四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民初2639号
原告：成都鑫昇汇商贸有限公司。住所地：成都市成华区仁义路*号附*号*层。
法定代表人:黄磊，执行董事。
委托诉讼代理人：钟乾敏，四川经纬通律师事务所律师。
被告：成都家商建材集团有限公司，住所地成都市成华区荆翠中路300号2栋1楼101号。
法定代表人：李文斌，职务不详。
被告：四川奇立隆饰材连锁有限公司。住所地：成都市二环路北二段230号四川府河市场内。
法定代表人：赖显荣，董事长。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：成都品道木业有限责任公司。住所地:成都市武候区科华北路60号1幢1楼30号
法定代表人：康敏，董事长。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：成都新林鸿木业有限公司。住所地：成都市郫县三道堰镇三堰村九社。
法定代表人：康红，董事长。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：四川七艺坊建筑装饰工程有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北二段府河市场灯饰交易区6厅*****号。
法定代表人：蒋必秀,董事长。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：赖显荣，男，汉族，1970年4月15日生，住四川省资中县。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：邓静，女，汉族，1982年10月28日生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：苟林德，男，汉族，1972年6月7日生，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：蒋必秀，女，汉族，1972年8月6日生，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：蒋建渠，男，汉族，1975年5月30日生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：周书琴，女，汉族，1980年11月14日生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：康红，男，汉族，1973年12月20日生，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：王波，男，汉族，1971年04月29日生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
被告：康敏，女，汉族，1972年10月11日，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢安明，四川法典律师事务所律师。
原告成都鑫昇汇商贸有限公司（以下简称鑫昇汇）与被告成都家商建材集团有限公司（以下简称家商集团）、四川奇立隆饰材连锁有限公司（以下简称奇立隆）、成都品道木业有限责任公司（以下简称品道木业）、成都新林鸿木业有限公司（以下简称新林鸿）、四川七艺坊建筑装饰工程有限公司（以下简称七艺坊）、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日及2017年4月7日公开开庭进行了审理。鑫昇汇的法定代表人黄磊、委托诉讼代理人钟乾敏与奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏的共同委托诉讼代理人谢安明到庭参加诉讼。被告家商集团经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告鑫昇汇向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认鑫昇汇与家商集团签订的房屋租赁合同于2015年12月16日解除；2、判令家商集团支付房屋租金4555708.8元；3、判令家商集团赔偿鑫昇汇经济损失、违约金共计30000000元；4、奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏对家商集团的赔偿支付总额承担连带保证责任；5、本案诉讼费由家商集团承担。事实与理由：鑫昇汇和家商集团2014年4月2日签订《房屋租赁合同书》，鑫昇汇将建筑面积12626.97平方米的独栋商业用房出租给家商集团，租期8年。被告奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏对家商集团在履行合同中的全部责任承担连带保证责任。合同签订后，在履行过程中，因家商集团经营问题，出现拖欠鑫昇汇租金情况，家商集团至今尚欠鑫昇汇第一期租赁费
