福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽执复83号
复议申请人宁德扬科狮虎进出口有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号6层，统一社会信用代码：91350902M000088A58。
法定代表人李日清，总经理。
申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地宁德市蕉城区天湖东路6号。
负责人林仁德，行长。
被执行人宁德狮虎能源科技有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区服务中心大楼二层。
法定代表人郑翠月，总经理。
被执行人黄长明，男，1964年2月13日出生，汉族，住福安市。
被执行人郑少铃，女，1967年2月28日出生，汉族，住福安市。
被执行人黄长基，男，1956年5月4日出生，汉族，住福安市。
被执行人郑翠月，女，1963年12月19日出生，汉族，住福安市。
复议申请人宁德扬科狮虎进出口有限公司（下称扬科狮虎公司）不服宁德市中级人民法院（下称宁德中院）作出的（2016）闽09执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宁德中院查明，兴业银行股份有限公司宁德分行（下称兴业银行宁德分行）与被执行人宁德狮虎能源科技有限公司（下称狮虎能源公司）、黄长明、郑少铃、黄长基、郑翠月金融借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）闽09民初92号生效民事判决确认申请执行人兴业银行宁德分行有权以狮虎能源公司提供的抵押物，即涉案房地产及机械设备折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院以（2015）鄂武东开民初字第00849号、（2015）鄂武东开民二初字第00848号裁定书对涉案房地产进行了首先查封，该院对涉案房地产轮候查封。
另查明，2015年6月18日，兴业银行宁德分行与被执行人狮虎能源公司签订了编号为授抵1320151060099-1《最高额抵押合同》，并办理了涉案房地产的抵押登记。2015年6月25日，被执行人狮虎能源公司将涉案房地产出租给异议人扬科狮虎公司使用，双方签订了《租赁合同》，租赁期限十年。
2016年11月10日，宁德中院作出（2016）闽09执异23号执行裁定认为，被执行人狮虎能源公司未自动履行（2016）闽09民初92号民事判决确定的义务，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，依法查封被执行人名下房产，符合法律规定。在异议人扬科狮虎公司与被执行人狮虎能源公司签订租赁合同之前，涉案房地产已经抵押给申请执行人兴业银行宁德分行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故对异议人扬科狮虎公司的异议请求，不予支持。裁定驳回扬科狮虎公司的异议请求。
复议申请人扬科狮虎公司不服，向本院申请复议，请求撤销宁德中院作出的（2016）闽09执异23号执行裁定。其主要理由为：一、其已向被执行人狮虎能源公司支付了一年的租金，并应被执行人的请求预支了第二年的租金，此外，复议申请人还对租赁房屋进行了装修。宁德中院的查封措施，侵害了复议申请人的合法权益，其有权提起执行异议；二、申请执行人兴业银行宁德分行与被执行人狮虎能源公司就本案争议财产的抵押已于2015年6月25日解除，复议申请人正是看到了申请执行人的同意解押意见后，才与被执行人狮虎能源公司签订租赁合同。故申请执行人与被执行人就本案争议财产再行设置的抵押，明显迟于租赁合同的签订，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定的是“受让人”的权益，不适用于本案；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，本案属于既有实体权利又为利害关系人提出的执行异议，应适用民诉法第二百二十七条而不是第二百二十五条进行审查。
本院查明，2015年6月18日兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订一份编号为授1320151060099的《基本额度授信合同》，合同约定，兴业银行宁德分行向狮虎能源公司提供最高本金额度为4480万元的贷款。授信有效期自2015年6月18日至2016年6月18日。2015年6月18日兴业银行宁德分行与狮虎能源公司签订两份编号为授抵1320151060099－1、1320151060099－2《最高额抵押合同》，合同约定，狮虎能源公司以其名下位于宁德市工业北路9号（狮虎项目工厂区）2幢1－2层101、1幢1－6层101的房产以及东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权（宁政国用【2013】第04443号）及狮虎项目厂区内的机械设备，为编号为授1320151060099《基本额度授信合同》项下狮虎能源公司的全部债务分别承担最高本金限额为4480万元、1039.2万元的抵押担保责任，上述抵押物均办理了抵押登记。
因狮虎能源公司未按时归还借款，兴业银行宁德分行向宁德中院提起诉讼。2016年6月7日，宁德中院作出（2016）闽09民初92号民事判决，判令狮虎能源公司应于判决生效之日起十日内偿还兴业银行宁德分行借款本金4330万元及逾期利息，兴业银行宁德分行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。同日，宁德中院根据兴业银行宁德分行的财产保全申请，作出（2016）闽09民初92号民事裁定，查封狮虎能源公司所有的位于宁德市工业北路9号（狮虎项目工厂区）2幢1－2层101、1幢1－6层101的房产以及东侨工业集中区工业路西侧、油行溪北侧、团圆路南侧的土地使用权（宁政国用【2013】第04443号）及狮虎项目厂区内的机械设备。
