湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00512号
原告：冯泽林
委托代理人：冯虹
委托代理人：周平源
被告：常德凯通房地产开发有限公司
法定代表人：王大云
委托代理人：吕舒
第三人：海鸥
委托代理人：海燕
原告冯泽林因与被告常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年3月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。依原告申请本院追加穆海鸥为第三人参加诉讼。2014年5月29日本院公开开庭审理本案。原告冯泽林委托代理人冯虹、周平源，被告凯通房地产公司委托代理人吕舒，第三人穆海鸥委托代理人穆海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯泽林诉称：2007年10月29日原告与被告凯通房地产公司签订《常德市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于常德市某居委会某小区第六幢103号门面，价格为人民币158000元（以下币种均为人民币）；自合同生效之日起7日内，由出卖人向市房管局申请办理该商品房预售合同的登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起10日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。合同签订后，原告于当日向被告支付了购房款150000元，被告于2007年12月31日将门面交付给原告使用。原告对房屋装修后将门面出租给他人经营，至今已实际占有使用该门面6年多。但被告既未为原告办理房屋登记手续，也未按合同约定办理该合同备案登记手续。2011年12月5日，原告得知被告已擅自将该门面备案登记在案外人名下，原告无法办理合同备案登记手续及房产权证。之后原告多次要求被告改正错误的备案登记未果.故原告向法院起诉，请求依法判决位于常德市某居委会某小区第六幢103号门面归原告所有；判令被告向原告赔偿逾期办证的损失53348元（损失以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同1年期同期贷款利率计算，自2008年4月1日起暂计至2014年2月10日，以后另计）；由被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告冯泽林在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、《常德市商品房预售合同》，拟证明2007年10月29日原告与被告凯通房地产公司签订该合同，双方约定如下事项：原告购买被告开发的位于常德市某居委会某小区第六幢103号门面，价格为158000元；被告于2007年12月30日前将门面交付给原告使用；自合同生效之日起7日内，由出卖人向市房管局申请办理该商品房预售合同的登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；
2、湖南省常德市往来结算统一凭据，拟证明原告于2007年10月29日付房款15万元的事实；
3、门面租赁合同三份，拟证明原告将诉争房屋出租给他人经营的事实；
4、《常德市商品房预售合同》，拟证明被告与第三人穆海鸥签订该合同，将原告已购买的房屋又卖给第三人穆海鸥的事实；
5、证明，由常德市万讯房地产信息中心于2011年12月5日提供，拟证明被告凯通房地产公司开发的某小区楼盘6栋103号门面于2011年1月20日在房管局备案科备案登记在第三人穆海鸥名下；
6、周平源的自述材料，拟证明原告就此事曾与被告协商且被告承认一房多卖的事实；
7、原告申请本院对常德市公安局武陵区公安分局刑侦大队大队长邓建辉进行调查的笔录，拟证明被告将诉争的103号门面一房两卖的过程。
被告凯通房地产公司辩称，原告诉称的事实属实。但关于原告要求赔偿的诉请，请法院依据本案情况发生的实际情况依法裁决。
为支持其诉讼主张，被告凯通房地产公司在举证期限内向本院提交了原告冯泽林所写的《关于强烈要求常德市武陵区公安局撤销穆海鸥在市房管局房屋备案登记的申诉报告》，拟证明凯通房地产公司原负责人因经济问题被立案侦查后，常德市公安局武陵区公安分局组成专案组对该公司开发的房产进行清理，原告主张的涉案房屋被错误登记是在此之后，该错误不是被告公司造成。
第三人穆海鸥辩称，原告诉称有误，其实际使用的门面是115号，103号门面由本人实际使用。
为支持其辩解主张，第三人穆海鸥在举证期限内向本院提交了《常德市商品房预售合同》一份，拟证明被告于2008年7月8日与第三人穆海鸥签订该合同，将位于常德市某居委会某小区第六幢115号门面卖给穆海鸥的事实。
经举证、质证，对原告提交证据1、2、3，被告有异议，认为无法确认真实性。经审查，对上述证据被告虽有异议，但无足以反驳的相反证据，本院确认上述证据的证明力；对原告提交的证据4、5、7，被告有异议，认为原告诉称所购买并实际正在使用的103号门面有误，应为115号门面。经审查，本院确认该份证据的真实性，对其关联性的确认在本院认为部分予以综合评析；对原告提交的证据6，被告没有异议，本院对该份证据予以确认。第三人穆海鸥对原告提交的上述证据真实性无异议，但认为诉争的103号门面与本案无关。
