再审申请人张海旭与被申请人邵阳市产权交易中心、邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司拍卖合同纠纷再审民事判决书
湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再78号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张海旭。
委托代理人：唐日辉，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人：罗雨晴，湖南天地人律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邵阳市产权交易中心，住所地邵阳市大祥区人民政府办公楼*楼。
法定代表人：朱芝兰，该交易中心主任。
委托代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司，住所地邵阳市大祥区红旗路303号4楼。
法定代表人：覃建中，该公司董事长。
再审申请人张海旭与被申请人邵阳市产权交易中心（以下简称交易中心）、邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司（以下简称鹏飞公司）拍卖合同纠纷一案，邵阳市中级人民法院于2014年10月10日作出（2014）邵中民二终字第57号民事判决，已经发生法律效力。张海旭不服，向本院申请再审。本院于2015年9月28日作出（2015）湘高法民申字第993号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。张海旭及其委托代理人唐日辉、罗雨晴，交易中心法定代表人朱芝兰、委托代理人谭文军，鹏飞公司法定代表人覃建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海旭于2013年10月25日向邵阳市双清区人民法院起诉称：交易中心和鹏飞公司于2013年5月2日联合发布《资产拍卖转让公告》，对邵阳市双清区邵石路麻子洼原邵阳锰矿公司综合楼一栋公开转让竞拍，该公告与原邵阳市锰矿公司房地产资产拍卖转让须知均明确了竞拍标的物土地面积为415.9㎡，土地用途为商业用地。张海旭依公告要求于2013年6月25日向交易中心交纳了100万元保证金，并在拍卖会上成功竞得该资产受让权。之后，其发现该地块并非商业用途，而是教育用地，土地面积仅为334.8㎡，少了81.1㎡，且交易中心和鹏飞公司在整个竞拍过程中未告知拍卖标的规划要求，致使其受让后目的不能实现，给其公司规划及发展造成了影响。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定，交易中心和鹏飞公司对拍卖资产瑕疵未进行说明甚至谎称资产关键要点的行为要负全部法律责任。请求：1、撤销三方关于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼一栋的拍卖；2、判令交易中心、鹏飞公司返还张海旭保证金100万元，利息18666.7元（按银行同期贷款利率计算至2013年10月25日，顺延照计），共计1018666.7元；3、判令交易中心、鹏飞公司赔偿张海旭损失4000元；4、本案诉讼费由交易中心、鹏飞公司承担。
邵阳市双清区人民法院一审判决认定：2013年4月1日，鹏飞公司接受邵阳市锰矿公司管理人的委托，拍卖邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼。2013年5月24日，交易中心和鹏飞公司联合发布《资产拍卖转让公告》。2013年6月25日，交易中心和鹏飞公司联合发布《原邵阳市锰矿公司房地产资产拍卖转让须知》，“公告拍卖资产范围为：邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼一栋，砖混结构，共五层，建于1991年，建筑面积约1245.5㎡，土地面积约415.9㎡,土地用途为商业用地，目前部分房屋由阳光贝贝幼儿园等租赁使用；上述资产整体拍卖转让，交易保证金人民币100万元，并告知土地实际面积、建筑物构筑物面积以办证时相关部门核定为准，土地出让条件、规划指标均以国土、规划部门核定为准；本次拍卖的标的，是按照标的物内在的实际情况、规划现状、周边情况、房产建筑现状及质量状况进行拍卖转让；竞买人有义务在标的展示期内自行充分了解、察看查询标的，并到规划、国土等相关部门及当地详细了解资产的规划条件、国土要求、当地的社情民情以及应交的税费标准；委托方、交易中心、拍卖公司对买受人购得的标的不退、不换、不修、不补”。