辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2850号
上诉人（一审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，职务：董事长。
委托代理人：卢金保，男，汉族，1983年2月11日出生，该公司工作人员。
委托代理人：代刚，男，汉族，1988年10月12日出生，该公司工作人员。
被上诉人（一审被告）：佟永河，男，满族，1963年11月11日出生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：闫芙军（佟永河妻子），女，汉族，1963年8月1日出生。
上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）因与被上诉人佟永河物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员王虹、史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万科物业公司一审起诉称：万科物业公司于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定万科物业公司为佟永河所居住的小区提供物业服务，佟永河在该段期间也实际接受了万科物业公司提供的服务。按照合同约定：住宅部分按照每平米每月1.5元收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。万科物业公司按照合同约定为佟永河居住的小区提供了物业服务，可是佟永河一直拖欠2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费及滞纳金，共计3，812.69元。万科物业公司一直向佟永河催要拖欠的物业费未果，故起诉到法院。
佟永河一审答辩称：万科物业公司所说的2014年4月1日至2015年3月31日的欠费时间属实，确实欠物业费，但欠费的原因是我家两个卫生间、大厅的棚顶，厅的东面墙壁及北面的墙壁漏水，多次找到物业，他们答复说维修基金申请不下来，原来是没有业主委员会，我跟物业公司人员协商，我自己维修，维修所用的款项来抵扣物业费，物业公司人员小高说他做不了主，没有办法，我只能自己维修，维修费花了3万元，因为我维修是上面，但是天沟里也漏，我又多次找到物业，都没得到解决。所以我不同意交纳物业费。
一审法院查明：佟永河是沈阳市沈河区长青街方南路15-1号（添9-152）房屋万科花园新城的业主。万科物业公司与该小区的沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会签订了物业服务合同，对万科花园新城提供物业服务，约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.5元。万科物业公司按约定提供了服务，佟永河拖欠从2014年4月1日至2015年3月31日的物业费3，612.69元。万科物业公司多次催要物业费未果，起诉到法院。
一审法院认为：万科物业公司与沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会签订的物业服务合同，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力。万科物业公司依合同为沈阳万科花园新城的业主进行了物业服务，已履行了受托的物业管理服务义务，佟永河也实际上接受了服务。现万科物业公司要求佟永河作为合同相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，佟永河已经办理了入住手续并在此居住应交纳物业费。关于佟永河辩称屋内多处地方漏水等问题，物业维修不及时，给其造成较大损失的问题，确系物业服务存在一定瑕疵，本庭考虑适当减免物业费按8折收取2，890元。
关于万科物业公司要求佟永河支付违约金（滞纳金）的诉讼请求，万科物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，佟永河没有按时交纳物业费是因为与万科物业公司在服务义务履行上存在争议，万科物业公司没有与佟永河进行及时有效的沟通，佟永河并非恶意欠费，故对万科物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告佟永河于本判决生效后10日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2014年4月1日至2015年3月31日的物业费2，890元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求及被告佟永河的抗辨。如佟永河未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告佟永河负担。
宣判后，万科物业公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决，支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人佟永河承担。主要理由：1、一审判决事实认定错误。一审判决认定事实部分对于佟永河家里漏水一事没有论述，也没有做出认定，佟永河家里是否存在渗漏，哪里存在渗漏，渗漏原因是什么，都没有做出调查和认定，就判决认定我公司的物业服务存在一定瑕疵，属于明显的认定事实错误。2、一审判决法律关系认定错误。如果佟永河认为自家的顶楼漏水是我公司管理和维护的公共区域漏水给其造成财产损失，佟永河可以向法院提起诉讼，由法院来调查和认定我公司是否有责任，以及责任大小，来判定我公司应否承担赔偿责任及赔偿金额，与本案并非同一法律关系，一审法院将两个法律关系合并审理，且判决物业费按照八折收取属于法律关系认定错误。
