黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第1403号
原告张耀，1963年8月31日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人姜琳，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告哈尔滨市道外区临某某（个体工商户；组织形式：个人经营），住所地哈尔滨市道外区临堤街副10号。
经营者崔民，男，1971年4月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所地哈尔滨市道外区礼化街**号。
委托代理人李宏，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
原告张耀与被告哈尔滨市道外区临某某（以下简称临某某）租赁合同纠纷一案，原告张耀于2014年12月3日向本院提起诉讼。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告张耀及其委托代理人姜琳，被告临某某的委托代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张耀诉称：2013年7月1日，张耀与临某某达成协议，约定张耀承租位于哈尔滨市道外区临堤农贸综合商业街的期房，合同承租期为一年，即：2013年7月1日至2014年7月1日。合同签订当日，张耀交纳租赁保证金5000元。事实上，临堤商贸综合商业街没有正式成立，临某某没有提供合同规定的商业环境及模式，商户无法正常营业，临某某没有设立专门的管理部门进行管理和提供服务，导致张耀无法实际经营，损失5000元及一年多的利息。临某某的行为是违约行为，张耀为维护自身合法权益诉至法院，诉讼请求：一、判令临某某返还张耀租金5000元，并支付利息500元（利息自2013年4月6日至2014年12月3日，按照中国人民银行同期贷款利率即年7.5%计算）；二、案件受理费由临某某负担。
被告临某某辩称：张耀与临某某达成协议，张耀承租临某某位于道外区临堤农贸商业街的商铺，合同期限是1年，租金交付之日，临某某即把房屋钥匙交给张耀，由张耀进行经营，租金当时约定第一年5000元，第二年1万元，如果张耀第二年续租，给予优惠，将第一年的租金冲抵第二年的房租。因此，所收到的租金同时表明保证金字样，因张耀第二年未续租，故其所交款项应该属于第一年的房屋租金，不能退回，故不同意张耀的诉讼请求。
本院在开庭审理过程中，张耀、临某某为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
张耀举示证据情况如下：
证据一、租赁合同，拟证明：张耀与临某某于2013年7月1日签订房屋租赁合同，租期一年，自2013年7月1日至2014年7月1日，张耀按约定给付临某某租金5000元。此款临某某至今未还给张耀，临某某应承担利息500元。
证据二、收据，拟证明：临某某于2013年4月6日收到张耀交付房屋租金5000元。
证据三、哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达的哈外汛令2号清障令（复印件），拟证明：本案所指的建筑物一带区域，早在2009年就被要求动迁走，直至2013年哈尔滨好民居建设投资发展有限公司也未动迁，2013年8月哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达清障令，再次要求对包括租赁房屋在内的全部建筑物拆除，以利于防汛。本案所指的道外区临堤农贸综合商业街被政府要求拆除，整个市场实际根本没有营业，临某某应将保证金退还给张耀。临某某明知是诉争房屋是清障物，还诱骗、欺诈张耀进行承租，行为极不诚信。
证据四、证人薛某某出庭作证，拟证明：证明临某某承诺出租给张耀的房屋位置，因哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达清障令，临某某出租给张耀的市场房屋要被拆除，整个市场没有营业，承租户没有营业。
证据五、证人于某某出庭作证，拟证明：证明临某某承诺出租给张耀的房屋位置，因哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达清障令，临某某出租给张耀的市场房屋要被拆除，整个市场没有营业，承租户没有营业。
临某某对张耀举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，租赁房屋已经交付，合同已经履行完毕。对证据二无异议。对证据三的真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，清障令所指拆除的房屋不包括张耀租赁的房屋，张耀所租的铁皮房现仍保存完好，不存在被拆除的问题。对证据四有异议，因证人意识能力有局限性，且证人所某甲与本某某。对证据五部分有异议，证人所某乙的是坡上铁皮房、铁皮房未被拆除属实，证人所某甲临堤街综合市场未营业不属实。
临某某举示证据情况如下：
证据一、库房租赁协议书，哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公司会议记录（复印件），拟证明：临某某负责人崔民与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司就道外区临堤街副10号的厂房或仓库签订租赁协议，双方租赁行为经道外区人民政府房屋征收办公室认可。
证据二、租赁合同，拟证明：张耀与临某某签订租赁合同，双方存在租赁关系。
证据三、照片两张，拟证明：临某某交付给张耀的租赁物至今仍被张耀占用，未交还给临某某。
证据四、证人孟某某出庭作证，拟证明：张耀与临某某租赁合同签订后，临某某已将租赁物交付给张耀使用，第一年未收租金，收取的是保证金，如第二年续租，将保证金转为第二年房屋租金。
证据五、证人张某某出庭作证，拟证明：张耀与临某某租赁合同签订后，临某某已经将租赁物交付给张耀使用，而且第一年未收租金，收取的是保证金，如第二年续租，将保证金转为第二年的房租。
