辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第714号
上诉人（原审被告）大连东北房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区西北路13-4号。
法定代表人尚福盛，系该公司董事长。
委托代理人姜和，男，1986年7月26日生，汉族，系该公司职员。
委托代理人朱延梅，系辽宁简证律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙尧武，男。
委托代理人张林，系北京市融商律师事务所大连分所律师。
原审被告大连国合物业管理有限公司，住所地大连市西岗区黄河路219号。
法定代表人王新民，系该公司执行董事。
委托代理人徐宏程，男，1971年5月11日生，汉族，系该公司职员。
上诉人大连东北房屋开发有限公司（以下简称“东北房屋公司”）因买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2012）甘审民初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告孙尧武诉称，原、被告分别于2006年12月27日、2007年5月29日就原告购买被告东北房屋公司开发的位于大连市甘井子区西南路芳茗园6#-D2号（东北名苑6号楼地下室3号、4号）309.61平方米公建签订了协议。协议签订后，原告依约支付了20万元首付款。但由于被案外人占用，被告迟迟未将4号地下室154.805平方米的部分交与原告使用。原告于2007年5月进入该房屋后发现由于排污设施不能正常使用，屋内积聚了大量污水，电表控制箱没有完成安装，已安装在墙壁的电源插座等严重损坏。原告多次与被告协商，终未解决上述问题。案涉房屋至今未投入正常使用，给原告造成巨大损失，故诉至法院，要求判令：1.二被告立即修缮案涉房屋至可正常使用为止或赔偿60000元维修费；2.二被告赔偿原告损失300800元；3.二被告支付鉴定费4000元。以上合计304800元。
原审被告东北房屋公司辩称，不同意原告的诉讼请求，认为应驳回原告诉讼请求。理由如下：1.原告2007年5月29日接收房屋，实际掌控至今，并未向被告提出异议，只在（2008）甘民初字第204号民事诉讼中提出水泵有问题，且自认最多6万元费用就可以修复，对扩大损失部分，原告应承担责任。2.双方协议约定，原告应于2007年10月30日之前全部付清购房款，原告购买该房屋的使用权的全额房款为54万元，原告尚有28万元房款未支付，但却一直占有使用全部房屋，根据权利义务对等原则，原告就其未履行义务的二分之一房屋主张权利没有依据。3.原告没有证据证明东北房屋公司交付的房屋有问题，没有证据证明原告在交付房屋时已经向被告东北房屋公司主张抽水泵有质量问题。4.原告不能证明其购买房屋时与被告约定系用于租赁经营，要求被告东北房屋公司赔偿租赁经营损失没有依据。5.评估报告不能证明房屋存在质量问题，案涉评估基准日只有一个日期，不能确定五年租金，评估结果没有依据，系凭空捏造，且报告多处错误，说明评估机构没有能力履行评估义务，故评估报告不能作为证据使用。6.甘井子区法院就本房屋买卖合同已经立案受理，且作出的（2008）甘民初字第204号民事判决书早已生效，对于判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，应告知按申诉处理，本案应驳回原告起诉。
原审被告大连国合物业管理有限公司（以下简称“国合物业公司”）辩称，不同意原告的诉讼请求，认为物业公司是对原告所处的房屋公共区域进行管理，在房屋买卖过程中发生的问题，与物业公司无关。物业管理费用也不包括物业维修费用。房屋保修期内的问题开发商负责，过了保修期物业需要动用业主的维修资金，原告没有缴纳维修资金。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，（一）2006年12月27日，被告东北房屋公司与原告孙尧武签订《东北名苑购房协议》，约定原告购买被告东北房屋公司开发的东北名苑6号楼地下室3号、4号建筑面积309.61平方米公建地下室层（行政街号为大连市甘井子区西南路芳茗园6#-D2号）；总房款为540000元，原告孙尧武需于签订该协议三日内付清房款200000元，剩余房款340000元于2007年10月30日前付清。并约定原告孙尧武购买房屋后享有使用权，东北房屋公司不再为孙尧武办理其他手续，使用年限按政府有关规定执行。
