浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8052号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州永安控股有限公司，住所地杭州市经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢1101室。统一社会信用代码：91330101555173992T。
法定代表人：沈东海，总经理。
委托代理人：沈怡、肖芬，浙江颐保律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住临安市。
委托代理人：张松梅，浙江君安世纪律师事务所律师。
上诉人杭州永�控股有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人潘国梁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初830民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年7月26日，潘国梁（甲方）与杭州永安投资控股有限公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定将潘国梁所有的坐落于杭州市经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢东峰11层整层出租给杭州永安投资控股有限公司使用，双方对租期、租金及支付方式等事项作出明确约定，同时，合同约定“未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的”，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。
《写字楼租赁合同》签订后，潘国梁向永安公司交付了案涉写字楼。2014年12月10日，1106-1108室在杭州经济技术开发区办理了装修备案；2015年11月4日，1104-1105室在杭州经济技术开发区办理了装修备案；2015年12月8日，1102-1103在杭州经济技术开发区办理了装修备案。
2017年3月29日，潘国梁认为永安公司在未经其书面同意的情况下，擅自拆改变动房屋结构，遂以发送EMS邮件的方式通知永安公司在2017年4月12日前恢复房屋结构，该份快递的签收信息显示为“他人收公司门缝”。其后，潘国梁以永安公司收到书面整改通知后拒不整改为由，于2017年4月17日诉至法院,请求：1、判令解除潘国梁与永安公司于2014年7月26日签订的关于杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢东峰11层整层的《写字楼租赁合同》，并赔偿潘国梁100000元；2、判令永安公司立即腾空上述房屋；3、判令永安公司承担本案诉讼费用。永安公司则认为潘国梁未按约交付所有11层房屋，且有影响永安公司出租房屋的行为，提出反诉，请求：1、判令潘国梁交付1108全部房屋（含1108loft上半部分）；2、判令潘国梁赔偿1108房屋未全部移交损失（自2014年7月26日起至全部交付之日止，暂算至2017年7月25日为361350元），计算方式为165平方米×2元/天/平方米×365天×3年；3、判令潘国梁承担1108房屋未全部移交的违约金54180.82元，计算方式为274.89平方米×2元/天/平方米×30天×0.3%×365天×3年；4、判令潘国梁赔偿1106-1107房屋2016年6月1日至2017年1月31日的损失237693元，含闲置租金损�199297.70元，计算方式为（136.81+269.92）平方米×2元/天/平方米×245天；闲置物业费损失38395.30元，计算方式为（136.81+269.92）平方米×（8.30+3.50）元/月/平方米×8个月；5、判令赔偿1108号房屋2016年6月1日至2017年3月14日损失188588.31元，含闲置租金损失157775.38元，计算方式为274.87平方米×2元/天/平方米×287天；闲置物业费损失30812.93元，计算方式为274.87平方米×（8.30+3.50）元/月/平方米×9.5个月。
另查明，杭州永安投资控股有限公司于2015年2月5日更名为现名称即杭州永安控股有限公司。
原审法院认为，潘国梁与永安公司签订的《写字楼租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。潘国梁以永安公司未经其书面同意擅自拆改变动房�结构，且经其书面通知后，在限定时间内仍未纠正、修复为由要求解除案涉《写字楼租赁合同》，并要求永安公司赔偿经济损失、腾空房屋，即使案涉租赁写字楼确实存在有拆改变动房屋结构的情形，但潘国梁的现有证据并不足以证明永安公司存在收到书面整改通知，且在其收到整改通知后拒不纠正、修复的情形，故对于潘国梁的诉讼请求，不予支持。对于永安公司的反诉诉讼请求，第一，与1108室loft上半部分相关部分的诉讼请求，因自2014年7月份双方签订《写字楼租赁合同》至本次诉讼期间，永安公司从未就1108号房屋的交付状况向潘国梁主张过相应权利，且潘国梁还在永安公司许可的情况下对1108号房屋loft上半部分进行了装修改造，永安公司在当时亦未提出异议，上述情形均可视为永安公司对潘国梁交付写字楼现状的默认，可以认定双方签订的《写字楼租赁合同�确不包含1108号房屋loft上半部分，故对永安公司该部分反诉诉讼请求均不予支持。第二，对于永安公司要求潘国梁赔偿1106-1108号房屋闲置租金及闲置物业费的反诉诉讼请求，即使潘国梁确曾有对11楼层租户锁门的行为，但目前其他次承租人仍在正常租赁使用案涉写字楼，永安公司的现有证据并不足以证明广州莉佳丽服饰有限公司与其解除《写字楼租赁协议》系潘国梁行为所致，故对永安公司该部分诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回潘国梁的诉讼请求；二、驳回杭州永安控股有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费2300元，由潘国梁负担；反诉案件受理费6109元，由杭州永安控股有限公司负担。
