湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4288号
上诉人（原审原告）：武汉鹏安物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区球场路52号鹏程花苑1号楼1单元。
法定代表人：洪彦。
委托诉讼代理人：任林华，湖北獬志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：简丽萍，女，1965年2月24日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：童桥英，女，1965年3月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐康，男，1951年1月2日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘颖，女，1963年7月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马忠平，男，1959年8月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉润琳经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡十大家村973号东勤佳苑6栋1层。
法定代表人：简丽萍。
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人武汉鹏安物业管理有限公司（以下简称鹏安公司）因与上诉人简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司（以下简称润琳公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人鹏安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鹏安公司的全部诉讼请求；本案诉讼费用由简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司承担。事实及理由：1、鹏安公司一直在向简丽萍及润琳公司主张权利，全部主张均未超过诉讼时效。2、简丽萍及润琳公司已经违约，依据合同第四条“承租方若有任何违约行为，出租方有权单方终止合同并不退还保证金”，一审判决保证金冲抵租金没有法律依据。3、简丽萍及润琳公司已经改变了房屋结构，应当承担恢复原状或支付恢复原状的费用。
上诉人简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1、租赁行为是为了筹措公司，个人不应承担责任。2、双方租赁合同早已实际解除，且双方已默认解除了合同。简丽萍及润琳公司在第一次明确表示不再履行合同后租金不应继续计算。
2016年1月6日，鹏安公司诉至一审法院，请求：1、解除鹏安公司与简丽萍于2013年7月11日签订的《门面租赁合同》，并恢复原状或者向鹏安公司赔偿恢复原状损失163,810元（恢复原商铺隔断墙103,560元、恢复商铺供电20,250元、拆除现商铺隔断40,000元）；2、由鹏安公司没收租赁保证金40,000元，并责令简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司支付拖欠的租金911,583.75元及物业费781,535.75元（2014年7月1日起至2016年3月1日）；3、简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司承担本案的诉讼费用。
简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司一审共同辩称：1、鹏安公司的诉求超过了法定的诉讼时效，租金诉讼时效为一年，鹏安公司最晚起诉时间到2015年10月1日；2、鹏安公司的诉讼主体错误，鹏安公司明知该房屋租赁合同是由简丽萍所属的公司用于开发集贸市场而签订的合同，该行为是武汉润琳经营管理有限公司募集设立的公司行为；租赁合同关系的相对人系简丽萍，但其行为应该为公司的职务行为，故本案实际责任人为武汉润琳经营管理有限公司，简丽萍等不应承担任何责任；3、曾多次向鹏安公司提出因为经营不善，要提前解除该租赁合同，但鹏安公司一直不予理会，以各种理由推脱；在能够提前解除合同来最大限度的挽回损失的情况下，鹏安公司对此放任不管，扩大的损失，应当由鹏安公司自担；4、保证金应用于冲抵租金或相应损失，损失额由法院确认，保证金不应额外支付；5、改造不属于改变建筑主体基本结构，且鹏安公司收取相应的装修保证金，始终参与其中，未表示反对，该行为已经构成了默认；改造是2013年10月进行的，鹏安公司直到2015年12月才向法院主张，超过了诉讼时效，不应获得赔偿。
一审法院经审理查明：2013年6月20日，童桥英、徐康、刘颖、马忠平授权委托简丽萍租赁集贸市场经营场所。2013年7月11日，鹏安公司与简丽萍签订《门面租赁合同》，鹏安公司将位于武汉市江岸区东勤佳苑4号楼商3、商4、商5和6号楼商1A、1B、商2，商3A、3B，商4A、4B号门面房（建筑面积共计1240.25平方米）出租给简丽萍用于经营室内集贸市场，租赁期从2013年10月1日起至2018年9月31日止，月租金为每平方米35元，每月物业费为每平方米3元，按季度支付租金130,226.25元、物业费11,162元，提前十天支付下月租金。还约定，简丽萍向鹏安公司交纳保证金40,000元，合同期满不再续租，并结清水费、电费、物业费后，鹏安公司确定门面完好的情况下全额退还保证金；合同期内简丽萍违约，鹏安公司有权单方终止合同并不退还保证金；合同期内简丽萍不得转租，若擅自转租视同违约；简丽萍装修不得改变房屋结构，不得任意搭盖；简丽萍自行承担装修费用，其不再使用该门面时不能拆除装修的固定部分。房屋租赁之后，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍合伙在该处经营室内集贸市场，并支付鹏安公司保证金40,000元，以及两个季度的租金及物业费共计282,776元。自2014年4月1日起，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍因经营不善，之后未再支付鹏安公司租金及物业费。2015年3月26日，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍五人成立武汉润琳经营管理有限公司，五人出资比例均为20%，简丽萍为法定代表人，该公司经营范围为企业管理咨询、商务信息咨询、物业管理、初级农产品批零兼营。2016年3月8日，鹏安公司将上述房屋收回。
