福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2017号
上诉人（原审被告）聚龙实业（中国）有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人黎君刚，董事长。
委托代理人郭承恩、郭承思，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄幼石，男，1929年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）黄幼菊，女，1927年8月8日出生，汉族，住福州市仓山区。
俩被上诉人共同委托代理人刘勇，福建远东大成律师事务所律师。
原审被告福州市仓山区拆迁工程处，住所地福州市仓山区。
法定代表人刘光松，主任。
委托代理人江秀彬，男，1976年7月12日出生，汉族，住福州市台江区五一新村前街**号，该拆迁工程处工作人员。
上诉人聚龙实业（中国）有限公司因与被上诉人黄幼石、黄幼菊、原审被告福州市仓山区拆迁工程处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第4466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年6月30日，原告黄幼石以被拆迁人林梅委托代理人的身份与两被告签订一份《协议书》。《协议书》约定，被告聚龙公司委托被告拆迁工程处对登记在林梅名下坐落于仓山区梅坞顶弄3号的房屋实施拆迁，并以产权调换安置房的方式进行安置补偿。被告聚龙公司在聚龙二期拆迁红线范围内给被拆迁人安置105平方米住宅户型壹单元。安置房调换费101414.94元，同时，被告聚龙公司应付给原告旧房补偿费、搬家补助费等各项补助等共计51083.16元。《协议书》第八条约定“甲方（注，即被告聚龙公司）未能在2006.7.1-2011年7.1日（5年）内具备办理产权证，实际逾期天数按已交安置房总房款同期银行5年期存款利率的肆倍赔付乙方（注，即被拆迁人林梅）”。协议签订后，经过结算，加上被告聚龙公司应付给原告的各项补助，两原告总共支付了购房款82452.69元。2013年4月28日，被告拆迁工程处向福州市房地产管理局出具“拆迁房屋产权调换证明书”，确认被拆迁人林梅的安置房屋坐落，并申请办理房屋所有权登记。另查明，被拆迁人林梅于1997年3月3日去世，生前育有两个子女即两原告黄幼石、黄幼菊。
原审法院认为：原、被告三方签订的《协议书》是原、被告真实的意思表示，原审法院予以确认。根据协议书的约定，被告聚龙公司应在2006年7月1日至2011年7月1日内具备办理产权证之条件，但被告聚龙公司并未在此时间内完成上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告拆迁工程处系诉争房屋的拆迁受托单位，在实施拆迁过程中无相应的违约行为，现原告诉请要求其承担违约责任，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于本案诉讼时效问题，原审法院认为，原告诉请的逾期办证违约金系继续性债权，其诉讼时效应按每一逾期日而分别计算。根据《协议书》的约定，原告于2011年7月2日起就应当知道被告聚龙公司违约的情形，并于2013年7月2日之前向人民法院提起诉讼，主张相应权利，但原告直至2013年10月11日才向原审法院提起诉讼，且原告也没有证据证实在此过程中存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对原告在起诉日两年前的违约金诉讼请求，原审法院不予保护，对起诉日前二年内即2011年10月11日起至原告诉请的2013年4月27日止的违约金，原审法院予以支持。被告辩称其已于2011年12月26日办理了产权初始登记手续，故其不应支付2011年12月26日之后的违约金，但被告聚龙公司无相应证据证实其在2013年4月28日前有向原告履行过相应的通知义务，被告聚龙公司该辩解意见，原审法院不予采信。原、被告协议中约定若被告聚龙公司未能在约定时间内具备办理产权证条件，应按已交安置房总房款同期银行5年期存款利率的肆倍赔付原告，该约定未违反相应的法律规定，应予支持，被告关于违约金过高的意见，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告聚龙实业（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄幼石、黄幼菊支付自2011年10月11日起至2013年4月27日止以82452.69元为基数，按中国人民银行同期五年存款利率四倍计算的逾期办理房产证违约金；二、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费590元，由两原告负担90元，被告聚龙实业（中国）有限公司承担500元。被告聚龙实业（中国）有限公司应承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人聚龙实业（中国）有限公司上诉称：一、《拆迁补偿安置协议书》中约定，上诉人应当于2011年7月1日前办理产权证，因此，被上诉人在2011年7月2日起就知道上诉人存在违约的事实，而被上诉人直至2013年10月11日才起诉，已经超过诉讼时效了。二、上诉人已经于2011年12月26日办理完涉案房产的产权初始登记手续，已经履行了《拆迁安置补偿协议书》中约定的合同义务。因此，在2011年12月26日之后，上诉人已不存在违约行为。由于被上诉人自己怠于办理产权登记手续，其后果应当由被上诉人自行承担，与上诉人无关。