山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初713号
原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人季莉莉，女，该公司员工，住济南市。
委托代表人李姝婧，女，该公司员工，住济南市。
被告李斌，女，1962年2月3日出生，汉族，济铁南郊幼儿园教师，住济南市。
委托代理人韩磊（系被告丈夫），男，济南市房管局公用房屋管修处职工，住济南市。
原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人李姝婧、被告李斌及其委托代理人韩磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁十局集团物业管理有限公司诉称：原、被告于2012年3月5日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按建筑面积每月每平方米0.78元向原告缴纳物业管理服务费用。原告按约定为被告提供了相关物业管理服务，但被告未按约定缴纳物业费，至今被告拖欠原告物业费共计28个月，合计2161.60元。按照双方协议约定，被告应该支付相应违约金。在被告拖欠物业费期间，原告曾多次催缴，但被告拒不缴纳。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付欠交的物业费1791.97元、违约金263.54元。
被告李斌辩称：1、合同签订时是被迫签订的，第一次要求签订时我没有签，后来在我对象即被告本人的劝说下我才去签的，合同的签订不符合交房流程，不签合同不给钥匙不让看房，不交费不让看房。2、当时验房时我要求第三方即开发商在场，但原告说他在场就可以了，房子产生质量问题后，我们找到物业，物业说由他进行负责，但对于出现的各项问题物业至今没有给解决。3、房屋曾出现过墙体开裂、客厅窗户中挺开裂、入户门严重污损、室内各个房门均存在不同程度的质量问题，物业公司曾派人维修，但至今没有给予解决。4、当时交房后，房屋电表显示是100多个字，证明房屋由施工工人使用过，房屋出现的部分问题应该是工人使用过程中造成的。对于欠交物业费的事实没有异议，但未交纳物业费是基于上述原因，因为上述问题至今未能得到解决，所以我方不同意交纳欠交的物业费。
经审理查明：被告李斌系济南市某区某小区高层某区某号楼某单元某室房屋业主，房屋建筑面积99.02平方米。被告李斌于2012年3月5日办理了房屋交接手续，并与原告中铁十局集团物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》一份，由原告中铁十局集团物业管理有限公司对包括被告李斌所购房屋在内的小区提供前期物业管理服务；协议约定由原告中铁十局集团物业管理有限公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等进行维护、修缮、服务与管理；协议第二条载明房屋共用部位指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备指：共用的下水管道、落水管、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；协议约定高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元的标准收取，物业费按季度交纳，于每个季度最后月份的15日至当月底交纳，因业主原因空置房屋的，物业管理服务费用按物业服务费用总额的70%缴纳；如业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。自2013年5月1日至2015年8月31日期间，共计28个月被告李斌未交纳物业服务费，累计欠交物业费2162.72元（0.78元×99.02平方米×28个月＝2162.72元），原告在本案起诉时按2161.60元主张权利。
另查明，原告中铁十局集团物业管理有限公司已于2015年9月1日撤离了涉案小区。
另，被告李斌主张自2012年3月5日交房至今未实际入住涉案房屋，涉案房屋为空置，对此提交了涉案房屋2014年5月5日至2016年3月2日期间的水费抄表明细、2015年1月至2016年3月电费明细予以证实。原告中铁十局集团物业管理有限公司对于上述明细中记载的时间段内房屋为空置予以认可，并同意自2014年5月1日起至2015年8月31日期间按7折标准主张被告李斌欠交的物业费，金额为1791.97元（2013年5月1日至2014年4月30日，共计12个月，物业费金额为926.88元；2014年5月1日至2015年8月31日，共计16个月，物业费金额为1235.84元，再乘以70%，得865.09元；两项相加得1791.97元）。
以上事实，由前期物业管理服务协议、物业验收交接记录表、照片、水费明细、电费明细及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告李斌主张在签订合同时是被迫签订的，不签合同就不交钥匙不让看房，但对此未提交证据予以证实，且如果存在此情况也应由相关行政主管单位予以处理解决，故对被告李斌的此项抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于被告李斌提出房屋存在质量问题至今未得到解决的问题。本院认为，根据协议的约定，原告中铁十局集团物业管理有限公司的物业服务范围系对小区房屋的共用部位、共用设施设备等，被告李斌并未提供证据证实系因原告中铁十局集团物业管理有限公司在进行物业服务过程中因管理、维护不到位造成，或因原告中铁十局集团物业管理有限公司的侵权行为所导致，且物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。故被告李斌在本案中以此为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。关于房屋空置问题。本院认为，虽然被告李斌主张自2012年3月5日交房时起至今房屋为空置，但对此仅提交了2014年5月5日至2016年3月期间的水电费明细，对于2014年5月5日之前房屋为空置未能提供证据予以证实，根据被告李斌提交的水费抄表明细显示，抄表时间为两个月抄表一次，最早一次抄表时间为2014年5月5日，抄表明细显示用水量为0，金额为0，故应认定自2014年3月1日起至2015年9月1日原告撤离小区时，涉案房屋应属空置状态；被告李斌主张2014年3月1日前涉案房屋也为空置状态，因无证据予以证实，且原告对此未予认可，故对此本院依法不予采纳。原告中铁十局集团物业管理有限公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的，在原告中铁十局集团物业管理有限公司为涉案小区提供了物业服务的情况下，被告李斌就应当依据合同的约定及时向原告交纳物业服务费，因被告未交纳2013年5月1日至2015年8月31日期间的物业服务费，已经构成违约，故原告中铁十局集团物业管理有限公司要求补交合法有据，本院依法予以支持，被告李斌应补交物业费的金额为1745.53元（2013年5月1日至2014年2月28日，共计10个月，物业费金额为0.78元×99.02平方米×10个月＝772.36元；2014年3月1日至2015年8月31日，共计18个月，物业费金额为0.78元×99.02平方米×18个月×70%＝973.17元；两项相加得1745.53元），对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。关于违约金。本院认为，因被告李斌并非无故不交纳物业费，故不宜让被告承担违约金，故对原告要求支付违约金的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告中铁十局集团物业管理有限公司2013年5月1日至2015年8月31日的物业服务费1745.53元。
二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年六月二十三日
代理书记员 商玉莹