广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第242号
原告：珠海经济特区申光电子有限公司（以下简称申光电子公司），住所地珠海市。
法定代表人：滕明芳。
委托代理人：黄旭，上海方韬律师事务所律师。
被告：珠海华发汽车销售有限公司（以下简称华发汽车公司），住所地珠海市香洲区。
法定代表人：卓志平，执行董事。
委托代理人：杨爽。
委托代理人：黄晔。
第三人：珠海市恒居物业代理有限公司（以下简称恒居物业公司），住所地珠海市。
法定代表人：胡永和，经理。
委托代理人：邓华锋，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：龙会明，广东德赛律师事务所律师。
原告珠海经济特区申光电子有限公司诉被告珠海华发汽车销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海市恒居物业代理有限公司为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申光电子公司的委托代理人黄旭，被告华发汽车公司的委托代理人杨爽、黄晔，第三人恒居物业公司的委托代理人邓华锋、龙会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申光电子公司诉称：2007年11月16日，原告与珠海经济特区华发汽车展销中心（后更名为珠海华发汽车销售有限公司，即本案被告）签订房屋租赁合同一份，将原告所有座落在珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋租予被告使用。该房屋建筑面积为1657.1平方米，双方约定租赁期从2007年11月16日至2012年12月31日止。
2012年11月，原告与被告就系争房屋签订续租合同一份，约定：1.原告将房屋续租给被告使用一年，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；2.租赁期届满时，双方租赁关系自然终止，无需另行通知对方；3.租赁期满，被告应将自用物品搬迁；4.续租期年租金为570288元；5.双方任何一方如有违约，应承担每日按月租金的3‰作为违约金，有一天算一天；6.如被告不能按约向原告返还房屋，除向原告支付房屋占用费、违约金以外，还应向原告支付赔偿金。至约定租赁期满被告未能按约向原告返还房屋，原告多次催讨无着。
现原告因自有房屋至今不能收回，合法权益正遭受严重侵犯，又与被告协商无望，惟有诉至来院，望判如所请。
诉讼请求：1、确认原、被告双方租赁合同终止，判令被告立即向原告返还租赁房屋；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日起房屋占用费按每月47，524元计算，暂计至2014年6月30日，共计六个月：285，144元；3、判令被告向原告支付延期交还房屋违约金自2014年1月1日起按每日142.5元计算，暂计至2014年6月30日，共计六个月181天25，805.5元；（计算公式：570288÷12×0.003×181=25805.5）；4、判令被告向原告支付延期返还房屋赔偿金自2014年1月1日起暂计至2014年6月30日，共计六个月：14257.2元；（计算公式：570288÷12×6×0.05=14257.2）；5、本案诉讼费由被告承担。
原告申光电子公司在举证期限内提交的证据如下：1、租赁合同；2、续租合同；3、房屋所有权证；4、公函。
被告华发汽车公司辩称：一、基本事实。
答辩人与被答辩人租赁合同纠纷所涉房屋，位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面，面积1657.1平方米，答辩人与被答辩人第一次签订的租赁合同的租赁期限为2007年11月16日至2012年12月31日止。
经被答辩人同意，答辩人将租赁房屋转租给珠海市恒居物业代理有限公司（以下简称“恒居物业”），第一次签订的转租合同的租赁期限为2008年8月5日至2012年12月31日止。2012年，该转租合同租赁期限届满前，恒居物业提出希望继续承租该房屋。
