广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第644号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市福源天厨餐饮有限公司。
法定代表人：邓杏福，董事长。
委托代理人：康晓岳，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人：李希翔，广东万乘律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡位广。
委托代理人：李斌泉，广东国晖律师事务所律师。
原审被告：邓杏福，男。
原审被告：张俊杰，女。
原审被告：胡启明，男。
上述三原审被告共同委托代理人：康晓岳，广东万乘律师事务所律师。
上述三原审被告共同委托代理人：李希翔，广东万乘律师事务所实习律师。
原审第三人：韩弘。
原审第三人：周逢君，女。
上诉人深圳市福源天厨餐饮有限公司（以下简称福源天厨）因与被上诉人蔡位广、原审被告邓杏福、张俊杰、胡启明及原审第三人韩弘、周逢君房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、位于深圳市罗湖区宝安南路大信大厦第二层属于蔡位广所有。2007年10月4日，蔡位广作为甲方与韩弘、周逢君作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁面积1683.64平方米；租赁期限自2007年10月4日至2017年10月3日止；房屋的用途为商业、饮食服务业；月租金总额为人民币150000元；甲方应于2007年10月4日前将涉案房屋交付乙方使用；甲方交付房屋时，可向乙方收取四个月租金数额的租赁保证金，即人民币600000元，乙方逾期一个月不交租的，甲方可不予返还保证金；乙方应于每月31日前交付租金，从合同签字之日起，甲方同意免收两个半月的租金（即实际交租金的时间为2007年12月19日）；水、电费、燃气、网络通信、物业管理费等由乙方直接向各相关部门交付；乙方拖欠租金达一个月以上或拖欠各项费用达人民币100000元以上的，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方可解除合同；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，蔡位广将涉案房屋交付韩弘、周逢君使用，并向韩弘、周逢君无偿提供该大厦M6单元作为装修工程部使用，韩弘、周逢君也缴纳了租赁保证金人民币600000元，双方按合同约定履行了各自的义务。
二、2008年1月30日、2月16日，周逢君、韩弘分别出具书面委托书，委托梅磊峰全权处理与蔡位广房屋租赁合同有关的事宜。2008年3月11日，韩弘出具《承诺书》，称因周逢君不能亲自签署补充合同，现由周逢君的代理人梅磊峰代替周逢君在补充合同上签字，由梅磊峰、韩弘保证周逢君委托梅磊峰代理权限的真实性，若事后周逢君不承认补充合同的效力，因此造成的损失由韩弘、梅磊峰向蔡位广承担连带责任。3月11日，蔡位广作为甲方与韩弘、周逢君作为乙方签订《补充合同》，约定，甲方同意2007年12月19日至2008年3月31日期间的租金按原合同的约定五折结算，五折后的租金合计为人民币256451元，甲乙双方对2008年3月15日前的行为互不追究，乙方自本合同签订当日向甲方支付上述租金人民币256451元；原乙方支付的人民币600000元租赁保证金继续作为本合同的租赁保证金；从2008年4月1日起，乙方应于每月15日前将当月租金人民币150000元交至甲方的收款帐号，每延期一日按月租金总额的1‰向甲方支付滞纳金，若乙方于每月月底前仍未能向甲方支付单月租金，甲方有权解除合同并没收租赁保证金人民币600000元；本合同为原合同的补充合同，内容如与原合同有冲突，以本合同为准，未作变更部分，仍以原合同为准。
