浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金商终字第991号上诉人（原审原告）：邹伊琪。上诉人（原审被告）：浙江�义沃丰商业经营管理有限公司。法定代表人：王雄辉。委托代理人：朱晓林。被上诉人（原审被告）：浙江武义金灿房地产开发有限公司。法定代表人：应刚建。上诉人邹伊琪、浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰公司）为与被上诉人浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2010年11月19日，邹伊琪与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定邹伊琪向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺2-069号商铺，建筑面积19.68平方米，每平方米22148元，总价款为人民币435873元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同�效日首付商品房总额的50%即225873元，余额210000元办理按揭。合同签订后，邹伊琪按约支付了购房款225873元。2010年11月19日，邹伊琪与沃丰公司及金灿公司签订了《委托合同》一份，合同约定：自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限为沃丰公司向邹伊琪支付收益的期限；邹伊琪自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016年12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向邹伊琪支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个�益年度的首月内向邹伊琪一次性付清当年度的收益；邹伊琪逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向邹伊琪提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为邹伊琪的年度收益额、沃丰公司的违约责任与赔偿责任。之后，被告沃丰公司依约向原告邹伊琪支付了2012年、2013年的年度收益金，2014年的年度收益金至今未付。2014年12月23日，邹伊琪向原审法院提起诉讼，请求判令：1、沃丰公司立即支付2014年1月1日至2014年12月31日的年度收益金34869.84元；2、沃丰公司支付自2014年1月1日起至2014年12月10日止按年度收益金的千分之三每日计算的违约金35881.06元，自2014年12月11日起至执行完毕止的违约金仍按每日年度收益额的千分之三计算；3、由沃丰公司承担本案诉讼费用；4、金灿公司对上述收益金、违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。沃丰公司、金灿公司在原审中共同答辩称：1、关于被告沃丰公司未支付收益金事出有因，因为银行信贷风险防控原因，造成原告委托沃丰公司经营的商铺按揭贷款不能办理，原告自身存在原因，未及时配合向金灿公司提供相关资料，之后也一直未付清购铺款，导致金灿公司无法向沃丰公司支付收益金。因为收益金来源于金灿公司，是由金灿公司支付给沃丰公司，沃丰公司再支付给原告。由于原告与金灿公司一直存在商铺买卖纠纷，且金灿公司多次向原告催促其付清购铺款未果，故而停止支付收益金，且其中还有政府的原因。对被告未支付的收益金数额没有异议，但沃丰公司不支付的原因请原告注意；2、本案存在连环合同关系，一个是买卖合同，一个是委托合同，因为买卖合同发生争议，导致�托合同也不能履行，两份合同不能分开履行，在原告没有交清房款前提下支付收益金有失公平。关于违约问题，双方存在很大争议，原告本身存在违约导致被告无法支付收益金；3、金灿公司在委托合同上以担保人身份出现，而本身两公司就存在利益冲突，具体表现是原告没有按照买卖合同按时提供按揭贷款的有关资料，也不支付清购房款，故金灿公司作为担保人有权抗辩。综上，原告在未付清房款的前提下要求支付收益金不合理，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：原告邹伊琪与被告沃丰公司、金灿公司签订的《委托合同》系其各方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求其支付2014年的年度收益金及违约金的诉请，被告沃丰公司、金灿公司辩称原告未按时办理按�贷款手续，未付清购房款，故被告可以暂停支付收益金。从庭审查明的情况看，原告虽与被告金灿公司就剩余购房款的支付方式等存在争议，但该商品房买卖合同仍有效，且根据委托合同的约定，原告仅需在物业接受交付之日即向沃丰公司交付，之后沃丰公司就应当在每个收益年度的首月内向原告一次性付清当年度的收益。故被告的辩解意见，不予采纳。被告沃丰公司逾期支付2014年收益金已构成违约，应当支付相应的违约金，根据合同约定，违约金应当自2014年2月1日起每日按年度收益金的千分之三计算，故依法予以调整。被告金灿公司自愿为上述收益金、违约责任及赔偿责任提供连带保证担保，该担保合法有效。