内蒙古自治区土默特左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）土左商初字第409号
原告董瑞琴，女，汉族，1983年1月27日生，会计，住托克托县。
委托代理人杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。
被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司。
住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：邢其坤，董事长。
委托代理人孙洪波，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人张磊，内蒙古庆胜律师事务所律师。
原告董瑞琴诉被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杜娜云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董瑞琴的委托代理人杜龙龙、被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司的委托代理人孙洪波、张磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告董瑞琴诉称，原告于2012年5月17日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于呼和浩特金川开发区110国道582km路南的一套面积为87.14平方米的商品房，该商品房单价为3660.54元，总金额为318979元人民币，房屋为泰和熙地住宅小区第11幢3单元102号住宅，交房日期为2012年10月31日前。合同生效后，原告如约向被告支付首付款，并办理银行贷款向被告支付了全部房屋价款318979元人民币。但被告至今未履行交房义务，双方在合同第九条中约定如被告未按照合同规定的期限交方，应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。截止到2013年9月11日，共产生延期交房的违约金49441元。根据合同约定：“原告所购房屋建筑面积为87.14平方米，如建设面积发生差异的，每平方米单价保持不变，总价款按照实际差异调整，多退少补。”现被告明确告知原告，原告所购房屋实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了3.15平方米，根据合同约定，被告应向原告返还购房款11530元。另被告在签订本合同时明确向被告承诺，为方便小区住户的出行，将开设泰和熙地住宅小区南门，但时至今日，仍未开设南门，原告认为被告的该项承诺应认定为《商品房买卖合同》的组成部分，被告应当按照承诺履行。故原告诉至我院，请求判令被告支付原告延期交房的违约金49441元，返还购房款11530元，开设泰和熙地住宅小区南门，被告承担诉讼费。
原告董瑞琴为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同、收据，拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2012年10月31日前，被告应按日支付已交房款万分之五的违约金，按照房屋实际面积收取房价款，原告于2012年10月31日前已经全部支付房款。2、道路通行承诺，拟证明被告承诺宽城商业街与小区南门道路畅通，但南门无法正常使用。
被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司发表质证意见如下：1、真实性无异议，对证明问题有异议，按合同约定如遇政府规划变更，被告可据实延期。原告违约逾期付款。2、真实性无异议，南门已建成，道路已通行。
经审查，本院认为，对证据1、2的真实性予以采信。
被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司辩称，被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司开发了位于呼和浩特市金川开发区的泰和熙地住宅小区，该小区五证齐全。原告购买了被告开发的房屋并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋户型、面积、价款、付款方式、交房期限以及违约责任等，其中双方约定交房期限为2012年10月31日，出卖人逾期交房的应承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇有异常困难或重大技术问题而延误工期的；3、非甲方所能控制的原因（如暴雨、5级以上地震及非正常停水、停电的）；4、如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的。合同签订后，双方开始按照合同约定履行合同。
在被告开发建设过程中，金川区规划土地建设环保局在“金川新城”住宅小区东侧规划一条南至金海路、北至110国道的南北向支路及配套雨水、污水管线工程，工期为2012年8月至12月，建设南北向支路。新规划道路及配套雨水、污水管线工程的建设直接造成了被告开发小区己完成的自来水以及污水管网需要重做以便接入新规划道路所配套的污水管网中，而新规划道路以及所配套的污水管网至今没有修通，导致了被告开发建设工期延误，它属于双方合同约定的如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的据实交房延期的原因，因此，被告不应承担逾期交房的违约责任。