张耀对临某某举示的证据质证认为：对证据一中库房租赁协议书的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议所指房产是2012年就存在的厂房及库房，而本案所指的房产是指2013年被告准备新建的简易铁皮房产，故该协议与本某某。即使建成新房产，也是违章建筑，违章建筑不受法律保护，即使建成，也未营业，故临某某应退还租金。库房租赁协议书所指的房产是厂房或仓库，而本案张耀与临某某签订的协议所涉及的房屋是商铺，房屋用途、性质均不同，故该协议与本某某。临堤街上的简易铁皮房，涉嫌违法建筑。临某某应提供产权证对其与好民居签订的库房租赁合同进行佐证，不能证明协议所指的库房是合法建筑物。如不是合法建筑物，临某某对外出租的行为，违反中华人民共和国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》。且临某某不具备转租主体资格。因为其与好民居公司签订的库房租赁协议书第一条第二项约定租赁物的功能为仓储，如需要转变使用功能，须经出租方即好民居公司书面同意。临某某违反此条约定，转变库房的使用功能，且未经好民居公司书面同意，故临某某不具备出租主体资质。该协议第九条第二款约定，转租租赁物的用途不得超出合同第一条规定的用途范围即仓储功能。临某某将转变仓储功能，用于商业经营，故临某某不具备对将库房外转租用作其他用途的资质。证据一中会议纪要，因是复印件，故不予质证。对证据二无异议。对证据三的真实性及证明问题均有异议，临某某未能提供照片的原始载体，故对真实性有异议。且临某某应提供租赁物的产权证，证明该房屋是合法建筑，证明临某某有权对该房屋出租。临某某提供的照片拍摄的仅是房子的局部，只拍摄了几个窗户，不能证明照片中的房屋就是张耀承租的房屋。该照片是2015年拍摄的，不能证明2013年临某某是否将租赁房屋交付给张耀，不能证明2013年该房屋是否出租。临某某所指的出租房屋所在区域的临堤农贸综合商业街至今还未运营，故临某某应退还张耀所交的租金。对证据四证人证言的真实性及证明问题有异议，证人不能证明张耀与临某某租房协议，不知道张耀所租房屋的位置，其证实的是2014年4月以后的事情，不能证实本案2013年房屋出租情况，证人证实的内容与临某某的自述相矛盾，证人称2014年10月份之后市场不再营业，临某某自述称2014年8月以后市场不再营业，证人所某丙，不应采信。对证据五证人证言的真实性及证明问题均有异议，证人与临某某及经营者崔民存在利害关系，崔民曾经聘用过证人，故证人证言的效力低。且证人对张耀是否承租房屋不清楚，不能证实临某某是否交付租赁房屋。证人称2013年9月10日商业街开业与政府于2013年8月25日下达的清障令相矛盾，政府下令拆除临堤800米建筑物，临某某开业属于违反政府规定，违反法律规定。证人证实市场自2014年11月份不再营业，该内容与临某某的另一位证人所某丁及临某某的自述不一致。证人证实铁皮房是2012年年末建的，根据临某某举示的库房租赁协议书该片房屋是已经建成的厂房，临某某将厂房租赁过来，针对该厂房临某某没有对外出租的权利。综上，该证人证言不应采信。
本院确认：张耀举示的证据一，来源合法，内容客观真实，能证明张耀从临某某承租房屋，双方之间存在租赁合同关系，但不能证明张耀主张的临某某应返还张耀租金及利息，故本院不予采信。张耀举示的证据二，临某某无异议，与本案有关联性，故本院予以采信。张耀举示的证据三，能证明哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部曾于2013年8月25日下达清障令，要求好民居公司对马家沟沿堤街上从通港街到石油库跨马家沟桥800延长米的建筑物进行拆除，但本案张耀租赁的铁皮房位于临堤坡上，不属于清障令的范围，与本某某联性，故本院不予采信。张耀举示的证据四、证据五，两名证人不了解张耀与临某某之间的租赁合同情况，故不能证明张耀租赁的房屋是否建成、临某某是否将房屋交付给张耀，故本院不予采信。临某某举示的证据一，其中崔民与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订的库房租赁协议书，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明该协议书所涉及的库房与张耀租赁的铁皮房是同一位置，不能证明与本案有关联性，故本院不予采信；哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公司会议记录为复印件，不能证明其真实性，且临某某不能证明该会议记录与本案有关联性，故本院不予采信。临某某举示的证据二，张耀无异议，与本案有关联性，故本院予以采信。临某某举示的证据三，来源合法，内容客观真实，且经本院核实，该照片上的商品确为张耀承租的商铺，与本案有关联性，故本院予以采信。临某某举示的证据四、证据五，因证人与本案有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，不能证明其真实性，故本院不予采信。
本院经审理查明：张耀租赁临某某位于哈尔滨市道外区临堤街坡上铁皮房商铺一处，张耀于2013年4月6日向临某某交纳房屋租金5000元。2013年7月1日，张耀与临某某签订租赁合同，约定张耀租赁商铺一处，租期为一年，自2013年7月1日至2014年7月1日，租金为5000元／年。庭审中，张耀自认临某某于2013年7月中旬将诉争商铺交付给张耀，商铺号为4号。临某某未提供诉争铁皮商铺的建房批准手续。
2013年8月25日，哈尔滨市道外区防汛抗旱指挥部下达哈外汛令2号清障令，要求哈尔滨好民居建设投资发展有限公司对马家沟沿堤街上从通港街到石油库跨马家沟桥800延长米的建筑物进行拆除。张耀承租临某某的商铺位于临堤街坡上，现该商铺仍存在，不在清障令的清理范围之内。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第五条第一款规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，张耀与临某某签订租赁合同，张耀租赁临某某位于临堤街坡上的铁皮商铺，该铁皮商铺没有合法有效的建设批准手续，按照上述司法解释的规定，双方签订的租赁合同无效。张耀已向临某某支付一年的商铺租金5000元，临某某已将诉争商铺实际交付给张耀，在租期内张耀一直占有该商铺。根据上述司法解释的规定，张耀与临某某签订的合同无效，张耀仍应参照双方约定的租金标准支付诉争商铺的占有使用费，张耀诉请临某某返还已交纳的商铺租金5000元并承担其利息损失500元，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张耀的诉讼请求。
案件受理费50元（原告张耀已预交），由原告张耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
人民陪审员 康轶乔
二〇一五年三月十三日
书 记 员 陈 岩