江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第0804号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜小林。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：扬州茂远投资置业发展有限公司。住所地：江苏省扬州市江都区龙川路***号。
法定代表人：殷寿华，该公司总经理。
委托代理人：曹素珍，江苏华朋律师事务所律师。
再审申请人姜小林因与被申请人扬州茂远投资置业发展有限公司（以下简称茂远公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2013）扬民终字第1188号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
姜小林申请再审称：（一）一、二审认定事实存在掩盖真相、本末倒置的情形，其实质是在偏袒茂远公司帮助其逃避应当承担的法律责任。本案造成姜小林迟迟不能取得所购商品房权属证书的根本原因是茂远公司未能按照土地出让合同及时缴纳土地出让金所致，而不存在所谓的“高压杆线迁移、舜天路拓宽”等原因。一、二审法院在查明茂远公司存在迟延缴纳土地出让金的事实后，认为其在5年期间未能取得合同约定的全部用地，故认为其延期支付土地出让金具有法律依据。姜小林认为上述认定存在根本错误。土地出让合同明确约定了土地出让金的缴付方式和缴付时间，也同时约定了交付土地的现状，并未约定茂远公司可以逾期缴纳土地出让金的其他理由。（二）关于舜天路拓宽改造系政府规划调整构成不可抗力的说法，也于法无据。舜天路拓宽改造实际是在2006年规划，2007年9月实施至2010年4月结束，而23#房屋则于2007年10月开工建设，2008年9月竣工交付，所在地块并没有受到南面舜天路拓宽的影响，况且双方在“商品房买卖合同”当中并没有对有关不可抗力免责事由作出约定。一、二审法院擅自将舜天路拓宽改造作为不可抗力来认定，并免除茂远公司的相关责任于法无据。故请求对本案进行再审。
茂远公司提交书面意见称：（一）姜小林认为“一、二审判决认定事实存在掩盖真相、本末倒置的情形，权属证书不能取得的根本原因是茂远公司未能及时支付土地出让金”的理由不能成立。l.一、二审法院所认定的高压杆线迁移、舜天路拓宽等原因导致权属证书迟延办理的基本事实，客观、真实、清楚。2.一、二审法院对茂远公司“延期支付土地出让金具有法律依据”的认定是完全正确的。本案中，因受高压杆线迁移的影响，作为土地受让方的茂远公司，5年间未能取得合同约定的全部用地，在此情形下延期支付土地出让金是其行使法定的履行抗辩权，完全符合法律规定。事实上，茂远公司已经支付了相当于144亩的土地出让金，而可用的土地却只有65亩。因此，一、二审法院排除茂远公司迟延缴纳土地出让金的责任，完全有法律依据。（二）姜小林认为“一、二审法院认定舜天路拓宽系政府规划调整构成不可抗力并免除责任于法无据，也未能查明案件事实”的理由不能成立。1.本案中，城市规划调整，系扬州市政府出台政策所决定，茂远公司在签订国有土地使用权出让合同及房屋买卖合同时均无法预见，属于不可抗力。而正是该不可抗力导致了权属证书办理的迟延。因此，一、二审法院认定茂远公司不承担违约责任，是完全正确的。2.姜小林认为“茂远公司的土地出让合同并没受到舜天路拓宽规划调整的任何影响”的理解是片面的。舜天路拓宽规划调整虽然直接没有影响茂远公司受让土地的开发使用和涉案商品房的竣工交付，但却影响了出让土地面积的确定时间，影响了土地批文的下发时间，影响了茂远公司为姜小林办理商品房权属证书的时间。因此，一、二审法院认为“规划调整属于茂远公司不可预见且不可控制的因素，对因此原因导致的办证迟延，不应承担违约责任”是符合客观事实和法律规定的。（三）姜小林提起再审的理由既不满足提起再审的实体要求，也不满足程序要求。综上，姜小林的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院审查查明：2007年6月1日，姜小林与茂远公司签订“商品房买卖合同”一份。合同约定：姜小林购买茂远公司开发的新加坡花园23幢101室商品房一套，价款为394437元，其中第15条约定，“出卖人应当在房屋交付后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理”。双方在合同中还对计价、付款方式、交付期限、交接、产权登记以及违约责任等相关权利义务均作了约定。合同签订后，姜小林按约付清房款，2008年9月30日茂远公司按期向姜小林交付了房屋，并办理了23#楼《竣工验收备案表》，但未能在房屋交付后90日内履行房屋权属登记备案义务。