三、2008年3月24日，蔡位广与韩弘签订编号为深（罗）12xxxx4、12xxxx6的两份《房地产租赁合同》，合同约定的内容同蔡位广在2007年10月4日与韩弘、周逢君签订的《房地产租赁合同》的内容基本一致，两份合同相加的月租金总额仍为人民币150000元。同日，上述合同在罗湖区房屋租赁管理部门进行了备案登记。
四、2008年4月2日，福源天厨经过深圳市工商行政管理局注册登记成立，原名称为深圳市福源天厨餐饮管理有限公司，法定代表人为韩弘。2008年7月24日，福源天厨进行变更登记，该公司的法定代表人由韩弘变更为邓杏福，股东也进行了变更。2008年12月11日，深圳市福源天厨餐饮管理有限公司变更名称为深圳市福源天厨餐饮有限公司，即现用名，并对地址和经营范围进行了变更登记。
五、2008年10月9日，福源天厨向蔡位广出具书面《情况说明----
0810》称，2007年10月4日、2008年3月11日、2008年3月24日，韩弘代表我公司分别与您签署了《房地产租赁合同》、《补充合同》和《房地产租赁合同》，因韩弘曾是我公司的法定代表人、股东，因此，其2008年8月1日前与您签署的文件代表我公司，我公司承担所签署文件的责任和义务；鉴于韩弘个人原因，她已不再担任法定代表人（仍为股东），待其来深时，可办相关手续，特此说明。
六、2008年10月10日，蔡位广作为甲方与福源天厨作为乙方、邓杏福、张俊杰、胡启明作为丙方签订《补充合同（二）》，称甲乙双方于2007年10月4日就乙方租用甲方名下位于深圳市罗湖区宝安南路大信大厦二楼整层经营素菜馆，双方签订了《房地产租赁合同》、《补充合同》即相关备忘录，现由于各种原因需要对原租赁合同的内容进行补充，经协商订立本合同，内容如下：1、根据2008年3月11日《补充合同》第四条第1项的约定“甲乙双方最迟在2008年6月15日前具备开业条件，如其中一方不能按约履行义务，每天应向对方支付人民币10000元违约金”，甲方于2008年6月15日已正式开业，而乙方尚在装修期间，为此甲乙双方经友好协商，同意乙方将2007年12月19日至2008年3月31日减收的人民币256451元租金付清给甲方后，双方同意该合同条款作废，互不追究对方该条款的法律责任；2、乙方目前欠甲方房租及电费如下：甲方代乙方垫付7月份电费人民币7440元，乙方尚欠8月份房租人民币50000元，乙方尚欠9月、10月房租人民币300000元；3、上述各项欠款金额合计人民币613891元，甲方为支持乙方顺利开业，同意乙方上述欠款延期三个月归还（即从2008年10月10日至2009年1月9日），延期还款期间按每月1.5%计息给甲方，如乙方不能按时还清本息，则应将物业交还给甲方，丙方为乙方上述欠款承担连带偿还责任；4、本合同为原租赁合同的重要组成部分，内容如与原租赁合同有冲突，以本合同为准，未作变更部分，仍以原租赁合同为准。随后，福源天厨在涉案房屋从事餐饮经营活动，但并未按照约定的时间支付拖欠的上述款项。
七、2009年2月10日，蔡位广作为甲方与韩弘作为乙方、福源天厨作为丙方签订两份2008年3月24日《房地产租赁合同》的《补充合同》，约定，甲方同意乙方将原租赁合同的所有权利及义务转让给丙方，丙方同意接受乙方转让上述租赁合同的所有权利义务；甲方依照2008年3月12日的承诺函，同意乙方从2009年1月1日至2009年12月31日期间的租金按人民币120000元的标准支付，2010年1月1日后的租金仍按原租赁合同标准支付，如乙丙方在2009年2月15日前无法履行2008年10月10日补充合同（二）约定的所有还款义务，甲方有权解除本补充合同。同日，该补充合同亦在罗湖区房屋租赁管理部门进行了备案登记。但福源天厨亦没有在上述期限内偿还欠款。
