广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6526号
上诉人（原审被告）：林桂廉,澳门特别行政区居民,男,1972年5月10日出生,住澳门特别行政区。
委托诉讼代理人：李国恒，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐学彬，男，1973年5月24日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁雄，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。
原审第三人：中山市一本房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新中诚花园6幢19卡A区。
上诉人林桂廉因与被上诉人唐学彬、梁雄及原审第三人中山市一本房地产中介有限公司（以下简称一本公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人林桂廉上诉请求：撤销一审判决，驳回唐学彬对林桂廉的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定梁雄的行为构成表见代理，是对梁雄行为事实认定错误，适用法律错误。1.唐学彬在一审诉讼中承认，与梁雄签订房地产买卖合同前曾查看林桂廉与梁雄签订的房地产买卖合同，由此可见唐学彬与梁雄均认为梁雄是对自己房屋的所有权进行处分。2.唐学彬明知林桂廉与梁雄的买卖关系，即认为梁雄是有权处分。关于定金，唐学彬在一审诉讼中承认，其真实意愿是向梁雄支付定金及诚意金，由此可见梁雄在与唐学彬交易时是以卖家的身份存在。二、一审判决不应认定林桂廉承担违约责任。无论是林桂廉还是梁雄，均没有收取过唐学彬支付的定金，唐学彬不履行合同，失去要求林桂廉或梁雄履行合同的基础。三、林桂廉与梁雄交易时就明确说明，不许梁雄将此房炒卖，林桂廉不可预见违约所造成的损失。四、认定唐学彬损失的评估时间不应以解除合同时间为基准点，应以林桂廉告知梁雄不愿意出售涉案房屋的时间为基准点。
被上诉人唐学彬辩称，一、一审判决认定梁雄与林桂廉构成表见代理适用法律正确。本案中，梁雄将涉案房屋出售给唐学彬未获得林桂廉的确认及授权属于无权代理。唐学彬基于林桂廉与梁雄在房地产买卖合同中的约定及中介公司与梁雄向唐学彬的陈述有充分的事实和理由相信梁雄具有代理权。二、本案的房屋交易是通过中介公司促成的，唐学彬向中介公司支付定金及诚意金，虽然收据是由中介公司出具但事实上款项是由梁雄收取，从法律规定来说，相应的法律责任应当认定梁雄实际收取了定金及诚意金。三、本案诉争发生的根本原因，在于林桂廉拒不配合将涉案房屋过户给唐学彬，其行为构成根本违约。一审考虑到合同约定的违约金明显低于由于林桂廉违约导致唐学彬的实际损失，根据房屋的升值，结合双方在履行合同中的预见能力，酌定于房屋差价的一半，而非房屋差价的全部。判决支付违约金处理得当。四、虽然林桂廉向梁雄转述了不想出售涉案房屋的意思，但唐学彬作为善意第三人有权要求继续履行合同，直至2017年1月5日，唐学彬变更诉讼请求前，涉案合同仍属于有效状态，故以该时点计算唐学彬的可得利益损失，符合实际情况。
被上诉人梁雄辩称，1.根据梁雄与林桂廉签订的合同，梁雄可以将涉案房屋过户到指定的第三方名下；梁雄与唐学彬签订的合同明确梁雄是林桂廉的代理人，此代理关系明确，梁雄是基于林桂廉同意将涉案房屋过户到梁雄指定第三人的情形下的代理人，因此梁雄认为其是有权代理人而非仅仅表见代理。2.梁雄代理林桂廉与唐学彬签订合同，在签订合同时梁雄及中介方已明确告知唐学彬，梁雄与林桂廉之间的买卖关系及可以过户到第三人名下的事实。如果梁雄无权代理或者表见代理，则唐学彬并非善意相对人，其也应当承担过错责任。3.在本案中，唐学彬并没有按合同向卖方履行支付定金的义务，本案的违约人属于唐学彬违约。4.假设即使卖方违约，按照合同约定卖方也是双倍返还定金，假设按损失承担违约责任，房屋差价的损失评估的时间节点也应当是唐学彬知道林桂廉不同意出售涉案房屋为准。2016年9月22日唐学彬的录音中梁雄已经明确告诉唐学彬，林桂廉不同意出售涉案房屋，之后造成损失扩大的责任，应当由唐学彬自行承担。
原审第三人一本公司未向本院陈述意见。
唐学彬于2016年10月18日向一审法院起诉请求：⒈判令梁雄继续履行与唐学彬签订的房地产买卖合同，将房屋过户至唐学彬名下；⒉判令林桂廉协助梁雄继续履行与唐学彬签订的房地产买卖合同，将房屋过户至唐学彬名下；⒊判令林桂廉、梁雄连带赔偿唐学彬律师费用10000元。2017年1月5日一审庭审中，唐学彬将诉讼请求变更为：⒈判令解除唐学彬与梁雄签订的房地产买卖合同；⒉判令林桂廉、梁雄共同向唐学彬赔偿违约金386826元（以2017年1月5日涉案房屋的市场评估价与合同约定的价款差额作为违约金）⒊判令梁雄退还唐学彬定金50000元及诚意金2000元；⒋判令林桂廉、梁雄共同赔偿唐学彬支出的律师代理费用10000元。
