浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍嵊民初字第796号
原告：王国贤。
原告：俞忠飞。
两原告的共同委托代理人（特别授权代理）：朱汉军。
被告：嵊州市福达置业有限公司。
法定代表人：张维正。
委托代理人（特别授权代理）：吴松良。
原告王国贤、俞忠飞与被告嵊州市福达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日立案受理，依法由代理审判员张盼盼适用简易程序于2013年6月28日公开开庭进行了审理。原告王国贤、俞忠飞的委托代理人朱汉军，被告嵊州市福达置业有限公司的委托代理人吴松良到庭参加了诉讼。本案审理过程中，双方申请庭外和解一个半月。本案现已审理终结。
原告王国贤、俞忠飞起诉称：原告王国贤、俞忠飞系夫妻。2011年1月21日，二原告与被告签订了一份商品房买卖合同，由二原告出资574472元购买被告开发的××墅×期×幢×单元×号房。双方约定于2012年6月30日交房，同年10月31日前取得相关的土地、房屋权属证书，交付给原告。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了首期购房款254472元。同年7月，原告将剩余的320000元购房款支付给了被告。约定交房期限到后，由于被告无法提供商品房买卖合同第九条约定的相关证明和文件，致使交房不能。之后，原告又多次要求被告提供证明文件，履行交接义务，但被告至今未将房屋交付给原告。原告认为，原告已按合同约定支付了全部的购房款，其合同义务已履行完毕；被告也应履行其相应的合同义务，及时将符合交房条件的房屋交付给原告，并依约定办理商品房转移登记。但被告的这种迟迟不肯交付房屋的行为，明显违背了合同约定。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付自2012年7月1日起至实际交付之日止按每日已交房款的万分之四的违约金；2、判令被告向原告支付自2012年11月1日起至实际交付房屋权属证书之日止按每日已交房款的万分之三的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告支付自2012年7月1日至2013年6月30日止逾期交房的违约金83872.90元。
被告嵊州市福达置业有限公司答辩称：1、原告向被告购买了上述房屋属实，款项数额根据原告的发票由法院依法核实。2、双方合同约定应于2012年6月30日前交房，6月30日不能交房属实。该工程于2012年7月12日通过验收，在2012年8月2至3日被告通知业主在8月4日至5日集中交房。本案原告等其他人均到场，但不同意接收房屋，理由为未验收备案。验收备案工作因施工单位浙江宏嘉建设工程有限公司不履行最终验收职责造成的，这是没有完成验收备案的唯一原因，直至2013年6月27日晚，浙江宏嘉建设工程有限公司才在验收备案栏上盖章，此项验收备案工作在2013年6月28日可以完成，原、被告之间的交房争议和焦点就在于此。3、关于原告的诉讼请求的几项意见，关于第一项请求，原告方是在2012年8月4日至5日集中交房，交房条件除了没有验收盖章外，其他条件都符合，因此被告认为逾期交房违约金从2012年7月1日计算至2012年8月3日实际可以交房的时间计34天是应该的，同时应该按照每日万分之三计算。8月3日后即8月4日至2013年6月27日违约金的数额要求法院进行调整，原违约金约定过高，因为：按照原违约金的约定，如果超过6年多将会导致无偿归购买者，另外被告的违约行为是交付过程的瑕疵行为，而不是法定不能交付的行为，因此该违约金约定过高，请法庭调整，调整的参照标准以其他已生效判决来确定即每月每平方米20元左右计算为宜。对第二项诉讼请求，（1）违约金的计算分成二段，第一段是2012年10月31日后180天内，如果不能办理相应的权属证书，即如果在5月1日前不具备办证条件，应支付已付房款总额0.1%的违约金，这一情形是成立的。（2）被告方已于2013年4月28日办理好房产总证即为转移登记服务下的总证下的分证，已完成合同第16条约定的义务，因此在2013年5月1日后不存在按日违约金问题。（3）双方合同所约定的办证义务，是被告有义务完成房产总证和土地使用权证的办理，而不是指要为原告办理好他自己的分户房产证，至于原告房地产的办理取决于原告的申请和原告的缴费，在原告不履行自己的权利和义务的情况下，单是由被告方是无法完成办证的，而合同约定是仅仅为总证办理，而非分证办理。所以，对于因不能办理相应权属证书产生的违约金部分，除至2013年4月28日按已付房款总额0.1%的违约金应履行外，其他违约金请求应当予以驳回。
原告为证明其诉讼请求提供的证据有：
证据1、工商登记材料一份，证明被告的主体资格。
证据2、商品房买卖合同一份，证明了合同签订的时间、双方的权利义务、付款方式以及逾期交房及办理相关权属证书的违约责任的约定等。
证据3、销售不动产统一发票二份，证明原告已按合同约定支付购房款，履行了合同约定的义务。
被告对原告提供的上述证据质证后表示对真实性均没有异议。
被告为证明其答辩理由提供的证据有：
证据4、工程质量监督报告一份（复印件），由嵊州市建筑工程质量监督站出具，证明该工程土建部分已于2012年7月19日经验收合格，并已具备备案条件。
