河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终4859号
上诉人（原审原告）：赵鲜萍，女，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：徐留敏，河南中冶律师事务所律师（实习），特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳市洛龙区关林街道办事处皂角树村村民委员会。
负责人：刘卫东，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：杨海勇，河南经源律师事务所律师，特别授权。
上诉人赵鲜萍因与被上诉人洛阳市洛龙区关林街道办事处皂角树村村民委员会（以下简称皂角树村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵鲜萍的委托诉讼代理人庞少伟、徐留敏，被上诉人皂角树村委会的委托诉讼代理人杨海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵鲜萍上诉请求：1.撤销洛阳市洛龙区人民法院(2016)豫0311民初2832号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决遗漏必须参加诉讼当事人，严重违反法律程序。双方签订的租房合同首页及出租方处都标明了“洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司”字样，并将租房合同后附的公司管理条例作为判案依据，那么也就说明一审法院认可了洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司与本案当事人之间的权利义务关系，但又不追加其参与诉讼，程序上存在严重问题；2.一审判决认为“被告依照合同约定解除双方租赁合同的行为合法有效”缺乏必要的事实与法律依据，应予撤销。一审庭审过程中，皂角树村委会明确表示并没有向上诉人发放任何解约通知，在被上诉人没有做出任何解除双方合同的行为的情况下，一审却认定皂角树村委会解除双方合同的行为有效缺少基础事实依据，更没有法律依据。另外，一审中皂角树村委会提交了证人葛某、刘某出具的证人证言及电费交款表来证明上诉人私自将涉案摊位转租他人，假设上诉人存在转租行为，皂角树村委会既然认可葛某是涉案摊位电费的交费主体，那么就说明皂角树村委会没有提出异议，以其实际行为(正常管理和收取相关费用〉予以认可。证人如今仍在市场内经营，受皂角树村委会管理，其陈述不可能对皂角树村委会不利，且证人必须出庭作证，不属于法院依申请调查的范围。电费交款表系皂角树村委会制作，自己证明自己显然没有证据效力；3.一审法院认定事实不清，存在严重不公。皂角树村委会在改造后摊位不足，不足以继续履行前期签订的租赁合同之时，通过无缘由解除合同的手段免除自己的赔偿责任。该市场大半承租人都是转租的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”一审在没有查明事实的情况下，仅仅以皂角树村委会的一面之词作为定案依据，认定事实不清，严重侵犯了上诉人的合法权益，不利于维护市场公平运行。
皂角树村委会辩称，1.一审不存在遗漏当事人和合同无约束力的问题。洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司是答辩人的村办企业，以前是公司与商户签订的合同，后来改为答辩人与商户签合同。2014年12月2日的租赁合同是答辩人与上诉人签订的，上面的章也是答辩人的印章，但是合同文本还是以原来的文本；2.为了维护商场的秩序和自营户的合法权益，答辩人通过核查了解到上诉人存在转租牟利的情况，所以不让上诉人再抓阄。请求驳回上诉，维持原判。
赵鲜萍向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行租赁协议；2.判令被告赔偿原告损失43440元。
