漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第1344号上诉人（原审原告）叶思惠，男，汉族，1972年6月15日出生，住福建省漳州市芗城区。委托代理人蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托代理人许晓达，福建达峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人张玮，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人叶思惠因与上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2014）文民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶思惠的委托代理人蓝潮永、许晓达，上诉人明发公司的委托代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2011年5月4日，叶思惠与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“叶思惠购买的商品房为龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场18幢××号，建筑面积112.3平方米，每平方米人民币6708元，总金额人民币753308元，买受人于2011年5月4日支付首付款人民币453308元，于2011年6月20日前支付剩余房款人民币300000元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容”。合同签订后，叶思惠依约履行了付款义务。2012年12月30日，叶思惠并未依照合同第八条第二款第2项约定同意接收涉讼商品房。2013年3月20日、3月25日、4月12日，明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格、住宅区景观工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。2013年3月21日，明发公司向叶思惠发出《交房通知书》，通知叶思惠于2013年3月29日至3月30日办理交房手续。2013年6月4日叶思惠与明发公司办理交房手续。明发公司向叶思惠实际交付商品房时间为2013年6月4日。自2012年12月31日起至2013年6月4日止的期间时间为156天。另查明，根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2011年5月4日至2013年6月4日，漳州市出现中雨以上96天，六级以上风及台风44天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日，其中停水停电与中雨以上和六级以上风、台风天气重复19天，扣除后合计天数为128天。原审判决认为，叶思惠与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条约定支付叶思惠人民币10000元违约金的违约责任问题。从《商品房买卖合同》第八条约定内容看，这是对支付人民币10000元违约金的前提条件所作出的约定，即涉讼商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但叶思惠同意在此期限内予以接收的，明发公司才应依约支付违约金人民币10000元。因本案叶思惠在2012年12月30日并未选择同意接收该商品房，其主张依据本合同第八条的约定要求明发公司承担违约金人民币10000元缺乏事实和法律依据，不予支持，应判决驳回该项诉讼请求。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定及逾期交房违约金应当如何计算问题，经本院核实确定明发公司依约可据实予以延期交房时间为：中雨及六级以上风、台风计140天，停水及停电7天，其中中雨以上和六级以上风天气、停水停电相重复19天，上述二项在扣除重复计算的天数后为128天。自2012年12月31日起至2013年6月4日止的期间时间为156天，扣除明发公司可延期交房天数128天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为28天，属于逾期交付实际未超过90日，依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按日向叶思惠支付已付款万分之一的违约金计人民币2109.26元（753308元×0.01%×28天）。关于明发公司是否存在逾期办证违约责任问题。办理商品房权属证书，前提为商品房已全部具备法定和约定交付条件，由于2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求，可认定直至该日涉讼商品房全部具备了法定的交房条件，属于合法交付使用，故涉讼商品房应自2014年5月30日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但至2014年8月29日明发公司尚未依约向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，已超过90日期限，对此，明发公司应承担逾期办证违约责任。关于违约金的计算标准，因合同补充协议第二十二条载明：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且叶思惠未能提供证据证明该约定低于其造成的损失，故违约金应按已付房价款1%计算，即人民币7533.08元（753308元×1%）。综上，叶思惠主张明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任的理由成立，予以采纳；叶思惠主张明发公司支付人民币10000元违约金及按照银行贷款利率按日支付逾期办证违约金依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付叶思惠逾期交房违约金人民币2109.26元。二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付叶思惠逾期办证违约金人民币7533.08元。三、驳回叶思惠的其他诉讼请求。