一审法院认定事实：2016年8月11日，在一本公司居间下，唐学彬与梁雄签订一份房地产买卖合同（以下简称160811号合同），合同卖方为林桂廉，梁雄作为其代理人，唐学彬为买方，约定卖方以1320000元总价出售中山市坦洲镇谭隆南路18号新中诚花园40幢704房予买方；买方于合同签订当日支付定金50000元，首期楼款400000元在银行通知还款前一天支付给卖方指定还款账户，余款870000元（以银行同意贷款通知书为准）采按揭贷款由银行直接支付给卖方；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请办理交易过户手续；因买方或卖方违反合同约定，则⑴逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金⑵逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）⑶若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金⑷在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、公证费等；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限；备注：⒈新产权人由买方指定第三方为准；⒉卖方办理出房产证后，向银行申请注销抵押登记通知还款起15个工作日内打入卖方供楼账号；合同还约定了其他事项。
2016年8月10日、11日，唐学彬分别支付诚意金2000元和定金50000元，一本公司分别出具了收据，唐学彬主张该款系梁雄收取，但收据上没有梁雄签名。
唐学彬在庭审中主张，160811号合同卖方为林桂廉，梁雄为林桂廉的代理人，经唐学彬向一本公司核实，一本公司表示林桂廉已将涉案房屋转让给梁雄，并向唐学彬出示了林桂廉与梁雄于2016年7月23日签订的房地产买卖合同（以下简称160723号合同）。160723号合同除总楼价款（1260000元）、定金（30000元）、首期款（370000元）、楼价余款（860000元）等金额不同外，其他内容与160811号合同基本相同。
中山市不动产登记资料证明表载明，中山市坦洲镇谭隆南路18号新中诚花园40幢704房[不动产证书号：粤（2016）中山市不动产权第0172598号]于2016年10月26日经房地产主管部门核准登记在林桂廉名下，并于当日办理了抵押登记，抵押权人为大丰银行股份有限公司。
诉讼中，唐学彬向一审法院申请对中山市坦洲镇谭隆南路18号新中诚花园40幢704房在2017年1月5日（唐学彬经一审法院释明后变更诉讼请求的日期）的市场价格进行评估，并预交评估费6767元。一审法院依法委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司进行评估，该公司于2017年3月31日作出中房评字第[2017]A0445号评估报告书，结论为案涉房地产在估价时点的价值为1706826元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为梁雄代表林桂廉与唐学彬签订房地产买卖合同的行为效力？违约责任如何承担？
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上述法律条文是对表见代理制度的规定，表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。表见代理的构成应当符合行为人无代理权、有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由以及相对人善意无过失三项条件。本案中，梁雄虽然以林桂廉委托代理人的身份就涉案房屋买卖与唐学彬签订房地产买卖合同，但合同签订时涉案房地产尚未办理物权登记，梁雄亦未出示林桂廉的授权委托书，林桂廉嗣后也否认梁雄有代理权，即梁雄处分涉案房屋系无权处分，其行为符合无权代理的特征。其次，对于唐学彬来讲，梁雄持有其与林桂廉交易涉案房屋的房地产买卖合同，合同备注条款清楚载明“新产权人由买方指定第三方为准”，唐学彬在160811号合同签订时有理由相信梁雄具有代理权，双方对于涉案房屋交易总价的约定也符合当时房屋交易市场的行情，唐学彬房地产买卖合同的达成无故意和重大过失。因此，唐学彬作为善意第三人有理由相信梁雄具有代理权，梁雄的行为构成表见代理，该表见代理行为的后果应由被代理人承担，故一审法院确认160811号合同的效力，合同双方当事人林桂廉与唐学彬应受该合同的约束。
