辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00317号
上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司。
法定代表人：车承杰，该公司经理。
委托代理人：吕万利，辽宁澄宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘金玉。
委托代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。
上诉人大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司（以下简称润祥房地产公司）与被上诉人刘金玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，润祥房地产公司不服大连市中级人民法院（2014）大民二初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人润祥房地产公司法定代表人车承杰、委托代理人吕万利，被上诉人刘金玉委托代理人桓绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘金玉一审诉称：2012年6月20日，刘金玉和润祥房地产公司根据《大连经济技术开发区金桥小区一期改造项目拆迁安置补偿实施方案》，就刘金玉所在位于大连经济技术开发区金桥小区金湖里20号楼878.7平方米房屋拆迁事宜签订了《拆迁安置补偿合同》。根据该合同的相关约定，润祥房地产公司应于补偿协议签订后一年内支付刘金玉700万元人民币的房屋拆迁货币补偿款，超过一年仍未支付的，润祥房地产公司按照应付款的日3‰的标准向刘金玉支付滞纳金。合同签订后，刘金玉依约履行了腾房和移交房屋的义务，但润祥房地产公司未按合同规定向刘金玉支付700万元动迁补偿款。按照《拆迁安置补偿合同》规定，润祥房地产公司已超期付款270天（2013年6月22日至2014年3月25日），润祥房地产公司应付滞纳金571.2万元。故刘金玉诉至一审法院，请求依法判令润祥房地产公司给付动迁补偿款700万元及自2013年6月22日起至付清之日止的滞纳金，起诉时计算至2014年3月25日为571.2万元。
润祥房地产公司一审辩称：（1）双方签订的协议是显失公平的，补偿价格明显高于市场价格，不应该支持。（2）刘金玉不具有签订协议的完全的权利，在签订协议时刘金玉隐瞒了有其他法定继承人的事实，剥夺了其他权利人的利益。（3）刘金玉不完全享有动迁别墅的所有权，除去有其他的法定继承人外还有一部分159平方米不属于刘金玉所有，有充分的原始材料证实这159平方米已剥离出去了。（4）原购买人高磊在购买房屋时并没有交足购房款，1992年高磊签订协议所约定的购房款是206万元，但是高磊只付了180万元，有26万元至今没有付。（5）刘金玉要求滞纳金，不能得到支持，因为滞纳金是国家机关行政部门对行政相对人所享有的一种特殊的权利。综合以上几点意见，请求驳回刘金玉的诉讼请求。
一审法院查明：1992年11月2日，案涉被拆迁房屋的原房主高磊与大连经济技术开发区华美房地产开发公司签订一份《予订住宅合同书》，予订了金桥小区Ic-10号整栋楼房（即本案《拆迁安置补偿合同》所涉及的被拆迁房屋一一金湖小区20号楼），建筑面积800平方米。2002年，刘金玉与高磊登记结婚。2005年2月20日，刘金玉的丈夫高磊致函大连经济技术开发区华美房地产开发公司，请求签订正式购房合同并办理房屋产权，该函的主要内容为：“贵公司与我签订的《予订住宅合同书》已生效并履行，我已向贵公司交付房款，贵公司也已将该房屋交付使用，但至今未办理商品房权属登记手续。根据相关规定，房屋买卖应签订经有关政府部门认可的格式合同文本，方可办理相关交易登记及房屋产权。为此，请贵公司尽快办理以下手续：一、本人自愿将贵我双方签订的《予订住宅合同书》的甲方（购买方）更改为刘金玉，该合同所约定的金桥小区Ic-10号楼（建筑面积800平方米）的产权人权利由刘金玉享有。