福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0623民初2874号原告：漳浦华顺置业有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦大道西侧新都城市广场华景楼，统一社会信用代码91350623597889307N。法定代表人：刘维雄，董事长。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所律师。被告：陈旭填，男，1975年4月7日出生，汉族，住泉州市台商投资区，原告漳浦华顺置业有限公司（以下简称华顺公司）与被告陈旭填租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华顺公司的诉讼代理人杨清、被告陈旭填到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告间《新都城市广场商铺租赁合同》已于2017年4月21日解除；2.判令被告一次性向原告支付拖欠的租金1141348.40元，并按日万分之七计算至租金实际支付完毕之日的违约金（暂计至2017年5月4日为88669.91元）；3.判决被告一次性支付6个月租金优惠期租金1001111.64元；4.判令被告立即迁出新都城市广场1区5号楼5层编号为D501、D502商铺，并支付从2014年4月28日起至实际迁出之�止按日11776.8元计算的占用费（暂计算至2017年5月4日为70660.8元）；5.本案诉讼费由陈旭填负担。事实和理由：2013年底，原、被告就被告承租原告新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺两间用于经营“欢乐聚KTV”签订《新都城市广场商铺租赁合同》。该租赁合同约定租赁期限为10年，关于租赁场所建筑面积，因当时面积还没有明确，故租赁合同1.2条约定暂计为4000平方米，同时约定建筑面积应以实际测绘面积为准，即应以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准，租赁合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积计算支付。被告于2015年6月11日开始支付租金，第一、二租赁年度按每月136000元标准支付、第三租赁年度按每月144000元支付。被告按约定支付了从2015年6月11日起至2016年12月份的租金，2017年1月份的租金仅支付了100000元。2015年8月，原告收到漳浦县房管局颁发的房产证，显示D501、D502商铺的实际建筑面积为4907.41平方米，2015年9月起，原告即要求被告按新标准补交租金，但未果。原告于2016年12月23日向被告发出补交费用的通知函，要求被告在发出书面通知之日起五日内补交所欠全部款项。被告应于每个租赁月届满前五日前向原告支付下一个租赁月的租金，但被告仅支付了2017年1月份176652元中的100000元租金，尚欠租金76652元及2017年2、3、4月份的租金未能支付，原告于2017年4月21日向被告发出解除合同通知函，解除《新都城市广场商铺租赁合同》。被告与其支付租金及其它应支付款项，每逾期一日应向原告支付应付款项的5‰作为违约金，现原告自愿调整为按日万分之七。被告应在合同解除次日起七日内迁出租赁场所，但被告至今没有迁出，应按解除前最后一个月月租金的200%的标准向原告支付逾期占用费。根据租赁合同第13.8条规定，因被告违约导致合同提前终止，被告应在合同提前终止后3日按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准向原告补交6个月优惠期租金1001111.64元。陈旭填辩称，答辩人使用的面积仅为3600平方米左右，房产证新增面积过多，答辩人同意分割出去；合同解除通知书答辩人没有收到，合同尚未解除，答辩人不同意迁出租赁场所。华顺公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一《新都城市广场商铺租赁合同》，证明2013年底，被告承租原告新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺两间用于经营“欢乐聚”，双方签订了《新都城市广场商铺租赁合同》；证据二房屋产权证书，证明新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺的实际建筑面积应为4907.41平方米；证据三通知函及寄送证明，证明2016年12月23日，原告向被告发出补交费用的通知函，要求其在发出书面通知之日起五日内补交所欠的全部款项，该函件2016年12月25日被退回妥投；证据四解除合同通知书及寄送证明，证明因被告逾期超过15日延迟支付租金、综合管理费，原告于2017年4月21日向被告发出解除合同通知函，该函件于2017年4月22日送达被告处；证据五通知函，证明通知被告《新都城市广场商铺租赁合同》已解除，要求其限期退还租赁场所。