山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第402号
上诉人（原审被告）威海福海置业有限公司，住所地威海市金海滩花园-91号。
法定代表人孙成福，董事长。
委托代理人高同武，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人谭华，威海福海置业有限公司职工。
被上诉人（原审原告）孙本绪。
委托代理人姜华丽，山东威海卫律师事务所律师。
委托代理人苗丽，山东威海卫律师事务所律师。
上诉人威海福海置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告于2011年9月22日签订一份编号为【预】2011020430的商品房预售合同，约定原告购买被告所开发的位于威海火炬高技术产业开发区金海滩花园389号910室房屋，商品房预售许可证号为：威房预售证第2009-087号；房屋总价款921619元，合同签订时一次性付清；被告应于2012年12月31日前将符合条件的商品房（商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格）交付原告；被告在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助原告办理房屋产权转移登记手续。合同签订后，原告按该合同约定向被告支付了购房款921619元及住宅专项维修资金10130元。2012年9月22日，双方又签订附加约定，约定被告承诺按照双方签订的商品房预售合同约定日期给予客户办理产权登记手续，如由于被告的责任而未能在2012年12月31日之前给原告办理完产权登记手续，原告有权退房，被告在15日以内退还已交房款并按照银行同期存款利率支付已交款项利息。2014年8月14日，原告以被告未交付房屋、未办理产权登记手续为由诉至原审法院，要求解除双方签订的商品房预售合同并由被告返还购房款921619元及自2011年9月22日起至实际退还购房款之日止按银行同期存款利率计算的利息，赔偿住宅专项维修资金10130元。被告以原告无权解除合同为由提出抗辩。
另查明，诉争房屋尚未办理产权登记手续。原告提供威海火炬高技术产业开发区质监站出具的书面证明，称被告开发的威海火炬高技术产业开发区金海滩花园389-910室尚未办理单体竣工验收备案手续。关于交付房屋的事实，被告为证实已交付房屋钥匙，申请证人谭华出庭作证，该证人证实，其系被告员工，2012年4月左右，被告工作人员通知原告领钥匙，当时证人在售楼处，被告向原告交付钥匙时其看到了，但原告拒绝在书面交接证明上签字确认。该证人还证实，涉案房屋所在的建设工程单体验收手续尚未办完。经质证，被告对该证人证言无异议；原告认可涉案房屋所在的建设工程并未办理单体验收手续，但称原告并未收到房屋钥匙，该证人系被告员工，与被告存在利害关系，证言不应采信。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及商品房预售许可证、商品房预售合同及附加约定、购房款收据、住宅专项维修资金专用收据、证人证言等证据在案为证。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。原告与被告于2011年9月22日签订诉争商品房预售合同，约定原告购买被告所开发的位于威海火炬高技术产业开发区金海滩花园389号910室房屋，并约定被告应当在2012年12月31日前将符合条件的商品房（商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格）交付原告，原告已按该合同约定向被告支付了购房款921619元及住宅专项维修资金10130元。2012年9月22日双方又签订了附加约定，再次强调了被告协助原告办理房屋产权转移登记义务，并将时间提前至2012年12月31日前。被告虽辩称受到原告胁迫，该合同无效，但未提供证据证实，亦未申请撤销该协议，故对其辩称不予采纳。该附加约定并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。在原、被告签订的商品房预售合同及附加约定中，双方明确约定了被告应于2012年12月31日前将符合条件的商品房交付原告，并协助原告办理完产权登记手续。从双方房屋买卖合同性质及具体约定内容可见，原告作为房屋买受人，实际取得合格的商品房（所在的建设工程经单体竣工验收合格）居住、使用，是其根本目的，而被告作为房屋出卖人，其最根本的合同义务是及时交付符合合同约定的房屋。被告虽辩称其已向原告交付房屋钥匙，并申请证人谭华出庭作证，但该证人系被告职工，与被告存在利害关系，亦无其他证据相佐证，不足以证实被告该辩称，故对被告该主张不予采纳。