广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）深中法行终字第790号
上诉人（原审原告）李芳庆，男，1942年9月10日出生，香港人，现住广东省中山市，（A）。
委托代理人王春平，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人黎月梅，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会，住所地广东省深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人李德选，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人罗李明，深圳市房地产权登记中心工作人员。
原审第三人中国（深圳）对外贸易中心有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区中兴路239号外贸集团大厦501至506室。
法定代表人王成国。
委托代理人李丹敏，女，1981年10月11日出生，汉族，广东省深圳市人，现住广东省深圳市罗湖区。
原审第三人闽发证券有限责任公司，住所地福建省福州市五四路158号环球广场28-29层。
代表人熊月桥，闽发证券有限责任公司清算组组长。
委托代理人邓莉，女，1981年3月27日出生，汉族，福建省福州市人，现住福建省福州市台江区，系闽发证券有限责任公司破产管理人的工作人员。
原审第三人唐秀妹，女，1962年12月23日出生，汉族，广东省深圳市人，现住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王宇峰，广东鼎文律师事务所律师。
上诉人李芳庆因诉被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房屋行政登记一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法行初字第17号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审认定，外贸中心大厦包括地下室、1-7层及天面，本案涉及地下室（以下简称涉案房产）。1996年2月5日，产权登记部门针对涉案房产核准初始登记，《房地产证》号为深房地字第××号，登记的权利人为中国（深圳）对外贸易中心有限公司（以下简称对外贸易公司）。经对外贸易公司申请，深圳市规划国土局于1996年11月14日核发深房地字第××号《房地产证》，涉案房产的购房性质由行政划拨变更为协议。1996年12月23日，对外贸易公司和福建省闽发证券公司共同申请办理涉案房产的转移登记，已提交《深圳市房地产转移登记申请书》、企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权委托书、《深圳市房地产买卖合同》、《公证书》、深房地字第××号《房地产证》等相关材料。1997年1月8日，深圳市规划国土局核发深房地字第××号《房地产证》，该证登记的权利人为福建省闽发证券公司。2011年6月14日，福建省福州市中级人民法院作出（2008）榕民破字第2-40号《民事裁定书》，裁定将涉案房产过户给唐秀妹，但至今未办理过户手续。李芳庆购得外贸中心大厦第3-7层并已办理产权登记，其认为涉案房产缺乏合法的报建手续，且应纳入外贸中心大厦公用建筑面积进行分摊，不能单独办证，于2010年9月2日向深圳市房地产权登记中心投诉。
另查明，李芳庆曾于2012年8月29日就核发深房地字第××号《房地产证》的行为提起行政诉讼，深圳市罗湖区人民法院以其起诉不符合受案条件为由驳回，现李芳庆再次提起行政诉讼。
原审认为，虽然李芳庆系在被诉转移登记行为作出之后才成为外贸中心大厦第3-7层的业主，但该登记行为确实对其房地产权利行使造成实际影响，故本案原告诉讼主体适格，深圳市规划和国土资源委员会主张李芳庆无原告诉讼主体资格不能成立。因李芳庆曾于2012年8月29日就被诉转移登记行为提起行政诉讼，被驳回起诉后，其按裁判文书内容再次提起行政诉讼，未超过起诉期限，故深圳市规划和国土资源委员会关于李芳庆超过起诉期限的抗辩不能成立，依法不予采信。《深圳经济特区房地产登记条例》（1993年7月1日施行）第三十七条规定，申请转移登记，应提交《房地产转移登记申请书》、房地产权利证书、身份证明，买卖合同书等文件材料。