新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民初389号
原告梁韩保，男，1964年4月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：闫新安，新疆同泽律师事务所律师。
被告：新疆南湖房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：冶占林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：弯新恒，新疆瑞诚律师事务所律师。
原告梁韩保与被告新疆南湖房地产开发有限公司（以下简称南湖房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年8月31日及12月26日公开开庭进行了审理。原告梁韩保的委托诉讼代理人闫新安，被告南湖房产公司的委托诉讼代理人弯新恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁韩保向本院提出诉讼请求：一、判令被告在办理房产竣工验收备案登记后的十日内向原告交付乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产（总面积不得低于1870.10平方米，底商实际面积以作为协议附件的一、二层平面图为准）；二、判令被告协助办理乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产的房屋产权证及土地使用权证；三、判令被告支付违约金1440000元（被告未按约定标准及期限交房逾期共计16个月，按照每日3000元违约金的标准计算480天，即480天×3000元=1440000元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月19日，我与被告签订《拆迁安置补偿协议书》一份。该协议约定：被告征购我拥有产权的位于本市水磨沟区七道湾乡南大湖村四队的房产一处及其所属用地【房产证号为：乌房权证乌市水区字004163**，土地证号为：（2003）x-00145**】。被告向我安置补偿房屋的标准为：按照1:1.2的比例补偿房屋面积，补偿房屋总面积不得低于1870.10平方米。安置补偿房屋具体坐落为：东湾小区七号楼的一、二层门面房和十二楼住宅两套（后协议变更为三楼301、302住宅两套）。被告安置补偿给我的房屋交付标准为：按照设计施工图完成全部内容，具有质量验收合格证书和质量保修书。安置补偿房屋的交付期限为：自协议签署之日起18个月内，每拖延交付房屋一日补偿3000元。该协议书后附的一、二层平面图确定了被告需安置补偿给我的房屋四至及相应面积。2015年8月15日，我又与被告签订《补充协议》一份，约定东湾小区七号楼一、二层底商均应补偿与我，双方按照实际测绘的面积多退少补，超出约定的补偿面积则按每平方米5500元由我购买。上述《拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》签订后，被告至今未按照合同约定的交付标准向我交付房屋，且被告至今未办理该安置补偿房屋的竣工验收备案手续，也未在约定的期限内为我办理房产及土地使用权属证书。被告的上述均已构成合同违约，其依法应当承担违约责任，支付违约金。
被告南湖房产公司辩称，一、我方已按照双方签订的《拆迁安置补偿协议书》及其《补充协议》向原告交付了补偿房屋，因此不存在原告所诉称的未向其交付补偿房屋的事实；二、未能办理房屋产权证的原因在于原告以自己拥有被拆迁房屋产权为由，拒不进行搬迁，并向我方提出额外不合理要求，单方提高安置补偿比例，致使东湾小区7号楼建设与原规划发生变化，并直接导致该楼项目规划手续未能办理完毕。因此,导致不能办理补偿房屋产权手续的责任不在于我方；三、因我方在履行合同过程中不存在违约行为，因此原告提出的违约金主张无事实及法律依据。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告梁韩保为证实其诉讼主张，在庭审中提供以下证据：
第一组：2013年7月19日，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议书》及其后附平面图，用以证明原、被告双方之间的拆迁安置补偿合同关系，补偿标准及补偿办法，补偿房屋的具体位置及面积，补偿房屋交付期限，逾期交付的违约责任，办理产权手续的时限及费用负担等事实。被告对该组证据的真实性、有效性及关联性予以确认，但认为被告应向原告补偿的一楼门面房面积只是700平方米，不存在将一楼整层门面房补偿给原告的事实。《拆迁安置补偿协议书》及其后附平面图系双方真实自愿签订，可以证实双方之间为拆迁事宜进行的约定，本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性及证明力予以确认。
第二组：2015年8月4日，被告出具的《承诺函》，用以证明被告承诺在2015年6年5月31日前将补偿房屋的产权手续办理至原告或其指定人员名下，否则按《拆迁安置补偿协议书》约定支付违约金，但被告至今未向原告办理补偿房屋产权手续。被告对该承诺函的真实性予以确认，但认为导致补偿房屋产权手续未办理的责任不在于被告方。该证据系被告向原告出具，可以证明待证事实，本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性及证明力予以确认。
第三组：2015年8月5日，原、被告签订的《补充协议》，用以证明被告仅将补偿房屋的钥匙交付与原告，并未办理房产竣工验收备案登记手续，补偿面积按照拆迁协议多退少补，超出部分面积按每平方米5500元计算，原十二楼补偿住宅变更为三楼301、302号。被告对该组证据的真实性予以确认，但认为其已经履行了补偿房屋的交付义务，不存在未向原告交付补偿房屋的事实。本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
