上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初561号
原告虞重平，男，1954年1月25日生，汉族，住上海市卢湾区。原告陈玉芳，女，1955年5月4日生，汉族，住上海市普陀区。两原告委托代理人叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。被告沈玉兰，女，1952年11月28日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人上海天麦置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人丁建华。原告虞重平、陈玉芳与被告沈玉兰、第三人上海天麦置业有限公司(下称天麦置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告虞重平、陈玉芳及两原告委托代理人叶丹平、被告沈玉兰到庭参加诉讼。第三人上海天麦置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年2月25日通过上海明明房产经纪有限公司江桥店居间介绍，与被告签订《房屋买卖协议�一份，约定：原告以106万元购买被告位于上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告应于2013年2月25日支付定金5万元，于2015年3月28日支付房款45万元，被告办出小产证当天原告支付房款24万元，双方办理交易过户当日原告支付剩余房款32万元。协议签订后，原告按约支付房款50万元。原告要求被告将房屋交付原告使用，并办理产权证，被告却告知原告系争房屋由于继承纠纷被法院查封，无法办理产权证，且房屋有租客使用，无法交付原告。被告承诺案件结束后及时将房屋交付原告并办理产权证。2015年6月25日，被告所涉继承案件已经判决，原告要求被告履行双方签订的协议，但被告不同意，要求原告额外支付房款30万元，双方协商未果，故原告起诉要求：1、判令被告将上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告；2、判令被告立即办理系争房屋的产权证，第�人天麦置业公司予以协助办理；3、判令被告在办出产权证后，协助将系争房屋过户至两原告名下；4、判令被告支付逾期交房及逾期办证违约金(自2015年7月15日计算至实际履行之日止，按照总房款的千分之五即5300元/天计算)；5、判令被告终止租赁合同。审理中，原告撤回了第5项诉请。被告辩称，房屋至今未能成交是因为2013年的继承纠纷案件被发回重审而拖延至今，与被告没有任何关系。不同意原告诉请，因为之前的诉讼拖延了时间，也导致被告的金融损失，除非原告额外支付房款30万元，否则不愿意继续履行合同。房屋目前空置，没有出租。第三人上海天麦置业有限公司未答辩。经审理查明，原、被告于2013年2月25日签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告(甲方)自愿将位于上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为63.35平方米的房屋出售给原告(乙方)；上述�屋出让价为甲方到手价106万元；乙方于2013年2月25日支付甲方购房定金5万元，于2013年3月28日前支付甲方房款45万元，第三期待甲方办理好一手房地产权证当日乙方支付给甲方24万元，第四期双方到交易中心办理交易过户当日乙方支付给甲方32万元(交易日期以国家政策为准)；甲方办理该房屋产权证的费用由甲方自行承担，双方办理二手房过户时所产生的税费及办理住宅所有权过户手续费等税费由乙方承担；双方约定2013年7月15日前办理交房手续，因该房屋内现有租客，交房前的房屋租金由甲方收取，交房后的房屋租金由乙方收取；乙方未在规定的时间内将购房款支付给甲方的，由甲方按日加收违约金额的千分之五的违约金；甲方在收到乙方支付的购房款后未在规定时间(以国家政策为准)办理上述住宅所有权过户手续并将新的《房地产权证》交给乙方的，甲方除必须将住�《房地产权证》交给乙方外，必须按日支付全部售房款千分之五的违约金；甲方未在规定的时间内搬离上述房屋的，必须按市场房屋出租价格的三至五倍价格向乙方支付房屋租金。同日，双方签订《承诺书一份》，约定：双方无任何理由，不可反悔，任何一方若反悔不买或不卖应承担违约责任，违约方应赔偿守约方人民币74万元(不包括已付房款人民币74万元、装修费用及房屋市场价与当初市场价的差额)。原告于签约当天向被告支付定金5万元，于2013年3月26日支付房款45万元。因系争房屋涉及被告与案外人的所有权纠纷被司法查封，被告未能按约办理房地产权证。被告于2013年6月2日出具《承诺书》一份称，由于其本人单方面的原因，导致华江支路XXX弄XXX号XXX室房产不能如期在2013年7月15日前完成过户手续，其愿意承担2013年7月15日以后房产过户交易时产证的高出2013年7月15日以前过户交易的费用。