协议签订后，原告于2006年12月29日向被告东北房屋公司支付了20万元首付款。2007年1月5日，被告东北房屋公司向国合物业东北名苑管理中心发出《通知》，告知上述购房协议的事实，并通知该中心原告孙尧武需要办理入住，领取钥匙。后原告入住了东北名苑6号楼地下室3号，并正常使用至今。但6号楼地下室4号154.805平方米部分由于被案外人锁用，被告东北房屋公司未能在约定的期间内向原告交付房屋。至2007年5月29日，原告取得6号楼地下室4号的钥匙并占有房屋，但原告与被告东北房屋公司并未办理交房验收手续。现案涉6号楼地下室4号房屋闲置，且由于排污系统的抽水泵、电器系统等不能正常使用，排污池存在渗水的情况。被告国合物业公司系案涉房屋所在东北名苑小区的物业管理服务公司。
（二）2008年，被告东北房屋公司因原告孙尧武拖欠案涉房屋的购房款诉至原审法院，原审法院于2008年6月23日作出（2008）甘民初字第204号民事判决书，判决孙尧武支付东北房屋公司房款340000元及利息3018元，现该判决已生效，尚未执行完毕。现原告对案涉房屋仍欠付房款280000元。关于孙尧武主张房屋排水不通不能使用，故其拒付房款的问题，该案审理时认为该问题实属物业管理问题，且孙尧武只进行了答辩没有进行反诉，故不予调整，另案处理。
（三）经大连市中级人民法院司法技术处委托，辽宁众华资产评估有限公司于2012年10月31日作出众华评报字（2012）第084号《资产评估报告书》，于2012年11月20日作出《资产评估报告租金说明》，评估结论为甘井子区西南路芳茗园6号D2东北名苑6号楼地下室4号房屋自2007年1月5日至鉴定结论作出之日（2012年10月31日）期间租金数额估算为人民币30.08万元，其中2007年至2012年期间，每年的月平均租金分别为4050元、4070元、4110元、4220元、4540元及4900元。
大连市甘井子区人民法院认为，（一）被告东北房屋公司应当向原告承担2007年1月5日至2007年5月29日期间逾期交付房屋的损失19345元。2006年12月29日，原告付清了首付款20万元，被告东北房屋公司通知办理入住，可以据此推定双方约定的房屋交付日期为2007年1月5日。被告东北房屋公司在2007年5月29日才交付该房屋，确实存在迟延交房近5个月的违约事实。虽双方没有对房屋迟延交房的卖方违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告在重审期间经法院委托辽宁众华资产评估有限公司对东北名苑6号楼地下室4号房屋进行了相应的鉴定，评估2007年的平均租金为4050元／月，故被告东北房屋公司对逾期交房期间的租金损失19345元，应当承担赔偿责任。
（二）被告东北房屋公司应当对房屋维修至可正常使用，并对合理期限内原告无法使用房屋的损失168710元予以赔偿。原告孙尧武与被告东北房屋公司之间已经成立房屋买卖合同关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告东北房屋公司有义务根据协议约定交付质量合格的房屋，并保证交付的房屋及配套设施可正常使用。案涉东北名苑6号楼地下室4号房屋因存在排污设施损坏、电器设施残缺损坏、屋内设有排放下水使用的污水池等情况，致使房屋不能正常使用，应认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”之情形。虽被告东北房屋公司辩称房屋交付给原告孙尧武时质量合格，可以正常使用，但其未能对其主张提供相应证据予以证明。现双方未就案涉房屋办理交房、验房手续，无证据证明交付时房屋的真实状况。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在实际履行合同时，由孙尧武办理房屋交付手续的前提为：被告东北房屋公司将房屋钥匙交付给物业公司、向原告孙尧武发出交房通知书，之后原告孙尧武方可执通知书在物业公司处办理房屋交接手续。由于被告东北房屋公司没有按正常交房手续将案涉房屋的钥匙交付给物业公司而直接将房屋交给孙尧武使用，故办理房屋交付手续应属东北房屋公司需履行的义务，东北房屋公司应当对交付房屋时，房屋质量合格、可正常使用承担相应的举证责任。被告东北房屋公司未能证明交付时房屋配套设施均能正常使用，而污水排放池设在屋内也属于固有使用缺陷，其亦不能证明原告在签订协议时已明知上述房屋状况并愿意购买，因此被告东北房屋公司应承担举证不能的不利后果，并应对房屋不能正常使用对原告承担违约责任。
