陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆民二初字第00555号
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司。
法定代表人常卫生。
委托代理人徐良河，陕西富能律师事务所律师。
委托代理人董帼戎，陕西富能律师事务所律师。
被告王焕军。
委托代理人武占强，陕西神东律师事务所律师。
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告王焕军租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法由审判员杨耀飞适用简易程序于2013年5月13日公开开庭进行了审理，原告榆林市塞上腾飞建材有限公司法定代表人常卫生的委托代理人徐良河、董帼戎，被告王焕军及其委托代理人武占强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告榆林市塞上腾飞建材有限公司诉称：2011年3有1日，原告与榆林市文昌建筑公司签订了商部租赁合同，约定由原告租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区苑1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，原告具有转让招租的权利。2011年4月5日，原告与被告签订了《摊位租赁合同》一份，合同约定：由被告承租塞上腾飞建材城楼前排左起第五间使用面积为101.51平米（含公摊）经营场地经营恒生卫浴。租赁期限为5年，租金采取分段计算、支付。第一、第二租赁年度，租金每平方米58元，第一租赁年度免除前2个月的租金。在交付诚信保证金之日起7日内支付第一租赁年度前六个月（实际支付4个月）的租金，剩余6个月租金在建材城开业之日第五个月内即2011年12月2日之前付清；第二租赁年度租金应在该建材城开业之日起第十一个月内即2012年6月之前付清，逾期支付的，每逾期一日，则支付应缴纳租金5%的违约金。被告拖欠应缴纳款项15日以上（含15日），原告有解除合同的权利，诚信保证金归原告所有。在租赁期间产生的电费、暖气费由被告承担。合同签订后，原告依约将标的物交付给被告王焕军实际管理使用，被告依合同约定向原告交纳了诚信保证金及第一租赁年度前6个月（实际2个月）的租金。但第一租赁年度后6个月的租金35325元、当年取暖费4060.4元，第二租赁年度的租金70651元及暖气费4060.4元被告至今未付。原告认为，被告没有按照合同约定交纳2012年1月2日至今的租金及相应取暖费，已构成合同违约，该合同无法继续履行，故原告要求解除合同，诚信保证金归原告所有。被告应承担违约责任。为此，依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付所欠原告房屋租赁费105979元及2011年度、2012年度取暖费8121元。2、依法判令被告向原告支付违约金22819元。3、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，由被告交回租赁标的物，诚信保证金5000元归原告所有。4、本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交了下列证据：
第一组：摊位租赁合同一份。证明被告租赁其摊位房屋及租赁期限、每年房租赁费收取期限、约定租赁费数额、原告诉讼主体资格适格的事实。
第二组：1、榆政价发（2010）17号文件。2、通知书。证明被告租赁其摊位房屋每平方米暖气费收取8元的事实。
被告王焕军辩称：1、原告与被告签订了商铺租赁合同后，按合同约定已交了5000元诚信保证金和第一租赁年度前半年租金23550元。但合同中约定给被告的商铺使用面积为101.51平方米，但被告接收店铺后实地测量该商铺的使用面积只有90多平方米。被告多次要求原告变更面积，但原告为了多收租金，根本未给被告变更，故在此种情况下，被告认为原告已经构成违约。2、因为原告管理不善，原告所经营的建材市场根本无人问津，故有好多商户陆续退出，原告为招揽商户，将被告等商户所租的商铺的租金每平方米降了15元。而后被告所租的商铺那一排洁具区商户大部分因无生意均搬出，故被告于2012年7月份给原告打招呼，正式通知了原告解除了租赁合同。所以原告主张2011年后半年至今的商铺租金及取暖费不能成立。3、双方签订合同后，原告提供的商铺面积不符合规定，违约在先，原告主张的没收被告5000元诚信保证金的主张不能成立。希望法院认真审查，根据本案实际情况，认定被告不存在任何过错，认定原告违约在先，驳回原告对被告诉请，同时责令原告立即返还王焕军的5000元保证金，责令原告返还王焕军在此商铺中被原告扣留所有的卫生洁具品。4、2011年、2012年度，商铺中根本没有没有供暖，取暖不符合约定，对于暖气费的主张不能成立。5、双方在合同中约定的诚信保证金，在被告缴纳了租金后，不适用没收条款。
被告向法庭提交了下列证据：
第一组：摊位租赁合同一份。证明合同属于格式合同，其交纳的5000元诚信保证金属于立约定金，商铺面积与实际使用面积不符及原告违约的事实。
第二组：证明一份。证明其于2012年7月已经通知原告单方解除租赁合同，因此以后所产生的房屋租赁费不应由其承担。
第三组：照片四张，证明原告已经将其承租的商铺租给他人使用，间接证明了2012年7月原被告已解除了租赁合同的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为原告租赁的房屋不属其所有，租赁合同没有效力。对原告提供的第二组证据1无异议，对证据2有异议，不予认可，认为该证据其没有收到，没有证据效力。原告对被告提供的第一组证据真实性无异议，对被告的证明目的有异议，认为租赁合同不是格式合同，合同约定的5000元是诚信保证金，不是合同定金。对被告提供的第二、三组证据有异议，不予认可。认为第二组证据证人未出庭，没有证据效力。第三组证据照片没有拍摄时间显示，不能证明双方解除合同的事实。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的第一组及被告提供的第一组证据系同一份摊位租赁合同，该证据能够证明原告与被告租赁房屋、租赁期限，房屋租赁费的约定及原、被告权利义务的履行。为此，该证据客观真实，符合有效证据的要件，具有证明力，与原告诉请具有关联性，本院依法予以采信。原告提供的第二组证据及被告提供的第二、三组证据，因该证据形式单一又无相关有效证据佐证其的证明目的，不符合有效证据的条件，因此，本院依法不予采纳。