广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2588号
上诉人（原审原告）：广州西坑企业集团有限公司，住所地。
法定代表人：黄坤城，该公司董事长。
委托代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金净，女，1974年3月29日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人广州西坑企业集团有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州西坑企业集团有限公司（以下简称“西坑公司”）为位于广州市天河区牛利岗105号二楼（以下简称“涉案房屋”），建筑面积1639.64平方米）的权属登记人。
2010年3月18日，金净称向西坑公司承租涉案房屋，用于经营其开办的“天平悦明休闲所”。原审庭审时，西坑公司表示签订其持有的合同前已进场经营。
西坑公司提交一份签订于2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》（原件，西坑公司为甲方，金净为乙方），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，租期自2013年1月1日至2014年12月30日，每月租金21250元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金或支票付款方式交付租金给甲方，乙方向甲方交纳4万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，租赁期间转让该房产时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前60日书面通知乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的（注：该“3”为手写更改，原显示为“6”），甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1％向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局备案。
金净则提交一份签订于2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（原件，西坑公司为甲方、金净为乙方），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，租期自2012年6月1日至2020年5月30日，其中2012年6月1日至2013年5月30日每月租金19680元，2013年6月1日至2016年5月30日，每月租金21250元，2016年6月1日至2019年5月30日，每月租金22950元，2019年6月1日至2020年5月30日，每月租金24800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式交付租金给甲方，乙方向甲方交纳4万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，租赁期间转让该房产时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前30日书面通知乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5％向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。
金净向西坑公司支付租赁保证金4万元。
2013年9月6日，金净向西坑公司支付2013年6月租金。
西坑公司于2013年11月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除西坑公司、金净就坐落在广州市天河区牛利岗路105号二楼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》；2、金净向西坑公司支付拖欠的租金（自2013年6月起计至金净实际交还房屋之日止，暂计至起诉之日共127500元）；3、金净向西坑公司支付逾期交租违约金（每逾期一日，违约金按应付租金的1%计付，至金净付清租金之日止，暂计至起诉之日约5万元）；4、金净向西坑公司交还上述房屋；5、金净承担本案诉讼费。
2013年11月18日，金净向西坑公司支付2013年7月租金。
2014年2月17日，原审法院组织开庭审理案件。
2014年2月24日，金净向西坑公司支付租金127500元及滞纳金21250元，西坑公司出具发票显示，收取租金127500元及滞纳金21250元。金净表示该款为双方庭审后协商由金净补交租金并承担一个月租金作为滞纳金以作赔偿，双方继续履行合同。即金净补交2013年8月至2014年1月租金及承担相当于1个月租金作为补偿金。
2014年4月1日，金净向西坑公司转账92500元（金净称账户由西坑公司提交），转账来源标注为2014年2月、3月、4月租金）。