一审法院认为：2013年7月11日，鹏安公司与简丽萍签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。简丽萍系受童桥英、徐康、刘颖、马忠平四人授权委托租赁集贸市场经营场所，且该场所用于五人合伙经营，故上述《门面租赁合同》的权利义务由简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人享有和承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项的规定，鹏安公司于2016年1月6日起诉主张欠付租金，其2014年4月至2014年12月期间的租金已过法定诉讼时效，丧失胜诉的权利，故鹏安公司主张2014年7月至2014年12月期间租金的诉讼请求，不予支持。简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平应按租赁合同约定支付鹏安公司2015年1月至2016年2月期间的租金607,722.50元（1240.25平方米×35元/平方米×14个月）、2014年4月至2016年2月期间的物业费85,577.25元（1240.25平方米×3元/平方米×23个月）。根据《门面租赁合同》的约定，简丽萍等五人“装修不得改变房屋结构”，“不再使用该门面时不能拆除装修的固定部分”，鹏安公司提交的证据不足以证明简丽萍等五人改变了房屋结构、损坏了商铺供电，故鹏安公司主张恢复原状或者赔偿恢复原状损失163,810元（恢复原商铺隔断墙103,560元、恢复商铺供电20,250元、拆除现商铺隔断40,000元）的诉讼请求，不予支持。简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人未按租赁合同约定及时交付租金，故鹏安公司要求解除上述《门面租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据租赁合同的约定，合同期内简丽萍等五人违约，鹏安公司有权单方终止合同并不退还保证金，鹏安公司可依合同约定不退还保证金，用于抵扣简丽萍等五人欠付的租金。综上，简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人应连带支付鹏安公司租金及物业费共计653,299.75元（607,722.50元－40,000元＋85,577.25元）。童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍认为应由润琳公司承担责任，但该公司于2015年3月26日成立，并非2013年7月11日签订的《门面租赁合同》的相对方，故对该答辩意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则第三十五条、第一百三十六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平应于本判决生效之日起三日内连带一次性支付武汉鹏安物业管理有限公司租金及物业费共计653,299.75元；二、驳回武汉鹏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,908元，邮寄费20元，由简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平连带负担；因上述款项已由武汉鹏安物业管理有限公司垫付，故简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平在支付上述款项时将该款12,928元一并支付给武汉鹏安物业管理有限公司。
本院经审理查明：一审查明事实属实。
本院另查明如下事实：
1、2013年7月11日，鹏安公司与简丽萍签订《门面租赁合同》第四条约定：合同有效期内由于乙方的任何原因造成违约，甲方有权单方面终止合同并不退还保证金。
2、简丽萍装修案涉房屋时，得到鹏安公司物业管理处的同意。
3、简丽萍否认2013年7月11日至2015年3月26日间案涉房屋的收益归简丽萍个人所有。
4、无证据证实鹏安公司与简丽萍或润琳公司曾就解除案涉房屋的租赁合同达成一致。
5、无证据证实鹏安公司曾于2016年3月8日前收回了案涉房屋，亦无证据证实简丽萍或润琳公司曾于2016年3月8日前向鹏安公司交还了案涉房屋。
6、鹏安公司未提交证据证实起诉前曾向简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司主张过逾期租金及物业费。
本院认为：2013年7月11日，简丽萍受童桥英、徐康、刘颖、马忠平四人授权委托与鹏安公司签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同约定对双方均具有约束力。鹏安公司按约向童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍交付了房屋，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍自2014年4月1日起未按约向鹏安公司支付租金及物业费，构成违约，应当承担相应的法律责任。现鹏安公司主张2014年7月1日至2016年3月1日的租金及物业费，但未提交证据证实起诉前曾向简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司主张过逾期租金及物业费，简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司不予认可，且主张已超过诉讼时效，一审判决认定2014年4月至2014年12月期间的租金已过法定诉讼时效正确。
关于鹏安公司上诉要求简丽萍等人恢复案涉房屋原状或支付恢复原状费用的问题，案涉房屋装修案涉房屋时，得到了鹏安公司物业管理处的同意，且合同约定“装修不得改变房屋结构”，“不再使用该门面时不能拆除装修的固定部分”，故鹏安公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于鹏安公司上诉主张保证金不应抵扣租金的问题，双方合同明确约定“合同有效期内由于乙方的任何原因造成违约，甲方有权单方面终止合同并不退还保证金”，一审判决将保证金用以抵扣租金不当，鹏安公司的该项上诉主张成立，本院予以支持。
关于简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司上诉主张个人不应承担责任、租赁合同早已实际解除的问题，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，鹏安公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、润琳公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存在不当，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初197号民事判决第二项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初197号民事判决第一项为：简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平应于本判决生效之日起三日内连带一次性支付武汉鹏安物业管理有限公司租金及物业费共计693,299.75元；
三、驳回武汉鹏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费的负担。
二审案件受理费25,816元，由武汉鹏安物业管理有限公司负担10,908元。简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司负担14,908元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年九月五日
书记员 陈旭敏