被告开发该小区申请规划时，政府规划部门规划了住宅小区的南门，在实际建设施工中，被告发现该南门进出需经过另一小区的土地，该小区已建设完毕，道路两边为商铺。相邻小区的业主多次阻止被告的施工车辆以及施工材料由南门进入工地，造成建设施工无法进行，经规划部门多次协调遭到相邻小区的业主拒绝，施工车辆只能绕行110国道，110国道经常发生拥堵，这也造成了施工进展缓慢。
2013年7月10日，土左旗质检站对被告小区进行了初步验收，验收完毕后，被告2013年7月15日已通知小区业主办理交房手续，至今绝大多数的业主已领取钥匙开始装修，而原告经被告多次通知拒绝接收房屋，并表示被告如果不赔违约金，原告就不领钥匙，那么这种造成房屋交付不能的过错，不在被告，被告不应承担逾期交房的违约责任。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受到法律的保护。合同约定了双方的权利和义务，双方应严格按照合同的约定予以履行，逾期交房的原因是因政府规划变更的原因，双方在合同中也约定了政府规划变更可以成为出卖人可据实予以延期交房的原因，因此，被告不应承担逾期交房的违约责任。为了维护被告的合法权益，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告于2012年5月17日签订了《商品房买卖合同》，双方约定2012年10月31日前交付房屋，也约定了可以延期的原因。2、金川工业园区规划土地建设环保局关于新增规划道路的函、金川工业园区2012年基础设施建设项目计划，拟证明金川工业园区规划土地建设环保局拟在“金川新城”住宅小区东侧规划一条南至金海路、北至110国道的南北向支路，函告土左旗建设规划局。工期为2012年8月—12月，新增该路致被告开发小区污水管线接入城市污水主管道位置发生变更，被告不得不重新进行施工，因此延误工期。3、泰和熙地住宅小区总平面图，拟证明因规划要求进行了规划变更，致被告开发小区污水管线接入城市污水主管道位置发生变更，被告不得不重新进行施工，因此延误工期。规划变更属于合同约定可据实予以延期交房的理由。4、小区业主领取钥匙通知及明细，拟证明2013年7月10日，土左旗质检站对被告小区进行了初步验收，2013年7月15日，被告通知小区业主办理交房手续，大多数业主已领取钥匙。5、交费收据及银行回执，拟证明原告银行按揭应于2012年7月2日缴纳，实际缴纳日期为2012年9月7日，逾期付款违约金为6460元。6、证明，拟证明因道路未修通，致小区给排水未修通。
原告董瑞琴发表质证意见如下：1、真实性认可，证明的问题不认可。2、真实性认可，证明的问题不认可。3、真实性认可，证明的问题不认可。4、真实性和证明问题均不认可。5、真实性认可，证明的问题不认可。原告于2013年7月27日已付清尾款，对方已出具收据，违约金计算无依据。6、真实性认可，目前该路未施工，该路与被告延期无关，不能证明存在政府行政行为导致延期交房。
经审查，本院认为，对证据1—6的真实性予以采信。
经审查明，原告董瑞琴购买了被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司开发的泰和熙地住宅小区第11幢3单元102号住宅房一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋户型、面积、价款、付款方式、交房期限以及违约责任等。合同约定的交房期限为2012年10月31日。合同还约定出卖人逾期交房的应承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇有异常困难或重大技术问题而延误工期的；3、非甲方所能控制的原因（如暴雨、5级以上地震及非正常停水、停电的）；4、如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的。合同签订后，双方开始按照合同约定履行合同。
金川工业园区2012年基础设施建设项目计划中金川北区“金川新城”东侧规划支路及配套雨、污水管线建设工程，工期为2012年8月—12月，该路现未竣工。2012年4月21日，金川宽城东规划路给（污）水管道工程出施工图设计，随后，被告变更小区给排水设计图，将小区给排水重新铺设，准备接入金川宽城东规划路给排水管道。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。根据双方签订合同第八条的约定，被告应当于2012年10月31日前将商品房交付原告使用。被告未能在2012年10月31日前将商品房交付原告使用，是由于市政建设施工单位基础设施即由市政建设单位负责的上下水管道等基础设施一直没有按时完工，根据双方签订合同第八条第二款第4项的约定，如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的，出卖人可据实予以延期，被告无需承担逾期交房的违约责任。原告要求被告返还购房款11530元的主张，无证据证明，本院不予支持。原告要求被告开设泰和熙地住宅小区南门的主张，被告已开设小区南门，但进出小区南门需经过其他小区的道路，而原、被告约定的道路所有权为他人所有，被告无权处分他人之物，故该约定无效。被告主张的逾期付款违约金6460元，非本案审理范围，本院不予支持。综上，原告请求被告支付原告延期交房的违约金49441元，返还购房款11530元，开设泰和熙地住宅小区南门的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告董瑞琴的诉讼请求。
案件受理费1320元减半收取，由原告董瑞琴负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 ：杜娜云
二〇一四年一月九日
书 记 员 ：尹梦娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。