四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江阳民初字第1028号
原告金鹏飞，男，1989年10月19日出生，汉族，现住浙江省温岭市。
委托代理人周智，四川省泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。
被告柏占美，女，1983年5月23日出生，汉族，现住四川省泸州市江阳区。
被告易先明，男，1963年12月3日出生，汉族，现住四川省泸州市江阳区。
委托代理人李东，四川大山律师事务所律师。
委托代理人刘泽超，四川大山律师事务所律师。
原告金鹏飞诉被告柏占美、易先明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法由审判员孙永全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鹏飞及其委托代理人周智，被告柏占美、易先明及其委托代理人李东、刘泽超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鹏飞诉称：2012年3月5日，原、被告签订《铺面租赁合同》，被告将位于泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市（面积40㎡）租赁给原告。合同约定：月租2100元……因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担……。同日，原、被告签订《意外金喜店转让协议》，被告将其上述门市“意外金喜店”转让给原告。原告依约将5.6万元转让费交与被告，并按期缴纳了租金。由于被告系违法转租，2013年3月20日泸州市国有公房经营管理有限公司向被告送达了《解除租赁合同的通知》，解除了被告与泸州市国有公房经营管理有限公司签订的有关上述门市的《国有公房有偿租赁合同》，并收回了上述门市，致使原告无法继续经营，造成原告巨大损失。因双方无法协商解决，原告遂具状诉至法院，请求依法确认2012年3月5日双方签订的《铺面租赁合同》和《意外金喜店转让协议》无效，判令二被告返还转让费并赔偿损失计76000元，并由二被告承担本案的诉讼费用。
二被告辩称：双方确实签订了租赁协议，但是其在签订合同时已明确告知原告该门面是国有公房，且门市上也有明显标志，这证明原告是明知该房屋是国有公房的；原告在出租期间把门面又进行了转让，所以其损失不是国有公司收房时造成的；原告对外擅自进行转让，不符合合同的约定，被告和其解除合同，符合法律的约定，由此造成的损失应由原告自行承担；虽被告未经国有公司同意即将房屋转让给原告，但合同解除的法律后果只是导致被告和第三人的合同终止；由于未经所有权人同意进行转租的合同是无效合同，原告以无效合同要求被告赔偿损失缺乏依据。
经审理查明：2012年3月5日，原告（合同乙方）与二被告（合同甲方）签订《铺面租赁合同》，约定：甲方将位于泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市租赁给乙方。甲方对所出租的房屋享有合法产权。租赁期限自2012年3月5日起至2017年3月4日止。（月）租金为2100元，房租提前2日缴纳。在任何时候乙方都有权转让，如在五年之内乙方转让，甲方则不退还每年11000元的转让费，转让时，必须先告知甲方，才能转让，如不告知视为无效。因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担。随后原告与二被告在该合同上签字确认。同日，原告与被告柏占美签订《意外金喜店转让协议》，约定：被告柏占美将泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市转让给原告，原告一次性缴纳转让费56000元，转让后该店使用权归原告所有。同日，原告依约将5.6万元转让费交与二被告。随后原告即接收该门市，并沿用被告柏占美的个体工商户营业执照进行服装零售经营。
2013年3月20日泸州市国有公房经营管理有限公司向被告柏占美送达《解除租赁合同的通知》，并将该通知在泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市处张贴，该通知载明：柏占梅（美），你于2012年9月2日与我司签订了《国有公房有偿租赁合同》。该合同约定：由我司将下平二期3-3号营业房租赁给你使用，每月房租2000元，租期一年。在《承租申请》及《国有公房有偿租赁合同》上明确规定该房屋不得转租转让。2013年3月我司在检查过程中发现，现房屋实际使用人为金某，同时现使用人拟将该房转让。由于你的上述行为已严重违反合同约定。为此，我司现向你发出书面通知，告知你解除双方签订的《国有公房有偿租赁合同》，并希你在收到本通知后十五日内将下平二期3-3号房屋腾空交回我公司，并结清所有费用。2013年4月9日下午原告经二被告许可后将泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市腾空交回泸州市国有公房经营管理有限公司。2013年4月17日原告以二被告无权转租、欺骗原告为由将二被告诉至本院，请求判如所请。