张海旭因其企业发展需要，依照交易中心和鹏飞公司公布的竞拍要求，于2013年6月25日向交易中心和鹏飞公司交纳了100万元保证金。2013年6月26日，张海旭在鹏飞公司举办的公开拍卖中，通过竞价以651万元总金额取得邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼的受让权。当日，张海旭又与鹏飞公司签订了《拍卖成交确认书》，约定张海旭必须于2013年7月31日前支付购买该综合楼的余款5868050元（其中拍卖手续费358050元，在定金100万元中扣除）。双方约定的交款期限届满后，张海旭仍未交款，交易中心和鹏飞公司于2013年8月28日书面通知张海旭交款，张海旭以该土地的性质是教育用地，并非商业用地，该土地的使用面积仅为334.8㎡，比公告的土地面积少了81.1㎡为由予以拒绝，并要求撤销邵阳市锰矿公司麻子洼综合楼的拍卖，交易中心和鹏飞公司返还张海旭交纳的保证金，赔偿张海旭的损失，双方协商未果，遂酿成该纠纷。另查明，邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼，建于1991年，砖混结构，共五层，建筑面积为1240.5㎡，房屋所有权性质为全民所有，占地面积334.8㎡，房屋所有权证号为外邵房权字第2072**号，土地性质为划拨、土地国有，商业用地。2013年4月2日，邵阳市国土资源勘测设计院测量该综合楼的宗地面积为415.9㎡。邵阳市规划局对该综合楼的用地性质规划为小学用地。
邵阳市双清区人民法院一审判决认为：拍卖合同纠纷是指在以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利出让给最高应价者的方式签订的合同中出现的纠纷。张海旭在交易中心和鹏飞公司举行的公开拍卖中，通过公开竞价，以最高应价取得邵阳市锰矿公司位于双清区邵石路麻子洼的综合楼的受让权后，认为交易中心和鹏飞公司谎报该综合楼的土地使用面积、土地用途，隐瞒土地规划重要事实，请求撤销对该综合楼的拍卖合同，并要求交易中心和鹏飞公司返还保证金、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同、当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”交易中心和鹏飞公司的行为是否构成欺诈，是本案争议的焦点。首先从土地的用途看，该综合楼占有的土地使用性质，邵阳市国土资源局登记为土地国有，商业用地，属划拨性质，交易中心和鹏飞公司在《资产拍卖转让公告》和《资产拍卖转让须知》中已明确告知，张海旭应当清楚。邵阳市规划局对该综合楼的用地性质规划为小学用地，虽然交易中心和鹏飞公司没有明确告知，但交易中心和鹏飞公司事前已告知竞买人（包括张海旭）有义务在标的展示期内自行充分了解、察看标的，并到规划、国土部门了解规划条件、国土要求，交易中心和鹏飞公司没有到规划、国土部门了解该综合楼的规划条件、国土要求，其责任应当自行承担。张海旭认为该综合楼的土地规划为教育（小学）用地，以后不能搞商业开发，交易中心和鹏飞公司在公告该土地的使用性质上存在欺诈，理由不能成立。其次从土地使用面积看，该综合楼的土地占地面积为334.8㎡，交易中心和鹏飞公司拍卖整栋综合楼，不仅包括该栋楼占有的土地，还包括旁边的空地，拍卖前，邵阳市国土资源勘测设计院测量该综合楼的宗地面积为415.9㎡，交易中心和鹏飞公司据此公告，并无不当。况且，交易中心和鹏飞公司在《资产拍卖转让须知》中告知土地实际面积以办证时相关部门核定为准，张海旭认为该宗地的实际面积比公告的土地面积少了81.1㎡，交易中心和鹏飞公司存在欺诈行为，与事实不符，理由不能成立。综上，交易中心和鹏飞公司在公开拍卖过程中，没有欺诈行为，张海旭要求撤销邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼一栋的拍卖，交易中心和鹏飞公司返还其交纳的保证金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。判决：驳回张海旭的诉讼请求。一审案件受理费14000元，由张海旭负担。
邵阳市中级人民法院二审判决认定的事实与一审判决认定的事实一致。
