福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第605号原告福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层。法定代表人陈景涛，主任。委托代理人张国新、吴朝霞，该处员工。被告吴西媄,女，1938年1月2日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告吴西媄物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告福州市榕桥物业管理有限公司的委托代理人吴朝霞到庭参加诉讼，被告吴西媄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州市榕桥物业管理有限公司诉称，原告系福州市××路××号锦绣闽江的物业服务单位，被告系该小区8#楼103单元业主，其居住建筑面积为107.88㎡，于2004年3月31日办理了入住手续。原告与锦绣闽江的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定坐落于福州市××路××号由原告进行物业管理，委托管理期限至本物业业主大会选聘新的物业管理企业，签订《物业服务合同》时终止。原告按照约定为锦绣闽江提供物业服务。根据协议及福州市物价局确定物业费收费标准为多层住宅每月每平方米0.40元。在上述物业协议履行过程中，原告本着诚实信用的原则，多年来为该小区提供了较为完善质价相符的物业服务，并得到了大多数业主的认可，而被告在入住小区后，自2004年10月1日起至2014年4月19日期间一直拒绝向原告缴纳物业费，欠缴物业管理费4940.7元、公摊153.6元、违约金11676.49元。虽经原告多次催缴，被告仍未按《前期物业管理服务协议》的约定履行缴纳物业费以及相关费用的义务。现原告请求判令：1.被告支付从2004年10月1日起计算至2014年4月19日止的物业管理服务费4940.7元；2.被告按应缴物业管理服务费的日万分之六标准，支付从2004年10月1日起计算至2014年4月19日止的物业管理服务费违约金；3.被告支付从2009年10月1日起计算至2014年9月30日止的公共水电费分摊153.60元；4.由被告承担本案的所有诉讼费用。被告吴西媄未到庭，未提交书面答辩及证据材料。庭审中，原告向法庭提交如下证据：证据1.《物业管理委托合同》，证明原告与开发商签订的前期物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；证据2.《前期物业管理服务协议》，证明原告与业主签订的物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；证据3.福州市物价局批文，证明住宅物业费为每月每平方米（建筑面积）0.40元；证据4.拆迁户排房通知单，证明被告系锦绣闽江8#103单元的业主；证据5.业主欠费明细表（内含物业服务费滞纳金），证明被告自2004年10月1日开始没交物业费；证据6.缴费发票及收据，证明被告仅部分缴纳了应缴纳的物业费等，其中物业费仅缴至2004年9月30日止；证据7.催款通知，证明原告多次以多种方式向被告催缴拖欠的物业费。对原告提交的上述证据，本院依法分析、认证如下：证据5由原告单方制作，未经被告质证，本院不予以认定；对于证据7，原告未提交证据证明被告收到了该催款通知，本院对证据7不予以认定。原告提交的其他证据均有原件核对，内容真实、合法，且与本案具有关联性，本院对原告提交的证据1-4、证据6予以认定，并作为定案依据。被告吴西媄未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告吴西媄系福州市××路××号锦绣闽江8#楼103单元业主。原告从2003年3月15日到2014年4月19日期间为上述房屋所在小区提供物业管理服务。被告房屋面积为107.88平方米，物业费每月每平方米0.4元。从2004年10月1日起至2014年4月19日止，被告未缴纳物业费。从2009年10月起至2014年3月31日止，被告未缴纳公摊电费。本院认为，原、被告间的物业服务合同关系依法成立、真实有效，原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告从2004年10月1日起至2014年4月19日止未缴纳物业费，被告应向原告缴纳物业费为（每月每平方米0.4元×107.88平方米×114个月＋每月每平方米0.4元×107.88平方米/30天×19天）＝4946.66元。原告仅主张被告支付物业费4940.7元，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。被告未按照约定缴纳物业管理费，已经构成违约，在《前期物业管理服务协议》的第七条第四款约定违约金为日千分之三，故原告诉请按应缴物业费的日万分之六的标准，支付从2004年10月1日起至2014年4月19日止计算违约金的诉请，本院予以支持。原告诉请被告支付公摊水电费，但未提供其代收取公摊水电费的依据，其提交的证据亦不能作为认定被告未交纳的公摊水电费金额的依据，故原告主张被告支付公摊水电费147.7元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴西媄于本判决生效之日起十日内支付原告福州市榕桥物业管理有限公司物业服务费人民币4940.7元及违约金（违约金按日万分之六的标准，从2004年10月1日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至2014年4月19日止）；二、驳回原告福州市榕桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担19元，由被告吴西媄负担200元；公告费凭票据，由被告吴西媄负担（被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄 慧人民陪审员  林弦声人民陪审员  叶树光二〇一五年八月七日书 记 员  李琴芳附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”