重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第05862号
原告袁应培，男，1960年5月14日出生，汉族�住重庆市綦江区。
委托代理人袁应兴，男，1950年10月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告重庆华上置业发展有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道上升街187#，组织机构代码74289610-9。
法定代表人肖永兰。
委托代理人傅建波，重庆言实律师事务所律师。
原告袁应培与被告重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理。本案原由审判员张万独任审判，适用简易程序于2015年9月9日公开开庭进行了第一次开庭。因本案案情复杂，当事人争议较大，本院于2015年9月28日作出（2015）綦法民初字第05862-1号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，并由审判员张万担任审判长，与代理审判员何小平、人民陪审员吴思惠组成合议庭，于2015年11月12日、12月29日进行了第二次和第三次开庭。原告袁应培及其委托代理人袁应兴，被告华上公司之委托代理人傅建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁应培诉称，原告系古南街道上升街122-4号被拆迁户。被告华上公司因建设房屋需要，于2004年1月16日找原告协商拆迁产权调换房屋，对原告的面条加工车间房，被告以口头合同方式说今后上升街还建房修好后由原告选一间，以1000元／平方米卖给原告做加工房，并写承诺书给原告。《承诺书》的内容为：“我公司承诺：今后上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培。”原告就同意被告的口头合同和承诺书，与被告签协议办理被拆迁房产权调换相关手续。被告与原告的口头合同、承诺书、协议书，是拆迁补偿密切关联不可分割的拆迁补偿整体。原告被拆迁的房屋是183.03平方米，厨房无证66.03平方米，被告低价170元�平方米购买。有房权证117平方米，被告房屋拆迁调查表勘测确认，并画图认定，其中住宅92.38平方米，非住宅24.62平方米，还特别确认认定注明有面条加工车间。经过重庆同诚评估公司勘测评估，认定住宅92.38平方米，价403.20元／平方米，非住宅24.62平方米，价588元／平方米。但被告只还住宅88.28平方米，还有28.72平方米未还房。在拆迁时被告口头合同和承诺书都说今后上升街还建房修建好后，架空层按1000元／平方米卖给原告，做面条加工房。架空层是被告取的名称，实际当时谈的是还建房底层卖给原告做加工房。其后得知，被告没有修建架空层，承诺书写架空层是欺诈哄骗原告。2008年2月房屋修好后，被告反悔口头合同和承诺书，不同意原告选一间房还被拆迁的面条加工房，被告不拿房给原告。被告的口头合同和承诺书不照办应负缔约过失责任，不诚信应负民事责�。被告不管是于法、于理、于情都应负缔约过失责任，补偿原告的损失。被告和重庆同诚评估公司对原告被拆迁房屋依法调查、勘测、评估，确定非住宅价每平方米588元，只算403.20元，被告每平方米少给原告算184.80元；被告少给原告还房28.72平方米。这些都是原告基于被告出具的承诺书“1000元／平方米卖房给袁应培”为前提和基础与被告协商交易的结果，并非原告对非住宅补偿和少还房28.72平方米权利的放弃，更不是原告对自己权利的处分。被告不诚信、不照承诺书办，对原告显失公平，原告利益受损，故诉请法院判被告赔偿原告损失：（1）房屋损失134460元；（2）精神损失费2000元（庭审中经本院释明，袁应培放弃了此项请求）；（3）交通、差旅费损失2100元。
