河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第1232号
原告陈辉，居民。
委托代理人梁澜馨，河北高阶律师事务所律师。
被告王守成，居民。
委托代理人冯连霞（系被告之妻），1955年9月18日出生，汉族，居民。
委托代理人王长福，河北京唐律师事务所律师。
原告陈辉与被告王守成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦小方独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈辉的委托代理人梁澜馨、被告王守成的委托代理人冯连霞、王长福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈辉诉称，2011年4月23日，原、被告签订了房屋出租协议，被告将自己的大院从平房后南数第一根电杆向南到公路边的闲散土地及平房三间租给原告使用，房屋租金每年3万元，租期3年，原告不得转租。第一年租期�2011年4月30日至2012年4月30日止。第二年、第三年租金提前一个月（3月30日）交给被告，如被告提前一个月收不到租金，视为原告不租违约，解除协议。原告向被告交押金2000元，乙方租满3年，水、电、大院设施无损坏，如损坏照价赔偿，退还押金。乙方中途违约，未租满3年解除协议，押金不退。协议签订后，原告将第一年租金3万元交付被告。第一年租赁期届满前，原告又将第二年租金3万元交付被告。
2012年5月21日，原告收到唐山（丰润）中国动车城管理委员会和唐山市丰润区浭阳街道办事处联合下发的《自拆通知》。2012年8月16日，原告为了响应政府号召，确保唐山（丰润）中国动车城工程建设顺利实施，与浭阳街道办事处签订了《拆迁补偿协议书》，并于2012年8月28日对属于自己的地上附着物进行了自行拆除。
随后，原告要求解除房屋出租协议，要求被告退还2012年9月至2013年4月（8个月）的租金2万元和押金2000元，但被告以种种理由不予退还。综上所述，原告认为，因政府行为导致原、被告之间的房屋出租协议无法履行，被告依法应当退还原告的租金和押金。所以原告诉至法院要求判决解除原、被告签订的房屋出租协议，被告退还2012年9月至2013年4月的租金2万元和押金2000元，共计22000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告王守成辩称，一、被告不同意解除租赁合同。双方于2011年4月23日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法，合同有效。截止到今天原告已经使用了两年，尚有一年的租期未履行。租赁的房屋、大院现状和出租时的状况一样没有变化，原告没有理由解除合同。原告提交的自拆通知与合同当事人无关、与本案无关。通知并没有写明是针对原告。通知人并不是合同一方当事人。对于租赁合同而言，唐山�润动车城管委会和丰润区浭阳街道办事处均是合同外的第三人，与履行合同没有关联性。第三人的通知没有解除原、被告之间合同的效力。根据土地管理法的规定，征用土地公告是区级以上政府的职责，唐山丰润动车城管委会和丰润区浭阳街道办事处没有发布征用公告的资格，所以原告提交自拆通知作为解除合同的理由不成立。原告没有解除合同的合法理由，被告不同意解除合同。二、原告要求退还2万元租金没有道理。原告交的租金是2012年4月30日至2013年4月30日的租金。租金是原告应该交的。租期到2013年4月30日已经履行完毕。原告要求解除合同退还解除合同前的租金没有任何道理。原告从接收租赁物到目前为止并没有将租赁物交回，从法律上说，原告还在使用租赁物。所以不论原告是否还在实际使用，在没有解除合同、没有交回租赁物之前，原告就应当按合同支�租金。原告是否实际使用，并不影响租赁合同的履行。三、依据租赁合同的第3条约定，原告应当于2013年3月30日交纳租金3万元。现在时间已过，原告违约没有交纳租金已经构成了违约，应当继续履行合同。四、依据租赁合同的第4条约定，押金2000元不应当退还。第4条约定“乙方中途违约，未租满三年解除协议，押金不退”。本案中原告的起诉请求是提前解除合同恰说明原告违约，所以押金作为违约金不应退还。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
