重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01181号
上诉人（原审被告）：李石飞，男，1989年2月23日出生，苗族，无固定职业，住重庆市黔江区。
被上诉人（原审原告）：朱盛琼，女，1982年1月30日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：冉景涛，重庆汇润律师事务所律师。
原审第三人：田文江，男，1972年2月20日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人李石飞与被上诉人朱盛琼、原审第三人田文江租赁合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年6月10日作出（2015）酉法民初字第00849号民事判决。李石飞对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日进行公开开庭审理，上诉人李石飞、被上诉人朱盛琼的委托代理人冉景涛、原审第三人田文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：第三人田文江系出租人，被告李石飞系承租人，原告朱盛琼系次承租人。2014年2月28日，第三人与被告签订《门面租赁合同》，将桃花源中路水务局靠河边职工宿舍楼下的商业门面出租给被告经营（第三人是水电局下属公司的职工，以该公司门面出租获取租金作为生活补助）。合同第二条约定“租赁期限为2014年3月31日至2016年3月31日（两年）”；第三条约定“该门面每年租金21000元，被告于签订合同之日一次性向第三人付清两年门面租金…如果被告因其他原因经营不善，可以自行转让该门市。第三人不得干涉，只收取该收的房租费用……。”2014年7月30日，被告将该门面转租给原告，原告向被告付清了所有费用合计61800元，被告手书收条载明：“今李石飞（50023919890223XXXX）收到朱盛琼房屋转让金额26800，房租费35600，合计61800，门面位于酉阳县桃花源中路水利局府楼第4间门面，签字人李石飞并捺印，时间2014.7.30”。2015年1月12日，第三人向被告发出“催款通知”，向其催收第二年房租21000元，否则将收回房屋，一切损失由被告自行承担。2015年3月31日，第三人向原告发出“通知”，告其因被告只缴纳一年房租，已于2015年3月31日到期，而被告拒不缴纳第二年租金，因此通知原告立即搬出门面，否则损失由原告承担。原告无奈之下，诉至法院，请求如前所述。
另查明，第三人曾口头同意双方之间的转租行为，但在庭审中第三人坚持认为自己只是同意双方的转租必须保证在原合同已履行的期限内，即被告只交纳了一年租金，那么转租合同也只有一年期。第三人在庭审中坚持认为被告只交清了第一年租金和履约保证金，自己向其开具了收条，未付第二年租金；被告在庭审中坚持认为自己一次性付清了两年租金，未曾交过保证金，第三人也未向自己开具过收条；被告与第三人均未举证证明自己的陈述。第三人在庭审中表示，向被告作出的催款通知真实意思是“若被告逾期未缴纳第二年房租，即收回门面，解除租赁合同”。原告经第三人催告之后于2015年3月31日搬空了门面并闭门不再经营，其自述在诉前电话通知被告要归还钥匙（即归还门面），被告拒收，被告当庭否认。原告自述在诉讼中（2015年5月6日）要将钥匙归还被告（即归还门面），被告拒收，被告认为缴了第二年租金，所以钥匙不该我收。第三人自认原告在诉前口头承诺将2015年3月31日搬离门面并将钥匙归还，原告未承认亦未否认。原告在2015年6月9日庭审时将钥匙归还被告、第三人（即归还门面），被告拒收，第三人接收。庭审中，原告提交了进货单称进货41888元，截至起诉之日有16000元的货物未售出，此为经济损失；并提交了一份收据证明门面装修费用为12000元整，另举示一份门面装修材料清单证明装修的工、本费明细，合计12005元，陈述其中的5元作为零头师傅没有收。原告当庭表示自己放弃拆除未附合装饰装修物的权利。原告庭审中自认“衣之轩”门市装修材料清单中附合装饰装修物是吊顶材料、胶水、墙纸及地板，价值6390元（其中玻璃安装费和胶水合计是240元未分开，本院酌情认定玻璃安装费、胶水各120元）。原告自认“衣之轩”门市装修材料清单中未附合装饰装修物是灯、线、玻璃、门头字，价值3095元，剩余为工人工资2520元（工钱2400元和酌情认定的玻璃安装费120元）。第三人在庭审中多次提出被告未缴纳第二年租金，自己的权益该寻求谁去主张，本院亦多次向其释明可通过诉讼或其他救济途径解决，第三人未予理会。本判决再次释明：第三人可另行起诉或通过其他救济途径解决，本案不作处理。