被告华上公司辩称，1、原告被拆迁房屋是117平方米，当时按430.20元平方米，折价47147.40元，还房是88.41平方米，新房价格是480元／平方米，新房的房款是42436.80元，其中两个房屋价差是4710.60元，2009年被告已支付给原告。2、被告出具的架空层转让的承诺，是被告的一种预约，未形成一个关于架空层买卖的合同关系。3、原告所提出的诉讼请求是缔约过失的损失，被告并没有为了订立合同恶意磋商隐瞒事实，因为双方根本没有订立合同，所以不存在缔约过失责任的问题。4、原告所主张的损失是十三万多元，计算的是房屋拆迁自认为未得到补偿的面积损失，该部分内容是属于房屋拆迁产生的法律关系，与本案没有关联性。5、即使原告自认为没有买卖架空层，有所谓的缔约损失，该事实最迟也就是2011年3月重庆市第五中级人民法院二审判决之时，原告也就应该知道该损失产生，而原告提起诉讼，是2015年7月，也超过了诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年2月，有关拆迁调查人员对袁应培位于原綦江县古南镇（沱湾）上升街122-4#的房屋进行了拆迁调查，并制作了《房屋拆迁调查表》。在该《房屋拆迁调查表》中，载明：产权人袁应培、袁聪，产权证号为县字第9040#，面积117平方米［其中住宅面积为92.38平方米，非住宅为24.62平方米（非住宅24.62平方米为第二层，袁应培自己开设面粉加工生意，但未办理工商登记）］。
2003年，华上公司作为委托方，委托重庆同诚资产评估有限责任公司对被拆迁房屋进行了估价。重庆同诚资产评估有限责任公司经评估，作出了同诚估字（2003）第794号《綦江县古南镇上升街旧改工程房屋拆迁评估结果报告》。在该报告中，载明：产权人袁应培、袁聪，门牌号码为122#-4，拆迁房屋中住宅面积为92.38平方米（补偿单价为403.2元／平方米，商品房平均售价为480元／平�米，补偿总价为37247.62元），非住宅面积24.62平方米（补偿单价为588元／平方米，商品房平均售价为700元／平方米，补偿总价为14476.56元）。
2004年1月16日，华上公司向袁应培出具《承诺书》1份，该《承诺书》载明：我公司承诺，今后上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培。
2004年1月16日，由华上公司作为拆迁人（作为甲方），袁应培作为被拆迁人（作为乙方），双方签订《房屋拆迁产权调换协议书》。在该协议中，载明：重庆同诚资产评估有限责任公司出具的评估报告确定的房屋总价为47147元，即：（1）原住宅建筑面积为117平方米，403.20元／平方米，计47174.40元；甲方新房住宅面积约88.41平方米，480元／平方米，计42436.80元。（2）甲方安置房在古南镇上升街片区拆迁红线范围内实施安置：住宅1套，砖混结构，建筑面积约88.41平�米，位置为A71幢第801号。（3）根据房屋评估价格，房屋差价约4710.60元，最后以房屋面积测绘部门确认的建筑面积进行结算，互补差价，并于安置公告期限内补经乙方。
2009年6月18日，袁应培诉至原綦江县人民法院，要求华上公司：（1）支付临时安置补助费13600元，（2）拆迁还房差价9287.38元，（3）逾期交房违约金43922元以及（4）以1000元／平方米转让架空房50平方米给袁应培。华上公司则表示：……袁应培称我司口头承诺转卖50平方米架空房给他不是事实，况且单独的架空房并不存在，我司也无法转卖，且该事项也与房屋拆迁安置无关，不应在本案内解决。法院一审认为：……华上公司出具的卖给袁应培架空层的《承诺书》，既无具体的标的物（即架空层的具体位置），也无应出卖的面积等买卖合同的必要条款，而仅约定了出卖单价，故只能表示作出了要�原告订立架空层买卖合同的承诺，但并非订立了买卖架空层房屋的合同，而袁应培现却要求被告作出出售架空房50平方米的买卖行为，其主张法院难以支持。2009年9月16日，原綦江县人民法院作出（2009）綦法民初字第2422号民事判决书，判决驳回了袁应培要求华上公司以1000元／平方米转让架空房50平方米的诉讼请求。
2010年7月14日，重庆市人民检察院第五分院作出渝检五分民抗（2014）18号民事抗诉书，以华上公司不能兑现承诺的情况下，袁应培要求华上公司对其非住宅24.62平方米按非住宅的评估价格588元／平方米予以补偿理由充分，应予以支持，原审判决对袁应培的该项请求不予支持，导致华上公司与袁应培之间的利益失衡，显失公平为由，向重庆市第五中级人民法院提出抗诉，要求再审。
2010年8月9日，重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法民抗字第157号民事裁定书，裁定指令原綦江县人民法院再审该案。
