安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终399号
上诉人（原审第三人）：程季雪凝，女，1975年5月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴军，男，1971年12月26日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：安徽塞特尔商业运营管理有限公司，住所地安徽省铜陵市淮河大道南段世界花园欧洲一条街副二楼（铜官区金口岭社区公共服务中心办公楼）。
法定代表人：郑天生。
上诉人程季雪凝因与被上诉人吴军、安徽塞特尔商业运营管理有限公司（以下简称赛特尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（原狮子山区人民法院)2016年4月5日作出的（2015）狮民二初字第00296号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程季雪凝的委托诉讼代理人鲍克群、被上诉人吴军到庭参加诉讼。被上诉人赛特尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
程季雪凝上诉请求：撤销一审判决第一、三项，驳回对第三人程季雪凝的起诉。事实和理由：1.一审法院未能查明全部案件事实，导致合同定性错误。一是吴军与赛特尔公司之间所签订的合同中约定月租金1423元是如何计算出来的？二是赛特尔公司与程季雪凝之间所签订的合同租金价格计算依据为何？前三年免9个月的租金的依据又是什么？因为这二件事实的查明有助于法庭对合同性质予以准确的定性。按二被上诉人签订的合同价格，租金超过每平方米57元，而上诉人与被上诉人赛特尔公司签订的合同价格，租金为每平方米26元，二份合同的价格尽然相差31元，而且赛特尔公司还给予上诉人前三年每年9个月租金免除的优惠，这不是委托经营管理的话，那么这个差价损失由谁来承担呢？如果是转租合同的话，那么，塞特尔公司为什么要做亏本生意。上诉人认为，赛特尔公司与吴军之间所签订的合同，以及赛特尔公司与银基置业公司之间所签订的合同性质均为委托经营管理合同，赛特尔公司在受托权限范围内为委托人利益进行服务，所产生的一切法律责任均由委托人承担。2.一审判决强制解除二被上诉人之间的合同缺乏事实依据，且适用法律不当。根据二被上诉人签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》第3条约定：吴军不得单方解除合同，在委托经营管理期限内，赛特尔公司正常的经营管理活动吴军不得以任何借口干涉。现该合同仍在有效期内，故吴军不得以任何理由主张解除合同。其次，赛特尔公司欠租金属实，但按双方合同约定，该行为属于违约不属于解除合同条件，吴军也未提供证据证明其向赛特尔公司催讨过租金。赛特尔公司因何不交租金并未查明。作为次承租的上诉人不是不愿交租金，而是不愿交不合理的租金。
吴军辩称：本案和上诉人无关，上诉人只是承租人，如果上诉人认为自己被骗了应该找出租人塞特尔公司，如果上诉人愿意继续租赁可以继续租赁。被上诉人当时购买商铺是强制要求与塞特尔公司签订协议，现在塞特尔公司已经不存在了，被上诉人和塞特尔公司之间的合同已经无法履行，应当解除。
被上诉人赛特尔公司未到庭亦未进行答辩。
吴军向一审法院起诉请求：1.解除吴军与塞特尔公司签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》；2.塞特尔公司、程季雪凝腾空位于铜陵市石城大道与翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号商铺返还吴军；3.塞特尔公司支付吴军租金11384元（2014年10月1日至2015年5月30日期间的租金）；4.由塞特尔公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月8日，铜陵银基置业有限公司（以下简称银基公司）与吴军签订《商品房转让协议》一份，主要约定：银基公司将位于铜陵市石城大道与翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号商铺（建筑面积24.81平方米）转让给吴军；转让条件是吴军必须与塞特尔公司签订以上商铺的《委托经营管理合同》，直至十年委托经营期满。同日，吴军与塞特尔公司签订《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》一份，主要约定：1.吴军将位于铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号商铺委托塞特尔公司经营管理，委托期限为10年，即从2014年4月1日起至2024年3月31日止；2.从2014年4月1日至2020年3月31日委托期间的月租金为1423元，2020年4月1日至2024年3月31日委托期间的月租金为2845元，双方均同意租金应按月支付，塞特尔公司应在次月的15日前将本月租金支付至吴军指定的银行账户；3.吴军不得单方解除合同，在委托经营管理期限内，塞特尔公司正常的经营管理活动吴军不得以任何借口予以干预；4.塞特尔公司在受托范围内，可根据楼层实际情况和区位划分，有权决策自营或转包等有关的商业行为，并可根据实际需要对商铺的布局进行调整、装饰或装修，费用由塞特尔公司负责解决。
2014年4月14日，吴军与银基公司签订《商品房买卖合同》，银基公司将位于铜陵市翠湖四路以南、新城大道以西涌银广场2100-3房（即铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号）出售给吴军，建筑面积为24.81平方米，房价为349995元，合同签订后，吴军已付清购房款。
2014年9月10日，塞特尔公司与程季雪凝签订了《涌银欢乐Mall商铺租赁合同》一份，主要约定：1.塞特尔公司将位于铜陵市石城大道与翠湖四路交界“涌银广场”二层2026、2027、2028、2100-1、2100-2、2100-3、2101、2102、2103、2105商铺计建筑面积575.31平方米的经营区域出租给程季雪凝使用，程季雪凝承包该商铺经营茶楼，承包经营期限为8年，即2014年10月1日起至2022年9月30日止；2.承包费用按建筑面积26元/平方米/月收取，月承包金为14958.06元，第一年优惠9个月，第二年优惠9个月，第三年优惠9个月，承包金优惠期均为年度的最后时间段，合同期内程季雪凝依照半年/壹年支付一次性承包金，上期承包金到期前一个月缴清下期承包金，签约时程季雪凝一次性支付首年优惠后承包金总额44874.18元，开业前叁年不递增，第肆年开始每年增5%；3.合同保证金，程季雪凝在签定本承包合同之同时，须向塞特尔公司缴付履约保证金17250元和水电保证金17250元；4.本合同经双方签字盖章，且塞特尔公司全额收到程季雪凝首期承包金及其他费用后生效。上述合同签订后，2014年9月11日，程季雪凝交付塞特尔公司首期租金、合同履约保证金及水电保证金。塞特尔公司也支付给吴军租金，但从2014年10月1日起至2015年5月30日期间11384元的租金至今未付，经催讨无果。庭审中，程季雪凝表示仅愿意按照与塞特尔公司约定的租金标准交纳给吴军，对此，吴军当庭表示不同意。