关于违约责任的承担方式，原告要求修缮房屋至可正常使用或赔偿60000元维修费，因60000元维修费未实际发生，只是原告根据房屋情况和市场价格的估价，而被告对此不予认可，且原告经法院明示亦不同意对维修费进行鉴定，因此维修费的数额无法确定，故应支持原告修缮案涉房屋至可正常使用的诉讼请求。关于房屋可正常使用的标准，由于污水排放池设于屋内，确实会影响房屋的正常使用，一旦排污设施故障极易造成房屋损失，且经与被告东北房屋公司核实，现案涉房屋所在的小区建筑物中，原设在屋内的污水排放池均已被改造为室外排水，仅案涉房屋一处仍存在屋内排水池排放污水的情形。由于被告东北房屋公司不能证明原告在签订协议时已明知上述房屋状况并愿意购买，故被告东北房屋公司为原告孙尧武修缮房屋应满足将屋内污水池改至室外排放污水，方可认为房屋可正常使用。
关于原告要求被告东北房屋公司赔偿房屋不能正常使用的损失30.05万元的诉讼请求，可以部分予以支持。双方签订的《东北名苑购房协议》中约定，原告付清首付款后，被告东北房屋公司将协议约定的房屋交付给原告使用，并保证该原有配套设施能正常使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，原告因案涉房屋无法使用要求被告东北房屋公司赔偿损失的请求可以予以支持。但是，案涉房屋由原告实际掌控、占有，其享有使用权，且其自认的修复费用6万元亦远低于其主张的房屋不能使用所致的损失，因此，在被告东北房屋公司一再拖延，并在答辩中明确拒绝为原告修复房屋的情况下，原告完全可以修复后要求真正的责任人赔偿其修复费用，而原告不主动进行修复，而任由房屋闲置，其应对超出合理期限后的损失扩大部分承担责任。该合理期限应认定为自原告占有房屋后至被告东北房屋公司第一次庭审答辩拒绝修复后2个月内，即2007年5月29日至2010年10月24日。原告不能正常使用房屋的损失赔偿额标准，可以参照逾期交付使用房屋的损失赔偿额标准，即按照不能正常使用期间，有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据辽宁众华资产评估有限公司作出的评估报告，2007年至2010年的平均租金分别为4050元／月、4070元／月、4110元／月、4220元／月，故2007年5月29日至2010年10月24日的损失赔偿额应为168710元（4050元×7个月＋4070元×12个月＋4110元×12个月＋4220元×10个月＝168710元）。
（三）对于原告要求被告东北房屋公司支付4000元鉴定费的诉讼请求，因该费用系原告为证明其损失进行鉴定所支出的必要费用，可以予以支持。
（四）被告国合物业公司不应对原告承担赔偿责任。关于原告孙尧武要求被告国合物业公司承担责任的诉讼请求，首先，本案系基于使用权买卖所引发的纠纷，被告国合物业公司不是买卖合同的当事人；其次，物业服务义务的发生以双方存在物业合同为前提，本案原告未提供证据证明其与被告物业公司之间签订物业服务合同并交纳了物业服务费；最后，原告未提供证据证明房屋室内修缮属物业服务内容，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
（五）对于被告东北房屋公司辩称本房屋买卖合同的判决已经发生法律效力应驳回原告起诉的主张，（2008）甘民初字第204号民事案件虽与本案涉及同一房屋使用权买卖纠纷，但该案的原告系东北房屋公司，处理的是孙尧武拖欠房款问题，而未处理房屋质量问题。且该判决中明确表示孙尧武在该案中只进行了抗辩，未进行反诉，该案不予调整，另案处理。因此，本案的争议内容未经生效判决调整，被告的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。