原綦江县人民法院经再审认为：《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法有效。华上公司与袁应培签订《房屋拆迁产权调换协议》的同时，向其作出“今后上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培”的书面承诺，但是华上公司作出的书面承诺意思表示并不具体确定，即买卖的标的不明确，履行时间等亦未确定，且架空层也未经房地产管理部门审核同意买卖，故该“承诺”的内容仅是一种预约，袁应培如接受，双方应进一步将买卖的内容具体化并确定，但本案中，双方并未就“今后上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培”达成符合《中华人民共和国合同法》所规定的书面或口头形式的房屋买卖协议，因此，双方关于架空层的买卖关系没有成立。对检察机关的抗诉和袁应培的请求，本院不予支持。2010年12月16日，原綦江县人民法院作出（2010）綦法民再初字第2号民事判决书，判决维持（2009）綦法民初字第2422号民事判决书。
袁应培不服原綦江县人民法院的一审、再审判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审，对一审法院原审及再审查明的事实予以确认，并查明袁应培被拆迁房屋所有权证上登记为117平方米住宅。重庆市第五中级人民法院二审认为：当事人之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。《房屋拆迁产权调换协议》中约定的实际拆迁安置还房面积小于被拆迁房屋面积，是当事人对自己权利的一种处分，亦不违反法律规定。华上公司出具的《承诺书》中承诺转卖架空层给袁应培，因架空层不能单独办�产权登记，不符合关于不动产转让的法律规定，对于袁应培要求华上公司履行该承诺的诉讼请求，一审法院作出不予主张的判决正确，袁应培在二审中提供的证人所证明的华上公司出具《承诺书》的经过，对本案不产生实质影响……关于袁应培提出其被拆迁房屋中的24.62平方米为非住宅，应按非住宅予以拆迁补偿，并要求华上公司安置其24.62平方米非住宅的上诉意见，本院认为，袁应培被拆迁房屋产权登记为117平方米住宅，其利用第二层24.62平方米加工面粉，但未经工商部门登记，《上升街片区房屋拆迁调查表》和《綦江县古南镇上升街旧改工程房屋拆迁评估明细表》不足以证明该24.62平方米房屋性质为非住宅，袁应培要求华上公司按非住宅予以补偿安置的证据不足，其上诉理由不能成立，且其要求华上公司安置其24.62平方米非住宅的上诉请求，超出了原审诉讼范围�本院二审不予支持。2011年3月21日，重庆市第五中级人民法院作出（2011）渝五中法民终字第756号民事判决书，判决驳回袁应培的上诉，维持原判。
袁应培不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院经审查认为：当事人之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。《房屋拆迁产权调换协议》中约定的实际拆迁安置还房面积小于被拆迁房屋面积，是当事人对自己权利的一种处分，亦不违反法律规定。华上公司出具的《承诺书》中承诺转卖架空层给袁应培，但《承诺书》既无具体的标的物（即架空层的具体位置），也无应出卖的面积等买卖合同的必要条款，而仅约定了出卖单价，故只能表示华上公司作出了要与袁应培订立架空层买卖合同的承诺，但并非已订立了买卖架空层的合同，且因架空层不能单独�理产权登记，不符合不动产转让的法律规定，因此，袁应培要求华上公司履行该承诺的理由不能成立。袁应培被拆迁房屋产权登记为117平方米住宅，其利用第二层24.62平方米加工面粉，但未经工商部门登记，《上升街片区房屋拆迁调查表》和《綦江县古南镇上升街旧改工程房屋拆迁评估明细表》不足以证明该24.62平方米房屋性质为非住宅，且双方合同约定袁应培原房按430.2元／平方米折价47147.4元，袁应培要求华上公司按非住宅予以补偿安置的理由不能成立。由于袁应培在一审中未提出安置24.62平方米非住宅的诉讼请求，其在二审中要求华上公司安置其24.62平方米非住宅的上诉请求，超出了一审诉讼范围，应不予支持。2011年9月19日，重庆市高级人民法院作出（2011）渝高法民申字第01234号民事裁定书，裁定驳回袁应培的再审申请。
