北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2270号
上诉人（原审原告）：王建忠，男，1964年12月9日出生，汉族，荣和创达投资公司经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：赵福，辽宁政德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:北京丰顺通运输有限公司，住所地北京市丰台区老庄子乡老庄子村168号。
法定代表人：李华斌，总经理。
委托诉讼代理人：郝剑锋，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京丰西创达钢材贸易有限公司，住所地北京市丰台区丰西北里362号二场控制楼院内1号。
法定代表人：王怡弟，总经理。
委托诉讼代理人：李明哲，女，1973年8月9日出生，汉族，北京丰西创达钢材贸易有限公司员工，住北京市丰台区。
被上诉人（原审第三人）：北京市宛平房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区晓月苑一里13B。
法定代表人：胡文胜，总经理。
委托诉讼代理人：郑爱利，北京市嘉安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊广，男，1959年4月17日出生，汉族，北京市宛平房地产开发有限责任公司副总经理，住北京市大兴区。
上诉人王建忠与上诉人北京丰顺通运输有限公司（下称丰顺通公司）、被上诉人北京丰西创达钢材贸易有限公司（下称丰西公司）、被上诉人北京市宛平房地产开发有限责任公司（下称宛平开发公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第19698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王建忠及其委托诉讼代理人赵福，上诉人丰顺通公司法定代表人李华斌及丰顺通公司委托诉讼代理人郝剑锋，被上诉人丰西公司委托诉讼代理人李明哲，被上诉人宛平开发公司委托诉讼代理人郑爱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建忠上诉请求：撤销原审判决，依法改判丰顺通公司、丰西公司、宛平开发公司共同赔偿我方经济损失12307484.82元；丰顺通公司、丰西公司、宛平开发公司承担本案鉴定费105000元及本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决丰顺通公司赔偿我300万元过低，没有依据。我建的便民石材市场造价17582121.17元，丰顺通公司对此承担主要责任，应当承担改造价的70%的责任，并非300万元。一审法院判决丰西公司和宛平开发公司不承担责任是错误的，应当承担共同赔偿责任。二、宛平开发公司抢占集体土地，丰西公司合作非法出租集体土地，本身就是违法行为，丰台区国土局已经书面确认其违法出租土地的行为。丰顺通公司是丰西公司的股东。宛平开发公司给丰顺通公司出具证明，我才承租的涉案土地，我方才会在上面建造便民石材市场。现在土地因为宛平开发公司和丰西公司未能提供合法用地手续，导致我建造的便民石材市场被拆，损失巨大，丰顺通公司、宛平开发公司、丰西公司应当承担全部共同赔偿责任。
针对王建忠的上诉请求，丰顺通公司辩称：不同意王建忠的上诉请求，不同意原审判决。原审法院认定合同无效是错误的，原审法院认定我方同意王建忠建造、改造是错误的。王建忠违法扩建、改造属于其自愿行为，应当自行承担法律后果。原审法院认定王建忠合法利益损失一千多万，没有法律依据。具体答辩意见同我方上诉请求、事实和理由。
针对王建忠的上诉请求，丰西公司辩称：租赁合同有效，且本案与我方无关，不同意王建忠的上诉请求。
针对王建忠的上诉请求，宛平开发公司辩称：我方非本案适格当事人，我方不是租赁合同当事一方，王建忠起诉违反了合同相对性原则，本案与我方无关。王建忠房屋被拆除的原因是其违法建设所致，并非我方提供的土地性质原因导致，王建忠损失应自负。况且，涉案土地已经一并收为国有，王建忠提交的政府文件中均是这么认定的。王建忠对建筑物的评估不符合鉴定程序及事实，不予认可。不同意王建忠的上诉请求。
