文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2016）粤1402民初1338号原�：梅州市碧桂园房地产开发有限公司。地址：广东省梅州市碧桂路梅江碧桂园。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：鲁乔、余健，该公司员工。被告：谢振东，男，1971年4月1日生，原住址：梅州市梅县区，现在河源监狱服刑。原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司诉被告谢振东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法由审判员刘育平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲁乔，被告谢振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月9日，原告与被告双方签订了编号为20121000034749的《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录，被告向原告购买位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房。根据合同约定，该合同商品房购房款总价657246元，被告付款方式为银行按揭分期付款。合同约定的房屋交付期限为2014年5月31日前，原告己按约将房屋交付给被告。2012年8月20日，被告与中国农业银行股份有限公司梅州分行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额46万元，期限20年，借款年利率为5.895%（遇法定利率调整而执行新利率）。上述借款由原告实行连带责任保证。2012年8月23日，银行发放贷款。依照借款合同，被告应按月等额还款，每月供款3071.46元。但自2015年1月始，被告逾期拖欠月供款。2015年6月26日，银行向贵院提起诉讼【案号：(2015)梅江法民三初字第399号】。2015年12月30日，贵院判决，被告谢振东在判决生效之日起30日内偿还贷款本息，梅州市碧桂园房地产开发有限公司（本案原告）承担连带清偿责任，案件受理费7801.41元由被告承担。2016年1月26日，银行向原告出具《履约函》，要求原告�行生效判决确认的连带清偿责任。2016年2月24日，原告向银行支付459415.43元（包含被告结欠的贷款本金427416.51元、利息24197.51元、案件受理费7801.41元）。同日，银行出具《回复函》证实原告己履行判决义务。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第一项第二点约定，××若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使××须承担保证责任而将××欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，××自愿同意××可选择向××追偿代付款项或解除与××之间的《商品房买卖合同》。××选择解除合同的，则××代××向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为××欠××的房价款，利息及实现债权费用等视为××欠××的债务。××据此解除合同，××应按商品房总房价款的20%支付违约金给××。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十三条第二项约定，《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，如该商品房己交付给××，××必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回××。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉请求判令：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：20121000034749），且被告必须配合原告到政府有关部门办理注销合同备案手续；2.被告按照合同约定支付违约金131449.2元；3.被告须于买卖合同解除之日起十日内将商品房完整交回给原告;4.本案的诉讼费由被告承担。原告起诉时提交的证据有：被告身份证,商品房预售许可证,个人购房担保借款合同,(2015)梅江法民三初字第339号民事判决书,转账凭证,银行出具的《回复函》、《履约函》，《商品房买卖合同》（编号：20121000034749）及其附件、附录（以上为复印件）等，补充提交梅州市梅县区人民法院查封裁定书，以证明其诉请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告答辩时未向法院提交相关证据。经审理查明：原告是具有房地产开发与销售资质的企业。2012年7月12日，梅州市住房和城乡建设局向原告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2012015），原告取得梅江碧桂园傲云峰项目的相关商品房的预售许可。2012年8月9日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20121000034749），及《合同补充协议书》、《委托办理权属登记协议书》等，合同约定主要内容有：被告向原告购买位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房，建筑面积共139.19元，房屋总金额为657246元，付款方式为银行按揭分期付款，被告必须在签订合同时付该商品房总房价款的30.1%即197246元，并�贷款银行办理按揭申请手续；在2012年9月9日前，付该商品房总房价款的69.99%即46万元（银行按揭款项）给原告。原告应当在2014年5月31日前将该商品房交付被告使用。关于装饰、设备标准，原、被告一致同意，该商品房的装饰、设备标准由原告统一装饰。关于产权登记，由被告委托原告代为办理该商品房的《房地产权证》，双方签订《委托办理权属登记协议书》，约定被告自愿委托原告办理被告所购预售商品房合同备案登记，办理和领取商品房《房地产权证》等。关于被告拖欠银行按揭贷款责任，被告若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致原告须为被告承担保证责任的，被告应按以下情况向原告承担责任：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实�债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告选择向被告追偿代付款项的，被告应当向原告支付全部代付款项及利息，利息从原告将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至被告付清出人代付款项之日止。