就袁应培与华上公司的纠纷，�应培多年来一直在通过向有关部门及领导来信来访的方式，请求予以解决。2012年2月22日，袁应培到重庆市人民政府信访办公室进行信访，反映其与华上公司签订拆迁协议，华上公司承诺“上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培”却不履行承诺，要求协调。重庆市人民政府信访办公室随即将该信访事宜交原綦江县信访办公室处理。2012年3月20日，綦江区委领导在綦江区级领导接待室接待了袁应培的来访（袁应培系重访，反映情况为：其与华上公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，现住房部分已赔付，非住宅（信访人理解为门面）部分一直未予赔付，2009年6月15日起诉到綦江区法院，败诉。现要求华上公司按承诺兑现非住宅房产）。綦江区委领导接访后，指示转送綦江区法院办理。2013年12月30日，本院又接到綦江区信访办交办的信访案件，交办案�及信访诉求为：袁应培不服与华上公司的诉讼，但经上诉、申诉，现要求执行非住宅房产。2014年6月16日、7月1日、7月15日、9月1日，袁应培多次到本院信访，反映与华上公司房屋拆迁合同纠纷，法院作出（2009）綦法民初字第2422号民事判决驳回其诉讼请求，袁应培认为华上公司采用欺诈手段对其房屋进行拆迁，导致其财产受损害，希望法院解决。
2015年7月21日，袁应培以华上公司存在缔约过失责任为由［袁应培认为华上公司拆迁还房只还了88.28平方米（袁应培从被告华上公司处接拆迁还建房时，华上公司向袁应培提交了《重庆市新建商品房屋使用说明书》《重庆市新建商品房屋质量保证书》，在华上公司提交的《重庆市新建商品房屋使用说明书》中，载明的袁应培还建房面积为88.28平方米），还有28.72平方米未还房（即被拆迁房屋面积117平方米-
还房面积88.28�方米=28.72平方米）；同时，华上公司对袁应培的24.62平方米非住宅未按评估价格588元／平方米补偿，只以住宅的评估价403.2元／平方米补偿。袁应培表示，这些都是基于被告承诺以1000元／平方米卖房给原告为前提协商的结果］，诉至本院，要求华上公司赔偿：（1）房屋损失134460元{袁应培表示该134460元是其28.72平方米房屋未得到还房的损失费，其中包括涨价损失114880元［计算方式为：华上公司少还房屋28.72平方米×（现价4500元／平方米-
原价500元／平方米）=114880元］；加工停业损失19580元［计算方式为：220元／月×89个月（系从2008年2月计算至2015年7月）=19580元］}；（2）精神损失费2000元（庭审中经本院释明，袁应培放弃了此项请求）；（3）交通、差旅费损失2100元［计算方式为：300元／年×7年（系从2008年计算至2015年）=2100元］。但原告袁应培主张的损失组成及金额均系其酌情主张，未提供证据加以证明。审理中，被告华上公司不认可存在缔约过失责任，也不认可原告主张的损失，并认为原告最迟于2011年3月重庆市第五中级人民法院二审判决之时就应该知道其损失产生，而原告于2015年7月提起诉讼，已超过了诉讼时效。
审理中，本院到重庆市綦江区土地房屋权属登记中心进行了走访。走访中，重庆市綦江区土地房屋权属登记中心表示，架空层一般是指没有墙的柱子之间的那部分空间，它属于房屋的一部分，但在买卖房屋的同时不允许附着买卖；架空层不是夹二层。同时，经重庆市綦江区土地房屋权属登记中心当场查找相关房屋买卖资料并计算得知：1、2015年古南街道沱湾上升街商品住房均价为3546.08元／平方米（用千山美岸楼盘500多套房屋计算而来），2015年古南街道商品住房均价为3644.637元／平方米（有897套房屋计算而来�。2、重庆市綦江区土地房屋权属登记中心未能找到古南街道沱湾上升街2004年的房价，找到几份原古南镇辖区的商品住房价格，其均价为769.33元／平方米。
审理中，原告袁应培明确其计算房屋涨价损失的方式为：（原告被拆迁房屋面积117平方米-
原告得到的产权调换房屋面积88.28平方米）×（本院向綦江区国土资源和房屋管理局走访得知的2015年上升街商品房价格3546.08元／平方米-2003年重庆同诚资产评估有限责任公司评估被拆迁房屋住宅价格403.2元／平方米）=90263.51元。随后，原告袁应培将前述计算公式中的“2003年重庆同诚资产评估有限责任公司评估被拆迁房屋住宅价格403.2元／平方米”变更为“2003年重庆同诚资产评估有限责任公司评估商品房平均售价480元／平方米”，原告主张的房屋涨价损失计算方式即为：（原告被拆迁房屋面积117平方米-
