安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）全民一初字第01334号
原告（反诉被告）：戴青斌，男，1978年7月5日出生，汉族，个体经营，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：王兴如，安徽西涧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙苏成，男，1967年4月18日出生，汉族，公务员，住江苏省江阴市。
原告（反诉被告）戴青斌诉被告（反诉原告）孙苏成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由代理审判员张晓龙适用简易程序审理，在审理过程中，被告孙苏成于2014年4月4日提出反诉。由于该案案情复杂，2014年1月27日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，本院于2013年12月5日、2014年4月4日、2014年4月21日公开开庭审理了本案。原告戴青斌及其委托代理人王兴如、被告孙苏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴青斌诉称及反诉辩称：原、被告于2013年9月1日在全椒县二郎口镇签订了幼儿园房屋租赁合同，租赁被告位于全椒县二郎口镇的一幢楼房，作为开办幼儿园所用。合同签订后，原告缴纳了50000元保证金，约定了租赁期限和租赁物的交付时间，并约定承租方对租赁物只能作为幼儿园使用，不得改变用途。原告交付保证金后，开始办理幼儿园的有关许可手续，但被告提供的租赁物不符合幼儿园的开办条件，无法办理相关许可。另外，被告也没有在约定的期限交付租赁物。后原告与被告协商，要求解除合同，返还保证金，但被告予以拒绝。原告依法向被告送达书面解除合同通知书，要求解除合同，返还保证金，被告至今不予回复。由于被告的原因，导致合同的目的不能实现，故原告要求解除合同，返还50000元保证金。对于被告要求原告支付房屋租金及迟延交付违约金的反诉请求，因合同没有实际履行，缺少事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：
证据一，房屋租赁合同一份。证明双方签订合同是真实的，并约定了保证金。
证据二，保证金收条一份。证明原告向被告支付50000元保证金。
证据三，解除合同通知书一份。证明2013年10月16日原告通过邮政快递方式通知被告，要求解除合同并返还保证金。
孙苏成辩称及反诉诉称：原告所述均不是事实。我提供的证据，已经证明了租赁物符合开办幼儿园的条件，该房屋是合法有效的。合同约定了双方的权利义务，甲方是保证房屋的基础条件，乙方的责任要自行达到幼儿园开办条件，原告能否办理幼儿园相关手续是原告的义务，与我无关。尽管我对创造开办幼儿园的条件是没有任何义务的，但我一直在帮助原告。50000元保证金我收到了，我认为保证金应用于补充租金等费用，至少到2018年才可能将保证金退还。2013年9月1日合同签订之前，我就把房屋交付原告了，原告已自行换锁，证明房屋已经交付。关于合同的解除，合同的12、13、14条列明了合同的解除条件，在合同解除的9种的条件之外合同是不能解除的。如果原告提出解除合同，应当赔偿我的损失，首先就是要用保证金来赔偿。关于解除合同通知书，我没有收到过，其没有法律效力。现原告故意违反合同，不履行合同约定义务，存在违约行为。我反诉要求原告给付第一期房屋租金50000元，迟延交付违约金14500元，共计64500元。
被告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：
证据一，证人孙某的证人证言。证明被告已经将房屋于2013年9月1日交付给原告。
证据二，全椒县发改委发改（2010）xxx号《关于全椒县二郎口XX幼儿园项目通知》。证明二郎口XX幼儿园的房屋是符合开办幼儿园的硬件基础设施条件的。
证据三，土地转让协议、村委会会议记录、投资协议书、二郎口镇二政（2010）21、31、65、66号文件、全椒县教育局（2010）2号函、企业名称预先核准通知书。证明房屋是依法立项、建设开工的，被告的房屋及幼儿园相关手续是合法、有效的。
证据四，原、被双方的短信内容。证明其与原告签订的合同已经履行。
经庭审举证、质证，对原、被告提交的证据，本院作如下分析与认定：
对原告所举证据的分析与认定：
证据一、证据二，被告无异议。本院予以认定。
证据三，被告对其真实性有异议。本院认为，原告没有提供解除合同通知书的邮寄回执，不能证明已通知到被告，且该通知系原告的单方意思表示，故本院不予认定。
对被告提交证据的分析与认定：
证据一，原告对证人所述的事实予以认可，对证明目的基本认可。本院予以认定。
证据二，原告对其真实性无异议，对证明目的不认可。本院认为，该证据只是被告开办幼儿园时，在县发改委有过备案，但该备案是2010年报备的，有效期为两年，现已过期，不能证明该房屋现在符合开办幼儿园条件，故不能达到被告的证明目的，本院对该证据不予认定。
证据三，原告不认可。本院认为，该组证据系被告开办XX幼儿园时的相关材料，没有房屋规划许可证、建筑施工许可证以及竣工验收、消防验收等相关手续。且大多是申报和备案手续，不能证明其自建房屋的手续是齐全、合法的，更不能证明其开办的幼儿园的相关材料是合法、完善的，故本院不予认定。
