重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2338号
案外人：蔡均甫，男，1981年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附3号1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。
负责人：陈光越，行长。
委托诉讼代理人：罗茂秋，女，1993年8月7日出生，汉族，该行员工，住四川省宜宾市翠屏区。
被执行人：重庆禾森苑商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道一碗水后街，组织机构代码75926435-1。
法定代表人：龚委，总经理。
被执行人：陈敬东，男，1968年1月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被执行人：邹昭皓，男，1985年8月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被执行人：李徐卉，女，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被执行人：重庆世能物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙裕37号，组织机构代码74289061-2。
法定代表人：周隽，总经理。
在本院执行中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）申请执行重庆禾森苑商贸有限公司（以下简称禾森苑公司）、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人蔡均甫对执行位于重庆市渝北区某号车库幢第63号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人蔡均甫称：2011年7月25日，本人与世能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了世能公司开发的位于重庆市渝北区某号第63号车位，并支付了全部购买价款65,000元。同日，世能公司将所购车位交付本人使用至今。本人拥有车位所有权，请求法院中止对上述车位的执行。
申请执行人农行九龙坡支行辩称：我行于2013年8月2日与世能公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。我行在办理抵押时，未查询到案外人在不动产登记机构已办理过户登记，故不动产所有权仍属于世能公司。同时，抵押人世能公司在办理抵押时也未告知我行该抵押物存在出售情况，故我行已善意取得该不动产的抵押权。根据物权优先于债权的一般原理，即便案外人符合相关规定，其对不动产所享有的债权也无对抗我行抵押权的执行效力。综上，我行不同意该抵押物为案外人所有，不同意中止执行。
本院查明，农行九龙坡支行与禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决，判令：一、被告禾森苑公司于本判决生效后十日内归还原告农行九龙坡支行借款本金11,000,000元；二、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155,636.03元；三、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行罚息，从2014年8月5日起以11,000,000元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；四、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行复利，至2014年9月2日的复利为2,200.58元；从2014年9月3日起以155,636.03元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；五、原告农行九龙坡支行有权就被告世能公司所有的位于重庆市渝北区某号车库幢-2-杂物间1房屋优先受偿；六、被告陈敬东与被告邹昭皓对被告禾森苑公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任；七、被告李徐卉对被告邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回原告农行九龙坡支行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能公司所有的位于重庆市渝北区某号的房产（房产证号：201-2009-827**）。
另查明，2011年7月25日，世能公司（甲方）与蔡均甫（乙方）签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝北区某号地下车库63号车位出售给乙方，建筑面积33.81平方米，总成交金额65,000元，付款方式为一次性付款。同日，世能公司出具一张收据，载明：兹收到蔡均甫交来购买地下车库63号车位款65,000元。
2012年4月4日，重庆志合物业管理有限公司（以下简称志合公司）出具一张收据，载明：交款单位为蔡均甫，收款方式为现金，金额为70元，收款事由为2012年4月1日-5月31日清洁费。另，志合公司出具一份证明书，载明：本公司于2012年4月1日起开始接收管理位于重庆市渝北区某号小区车库车位，给63号车位业主蔡均甫办理了车辆出入卡，每月收取车库车位清洁管理费情况属实。
再查明，2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能公司签订一份《抵押合同》，约定世能公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为11,000,000元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能公司所有的座落于重庆市渝北区某号车库幢-2-杂物间1，房产证号为201房地证2009字第XX726号，建筑面积5,129.98平方米。同年8月5日，该项抵押办理了抵押登记。
还查明，案外人蔡均甫购买的重庆市渝北区某号地下车库63号车位与重庆市渝北区某号车库幢第63号车位系同一标的物，且在被执行人世能公司设定抵押权的201房地证2009字第XX726号房产中。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人农行九龙坡支行对被执行人世能公司名下的位于重庆市渝北区某号车库幢第63号车位享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人蔡均甫购买异议车位，故该抵押权不能对抗蔡均甫对上述车位所提出的异议。
另《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人蔡均甫在本院查封前即与被执行人世能公司签订购房合同，购买了异议车位，并支付了全部购房款。世能公司在本院查封前已将上述车位交付蔡均甫占有使用。上述车位未办理过户登记也非因蔡均甫一方的原因。因此，案外人蔡均甫对上述车位享有能够排除执行的物权期待权。
综上，案外人蔡均甫请求本院中止执行上述车位的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市渝北区某号车库幢第63号车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
代理审判员 傅 沿
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 谭 锋