福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终886号
上诉人（原审被告）：陈梅珠，女，1964年4月16日出生，汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）：福清市峰森物业服务有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室481区间（福清市新厝镇新江路9号），经营场所福建省福清市龙山街道东刘村44号。
法定代表人：陈必龙，总经理。
上诉人陈梅珠因与被上诉人福清市峰森物业服务有限公司（以下简称峰森物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初5897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈梅珠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决未认定案涉小区的建筑面积为26万平方米，而峰森物业的物业服务资质等级为三级，没有资质承接案涉小区的物业服务。2.2012年2月22日福清市人民政府51次专题会议纪要的中心内容是要求依法成立业主委员会、召开业主大会，玫瑰园社区居民委员会未进行相关工作，导致至今仍在代管。选聘物业服务企业依法应由全体业主共同决定，会议纪要中的“代管”并未授权玫瑰园社区居民委员会选聘物业服务企业。3.峰森物业成立于2013年8月21日，玫瑰园代管工作小组于2013年4月25日登报公开招标物管企业，可见招投标时峰森物业尚未成立无法参与招标。4.峰森物业没有履行物业服务合同约定的义务，且未经小区双过半及三分之二业主同意擅自提高物业费的收费标准。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决不采信陈梅珠提交的峰森物业不履行物业服务义务、侵占公共设施的相关证据，又不组织勘验，违反《民事诉讼法》第六十四条第三款的规定。2.原审判决认定《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》合法有效是错误的，违反了《物权法》、《物业管理条例》的相关规定。3.峰森物业诉求的2014年1月20日至2015年7月10日的公摊水电费和物业费已超过诉讼时效。
峰森物业辩称，峰森物业进入玫瑰园小区是经过合法的程序与居委会签订合同的，服务期间峰森物业按约履行，维护小区原有的设施。
峰森物业向一审法院起诉请求：陈梅珠向峰森物业支付2014年1月20日起计算至2016年11月20日止的物业服务费5701.4元、水电公摊费553.1元，合计6254.5元。
一审法院认定事实：峰森物业系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面）。业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业主委员会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用“玫瑰园小区代管工作小组”的印章。玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后，于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的峰森物业签订《玫瑰园小区物业管理委托合同》，合同约定：“由峰森物业提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。委托管理期限自2014年1月20日起至2015年1月20日止，物业费标准住宅房屋每平方米为底层0.8元/月、小高层1元/月、高层1.1元/月，物业费用按月交纳，业主或使用者在应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊。由于玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立”等条款。2015年1月21日，玫瑰园小区代管工作小组又与峰森物业续签《玫瑰园小区物业管理委托合同》，合同约定：“委托管理期限自2015年1月21日起至2016年11月21日止，由峰森物业提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业费标准住宅房屋每平方米为底层0.8元/月、小高层1元/月、高层1.1元/月，物业费用按月交纳，业主或使用者在应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊”等条款。陈梅珠是福清市玫瑰园小区2＃楼703单元的业主，该套房建筑面积为237.03平方米。该幢楼系按低层住宅标准收取物业服务费。陈梅珠自2014年1月20日起就未向峰森物业支付物业费，至2016年11月20日止，陈梅珠仍拖欠峰森物业的物业服务费6447.21元（34月×237.03㎡×0.8元/㎡=6447.21元）、水电公摊费553.1元。
一审另查明，玫瑰园小区代管工作小组曾于2015年1月20日与峰森物业签订续聘协议，延期至2015年3月31日止。