此外，证人谭华陈述涉案房屋所在建设工程尚未经单体竣工验收合格，原、被告对此均无异议，该事实表明涉案房屋一直不具备双方约定的交付条件，亦不具备办理产权证的条件，被告逾期近2年仍未向原告交付合格房屋，且其违约行为仍在持续中，致使无法实现双方合同目的，原告根据前述法律规定，有权解除合同，原告诉请解除双方于2011年9月22日签订的编号为【预】2011020430的商品房预售合同，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告的违约行为，导致原、被告合同解除，被告应返还原告已交购房款及专项维修资金，并赔偿原告损失。原告要求被告返还购房款92619元、住宅专项维修资金10130元，并按同期银行存款利率支付原告以购房款921619元为本金自2011年9月22日起至实际退还购房款之日止的利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告孙本绪和被告威海福海置业有限公司于2011年9月22日签订的编号为【预】2011020430《威海市商品房【预售】合同》；二、被告威海福海置业有限公司返还原告孙本绪购房款921619元；三、被告威海福海置业有限公司返还原告孙本绪住宅专项维修资金10130元；四、被告威海福海置业有限公司按银行同期存款利率支付原告孙本绪自2011年9月22日起至实际退还购房款之日止的利息（以921619元为本金）。以上二至四项，于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6559元，由被告威海福海置业有限公司负担。
宣判后，上诉人威海福海置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方当事人签订的附加约定中关于办证期限的内容与预售合同冲突且违反法律，应属无效，参照最高院关于黑白合同的规定，应以备案的商品房预售合同中约定为准；涉案房屋于2009年5月1日已单体验收合格，2009年12月31日已综合验收合格，完全具备商品房交付条件，被上诉人应当入住而未入住，是被上诉人违约；被上诉人要求解除合同应当在三个月内解除，至迟不应当超过一年，其于2014年8月14日起诉超过了解除合同的除斥期间，应当驳回被上诉人的诉讼请求。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人孙本绪答辩称，上诉人与被上诉人签订的附加约定系双方当事人真实意思表示，双方对办理涉案房屋产权转移登记手续时间再次进行的强调和具体化，不存在黑白合同之分；质监站出具的证明证实至2014年11月12日止涉案房屋尚未办理单体验收备案手续，上诉人称涉案房屋经过单体验收及综合验收合格，与事实不符，上诉人无法将符合交付条件的房屋在规定的时间内交付给被上诉人，构成根本违约，被上诉人购买房屋的合同目的不能实现，有权解除合同。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房预售合同附加约定，系双方当事人合意对商品房预售合同中关于办证期限约定的变更，该变更加重了上诉人的义务，系上诉人对自身权利的处分，并未加重、免除或者减轻被上诉人的合同义务，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人主张商品房预售合同应参照黑白合同的规定以备案合同的内容为准，于法无据，本院不予采纳。现有证据证实，涉案房屋所在建设工程尚未经单体验收合格，未达到合同约定的交付条件，无法交付；同时涉案房屋所在建设工程亦未经综合验收合格，未达到办证条件，无法为被上诉人办理产权证书。上诉人主张其已经通过了单体验收及综合验收，但未在本院限定期限内提供充分证据证实，本院不予采纳。因上诉人的违约行为，导致上诉人购买该房屋的合同目的无法实现，故上诉人的违约行为构成根本性违约，被上诉人因此诉请解除诉争合同，由上诉人返还购房款、住宅专项维修基金及相应利息，于法有据，本院予以支持。关于解除权行使期限的问题，本案中，上诉人的根本性违约行为一直在持续过程中，且至本案诉讼中上诉人仍未使涉案房屋达到交付条件并协助被上诉人办理产权证件，即其未能履行主要合同义务，此时不具备主张解除权行使期限抗辩权的基础，被上诉人有权诉请解除合同。故上诉人主张被上诉人行使解除权超过了一年的除斥期间，合同解除权已经消灭，与法相悖，本院不予采纳。
综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13118元，由上诉人威海福海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 刘双双