上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1157号
原告上海来伊份食品连锁经营有限公司。
法定代表人郁瑞芬。
委托代理人侯贺伟。
委托代理人曲艳红。
被告吴小元。
原告上海来伊份食品连锁经营有限公司与被告吴小元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海来伊份食品连锁经营有限公司委托代理人侯贺伟、曲艳红到庭参加诉讼。被告吴小元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海来伊份食品连锁经营有限公司诉称，2010年12月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定，被告将上海市宝山区共康东路XXX号-1门面房（以下统称系争房屋）转租给原告，租赁期限为2011年1月7日起至2013年11月9日。合同签订后，原告已向被告支付租金至2013年7月6日。2013年4月2日，系争房屋产权人致函告知原告：因被告拖欠租金，产权人已书面通知与被告终止租赁关系。鉴于被告行为已构成违约，原告已无继续履行与被告所签《房屋租赁合同》的基础，故起诉要求：1、判决原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月2日解除；2、判决被告退还原告已支付的房屋租金18，366.7元、押金5，800元及逾期退还押金的利息（以押金5，800元为本金，按日千分之五计算至被告实际支付押金之日止）并支付原告违约赔偿金17，400元。
被告吴小元未作答辩。
经审理查明，2005年4月，案外人张锐烨经登记为上海市宝山区共康东路XXX号房屋（以下简称281号房屋）的产权人。2010年12月22日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期自2011年1月7日至2013年11月9日。月租金含税价为5，800元，在租赁期内租金不变，按6个月为一期支付。该合同第六条约定，甲方交房时，乙方付给甲方押金5，800元，合同期满或解除本合同时甲方全额退还乙方押金，逾期不退，每日加计千分之五的罚息。该合同第七条第（1）项约定：甲方应按约定时间向乙方交付房屋，确保房屋的正常使用，并使其符合乙方正常营业所需，包括但不限于提供符合乙方要求的门头灯箱位置、水、电和单独水、电表以及其他房屋附属设施，否则按合同第十一条处理。该合同第十一条违约责任部分约定：甲乙双方若有一方违反本合同中自己义务，应承担违约责任，违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失。上述合同签订后，2010年12月22日，被告出具收据确认收到原告押金5，800元，原告实际使用系争房屋至今。2012年12月，原告向被告账户转账34，800元，并在转账用途栏载明租金130107至0706。
另查明，2010年11月1日，张锐烨（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将281号房屋出租给乙方使用，租赁期自2010年11月10日至2013年11月9日，月租金为8，000元。该合同第9-1条约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（8）乙方拖欠租金累计10天以上的；……。2010年12月24日，张锐烨出具转租证明，同意将系争房屋转租给原告使用。
又查明，2012年5月29日，案外人徐某（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将281号房屋出租给乙方使用，租赁期自2012年6月20日至2013年12月19日，月租金为7，750元，自2013年起，月租金为8，850元，租金支付方式为三个月一付，于租赁期开始之日前每一个月的10天前支付。2012年6月20日，张锐烨（出租方，甲方）与徐某（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将281号房屋出租给乙方使用，租赁期自2012年6月25日至2015年6月24日，月租金为7，000元。2013年3月25日，徐某向被告发函称：被告与徐某于2012年6月20日约定的租金三月一付，按照合同约定被告应于2013年3月20日前10天支付2013年3月20日至2013年6月19日的租金，计26，550元。徐某多次派人催讨，然被告始终未接听。徐某于2013年3月12日以挂号信方式寄出请款通知书，然至2013年3月20日也未收到被告支付的房租。故依照合同9-1条规定，终止合同，并扣除押金，限被告于2013年3月30日前搬离281号房屋，并结清相关费用。2013年4月2日，张锐烨、徐某向原告发函，函称：“本人系上海市宝山区共康东路XXX号房屋产权人张锐烨，于2012年6月将此间商铺交予徐某经营及办理租赁事宜。承租人吴小元于2012年6月续签合同期间因拖欠租金，我方以书面形式告知，并依据双方合同第9-1条第8款之规定与其终止合同。现将此情况告知贵公司，望贵公司接此函后于2013年4月10日前与我方委托人联系，确定合作关系。”2013年4月18日，张锐烨出具证明，同意承租人徐某将281号房屋商铺部分面积转借给原告。2013年6月15日，徐某（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将281号房屋出租给乙方使用，租赁期自2013年3月20日至2015年6月19日，月租金为4，900元（到手价），含税月租金为5，160元。自2014年起，月租金为5，100元（到手价），含税月租金为5，365元，每三个月一付。
审理中，原告表示，2013年4月2日收到张锐烨、徐某的函后，因无法联系上被告，就与张锐烨、徐某洽谈后续租赁事宜，当时徐某提出必须答应在2013年3月20日起算租金，才能签订合同进行续租，故当时约定租期从2013年3月20日起算。原告同时表示，其已向徐某支付2013年3月20日至2013年9月19日的租金计14，700元及后续租金，并提交了两份电子回单，回单载明，收款人均为徐某，金额均为14，700元，用途栏则分别载明租金XXXXXXX至0619与租金130620至130919。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、收据、电子回单、函及原告所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审审核，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且转租已征得原产权人同意，合法有效，双方应恪守全面履行。根据已查明的事实，系因被告与张锐烨、徐某的租赁关系终止，致原告丧失了继续履行租赁合同的基础。在此情况下，原、被告双方理应以妥当方式对原有租赁关系进行结算、清理，以避免双方租赁关系处于不稳定状态。对此，原告主张原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月2日解除，鉴于2013年4月2日系原告收到函件的日期，而原告无证据证明其已向被告发出解除通知且该通知已到达对方，故对原告主张合同已于该日解除，缺乏依据，本院不予支持。但考虑到双方的租赁合同已于2013年11月9日到期，可认定双方合同已终止。合同终止后，被告应将已收取的押金5，800元予以返还。考虑到原告未以通知形式确认合同解除，故本院依据双方的合同约定，确定被告以日千分之五的标准支付合同期满起之次日即2013年11月10日至实际退还该笔押金之日止的利息为宜。关于违约赔偿金，鉴于原告已另行取得系争房屋的租赁权并得以持续经营，且原告无确切证据证明被告的行为需承担双方合同中约定的违约责任，故对原告主张的违约赔偿金，本院难以支持。关于租金，考虑到原告在联系被告未果的情况下，为避免损失扩大，与系争房屋的实际承租人徐某签订租赁合同以维持正常经营并为此向徐某支付了2013年3月20日后的租金，其行为并无不当。现如再要求原告向被告支付相应租赁期间的租金，有失公平，故原告主张被告向其返还房屋租金18，366.7元，尚属合理，可予支持。被告未到庭应诉，视为放弃答辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海来伊份食品连锁经营有限公司与被告吴小元就上海市宝山区共康东路XXX号-1门面房签订的《房屋租赁合同》终止；
二、被告吴小元于本判决生效之日起十日内返还原告上海来伊份食品连锁经营有限公司租金18，366.7元及押金5，800元，并支付从2013年11月10日起至实际返还上述押金之日止的利息（利息标准以押金5，800元为本金，按日千分之五计算）；
三、原告上海来伊份食品连锁经营有限公司其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为901元，由原告上海来伊份食品连锁经营有限公司负担356元，由被告吴小元负担545元；公告费560元由被告吴小元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。