答辩人将恒居物业的意思表示与被答辩人沟通协商后，被答辩人同意与答辩人第二次签订租赁合同，允许答辩人继续租赁该房屋，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止。
经被答辩人同意，答辩人与恒居物业签订《续租合同》，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止。因此，被答辩人对恒居物业实际控制涉案房屋是明知并且同意的。被答辩人并曾于2013年12月20日向恒居物业发出《告知函》，要求其做好履约结束的相关准备工作，共同完成租赁房屋的交接工作。
次承租人恒居物业逾期不腾退房屋的行为，直接造成答辩人无法依约按期向被答辩人履行交还房屋的义务，被答辩人对此非常清楚。
答辩人与恒居物业签订的《续租合同》第3.1条约定：“续租期限：壹年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。”《续租合同》第3.3条约定：“续赁期满，双方租赁关系自动终止，无需另行通知对方。甲、乙双方约定：本合同约定的续租期满后，将不再续租该物业。乙方应在续租期满前完成退场工作，续租期满，甲方有权收回该物业。”
为确保如期履约，答辩人于2013年9月9日向恒居物业发函，提醒恒居物业做好履约结束的相关准备工作，按时完成房屋交接工作。2013年12月20日，答辩人与被答辩人联名向恒居物业发《告知函》，告知恒居物业要按照合同约定做好履约结束的相关准备工作，按期履约。但是，截至答辩人提交答辩状之日，恒居物业仍然未按照合同约定履行腾退房屋的义务。在此期间，答辩人多次与被答辩人商讨向恒居物业及相关负责人交涉腾退房屋的事宜，恒居物业及相关负责人均无履约表示，态度强硬，主观上有违约的意图，客观上造成答辩人无法按期向被答辩人履行合同义务，如期交还房屋。被答辩人完全清楚这一情况。
三、恒居物业应作为第三人参加诉讼。
从以上答辩意见可知，在租赁合同到期时恒居物业拒不退还租赁房屋，导致答辩人无法向被答辩人交还租赁房屋，故答辩人认为恒居物业与本案正在进行的诉讼，具有法律上直接的利害关系，应当参与本案诉讼，特申请追加恒居物业为本案的第三人参加诉讼，并依法承担民事责任，以利于查明事实，维护答辩人和被答辩人的合法权益。
四、被答辩人应向恒居物业主张腾退租赁房屋、支付逾期腾房占有使用费。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，作为出租人的被答辩人诉请返还的租赁房屋仍然被恒居物业恶意占有，恒居物业为负有腾房义务的次承租人，应该向被答辩人腾退租赁房屋，并支付逾期腾房占有使用费，即被答辩人要求答辩人支付的房屋占用费，答辩人无须支付该项费用。同理，被答辩人要求答辩人支付的延期交还房屋违约金，也应当由恒居物业承担并支付给被答辩人。
五、答辩人无须向被答辩人支付延期返还房屋赔偿金。
答辩人与被答辩人签订的续租合同中，并未约定延期返还房屋的情况下答辩人的责任承担形式，被答辩人既然同意房屋转租给恒居物业，理应自行承担相应的风险，如因此遭受损失也应当向恒居物业主张权利。事实上依据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被答辩人完全可以向次承租人恒居物业主张逾期腾房占有使用费，从而弥补自己的损失，没有理由要求双重赔偿，因此，答辩人无须向被答辩人支付延期返还房屋赔偿金。
六、本案的诉讼费用应由恒居物业承担。
如前所述，次承租人恒居物业逾期不腾退房屋的行为直接造成答辩人无法依约按期向答辩人履行交付房屋的，进而引发了本案的诉讼行为，且恒居物业主观有恶意，客观上造成了答辩人和被答辩人的经济损失和名誉损失，对答辩人和被答辩人的合法权益造成了损害，依照人民法院诉讼费用的分担原则，应当由恒居物业承担本案的全部诉讼费用。答辩人同时保留向恒居物业追究责任的权利。
综上所述，答辩人转租房屋的行为业经被答辩人同意，答辩人与被答辩人就租赁房屋的纠纷，系由次承租人恒居物业的不诚信和违约行为引起，答辩人并无过错，被答辩人应依法向次承租人恒居物业主张权利，答辩人愿意充分配合被答辩人维护自身权益，尽快收回租赁房屋，并获得由实际违约人恒居物业的合理赔偿。
以上答辩意见，望贵院充分考虑并予以采纳，依法维护答辩人合法权益。