原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务。原告据此解除合同的，被告应按该商品房总房价款的20%支付违约金给原告。关于合同解除，《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，如该商品房已交付给××，××必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回给原告。买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之�起计算）等。合同签订后，被告按约支付了首期房款197246元给原告，并以银行按揭方式向原告支付了剩余房款46万元。原告按约将涉案房屋交付给被告，由被告居住使用至今。2012年8月20日，被告（借款人）与中国农业银行股份有限公司梅州分行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，被告向中国农业银行股份有限公司梅州分行借款46万元，用于支付涉案房款；原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带清偿责任。被告借款后未能按约向银行偿还按揭款，2015年7月10日，中国农业银行股份有限公司梅州分行将本案原、被告诉至本院，要求解除借款合同，谢振东偿还借款本息，梅州市碧桂园房地产开发有限公司对谢振东上述借款本息承担连�清偿责任等。本院于2015年12月30日作出（2015）梅江法民三初字第399号民事判决书，判决解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》，谢振东偿还借款本息433427.85元（其中本金427416.51元、利息6011.34元，利息计至2015年5月23日止，从2015年5月24日起至款清之日止的利息，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付），梅州市碧桂园房地产开发有限公司对谢振东上述欠款承担连带清偿责任。上述判决生效后，经中国农业银行股份有限公司梅州分行催促，原告于2016年2月24日向银行支付了459415.43元，其中本金427416.51元，利息24197.51元，诉讼费用7801.41元。因被告在河源监狱服刑，原告要求被告办理相关手续未果，遂诉至法院，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。诉讼中，原告向本院补充提交梅州市梅县区人民法院作出的6份执行裁定书，证实其中4份执行裁定查封涉案房产，2份执行裁定拍卖涉案房产。同时，原告将第一项部分诉讼请求变更为，待该房屋的法院查封手续解除后，要求被告配合原告到住建部门办理注销合同备案手续。庭审中，被告表示原告请求的违约金约定过高，要求法院予以调整，涉案房屋现由被告父母居住，如果原告将退还的款项给被告父母，被告同意将房屋交回给原告。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同关系，有原告提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》、《委托办理权属登记协议书》等，双方庭审陈述等证据证实，本院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。关于原告请求解除合同，要求被告交回商品房，配合原告到住建部门办理注销合同备案手续理由应否充分的问题。被告选择银行按揭方式支付房款，但在履行银行按揭借款合同时，未能按约履行还款责任，经贷款银行起诉后，原告承担了连带保证责任，将被告所欠银行款项全部付清的事实，有原告提交的（2015）梅江法民三初字第399号民事判决书、银行的回复函，以及双方庭审陈述等证据证实，本院予以确认。原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，交回涉案商品房，符合双方约定，本院予以支持。因涉案房屋已被法院查封，原告请求待该房屋的法院查封手续解除后，要求被告配合原告到住建部门办理注销合同备案手续，亦符合法律规定，本院予以支持。被告表示涉案房屋由其父母居住，不同意交回房屋的意见，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金的标准是否合理的问题。原、被告签订的《商品房�卖合同》及其附件《合同补充协议书》，从合同内容、形式上看，双方之间签订的合同应为原告提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原、被告双方签订的《合同补充协议书》中“原告据此解除合同的，被告应按该商品房总房价款的20%支付违约金给原告”的约定，原告未采用黑体加粗字体等形式对该条款进行提示，也无证据证明其已单独就该条款内容以书面或者口头形式向被告明确说明，使被告知悉该条款的内涵和法律效果，故该约定违反了上述法律规定，本院不予确认。现原告要求被告对已按约支付的首期购房款197246元部分再计付违约金，明显不合理，本院不予支持。根据双方之间的合同履行情况，从公平合理原则出发，被告可按其因违约，应承担的银行按揭款项部分459415.43元的20%，即91883.08元向原告支付违约金。原告请求合理部分，本院予以支持。被告提出违约金标准过高的意见，本院予以采纳。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告抗辩有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司与被告谢振东签订的《商品房买卖合同》（编号：20121000034749）。二、被告谢振东应待涉案商品房的法院查封手续解除后10日内，配合原告到住建部门办理注销合同备案手续。三、被告谢振东应在本判决生效之日起10日内，将位于梅州市梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房完整交回给原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司。四、被告谢振东应在本判决生效之日起10日内，支付违约金91883.08元给原告梅州市碧桂园房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928.98元（已由原告预交），按规定减半收取1464.49元，由原告负担300元，被告负担1164.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘育平二〇一六年十月十七日书记员  陈 悦