安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民终383号
上诉人（原审被告）：淮北市正达汽车修理厂，住所地安徽省淮北市相杜路。
经营者：李琳（曾用名李文林）,男，1950年5月16日生，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张宝华，安徽众星合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司，住所地安徽省淮北市洪山路。
负责人：邱丹，该公司总经理。
委托代理人：张伟，该公司法律服务中心工作人员。
委托代理人：关海博，安徽泽黎律师事务所律师。
上诉人淮北市正达汽车修理厂（简称正达汽修厂）为与被上诉人淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司（简称物业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院2016年4月1日作出的（2016）皖0602民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月17日公开开庭进行审理。上诉人正达汽修厂的委托代理人张宝华，被上诉人物业公司的委托代理人张伟、关海博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物业公司一审诉称：物业公司与正达汽修厂2011年3月15日签订《协议书》，约定：正达汽修厂租用物业公司房屋及办公室北场地，该租赁物坐落在淮北市杜集区相杜路中段，租赁期限为一年即2011年1月1日至12月31日，租赁费2万元/年，租金于签订协议之日起一次性交清，每超过一天，物业公司向正达汽修厂收取月租金5‰滞纳金。合同到期后，正达汽修厂拒不返还占用的租赁物并占用至今，给物业公司造成经济损失，损失以租赁费用2万元/年为基数，按占用4年计算共计8万元。请求判令：1、正达汽修厂返还占用的租赁物；2、正达汽修厂支付占用期间的损失8万元；3、诉讼费由正达汽修厂承担。庭审中，物业公司当庭变更第一项诉讼请求为返还占用的租赁物并恢复原状。
正达汽修厂一审辩称：1、物业公司的诉讼主体错误，索要租金已超过时效；2、合同中约定的七间房屋以外的其他房屋、地坪等固定资产属于原承包人李文林所有，物业公司无权收回。
一审法院审理查明：淮北市金鹏实业公司（简称金鹏实业）原系淮北矿业股份有限公司（简称淮矿公司）三产，淮北市金鹏实业总公司正达汽车修理厂（简称金鹏正达汽修厂）系金鹏实业下属企业。1999年，金鹏实业与金鹏正达汽修车订立承包协议书，目前该协议书已遗失。2003年1月5日，金鹏实业（甲方）与金鹏正达汽修厂（乙方，）续签承包协议（合同）书，约定承包期限暂定5年（自2003年1月1日至2007年12月31日止），为乙方提供生产厂房、办公场所和必要的设施，乙方在承包期间要自觉爱护厂内的设备、设施，不得损坏丢失，承包期满后要如数完好地移交给甲方，双方的固定资产归各自拥有，不得随意转让等，双方均加盖印章，黄海山在甲方代表处签名，乙方代表处加盖李文林私印。2007年3月1日，双方再次续签承包协议，承包期限仍为5年（2007年3月1日至2012年3月1日止），除承包费用有所变动外，其余权利义务均未改动。后因金鹏公司注销，金鹏正达汽修厂与之签订的上述合同终止，2008年4月16日，物业公司（甲方）与金鹏正达汽修厂（乙方）重新补签协议书，约定：本协议从2008年1月1日至2008年12月31日止，承租的房屋座落在相杜路中段，办公室及水厂房屋共七间，办公室北场地由车管分所与正达汽修厂共同使用，租赁费为2万元/年，有一列情况之一者，出租方可以终止合同，收回房屋，出租方不给予任何形式的补偿；6、因市各行业或矿业集团工程建设以及经矿业集团批准物业公司需拆迁或改作他用的等。
2010年2月1日，正达汽修厂注册经营，同年2月16日，物业公司（甲方）、正达汽修厂（乙方）签订协议书，租赁期限为一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日收回，其余条款均与2008年所签的协议书一致。2011年1月，双方再次续签期限为一年租赁协议书，权利义务仍与前述协议一致。本次合同期满后，正达汽修厂继续使用上述房屋及场地，并于2012年5月份左右要求与物业公司续签租赁合同，物业公司表示不同意继续签订租赁合同。2015年11月，物业公司员工杨前进通知李琳要求收回租赁的场地、房屋并索要租金。同年12月8日，物业公司出具书面通知，限正达汽修厂于2015年12月31日前搬空并交还所占用的房屋及场地。2016年2月29日淮北矿业（集团）有限责任公司向物业公司出具关于收回租赁给正达汽修厂位于淮北市相杜路中段的房屋及场地的通知，再次告知物业公司尽快依法收回另作它用。
淮矿公司系涉案土地使用权人，地号为D0217，地类（用途）为工业用地，上述多次协议书中涉及到的场地均系该地。淮矿公司授权物业公司对上述土地进行管理、使用、经营、租赁等。金鹏正达汽修厂、正达汽修厂负责人均系李琳，李琳曾用名为李文林。金鹏正达汽修厂在经营期间，在对租赁土地重新硬化并在该场地北侧增设扩建房屋。李琳在庭审中同意返还办公室及水厂房屋计七间，并支付8万元。
一审法院认为：关于本案案由的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁合同纠纷是指当事人之间因就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中，物业公司、正达汽修厂租赁合同已到期，双方系因租赁合同的终止而发生的纠纷，基础法律关系仍系租赁合同关系，故本案案由应系租赁合同纠纷。
关于物业公司的主体问题。淮矿公司作为涉案租赁土地的使用权人，授权其下属的物业公司对涉案租赁物进行管理、使用并督促其依法收回租赁物，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，应予许可，物业公司是本案的适格原告。对于正达汽修厂辩称物业公司不是本案适格主体的辩由，不予采纳。
