沈阳市沈河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽0103执异52号
案外人王海芝，无职业。
委托代理人王旭，辽宁××律师事务所律师。
申请执行人佟秀平，无职业。
委托代理人刘娜，辽宁××律师事务所律师。
被执行人苏小娟。
被执行人卢中华。
本院在执行申请执行人佟秀平与被执行人苏小娟、卢中华（2016）辽0103执111号民间借贷纠纷一案中，案外人王海芝向本院提出书面异议，本院受�后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王海芝称，案外人王海芝于2013年6月25日通过沈阳诚瑞安居房地产经纪有限公司与被执行人卢中华签订房屋买卖合同，合同约定卢中华将其所有的位于沈阳市浑南新区金阳街62-3号1-11-5房屋出售给案外人王海芝，总价为人民币56万元，付款方式特别约定为王海芝于合同签订之日支付卢中华定金人民币2万元；于办理银行贷款面签之日支付卢中华27万元，卢中华用此款办理提前偿还所欠交通银行按揭贷款；余下的27万元王海芝以银行贷款形式支付。案外人王海芝按约定于2013年6月25日支付了定金2万元、于2013年7月3日支付了房屋款27万元，并一直在该房产中居住至今，但卢中华未按约定偿还房屋所欠交通银行按揭贷款，直接导致交通银行向居住在该房产内的王海芝进行催收通知。故案外人王海芝于2013年11月8日诉至沈阳市东�区人民法院，该院于2013年12月24日作出[2013]东陵民二初字第1040号民事调解书，内容为：“一、被告卢中华于2014年1月15日前一次性偿还位于沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）房屋（沈房权证中心字第××号、建筑面积56.52平方米）贷款23万元；二、在被告卢中华还清本判第一判项中贷款后，被告卢中华于2014年4月15日前协助原告王海芝办理房屋产权证更名过户手续；三、在原、被告办理房屋产权证更名过户手续后，原告王海芝于2014年5月15日前支付被告剩余房款27万元；四、双方无其它纠纷。案件受理费6266元，减半收取3133元，由原告自愿承担。该调解书生效后，因卢中华未按生效调解书履行义务。王海芝于2014年10月末向沈阳市东陵区人民法院申请强制执行，案号为[2014]东陵执字第02290号。执行中，王海芝应沈阳市东陵区人民法院的要求已经将该房屋所欠交通银行按揭�款22.7万元全部交付至沈阳市东陵区人民法院，用以代替卢中华履行调解书确认的偿还所欠交通银行贷款的义务，后该院在协助案外人王海芝办理房屋产权证更名过户手续时，发现上述房屋被沈阳市沈河区人民法院诉讼保全查封，该案系佟秀平诉苏小娟、卢中华民间借贷纠纷。案外人王海芝认为，其与卢中华于2013年6月25日通过中介机构签订的房屋买卖合同，并已经支付超过一半的购房款，且在该房屋内居住至今。之所以没有支付全部购房款，是因为卢中华在收取王海芝支付的29万元后，并没有按照双方的约定偿还拖欠交通银行按揭贷款23万元，导致王海芝无法办理银行贷款手续，王海芝对此并没有过错。现案外人王海芝在[2014]东陵执字第02290号执行案件中已经自愿预先将该房屋所欠交通银行按揭贷款22.7万元全部交付给沈阳市东陵区人民法院，用以代替卢中华先履行调解书确认的偿还所欠交通银行贷款的义务，案外人王海芝以此方式已经履行了生效调解书确认的办理房屋产权证更名过户手续的前置程序（所应支付的款项）。因此，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项、第二十八条的规定，要求停止对涉诉房屋执行，并解除对该房产的查封，请法院予以支持。
申请执行人佟秀平认为，不同意解除该房产的查封保全，案外人王海芝也并非实际买受人，应当继续执行沈河法院生效的法律文书。
本院查明，申请执行人佟秀平与被执行人苏小娟、卢中华民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，应佟秀平的申请，本院于2014年11月4日作出（2014）沈河民三初字第1257号民事裁定书，冻结苏小娟、卢中华银行存款人民币156万元或查封相应价值的财产。本院于2014年11月5日查封�卢中华名下位于沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）室（建筑面积56.52平方米）的房产。本院于2015年5月19日作出[2014]沈河民三初字第1257号民事判决书，内容为：苏小娟、卢中华于判决发生法律效力之日起十日内偿还佟秀平借款本金人民币1470000元及利息。判决书生效后，被执行人未履行法律义务，佟秀平向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人王海芝对上述房屋的查封提出执行异议。