本案对外贸易公司和福建省闽发证券公司共同向深圳市规划国土局提出转移登记申请，提交的申请材料符合上述法律规定，故深圳市规划国土局予以核准并换发深房地字第××号《房地产证》合法有据，依法予以支持。李芳庆提出深圳市规划国土局在作出被诉转移登记行为时未将对外贸易大厦公用建筑面积进行分摊，导致其权益受损的观点不能成立，其请求撤销被诉转移登记行为缺乏事实根据及法律依据，依法不予支持。此外，深圳市地籍测绘大队制作涉案房产的查丈报告并不是履行法律法规授予的行政职权，不应视为行政行为，不属于行政审判的权限范围。对于李芳庆提出撤销涉案房产查丈报告的诉讼请求，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回李芳庆的诉讼请求。案件受理费人民币50元由李芳庆负担。
上诉人李芳庆不服原审判决上诉称，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。根据上述法律规定及技术规范，涉案房产应为外贸中心大厦的共有部分和公用建筑面积，应为该大厦全体业主共有，依法不能作为专有部分独立办理产权登记，故产权登记部门将涉案房产登记为福建省闽发证券公司的专有部分，已侵害外贸中心大厦业主依法享有的共有和共同管理的权利，显然违法。与外贸中心大厦102室、104室相关的产权登记行为已因未对公用建筑面积予以分摊，将楼梯间所在的部分进行产权登记并独立核发房地产权证书等而被确认为违法行为，故与该102室、104室同样都是共有部分和公用建筑面积的涉案房产，其面积依法应在各专有部分面积中按规则进行分摊，并作为共有部分及公用建筑面积予以登记，而不能作为专有部分独立办理产权登记。在2011年5月27日福建省福州市中级人民法院审理的闽发证券有限责任公司等合并破产还债案的拍卖程序中，涉案房产由唐秀妹竞得，对于福建省福州市中级人民法院要求协助办理涉案房产强制执行过户手续的文件，深圳市房地产权登记中心以整栋楼未进行公用建筑面积分摊计算等为由已作退文处理，并致函建议暂停相关房产的拍卖及产权过户手续。由此可见，涉案房产应作为公用建筑面积进行分摊计算，深圳市规划和国土资源委员会对此实际上亦是认可的。根据外贸中心大厦1993年2月19日取得的《建筑许可证》，该大厦获批建设的层数为7层，总建筑面积为5122平方米，但深圳市规划和国土资源委员会提交的《分户汇总表》却显示外贸中心大厦1996年除了地上7层以外，还多了1层涉案房产即地下室，总建筑面积为5491平方米。深圳市规划和国土资源委员会在本案中始终未举证证明涉案房产已办理合法报建、验收手续，亦未举证证明其作出被诉登记行为时已对涉案房产的报建、验收手续的合法性进行认真审查，原审判决亦未对此予以审查，完全漠视外贸中心大厦业主的人身、财产安全。《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条规定，申请转移登记，应提交《房地产转移登记申请书》、房地产权利证书、身份证明、买卖合同书等；行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需要补地价的，应提交付清地价款证明书。涉案房产的用途最初核准为会议室、员工康乐室等，但被诉转移登记行为却将其用途改为商业，而深圳市规划和国土资源委员会提交的证据材料中无规划主管部门同意改变涉案房产用途的批准文件，且涉案房产的《产权资料电脑查询结果表》载明涉案房产的土地所有权来源仍为行政划拨，故深圳市规划国土局作出被诉登记行为明显违法，原审法院仅对该行为进行形式审查，遗漏查明涉案房产改变用途是否经合法批准、地价是否付清等关键事实，显属错误。此外，李芳庆于2012年12月提起行政诉讼，原审法院拖至2015年5月作出行政判决属程序违法。综上，被诉登记行为违法，依法应予撤销。李芳庆为维护其合法权益，诉至本院请求依法撤销（2013）深罗法行初字第17号行政判决及深圳市规划国土局核发深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为，并由深圳市规划和国土资源委员会负担本案诉讼费用。
