上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2178号
上诉人（原审被告）：上海索菲克博大投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区国展路189号E区8号。
法定代表人张仲容，总经理。
委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海和弈资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇嘉好路1690号2幢403室。
法定代表人陶玉明，执行董事。
委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：黄雷，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人上海索菲克博大投资管理有限公司（以下简称索菲克公司）因与被上诉人上海和弈资产管理有限公司（以下简称和弈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第46121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索菲克公司的委托诉讼代理人卞兴玉、卞虎，被上诉人和弈公司的委托诉讼代理人邓荣成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
索菲克公司上诉请求：撤销原判第五项，依法改判上诉人所承担的赔偿数额。事实和理由：原审法院未对装饰装修是否形成附和作出认定即全部判令上诉人予以赔偿，实际情况是装饰装修的家具等若干物品已由被上诉人和弈公司自行搬离。对于已形成附和的装饰装修物，双方分担的是现值损失，在被上诉人已经实际使用商铺的情况下，确定装修的现值应该以审计鉴定的方法确定。原审仅凭被上诉人与案外人签订的合同所定的合同价来认定被上诉人的装饰装修损失，有失偏颇。被上诉人租赁的房屋没有产权是公开的事实，其要求上诉人承担70%的责任与上诉人的过错不成比例，上诉人要求调整到60%。
被上诉人和弈公司辩称，其不同意上诉人索菲克公司的上诉请求。上诉人明知租赁房屋是违章建筑，骗取被上诉人签订租赁合同，上诉人应当承担合同无效的主要责任。被上诉人装修房屋后，上诉人承诺办理二次消防手续，并承诺顺延免租期，故被上诉人投入大量金额装修房屋，但上诉人未办理二次消防手续。上诉人未经被上诉人同意撬开租赁房屋，并将房屋转租给案外人。根据被上诉人拍摄的照片反映，被上诉人的物品没有搬离租赁房屋，原审认定的装修现值损失符合法律规定，故请求二审驳回上诉，维持原判。
2015年12月，和弈公司向一审法院起诉请求：1、和弈公司、索菲克公司签订的《“博大汽车公园”商铺租赁合同》于2015年7月16日解除；2、索菲克公司返还和弈公司已支付的三个月租金302,292元、履约保证金302,292元和物业管理费30,229元，以上共计634,813元，及上述资金的利息，从2015年12月16日至返还之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、索菲克公司支付擅自提前解除合同的违约金302,292元；4、索菲克公司返还装修保证金8,000元；5、索菲克公司赔偿和弈公司商铺装修装饰损失2,634,955元。
一审法院认定事实：索菲克公司与上海A有限公司签订《物业租赁合同》，承租了浦东世博园C02地块光地及内安检大棚，租赁期限第一阶段自2012年12月1日起至2017年11月30日止，第一阶段租赁期满后，双方一致同意租赁期自动顺延；后上海A有限公司同意索菲克公司在租赁期限内进行分租。2014年7月16日，和弈公司、索菲克公司签订《“博大汽车公园”商铺租赁合同》，约定由和弈公司承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX园XX区域第XX、XX、XX、XX号房屋（以下简称租赁房屋），面积暂定828.20平方米，租赁期自2014年8月1日至2017年7月31日；索菲克公司承诺免除和弈公司2个月租金作为和弈公司装修期；月租金为100,764元，年租金总额1,209,127元。合同第五条约定，和弈公司同意按押三付三方式支付租金，先付后用，和弈公司应于下一期的租金到期日前30天向索菲克公司支付下一期租金，以此类推，和弈公司应于本合同签订之日起三日内向索菲克公司支付首期三个月租金302,292元、三个月物业管理费30,229元及履约保证金302,292元。之后和弈公司依约向索菲克公司支付合同约定的首期三个月租金302,292元、三个月物业管理费30,229元及履约保证金302,292元，索菲克公司亦依约将房屋交付和弈公司；同时，和弈公司向索菲克公司支付了装修保证金8,000元。租赁合同履行中，索菲克公司在《补充协议》上盖章，明确“1.