广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2233号
上诉人（原审原告）：贵州启迪营销策划顾问有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区。
法定代表人：袁恒，总经理。
委托诉讼代理人：闵晓军，广东朗乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何薇，广东朗乾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司。住所地：广东省珠海市吉大。
法定代表人：张海涛，董事长。
委托诉讼代理人：马卫宇，北京昊岳律师事务所律师。
上诉人贵州启迪营销策划顾问有限公司（以下简称贵州启迪公司）与上诉人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司（以下简称中城建珠海公司）居间合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州启迪公司上诉请求：对于原审法院未支持的20%居间费1317927.14元（65896357×10%×20%）予以支持。
事实和理由：双方签订的《居间中介服务协议》第二条第2点明确约定了贵州启迪公司服务的内容和方式，并没有协助办理房屋按揭过户手续等后续服务，且案涉房屋系商品房而非二手房买卖。致使交易无法进行的责任不在于贵州启迪公司，是中城建珠海公司违约行为导致不能正常履行，而双方签订的《居间中介服务协议》第五条第4点明确约定了若中城建珠海公司违约导致合同不能正常履行，贵州启迪公司有权向中城建珠海公司追索按照全部价款10%计算的服务费。双方在约定时已充分考虑过一旦出现违约行为而导致合同不能正常履行的情形下，贵州启迪公司无需履行后续义务，无论贵州启迪公司的服务内容是否完成都应当按照全部价款10%计算居间费用。上述约定系双方真实意思表示，并不违反法律规定，所以中城建珠海公司应向贵州启迪公司支付全部的居间费用报酬。原审判决部分认定事实错误，不应扣除总居间费用的20%。
中城建珠海公司辩称：对贵州启迪公司提出应按照居间协议费用百分百支付报酬的说法不予认可。
中城建珠海公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判。2.由贵州启迪公司承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：一、原审判决认定中城建珠海公司支付居间报酬错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉房屋买卖双方签订的《认购协议书》只约定了合同当事人、标的、价款，其违约责任只是对方对不签订《商品房买卖合同》的违约责任，不是对违反《商品房买卖合同》约定的违约责任，且依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购协议书》对交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式及办理产权登记有关事宜等房屋买卖合同的主要条款均没有约定，不应认定为房屋买卖合同成立。即使《居间中介服务协议》约定以客户和卖方签订《认购协议书》并交付诚意金来确定贵州启迪公司的居间服务中介地位，也并不是中城建珠海公司支付居间服务费的依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第四百二十七条的规定，即使《居间中介服务协议》约定以客户和卖方签订《认购协议书》并交付诚意金来确定贵州启迪公司的居间服务中介地位，也因违反法律的强制性规定而无效。再次，根据《居间中介服务协议》第二条第2.3款的约定，中城建珠海公司收到恒基达鑫公司交付的定金300万元后已支付给贵州启迪公司30万元的居间费用及违约金，因中城建设珠海公司未再收取恒基达鑫公司的任何款项，原审法院判决中城建珠海公司支付4971708.56元居间报酬的事实基础不存在。最后，支付居间费用所依据的条款为协议第五条第4款，该条款为违约责任条款，“全部价款”应为本合同即《居间中介服务协议》所确定的居间服务费合同金额，原审法院认定为案涉房屋认购协议书确定的房屋价款是错误的。
二、如上所述，由于原审法院判决中城建珠海公司支付4971708.56元居间报酬没有事实和法律依据，故要求支付逾期违约金亦没有事实和法律依据。依据《居间中介服务协议》第五条第4款，即使法院判决支付上述费用，该费用应属违约金性质，法院判决中城建珠海公司自2017年5月4日起支付也没有法律依据。
贵州启迪公司辩称：合同已经明确约定对于因中城建珠海公司违约所导致商品房买卖合同不能签订的情形下中介代理费的支付方式，在合同有明确约定的情况下，应当按照合同的约定支付中介费用。
