贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初369号
原告：谢庆祥，男，1988年10月16日出生，侗族，户籍地：贵州省黎平县，现住黎平县。
委托代理人：谢廷辉，男，1963年5月7日出生，住黎平县，系谢庆祥之父。
被告：贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司。
统一社会信用代码：91522631090305165U。
地址：贵州省黎平县德凤镇机场专线城区段北塔桥。
法定代表人：秦应洪，男，1969年9月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区,该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈治冰，男，贵州杉乡律师事务所律师。执业证号：15226200910586663。
委托代理人：秦义，男，1988年2月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司职工。
委托代理人：杨帮颖，男，贵州杉乡律师事务所律师。
原告谢庆祥诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司商品房预售合同纠纷一案，原告谢庆祥于2018年3月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告谢庆祥委托代理人谢廷辉、被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司的委托代理人秦义、杨帮颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢庆祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔付原告逾期办理房屋转移登记违约金（从2016年9月30日起计算至2017年7月12日期间，共计285天，按日万分之三承担违约金）。违约金：购房款397932.57元×0.0003元×285天=34023.23元。2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原、被告于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县万福山社区良瑜滨湖丽景1栋2单元4层2-4-1号，商品房单价3667.80元/㎡，房屋总价款386660元，原告支付了全部购房款、契税、面积补差款及费用、物业管理费其他服务费等所有费用。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项之规定，被告应于2016年9月30日前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，否则，被告就应该按当时约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。综上所述，被告言而无信，其长时间的违约行为严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。鉴于近日得知（法院判决书）被告已于2017年7月12日具备办证条件，故原告要求支付违约金时间为2016年9月30日至2017年7月12日。根据《中华人民共和国合同法》第107条和《中国人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，请法院依法受理并支持原告的诉讼请求。
原告谢庆祥在举证期限内向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2014年9月9日签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将验收合格的房屋以及房屋转移登记交给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。
3、购房款、契税、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、物业管理费等所有费用，原告已经履行合同义务，被告应当承担违约责任。
经庭审质证，被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司对原告提交的证据1、3均无异议。对证据2真实性没有异议，对其证明目的有异议，被告认为无法办证是不可抗力因素造成的。
被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司辩称：原告提起本案诉讼理据不足，人民法院应当判决驳回原告本案的诉讼请求。1、原告与被告当时合同是约定办理《房屋产权证》，后来政府要求办理的是《不动产权证书》，由于情况发生变化，被告需要另行录入信息资料到政府部门的网络平台，造成本合同的不可抗力因素所致，被告无过错，对此，根据《最高人民法院给予审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告没有过错，不应当对被告承担违约责任。2、原告与被告约定办理《房屋产权证》（后来政府要求办理的是《不动产权证书》）的行为应当属于双务合同，原告应当积极履行补交材料、缴纳契税等协助义务，被告在不能办证的原因消除后积极于2017年7月28日、8月4日和2018年3月3日先后在公共场所张贴公告，还在2017年7月到9月电话告知各业主尽快补交材料，但原告未积极履行相关义务自己存在过错也是延误办证的原因之一，其他业主能够及时补交相关材料，被告在2017年7月30日起都为一些提交资料齐全的业主办理了合同项下的《不动产权证书》，证明被告不存在故意不对原告办理《不动产权证书》的情形。
被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、会议纪要、消防验收意见书、贵州省建设工程验收备案表，证明被告在本案中不构成违约；
2、贵州省住房和城乡建设厅黔建（2017）179号文件、黎平县住房和建设局复函、黎平县人民政府公告，证明贵州省工程项目数据库信息一体化工作平台由于网络原因不能登录工程项目信息，由此造成延误办证系不可抗力因素被告人无过错不应承担违约责任；
3、通话记录，证明被告电话通知业主办理不动产权证和补交材料的事实；
4、公告，被告在2017年7月28日、8月4日和2018年3月3日3次公共场所公告通知业主办理不动产权证和补交材料的事实；
5、不动产权证书样本，被告在不能办证的情形消除后从2017年7月底陆续积极为业主办理不动产权证书的事实。
经庭审质证，原告谢庆祥对被告提交的证据1、2均无异议，对证据3有异议，认为其接到电话的时间是2017年7月20日之后；对证据4有异议，被告违约的时间到2017年7月20日，被告的公告都是在此日期之后，所以与本案无关；对证据5具体的我不清楚，但是我们还没有办。
