西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第00089号
原告：郝红梅，女，1974年10月25日出生，汉族。
委托代理人：郝全江，男，1943年2月1日出生，汉族。
委托代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。
被告：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：西安市高新区高新五路**号高新地产。
法定代表人：张彦峰，该公司总经理。
委托代理人：焦玉鸽，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人：闫拯材，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
原告郝红梅诉被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称：高新地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝红梅的委托代理人郝全江、王军，被告高新地产公司的委托代理人焦玉鸽、闫拯材均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郝红梅诉称，2006年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的枫景观天下第1幢1单元8层10802号商品房。合同约定，被告在2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。同时，合同对基础设施、公共配套建筑正常运行、装饰、设备标准及产权登记等作出承诺。但原告在收房时，发现房屋内安装的非可视对讲系统，与合同附件三约定不符。家庭智能安防系统不具备应有的使用性能，无法24小时供应热水，与被告的承诺不符。房屋的厨房排烟道，被告没有安装带脱卸式止回阀造成串烟现象。并且被告直至2009年底才将权属登记申报材料递交房屋产权机关受理，也违反合同第15条约定。另外，被告交付的房屋存在质量问题不能使用被告在维修期间，每月应支付原告1900元租房费。被告至今拖欠租房费达22800元，3000元的公摊等费用也未支付。被告上述行为给原告造成生活影响，双方多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告双倍赔偿可视对讲系统价款6000元；2、被告为原告补装全部家庭智能系统并达到使用性能；3、被告支付逾期办证违约金8048.84元；4、被告按照约定24小时供热水，并赔偿未提供热水期间造成的损失2000元；5、被告按约定支付维修期间（从2011年5月至2012年5月）拖欠房屋租金22800元及公摊费用3000元；6、被告为原告厨房排烟道安装止回阀。
被告高新地产公司辩称，原告要求双倍赔偿可视对讲系统价款并不符合合同约定。该系统已经经过验收且可以可视使用，只是未安装可视对讲机，其公司愿意承担可视与非可视机型之间的差价。对于家庭智能系统，符合招标技术要求及合同约定，也已经交付使用。对于热水系统也已经按照合同约定安装完毕且交付业主，在供应热水之前对全部小区住户进行统计，大约三分之二以上业主明确表示不同意使用热水系统，不能提供热水是考虑了大部分业主的意见，故原告主张赔偿损失并无依据。另外，原告所购房屋已在2009年8月20日取得初始备案登记，并未存在逾期办证的情形，故逾期交房违约金之诉求不应得到支持。
经审理查明，2006年12月25日，原告郝红梅与被告高科地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为060063090。该合同约定：原告购买被告开发的位于西安市高新区高新四路枫景观天下第1幢1单元8层10802号商品房（以下简称：涉案房屋）一套，建筑面积102.95平方米，每平方米单价3909.1元，合同总价为402442元。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的。买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三约定，户内智能：IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统。合同签订后，原告按照约定交纳购房款，被告亦按照合同约定的时间即2008年11月28日向原告交付房屋。2009年7月17日，被告组织其工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2009年8月20日，被告高科地产公司取得西安市高新区高新四路枫景观天下第1幢西安市房权证。此外，该楼盘的宣传广告载明楼盘24小时红外监控、24小时热水。其智能化系统简介中载明：户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮。庭审中原告认为被告仅在房屋的入户门和客厅装有红外探测器，在卧室、厨房、卫生间等都没有安装任何设备，该家庭智能系统不符合国家相关标准。
庭审中，原告撤回要求被告为原告厨房排烟道安装止回阀及被告按约定支付维修期间（从2011年5月至2012年5月）拖欠房屋租金22800元及公摊费用3000元之诉请。原告向法庭提交被告广告及宣传资料，以证明被告明确承诺所售房屋安装可视对讲系统，家庭智能系统及提供24小时热水系统，但被告未按照约定全面履行完毕。原告认可被告已安装热水设备。被告承认未在所售房屋内安装可视对讲机，但对家庭智能系统及热水供应不予认可，并提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》、《热水供应咨询登记表》，以证明己方已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。热水未供应主要由于大部分业主不同意供应。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外、其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯。此外，原告申请对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价予以评估。经提请西安市中级人民法院委托评估，西安建华资产评估有限责任公司作出评估报告，该差价为548元。原告预交鉴定费500元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、楼盘宣传广告、智能化系统简介、证明、票据、评估报告、《房屋所有权证》、通知、《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》、《热水供应咨询登记表》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告发出的销售广告和宣传资料对可视系统、对讲系统、家庭智能系统、热水供应等设施作出了明确的说明和允诺，应当视为合同约定。被告未按照约定向原告提供可视对讲机，已构成违约，应向原告按照设备差价双倍赔偿1096元。因被告提交的招标文件与原告提交的广告宣传资料能相互印证说明，被告仅负有安装安防报警控制主机、部分房屋安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外等设施的义务，故原告要求被告补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，热水未能24小时供应确由于被告的非自身原因所导致，责任不应由被告承担，加之事实上也不能履行，故原告提出被告按照约定24小时供热水，并赔偿未提供热水期间造成的损失2000元，本院依法不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的请求，根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的开发商和出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋初始登记备案的义务。合同签订后，被告也已在商品房交付360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未出现逾期办理初始登记备案的违约行为，故原告主张逾期办证违约金，并无事实依据，本院不予支持。审理期间，原告撤回要求被告为原告厨房排烟道安装止回阀及被告按约定支付维修期间（从2011年5月至2012年5月）拖欠房屋租金22800元及公摊费用3000元之诉请，本院予以准许。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告郝红梅支付可视对讲机差价1096元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费895元、鉴定费500元，由原告郝红梅承担400元，被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担995元。因原告已预交，故被告应将该款项于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 曹广师
人民陪审员 杨 洁
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 方 园