上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一（民）重字第2号
原告沈瑞良。
原告沈瑞生。
原告沈瑞福。
上列三原告共同委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
原告沈蔚。
原告高桂宝。
原告沈洁。
上列两原告共同委托代理人沈蔚，即原告沈蔚。
被告沈玉兰。
委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
第三人沈瑛华。
委托代理人沈玉兰（系第三人沈瑛华之母），即被告沈玉兰。
委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
第三人上海天麦置业有限公司。
法定代表人丁建华，董事长。
委托代理人徐敏，该公司工作人员。
原告沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福、高桂宝、沈蔚、沈洁与被告沈玉兰、第三人沈瑛华、上海天麦置业有限公司（以下简称天麦公司）其他所有权纠纷一案，本院立案受理后，于2014年5月22日以（2013）嘉民一（民）初字第2805号民事判决书作出判决。后被告沈玉兰、第三人沈瑛华不服该判决，提起上诉。2014年12月22日，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民一（民）终字第1723号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，发回重审。2015年1月4日，本院对该重审案件立案后，依法另行组成合议庭，于同年3月3日、4月10日两次公开开庭进行了审理。原告沈瑞生、沈瑞福及三原告共同委托代理人陈刚、原告沈蔚、被告沈玉兰、被告沈玉兰及第三人沈瑛华的共同委托代理人高荣华、第三人天麦公司委托代理人徐敏到庭参加第一次诉讼，原告沈瑞良、沈瑞福及三原告共同委托代理人陈刚、原告沈蔚、被告沈玉兰、被告沈玉兰及第三人沈瑛华的共同委托代理人高荣华到庭参加第二次诉讼。第三人天麦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福、高桂宝、沈蔚、沈洁共同诉称，沈文槐（于1998年4月6日死亡）、张妙英（于1998年8月16日死亡）系沈瑞康（于2010年11月29日死亡）、沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福、沈玉兰的父母。上海市嘉定区江桥镇xxxx（二十三），即蔡家弄6号房屋（以下简称6号房屋）为张妙英所有。1990年3月23日，张妙英经批准取得了6号房屋的《嘉定县农村宅基地使用证》。2007年，6号房屋所在区域动迁，沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福获悉沈玉兰私自与拆迁人签订了《拆迁补偿安置协议》，取得了上海市嘉定区江桥镇XXXX路XXX弄X号XXX室（以下简称701室）、上海市嘉定区江桥镇XXX路XXX弄XX号XXX室（以下简称1602室）、上海市嘉定区江桥镇华江支路XXX弄XX号XXXX室（以下简称1603室）及若干货币安置补偿款。经向上海市嘉定区江桥镇人民政府等有关部门查询，得知沈玉兰于1999年以宅基地使用证遗失为由，骗取了以张妙英为房屋所有权人的产权证，从而以产权人的名义与拆迁人签订了《拆迁补偿安置协议》。沈文槐在动迁前已死亡，沈文槐、张妙英的父母均早于其死亡，故6号房屋的继承人为沈瑞康、沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福及沈玉兰。沈瑞康与高桂宝系夫妻关系，其婚后生育了沈蔚、沈洁。原告认为，基于6号房屋而取得的现有动迁安置所得（包括三套动迁安置房和若干货币安置补偿款）应由原、被告继承，并共同共有。在与被告多次协商无果的情况下，原告遂诉至法院要求依法分割701室、1602室、1603室及货币安置补偿款，即6号房屋动迁所得的过渡费归实际居住人沈玉兰所有，扣除过渡费后，各子女按1／5的份额予以继承（其中沈瑞康继承的1／5份额由其合法继承人高桂宝、沈蔚、沈洁继承）。
原告沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福提供如下证据：
1、《社员建房用地申请表》；
2、《农村宅基地使用证》；
3、《关于勤丰居委沈玉兰户换发证情况说明》；
4、《房屋建筑面积成果表》；
5、《上海市房地产转让、登记申请书》；
6、《土地变更调查记录表》；
7、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》；
8、《上海市房地产登记申请书》；
9、《上海市商品房出售合同》；
10、《劳保关系证明》、《上海市牙膏厂有限公司职工困难补助申请书》、《工人职员享受劳动保险待遇申请书》；
