上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第323号
上诉人（原审被告）钱少珍。
委托代理人丙。
委托代理人鲍晓钟，上海市鲤庭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）向艳。
委托代理人丁（系向艳丈夫）。
原审被告钱蔚。
上诉人钱少珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海市某区某路1467弄5区87号501室房屋（以下简称系争房屋）原系钱少珍的母亲甲承租的公有房屋。2002年4月，甲及其孙子钱蔚的户籍迁入该房屋中。甲于2003年2月11日报死亡。钱蔚后因犯罪在监狱服刑。
2013年1月24日，钱少珍以出售方“钱少珍、甲”与买受方向艳、居间方上海乙房屋租赁置换有限公司签订《房地产买卖居间合同》，约定将系争房屋以人民币1，185，000元（以下币种均为人民币）出售给向艳，买卖双方在特别约定3中明确“此物业为使用权房。甲方（指钱少珍、甲）承诺于2013年3月15日之前办理产权。”当日，钱少珍又以钱蔚（甲方）代理人的名义，与向艳（乙方）签订《上海市房地产买卖协议》。双方在补充条款（一）中约定，在签署本协议前，甲方已向乙方披露该房屋存尚未办妥以钱蔚为权利人的《上海市房地产权证》。乙方已充分认知到该限制所产生的交易风险并愿意承受该交易风险。甲方承诺并保证，目前已在积极办妥以钱蔚为权利人的《上海市房地产权证》，并于2013年5月1日之前办妥以钱蔚为权利人的《上海市房地产权证》并交予居间方保管。若甲方违反本条约定，视为甲方根本违约，乙方可根据本补充条款约定的违约责任予以追究甲方违约责任。甲乙双方确认，因房屋目前尚未办妥《上海市房地产权证》，无法通过网上房地产备案签订制式房地产买卖协议，双方同意签订本协议以确定双方的买卖协议关系，同时双方约定在该房屋办妥以钱蔚为权利人的《上海市房地产权证》后且不迟于2013年5月15日之前，按本协议约定的商业条件共同签署制式的《上海市房地产买卖合同》，以进一步对双方买卖关系的确认。若任何一方在签订条件具备的情况下延迟或拒绝签订制式协议的，视为违反本协议约定，使用本协议约定的违约责任。签订本协议时，甲方由代理人钱少珍签署，现甲方代理人承诺，于2013年5月1日前提供甲方产权人的公证委托书原件。若届时甲方代理人未能提供产权人的公证委托书或由产权人本人签署本协议，则甲方代理人直接按本协议约定的总房款的20%向乙方赔偿。乙方知晓上述情况，并同意签署本协议。关于协议效力，双方约定为即使本协议部分无效或全部被判定无效的，双方确认，本协议项下的违约责任仍系独立有效。
上述协议签订后，向艳支付钱少珍定金20，000元。
2013年3月14日，钱蔚出具委托书，委托钱少珍之夫丙代为办理将系争房屋的租赁户名由甲更改为钱蔚并将使用权变更为产权的相关手续、领取相关凭证，受托人无转委托权。该委托书经上海市青浦公证处公证。
2013年4月18日，系争房屋被购下产权，房地产权利登记到钱蔚名下。
2013年5月3日，丙出具承诺书一份，称双方草签的关于系争房屋的买卖合同，因房屋产权人的原因暂时不考虑出售。
2013年5月27日，丙致函向艳，提出可退还20，000元定金，协议无效，双方都是受害者，要求向艳一个月内给予答复。
2013年5月29日，丙欲将系争房屋以1，350，000元另行出售。
原审审理中，向艳陈述系争房屋现单价将近30，000元。钱少珍表示该小区房屋单价在25，000元左右。
原审法院认为，系争房屋原属公有房屋，钱蔚购下系争房屋产权后，对钱少珍以其名义与向艳签订的关于转让系争房屋的《上海市房地产买卖协议》不予追认，故钱少珍属无权代理，其行为对钱蔚不发生法律效力，由钱少珍承担相关责任。由于上述《上海市房地产买卖协议》系无效合同，自始没有法律约束力，双方约定的违约责任条款也属无效条款。钱少珍因该合同取得的定金20，000元应返还向艳，还应赔偿向艳因此受到的损失。因协议签订时，向艳明知钱少珍尚未取得代理权，对交易风险也表示愿意承担，故向艳对合同无效也具有过错，亦应承担相应的责任。对于向艳的损失，原审法院认为应根据房价上涨情况和双方的过错程度等酌情确定。
原审法院于二○一三年十二月二十七日作出判决：一、确认向艳与钱少珍以钱蔚代理人名义签订的关于上海市某区某路1467弄5区87号501室房屋的上海市房地产买卖协议无效；二、钱少珍于判决生效之日起十日内返还向艳定金20，000元；三、钱少珍于判决生效之日起十日内赔偿向艳150，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，155元，减半收取计2，577.50元，由向艳负担727.50元，由钱少珍负担1，850元。
判决后，钱少珍不服，向本院提起上诉，诉称：在签订《上海市房地产买卖协议》时，向艳明知钱少珍并未取得相应的授权，且向艳对其中的交易风险也是明知的，故对合同被认定为无效，向艳也有过错。向艳并未举证证明其的损失，原审法院判定向艳的损失为15万元，缺乏相应的依据。原审判决在程序上也存在问题，故上诉请求撤销原审判决第三项，钱少珍愿意赔偿向艳经济损失20，000元。
被上诉人向艳辩称：钱少珍与向艳间关于钱少珍不能取得钱蔚授权应承担的赔偿责任的约定是有效的。钱少珍与钱蔚在2013年5月份还是四处挂牌并打算将系争房屋另行出售的。钱少珍、钱蔚的违约行为导致向艳八十多万元的损失。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告钱蔚未作答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，一审、二审审理中，向艳均陈述其于2013年8月已在他处另行购买房屋。
本院认为，钱少珍未取得钱蔚之授权而以钱蔚的名义与向艳签订《上海市房地产买卖协议》，该买卖协议未经钱蔚追认，事后钱少珍亦未取得钱蔚之授权，故该协议对钱蔚不发生效力，相应的民事责任，依法应由钱少珍承担。钱少珍以钱蔚的名义与向艳签订买卖协议时，双方对钱少珍此时尚未取得钱蔚之授权均属明知，故对买卖协议无效的后果，钱少珍与向艳均有过错。向艳虽未提交具体证据证明其损失，但向艳为履行买卖协议所发生的必要费用本院仍酌情予以考虑。同时，向艳仅以支付2万元定金的形式履行了买卖协议的部分内容；向艳一方虽存在交易机会丧失的损失，但交易机会丧失之损失无法等同于合同履行利益之损失，且向艳亦于2013年8月份另行购房，综合考量上述情况及公平合理原则，加之系争房屋确实存在房价上涨的因素，本院认为原审判决酌定的钱少珍应负担的赔偿责任过高，本院予以调整，确定钱少珍赔偿向艳损失80，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第966号民事判决第一、第二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第966号民事判决第三项；
四、上诉人钱少珍应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人向艳人民币80，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2，577.50元，由向艳负担727.50元，由钱少珍负担1，850元；二审案件受理费人民币3，700元，由钱少珍负担3，000元，由向艳负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
三、《中华人民共和国合同法》第五十六条
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
四、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……