安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00440号
上诉人（原审被告）：合肥永辉房地产销售代理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路10号一层-8室，组织机构代码57041424-8。
法定代表人：魏明周，董事长。
委托代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁慧翠，安徽海义源进出口贸易有限公司财务。
委托代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：王小凡。
被上诉人（原审被告）：刘华芳，无业。
被上诉人（原审被告）：王坤（系刘华芳丈夫）。
上诉人合肥永辉房地产销售代理有限责任公司（以下简称永辉公司）与被上诉人袁慧翠、刘华芳、王坤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第03739号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：刘华芳与王坤系夫妻关系。通过永辉公司提供中介服务，2014年7月21日，袁慧翠与刘华芳签订《存量房买卖合同》一份，约定将刘华芳名下的位于合肥市瑶海区长江东大街688号6幢3104室房屋（面积127.34平米）出售给袁慧翠，转让价款为118万元整，购房定金自行交接，交易税费由袁慧翠承担；同时约定袁慧翠用房款替刘华芳还银行贷款，袁慧翠于2014年8月10日前将118万元存入托管账户，并在3日内办理存量房转移手续；刘华芳逾期交房超过十日的，应按日向袁慧翠支付房价款万分之五的违约金，袁慧翠解除合同的，刘华芳应自收到袁慧翠解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款；如果刘华芳愿意继续履行合同，经袁慧翠同意，合同继续履行等。同日，袁慧翠向刘华芳支付购房定金1万元，刘华芳出具了收条。2014年8月1日，袁慧翠向刘华芳账户转款635200元，用于归还案涉房屋尚欠的银行按揭贷款，并向永辉公司支付中介费用及用于办理房屋过户费用共计88000元。
后双方在办理案涉房屋过户手续时，因该房屋被肥东县人民法院查封，致无法过户。三方遂于2014年8月6日签订《补充协议》一份，约定因三方于2014年8月5日在办理案涉房屋过户手续时，被房产部门告知该房产已被肥东县人民法院查封，无法过户，刘华芳遂承诺在五个工作日内协调好房产查封问题，永辉公司有责任督促刘华芳积极处理相关事宜，如房屋解封，应即时履行合同将案涉房屋产权过户给袁慧翠，袁慧翠同时支付刘华芳剩余房款；协议第三条约定，如在五个工作日内产权查封问题仍然未解决，袁慧翠有权解除《存量房买卖合同》，并要求刘华芳退还已付房款，否则袁慧翠依法向人民法院起诉，追究刘华芳、永辉公司合同违约及连带责任。
2014年8月25日，刘华芳（甲方）、袁慧翠（乙方）、永辉公司（丙方）又签订《退款协议》一份，约定：甲乙双方委托永辉公司办理华润紫云府6幢3104室买卖手续，因甲方未如实告知产权情况，丙方未尽核实义务，该房屋被查封，无法交易，现合同解除，甲乙双方办理退税手续，现达成如下协议，1、丙方退还乙方已收中介服务费；2、丙方借款给甲方偿还乙方已交税收；3、甲乙双方配合丙方办理退税手续，甲方拿到地税局退款后立即偿还丙方；4、丙方代收乙方费用（除契税地税局退至袁慧名下）已全额退还。此后，永辉公司向袁慧翠退还了中介服务费及代收办理房屋过户费用。因刘华芳一直未按约退还袁慧翠已支付的房款，袁慧翠遂于2014年8月14日诉至原审法院，请求判令：1、解除袁慧翠与刘华芳于2014年7月21日签订的存量房买卖合同，刘华芳与王坤连带返还袁慧翠购房款645200元；2、刘华芳与王坤自2014年8月1日起每天连带支付袁慧翠违约金320元，按照合同第九条第一二款约定，以转让房价款118万元为基数，自2014年8月1日起，按照日万分之五的标准计算至付清时止；3、永辉公司对王坤、刘华芳第一二项义务负连带清偿责任。
另查：因案外人贺玉梅与王坤、刘华芳民间借贷纠纷，肥东县人民法院根据贺玉梅的申请，作出（2014）肥东民一初字第01596号民事裁定书，于2014年4月30日依法查封了案涉房屋。