因林桂廉明确表示不同意继续履行合同，且涉案房产存在境外抵押权人，经一审法院释明，唐学彬在2017年1月5日庭审中当庭变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失，林桂廉、梁雄对此无异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，一审法院对唐学彬要求解除涉案房地产买卖合同的请求，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条分别规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在合同有效的情况下，当事人依照合同产生的权利义务关系受法律保护，作为被代理人的林桂廉明确拒绝履行，已构成根本违约，应承担相应违约责任。对于唐学彬主张的违约金即房屋差价损失，虽然梁雄曾向唐学彬转述林桂廉不同意出售涉案房产的意思，但唐学彬作为善意第三人，有权要求合同相对方继续履行，直至2017年1月5日庭审经释明后变更诉讼请求要求解除合同，故以该时点涉案房屋市场价值与合同约定的成交价格差额衡量合同履行后唐学彬的可得利益损失，符合本案实际情况。经估价，涉案房屋于2017年1月5日估价时点的市场价值为1706826元，与合同约定的房屋成交价格1320000元相差386826元。结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，一审法院酌定林桂廉赔偿唐学彬违约金190000元。
对于律师费，因合同中已明确约定违约方须承担守约方包括并不限于律师费、公证费等实现合同权益发生的所有费用，唐学彬亦提供了其支出律师费的相关凭证，故对唐学彬要求林桂廉承担律师费10000元的请求，一审法院予以支持。
对于定金和诚意金，因唐学彬并未提供证据证明该款梁雄已实际收取，故对其要求梁雄返还的请求，一审法院不予支持。但因一本公司在诉讼中确认已收取唐学彬50000元定金，2000元诚意金唐学彬也提供了收据证实收款方为一本公司，该款一本公司无权收取，为免当事人诉累，一审法院一并作出处理，判令一本公司向唐学彬返还。
对于梁雄责任承担的问题，前已述及，梁雄的行为构成表见代理，其行为后果应由被代理人林桂廉承担。林桂廉在承担责任后，可就其损失另行向无权处分人主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除唐学彬与梁雄就中山市坦洲镇谭隆南路18号新中诚花园40幢704房[不动产证书号：粤（2016）中山市不动产权第0172598号]签订的房地产买卖合同；二、林桂廉于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿唐学彬违约金190000元；三、林桂廉于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿唐学彬律师费损失10000元；四、一本公司于一审判决发生法律效力之日起七日内返还唐学彬定金及诚意金52000元；五、驳回唐学彬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8032元（唐学彬已预交），由唐学彬负担3522元，林桂廉负担4510元；司法鉴定费6767元（唐学彬已预交），由唐学彬负担3383元，林桂廉负担3384元（上述林桂廉应负担的案件受理费及司法鉴定费合计7894元于一审判决生效之日起七日内迳付唐学彬）。
本院二审期间，唐学彬提交了证据：1.民事案件委托代理合同；2.广东增值税发票。拟证明二审产生的律师费用。3.唐学彬与一本公司签订的居间委托代理合同，拟证明本案的一本公司与唐学彬明确约定唐学彬签订合同时支付诚意金2000元，如业主7天内收取认购金则认购金转为购房定金且于2016年8月17日前唐学彬需另外支付定金5万元。两份收据的出具时间为2016年8月10日及2016年8月11日，具有先后顺序，可以证明梁雄同意且实际收取了定金及诚意金，且约定购房诚意金及定金通过中介支付给梁雄，故收据是由中介公司出具。本院组织当事人进行质证，林桂廉认为：民事案件委托代理合同及广东增值税发票系二审产生的证据，不属于本案审理的范围且律师费明显过高。对唐学彬与一本公司签订的居间委托代理合同的真实性、合法性、关联性均不确认。该合同相对方是唐学彬与一本公司，不能约束梁雄。梁雄与唐学彬签订的房地产买卖合同约定定金及诚意金应交付给梁雄。梁雄认为：确认民事案件委托代理合同及广东增值税发票的真实性，不确认关联性。