安徽省东至县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第00463号
原告：东至县国安物业服务有限责任公司，住所地东至县尧渡镇建设路33号。
法定代表人：吴江汉，总经理。
委托代理人：胡明灿，东至县张溪镇法律服务所法律工作者。
被告：王康，男，1986年1月18日出生，汉族，个体业主，现住东至县。
委托代理人：周新征，安徽安东律师事务所律师。
原告东至县国安物业服务有限责任公司（以下简称国安物业公司）与被告王康物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告国安物业公司法定代表人吴江汉及其委托代理人胡明灿与被告委托代理人周新征均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国安物业公司诉称：2008年5月19日，舜帝花园小区开发企业向被告交付了建筑面积为132.34平米的舜帝花园小区商铺楼113室。同日，被告与池州金房物业公司签订了“前期物业管理服务协议”，合同约定物业服务费标准为商铺按建筑面积每月每平方米0.35元，未按时足额缴纳的，从逾期之日起每天按未交部分的万分之五缴纳违约金。2010年7月1日，舜帝花园业主委员会选聘原告为舜帝花园小区进行物业管理服务，双方签订了“物业管理服务合同”，约定物业服务费标准为每平方米提高0.05元。原告与池州金房物业办理了物业交接，约定之前未收取的物业服务费由原告收取。截止2013年12月，被告共欠原告物业服务费2825.3元（2008年5月19日至2010年6月30日按每月每平米0.35元计算，2010年7月1日至2013年12月按每月每平米0.4元计算），经多次催讨无果，故原告诉至法院，要求判令被告支付物业服务费2825.3元，并由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、财务交接协议和委托书复印件各一份，证明金房物业公司将舜帝花园的物业管理债权债务全部转交给原告，其未收取的费用由原告收取；
3、业主情况登记表、入住合约、前期物业服务协议复印件各一份，证明业主的基本情况及物业公司履行了告知义务，而被告对前期物业服务未缴纳物业服务费；
4、私营企业基本注册信息查询单一份，证明本案物业房屋的用途是经营东至县好又多超市并且被告王康与左从胜均是该公司的股东；
5、舜帝花园物业管理服务合同及补充协议各一份，证明被告国安物业公司自2010年7月1日起与舜帝花园业主委员会签订了物业服务合同并提供了物业服务。
被告王康辩称：一、原告不具备起诉被告的诉讼主体资格，程序上应驳回起诉。被告于开发商交房时，虽捆绑了与池州市金房物业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，但金房物业并未提供相应的物业服务，且后期与原告之间并未形成物业服务合同关系，既未订立书面合同，亦为形成事实物业服务合同关系，何谈物业服务费用？原告完全滥用诉权。根据原告的证据，2010年7月份之前，舜帝花园小区内（不含外面）物业公司系开发商指定的金房物业公司，原告系受其委托收取费用，由此可见，原告收费是委托代理行为，应当以委托人金房物业公司名义主张权利，其自身不具有原告主体地位而直接主张物业服务费用权利的资格。二、被告的物业是商铺，一直出租给好又多商贸公司经营好又多超市，根本不位于舜帝花园小区内，而是在封闭管理小区之外；最为关键的是原告从未提供任何所谓的物业服务，其有什么资格收取其主张的物业服务费？好又多超市经营所产生的垃圾等，历年来均是由环卫所提供服务，并由其向好又多商贸公司依法依约收取服务费用。原告没有任何事实和理由让被告重复交费。三、原告向被告主张物业服务费2825.3元事实不清楚，证据不足。原告没有任何证据显示其主张计费依据是法定的还是约定的？可谓是想当然的单方意思表示。综上，被告认为原告起诉诉讼主体错误，其主张缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回起诉或判决驳回原告诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；
2、好又多超市历年来与东至县环卫所签订的垃圾清运协议复印件三份与收据复印件四份，证明原告与王康之间没有形成物业服务合同及好又多超市的垃圾清运均由东至县环卫所承担；
3、房屋租赁合同复印件二份和房产证、土地证复印件各一份，证明王康的房子是与左春桃共有，且出租给好又多商贸公司经营好又多超市。
本院依法调取证据如下：
