南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1070号
原告（反诉被告）吴汉才，男，汉族，1959年11月10日生，江苏海事职业技术学院教师。
委托代理人丁国华、庞龙，江苏联创伟业律师事务所律师。
被告（反诉原告）马国宝，男，汉族，1966年1月11日生，中国石油化工股份有限公司南京长燃分公司职工。
委托代理人王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴汉才与被告（反诉原告）马国宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴汉才及其委托代理人丁国华、庞龙，被告（反诉原告）马国宝的委托代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告吴汉才诉称，本诉原、被告双方于2012年7月1日签订了房屋租赁合同，约定吴汉才将其位于本市鼓楼区幕府佳园3栋4单元1102室房屋出租给马国宝，租赁期限自2012年7月1日至2015年7月1日，月租金为1900元，每六个月支付一次，每次需提前一个月支付，先付后住，马国宝承担租赁期间的水、电、天然气等费用。合同签订后，吴汉才按约将房屋交付马国宝使用，但马国宝至今未支付2014年1月至2014年6月的租金，同时拖欠2013年3月至2013年12月的物业费844元、垃圾费50元、水费780.7元。马国宝的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、本诉被告迁出租赁的本市鼓楼区幕府佳园3栋4单元1102室房屋；3、支付拖欠的2014年1月至2014年6月的房屋租金11400元并按日63元的标准继续支付2014年7月1日至实际迁出之日止的租金；4、支付垫付的物业管理服务费844元、生活垃圾处理费50元、水费780.7元；5、支付违约金1900元；6、支付律师费3000元。
本诉被告马国宝辩称，第一、不同意解除房屋租赁合同；第二、吴汉才违反合同约定提前终止合同。合同约定的租赁期限为2012年7月至2015年7月，马国宝已按约支付了2014年1月之前的所有租金，后因吴汉才想卖房希望提前收回租赁房屋，不再接受马国宝支付的租金，并注销其银行账户，致使马国宝无法支付房租，亦无法与吴汉才联系，故发函要求支付租金，未支付租金非因马国宝原因造成，马国宝不应承担违约责任；第三、吴汉才代缴的物业费用尚未到缴纳时间，代缴的水费未得到马国宝的确认，不予认可；第四、吴汉才主张的律师费，合同并未约定，不应由马国宝承担。综上，应驳回本诉原告吴汉才不合理的诉讼请求。
反诉原告马国宝诉称，反诉原、被告双方关于本市鼓楼区幕府佳园3栋4单元1102室房屋签订了房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为2012年7月至2015年7月。合同履行中，马国宝一直按约支付租金，前两期租金均是马国宝送至吴汉才住处。2013年9月左右，吴汉才向马国宝提出因卖房希望马国宝一个月内交出承租房屋，但未与马国宝协商合同提前解除及赔偿事宜。因马国宝未在一个月内交出承租房屋，吴汉才不再收取租金，并代为缴纳物业费等费用。马国宝在吴汉才电话不接、短信不回、收取租金的银行卡注销的情况下，于2014年1月8日向吴汉才发送了要求收取租金的函件，吴汉才拒收以推卸责任。2014年1月19日，吴汉才带着一帮人欲强行收房，马国宝已报警处理。吴汉才欲提前终止合同，其行为已构成违约，应支付违约金并赔偿损失。现同地段相类似房屋的租金在2800元至3000元左右，马国宝另行租赁房屋每月至少需多付900元的租金，因系吴汉才提前终止合同，其应赔偿马国宝实际迁出之日至2015年7月1日期间的租金差价。综上，请求判令反诉被告吴汉才：1、赔偿17个月的房屋租金差价损失12750元；2、支付违约金1900元。
反诉被告吴汉才辩称，吴汉才要求解除合同系因马国宝未按约支付房租等费用即马国宝违约，吴汉才仅是依法行使自己的权利，不存在违约情形，不应支付违约金及赔偿损失，故请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，吴汉才系本市鼓楼区幕府西路28号幕府佳园3幢4单元1102室（以下简称案涉房屋）房屋的所有权人，该房屋建筑面积168.09平方米，总层数十一层，所在层数为十一层，含阁楼。吴汉才将阁楼与十一层的楼房进行了分隔，阁楼不需经过十一层可以直接入户，阁楼装有水表和电表分表。
2012年7月1日，吴汉才（甲方、出租方）与马国宝（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，约定：一、甲方将坐落于本市鼓楼区幕府佳园3栋4单元1102室（楼下）房屋出租给乙方，建筑面积126平方米；二、租赁期限自2012年7月1日至2015年7月1日止；三、该房屋月租金为1900元，按六个月支付一次，先付后住，以后每次需提前一个月支付；四、乙方承担租赁期内该房屋的水、电、天然气、有限电视、物业管理及其他相关费用，甲方收取乙方租赁押金1000元，租赁期满无违约无欠费情形下由甲方全额归还乙方押金；……七、乙方须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用；八、违约责任：1、如甲方违反本合同第七条，乙方有权终止合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。2、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成甲方损失的，乙方应予以赔。3、如任何一方未经对方同意擅自终止本合同，造成违约的，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金。4、如因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担违约责任，租金按实结算，甲方退还剩余租金及押金；九、其他约定事项：物业费、水电费、垃圾费、过道水电费、煤气费由乙方支付等等。马国宝持有的房屋租赁合同在甲乙双方签名下方写有：工商银行，吴汉才，9558804301111605885。
