上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1692号
原告徐志勇。
委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
被告朱圣米。
被告马凤。
委托代理人朱圣米。
原告徐志勇与被告朱圣米房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月30日公开开庭进行了审理。审理中，原告向本院申请追加马凤为本案被告参加诉讼，本院予以准许。后本院于2014年9月10日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨建军、被告朱圣米两次到庭参加诉讼，被告马凤的委托代理人朱圣米到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐志勇诉称：原告是位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人，二被告系夫妻关系。自2004年起，被告朱圣米开始租借原告的系争房屋，被告马凤是系争房屋的共同使用人。2011年7月15日，原告与被告朱圣米再次签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2011年7月15日起至2012年7月14日止，租赁期满原告有权收回房屋，租金每月3，000元，每三个月一付等。此后，被告马凤代替其丈夫朱圣米与原告又签订过两份房屋租赁协议，除租赁期限外，其他内容都同此前的协议。双方最后的租赁期限是到2013年10月14日止。此后双方未再签订租赁合同。自2014年1月15日起，被告未支付租金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告朱圣米的租赁关系于2014年4月30日解除；2、被告朱圣米将松江区泗泾镇鼓浪路XXX号房屋返还给原告；3、被告朱圣米支付自2014年1月15日起至2014年4月30日止的租金10，500元，以及2014年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月3，000元计算）。
审理中，经本院向原、被告释明房屋租赁协议无效后，原告将其诉讼请求变更为：1、二被告共同将上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号房屋返还给原告；2、被告朱圣米支付自2014年1月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月3，000元计算）。
被告朱圣米、马凤辩称：被告承租系争房屋十几年了，不是一下子就能走的，不同返还房屋；原、被告签订了多份合同，租金是每个月3，000元，三个月支付一次，最后一份合同是2012年2月28日签订的，租赁期限是2012年7月15日至2013年10月14日，被告朱圣米在合同到期的时候即2013年10月联系过原告，询问合同续签的问题，原告说合同照旧，让被告支付租金就可以了，所以被告就打了租金给原告，租金已付到2014年1月15日；之后的没付，是因为后来被告手机掉了，原告不给被告卡号，被告钱想付的，但不知道付哪里去，以前租金都是转账的，现金只给过一次；此后，被告在2014年1月、4月、7月都发信息给原告，要求原告把卡号给被告，但原告没有给。
经审理查明：被告朱圣米与被告马凤系夫妻关系。2007年7月15日，原告作为出租方、被告朱圣米作为承租方，双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告朱圣米，租赁期限共1年自2007年7月15日起至2008年7月14日止；房屋租金每月1，500元，协议年租金18，000元，承租方一并支付租房押金1，500元，承租方一次性支付协议租金18，000元。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。被告马凤代被告朱圣米在承租方落款处签署了“朱圣米”的名字。
2010年10月6日，原告作为出租方、被告朱圣米作为承租方，双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告朱圣米，租赁期限共1年自2010年7月15日起至2011年7月14日止；租赁期满出租方有权收回全部房屋，且退还承租方全部保证金（押金）；房屋租金每月3，000元，保证金3，000元，本次协议期内租金不变，承租方首付三个月的房屋租金和一个月的租房保证金，以后按每三个月一期，于5日前支付，先付后住。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。被告朱圣米在承租方落款处签署了自己的名字。
2011年7月15日、2012年2月28日，被告马凤代被告朱圣米与原告又分别签订了《房屋租赁协议》二份，租赁期限均为一年，最后截至日期为2013年10月14日止，其余条款均与2010年10月6日的《房屋租赁协议》一致。被告马凤在承租方落款处签署了自己的名字。
上述协议签订后，被告朱圣米支付了租房押金1，500元，并与被告马凤在系争房屋处开办了上海市松江区泗泾镇马凤粮油店，登记显示该店为个体工商户，经营者姓名为马凤。2013年10月14日之后，原、被告未再签订房屋租赁协议，但被告按照原房屋租赁协议的标准，支付房屋使用费至2014年1月14日。
2014年4月15日，原告委托律师向被告朱圣米发出律师函一份，载明被告承租的原告的系争房屋租赁合同已经期满，现正式通知被告朱圣米解除双方的租赁合同。请被告朱圣米于2014年4月30日之前腾空房屋，将房屋返还给原告，并结清所欠的房屋租金。
另查明，原告于1996年11月29日取得上海市松江县泗泾镇人民政府村镇建设办公室颁发的上海市松江区泗泾镇鼓浪西路XXX号房屋的集资住房房产证。上海市松江区泗泾镇鼓浪西路XXX号房屋与上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号系同一地址。
庭审中，因系争房屋没有取得建设工程规划许可证和正式的房地产权证，本院向原、被告释明了双方所签的房屋租赁协议是无效的，并告知被告合同无效后房屋应该返还，如果有损失需要赔偿，可以在七日之内向本院提出，但被告在限定期限内并未提出。审理中，原告同意押金1，500元在租金或使用费中抵扣。
以上事实，由房屋租赁协议、集资住房房产证、律师函、派出所证明、照片、银行历史明细清单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，因系争房屋没有取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋所签订的房屋租赁协议均为无效。合同无效后，被告朱圣米应当将基于合同而取得的系争房屋返还原告，而被告马凤在被告朱圣米与原告签订租赁协议后，在系争房屋处经营上海市松江区泗泾镇马凤粮油店，个体工商户营业执照上登记的经营者为马凤，故其应与被告朱圣米一起将系争房屋返还原告。此外，房屋租赁合同虽然无效，当事人仍可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持，但应扣除被告朱圣米已支付的押金1，500元。被告经本院释明后，并未在限定期限内提出损失赔偿的请求，本院不再予以处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、原告徐志勇与被告朱圣米（马凤代）于2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告朱圣米、马凤于本判决生效之日起十日内返还原告徐志勇位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号的房屋；
三、被告朱圣米于本判决生效之日起十日内支付原告徐志勇自2014年1月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每月3，000元的标准计算，扣除被告朱圣米已支付的押金1，500元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费123元，减半收取61.50元，由被告朱圣米负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十一月三日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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