被上诉人深圳市规划和国土资源委员会答辩称，《深圳经济特区房地产登记条例》已对房地产转移登记的程序及所应提交的文件材料作出明确规定，对外贸易公司和福建省闽发证券公司就涉案房产申请办理转移登记时提交的材料齐全，深圳市规划国土局准予核发深房地字第××号《房地产证》合法有据。因被诉登记行为为转移登记行为，不涉及房产面积的改变，涉案房产的面积问题不属产权登记部门作出被诉登记行为时应审查的事项，该房产的面积是在初始登记时即已确定，故李芳庆主张被诉登记行为未对外贸中心大厦公用建筑面积进行分摊，从而导致其权益受损的观点不能成立。涉案房产属对外贸易公司所有，该司已就该房产办理初始登记及变更登记，并取得房地产权证书，李芳庆提出的涉案房产所有权归属问题、是否合法报建及验收问题、是否经批准改变用途等问题均不属作出被诉登记行为时需审查的事项，故李芳庆主张被诉登记行为违法缺乏法律依据。综上，李芳庆的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回李芳庆的上诉，维持（2013）深罗法行初字第17号行政判决。
原审第三人对外贸易公司陈述称，李芳庆的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回李芳庆的上诉，维持（2013）深罗法行初字第17号行政判决。
原审第三人闽发证券有限责任公司陈述称，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。本案涉案房产已作为独立使用空间由闽发证券有限责任公司合法购得，不应计入外贸中心大厦公用建筑面积。此外，即使产权登记部门针对涉案房产作出的初始登记及变更登记行为违法，亦不应予以撤销，因会损害作为善意第三人的闽发证券有限责任公司及唐秀妹的合法权益。综上，李芳庆的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回李芳庆的上诉，维持（2013）深罗法行初字第17号行政判决。
原审第三人唐秀妹陈述称，《中华人民共和国物权法》于2007年1月1日生效，该法无溯及既往的特别规定，故不应适用于本案。而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条已明确规定作为独立使用空间销售的地下室不应计入公用建筑面积，故李芳庆主张涉案房产应计入外贸中心大厦公用建筑面积于法无据。此外，唐秀妹竞得涉案房产后至今未办理产权登记，已严重损害其作为善意第三人的合法权益。综上，李芳庆的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回李芳庆的上诉，维持（2013）深罗法行初字第17号行政判决。
经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，深圳市规划国土局向对外贸易公司核发的深房地字第××号《房地产证》上载明涉案房产的土地使用权来源为协议，土地用途为商业金融业用地。
再查明，福建省闽发证券公司于2003年6月23日更名为福建省闽发证券有限公司，后更名为闽发证券有限责任公司。
本院认为，本案被诉具体行政行为是深圳市规划国土局向福建省闽发证券公司核发深房地字第××号《房地产证》的行为，该行为系针对涉案房产作出的转移登记行为，人民法院依法对该行为的合法性进行审查。深圳市规划和国土资源委员会提交的《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》、《公证书》、企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权委托书及深房地字第××号《房地产证》等证据材料，可证明对外贸易公司、福建省闽发证券公司申请涉案房产转移登记时提交的申请材料符合《深圳经济特区房地产登记条例》关于申请转移登记应提交的文件材料的相关规定，即深圳市规划国土局收取的申请材料齐全，符合法律规定。深圳市规划国土局经审查，认为对外贸易公司、福建省闽发证券公司已就涉案房产达成转让的意思表示，且不存在不予登记、驳回登记或暂缓登记的法定情形，遂予以核准转移登记并无不当，符合具体行政行为合法性要求。李芳庆以涉案房产为外贸中心大厦的共有部分和公用建筑面积为由主张被诉登记行为违法，但该主张缺乏事实根据及法律依据，本院不予采纳。此外，对于李芳庆提出撤销深房地字第××号《房地产证》所涉房产的查丈报告的诉讼请求，原审判决认定不属行政审判权限范围并无不当，本院不再赘述。
综上，李芳庆的上诉理由不能成立。对于李芳庆提出撤销深圳市规划国土局核发深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、实体处理恰当、审判程序合法，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人李芳庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓晓琴
审 判 员 罗毓莉
代理审判员 谭晓鹏
二〇一六年三月十五日
书 记 员 崔 晶