福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第962号
原告（反诉被告）洪四配，女，1980年7月31日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人王小兰、李宜亭（实习），福建力衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）黎海燕，女，1963年9月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人黄艳娜，福建法正联盟律师事务所律师。
第三人厦门中振置业代理有限公司，住所地厦门市思明区东浦一里117号之七07室。
法定代表人沈文礼，总经理。
委托代理人石鹏芳。
原告（反诉被告）洪四配与被告（反诉原告）黎海燕及第三人厦门中振置业代理有限公司（下称中振置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪四配及其委托代理人王小兰，被告（反诉原告）黎海燕及其委托代理人黄艳娜，第三人中振置业公司的委托代理人石鹏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪四配诉称，2013年10月5日，原被告签订一份《房产买卖协议》，约定原告将其位于厦门市思明区东坪山路33号之四401室房产出售给被告，房屋成交价款240万元。协议签订后，原告于2014年2月17日将房产交付给被告，被告理当于交房当日付清购房余款2万元。现该房屋已办理完过户登记手续，但被告却迟迟未将购房余款支付给原告。根据双方《房产买卖协议》约定，若被告不能按期交付房款，每逾期一日，被告应向原告支付房产成交总价0.05%的违约金，即每日1200元。现诉请判令：被告立即向原告支付购房尾款2万元，并支付逾期付款违约金（自2014年2月18日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。
被告黎海燕辩称，原告提交的房产不符合双方签订的《房产买卖协议》所约定的条件，被告有权拒付购房尾款；且原告主张的违约金过高，应予调整。
反诉原告黎海燕诉称，2013年10月5日，反诉原告与反诉被告及第三人中振置业公司签订一份《房屋买卖协议》，约定反诉被告将其名下位于厦门市思明区东坪山路33号之四401室房产以240万元的价格出售给反诉原告，反诉原告依约支付238万元的购房款，现该房产已过户至反诉原告名下。依据前述协议约定：甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性破坏，门窗及配套水电、煤气、有线电视管道完好，交房前产生的水电费、煤气费、物业管理费等各项费用由甲方负责缴清；上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器：。床两张。但在交房当日，反诉原告发现诉争房屋厨房没有煤气管道设备，且大部分家具也被更换，尤其是主卧和次卧的两张床。事后，反诉原告向多方了解，讼争房产的内部结构曾被反诉被告改动，由原来的二房改成三房，改动后的厨房没有煤气管道设备。依据三方签订的协议，讼争房产应当具备煤气设备，但事实上反诉被告交付的房产并不具备，已经违反了合同约定的条件，属于违约行为。依据《合同法》相关规定，反诉原告有权要求反诉被告继续履行协议约定的义务。反诉原告多次与反诉被告及第三人反映情况，要求换回家私并解决煤气问题，均遭到反诉被告拒绝，反诉原告因此扣下购房尾款2万元，反诉原告有权行使顺序履行抗辩权，有权扣留购房尾款。现诉请判令：反诉被告继续履行《房屋买卖协议》，使其交付的房产符合《房屋买卖协议》的约定（即位于厦门市思明区东坪山路33号之四401室房产安装煤气管道设备，并使其具备可正常使用条件）。
反诉被告洪四配辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，不论反诉被告是否违约，反诉原告也不能直接拒付购房尾款。购房款和违约金是不同性质的款项，从反诉原告的事实和理由可以确认本诉剩余2万元购房尾款未支付；反诉被告已经根据合同约定保证水电煤气的配套，瓶装液化气同属煤气，合同没有约定一定需要使用管道煤气，反诉被告不存在违约行为；且交房时反诉原告已明知没有管道液化气，若如反诉原告陈述对讼争房产存在不满，可不同意接受房产，也无需支付95%的房款，但反诉原告不仅接收房产并已入住。反诉原告要求反诉被告继续履行合同，而反诉原告并未支付购房尾款2万元，且合同仍在履行，何来继续履行一说。综上，反诉被告没有违约，请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人中振置业公司述称，讼争合同第十条已明确约定家私家具更换的违约责任，洪四配确实存在更换家私家具及阻扰中介方带客人看房的情况；第三人为双方纠纷曾多次进行调解，双方争执不下，无法达成一致意见。
