辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1198号
上诉人（原审被告）：沈阳安运三运输有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：何文江，该公司董事长。
委托代理人：邵世钧，男，1948年9月14日出生，汉族，该公司法律顾问
委托代理人：范艳华，辽宁通运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺瑶，女，1981年7月23日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人：唐丽萍，女，1954年11月24日出生，汉族
被上诉人（原审第三人）：王锡平，男，1960年9月22日出生，汉族，无业，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审第三人）：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：王新，该公司总经理。
委托代理人：王世学，男，1958年4月21日出生，汉族
上诉人沈阳安运三运输有限公司（下称安运三公司）因与被上诉人贺瑶、王锡平、沈阳三木房地产开发有限公司（下称三木公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第667号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员丁广昱参加评议的合议庭于2014年6月18日开庭对本案进行了公开审理，上诉人安运三公司的委托代理人邵世均、范艳华，被上诉人贺瑶的委托代理人唐丽萍、被上诉人王锡平、被上诉人三木公司的委托代理人王世学到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
贺瑶诉至原审法院，请求：撤销对沈阳市皇姑区昆山中路13号2-16-1房产的执行查封，并判令安运三公司承担经济及精神损失5万元。
原审法院经审理查明：位于沈阳市皇姑区昆山中路13号的富源新居小区系由三木公司开发，由案外人江西临川建筑安装工程公司承建。2007年3月17日，三木公司作为甲方与江西临川建筑安装工程总公司作为乙方签订《以房抵工程欠款协议》一份，约定：一、甲方同意以皇姑区昆山中路13号富源新居二套商品住宅（1-14-2号房，建筑面积56.85m2；2-16-1号房，建筑面积115.6m2；合计172.45m2，单价4538元）折价782579元，抵欠乙方工程款782579元。二、乙方同意甲方用二套房价折价782579元，抵欠工程款。并委托乙方富源新居项目负责人杨志敏全权处置以上二套房产。三、甲方承诺待乙方确定以上两商品房的实际买受人后，为其实际买受人办理相关的商品房买卖手续。
2007年12月19日，王锡平与案外人杨志敏签订《协议书》一份，王锡平为买受人，杨志敏为出卖人，双方约定王锡平购买位于沈阳市皇姑区昆山中路13号富源新居小区1-14-2室（建筑面积56.85m2）及2-16-1室（建筑面积115.6m2，即本案诉争房屋）商品房两套，单价为4538元／m2，总房款为782578元。王锡平应在协议签订后，先交50万元房款，待办理商品入住时，结清房款。杨志敏承诺，待王锡平明确上述二套商品房的实际买受人，为其办理相关的商品房买卖合同，发票等相关手续。该协议签订后，王锡平依照约定付清全部房款，江西临川建筑安装工程总公司及三木公司协助王锡平办理诉争房屋入住手续，王锡平于2009年7月23日实际入住诉争房屋。
2011年3月30日，王锡平与贺瑶夫妻签订《协议书》一份，贺瑶夫妻为买受人，王锡平为出卖人，双方约定贺瑶夫妻以58万元的价格购买诉争房屋，贺瑶夫妻先交房款38万元，待办理完商品房合同及发票准住证时，将余款20万元一次性付清。由于此房是顶账来的，因此贺瑶夫妻同意王锡平在办理商品房买卖合同及发票时有一定差额。该协议签订后，贺瑶于2011年夏天实际入住诉争房屋并居住至今。2011年9月1日，三木公司为贺瑶出具商品房准住通知。之后，贺瑶多次要求三木公司及王锡平为其所购的房屋办理相关房产手续。但因三木公司的原因，贺瑶未能取得诉争房屋相关房产手续。至2011年9月23日，贺瑶共向王锡平支付购房款55万元。至今贺瑶尚欠王锡平购房款3万元，双方约定待办完产权证后一次结清。
另查，安运三公司对三木公司享有生效法律文书所确定的债权，安运三公司申请本院执行（2011）皇民二初字第2136号民事判决书，原审法院在执行中于2012年3月20日查封了房屋所有权登记在被执行即三木公司名下的诉争房屋。2012年8、9月份，贺瑶得知诉争房屋被查封这一事实，虽该案件的执行法官告知贺瑶可针对诉争房屋提出书面异议，但贺瑶并未提起，而是要求第三人王锡平提起。2012年10月11日，王锡平针对诉争房屋查封提出书面异议，原审法院于2012年11月8日作出（2012）皇执字349异1号执行裁定书，裁定驳回王锡平的异议。王锡平在得知该裁定结果后，并未向原审法院提起案外人执行异议之诉，该执行案件尚未执行完毕。
再查，安运三公司还对三木公司享有另一生效法律文书所确定的债权，安运三公司申请原审法院执行（2013）皇民二初字第356号民事判决书，原审法院在执行中于2013年6月3日再次查封了房屋所有权登记在被执行人即三木公司名下的诉争房屋。贺瑶于2013年12月9日针对诉争房屋查封提出书面异议，原审法院于2014年1月29日作出（2013）皇执字第1416异1号执行裁定书，裁定驳回贺瑶的异议，贺瑶对该裁定不服，遂于2014年1月29日向原审法院提起案外人执行异议之诉。该执行案件亦尚未执行完毕。