邵阳市中级人民法院二审判决认为：本案二审的争议焦点是，交易中心和鹏飞公司是否应当将出让之房屋的土地规划条件书面告知张海旭。因本次拍卖的标的物是房屋，而不是土地使用权，交易中心和鹏飞公司无法定义务对该房产的土地规划条件单独作出书面提示，同时，交易中心和鹏飞公司亦在《拍卖须知》中明确提示竞买人有义务前去规划部门了解拍卖之标的物的规划条件，而张海旭未依《拍卖须知》的提示前往规划部门了解该出让之房屋的土地规划条件，且未周密考量其受让目的而盲目竞价，故应对其竞买的标的物存在的土地规划条件之瑕疵自行承担责任。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14000元，由张海旭承担。
张海旭申请再审称：1、根据邵阳市土地规划图显示，涉案房屋所占土地于2008年即已被规划为教育用地，原审判决也认可了该事实，但又认定涉案土地系商业用地，对土地性质的认定相互矛盾，事实认定不清。2、张海旭提交的涉案房屋产权证清楚记载房屋占地面积为334.8㎡，比拍卖公告告知的土地面积少了81.1㎡。原审判决在没有其他产权凭证佐证的情况下，仅凭交易中心和鹏飞公司的口头陈述认定土地面积为415.9㎡，属于事实认定错误。3、交易中心和鹏飞公司对拍卖标的土地性质和面积进行虚假陈述，导致张海旭在拍卖时产生重大误解，合同的根本目的无法实现，《拍卖成交确认书》应予撤销，由交易中心和鹏飞公司返还保证金并赔偿损失。4、交易中心和鹏飞公司负有核实标的物的法定义务，但却对标的物进行虚假陈述，并以“相关部门核定为准”这一格式条款免除责任，是造成本案纠纷的根本原因，原审判决认为张海旭应对其竞买的标的物存在的土地规划条件之瑕疵自行承担责任，违反法律规定。5、房地产的转让实行“房随地走”或“地随房走”的原则，原审判决将房、地割裂，关于拍卖的标的物是房屋，而不包括土地使用权，交易中心和鹏飞公司无法定义务对房产的土地规划条件单独作出书面提示的认定违反了法律规定。6、根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉案房屋至今未登记领取土地使用权证，依法不得转让，故张海旭与交易中心和鹏飞公司签订的《拍卖成交确认书》无效。请求：1、撤销一、二审判决，撤销张海旭与交易中心和鹏飞公司签订的《拍卖成交确认书》；2、交易中心和鹏飞公司返还张海旭保证金100万元，并支付按照银行同期贷款利率计算的利息116833元（暂计算至2015年5月25日，之后的顺延计算）；3、一、二审诉讼费用由交易中心和鹏飞公司负担。
交易中心答辩称：1、交易中心和鹏飞公司是按标的物现状拍卖，拍卖时房屋所占土地用途为商业用地，对拍卖后土地用途是否发生改变，交易中心与鹏飞公司均无需承担责任。2、交易中心和鹏飞公司拍卖的资产是房屋，而非土地使用权，无义务对房屋所占土地的规划条件单独作出书面提示。而且，《拍卖公告》和《竞买须知》均明确告知土地规划指标以国土、规划部门核定为准，张海旭有义务自行了解。3、土地登记申请书、审批表、国有企业改制出让土地使用条件审查表及宗地面积测算报告单等证据证明土地面积为415.9㎡，与《拍卖公告》、《竞买须知》记载的内容一致。从邵阳市国土资源局保管的土地登记薄记载内容看，张海旭受让的土地使用权面积为415.9㎡。4、《拍卖法》第六十一条规定“拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。《拍卖公告》、《竞买须知》明确要求竞买人自行到相关部门了解标的物状况，但张海旭却疏于履行该义务，故并非交易中心和鹏飞公司进行虚假陈述。5、合同只有违反法律法规的强制性规定才会无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定并非效力性强制性的规定，即使《拍卖成交确认书》违反了该规定，也不足以导致合同无效。6、张海旭未在拍卖公告规定时间内履行查看标的、了解标的状况的义务，应由其自行承担相应责任，其诉称存在重大误解的理由不能成立。7、张海旭申请再审，并非因为原审判决错误，也并非标的物存在瑕疵，而是撤销《拍卖成交确认书》后，其不用以第一次拍卖成交价受让标的物，而且不需承担违约责任。请求驳回张海旭的再审申请。
鹏飞公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
