济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第1176号
原告周爱清，男，1974年出生，汉族，住山东省商河县。
委托代理人李艳，山东枫桥律师事务所律师。
被告初维萍，女，1973年出生，汉族，住济南市。
委托代理人马敬哲，山东舜德律师事务所律师。
委托代理人王美忠，山东舜德律师事务所律师。
被告山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘中胜，董事长。
委托代理人张益国，男，1981年出生，汉族，住济南市。
原告周爱清诉被告初维平、被告山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）案外人执行异议之诉，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭进行审理，并于2014年8月4日公开开庭进行审理。原告周爱清及委托代理人李艳、被告初维平之委托代理人马敬哲、王美忠均到庭参加诉讼。被告大舜天成公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，并已审理终结。
原告周爱清诉称，2010年10月12日，原告与第二被告签署了以大舜天成置业有限公司所有的为标的物的商品房买卖合同，合同文号为大舜天成房售字《2010-10-12》。合同签署后，2010年10月12日，原告依约向第二被告支付了2万元、2010年10月14日支付了703171元，两次共计723171元；剩余房款原告与第二被告商定以银行按揭贷款的方式进行支付。为此，2010年11月1日原告与中国民生银行济南分行签订个房贷字第000000号个人购房借款合同，原告向中国民生银行济南分行借款160元用于该房屋的按揭。至此，原告对于该房屋的买卖价款已经向第二被告支付完毕，大舜天成则将该房屋交付被告初维萍实际使用。只是该房屋一直未办理以原告为所有人的产权证书，但是原告作为该房屋的所有人是毋庸置疑的。
2013年10月21日贵院下发（2013）历执字第00号查封公告，将涉案原告的私有房屋予以查封，经多方查询原告才得知：第二被告因向第一被告借款而将原告的房屋向第一被告作了抵押，贵院据此判决第一被告对原告的房产享有抵押优先受偿权，并进入执行程序。原告不服，为此向贵院提出了案外人执行异议申请，但贵院于2014年5月13日下发了（2013）历执异字第000号执行裁定书，驳回了原告的异议，并告知原告可在15日内向贵院起诉。因此，原告无奈提起诉讼，1、请求确认济南市历下区山大路的房屋归属原告所有；2、立即终止对济南市历下区山大路的执行；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同，证明原告与第二被告之间存在涉案房屋的买卖关系；
2、金额为2323171.8元的发票一张，证明原告已将涉案房屋的房款支付完毕。（三次交款的收据已交付第二被告）；
3、与中国民生银行的借款合同一份，证明原告为购买该房进行按揭贷款，贷款金额160万元；
4、个人借款凭证一份，证明160万元借款已转入第二被告公司账户；
5、2010年11月1日还款计划表，证明原告每月应向银行还款本息4444.44元、6549.33元，共计每月还款10993.77元。
被告初维平辩称，1、本案所涉房产已于2012年6月12日进行抵押登记，抵押权人为第一被告初维平，抵押人为第二被告山东大舜天成置业有限公司，因此本案第一被告初维平享有抵押优先受偿权，此权利为法定权利。2、原告对于所涉房产并不享有所有权，其只能根据与第二被告的买卖合同主张合同权利。因为涉案房产并未经产权登记机关过户登记到原告名下，根据我国物权法的相关规定，此房产的所有权人应为第二被告。另外，原告购买第二被告所有的查封房产，其合同文本并非建委统一制订，而是第二被告私自制订的，其首付款收据、发票也为第二被告单方出具，不能证实双方有真实的房屋买卖关系。综上，第一被告要求贵院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、济南市住房保障和房产管理局颁发的他项权证一份，（济房他证历字第00**号）证明涉案房产已经房管部门抵押登记，原告为合法房产抵押权人；
2、（2013）历商初字第000号民事判决书一份，证明第一被告与第二被告之间的借贷关系。同时该判决确认第一、第二被告之间办理了房屋他项权证的事实。
被告山东大舜天成置业有限公司未提交答辩，经本院合法传唤，也未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、等诸项诉讼权利。
结合双方当事人提交证据及庭审查明事实，本院综合认定事实如下：涉案房屋坐落于济南市历下区山大路。该房屋系第二被告大舜天成公司开发建设。2010年10月12日，原告周爱清与第二被告大舜天成公司签订商品房买卖合同。第二被告大舜天成将该房屋以2323171.80元的价款卖与原告周爱清，原告周爱清分别于2010年10月12日、10月14日、11月1日三次将房款2323171.80元足额付清，被告为其开具足额发票，并交付房屋。在双方所签商品房买卖合同中，对于所有权证书办理的约定为“甲方（大舜天成公司）应当在该商品房交付使用后365个工作日内，将办理房屋权属登记需有甲方提供的资料报产权登记机关备案。双方需交纳的税费按国家规定各自承担。如因甲方原因，致使乙方不能再规定期限内取得房屋权属证书的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿实际损失。因资料提供不全、提供不及时等乙方原因造成权属证书不能按期办理的，其后果有乙方自行承担。房屋交付后若乙方拖欠管理费、水费、电费、煤气费等费用，甲方为保证小区其他业主的正常生活可代乙方向物业公司及相关部门支付上述费用，除非乙方与甲方结清甲方代付的费用，否则甲方有权在乙方办理房屋权属登记手续时拒绝履行其义务”。原告周爱清在签订合同及实际占有该房屋后，至双方约定的办理产权登记的期限届满时，该房屋产权一直未到房屋管理部门进行产权登记。另外，第二被告大舜天成公司未有证据证实其履行了商品房买卖合同中约定的办理产权登记手续的义务。原告周爱清在双方约定的办理产权登记期限届满后，未有证据证实其依据合同约定向被告大舜天成公司主张其未办理产权登记手续的违约责任。
另查明，2012年6月12日，第二被告大舜天成公司向第一被告初维平借款400万元，将其名下的涉案房屋抵押给了第一被告初维平，双方并办理了他项权证书，权证号为：济房他证历字第00**号。第一被告初维平成为了涉案房屋的抵押权人。第二被告大舜天成公司到期未履行付款义务，第一被告与第二被告因借贷产生债权债务关系，初维平向本院提起诉讼，本院下达（2013）历商初字第0000号民事判决书，判决书生效后，第二被告大舜天成公司仍未履行判决书确定的法定义务，本案进入执行程序，查封了涉案房屋。实际占有人周爱清向本院提出案外人异议申请，本院于2014年5月13日下发（2013）历执异字第0000号执行裁定书，驳回了周爱清的异议申请。周爱清依法向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案争议的标的物系不动产，不动产所有权的取得，按照我国《物权法》第一百零六条的规定，不仅仅是交付给受让人，同时还必须依照法律规定进行登记，经有关部门登记完毕，才依法取得所有权。未经登记，转让不动产所有权的合同不发生效力。本案原告虽支付了购房款，也实际占有了涉案房屋，买卖该房屋时也是善意的，但所有权因未登记而未发生变更。原告周爱清可依据双方的商品房买卖合同，向出售人第二被告大舜天成公司主张合同权利。涉案房产于2012年6月12日已抵押给了权利人初维平，并办理了抵押登记，抵押行为有效。本院依照相关法律规定，查封涉案房产，查封无不当之处。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请无合法依据，本院不以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告周爱清的诉讼请求。
案件受理费23100元，由原告周爱清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 陈 骐
二〇一五年八月三日
书 记 员 娄本燕