甲方（索菲克公司）承诺延长乙方（和弈公司）租赁商铺B2-1B2-2B2-3B2-5的免租期，从原租赁合同约定的2个月延长至该商铺二次装修消防检查验收通过并取得加盖消防部门印章的有效证明文件之日止。2.甲方承诺乙方商铺B2-1B2-2B2-3B2-5的二次装修消防验收审批手续及产生的所有费用由甲方负责承担。3.乙方所承租商铺B2-1B2-2B2-3B2-5房租起租日应从甲方确认该租赁商铺二次装修消防检查验收通过并提供加盖消防部门印章的有效证明文件后第二日起开始计算。2015年3月23日，和弈公司委托律师发函给索菲克公司，称双方签订租赁合同，和弈公司依约支付租金等，索菲克公司已于2014年7月28日将租赁物业交付给和弈公司，和弈公司已装修完毕，但索菲克公司交付物业并未经过消防验收，导致和弈公司无法办理装修消防验收，之后双方于2015年1月30日达成《补充协议》，但经和弈公司多次催促索菲克公司仍未能办理完毕租赁物业的消防验收商铺手续，故要求索菲克公司于2015年3月30日前获得租赁物业的消防批文，向和弈公司交付适租状态的物业，否则和弈公司将提前解除租赁合同并有权要求索菲克公司赔偿全部损失等。2015年7月中旬，在双方未办理交接手续的情况下，索菲克公司收回了租赁房屋。
另查明，和弈公司为装修承租的商铺分别于：1、2014年9月3日，与上海B有限公司签订《工程施工承包合同》，合同闭口价为265,000元，2016年8月26日，上海B有限公司出具结算确认单，确认双方合同金额为265,000元，和弈公司已付228,244元，尚欠36,756元；2、与上海C有限公司签订《采购合同》，合同总价为128,000元，2016年9月12日，上海C有限公司出具结算确认单，确认双方合同金额128,000元，和弈公司已支付76,800元，尚欠51,200元；3、2014年10月16日与上海D有限公司签订《博大汽车园-
汽车展示中心美的中央空调销售及安装合同书》，合同总价358,000元；4、2014年11月5日与上海E有限公司签订《地毯购销合同》及《补充协议》，合同总价共计107,000元；5、2014年10月30日与Z公司签订《合同》，合同总价270,000元，2016年8月29日，Z公司出具结算确认单，确认双方合同总价为270,000元，和弈公司已支付239,000元，尚欠31,000元；6、与上海F有限公司签订《消防工程施工合同》，合同包干价105,000元，2016年9月12日，上海F有限公司出具结算确认单，确认合同金额为105,000元，和弈公司已支付72,500元，尚欠32,500元；7、2014年8月12日与上海G有限公司签订《上海市建设工程设计合同》，设计费为50,000元；8、于2014年8月26日与上海G有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同暂定价为920,000元，之后再行签订两份《建筑装饰工程施工合同补充协议》，总价款分别为261,855元以及170,100元，后上海G有限公司于2015年10月28日向法院起诉，称上述《建筑装饰工程施工合同》及补充协议，工程造价为1,351,955元，上海和弈资产管理有限公司尚欠其183,575元，故要求支付该尚欠的工程余款，法院经审理后于2016年3月3日依法作出（2015）浦民二（商）初字第4629号民事判决书，判令上海和弈资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海G有限公司工程款183,575元。
庭审中，和弈公司向法院提交相关公司工商登记材料，该材料显示的公司注册地址为中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX区域第B2-1.2.3.5号，以证明工商部门对相关公司进行工商登记注册，系争房屋为合法建筑。索菲克公司提交《建筑安装工程合同》、《钢结构工程施工合同》等，证明租赁的房屋系索菲克公司从上海A有限公司承租场地后未经审批建造手续自行搭建。
审理中，根据当事人申请，法院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所就《补充协议》上索菲克公司印章进行鉴定，该所于2016年6月7日出具司法鉴定意见书，结论为该印章与检材样本的委托书、申请书、索菲克公司股东会决议等印章系同一枚印章盖印形成。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。和弈公司、索菲克公司签订的房屋租赁合同，根据和弈公司提交的工商登记等证据材料，虽有公司注册于该地址，但工商登记部门并非房屋建筑规划审批部门或权属登记部门，该证据并不能证明和弈公司租赁的房屋系合法建筑，和弈公司提交的其他建设工程规划许可证等亦不足以证明租赁房屋系合法建筑；结合索菲克公司提交的建筑安装工程合同，法院有理由相信，租赁房屋系索菲克公司自上海A有限公司承租了相应场地后，未经相关部门审批自行搭建的建筑，故和弈公司、索菲克公司就租赁房屋签订的商铺租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。