济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初1684号原告耿永南，男，1977年12月2日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托代理人王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄广文，董事长兼总经理。委托代理人王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告耿永南诉被告山东恒生置地股份有限公司(以下简称山东恒生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告耿永南的委托代理人王亚男，被告山东恒生公司的委托代理人王若宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿永南诉称，2012年7月14日，刘洋洋、高扬扬与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房屋，房屋总价款为847186元。2012年12月31日，被告通知原告交房。合同约定被告应在房屋交付使用后的365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，耿永南不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。但截止起诉之日止，被告仍未履行上述义务，致使原告长期无法取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。此外，合同约定供电、燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起达到使用条件，如未达到，被告应向原告支付每天20元的赔偿金。但截止起诉之日止，恒生伴山小区供电设施仍未通过市政部门的《供电工程验收》，用电类型仍然是施工现场临时用电，不符合居民生活用电使用标准。未达到用电标准，致使小区频繁跳闸、电压不稳，尤其是高层住宅停电后电梯无法使用、门禁无法开启、酷暑不能使用空调制冷，这些均给原告生活带来巨大困扰。故原告为维护自身的合法权益，原告特起诉至贵院，请求依法判令：1、请求法院判令被告山东恒生公司赔偿原告逾期办理房产证违约金8471.86元；2、请求法院判令被告山东恒生公司支付原告与供电不符合使用条件的赔偿金（供电不符合使用条件赔偿金，从实际交房日2012年12月31日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算。）；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。原告耿永南为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方有商品房买卖合同关系，原告购买被告开发住房以及地下室，双方在合同第十五条约定被告应在房屋交付使用后的365个工作日内将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记部门机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房屋产权证书，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金;证据二、住宅发票一份，证明原告如约履行了付款义务房屋总价847186元;证据三、交房通知书一份，证明原被告双方实际于2012年12月31日办理了交房手续。证据四、国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明一份，证明被告于2016年5月31日才取得供电配套设施验收合格，被告违反合同第十四条约定，供电、燃气设备于房屋实际交房使用之日起达到使用条件，如未达到被告应向原告支付每天20元的赔偿金。被告山东恒生公司辩称，一、恒生·伴山小区办理房屋权属证书逾期是由于第三方原因导致的，并非答辩人原因造成，原告要求答辩人支付逾期办证违约金，无事实依据。负责建设恒生·伴山的施工总包单位拒不配合答辩人办理项目综合验收备案证明的相关手续，是恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期的根本原因，经答辩人努力最终与施工总包单位达成和解，取得施工总包单位的配合，并于2016年6月24日取得恒生·伴山小区房地产项目综合验收备案证明。因此，答辩人认为逾期办理权属证书责任并不在答辩人，答辩人不应向原告承担逾期办证违约责任。二、答辩人一直积极努力履行为涉案房屋办理权属登记的义务，目前已经取得实质进展。答辩人取得综合验收备案证明后，已经向济南市不动产登记中心提交办理含涉案房屋在内的恒生·伴山小区房屋权属登记所需资料，并按照济南市不动产登记中心的要求，在小区范围内张贴公告，告知全体业主交纳住宅公共维修基金，待涉案房屋所在楼座全体业主交纳完毕后，即可取得该楼座的初始登记。三、答辩人向原告交付的涉案房屋电已达到使用条件，符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，不存在违约行为。原告与答辩人双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。”事实上，原告在接收涉案房屋并对房屋进行验收时，在《房屋验收表》中已注明“电表读数”，毫无疑问，电已达到使用条件，符合《商品房买卖合同》中约定的交付标准，且原告自接收涉案房屋之日起至今已实际居住使用三年之久，涉案房屋所在小区的电力供应完全可以满足正常生活需要。《商品房买卖合同》并未约定“正式电”为交付使用条件，原告自行对《商品房买卖合同》第十四条交付标准条款约定做限制解释，认为“达到使用条件”必须为正式电，没有合同依据及法律依据。四、涉案房屋所在小区在房屋交付时为临电供应，是由第三方原因造成的，并非答辩人责任，原告以房屋交付时用电为非正式为由，要求答辩人承担违约责任，无事实及法律依据。答辩人于2010年8月12日与济南历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》（以下简称《配电工程合同》，双方约定由济南历城区供电公司承包恒生伴山小区住宅配电工程，合同同时还对工程承包内容、工程总造价等做了明确约定。上述配电工程合同签订后，答辩人已严格按照合同的约定缴纳了配套费、工程费等费用。根据国网山东济南市历城区供电公司于2014年3月13日出具的证明显示，恒生·伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为“外线管沟制约”，该“外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业”，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非答辩人责任。