广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法沙民初字第1142号
原告深圳市正中科技开发有限公司。
法定代表人邓学勤，董事长。
委托代理人周扬。
委托代理人朱锡祥。
被告深圳市巨佳大电源科技有限公司。
法定代表人陈隆坚，总经理。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月
4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周扬到庭参加了诉讼。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年4月签订《正中工业园厂房租赁合同》（以下简称厂房合同）和《正中工业园宿舍租赁合同》（以下简称宿舍合同）。厂房合同约定，被告承租原告位于深圳市宝安区福永街道桥头社区正中工业园第8栋厂房（建筑面积为3745.15平方米），租期从2013年5月10日至2015年4月30日，每月租金人民币63668元、电梯保养费人民币600元／月、垃圾清运费人民币600元／月，水电费按照政府规定的收费标准收费，被告须于每月15日前向原告及时、足额缴纳当月租金、电梯保养费、垃圾清运费、上月水电费及其它应缴费用。宿舍合同约定，被告承租正中工业园宿舍楼13栋3-4层共62间宿舍，每月租金人民币27900元，租期从2013年5月10日至2014年4月30日，被告每月5日之前及时足额向原告交纳当月租金及上月水电费、排污费、垃圾处理费等。
上述租赁合同签订后，被告每月均迟延支付合同约定的租金等费用，原告多次催款。截至2014年5月29日，被告仍拖欠2014年2月、3月、4月、5月的租金等相关费用共计人民币632181元（详见附件《深圳市巨佳大电源科技有限公司欠款明细》）。
根据厂房合同第三条第2款第1项及宿舍合同第四条第7款的约定，被告逾期支付合同约定的各项费用或支付金额不足，被告须每日按应缴费用的5‰向原告支付违约金。截至2014年5月29日，被告应支付原告违约金人民币159763.24元（详见附件《深圳市巨佳大电源科技有限公司欠款明细》）。经原告多次催促，被告仍未履行合同约定的付款义务。现被告已停止经营，拒不履约。为维护自身合法权益，原告请求法院判令：1、被告向原告支付从2014年2月至搬离租赁房屋之日应付的租金、电梯保养费、垃圾清运费、水费、排污费、电费（暂计至2014年5月29日，拖欠租金327589元、电梯保养费2400元、垃圾清运费2400元、水费11088元、排污费3221元、电费285483元）；2、被告向原告支付拖欠款项从当期租赁费用逾期之日至实际清偿之日的违约金（暂计至2014年5月29日为人民币159763.24元）；3、被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）及实现债权的费用。原告当庭确认第1项诉讼请求中的租金计至被告实际搬离租赁物之日止，其余费用计至2014年6月。
被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年4月25日，原告与被告签订《正中工业园厂房租赁合同》（以下简称厂房合同）和《正中工业园宿舍租赁合同》（以下简称宿舍合同）。厂房合同约定，被告承租原告位于深圳市宝安区福永街道桥头社区正中工业园第8栋厂房第5层、第3层和楼顶，建筑面积合计3745.15平方米，租期从2013年5月10日至2015年4月30日，每月租金人民币63668元、电梯保养费人民币600元、垃圾清运费人民币600元，排污费按用水量代收代缴，水电费按照政府规定的标准收费，被告须于每月15日前向原告及时、足额缴纳当月租金、电梯保养费、垃圾清运费和上月水电费等。宿舍合同约定，被告承租正中工业园宿舍楼13栋3-4层共62间宿舍，每月租金人民币27900元，租期从2013年5月10日至2014年4月30日，被告每月5日之前及时足额向原告交纳当月租金及上月水电费、排污费、垃圾处理费等。两份合同均约定，逾期或未足额支付费用的，被告须每日按应缴费用的5‰向原告支付违约金，且收取的押金不予退还。原告已收取被告缴纳的厂房合同押金84562元，宿舍合同押金43904元。
宿舍合同期限届满后，原告提交新的宿舍租赁合同给被告签订，租金变更为28520元／月。2014年6月，被告因经营不善，已停产停业，厂内设备已被法院查封，至今仍未将厂房返还原告。原告于2014年6月17日向被告发出催缴费用及搬离租赁物的通知。被告拖欠2014年2月至6月的租金等各项费用见下表：
