福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）马民初字第1396号
原告王建。
委托代理人陈常青，福建海山律师事务所律师。
委托代理人林仁端，福建海山律师事务所律师。
被告傅晓菲。
委托代理人欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。
委托代理人翁京才，福建创元律师事务所律师。
第三人福建金诚丰担保有限公司。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人李敏，公司职工。
原告王建与被告傅晓菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。2013年7月8日，本院依法追加第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰担保公司”）为第三人参加诉讼。原告的委托代理人林仁瑞、被告的委托代理人欧阳灶文、翁京才、第三人金诚丰担保公司的委托代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建诉称：2013年2月6日，原告通过福州市马尾区东名麦田房产中介所的居间服务，将位于福州市马尾区（福州经济技术开发区）君山沁园春二期XX复式单元及地下1层车库出售给被告并签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》；原、被告双方同时还与福州市马尾区东名麦田房产中介所签订了《居间服务合同》；与福建麦田担保有限公司签订了《交易服务合同》。在《房产买卖合同》、《补充协议》中，原、被告双方约定讼争房成交价为2360000元整；因讼争房在原告名下的权属证书尚未办理，故而待原告办出房屋所有权证后交由交易服务人委托相关评估机构进行评估，交易服务人收到评估报告后三个工作日内被告应当至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，若因被告自身原因致使被告贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为被告违约。
2013年2月27日，原告王建名下讼争房的《房屋所有权证》办出，不久讼争房的评估报告作出。2013年3月15日交易服务人福建麦田担保有限公司陪同被告前往中信银行办理商业按揭贷款申请手续，但由于被告提供的材料不齐致使手续无法办理。此后交易服务人福建麦田担保有限公司多次催促被告办理上述手续，但被告拒绝履约。2013年3月31日，原告委托交易服务人福建麦田担保有限公司向被告发出《履约通知函》促其履约，但被告于2013年4月2日回函再次拒绝履约。原告无奈于2013年4月12日向被告发出《解除合同函》要求解约，被告于2013年4月23日回函确认解约。
原告认为，被告声称原告欺瞒其未办出讼争房土地使用权证、无法进行房屋买卖为由拒绝履约，是错误的，其理由不能成立。原告在合同签订之初早就将讼争房权属证明尚未办出告知被告，并在合同第一条、第八条、第十条及补充协议中予以明确，并约定如何办理讼争房的权属证书及过户登记，原告并不存在欺瞒及违约行为。如今讼争房的《房屋所有权证》已经办出，土地使用权证也已获知可以办理，被告的上述理由不过是其不愿继续履约的借口，被告不愿申请按揭贷款继续履约的行为已经构成违约。根据《房屋买卖合同》第十三条的约定，被告应当向原告支付违约行为发生日起成交价每日万分之五的违约金，即2013年3月16日至2013年4月12日期间的迟延履约违约金2360000元×0.05%×28天=33040元；因被告违约导致合同解除的违约金300000元；以及原告主张违约责任所产生的律师代理费20000元，合计353040元人民币。请求：1、确认原告与被告之间的房屋买卖合同已解除。2、判令被告向原告支付违约金333040元及主张违约责任所产生的律师代理费20000元，合计353040元人民币。3、判决本案全部诉讼费由被告承担。
被告傅晓菲辩称，一、本案中被告不存在违约，而是原告存在三处违约，具体如下：1、2013年2月6日，原、被告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议。根据补充协议第五条约定：甲方应于本合同签订后三日内，向交易服务方提供委托陈华签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托陈华出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。