西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初3549号
原告（反诉被告）：中煤地建设工程有限公司（以下简称中煤地公司），住所地：西安市碑林区建西街3号。
法定代表人：郭池，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林友娜、兰艳，陕西至正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：任孝林，男，1974年12月1日出生，汉族，住西安市高新区。
委托诉讼代理人：贾鹏辉，陕西凌达律师事务所律师。
原告（反诉被告）中煤地公司与被告（反诉原告）任孝林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中煤地公司委托诉讼代理人林友娜、兰艳，被告（反诉原告）任孝林及委托诉讼代理人贾鹏辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中煤地公司诉称，2012年8月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于西安市科技路20号“萨菲尔名邸”3层东边框架结构房产，建筑面积约计761平方米。租赁期限为2012年9月1日起至2025年3月31日止，每月租金28,918元，前六年每季度交纳一次，从第七年开始每半年交纳一次。被告交纳保证金28,918元。合同第五条约定，若逾期15日未能交纳房租，出租房有权扣除承租方所交保证金，并解除租赁合同收回房屋，承租方应按日支付实际拖欠租金总额3%的违约金。合同签订后，原告向被告交付承租的房产。2015年7月27日书面通知被告解除租赁合同，清腾并返还房产，清偿拖欠租金并承担违约责任，但被告对此置若罔闻，被告迟延履行交纳租金义务构成根本违约，原告依约享有解除权，且已书面通知被告。故起诉至法院，请求判令：1、确认双方《房屋租赁协议》于2015年7月27日终止；2、被告立即清腾房屋并按照原状返还原告；3、被告清偿从2015年1月1日1起至2015年7月27日尚欠的租赁费198,694.6元；4、被告从2015年7月28日起至实际返还房屋之日，按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费，暂计算至2016年3月31日尚欠房屋占用使用费231,344元，此后至实际返还之日按每天932.84元计算房屋占用使用费；（第3、4项诉请，合计430038.6元）；5、中煤地公司在本院审理期间变更本项诉讼请求为：被告承担违约金967,673.58元（暂计算至2016年6月30日），并从2016年7月1日起至实际还款之日按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金直至实际还款之日止；6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）任孝林辩称：1、双方签订的《房屋租赁协议》自始无效，不存在终止的法定事由。双方在签订租赁协议时，中煤地公司所占有的房屋“萨菲尔名邸”并未经过建筑监督主管部门进行整体竣工验收和消防整体验收，在长达十年的时间里未能完成该工作，在2016年5月30日任孝林经营的KTV被消防部门责令关闭后，任孝林调查后得知“萨菲尔名邸”因私自加层违反规划许可，无法在高新区建设工程质量安全监督站办理竣工验收手续，也无法办理整体消防验收，中煤地公司将不具备出租条件的房屋出租给任孝林，违反法律、法规的强制性规定，本合同应属无效。2、任孝林未付后续租金是行使合同法规定的先履行抗辩权，符合法律规定。中煤地公司在与任孝林签订房屋租赁协议时以及房屋交付后的2年时间，始终无法按照协议第六条第7款约定履行合同，致使任孝林在试营业和经营过程中随时面临被辖区消防部门处罚和强行关闭的巨大风险，任孝林无奈才拖欠房租，并非任孝林本意。3、本房屋租赁协议自始无效，原告主张拖欠房屋占用使用费按日3%计算违约金没有法律依据，其该项请求应当驳回。退一步来讲，中煤地公司主张的违约金及房屋占有使用费明显过高，显失公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定来看，对合法的法律关系进行保护，对无效租赁合同的处理不存在房屋租赁费一说，房屋占有使用费仅仅是参照租金标准支付，因为房屋租赁费是以租赁合同的有效和合法为前提条件，所以其主张按日3%计算违约金没有法律依据。