广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第2119号
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司，住所地钦州市永福西大街96号松江宁越花园8栋一层101、102、103号房。
代表人苏天鹏，该公司经理。
委托代理人吴春梅，该公司员工。
委托代理人甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告谭英才。
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司与被告谭英才物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月19日受理后，依法由审判员谢常清适用简易程序独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘长山、吴春梅到庭参加诉讼，被告谭英才经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司诉称，2010年5月14日，原告与广西合盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对钦州市文华名苑小区提供物业管理服务。被告系文华名苑小区一期公寓6-27号房的业主，于2010年3月30日与原告签订了《前期物业服务协议》，合同签订后，原告依约履行了义务，但被告自2010年10月1日至2013年11月1日没有按照约定交纳物业管理服务费和电梯维护费，自2010年9月6日至2013年12月6日没有按照约定交纳公摊水电费。自2010年10月1日起至2013年3月28日没有按约交纳生活垃圾费。按照双方的约定，拖欠物业管理各项费用的，原告有权按日加收3‰的违约金，被告因拒交物业管理费需向原告支付违约金4251.4元。原告多次追索未果，为此诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠原告的物业管理费947.2元、电梯维护费725元、公摊水电费194.3元，合计1866.5元；2、被告向原告支付违约金4251.4元。庭审中，原告变更电梯维护费为1025元。
原告为其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、《前期物业管理服务合同》，证明原告是文华名苑小区物业管理公司；
2、《前期物业服务协议》、《准予交房书》，证明被告是文华名苑小区的业主及被告的义务；
3、《临时管理公约》，证明被告的义务；
4、钦州市物价局和钦州市住建委文件［钦市价格（2012）57号］，证明原告收取物业管理费等费用的依据；
5、水电费公摊明细表及水电费发票，证明原告收取水电公摊费的依据；
6、文华名苑6-27号房业主欠费清单，证明被告拒交各项费用及所欠违约金的具体数额；
被告谭英才不作答辩，也没有向本院提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5，来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以确认。原告提交的证据6系原告自行制作，无其他证据印证，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
广州冠联物业管理有限公司钦州分公司于2011年5月12日更名为广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司。被告是钦州市扬帆大道文华名苑小区一期公寓6-27号房的业主，该房建筑面积59.9平方米。2010年5月14日，原告与广西合盛房地产有限公司签订一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告对文华名苑小区小区提供物业管理服务。2010年3月30日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、协管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按建筑面积0.6元／平方米／月（最终以政府相关部门批复为准）；电梯设备维护及年检费25元／月／户；公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊；物业管理综合服务费以每6个月为一个周期交纳，业主或物业使用人应每个周期的首月5日前履行交纳义务，逾期将按照每日加收欠交部分千分之三的标准收取违约金。
2012年8月16日，钦市价格（2012）57号文件批复：文华名苑住宅部分物业管理综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅每月每平方米0.68元；住宅电梯维护费收费标准为每户每月35元。以上批复从发文之日起执行。
被告已交纳2013年11月1日之后的物业费，尚欠2010年10月1日至2013年11月1日物业管理服务费和电梯维护费，以及2010年9月6日至2013年12月6日期间的公摊水电费。2015年10月19日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，原告与广西合盛房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及与被告签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律规定，应为有效。原告已为文华名苑小区小区提供物业管理服务，被告作为文华名苑小区一期公寓6-27号房的业主，应按时交纳物业费，逾期交纳应承担给付违约金的责任。经本院核算，被告自2010年10月1日至2013年11月1日尚欠物业服务费1401.66元、电梯维护费1065元。原告请求被告给付物业服务费947.2元，电梯维护费1025元，是自由处分其诉讼权利，本院予以支持。公摊水电费，原告请求被告支付2010年9月6日至2011年12月6日期间的费用194.3元，有水电费公摊明细表及电费发票等证实，本院予以支持。关于违约金，合同约定的违约金明显过高，本院酌情予以减少，具体数额以未交纳的物业服务费为基数，按照年利率6%分段计算至2015年7月30日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谭英才给付原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司自2010年10月1日至2013年11月1日的物业管理服务费947.2元、电梯维护费1025元及自2010年9月6日至2011年12月6日的公摊水电费194.3元；
二、被告谭英才给付原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司违约金251.34元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭英才负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 谢常清
二〇一五年十二月十七日
书记员 龚雪玲
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。