绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初2534号
原告：孙国兴。
委托代理人：缪高峰，绍兴市东方法律服务所法律工作者。
被告：尚秀玉。
委托代理人：蔡世雄，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被告：李小秋。
原告孙国兴诉被告尚秀玉、李小秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由审判员寿宝泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙国兴及其委托代理人缪高峰，被告尚秀玉及其委托代理人蔡世雄，被告李小秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国兴诉称：原告与被告尚秀玉于2014年7月7日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告尚秀玉将其绍兴市柯桥万达广场金街8幢101室商铺出租给原告作餐饮经营，租赁期限自2014年8月9日至2017年8月8日，并对租金等进行了约定。2014年7月23日，原告与两被告签订一份《补充协议》，协议约定：两被告保证原告在上述承租期间内不受第三方对租赁房干涉，由此造成损失由两被告退还剩余租期内的租金，并赔偿当年租金六个月租金作为违约金以及装修费用。现因被告尚秀玉隐瞒涉案租赁房已设定抵押的事实，并被司法机关拍卖抵债，致租赁合同无法履行，故请求法院判决解除原告与被告尚秀玉签订的《房屋租赁合同》；由两被告共同退还原告租房押金10000元、支付违约金52500元、赔偿装修费18909元，合计81409元（变更后的数额），并支付该款自起诉之日起至判决确定履行日止的银行利息（按银行同期贷款利息计算）。诉讼中，原告明确要求由被告李小秋对上述租房押金、违约金、装修费损失承担保证责任。
被告尚秀玉辩称：涉案租赁房屋已经司法程序拍卖给他人，故被告尚秀玉同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》并返还原告押金10000元；但原告要求被告尚秀玉支付违约金52500元数额过高，请求予以调整；另由于原告与被告尚秀玉之间的房屋租赁合同解除未给原告造成装修费损失，故不同意赔偿装修费损失。
被告李小秋辩称：被告李小秋是代被告尚秀玉与原告签订涉案《房屋租赁合同》，并没有为被告尚秀玉提供涉案租赁合同的违约责任保证。即使被告尚秀玉存在违约，也应当由被告尚秀玉承担相应责任。
本院经审理查明：坐落于绍兴市柯桥万达广场金街商铺8幢101室系被告尚秀玉所有。2012年9月，被告尚秀玉为浙江家天下家纺有限公司向银行贷款提供担保，将该间商铺设立抵押并登记。
2014年7月7日，被告李小秋代被告尚秀玉与原告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告尚秀玉将上述商铺出租给原告经营餐饮业，租赁期限三年，自2014年8月9日至2017年8月8日，第一年租金100000元、第二年租金105000元、第三年租金110250元；原告支付被告尚秀玉押金10000元，在租赁合同终止后，交房验收后无息结清，并对其他事项等进行了约定。合同签订后，原告支付被告尚秀玉押金10000元、第一年度租金100000元。
2014年7月23日，两被告与原告签订了一份《补充协议》，协议约定：两被告保证原告就上述租赁房在承租期间不受第三方干涉，由此造成原告无法正常使用租赁房，两被告愿意退还剩余租期内的租金，赔偿违约金（按当年六个月租金计算）及租赁场地折旧后的装修费（折旧期三年）。
2015年8月，被告尚秀玉未履行银行债务担保义务，涉案的柯桥万达广场金街8幢101室商铺及室内装修经本院强制执行，通过司法评估两次降价后于2016年2月拍卖给案外人王志华。其中该商铺内的装修费司法评估价为52524元（116.72平方米×450平方米/元），基准日期2015年7月15日，拍卖成交价为33615元。2016年3月1日，原告与该商铺的新业主王志华签订了《房屋租赁合同》。
原告根据本院（2015）绍柯执民字第1127号执行裁定，将其应支付给被告尚秀玉第二年度中的2015年8月至2016年2月的房租金合计42916元交入本院（其中2015年8月至12月的租金26250元，由原告以现金方式交入本院，2016年1月至2月的租金16666元，由原告以装修拍卖应得款抵冲）。
以上事实，由原告提供的本院（2014）绍柯商外初字第193号民事判决书、原告与被告尚秀玉签订的《房屋租赁合同》、收条、《补充协议》、浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司【2015】第SF1118号房地产司法鉴定估价报告、本院（2015）绍柯执民字第1127号执行款收据；原告与涉案商铺新业主签订的《房屋租赁合同》；本院调取的本院（2015）绍柯执民字第1127号之二执行裁定书、该卷内由原告出具的报告书及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告尚秀玉签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同的租赁期限为三年，原告与被告尚秀玉已按合同约定履行了第一年的相关权利义务，现因被告尚秀玉未履行其为他人向银行贷款提供担保的担保义务，涉案租赁房屋被本院经司法评估拍卖给他人，导致原告与被告尚秀玉签订的房屋租赁合同无法履行，现原告请求法院判决解除其与被告尚秀玉签订的《房屋租赁合同》并由被告尚秀玉返还原告押金10000元，被告尚秀玉表示同意，本院予以照准。原告请求被告尚秀玉支付押金10000元的利息，因合同中约定该押金在租赁合同终止后，交房验收后无息结清，且通常交易中也应当在退房时予以退还。而本案原告与被告尚秀玉之间的房屋租赁合同终止履行的时间为2016年3月1日，故原告请求被告尚秀玉自起诉之日起支付银行利息，理由正当，本院予以支持。事实表明，涉案房屋租赁合同因被告尚秀玉的违约导致无法履行，原告请求被告尚秀玉承担违约责任，符合法律规定。根据本案双方当事人的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点尚由以下二方面：
