北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1051号
上诉人（原审被告）张晖，女，1968年6月16日出生。
委托代理人张伯龙（张晖之父），1936年10月25日出生。
委托代理人姚志明，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘瑞兰，女，1942年12月28日出生。
委托代理人樊爱萍，北京市兆亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市第五建筑工程集团有限公司，住所地北京市东城区兴化路9号。
法定代表人张忱，董事长。
委托代理人章睿，男，1982年10月22日出生。
上诉人张晖因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第09256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，刘瑞兰诉至原审法院称：位于北京市东城区×××号房屋（下称涉案房屋）系我承租的公有住房。张晖系我的外甥女，借住于涉案房屋。2015年4月13日，我办理涉案房屋拆迁事宜时，得知张晖于2003年2月26日伪造相关材料将涉案房屋变更为其承租。北京市第五建筑工程集团有限公司（下称五建集团）亦未尽到审查义务。我认为，张晖与五建集团变更涉案房屋承租人的行为属于欺诈，违反法律规定，侵犯了我的权益，故起诉要求确认张晖与五建集团间就涉案房屋订立的房屋租赁合同无效。
张晖辩称：涉案房屋为我舅舅刘×3从五建集团处申请租住，原承租人为刘×3之子刘×4，刘×3为感谢我母亲刘×1的帮助将该房屋给我使用。因刘×1单位准备福利分房，有子女人口人数加分政策，故在征得刘瑞兰同意的情况下将涉案房屋承租人由刘×4更名为刘瑞兰，变更手续系由刘×1办理。我自1991年在涉案房屋内居住并交纳各种费用，该房屋的实际承租人为我，刘瑞兰仅系名义承租人。刘瑞兰从未在涉案房屋内居住。2003年，刘瑞兰在西城区×××东里购得产权房，故根据租赁契约第五条约定，刘×1将涉案房屋承租人变更为我。两次变更手续均系刘×1办理，刘瑞兰对此知情且予以认可。刘瑞兰在得知涉案房屋准备拆迁时，为争得拆迁利益否认上述事实。我认为，刘瑞兰起诉我与五建集团非属平等民事主体关系，不属于法院主管范围；刘瑞兰的诉讼请求超过诉讼时效；刘瑞兰要求确认租赁合同无效，缺乏法律依据，故不同意刘瑞兰的诉讼请求。
五建集团辩称：2003年以前，涉案房屋的承租人为刘瑞兰。2003年6月22日，张晖之父母持刘瑞兰的户口本、租赁契约、申请办理更名手续，上述变更承租人行为符合当时的规定。现我公司认可与张晖之间的租赁关系，但尊重法院的判决结果。
原审法院经审理认为：刘瑞兰的诉讼请求系针对张晖与五建集团间房屋租赁合同效力问题，房屋租赁合同属合同关系，张晖与五建集团间为平等的合同主体。且本案纠纷非属单位内部分配住房所引发的占房、腾房问题，因此张晖关于本案不属于人民法院主管范围的意见，理由不足，法院不予采信。
1998年刘瑞兰与五建集团之间订立有公房租赁合同，合同主体应以载明于房屋租赁契约上为准，张晖虽辩称上述租赁契约中承租方非刘瑞兰本人签字，但刘瑞兰及五建集团均认可双方之间的租赁关系，因此即使该签名非刘瑞兰本人签字，亦不影响合同主体的认定。张晖主张自1991年始其为实际承租人，证据不足，法院不予采信。
2003年2月26日，张晖之母冒用刘瑞兰签名向五建集团提交变更承租人的申请，张晖虽称已得到刘瑞兰的同意，但未提交相应的证据，现刘瑞兰对此不予认可，故上述行为对刘瑞兰不产生法律效力。而五建集团亦未尽到审慎审查义务，故张晖与五建集团基于该申请订立的房屋租赁合同亦应属无效合同，刘瑞兰的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。张晖关于刘瑞兰的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，无事实依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年11月判决：确认张晖与北京市第五建筑工程集团有限公司于二〇〇三年二月二十六日订立房屋租赁合同无效。
判决后，张晖不服，上诉至本院称：刘瑞兰未在涉案房屋居住，违反租赁合同的约定，五建集团有权单方解除合同；五建集团与张晖签订合同应视为已与刘瑞兰解除合同，无需取得刘瑞兰的同意；刘瑞兰仅是涉案房屋的名义承租人，实际承租人是张晖，故请求撤销原判，改判驳回刘瑞兰的诉讼请求或发回重审。刘瑞兰、五建集团同意原判。
