安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1881民初1362号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行，住所地安徽省宁国市城区宁阳中路138号，统一社会信用代码91341881677553707W（1-1）。
负责人：洪国飞，行长。
委托代理人（特别授权）：项华林，安徽地益律师事务所律师。
委托代理人（一般代理）：陈文俊，公司员工。
被告：方军。
被告：尹怡荣。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行与被告方军、尹怡荣金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行（以下简称“邮储银行宁国支行”）的委托代理人项华林、陈文俊到庭参加诉讼，被告方军、尹怡荣经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
邮储银行宁国支行诉称：2016年6月27日，两被告向原告申请个人住房贷款，经审查符合贷款条件。同年9月1日，双方签订一份《个人购房借款及担保协议》，约定原告向被告发放个人购房贷款人民币380000元，期限240个月，自2012年10月11日至2032年10月11日；两被告自愿用宁国市宁国大道津东花苑1幢4-401室住房为其借款提供抵押担保；合同并就利息及计息方式、还款方式、违约责任等进行了约定。9月9日原、被告办理了抵押登记。2012年10月10日原告向被告以约发放了借款380000元，但被告未按合同约定履行还本付息义务，仅偿还了本息人民币71291.64元，余欠本息392659.68元经原告多次催要后至今未支付。现提起诉讼，要求判令：一、两被告连带偿还原告借款本金359429.16元、利息30716.71元（上述金额均计算至2016年5月4日），合计392659.68元；二、两被告从2016年5月5日开始至借款还清时止按年利率6.55%向原告支付利息，并从2016年5月4日开始至借款还清时止以本金为基数按年利率1.965%向原告支付罚息；三、如两被告不履行上述债务时，原告有权对两被告所有的房地产他证字第00××16号房地产他项权证项下的房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、本案诉讼费由两被告承担。
被告方军、尹怡荣未到庭应诉答辩，亦未提供书面答辩意见及证据。
邮储银行宁国支行为证明其诉讼主张，向法庭提举以下证据：
1.营业执照复印件、金融许可证复印件各一份，拟证明原告的主体资格；
2.《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》复印件、《个人购房借款及担保合同》复印件各一份，拟证明两被告共同申请借款的事实，被告借款金额、期限、借款方式、利息计算、还款方式、违约责任等及担保方式、范围、期限等；
3.房地产权证、房地产他项权证各一份，拟证明两被告抵押的房产情况及已办理了抵押登记的事实；
4.两被告身份证复印件各一份、婚姻证明复印件一份，拟证明被告的身份及两被告之间系夫妻关系；
5.个人贷款借据复印件一份、放款单复印件一份、还款计划表复印件一份，拟证明被告向原告借款的数额、还款方式、利息等及原告已发放了贷款；
6.分期贷款结算数据单复印件一份，拟证明截止到2016年5月4日被告欠款本金、利息、罚息具体数额；
7.贷款本息流水账复印件一份，拟证明被告方实际还款金额。
针对原告邮储银行宁国支行举证，本院综合认证意见：证据1、2、3、4、5、6、7，真实合法且与办案争议相关联，予以认定。
根据本院对证据的认证，结合当事人陈述，审理查明以下案件事实：
2012年6月27日，两被告向原告申请个人房屋贷款，同年9月1日双方签订《个人购房借款及担保合同》一份。（合同编号为341881112099401115），合同约定借款金额为人民币380000元，期限240个月，自2012年10月11日至2032年10月11日。合同就利息、计息方式、还款方式、违约责任分别进行了约定。两被告自愿用宁国市宁国大道津东花苑1幢4-401室住房为其借款提供抵押担保，2012年9月9日办理了房屋抵押登记。借款时被告方军、尹怡荣系夫妻关系，借款申请、借款合同及抵押合同双方作为共同借款人、共同抵押人签字。2012年10月10日原告按约给付被告380000元借款。后两被告仅支付借款本息71291.64元，余欠本息392659.68元拖欠至今。现原告提起诉讼，要求判如所请。
另，前述借款合同第四条（利率）第（二）1.项约定“贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）及本条第一款约定的利率浮动比例确定执行新的利率”。借据载明年利率为6.55%，但原告提起诉讼之前跨年利率已下调为4.9%。
本院认为：原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告方军未按合同约定的期限向原告偿还贷款本息，显属违约。故原告有权依据合同约定提前收回尚未到期的贷款，同时要求借款人承担相应违约责任。因此，对原告诉请被告方军偿还借款本金359429.16元、利息30716.71元、罚息2513.81元（上述金额均计算至2016年5月4日），本院予以支持；另外，原告诉请要求被告方军自2016年5月5日起至借款还清时止以所欠本金为基数按年利率4.9%计付利息，并自2016年5月5日起至借款还清时止以所欠本金为基数按年利率1.965%向原告支付罚息，对罚息部分本院予以支持。但利息计算应当按照合同约定以调整后的利率分段计算，因调整后年利率明显低于约定年利率，超出部分本院不予支持。被告尹怡荣作为共同借款人和抵押人理当对该债务承担连带给付责任。原告请求对二被告依法抵押的房屋有权以折价、或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，同样符合法律规定，本院亦予以支持。被告方军、尹怡荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方军、尹怡荣于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行借款本金人民币本金359429.16元，并支付利息（其中2016年5月4日前的利息为30716.71元，自2016年5月5日起的利息以所欠本金为基数按年利率4.9%计付至本判决确定的给付之日止）、罚息（其中2016年5月4日前的罚息为2513.81元，自2016年5月5日起的罚息以所欠本金为基数按年利率1.965%计付至本判决确定的给付之日止）；
二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行在上述第一项全部债权范围内对被告方军、尹怡荣所有的房地产他证字第00××16号房地产他项权证项下的房屋折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁国市支行的其他诉讼请求.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7190元，由被告方军、尹怡荣共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杨 军
人民陪审员 沈宣宁
人民陪审员 刘桂兰
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 邓 瑾
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押权人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。