辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1606号
上诉人（原审被告）：沈阳银博投资咨询有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：李波，该公司经理。
委托代理人：禚洪，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐明亮，男，1987年5月16日出生，汉族，无业，住沈阳市沈河区。
委托代理人：王志红，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：栾文柱，男，1979年9月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：田雪华，女，1970年1月3日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）：徐笑媛，女，1983年7月8日出生，汉族，中国太平洋人寿保险公司辽宁分公司沈阳本部保险工作人员，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：王登奎，辽宁衡锐律师事务所律师。
原审被告：金志静，女，1959年6月18日出生，汉族，退休人员，住沈阳市沈河区。
原审被告：金志伟，女，1955年9月4日出生，汉族，系退休人员，住沈阳市苏家屯区。
上诉人沈阳银博投资咨询有限公司、徐明亮、栾文柱因与被上诉人徐笑媛、原审被告金志伟、金志静确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院理后，依法由审判员李倩担任审判长，与代理审判员王纪（主审）、史舒畅组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人沈阳银博投资咨询有限公司的委托代理人禚洪，被上诉人徐笑媛，上诉人徐明亮的委托代理人王志红，上诉人栾文柱的委托代理人田雪华均到庭参加诉讼，原审被告金志静、金志伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
徐笑媛的一审诉讼请求是：一、请求法院确认被告金志伟代原告与被告徐明亮签订的关于沈阳市皇姑区华山路99-9号1-4-1室的房屋买卖合同无效；二、请求法院责令被告徐明亮配合原告将已经更名过户的房屋更回原告名下，并由五被告承担房屋更名过户费用；三、请法院确认被告徐明亮和栾文柱之间的抵押合同无效；诉讼费由五被告承担。
原审法院经审理查明，二被告金志静、金志伟系亲属关系。被告银博公司主要从事投资咨询、房产经纪等业务。
位于沈阳市皇姑区华山路99-9号1-4-1室（建筑面积85.76平方米，以下简称“涉诉房屋”）的房屋原系原告单独所有。
2013年5月13日，原告因需要资金周转，欲借款200，000元。当日，原告到辽宁省公证处办理了授权委托书，委托人为原告，受托人为被告金志伟，原告委托被告金志伟全权办理涉诉房屋的相关事宜，其中包括还清上述房屋抵押贷款；代为办理上述房产的出卖（买受人由代理人任意指定，并由受托人确定买卖合同的全部条款），代表委托人协助买受人变更上述房屋所有权登记簿（即更名过户）并领取全额卖房款；受托人有权办理上述房屋之抵押权注销登记及领取注销后的房屋所有权证。同时委托书内容载明，上述权利本次授权之前并未授予任何人；在本次授权期间内，上述权利也不再授予其他人。受托人在上述授权范围内签署的有关文件我们均予承认并负全部法律责任。委托期限：2013年5月13日至2016年5月12日。同时，辽宁省公证处对原告签名、捺手印的《授权委托书》，及原告出示的原件与其提供的复印件相符情况分别出具了（2013）辽证民字第8108号公证书和（2013）辽证民字第8109号公证书。