二、本人授权刘金玉依据本函作为购房人与贵公司签订上述房产之商品房买卖合同正式文本，并处理《予订住宅合同书》的遗留问题及相关事宜。三、贵公司与刘金玉签订商品房买卖合同正式文本后，应按原合同约定负责办理权属登记手续并提供应由出卖人提供的全部资料，将上述房产权属办至刘金玉名下。此函一式二份。”2005年5月6日，刘金玉的丈夫高磊去世。2009年，拆迁人大连经济技术开发区中信房地产开发有限公司根据大开国土动通（2009）1号动迁通告的要求，依据《大连经济技术开发区金桥小区一期拆迁安置补偿实施方案》，对案涉房屋所在的区域实施拆迁。期间，双方就案涉房屋的拆迁补偿安置事宜多次协商，但均未就拆迁补偿方案达成一致。2011年2月15日，拆迁人大连经济技术开发区中信房地产开发有限公司就案涉房屋的拆迁补偿安置事宜向大连金州新区土地房屋局提出行政裁决申请书；2011年6月13日，大连金州新区土地房屋局就前述事宜作出大金土房拆裁字（2011）9号房屋拆迁裁决书，双方均未履行该裁决书的相关内容。其后，拆迁人大连经济技术开发区中信房地产开发有限公司（甲方）与被拆迁人刘金玉（乙方）又多次协商，并于2012年6月20日签订本案所涉的《拆迁安置补偿合同》。《拆迁安置补偿合同》的主要内容为：“（被拆迁）房屋所在地点金桥小区金湖里20#楼，共计六个单元，建筑层数为三层。被拆迁人于1992年11月2日与华美房地产签订的《予订住宅合同书》中约定的面积为800平方米，后经测绘公司实地测量建筑面积为878.7平方米，双方对测绘的房屋建筑面积无争议。房屋未办理产权证及土地证等相关证件。”“甲方以金桥小区一期改造项目区域内新建公建调换给乙方。具体调换办法如下：（1）根据甲乙双方协商，甲方同意在乙方原楼拆除后新建的楼房范围内（即规划批复的B6号楼）置换一套面积500平方米的公建给乙方。若因规划设计原因导致最终回迁的房屋测绘面积多于或者是少于500平方米的部分，甲乙双方按照该套公建的销售价格找齐差价。另外，乙方在回迁公建的上面（三层）选一套115平（方米）左右的住宅进行回迁，住宅的建筑面积以最终的测绘面积为准。（2）乙方原楼剩余的建筑面积部分，甲方同意按照700万元人民币的价格进行货币补偿。因甲方现资金紧张，经甲乙双方协商约定，此部分货币补偿款在协议签订后一年内支付，超过一年仍未支付的，甲方按照应付价款的日3‰的标准向乙方支付滞纳金。”“本合同签订后，乙方在2012年6月21日前将被拆迁房屋腾空，并移交甲方。”该合同关于双方责任的主要约定是：“1、因该套房屋予订合同中约定的房屋权属人为高磊，且高磊于2005年去世，现由其妻刘金玉对该套房屋的动迁主张权利，并作为被拆迁人。乙方必须保证其作为该套房屋的继承人合法有效。若协议签订后，出现其他继承人对该房屋的动迁问题主张权利，一切责任由乙方承担。2、乙方必须保证该套房屋不存在产权争议或者是债务纠纷等问题，若协议签订后出现其他人对该套房屋的动迁问题主张权利，一切责任由乙方承担。3、若出现上述两项问题，乙方未能及时解决导致甲方利益受损，甲方有权处置乙方拟回迁的公建用于处理赔偿事宜。若处理拟回迁房屋不足以赔偿时，甲方有权向乙方追讨已经支付的货币补偿款，并要求乙方负责赔偿直到解决遗留问题为止。”合同签订后，刘金玉依照约定于2012年6月21日之前腾空被拆迁房屋并移交甲方。但润祥房地产公司未依约向刘金玉支付房屋拆迁补偿款，亦未履行《拆迁安置补偿合同》所约定的公建、住宅补偿义务。刘金玉多次索要未果，诉至一审法院。
另查明：大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司系由大连经济技术开发区中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产开发有限公司）更名而来。
一审法院认为：本案的争议焦点有三：一是刘金玉对案涉《拆迁安置补偿合同》是否享有完整的合同权利；二是润祥房地产公司所提出的补偿价格明显高于市场价格、显失公平的抗辩是否影响《拆迁安置补偿合同》的效力；三是该合同所约定的滞纳金的性质以及合同违约金的数额。