2013年2月21日，姜小林诉至扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院），请求判令：1、茂远公司履行房屋权属登记备案义务，协助姜小林办理房屋权属证书；2、茂远公司支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2008年10月1日起至权属登记备案义务完成之日止每日按39.46元计算，截止起诉之日暂定为56822元）。3、本案诉讼费用由茂远公司承担。一审审理中，姜小林提出其诉讼请求第1项已实现，不再主张。
另查明：2005年5月12日，茂远公司与土地出让方的江都市国土局签订国有土地使用权出让合同，茂远公司以126980000元取得新加坡花园小区地块138792平方米的土地使用权。后茂远公司按约分段交付土地出让金，出让方亦交付土地。但作为出让方的政府未能在交付给茂远公司的土地上完成至西向东横穿新加坡小区地块上空的220KV高压线迁移等。由于上述220KV高压线将被新建扬州220KV广陵至砖桥双回线路取代，其建设项目由江苏省发展和改革委员会于2004年9月22日以苏发改交能发（2004）629号批准建设，在该建设项目实施中由于处理特殊矛盾，故对原建设方案进行调整，2008年6月3日，江苏省环境保护厅以苏环辐（2008）65号文件对江苏省电力公司扬州供电公司作出：“关于对扬州220KV广陵-
砖桥送电线路工程环境影响报告书的批复”，批复如下：一、该线路工程已于2005年经省环保厅审批同意建设。由于当地规划调整，该工程部分线路路径和建设内容也进行了调整。……。二、该工程属于城乡电网建设，……。根据报告书评价结论，我厅原则同意你公司按报告书规定的建设方案建设扬州220KV广陵-
砖桥送电线路工程（调整部分）。……。后上述建设项目于2009年二季度通电运营，通电运营后拆除了横贯在茂远公司地块上的220KV杆线。在此期间，茂远公司因沿220KV高压线下的多幢房屋无法按规划开发建设，曾多次催促政府迁移220KV高压线。截至2006年6月2日，茂远公司已付土地出让金8878万元，按土地出让合同约定相当于144亩土地出让金。由于220KV高压线未迁移的原因，茂远公司能够开发使用的土地仅有约65亩。在220KV高压线未迁移之前，茂远公司在能够使用的土地上开发建设了2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#共11幢楼房并交付使用。2008年2月，茂远公司为上述11幢楼房的业主办理了房屋产权证。后有关行政部门根据当时的规定，对没有办理土地使用权证的商品房不再办理房屋产权证。2013年8月28日，扬州市江都区国土资源局出具情况说明，证明：因高压杆线规划调整未及时迁移和舜天路规划调整拓宽的影响，我局于2012年8月28日确认土地面积，核发土地批文【扬江国土出（2012）74号】。
扬州市人民政府从2006年起开始实施扬州市2006年-2010年《扬州市城市建设“十一五”发展规划》，其中规划之一为扬州文昌东路延伸与江都舜天路对接。依照规划要求，新加坡花园小区南侧的江都舜天路进行拓宽改造，该项工程从2007年9月动员部署实施至“2010年扬州4.18经贸旅游节”前结束。因江都舜天路改造拓宽需占用茂远公司已受让的土地，从而又造成茂远公司受让的土地面积发生了新的变化。2009年1月茂远公司向江都市政府、市开发区和市国土局呈递《关于催促立刻交地的报告》，同年3月5日相关领导在该报告上批示“等地块上高压线迁移完成和舜天路改造方案实施后方办理用地批文和交地手续”。2012年上述两项工作结束后，江都区国土资源局于8月28日向茂远公司出具了《关于国有建设用地使用权出让给扬州茂远投资置业发展有限公司使用的通知》，主要内容是：一、经确认，2010年因舜天路道路扩宽改造，现实际出让面积为135507平方米。三、你单位应持有关材料在30日内，依法申请办理土地登记。至此茂远公司具备了办理包括姜小林在内的23#楼以及上述已办理房产证的2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#楼等交付房屋的“两证”的条件。2012年10月茂远公司履行了向相关行政部门提供办理上述房屋权属登记所需要的备案资料，包括姜小林在内的相关业主陆续办理了“两证”。
江都法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，姜小林原主张茂远公司履行房屋权属登记备案义务，协助姜小林办理房屋权属证书，现该项请求已成就，姜小林不再主张，予以确认。
