新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2012）卫滨民二初字第261号原告：张风霞，女，汉族，1964年7月10日出生委托代理人：刘瑞华，河南瑞源律师事务所律师被告：新乡市世富房地产开发有限公司法定代表人：董利生，董事长委托代理人：崔清河，该单位法律顾问被告：河南绿鲜农贸发展有限公司法定代表人：毋江波，董事长被告：河南绿鲜农贸发展有限公司新乡分公司负责人：毋江波，经理被告：洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司法定代表人：孔志远，经理原告张凤霞诉被告新乡市世富房地产开发有限公司（以下简称：世富房产公司）、被告河南绿鲜农贸发展有限公司（以下简称：绿鲜农贸公司）、被告河南绿鲜农贸发展有限公司新乡分公司（以下简称：绿鲜新乡分公司）、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司（以下简称：爱舍尔咨询公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月7日作出（2010）卫滨民二初字第40号民事判决；被告世富房产公司不服判决向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2012年7月9日作出（2012）新中民五终字第235号民事裁定。裁定：一、撤销新乡市卫滨区人民法院（2010）卫滨民二初字第40号事判决书；二、本案发回新乡市卫滨区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张凤霞及委托代理人刘瑞华，被告世富房产公司委托代理人崔清河到庭参加了诉讼。被告绿鲜农贸公司法定代表人，被告绿鲜新乡分公司负责人、被告爱舍尔咨询公司法定代表人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年5月11日，原告张风霞购买了由被告世富房产公司开发的，被告绿鲜农贸公司与被告绿鲜新乡分公司、被告爱舍尔咨询公司代销的平原路28号今秀·新市场地下负一层141号商铺。并且签订了购买平原路28号今秀·新市场地下负一层141号商铺的商品房销售定购书，原告张风霞交纳了购房款共计101000元。由于被告之间发生纠纷，致使原告张风霞购买的商品房至今未签订房屋买卖合同，未交付，更未办理产权变更手续，因四被告的违法行为致使原告张风霞合同目的不能实现，给原告张风霞造成了巨大的经济损失。四被告的行为已违反我国关于商品房买卖的相关法律规定，特诉请法院支持原告张风霞的诉讼请求，判令：1、被告世富房产公司继续履行合同，交付房屋；2、被告赔偿原告所受损失及承担相关费用。被告世富房产公司辩称：原告张凤霞要求被告世富房产公司履行合同无事实和法律依据，双方没有签订合同，也未收取房款；原告张凤霞要求赔偿无具体数额，也没有说明损失原因，所以原告的请求不予支持，应驳回。被告绿鲜农贸公司未提交答辩状。被告绿鲜新乡分公司未提交答辩状。被告爱舍尔咨询公司未提交答辩状。原告张凤霞向本院提交的证据材料有：1.2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订合作发展协议一份。证明世富房产公司授权绿鲜农贸公司独家全权负责销售今秀·新市场地下负一层房产。2.（1）、2007年7月22日、2007年9月30日授权书2份，证明绿鲜农贸公司经世富房产公司授权及绿鲜农贸公司转委托爱舍尔咨询公司共同负责今秀·新市场地下负一层房产的策划、宣传、销售，以世富房产公司名义签订合同，并收取定金及房款、销售等事宜。（2）、2007年7月23日，世富房产公司致绿鲜农贸公司的函一份。证明世富房产公司授权绿鲜农贸公司独家及同意绿鲜农贸公司设立的分支机构全权负责销售今秀·新市场地下负一层商业部分的招商、经营管理等工作。3.今秀·新市场招商宣传单一份。证明今秀·新市场的开发商为世富房产公司，发展商为绿鲜农贸公司，营销策划为爱舍尔咨询公司。该宣传单是世富房产公司，绿鲜农贸公司，爱舍尔咨询公司共同向商户发放的。4.《商品房销售定购书》一份、2008年7月1日，爱舍尔咨询公司收取原告张凤霞今秀·新市场铺位编号为0000553收款收据1张。证明世富房产公司将今秀·新市场地下—141号商铺出售给原告的事实.而且需要说明的是，《商品房销售定购书》均是被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、被告爱舍尔公司工作人员在场情况下签订的。5.三份信函：（1）、2008年5月19日，绿鲜新乡分公司致世富房产公司的函一份；（2）、2009年4月6日，绿鲜农贸公司致世富房产公司《关于停止重复招租防止纠纷扩大的函》一份；（3）、2009年5月14日，世富房产公司致办事处《关于购房者反映河南绿鲜农贸发展有限公司售房情况的说明》的信函一份。