北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04746号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京青年旅行社股份有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园南里x号。
法定代表人苏芮祥，董事长。
委托代理人丘冀安，北京市雄志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京国奥世纪资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区安定路x号。
法定代表人宋建枫，总经理。
委托代理人施长龙，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人倪艺嘉，北京市亿嘉律师事务所律师。
原审第三人国家奥林匹克体育中心，住所地北京市朝阳区安定路*号。
负责人楮波，主任。
委托代理人刘麟，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人杨黎明，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京青年旅行社股份有限公司（以下简称北青旅公司）因与被上诉人北京国奥世纪资产管理有限公司（以下简称国奥公司）、原审第三人国家奥林匹克体育中心（以下简称国奥体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第15283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
北青旅公司在原审法院诉称：我公司与国奥公司于2010年7月18日签订合作经营合同，合同约定双方共同经营位于朝阳区安外小关安定路x号院内的项目，我公司依合同约定成立了德尔曼刀店，并按时向国奥公司支付了合作利益。2011年12月20日，国奥公司突然擅自停电，经我公司多次与国奥公司交涉，其不仅不恢复供电，还将我公司经营场所的大门换锁，并扣押我公司的货物。我公司无奈，只得诉至法院，要求解除双方签订的合作经营合同；国奥公司返还我公司的货物共计41836件；国奥公司支付我公司的经营利润损失403795.64元、装修损失（包括租赁房屋和阳光棚）474991.95元、违约损失174000元、押金500000元、钥匙�金3960元。
国奥公司在原审法院辩称并反诉称：北青旅公司的诉讼请求没有事实与法律依据，我公司不同意。北青旅公司与德尔曼公司的关系非隶属关系。我公司与北青旅公司于2010年7月7日签订合同，约定我公司将位于北京市朝阳区安外小关安定路x号院内的房屋租赁给北青旅公司使用。合同签订后我公司履行了合同义务，而2011年12月初北青旅公司应交纳下一年房租时未及时交纳，未与我公司联系就搬走了东西，并将钥匙交还给我公司，单方毁约。北青旅公司违反约定转租涉案房屋。其主张的临时建筑属于违章建筑，与我公司无关。同时应由北青旅公司承担的水、电、空调、取暖费等费用至今未交纳，其行为已构成违约，对我公司的合法权益造成侵害，造成我方合同目的无法实现。我公司反诉，要求解除双方签订的合作经营合同；北青旅公司向我公司支付拖欠的场�使用费（房租）800000元（2011年12月7日至2012年7月7日）及逾期违约金1200000元、电费159885.49元、空调费137228元、取暖费179816元、水费2592元，拆除临时建筑
--租赁房屋恢复原状造成的经济损失140000元。
北青旅公司在原审法院针对国奥公司反诉辩称：同意解除双方的合作经营合同。除水费外其余诉讼请求均不同意。按照实际使用量，双方间的费用已经结算了。我公司搭建的临时建筑是经过国奥公司同意的，搭建了好几个月，非违章建筑。德尔曼不是独立单位，是我公司的下属单位。
