吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初8745号
原告：杨延军，男，汉族，现住吉林省延吉市。
委托代理人：金泉，吉林敖联律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。
被告：延边天信房地产开发有限公司，住所地：延吉市新兴街145-1号。
法定代表人：金信奎，该公司董事长。
委托代理人：黄根，吉林阿里郎律师事务所律师。
原告杨延军与被告延边天信房地产开发有限公司（以下简称天信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告杨延军委托代理人李红梅，被告天信房地产公司委托代理人黄根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨延军诉称：2011年8月21日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的XX小区第3XX幢1单元3XX号房屋，建筑面积为54.48平方米，房屋总价为181909元。双方约定：被告应当在商品房交付使用后480日内，办理房地产权属证书。签订《商品房预售合同》后，被告于2011年10月30日向原告交付了房屋，但至今未办理房地产权属证书。原告认为，原被告签订《商品房预售合同》后，被告未能按照合同约定的期限内办理房屋所有权证，应属违约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于本案中原、被告约定的违约金过低，且损失数额难以确定，因此应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求法院判令被告立即支付因迟延办理房屋所有权证造成的损失52744.16元（1.从2013年2月21日起暂计至2017年1月24日，该期间的违约金为52744.16元；2.从2017年1月25日起计算至办理房屋所有权证之日止的违约金。以上均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）
被告天信房地产公司答辩称：原告的诉讼请求已过诉讼时效。根据《第8次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于审理房地产纠纷案件的审理，关于违约责任问题，第18项规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。按照合同约定原告方应该2015年之前提起诉讼，但原告起诉时间为2016年明显超过诉讼时效规定。经过法庭调查证据质证我方认为，原告方诉讼请求没有充分的事实和法律依据，根据合同法规定违约金过低过高，应该向人民法院请求减少或增加，但原告方诉状中即要求损失又要求违约金是没有依据的，并且合同中双方明确约定违约金比例，最高人民法院关于审理商品房买卖的法律问题的若干问题的解释中18条明确规定，除当事人约定外才能使用18条的相关规定，原告方根据该规定提出违约金及损失是错误的。应该驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年8月21日，原告杨延军与被告天信房地产公司签订商品房预售合同，约定杨延军购买天信房地产公司开发建设的XX小区第3XX幢1单元3XX号、建筑面积为54.48平方米、总价为181909元的房屋，双方约定了天信房地产公司在向杨延军交付商品房使用后480日内为其办理房地产权属证书。商品房预售合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。双方合同是采用被告拟制格式条款合同。杨延军按照约定付清了所有购房款以及契税和住宅维修专项资金。但天信房地产公司于2011年10月30日向杨延军交付房屋后，至今没有为杨延军办理房地产权属证书。原告因此要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
认定上述事实的证据有：原告身份证、商品房预销售合同、商品房预销售契约、中国工商银行个人住房贷款凭证、恢复供热缴费单。
本院认为：关于被告主张的原告起诉超过了诉讼时效问题，双方约定，被告在向原告杨延军交付商品房使用后480日内为其办理房地产权属证书。被告于2011年10月30日向原告杨延军交付房屋，至今没有办理房地产权属证书。被告违约侵犯原告权益已经超过了诉讼时效期间。但被告违约侵权行为持续至今，应当保护原告享有诉讼时效期间内的民事权利，即保护原告从起诉之日起前二年期间和起诉后的违约金。
杨延军与天信房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效。杨延军已向天信房地产公司交付了全部购房款，天信房地产公司亦将房屋交付给了杨延军，故双方之间的房屋买卖合同已实际履行，天信房地产公司应按合同约定，及时为杨延军办理房屋权属证书。天信房地产公司因未及时办理房屋权属证书，构成违约，应向杨延军承担违约责任。天信房地产公司主张违约金应按照合同约定，按已付房款的1%计算，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案商品房预售合同约定逾期办理房屋权属证书的违约金按已付房款1%计算，但该条款为格式条款，天信房地产公司未采取合理的方式提请杨延军注意该条款，且天信房地产公司至今尚未给杨延军办理房屋权属证书，如按1%计算违约金，则显失公平。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告于2016年12月15日提起民事诉讼，天信房地产公司应从2014年12月16日起至办理房屋权属证书之日止，向杨延军支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告延边天信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告杨延军违约金25314.87元（从2014年12月16日起至2017年1月24日止，以181909元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算）。2017年1月25日之后的违约金，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算，至办理房屋所有权证时为止。
如果被告延边天信房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1083元（杨延军已预交），减半收取541.50元，由延边天信房地产开发有限公司负担271.50元，原告杨延军负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 司信吉
二〇一七年二月三日
书记员 李 娜