上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第9885号
原告上海南汇惠房物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人姚龙飞，总经理。
委托代理人潘旭辉，上海融栢律师事务所律师。
被告上海楼兰百货有限公司，注册地上海市浦东新区。
法定代表人严家明，总经理。
委托代理人康建明。
原告上海南汇惠房物业管理有限公司与被告上海楼兰百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2015年5月19日、7月28日公开开庭进行了审理。原告上海南汇惠房物业管理有限公司的委托代理人潘旭辉、被告上海楼兰百货有限公司的法定代表人严家明及委托代理人康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海南汇惠房物业管理有限公司诉称，原、被告于2006年9月8日签订《房屋租赁合同》一份，之后双方又签订了补充协议，《房屋租赁合同》及补充协议约定，原告将位于浦东新区惠南镇拱极路3337－3343号房屋（单）（以下简称系争房屋）租赁给被告，租期至2015年12月31日，租金支付方式为每半年支付一次，先付租金后使用，逾期支付的，违约金每逾期一日按应付费用的万分之五支付。但被告未按合同约定支付租金。2013年9月10日，被告向原告承诺其所欠原告的2012年租金40万元于2013年9月30日前付清，欠原告的2013年租金50万元于2013年12月31日前付清，但到期后被告仍未支付，至2014年底已累计欠租共计145万元。原告多次催讨，被告仍拒绝支付，被告的行为已构成严重违约，故诉请：1、判令解除原、被告于2006.9.8签订的《房屋租赁合同》及该份合同的补充协议；2、判令被告立即搬离系争房屋；3、判令被告支付所欠2012年-2015年7月15日的租金共计XXXXXXX.50元，其中2012年租金40万，2013年租金50万，2014年租金55万，2015年租金自2015.1.1至2015.7.15暂计314164.50元（年租金58万除以12个月为48333元／月再乘以6.5个月）；4、判令被告支付原告逾期付款违约金，以40万为本金，按每日万分之五自2012年1月1日起至判决日止；以50万为本金，按每日万分之五自2013年1月1日起至判决日止；以55万为本金，按每日万分之五自2014年1月1日起至判决日止；以314164.50元为本金，按每日万分之五自2015年1月1日起至判决日止；5、要求被告按每月48333元支付原告自2015年7月16日起至被告搬离系争房屋之日止的租金和房屋使用费。
被告上海楼兰百货有限公司辩称，被告自2002年起向原告租赁系争房屋，承租后被告对系争房屋进行了装修，包括室内做了隔断，室外做了通往二楼的楼梯，装修后系争房屋大部分由被告转租，小部分自用。2006年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告续租系争房屋。2009年拱极路桥开始改建，由于改建对沿街商铺的经营产生影响，故改建单位每年向商户发放补贴，原告拿了该补贴后没有给被告，为此被告找到原告，经协商，双方签订补充协议，对原《房屋租赁合同》约定的2008年一2012年租金作了调整，同时补充协议还明确，如果2012年拱极路桥改造未竣工，2013年－2015年的租金双方再协商调整。2013年9月的《承诺书》是被告写的，当时写这份《承诺书》是为了配合原告通过审计。之后未付租金是因为2014年被告要求与原告续签合同及因拱极路桥改建未完工而要求与原告协商2013年－2015年的租金，但原告一直不肯。现原告诉请的租金，其中2012年及2013年的租金已超过法定时效，被告不再支付，2014年及2015年的租金，双方应当协商，协商好后被告愿意支付，不同意原告的其他诉讼请求。如果法院审查后认为合同应当解除的，被告认为合同约定的违约金标准过高，要求调整。
经审理查明，系争房屋的权利人为上海南汇房地产开发经营有限公司，上海南汇房地产开发经营有限公司委托原告对系争房屋进行统一管理，管理期间原告享有房屋收益的权利。
被告自2002年起向原告承租系争房屋。2006年9月8日，由原告作为出租方、被告作为承租方，双方就系争房屋续租事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、本合同所涉房屋位于南汇惠南镇拱极路XXX号－3343号（单）1、2层（建筑面积3635.85平方米），由出租方出租给承租方使用，承租方必须合法经营。二、租赁期限为八年，从2008年1月1日起至2015年12月31日止。合同期满后，出租方继续出租房屋的，承租方享有优先权，双方可另行签约。三、每年租金约定：第一年租金为55万元整，第二、第三年租金为每年60万元整，第四、第五年租金为每年70万元整，第六、第七、经八年租金为每年75万元整。