西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初4079号
原告西安曲江唐瑞房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区太元路华远君城*号楼**层。统一社会信用代码：91610136698607508R。
法定代表人孙秋艳，董事长。
委托代理人王欣，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人李维嘉，陕西维谨律师事务所律师。
被告方永莲，女，1974年7月25日出生，汉族。
被告罗桂乾，男，1974年7月25日出生，汉族。
第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行。住所地：西安市碑林区南稍门十字南关正街*号。统一社会信用代码：91610103920705775F。
负责人马宏岗，行长。
委托代理人孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸＸ，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。
原告西安曲江唐瑞房地产开发有限公司（以下简称曲江唐瑞房产公司）与被告方永莲、罗桂乾、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中国银行长安路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曲江唐瑞房产公司的委托代理人王欣，被告罗桂乾，第三人中国银行长安路支行的委托代理人孙继民到庭参加诉讼，被告方永莲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告曲江唐瑞房产公司诉称，其与被告于2012年12月4日签订了登记号为Y12108373的《商品房买卖合同》一份，合同附件六第二条第4款约定，如买受人逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。附件十第十七条约定，如买卖合同因买受人原因解除，买受人还应向出卖人支付应由买受人承担的其他费用（如应付违约金、代付银行的款项及逾期利息、罚息、赔偿金、追偿费用等）及因此而给出卖人造成的损失（如诉讼费、律师费、公证费、清偿费用等）。合同附件七第五条约定：买受人逾期办理房屋入住手续，每日应向出卖人缴纳合同总价万分之一的违约金，逾期办理房屋入住手续超过6个月的，出卖人有权解除合同。合同附件第十八条约定：无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房贷款抵押登记注销手续。现被告逾期偿还第三人按揭贷款超过6期，且逾期超过6个月仍未办理入住手续，严重《商品房买卖合同》约定，故其有权解除商品房买卖合同。故其诉至法院，诉讼请求：1、请求依法解除双方于2012年12月4日签订了登记号为Y12108373的《商品房买卖合同》，被告配合其办理该房屋注销预售登记备案手续，并承担全部手续费用；2、判令被告支付违约金351372元（总房款1756860元×20%）；3、解除其与被告及第三人之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同时由第三人、被告配合办理预购商品房贷款预抵押或抵押登记注销手续，由被告承担全部手续费用；4、被告向其支付应由被告承担的物业管理费（具体金额以实际发生为准）；5、判令被告支付其因履行担保责任而支出的全部费用（包括但不限于按揭款本金、利息、违约金、诉讼费等，以下简称补偿款）及补偿款违约金，补偿款以实际发生金额为准；6、诉讼费用由被告承担。
被告方永莲未到庭，亦未提供答辩。
被告罗桂乾辩称，首先，其有逾期还款属实，但逾期还款并未给原告带来任何损失，且其已按贷款合同履行还款义务，消除了影响，原告没有解除合同的法定事由和权利。其次，其于2016年10月13日向原告缴纳了逾期物业费、产权登记费及其他各项费用，原告已经受领，并办理了房屋交付手续，说明原告已对其逾期收房一事以收款行为默许，故其不应承担逾期责任，原告不应解除合同。再次，因原告不具备解除合同的法定条件和事由，故其不应承担违约金，且违约金以房屋总价款的20%计算明显过高。最后，原告起诉的事由已不成立，且其并未给原告造成任何损失，诉讼费应由原告承担。
第三人中国银行长安路支行述称，被告的按揭贷款没有还清，其不同意解除借款合同。被告之前确实存在逾期还款，但至今已全部还清。
经审理查明，原告曲江唐瑞公司与被告方永莲、罗桂乾于2012年12月4日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12108373）一份，约定被告方永莲、罗桂乾购买原告开发的华远海蓝城二期第1幢1单元1层10104号房屋，房屋建筑面积为93.45平米，单价为18800元，房屋总价款为1756860元，被告方永莲、罗桂乾应于2012年12月4日前支付首付款886860元，余款87万元以银行按揭贷款方式支付；原告应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付被告罗桂乾使用。合同签订后，被告按照合同约定支付了首付款，并与第三人中国银行长安路支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，办理了按揭贷款手续，同时在房屋登记主管部门办理了预售商品房抵押登记手续，借款合同中，原告作为保证人为被告与第三人的借款合同承担连带保证责任。借款合同签订后，第三人于2013年2月28日向原告发放了按揭款87万元，后被告开始按期向第三人偿还按揭款项。自2015年6月至2015年10月，被告未向第三人偿还按揭贷款。原告遂将被告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告申请对涉案房屋予以查封，提供了担保，并支付保全费5000元，本院以（2016）陕0112民初4079号民事裁定对该房屋予以查封并执行。庭审中，被告罗桂乾对其逾期还款的事实认可，但称其已于2016年6月将此前的逾期贷款全部还清，目前没有逾期款项，原告并未代其向银行还款，没有任何损失，且其已于2016年10月13日交清了物业费，并缴纳了大修基金、契税等各项费用，办理了入住手续，原告向其交付了房屋，并未要求解除合同。第三人中国银行长安路支行称，被告此前确实存在逾期还款事实，但后来已全部还清，目前并不存在逾期金额；在被告的按揭贷款还清前，其不同意解除合同。另查明，2016年10月13日，原、被告办理了涉案房屋的交付手续，房屋产权证尚未办理。庭审调解，因双方争议较大未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、银行凭证，以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。虽然合同附件六第二条第4款约定，在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。原告作为被告与第三人借款合同的担保人，为被告的按揭贷款提供了连带责任担保，被告自2015年6月至10月存在向第三人逾期偿还按揭贷款的事实，但是后来已全部还清，至庭审时被告在正常还款，没有逾期，而且原告于2016年10月13日向被告交付房屋，双方对《商品房买卖合同》仍然予以履行，现原告要求解除商品房买卖合同显然不妥，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。庭审结束后，原告称被告有逾期还款，其代被告偿还，承担了担保责任，因此应当支持其诉讼请求，因该事实系庭审结束后发生，与原告诉讼时所依据的事实发生变化，原告应当另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告西安曲江唐瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费6571元，保全费5000元，公告费300元，共计11871元（原告已预交），由被告罗桂乾、方永莲承担，于本判决生效之日起五日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 马平安
人民陪审员 王占良
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 陈 丹