重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第08062号
原告重庆天骄物业管理服务有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，组织机构代码20332272-0。
法定代表人邹淑媛。
委托代理人郭逢春，男，汉族，1981年3月12日出生，住重庆市黔江区。
被告陈琴，女，汉族，1980年1月10日出生，住重庆市渝中区。
原告重庆天骄物业管理服务有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告陈琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告天骄物业公司的委托代理人郭逢春，被告陈琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天骄物业公司诉称，原告分别于2007年6月、2009年5月与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司业主委员会签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，被告按约交纳重庆市渝中区XX路XX号房屋的物管费。合同签订后，原告按约提供了物业管理服务，但被告拒不缴纳2011年7月1日至2011年12月31日、2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费。根据《物业管理条例》等法律规定，现原告请求判令：1、被告陈琴向原告支付所欠的物管费6816.2元，并从2011年7月1日起以应交而未交物业管理服务费金额为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算向原告支付违约金至2014年10月31日止；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈琴辩称，被告于2014年12月将重庆市渝中区XX路XX号房屋出卖并过户给赵赛懿，并已实际交付。被告欠交物业费的理由如下：被告从2011年就向原告反映被告的房屋（装修过）客厅和书房出现了裂缝，两个房间的共墙上有2到3条裂缝，横梁上也有裂缝。但被告一直没有解决该问题。2014年，小区旁的协信“总部城”施工项目放炮，导致裂缝越来越大，被告给原告反映了多次，原告查看之后并没有解决，也未尽到协调义务。另，从2013年开始，原告公司将小区的垃圾临时堆放点设置在原告楼下，原告的工作人员在被告楼下作业时大声喧哗，影响了被告及家人的正常生活。被告向原告提出该问题后，原告并没有改进。故被告认为，原告在进行物业管理服务的过程中未尽到其应尽的职责，侵害了被告的正当权益。
经审理查明，重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（甲方，建设单位）与天骄物业公司（乙方，物业管理企业）于2007年6月1日签订有《协信·云栖谷前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对座落于重庆市渝中区大坪黄荆社的协信云栖谷（总建筑面积为194211.04平方米）实施前期物业管理服务；乙方提供的物业服务的主要内容有：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施的养护和管理，配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、消防等事项的协助管理和服务等。物业收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），本物业的物业服务收费标准（按建筑面积计算）为：高层住宅按1.5元/月·平方米交纳。业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。本合同期限为2年，即自2007年6月1日至2009年5月31日止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。2009年5月27日，重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（甲方，建设单位）与天骄物业公司（乙方，物业管理企业）再次签订《协信·云栖谷前期物业服务合同》，约定：本合同期限自2009年6月1日起至2015年5月31日。双方于2007年6月1日签订的《协信·云栖谷前期物业服务合同》约定的前述条款与本合同一致。前述合同签订后，天骄物业公司依照合同约定向协信·云栖谷小区提供了物业服务。
2015年1月前，陈琴系重庆市渝中区XX路XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为124.07平方米。陈琴未按前述《协信·云栖谷前期物业服务合同》的约定交纳2011年7月1日至2011年12月31日、2012年7月1日至2014年12月31日的物业服务费6816.2元。2012年8月、2013年8月、2014年2月、3月、6月，天骄物业公司曾以在陈琴住房房门上张贴《催款通知》的形式向陈琴催收物业服务费未果。
上述事实,有《协信·云栖谷前期物业服务合同》、催款通知等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，天骄物业公司依法与建设单位重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对被告陈琴具有法律约束力。天骄物业公司按约提供了物业服务，业主陈琴负有履行按时交纳物业服务费用的义务。故本院对天骄物业公司要求陈琴支付物业服务费的请求予以支持。经本院计算，被告欠付原告2011年7月1日至2011年12月31日、2012年7月1日至2014年12月31日的物业服务费6816.2元，现原告请求被告支付物业服务费6816.2元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金问题，《协信·云栖谷前期物业服务合同》第九章“违约责任”中明确约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告已拖欠物业服务费6816.2元，明显违反合同之约定，天骄物业公司要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付从应交而未交物业服务费之日起计算至2014年10月31日的违约金，符合法律之规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告陈琴于本判决生效后立即支付原告重庆天骄物业管理服务有限公司物业管理服务费6816.2元，并从2011年7月1日起以应交而未交物业管理服务费金额为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算向原告重庆天骄物业管理服务有限公司支付违约金至2014年10月31日止。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计25元，由被告陈琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 颜莉丽
二〇一五年八月五日
书记员 蒋雪琴