再审审理过程中，张海旭提交了两份新证据：1、交易中心和鹏飞公司于2015年2月11日发布涉案房产的第二次拍卖公告，拟证明交易中心和鹏飞公司在第一次拍卖时就土地面积和性质作了虚假说明。2、交易中心出具的第二次拍卖交易确认书，拟证明拍卖的资产也包含了土地使用权。
交易中心和鹏飞公司对两份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为第二次拍卖公告只是作了更详细的说明，不能证明第一次公告内容虚假；涉案资产是按现状处置，成交价包括房价和地价。
交易中心和鹏飞公司提交了两份新证据：1、邵阳市规划局2015年10月30日向交易中心出具的复函，拟证明交易中心和鹏飞公司在处置资产时无需对规划进行特别说明。2、申请证人陈建邦出庭，拟证明交易中心对涉案资产是按现状处置，无需对房屋所占土地规划用途出具任何说明。
张海旭对复函的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，交易中心和鹏飞公司未按拍卖法的规定查明拍卖标的现状；对陈建邦证言的真实性、合法性、关联性均有异议，其证言不能代表规划局意见，无法达到其证明目的。鹏飞公司对交易中心所提交新证据均无异议。
本院经审查认为，张海旭提交的两份证据系二审判决后产生，与本案有关联，属于新证据，且两被申请人认可其真实性、合法性，予以采信。交易中心提交邵阳市规划局出具的复函，就原邵阳市锰矿公司资产提出了两种处置形式，但未明确采用哪一种，且未免除交易中心向竞拍人披露规划瑕疵的义务，而是指出若以现状不动产形式处置，则规划部门不需要向其提供规划条件，不能达到其证明目的，不予采信。证人陈建邦的证言不属新证据，且其虽系邵阳市规划局规划管理二科工作人员，但其以个人身份出庭作证，其证言不代表邵阳市规划局意见，证言内容的真实性无法确认，不予采信。
本院再审查明：2015年2月11日，交易中心和鹏飞公司就原邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼第二次拍卖发布《资产拍卖转让公告》。将2013年5月24日第一次发布的《资产拍卖转让公告》中“土地面积为415.9㎡”的内容改为“建筑物占地红线范围内土地面积为415.9㎡”，将“土地用途为商业用地”的内容改为“原土地用途为商业用地”，将“交易保证金人民币100万元”改为“交易保证金人民币300万元”，其他基本一致。2015年3月20日，交易中心出具《交易确认书》（即第二次拍卖的成交确认书），确认涉案资产买受人为邵阳金源置业有限公司，土地面积为415.9㎡，建筑物面积为1240.5㎡,总评估价为219.11万元，成交总价为302万元，其中建筑物成交价为129.86万元，土地成交价为172.14万元。邵阳金源置业有限公司为第二次拍卖的唯一竞买人，该公司系张海旭设立的独资企业。
涉案综合楼房屋所有权证（证号为外邵房权字第2072**号）登记房屋占地面积为334.8㎡。交易中心在一审庭审后向法院补交了2013年4月2日的宗地面积测算报告单，拟证明该综合楼经邵阳市国土资源勘测设计院测量，宗地面积为415.9㎡，但该证据未经法庭质证。在第一次拍卖之前，邵阳市规划局已将该综合楼的用地性质规划为小学用地。再审查明的其他事实与原一、二审判决认定的事实一致。
本院认为：张海旭基于对拍卖标的的错误认识，参与2013年6月26日的拍卖并竞拍成功，存在重大误解的情形。对其撤销该次拍卖的主张，应予支持。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定，“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，交易中心和鹏飞公司作为拍卖方对拍卖资产负有了解核实情况并向竞买人全面说明的法定义务。但其在联合发布的第一次拍卖公告和拍卖转让须知中对拍卖标的的实际规划情况未予说明，且未如实介绍土地面积。一是虽然邵阳市国土部门1990年土地登记审批表将涉案资产土地登记为商业用地，但邵阳市规划局在拍卖之前已将之规划为小学教育用地。这一情况对拍卖标的用途形成重大差异，对合同履行将造成实际影响，将导致买受人对涉案土地的商业利用受限与房产实际价值的下降，属于拍卖方应在拍卖前向竞买人披露的内容。但交易中心与鹏飞公司未举证证明，其已向张海旭明确告知这一情况。二是公告和须知均载明拍卖综合楼“土地面积为415.9㎡”,与该楼房屋所有权证上登记的占地面积334.8㎡相差81.1㎡，交易中心和鹏飞公司未如实告知竞买人土地面积的实际情况。