上述合同签订后，吴汉才将案涉房屋楼下部分交付给马国宝使用，楼上阁楼另行出租，阁楼现处于空置状态。马国宝于2012年12月20日支付了2013年1月至6月的租金11400元，2013年6月22日支付了2013年7月至12月的租金11400元。
2013年12月18日，南京百市物业管理有限公司幕府佳园小区管理处向案涉房屋业主发送了催缴通知单，催缴2013年11月前欠缴的物业管理费、生活垃圾处理费、水费。2014年1月17日，吴汉才缴纳了2013年3月至2013年12月的物业管理服务费844元，2013年2月至2013年11月的生活垃圾处理费50元、水费780.7元。
2014年1月8日，马国宝向吴汉才邮寄了要求缴纳房租通知书，写明根据合同约定，我应缴纳2014年1月至2014年6月的房租11400元，因你不接电话、信息也不回，你的银行账号又被你销户，电话联系不上，你又不亲自上门收取，故特来函告知：请你在15天内上门收取房租，或者将你的银行卡号告知，我将房租汇入你的银行卡内。如你再不愿收取房租，后果自负。该邮件因收件人不在指定地址被退回。
2014年1月19日，吴汉才报警称：其是幕府佳园3栋4单元1102室房主，现房屋出租，因不知道承租方利用他的房子具体干什么，需要民警调查。民警到现场后，屋内人拒不开门。民警于11时30分许，再次接到指挥室电话，告知同一个地点有人报警称房东带着一帮人来撬门，后民警将双方带回派出所处理。经人民调解委员会调解，双方未达成任何协议，民警告知双方通过诉讼程序解决，故形成本案。
2014年2月11日，吴汉才（甲方）与江苏联创伟业律师事务所（乙方）签订了委托代理合同，约定甲方委托乙方在与马国宝的房屋租赁合同纠纷案中担任甲方的委托代理人，甲方向乙方缴纳代理费3000元，支付时间为2014年2月11日。2014年2月13日，江苏联创伟业律师事务所出具了等额发票。
另查明，2014年3月登陆的365地产家居网显示，幕府佳园小区100平方米左右的房屋月租金挂牌价在2000元至2600元左右。
以上事实，有双方当事人陈述及承租协议、收条、银行凭证、交接单、水费发票、电费发票、电话费发票、手机短信等在卷佐证，足以认定。
本院认为，吴汉才与马国宝签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。
关于本诉原告要求解除双方签订的房屋租赁合同问题。本院认为，根据合同约定，如马国宝未按时支付租金、押金等费用，吴汉才有权终止本合同。按约支付租金是承租人应尽的义务，根据查明的事实，马国宝未按合同约定时间支付租金并非其恶意拖欠，而是由于无法联系吴汉才或通过银行转账方式支付租金，马国宝发送函件的行为已表明其愿意支付租金，故未支付租金的过错不可归责于马国宝，吴汉才以此为由要求解除合同，本院不予支持。吴汉才称2014年1月19日双方报警时，马国宝完全可以支付租金，其仍未支付租金，构成违约，因此时双方就房屋租赁已经产生纠纷，并经人民调解委员会调解未成，双方对合同应否继续履行各持己见，故对该项意见，本院不予采纳。
关于本诉原告主张的违约金和律师费问题。通过以上的论述，马国宝未按约支付租金的行为不可归责于马国宝，其不构成违约，不应承担违约责任，且合同约定支付违约金的情形为未经对方同意擅自终止合同造成违约，故吴汉才要求支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴汉才主张的律师费用，因马国宝不构成违约，且合同对该费用未约定，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。
关于本诉原告主张的2014年1月至2014年6月的房屋租金11400元并按日63元标准继续支付自2014年7月1日至实际迁出之日止的房屋租金的问题。因双方签订的房屋租赁合同有效，双方均应按约继续履行。按照合同的约定，马国宝应支付2014年1月至2014年12月的租金合计22800元。故对本诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于本诉原告主张的物业管理服务费844元、生活垃圾处理费50元，因合同约定上述费用由马国宝承担，故对吴汉才已垫付的上述费用，马国宝应予返还。关于本诉原告主张的水费780.7元，因该费用包含马国宝承租房屋的水费及楼上阁楼房屋的水费，对于该费用双方并未结算，马国宝应在双方结算确认后予以支付，故对本诉原告要求本诉被告支付水费的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。因吴汉才虽向马国宝提出因其未按约支付租金，要求终止合同，但吴汉才并未实际提前收回房屋，该房屋仍由马国宝占有使用，即吴汉才并未实际提前终止合同，且已就该纠纷诉至法院，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋租金差价损失的问题。双方签订的房屋租赁合同成立并生效，尚未解除，双方均应按照房屋租赁合同的约定继续履行，本诉原告主张的房屋租金差价损失尚未产生，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告马国宝于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告吴汉才2014年1月至2014年12月的房屋租金22800元；
二、本诉被告马国宝于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告吴汉才垫付的物业费844元、生活垃圾处理费50元；
三、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费748元，由吴汉才负担278元，马国宝负担470元；反诉案件受理费49元，由马国宝负担（本诉案件受理费吴汉才已预交，马国宝负担部分在给付上述款项时一并支付给吴汉才）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 刘继红
人民陪审员 刘文勇
二〇一四年八月十九日
见习书记员 杨 艳