江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4873号
上诉人（原审被告）：张金标，男，1976年2月24日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人（原审被告）：夏艳，女，1966年12月16日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：张金标，自然情况同上。
被上诉人（原审原告）：南京市六合区劳动就业管理中心，住所地南京市六合区雄州街道延安路**号。
法定代表人：李方民，该中心主任。
委托诉讼代理人：卜晓宁，江苏衡顺达律师事务所律师。
原审第三人：南京飞扬大观园酒店有限公司，住所地南京市六合区雄州街道延安北路82号。
法定代表人：张银华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。
上诉人张金标、夏艳因与被上诉人南京市六合区劳动就业管理中心（以下简称六合就业管理中心）、原审第三人南京飞扬大观园酒店有限公司（以下简称大观园酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张金标、夏艳共同上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：1.不能仅以签订协议时原审第三人尚未成立就否认被上诉人与原审第三人之间的租赁关系。第二份租赁协议签订时原审第三人确实没有成立，但是在原审第三人成立过程中必须要租赁协议才能在工商管理部门办理登记手续，双方是在公司成立后才在协议上加盖了原审第三人的公章，双方在2005年签订租赁协议时也是如此，当时南京飞扬大观园酒店也未成立，没有公章，双方是在南京飞扬大观园酒店成立以后才加盖了公章，足以推翻一审法院认为协议签订时原审第三人尚未成立就与被上诉人不存在租赁关系的认定。2.在被上诉人不能提供2006年双方签订的租赁协议时应当承担举证不能的责任，被上诉人认可2006年租赁协议的存在，却声称找不到，为何2005年的协议可以找到，2006年的协议就找不到，且协议中约定协议一式三份，被上诉人作为国家机关，对文件协议的保管是有严格的要求，即使自己保管的协议找不到，其主管部门备案的协议为何也找不到，上诉人有理由相信被上诉人故意隐匿该协议的目的就是否认其与原审第三人之间存在租赁关系。3.即使被上诉人故意隐匿其与原审第三人之间的协议也不能否认双方存在租赁关系，在一审中，上诉人提供了南京市六合区城市房屋拆迁安置工作指挥部办公室的文件《关于建设东路二期大观园拆迁补偿等问题的会议纪要》，其中明确记载了大观园产权人是人社局，租赁给南京飞扬大观园酒店有限公司（张银华）从事酒店经营。同时在被上诉人提供的拆迁补偿补助款计算单上，也明确载明产权单位是六合区劳动就业管理中心，租赁人是原审第三人，并且一直以来，租金一直由原审第三人缴纳，因此，被上诉人是与原审第三人存在租赁关系，与上诉人之间已经没有租赁关系，上诉人不应当支付租金。综上，一审在判决过程中，对租赁关系的认定及租金的支付认定错误，适用法律错误，请求二审支持上诉请求。
被上诉人六合就业管理中心辩称：2005年3月18日双方之间签订了一份租赁协议书，租期是12年，自2005年7月1日至2017年6月30日，正常的情况下，这一份合同在二审时就到期了，这一份租赁协议书曾经修改过一次，不是因为主体的变更而修改，而是因为上诉人的要求只对部分的内容作了修改，即修改了根据被上诉人在酒店消费金额来增加租金，变更为根据消费额给予不同的折扣，其他的内容都不变。上诉人声称为成立大观园酒店公司办理注册登记，与被上诉人又重新签订了一份租赁协议书，而上诉人在一审中出示的就是刚才被上诉人所述的修改过的租赁协议书，而这一份协议书并非是为上诉人重新注册公司而签订，这一份协议书与原来的租赁协议的首页所列的主体并无变化，且落款的时间无论是签协议的时间还是修改后的时间，签协议时间是2005年6月，修改后是2005年3月，大观园酒店公司也确实尚未成立，况且按照上诉人的说法是为了成立公司而重新签订，那么两位上诉人作为即将成立的公司的两个股东，只需要提供由两个股东承租的经营场地的协议书，自然就可以办理工商注册登记，根本无需在这一份协议书中承租人处盖上原来的大观园酒店公司的公章，显然这是一份上诉人与被上诉人之间只为修改原协议书内容而重新签订的一个租赁协议书，仅凭上诉人自己在这一份租赁协议上加盖了公司的公章不能认定合同当事人发生了变更。