湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6742号
上诉人（原审原告）：高玲，女，1979年10月1日出生，汉族，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：刘文卿、李健，均系湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉农村商业银行股份有限公司东湖风景区支行，住所地武汉市欢乐大道75号骏业财富中心。
负责人：余俊华，行长。
委托诉讼代理人：王茜红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人高玲因与被上诉人武汉农村商业银行股份有限公司东湖风景区支行（以下简称农商行东湖支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
高玲上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法支持高玲的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由农商行东湖支行承担。事实和理由：1、一审判决认定“未对税金范围及履行方式作出明确的约定”及“双方在合同中对支付税金约定不明且未达成补充协议情形，应按双方交易习惯履行”，系事实认定和适用法律错误。《补充合同》对税款支付方式作出了明确约定，高玲是否提供税票，不影响农商行东湖支行支付租金。2、双方于2009年12月31日订立的《房屋租赁合同》及《补充合同》已于2016年2月25日解除，一审法院认定农商行东湖支行未违反合同约定且已缴纳租金，不构成约定解除及法定解除情形，系对事实认定和适用法律错误。
农商行东湖支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。我方在高玲提出解除合同时就提出了异议，所以合同并未解除。关于发票的问题，一直都是高玲拿机打发票找我行要租金，已经形成了交易习惯，2016年因续租发生争议，我行依然需要税票但是高玲没有开具，为了避免矛盾恶化，我行还是支付了租金，也明确了支付的是租金并非资金占用费。请求驳回上诉，维持原判。
高玲向一审法院提起诉讼请求：判令农商行东湖支行腾退和返还高玲所有的位于武汉市武昌区中北路“愿景广场”主楼一楼2-6号商铺；判令农商行东湖支行立即支付2016年1月1日起至2016年2月25日止一楼2-6号商铺欠缴租金而产生的违约金13667.24元；判令农商行东湖支行支付一楼2-6号商铺房屋占有使用费（按年租金标准893251.61元计算自2016年2月26日起至腾退之日止）；判令农商行东湖支行立即支付一楼2-6号商铺未到期租金总额的10%违约金343633.41元；判令农商行东湖支行腾退和返还高玲所有一楼7号商铺和二楼整层，并支付自2016年1月1日起至实际腾退并向高玲交还一楼7号商铺及二楼整层之日止的房屋占有使用费（截止2016年2月25日，房屋占有使用费166879.96元）；判令农商行东湖支行立即支付一楼2-6号商铺欠缴租金，房屋占有费及一楼7号商铺和二楼整层房屋占有使用费的税金（暂按15%标准计算，至2016年2月25日，应支付税金45532.85元）；判令农商行东湖支行缴纳20万元履行保证金归高玲所有；案件诉讼费及其他费用由农商行东湖支行承担。庭审中，高玲增加诉讼请求：确认双方于2009年12月31日订立《房屋租赁合同》及《补充协议》自2016年2月24日起解除。明确诉讼请求第二项为欠缴租金违约金（以893251.61元／年租金／365天x56天x10%）；第三项为房屋占有使用费（按893251.61元／年租金标准计算日租金，从2016年2月26日起计算至实际占用天数）；第四项为农商行东湖支行立即支付一楼2-6号商铺未到期租金总额的10%违约金343633.41元（2010年1月1日至2020年未到期4年的租金为标准x10%）；第五项为支付自2016年1月1日起至实际腾退并向高玲交还一楼7号商铺及二楼整层之日止的房屋占有使用费（从2016年1月1日起计算至实际腾退之日止）；第六项为自2016年1月1日起按法定税率15%计算至实际腾退之日止）；第七项农商行东湖支行缴纳20万元履行保证金归高玲所有（涉及一楼2-6号商铺）。