证明世富房产公司与绿鲜农贸公司之间的合作出现矛盾，造成原告不能交付房款及不能签订售房合同的事实。6.2009年11月30日，世富房产公司与余东合签订的商铺租赁合同一份。用以计算业主在房屋应交付之日起至今的损失（496元／月÷7.08㎡≈70元每月每平米）。被告世富房产公司向本院提交的证据材料有：2009年1月6日新乡市卫滨区人民法院受理案件立案通知书及交费凭证；新乡市卫滨区人民法院（2009）卫滨民二初字第36-2号民事裁定。证明被告绿鲜农贸公司超出委托代理范围，我们积极制止，并且已起诉，案件现中止审理；我认为应该中止审理本案，等上一个案件结束后才恢复本案审理。被告绿鲜农贸公司未提交证据材料。被告绿鲜新乡分公司未提交证据材料。被告爱舍尔咨询公司未提交证据材料。庭审中，被告世富房产公司对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但认为其他被告没有按协议履行超出了授权范围，后果应有其他被告承担。对证据6因是复印件不予质证，但表明现涉案商铺租赁价格在每平米每月25元左右。原告对被告世富房产公司提供的证据提出如下质证意见：对证据的真实性无异议，但认为被告之间的纠纷不应影响向原告承担责任；民事裁定说的另一案不管结果如何，被告世富房产公司都应承担责任。本院对原告提交的1、2、3、4、5证据因其客观真实，来源合法，与本案事实有关联，故对原告所举证据的证明效力予以确认。对证据6因不符合证据要件，本院不予以确认。对被告世富房产公司提供证据的真实性予以确认。依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下事实：2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订《合作发展协议》，同日依据该《合作发展协议》，被告世富房产公司出具一份授权书，主要载明：我公司今授权绿鲜农贸公司独家全权负责我公司开发建设的，位于新乡市卫滨区平原路28号“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的策划、宣传、销售、招商、经营管理等事宜。2007年7月23日世富房产公司至绿鲜农贸公司的函，主要载明：根据贵公司于2007年7月22日签订的《合作发展协议》中的约定，我公司同意贵公司在新乡市设立的分支机构，负责我公司开发建设的“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的招商、经营管理等工作。同意贵公司与经营者签订《委托经营管理合同》和收取各种经营管理费用并归贵公司所有。2007年9月30日，被告绿鲜新乡公司出具授权书一份，主要载明：我公司与世富房产公司于2007年7月22日签订的《合作发展协议》，根据协议内容：我公司现委托爱舍尔咨询公司负责位于新乡市卫滨区平原路28号“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的策划、宣传、销售、招商、经营管理等事宜。且世富房产公司在其办公处为绿鲜农贸公司、绿鲜新乡分公司、爱舍尔咨询公司提供办公销售场地。“今秀·新市场”项目营销宣传单载明的开发商是世富房产公司、发展商是绿鲜农贸公司、营销策划是爱舍尔咨询公司。2008年5月11日，原告张凤霞与被告世富房产公司签订一份商品房销售定购书，双方在定购书约定：买受人（张凤霞）拟购商品房负一层141号，建筑面积约21.04平方米，总价157758元，，定金10000元，付款方式：分期付款，买受人签定本定购书后伍日内，应与本公司签订正式房地产买卖合同，并交付购房款，买受人未能按时与本公司签订正式房地产买卖合同时，视为买受人放弃定购权利，本定购书自行失效，其已付定金不予退还，买受人对此结果在填写本定购书时已明白并没有异议。定购书签订后，2008年7月1日，原告张风霞向被告爱舍尔咨询公司交纳了“今秀·新市场”141号房产房款101000元，被告爱舍尔咨询公司出具了编号为0000553收款收据。2008年5月19日，被告绿鲜农贸公司致函被告世富房产公司，称：“自2008年5月11日公开认购新市场绿鲜商铺以来，部分业主根据定铺协议约定，房款交付时间已到。业主到售房部以后，针对公摊和不能签订售房合同的问题深感不解，我们已尽力在做解释工作。请贵公司尽快将房屋购买合同交予我方，以便于及时与业主签订合同，以免造成更多损失，盼函复。”此后，被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、被告绿鲜新乡分公司、被告爱舍尔咨询公司因涉案房地产项目发生纠纷，致使原告定购涉案房地产长期不能签订正式的《商品房买卖合同》和缴纳剩余房款。本案在审理中，原告张风霞将原诉讼请求：“1、判令四被告返还购房款101000元及利息；2、判令四被告加倍赔偿购房款101000元。”