山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并商终字第4号
上诉人（原审原告、反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司,住所地太原市迎泽区青年路69号1栋205号。
法定代表人赵琴芳，董事长。
委托代理人申乐茜，太原市金佰纳物业管理有限公司部门经理。
委托代理人边云峰，山西隆诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区新建南路156号。
法定代表人胡志睿，董事长。
委托代理人张远磊，山西晋韵律师事务所律师。
委托代理人李俊岭，山西华夏房地产开发有限公司客服部主管。
上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2013）迎商初字第115号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司委托代理人申乐茜、边云峰，被上诉人山西华夏房地产开发有限公司委托代理人张远磊、李俊岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年5月11日，原告(反诉被告)太原市金佰纳物业管理有限公司作为受托方（乙方），被告(反诉原告)山西华夏房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《前期物业管理合同》，约定被告(反诉原告)将位于北河湾路1-1号金林佳园小区（一期）商住综合项目委托原告(反诉被告)进行物业管理，委托管理期自合同签订之日起至与本小区业主委员会续订物业管理合同为止。合同第二十二条约定了物业管理服务费的收取及标准：乙方对本物业实行包干制管理。物业管理服务费，由乙方按照房屋建筑面积向业主或物业使用人按年(季度)收取，具体标准如下：一、非空置物业：1、住宅物业管理费：1.27元∕月∕平方米；情景洋房按照1.27元∕月∕平方米的标准收取，每栋楼交房之日起首年度高层、九层住宅部分按照0.97元∕月∕平方米的优惠价格收取。2、商业物业管理费：2.0元∕月∕平方米；3、电梯运行管理费：0.33元∕月∕平方米。电梯费包含：电梯安检、年检费用、日常管理费用、相关专业厂家的电梯维修保养费、电梯运行电费，但是不包含财产保险费用。……6、露天停车位：租赁费150元∕月(甲方收取)；管理费20元∕月；7、车库停车位：租赁费350元∕月(甲方收取)；管理费40元∕月；8、空置房屋的管理服务费：(空置房屋指甲方已交建筑部分未交付业主或未出租的房屋)。空置面积小于或等于分批交房总面积的10%，交房首年不计收空置房屋物业管理费，空置期超过1年后，按照该空置房屋物业管理收费标准的80%交纳空置房屋物业管理费；空置面积大于交房总面积的10%时，超出10%的部分，由甲方按照该空置房屋物业管理收费标准的80%交纳空置房屋物业管理费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第__项处理：(1)从逾期之日起按每0.1元∕平米∕天交纳滞纳金；(2)从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳滞纳金；第二十七条约定，乙方违反本合同第二十条及第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条约定甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。在双方的补充协议中，双方约定以分期交房的方式开展交房工作，双方约定第一期交房的为13号、16号楼座，交付面积为住宅5155.68㎡；第二期交房的为1号、南商铺楼座，面积为住宅14204.6㎡、商业1440.5㎡；第三期交房的为2号、西商铺楼座，面积为住宅14143.4㎡、商业1937.53㎡；第四期交房的为7号楼座，面积为住宅13096.8㎡。上述交房期限均只约定了2010年，未约定具体的日期。原告（反诉被告）与部分业主签订了《前期物业管理服务委托协议》和《业主临时公约》等协议，本案中原告（反诉被告）针对61户空置房屋向被告（反诉原告）主张物业服务费用及违约金，在本案审理过程中原告（反诉被告）又放弃了部分空置房屋物业费的主张，目前原告（反诉被告）主张物业费的空置房屋为1-0302、1-1303、1-2102、2-0501、2-1901、2-2201、2-2501、5-0101、5-1303、5-1402、5-1703、5-1802、5-3301、4-0202、4-0601、4-2102、4-2701、4-2902、4-3202、9-3-0201、9-1-0101、11-102、14-303、14-401、14-404、13-404、17-504、南商2号、南商3号、南商5号、南商6号、南商7号、南商8号、南商9号、南商10号、南商11号、南商12号、南商13号、南商14号、南商15号、南商16号、南商18号、西商4号、西商8号、3商3号、3商6号。