第四组：2015年8月17日，乌鲁木齐市亚心公证处出具的（2015）新亚证内字第5893号《公证书》，用以证明被告未向原告交付补偿房屋以及补偿房屋未办理竣工验收的事实。被告对该组证据的真实性予以确认，但认为依照补充协议约定，被告已将补偿房屋交付与原告。本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
第五组：2016年5月20日，乌鲁木齐市亚新公证处出具的（2016）新亚证内字第3446号《公证书》，用以证明原告虽已占有补偿房屋，但补偿房屋用电及下水管路未接通、不具备交付及使用条件的事实。被告对该公证书的真实性予以确认，但认为依照补充协议约定，被告已将补偿房屋交付与原告，对于房屋的现状不清楚。本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
被告在庭审中提供以下反驳证据：
第一组：2014年11月8日，《建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收意见表》，用以证明补偿房屋所在7号楼已竣工验收的事实。原告对其真实性不予确认，认为补偿房屋所在7号楼未经质监站验收备案，未达到交付标准。经本院到乌鲁木齐市建设工程质量监督站调查核实，该7号楼未办理竣工验收备案手续，故本院对该组证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。
第二组：2015年7月16日，乌鲁木齐市亚新公证处出具的（2015）新亚证内字第5059号《公证书》，用以证明补偿房屋具备交房条件后被告多次联系原告办理交房手续的事实。原告对该组证据的真实性予以确认，但认为补偿房屋不具备交付条件。本院对于该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
第三组：2015年8月4日，原告出具的《收条》一份，用以证明原告收到被告交付的补偿房屋钥匙13把，被告已履行补偿房屋交付义务的事实。原告对该证据的真实性予以确认，但认为收到钥匙不能证实补偿房屋已具备交付条件。按照法律规定及合同约定，交付的条件不仅是交付钥匙，故本院对该组证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认。
第四组：2015年8月5日，《入住费用缴费证明》两份，用以证明被告已履行补偿房屋交付义务的事实。原告对该证据的真实性不予确认，认为该证据即使为真实亦不能表明补偿房屋具备交付条件。本院对该组证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认。
第五组：《水磨沟区国有土地地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》，用以证明棚户区补偿安置标准为“拆一还一”，因原告变更补偿标准导致规划发生变化，致使项目规划手续未能办理。原告对该证据的真实性予以确认，但认为补偿房屋所在房产项目系商品房开发项目，并非棚户区改造项目，因此该细则不能适用。本院对该组证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认。
第六组：2014年11月4日，《房屋整幢面积预测成果表》及《分户面积明细表》，用以证明被告补偿面积已超过协议约定的补偿面积。原告认为该组证据系复印件，对其真实性不予认可。因该组证据系复印件且又无其他证据予以佐证，本院对该组证据的真实性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2013年7月19日，原、被告南湖房产公司签订《拆迁安置补偿协议书》一份。协议约定：由被告拆迁原告所有的位于本市水磨沟区七道湾乡南大湖村四队的房产一处【房产证号为：乌房权证乌市水区字004163**，土地证号为：（2003）x-00145**】并予以补偿。被告对原告补偿房屋的标准为：按照1:1.2的比例补偿房屋面积，补偿房屋总面积不得低于1870.10平方米。安置补偿房屋具体坐落为：乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层门面房，若一、二层补偿不足的，在本楼十二楼进行补偿，原告具有优先选房权。具体补偿办法为：1、被告补偿给原告临街的一楼门面房一套，其面积不得低于700平方米，门面房正对南湖实验学校，为框架结构，层高以设计图为准；2、一楼门面房以上辐射所补偿的二楼或十二楼房屋的补偿面积，为补偿总面积减去一楼门面房的面积；3、被告补偿给原告的一、二楼门面房或十二楼房屋的交付标准为：按设计施工图完成全部内容，具有质量验收合格证书和质量保修书。安置补偿房屋的交付期限为：自协议签署之日起18个月内，每拖延交付房屋一日补偿原告3000元。该协议书还约定：被告应当在补偿房屋交付给被告后，按约定时间在90日内将补偿房屋的房屋产权证书和土地使用证书办理到原告或原告指定的人名下，办理产证的所有税费均由被告承担。被告交付的补偿房屋应具备有关部门的验收文件、报告等。该协议书后附被告盖章的东湾小区7号楼一、二层门面房平面图各一份（后附），在两份平面图中被告确认了需安置补偿与原告房屋的具体坐落位置及四至关系。
2015年7月16日，被告以公证方式通知原告办理交房手续。2015年8月4日，被告向原告出具的《承诺函》一份，承诺在2016年5月31日前将补偿房屋的产权手续办理至原告或其指定人员名下，否则按照《拆迁安置补偿协议书》约定的标准向原告支付违约金。当日，原告向被告出具收条一份，确认收到补偿房屋钥匙13把。
