山西省大同市矿区人民法院民 事 判 决 书（2015）矿商初字第12号原告（反诉被告）：大同市新泉瑞祥物业管理公司，住所地，住大同市矿区新冻街74栋。法定代表人：孙凯，该公司经理。委托诉讼代理人：韩泓，山西法铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：张亚平，男。委托诉讼代理人：闫福东，山西乌金律师事务所律师。原告（反诉被告）大同市新泉瑞祥物业管理公司与被告（反诉原告）张亚平租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大同市新泉瑞祥物业管理公司的委托代理人韩泓、被告（反诉原告）张亚平及其委托代理人闫福东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同市新泉瑞祥物业管理公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告的租赁合同，并要求被告将其所承租的憩园宾馆返还原告；2、被告支付原告租赁费880000元；3、被告支付2009年度采暖费176183元；4、被告支付租赁期间所欠电费81878.36元；诉讼费由被告负担。事实和理由:2009年7月3日被告张亚平与大同水泥集团有限公司物业管理公司签订了《租赁合同》，约定将大同水泥集团有限公司物业管公司所有的憩园宾馆租赁给被告，租期为2009年7月3日至2019年7月4日，年租金为250000元，租赁期间所发生的水费、电费、采暖费、卫生费及设备的维修维护均由被告负责。合同签订后，原告依约与被告按照合同的约定履行其义务，但被告未按照合同的约定履行缴纳租赁费、水、电、采暖等费用。2011年5月大同市国资委决定将憩园宾馆产权整体划给原告，由原告对憩园宾馆进行管理。2011年6月，被告提出其在租赁2年的时间里，因原告占用了憩园宾馆5层5间房间应扣减100000元租金，且原告维修下水道影响原告的正常营业，应扣减80000元租金。经原、被告协商达成协议从原租赁费500000元中扣减180000元。终止了原《租赁合同》，重新订立《租赁合同》。约定将原告所有的憩园宾馆1-4层出租给被告使用，租期为2011年7月3日至2019年7月2日，年租金为200000元，租赁期间所发生的水费、电费、采暖费、卫生费由被告负责。合同签订后，被告只交付租赁费340000元，其余租赁费及水电费未交付。经原告多次催要，被告至今分文未付，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告张亚平辩称：同意解除房屋租赁合同，对签订租赁合同的事实无异议，但原、被告在签订第二份合同时，已将前期的房屋租赁费结清，不存在拖欠前期租赁费的事实。由于原告不履行“保障宾馆前后道路畅通”的义务，致使被告无法经营，双方发生争执，未履行缴纳租赁费用。对原告主张拖欠暖气费其已在解除第一份合同中已处理，不存在欠暖气费的事实。对原告主张欠水电费的事实不存在，被告向电业部门缴纳电费，是否欠缴应由电业部门主张。对诉讼费不予承担。反诉原告张亚平向本院提出的反诉请求：1、判令反诉被告大同市新泉瑞祥物业管理公司支付反诉原告张亚平维修管道花费21615元、住宿费86472元、暖气费106470元；2、反诉被告赔偿反诉原告因其违约给其造成的装修损失477230.4元；3、反诉被告赔偿反诉原告因其违约给其造成的装修营业损失453754.84元；诉讼费由被告负担。反诉的事实和理由:2011年6月20日，反诉原告张亚平与反诉被告订立了《租赁合同》，约定：1、被反诉人将自己所有的位于大同水泥厂生活区憩园宾馆一至四层承租给反诉原告张亚平经营，承租期限为8年，租金每年20万元，自2011年6月20日至2019年6月19日。