上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1903号
上诉人（原审被告）宋扬。
委托代理人郤子健，上海岷颉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周卫。
委托代理人贾金兴。
上诉人宋扬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，周卫（甲方）、宋扬（乙方）于2011年8月16日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争的上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方；租期三年，自2011年9月1日至2014年8月31日；每月租金人民币（以下币种均为人民币）5，700元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2011年8月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的23日前。乙方逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍向甲方支付违约金。如逾期20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方应向甲方支付租赁保证金11，400元；租赁期内的水、电、煤、电话（通讯）费、电视收视费、宽带等费用由乙方承担；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现有损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。甲、乙双方发生违约，均依据本合同第9条追究违约责任；合同第8条违约责任约定：任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须按月租金2倍支付违约金。乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同第9条追究甲方违约责任。合同第9条约定了争议的解决途径。
合同签订后，宋扬向周卫支付租赁保证金11，400元。双方依约履行至2014年2月。2014年2月起，双方为租赁事宜产生纠纷，宋扬向周卫提出终止租赁合同，未获周卫同意。宋扬未向周卫支付2014年3、4、5月租金。2014年3月26日，周卫要求物业管理部门对系争房屋断水、电。
2014年4月，周卫诉至原审法院，要求解除双方签订的租赁合同；宋扬支付2014年3、4、5月份的租金17，100元；宋扬支付2014年3、4、5月份逾期违约金17，100元；确认宋扬擅自违约，支持周卫依约扣除违约金（已交付押金）11，400元；宋扬向周卫支付6月起至交接系争房屋前擅自占用期间的租金、违约金，每天以380元计算；宋扬支付擅自占用房屋期间的水、电、煤、电信等费用，承担房屋及实施损坏所造成的修复费用；宋扬妻子江瑛承担连带支付责任。
原审审理中，周卫放弃要求宋扬支付6月起至交接系争房屋前擅自占用期间的租金、违约金，每天以380元计算；承担房屋及实施损坏所造成的修复费用；宋扬妻子江瑛承担连带支付责任的诉讼请求。宋扬于2014年4月21日将系争房屋钥匙交与上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）。2014年6月4日双方办理交接手续。双方各执己见，无法调解。
原审法院经审理后认为，周卫、宋扬签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。合同履行期限内，双方就租赁事宜产生纠纷，宋扬要求提前解除合同，在未与周卫协商一致前提下即不支付租金，构成违约，应按约承担违约责任。其次，合同并未约定承租方不支付租金，出租方即可断水、电。周卫不同意宋扬提前解除合同的要求，但在履行合同过程中于2014年3月26日对系争房屋实施断水、断电的行为，亦存在一定过错。周卫实施断水、断电后提起诉讼，要求解除租赁合同，双方合同解除日应为诉状送达宋扬之日，即2014年4月24日。宋扬于2014年4月21日将系争房屋钥匙寄存于中介公司，但没有证据证明宋扬交出系争房屋钥匙通知了周卫，系争房屋至2014年6月4日办理实际交接，故周卫要求宋扬支付2014年3、4、5月份的租金及房屋使用费，依法予以支持，房屋使用费参照租金计算。考虑到周卫在合同履行过程中断水、电存在一定过错，故对宋扬违约应承担的违约金由法院酌定。至于周卫要求确认宋扬擅自违约，支持周卫依约扣除违约金（已交付押金）11，400元一节，系与前述违约金相叠，故法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、周卫与宋扬签订的《房屋租赁合同》于2014年4月24日解除；二、宋扬应于判决生效之日起10日内，支付周卫2014年3月1日至同年4月24日的租金10，260元；三、宋扬应于判决生效之日起10日内，支付周卫2014年4月25日至同年5月31日的房屋使用费6，840元；四、宋扬应于判决生效之日起10日内，支付周卫违约金11，400元；五、宋扬应于判决生效之日起10日内，支付周卫至2014年6月4日止的水、电、煤、有线电视费用665.70元；六、周卫应于判决生效之日起10日内，返还宋扬租赁保证金11，400元。
原审判决后，上诉人宋扬不服，向本院提起上诉称：周卫不积极履行对系争房屋的维修义务，严重影响宋扬的正常生活，属违约在先，宋扬有权提前解除合同；宋扬因周卫2014年3月26日停水停电被迫陆续搬出租赁房屋，为保全现场取证才未向周卫交接房屋，合同应在同年3月25日解除；因未获得高端物业相应的服务质量保障，故之前实际居住期间的租金应减半，2014年3月26日之后的房租不应由其承担。故要求撤销原判，改判宋扬支付租金、水电煤及有线电视费用至2014年3月25日，2013年8月至2014年3月实际居住期间支付的房租减半，且宋扬不承担违约金。
被上诉人周卫答辩称：宋扬所称空调和阳台门维修问题，前者是宋扬从未清理致过滤网堵塞，后者是宋扬用力过度致门合页心轴偏出，只需清理和归位即解决；合同约定逾期不维修，宋扬可代为维修，费用由周卫承担，实际上，宋扬也实施了租金扣除修理费的做法；停水停电并非周卫责任，而是警察接警处理时通知物业的，且之后已经恢复；2014年4月21日，宋扬将房屋钥匙交给了周卫不认识的德佑公司，留了打不通的电话；周卫对原审法院认定的解除合同时间及违约金等也有异议，因避免讼累未予上诉。故不同意宋扬的上诉请求，坚持周卫前述观点。
二审审理中，就宋扬将房屋钥匙交给德佑公司是否告知周卫的问题，宋扬陈述其要求该公司告知周卫，自己没有联系周卫。就周卫陈述的宋扬已经进行修理并在租金中扣除费用的意见，宋扬表示，修理费用扣除属实，但后来周卫表示费用过高要求通知其修理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务。宋扬上诉认为周卫不积极履行对系争房屋的维修义务，严重影响宋扬的正常生活，属违约在先，宋扬可以解约，且之前实际居住期间的租金应减半。就此，宋扬未能提供充分证据证明，且房屋租赁合同约定出租方逾期不维修的，承租方可以代为维修，并由出租方负担费用，宋扬业已按此实施过。由此，宋扬该主张，本院不予采纳。宋扬上诉要求租金、水电煤及有线电视费用应支付至2014年3月25日，但宋扬当时并未与周卫正常交接，而是将房屋钥匙交给了德佑公司，且并未通知周卫，故原审认定宋扬应支付租金及其他费用至6月实际交接时并无不当。鉴于宋扬的违约行为，原审确定房屋租赁合同于周卫行使解除权起诉后，诉状送达宋扬之日解除，尚属合理。宋扬认为应自系争房屋停水停电时解除合同，缺乏依据，本院不予支持。宋扬未按约支付租金属实，并在较长时间内未合理交接，原审已根据实际情况对其应承担的违约金予以酌定，宋扬要求不承担违约金的意见于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人宋扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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