同日，原告（抵押人）与被告金志静（抵押权人）签订抵押合同一份。该合同约定，本案涉诉房屋为抵押物，担保200，000元债务，及利息、违约金、罚息、损害赔偿金及抵押权人实现债权、抵押权所发生的抵押物处置费、过户费等一切费用；债务履行期限6个月（自2013年5月13日起至2013年11月12日止）；并约定如借款人三天仍不能偿还本金及利息，抵押权人无需经抵押人同意，有权直接处置该抵押物。合同签订后，原告与被告金志静向沈阳市房产局递交了涉案房屋的抵押权登记申请书。嗣后，被告金志静领取了涉诉房屋的他项权证书。
同时，原告分别与被告金志静及被告金志伟（被告金志静代签）签订两份内容相同的借款合同，内容为原告分别向被告金志静、金志伟借款200，000元；利息按月1.7%计算；借款期限6个月（自2013年5月13日起至2013年11月12日止）；并将本案涉诉房屋作为抵押担保，并办理房产抵押登记；关于违约责任，双方约定如原告既不支付利息又不归还本金属诈骗行为，从应付利息之日三日后，被告金志静、金志伟对抵押物进行更名，同时抵押物原告无权收回（因公司不积压房产，所以公司采取低价卖出的方式）。原告无法按时偿还借款时，无论当时自己的居住状况如何或任何其他情况，都将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。抵押人不得以无其他居住场所为借口阻碍抵押权人处置抵押房产。签订上述合同后，原告出具200，000元的借据和收据。当日，原告出具了与上述违约责任内容相近的承诺书。
当日，被告银博公司（保证人）与被告金志静及金志伟（被告金志静代签，投资人）签订投资借款担保合同，约定投资人出资200，000元由保证人为其投资，借给用房产做抵押的房屋产权人；投资房产为本案涉诉房屋；投资时间为自2013年5月13日起至2014年5月12日止；如投资借款不能如期收回，保证人将借款本金及利息（按借款额1.4%计算）给付投资人，并收回借据。保证人向投资人还清借款后，投资人对抵押房产无任何处置权，并且用做抵押的房产归保证人所有，投资人配合保证人办理更名、过户等相关手续。
随后，被告银博公司向原告出具客户回执单，其中内容包含如原告到期超过三日没按规定交纳应交款项，也没有说明原因，或改变电话号码，住址没有通知公司的，公司将按规定办理房产过户手续。同时将原告房产证、契证原件留在公司。
嗣后，被告银博公司扣除2个月利息6，800元和手续费2，000元后，通过其员工陆某某账户向原告账户打款191，210元。事后，原告按每月3，400元向被告银博公司支付利息至2013年11月12日。
2013年12月11日，被告银博公司通过其员工祁某向被告金志静、金志伟还款200，000元。当日，被告金志伟代原告与被告金志静在房产相关部门涤除了对本案涉诉房屋的抵押权。
次日，被告金志伟代原告与被告徐明亮向房产相关部门递交了本案涉诉房屋的房屋所有权转移登记申请书。该申请书记载房屋成交价格为600，000元。2013年12月19日，在未与被告银博公司未签订书面买卖合同，未给付购房款的情况下，被告徐明亮领取了涉诉房屋的所有权证书。
2013年12月23日，被告栾文柱（出借人）与被告徐明亮（借款人）签订借款合同一份。内容为借款人向出借人借款400，000元；月利息1.8%；借款期限6个月，自2013年12月23日起至2014年6月22日止；关于违约责任，双方约定如被告徐明亮既不支付利息又不归还本金属诈骗行为，从应付利息之日三日后，被告栾文柱对抵押物进行更名，同时抵押物被告徐明亮无权再收回（因公司不积压房产，所以公司采取低价卖出的方式）。被告徐明亮无法按时偿还借款时，无论当时自己的居住状况如何或任何其他情况，都将无条件配合被告栾文柱采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。抵押人不得以无其他居住场所为借口阻碍抵押权人处置抵押房产。
同时，被告栾文柱（抵押权人）与被告徐明亮（抵押人）签订抵押合同一份。内容为被告徐明亮以本案涉案房屋作抵押，担保400，000元主债权，及利息、违约金、罚息、损害赔偿金及抵押权人实现债权、抵押权所发生的抵押物处置费、过户费等一切费用；履行期限同借款合同；如被告徐明亮三天仍不能偿还本金及利息，则被告栾文柱无需经被告徐明亮同意，有权直接处置该抵押物。当日，双方向房产管理部门递交了房屋抵押权登记申请书。嗣后，被告栾文柱领取了他项权证书。
