广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第353号
上诉人（原审被告）：中山市乾泷声光电科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。
法定代表人：王建华，该公司总经理。
委托代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。
委托代理人：程双，广东诺钧律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市中山港出口加工区物业发展有限公司，住所地广东省中山市。
�定代表人：谭立明，该公司总经理。
委托代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。
委托代理人：许艾玲，广东任允律师事务所实习律师。
上诉人中山市乾泷声光电科技有限公司（以下简称乾泷声光电公司）与被上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司（以下简称中山港物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月1日，中山港物业公司（甲方）和乾泷声光电公司（乙方）签订宿舍租赁合同，合同约定：乙方承租座落于中山火炬开发区出口加工区一期宿舍第1幢5楼第501-512号共12间宿舍作员工住宿，租期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金每间宿舍每月300元，乙方每月应向甲方缴付租金3600元，水、电费用按乙方实际发生额每月清缴，由甲方代收；乙方应于本合同生效之日起2日内一次性向甲方缴纳履约保证金10800元作为乙方全面履行本合同的保证，租赁期间，乙方因违约行为而产生的违约金、逾期违约金等款项由甲方直接在履约保证金中扣减；甲方负责提供辖区内公共清洁卫生、环境绿化、治安、公共用水、用电等服务，并负责对道路公共设施的维修、养护工作；合同终止后，甲乙双方应于合同终止的当日对账确认乙方应支付的租金、水电费及因租赁关系产生的其他相关费用的具体金额，如乙方拒绝支付、不按时或非归于甲方的原因而无法支付上述费用的，甲方有权从履约保证金中扣除；乙方发生下列违约行为之一的，甲方有权终止合同、收回宿舍及配套设施、没收履约保证金、要求乙方按三个月租赁费用的额度向甲方支付违约金并要求乙方赔偿损失……（5）逾期交付租赁费用超过三十天以上的；合同还约定了其他事项。双方同时签订宿舍管理服务合同，约定：甲方负责提供辖区内公共清洁卫生、环境绿化、治安、公共用水、用电等服务，并负责对道路公共设施的维修、养护工作，甲方提供物业管理服务的期限与宿舍租赁合同中约定的租赁期限一致；场地管理费每月每间为150元，乙方每月应向甲方缴付1800元；乙方同意于本合同生效之日起2日内一次性向甲方缴纳履约保证金5400元作为乙方全面履行本合同的保证；本合同是宿舍租赁合同的补充合同，随宿舍租赁合同的终止而终止，本合同的终止、解除、违约责任、不可抗力、争议解决、其他事项及未尽事宜等均按宿舍租赁合同的约定执行。合同签订后，中山港物业公司将租赁物交付乾泷声光电公司使用，乾泷声光电公司缴纳了租赁押金10800元和管理费押金5400元。乾泷声光电公司自2013年10月起未按约支付租金和管理费，并于同年12月12日出具承诺书1份，确认未及时缴纳水电费4336.89元、2013年10月至11月宿舍租金10800元导致停水电，保证在2013年12月31日前缴纳以上物业欠款15236.89元。乾泷声光电公司迄今未清还上述费用。中山港物业公司追讨无果，遂诉至原审法院，请求判令：1.解除双方于2013年1月1日签订的宿舍租赁合同及宿舍管理服务合同；2.乾泷声光电公司支付宿舍租金28800元、宿舍管理费14400元、电费4302.68元、水费1926.7元；3.乾泷声光电公司承担本案的诉讼费。诉讼期间，中山港物业公司增加一项诉讼请求，请求判令乾泷声光电公司支付违约金10800元。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。中山港物业公司和乾泷声光电公司签订的宿舍管理服务合同并非独立的合同，其依附于宿舍租赁合同存在，是对宿舍租赁合同中关于宿舍管理部分的进一步补充，故应当并入租赁合同中一并进行审查处理。中山港物业公司在本案中一并主张宿舍管理费，并无不当，原审法院予以支持。本案争议的焦点有二：一、合同解除的时间；二、乾泷声光电公司应否支付违约金，有无权利以履约保证金抵扣租金。关于焦点一，中山港物业公司主张于2014年6月以起诉的方式行使合同解除权，乾泷声光电公司则抗辩中山港物业公司已经于2014年1月10日行使了单方解除权。对此，原审法院认为，乾泷声光电公司自2013年10月起未按时缴纳租金，中山港物业公司有权解除合同。中山港物业公司自2013年10月起不时停水停电，又于2014年1月断水断电，把门锁死，使承租方乾泷声光电公司无法正常占有使用租赁物，故应当视为中山港物业公司作出了不愿继续履行合同的意思表示并行使了合同解除权。诉讼中，中山港物业公司亦�认在乾泷声光电公司搬走后焊死门锁，未再复通水电，在此种租赁物无法正常使用的情况下，其再行主张乾泷声光电公司支付租金和管理费，原审法院难以支持。是故，原审法院采信乾泷声光电公司抗辩，认定双方合同于2014年1月10日解除。乾泷声光电公司应支付拖欠的租金12000元（3600元／月×3个月＋3600元／月÷30天×10天）、管理费6000元（1800元／月×3个月＋1800元／月÷30天×10天）、电费4302.68元和水费1926.7元。