八、2009年7月23日，蔡位广向福源天厨的法定代表人邓杏福邮寄发出《通知书》，称因福源天厨至今已拖欠蔡位广租金、利息及其他费用达人民币一百多万元，且福源天厨无法按照2009年2月10日备案登记的《补充合同》的约定支付租金，为此蔡位广书面通知福源天厨解除2009年2月10日备案登记的《补充合同》，福源天厨仍需按照之前的相关租赁合同的约定支付租金，即从2009年1月1日起的租金每月仍按人民币150000元支付，限福源天厨在2009年7月31日前付清所有欠款，否则蔡位广将起诉解除租赁合同，追究其法律责任，无条件收回房屋，并不予退还租赁保证金。福源天厨的员工ＸＸ芳签收了该通知书，但福源天厨仍没有支付拖欠的租金及其他费用。2010年2月11日，福源天厨发出《启示》，称因内部装修，春节期间暂停营业，开业时间另行通知。2010年7月底，在福源天厨长期不支付拖欠租金及其他费用的情况下，蔡位广收回涉案房屋。
九、2010年6月，因福源天厨拖欠深圳光华厨具厂的货款，原审法院另一案件依法查封了福源天厨的部分餐饮设备的资产，并对其价值进行了评估。
十、福源天厨称蔡位广在2010年2月11日将涉案房屋擅自锁门，但蔡位广提供的照片仅能证明锁门的事实，而无法证明是蔡位广锁门，并且根据福源天厨出具的启示，可以看出是福源天厨自行停业关门的。在（2009）深罗法民三初字第2073号案件的庭审中，蔡位广否认福源天厨的物品在蔡位广处。在本案的原审庭审过程中，蔡位广承认福源天厨确实有部分物品在蔡位广处。2013年10月22日至2013年11月12日，蔡位广及福源天厨对福源天厨在蔡位广处的物品进行清点，并制作了物品清单，蔡位广及福源天厨均在该清单签字。原审法院在质证时询问蔡位广是否同意将福源天厨的物品返还给福源天厨，但福源天厨称因物品有丢失、损坏情况，因此，不同意取回物品。
十一、2011年1月7日，深圳市罗湖区房屋租赁管理局桂园租赁所出具情况说明，载明：“兹有大信大厦业主蔡位广先生，于2007年10月4日将其名下位于大信大厦二层房屋出租给深圳市福源天厨餐饮有限公司经营素菜馆。2009年4月，因福源天厨公司因拖欠大信大厦物业管理费、水费、和蔡位广先生的电费及租金，大信大厦管理处和蔡位广先生的电费及租金，大信大厦管理处和蔡位广先生向我所请求协调解决，我所领导和桂木园工作站的工作人员曾多次到大信大厦二楼与福源天厨公司及其股东张俊杰、胡启明、邓杏福协调还款事宜。”
十二、2012年1月11日，大信大厦业主委员会出具情况说明，载明：“蔡位广先生系我小区二至四层业主，2007年10月4日将其名下位于大信大厦二层房屋出租给深圳市福源天厨餐饮有限公司，因福源天厨公司拖欠蔡位广先生2008年7月份电费和截至2008年10月31日的租金合计人民币613891元。蔡位广先生曾多次到大信大厦二楼向福源天厨公司催还欠款，并向本业委会投诉。本业委会为了维护业主权益和社区的和谐，2009年4月曾经组织业主蔡位广先生与福源天厨公司及其股东张俊杰、胡启明、邓杏福等人协调还款事宜。”
十三、2011年1月5日，深圳市大信物业经营管理公司大信大厦管理处出具情况说明，载明：“兹有我小区业主蔡位广先生，于2007年10月4日将其名下位于大信大厦二层房屋出租给深圳市福源天厨餐饮有限公司经营素菜馆，因福源天厨公司生意清淡，经营困难，故拖欠蔡位广先生2008年7月份电费和截至2008年10月31日的租金合计人民币613891元。2009年4月，应蔡位广先生的申请，曾经与邓杏福、张俊杰、胡启明等人协调还款事宜，2009年4月至8月期间，蔡位广先生曾经多次到大信大厦二楼向福源天厨及其股东邓杏福、张俊杰、胡启明催还欠款。由于福源天厨公司与蔡位广先生的经济纠纷，现还拖欠我司2010年1月至7月的物业管理费和本体维修基金，共计人民币59095.79元。”
十四、2008年10月，蔡位广与深圳市燃气集团股份有限公司管道气客户服务分公司签订《天然气供气协议》，用气地址为宝安南路2068号大信大厦二楼。
