江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏1311民特3号
申请人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地江苏省宿迁市宿城区西湖路366号。
法定代表人：肖勇,该行行长。
委托诉讼代理人：徐致远，该行职员。
委托诉讼代理人：蒋思斌，该行职员。
被申请人:黄陈，男，1990年5月18日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
被申请人：黄亮，男，1988年6月19日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行宿迁分行）与被申请人黄陈、黄亮申请实现担保物权一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。本案审查过程中，申请人邮储银行宿迁分行申请撤回对被申请人黄亮的申请，不违反法律规定，本院予以准许。
申请人称，2015年，被申请人黄陈向申请人申请二手房按揭贷款。2015年4月28日，申请人与被申请人签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定贷款金额为240000元，贷款期限为180个月。办理抵押登记后，申请人于2015年5月5日发放贷款240000元。自2016年2月5日起，被申请人拒绝偿还我行贷款。现请求：1、被申请人黄陈、黄亮共同偿还我行欠款本金217333.39元、利息987.73元（利息计算至2016年6月12日，2016年6月13日至借款完全清偿为止的利息按照本金217333.39元，年利率为当年基准利率的1.43倍计算）及本案诉讼费；2、拍卖、变卖黄陈所有的宿迁市宿豫区中通名仕嘉园64-203室房屋用于在我行抵押权240000元范围内偿还我行上述第一项中的款项。本案审查过程中，申请人变更申请事项为：申请拍卖、变卖被申请人黄陈所有的宿迁市宿豫区中通名仕嘉园64-203室房屋用于在我行抵押权240000元范围内偿还被申请人在我行的欠款本金217333.39元、利息（以217333.39元为基数，按照年利率4.9%的1.1倍，自2016年10月8日计算至2016年11月5日；以217333.39元为基数，按照年利率4.9%的1.43倍，自2016年11月6日计算至借款清偿之日止），申请费由被申请人承担。
被申请人黄陈经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，亦未向本院提交书面答辩状。
本院查明：2015年4月10日，被申请人黄陈（乙方）与案外人陈玉兰、宋延浩（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将自有坐落在宿豫区中通名仕嘉园64-203的商品房卖给乙方，房屋价款双方议定以人民币叁拾伍万元由甲方出售给乙方。付款方式：乙方付甲方首付款人民币壹拾壹万元整，余额申请按揭贷款。
2015年4月28日，申请人邮储银行宿迁分行（贷款人）与被申请人黄陈（借款人、抵押人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款，金额为人民币240000元（大写贰拾肆万元整）。本合同项下贷款用于（一），未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用。（一）购买坐落于宿豫区中通名仕嘉园64-203的房屋，建筑面积92.73平方米。……本合同项下贷款期限为180个月，自2015年4月28日至2030年4月28日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为以下第（一）种，基础上上浮10%执行。实际利率以借据为准。（一）中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率……贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第2种方式处理：2、自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率（如基础利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准）及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上计收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定……违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1、借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……12、影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。（二）借款人梁旭三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：2、停止发放尚未发放的贷款；3、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用……5、处分抵押物、实现抵押权……本合同项下的担保为抵押担保……抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力……抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用……抵押物的处分（一）发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按第十七条第（十一）款约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：1、借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……《抵押物清单》上载明：抵押物名称为房产，权属证书及编号为宿房权证宿豫字第××号，评估价值35万元，所有权归属黄陈，面积92.73，坐落宿豫区中通名仕嘉园64-203。”2015年4月29日，被申请人黄陈以其所有的位于宿豫区中通名仕嘉园64幢203室的房屋为申请人邮储银行宿迁分行办理了抵押登记，房屋他项权证上载明的债权数额为240000元。
2015年5月5日，申请人邮储银行宿迁分行向被申请人黄陈放款240000元，并签订借据一份。借据载明：“借款人姓名：黄陈，借款金额贰拾肆万元整，借款期限180月（从2015年5月5日到2030年5月5日），年利率6.49%，借款用途：购二手房，还款方式：等额本金”。放款通知单上载明利率定价方式为浮动比例，浮动比例为10%，放款执行年利率6.49%，逾期利率8.437%，利率调整方式为年初调整。被申请人黄陈于2015年6月5日至2016年12月21日期间共计向申请人邮储银行宿迁分行偿还本金22666.61元及2016年10月7日以前的利息19495.98元，尚欠申请人借款217333.39元及2016年10月8日起的利息。
另查明，2015年10月24日，中国人民银行将五年以上贷款基准利率调整为4.9%。
本院经审查认为，申请人邮储银行宿迁分行与被申请人黄陈签订的《个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，申请人邮储银行宿迁分行对被申请人黄陈享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人黄陈未依约偿还借款本息，已经构成违约，邮储银行宿迁市分行有权要求被申请人黄陈承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人的利息主张系双方合同约定的内容，且不违反法律法规的规定，本院依法予以支持。申请人邮储银行宿迁分行请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。另外，申请人提供的房屋他项权证上载明的债权数额合计240000元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿借款本金、利息的数额应以240000元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人黄陈所有的位于江苏省宿迁市宿豫区中通名仕嘉园64幢203室的房产，申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行对变价后所得价款在240000元的范围内对其债权217333.39元及利息（以217333.39元为基数，按照年利率4.9%的1.1倍，自2016年10月8日计算至2016年11月5日；以217333.39元为基数，按照年利率4.9%的1.43倍，自2016年11月6日计算至借款清偿之日止）优先受偿。
申请费80元，由被申请人黄陈负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
代理审判员 邓 霞
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 邵曼华
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知当事人向人民法院提起诉讼。
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