关于焦点二，导致宿舍租赁合同解除的原因在于乾泷声光电公司未按时支付租金，违约方是乾泷声光电公司，故中山港物业公司有权按照合同约定没收履约保证金10800元并要求支付违约金10800元。乾泷声光电公司主张行使后履行抗辩权，但其针对的仅是宿舍管理服务合同，且其所举证据报警回执不足以证明盗窃事件的发生与中山港物业公司的宿舍管理有关，不足�证明中山港物业公司在宿舍安全管理上存在重大瑕疵疏漏，故乾泷声光电公司应承担举证不能的不利后果，原审法院认定其拒付管理费构成违约，无权以履约保证金冲抵管理费，中山港物业公司有权按照合同约定没收履约保证金5400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认中山港物业公司和乾泷声光电公司于2013年1月1日签订的宿舍租赁合同和宿舍管理服务合同于2014年1月10日解除；二、乾泷声光电公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山港物业公司支付租金12000元、管理费6000元、电费4302.68元和水费1926.7元；三、乾泷声光电公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山港物业公司支付违约金10800元；四、驳回中山港物业公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，诉讼保全费514元，合计1820元（中山港物业公司已预交），由中山港物业公司负担761元，乾泷声光电公司负担1059元（乾泷声光电公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付中山港物业公司）。
上诉人乾泷声光电公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中山港物业公司既然已经没收了履约保证金10800元就无权要求乾泷声光公司再支付违约金10800元。支付违约金和没收履约保证金的目的就是为了补偿中山港物业公司的经济损失，而中山港物业公司也无法举证证明其损失是多少，故其既没收履约保证金10800元又要求乾泷声光电公司支付违约金10800元是格式条款，显失公平，故原审判决第三项严重错误，故请求二审法院撤销第三项判决内容，改判乾泷声光电公司无需向中山港物业公司支付违约金10800元。
被上诉人中山港物业公司答辩称：履约保证金与违约金是两个不同的概念，双方签订的租赁合同上明确约定履约保证金是为了保证承租人履行前期合同，但承租人严重违约，亦应承担租赁合同约定的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。上诉人乾泷声光电公司确认履约保证金10800元和物业保证金5400元全部已被被上诉人中山港物业公司没收的事实。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是租赁保证金和违约金是否能同时适用、如何适用的问题。乾泷声光电公司与中山港物业公司在租赁合同中明确约定乾泷声光电公司若逾期缴付租金超过30天以上的，中山港物业公司有权没收履约保证金并要求乾泷声光电公司按三个月租金标准支付违约金。乾泷声光电公司主张中山港物业公司在没收了租赁保证金后再要求其支付违约金显失公平，且是格式条款，中山港物业公司亦无法证明其损失的具体数额故不应同时没收保证金和支付违约金。本院认为，本案的租赁合同是双方当事人磋商之后签订的，并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故不属于无效格式条款，但涉案租赁合同中租赁保证金作为违约责任的一部分，其性质应理解为违约金。中山港物业公司在已经没收乾泷声光电公司租赁保证金的情况下又主张违约金，但中山港物业公司并未举证证明其实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以�定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”中山港物业公司无法举证证明其损失的具体数额，故本院认为以六个月的租金标准约定违约金过高。原审诉讼中乾泷声光电公司曾作出无需支付违约金的抗辩，上诉亦认为中山港物业公司无法证明其损失，上述表述包含了违约金过高的意思表示，故从公平的角度本院对其违约金予以调整，调整为三个月租金，在中山港物业公司没收了乾泷声光电公司租赁保证金的情况下，无权再要求乾泷声光电公司支付违约金。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误导致实体处理有误�依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第649号民事判决第一、二项
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第649号民事判决第三、四项；
三、驳回被上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1306元，诉讼保全费514元，合计1820元（上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司已预交1820元），由上诉人中山市乾泷声光电科技有限公司负担732元，被上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司负担1088元。二审案件受理费50元（上诉人中山市乾泷声光电科技有限公司已预交50元），由被上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年五月十一日
书 记 员 钱绮丽