广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终430号
上诉人（原审被告）：惠东县泛华房地产开发有限公司，住所地惠东县平山平深路南湖商住区。
法定代表人：罗远球。
委托诉讼代理人：朱锐，系该公司销售部经理。
被上诉人（原审原告）：刘胜能，女，1982年8月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。
上诉人惠东县泛华房地产开发有限公司与刘胜能商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金38629.9元（暂计至2017年4月10日），并向原告交付涉案商品房；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第1项诉讼请求中的违约金补充为从2016年2月1日起至2017年7月26日止按房屋总价款每日万分之一的标准计算，据此将违约金的金额变更为48132元。对于原告增加的诉讼请求，经本院依法送达预交受理费通知书后，原告无正当理由未在本院指定期限内足额补交该案件受理费。据此，对于原告在庭审中增加的诉讼请求，本院不作处理。
原告刘胜能诉称的事实和理由：2015年，原告购买了被告位于惠东县平山青云社区塔仔地段“xx花园”项目下的商品房（5号楼2单元8层02号房）一套，双方就此签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：HT0008693）。合同约定总房价为888044元，被告应当在2016年1月31日前向原告交付商品房。合同还约定，被告逾期超过90日交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告计付已支付全部房价款万分之一的违约金。原告现已按合同约定履行了全部付款义务，但被告至今仍未将商品房交付给原告使用，该行为严重侵害了原告的合法权益，已构成违约。原告为维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。
被告泛华公司辩称：一、原告主体身份不明，卷宗证据材料没有可以证明其身份的证据，请法院依法查明其民事主体是否适格。二、本案中，应区分好商品房交付时应具备的条件与答辩人实际交付商品房（或者说原告实际接收商品房）两方面事实。合同中约定答辩人交付商品房时应具备什么条件不等于答辩人没有交付商品房，也不等于原告没有接收商品房。实际上，答辩人已于2016年3月29日组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对xx花园建筑工程进行验收，并通过验收合格，完全具备交付使用的基础条件，只是形式上尚未由政府行政主管部门备案并取得证明，仅此而已，并不影响答辩人转移占有和实际交付使用商品房。原告虽然至今没有接收商品房，但答辩人将会尽快发出书面收楼通知，如原告拒绝收楼，答辩人将可能诉请解除合同，收回商品房。另外，答辩人迟延交付商品房存在合理的客观因素，因为在2014年5月1日至2014年6月30日连续强降雨的天气原因，施工单位在施工过程中造成相邻房地产项目的围墙坍塌，致使项目停工足有三个月时间，这是众所周知的事实，非因被告方面的过错导致。所以，根据合同的补充约定、公平原则、房地产开发与工程建设的通常惯例，答辩人交付商品房的时间应顺延三个月，即交付时间应迟延至2016年4月30日。换句话说，应从2016年5月1日开始计算答辩人延迟交付商品房的时间。综上，请贵院查明本案事实，并作出公正的法律裁决，以彰显法律的公平正义，维护当事人的合法权益。
原审法院查明的事实
经审理查明，被告泛华公司为经营房地产开发业务的有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2007年5月13日。
2015年9月22日，原告刘胜能作为买受人与被告泛华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0008693，包含11个附件）,约定原告向被告泛华公司购买被告开发的位于惠东县××青云社区××地段××花园××楼××单元××房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：惠东房预许字第xxxx02号。合同约定：一、该商品房合同约定建筑面积共173.38平方米，其中，套内建筑面积146.03平方米，分摊共有建筑面积27.35平方米。二、该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米5121.95元，总价款888044元整，买受人在2015年9月21日前支付首期房价款268044元，余款62万元向中国工商银行股份有限公司惠东支行申请贷款支付。三、该商品房在交付时应当符合下列2项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。四、出卖人应当在2016年1月31日前，向买受人交付商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足上述约定交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。五、除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同附件十一第五条第4项约定：由于交楼可能会受一些不确定因素的影响，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生日起60日内告知买受人的，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过三个月的，不视作出卖人违约：（1）政府职能部门延误办理有关文件、批准手续等原因；（2）、施工中遇到重大技术问题不能马上解决的；（3）买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用的；（4）其他非因出卖人的过错原因造成的延期。上述合同于2015年10月13日在惠东县房产管理局办理了预售登记备案手续。
关于购房款的支付问题，原告刘胜能向本院提交了购房款发票（开票日期：2015年9月29日）和中国工商银行个人贷款借据各一份予以佐证，该证据证实原告在2015年9月29日前向被告泛华公司支付了购房款268044元，并通过银行贷款方式向被告支付了剩余购房款62万元。
被告向本院提交了一份《建筑工程竣工验收报告》，该证据证实案涉商品房所在楼盘于2016年3月29日经过五方（建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位）验收合格。经本院询问，被告确认其在辩论终结前尚未取得上述合同约定的竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。