证据5、消防验收备案凭证一份（复印件），由嵊州市消防大队出具，证明该工程的消防已经验收。
证据6、工程规划核实确认书一份（复印件），证明该工程的规划已经验收。
证据7、竣工验收备案表一份（复印件），证明被告方已向主管部门提交备案，但因施工单位未能在施工单位意见栏进行盖章，致不能办理完整的备案手续。
证据8、交房通知书样张、邮政快递详情单样张各一份（均系复印件），证明被告方于2012年8月2日向原告方进行集中通知（以短信、信件、公告等形式发送），并于2012年8月4日至5日进行集中交房，虽然被告未能办理备案证明，但作为房屋使用权的交付，被告已经履行了通知义务。
证据9、催促交房通知书一份（复印件），证明被告于2013年1月19日以短信方式告知的形式催促各业主办理房屋交付手续。
证据10、嵊州市人民政府专题会议纪要一份（复印件），证明本项工程于2012年7月12日已通过竣工验收，2012年8月3日被告已发出交房通知，尚不能验收备案的原因是浙江宏嘉建设工程有限公司不履行协助盖章义务，致备案行为不能完成，嵊州市政府已责令浙江宏嘉建设工程有限公司在工程竣工验收备案表上进行盖章等事实。
证据11、被告给浙江宏嘉建设工程有限公司的回函一份（复印件），证明被告已向宏嘉公司多次进行告知和催促，要求其履行在验收备案表上的盖章义务。
证据12、嵊州市人民政府办公室嵊政办批（2013）70号文件一份（复印件），通过公告发文的形式证明房产分证已可以办理。
证据13、物业维修基金预缴凭证一份（复印件），证明被告垫付30万元维修基金后，2013年5月起已可以办理分证。
证据14、土地证一份（复印件），证明该地块的土地总证已于2010年3月29日办理。
证据15、房产总证里的分证样张一份（复印件），证明嵊州市房管会于2013年4月28日已办理完成各购房户的总证和分证。庭后被告向本院提供了案涉房屋的房产分证复印件。
证据16、地名编制清单一份（复印件），证明因地名办对房号进行了重新编号，重新编号与合同上的地名可能不一致，所以以后分证的房号将按地名办的重新编号为准。
原告对被告提供的上述证据质证认为：对证据4-6的真实性没有异议，这些都是合同第9条约定的交付验收条件，但并不是全部；对证据7的真实性没有异议，但因不能满足合同第9条的约定，证明了被告的违约行为；对证据8-9的真实性没有异议，但提供的是样张，与本次纠纷没有关联性。原告是收到过交房通知的，但因不符合合同约定的交房条件，所以拒收了；对证据10-11的真实性没有异议，但与本案没有关联性，被告的辩解不能否认被告违约的事实；对证据12-13的真实性没有异议，但关联性有异议，该批复文件证明被告办理分证是通过政府发文的形式，存在一定的行政违法性，不能否定被告违反合同，逾期交房的事实；对证据14-15的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，根据合同约定应在2012年10月30日前交付案涉房产的土地证和房屋权证。对被告庭后提供的房产分证复印件，经原告核实，该复印件确认的房产即案涉房产；对证据16没有异议。
对于上述证据，本院认证如下：
对证据1-3，被告对其真实性均无异议，本院将该三份证据作为认定本案事实的证据予以收集。
对证据4-9、证据14、证据16，原告对其真实性没有异议，本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。
对证据10-13，该四份证据与本案处理没有关联性，本院对该四份证据不予采用。
对证据15，被告在庭后提供了本案房屋的分证，原告在庭后质证表示是案涉房屋的产权证，但产权所有人仍是被告，鉴于原告对其真实性没有异议，本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。
经审理，本院查明：2010年3月29日，被告取得证号为嵊州国用（××）第×××号，土地使用权人为被告，使用权类型为出让，地类（用途）为商业、住宅的国有土地使用权证。2011年1月21日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告预售的××墅×期×幢2单元×号房屋，建筑面积共85.75平方米，坡屋59.36平方米，总价款为574472元。该合同第九条规定，出卖人应当在2012年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十二条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年10月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明文件之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告支付被告预售购房款254472元，后原告通过银行按揭方式向被告支付购房款320000元，已全部付清购房款574472元。2012年6月25日，被告开发建设的××墅商住小区一期商品房经过建设工程规划核实确认，7月12日进行竣工验收，7月19日嵊州市建筑工程质量安全监督站作出工程质量监督报告，认为上述工程已具备备案条件，7月25日该工程上报了消防备案。2012年8月2日，被告向原告发函，要求原告在8月4日至5日办理交房手续，原告到场后，因被告未能提供建设工程竣工验收备案证明，原告拒绝接受。2013年1月19日，被告以短信方式通知原告办理交房手续。被告已办理案涉商品房的初始登记，并于2013年4月28日取得该商品房的房屋所有权证，登记信息显示房屋所有权人为被告，房屋的建筑面积为86.36平方米，坡屋面积为61.06平方米，但双方至今未办理该商品房的转移登记手续。
