福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2616号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨庆聪，男，1983年2月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人陈伟昆，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托代理人陈章呈，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟强，男，1974年12月10日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人杨萍，福建泉中律师事务所律师。
原审第三人泉州市力丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人ＸＸ章，该公司负责人。
委托代理人庄振加，该公司员工。
原审第三人福建七建集团有限公司，住所地福建省漳州市。
法定代表人段永利，该公司董事长。
上诉人杨庆聪因与上诉人陈伟强、原审第三人泉州市力丰房地产开发有限公司、福建七建集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2013）惠民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨庆聪的共同委托代理人陈伟昆、陈章呈、上诉人陈伟强及其委托代理人杨萍、原审第三人泉州市力丰房地产开发有限公司（以下简称力丰公司）的委托代理人庄振加到庭参加诉讼。原审第三人福建七建集团有限公司（以下简称七建公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，第三人力丰公司开发建设的惠安县螺城镇“金石花园”2#楼一层04、05、06、07、08号店和5#楼一层14、15、18、19、20、21、22、23号店共十三间店面，均于2006年5月25日办理权属证书，所有权人均登记为第三人力丰公司。杨庆聪于2010年12月10日、2011年3月17日分别收到陈伟强购买上述涉讼十三间店面的定金各5万元，合计10万元。原、被告于2011年3月17日签订《房屋买卖合同书》1份，约定：杨庆聪将其承建力丰公司开发的涉讼十三间店面卖给陈伟强，该房地产尚未办理房屋所有权证，杨庆聪对此负全责，拥有实际的产权；陈伟强愿意向杨庆聪购买上述房屋，在合同签订之日，陈伟强先行支付杨庆聪10万元作为房屋买卖定金，杨庆聪在收到定金后的15日内将上述店面腾空，并通知陈伟强到场确认后，并带陈伟强到力丰公司签订上述十三间店面的房屋销售合同；杨庆聪在收到陈伟强支付定金后未按约定的时间腾空店面，及与陈伟强到力丰公司签订房屋销售合同的，每逾期一天，杨庆聪应支付300元给陈伟强，逾期累计超15天，视为杨庆聪毁约，并自毁约之日起3日内按所付定金的双倍返还给陈伟强；在陈伟强与力丰公司签订《房屋销售合同》后，杨庆聪未依约定时间将房屋腾空交付陈伟强，每逾期一天，杨庆聪应赔偿陈伟强3000元，逾期累计超过15天，即视为杨庆聪违约。合同签订后，陈伟强和第三人力丰公司之间至今未签订涉讼十三间店面的买卖合同。一审审理中，原告杨庆聪提供证据1即2011年3月17日签订的《房屋买卖合同书》1份，以此证明该合同第五条约定的付款方式为：合同签订后，由陈伟强一次性支付总房款给力丰公司，杨庆聪与力丰公司的工程款由杨庆聪自行与力丰公司结算，与陈伟强无关，该合同是居间介绍合同，不是房屋买卖合同；合同第八条约定自动解约的成立条件。被告陈伟强提供如下证据：证据2谈话录音资料2份，以此证明造成涉讼《房屋买卖合同书》未全面履行的原因在于杨庆聪自身或者在于杨庆聪与力丰公司之间纠纷；证据3即陈伟强的委托代理人杨萍对证人李三通的调查笔录1份，以此证明杨庆聪对涉讼十三间店面拥有实际控制权。第三人力丰公司提供如下证据：《金石花园一期工程总承包施工补充协议》1份，以此证明力丰公司与七建公司对“金石花园”一期工程总承包施工的补充协议情况。