蔡位广诉至原审法院，请求判令：1、解除蔡位广与双方关于深圳市罗湖区宝安南路大信大厦第二层房产的租赁合同【1、解除2007年4月10日蔡位广与韩弘、周逢君签订的深圳市房地产租赁合同书；2、解除2008年3月11日蔡位广与韩弘、周逢君签订的合同；3、解除2008年10月10日蔡位广与福源天厨签订的补充合同二；4、解除2008年3月24日蔡位广与福源天厨签订的合同；5、解除2009年2月10日（编号为深罗12xxxx6）蔡位广与福源天厨、韩弘签订的补充合同。】；2、福源天厨向蔡位广支付从2007年12月19日至2008年10月31日期间所拖欠的租金人民币606451元、电费人民币7440元、利息人民币27625元、滞纳金人民币133.214元（其中利息以人民币613891元为本金，月利率为1.5%，从2008年10月10日起计算，计算至2009年1月9日止；滞纳金以人民币613891元为本金，逾期交租每日加收1‰的滞纳金，滞纳金从2009年1月1日起计算，暂算至2009年8月15日止，具体金额计算至福源天厨实际还清之日止。）3、福源天厨向蔡位广支付从2009年1月1日至2009年8月31日期间所拖欠的租金人民币770000元和滞纳金人民币37360元（其中福源天厨应补交2009年1月至3月减收的租金人民币90000元；2009年4月福源天厨尚欠蔡位广租金人民币80000元；2009年5月至8月福源天厨共欠租金人民币600000元，合计欠付租金人民币770000元；逾期交租每日加收1‰的滞纳金，滞纳金暂算至2009年8月15日止为人民币37360元，具体金额计算至福源天厨实际还清之日止）；4、福源天厨立即将涉案房屋交还给蔡位广；5、邓杏福、张俊杰、胡启明对第2项诉讼请求中的租金、电费、利息及滞纳金承担连带偿还义务；6、福源天厨承担本案所有诉讼费。
深圳市福源天厨餐饮有限公司反诉至原审法院，请求判令：1、蔡位广返还深圳市福源天厨餐饮有限公司餐厅中可搬动的物品及可拆除的未形成附合的装饰物，会计帐本和票据等物品；2、蔡位广赔偿擅自关门以来的经营损失暂计人民币781404元（每月营业额195351元暂计至2010年6月11日）；3、蔡位广因擅自关门违约，应当按照评估价值赔偿深圳市福源天厨餐饮有限公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失；4、福源天厨承担本案诉讼费用。5、请求蔡位广赔偿损失共计人民币13500910元，其中画家王唯戴天传字画共150幅，价值人民币8800000元；芦建英赠送书法作品及代卖佛具佛品价值人民币4213500元；深圳市五彩缘工艺品有限公司汉白玉佛像价值人民币133800元；中央空调安装费人民币268000元；光华厨具厂评估价值人民币85610元。共计人民币13500910元。、
原审法院认为，蔡位广是涉案房屋的合法所有人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。蔡位广与周逢君、韩弘签订的《房地产租赁合同》及《补充合同》、与韩弘签订的《房地产租赁合同》、与韩弘、福源天厨签订的《补充合同》、与福源天厨、邓杏福、张俊杰、胡启明签订的《补充合同二》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据缔约即遵守的原则，各方当事人均应自觉履约。根据福源天厨在2008年10月9出具的《情况说明》，对于2007年10月4日、2008年3月11日、2008年3月24日韩弘代表其与蔡位广签署的《房屋租赁合同》、《补充合同》和《房屋租赁合同》及韩弘在2008年8月1日前签署的文件均代表福源天厨，福源天厨承担其所签署文件的权利和义务的说明，以及2009年2月10日《补充合同》蔡位广同意韩弘将原租赁合同的所有权利及义务转让给福源天厨，福源天厨同意接受韩弘转让上述租赁合同的所有权利义务的约定，福源天厨是韩弘与蔡位广签订的房屋租赁合同及补充合同的权利义务承担者，福源天厨应当全面忠实履行上述合同的约定。结合原审庭审及当事人的辩论意见，原审法院认为，本案的主要争议焦点有三个，焦点一为福源天厨承租涉案房产的起始时间？焦点二是福源天厨拖欠租金的数额是多少？焦点三是邓杏福、张俊杰、胡启明对福源天厨拖欠的人民币613891元是否承担保证责任？