关于双方各自持有的合同原件，西坑公司表示以其提交为准；金净则表示2010年3月18日签订合同，约定租赁为10年，由于租赁合同每年需要备案，每年租金不一致，考虑税收问题，每年进行备案，西坑公司持有的合同仅为备案使用。
另金净提交照片若干，抗辩场地存在漏水，西坑公司否认其照片真实性。
关于违约金标准，金净抗辩过高，请求法院调整，西坑公司表示其实际损失为租金及管理费损失。
对于原审庭审后金净的付款情况，西坑公司予以确认；原审法院询问其对于金净抗辩为双方合意继续履行合同意见，西坑公司表示交由法院判决。
原审法院认为：西坑公司、金净成立租赁法律关系。
西坑公司、金净均持有《广州市房屋租赁合同》原件，西坑公司持有的合同进行备案，租赁期限为2年，而金净提交的合同期限为7年，金净自2010年进场经营，早于西坑公司持有合同签订时间（2013年1月11日），合同履行多年，其提交的合同租金存在递增情况，与日常交易规律相符，西坑公司否定金净持有的合同缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。金净抗辩西坑公司持有的合同为备案使用需要而签订，予以采纳。故此西坑公司、金净的租赁关系应适用金净持有的《广州市房屋租赁合同》为准。
依照金净持有的《广州市房屋租赁合同》约定，合同解除条件为拖欠租金达6个月，西坑公司提起本诉时，条件尚未成就，应予驳回。经原审法院庭审后，金净于2014年2月24日向西坑公司补缴拖欠的费用并愿意承担一个月租金作为补偿西坑公司损失，西坑公司出具发票确认收取金净租金及滞纳金，应视为双方协商一致处理纷争。金净及后于2014年4月1日再次支付款项，履行支付2014年2月、3月、4月租金义务，未构成根本违约，双方协商一致并以事实行为继续履行合同。西坑公司请求解除合同及请求租金、滞纳金等均缺乏合同依据及法律依据，予以驳回。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年4月29日作出判决：驳回广州西坑企业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费3850元，由广州西坑企业集团有限公司负担。
判后，上诉人西坑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实严重错误，西坑公司与金净的租赁关系应以双方2013年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》的内容为准。西坑公司、金净对该份合同的真实性均无异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，且在房管部门办理了备案登记手续，因此是合法有效的。从该份合同的签订时间、备案登记的效力及真实情况来看，应视为双方对租赁期限、权利义务、违约责任等条款重新进行了约定，是对此前签订的租赁合同进行变更，且应以2013年签订的《广州市房屋租赁合同》的内容为准。一审判决认定2013年签订的《广州市房屋租赁合同》是为备案使用需要而签订没有依据，也违背正常逻辑和交易习惯。二、一审判决认定西坑公司与金净在一审过程中已协商一致，并以事实行为继续履行合同，是毫无依据的，且严重侵害了西坑公司的合法权益。西坑公司从未与金净就租金、滞纳金及继续履行合同等方面达成任何意向和协商一致。金净向西坑公司缴纳拖欠的租金，西坑公司向金净出具发票是正常的交易行为，原审法院将其视为是双方协商一致处理纠纷是错误的，认定双方已经以事实行为继续履行合同毫无依据。三、根据双方2013年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，金净拖欠租金的行为已经构成严重违约，西坑公司有权解除合同、收回房屋、要求赔偿。请求判令：1、撤销原审判决；2、立即解除西坑公司与金净就坐落在广州市天河区牛利岗路105号二楼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》；3、金净立即向西坑公司支付拖欠的租金（从2014年2月起，算至金净向西坑公司交回房屋之日止，暂计至2014年4月共人民币63750元）；4、金净立即向西坑公司支付逾期交租违约（每逾期一日，违约金按应付租金的1%计付，至金净付清租金之日止，暂计至2014年4月1日约人民币106825元）；5、金净立即向西坑公司交还坐落在广州市天河区牛利岗路105号二楼房屋；6、诉讼费由金净承担。
被上诉人金净答辩称：一、原审判决认定事实清楚。金净与西坑公司履行的合同是2010年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，租期自2012年6月1日至2020年5月30日。2013年7月24日，西坑公司的代理律师发给金净的《律师函》亦认可双方履行的是2010年的合同，事实上，金净自2010年进场经营至今，租金亦逐年递增。二、原审诉讼期间，金净与西坑公司协商由金净补交租金并承担一个月租金的滞纳金，双方继续履行合同。金净于2014年2月24日向西坑公司支付租金127500元及滞纳金21250元，西坑公司出具发票认可。2014年4月1日，金净又向西坑公司转账92500元交付2014年2、3、4月租金。三、本案不存在解除合同的情形及条件，西坑公司无权要求解除合同、收回房屋。金净有权继续履行合同，使用房屋。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）约定，金净应负的修缮责任为“室内的水电安装，包括室内装修等”。