一、被告尚秀玉应承担何种违约责任？我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担的违约责任方式为继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金或定金等。原告依据其与被告尚秀玉签订的补偿协议，请求被告尚秀玉赔偿商铺装修损失18909元、支付违约金52500元以及上述款项的利息损失。被告尚秀玉则认为涉案房屋租赁合同解除未给原告造成装修费损失，且原告请求被告尚秀玉承担违约责任的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，原告与被告尚秀玉在补充协议中约定：被告尚秀玉保证原告就上述租赁房在承租期间不受第三方干涉，由此造成原告无法正常使用租赁房，被告尚秀玉愿意退还剩余租期内的租金，赔偿违约金（按当年六个月租金计算）、装修费用（折旧期三年）。该内容涉及原、被告约定违约产生损失赔偿额的计算方法。我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该法条规定，当原告实际损失大于约定违约金时，当事人可以请求人民法院予以增加，当原告实际损失小于约定违约金时，当事人可以请求人民法院予以减少。原告主张装修损失18909元是根据司法评估装修价52524元，扣除司法拍卖中所得装修款33615元计算所得。本院认为，司法评估报告中载明，涉案商铺及装修建成年代为2010年，基准时间为2015年7月15日，也即涉案商铺装修经五、六年的折旧后的价值为52524元。而原告对该商铺的实际装修时间仅约一年，原告现以该评估价值作为其装修约一年后的装修残值，再按折旧期二年折旧，属于合理范围。具体计算：根据协议约定折旧期三年共计1095天，扣除原告在评估基准日前已使用该商铺装修341天（2014年8月9日至2015年7月15日），其余754天对上述装修价值52524元折旧计算为每天69.66元。由于原告在司法评估后仍继续使用涉案商铺装修229天（2015年7月16日至2016年2月29日），故应扣除该期间的装修折旧费为15952元，加上原告在涉案租赁房拍卖中获得装修款33615元，两项合计49567元，故因被告尚秀玉的违约不能继续履行房屋租赁合同，导致原告的装修损失为2957元（52524元-52524元÷754天×229天-33615元）。被告尚秀玉、李小秋辩称未给原告造成装修损失，与本院查证的事实不符。原告主张赔偿六个月租金的违约金问题，被告提出该项请求不合理，要求酌情减少。本院认为，由于原告未提供充分证据证明解除租赁合同给其造成实际损失相当于六个月租金，且事实上仍于2016年3月1日继续租赁涉案商铺，其请求被告尚秀玉按协议约定支付违约金52500元的数额明显过高，被告尚秀玉请求予以减少，符合法律规定。具体数额，本院根据被告尚秀玉的违约事实、案件具体情况，综合酌情确定违约金的数额为26250元。原告另请求被告尚秀玉支付上述装修损失及违约金的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、被告李小秋对被告尚秀玉承担的违约责任是否应承担保证责任？原告认为被告李小秋在补充协议中签名为被告尚秀玉应承担的违约责任提供了保证，故请求被告李小秋承担保证责任。被告李小秋对其在上述补充协议中签名的事实没有异议，但认为原告不存在装修损失，且主张的违约金数额过高，即使被告尚秀玉违约，也应当由被告尚秀玉承担相应责任。我国担保法规定：所谓保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。原告与两被告签订的补充协议中虽载明两被告保证原告就上述租赁房在承租期间不受第三方干涉，由此造成原告无法正常使用租赁房，两被告愿意退还剩余租期内的租金，赔偿违约金、折旧后的装修费，但该内容不符合我国担保法规定的保证范畴，故对原告以被告李小秋提供担保为由请求其承担保证责任，本院不予支持。鉴于被告李小秋在补充协议中签名同意与被告尚秀玉共同承担因被告尚秀玉违约所承担的违约责任，该内容系被告李小秋的真实意愿表示，符合法律规定，故被告李小秋应当与被告尚秀玉共同承担因被告尚秀玉违约需承担的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告孙国兴与被告尚秀玉于2014年7月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告尚秀玉应返还原告孙国兴租房押金10000元，并支付该押金利息（自2016年3月8日起至本判决确定付款日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算），上述款项均限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告尚秀玉、李小秋应共同支付原告孙国兴违约金26250元、装修损失2957元，合计29207元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告孙国兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元（预交），减半收取1300元，由原告孙国兴负担880元，被告尚秀玉负担280元，被告李小秋负担140元，均于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 寿宝泉
二〇一六年七月十二日
书记员 钱 芸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。