江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第01041号
原告太仓格凡尼物业管理有限公司。
法定代表人王孟春，董事长。
委托代理人严丹婷，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人杨建明。
被告邢国昌。
委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。
原告太仓格凡尼物业管理有限公司（以下简称格凡尼公司）与被告邢国昌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依�由代理审判员吴春辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告格凡尼公司的委托代理人严丹婷，被告邢国昌及其委托代理人王全荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告格凡尼公司诉称：被告邢国昌因为拆迁置换了苏州兆元置地有限公司（以下简称兆元公司）的南洋1号公馆2幢B601号房屋。兆元公司自2012年12月31日与原告建立了前期物业服务关系。根据规定，被告每月应向原告支付物业管理费185元。自2013年10月至今被告未支付物业管理费，原告曾多次通过律师函等形式催要均未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费2590元（最终支付至判决生效之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告邢国昌辩称：1、原告的主张缺乏合同和事实依据，原、被告没有关于物业收费的约定或者合同，原告依据前期物业合同主张收取物业费没有依据；2、收费标准过高，原告仅提供收费备案表，但是未与业主协商，该收费定价不合法，原告对拆迁户按照（7）级标准收取物业费，不公平；3、小区物业管理服务水平较差，小区存在原告多次发生辱骂殴打业主行为、利用电梯卡等方式限制业主进出自由、对小区内违章建筑的监管不力、小区环境卫生状况差、交通工具乱停放、路灯照明亮度不够等现象。原告按照1.8元／m²／月的标准收取物业费不合理。请求法院判令驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2008年5月5日，被告邢国昌（合同乙方）与案外人兆元公司（合同甲方）、太仓市云腾房屋拆迁有限公司（合同丙方）签订了《房屋拆迁原地产权调换协议书》一份，合同附有《房屋拆迁补偿费用结算表（一）》和《产权调换安置房费用结表（二）》，约定：1、乙方同意拆除三农组32号的房屋，乙方置换甲方安置房，面积为278.95m²；2、安置房交付使用后，一切管理必须服从物业公司管理，物业管理费均统一按政策规定自行缴纳。3、《产权调换安置房费用结算表（二）》中，指明乙方置换的房屋为南园西路地块6号105室和7号604室、406室，其中7号604室面积为123平方米，为本案所涉房屋，现地址为南洋1号公馆小区2幢B601室。合同还对其他事项进行了约定。2013年4月7日，被告邢国昌办理了南洋1号公馆小区2幢B601室的交接手续。
2010年5月26日，原告格凡尼公司（合同乙方）与案外人兆元公司（合同甲方）签订《太仓市前期物业管理委托合同》，合同约定：1、甲方委托乙方对南洋1号公馆实行物业管理服务；2、物业管理服务期限为2年，自2012年12月31日起至2014年12月31日止；3、前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层、小高层按1.8元／m²／月的标准收取。收费标准由甲方在售房时同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；4、物业管理服务质量按照《省标》七级执行。合同还对其他事项进行了约定。2010年9月20日，原告格凡尼公司就收费标准向太仓市物价局进行备案，原告提交的《普通住宅前期物业公共服务收费备案表》中载明南洋1号公馆高层、小高层（含电梯多层）执行物业管理服务等级（七）级标准，公共服务收费标准为1.3元／m²／月，代收代缴费为0.5／m²／月。同时该备案表中物价部门意见中载明，前期公共服务收费标准，收费双方应充分协商，并充分考虑到业主的经营情况，应与业主在物业服务合同中约定。
2013年3月11日，案外人兆元公司（合同甲方）与太仓市城市建设投资集团有限公司（合同乙方，以下简称城投公司）签订了《补充协议书�一份，约定：1、自2013年4月1日至2016年3月31日，乙方按照最终确认的补贴标准为其指定的动迁回搬户补贴物业管理费用，该项费用由乙方于2013年6月30日前，一次性支付给甲方委托的南洋1号公馆物业管理公司；2、乙方负责向其指定的动迁回搬户通报并协调关于办理入住南洋1号公馆手续的内容、流程和费用。2013年11月20日，被告邢国昌向原告交纳了包括涉案房屋即南洋1号公馆小区2幢B601室2013年4-9月的物业费1109元在内的多项费用。
