广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民二初字第892号
原告：韦海菊，女，1985年12月16日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳州市。
委托代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。
被告：林洁，女，1984年8月1日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳江县。
原告韦海菊与被告林洁租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员黎鹂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韦海菊的委托代理人吴啸虎、被告林洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年7月下旬，原告与被告经协商达成店铺转租的口头协议：被告将其正在租赁经营的柳州市柳北区广场路10号步步高商场负一楼F14、F15商铺转让给原告经营。2015年7月23日，原告向被告支付了2000元店铺转让押金。2015年8月12日，原告与被告签订了书面的《店铺转让协议》，约定：店铺转让费为4.5万元，原告应在双方到步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高商场）办理店铺更名手续之前付给被告，原告付清转让费后，被告在7日内将店铺交付给原告；待原、被告双方到步步高商场办理完更名手续后，由原告继续承租步步高商场负一楼F14、F15商铺，被告与步步高商场所签订的租赁合同所有条款由原告承接。合同签订后，2015年8月12日原告向被告支付了3万元转让费，8月18日又支付了13400元转让费（其中400元为店铺内的洗碗池转让费）及3000元更名费。2015年8月18日，被告将商铺交付给原告。为了使店铺尽快开业，原告花费4000元重新安装了店铺的水电，并向上海游子餐饮管理有限公司采购了14844元的食品原材料、调味品、厨房用品等物品（同时还支付了该批货物1400元的物流费）。当被告将其与步步高商业连锁股份有限公司签订的《租赁合同》及押金单等文件交给原告的时候，原告才发现该《租赁合同》的1.6、8.7条约定：未经出租方同意，被告无权将商铺转租或转让。当原、被告双方在2015年8月底向步步高商场要求变更负一楼F14、F15商铺承租人的时候，遭到了商场的明确拒绝。至此，原、被告双方签订的《店铺转让协议》已经无法履行。此后，因步步高商场于九月初向店铺发出停业整顿的通知，原告被迫于2015年9月13日搬离了步步高商场负一楼F14、F15商铺。原告认为，被告隐瞒店铺不能转租的事实，导致双方签订的《店铺转让协议》无法履行，应退还原告已经支付的转让费、更名费，并赔偿原告因履行该合同而导致的装修、进货的损失。但是当原告要求被告退款时，被告均找各种理由予以拒绝，甚至拒绝接听原告电话，2015年9月15日原告向被告发出解除合同，退款并赔偿的短信后，被告即再未与原告联系。因此，为维护原告的合法权益，原告只能向贵院提起诉讼，请求：一、判令确认原告与被告签订的《店铺转让协议》于2015年9月15日解除；二、判令被告退还原告转让费45400元，更名费3000元；三、判令被告赔偿原告因履行该合同而导致的损失20244元；四、被告承担本案全部诉讼费用。后原告于庭审中将其第一项诉请变更为：判令确认原告与被告签订的《店铺转让协议》无效。
