江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1541号
上诉人（原审被告）江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市燕山中路28号。
法定代表人易玉玲，该公司董事长。
委托代理人陈晓芒，该公司员工。
委托代理人董建中，江苏法略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙杰。
委托代理人陈亮，江苏方直律师事务所律师。
上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）因与被上诉人孙杰房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
孙杰诉称，孙杰、江苏福田置业有限公司于2010年9月17日签订房屋租赁合同一份，约定由孙杰承租福田公司位于溧阳市福田大楼地下室；建筑面积3716平方米；租赁期限四年，自2011年1月1日起至2014年12月31日；双方对相关权利义务作了明确约定。孙杰承租后对该房屋进行装修，并开始从事经营。在经营过程中，2011年6月下大雨，福田公司在中庭开的两个门洞导致水部分漫到地下室，造成孙杰承租的房屋积水，已装修好的产品展厅遭到水的浸泡后发生破坏，无法继续使用。相关材料商提出异议，不愿再出材料样品，并要求孙杰赔偿损失，孙杰最终无法经营下去。对该漏水事宜，孙杰多次口头、书面要求解决。福田公司也对此事作出整改承诺，言明应于2011年7至8月搞好，但时至今日，福田公司仍未履行承诺。孙杰认为，孙杰、福田公司之间的房屋租赁合同合法有效，现福田公司的行为已构成根本违约。请求判令：解除孙杰、福田公司间的房屋租赁合同；福田公司承担违约金145000元、损失490835.71元、装修人工工资158232.79元；返还租赁保证金30000元、2011年6月25日计算至2011年12月31日未使用期间的租金125931.50元，共计950000元；本案诉讼费用由福田公司承担。
福田公司辩称，同意解除合同；其他请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回孙杰的诉请。孙杰诉称的“2011年6月下大雨，福田公司在中庭开的两个门洞导致水部分漫到地下室，造成孙杰承租的房屋积水，已装修好的产品展厅遭到水的浸泡后发生破坏无法继续使用。相关材料商提出异议，不愿再出材料样品，并要求孙杰赔偿损失，孙杰最终无法经营下去”。福田公司认为，关于开两个中庭门洞是由于孙杰原因造成的。孙杰经营的是建材，根据消防规定福田公司才为孙杰开的门洞，如不开门洞，孙杰就无法使用租赁房屋。孙杰因为大雨造成的损失，福田公司认为是由于不可抗力原因造成，而不是福田公司原因。孙杰无法经营是因为没有装修完毕，至今也未开业，完全是出于招商不成功导致的。漏水只是孙杰的借口，因此福田公司对孙杰的损失不应当承担赔偿责任。孙杰提出解除合同的理由不成立，福田公司不存在根本违约行为。相反孙杰拖欠福田公司租金，违约在先，鉴于孙杰先提出解除合同，福田公司同意解除。但孙杰拖欠租金的行为福田公司将另行起诉，追究其违约责任。
原审经审理查明，孙杰（乙方）、福田公司（甲方）于2010年9月17日签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将溧阳市福田大楼地下室出租给乙方；建筑面积3716平方米；租赁期限四年，自2011年1月1日至2014年12月31日；第一年租金290000元、第二年租金300000元、第三年租金310000元、第四年租金320000元，租金一年一付先付后用，在租赁年度开始前两个月付清；第一年租金及保证金30000元，在协议签订之日付清，保证金在合同期满或提前解除时无息返还；甲方大楼内水、电、消防已到位；乙方在合同期内无偿使用店招，位置在交通银行正前方玻璃房，详见效果图；甲方出租的房屋，如其房屋本身原因导致的问题，由甲方负责维修；乙方自行负责装修，合同期满或提前解除时，乙方的固定装修无偿归甲方所有；违约责任：违约方向守约方支付当年度一年租金的违约金，如造成损失超过违约金部分，损失方可继续要求责任方赔偿；甲方如拒不承担维修责任，乙方无法继续使用租赁场地，乙方有权解除合同，要求甲方承担当年度半年的违约金。双方协商可签订补充协议，与合同具有同等效力。2010年10月14日孙杰、福田公司又签订房屋租赁合同补充协议一份，载明在租赁期间，因甲方原因造成乙方损失的，甲方按市场行情照价赔偿。