丰顺通公司上诉请求：要求撤销原审判决，依法改判驳回王建忠的全部诉讼请求。王建忠承担本案诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定合同无效是错误的。1.我公司与王建忠的租赁合同的履行期间是2012年6月到2013年10月，王建忠的建筑在2013年3月被拆除，而原审法院认定合同无效的依据是2014年1月14日的《国土资源咨询事项处理意见书》和2014年6月27日丰台国土（2014）85号文件，依据后产生的文件认定之前的合同无效，后产生的文件没有溯及力，原审认定合同无效错误。2.我公司与王建忠的租赁合同应当是有效的。涉案土地已经被收归国有，交给宛平开发公司作为建设用地开发，只是没有办理完毕产权变更登记手续。涉案土地已经失去了农用地的利用价值，不再是集体经济组织的土地。在未违反土地用途和使用目的的情况下，我方出租土地并未违反规定，合同应当有效。二、原审认定我方同意王建忠改建、改造，属于事实认定错误。合同约定改扩建需要经过我方同意，并且另行签订协议，还要报国家相关部门审批。王建忠并未有证据证明其获得我方同意。原审以我方默认同意王建忠建造为由，但是默示法律行为是有法律规定或合同约定为前提的，本案未约定。三、王建忠改建、改造属于自愿冒险行为，应当自行承担一切后果。违法建设被拆除，应当自行承担损失。王建忠的损失也并非合法损失，不应当得到保护。四、原审认定王建忠损失一千多万，没有法律依据。1.违法建筑不应当进行价值鉴定。2.无实物，依据图纸和视频鉴定，是错误的。图纸真实性亦无从考证。建筑材料等无从知晓，鉴定结论不应当采纳。3.拆除人员的感性认识以及缺乏相关知识和资质的描述不能作为建筑价值判断的依据。五、程序违法，法院主动取证，违反中立原则。
针对丰顺通公司的上诉请求，王建忠辩称：不同意丰顺通公司的上诉请求，要求依法改判支持我方的上诉请求。因丰顺通公司的原因导致合同无效，我方建设期间，丰顺通公司就在附近办公，完全知晓建设情况，可知其是认可我方建设的。现合同无效，我方损失巨大，丰顺通公司承担全部责任，予以赔偿。我方的损失有鉴定，建筑被拆除，是丰顺通公司原因，没有实物，只能依据图纸和视频、人证等来鉴定。具体答辩意见同我方上诉请求、事实和理由。
针对丰顺通公司的上诉请求，丰西公司辩称：同意丰顺通公司的上诉请求。
针对丰顺通公司的上诉请求，宛平开发公司辩称：同意丰顺通公司的上诉请求。
王建忠向一审法院起诉请求：1.确认我方与丰顺通公司签订的土地租赁合同无效；2.判令丰顺通公司赔偿给我方造成的损失17582121.17元及利息（自2015年9月14日起至给付日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令第三人丰西公司、宛平开发公司对上述赔偿承担共同赔偿责任；4.本案诉讼费由丰顺通公司、丰西公司、宛平开发公司承担；5.本案鉴定费用由丰顺通公司、丰西公司、宛平开发公司承担。
一审法院认定事实：2009年3月9日，丰西公司与宛平开发公司签订《土地租赁合同》，由丰西公司承租宛平开发公司位于原老庄子村东南侧一宗土地；该宗土地位于原老庄子村东南侧，五环路外侧，即原中建一局三公司租用的材料仓储地块中的一部分及原老庄子村委会农业大棚用地，此租赁共约土地70亩，租赁期限为12年，从2009年3月25日至2021年3月24日。
2010年9月20日，丰顺通公司与丰西公司签订《经营合作合同》，承租位于原老庄子村东南侧一宗土地19亩。
