广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第963号
上诉人（原审原告）佛山市南海区狮山镇兴贤村文行股份合作经济社，住所地，组织机构代码×××0-1。
负责人吴泽芬。
委托代理人吴富彬，男，汉族，1964年1月23日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人伍洪达，广东聚英华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴善强，男，汉族，1967年10月25日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人陈志辉，广东正念律师事务所律师。
委托代理人梁文杰，广东正念律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区狮山镇兴贤村文行股份合作经济社（以下简称文行合作社）、吴善强因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，作出如下判决：一、吴善强应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费51482.74元予文行合作社；二、驳回文行合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审适用简易程序结案，案件受理费减半收取2153.55元，由文行合作社负担1610.02元，由吴善强负担543.53元。测量费2654元，由文行合作社负担1327元，由吴善强负担1327元。
上诉人文行合作社、吴善强均不服上述判决，分别向本院提起上诉。
上诉人文行合作社上诉称：一、原审判决不以边界外扩0.2米作为土地界线来计算占用面积是错误的。（一）文行合作社出租的是土地，而不是厂房，不能按照吴善强的要求从厂房的墙边计算占用土地的面积。（二）不论吴善强建厂房或围墙，其埋在地下的地脚砖所占用的土地必然比地面的砖墙占用的土地多出0.2米，这是建筑行业的基本常识。文行合作社要求从墙边0.2米的地方计算占用面积符合客观实际，也是合理的。二、原审判决没有将广云路路边面积147平方米列入吴善强多占的面积之中错误。（一）本案争议最大焦点是广云路路边面积147平方米是否属于原合同约定的地块。对此问题，原审判决既没有理据否定文行合作社指定边界面积（从广云路边计起）的合理性，也没有理据肯定吴善强指定边界面积（从房屋、围墙边计起）的合理性，直接采纳吴善强的主张。原审判决的认定缺乏理据。（二）文行合作社认为“广云路路边面积”仍属于吴善强原租赁合同中的土地证据确凿。因为国家两次征地只征到非机动车道边，而非机动车道边至吴善强厂房边的地块（即广云路路边面积）根本就没有征用。故此该地块仍属吴善强原租地合同中的土地。对这一事实吴善强其实也是心知肚明，不过其抗辩只是为了想减轻其多占土地的责任。（三）吴善强租赁的是土地而不是厂房，故吴善强要求从厂房的房屋和围墙边计起肯定不合理，也违反了原租地合同的约定。即使广云路路边的地块现在已成为了众人的通道，如果变更这一状况也应得到文行经济社的书面同意。双方至今并未达成要从原合同减去该地块的意向。（四）其实租用土地后，绝大部分用作厂房，小部分用作行人通道的大有人在。例如陈绍龙、关绮华租用的土地建起了农产品市场，相当多的土地成为众人的通道。本案中，与吴善强相毗邻的十多间工厂门前同样存在着“广云路路边面积”的问题，这些租户一直按照合同约定（包括广云路路边面积）交租。因此吴善强不能作为特殊情况而免责。三、原审判决认定从2004年11月1日起计算吴善强多占土地使用费的做法不合理。（一）双方于1994年4月7日第一次签订租地合同。合同签订后吴善强就开始多占土地，其多占土地的厂房和合同内的厂房是一起建起来的（并无后期新建的多占的厂房出现），证明吴善强多占土地的事情早在第一次签订合同后就发生了。（二）原审判决认定从2004年11月1日起计算吴善强多占土地使用费的理由系“现无法查核变更前土地实际使用情况”。既然无法查核，不应按照第三次签订补充协议的时间来算，而应按照第二次签订补充协议的时间计算才合理。
据此请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由吴善强承担。
吴善强针对文行合作社提起的上诉进行答辩称：文行合作社以边界外扩0.2米作为土地界限来计算占用面积的计算方式，毫无事实和法律依据，应当按照建筑物占地面积进行计算。文行合作社以建筑时需要埋在地下的脚地砖所占用的土地要比露出地面的砖墙占用土地要多出0.2米，作为计算吴善强使用土地而积的方式，该做法毫无事实和法律依据。地下的建筑情况是每个租户自行决定的，而且建筑时的建筑情况与地面上的土地使用情况毫无关系。埋在地下的脚地砖并不会影响其地面的通行功能，即地脚砖上方的土地应当属于作为行人通道的公共区域。若将该公共区域也计算在吴善强的租赁面积范围内，对吴善强而言十分不公平。请求二审法院驳回其上诉请求。