2012年12月23日，在被告栾文柱扣除14400元后，通过银行转账方式给付被告徐明亮385，600元。当日，被告徐明亮向被告银博公司员工祁某名下给付涉案房屋房款385，600元。因涉案房屋更名至被告徐明亮名下，原告与被告银博公司协商未果，原告遂于2013年12月30日诉至原审法院。
原审法院认为，关于实际出借给原告资金的主体问题。形式上，原告与被告金志静、金志伟签订了借款合同、与金志静签订了抵押合同，并对抵押物即本案涉诉房屋办理了他项权属证书。但被告银博公司与被告金志静、金志伟签订的投资借款担保合同中关于利息、借款期限，均与原告实际履行情况不一致。现被告银博公司及被告金志静、金志伟均承认，出借给原告的资金来源于被告金志静、金志伟，但通过该资金由被告银博公司向外投资，且由该公司向上述二被告还款的约定，能够认定该笔资金实系被告金志静、金志伟出借给被告银博公司后，再由被告银博公司出借给原告的事实。综上，被告金志静、金志伟仅是出借原告资金的显名出借人，被告银博公司实为是隐名出借人。
关于涉案公证书的效力问题。形式上，涉案公证书载明被告金志伟享有出售涉诉房屋、涤除抵押权登记并领取房屋所有权证书的权利，但通过庭审中当事人的陈述及前文所述，原告所借款的实际出借人为被告银博公司，该公证书实为原告向被告银博公司保证履行债务而签署，被告金志伟仅是显名受托人。被告金志伟虽形式上行使公证书受托事项，涤除涉诉房屋的抵押权，但实质系隐名受托人即被告银博公司通过涤除涉诉房屋抵押权的行为，实现涉诉房屋归其所有的流质目的。被告银博公司实系以涉诉公证书的合法形式，掩盖通过流质方式取得涉诉房屋所有权非法流质的真实目的。因而涉案公证书应属无效，进而被告银博公司依据该公证书所实施的流质行为亦无效，故而被告银博公司处分争议房屋的行为为无权处分。
关于被告是否是善意购房行为的问题。从房屋交易过程来分析，被告徐明亮的购房行为不符合善意取得原则。因上述已确定被告银博公司属无权处分权，故应对被告徐明亮取得涉诉房屋的行为是否构成善意取得进行评析。依据相关法律规定，善意取得应包括让与人对让与的财产无处分权、受让人受让财产为善意、受让人取得财产支付了合理对价、已发生物权变更登记四个要件。而上述要件具有兼具性。被告银博公司对涉诉房屋系无权处分；被告徐明亮明知原告居住涉诉房屋，在未与实际房主联系的情况下，其仅凭被告银博公司提供的房屋照片购买房屋，属未尽到合理审慎的注意义务；且其支付的房屋价款畸低，可认定买受人即被告徐明亮在购买诉争房屋时并非善意，故被告徐明亮因非善意取得涉诉房屋行为无效。被告徐明亮与被告银博公司之间虽未签署房屋买卖合同，但其之间的行为已经形成形式上的合同关系，故被告银博公司与被告徐明亮之间形式上的房屋买卖行为无效。
关于原告主张被告徐明亮与被告栾文柱签订的抵押合同无效的问题。在原告未提供相反证据证明的情况下，二被告签订的借款合同、抵押合同，应系二人的真实意思表示。因涉诉房屋已登记在被告徐明亮名下，通过房产登记机关已完成公示行为，具有公信力。被告栾文柱在信赖公信力的情形下进行房屋抵押活动，其行为不违反国家的强制的法律规定，故被告徐明亮与被告栾文柱签订的抵押合同有效。
关于被告栾文柱实际出借资金数额的问题。因被告栾文柱在直接扣除14，400元后，给付被告徐明亮借款385，600元，根据利息预先在本金中扣除的，应按实际借款数额返还借款并计算利息的规定，被告栾文柱实际出借金额应为385，600元。
