四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0402民初2361号
原告：攀枝花金泰房地产集团有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路145号附2号，统一社会信用代码：91510400204350731R。
法定代表人：赵伟，董事长。
委托诉讼代理人：张忠，四川三才律师事务所律师，律师执业证号：15104200310955153。
委托诉讼代理人：曾勇，四川三才律师事务所律师，律师执业证号：15104200910633063。
被告：杨彪，男，1988年3月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
委托诉讼代理人：杨超，男，1984年8月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
委托诉讼代理人：李世荣，四川渡攀律师事务所律师，律师执业证号：15104199410872785。
原告攀枝花金泰房地产集团有限公司（以下简称金泰公司）与被告杨彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托诉讼代理人张忠，被告杨彪及其委托诉讼代理人杨超、李世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后三日内支付原告房屋租赁费69300元、违约金201663元，合计270963元；2.本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告金泰公司当庭增加诉讼请求：要求解除原、被告之间的租赁关系，被告在判决生效后七日内返还房屋。同时，金泰公司当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告在判决生效后三日内支付原告2016年11月8日至2018年7月30日期间的房屋租赁费77000元及违约金30000元。事实和理由：2015年11月3日，原告与被告签订《房地产租赁契约》，契约约定：1、原告将坐落于攀枝花市东区的房屋出租给被告；2、租金为3850元/月，租金按季缴纳；3、逾期交付房租，每逾期一日，原告按月租金的千分之五向被告加收违约金。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告交付了房屋，但被告未按合同约定按时向原告支付房屋租金。自2016年11月1日起，虽经原告多次催收，但被告一直拒不向原告支付租赁房屋的租金，原告为维护自己的合法权益，提起本次诉讼。
被告杨彪辩称，原、被告不存在租赁关系，虽然双方在2015年11月3日签订了一份租赁契约，但该契约于2016年11月7日到期，双方均未签订新的契约。在合同期内，原告因为进行防水工程施工导致案涉房屋受损，至今都在漏水，造成原告损失30万元，被告多次与原告相关工作人员联系要求处理因施工造成的损失，原告均未处理，故至今未返还案涉房屋。原告作为租赁物的合法拥有者，不与被告续签合同，系其自身原因。综上，因为双方并未续签租赁合同，原告起诉无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：金泰公司系攀枝花市东区商铺的所有权人。2015年11月3日，金泰公司（甲方）与杨彪（乙方）签订了《房地产租赁契约》，约定甲方将位于攀枝花市东区的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月8日至2016年11月7日止；月租金3850元，租金按季缴纳，由乙方在每季的前五日内交付给甲方；任何一方未履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金；本契约生效前，乙方须向甲方交付房屋保证金5000元，租赁期满后，乙方将租赁房及室内设备完好无损的交给甲方，结清房租及水电费用后，甲方如数退还保证金（不包括保证金利息），反之，甲方从保证金中抵扣；租赁期届满时，乙方如需继续租赁时，须在租赁契约到期前十天同甲方办理延期契约，如不需要继续租赁时，须在契约到期前三天同甲方办理退房手续，交回房屋钥匙，甲方不给任何处理货物的时间，否则，甲方按过期天数在保证金中抵扣房租，并强行收回房屋，造成的损失乙方自行承担。双方还就各自的权利义务、争议解决办法、其他事项作出了相关约定。合同签订后，金泰公司依约将案涉房屋交付给杨彪使用，杨彪依约交纳了5000元保证金，同时按期交纳房屋租金至2016年11月7日。租赁期届满，双方未续签租赁合同，杨彪未返还案涉房屋，并以金泰公司因施工给其造成巨大损失为由至今仍占有使用案涉房屋。
上述事实，有《房地产租赁契约》、产权证及土地使用证复印件、攀枝花市不动产登记中心查询房屋信息摘要等证据以及双方当事人的当庭陈述在案予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定行使履行各自权利、义务。该租赁合同期限届满后，被告虽未再与原告续签租赁合同，但占有使用案涉房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告与被告自2016年11月8日起形成了不定期租赁关系后，双方应当按照原合同约定行使权利履行义务。被告应当按原合同约定支付原告租赁费，其未按原合同约定支付租赁费已属违约，原告有权要求被告支付租赁费并承担违约责任，同时原告有权解除双方的租赁合同关系并要求被告返还房屋，故原告的上述主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于租赁费的计算问题，至本案法庭辩论终结，被告仍未退还案涉房屋，房屋租赁费可计算至2018年7月，原告主张被告给付2016年11月8日至2018年7月30日期间的房屋租赁费77000元，于法有据，本院予以支持。被告租赁时已向原告交纳的保证金5000元，可以抵扣租赁费，即被告还应向原告支付租赁费72000元。关于原告主张的违约金，因原租赁合同继续有效，故双方对租赁费支付时间的约定及违约金的约定继续有效，被告应按原合同约定向原告支付租赁费，逾期应支付违约金。双方约定的每日千分之五的违约金计算方式过分高于损失，故本院参照原告的实际租赁费损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按拖欠租赁费总额的百分之二十计算，即：72000元×20%=14400元，超出部分，不予支持。被告辩称原告施工给其造成巨大损失，并以此为由拒绝支付租金和返还案涉房屋，未提供证据予以佐证，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除攀枝花金泰房地产集团有限公司与杨彪于2016年11月8日起形成的不定期房屋租赁合同，杨彪于本判决生效后七日内将租赁房屋返还攀枝花金泰房地产集团有限公司；
二、杨彪于本判决生效后十日内给付攀枝花金泰房地产集团有限公司房屋租赁费72000元、违约金14400元，以上共计86400元；
三、驳回攀枝花金泰房地产集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5364元，减半收取计2682元，由攀枝花金泰房地产集团有限公司负担516元，杨彪负担2166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉四川省于攀枝花市中级人民法院。
审判员 陈雨婷
二〇一八年八月三日
书记员 胥思念