安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民一初字第00609号
原告：何劲平，女，1956年9月4日出生，汉族，大专文化，芜湖市安装公司退休工人，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，现住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：吴剑丽，女，1965年6月27日出生，汉族，公司员工，住安徽省芜湖市弋江区。
被告：吴江宏，男，1967年4月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
原告何劲平诉被告吴剑丽、吴江宏民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法组成合议庭后于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告何劲平到庭参加了诉讼，被告吴剑丽、吴江宏经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何劲平诉称：被告吴剑丽系被告吴江宏姐姐。被告吴剑丽以被告吴江宏所有的芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室房产剩余价值作抵押，分别于2011年9月26日、2011年10月10日向原告各借款150000元，合计300000元。上述两笔借款分别续借到2013年6月26日、2013年7月10日，此后至今未还。因两被告均已不知去�，原告现诉请法院判令：1、两被告共同偿还原告借款本金300000元，对其中150000元借款自2013年6月26日起按月利率1.48%支付利息、按月利率0.9%支付违约金至本金实际给付完毕之日，另150000元借款自2013年7月10日起按月利率1.48%支付利息、按月利率0.9%支付违约金至本金实际给付完毕之日；2、原告对芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室房产变卖所得价款享有优先受偿权。
被告吴剑丽、吴江宏未作答辩。
经审理查明：吴剑丽、吴江宏系姐弟。2011年9月26日，吴剑丽、吴江宏、何劲平分别以借款人、抵押人、抵押权人名义共同签订了《抵押借款合同》一份，合同约定：吴江宏以芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室（房地产权证号：20050404**）作抵押为吴剑丽向何劲平借款提供担保，抵押借款金额为300000元，抵押期限三年，即自2011年9月26日起至2014年9�26日止；在抵押期间内借款人如需续贷、展期不再另行签订抵押借款合同，均适用本合同；担保抵押的范围为贷款的本金、利息（包括逾期罚息）及实现抵押权的一切费用，借款人到期若不归还本息，抵押人愿以抵押物按值清偿抵押权人所欠债务等。合同签订当日，何劲平向吴剑丽银行账户汇款150000元。2011年10月8日，何劲平、吴江宏办理了芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室产权抵押登记手续，何劲平被房管部门登记为该房产他项权利人。2011年10月10日，何劲平又向吴剑丽银行账户汇款150000元。2013年3月26日、2013年4月10日，吴剑丽、何劲平就上述两笔尚未归还的借款分别续签订了《借款合同》各一份，约定的借款金额均为150000元，借款期限均为三个月，月利率均为1.48%，借款人逾期还款，除支付利息外，均按借款本金每日支付给出借人违约金1‰等。吴剑丽于上述两�《借款合同》签订当日还向何劲平出具了收款收据各一份。此后，吴剑丽仅支付了上述两份《借款合同》约定期限内的利息，未归还分文借款本金。2015年5月7日，何劲平诉至本院，要求判如所请。吴剑丽、吴江宏现均下落不明。
另查明：芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室房产系吴江宏于2005年3月以按揭方式购买，上述《抵押借款合同》签订时，该房产已设定了抵押。
以上事实有原告向本院提交的银行汇款单、《抵押借款合同》、房地产权证、芜湖市房地产他项权证登记申请表、房地产他项权证、《借款合同》、收据及原告当庭陈述等在卷证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护；以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；债务履行期满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价�受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行驶抵押权，未行使的，人民法院不予保护。
本案原告与被告吴剑丽之间民间借贷关系真实、有效，应受法律保护。被告吴剑丽分别于2011年9月26日、2011年10月10日向原告借款共计300000元，2013年3月26日、2013年4月10日双方就此借款续签了《借款合同》两份，因被告吴剑丽一直未归还该款，故原告以涉案《借款合同》及被告吴剑丽出具的收款收据原件为凭，要求被告吴剑丽归还借款本金300000元，本院予以支�。逾期利息及违约金虽可一并主张，因法律规定其总和不得超过年利率24%（即月利率2%），故本院对原告主张的利息及违约金确定按月利率2%计算支付［《借款合同》约定的月利率为1.48%、违约金为日1‰，原告按月利率1.48%主张逾期利息、按月利率0.9%主张违约金，二者之和为月利率2.38%，大于月利率2%］，对超出部分不予支持。
原告与两被告签订的涉案《抵押借款合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，故原告与被告吴江宏之间形成的抵押合同关系合法有效。因原告与被告吴江宏于2011年10月8日依法办理了芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室产权抵押登记手续，故原告对该房产享有抵押担保物权。因涉案《抵押借款合同》约定在抵押期间内（截至2014年9月26日）借款人如需续贷、展期不再另行签订抵押借款合同，均适用本合同，故原告于涉案《借款合同》签订后对该房产继续享有抵押担保物权。因原告向本院起诉被告吴剑丽归还借款本息时未超过二年诉讼时效，故被告吴江宏应承担抵押担保责任，原告主张对该房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权本院予以支持，但应按抵押权登记顺序清偿。
综上，本院为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、第一百九十九条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条并参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告吴剑丽于本判决生效后十日内归还原告何劲平借款本金300000元并对其中150000元借款自2013年6月27日起按月利率2%支付逾期利息及违约金至本院判决确定给付之日，另150000元借款自2013年7月11日起按月利率2%支付逾期利息及违约金至本院判决确定给付之日；
二、原告何劲平对被告吴江宏提供抵押的芜湖市镜湖区福达园5幢1单元502室房产折价、拍卖、变卖所得价款在本院确定的上述借款本金、逾期利息及违约金之和范围内享有优先受偿权（按抵押权登记顺序清偿）；
三、驳回原告何劲平其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8169元、公告费650元，合计8819元，由被告吴剑丽、吴江宏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 朱顺旺
人民陪审员 解志刚
人民陪审员 胡光发
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 鲍 淳
附本案适用的法律规定（条款）：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条：合法的借贷关系受法律保护。
第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百零八条：债务应当清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该�产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百零二条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%�部分，人民法院不予支持。