广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初18639号
原告：中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中山中环广场1座901号、902号之二卡，统一社会信用代码91442000771851460B。
法定代表人：罗锐鸿，董事长。
委托诉讼代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。
被告：李雄浩，男，1975年6月9日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县，现住广东省中山市西区。
被告：何欢，男，1981年12月5日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县，现住广东省中山市。
上列两被告共同委托诉讼代理人：郑坚沫，广东德疆律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：毛国华，广东德疆律师事务所律师。
原告中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称中山城投公司）诉被告李雄浩、何欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告中山城投公司委托诉讼代理人叶征鹏，被告李雄浩、何欢及两被告共同委托诉讼代理人郑坚沫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山城投公司诉称：被告于2009年7月6日与中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室签订商铺租赁合同一份，约定承租中山市××区湖滨路××号第二、四层的物业建筑面积共900平方米作商业经营使用，租赁期自2009年7月1日起至2014年8月30日止。2012年5月，因莲员路片区改造项目建设需要，由原告征收被告承租的上述房地产。原告随后通知被告产权变更情况，要求被告向原告履行上述商铺租赁合同义务。被告自2012年5月起拒绝支付租金，2014年8月30日合同到期后一直占用租赁物业至今。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝支付租金。被告的行为已经违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告交还位于中山市××区湖滨路××、××层的租赁物业；2.被告向原告支付2012年5月至2014年8月期间租金289800元，逾期违约金86940元，合计376740元；3.被告向原告支付占用租赁物业期间的费用（自2014年9月起至被告向原告交还租赁物业之日止，每月按10800元计算，暂计至2016年6月为237600元）；以上合计614340元。
庭审期间，原告中山城投公司明确第二项诉讼请求：租金计算期间为2012年5月至2014年8月，2012年5月至2013年6月每月租金为9900元，2013年7月至2014年8月每月租金为10800元；违约金调整为以总额289800元为基数，按总欠租金的30%计算，从2012年5月计至2014年8月。
原告中山城投公司就其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.租赁合同；2.房屋征收补偿协议书；3.房地产权证；4.情况说明；5.催缴租金通知（2015年11月11日）、快递邮寄单；6.催缴租金通知（2016年3月24日）、快递邮寄单。
被告李雄浩、何欢辩称，一、原告主体不适格，不具有作为本案原告的诉讼权利。1.原告未取得涉案物业所有权，无权要求两被告返还物业或支付任何费用。涉案物业产权人系中山市石岐区集体资产经营有限公司，原告与该公司签订房屋征收补偿协议书后，并未向国土房管部门办理原土地使用证注销或土地使用权过户登记手续及原房屋所有权注销手续，根据《中华人民和通过物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不发生效力，原告无权要求两被告返还涉案物业或支付任何费用。2.原告并非租赁合同当事人，无权要求两被告支付租金。二、即使原告主体适格，其主张的租金已经超过诉讼时效。商铺租赁合同约定，两被告应于当月15日前结付租金，每一期租金的诉讼时效应从该租赁月份15日起算。原告要求两被告支付2012年5月至2014年8月期间的租金及违约金，超过一年诉讼时效。三、两被告占有涉案物业二楼，系为获得拆迁补偿，并非自愿占有使用。四、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的房屋不得进行出租。2012年起，涉案物业权利人从未向两被告催收租金或占有使用费，并未对涉案物业尽任何管理、修缮义务，说明权利人清楚其无权向两被告收取任何费用。五、自2010年起，涉案物业产权人就未对物业进行任何管理、维护，长年失修，使用条件已经严重不符合签约时的标准，甚至达不到安全使用标准。两被告多次进行维修并花费大笔装修费用，权利人按签约时的收费标准进行主张，明显违反公平合理原则，且维修费应由权利人承担。六、两被告自2011年8月起，即未占有使用涉案物业四楼，无须支付物业四楼租金或占有使用费。2009年，被告与中山市石岐区集体资产经营有限公司签订商铺签订租赁合同后，被告何欢对涉案物业四楼进行备案作为出租屋出租，有效期自2009年8月3日起至2011年8月3日止。备案登记有效期届满后，因涉案物业被列入拆迁范围，无法办理出租屋备案登记，两被告就未继续占用涉案物业四楼。七、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条及第三十三条规定，两被告作为承租人，可以获得拆迁补助费及停产停业补偿，原告或者中山市石岐区集体资产经营有限公司均未与两被告协商补偿事宜，导致两被告等待补偿而引发本案纠纷，其应承担相关责任。八、以30%的标准计算违约金过高。
被告李雄浩、何欢就其辩解，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.中山市不动产登记资料证明表；2.收据3份；3.中山市玄梦装饰工程有限公司工程预算单；4.发票；5.出租屋备案登记回执；6.现场图片；7.房屋拆迁公告。