2015年8月5日，原、被告签订《补充协议》一份，协议约定：东湾小区七号楼一、二层门面房钥匙交付给原告，双方根据测绘面积多退少补，超出部分面积按5500元/㎡计算，十二楼补偿住宅变更为三楼301、302室（钥匙已领取）。
2015年8月17日，原告申请乌鲁木齐市亚心公证处出具现场《公证书》，该公证书现场工作记录记载的核心内容为：现场施工人员告知原告7号楼未交工，未办理验收手续。现场人员告知原告7号楼门面房是开发商抵给施工方的。2016年5月20日，原告申请乌鲁木齐市亚心公证处出具现场《公证书》，该公证书现场工作记录记载的核心内容为：房屋现场一处墙体施工未完成，房间未分割，墙壁预留孔洞内未安装电线，房间及卫生间管道未预留引出接口。另，该补偿房屋现由原告实际占有但未使用。
另经本院调查核实以下事实：本院到乌鲁木齐市规划局进行调查，调取了被告南湖房产公司开发的东湾小区7号楼项目用地规划红线图，该项目尚未办理规划许可证。
本院认为，原告与被告之间签订的《拆迁安置补偿协议书》真实、合法、有效。依据该协议约定，被告向原告应补偿房屋的产权面积置换标准为1:1.2，补偿房屋产权总面积不得低于1870.10平方米，补偿房屋坐落位置位于东湾小区7号楼一、二层门面房，朝向临街正对南湖实验学校且不为拐角楼，其中一楼门面房面积不低于700平方米。依据该协议后附平面图的记载，一、二层补偿房屋面积为一、二楼门面房东西朝向不包括拐角楼部分，另不包括消防控制室、安全出口楼梯及电梯间部分面积，具体坐落位置及四至均以该平面图划定的红线范围为准。被告应当按照上述约定及红线图范围全面履行交付义务。被告虽于2015年8月4日向原告交付了补偿房屋的全部钥匙并据此认为其已向原告履行了补偿房屋的交付义务，同时被告亦举证证实其办理了补偿房产的竣工验收手续，但经本院向乌鲁木齐市建设工程质量监督站及规划局调查，涉案东湾小区7号楼项目至今尚未办理《建设用地规划许可证》，未办理竣工备案，而依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》也有相关规定，商品房未经竣工验收合格并取得《商品房竣工验收备案表》的即不符合法定的商品房交付条件。涉案东湾小区7号楼项目在未取得规划许可证的情形下，亦无法办理竣工验收备案手续，其自行组织的五方验收也不具备正式竣工验收备案的法律效力。因此，被告向原告交付补偿房屋钥匙及原告实际占有的行为并不构成法律意义上的商品房交付。
关于原告要求被告在办理正式竣工验收备案登记后十日内日向其交付涉案补偿房屋的诉讼请求，因案涉7号楼至今未办理竣工验收备案，办理完毕时间尚不能确定，考虑到判决内容应具有确定性、可执行性，故本院对此项诉讼请求不予支持。原告可在该条件成就后另行诉讼。
关于原告主张的办理补偿房屋房产证及土地使用权证的诉讼请求，因涉案房产未办理规划及竣工验收备案手续，尚不具备办理上述产权手续的基本条件，故原告可在该条件具备后再行向被告主张此项权利，本院对原告该项诉讼请求不予支持。
关于原告提出的违约金诉讼请求，本院认为，因《拆迁安置补偿协议》、《承诺函》对于涉案补偿房屋的交付期限及交付标准均有明确约定，被告至今未向原告办理房产交付手续，也未按《承诺函》的承诺于2016年5月31日前办理房屋产权证书和土地使用权证书，同时原告虽实际占有该补偿房产，但依据公证书记载，该房产的基本配套使用条件尚未完善，尚不能使用、收益，给原告造成一定的经济损失，因此，被告的上述行为已构成合同违约，依据补偿协议其应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算数额，补偿协议约定的交房期限为补偿协议签订后的18个月内，即最迟交房日期为2015年1月19日，至原告起诉时违约期间共计16个月，按照每月30天计算违约金金额为：480天×3000元=1440000元。故此原告主张的违约金合法有据，计算准确，本院予以支持。被告提出的其已向原告履行了补偿房产交付义务以及导致规划手续无法办理的责任是由于原告提高补偿比例致规划面积发生变化的答辩意见，因与事实不符，本院对其答辩意见不予采信。
综上所述，原告梁韩保要求支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，其要求被告南湖房产公司在办理房产竣工验收备案登记后十日内向其交付拆迁补偿合同约定的安置补偿房产以及协助办理补偿门面房及住宅房产证及土地使用权证的诉讼请求，因不具备法律意义上的交付及办证条件，本院不予支持。南湖房产公司的答辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告新疆南湖房地产开发有限公司向原告梁韩保支付违约金1440000元；
二、驳回原告梁韩保要求被告新疆南湖房地产开发有限公司在办理房产竣工验收备案登记后的十日内交付乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层底商及三楼301、302室安置补偿房产的诉讼请求；
三、驳回原告梁韩保要求被告新疆南湖房地产开发有限公司协助办理乌鲁木齐市南湖东路北六巷东湾小区7号楼一、二层门面房及三楼301、302室住宅房产权证及土地使用权证的诉讼请求。
上述款项,限被告新疆南湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告梁韩保付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费92153.3元（原告梁韩保已预交），由被告新疆南湖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
人民陪审员 王庆生
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 焦 玉