上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第841号
原告上海XX花园房地产发展有限公司。
法定代表人陈XX。
委托代理人沈宏亮。
被告上海XX贸易有限公司。
法定代表人汪X。
委托代理人石立新。
原告上海XX花园房地产发展有限公司与被告上海XX贸易有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈宏亮，被告的委托代理人石立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月28日，原、被告签署一份《租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号1-2F房屋（以下简称系争房屋）出租给被告。该房屋建筑面积为2288平方米，租赁期限自2011年6月28日至2021年6月27日。租金每月为76553元，租金从第三年（即2014年6月27日）起每三年递增5%。租金每月支付一次，先付后用。每月8日为租金交付日，被告逾期支付租金的，每逾期一日则按月租金的0.5%支付滞纳金。合同签订后，被告仅支付了租赁保证金76553元，其余部分均未支付。经原告多次催讨，均未果。现起诉要求：一、确认原、被告间的《租赁合同》于2014年5月31日解除；二、被告配合原告办理房屋租赁备案、注册登记等行政注销手续；三、被告支付自2011年1月1日至2014年5月31日的租金XXXXXXX元（实际计算至被告搬离系争房屋、办理注销登记手续日止）；四、被告支付滞纳金XXXXXXX元；五、被告立即迁出系争房屋。庭审中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付自2012年5月1日至2014年8月1日的租金XXXXXXX元（实际计算至被告搬离系争房屋、办理注销登记手续日止）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告交付的房屋存在缺陷，房屋一直漏水，原告直至2012年8月才修复，故应以该时间作为房屋的交付时间，租金起算日为2013年7月28日。期间被告陆续支付了部分租金，但原告从未开具发票。根据约定，原告不提供发票的，被告有权延期支付租金。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月28日，原、被告签署一份《租赁合同》，约定原告将系争房屋（建筑面积为2288平方米）出租给被告作餐饮、商场、超市等使用。租赁期限自2011年6月28日至2021年6月27日。房屋免租期为11个月，自房屋“成功交付”之日起计算，免租期内免收租金，但被告仍应支付物业管理费、水电费等其他费用。首年每月租金为76553元，第3年起租金每3年递增5%。房屋“成功交付”后10日内，被告支付首期租金，以后的租金每月支付，提前10天支付，每月8日为支付日，先付后用。原告在收到租金前5个工作日向被告提供正式租赁发票，否则被告有权延期支付租金且不承担任何责任，直至原告提供正式发票为止。被告若逾期支付租金的，每逾期一天应按月租金的0.5%支付滞纳金。被告应于房屋“成功交付”后10日内支付租赁保证金76553元。原告须于合同终止或提前终止后被告按合同约定将房屋返还予原告且结清被告应支付的款项后的30天内无息返还保证金。合同另对其他事项作了约定。2011年8月5日，被告向原告支付了租赁保证金76553元。被告接收系争房屋后将系争房屋转租给了“永乐家电”。2012年3月2日，原告向被告出具一张发票，确认被告支付了租金76553元。期间，被告支付了部分租金535871元。2013年4月20日，原告向被告发函，要求被告支付2012年7月至2013年5月的租金842083元、滞纳金631562元。2013年5月21日，原告向被告发出一份《租赁合同解除通知》，因被告拖欠租金及滞纳金，原告通知被告《租赁合同》于2013年5月21日解除。同年5月24日，被告回复称，因被告从未收到原告开具的租赁发票，故被告不存在欠费问题，无需支付滞纳金；双方至今未能成功办理房屋交付手续，且房屋多处漏水，根据合同约定，原告应减少租金并变更相关租金条款。原告的解除通知系单方面解除，被告无法接受，希望双方友好协商，解决分歧和困难。2013年7月16日，原告再次发函，要求被告支付租金842083元并回复称，被告所述的房屋维修情况并未实际影响“永乐家电”的开业和经营，故不存在延迟交付及免租期延迟的情况；因被告在租金支付问题上存在严重违约及不守信态度，原告提前开票将承担巨额的税务风险，故原告可在收到被告付款知会3个工作日内开具发票。2014年5月31日，原告再次向被告发出一份《租赁合同解除通知》，因被告拖欠租金及滞纳金，原告通知被告《租赁合同》于2014年5月31日解除，被告应于2014年6月8日前将系争房屋归还原告并支付租金和滞纳金XXXXXXX元。因原告认为被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
另查，2012年9月28日，系争房屋所属的上海XX物业服务有限公司向被告出具一份《情况说明》，载明系争房屋自交付以来存在多处漏水，漏水部位经该公司历时近11个月的时间进行沟通协调、提出维修方案、组织实施维修，于2012年8月全部维修完毕。经该公司分析，漏水原因为系争房屋交付前原本存在设计问题以及在建设过程中未能做好防水工程或防水措施不到位导致房屋本身缺陷，与物业管理服务无关。要求被告及时缴纳物业管理费及滞纳金。
以上事实，有租赁合同、支付凭证、租赁合同解除通知、回函、情况说明、照片及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于房屋交付问题，根据合同的约定，被告应于房屋“成功交付”后10日内支付租赁保证金76553元，而被告已于2011年8月5日向原告支付了该租赁保证金，结合被告关于其于2011年8月中旬接收系争房屋的陈述及双方未办理房屋交接手续的事实，本院认定系争房屋已实际交付，交付时间以2011年8月5日为宜。关于房屋漏水问题，根据《情况说明》及原、被告的陈述，可以确认该问题确实存在，但该问题已由物业公司于2012年8月解决，被告亦未提供证据证明漏水问题确已影响了其使用系争房屋，故被告关于以修复之日作为房屋交接之日的抗辩，本院不予采纳。根据合同关于11个月的免租期的约定，被告应自2012年7月5日起支付租金。另外，根据合同关于租金自第3年起每三年递增5%的约定及双方关于免租期计入租赁期间的陈述，可以确认2011年8月5日至2013年8月4日的月租金为76553元，2013年8月5日至2016年8月4日的月租金为80380.65元。为了方便计算，计算至2014年10月4日，被告应付租金总额为XXXXXXX.10元，扣除被告已支付的租金535871元，被告尚欠租金XXXXXXX.10元。关于解除合同问题，双方在合同中明确约定，原告负有先向被告开具发票的义务，原告未履行该义务的，被告有权拒绝履行支付租金的义务，而现原告仅就被告已付款612424元中开具了一张金额为76553元的发票，其余发票均未开具且系争房屋确曾有漏水情况，被告据此迟延支付租金有合同依据，不构成违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因被告的行为不构成违约，故原告要求被告支付滞纳金、办理注销手续并搬离系争房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。被告应在原告开具发票后支付拖欠的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海XX花园房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海XX贸易有限公司开具租金数额为人民币XXXXXXX.10元的租金发票（租金计算至2014年10月4日）；
二、被告上海XX贸易有限公司应于原告上海XX花园房地产发展有限公司开具上述发票后十日内支付至2014年10月4日的租金人民币XXXXXXX.10元；
三、原告上海XX花园房地产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费35706元，减半收取17853元，由原告负担10712元，被告负担7141元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。