11、《墓园收据》。
被告沈玉兰辩称，第一，本案三套系争房屋系拆迁所得，被拆迁房屋权利不属于张妙英一人所有，而是该户家庭成员共同所有，而依据拆迁优惠托底政策所获得的面积则专属于被告沈玉兰、第三人沈瑛华等安置人员所有，故原告主张系争三套房屋为张妙英遗产，要求与被告共同继承三套系争房屋缺乏请求权基础。第二、被告沈玉兰、第三人沈瑛华虽不是被拆迁房屋的建房申请人，但被拆迁房屋系被告沈玉兰夫妇与父母共同出资建造的，且被告沈玉兰、第三人沈瑛华等四人户籍早在1983年已迁入被拆迁房屋并居住至拆迁，故应当认定被告沈玉兰、第三人沈瑛华四人系1990年颁发的农村宅基地使用证权利人之一。因农村宅基地使用权具有很强的身份属性，当一户出现人口减少时，宅基地仍由一户中剩余人员共同使用，故在张妙英去世后，其享有农村宅基地使用权并不发生继承事实。被告沈玉兰于1999年5月申请换发房地产权证的行为符合相关规定，故应当认定该户农村宅基地使用权已经合法转移至被告沈玉兰家庭所有。第三，张妙英的遗产范围仅限于1／5的被拆迁房屋的地上物补偿款。本案系争房屋地上物货币补偿款为145，959元，属于张妙英的遗产为29，191.80元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告沈玉兰提供如下证据：
1、《章桂英户籍资料》、江桥镇江丰社区居委出具的关于章桂英农龄分配的《情况说明》；
2、《社员建房用地申请表》；
3、《户籍登记表》、《户口本》；
4、《农村宅基地使用证》；
5、《换发证情况说明》、《土地变更调查记录表》、《房地产登记信息》；
6、《拆迁许可证》；
7、《告知书》；
8、《乐江新苑地块农户补偿安置方案》；
9、《授权委托书》；
10、《拆迁补偿安置协议》、《协议附件一》；
11、《商品房出售合同》、《发票》3张、计算单；
12、《房屋合同产权人确认单》；
13、上海市普陀区真如工贸总公司于2009年4月1日出具的《证明》；
14、《上海市普陀区人民法院民事调解书》；
15、《房屋买卖协议书》。
第三人沈瑛华述称意见同被告沈玉兰。
第三人天麦公司述称，沈玉兰购置的701室、1602室、1603室的房款已全部付清。据《天际蓝桥入住签收单》显示，沈玉兰已于2011年10月19日办理了入住手续。购房人沈玉兰已于2012年12月19日签收了天麦公司交付的上述三套房屋的合同、维修基金发票、交税资料、办证资料和发票。至此，天麦公司已完成了购房人办理小产证所需资料的交付工作。此后，购房人可持上述资料自行前往交易中心办理小产证。
第三人天麦公司提供如下证据材料：
1、《房屋合同产权人确认单》；
2、《购房发票》；
3、《入住资料签收单》；
4、《合同》；
5、《维修基金发票》；
6、《交税资料》；
7、《办证资料签收单》；
8、《安置房入户通知》；
9、《进户（流程单）》。
本院依职权调取了如下证据材料：
1、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》；
2、《农民宅基地调查表》；
3、《动迁户零星实物估价清单》；
4、《动迁安置结算清单》；
5、《上海市征用集体土地居住拆迁补偿安置协议》附件一、二；
6、《拆迁估价分户报告单》；
7、《室内外装潢清单》；
8、《附属设施明细表》；
9、《拆迁补偿调整明细表》；
10、《上海市房地产权证》；
11、本院对沈玉兰前夫周玉吉所作的调查笔录；
12、本院依职权对上海市嘉定区江桥镇江丰居委会相关人员所作的调查笔录；
13、沈玉兰领取过渡费的单据；
14、本院依职权对上海嘉储拆迁服务有限公司相关人员所作的调查笔录。
经质证，沈玉兰、沈瑛华对沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福提供的证据1、2的真实性无异议，但认为不能证明被拆迁房屋为张妙英一人所有；对于证据3的真实性无异议，但认为不客观；对于证据4、7、8、9均无异议；对于证据5、6的真实性无异议，但认为不存在被告欺骗政府所得的情况；对于证据10、11，其认为与本案无关。高桂宝、沈蔚、沈洁对沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福提供的证据材料的真实性均不表示异议。
原告对沈玉兰提供的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议；对于证据6，其表示不清楚；对于证据7、8、9的真实性不予认可；对于证据10的真实性无异议，但认为是被告沈玉兰采取欺骗手段所获取的；对于证据11的真实性无异议，但差价是以拆迁款利息支付的，被告沈玉兰并未支付过现金；对于证据12、13、15的真实性均不予认可；对于证据14，其认为未看到过离婚调解书的原件，对于沈玉兰的婚姻情况不清楚。
原、被告及沈瑛华对天麦公司提供的证据材料的真实性不表示异议。
原、被告及第三人对本院依职权调取的证据材料的真实性及所作的调查笔录不表示异议。