被告辩称：1、原、被告在8月12日签订协议之前，原告不仅多次阅览且于8月初就已经拿到了被告与步步高商场签订的租赁合同复印件，在此期间被告也多次提出引荐原告与商场负责人对接，要求原告与商场直接签署合同。8月12日当日，被告已经将与步步高签订的合同原件提交给原告，并再次声明原告直接与商场签订合同，并且接受步步高关于签订新合同适当涨租及缴纳进场费的要求。原告因考虑经营成本等压力与被告共同协商确认。被告也明确提出待双方及商场各项手续办完后的7个工作日内再进行店铺的交接，但是原告因急于开业，在款项未付全及各项手续未完全的情况下多次要求被告提前交接，被告基于信任的原则在承担一定的风险的前提下提前办理了店铺交接；2、原、被告签订的协议第三条明确写明了4.5万元为店铺管理转让费，费用包括餐座椅、吧台椅、灯箱等，由此证明双方签订的协议主要是店铺经营管理和各项硬件设施转让，所以协议中约定的金额较低；3、原告于2015年8月16日正式接收被告在步步高F14、F15的店铺，双方已完成了店铺交接手续，且原告已进行了装修营业，也实际使用了被告的各项设施，被告已履行了应尽的义务；4、原告主张已支付给了被告4.5万元没有依据，原告实际支付的费用是2.64万元。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认原告诉称的法律事实。
另查明：2015年7月23日，原告交纳了2000元店铺转让押金给被告，被告向原告出具了一份收条，载明“今收到2000元店铺转让押金，若违约押金则不退还，店方违约则双倍赔偿”。同年8月12日，原、被告签订了《店铺转让协议》，该份协议约定了：自相关手续办理完整后，由原告正式承接被告所拥有的位于柳州市广场路10号步步高商场负一楼F14、F15商铺，被告与步步高商场所签订的租赁合同所有相关条款由原告承接。同时，被告原已预先支付给步步高商场的店铺押金16600元，由原告承担，原告以现金方式支付给被告；原告支付给被告4.5万元的店铺经营管理转让费（费用包含餐桌椅、吧台椅、灯箱；不含店铺租金和设备、餐具及他们原材料等），该笔费用支付应在原、被告双方到步步高商场办理更名手续之前；被告确认在原告支付给被告所有费用之日起7日内将店铺转交给原告，店铺的日常经营管理及租金、水电费等所有经营过程中发生的费用，自转交之日起，由原告负责承担；被告有责任协助原告与步步高商场相关部门对接，办理店铺更名事宜。店铺更名费用由原告负担。同时，被告有责任辅导原告熟悉该店铺的日常经营环境和步步高商场相关经营管理要求；为了协助原告能尽快的熟悉经营环境，被告委派林海先生专项与原告对接配合，并提供各项支持；等等。被告委托了案外人林海全权处理其与原告之间的店铺转让的事宜。之后原告以现金形式向被告交纳了2万元转让费。同月12日17时，原告向林海的账户分两笔共汇入了转让费共计1万元。同月18日原告向向林海的账户汇入了13400元，其中有13000元为转让费，400元是安装在店铺中的洗碗池的费用。至同月18日，原告已支付完毕了转让费45000元。同日，原告应林海的要求向林海的账户汇入了更名费3000元。同日，被告将其与步步高商场于2014年4月29日签订的《租赁合同》原件及押金单交付给了原告。
被告与步步高商场于2014年4月29日签订的《租赁合同》蛀牙约定：租赁期限自2014年7月1日至2016年12月31日止；被告需向步步高商场支付履约保证金16600元；其中第1.6条明确载明：租赁期内，被告未经步步高商场允许，不得采取全部转租及肢解分租的方式将租赁场地转让给他人使用，以及采取与第三方合营等类似方式全部或部分转让租赁场地使用权，否则应承担金额为年租金的50%的违约金；其中8.7条约定：若被告未经步步高商场同意擅自转租的则步步高商场有权解除合同，同时被告需承担相应的违约责任和赔偿责任。步步高商场商场可对被告在租赁场地内的全部物品进行扣押、拍卖、变卖等其他形式处分，处分之后如有余款，可提存至公证处，视为被告收到；因被告未及时向步步高商场支付租金、违约金及损失赔偿等费用，自步步高商场催告后三日内仍不及时履行的，在被告未完全承担责任前，步步高商场还有权对被告租赁场地内的商铺及设施设备进行扣押留置，并通知被告。被告自通知之日起一个月内仍未履行的，步步高商场可以对留置财产进行拍卖、变卖并优先清偿（鲜活、易腐等不易保管的产品可自通知被告之时拍卖、变卖。）；等等。
