湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第01033号
原告：王玉兰。
委托代理人：陈德华。特别授权代理。
委托代理人：熊哲峰，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被告：宜昌力帝房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市西陵区西陵二路18号。
法定代表人：覃林盛，该公司总经理。
委托代理人：宋卫国，湖北宋卫国律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人：袁仲理，湖北宋卫国律师事务所律师。一般授权代理。
原告王玉兰与被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员杨其军独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告王玉兰及其委托代理人陈德华、熊哲峰，被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司的委托代理人袁仲理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉兰诉称，2011年2月，原告位于宜昌市珍珠路54-206的一套62.84㎡的房屋，因被告开发“星苑”二期四号楼而面临拆迁，同年2月24日原告与宜昌伟顺拆迁有限责任公司签订房屋拆迁协议，同年4月8日原、被告签订了“星苑小区二期原址新建”珍珠路56-1号楼房屋认购书。2013年12月12日，原被告双方签订了商品房买卖合同，原告补足了购房差价款并缴纳各项税费后，被告将房屋交给了原告。2015年2月该房屋产权证核发下来，其核定面积为74.63㎡，比原合同面积76.10㎡减少面积为1.47㎡。原被告双方对于以什么标准退还原告购房款问题产生巨大的分歧。原告是回迁户，按照业已达成的“回购房屋认购书”第二条的约定：“乙方同意购买甲方提供的商品房。所购新房面积与别拆迁房屋产权面积（含公摊）同等部分面积1：1还迁62.84㎡不计价。所购新房面积超出其被拆迁房屋产权面积（含公摊）的10%以内（含10㎡）的面积部分其购房价按被拆迁房屋评估价计算4670元／㎡，计46700元。所购新房面积超出其被拆迁房屋产权面积（含公摊）的10%以上的面积部分其购房价按该商品房的预售价格6500元／㎡享受98%优惠价计算6370元／㎡……”由此可以看出，被告对回迁户的优惠政策是采取分段的阶梯价格来实现的，即大致分三段，第一阶段：是原被征收房屋的建筑面积抵新房面积，第二阶段：新房面积大于原被征收房屋10㎡以内的按照4670元／㎡，第三阶段，所购新房面积超出其被拆迁房屋产权面积（含公摊）的10㎡以上的面积部分，其购房价按该商品房的预售价格6500元／㎡享受98%优惠价计算6370元／㎡。结合本案分析，新房屋面积短少1.47㎡是发生在第三阶段，也就是说原告是按照6370元／㎡价格购买的尾部面积，如果因面积短少退款被告当然就应该按照6370元／㎡的标准退款。现被告坚持按照所谓的房屋均价4743元／㎡退款是没有说服力的。另外，被告逾期交房依照其承诺须按照15元／㎡支付给原告双倍的搭住费，但被告却以12元／㎡的双倍给付的搭住费，每平方米短少6元，逾期11个月共计少支付原告4147.44元。综上所述，原告认为被告没有切实履行合同义务已构成违约故诉至法院，请求判令：一、判令被告退还原告多支付的购房款2391.69元；二、判令被告给付克扣的搭住费4147.44元；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司辩称：第一、被告应当按照合同单价4743元的标准退还原告房款，原被告签订的商品房买卖合同及网络发票均明确原告房款的单价为4743元。原被告签订的回购认购书的缴费方式仅仅是房屋总价的计算方式，不能证明被告是按三段价位收取的房款。被告已退还原告房款6971.89元，应当从应退款项中扣除，还应退还原告0.32元。第二、关于搭住费用。过渡期内的临时安置补偿费用被告已经按每平米15元的标准支付，超出过渡期的被告已按照24元的标准支付，原告已领取2013年2月至2013年12月的超出过度期限的临时安置补偿费用16589.74元，该费用已抵扣房款，应视为原被告对此费用已达成一致意见，原告认可该数额。且被告并没有承诺按照每平米15元的双倍支付，每平米24元的标准支付也是当时相关管理部门的决定，并不是被告单独决定的，因此被告不应当再支付原告超期安置补偿费。第三、本案原告诉请已过诉讼时效。第四、本案诉讼费用请法院依法判决。
经审理查明，2011年1月，被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司因开发星苑二期四号楼的需要，将珍珠路56号纳入拆迁范围，划入建设规划红线范围。被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司委托宜昌伟顺拆迁有限责任公司为拆迁人对该栋房屋进行拆迁。2011年2月24日，原告王玉兰（被拆迁人，乙方）与宜昌伟顺拆迁有限责任公司（拆迁代理人，甲方）签订《房屋拆迁协议》一份，协议确定对原告实行产权调换“星苑二期四号商住楼”，由原告与售房方另行签订相关协议，甲方支付原告324673元的房屋一次性货币补偿。另外，搭住时间从2011年2月24日起至2013年1月30日止。
