河北省武邑县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1122民初14号原告：邓佳丽，女，1993年5月18日出生，汉族，衡水市第五人民医院护士，现住衡水市桃城区。原告：卢桂军，女，1969年1月12日出生，汉族，个体执业医师，现住衡水市桃城区。二原告共同委托诉讼代理人：高永春、尚恒伟，河北畅杰律师事务所律师。被告：李淑敏，女，1966年3月11日出生，汉族，自由职业，现住衡水市桃城区。被告：陈站英，女，1977年8月7日出生，汉族，自由职业，现住武邑县。二被告共同委托诉讼代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。第三人：衡水海江压滤机集团有限公司，住所地衡水市经济技术开发区振华新路东、新区六路南ZB-0001号13幢1层，统一社会信用代码：911311017401867608。法定代表人：秦海江，该公司董事长。第三人：衡水海景房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区建设大街28号，统一社会信用代码：9113110268431558XL。法定代表人：郭树海，该公司总经理。原告邓佳丽、卢桂军与被告李淑敏、被告陈站英、第三人衡水海江压滤机集团有限公司（以下简称海江公司）、第三人衡水海景房地产开发有限公司（以下简称海景公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告邓佳丽、原告卢桂军共同委托诉讼代理人高永春、尚恒伟，被告李淑敏、被告陈站英共同委托诉讼代理人刘广到庭参加诉讼；第三人衡水海江压滤机集团有限公司、第三人衡水海景房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。邓佳丽、卢桂军向本院提出诉讼请求：1.依法认定衡水市桃城区永安东路567号海东盛景40栋05号楼105商品房归原告所有，终止武邑法院对该房产的执行，并解除（2017）冀1122执462号《执行裁定书》对该房产的执行措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月19日，原告杜佳丽、卢桂军向海景公司购买了其开发的位于衡水市桃城区××东路××海东盛景××105商品房。双方签订了《房屋认购协议书》一份，房屋建筑面积41.41平方米，总价人民币354884元。原告全额支付了购房款，海景公司当日出具了《收款收据》一份。2014年9月28日，上述商品房竣工，海景公司向原告交付了房屋。原告领取了钥匙和水电卡并与物业公司签署了《物业服务协议》，支付了装修押金、垃圾清理费、电费等，投资装修后入住使用至今。其中物业费已交至2018年9月28日。海景公司至今未通知原告签订正式买卖合同，办理登记手续。2017年11月26日，原告得知武邑县法院作出了（2017）冀1122执462号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对上述房产采取了执行措施。因此，原告于2017年11月27日向武邑法院提出执行异议，武邑法院于2017年12月14日作出了（2017）冀1122执异18号《执行裁定书》，以原告和海景公司签订的《房屋认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容、且该商品房为商业用途为由，驳回了原告的异议。原告认为，原告在武邑法院查封上述房产之前，已就该房产与海景公司签订了合法有效的书面买卖合同，该合同完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已在签订合同时支付了全部房款。海景公司也于2014年将该房交付于原告，原告已合法占有该房产。该房产未办理过户手续是因海景公司的原因而非原告的原因。而武邑法院对该房产采取执行措施发生在后，且是在该房产交付原告三年之后的2017年。为此，武邑法院（2017）冀1122执异18号《执行裁定书》驳回原告的异议无法律依据。为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》之相关规定，向贵院提起执行异议之诉，请求依法认定本案房产归原告所有，并终止（2017）冀1122民初633号《民事调解书》对本案房产的执行措施。李淑敏、陈站英辩称，涉案的房产登记在房产公司名下，根据《最高人民法院关于执行异议复议司法解释》的规定，原告的起诉不符合该法第二十九条第一项、第二项的规定，法院应该驳回原告的诉讼请求。第三人海江公司、海景公司未提出意见。围绕诉讼请求,原告依法提交如下证据：证据一、原告与海景公司签订的《房屋认购协议书》一份，证明原告在2012年2月19日就与海景公司签订了合法有效的书面买卖合同。证据二、海景公司出具的收据一份，证明原告于2012年2月19日付清全部房款354884元。证据三、衡水海景物业服务有限公司（以下简称海景物业）出具的入住证明一份，证明海景公司于2014年9月28日交付5号门店。证据四、海景物业出具的各种费用的收据六份，证明原告已向海景物业缴纳了各种费用，该公司自2014年9月28日开始已经收取原告至2018年9月28日期间全部物业费用。证据五、载有原告姓名的所购房产的水卡和电卡各一张，证明原告持有水电卡，入住涉案房产的事实。