辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12251号
上诉人（原审被告）：李凤鸣，男，1955年6月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：刘晓云，女，汉族，1958年4月4日出生，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：罗亚新，女，1974年3月21日出生，满族，住沈阳市于洪区。
上诉人李凤鸣与被上诉人罗亚新因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7770号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李凤鸣上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第四项；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、一审判决上诉人返还被上诉人租金2200元无事实及法律依据。根据双方《房屋租赁协议》的约定，对租赁物的维修义务应由被上诉人负担，下水主管是楼里8家共同造成的，被上诉人未与我方及时沟通解决，且未归还钥匙；2、合同解除后我方不应承担违约责任；3、原审法院认定事实错误，在6月中旬前我方并未与被上诉人通电话。
被上诉人罗亚新辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告罗亚新向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告2个月零20天房租3,200元，并返回原告押金1,200元；2、被告应赔偿原告违约金1,200元；3、赔偿原告物品损失费1,000元（米面及三双皮鞋）；4、误工时费1,000元；5、精神损失费2,000元。
一审法院认定事实，2015年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁协议一份，约定原告承租位于沈阳市和平区砂阳路116号X单元X层X号房屋，租期为2015年8月26日至2016年8月26日，月租金1200元。在“甲方责任”一栏中约定“1、必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权......”。在“乙方责任”一栏中约定“1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费用并承担因房屋漏水、漏电、漏气、下水堵塞而发生的费用......”。另外还约定在租赁期间内如有一方违约，则向对方赔偿一个月房租。在“其他约定”中约定押金为1,200元。上述协议签订后，被告向原告交付了房屋，原告亦向被告支付了全部房租。2016年6月5日，涉诉房屋厨房下水道堵塞，产生返水现象，后经原告配偶雇佣他人维修，将厨房下水道和手盆下水道全部封堵。之后，原告与被告配偶协商解除合同和退还剩余房租及押金事宜未果，原告于2016年7月2日从涉诉房屋中搬出。
一审法院认为，原、被告所签订的涉诉房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据原告所举证据、证人证言及双方当事人的陈述，能够认定原告在下水道堵塞后联系被告配偶维修的事实，维修时将厨房和手盆下水道封堵，及之后原告因无法正常使用下水道而与被告配偶协商解除合同未果，于2016年7月2日搬出涉诉房屋的情况具有高度盖然性，本院对上述事实予以认定。而被告作为出租人对上述事实亦应知情。因租赁协议中约定了被告应保证原告在租用期间的正常居住和使用权，�租赁协议中并未明确约定房屋的维修义务应由原告承担，仅仅是约定了下水堵塞而发生的费用应由原告承担。因此，被告作为出租人不能免除对房屋下水进行维修的义务。现涉诉房屋的厨房下水和手盆下水已经在维修时被封堵，造成原告无法使用，而房屋的下水通道是否畅通系影响房屋是否具备正产使用功能的重要方面，该情况已经严重影响房屋的使用功能及租赁合同目的的实现。在此情况下，原告搬离房屋即意味着同被告解除租赁合同。原告单方解除合同的意思表示，符合法律规定，本院予以认可。合同解除后，未履行了部分终止履行，故被告应向原告返还2016年7月3日至2016年8月26日的租金2,200元（55天÷30天×1,200元）。同时，如上所述，被告存在违约行为，应当承担违约责任，故应按照合同约定赔偿一个月房租即1200元。对于原告主张的返还押金1200元的诉讼请求，在原告结清租赁合同约定的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费后，被告应予返还。对于原告要求被告赔偿的物品损失及误工费，因原告所举证据不足以证明损失存在，故本院不予支持。对于原告主张精神损失费，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李凤鸣向原告罗亚新返还租金2,200元;二、本判决生效之日起十日内，原告罗亚新结清水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费；三、被告李凤鸣在原告罗亚新结清水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费后，向其返还押金1,200元；四、本�决生效之日起十日内，被告李凤鸣向原告罗亚新给付违约金1,200元；五、驳回原告罗亚新其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告李凤鸣承担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明：罗亚新与李凤鸣双方现已结清水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费，罗亚新于2016年8月26日交还李凤鸣房屋钥匙。
本院认为，罗亚新与李凤鸣双方签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现根据李凤鸣、罗亚新所举证据及双方当事人的陈述，�够认定涉案房屋在2016年6月12日前下水管返水，且双方曾在2016年6月12日就维修房屋事宜进行过协商，在本院审理过程中，上诉人亦认可涉案房屋下水直至2016年7月20日才恢复使用，此情况足以导致罗亚新无法正常使用涉案房屋，故李凤鸣存在违约行为，结合前述时间段及双方房屋租赁协议的约定，原审法院判决李凤鸣给付罗亚新违约金1200元并无不当，对上诉人李凤鸣提出撤销该判项的上诉请求，本院不予支持。关于李凤鸣应否返还罗亚新租金一事，因罗亚新系于2016年8月26日交还李凤鸣房屋钥匙，且罗亚新提供的证据不足以证明其已就交还钥匙一节与李凤鸣进行过主动沟通，故罗亚新在2016年8月26日前未完成交还房屋的义务，故本院对李凤鸣提出撤销原审判决第一项的上诉请求，予以支持。另，因李凤鸣、罗亚新双方已结清水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费，故原审判决第二项已无实际履行必要，本院对该项亦予以撤销。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7770号民事判决第三项、第四项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7770号民事判决第一项、第二项、第五项；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求
一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，共计为50元，由上诉人李凤鸣负担45元，由被上诉人罗亚新负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；