湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初8163号
原告（反诉被告）齐韬，女，汉族，1987年1月9日出生，住湖南省湘潭县。
委托代理人龚毅，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张寅，男，汉族，1986年12月19日出生，住湖南省。
原告（反诉被告）齐韬诉被告（反诉原告）张寅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中本诉被告张寅向本院提出反诉，本院依法受理了反诉，并决定合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐韬的委托代理人龚毅，被告（反诉原告）张寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）齐韬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》等；2、被告腾出位于长沙市××阳光100国际新城3-25栋204#商铺，并予以返还；3、被告向原告支付自2016年8月1日以后的房屋租金，暂计算至起诉之日为94601.86元（实际计算至被告彻底搬离租赁门面之日止）；4、被告向原告支付所欠付的自2016年9月19日以后的物业管理费，暂计算至起诉之日为17769.96元（实际计算至被告彻底搬离租赁门面之日止）；5、被告向原告支付所欠自2016年3月19日以后的空调电费，暂计算至起诉之日为6791.41元（实际计算至被告彻底搬离租赁门面之日止）；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与案外人阳光壹佰(湖南)置业发展有限责任公司于2016年3月18日签订一份《商铺租赁合同》。合同约定阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司将其位于长沙市××阳光100国际新城3-25栋204#商铺租赁给被告作商业经营用途，租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金按季度付款。此后原告从阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司手中购买了该商铺，取得了商铺的所有权。原、被告及阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司之间签订新的《商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》等，原租赁合同的权利义务由原告承继享有。现在合同约定的租赁期间内，被告拒不向原告支付租金，并欠付了物业管理费等相关费用。原告虽多次向被告催要，但被告却拒不缴纳。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告（反诉原告）张寅辩称：因商铺不能使用，答辩人就房屋问题多次与原告沟通，但是原告拒不履行其义务，因此，原告要求享有权利不合理。原告违约在先，且答辩人没有使用房屋，原告在2017年5月将房屋封锁，其均没有跟答辩人处理过房屋问题。
被告（反诉原告）张寅向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》及补充协议、《合同主体变更三方协议》；2、驳回本诉中被反诉人提出的除解除合同外的诉讼请求；3、被反诉人退还反诉人商铺押金25575元；4、被反诉人赔偿反诉人店铺装修、装饰、设备等投入214550元；5、被反诉人赔偿因漏水的返工损失13000元；6、被反诉人赔偿反诉人半年误工费33000元；7、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人于2016年3月租赁阳光100置业公司位于阳光100国际新城3-25栋204号商铺，后被反诉人购买该商铺，三方签订《合同主体变更三方协议》，之后反诉人于2016年3月27日开始入场装修。装修过程中发现天花板漏水，但阳光100公司和反诉人均怠于处理。后被反诉人与阳光100公司安排阳光100置业顾问来处理漏水事宜，但只是查看情况，并未作出实际处理。到2016年5月12日，漏水情况太过恶劣，无法继续施工。反诉人不得已与施工方约定暂停施工，反诉人赔偿施工方的误工费，施工合同结束后一并计算。反诉人多次联系被反诉人，但被反诉人答复其并未正式收房，不承担法律责任。此时反诉人还处于免租期内，另还交有房屋押金、装修押金及半季度预付租金，并未有任何违约情况。之后通过协调，阳光100工程部修复了漏水处，装修得以继续进行，但玻璃幕墙部位的漏水未解决，此部位的漏水一直反反复复伴随着以后的日子。反诉人在6月中旬开始经营，除漏水问题外，排烟管道更是无法将油烟排除，经检查，该商铺排烟管未装有大功率离心排风机抽油烟。反诉人装修后取回来装修押金，可以证明反诉人装配的设备无任何问题。因无法和被反诉人协调，反诉人在2016年11月已付租金之内停止了店铺经营。按照合同，反诉人确实应在2016年8月1日之后交租，但之前有半年免租的约定，加上已付的半季度租金，不存在欠付租金。直到2017年4月中旬被反诉人才向反诉人提出欠付租金问题。事后，被反诉人要求物业封锁商铺，扣押被反诉人的桌椅设备。综上，被反诉人主张自己权益的同时却不遵守合同约定的义务，与法律的精神背道而驰，为此，反诉人请求法院支持反诉人的诉讼请求，驳回被反诉人的诉讼请求。
原告（反诉被告）齐韬对反诉辩称：一、对本诉被告的反诉请求全部不予认可，三方变更协议签订日期是2016年4月28日，但是被告在2016年3月就已经进场装修，故原告认为房屋漏水问题应当在原告购买商铺之前已经存在，被告并未在原告购买之前提出异议，没有要求解除合同，原告对此没有任何责任。二、被告所谓房屋漏水问题在原告购买房屋之时并不存在，鉴于该房屋在二楼，其楼上还有三楼，且楼上已经实际经营，所以，房屋漏水问题并不符合实际。三、商铺已经装修完毕，并经营数月，原告认为房屋质量问题不存在。
