江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬广民初字第1035号
原告李翔。
被告马鸣明。
被告钟林。
委托代理人徐悦，江苏擎天柱律师事务所律师。
原告李翔与被告马鸣明、钟林确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郭小东适用简易程序，于2013年6月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年8月15日公开开庭进行了审理，原告李翔、被告钟林及其委托代理人徐悦到庭参加了诉讼，被告马鸣明经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李翔诉称：2007年10月28日，被告马鸣明与原告协商一致，将其所有的位于本市广陵区太平北路1号13幢506室的房屋作价15.5万元出售给原告，双方于当日签订了《房屋买卖合同》，原告给付定金1万元。同年11月25日，原告将余款14.5万元给付了被告，被告将房屋交付给了原告。原告在实际占用、使用该房屋期间，多次催促被告马明鸣办理房屋过户手续，但被告却以种种理由加以拖延。而被告又以帮助办理房屋过户手续为名先后骗取原告9500元。2012年1月9日，原告方知被告马明鸣与被告钟林恶意串通，将该房屋过户至被告钟林名下。现向法院起诉要求确认两被告于2011年8月22日签订合同价为26万元的《房地产买卖契约》无效。
原告李翔提供的证据：1、原告李翔与被告马鸣明签订的《房屋买卖合同》，证明原告于2007年10月28日与被告马明鸣明签订房屋买卖合同；2、收条两份，证明原告分别于2007年10月28日、11月25日向被告马明鸣支付了全部购房款；3、水电费的缴费卡及相关的收据，证明被告马明鸣向原告交付了房屋及原告入住房屋的事实；4、被告马明鸣出具的收条三份（日期分别为2010年12月6日、2011年1月1日、2011年10月11日），证明被告马明鸣诈骗原告9500元的事实；5、案外人全山海与季旺、刘美华于2011年9月10日签订的《房屋买卖合同》，证明2011年8、9月期间与诉争房屋相同地点、相同面积卖方净得的价格为
423000元；6、2011年8月22日，被告钟林与被告马鸣明签订的《房地产买卖契约》，证明两被告恶意串通，损害了原告的合法权益；7、工商登记档案资料，证明被告钟林系房地产中介人员，具有比一般人更多的房地产买卖的专业知识，熟悉房地产买卖交易流程，同时负有比一般人更高的注意义务。
被告马明鸣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告钟林辩称：1、两被告的房屋买卖合同合法有效，并且已经由相关部门颁发了具有法律效力的房屋所有权证与土地使用权证；2、原告主张两被告系恶意串通损害国家及第三人利益，无事实和法律依据，依法应予驳回。
被告钟林为证明其主张提供了下列证据：房产证、土地证、房屋买卖契约、被告马明鸣向其出具的收条、协议书、水电费缴费卡、银行取款凭证，共同证明其与被告马鸣明非恶意串通，且已合法取得讼争房屋的所有权和土地使用权。
本院依职权向扬州市房屋权属登记中心调取了一组讼争房屋产权变更登记的相关资料，并经原、被告质证。
经审理查明：1、原告李翔与被告马明鸣于2007年10月28日签订《房屋买卖合同》，被告马明鸣将位于本市太平北路1号13幢506室房屋（建筑面积66平方米）出售给原告，合同价款为15.5万元；原告应于2007年10月28日给付定金1万元、2007年11月25日给付14.5万元，同时被告交付房屋。合同中还约定，被告马明鸣届时负责为原告办理相关房屋交付手续；房屋买卖交易过程中的一切交易费用由原告承担等内容。原告按照合同约定于2007年10月28日、2007年11月25日分别给付了被告马明鸣1万元、14.5万元后，被告马鸣明将房屋交付给原告居住、使用。被告马鸣明以办理房屋产权证为由分别于2010年12月6日、2011年1月1日、2011年10月11日向原告李翔索要了4000元、3000元、2500元，合计9500元。
2、被告钟林系扬州市金钥匙房地产中介有限公司城北分公司的负责人，从事房屋租赁、置换、销售中介及其咨询服务。被告钟林（乙方）与被告马明鸣（甲方）于2011年8月22日签订一份《房地产买卖（三方）契约》，约定被告马明鸣将讼争房屋（含车库约3平方米）作价33.5万元出售给被告钟林。合同还约定，乙方于2011年8月22日给付定金3.3万元，8月23日付首付款28万元，12月30日付2万元；甲、乙双方同意于2011年12月30日前由甲方将上述房地产连同本契约约定的附属设施正式交给乙方；甲、乙双方产权过户所产生的税款由甲方承担；因该房租期未到，甲方保证承租人放弃购买该房，否则，由甲方承担违约责任……。被告钟林签订购房合同及交付全部购房款后均未进入该房屋内查验、核实。