江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4221号
上诉人（原审被告）南京娜芬莱食品有限公司，组织机构代码68671799-6，住所地南京市玄武区东方城101号某幢。
法定代表人李金芬，该公司总经理。
委托代理人张云，江苏正大求实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏中青物业管理有限公司，组织机构代码71408741-9，住所地南京市玄武区东方城88-1号。
法定代表人郝绍宏，该公司总经理。
委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人甘继文，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人南京娜芬莱食品有限公司（以下简称娜芬莱公司）因与被上诉人江苏中青物业管理有限公司（以下简称中青物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人娜芬莱公司的委托代理人张云，被上诉人中青物业公司的委托代理人李晶晶、甘继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中青物业公司原审诉称，2012年7月6日，中青物业公司、娜芬莱公司签订《龙悦山庄商业用房租赁合同》，娜芬莱公司承租中青物业公司位于东方城101号某幢西侧房屋（面积300平方米）用于开面包房，租金4200元／月。合同已于2014年3月18日到期。娜芬莱公司从2013年12月19日起不再支付租金。2013年12月30日，中青物业公司提前书面告知不再与娜芬莱公司续签租赁合同。合同到期后，娜芬莱公司拒不迁出，中青物业公司多次与娜芬莱公司交涉仍无果，故诉至法院要求娜芬莱公司：1、迁出案涉房屋，并将该房屋返还给中青物业公司；2、支付租金12600元及利息（利息从2013年12月9日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3、支付自2014年3月18日起至娜芬莱实际迁出房屋之日止的房屋使用费（按140元／天计算）；4、支付房屋水费2752.80元（暂计算至2014年4月23日，此后水费按实际计算至娜芬莱公司迁出之日止）。
娜芬莱公司原审辩称，娜芬莱公司租赁房屋系用于生产经营，对租赁关系要求长期稳定，前三年须大量投入且没有收益。娜芬莱公司最初与房屋产权人建立租赁关系时，约定房屋长期出租给娜芬莱公司，为方便管理，形式上约定三年或二年签订一次合同。房屋产权人至今没表示过不再与娜芬莱公司续签合同。娜芬莱公司去年年底通过电话等方式与中青物业公司联系续租和缴纳相关费用的事宜，但中青物业公司避而不见，形式合同上的合同期限届满之后，娜芬莱公司继续使用房屋中青物业公司也没提过异议，双方成立不定期租赁合同。娜芬莱公司去年仍然在生产性装修投入，中青物业公司知道但没有表示不再续租，且娜芬莱公司为中青物业公司承担了老年活动室的电费，也安排好了一年的生产经营计划，此时要求娜芬莱公司迁出其将面临很大损失。
原审法院经审理查明，南京炼油厂有限责任公司（以下简称南京炼油厂）于2007年由中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂改制而成，南京南炼华雄园林实业有限公司（以下简称实业公司）系南京炼油厂下属子公司，南京炼油厂名下所有房产授权实业公司全权管理，实业公司与中青物业公司签订的《物业管理委托合同》，南京炼油厂知晓并认可。
坐落于南京市玄武区东方城101号某幢房屋产权人为中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂。实业公司与中青物业公司签订《物业管理委托合同》，委托中青物业公司管理玄武区东方城101号龙悦山庄小区，双方在补充协议中约定，实业公司将小区门面房、车库、贮藏室交于中青物业公司经营管理，所得收益用于物业管理费用；中青物业公司将商业用房对外租赁，截止时间为2014年8月31日24时，由此产生的纠纷中青物业公司负责处理。如租赁合同确需超出此期限，事先须征得实业公司同意等。2012年7月6日，中青物业公司（甲方）与娜芬莱公司（乙方）签订《龙悦山庄商业用房租赁合同》，约定：甲方将东方城101号龙悦山庄某幢西侧旁部分商业用房面积约300平方米出租给乙方作为面包房使用，租赁期限自2012年3月19日至2014年3月18日，双方合作满意，租赁期满，乙方若要求续租，可提前二个月向甲方提出书面申请。房屋到期如乙方不再续租，应将该房屋清空交与甲方，且甲方不承担任何装修损失。第一年月租金4000元／月，第二年月租金4200元／月，每三个月支付一次租金，每次乙方应提前10天付清下次房租，如未按约定支付租金，甲方有权采取封门措施并无条件收回该房等。合同签订后，双方按约履行。2013年12月30日，中青物业公司向娜芬莱公司发出“关于与南京娜芬莱食品有限公司停止续签房屋租赁合同的通知”，表示房屋到期后不再与娜芬莱公司续签租赁合同。2014年4月23日，中青物业公司向娜芬莱公司发出“告知函”，要求娜芬莱公司腾退房屋，娜芬莱公司应支付拖欠的自2013年12月19日至2014年3月18日止的房租12600元，支付自2014年3月19日至2014年4月23日止的房屋使用费5040元（按140元／天），支付自2012年9月至2014年4月23日止的水费2752.80元。2014年4月30日，中青物业公司委托律师向娜芬莱公司发出“律师函”，重申“告知函”内容。由于娜芬莱公司未履行，故中青物业公司以诉称为由诉至原审法院。
原审法院审理中，娜芬莱公司对欠中青物业公司租金12600元及水费2752.8元予以确认，同时提供付款人为南京龙盘百货超市店、收款人为周志俊的中国工商银行资金汇划补充凭证，证明因中青物业公司要求解除合同造成娜芬莱公司实际损失12800元，中青物业公司对此不予认可。