针对本案的第一个争议焦点，一审法院认为刘金玉对《拆迁安置补偿合同》享有完整的合同权利，主要理由：一是刘金玉的丈夫高磊2005年2月20日致函大连经济技术开发区华美房地产开发公司，明确表示将其与大连经济技术开发区华美房地产开发公司签订的《予订住宅合同书》中的合同权利以及金桥小区Ic-10号楼（建筑面积800平方米）的产权人权利全部转让给刘金玉享有，因而可推定刘金玉享有案涉被拆迁房屋的全部产权；二是2005年5月6日刘金玉的丈夫高磊去世直至2012年6月20日润祥房地产公司与刘金玉签订《拆迁安置补偿合同》，在此期间仅有本案刘金玉对该套房屋的动迁主张权利。虽然润祥房地产公司庭审中提出高磊的其他继承人在《拆迁安置补偿合同》签订之后曾向其主张对案涉被拆迁房屋权利的抗辩，但并未向一审法院提交相关权利人向其主张权利的有效证据，亦无证据显示相关权利人已通过诉讼等方式对本案所涉的拆迁安置补偿事宜主张权利；三是双方当事人已在《拆迁安置补偿合同》设置专门的条款，对可能出现的第三人向润祥房地产公司主张权利的法律风险进行了事前的分配。鉴于双方的《拆迁安置补偿合同》的相关条款已充分考虑了潜在第三人的权益，并且该约定不违反相关法律的强制性效力规定，因而可据此确认本案刘金玉对《拆迁安置补偿合同》享有完整的合同权利。
关于本案的第二个争议焦点，一审法院认为润祥房地产公司所提出的前述抗辩不影响《拆迁安置补偿合同》效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销或者变更。鉴于前述法律已对合同变更权和撤销权的行使方式进行了明确的规定，润祥房地产公司如认为《拆迁安置补偿合同》订立时显失公平，应专门针对《拆迁安置补偿合同》提起撤销或者变更之诉讼或者仲裁。由于可变更或者可撤销合同在被人民法院或者仲裁机构确认变更或者撤销之前合法有效，润祥房地产公司在本案中既未针对该合同提起变更或者撤销合同的反诉主张，亦未提供该合同已被有权机关变更或者撤销的生效法律文件，因而润祥房地产公司的前述抗辩对《拆迁安置补偿合同》的效力不发生任何影响，一审法院据此依法确认《拆迁安置补偿合同》合法有效。
关于第三个争议焦点，一审法院认为刘金玉和润祥房地产公司在《拆迁安置补偿合同》第三条第二项中虽然使用了“甲方按照应付款的日3‰的标准向乙方支付滞纳金”的表述，但双方当事人约定违约责任的意图非常明确，因此该条所规定的“滞纳金”实为违约金。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因刘金玉诉讼中主张的违约金是571.2万元，润祥房地产公司已提出了违约金过高、应予适当减少的抗辩，一审法院酌定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的130%计算应赔偿给刘金玉的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘金玉动迁补偿款700万元；二、被告大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘金玉违约金（以700万元为基数，自2013年6月22日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的130%计算）；三、驳回原告刘金玉的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费98，072元、保全费5，000元，由刘金玉承担31，622元，由大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司承担71，450元。
