吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2014）船民二初字第258号原告：吉林银行股份有限公司吉林分行，住所吉林市船营区德胜街松江路79号。代表人：杨盛忠，该分行行长。委托代理人：董英菊，女，该分行职员，住吉林市丰满区。委托代理人：宋凌志，男，该分行职员，住吉林市丰满区。被告：刘永吉，男，住吉林省永吉县。被告：王秀芹，女，住吉林省永吉县。被告：吉林省大和房地产开发有限公司，住所吉林省长春市朝阳区繁荣路2075C号。法定代表人：任志刚，总经理。委托代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所吉林省永吉经济开发区吉桦路279号。代表人：宋爱丽，经理。委托代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。原告吉林银行股份有限公司吉林分行（以下简称�林银行吉林分行）与被告刘永吉、王秀芹、吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称大和公司国泰分公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林银行吉林分行的委托代理人董英菊、宋凌志、被告刘永吉、被告王秀芹、被告大和公司及被告大和公司国泰分公司的委托代理人李凤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林银行吉林分行诉称，2012年2月9日，被告刘永吉与被告大和公司国泰分公司签订了商品房买卖合同，购买口前镇某小区网点，建筑面积786.82平方米。2011年12月26日，被告刘永吉向原告出具了吉林银行个人贷款业务申请及面谈记录表，向原告申请贷款330万元，并向原告出具无条件还款承诺书和吉林银行个人贷款支付委托书。2012年3月1日，被告刘永吉、大和公司国泰分公司与原告营业部签订了个人房屋按揭借款合同，借款金额为人民币330万元，借款期限为8年，自2012年3月6日起至2020年3月1日止，借款担保方式为抵押和连带责任保证。截至2014年2月10日被告刘永吉尚欠本金3，026，186.26元，利息246，090.77元。被告刘永吉以购买的坐落于口前镇某小区，建筑面积786.82平方米网点做抵押（经永吉县房地产管理处抵押登记备案）。同时，由被告大和公司国泰分公司提供连带责任保证，三方确认后签字并加盖公章。2012年3月6日，被告刘永吉与原告签订了个人借款凭证，借款金额为330万元，借款期限为2012年3月6日至2020年3月1日，原告当天将此款发放到被告刘永吉帐户中。2013年10月起，被告刘永吉开始拖欠贷款本息，原告多次向其进行催收无果。根据《中华人民共和国公司法》规定，由于被告大和公司国�分公司是被告大和公司设立的分公司，不具备法人资格，故应由被告大和公司对此笔贷款承担连带保证责任。根据个人房屋按揭借款合同中约定的第十六条违约事件及处理中（一）项下第2条甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息，第10条甲方未按本合同约定及时偿还借款本息的；（二）项下第6条终止或解除本合同的履行，全部、部分终止或解除甲方与乙方之间的其他合同，第11条要求丙方承担保证责任；第二十条法律适用、争议解决“在本合同生效后，因订立、履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方可协商解决。协商不成的，双方可选择如下方式（1）任何一方可以依法向贷款人住所地有管辖权的人民法院起诉”。同时，被告王秀芹与被告刘永吉系夫妻关系，并在借款合同及承诺书上签名，应与被告刘永吉共同承担还款责任。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的个人房屋按揭借款合同；2、第一、二被告立即偿还原告借款本金3，026，186.26元，利息246，090.77元（利息计算截止至2014年2月10日，以后利息按合同约定计算至贷款还清为止）；3、如第一、二被告逾期未履行上述第二款项给付义务，原告有权以第一被告在个人房屋按揭借款合同中约定的抵押物（第一被告购买的坐落于口前镇某小区网点，建筑面积786.82平方米，经永吉县房地产管理处抵押登记备案）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、如第一、二被告逾期未履行上述第二款项给付义务，第三被告承担连带保证责任；5、由被告承担因此案诉讼产生的案件受理费。被告刘永吉辩称，对于欠款本金和利息无异议，但现在没有能力偿还。被告王秀芹的答辩意见与被告刘永吉一致。