江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民二终字第127号
上诉人（原审原告）王福中。
上诉人（原审原告）汪美云。
被上诉人（原审被告）童胜根。
被上诉人（原审被告）余文英。
两被告共同委托代理人黄金元，婺源县法律事务所法律工作者。
上诉人王福中、汪美云与被上诉人童胜根、余文英房屋买卖合同纠纷一案，2012年1月16日江西省婺源县人民法院（以下简称原审法院）作出（2011）婺民二初字第241号民事判决。王福中、汪美云不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2012年8月9日裁定撤销原审判决，并发回重审。原审法院于2012年10月10日重新立案，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，2013年5月10日作出（2011）婺民二重初字第241号民事判决。王福中、汪美云不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月5日立案受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王福中、被上诉人童胜根、余文英的共同委托代理人黄金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，两原告为夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。2011年5月初，经婺源县样样帮服务社介绍，原、被告达成房屋买卖的意向，被告将其位于婺源县紫阳镇凉笠山路27-7号的房产转让给原告。同月11日，被告童胜根收受原告定金13万元。同月12日，原告收受了该房屋的产权证和土地证，房产证面积为81.25平方米。同月13日，双方正式签订了房屋买卖合同（被告童胜根为甲方，原告王福中为乙方），合同约定甲方将紫阳镇凉笠山路27-7号的房地产出卖给乙方，总价为25万元，过户手续在签订合同之日起10内完成，甲方保证该房产合法、符合规划、权属清楚、有相应合法的土地使用权等。同月18日，该房产过户至原告王福中、汪美云名下。同年7月25日，原告在付余款12万元时，因房屋有漏水问题，被告同意原告付11.8万元即可。原告支付完11.8万元即付清所有购房款项后，被告童胜根在合同上加注了转让内容即“含带卫生间、卧室、阳台和客厅”，而加注的部分为被告童胜根自行加建，不在房产证面积81.25平方米之内，属违章建筑。
重审查明及认定的事实与原审基本一致，同时查明，原、被告签订的房屋买卖合同第八条约定：如卖方不愿意以商定价格卖给买方此处房产或有违以上约定，需支付双倍定金给买方。如买方不愿意以商定价格买卖方的此处房产或有违以上约定，卖方有权不退定金并自由处理房产。
在重审过程中，原告以房子已装修和过户支出了较大费用为由，明确表示不同意行使合同撤销权；组织双方多次进行调解，但因双方分歧较大，调解未果。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同未违背法律法规禁止性规定，合法有效，原告支付完毕购房款，被告交付了房屋，已办理了过户手续，该合同已履行完毕。原告未能提供有效证据证明被告有欺诈行为，应承担举证不能的后果。根据原告目前提供的证据，不能认定违章建筑部分在房屋买卖价款之内，且该房屋买卖合同已实际履行完毕，故原告主张与被告签订的《房屋买卖合同》中涉及违章建筑房产买卖的约定内容无效和被告向原告支付双倍定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。被告将违章建筑部分加注在合同里，造成原告认为被告同意为违章建筑部分补办证的理解，结合双方签订房屋买卖合同时当地房产的市场价格，本院酌定由被告补偿原告人民币二万元整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告童胜根、余文英补偿原告王福中、汪美云人民币二万元整，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告王福中、汪美云的其他诉讼请求。本案受理费四千一百一十一元，由原告王福中、汪美云负担三千一百一十一元，被告童胜根、余文英负担一千元。
上诉人王福中、汪美云不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求为一、判令被上诉人退还上诉人购房款90，973元及支付双倍定金100，000元；二、由被上诉人承担本案一切诉讼费。主要上诉理由为一、一审法院认定在房产登记证之外的被上诉人后自建的卧室、客厅违章建筑系被上诉人赠与上诉人，未计入购房价款中，这一认定显然错误。在双方签订的合同第一条中就已明确房屋买卖的对象是婺源县紫阳镇凉笠山路27-7号房产（含带卫生间卧室、阳台和客厅）。含字足以表示出售的房屋包含了卧室、阳台和客厅。上诉人提供的三份录音资料，足以证明被上诉人是将违章建筑一并出售并计算了价款，被上诉人一直在欺骗上诉人。三份录音证据可以和双方合同约定的内容相佐证，对该录音证据法院应予采信。另从常理上说，在当时上诉人花20多万元完全可以买下所有房产，为何还要被上诉人赠与；二、法律明确禁止违章建筑出售、出租，故被上诉人应当返还相应的购房款90，973元；三、被上诉人以欺诈的方式将部分违章建筑出售给上诉人，且该部分违章建筑不能办理房产证，导致不能过户到上诉人名下，已严重违反双方合同第三条、第七条的约定。故依据合同第八条的约定，被上诉人应当向上诉人支付双倍违约金100，000元。
被上诉人童胜根、余文英答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。答辩人根本不存在欺骗行为。上诉人在确定购买房屋之前已到该房屋进行了查看。在签订合同的前一天即2011年5月12日上诉人就收到了该房屋的房产证及土地证，上诉人明知转让房屋的登记面积是81.25平方米。2011年5月18日上诉人在没有付清房款之前就办理了过户登记手续。上诉人于一审提供的录音证据断章取义，不能客观反映当时的情况，应属无效证据；二、上诉人25万元购买的是房产证的房屋，并不包括答辩人自建的“带卫生间的卧室、阳台和客厅”；三、2011年5月13日上诉人与答辩人签订的房屋买卖合同双方已全部履行完毕；四、答辩人基于一审法官多次做工作才答应补偿上诉人2万元，现调解不成，一审法院不能以答辩人的调解意见作为判决的依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，涉诉房屋是是由合法部分和违法部分共同构成，并且两部分结构是相连的。在当事人订立买卖合同前，作为买受人的王福中、汪美云应尽买主当心义务，王福中、汪美云既然签订合同前已经取得房屋的产权证、土地证并且实地查看，当时已经对产权证登记的面积与房屋实际面积不一致而心存疑虑，那么完全可以在签合同时要求出卖方对房屋面积问题进行确认。同时被上诉人童胜根、余文英作为出卖方，明知房屋附有违法建筑部分仍予出售，应依诚实信用原则履行及时告知义务。因此，对本案纠纷的产生双方当事人均有过错。上诉人在签订合同前已经取得房屋的产权证，按常理，上诉人应更信赖登记的公信力，而非被上诉人的解释。上诉人也完全有时间到相关行政部门对房屋面积进行核实确认。上诉人提供的三份录音证据无法证实被上诉人存在欺诈。故上诉人王福中、汪美云称被上诉人童胜根、余文英存在欺诈行为，该主张没有证据证实，本院不予采信。鉴于违法建筑具有与合法建筑相同的使用价值，在一定程度上可以做到物尽其用，满足了买受方即上诉人的实际需要。对附有违法建筑的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性规定，故本案合同亦认定有效。一审法院结合双方签订房屋买卖合同时当地房产的市场价格，按照产权登记面积81.25平方米计算，认定合同约定的25万元购房款并不会明显过高，符合当时市场的交易价格。因此，认定25万元购房款不包括违法建筑46.48平方米较为符合常理。因被上诉人未依诚实信用原则及时履行告知义务，一审法院对被上诉人将违章建筑部分加注合同里造成上诉人错误理解的行为，酌定由被上诉人补偿上诉人二万元，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王福中、汪美云的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费2，037元，由上诉人王福中、汪美云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈水娣
审 判 员 罗 玮
代理审判员 夏旭莉
二〇一三年九月二日
书 记 员 余 越