朱盛琼一审诉称：1.请求判令解除原、被告之间的转租合同；2.请求判令被告退还房屋转让费、租金合计47800元，赔偿房屋装修费12000元，赔偿经济损失16000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。
李石飞一审辩称：一、原告已经变更了诉讼请求，之前是基于合同无效提出的诉请，而现在是解除合同，解除合同是基于合同有效作出，故原告若坚持上述诉请，于法无据。二、原告的主要理由是基于被告未向第三人交清房租，而被告与第三人的合同约定了一次性缴纳两年租金，且被告与第三人的合同有效，故原告诉请应当驳回。
田文江一审述称：被告只交了一年房租给我，尚欠一年房租未交，所以要求将门面收回，被告仅凭合同不能证明已交了两年房租。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，原、被告虽无书面转租合同，但合同关系成立并生效，第三人以“被告未交清第二年租金”之由主张收回门面，对原告经营造成妨害，但原告取得门面使用权系基于合同行为，故解决争议仍然归结合同之诉。争议焦点如下：1.原、被告及第三人在履行合同过程中是否有违约行为；2.原告请求解除合同是否成立；3.若合同解除，被告应承担何种法律后果。分别评述：
1.首先，原、被告之间的转租合同经得第三人同意，原告已经向被告交清门面转让费和租金61800元，原告义务已经履行完毕，不存在违约行为。其次，被告与第三人因第二年租金是否交纳产生争议。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，证明责任归属于被告。被告在庭审中提交的《门面租赁合同》约定：“被告于签订合同之日一次性向第三人付清两年门面租金”。该约定是被告的义务，不能认定为法律事实，也即被告仍需进行二重举证证明已经履行了该条义务（支付凭据）。被告未举证证明自己履行了该条义务，应承担举证不能的法律责任。据此，不能认定被告已向第三人交纳第二年租金。也即是被告对第三人违约，那么第三人主张收回门面具有合理性。
2.原告请求解除合同是否成立。基于被告对第三人违约，第三人于2015年1月12日发出“催款通知”要求交纳第二年租金，逾期不交则收回门面。该《通知》的实质是终止合同，不再继续出租给被告，且第三人已履行了《门面租赁合同》约定的提前30天告知的义务，庭审中第三人亦认为催款通知含有“逾期不交即解除合同”的意思。截至2015年3月31日，第一年租期届满，被告未交纳第二年租金，第三人单方意思终止《门面租赁合同》，态度强硬，妨害了原告的经营，致使原告不得不腾空、搬离门面。而原告是合法转租，在合法转租的情况下，承租人未依约给付租金而致使合同被终止的，转租合同将因此履行不能。在此情况下需出租人即第三人作出相应的意思表示，在2015年3月31日向原告主张收回门面，表达出了“不愿让原告继续履行转租合同”的意思，则法院也不能强迫合同继续履行，转租合同客观上就无法履行，合同目的无法实现，次承租人（原告）可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定解除合同，并且要求承租人承担违约责任。
3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零七条之规定，原告请求解除合同得到支持，应该终止履行合同即退还原告门面转让费、租金，且被告需承担违约责任。
①被告应退还门面转让费、租金的金额？被告实收的门面转让费、租金为61800元（租期为2014年7月30日至2016年3月31日，首尾两天含在其内，跨611天）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在转租合同解除后，原告未继续租用门面的转让费、租金需退还。该笔费用的起算时间是合同终止履行之次日（即合同解除之次日），而原告在2015年3月31日腾空搬离门面（合同终止履行），庭审中原告亦表示转让费、租金需退还的起算时间应是搬离的次日即2015年4月1日。合同关系的一方享有的合同解除权，包括约定解除权和法定解除权，涉案纠纷不存在约定解除权的事项，原告所享有并行使的是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照…本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”之规定，原告解除合同必先通知被告，但原告在起诉时并未主张解除合同，在第一次庭审中才增加解除转租合同的诉讼请求，原告请求从搬离之次日（2015年4月1日）起算的主张，不予支持。该院依法认定门面转让费、租金需退还的起算时间是2015年5月7日，截止时间是2016年3月31日（首尾的两天含在其内，跨330天），被告应退还门面转让费、租金33378.07元（61800元／611天×330天）。