2013年10月30日，原、被告签订《租金交接备忘录》一份，载明因房屋未能按约交接完毕，双方经协商约定自2013年8月开始被告收取的租金转由原告收取，租金2013年8月至2013年10月三个月每月1200元，共计3600元。2015年6月25日，本院就系争房屋所涉所有权纠纷案件作出民事判决，确定系争房屋的权利义务归被告沈玉兰所有；被告沈玉兰应给付案外人沈某甲、沈某乙、沈某丙房屋折价款15万元，应给付高某某、沈丁、沈A房屋折价款15万元。上述判决于2015年7月17日生效。原告于2015年11月30日查询获悉，系争房屋无权利限制。因被告未按约将房屋交付原告并办理房屋产权过户手续，原告涉讼。另查，系争房屋系拆迁补偿安置所得，被告于2007年8月21日与拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，于2012年11月21日就系争房屋与第三人签订《上海市商品房出售合同》。第三人于2012年7月17日取得系争房屋的房地产初始登记，目前系争房屋尚未办理小产证。因被告未按生效判决给付房屋折价款，案外人沈某甲、沈某乙、沈某丙、高某某、沈丁、沈A向本院申请执行，本院于2016年1月13日查封了系争房屋。2016年3月18日，案外人向原告出具承诺书称，若原告用房款代沈玉兰履行执行义务，其同意解除对系争房屋的查封。审理中，经本院释明，原告要求被告涤除司法查封，并表示愿意支付剩余房款56万元，且该款可用于涤除司法查封；被告对此不予同意。被告称系争房屋自2014年起空置至今，故未向原告交付过2014年的租金，也未交付过房屋钥匙。原告称约定交房时间是预估3个月内能办理小产证及过户，交房时可以交付尾款。以上事实，有房屋买卖协议书、承诺书、收条及房款收据、租金交接备忘录、民事判决书、商品房出售合同等书证以�当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。原告已按约支付部分购房款，因被告与案外人的某某，被告未能按时办理房屋小产证。现系争房屋已符合上市交易条件，原告也表示愿意支付剩余房款56万元，房屋虽然因被告拒不履行生效法律文书确定的金钱给付义务而被本院司法查封，但原告已表示愿意用剩余房款代为履行给付义务。申请执行人也承诺在原告代为履行后解除对系争房屋的查封，现因被告拒不配合而未能涤除司法查封，原告要求被告涤除司法查封合法有据，本院予以支持。被告应根据买卖协议的约定积极办理系争房屋的小产证，并在取得系争房屋小产证后协助原告办理产权过户手续，故原告要求被告办理系争房屋小产证、第三人予以协助，并要求被告在取得小产证后协助原告办理过户手续合法有据，本院予以支持。被告虽然在2013年10月向原告交付了系争房屋的租金，但并未交付2013年12月以后的租金或房屋钥匙，故原告要求被告交付房屋合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因合同中对于被告办理小产证的日期和协助原告过户的日期并未明确约定，而协议中关于交房时间的约定是基于被告能正常办理小产证、原告能正常支付房款和尾款的预估，现因被告未能正常办理小产证，原告无法按约支付房款，故交房时间顺延符合交易习惯，且原告主张的违约金也非合同约定的逾期交房的违约责任，故本院对于原告主张的违约金不予支持。诉讼中，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百�七条、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、被告沈玉兰应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋上的司法查封并办理该房屋的房地产权证，第三人上海天麦置业有限公司协助被告办理产权过户手续；二、被告沈玉兰应于完成上述第一项产权登记之日立即协助原告虞重平、陈玉芳将上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告虞重平、陈玉芳名下；三、原告虞重平、陈玉芳应于本判决生效之日起十日内给付被告沈玉兰房款人民币560000元；四、被告沈玉兰应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告虞重平、陈玉芳；五、驳回原告虞重平、陈玉芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告沈玉兰负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一六年五月十六日
书记员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;若�问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。