对于被告东北房屋公司辩称房屋已经通过了相关验收、交房时房屋不存在设施损坏和质量问题的主张，房屋开发后的质量检验与房屋买卖交付时验房不是同一问题，房屋通过质量验收是房屋能够交付的前提，体现的是开发商与相关部门的关系；开发商与买房人交房时的验收，是确认房屋是否符合双方协议约定的质量条件和使用要求，二者验收主体、标准、依据不同，不能互相替代，被告的该项主张没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，原审法院判决：一、被告大连东北房屋开发有限公司自判决发生法律效力之日起三十日内，为原告孙尧武修缮东北名苑6号楼地下室4号房屋至可正常使用。正常使用的标准应满足将现有室内污水池改造至在室外排放污水。二、被告大连东北房屋开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，给付原告孙尧武损失192055元。三、驳回原告孙尧武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7000元，其他诉讼费50元，合计7050元（原告已预付），由原告孙尧武承担980元，被告大连东北房屋开发有限公司承担6070元。被告负担部分自判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
宣判后，东北房屋公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回孙尧武的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.孙尧武于2007年5月29日接收房屋时，并未向东北房屋公司提出任何有关设备、设施损坏和质量异议，亦未因上述原因拒绝接收案涉房屋，足以说明案涉房屋在交付时符合双方协议约定的质量条件和使用要求，原审认定该房屋交付不符合双方协议约定的质量条件和使用要求没有事实根据。2.孙尧武住在案涉房屋楼上，其对该房屋的实际状况应十分清楚。孙尧武购买案涉房屋时，已超过开发商应承担责任的保修期限，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判令东北房屋公司承担修复责任并赔偿损失系适用法律错误。3.在另案生效判决中，并未记载案涉房屋存在质量问题，孙尧武对该判决没有上诉，说明其对案涉房屋没有质量问题是认可的。且根据法律规定，对生效裁判所确认的事实无需举证证明，现孙尧武以同一事实和理由提起诉讼，且未提交证据证明案涉房屋存在质量问题，应驳回孙尧武的起诉。4.孙尧武购买的是案涉房屋的使用权，全部房款是54万元，截止目前仍有28万元房款未付，孙尧武一直占有、使用全部房屋，根据权利、义务对等原则，孙尧武要求东北房屋公司赔偿损失的前提是其已经履行了对应的义务，现孙尧武就未履行义务部分的房屋主张权利没有事实根据和法律依据。5.孙尧武于2007年5月29日接收房屋并实际掌控，至本案起诉时孙尧武仍认为案涉房屋修复费用最多6万元，但其未予修复，根据法律规定，对扩大部分的损失应由孙尧武承担。6.评估报告存在多处瑕疵，不能作为证据使用。该评估报告不能证明案涉房屋存在质量问题，亦不能证明租金与东北房屋公司有关。且该评估报告的评估基准日只有一个日期，不能确定五年的租金标准。案涉房屋是商品住宅房屋地下室，并非公建，评估报告却按超过正常公建的租金标准予以评估是错误的。
孙尧武、国合物业公司均表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。还查明，在原审法院（2010）甘民初字第5165号卷宗第一次庭审笔录第10页，证人沙某出庭作证时陈述：“我家的下水走到他家了，因为是公建房顺着沟，流到他家的井那，我家没有井，整个都往泵里流。他家确实是被淹的，是污水淹的。因为泵抽不出去，污水就给淹了。他家买的房子没用，因下水排不了，安什么都给淹了。他买的时候就有污水。我知道孙尧武找过东北房屋公司的办公室主任韩涛，后开发商让我改下水道，当时孙尧武和我、韩涛我们一起研究怎么干，让我改道，让我自己投资，最后钱由开发商拿，最后我改完了，找开发商要钱，开发商不管，我没办法还得继续往那流。因为开发商没给钱，最后一步没有改完。”在该次庭审笔录第15页证人朱某出庭作证时陈述“孙尧武购买的地下室因设备不好用，时间长了污水长满了，溢到脚面。当时泵不能用。”