被告大和公司、被告大和公司国泰分公司辩称，第一，据了解房屋已经转让给第三人了，因为第三人涉嫌犯罪房屋被公安机关查封，对于原告第三项诉请“优先受偿”，原告只是到房地产管理部门进行了合同抵押备案，并没有取得房屋他项权利证，在这种情况下，根据担保法规定，原告是无权对标的物享有优先受偿权的；第二，关于是否承担连带保证责任问题，需查明是否超过保证期间，希望原告能够举证，如果没有超过保证期间，可以承担连带保证责任。原告吉林银行吉林分行为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、个人房屋借款合同复印件一份，证明：借款人与吉林银行吉林分行营业部签订了个人房屋按揭借款合同，同时与保证人大和公司国泰分公司签订了保证合同，明确了借款人及保证人的责任；2、个人借款凭证复印件一份，证明：吉林银行吉林分行于2012年3月6日给借款人发放了330万元人民币贷款；3、房产抵押合同备案单复印件一份，证明：借款人用于按揭贷款的房屋已在房产部门做抵押登记备案，即抵押期间房屋不得擅自变更产权；4、商品房买卖合同复印件一份，证明：此笔房屋按揭贷款是用于购买大和公司国泰分公司的商铺；5、无条件还款承诺书复印件一份，证明：借款人及配偶（财产共有人）的还款承诺；6、利息清单打印件一份，证明：借款人拖欠贷款利息明细；7、刘永吉、王秀芹身份证复印件各一份，证明：被告自然人身份；8、户口本复印件一份，证明：刘永吉、王秀芹户口所在地；9、结婚证复印件一份，证明：刘永吉、王秀芹系夫妻关系。上述证据经被告刘永吉、王秀芹质证，对证据1-9均无异议；经被告大和公司及被告大和公司国泰分公司质证，对证据1的真实性无异议；对证据2、4、6-9均无�议；对证据3的真实性无异议，但认为按照担保法规定应该办理抵押物他项权利登记，现举证的是合同备案登记，不是担保法所规定的抵押物，不具有优先受偿的法律效果，并且这份合同备案单在最后一行写明房屋在竣工交付使用后三个月内需及时申办房屋产权手续，所以优先受偿的请求于法无据；对证据5表示不清楚。被告刘永吉、王秀芹向本院提供房屋买卖协议书一份，证明：曾经和他人签订过合同，但因未还贷款，合同已经作废，并已把房屋收回。该证据经原告吉林银行吉林分行质证认为与本案无关，且是无效合同。经大和公司、大和公司国泰分公司质证没有异议。本院对以上证据分析评判如下：原告吉林银行吉林分行提供的证据，被告刘永吉、王秀芹对证据1-9均无异议；被告大和公司、大和公司国泰分公司对除证据5以外的其他证据的真实性均无异议，本院审查认为，原告吉林银行吉林分行提供的证据具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，且各证据间能相互印证，予以采信。被告刘永吉、王秀芹提供的证据，原告吉林银行吉林分行对关联性提出异议，本院认为，刘永吉与案外人发生的合同关系与本案金融借款合同关系系不同法律关系，在本案不予审理，故对该证据不予评判。通过当事人的诉辩陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院确认如下事实：刘永吉、王秀芹系夫妻关系。2012年2月9日，刘永吉与大和公司国泰分公司签订《商品房买卖合同》，被告刘永吉购买口前镇某小区网点，建筑面积786.82平方米。2011年12月26日，刘永吉、王秀芹向吉林银行吉林分行出具《无条件还款承诺书》，同意以该房屋为借款提供抵押。2012年3月1日，刘永吉、大和公司国泰分公司与吉林银行吉林分行所属营业部签订《个人房屋按揭借款合同（阶段性担保）》，约定：刘永吉向吉林银行吉林分行借款人民币330万元；借款期限自2012年3月1日起至2022年3月1日止；借款用途为购买房产；借款年利率9.87%（即中国人民银行公布且在本合同签订日适用的年贷款基准利率上浮40%），合同签订后如遇中国人民银行调整基准利率，借款利率则自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%；对不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；还款方式为等额本息还款；抵押物为刘永吉借款所购坐落于吉林省永吉县口前镇某小区网点，建筑面积786.82平方米；大和公司国泰分公司对自合同生效之日起至刘永吉就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续并将房屋他项权证及其他有关资料交吉林银行吉林分行持有之日止刘永吉的所有应付款项承担连带保证责任，如刘永吉未能依照合同约定按时偿还借款本息、相关费用，在保证期间内，吉林银行吉林分行有权直接要求大和公司国泰分公司承担保证责任。合同同时约定刘永吉未按合同约定及时偿还借款本息即构成违约，吉林银行吉林分行有权解除合同、宣布合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项立即到期并要求刘永吉立即偿还全部贷款本金、利息或其他应付款项。合同还对当事人的其他权利义务进行了约定。王秀芹亦在合同上签名捺印。