原告应于2013年2月9日之前向第三人提供委托陈华签订的《房屋买卖合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或公证委托书，但原告未提供，也未举任何证据已提供委托陈华签订合同授权确认函或公证委托书，故原告存在违约，被告有权解除合同并追究原告违约责任。2、根据补充协议第三条约定：在办理商业按揭贷款申请手续前，甲方应将出售该房屋等权利以公证形式委托给乙方指定人员（乙方保证其指定的人员与乙方不存在直系亲属关系、配偶关系）办理公证所产生的相关费用由乙方承担。由此可见，在被告办理商业按揭贷款申请手续前，原告应先做出售该房屋的公证书，但至今原告还未办理将出售该房屋等权利以公证形式委托给被告指定人员，故原告存在严重违约。3、原告在存在上述严重违约行为后，又于2013年4月12日向被告发出《解除合同函》，由此看出原告恶意违约非常明显。二、原告在未办理将出售该房屋等权利以公证形式委托给被告指定人员时，要求被告办理商业按揭贷款申请手续，是无理要求，根据《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故在原告未办理公证情况下，被告有权拒绝办理商业按揭贷款申请手续。退一万步说，被告已准备好办理商业按揭贷款材料，不存在原告认为材料不齐全。三、原告在出售该房屋时，未明确国有土地使用权证是否可以办理？若能办理土地证，原告也未明确何时能办理？因原告未告知国有土地证办理时间，使得被告权利无法保障。
第三人金诚丰担保公司辩称，第三人作为交易服务方，其合同义务是协助原、被告双方办理房屋交易过户手续后期服务手续，第三人已全面履行合同义务，催促买卖双方履行合同义务，本案中是因买卖合同双方自身原因使合同无法履行，第三人不存在过错。
原告王建提交如下证据：一、居间服务合同；二、房屋买卖合同；三、交易服务合同，以上证据共同证明原、被告于2013年2月6日就讼争房签订房屋买卖合同，约定成交价236万；因权属证书尚未办出，合同详细约定了权属证书办出及过户的流程；合同约定迟延履行金是成交价的0.05%，违约导致合同解除，守约方可得违约金30万元人民币，并可获赔主张违约责任所支出律师代理费。四、房屋所有权证，证明讼争房房产证已于2013年2月27日办出。五、履约通知函，证明被告在2013年3月15日因故未能申请按揭贷款，此后拒不履约，原告依约于违约行为出现5日后（2013年3月31日）向被告发函催促其履行合同。六、关于履约通知函的回复函，证明被告拒不履约。七、解除合同函，证明原告发出《履约通知函》后十天被告仍未履约，原告依约于2013年4月12日向被告发函解除合同。八、被告方律师函，证明被告确认房屋买卖合同解除。九、委托代理合同；十、发票，共同证明原告因向被告主张违约责任支出律师代理费20000元。十一、土地预登记通知书，证明讼争房具备办理土地使用权证的条件。十二、授权委托书，证明原告已经授权陈华签订。
被告对原告提交的证据一无异议。证据二以第三人持有合同为准。证据三交易服务合同真实性无异议，证明对象有异议，在办理按揭贷款手续前，原告应当将相关手续公证给被告指定的人员。证据四真实性无异议，证明对象无异议。证据五真实性无异议，证明对象有异议，我方认为原告在未办理公证的情况下，我方手续齐全。证据六真实性无异议，证明对象有异议，我方不存在不履约的情形。证据七真实性无异议，证明对象有异议，是原告恶意违约。证据八真实性无异议，证明对象有异议，我方没有确认合同已解除。证据九、十真实性无异议，证明对象有异议，我方不承担对方律师费。证据十一真实性无法判断，在落款处也没有时间点，内容上是预先登记，在交易过程中，第三人去土地局询问过不能办理土地证。对证据十二真实性无异议，这是原告单方面制作。
第三人对证据一至七、十二无异议。证据八、九、十、十一请法庭予以认定。
本院认为，被告及第三人对原告提交的证据一至七、十二真实性无异议，本院予以采纳。证据八至十被告无异议，本院予以采纳。证据十一被告无相反证据，本院予以采纳。
被告提交如下证据：一、收款收据、光大银行交易凭条，证明被告依据《房屋买卖合同》约定在签订合同当天支付购房保证金人民币12万元。二、《收件凭证》及相关材料，证明被告所提供办理商业按揭贷款的材料，已符合中信银行办理商业按揭贷款所需材料的要求，不存在办理按揭材料不齐。三、福州晚报A10版，证明被告于2013年3月15日已携带完整办理商业按揭贷款的材料，原告无法提供土地使用权证。四、《房地产估价报告书》，证明被告于2013年3月15日知悉该报告内容，其被估价的讼争房屋土地使用权证缺失，该报告是在被估价对象土地使用权益状况不明情况下作出的。五、录音（光盘1），证明被告于2013年3月15日得知讼争房未办理土地使用权证后，与原告及交易服务方福建麦田担保有限公司进行交涉与协商，原告也无法明确讼争房土地证是否可以办理，不知何时可以办理，已导致合同无法履行。六、关于履约通知函的回复函；七、律师函，证据六、七共同证明被告于2013年3月15日已携带完整办理商业按揭贷款的材料，原告隐瞒无法办理讼争房土地证的事实。