原告得到的产权调换房屋面积88.28平方米）×（本院向綦江区国土资源和房屋管理局走访得知的2015年上升街商品房价格3546.08元／平方米-2003年重庆同诚资产评估有限责任公司评估商品房平均售价480元／平方米）=88057.82元。同时，原告仍要求主张其他损失即停业损失19580元和交通、差旅费2100元。
上述事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，《房屋拆迁调查表》，《綦江县古南镇上升街旧改工程房屋拆迁评估结果报告》，《承诺书》，《房屋拆迁产权调换协议书》，（2009）綦法民初字第2422号民事判决书，渝检五分民抗（2014）18号民事抗诉书，（2010）渝五中法民抗字第157号民事裁定书，（2010）綦法民再初字第2号民事判决书，（2011）渝五中法民终字第756号民事判决书，（2011）渝高法民申字第01234号民事裁定书，綦信转（2012）访字37号文件《重庆市綦江区信访办公室关于转送区级领导接待日信访事项的通知》，本院的《院领导接待日通报》，《中共重庆市委重庆市人民政府信访办公室转送单》，中共重庆市綦江区委、重庆市綦江区人民政府信访办公室綦访一转字（2012）第1号转办单，国内挂号信函收据，邮件查询答复函，《重庆市新建商品房屋使用说明书》，《重庆市新建商品房屋质量保证书》，走访笔录等在案为凭，并经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，原告袁应培与被告华上公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》中约定的实际拆迁安置还房面积小于被拆迁房屋面积超过了28个平方米；袁应培被拆迁房屋中的24.62平方米，被告华上公司委托的评估机构出具的评估材料上载明的是非住宅（评估补偿单价为588元／平方米），《房屋拆迁产权调换协议》中系按住宅价格（评估补偿单价为403.2元／平方米）进行了计算。原告袁应培表示系因被告华上公司出具了《承诺书》，才与华上公司签订的前述《房屋拆迁产权调换协议》，其主张符合日常生活经验，本院应予采信。现被告华上公司未履行承诺，给原告造成了信赖利益损失。华上公司作为专业的开发商，在其应知道架空层不能单独办理产权登记的情况下向原告出具内容为“我公司承诺，今后上升街还建房修好后，架空层按1000元／平方米卖给袁应培”的《承诺书》，其行为违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任，并应赔偿原告的损失。但原告主张的损失数额没有相应依据，不能以原告主张的损失数额作为判决被告华上公司赔偿的金额。如简单的以原告没有证据证明其损失的数额为由驳回原告的诉讼请求，有失公平。本院综合被告华上公司欺骗原告的情节、被告华上公司安置给原告的房屋面积少于原告原房的面积数量（为28.72平方米）、房价变化（2003年重庆同诚资产评估有限责任公司评估的商品房平均售价为480元／平方米，本院向綦江区国土资源和房屋管理局走访得知的2015年上升街商品房价格3546.08元／平方米）等情况，酌情认定原告的损失数额为88000元。对原告袁应培主张的停业损失19580元和交通、差旅费2100元，因其无证据予以证明，本院对此不予认可。对被告华上公司提出的被告不认可存在缔约过失责任及原告的起诉已超过了诉讼时效等抗辩意见，因与本院查明事实不符，故对被告的前述抗辩意见，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆华上置业发展有限公司在本判决生效后立即赔偿原告袁应培经济损失88000元；
二、驳回原告袁应培的其他诉讼请求。
如果被告重庆华上置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1490元，由原告袁应培负担540元，由被告重庆华上置业发展有限公司负担950元（原告袁应培已预交案件受理费1490元；其中由被告重庆华上置业发展有限公司负担的950元，由被告重庆华上置业发展有限公司在履行前述判决义务时一并支付给原�袁应培）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 万
代理审判员 何小平
人民陪审员 吴思惠
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈锡军