江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初5892号
原告：南京房屋防水工程公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路87号。
法定代表人：王风，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王海宁，男，该公司工程部项目经理。
委托诉讼代理人：马泰宁，江苏天淦律师事务所律师。
被告：南京市旭日景城小区业主委员会，住所地南京市幕府东路55号旭日景城小区内。
负责人：梁德发，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：廖中荣，男，该业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：钱华国，男，1946年8月10日出生，汉族，南京建筑机械厂后勤部退休职工，住南京市玄武区，现住南京市鼓楼区。
被告：曹明德，男，1960年9月20日出生，汉族，住南京市栖霞区，现住南京市鼓楼区。
原告南京房屋防水工程公司（以下简称防水公司）与被告南京市旭日景城小区业主委员会（以下简称旭日景城业委会）、曹明德装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告防水公司的委托诉讼代理人王海宁、马泰宁，被告旭日景城业委会的委托诉讼代理人廖中荣、钱华国，以及被告曹明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告防水公司向本院提出诉讼请求：被告旭日景城业委会向原告支付工程款26310.95元。本案审理中，原告将其诉讼请求变更为：两被告共同向原告支付工程款20580.16元。事实和理由：原、被告于2015年7月10日签订了一份《维修协议》，约定原告对被告方的本市旭日景城小区老年活动室进行装修改造，施工内容包括拆除原天棚吊顶并恢复吊顶、墙面出新、线路改造、更换防盗门、安装灯具、插座及壁挂风扇等，原告包工包料，合同总价以最终完工后实际发生的工程量结算。原告随后依合同完成了全部工程，但被告拒绝验收，后被告方强行进入上述房屋内并使用至今，但至今未支付工程款。涉案工程并非免费工程，根据合同相对性，工程款应当首先由被告旭日景城业委会支付，如果被告曹明德应当承担责任，两被告应共同支付该工程款，两被告之间的内部争议不应当影响原告方索要工程款的权利。经鉴定，涉案工程款为20580.16元，维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告旭日景城业委会辩称，原告所称的《维修协议》中被告旭日景城业委会的公章属实，涉案工程施工结束后目前也由业主使用，但该公章系由被告曹明德私自加盖，施工内容也比较简单。被告曹明德是被告旭日景城业委会原来的主任，其向小区业主和部分业委会委员宣称涉案工程是其拉来的赞助，不需要业主支付一分钱，其与原告订立《维修协议》并未征得业主同意，应为无效协议。根据小区业主议事规则，超过2万元以上费用支出须经业主大会同意，被告曹明德个人无权单独作出决定，既然其作出免费承诺，则工程款应由被告曹明德个人支付。对鉴定报告载明的工程款数额没有异议，但数额较多。请求法院依法裁判。
被告曹明德辩称，被告曹明德自2015年2月底开始担任被告旭日景城业委会主任，考虑到小区活动室需要装修，费用不会超过1万元，在业委会会议上提出此事后，大家也认为工程量不大就让被告曹明德做主，所以被告曹明德联系原告进行施工，该装修决定是经过业委会同意的,也是给业主提供娱乐休闲活动，并没有侵犯业主利益。被告旭日景城业委会提供的公开信是业委会原副主任李伟起草的，张贴前被告曹明德并不知道公开信的内容。2015年6月原告开始装修活动室时并没有签订书面合同，后来补签了合同，工程快完工没有使用时，被告旭日景城业委会其他委员强行开锁占用。被告旭日景城业委会每年都有一二十万的公共收益，被告曹明德没有擅自装修，也未承诺是免费装修，本案原告主张的工程款应由被告旭日景城业委会支付，被告曹明德不同意支付。
本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城小区包括42幢建筑，建筑面积约220723平方米，1365户业主。被告旭日景城业委会系经业主选举成立，本届业委会于2016年2月备案成立。被告曹明德系上一届（第三届）业主委员会）主任，于2015年2月开始任职，2015年9月辞职。被告旭日景城业委会利用小区公共部位有一定收益，目前收益每年约十几万元。该小区的活动室位于该小区内。
2015年1月南京市旭日景城小区业主大会讨论通过了一份《旭日景城小区业主大会议事规则》，第二十八条规定，业主委员会活动经费来源及使用：（一）业主委员会开展工作的经费来源于共用部位、共用设施设备经营收益的分成；……（三）业主大会、业主委员会会议开支，按实际发生额报销；（四）其它费用，按如下规则实施，并报销实际发生额：……3、费用小于（含）20000元的项目须经全体委员一致同意后方可使用，实施后签字方可报销；4、费用大于20000元以上的项目须经业主大会投票表决。