原告对被告提交的证据一无异议。证据二收件凭证没有关联性，且对真实性有异议，银行的收件凭证没有加盖公章，真实性无法确认；私章没有公司证明；收件没有落款时间；相关材料与本案没有关联性，无法确实是在什么时间凑齐的；第三人所出具函件已提及是被告方提供的材料不全没有办法办理按揭，跟现有证据相矛盾。证据三真实性无异议，证明对象有异议，报社不是裁判司法机构，待证事实需由法庭评判。证据四真实性无异议，证明对象有异议，2013年3月15号才知道土地证未办理，这与事实不符，这签订合同时就知道土地证未办理。证据五真实性由法庭予以核实，证明对象有异议，被告在签约时就知道土地证未办理，合同中已约定一旦办理土地证就过户；土地证尚未办出并不导致合同无法履行，双方完全可以依照合同约定履约，无法履约是因为被告不履约。对证据六、七真实性无异议，证明对象有异议，被告在2013年3月15号并未完整提供办理按揭的材料，本案的土地证可以办理而不是无法办理；原告不存在隐瞒无法办理土地证的事实。
第三人对证据一无异议。对证据二有异议，同意原告意见，贷款申请材料被告缺的是首付款。对证据三与本案没有关联性，这是居间合同纠纷。证据四真实性无异议，证明对象有异议，房屋买卖合同约定这个评估报告是被告自己做的。证据五4月10号和邓鹭梅的谈话真实性无异议；在3月31号与黄坤洋的谈话，此人不是我方公司职工，无法确认真实性；证明对象有异议，该证据证明了第三人在原、被告关于土地证的问题积极进行协调。对证据六、七真实性无异议，证明对象有异议，被告办理按揭手续缺首付款。
本院认为，原告及第三人对被告提交的证据一、四、六、七真实性无异议，本院予以采纳。证据二与本院调取的中信银行福州台江支行的复函能够相互印证，本院予以采纳。证据三与本案关联性无法确认，不予采纳。证据五第三人对邓鹭梅的录音内容无异议，本院予以采纳，与黄坤洋的录音材料真实性无法确认，不予采纳。
第三人提交如下证据：一、《交易服务合同》，证明第三人是《交易服务合同》的当事人，其合同义务是协助原、被告双方办理房屋交易过户手续后期服务手续。二、《履约函》及邮局回执单，证明：1、第三人已及时催促被告履行其合同义务，准备银行贷款所需材料；2、第三人已尽到通知义务，本案中不存在过错，不应承担责任。
原、被告对第三人提交的证据均无异议。
本院认为，原、被告对第三人的证据均无异议，本院予以采纳。
为了进一步查明案件事实，本院依职权向中信银行福州台江支行调取证据，中信银行福州台江支行向本院出具《关于马尾区人民法院查询函的回复》函，该证据系本院调取，双方当事人无异议，本院予以采纳。
经审理查明，2013年2月6日，原告（甲方）的代理人陈华与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于福州市马尾区登龙支路1号沁园春二期XX复式单元1层10车库，交易款项为2360000元。此时交易房屋所有权证及土地证均未办出。合同第八条第一款约定，在甲方向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费。第二款约定，甲乙双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，乙方应将首付款（具体金额）以交易服务人通知为准转入该银行认可账户。在交易服务人通知贷款申请获得批准后三个工作日内，乙方应领取该房屋所有权过户所需的贷款抵押材料并提交给交易服务人。第十条约定，甲乙双方应在交易服务人或乙方通知可以办理该房屋土地证后五个工作内申请办理该证件过户登记，在申请办理该登记前，乙方应向房屋登记机构调取该房屋所有权过户档案并提交给交易服务人······。第十二条第三项约定，甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约。第十三条第一款（房屋所有权过户登记前的违约责任）第一项约定：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。第十六条约定，甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。第十八条约定，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，一式共三份，甲乙双方各持一份，居间人备案一份，具有同等法律效力。