关于起租期，蔡位广与周逢君、韩弘签订的《房地产租赁合同》及蔡位广与福源天厨、邓杏福、张俊杰、胡启明于2008年10月10日签订的《补充合同二》均明确约定涉案合同的租赁期从2007年12月19日起计算。另外《补充合同（二）》中明确福源天厨尚在装修期间。原审法院认为，由于福源天厨在2008年10月10日尚在装修期，涉案房产在能够正常使用前不能开通天然气，因此，原审法院对于福源天厨认为涉案房屋的燃气最终开通时间为2008年10月22日，因此，起租期应从2009年1月6日起计算的辩论意见不予采纳。原审法院认为，涉案房产的起租日应该从2007年12月19日起计算。
关于福源天厨拖欠租金的数额，根据蔡位广与福源天厨、邓杏福、张俊杰、胡启明签订的《补充合同二》的约定，福源天厨应当支付2007年12月19日至2008年3月31日的租金人民币256451元，2008年7月蔡位广代垫的电费人民币7440元，2008年8月尚欠的租金人民币50000元，9月、10月尚欠的租金人民币300000元，以上合计人民币613891元。故，原审法院对于蔡位广主张的福源天厨拖欠蔡位广2007年12月19日至2008年10月31日租金、电费共计人民币613891元的主张予以确认。对于福源天厨拖欠蔡位广2009年1月至8月的租金，虽然在2009年2月10日的补充合同中约定2009年的租金按照每月人民币120000元的标准支付，但该约定有一个履行条件，即福源天厨必须在2009年2月15日前支付完毕上述拖欠的租金人民币613891元和利息，否则蔡位广有权解除该补充合同，事实上福源天厨并没有按时履行上述还款义务，因此蔡位广有权解除该补充合同，并按照原租赁合同约定的每月租金人民币150000元的标准向福源天厨收取租金。故，原审法院确认福源天厨拖欠蔡位广2009年1月1日至2009年8月31日的租金为人民币770000元。
关于邓杏福、张俊杰、胡启明对福源天厨拖欠的人民币613891元是否承担保证责任问题。邓杏福、张俊杰、胡启明认为邓杏福、张俊杰、胡启明的连带保证责任已于2009年7月8日免除，蔡位广在2009年8月14日才以诉讼方式要求承担连带保证责任，显然已超过法定保证期间，邓杏福、张俊杰、胡启明不应承担连带清偿责任。原审法院认为，根据涉案小区业委会、深圳市大信物业经营管理公司大信大厦管理处及深圳市罗湖区房屋租赁管理局桂园租赁所出具的证明，上述三单位均在2009年4月组织蔡位广与福源天厨公司、张俊杰、胡启明、邓杏福等人协调还款事宜。2009年4月至8月期间，蔡位广曾经多次到大信大厦二楼向福源天厨及其股东邓杏福、张俊杰、胡启明催还欠款。原审法院认为，在合同约定的保证期间，债权人已经要求保证人承担保证责任的，保证期间的诉讼时效中断。至于邓杏福、张俊杰、胡启明所主张的主合同在保证期限内作了变更的问题。原审法院认为，两份合同的债务人均为福源天厨，两份合同的权利、义务基本一致，保证人的保证责任不能免除。综上，邓杏福、张俊杰、胡启明对福源天厨拖欠的人民币613891元仍承担保证责任。
综上，福源天厨作为涉案房屋的承租者，应当按时向蔡位广支付房屋租金及交纳相关费用，但福源天厨长期拖欠租金，虽经多次协商仍没有全部支付欠交的租金，至2009年7月拖欠的租金已达一百万余元，远远超过了租赁合同约定的拖欠租金达一个月以上或拖欠各种费用达人民币100000元以上的出租方单方面解除租赁合同的条件，故蔡位广要求解除租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。福源天厨应当支付2007年12月19日至2008年10月31日的租金、电费合计人民币613891元；邓杏福、张俊杰、胡启明对于上述欠款承担连带清偿责任。