租金从2008年1月1日开始计算。四、付款方式约定：每年均分两次付款，每次必须付清本年租金的50%款项，先付后用，并且每次须提前十天付款。……。2012年7月左右，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同（补充协议）》（以下简称补充协议），该协议约定：一、租金约定：1、根据2009年拱极路改造及2008年起房屋渗漏问题一直未能彻底解决等原因影响到乙方经营状态，造成乙方近2000平方米退房不经营，造成乙方减少近200万元的经营收入，为了弥补乙方因上述原因造成的损失，甲方同意从2008年起对乙方租金进行优惠。2008年租金为20万元，2009年租金为25万元，2010年租金为30万元，2011年租金为35万元，2012年租金为40万元。2、因拱极路桥改造造成乙方经营收入减少，2013年租金为50万元，2014年租金为55万元，2015年租金为58万元。如2012年拱极路桥改造工程未竣工，双方另行协商。三、租赁期限：1、房屋租赁期自2008年1月1日起至2015年12月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的需提前一年向甲方提出并享有优先权，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、其他费用：租赁期间，使用该房屋所发生的水电费、房屋渗漏及因拱极路桥改造所造成的经济损失等一切费用由乙方承担。五、支付方式：租金每半年支付一次，先付租金后使用，乙方在每年的1月份、6月份支付给甲方。逾期支付的，违约金每逾期一日按应付费用的万分之五支付。……。八、保证金：在签协议的同时乙方须支付甲方年租金10%的保证金。……。2012年5月21日，被告支付原告保证金4万元。2013年9月10日，被告向原告出具内容为“我上海楼兰百货公司因经营不善、资金周转等问题拖欠上海南汇惠房物业管理有限公司2012年房屋租金40万元，2013年房屋租金50万元，本人承诺2012年租金在2013年9月30日前付清，2013年租金在2013年12月31日前付清”的《承诺书》。之后，被告未向原告支付租金。
另查明，2014年8月，原告就被告欠租之事向本院提起诉讼，并由本案立案，因原告未缴纳诉讼费，该案由本院按撤诉处理。2015年2月，原告又就被告欠租之事向本院提起诉讼，并由本院正式立案，因原告未缴纳诉讼费，该案由本院按撤诉处理。
以上事实，由经庭审质证的系争房屋的上海市房地产登记簿、南府复（1992）129号文件、企业名称变更核准通知书、南房地（2004）126号文件、房屋委托管理证明、《房屋租赁合同》、补充协议、《承诺书》、贷记凭证（回单联）及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告称，拱极路桥于2010年开始改造，考虑到改造对被告的商业造成一定影响，故原告给予了被告2008年至2015年的租金优惠，双方为此签订了补充协议。补充协议租金约定中的第1、2条租金调整的原因包含了房屋漏水及拱极路桥改造，而第2条后面的“如2012年拱极路桥改造工程未竣工，双方另行协商”中的协商是没有具体内容的，只是当时的经办人带有感情因素随意写的，属于画蛇添足。原告于2014年7月17日给被告发律师函催付租金，于2014年8月、2015年2月分别就被告欠租向法院提起诉讼，故原告主张的租金未超过诉讼时效，原告为此提供律师函和快递单复印件各一份。被告表示没有收到原告的上述律师函。另原告表示，同意被告在原告处的押金4万元抵扣被告的欠租。
被告称，补充协议租金约定中的第2条所调整的2013年-2015年租金是因为被告承包了今后房屋漏水的维修费用，不包括拱极路桥改造的影响。被告承租系争房屋后，对房屋进行了装修，共计花费100多万元，如果合同解除，要求原告补偿装修费用。押金4万元同意抵扣租金。被告另表示，被告未收到原告于2014年8月诉讼的材料，原告于2015年2月诉讼的材料被告收到的。
本院认为，本案所涉的《房屋租赁合同》和补充协议是双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。鉴于补充协议对《房屋租赁合同》的内容作了变更，故原、被告之间的权利义务应当以补充协议的约定为准。
补充协议签订后，被告未按约支付租金。被告称，其不付租金是因为2014年其要求与原告续签合同及因拱极路桥改建未完工而要求与原告协商2013年－2015年的租金，但原告一直不肯。对此，本院认为，首先，被告出具的《承诺书》并未约定欠租的支付前提是双方续签租赁合同，其次，双方签订的补充协议第一条第二款已就2013年－2015年的租金因拱极路桥改造造成被告经营收入减少而作了调整，被告称该调整是因为被告承担了今后房屋漏水的维修费用，不包括拱极路桥改造的影响，被告的该陈述显然与协议约定不符。第三，被告承诺的支付欠租日期在前，而其所述的提出要求续签合同及要求协商2013年-2015年租金在后。综上，被告拒付租金的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。鉴于被告拒绝租金，且原告通过诉讼向其主张后其仍未支付，故原告诉请要求解除《房屋租赁合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以准许。