一审法院认定事实：2009年12月31日，高玲（出租方即合同甲方）与农商行东湖支行签订（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：农商行东湖支行租赁房屋座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一、第二层，该房屋总建筑面积为1185.54平方米，其中一层建筑面积为581.84平方米，二层建筑面积603.70平方米，以现状交房。乙方向甲方承诺，该房屋的用途一、二为金融业务。房屋租赁期限为一楼2-6号商铺租赁期限为10年（即从2010年1月1日起至2019年12月31日），房屋的一楼7号商铺及二楼整层租赁期为3年（即从2010年1月1日起至2012年12月31日）。其中2010年1月1日至2010年1月31日共壹个月为装修免租金期。租赁期满，乙方如期返还该房屋。租金约定为该房屋每月每平米（建筑面积）的租金为一楼105元，二楼46元。月租金总计为一楼人民币61093.20元，二楼人民币27770.20元。租赁价格自第二年起逐年递增，第二年递增5%，第三年递增8%，第四年、第五年每年递增10%，此后不再递增直至合同到期。租金每六个月为一个计租期，乙方应于每个计租期届满的30日前向甲方支付下期的租金，采取先付租金后租用的方式支付租金，不受是否开业的影响，且以上的租金不含所有税款及物业管理费、能源费、卫生等费用。乙方应向甲方缴纳人民币贰拾万元作为履约保证金。若乙方完全依约履行租赁合同，履约保证金在合同期满后三日内（节假日顺延）不计息退还给乙方；否则，该保证金不予退还。合同并对租赁房屋的状况、租赁期限、租金及支付方式、保证金、房屋装修、维修使用费用的承担、产权的转移、违约责任、租赁房屋返还、解除合同条件及违约责任、租赁房屋返还、免责条件等作出相关约定。
2009年12月31日，双方签订《补充合同》约定：租赁合同约定的租金不包含本补充合同约定的各款税款（相关税率按国家当期税率计算）租赁房屋的各项税款均由乙方承担。乙方向甲方支付租金时应同时支付相关各项税款。在甲方收到乙方承租房屋租金及租赁各项税款后，甲方必须向乙方提供正式的税务发票。庭审中，高玲对本合同中约定“乙方向甲方支付租金时应同时支付相关各项税款”条款解释为相关各项税款应包括个人所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、房产税、政府性基金收入（营业税地方教育附加税），缴纳税款责任及义务应由农商行东湖支行承担。农商行东湖支行解释为高玲为纳税义务人，合同中未明确各项税款具体事项，待高玲提交税票后明确税金，农商行东湖支行支付租金及税款。
上述租赁合同签订后，高玲依据合同约定向农商行东湖支行交付租赁商铺即座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一、第二层，该房屋总建筑面积为1185.54平方米，其中一层建筑面积为581.84平方米，二层建筑面积603.70平方米。农商行东湖支行依据合同约定支付租金及相关税款。
2010年3月4日，武汉市武昌区房产管理局颁发的《房屋所有权证书》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人高玲，房屋坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层7号，建筑面积127平方米；《房屋所有权证书》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人高玲，房屋坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层6号，建筑面积171.2平方米；《房屋所有权证书》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人高玲，房屋坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层5号，建筑面积260.7平方米；《房屋所有权证书》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人高玲，房屋坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层2-3号，建筑面积429.92平方米；《房屋所有权证书》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人高玲，房屋坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层4号，建筑面积196.72平方米。
2012年12月13日，高玲（出租方即合同甲方）与农商行东湖支行签订（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：农商行东湖支行租赁房屋座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米。该房屋的用途为金融业务。房屋租赁期限为壹年，即从2013年1月1日起至2013年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满的90日前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金约定该房屋每月每平方米建筑面积的租金为一楼131元，二楼90元。年租金总计为754458.96元。租金每六个月为一个计租期，乙方应于每个计租期满的30日前向甲方支付下期的租金，即2014年12月22日支付377229.48元，2014年5月30日支付377229.48元，采取先付租金后租用的方式支付租金，且以上租金不含所有税款及物业管理费、能源费、卫生等费用。合同对租赁房屋的状况、租赁期限、租金及支付方式、保证金、房屋装修、维修使用费用的承担、产权的转移、违约责任、租赁房屋返还、解除合同条件及违约责任、租赁房屋返还、免责条件等作出相关约定。
