宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终758号
上诉人(原审被告):宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司。
负责人：余华银，宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司经理。
委托诉讼代理人：许道江，宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司副经理。
委托诉讼代理人：林义，宁夏颐升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛吉亭，男，1968年4月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王吟昕（毛吉亭妻子），女，1969年5月13日出生，汉族。
原审被告：余华银，男，1963年2月9日出生，汉族。
原审被告：宁夏新月建筑有限公司。
法定代表人：朱江成。
上诉人宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司（以下简称华岩分公司）因与被上诉人毛吉亭、原审被告余华银、宁夏新月建筑有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司的委托代理人许道江、林义，被上诉人毛吉亭及其委托代理人王吟昕到庭参加诉讼，原审被告余华银、宁夏新月建筑有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华岩分公司上诉请求：撤销原判，改判驳回毛吉亭的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实错误。在我国，房地产开发商在建工程办理抵押贷款是一种常见的现象，这种抵押并不影响商品房买卖的效力。开发商售出商品房后，便办理该套房产的解押手续并为购房户办理备案登记手续，双方交易完成。涉案工程办理了在建工程抵押登记，后经抵押权人同意，石嘴山市千禧房地产开发公司将包括涉案房屋在内的六套房产抵顶给华岩分公司，华岩分公司用工程款顶来的这六套房产并不是为了自用，而是用于出售以回笼资金，所以没有办理解压手续及房产过户手续。毛吉亭在购买涉案房屋时，明知是顶账房这一事实，由于毛吉亭的原因造成没有办理解押及过户手续，华岩分公司现可以按约定为毛吉亭办理购房手续。二、本案合同目的完全可以实现，没能实现的原因在毛吉亭。2013年，毛吉亭以低价购买了涉案房产。在双方签订《内部购房协议》后，华岩分公司一直督促毛吉亭尽快付清剩余购房款，协助其与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同并办理产权过户手续，毛吉亭以资金紧张为由，迟迟不履行付款义务，也不去签订正式的商品房买卖合同。2015年，商品房价格下跌，毛吉亭提出家中有病人，急需用钱，与华岩分公司协商退房事宜，华岩分公司不同意，但考虑到毛吉亭却有困难及双方的关系，便陆续借给其30万元。后毛吉亭提出自己卖房，华岩分公司也同意了，并承诺毛吉亭如能将房卖出去并付清剩余购房款，华岩分公司可协助将房产手续直接办到新的购房人名下，以减少毛吉亭的税费开支，谁知毛吉亭一直未能按原价将房产出售。
毛吉亭辩称，原判认定事实清楚，判决正确。2013年5月18日涉案房屋已经抵押给银行，故不能按合同约定履行，对方以减少房屋的税费开支为由不与毛吉亭签订正式合同。2015年在毛吉亭多次催促下，华岩分公司答应退房，仅退了30万元房款。
毛吉亭向原审法院起诉请求：一、解除毛吉亭与余华银、华岩分公司签订的《内部购房协议》；二、判决余华银、华岩分公司、宁夏新月建筑有限公司连带退还毛吉亭购房款110万元；三、余华银、华岩分公司、宁夏新月建筑有限公司连带支付毛吉亭房款占用期间的利息169125元。以上合计1269125元。
原审法院认定事实：2013年5月4日华岩分公司从石嘴山市千禧房地产开发有限公司顶账取得位于别墅。2013年5月6日毛吉亭与华岩分公司签订《内部购房协议》，约定新月建筑华岩分公司将位于出售给毛吉亭，总价款150万元，签订协议时，毛吉亭一次性支付100万元，剩余欠款2013年6月10日前一次性付清；涉案楼房于2013年7月15日签订购房合同，2013年9月30日交予毛吉亭装修等事项。余华银签字并加盖华岩分公司公章。2013年5月6日、6月11日余华银向毛吉亭分别出具100万元收条、40万元收条。双方至今未签订购房合同，未办理交房手续。2016年1月19日毛吉亭在涉案房屋处张贴出售广告。另查明，号楼在2013年5月17日预售登记备案于买受人石嘴山市荣兴工贸实业有限公司，当日办理了预售登记注销。