2015年6月，由于小区活动室需要装修出新，被告曹明德以被告旭日景城业委会主任的身份委托原告进行施工，在原告方实际施工过程中，部分业主提出异议。2015年7月被告曹明德以被告旭日景城业委会的名义与原告补签了一份《维修协议》，约定甲方（被告旭日景城业委会）委托乙方（原告防水公司）将本市旭日景城小区老年活动室进行装修改造，施工内容包括拆除原天棚吊顶并恢复吊顶、墙面全部出新、线路改造、更换防盗门、安装照明灯具、插座及壁挂风扇等；乙方包工包料；协议总价以最终工程完工后实际发生的工程量结算；结算方式为工程完工后一次性结清；施工日期为，甲方要求乙方在签订日期后三个月内完工；本协议一式两份，双方签字或盖章后生效。原告和被告旭日景城业委会在上述《维修协议》上加盖了各自的公章，载明的日期为2015年7月10日。
原告对上述涉案工程进行了施工，2015年8月施工基本结束，但双方未进行交接，被告旭日景城业委会后自行开门，并实际使用至今。
2015年8月20日原告就涉案工程出具了一份《旭日景城业委会活动室工程结算总价》（以下简称《结算书》），称涉案工程结算报价（包括分部分项工程费用、措施项目费用、规费、税金）共计26310.95元。
2015年9月南京市旭日景城小区内张贴了被告曹明德辞去被告旭日景城业委会主任一职的公告，被告曹明德对此予以认可。经改选，2016年2月被告旭日景城业委会进行了换届备案登记。2016年初被告曹明德在交接材料过程中曾提出涉案工程装修款问题，被告旭日景城业委会未予认可。
由于原告向被告方索要涉案工程款未果，双方产生争议。2016年6月原告诉至本院，要求判如所请。
关于涉案工程是否经过业委会会议讨论决定的问题，被告旭日景城业委会和被告曹明德意见不一。被告旭日景城业委会陈述：1.涉案工程未经过业委会讨论决定，《维修协议》是由被告曹明德私自加盖公章；2015年6月29日业委会召开了会议，明确以书面形式向业主说明最近发生的情况，但并没有讨论涉案工程的问题，业委会会议记录簿也没有记载；2.加盖被告旭日景城业委会公章的2015年6月29日《告业主书》第二条有如下内容：“另外，有业主提出正在装修小区活动室一事，在此申明：此事由业委会拉来的赞助，没花广大业主一分钱！业委会有严格的财务制度和财务明细，请业主放心”；3.在小区业主QQ群中一名业主称“……另外，现在有好多人在拿业委会装修业主活动室一事在说事，说没有公示，言下之意是业委会在对外外包工程……大家都懂的……我现在郑重声明，那个装修没花业委会一分钱，是一个装修公司赞助的，也是曹主任的私人关系。如果业委会再有类似的工程，业委会一定会提前公示。”“……只是某一个委员的私人关系，因为这个委员以前帮过那个装修公司的忙，人出于感恩，非要帮这个委员做点事，委员家又不需要装修，就说，你帮我们把活动室半夜（应为装修）一下吧，结果就是这样。”这都能说明是被告曹明德承诺为免费工程。
被告曹明德则称当时在业委会会议中确曾讨论过涉案工程的问题，没有人提出反对意见，由于预估工程金额不会超过1万元，所以没有详细记录；2015年6月29日《告业主书》的内容是现任业委会副主任李某起草、盖章并张贴的，张贴前其不清楚具体内容，该公开信的内容可以证实业委会是知道并同意对活动室装修的；被告曹明德从未说过涉案工程是免费工程，并非其私人拉来的赞助；《维修协议》中约定按实际发生的工程量进行结算，涉案工程已经提供给业主从事休闲娱乐活动，丰富了业主的业余生活，并未损害业主权益。
审理中，原告申请对涉案工程的工程造价进行鉴定。本院依法委托江苏天衡工程咨询管理有限公司进行了司法鉴定，该公司出具的工程造价鉴定报告书确定涉案工程的工程造价为20580.16元。经质证，原告和被告曹明德对鉴定报告认可无异议，被告旭日景城业委会对此认为造价数额过高。鉴定机构委派人员出庭，对被告旭日景城业委会的异议进行了解释。
另查明，2013年南京市住房和城乡建设委员会为贯彻《中华人民共和国物权法》和《江苏省物业条例》，制定了《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，其中第四十条规定，业主委员会应当于会议召开前，就业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议作出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和议事规则，业主委员会应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定，应当书面告知当地社区居（村）民委员会。业主委员会作出的决定，在公告之日起对全体业主具有约束力。第四十三条规定，业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任，并赔偿造成的损失。第四十九条规定，业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。业主委员会违反法规或超越职权作出的决定，给业主或他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。
在本院主持调解过程中，被告曹明德表示可以支付不超过300元工程款，被告旭日景城业委会表示没有得到业主大会授权，由于当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决