原审法院认为，原告杨庆聪提供的证据1即《房屋买卖合同书》，可以证明原、被告对双方的相关权利义务及解除合同的条件进行了约定，但不足以证明约定的自动解约的条件成立，也不足以证明该合同属居间介绍合同。被告陈伟强提供的证据2即谈话录音资料，其中原告杨庆聪、被告陈伟强之间的录音，不足以证明陈伟强的举证主张；陈伟强与杨庆聪父亲杨文桥的通话录音，由于真实性无法确认，且杨庆聪持有异议，不予采信。证据3即对证人李三通的调查笔录，因证人未到庭作证，真实性无法确认，不予采信。证据4即《金石花园一期工程总承包施工补充协议》是力丰公司与七建公司之间的协议，与本案无关，不予采信。综上，被告陈伟强与原告杨庆聪于2011年3月17日签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。陈伟强已依约于2011年3月17日向杨庆聪付清全部定金10万元，杨庆聪未依约于收到定金之日起15日内即2011年4月1日前履行腾空涉讼店面，并协助陈伟强与力丰公司签订房屋销售合同的义务，且逾期履行已超过15日的事实清楚，证据充分，应予认定。虽然杨庆聪逾期履行上述合同义务超过15日构成毁约，但本案合同并不因此自行解除，而应由合同解除人依法向对方发出解除合同的通知。作为违约方的杨庆聪不具有涉案合同解除权，而具有合同解除权的陈伟强至今并未向违约方杨庆聪发出解除合同的通知，而是要求对方继续履行合同，故应认定本案合同至今并未解除。原告杨庆聪请求确认原、被告的房屋买卖合同关系于2011年4月17日终止，理由依据不足，应予驳回。鉴于涉讼十三间店面的产权至今均为第三人力丰公司所有，力丰公司并不同意按照原、被告之间订立的《房屋买卖合同书》的约定买卖涉讼十三间店面。同时，本案没有证据证明杨庆聪对涉讼十三间店面具有实际产权，以及力丰公司将涉讼十三间店面作价抵作杨庆聪的工程款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，杨庆聪未能依约腾空店面，并协助陈伟强与力丰公司签订涉讼十三间店面的房屋销售合同的情形，属于事实上的不能履行合同。故陈伟强不能要求杨庆聪继续履行上述合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，陈伟强有权行使合同解除权，并依据合同约定或法律规定要求杨庆聪承担违约责任。但是陈伟强在本案中则请求杨庆聪继续履行上述合同义务，经原审法院释明后仍不变更反诉请求。对陈伟强的反诉请求，由于依据和理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，判决：一、驳回原告杨庆聪的诉讼请求。二、驳回反诉原告陈伟强的反诉请求。本案本诉受理费1050元，由杨庆聪负担；本案反诉受理费34800元，减半收取17400元，由陈伟强负担。
宣判后，原告（反诉被告）杨庆聪、被告（反诉原告）陈伟强不服，均向本院提起上诉。
杨庆聪上诉称，原审判决认定杨庆聪、陈伟强之间的《房屋买卖合同书》客观上无法履行符合客观事实，从而驳回陈伟强的反诉请求是正确的，但对上诉人主张确认杨庆聪与陈伟强的《房屋买卖合同书》解除的请求不予支持是错误的。理由如下：一、本案双方当事人约定的定金系解约定金。杨庆聪与陈伟强签订的《房屋买卖合同书》第五条第一款约定“在合同签订之日，乙方先行支付甲方人民币壹拾万元作为房屋买卖定金……”及第八条第一款约定“甲方在收到乙方定金后未按约定的时间腾空店面与乙方到泉州市力丰房地产开发有限公司签订《房屋销售合同》每逾期一天，甲方应支付人民币300元给乙方，逾期累计超15天，视为甲方毁约，并自毁约之日起三日内应按乙方所付定金的双倍返还给乙方”的上述条款已明确10万元为定金，在累计超15天即视为甲方毁约，合同终止，甲方应当双倍返还定金。可见，上诉人与被上诉人对于合同中主要义务依赖于第三人的履行有充分的认识，并事先约定了解约定金条款。二、根据《担保法》司法解释，上诉人有权以返还双倍定金的方式解除合同。