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2011年3有1日，原告与榆林市文昌建筑公司签订了商部租赁合同，约定由原告租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区苑1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，原告具有转让招租的权利。2011年5月23日，原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告王焕军签订了《摊位租赁合同》一份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：甲方向乙方提供位于楼前排左起第五间使用面积为101.51平房米（含公摊）经营场地，由乙方租赁经营，租赁期限为5年。租金、诚信保证金、付款方式约定：乙方在签订合同时交付甲方诚信保证金5000元，乙方应在交付诚信保证金之日起七日内支付甲方第一年度前六个月（第一、二个月免收租金，实际支付4个月的租金）租金共计23550元，乘余6个月租金35325元在甲方建材城开业之日起的第5个月内付清。第二年度租金为70651元；第三年度租金82832元；第四年度租金82832元；第五年度租金82832元。同时双方约定：乙方未按期限缴纳房租赁费的，已收取的诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同。逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租赁费5%的违约金，对取暖费的收取金额标准没有明确约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁的房屋，被告亦向原告交纳了诚信保证金5000元及第一年度4个月房屋租赁费23550元。双方在履行合同过程中，被告以原告管理市场不善，暖气不符合供暖标准及生意不好为由，拒绝交纳所拖欠原告到期的房屋租赁费。在庭审中，经原告与被告协商，被告同意将租赁原告房屋内其的财物进行搬离（搬离时间为2013年5月13日），原告亦将房屋实际管理，双方解除了房屋租赁合同，现被告拖欠原告第一年度后6个月房屋租赁费35325元，第二年度即从2012年7月2日起至2013年5月13日止（计十个月零十一天）房屋租赁费计59410元，共计94735元。2013年4月17日，原告向本院依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付所欠原告房屋租赁费105979元及2011年度、2012年度取暖费8121元。2、依法判令被告向原告支付违约金22819元。3、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，由被告交回租赁标的物，诚信保证金5000元归原告所有。4、本案诉讼费由被告负担。
本院认为：原告与被告签订的《摊位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据原、被告签订的《摊位租赁合同》第二条第二款第七项规定：“乙方在交付诚信保证金后七日内未缴纳首次租金的则视为乙方自动解除合同，甲方有权将该摊位租给他人，并且已收诚信保证金不予退还，归甲方所有。以后的租金乙方逾期缴纳的，甲方已收诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同，收回商铺，而且每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租金百分之五的违约金，同时，甲方有权对乙方货物行使留置权，经过合理期限对乙方货物进行变卖充抵租金，而且诚信保证金归甲方所有，不予退还”。据此，被告仅对原告第一年度前4个月房屋租赁费23550元向原告进行了交纳，对后期所产生的房屋租赁费未按期限交纳，造成合同违约。原告要求与被告解除房屋租赁合同的请求，依法予以支持。对于房屋租赁费被告现拖欠原告第一年度后6个月房屋租赁费35325元，第二年度即从2012年7月2日起至2013年5月13日止（计十个月零十一天）房屋租赁费计59410元，共计94735元，本院依法予以认定。原告请求房屋租赁费超出11244元的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付2011年、2012年度取暖费8121元的诉请，因原、被告在房屋租赁合同中未约定收取暖气费的金额标准，原告仅提供榆林市物价局榆政价发（2010）17号文件，因该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，原告应承担举证不能的法律后果，故该请求本院依法不予支持。原、被告在房屋租赁合同中即约定未按期交纳房屋租赁费逾期诚信保证金不予退还的违约责任，但又约定未按期交纳屋租赁费每逾期一日被告应向原告支付应缴纳租金百分之五的违约金，该项每逾期一日百分之五的违约金的约定有悖于法律规定，本院依法不予支持。原告诉请诚信保证金不予退还的请求，依法予以支持。被告反驳因原告对商场管理不善，房屋租赁费每平方米减少15元计算收取，租赁面积与实际面积不符，诚信保证金应予退还拒绝交纳房屋租赁费的抗辩理由，因无合法有效证据予以佐证。故该理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告榆林市塞上腾飞建材有限公司与被告王焕军于2011年5月23日签订的编号为25-HT-20110523-A8015《摊位租赁合同》。
二、被告王焕军给原告交纳的租赁房屋诚信保证金5000元，归原告榆林市塞上腾飞建材有限公司所有。
三、本判决生效后五日内，由被告王焕军一次性付给所欠原告榆林市塞上腾飞建材有限公司2011年度后6个月房屋租赁费35325元，2012年度即从2012年7月2日起至2013年5月13日止（计十个月零十一天）房屋租赁费计59410元，共计94735元。
四、驳回原告榆林市塞上腾飞建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1560元，由原告榆林市塞上腾飞建材有限公司负担460元，由被告王焕军负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审判员 杨耀飞
二〇一三年七月一日
书记员 李 媛