北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第17855号
原告韩国文（反诉被告），男，1956年9月20日出生。
委托代理人李健，北京誉通律师事务所律师。
被告韩松芹（反诉原告），女，1955年7月5日出生。
委托代理人冷有红，北京市云博律师事务所律师。
原告韩国文与被告韩松芹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告韩国文及其委托代理人李健，被告韩松芹的委托代理人冷有红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩国文诉称：我与被告韩松芹于2012年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁我位于通州区台湖镇尖垡村的土地和房屋，租赁期限为17年，起租时间为合同签订当日。每年租金50000元人民币，每年7月1日支付租金，逾期交纳，每逾期一日按1%支付违约金。经我多次催要，被告至今未付，已超过约定给付期限4个月。故我起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即给付租金50000元以及利息损失暂计3900元（自2014年7月2日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），合计53900元；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告韩松芹辩称：不同意原告的诉讼请求，因为双方签订的合同是无效合同，原告出租给我方的房屋是违法建筑，违反了相关的法律规定，合同标的不符合法律规定，被告的租赁行为违法，因此该合同应无效。
被告韩松芹反诉称：双方于2012年签订合同，韩国文出租的房屋没有合法的建筑手续，属于违法建筑，因此双方的租赁行为违反了国家的强制性规定，属于无效行为。按照法律规定，合同也应属无效合同。而且从我方租赁房屋到现在，从没使用过房屋，因此，我方请求法院判令：1、双方之间的租赁合同无效；2、韩国文返还我方已经交纳的租金10万元。
原告韩国文反诉辩称：韩松芹的反诉请求无事实和法律依据。我方出租房屋的行为是合法的，房屋从2003年建设使用以来，没有任何机构认定我方的房屋是违法的；涉案房屋被韩松芹占用、使用和收益，韩松芹要求确认租赁合同无效没有依据，我方不同意韩松芹的反诉请求。
经审理查明：韩国文系北京市通州区台湖镇尖垡村村民，2002年9月，韩国文（乙方）与北京市通州区台湖乡尖垡村经济合作社（甲方）签�《林业田承包经营合同书》，约定甲方将位于尖垡村岗子上4.6亩土地承包给乙方，承包期限为15年，从2002年10月1日起至2017年9月30日，承包期满后，如果承包户愿意继续承包，可优先考虑。合同同时约定了其他内容，但合同中并未载明允许韩国文建造房屋的内容。合同签订后，双方即实际履行，韩国文在承包土地上进行林业种植，并于2003年在承包土地上建造了房屋6间，韩国文建房时，未履行建房审批手续，未取得相关的建房许可。
2006年4月，北京市通州区台湖镇尖垡村（以下简称尖垡村）村民委员会与韩国文签订《农村土地承包合同书》（确权确地），约定韩国文自尖垡村村委会承包种植业土地6.5亩，其中大洼北块0.38亩，东岗子上4.6亩（即为2009年9月韩国文承包的4.6亩土地），长垅地南头1.52亩，承包期限自2004年10月1日起至2028年9月30日止。甲方将集体所有的土地�积6.5亩，依法确定给韩国文承包经营，乙方必须维持土地农业用途，不得用于非农建设，不得粗放经营，不弃耕，不撂荒，不得改变土地使用性质。2006年4月30日，北京市通州区人民政府向韩国文核发了《土地承包经营权证书》，确认韩国文对上述6.5亩土地在承包期内（2004年10月1日起至2028年9月30日止）享有经营权、转包权。
2012年7月1日，韩国文（甲方）与韩松芹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将尖垡村的5亩土地出租给乙方，其中房屋6间，甲方提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用。