湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4036号上诉人:(原审被告)陈圣文，男，1964年4月2日出生，汉族，住湖南省。被上诉人:(原审原告)中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。法定代表人石正林，董事长。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。上诉人陈圣文因与被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第04304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈圣文不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院撤销一审判决。事实与理由：一、2009年2月21日,我家两台电脑等财物被盗,价值15500元。当时，我儿子陈杰报了案，社区民警在现场进行了勘察，马上到物业监控室查看监控，发现3个陌生人肩挎着电脑和包走进小区大门，当时值班保安就站在值班室门口，不闻不问，看着这3个陌生人大摇大摆走出大门。社区民警当时把这些图片拷贝保存了，并立案在派出所。为此我多次找到物业部门要求赔偿损失没有结果。因此，我只好以拒交物业费方式试图解决此事。二、法院传票在开庭之前没有送达本人或家属；本人的电话号码早已变更，传票上的联系电话130××××1666，本人现在使用的号码133××××6828，一审法院未与本人联系；传票送达本人的时间为2015年12月18日，而开庭审理时间是2015年12月4日，因此本案判决违背了公开公平的基本原则。被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审法院不存在送达程序违法的问题，上诉人在一审未出庭，视为放弃了自己举证质证辩论的权利，应当承担相应法律后果。中航物业管理有限公司长沙分公司向一审法院起诉请求：1、陈圣文支付拖欠的物业服务费用共计22802.15元，其中物业服务费14318.46元，违约金8483.69元；2、由陈圣文承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天•黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天•黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天•黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天•黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。上述合同未约定业主缴纳物管费的时间。由陈圣文签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费[不含电梯运行费用（公共分摊）等]，住宅为1.2元/月•㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向中航物业管理有限公司长沙分公司出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元/㎡•月。陈圣文系顺天·黄金海岸二期8栋1103号房业主，该房屋建筑面积122.38平方米。2008年5月28日办理交房手续，并预交纳物业费至2009年2月28日，此后陈圣文欠交物业管理费。中航物业管理有限公司长沙分公司以律师函、收费温馨提示等方式要求陈圣文支付物业管理费。其中2015年9月1日欠费明细载明，陈圣文欠管理费时间为2011年3月至2015年8月，共计78个月，单价1.5元/㎡，每月183.57元，所欠管理费14318.46元，滞纳金8483.69元，共计人民币22802.15元。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。2014年11月6日，中航物业管理有限公司长沙分公司在小区公告栏张贴公告，向陈圣文等欠缴物管费的业主催收物管费。一审法院认为：一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元/月/㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与中航物业管理有限公司长沙分公司就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元/月/㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元/月/㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，中航物业管理有限公司长沙分公司可以随时要求陈圣文履行。中航物业管理有限公司长沙分公司以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费，陈圣文至今未履行，应承担继续履行的违约责任。陈圣文应向中航物业管理有限公司长沙分公司交纳自2011年3月至2015年8月物业费14318.46元（122.38㎡×1.5元/月/㎡×78个月）。中航物业管理有限公司长沙分公司诉请物业费14318.46元，该院予以支持。违约金（滞纳金）应自中航物业管理有限公司长沙分公司催收之日（2014年11月6日）起计算。陈圣文经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不答辩、不举证、不质证，不参与诉讼的不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、限陈圣文在判决生效之日起10日内支付中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务费人民币14318.46元及违约金（以实际未交物管费为基数，自2014年11月6日起至判决确定支付之日止，按日万分之五计算）；二、驳回中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费370元，因适用简易程序减半收取185元，由陈圣文承担。二审中，上诉人陈圣文向本院提交如下证据:证据1:接处警案（事）件登记表，拟证明物业公司不作为的证据;证据2:中国邮政速递物流单，拟证明上诉人在1２月1８日才收到相关文书，但在1２月４日就已开庭审理了本案，开福区法院程序违法。被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司发表如下质证意见：１、证据1不属于新证据，是一审时已经客观存在的。上诉人在举证期限内未举证，不属于新的证据，所以对该质证材料不发表质证意见。２、对上诉人展示的其所称手机上的短信，作如下说明：其一，该短信无法证实收件人的身份信息；其二，无法证实收信人发送了何种内容，无法证实上诉人所称的内容，并且也不符合民事诉讼法关于电子数据这一证据的形式要件，不能作为证据提交。本院经审查认为,证据1虽然不能单独达到其证明目的,但结合当事人的陈述,能证明被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司对上诉人陈圣文的物业服务有瑕疵,本院予以认可；证据2还不足以证明一审程序违法，不能达到其证明目的，本院不予确认。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》依法对该公司及上诉人陈圣文具有约束力，双方均应按该《前期物业服务合同》及《补充协议》履行义务。上诉人称，被上诉人没有完全履行合同义务，提供的物业服务有瑕疵，请求驳回被上诉人对上诉人的物业费主张。本院认为，上诉人虽然提交了证据说明被上诉人对上诉人的物业服务存在瑕疵，但是并不能以此拒绝缴纳物业费。因物业服务存在瑕疵，本院酌情减免上诉人物业管理费20%。上诉人应当向被上诉人交纳物业服务费用11454.77元（14318.46元×80%，从2011年3月至2015年8月）。上诉人以被上诉人物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，被上诉人诉请的违约金，本院不予支持。上诉人称，一审认定其不到庭参加诉讼不对。经查阅一审案卷，一审送达程序合法，当事人因其他原因未参加诉讼并不影响本案的审理，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决判处不当，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第04304号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第04304号民事判决第一项为：限陈圣文在本判决生效之日起10日内支付中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务费人民币11454.77元；三、驳回中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费185元，二审受理费370元，共计555元，由陈圣文负担444元，由中航物业管理有限公司长沙分公司负担111元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年九月十四日书 记 员  胡小博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。