一审认定并无不当。由于上诉人长期拖欠租金，经多次催要无果，被上诉人在诉讼之前，经过工商核查才知道南京飞扬大观园酒店早已经于2006年8月2日就已经注销，而南京飞扬大观园酒店是一个个体工商户，工商登记的经营者是夏艳，实际上是由三个承租人合伙经营的，也就是说租赁协议上面签字的夏艳，张金标和时丽娟三个人，因此原审认定此三人作为经营者应当对个体工商户的债务承担民事责任，完全合理合法，而上诉人主张承担主体发生的变更应当向法庭承担举证责任，而不是靠推理。上诉人在上诉状中强调的拆迁安置工作指挥部的会议纪要和拆迁公司拆迁补偿款计算单，意图以此来推翻上诉人和被上诉人之间的租赁协议书，且不说上诉人提供的这两份所谓的证据都是复印件，即使是原件，也只是拆迁部门单方面简单地认为，因为拆迁部门是不可能做到去仔细地核查上诉人与大观园酒店公司以及大观园酒店有限公司之间的关系，也不可能去审查两个上诉人早已转让了大观园酒店公司的全部股权，所以他们的认为并不能推翻一审法院经过多次开庭审理，经过细致地审查和判断以后对主体作出的认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且上诉人与被上诉人之间的租赁协议书即将到期，希望二审尽快作出维持原判的判决，以便被上诉人早日收回场地。
原审第三人大观园酒店公司辩称，我公司是合同相对方，应当承担合同的义务，支付相应的租金，租金至今尚未支付的原因，是由于被上诉人提供的房屋并非是适租房屋，给我公司造成了严重的损失。就该问题我公司与被上诉人进行了长时间的协商，而在协商过程中，被上诉人贸然起诉，并且不起诉我公司，而是拿出了之前已经作废的2005年的协议起诉上诉人，这一行为会直接导致我公司丧失向被上诉人提出赔偿损失的权利，被上诉人拿这个协议是为了逃避赔偿责任，对于租金这一块，我公司愿意按照合同支付，而且我公司也有能力支付，我们可以在开完庭把相应的租金汇入法院，确认我公司的履行能力，完全是没有问题的。被上诉人认为2006年签订的协议仅仅是上诉人与被上诉人之间对于2005年签订协议内容的修改，而不是被上诉人与我公司重新签订的协议，我们认为是站不住脚的，双方完全可以签订补充协议，而不是另行重新签订一份协议，所以我方申请法院责令被上诉人提供其自己以及其主管部门保管的两份协议，以便法院查明租赁合同主体到底是谁，如果被上诉人一再以各种借口不予提供，应由被上诉人承担举证不能的责任。
六合就业管理中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的租赁协议,两被告迁出租赁场地；2.两被告向原告支付截至2016年6月30日的租金274000元，并按年租金79000元的标准向原告支付自2016年7月1日起至实际迁出之日止的租金。
一审法院经审理认定事实如下：一、南京飞扬大观园酒店系从事中餐、住宿等服务的个体工商户，于2005年9月2日开业，2006年8月2日注销，登记经营者为夏艳，实际经营者为夏艳、张金标、时丽娟。2006年7月21日，第三人大观园酒店公司成立，夏艳系法定代表人，张金标系监事，2007年5月10日，公司的法定代表人变更为张银华。
二、案涉租赁房屋所有权人和土地使用权人均系南京六合电讯器材厂，房屋建筑面积2537.20平方米，土地使用权面积5510.20平方米。南京市六合区劳动和社会保障局出具证明称，南京六合电讯器材厂系原告六合就业管理中心下属企业，已破产，现该企业的房屋所有权和土地使用权均归原告所有。
三、2005年3月18日，原告（甲方）与南京飞扬大观园酒店（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将闲置的8亩场地和厂房（原南京六合电讯器材厂宁六国用[2000]字第00880号国有土地使用证）出租给乙方从事宾馆、餐饮服务等经营活动。租赁范围：1.厂区院墙内8亩场地，以院墙为界；2.厂区内所有厂房、办公用房、水电设施和附属设施。租赁期限：12年，自2005年7月1日起至2017年6月30日止。租金分三个阶段：1.2005年7月1日至2009年6月30日，每年租金6万元；2.2009年7月1日至2013年6月30日，每年租金8万元；3.2013年7月1日至2017年6月30日，每年租金10万元。各阶段的年度租金，双方每半年结算一次，即于当年的6月30日和12月31日之前结算，乙方必须如期足额向甲方交纳租金，否则甲方有权终止租赁。另，在双方承诺部分约定，甲方系统内各单位的会议和招待来宾尽量安排在乙方处，乙方承诺按标价一律给予九折优惠，若一年内累计消费总额达到10万元，当年租金再加1万元，若达到20万元，当年租金再加2万元。该协议乙方盖章处盖有南京飞扬大观园酒店的章，并有夏艳、时丽娟、张金标的签字。2006年5月25日，双方签订《租赁补充协议》一份，又约定甲方将大观园西侧暂时闲置的大厂房六间出租给乙方从事高档客房经营服务。租赁期限：11年，与原《租赁协议书》同步，即自2006年7月1日起至2017年6月30日止。年租金6000元，与原《租赁协议书》结算的方式和时间同步，但年度租金不再分阶段递增。其他事项与原《租赁协议书》双方约定的条款一致。