被上诉人佟永河二审答辩称：此前我方从未拖欠过物业费，此次欠费原因是因为我家顶楼，楼下两个厕所和大厅漏水特别严重，大厅东西墙渗水长毛，多次找到万科物业公司要求维修，万科物业公司以维修基金申请不下来为由一直未予维修，最后我方自行维修支出3万余元。公共部位维修不及时导致我方损失，万科物业公司经理去现场看过，我方也投诉到政府相关部门，现在房屋仍然存在渗漏的问题。
上诉人万科物业公司二审提交如下证据：证据1：万科物业公司致业主委员会的函。证据2：万科物业公司致社区委员会的函。证据3：万科物业公司向街道办事处提交的《关于花园新城小区启动维修资金维修房屋渗漏的请示》。证据4：万科物业公司向社区委员会提交的《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋申请函》。证据5：社区委员会致业主的《关于园区渗漏户统计上报申请维修资金通知》。证据6：社区委员会向小区办提交的《应急维修资金使用申请报告》。证据7：社区委员会出具的《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》。证据8：社区委员会出具的《关于“是否同意万科居民委员会代行万科花园新城业主委员会职责”的业主大会表决结果公示》。万科物业公司主张证明其积极申请使用维修基金，但是相关部门至今未予批准，其已经尽到物业管理责任。被上诉人佟永河提出自己的房屋于2014年3月份开始漏水，万科物业公司2015年6月份申请维修基金，对于申请时间提出异议，园区现没有业委会，无法申请维修基金，房屋维修问题迟迟不能解决。
本院二审查明：2013年4月万科物业公司向业主委员会发函，其中就维修资金启动工作进展情况进行说明，并就启动维修资金对房屋渗漏户防水进行维修事宜提出建议。
2013年5月万科物业公司向社区委员会发函，其中主要就启动维修资金对房屋渗漏户防水进行维修问题，请求社区委员会尽快依法定程序启用维修资金。
2013年8月万科物业公司向街道办事处提交《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋渗漏的请示》，提出需要启动维修资金进行房屋渗漏维修，并就维修资金启动过程中遇到的问题进行说明，请求街道办事处给予相应指导等。
2015年5月社区委员会向业主发出《关于园区渗漏户统计上报申请维修资金通知》，就涉及渗漏需要启用维修资金进行维修的业主，通知业主登记上报核实信息的具体办法。
2015年6月万科物业公司向社区委员会提交《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋申请函》，提出需要启用维修资金进行维修，并就现阶段情况进行说明。
2015年6月社区委员会向小区办提交《应急维修资金使用申请报告》，其中就佟永河住房渗漏问题进行说明，提出已经影响该业主的正常生活，申请对该户进行紧急维修。
2013年7月社区委员会出具《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，决议内容为：1、终止现任业主委员会委员资格；2、续聘万科物业公司继续服务。
2015年10月社区委员会出具的《关于“是否同意万科居民委员会代行万科花园新城业主委员会职责”的业主大会表决结果公示》，决议内容为：由居民委员会代行业主委员会职责。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，物业服务合同、万科物业公司致业主委员会的函、万科物业公司致社区委员会的函、万科物业公司向街道办事处提交的《关于花园新城小区启动维修资金维修房屋渗漏的请示》、万科物业公司向社区委员会提交的《关于花园新城小区启用维修资金维修房屋申请函》、社区委员会致业主的《关于园区渗漏户统计上报申请维修资金通知》、社区委员会向小区办提交的《应急维修资金使用申请报告》、社区委员会出具的《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、社区委员会出具的《关于“是否同意万科居民委员会代行万科花园新城业主委员会职责”的业主大会表决结果公示》等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点是被上诉人佟永河是否应当全额向上诉人万科物业公司支付物业费。万科物业公司与沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会签订的物业服务合同合法有效，万科物业公司依约为涉案园区提供物业服务，佟永河作为园区业主应当支付相应的物业费。对于佟永河提出万科物业公司未尽到物业维修义务的问题，由于佟永河系顶楼业主，故房屋出现的漏水情况应与公共区域的维修养护相关。虽然维修资金的启动并非万科物业公司单方能够完成，故不能将尚未启动维修资金的责任归咎于万科物业公司，但是对于佟永河房屋出现的严重漏水情况，已经影响到该业主的居住生活，故万科物业公司应当采取措施，对相应公共区域予以维修。由于万科物业公司未能完全尽到物业维修义务，故一审法院判决减免物业费按照八折收取，并无不当，应予维持。
关于万科物业公司诉请要求佟永河支付违约金的问题，因双方对物业维修义务的范围存在一些争议，且佟永河之前并未拖欠过物业费，故不宜认定佟永河属于恶意拖欠物业费，故万科物业公司提出的该项主张不宜予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；