在《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定：“因政府施政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任”，因此答辩人认为，即使通过法院审理，认为涉案房屋交付条件为“正式电”，结合上述《商品房买卖合同》的约定及历城区供电公司的证明，答辩人也不应承担未能达到使用条件的相关责任。五、严格要求按照20元/天的标准计算违约金无合同及事实依据。（一）自涉案房屋交付以来，答辩人一直持续以承担正式电与临电差价的方式，弥补严格损失。根据山东省、济南市的相关规定，临电的使用成本远高于正式用电的使用成本，自涉案房屋交付以来，严格一直按着山东省及济南市规定的0.5469元/度的正式电店家标准交纳电费，临电与正式电的差价一直以来均由答辩人予以承担，并向供电公司足额交纳。因此，答辩人认为，原告的合理损失，已由答辩人通过承担临电与正式电电费差价的形式得到一定程度的补偿。（二）涉案《商品房买卖合同》第十四条明确约定，如水、电未能在房屋交付时达到使用条件，每逾期一次，出卖人承担20元违约金。被告认为，在《商品房买卖合同》对违约责任标准有明确约定的情形下，即使被告应承担相应违约责任，其标准也应该按照合同约定的20元/次执行。且鉴于上述关于违约金的约定，被告认为，原告在被告向其交付涉案房屋时，其损失数额即已确定，原告在实际接收房屋逾期3年之久方起诉主张要求违约金，已超过法律规定的诉讼时效。被告山东恒生公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、《房地产开发项目综合验收备案证明》一份，证明被告已于2016年6月24日取得涉案房屋所在小区综合验收备案证明，被告一直在努力履行为涉案房屋实现权属登记的相关义务，且已取得实质进展；证据二、《商品房买卖合同》一份，证明根据该合同第十四条约定“房屋交付时，电达到使用条件”，而并非原告强调认为的正式电，其次，该条第5款亦明确约定因政府或市政原因造成的无法达到使用条件情形，应免除被告责任；证据三、涉案房屋验收单一份，证明原告收房时，认可房屋交付条件，且在验收单中明确注明电表读数，电已符合交付条件；证据四、《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》一份及配电工程配套费交纳明细，证明由济南市历城区供电公司承包恒生伴山小区住宅区配电工程，合同同时还对工程承包内容、工程总造价等做了明确约定。该合同签订后，被告配套费、工程费等费用交纳的相关义务；证据五、证明一份，证明国网山东济南市历城区供电公司于2014年3月13日出具证明，证实恒生·伴山小区供电未能接入10KV正式电源的原因为“外线管沟制约”，该“外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业”，为政府部门或其他第三方原因造成，并非被告责任；证据六、涉案房屋所在小区业主“缴费通知单”一份，证明原告自涉案房屋交付以来，一直按照正式电的电价标准交纳电费，正式电与临电之间的差价由被告承担，用以弥补原告的相应损失。经审理查明，2012年7月14日，耿永南（买受人）与山东恒生公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由耿永南购买山东恒生公司开发的商品房一套，总价款为847186元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一次，出卖人向买受人支付20元赔偿金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2012年12月31日，山东恒生公司将涉案房屋交付于耿永南。2016年5月31日，由国家电网山东省电力公司出具的关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。本院认为，耿永南与山东恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，山东恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2012年12月31日实际交付于耿永南，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故山东恒生公司已构成违约，对于山东恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合被告办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故耿永南要求山东恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于山东恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示山东恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故山东恒生公司已实际构成违约，对于山东恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非被告责任的抗辩理由，本院不予采纳，关于合同中约定“水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一次，出卖人向买受人支付20元赔偿金”每逾期一次应当是每逾期一日的笔误，因为水、电在规定日期内未达到使用条件不应当是每逾期一次，故原告要求山东恒生公司按照每日20元的标准支付赔偿金的诉讼请求，本院予以支持，山东恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格证明，未超过法律规定的诉讼时效。对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，山东恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于山东恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东恒生置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿永南支付逾期办证违约金8471.86元。二、被告山东恒生置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿永南支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2012年12月31日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，由被告山东恒生置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币300元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一六年十月二十八日书 记 员 韩冰清