湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05728号
原告陈凤求。
委托代理人陈治军。
被告钟梅。
委托代理人刘国良。
原告陈凤求诉被告钟梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由审判员郭庆栋适用简易程序于2014年11月7日公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告陈凤求的委托代理陈治军，被告钟梅及其委托代理人刘国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凤求诉称：原告陈凤求于2014年1月14日与被告钟梅签订了房屋租赁合同，原告租用被告位于麓山南路81号麓山美庐302、303、304原已成立的居众宾馆继续从事旅馆业经营，合同期限自2011年2月1日至2017年1月31日。2014年4月原告因无力照顾拟将居众宾馆转让给他人经营，在征求被告意见的过程中，被告要求在合同约定转让费人民币5000元的基础上另增加或者在合同期限不变的情况下每年增加房租40000元以上。后原告多次与被告协商转让事宜，但被告坚持要收取或在合同外另立条件，否则不与被告转让人签订房屋租赁合同，原告无奈同意并支付人民币30000元后签订了房屋租赁转让合同。现原告要求被告返还多收取的合同转让费30000元，理由如下：1.被告称房屋租金过低缺乏事实根据，原告所租用的房屋面积仅250余㎡，租金为每月5000元，符合市场行情，且被告在协商过程中没有拿出任何房屋租金过低的事实依据，其在合同订立之时也未提及，至合同转让时再提租金过低的要求，原告不予认可，合同期限内约定的的房屋租金不能随意改变。2.被告在合同同之外收取的30000元以上转让费没有任何法律依据，明显违反已签订的合同约定。原告与被告签订的房屋租赁合同约定合同期限内，原告转让给第三人，被告收取转让费5000元。3.被告在合同转让过程中另行要求收取转让费的行为明显不合常理。居众宾馆2013年7月的经营人为李玉兰，而原告受让合同时经营人为李玉兰转让后的邹森林，至2014年5月1日原告转让给第三人时，短短十个月时间，至少发生了三次交易，按被告所称每次收取转让费35000元（合同约定5000元另外再收取30000元每次），其转让费即收取了105000元，而十个月的租金仅为50000元，被告利用其房东地位强行收取转让费的行为令人不可思议，严重损害了公平、诚实信用、自愿原则。4.原、被告双方达成的另行支付30000元的转让费的口头协议属可撤销的协议。被告要求原告在合同转让给第三人时支付30000元转让费，该协议书显失公平且完全违背原告的真实意思，根据地《合同法》第五十四条之规定，应予以撤销，被告取得的30000元财产应予返还。综上，被告多收取原告合同转让费30000元的行为系严重违法行为，应予返还。现根据相关法律规定，特诉至法院，请求判令：1.撤销双方关于居众宾馆转让增加支付30000元转让费的口头协议，并判决被告返还转让费30000元及自收取之日至今的银行周期存款利息。2.被告承担本案的诉讼费用。
被告钟梅辩称：一、原告称涉案房屋出租面积只有250㎡是没有事实根据。房产证面积为293.19㎡，加上一个露台和走廊（房产证以外的），实际使用面积为300㎡以上。二、答辩人收取原告30000元不是转让费，是合同转让给他人过程中，答辩人与原告口头约定新承租合同以后后期增加的房屋租金。答辩人将合同的房屋租赁给原告，答辩人和原告陈凤求签订的合同沿用了原合同相同的内容，2011年原合同约定房屋租金60000元仍然沿用，在合同履行期间，虽然房屋租赁市场发生了很大的变化，如果原告一直经营下去，答辩人尊重合同的约定，租金自然不会有任何的变更。但是在合同履行期间，原告提出要求要将合同标的转让给他人经营，根据合同中第9条约定“在合同期间，如乙方转让房屋，需征得甲方同意，且甲方收取转让费5000元”。答辩人开始明确表示不同意转让，后来在原告的再三请求下，答辩人答应其请求，根据租赁市场上的惯例，答辩人与第三人签订合同时，因经营个体发生了改变，故原签合同自行终止，根据市场行情重新签订租赁合同。经过市场调研发现，与同位置房屋租赁价格的仔细比对，发现答辩人租赁经原告的房屋租金非常低。原告为了得到转让费，早日促成答辩人与第三方租赁合同的签成，同答辩人协商达成口头协议，答辩人与第三方重新签订租赁合同，租金不变，由原告自愿支付30000元作为第三方后期合同履行期增加的房屋租金。三、答辩人与原告达成口头协议合法有效。答辩人与原告达成口头协议，是经过双方反复协商达成的，是双方真实意思的表示，未违反任何法律，应当受到法律的保护，同时，因为市场行情的变化，即使答辩人收取原告后期合同履行增加的租金30000元，相对于合同标的租赁房产的楼上和楼下房屋租金来说，仍然是一个比较低廉的价格，根本不存在原告所说的“显示公平”。