经审理查明：2009年7月6日，以中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室为甲方与以李雄浩、何欢为乙方签订商铺租赁合同一份，主要约定：甲方同意按现状将坐落在石岐区湖滨路82号第二、四层商铺出租给乙方作商业经营使用，建筑面积共900平方米；租赁期限为2009年7月1日至2014年8月30日止；乙方每月向甲方缴纳租金9000元，商铺公共区域内绿化、清洁、保安等综合服务费0元，上述费用及由甲方代垫支的上月水电费，乙方须于当月十五日前结付。逾期五天（本月20日）按总额每天以租赁、综合服务费5%、水电费3‰加收滞纳金，逾期一个月视作违约，甲方有权单方终止合同；本合同签订期限为五年，第一、二年月租金每平方米10元，第三、四年月租金每平方米11元；第五年月租金每平方米12元，第四层由9月1日起计租；乙方未征得甲方同意和订立有关书面协议之前，保证不擅自将承租的房屋转让、分租或他人互换使用及与他人合作、联营经营；合同期满如需继续承租的，应提前一个月与甲方协商，双方重新另行签订租赁合同。合同还约定了其他内容。合同签订后，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室依约将上述物业交付两被告使用，两被告交付租金至2012年4月。
2012年5月15日，以中山城投公司为甲方（征收人）与以中山市石岐区集体资产经营有限公司为乙方（被征收人）签订房屋征收补偿协议书一份，主要约定：甲方因莲员路片区改造项目建设需要，征收产权属于乙方所有房地产。就房地产征收安置补偿事宜，经甲、乙双方协商一致，签订本协议；被征收房屋坐落于中山市××区湖滨路××号，建筑机构：钢筋混凝土，建筑面积：1781.08平方米，土地使用权面积：398.5平方米，地类（用途）工业；根据中山市正大土地房地产评估有限公司出具的房地产评估报告（房评字第[2011]0604C）采取作价补偿的方式，补偿金额为11702759元；补偿费用为征收补偿全部过程中的费用（装修、消防设施、终止相关租赁合同产生的全部费用，包括但不限于：违约金、租金损失、诉讼费、工人遣散费用），税费按国家规定分别各自承担支付，甲方双方不得以任何形式要求任何其他费用；乙方在2012年5月15日前将上述全部房屋交付给甲方。协议书还约定了其他内容。协议书的落款部分，原告在“甲方”处盖章，中山市人民政府石岐区办事处在“乙方”处盖章。
另查：中山市石岐区湖滨路82号房地产原系中山市人民政府石岐区办事处的集体资产，由中山市石岐区集体资产经营有限公司管理，产权登记在该公司名下。上述房屋征收款由中山市人民政府石岐区办事处收取，中山城投公司已按房屋征收补偿协议书全部支付完毕。涉案房屋至今未拆迁，仍由两被告使用。
又查：中山城投公司提交催缴租金通知及快递邮寄单各两份，拟证明其曾向李雄浩、何欢发出催缴通知的事实，但该两份快递邮寄单均未显示李雄浩或何欢签名，且李雄浩、何欢对催缴租金通知及快递邮寄单真实性均不确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室与李雄浩、何欢签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。根据合同约定，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室交付租赁商铺给李雄浩、何欢使用，李雄浩、何欢应按约定履行支付租金的义务。但李雄浩、何欢自2012年5月起开始拖欠租金，租赁期限届满后继续占用租赁物，由此可见，李雄浩、何欢的行为已构成违约，依法应交还房屋并承担相应的违约责任。另，因莲员路片区改造项目需要，由中山城投公司向中山市人民政府石岐区办事处征收涉案物业。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，中山城投公司作为本案原告请求李雄浩、何欢交还租赁房屋并支付租金依法并无不妥，对李雄浩、何欢关于中山城投公司主体不适格的相关辩解意见本院不予采纳。
至于中山城投公司要求李雄浩、何欢支付自2012年5月起至实际搬离之日的租金损失，李雄浩、何欢提出2012年5月至2014年8月期间租金及违约金已经超过一年诉讼时效，本院认为中山城投公司提交的快递邮寄单无法充分有效证明其曾向李雄浩、何欢发出催缴通知的事实，且李雄浩、何欢对该快递单真实性不予确认，中山城投公司于2016年8月29日向本院提起诉讼，故本院对李雄浩、何欢提出的时效抗辩予以支持，但鉴于李雄浩、何欢只对2012年5月至2014年8月期间租金及违约金的支付时效提出抗辩，因此本院对中山城投公司主张的2012年5月至2014年8月期间租金及违约金不予支持，对其主张的2014年8月以后的占用费予以支持。李雄浩、何欢于2014年8月合同期限届满后，仍占有使用涉案物业，依法应以10800元/月（900平方米×12元）的标准向中山城投公司支付自2014年9月起至实际搬离之日的占有使用费。对李雄浩、何欢关于涉案物业长年失修应降低租金标准及自2011年8月起未使用涉案物业四楼等相关辩解意见，证据不足，本院不予采纳。
关于两被告辩解原告作为拆迁人未支付拆迁补助费和停产停业补偿费而引发本案纠纷及原告应承担涉案物业的维修费等辩解意见，与本案不属于同一法律关系，两被告应另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李雄浩、何欢于本判决生效之日起七日内,将承租的中山市石岐区湖滨路82号第二层、第四层房屋返还原告中山市城市建设投资集团有限公司；
二、被告李雄浩、何欢于本判决生效之日起七日内，支付原告中山市城市建设投资集团有限公司从2014年9月1日起至租赁房屋实际返还之日止的占有使用费（按每月10800元的标准计算）；
三、驳回原告中山市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9944元，减半收取为4972元（原告已预交），由原告中山市城市建设投资集团有限公司负担3049元，被告李雄浩、何欢负担1923元（被告李雄浩、何欢负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市城市建设投资集团有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈文旭
二〇一六年十一月二十八日
书记员 卢翠香
许晓丹