关于物业公司索要租金是否已超过时效的问题。2011年12月31日租赁合同期满后，物业公司明确表示不再与正达汽修厂续签租赁合同，租赁合同已经终止。物业公司要求正达汽修厂赔偿其占用租赁物期间的损失，而非索要租金，故对正达汽修厂辩称物业公司索要租金已超过诉讼时效的辩由，不予支持。物业公司请求按租赁合同约定的租金标准计算占用期间的损失，庭审中，正达汽修厂经营者李琳也同意按此标准支付物业公司8万元，不违反法律规定，予以准许。
关于对租赁土地增设房屋的问题。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同已经到期终止，正达汽修厂负有返还租赁物的义务，金鹏正达汽修厂在租赁土地上扩建房屋，但正达汽修厂提供的证据不足以证明上述扩建的房屋系经出租人同意而增设，对于该部分增设，正达汽修厂应恢复原状，物业公司无补偿正达汽修厂之义务。正达汽修厂另称扩建了场地东侧房屋，物业公司认为场地东侧房屋系物业公司所有，因双方均表示租赁时无交接清单，且均未提供证据证明各自的主张，对于上述事实，无法查清，不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、正达汽修厂返还物业公司办公室及水厂房屋共七间、土地（地号D0217）并对增设的房屋恢复原状；二、正达汽修厂赔偿物业公司占用租赁物期间的损失8万元；上述两项履行义务均自本判决生效之日起二十日内履行；三、驳回物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，因适用简易程序审理，减半收取900元，由正达汽修厂负担。
宣判后，正达汽修厂不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判或者发回重审，驳回物业公司的诉讼请求。主要理由如下：一、物业公司诉讼主体不适格。本案租赁财产的所有权和使用权均属于淮北矿业(集团)有限责任公司所有，物业公司无权要求返还租赁物。二，物业公司要求租金超过诉讼时效期间的规定。正达汽修厂与物业公司之间租赁合同到期后，正达汽修厂继续使用租赁物，物业公司并未提出异议，租赁合同视为继续延续。正达汽修厂并没有收到物业公司发出的不愿出租的书面通知，物业公司名为追偿损失，实为索要租金。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，而物业公司4年未索要租金，已经超过诉讼时效，物业公司只能索要最近一年的租金2万元，其他的租金无权索要。三，原审法院并未查清本案租赁物的权属问题。涉案租赁合同约定的7间房屋以外的租赁物属于正达汽修厂所有，物业公司无权要求收回。租赁合同中的租赁物只是7间房屋及空闲场地，不包括正达汽修厂自己投资新建的房屋及地坪。承包协议(合同)书约定，双方的固定资产各自拥有。因此，由正达汽修厂投资所建设的厂房、地坪等固定资产属于正达汽修厂所有，物业公司无权要求收回。如果物业公司收回，应给正达汽修厂予以经济补偿。
物业公司二审辩称：一、物业公司诉讼主体适格。涉案土地的使用权人是淮北矿业股份有限公司，淮北矿业股份有限公司授权物业公司对案涉土地进行管理、使用、经营、租赁等，物业公司是案涉租赁合同的出租人。二、本案不超过法院对诉讼时效期间的规定。物业公司自2011年11月始至今一直要求物业公司搬离涉案土地及房屋；正达汽修厂在一审诉讼中也明确表示愿意支付8万元租金。三、关于租赁物的权属问题。正达汽修厂增设的房屋和简易棚等，未经物业公司许可。一审判决恢复原状，认定事实及适用法律正确。四、正达汽修厂要求物业公司给予补偿没有法律与合同依据。正达汽修厂增设房屋和简易棚等，没有经过相关政府机关的批准，也没有经过物业公司的同意。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。正达汽修厂与物业公司2011年签订的协议书中第七条明确约定，有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，出租方不给予任何形式的补偿：……因市各行业或矿业集团工程建设以及经矿业集团批准物业公司需拆迁或改作他用的。依据该条款约定，物业公司亦有权收回正达汽修厂所占有的土地及房屋并不给予正达汽修厂任何形式的补偿。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回正达汽修厂的上诉，维持原判。
二审诉讼中，双方当事人均坚持一审举证及质证意见。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：关于物业公司起诉是否主体适格的问题。经查，物业公司取得涉案租赁土地使用权人淮矿公司的授权，对涉案租赁物享有管理、使用、租赁等权利；物业公司又是涉案租赁合同的出租方，故物业公司是本案适格诉讼主体。
关于物业公司诉讼请求是否超过诉讼时效期间的规定。因双方租赁合同已于2011年12月3.1日期满，物业公司明确表明终止租赁合同，不再续签，租赁合同即终止。正达汽修厂占有、使用租赁物至今，物业公司要求正达汽修厂赔偿占有、使用租赁物期间的损失，不超过诉讼时效期间的规定。
关于原审判决认定租赁物的权属是否清楚，正达汽修厂增设的房屋、地坪等财产是否应属于正达汽修厂所有，物业分公司应否给正达汽修厂予以经济补偿。经查，原《承包协议（合同）书》约定了各自固定资产归各自所有，即由正达汽修厂增设的房屋、地坪等财产应属于正达汽修厂所有。一审法院未判决正达汽修厂增设的房屋、地坪等财产归物业公司所有或由物业公司接收，原审判决对租赁物权属的认定产定，并无不当；又因《协议书》约定，因市各行业或矿业集团工程建设以及经矿业集团批准物业公司需拆迁或改作他用的，出租方可以终止合同，收回房屋，出租方不给予任何形式的补偿的；再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原审法院认为正达汽修厂应恢复原状，物业公司无补偿正达汽修厂之义务，亦无不当。综上，正达汽修厂上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费1800元，由上诉人淮北市正达汽车修理厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 王永进
审判员 夏 君
审判员 李向荣
二〇一六年七月十二日
书记员 李玥彤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定