合同签订前，2010年7月19日、7月23日孙杰分别汇给福田公司260000元、50000元，孙杰、福田公司确认交纳租金290000元、保证金20000元。合同签订后，“被告”对租赁场所进行装修、装饰，经营建筑、装饰材料。2011年6月24日，因天下大雨，福田公司中庭水部分漫到地下室孙杰经营场所，积水面积约1200平方米，因水侵蚀造成经营场所装修受损。同年7月4日，福田公司对地下室漏水后的整改意见书面通知孙杰，载明：6月24日下午下了一场突大暴雨，中庭水部分漫到地下室，加上中庭去年开的两个门周围有漏水现象，造成你公司已装修的地方部分进水变质，很抱歉。针对以上情况我们的整改意见如下：1、中庭上两个门在天气转晴正常后，立即动手解决漏水问题，我们已与有关施工队联系好了。2、在地下室中庭门边增开小排水沟，确保今后没有水能流进地下商铺，上面的冷却水增添接水设置。3、对于已经装修好的地方，而这次由于受到水的侵蚀产生损坏或变质，我公司给予修理和恢复。以上事项我们打算在七至八月份搞好，特此承诺。孙杰接函后，双方没有进一步协商如何修复，福田公司也没有按整改意见修理和恢复，孙杰遂于7月停止营业，双方也未协商如何解决。2012年7月16日，福田公司书面通知孙杰解约，载明：双方签订的房屋租赁合同，孙杰未按约交纳2012年度租金300000元，经多次电话、发函沟通催款，孙杰仍未履行义务，构成严重违约。孙杰自接函之日起解除房屋租赁协议，10日内清理现场，并支付租金162500元等内容。孙杰接函后，于同月23日向法院提起诉讼，要求解除孙杰、福田公司签订的租赁合同，赔偿损失等。
原审审理中，孙杰要求对租赁场所装饰损失的价格进行鉴定。2012年12月3日溧阳市价格认证中心，溧价证（2012）第062号价格鉴定结论书载明：经对福田中心地下室样品展厅、办公区隔墙、部分区域天棚、部分区域地砖地面等装饰、展示区墙砖、成品楼梯等固定装修价值鉴证。（一）墙面轻钢龙骨部分69735元；（二）天棚轻钢龙骨部分14617元；（三）木工板底铝塑板面墙面部分31739元；（四）石膏板墙面部分88960元；（五）石膏板天棚部分8450元；（六）石膏板上批灰部分11423元；（七）内墙涂料部分23079元；（八）墙砖部分63503元；（九）地砖部分13299元；（十）成品门安装部分，工程量3樘2400元；（十一）成品楼梯部分，工程量3只43100元；（十二）电气安装部分71799元；（十三）复合地板部分18154元；（十四）成品门陈列部分，工程量15樘12000元；（十五）集成吊顶展示区部分2457元；2014年2月20日，福田中心地下室入口广告牌补充鉴定价格估算16120.71元；以上合计490835.71元。其中成品门安装部分3樘2400元、成品门陈列部分15樘12000元，孙杰同意收回，实际鉴定损失为476436元。另孙杰将返还租金129315.50元的请求，变更为返还租金125534元（从2011年7月27日计算至2011年12月31日）。
以上事实，有孙杰、福田公司提供的租赁合同、补充协议、整改意见、解除合同函、汇款凭证、鉴定报告等书证和当事人庭审陈述，予以证实。
原审经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。孙杰、福田公司签订的福田大楼地下室房屋租赁合同及补充协议有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。不可抗力是指不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况。2011年6月24日因天下大雨，导致中庭水部分漫到地下室，造成孙杰租赁经营场地受损，系福田公司对雨天中庭进水未尽到管理责任所致，不属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力原因所致。福田公司辩称，因下雨中庭进水致孙杰经营场地受水侵蚀损坏，系不可抗力原因造成，证据不足，不予采信。