浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初3363号
原告：周良，男，汉族，1973年2月26日出生，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：陈启瑞，浙江步新律师事务所律师。
被告：浙江东龙实业有限公司，住所地浙江省杭州市上城区杭州铁路新客站高架广场南楼三层301室。
法定代表人：曹旭龙。
委托诉讼代理人：曹国强，男，系该公司股东。
原告周良诉被告浙江东龙实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序，于同年9月20日公开开庭进行了审理，并于同年10月21日进行了补充质证。原告周良的委托诉讼代理人陈启瑞、被告浙江东龙实业有限公司的委托诉讼代理人曹国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周良向本院提出诉讼请求：1.被告承担违约责任，向原告返还房款285000元及利息196787.5元（2004年12月16日支付房款185000元，2007年8月10日支付房款100000元，利息分别自支付之日起，按银行同期贷款年利率计算，分别暂计至2016年6月16日及2016年8月10日，金额合计为196787.5元），并以未还房款金额为基数，按银行同期贷款年利率计付利息至款项付清之日止，并承担违约金50000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2004年12月16日签订的《杭州市房屋转让合同》以及2014年8月26日签订的《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》；并明确其第一项诉讼请求中的利息系因合同约定的违约金50000元过分低于原告的损失，故要求被告在支付50000元违约金的同时以已付房款为基数，参照银行同期贷款年利率的标准另行支付违约金。事实和理由：2004年12月16日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定：原告购买被告位于杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋；产权转移手续由被告负责办理，并确保在2005年6月1日前领取房屋所有权证及土地使用权证，最迟在合同生效后356日内办理权属转移，否则赔偿违约金50000元，买方有权退房。合同签订当日，原告如约向被告支付了购房款185000元。依据合同的约定，被告应当积极办理所购房屋所有权证的所有凭证和手续，但被告迟迟不予办理。原告后又向被告支付房款100000元。2014年8月26日，双方签订《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》，对房款及付款方式作出调整，但被告于2016年5月却将上述房产过户给案外人金旭，以实际行动表示拒绝履行合同，合同已履行不能。故原告诉至法院。
被告浙江东龙实业有限公司辩称，原、被告双方确实于2004年12月16日签订《杭州市房屋转让合同》，于2014年8月26日签订《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》。合同和协议真实，但被告并无违约行为。按照补充协议的约定，周良为了取得房屋产权应当另案起诉，并在取得判决书的五个工作日内将余款付给被告，原告并未起诉，也并未向被告支付余款。原告诉称的购房款185000元并未实际支付，而是于2004年12月16日以原告叔叔俞建文向被告股东曹国强出具欠条，由曹国强代为向被告垫付的方式支付；原告并未在2007年8月10日向被告支付100000元，而是在2014年8月26日向被告支付了100000元。原告长期占用案涉房屋的行为给被告造成一定损失。
原告周良为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.房屋转让合同，证明原告向被告购买房屋的事实，以及房屋价格、交付、办证时间，违约责任等约定；
2.收款收据，证明原告两次向被告付款共计285000元的事实；
3.补充协议，证明双方对房款和付款方式作出调整的事实；
4.（2014）杭余执民字第1958-3号执行裁定书、房屋产权信息查询记录（编号2016-101233221），证明案外人金旭通过（2014）杭余商初字第632号案件的强制执行程序取得杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋产权，该房屋目前已经登记在金旭名下，被告已经无法履行合同义务；
5.民事判决书、房屋产权信息查询记录（编号2014-271149201），证明2013年9月13日，杭州市拱墅区法院判决杭州市上塘镇八丈井村经济合作社协助将杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋产权变更到浙江东龙实业有限公司名下，案涉房屋产权于2014年4月28日变更为被告名下，被告此时完全有能力按照合同约定将案涉房屋过户给原告，但被告并未过户；2014年5月13日房屋已经查封，补充协议事实上无法履行；
6.工商变更登记情况，证明杭州东龙实业有限公司于2008年9月22日变更为浙江东龙实业有限公司。
被告浙江东龙实业有限公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
7.房屋转让合同一份（买方为周良，标的物为杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋），证明合同签订时周良本人未到场，周良签名是事后补签，合同项下185000元是以原告的叔叔俞建文向被告公司股东曹国强出具欠条，由曹国强向被告垫付的方式支付，原告实际并未支付购房款；