贵州启迪公司向原审法院起诉请求：1.中城建珠海公司向贵州启迪公司支付居间费用6289635.7元；2.中城建珠海公司向贵州启迪公司支付上述款项的逾期付款违约金（按日万分之五标准自2016年6月24日起计至付清之日止，暂计至2017年4月12日为918287元）；3.中城建珠海公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：中城建珠海公司是珠海市香洲区九洲大道商品房项目“中城建大厦”的开发商。2016年4月22日，中城建珠海公司作为甲方，与乙方贵州启迪公司签订了一份《居间中介服务协议》，约定乙方为甲方寻找、介绍、撮合成交珠海中城建大厦的买家客户。协议约定乙方的服务内容和方式为，“⒈为标的项目进行宣传、促销；⒉在甲方进行意向客户登记；⒊参与甲方和乙方居间介绍客户的售前服务工作；⒋协调甲方和意向客户的买卖合同谈判工作”。协议在“居间服务任务完成的确认”条款中约定，“乙方中介客户的成交确认，需满足以下条件：⒈在甲方登记并取得经甲方销售经理确认签字的《转介客户登记表》；⒉客户与甲方达成交易，签订《认购确认书》并向甲方交付诚意金”。协议就“服务费标准和支付条件”约定，“⒈…乙方客户拟购买数量为中城建大厦第17F整层单位，建筑面积约3000平方米，因甲方项目尚未取得预售许可，甲方先与该客户签署《认购协议》，约定交易数量、楼层、价格，甲方确认：从与该客户签署《认购协议》并支付认购定金之日起，乙方的居间服务中介的地位就算确定，甲方承诺严格履行本协议约定事项；⒉甲乙双方确认，甲方按照与客户签订的房地产买卖合同总金额的10%向乙方支付服务费…；⒊支付服务费的时间和比例约定为：甲方收到乙方客户交付的诚意金、认购定金、首付款、合同全款（包括银行按揭贷款），每笔款项收到之日起10日内，按收到款项金额相对应的服务费给予乙方结算，服务费支付金额按照本合同第二条2.2款的约定比例计算（即合同金额的10%），但不能重复计算，乙方需向甲方提供有效发票”。协议于“违约责任”条款中约定，“…⒊若甲方未按照本协议约定的金额、时限支付服务费，逾期30天以内，每天按照应付服务费金额的百分之一计算滞纳金，逾期超过30天，除继续计算滞纳金以外，还要向乙方支付应付服务费100%的违约金；⒋甲方与乙方中介有效客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》之后，若甲方违约导致合同不能正常履行，乙方有权向甲方追索按照全部价款10%计算的服务费”。协议签订当日，贵州启迪公司、中城建珠海公司还共同签署了一份珠海中城建大厦《转介客户登记表》，确认客户为珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司，客户意向为“项目17F整层约3106.68㎡”，贵州启迪公司作为转介方、中城建珠海公司作为开发商在登记表落款处盖章确认。
2016年8月，贵州启迪公司就已支付购房定金300万元的居间费用及其逾期付款违约金将中城建珠海公司诉诸原审法院，原审法院于2016年10月9日作出（2016）粤0402民初6705号民事判决。该案经审理查明，“中城建珠海公司是珠海市香洲区九洲大道商品房项目‘中城建大厦’的开发商，为扩大销售，委托贵州启迪公司为其寻找、介绍、撮合买家客户。为此，贵州启迪公司（乙方）与中城建珠海公司（甲方）于2015年9月29日签订《居间中介服务协议》，其中：协议第二条第1款约定‘乙方中介客户成交确认的条件：1）在甲方登记并取得《意向客户登记回执》或与甲方签订《单一客户居间服务合同》。2）登记或经双方确认的客户与甲方达成交易，签订《认购协议书》并向甲方交付诚意金’。协议第二条第2款约定服务费的支付条件‘1）甲方向乙方支付服务费的比例根据单一客户交易面积数量及成交单价，按照以下原则确认：单一客户交易面积高于2800平方米，且交易单价经甲方认可，服务费按照交易总金额的百分之十（10%）支付。2）支付服务费的时间和比例约定为：甲方收到双方确认的乙方中介客户交付的诚意金、定金、首付款、交易全款（包括银行按揭贷款），每笔款项收到之日起10日内，按收到款项金额相对应的服务费给予乙方结算，服务费支付金额按照本合同本条款1）的约定比例计算，但不能重复计算。乙方须向甲方提供有效发票’。协议第五条之3）约定‘若甲方未按照本协议约定的金额、时限支付服务费，逾期30天以内按照应付费额每天百分之一的比例计算滞纳金，逾期超过30天，除继续计算滞纳金以外，还要向乙方支付应付款项100%的违约金’。2016年4月22日，原、中城建珠海公司再次签署《居间中介服务协议》及《珠海中城建大厦转介客户登记表》，明确贵州启迪公司中介的客户购买标的物为中城建大厦第17楼，建筑面积约3000平方米，并就相关事项进一步予以明确。