上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1706号
上诉人（原审原告）上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人＊＊，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人＊＊，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海阿波罗餐饮娱乐管理有限公司，。
法定代表人＊＊，经理。
委托代理人＊＊，公司员工。
委托代理人＊＊，公司员工。
上诉人上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司（以下简称翡冷翠俱乐部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人翡冷翠俱乐部之委托代理人＊＊＊＊、＊＊＊＊及被上诉人上海阿波罗餐饮娱乐管理有限公司（以下简称阿波罗餐饮娱乐公司）之委托代理人＊＊＊＊、＊＊＊＊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，依据业已生效的（2010）长民三（民）初字第790号上海市长宁区人民法院民事判决书、（2011）沪一中民二（民）终字第172号上海市第一中级人民法院民事判决书及本案查明的事实，确认如下，2005年7月1日，阿波罗餐饮娱乐公司与案外人东怡公司签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定，案外人将本市长宁区仙霞路X号12幢1-3层房屋租赁给阿波罗餐饮娱乐公司使用，租赁期限自该日起至2015年6月30日止，月租金为人民币（下同）143，920元。上述房屋租金三年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定。2005年8月，翡冷翠俱乐部与阿波罗餐饮娱乐公司签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定阿波罗餐饮娱乐公司将本市长宁区仙霞路X号12幢二、三楼房屋出租给翡冷翠俱乐部使用，租赁期限自2005年8月22日起至2014年8月11日止，每层租金100，000元。该租金三年内不变，自第四年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定。嗣后，翡冷翠俱乐部按照每月200，000元的标准支付涉讼房屋的租金。2010年4月8日，经阿波罗餐饮娱乐公司向上海市长宁区人民法院提起诉讼，由法院审理后，确认涉讼房屋月租金为220，000元。
原审另认定，涉讼房屋产权人系案外人东方出版中心，案外人东怡公司系东方出版中心下属独立法人。案外人东方出版中心出具委托书，将包括涉讼房屋在内的多处房屋授权东怡公司出租、管理和使用。
原审再认定，自2013年9月26日起，位于涉讼房屋东面产权人的停车场实施改建，由原地面停车场改建为多层室内停车场，施工单位张贴告示对外公布，整体改建工程至今尚未完工。施工期间，除施工车辆进出外，该场地一般处于封闭状态，导致因道路通行、车辆停放等对翡冷翠俱乐部的经营造成一定影响。2013年11月8日，翡冷翠俱乐部发函给阿波罗餐饮娱乐公司，主要内容为涉讼房屋月租金214，000元，停车场返修及新建工程致翡冷翠俱乐部无法正常经营，无力承受高额租金，要求阿波罗餐饮娱乐公司减免租金，望阿波罗餐饮娱乐公司收函后三日内给予合理答复，否则将通过合法途径维护自身合法权益。
原审又认定，翡冷翠俱乐部向阿波罗餐饮娱乐公司正常支付租金截至2013年11月21日。2013年12月12日，翡冷翠俱乐部两次向阿波罗餐饮娱乐公司汇款71，335元，合计142，670元，作为2013年11月22日至2014年1月21日两个月的房租。翡冷翠俱乐部与阿波罗餐饮娱乐公司就减免租金协商未果，后翡冷翠俱乐部诉至法院，要求判令：阿波罗餐饮娱乐公司免除翡冷翠俱乐部从2013年9月26日起至判决之日止的房屋租金，上述期间翡冷翠俱乐部以月租金人民币220，000元的三分之一向阿波罗餐饮娱乐公司支付。原审审理中，翡冷翠俱乐部将285，335元汇入上海市长宁区人民法院，作为支付阿波罗餐饮娱乐公司2014年1月22日至2014年5月21日期间的租金。阿波罗餐饮娱乐公司认为，翡冷翠俱乐部以月租金214，000元计算有误，应为220，000元，同意每月租金减免三分之一。翡冷翠俱乐部则执意要求减免三分之二。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。涉讼房屋与停车场地毗邻，因产权人改建停车场，施工时尤其是地面开挖、管线排放、混凝土浇筑期间因道路封闭、工程车辆进出，对翡冷翠俱乐部的正常经营产生一定的影响，翡冷翠俱乐部要求阿波罗餐饮娱乐公司减免三分之二的租金，而阿波罗餐饮娱乐公司仅同意按照产权人对其减免租金的幅度相应减免翡冷翠俱乐部三分之一的租金，双方对租金减免幅度争执不下。基于停车场改建工程施工的具体情况，结合翡冷翠俱乐部与阿波罗餐饮娱乐公司应承担的各自的相应的经营风险，自2013年11月22日起至判决之日止，以月租金220，000元给予翡冷翠俱乐部减免50%租金两个月，其余每月租金减免30%为宜。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，于二○一四年六月五日作出判决：一、翡冷翠俱乐部应于判决生效之日起十日内以月租金人民币220，000元的50%向阿波罗餐饮娱乐公司按月支付自2013年11月22日起至2014年1月21日止的房屋租金；二、翡冷翠俱乐部应于判决生效之日起十日内以月租金人民币220，000元的70%向阿波罗餐饮娱乐公司按月支付自2014年1月22日起至判决之日止的房屋租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，300元，由翡冷翠俱乐部、阿波罗餐饮娱乐公司各半负担。
判决后，翡冷翠俱乐部不服，上诉于本院，诉称：补充协议明确自2012年1月起月租金为214，000元；被上诉人诉讼前及原审中均承诺自2013年9月26日起减免三分之一租金；进口通道被封闭，周边场地施工影响客人消费，故要求二审法院判决撤销原审判决主文第一、二项，改判其按照月租金214，000元的三分之一支付自2013年9月26日起至判决生效之日止的租金。
被上诉人阿波罗餐饮娱乐公司辩称：另案已认定租金标准为220，000元；KTV为特殊行业，客人一般都为预约，门口施工并不影响客人消费；东方出版中心曾召开租赁户会议，明确从2013年11月起减免租金，如上诉人认为不足以弥补损失，应向东方出版中心主张，故其不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示补充协议一份，旨在证明月租金标准已调整为214，000元；被上诉人表示对协议真实性无法核实，但认可月租金标准为214，000元。据此，本院确认自2012年1月1日始涉讼房屋的月租金标准为214，000元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。鉴于涉讼房屋与停车场毗邻，停车场的施工必然对翡冷翠俱乐部的经营产生一定的影响。原审根据施工进程、翡冷翠俱乐部的开业状况等酌定之租金减免幅度，合理妥当。二审中，双方一致确认自2012年1月1日始涉讼房屋的月租金标准为214，000元，故原审判决所认定之租金标准有误，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第124号民事判决主文第一项为：上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内以月租金人民币214，000元的50%向上海阿波罗餐饮娱乐管理有限公司按月支付自2013年11月22日起至2014年1月21日止的房屋租金；
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第124号民事判决主文第二项为：上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内以月租金人民币214，000元的70%向上海阿波罗餐饮娱乐管理有限公司按月支付自2014年1月22日起至本判决之日止的房屋租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币7，300元，由上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司、上海阿波罗餐饮娱乐管理有限公司各半负担。二审案件受理费人民币7，300元，由上海翡冷翠娱乐俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。