综上，原告合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人�法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告沃丰公司于判决生效后7日内支付原告邹伊琪2014年的年度收益金34869.84元并支付自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2014年收益金的30%；二、由被告金灿公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告邹伊琪的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（已减半），由被告沃丰公司负担，由被告金灿公司连带支付，限判决生效后7日内交纳。邹伊琪不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院存在同案不同判的情形，在（2015）金武民初字第12号、（2015）金武民初字第14号案件中，判决沃丰公司按年度收益金的日千分之三计算违约金，对于其他人又加判了“违约金最高不超过2014年收益金的30%”。而事实上，沃丰公司在2015年3月18日的笔录中已经清楚表明，放弃对违约金进行调整的诉求。故本案应当依据《委托合同》的约定判决沃丰公司支付相应的违约金。原判违反了不告不理的原则，超出了审理的范围。综上，请求二审撤销原判，依法作出改判，并由沃丰公司、金灿公司承担本案诉讼费用。沃丰公司答辩称：原审对违约金进行调整无误。本案双方当事人擅自约定的违约金过高，依据法律规定应当予以调整。沃丰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、沃丰公司未向邹伊琪支付2014年度收益金，是因为邹伊琪至今未向金灿公司支付商铺的50%购房余款，也未办理物业交接及权属登记。《委托合同》约定，邹伊琪应保证为该商铺的合法所有人，现该商铺的所有权存在争议，邹伊琪并非商铺的所有权人，故金灿公司暂停支付收益金具有事实和法律依据。2、本案中《浙江省商品房买卖合同》与《委托合同》形成了连环合同关系，商铺买卖合同中的开发商金灿公司是委托合同中的担保人，沃丰公司支付的收益金实际由金灿公司提供。现邹伊琪与金灿公司签订的商铺买卖合同发生了争议，金灿公司不愿再向沃丰公司支付收益金，导致《委托合同》中约定的收益金无法支付。况且，在金灿公司未收到邹伊琪尚欠的50%购房款的情况下，仍要向邹伊琪支付收益金显失公平，其应当享有抗辩权。3、根据《委托合同》约定，邹伊琪自该物业接受交付之日即向沃丰公司交付。而大部分购买商铺户实际向沃丰公司交付物业的时间是2013年8月上旬，邹伊琪存在逾期交付物业的事实，已构成违约。4、沃丰公司之所以支付了2012年与2013年收益金，是配合政府维护社会稳定而为。综上，请求二审撤销原判，依法改判。邹伊琪针对沃丰公司的上诉答辩称：邹伊琪与沃丰公司之间的委托合同系双方真实意思表示，并未违反法律规定。根据《委托合同》约定，沃丰公司应向邹伊琪支付年度收益金及按年度收益金的日千分之三计算的违约金。首先，《浙江省商品房买卖合同》是邹伊琪与金灿公司之间签订，与沃丰公司无关，该合同与《委托合同》也是两个独立的合同。根据《委托合同》约定，邹伊琪需在物业接受交付之日向沃丰公司交付，沃丰公司则应在每个收益年度的首月内向其支付当年年度收益。其次，合同相对性是合同主体之间的相对性，沃丰公司将其理解为合同之间的相对性有误。最后，从社会维稳的角度，邹伊琪作为购房者相对于资金实力雄厚的沃�公司、金灿公司是社会的弱者，从依法治国的角度，法院更应公平公正按照合同约定判决沃丰公司支付年度收益金及相应的违约金。金灿公司在二审中未作答辩。二审中，沃丰公司向本院提交金灿公司与沃丰公司签订的《委托合同》、《补充协议》复印件各一份、沃丰公司其他应付款明细账四页、沃丰公司记账凭证两页，证明沃丰公司支付给邹伊琪的收益金来源于金灿公司。邹伊琪对沃丰公司提供的证据发表如下质证意见：1、对《委托合同》的关联性及证明目的有异议，仅证明金灿公司与沃丰公司之间存在委托合同关系。2、对支付凭证的真实性、合法性、关联性有异议，借贷明细仅沃丰公司单方出具盖章，没有银行转帐、借条等相应形式，明显系伪造；根据民法通则规定，企业之间借贷系违法行为，请求法院没收其违法所得。店铺租金是由沃丰公司收取，业主并不清楚沃丰公司与金灿公司之间具体由谁支付，而只知道租金都由沃丰公司收取，收益金应由沃丰公司向业主支付。本院经审查认为，因上述证据并非新证据，本院不予认证。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，金灿公司与邹伊琪签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，沃丰公司即与邹伊琪签订了《委托合同》，并由金灿公司提供担保。上述两份合同的订立系各方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。虽然邹伊琪由于按揭贷款受限，未能按照《浙江省商品房买卖合同》的约定支付剩余50%购房款，但双方并未因此解除该商品房买卖合同。且涉案商铺早已由金灿公司交付给邹伊琪，并由邹伊琪交由沃丰公司统一经营管理。沃丰公司也已经按照《委托合同》约定支付了2012年-2013年的收益金。由于涉案商铺现仍持续由沃丰公司经营管理，故邹伊琪有权依照《委托合同》约定要求沃丰公司支付2014年度收益金，并要求金灿公司承担担保责任。但由于《委托合同》中约定的违约金过高，故原审判决对违约金予以调整并无不当。综上，邹伊琪与沃丰公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担1035元，由邹伊琪负担533元。本判决为终审判决。审 判 长  黄玉强代理审判员  李 茜代理审判员  郑望鑫二〇一五年七月二十七日代书 记员  金巧芳