呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3906号
原告：内蒙古利通路桥有限责任公司。
法定代表人吕利军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张越，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董慧，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
被告：徐永平，个体工商户，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。
原告内蒙古利通路桥有限责任公司（以下简称利通公司）与被告徐永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利通公司的委托诉讼代理人张越，被告徐永平的委托诉讼代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
利通公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的租赁合同，徐永平尽快腾出房屋；2.依法判令徐永平向利通公司支付2015年9月25日至2016年5月20日欠付租金85,120元(暂计算至2016年5月20日，并继续计算至实际交房之日止)；3.依法判令徐永平向利通公司支付2015年1月1日至2016年5月20日的物业费16,000元（暂计算至2016年5月20日，并继续计算至实际交房之日止）；4.依法判令徐永平支付违约金50,000元；5.依法判令本案的诉讼费用由徐永平承担。审理过程中，利通公司向本院申请变更部分诉讼请求：1、因徐永平在审理过程中己向利通公司交付2016年5月14日至2017年5月1日的租金，故将第二项诉讼请求变更为判令徐永平向利通公司支付2015年9月25日至2016年5月13日欠付租金76,440元；2、因徐永平在审理过程中履行了交付物业费的义务，撤回第三项诉讼请求。事实与理由：利通公司、徐永平于2009年9月25日签订了《边防2号商业楼合作协议》，合同约定利通公司将位于呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街”边防家园旺金大道”的公建2号楼部分一楼租给徐永平使用，面积为800平方米，租赁时间从2009年9月25日至2019年9月24日，2015年9月25日至2016年9月24日的整年租金为452,600元；物业费由徐永平以1.2元每平米的价格在交房租时一次性向利通公司缴纳。房屋出租期间，利通公司一直按照合同要求提供房屋给徐永平使用，但徐永平并没有按照双方约定缴纳房租等相关费用。利通公司认为，徐永平未按约定支付租金等违约行为侵犯了利通公司的合法权益，故为维护利通公司的合法权益，诉至法院，请求法院支持利通公司的诉讼请求。
徐永平辩称，徐永平认为利通公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。一、利通公司起诉要求解除双方之间的租赁合同是没有事实和法律依据的。本案中不存在利通公司所说的租赁合同，虽然双方之间有过租赁合同关系，但是2008年8月18日之后双方再没有签订租赁合同，双方自此之后是合作经营关系。从《边防2号商业楼合作协议》可以看出双方之间不存在租赁合同关系，双方是合作关系。如果利通公司解除关系的话，也是解除合作协议，而不是解除租赁合同。二、利通公司要求租金无事实依据和法律依据，双方之间不存在租赁合同关系，也就不存在租金问题，利通公司即使主张权利也应主张合作费用，而非是租金，因此，要求租金的请求不能成立；三、利通公司请求支付物业费的请求不予成立，没有事实依据和法律依据，双方不存在租赁合同关系，不得主张物业费，应另行主张权利，利通公司与物业公司形成物业合同关系，利通公司向物业公司交纳物业费，所以其要求徐永平交纳物业费的请求没有事实和法律依据；四、利通公司主张违约金没有依据，双方不存在租赁合同关系，按照合作协议支付违约金是没有依据的，即使主张权利也应在合作协议纠纷案件中另行提出，而且利通公司提出的违约金的诉求不具体、不明确，在我方接到起诉状时就没有明确具体违约金数额，故依据规定，该项请求不予受理，虽然庭审过程中对支付数额进行了明确，但是也不符合法律规定。
本院经审理认定事实如下，2008年9月9日，内蒙古自治区××区与利通公司签订《武警边防部队房地产租赁合同》，双方约定内蒙古自治区××区内蒙古自治区将位于呼和浩特市××区住宅小区南门两侧的房屋出租给利通公司使用，建筑面积7974.27平方米。租赁期限为2009年1月1日至2023年12月31日。2010年1月15日，双方签订《〈武警边防部队房地产租赁合同〉变更协议》，对合同的部分内容作出变更。2010年9月27日，内蒙古自治区××区出具证明，根据《武警边防部队房地产租赁合同》第十二条第一项第6条之规定，内蒙古自治区××区允许利通公司对本合同中所租赁的建筑物在其承租期内向第三方进行转租。2009年8月18日，利通公司与徐永平签订《边防2号商业楼合作协议》，约定利通公司将呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街边防家园旺金大道的公建2号楼的部分一楼，与徐永平合作做餐饮使用，建筑面积约800平方米。合作时间从2009年9月25日至2019年9月24日，共计10年；如果前三年合作期满，从第四年开始，合作费用将每年在前一年基础上递增10%。该房屋的前三年合作费用为每天1.03元每平米，该房屋的前三年合作费用为每年300,000元，该房屋的第四年合作费用标准为每天1.16元每平米，该房屋的第四年合作费用为338,720元。合作费用按年结算，利通公司不参与管理，合作期间徐永平的盈亏与利通公司无关。由徐永平于签订协议当日内一次性支付利通公司首年合作费用的50%，即150,000元，剩余50%的合作费用150,000元于签订合作协议之日起6个月之前15日内一次性付清。次年的合作费用按所签订协议的日期到满一年的提前一个月支付利通公司，利通公司收取合作费用时，出具收据。如徐永平在第一年的第11个月底前7日内未支付利通公司下一年的合作费用，逾期则视同违约。合作期间，盈亏均由徐永平负责并承担，依时交纳合作费用。如在合作到期后10日内，仍未一次性付清合作金，每逾期一日，徐永平须按当年合作金额的0.5%向利通公司支付违约金，如逾期15日，利通公司有权解除协议，收回房屋。双方有下列情形的，利通公司可以终止协议，收回房屋：徐永平合作期内拖欠合作费用累计达30天的。合同签订后，徐永平占有、使用涉案房屋至今。