福源天厨应支付拖欠蔡位广2009年1月1日至2009年8月31日的租金人民币770000元。对于蔡位广要求支付租金的滞纳金，虽然合同约定的是每延期一日按月租金总额的1‰支付滞纳金，但该标准过高，原审法院依法予以调整，按照每日万之二点一的标准向蔡位广支付未按期支付欠款的滞纳金。蔡位广的房屋已经在2010年7月底自行收回，故蔡位广关于立即将涉案房产交还给蔡位广的该项诉讼请求，原审法院不予以支持。福源天厨抗辩称租赁保证金高于《深圳经济特区房屋租赁管理条例》的规定，原审法院认为，根据《深圳经济特区房屋租赁管理条例》第二十五条的规定：“出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。”涉案房产的租金数额为每月人民币15万元，因此，租赁保证金的数额不应超过45万元。但福源天厨在反诉中并未要求返还租赁保证金15万元，因此，本案对此不做处理，福源天厨可另循法律途径解决。
2013年10月22日至2013年11月12日，蔡位广与福源天厨对福源天厨在蔡位广处的物品进行清点，并制作了物品清单，蔡位广与福源天厨的均在该清单签字。因此，蔡位广应将清单上的所有物品均返还给福源天厨。对于福源天厨主张的其他物品，福源天厨提供的证据不能证明其余物品确实存放在涉案房产内，因此，对于福源天厨要求返还的清单外的物品，原审法院不予支持。福源天厨要求蔡位广赔偿其经营损失的诉求，虽然福源天厨为证明其经营损失，向法庭提交了纳税申报回执，但该回执无法证明福源天厨的实际经营情况，用该纳税纪录来推算其实际的经营损失情况，缺乏事实依据，故福源天厨的该项诉求，原审法院不予支持。福源天厨要求蔡位广赔偿装修残值损失及中央空调安装费的诉求，因福源天厨没有按照合同约定按时足额交纳租金，拖欠租金数额巨大，且蔡位广曾减免了部分租金，并同意其延期支付，但福源天厨仍没有交纳，福源天厨的行为已构成违约，早已经达到合同约定解除的条件，因此福源天厨作为违约方无权要求蔡位广赔偿其装修残值及中央空调安装费，且福源天厨也没有在法庭指定期间提交评估申请，故福源天厨的该反诉请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国担保法》第二十六的规定，判决如下：一、解除蔡位广与福源天厨签订的深（罗）12xxxx4号、深（罗）12xxxx6号《房地产租赁合同》及其《补充合同》。二、解除蔡位广与福源天厨于2008年10月10日签订的《补充合同二》。三、福源天厨在本判决生效之日起十日内向蔡位广支付2007年12月19日至2008年10月31日拖欠的租金、电费共计人民币613891元。四、福源天厨在本判决生效之日起十日内向蔡位广支付上述欠款的利息人民币27625元。五、福源天厨在本判决生效之日起十日内向蔡位广支付上述欠款的滞纳金，从2009年1月10日起暂计至2009年8月15日止，以每日欠款额按每日万分之二点一的标准计付。六、邓杏福、张俊杰、胡启明对上述第三项、第四项、第五项承担连带清偿责任。七、福源天厨在本判决生效之日起十日内向蔡位广支付2009年1月1日至2009年8月31日拖欠的租金人民币770000元。八、福源天厨在本判决生效之日起十日内向蔡位广支付从2009年4月1日至2009年8月15日止，以欠款额按每日万分之二点一的标准计付的滞纳金。九、蔡位广在本判决生效之日起十日内向福源天厨返还物品清单（蔡位广与福源天厨在该清单上共同签字）中的物品。十、驳回蔡位广的其他诉讼请求。十一、驳回福源天厨的其他反诉请求。如果福源天厨未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币19039元，由福源天厨负担人民币13327元，邓杏福、张俊杰、胡启明共同负担5712元；反诉受理费人民币52947元，由蔡位广负担人民币22947元，由福源天厨负担人民币30000元；保全费人民币5000元，由福源天厨、邓杏福、张俊杰、胡启明共同负担。
