江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第152号
上诉人（原审被告）储真秀，女，汉族，南京建工集团有限公司退休职工。
委托代理人张小明，江苏九州祥和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京建工集团有限公司。
法定代表人朱承胜，该公司董事长。
委托代理唐晓莉，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理金鑫，江苏薛济民律师事务所律师。
原审被告龚正根，男，汉族，南京三建（集团）有限公司三分公司下岗职工。
上诉人褚真秀因与被上诉人南京建工集团有限公司（以下简称建工集团），原审被告龚正根返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人褚真秀及其委托代理人张小明，被上诉人建工集团的委托代理人金鑫、唐晓莉，原审被告龚正根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建工集团原审诉称，建工集团前身是南京三建（集团）有限公司（以下简称三建集团），2005年10月变更为现名。龚正根、褚真秀系建工集团职工。2003年，龚正根、褚真秀住在建工集团给龚正根、褚真秀过渡使用的诉争房屋内，即南京市玄武区板仓街仓库二楼。建工集团为包括龚正根、褚真秀在内职工改善住房条件遂集资建房。当时建工集团确定分配给龚正根、褚真秀的房屋为南京市白下区某某口405室（以下简称405室）。2003年6月12日，建工集团向龚正根、褚真秀发出通知，要求龚正根、褚真秀凭通知单前去公司房改办办理相关购房入住手续。2003年6月18日，龚正根签署了承诺书，载明龚正根、褚真秀保证按规定四个月内搬进新房，交出原过渡房。然而，龚正根、褚真秀于2003年6月搬入新房后，违反承诺，至今仍然占有诉争房屋，并且拒绝交纳水、电费及房屋占有使用费。2006年3月22日，建工集团向龚正根、褚真秀发出书面通知，告知龚正根、褚真秀截止2006年3月，龚正根、褚真秀共欠水、电及房屋占有使用费计2308.9元，建工集团并从2006年3月起按照每月300元计算房租。龚正根、褚真秀自2003年10月至今，欠水、电费及房屋占有使用费共计27808.90元。故诉至法院，请求判令龚正根、褚真秀返还位于南京市玄武区板仓村房屋5室（以下简称5室）房屋，龚正根、褚真秀支付自2003年10月起至今的房屋占有使用费及水、电费共计27808.90元。
龚正根原审辩称，南京市板仓街仓库二楼5室的房子是前妻褚真秀在居住，单位每月还扣龚正根300元。
褚真秀原审辩称，褚真秀是三建集团的老职工。2005年龚正根与褚真秀离婚时，约定405室归龚正根。离婚后，褚真秀找到三建公司要求解决住房问题，安装水电处书记同意褚真秀居住南京市板仓街仓库二楼5室。2003年6月18日承诺书没有褚真秀的签字，承诺书对褚真秀没有法律效力。褚真秀目前没有住房，属于生活困难。建工集团主张的水电费已经超过诉讼时效。
原审法院经审理查明，2005年10月，南京三建（集团）有限公司更名为南京建工集团有限公司。龚正根是三建集团下属分公司职工，褚真秀是三建集团下属设备分公司职工，两人原系夫妻关系，1985年2月生一子。5室房屋的所有权人为建工集团。约2000年，龚正根、褚真秀搬至5室居住过渡。该房屋无独立的厨房和卫生间。
2003年6月12日，三建集团书面通知龚正根，将405室按本次集资建房规定分配给龚正根，凭此通知单办理相关购房入住手续。2003年6月18日，龚正根签署一份承诺书，主要内容为，鉴于三建集团目前房屋安排尚缺的情况下，本人在办理集资房购房手续时，承诺如下：……3、本人同意并保证按公司规定四个月内搬进新房、交出原安排的过渡房或原住房；……5、本人承诺如在已办理新房入住手续后四个月内不交出原过渡房或原住房，愿接受公司每月在本人工资中扣300元及不发新房产权证的处罚。三建集团在承诺书上加盖了房改专用章。当日，龚正根拿到405室的钥匙。2004年3月，龚正根通过房改购房取得405室房屋所有权，该房屋建筑面积79.87平方米。
2006年3月22日，三建集团书面告知龚正根住户，该户自2003年分配到某某口集资建房后，根据龚正根的承诺应搬出板仓街过渡房，经过两年多的说服工作，至今未搬出，现决定从本月起对你户过渡房收取议价房租每月300元，并从2003年10月起交纳房租、水电费。计算方法：房租30.5×29个月=884.50元，水费12（吨）×2.3元×29个月=800.40元，电费100（kw.h）×0.52×12=624元。
