北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07105号
上诉人（原审被告）张海潮，男，1979年3月11日出生。
被上诉人（原审原告）赵洪飞，男，1958年3月28日出生。
被上诉人（原审原告）徐维丽，女，1957年12月24日出生。
二被上诉人之共同委托代理人许玲，北京市浩盛律师事务所律师。
上诉人张海潮因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第05217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵洪飞、徐维丽在原审法院起诉称：2010年10月15日，张海潮与海翔物业管理（北京）有限公司（以下简称海翔物业公司）签订租赁合同，租赁综合楼至2018年10月14日。2012年12月28日，张海潮与赵洪飞、徐维丽就综合楼签订了店面转让合同，张海潮将其租赁综合楼经营餐饮转让给我们，期限自2012年9月3日至2018年10月14日，合同约定转让费650000元、房屋押金212500元，房租每三个月付款212500元（即每月租金70833元）。合同签订后，我们依约交纳了上述转让费、押金，并交纳2012年至2012年11月14日房租168111元及2012年11月15日至2013年2月14日的租金221000元。刚经营三个月时即2012年12月3日，在我们经营过程中得知张海潮没有综合楼转租的权利，又因张海潮拖欠海翔物业公司房租及其他费用，我们经营场所已被海翔物业公司和张海潮控制无法正常经营而停业。张海潮的行为给我们造成了巨大损失。故现起诉至法院，要求：1、确认我们与张海潮签订的店面转让合同无效；2、张海潮退还我们转让费650000元、2012年12月30日至2013年2月14日已交纳的租金106250元、房屋押金212500元；3、张海潮支付我们损失80361元；4、张海潮承担本案诉讼费用。
张海潮在原审法院答辩称：第一，赵洪飞、徐维丽主张合同无效的时效为1年，合同签订至今已经超过1年，合同无效，应由第三方海翔物业公司主张，不应由赵洪飞、徐维丽提出；关于合同，我认为是有效的，我和赵洪飞已经签订了和解协议，我已经向赵洪飞支付了15万元，上述和解协议已经确定了我们签订的所有协议已经解除了；第二，我不同意退还转让费和租金、押金，双方在2013年3月27日签订的协议书中已经明确约定，双方互不相欠；第三，对于赵洪飞、徐维丽主张的损失我不同意支付；第四，我不同意承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：2008年中国人民解放军总参谋部作战部测绘局管理处授权汕头市建筑工程总公司北京分公司对综合楼进行出租，汕头市建筑总公司北京分公司委托海翔物业公司对出租房屋进行管理。2010年10月15日，海翔物业公司与张海潮签订租赁合同，将综合楼租赁给张海潮，租赁期限自2010年10月15日至2018年10月14日。
2012年12月28日，张海潮（甲方）与赵洪飞、徐维丽（乙方）签订了店面转让合同，约定甲方所有的饭店位于综合楼，该饭店的经营面积约为1142平方米（包括综合楼一层622平方米及负一层520平方米），该饭店原为甲方所有，公司名称为：北京书生达人餐饮有限公司，企业注册号为：110108013536642；转让期限：甲方转让的期限为六年，自2012年9月3日至2018年10月14日止，甲方应于双方签订合同之日将房屋按约定条件付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后，视为交付完成；乙方如有继续承租的意愿，应在租赁期限届满前90日向甲方提出续租请求，由甲方向房屋所有人提出续约请求，应协助办理此事宜；甲方允许乙方再次转让此店面；转让费用650000元，保证金：签订本合同之日乙方交付保证金贰万元整（20000元）因甲方发生事故造成乙方无法继续进行转让事宜，合同解除，甲方应向乙方返还2倍保证金，因乙方发生事故造成甲方无法继续进行转让事宜，合同解除，甲方不返还乙方保证金，待手续交接完毕后一次性付清余款陆拾叁万元（630000元）；房屋租赁费用交纳方式；押三个月，计212500元，付三个月（季付）乙方应按合同约定日期足额交纳租金，第一次交纳租金日期为2012年9月5日，合同正常终止时，甲方必须返还乙方房屋租赁费的三个押金212500元，交付房屋金额以海翔物业公司与张海潮2010年10月15日所签租赁合同为准，每季的10号准时交纳房租……店面转让乙方使用（手续等结清后），如经营中，房屋所有人以任何途径得知乙方为转让甲方用房后，致使乙方无法正常经营停业时，所造成的费用【人工费、装修费、日营业数据（按上一月同日营业额计算）和其他发生费用】由甲方赔偿乙方，甲方应按合同履行日期支付余下经营日期2倍房租费用至合同结束日止，并转让合同终止，任何情况下，甲乙双方不得将本协议告知第三方，如发生争议以此合同为准，其他双方签订的合同无效；甲方于2012年9月5日将该饭店移交给乙方，移交内容包括饭店的经营所需的必要执照、公章、财务章、名章，饭店经营所需的必要附属设施……自甲乙双方在本合同签字生效后，2012年9月2日甲方与赵洪飞签订的店面转让合同、2012年9月19日甲方与赵洪飞签订的承包经营合同两份合同立即失效。