本案受理费人民币1071元，叶思惠负担人民币868元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担人民币203元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原、被告均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人叶思惠上诉称：1、原判以2012年12月30日买受人没有同意接收涉讼商品房为由驳回其该项请求错误。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人明发公司应当在2012年12月30日之前将符合第1-3项规定的条件交付商品房，否则应支付买受人违约金10000元。其作为买受人要作出是否同意接收涉讼商品房的前提应当是出卖人明发公司已通知交房，而明发公司直至2013年3月21日才发出交房通知，使其未能在2012年12月30日之前作出是否同意接收涉讼商品房的选择。2、原判对明发公司可予以延期交房时间的认定有误，致使对明发公司逾期交房的时间及应承担违约金的认定错误。（1）漳州地处东南沿海，对于降雨、六级以上风及台风天气均为正常的天气现象，明发公司在与其签订《商品房买卖合同》前完全可预见并据此合理预计交房期限，因此，雨天天气、台风天气、大风天气均不构成不可抗力事由；即使构成不可抗力，但明发公司亦未按合同补充协议第11条约定，在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人，因此，明发公司不能据此要求顺延交房时间。（2）明发公司未能举证证明涉案商品房工程因降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等事由导致无法施工并实际停工的事实，故降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等事由并不能成为明发公司延期交房的理由。3、原判对明发公司应承担逾期协助办证的违约时间及违约金标准的认定有误。（1）《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司于2013年6月4日交付涉讼商品房，依约应于2013年8月3日前完成协助办证义务，否则应自2013年8月3日起承担相应的违约责任。而原判认定以2014年5月30日为起算点计算明发公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限是错误的。（2）《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约责任的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，而合同补充协议第22条对违约金的约定作了变更，即出卖人按已付房价款的1%支付违约金。该补充协议第22条条款系明发公司提供的格式条款，明发公司在签订合同时未采取合理方式尽到提示和说明义务，且该条款将原约定按日计付的违约金变更为一次性计付违约金，明显是明发公司免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款，应认定无效。请求撤销原判，支持其全部的诉讼请求。明发公司对叶思惠的上诉理由答辩称：1、原判认定其无需向叶思惠支付违约金10000元是正确的。《商品房买卖合同》第八条是对支付违约金10000元的前提条件作出约定，即涉讼商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但叶思惠同意在此期限内予以接收的，明发公司才应依约支付违约金10000元。但叶思惠在2012年12月30日前并未选择同意接收该商品房，故叶思惠依据双方的合同约定要求其承担违约金10000元缺乏事实和法律依据。2、原判认定降雨、六级以上大风及停水、停电等事由发生时，明发公司可据实予以延期交房是正确的。首先，降雨和六级以上大风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合本合同第八条关于遭遇不可抗力可据实予以延期的约定，且作为常人应当知道前述事由发生之时，在建工程无法进行施工。其次，停水、停电属于政府及相关部门原因造成的停工，明发公司提交的水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合本合同第八条的约定，因此，明发公司可依据本合同第八条的约定据实延期交房。3、原判认定明发公司应承担逾期办证的违约金标准是正确的。（1）合同补充协议第22条的约定，已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且叶思惠未能提供证据证明该约定低于其造成的损失，故违约金按已付购房款的1%计算正确。（2）补充协议第22条是对《商品房买卖合同》逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，且未免除其逾期办证违约金的责任，也未加重叶思惠的责任，更未排除叶思惠的主要权利，因此，该违约金计算标准的约定并不符合《合同法》第40条规定的情形，属合法有效的条款。（3）涉讼商品房已完成交付，逾期办证并不影响叶思惠对涉讼商品房的使用，叶思惠并未因此遭受损失，且也未提供证据表明因逾期办证而遭受损失。补充协议已就逾期办证的违约责任和违约金计算标准进行了明确约定，故原判对此认定正确，应予维持。上诉人明发公司上诉称：1、原判根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条认定其于2014年3月21日书面通知的交房行为无效，属于适用法律错误。《城乡规划法》第四十五条不属于效力性强制性规定，系属于管理性规范条款，故明发公司未经规划主管部门核实的交房行为是有效的。2、原判对明发公司可据实延期交房的天数及逾期交房的总天数认定均存在错误。（1）原判认为高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，认定事实错误。从生活常识可知，对于高温天气持续多久，具体哪一天是高温天气、具体工作日的实时温度以及是否达到停工的“高温”标准明发公司均无法提前预见。原审推定明发公司可预知，忽略了天气现象的不可预知性。（2）原判认定高考因素是合同签订时双方可预知的事由，属于事实认定错误。高考噪声污染控制是根据政府文件固定时段区域对噪音污染进行控制，必须根据政府的文件才可确定。据此，在原判认定据可延期的128天的基础上，应加上高考、高温天气的天数为明发公司可据实延期的天数。