9999.82元，第二期租赁费4545709.02元。家商集团因股东纠纷，从2015年12月11起宣布停业，鑫昇汇遂解除与家商集团签订的《房屋租赁合同书》。
被告家商集团未到庭参加诉讼，也未作提交答辩意见。
被告奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏共同答辩称：一、家商集团拖欠的租金应为1515236.00元，而非鑫昇汇诉请的4555708.8元。第一年租金家商集团已全部支付，第二年租金自2015年4月16日起至2015年10月15日租金4545709元，家商集团也全部支付，其中通过银行转账支付4535709.2元，现金支付10000元。家商集团未付租金为2015年10月16日后产生的租金。2015年12月16日鑫昇汇通知家商集团解除房屋租赁合同。故家商集团应向鑫昇汇支付的租金计算时间应为2015年10月16日起至2015年12月15日止两个月，租金为1515236.00元。二、鑫昇汇诉请的损失、违约金3000万元过高，甚至超过了前四年租金的总和，且鑫昇汇也存在违约行为。租赁合同约定8年租金总额为114015801元，违约金占租金总额的26.31%。占8年未付租金总额109470092元的27.4%。可见鑫昇汇诉请的违约金过高，也无法律依据，且鑫昇汇未举出任何证据证明家商集团拖欠租赁费的行为造成损失。三、鑫昇汇本身也存在违约行为。依据《租赁合同》第5条第2款“甲方保证租赁房屋门前广场于交房之日后4个月之内完成改造。”第7条“如四个月内甲方未完成租赁房屋门前广场改造的，甲方每逾期一天支付给乙方1万元每天赔偿金”。2014年4月16日，鑫昇汇将租赁房屋交付给家商集团，但在2014年8月17日前并未改造完毕交付家商集团，直至2014年12月底才完成房屋门前广场的改造，严重影响了家商集团的商业经营活动。且按此计算鑫昇汇也应向家商集团支付144万元违约金，该违约金应冲抵家商集团应付鑫昇汇的违约金或者损失。四、家商集团赔偿鑫昇汇违约金条件未成就。《房屋租赁合同》第10条第2款约定“甲方在每期开始后5个工作日内开具租赁费用收据（发票每月开具给乙方），乙方在收到甲方该期租赁费用收据后5个工作日内，向甲方支付该期租赁费用”。家商集团在收到鑫昇汇自2015年10月16日至2016年4月15日租金收据后5个工作日内支付鑫昇汇该半年租金4545709元，但鑫昇汇在2015年10月16日后5个工作日内并未向家商集团交付相应租金收据。即使鑫昇汇在2015年10月19日将收据交付家商集团，家商集团向鑫昇汇支付租金的期限也应为2015年10月26日前。依据《租赁合同》第44条的约定，只有家商集团拖欠租赁费用达60天以上的，鑫昇汇才有权单方解除合同并追索4000万元违约金。也就是鑫昇汇有权单方解除合同的时间应是2015年12月27日以后。但鑫昇汇通知家商集团解除《租赁合同》的时间是在2015年12月16日，此时家商集团拖欠租金并未达到60天以上。故鑫昇汇不能依据《房屋租赁合同》第44条约定向家商集团追索4000万元违约金。五、家商集团拖欠鑫昇汇租金的违约责任应按照拖欠租金金额每月2%计付逾期付款利息，故请求人民法院对该违约金予以调减，参照最高人民法院规定的民间借贷利率每月2%确定本案的家商集团拖欠租金利息或者违约金。六、保证人仅应在家商集团拖欠鑫昇汇的租金1515236.00元及按照每月2%计算逾期付款利息或者违约金的基础上扣减鑫昇汇应承担的违约金144万元后承担连带清偿责任。
本院经审理查明：2014年4月2日，原告鑫昇汇（甲方）与被告家商集团（乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”），约定鑫昇汇将位于成都市成华区昭觉寺南路480号的享有合法产权的房屋，除101号商铺外的建筑面积共计12626.97平方米，出租给家商集团用于经营。合同第五条载明：房屋租赁期限：自2014年4月16日至2022年4月15日止，其中免租7个月，免租期内乙方免交租赁费用。租赁起始日自2014年11月16日起。房屋租赁期限与以下情况应顺延：（1）、甲方逾期交付房屋的；（2）、因甲方原因致使房屋无法使用的；（甲方保证租赁房屋门前广场于交房之日后四个月之内完成改造）;(3)、经双方协商一致并书面更改的。合同第7条载明：如4个月内甲方未完成租赁房屋门前广场改造的，甲方每逾期1天支付给乙方1万元/天赔偿金。合同第八条载明：2014年4月16日至2015年4月15日租金费用单价为40元/平方米/月，月租赁费用为505079元。