另查明，被执行人卢中华（甲方）与案外人王海芝（乙方）及沈阳诚瑞安居房地产经纪有限公司（丙方）于2013年6月25日签订房屋买卖合同一份，案外人王海芝以560000元的价格购买被执行人卢中华单独所有的位于沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）（建筑面积56.52平方米）的房屋。合同载明：该房屋有抵押，抵押银行为交通银行，贷款余额约为人民币230000元整；抵押余额还款方案为甲方卢中华自行还清，且须在2013年7月10日前偿还尚欠贷款余额并办理完毕撤押手续。第三条付款方式及时间约定：1、乙方采取银行贷款方式付款，贷款银行由丙方指定。甲、乙双方于本合同签订之日起7日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。2、定金：乙方应于签订本合同之日向甲方支付定金人民币贰万元整。3、剩余房款支付时间：乙方于甲、乙双方办理银行贷款面签当日支付房款人民币270000元给甲方，甲方用此房款办理提前还贷手续，剩余房款人民币270000元，乙方以银行贷款形式支付。合同签订当日王海芝向卢中华交付定金20000元，并于同年7月3日支付部分购房款270000元。后案外人实际占有使用该房屋。
再查明，因被执行人卢中华未按房屋买卖合同约定的偿还房屋贷款的义务，王海芝于2013年11月8日向沈阳市东陵区人民法院提起诉讼。该院于2013年12月24日作出[2013]东陵民二初字第1040号民事调解书，内容为：一、卢中华于2014年1月15日前一次性偿还位于沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）房屋贷款23万元；二、在卢中华还清本判第一判项中贷款后，卢中华于2014年4月15日前协助王海芝办理房屋产权证更名过户手续；三、在双方办理房屋产权证更名过户手续后，王海芝于2014年5月15日前支付剩余房款27万元。调解书生效后，卢中华未履行生效法律文书确定的义务，王海芝向沈阳市东陵区人民法院申请强制执行。同时自2014年11月起开始偿还该房屋的部分银行贷款，于2016年1月9日向沈阳市东陵区人民法院交付执行款227000元。
本院认为，关于申请执行人认为王海芝并非房屋的实际买受人，不具备主体资格的主张。因房屋买卖合同系被执行人卢中华与案外人王海芝及沈阳诚瑞安居房地产经纪有限公司三方签订，合同第九条载明的：乙方（即王海芝）购买此房屋过户更名在初相明名下，故初相明仅为权利的承受方，王海芝系合同一方签订主体，且经过沈阳市东陵区人民法院作出[2013]东陵民二初字第1040号民事调解书确认，王海芝与卢中华双方具有合同履行义务。因此，申请执行人的该项请求，本院不予支持。根据现有证据表明，案外人王海芝与被执行人已在本院查封沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）房屋之前签订了房屋买卖合同并支付了部分价款，且已实际占有使用。虽未办理更名过户，但案外人王海芝已通过诉讼积极主张权利，并在执行过程中按照人民法院的要求将剩余价款交付执行，故未办理更名过户，并非案外人自身原因。因此，对案外人主张解除对上述房屋的查封请求，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对沈阳市浑南新区金阳街62-3号（1-11-5）房屋的执行。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 高 虹
代理审判员 佟 殊
人民陪审员 张玉华
二〇一六年六月十三日
书 记 员 崔 悦
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；�原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。