被告华发汽车公司在举证期限内提交的证据如下：1、租赁合同（原告与被告于2007年11月16日签订）；2、租赁合同（原告与被告于2012年11月30日签订）；3、租赁合同（被告与第三人于2008年8月5日签订）；4、续租合同（被告与第三人于2012年12月7日签订）；5、复函（2012年11月27日）；6、公函（2013年9月9日）；7、告知函（2013年12月20日）；8、律师函（2014年1月2日）；9、商事登记簿；10、EMS快递单（《公函》和《告知函》的快递单。）
第三人恒居物业公司述称：第一，我们有优先承租权，根据《广东省城镇租赁条例》的第一条规定，第三人作为实际租赁使用人，是依法享有优先承租权的。同时，在华发公司与申光公司签订的合同第三条第二点，也是明确约定，承租人享有优先承租权。第三人作为次承租人，也是实际租赁使用者，对于承租人享有的优先承租权，也是依法享有。第二，原告在起诉状中，诉讼请求第二、第三、第四项，我们认为没有依据，第三人虽然现在没有腾退，还在继续使用，第三人是按时交租，只是原被告是没有收取费用，第三人是已经交到了银行账户内，以提存的方式。第三，第三人曾在2013年9月份，租赁期满前三个月，向华发及申光发函，要求优先承租权，提前续租。申光说他们在8月份与汇通投资公司签订租赁合同，无法满足续租要求。我们认为申光公司在合同期限满3个月前就已经与其他人签约，是违约行为。侵犯了第三人的优先承租权，应予撤销。
第三人恒居物业公司提交的证据如下：1、公司函；2、委托书；3、（2011）珠中法民三终字第80号判决书；4、租赁合同。
经审理查明：2007年11月16日，原告申光电子公司（甲方、出租方）与珠海经济特区华发汽车展销中心（乙方、承租方，该中心后更名为珠海华发汽车销售有限公司，即本案被告）签订《房屋租赁合同》约定：原告将自有的位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋租给被告使用。该房屋建筑面积为1657.1平方米，双方约定租赁期从2007年11月16日至2012年12月31日止。
2012年12月，原告申光电子公司与被告华发汽车公司就涉案房屋的续租又签订了一份《租赁合同》约定：1、原告将房屋续租给被告使用一年，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、租赁期届满时，双方租赁关系自然终止，无需另行通知对方；3、租赁期满，被告应将自用物品搬迁；4、续租期年租金为570288元。
2008年8月5日，被告华发汽车公司（甲方、出租方）与第三人恒居物业公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：1、被告将座落在珠海市九洲大道吉大工业区租用房屋转租给第三人作为汽车维修、美容及展示、网吧、餐饮、货运。该房屋建筑面积为1657.1平方米；2、第三人保证在租赁期内未征得被告书面同意前，不得擅自改变前款约定的使用用途。转租需在全合同约束范围内，转租合同送被告备案；3、租赁期限从2008年8月5日至2012年12月31日止；4、房屋租金每月为4.3万元，年租金总额为51.6万元。租金价格每二年递增一次。
原告申光电子公司与被告华发汽车公司签订的《租赁合同》期满前，被告就是否续租问题向原告请示，2012年11月27日，原告向被告复函，主要内容是：经几次斟酌，完全考虑到第三人恒居物业公司现在经营需要的实际情况后，同意贵司与第三人续签一年续租合同，续签期满后租赁关系自然终止。物业处置权应属原告公司，届时原告将根据自身实际情况或再做续租、出让或其他用途决定。
2012年12月5日，被告华发汽车公司（甲方、出租方）与第三人恒居物业公司（乙方、承租方）又续签《租赁合同》约定：1、续赁期限1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、续赁期满，双方租赁关系自动终止，无需另行通知对方。双方约定，本合同约定的续租期满后，将不再续租该物业，第三人（乙方）应在续租期满前完成退场工作，续租期满，被告（甲方）有权收回该物业；3、每月租金共计58000元；4、除非征得被告的书面同意，否则第三人不得转租，或以其他理由将该物业提供他人使用。
