东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第2005号
原告苏天亮，X年X月X日出生。
委托代理人苏鸿建，X年X月X日出生。
被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东城曹州路***号。
法定代表人燕兴昌，董事长。
委托代理人于金亮，山东德文律师事务所律师。
委托代理人范光辉，X年X月X日出生，东营市嘉棣房地产开发有限责任公司经理，
第三人东营市通懋置业有限公司。住所地：东营市东营区济南路海翔大厦*楼。
法定代表人刘其刚，董事长。
委托代理人于金亮，山东德文律师事务所律师。
委托代理人玄志磊，X年X月X日出生，山东德文律师事务所实习律师。
原告苏天亮与被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司(以下简称嘉棣公司)及第三人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏天亮的委托代理人苏鸿建、被告嘉棣公司的委托代理人于金亮、范光辉与第三人通懋公司的委托代理人于金亮、玄志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏天亮诉称，2006年10月4日，原告以总价60000元购得被告开发的东营海翔数码港二层2C-311号房，并签订东营海翔数码港房产认购书及海翔数码港委托经营合同，双方约定，原告交付现金15600元，被告返还三年租金14400元冲抵房屋首付款，剩余房款30000元以银行按揭的方式付给被告。2006年12月25日，原、被告签订商品房买卖合同。但至今，被告不仅拒绝向产权登记机关提交备案资料，并且拒绝交付房屋，被告已经严重违约，给原告造成了巨大损失。原告诉请判令被告交付位于东营市商河路和西三路交汇处、海翔数码港二层2C-311号房产，并协助办理该房屋的权属证书；被告支付逾期交房违约金10530元（暂计算至2013年6月30日，应承担至实际交付之日）；被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元；由于被告原因造成该商品房不能办理产权登记，支付给原告损失费30510元（暂计算至2013年6月30日，应承担至协助办理完成权属证书之日）；被告支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日期间（应承担至实际交付之日）房屋租金及逾期付款利息38666.64元；上述诉讼请求第三人通懋公司承担共同责任；案件受理费由被告负担。
被告嘉棣公司辩称，被告已于2007年1月1日将涉案房屋交付，不存在逾期交房违约；不能办理权属证书的原因是事后政策对事前行为进行的调整，并非被告本意，被告愿意配合原告办理权属证书，所有过错不应由被告承担。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
第三人通懋公司的答辩意见同被告嘉棣公司。
经审理查明，2006年12月25日，原告苏天亮与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-311号房产一套，房屋价款为60000元，原告应于2006年10月5日前付清30000元，剩余房款30000元，作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理。被告应于2007年1月31日前交付房产。逾期付款及交房应承担约定的违约责任。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。
2006年10月4日，原、被告签订委托经营合同一份，原告同意将所购商铺委托被告出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款的24%的价格即14400元。三年期满后，是否继续出租由业主委员会决定。原告于2006年10月4日已支付购房款15600元，剩余房款30000元因未办理银行按揭手续尚未支付。目前该商铺所在的楼房已经转租他人使用。
另查明，东营市东营区商河路步行街Q组团综合楼，位于东营区西三路25号，共10层，其中地下1层为车库，地上9层为综合楼（1-3层为裙楼）。2012年1月20日，第三人通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记，其中涉案2层房屋的房屋所有权证号为东营区字第087400号，登记建筑面积4245.56平方米。2012年5月，第三人通懋公司为涉案房屋（2层）及所在综合楼的地下1层、地上3层作为抵押物向中国农业银行股份有限公司东营分行（抵押权人）申请贷款并办理了房屋抵押权登记，抵押权金额3500万元，抵押期限为2012年5月至2015年5月。
再查明，东营市商河路Q组团综合楼所属海翔数码港项目，由第三人通懋公司立项审批建设，开发过程中因第三人通懋公司无房地产开发资质，委托被告嘉棣公司代为开发销售，对以被告嘉棣公司名义所签署的《房屋买卖合同》产生的权利义务，第三人通懋公司予以认可，并自愿承受《房屋买卖合同》所产生的被告嘉棣公司一方的权利和义务。
又查明，原、被告签订的《委托经营合同》第五条约定，三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。
上述事实，有原、被告和第三人陈述及原告提交的商品房买卖合同、房产认购书、委托经营合同、收款收据两份与被告提交的证明等证据予以证实。
本院认为，原告苏天亮与被告嘉棣公司签订的《商品房买卖合同》与《委托经营合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据委托经营合同的约定，原告于2007年1月1日将涉案商品房委托被告出租经营，且委托经营的收益已冲抵原告24%的房屋价款，应视为被告已履行交付房屋的义务，该交付的时间亦不违反双方在商品房买卖合同中关于房屋交付时间的约定，故原告请求被告交付房屋及支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
因涉案房屋的工程规划设计（工程规划许可证及其附图）和施工许可证明，其权属及使用均以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属（整层）为标的。被告及第三人均未提交经有关部门批准可以分割销售房屋的证据，故原告请求被告协助其办理分割房屋权属登记，现不具备过户条件，本院不予支持。
关于原告向被告交纳购房款的数额，原告主张根据原、被告签订的《委托经营合同》约定，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款的24%即14400元，加上原告已交纳首付款15600元，原告共向被告交纳房款30000元。被告对此予以认可，本院予以确认。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。故原告请求被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元，符合双方的约定，本院予以支持。
关于原告主张不能办理产权登记造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2008年1月1日至2014年5月31日计算的损失为12733.43元，超出部分，本院不予支持。被告依据原、被告签订的《委托经营合同》约定继续将涉案房屋出租后，应向原告支付房屋租金，关于房屋租金，按照原、被告双方签订的《委托经营合同》中约定的年租金一般不低于8%的标准计算至2014年5月31日为21200元，超出部分，本院不予支持。因涉案房产开发销售时，第三人通懋公司无开发销售资质委托被告嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应与被告嘉棣公司共同承担。由于原告尚欠被告按揭房款30000元未付，应与被告、第三人支付的款项予以折抵，被告嘉棣公司、第三人通懋公司还应向原告支付4233.43元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、第三人东营市通懋置业有限公司应支付原告苏天亮逾期提供资料报产权登记机关备案违约金300元、不能办理产权登记损失12733.43元及租金21200元，共计34233.43元，该款项与原告苏天亮所欠被告购房款30000元折抵后，所余4233.43元限被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、第三人东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内付清；
驳回原告苏天亮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，由原告负担3006元，由被告及第三人负担94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 程全刚
审 判 员 任爱娟
代理审判员 高 敏
二〇一四年六月十一日
书 记 员 周海鸥