同时查明：泸州市江阳区下平远路3号楼3号门市即为下平二期3-3号房屋，系国有公房，并由泸州市国有公房经营管理有限公司经营管理。
另查明：被告柏占美与被告易先明系夫妻关系。
以上法律事实，有当事人陈述、《铺面租赁合同》、《意外金喜店转让协议》、《收条》、《解除租赁合同的通知》等证据在案佐证，足以认定。
本案在审理过程中，经法庭主持调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为：原告与二被告就房屋租赁的事实、诉争房屋所有权人为泸州市国有公房经营管理有限公司的事实以及二被告实际收取原告转让费56000元的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告与二被告于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及《意外金喜店转让协议》是否有效。二、二被告收取原告转让费56000元的民事行为是否有效。三、若上述协议及民事行为无效，基于无效协议及无效民事行为产生的法律后果。
针对上述争议焦点，结合本院查明的法律事实，本院作以下评述：
一、关于原告与二被告于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及《意外金喜店转让协议》的效力问题。诉争房屋系被告柏占美从泸州市国有公房经营管理有限公司处租赁取得，被告柏占美向泸州市国有公房经营管理有限公司提交的《承租申请》以及其与泸州市国有公房经营管理有限公司订立的《国有公房有偿租赁合同》上均明确规定该房屋不得转租转让。故二被告将诉争房屋擅自转租与原告，属无权处分，且违反被告在《承租申请》上的承诺及《国有公房有偿租赁合同》的约定，原告与二被告于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及《意外金喜店转让协议》属无效协议。
二、关于被告柏占美收取原告转让费56000元的民事行为是否有效的问题。被告柏占美收取转让费的前提为其与原告于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及《意外金喜店转让协议》合法有效，该协议无效后，被告柏占美收取原告转让费的民事行为即丧失合法的基础，故被告柏占美收取原告转让费56000元的民事行为无效。
三、关于原告与二被告于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及《意外金喜店转让协议》及被告柏占美收取原告转让费的民事行为无效的法律后果。
（一）无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。原告应将诉争房屋及时腾退与二被告，二被告应将收取的租金返还原告。目前原告经二被告许可后已将诉争房屋腾空交回泸州市国有公房经营管理有限公司。鉴于原告经营期间在实际占有使用诉争房屋且租金已实际支付，同时也未侵害国家或他人合法权利，故二被告收取的租金可不予返还。
（二）民事行为被确定无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。被告柏占美收取原告转让费56000元的民事行为无效，被告柏占美应当将该转让费返还原告，同时被告易先明与被告柏占美系夫妻关系，该笔债务系夫妻共同债务，被告易先明应共同承担偿还责任。因原告在实际占有使用诉争房屋期间，沿用被告柏占美的个体工商户营业执照进行服装零售经营，故原告应承担相应的转让费摊销。参照原告与二被告签订的《铺面租赁合同》中关于“租赁期限自2012年3月5日起至2017年3月4日止”的约定，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确认被告柏占美收取原告的转让费56000元，应在五年内进行摊销，即原告应按56000元÷60月=933元（取整）的标准承担从2012年3月5日至2013年4月9日止的转让费摊销，合计933元／月×13=12129元。剩余43871元（56000元-12129元=43871元）二被告应返还给原告。
原告要求二被告赔偿其损失20000元，但其提供的照片等证据不足以证明损失的实际发生，故原告的该主张，本院依法不予支持。
据此，为保护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（三）项、第（五）项、第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告金鹏飞与被告柏占美、易先明于2012年3月5日签订的《铺面租赁合同》及原告金鹏飞与被告柏占美于2012年3月5日签订的《意外金喜店转让协议》无效；
二、被告柏占美、易先明于本判决生效之日起10日内返还原告金鹏飞转让费43871元；
三、驳回原告金鹏飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取850元，保全费520元，原告金鹏飞承担400元，被告柏占美、易先明承担970元（此款原告已预交，二被告在支付上述款项时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 孙永全
二〇一三年八月一日
书记员 何 洁