经审理查明：刘瑞兰系张晖之姨。涉案房屋原承租人为刘×4。1998年4月2日，承租人变更为刘瑞兰。2003年2月26日，承租人再次变更为张晖。
原审庭审中，刘瑞兰提供如下证据：1、刘瑞兰及张晖的户口簿，证明刘瑞兰自1992年迁入涉案房屋，张晖自1999年迁入涉案房屋，以此否认张晖自1991年在涉案房屋内居住。经质证，张晖与五建集团认可上述证据的真实性，但否认证明目的。经询，刘瑞兰认可其未在涉案房屋内居住。2、2003年变更承租人申请（复印件），证明显示为刘瑞兰姓名的签名系伪造。经质证，张晖否认该证据的真实性，但是认可“刘瑞兰”的签名系刘×1签署。五建集团认可该证据的真实性。3、申请证人刘×2出庭作证，证人系×1，其称证人之×的公房（位于×××）与刘瑞兰承租的公房（位于×××）在家庭内部对调，但未变更承租人，后又将刘瑞兰承租的公房与刘×4承租的涉案房屋进行家庭内部对调，由刘瑞兰承租涉案房屋。经质证，张晖否认证人证言的真实性，五建集团对证人证言无异议。4、刘×4、刘×3、刘×5的谈话笔录，经质证，张晖认为上述证据属证人证言，证人应出庭接受质询，因此不认可上述证据的真实性。五建集团对该证据不发表质证意见。
张晖提供如下证据：1、1998年刘瑞兰承租涉案房屋的租赁契约（复印件），证明承租手续系刘×1办理，刘瑞兰仅系名义承租人。经质证，刘瑞兰称记不清该签名是否系其本人签字，如系刘×1所签署，亦得到了刘瑞兰的授权，但否认张晖其他证明目的。五建集团认可该证据的真实性。2、涉案房屋的水、电收据等相关票据，证明涉案房屋原在刘×4名下，1998年变更至刘瑞兰名下，1991年开始由张晖管理、使用房屋。刘瑞兰认可房屋原系刘×4承租，称不记得对调时间了。五建集团认可该证据。3、申请证人刘×1出庭作证，证人系×2，其称因其单位要福利分房，所以出于信任借用刘瑞兰名义承租涉案房屋，刘瑞兰承租涉案房屋以及将承租人变更至张晖均系其办理。2003年刘瑞兰即知道并口头同意涉案房屋承租人变更一事。经质证，刘瑞兰认为证人与张晖存在利害关系，否认证人证言的真实性。五建集团对证人证言无异议。4、《北京市东城区房屋征收暂停办理事项公告》，证明涉案房屋档案已封存，被告张晖系合法承租人。经质证，刘瑞兰否认张晖的上述证明目的。五建集团认可该证据的真实性。
本院庭审中，经询，五建集团称其办理承租人变更时要求原承租人出具同意变更的书面手续；其依据刘瑞兰署名的申请变更了涉案房屋的承租人，但未对签名真实性进行审查；此前未与刘瑞兰解除涉案房屋的租赁合同。
上述事实，有房屋租赁合同、申请书、北京市第五建筑工程公司职工家属宿舍房册、水电租金收据、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。张晖之母刘×1以刘瑞兰名义与五建集团于1998年签订的房屋租赁合同，因得到了刘瑞兰的同意，该合同对刘瑞兰发生法律效力，五建集团与刘瑞兰之间的租赁关系合法有效。张晖称其为涉案房屋实际承租人，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。五建集团与刘瑞兰签订的租赁合同虽约定，承租人有将房屋转租、转借等情形的，出租人可以解除合同，但根据五建集团的陈述，其在合同履行过程中并未向刘瑞兰主张解除合同。张晖主张五建集团与刘瑞兰的租赁合同关系已经解除，缺乏事实依据，本院不予采信。
根据本案查明的事实，五建集团与新承租人签订合同系在原承租人同意的情况下对承租人进行变更的行为，该行为实质是在三方合意下对原租赁合同的权利义务的转让。然而本案中的变更承租人申请系刘×1冒用刘瑞兰的签名制作的，张晖虽称已得到刘瑞兰的同意，但未提交相应的证据，刘瑞兰对此不予认可，其后亦未对该变更申请的效力予以追认，刘×1及张晖均无权代刘瑞兰作出放弃涉案房屋承租权利的意思表示，故上述行为对刘瑞兰不产生法律效力。张晖与五建集团基于该申请订立的房屋租赁合同亦应无效。
综上，张晖的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张晖负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由张晖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 马丽雅