国奥体育中心在原审法院述称：北青旅公司与国奥公司之间的合同，与我中心无关。违章建筑并不在我中心与国奥公司的合同约定面积内，不在承租合同内。对违章建筑，我中心依法拆除，并无责任。我中心与国奥公司的关系，我中心另案处理。国奥公司知晓拆除行为，考虑消防安全，我中心与该公司沟通后，于2012年8月2日拆除。
原审法院经审理查明：2010年7月，国奥公司（为合同甲方）与北青旅公司（为合同乙方）签订《合作经营合同》。合同中约定：双方合作经营的项目为国奥体育馆场地及配套设施的开发经营，该项目位于朝阳区安外小关安定路x号院内；甲方提供馆内南区及周边地带经营场地办公用房（具体如图所示）、旅游商品店（出具刀具土特产玩具生活家电旅游纪念品等）作为乙方经营旅游商品的场所（以下简称涉案租赁房屋），甲方不得在奥体中心内自营或出租给其他任何一方经营与乙方相同或类似的旅游商品；甲方需按现有设计容量提供水、电、消防、通讯等必须设施的正常供应；第一、二年合作经营形式按甲方每年160万元人民币计算收取，以后每年递增5%。该合同约定场地收益的收取方式为乙方向甲方交纳保证金50万元，合同结束后�还乙方（不含利息），2010年7月7日签订合同时交纳保证金50万元和甲方批准乙方进行改造时乙方向甲方支付第一年上半年利益80万元，2010年12月7日交纳第一年下半年利益80万元，以后合同期内均于每年的7月7日、12月7日交纳半年收益。双方合作经营的期限为二期，第一期为2010年7月7日至2014年7月7日止，第二期为2014年7月8日至2018年7月7日止，如双方不继续合作或合作期满，乙方在不损坏经营场所的前提下，有权搬出自己购置的设备、设施，其投资形成不可拆卸、不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得随意破坏或拆除，应按合作时的状态予以恢复。乙方负责水、电、气、暖、通讯等费用（按照中心规定收取），合作期限内甲方不得以任何理由无故提前收回、转租、转包双方合作经营的场地，协助乙方办理一切手续，甲方有权监督乙方的经营活动是否符合国家的法律、法�、政策以及中心的相关规定；合作经营的场地乙方必须自营，不能转包、转租、转借和托营给第三方。乙方根据场地具体情况及经营需求可对合作经营区域进行设备、设施安装、改造，但方案必须提前报中心基建处审核批准，手续齐全后才能施工。合同签订生效后，甲方不得以任何理由无故提前解除本合同或提前收回如图所示的经营场地及乙方装修扩建的场所，否则须赔偿乙方的直接损失以及相关间接费用。乙方未按合同约定向甲方支付利益分配的，应按逾期金额每日5%的标准支付违约金，逾期达30日仍未支付应付费用及逾期违约金的，甲方有权解除合同、采取停水、停电、封存乙方物品、封门等手段维护自身权益，收回乙方合作经营场地，履约保证金不予退还。如因乙方原因造成合作中途不能履行本合同的，乙方不能向甲方主张任何装修损失和其他投入损失的赔偿要求。本合同提前终止，乙方投资形成的不可拆卸、不可移动物归甲方所有。合作期满时，不得损坏房屋和室内装修等内容。该合同中虽写有”具体如图所示”内容，但实际未附租赁物平面图。
国奥公司与北青旅公司还曾签订《补充协议》，约定国奥公司就涉案租赁房屋按每度电1.095元向北青旅公司收取电费，国奥公司就涉案租赁房屋为北青旅公司提供空调，空调费用按每季度每平米29元收取等内容。补充协议所写日期为2010年7月18日。
关于合作经营合同的性质，北青旅公司、国奥公司均认可系房屋租赁合同，合同中所表述的利益为租金。
关于合作经营合同的签订日期，双方存在争议。北青旅公司称合同签订日期为2010年7月18日，国奥公司称合同签订日期为2010年7月7日。
北青旅公司表示涉案租赁房屋由北青旅公司的下属部门德尔曼刀店使用，德尔曼刀店未取得法�营业执照，经营项目主要是销售旅游菜刀。国奥公司主张德尔曼刀店与北青旅公司没有隶属关系，北青旅公司将涉案租赁房屋转租给案外公司。