原审另查明，2003年6月18日，龚正根向三建集团有关部门交纳了2002年1-12月、2003年1-4月水费178.20元、电费165.80元、垃圾费32元，合计375.70元。2005年4月，龚正根向三建集团交纳了增容费280元。
2005年5月，龚正根与褚真秀经法院调解离婚，在民事调解书中双方约定家庭财产双方已自行协商处理，未提及405室和5室两处房屋。
原审审理中，褚真秀提供落款时间为2004年12月31日的一份协议书，主要内容为，双方决定离婚，龚正根与儿子居住405室，5室房屋由褚真秀居住。建工集团表示，对协议书真实性无法确认，即使属实，龚正根与褚真秀之间的约定是无效的。龚正根对“协议书”不持异议。
建工集团原审陈述：公司领导曾去过405室，看到褚真秀住在里面，不知道龚正根、褚真秀是否离婚；2006年7月开始每月对龚正根扣款300元；房屋使用费是自2006年3月22日到2013年4月，按每月300元标准，水电费是2003年6月至2006年3月22日，计算标准就是告知上的标准，水是按每人每月12吨计算，电费计算了增容前的12个月。
龚正根原审陈述：2005年8月，龚正根搬入405室，因为是褚真秀的领导让其居住5室，所以未交房；建工集团人员看到褚真秀在405室，是龚正根因病无人照顾，请褚真秀照顾的，为看儿子，褚真秀个把月来一趟405室；2006年3月起，每月对龚正根扣款300元，要求建工集团归还；2003年6月，付清了5室水电费，电是龚正根自己增容的，自己交电费；建工集团最近一次催要房屋使用费、水电费就是起诉时。
褚真秀原审陈述：褚真秀是三建集团职工，有权利住在5室；褚真秀未见过住房通知单、承诺书、告知，承诺书对己无效；因为害怕三建集团有人打褚真秀，褚真秀请家门口人帮忙看房子，对方支付每月300元的房租；电费是自己交的，没有水表，也没有人来收房屋水电费；建工集团最近一次催要房屋使用费、水电费就是起诉时。
以上事实由建工集团提供的房屋所有权证、承诺书，龚正根提供的存折，褚真秀提供的（2005）玄民一初字第1016号民事调解书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。建工集团是5室的房屋所有权人。2003年6月18日，龚正根出具的承诺书实际是一份与三建集团签订的合同，主要内容为，龚正根在取得405室钥匙四个月内搬入新房，交出原过渡房屋即5室，如违反愿接受三建集团每月扣款300元等。该合同系双方当事人真实意思表示，权利义务对等，应为合法有效，对双方均有约束力。龚正根与褚真秀当时系夫妻关系，又系双职工，龚正根在承诺书上签字应系代表龚正根夫妇。龚正根、褚真秀称经褚真秀所在部门领导同意，褚真秀有权居住使用5室无证据证明，且褚真秀未实际长期居住。即使褚真秀作为三建集团职工，因离婚需要单位解决住房问题，也应按单位规定提出申请，由单位决定如何解决其住房问题，褚真秀未经三建集团同意占用5室房屋不当，龚正根在取得405室后未履行承诺，龚正根、褚真秀对纠纷产生应负责，褚真秀应交出5室房屋。
建工集团要求龚正根、褚真秀支付水、电费和房屋占有使用费，其中水费计算的时间段为2003年10月至2006年3月，计算标准为每人每月12吨水。因5室是与其他住户共用厨房和厕所，建工集团未提供相关住户用水和分摊水费的情况，现以上述标准计算被告应支付的水费，证据不足，原审法院不予支持。建工集团主张电费624元，龚正根仅提供了2003年4月前的电费交纳收据和2005年4月的增容费收据，未提供2003年10月至2006年3月交纳电费的票据，原审法院对建工集团的此主张予以支持。因建工集团只主张了自2003年10月起12个月的电费，该时间段龚正根一家三口居住在5室，龚正根与褚真秀应共同给付该部分电费。建工集团按月租金30.50元标准主张2003年10月至2006年2月的房租为884.50元，原审法院予以支持。因龚正根、褚真秀未按承诺交房，建工集团提高房屋占有使用费至每月300元，并无不妥，自2006年3月起计算至2013年3月为25500元，原审法院予以支持。因2005年8月龚正根搬离5室前是龚正根与褚真秀共同使用5室，此后龚正根虽然搬离了5室，但龚正根与褚真秀对未按期交房均负有责任，故上述房租和房屋占有使用费应由龚正根与褚真秀共同给付。