2013年11月21日，高玲（出租方即合同甲方）与农商行东湖支行签订（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：农商行东湖支行租赁房屋座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米。该房屋的用途为金融业务。房屋租赁期限为壹年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同对租赁房屋的状况、租赁期限、租金及支付方式、保证金、房屋装修、维修使用费用的承担、产权的转移、违约责任、租赁房屋返还、解除合同条件及违约责任、租赁房屋返还、免责条件等作出相关约定。
2014年12月22日，高玲（出租方即合同甲方）与农商行东湖支行签订（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：农商行东湖支行租赁房屋座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米。该房屋的用途为金融业务。房屋租赁期限为壹年，即从2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同对租赁房屋的状况、租赁期限、租金及支付方式、保证金、房屋装修、维修使用费用的承担、产权的转移、违约责任、租赁房屋返还、解除合同条件及违约责任、租赁房屋返还、免责条件等作出相关约定。
2015年9月15日，农商行东湖支行向高玲送达《合同终止告知函》，载明：2014年12月22日，双方签订《租赁合同》，座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米的房屋合同将于2015年12月31日到期，随着我行业务发展与规模的扩大，所承租的房屋已不能满足办公所需，兹通知2015年12月31日为合同终止日。我行将于2015年12月21日前将办公设备、办公用具等相关用品搬出，届时办理房屋接收手续。
2015年10月9日，高玲函告农商行东湖支行《关于终止租赁合同的告知函》，载明：2009年12月31日签订《租赁合同》坐落座落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一整层建筑面积581.84平方米、第二层整层建筑面积为603.70平方米。贵行函告于2015年12月31日终止租赁该商铺一层65.18平方米和二层603.70平方米，极大影响本人实现对外出租该商铺一层和二层整层并获得合理租金收益的目的。现本人通知于2015年12月31日一并终止该商铺第一层整层和第二层整层的租赁合同，双方可按原租赁合同有关约定执行。
2015年11月3日，高玲《回函》，认为农商行东湖支行仅承租一楼2-6号商铺、不再承租一楼7号商铺及二楼整层的行为违法法律规定和合同约定，采取之行为系根本违约。
2015年11月6日，农商行东湖支行《回函》，我行在履行2009年12月31日签订《房屋租赁合同》期间，未发生违约行为，不同意提出的关于解除2009年12月31日签订《租赁合同》要求，我行要求按照上述合同继续履行。
2015年12月23日，高玲与农商行东湖支行办理房屋退租交接确认书并签订《房屋退租交接确认书》，载明：一、交接房屋场地坐落：武汉市武昌区中北路227号“爱尚东亭”二楼；二、房屋状况：天花：无损坏；墙面：无损坏；地面：无损坏；三、交接房屋当期各项表数显示：附“水电表读书确认单”；四、交接房屋辅助配套设备状况：附“房屋辅助设备设施确认单”；五、交接确认；经出租方、退租方双方共同对房屋和附属设施设备及水电使用情况的检查核对。出租方认为已符合交验条件，同意收还。承租权内尚需支付的水、电、设施使用费等，由退租方负责结算；双方确认完成交接手续，出租方收回该房屋的使用权。高玲及农商行东湖支行在上述确认书内签名、加盖印章。
2016年2月24日，高玲向农商行东湖支行送达《解约函》，载明：2009年12月31日，就整体承租我方坐落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼2-7号商铺（一、二层），我双方订立了《房屋租赁合同》。截至本函件出具之日，贵行迟延支付本期金（自2016年1月1日起至2016年6月30日）已超过30日；该行为违反《房屋租赁合同》约定，现行使合同约定的解除权，双方订立的《房屋租赁合同》自本函件发出之日起解除。请贵方在收到函件后三日内腾出租赁房屋，并与我方办理相关交接手续和承担违约责任。