关于原告要求将涉诉房屋更至其名下的问题。原告该项请求系属合同无效后的结果处理问题。虽然房产登记表登记涉诉房屋所有权人为徐明亮，但前文已确定过户行为无效，故原告应属该不动产的真实权利人，现原告行使的权利系对不动产的追回权。又因被告银博公司取得涉诉房屋的行为无效，故涉诉房屋应更名至原告名下。但现涉诉房屋存在抵押权，因被告徐明亮与栾文柱之间的抵押借款合同有效，现原告行使追回权存在法律障碍。现原告不同意自行涤除涉诉房屋抵押权，且自愿承担涉诉房屋无法更名至其名下的后果。故本院基于抵押借款合同相对性和信任利益原则，指定由被告徐明亮向被告栾文柱清偿借款本金385，600元及利息41，645元（自2013年12月23日起至2014年6月22日，参照月利息1.8%计算）。因涉诉房屋现登记于被告徐明亮名下，故涉诉房屋他项权利被涤除后，被告徐明亮、被告栾文柱应到沈阳市房产局办理涉诉房屋他项权解除手续。该手续办理完毕后，被告徐明亮应协助原告将涉诉房屋更名至原告名下，由此产生的一切费用，均由被告徐明亮承担。关于涉诉房屋购房款返还问题。被告银博公司作为涉诉房屋的实际收款人，应向被告徐明亮实际返还购房款385，600元。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳银博投资咨询有限公司将位于沈阳市皇姑区华山路99-9号1-4-1室（建筑面积85.76平方米）的房屋出售给被告徐明亮的行为无效；二、被告徐明亮于本判决生效之日起十日内，向被告栾文柱返回借款本金385，600元及支付利息41，645元（自2013年12月23日起至2014年6月22日，参照月利息1.8%计算）；三、被告栾文柱待被告徐明亮偿还上述借款本金及利息后，三日内与被告徐明亮到沈阳市房产局办理上述房屋他项权解除手续；四、被告徐明亮待上述房屋他项权利解除后，十五日内协助原告徐笑媛将沈阳市皇姑区华山路99-9号1-4-1室（建筑面积85.76平方米）的房屋更名至原告徐笑媛名下，更名产生的费用均由被告徐明亮承担；五、被告沈阳银博投资咨询有限公司在位于沈阳市皇姑区华山路99-9号1-4-1室（建筑面积85.76平方米）的房屋更名至原告徐笑媛名下当日，返还被告徐明亮购房款385，600元；六、驳回各方当事人的其他诉讼请求。如逾期履行上述金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元，由沈阳银博投资咨询有限公司承担650元，被告徐明亮承担650元。
宣判后，上诉人沈阳银博投资咨询有限公司不服原判，向本院提出上诉，请求：一、请求法院在查清案件事实的基础上依法将案件发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。理由是：一、一审法院认定“员工陆某某”（判决书第6页上数第11行），“员工祁某”（判决书第6页上数第14行），“员工祁某”（判决书第7页下数第5行），没有根据，应予以纠正。二、上诉人系行使追偿权的债权人，上诉人在被保证人金志静、金志伟的配合下，代理被上诉人行使出卖涉诉房屋的行为系有权处分行为，一审判决认定上诉人为隐名出借人与事实不符。上诉人系基于与被保证人一审被告金志静、金志伟签订的《投资借款担保合同》向被保证人履行保证责任后，在被保证人的配合行为系对上诉人提供的反担保行为。三、没有任何证据证实上诉人在被保证人的配合下实施的行为系所谓的“非法流质”行为，一审判决认定涉案公证书无效属于适用法律错误。四：被上诉人混淆了物权和债权的规定，一审判决认定被上诉人系涉诉房产真实权利人且系行使不动产的追回权属适用法律错误；且在没有任何人主张要求一审被告徐明亮还款的情况下，主动要求徐明亮还款，超越了被上诉人的诉请范围，该项判决没有事实依据和法律依据。
上诉人徐明亮不服原判，向本院提出上诉，请求：裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审。理由是：一、关于涉案公证书的效力问题，一审判决超出一审原告诉讼请求，且事实认定不清适用法律错误。本案一审原告并未请求确认本案涉案（2013）辽证民字第8108号公证书和（2013）辽证民字第8109号无效。一审认为“涉案公证书无效”的结论，事实不清，适用法律错误。民事案件的审理程序只能针对公证书作为证据是否具有证明力进行审查，但无权审查已生效公证书的效力，更不能非法判定公证书有效与否。二、上诉人是完全符合善意取得四要件的善意购房人。上诉人从无权处分的银博公司善意购得房产，实际支付了合理对价，物权已经发生变更。一审判决认定的“未尽合理审慎的注意义务”并非事实。上诉人与金志伟办理的房屋产权交易的整个过程经沈阳市房产局现场确认，合法有效。对于一审法院认定房屋交易价款低的问题，上诉人与银博公司房屋交易价格约定为40万元，但实际成交45万元，其中5万是交易的税费。沈阳市房产局核定房屋交易价格为60万元，因此，上诉人应当支付的房屋交易价款已超过房产局核定价值的70%，符合法律规定。基于以上事实，请求发回原审法院重审。