另查明，2015年9月25日至2016年9月24日的整年租金为452,600元，计算至2016年5月20日的租金为295,120元，徐永平己支付210,000元。另徐永平于本案审理过程中向利通公司支付了2016年5月14日至2017年5月1日的租金，扣减2016年5月14日至2016年5月20日的租金8680元（452,600元÷365天×7天），徐永平尚欠付76,440元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、利通公司与徐永平之间的法律关系的性质是合作关系还是房屋租赁关系；二、利通公司要求解除双方签订的《边防2号商业楼合作协议》的理由是否成立，徐永平是否应向利通公司腾退房屋；三、利通公司要求徐永平支付欠付的租金76,440元、违约金50,000元是否有事实及法律依据。
针对争议焦点一，利通公司与徐永平签订的《边防2号商业楼合作协议》约定，利通公司将呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街边防家园旺金大道的公建2号楼的部分一楼，与徐永平合作做餐饮使用。合作费用按年结算，利通公司不参与管理，合作期间徐永平的盈亏与利通公司无关。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同法律关系具有如下特征：1、租赁合同是转移租赁物使用权的合同。承租人的目的是取得租赁物的使用权，出租人也只转让租赁物的使用权。2、租赁合同是双务、有偿合同。交付租金和转移租赁物的使用权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用权的对价，获取租金是出租人出租财产的目的。本案中，虽然利通公司与徐永平签订的合同名称为《边防2号商业楼合作协议》，但法律关系的认定不应简单依据合同的名称，而应依据合同的实质内容和双方当事人的真实意图。该协议的内容实质为利通公司将涉案房屋的使用权让渡于徐永平，徐永平按合同约定的期限向利通公司支付房屋使用费用。双方之间签定的协议符合房屋租赁合同法律关系的主要特征，而不具有合作关系中通常应该具有的共同经营、共担风险、共享收益等内容。故双方签订协议的真实意图并非合作经营饭店，而系让渡房屋的使用权，即房屋租赁。故本案中利通公司与徐永平之间的法律关系为房屋租赁合同法律关系，而非合作关系。
针对争议焦点二，利通公司与徐永平签订的《边防2号商业楼合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方当事人应依合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定次年的合作费用按所签订协议的日期到满一年提前一个月支付利通公司。在合作到期后10日内，仍未一次性付清合作金，每逾期一日，徐永平须按当年合作金额的0.5%向利通公司支付违约金，如逾期15日，利通公司有权解除协议，收回房屋。根据该合同约定，该年度的房屋租赁期限于2015年9月24日到期，徐永平应当支付下一年度房屋租赁费用。根据查明事实，徐永平认可2015年9月25日至2016天5月13日的租金尚未完全交纳，故徐永平己逾期交付租金超过15日，合同约定的解除条件己经成就，利通公司享有解除合同的权利。利通公司该项诉讼理由成立，该项请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，合同解除后，利通公司要求徐永平腾退涉案房屋，符合法律规定，该项诉讼请求应予支持。
针对争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案为房屋租赁合同纠纷，在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务为交付租赁房屋，承租人的主要义务为依照合同约定交付租金。利通公司己按照合同约定将涉案房屋交付徐永平使用，徐永平则需按照合同约定履行按时交付租金的义务。本案中，徐永平尚欠付2015年9月25日至2016天5月13日的76,440元，应向利通公司支付。故利通公司的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
关于利通公司主张徐永平应向其支付50,000元违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，徐永平确实欠付租金76,440元的违约情形，且未提供证据证明其具有符合法律规定且符合常理的免责理由，故其应向利通公司承担违约责任。但综合考虑合同的约定的每年度租金数额较大，徐永平欠付的租金数额所占比重相对较小，且双方均未提供相应的证据证明因违约行为造成的实际损失的数额，本院依据公平原则，依法将违约金调整为30,000元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告内蒙古利通路桥有限责任公司与被告徐永平签订的《边防2号商业楼合作协议》于本判决生效之日解除；
二、被告徐永平于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古利通路桥有限责任公司腾退呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街边防家园旺金大道的公建2号楼的部分一楼房屋；
三、被告徐永平于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古利通路桥有限责任公司支付房屋租金76,440元、违约金30,000元，共计106,440元；
四、驳回原告内蒙古利通路桥有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1661元（原告已预交），由被告徐永平负担1163元，由原告内蒙古利通路桥有限责任公司负担498元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 唐谣
二〇一七年五月十日
书 记 员 贾杰