上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初135号
原告胥海龙，男，1975年11月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人殷红，1975年2月16日生，汉族，住址同上。委托代理人郑崇星，上海劲力律师事务所律师。被告张洁，女，1983年1月29日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人刘小红，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区。负责人张知遥，行长。委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。委托代理人顾美玲，上海才富律师事务所律师。原告胥海龙与被告张洁确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告胥海龙的委托代理人殷红、郑崇星，被告张洁及其委托代理人刘小红，第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行的委托代理人顾美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥海龙诉称，原告之妻殷红与被告系好�。2009年，原告投资失败，经济困难，遂与被告协商以上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)假买卖形式套取银行贷款。2009年5月5日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，房屋作价605,000元。此后，被告向第三人贷款40万元，并放款给原告。从2009年7月第一期开始，到2014年12月，银行贷款一直由原告归还。2014年6月起，原告多次要求被告恢复系争房屋过户回来，但被告要求高额好处费，双方发生矛盾，原告为避免损失扩大，于2014年底停止还贷。原告认为，系争房屋一直由原告占有使用，被告也没有支付对价，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效，故起诉要求确认该合同无效，被告办理房屋产权变更手续。被告张洁辩称，原告的妻子与被告之前确实是同事，发生纠纷之前两人关系非常好。但系争房屋的交易是真实客观存在，合法有效的，不存在虚假买卖和套取银行贷款的事实。当时双方约定，系争房屋由原告租用，所以房屋过户后原告未交付房屋。被告未支付首付款也是因为双方约定以首付款冲抵租金。2010年1月至2014年10月，因被告经济困难，委托当时系好友关系的原告夫妻代为偿还部分贷款，属于借款性质。综上，系争房屋买卖合同是双方真实意思，合法有效，不同意原告的诉请。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行述称，若判决合同无效，必须先行还清贷款，注销抵押后，同意恢复权利。经审理查明，2009年5月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为605,000元，交房期限为2009年6月10日前，过户期限为2009年7月15日前等。2009年5月6日，第三人与被告签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定被告以系争房屋作抵�，向第三人贷款金额为40万元，贷款期限为2009年5月12日至2026年5月11日。2009年6月2日，被告经核准登记为系争房屋的权利人，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人。2009年6月15日，第三人放款至原告账户。截至2016年3月11日，被告一直按期向第三人归还贷款，未到期本金余额为243,137.60元；其中2014年11月至2016年2月，还款16笔，共计还款46,228.12元。另查明，被告未向原告支付其他购房款。至今，原告家庭仍居住并使用系争房屋。审理中，原告提供上海市契税纳税申报表、契税缴款书、上海市房地产业销售统一发票原件，证明所涉费用全部由原告支付。被告表示，办理过户手续、领取产证都是原被告一起去的，当时因为被告父亲病危，被告主要心思是放在父亲那里，又与原告妻子关系很融洽，所以这些材料就交给原告保管。审理中，原告为证明归还贷款的事实，向本院�供被告的中国银行存折(原件在原告处)、ATM存款凭证、支付宝转账电子回单，证明贷款从2009年7月第一期到2014年12月均由原告归还；其中2009年7月到2011年5月是原告持着被告银行存折还款，2011年5月银行存折打印满了，需要被告配合换新存折，但被告推脱说忙，没有去换，所以从2011年6月份开始都是原告通过ATM的无折现金存款、转账及支付宝转账(3笔)的方式来还款，期间有几张银行凭条遗失了。被告表示，认可上述证据的真实性，除了有几张看不清楚；2009年都是被告自己还款，2010年1月到2014年10月是被告委托原告还款，被告自己偶尔也还过，但票据没有保存；被告根据原告提供的凭证，统计出原告转给被告账户137,050元。原告表示，2014年11、12月以及当中部分月份的凭条都找不到了。审理中，原告表示，愿意代被告还清第三人贷款，金额则按照还款日第三人出具的数据�准。第三人表示同意。被告表示不同意。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、上海市房地产登记簿、贷款已还款明细清单、宝山区顾村镇泰和新城第二居民委员会出具的情况说明、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。通过已查明的事实，原被告就系争房屋签订买卖合同后，至今未交房，被告关于租赁房屋的陈述，也无租赁合同等证据佐证；除了贷款40万元以外，被告未向原告支付其他购房款；契税缴款书、购房发票等原件均保存在原告处；2015年以前，原告一直按月为被告归还贷款。上述事实在正常房产交易中均存在不合理之处，结合案情，本院采信原告的诉称，可以认定原被告之间并无房屋买卖的真实意思，双方签订合同并办理系争房�过户手续的真实意图是为了从银行取得贷款。因此，系争《上海市房地产买卖合同》因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思，可认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。被告基于无效合同取得系争房屋的产权，应恢复至原告名下。第三人在发放贷款的情况下取得抵押权，并办理了抵押登记，其抵押权系善意取得，受法律保护，系争房屋的产权只有在第三人设定的抵押权注销后才能恢复。本案在审理过程中，原告表示愿代被告还清贷款，涤除系争房屋上的抵押权，第三人作为抵押权人也表示同意，本院予以确认。鉴于第三人将贷款发放到原告账户，除了原告归还的部分，被告自行归还贷款所支付的钱款，应由原告返还给被告。根据原告提供的证据，可以认定原告归还贷款至2014年10月；原告未提供2014年11、12月还款凭证，难以证明这两笔贷款由原告归还，故本院认定2014年11月至2016年2月的16笔还款由被告支付，共计46,228.12元，应由原告返还给被告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、原告胥海龙与被告张洁就上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告胥海龙于本判决生效之日起十日内，向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行还清被告张洁所欠的借款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐目为准；三、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述贷款清偿之日起十日内，办理上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记注销手续；四、被告张洁于上述抵押权登记注销后十日内，将上海市宝�区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至原告胥海龙名下；五、原告胥海龙于本判决生效之日起十日内，向被告张洁返还46,228.12元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取40元、财产保全费3,545元，由被告张洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一六年三月二十四日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列�件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。