关于姜小林主张茂远公司未能按时为姜小林办理房屋产权登记手续，支付逾期办证违约金的问题。姜小林与茂远公司订立的“商品房买卖合同”第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项规定处理：“双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理。”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效：一、造成对方人身伤害的；二、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。据此，双方当事人关于出卖人免责条款的约定，没有违反法律禁止性规定，且系双方当事人真实意思表示，依法予以确认其法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，由于220KV广陵-
砖桥高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划实施，致新加坡花园小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此茂远公司才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观新加坡小区面积批文的迟延取得，并非茂远公司尽努力所能，而是政府调整220KV高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证，没有土地分割证就无法办理商品房权属证书，所以，应依约依法免除茂远公司逾期办理权属证书的违约责任。
关于诉讼时效问题。违约责任是民事责任的一种，是民事财产责任。作为一种重要的民事责任形式，是指当事人根据合同约定，当不履行或者履行合同不符合约定条件的，应给予对方当事人一定数额货币补偿。据此，违约金应当属于债权，债权按照民法通则的规定应当受诉讼时效的限制。在本起纠纷中，根据“商品房买卖合同”，姜小林主张逾期办理的违约金的诉讼时效期间应从2009年1月1日起至2011年12月31日止，但姜小林并未在此期间内主张权利，且姜小林在诉讼中未能举证证明诉讼时效中断，其主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。
综上所述，姜小林要求茂远公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，江都法院判决：驳回姜小林要求茂远公司支付逾期办证违约金56822元的诉讼请求。本案受理费1300元，由姜小林负担。
姜小林不服一审判决，向扬州中院提起上诉。扬州中院二审判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1300元，由姜小林负担。
本院认为：姜小林与茂远公司之间的“商品房买卖合同”，不违反法律规定，应确认为有效。合同签订后，姜小林按约付清了房款。茂远公司按期向姜小林交付了房屋，但未能在房屋交付后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，因此，姜小林未能在规定的期限内取得房地产权属证书。茂远公司未能将办理权属的资料及时报产权登记机关备案的原因是其受让的地块内高压杆线未及时迁移以及舜天路拓宽等规划调整因素，国土资源局未能及时核发土地批文所致。茂远公司无法履行约定义务的原因并非其拖延缴纳土地出让金。相对姜小林与茂远公司之间的“商品房买卖合同”而言，城市规划调整属于当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化。对于茂远公司因城市规划调整而引起的迟延行为，依法可以免责。故对姜小林要求茂远公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求，不予支持。姜小林申请再审认为“一、二审认定事实存在掩盖真相、本末倒置的情形，其实质是在偏袒茂远公司帮助其逃避应当承担的法律责任”的理由，缺乏证据证明。其认为“舜天路拓宽改造系政府规划调整构成不可抗力的说法于法无据”的理由，因“规划调整”属于当事人在订立合同时无法预见并无法克服的情形，茂远公司依法可以免责。故对姜小林的上述再审理由，本院不予采纳。因此，一、二审判决认定事实清楚，实体处理公正，应予维持。
综上，姜小林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回姜小林的再审申请。
审 判 长 王 蕴
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 陆轶群
二〇一四年九月十五日
书 记 员 蒋磊君