原告于2015年8月18日收到《租赁合同》原件后，与被告于同日签订了一份《补充协议》，约定：被告应配合原告办理招牌更换申请事宜，若招牌无法更换，原告有权不支付16600元的店铺押金给被告；若店铺招牌顺利更换，则原告应在招牌更换后三日内将店铺押金交付给被告。同日，被告将商铺交付给原告。被告的委托人林海于同日向原告表示：更名表已放在商场韦经理处，待商场老总从总部回来后签名，并承诺由其负责办理好更名表事宜；告知原告先以被告的店铺名义做装修，更换招牌的事先缓一下。
原告在知晓涉案商铺禁止转租的约定后，仍然于2015年8月22日接收了2015年8月18日前采购的物品，于同月19日以被告方的代理人林海的名义办理了装修作业申请表，于同月25日购买了装修所需的电线等装修材料进行了水电安装。
同年9月4日，步步高商场的韦经理明确向原告表示步步高商场不同意被告将商铺转租给原告，商场不同意办理更名手续。原告于同日向被告发出要求被告退还4.5万元转让费的短信。
此后，步步高商场向店铺发出停业整顿的通知，原告于2015年9月13日搬离了步步高商场负一楼F14、F15商铺。原告发短信给被告告知其已按步步高商场的要求停业、并告知被告因被告欠付步步高商场违约金导致步步高商场不允许原告搬走桌椅、电器设备等设施。原告于2015年9月15日向被告发出解除合同、退还4.5万元转让费及3000元更名费的短信。步步高商场于同年9月18日与被告签订了《合同终止协议》。后因被告拒不退还4.5万元转让费及3000元更名费，故原告起诉至法院，双方引发纠纷成讼。原告在庭审中陈述“被告系于2015年8月18日将《店铺转让协议》的原件交给了原告。”。被告在庭审中陈述“全部餐座椅、吧台椅、灯箱都已被步步高商场没收了”。
认定本案查明的法律事实的依据为：原告提交的《店铺转让协议》、《补充协议》、《押金收据》、牡丹灵通卡账户历史明细清单、支付宝转账电子回单4张、《上海游子餐饮管理有限公司送货单》4张、收货单、《夜间卖场临时施工作业申请表》、销售清单、录音对话内容、《租赁合同》、往来短信；被告提交的往来微信记录、二次催款函、《合同终止协议》以及当事人陈述。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护。被告将其向出租人承租经营的店铺转租给原告，与原告形成了房屋（店铺）转租合同民事法律关系，被告为转租人，原告为次承租人。虽然被告的转租行为未经出租人同意，但因其与原告达成的协议，是在其不脱离与出租人关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而被告转租店铺未经出租人同意的行为，并不影响其与次承租人订立的转租合同的效力。现行合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能因此认定原、被告之间的房屋（店铺）转租合同无效。且依照《合同法》的规定，租赁合同是诺成合同，原、被告之间的转租合同，虽未经步步高商场的的同意，但不改变转租合同属诺成合同的性质，该合同应从双方当事人的意思表示一致时生效，其合同效力不应当受步步高商场的约束。由此，原告关于其与被告的店铺租赁合同无效的主张于法无据，本院依法不予支持。
被告将其承租的店铺转租给原告，依法负有保证次承租人对店铺享有占有、使用、收益的义务，因被告明知自己对店铺不享有转租权而转租店铺给原告，致出租人步步高商场收回了店铺，凸显出被告向次承租人原告提供的租赁物（店铺）存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，系直接影响次承租人原告能否行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因，因此，被告存在主要过错，被告应依法对次承租人承担瑕疵担保责任和主要过失责任，即依法应对原告在其知晓店铺不能转租的事实前为实现合同目的而造成的损失承担主要民事责任；原告在签订《店铺转让协议》前未核实被告是否享有转租权，原告在签订了《店铺转让协议》后在明知被告未享有该店铺转租权的情况下，仍然积极付诸履行，也是促成其《店铺转让协议》不能履行的另一过失，也具有过错，依法应对协议不能履行承担次要民事责任。
