湖南省长沙市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1401号
上诉人（原审被告）湖南省山水投资置业有限公司，住所地长沙市岳麓区新银杉路1号观沙岭街道办事处5楼。
法定代表人沙高龙，董事长。
委托代理人黄新泉，上海协力（长沙）律师事务所律师。
委托代理人曹旭明，男，1973年6月21日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）刘倩，女，1986年5月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。
委托代理人李再兴，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人李特，湖南金州律师事务所律师。
上诉人湖南省山水投资置业有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人刘倩商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第06486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年12月20日，刘倩与山水公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件。刘倩购买了山水公司开发的位于长沙市××路××号阳光丽城一期第2、3栋18层1803号房屋。双方在合同中约定建筑面积123.18平方米，总房价为694465元。合同第八条关于交付时间及条件约定：“（一）出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交�时应当符合下列第1项所列条件：1、已经竣工验收；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。�卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按第2种方式处理：……2、在出卖人按买受人的联系地址发出收房书面通知或在《长沙晚报》刊登交房通知后，买受人未按通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用，由买受人承担房屋交付后标的物损毁、灭失等的风险及全部法律责任，并由买受�承担该房屋交付后的物业管理费及其他相关费用。在迟延接收房屋的买受人清偿应缴欠款（包括但不限于物业管理费）之前，出卖人有权拒绝办理房屋实际交接手续。……”合同签订后，刘倩向山水公司支付了全部购房款。2015年3月25日，山水公司电话通知刘倩交房。2015年3月20日，阳光丽城2、3栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2015年5月22日，阳光丽城2、3栋完成竣工验收备案。
另查明，刘倩于2015年5月24日与山水公司办理了收房手续。
刘倩一审请求判令：1、山水公司向刘倩支付逾期交付房屋的违约金7708.56元（违约金计算至2015年5月22日）；2、本案诉讼费由山水公司承担。
原审法院认为：刘倩与山水公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。刘倩和山水公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，山水公司应于2015年1月31日前将已经竣工验收的商品房交付给刘倩，但山水公司所建房屋迟至2015年3月20日才完成竣工验收，山水公司于2015年3月25日通知刘倩交房，故原审法院确认2015年3月25日为实际交付之日，自双方约定的交付期限届满之次日即2015年2月1日起至2015年3月25日应为山水公司的违约期间。刘倩主张违约金应计算至项目竣工验收备案之日即2015年5月22日，但合同约定的交付条件为“已经竣工验收”，而并非要求完成竣工验收备案，故对此诉称主张，不予采纳。同时，逾期交付房屋给刘倩造成了居住困难的损失，且山水公司亦未提交充分证据证实合同约定的违约金明显高于刘倩的实际损失，故对山水公司主张的调低违约金的辩称意见不予采纳。根据合同第十一条约定的违约金标准，山水公司应当支付给刘倩的违约金为3681元（694465元×0.1‰×53天）。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限山水公司自本判决生效之日起十日内向刘倩支付逾期交房违约金3681元；二、驳回刘倩的其他诉讼请求。如果山水公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由山水公司负担。
上诉人山水公司不服原审判决，向本院提起上诉称：由于被上诉人未及时履行相关义务，导致上诉人于2015年3月27日才收到被上诉人的剩余房款，因此，上诉人在2015年3月25日发出通知收房并不构成违约。故，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘倩答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人对其上诉理由在一审中并未提供相应的证据，请求不予支持上诉人的上诉理由。
本院二审补充查明：1、《长沙市商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第二条第4项约定：“无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在房屋交付前均需向出卖人付清合同约定的购房款、各项税费、违约金等，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付�屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《买卖合同》约定的逾期付款的违约责任。”2、刘倩以银行按揭贷款方式付款，首付款254465元，剩余房款440000元采用银行按揭贷款方式支付。刘倩的440000元剩余房款实际于2015年3月27日才支付到山水公司的账户。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：刘倩与山水公司于2014年12月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》均是双方真实意思的表示，并无法定无效情形，合法有效。根据《补充协议》第二条第4项之约定，在刘倩付清购房款前，山水公司有权拒绝向其交付房屋并无需因此承担逾期交房的违约责任。因刘倩于2015年3月27日才向山水公司付清全部购房款，故山水公司提前于2015年3月25日通知刘倩收房并未构成违约，对刘倩要求山水公司支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，上诉人山水公司的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06486号民事判决；
二、驳回原审原告刘倩的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由刘倩承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 ＸＸ
代理审判�金新贵
二〇一六年六月二日
书记员 周翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实�改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。