湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第01409号
原告彭相龙。
委托代理人甘艳，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权代理）
被告侯志勇。
第三人陈恒。
上列被告和第三人之共同委托代理人ＸＸ远，湖北楚鼎律师事务所律师。（特别授权代理）
上列被告和第三人之共同委托代理人陈琳，湖北楚鼎律师事务所律师。（特别授权代理）
原告彭相龙与被告侯志勇、第三人陈恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晓蓉独任审判，于2015年8月21日、同年11月10日、2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告彭相龙的委托代理人甘艳，被告侯志勇，被告侯志勇与第三人陈恒的委托代理人ＸＸ远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭相龙诉称，2013年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其名下所有的位于宜昌市西陵区四新路1-207号商铺（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号、建筑面积296.65平方米）出租给被告使用（商用），租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日；租金每月23732元，每三个月结算一次，于每三个月的第一个月的1日前交付；若拖欠租金达30天以上或未按时缴清物业管理费的，原告可以收回房屋并要求赔偿损失；任何一方违约，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金；被告逾期未支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%加收滞纳金�合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用。被告缴纳租金至2014年8月，此后一直拖欠租金，且被告未经原告同意，擅自将承租的房屋转租给第三人。诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告、第三人向原告返还位于宜昌市西陵区四新路1-207号商铺（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）；3、被告向原告支付拖欠的租金261052元，并自2015年8月1日起，按每月租金23732元计算至实际返还房屋之日止；4、被告支付逾期付款违约金10989.6元；5、被告向原告支付违约金85435.2元；5、被告向原告支付物业管理费13350元、水费168.3元、电费7424元，共计20942.3元。
被告侯志勇辩称，原告所诉大部分属实，同意解除合同，同意返还房屋，所拖欠原告的租金实为次承租人万昌国未履行交租义务，应由万昌国承担；原告既主张逾期付款违约金，又要求违反合同的违约金，且主张的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院予以调减。
第三人陈恒辩称，酒吧最初为被告和第三人共同经营，于2014年10月转让给了万昌国，应由万昌国承担返还房屋和承担拖欠各项费用的责任。
经审理查明，彭相龙是宜昌市西陵区四新路1-207号商铺（建筑面积296.65平方米，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）的产权人。2013年9月1日，彭相龙（甲方）与侯志勇（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其所有的位于宜昌市西陵区四新路1-207号商铺出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日；自2013年10月1日至2016年9月30日租金每月23732元，自2016年10月1日至2019年9月30日租金每月26668元；乙方于合同签订之日向甲方交纳保证金80000元和头三个月租金，租金每三个月结算一次，于每三�月的第一个月的1日前交付；租赁期间，水、电费、物业费等费用由被告支付。双方同时约定，若乙方拖欠租金达30天以上或未按时缴清物业管理费的，甲方可以终止合同并收回房屋；任何一方违约，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金；乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金。
合同签订后，侯志勇向彭相龙支付了保证金80000元。彭相龙依约将房屋交给侯志勇使用。侯志勇承租房屋后，和陈恒一起合伙经营酒吧。2014年11月，侯志勇、陈恒将酒吧转让给万昌国经营，并由陈恒与万昌国签订了酒吧转让合同。
同时查明，侯志勇向彭相龙支付租金至2014年8月。截止2015年7月31日，侯志勇欠付租金261052元；截止2015年11月24日，被告欠缴水费168.3元，欠缴电费7424元；截止2016年3月，被告欠缴物业管理费13350元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《水费收缴通知单》、《电费收缴通知单》、《物业管理费收缴通知单》、房屋产权证、银行卡客户查询明细等及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告彭相龙作为本案租赁房屋的产权人，与被告侯志勇签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院依法确认其效力。原告彭相龙向被告侯志勇交付房屋后，被告侯志勇应依约履行交纳租金及承担物业费、水电费等相关费用的义务。因被告逾期交租，原告依约有权提出解约，且被告亦同意解约，故对原告关于解除租赁合同及腾退租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在合同解除后、腾退租赁房屋前，还应向原告给付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费。第三人陈恒与被告侯志勇系合伙人，合伙人对合伙的债务承担连带责任，故二人应该共同承担责�。
关于被告侯志勇所提拖欠租金系次承租人万昌国所致应由万昌国承担给付租金承担违约责任的辩解意见。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》的合同双方是彭相龙与侯志勇，根据合同相对性原则，本案所涉房屋租赁合同不能继续履行是由侯志勇的单方违约行为造成，侯志勇应对彭相龙因《房屋租赁合同》被解除所造成的损失承担赔偿责任，本院对侯志勇的该项辩解意见不予采纳。
被告侯志勇辩称合同约定的违约金明显过高，请求法院应予以调整，本院认为，原告未能提交相关证据证明其实际损失，合同可预见损失即为欠付款产生的银行利息，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第�款规定的“过分高于造成的损失”，故被告所提违约金过高之辩解，本院予以采信，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中有关逾期贷款罚息利率的规定，本院酌定认定以所欠租金为本金，从逾期支付之日起至法院生效判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释loz二loz》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告彭相龙与被告侯志勇于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告侯志勇、第三人陈恒立即将宜昌市西陵区四新路1-207号商铺（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）腾�给原告彭相龙。
三、被告侯志勇、第三人陈恒给付原告彭相龙所欠租金261052元，并自2015年8月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月23732元给付原告彭相龙租金和房屋占有使用费。（可从被告所交8万元保证金中予以扣减）
四、被告侯志勇、第三人陈恒给付原告彭相龙水费168.3元、电费7424元、物业管理费13350元（截止2016年3月），共计20942.3元。（可从被告所交8万元保证金中予以扣减）
五、被告侯志勇、第三人陈恒自2014年7月1日起至2014年9月30日止，以23732元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2014年10月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2015年1月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2015年4月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2015年7月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2015年10月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2016年1月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金；自2016年4月1日起至房屋实际腾退之日止，以71196元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告彭相龙计付违约金。（可从被告所交8万元保证金中予以扣减）
六、驳回原告彭相龙所提其他诉�请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6742元（原告彭相龙已预交），减半收取3371元，由原告彭相龙负担711元，被告侯志勇、第三人陈恒负担2660元。被告侯志勇、第三人陈恒负担的诉讼费由其在履行上列款项时一并直接转付原告彭相龙。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 刘晓蓉
二〇一六年四月十二日
书记员 关宏浩