4、原告将不具备出租条件的房屋对外出租，事后也没有任何补救措施，已经给任孝林造成巨大损失，应予赔偿。任孝林与他人合伙投资开办美乐美KTV，当时与陕西唐标置业有限公司以及中煤地公司分别签订房屋租赁合同，原告将“萨菲尔名邸”（三层东边）和陕西唐标置业（二、三层）作为各自房东，两房东出租任孝林的房屋整体构成了KTV的经营场所。而“萨菲尔名邸”整栋大楼当时尚未取得建设工程竣工验收和消防整体验收报告，造成任孝林900余万元投资损失。原告涉案房产所占的投资部分损失应当依法给予赔偿。
被告（反诉原告）任孝林诉称：2012年8月31日，中煤地公司将其占有的位于西安市科技路20号“萨菲尔名邸”3层东边761平方米的框架结构房屋出租给任孝林用于商业经营，租赁期限为10年。协议签订后，任孝林即按照约定支付了房屋保证金和履约保证金两项共计28,918元。任孝林按照10年经营期限的标准投资装修为KTV（美乐美纯K），由于中煤地公司长期无法提供竣工验收报告和消防验收合格证，在任孝林试营业和经营期限内，多次被辖区消防部门下达整改通知和行政处罚决定。2016年5月24日任孝林经营的美乐美KTV再次被查封，致使无法营业。任孝林委托陕西中易华会计律师事务所有限责任公司对经营的美乐美娱乐中心装饰装修损失进行评估共计11,280,170.4元，形成附合的装饰装修价值9,020,926.4元，未形成附合的装饰装修物价值2,259,244元。经调查了解，中煤地公司出租的房屋整体未经建筑质量监督主管部门进行竣工验收和消防部门进行验收，双方签订的《房屋租赁协议》违反了《建筑法》《消防法》的强制性规定，应当认定为无效。因中煤地公司出租的房屋整体未办理竣工验收和消防验收，消防部门查封美乐美KTV，给任孝林造成了装饰装修损失1,353,138.96元。故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；2、中煤地公司赔偿装饰装修损失1,353,138.96元；3、中煤地公司退还收取的房屋保证金和履约保证金28,918元；4、本案诉讼费用由中煤地公司承担。
原告（反诉被告）中煤地公司辩称：1、《房屋租赁协议》合法有效，任孝林主张合同无效，于法无据，不能成立。本案涉诉的房屋系中煤地公司通过抵偿的方式，从开发商陕西唐标置业有限公司购买的具有合法建筑规划许可证、商品房预售许可证等合法手续的商品房，该房产买卖合同在2015年11月已经在西安市房管局登记备案，故任孝林认为双方签订的《房屋租赁协议》无效，于法无据。原告适用《建筑法》、《消防法》调整的法律关系范围与本案的房屋租赁法律关系，系不同的法律关系，故原告适用法律存在明显的错误。中煤地公司并非建设单位，仅系房产所有权人，所以没有义务申请消防安全检查。任孝林因经营需要，需进行消防安全检查，应当由其自行申请，故中煤地公司不应承担消防验收的主体权利及责任。双方于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》不违反国家和社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2、中煤地公司对美乐美KTV装饰装修损失不予认可。本案租赁合同无法继续履行的主要原因是因为任孝林长期拖欠租金，且经多次催要仍拒绝支付，才造成租赁协议无法履行，任孝林才是合同违约方。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，中煤地公司对于任孝林的装修损失不应承担责任，也不同意利用其剩余装修，且要求任孝林自行拆除所有装修后返还房产。任孝林主张的装修评估是自行委托进行的，而不是在法院的主持下进行的鉴定，其程序违法，结果与实际严重不符，价值明显偏高，所述损失与鉴定金额相差较远，要求中煤地公司承担的装修损失无法律依据，应当驳回任孝林的损失请求。3、保证金28,918元应当冲抵房屋租金，不应予返还。根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条第2款之规定，任孝林租金逾期超过15日后，中煤地公司有权扣除保证金，并解除合同。任孝林从2014年下半年开始违约，逾期支付租金，致使2015年1月至今的租金未能支付，所以中煤地公司有权扣除保证金不予退还。综上，请求人民法院驳回任孝林的反诉请求。