以上事实有原告提供的《房屋拆迁原地产权调换协议书》、《前期物业管理委托合同》、《补充协议书》、物业费缴纳发票、以及原、被告当庭陈述予以佐证。
本案争议焦点一为：原、被告是否存在物业服务合同关系。被告认为其与原告未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，且被告属于拆迁回搬户，根据惯例，无需缴纳物业费。本院认为：1、被告与案外人兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》中明确物业管理费均统一按政策规定自行缴纳，可见，被告在取得涉案房屋时已同意按照政策规定自行缴纳物业费。案外人兆元公司与原告格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》，约定由原告格凡尼公司对南洋1号公馆小区的房屋（包括涉案房屋）进行物业管理服务，并直接向业主收取物业费。虽然原告与被告并未直接签订物业服务合同，但是综合两份合同的内容，被告作为南洋1号公馆小区的业主之一，《前期物业管理委托合同》对被告应具有约束力，被告应该按照合同约定向原告交纳物业费。2、从实际居住情况来看，被告邢国昌居住在南洋1号公馆小区2幢B601室，事实上也接受了原告格凡尼公司提供的物业服务，且被告曾经按照1.5元／月的标准缴纳了2013年4-9月份的物业费1109元�可见《前期物业管理委托合同》已经实际履行。3、被告认为其属于拆迁回搬户，根据惯例无需缴纳物业费，但其并未提供相应的证据，且根据被告与案外人兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》，已经明确被告负有履行支付物业管理费的义务。据此，本院认定原告格凡尼公司与被告存在物业服务合同关系。
本案争议焦点二为：原告格凡尼公司按照1.8元／m²／月的标准收取物业费是否合理。案外人兆元公司与原告格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》明确约定了原告格凡尼公司向业主收取物业费的标准，其中高层、小高层按照1.8元／m²／月的标准收取物业费，且该收费标准已向太仓市物价局备案。另根据案外人兆元公司与城投公司签订的《补充协议书》，城投公司对包括被告在内的动迁回搬户补贴物业费0.3元／m²／月，补贴范围为自2013�4月1日至2016年3月31日的物业管理费。故被告应按照1.5元／m²／月的标准缴纳物业费，即被告每月需向原告支付184.5元物业费（1.5元／m²／月×123m²）。
本案争议焦点三为：原告是否根据《前期物业管理委托合同》履行了物业服务义务。被告认为原告的物业服务水平较差，质量不高，并向本院提供小区环境的照片等证明小区物业管理存在物业公司人员辱骂殴打业主、利用电梯卡限制业主进出电梯、对公共建筑监管不力、污水通过明沟排放、小区环境卫生状况差、交通工具乱停放、路灯照明亮度不够等问题。原告对物业公司的物业管理特别是秩序维持、垃圾清理等工作流程进行了说明，原告并对部分业主乱停放交通工具、乱堆放杂物等现象通过“温馨提示”等方式与业主进行沟通，原告表示对业主提出的合理建议会予以采纳，以此不断提升小区物业�境。本院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告提出污水明沟排放、路灯照明亮度不够且与小区其他区域存在区别等问题系小区开发商的建设行为，并不在物业公司提供的物业服务范围之内。原告在物业管理服务中可能存在如被告所述的管理瑕疵，但被告可以通过提出整改意见或者通过业主大会、业主委员会行使其正当权利，而不应当采用不支付物业费的方式使矛盾扩大。如果小区业主普遍采用该种方式拒交物业管理费不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。当然，原告作为物业公司对被告提出的意见也应及时与业主、业主委员会进行沟通，尽力提高服务质量和业主的满意率。
综上，本院认为：原告接受兆元公司的委托，对南洋1号公馆进行�业管理，被告作为入住该小区的业主，应按约及时交纳物业管理费用，拖欠不付引起纠纷，责任在被告。因原告与兆元公司签订的《前期物业管理委托合同》约定物业服务期限至2014年12月31日，故本院对原告要求被告支付2013年10月1日2014年12月31日的物业费的诉讼请求予以支持。自2013年10月1日起至2014年12月31日止，共计15个月，物业费合计2767.5元（184.5元／月×15月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告邢国昌于本判决生效后10日内向原告太仓格凡尼物业管理有限公司支付物业服务费2767.5元。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告邢国昌在本判决生效后10日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，帐号：10×××99。
代理审判员 吴春辉
二〇一五年一月十二日
书 记 员 滕万波