②原告请求被告赔偿原告房屋装修费12000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告需承担违约责任，赔偿原告的损失。原告诉请被告赔偿装饰装修费12000元，庭审中承认包含了未附合、附合装修物和装修人工费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修……合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十三条规定：“承租人经出租人同意装饰装修……合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持。”被告系转租合同的出租人，在因违约导致转租合同被解除后，当庭不予认可以现金赔偿原告装修损失，那么对于未附合装饰装修物，原告可自行拆除，也可放弃，原告当庭表示自己放弃拆除权利。对附合装饰装修物，法律规定由出租人赔偿残值损失，原告举示的证据中附合装饰装修物价值6390元，其残值损失应该是3451.23元（6390元／611天×330天）。人工费2520元为装修实际支出，也属于因被告违约导致的其他损失，也存在耗损部分，其残值损失应该是1361.05元（2520元／611天×330天）。综上，原告附合装饰装修物残值损失和人工费损失合计4812.28元。又因原告实际装修工本费为12005元，师傅收取12000元，原告请求被告赔偿12000元，但未举证证明“5元”是属于附合物、未附合物还是人工费，本着公平公正的法律原则，对于原告陈述不明的“5元”，酌情从4812.28元中予以扣除，即被告应赔偿原告附合装饰装修物残值损失和人工费损失合计4807.28元。
③原告请求被告赔偿经济损失费16000元问题。原告主张被告赔偿16000元进货损失，原告经营的是服装生意，所出售的服装不受自然、人为的原因而导致损失，未出售的服装可以再出售或进行其他处理，且截至到一审辩论终结，未出售的服装也没有因为被告的过错原因出现损失，原告该请求于理不合，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条之规定，判决：一、依法解除原告朱盛琼与被告李石飞之间的转租合同；二、被告李石飞自本判决生效之日起10日内返还原告朱盛琼门面转让费、租金33378.07元；三、被告李石飞自判决生效之日起10日内赔偿原告朱盛琼附合装饰装修物残值损失和人工费残值损失合计4807.28元；四、原告朱盛琼自愿放弃未附合装饰装修物的拆除权利，自判决发出之日，原告朱盛琼不得向被告或第三人再次主张未附合装饰装修物的拆除或赔偿；五、驳回原告朱盛琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1695元，因适用简易程序减半收取，由被告李石飞承担373，原告承担475元，退回原告1220元。
李石飞不服酉阳土家族苗族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判，改判全部责任由原审第三人承担；2.一、二诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人请求解除合同，理由是上诉人违约未向第三人交清房租，被上诉人应当举示上诉人没有交清房租的证据，一审法院认为证明责任归上诉人错误。2.上诉人与第三人签订的合同中已经约定，一次性交清两年房租，而且双方签字生效。一审法院认定该约定不是法律事实，需要二重举证是错误的。3.第三人发出的催款通知书不能作为证明上诉人违约的证据。根据合同的相对性原理，一审法院只能针对转租合同的约定内容是否违约进行审理，以催款通知书作为证据认定上诉人未交清房租，对被上诉人构成违约是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《合同法》第六十四条、九十四条裁判错误。三、一审审理程序违法。第三次审理时被上诉人方有证人出庭作证，第三人出具催款通知书。当事人应当在举证期限届满前申请延期举证，且应该通知其他当事人，不应当在开庭完毕之后，但上诉人在第三次开庭时才知道，而且第三次开庭时对第三人有诱导性发问。本案争议较大，一审不应适用简易程序审理。