上述证据经陈旭填质证后，对上述证据的真实性均无异议，但认为承租的实际面积为3600平方米左右，没有证据二所载明的面积那么多，证据四解除合同通知书没有收到。被告陈旭填为支持自己的抗辩主张，向本院提交了补充协议一张，证明华顺公司同意免除其2016年8月1日至2016年9月30日的租金272000元。上述证据经华顺公司质证后无异议。经审查，上述证据来源及形式合法、内容客观真实且与本案具有关联性，可作为定案的依据，本院予以确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年12月间，华顺公司（甲方）与陈旭填（乙方）签订《新都城市广场商铺租赁合同》，华顺公司将位于新都城市广场1区5号楼第5层的编号为D501、D502的商铺出租给陈旭填，用于经营“欢乐聚KTV”；合同1.2条约定乙方所承租场所的建筑面积依图暂计为4000平方米。甲方应交付乙方使用的租赁场所的建筑面积应以实际测绘面积为准，即应以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积（简称“计租面积”）计算支付；1.3条约定在租赁场所的实测计租面积确定前，乙方应按本合同第1.2条约定的暂计面积计算支付与面积有关的租金、综合管理费及其他与面积有关的费用。自租赁场所的实测计租面积确定之日起，乙方应按照实测计租面积支付租金、综合管理费及其他与面积有关的费用；如实测计租面积低于上述暂计面积，且乙方此前存在多缴费用的情况，则该部分多缴纳的费用直接结转为乙方后续应支付的相应费用的一部分；如实测计租面积高于上述暂计面积，且乙方此前存在少缴纳费用的情况，则自甲方或经营管理公司发出书面通知起五日内，乙方应将该部分少缴纳的费用一次性支付给甲方或经营管理公司；3.1条约定租赁期限为10个租赁年度，自本合同第3.6条�述的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日开始计算；4.1条约定第一、二个租赁年度月租金标准为每平方米34元/月，按暂计面积计算每月租金为136000元；第三、四个租赁年度月租金标准为每平方米36元/月，按暂计面积计算每月租金为144000元；第五、六租赁年度月租金标准为每平方米38.5元/月，按暂计面积计算每月租金为154000元；4.3.1条约定乙方应于每个租赁月届满前五日前向甲方支付下一个租赁月的正常租金；3.3.4条约定如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；12.6条约定若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算；13.3条约定除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：（2）乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者迟延支付综合物业服务费等；13.4条约定如有第13.3条的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；13.8条约定甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，视为乙方自始不享有前述租金优惠期，前述租金优惠期应转为正常租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后三天内按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准箱甲方补交该等期间的所有租金。合同还对其他权利义务进行约定。2014年9月，陈旭填经营的“欢乐�KTV”开始试营业，2015年1至6月为免租期，2015年7月开始缴交租金。期间，华顺公司与陈旭填签订《补充协议》一份，同意免去陈旭填2016年8月1日起至2016年9月30日止2个月租金共计272000元。现陈旭填已按暂计4000平方米缴清截至2016年12月份的租金。2015年11月13日，漳浦县绥安镇金浦大道西侧漳浦新都城市广场-商业区5号楼D501号、D502号办理了漳房权证浦字第××号、第××号产权证书，D501号登记的建筑面积为455.01平方米、D502号建筑面积为4452.40平方米，合计4907.41平方米。2016年12月23日，华顺公司向陈旭填邮寄补交租金及物业管理费的律师函，要求其在收到函件后五日内偿还所欠的全部款项，该函件2016年12月25日被退回妥投。