1、2014年6月3日对东至县环卫所所长李斌的谈话笔录。
2、2014年6月27日本院从池州市工商行政管理局企业注册局调取池州市金房物业公司的注册信息及对池州市金房物业公司法定代表人葛立云作的谈话笔录。
经审理查明：2008年5月19日，东至县舜帝花园小区开发企业向被告王康交付了建筑面积为132.34平米的舜帝花园小区商铺楼113室。同日，被告与池州市金房物业有限公司签订了“业主入住合约及前期物业管理服务协议”，合同约定物业管理服务费：商铺按建筑面积每月每平方米0.35元收取。2010年7月1日，原告国安物业公司与舜帝花园业主委员会签订了《舜帝花园物业管理服务合同》，该合同约定：“第一条物业基本情况：物业名称：舜帝花园商住小区；物业类型：多层住宅和商业用房；物业管理区域：小区内所有范围及临街商业用房门前5米线以内。第四条根据舜帝花园实际情况，经业主代表大会通过，决定提高物业服务费的收费标准，即每平方米提高0.05元。具体标准如下：多层住宅：0.30元／月／平方米；商业用房：0.40元／月／平方米。”2010年6月28日，池州市金房物业有限公司将东至县舜帝花园小区物业转交给国安物业公司，并办理了财务交接协议，约定“2010年6月30日前未收取的物业费由乙方公司（即国安物业公司）收取”。
另查明：东至县舜帝花园小区商铺楼113室系被告王康及其母亲左春桃（占1%份额）共有，被告王康书面说明涉及该房产的物业等问题由其全权负责，与左春桃无关。2009年1月1日至2013年12月31日，左春桃将此房出租给东至县好又多购物中心经营好又多超市。2008年5月19日至2010年6月30日，商业用房按每月每平米0.35元计算，2010年7月1日至2013年12月31日，商业用房按每月每平米0.4元计算。被告王康自2008年5月19日用房至2013年12月31日未缴纳物业管理费，其物业管理费共计3381.29元。
再查明：2010年1月1日至2013年4月30日，东至县好又多商贸有限责任公司与东至县城镇环境卫生管理所签订《委托垃圾清运协议》，共缴纳垃圾清运费用12600元。东至县好又多商贸有限责任公司经营场所为东至县舜帝花园商铺楼112号（业主为胡素萍）、113号（业主为王康和左春桃）和114号至122号（业主为左从胜），其中112号建筑面积为131.5平方米，114号至122号建筑面积为1863.4平方米。
本院认为：《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告与池州市金房物业有限公司签订“前期物业管理服务协议”，以及2010年7月1日，舜帝花园业主委员会与国安物业公司签订的“舜帝花园物业管理服务合同”合法有效，对包括被告在内的舜帝花园小区的所有业主具有约束力。被告辩称国安物业公司收取前期物业费系金房物业公司委托，是委托合同关系，其作本案原告主体不适格；经本院核实金房物业公司自2010年6月30日后即将舜帝花园小区的物业管理服务及相应的债权债务转移给了国安物业公司，非被告辩称的委托收费关系，故对被告的辩称意见本院不予支持。被告辩称其商铺楼不在封闭小区内且其所在的好又多超市已经向东至县环卫所缴纳了垃圾清运费，原告并未对被告进行物业服务，被告也不存在重复缴费；本院认为东至县尧渡镇舜帝花园小区为一整体包含小区内住宅楼及小区沿街商铺楼，且原告国安物业公司已按照合同约定以及相关规定为包括被告在内的业主提供了保洁、绿化、保安等物业管理服务，被告作为业主接受了原告提供的服务，应当支付相应的物业管理费。被告所有的产权房屋作为沿街商铺已出租并已实际经营超市，该超市与环卫部门签订了垃圾清运协议并缴纳了相应的费用，也适当减少了原告的物业服务内容，故对好又多超市已缴纳的垃圾清运费应当在被告应支付的物业管理费中扣除。根据被告商铺面积所占比例，本院认定扣减的垃圾清运费为784元。原告要求被告支付2008年5月19日至2013年12月31日的物业服务费2825.3元，扣减垃圾清运费后，被告应支付物业服务费为2041.3元。依照《中华人民共和国》第一百零七条之规定，判决如下：
被告王康应于本判决生效之日起十日内给付原告东至县国安物业服务有限责任公司2008年5月19日至2013年12月31日止的物业服务费人民币2041.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取，由被告王康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
代理审判员 王正梅
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 王 希