经审理查明，2012年8月31日，中煤地公司（甲方、出租方）与任孝林（乙方、承租方）签订了《房屋租赁协议》。租赁协议约定，甲方将位于西安市科技路20号萨菲尔名邸第三层东边的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期限自2012年9月1日至2025年3月31日。租赁协议第三条约定，乙方在协议签订次日内向甲方一次性交纳包含设施及设备保证金28,918元在内的保证金，该款自免租期到期后，按月抵扣租金，直至抵完为止（不包括乙方交纳的设施及设备保证金）；租赁期满后若乙方不再续租房屋，在乙方结清水电费等费用后，且将场地清理恢复后，甲方退还乙方保证金。租赁协议第三条第3款、第四条、第十三条第7款就租金交纳、租金标准等事宜约定：涉案房屋第三层东边部分建筑面积为761平方米，月租金为28,918元，租金按装修免租期满后次月开始交纳，第一年、第二年、第三年房屋租金按每年11个月收取；甲方免除乙方装修期七个月的房屋租金；承租期内租金前六年按季度结算，即乙方前六年于每年的7月1日、10月1日、次年1月1日和4月1日之前向甲方支付下季度租金。租赁协议第五条第1款、第2款就迟延支付租金的违约责任事宜约定，若乙方不能按期向甲方交纳房屋租金，自合同规定应付款期限之日的第二日起至实际交纳应付租金之日止，乙方按日向甲方支付实际拖欠租金总额3%的违约金，合同继续履行；逾期十五日后，甲方有权扣除乙方所缴纳保证金，并解除本合同，收回房屋。租赁协议第六条第5款约定，租赁期间，乙方应严格执行当地政府有关防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等方面的要求规范，若发生违反规定的事件，其责任及后果均有乙方全部承担。协议第六条第7款约定，甲方向乙方出示出租房屋的相关材料原件和给乙方与原件一致的复印件。租赁协议第十三条第5款约定，乙方经营中所有政府及相关部门的手续及费用均由乙方自行办理并承担，与甲方无关。租赁协议第十二条约定双方因涉案房屋租赁事宜形成的诉讼由房屋所在地法院管辖。
协议签订后，涉案房屋经装修后作为美乐美娱乐中心的部分场所用于经营。任孝林向中煤地公司交纳了2014年12月之前的租金，但未交纳自2015年1月1日起的租金。2015年7月27日，中煤地公司向任孝林送达了载有解除租赁协议、催收拖欠租金、返还房屋等内容的律师函。在本院审理期间，经任孝林申请并经西安市中级人民法院对外委托鉴定，鉴定机构认定在评估基准日2016年5月24日的装修损失为550,500元。鉴定机构出具的资产评估报告亦载明，该次鉴定的结果仅限于2017年3月17日经双方签字确认的资产盘点表中的装饰装修工程的损失价值，不包含超出本次评估范围外的消防工程、空调通风系统、监控系统、音响系统、沙发等其他资产的损失价值。
另查明，2008年，中煤地公司与案外人陕西唐标置业有限公司等人就包含涉案房屋在内的房屋折价抵充所欠中煤地公司债务事宜达成了协议。2015年11月10日，中煤地公司（买受人）与陕西唐标置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由中煤地公司购买位于西安市雁塔区科技路20号名称为萨菲尔名邸第1幢1单元3层10303号商品房（预测面积为865.41平方米）。《商品房买卖合同》载明：合同登记号为Y15132584,建设工程许可证号为高新建规字2003-079，预售许可证号为2006277。经查询，建设项目萨菲尔名邸已于2003年7月6日取得了建设工程规划许可证，其中萨菲尔名邸建筑面积为23,840平方米，框支结构，地上十八层（1-5层为商业，6-18层为主住宅），底下一层。
还查明，西安市高新区公安消防大队于2012年8月16日出具了《关于西安市雁塔区美乐美娱乐中心内部装修工程消防设计审核意见（内部装修阶段）》。该意见书载明：送审的美乐美娱乐中心（装修层数2、3层）内部装修，经审核，同意该工程的消防设计规范；尚应落实以下意见：1、装修严格按照图纸施工，期间应保证火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统等消防设施能正常使用；2、装修材料的燃烧性能等级应严格按照《建筑内部装修设计防火规范》落实；3、经此次审核的设计图纸如有改变，应另行审核，工程竣工后须经消防验收，合格后方可投入使用。