大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初2231号
原告张殿梁，男。
委托代理人张万新，系原告父亲。
委托代理人胡筱娟，系辽宁新正源律师事务所律师。
被告浦项（大连）软件园开发有限公司。
法定代表人李明浩，系董事长。
委托代理人杨婕妤，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人陈琳，系辽宁智库律师事务所律师。
原告张殿梁（以下简称“原告”）与被告浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员马雯菁、与人民陪审员于菊英、于淑梅共同组成合议庭，适用普通程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告张殿梁的委托代理人胡筱娟律师，被告浦项（大连）软件园开发有限公司的委托代理人陈琳律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房，被告应当于2015年8月31日前将经验收合格并具备使用条件的商品房交付原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却未按合同约定的时间交付房屋。经原告多次催告，截至今日，被告亦未将诉争房屋交与原告，给原告造成很大的损失。故请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务。2、被告向原告支付自2015年8月31日起至实际交付之日止迟延交房的违约金（暂计算至2016年3月1日为55,781.03元）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，应依法驳回原告的诉讼请求。首先，因原告逾期付款，根据双方签订的《商品房买卖合同》，我公司有权相应顺延交房期限58天，即交房日期截止时间为2015年10月28日。其次，案涉房屋在2015年9月15日已具备合同约定的交付条件，即“经建设单位组织建设工程验收合格并具备交付使用条件”，原告拒绝收房没有事实依据。第三，我公司已于2015年9月6日向原告书面发函提前告知其办理房屋交付手续，但原告迟迟不予收房，导致房屋至今未交付，因此，房屋未交付的责任不在我公司，我公司不存在逾期交房的行为，原告要求我公司继续履行交房义务并支付自2015年8月31日至今的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。
经审理，本院查明以下事实：
2013年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区高能街的房屋一套，房屋总价款为1,549,473元。合同约定：首期房款人民币469,473元，于本合同签订之日交付，余款1,080,000元，买受人以组合贷款的方式支付房款，并自合同备案完成之日起40日内交清。该合同备案日期为2014年1月23日。案涉房款发票开具时间、金额分别为：2014年1月23日469,473元、2014年3月30日800,000元、2014年4月30日280,000元。
该合同第八条同时约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人未付清房款及其他应交的费用的；……”合同第九条约定：如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。
关于案涉房屋是否符合合同所约定的交付条件，被告提交《工程竣工报告》、《勘查文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》以证明案涉房屋所在的被告开发的“韩国IT产业园5#楼”经浦项建设（中国）有限公司（施工单位）、大连市勘察测绘研究院有限公司（勘察单位）、大连理工大学土木建筑设计研究院有限公司（设计单位）、大连泛华工程建设监理有限公司（监理单位）分别验收并于2015年9月15日出具质量合格报告。原告则提交《大连市公安局政府信息不存在告知书》（2015年12月23日）、《大连市公安局政府信息公开告知书》（2016年5月6日）、《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（2016年3月25日），以证明案涉小区的业主曾于2015年12月11日向大连市公安局申请公开“大连市高新园区浦项道小区二期5号楼是否消防验收合格”的政府信息，此时经查询，被告并未向该局申报浦项道小区二期5号楼的消防验收许可或备案抽查的申请。另案原告史献慧于2016年5月再次向大连市公安局申请公开“高新园区浦项道小区二期5、6、7号楼是否经过消防部门验收以及验收是否合格”的政府信息，该局答复：“韩国IT产业园5#、6#、7#住宅楼建筑、自动”建设工程不属应当实施消防验收行政许可的建设工程，而应采取备案抽查。2016年3月18日，大连市公安局对上述建设工程进行了现场检查，抽查结果为不合格。根据《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》记载，竣工验收存在的具体问题包括：1、部分疏散门宽度不足；2、部分室内消火栓门破损、部分室内消火栓缺少配件；3、防火窗未提供相关产品证明材料；4、未提供与现场相符的工程竣工图纸。被告收到该通知后，应当将该工程停止使用，组织整改后向大连市公安局消防局申请复查。同时原告提交视频资料拟证明被告的施工人员于2016年2月1日在对消防门进行改造。被告于2016年5月23日向本院出具书面意见，认可案涉房屋所在的5号楼尚未取得消防验收手续，竣工验收报告亦尚未提交政府相关部门。
关于案涉房屋是否交付，原告称该房屋并不符合交付条件且被告亦未向原告交付房屋。原告同时提交被告向其发出的邀请函，被告通知原告于2015年8月22日参加“特邀业主验房”活动。被告则称案涉房屋已于2015年9月15日符合交付条件，同时被告提交EMS快递单证明其于2015年9月6日向原告发出《房屋交付通知书》，但原告拒收。该《房屋交付通知书》上记载被告通知原告于2015年9月25日办理收房。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《大连市公安局政府信息不存在告知书》（2015年12月23日）、《大连市公安局政府信息公开告知书》（2016年5月6日）、《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（2016年3月25日）、邀请书、《房屋交付通知书》，被告提供的《商品房买卖合同》、贷款划转凭证、《工程竣工报告》、《勘查文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、EMS快递单及庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点有二，一是如何理解案涉《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件以及案涉房屋是否符合该约定交付条件。二是《商品房买卖合同》所约定的房屋交付时间是否因房款交付时间的延迟而产生变更。
