内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0702民初533号
原告海拉尔牧业机械有限责任公司，住所地内蒙古自治区。
法定代表人白江，职务�事长。
委托代理人牛翰杰，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
被告徐洋，男，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被告苗春芝，女，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
二被告共同委托代理人王瑛莉，内蒙古环通律师事务所律师。
二被告共同委托代理人刘絮飞，内蒙古环通律师事务所律师。
原告海拉尔牧业机械有限责任公司诉被告徐洋、被告苗春芝租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员王园园适用简易程序，分别于2016年6月6日及2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告海拉尔牧业机械有限责任公司的委托代理人牛翰杰，被�徐洋、苗春芝的共同委托代理人王瑛莉、刘絮飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海拉尔牧业机械有限责任公司诉称，被告苗春芝系被告徐洋的岳母。2012年5月18日，原告与被告苗春芝签订了房屋租赁协议。约定原告将房屋租赁给被告苗春芝经营宾馆。租期自2012年6月1日至2015年5月31日。租金为每年145000元。约定不得转租，如单方违约，按年租金的30%支付违约金。2014年4月21日，原告与被告苗春芝解除租赁协议，与被告徐洋签订了租赁协议，租期自2014年6月1日至2018年5月31日，其余条款未变。但被告徐洋不按约定缴纳租金，且擅自转租。另外，二被告拖欠物业费及取暖费。现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告徐洋签订的房屋租赁协议；二、被告徐洋支付租金147000元；三、被告徐洋支付违约金87000元；四、二被告承担物业�、取暖费共计214000元；五、二被告承担诉讼费。
原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、2014年4月21日原告与被告徐洋签订的房屋租赁协议书。证明原告与被告徐洋签订了租赁合同，但被告徐洋未按时交纳租金，应按年租金的30%承担违约金。
经质证，二被告对证据的真实性及欠付租金的事实均无异议，但认为转租的事实不存在，且违约金过高请求减少。
2、2012年5月18日原告与被告苗春芝签订的房屋租赁协议书。证明原告与被告苗春芝签订租赁合同后，在该合同没有到期的情况下，双方合意解除了该租赁协议，又与徐洋签订了租赁合同。
经质证，二被告对真实性无异议，认可被告苗春芝系被告徐洋的�母，被告苗春芝与原告签订的房屋租赁协议也是交由被告徐洋经营使用。
3、2015年3月26日催缴房屋租金的通知。证明被告苗春芝没有按时交纳租金。
经质证，二被告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为催缴通知是给徐洋的，而不是给苗春芝。
4、2015年8月31日徐洋出具的承诺书。证明徐洋认可于2015年10月1日前将欠付的房屋租金付清。
经质证，二被告对证据的真实性及证明目的均无异议。
本院经审查认为，二被告对证据1-4的真实性均无异议，本院予以确认。
5、2015年12月22日通告。证明原告要求与被告徐洋解除合同，结清租金、水电费、取暖费并办理退场手续。
经质证，二被告不认可，认为该通告没有法定代表人签名，且徐洋没有接到该通告，原告没有发布通告的主体资格。
本院经审查认为，二被告不认可收到该通告，原告没有相应的证据证明其送达给二被告，本院对证明目的不予确认。
6、2015年12月23日苗春芝出具的关于续签房屋租赁协议的说明。证明原告与被告苗春芝提前解除合同的原因。
经质证，二被告无异议，认可双方是合意解除租赁合同。
本院经审查认为，二被告对真实性及证明目的均无异议，本院予以确认。
7、2015年12月23日苗春芝出具的还款保证书。证明被告苗春芝保证于2016年1月4日前交付租金。
经质证，二被告对真实性无异议，但认为苗春芝不能代表徐洋，合同是徐洋签订的，欠款也是徐洋欠的，苗春芝出具还款保证书对徐洋无效。
8、2013年6月18日原告与苗春芝签订的房屋租赁补充协议。证明苗春芝的要求原告都达到了。
经质证，二被告对真实性无异议，但认为与本案无关。
本院经审查认为，原告与被告苗春芝之间的租赁协议已经协商解除，原告主张的租金为被告徐洋承租期间欠付，本院对证据7、8的证明目的不作确认。
9、2013年8月6日徐洋与李某签订的宾馆租赁协议。证明被告徐洋私自转租的事实，而且收取的租金非常高。
经质证，二被告对真实性不认可，认为不知道合同是否履行，且该协议是承包合同，�不是房屋转租合同。
10、2014年8月6日收条。证明被告徐洋转租的事实，并且徐洋已经收到了转租的租金。
经质证，二被告对真实性不认可。
本院经审查认为，二被告对证据9、10中徐洋的签名持有异议，但经本院释明，二被告不申请对徐洋的签名做笔迹鉴定；证据9中加盖了海拉尔区某宾馆的公章，因二被告认可其租赁房屋用于经营某宾馆，证据9、10能够相互印证，本院对证明目的予以确认。