证据六、原告的《执行异议书》一份，证明原告于2017年11月27日就（2017）冀1122执462号执行裁定书及协助执行通知书，依法向武邑县人民法院提起了执行异议。证据七、武邑县人民法院（2017）冀1122执异18号执行裁定书一份，证明武邑县法院裁定驳回了原告的执行异议。证据八、海景公司2017年12月27日出具的证明一份，证明海景公司于2017年2月24日才取得5号门店楼房《商品房预售许可证》。本院认定事实如下：原告卢桂军、邓佳丽系母女。2012年2月19日，乙方卢桂军、邓佳丽与甲方海景公司签订《房屋认购协议书》，约定：乙方自愿认购海景公司开发的位于衡水市××海东盛景小区××楼××房，建筑面积约41.41平方米，单价8570元/平方米，总价人民币354884元；乙方在签署本认购书之日一次性付清全部房款；房屋用途为商业，框架结构，使用年限40年；本协议涉及房屋的建筑面积为参考面积，销售面积以政府指定面积测量单位提供的面积数据为准，涉及购房款多退少补；乙方同意甲方取得《商品房预售许可证》后在本协议约定时间内签订正式商品房买卖合同；乙方应在收到甲方签订正式购房合同通知之日起10日内，与甲方签订《商品房买卖合同》；甲方承诺在2012年12月31日前，将房屋交付乙方使用，乙方未按本协议约定支付应付款项及办理相关手续情况除外；乙方办理房产证时所需费用（工本费、契税、维修基金等）乙方须按照政府相关规定另行支付；并约定了甲方逾期交房、乙方逾期付款的相应违约责任；本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成的，提交衡水仲裁委员会仲裁等相关内容。原告于2012年2月19日全额支付了购房款354884元，海景公司出具了《收款收据》。2014年9月28日，海景公司向原告交付了涉案房屋。原告于当日办理了入住，领取了水电卡等，并向海景物业支付了装修押金、垃圾清理费、电费、物业费等。物业费现已交至2018年9月28日。有水电卡，海景物业入住证明、收费收据予以证实。海景公司于2017年2月24日取得海东盛景40号楼的《商品房预售许可证》。海景公司为此出具的证明足以证实该事实。2017年6月30日，本院就李淑敏、陈站英与海江公司、海景公司民间借贷纠纷一案，作出（2017）冀1122民初633号民事调解书，海江公司于2017年8月30日前一次性偿还李淑敏、陈站英借款本金400万元及利息（以400万元本金为基数自2016年1月1日起按月利率2%计算至借款本息付清之日止），海景公司对以上借款本息承担连带清偿责任。2017年9月15日，李淑敏、陈站英向本院申请强制执行。本院作出（2017）冀1122执462号执行裁定书、协助执行通知书，于2017年9月29日对登记在海景公司名下的涉案房产海东盛景40号楼1层商5予以查封。2017年11月29日，邓佳丽、卢桂军向本院提出执行异议。本院经审查，于2017年12月14日作出（2017）冀1122执异18号执行裁定书，驳回了邓佳丽、卢桂军的执行异议。上述事实有本院前述生效文书予以证实。本院认为，邓佳丽、卢桂军与海景公司签订的《购房协议书》明确了买卖双方的名称和姓名，商品房的坐落、面积，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，面积差异的处理方式，交付日期，办理产权登记有关事宜，违约责任，解决争议的方法等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且海景公司已经按照约定收受邓佳丽、卢桂军全额购房款，故该协议的性质应为商品房预售合同。因海景公司已于2017年2月24日取得涉案房产商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同有效。2014年9月28日，海景公司向二原告交付了涉案房屋，二原告在本院查封之前已合法占有该房产。房地产经营者开发的商品房过户登记前需要由房地产经营者到房管部门办理商品房买卖合同备案、网签等手续，买卖双方还需缴纳相关税费。海景公司至今尚未与邓佳丽、卢桂军签订正式的商品房买卖合同，并进行备案、网签，所以涉案房产未办理过户登记非因买受人自身原因。买受人邓佳丽、卢桂军对登记在被执行人海景公司名下的涉案房产享有物权期待权，即要求海景公司为其办理房产过户登记的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李淑敏、陈站英申请执行的是金钱债权，邓佳丽、卢桂军对涉案房产享有的权利能够排除执行，故不得执行涉案房产。邓佳丽、卢桂军虽对仍登记在被执行人海景公司名下的涉案房产享有物权期待权，但并非物权，故其要求认定涉案房产归原告所有，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、不得执行衡水市桃城区海东盛景小区第40栋楼05号105房。二、驳回原告邓佳丽、卢桂军其他诉讼请求。案件受理费6623元由第三人衡水海江压滤机集团有限公司、第三人衡水海景房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。本院（2017）冀1122执异18号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  韩根花审判员  梅海侠审判员  王维宇二〇一八年二月二十四日书记员  卢 哲