广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗荔法民三初字第1266号
原告广州市达中胜物业管理有限公司，地址：广州市荔湾区。
法定代表人谭建辉，职务总经理。
委托代理人汪惠霞、苏晓军，广东天胜律师事务所律师。
被告黎彦超（兼黎剑光、黎剑波的委托代理人）。
被告黎剑光。
被告黎剑波，
原告广州市达中胜物业管理有限公司诉被告黎彦超、黎剑光、黎剑波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪惠霞，被告黎彦超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市达中胜物业管理有限公司诉称：原告经投标，于2006年9月1日中标成为广州市荔湾区下九路xx号名汇商业大厦的物业管理单位。广州市物价局对名汇商业大厦物业管理收费的批复是商场为21元／平方米。被告自2001年1月6日接收名汇商业大厦第x层xxxx号商铺（面积为12.16平方米）后即成为该物业的业主及使用人，但被告自2006年12月起至2012年5月止拖欠物业管理费16853.76元及滞纳金16853.76元，合计33707.52元。经原告多次催缴，被告仍拖延交付，现原告依法起诉至人民法院要求判令：1、被告在三天内向原告支付从2006年12月1日起至2012年5月31日拖欠的物业管理费16853.75元及滞纳金16853.75元，合计33707.52元。2、本案受理费由被告承担。
被告黎彦超、黎剑光、黎剑波辩称：1、被告与原告没有签署过物业服务合同，原告无权向被告主张物业费及滞纳金。2、原告诉称其于2006年9月1日中标成为名汇商业大厦的物业管理单位，这仅反应其与招标单位的法律关系，其管理名汇商业大厦，还应与作为业主的被告签订物业管理合同；或者，其至少应将行使管理该物业的权利义务通知被告。但是至本案诉状收到前被告均未收到其书面通知被告其为该物业的管理单位并书面告知物业管理费的收费标准等情况。3、被告从开发商广州华虹房地产实业有限公司购得该商铺之初，广州华虹房地产实业有限公司就返租了商铺，被告从来未交纳过物业管理费，又因2005年前后，名汇商业大厦的重组闹腾，久久均没有定论，名汇商业大厦一直生意冷清，物业管理也没有落实，故被告一直不知谁是名汇商业大厦的物业管理单位，原告也没有通知被告，被告无从交款，故被告认为，原告无权要求被告支付滞纳金。被告于1999年1月11日购买讼争商铺时与开发商广州华虹房地产实业有限公司（以下简称“华虹公司”）签订预售合同，自2001年1月6日起接收名汇商业大厦第x层xxxx号商铺。在签订预售合同时与华虹公司签订5年期的返租合同，返租期从2001年1月1日-2005年12月31日止，返租合同约定由华虹公司负责管理费，返租期满后应交回商铺给被告。但实际履行时华虹公司返租使用讼争商铺约3年时间，返租期间华虹公司将小业主的商铺间隔拆除，华虹公司将整个商场出租给新大新公司经营，3年多后新大新公司撤场，华虹公司也无法再经营。由于华虹公司在返租期间拖欠业主的租金，业主曾于2004年4月16日起诉华虹公司支付租金，小业主虽然胜诉，申请执行后仍无法收取租金。华虹公司撤场的时候并没有将商铺重新间隔交付给小业主，华虹公司也没有在商场办公，小业主也办法找到华虹公司，实际上讼争商铺一直没有交付给业主。
2004年华虹公司撤场时已将商场的二楼封锁，小业主无法上到三楼，被告一年到商场看几次都无法进入自己的商铺。自被告收到法院送达的诉状后，被告到现场看到后楼梯有个入口可以进入商场，发现三楼的商铺已经重新间隔，由原告委托广州市华汇物业管理公司（以下简称“华汇公司”）重新间隔，但商铺的界址与被告原来购买商铺的位置不相符，现全部商铺是关住门没有人开门经营，但被告昨天到现场拍照时听到商铺里面有加工玉器的声音，但被告无法进入商铺里面。被告从购买讼争商铺至今是没有交过物业管理费，也从来没有人通过任何方式通知被告缴款，被告也不知道向谁交纳管理费。
被告不同意向原告交纳物业管理费，被告购买的是商铺不是住宅，被告在未知道商铺的界址在哪里，无法使用商铺，也不清楚由谁提供物业服务，无法经营商铺的情况下不同意交纳物业服务费。原告之前没有向被告追讨过物业服务费，正常的情况下，被告拖欠物业服务费3个月就应该追讨，现在8年之后才追讨已超过诉讼时效，更不存在滞纳金。据被告了解，原告向业主追讨服务费，为了逼业主与原告委托的承包商签订一份租赁合同，该租赁合同极之不平等，物业服务费按70元／平方米一年递增10%，一次性签8年时间。如业主与承包商签订租赁合同就不会被原告追讨管理费，是非常不公平的条约。