关于租金交纳情况，北青旅公司提交了收据6张，分别显示：2010年7月21日交纳保证金500000元、2010年10月19日交纳2010年7月7日至2010年12月6日第一年上半年利益200000元、2010年10月20日交纳2010年7月7日至2010年12月6日600000元、2010年12月14日交纳2010年12月7日至2011年7月6日第一年下半年利益（扣除装修改造期60天所得）533333元、2011年7月25日交纳2011年7月7日至2011年12月7日部分利润400000元、2011年9月29日交纳2011年下半年部分收益400000元。国奥公司对上述费用系北青旅公司向国奥公司交纳的费用予以认可。
北青旅公司出示盖有国奥公司财务专用章的收据，一张为2010年8月9日钥匙押金收据，金额为3960元；一张为2011年7月11日电费收据，金额为50000元，该收据上写有”年底清算，多退少补”字样。
另，2009年10月26日，案外人北京奥林匹克实业开发公司（以下简称奥林匹克公司）与国奥公司签订《租赁合同》，约定国奥公司承租体育场东看台一层4061平方米、体育馆一层南区东段1976平方米，期限自2009年7月1日至2014年6月30日等内容。2012年10月22日，国奥体育中心、国奥公司与奥林匹克公司针对上述《租赁合同》签订《补充协议书》，约定原租赁合同中奥林匹克公司的权利义务由国奥体育中心承继，国奥体育中心作为出租主体，国奥公司对此变更不持异议，国奥公司就原合同约定承租的体育馆一层南区东段（1976平方米）的部分，自2012年1月1日起仅继续承租该位置中的550平方米，其余1426平方米国奥公司已于2012年1月1日退还给奥林匹克公司等内容。
北青旅公司在涉案租赁房屋附近建造了阳光棚。北青旅公司称阳光棚为钢结构，约200平方米，2010年10月17日开始建造，2010年12月中旬建完，用途为超市，阳光棚的建造未报有权单位审批。国奥公司称其未允许北青旅公司建造阳光棚，阳光棚所在区域不在《合作经营合同》的范围内。国奥体育中心主ＸＸ光棚为非合法建筑，所在区域是消防通道。
北青旅公司称国奥公司擅自停电导致其无法经营，据此主张解除涉案合同，北青旅公司称涉案租赁房屋自2011年12月21日或22日开始停电，停电至2012年1月，停电原因是国奥公司欠付国奥体育中心电费。国奥公司表示不存在国奥公司擅自停电的情况，因北青旅公司私拉乱接电线将电路烧毁导致2011年12月23日断电，12月25日恢复了供电，北青旅公司因经营不善，又欠国奥公司费用，不想干了自行搬走。国奥体育中心表示并非因国奥公司欠电费原因导致停电。
国奥公司提供盖有国家奥林匹克体育中心体�馆公章的通知。一张通知的时间为2011年12月26日，内容是：致北京国奥世纪资产管理有限公司你司向本中心反映2011年12月23日所租办公场地突然断电一事，奥体中心及体育馆为此安排检修人员及时进行了检查，现初步查明，是因你公司租户德尔曼刀店在其违章建筑内私拉乱接电源，线路负荷超重，造成电线短路烧毁所致。中心正在就断电及整体线路进行全面排查抢修，会根据抢修结果尽快恢复供电。一张通知的时间为2011年12月27日，内容是：致德尔曼刀具你司在体育馆东侧防火通道内，建造临建房未经中心体育馆批准、立项，属于违章建筑，经中心体育馆多次通知拆除，你司拒不拆除。2011年12月23日又因你司在违章建筑内私拉电线超负荷用电，导致体育馆南区一层整体断电，你司私拉电线的行为给中心体育馆造成了极大的消防安全隐患，现中心体育馆通知你司立即拆除违章建筑及私接的电源线路，进行整改并由中心审查通过。对于因你司私拉电线及整改拆除线路致无法正常供电而给其他租户造成的损失，你司应承担全部责任。
国奥体育中心认可上述通知的真实性，称该中心职能部门发现刀具店已经停止营业且无人进行看管巡视，在多次与国奥公司沟通后，于2012年1月4日停止了该区域的供电。