（3）明发公司已按合同约定的方式于2013年3月21日向叶思惠发出交房通知书，通知叶思惠于2013年3月29日至3月30日办理交房手续，而叶思惠却未在通知的时间内前来接收房屋，故叶思惠不得再向明发公司主张2013年3月30日之后逾期交房的违约责任。其逾期交房的总天数仅能从2012年12月31日起计算至2013年3月30日，总天数为90天，而非原审认定的156天。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。叶思惠对明发公司的上诉理由答辩称：1、根据《城乡规划法》第四十五条规定，通过规划条件核实是商品房交房的法定条件。涉讼商品房所在的漳州“明发商业广场”18#楼应通过规划条件核实，是涉讼商品房交房的法定条件，否则其有权拒绝接收并要求明发公司依约承担相应的违约责任。2、原判对明发公司逾期交房天数的认定是正确的。（1）明发公司虽于2013年3月21日向其发出交房通知书，但当时涉讼商品房尚未具备法定的交房条件及合同约定的交房条件，故其有权拒绝接收涉讼的商品房。（2）本案高温天气及高考因素并非明发公司可据以主张延期的情形。原判认定高温天气和高考期间不作为延期的理由是正确的，而认定中雨以上、六能风、台风天气及停水、停电可作为延期的理由是错误的。本院查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除“明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格”和“漳州市出现中雨以上96天，六级以上风及台风44天”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，上诉人叶思惠提出明发公司开发的商业广场通过工程验收合格是10#-19#楼，而非原判认定的10#-15#楼。其认为明发公司开发的10#-19#楼已通过工程验收合格，也意味着该工程的10#-15#楼也通过验收合格，因此，原判认定明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格的事实并无不当，叶思惠对该事实的异议不予采纳。另上诉人叶思惠认为原审以《气象报告》为据认定漳州市出现中雨以上96天，六级以上风及台风44天，是指芗城区的气象状况，而非漳州市。依据漳州市气象科技服务中心出具的《气象观测资料来源证明》载明：“《气象报告》中气象观测数据来源于漳州市气象局地面观测站（芗城站）资料。龙文区目前无气象观测站，漳州市区（芗城、龙文）气象观测资料均采用芗城站资料。”漳州市气象局的地面观测站是设在芗城站，龙文区目前无气象观测站，因此，原判依据漳州市气象科技服务中心的《气象报告》而认定中雨天气，六级以上风及台风天数并无不当，叶思惠对该事实的异议不能成立，不予采纳。本院认为：上诉人叶思惠与上诉人明发公司签订的《商品房买卖合同》与合同补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据双方上诉、答辩的主要内容，本案的争议焦点为：一、明发公司应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付叶思惠违约金10000元。二、明发公司可延期交房时间的认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定及能否作为可顺延交房的天数。三、高温天气、高考因素是否属于明发公司可顺延交房的约定情形。四、明发公司2014年3月21日发出书面交房通知时是否符合交房条件。五、明发公司是否存在逾期办证违约责任，若存在逾期办证，违约时间及违约金标准应如何认定。一、关于明发公司应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付叶思惠违约金10000元的问题。《商品房买卖合同》第八条约定了涉讼商品房的交付条件与期限，并约定“如果在规定日期内未达到”交房条件而“买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金”，从内容看，这是对支付10000元违约金的前提条件所作出的约定，即如果涉讼商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但叶思惠仍同意在此期限内予以接收的，明发公司才应依约支付叶思惠10000元的违约金直至该房达到交房条件之日止。因本案中不存在叶思惠于约定的交付期限内接收涉讼商品房的事实，故叶思惠主张明发公司应依约支付10000元的违约金与双方合同的约定不符。此外，双方于合同中约定的出卖人通知交房的义务，是针对“达到交付使用条件”的商品房，对于未达到交付使用条件的商品房应如何交付双方并未作出约定，叶思惠以本案是明发公司未于约定的交付期限内通知其办理交房而不是其未作出选择同意接收为由，主张明发公司应承担违约责任没有法律依据。故叶思惠要求明发公司支付其违约金10000元的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。二、明发公司可延期交房时间的认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定及能否作为可顺延交房的天数。降雨、六级以上风、台风天气属于天气现象，变幻大，难于预测具体哪一天或哪一时段发生降雨或六级以上风或台风，属于不可抗力情形，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。合同补充协议第十一条虽然约定遭遇不可抗力，明发公司应在发生之日起90日内或结束之日止30日内履行书面告知义务，但本合同同时还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，综合上述条款，从双方订立合同的目的理解，上述义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并不是一种单方的权利。由此可以看出，履行上述义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。叶思惠主张出现不可抗力后，明发公司未履行合同补充协议第十一条约定的书面告知义务，不满足适用本合同第八条约定的条件，未正确理解合同的目的及相应条款的本意，理由不能成立。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，属非出卖人明发公司所能控制的客观原因而造成停工，这有水务、电业部门的停水、停电通知予以证实，该事由也符合本合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据，可据实予以延期的约定。