2016年2月25日，农商行东湖支行《回函》，载明：双方于2009年12月31日签订的《房屋租赁合同》中第四条租赁期限中明确指出“房屋租赁的一楼2-6号商铺租赁期限为10年，即从2010年1月1日至2019年12月31日”，租赁期限未满。截止到本函件出具之日。我方未收到贵方提供关于房屋租赁的“武汉市武昌区地方税务局代开发票”（时间为：2016年1月1日至2016年6月30日）已超过55日，而根据前期沿用的租金支付方式为：我方收到贵方税务发票后，根据发票金额予以支付。我方已支付房屋租金：446625.78元（自2016年1月1日至2016年6月30日）。我方认为双方于2009年12月31日签订的《房屋租赁合同》尚未到期，我方要求按照合同继续履行。
庭审中，农商行东湖支行陈述自签订合同后，农商行东湖支行按照合同约定支付租金且在实际履行中先由高玲给付税票后并明确税费金额后，农商行东湖支行支付租金款项即高玲提交税票时间为2010年1月8日，农商行东湖支行交纳租金时间为2010年1月7日；高玲提交税票时间为2010年7月7日，农商行东湖支行交纳租金时间为2010年7月5日；高玲提交税票时间为2011年1月21日，农商行东湖支行交纳租金时间为2011年1月31日；高玲提交税票时间为2011年6月17日，农商行东湖支行交纳租金时间为2011年6月17日；高玲提交税票时间为2011年12月23日，农商行东湖支行交纳租金时间为2011年12月26日；高玲提交税票时间为2012年6月19日，农商行东湖支行交纳租金时间为2012年6月29日；高玲提交税票时间为2012年12月18日，农商行东湖支行交纳租金时间为2012年12月21日；高玲提交税票时间为2013年5月27日，农商行东湖支行交纳租金时间为2013年5月31日；高玲提交税票时间为2013年12月9日，农商行东湖支行交纳租金时间为2013年12月9日；高玲提交税票时间为2014年5月21日，农商行东湖支行交纳租金时间为2014年5月29日；高玲提交税票时间为2014年12月22日，农商行东湖支行交纳租金时间为2014年12月22日；高玲提交税票时间为2015年5月25日，农商行东湖支行交纳租金时间为2015年5月26日。因高玲未提交税票（涉及2016年1月1日至2016年6月30日期间房屋租金事项），2016年2月25日，农商行东湖支行交纳租金446625.78元（2016年1月1日至2016年6月30日期间）。高玲认为缴纳税款责任及义务应由农商行东湖支行承担，农商行东湖支行逾期未交纳租金导致违约，应予以解除房屋租赁合同并腾退租赁房屋。对农商行东湖支行实际已支付2016年1月1日至2016年6月30日期间房屋租金（不包括税款）事实无异议。
一审法院另查明：2016年4月15日，高玲（××）与湖北颜术医疗科技有限公司签订《房屋租赁合同》，湖北颜术医疗科技有限公司租赁坐落于武昌区中北路227号“愿景广场”一层65.18平方米和二层整层建筑面积603.70平方米经营使用。
一审法院认为，2010年3月4日，高玲取得坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层7号，建筑面积127平方米；坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层6号，建筑面积171.2平方米；坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层5号，建筑面积260.7平方米；坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层2-3号，建筑面积429.92平方米；坐落武昌区中北路227号愿景广场1栋1-2层4号，建筑面积196.72平方米上述房屋《房屋所有权证书》。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十五条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。高玲对上述房产享有占有、使用、收益和处分的权利。高玲与农商行东湖支行2009年12月31日签订《房屋租赁合同》、《补充协议》；2012年12月13日至2014年12月22日期间，签订租赁坐落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米房产《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