一审法院认为，由于玫瑰园小区目前仍未成立新的业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，影响小区内广大业主的生活秩序和安定稳定。当地人民政府从现实出发为此成立“玫瑰园小区代管工作小组”，对小区暂时行使日常管理并无不当，反而给包括被告在内广大业主解决困难带来益处。故峰森物业与玫瑰园小区代管工作小组签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。陈梅珠主张上述合同无效，对其没有约束力，一审法院不予支持。峰森物业是玫瑰园小区约定前期物业管理服务的公司，陈梅珠是玫瑰园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。峰森物业已经对陈梅珠的住宅物业事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。峰森物业作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。峰森物业在物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程有存在一些瑕疵与不完善之处，没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。陈梅珠自峰森物业提供物业服务起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约，按照《玫瑰园小区物业管理委托合同》的约定，陈梅珠至今仍拖欠峰森物业至2016年11月20日止的物业服务费6447.21元、水电公摊费553.1元未交，峰森物业仅主张陈梅珠支付至2016年11月20日止物业费5701.4元、水电公摊费553.1元。一审法院综合考虑陈梅珠小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，酌情将被告陈梅珠应支付的物业服务费调整为5416.3元、水电公摊费为553.1元。即便存在峰森物业物业管理不到位原因，陈梅珠亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，不应一概拒付全部物业服务费用而形成对小区的其他按约缴费业主的不公。陈梅珠主张峰森物业的诉请已经超过诉讼时效，该主张于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、陈梅珠应于本判决生效之日起十日内支付福清市峰森物业服务有限公司2014年1月20日起至2016年11月20日止的物业服务费5416.3元、水电公摊费553.1元；二、驳回福清市峰森物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，福清市峰森物业服务有限公司负担5元，陈梅珠负担20元，款限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
本院二审期间，陈梅珠围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：陈梅珠提交的证据不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，讼争《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》系在玫瑰园小区前期物业公司已经撤离、小区业主委员会又无法成立的情形下，经福清市人民政府授权玫瑰园小区代管工作小组经过公开招投标程序与峰森物业签订的。陈梅珠称福清市政府只授权代管工作小组代管小区物业管理工作，而未授权其对外选聘物业公司，该选聘未经业主大会同意，故合同无效。但其并无证据证明福清市人民政府对居委会代管工作小组的授权仅限于直接代管小区物业管理工作，且居委会并非物业公司，其工作职责并不包含物业管理，也不具备直接从事物业管理的能力，其仅是在玫瑰园小区业委会无法成立的情形下代行业委会之职责，故其与峰森物业签订的物业服务合同合法有效，陈梅珠的该上诉理由不能成立。陈梅珠另称峰森物业承接玫瑰园小区物业管理工作超越了资质，但《物业管理企业资质管理办法》仅属于部门规章，无论峰森物业是否存在超越资质的情形，均只属于行政管理的范畴，应由相关政府部门进行处罚，本案物业服务合同并不因此而无效。综上，讼争物业管理委托合同及续聘协议未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。
上述合同签订后，峰森物业已入驻玫瑰园小区，为小区提供了物业服务，依照国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，陈梅珠应当按照物业管理委托合同约定缴纳相应的物业服务费及公摊费。由于峰森物业已为业主提供了物业服务（即履行了合同主要义务），因此即便存在部分服务不到位的情形，陈梅珠亦不能以此为由对抗其合同主要义务的履行，其以峰森物业服务不到位为由拒绝缴纳全部物业费及公摊费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于物业费及公摊费计算期间，峰森物业自称其每季度都曾向业主发送催缴通知，但其向法院提供的物业费催缴函未加盖物流机构公章，其提供的证据无法证实其主张，本院不予采信，换言之，陈梅珠已于一审期间提出时效抗辩，但峰森物业无法提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故物业费及公摊费应从2017年9月7日峰森物业起诉主张之日起的两年之前，即2015年9月7日起开始计算至2016年11月20日止，一审法院对诉讼时效的认定有误，本院依法予以纠正。故期间物业费总计165.92元/月×（14个月+13/30）=2394.78元，水电公摊费为243.95元。
一审法院在综合考虑案涉小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素的基础上，酌情判决陈梅珠支付95%应支付的物业服务费，峰森物业未就此提起异议，本院予以照准。综上，陈梅珠应支付峰森物业物业服务费2275元，水电公摊费243.95元。
综上所述，陈梅珠的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初5897号民事判决；
二、陈梅珠应于本判决生效之日起十日内支付福清市峰森物业服务有限公司2015年9月7日起至2016年11月20日止的物业服务费2275元、水电公摊费243.95元；
三、驳回福清市峰森物业服务有限公司的其他一审诉讼请求；
四、驳回陈梅珠的其他上诉请求。
二审案件受理费50元，由陈梅珠负担25元，福清市峰森物业服务有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 符海燕
二〇一八年二月二十六日
法官助理 张力群
书 记 员 程 婷