上诉人栾文柱不服原判，向本院提出上诉，请求：一、请求二审法院撤销（2014）皇民二初字第542号民事判决，主文项下第三项判决。二、请求二审法院判决一审被告徐明亮不能按判决书指定日期给付上诉人款项时，由被上诉人第一被告沈阳银博投资咨询有限公司及被上诉人（一审原告）代为给付并承担上诉人与徐明亮的抵押合同责任。理由是：本案被上诉人与一审第一被告、第三被告、第四被告签订的由贷款合同引发的抵押物处置合同纠纷中，被上诉人具有本案主合同履行过错。当徐明亮没有能力还款的情况下，谁来承担还款责任。本案一审法院不能在没有审理主合同的情况下，仅审理从合同。因此，上诉人认为，引发抵押权合同纠纷的起因是由于被上诉人的过错，所以被上诉人应承担徐明亮无期限（无能力）履行与上诉人还款合同时的还款责任及抵押合同责任。
被上诉人徐笑媛辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，辽宁省公证处于2014年8月15日撤销（2013）辽证民字第8108号公证书，该公证书自始无效。
上述事实，有当事人陈述及借款合同、抵押合同、房屋所有权证书、授权委托书、公证书、客户回执单、承诺书、银行交易查询单、房屋抵押权登记申请书、房屋所有权转移登记申请表、收据、投资借款担保合同、撤销决定书等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：关于银博公司是否有权处分诉争房屋的问题，虽徐笑媛到辽宁省公证处办理了授权委托书，委托金志伟全权办理涉诉房屋的相关事宜，但该公证书已经被撤销，且该授权委托书并非徐笑媛真实意思表示，签署授权委托书的真实目的系用诉争房屋作为20万元债务的抵押担保。徐笑媛与金志静签订的抵押合同约定“如三天仍不能偿还本金及利息，抵押权人无需经抵押人同意，有权直接处置该抵押物。”银博公司与金志伟、金志静的担保合同约定“银博公司向金志伟、金志静还清借款后，金志伟、金志静对抵押房产无任何处置权，并且用做抵押的房产归银博公司所有。”上述两份合同中关于抵押房产的约定因违反我国《担保法》第四十条关于流质抵押禁止的规定，应属无效，故银博公司无权处分诉争房产。
关于徐明亮对诉争房屋是否构成善意取得的问题，徐明亮自认在购买诉争房屋时未对房屋进行查看，且购买房屋时双方并未对交房问题进行约定，此种交易行为不符合房屋买卖的交易习惯，亦不符合常理，徐明亮自认知道诉争房屋存在一定的权利瑕疵，但仍然购买，无法认定其购买行为系善意，故徐明亮购买诉争房屋的行为不符合法律关于善意取得的规定，不能取得诉争房屋的所有权。
综上，银博公司与徐明亮之间的房屋买卖行为因银博公司无权处分房屋而徐明亮亦不构成善意取得，故房屋买卖行为无效。
关于银博公司与徐明亮之间房屋买卖行为无效的法律后果问题，因诉争房屋已更名至徐明亮名下，故徐明亮负有协助房屋所有权人徐笑媛办理更名过户的义务。因目前诉争房屋存在他项权利，而在办理更名过户前需涤除，故徐明亮负有还清欠款，涤除他项权利的义务。银博公司应当在诉争房屋恢复至徐笑媛名下后，将徐明亮所付购房款予以返还。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12900元，由上诉人沈阳银博投资咨询有限公司负担4300元，上诉人徐明亮负担4300元，上诉人栾文柱负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一四年九月五日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、