上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第2号
原告赵国新。
委托代理人王婷婷，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告佴文松。
原告赵国新与被告佴文松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告赵国新的委托代理人王婷婷到庭参加诉讼。被告佴文松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵国新诉称，2014年3月25日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定，原告将宝山区长江西路XXX号底层商铺出租给被告，租赁期限自2014年4月1日起至2018年3月30日止，租金分段计算，先付后用，按三个月为一期支付。合同约定，若被告逾期支付租金超过十五日，视为被告自动退租，构成违约。合同签订后，被告仅支付了租金70，500元，后再未支付租金。原告多次催告，被告置之不理。被告的行为已经构成根本违约，故原告起诉要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2014年11月23日解除；判令被告立即将系争房屋返还原告，并结清房屋内水、电、煤等相关费用；判令被告支付拖欠的租金123，667元（自2014年4月1日起至2014年11月23日止）；判令被告支付逾期付款违约金38，850元（按2014年4月1日至11月30日拖欠的租金129，500元的30%计算）；判令被告支付自2014年11月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按25，000元每月计算）。被告所支付的押金5万元要求抵扣拖欠原告的上述费用。
被告佴文松辩称，对于双方签订的商铺租赁合同没有异议。被告承租商铺后经营迪亚天天超市。关于首季度支付了租金70，500元属实，但因为原告实际给付的租赁面积比合同约定面积少了5-6平方，这5-6平方被前面的承租人转租给案外人，至今仍未由被告实际取得，故双方协商每月租金扣除1，500元，由此首季度租金减少为70，500元。由于该部分面积至今未交，故被告嗣后未再支付租金。2014年11月23日，被告确实收到了解除合同通知，但被告认为原告没有单方解除权，被告要求继续履行合同，要求原告将承租面积补全，如果无法补全，每月扣除2，500元租金。系争房屋在承租之前就是给别人经营超市的，被告承租后就整理了一下，添置了一些货架，没有大的不可拆除的添附，只是门头做了灯箱。
经审理查明，位于宝山区通河三村XXX-
XXX号的住宅用房，于2004年6月4日经核准登记取得房地产权证，登记的权利人包括赵国新在内共计七人。2004年8月，上述七人签订《合伙购买门面房协议书》，约定，位于长江西路XXX号的单位权利人属于赵国新。根据派出所出具的证明，原长江西路民悦苑通河三村63、64、65号1-2层商场，现更改为长江西路1929、1939、1941、1943、1945、1947、1949、1951、1953号。
2014年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的商铺位于宝山区长江西路XXX号底层。出租商铺的产证面积为430平方米，实际租用底层215平方米。租赁期限自2014年4月1日起至2018年3月30日止。乙方应付的押金为5万元。2014年4月1日起至2016年3月30日止，月租金为25，000元，2016年4月1日起至2018年3月30日止，月租金为27，000元。租金按三个月为一期支付，每期租金支付的时间分别为2014年4月10日后每三个月10日前，先付后用。乙方逾期支付租金超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。双方同意违约金为违约当年全年的租金，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同签订后，被告共计向原告支付了70，500元租金。
2014年11月19日，原告向被告寄出《解除合同通知书》，载明，签订租赁合同后至今，被告仅支付了第一期的部分租金，由于被告长期拖欠租金，经原告多次催要未果，故正式通知被告解除与被告签订的商铺租赁合同并要求被告付清所有拖欠的租金和滞纳金。上述函件于11月23日向被告实际送达。
另查明，2013年6月4日，原告及林清部作为出租方，与承租人陈祥签订房屋租赁合同，将宝山区长江西路1943、1945号房屋底层出租。租赁期限自2013年8月15日起至2019年8月14日止。合同中注明，赵国新实际平方为215.50平方米，每月租金23，264元。陈祥于2013年8月29日出具承诺书，表示因其资金有困难，向房东承诺租金按照每月结算，2013年12月1日前按合同执行，租金按两个月支付，押金补齐，如本人在2013年12月10日前押金和租金不补齐，本人放弃租赁协议，结算租金。
