广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1621号
原告：蒋庆莲，女，汉族，住湖北省仙桃市。
委托代理人：秦振勤，广西民族律师事务所律师。
被告：南宁海田房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人：杨德会。
原告蒋庆莲诉被告南宁海田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋庆莲的委托代理人秦振勤到庭参加了诉讼。被告南宁海田房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于南宁市青秀区仙葫大道中9号的天池山小区45栋1单元1402号房，房屋总价款为684457元，其中由原告首付205457元，余款479000元通过按揭贷款的方式支付。合同还约定，被告应于2012年1月1日前交房，并于商品房交付后730天内达到办理房屋权属登记的条件，继而在90天内将产权证交付给原告。合同附件六补充条款约定，如因出卖人原因不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人有权提出退房，买受人退房的，由出卖人按已付房款的2%赔偿买受人的损失。合同签订后，原告于2010年12月9日支付了首付款205457元以及公共维修基金、管道燃气初装费等费用，并于2011年1月8日通过按揭方式将剩余房款479000元支付给被告，还交纳了契税等。被告于2012年1月1日将房屋交付原告使用，但未能在2014年1月1日前通知办证。原告多次找到被告交涉，但被告答复办证需要延迟，如原告要求退房，可以按照已付房款的2%支付赔偿金。原告认为，原告所受到的损失远大于上述赔偿数额，故不同意被告的处理方案。因此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款684457元及公共维修基金、税费等共计24579.08元（包括首期物业专项维修基金9055元、管道燃气初装费2300元、房屋预告登记费80元、网络信息服务费165元、抵押登记费及工本费290元、房屋契税11375.68元、物业服务费用1253.4元、查档费60元）；二、被告赔偿原告从2011年1月1日起至本案判决确定的最后履行期限之日止的损失额，具体赔偿以购房款684457元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，截止2014年4月30日止为204422.45元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经审理查明：2010年12月13日，原告蒋庆莲（买受人）与被告南宁海田房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS00157396），约定由原告以684457元的价格向被告购买位于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山45栋1单元1402号房，商品房预售许可证号为南房预字（2010）第053号。合同第七条“付款方式及期限”约定：买受人应于2010年12月9日支付总房款684457元的30%，即人民币205457元，剩余房款人民币479000元由买受人向银行申请个人住房贷款支付给出卖人。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应当在2012年1月1日前，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”第3点约定：双方同意选择由买受人委托出卖人办理方式办理房屋所有权登记；出卖人应当在商品房实际交付使用后730日内达到办理房屋权属登记的条件，买受人须向出卖人提供办理房屋所有权证书需要的相关资料及税费，由出卖人向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并在申请后90天内将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。合同附件六补充条款第三条“关于产权登记的约定”第3点约定：如因出卖人原因不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人有权提出退房，出卖人在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房款每日万分之0.1的比例向买受人支付违约金。
合同签订前，原告于2010年12月9日向被告支付了房屋首付款205457元并缴纳了房屋首期物业专项维修基金9055元、管道燃气初装费2300元、房屋预告登记费80元、网络信息服务费165元、抵押登记费及工本费290元。2011年1月8日，原告通过向中国农业银行贷款的方式将购房余款479000元支付给了被告。2011年8月16日，原告向南宁市地税局交纳了房屋契税11375.68元，并为此支付了60元的查档服务费（含出具证明材料费）。2012年1月1日，被告将房屋交付原告使用，原告于2012年10月15日向广西凌智物业服务有限公司天池山物业管理处支付该房屋自2012年5月至8月期间的各项物业服务费用共计1253.4元。后因被告未能在合同约定的期限内为原告办理房屋所有权证书，原告遂于2014年5月23日以被告违约为由向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审结束后，原告向本院申请撤回诉请第一项中“要求被告返还房屋契税11375.68元”的诉讼请求。
另查明：被告于2014年6月12日签收了本院送达的起诉状副本、应诉通知书及传票等材料。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原、被告于2010年12月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。
一、关于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款684457元及公共维修基金、税费等共计24579.08元的诉讼请求是否合理有据的问题。
本案《商品房买卖合同》第十七条第3点约定：“出卖人应当在商品房实际交付使用后730日内达到办理房屋权属登记的条件，买受人须向出卖人提供办理房屋所有权证书需要的相关资料及税费，由出卖人向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并在申请后90天内将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。”被告已于2012年1月1日将房屋交付给原告使用，故被告应在2013年12月30日前确保房屋达到办理房屋权属登记的条件，即应在此时间前完成房屋权属初始登记义务，但至今为止，被告仍未能完成该项义务，致使原告不能在约定的期限内取得房屋所有权证书，已构成违约。同时，合同附件六第三条第3点约定：“如因出卖人原因不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人有权提出退房，出卖人在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。”现因被告至今未能完成房屋权属初始登记义务，导致原告不能在规定的期限内取得房屋权属证书，故原告有权要求退房。因本案合同为商品房预售合同，合同标的物为房屋，故原告要求退房的行为使得合同解除的条件成就，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径直向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉书副本送达被告之日即2014年6月12日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，被告应当将已收取的购房款684457元、首期物业专项维修基金9055元、管道燃气初装费2300元、网络信息服务费165元、房屋预告登记费80元、抵押登记费及工本费290元退还给原告，并赔偿原告为办理契税所支付的查档服务费60元。由于被告已依约将房屋交付原告使用，原告作为房屋的实际使用人，系物业公司提供物业管理服务的对象，其已实际享受了物业管理服务，故应自行承担相应的物业服务费用，故对原告要求被告返还各项物业服务费用共计1253.4元的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿已付购房款的利息损失的诉讼请求是否合理有据的问题。
根据合同约定，原告选择退房的，被告除退还房款外，还应当按已付房款的2%赔偿原告损失。原告主张上述赔偿损失计算方法的约定低于实际造成的损失，请求法院予以提高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。当事人约定违约金或损失赔偿计算标准均是为弥补守约方损失而预先设定，法律明确规定约定的违约金与实际损失存在误差时，法院或仲裁机构可根据当事人的申请酌情调整，那么该法律规定应同理可类推适用于约定的损失赔偿计算标准过低的情形。本案中，在无证据证明原告存在其他损失的情况下，合同解除后给原告造成的损失应为首付款的利息损失及银行按揭贷款的利息损失，而合同约定的损失赔偿计算数额确实低于原告所受到的损失，故本院根据原告的要求，酌情提高损失赔偿的数额，具体计算方式为以总房款684457元为基数，从2011年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告蒋庆莲与被告南宁海田房地产开发有限公司于2010年12月13日签订的《商品房买卖合同》已于2014年6月12日解除；
二、被告南宁海田房地产开发有限公司将已收取的购房款684457元、首期物业专项维修基金9055元、管道燃气初装费2300元、网络信息服务费165元、房屋预告登记费80元、抵押登记费及工本费290元退还给原告蒋庆莲；
三、被告南宁海田房地产开发有限公司赔偿原告蒋庆莲为办理契税所支付的查档服务费60元；
四、被告南宁海田房地产开发有限公司向原告蒋庆莲赔偿损失（损失计算方式：以总房款684457元为基数，从2011年1月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）；
五、驳回原告蒋庆莲的其他诉讼请求。
本案受理费已减半收取5445元，由被告南宁海田房地产开发有限公司负担。此款原告蒋庆莲已预交，由被告南宁海田房地产开发有限公司随同上述应付款项一并支付给原告蒋庆莲。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢倩
二〇一四年九月二十二日
书记员 黄亮
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。