河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2014）中民二初字第886号原告叶国法，男，汉族，1968年9月27日出生。委托代理人张志平，河南国基律师事务所律师。委托代理人张长青，河南国基律师事务所律师。被告孙厚敏，男，汉族，1955年3月21日出生。原告叶国法与被告孙厚敏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘煜伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶国法委托代理人张志平、张长青，被告孙厚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶国法诉称：2012年3月19日原、被告双方签订租赁合同，原告承租被告的厂区（含厂房、空地等），租赁期限为二十年，自2012年3月19日至2032年3月18日，租金为每年二十三万元，原告首次入驻前向被告支付一年租金，以后每半年提前一个月交纳租金一次，双方商定合同租金为每五年递增10%。租赁合同经双方签字后生效，原告依照合同约定投入了大量的资金建造了办公室及生产车间用于生产经营，且一直按照合同约定的付款期限交付资金，直至2014年2月，被告提出将原来约定的每次交纳半年租金变更为每次交纳一年的租金，因双方一直没有就此达成合意，原告没有如期将下半年（2014年3月19日至2014年9月18日）的租金交付给被告。2014年5月7日，原告收到被告发出的催收租金的律师函后即按照律师函中指定的付款日期于2014年5月8日向被告支付了下半年的租金11.5万元，被告收到租金后也没有提出任何异议，2014年5月14日，被告却突然将解除合同通知粘贴在原告的厂房外墙，称原告迟延履行债务致使其合同目的不能实现，故决定解除和原告签订的租赁合同。原告认为被告的原因导致了原告租金的延付，且原告已经按照被告的催告期间付清了延付的租金，双方签订的租赁合同合法有效，应按照原告的合同继续履行，而被告却违法滥用解除权，单方要求解除合同，被告的行为对原告及其公司造成了恶劣的影响，其行为严重侵害了原告的合法权益，现依照合同法第九十六条规定，请求判令确认被告于2014年5月14日作出解除双方租金合同的行为无效，判令被告继续履行双方签订的租赁合同，本案诉讼费用由被告承担。被告孙厚敏辩称：原告违约在先，按照约定应当2014年2月缴纳租金，而原告却在2014年5月才缴纳了半年租金，迟延履行缴纳租金的义务。被告说若原告缴纳半年租金，被告要将厂房南边的空地收回，双方一直未达成一致意见，原告一直没有回应，被告向原告下发了律师函。原告叶国法向本院提交如下证据材料：一：原、被告双方于2012年3月19日签订的《租赁合同》（原件）一份，证明：1、原、被告双方存在20年（自2012年3月19日至2032年3月18日）租赁合同关系的事实；2、原告租金标准及支付方式为：前五年每年租金为23万元，除首次付一年租金外，每半年支付一次租金。二：河南华融律师事务所2014年5月7日出具的编号为（2014）华律函字第019号《河南华融律师事务所函》（原件）一份，证明：1、被告指定了延付租金催收期间—2014年5月10日前；2、被告违反合同约定要求原告由原来的每次支付半年的租金改为每次支付一年租金。三：2014年5月8日中国工商银行出具的《个人业务凭证（填单）》（原件）一份，证明：原告已经按照被告的催告期间将合同约定的半年租金11.5万元支付给被告。四：2014年5月14日被告向原告出具的《通告》（打印件）一份，证明：被告在收到原告支付的租金后违法解除合同。被告对原告提交的证据均无异议，原告提交的证据与认定本案事实有关联，本院予以采信，结合当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2012年3月19日，原告叶国法（乙方）和被告孙厚敏（甲方）签订《租赁合合同》，约定：甲方自愿出租本合同中包含的厂区内的车间、场地等，并保证具有该场地的合法出租权利，该土地指的是原郑州市中原新星金刚石锯片厂厂址整个区域，租赁期限为二十年，自2012年3月19日至2032年3月18日；现有厂房1100平方米及空场地约2200平方，每年租金为壹拾柒万元，原郑州市中原新星金刚石锯片厂厂址占地2亩空地包括有800平方的地基基础，每年租金陆万元，共计年租金二十三万元，双方在本合同上签字盖章，入驻前首次乙方向甲方支付一年的租金，即人民币二十三万元，以后每半年提前一个月交纳一次租金，双方商定本合同租金为每五年递增10%；乙方在原厂址及空地上所建建筑物的产权归属，本协议双方一致约定乙方占60%产权，甲方占40%产权，该约定为不可撤销、不可更改，不随时间而发生变化，亦与双方的租赁关系是否存在无关；乙方有意在租赁期满后续租的，应提前一个月通知甲方，甲方应在租赁期届满前对是否同意续租进行书面答复；合同还约定了其他权利义务内容。2014年5月7日，河南华融律师事务所就原告叶国法和被告孙厚敏之间的存在的租赁合同有关违约问题，向原告叶国法发出律师函：“2012年3月19日，你与孙厚敏签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，根据租赁合同第三条的规定，合同年租金为23万元，每半年提前一个月交纳一次租金，2014年度的租金你应于2014年2月19日前向孙厚敏交纳，但截止到2014年5月7日，你仍没有按照合同约定向孙厚敏交纳该次租金，已构成严重违约，严重侵犯了孙厚敏的合法权益，限你自本律师函发出之日起三日内向孙厚敏交纳该次租金23万元，否则，孙厚敏将根据中华人民共和国合同法第九十四条行使解除合同的权利，由此造成的法律后果由你承担。2014年5月8日，原告叶国法通过中国工商银行向被告孙厚敏汇款115000元。2014年5月14日，被告孙厚敏向原告叶国法张贴通告，内容为：“根据2012年3月19日，我与你签订的租赁合同，合同第三条明确约定，年租金为23万元，每半年提前一个月交纳一次租金，根据合同约定，你应于2014年2月交纳租金，但你没有及时交纳，严重侵犯了我的合法权益，已构成了根本性违约，故根据合同法第九十四条（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，现我决定解除你和我在2012年3月19日签订的租赁合同”。原告叶国法收到该解除通告后，起诉至法院要求确认该解除行为无效，形成本案诉讼。本院认为：原、被告于2012年3月19日签订的《租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，在双方约定终止该合同或重新签订新的合同之前，双方应遵守本合同。关于租金双方约定每年租金23万元，入驻前首次支付一年的租金，以后每半年提前一个月交纳一次租金，且每五年递增10%，根据该约定2014年2月应交纳下一半年的租金11.5万元，而原告未及时交纳，而是在被告委托的律师于2014年5月7日发函指定的期限内即2014年5月8日支付了半年租金11.5万元，原告支付时间晚于合同约定时间，存在违约行为，但其行为毕竟满足了被告签订合同的目的，即被告收取了租金，并未导致该租赁合同目的无法实现，故被告以原告晚支付租金为由解除合同的行为是无效的，双方仍应履行租赁合同，对原告的请求，本院予以支持。被告称要求原告一年交纳一次租金，因双方未达成一致意见，不能对抗本案租赁合同约定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条规定，判决如下：被告孙厚敏于2014年5月14日解除原告叶国法与被告孙厚敏于2012年3月19日签订的《租赁合同》的行为无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告孙厚敏负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘煜伟二〇一四年七月二十三日书记员  戴 璐