2、被反诉人必须保证住宿人员和车辆出入憩园宾馆楼前楼后两条道路畅通无阻，否则，因出租方的原因造成宾馆不能正常营业，出租方按照实际影响的房间数收费标准和停业天数赔偿承租人的损失。合同生效后，反诉原告对租赁物进行装修。但是，反诉被告有特别严重的违约行为，在反诉原告承租的宾馆四周盖家属楼将通往宾馆的道路给堵了，使反诉原告雇佣人员及住宿人员及车辆无法进出，造成反诉原告无法经营，只好将其经营的宾馆关闭，给反诉原告造成巨大的经济损失，反诉原告多次找反诉被告协商未果。且其先将反诉原告诉讼法院，反诉被告滥用诉权、恶意诉讼，无事实依据地起诉反诉原告，无端指责反诉原告违约。其行为严重违反诚实信用和相互信赖的合同法原则。据此，双方之间已无法维系长期合同关系。综上，大同市新泉瑞祥物业管理公司的行为，已严重、彻底地违约，须承担违约责任赔偿相应的损失。反诉被告大同市新泉瑞祥物业管理公司辩称：《2011年6月20日双方签订的租赁合同及协议书》是双方真实意思表示，在张亚平承租期间其维修管道的花费没有合理的依据和相关证据，承认我方在拆迁改造过程中拆迁人员在其经营宾馆住过，但产生住宿费没有那么多，反诉被告在反诉原告承租期间，没有对其经营的宾馆道路进行堵塞，其关闭宾馆是其经营不善，现主张要求我方赔偿装修损失和营业损失，无事实和法律依据。张亚平的反诉理由不能成立，请求依法驳回张亚平的反诉请求。原告大同市新泉瑞祥物业管理公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：证据一，租赁合同，证明2009年7月3日，被告张亚平与大同水泥集团有限公司物业管理公司签订租赁合同，合同约定了双方在承包租赁期间的权利义务；证据二，2011年6月20日双方签订的租赁合同、协议书，证明2011年6月20日，被告张亚平与原告大同市新泉瑞祥物业管理公司签订租赁合同及协议书，合同约定了双方在承包租赁期间的权利义务；证据三、收款收据；证明张亚平共缴纳34万元租赁费的事实；证据四，大同水泥集团有限公司破产清算组向国资委打报告及国资委的文件，证明原告大同市新泉瑞祥物业管理公司经国资委批准将憩园宾馆产权整体划给原告。证据五，采暖费欠费单，证明被告张亚平欠2009年采暖费176138元；证据六、收款凭证，证明被告张亚平从2009年承租憩园宾馆至今缴纳部分电费43916.2元的事实。被告（反诉原告）张亚平为反驳对方的诉讼请求，支持自己的反诉请求，向本院提交的证据材料有：证据一、收据两张，证明反诉原告张亚平于2009年6月19日、6月23日向大同水泥集团物业管理公司缴纳租赁费25万元。证据二、告知函，证明大同市新泉瑞祥物业管理有限公司于2013年11月15日向张亚平催缴2012年7月3日至2013年7月2日租赁费80000元、2013年7月3日至2014年1月2日租赁费100000元，说明张亚平在之前与大同水泥集团物业管理公司签订第一份租赁合同已履行完毕；证据三、下账单，证明大同市新泉瑞祥物业管理有限公司物业人员取走电费的事实；证据四、图片、缴电费凭证，证明2010年11月安装电表，2014年5月安装新电表，从2014年5月以后电费向电业部门缴纳。证据五、水费单据，证明张亚平承租宾馆后，水费向自来水公司口泉所缴纳，不存在不缴纳的事实。证据六、录音资料，证明城管执法人员在宾馆住宿的情况折抵租赁费的事实；证据六、照片18张，证明张亚平租赁的憩园宾馆所有道路均被堵死住宿人员和车辆无法出入，无法经营。证据七、收据、收条、说明，证实张亚平因承租宾馆上水管损坏，更换上水管的花费；证据八、住宿证明及清单，证实城管执法大队协助反诉被告拆迁时入住时间、房间数及总欠款额；证据九、租房收据，证实反诉被告已将宾馆5层部分房屋租赁给他人，应当按照合同的约定交付水、电、采暖费给张亚平。