经审理查明，2011年4月23日，原、被告签订了房屋出租协议，被告（甲方）将从唐山市丰润区浭阳街道办事处城内第二居委会承包的大院从平房后南数第一根电杆向南到公路边的闲散土地及平房三间（唐山市丰润区六小区限高桥南第二个加油站对面）租给原告（乙方）使用，双方约定：房屋租金�年3万元，租期3年，乙方不得转租。第一年租期自2011年4月30日至2012年4月30日止。第二年、第三年提前一个月（3月30日）交给被告，如被告提前一个月收不到租金，视为原告不租违约，解除协议。原告向被告交押金2000元，乙方租满3年，水、电、大院设施无损坏，如损坏照价赔偿，退还押金。乙方中途违约，未租满3年解除协议，押金不退。双方在出租协议上签名按手印。原告交付被告第一年租金3万元和押金2000元。2012年3月30日前，原告交付被告第二年即2012年4月30日至2013年4月30日租金3万元。
2012年5月21日，唐山（丰润）中国动车城管理委员会和唐山市丰润区浭阳街道办事处联合向原告下发《自拆通知》。内容为：“你单位占用的土地已于2011年12月被唐山（丰润）中国动车城征用。请你于2012年5月30日前将地上附着物自行清理拆除。逾期政府将强制拆除。对按时限完成�迁的业主政府给予资金奖励”。原告主张在接到自拆通知后找到被告协商解除合同，但被告对此不予认可，原告未就该主张提供相应证据予以证实。
2012年8月16日，原告（乙方）与唐山市丰润区浭阳街道办事处（甲方）签订《拆迁补偿协议书》，内容为：“一、乙方被拆迁房屋坐落于浭阳街道办事处境内，建筑物性质为临时性建筑。二、甲方一次给予乙方拆迁奖励款135826元，此费用为一次性包干补偿，乙方不得再提其他补偿要求。三、协议签订后，乙方负责将建筑物于2012年8月28日前拆除，逾期拆除不到位将强制拆除并全额扣除奖励款。……”。原告领取了补偿款，并于2012年8月28日前对属于自己的地上附着物进行了自行拆除。现被告的三间平房和租赁场地空置。
2013年2月27日，原告向本院申请诉前调解，2013年3月25日，被告不同意原告的诉讼请求，调解不成。本院于2013年3月27日立案受理。
上述事实，有当事人陈述、房屋出租协议、收条、自拆通知、拆迁补偿协议书等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋出租协议真实有效，双方应该按照协议约定履行各自的义务。在租赁期限届满前，唐山（丰润）中国动车城管理委员会和唐山市丰润区浭阳街道办事处联合下发自拆通知，对租赁场地进行征用，是政府行为，属于不可抗力。场地如被征用，双方之间的租赁合同目的将无法实现。不可抗力发生时，合同双方均享有解除权。解除权人主张解除合同的意思表示，须通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告要求解除合同，但并无证据证明已将解除合同的意思表示通知了被告，被告对此不予认可，原、被告之间的合同并未因原告的行为而解除。在本院对该纠纷进行诉前调解时，已于2013年3月25日将原告的诉讼请求通知了�告，被告收到了原告要求解除合同的意思表示，故原告行使解除权的意思表示到达被告的时间应为2013年3月25日，合同自该日发生解除的法律后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同属于继续性合同，解除不具有溯及力，在合同解除前合同有效，原告应支付2013年3月25日前的租赁费用，之后的租赁费用应予返还。故被告应返还原告2013年3月26日至2013年4月30日的租赁费用2917元。不可抗力属于不可归责于任何一方当事人的合同解除事由，不属于原告中途违约导致租期未满三年的情形，故原告支付的押金2000元被告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告陈辉与被告王守成2011年4月23日签订的房屋出租协议于2013年3月25日解除。
二、被告王守成退还原告租金2917元、押金2000元，合计4917元，于本判决生效后5日内付清。
三、驳回原告陈辉其他诉讼请求。
案件受理费350元，减半收取175元，由原告陈辉负担135元，被告王守成负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
代理审判员 韦小方
二〇一三年四月三十日
书 记 员 于桂红