浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第520号
上诉人（原审被告）杭州市萧山区星都早教园。
法定代表人韩绯。
委托代理人陈颖、陈相瑜。
被上诉人（原审原告）潘志华。
被上诉人（原审原告）俞建宏。
两被上诉人共同委托代理人张建。
上诉人杭州市萧山区星都早教园（以下简称星都早教园）因与被上诉人潘志华、俞建宏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2012）杭萧民初字第4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定，星都早教园租赁潘志华、俞建宏共同共有的杭州市萧山区北干街道城中花园幼托所（房屋所有权证号为杭房权证萧移字第××号，建设工程规划许可证证载项目名称为幼托所）办理托儿所已有多年。2011年6月29日，出租方俞建宏与承租方星都早教园的法定代表人韩绯签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁物为杭州市萧山区市心中路645号城中花园内的幼托所，租赁期限自2011年1月1日起至2012年6月30日止，2011年年租金为140000元，第二年增10%，即年租金为154000元。承租方如到期继续租赁，需提前3个月通知出租方，重新合价并签订合同，逾期视作放弃处理，如承租方不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。双方违约，违约金各100000元。双方履行合同到2012年6月租赁期限届满前，未达成续租合意，星都早教园于同年6月28日将租房内部分家具、大型玩具搬走。同年6月下旬至7月上旬期间，因城北幼儿园需安置幼儿就读，星都早教园曾邀约萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组参与续租案涉房屋，因星都早教园与潘志华、俞建宏协商不成，萧山区北干中心学校幼儿教育领导小组甚至派员直接与潘志华、俞建宏面谈由其承租后转租部分教室给星都早教园，终因租金、税费和转租事项未能达成一致。此后星都早教园转至他处办学，但在原教学点设立学生接送点，有学生在该处等候校车接送。星都早教园一直未与潘志华、俞建宏办理退房交接手续。2012年9月5日时租房内尚有拆卸下来的空调等物，9月7日空调被搬走。目前该租房已闲置。现潘志华、俞建宏起诉至原审法院，要求：1.星都早教园立即腾出所租赁的房屋；2.星都早教园支付违约金100000元，并赔偿房屋搁置的租金损失265000元（因涉案房屋仅能用于教育活动，错过开学时间，则一学年内将无人租赁，要求按照每年265000元的租金标准计算，租金损失周期为1年）。
原审法院认为：潘志华、俞建宏与星都早教园之间的租赁合同关系合法有效。星都早教园在租期届满前已将部分大件物品搬离租房，其行为表明其不再续租房屋。从潘志华、俞建宏举证的“情况汇报”看，潘志华、俞建宏称星都早教园在签订合同时即表示不再续签合同，故潘志华、俞建宏在2012年4月份即开始留意租赁意向客户，截至2012年5月已有多名意向客户，合同到期后星都早教园已明确表明同等价格条件下放弃续签，这表明潘志华、俞建宏对星都早教园到期不再续租房屋是明知的，也作了另行招租的准备。虽然星都早教园未与潘志华、俞建宏办理正式的房屋交接手续，但在双方发生纠纷的情况下，交接手续情理上确实难以配合进行。事实上，在星都早教园搬离大件、主要物品后，租房现状并不会过于影响潘志华、俞建宏招租新的承租人。根据租赁房屋的现状及星都早教园对租房内剩余杂物作放弃处理的意见，原审法院认为星都早教园现已实际腾退租赁房屋，故潘志华、俞建宏要求星都早教园腾退房屋的诉请，与客观事实不符，原审法院不予支持。潘志华、俞建宏认为星都早教园违约，要求星都早教园支付违约金100000元，原审法院认为，潘志华、俞建宏并无证据足以证明星都早教园在租期届满后仍在租房内从事教学活动，且星都早教园已搬离了大件家具、玩具，虽遗有部分杂物未完全清退，也未办理房屋交接手续，但鉴于原、星都早教园之间的客观情形，如前所述不致过于影响潘志华、俞建宏招租，故原审法院认为星都早教园无需支付违约金。潘志华、俞建宏诉请星都早教园赔偿房屋搁置造成的一年租金损失265000元，因潘志华、俞建宏能否招租到新的承租人不具有必然性，且潘志华、俞建宏与星都早教园之间约定的2012年租金标准为154000元，现潘志华、俞建宏以265000元的年租金标准要求星都早教园赔偿损失，依据不足。但鉴于星都早教园未完全清退并交接房屋，直至本案审理中才正式告知潘志华、俞建宏租房内剩余杂物作放弃处理，且根据监控视频显示星都早教园在2012年9月7日才将剩余空调机搬离，考虑星都早教园占用租房的情况，存在一定过错，原审法院酌情判令星都早教园赔偿潘志华、俞建宏4个月的租金损失，按154000元一年的租金标准计算，为51333元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州市萧山区星都早教园支付潘志华、俞建宏租金损失51333元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回潘志华、俞建宏的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6776元，减半收取3388元，由潘志华、俞建宏负担2912元，杭州市萧山区星都早教园负担476元。
宣判后，星都早教园不服，向原审法院提起上诉称：原审判决认定事实有误。在涉案房屋租赁期限即将届满时，星都早教园积极与潘志华、俞建宏协商续租事宜，但潘志华、俞建宏恶意提高租金，刻意刁难，导致双方矛盾激化。在租赁到期后，潘志华、俞建宏于2012年6月30日将租赁房屋上锁，导致星都早教园的杂物不能完全清退。星都早教园并非故意占用租赁房屋，事实上是潘志华、俞建宏留置了星都早教园的财物，在锁打开后能搬的情况下，星都早教园立即搬走了杂物。潘志华、俞建宏的行为也存在过错。而且即使是占用租赁房屋，星都早教园的空调也仅是占用了一个教室，完全不影响潘志华、俞建宏另行招租，原审法院判决星都早教园赔偿4个月的租金损失，明显过重。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判星都早教园无须支付潘志华、俞建宏租金损失51333元。
被上诉人潘志华、俞建宏未提交书面答辩状，其口头辩称：星都早教园的上诉陈述与事实不符。潘志华、俞建宏并未将租赁房屋上锁，事实是双方在续租事宜因种种原因协商不成，星都早教园在租赁期限届满后仍继续占用租赁房屋。综上，原审判决认定事实和适用法律均正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
上诉人星都早教园在二审诉讼期间提交照片两张，欲证明潘志华、俞建宏将出租房屋上锁，阻挠星都早教园腾退的事实。潘志华、俞建宏对该证据的真实性有异议。本院经审查后认为该组证据无法证明潘志华、俞建宏将租赁房屋上锁的事实，对该组证据的证明效力不予认定。
被上诉人潘志华、俞建宏在二审诉讼期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，根据审理查明，星都早教园在双方续租事宜协商不成及租赁期限届满的情况下，仍继续占用部分租赁房屋用于堆放杂物的事实是清楚的，在星都早教园未提供有效证据证明潘志华、俞建宏存在将租赁房屋上锁及阻挠星都早教园腾房事实的情况下，星都早教园应承担其占用期间潘志华、俞建宏相应的租金损失。考虑到租赁房屋仅能用于开办幼托所的特殊性质以及星都早教园占用租赁房屋在客观上对潘志华、俞建宏另行招租开办幼托所造成一定影响等因素，本院认为原审法院所确定的租金损失计算标准及数额，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，星都早教园的上诉理由和请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1083元，由上诉人杭州市萧山区星都早教园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
代理审判员 盛 峰
二〇一三年五月三日
书 记 员 陈 斌