经庭审质证，被告（反诉原告）张亚平对原告（反诉被告）大同市新泉瑞祥物业管理有限公司提交的证据发表如下质证意见：对原告提交上述证据的真实性无异议，但认为张亚平与大同水泥集团有限公司物业管理公司签订租赁合同经双方协商已全部清算不存在争议，并重新签订新的租赁合同，且缴纳租赁费34万元是第二份合同履行时缴纳的，对热力公司出具票据，不是正式欠款通知，没有欠费时间且面积不符，且诉讼主体不符。本院对上述证据予以确认。原告（反诉被告）大同市新泉瑞祥物业管理有限公司对被告（反诉原告）张亚平提交的证据发表质证意见如下：对证据一、二真实性无异议，本院予以确认。对证据三下账单有异议，认为是张亚平自己书写，无我方人员签字无法确认其真实性。对证据四图片、缴电费凭证的真实性无异议，但不能证明被告的主张。对证据五水费单据不认可，只是自来水公司的收据。对证据六录音资料的真实性有异议，属于超期举证，不予质证，待庭下核实我方相关人员告知法院；对证据六照片18张的真实性无异议，但照片不是一次性形成的，不能反映原告证实的内容因为签订合同时约定的保证前后两条路畅通即为3、4号路，该两条路一直通畅，不影响原告的经营。2号路是因为影响居民生活，我方给堵了，3号路张亚平要开西大门，但因为是生活区，所以不能实现。其宾馆关闭原因是其经营不善造成的。对证据七收据、收条、说明有异议，承认管道是张亚平维修更换的，但我方不予承担，合同已明确载明，由承租人负责。对证据八住宿证明及清单，对城管人员入住的事实认可，但费用没有原告主张的那么多，对6月19日至7月2日只认可住1间房屋花费1652元，其他住房时间和金额认可；对证据九租房收据不认可，因合同约定宾馆5层谁住谁向张亚平缴纳水电及暖气费，该项与我方无关。本案在审理中，反诉原告张亚平于2015年8月26日向本院提出申请，要求对其承租的“憩园宾馆”一至四层的装修损失及营业损失进行评估，大同市中级人民法院司法技术管理服务中心依法委托山西泰元司法鉴定所进行评估。该评估机构鉴定意见为：张亚平租赁大同市新泉瑞祥物业管理有限公司憩园宾馆一至四层的装修损失为417.760.53元，张亚平租赁大同市新泉瑞祥物业管理有限公司憩园宾馆2014年至2019年7月2日的营业损失为301.542.93元。经质证，原告（反诉被告）认为该评估报告所依据的鉴定条件不合法，违背了客观事实和法律依据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院作如下分析认定：对被告（反诉原告）张亚平提交的证据三下账单，为反诉原告单方提供，没有依约由反诉被告方相关人员签字确认，反诉被告不予认可，本院不予采信；对证据五水费单据收据，虽非正规发票，但可以反映张亚平向大同市自来水公司口泉所缴纳水费的事实，本院予以采信。对证据六录音资料，反诉被告庭下未将核实情况告知我院，且我院要求原告方法定代表人孙凯经理来我院核实一些情况，其代理人说孙凯在国外，无法联系，且未提供相应的证据予以说明，本院对该录音资料予以采信；对证据六照片18张，因原、被告在签订第二份合同时，已因堵路的问题发生争执，从现场的照片可以看出，通入宾馆的道路车辆是难以通过，对宾馆的经营有一定的影响，本院予以采信。对证据七收据、收条、说明，虽然证实上水管道是张亚平修缮的，但双方签订的合同只约定主体维修由出租方负责，按照惯例管道维修应由承租人负责，本院对该证据不予采信。对证据八住宿证明及清单，反诉被告基本认可，且有证人胡波及赵科长电话录音等旁证相互佐证，本院予以确认。对证据九租房收据，因反诉原告无法提交反诉被告向外承租5层楼房的事实本院不予采信。对大同市中级人民法院司法技术管理服务中心依法委托山西泰元司法鉴定所做出的司法鉴定意见书，本院认为该鉴定意见书是有资质的鉴定机构作出的，其程序合法，本院对该鉴定结论予以采信。