同日，就刘永吉所购某小区网点在永吉县房地产管理处办理了《永吉县房产抵押（按揭）合同备案单》。2012年3月6日，刘永吉签具《个人借款凭证》，吉林银行吉林分行发放贷款330�元。在借款合同的履行过程中，刘永吉偿还部分借款本息，但自2013年10月起未再按合同约定偿还当期应还借款本息，截至2014年7月21日，刘永吉逾期本金共计459，483.81元，拖欠应付利息384，841.40元，尚欠借款本金3，026，186.26元。现某小区网点未办理房屋所有权权属登记。吉林银行吉林分行催收贷款未果，于2014年4月29日向本院提起诉讼。本院认为，刘永吉、大和公司国泰分公司与吉林银行吉林分行签订的《个人房屋按揭借款合同（阶段性担保）》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行吉林分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。刘永吉未按借款合同的约定全面履行返还借款及支付利息的合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定，吉林银行吉林分行有权解除借款合同并要求刘永吉偿还全部借款本息。王秀芹与刘永吉系夫妻关系，刘永吉向吉林银行吉林分行借款发生在王秀芹与刘永吉夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，王秀芹依法应与刘永吉共同承担偿还责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，大和公司国泰分公司在借款合同解除后仍应对刘永吉就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续并将房屋他项权证及其他有关资料交吉林银行吉林分行持有之日止所有应付款项承担连带担保责任，现刘永吉所购某小区网点未办理房屋所有权权属登记，尚处于合同约定的保证期间，故大和公司国泰分公司对�永吉所负偿还借款本息之债务应承担连带保证责任。同时，大和公司国泰分公司是大和公司设立的领取营业执照但不具备法人资格的分公司，其虽具备诉讼主体资格，但依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，吉林银行吉林分行可以要求大和公司承担大和公司国泰分公司应负的民事责任即连带保证责任。刘永吉以其所购某小区网点为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记备案，因此抵押权已设立，吉林银行吉林分行作为抵押权人有权行使抵押权。大和公司及大和公司国泰分公司所持吉林银行吉林分行没有取得房屋他项权利证故对抵押房屋不享有优先受偿权的抗辩意见于法无据，不予采纳。综上，本院对吉�银行吉林分行的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除被告刘永吉、被告吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司与原告吉林银行股份有限公司吉林分行营业部于2012年3月1日签订的《个人房屋按揭借款合同（阶段性担保）》；二、被告刘永吉、王秀芹于本判决生效后五日内共同偿付原告吉林银行股份有限公司吉林分行借�本金人民币3，026，186.26元，利息384，841.40元（利息计算截至2014年7月21日），从2014年7月22日起借款本金3，026，186.26元的利息按《个人房屋按揭借款合同（阶段性担保）》约定的利率标准计付至本判决确定的履行期实际给付日止；三、被告刘永吉、王秀芹逾期不履行上述第二项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林分行有权以被告刘永吉所抵押的坐落于吉林省永吉县口前镇某小区网点（建筑面积786.82平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告刘永吉、王秀芹逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林省大和房地产开发有限公司承担连带责任。被告吉林省大和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘永吉追偿。被告刘永吉、王秀芹、吉林省大和房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32，978.00元由被告刘永吉、王秀芹负担，于本判决生效后五日内径行支付给原告吉林银行股份有限公司吉林分行。被告刘永吉、王秀芹逾期未支付，由被告吉林省大和房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张伟宏审 判 员  付立杰审 判 员  李慧媛二〇一四年八月十四日代理书记员  邹 冬