福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初35号
原告:福建伯恩物业管理股份有限公司【原名称：伯恩（福建）物业管理有限公司】，住所地福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）32栋02店面。
法定代表人：林荣滨，董事长。
委托诉讼代理人：林民全、邱渠，北京中银（福州）律师事务所专职律师。
被告:严朱爱，男，汉族，1990年1月15日出生，住福清市。
委托诉讼代理人：吴杰，福建合伦律师事务所专职律师。
原告福建伯恩物业管理股份有限公司与被告严朱爱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业管理股份有限公司委托代理人邱渠、被告严朱爱委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建伯恩物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费44795.1元（从2011年11月起计算至全部款项还清之日止，现暂计至2016年10月）；2、判令被告向原告支付违约金为204941.7元（从2011年11月起计算至全部款项还清之日止，现暂计至2016年10月）；3、判令被告向原告支付拖欠的水电公摊费6161.6元（从2011年11月起计算至全部款项还清之日止，现暂计至2016年9月）；4、判令被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民700元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:被告严朱爱为福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）17号楼01单元房的业主。被告与原告签订《前期物业服务协议》约定：原告为三盛南香湖小区（三盛托斯卡纳）及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米3.5元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为213.31平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为746.6元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2011年1月开始拒绝缴纳物业服务费，至2016年10月，被告共拖欠的物业服务费计44795.1元，2011年11月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年9月，被告共拖欠的水电公摊费共计6161.6元，原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。有鉴于此，被告的行为已经构成违约并侵害了原告的合法权益，现原告特向法院提出诉请，望法院判如所请。
严朱爱辩称，一、原告主体是否适格不能确定。二、本案已过诉讼时效。三、原告主张的违约金明显过高。四、原告主张的水电公摊费依据不足。五、合同中未约定一方为实现权利而支出的律师费由对方承担，在此情形下，原告主张律师费也没有依据。六、前期物业管理实行的是政府指导价，原告主张的物业费3.5元/平方米，但未提供经物业管理行政主管部门核准的收费批文，因此该物业费标准是否合法还无法确定。七、房屋因质量问题未达到交付条件，所以未交付房屋，没有接受原告提供的物业服务，所以不应当支付物业服务费。
福建伯恩物业管理股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据认定如下：对《商品房买卖合同》、《福州市前期物业服务合同》、《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》、《房屋交付验收表》、《房屋交付使用通知书》、《律师催款函》、《EMS邮寄面单》、《投递流程查询》、《委托代理协议》、《发票》等证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月20日，严朱爱与福建三盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由严朱爱向福建三盛房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）第1701单元房。《商品房买卖合同》第十八条、第十九条约定：1、本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘伯恩（福建）物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；2、买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意并按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件四《三盛南香湖（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》约定：伯恩（福建）物业管理有限公司为福州市乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米3.5元收取，被告应于每月5日前缴纳上月度物业服务费；如被告逾期缴纳物业费的，应按所欠费用5‰每日计收违约金；被告空置房屋（原则上以不发生水电费为准），物业费按100%标准缴纳；小区公共水电费由小区全体业主或使用人共同分摊，物业管理服务费中未计入的公共水电分摊费，在房屋交付时，按0.45元/月/每平方米，向原告预交一年，一年后根据实际发生费用多退少补，次年公共水电分摊费与物业服务费同时收取；因被告拖欠物业费导致诉讼的，物业公司支出的包括律师费在内的合理费用由被告承担。被告房屋每月物业费为746.6元。2011年10月25日，福建三盛房地产开发有限公司往《商品房买卖合同》上约定的被告联系地址邮寄福州市乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）第1701单元房《交付使用通知书》。被告从2011年11月起未支付物业费和公摊水电费。2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司经批准将名称变更为福建伯恩物业管理股份有限公司。原告通过EMS特快专递向《商品房买卖合同》上约定的被告联系地址发出《律师催款函》。因催讨物业费，原告诉至本院，为此支出律师费700元。
本院认为，原告已按照合同约定向福州市乌龙江南大道33号三盛南香湖（三盛托斯卡纳）小区及被告提供物业服务，被告应缴纳物业费及水电公摊费。福建三盛房地产开发有限公司已于2011年10月25日向被告送达《房屋交付使用通知书》，通知被告收房，被告未按时收房，故原告主张从2011年11月起收取物业费及水电公摊费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张本案诉请已过诉讼时效，原告仅提供证据证明其于2016年11月向被告邮寄律师催款函，该函于2016年11月4日由本人签收，本院认定原告于2016年11月4日向被告催讨物业费和水电公摊费，故原告主张的2014年11月3日前应缴纳的物业费和水电公摊费，已超过两年诉讼时效，本院不予支持。被告欠缴物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。至2016年10月被告拖欠2014年11月至2016年9月期间的物业费是17171.8元。原告主张被告应支付按5‰/日计收的违约金，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金及计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金为截止至2016年10月6日为4112.4元，之后按2%/月计收至还清之日止。被告还应支付拖欠的2014年10月至2016年9月期间的公摊水电费1687.88元。原告主张律师费700元，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：
一、严朱爱应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付物业费17171.8元及违约金（违约金截止至2016年10月6日为4112.4元，之后以17171.8元为本金，按每月2%计付至款项实际还清之日止）；
二、严朱爱应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付公摊水电费1687.88元；
三、严朱爱应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付律师费700元；
四、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5149元，减半收取计2574.5元，由福建伯恩物业管理股份有限公司负担2334.5元，由严朱爱负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林 妍
二〇一七年六月十二日
书记员 黄镔彬
本案适用的主要法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。