原审法院认为：关于诉争房屋买卖关系的主体问题，三木公司依据《以房抵工程欠款协议》而将诉争房屋抵给案外人江西临川建筑安装工程总公司，江西临川建筑安装工程总公司因而取得诉争房屋的债权。之后，江西临川建筑安装工程总公司委托其公司富源新居项目负责人杨志敏将诉争房屋出售给王锡平，王锡平按合同约定支付全部购房款并实际入住，王锡平因而取得诉争房屋的债权。最后，王锡平又将诉争房屋出售给贺瑶，贺瑶已支付绝大部分购房款并实际入住，贺瑶因而取得诉争房屋的债权。故诉争房屋最初的出卖人为三木公司，最终的买受人为贺瑶。
关于《以房抵工程欠款协议》及二份《协议书》的效力问题。三木公司与江西临川建筑安装工程总公司签订的《以房抵工程欠款协议》、王锡平与杨志敏签订的《协议书》以及王锡平与贺瑶夫妻签订《协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为真实合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。依据该三份协议书，第三人三木公司负有协助最后一手实际买受人即贺瑶夫妻办理诉争房屋相关产权手续的义务。
关于是否应在（2013）皇执字第1416异1号案号的执行案件中停止对诉争房屋的执行。《以房抵工程欠款协议》及二份《协议书》均系合同双方当事人的真实意思表示，双方之间存在真实有效的房屋买卖关系，在本院于2012年3月20日第一次对诉争房屋查封之前，贺瑶已经实际居住使用该房屋，并已支付55万元购房款，该数额已超过合同约定的贺瑶应分期支付购房款的数额。虽至第一次查封时，贺瑶尚欠3万元购房款未支付，但贺瑶和王锡平已经明确约定待办完产权证后一次结清，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，亦符合交易习惯。贺瑶在购买诉争房屋后，多次要求王锡平及三木公司为其办理相关房产手续，但因三木公司的原因而未能在查封前办理完毕，现有证据不能证明贺瑶对诉争房屋未能办理过户登记手续存在过错。因此，应停止在（2013）皇执字第1416异1号案号的执行案件中停止对诉争房屋的执行。
关于是否应在（2012）皇执字349异1号案号的执行案件中停止对诉争房屋的执行。该执行案件与（2013）皇执字第1416异1号案号的执行案件系两个独立的案件，若贺瑶想在该案中也停止对诉争房屋的执行，应另行提起案外人异议，本案不能一并审理。故贺瑶该项主张，原审法院不予支持。
关于贺瑶主张的经济及精神损失5万元的问题。本案为案外人执行异议之诉，贺瑶的该项请求不在本案审理范围之内，故原审法院不予支持。
原审法院判决：一、在（2013）皇执字第1416异1号案号的执行案件中停止对位于沈阳市皇姑区昆山中路13号2-16-1房屋的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8924元，由原告贺瑶承担650元，被告沈阳安运三运输有限公司承担8274元。
宣判后，上诉人安运三公司不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判恢复对沈阳市皇姑区昆山中路13号2-16-1房屋的执行，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由是：原审法院适用法律错误，不动产的所有权人以登记的产权人为准。贺瑶没有支付全部购房款，贺瑶在购买房屋过程中存在过错。原审法院理解法律概念错误，导致错误判决。债权是典型的相对权、贺瑶与王锡平具有明显的相对人关系。一审法院已经裁定驳回案外人的诉求，不应作出两种截然不同的判决。涉案房屋是执行采取的查封措施，不是诉讼保全。
被上诉人贺瑶辩称：同意一审判决，请求维持原判。
被上诉人王锡平辩称：同意一审判决，请求维持原判。
被上诉人三木公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院另查明，2011年7月18日，安运三公司将三木公司诉至沈阳市皇姑区人民法院，该院于2011年11月22日作出（2011）皇民二初字第2136号民事判决。
上述事实，有双方当事人陈述及《以房抵工程欠款协议》、《协议书》、商品房准住通知、收款收据、专用发票、证明、执行裁定书、民事判决书等证据材料证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，三木公司与江西临川建筑安装工程总公司签订的《以房抵工程欠款协议》、王锡平与杨志敏签订的《协议书》以及王锡平与贺瑶夫妻签订《协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为真实合法有效。三木公司于2007年即将诉争房屋抵给江西临川建筑安装工程总公司并实际取得相应对价。后江西临川建筑安装工程总公司委托杨志敏将诉争房屋卖与王锡平，王锡平亦缴纳全部购房款。王锡平入住后，将房屋卖与贺瑶夫妻，贺瑶夫妻已经按照其与王锡平的约定交付了办理更名过户手续前需交付的全部购房款，且在诉争房屋被查封前已经实际入住诉争房屋，并要求三木公司为其办理更名过户手续，现有证据无法证明贺瑶对房屋在查封前未能办理更名过户有过错。另，安运三公司起诉三木公司的时间是2011年7月18日，三木公司早在2007年3月17日已将房屋抵给江西临川建筑安装工程总公司，王锡平购买房屋后于2009年7月23日实际入住诉争房屋，可见，王锡平入住诉争房屋在前，安运三公司起诉在后，故不存在三木公司与江西临川建筑安装工程总公司、王锡平或贺瑶恶意串通逃避债务的可能性。综上，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决在（2013）皇执字第1416异1号案号的执行案件中停止对诉争房屋的执行并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8274元，由上诉人沈阳安运三运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 丁广昱
代理审判员 王 纪
二〇一四年七月二日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。