江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧天民初字第0074号
原告李元华。
原告李杰。
原告赵群，女，1946年11月13日生，居民身份证号码3201051946********，汉族，南京市人，住南京市白下区汉西门大街**号***室，现住南京市建邺区莫愁新村**号***室。
三原告委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室。
法定代表人李星华，该公司总经理。
委托代理人王嘉瑜，江苏常明律师事务所律师。
原告李元华、李杰、赵群诉被告江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由代理审判员潘豪彦适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告李杰及三原告委托代理人朱雪芹、被告委托代理人王嘉瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李元华、李杰、赵群诉称，原、被告于2011年12月24日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告建设的施工编号B地块2#商业楼621号房屋，房屋每平方米价格为11200.66元，总价629813元。合同同时约定房屋的交付时间为2012年12月31日前，若被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同并要求被告承担已付房款2%的违约金。后被告未能按约交付房屋，原告于2014年5月23日向被告邮寄了解除合同通知，但被告拒绝解除合同、退还房款，故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间订立的商品房买卖合同；被告退还购房款629813元，承担违约金12596元，并支付从2014年12月24日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息。
被告皇珈公司辩称，原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，就已将房屋出租给第三方溧阳市天目湖城市广场管理有限公司（以下简称城市广场公司）用于酒店经营，且前三年租金已在购房款中折抵。现被告已将房屋交付给承租人，并由承租人对该房屋进行了装修，酒店已经正式对外营业，原告购买的房屋客观上无法退还。另外，原告购买的房屋早就具备了产权登记的条件，原告可以随时办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告出于投资目的，于2011年11月24日和被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告建设的施工编号B地块2#商业楼621号房，房屋总价款为629813元。合同还约定：出卖人应当在2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人，并且应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订当日，原告依约向被告全额给付了购房款629813元。同日，原告与第三方城市广场公司签订了房屋租赁合同，该合同约定由原告将本案涉诉房屋出租给城市广场公司用于酒店经营，租赁期为2012年10月1日至2022年9月30日，租金支付方式为：前三年（2012年10月1日至2015年9月30日）为酒店培育期，从2015年10月1日起至2022年9月30日，每半年将酒店客房营业总收入的40%提取后再根据原告购房价款占酒店所有客房总价款的比例分红。
2012年12月31日，购房合同约定的房屋交付期限届满，被告未书面通知原告办理交付手续，也未向原告进行实际交付，原告也未通知被告解除合同。后被告向第三方城市广场公司直接交付了房屋，并与城市广场公司签订了交接协议，该份协议载明“2012年12月26日，乙方（即城市广场公司）同意甲方（即江苏皇珈置业有限公司）将位于溧阳市天目湖镇迎宾路北侧地块2号商业楼工程正式移交乙方管理；乙方严格遵守与业主签订的《房屋租赁协议》，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，但协议未载明签署时间。后城市广场公司对包括本案涉诉房屋在内的该地块商业楼进行整体装修用于酒店经营，现已正式对外营业。
庭审中，针对房屋的交付时间问题，被告认为，被告已经于2012年年底将房屋交付给第三方城市广场公司，并电话联系过原告办理产权登记手续，应视为已经向原告实际交付。为证明该主张，被告向本院提交了房屋交接协议和城市广场出具的情况说明等书证。原告质证称，对相关书证的真实性有异议，交接协议没有落款时间，且协议是被告与城市广场公司签订，原告无法核实。同时，原告称，2013年11月，为了核实“是否被骗，被告是否卷款逃跑，合同是否能继续履行”，原告曾前往施工现场查看，当时房屋未完工，被告的消防手续也未办妥，原告曾告知被告，如果违约就解除合同，但直到2014年5月23日才正式通过书面方式告知被告解除合同。
庭审中，原告明确违约金及利息计算方式为：根据合同约定，承担已付房款2%的违约金12596元；并支付以购房款629813元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6.5%，从2011年12月24日计算至实际给付之日止的利息。原告认为，合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失。
以上事实，由原告提供的购房合同、房款给付收据、解除合同申请书及快递单，被告提供的房屋租赁合同、认购协议书、房价计算清单、分期付款清单、签约收费清单、交接协议、情况说明、广告、房屋产权证，原告李杰及其委托代理人、被告委托代理人的当庭陈述随卷佐证。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。
关于本案原告能否解除合同的问题。本院认为，案涉购房合同不应解除：一、根据权利失效原则，权利人取得解除权，在相当期间未行使，相对人合理信赖权利人不再行使解除权的，依据诚实信用原则，可以认定解除权人不得再行使解除权。本案中，依据购房合同约定，被告逾期交房60日后，原告有权解除合同，也可以选择继续履行。合同约定的最后履行期限为2012年12月31日，依约定，原告自2013年3月2日起即享有合同解除权，但根据原告的陈述，原告在2013年11月现场看房时仍在考虑“合同是否能继续履行”，且直至2014年5月23日，原告才明确表达解除合同的意思，原告在解除权条件成就时未在合理期间内行使权利，其上述行为足以使被告对完全履行合同产生合理信赖，事实上，被告也基于此信赖在房屋达到交付条件后即向第三方城市广场公司交付了房屋，在此情况下，原告再行提出解除合同，有违诚信的市场交易秩序。二、从合同目的来看，原告购买案涉房屋主要为了投资。现被告确已向第三方城市广场公司交付了房屋，尽管交房的时间迟于租赁合同约定的交房时间，然城市广场公司仍在与被告的交接协议中明确表示“严格遵守与业主签订的房屋租赁协议，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，从未因房屋交付问题而要求原告承担相应责任，可见被告的行为客观上并未影响原告与城市广场公司之间租赁合同的实际履行。此外，原告与第三方城市广场公司签订的租赁协议中关于租金支付方式的约定，与被告提供的计价单、广告能够相互印证，且原告在庭审中也明确认可租金“前三年不付，第四年开始分红”，故本院对于被告提出的“前三年租金折抵20%的购房款、原告已实际享受租金收益”的主张予以采信。据此，被告向城市广场公司直接交付房屋的行为也没有对原告的预期收益产生影响，被告的迟延履行行为没有导致原告合同目的根本不能实现。三、从利益平衡的角度看，本案购房合同虽系原、被告双方签订，但该份合同的履行与否，还会影响到除原被告之外的城市广场公司及其他第三方的利益。首先，城市广场公司已经对案涉房屋所在商业楼进行改造、装修，花费的人力、物力巨大，其对与原告之间签订的租赁合同是有期待利益的，一旦原、被告之间的购房合同解除，其与原告之间的租赁合同就无法履行，将造成实际损失或可期待利益的损失；其次，以案涉房屋销售方式对外出售的商品房众多，这些买受人对城市广场的酒店经营是有期待利益的，依据租赁合同对租金支付方式的约定，原告与城市广场之间的租赁合同能否履行，将直接影响到酒店的营业收入，进而也会影响到其他买受人的期待利益。综上，原告要求解除购房合同的请求本院不予支持。
关于本案中被告承担违约责任的问题。对本案原告要求被告承担已付房款2%的违约金、支付按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求，因该项请求是原告基于解除合同、返还购房款为前提，现合同不予解除，该项违约金请求的基础丧失，故对该项请求本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律的规定，判决如下：
驳回原告李元华、李杰、赵群的诉讼请求。
案件受理费10225元，减半收取5113元（已由原告预交），由原告李元华、李杰、赵群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10225元，在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费；也可银行汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭（户名：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
代理审判员 潘豪彦
二〇一五年三月三十日
书 记 员 张 倩