2012年9月7日，赵洪飞向张海潮交纳2012年9月5日至2012年11月14日的房租168111元、押金212500元（其中押金收据中载明，到2018年10月合同期满退还）；2012年9月19日，赵洪飞向张海潮交纳房屋转让费（含7日前付的定金）650000元；2012年11月10日，赵洪飞向张海潮交纳2012年11月15日至2013年2月14日的房屋租金221000元。
2013年3月19日，海翔物业公司向张海潮、北京书生达人餐饮有限公司发出提前解除合同通知书，载明“张海潮、北京书生达人餐饮有限公司应于2013年2月15日支付2013年2月15日至2013年5月14日期间的房屋租金221000元，但至今未能全面适当履行付款义务；至今仍尚欠付2012年11月15日至2013年5月14日期间的房屋租金269500元、水电费7200元，此外，张海潮未经我公司同意的情况下，以店面转让方式将房屋转租给第三人赵洪飞、徐维丽；张海潮上述欠付租金及擅自转租行为已严重违反合同约定，构成违约，故我公司提前解除与张海潮于2010年10月15日签订的租赁合同，并要求贵司在接到此通知之日起三日内搬离承租房屋，并自行承担由此所致一切损失及不利法律责任”。
庭审中，双方均认可，在签订协议时，张海潮对于综合楼没有转租的权利，事后亦未得到转租的授权。
张海潮主张其与赵洪飞、徐维丽就综合楼店面承包事宜已经达成协议、没有任何纠纷，对此提交2013年3月27日张海潮（甲方）与赵洪飞（乙方）签订的协议书予以证明。该协议书载明：甲方一次性支付乙方150000元作为乙方将北京书生达人餐饮有限公司、花园路烤鸭店内的全部设备和物品转让给甲方的对价；甲乙双方确认，双方先前签署的任何协议自本协议生效后自动解除，双方不负任何违约责任；甲乙双方确认，截止2013年3月23日之前乙方和甲方的关系为承包经营关系，即乙方承包甲方的北京书生达人餐饮有限公司经营管理，自2012年12月27日以后，乙方如果协助任何第三方导致双方合作关系被认定为转租关系而导致甲方遭受任何损失的，乙方应向甲方承担该等全部损失等等。赵洪飞、徐维丽对此不予认可，称张海潮支付的15万元系店里的全部设备、物品费用，而非转让费用或租金等，且当日双方已经另行签订协议，约定该份协议书仅用来打官司用，对此提交双方所签协议作证。
庭审中，双方对于赵洪飞、徐维丽向张海潮交付饭店的时间存有争议，赵洪飞、徐维丽主张其在2013年12月30日交回，张海潮对此不予认可，主张赵洪飞、徐维丽在2013年3月27日交回，双方在当日签订了协议书可以证明。赵洪飞、徐维丽对于饭店交回时间举证不足。赵洪飞、徐维丽称因饭店不能继续经营，致使其产生损失，现主张员工工资损失费用，对此赵洪飞、徐维丽举证不足。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、店面转让合同、收据、提前解除合同通知书、协议书、协议等证据在案佐证。
原审法院判决认定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，张海潮与赵洪飞、徐维丽签订店面转让合同时，张海潮对于涉案房屋并无转租权，而事后张海潮亦未取得相应的处分权，因此双方所签的店面转让合同应无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现赵洪飞、徐维丽要求张海潮返还基于合同而取得的转让费及押金，有事实和法律依据，法院对此予以支持。赵洪飞、徐维丽要求张海潮退还2012年12月30日至2013年2月14日的房屋租金，法院认为，赵洪飞、徐维丽实际使用了房屋，应当支付房屋使用费，且其对2012年12月30日后饭店不能经营未能举证证明，法院对此不予支持。赵洪飞、徐维丽要求张海潮支付损失，举证不足，法院对此不予支持。张海潮之辩称，无事实及法律依据，法院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、赵洪飞、徐维丽与张海潮于二〇一二年十二月二十八日签订的店面转让合同无效；二、张海潮于本判决生效后七日内向赵洪飞、徐维丽退还转让费六十五万元、房屋押金二十一万二千五百元，共计八十六万二千五百元；三、驳回赵洪飞、徐维丽其他诉讼请求。如果张海潮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张海潮不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第二项，驳回对方的诉讼请求。上诉理由是：一、对原审法院判决店面转让合同无效的判决认可；二、即使店面转让合同无效，上诉人也不应当承担赔偿责任。
赵洪飞、徐维丽服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张海潮对于涉案房屋无转租权，而事后张海潮亦未取得相应的处分权，因此其与赵洪飞、徐维丽所签的店面转让合同无效。张海潮对此亦认可。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。赵洪飞、徐维丽要求张海潮返还基于该合同而取得的转让费及押金，有事实和法律依据，原审法院予以支持是正确的，本院予以维持。张海潮上诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万四千二百四十二元，由赵洪飞负担二千五百三十三元（已交纳）；由张海潮负担一万一千七百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千七百零九元，由张海潮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十月十四日
书 记 员 赵梦芸