根据双方当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，本院确认如下案件事实：2009年7月3日被告张亚平与大同水泥集团有限公司物业管理公司签订了《租赁合同》，约定将大同水泥集团有限公司物业管理公司所有的憩园宾馆（占地3000余㎡）租赁给被告张亚平，租期为2009年7月3日至2019年7月4日，年租金为250000元，租赁期间所发生的水费、电费、采暖费、卫生费及设备的维修维护均由被告负责。合同签订后，原告依约与被告按照合同的约定履行交付义务，被告张亚平对宾馆进行了装修并按照合同的约定履行缴纳租赁费、水、电、采暖等费用的义务。双方在租赁期间内，因原告占用宾馆5层5间房屋及基础下陷和下水管道多处漏水，原告要求被告暂停营业，给被告张亚平经营造成了经营损失。2011年5月大同市国资委决定将憩园宾馆产权整体划给原告，由原告对憩园宾馆进行管理。2011年6月，经原、被告双方协商达成协议，从原租赁费500000元中扣减180000元，进行了清算，终止了原《租赁合同》。并于当日重新签订《租赁合同》。约定将原告所有的憩园宾馆1-4层出租给被告使用，租期为2011年7月3日至2019年7月2日，年租金为200000元；由于承租人对该宾馆已装修，所以如因出租方的原因造成宾馆不能正常营业，按实际受影响的房间数收费标准和停业天数计算赔偿数额；租赁期间所发生的水费、电费、采暖费、卫生费由被告负责；原告保证被告人员及车辆出入宾馆楼前、楼后两条路畅通，五层各房间采暖费按原告出租房间的情况按实际出租房间使用面积7元/㎡乘以5.5个月由承租人向被告缴纳，如原告未向外出租房屋，被告不得向原告收取采暖费。合同签订后，被告张亚平交付2011年7月3日至2012年7月2日租赁费200000元，2012年7月3日至2013年7月2日租赁费120000元，欠80000元。2013年11月15日原告向被告发出告知函，认定被告截止2014年1月2日欠租赁费18万元，要求被告一个月内付清。期间，因被告经营的宾馆因道路不畅，住宿人员及车辆出入不便，造成被告无法经营于2014年11月停业，但被告一直占用租赁房屋至今，也未缴纳房租。为此双方发生争执，经被告与原告法定代表人多次协商未果，原告遂诉至法院。被告张亚平同时提起了反诉。另查，被告张亚平在更换电表向电业部门交电费前，共欠原告电费1.9万元。张亚平租赁大同市新泉瑞祥物业管理有限公司憩园宾馆一至四层的装修损失为417，760.53元，张亚平租赁大同市新泉瑞祥物业管理有限公司憩园宾馆2014年至2019年7月2日的营业损失为301,542.93元。本院认为，大同市新泉瑞祥物业管理有限公司与张亚平于2011年6月签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。原、被告应当按照合同全面履行各自义务。被告张亚平应按照合同的约定履行交纳租金义务，其未在约定的期限内缴纳租金，存在违约。原告大同市新泉瑞祥物业管理有限公司未按照合同约定保证被告人员及车辆出入宾馆楼前、楼后两条路畅通，造成被告经营困难，亦存有违约。现原告要求解除租赁合同,被告在庭审中亦同意解除，对原告的该项诉求，本院予以支持。对原告主张缴纳租赁费的诉求，结合本案的实际情况，其租赁费应分段计算较为合理，即从2014年1月3日至2015年1月2日按租赁合同的约定被告张亚平应缴纳20万元租赁费，并将所欠18万元租赁费予以补缴；从2015年1月3日起至被告张亚平将租赁物交付止按年租赁费8万元缴纳（原告承担60%的违约责任）。关于原告主张2009年采暖费按照合同的约定应由被告缴纳，本院认为，原、被告双方2011年6月对2009年订立的租赁合同进行了清算，终止了原《租赁合同》，并重新签订《租赁合同》。