2014年12月22日，《房屋租赁合同》约定农商行东湖支行租赁坐落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米，二层建筑面积为603.70平方米的租赁期限至2015年12月31日止。结合本案查明事实，农商行东湖支行截止上述房屋租赁合同临近到期之日期间，通过函件告知方式通知高玲终止合同并办理房屋腾退事项。2015年12月23日，高玲、农商行东湖支行对上述房产办理退租交接事项并签订《房屋退租交接确认书》。2016年4月15日，高玲将上述房产另行与第三人签订《房屋租赁协议》。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，高玲在认可于2015年12月23日与农商行东湖支行对上述房产办理退租交接事项并签订《房屋退租交接确认书》事实情形下，主张农商行东湖支行未交付坐落于武昌区中北路227号“愿景广场”主楼第一层7号商铺建筑面积为65.18平方米房产（自2016年1月1日至2016年4月15日止）的事实应承担举证责任。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，高玲对其主张未提交证据证明，应承担举证不能的法律责任。故对高玲主张农商行东湖支行腾退和返还高玲所有一楼7号商铺和二楼整层，并支付自2016年1月1日起至实际腾退并向高玲交还一楼7号商铺及二楼整层之日止的房屋占有使用费（截止2016年2月25日，房屋占有使用费166879.96元）；主张农商行东湖支行立即支付一楼7号商铺和二楼整层房屋占有使用费的税金（暂按15%标准计算，至2016年2月25日，应支付税金45532.85元）诉请不予支持。
双方签订《补充协议》中约定支付租金时应同时支付各项税款，该条款对《租赁合同》中涉及租金支付事项重新作出约定。但未对税金范围及履行方式作出明确的约定。双方在2011年至2015年期间，形成了先由高玲向农商行东湖支行提交税票后，农商行东湖支行将租金及税款一并支付给高玲的交易习惯。庭审中，高玲主张农商行东湖支行应先行承担缴纳税款义务，如高玲先行垫付税金和开具税票，增加高玲的负担。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条规定，合同在履行过程中，当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务。双方在合同中对支付税金约定不明且未达成补充协议情形，应按双方交易习惯履行。结合本案，高玲未按上述情形履行导致农商行东湖支行于2016年2月25日支付租金（2016年1月1日至2016年6月30日期间）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条规定，农商行东湖支行未违反合同约定且已交纳租金，不构成约定解除及法定解除情形，对高玲主张确认解除2009年12月31日《房屋租赁合同》、腾退返还武汉市武昌区中北路227号“愿景广场”主楼一楼2-6号商铺、支付占用使用费、违约金、房屋税金，农商行东湖支行交纳保证金20万归高玲所有的意见，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回高玲诉讼请求。案件受理费11497减半收取5748.5元，由高玲负担。
二审期间，双方均无新的事实及新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，高玲与农商行东湖支行于2009年12月31日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方自愿商定，内容合法有效，均应遵照履行。《补充协议》对租赁合同涉及的租金支付事项进行了明确，即由承租人农商行东湖支行支付租金及各项税费，由××高玲提供正式的税务发票。但协议并未明确约定税金的履行方式。因高玲系案涉房屋的××，具有法定的纳税义务，且合同约定每期应付租金及税金之时，高玲应缴纳税金的金额无法确定，故双方自2011年至2015年期间，实际形成了先由高玲向农商行东湖支行提交税票，后由农商行东湖支行将租金及税款一并支付给高玲的交易习惯，实际上支付的税款金额也必须在税务发票开具后才能确定，该交易习惯也符合常理，应视为双方对合同履行方式的进一步约定。现因高玲未按交易习惯及时提供税务发票，导致农商行东湖支行逾期支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金及税费，农商行东湖支行并不存在违约，合同解除条件并未成就。一审法院认定双方对租金及税款支付事宜已形成了交易习惯，农商行东湖支行未违反合同约定且已交纳租金，不构成约定解除及法定解除情形正确。高玲上诉认为一审判决认定事实不清和适用法律错误的上诉理由均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，高玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11497元，由上诉人高玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年十二月九日
书记员 胡婧琳