上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4788号
原告金志浩，男，1977年3月16日出生，汉族。
委托代理人林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。
被告徐建林，男，1966年6月20日出生，汉族。
被告邱雪珍，女，1965年4月9日出生，汉族。
上列两被告共同委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
原告金志浩诉被告徐建林、邱雪珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序审理。原告提出保全申请，本院经审查依法采取了保全措施。本案于2015年1月29日第一次公开开庭进行审理，原告金志浩的委托代理人林梓琳、被告徐建林、邱雪珍及其委托代理人张钟俊到庭参加诉讼。因金志浩起诉徐建林和邱雪珍民间借贷纠纷一案，本院以（2015）青民一（民）初字第40号案件予以受理，该案与本案的审理结果存在关联，本案于2015年3月10日中止审理，后恢复审理。本案于2015年12月25日第二次公开开庭进行审理，原告金志浩的委托代理人李莉、被告徐建林、邱雪珍的共同委托代理人张钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金志浩诉称：2014年9月30日，原告与两被告签订租房合同，约定两被告将其位于上海市青浦区盈港路1880弄52号房屋出租给原告，租赁期限自2014年9月30日至2034年9月30日止，租金为人民币22万元，若两被告违约，则向原告支付20%25违约金，合计44，000元。合同签订后，原告按约于2014年9月30日通过银行转账的方式向两被告支付全额租金，两被告却迟迟未向原告交付房屋。后两被告向原告出具承诺书，约定将违约金在内的264，000元分别在2014年10月11日、2014年10月18日退还给原告，若被告违反承诺的，则自愿承担每日5%25的违约金。现双方约定的退款日期已届满多时，但两被告却分文未还，经原告多次催讨无果，故原告诉至本院要求：1、判令两被告向原告归还租金人民币220，000元；2、判令两被告向原告支付违约金人民币44，000元；3、判令两被告向原告支付逾期违约金（以15万元为本金，按日0.07%25，自2014年10月12日至实际清偿之日止；以11.4万元为基数，按每日0.07%25，自2014年10月19日至实际清偿之日止；暂计至2014年12月15日的逾期违约金11，453.4元）；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告徐建林、邱雪珍共同辩称：租房合同是第一被告徐建林与原告签订的，第二被告邱雪珍的签名是在2014年11月8日在盈浦派出所调解，邱雪珍同意还款才添加上去的。原告向徐建林转账22万元当天，徐建林就返还原告4万元，实际仅收到18万元。原、被告之间实际是借款关系，并非房屋租赁关系，系争房屋一直由被告一家三口居住使用至今，未曾交付给原告。两被告仅同意按照11月8日的承诺书承担还款责任。2014年11月20日双方达成协议，将欠款抵为房款，但因房屋之后被法院查封，无法交易。
经开庭审理查明：2014年9月30日，原告、被告签订租房合同，约定被告将位于上海市青浦区盈港路1880弄52号房屋出租给原告，自2014年9月30日至2034年9月30日止，租期20年，总共租金为22万元，原告于2014年9月30日一次性付清20年房租。合同第三条约定本房子可由原告自住或转租，如被告违约，自愿承担违约金，按20%25退还原告。合同下方出租方处有两被告的签名，并摁手印。
合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付22万元，被告徐建林出具收条，收条内容为“今本人徐建林收到座落于青浦区青浦镇盈港路1880弄52号金志浩所支付的租房款22万元，租房期限为20年”。此后系争房屋一直由被告一家三口居住使用，未曾交付给原告。
另查明，2014年10月8日，被告徐建林出具承诺书，内容为“本人徐建林承诺所租给金志浩的20年租房款连带违约金共计264，000分期退还给金志浩，第一期退款时间为2014年10月11日先退现金15万元整，其余款项为2014年10月18日全部退还。如本人徐建林违反承诺，自愿承担每天5%25的违约责任金来补偿金志浩的损失”。