2016年5月20日，珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司与中城建珠海公司签订十一份《中城建大厦认购协议书》（编号分别为NO：0001、0002、0003、0004、0005、0006、0007、0008、0009、0010、0011）认购中城建珠海公司开发的中城建大厦17层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号商品房，并于同日向中城建珠海公司支付定金300万”，在上述查明事实的基础上判决判令中城建珠海公司于判决生效之日起七日内向贵州启迪公司支付居间费30万元并按日万分之五的标准支付该款项自2016年5月31日起至实际支付日止的逾期付款违约金。该民事判决已于2016年11月16日发生法律效力。
2016年8月，恒基达鑫公司亦就与中城建珠海公司房屋买卖合同纠纷诉诸原审法院，原审法院于2016年11月29日作出（2016）粤0402民初7113号民事判决。该案经审理查明，“2016年5月20日，贵州启迪公司（乙方）、中城建珠海公司（甲方）签订十一份《中城建大厦认购协议书》，约定贵州启迪公司向中城建珠海公司认购中城建珠海公司开发的珠海市香洲区吉大九洲大道东1088号中城建大厦17层01-11号房屋，具体房价分别为6990317元、7486724元、6616785元、6537710元、4540576元、5678175元、5676433元、5443554元、5495989元、5375169元、6054925元，其中02号房定金30万元，其余房屋每套定金27万元。付款方式：乙方于甲方取得预售许可证后十日内签署《珠海市商品房买卖合同》，并在签署合同前确定好付款方式和完成购房款的支付。权责条款：1.甲方不按本协议约定与乙方签署《珠海市商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还定金给乙方，如有其他已收款项一并无息退还给乙方。……其他约定：1.认购方在签署商品房买卖合同前可根据其意愿和实际情况指定下属单位或个人与出售方签署《商品房买卖合同》。2.认购方已知出售方预售证办理中。协议书还约定了其他相关内容。贵州启迪公司于2016年5月20日通过银行转账支付给中城建珠海公司定金300万元。中城建珠海公司于同日向贵州启迪公司出具11份《收据》，确认收到定金…之后，贵州启迪公司通过珠海市商品房预（销）售专网查询案涉部分房产已经另售他人，并办理预售登记。中城建珠海公司对于另售的事实认可…上述房屋中1701-1703、1706-1711号房屋现已办理预售登记至前海人寿保险股份有限公司”。在上述查明事实的基础上判决认定“中城建珠海公司确认在2016年6月13日左右取得预售许可证，但并未通知恒基达鑫公司签署合同，在恒基达鑫公司催促下亦未履行签订合同义务，且已明确将协议约定的房产另售他人，并部分办理预售登记，其行为已经构成违约，应向恒基达鑫公司依约承担违约责任”，并判令中城建珠海公司于判决发生法律效力之日起五日内向恒基达鑫公司双倍返还定金600万元。一审判决后，中城建珠海公司不服提起上诉，二审法院经审理于2017年3月27日作出（2017）粤04民终813号民事判决，在确认一审查明事实的基础上认为中城建珠海公司“故意违约，主观过错明显…其行为已经构成违约，应承担违约责任”，最终判令驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，贵州启迪公司与中城建珠海公司于2016年4月22日签订的《居间中介服务协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人双方应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。
本案中，双方自2015年9月29日即已约定中城建珠海公司就中城建大厦项目委托贵州启迪公司寻找、介绍、撮合买家客户并签订了《居间中介服务协议》。2016年4月22日，贵州启迪公司就其寻找到的中城建大厦17楼房产意向客户恒基达鑫公司与中城建珠海公司又签订了一份《居间中介服务协议》并签署了《转介客户登记表》。2016年5月20日，恒基达鑫公司与中城建珠海公司就中城建大厦17楼的11套房产签订了11份《中城建大厦认购协议书》，协议对房屋价格以及定金作了明确约定，恒基达鑫公司并依约向中城建珠海公司支付了定金。按照贵州启迪公司、中城建珠海公司之间的协议约定，贵州启迪公司已经促成中城建珠海公司与恒基达鑫公司就中城建大厦17楼房产的买卖达成交易，贵州启迪公司有权取得相应报酬。至于中城建珠海公司认为贵州启迪公司没有促成房产买卖合同成立的抗辩，原审法院认为，案涉房产买卖双方签订的认购协议书虽属预约，但协议对合同当事人、标的、价款、定金以及违约责任均已作了明确约定，满足合同成立的要件，且双方之间的《居间中介服务协议》亦有明确约定以客户和卖方签订《认购确认书》并交付诚意金为交易达成的满足条件，故对中城建珠海公司上述抗辩，原审法院不予采信。