涉案租赁房屋的钥匙，北青旅公司已经交付国奥公司。关于钥匙交付时间，双方存在争议。北青旅公司主张为2012年1月2、3日，国奥公司主张北青旅公司自2011年12月21日开始搬物品直至2012年1月搬完，2012年2月将钥匙给付国奥公司，国奥公司将租赁房屋上锁。
北青旅公司称其于2011年12月25日、26日、28日向国奥公司邮寄了履行合同通知书及解除合同通知书，国奥公司称未收到上述通知书。
国奥体育中心称其在得到国奥公司同意情况下于2012年8月2日拆除了阳光棚，于10月20日将《合作经营合同》所涉房屋收回，现房屋已租赁给案外人。国奥公司否认其同意国奥体育中心拆除阳光棚。
国奥公司出示2010年11月19日、29日，北京市朝阳区城市管理监察大队对德尔曼刀具出具的谈话通知书、责令改正通知书，主要内容是认为其在国家奥体中心内搭建铁架的行为违反规定，北青旅公司对上述证据真实性不持异议。
北青旅公司称其于2011年12月31日搬走物品时，国奥公司阻拦，经报警后北青旅公司搬走了部分物品，剩余物品留在经营场所内。国奥公司对此不认可，表示租赁物内仅留存几个空纸箱，无北青旅公司所主张返还的物品。
国奥公司提供了电费、空调费、取暖费、水费等费用欠费催款单，催款单所列租赁物面积为2366平方米，北青旅公司对于前述租赁物面积无异议。
国奥公司提供盖有国家奥林匹克体育中心体�馆公章的催款通知，其中写明冬季取暖费收费标准每季度38元／平方米。
法院在审理中，北青旅公司申请对涉案租赁房屋内的装修价值和阳光棚的建造价值进行鉴定。法院委托北京华银建设工程咨询有限公司进行鉴定。在鉴定过程中，前述阳光棚被拆除，致该项鉴定无法进行。北青旅公司、国奥公司均表示不清楚阳光棚被谁拆除。后因涉案租赁物已锁门，双方均表示没有租赁房屋钥匙，不能进入租赁物，致装修鉴定无法进行，后北青旅公司表示涉案租赁房屋内北青旅公司的装修已拆除，北京华银建设工程咨询有限公司亦向法院表示因现场已重新装修，无法进行鉴定，告知法院终止本案鉴定工作。法院在审理中追加国奥体育中心作为第三人参加诉讼后，国奥体育中心表示其于2012年8月2日将阳光棚拆除，涉案租赁房屋已经由其出租给案外公司。
北青旅公司就其主张返还的物品，提供自行制作的物品清单及价格表、利润表；就其主张的装修损失，提供工程装修合同、报价明细表、收款收据；就其主张的违约损失，提供收据及收条。
关于电费，北青旅公司认为其已交纳50000元，不欠电费。关于空调费，北青旅公司未向国奥公司交纳，北青旅公司认为空调费含在电费中，2010年的空调费不应该交纳，2011年的空调费，国奥公司未向北青旅公司要过，国奥公司擅自停电给北青旅公司造成损失，2011年空调费应从损失中扣除。关于取暖费，北青旅公司未向国奥公司交纳，北青旅公司不同意支付，仅认可欠付10000元取暖费。北青旅公司同意给付水费2592元。
审理中，法院根据当事人意见进行了调解，双方未达成调解意见。
上述事实，有合作经营合同、补充协议、收据、当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本案查明的情况，涉案《合作经营合同》的性质应为房屋租赁合同，北青旅公司、国奥公司亦认为该合同为房屋租赁合同，法院对此予以确认。该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。
根据现有证据，在北青旅公司搬离涉案租赁物前，确曾出现停电这一事实，但不能证明租赁物的停电系国奥公司擅自停电所致，亦不能对停电所持续的时间予以证明，本案中所查明的停电事实亦不足以达到令涉案租赁合同解除的程度，北青旅公司以此理由要求解除合同缺乏依据，法院无法采信。
本案中，双方均同意解除涉案租赁合同，法院不持异议，予以准许。