和弈公司虽实际占有租赁房屋至2015年7月中旬，但索菲克公司承诺起租日自二次装修经消防检查验收通过并提供加盖消防部门印章的有效证明文件后第二日开始计算，现因租赁房屋为非法建筑，无法办理二次消防验收的原因并非和弈公司所致，索菲克公司理应根据其承诺，免收和弈公司租金，故和弈公司要求退还相应租金及履约保证金、装修保证金及相应利息的请求，法院予以支持；和弈公司要求返还相应物业管理费，因和弈公司占有租赁房屋，索菲克公司也未承诺免除该物业管理费，故和弈公司要求返还该物业管理费，法院不予支持。和弈公司主张解约违约金，鉴于双方合同系无效合同，故对该请求，法院难以支持。对于和弈公司主张商铺装修损失，和弈公司为使用租赁房屋而投入装修，有相应合同及合同相对方确认的及法院生效文书确认装修费用的相应支出包括震旦公司270,000元、辉固公司265,000元、邈珲公司128,000元、宏璐公司105,000元及海志公司1,351,955元，共计2,119,955元，法院予以确认其相应费用金额，但对于未经合同相对方结算确认部分金额，在本案中法院难以确认其最终费用；对于法院确认部分金额，因合同无效双方均有过错，但考虑到索菲克公司在明知租赁房屋为非法建筑情况下仍对和弈公司作出提供二次消防验收经消防部门盖章的承诺以及和弈公司在装修后索菲克公司并无证据证明和弈公司实际投入经营，之后即由索菲克公司收回房屋等情况，法院酌情确认该部分损失由索菲克公司负担1,480,000元。索菲克公司提出对和弈公司装修进行评估的申请，法院认为和弈公司未对装修工程造价申请评估，且其已就装修损失提供相应证据，故法院根据和弈公司的举证据实作出判决，索菲克公司提出的申请已无必要。判决：一、原告上海和弈资产管理有限公司与被告上海索菲克博大投资管理有限公司于2014年7月16日签订的《“博大汽车公园”商铺租赁合同》无效；二、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告上海和弈资产管理有限公司租金302,292元、履约保证金302,292元；三、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告上海和弈资产管理有限公司利息（以604,584元为本金，自2015年12月16日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告上海和弈资产管理有限公司装修保证金8,000元；五、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告上海和弈资产管理有限公司损失1,480,000元；六、驳回原告上海和弈资产管理有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,440元，由原告上海和弈资产管理有限公司负担14,885元，被告上海索菲克博大投资管理有限公司负担20,555元；鉴定费6,540元，由被告上海索菲克博大投资管理有限公司负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方当事人对于所签订的《“博大汽车公园”商铺租赁合同》无效均无异议，争议的焦点在于被上诉人和弈公司主张的装修损失应当如何确定以及如何在上诉人索菲克公司与被上诉人之间分担。对此，本院认为，其一，被上诉人在租赁合同约定的免租期内对租赁房屋进行装修，在装修期间，经被上诉人多次催促，上诉人仍未能办理完毕租赁物业的消防验收商铺手续，导致双方产生争议，之后，在双方未办理交接手续的情况下，上诉人收回了租赁房屋，并将房屋租赁给案外人，导致对系争房屋装修进行评估存在现实困难，而被上诉人为证明其装修损失，在二审中提供了相应的装修合同原件、付款凭证原件以及结算确认单原件，而且被上诉人因为上诉人未能通过二次装修消防验收审批手续而不能有效使用租赁房屋，因此，原审根据相应合同及合同相对方确认的及生效文书确认的装修费用以确定被上诉人的装修损失，并无不当，本院予以确认；其二，本案双方对租赁合同无效均存在过错，但上诉人明知租赁房屋为非法建筑而仍然出租，并且对被上诉人作出提供二次消防验收经消防部门盖章的承诺，之后未经双方办理交接手续而擅自收回租赁房屋，因此，上诉人对租赁合同无效应承担主要责任，对被上诉人的装修损失亦应承担主要责任。在此情况下，原审酌情确定由上诉人承担装修损失1,480,000元，恰当合理，本院予以确认。上诉人索菲克公司的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18,120元，由上诉人上海索菲克博大投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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