杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第02214号
原告：浙江耀江物业管理有限公司。
法定代表人：陈家豪。
委托代理人：陈伟忠，赵良锁。
被告：宋蓉生。
原告浙江耀江物业管理有限公司�以下简称耀江物业）为与被告宋蓉生物业服务合同纠纷一案，于2015年10月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员董臻静独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告耀江物业的委托代理人陈伟忠，赵良锁，被告宋蓉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耀江物业起诉称：原告于2003年5月通过招投标取得了下城区北景园的物业管理权，依据《北景园前期物业服务合同》，原告一直在北景园紫荆苑从事物业管理服务工作至今。被告于2008年2月开始至今，未向原告支付物业费，原告多次采用电话、上门、张贴缴费通知单向被告催缴物业费，但被告仍然拒绝支付，无奈，为了维护原告的合法权益，请求判令：1.被告向原告支付2008年2月1日至2015年12月31日物业费7296.80元，并支付利息人民币1101.30元，合计8398.10元。2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付2008年2月1日至2008年7月31日、2009年4月1日至2015年12月31日的物业费6682.47元，利息1059.98元，共计7742.45元。
被告宋蓉生答辩称：1、被告支付物业费的最后一次月份为2009年1月—2009年3月。原告诉请支付2008年2月1日至2015年12月物业费，不予认可。2、被告之所以拒付物业费是因为2007年9月11日，被告在物业公司人员陪同下进行了验房，在验房表废水管道一项中，明确写明“前后阳台二个地漏堵，不畅”。后经物业公司维修处理（包括其他存在的问题），但前阳台因不明原因未能疏通，从而将问题遗留了下来。被告入住以后多次向原告反映，原告也数次派维修人员现场查看，但过后都没有下文。在等待近二年后，2010年6月，在原告不作为的情况下，为表示被告处理问题的态度与诚意，补缴了三个月的�业费，以期望原告积极响应，解决拖了快三年的问题。但是这一次又令被告失望了，原告仍然不理不睬，既不反馈也不作为。3、原告称多次采用电话、上门、张贴缴费通知单向被告催缴物业费，但被告仍然拒绝支付，与事实不符。被告自2009年1月搬至年迈独居的父亲处照顾其生活后，只是在取物品时才回水镜苑。并未见到所谓的“张贴”，至于电话催缴，未见原告提供证据。原告每次均按时缴纳水电费，但被告均未当面催缴，事实上已放弃了追偿权。4、维修公共设施是物业服务方的应尽义务。原告不能以“开发商遗留的问题”为由而推卸责任。开发商已经将维修的责任以合同约定的方式委托给了原告，原告应当承担继续履行的义务。5、原告债权请求权诉讼时效已失效，亦超出了二年。2013年10月以前的物业费已经超过了诉讼时效。
为证明诉讼请求所依据�事实，原告耀江物业向本院提交下列证据：
1.业主入住登记表，欲证明被告入住事实。
2.业主临时公约，欲证明业主自治约定。
3.北景园交房流程表，欲证明被告收房记录。
4.北景园房屋验收表，欲证明被告收房记录。
5.催缴通知照片，欲证明原告催缴记录。
6.杭州市物价局文件，欲证明收费标准。
7.中标通知书，欲证明原告服务资格。
8.资质证书，欲证明原告企业资源。
9.服务合同，欲证明原被告权利义务关系。
10.发票，欲证明原被告交费记录。
为支持其答辩意见所依据的事实，被告向本院提交了下列证据：
1.维修催促书，欲证明被告书面联系要求维修阳台地漏。
2.维修申请函，欲证明被告再次书面联系原告要求维修。
3.缴�通知单，欲证明原告张贴的原件，与原告提供的催款单照片不一致。
4.水费、能耗费缴费收据，欲证明原告收费时的凭据。
上述证据经庭审出示并质证，本院认证如下：
关于原告提供的证据，对于证据1-4、6-10，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据5，被告对真实性有异议，认为与其实际收到的通知单不一致，本院认为，原告主张曾多次向被告催款，虽被告持有的催款单与原告的催款单的格式排版等略有差异，但其内容一致，能够证明原告曾多次以张贴催款单的方式催款，且被告实际上已收到催款通知的事实。