因狮虎能源公司未自动履行生效判决确定的还款义务，兴业银行宁德分行向宁德中院申请强制执行。2016年8月9日，宁德中院立案号(2016)闽09执370号执行。
2016年10月14日，异议人扬科狮虎公司向宁德中院提出异议，请求解除对宁德市工业北路9号房地产的查封并停止对上述财产的拍卖。主要理由为：一、在兴业银行宁德分行解除上述房产的抵押后，异议人与狮虎能源公司于2015年6月25日就宁德市工业北路9号的房产签订了《租赁合同》，兴业银行宁德分行就上述财产再次设定抵押时，应知悉上述房产上已随附有租赁关系的事实；二、根据东侨经济技术开发区管理委员会主任办公会议第四次会议纪要等文件，涉案房产已经承担了政府公租房的职能，该业务由异议人协调进行。法院如果简单地强制执行涉案房产，将导致租户反弹，易造成社会不稳定；三、据异议人了解，狮虎能源公司还有存放于福建省企业技术改造协会针对兴业银行贷款的“助保金”1580万元可供执行，本案无需查封固定资产；四、异议人愿意将应缴纳的租金交由法院执行。
申请执行人兴业银行宁德分行辩称，请求法院驳回异议人扬科狮虎公司的异议请求。主要理由为：一、异议人不是《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条所规定的利害关系人，无权提出执行异议；二、异议人称租赁合同系签订于抵押合同之前，与事实相悖。2015年6月18日，兴业银行宁德分行与被执行人狮虎能源公司签订了《最高额抵押合同》，当日，即向宁德市国土资源局申请办理抵押登记，而异议人与狮虎能源公司签订租赁合同是在2015年6月25日。异议人在明知房产已经设定抵押的情况下，仍与被执行人签订租赁合同，主观上存在重大过错。此外，异议人扬科狮虎公司与被执行人狮虎能源公司的实际控制人均为黄长明，且狮虎能源公司的日常结算均通过扬科狮虎公司账户进行，故双方签订的租赁合同存在虚假嫌疑；三、关于异议人提出的存放于福建省企业技术改造协会的“助保金”问题，异议人提供的证据不足以证明该资金的存在，且抵押权人有权要求抵押人承担合同项下全部抵押担保责任；四、涉案房地产权证上载明房屋所有权人为狮虎能源公司，用途为公租房，并不能排除法院的强制执行。
2016年11月10日，宁德中院作出（2016）闽09执异23号执行裁定，驳回扬科狮虎公司的异议请求。扬科狮虎公司不服上述裁定，向本院申请复议。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、租赁权能否排除法院执行；二、本案如何适用法律。具体分析如下：
一、租赁权能否排除法院执行的问题
租赁权系物权化的债权请求权，其在不动产上的表现形式为占有和使用的权利，法律对租赁权的保护表现为“买卖不破租赁”和“承租人优先购买”制度，二者适用的前提均为不动产上所负担的租赁权先于抵押权成立。上述二项制度在执行程序中的具体体现为：一是作为被执行人财产的不动产被法院拍卖时，原承租人享有优先购买权；二是该不动产的买受人仍受在先成立的租赁权的制约，仍应继续履行原租赁合同。故，即使租赁权的成立先于抵押权，但租赁权人对租赁房产也仅享有在租赁期内占有、使用的权利，该权利并不能对抗以转移财产所有权为目的的强制执行。本案复议申请人扬科狮虎公司所主张的租赁权，无论成立与否均不能排除法院的强制执行，包括查封、拍卖和变卖，但其可以在法院拍卖涉案房产时，要求法院保护其法定的优先购买权，或者要求法院带租（约）拍卖，由人民法院根据租赁权、抵押权的成立先后作出裁定。
二、本案法律适用的问题
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)第二百零四条(?javascript:SLC(98761,204)?)（2012年修订为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议”之规定，并非所有实体性权利均可以实质性阻止法院的执行，该实体权利还应达到“足以”排除法院执行的程度，才适用民诉法第二百二十七条之规定进行审查，并最终通过案外人异议之诉途径，确定该实体权利的存在及存在的形式。如上所述，因租赁权的存在并不足以阻止法院的查封、拍卖和变卖，因此，本案复议申请人扬科狮虎公司基于租赁权而要求法院撤销查封、拍卖涉案不动产的异议请求，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。
综上，复议申请人扬科狮虎公司所主张之租赁权并不能排除法院对涉案不动产的查封、拍卖，其复议请求没有法律依据，本院不予支持。因本案尚未涉及租赁权与抵押权成立先后的问题，宁德中院在异议审查中，错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，应予以纠正，但异议审查结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回复议申请人宁德扬科狮虎进出口有限公司的复议申请。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 熙
审 判 员 张 勇
代理审判员 滕玲燕
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 刘定鹏
附：所引用的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。