广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1905号
上诉人（原审被告）：周本学
委托代理人：吕建国，广东联睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈玉梅
委托代理人：朱秋惠，广东悦智律师事务所律师。
上诉人周本学因与被上诉人陈玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房产系黄某（已故、陈玉梅的婆婆）名下宅基地上建筑物。1987年10月13日，深圳市xx管理区城市建设管理办公室出具了x建证第（xx）xx号《建筑许可证》，批准xx黄某在上述宅基地上建房一栋三层，共计240平方米。另有《个人建房申请报告表》为证。2009年11月23日，深圳市福田区xx街道办事处出具的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》（普查申报编号：xxxxxx）显示：涉案房产所在的建筑层数共七层，用地面积460平方米，批准文号“上建证第（xx）xxx，申报者为陈玉梅。
2003年起，周本学开始承租涉案房产。2011年9月4日，陈玉梅与周本学签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈玉梅将涉案房产出租给周本学使用；建筑面积70平方米；周本学每月1日前支付月租4000元；周本学在交付房产时支付租赁保证金7000元；租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日；合同终止后，周本学应于3日内迁离涉案房产，周本学逾期不迁离的，在逾期期间应加倍向陈玉梅支付租金，陈玉梅并有权收回涉案房产。
《房屋租赁合同》到期后，周本学要求续租，双方就续租价格及条件进行磋商，在商谈期间周本学按每月4500元向陈玉梅缴纳租金至2015年1月，因双方就租金价格达不成一致，双方长时间未能续签合同，陈玉梅要求周本学迁离涉案房产，周本学不同意，陈玉梅遂诉至法院。
庭审后，双方当事人要求给予庭外和解时间至2015年7月底，双方继续磋商续签合同，未果。
陈玉梅请求判令：1、周本学立即搬离涉案房屋；2、周本学向陈玉梅支付自2015年2月1日至2015年4月30日的租金13500元（4500元×3个月），可抵扣保证金7000元，实际计至周本学搬离之日止。
原审法院认为，陈玉梅与周本学之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按《房屋租赁合同》的约定履行。《房屋租赁合同》租期届满后，双方就续租事宜进行磋商，磋商过程中周本学按每月4500元继续向陈玉梅缴纳租金至2015年1月，陈玉梅出具租金收据予以确认，根据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金变更为每月4500元。至该院应双方要求给予庭后和解的期限届满，双方仍未能就续租事宜达成一致并重新签订合同，现陈玉梅请求周本学搬离涉案房产，陈玉梅的该项请求隐含了要求解除双方不定期租赁合同关系，符合合同法第二百三十二条的规定，该院予以支持。周本学自2015年2月1日起未向陈玉梅缴纳租金，陈玉梅请求周本学自2015年2月1日起按每月4500元支付租金至实际搬离之日（可抵扣租赁保证金7000元），因周本学实际返还涉案房产的时间尚未能确定，故对陈玉梅请求的租金，该院暂支持自2015年2月1日起至2015年7月31日期间的租金。经核算，2015年2月1日至2015年7月31日的租金为27000元（4500元／月×6个月），扣除周本学已交纳的租赁保证金7000元，为2万元（27000元-7000元）。对陈玉梅请求的2015年8月1日至周本学实际返还房产期间的租金，该院不予处理，陈玉梅可待周本学实际返还涉案房产时间确定后，另循法律途径解决。
周本学抗辩涉案房产是违法建筑，主张涉案房产所在地是深圳市政府划给福田中医院的，但未提供证据予以证明。陈玉梅已提交《建筑许可证》、《个人建房申请报告表》、《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》证明涉案房产是经过批准建造的宅基地上建筑物，陈玉梅是权利人。该院对周本学的抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、周本学应于该判决生效之日起十日内搬离深圳市福田区xxxx街xx村x号xxx铺面；二、周本学应于该判决生效之日起十日内向陈玉梅支付自2015年2月1日起至2015年7月31日止的租金2万元；三、驳回陈玉梅的其他诉讼请求。周本学如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已由陈玉梅预交，因适用简易程序已减半），由周本学负担。
周本学上诉称，一、原审未查明本案的原告主体资格，陈玉梅可能并无原告主体资格，也可能遗漏了原告。理由为：第一，案涉房屋系深圳市福田区xxxx街xx村x号xxx铺面，陈玉梅对此没有提供权利凭证以证明该房屋属其所有，陈玉梅提供的《个人建房申请报告表》、《建筑许可证》系原深圳市xx区xx村的建房凭证，二者并不同一。陈玉梅应承担举证不能的后果。陈玉梅不是涉案房屋的权利人，其无权主张本案权利。第二，即便黄某系涉案房屋的权利人，由于黄某己去世，陈玉梅是否系黄某的唯一合法继承人，陈玉梅并未举证证明。如果陈玉梅不是继承人，那么陈玉梅就无原告主体资格。如果陈玉梅系黄某的继承人，那么其应提供黄某的亲属关系证明，以供查实全部的继承人，并追加其他继承人为共同原告参与诉讼；而如果其他继承人放弃对本案房产的继承，陈玉梅才是唯一的原告，但其应提供其他继承人放弃继承的声明书。二、原审认定的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》并未在庭上出示、质证，违反了法律规定，请二审予以纠正。三、案涉房产系违法建筑，人民法院应依法追缴陈玉梅的违法所得。因此，请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈玉梅的全部诉讼请求；2、诉讼费全部由陈玉梅负担。
陈玉梅辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，周本学与陈玉梅签订了房屋租赁合同，虽到期后因商谈未果没有续签，按原合同实际履行，视为原合同的延续，周本学只要和陈玉梅签订了合同就必须按照合同履行。涉案房屋是合法建筑，周本学没有提供任何证据证明是违法建筑。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，涉案房屋系于九十年代拆除原建筑物后重建，没有办理报批手续。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”陈玉梅在二审中确认涉案房屋在九十年代重建时，没有办理报批手续。根据上述规定，陈玉梅与周学本签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。原审对此认定有误，本院予以纠正。
陈玉梅提交的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》载明，建筑物位置是“x区xx街道xx社区xx村x号”，周本学与陈玉梅签订的《房屋租赁合同》中的租赁房屋是“福田区xxxx街xx村x号x楼xxx房”，即陈玉梅申报的房屋与本案出租房屋均是“xx村x号”，不存在周本学上诉所称的二者不同一的情况。另外，黄某1987年报建的用地面积为80平方米的三层楼建筑已经被拆除，涉案房屋系九十年代重建，申报人是陈玉梅，因此本案不存在继承的问题，也不需要追加当事人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《房屋租赁合同》到期后，周本学与陈玉梅虽然没有续签合同，但在2013年6月至2015年1月期间，周本学每月交纳4500元，陈玉梅也开具收据，视为双方同意变更租金为4500元。2015年2月至7月，周本学应当向陈玉梅支付的房屋占有使用费应为27000元（4500／月×6个月），扣除周本学已经交纳的租赁保证金7000元，周本学应当向陈玉梅支付房屋占有使用费2万元。原审认定周本学应当支付的是“租金”有误，本院予以纠正。
综上，周本学的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人周本学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月四日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。