金净于原审期间提供的中国农业银行《现金缴款单》反映出金净于2014年4月1日存入西坑公司账户92500元，该《现金缴款单》“交易附言”载明“2、3、4月份3个月租金：63750.00滞纳金：28750”。
二审期间，西坑公司提供了广州市天河区天平悦明休闲所的《商事登记信息》，载明：广州市天河区天平悦明休闲所的经营者为金净，业户地址为广州市天河区牛利岗105号二楼，成立日期为2011年3月31日，营业期限为2011年3月31日至2012年5月30日，年度报告情况为“未提交年度报告”。金净对该证据的真实性没有异议，认为正是由于西坑公司没有给其2013年的合同，导致其无法办理工商年审。西坑公司提供了其公司分别致广州市城管委、广州市公安消防局、广州市公安局天河区分局兴华街派出所的控告书（均为复印件），主要内容西坑公司向有关部门投诉金净未经其公司许可进行全面装修并请求有关部门责令金净停止装修。金净对上述控告书的真实性无异议，认为其已经在处理。西坑公司提供了部分照片拟证明金净未经其许可装修。金净确认西坑公司提供的是涉案房屋的现场照片，但是认为其并没有改变任何房屋结构。西坑公司还提供了交寄邮件收据、快递单复印件，金净否认收到上述邮件。西坑公司确认其公司发出的邮件被退件，且未能提供证据证明退件的原因。
金净于二审期间提供了西坑公司于2013年7月24日委托律师向金净发出的《律师函》，主要内容为：“……2010年3月18日，你与西坑公司签订了一份《广州市房屋租赁合同》，合同约定西坑公司将坐落在天河区牛利岗路105号二楼房产出租给你做商业用途使用。同时还约定2012年6月1日至2013年5月30日每月租金为人民币19680元，2013年6月1日至2016年5月30日每月租金为人民币21250元……”。西坑公司对该《律师函》的真实性无异议，但认为该证据不能证明双方签订了一份合同，双方在2013年签订的《广州市房屋租赁合同》对2010年合同的金额、时间作出修改并进行了备案，该律师函只是向金净催缴拖欠的租金。西坑公司认为双方于2010年签订的租赁合同实际履行至2013年1月。金净认为一直履行的就是2010年签订的租赁合同。西坑公司确认金净从2010年6月份开始以现金到西坑公司缴纳租金，其公司没有向金净提供过银行账号供金净缴纳租金。金净二审期间提供了印有“广州西坑企业集团有限公司44070201040004524……农行金贵支行”的纸条，称该纸条就是西坑公司收租部在原审期间提供给金净的。西坑公司否认曾提供银行账号给金净，确认其公司有上述印有银行账号的纸条，并否认曾给过金净该纸条。金净提供了西坑公司于2013年1-4月开具的发票以及2013年5月份的收据，上述发票以及收据上显示出西坑公司是按照19680元／月的标准向金净收取租金。西坑公司对上述发票以及收据的真实性无异议，对于其公司实际收取的租金与2013年所签订的合同约定的租金标准不一致的问题，认为是双方合同约定与实际履行不一致的情况。金净另提供了2010年3月18日签订的，盖有租赁登记备案机关印章、租期为2010年6月1日至2012年5月30日的《广州市房屋租赁合同》复印件，认为该合同是金净办理营业执照时签订的。西坑公司确认双方签订过该份合同。金净还提供了现金缴款单，拟证明其已分别于2014年5月5日、6月5日、7月4日向西坑公司缴纳了2014年5、6、7月份的租金。西坑公司对缴款单的真实性无异议，认为这是金净在原审判决后单方缴纳的，不能证明双方之间达成继续履行合同的合意。
西坑公司称其公司在2010年3月18日交付场地时，原来的场地是作超市的，空间、间隔比较大，有小的工具房，没有现场这样的间隔。金净确认西坑公司2010年3月18日交付场地时完全是空的，工具房仍在楼梯下面，并未拆除，现在房屋所有间隔都是金净间隔的。西坑公司称金净之前对涉案房屋只是简易装修，现在是将简易装修推掉，重新作固定的装修。金净对此予以否认，称其现在只是在原有的基础上翻新。
本院认为：根据西坑公司、金净的双方陈述以及提交的证据，西坑公司与金净之间先后签订了三份租赁合同，即：2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）、2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2012年5月30日）以及2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2013年1月1日至2014年12月30日）。本案的争议焦点在于西坑公司与金净实际履行的是2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）还是2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》以及西坑公司以金净迟延缴租为由要求解除其与金净就涉案房屋所签租赁合同的主张是否成立。