上诉人深圳市福源天厨餐饮有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2011）深罗法民三重字第7号民事判决书，改判驳回蔡位广的全部诉讼请求。2、蔡位广承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：
一、1、福源天厨与光华厨具的案件中，法院查封了福源天厨的部分物品，但蔡位广不但拿走了被查封的物品，还拿走了其他未被查封的物品，具体包括佛具、字画等（该未被查封的物品在法院前来查封时都有拍照留存）。而蔡位广却在原审庭审中多次矢口否认。2福源天厨在盘点物品时发现，被查封物品与实际清单有出入。以上几点说明，尽管福源天厨多次否认未拿走这些未被查封的物品，但种种迹象表明，福源天厨经营所用的大部分物品事实上都己为蔡位广非法侵占。3、（2013）深罗法民三初字第1015号案可以表明，蔡位广强制锁门，同时有管理处出具的证明以及福源天厨工作人员可以作证。4福源天厨与蔡位广签订的租赁合同中明确约定了五通一平，但是福源天厨承租经营场所直到1年以后才开通煤气，系蔡位广的原因导致。5、蔡位广之所以强行封锁福源天厨经营场所的门是因为其私下与小肥羊餐饮公司在2010年初已签订了租赁合同。二审审理过程中，福源天厨公司补充上诉意见称：1、2008年10月10日签订补充合同后福源天厨已经支付了70多万元的租金，所以该613891元的租金及邓杏福、张俊杰、胡启明的担保责任不应当继续承担。2、担保已过了期限，失去了效力。3、蔡位广称2008年10月22日才是正式交付房屋的时间，2009年1月7日才计算房屋租金的时间；4、因为蔡位广违约在先，迟迟未交付房屋，构成了严重的违约，所以应当赔偿福源天厨的装修和设备费用、损失，这些损失应当在租金里扣除。综上所述，一审判决主要事实认定错误，损害了福源天厨的实体权利和诉讼权利。请求贵院查明案件事实，依法判决支持福源天厨的全部上诉请求。
被上诉人蔡位广答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿、充分，适用法律恰当，一审判决的结果是公平、客观公正的。二、本案是由于福源天厨经营不善导致长期拖欠租金，蔡位广依法解除租赁合同并收回涉案的房产符合法律的规定，蔡位广并没有任何的违法违约或者侵权行为，因此福源天厨的主张是没有任何的事实根据和法律依据。三、关于本案的担保人是否已经过了保证期间或诉讼时效，在一审法院已经有明确的认定，而且担保人也没有提起上诉，因此该项抗辩不应该由福源天厨提出。
邓杏福答辩称：一、我们素菜馆是在正常经营下，蔡位广把我们素菜馆强制关掉，二、我们从未收到蔡位广对我们三人进行追讨连带责任，我们已经交了房租。三、证明向我们追讨过连带责任的证明都是假的。
胡启明答辩称：我们主张连带责任已经结束、已经过期，在连带责任期限内及连带责任过了之后我们都没有接到任何书面和口头的通知，我不是企业的股东及经营者也不是企业的员工，我基本不在场，他们不可能通知我，邓杏福后期也不在境内，张俊杰也有其他的工作不在那个岗位上，何来的通知。我对三份有通知的证明提出异议，我没有见过桂园房屋租赁所的任何人员，他们不能证明蔡位广在追诉我。二、蔡位广是大信大厦的超大业主，对业委会来说他们有利益关系，所以业委会的证明也不可采信，而且我也没有见过业委会，除了谈管理费的时候见过业委会的工作人员其他没有见过，第三个证明管理处因为也是大业主的关系，也是利益方，不应该采信。据我所知，原来跟福源天厨打交道的管理处的主任已经不在世，所以这三份证明不可用，不能说明这个问题。福源天厨的经营情况在前期筹备时我比较清楚情况，因为五通一平一直没有完成，是我找的煤气公司的人协助我们开户的，并不是他们开通的，由张俊杰支付的费用，什么时候起租是很清楚的。
