西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00811号
上诉人（原审原告）崔某某，女，汉族，个体户。
委托代理人薛永谦，陕西普和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴某某，女，汉族，陕西华信胜达商贸有限公司业务经理。
委托代理人张汉平，陕西尚文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马某，女，汉族。
委托代理人杨旭，男，绿地集团项目经理。
上诉人崔某某因与被上诉人戴某某、马某房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市未央区人民法院（2013）未民宫初字第00568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
崔某某向原审法院诉称，其与戴某某于2012年4月21日签订《不动产租赁合同》，约定戴某某所有的房屋40平方米租赁给其使用，年租金为6.6万元，期限为5年，马某作为中介方予以见证。其依约向戴某某交纳了押金5500元，并支付租金6.3万元，同时支付物业及垃圾费1400元，并支付马某中介费2750元。后其发现房屋的实际面积与约定面积不符，经与戴某某、马某协商未果。2013年7月20日，戴某某堵门致其无法营业，同年7月23日，戴某某擅自进入其经营的门面房，盗走其房内的物品及1000元，并造成其营业损失。现请求依法判令，解除双方签订的《房屋租赁合同》；戴某某退还已交房租3.15元及利息；戴某某返还5500元押金，并承担5500元违约金；戴某某返还冰柜等物品或者赔偿折抵款9172元及1000元现金；戴某某承担2013年7月20日至履行之日的营业损失每天500元；戴某某承担装修费2.8万元及利息；马某与戴某某承担连带责任并返还中介费2750元及利息，并承担本案的诉讼费用。
戴某某向原审法院辩称，崔某某未按期向其缴纳房租构成违约。其已于2013年7月4日通知崔某某解除了租赁合同。因此不同意退还崔某某押金及承担违约金。物业费系按40平方米收取的。不同意崔某某的诉讼请求。
马某向原审法院辩称、不同意崔某某的诉讼请求。签订房屋租赁合同时崔某某、戴某某、马某双方都看了现场。合同注明租赁房屋40平方米是为了方便收取物业费。
原审法院经审理查明，2012年4月21日，崔某某与戴某某签订《不动产租赁合同》，由马某经营的西安经济技术开发区千里马房屋信息部为见证人，约定戴某某将其位于凤城九路魏玛公馆16号楼10104号建筑面积40平方米的房屋租赁给崔某某经营使用，租赁期限自2012年5月21日至2017年5月20日止，每月租金5500元，每半年支付一次，提前30日支付租金，逾期支付租金按租金金额收取违约金，拖欠达15日时，出租方可终止合同，承租方应该依房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得出租方的书面同意。合同签订后，崔某某向戴某某支付押金5500元以及半年的租金3.3万元，向马某支付中介费2750元，支付了戴某某押金。2012年4月28日，崔某某又向戴某某支付下半年的租金3万元，并支付截止2013年3月份以前的物业费。戴某某于2013年7月4日向崔某某发催款函，要求崔某某交纳所欠租金及相关的物业费用并提出解除租赁合同，崔某某未交纳。2013年7月19日，因双方对租赁费协商未果，戴某某将租赁的房屋锁门至2013年9月18日，崔某某将房屋内的物品搬走。庭审中，崔某某提交照片，证明房屋内的设施及物品；提交收款收据及发票，证明装修房花费2.8万元及购买经营物品花费7530元。戴某某、马某对崔某某提交的上述证据均不予认可，戴某某称其锁门是因为崔某某不交纳租赁费，其与崔某某的租赁合同已经解除，不同意赔偿崔某某的损失。马某则称合同注明房屋面积为40平方米为了方便收取物业费，签合同前双方都去看了房屋。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，崔某某、戴某某、马某自愿签订《不动产租赁合同》，系双方真实意思的表示，为合法有效的合同。在崔某某、戴某某、马某履行合同的过程中，崔某某未按照合同的约定向戴某某、马某交纳租金，依据双方约定，崔某某构成违约，戴某某依据法律的规定及合同的约定有权提出解除合同，因此2013年7月4日崔某某收到戴某某的催款函时，应视为双方已经解除租赁合同。崔某某主张在履行合同过程发现房屋面积不足合同约定的40平方米，所以未继续交纳租金。因崔某某、戴某某、马某签订租赁合同时，双方首先对租赁房屋及面积进行了确认，崔某某并未对此提出异议，且双方已履行合同一年，应视为崔某某对租赁房屋的确认，因此其主张戴某某、马某据此违约依法不能成立。综上，崔某某要求戴某某、马某退还所交租金以及物业管理费、垃圾费及利息，并承担违约金的请求，依法不予支持。崔某某要求戴某某、马某退还押金5500元，因自2013年5月21日起其未依照合同的约定向戴某某、马某交纳租赁费至2013年7月4日合同解除之日，依据双方的约定，戴某某、马某有权从押金中扣除崔某某应交纳的租金，因此崔某某的该项诉讼请求依法不予支持。