8.房屋转让合同一份（买方为俞华，标的物为杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元203室房屋），证明合同签订时俞华本人未到场，俞华签名是事后补签，两份合同都是买受人的叔叔俞建文盖好章拿给被告签的；
9.俞建文出具的欠条，证明杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室、203室首付款共计255000元，应于2005年1月15日前还清，至今未还；
10.补充协议，证明两套房屋作价855000元，应于2014年8月31日前支付10万元，周良同意支付剩余的600000元，余款应由周良到法院起诉，在取得生效判决后五个工作日内支付给被告。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告浙江东龙实业有限公司对证据1、4、6的三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但认为2004年原告并未实际向被告付款185000元，2014年补充协议签订的当日原告支付100000元，应原告要求将收据开为2007年；对证据3的真实性无异议，但原告明知被告名下资产已于2012年被法院查封，所以故意让被告将2014年100000元的收据倒开到2007年，这样看上去原告的房款早就付了；对证据5的真实性无异议，但原告及其叔叔俞建文都知道房屋已经被查封的情况，之所以仍然愿意补签补充协议，情愿再拿出100000元，是因为房屋增值了。原告对证据7三性无异议，证明对象有异议，合同是原告本人当场签订，款项也实际支付并由被告出具了收据；对证据8的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据9的三性均有异议，无法确认欠条是否是俞建文出具，且欠条是俞建文向曹国强个人出具的，曹国强可以向俞建文另行主张，从补充协议上看，双方对原告支付被告185000元的事实予以了确认；对证据10的三性无异议，认为无法证明被告的证明目的，补充协议签订的次日，周良经查询得知案涉房屋已经因被告与案外人之间的其他案件被查封，周良再去法院起诉也无法取得房屋产权。
本院认为，证据1、证据3至证据6均真实、合法且与本案有关联，予以认定；证据2、7、10的真实性予以认定，证明对象将综合全案进行认定；证据8、9与本案无关，不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
2004年12月16日，杭州东龙实业有限公司（作为卖方、甲方）与原告周良（作为买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室的房屋出售给乙方；转让价格为238500元，合同生效起支付185000元，余款53500元办理银行按揭手续；自合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能在365天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起3天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元；合同第十一条的其他约定事项手写记载：该房屋属“三违”补办房，现正在办理权证手续，此转让合同为私房转让，由出（卖）方办理“三证”手续，并确保在2005年6月1日前领取房屋所有权证及土地使用权证；合同还对其他事项进行了约定。同日，杭州东龙实业有限公司向原告出具收款收据一份，载明：大关南四苑49-2-202购房款，金额185000元。2007年8月10日，该公司向原告周良另行出具收款收据一份，载明：大关南四苑49-2-202、203购房款，金额100000元。
2014年8月26日，被告浙江东龙实业有限公司（2008年9月22日，杭州东龙实业有限公司的企业名称经核准变更为浙江东龙实业有限公司）（作为甲方）与原告周良（作为乙方）签订《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》一份，约定将杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室、203室房屋的房款及付款方式进行调整；甲方负责解决该两套房屋的其他一切纠纷，确保该房屋转让给乙方的所有权属唯一合法化；乙方承担该两套房屋的交易税费，甲方承担甲方名下“三证”的规费（含土地出让金），如超过壹万元由乙方支付等。
另查明，2013年9月13日，杭州市拱墅区人民法院判决杭州市上塘镇八丈井村经济合作社协助将杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋产权变更到浙江东龙实业有限公司名下。2014年4月28日，被告取得该房屋的所有权。2014年5月13日，因被告浙江东龙实业有限公司、案外人曹国强（作为被告）与案外人金旭（作为原告）民间借贷纠纷一案，杭州市余杭区人民法院以[2014]杭余执民字第1958-1号执行裁定书，查封了被告名下的杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋，后该院对该房产进行拍卖，申请执行人金旭通过执行程序取得该房屋所有权，该房屋所有权于2016年5月10日转移至金旭名下。
再查明，被告于2004年12月16日将杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋交付给原告，原告于2016年7月20日从该房屋中搬出。
