临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民初字第4257号
原告（反诉被告）杨永金，男，个体户，
原告（反诉被告）胡素玲，女，个体户，系杨永金妻子。
委托代理人王静，内蒙古日恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）王润，男，无固定职业。
委托代理人苏雄智，内蒙古大法扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨秀珍，女，无固定职业，系王润妻子。
委托代理人王润，基本情况同上。
原告杨永金、胡素玲与被告王润、杨秀珍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨永金，原告杨永金、胡素玲的委托代理人王静，被告王润及其委托代理人苏雄智，被告杨秀珍的委托代理人王润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永金、胡素玲诉称，2009年6月22日，二原告租赁了二被告位于临河区解放东街原印刷厂楼房二层三层和楼房门洞西一间门点及后院内放置锅炉的地方，租期10年，年租金75000元，合同签订之日一次性交纳两年租金150000元开始安装设备、装修房屋营业。2011年原告在装修三楼的过程中。被告突然以出卖三楼为由阻止装修，三楼至今一直未能开业。2012年1月8日被告突然提出要求将2011年度暖气费交给被告，由被告向供暖单位交纳，后供暖单位停止供暖，后才知道被告未将原告交纳的供暖费交与供暖单位，原告只得自行烧锅炉供暖。2012年9月13日，被告又将大门上锁，不让原告进煤烧热水锅炉，经多次交涉未果，致使原告的洗浴全部停业。诉至法院请求判令被告继续履行合同，并赔偿原告二楼停业损失100000元及三楼未能开张营业损失200000元。2014年8月29日变更请求为二被告赔偿装修损失219195元；二被告赔偿二、三楼停业损失100000元；二被告返还2011年至2012年度取暖费8500元；诉讼费由二被告承担。
原告杨永金提供的证据：
证据一，2009年6月22日的房屋租赁合同。
证明双方在租赁合同中约定，在租赁期五年之内如有拆迁或其它变动，不能继续履行合同时，乙方（杨永金）的装修及投资设备由有关部门评估后由甲方（王润）承担经济损失。现双方履行租赁合同期限未满五年已解除，被告方应向原告方承担经济损失。
证据二，2013年12月9日（2013）××民一终字第××号民事判决书。
证明原被告双方所签订的房屋租赁合同已被法院判决解除，双方租赁合同履行期未满五年，已终止履行，被告依双方所签订的合同，应向原告承担经济损失。
证据三，2013年9月5日对被告王润的询问笔录。
证明1、在合同签订时，被告同意原告装修二、三楼，原告在进行二次装修三楼时，遭到了被告阻止，致使原告无法经营。对造成双方解除合同被告存在过错。2、2012年9月13日，被告又将大门上锁，又一次阻止原告正常经营，致使原告无法营业，给原告造成的损失应承担赔偿责任。
证据四，2013年6月26日庭审笔录。
证明被告王润陈述：“因为被告（指杨永金）不缴纳租赁费，我就让他停业了，他就报警了。”对原告无法经营是因被告强行阻止造成的，被告应承担赔偿责任。被告王润陈述：“2012年1月5日给我交的取暖费。”证明2012年1月5日原告向被告支付了17000元取暖费，而实际供暖3个月，3个月未供暖，被告应将多收的3个月取暖费退还原告。
证据五，账册一本。
证明，原告自2009年至2011年经营期间每日营业额流水帐，根据流水帐计算出原告的经营损失，原告只主张了100000元损失。
被告王润、杨秀珍辩称及反诉诉称，原被告协商签订了房屋租赁合同，我们将自己位于临河区解放东街原印刷厂楼房二楼、三楼和楼房门洞西一间门点及院内放置锅炉的地方租赁给杨永金、胡素玲使用，合同约定租期为十年，从2009年8月20日起至2019年8月20日止，年租金为75000元，合同签订之日杨永金、胡素玲一次性交两年租金，从第三年开始一年一付，但租金必须提前一个月付清，如不能按时给付，租赁方每天承担租金总额10%的违约金，同时出租方有权终止合同，合同签订后杨永金、胡素玲付了三年租金，第四年杨永金、胡素玲未按照合同约定给付租金。我们于2012年11月21日诉到临河区人民法院，请求判令解除双方签订的租赁合同，并要求杨永金、胡素玲将擅自拆除的三楼承重界墙恢复原状，同时要求杨永金、胡素玲承担违约金。临河区法院2013年4月12日经过审理判决驳回解除合同的诉讼请求。判决生效后杨永金、胡素玲还不自觉履行交付租金的义务。于是我们在杨永金、胡素玲租赁的营业场所张贴了通知，通知杨永金、胡素玲在十日内缴纳第四年度的租金，并要求将擅自拆除的承重界墙回复原状等。如不按时缴纳租金，视为再次违约，将行使解除合同的权利。通知过期后杨永金、胡素玲仍未履行合同。我们于2013年6月23日再次向临河区人民法院起诉，法院于2013年9月12日判决解除双方于2008年6月22日签订的房屋租赁合同，并判决杨永金、胡素玲支付2012年8月20日至2013年8月20日的租赁费75000元及将擅自拆除三楼承重界墙回复原状。