其中原告（反诉被告）提供了与业主签订的《前期物业管理服务委托协议》的房屋有1-0302、1-1303、1-2102、2-0501、4-0202、4-2102、11-102、17-504、南商2号、南商3号、南商5号、南商6号、南商8号、南商9号、南商10号、南商13号、南商15号、西商4号、西商8号、3商6号。原告（反诉被告）主张的空置房屋物业服务费及原告（反诉被告）与业主签订《前期物业管理服务委托协议》之前空置的房屋产生的物业服务费总额为53687.21元。原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）自用的房屋为11-103、11-104、11-404、1号楼1商、1号楼2商、3商1号，被告（反诉原告）均认可是其自用，产生的物业管理费为75692.44元。原、被告还签订了《金林佳园二期前期物业服务合同》，该合同无签订日期，双方对该合同的生效日期各执一辞。金林佳园小区的电费是由反诉被告向业主收取后，交给反诉原告，反诉原告再交给供电局。2013年8月29日反诉原告向反诉被告出具《工作联络单》，内容是反诉被告2至8月份共发生电费624515.6元，两次支付27万元，余354515.6元未支付，希反诉被告尽快支付。反诉被告在该《工作联络单》上加盖了公章。反诉被告使用的办公用房面积为175平方米，该房屋的供暖由反诉原告提供。2010年供暖时间为4个月，2011年供暖时间为5个月，2012年供暖时间为5个月，供暖费为8820元。2013年8月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《通知》，内容是以90.68%的业主不满意原告（反诉被告）的物业服务等为由，要求解除双方于2010年5月11日签订的《前期物业管理合同》。2013年8月31日，被告（反诉原告）强行将原告（反诉被告）逐出金林佳园。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付其所拖欠的物业费等各项费用975099.45元中，包括：空置房屋产生的物业服务费用及违约金470994.47元、空置车位物业服务费99840元、被告（反诉原告）自用房屋欠费227209.56元、原告（反诉被告）支付的员工工资及中秋福利44919.94元、原告（反诉被告）公司库存物资价值31185.48元、原告（反诉被告）在物业投入固定资产100950元。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张的各项经济损失100000元是因被告（反诉原告）宣称原告（反诉被告）卷款潜逃对原告（反诉被告）造成的名誉损失。被告(反诉原告)反诉请求中的损失2010800元包括，1、2010年9月1日16#楼2-101为增加地下室把5根大楼基础梁打断发生的仲裁委诉讼费、房屋破坏鉴定费、沿降观察费及结构安全性鉴定费、修复费；2、2012年9月19日4#楼3201、3301楼板装修时开大洞，形成安全隐患所需修复费；3、2012年10月15日8#楼1-902屋顶私自搭建砖混二层房屋被规划局强拆处罚2万元；4、2012年11月19日8#楼2-901、2-902屋顶私自搭建二层房屋200㎡的修复处罚费；5、26户业主违规私自封阳台修复费及罚款；6、13#、16#南侧绿地被私人侵占、西商公共区域被私人幼儿园侵占所需的修复费；7、2013年7月10日3#楼雨水主管道被堵，造成下大雨时排水不通，管道被压爆的修复费；2013年2月4日3#楼地下室排水泵电源被物业断电，造成消防管道跑水时无法排水，电梯被淹的修复费；2013年3月15日3#楼13层消火栓阀门未关闭造成消防注水时大量跑水，损坏电梯的维修费；各楼内、室外公共设施损坏丢失造成的经济损失；小区电梯维修费。被告(反诉原告)要求结算退还724868元包括：水费、二次加压电费共计29460.7元、应退还业主预交费用103800元；2013年2月至2013年8月欠山西华夏房地产开发有限公司电费354515.6元、南侧商铺及施工板房已售电未缴电费37317元、业主预存电费115400元；物业用房欠采暖费18375元；金林佳园业主因违建未退装修保证金66000元。在本案审理过程中，反诉原告于2013年10月10日提出了鉴定申请，又于2014年3月18日撤回了申请。
