江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0953号
上诉人（原审被告）张云飞。
上诉人（原审被告）周小牧。
委托代理人张云飞。
被上诉人（原审原告）许美玲。
委托代理人肖新华。
上诉人张云飞、周小牧因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，张云飞与周小牧系夫妻关系。2013年10月15日，经南通市崇川华尔兹中介服务社和南通市崇川区热忱中介服务社介绍，许美玲作为乙方（买方），张云飞、周小牧作为甲方（卖方），中介方作为丙方，签订房地产买卖协议1份。协议约定，张云飞、周小牧将其共有的坐落于南通市新城小区28幢0501室房屋、28幢101号地下车库，以及管道煤气、数字电视、中央空调、热水器等附属设施出售给许美玲，其中房屋建筑面积142.81平方米，车库建筑面积15.25平方米，总价款人民币227万元。协议第3条规定，本协议签订时许美玲支付人民币5万元作为购房定金，买卖双方定于2013年10月18日前办理产权过户手续，同时许美玲支付张云飞一方人民币200万元。如因甲方或乙方原因不能及时过户，每逾期一天，由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行；甲方交房时间为2013年10月26日前。交房时，乙方付清余款人民币22万元。协议第6条规定，甲乙双方愿意相互配合到房产交易部门办全相应过户手续，具体工作可委托丙方统一办理。协议第8条违约条款规定，本协议签订后至产权过户、房屋交接前，如甲方违约，除退还定金外赔偿5万元，并支付甲乙双方的中介费4.5万元，乙方违约，定金不予退还，并支付甲乙双方中介费4.5万元。协议签订当日，许美玲按约支付张云飞一方定金人民币5万元，另根据张云飞一方的要求支付张云飞一方购房款人民币55万元。次日上午，张云飞一方向中介方提出要求许美玲再支付购房款20余万元用于归还涉案房屋上尚未归还的银行贷款。经中介方与许美玲联系，许美玲表示同意。三方约定于10月16日下午去银行还贷。当日下午，张云飞一方未去银行还贷，经中介方电话追问，张云飞回复，由于家里意见不统一，房屋不卖了。2013年10月18日，张云飞一方也未与许美玲办理案涉房屋的产权过户手续，许美玲未再支付张云飞一方购房款，而在此期间，许美玲银行账户余额达310多万元。涉案房屋目前仍存在银行设定的抵押权。因张云飞一方既不愿意继续履行房屋买卖合同，也不退还所收取的购房款，中介方多次找张云飞交涉，未果。2013年10月25日，中介方工作人员王燕发手机信息给张云飞，称：“买方已付给你60万元，至今你既不过户也不还款，买方不知道你到底怎么说，如果准备违约，那就履行违约责任：1，双倍返还定金合计10万元。2，中介费4万5千元”。张云飞回复：次日下午去中介处商谈。同年10月26日，张云飞携其朋友与中介方工作人员王燕、任菊萍就双方当事人间的房屋买卖合同纠纷进行了交谈。张云飞称，钱肯定会退给许美玲，要中介方向许美玲打招呼，其不卖房的原因是子女、父母、岳父母均不同意，没有好的房源，如果卖了房屋又买新房，还要借款100万元，将一辈子还债。当日交谈未有结果。
另查明，张云飞一方在与许美玲签订房屋买卖合同期间，向南通苏源房地产开发有限公司订购房屋1套，许美玲所支付给张云飞一方的60万元，由许美玲根据张云飞一方的要求直接支付给了南通苏源房地产开发有限公司，作为张云飞一方支付该公司的购房款。后由于对所订的房屋不满意，张云飞一方提出了退订，但南通苏源房地产开发有限公司未及时退还购房款。直至2013年11月27日，张云飞一方在收到南通苏源房地产开发公司退还的购房款后，将所收取的购房款连同定金合计60万元退还给了许美玲。
原审法院认为，双方当事人订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的体现，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中约定的定金条款符合法律规定，定金已实际交付，故定金条款也已生效。双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务，以促成交易完成，实现合同目的。本案对张云飞一方是否适用定金罚则是争议的焦点。我国法律规定，合同当事人可以约定一方向对方给付一定数量的定金作为履行合同的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，当事人一方不履行合同约定的义务应当适用定金罚则。
本案张云飞在收取许美玲支付的定金及购房款后，于订立合同第二天即明确表示不卖房，其既没有按照双方当事人及中介方的口头约定去银行办理涉案房屋的还贷手续，以为房屋过户创造条件，也没有在合同约定期限内与许美玲办理收取购房款、房屋过户手续。而张云飞在与中介商谈时，解释不卖房的原因是，其子女、父母、岳父母均不同意，没有好的房源，如果卖房后又买房将一辈子还债，又进一步印证了其作出了不卖房的意思表示。故法院认定张云飞一方不履行合同义务的行为构成根本违约，应当承担双倍返还定金的法律责任。
对于张云飞一方提出的因许美玲没有交满200万元购房款，其享有同时履行抗辩权，法院认为，张云飞已明确表示不卖房屋，而许美玲在合同约定的付款期间，其银行账户有足够的存款可供支付购房款，说明其已作好履行合同准备。由于张云飞一方明确表示不履行合同，许美玲为减少损失和风险不再支付张云飞一方购房款理由正当，反而属于行使同时履行抗辩权。事实上，张云飞一方在许美玲支付60万元后至退款前，一直没有行使同时履行抗辩权，即要求许美玲支付购房款，而是希望退款给许美玲，由于南通苏源房地产开发有限公司没有及时退款给张云飞一方，故其无法向许美玲退款。现张云飞一方在诉讼中提出的同时履行抗辩权不能成立。
综合以上理由，法院对许美玲的诉讼请求应予以支持。张云飞一方应双倍返还许美玲定金人民币10万元，扣除张云飞一方已返还许美玲5万元，张云飞一方还应返还许美玲5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：张云飞、周小牧于本判决生效之日起十日内，一次性双倍返还许美玲定金人民币5万元。案件受理费525元，由张云飞、周小牧负担。
宣判后，张云飞、周小牧不服，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，证据不足，合同未能按照约定履行是双方原因造成，而非上诉人单方面违约；由于双方均有违约行为，才导致合同未能履行，上诉人只是根据事实和法律实施了自我救济，原审认定上诉人构成根本违约，应承担双倍返还定金的责任错误。
被上诉人许美玲答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为本案房产买卖合同未能履行系张云飞、周小牧一方违约还是双方违约行为所造成。根据双方当事人的合同约定，在办理产权过户的同时，许美玲向张云飞、周小牧支付200万元。对双方当事人而言，上述义务应当由同时履行。由于案涉房产存在银行抵押贷款，因此完成所有权变更手续需事先由张云飞、周小牧归还银行贷款并解除相应的抵押手续。但张云飞在签订购房合同后不久即表示不再卖房，亦没有按照双方的约定去银行办理还贷以及解除抵押手续。因此，张云飞以自己的行为明确表明不再履行案涉的购房合同的情形下，许美玲享有同时履行抗辩权。许美玲未给付其余购房款具有合法的抗辩事由，其在本案合同的履行过程中不具有违约行为。案涉合同未能履行系张云飞一方的违约行为造成。案涉合同约定了定金条款且定金已经实际交付。根据我国法律规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，原审确定张云飞一方再行给付许美玲定金5万元并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张云飞、周小牧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 曹 锐
二〇一四年六月十六日
书 记 员 施惠惠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；