《补充协议》第三条约定，乙方应出资为甲方解除该房屋的抵押权。在办理商业按揭贷款申请手续前，甲方应将出售该房屋等权利以公证形式委托给乙方指定人员（乙方保证其指定的人员与乙方不存在直系亲属关系、配偶关系）办理公证所产生的相关费用由乙方承担，领取公证委托书的单据及公证书原件均由交易服务人保管。在交易服务人领取了公证书并向乙方作出相关通知后一个工作日内，乙方应将解除抵押权所需的款项转入甲方还贷账户，解押款在转入甲方还贷账户后即垫做部分购房款。甲方应在抵押权人告知可还款且乙方的贷款申请获得批准后一个工作日内向抵押权人还款。第五条约定，甲方应于本合同签订后三日内，向交易服务人提供委托陈华签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托陈华出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。同日，原告、被告及第三人签订《交易服务合同》，确认由第三人为原、被告双方提供交易服务。2月25日，原告出具授权确认函，明确其授权陈华代为与被告及第三人签订上述合同及协议，被告及第三人收悉该授权书。根据第三人陈述，办理《补充协议》第三条的委托公证一般流程是由交易服务人通知双方去办理委托公证，但在通知的同时会要求买方先指定人员，买方指定后交易服务人会告知卖方，并通知双方一起去做委托公证。
上述合同及协议签订当日，被告依约支付履约保证金120000元。2013年2月13日，福州建融房地产评估咨询有限公司出具交易房屋的评估报告。2月27日，交易房屋所有权证办出。3月15日，被告准备好首付款，与原告、第三人工作人员到中信银行申请二手房按揭贷款手续，但未成功办理，首付款也未转入银行账户。3月31日，第三人应原告要求向被告发出《履约通知函》，表示因被告提供材料不齐导致3月15日在中信银行福州台江支行办理交易房屋按揭手续未能成功，要求被告在收到本函件后联系第三人携带银行贷款材料到银行办理按揭贷款申请手续，否则原告将依法追究法律责任。4月2日，被告复函第三人，明确3月15日办理按揭手续的材料并不存在不齐的问题，因原告用于交易的房屋没有土地证且无法明确是否可以及何时可以办理土地证为由提出履行抗辩，并要求第三人尽快协调三方面谈判解决合同相关问题。4月12日，原告向被告出具《解除合同函》，要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。4月23日，被告委托律师出具《律师函》复函原告及第三人，明确同意解除《房屋买卖合同》。2013年6月17日，原告将讼争房屋另行出售给其他购买人，交易数额为2450000元。
另查，2013年8月15日，中信银行复函本院，确认三方于2013年3月15日办理二手房按揭贷款事实及被告所持收件凭证的真实性，但不清楚未能签订按揭贷款合同具体原因。第三人福建麦田担保有限公司于2013年7月11日更名为福建金诚丰担保有限公司。
经本院释明，被告表示原告诉请的违约金过高，请求法院依法予以调整，并要求扣减原告获利部分。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告授权案外人陈华代为与被告及第三人签订《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》，且原告予以追认。因此，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。依约该合同在双方签字后生效，对双方当事人具有法律约束力。
2013年3月15日，原、被告及第三人到中信银行办理二手房按揭手续未成功后，2013年3月31日原告委托第三人向被告发出履约通知函，4月2日，被告复函，但因双方对合同履行存有异议未能继续履约。4月12日原告发出律师函要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，而被告在4月23日通过律师复函明确同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。因此，在原告主张解除合同，而被告同意解除合同的情况下，《房屋买卖合同》在双方达成解除合意时发生解除的法律效力，双方解除合同符合法律及合同约定。因此，原告与被告签订的《房屋买卖合同》在2013年4月23日解除。
在合同已经解除的情况下，本案争议焦点为被告未依约办理完毕按揭贷款手续导致交易无法继续是否构成违约？由于各方对2013年3月15日未能办成按揭贷款手续的原因存有争议，其中原告诉称是被告提交材料不齐，被告辩称是原告未依约办理委托公证，第三人则提出是被告因交易房屋没有土地证而拒绝履约。而相关事实的查清关系违约主体过错及责任的认定，为此本院依法向中信银行进行调查，中信银行依法复函本院，一方面确认三方确实于2013年3月15日办理二手房按揭贷款事实及被告所持申请贷款收件凭证的真实性，另一方面亦表示“买卖双方在签约前因某些问题未达成一致，无法协商解决（具体原因不明），导致在最后未签订按揭贷款合同”。鉴于贷款银行已经明确导致无法签订按揭合同在于原、被告双方在签约前因某些问题未能达成一致，而贷款银行亦向被告出具了贷款申请材料齐全的收件凭证（除了首套房证明及评估报告由中介提供外）。