本院经审理查明如下事实：2014年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县万福山社区良瑜·滨湖丽景1幢2单元4层2-4-1号商品房，合同约定商品房预售建筑面积131.16㎡，套内建筑面积105.42㎡，房屋总价款为386660元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件十二《补充协议》第七条约定：甲（被告）、乙（原告）双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，双方买卖合同约定的办证时限从乙方实际接收房屋、交清所有费用、提交办证所需的全部材料后开始计算。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款。原告于2016年3月29日前缴清了住房面积补差房款及费用和契税。被告在2017年7月12日具备办理不动产权证的条件后，于2017年7月28日、2017年8月4日、2018年3月3日公告通知原告所在的1号楼全体业主提交办证材料。2018年3月20日原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，请求被告支付至具备办证条件（2017年7月12日）的逾期办证违约金34023.23元。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据在卷证实，本院予以认定。
本案争议焦点：1、被告是否应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任；2、被告迟延办证是否具有不可抗力因素。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。
一、关于被告是否应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但同时在附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第二十二条第三款作了“另行约定”，原第二十二条第三款约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告办理；③买受人要付清有关款、税、费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。现原告在实际履行交纳时已经变更为“契税”由买受人自行缴纳，那么对办证所需的契税票据自然是买受人持有。原告诉称所需办证材料在2016年3月已全部交给被告，但原告未能提供相应证据证明。本院认为，（一）原告作为法律规定的办证义务人（义务主体），应当知晓或主动了解办证程序和办证所需材料，并在将办证事务委托被告之后，除了应主动协助完成补充协议约定的“提交办证所需的全部材料”外，还可以根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理事务”的规定，向被告（受托人）作出处理办证事务的指示或通知，而不是反过来由被告（受托人）对原告（委托人）进行指示或通知。（二）对于补充协议约定委托人应履行“提交办证所需的全部材料”而不是需要受托人通知的问题，首先，在没有约定应当通知才提交的情况下，应当由提交义务人主动提交，才符合合同对权利义务约定的意思表示。其次，该约定应与合同第二十二条第三款“转移登记”“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定进行同样理解，不能前后矛盾，即第二十二条第三款的约定并不存在买受人要先履行通知出卖人交付后出卖人才履行交付有关文件的义务。同理，对补充协议中的约定也就不能理解为出卖人要先履行通知后买受人才履行提交办证所需全部材料的义务。再次，本案双方在补充协议中约定被告的通知义务仅是“在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。因此，补充协议约定原告“提交办证所需的全部材料”不足以认定包含被告负有通知义务的意思表示，即不存在合同法中先履行抗辩权的情形。由以上陈述可知，被告（出卖人）不应负有通知原告（买受人）提交或补交办证所需材料的义务。现由于原告未能提供证据证明完成提交上述办证所需全部材料给被告的时间，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。根据双方签订的上述《补充协议》第七条第一款第1项“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定：办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（4）提交办证所需的全部材料”和第2项第（2）目“甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件”的约定，因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应承担未能办理商品房不动产权证的违约责任。被告对此提出的抗辩理由成立，本院予以支持。
二、关于被告迟延办证是否具有不可抗力因素的问题。被告提出的不可抗力因素是建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台存在网络卡、慢、端口不够等原因，在2017年4月份检测导致在建项目信息丢失大部分，导致在建项目实录工作无法按期完成。同时，提出2016年8月1日黎平县政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》同年9月28日正式受理新证办理，所需材料需要重新整理审核，导致办证时间延长，不是被告的原因。而是2015年贵州省建设厅要求信息一体化平台将竣工备案材料导入电脑，建立电子文档。经审理认为，上述原因即便属于不可抗因素影响被告办证，但在发生这些因素后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力”的约定，履行应当向买受人及时告知和在不可抗力事件结束之日起60日内向买受人提供证明的义务，对由此产生的后果理应由其自行承担。
如前所述，由于双方约定办证时限是以原告完成约定全部义务后才开始计算，被告于2017年7月12日具备办证所需的条件，而原告在此之前未有证据证明已经向被告提交业主申请、授权委托权书等办证所需材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。故依据双方上述约定和现有证据，不足以认定被告存在逾期办证的事实。因此，不应承担逾期办证的违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：
驳回原告谢庆祥的诉讼请求。
案件受理费650元，减半收取325元，由原告谢庆祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 吴宗礼
二〇一八年五月三十日
书记员 吴念念