关于被告提交的证据，对于证据1、3，原告对其真实性无异议，但认为被告房屋内的阳台地漏堵塞不属于公共设施的维修，而且被告提出的维修问题当时正处于保修期内，可以向房开公司主张，原告亦已经协�其维修，但因楼下住户不愿配合，无法维修，本院认为原告的异议成立，对证据的真实性予以确认，但不能证明被告的待证事实；对于证据2，原告对其真实性、关联性均有异议，认为该函并没有经过原告的签收确认，本院认为，原告的异议成立，对该份证据不予确认；对于证据4，原告对其真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为，该份证据与本案并无直接关联性，对其关联性不予确认。
根据本院认定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2003年9月28日，原告与杭州东河建设开发公司签订了《北景园前期物业服务合同》，委托耀江物业对杭州北景园小区的物业实行物业服务，委托管理期限自2003年10月1日起至北景园业主委员会成立之日并签订新的物业服务合同止。本物业的管理费由耀江物业按以下标准收取：（1）多层：0.45元／月／平方米；（2）小高层、高层：0.8元／月／平方米；（3）非住宅：1元／月／平方米。该合同签订后，原告耀江物业一直为北景园小区提供物业服务至今。
被告宋蓉生系杭州市下城区北景园水镜苑X幢X单元XXX室（建筑面积为96平方米）房屋所有权人，其确认收房后在业主临时公约上签字，承诺自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费、水电费及相关能耗费。被告入住上述房屋后交纳物业费等相关部分费用至2008年2月1日以及2009年1月—2009年3月期间的物业费。后被告宋蓉生以其房屋内阳台地漏堵塞，原告耀江物业未积极维修，未能按照合同约定提供物业服务等为由拒绝向其交纳物业费等相关费用。期间，原告耀江物业向被告催缴所欠费用，但被告仍未交纳，现原告诉讼来院，要求判如所请。
本院认为：耀江物业公司与杭州东河建设开发公司签订前期物业管理合同，接受委托提供物业管理服务，该合同系当事人真实意思表示，属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告宋蓉生作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费收费标准支付相关费用，现被告宋蓉生未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事责任。被告宋蓉生辩称原告耀江物业未能完全履行合同约定的义务，未对其房屋内阳台地漏堵塞问题予以维修，是造成其不支付物业费的原因，对此，本院认为，物业服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且原告系为全体业主提供物业服务，被告不能以其房屋阳台地漏堵塞为由拒付物业服务费，因为被告对服务质量的异议，不能代表全体业主的意见。如果原告提供的物业服务瑕疵造成被告宋蓉生受损，被告可就具体受损事项另行向原告主�权利，故被告的上述辩称意见，本院不予采纳。至于被告辩称原告主张的物业管理费已超过诉讼时效，本院认为，从被告举证来看，被告实际已经收到了原告的物业催款单，而且其对于水电及能耗费是陆续向物管公司缴纳的，在此情况下被告认为原告就物管费用没有向其进行过催讨的意见与常理不符，本院不予采信。至于被告宋蓉生提出其已缴纳2009年1月至3月的物业费，原告已变更诉讼请求，予以扣除，对于原告变更诉请后主张的2008年2月1日至2008年7月31日、2009年4月1日至2015年12月31日的物业管理费6682.47元的事实及原告主张的金额，被告未提出异议，故原告按照合同约定的收费标准要求被告支付上述期间的物业管理费共计6682.47元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告耀江物业向被告主张物业费利息的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宋蓉生于本判决生效之日起十日内支付原告浙江耀江物业管理有限公司自2008年2月1日至2008年7月31日、2009年4月1日至2015年12月31日的物业管理费6682.47元；
二、驳回原告浙江耀江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取25元，由被告宋蓉生负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 董臻静
二〇一六年一月八日
代书 记员 蒋梦婷