福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第3136号
原告厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心，住所地厦门市湖里区火炬路56-58号火炬广场南楼201室，组织机构代码42660759-8。
法定代表人罗文，主任。
委托代理人李水发、王昊岑，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心职员。
被告厦门市�安区圣琪包装材料经营部，住所地厦门市翔安区新店镇翔虹路29号104室。
法定代表人陈建置，经营者。
委托代理人黄永宾、陈丽婷，福建翔联律师事务所律师。
原告厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心（以下简称火炬财政服务中心）与被告厦门市翔安区圣琪包装材料经营部（以下简称圣琪经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日予以立案受理，依法由审判员郑锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告火炬财政服务中心的委托代理人李水发、王昊岑，被告圣琪经营部的委托代理人黄永宾、陈丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告火炬财政服务中心诉称，2013年6月4日，火炬财政服务中心（出租方）、案外人厦门火炬集团物业管理有限公司（代管方，以下简称火炬物业公司）与被告圣琪经营部（承租方�三方就圣琪经营部承租火炬财政服务中心房屋（即火炬翔安产业区专家服务楼春江里83号602室）事宜，共同签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定以下内容：“房屋建筑面积：112平方米”、“房屋出租给圣琪经营部作居住使用”、“租赁期限从2013年5月10日起至2014年5月31日止”、“房屋租金为每月壹拾元（币种人民币，下同）/平方米，共计月租金壹仟壹佰贰拾元整”、“租金按（季）结算，被告应于本合同签订之日起5日内支付给火炬财政服务中心第一（季度）租金。第二（季度）租金由圣琪经营部于每（季）的5日（预付）给原告”、“被告逾期未交付租金的，除补交租金外，每逾期一日按月租的千分之三向火炬财政服务中心交付违约金”等。圣琪包装经营部自2013年5月10日入住起至今，经火炬财政服务中心及代管方的多次催讨，除在2015年11月3日交付4200元租金外�按《房屋租赁合同》约定还积欠租金10061.33元。合同到期内经火炬财政服务中心及代管方多次催告，圣琪经营部拒不办理腾房手续，至2015年11月10日仍未腾房，继续占用使用该房屋。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判决：1.被告立即向原告支付房屋租金10061.33元。2.被告立即向原告支付逾期腾房占用使用费19413.33元。3.被告立即向原告支付逾期付款违约金（违约金以10061.33元基数，按照每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。4.本案诉讼费用由被告承担。
被告圣琪经营部辩称，原被告双方并没有实际交接房屋，圣琪经营部实际上并没有使用火炬财政服务中心的房屋，合同并未实际履行，不存在入住、拖欠租金的问题。火炬财政服务中心在此之前从未向圣琪经营部催讨租金，租金的诉讼时效是1年，本案的起诉已经超过诉讼时效。火炬财政服务中心应当举证证明圣琪经营部是否在合同期满后继续居住在讼争房屋。讼争房屋从2010年至2014年一直由一个台湾人刘邦本居住，讼争房屋内现还存有一些可能是刘邦本的生活用品。
本院经审理查明，2013年6月4日，原告火炬财政服务中心（出租方）、案外人厦门火炬集团物业管理有限公司（代管方）与被告圣琪经营部（承租方）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定火炬财政服务中心将坐落于火炬翔安产业区专家服务楼春江里83号602室出租给圣琪经营部。该合同有以下主要条款：一、房屋建筑面积：112平方米。二、房屋用途为居住使用。三、租赁期限从2013年5月10日起至2014年5月31日止。租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出全部物件，搬迁后3日内房屋里如仍有余物，视为承租方放弃所有权，由代管方处理，所需费用由承租方承担。四、该房屋租金为每月壹拾元（币种人民币，下同）/平方米，共计月租金壹仟壹佰贰拾元整。五、租金按（季）结算，承租方应于本合同签订之日起5日内支付给出租方第一（季度）租金。第二（季度）租金由承租方于每（季）的5日（预付）给出租方。六、本合同签订之日5日内，承租方应将叁个月的租金，合计为叁仟叁佰陆拾元整作为租赁期间的保证金，转入甲方指定的银行账户。合同期满后，如承租方无任何违约行为，出租方应无息将保证金退还承租方。若承租方违约造成出租方损失，出租方可从保证金中扣抵赔偿费；保证金不足抵扣赔偿费时，出租方有权向承租方追补赔偿金。七、出租方应于承租方交付第一期租金及履约保证金之日起5日内，将房屋交付给承租方。十四、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经出租方与承租方协商后终止合�。因一方提前终止合同给对方造成损失的，按合同未履行的时间应计房屋租金的标准予以补偿。十五、承租方逾期未交付租金的，除补交租金外，每逾期一日按月租的千分之三向出租方交付违约金。
