广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第1470号原告：刘志坚，男，香港永久性居民，1969年1月31日出生。委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。被告：田宏伟，男，汉族，1984年7月11日出生，住陕西省大荔县。委托代理人：黄靖，广东说文律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行。住所地：广东省东莞市。负责人：傅耀珍，系该支行行长。委托代理人：梁成金，男，汉族，1983年7月28日出生，住广东省东莞市，系该行员工。委托代理人：唐秋月，女，汉族，1982年8月13日出生，住广东省东莞市，系该行员工。原告刘志坚诉被告田宏伟所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，本院依职权追加中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称“厚街农行”）作为第三人参加诉讼。案件曾依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法转换适用普通程序，由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员叶伟强、李爱君组成合议庭审理。案件先后于2015年12月24日、2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告刘志坚的委托代理人叶建斌（参加第一次庭审）、林悦敏（参加第二次庭审），被告田宏伟（参加第一次庭审）及其委托代理人黄靖，第三人厚街农行的委托代理人梁成金（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志坚诉称：2010年9月25日，原告与案外人张某某签订房屋转让合同书，约定原告向张某某购买坐落于东莞市厚街镇东风路汇景楼-盈丰商住中心碧荷阁XXX号房屋的相关事项，后由于原告为香港人，且已拥有几套房屋，无法再通过银行贷款的方式购买此房屋，故与被告、张某某签订产权确认协议书，约定原告以被告的名义来持有此房屋的房产证及办理银行贷款手续，各方并确认案涉房屋的实际产权人为原告，所有购房款系原告支付，被告只是挂名业主。后该房屋于2011年3月4日过户至被告名下，并以被告的名义开立了银行账户，用于归还银行贷款或收取租金予以归还银行贷款，该银行账户均由原告控制，房屋的钥匙也一直由原告掌控。原告在案涉房屋过户至被告名下后，与被告多次协商，要求将房屋过户回到原告或原告太太名下，但被告均不予理睬，拒绝协助办理过户手续，据了解，被告近期经济出现状况，准备拿案涉房屋到银行办理抵押贷款。现原告迫于无奈，特起诉至法院，请求法院依法判令：1.确认被告田宏伟名下的坐落于东莞市厚街镇东风路汇景楼-盈丰商住中心碧荷阁XXX号房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXX**号）的所有权为原告刘志坚所有，被告田宏伟需协助原告刘志坚办理该房屋过户至原告刘志坚名下，房产价值人民币510000元；2.被告田宏伟向原告刘志坚赔偿损失50000元人民币；3.被告田宏伟承担本案诉讼费用。被告田宏伟辩称：依据原告提供的证据，双方签订的产权确认书显示由原告出资510000元，由被告以良好的银行信用，向银行贷款，双方共同购买案涉房屋，我方确认原告出资了购房款510000元，原告与被告签订的代购房屋的协议违背国家金融监管以及房地产规定，依法无效；同时，原告对510000元享有的权益为债权，被告依法在房管登记部门进行了登记，对案涉房屋享有物权，在双方签订相关协议违法无效的情形下，原告无权要求案涉房屋增值的部分的收益，依法应当由被告向原告对510000万元部分还本付息；另，双方签订协议时没有约定如被告违约应该承担律师费，且原告没有银行流水以及正式发票予以证明原告已经交了律师费，原告出资510000元时应当预见到案涉房屋要过户给其本人时会产生的税费，因原告主张过户产生税费，被告同样付出了六年的银行信用以及贷款资格，应当享有案涉房屋增值的权益，如原告认为被告对案涉房屋不享有全部权益，被告则不应当承担税费，且该税费尚未发生；再次，由于被告对该房屋的月供贷款已经发生逾期，导致被告被列入银行系统黑名单，要求原告对此进行消除被告在银行的不良信用记录，被告认为以其良好的信用的贷款资格，应当对案涉房屋的增值部分享有合理的收益，在原告同意补偿案涉房屋增值部分的情况下，被告可以协助将案涉房屋过户给原告。第三人厚街农行答辩称：被告方在厚街农行的贷款没有结清，已经产生逾期，第三人将依照借款合同的约定，尽快提起诉讼；涉案房屋已经抵押在第三人名下，无论房产最终确权至谁的名下，请法院依法保障第三人的抵押权。经审理查明：2010年9月25日，原告与案外人张某某签订了一份《房屋转让合同书》，约定原告以总价510000元（人民币，下同）的价格购买案外人张某某名下的位于东莞市厚街镇东风路汇景楼盈丰商住中心碧荷阁XXX号的商品房（以下称“案涉房屋”），该房屋转让合同书约定，原告须在签订合同当日支付第一期房屋转让款25000元；第二期，由原告通过出资175000元帮张某某还清所欠房屋贷款，原告出资还银行欠款的行为视为原告支付房屋转让款的行为；第三期房屋转让款310000元由原告通过二手房银行贷款的方式由贷款银行直接将此款汇款到张某某指定的银行账户内。后因房屋贷款政策问题，原告无法以自己的名义办理到银行贷款，改成以被告田宏伟的名义购买案涉房屋，办理银行贷款。原告、被告与张某某的代理人李某某签订了一份《产权确认协议书》，载明张某某将案涉房屋转让给原告，由于原告是香港人，在拥有几套房屋的情况下，无法再通过银行贷款的方式购买此房屋，故经张某某的同意，原告同意以其朋友田宏伟即被告的名义来持有案涉房屋的房产证及办理银行贷款手续。原告后与张某某因案涉房屋交易发生纠纷，张某某曾因此诉至法院，案号为（2011）东二法民一初字第2946号。被告田宏伟在该案中以证人身份出庭作证称，被告田宏伟是原告刘志坚的朋友，因原告要借用其身份证，故签订了前述《产权确认协议书》，被告并未实际支付房款。后（2011）东二法民一初字第2946号案件达成调解，由原告刘志坚于2011年6月30日前向张某某支付房屋转让款余款及违约金。