湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初151号
原告招商银行股份有限公司宜昌分行（以下简称招行宜昌分行），住所地宜昌市西陵一路18-3号。
代表人冀华，分行行长。
委托代理人屈荣，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理）
被告李威。
被告陈明娟。
被告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司（以下简称梅子垭建设公司），住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处梅子垭村四组。
法定代表人洪昌龙，该公司董事长。
委托代理人万庆，该公司员工。
原告招行宜昌分行诉被告李威、陈明娟、梅子垭建设公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李敏独任审理，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告招行宜昌分行的委托代理人屈荣，被告李威，被告梅子垭建设公司的委托代理人万庆到庭参加诉讼，被告陈明娟经本院合法送达开庭传票未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招行宜昌分行诉称，2014年2月26日，被告李威、陈明娟与原告签订《个人购房借款及担保合同》，向原告借款36万元，用于购买宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-
XXXX号房屋，期限240个月，借款利率为6.55%，并根据人民银行的基准利率相应调整，被告李威、陈明娟以所购房屋对借款提供抵押担保。合同还对双方的权利义务、违约责任等相关事项进行了约定。陈明娟还向原告出具《共同还款承诺书》，承诺对李威在《个人购房借款及担保合同》项下的借款承担共同还款义务。同日，被告梅子垭建设公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺对被告李威在《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担连带责任保证担保。2014年3月3日，原告依约发放了借款。被告李威、陈明娟所购房屋也依法设立抵押权预告登记至原告名下，原告取得预购商品房抵押权预告登记证书，证号为宜昌市房预夷陵区字第000XXXXX号。被告李威、陈明娟在履行借款合同中，未能严格履行还款义务，多次逾期还款，累计逾期次数达9次，其中当前已连续4期未向原告还款。在此期间，原告多次进行催收，被告仍未履行还款义务。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告李威、陈明娟向原告偿还借款本金336876.75元，支付截止2016年10月22日的利息5543.69元，并自2016年10月23日起至借款本金还清之日止，按年利率7.35%计算利息，在此期间如遇人民银行调整贷款基准利率，则从次月1日起按同期贷款基准利率的1.5倍确定执行利率；二、被告梅子垭建设公司对第一项给付义务承担连带清偿责任；三、确认原告对位于宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-
XXXX号房屋享有抵押权，原告有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押的价款优先受偿；四、由被告承担本案的诉讼费用。
被告李威辩称，我向原告借款属实，我现在无力偿还，希望开发商把我首付款退还给我。
被告梅子垭建设公司辩称，被告李威、陈明娟所购买的房屋已抵押给原告，该房屋的价值已足够清偿原告的债权，我公司只对抵押物不足清偿被告李威、陈明娟债务范围内承担保证责任。如我公司被判决承担保证责任，我公司享有对被告李威、陈明娟的追偿权。
被告陈明娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，被告李威、陈明娟系夫妻关系。2014年2月26日，被告李威、陈明娟与原告招行宜昌分行签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140225530001），约定被告李威向原告借款36万元，用于购买宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-
XXXX号房屋，期限240个月，借款利率为6.55%，如遇国家调整贷款利率，合同执行利率按次期调整方式进行调整，还款方式为等额还款，借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，被告李威、陈明娟以所购房屋对借款提供抵押担保。合同第38.1.3条和39.1条还约定，借款人连续三个月或者累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。2014年3月3日，原告向被告李威发放了36万元借款。
2014年2月18日，被告陈明娟向原告出具《共同还款承诺书》，承诺自愿对被告李威与原告签订的编号为8140225530001的《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担共同还款义务。
2014年2月26日，被告梅子垭建设公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》（担保书编号：8140225530001），承诺对被告李威与原告签订的编号为8140225530001的《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担连带保证责任，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复息、实现债权的费用等，保证期间自担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由原告保管之日止，保证人自愿放弃要求原告首先向借款人或者其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或者采取诉讼等法律手段之权利。
2014年5月20日，被告李威、陈明娟所购房屋在宜昌市夷陵区房屋产权管理办公室办理了预购商品房抵押权预告登记，权利证书号为宜昌市房预夷陵区字第000XXXXX号。
被告李威、陈明娟在履行借款合同中，未严格履行还款义务，多次逾期还款，至2016年10月，累计逾期次数达9次，其中已连续4期未向原告还款。截止2016年10月22日，被告李威在《个人购房借款及担保合同》项下的借款本金余额为336876.75元，拖欠利息5543.69元，本息共计342420.44元。
同时查明，被告李威、陈明娟所购宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-XXXX号房屋至今未办理房屋产权证及正式抵押。
上述事实，有李威、陈明娟的身份证及结婚证、梅子垭建设公司的工商登记信息、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、预购商品房抵押权预告登记证书、《共同还款承诺书》、《人个贷款不可撤销担保书》、李威在《个人授信及担保协议》项下借款的还款和逾期账单及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告李威、陈明娟签订的《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》均是当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，本院依法对上述合同的效力均予以确认。原告已依约履行了借款的发放义务，被告李威、陈明娟却未按合同的约定履行还款义务，其行为已构成违约，原告要求被告李威、陈明娟提前偿还《个人购房借款及担保合同》项下的借款本息，符合合同约定，本院予以支持。原、被告依法已就本案抵押房屋办理了预告抵押登记，根据《物权法》第二十条的规定，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预抵押权享有排他性和对抗性的准物权效力，可以对抗普通债权人。认可原告的预抵押权享有优先受偿权既能维护原告债权的实现，又能减轻被告李威、陈明娟对原告的债务的履行。因此，原告主张对宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-
XXXX号房屋享有抵押权，即有权就抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。被告梅子垭建设公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺对被告李威在《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担连带保证责任，且被告李威、陈明娟所购房屋至今未办理正式的抵押登记，被告梅子垭建设公司的阶段性保证责任尚未解除，原告主张被告梅子垭建设公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告应当先行处置抵押物后，对抵押物价值不足的部分才承担保证责任，与其出具的担保书约定不符，本院不予支持。至于被告梅子垭建设履行保证责任后是否享有对被告李威、陈明娟的追偿权，应当由双方按相关法律规定及双方购房合同约定处理，本院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李威、陈明娟共同偿还原告招商银行股份有限公司借款本金336876.75元及截止2016年10月22日的利息5543.69元，并自2016年10月23日起至借款还清之日止，以借款本金336876.75元为基数，按年利率7.35%支付利息，在此期间如遇人民银行调整贷款基准利率，则从次月1日起按同期贷款基准利率的1.5倍确定执行利率。
二、被告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司对被告李威、陈明娟的第一项给付义务承担连带清偿责任。
三、原告招商银行股份有限公司宜昌分行对宜昌市夷陵区恒大绿洲XX幢XX层XX-
XXXX号房屋享有抵押权，即原告招商银行股份有限公司宜昌分行有权对前述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6516元（原告招商银行股份有限公司宜昌分行已预交），本院减半收取3258元，由被告李威、陈明娟、宜昌梅子垭市场建设开发有限公司共同负担，于履行上述判决时一并直接转付原告招商银行股份有限公司宜昌分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一七年四月十八日
书记员 陶易