经审理查明：一、合同签订情况
2016年3月18日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司（甲方）与被告张寅(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于岳麓区××100国际新城项目3-25栋204#商铺，建筑面积约151.88平方米。合同第一条租赁商铺位置及用途约定：乙方承租本商铺须用于商业经营。乙方应当以炭火烧烤名称/商号对外经营。第二条租赁期限约定：租金优惠期含装修期；乙方在租金优惠期只优惠缴纳租金，但仍需缴付物业管理费、公共能源费、空调超时使用费等其他费用。第三条租金、费用及付款方式约定：乙方须另行缴纳物业管理费，物业管理费不含公共能源费、水、电、气、空调超时使用费、公共设施能源费等其他费用，上述费用如须向有关部门直接缴纳的，按规定由乙方自行缴纳。乙方不得主张履约保证金用来冲抵其应缴纳的租金、管理费或其他应付款项。如乙方违反本合同任何条款规定或条件致使甲方损失的，甲方可以扣除全部或部分履约保证金予以抵偿，其数额视甲方损失而定；履约保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿甲方遭受的损失。乙方逾期未能赔偿甲方损失的，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。第七条甲方与乙方的权利义务：甲方应按约定将本商铺交付乙方使用，并保障本商铺及其附属设施处于适用和安全状态（乙方责任造成的除外）。乙方应按时足额缴纳租金、物业管理费等相关费用。合同终止时，乙方应将商铺恢复原状。第十一条物业管理：甲方委托的专业物业管理公司负责管理本商铺。第十二条违约与索赔：如乙方未按要求支付租金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，逾期3日未缴付的，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，自逾期之日起按日加收月租金千分之三作为滞纳金（物业管理费由物业公司收取的，则逾期缴纳物业费的其他违约责任依物业管理服务协议中约定）；逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还履约保证金，并追究乙方违约责任。合同附件二补充协议约定：租赁期限为5年，租期自2016年4月1日至2021年3月31日止（包括收尾两日）；租金优惠期自2016年4月1日起至2017年3月31日止（包括收尾两日）；进驻装修日期将不晚于2016年5月1日，装修须在2016年7月1日前完成。租金按建筑面积计算，第一年2016年4月1日至2017年3月31日租金27.5元/㎡/月，第二年2017年4月1日至2018年3月31日租金57.75元/㎡/月，第三年2018年4月1日至2019年3月31日租金60.64元/㎡/月。以季度支付租金，每季度租金须于上季度最后五个工作日内付清。本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金为25000元。
2016年4月25日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司与原告签订《商品房买卖合同》，将涉案204号商铺出售给原告。合同约定商业3-25栋物业费按建筑面积每月每平方米9元。
2016年4月28日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司、原告、被告三方共同签订《合同主体变更三方协议》，约定涉案商铺的出租方变更为原告，原租赁合同中出租方的权利义务全部转归原告，被告作为承租人继续履行原租赁合同。三方一致同意房屋租赁保证金自原告将商铺全部房款及应缴税费到达阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司账户之日起十个工作日内直接支付给原告。
二、合同履行情况
1.房租及履约保证金支付情况：被告已经将租金交纳至2016年7月31日，原告对此予以认可。此后，被告一直未向原告支付租金。原告主张从2016年8月开始计算欠付租金。合同签订后被告支付了履约保证金25000元。
2.物业管理费支付情况：原告认可被告物业管理费交至2016年9月18日。因被告拖欠物业管理费，该商铺物业公司阳光壹佰物业发展有限公司向涉案商铺发出《催费通知书》，要求支付从2016年9月19日至2017年7月31日的物业管理费14215.8元。
3.空调电费支付情况：涉案商铺未支付自2016年3月19日至2017年7月31日止的空调电费，2017年8月9日，阳光壹佰物业发展有限公司向涉案商铺发出《催费通知书》，要求缴纳欠付的空调电费6797.41元。
三、其他情况
1．被告于2016年3月27日进场装修，装修过程中发现涉案商铺存在漏水问题，在物业公司对漏水问题处理后，被告继续进行装修，并购买相关设备于2016年6月中旬开始营业。营业中，涉案商铺依然存在漏水问题。2016年10月，被告停止营业。
2.原告在庭审中认可其知晓涉案商铺漏水情况。
3.2017年4月，被告曾向原告出具《承诺书》，内容为：“在2017年5月19日前把之前欠的房租一并补齐，如果不付，可将店内装修设备抵押给房东。补充：房租款26856元。”
