西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第1010号
原告张丽君，女，1978年11月25日出生，汉族。
特别授权委托代理人李忠臻，广西海港律师事务所律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
委托代理人陈敏，广西南港律师事务所律师。
被告北海忠正房地产代理有限公司。
法定代表人李伟伟，该公司总经理。
原告张丽君诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、北海忠正房地产代理有限公司（以下简称忠正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、代理审判员叶汪绿、人民陪审员梁毓参加的合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。书记员凌枝担任法庭记录。原告张丽君的委托代理人李忠臻，被告红树湾公司的委托代理人陈敏到庭参加诉讼，被告忠正公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告忠正公司系被告红树湾公司的房产销售代理商。2011年1月16日，原告与被告红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），《建房意向书》签订当日，被告忠正公司收取原告购房款43565元。然而签订《建房意向书》至今，被告红树湾公司的商品房仍未动工，导致原告的利益受损，且被告红树湾公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下便委托被告忠正公司对外销售房屋，其与原告签订的《建房意向书》应属无效。根据民法通则的相关规定，两被告应承担连带责任。故请求法院判令：一、确认原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》无效；二、被告红树湾公司与被告忠正公司连带返还43565元并支付5358元利息给原告（利息暂计至2013年1月16日）；三、本案诉讼费由两被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，以证明原告具有诉讼主体资格；2、电脑咨询单，以证明被告红树湾公司具有诉讼主体资格；3、电脑咨询单，以证明被告忠正公司具有诉讼主体资格；4、《建房意向书》，证明原告与被告红树湾公司签订意向书的内容及被告红树湾公司当时未取得《商品房预售许可证》；5、收条，以证明被告忠正公司收取原告购房款的情况；6、收据，以证明被告红树湾公司收取原告款项情况；7、光盘，以证明被告忠正公司是被告红树湾公司的代理销售商。
被告红树湾公司辩称，一、原告与其签订的《建房意向书》不具备商品房买卖合同的主要要件，不属于《商品房买卖合同》，该意向书是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该意向书合法有效。且双方在《建房意向书》中明确约定办理《商品房预售许可证》后再签订《商品房买卖合同》，其也未向原告收取购房款。二、原告因房地产市场低迷、房价下滑，意图不再履行合同，退回订购的房屋，有违诚实信用原则。且其并未委托被告忠正公司从事商品房订购或者销售活动，被告忠正公司收取原告的款项与其无关，其仅收到原告交来诚意金2万元，并未收取购房款，原告要求其与被告忠正公司连带返还购房款43565元及利息没有事实和法律依据。三、其与原告间的商品房订购模式是房地产市场推广普遍采用的一种方式，为维护房地产市场稳定，促进经济发展，法院应综合考虑本案的实际情况，依法维持其与原告间的房屋订购关系。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。
被告红树湾公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告忠正公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经过开庭质证，被告红树湾公司对原告提交的证据1-4、6的真实性、合法性、关联性没有异议；对原告提交的证据5，认为该证据与其无关，故不发表质证意见；对原告提交的证据7，认为原告提交该证据时已超过举证期限，且该光盘系被告忠正公司单方制作的，与其没有关系。本院认为，对原告提交的证据1-4、6，由于各方当事人对这几份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信，作为定案的依据；对原告提交的证据5，该收条系被告忠正公司出具并盖有该公司公章，其真实、合法，并对查明本案事实有重要作用，故本院予以采纳，作为定案的参考依据；对原告提供的证据7，该光盘的内容系被告忠正公司作为房地产代理公司制作用于宣传其公司业务并在互联网上广泛传播的视频，其中涉及宣传代理被告红树湾公司房地产相关内容，其与本案有一定关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月16日，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订一份《建房意向书》，约定被告红树湾公司将防城港金海湾二期A7栋22层10号房卖给原告，房屋建筑面积为47.13平方米，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3590元，总金额169197元……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”在《建房意向书》中，原告的委托代理人为蔡道俊，地址为北海市上海路香槟郡E104号商铺。同日，被告忠正公司向原告出具一份《收条》，载明：“今收到张丽君交来广西防城港金海湾（二）期A7-2210指标费人民币23565元。另代广西防城港红树湾收取定金人民币2万元。当张丽君收到委托代签署的意向书同时此收条作废。”2011年3月21日，被告红树湾公司向原告出具《收据》，表示收到张丽君（A7-2210房）交来诚意金2万元，并注明该款项系中行转账。被告忠正公司于2011年制作宣传视频并上传互联网络，内容为其代理销售包括防城港市“瑞海商都”、“台湾城”及被告红树湾公司开发的“金海湾”等多个楼盘。
另查明，被告红树湾公司在2011年1月16日与原告签订《购房意向书》及在本案起诉时就金海湾二期A7栋房屋尚未取得商品房预售许可证。
本院认为，关于原告与被告《建房意向书》是否有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告红树湾公司返还诚意金2万元及赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告忠正公司是否应返还原告指标费23565元并赔偿利息损失的问题。综合考虑被告忠正公司于2011年1月16日出具给原告的《收条》的内容、被告忠正公司宣传片的内容以及被告红树湾公司并非直接收取原告2万元诚意金的情况，可以认定被告忠正公司与被告红树湾公司存在事实上的代理销售关系，故被告忠正公司向原告收取的23565元指标费具有代理销售费的性质。根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”的规定，被告忠正公司不得代理销售由被告红树湾开发还未取得商品房预售许可证的金海湾二期项目，故原告要求被告忠正公司将所收取的23565元指标费予以返还并赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告红树湾公司与被告忠正公司是否应连带返还以上钱款并赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告红树湾公司与被告忠正公司应连带返还原告已支付的诚意金2万元、指标费23565元并赔偿利息损失。
综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张丽君与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司于2011年1月16日签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效；
二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司返还原告张丽君已支付的诚意金2万元并赔偿利息损失（利息以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月17日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
三、被告北海忠正房地产代理有限公司返还原告张丽君已支付的指标费23565元并赔偿利息损失（利息以23565元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月17日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
四、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司与被告北海忠正房地产代理有限公司对以上判项二、三的债务互相承担连带清偿责任。
案件受理费1023元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担500元，被告北海忠正房地产代理有限公司负担523元。原告张丽君已预交的1023元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、北海忠正房地产代理有限公司在履行债务时一并支付给原告张丽君。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1023元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20765101040122013，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
代理审判员 叶汪绿
人民陪审员 梁 毓
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 凌 枝
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。