一审法院认为：吴军与塞特尔公司所签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》名为委托经营管理合同，根据该合同约定的内容应认定为租赁合同，该合同约定并未违反法律规定，合法有效。吴军作为房屋购买人，将其购买的商铺出租给塞特尔公司，塞特尔公司未按约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，塞特尔公司未按时支付租金又不说明理由，作为出租人吴军有权解除合同，现吴军要求解除吴军与塞特尔公司之间签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》，符合法律规定，法院予以准许。吴军要求塞特尔公司支付租金11384元（2015年10月1日至2015年5月30日）的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。现吴军要求塞特尔公司及程季雪凝腾空位于铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号商铺并返还吴军的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。程季雪凝在庭审中称不同意吴军解除《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》，认为该合同是委托合同，法院结合本案事实，认为委托合同是由受托人处理委托人事务的合同，而本案塞特尔公司自签订该合同后，就约定支付固定的房屋租金，该辩称意见，与事实不符，法院不予采信。程季雪凝认为程季雪凝与塞特尔公司签订租赁合同时，塞特尔公司出具的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》，其中有约定塞特尔公司有权决策吴军购买的商铺转租等有关的商业行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案程季雪凝仅愿意按照26元/平方米/月和其签订的租赁合同约定相关优惠政策交付租金，两者数额相差较大，程季雪凝在与塞特尔公司签定租赁合同时，就知道塞特尔公司与吴军之间约定的租金金额，现程季雪凝不愿意代塞特尔公司支付全额的租金，其辩称不同意解除合同的意见，法院不予采信。程季雪凝辩称因装修房屋的费用较高，如解除合同，损失较大，应当赔偿相关损失，本案合同解除系塞特尔公司违约导致，程季雪凝有权要求塞特尔公司赔偿相应的损失，对该损失程季雪凝可以另行主张处理。塞特尔公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，视为对吴军主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、解除原告吴军与被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司于2014年4月8签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》；二、被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司于本判决生效后十内支付原告吴军房屋租金11384元（2014年10月1日至2015年5月30日期间的租金）；三、被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司、第三人程季雪凝于本判决生效后二十日内腾空位于铜陵市石城大道翠湖四路交界“涌银广场”2层2100-3号商铺并返还给原告吴军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由被告安徽塞特尔商业运营管理有限公司、程季雪凝共同负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：吴军与塞特尔公司之间是租赁合同关系还是委托经营关系？吴军要求解除和塞特尔公司签订的合同有无法律依据？上诉人主张吴军与塞特尔公司之间以及其与塞特尔公司之间的合同应当继续履行是否有法律依据？
2014年4月8日，吴军与赛特尔公司签订的《涌银欢乐MALL商铺委托经营管理合同》约定：十年委托期间，前六年赛特尔公司每月支付固定的租金，后四年除固定租金外，对赛特尔公司实际收取的租金再进行分配。从上述约定看，双方合同的实质为商铺租赁合同，由赛特尔公司作为承租人将个人商铺承租后，再作为出租人对商铺统一对外租赁，收取租赁费。吴军根据合同约定获得的是租金利益，没有其他经营利润，故吴军与赛特尔公司之间系租赁关系。
根据合同约定，赛特尔公司在次月的15日前，将本月租金支付至吴军指定账户。经查，赛特尔公司从2014年5月15日起每月向吴军指定的账户汇入1280.7元租金（1423元扣除税金）至2014年10月，之后，赛特尔公司再未向吴军支付租金。现吴军的合同目的无法实现，吴军要求解除双方签订的合同于法有据，本院予以支持。
2014年9月10日，程季雪凝与赛特尔公司签订租赁合同后仅支付第一年的租金及相应保证金后也未再向赛特尔公司或吴军交纳租金。现程季雪凝要求吴军继续履行与赛特尔公司之间的合同没有法律依据，对此上诉观点本院不予采纳。吴军同意以其与赛特尔公司约定的租金价格继续将房屋租赁给程季雪凝，但程季雪凝认为租金价格过高，吴军与程季雪凝未能达成新的租赁意向。因吴军与赛特尔公司合同解除而对程季雪凝产生的损失，程季雪凝可向赛特尔公司另行主张。
综上，上诉人程季雪凝的上诉理由不能成立，依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人程季雪凝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……