2013年5月18日办理了在建工程抵押，抵押人为石嘴山市千禧房地产开发有限公司，抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行，2013年9月27日办理了在建工程抵押注销，同日又办理了在建工程抵押登记，抵押人为石嘴山市千禧房地产开发有限公司，抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。毛吉亭与华岩分公司签订内部购房协议，新月建筑华岩分公司将顶账得来的涉案房屋出售给毛吉亭，华岩分公司应对涉案房屋产权瑕疵承担责任，现因涉案房屋在2013年5月18日已抵押于银行至今，导致毛吉亭无法达到合同目的，新月建筑华岩分公司应承担违约责任，现毛吉亭要求解除与新月建筑华岩分公司于2013年5月6日签订的《内部购房协议》有事实和法律依据，予以支持。毛吉亭要求华岩分公司退还购房款110万元符合法律规定，予以支持。华岩分公司违约，应承担相应的违约责任，毛吉亭要求华岩分公司支付占用房款期间的利息169125元（110万元×6.15%÷12个月×30个月，2013年6月11日至2016年4月）符合法律规定，予以支持。华岩分公司系宁夏新月建筑有限公司的分公司，华岩分公司应承担的民事责任，宁夏新月建筑有限公司应承担共同责任。余华银系华岩分公司负责人，余华银签字的行为系职务行为，故毛吉亭要求余华银承担责任的诉讼请求不予支持。余华银、华岩分公司抗辩称毛吉亭未足额付清房款以及案涉房屋已由毛吉亭占有，因案涉房屋在毛吉亭应付清全款之前就已办理了抵押登记，毛吉亭已履行了交付150万元房款中的140万元的主要义务后，华岩分公司实质上并不能按约定为毛吉亭办理购房手续并交付房屋，过错在于新月建筑华岩分公司，对余华银、华岩分公司辩解不予采信。宁夏新月建筑有限公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除毛吉亭与宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司于2013年5月6日签订的《内部购房协议》；二、宁夏新月建筑有限公司、宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司于本判决生效后十五日内退还毛吉亭购房款110万元，支付占用房款期间利息169125元，合计1269125元；三、驳回毛吉亭其他诉讼请求。案件受理费16222元，减半收取8111元，由宁夏新月建筑有限公司、宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司负担。保全费5000元由宁夏新月建筑有限公司、宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华岩分公司提交长城宁夏资产经营有限公司与石嘴山市千禧房地产开发有限公司出具的证明及情况说明各一份。证明：涉案房产完全可办理解押手续并签订正式购房合同，没有办理的原因是毛吉亭没有付清购房款所致。毛吉亭质证意见，对证据的真实性有异议，都是后补的，没见过。涉案房屋已设定抵押且被法院查封。双方约定2013年7月15日双方签订购房合同，但涉案房屋于2013年5月17日出售给石嘴山市荣兴工贸实业有限公司属一房二卖。同时双方约定如果华岩分公司将后院平台封顶，再支付10万元，如果未封顶房价应为140万元，但华岩分公司没有封顶，因此房款已付清。本院认证意见，双方是房屋买卖合同关系，并非商品房买卖合同关系，但华岩分公司至今未取得涉案房屋物权，上述证据不能达到华岩分公司的证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，毛吉亭与华岩分公司签订《内部购房协议》，华岩分公司将顶账的涉案房屋出售给毛吉亭，双方是房屋买卖合同关系，华岩分公司需取得涉案房屋的物权才能出售，但其至今未取得涉案房屋物权，且涉案房屋现已设定抵押，导致毛吉亭无法实现合同目的，宁夏新月建筑有限公司、华岩分公司应承担违约责任。双方约定涉案房屋价值150万元，毛吉亭支付140万元购房款，已履行了主要义务，毛吉亭得知合同目的不能实现后，未支付剩余购房款，系其履行不安抗辩权，华岩分公司认为毛吉亭违约的理由不能成立。余华银、宁夏新月建筑有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。
综上所述，上诉人华岩分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16222元，由上诉人宁夏新月建筑有限公司石嘴山华岩分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王俊英
审判员 魏聪唤
审判员 王 华
二〇一六年十一月十四日
书记员 冶淑贞
附：本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。