对于原告诉请第三项的赔偿请求。本院认为，因原告系于2015年8月18日前就采购了食品原材料、调味品、厨房用品，但这些食品原材料、调味品、厨房用品系在原告于2015年8月18日收到《租赁合同》原件、知晓店铺禁止转租的事实后的第四天才通过物流送达原告处，原告收到货物后并未采取退货等措施避免其损失扩大，而是继续着手准备店铺开业事宜，且原告采购的食品原材料、调味品、厨房用品，其现在仍具有可使用性，故本院认为原告对采购食品原材料、调味品、厨房用品费用的损失应由其自行承担。因食品供应商已在2015年8月17日就将这些食品原材料、调味品、厨房用品交由物流公司发货，这1400元物流费系在原告知晓店铺禁止转让的事实之后也无法避免的损失，故本院认为综合原、被告的过错应由被告承担原告的80%的物流费损失，即由被告赔偿原告物流费损失1120元。原告在知晓店铺禁止转租的事实后的第二天仍然以林海的名义向步步高商场提出装修作业申请，并且于同月25日仍然不顾风险购买了装修材料并聘请工人安装店铺的水电，故本院认为原告对其已知晓店铺禁止转租的事实后才发生的4000元装修费损失应自行承担。
对于原告要求被告返还让费45400元和更名费3000元的诉请。本院作如下分析：步步高商场已于2015年9月18日向被告行使合同解除权，解除了与被告之间的租赁关系。原生效的转租合同即《店铺转让协议》随着出租人合同解除权的行使而发生终止的法律后果，即《店铺转让协议》于2015年9月18日已因出租人合同解除权的行使而实际发生了解除的法律后果。综合原、被告双方致协议不能履行的过失大小，应由被告对除去原告实际占有、使用门面期间相对应的费用后向原告承担80%的返还责任。因原告于2015年8月18日至2015年9月13日实际占有、使用了门面，本院认为可参照《租赁合同》中约定的租金7500元/月的标准，认定原告实际占有、使用门面期间相对应的费用为7500元。故被告应向原告返还的转让费、更名费应为32720元【（45400元﹢3000元－7500元）×80%】。
被告辩称“原、被告在8月12日签订协议之前，原告不仅多次阅览且于8月初就已经拿到了被告与步步高商场签订的租赁合同复印件。8月12日当日，被告已经将与步步高签订的合同原件提交给原告。原告在款项未付全及各项手续未完全的情况下多次要求被告提前交接。”没有证据予以证实，本院不予采信。
被告辩称“原告主张已支付给了被告4.5万元没有依据。原告实际支付的费用是2.64万元。”，本院认为，虽然原告没有提供被告于2015年8月12日出具的收到2万元现金的收据，但原告已向本院提供了2015年8月12日取款2万元的凭证、且原告在与被告及林海的多次来往短信中都提到了要求被告退还4.5万元转让费及3000元更名费，但被告从未作出否认收到4.5万元转让费及3000元更名费的意思表示。若原告未付清钱款，被告理应作出否认表示，但被告却从未作出否认表示，这与常理不符。且原、被告签订的《店铺转让协议》里约定付清转让费后才交付门面，而被告于2015年8月18日就已将该门面交付给原告。原、被告签订的《店铺转让协议》里海约定了付清全部转让费之后才办理更名手续，但是被告已于2015年8月18日为原告开始找商场办理更名，这也能反证原告已经全部付清转让费。此外，原、被告的往来短信、微信中一直没有提到原告还没有付清转让费的内容，如果存在欠付转让费的情况，在合同履行那么长的时间中，被告应该有催款的内容，但是在原告起诉前被告从未提出过还未付清转让费。综上，本院认为被告关于原告没有付清4.5万元转让费的辩称不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林洁返还原告韦海菊转让费及更名费32720元；
二、被告林洁赔偿原告韦海菊损失1120元；
三、驳回原告韦海菊的其他诉讼请求。
案件受理费1516元，减半收取，由被告负担374元，由原告负担384元，本院退回原告案件受理费758元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎鹂
二〇一五年十二月七日
书记员 申龙
附：
《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”