上诉人吴善强提起上诉称：一、原审判决对涉讼土地中超出双方合同约定面积产生的费用定性错误，该费用应当为“租金”，而非一审判决认定的“使用费”。一审庭审过程中双方对吴善强租赁该整块的土地的事实和定性均无异议，双方均认为存在租赁关系。文行合作社一审提交起诉状对多出面积产生的费用也认为是租金，其第一项诉讼请求是请求吴善强立即返还多占土地的租金。吴善强缴纳租金后，文行合作社开具的收据使用的是“地租”字眼，即承租土地的租金。而且双方签订的《承包土地合同》、《土地租赁合同》等法律文书的实质是租赁合同。因此合同原约定面积和多出面积产生的费用性质是租金。约定面积和多出面积是一整块土地，原审判决将多出面积产生的费用定性为使用费，约定面积部分的费用定性为租金，是将多出面积与租赁行为完全割裂，该认定与双方建立的土地租赁合同关系的基本事实有严重冲突，导致原审判决在一审中对本案整个事实和法律认定有误，从而作出错误判决。二、吴善强非恶意占用多出面积，多出面积的产生是由于文行合作社的原因，吴善强不应承担多出面积的租金。吴善强在承租之前对该整块土地面积不了解，该块土地的面积由文行合作社测量出来，租赁合同约定面积由文行合作社填写。多出面积的产生完全是文行合作社当时测量有误。虽然租金是以面积乘以单价的方式计算，吴善强信赖文行合作社陈述的面积，在自己心中计算出每个月应当支付的租金成本，吴善强是将整块土地每年需要多少租金作为一个整体的成本进行考虑。若文行合作社在吴善强承租该土地之前能准确告知该土地的真实面积，吴善强完全有可能因为该土地面积比自己预设要承租的土地面积大、产生的租金要比预算成本高，而考虑与文行合作社商讨降低租赁单价。因此，吴善强不应承担多出面积产生的租金。三、退一万步而言，即使吴善强应当支付多出面积的租金，文行合作社在一审中提出2012年12月之前多出面积产生的租金己经超出了诉讼时效。（一）多出面积的租金应当分段计算，而不应当作为一个整体。原审判决认定“约定使用期限内的使用费应为一个整体，……，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”属于适用法律错误，也违反了双方约定。最高人民法院给云南省高级人民法院复《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”。依据该复函内容，若在合同的履行过程中出现租金支付纠纷，每一段的租金应当独立计算诉讼时效，每一段的租金应当在该期租金交纳期限届满之日的次日开始计算诉讼时效期间。原审判决认定“约定使用期限内的使用费应为一个整体”明显缺乏事实和法律依据。《承包土地合同》第4条明确约定“乙方必须在每年1月份前和6月份前各缴完当年应当缴款的50%”，该条款明确显示租赁合同的租金是按段收取的。（二）2012年12月份之前的租金已经超出了诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的”，第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算”。1.2011年12月24日前多出面积的租金应当从该日开始计算诉讼时效。文行合作社在2011年12月24日曾通知吴善强“在交付租金的同时对多出面积一并缴纳租金”。当天吴善强对此提出抗议并拒绝交付多出面积的租金，坚持按照原合同约定面积交付租金。该通知仅要求吴善强支付2011年7月至12月的租金和多出面积的租金，并没有主张2011年7月之前多出面积的租金。因此2011年12月24日即为“知道其权利受到侵害”。吴善强随后交付租金，仅仅交付原合同约定面积的租金，拒绝支付多出面积的租金，文行合作社向吴善强开具租金收据并未提出任何异议。因此至2012年12月24日止，在双方的租赁合同关系建立之日起至2011年12月24日期间多出面积产生的租金超过了诉讼时效。2.至文行合作社提起诉讼之日，2012年7月12日前多出面积的租金己经超出诉讼时效。文行合作社于2013年7月11日提起诉讼，2012年7月11日前多出面积的租金超出了一年诉讼时效。3.《承包土地合同》约定租金是每半年交一次，下半年租金应当在6月份之前交付完毕，所以2012年下半年的租金一并产生在2012年7月12日之前，即同样超过了诉讼时效。（三）文行合作社明知自己权利受侵犯，仍拖延行使权利，明显滥用权利，法院不应支持。四、在承租土地实施基建之前，吴善强根本不存在多占用土地的行为，因此基建期之前不应当存在多出面积的租金。双方建立租赁合同关系时，文行合作社给予吴善强半年的基建期，所以半年基建期内不收租金。五、即使文行合作社对涉讼土地进行了测量，但吴善强坚持主张按合同约定面积交付租金。事实上，在测量结果出来后，吴善强一直按照合同约定面积交付租金，文行合作社接受了吴善强按照合同约定面积交付租金的做法，并向吴善强开具收据，可见文行合作社同意了按照原合同约定面积支付租金的做法。吴善强与叶某某一起租赁一块面积为2496.3平方米的土地，该地块测量后显示，实际使用的面积比合同面积少了172.95平方米，但吴善强一直按照合同约定面积支付租金，文行合作社也接受了吴善强按照合同约定面积支付租金的行为，并向吴善强开出收据。自吴善强租赁该土地至2013年4月，吴善强因实际使用土地面积比合同约定面积少172.95平方米而多支付了约38353.39元租金。六、文行合作社放弃了请求自租赁土地后至测量土地之前多占土地面积的祖金的权利，该期间租金已经超过了诉讼时效。文行合作社于2011年对涉讼土地进行而积测量，测量后通知吴善强补交当年多占土地面积的租金。文行合作社向吴善强发出的《通知》显示，文行合作社仅主张吴善强自2011年年初开始补交多占土地面积的租金。由此可见，文行合作社己经放弃请求支付从租赁合同之日起至2011年之间多占土地面积的租金。文行合作社只要求吴善强支付2011年之前多占土地的租金，并没有收取其他租户该期限的租金，可见文行合作社对所有租户均放弃了收取2011年之前多占面积的租金的权利。