宣判后，永安公司不服，向本院提出上诉称：原审法院认定事实错误�1、原审法院认定“自2014年7月份双方签订《写字楼租赁合同》至本次诉讼期间，永安公司从未就1108号房屋的交付状况向潘国梁主张过相应权利，且潘国梁还在永安公司许可的情况下对1108号房屋loft上半部分进行了装修改造，永安公司在当时亦未提出异议，上述情形均可视为永安公司对潘国梁交付写字楼现状的默认，可以认定双方签订的《写字楼租赁合同》确不包括1108号房屋loft上半部分”错误。潘国梁交付1108室房屋给永安公司时是loft户型，永安公司从潘国梁处取得房屋钥匙的证据在（2016）浙0191民初850号房屋租赁合同纠纷一案中出示过。就在房屋交付以后，潘国梁才着手让装修人员对1108室loft进行内部楼层施工。刚开始施工时，永安公司一直以为只是loft原始空间区域施工，按层高分隔两层，房屋内部会安装楼梯给永安公司正常使用。过了�段时间，施工基本完毕后，永安公司发现潘国梁是直接将房屋上下隔断，从12层又另开了一扇门进出，将1108室loft空间上半层从现在户型中独立出去，变相压缩了永安公司租赁该房屋的空间。在（2016）浙0191民初850号房屋租赁合同纠纷一案庭审法庭调查过程中，双方认可loft隔层施工打破1108室西边落地玻璃窗一扇，订玻璃修复施工花了三个多月时间，造成了永安公司三个月不能使用1108室房屋租金、物业费的损失，永安公司为此一直就1108室未全部交付以及潘国梁侵权损失等向潘国梁主张如何协商协调处理。即便在（2016）浙0191民初850号房屋租赁合同纠纷一案庭审过程中也主张了要求潘国梁遵守诚实信用原则，将1108室房屋整体移交给永安公司。潘国梁为此履次变更永安公司的付款期。本案并没有如一审法院认定的从未主张。关于该部分事实，一审法院认定错误。2?“即使潘国梁确曾有对11楼层租户锁门的行为，但目前其他次承租人仍在正常租赁使用案涉写字楼，永安公司的现有证据并不足以证明广州莉佳丽服饰有限公司与其解除《写字楼租赁协议》系潘国梁行为所致”的事实认定错误。首先，潘国梁在原审中已经承认了对永安公司承租的11层锁门、惹事、拉闸断电、剪断永安公司考勤机等恶意破坏永安公司及其他次承租人的正常经营的行为，永安公司提交的视频资料也清楚、完整、连续几天记录了潘国梁的破坏行为。该行为客观存在，由视频资料固定，并不存在假设情况。其次，广州莉佳丽服饰有限公司当时租期并未到期，也在正常经营中，正是由于潘国梁的不断破坏导致租客忍无可忍，最后提前结束租赁合同，给永安公司造成经济、名誉损失。之后，其他承租方看房准备承租该物业时，潘国梁同样阻拦，导致物业闲置损失。这种情况，换任何承租方都是能避就避，不愿纠缠的。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判反诉部分的判决，依法改判潘国梁向永安公司移交杭州东部国际商务中心1幢1108室全部房屋（含1108室loft的上半部分）、赔偿损失及违约金共计841812.13元，或发回重审并由潘国梁承担本案诉讼费用。
被上诉人潘国梁辩称：1、双方合同标的不包括1108号房屋的上半部分(即12层部分)，理由在于：第一，潘国梁对1108号房屋施工分成上下二层时，永安公司未提出异议，且提供了一定的配合；第二，该1108号房屋分成上下二层后，潘国梁从未将12层部分交给永安公司管理使用，永安公司从未提出异议；第三，该1108号房屋在2014年分成上下两个独立的房间后，永安公司在2015年、2016年、2017年都是按照合同约定金额支付房租，从未提出过异议，这说明永安公司认可合同金额未包括1108号房屋12层部分。2、潘国梁从未采取过影响1106、1107、1108号房屋正常生产经营的行为，且当时事实上1106、1107、1108号房屋已基本人去楼空，不存在正常的生产经营，永安公司认为系潘国梁的行为导致1106、1107、1108号无法正常经营而提前解除房屋租赁合同完全是无稽之谈。永安公司的上诉请求及事实和理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘国梁在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人永安公司向本院提交了1、一审已提交的视频光盘中截取的破坏租赁的图片、2、写字楼租赁合同解除通知书；欲证明潘国梁在2016年3月16日至2016年11月5日二审判决书寄达期间，连续不间断地采取一系列破坏租赁经营行为，妨碍永安公司及其他次承租人的正常租赁经营，直接导致永安�司承租物业闲置损失。经质证，被上诉人潘国梁认为证据1，系从一审的视频证据中截取，因此以一审的质证意见为准。该证据不应属二审新证据。证据2，不属于二审新证据，对该证据的真实性无异议，当时确实在1、6、8号门口贴了解除通知书，但是，但是1、6、8号当时是上锁的，里面是空置的，没有人在里面进行生产经营，因此不能证明永安公司的证明目的。本院认为上诉人永安公司向本院提交了的证据1，系一审已提交的视频光盘中截屏，不属二审期间新的证据；证据2亦形成于一审庭审结束前，永安公司未向一审法院提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，不属二审期间新的证据，故本院对永安公司在二审期间提交的证据均不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正�，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”潘国梁与永安公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，潘国梁将合同项下的房屋交付给了永安公司，后永安公司又将1108号房屋的钥匙交回给潘国梁进行施工，潘国梁把房屋隔成了上下层后，将下层交付给永安公司，永安公司未提异议，之后，永安公司将1106、1107连同1108下层，经潘国梁同意后于2015年1月起转租给广州莉佳丽服饰有限公司，期间，永安公司从未就1108号房屋的交付状况向潘国梁主张过相应权利，直至本案潘国�提起诉讼后，永安公司才提出反诉要求潘国梁交付1108全部房屋，故原审法院认为永安公司对潘国梁交付写字楼现状的默认，双方签订的《写字楼租赁合同》并不包含1108号房屋loft上半部分，并对永安公司要求潘国梁交付1108全部房屋的反诉请求不予支持。潘国梁虽对11楼层租户有锁门的行为，但永安公司并未举证证明广州莉佳丽服饰有限公司与其解除《写字楼租赁协议》系潘国梁行为所致，而其余次承租人现仍在正常租赁使用案涉写字楼，永安公司并不能举证证明其损失的存在。故原审法院对永安公司的反诉请求均不予支持并无不妥。永安公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12218元，由杭州永安控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 徐 丹
审判员 毕克来
二〇一八年二月二日
书记员 项 琳