合同第四条租赁期限、用途约定，该房屋租赁期共17年，自2012年7月1日至2028年9月30日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自己使用，租赁期满，�方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条租金及支付方式约定，该房屋每年租金为5万元，每年7月1日支付租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同第六条约定了租赁期间相关费用，第七条约定了房屋修缮与使用，第八条约定房屋的转让与转租，第九条约定了合同的变更、解除与终止，第十条约定了房屋交付与收回的验收，第十一条约定了甲方违约责任的处理规定，其中第3项约定甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应当赔偿乙方损失。第十二条约定了乙方违约责任，第十三条约定了免责条件。合同第十六条其他约定事项内容为：乙方在合同期内如遇国家征用土地，乙方在甲方院内扩建的房屋及附属设施，各种地上物，甲方享受40%的赔偿款，乙方享受60%的赔偿款，乙方在甲方院内所建的建筑设施，期满后不得拆除。租赁�同签订后，双方即开始实际履行，韩松芹向韩国文交纳了第一年租金5万元。
韩松芹称2012年7月的北京暴雨，致使涉案租赁场地上的原有房屋遭受严重损坏，对生产经营造成安全隐患，其将上述情况告知了韩国文，经韩国文向尖垡村村委会提出《危房翻建申请》，内容为：我是尖垡村村民，于2002年在村东建一处生产用房，根据当时的形势，经村委会同意建设的，建房时因经济条件不佳，地基处理的不好，经2012年7月21日强暴雨的袭击，造成房屋整体严重塌陷，现对于生产经营人员造成安全隐患（有照片为证），我们在这样的环境下生产生活，总感到不安全，提心吊胆的，不利于生产生活，为了保证家人和他人的生命安全，经过镇上专业检查，已经属于危房，急需做房屋改造，按照村委会的要求，本人正式提出，在原危房的基础上进行翻建申请。韩松芹称其于2012年8月开始动工，将原有房屋进行拆除翻建，并新建房屋用于电力安装队的生产经营所需。
2013年5月，北京市国土资源局通州分局向韩国文下达了《责令改正国土资源违法行为通知书》，内容为告知韩国文未经批准擅自占用尖垡村土地进行建设，翻建房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的有关规定，根据土地管理法第六十七条第四款、第七十六条的规定，责令韩国文自收到本通知书之日起15日内改正，逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。2013年7月4日，北京市国土资源局通州分局向韩国文下达了《国土资源行政处罚告知书》，告知韩国味在未办理用地审批手续的情况下，占用尖垡村583.98平方米（0.88亩）土地建设房屋的行为，违反了土地管理法第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，依照土地管理饭第七十六条第一款的规定，本机关拟对你作出如下行政处罚：责令你退还非法占用的土地，限期拆除在尖垡村583.98平方米（0.88亩）土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。根据行政处罚法第三十一条、三十二条的规定，现将上述情况告知，你享有陈述和申辩的权利，如要行使上述权利，请在自接到本告知书之日起3日内向本机关提出，逾期未提出的，视为放弃权利。
韩国文向北京市国土资源局通州分局递交了情况说明，内容为：收到贵局行政处罚告知书后，感到震惊，告知书中责令我退还非法占用的土地，感觉不安，原因是我在自己承包地上（已确权）盖的是生产经营用房，没有侵害他人和国家的利益，怎为非法，根据当时形势（2002年），我们村委会对我村所有村民在果树地内盖生产用房是同意的，也没有明确规定，我们农民在自己承包确权的果树地内盖房，也是生产所需�的，也是相应国家号召，让我们农民过上好日子，再有就是告知书中所提到的，新建的建筑物和其他设施，我的所谓新建筑物，就是在2002年所建的房的基础上翻建的，没有扩建，经2012年7月21日强暴雨袭击后，原来的房已成危房（有照片为证），经过镇里安全检查，按照村委会的要求，本人提交了危房翻建申请，并已经同意翻建的，我所说的情况完全属实，请领导根据情况酌情批复。
2014年7月，韩松芹向韩国文支付了第二年租金5万元。
2014年7月15日，北京市国土资源局向韩国文下达了《国土资源行政处罚决定书》，主要内容为：经查，你在未办理用地审批手续的情况下，占用尖垡村583.98平方米（0.88亩）的土地建设房屋的行为，违反了土地管理法第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，依照土地管理法第七十六条第一款的规定，决定处罚如下：责令你退还非法占用的土地，15日内拆除在尖垡村583.98平方米（0.88亩）土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。被处罚人必须在收到本行政处罚决定书之日起15日内履行本行政处罚决定书，逾期不履行上述行政处罚决定书的，本机关将依法申请人民法院强制执行。如不服本行政处罚决定，可以自收到本行政处罚决定书之日起六十日内依法向北京市人民政府或中华人民共和国国土资源部申请复议，或15日内依法向北京市通州区人民法院起诉。