由于双方意见分歧，致原审调解无效。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，但合同当事人另有约定或法律另有规定的除外。本案中，中青物业公司与娜芬莱公司签订的龙悦山庄商业用房租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、行使权利。根据合同约定，承租人应定期交付租金，租赁期满，若娜芬莱公司要求续租，可提前二个月向江苏中青物业提出书面申请……，若不续租的，应将该房屋清空交与中青物业公司，且中青物业公司不承担任何装修损失。中青物业公司在合同到期前，提前书面告知娜芬莱公司不再续签租赁合同，娜芬莱公司应做好积极寻找其他场所经营的准备，合同到期后，娜芬莱公司未及时搬迁，故中青物业公司要求娜芬莱公司腾退房屋并支付租赁期的租金、水费及租赁期届满后的房屋使用费，理由正当，原审法院予以支持。因租赁期限到期日为2014年3月18日，故租赁期满后的房屋使用费应自2014年3月19日起计算。娜芬莱公司主张其实际损失，证据不足，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、南京娜芬莱食品有限公司于判决生效之日起十五日内迁出承租的南京市玄武区东方城101号某幢西侧面积约300平方米的商业用房，并将房屋返还给江苏中青物业管理有限公司。二、南京娜芬莱食品有限公司于判决生效之日起十五日内支付租金12600元及利息（利息从2013年12月9日起按同期银行贷款利率计算至判决确定的给付之日止），并支付自2014年3月19日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按140元／天计算），支付房屋水费2752.80元（暂计算至2014年4月23日，此后的水费按实际发生计算至南京娜芬莱食品有限公司迁出之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，减半收取132元，由南京娜芬莱食品有限公司负担（此款江苏中青物业管理有限公司已预交，南京娜芬莱食品有限公司在支付上述款项时加付此款给江苏中青物业管理有限公司）。
娜芬莱公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与讼争房屋产权人之间是长期的租赁关系，如无法定不能承租事由，上诉人有权一直承租。1、租赁合同约定的租期为两年，不是双方协商一致的真实意思，仅为物业公司为管理需要定的，对双方无约束力。2、一审法院认定上诉人收到被上诉人于2013年4月23日向上诉人发出的通知没有依据。3、上诉人是生产性公司，投入几百万元生产，办理生产许可证是经产权人同意的。被上诉人主张解除合同并非合同到期。而是扰民、环保原因，被上诉人在2014年6月向上诉人提出收回涉案房屋，但同意赔偿，均说明合同真实的期限不是两年，被上诉人无权收回涉案房屋。二、被上诉人无权停止租赁关系，且其所主张的理由都是不成立的。根据双方合同约定，只有上诉人不再续租的情况下，才将房屋返还给被上诉人，因此，续租与否的权利在上诉人，被上诉人没有主动停止租赁关系的权利。三、由于被上诉人的收回要求，致使上诉人不能正常使用房屋，导致损失重大。被上诉人于2014年4月后多次上门强行要求收同房屋，严重妨碍上诉人生产经营，上诉人现因被上诉人的不诚信行为已经停产停业，造成巨大损失。上诉人保留损失的追偿权。综上，请求二审法院，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人中青物业公司答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定，租期从2012年3月19日至2014年3月18日，期限为两年，而不是上诉人提出的长期租赁关系。二、是否续租必须双方达成续租的合意，并非是某一方的权利。被上诉人于2013年12月30日向上诉人发出了停止续约房屋租赁合同的通知，已明确停止续签房屋租赁合同的意思表示，且在发出通知后，上诉人也没有向被上诉人发出续签的通知，上诉人单方放弃了续签的权利。三、关于上诉人提出赔偿损失。被上诉人认为上诉人可以在一审中提出反诉或另案起诉。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“2013年12月30日中青物业公司向娜芬莱公司发出关于南京娜芬莱食品有限公司停止续签房屋租赁合同的通知，并且房屋到期后不再与被告续签租赁合同”事实有异议外，双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人娜芬莱公司称就损失赔偿问题其将另案诉讼。
二审中，被上诉人中青物业公司向本院提出财产保全的申请，要求保全上诉人娜芬莱公司价值40000元的财产，并已提供相应的担保。本院认为被上诉人中青物业公司的申请符合法律规定，已裁定保全上诉人娜芬莱公司价值40000元的财产。
本院认为，中青物业公司与娜芬莱公司于2012年7月6日签订的《龙悦山庄商业用房租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方约定的租赁期间届满后，承租人娜芬莱公司应当向中青物业公司返还承租房屋。上诉人娜芬莱公司称其与诉争房屋产权人之间存在长期的租赁关系，并以其投资巨大、办理生产许可证经过产权人同意等为由，认为其有权继续承租涉案房屋，但其并无充分证据证明产权人同意其继续承租涉案房屋，亦无证据证明双方达成续租的合意，故上诉人娜芬莱公司主张其与产权人之间是长期租赁关系，其有权继续承租诉争房屋的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。双方签订的租赁合同期满后，被上诉人中青物业公司要求上诉人娜芬莱公司腾退房屋，并支付房屋使用费及水费，符合法律规定，依法应予支持。上诉人娜芬莱公司认为被上诉人中青物业公司无权解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原审中娜芬莱公司并未就损失赔偿提起反诉，且二审中上诉人娜芬莱公司称就损失赔偿问题其将另案起诉，故对上诉人娜芬莱公司主张损失赔偿，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费264元，诉讼保全费420元，均由上诉人南京娜芬莱食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月八日
书 记 员 罗程允