第一年租赁费用自租赁起始日计算，除去免租期第一年租赁费用总计为：2525394元；2015年4月16日至2016年4月15日租赁费用单价为60元/平方米/月，月租赁费用为757618元，第二年费用总计为9091418元；2016年4月16日至2017年4月15日租赁费用单价为80元/平方米/月，月租赁费用为1010158元，第三年租赁费用总计为12121891元；2017年4月16日至2018年4月15日租赁费用单价为110元/平方米/月，月租赁费用为1388967元，第四年租赁费用合计为16667600元；从第四年开始租赁费用每年按照4%的比例在前一年基础上递增。合同第十条载明：租赁费用支付时间为：第一年为交房之日起5日内支付当年全部租赁费用，第二年起为每半年为一期支付当期租赁费用。甲方在每期开始后5个工作日内开具租赁费用收据（发票每月开具给乙方），乙方在收到甲方该租赁费用收据后5个工作日内，向甲方支付该期租赁费用。合同第44条载明：乙方逾期支付（因甲方不能按本合同约定提供合法有效的发票导致乙方逾期支付除外）应支付租赁费用，自逾期之日起每日按应交付租赁费用的千分之三向甲方支付违约金。乙方如拖欠租赁费用达60天以上，甲方有权单方面终止合同，乙方须赔偿甲方违约金人民币4000万元。合同的四十六条载明：如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、取证费、诉讼费、律师费等。
2014年4月5日，奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏分别与鑫昇汇、家商集团签订保证合同，约定奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏对合同项下的租赁费用、违约金、赔偿金等一切费用承担连带责任保证。保证期间为合同到期之日或提前终止之日后二年止。
2014年4月16日，家商集团确认收房。
2015年12月2日，鑫昇汇向家商集团发出《租金催收函》，要求家商集团在收到催收函五个工作日支付
4555708.84元租金及结至2015年12月1日滞纳金1785134.21元。2015年12月11日，鑫昇汇向家商集团发出《租金催收函》，要求家商集团在2015年12月15日前支付4555708.84元租金、上期租金的违约金1294497.64元以及本期租金结至2015年12月10日的滞纳金681856.35元，否则将解除合同。2015年12月16日鑫昇汇向家商集团发出《解除合同通知书》。
2015年10月1日、2015年10月12日、2015年10月14日，家商集团向鑫昇汇发出关于重新商谈家商大厦租赁合同的函，要求就租金、违约金的进行商谈。2015年12月11日，家商集团发出停业公告正式停业。2015年12月11日，家商集团向鑫昇汇提出移交建议方案。2015年12月16日，鑫昇汇和家商建材共同发布告知书，载明：截止2015年12月15日，家商集团已经拖欠业主方缴纳房租60天，业主方根据合同约定已向家商集团出具解除合同通知书，家商集团已经停业并撤场。业主方于2015年12月16日正式收回该处商业经营、管理等一切合法权利等。
另查明：一、鑫昇汇于2015年4月7日向家商集团开具2015年4月16日至2015年10月15日金额为4545709.02元租金收据。二、家商集团截止2015年10月15日尚欠鑫昇汇租金9999.82元。2015年10月16日至2015年12月16日之间的租金未付。三、鑫昇汇为实现债权产生的律师费等费用共计140000元。四、鑫昇汇陈述该物业至今未招租成功。
上述事实有《鑫租字2014-001号房屋租赁合同书》、房产移交确认书、案涉房屋产权证复印件、鑫昇汇与家商集团、奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏签订的担保合同、关于重新商谈家商大厦租赁合同的函、关于再次提请商谈大厦租赁合同的函、关于我方具体诉求的说明函、家商集团告知书、租金催收函、停业公告、移交建议访方案、租金催收函、解除合同通知书、鑫昇汇与家商集团共同发布告知书、2014年4月7日鑫昇汇向家商集团开具的租金收据、十一份入帐通知单、六份发票签收表及当事人的当庭陈述等证据，上述证据因符合证据的真实性、客观性、关联性，可以作为本案的定案依据。
本院认为，鑫昇汇与家商集团签订的合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人均应当按照合同约定享有权利，承担义务。本案争议的焦点问题为1、鑫昇汇诉请解除合同是否符合法律规定；2、家商集团尚欠租金的具体金额；3、损失及违约金的计算标准；4、担保人承担担保责任的范围。
关于鑫昇汇要求解除合同的主张是否符合法律规定。根据本案查明事实，家商集团2015年4月16日至2015年10月15日租金尚欠9999.82元，客观上拖欠鑫昇汇租赁费用达60天以上，达到约定的合同解除条件，鑫昇汇有权解除合同。鑫昇汇于2015年12月16日向家商集团发出《解除合同通知书》，家商集团收到《解除合同通知书》后未提出异议，且双方于2015年12月16日共同发布告知书，确认合同解除及物业交接等事宜。故本院认定鑫昇汇与家商集团签订的《房屋租赁合同》于2015年12月16日解除。