因韩国文未按照上述处罚决定履行拆除及退还义务，国土部门申请法院予以强制执行，涉案承租土地上的房屋于2013年底被强制拆除。
本案审理过程中，韩国文称其只是同意韩松芹可以扩建房屋，但并未同意韩松芹将原有房屋进行翻建，韩松芹是在未经其同意的情况下擅自将原有房屋进行的翻建，韩国文称韩松芹在2012年7月21日之前就已经将原有房屋拆除进行翻建，2012年8月其发现韩松芹将原有房屋拆除，并在原有房屋前面的空地上新建房屋，规划部门到现场要求拆除，韩松芹找到韩国文，要求韩国文向尖垡村提交危房翻建申请；韩松芹对韩国文的上述说法不予认可，称双方在租赁合同中明确约定了韩松芹可以进行翻建、新建和扩建，并约定了租赁期满后，翻建、扩建和新建的地上物归属于韩国文，进一步约定了如遇国家拆迁，双方对地上物补偿款的归属，上述约定可以证明韩国文同意韩松芹对原有房屋进行翻建的事实；且通过韩国文提交给尖垡村村委会的危房翻建申请也可以看出，涉案租赁场地上的原有遭受2012年7月21日的强暴雨袭击后严重塌陷，成为危房，经韩国文向尖垡村村委会申请进行翻建的，韩国文称韩松芹擅自翻建原有房屋的说法没有事实根据。韩松芹称建房过程中，规划、国土等部�到现场要求停止建设，韩松芹找到韩国文，韩国文称已经向尖垡村村委会递交了危房翻建申请，村委会同意了，因此可以继续建房，基于此韩松芹才继续建房，并于2014年7月向韩国文交纳了第二年的租金5万元，直至2014年7月15日，北京市国土资源局下发了处罚决定书后，韩松芹正式停止了施工。韩松芹称因涉案租赁标的系违法建筑，因此双方之间的租赁合同应属无效合同，韩国文应当将收取的两年租金共计10万元予以返还。
本案审理过程中，韩松芹表示如果双方的合同被确认无效，关于其投资建设的地上物的损失赔偿问题，将依法另案主张。
上述事实，有林业田承包经营合同书、农村土地承包合同书、房屋租赁合同、危房翻建申请、责令改正国土资源违法行为通知书、国土资源行政处罚告知书、国土资源行政处罚决定书、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中韩国文作为尖垡村村民，于2002年自尖垡村承包涉案土地，从事林业种植，后于2006年土地确权时获得承包经营权，土地承包合同明确载明：乙方必须维持土地农业用途，不得用于非农建设，不得粗放经营，不弃耕，不撂荒，不得改变土地使用性质，而承包经营期间韩国文在未履行建房审批手续，未取得建房许可的情况下，在承包地上建造了房屋，并于2012年7月租赁给韩国文用于电力安装队的生产经营，通过租赁合同第十六条的约定内容、韩国文向尖垡村村委会提交的危房翻建申请及韩国文向国土部门提交的情况说明，可以看出韩国文同意韩松芹对原有房屋进行翻建，并在租赁场地内新建、扩建的行为。韩松芹的翻建、新建和扩建行为，被�土部门认定为违法，并申请法院予以强制拆除。由此可以认定双方租赁合同的标的系违法建筑，双方的租赁合同应属无效合同，故对韩松芹要求确认双方的租赁合同无效的反诉请求，本院予以支持；与此相应，对韩国文要求韩松芹支付第三年租金5万元的诉讼请求，本院不予支持。韩国文作为出租人，应当将收取的韩国文两年的租金10万元予以返还。韩松芹表示另案主张其投资的地上物的损失赔偿问题，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告韩国文与被告韩松芹于二0一二年七月一日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告韩国文退还被告韩松芹租金人民币十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告韩国文的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费574元，由原告韩国文负担（已交纳）。
反诉案件受理费1150元，由原告韩国文负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一四年十二月十七日
书记员 贺 娜
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