2012年6月，丰顺通公司（甲方）与王建忠（乙方）签订《租赁合同书》，约定：出租场地甲方协商产权单位同意乙方在北京市丰台区卢沟桥（原老庄子村）晓月西路7号；房屋场地设施为仓储用地，与乙方合作储存石材并零售批发；乙方不得擅自在该土地上建筑房屋及厂房；若乙方因经营需要建设临时性建筑时，必须先征得甲方同意并报有关部门审批后可实施；租赁期限为2012年7月1日起至2018年6月30日止；租金及付款方式具体数额:2012年7月1日至2014年6月30日为每年每亩3万元；2014年7月1日至2016年6月30日为每年每亩3.5万元；2016年7月1日至2018年6月30日为每年每亩4万元；付款方式为半年付；第八条：为改善经营、办公、活动条件，乙方对场地进行装修改造，事先必须征得甲方同意，并报国家相关主管部门审批同意后，方可施工；乙方不得擅自拆改房屋、设备、不得私自盖房、加层、搭棚等；如确属需要，应事先征得甲方同意，并另行签订协议，报国家相关主管部门审批同意后，方可施工；在合同履行期间如因甲方因素造成合同不能继续履行的，甲方应赔偿乙方所有损失；合同解除条件：5.乙方迟延交付租金，经催告后在30天内仍不交付租金的。
合同签订后，丰顺通公司交付了土地，王建忠在土地上建造房屋。所建房屋因系违章建筑于2013年3月被联合执法部门依法拆除。
庭审中，丰顺通公司提交其公司委托北京市中翔律师事务所于2013年9月16日向王建忠发出的《律师函》载明：丰顺通公司（甲方）与王建忠（乙方）于2012年7月1日签订《租赁合同书》，……2013年2月3日，甲乙双方签订了“情况说明”，即作为《租赁合同书补充合同》，双方约定：乙方所欠租金于2013年开业后2个月内支付，租金金额：三十万元及拆迁费十万元；……因王建忠未按双方约定支付租金、拆迁费等各项费用，律师事务所特正式函告如下：“请您于收到本函后30日内立即支付所欠交租金、拆迁费等各项费用853425元，并承担违约金（所欠租金3%滞纳金）；如乙方未能依照本函件支付上述各种费用，甲方将正式通知乙方，双方于2013年10月30日解除租赁合同，限期乙方在15日内将承租范围内乙方所属物品清理完毕……。”丰顺通公司称王建忠经催告仍未支付租金等费用，应视为双方租赁合同已于2013年10月30日解除。王建忠认可未支付租金，但称系丰顺通公司同意，待取得相关合法手续，能正常开业后再交租金，且丰顺通公司未正式送达解除合同的函件。
庭审中，丰顺通公司称王建忠未经其方同意擅自进行违法建设，王建忠所称损失均系其违法建设所致。王建忠对此不予认可，称丰顺通公司在涉案土地附近，能够看见其方施工，期间还曾催促其方施工，2013年9月16日丰顺通公司向其方发出律师函时，通篇均未涉及违法建设事宜，丰顺通公司对其在场地上进行改扩建系明知且同意。丰顺通公司对此不予认可，称律师函的内容系催告对方交纳租金，不涉及违建。
庭审中，王建忠提交取保候审通知书，称拆违时，其被拘留于看守所，所建房屋全部被拆除，建造房屋的相关装修建材票据亦灭失。王建忠提交2014年1月14日北京市国土资源局丰台分局《国土资源咨询事项处理意见书》载明：王建忠同志，你所承租的地块位于原老庄子乡老庄子村，按历史调查材料显示原为老庄子乡老庄子村农村集体土地；2000年5月20日，市政府批准宛平开发公司建设晓月苑住宅小区二期项目征收老庄子乡老庄子村土地，同时撤销老庄子村建制，将该村边角地一并收为国有；该处土地为撤销老庄子乡老庄子村建制后的边角地，虽经批准收为国有，但未进行土地指界，未落实土地补偿，政府也未批准其他人使用，法理上应仍属于集体土地，为原农村集体经济组织所有和使用，原农村集体经济组织对此类土地仍的法定使用权利和管理义务；农村集体经济组织如何管理、分配集体土地、土地资产属农村集体经济组织的内部事务，应按农村集体资产管理的规定履行相关程序和职责，无需国土部门单独明示、书面通知。王建忠另提交北京市国土资源局丰台分局京国土丰（2014）85号文件，载明“丰顺通公司将其租赁土地转租给信访人王建忠，王建忠承租土地面积20亩，土地现状为林地、耕地，规划为林地”。王建忠据此主张双方所签土地租赁合同无效。丰顺通公司、丰西公司、宛平开发公司对前述咨询事项处理意见书、85号文件的真实性予以认可，但均认为拆违与土地性质无关，仅系违建所致。一审法院询问宛平开发公司土地来源，称系其公司整片开发的土地，所得拆迁款给了老庄子村，但一直未办理土地变更手续。