2013年9月9日，被告向第三人发出一份《公函》，主要内容为：在良好合作的前提下，双方于2012年12月份续签了《续租合同》。因该《租赁合同》将于2013年12月31日届满，按租赁双方《租赁合同》期限届满不再续约的约定。另我司与原告公司的租赁合同已届满，原告公司已发函我司不再与我司续约，故此，特提前致函告知你司。收到本函后，做好履约结束的相关准备工作，届时共同完成双方租赁房屋的交接工作。
2013年12月20日，原告及被告共同署名向第三人发出《告知函》，大致内容同上。
2014年1月2日，广东秉德律师事务所接受被告的委托，向第三人发出一份《律师函》，主要内容催告第三人履行合同约定，尽快退场办理交接手续。
第三人对原告或被告的来函、催告并不理会，继续使用涉案房屋经营至今，原告在无奈的情况下才提出本案诉讼。
本院认为：位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋是原告申光电子公司登记所有。原告申光电子公司与被告华发汽车公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
2012年12月，原告申光电子公司与被告华发汽车公司续签的《租赁合同》约定租赁期限一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期届满时，双方租赁关系自然终止，无需另行通知对方；租赁期满，被告应将自用物品搬迁。可见，原、被告续签的《租赁合同》已约定好期满终止不再续租。因此，原告申光电子公司请求确认与被告华发汽车公司签订的《租赁合同》终止以及立即向原告交还租赁房屋与合同的约定相符，被告华发汽车公司具有交还租赁房屋的合同义务，本院对此予以支持。
关于原告申光电子公司请求被告华发汽车公司支付自2014年1月1日至2014年6月30日6个月的房屋占用费按每月47524元计算，合计285144元。
本案中，原告申光电子公司将涉案房屋出租给被告华发汽车公司，被告华发汽车公司又将房屋转租给第三人恒居物业公司。按照租赁的顺序来划分，被告华发汽车公司为首承租人，第三人恒居物业公司为次承租人。从查明的事实可见，导致合同期满不交还房屋而继续占用的并不是被告华发汽车公司，而是第三人恒居物业公司。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。据此，原告申光电子公司应向第三人恒居物业公司主张该项权利。因原、被告之间的《租赁合同》已期满，实际占用人并非被告华发汽车公司，故原告申光电子公司对被告华发汽车公司提出的此项诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
关于原告申光电子公司请求被告华发汽车公司支付延期交还房屋违约金25805.5元（从2014年1月1日起计至2014年6月30日，按每日142.5元计算）。
原告申光电子公司的此项请求是基于被告华发汽车公司未能履行交还租赁房屋提出的。本案中，被告华发汽车公司将涉案房屋转租给第三人恒居物业公司经营使用是经过其同意和明知的，被告华发汽车公司虽然负有交还房屋的合同义务，但导致不能交还房屋的过错责任不在于被告华发汽车公司，从被告华发汽车公司向第三人恒居物业公司发出的《告知函》、《公函》、《律师函》证据等可见，被告华发汽车公司已尽力履行了告知和催促义务。据此，原告申光电子公司对被告华发汽车公司提出的此项请求理据不足，本院不予支持。
因原告申光电子公司在本案中未对第三人恒居物业公司提出诉讼请求，本院对此不宜处理。至于原告申光电子公司与第三人恒居物业公司以及被告与第三人之间的法律关系可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告珠海经济特区申光电子有限公司与被告珠海华发汽车销售有限公司签订的《租赁合同》已于2013年12月31日期满终止；
二、被告珠海华发汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋交还原告珠海经济特区申光电子有限公司使用；
三、驳回原告珠海经济特区申光电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币128685元，由原告负担50000元，由被告负担78685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
审 判 员 杨擎轩
人民陪审员 黄建华
二〇一四年七月三十日
书 记 员 周潇盈