2013年8月8日、2013年11月13日、2014年2月11日，火炬物业公司分别向圣琪经营部发出缴费通知单，刘邦本分别于2013年8月9日、2013年11月14日、2014年2月12日签收。2014年11月24日，火炬物业公司通过中国邮政EMS向圣琪经营部经营者陈建置寄送催缴通知，但未被签收。2015年11月3日，火炬财政服务中心开具一张发票，付款方为圣琪经营部、金额4200元、开具项目为租金,该发票第一联（付款方记账凭证）在火炬财政服务中心。2015年11月4日，火炬物业公司通过中国邮政EMS向陈建置寄送立即支付房屋租金、物业费、公维金等费用及立即搬离承租房屋内物品的通知，该邮件显示为“�人签收”。
上述事实，有原告火炬财政服务中心和被告圣琪经营部陈述在案的庭审笔录及火炬财政服务中心提供的个体户基本信息、《房屋租赁合同》、缴费通知单、发票、EMS单据、催缴通知等证据为证。以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。
本院认为，原告火炬财政服务中心、案外人火炬物业公司与被告圣琪经营部签订的《房屋租赁合同》系当事方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为合法有效。本案当事人争议的焦点在于：1.火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付房屋租金及逾期付款违约金的诉求是否应当予以支持；2.圣琪经营部是否应当支付逾期腾房占用使用费。对此，本院分析认定如下：
1.火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付房屋租金及逾期付款违约金的诉求是否应当予以支持。火炬�政服务中心主张其多次向圣琪经营部发送催缴租金通知，并未超过诉讼时效。圣琪经营部则认为火炬财政服务中心从未向其催讨租金，已超过租金一年的诉讼时效。本院认为，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，根据《房屋租赁合同》，租金按（季）结算，承租方应于合同签订之日起5日内支付给出租方第一（季度）租金，第二（季度）租金由承租方于每（季）的5日（预付）给出租方。因此，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日即2014年2月5日起计算。火炬物业公司于2014年11月24日向陈建置寄送催缴通知，但未能举证证明该邮件已送达，故不产生诉讼时效中断的效果。2015年11月4日，火炬物业公司再次寄送立即支付房屋租金、物业费、公维金等费用及立即搬离承租房屋内物品的通知，但已超过一年。因此，本院认为火炬财政服务中心于2015年11月23日向�院起诉要求圣琪经营部支付房屋租金的诉求已经超过诉讼时效，应当依法驳回该诉讼请求。同时，关于火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。
2.圣琪经营部是否应当支付逾期腾房占用使用费。火炬财政服务中心认为，房屋租赁期满后，圣琪经营部拒不办理腾房手续，继续占用使用该房屋，应支付逾期腾房占用使用费。圣琪经营部则认为火炬财政服务中心未能举证证明圣琪经营部在合同期满后继续使用讼争房屋的事实，该诉求不应支持。本院认为，根据《房屋租赁合同》第三条的约定，租赁期满，如承租方未按时搬出全部物件，视为承租方放弃所有权，由代管人处理，所需费用由承租方承担。对于讼争房内的未搬离物件，可以由火炬物业公司处理，且火炬财政服务中心未能举证证明圣琪经营部在合同期满后继续使用�争房屋。因此，对于火炬财政服务中心要求圣琪经营部支付逾期腾房占用使用费的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心的诉讼请求。
本案案件受理费537元，因适用简易程序审理，减半收取为268.5元，由原告厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心负担，款均限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑 锋
二〇一六年二月二十二日
代书记员 陈雅静
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时�中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。