上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回文行合作社的诉讼请求；3.文行合作社承担本案诉讼费用和测量费。
文行合作社针对吴善强提起的上诉进行答辩称：吴善强认为本案多占土地费用应该定性为租金，不应该定性为使用费，没有意义及依据。吴善强认为文行合作社测量有过错，实际上是合同签订后几方都在场测量的，村委会也在场，文行合作社不可能测量错误多给土地给吴善强使用。吴善强多占用了土地面积确系事实，不是文行合作社赠送给吴善强使用。本案租赁物是土地，不是厂房，应按土地的实际使用面积计算，不应按照厂房四至计算，吴善强的厂房起围墙时有地脚砖，地脚砖比墙体宽，文行合作社提供了证据证明。关于诉讼时效，文行合作社此前不知道吴善强多占用了土地，知道后就主张多占面积的费用，没有超过诉讼时效。而且对于测量前的欠缴款项文行合作社一直在催缴，村曾经开过大会要求租户缴纳，律师也向吴善强发过催款函。
上诉人文行合作社在二审期间向本院提交如下证据：
1.佛山市南海区狮山镇兴贤社区居民委员会在2013年8月19日出具的证明1份，拟证明第一次勘验土地时各方当事人均到场；
2.佛山市南海区狮山镇兴贤社区居民委员会在2014年3月23日出具的证明，拟证明吴善强于1994年4月租赁“观音庙”地块经国家两次征用作公路建设，合同面积缩小了，国家所征土地只征到广云路边（即现在的辅道路边），从该路边到吴善强盖起的厂房围墙边的空地仍属于吴善强原来租赁而未被征用的土地，过去吴善强一直把这些空地作为自己租赁的土地交纳租金；
3.照片3张，拟证明墙边到地脚砖的宽度为0.2米。
吴善强质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，吴善强没有收到居委会的相关通知；对证据2的真实性、合法性、关联性均不确认，该证明没有法律效力，也没有任何人的签名，没有证明力；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认，在哪里拍摄没有显示，假设地下有二十公分地脚砖，对土地表面没有影响。
上诉人吴善强在二审期间向本院提交如下证据：
1.通知（重测多341.86平方米）、大沥镇农村集体经济组织收据（NO.1713159）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0006991）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0006868）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0007112）、南海区狮山镇集体组织收据（NO.0001718），拟证明文行合作社测量吴善强的土地后，通知吴善强补交2011年1月开始的多占土地面积的租金，其在该通知中已经明显放弃了要求吴善强支付由使用涉讼土地之日起至2011年间的多占土地面积的租金；吴善强收到通知后拒绝按照文行合作社测量面积支付租金，坚持以合同面积支付租金，事实上吴善强收到该通知后依然按合同约定面积向文行合作社支付租金，文行合作社同意了吴善强按合同面积支付租金的做法，并向吴善强出具了租金收据；
2.承包土地合同（租赁面积为5000平方米）、承包土地合同（租赁面积为1192平方米）、转让协议、补充协议、通知（重测少172.95平方米）、大沥镇农村集体经济组织收据（NO.1713160）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0006872）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0006992）、南海区大沥镇集体组织收据（NO.0007113）、南海区狮山镇集体组织收据（NO.0001719），拟证明吴善强实际使用的面积比合同面积还少了172.95平方米，但吴善强依然主张按照合同面积2496.3平方米支付租金，因此在测量后，吴善强共向文行合作社支付该土地的五次租金均按照合同面积支付；可见，无论是实际面积比合同面积多了还是少了，吴善强均坚持按合同约定面积支付租金，事实上测量结果出来后，吴善强也是一直按照合同约定面积支付租金的，文行合作社接受了吴善强按照合同面积支付租金的行为，并向吴善强出具租金收据。