2011年4月8日，被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司（甲方，卖方）与原告王玉兰（乙方，买方）签订《“星苑小区二期原址新建”珍珠路56-1号楼房屋认购书》，约定将原告按房改房回迁房处理，被告同意原告以优惠政策购买原址新建的“星苑二期”珍珠路56-1号第4层404号房屋一套，该房面积暂定76.53㎡。同时该认购书第二条约定“乙方同意购买甲方提供的商品房。所购新房面积与别拆迁房屋产权面积（含公摊）同等部分面积1：1还迁62.84㎡不计价。所购新房面积超出其被拆迁房屋产权面积（含公摊）的10%以内（含10㎡）的面积部分其购房价按被拆迁房屋评估价计算4670元／㎡，计46700元。所购新房面积超出其被拆迁房屋产权面积（含公摊）的10%以上的面积部分其购房价按该商品房的预售价格6500元／㎡享受98%优惠价计算6370元／㎡，计23505元。合计应补交该房屋总价款：70205元，大写人民币柒万零贰佰零伍元整。以上房款与甲方签订商品房买卖合同时结清。”另外，该认购书对于双方其他相关权利义务也进行了约定。认购书签订当日，原告向被告出具领条一张，确认收到被告拆迁补偿款324673元，被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司则给原告出具16669.21元的房改房交款收款收据，及珍珠路56-1-404房房款299051元的收款收据各一份，并于2011年4月13日将剩余8952.79元转账支付至原告建行账户名下。
2013年12月2日，被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司交给原告王玉兰一份《珍珠路56-1号楼缴款通知单》，通知原告王玉兰所购房屋建筑面积为76.10㎡，单价为4743元／㎡，总房价款为360942元，在扣除已付的房款299051元及搭住费16590元后，还应缴纳房屋尾款45302元，缴纳契税、维修基金、办证费用等23152元。原告王玉兰接到该通知后于2013年12月11日通过银行转账方式向被告支付了房屋尾款45301.24元及契税等费用23152元，并于2013年12月12日向被告出具领条一张，用2013年2月至2013年12月的搭住费用16589.74元抵扣了相关购房款。
2013年12月12日，被告将回迁房屋即“星苑二期”珍珠路56-1号第4层404号房屋交付原告，并与原告签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定该房屋建筑面积为76.10㎡，单价为4743元／㎡，总房价款为360942元。签订合同当日，被告向原告开具发票一张，发票注明房屋面积为76.10㎡，单价为4743元／㎡，发票金额为350941.98元。2014年3月6日，被告就该房屋又开具发票一张，发票注明房屋面积为74.63㎡，单价为4743元／㎡，发票金额为3028.11元。
2015年2月，原告领取房屋所有权证书后发现，该房屋产权证登记面积为74.63㎡，并非买卖合同约定的76.10㎡，遂要求被告退还短少的1.47㎡面积差价。2015年3月3日，被告依照商品房合同单价4743元／㎡标准向原告退还房款6971.89元，原告出具了领条。其后因原告认为应按回迁房屋认购书约定的房屋面积第三阶段价格即6370元／㎡标准补差，并应当每月按每平米15元的双倍支付超期安置补偿费及搭住费，遂起诉至本院。
以上事实，有当事人身份证明、房屋拆迁协议、委托房屋拆迁合同、“星苑小区二期原址新建”珍珠路56-1号楼房屋认购书、宜昌市商品房买卖合同、销售不动产同一网络发票两张、珍珠路56-1号楼缴款通知单、领条、收款收据、银行转账凭证、房屋所有权证书等以及庭审笔录在卷证实。
本院认为，原、被告间的房屋拆迁安置补偿合同即《房屋拆迁协议》、《“星苑小区二期原址新建”珍珠路56-1号楼房屋认购书》主体适格、内容合法、属有效合同，应受法律保护。从拆迁户产权调换的特殊性及原、被告间关于回迁房房款的计算方式、房款交纳过程、结果看，原、被告双方是依上述协议约定，依照房屋面积分段计算确定房屋价款后，再用该房屋总价款除以房屋面积得出商品房单价而签订的《宜昌市商品房买卖合同》，有别于一般商品房买卖中的交易行为，原被告实际履行的是上述房屋拆迁安置补偿合同而并非商品房买卖合同。而且被告出具发票时发票金额、面积实际也与商品房合同约定的价款及面积不一致，可以看出被告实际并非是按照商品房合同约定向原告收取房款，因此对于被告应按商品房合同约定单价退还原告面积差额的主张，本院不予采纳，被告应当依照双方房屋认购书的约定，按照第三阶段优惠价格即6370元／㎡标准补差，即6370元／㎡×1.47㎡=9363.9元，扣除被告前期已补的6971.89元，被告还应退还原告2392.01元，因原告庭审中明确表示放弃0.32元，故对于原告要求被告退还多支出的购房款2391.69元，本院予以支持。对于原告主张的搭住费用即超期安置补偿费，因原告未提供充足证据证明被告确有超期按每平米15元的双倍支付每月搭住费用的承诺，且被告已按协议约定支付了合同期内的搭住费用，并超出协议约定标准支付了原告超期搭住费用即2013年2月至2013年12月的搭住费用16589.74元，原告业已实际领取并以该费用抵扣了相关购房款，应视为原被告就搭住费用已达成一致并已实际履行完毕，故对于原告关于要求被告给付搭住费用的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司返还原告购房款2391.69元；
二、驳回原告王玉兰的其它诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告宜昌力帝房地产开发有限责任公司承担，在履行上述判决时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交民事上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨其军
二〇一五年九月二日
书记员 肖 伟