当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。违约方不履行合同义务，守约方可以解除合同，并要求承担违约责任、赔偿损失。福田公司未按合同约定和书面整改意见，对受水侵蚀损坏部分进行修理和恢复，系违约。因福田公司违约致孙杰无法继续使用租赁场地，孙杰要求解除与福田公司签订的租赁合同、福田公司承担违约金145000元、返还保证金20000元和无法继续使用经营场地期间已交的租金125534元的请求，应予支持。溧价证（2012）第062号价格鉴定结论书、广告牌补充鉴定中，除成品门安装3樘2400元和成品门陈列15樘12000元外，其余部分476436元应作为实际损失计算。按照合同约定租赁期限四年，孙杰应分推租赁经营使用期间（2011年1月1日至2011年7月26日）装修、装饰损失67550元（476436元÷1460天×207天），其余408886元实际损失超过违约金部分263886元（408886元-145000元），由福田公司赔偿孙杰。孙杰主张的装修人工工资158232.79元，因装修、装饰价格鉴定中已包含，证据不足，不予支持。孙杰主张中超出合理部分的请求，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、解除孙杰与福田公司签订的房屋租赁合同；二、福田公司于本判决生效之日起十日内，返还孙杰给付的保证金20000元、租金125534元；承担违约金145000元；赔偿损失263886元，合计554420元；三、驳回孙杰的其余诉讼请求。
上诉人福田公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决根本没有查清事实，因而作出了错误的认定和判决。一、2011年6月24日大暴雨造成中庭里有水渗到地下室以及中庭开的两个门周围有漏水现象，造成被上诉人已装修的地方少部分进水，部分装饰板下端受潮略有变质是事实，但这只是微不足道的影响，绝对不可能构成被上诉人“无法继续使用租赁场地”，被上诉人根本不能以此作为解除合同的理由，不能作为要求上诉人承担违约金和全部装修损失的理由；原审法院不了解事实真相，且没有现场核实相关事实，因而作出了误判；二、被上诉人无权要求以渗水为由解除合同；三、原审判决认定租金的计算时间是错误的；四、原审判决上诉人支付违约金及赔偿装修损失是错误的；五、本案应当查明并认定的是：1、渗水的面积及实际损失情况；2、渗水后上诉人采取的补救措施情况；3、渗水造成石膏板下端受潮未及时修复的原因是什么；4、未及时修复是否导致无法继续使用租赁场地并构成根本违约；5、解除合同的时间应计算到何时。综上原审判决未查明客观事实，对事实的定性错误。请求二审法院撤销原审判决依法公正判决。
被上诉人孙杰在法定期间内未作书面答辩。
二审中，双方当事人未向法院提交相关新证据。本院对原审查明本案的基本事实依法予以确认。向司75.07部分公司000估算荣司
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租赁合同依法成立并有效，故对双方当事人有约束力，双方当事人在履行合同过程中，应当按照合同的约定及法律的规定行使权利履行义务。2011年6月24日，因暴雨致福田公司中庭水部分漫到地下室孙杰经营场所。为此，福田公司于2011年7月4日向孙杰方出具了“对地下室漏水后的整改意见”一份，该意见承诺7-8月份搞好。但事实是在本案诉讼时该整改意见尚未落实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，福田公司应当举证证明其未能落实整改意见的责任不在已方，而在孙杰一方。只有在该待证事实明确的情况下，才能就本案所涉的谁根本性地违反了合同的约定及本案所涉的损失是一方当事人怠于行使权利或者怠于履行义务而造成进行判断。但诉讼中，对该待证事实福田公司未能举证证明，故福田公司在诉讼中应当承担举证不能的法律后果。
综上，上诉人福田公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13300元，由上诉人江苏福田置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 朱 赤