对被告提交的证据，原告予以认可，第三人穆海鸥认为该证据所指103号门面不是本案诉争的门面。经审查，本院确认该份证据的真实性，对其关联性的确认在本院认为部分予以综合评析。
对第三人穆海鸥提交的证据，原告及被告均无异议，本院予以确认。
根据上述确认证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2007年10月29日原告冯泽林与被告凯通房地产公司签订《常德市商品房预售合同》，约定如下主要内容：原告购买被告开发的位于常德市某居委会某小区第六幢103号门面，价格为158000元；自合同生效之日起7日内，由出卖人向市房管局申请办理该商品房预售合同的登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。合同签订后，原告于当日向被告支付了购房款150000元，被告于2007年12月31日将门面交付给原告。原告对门面进行装修后出租给他人经营至今。2008年7月8日被告与第三人穆海鸥签订一份《常德市商品房预售合同》，将位于常德市某居委会某小区第六幢115号门面出卖给第三人穆海鸥。原告因被告未按双方签订的《常德市商品房预售合同》的约定在该合同生效之日起7日内向市房管局申请办理该商品房预售合同的登记备案手续，而在其自行申请办理预售登记时，因该门面已备案登记在第三人穆海鸥的名下而无法办理，故向法院起诉，提出上述之诉讼请求。
另查明，原告与被告签订的《常德市商品房预售合同》中门面编号为常德市某居委会某小区第六幢103号，后被告对其所开发的常德市某居委会某小区第六幢的门面编号顺序进行了变更，原编号为103号的门面变更为编号115号门面，该门面至今未在常德市房地产管理局办理备案登记。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告购买的门面编号是103号还是115号；二、被告与第三人穆海鸥签订的购房合同的效力问题。
关于争议焦点一，经庭审查明的事实是，原告与被告签订的《常德市商品房预售合同》中门面编号为常德市某居委会某小区第六幢103号，后变更为常德市某居委会某小区第六幢115号，对此事实，原、被告、第三人均无异议。
关于争议焦点二，原告及第三人作为常德市某居委会某小区第六幢115号门面购房合同的买受人，在该门面未办理预售登记手续之前处于平等债权人地位，均不能直接支配房产而成为房屋所有权人。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故未登记的房屋买卖合同前后两个均有效。
综上所述，原告及第三人与被告就本案位于常德市某居委会某小区第六幢115号门面均签订了有效的商品房预售合同，但从原告与被告签订合同在先，且支付了购房款并实际使用该门面的情况来看，被告已与原告实际履行了合同，这种履行是合法的履行。为保护已完成的交易行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条实际履行的规定，本院对原告要求将位于常德市某居委会某小区第六幢115号门面确认归原告所有的诉讼请求予以支持。对第三人的救济途径，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定追究被告的违约责任。原告要求被告承担因没有履行合同约定的办理房屋所有权登记手续的违约责任，虽双方合同中有“如出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。”的约定，但因原告申请对其所购买的编号为103号门面进行预售登记时却因该门面已备案登记在第三人穆海鸥名下而无法办理，故被告是违反合同约定的违约方，依法应当承担违约责任。被告主张造成本案门面一房二卖情况是在被告公司前法定代表人出现问题后由公安机关接管其开发的房产进行处理而发生，故不应承担原告损失。因原告主张的是被告逾期未办理登记手续的违约责任，故被告的主张不能对抗原告的诉请。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）第九条的规定，判决如下：
一、确认位于湖南省常德市某居委会某小区第六幢115号门面所有权属原告冯泽林所有；
二、被告常德凯通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯泽林支付违约金（违约金的计算以原告已付购房款总额为基数，从2008年4月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告给付之日止）；
三、驳回原告冯泽林对第三人穆海鸥的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4471元，由被告常德凯通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 莫晓晞
代理审判员 张 黎
人民陪审员 黄文柏
二〇一四年七月十日
代理书记员 李 瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。