上述事实，有当事人陈述；原告提供的《维修协议》、《结算书》；被告旭日景城业委会提供的备案登记表、业委会会议记录簿、《告业主书》、《议事规则》等；鉴定报告；本院现场勘查笔录，以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设工程施工合同是承包人进行工程建设施工，发包人支付价款的合同。有关房屋装修工程系建设工程施工合同。本案原、被告双方为南京市旭日景城小区活动室房屋装修施工工程所签订的《维修协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。
对于被告旭日景城业委会主张《维修协议》无效的抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：1.根据我国物权法的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告旭日景城业委会系经业主依法选举成立，其对原告所持《维修协议》的公章真实性不持异议，作为依法设立的其他组织，应对其负责人加盖其公章所确认的相关民事法律行为，依法承担相应的法律后果；2.根据我国合同法的规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案《维修协议》签订时，被告曹明德系被告旭日景城业委会的负责人，有权代表被告旭日景城业委会履行职责和进行相应的民事法律行为，而小区活动室的有关装修合同签订事宜属于其履行职务范围，虽然根据小区《议事规则》的规定，费用大于2万元以上的项目须经业主大会投票表决，但对于合同相对人而言，原告方并不知道被告曹明德加盖公章的行为是否超越其权限，也没有法律规定其应当审查被告旭日景城业委会的议事规则并有义务审核负责人权限，因此，被告曹明德的代表行为对原告有效。3.涉案工程本质上是对于小区活动室的修缮改造并增添了部分设施，客观上有利于增加设施、改善小区业主的活动场所，其利益归属于全体业主，未造成业主共有财产的不当损害。本案被告旭日景城业委会也没有提供充分的证据，以证明《维修协议》具有我国合同法第五十二条规定的无效情形。
根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告根据《维修协议》的约定对涉案工程进行了实际施工，虽然双方未进行竣工验收，但由于被告方在工程交接前单方接受涉案工程，并实际使用至今，故原告依照《维修协议》要求被告旭日景城业委会支付相应工程款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据双方约定，工程款以最终工程完工后实际发生的工程量结算，由于双方未进行最终结算，故本院根据原告申请，依法委托鉴定机构对涉案工程的工程造价进行了鉴定，鉴定机构出具鉴定报告确定涉案工程造价共计20580元，该鉴定意见符合法律规定，本院予以认定。因此，对原告要求被告旭日景城业委会支付20580元工程款的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告曹明德应否承担共同责任的问题。根据本案查明的事实，被告曹明德在担任被告旭日景城业委会原负责人期间，对于该小区《议事规则》的内容应当清楚知道，但其并没有按照有关法律规定以及小区《议事规则》的内容全面履行职责，在不清楚涉案工程造价预算金额的情况下，不认真审核签订合同是否超越自己的权限范围，没有按照规则要求召开业主大会，擅自与原告方签订《维修协议》并实施涉案工程，应当对其行为造成的业主财产损失，依法承担相应责任，但该责任系内部责任，对外应由被告旭日景城业委会承担。因此，被告旭日景城业委会应给付原告上述工程款，而被告曹明德不应对本案工程款承担连带责任。对于两被告之间的内部纠纷，双方可另行依法处理。
被告旭日景城业委会依据2013年南京市住房和城乡建设委员会制定的《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条、第四十九条等规定，主张本案工程款应由被告曹明德支付。但上述有关内容系对于业主损失已经确定产生情形下，在业主与业委会及其委员内部之间如何处理的指导意见，不适用于业委会对外民事责任的处理，且上述规范性文件亦非法律或行政法规，故对被告旭日景城业委会上述抗辩意见，本院不予采纳。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条、第一百零七条、第二百六十九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京市旭日景城小区业主委员会本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京房屋防水工程公司工程款20580元；
二、驳回原告南京房屋防水工程公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费458元，鉴定费用2800元，由被告南京市旭日景城小区业主委员会负担（原告已预交，故被告南京市旭日景城小区业主委员会在给付上述款项时一并将该款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 王青兰
人民陪审员 张晓丽
二〇一七年四月十日
书 记 员 汪慧娣
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出入境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。