张俊杰答辩称：一、赞同邓杏福的观点，二、我没有接到过蔡位广口头的通知让我承担连带责任，三份证明租赁公司、大信大厦、业主委员会，我们都没有见过他们的人，何来他们的证明。三、燃气开通的凭证有提交过，2008年10月22日所有的费用是我刷卡支付的，不是蔡位广开通的，是我们交了费用才开通。正式起租应该从2009年1月开始计算。我们在整个查封过程中，区法院李法官有拍照、评估报告的证明，当时查封之后蔡位广把所有的物品全部拿走，我们提交了光华厨具厂另案的、蔡位广把佛像等全部拿走，蔡位广当时没有承认。我们在22天盘点过程中看到了查封的部分物品以及没有查封的部分物品，证明双方一直在说谎，查封的物品评估有8万多，没有查封的物品有几百万，但我们只看到了一部分。四、我们当时有报警，也有报警凭证。同意律师、邓杏福、胡启明的意见。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，福源天厨主张其在2008年10月10日后已支付70余万元的租金，且交租金的方式为每月固定交现金15万元，但福源天厨未提交证据证明其上述主张。蔡位广认可福源天厨实际交纳租金的情况是：于2009年1月至3月每月按12万元交租，4月份交了7万元，5、6、7、8月均未交租金。
本院认为，福源天厨的上诉请求仅限于驳回蔡位广的全部诉请，而对原审判决关于福源天厨反诉请求的处理未提起上诉，邓杏福、张俊杰、胡启明虽在二审审理中主张其无需对福源天厨的债务承担连带责任，但三原审被告均未提起上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于没有提起上诉的相关主张，本院不予审查。
依据蔡位广与福源天厨、邓杏福、张俊杰、胡启明于2008年10月10日签订的《补充合同二》以及蔡位广与福源天厨、韩弘于2009年2月10日签订的《补充合同》，福源天厨应在2009年2月15日前支付拖欠的租金以及电费613891元，否则蔡位广有权解除《补充合同》，福源天厨仍需按15000元／月支付2009年1月至2009年12月31日的租金。福源天厨上诉称2008年10月22日涉案房屋才得以交付，租金应从2009年1月7日计算。本院认为，各方签订的《补充协议》的时间晚于福源天厨主张的涉案房产交付的时间，该协议应视为各方对2009年1月之前拖欠租金的支付数额以及时间进行的约定，该约定是各方当事人真实意思表示，福源天厨应当在2009年2月15日前支付拖欠的租金以及电费613891元。福源天厨上诉称在2008年10月10日之后支付了70多万元的租金，故已不拖欠上述租金。但福源天厨未提交证据证明其在2009年2月15日前支付完毕上述拖欠的租金，本院对其该上诉主张不予采信福源天厨的行为已构成违约。依约定涉案合同从蔡位广的起诉状送达福源天厨之日解除，蔡位广有权按照原租赁合同约定的每月租金人民币150000元的标准向福源天厨收取2009年1月之后的租金。关于福源天厨在2009年1月之后已支付的租金数额，福源天厨作为付款义务人，应当对此承担举证责任。福源天厨主张每月以现金方式向蔡位广支付了租金15万元，但未提交证据证明该主张，本院对此不予采信。根据蔡位广的陈述，福源天厨在2009年1月至3月每月按12万元交租，4月份交了7万元，5、6、7、8月均未交租金，故其请求福源天厨支付2009年1月至8月欠付的租金77万元有理，本院予以支持。关于上述拖欠租金的利息与滞纳金，原审处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人福源天厨的上诉均无法律以及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17503元，由深圳市福源天厨餐饮有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年六月十五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。