经审理查明：1999年11月3日，被告与广州市华虹地产实业有限公司（以下简称华虹公司）签订《商品房预售合同》，由被告向华虹公司预购广州市下九路肉菜市场以东至荣光里厚仁名汇商业大厦x层xxx号商铺，该商铺的建筑面积为12.16平方米。2001年1月6日，被告与华虹公司签订了《收铺确认书》，确认该商铺由开发商交付给业主。
2000年12月12日，广州市物价局以穗价函（2000）260号《关于名汇商业大厦物业管理收费标准的批复》，名汇商业大厦物业管理综合服务费暂定为商场21元／平方米。
原告于2006年9月1日经招投标取得名汇商业大厦物业管理权，并与华虹公司签订了《物业管理委托合同》，委托管理期限从签定本合同至名汇商业大厦成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理服务合同生效之日止；本物业的管理服务费，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米21元向业主或使用人收取；逾期缴交有关费用从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金。原告依约对名汇商业大厦的物业进行管理工作。被告从未向原告交付物业管理费。
2004年7月6日，讼争商铺经广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》登记，单元总建筑面积14.2638平方米。原告以被告至今从未交付物业管理费为由诉至本院，在本案审理过程中，原、被告双方没有达成调解协议。
另查，1999年9月30日原告与华虹公司签订了为期五年（2001年1月1日至2005年12月31日）的租赁合同，约定被告将讼争商铺返租给华虹公司使用，租约满后按原样交还商铺给被告等。该租赁期内，华虹公司自行撤场，没有恢复商铺原间隔向被告办理退铺手续，并违约拖欠被告租金。为此，被告于2004年曾向本院提起诉讼要求华虹公司支付租金。
本院在审理过程中，现场勘验发现三楼全层大部分已间隔为独立商铺，通水电，有楼梯通行。
本院认为：根据《物业管理条例》中关于前期物业管理的第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十四条中规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。现华虹公司作为建设单位通过招投标方式与原告签订《物业管理委托合同》符合上述规定，华虹公司聘请及委托原告作为物业管理公司对大厦进行管理合法有效。
另据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”华虹公司与原告签订《物业管理委托合同》合法有效，对被告有约束力。
原告作为名汇商业大厦的物业管理者，其收取的物业管理费中不仅包含了其对每个业主所提供的物业服务对价，还包括了大量为了全体业主的利益而对公共面积、公共事物提供的物业管理服务对价。被告以原告没有提供物业管理服务，无法进入讼争商铺作为拒缴物业管理费的依据不足，本院不予采纳。原告依约对被告房屋所在的名汇商业大厦商住楼实施了管理行为，包括原告对讼争商铺的安全管理，被告实际上也接受了原告的物业管理服务。故被告仍应依约向原告缴交物业管理费。法律规定向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，现原告追讨多年的物业管理费，其中有部分已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效部分，本院不予支持。由于原告没有证据证明其在起诉前曾向被告追讨过物业管理费，故原告要求被告支付逾期支付物业管理费违约金，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黎彦超、黎剑光、黎剑波向原告广州市达中胜物业管理有限公司支付自2010年7月19日起至2012年5月31日的物业管理费（每月按14.2638平方米×21元／平方米计）。
2、驳回原告广州市达中胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费642元，由原告广州市达中胜物业管理有限公司负担542元，被告黎彦超、黎剑光、黎剑波负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马文洁
代理审判员 张 浩
人民陪审员 孟 静
二〇一二年十二月十日
书 记 员 吴海鹰
段文青