根据双方当事人各自举证、质证意见及当庭陈述，本院确定如下事实：
沈瑞康、沈瑞良、沈玉兰、沈瑞生、沈瑞福系沈文槐与张妙英婚后所生之子女，沈文槐于1998年4月6日死亡，张妙英于1998年8月16日死亡。沈瑞康与高桂宝系夫妻关系，其婚后生育了沈蔚、沈洁，沈瑞康于2010年11月29日死亡。
沈玉兰系插队至延吉的上海知青。1975年，沈玉兰与周玉吉在东北结婚，其婚后生育了沈瑛华、周方勇。
1978年10月25日，以张妙英、章桂英（系张妙英之母）为申请人申请建6号房屋。1979年5月3日，章桂英死亡。1981年4月18日，张妙英以原建房申请表再次申请建房并于同年10月7日获批准。之后，张妙英夫妇拆除了原位于上海市嘉定区江桥镇XXXX队祖传的平房2间。沈玉兰与前夫周玉吉出售了东北的房屋，并以东北房屋的出售款与父母共同出资在原宅基地上翻建了二上二下楼房1幢及灶间1间，即6号房屋。之后，沈玉兰一家随父母共同居住在上述新建的房屋中。沈玉兰自回沪工作至退休未享受单位的福利分房。
1983年12月4日，沈玉兰及子女的户籍迁入6号房屋中。之后，沈玉兰与周玉吉离婚，双方所生之子周方勇随周玉吉共同生活，双方所生之女沈瑛华随沈玉兰共同生活。周方勇的户籍也在若干年后从6号房屋迁出。周玉吉明确表示其与沈玉兰离婚时对夫妻共同财产已处理完毕，故本案所涉的6号房屋与其无关。
1990年3月23日，嘉定县土地管理局颁发了编号170217的《农村宅基地使用证》，上载明二上二下楼房1幢的建筑面积120.06平方米，灶间1间的建筑面积16.01平方米，共计建筑面积136.07平方米，户主张妙英，其中农业人口4人，非农业人口1人。经向当地基层组织核实，该户人员在颁发《农村宅基地使用证》时均为非农户口，故登记为农业人口及非农业人口的具体人员已无法确定。
1989年1月，沈玉兰与王顺兴尚未办理结婚登记手续即共同生活在6号房屋中。2001年3月22日，王顺兴的户籍迁入6号房屋中。
1999年5月28日，上海市房屋土地管理局颁发了沪房地（嘉）字（1999）第005754号《上海市房地产权证》，该凭证记载权利人沈玉兰，建筑面积136.07平方米，房屋坐落上海市嘉定区江桥镇勤XXXX，即6号房屋。
2006年4月10日，上海市嘉定区江桥镇勤丰村182号［即上海市嘉定区江桥镇勤XXXX或6号房屋］动迁。上海市嘉定区土地储备开发中心（甲方）与沈玉兰（乙方）签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》一份，协议规定：被拆迁房的建筑面积160.18平方米。甲方支付乙方动迁补偿款人民币556，418元（以下币种均为人民币），其中土地基价206，312元、价格补贴51，578元、原房估价145，959元、搬迁补助费3，204元、搬迁奖励费12，814元、按期奖励费8，009元、设施移装费2，000元、自行过渡费38，443元、市场差价补贴88，099元。乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案并协商，购买甲方提供的配套商品房三套，总面积247.67平方米。乙方于2009年12月22日领取了过渡费38，443元，尚余动迁补偿款517，975元未领取。该517，975元作为预付购房款，其利息为159，061元［计算公式：517，975元×（年利率5.5%÷12）×67（个）月］。另有超期过渡费3，204元，上述三项共计680，240元。除2009年12月22日领取的过渡费38，443元之外，沈玉兰还分别于2008年3月6日、2010年12月10日、2011年6月20日领取了过渡费26，430元、19，222元及9，611元，合计55，263元。
上述款项中，除补偿款517，975元及利息159，061元之外，沈玉兰应获得的过渡费为96，910元。
2007年8月21日，拆迁人与被拆迁人就上海市嘉定区XXXXX签订了《拆迁补偿安置协议》，并已整幢全部拆除。同年8月23日，上述房屋的产证被上海市房屋土地管理局注销登记，注销证号2007257118690。
2007年10月25日，王顺兴与沈玉兰经上海市普陀区人民法院调解离婚，双方无财产纠纷。
2012年1月6日，天麦公司与沈玉兰就1602室、1603室签订了《上海市商品房出售合同》，1602室、1603室建筑面积均为63.35平方米，房屋价款均为191，848元。2012年11月21日，天麦公司与沈玉兰、沈瑛华就701室签订了《上海市商品房出售合同》，701室建筑面积为120.97平方米，房屋价款为432，516元。上述三套房屋的总建筑面积为247.67平方米，总价为816，212元。三套房屋的房款已付清，天麦公司亦已向沈玉兰交付了上述房屋。
2013年2月25日，沈玉兰与案外人虞某、陈某签订了房屋买卖协议书，约定沈玉兰将1603室房屋以1，060，000元的价格出售给后虞某、陈某。
