广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初407号
原告（反诉被告）：刘子陶，男，汉族，现住珠海市，公民身份号码×××913X。
委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赖月明，女，现住珠海市，公民身份号码×××4229。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。
原告刘子陶诉被告赖月明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告赖月明提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本案依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘子陶及其委托代理人梁海涛、唐健霆，被告赖月明的委托代理人陈昱、杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘子陶诉称：2015年11月29日，原、被告双方经珠海市新岭南物业代理有限公司的撮合，就买卖位于珠海市柠溪路537号2栋3单元801房，签署了《房地产买卖合同》。合同约定，被告将其个人拥有的该房屋作价人民币315万元转让给原告，原告先付定金20万元，在银行同贷书下达后再付126万元，剩余房款189万元由银行给付。双方和中介公司共同在合同书签字盖章。
签约当日即2015年11月29日，原告给付定金20万元与被告，被告签署了收款收据。随后，原告积极向银行申请贷款。12月29日，中国银行珠海分行发出了同意贷款意向书。12月30日，原告通知被告确定收取第二笔款项的账号。当时，被告告知原告因税务问题不愿意继续交易了。此后数天，经原告和原告父亲、中介公司多次与被告洽谈商量，被告均不肯继续交易，也不肯按照合同第八条的约定双倍返还定金。
有鉴于此，原告认为，被告的言行已经违反了房地产买卖合同的约定，构成违约，理应按照合同的约定承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告给付双倍定金人民币40万元；2、由被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告赖月明答辩称：1、被告有权依照买卖合同约定没收原告的定金，原告无法在买卖合同第12条约定的时间内取得银行同贷书并支付首期房款，已构成违约，被告有权依据买卖合同第7条的约定没收其已支付的定金。2、原告父亲代其与被告协商一致解除合同，退还定金，符合表见代理的要件，依据合同法第49条的规定，被告之前一直与原告的父亲联系，被告基于其父子的关系，有理由相信其父亲享有代理权，双方经协商一致解除合同，协商退还定金合法有效。3、原告违约在先，其要求双倍返还定金没有事实和法律依据，买卖合同第8条约定，如卖方在收取定金后，不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金，本案是原告违约在先，不应适用定金条款的约定。
被告赖月明反诉称：被告与原告于2015年11月29日就位于珠海市香洲柠溪路岭南世家537号2栋3单元801房（以下简称“该物业”）转让事宜签订了《房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），该物业房地产权证号为粤房地证字第××号。签订买卖合同当天，原告向被告缴纳了购房定金人民币贰拾万元整。
该物业买卖合同第十二条补充的第二款和第三款分别约定了，“付款方式，买卖双方以收到银行已批复的贷款通知书，作为首期款付款的时间同时办理房产交易过户。”“买方配合卖方开出五年唯一住房的证明的时间，但最迟不超过2015年12月25日前过户。”根据上述条款的约定，原告应当于2015年12月25日前取得银行的《同意购房抵押贷款意向书》（以下称“同贷书”）并与被告办理该物业的过户。经被告多次催促，原告直至2015年12月29日才向被告提供银行同贷书，导致该物业无法在买卖合同所约定的期限前过户，原告已构成违约。
根据买卖合同第七条的规定，“如买方未能履行本合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将该物业转让予他人，卖方不可再以此而向买方进一步追究或要求赔偿损失。”同时根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，被告有权没收原告已支付的购房定金人民币贰拾万元整。
综上所述，原告逾期向被告提交银行同贷书导致未能在合同所约定的期限内办理过户，违反了合同的约定，被告有权不予返还原告已付的定金并将该物业转让予他人。故请求贵院查明事实，依法作出公正裁判。被告赖月明反诉诉讼请求：一、判决被告赖月明没收原告刘子陶缴付的购房定金20万元；二、原告刘子陶承担本案诉讼费用。
原告刘子陶就反诉答辩称：一、被告违约行为确定无误，其反诉请求完全是对合同条款的恶意歪曲