庭审中，王建忠申请对涉案土地上所建房屋及设施进行造价鉴定。因庭审时，房屋及设施均已被拆除，依王建忠申请，一审法院前往北京市宛平地区办事处，调取拆违录相。王建忠坚持依拆违录相中显示的房屋及设施建造情况进行鉴定。一审法院委托北京市高院摇号确定鉴定机构，鉴定过程中，王建忠提交建造图纸，2017年1月，北京求实工程管理有限公司作出工程造价鉴定意见书，鉴定结论工程总造价为17582121.17元。鉴定费为15万元。王建忠据此提出赔偿要求。丰顺通公司及丰西公司、宛平开发公司对鉴定申请及结果均不予认可，认为出具图纸人员不具有资质，所建房屋及设施系违章建筑且均已灭失，鉴定无依据。
另查，丰台区宛平城地区办事处于2016年9月2日出具《关于王建忠申请的答复意见》载明：王建忠2012年在我辖区晓月西路7号五环外所建的石材市场，因违法占用耕地7.35亩，2013年3月由宛平城地区办事处配合区国土局通过采取环境综合整治的形式将其拆除，拆除之前的房屋、钢结构加工车间等外观状况，经相关科室核实，与王建忠提供的石材市场总平面图纸、航拍图、照片及实际位置一致，情况属实，特此证明。
庭审中，一审法院前往丰台区宛平城地区办事处询问城管科人员，其答复曾到涉案土地现场，场地上建好房屋，有网线、监控等设备，比较齐全。
一审法院认为,未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地用于非农业建设的，租赁合同无效。依据2014年1月14日北京市国土资源局丰台分局出具的《国土资源咨询事项处理意见书》及北京市国土资源局丰台分局京国土丰（2014）85号文件内容，涉案土地性质应为农村集体所有，土地现状为林地、耕地，规划为林地。王建忠与丰顺通公司就规划为林地的集体土地签订土地租赁合同用于经营石材仓储，双方所签合同应属无效。丰顺通公司系土地提供方，对合同无效负主要责任，王建忠作为承租方，应承担次要责任。关于丰顺通公司称不知晓王建忠在承租土地上建造房屋之抗辩意见，法院认为，虽然合同约定承租方不得擅自对场地进行装修改造，但双方于2012年6月签订租赁合同，王建忠承租土地后，在土地上建造房屋，丰顺通公司作为出租方有义务监督土地的使用情况，且依据丰顺通公司发给王建忠的《律师函》所载内容，双方于2013年2月3日曾签订“情况说明”，即作为《租赁合同补充合同》，约定王建忠方所欠租金于2013年开业后2个月内支付，可知丰顺通公司对王建忠方开业情况等知情，丰顺通公司未在合理期限内对王建忠的建造行为提出异议，应视为其同意王建忠扩建、改造。王建忠所建房屋没有合法建造手续，扩建改造费用应由双方按过错分担。关于扩建改造费用数额，因起诉时所建房屋已被依法全部拆除，王建忠坚持依据北京市宛平地区办事处拆违现场录相及建造图纸申请评估鉴定，丰顺通公司及丰西公司、宛平开发公司均对评估鉴定不予认可。从拆违录相、现场照片及与相关人员核实情况可知，王建忠确在涉案土地上建造房屋，法院综合考虑合同履行情况、鉴定依据、双方过错、建筑物已被拆除没有利用价值等情况对丰顺通公司应分担的数额及鉴定费数额一并予以酌定。王建忠要求丰西公司及宛平开发公司承担连带赔偿责任于法无据，法院不予支持。综上，一审法院于2017年12月判决：一、北京丰顺通运输有限公司于判决生效之日起七日内向王建忠支付赔偿款三百万元。二、北京丰顺通运输有限公司于判决生效之日起七日内向王建忠支付鉴定费七万五千元。三、驳回王建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对于一审法院认定的事实予以确认。二审中，宛平开发公司向我院提交北京市丰台区人民政府国有资产监督管理委员会于2018年5月8日出具的《北京市宛平房地产开发有限公司诉讼涉案土地情况说明》一份，该证明载明涉案土地所在地块已征为国有，目前地块一直为宛平开发公司占有使用，涉案土地结案手续正在办理过程中，正在走流程。宛平开发公司欲以此证明涉案土地已经收为国有，未统一规划前宛平开发公司可以物尽其用，王建忠与丰顺通公司签订的涉案房屋的租赁合同有效，王建忠擅自违法建设违法建筑被拆除系其个人冒险行为，应当自行承担后果。王建忠不认可该份土地情况说明，认为宛平开发公司的补偿款并不包含涉案土地所在的边角地块的补偿，认为涉案土地所在地块并未结案，土地性质没有改变。我院于2018年5月25日赴北京市国土资源局丰台分局调查涉案土地情况，北京市国土资源局丰台分局答复称涉案土地现状为林地、耕地，规划为林地，目前未办理土地变更手续，理论上仍然属于集体土地。