且被告钟林在2012年4月11日相同案情的庭审中陈述“我买房之前不认识马明鸣，8月22日买房时认识的，当日到中介（金网络房地产销售有限公司，负责人吴某）登记的；马明鸣的朋友介绍说太平北路有房子，价格是33.5万元，我问马明鸣，她说急着用钱；我要求看房，马鸣明说她亲戚拆迁过度住在里面，她父母不同意卖房，如果去看房，她父母就知道了。当时房屋的价格还能接受，我把楼上下房子，同样的户型看过的，户型都差不多。我没有房子，买房子就是自住。8月23日向朋友兰飞借了4万元。”，且其不能明确购买的是哪一间车库。但在2012年8月14日的庭审中却陈述：“8月23日跟一个叫兰飞的朋友借了7万元，他把7万元送到我家的；马鸣明说12月份能拿到房子，她家亲戚暂时住在那，然后我们看了楼上同样户型的房子；看的是一楼106室，当时一楼没人，在室外看到户型与我买的房子一样；房屋过户手续是8月22日办的，买房谈了个把月……”。被告钟林曾申请证人吴某到庭作证，吴某于2012年4月11日到庭陈述“钟林与马鸣明谈好之后，2011年8月20日在我公司签订合同，但我在北京，不在公司。双方应该在8月22日当天过户的，我不在扬州。我没有看过房子，也不知道车库是哪一间。马明鸣当时跟我说她父母不同意卖房，房子现在是由她的亲戚居住，如果去看房，她父母就知道了，房屋就买不成。”
3、另查明，位于本市太平北路1号13幢506室房屋原系江苏群发化工有限公司职工集资建房，被告马明鸣于2009年2月18日向扬州市房屋登记中心申请办理房屋所有权登记（申请登记时注明建筑面积为66平方米）。2009年8月20日，扬州市房产管理局为被告马鸣明办理了房产证（所有权人为马鸣明、登记时间为2009年8月18日、建筑面积为71.13平方米、套内建筑面积为62.44平方米），并注明该房系集资建房。2011年8月22日，被告马明鸣与被告钟林在扬州市房屋登记中心签订《房地产买卖契约》，约定以26万元的价格将讼争房屋出售给被告钟林。同时约定，双方同意于2011年8月23日前办理该房地产转移登记手续，并于2011年12月30日由马明鸣将房产证正式交付给钟林，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。同日，双方向该登记中心申请办理转让登记，并由被告钟林按售房款313683元的标准交纳了契税3136元。2011年8月17日，扬州市土地管理局为马鸣明办理了讼争房屋的土地使用权证（使用权人为马明鸣、使用权面积为31.3平方）。2011年9月13日讼争房屋土地使用权人变更至钟林名下；2012年1月9日讼争房屋的房屋所有权人变更至钟林名下；同日，钟林将此房屋抵押给案外人王华，并办理了抵押登记，权利价值40万元。
本案的争议焦点为：两被告买卖房屋的行为是否存在恶意串通，损害原告的合法利益？
本院认为：本案讼争房屋原为被告马鸣明所有，后于2007年10月出售给原告李翔，原告按照约定交付了全部购房款，被告马鸣明交付了房屋，当时双方因该房屋尚未办理相应的产权登记手续，而未能及时办理过户。当被告马明鸣办理好讼争房屋的产权手续后，应当按照约定与原告办理过户手续。但其却于2011年8月22日与被告钟林签订房屋买卖合同，后又将讼争房屋的房产权、土地所有权证过户至被告钟林名下，且于同年10月11日还向原告索取办理产权证费。由此可见，被告马明鸣主观上具有欺骗和恶意损害他人利益的行为。
被告钟林作为房产中介的一名负责人，在与被告马明鸣签订购房合同、办理产权过户手续过程中，应当具有比一般人更高的购买注意义务，负有对房屋权属情况更为全面了解的义务。两被告购房合同中明确系“租期未到”，而马明鸣却说“亲戚拆迁暂时居住，其父母也不同意出售”，且房屋价格偏低，钟林作为专业的房屋中介人员，却未对所购房屋现状进行查验，未对所居住人员进行核实，且不知所购房屋车库产权、位置的情况下就与马明鸣签订房地产买卖（三方）契约，且代替中介人员吴某签字，后又作价40万元抵押给他人。钟林的购房行为显然与常理不符，其提供的证据也不足以认定支付了合理的对价款。综上，不能认定钟林购买讼争房屋的行为系善意。原告早于2007年就购买、占有、使用了该讼争房屋，现两被告的行为严重损害了原告的合法权益。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告马明鸣与被告钟林于2011年8月22日就扬州市广陵区太平北路1号13幢506室房屋签订的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费80元，由被告马鸣明、钟林各半负担（原告已预交，两被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。
审 判 长 郭小东
人民陪审员 刘光力
人民陪审员 刘 静
二〇一四年九月九日
书 记 员 周美娟