安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1695号
上诉人（原审被告）：孙建胜，男，1972年6月25日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审原告）：宿州市恩信物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市环宇银河绿苑小区会所1楼，组织机构代码67093655-3。
法定代表人：夏雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所实习律师。
上诉人孙建胜因与被上诉人宿州市恩信物业管理有限公司（以下简称恩信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙建胜，被上诉人恩信物业公司的委托诉讼代理人王永振、李腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙建胜上诉请求：恩信物业公司违约在先，因其管理不善造成了孙建胜财产损失，应依照相关规定及委托管理合同赔偿孙建胜的损失计5260元。事实及理由：1、由于恩信物业公司管理不到位，致小区内监控设施不能使用，道路、路灯损坏严重，偷盗、破坏事件屡发，且存在部分业主私搭乱建的情形，恩信物业公司经批准收取的物业管理费为每月每平方米0.40元，应在其完全履行合同义务的条件下收取，结合小区的现状，应折扣相应的服务费。2、孙建胜停交物业费的原因是其入住后发现纱窗存在问题，遂要求开发企业及恩信物业公司解决，但未得到解决，孙建胜自行更换了纱窗，支出了400元，另购买了灭蚊防蚊用品近200元，并为此重新粉刷了房间支出500元；况孙建胜的车辆停放在小区院内被撞坏时，孙建胜要求恩信物业公司调取监控，恩信物业公司称监控是摆设无法正常使用，孙建胜为维修车辆支出700元；孙建胜的电动车电瓶被盗，损失460余元，且所购房屋卧室窗户的墙面开裂、可视电话没有声音，恩信物业公司同样不予解决。由于恩信物业公司未按委托管理合同的约定，致孙建胜等业主财产受到损害，应承担相应的法律责任。
恩信物业公司辩称，恩信物业公司是业主委员会选举入住的服务企业，其与该小区业主委员会间签订的委托管理合同合法有效。恩信物业公司在日常管理中尽到了相应义务，一审判决孙建胜交纳服务费正确。
恩信物业公司向一审法院起诉请求：孙建胜给付物业管理费用2697元，滞纳金282.8元，合计2979.8元；诉讼费由孙建胜承担。
一审法院认定事实：孙建胜系宿州市同科城市花园6#301业主，该房屋面积为97.72平方米。2008年11月11日，同科城市花园业主委员会与恩信物业公司签订了同科城市花园物业委托管理合同。恩信物业公司当庭提交的催费通知单及物业费计算明细单证明孙建胜自2011年5月1日起至2014年8月31日拖欠物业费2697元，孙建胜表示认可，但辩称不交物业费是因为丢东西，物业监控无法使用，物业有提供有偿防盗的保障义务。恩信物业公司称物价局审批的物业管理费为每月0.40元／平方米，孙建胜对此无异议。一审法院认为：业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，恩信物业公司与同科城市花园业主委员会签订委托管理合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。孙建胜作为同科城市花园业主，对其有约束力。恩信物业公司在提供物业服务期间，孙建胜应及时向恩信物业公司支付物业服务费。恩信物业公司在服务期间，经物价部门审批物业管理费为每月0.40元／平方米，孙建胜亦认可。因此，恩信物业公司要求孙建胜支付物业服务费的请求，合理合法，予以支持。孙建胜房屋面积97.72平方，其拖欠的物业费为2723元（0.4元／平方米×97.72平方米×69个月＋0.4元／平方米×97.72平方米÷30天×20天），恩信物业公司请求孙建胜给付2697元的请求应予支持。孙建胜辩称物业具有有偿安全保障义务，其称丢东西及修理车的损失待其提供证据后可另行主张。恩信物业公司要求孙建胜支付滞纳金，因滞纳金属于行政调整范围，具有惩罚性，恩信物业公司为经营性服务企业，无收取滞纳金的权利，其主张滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孙建胜于判决生效后十日内给付恩信物业公司物业服务费2697元。二、驳回恩信物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由孙建胜负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙建胜提供的证据，本院认为该证据能反映恩信物业公司在物业服务期间，没有完全按照委托管理合同的约定，尽到物业管理之责，本案予以认定。另，对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，至本案中，恩信物业公司与宿州市同科城市花园业主委员会签订了同科城市花园物业委托管理合同，且孙建胜签字确认的业主（临时）公约载明，业主应执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定，因此，恩信物业公司与同科城市花园小区业主委员会签订的物业委托管理合同，对该小区业主及恩信物业公司具有约束力，双方应严格履行。因恩信物业公司与同科城市花园业主委员会在委托管理合同中约定对公用设施、市政设施、附属配套建筑和设施等负有维修、养护、管理及对公用环境有清洁卫生、收集、清理垃圾的义务，现孙建胜提供的证据显示因恩信物业公司管理不善致共有设施、附属配套设施损坏及公用环境存在不卫生等情形，违反了合同约定的部分义务，给孙建胜造成了生活不便，孙建胜请求减少（折扣）物业服务费不违反合同约定。综合本案具体情况，以孙建胜减少应付服务费2697元的40%为宜，即1078.80元（2697×40%），孙建胜以恩信物业公司未尽管理义务为由拒付全部服务费不当。另，本案系恩信物业公司提起的给付服务费诉讼，而非孙建胜提起的损害赔偿诉讼，一审对其请求赔偿损失的辩称意见在本案中未予处理，并告知可另行处理并无不当，孙建胜仍上诉请求二审法院处理该事宜，本案亦不予处理。
综上所述，孙建胜部分上诉请求成立，本院部分予以支持；依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06450号民事判决第二项，即“驳回宿州市恩信物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06450号民事判决第一项“孙建胜于判决生效后十日内给付恩信物业公司物业服务费2697元”为“孙建胜于判决生效后十日内给付恩信物业公司物业服务费1618.2元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由宿州市恩信物业管理有限公司负担10元，由孙建胜负担15元；二审案件受理费50元，由孙建胜负担30元，由宿州市恩信物业管理有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁伟
代理审判员 李震
代理审判员 ＸＸ
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 张猛
附：本案适用的相关法律条文
1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。