关于崔某某请求戴某某、马某返还房内设备、物品及赔偿折抵款9172的请求，崔某某、戴某某、马某于2013年9月18日已对房内物品进行了清点交接，且崔某某无证据证明戴某某、马某现侵占及损坏其财产，因此其该项诉讼请求依法不予支持。关于崔某某要求戴某某、马某承担其装修费，返还中介费及其利息，因系崔某某违约导致合同解除，崔某某因装修产生的费用要求戴某某、马某承担及要求马某返还中介费无相关的依据，依法均不予支持。崔某某要求戴某某、马某承担锁门后的营业损失每500元，戴某某在崔某某未搬离租赁房屋时强行锁门，致崔某某经营所用的物品无法正常使用，造成了一定的经济损失，因崔某某未提交相关的证据证明其损失具体数额，根据本案的实际情况并结合崔某某经营性质，酌情认定由戴某某赔偿崔某某经济损失2000元。崔某某要求马某与戴某某承担连带赔偿责任，因马某无合同违约事实及其它侵犯崔某某权利的事实，依法不应承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下，一、戴某某于本判决生效之日起十日内赔偿崔某某经济损失2000元。二、驳回崔某某的其它诉讼请求。案件受理费1613元，崔某某已预交，由崔某某自行承担1413元，由戴某某承担200元，于上述款项给付之日一并支付崔某某。
宣判后，崔某某不服，向本院提起上诉。认为1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。崔某某在装修房屋时发现房屋面积不足40平方米后就通知了戴某某与马某要求解决，但二人均已各种理由推脱，且戴某某雇佣闲散人员堵门，致使崔某某无法正常营业。之后还擅自撬门入室盗走崔某某价值10172元的物品。戴某某不按照约定履行自身义务已违约，崔桂蛹可解除租赁合同，戴某某、马某应当返还崔桂蛹没有使用房屋的部分租金、押金、物业管理服务费及垃圾费、中介费，并支付违约金，返还崔桂蛹等物品或者赔偿折抵款及赔偿损失。2、一审法院用崔某某的5500元押金冲抵了租金，违反了民事诉讼不告不理的原则。故请求1.撤销一审判决，依法改判支持崔某某的全部一审诉讼请求或将本案发回重审；2.判令戴某某、马某承担本案的一、二审诉讼费用。
戴某某辩称，崔某某在承租前多次到实地查看，与戴某某协商确定了承租的位置、面积和租金，合同签订后，崔某某自行制作隔墙进行隔断，且崔某某一直支付租金、物业管理费、垃圾费等直到2013年5月20日，期间从未对承租的面积提出过异议，只是在2013年7月4日戴某某给崔某某书面通知如不支付租金，解除合同后，崔某某在2013年7月6日合同解除后给戴某某的律师函中才提出面积问题。双方在2013年7月4日已经解除了合同，所以崔某某要求戴某某支付7月20日以后的营业损失没有根据。将崔某某的保证金冲抵拖欠的租金是根据租赁合同第四条第3项的规定实行的，一审法院对其认定符合法律规定。2013年9月18日一审法院主持崔某某与戴某某对租赁商铺内物品进行了清单交接，做了详细的交接记录。所以不存在盗走崔某某物品的事实。综上，原审法院判决正确，请求维持。
马某辩称，其作为中介只是作为见证，房屋不是按面积来计算租金。崔某某从未向其提起面积不符的事，双方事前已就合同事项达成共识，不存在欺骗的问题。
本院经审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，崔某某与戴某某签订的《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在履行合同中，崔某某未按照合同的约定向戴某某交纳租金，构成违约，戴某某根据合同约定有权解除合同。崔桂蛹上诉称，戴某某交付的房屋面积不够，且戴某某雇佣闲散人员堵门，致使崔某某无法正常营业。之后还擅自撬门入室盗走崔某某价值10172元的物品，给自己造成损失，请求戴某某、马某返还崔桂蛹没有使用房屋的部分租金、押金、物业管理服务费及垃圾费、中介费，并支付违约金，返还崔桂蛹等物品或者赔偿折抵款及赔偿损失。因双方签订租赁合同时，首先对租赁房屋及面积进行了确认，崔某某并未对此提出异议，且双方已履行合同一年，应视为崔某某对租赁房屋的确认，故崔某某上诉关于房屋租赁面积不足的理由不成立。另外，崔某某、戴某某、马某于2013年9月18日已对房内物品进行了清点交接，崔某某并无证据证明戴某某、马某现侵占及损坏崔桂蛹的财产，对此，崔桂蛹该项的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。崔某某上诉还称，一审法院用崔某某的5500元押金冲抵了租金，违反了民事诉讼不告不理的原则。依据双方签订的《不动产租赁合同》第四条第3项的约定，戴某某有权从押金中扣除崔某某应交纳的租金，因此崔某某的该项上诉请求本院不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共1613元，由崔某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 赵羽嘉
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 李洪星