《担保法》司法解释第117条规定，定金交付后，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。本案中，上诉人有权适用双方在合同中的关于合同终止的事先拟制条款，即超过15天未履行，视为甲方毁约，甲方有权以双倍返还定金方式终止本合同。根据以上两点，上诉人请求依法确认上诉人与被上诉人的买卖合同关系终止，符合法律规定及上诉人与被上诉人的合同约定。况且，原审法院在明知本案无法履行的情况下对上诉人与被上诉人的房屋买卖合同关系不予处理也会增加双方当事人的诉累。请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求，维持原审判决第二项。
上诉人陈伟强辩称，双方当事人签订《房屋买卖合同书》后，除上诉人陈伟强及时按合同约定支付100000元定金外，上诉人杨庆聪从未按合同约定履行。上诉人杨庆聪的上诉请求无理，应予驳回。
上诉人陈伟强上诉称，杨庆聪、杨文桥父子挂靠原审第三人七建公司承建原审第三人力丰公司开发的惠安县螺城镇金石花园建筑工程，因原审第三人力丰公司无力支付工程进度款，其与七建公司、杨庆聪、杨文桥协商，并与七建公司达成《金石花园一期工程总承包施工补充协议》，将本案诉争的位于金石花园2#楼和5#楼十三间店面抵作应支付给杨庆聪、杨文桥、七建公司的工程款。之后，杨庆聪将诉争十三间店面用于出租和出售。因杨庆聪、杨文桥急需资金，杨文桥于2010年10月19日向泉州银行丰泽支行申请贷款，力丰公司按杨文桥要求将金石花园一期工程的产权证总证中分出十三间店面并办理了四本房产证（证号为17742、17744、17745、17746）为杨文桥贷款提供担保。2010年12月10日，杨庆聪有意将诉争的十三间店面出售给上诉人，收取上诉人50000元定金并出具收条一张。2011年3月17日，杨庆聪与上诉人签订《房屋买卖合同书》，合同于签订当日生效。该合同已将十三间店面的来源、建筑面积、转让单价、总价、付款和交房方式、杨庆聪应如何协助上诉人与力丰公司签订《房屋销售合同》和产权办理以及杨庆聪如何再与力丰公司结算工程款等主要内容都作了详尽约定。上诉人于签订合同当日又支付50000元定金给杨庆聪。合同生效后，杨庆聪将承租户李三通腾空的金石花园2#楼07、08号二间店面和5#楼14号店面交付给上诉人使用至今。以上事实和证据完全符合现实通行的用在建或完工的建筑物抵作应支付工程款的通行做法。力丰公司已将其拥有产权的十三间店面作价抵作应支付七建公司的工程款，因杨庆聪、杨文桥系该工程的实际施工人，杨庆聪、杨文桥拥有该十三间店面的处分权，杨庆聪完全有能力继续履行合同义务。因此，原审以“鉴于涉讼十三间店面的产权至今均为力丰公司所有”认定“属于事实上的不能履行合同”，并据此判决驳回上诉人原审的反诉请求属于认定事实错误。上诉人认为，杨庆聪有条件履行合同义务而不履行。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，上诉人申请责令原审第三人提交金石花园一期工程结算资料，原审在未责令原审第三人提交该资料的情况下，就此认定没有证据证明“力丰公司将十三间店面抵作杨庆聪的工程款”，该认定同样也是错误的。原审第三人持有金石花园一期工程结算资料是不争的事实，该工程结算资料中一定记载了诉争十三间店面抵作工程款的详细数据，原审第三人拒不提供，原审应当推定上诉人主张的“力丰公司已将十三间店面抵作杨庆聪的工程款”的事实成立，上诉人原审的反诉请求应当予以支持。若所有证据证明“力丰公司将十三间店面抵作杨庆聪的工程款”的事实不存在，说明杨庆聪捏造了力丰公司将十三间店面抵作工程款的事实，那么原审及二审法院也应当终止审理，将本案移送公安机关追究杨庆聪诈骗的刑事责任。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人原审的反诉请求。