合同解除后，被告应当与原告结清所欠租金，并将系争房屋返还给原告。被告辩称，2012年及2013年的租金已超过法定时效。本院认为，根据法律规定，因延付或拒付租金，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为1间。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告出具《承诺书》，承诺2012年的租金在2013年9月30日前付清，2013年的租金在2013年12月31日前付清，但被告未按承诺支付，故2012年租金的诉讼时效应自2013年10月1日起计算，2013年租金的诉讼时效应自2014年1月1日起计算，因原告于2014年8月向本院提起诉讼，故诉讼时效中断，之后诉讼时效期间重新计算，为此，原告主张的2012年、2013年租金均未超过诉讼时效，被告对此抗辩，本院不予采纳。被告另主张2014年、2015年租金应当由双方协商，协商一致后被告愿意支付。对此，本院认为，虽然补充协议第一条第二款的最写了“如2012年拱极路桥改造工程未竣工，双方另行协商”，但是未明确协商内容，而该条款的前面内容已对2013年-2015年租金作了调整且明确调整原因系因拱极路桥改造造成被告经营收入减少，故被告称，2013年－2015年租金调整是因为其承担了今后房屋漏水的维修费用，不包括拱极路桥改造成的影响，而“如2012年拱极路桥改造工程未竣工，双方另行协商”中另行协商是指对租金的协商，依据不足，本院不予采纳。事实上，被告出具的《承诺书》也已对2013年的租金作了确认。综上，被告主张2013年一2015年的租金双方需再行协商，依据不足，本院不予采纳，2013年－2015年的租金金额应当按照补充协议的约定确认。原告主张由被告承担逾期付款违约金，符合补充协议的约定，可予支持，但违约金应当自被告逾期支付之日起计算。被告主张补充协议约定的违约金过高，但未提供证据证明，本院不予采纳。因导致本案所涉合同解除系被告违约造成，且被告主张的装修也已10多年，故被告主张由原告补偿装修费，依据不足，本院不予支持。审理中，原、被告同意押金4万元抵扣租金，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海南汇惠房物业管理有限公司与被告上海楼兰百货有限公司于2006年9月8日签订的《房屋租赁合同》及于2012年7月左右签订的《房屋租赁合同（补充协议）》；
二、被告上海楼兰百货有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区惠南镇拱极路3337－3343号（单）房屋内迁出，并将房屋返还给原告上海南汇惠房物业管理有限公司；
三、被告上海楼兰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南汇惠房物业管理有限公司2012年、2013年、2014年租金共计141万元（已扣除4万元押金）；
四、被告上海楼兰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内按年租金58万元的标准支付原告上海南汇惠房物业管理有限公司自2015年1月1日起至被告上海楼兰百货有限公司返还上海市浦东新区惠南镇拱极路3337－3343号（单）房屋日止的租金及房屋使用费；
五、被告上海楼兰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南汇惠房物业管理有限公司逾期付款违约金，其中，以40万元为本金，按每日万分之五自2012年10月1日起计算至判决日止；以50万元为本金，按每日万分之五自2014年1月1日起计算至判决日止；以27.50万元为本金，按每日万分之五自2014年2月1日起计算至判决日止；以27.50万元为本金，按每日万分之五自2014年7月1日起计算至判决日止；以29万元为本金，按每日万分之五自2015年2月1日起计算至判决日止；以24164.50元为本金，按每日万分之五自2015年7月1日起计算至判决日止。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17850元，由被告上海楼兰百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 张 敏
人民陪审员 田有娣
二〇一五年九月十四日
书 记 员 项 欢
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。