另查明，1、因地名编制的需要，××墅×期×幢的编号变更为×幢，即双方合同约定的×墅×期×幢×单元×号房屋在房产证上登记为××墅×幢×单元×室；2、案涉工程已于2013年7月1日完成竣工验收备案手续，至此，原告认可被告已完成房屋买卖合同的第九条义务。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。一、对于逾期交房的违约金。在合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却未能按合同约定的条件向原告如期交付房屋，因此，被告应当依法承担相应的违约责任，被告辩称案涉商品房已在2012年7月12日通过了竣工验收，未能办理验收备案手续是因为施工单位未履行盖章义务所导致，对此，本院认为，施工单位并非商品房买卖合同的当事人，即使被告是因第三人的原因造成违约的，也应当向原告承担违约责任。被告和第三人之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定另行处理。被告对2012年7月1日至8月3日间的违约金同意按照合同约定的方法计算，对8月3日以后的违约金，以约定过高且该日期后商品房已不影响原告的实际使用为由要求予以调整。对此，本院认为，双方已对交房的条件作出了明确的约定，现被告未能按约定条件交房就应当承担相应的违约责任。因被告逾期交房已超过90日，根据双方的约定，原告要求继续履行合同，被告应自2012年7月1日起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。但考虑到违约金补偿性质为主、惩罚性质为辅的特点及原告亦未提供其遭受实际经济损失的相应证据，本院对被告以约定违约金过高请求予以减少的意见予以采纳。对2012年7月1日至8月3日的违约金，被告同意按照合同约定支付，对该部分违约金，本院不再调整，该部分违约金为7812.82元（34天×574472元×0.0004／天=7812.82元）；对于自2012年8月4日至2013年7月1日止的违约金，本院以相同地段住宅房屋市场租金的价格为基数，并在综合考虑其他损失因素的基础上，酌情确定以每月每平方米20元的价格进行计算。对于房屋面积，本院以房屋所有权证记载面积为准（包括坡屋面积），即违约金数额为32155.55元［331／30月×（86.36＋59.36）㎡×20元／月㎡=32155.55元］；两项相加可得，被告应支付原告逾期交房的违约金为39968.37元。二、对原告请求的被告逾期交付房屋权属证书的违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定的房地产权属证书的办理流程，原告所指的被告不能交付的土地权属证书应为被告向原告变更房屋所有权证书后，向土地管理部门申请土地使用权变更登记后取得的土地使用权证书，故不是合同第十六条约定的土地权属证书；至于被告是否需要实际向原告交付合同第十六条约定的权属证书的问题，本院认为，根据该条之规定，原告已在“自行”和“委托出卖人”办理案涉商品房的转移登记的问题上，选择了“委托出卖人”办理，故只要被告方具备了能实际交付相应权属证书的条件即完成了合同约定的义务。据此，原告的该项请求没有合同依据，因被告于2013年4月28日完成该项合同义务，逾期时间未超过180日，本院根据查明的事实按照合同第十六条第四款第1项之规定计算该项违约金，即被告按已付房价款的0.1%承担违约责任，计为574.47元（574472元×0.1%=574.47元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十一条的规定，判决如下：
一、嵊州市福达置业有限公司支付王国贤、俞忠飞逾期交房违约金39968.37元和逾期办理房屋权属证书违约金574.47元，两项合计40542.84元，款限本判决发生法律效力后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回王国贤、俞忠飞的其余诉讼请求。
案件受理费2299元，依法减半收取1149.50元，由二原告负担849.50元，被告负担300元（被告负担部分由二原告先行垫付，限被告于本判决发生法律效力后十日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费2299元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 张盼盼
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 丁 波
附件：《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。