上诉人杨庆聪辩称，上诉人陈伟强主张力丰公司已将十三间店面抵作杨庆聪的工程款的理由不能成立，上诉人陈伟强与杨庆聪签订合同时杨庆聪对诉争的十三间店面仅享有缔约的期待权，而非实际处分权。至今杨庆聪仍未取得十三间店面的所有权，合同中也体现了期待权风险的存在，因此双方当事人才约定了定金解除条款，这是双方当事人的真实意思表示。上诉人杨庆聪之所以未在3日内支付双倍定金给上诉人陈伟强，是因为上诉人陈伟强不予配合，拒绝按合同约定的条款履行。
原审第三人力丰公司对上诉人杨庆聪、上诉人陈伟强的上诉辩称，上诉人杨庆聪与上诉人陈伟强签订的合同及双方的诉讼均与力丰公司无关。
原审第三人七建公司对上诉人陈伟强、杨庆聪的上诉均未作答辩。
经审理查明，对一审查明认定的事实除原审第三人力丰公司对上诉人杨庆聪与上诉人陈伟强签订《房屋买卖合同书》的事实认为不知情，诉争十三间店面的产权仍属于力丰公司，与力丰公司发生承建关系的是七建公司，力丰公司未与杨庆聪、杨文桥存在承建关系，也不存在将诉争十三间店面抵作结欠杨庆聪、杨文桥工程款。除此之外，对一审查明认定的其他事实双方当事人均无异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审双方当事人争议的焦点问题是：一、上诉人杨庆聪与上诉人陈伟强签订的《房屋买卖合同书》是否已于2011年4月17日终止。二、上诉人陈伟强请求上诉人杨庆聪继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》的义务，并要求上诉人杨庆聪协助上诉人陈伟强与原审第三人力丰公司签订诉争房屋买卖合同并履行交付诉争房屋的义务能否成立。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，关于第一个争议的焦点问题，上诉人陈伟强与上诉人杨庆聪于2011年3月17日签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。上诉人陈伟强已依照合同约定的义务向上诉人杨庆聪交付定金10万元，上诉人杨庆聪未依约履行合同义务，已构成了违约。作为守约方的上诉人陈伟强仍要求上诉人杨庆聪继续履行合同义务，故本案合同尚未解除，上诉人杨庆聪请求确认本案合同已于2011年4月17日终止的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议的焦点问题，因上诉人杨庆聪与上诉人陈伟强签订的《房屋买卖合同书》的标的物即诉争十三间店面的所有权人系原审第三人力丰公司，上诉人杨庆聪在与上诉人陈伟强签订《房屋买卖合同书》时对诉争十三间店面没有所有权，上诉人杨庆聪能否履行该《房屋买卖合同书》约定的义务，取决于上诉人杨庆聪在签订《房屋买卖合同书》后能否取得诉争十三间店面的所有权。目前诉争十三间店面的产权仍属于原审第三人力丰公司，在本案审理过程中，原审第三人力丰公司主张其对上诉人杨庆聪与上诉人陈伟强签订《房屋买卖合同书》一事不知情，并对力丰公司将诉争十三间店面抵作结欠杨庆聪父子的工程款的事实不予确认，上诉人陈伟强又未能提供证据证明上诉人杨庆聪对诉争十三间店面拥有处分权，故本案中上诉人杨庆聪存在事实上不能履行合同的情形，故上诉人陈伟强请求上诉人杨庆聪继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》中约定的义务的上诉请求不能成立。上诉人陈伟强可依据合同约定及相关法律规定请求上诉人杨庆聪承担违约责任。但陈伟强经原审法院释明后，仍未变更其反诉请求，原审依法驳回其反诉请求是正确的。综上，上诉人杨庆聪、陈伟强的上诉请求及理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理恰当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉人杨庆聪、陈伟强的上诉，维持原判。
二审案件受理费18450元，由上诉人杨庆聪负担1050元，上诉人陈伟强负担17400元。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一四年九月十八日
书记员 邱妙菲
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。