四、2006年6月，原告（甲方）与南京飞扬大观园酒店（乙方）重新签订《租赁协议书》一份，该协议书与2005年3月18日签订的《租赁协议书》内容基本一致，仅对双方承诺部分内容作出变更，约定甲方一年内累计消费总额在10万元以下，乙方给予九折待遇，10万元以上至20万元，超过10万元部分给予八五折待遇，20万元以上，超过20万元部分给予八折待遇，并去除了根据消费金额增加租金的约定。另，落款时间由“二00六年六月十八日”修改为第一份《租赁协议书》签订时间即“二00五年三月十八日”。该份新的《租赁协议书》由两被告提供，在乙方盖章处除加盖有南京飞扬大观园酒店的章外，还加盖了第三人的公章。被告张金标称，签协议时可能是由于第三人公章还没有拿到，就先加盖了南京飞扬大观园酒店的章，后来才加盖了第三人的公章。原告对第三人的签章不予认可，同时称其未找到与南京飞扬大观园酒店重新签订的协议。
五、在前述两份《租赁协议书》及《租赁补充协议》签订后，案涉租赁房屋、场地等被用于经营南京飞扬大观园酒店，在南京飞扬大观园酒店注销、第三人大观园酒店公司成立后，一直由第三人使用至今。期间，因建设东路工程项目需要拆迁，案涉租赁房屋于2011年前后被部分拆除，拆除的房屋面积合计648.73平方米。
六、在租赁协议履行过程中，因被告方拖欠租金，原告于2014年7月发出催款函。2014年12月，被告方向原告支付租金150000元，此后未再支付租金。原告又于2016年3月、2016年5月先后两次向被告方发函提出终止租赁关系并要求被告方缴足租金、返还租赁物，但均无果，原告遂诉讼来院。在本案审理过程中，双方一致认可截至2016年6月30日欠付的租金数额为274000元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与南京飞扬大观园酒店之间签订的《租赁协议书》、《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行自己的合同义务。南京飞扬大观园酒店注销后，夏艳、张金标、时丽娟作为经营者应对个体工商户的债务承担民事责任。在诉讼过程中，原告明确表示放弃对时丽娟的诉讼，于法不悖。在原告多次催要下，被告方至今仍未能如期足额支付租金，根据双方约定，原告有权终止租赁，故原告诉请解除租赁协议并要求两被告迁出租赁房屋、土地，符合法律规定，一审法院予以支持。第三人作为案涉租赁房屋、土地的实际使用人，在原、被告之间的租赁协议解除后，也应履行迁出义务。
关于两被告辩称2006年6月签订的《租赁协议书》系原告与第三人重新签订，合同双方当事人已变更为原告与第三人。对此，一审法院认为，协议上乙方盖章处虽加盖有南京飞扬大观园酒店的章和第三人公章，但在协议签订时第三人尚未成立，且根据张金标的陈述，第三人的公章可能是其后来加盖，原告称其未从与第三人重新签订协议，亦不认可其与第三人之间存在租赁关系，同时，对比两份《租赁协议书》内容，首页所列主体也未发生任何变化，故仅凭加盖第三人公章不足以认定合同当事人发生变更。综上，一审法院认定系原告与南京飞扬大观园酒店之间重新签订协议，被告的辩称意见，一审法院不予采纳。
关于租金，原、被告一致认可截至2016年6月30日欠付的租金数额为274000元，一审法院予以确认。根据协议约定，2013年7月1日至2017年6月30日案涉房屋、土地每年租金合计106000元，因拆迁导致租赁房屋面积减少，原告根据面积减少比例计算出新的租金标准，并以此主张自2016年7月1日起至迁出之日止的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告南京市六合区劳动就业管理中心与南京飞扬大观园酒店签订的《租赁协议书》及《租赁补充协议》；二、被告张金标、夏艳与第三人南京飞扬大观园酒店有限公司于判决生效之日起三十日内腾空并迁出租赁房屋、土地；三、被告张金标、夏艳于判决生效之日起十日内向原告南京市六合区劳动就业管理中心支付截至2016年6月30日的租金274000元，并自2016年7月1日起至实际迁出之日止按78897元/年的标准支付租金及逾期迁出的房屋使用费；四、驳回原告南京市六合区劳动就业管理中心超出部分的诉讼请求。案件受理费5410元，由被告张金标、夏艳负担。