4.因被告没有履行承诺书中的义务，原告于2017年5月19日委托商铺运营商对涉案商铺进行锁门并贴有门面出租的招商广告。被告经营设备至今仍未搬离，原、被告双方未办理交接手续。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、《催费通知书》，被告（反诉原告）提交的并经庭审质证的《商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、照片、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，涉案《商铺租赁合同》、《补充协议》及《合同主体变更三方协议》是合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方应本着诚实信用原则全面履行各自义务，遵守合同约定。《合同主体变更三方协议》生效后，原租赁合同中出租方的权利义务全部转移至原告，被告作为承租人继续履行原租赁合同。因此，原告应保持涉案商铺符合约定的适租状态，被告应按照约定及时支付租金。从查明的事实来看，被告自2016年8月开始欠付租金，被告存在违约行为；原告未及时履行商铺维修义务致使涉案商铺达不到适租的经营条件，原告亦存在违约行为。根据“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的约定，原、被告均应在各自的义务范围内承担违约责任。
关于解除合同的诉请，《商铺租赁合同》明确约定出租方在承租人不支付租金情况下享有合同解除权，被告亦反诉请求解除合同，因此，对原、被告双方要求解除《商铺租赁合同》及补充协议、《合同主体变更三方协议》的诉请，本院予以支持。至于合同解除的具体日期，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。因双方均未向对方发出解除合同的通知，本院酌定涉案《商铺租赁合同》、《补充协议》及《合同主体变更三方协议》自起诉状副本达到被告之日即2017年10月19日起解除。
关于原告腾空商铺并返还商铺的诉请，现双方合同已经解除，根据承租人应当返还租赁物的规定，本案被告应在本合同解除后将其承租商铺内的东西予以腾空并将涉案商铺返还给原告。故对原告此项诉请，本院予以支持。
关于原告租金的诉请，被告应按照约定向原告支付租金。虽然商铺租赁合同于2017年10月19日解除，但涉案商铺于2017年5月19日由原告方委托商铺运营商锁门并进行招商出租，尽管原告对此予以否认，但从被告提供的证据及当庭陈述来看，涉案商铺系原告占有的盖然性较高。现被告租金交至2016年7月，根据双方在补充协议中对租金第一年2016年4月1日至2017年3月31日租金27.5元/㎡/月，第二年2017年4月1日至2018年3月31日租金57.75元/㎡/月的约定，因此，被告应向原告支付自2016年8月1日至2017年5月18日的租金47447.3元（27.5元/㎡/月×151.88㎡×8个月+57.75元/㎡/月×151.88㎡×1个月18天）。被告虽辩称其有半年的免租期，但未提供相应证据予以证明，实际上该免租期已经通过第一年租金减半收取的方式予以体现，因此，对被告此项主张，本院不予支持。同时，根据双方在租赁合同约定在承租方违约情况下，出租方可以扣除全部或部分履约保证金予以抵偿的约定，因此，本案原告可以就被告已经支付的履约保证金25000元用于抵扣其应付租金，故被告还应向原告支付租金22447.3元（47447.3元-25000元）。对被告提出的要求原告返还履约保证金的反诉请求，本院不予支持。
对原告要求被告向其支付物业管理费及空调电费的诉请，根据双方约定“物业管理费由物业公司收取”的约定，被告应按照合同约定向物业公司或有关部门支付物业管理费和空调电费，被告虽未按照合同约定履行上述义务，但原告不是上述款项的权利人且原告并未向物业公司或相关部门代为支付。因此，对原告要求被告向其支付物业管理费及空调电费的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿店铺装修、装饰、设备投入，因漏水的返工损失及误工费的反诉请求，原告虽未尽商铺维修义务，但合同并未约定装修、装饰及购买设备费用由出租方承担，且被告装修、装饰、购买设备费用系其装修商铺费用，不属于损失的范畴。同时，考虑到被告在装修过程中明知漏水仍继续装修并进行实际经营的情况，本案被告未提供证据证明返工及误工具体损失情况，且其亦未提供证据证实该损失由原告原因所导致，因此，对被告此项反诉请求，理由明显不足，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）齐韬与被告（反诉原告）张寅签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及其《合同主体变更三方协议》于2017年10月19日起解除；
二、被告（反诉原告）张寅在本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）齐韬支付抵扣履约保证金后的租金22447.3元；
三、被告（反诉原告）张寅在本判决生效之日起十日内将承租商铺腾空完毕并将该商铺返还给原告（反诉被告）齐韬；
四、驳回原告（反诉被告）齐韬的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张寅的其他反诉诉讼请求。
如果本案被告（含反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1342元，由原告（反诉被告）齐韬负担；本案反诉案件受理费减半收取2698元，由被告（反诉原告）张寅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一七年十一月二十二日
书记员 戴林玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿其他损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间加满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。