河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第3488号
原告曹杰，男，1968年12月13日出生，汉族。
委托代理人张道威、夏浩，河南正剑律师事务所律师。
被告河南金瀚置业有限公司，住所地：永城市东城区。
法定代表人蔡林，该公司董事长。
委托代理人朱汉东、杨少远（实习），河南春恒律师事务律师。
被告泰宏建设发展有限公司，住所地：河南省郑州市金水区。
法定代表人秦炳富，该公司董事长。
委托代理人王新红，该公司法律顾问。
原告曹杰与被告河南金瀚置业有限公司（下称金瀚公司）、被告泰宏建设发展有限公司（下称泰宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年7月24日立案受理，依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告曹杰委托代理人夏浩与被告金瀚公司委托代理人朱汉东、杨少远及被告泰宏公司委托代理人王新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹杰诉称，2007年10月25日，原告购买由被告金瀚公司开发、被告泰宏公司建造位于永城市上河国际天鹅堡一期9#住宅一栋，使用过程中发现房屋存在质量问题，经检测需要进行加固。2012年6月26日，原告与二被告签订协议，由第二被告按照加固方案进行加固，并出具加固报告。后原告多次找第一被告要求办理房屋过户，其以第二被告未出具加固报告，无法办理房产证为由推脱。另外，该房屋门前地面比其他相邻住户低50㎝，常年积水，导致原告大量财物受损，并给原告出行等造成极大不便，原告要求第一被告修缮，其一直拒绝，为此，原告修缮花费3万元。2007年办证与现在办证，契税存在差价，导致原告多交税款，被告亦应赔偿。故要求被告为原告办理房屋过户登记手续，支付违约金并赔偿原告房屋契税差价、物业费等各项损失10万元。
被告金翰公司辩称，原告购买的房屋至今未办理房产证是事实，原因是第二被告不配合办理该楼房的竣工备案登记所致；按照原告与第一被告签订的购房合同，原告所购房屋在约定期限内未办理房产登记，也只能按已付购房款0.5%的违约金，即5585元。原告主张赔偿10万元的损失，应举出合法有效的证据、合理的计算依据，否则，不应支持。
被告泰宏公司辩称，原告要求其办理房屋登记没有法律依据，被答辩人要求赔偿的违约金、契税差价、物业费等也与答辩人无关，答辩人与原告没有签订任何协议，答辩人与第一被告按照合同完全履行约定义务，是第一被告未履行与答辩人的合同，原告起诉答辩人没有任何依据。要求驳回原告对答辩人的诉讼请求。
本院归纳本案的争议焦点是：原告要求二被告为其办理房产过户登记并赔偿各项损失10万元，有无事实法律依据。当事人对此均无异议。
原告向本院提交的证据材料有：
1、原、被告于2007年10月25日签订的商品房买卖合同一份；
2、销售不动产发票两张；
证明原告2007年10月25日与被告签订购房合同，购买被告金瀚公司开发的位于永城市上河城大道“上河城国际天鹅堡”一期9#楼建筑面积共385.55平方米的商品房一套，原告已经付清了房款，但被告一直不予办理房产证，2007年办证与现在办证的契税差价及其它损失应由被告承担。
3、“上河国际天鹅堡”入住资料及物品领取确认书一份；
4、“上河国际天鹅堡”安全防火协议书一份；
5、“上河国际天鹅堡”业主检房表一份；
6、永城市浩远物业开具证明一份；
7、李红建出具证明一份；
8、三方协议一份；
9、河南泰宏房屋营造有限公司变更为泰宏建设发展有限公司的档案材料。
证3-7证明原告付清房款后就领取房屋钥匙居住，但是由于房屋存在质量问题，原告房屋门口地面比其他相邻住户低50cm，导致原告门口常年积水，导致原告大量财物受损，并给原告出行造成极大不便，原告多次要求被告维修，但被告一直拒绝，为此原告找人维修花费产生的损失及物品财产损失应由被告承担。
证据8证明原告购买的“上河城国际天鹅堡”一期9#楼房屋，这个房屋存在严重的质量问题，由丙方泰宏公司进行加固，但是至今第二被告至今未提交加固验收报告，导致原告无法办理房产证，原告起诉泰宏公司有事实和法律依据。
证据9证明本案二被告都是适格被告。
被告金瀚公司质证意见：
1、对1-5份证据的真实性无异议；原告所购房产至今未办理房产证，是由于第二被告一直未提交竣工备案资料所造成的，其过错在于第二被告方，所造成的损失也应由第二被告方承担；
2、对证据6、7有异议，证据6没有负责人签字，出具该证明的有关人员未出庭接受质询，证据7是证人证言，证人未出庭，不应作为认定事实的依据；
3、本案工程是由第二被告承建，质量存在问题，原告代为维修产生的费用也应有第二被告承担；
4、对证8、9两份证据的真实性无异议，三方协议已实际履行，第二被告方已对房屋进行了加固维修；
5、第一被告已向原告曹杰支付了补偿款16万元；
6、李怀贺是第二被告方施工负责人，其代表第二被告签订三方协议的行为属于表见代理行为，而且李怀贺代表第二被告具体实施对本案房屋的加固维修。
被告泰宏公司的质证意见：
1、合同与我公司无关，本案关键问题是原告不应该起诉第二被告，与第二被告不存在合同及其他任何关系，既使该案件成立，也应由第一被告承担；
2、证据2、3、4、5均系复印件，同时也达不到原告的证明目的，本案的关键问题是第一被告没有履行与第二被告的合同，并且本案原告也与第二被告无关，无论从法理上还是常理上，本案原告都不应该起诉第二被告，原告起诉第二被告主体不适格；