2015年8月20日，西安市公安消防支队高新区大队（以下简称西高新消防大队）作出了高公（消）行罚决字（2015）0015号行政处罚决定书。该决定书载明，因美乐美娱乐中心违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，责令美乐美娱乐中心停止使用，并处罚款一千元。2016年5月24日，西高新消防大队作出了高公消封字（2016）第0083号临时查封决定书，以美乐美娱乐中心存在自动喷水灭火系统无水、室内消防栓无水为由，对美乐美娱乐中心第二层营业区域予以临时查封，查封期限为2016年5月25日9时至2016年6月25日9时。2016年5月30日，西高新消防大队作出了（2016）第0065号行政处罚决定书，以美乐美娱乐中心未经消防安全检查擅自投入使用、营业，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效为由，决定责令美乐美娱乐中心停止使用，并处罚款一千元。
以上事实，有房屋租赁协议、函、银行交易明细、消防部门出具的相关文书、商品房买卖合同、评估报告、建设工程规规划许可证、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，关于涉案《房屋租赁协议》效力的问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据涉案房屋所在建筑项目的《建设工程规划许可证》、涉案房屋的《商品房买卖合同》已在政府部门备案登记的情况来看，涉案房屋已取得了建设工程规划许可证，不存在因此而导致合同无效的情形。另外，针对任孝林主张涉案房屋未经建筑质量监督主管部门进行竣工验收和消防部门进行验收，租赁协议违反《建筑法》《消防法》的强制性规定，应确认无效的主张。经查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定来看，任孝林主张因涉案房屋未通过竣工验收、消防验收应确认无效的主张，不能成立。针对消防问题，退一步来讲，从任孝林自行向政府消防部门报送材料后形成的消防审核意见来看，消防部门出具的文书中已明确载明“同意该工程的消防设计”，即使消防部门提出尚有应落实补充的问题时，亦未提及涉案房屋或者涉案房屋所在建设项目不符合或者未通过消防验收的意见，而且政府消防部门出具的相关文书载明的临时查封区域为二层，并非本案涉案房屋。综上，涉案《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对原被告双方均有法律拘束力。
关于涉案《房屋租赁协议》是否已于2015年7月27日解除的问题。经查，任孝林未按照《房屋租赁协议》第三条第三款关于按季度支付租金的约定支付自2015年1月1日起租金。根据《房屋租赁协议》第五条关于迟延支付租金超过十五日后，中煤地公司有权解除合同的约定，中煤地公司有权解除租赁协议。中煤地公司已据此于2015年7月27日向任孝林送达了解除合同的通知，任孝林在收到解除通知后并未在三个月内针对解除合同异议问题向人民法院提起诉讼。综上来看，应确认涉案《房屋租赁协议》已于2015年7月27日解除。至于任孝林提出未付租金系行使先履行抗辩权行为的意见。经查，首先，从本案在案证据来看，尚无证据证实涉案房屋在交付前存在任孝林所主张的未取得或者不符合消防验收等问题。其次，从任孝林提交的消防部门出具的相关文书来看，任孝林在使用涉案房屋过程中被消防部门查处的问题，不是中煤地公司未履行租赁协议第六条第7款所致。再次，根据租赁协议第六条第五款的规定来看，在利用涉案房屋过程中经营所需的消防手续是任孝林自己负责的事项。由上来看，任孝林关于行使抗辩权的意见不能成立，本院不予采纳。
关于中煤地公司主张的租金、房屋占有使用费、支付违约金、腾交房屋的问题。经查，针对欠付租金的问题，根据租赁协议第四条关于月租金28,918元和第三年租金每年按11个月收取的约定来看，双方在前三年的月租金已变更为26,508.17元（月租金28,918元×11个月=年租金318,098元，318,098元÷12个月=26,508.17元）。据此计算，2015年1月1日至2015年7月27日的租金应为182,136.78元（26,508.17元×6个月+26,508.17元÷31天×27天）。针对房屋占有使用费、腾交房屋的问题，因合同解除后承租人负有向出租人返还房屋的义务，故本院判令任孝林在本判决生效之日起三十日向中煤地公司腾交涉案房屋。