安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民一初字第01994号
原告（反诉被告）：天长市农业机械公司。组织机构代码不详。
法定代表人：俞树彬，该公司破产管理人。
委托代理人：王学翥，天长市永丰镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：朱平，男，1949年10月11日生，汉族，农机公司职工，住安徽省天长市。
被告（反诉原告）：葛飞，男，1953年11月7日生，汉族，私营业主，住安徽省××便××乡××队××号。
委托代理人：张庆祜，天长市郑集法律服务所法律工作者。
原告天长市农业机械公司（以下简称农机公司）与被告葛飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月28日作出（2009）天民一初字第01402号民事判决，被告葛飞不服提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）滁民一终字第00925号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院受理后，另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告农机公司委托代理人王学翥、朱平，被告葛飞及其委托代理人张庆祜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农机公司诉称：1999年10月6日其下属单位天长市农机公司农机修配厂与被告签订了《租赁合同》，将农机修配厂部分房产出租给被告开浴室。后又补签了两份补充协议，协议约定被告每年交租赁费及其他费用51800元。到2005年被告交了5000元后，就再没有交过费用。农机修配厂及原告多次催缴上述费用，被告拒不履行义务。根据双方合同第15项约定，原告有权终止双方之间的租赁合同，收回出租的房屋和土地。现诉至法院请求判令被告：承担原告租金163350元；承担原告因被告占用原告房屋损失259000元（从2008年3月29日到2013年3月29日，每年51800元，判决前如被告仍然占用，判决损失计算到被告搬出前）。
原告向法庭提交的证据材料有：
1、1999年双方签订的合同及两份补充协议。证明：双方当时约定了违约金20000元、被告需上缴的费用、被告拖欠租赁费用。
2、公告一份。证明：农机公司破产的事实。
3、（2009）皖天公证字第1185号公证书一份。证明：农机公司在2009年9月17日向被告要求缴纳租赁费及违约金。
4、（2010）皖天公证字第1154号公证书一份。证明：被告仍在经营浴室。
被告葛飞辩称：被告不存在支付违约金，当时是经过对方单位的相关人同意的；租赁费应该按2008年3月29日书面通知为准，不能计算到2009年诉讼时；关于标的物的占有，企业进入破产程序后，根据破产法的规定合同事实上已解除。
被告对原告所举的证据材料的质证意见：对证据的真实性无异议，租金交纳情况也不错，但应计算到2008年3月29日；依通知书，解除合同不是被告原因造成的，而是原告方的原因；至于原告向法庭提交的公证书，证明被告在庭审前还在营业的观点，不能成立。
被告葛飞反诉称：1999年10月6日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，约定被反诉人将厂房出租给反诉人经营浴室，期限15年及其他相应条款。2008年3月29日，被反诉人以企业破产为由，通知反诉人解除尚未到期的租赁合同，并将因解除合同受到的损失向其申报债权。现要求判令1、被反诉人赔偿因违约解除合同给反诉人造成的未到期的预期经营损失75万元；2要求被反诉人承担租赁物装潢残值94.7万元。
葛飞向法庭提交的证据材料有：
1、录音资料。证明：当时未交纳租金是经过原修配厂厂长张耕同意的，而不是故意拖欠。
2、农机公司破产管理人向被告送达的解除租赁关系通知书。证明：双方的租赁关系已解除；解除合同的情形是由于清算工作的需要，而不是被告没有付租金。
3、评估报告书（2008年8月25日）。证明：评估价值，添附物为94.7万元。
4、明细分类账。证明：2004年至2008年的经营利润，被告的预期利益75万元。
原告农机公司辩称：反诉不能成立，双方合同约定被告不履行的同时，原告可以无条件地收回租赁物，从2009年下半年开始就没有交纳租赁费，反诉没有其他事实依据支持，请法庭驳回葛飞的反诉请求。反诉要求给付房屋装修装饰的费用不能采信。一是案件进入诉讼程序应该由法院委托评估机构进行评估；二是永信房地产评估咨询有限公司在诉前所作的评估多次变更修正，已不具有真实性和证明性，不能作为本案处理依据。三是不动产计价标准以拆迁时货币补偿基准价定价，而且里面含有地段价，这种评估方式与本案的评估要求不一致，应该以建筑物的实际建造价为准。正鉴于此，本公司于2011年2月15日申请重新评估，反诉原告也认可重新评估并提交评估的详细清单，而其于2011年6月4日又不同意评估，仍坚持原评估结论94.7万元主张要求，故本公司认为，原评估结论不能作为本案定案的依据，必须对添附物重新进行评估。
农机公司对葛飞所举的证据材料质证意见：对证据1，录音对文字的内容是否一致无法确认，当事人谈缓交应有个期限，同时也没有形成具体的文字，不能采信；对证据2，当时是送了通知，但不等于原告放弃了被告方违约的情况，既然通知送了，被告应当交付租赁物，被告其实一直在利用租赁物营业；对证据3，预期利益不能支持，且不是完整的账册；对证据4，评估报告虽然是当时双方在诉前约定委托评估机构评估的，但对执行并没有形成文字资料，后来发现评估机构没有完整的评估档案，这份报告是不可采信的，法院不能依据这份评估报告作出判决。