退一步说，上诉人已于2012年11月13日向林梅（即《拆迁补偿安置协议书》的乙方，被拆迁人）开具《销售不动产统一发票》，若要计算逾期办证违约金也应由2011年7月1日计算至2012年11月13日，被上诉人要求上诉人支付2011年12月26日以后的逾期办证违约金，是缺乏事实与法律依据的。三、《拆迁补偿安置协议书》第八条约定“按已交安置房总房款同期银行5年存款利率的肆倍赔付乙方（即被拆迁人林梅）”，该条所约定的违约金已经大大超出被上诉人的实际损失，应当根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，适当减少上诉人应承担的违约金数额。四、一审法院判决“以82452.69元为基数，按中国人民银行同期五年存款利率四倍计算的逾期办理房产证违约金”是没有事实依据的。《拆迁补偿安置协议书》第八条约定“按已交安置房总房款同期银行5年存款利率的肆倍赔付乙方（即被拆迁人林梅）”，《拆迁补偿安置协议书》第三条约定“乙方需另交50331.78元购房款”，而一审中，被上诉人并未提供相关证据证明其实际交纳的购房款为82452.69元。上诉人于2012年11月13日开具的《销售不动产统一发票》中“82452.69元”应是涉案房屋的价值，而不是被上诉人交纳的购房款。五、根据被上诉人在一审中的陈述，其实际向上诉人缴纳的购房款为31369.53元，因此，即便上诉人需要向被上诉人支付违约金，那么也应该以被上诉人交纳的购房款31369.53元为基数计算违约金。综上，请求一审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人黄幼石、黄幼菊答辩称：一、一审法院认定逾期办证违约金系继续性债权合法有据。本案讼争拆迁补偿安置合同明确对办理讼争房屋登记的时间作出约定，而自约定办理房屋登记的时间到来之日起，上诉人逾期办理房屋登记的事实也确实处于延续的状态，因而，一审法院依据本案讼争拆迁安置补偿合同的明确约定所认定的逾期办证违约金属于继续性债权是正确的。二、上诉人混淆办理房屋初始登记与具备讼争屋办证条件的概念。众所周知，办理被上诉人名义的个人房屋登记，作为开发单位不仅要出具相关材料，更要及时通知。而上诉人在本案中，直至2013年4月28日才向被上诉人提供了办理拆迁安置登记必备的“拆迁房屋产权调换证明书”，也就是从此时起，被上诉人才能据此办理其拆迁安置房登记，显然上诉人在本案中存在逾期办证的违约行为。并且，上诉人始终无法证明其已经及时通知了被上诉人，以此也可证明其违约。三、逾期办证违约金系双方合议的结果，且上诉人并无证据证明违约金过高，一审法院的认定合法有据。四、被上诉人以旧房补偿相关款项抵扣购房款，一审法院以此认定逾期办证违约金的计算基数系正确的。被上诉人以其旧房补偿费用加上补交的购房款，事实上共向上诉人支付了购房款82452.69元，与上诉人发票所载明的数额相同。因此，一审法院对于逾期办证违约金的计算基数的认定合法有据。综上所述，一审法院的判决证据充分，适用法律正确，依法应予维持。
原审被告福州市仓山区拆迁工程处答辩称：同意上诉人的上诉意见。
二审中，各方当事人均未向本院提交证据材料。
根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：各方当事人签订的《协议书》第八条约定“甲方未能在2006.7.1-2011.7.1（5年）内具备办理产权证，实际逾期天数按已交安置房总房款同期银行5年期存款利率的肆倍赔付乙方”，根据该约定可以确定讼争房屋逾期办证违约金系按日计算，故每日产生的逾期办证违约金均为独立债权，其诉讼时效应独立计算。一审法院确认自被上诉人提起诉讼往前倒推两年的逾期办证违约金未过诉讼时效，系认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
根据《协议书》约定，上诉人应协助办理讼争房屋的产权证。该协助办证义务不仅包括应将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，还应当包括将上述情形通知买受人。上诉人在出具《拆迁房屋产权调换证明书》之前，并未履行通知义务，故逾期办证违约金应当计算至其出具《拆迁房屋产权调换证明书》之日（即2013年4月28日）。
商品房买卖合同的当事人虽然有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定要求法院调整违约金，但是约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故其应当承担不利后果。
根据上诉人出具的《拆迁房屋产权调换证明书》讼争安置房合计总金额为82452.69元。根据被上诉人提交的《聚龙二期片区安置房回迁结算单》、《聚龙二期片区安置房产权结算单》可以认定，上诉人已经确认被上诉人已经全额缴纳购房款82452.69元（其中51083.16元系被上诉人以其旧房的拆迁补偿费用进行抵扣），上诉人亦向被上诉人出具全额购房发票。据此，可以认定《协议书》第八条的“安置房总房款”应为82452.69元，本案违约金的基数应以此计算。上诉人主张该基数不应包括被上诉人以其旧房的拆迁补偿费用抵扣部分，不能成立。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费590元，由上诉人聚龙实业（中国）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 雷晓琴
代理审判员 张佳佳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 陈建彪