江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商初字第0158号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行，住所地东台市东台镇金海中路35号。
负责人：李晔，该行行长。
委托代理人：纪冬霞，该行职工。
委托代理人：钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。
被告：周鹤立，居民。
被告：冯连英，居民。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行（以下至判决主文前简称“邮政储蓄银行”）与被告周鹤立、冯连英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄银行的委托代理人纪冬霞，被告周鹤立、冯连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮政储蓄银行诉称：2012年9月25日，原告与两被告签订了个人购房借款及担保合同，期限为2012年9月25日至2027年9月25日，利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，两被告以位于东台市某处车库作为借款的抵押物，并于2012年9月25日办理了抵押登记手续，担保的范围为借款本息、逾期利息以及实现债权的费用。被告周鹤立于2012年9月25日因购房需要，向原告借款240000元，约定年利率为7.205%，借期为180个月，逾期利率为9.3665%。被告周鹤立未依约归还贷款本息，截止2014年8月31日，仅归还借款本金17450.64元、借期内利息30755.79元，尚有本金222549.36元、借期内利息2539.68元未还。原告多次催要，被告均拒绝履行还款义务，诉至法院，请求判令：1、被告归还原告借款本金222549.36元、借期内利息2539.68元，共225089.04元。并从2014年9月1日起至判决确定给付之日止，以本金222549.36元按年利率9.3665%计算逾期利息。二、判令对被告抵押的房屋进行拍卖，拍卖所得款项原告优先受偿；三、本案的诉讼费由被告负担。
被告周鹤立辩称：借款是事实，希望与原告邮政储蓄银行协商处理。
被告冯连英辩称：同意被告周鹤立的辩称意见。
经审理查明：2012年9月25日，邮政储蓄银行（贷款人）与周鹤立（借款人、抵押人）、冯连英（共同借款人、抵押物共有人）签订中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同一份，约定：“第一条：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币240000元。第二条：本合同项下贷款仅用于购买坐落于东台市某处的房屋，建筑面积94.35平方米。……第三条：本合同项下贷款期限为180个月，自2012年9月25日至2027年9月25日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条：（一）贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利息上浮10%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。实际利率以借据为准。……第九条：（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。……第五条：……（二）借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：周鹤立，账号：60×××42，……第十四条：本合同项下担保方式为以下第二种……（二）抵押担保。……第十五条：（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权。抵押物存在共有人的，共有人同意抵押人的担保行为，并承诺与抵押人共同承担担保及相关的法律责任。……第十六条：抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。……”合同还约定了其他相关内容。该合同的附件为抵押物清单，该清单载明：“抵押物名称：商品房；所有权归属：周鹤立；坐落：东亭五村47幢502室，47幢A-11号车库”。
同日，邮政储蓄银行、周鹤立对抵押房产办理了抵押登记，房屋他项权证号：东台市房他证市区字第TXXXXX**号，房屋他项权利人：邮政储蓄银行，房屋所有权人：周鹤立，房屋所有权证号：东台房权证市区字第××号，登记债权数额：240000元整。
当天，周鹤立在邮政储蓄银行提供的中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据上签字，借款金额240000元，借款期限180个月（2012年9月25日至2027年9月25日），年利率7.205%。随后，邮政储蓄银行按照约定将240000元转入了周鹤立的银行账户中。
截止2014年8月31日，本案共归还借款本金为17450.64元、借期内利息30755.79元，未归还借款本金为222549.36元。2014年9月起，周鹤立、冯连英未能按约如期还款。
上述事实，有当事人的陈述，原告提供的中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同、房屋他项权证书、个人贷款（手工）借据、个人贷款放款单、个人信贷分期还款计划、客户还款明细表等证据在卷证实。
本院认为，原告邮政储蓄银行与被告周鹤立、冯连英订立的个人购房借款及担保合同系当事人真实意思的表示，为合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行。被告周鹤立、冯连英未能按约归还借款，应承担归还相应借款本息的民事责任。被告周鹤立、冯连英在借款时，以房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押合法有效，现被告周鹤立、冯连英未能按约归还借款，原告邮政储蓄银行主张以抵押财产优先受偿，本院予以支持，但优先受偿的范围应以房屋他项权证登记的债权数额240000元为限。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周鹤立、冯连英应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行支付借款本金222549.36元，并以本金222549.36元自2014年9月1日起至实际给付之日止按合同约定的利率支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行对被告周鹤立所有的位于东台市东台镇东亭五村47幢502室的房产和47幢A-11号车库（房屋他项权证号：东台市房他证市区字第T00199**号；房屋所有权证号：东台房权证市区字第××号）折价或者拍卖、变卖的价款在240000元的限额内享有优先受偿权。
案件受理费4832元，减半收取2416元，由被告周鹤立、冯连英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，电汇、信汇的，须在附言中注明“交法院诉讼费”字样，并将汇款凭证复印件送交或邮寄、传真至盐城市中级人民法院会计室，以便开票、对帐）。
审判员 储鹏杰
二〇一五年五月十九日
书记员 王 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。