审理中，原、被告一致确认1602室、1603室及701室目前单价为1.5万元／平方米，即1602室、1603室房屋总价均为950，250元，701室房屋总价为1，814，550元，上述三套房屋的总价为3，715，050元。
本院认为，农村宅基地房屋的确权涉及地上物及宅基地使用权的确定。其中，地上物权利的归属，应综合考虑建房时的立基人口、家庭成员出资出力的情况确定。本案所涉6号房屋先后经过两次建房申请，第一次申请后未实际建房，第二次申请时虽仍以张妙英、章桂英为建房申请人，但其时章桂英已去世，故应认定张妙英为唯一的立基人口。而从6号房屋的建造情况来看，该房屋是为了解决作为回沪知青的沈玉兰一家的居住及父母的养老而建造的，该房屋获得相关部门批准后，系张妙英及沈玉兰夫妇共同出资、出力建造的，之后也是由张妙英夫妇及沈玉兰一家居住使用并进行维护的，故该房屋地上物的权利应归属于张妙英夫妇及沈玉兰、周玉吉所有。鉴于周玉吉在诉讼中明确表示其与沈玉兰离婚时对夫妻共同财产已处理完毕，本案所涉的6号房屋与其无关，故该房屋应确定为张妙英夫妇与沈玉兰共有，而张妙英夫妇的份额应适当多于沈玉兰。归属于张妙英夫妇所有的地上物补偿款应作为遗产予以分割。至于宅基地使用权的确定，鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，且系按户计算的，当一户出现人口减少时，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用。2006年6号房屋拆迁时，原立基人员章桂英、张妙英已去世，现虽然已无法核查上海市农村宅基地使用证上所登记的5人为何人，但1999年相关部门在进行土地变更及房屋权利登记时，已确认了沈玉兰系适格主体，且沈玉兰作为回沪知青从未享受过任何福利分房，2006年系争房屋拆迁时，拆迁单位也是与沈玉兰签订协议的，结合6号房屋1990年宅基地使用证颁发时及拆迁时的户籍及实际居住情况，本院确定沈玉兰系6号房屋宅基地拆迁权益的享有人。
至于张妙英夫妇遗产的继承问题。因张妙英夫妇去世时未留有遗嘱，故原则上应按照法定继承，由同一顺序的继承人均等继承。沈瑞康在继承开始后实际接受遗产前死亡，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人，即高桂宝、沈蔚、沈洁。至于具体的分割问题，考虑到6号房屋拆迁后所安置的三套商品房出售合同是第三人天麦公司与被告沈玉兰、第三人沈瑛华签订的，现拆迁安置所得房屋也由被告沈玉兰、第三人沈瑛华实际使用、支配、管理，且宅基地拆迁权益在房屋购置款中所占比例较大，故在实际分割时，可以由被告沈玉兰、第三人沈瑛华获取拆迁房屋，由被告沈玉兰给付原告折价款的方式。至于折价款的给付，则应综合考虑原房屋拆迁至今已近10年，原房屋的折价款并未实际领取而是用于支付新房的价款，期间房屋价格变动较大等因素确定。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、《中华人民共和国继承法》第十三条第一款及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十一条之规定，判决如下：
一、确定上海市嘉定区江桥镇华江支路328弄7号701室的权利义务归被告沈玉兰及第三人沈瑛华所有；
二、确定上海市嘉定区江桥镇华江支路328弄24号1602室、上海市嘉定区江桥镇华江支路328弄24号1603室的权利义务归被告沈玉兰所有；
三、被告沈玉兰应于本判决生效之日起十日内各给付原告沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福房屋折价款人民币150，000元；
四、被告沈玉兰应于本判决生效之日起十日内给付原告高桂宝、沈蔚、沈洁房屋折价款人民币150，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费36，520.40元，财产保全费5，000元，合计人民币41，520.40元，由原告沈瑞良、沈瑞生、沈瑞福、高桂宝、沈蔚、沈洁负担10，000元，被告沈玉兰负担31，520.40元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 肖美华
代理审判员 高 璐
人民陪审员 陈 娟
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 张 轶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
二、《中华人民共和国继承法》
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
……
三、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第九十一条共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。