原审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》意思表示真实、未违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定了空置房屋的物业管理费，被告作为委托方，对于应向原告交付房屋的时间、总面积及实际向原告交付房屋的面积负有举证责任。被告未提供相应证据证明原告主张的空置房屋的物业管理费超出了合同约定的范围，因此对于原告与业主签订《前期物业管理服务委托协议》前的空置房屋的物业管理费应由被告承担。因被告未提供证据证明向原告交付房屋的时间，因此起算时间以原告的主张为准。综上，被告应向原告交纳的空置房屋产生的物业管理费应为53687.21元，被告自用房屋产生的物业管理费为75692.44元，共计129379.65元。原、被告在合同中约定了逾期交纳物业管理费的滞纳金，但约定的数额过高，应以不超过应交纳的物业管理费的30%为准，超出部分本院不予支持，据此滞纳金应为38813.9元。原告与业主签订《前期物业管理服务委托协议》后产生的物业管理费应向业主收取，因此原告相应的主张本院不予支持。原告主张的空置车位物业服务费、空置房产生的电梯运行管理费在合同中没有约定也没有相关法律依据，本院不予支持。2013年8月29日，被告向原告下达了解除《前期物业管理合同》的通知，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定，原告在收到被告解除合同的通知之日起三个月内未就解除合同的效力向人民法院起诉，因此双方签订的《前期物业管理合同》已解除，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。但被告提前解除合同，且未提供充分证据证明其提前解除合同的行为符合双方约定的提前解除合同的情形，因此被告应向原告支付合同约定的违约金10万元，原告的相应诉讼请求本院予以支持。原告主张的各项经济损失10万元未提供充分的事实及法律依据，本院不予支持。原告向被告主张员工工资及中秋福利于法无据，本院不予支持。原告主张公司库存物资31185.48元、原告在物业投入固定资产100950元未提供充分证据证明其价值，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告移交全部物业管理档案和有关物品材料，其诉讼请求不具体、明确，本院无法支持；反诉原告要求反诉被告赔偿损失2010800元，其中部分损失是由业主造成的，不应由反诉被告承担责任，部分损失因反诉原告并非权利主体，因此无权向反诉原告主张，而应由金林佳园小区的业主主张，因此反诉原告的相关诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告结算退还538151元，其中有证据证明的物业用房采暖费8820元、电费354515.6元本院予以支持，其余款项不应由反诉原告主张，本院不予支持；原审法院判决，一、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司物业管理费十二万九千三百七十九元六角五分、滞纳金三万八千八百一十三元九角，以上共计十六万八千一百九十三元五角五分；二、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司违约金十万元；三、原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司支付被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司电费三十五万四千五百一十五元六角；四、原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司支付被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司采暖费八千八百二十元；五、驳回原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司的其他反诉请求。
原审法院判决后，上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，其诉称，一、一审法院不支持上诉人继续履行《前期物业管理合同》请求的事实内容是错误的。上诉人收到被上诉人解除合同通知的时间是2013年8月29日，原审法院受理本案的时间是2013年9月12日，一审法院依据相关法律规定，认定上诉人没有在三个月内就解除合同的效力向人民法院进行起诉，明显错误。因此，法院必须支持上诉人所主张的继续履行合同请求，否则上诉人将遭受严重损失。二、一审法院对上诉人向被上诉人支付电费和采暖费的事实认定是错误的。金林佳园小区内的电费通常是由诉争双方统一核定后再进行结算。一审法院认定的2013年8月29日电费《工作联络单》，不管是从形式上还是内容上，上诉人都不认可，且该证据存在严重虚假。金林佳园小区内全部供暖是由被上诉人进行提供的，在上诉人管理小区期间，所有业主的采暖费先由上诉人收取，然后统一交给被上诉人。