11、2016年1月20日呼伦贝尔市海拉尔区某物流有限公司及呼伦贝尔市某物业公司出具的欠缴取暖费、物业费的函。证明物流公司及物业公司要求原告给付物业费和取暖费。
经质证，二被告对真实性不认可，认为该两份证据均没有出具单位的法定代表人签名，并且该证据不能证实原告已替被告垫付了该费用，原告不应直接向被告主张给付该费用。
本院经审查认为，原告认可尚未缴纳物业费、取暖费，被告质证意见成立，本院对证据11的证明目的不予确认。
被告徐洋、苗春芝共同辩称，对拖欠原告房屋租金的事实认可，但是并未转租，不同意解除租赁合同。违约金约定过高，请求人民法院依法给予减少。不同意给付原告物业费、取暖费，合同虽然约定物业费、取暖费由被告缴纳，但原告没有垫付该笔费用，故无权向被告主张该权利。原告与被告苗春枝的合同已解除，不应当承担任何责任。
被告徐洋、苗春芝未向本院提交证据。
经审理查明，被告苗春芝系被告徐洋的岳�。2012年5月18日，被告苗春芝以“苗春枝”的名义，与原告签订了房屋租赁协议。原告将坐落于海拉尔区某物流2号综合楼三、四、五层的、总面积为1898.54平方米的房屋，以及某物流院内面积为69平方米的9号车库，租赁给被告苗春芝用于经营某宾馆，年租金为145000元。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。2014年4月21日，原告与被告苗春芝口头协商解除该租赁协议。同日，原告与被告徐洋签订了房屋租赁协议，原告将上述房屋及车库租赁给被告徐洋用于经营某宾馆。租赁期限为四年，自2014年6月1日至2018年5月31日。双方约定年租金为145000元，在签订合同时一次性缴纳1年租金，其余三年租金在每年的5月31日前缴纳，并约定了不得转租、迟延交付租金的责任及违约条款。因被告徐洋欠付原告2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金2000元、欠�原告2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金145000元，双方产生纠纷，原告诉至本院。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁协议书》，系原告与二被告关于房屋出租、承租的真实意思表示，对原告及二被告均具有约束力。原告与被告苗春芝之间的租赁合同，经双方协商解除。原告与被告徐洋在房屋租赁协议中约定，每年租金为145000元，“在签订合同时一次性缴纳一年租金，其余三年租金在每年的5月31日前缴纳”、“乙方（被告徐洋）未按约定缴纳房屋租金，甲方（原告）有权终止协议”。因被告徐洋对未按约定缴纳租金的事实无异议，且原告提交的证据可以证实被告徐洋未经原告同意转租，故原告要求解除与被告徐洋之间的房屋租赁协议的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告徐洋不同意解除合同的抗辩，不符合协议约定，且于法无据，本院不予采纳。被告徐洋对欠付原告2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金共计147000元无异议，其应当按照协议的约定，向原告承担给付租金的义务，本院对原告要求被告徐洋给付租金147000元的诉讼请求予以支持。被告徐洋认为违约金过高，请求减少。根据法律规定，违约金的最高限额应以不超过损失的30%为限，本院对超过部分不予支持。具体到本案，被告徐洋应以147000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的130%为标准，支付原告违约金11476.85元【2000元6.15%÷360天747天（自2014年6月1日至本判决作出之日2016年6月28日）130%+145000元5.5%÷360天387天（自2015年6月1日至本判决作出之日2016年6月28日）130%】。因收取物业费、取暖费的机构并非本案�讼主体，原告在没有先行支付的情况下，无权向二被告主张权利，本院亦不能判决二被告依据租赁协议向相关机构缴费，故对于原告要求二被告承担物业服务费及取暖费共计214000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告徐洋于2014年4月21日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告徐洋给付原告海拉尔牧业机械有限责任公司2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金147000元；
三、被告徐洋给付原告海拉尔牧业机械有限责任公司违约金11476.85元；
上述二、三项共计158476.85元，于本判决生效后十日内给付；
四、驳回原告海拉尔牧业机械有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8020元，减半收取4010元，由原告负担2591元，被告徐洋负担1419元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王园园
二〇一六年六月二十八日
书记员 张 聪
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补�措施或者赔偿损失等违约。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应�按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。