广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3263号
原告深圳市北方物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路国际科技大厦3／F。
法定代表人蔡江，总经理。
委托代理人覃海光，广西道森律师事务所律师。
委托代理人蒙文捷，广西道森律师事务所律师。
被告赵坤。
原告深圳市北方物业管理有限公司（以下简称北方物业公司）诉被告赵坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北方物业公司的委托代理人覃海光、蒙文捷，被告赵坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北方物业公司诉称，2010年7月1日，原告与南宁铁路局住房建设管理所签订了《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向南宁铁路局凤岭职工住宅小区项目“宁铁馨苑”住宅小区提供前期物业管理服务。被告于2008年9月1日参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设，购买了位于南宁市佛子岭路23号“宁铁馨苑”住宅小区27栋1单元4-4号房，建筑面积为120㎡。2010年10月23日被告在接收房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供前期物业管理服务，被告每月按0.79元／㎡向原告交纳物业管理服务费，同时还需支付公用水电分摊费用、每月生活垃圾处理费8元／户、每月停车管理服务费15元／辆等其他费用。被告应于每月5日前支付当月的物业管理服务费，若被告逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日按千分之三向原告支付违约金。此后，被告所在小区成立了南宁市宁铁馨苑业主委员会，并于2014年11月11日与原告签订了《宁铁馨苑物业服务合同》，该合同所列的物业管理服务费、公用水电分摊费、生活垃圾处理费、停车管理服务费等费用的交纳标准与2012年6月30日签订的《前期物业管理服务协议》约定一致。合同签订后，原告一直为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2011年4月1日起便无故拖欠物业管理服务费、公用水电分摊费等各项费用，至2015年8月1日止共拖欠上述费用5882.77元。原告曾多次以各种形式向被告催收，但其未予理睬。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2011年4月1日起至2015年7月31日止的物业管理服务费4929.6元；二、被告向原告支付公用水电分摊费953.17元；三、被告向原告支付逾期交纳2011年4月至2015年4月的物业管理服务费违约金10597.59元（违约金计算：以每日3‰为计算标准，从2011年7月1日暂计至2015年7月31日止，2015年8月1日起至被告付清全部拖欠服务费之日至的违约金另计）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵坤辩称，一、原告是与南宁铁路局住房建设管理所签订前期物业管理服务协议，而不是与被告，且原告从未向被告催收过物业服务费，被告不清楚欠费情况，因此，原告不应向被告催收物业服务费。二、前期物业管理服务协议约定用电梯维保费、停车费和广告费支付公摊水电费，因此，被告无须向原告缴纳公摊水电费。被告认可小区每月产生的公共水电费用，以及原告对公共水电分摊费的计算标准及计算方式。三、被告的房屋需要维修，向原告反映后，至今没有答复，也没有人为被告维修，原告在物业管理服务中存在违约行为。四、原告主张的违约金过高，请求予以调低。
经审理查明，2008年9月1日，被告与南宁铁路局凤岭建设委员会签订《市场运作建设住房合同》，约定被告参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设。2010年8月13日，被告分得南宁铁路局宁铁馨苑住宅小区27栋1单元14-4号房，并于2010年10月23日办理入伙手续。
南宁市铁路局住房建设管理所（以下简称铁路局住建所）（甲方）与原告（乙方）签订期限自2010年7月1日至2012年6月30日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告为南宁铁路局凤岭职工住宅小区（即宁铁馨苑住宅小区）提供物业管理服务，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.79元／月·平方米（含电梯费）。公用水电费等属公共耗能费用的，均按实际发生额从甲方通知业主入伙之日（以甲方发出的入伙通知书规定的时间为准）起由业主按户进行分摊。关于违约责任，双方约定如下：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约方应按每日3‰的标准向守约方支付违约金。其中合同第十八条约定：电梯维保费用在电梯维保期满前，乙方应从物业服务费中扣除电梯维保费，用来支付业主公摊相关费用，标准为18层梯450元／月／部，18层以下400元／月／部。第二十七条约定：乙方负责对地下未出售车位及地上车位收取临时停车管理服务费。汽车收费标准为0.5小时以内免费，0.5-2小时3元／次／位，2-5小时5元／次／位，过夜15元／次／位，最终公布的收费标准以物价局审核的价格为准。收取的临时停车管理服务费收益的70%用于支付小区业主公摊费用，另外30%用于乙方弥补前期物业服务费用的不足。合同附件二“公摊水电分摊办法”第四条约定：根据双方合同约定收取的临时停车管理服务费收益的70%用于支付小区业主公摊费用，电梯维保期满前的维保费用也用于支付小区业主公摊费用。具体的费用返还分配比例为：1、临时停车位收益的70%返还给业主部分按每户业主1个产权、自购车位业主1／2个产权进行返还，返还部分用于支付该产权人相关公摊费用。2、电梯维保期满前的费用按户进行返还，返还部分用于支付该产权人相关公摊费用。
2010年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订期限至2012年6月30日的《前期物业管理服务协议》，双方就宁铁馨苑住宅小区的物业管理服务进行了约定，同时约定：甲方以0.79元／㎡·月收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按每日3‰的标准向甲方支付违约金。
