山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芝民一初字第803号
原告：娄鸿超，无固定职业。
委托代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。
被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
原告娄鸿超诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告于法定答辩期内提出管辖异议。本院于2015年9月16日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2015年10月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员张译丹适用简易程序公开进行了审理。原告的委托代理人王德欣与被告的委托代理人张华顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发的商品房，被告应在房屋实际交付后180日内将办理产权证书所需资料提交产权登记机构。但被告至今未提交相关资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书。故请求判令被告支付2014年8月15日至2015年10月31日的逾期办证违约金25436元（443天57.4194元／天）。
被告辩称：一、根据合同补充协议第七条的约定，原告应当在房屋实际交付使用后160天内将办理房地产权属证书的手续提交被告，被告应当在房屋实际交付使用后180天内将办理产权登记手续的资料提交产权登记机构，即原告先于被告20天履行义务，在原告没有履行义务的情况下，被告可以延期履行，这是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的被告享有的先履行抗辩权。本案中原告没有向被告交付上述资料和手续，被告也就没有必要在房屋交付180日内将手续提交产权登记机关，因此办证延期的责任不在被告，原告要求被告承担违约责任，依法不应当得到支持。二、补充协议约定的违约金比例过高，合同约定按每日0.01％支付违约金是按当时的银行1年期存款利率3.65%执行的，现在人民银行将利率降低到2%以下，故原、被告在合同中约定的违约金比例明显过高。三、原告没有实际损失发生，违约金是补偿当事人实际损失的制度安排，在没有实际发生损失的情况下，违约金不应当得到支持。逾期办证不影响原告居住，因此即使把逾期办证的责任归于被告，原告主张的违约金也不应当得到支持。四、原告在民事诉状中的签字与房屋买卖合同的签字有明显的区别，被告申请对其签字进行司法鉴定，庭后提交鉴定申请。
经审理查明，2012年12月28日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第047号；原告购买山水龙城K区12#楼第11层1106号（以下简称涉案房屋），总价款573223元；被告于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告；如被告未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第三项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项水、电留接口至室内；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由被告承担违约责任。第七条第一款约定：在房屋实际交付原告后的180日内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；该条第二款约定：若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记应由原告提交的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担。被告应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后的2013年1月8日，被告出具收款收据收取原告购房款173223元，之后原告又以按揭贷款的方式向被告支付了余款400000元。2014年1月4日，被告出具收据，收取了原告补交的面积差价款971元。
原告为证明房屋的实际交付时间，向本院提交了2014年1月4日烟台天安物业管理有限公司向原告出具的物业费收据一份，收款事由载明“物业费，2014.1.4-2015.1.3”。被告对此质证称，收取物业费的时间不是双方交接房屋的时间，能够证明房屋交付时间只有钥匙交接单。庭审中，原告称包括被告在内的所有开发商都要求业主在交接房屋时缴纳物业费和其他的费用，所以本案中的物业费的缴纳时间就是原告接收房屋的时间。被告则称房屋交接由开发商、业主和物业公司三方共同办理，业主需与物业公司签订物业服务合同并缴纳物业费。在房屋具备交付条件后，被告会通知包括原告在内的业主接收房屋，业主在不急于用房的情况下可能不按照约定的时间接收房屋，但物业费是按照合同约定的交房时间收取的，因此不能按物业费的收取时间认定房屋的交付时间，而应以双方房屋交接时的钥匙领取单确定房屋的交付时间，被告没有义务明确其向原告等业主实际交付涉案房屋的时间。
本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、个人贷款支付凭证、物业费收据等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为：（一）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。践约中，原告已履行了支付房屋价款的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。
（二）根据商品房买卖合同的约定，交付房屋是被告的义务，原、被告庭审时均认可按照惯例业主在房屋交接时应交纳物业费，故在被告未提供反证的情况下，本院认定物业费收据的开具时间2014年1月4日即为涉案房屋交付时间。庭审中，被告主张应以双方房屋交接时的钥匙领取单确定房屋的交付时间，其没有义务明确其向原告等业主实际交付涉案房屋的时间。因钥匙领取单由被告持有，而被告拒不向本院提供，故本院采信原告主张，确定房屋的交付时间为2014年1月4日。
（三）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，原、被告在合同中约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担，亦即原告取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响被告履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。庭审中，被告未提供证据证明其履行了办证义务，原告主张2014年8月15日至2015年10月31日间，以总房款574194元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金25436元，于约相合，本院予以支持。被告对合同约定的违约金过高的抗辩理由，未能提供证据佐证，本院依法不予采信。
（四）诉讼中，原告已向本院明确表示提起本案诉讼系其本人的真实意思表示，对起诉状的真实性亦没有异议。故被告要求对原告起诉状中签字的真实性进行司法鉴定的申请，本院依法不予允准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
限被告烟台天安置业有限公司自本判决生效之日起10日内经本院偿付给原告娄鸿超2014年8月15日至2015年10月31日的逾期办证违约金25436元。
如果被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为218元，由被告烟台天安置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张译丹
二〇一五年十二月三十一日
书记员 高君荣