关于西坑公司与金净实际履行的是2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）还是2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》的问题。首先，从双方实际履行过程来看，金净自2010年3月18日起实际使用涉案房屋，且西坑公司在2013年1月1日至2013年5月30日仍是按照19680元／月的标准向金净收取租金，而非按照西坑公司、金净在2013年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金21250元收取；其次，西坑公司在其向金净发出的《律师函》中亦表明双方是按照2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）履行；再者，西坑公司、金净并未将2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）办理租赁备案，而是将2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2012年5月30日）以及2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》办理租赁备案，结合金净以涉案房屋为经营地址申办的广州市天河区天平悦明休闲所的《商事登记信息》来看，原审法院采信金净关于2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》系办理备案使用的主张，并认定西坑公司、金净实际履行的是2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）并无不当。西坑公司认为双方通过2013年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》变更了原2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）的约定，双方实际履行的是2013年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于西坑公司以金净迟延缴租为由要求解除其与金净就涉案房屋所签租赁合同的主张是否成立的问题。如前所述，西坑公司、金净实际履行的是2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日），故原审法院认定双方的租赁关系应以该合同为准并无不当。根据2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）的约定，合同解除条件为拖欠租金达6个月，而从本案事实来看，金净虽然存在逾期缴纳租金的情况，但是截止至西坑公司起诉时，金净拖欠的租金并未达到6个月，未达到合同约定解除的条件，原审法院对西坑公司要求解除合同的请求不予支持并无不当。关于西坑公司、金净就补缴拖欠的费用及滞纳金问题有无协商一致的问题。西坑公司、金净确认金净之前一直是以现金交至西坑公司处，西坑公司并无证据证明其在涉案纠纷产生前将其公司银行账号告知过金净，西坑公司确认其公司确有金净所持有的其公司银行帐号纸条，但无证据证明金净通过非法途径取得该纸条，故本院对金净关于上述纸条系西坑公司交付给金净的主张予以采信。西坑公司向金净提供载有其公司账号的纸条，金净据此向西坑公司账号补缴了2014年2月份之前的欠费并支付了一个月租金作为滞纳金，西坑公司亦就此开具了发票，故金净关于双方已就租金补缴以及滞纳金问题协商一致的主张更为可信，本院对此予以采信。金净于原审期间提供了现金缴款单证明其已于2014年4月1日向西坑公司缴纳了2014年2月、3月、4月份租金63750元及滞纳金28750元，另于二审期间已提供了现金缴款单证明其已分别于2014年5月5日、6月5日、7月4日向西坑公司缴纳了2014年5月、6月、7月份的租金，原审法院驳回西坑公司要求金净公司支付拖欠的租金以及逾期交租违约金并无不当。
关于西坑公司主张金净在诉讼期间对承租场地进行大规模拆毁的问题。2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（租期自2012年6月1日至2020年5月30日）约定，金净应负的修缮责任为“室内的水电安装，包括室内装修等”。西坑公司确认金净曾对涉案房屋进行过装修，金净亦称其只是对涉案房屋在原有基础上重新进行装修，因西坑公司提供的控告书、照片并不足以证明西坑公司关于金净在诉讼期间对承租场地进行大规模拆毁的主张，故本院对西坑公司的该主张不予采信。
综上所述，上诉人西坑公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3850元，由上诉人广州西坑企业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。