合同条款是对合同当事人的权利义务的约定。如果是合同权利则当事人应当享有，如果是合同义务则当事人应当履行。准确、完整地理解和履行合同条款对当事人是十分重要的事情。第12条第2项写明：“付款方式，买卖双方以收到银行已批复的贷款通知书，作为首期款付款时间同时办理房产交易过户”；第12条第3项写明：“买方配合卖方开出五年唯一住房的证明的时间，（但）最迟不超过2015年12月25日前过户”。在第2项中，申请办理银行同贷书是双方的义务，因为双方都要递交相关的文件才能使得贷款申请得以进入审批程序，至于何时能够批下来，则是双方不能左右的事情。因此，合同没有将这个时间点确定，仅是将这个时间点作为付首期款和过户的标准。这个时间确定了，原告开始履行付首期款的义务，被告实现了得到首期款的权利。接着，被告开始履行过户的义务，原告因此实现了得到房屋所有权的权利。双方的权利义务清晰。在第3项中，开具五年唯一住房的证明实际上完全是被告的义务，原告在其中并无任何的作用。合同的“配合”二字纯属多余。但书的约定，完全是对被告行为的约束，防止被告无期限拖延办理这个证明。如果在2015年12月25日前，被告仍然没有办理五年唯一的证明，也必须配合原告办理房产过户的手续以实现原告得到房屋所有权的权利。然而，合同文字却没有将双方的意思表达清楚。但书的完整表述应为“办理证明的最后期限不得超过2015年12月25日，否则买方有权要求卖方办理房产过户手续”。
二、原告没有主张实现自己权利的行为，反而变成己方违约的依据，实属荒唐
合同当事人违约，是因为当事人应当履行自己的义务而没有履行，违反了合同的约定或者法律的规定，才构成违约。当事人对对方给以利益而暂时没有接受是不可能构成违约的。
被告难道不清楚房屋在自己名下是自己的利益最大化吗？买房的一方首期款还没有付卖方就急吼吼地要求过户，也太不合情理吧？显然也不是合同的原意。
综上，原告没有将房屋过户到自己名下的行为不是违约行为，合同条款也没有约定原告没有将房屋过户就是违约行为。反而是被告没有将房屋过户给原告才真正构成违约行为。请求驳回被告的反诉请求。
原告刘子陶提交如下证据：1、房地产买卖合同；2、收据、查询明细；3、同意购房抵押贷款意向书；4、微信记录；5、通话记录；6、2016年1月6日晚上第二通电话录音（附光盘两份）；7、网页。
被告赖月明提交如下证据：1、赖月明手机通话记录清单（2015年11月至12月）；2、赖月明手机通讯录截图；3、赖月明手机短信。
经审理查明：被告赖月明为珠海市香洲柠溪路岭南世家537号2栋3单元801房的产权人。
2015年11月29日，原告刘子陶与被告赖月明以及经纪方珠海市新岭南物业代理有限公司（以下简称新岭南公司）三方共同签订一份《房地产买卖合同》。合同约定买卖双方通过经纪方出售和购入被告赖月明名下的珠海市香洲柠溪路岭南世家537号2栋3单元801房，成交总价为315万元，定金为20万元；并约定原告刘子陶以银行按揭方式购买该房：原告刘子陶于2015年／月／日前，缴付首期款126万元，剩余房款即原告刘子陶的贷款额189万元由银行直接划入卖方指定账户，贷款额以银行审批为准，首期款相应减少；并约定了买卖双方各自需交付的税费，其中被告赖月明支付上述“卖方属满五年唯一住房”项；交房时间为收齐全款交楼。合同还约定，如买方未能履行本合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将该物业转让予他人，卖方不可再以此而向买方进一步追究或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返双倍定金予买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同第十二条手写约定了如下内容：1、卖方该房属满五年唯一住房，可享受国家的优惠政策。如不符合满五年唯一住房条件，则发生的税费由卖方自己承担；2、付款方式，买卖双方以收到银行已批复的贷款通知书作为首期款付款的时间，同时办理办理房产交易过户；3、买方配合卖方开出五年唯一住房的证明的时间，但最迟不超过2015年12月25日前过户。
签订合同当日，原告刘子陶向被告赖月明汇付定金20万元。之后，原告刘子陶称其于2015年12月4日向中国银行珠海分行申请按揭贷款。2015年12月29日，中国银行珠海分行发出《同意购房抵押贷款意向书》，同日，原告刘子陶通过微信将同贷书拍照发送给被告赖月明，被告赖月明回复称“好的，知道了”。12月30日，原告刘子陶通过微信联系被告赖月明，写明：“余额115万元付您哪个账户？请尽快回复我，以便我付款。同时请您尽快开出满五年唯一住房证明，尽快配合我到房产交易中心办理房屋过户手续”。被告赖月明回复称“珠海唯一住房证明我已经在12.4开出了，问题是中介之前说的珠海唯一住房是不正确的，应该是广东省唯一住房，所以这个证明没有任何用处”。原告刘子陶询问“上周你说元旦节后处理你坦洲的房子，请问你今天签字卖了吗？有了解到签字后大概还需要多久的时间才能办理到唯一房产的证明吗？我们这边能预定一个过户的时间了吗？”被告赖月明回复称“对方这两天没空，时间待定”。之后双方在微信中就赔偿问题进行了讨论，被告赖月明称“与你签约，我也放弃其他买家，甚至于离婚、开唯一住房证明我也一并完成”，并称已和原告刘子陶的父亲谈好返还定金，需要原告刘子陶确认并签订解约协议。
2016年1月6日，原告刘子陶的父亲致电被告赖月明，提出买方可以负担卖方不满足“满五年唯一住房”条件下需要缴纳的部分税费，被告赖月明不同意，称中介欺骗她，政策要求是广东省唯一住房，而不是珠海市唯一住房，并明确表明不再卖房。原告刘子陶提交了网上售房信息，显示案涉房产2016年2月22日网上发布的售价为350万元。