原告提交了一份由张某某签名的收据拟证明原告已向张某某付清房屋转让款余款310000元。案涉房屋于2011年3月4日过户登记在被告田宏伟名下，另案涉房屋于2011年9月13日抵押给了中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行，办理银行贷款。原告以被告田宏伟的名义办理了还款账户，至今为止，案涉房屋银行贷款均由原告归还。另被告田宏伟在庭审中陈述称，原、被告双方是通过房产中介于2010年签订协议书时才认识的，当时因为被告的哥哥田某某在房产中介上班，而原告找到其哥哥田某某买案涉房屋，其哥哥田某某叫被告帮原告用被告的身份证买房，所以被告同意由原告借被告的身份证购买案涉房屋。原告则陈述称，当时购买案涉房屋时，原告是通过中介公司即通亚公司购买的，而被告的哥哥是该房产公司的老板，基于信任原则，因此被告的哥哥才建议原告用被告的名义购买案涉房屋并办理过户手续，原告也为此付出了中介费。另庭审中，原告刘志坚同意一次性清偿因案涉房屋拖欠第三人的房屋按揭贷款，第三人对此没有意见，但表示原告需尽快进行还款，否则将提起诉讼。原告在起诉后申请了财产保全，请求查封、扣押、冻结被告价值510000元的财产，本院经审查后予以准许并依法采取了保全措施。以上事实，有《房屋转让合同书》、收据、开庭笔录（复印件）、《房地产权证》、转账汇款指令详细信息、借记卡账户历史明细清单、被告存折明细以及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为所有权确认纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉房屋的所有权属于哪一方；二、原告要求被告田宏伟协助办理过户手续是否合法；三、原告要求被告田宏伟赔偿损失是否合法。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产物权登记制度只是不动产物权公示的方式，其本意在于将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人得知物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全和交易秩序。不动产物权登记的效力，除法律法规另有规定的之外，应为对抗第三人的效力，而非物权变动要件的效力。不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。因此，在事实物权人和名义物权人的内部关系中，在利害关系人有充分证据证明其对争议标的享有所有权的情况下，登记产权人若主张争议标的所有权，其应承担相应的举证责任，提交足以反驳对方的证据，而不能仅以登记事实来对抗实际所有人。对于涉案系争房屋归属的认定，本院分析如下：首先，被告田宏伟曾以证人身份出庭作证，确认其与原告签订了《产权确认协议书》，借用身份证给原告购买案涉房屋，办理案涉房屋银行贷款。从《产权确认协议书》及田宏伟在另案中的证言来看，被告田宏伟是同意原告借用其名义购买案涉房屋，并清楚知道案涉房屋是原告所购买，产权人属于原告；其次，案涉房屋的转让合同也是原告与案外人签订，也就是说，案涉房屋实际上也是由原告从案外人处购买；再次，被告田宏伟也确认案涉房屋的购房款510000元系由原告出资，且现在所欠的房屋贷款也一直是由原告归还。因此，无论是从购买房屋的意思表示，还是从房屋的实际购买行为及出资行为来看，均是由原告作出，原告才是实际的购房人，故案涉房屋应归原告所有。至于被告抗辩称原告以被告的名义购买案涉房屋规避了国家当时的银行贷款政策及房地产规定，但银行贷款政策并非法律及行政法规的强制性规定；而东莞目前的房地产政策并未禁止香港居民购房，因此，被告以此抗辩双方之间的《产权确认协议书》无效，没有法律依据，本院不予支持。因此，本院确认案涉房屋归原告刘志坚所有。关于焦点二，如焦点一所述，案涉房屋的所有权人为原告，但案涉房屋现仍抵押于厚街农行处，案涉房屋的过户应先清偿所欠银行的全部债务，消灭该抵押权。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。而本案本来实际上就是原告刘志坚以被告田宏伟的名义向厚街农行借款，购买案涉房屋，即案涉房屋所欠的贷款债务应由原告刘志坚承担，现原告刘志坚同意一次性清偿案涉房屋拖欠厚街农行的贷款，厚街农行对此没有异议。故原告刘志坚应先一次性清偿因案涉房屋拖欠厚街农行的贷款后，使得厚街农行的抵押权消灭后，再要求被告田宏伟协助办理案涉房屋的过户手续，且办理过户手续中的税费应由原告刘志坚承担。关于焦点三，原告并未提交任何证据证明其有实际产生损失50000元，也未证明田宏伟未配合办理协助过户手续的行为给其产生了经济损失50000元，因此，本院对于原告该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、确认位于东莞市厚街镇东风路汇景楼-盈丰商住中心碧荷阁XXX号房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXX**号）的所有权为原告刘志坚所有；二、原告刘志坚应于本判决发生法律效力之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行清偿位于东莞市厚街镇东风路汇景楼-盈丰商住中心碧荷阁XXX号房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXX**号，登记所有人田宏伟）的贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行予以协助配合；三、被告田宏伟应于东莞市厚街镇东风路汇景楼-盈丰商住中心碧荷阁XXX号房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXX**号，登记所有人田宏伟）注销抵押登记之日起十五日内配合办理上述房屋过户至原告刘志坚名下的手续，办理房屋过户手续过程中产生的税费等由原告刘志坚负担；四、驳回原告刘志坚的其他诉讼请求。本案应收诉讼费9400元、保全费3070元，共12470元，由原告刘志坚承担6235元，被告田宏伟承担6235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  叶伟强人民陪审员  李爱君二〇一六年四月十三日书 记 员  龙容娟陈洁欣（代）第-9-页共9页