因此，原告关于被告提交材料不齐、被告关于原告未办理委托公证导致未能办理完毕按揭贷款手续的辩解均不予采信。而结合2013年3月15日后被告与原告就履约事宜往来信件内容分析，造成双方未办理按揭贷款手续的真实原因应是被告认为交易房屋土地证尚未办理，这与第三人的陈述是一致的。依据双方《房屋买卖合同》第一条、第十条的约定，此时交易房屋两证均尚未办理，可见，被告在签订合同时对包括土地证在内的两证现状是清楚和知晓的。而依据合同第十条的约定，双方在合同中并未约定交易房屋土地证具体办理时间，仅约定在土地证可以办理情况下由第三人或乙方负责通知办理。因此，被告在办理按揭贷款手续时以交易房屋未办理土地证为由拒绝办理完毕按揭贷款手续不符合双方合同约定，有违诚信原则，被告未依约办理完毕按揭贷款手续导致合同无法履行构成违约。
《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于双方约定违约金30万元，经本院释明，被告表示原告诉请违约金过高，请求法院予以调整并扣减原告所获收益。本院认为，由于违约金在本质上既有弥补交易方实际损失的功能，也具有一定的惩罚性质，尽管原告另行交易后获得9万元的交易差价，但该差价是原告针对被告违约行为为防止损失扩大而采取的积极行为，且是在原告向被告发出解除合同通知并在被告同意解除情况下才予以实施，该收益的获取与双方履约争议并无必然关联，该收益的获得并不能免除被告应承担的违约责任。因而，对违约金的调整，本院一方面考虑本次合同履行仅涉及小部分内容，包括房产评估、房屋产权证的办理，而涉及按揭手续、解押还款、过户、抵押登记等主要事项均未履行，合同履行利益损失不大。另一方面，依据《合同法》关于“损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，考虑双方在2013年4月23日解除合同，6月17日原告将讼争房屋另行出售，避免损失扩大，该时间跨度为56天，参照银行存款利率计算，六个月内存款年利率为5.6%，折合月利率为0.46%，为尽可能弥补原告损失，按照最高四倍计算月利率为1.84%。以双方交易价格2360000元为基数，每月利息为43424元，从4月23日至6月17日合计56天时间利息应为81058元，酌情将违约金调整为81058元。关于迟延履行违约金问题，被告在2013年3月15日违约，应计算至2013年4月23日解约之日，按照日万分之五计算，合计46020元，原告主张33040元不违反双方合同约定，本院予以支持。综上，原告上述损失，包括律师费20000元，合计134098元。
被告关于原告未依约办理《补充协议》第三条所约定的委托公证手续构成违约，被告依约可拒绝办理按揭贷款手续的辩解，本院认为，2013年3月15日后被告在回复原告及第三人履约通知函时已明确是因为交易房屋尚未办理土地证而拒绝履约，据此可认定当时被告拒绝办理按揭贷款手续的真实意图并非原告未办理委托公证，且被告在办理按揭手续时及之后均未对原告未办理委托公证提出异议，现被告在诉讼期间以此抗辩着实有违诚信原则。同时，委托合同是双务合同，需要双方履行和配合，并非单方所能完成，委托合同进行公证更需要双方到场，由于双方在合同中并未明确办理委托公证的先后顺序，而根据第三人陈述，办理该项委托公证的一般流程是由第三人先告知双方去办理委托公证，并在告知的同时通知买方先指定人员，但第三人并无证据证明已经通知原、被告去办理委托公证及要求被告指定人员。而原、被告双方均确认委托公证应由第三人安排实施，但被告表示未接到第三人办理委托公证及指定人员的通知，原告也承认未收到第三人关于被告已指定人员的通知。因此，未办理委托公证的责任不在于原、被告双方。综上，被告的辩解意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告王建与被告傅晓菲签订的《房屋买卖合同》于2013年4月23日解除。
二、被告傅晓菲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王建损失134098元。
三、驳回原告王建的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6696元，由原告王建负担4153元，被告傅晓菲承担2543元。被告傅晓菲应负担的诉讼费已由原告垫付，被告傅晓菲应在支付上述款项时一并支付给原告王建。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 沈镇友
人民陪审员 吴晓萍
人民陪审员 林 彬
二〇一四年五月十二日
书 记 员 蔡雄斌
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
执行提示：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。