因合同解除后，承租人有权要求承租人支付逾期腾房占用使用费，故中煤地公司要求支付任孝林支付自2015年7月28日起的房屋占有使用费，于法有据。考虑到房屋租赁市场供需变化导致租期连续性具有不确定性因素，再结合双方在租赁协议约定的租金水平，本院酌定按14,000元/月的标准计算房屋占有使用费，并在本案中计算自2015年7月28日起至2017年11月28日止共计28个月的房屋占有使用费，共计得392,000元。至于2017年11月29日起之后的房屋占有使用费，中煤地公司可待实际发生后另循法律途径解决。针对违约金的问题，经审理认为，租赁协议关于每日按3%的标准计算违约金的约定明显过高，故本院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌定任孝林按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的百分之一百三十向中煤地公司支付逾期付款违约金，其中，79,524.51元自2015年1月1日起计算，79,524.51元自2015年4月1日起计算，23,087.76元自2015年7月1日起计算，均计算至实际还款之日。综上，本院对中煤地公司的部分主张，予以支持。
关于任孝林主张的赔偿装修装饰损失、退还保证金28,918元的问题。经查，因合同解除系任孝林违约所致，故其无权主张中煤地公司赔偿装修装饰损失。至于退还保证金的问题，因租赁协议第三条第2款规定了退还该项保证金的若干条件，任孝林并未提供证据材料证明本案案件事实已符合租赁协议约定的退还条件的事实，故本院对其该项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（三）项、第十一条第（二）项、第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）中煤地建设工程有限公司、被告（反诉原告）任孝林在2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》于2015年7月27日解除；
二、被告（反诉原告）任孝林于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中煤地建设工程有限公司腾交《房屋租赁协议》项下的位于西安市科技路20号萨菲尔名邸第三层东边的房屋；
三、被告（反诉原告）任孝林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中煤地建设工程有限公司支付2015年1月1日至2015年7月27日的租金182,136.78元，并支付182,136.78元按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的百分之一百三十的标准计算的至实际还款之日止的迟延支付租金的违约金，其中，79,524.51元自2015年1月1日起计算，79,524.51元自2015年4月1日起计算，23,087.76元自2015年7月1日起计算；
四、被告（反诉原告）任孝林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中煤地建设工程有限公司支付自2015年7月28日起至2017年11月28日止的房屋占有使用费392,000元；
五、驳回原告（反诉被告）中煤地建设工程有限公司的其他诉讼请求、被告（反诉原告）任孝林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17,379元，由中煤地公司负担7,379元，任孝林负担10,000元。反诉案件受理费8,620元、鉴定费20,000元，均由被告（反诉原告）任孝林负担。因中煤地建设工程有限公司已预交本案案件受理费，故任孝林应在履行上述判决金钱给付义务时将其应负担的本诉案件受理费10,000元一并支付给中煤地建设工程有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 牛玉宝
人民陪审员 韩设蓉
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 林 怡
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