据此，原审经核实确定明发公司依约可据实予以延期交房时间为128天并无不当。因此，叶思惠主张降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等事由不能作为明发公司可顺延交房的天数的理由缺乏事实依据，不能成立。三、关于高温天气、高考因素是否属于明发公司可顺延交房的约定情形问题。首先，高温天气属于季节性的天气现象，具有一定的规律性，虽然很难预先判断具体哪一天气温达到应当停止施工的程度，但因高温天气每年都会在大致时段必然出现，故可以作概括性的预测，双方签订合同时，该因素应已考虑在内。其次，退一步讲，从本案合同看，因高温天气并未以列举式的方式明确约定为可顺延交房的情形，且按日常经验也难以判断是否“造成停工”，故明发公司欲以此主张可顺延交房还须同时对“造成停工”的事实进行举证，本案中，明发公司未进行相应举证，也应承担举证不能的法律后果。结合以上两点，原审未将高温天气列入可顺延交房的约定情形并无不当。高考国家教育考试之一，由教育部统一组织调度，形成每年一度的高考制度，是必然的，且具有规律性，该因素属于双方签订合同时应予考虑在内，故原审未将高考因素列入可顺延交房的约定事由是正确的，明发公司的主张，缺乏事实依据，理由不能成立。四、明发公司2014年3月21日发出书面交房通知时是否符合交房条件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，规划条件核实是商品房竣工验收的法定前置强制性条件，而商品房竣工验收又是交房的法定条件，故规划条件核实也应为交房的法定条件。至于该法条属何种性质的强制性规定，现行法律、法规并未明确规定，但该法条直接使用“不得”限制“组织竣工验收”，从语言逻辑上分析，针对的是行为本身，且规划事项与公共利益紧密相关，规划部门作为公权力介入，目的在于公共利益的维护，与私人权益无关，故应认定其属于效力性强制性规定。在上述前提下，本案中，明发公司2014年3月21日发出书面交房通知时商品房未经过规划条件核实，尚未具备相应法定条件，其通知交房的行为应为无效。原审对此认定并无不当。明发公司的主张，与法不符，理由不能成立。五、关于明发公司是否存在逾期办证违约责任，若存在逾期办证，违约时间及违约金标准应如何认定的问题。办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。由于2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求，可认定直至该日涉讼商品房全部具备了法定的交房条件，故可认定涉讼商品房于2014年5月29日才全部具备了法定的交房条件，此即，双方2013年6月4日的实际交房行为依法属于无效交房行为，涉讼商品房至2014年5月29日才属于合法交付使用，应自2014年5月30日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据双方合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。但明发公司直至2014年8月29日明发公司尚未依约向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，已超过90日期限，致使叶思惠未能在涉讼商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。依据双方的合同及补充协议约定，超过90日，即自2014年8月29日起叶思惠未能取得房屋权属证书的，明发公司应承担逾期办证的违约责任。关于违约金的计算标准问题。合同补充协议第二十二条载明：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。判断合同具体条款是否存在权利、义务失衡，应从合同的整体上把握审查，否则，合同的每一条款均可能被认为“免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利”。尽管该合同补充协议性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利、义务基本对等，该补充协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，且未免除明发公司逾期办证的违约责任，也未加重叶思惠的责任，更未排除叶思惠的主要权利，因此，该约定并不符合《合同法》第四十条规定的情形，叶思惠主张该条款的约定应依照《合同法》第四十条规定认定为无效，与事实、法不符，理由不能成立。据此，原判认定本案的违约金按叶思惠已付房价款1%计算即为7533.08元并无不当，应予维持。明发公司未依约如期交付涉讼商品房，已构成违约，其应承担违约责任。关于本案逾期交房的违约金计算问题。虽然明发公司书面通知叶思惠于2013年3月29日至3月30日办理交房手续，但因涉讼建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，应认定明发公司上述通知交房行为属于无效交房的行为，但因叶思惠于2013年6月4日已实际接受涉讼商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持。对于2013年6月4日之前的违约金，则应依法、依约予以支持，自2012年12月31日起至2013年6月4日止的期间时间为156天，扣除明发公司可延期交房天数128天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为28天，属于逾期交付实际未超过90日，根据本合同第九条的约定，明发公司应按日向叶思惠支付已付款万分之一的违约金计人民币2109.26元（753308元×0.01%×28天）。综上，明发公司的上诉理由，无事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1071元，由上诉人叶思惠负担535.5元、明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担535.5元。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖代理审判员翁云芳二〇一四年十二月十二日书记员黄兴附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。