原判认为：刘华芳与袁慧翠签订《存量房买卖合同》，将其名下的房屋转让给袁慧翠，双方形成房屋买卖合同的关系，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。袁慧翠已按照约定向刘华芳支付了房款645200元，但刘华芳因与案外人存在民间借贷纠纷，致使案涉房屋被人民法院查封，无法与袁慧翠办理房屋产权过户手续，其已构成违约，应向袁慧翠承担违约责任。永辉公司作为居间人，未能对案涉房屋产权登记情况尽到合理审查义务，亦存在过错。三方于2014年8月6日、8月25日签订的《补充协议》及《退款协议》已对合同解除及各方责任作出明确约定，上述内容亦系各方真实意思表示，且不违反法律规定，三方亦应遵守。因刘华芳与袁慧翠在2014年8月25日签订的《退款协议》中已就买卖合同解除达成协议，合同已经实际解除，故袁慧翠要求解除与刘华芳于2014年7月21日签订的《存量房买卖合同》的请求，无须再作处理。因双方的买卖合同已经解除，刘华芳依据合同所取得的购房款645200元，应立即向袁慧翠返还，该购房款的取得系基于刘华芳处分与王坤夫妻共同财产得来，还款义务亦发生在刘华芳与王坤婚姻关系存续期间，故应属夫妻共同债务，应由刘华芳与王坤共同偿还。因刘华芳在《补充协议》中承诺签订协议后的五个工作日内，即2014年8月13日前协调好房产查封问题，否则立即向返袁慧翠购房款，故刘华芳应自2014年8月14日起，按照买卖合同中约定的日万分之五的标准，向袁慧翠支付违约金，王坤对此承担连清偿责任。袁慧翠相应诉请，该院予以支持。
关于永辉公司承担的责任，因其在提供居间服务时未尽到审查义务，存在过错。虽然其公司不是案涉房屋买卖的相对方，但结合其与刘华芳、袁慧翠于2014年8月6日达成的《补充协议》来看，双方已经明确约定，若刘华芳未能在2014年8月13日前解决案涉房屋的查封问题，则有权解除买卖合同，要求退还已付房款，并追究刘华芳与永辉公司的违约及连带责任，故袁慧翠据此约定要求永辉公司对上述还款义务承担连清偿责任的请求，应当予以支持。永辉公司以其不是房屋买卖合同相对人不应承担连带还款责任的抗辩意见不能成立，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘华芳、王坤于判决生效之日起十五日内返还袁慧翠购房款645200元，并支付违约金（以645200元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年8月14日起计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、合肥永辉公司销售代理有限责任公司对上述第一项义务承担连带清偿责任；三、驳回袁慧翠的其他诉讼请求。案件受理费10290元，减半收取5145元，保全费3870元，合计人民币9015元，由刘华芳、王坤、合肥永辉公司销售代理有限责任公司连带承担。
永辉公司上诉称：1、原审法院认定本公司承担连带清偿责任是错误的，本公司是为袁慧翠与刘华芳签订《存量房买卖合同》提供中介服务，《补充协议》上的签字仅是作为见证人。原审法院按照该《补充协议》第三条的约定认定本公司承担连带责任错误，曲解了协议目的。本公司仅是见证方，不应承担连带责任。2、“有权追究法律责任”并不意味“应当承担法律责任”，《补充协议》的真实意思是袁慧翠向法院起诉有权追究本公司的法律责任，但不意味一定由本公司承担，最终应根据法律规定结合案件事实确定。本公司仅是见证方，并未自愿承担连带责任。3、原审判决扩大了本公司的法律责任，本公司与袁慧翠系居间合同关系，不应承担标的物瑕疵产生的赔偿责任。原判决错误理解了《补充协议》的目的。综上，请求依法撤销原审判决，改判本公司不承担连带清偿责任，并判决本案诉讼费用由被上诉人承担。
袁慧翠答辩称：1、一审判决正确，请求驳回上诉。2、根据《补充协议》约定，永辉公司应当承担连带责任，房地产经纪合同包含了中介、居中合同的性质。永辉公司具有相关资质，在代理过程中没有履行职责，提供错误信息，导致纠纷的发生及本人损失的产生。根据合同规定，如果永辉公司到房产局了解房产状况的话，就不会发生该纠纷。3、按照合同的相对性，永辉公司为《补充协议》的当事人之一，并没有注明为见证人，应当是合同主体，要承担相应权利义务。因此永辉公司的上诉理由不成立
刘华芳同意袁慧翠的答辩意见。
刘坤未答辩。
本院认为：本案主要争议的是永辉公司在本案中应否承担连带清偿责任。2014年8月6日袁慧翠、刘华芳与永辉公司签订的《补充协议》第三条约定：“如在五个工作日内产权查封问题仍然未解决，袁慧翠有权解除《存量房买卖合同》，并要求刘华芳退还已付房款，否则袁慧翠依法向人民法院起诉，追究刘华芳、永辉公司合同违约及连带责任。”该合同条款明确约定袁慧翠有权向人民法院起诉并追究刘华芳、永辉公司合同违约及连带责任。该条款应视为永辉公司自愿承担相关的连带责任。虽然永辉公司系中介公司，与袁慧翠之间是居间合同关系，但永辉公司自愿对袁慧翠承担连带责任，并不违反法律规定，袁慧翠据此向永辉公司主张相关的连带责任，应予支持。永辉公司上诉主张其系作为见证人在上述《补充协议》中签字，与事实不符，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10290元，由永辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年三月十九日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。