润祥房地产公司的上诉理由及请求是：一、润祥房地产公司与刘金玉签订的《拆迁安置补偿合同》无效，双方签订的《拆迁安置补偿合同》中载明的700万元补偿价格明显高于市场价格，拆迁补偿合同内容显失公平。刘金玉被拆迁的房屋建筑面积800平方米，润祥房地产公司不仅要给刘金玉700万元拆迁补偿款，刘金玉额外还要求一套面积500平方米的公建，两部分的补偿费用高于市场价格。二、刘金玉不是唯一的被拆迁人，刘金玉对《拆迁安置补偿合同》不享有完整的合同权利。刘金玉在签订《拆迁安置补偿合同》隐瞒了原房主高磊还有其他法定继承人的事实，刘金玉也没有提供其是唯一、合法的法定继承人的有效证据。虽然拆迁安置补偿合同有“若出现其他继承人对该房屋的动迁问题主张权利，一切责任由刘金玉承担”的内容，但此条款并不能从根本上保证高磊之女高石的合法权利。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回刘金玉诉讼请求或发回重审。
刘金玉二审答辩称：一、润祥房地产公司与刘金玉签订的《拆迁安置补偿合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自的义务、享有各自的权利。二、刘金玉是涉案动迁房屋唯一的所有权人，已得到润祥房地产公司的认可。高磊于1992年11月2日与大连经济技术开发区华美房地产开发公司签订一份《予订住宅合同书》，购买了涉案房屋。在2002年刘金玉与高磊登记结婚时，涉案房屋依法属高磊个人婚前合法财产。2005年2月20日，高磊做为《予订住宅合同书》的甲方（购买方）主体及合同所约定的金桥小区Ic-10号楼（建筑面积800平方米）的产权人给大连经济技术开发区华美房地产开发公司出具《关于签订正式购房合同并办理房屋产权的函》中明确表示：高磊自愿将其与大连经济技术开发区华美房地产开发公司签订的《予订住宅合同书》的甲方（购买方）更改为刘金玉，该合同所约定的金桥小区Ic-10号楼（建筑面积800平方米）的产权人权利由刘金玉享有。自此以后，《予订住宅合同书》的甲方（购买方）及金桥小区Ic-10号楼（建筑面积800平方米）的产权人就由高磊依法变更为了刘金玉。因此，当润祥房地产公司与刘金玉与签订《拆迁安置补偿合同》时，润祥房地产公司就是依据《予订住宅合同书》及高磊给大连经济技术开发区华美房地产开发公司出具《关于签订正式购房合同并办理房屋产权的函》，将刘金玉确认为涉案房屋的唯一所有权人及唯一被动迁人。刘金玉取得涉案房屋所有权人及被动迁人的地位及资格是合法有效的，既得到房屋出售方大连经济技术开发区华美房地产开发公司的认可，也得到动迁方润祥房地产公司的认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：中信房地产开发有限公司与刘金玉签订的《拆迁安置补偿合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。润祥房地产公司主张：双方签订的《拆迁安置补偿合同》中载明的700万元补偿价格明显高于市场价格，拆迁补偿合同内容显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的合同。”《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”润祥房地产公司并没有提供证据证明其行使了撤销权，故其以此为由拒绝履行合同，本院不予支持。
关于刘金玉对《拆迁安置补偿合同》是否享有完整的合同权利问题。刘金玉的丈夫高磊在2005年5月6日去世前曾致函大连经济技术开发区华美房地产开发公司，明确表示将其与该公司签订的《予订住宅合同书》中的合同权利全部转让给刘金玉享有。因此，刘金玉与中信房地产开发有限公司签订《拆迁安置补偿合同》时，高磊是否有其他继承人不影响合同效力。而且，在法院审理本案期间，仅有刘金玉对案涉房屋的动迁问题主张权利，润祥房地产公司没有提供证据证明其他权利人对案涉房屋的动迁问题向其主张过权利。因此，润祥房地产公司关于刘金玉对《拆迁安置补偿合同》不享有完整的合同权利的的上诉理由没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98，072元，由大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡光甲
审 判 员 刘 军
代理审判员 郝 宁
二〇一五年三月十日
书 记 员 林 敏