经审理查明，2013年10月5日，洪四配作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的黎海燕及作为中介方（丙方）的第三人中振置业公司签订一份《房产买卖协议》，约定甲方同意将位于厦门市思明区东坪山路33号之四401室房产出售给乙方；上述房屋的成交总价为240万元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金5万元；乙方将总购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款；协议第九条约定，甲方应于收到上述房产全款当日将房产交付给乙方使用，甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性破坏，门窗及配套水电、煤气等完好，交房前产生的水电费、煤气费等各项费用由甲方负责缴清；若房产售价包含装修及附带家私电器，则甲方不得破坏或更换上述房产既有的门窗、壁橱、通讯等装修及固定设施，不得将附带之家私电器搬出或进行更换，否则赔偿乙方之损失；协议第十二条约定，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；协议第十五条约定，上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有空调四台、床两张等物品；协议第十八条约定，房款另有余款2万元，乙方于上述房产验收交房当日向甲方支付清。
上述合同签订后，黎海燕依约向洪四配支付购房定金5万元及大部分的购房款（共计238万元），余款2万元尚未支付。2013年11月4日，讼争房屋过户登记至黎海燕名下，现案涉房产的权利人为黎海燕。2014年2月17日洪四配将讼争房屋交付给黎海燕使用至今（黎海燕并于2014年4月1日将该房屋出租给他人使用）。
2014年3月19日、4月7日，黎海燕等人向厦门市公安局梧村派出所报警称讼争房产的钥匙放在中介处被洪四配拿走及原房东吴铁城经常到该处骚扰等事项。
又查，案涉房产的原权利人为洪四配及其配偶吴铁城两人共同共有，洪四配在购买上述房产后将该房产原有结构（二室二厅一厨二卫）改为三室一厅一厨一卫，改建后讼争房屋的煤气管道无法使用，洪四配居住讼争房屋时使用液化煤气。审理中，黎海燕表示其在接受讼争房产时，就知道家具被更换，但煤气的情况不清楚，交房次日到煤气公司查不到煤气号后才发现煤气问题。
上述事实，有《房屋买卖协议》、土地房屋权证、报警回执、讼争房屋平面竣工截图、照片及庭审当事人陈述等证据材料予以佐证，本院予以认定。
本院认为，本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同。上述合同签订后，洪四配已依约向黎海燕交付房屋并办理房产过户的变更登记手续，黎海燕亦依约支付购房款238万元，双方对购房尾款2万元尚未支付的事实均无异议，本院予以认定。根据《房屋买卖协议》约定，黎海燕应于交房当日向洪四配支付购房尾款2万元，因此洪四配要求黎海燕支付购房尾款2万元的诉求，本院予以支持。黎海燕主张其未支付购房尾款系因洪四配未按照协议约定，擅自更换家具。对于更换家具的事实，作为中介方的第三人中振置业公司也予以确认。本院认为，黎海燕逾期未支付购房尾款系因洪四配未完全履行协议约定在先，故对于洪四配要求黎海燕支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。就双方关于“煤气、管道等完好”的约定，洪四配认为讼争房屋可以使用液化煤气，其行为符合协议约定，黎海燕则认为“煤气”应当是指煤气管道完好，可以正常使用。依照《合同法》第六十二条规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。讼争《房屋买卖协议》的目的是购房者能够正常使用房屋，结合厦门的实际情况，使用液化煤气的情况并非少数，因此煤气管道的改道并不影响黎海燕正常使用房屋，对于“煤气”的理解不应推定为“煤气管道”。黎海燕作为购房者在购房前已对房屋进行查看，对房屋的情况（包括房屋结构改变及厨房现状等）应已充分了解；且黎海燕于2014年2月17日接受讼争房屋后已将该房屋出租他人使用，亦体现讼争房屋符合合同目的的标准。故黎海燕要求洪四配继续履行《房屋买卖协议》等反诉请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黎海燕于本判决生效之日起十日内支付原告洪四配购房余款2万元；
二、驳回原告洪四配的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告黎海燕的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费201元，由原告洪四配负担34元，被告黎海燕负担167元；反诉案件受理费50元，由反诉原告黎海燕负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年五月十二日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。