一审判决之后的事实不应当属于本案的审理范围。唐学彬与一本公司签订的居间委托代理合同不属于新证据，梁雄亦并不清楚唐学彬与中介公司的约定，该证据对梁雄没有约束力。本院认为，民事诉讼二审应遵循续审制原则，认定案件事实应以一审法庭辩论终结前为准。唐学彬提交的民事案件委托代理合同及广东增值税发票产生于本案一审法庭辩论终结后，于本案审理事实无关联性，本院不予采信。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院另查明，一审诉讼中，林桂廉确认其已将涉案房屋钥匙交付给梁雄。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、梁雄与唐学彬签订房屋买卖合同是否构成对林桂廉的表见代理；二、唐学彬是否有权解除涉案房屋买卖合同，请求赔偿损失。
关于争议焦点一，即梁雄与唐学彬签订房屋买卖合同是否构成对林桂廉的表见代理的问题。根据梁雄与唐学彬签订的合同文本，本案中梁雄明确系以林桂廉代理人的名义与唐学彬签订涉案房屋买卖合同，即在涉案房屋买卖合同中，梁雄并非涉案房屋的出卖人。因林桂廉并未向梁雄出具委托授权，其嗣后亦否认梁雄有出售涉案房屋的代理权限。虽然林桂廉在与梁雄签订的合同中明确约定，“新产权人由买方指定第三方为准”，但因合同效力具有相对性，该条款并不能直接产生委托授权之效果，故梁雄代理林桂廉签订涉案房屋买卖合同系无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”唐学彬作为涉案房屋的买受人，在与梁雄签订涉案房屋买卖合同时，详细阅读了林桂廉与梁雄签订的合同，知悉林桂廉与梁雄在合同中约定梁雄有权指定涉案房屋的新产权人，且梁雄亦持有涉案房屋的钥匙。在此情况下，唐学彬有理由相信林桂廉已授权梁雄与其签订本案的房屋买卖合同，梁雄的行为构成表见代理，该表见代理的后果应由被代理人承担。故一审判决认定林桂廉与唐学彬系本案诉争合同的当事人，应受该合同约束，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即唐学彬是否有权解除涉案房屋买卖合同，请求赔偿损失的问题。如前所述，林桂廉与唐学彬系本案诉争合同的当事人，应受该合同约束，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方可解除合同。唐学彬据此请求解除其与林桂廉之间的房屋买卖合同，由林桂廉赔偿其损失，符合法律规定，应予以支持。林桂廉、梁雄关于唐学彬尚未支付购房定金及诚意金的诉讼意见。本院认为，根据已查明的事实，唐学彬已将合同约定的定金及诚意金足额交付给本案合同的居间方一本公司，根据居间方一本公司的陈述，唐学彬系因表见代理人梁雄外出而将定金交付该公司。在此情形下，林桂廉、梁雄并未向居间方收取该定金及诚意金，而是明确拒绝继续履行合同，应视为唐学彬已履行了合同约定义务。林桂廉、梁雄的此项上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。
关于唐学彬的损失数额，一审诉讼中，梁雄、林桂廉认为认定唐学彬损失不应以解除合同时间为基准点，应以林桂廉告知梁雄不愿意出售涉案房屋的时间为基准点。本院对此认为，林桂廉并无解除涉案合同的法定及约定事由，唐学彬有权要求合同相对方继续履行合同义务。一审法院基于涉案不动产已抵押给澳门银行，释明唐学彬变更诉讼请求。唐学彬于2017年1月5日变更诉讼请求，要求解除涉案合同，故一审法院委托评估机构对涉案房屋2017年1月5日（即唐学彬向一审法院主张解除合同的时间点）的市场价值进行评估，并无不当。经估价，涉案房屋2017年1月5日的市场价值为1706826元，与合同约定的房屋成交价格1320000元相差386826元，一审法院结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错等综合因素，认定本案林桂廉承担涉案房屋的部分差价损失190000元并无不当，故梁雄、林桂廉的诉讼意见缺乏依据，本院不予采信。因梁雄与唐学彬的合同中已明确约定违约方须承担守约方律师费等实现合同权益的所有费用，故梁雄亦应承担唐学彬因本案诉讼支出的律师费10000元。
各方当事人未上诉的其他事项，本院不予审理。
综上所述，上诉人林桂廉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8032元（上诉人林桂廉已预交），由上诉人林桂廉负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 刘 通
审判员 张群立
二〇一八年三月二十六日
书记员 莫 琰