建工集团每月对龚正根扣款，实为要求龚正根支付违约金，即表明了其对龚正根违反承诺不交房，欠交相关费用的权利一直在主张，龚正根、褚真秀辩称建工集团起诉要求水电费超过诉讼时效，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、褚真秀于判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区板仓村5室房屋腾空，并交还南京建工集团有限公司；二、龚正根与褚真秀于判决生效之日起十日内共同给付建工集团截止2013年3月5室房屋的房租、房屋占有使用费26384.50元，截止2004年9月5室房屋的电费624元，合计27008.50元；三、驳回建工集团要求龚正根、褚真秀给付5室水费的诉讼请求。一审案件受理费287.5元，建工集团负担8元，龚正根、褚真秀负担279.50元。
褚真秀不服原审判决，向本院提起上诉称，褚真秀系三建集团职工，现已退休。2000年，因住房困难，三建集团按规定将涉案5室房屋分配给上诉人居住使用，为此，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系，上诉人有权使用该房。2005年，上诉人与龚正根离婚，离婚时，双方约定所分集资房405室归龚正跟所有，5室归上诉人使用。上诉人承租的涉案房屋也得到了三建集团公司水电安装处领导同意，故上诉人有权使用该5室，况且，上诉人目前没有住房，属于生活特别困难。据此，被上诉人要求解除双方之间的房屋租赁关系是没有任何道理的，原审判决上诉人交出讼争的房屋系错误判决。原审判决上诉人给被上诉人房租、房屋占有使用费26384.5元，显属错判。被上诉人自2006年3月就开始从龚正根工资上每月扣除300元，也就是说龚正根已为上诉人每月交纳房租300元，上诉人根本不欠被上诉人任何房租。关于水电费的问题，电是上诉人自己向供电部门申请增容的，电费也是上诉人自己缴纳的，被上诉人主张所欠的电费624元，已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人建工集团答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人龚正根述称，龚正根与褚真秀2005年就离婚了，本案与龚正根没有关系。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中建工集团自愿放弃电费624元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人建工集团是涉案房屋的所有人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。按照双方于2003年6月18日签订的承诺书约定，建工集团已按约给龚正根、褚真秀分配集资房405室，褚真秀与龚正根也搬入405室居住。按照承诺，龚正根、褚真秀必须交出涉案房屋，现上诉人褚真秀仍未交出涉案房屋，故建工集团有权要求褚真秀迁出并交还涉案房屋。褚真秀称其得到三建集团部门领导的同意有权继续使用该涉案房屋，未能提供证据证实，对该上诉理由，本院不予采信。关于租金问题，因褚真秀未按承诺交出房屋，并长期占有使用该涉案房屋，建工集团主张其占有房屋期间的合理使用费，有事实与法律依据。关于电费624元的问题，建工集团在二审自愿放弃该费用，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第474号民事判决第一、三项；
二、变更南京市南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第474号民事判决第二项为：龚正根与褚真秀于本判决生效之日起十日内共同给付南京建工集团有限公司截止2013年3月5室房屋的房租、房屋占有使用费26384.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费287.50元，由南京建工集团有限公司负担8元，龚正根、褚真秀负担279.50元；二审案件受理费575元，由上诉人褚真秀负担575元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一四年三月十三日
书 记 员 朱亚芳