二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提交。原审第三人提交收据一张，证明涉案场地及房屋的承租人是原审第三人。上诉人质证认为，对收据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人质证认为，对收据真实性均无异议，由于上诉人长期拖欠租金，被上诉人多次发函予以催缴，被上诉人都是给张金标本人或南京飞扬大观园酒店发的催款函，从未给原审第三人发过催款函，张金标委托哪个公司或个人代为支付租金，并不代表承租人的变更，该份收据是应上诉人的要求出具给原审第三人的，但我方的财务记账只认可租金是由南京飞扬大观园酒店支付的，仅凭收据不能证明承租人的主体。本院对该份证据的真实性予以确认，对该份证据的关联性将结合下文予以综合表述。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人与原审第三人间是否存在租赁关系。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人与南京飞扬大观园酒店分别于2005年3月18日签订的《租赁协议书》及2006年5月25日签订的《租赁补充协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行合同义务。上诉人提交的2006年6月被上诉人与南京飞扬大观园酒店重新签订的《租赁协议书》中，除对双方承诺部分及落款时间作出变更外，其他内容与2005年3月18日签订的《租赁协议书》内容基本一致，协议上亦加盖有南京飞扬大观园酒店的章，应当认定南京飞扬大观园酒店系该协议的承租方，在南京飞扬大观园酒店于2006年8月2日注销后，夏艳、张金标、时丽娟作为经营者应对个体工商户的债务承担民事责任。在被上诉人多次催要下，上诉人至今未能如期足额支付租金，按照双方合同约定，被上诉人有权主张终止租赁，原审诉讼中，被上诉人明确放弃对时丽娟的诉讼，系对自身诉讼权利的处分，于法不悖，原审对被上诉人诉请解除租赁协议并要求两上诉人迁出租赁房屋及土地的主张予以支持并无不当。原审第三人作为涉案房屋及土地的实际使用人，在上诉人与被上诉人的租赁协议解除后，也应履行迁出义务。
虽然2006年6月的《租赁协议书》中，乙方盖章处除加盖有南京飞扬大观园酒店的章外，还加盖有原审第三人的公章，但该协议签订时，原审第三人尚未成立，首页载明的立协议“乙方”仍与2005年月18日的《租赁协议书》相同，均为南京飞扬假日酒店，未做修改，且根据张金标原审陈述，该份协议系被上诉人盖好章后送来，原审第三人的公章可能是其后来加盖，被上诉人亦否认与第三人重新签订协议，不认可与原审第三人存在租赁关系，仅凭加盖原审第三人公章不足以认定合同当事人发生变更，原审认定并无不当。因原审第三人系涉案房屋及场地的实际使用人，且张金标的身份既为南京飞扬大观园酒店的经营者，又为大观园酒店的监事，身份混同，尽管原审第三人在2014年12月向被上诉人支付了15万元租金，但综合本案其他证据，尚不足以认定原审第三人已与被上诉人重新建立租赁关系，本院对上诉人认为2006年6月签订的《租赁协议书》系原审第三人与被上诉人重新签订、被上诉人与原审第三人间存在租赁关系的上诉理由不予采信。上诉人与被上诉人原审时一致认可截止2016年6月30日欠付的租金为27.4万元，根据协议约定，2013年7月1日至2017年6月30日涉案房屋、土地每年租金合计10.6万元，因拆迁导致租赁房屋面积减少，被上诉人根据面积减少比例计算出新的租金标准，并以此主张自2016年7月1日起至迁出之日止的租金，原审对被上诉人要求上诉人支付截止2016年6月30日的租金27.4万元，并自2016年7月1日起至实际迁出之日止按78897元/年的标准支付租金及逾期迁出的房屋使用费并无不当。
综上所述，上诉人张金标、夏艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5410元，由上诉人张金标、夏艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年八月十六日
书记员 朱亚芳