本院认为，未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地用于非农业建设的，租赁合同无效。依据2014年1月14日北京市国土资源局丰台分局出具的《国土资源咨询事项处理意见书》及北京市国土资源局丰台分局京国土丰（2014）85号文件内容，涉案土地性质应为农村集体所有，土地现状为林地、耕地，规划为林地。王建忠与丰顺通公司就土地现状为林地、耕地的集体土地签订土地租赁合同用于经营石材仓储，双方所签合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效责任问题，丰顺通公司就集体土地进行出租，应当对合同无效的后果承担主要责任；王建忠也未对本案出租土地的性质加以审查注意，且其在实际经营过程中亦存在违法建设房屋的情形，因此对合同无效的后果承担次要责任。关于王建忠所提要求丰顺通公司赔偿其经济损失问题，一审法院综合考虑合同履行情况、鉴定依据、双方过错、建筑物已被拆除没有利用价值等情况酌定丰顺通公司赔偿王建忠三百万元并无不妥。王建忠所提一审判决丰顺通公司赔偿数额过低的上诉主张本院不予支持。关于王建忠另提，宛平开发公司、丰西公司应当承担全部共同赔偿责任的上诉主张，虽然宛平开发公司、丰西公司系前手出租人，但是本案中与王建忠签订租赁合同的相对方系丰顺通公司，根据合同相对性原则，王建忠要求宛平开发公司、丰西公司承担合同无效的赔偿责任缺乏法律依据，因此王建忠此节上诉主张本院不予支持。
关于丰顺通公司所提涉案土地已经被收归国有，交给宛平开发公司作为建设用地开发，只是没有办理完毕产权变更登记手续，因此其与王建忠签订的租赁合同系有效合同的上诉主张，根据土地管理法律法规的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中北京市国土资源局丰台分局京国土丰（2014）85号文件，明确载明“丰顺通公司将其租赁土地转租给信访人王建忠，王建忠承租土地面积20亩，土地现状为林地、耕地，规划为林地”。由此可见，丰顺通公司出租的土地并未办理农用地转用审批手续。因此丰顺通公司主张其与王建忠签订的租赁合同系有效合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。丰顺通公司另提，王建忠所建设的房屋未经其同意，王建忠改建、改造属于自愿冒险行为，应当自行承担一切后果的上诉主张，首先，虽然双方签订的租赁合同中约定，王建忠因经营需要建设临时性建筑时需征得丰顺通公司同意并报有关部门审批后方可实施，但王建忠承租土地后，在土地上建造房屋，丰顺通公司作为出租方有义务监督土地的使用情况。其次，根据丰台区宛平城地区办事处出具的意见本案王建忠建设的房屋被拆除是因违法占用耕地所致，而丰顺通公司出租的土地现状为林地、耕地。因此丰顺通公司以王建忠未经其同意建设房屋为由主张王建忠自担损失依据不足。丰顺通公司所提一审法院认定王建忠损失没有依据的上诉主张，经查，虽然王建忠起诉时所建房屋已被依法全部拆除，在诉讼中王建忠坚持依据北京市宛平地区办事处拆违现场录相及建造图纸申请评估鉴定，一审法院委托北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构依照法定程序作出工程造价鉴定意见书并不违反法定程序，故丰顺通公司此项上诉主张本院亦不予支持。
综上所述，王建忠及丰顺通公司上诉主张本院均不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31400元，由王建忠负担15700元（于本判决生效后7日内交纳），由北京丰顺通运输有限公司负担15700元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 刘苑薇
二〇一八年五月三十一日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