关于焦点一，合同第八条约定案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”，现被告提交了勘察、设计、施工、监理等单位出具的验收合格报告并认为案涉房屋于2015年9月15日已符合合同约定的交付条件。原告则认为根据建设工程质量管理条例、建设项目环境保护管理条例、消防法、城乡规划法等相关规定的要求，被告除须组织上述五方进行竣工验收外，还要进行人防、规划、公安消防、环保等相关政府部门的专项验收并出具证明认为可以使用才能达到合同约定的“建设单位验收合格”及“具备交付使用条件”，而案涉房屋所在楼于2016年3月25日经消防备案检查为不合格，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。
本院认为，案涉合同第八条第一款约定了五种交付房屋条件，且是对交房条件程度不同层级的约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。现合同第八条约定案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格”，原告则将该“验收”的主体扩大解释为规划、公安、消防、环保等部门进行专项验收，与合同约定不符。关于“具备交付使用条件”的理解，本院认为，首先，该“具备交付使用条件”的约定是在“经建设单位组织建筑工程验收合格”的前提下，不应进行割裂。其次，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称“2013年验收规定”），并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称“2000年验收暂行规定”）废止，两个竣工验收规定比较，2013年验收规定将2000年验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收中第（九）项城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”和第（十）项“有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消。因此，规划、环保、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件，在竣工验收阶段，案涉房屋经建设单位组织验收合格应视为“具备交付使用条件”，而此约定亦不违反法律法规的强制性规定。第三，原告虽提交证据证明，案涉房屋所在楼于2016年3月经大连市公安局进行消防备案检查时为不合格且被通知停止使用该工程。但本院认为，在政府备案阶段，如果被告的备案行为不符合法律规定，则应由相应的行政机关依据法律规定处理，本案中，即使被告存在未按照《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》的要求继续使用案涉房屋的情形，亦属于行政机关行政管理的范畴，不属于民事案件审查范围。因此相关部门所作出的属于行政管理范畴的行为不能成为认定案涉合同约定交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件的依据。
综上，被告所提交的证据可证明案涉房屋于2015年9月15日符合合同约定的房屋交付条件。
关于焦点二，本院认为，根据合同约定当买受人未付清房款及其他应交的费用的，出卖人可据实予以延期，现原告确未按照合同约定的时间交付房款，但被告并未提交证据证明其向原告告知房屋交付时间变更的情况，且在案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件时（2015年8月22日），被告即向原告发出验房邀请，可见被告仍在按照《商品房买卖合同》约定的交房时间履行。现因原告提起诉讼，被告提出此项答辩意见，本院不予采纳。关于原告辩称付款方式产生变更，故合同所约定的付款时间也产生变更一节，本院不予采纳。房屋交付时间仍以合同约定的2015年8月31日为准。
综上两个焦点，关于被告是否需要承担逾期交付房屋违约责任及具体数额，本院认为，首先，案涉房屋已于2015年9月15日达到合同约定的交付条件，超过合同约定的2015年8月31日的交付期限，被告应承担逾期交付房屋违约责任。其次，关于逾期日期，根据原告提交的《房屋交付通知书》，被告于2015年9月6日向原告发出通知要求其于2015年9月25日接收房屋，虽然案涉房屋已于2015年9月15日达到合同约定的交付条件，但在被告逾期交付的情况下，未经通知，原告无法知悉房屋是否可以交付。现原告虽拒收《房屋交付通知书》且案涉房屋至今未交付，但根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，买受人未在规定时间办理交接手续，除非有合法理由，视为出卖人已经按期交付。现被告已完成其通知义务，原告不接受房屋的理由为其认为案涉房屋不符合合同约定的交付条件，但该理由本院不予采纳，故其未按期接受房屋，应视为2015年9月25日已接收房屋，即房屋已交付。故对原告第一项要求被告继续履行合同约定的交付义务，本院不予支持。第三，关于案涉的逾期交房违约金的计算标准问题，原告主张的标准为日万分之二，但按照合同约定应为日万分之一。综上，被告应向原告支付的自2015年9月1日至2015年9月24日期间的违约金3,718.74元（1,549,473元*0.0001*24天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张殿梁逾期交房违约金人民币3,718.74元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
二、驳回原告张殿梁的其他诉讼请求。
案件受理费1,195元、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币1,245元（原告已预交），由原告负担1,145元，由被告负担100元（按照3,718.74元标的计算的案件受理费50元及其他诉讼费50元），被告负担部分应自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于菊英
人民陪审员 于淑梅
二〇一六年八月三十日
书 记 员 祝琳琳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。