2012年6月30日，铁路局住建所（甲方）与原告（乙方）续签了期限自2012年7月1日至2015年6月30日的《前期物业服务合同》。合同第十四条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.79元／月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十五条约定：公用水电费（包括绿化清洁用水、公共照明电费、地源热泵电费、电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从甲方通知业主入伙之日（以甲方发出的入伙通知书规定的时间为准）起由已经在乙方办理入伙手续的业主按户进行分摊。第三十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可按国家相关规定向违约方收取违约金。
2014年11月11日，南宁市宁铁馨苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订期限自2014年1月1日至2016年12月31日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区（宁铁馨苑）物业服务合同》（以下简称宁铁馨苑物业服务合同），第十六条约定：本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制的方式：1、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准确定如下：高层住宅：0.79元／月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十七条约定：公用水电费（包括消防、绿化清洁用水、公共照明电费、电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从通知入伙之日起（以入伙通知书为准）由已经在乙方办理入伙手续的业主按户进行分摊。乙方对公共设施能耗进行抄表，公共设施用水、用电费用收取按业主实际发生费用进行分摊，不得收取额外费用。第二十二条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金。
因被告自2011年4月1日起未再向原告交纳物业管理服务费、公共水电分摊费等费用，原告诉至法院，提出前述诉请。
另查明，2011年8月1日至2012年6月30日期间，被告应支付的公共水电分摊费为131.02元
又查明，原告于2015年11月17日取得一级物业管理资质。2010年8月4日，原告就物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案。南宁市物价局于2010年8月26日出具备案意见，内容为：同意1级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯0.79元／㎡。
还查明，还查明，涉案房屋尚未办理房地产权属证书。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案宁铁馨苑住宅小区通过铁路局住建所与原告签订物业管理服务协议，该协议合法有效，对小区业主具有约束力。原告按合同对小区进行物业服务，被告作为小区业主应当按规定履行相关缴费义务。被告主张原告在提供物业服务的过程中存在违约行为，其房屋阳台存在漏水现象，向原告反应后至今未予以修缮。本院认为，关于被告房屋阳台漏水，原告是否未尽到合同义务进行修缮，被告应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业服务费，因此，本院对被告的抗辩不予采信。被告应依约向原告交纳物业服务费。
关于物业服务费应缴数额问题。按照南宁市物价局对宁铁馨苑住宅小区的备案意见，该小区物业服务收费标准按0.79元／㎡计，被告从2011年4月至2015年7月欠缴物业服务费，应缴纳上述费用4929.6元（120㎡×0.79元／㎡×52个月）。关于上述物业服务费的违约金，原告主张按前期物业管理服务协议、物业管理服务合同约定按日3‰的标准计算违约金。我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付的物业服务费4929.6元的30%计算为1479元。
关于公用水电分摊费问题。被告主张双方在合同中约定以小区停车管理服务费收益、电梯维保期满前的费用用于支付小区业主公摊费用。本院认为，2010年7月1日至2012年6月30日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》中已约定小区停车管理服务费收益的70%、电梯维保期满前的费用用于支付小区业主公摊费用，对此，原告应提交证据证明2010年7月1日至2012年6月30日期间的小区停车管理服务费收益及电梯维保期满前的收费情况，并按合同约定以上述收益的70%抵消小区业主的公摊费用，但原告未提交上述证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对此，原告要求被告支付2011年8月1日至2012年6月30日期间的公摊水电费的诉请，本院不予支持。关于2012年7月1日至2015年8月1日期间的公共水电分摊费，由于此后签订的前期物业服务管理协议、物业服务合同未再进行以小区停车管理服务费收益的70%代为支付业主公摊水电费的类似约定，因此，被告应向原告支付2012年7月1日至2015年8月1日期间的公共水电分摊费用。
根据物业管理服务协议约定，公用水电费按实际发生额从业主入伙之日起由业主按户进行分摊。现被告对小区公用水电产生的情况统计无异议，本院予以确认。因此，对原告主张的数额，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告冯坤应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付2011年4月至2015年7月的物业服务费4929.6元；
二、被告冯坤应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金1479元（违约金计算方式：4929.6×30%）；
三、被告冯坤应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付2012年7月1日至2015年8月1日期间的公用水电分摊费822.15元；
四、驳回原告原告深圳市北方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费212元，由被告冯坤负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
代理审判员 叶 琪
人民陪审员 陈 冰
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 蓝丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。