证据四，原、被双方的通信内容，原告对该证据的真实性不予认可。本院认为该组短信内容与本案在定性上没有关联性，没有实际证明意义，合同已实际签订，故本院不予认定。
根据当事人的陈述和本院认定的证据，经审理查明：2010年被告孙苏成与其两兄弟在全椒县二郎口镇自建四层楼房一幢，开办了“XX幼儿园”。2012年下半年，因经营不善，致使“XX幼儿园”关闭。2013年9月1日，被告孙苏成与原告戴青斌签订了《幼儿园房屋租赁合同》，原告租赁被告的全椒县二郎口镇自建四层楼房一幢，作为开办幼儿园所用。合同第五条约定：租期为十年，2013年9月10日至2018年6月30日为第一租赁期，2018年9月10日至2023年6月30日为第二租赁期；第六条约定：房屋租金按年计算、半年一缴。第一租赁期，第一年租金为人民币5万元，第二至第五年每年租金为人民币10万元。第二租赁期双方改为平等办学模式，办学所得各项收入扣除正常的办学支出之后所得盈余双方各得50%；合同第七条约定：甲方交付该房屋时，乙方支付房屋租赁保证金5万元，甲方应出具书面收款凭证；第十一条约定：该房屋仅用于在第一租赁期内乙方自行开办幼儿园和在第二租赁期内双方联合开办幼儿园之用，不得用作其他用途。合同签订后，原告随即给付了50000元保证金，该房屋交由原告实际占有。在筹备幼儿园的初期，原告发现该房屋无法办理相关手续，也无法开办合法幼儿园。2013年10月，原告与被告协商，要求解除合同，返还保证金，但被告予以拒绝。
另查明，2010年5月18日被告孙苏成从全椒县二郎口镇村民手中，以转让方式取得位于全椒县二郎口镇城乡结合处土地一处。后自筹资金在该块土地上建造四层楼房一幢，该幢房屋未办理相关建设、审批手续，没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也未办理相关工程竣工验收手续。
以上事实有当事人陈述和原告举证的房屋租赁合同一份、收条一张、证人证言并经当庭质证所证实。
本院认为：戴青斌与孙苏成签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定孙苏成将位于全椒县二郎口镇城乡结合部的四层楼房租赁给戴青斌开办幼儿园，但至该案辩论终结前，孙苏成仍未向本院提交该幢房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也没有向本院提交竣工验收和消防验收合格手续。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该合同从表面形式上看系单纯的房屋租赁合同纠纷，但由于原、被告在合同中已经明确约定：该房屋只能开办幼儿园，且被告明知（以前自己办过幼儿园）该房屋缺少相关手续，无法取得幼儿园的办学许可，仍然与原告签订幼儿园房屋租赁合同，并在合同中约定：合同第二租赁期内，被告以入伙的形式参与幼儿园的经营，主观上存在明显过错，违背了诚实信用原则。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，戴青斌与孙苏成签订的《幼儿园房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定（开办幼儿园需要依据相关法律、法规的规定），为无效合同。关于该合同的效力认定，本院已对原告依法进行适当的阐明，原告坚持自己的诉请，不影响本案的定性。关于原告给付被告的50000元保证金，根据《幼儿园房屋租赁合同》第七条约定，可以认定该50000元为履约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告返还50000保证金的请求，本院予以支持。《幼儿园管理条例》规定，开办幼儿园需要具备一定条件，进行相关手续审批。原告租赁被告房屋开办幼儿园，没有充分了解相关法律、法规的规定，认真履行审慎核查义务，与被告签订幼儿园房屋租赁合同并实际占用，主观上存在一定的过错，客观上使被告的财产未能物尽其用，给被告造成了一定的经济损失，依法应当适当予以赔偿。综合考虑，以原告赔偿被告损失10000元为宜。对于被告的反诉请求，因该合同属无效合同，被告要求原告按合同履行，承担合同义务，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）戴青斌与被告（反诉原告）孙苏成签订的《幼儿园房屋租赁合同》无效，被告（反诉原告）孙苏成返还原告（反诉被告）戴青斌保证金50000元；
二、原告（反诉被告）戴青斌赔偿被告（反诉原告）孙苏成经济损失10000元；
上述款项于判决生效后30日内一次性付清；
三、驳回被告（反诉原告）孙苏成的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，反诉费706.5元，合计1756.5元，原告（反诉被告）戴青斌负担250元，被告（反诉原告）孙苏成负担1506.5元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 吴玉才
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 胡大超
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 杨少青
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。