2014年11月8日，原告与被告徐建林签署承诺书，内容为“本人金志浩承诺对于徐建林、邱雪珍租给我的青浦区青浦镇盈港路1880弄52号602室的房屋，因双方产生分歧，徐建林、邱雪珍同意解除合同。本人金志浩也表示同意，后经双方协商一致，金志浩所租的青浦区盈港路1880弄52号602室的房屋共支付的22万元整连带违约金合计245，000元整，金志浩同意于2014年11月14日全部一次性归还，合计245，000元。如徐建林、邱雪珍于2014年11月14日未一次性归还租房款，金志浩有权要求徐建林、邱雪珍继续履行租房合同，一切事宜按合同要求履行”。
又查明，2015年1月4日，金志浩起诉徐建林和邱雪珍民间借贷纠纷一案，本院以（2015）青民一（民）初字第40号案件予以受理，并于2015年4月7日作出判决，判决徐建林、邱雪珍归还金志浩借款31万元并偿付逾期还款利息损失。该判决现已生效。
以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的租房合同、银行转账凭证、收条、承诺书、被告提供的承诺书、本院调取的民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，若被告愿意继续履行合同，原告愿意接受；若被告不同意履行，则要求被告返还租金并承担违约责任。原告是在房屋可以交付的情况下才签订合同，合同上邱雪珍的签名不是事后补签的，未填写邱雪珍身份证号码不影响合同的效力。原告一直向被告要求交房，但被告不同意腾退。原告自愿调整违约金标准至日万分之七。
两被告表示，租赁合同是虚假的，被告向原告借钱，原告为了保障借款才签订的租房合同，系争房屋的正常租金不可能是合同约定的价格。签订合同当日被告就将4万元作为利息归还原告，实际借款是18万元。2014年10月8日的承诺书是徐建林签署的，邱雪珍不知情。2014年11月8日的承诺书解除了合同，两被告均同意按照该承诺书承担还款责任。被告不同意承担逾期付款违约金，且原告主张的逾期付款违约金标准过高，如果法院认为被告应当承担逾期付款责任，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。
被告为此提供：1、系争房屋照片，证明房屋未出租也不可能出租给原告，租赁合同系虚假的，合同无效，违约金条款亦无效；2、2014年11月20日房屋转让协议，证明双方达成协议将欠款转为房款，但房屋因之后被查封而无法交易。原告对此表示：1、照片印证了被告违约不交付房屋；2、房屋转让协议与本案无关。
根据庭审确认的事实，本院认为，2014年11月8日，原告与被告签订承诺书，双方合意解除租房合同，并对合同解除后果进行了明确约定。该承诺书未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现被告明确表示不愿意履行租赁合同，原告也表示不再要求被告继续履行，故被告理应按照承诺书的约定支付245，000元。承诺书中写明其中原告支付的租金为22万元，故违约金应为25，000元。原告认为因被告未按照承诺书约定的时间及时履行还款义务，故要求被告按照租赁合同约定的标准支付违约金，并按照2014年10月8日的承诺书承担逾期付款违约责任。然2014年11月8日原、被告签订的承诺书针对合同解除的违约责任已经变更了之前的约定，且依据该承诺书被告未按期还款原告享有的是要求继续履行合同的权利，原告现不要求继续履行合同，故双方理应按照2014年11月8日的承诺书履行。原告未及时履行付款义务，理应承担逾期付款违约金，2014年11月8日的承诺书中未约定逾期付款违约金的计算方式，结合被告对违约金标准的意见，本院认定被告应当按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告徐建林、邱雪珍应于本判决生效之日起十日内归还原告金志浩220，000元；
二、被告徐建林、邱雪珍应于本判决生效之日起十日内支付原告金志浩违约金25，000元；
三、被告徐建林、邱雪珍应于本判决生效之日起十日内支付原告金志浩逾期付款违约金（以245，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月15日计算至实际支付之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，260元，减半收取计2，630元，由原告负担190元，两被告负担2，440元；保全费1，897.26元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。