2010年8月25日，本案一审法院原承办人带领孙尧武及其委托代理人孙静，东北房屋公司的经办人韩涛、委托代理人朱延梅，国合物业公司的委托代理人马雪梅、工作人员侯瑞平到达案涉房屋进行现场勘查，在勘查笔录中记载：“原告所购具有使用权的公建房地下室一处勘查所见该地下室处于闲置状态，房屋西侧偏南部为应设置的抽污水泵并不存在，原告称自买房时该水泵就不存在，被告称该水泵原来存在，但并不好用，当时准备给予更换，但由于原告拖欠房款，所以就没给换。另外靠近房屋西北侧靠楼梯下部电门箱原告称买房时箱里没有任何电器设备，东北房屋公司称原来电门箱里有电器设备，被原告换了。还有房屋四周接踢脚线附近，插座处于不能使用状态，原告称买房时就这样，东北房屋公司称原来都是好的。”各方到场人员在笔录上签字。
本院确认的上述事实，有东北名苑购房协议、发票、交房通知书、生效判决、证人证言、评估报告、庭审笔录、勘查笔录等在案为凭，这些证据已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于上诉人提出的第一个上诉观点，案涉的4号房屋不是正常交付，是在法院强制执行的情况下由孙尧武掌控，东北房屋公司作为出售方并没有与孙尧武办理交接手续，也没有委托物业公司与孙尧武办理相关的交接手续。根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现东北房屋公司未能提供证据证明案涉房屋在交付时系处于设备齐全、可正常使用状态，应承担相应的法律后果。另外，从原审庭审中证人出庭作证及法院组织双方对现场勘查时东北房屋公司代理人的表述可见，案涉4号房屋在交付时确实存在抽污水泵不好用，致使案涉房屋被污水所淹的状况，故对上诉人此项上诉主张不予支持。关于上诉人提出的第二个上诉观点，即使孙尧武居住在案涉的4号房屋楼上，但在双方交接前，孙尧武不可能知晓4号房屋的实际状况以及排水管道的位置、布局，更不可能知道抽污水的泵是否处于良好的运行状态。至于东北房屋公司称案涉的4号房屋已超过保修期一节，即使案涉房屋在交付时整个楼盘已超过保修期，但交付可正常使用的房屋是出卖人的责任，现案涉的房屋没有履行正常的交付手续，且从已查明的事实可见，孙尧武在实际掌控案涉房屋之时，该房屋的抽污水泵即处于不能正常使用状态，故要求出卖人履行维修义务，并不是基于保修期的约定，故上诉人此项主张亦不能成立。关于上诉人提出的第三个上诉观点，另案是东北房屋公司因孙尧武拖欠购房款提起的诉讼，且在该案中，孙尧武已提出案涉4号房屋抽污水泵问题，只是因未缴纳反诉费被告知可以另案起诉，故该案处理的只是房款给付，与本案的质量问题及赔偿损失不属于同一法律关系，该案判决生效不影响本案的处理，对上诉人此项上诉主张同样不予支持。关于上诉人提出的第四个上诉观点，即使孙尧武仍拖欠购房款，与本案也不属于同一法律关系，且东北房屋公司已就欠房款提起过诉讼，经生效判决确认并处于执行过程中，不能以此理由交付不符合使用要求的房屋或不予维修、赔偿损失，故上诉人此项上诉主张不能得到支持。关于上诉人提出的第五个上诉观点，虽然孙尧武于2007年5月29日接收案涉4号房屋时即已知晓该房屋的抽污水泵处于无法使用及房屋被淹状态，但如果其在未起诉前或东北房屋公司未明确表态前自行修复，会产生破坏了房屋交付时实际状态的后果，不利于法院确认房屋实际状况并分清责任，故不能要求孙尧武在接收案涉4号房屋后即自行修复。在东北房屋公司明确拒绝修复的情况下，孙尧武仍不积极修复，此后扩大的责任应由孙尧武承担。原审认定自孙尧武占有房屋后至东北房屋公司第一次庭审答辩拒绝修复后2个月内为孙尧武损失的合理期限并无不妥，故对上诉人此项上诉主张不予支持。关于上诉人提出的第六个上诉观点，即使评估报告存在文字瑕疵，在上诉人未举证证明该评估报告存在程序违法、鉴定人员不具备相应资质等问题的情况下，不能否定该评估报告的效力。至于上诉人提出评估报告的评估基准日是一个日期，不能确定五年的租金标准及评估标准不正确一节，评估报告是评估机构根据委托方的要求就相关问题依据各方提交的资料及其专业知识和法律依据作出的结论，评估基准日只是其作出评估报告时需确定的一个时点，以该日期为标准日通过实地勘查、市场调查与测算等手段作出价值估算；至于采用何种标准确定案涉房屋的租金数额，亦属于评估机构的专业范畴，不属于法院审查范围，故上诉人此项主张不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人大连东北房屋开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 王 亮