一审法院认定事实：原告赵鲜萍系洛阳市洛龙区鲜萍服饰行的经营者。2014年12月2日，原告赵鲜萍与被告皂角树村委会签订租房合同书一份，该合同约定出租方为洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司，承租方为原告赵鲜萍，所承租的摊位为精品楼一楼314号，租赁期限为2014年12月1日起至2015年11月30日，年租金13500元。合同同时约定承租方对所租房屋不得私自出租或转让，否则出租方有权收回并终止合同。原告赵鲜萍作为承租人在该合同上签字，被告皂角树村委会在该合同上加盖了村委会的公章予以确认。该合同书后附公司管理暂行条例一份，该条例上显示商户所租摊位不得私自出租或转让，若经发现，调查属实后，立即收回，并终止合同。在承租人承租期间，若遇到村里统一规划或实施改造，摊位将重新安排，对改造后无法安排的商户，村里将按照承租人实际所占用的时间退还剩余租金，公司不负责赔偿损失。合同签订后，原告依照约定向被告交纳了一年的租金13500元，被告也将合同约定的摊位交给原告使用。2015年6月，被告按照消防部门的整改要求，需对整个商场进行重新装修改造，因此商场内包括原告在内的全部商户于2015年5月31日均全部撤出商场。2015年8月被告对该商场装修改造完毕后，于2015年8月12日贴出皂角树精品楼分摊儿通告，该通告的内容为“皂角树村精品楼改造装修基本完毕，兹定于2015年8月13日下午两点，在村第二市场（原芳达市场）三楼办公室分配摊位，以抓阄的方式确定承租人。参加抓阄分配摊位的仅限精品楼原一、二楼自营商户，出租摊位的本次不得参与分摊儿”。被告以原告存在私自转租行为拒绝了原告参加抓阄分配，因此原、被告产生纠纷。另查明：案外人葛某与刘某作为证人出具证人证言各一份，其中葛某的证言上显示其自2013年春节至2015年春节，从原告赵鲜萍处承租关林皂角树精品楼一楼314号商铺从事服装销售业务，约定租金为第一年37500元，第二年37000元。刘某的证言上显示其于2015年3月开始使用原告赵鲜萍位于关林皂角树精品楼一楼314号商铺，到5月底因商场需消防改造就没再使用，约定租金为17000元。该二人的证言经法庭调查核实，内容属实，同时被告提交的证据上显示葛某在承租该号摊位期间均以其个人名义向被告交纳电费等费用。因双方就此纠纷无法达成一致意见，因此2015年6月1日至2015年11月30日的租金，被告未退还给原告赵鲜萍。一审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告所签订的租房合同书及后附的公司管理暂行条例上明确约定承租方不得对所租摊位私自出租或转让，否则出租方有权收回摊位，并终止合同。原告赵鲜萍将其从被告处所租的摊位私自转租给案外人葛某与刘某的事实清楚，原告的转租行为可以认定，被告依照合同约定解除双方租赁合同的行为合法有效。因此对原告要求被告继续履行双方租赁协议的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告赔偿其损失43440元的诉讼请求，予以部分支持。原告向被告交纳了一年的租金共计13500元，而原告实际使用至2015年5月31日，因此自2015年6月1日至2015年11月30日的租金共计6750元，被告应退还给原告赵鲜萍。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市洛龙区关林街道办事处皂角树村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告赵鲜萍2015年6月1日至2015年11月30日的租金6750元；二、驳回原告赵鲜萍的其他诉讼请求。本案诉讼费886元，原告赵鲜萍承担700元，被告洛阳市洛龙区关林街道办事处皂角树村村民委员会承担186元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案中，双方所签订的租房合同书中“出租方”虽写为“洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司”，但加盖的是皂角树村委会的公章，皂角树村委会也对为何使用该合同文本做出了合理解释，赵鲜萍也是以皂角树村委会为被告提起诉讼，可以证明该租房合同实际上是皂角树村委会与赵鲜萍所签订，洛阳市皂角树精品服饰商贸有限公司并非本案所涉租房合同的当事人。据此，赵鲜萍有关本案遗漏必须参加诉讼当事人的上诉理由不能成立，本院不予采信。赵鲜萍与皂角树村委会所签订租房合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。在原、被告所签订的租房合同中明确约定承租方对所租摊位不得私自出租或转让，否则出租方有权收回并终止合同。根据查明的本案案情，赵鲜萍将所租摊位私自转租给案外人属实，故皂角树村委会在商场装修改造完毕后未再让赵鲜萍参加摊位分配并不违反合同的约定，一审判决对赵鲜萍有关要求皂角树村委会继续履行租赁合同及赔偿损失的诉讼请求不予支持并无不当，应予维持。赵鲜萍上诉认为皂角树村委会知道该转租行为未提出异议，以实际行动予以认可依据不足，本院不予支持。
综上所述，赵鲜萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费717元，由赵鲜萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 任利佳