关于家商集团拖欠鑫昇汇的租金金额。关于2015年4月16日至2015年10月15日租金，家商集团已经支付4535709.2元，剩余9999.82元未支付。2015年10月16日至合同解除之日2015年12月16日，家商集团欠付2个月租金为757618元*2=1515236.00元。即家商集团共计尚欠鑫昇汇租金9999.82元+1515236元=1525235.82元。
关于鑫昇汇主张的违约损失赔偿是否应当得到支持。虽然双方在《租赁合同》中约定“逾期支付租金按照每日千分之三支付违约金以及家商集团拖欠租赁费超过60日，则鑫昇汇有权解除合同，家商集团应当赔偿40000000元”，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。1、关于欠付租金的利息损失，本院根据案件的实际情况，按照合同约定欠付租金以每日万分之五计算。因原告按照本院要求分段计算出2015年4月16日至2015年10月15日期间应付而未付租金的截至2015年12月15日利息为218690.31元；尚欠租金1515236元截至2015年12月15日的利息为45457.09元，故本院对鑫昇汇的该项诉求予以支持。2、双方合同虽然于2015年12月16日解除，但是基于家商集团的违约行为必然对鑫昇汇造成损失，本院结合违约程度、案涉房屋面积、位置以及案涉房屋至今未招商另行出租的客观事实等，酌情认定以双方合同约定7个月免租装修期作为原告损失，即家商集团应赔偿鑫昇汇损失3535553元。3、关于140000律师费问题，因合同中约定了家商集团承担律师费的条件，且鑫昇汇也提供了委托代理合同及相应的支付凭证，故鑫昇汇的该项请求应当得到支持。
关于被告奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏的担保责任范围。鑫昇汇与家商集团、奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏均表明保证合同系各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。故奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏应按约对家商集团尚欠租赁费用、违约金、赔偿金等一切费用承担连带保证责任。其承担连带保证责任后有权向家商公司进行追偿。
因家商集团未到庭参加诉讼，视为其放弃了其抗辩的权利，至于奇立隆等保证人提出鑫昇汇存在违约行为，其按约承担赔偿144万元应当予以抵扣的主张，因鑫昇汇明确提出异议，且家商集团并未提起反诉，故该事实不属于本案审理的范畴，家商集团可另案主张。
综上，成都鑫昇汇商贸有限公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条；《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告鑫昇汇商贸有限公司与被告成都家商建材集团有限公司于2014年4月2日签订的《房屋租赁合同书》已于2015年12月16日解除；
二、被告成都家商建材集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鑫昇汇商贸有限公司支付租金1525235.82元及利息（利息的计算：截至2015年12月15日的利息为264147.4元；2015年12月16日起至付清之日止的利息以1525235.82为基数，按照每日万分之五标准计算）；
三、被告成都家商建材集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鑫昇汇商贸有限公司损失3675553元；
四、被告奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏对成都家商建材集团有限公司上述支付义务承担连带保证责任。被告奇立隆、品道木业、新林鸿、七艺坊、赖显荣、邓静、苟林德、蒋必秀、蒋建渠、周书琴、康红、王波、康敏承担保证责任后，有权向被告成都家商建材集团有限公司追偿。
四、驳回原告鑫昇汇商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告成都家商建材集团有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费214579元，由被告成都家商建材集团有限公司负担70811元，鑫昇汇商贸有限公司承担143768元。本案公告费560元，由被告成都家商建材集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 员 廖 方
审 判 员 张菲菲
人民陪审员 张安华
二〇一七年四月十七日
书 记 员 马 莉