其双方并未对2009年采暖费予以说明，且原告庭审中明确说明该采暖费至今未予缴纳。被告张亚平辩称因2009年其经营的宾馆无法正常供暖曾与当时物业经理孙凯进行交涉并于2010年自己安装锅炉取暖。说明原、被告双方已对采暖问题产生矛盾，在重新订立租赁合同时对此不予说明，不符合常理。对原告的该项主张不予支持。关于原告主张被告欠电费一节，因原告对该项主张只是推算，被告在庭审中认可欠原告电费1.8万元至1.9万元，本院认定被告欠原告电费1.9万元。关于原告主张被告欠水费一节，因原告对该项主张只是推算，且相关的票据中没有被告及相关人员的签字，被告在庭审中对欠水费不予认可，并提交其想自来水公司口泉所缴纳的票据，故本院对原告的该项主张不予支持。关于反诉原告的反诉请求，本院认为，根据反诉原、被告之间的约定，反诉原告在经营期间反诉被告应保证宾馆两条道路畅通，但事实上通往宾馆道路并不通畅，为此双方多次进行协商，以致引起反诉原告无法经营，故反诉被告对此次纠纷的产生亦存有违约行为，客观上给反诉原告的经营造成了一定的损失。考虑到双方均有违约行为，本院确定反诉原告应承担40%责任，反诉被告应承担60%责任。对反诉原告因此纠纷产生的装修损失及营业损失，本院依据山西泰元司法鉴定所做出的司法鉴定意见书鉴定结论，根据双方在此次纠纷违约责任，反诉被告应当承担60%的赔偿责任即装修损失250656.3元（417760.53元×60%）；营业损失从2014年1月起至反诉原告将租赁物交付给反诉被告止，以每年32895.5元；反诉原告主张住宿费86472元，已得到反诉被告认可，本院予以支持。反诉原告主张维修管道花费21615元，因双方在合同中明确约定，除租赁主体维修有出租人负责，其他均由承租人负责维修。反诉原告庭审中主张其维修管道是孙凯经理让其维修，维修花费由反诉被告承担，因对其主张未提交相应的证据，本院不予支持。反诉原告主张暖气费106470元，因双方在合同中明确约定，宾馆5层反诉被告将房屋租赁给他人，产生的暖气费由反诉原告向承租人收取，故反诉原告向反诉被告主张暖气费不符合合同的约定，不予支持。。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告大同市新泉瑞祥物业管理公司与被告张亚平租赁合同，被告张亚平于本判决书生效之日十五日内将租赁物“憩园宾馆”交还原告大同市新泉瑞祥物业管理公司；二、被告张亚平交付原告大同市新泉瑞祥物业管理公司从2013年7月3日至2015年1月2日的房屋租赁费380000元，电费19000元，共计399000元；从2015年1月3日起按照年租金80000元支付至其将租赁物“憩园宾馆”交还原告大同市新泉瑞祥物业管理公司之日止；三、反诉被告大同市新泉瑞祥物业管理公司于本判决书生效后十日内赔付被告张亚平装修损失250656.3元，给付住宿费86472元，共计337128.3元；四、反诉被告大同市新泉瑞祥物业管理公司于本判决书生效后十日内赔付被告张亚平营业损失以每年32895.5元，从2014年1月起计算至反诉原告将租赁物交付给反诉被告止；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付债务利息，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15043元，由原告大同市新泉瑞祥物业管理公司负担9025.8元，被告张亚平负担6017.2元；反诉案件受理费7555元，由反诉被告大同市新泉瑞祥物业管理公司负担3022元，反诉原告负担4533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  柳贡余人民陪审员  徐友琴人民陪审员  曹立有二〇一六年十月二十日书 记 员  马晓娟