虽然贵州启迪公司已经促成中城建珠海公司与恒基达鑫公司达成交易，贵州启迪公司根据法律规定和合同约定可取得相应报酬，但贵州启迪公司并未完成如协调后续的房屋买卖合同事宜、协助办理房屋按揭过户手续等后续服务，即居间服务并未全部完成。考虑贵州启迪公司自2015年9月起即开始向中城建珠海公司提供居间服务、案涉房屋的交易已经促成、交易合同无法继续履行的责任完全归于中城建珠海公司等因素，原审法院酌情认定中城建珠海公司应按协议约定居间费用的80%向贵州启迪公司支付报酬，即中城建珠海公司应向贵州启迪公司支付居间报酬5271708.56元（65896357×10%×80%），扣除（2016）粤0402民初6705号生效民事判决中已经确认的部分居间费用300000元，中城建珠海公司尚应支付贵州启迪公司居间报酬4971708.56元。
关于贵州启迪公司请求的逾期付款违约金，双方未有在《居间中介服务协议》中约定在中城建珠海公司违约导致合同不能履行情况下中城建珠海公司支付居间报酬的时间，贵州启迪公司请求自2016年6月24日起计算违约金，理据不足，本院不予采纳。贵州启迪公司未有提交证据证明其在确定系中城建珠海公司违约导致合同不能履行后有通过其他途径向中城建珠海公司主张过上述权利，故原审法院认定逾期付款违约金应自中城建珠海公司收到本案诉状之日的第二天即2017年5月4日起计。贵州启迪公司自行将违约金调整为按日万分之五标准计算，不违反法律规定，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、中城建珠海公司于判决发生法律效力之日起七日内向贵州启迪公司支付居间报酬人民币4971708.56元；二、中城建珠海公司于判决发生法律效力之日起七日内向贵州启迪公司支付上述款项的逾期付款违约金（以4971708.56元为基数，按日万分之五标准自2017年5月4日起计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62255元，由中城建珠海公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，从双方《居间中介服务协议》第二条第1点、第2点，第五条第4点，第六条第2点约定内容均可看出，由贵州启迪公司介绍的客户与中城建珠海公司签订《认购协议书》并支付定金（诚意金），是确定贵州启迪公司居间服务中介地位的标志。亦即，由贵州启迪公司促成《认购协议书》的签订是双方居间合同约定的服务内容，亦是贵州启迪公司主张报酬的重要基础，中城建珠海公司称“订立合同”是指签订与客户《房屋买卖合同》，该主张既无合同依据，亦无法律依据。本院对此不予采纳。
其次，双方《居间中介服务协议》第五条是对双方违约责任的约定，中城建珠海公司主张，其中第4点的“全部价款”是指《居间中介服务协议》所确定的居间服务费合同金额。对此本院认为，在该条款内容并未明确含义的情况下，应结合文字内容、条款上下文内容及合同目的予以理解。其一，从文义上看，该条款“乙方有权向甲方追索按照全部价款10%计算的服务费”，可以看出“全部价款”是区别于“服务费”的不同概念；其二，从条款上下文内容看，在合同第二条2.2点、2.3点对于服务费用约定的支付比例对象均为买卖合同金额而非居间合同金额；其三，从合同目的看，贵州启迪公司在促成《认购书》或《商品房买卖合同》后，即完成合同约定的居间服务并有权要求支付居间报酬，按照买卖合同金额10%支付居间服务费亦符合双方合同目的。综上，中城建珠海公司的主张不能成立，本院不予采纳。
再次，双方《居间中介服务协议》第五条第3点约定了逾期支付服务费的违约金计算方式，在贵州启迪公司未能证明其曾在合同不能履行后向中城建珠海公司主张权利的情况下，原审法院自中城建珠海公司收到本案诉状之次日起计违约金并无不当，本院对此予以维持。
最后，虽然《居间中介服务协议》将与客户签订《认购协议》并支付认购定金之日起作为确定贵州启迪公司居间服务中介地位的标志，但是该协议第一条第2点也对贵州启迪公司的居间服务内容和方式有相应约定，贵州启迪公司并无证据证明其全面履行了上述协议约定的服务内容，应视为其居间服务内容存在部分瑕疵，原审法院酌情认定中城建珠海公司应支付80%的居间报酬并无不妥，本院对此予以维持。
综上所述，贵州启迪公司、中城建珠海公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63236元，由上诉人贵州启迪公司负担16662元，上诉人中城建珠海公司负担46574元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年九月二十六日
书记员 王 莉