安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4436号
上诉人（原审原告）：中煤矿山建设集团安徽置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区田埠东路760号（西城山水居1#商业楼）,统一社会信用代码91340100698957698A（1-1）。
法定代表人：王鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭勇，安徽泉河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔玉华，女，汉族，1973年9月10日出生，住安徽省合肥市瑶海区，
上诉人中煤矿山建设集团安徽置业有限公司（以下简称中煤安徽置业公司）因与被上诉人孔玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中煤安徽置业公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持中煤安徽置业公司一审诉请或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由孔玉华承担。事实和理由：1、孔玉华未按照约定支付租金，应当支付违约金；2、孔玉华一审中未举证证明已缴纳保证金，一审判决扣除保证金属事实认定错误；3、双方约定了律师费的支付方式，应当由孔玉华承担中煤安徽置业公司的律师费用；4、租赁合同并未约定前景规划中拟引进国际知名品牌，一审法院据此认定可能影响对后期经营效果的预判，酌情对中煤安徽置业公司的诉请不予支持无事实和法律依据。
孔玉华答辩称：第一，中煤安徽置业公司管理不到位导致孔玉华不能经营，孔玉华并非恶意拖欠租金。中煤安徽置业公司承诺引进大型超市和肯德基，承诺配套设施，均未兑现。孔玉华是因为该承诺才签订租赁合同的。第二，有缴纳保证金的收据，合同上也明确了保证金条款。第三，孔玉华没有违约，商场一直拖延引进超市和肯德基，租赁合同约定了延期开业的合同解除，孔玉华不同意支付保证金和律师费。第四，商场的宣传画册及商场招商部的经理口头承诺均明确会引进国际品牌。
中煤安徽置业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除中煤安徽置业公司与孔玉华签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令孔玉华支付应付租赁费用49427元；3、请求判令孔玉华支付违约金42366元和代理费6000元并负担本案诉讼费用。
一审法院认定：2015年8月25日，甲方中煤安徽置业公司与乙方孔玉华签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规，本着互惠互利的原则，经友好协商，现就乙方租赁甲方位于合肥市甘泉路与田埠路交汇处西城山水居“西城衣食汇商业街”（以下简称为本项目）商铺事宜自愿达成如下合同条款。第一条，租赁标的物、租金单价约定为商铺编号105，面积81.72平方米，免租期限9个月，2015年、2016年、2017年每月每平方米租金86.4元，月租金7061元、2016年实收年租金50601元、2017年实收年租金84727元等进行了约定；第二条，租赁期限自2015年8月25日至2020年12月30日止，其中2016年5月25日前为乙方的免租期。装修期含在免租期内，装修期需要时间为40天，租金半年一付，自本合同签订之日起至租赁期限届满之日止，如果未出现本合同约定的违约情形，甲乙双方均不得提前解除、终止本合同。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；第三条，租金、物业管理费、履约保证金约定有以下费用由乙方承担：物业管理费1.6元/㎡/月，租金已经包括公共空间的水电费分摊、商业管理费、西城衣食汇商业街集中统一宣传活动费用；但因乙方额外要求而产生的宣传活动费用由乙方承担；乙方应将租金、物业管理费及商业管理费支付给甲方及物业公司，始终先付后用。甲方在2015年8月25日前将租赁房屋交付给乙方。房屋交付标准为现状，甲方提供的附属设备为现状。2016年5月25日前，乙方第一次支付租赁房屋的租金、物业管理费给甲方及物业公司，此后每6个月支付一次，以此类推。如果乙方逾期支付租赁房屋租金、物业管理费及商业管理费，乙方应根据乙方所拖欠金额以日千分之一为标准向甲方支付违约金；逾期达30日以上（含30日）的，甲方还有权单方提前解除本合同，并视为乙方根本违约；定金和履约保证金约定为在合同签约时乙方应向甲方交纳定金40000元，定金为六个月租金；如果乙方未能在2016年5月20日前交足房屋租金、商物管费等一切费用，甲方罚没该定金并有权另行租赁等；第七条，甲方的权利和义务约定有甲方拥有租赁房屋的合法出租权；拥有衣食汇商业街整体管理规划、维持正常营业秩序的权利和义务等；第八条，乙方的权利和义务约定有乙方按时支付租金、物业管理费及商业管理费的情况下，对租赁房屋享有充分的使用权（除本合同、物业规定及街铺管理费用公约的限制外），甲方不得干涉，妨碍乙方在租赁房屋内遵章守法的经营管理活动等；第九条，违约责任约定有甲乙双方在合作期间均不可无故终止合同，任一方无故终止合同均视为其根本违约等；合同还对其它事项进行了约定。
截止2017年1月10日，双方产生的租金已过49427元。
一审法院认为：中煤安徽置业公司、孔玉华签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。中煤安徽置业公司依约交付了出租房，孔玉华应当按照合同约定支付租金。孔玉华未按约支付租金，构成违约，中煤安徽置业公司有权依约解除合同，并要求孔玉华支付到期租金49427元,但孔玉华先行支付的保证金应予以抵扣，还应支付租金9427元；但中煤安徽置业公司诉称，应按合同约定支付违约金42366元和律师代理费6000元，鉴于中煤安徽置业公司在前景规划中拟引进国际知名快餐店、超市等，虽非双方约定的合同内容，但实则可能影响承租方对后期经营效果预判；以及孔玉华目前的经营状况等综合因素考量，基于诚实信用原则，酌情对中煤安徽置业公司的上述诉请，不予支持。孔玉华辩称，中煤安徽置业公司违约在先，因无证据证明，故孔玉华上述辩解，亦不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认中煤矿山建设集团安徽置业有限公司与孔玉华于2015年8月25日签订的《商铺租赁合同》自2017年1月10日解除；二、孔玉华自本判决生效之日起10日内一次性支付尚欠中煤矿山建设集团安徽置业有限公司到期租金人民币9427元；三、驳回中煤矿山建设集团安徽置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2245元，减半收取1122.50元，保全费998元，合计2120.50元；由中煤矿山建设集团安徽置业有限公司负担1085.50元，孔玉华负担1035元。
本案二审期间，孔玉华提交了新证据，落款日期为2015年8月26日的1万元保证金收据、落款日期为2015年9月18日的3万元保证金收据，证明公司收取了4万元保证金。中煤安徽置业公司质证称，对证据三性及证明目的均没有异议，认可孔玉华已经缴纳了该保证金。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：关于中煤安徽置业公司要求的违约金和律师费问题，因中煤安徽置业公司在前景规划中拟引进国际知名快餐店、超市等却未落实，可能影响承租方对后期经营效果预判，结合孔玉华目前的经营状况等因素考量，原审法院基于诚实信用原则酌情对上述诉请不予支持，并无不妥，本院予以维持。关于保证金问题，孔玉华在二审期间提交了4万元保证金收据，中煤安徽置业公司也认可孔玉华已经缴纳了该保证金，原审法院用先行支付的4万元保证金抵扣租金，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，中煤安徽置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2245元，由中煤矿山建设集团安徽置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十一月十四日
书记员 徐文强
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。