审理中，原告提供一张照片，反映出系争房屋的实际情况，该门面房开设了迪亚天天的超市，有一小隔间被锁住，门上贴了“上海承弘装修设计”的广告。原告并表示，其从未和被告协商过因为面积减少前三个月每月扣减1，500元的事实；原告此前将系争商铺出租给陈祥，陈祥经营超市，并擅自将商铺转租给被告，具体何时转租原告不清楚；因陈祥拖欠租金，原告考虑到被告实际使用房屋，故在和陈祥租赁合同终止后直接和被告签订了租赁合同。被告表示，2013年7月份被告和陈祥签订合同，当时陈祥出示过其和原告签订的合同，被告和陈祥所约定的租赁面积是210平方，租金是2万元每月，租期3年。被告和陈祥签订合同后一直在系争房屋内经营迪亚天天超市。后因陈祥没有按时支付租金给原告，原告到房屋内找到被告，称他已经和陈祥解除合同，要求直接和被告签订合同，当时被告要求增加5-6平方的面积，故合同中约定的面积是215平米。被告现在承租的面积和之前向陈祥承租的面积没有任何变化。在签订合同时，5-6平米小隔间由案外人经营小服装店，当时被告和原告说是陈祥转租，服装店腾退后，陈祥又将这5-6平米擅自转租给案外人准备开建材店，被告告知案外人这部分面积已由被告承租下来，所以案外人没某某，现在锁着，被告也无法用。原告对此表示，关于这5-6平米，原告从未单独出租过，应该是陈祥自己隔开，是否转租原告也不清楚，原告和被告签订合同时，包括5-6平米在内都是由被告控制，但是这5-6平米小隔间一直锁着，被告称会自行再转租出去，原告对此也不持异议。
以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、房地产权证、合伙协议、解除合同通知书、派出所证明、照片、房屋租赁合同、承诺书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，故双方均应严格遵守各自的合同义务。根据合同约定，租金三个月为一个支付期限，提前支付。根据查明的事实，被告至今仅仅向原告支付了租金70，500元，该事实也由被告自认，本院予以确认。关于被告抗辩的租赁面积不符合合同约定的意见，本院认为，被告自认于2013年7月从陈祥处承租下系争商铺，并经营迪亚天天超市，可认定被告对承租使用的商铺情况已作充分的了解，在原被告直接订立租赁合同时，该商铺已在被告的控制和占有之下。且双方的租赁合同中注明出租的商铺面积为215平方米，即长江西路XXX号的底层之全部。被告主张原告尚未提供其中5-6平方米的隔间，与合同约定不符，原告也不予认可，被告就此抗辩未能提供任何证据予以佐证，其更未提供有任何案外人妨害被告使用该部分面积的侵权行为的事实发生。综上，被告以面积不足为由拒付租金，缺乏事实及法律依据，已违背诚信原则，本院对此不予采信。被告欠付租金的行为已经构成违约，原告根据合同的约定行使单方解除权，于法有据，该解除通知于2014年11月23日到达被告，故原告要求确认该日双方合同终止履行，符合双方合同约定，本院予以准许。合同解除后，被告应立即从系争房屋内腾退并返还给原告，结清房屋内水、电、煤等相关费用。原告要求被告支付拖欠的租金123，667元（自2014年4月1日起至2014年11月23日止），并按照25，000元每月的标准要求被告支付自2014年11月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。合同约定，若一方违约导致合同终止，违约金为违约当年全年的租金，现原告自愿将违约金标准降低为38，850元（按2014年4月1日至11月30日被告拖欠的租金129，500元的30%计算），于法不悖，本院也予以支持。被告所支付的押金5万元用以抵扣拖欠的上述费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2014年3月25日就宝山区长江西路XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》于2014年11月23日终止履行；
二、被告佴文松于本判决生效之日起十日内，从承租的上述商铺内迁出并将商铺返还给原告赵国新，同时据实结清房屋内水、电、煤等相关费用；
三、被告佴文松于本判决生效之日起十日内，向原告赵国新支付拖欠的租金123，667元（自2014年4月1日起至2014年11月23日止），并按照每月25，000元计算，支付自2014年11月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（被告佴文松所支付的押金5万元用以抵扣拖欠的上述费用）；
四、被告佴文松于本判决生效之日起十日内，向原告赵国新支付逾期付款违约金38，850元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取1，775元，由被告佴文松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一五年三月九日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。