大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第3108号
原告大连生生物业管理有限公司
委托代理人陶玉松，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。
委托代理人李树艳，系该公司员工。
被告王磊
被告牟善红
委托代理人王磊（系被告丈夫）
原告大连生生物业管理有限公司（以下简称“原告”）与被告王磊、牟善红（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后�依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶玉松，被告王磊（同时作为被告牟善红的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为被告所居住的新星艾维尼小区提供物业服务，被告作为业主从2012年11月2日开始拖欠原告物业管理费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应按每月每平方米2元的标准交纳物业费。被告家房屋面积为76.50平方米。截止到2014年6月30日，被告共拖欠原告物业费3，048.25元。原告因此诉至法院，请求依法判令被告支付所欠的物业费人民币3，048.25元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，但起诉状上所述的房屋建筑面积、未交物业费的起止时间及欠费数额均与事实不符。事实上，被告家房屋所有权证上载明的房屋建筑面积为76.46平方米；被告购房时原�曾承诺如介绍朋友来小区购房可以减免一年物业费，后被告家亲属经介绍在本小区购买了房屋，经当时的销售人员沟通协调，最终同意给被告家减免半年的物业费，并办理了相关手续，故被告仅欠交2013年5月2日至2014年6月30日期间的物业费。另外，原告未取得物业收费许可证，不具备收费资质；前期物业协议的有效期应为一年，现已过期；原告的收费标准高出政府主管价格部门规定的标准，不同意按照每月每平方米2元的标准交纳物业费；原告未尽到服务义务，被告家防盗门损坏多次报修至今未予修理。
经审理查明，被告王磊、牟善红系大连市甘井子区新星艾维尼小区的业主，房屋建筑面积76.46平方米。2010年6月25日，被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协�》，上述《前期物业管理服务协议》中约定，原告接受开发建设单位大连彩虹房地产开发有限公司的委托，管理被告所在的新星艾维尼小区；被告应按照住宅建筑面积每月每平方米2元的标准向原告交纳物业管理服务费。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。
另查，案涉房屋系住宅性质，被告领取房屋钥匙时按照每月每平方米2元的标准交纳了首年物业服务费，但自2012年11月2日起一直拖欠物业费未付。再查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市前期物业管理服务协议、附件1.物业使用守则、附件2.房屋装饰装修管理协议，被告提供的专用收款收据及庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关�审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦未提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。据此，本院对被告辩称《前期物业服务协议》有效期为一年的辩驳意�不予采纳。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。
关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。此外，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。关于物业费的收费标准。根据原告提供的各方签订的《前期物业管理服务协议》，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米2元。因此，被告应当按此标准交纳物业费。
关于被告对于欠交物业费起止时间的辩驳意见。被告庭审中辩称，其购房时原告曾承诺如介绍朋友来小区购房可以减免一年物业费，后被告家亲属经其介绍在本小区购买了房屋，经当时的销售人员沟通协调，最终同意给被告家减免半年的物业费，并办理了相关手续，故被告仅欠交2013年5月2日至2014年6月30日期间的物业费。原告认可房屋销售时存在介绍客户购房减免物业费的优惠活动，但被告所主张的客户的客源信息无证可查，不能仅凭原告口述即免除其交纳半年物业费的义务。本院认为，法律规定当事人需对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告应当就其曾成功介绍客户购房及原告同意减免其半年物业费的事实承担举证责任，现被告庭审中未能举证，故应当承担举证不能的不利后果。关于此节，被告可待证据充分时另行诉讼主张。
关于被告辩称的原告服务不到位，不同意全额交纳物业费的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上，被告应向原告支付2012年11月2日至2014年6月30日期间的物业费3，053.30元（76.46平方米×2元／平方米�19个月29天）。由于原告诉讼请求的3，048.25元并未超出被告欠交物业费的限额，故本院对原告的诉讼请求予以照准。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王磊、牟善红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连生生物业管理有限公司支付拖欠的自2012年11月2日起至2014年6月30日止的物业服务费3，048.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连生�物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告王磊、牟善红负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 陈袁媛
代理审判员 张金霞
代理审判员 刘 瑾
二〇一五年十二月五日
书 记 员 宋雅楠
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务�
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第一条建设单位依法与物业服�企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出�诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。