3、对证据6、7有异议，异议的观点同第一被告的观点，该两份证据不具有证据效力，不应作为依据，原告起诉第二被告主体不适格，应依法驳回原告对第二被告的诉讼请求；
4、证据8系复印件，不应做定案依据，我公司没有授权李怀贺签订任何协议，也够不成表见代理，我公司不知道该协议，也没有履行，即使协议存在，也不是我公司的意思表示，所以原告起诉我公司无依据；
5、对证9真实性无异议，对证明目的有异议，不能证实第二被告系适格被告。
被告金瀚公司向本院提交的证据材料有：
1、商品房买卖合同；
2、建设工程施工合同。
证据来源：第一被告方留存。证明目的：1、本案原告所购买的楼房是第二被告承包建设；2、根据原告与第一被告方签订的《商品房买卖合同》第十五条，商品房交付使用后90日内未将办理权属登记所需的资料到权属登记机关登记的，第一被告方按已付购房款的0.5%支付违约金。本案原告付房款111.7743万元，应支付的违约金为5588元。
3、三方签订的房屋质量处理协议；
4、原告出具的补偿款收据；
5、建行转账支票存根。
证据来源：被告方留存。证明目的：1、原告购买的房屋之所以未在约定的期限内向权属登记机关提交权属登记所需的竣工备案资料，该房屋当时存在质量问题，第二被告方没有及时进行维修，第一被告主观上没有过错；2、因本案房屋存在质量问题，第一被告不但代第二被告方向原告补偿了16万元，而且让施工单位河南泰宏房屋营造有限公司进行了加固维修。原告在本案中又以房屋质量问题再次请求赔偿维修损失，不应支持。3、第一被告为了本案房屋能尽快进行权属登记，一直在不懈的努力和协调，本案房屋一直无法进行产权登记的原因是第二被告方未将竣工备案资料交付给房产管理部门造成的。
原告对被告金瀚公司提交证据材料的质证意见：
1、对第一被告提交的5份证据真实性、证明目的均无异议；
2、第一被告提交的证据恰能证明原告的证明目的，被告事实上违约，两被告之间签订的建设工程施工合同，能够证明他们之间有合同关系，并能证明被告未在约定期限内提交所需的竣工备案资料；
3、第一被告提交的三方协议恰能证明泰宏公司是适格被告。
被告泰宏公司对被告金瀚公司提交证据材料的质证意见：
1、对商品房买卖合同的质证意见与对原告提交该证据的质证意见相同；
2、关于建设工程施工合同，只能证明第一被告对第二被告构成了违约；
3、对三方协议的质证意见同原告提交该证据的质证意见；补偿款收据和转账支票存根与我公司无关，本案的关键问题是原告与第一被告的关系，与第二被告无关。
被告泰宏公司未提交证据材料。
原告曹杰与被告金瀚公司提交的2012年6月26日签订的三方协议，经本院核实，与被告金瀚公司保存的原件相符。
经庭审质证，本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5、8、9份证据材料与被告金瀚公司提交的五份证据材料，被告泰宏公司虽对其中部分证据材料提出异议，但双方证据材料来源、形式合法，内容相互关联，与本案具有关联性，应予采信。原告提交的第6份证据材料，证据形式不合法；第7份证据材料之证人未到庭接受质询，被告不予认可，故不能作为有效证据使用。
依据有效证据，结合当事人诉辩、陈述。可以认定如下案件事实：
2007年10月25日，原告曹杰与被告金瀚公司签订《商品房买卖合同》，以111.7743万元价款购买被告金瀚公司开发（被告泰宏公司建造）位于永城市东城区上河国际天鹅堡一期9#住宅楼一栋，合同第十五条约定，商品房交付使用90日内未将办理权属登记所需资料到权属登记机关登记，按已付购房款的0.5%支付违约金。
涉案房屋2009年3月22日交付原告，使用过程中，原告发现房屋存在质量问题，2012年6月26日，原告曹杰与被告金瀚公司及原河南泰宏房屋营造有限公司（后变更为泰宏建设发展有限公司）的项目负责人李怀贺以公司名义三方签订协议，约定由泰宏公司按照加固方案进行加固，2012年7月20日前处理完毕，并经相关单位共同验收合格后交原告使用。泰宏公司对涉案房屋加固处理结束后，未出具加固竣工验收报告，原告所购房屋未能办理房产过户登记。
本院认为，原告曹杰购买被告金瀚公司的房产，被告金瀚公司未能及时、全面履行义务，按照双方合同约定，应当承担违约责任。原告购买的房屋系被告泰宏公司施工建造，房屋出现质量问题后，李怀贺作为公司的项目负责人，以泰宏公司名义参与协调加固维修事宜并签订三方协议，构成表见代理。而原、被告三方虽就涉案房屋质量问题的处理达成协议并已进行了加固处理，但泰宏公司未出具加固竣工验收报告，导致原告所购房屋未能办理房产过户登记。加固竣工验收报告应由泰宏公司出具，因此，两被告负有协助原告办理房产过户登记手续的义务。原告主张的税费差价、物业费、及地面低洼修缮损失，举证不足，对此本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告河南金瀚置业有限公司于本判决生效十日内，偿付原告曹杰违约金5588元；
二、被告河南金瀚置业有限公司、泰宏建设发展有限公司于本判决生效十日内，协助原告曹杰办理房产过户登记手续；
三、驳回原告曹杰其余诉讼请求。
案件受理费2300元，被告泰宏建设发展有限公司负担100元；被告河南金瀚置业有限公司负担200元，原告曹杰负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。
审 判 长 靳剑锋
审 判 员 王 敏
人民陪审员 钟 倩
二〇一六年四月十二日
书 记 员 周俊达