四、原告指答辩人多次转让、多次收取费用与本案无关。原告指答辩人多次转让、多次收取费用大的是答辩人与原租赁经营者之间的经营关系，都与原告无关，也与本案无关。综上，原告的诉讼请求没有事实基础，缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月14日，案外人邹森林将“居众宾馆”（设立于被告名下位于长沙市岳麓区麓山南路81号麓山美庐302、303及304号房屋）转租给原告，转让费238800元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将“居众宾馆”出租给原告，合同的主要内容有：“……二、合同时间：房屋租赁时间为6年，从2011年2月1日至2017年1月30日止，合同期满后，再另行协商，乙方如有意续签，在同等条件下，甲方应优先乙方。三、租金、房屋租金每年陆万元。……六、房屋租赁期内不得随意变动房屋及附属设施，如需装修改造，应征得甲方同意，费用自理，‘来修去丢’的原则。……九、在合同期间内，如乙方转让房屋，需征得甲方同意，且甲方收取转让费伍仟元。……”
《房屋租赁合同》签订后，原告以无力照顾为由欲将涉案房屋对外转租。就转租一事，原告多次找被告沟通，被告告知原告如要转租，在保留原《房屋租赁合同》租金及期限的情况下，要求被告支付35000元的相关费用，或应由被告与新承租方另签合同，原《房屋租赁合同》期限及条件不承续。2014年4月9日，经多次口头协商后，被告同意原告对外转租涉案房屋，同时原告需向被告支付35000元款项，由案外人承续《房屋租赁合同》的期限及条件。上述口头协议达成后，原告向被告支付了约定的款项35000元。后被告同意原告将涉案房屋转租给案外人肖霞玲，并于2014年5月1日与肖霞玲重新签订了租赁合同，由肖霞玲承续原、被告间《房屋租赁合同》的租赁期限及租金条件。5月2日，原告与案外人肖霞玲签订了《居众宾馆转让补充协议》，约定由原告将涉案房屋转租给肖霞玲，肖霞玲支付原告转让费173800元。
上述事实有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《收据》、中国工商银行《个人业务凭证》、《特种行业许可证》、《居众宾馆转让补充协议》，被告提交并经庭审质证的《房屋所有权证》、房屋产权查询记录、《商品房买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，被告依据双方的口头协议收取原告的30000元涉案款项是否显失公平。就此，原告认为原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定转让费5000的情况下，被告另行收取“转让费”30000元，显失公平。被告则认为，收取的涉案款项不属于转让费，而是双方约定同意原告转租后后期增加房屋租金，且系双方反复协商达成的，是双方真实意思的表示。对此，本院认为，显示公平的合同一般具有以下特点：一、该合同在订立时对双方当事人明显不公平，一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获取较大的利益，承担极少的义务而获得较多的权利；二、一方获得利益超过了法律所允许的限度，如标的的价款显然大大超出了市场上同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准等。而本案中，原、被告双方虽在《房屋租赁合同》第九条中约定：“合同期间内，如乙方转让房屋，需征得甲方同意，且甲方收取转让费伍仟元。”但在双方协调涉案房屋转租事宜的过程中，起先被告并未同意原告对外转租，被告告知原告因现合同约定房租比较低，对外转租的前提是原告另出30000元，或者原《房屋租赁合同》期限不保留，需与下一家承租户重新签合同。之后双方对此进行多次沟通协商，达成了涉案口头协议。从上述口头协议的形成过程及内容来看，首先，被告并非系以较少的代价获取较大的利益，原告收取涉案30000元款项，是以同意原告对外转租为前提，并同意下一家承租户承续原《房屋租赁合同》的租赁期及60000元／年的租金标准。再者，在双方协商过程，原告方亦曾认可目前60000元／年的房屋租金确实比较低，而被告收取涉案款项30000元并非无任何对价，其系以放弃与下一家承租户重新签订合同、调整房屋租金为代价的。综上，原告以涉案口头协议显示公平为由，诉请撤销原、被告双方关于居众宾馆转让增加支付30000元转让费的口头协议，并判决被告返还转让费30000元及自收取之日至今的银行同期存款利息，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈凤求的诉讼请求。
本案受理费减半收取275元，由原告陈凤求负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一四年十一月二十七日
书记员 易 游