1、杨永金、胡素玲要求我们赔偿装修装饰设备损失219195元不认可；要求我们返还2011年-2012年取暖费8500元不同意返还；要求我们赔偿二、三楼停业损失100000元与我没有关系，我们不认可。现反诉请求判令杨永金、胡素玲赔偿从2013年8月20日起2014年12月20日止按每月6250元实际占用楼房损失100000元；杨永金、胡素玲支付2011年10月15日至2012年4月15日的取暖费2584元及2012年10月15日至2014年4月15日的取暖费40000元；杨永金、胡素玲将楼房三楼恢复原状或赔偿损失6000元；杨永金、胡素玲支付违约金67500元。
被告王润、杨秀珍提供的证据：
证据一，房屋租赁合同。
证明杨永金、胡素玲第四年的租赁费没有按期缴纳，晚交了40天，违约金是每天是租金的10%，每天就是7500元，30天是225000元，我方按30%主张。
证据二，2张照片（2012年临民初字308××号案卷内）。
证明杨永金、胡素玲私自拆墙掏门，未经被告同意。
证据三，2011年12月31日巴市阳光能源集团公司出具的暂停供暖通知。
证明杨永金、胡素玲因私自改装取暖管道和没有按时缴纳取暖费造成停暖。
证据四，巴市物价局的文件，巴价费字7××号。
证明临河区取暖费的收取标准，明确规定按时间段的收取费用的标准，杨永金、胡素玲没有按照收费标准足额缴纳取暖费。
证据五，2012年12月8日巴市新环汽车销售服务公司的证明。
证明杨永金、胡素玲擅自拆墙掏门造成漏水，给一楼的商业门店造成损失。
原告杨永金、胡素玲对反诉请求辩称，请求驳回王润、杨秀珍反诉请求。理由如下：杨永金、胡素玲从2012年8月就已经不使用占有租赁房屋，无需承担损失；杨永金向王润已经支付了2011年10月15日至2012年4月15日的取暖费17000元，供热公司仅供热3个月就停暖了，我方在诉讼请求中要求王润返还供暖费8500元，故不同意向王润支付取暖费；2012年10月15日至2014年4月15日杨永金在该时间内未使用该房屋，不存在交付取暖费的义务；杨永金装修房屋从签订租赁合同时就与王润进行过协商，王润允许对二楼、三楼进行改造，杨永金进行三楼掏门的行为是经过王润同意的行为，不存在违约故无需恢复原状或赔偿；对于王润要求杨永金承担违约金，杨永金无需承担，造成后续的房屋租金未支付，是因为王润的阻止杨永金对三楼进行装修以及锁大门的行为妨碍杨永金进行正常营业的侵权行为所导致，责任在于王润，赔偿损失100000元无事实及法律依据。
经审理查明，2009年6月22日，王润、杨秀珍与杨永金、胡素玲签订房屋租赁合同一份，王润、杨秀珍将其所有的位于临河区解放东街原印刷厂楼房二层三层和楼房门洞西一间门点及后院内放置锅炉的地方租赁给杨永金、胡素玲经营洗浴，租期10年，从2009年8月20日起至2019年8月20日止。年租金75000元，签订合同之日杨永金、胡素玲一次性给付王润、杨秀珍两年租金，从第三年开始一年一付，但租金必须提前一个月付清，如租金不能按时给付，承租方每天承担租金总额10%的违约金，同时出租方有权终止合同。在租赁期五年之内如有拆迁或其它变动，不能继续履行合同时，乙方的装修及投资设备由有关部门评估后由甲方承担经济损失，同时双方就合同的其他条款作了约定。6月24日，杨永金、胡素玲给付王润、杨秀珍两年租金150000元，王润出具收条。2011年7月28日，杨永金给付王润2011年8月20日至2012年8月20日期间租金76000元，王润出具收条。2009年9月27日、2010年7月14日、2012年1月8日，杨永金、胡素玲分别向王润、杨秀珍交纳了3年暖气费17463.6元、16632元、17000元，共计51095.6元，王润均出具收条。2012年7月20日前杨永金、胡素玲未向王润、杨秀珍交纳第四年度租金。2012年8月30日，杨永金、胡素玲向巴彦淖尔市国正公证处申请办理给付王润2012年8月20日至2013年8月20日的房屋租赁款的证据公证。公证处指派公证员随同杨永金、胡素玲见到王润，杨永金、胡素玲给付租金，王润拒收，公证员制作现场记录。次日，公证处制作公证书。2012年9月13日，王润将通往金鑫洗浴后院的大门上锁，杨永金、胡素玲停止营业。2012年11月21日，王润、杨秀珍以杨永金、胡素玲在合同约定的期限内，拒不交纳租金，且未经出租方同意，擅自拆除了租赁房得承重界墙，改变了房屋的整体结构为由，诉至法院请求判令解除双方签订的房屋租赁合同。本院于2013年4月12日作出（2012）××民初字第××号民事判决书，判决驳回王润、杨秀珍的诉讼请求，双方合同继续履行。