经本院对原、被告双方证据材料依法审查，结合双方的质证意见，本院对原、被告证据效力作如下确认：（1）原告方所举证据，系书面合同、协议、通知、公证文书，具备真实性、合法性，且与本案讼争事实相关联，可以起证明作用。（2）对被告方证据1，张耕作为企业原负责人，对没有形成书面文字材料的同意缓交租赁费此节事实，应到庭作证，且录音还需张耕本人确认，此材料缺乏充分证明力。对证据2，通知真实存在，可作证据使用。对证据3，账册固然是账目的记载，但是否能够证明被告的预期利益，关键在于两者之间是否具有关联性。该账册系被告单方记载，无相关职能部门的审计、审核，也不能通过交纳税收而推定，因而起不了证明作用。对证据4，评估报告确实系原被告双方在诉讼前共同委托滁州市永信房地产评估咨询有限公司而作出，但原告一直对该被告的结论形成过程、结论提出异议，本院会同双方代理人向评估所征询，评估部门确实未能提供评估过程的全部资料。本院依法通知评估人出庭作出解释、接受当事人质询，评估所的鉴定人未到庭。显然评估报告存在瑕疵。
综合上述质证意见，结合原、被告双方的当庭陈述，本院依据能够认定的证据材料，查明如下案件事实：
一、原告农机公司所属农机修配厂与被告葛飞于1999年10月6日签定了《租赁合同》和《关于甲乙双方租赁合同的补充协议》，后又分别于2000年元月6日、2000年3月25日签订了关于用水、租房的相关协议。原告将所属部分厂房租赁给被告用于经营浴室，合同中明确了双方的权利和义务。合同中明确反映出：租赁费每年5万元，房屋租金每年1800元。并有违约事项的约定：“本合同经双方签字后，在租赁期间，甲、乙双方切实全面履行合同，如有一方违约，应当向另一方缴纳违约金贰万元。并且赔偿由此给对方造成的实际损失。”
二、原、被告双方签订合同后，开始履行。至2005年，被告葛飞开始拖欠原告租赁费（2005年交纳5000元），2006年、2007年、2008年的租赁费也未交纳。
三、天长市人民法院于2007年12月18日裁定，宣告原告农机公司破产。裁定书文号为：（2007）天法破字03-2号。
四、2008年3月29日，农机公司破产管理人向葛飞送达通知书，主要内容：经研究决定，并报请天长市人民法院审查同意，本破产管理人决定解除天长市农机公司于1999年10月6日与你签订的《租赁合同》，并于2008年6月底收回其出租房屋。因解除合同受到的损失，可凭有关证据材料及时向农机公司破产管理人申报债权。
五、2008年7月3日，葛飞、天长市农业机械公司破产管理人签发委托书，为准确核定葛飞在金玉泉浴室添附资产的价值，双方约定共同委托滁州市永信房地产评估咨询有限公司对葛飞添附在金玉泉浴室的资产进行评估，评估按现行市场价格进行。
六、2008年8月25日滁州市永信房地产评估咨询有限公司作出的报告书中评估价格为：土建及构筑物912214元，装饰133812元，设备等动产现值408673元，评估总额145.5元（报告书书写错误，应为145.5万元，但大写为人民币壹佰肆拾伍万伍仟元整）。后又出现“对天长金玉泉浴室评估报告的调整”，调整结果：房屋567705元、构筑物214562元、设备及用具165190元，合计94.7万元。但调整报告只有评估公司印章，无评估师签名盖章。评估公司有关于评估报告有效期限的说明：（本报告评估的价格有效期限为壹年（2007年8月25日至2009年8月24日）。随着房地产市场行情及评估标的物的变化，此价格将随之变化。）（报告书书写错误，应为2008年8月25日至2009年8月24日）。
七、2009年10月20日，原告向本院提起诉讼，后被告葛飞提起反诉。本院于2012年4月28日作出（2009）天民一初字第01402号民事判决，被告葛飞不服提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）滁民一终字第00925号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本案依审理需要，三次开庭审理，其间，进行调解，双方未能达成一致处理意见，当事人申请自行和解，也未取得实质性进展。
八、由于原告一直对评估报告存有异议，要求重新评估，本院曾征询葛飞意见，其同意重新评估。原告方于2011年2月15日办理了委托工作事宜，被告葛飞也提交了金玉泉浴室资产评估项目明细，并在明细表上签名。在选择评估机构期间，葛飞于2011年6月4日书面反悔。在本院向作出报告书的评估机构调查了解评估的相关事宜后，葛飞又书面同意委托原评估机构对原评估报告进行书面复核，而原告方不予同意。本案在发回重审审理期间葛飞仍不同意重新评估。
本院认为：（1）原、被告双方签定的《租赁合同》等协议，双方意思表示一致，该合同依法成立，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。合同履行期间，被告未能及时交纳租赁费，应补缴租赁费。故原告要求被告交纳租赁费的诉讼请求应予支持。但原告已进入破产清算状态，并于2008年3月29日向被告葛飞送达了解除租赁合同的通知，属于法定解除，此形成权一经主张，合同当然解除，因而租赁费只能计算至此。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到双方履行合同的实际情况，不予支持；（2）被告葛飞反诉请求赔付其合同未履行期间的损失，因未能提供充分、合理的证据予以证明，本院无法支持；（3）被告葛飞反诉请求的添附物的赔付，对此请求，既要依据双方订立的合同约定办理，也要依据合法有效的评估结论为依托。现因反诉原告未能提供合法有效的评估结论，而双方在诉讼前委托评估机构评估所得出的结论又存在明显瑕疵，本院同样不能支持。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定要求，本院不能作出支持反诉原告反诉请求的判决，但其在具备充分、合法、有效的证据时，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告葛飞于本判决生效后三十日内向原告天长市农业机械公司支付租赁费163350元。
二、被告葛飞的反诉请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元，由原告天长市农业机械公司负担1612元，由被告葛飞负担3108元；反诉受理费8430元，由反诉原告葛飞自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判长 周玉祥
审判员 许平珠
审判员 李 庆
二〇一三年十一月十二日
书记员 解明星