缴费明细1231至3项合计45674至7项合计月份电梯保养费垃圾清运费厂房租金厂房宿舍水费厂房宿舍电费厂房宿舍排污费宿舍占有使用费2014年2月60060052265534652937623788530661682014年3月600600636686486812354146835927900709622014年4月600600636686486816286898847327900989892014年5月600600636686486827486260179828520946672014年6月60060063668648682540500487382852081846合计30003000306937312937110882854833221112840412632另查，原告原名深圳市富通科技开发有限公司，2008年1月10日变更为现名称。上述厂房8栋三层、五层已取得房地产证，宿舍楼13栋未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《正中工业园厂房租赁合同》、《正中工业园宿舍租赁合同》、文件签收表、停电通知书、水电费明细表、缴费通知单签收表、快递单、催缴费用和搬离租赁物通知、产权资料电脑查询结果、商事主体登记及备案信息、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告已提交了厂房8栋第3层、第5层的产权查询资料，但未能在本院指定期限内提交宿舍楼13栋的建设工程规划许可证，原、被告签订的《正中工业园厂房租赁合同》有效，《正中工业园宿舍租赁合同》无效。
对于有效的厂房租赁合同，当事人应当依照合同约定履行各自义务。原告主张被告拖欠2014年2月至6月的厂房租金306937元、电梯保养费3000元、垃圾清运费3000元、水电费、排污费，证据充分，于法有据，本院予以支持。对于宿舍租赁合同的无效，原、被告双方均有过错。被告实际使用了宿舍，应向原告支付实际使用期间的房屋占有使用费，金额参照合同约定的租金标准计算。拖欠的2014年3月至6月期间宿舍占有使用费112840元、水电费、排污费，被告应予支付。
关于违约金的问题，厂房租赁合同中每日5‰的违约金条款有效，本院予以支持。宿舍租赁合同的违约金条款无效，被告应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿拖欠原告宿舍占有使用费、排污费、水电费的利息损失。由于原告未能举证证明排污费、水电费中厂房与宿舍的各自比例，被告拖欠厂房及宿舍的排污费、水电费给原告造成的损失，按照银行同期贷款利率计赔，不以每日5‰计算。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告于2014年6月停产停业、人去楼空，承租的正中工业园宿舍楼13栋第3层、第4层共62间宿舍已经实际返还原告。原告根据无效的宿舍租赁合同收取的押金43904元，应当返还被告。
被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市正中科技开发有限公司与被告深圳市巨佳大电源科技有限公司签订的《正中工业园宿舍租赁合同》无效；
二、被告深圳市巨佳大电源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市正中科技开发有限公司支付拖欠的2014年2月至2014年6月期间的厂房租金306937元、电梯保养费3000元、垃圾清运费3000元以及自2014年7月1日起至实际返还涉案厂房之日止的租金（按每月63668元计算）；
三、被告深圳市巨佳大电源科技有限公司于本判决生效之日
起十日内向原告深圳市正中科技开发有限公司支付自2014年2月起拖欠的厂房租金、电梯保养费、垃圾清运费的违约金（分别以53465元、64868元、64868元、64868元、64868元、63668元／月为本金，自2014年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日起，按照每日5‰的标准计至本判决指定的支付之日止）；
四、被告深圳市巨佳大电源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市正中科技开发有限公司支付拖欠的2014年2月至2014年6月期间的宿舍占有使用费112840元、水费11088元、电费285483元、排污费3221元及逾期支付宿舍占有使用费、水费、电费、排污费的利息（分别以66168元、70962元、98989元、94667元、81846元为本金，自2014年2月6日、2014年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至本判决指定的支付之日止）；
五、原告深圳市正中科技开发有限公司于本判决生效之
日起十日内向被告深圳市巨佳大电源科技有限公司退还押金43904元；
六、驳回原告深圳市正中科技开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币11719元，公告费380元，均由被告深圳市巨佳大电源科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙 倩 虹
人民陪审员 金 炳 德
人民陪审员 赵 秀 莲
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 郑凌玲（兼）
书 记 员 叶 宝 英
附本案相关法律条文如下：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1