江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1420号
上诉人（原审被告)：潘萍,女,1953年12月30日生，汉族,住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：龙海江，江苏博达（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：杨峰,男,1965年5月12日生，汉族,住新沂市。
委托诉讼代理人:田成海，江苏众耕律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙蕾，江苏众耕律师事务所律师。
原审第三人：张东成，男，1959年5月26日生,汉族,住新沂市新安街道福成花园*******室。
原审第三人：徐州市福成房地产开发有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾南路165号。
法定代表人：张东成，该公司总经理。
以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：徐东亚，男，1981年11月26日生，汉族，徐州市福成房地产开发有限公司员工，住新沂市。
上诉人潘萍因与被上诉人杨峰以及原审第三人张东成、徐州市福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016)苏0381民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘萍的委托诉讼代理人龙海江，被上诉人王峰的委托诉讼代理人田成海、孙蕾，原审第三人张东成、福成公司的共同委托诉讼代理人徐东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定被上诉人与原审第三人徐州福成房地产开发有限公司签订的认购协议属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容，首先，被上诉人与原审第三人签订的认购协议缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定主要内容。该认购协议不仅缺乏装饰、设备标准承诺；面积差异的处理方式；公共配套建筑的产权归属等主要内容，更缺乏商品房销售方式；交付使用条件及日期等核心内容。其次，现有证据无法证实被上诉人已经支付完毕购房款，第一，被上诉人仅提供了购房款收据，收款方式为现金。几十万的购房款是用现金支付明显与常理不符，而且被上诉人没有提供相应的取款凭证进行佐证。第二，原审第三人福成公司提供的原始财务账簿明显造假，其票据粘贴和附着在上面的收据新旧程度明显不同。
杨峰辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人提供《定购协议》属于书面买卖合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了十三项内容，但并非完全具备十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件。2012年5月22日，福成公司与被上诉人签订了《定购协议》，该协议载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限。据此双方订立的《定购协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且福成公司已经收取了被上诉人交纳的房款，故可认定双方所签订的《定购协议》为商品房买卖合同。二、被上诉人已向福成公司付清购房款，并向被上诉人出具购房收据，该收据系真实有效。原审法院认定被上诉人付清购房款的事实正确。
原审第三人张东成、福成公司共同述称，其观点同一审观点。
杨峰向一审法院起诉请求：1、停止执行位于新沂市福成花园小区二期14号楼1单元301室房屋（以下简称涉案房产）；2、案件受理费由潘萍负担。事实和理由：在潘萍与第三人张东成、福成公司债权人代位权纠纷一案的审理、执行过程中，经潘萍申请，贵院依法查封了涉案房产。在该案执行过程中，杨峰提出了执行异议，但该异议被法院裁定驳回。杨峰遂于法定期限内提起执行异议之诉。杨峰认为该异议裁定存在错误，理由如下：1、涉案房产被查封前杨峰已与第三人福成公司签订了合法、有效的房屋买卖合同；2、杨峰购买涉案房产系用于居住且自身在本地仅有一套住房；3、杨峰已经支付超过合同约定总价款50%的购房款；4、因新沂市福成花园小区二期商品房一直未能综合竣工验收，故涉案房产未能办理房产证。
一审法院认定事实：杨峰与第三人福成公司于2012年5月22日就涉案房产签订了《福成花园商品房订购协议》，主要内容为:甲方福成公司、乙方杨峰；房屋位于新沂市福成花园小区14号楼1单元301室、面积113.77平方米、单价1600元/平方米、总价款182032元；签订本订购协议的同时支付购房款；协议还约定了其他相关事项。协议签订后,杨峰于当日付清了购房款,第三人福成公司向杨峰出具了购房款收据。第三人福成公司于2012年5月26日将涉案房产交付杨峰使用至今。另查明，第三人福成公司开发建设的福成花园小区二期商品房于2007年10月1日取得了商品房预售许可证，因未能综合竣工验收，故至今不能办理产权登记手续。
潘萍与第三人张东成、福成公司债权人代位权纠纷一案，一审法院于2014年12月15日作出（2014）新民初字第00582号民事判决，判令：一、张东成于判决生效后十日内代张XX向潘萍支付借款本金930000元及利息；二、福成公司对上述款项承担连带清偿责任，福成公司在承担保证责任后，有权向张东成追偿；三、潘萍与张XX之间的债权债务关系在上述第一项给付金额内消灭。判决生效后，第三人未履行生效判决确定的义务，潘萍向一审法院申请强制执行。
在上述债权人代位权案件诉讼过程中，一审法院根据潘萍的申请，于2014年3月24日作出（2014）新民初字第00582-1号民事裁定，查封了涉案房产。该案进入执行程序后，一审法院于2016年2月26日作出（2015）新执字第01001-1号执行裁定，对涉案房产进行了续行查封。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，杨峰与第三人福成公司签订的虽系商品房订购协议,但该订购协议对当事人的名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间、违约责任等事项进行了约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，该订购协议应当认定为商品房买卖合同，故买卖双方已经签订了合法有效的书面买卖合同；其次，杨峰购买涉案房产系用于居住，且未发现其在本地名下有其他用于居住的房屋；第三，第三人福成公司向杨峰出具了购房款收据，第三人福成公司对该事实予以认可，且从第三人福成公司提交法庭的原始财务账簿看，该收据是客观真实的，故涉案房产的购房款杨峰已经付清。综上所述，杨峰对涉案房产依法享有物权期待权，其享有的民事权益足以排除对涉案房产的强制执行，故杨峰主张停止执行涉案房产的诉讼请求一审法院应当予以支持。本案在审理过程中，潘萍主张杨峰与第三人福成公司恶意串通虚构购房款已付清的事实、杨峰名下尚有其他用于居住的房屋等，但均未能举证予以证明，故一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于新沂市福成花园小区二期14号楼1单元301室房屋的执行【一审法院于2016年6月29日作出的（2016）苏0381执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效】。案件受理费80元，由潘萍负担。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：一审的执行案外人是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，关于被上诉人提起的案外人执行异议之诉能否排除涉案房屋强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”
一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，被上诉人与福成公司签订的涉案商品房定购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，故应当认定在人民法院查封之前被上诉人与福成公司已签订合法有效的书面买卖合同。
二、关于被上诉人是否付清全部房屋价款的问题。根据福成公司向被上诉人出具的收据、福成公司一审时提供的原始账簿、福成公司向一审法院出具的证明以及福成公司对被上诉人已付清涉案房款的陈述，应当认定被上诉人已经付清涉案购房款，上诉人主张福成公司提供的账簿造假等，但并未提供证据证明，故对上诉人该主张，不予支持。
三、关于被上诉人是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，根据被上诉人提供的其与新沂市朗瑞物业管理有限公司签订的福成花园上房协议、新沂市朗瑞物业管理有限公司出具的证明、新沂市朗瑞物业管理有限公司出具向被上诉人出具的物业费、垃圾费等收据能够证明被上诉人实际占有涉案房屋。
四、关于被上诉人对未办理过户登记是否存在过错的问题。本案中，涉案房屋无法过户的原因在于未能综合竣工验收，过错在于福成公司，不在于被上诉人。
综上，被上诉人提出的案外人执行异议之诉符合上述规定的四个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。
综上所述，潘萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
审 判 员 张 璟
代理审判员 胡元静
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陈斯雅