2017年3月27日、3月29日，陈旭填支付给华顺公司租金60000元和40000元。2017年4月21日，华顺公司向陈旭填邮寄解除合同通知函，告知华顺公司提前解除《漳浦新都城市广场商铺租赁合同》，要求陈旭填按合同12.1条约定在合同解除后七日内迁出租赁场所，该函件于2017年4月22日被拒收退回。2017年8月9日，陈旭填又支付给华顺公司租金272000元，至今尚欠差额面积907.41平方米从2015年7月起至2016年12月份止的租金522432元（2016年8月1日-2016年9月30日免租金）及2017年3月份租金157956元、4月1日至21日租金123656.4元未能缴交。本院认为，漳浦华顺置业有限公司与陈旭填签订的《新都城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约全面履行义务。陈旭填在租赁华顺公司的店铺后，未在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约，华顺公司可以请求陈旭填支付尚欠的租金。陈旭填自2016年12月起逾期未缴纳租金，后华顺公司向陈旭�发出解除合同通知函，符合双方合同约定，涉案合同解除之日应为陈旭填拒收该函之日即2017年4月22日。合同解除后，陈旭填应依约在合同解除次日起七日内迁出租赁场所。陈旭填辩称其未收到该函件，合同尚未解除，因该函件的邮件送达地址为陈旭填户籍所在地，且被拒收退回，只有到达才能拒收，所以解除合同通知函拒收，等同于确认了到达，已经产生解除的法律效力，据此，陈旭填上述辩解与事实不符，不予采纳。陈旭填最后于2017年8月9日又支付了租金272000元，现尚应支付差额面积907.41平方米从2015年7月起至2016年12月份止的租金522432元（2016年8月1日-2016年9月30日免租金）及2017年3月份租金157956元、4月1日至21日租金123656.4元，合计804044.40元。《租赁合同》4.3.4条约定若拖欠租金，陈旭填应按日5‰支付违约金，《新都城市广场商铺租赁合同》现华顺公司自行调整为�日万分之七计付违约金，符合法律规定，且未损害陈旭填的利益，本院予以支持。因陈旭填未依约缴交租金，构成违约，根据《新都城市广场商铺租赁合同》13.8条甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，视为乙方自始不享有前述租金优惠期，前述租金优惠期应转为正常租金的计租期的约定，2015年1-6月的租金优惠期应转为正常租金的计租期，据此，华顺公司请求陈旭填支付2015年1-6月的租金1001111.64元，有事实根据和法律依据，应予支持。华顺公司主张按合同解除前最后一个月租金的200%计付占用费，考虑到华顺公司已经同时主张了违约金，且该计算标准确实过分高于其实际损失，因此，将占用费调整为按《新都城市广场商铺租赁合同》4.1条约定的租金标准计付为宜。综上所述，华顺公司要求陈旭填支付尚欠的租金、违约金、占用费，有事实根据和法律依据，应予支持，但占用费应按上述分析意见调整参照约定租金标准计付，超过部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、漳浦华顺置业有限公司与陈旭填签订的《新都城市广场商铺租赁合同》于2017年4月22日解除；二、陈旭填应于本判决生效之日起十日内支付给漳浦华顺置业有限公司租金804044.40元，并按日万分之七支付违约金（其中自2017年1月1日起至2017年1月24日止以599084元为本金基数，自2017年1月25日起至2017年2月24日止以775736元为本金基数，自2017年2月25日起至2017年3月24日止以952388元为本金基数，自2017年3月25日起至2017年8月8日止以1076044.40元为本金基数，自2017年8月9日起至清偿之日止以804044.40元为本金基数）；三、陈旭填应于本判决生效之日起十日内支付给漳浦华顺置业有限公司优惠期的租金1001111.64元；四、陈旭填应于本判决生效之日起十日内搬出漳浦县绥安镇金浦大道西侧漳浦新都城市广场-商业区5号楼D501号、D502号商铺；五、陈旭填应于本判决生效之日起十日支付给漳浦华顺置业有限公司从2017年4月28日起至实际搬出之日止按《新都城市广场商铺租赁合同》4.1条约定的租金标准计算的占用费；六、驳回漳浦华顺置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理�25214元，适用简易程序审理减半收取计12607元，由漳浦华顺置业有限公司负担141.50元，陈旭填负担12465.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  黄锦洪二〇一七年九月二十九日书记员  张巧云