交易中心与鹏飞公司的行为致使竞买人产生重大误解，拍卖行为被撤销系因交易中心与鹏飞公司的过错所致。交易中心与鹏飞公司关于张海旭存在过错的主张不能成立。首先，拍卖须知是交易中心和鹏飞公司为重复使用而拟定，订立时未与竞买人协商，属格式合同。该须知中关于竞买人自行核实资产情况、拍卖人对标的物各类瑕疵和矛盾不做任何担保的条款，属于免除自身责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，为无效条款。故交易中心和鹏飞公司关于张海旭负有自行了解拍卖标的情况的主张，不能成立。其次，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定确立了“地随房走”的不动产处分原则，交易中心和鹏飞公司关于拍卖的资产仅为房屋，不含土地使用权的主张不能成立。第二次的交易确认书中，明确交易价格包含土地成交价，亦能相互印证。
因此，张海旭因重大误解而参与涉案资产的第一次拍卖，对其在法定期间内撤销该次拍卖合同的主张应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。因交易中心和鹏飞公司的过错导致涉案资产的第一次拍卖被撤销，交易中心除应向张海旭返还其取得的100万元保证金外，还应赔偿其损失，鹏飞公司作为受托拍卖方对此应负连带责任。因张海旭未就一审诉请中的4000元损失申请再审，本院再审对此不予审理。对张海旭关于返还其100万元保证金及支付其利息损失（以100万元为基数，按银行同期贷款利率从2013年6月25日计算至付清之日止）的主张，予以支持。
另外，交易中心在一审庭审后补交的宗地测量报告单未经法庭质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款的规定，不能作为认定案件事实的依据。原审法院予以采信并认定相关事实，属适用法律错误，应予纠正。
综上，张海旭的部分再审申请理由成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第五十四条第一款（一）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2014）邵中民二终字第57号民事判决和湖南省邵阳市双清区人民法院（2013）双民初字第755号民事判决；
二、撤销张海旭与邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司于2013年6月26日签订的《邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》；
三、邵阳市产权交易中心向张海旭返还保证金100万元并支付其利息（以100万元为基数，按银行同期贷款利率从2013年6月25日计算至付清之日止），邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司对此负连带返还义务。上述给付义务于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回张海旭的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14000元，二审案件受理费14000元，共计28000元，由邵阳市产权交易中心、邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司各负担14000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷国艳
代理审判员 欧阳卓
代理审判员 沈 雅
二〇一六年五月二十五日
代理书记员 林 峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
《中华人民共和国合同法》
第三十九条
……
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
因重大误解订立的；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国拍卖法》
第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十七条证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。
……