文行合作社质证认为：对证据的真实性无异议，文行合作社要求吴善强补交多占面积的款项，吴善强不肯，文行合作社先主张一部分，另外的部分再委托律师起诉，重新测量的目的就是为了追回吴善强多占用土地面积的款项；测量不久出了通知，有中断诉讼时效的事宜出现；文行合作社按合同来收款项，不等于文行合作社不追究以前的款项。
经审查，本院对证据审核如下：文行合作社提交的证据1仅能证明居委会履行了通知吴善强配合土地测量的行为，不能证实吴善强是否实际到场，故不具有文行合作社所述的证明力；证据2仅能够证明吴善强租赁的涉案地块因国家征用作公路建设导致合同面积缩小，不具有其所述的其他证明力；吴善强虽对证据3有异议，但文行合作社已提供原件核对，故本院对其真实性予以确认。吴善强提交的证据，文行合作社对真实性无异议，本院予以采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：吴善强租赁了文行合作社的地块，文行合作社测量吴善强的土地后于2011年12月24日发出通知，要求吴善强缴纳1206.6平方米在2011年7-12月的相关费用外，还要缴纳重测多341.86平方米在1-12月的相关费用。吴善强于2011年12月26日、2012年6月5日、2013年1月8日、2013年7月、2014年按照1206.6平方米缴纳租金给文行合作社，文行合作社向吴善强出具了收据。
再查明：吴善强厂房边的地块（即广云路路边地块，面积147平方米），双方确认该地块并未封闭为吴善强专用，现状为公共通道。文行合作社认为该地块属于吴善强租赁合同约定的地块，吴善强应支付该地块的使用费；吴善强认为该地块是公共面积，吴善强无法使用，也从来没有使用过。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方二审期间的争议焦点是：一、文行合作社的起诉是否超过诉讼时效；二、涉案的土地占用面积应否从边界外扩0.2米计算；三、吴善强对多占用的土地应否支付使用费。
关于争议焦点一文行合作社的起诉是否超过诉讼时效的问题。吴善强是基于《承包土地合同》、《转让协议》租赁文行合作社的土地，合同约定的租赁期限为20年，该约定使用期限为一个整体，期限内的租赁费用亦应作为一个整体计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，吴善强每年支付的租赁费用应作为整体债务的分期履行，诉讼时效应从最后一期债务的期限届满之日起计算。吴善强认为文行合作社的请求超过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。吴善强上诉主张文行合作社于2011年12月24日通知吴善强缴纳重测多出面积在1-12月的费用，后吴善强一直按照合同约定面积支付租金，视为文行合作社放弃向吴善强请求支付由租赁合同之日起至2011年之间多占土地面积租金的权利。因文行合作社在2011年12月24日通知中以及收取款项出具收据的行为中并未明确表示放弃2011年之前多占土地面积的债权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”的规定，吴善强的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。吴善强上诉主张文行合作社给予了半年基建期、基建期内不应收取租金，该主张缺乏合同依据，本院不予支持。
关于争议焦点二涉案的土地占用面积应否从边界外扩0.2米计算的问题。涉案的土地上已建起了建筑物及围墙，吴善强实际占用土地面积应以建筑物的房屋及围墙的外侧连线进行计算，文行合作社主张以边界外扩0.2米计算占用土地面积的上诉请求理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三吴善强对多占用的土地应否支付使用费的问题。双方虽在合同中约定了租赁土地的面积，但是吴善强实际占用的土地面积与约定不一致，应以实际占用面积按合同约定的标准计算相应的使用费。文行合作社上诉主张吴善强应支付广云路路边147平方米地块的使用费，因该地块并未封闭为吴善强专用，现状为公共通道，且双方约定的土地使用面积经过几次变更，现无法查核变更调整前土地实际占用情况，故文行合作社要求吴善强支付广云路路边147平方米地块的使用费，理由不成立，本院不予支持。文行合作社上诉主张应按照第二次签订补充协议的时间计算多占面积使用费，亦因无法查核双方第二次签订补充协议后的土地实际占用情况，该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上，原审法院据此计算出吴善强实际占用期间超出约定面积的使用费51482.74元正确，本院予以维持。吴善强上诉认为文行合作社多交付土地是其对自己权利处分，不应支付使用费的上诉的理由不成立，本院不予采纳。
综上，文行合作社和吴善强的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3587.06元，由上诉人佛山市南海区狮山镇兴贤村文行股份合作经济社负担2500元，上诉人吴善强负担1087.06元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年五月十九日
书 记 员 杨雅静