从上诉人管理小区以来，被上诉人从未就上诉人自己使用房屋的采暖费交涉、主张过。被上诉人之所以一直未向上诉人主张采暖费，其真实原因是上诉人对被上诉人应交纳的管理费进行了减免，是一种利益上的互让。一审法院判决上诉人向被上诉人支付电费、采暖费是错误的。三、一审法院驳回上诉人诉讼请求的部分损失，没有事实依据。2013年8月31日，被上诉人无理对上诉人进行了清除，并散布诸多不实信息，对上诉人的形象造成恶略的影响，并给上诉人带来严重的经济损失，对此，上诉人在原审中也提供了相应的证据，但原审法院对上诉人所诉请的员工福利44919.94元、空置车位物业费99840元、固定资产投入100950元、库存物资价值31185.48元和二期违约金100000元予以驳回，存在明显不当。综上，上诉人恳请二审法院在查清本案事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人山西华夏房地产开发有限公司辩称，一、诉争双方签订的《前期物业管理合同》已实际解除，无法继续履行。被上诉人之所以通知对方解除《前期物业管理合同》，实质上是无奈之举，对方在管理小区期间，严重违约，不履行相应的养护、维护、管理方面的职责，导致小区的绿地被违法侵占、16号楼地梁被打断、楼板被打穿、多数业主投诉、告状等。对此，我方在原审中均提供了相应的证据。我方依据《前期物业管理合同》、相关管理规定及对方严重违约的事实，通知对方解除合同，合理合法，一审法院判决不支持继续履行《前期物业管理合同》完全正确。二、一审法院判令上诉人向被上诉人支付电费、采暖费是有充分的事实和法律依据，原审中我方提供了相应的证据，《工作联络单》上有对方的签章，一审法院对该证据予以认定，并判决对方支付拖欠的电费完全正确；上诉人使用被上诉人提供的暖气，而拒交采暖费没有任何道理。因小区由被上诉人采取天然气锅炉供暖，三年供暖亏损已达400万元。另外，上诉人的采暖费用应为7.5元/㎡/月，原审法院仅按居民标准3.6元/㎡/月进行了认定。三、一审法院判决驳回上诉人所谓的“损失”是完全正确的。上诉人的该项请求完全没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据太原市城乡规划局协助执行通知书、《会议纪要》、14、16号楼业主联合对太原市金佰纳物业管理有限公司的情况反应、声讨书等证据，上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司在履行《前期物业管理合同》期间，确实存在违约行为，没有全面履行养护、维护、管理等方面的义务。在双方多次召开相关会议要求上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司对上述问题整改后，但诸多问题仍未得到解决，被上诉人山西华夏房地产开发有限公司按照《前期物业管理合同》第二十六条的约定，通知上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司解除《前期物业管理合同》并无不妥。关于违约金10万元的问题，因被上诉人山西华夏房地产开发有限公司未提出上诉，故对其不应支付10万元违约金的抗辩本院不予采纳。关于电费、采暖费的问题，其中关于电费部分，根据2013年8月29日《工作联络单》，该《联络单》上有上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司的签章，可以认定上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司确实拖欠被上诉人山西华夏房地产开发有限公司电费35万余元；关于采暖费部分，上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司认为其已对被上诉人山西华夏房地产开发有限公司应交的管理费给予了减免，抵顶了其应交的采暖费，但其未提供相应证据，且被上诉人山西华夏房地产开发有限公司也不认可，故对其该项请求本院不予支持。关于上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司的其他诉讼请求，因其理由、证据不足，本院不予采纳。原判认定部分事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2014）迎商初字第115号民事判决；
二、解除上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司与被上诉人山西华夏房地产开发有限公司2014年5月11日签订的《前期物业管理合同》。
二审案件受理费11203元，由上诉人太原市金佰纳物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝利亚
代理审判员 成志刚
代理审判员 袁 强
二〇一五年二月十一日
书 记 员 任丽杰