王争春
审判员 赵和平
审判员 李山山
二〇一五年十月二十日
书记员 祁 斐
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。