变更为“1、判令被告世富房产公司继续履行合同，交付房屋；2、判令被告赔偿原告所受损失及承担相关费用”。另查明：2011年8月，“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分开始营业，每平方米商铺租金约47元。本院认为：2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订的《合作发展协议》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方在该协议中约定的内容具有委托合同的特征，应属委托合同。2007年7月22日、23日，被告世富房产公司向被告绿鲜农贸公司出具的公函及授权书，其内容符合双方在合作发展协议中的约定，且不违反法律规定，故该授权行为为有效民事法律行为，各方当事人应自觉履行各自的义务。2007年9月30日，被告绿鲜新乡分公司出具的授权书，其内容符合被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订《合作发展协议》的约定，且不违反法律规定，故该授权行为为有效民事法律行为，各方当事人应自觉履行各自的义务。原告张凤霞与被告世富房产公司签订商品房定购书，双方应按约履行定购书项下的各自义务，原告张凤霞向被告爱舍尔咨询公司交付101000元购房款的行为未超出被告世富房产公司在授权中给被告绿鲜农贸公司及被告爱舍尔咨询公司的授权范围，故该行为应视为原告张凤霞已经履行了定购书项下的主要义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故原告张凤霞与被告世富房产公司签订商品房定购书应认定为商品房买卖合同。涉案房地产项目宣传页显示“开发商：新乡世富房地产开发有限公司，发展商：河南绿鲜农贸发展有限公司，营销策划：爱舍尔地产咨询有限公司”，原告在签订《商品房销售定购书》和交纳购房定金及部分房款均是在被告世富房产公司售楼中心及被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、被告绿鲜新乡分公司、被告爱舍尔咨询公司工作人员在场的情况下进行的，原告张凤霞完全有理由相信其他被告签订《商品房销售定购书》及收取购房定金及部分房款的行为是有效行为；其他被告是否超越授权范围，原告不能也不可能知道，而且即使其他被告超越授权范围，在被告世富房产公司售楼中心签订《商品房销售定购书》和收取购房定金、房款，被告世富房产公司未及时制止并做出否认表示。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，对被告世富房产公司辩解不予支持。由于四被告之间的纠纷影响原告购买商品房的目的实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告世富房产公司按照定购书约定履行商品房买卖，四被告承担违约给原告张凤霞造成的经济损失及承担诉讼费的诉讼请求，本院予以支持。故被告世富房产公司作为涉案房地产项目开发商依法应继续履行合同给原告交付涉案房产，承担给原告迟交房产所造成的损失；根据该经营场所的实际情况，所造成的损失应从2011年8月开始，按每平方米商铺租金约47元计算为宜。对给原告迟交房产所造成的损失，四被告应互负连带责任。原告其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，缺席判决如下：一、被告新乡市世富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于“今秀·新市场”141号（21.04平方米）房产交给原告张凤霞；原告给被告将56758元房款交给被告新乡市世富房地产开发有限公司。二、被告新乡市世富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿因迟交房产给原告张凤霞所造成的损失28677元。（2011年8月—2013年12月，面积20.04平方米，每平方米商铺租金约47元）三、被告河南绿鲜农贸发展有限公司、被告河南绿鲜农贸发展有限公司新乡分公司、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司对上述第二项互负连带责任。四、驳回原告张凤霞的其他诉讼请求。诉讼费4330元，由被告新乡市世富房地产开发有限公司、被告河南绿鲜农贸发展有限公司、被告河南绿鲜农贸发展有限公司新乡分公司、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司共同承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：范正阳审判员 ： 延 辉审判员 ： 邹 媛二〇一四年七月二十四日书记员 ：赵福萍