贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终947号上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村。法定代表人：易江平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权被上诉人（原审原告）：谭龙春，男，1967年5月2日生，汉族，兴仁县马场中学教师，住兴义市。上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为安达公司）因与被上诉人谭龙春商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安达公司上诉请求：撤销原判，依法对逾期办理权属证书违约金数额进行改判。事实和理由：一审判决安达公司支付谭龙春逾期办理权属证书违约金38863.19元违约金，明显过高。应根据《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房面合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定进行调减。被上诉人谭龙春未答辩。谭龙春向一审法院起诉请求：1.判令安达公司支付谭龙春从2015年9月1日起至房屋验收合格之日止的违约金（至2016年11月30日为4731元），以2015年11月4日法院调解的逾期交房违约金标准计算；2、判令安达公司支付谭龙春从2012年6月30日至2016年11月30日的逾期办证违约金89095元；3、判令安达公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月15日，谭龙春与安达公司签订合同编号为安字2011148的《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市蓝天花园紫薇园B19栋404号商品房，约定房屋建筑面积为149.42平方米，房屋总价款为362166元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件……”第十三条约定逾期交房的违约责任为“出卖人按日向买受人支付全部已付款的万分之8”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，谭龙春按照合同约定于2011年6月15日向安达公司交纳购房首付款262166元，于2011年8月19日以公积金贷款方式向安达公司支付完毕购房余款100000元，并于2013年6月接收房屋装修入住，谭龙春接收房屋后，经测绘机构实测案涉房屋的建筑面积为146.04平方米。2015年9月7日，兴义市人民法院立案受理谭龙春诉安达公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2015）黔义民初字第2972号】。2015年11月4日，经法院主持调解，双方自愿达成协议：1.由安达公司支付谭龙春从2014年8月1日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金4100元；2.由安达公司退还谭龙春购房款8192.48元。前述款项安达公司已支付谭龙春。安达公司至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。双方一致认可案涉房屋的市场租赁价格为7.2元/月/平方米。经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2014年11月至2016年11月期间进行过多次调整，其中1-3年期中长期贷款基准年利率最高为6.15%，最低为4.75%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后，与谭龙春所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，谭龙春已按合同约定方式全面履行了付款义务，安达公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和初始登记，其交付谭龙春的房屋不符合合同约定和法定的交付条件，即安达公司未按合同约定在2012年6月30日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后90日内履行申请该商品房大产权初始登记的合同义务，均已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于谭龙春诉请的逾期交房违约金的诉讼时效问题。谭龙春要求计算至房屋验收合格之日，但因安达公司的违约行为仍在继续，本案中尚不能确定安达公司逾期交房违约行为的终止日，谭龙春在兴义市人民法院（2015）黔义民初字第2972号案中已收取安达公司逾期交房违约金至2015年8月31日，本案逾期交房违约金即应从2015年9月1日起算，因谭龙春向提起本案诉讼时间是2016年12月9日，应以此作为本案逾期交房违约金的止算日较为适宜。又因双方在庭审中一致确认涉案房屋的市场租赁价格为建筑面积每月每平方米7.2元，符合当地同类房屋的市场租赁价格，予以采信。谭龙春关于逾期交房违约金的计算方式符合法律规定，予以采信。故本案中安达公司应支付谭龙春的逾期交房违约金计算为：146.04㎡×7.2元/月/㎡÷30天×465天×30%＝4889.42元。关于谭龙春诉请的逾期办证违约金，安达公司抗辩未如期办理房屋权属证书系因承建公司原因导致，未举证予以证明，且如果确系承建公司原因，亦系安达公司与承建公司之间的另一法律关系，安达公司可另案对承建公司主张权利。对安达公司关于谭龙春2014年12月9日前的逾期办证违约金诉请已过诉讼时效的辩解意见，因安达公司违约行为系持续性的，本案违约金计算系按日计算的个别债权，应适用我国民事诉讼法关于一般诉讼时效的规定，谭龙春于2016年12月9日提起诉讼，往前计算两年即为2014年12月9日，谭龙春未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其怠于行使自己的权利导致其权利得不到法律的保护，安达公司该项辩解于法有据，予以采信。关于谭龙春诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，谭龙春按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，本案谭龙春按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期办证违约金基本符合法律规定，但因中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率进行过多次调整，本院酌情按安达公司违约期间的平均年利率5.5%计算.又因逾期办证的违约行为仍然在继续，谭龙春诉请以2016年11月30日为本案安达公司逾期办证违约金的止算日，予以支持。另外安达公司已于2015年11月4日退还谭龙春购房款8192.48元，故本案中安达公司应支付谭龙春的逾期办证违约金应分段计算：[362166元×5.5%÷365天×329天（2014年12月9日至2015年11月3日）]+[（362166元-8192.48元）×5.5%÷365天×392天（2015年11月4日至2016年11月30日）]=38863.19元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谭龙春从2015年9月1日起至2016年12月9日止的逾期交房违约金4889.42元；二、由被告贵州省兴义市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谭龙春从2014年12月9日起至2016年11月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金38863.19元；三、驳回原告谭龙春的其余诉讼请求。案件受理费2146元，减半收取1073元，由原告谭龙春承担563元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担510元。本院认为：综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点在于原判对逾期办证违约金的计算标准是否适当的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案虑及谭龙春所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，一审结合谭龙春实际损失及合同履行情况等本案实际，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，区分采用按揭方式购房等因素，酌情按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率计算违约金，属已据实调减出卖人承担逾期办证法定违约金的数额。安达公司上诉称一审对逾期办证违约金的计算标准适用法律错误一节不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元，由上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘筱青审判员  蒋 松审判员  付 君二〇一七年六月十七日书记员  罗 涛