被告对于其辩称的因天气原因造成延期交楼的辩解意见，向本院提供一份由施工单位中铁建工集团有限公司与建设单位即被告泛华公司之间的《工作联系单》和自行制作的情况说明予以佐证，该证据证实被告同意施工单位基于连续强降雨天气造成部分基建坍塌的情况而请求延期三个月竣工的申请。
2017年4月17日，原告以上述诉称的事实与理由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷，被告泛华公司具备房地产开发资质，原告刘胜能向被告购买的位于惠东县××青云社区××地段××花园××楼××单元××房已取得商品房预售许可证明，原、被告所签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0008693）及其附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
原告在本案中已按合同约定向被告全额支付了涉案商品房的全部购房款，但被告未按合同约定在2016年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。结合原告诉请，被告依法应按合同约定向原告支付从逾期交房之日即2016年2月1日起至2017年4月10日止（共计434日），按日向原告计付全部房价款（888044元）万分之一的违约金。经核算，该违约金金额为38541元（四舍五入）。对于原告诉请的超出部分，本院予以驳回。
对于被告辩称因天气原因造成工程延期竣工，据而主张涉案商品房应相应顺延三个月交付的辩解意见，本院认为，即便被告所主张的因天气原因造成工程延期竣工的情况属实，但合同附件十一第五条第4项所约定的是“出卖人迟延交付商品房不超过三个月的，不视作出卖人违约”，现被告迟延交付涉案商品房已远远超过3个月，故该约定已不能适用，被告仍应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。
对于原告诉请被告交付涉案商品房的诉求，本院认为，被告在本案中虽举证证明涉案商品房已经过五方（建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位）验收合格，但是否经验收合格应以在建设主管部门办理工程竣工验收备案登记为评判标准。因被告在本案辩论终结前尚未取得该备案登记证明，故依法不能认定涉案商品房已验收合格。据此，原告的上述诉求，可待条件成就时再另行主张。
综上所述，原告诉请的有理部分，本院予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠东县泛华房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘胜能一次性支付逾期交房违约金38541元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费765.74元（原告已预交），由被告惠东县泛华房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
惠东县泛华房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、判决撤销(2017)粤1323民初1430号民事判决，查明事实后作出改判；二、本案全部诉讼费用由被告负担。
事实和理由是：原审判决遗漏案件事实，没有全面查清，导致判决不公，请二审法院依法纠正。理由如下：
本案中，上诉人交付商品房给被上诉人使用的时间为2016年1月31日之前。但上诉人迟延交付商品房存在合理的客观因素，是因为在2014年5月1日至2015年6月30日连续强降雨的天气原因，施工单位在施工过程中造成相邻房地产项目的围墙砃塌，致使项目停工足有三个月时间，这是众所周知的事实，非因上诉人方面的过错导致。所以，根据合同的补充约定、公平原则、房地产开发与工程建设的通常惯例，上诉人交付商品房的时间应顺延三个月，即交付时间应迟延至2016年4月30日。换句话说，应从2016年5月1日开始计算答辩人延迟交付商品房的时间，至被上诉人接收商品房的时间即2017年4月10日为340日，并非434日。根据双方合同约定的违约金计算方法计算，违约金数额不超过30000元，而原审法院没有根据交易惯例与本案的实际情况认定该事实，实为不公。
综上．原审法院在审理本案过程中没有全面查清案件事实，造成判决不公，侵害上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特提出前列上诉请求，请二审法院依法纠正，以维护上诉人的合法权益。
刘胜能答辩称：一、天气原因属于可预见、可防范的影响因素，不属于法律规定可以免于承担违约责任的不可抗力。所以，被告方以天气原因提出抗辩理由是不能够成立的。二、涉案商品房至今没有通过房屋行政主管部门的验收备案，不具备合同约定的交付房屋条件。所以，被上诉人认为上诉人至今未向被上诉人交付房屋。
上诉人惠东县泛华房地产开发有限公司二审提交新证据：快递情况说明，证明我们公司已经在2016年3月31日前以邮寄形式通知业主收楼。
刘胜能质证：一、对于这份证据的真实性和关联性均不予以确认。因为出具快递情况说明的是坪山投揽站的公章，我们认为如果要证明快递情况应该出具邮政公司的公章以及签收人的签收底单，方可证明邮件的相关签收情况。所以对其真实性不予确认。二、情况说明上面明确注明他所证明的是3个业主均不是本6案的业主，所以与本案没有任何关联性。
刘胜能二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：惠东县泛华房地产开发有限公司的逾期交付房屋的抗辩理由是否成立以及上诉人主张扣减三个月的逾期交房违约责任是否应当支持的问题。具体判析如下：
惠东县泛华房地产开发有限公司向法院提交证据《工作联系单》，拟证明开发的项目因遇到强降雨的天气原因致使项目的地块与相邻房地产项目交接处的围墙坍塌，因此停工三个月。同时，上诉人以此主张扣减三个月的逾期交房违约责任。对此，本院认为，一方面，上诉人提交的工作联系单，明确记载遭遇连续强降雨天气等因素导致项目停工整改三个月的时间段为2014年5月1日至2014年6月30日，而双方当事人签订《广东省商品房买卖合同》的时间为2015年9月22日，遭遇天气影响在先，而订立合同在后，上诉人作为专业的房地产开发公司，在与买受人签订合同时约定的交付房屋期限应当将上述天气因素考虑在内，上诉人以此作免责事由，缺乏事实依据。另一方面，退一步说，即使该延迟工期事由成立，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条之约定，上述延期交房事由发生之日起60日内应当告知买受人，上诉人未按照合同约定履行告知义务，不符合可延期的条件。据此，上诉人主张扣减三个月的逾期交房违约责任，缺乏合同依据，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用765.74元，由上诉人惠东县泛华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年三月三十日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；