2013年5月10日，王润、杨秀珍为保证合同正常履行在杨永金、胡素玲租赁营业的洗浴场所张贴通知，要求杨永金、胡素玲在十日内交纳第四年度租金75000元；承担逾期交纳租金的违约金225000元；交纳取暖费23000元；同时要求杨永金、胡素玲在十日内将擅自拆除的承重界墙恢复原状；上述事宜如不按期完成、交纳费用，视为再次违约，将行使权利，解除合同。后杨永金、胡素玲仍未履行合同也未营业。2013年6月23日，王润、杨秀珍再次诉至本院请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；杨永金、胡素玲给付2012年8月20日至2013年8月20日期间租赁费75000元；并承担违约金75000元；杨永金、胡素玲支付取暖费23000元；杨永金、胡素玲支付2013年8月20日至合同解除之日的租赁费；判令杨永金、胡素玲将擅自拆除的承重界墙恢复原状。杨永金、胡素玲同时提起反诉，请求依法判令继续履行租赁合同，停止侵权；要求王润、杨秀珍承担二楼的停业损失100000元及三楼未能开张营业的损失200000元违约赔偿责任。本院于2013年9月12日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同；杨永金、胡素玲支付王润、杨秀珍2012年8月20日至2013年8月20日的租赁费75000元；杨永金、胡素玲将租赁王润、杨秀珍三楼装修部分恢复原状。因杨永金、胡素玲未交纳反诉费，其反诉请求不予考虑。宣判后，杨永金、胡素玲不服提起上诉，二审期间王润、杨秀珍同意在解除合同的基础上放弃2012年8月20日至2013年8月20日的租赁费75000元，同意三楼的装修由其自行恢复原状。巴彦淖尔市中级人民法院2013年12月9日作出（2013）××民一终字第××号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年9月26日（上诉期间），杨永金、胡素玲向本院提起本次诉讼，11月5日，申请对其租赁经营的临河金鑫洗浴停业营业损失进行鉴定，2014年3月5日，因无法对鉴定标的作出价格鉴定，巴彦淖尔市中级人民法院出具退卷函。2014年1月21日（二审宣判后），杨永金、胡素玲申请对其租赁经营临河金鑫洗浴的装修损失进行鉴定，2014年7月28日，巴彦淖尔市室内装饰工程质量预算检审所出具报告，鉴定结论临河金鑫洗浴装修的价值为305709元，经计算折旧后的装修损失为219195元。
另查明，王润、杨秀珍未提供其向供暖部门交纳取暖费票据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王润、杨秀珍与杨永金、胡素玲签订的租赁合同已经被本院及巴彦淖尔市中级人民法院生效判决解除，符合合同约定的不能履行情形，王润、杨秀珍应当按合同约定赔偿杨永金、胡素玲装修及设备投资损失。杨永金、胡素玲要求王润、杨秀珍赔偿停业损失，无法确定损失，该项请求不予支持。杨永金、胡素玲要求王润、杨秀珍退还2011年至2012年度取暖费8500元，其在之前诉讼中称2012年3月初停暖，且王润否认停暖，杨永金、胡素玲未提供停暖的证据证实，该项请求也不予支持。王润、杨秀珍反诉要求杨永金、胡素玲赔偿从2013年8月20日起2014年12月20日占用房屋期间的租金损失及三楼恢复原状损失，因在之前诉讼中王润同意在解除合同的基础上放弃租金及自行恢复三楼原状，现合同已解除，王润、杨秀珍不能再主张，该两项请求本院不予支持。王润、杨秀珍反诉要求杨永金、胡素玲支付2011年10月15日至2012年4月15日的取暖费2584元及2012年10月15日至2014年4月15日的取暖费40000元，因杨永金、胡素玲在2012年9月停止营业，王润、杨秀珍应采取措施阻断供暖，且其未提供向供暖部门交纳暖费的票据，该请求不予支持。王润、杨秀珍要求杨永金、胡素玲支付违约金，在之前诉讼中王润称杨永金、胡素玲应在2012年7月20日前交纳下年度租金，逾期构成违约，要求解除合同。本院判决继续履行合同，且在二审判决中也未认定违约，故该项请求本院不予支持。综上，杨永金、胡素玲要求王润、杨秀珍赔偿装修设备投资损失219195元，予以支持，其他请求予以驳回。王润、杨秀珍反诉请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王润、杨秀珍于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）杨永金、胡素玲装修设备投资损失219195元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）杨永金、胡素玲其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王润、杨秀珍反诉诉讼请求。
案件受理费6055元，由杨永金、胡素玲负担1468元，王润、杨秀珍负担4587元。鉴定费3000元，反诉费2114元，由王润、杨秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 张卫东
代理审判员 唐 瑞
人民陪审员 李秀荣
二〇一五年七月八日
书 记 员 李晓琴
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
临河区人民法院
民事判决书
（2013）临民初字第4257号