庭审中，被告陈述，在本案合同签订当日，被告另与案外人俞华就杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元203室房屋签订《杭州市房屋转让合同》一份，案外人俞华与原告周良系亲属关系。原告周良对被告上述陈述表示认可。原、被告均认可杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元203室房屋的买卖双方主体为被告与案外人俞华，补充协议系由周良代为签署。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同的买受人，有支付价款的义务；买卖合同的出卖人，有转移标的物的所有权于买受人的义务。本案中，原、被告（原杭州东龙实业有限公司，下同）在签订《杭州市房屋转让合同》时，被告尚未取得杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋的所有权，但合同订立后，被告取得该房屋所有权，该合同合法有效；双方就杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋所签订的《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》是双方的真实意思表示，不存在法定无效情形，应当认定为合法有效。原告认为上述合同及关于202室房屋的补充协议不能履行系因被告违约行为所致；被告抗辩称其并无违约行为。对此，本院认为，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。被告在《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》中亦明确承诺，确保202室房屋转让给原告的所有权属唯一合法化。但该房屋实际已于2014年5月13日因被告与案外人的另案纠纷进入执行程序而被查封，且此后因被告未履行生效法律文书确定的义务，导致该房屋所有权被申请执行人金旭取得，被告已无法继续履行该合同及关于202室房屋的补充协议。故案涉合同及关于202室房屋的补充协议无法继续履行系因被告所致，被告应承担违约责任。原告以履行不能为由提出解除合同及关于202室房屋的补充协议，本院予以支持。原告要求被告返还其所支付的购房款285000元。原告提交2004年12月16日的收款收据拟证明其于该日支付185000元；被告抗辩称上述款项原告并未实际支付，而系以原告的叔叔俞建文向曹国强出具欠条，由曹国强代为垫付给被告的方式支付。对此，本院认为，双方对于原告付款方式的争议不影响原告款项交付行为的完成，对原告支付185000元的事实本院予以认定。原告提交2007年8月10日的收款收据拟证明其于该日支付100000元；被告抗辩称该100000元并非2007年8月10日收到，实际系2016年8月26日补充协议签订当日收到，之所以将收据日期倒写为2007年8月10日系因原告要求。对此，本院认为，2008年9月22日，杭州东龙实业有限公司的企业名称经核准变更为浙江东龙实业有限公司，该收款收据载明的日期明确为2007年8月10日，且加盖有“杭州东龙实业有限公司”的公章；被告对其上述抗辩未能提供相应证据予以证明，故对被告的上述抗辩本院不予采纳。根据原、被告之间的《杭州市房屋转让合同》约定，2007年8月10日，杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋的剩余房款应为53500元（238500元-185000元），原告主张双方协商将剩余房款金额增加至100000元，但未提供证据证明合同价款发生变更；被告认为该100000元系202室、203室各付50000元，不予认可202室房款增加；且该收款收据中明确载明付款项目为大关南四苑49-2-202、203室，203室房屋的购买方系案外人俞华；故本院认定该笔100000元购房款中部分为原告支付，部分为案外人俞华支付，双方当事人对原告、俞华各自支付的金额无法协商一致，因根据合同约定202室房屋的剩余房款仅剩53500元，故本院认为2007年8月10日原告就202室房屋所付款项为53500元。综上，本院认为原告已经交付的购房款总金额为238500元，被告应返还原告购房款238500元。原告要求被告支付违约金50000元，并认为合同约定的违约金过分低于原告的损失，要求被告在支付50000元的同时以已付房款为基数，参照银行同期贷款年利率的标准另行支付违约金。对此，本院结合合同的履行情况及原告的实际损失，依法调整为被告支付原告违约金120000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告周良与被告浙江东龙实业有限公司（原杭州东龙实业有限公司）于2004年12月16日签订的《杭州市房屋转让合同》、于2014年8月26日就杭州市拱墅区大关南四苑49幢2单元202室房屋所签订的《关于＜杭州市房屋转让合同＞的补充协议》于本判决生效之日起解除；
二、被告浙江东龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周良购房款238500元；
三、被告浙江东龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周良违约金120000元；
四、驳回原告周良的其他诉讼请求。
如果被告浙江东龙实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9118元，减半收取计4559元，由原告周良负担1486元，由被告浙江东龙实业有限公司负担3073元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 康毅
二〇一六年十一月四日
书 记 员 余璐
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