被上诉人朱盛琼答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
原审第三人田文江答辩称：出租人田文江只收到了一年的房租。
本院二审过程中，上诉人李石飞举示了陈双的书面证言，并申请证人陈双出庭作证。拟证明上诉人与被上诉人朱盛琼协商转租门面时第三人田文江在场，两年房租已交清。被上诉人质证认为，证人证言只能证明第三人田文江同意转租房屋，但不能证明上诉人李石飞交清了房租。第三人质证认为，对部分证人证言认同，证人没有证明第三人亲口说房租已交清。本院审查认为，证人陈述，上诉人与被上诉人朱盛琼协商转租门面时第三人田文江在场，房租是否交清以合同约定为准。其关于房租交纳情况的陈述与其书面证言不一致，达不到证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人李石飞与被上诉人朱盛琼之间的房屋转租协议应否解除；2.上诉人应否返还被上诉人房屋转让费、租金，以及应否赔偿房屋装修及经济损失。现在分别评述如下：
一、关于房屋转租协议应否解除问题。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。本案中，原审第三人田文江与上诉人李石飞于2014年2月28日签订《门面租赁合同》，田文江系出租人，李石飞系承租人。2014年7月30日，李石飞向朱盛琼出具《收条》，收取涉案门面转让款26800元和房租35000元，与朱盛琼形成转租关系，朱盛琼系次承租人。2015年1月12日、3月31日，田文江先后向李石飞、朱盛琼发出《催款通知》，要求交纳2015年3月31日至2016年3月31日的房租21000元，而李石飞则认为两年房租在签订《门面租赁合同》时已一次性交清，田文江、李石飞为此产生争议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”按照通常经验和常理，承租方向出租方交付租金后，应由收取租金一方出具收款依据，而本案中李石飞举示不出已支付第二年房租的收条等相关凭据。李石飞辩称的《门面租赁合同》中第三条中“乙方（李石飞）于签订合同之日一次性向甲方付清两年门面租金”，该条只是对租金支付方式的约定，在没有交款凭据等证据证明下，并不能据此认定李石飞已交清两年房租，因此应承担举证不力的后果。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”田文江于2015年1月12日通过发放《催款通知书》的方式向李石飞催收第二年房租，李石飞未能举证证明已经支付，田文江享有解除租赁合同的权利。田文江在2015年6月9日原审庭审中收回了朱盛琼交还的出租门面钥匙，视为解除了与李石飞的房屋租赁合同。转租合同的租赁期限不能超过剩余的租赁合同期限，出租人田文江与承租人李石飞的租赁合同解除后，次承租人朱盛琼租赁门面经营的目的则不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，朱盛琼解除与李石飞房屋转租协议的诉讼请求，应予支持。
二、关于上诉人李石飞应否返还被上诉人朱盛琼房屋转让费、租金，以及应否赔偿房屋装修及经济损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李石飞与朱盛琼的房屋转租协议解除后，应返还相应的转让费和租金，并赔偿相应的装修损失。上诉人李石飞在二审庭审中，对一审按朱盛琼实际使用门面房屋天数计算应退还费用的方法无异议。经本院审查，原审计算的应退还转让费、租金和装修损失金额正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，虽然原审判决将“朱盛琼自愿放弃未附合装饰装修物的拆除权利”作为第四项判决主文进行表述不当，但未影响本案的实体处理，可予维持。上诉人李石飞的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费754元，由上诉人李石飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十一月五日
书 记 员 李小威