本案中被告赖月明抗辩称原告刘子陶于2015年12月29日才取得银行《同意购房抵押贷款意向书》，已经超过了双方在合同中约定的最迟过户日期2015年12月25日，构成违约，因此被告赖月明有权没收定金。被告赖月明提交了手机通话清单，主张就售房事宜一直由其和原告父亲谈判洽商，并与原告父亲口头协商一致，同意解除房屋买卖合同并退还定金20万元，但没有提供通话内容记录。原告刘子陶对此不予认可，称双方并未就返还定金达成一致。
经纪方新岭南公司的工作人员张学艳作为原、被告交易的经手人出庭发表证人证言称，被告赖月明托盘时告知经纪方其在坦洲有房产，并称一套房产已经卖出，另一套正在售出过程中，还在办手续。张学艳称，被告赖月明完全清楚“满五年唯一住房”的政策规定，售出坦洲的房产以及办理离婚手续均是为了达成“满五年唯一住房”的条件，交易过程中被告赖月明告知已经完成了离婚手续，之后被告赖月明称周边房价上涨，并明确不愿意再售出房产。
原告刘子陶主张，被告赖月明及其丈夫徐沛均是北京恒信德律资产评估有限公司珠海分公司的评估师，清楚了解“满五年唯一住房”的政策规定，并且因为原告的贷款银行需要被告赖月明提供离婚证明，故被告赖月明在2015年11月29日至12月4日期间办理了离婚手续，因此原告刘子陶在2015年12月4日才能向银行提交贷款申请手续，在12月29日取得同贷书。
本院认为：原告刘子陶、被告赖月明以及经纪方新岭南公司共同签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。
《房地产买卖合同》签订后，原告刘子陶依约向被告赖月明支付了定金20万元，并向银行申请按揭贷款，于2015年12月29日取得了同贷书。被告赖月明主张原告刘子陶逾期取得同贷书并且未支付首期款，导致双方无法依照合同约定在2015年12月25日前完成过户，构成违约。本院认为，被告赖月明的上述主张不能成立：首先，合同约定“买方配合卖方开出五年唯一住房的证明的时间，但最迟不超过2015年12月25日前过户”，从上下文的文意上理解，该条款是对卖方义务的约定，因此过户日期应当是对被告赖月明开出证明时间的约束；其次，原告刘子陶在2015年12月29日取得同贷书，仅超过上述过户时限四天，尚不足以影响房屋买卖合同的继续履行，并且发放同贷书系贷款银行方面的行为，没有证据证明原告刘子陶对此存在过错；再次，合同明确约定过户时间需要“配合卖方开出五年唯一住房的证明的时间”，原告刘子陶取得同贷书时被告赖月明尚没有开出“广东省内满五年唯一住房”的证明，因此取得同贷书的时间并不影响交易过户的时间；最后，根据双方的微信记录、通话录音以及经纪方的证人证言，被告赖月明在原告刘子陶告知其取得同贷书后，并未提出同贷书逾期的异议，而是提出中介方对省内唯一住房还是珠海市唯一住房存在误导。另外，原告刘子陶在微信中要求被告赖月明提供支付首期款的账户，被告赖月明没有提供并提出终止合同履行，因此原告刘子陶未支付首期款亦不存在过错。综上，被告赖月明主张原告刘子陶逾期取得同贷书、未支付首期款导致合同无法继续履行，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告赖月明还抗辩称，经纪方没有如实告知其须满足“广东省内唯一住房”的要求，导致其发生误解。首先，经纪方经手人张学艳出庭作证称，被告赖月明在签约时清楚了解房产交易税收优惠政策，并告知经纪方其正在售出中山市的其他房产；其次，被告赖月明作为卖方，本身应掌握房屋买卖税收政策的基本规定，而从其已售出和当时正在售出中山市两套房产的事实判断，其已经清楚了解上述税收优惠政策的相关规定，并且，从其自述已经配合办理离婚手续、出售其他房产的行为来看，其也曾在行动上促成达到“广东省内唯一住房”的条件。况且，合同约定“如不符合满五年唯一住房条件，则发生的税费由卖方自己承担”，由此，即使被告赖月明不能提供该证明，仍应继续履行合同，但即便原告方提出愿意负担卖方不满足“广东省内满五年唯一住房”需要缴纳的部分税费，被告赖月明仍不同意继续履行合同。
综上所述，导致合同不能继续履行的过错不在原告刘子陶，而在于被告赖月明既不提供“广东省内满五年唯一住房”的证明，又不同意负担相关税费并明确拒绝继续售出房屋。被告赖月明的行为致使房屋买卖合同的合同目的无法实现，构成根本违约。被告赖月明辩称已经与原告刘子陶父亲达成协议，缺乏证据支持，原告刘子陶亦不认可，本院不予采信。依照《房地产买卖合同》的约定，原告刘子陶有权要求被告赖月明双倍返还定金。据此，原告刘子陶诉请被告赖月明双倍返还定金40万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告赖月明反诉要求没收原告刘子陶20万元定金，缺乏理据，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告赖月明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘子陶双倍返还购房定金人民币40万元；
二、驳回被告（反诉原告）赖月明的反诉请求。
如果被告赖月明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3650元，保全费2520元，反诉受理费减半收取2150元，合计8320元，由被告赖月明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年五月二十日
书记员 莫钧翔