根据现有证据不能查明北青旅公司主张返还的货物由国奥公司控制，此项诉讼请求法院无法支持。北青旅公司主张的经营利润损失、涉案租赁物的装修�失、违约损失，证据依据均不充足，且不能证明系因国奥公司违约致产生前述损失，在合同提前终止情况下合同中对于装修的归属亦有约定，综上，对北青旅公司的上述诉讼请求法院不予支持。关于涉案阳光棚，不能认定属于涉案租赁合同内的租赁物，北青旅公司主张的关于阳光棚的装修损失，本案中不予处理。
现涉案租赁合同解除，国奥公司已经收取的押金及钥匙押金应返还北青旅公司，对北青旅公司返还押金及钥匙押金的诉讼请求，法院予以支持。
据合同内容，租赁起始日期并非从自然年度的1月开始，而是由自然年度的7月开始，至次年7月为一年度结束，依据北青旅公司租金交纳情况，北青旅公司最后一笔租金已交至2013年1月7日，之后北青旅公司从租赁物中搬离并将钥匙交付国奥公司，国奥公司亦收取了钥匙，涉案租赁物的控制权利已经发生了转移。综上�国奥公司主张给付场地使用费（房租）的反诉请求缺乏依据，法院不予支持。国奥公司据此主张逾期违约金亦缺乏依据，法院不予支持。
关于电费，北青旅公司已向国奥公司交纳电费50000元，国奥公司未就北青旅公司欠付其电费数额已超过50000元进行举证，法院对此项反诉请求不予支持。关于空调费，双方在补充协议中有明确约定，北青旅公司应当支付，此项反诉请求法院予以支持。关于取暖费，双方在合同中约定按照中心规定收取，北青旅公司应当支付，但北青旅公司搬离租赁物之后的取暖费不应支付。关于水费，北青旅公司同意支付，法院准许。
国奥公司要求支付拆除临时建筑--租赁房屋恢复原状造成的经济损失，没有事实依据，法院不予支持。
国奥公司主张北青旅公司将涉案租赁房屋转租案外公司，根据现有证据不能查证，法院不予采信。
审理中，法院根据当事人意见进行了调解，双方未达成调解意见，法院依法进行判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，原审法院于2014年5月判决：一、解除本案中北京青年旅行社股份有限公司与北京国奥世纪资产管理有限公司签订的《合作经营合同》。二、北京国奥世纪资产管理有限公司于判决生效后十五日内返还北京青年旅行社股份有限公司押金五十万元。三、北京国奥世纪资产管理有限公司于判决生效后十五日内返还北京青年旅行社股份有限公司钥匙押金三千九百六十元。四、北京青年旅行社股份有限公司于判决生效后十五日内给付北京国奥世纪资产管理有限公司空调费十三万七千二百二十八元、取暖费十二万三千六百二十四元、水费二千五百九十二元。五、驳回北京青年旅行社股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京国奥世纪资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，北青旅公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第四项、第五项，发回重审或依法改判。主要事实与理由：1.原审法院遗漏了被上诉人未经原审第三人同意擅自将涉案房屋转租给我公司这一重要事实。原审庭审中第三人明确表示不知道被上诉人转租房屋，也不同意其转租，故双方签订的合作经营合同理应无效，被上诉人应赔偿我公司损失。2.原审判决认定停电事实，但不认可停电理由和停电时间，与事实不符。3.原审判决不认定阳光棚属于涉案租赁合同内的租赁物，于理不合，于法无据。4.我公司建造阳光棚是征得被上诉人同意的，建造过程中，我公司被城管谈话，之后被上诉人多次向我公司承诺可以续建，关于阳光棚的损失应由被上诉人赔偿。5.租赁房屋内的装修损失应由被上诉人赔偿。6.对我公司要求返还的物品，原审判决不予认定，明显有误。7.原审判决中空调费及取暖费计算有误，房屋实际租赁面积为1426平方米，而非2366平方米，原审中我公司对此事实存在误解。
国奥公司同意原审判决，不同意上诉人全部上诉请求。
国奥体育中心认为与上诉人不存在任何合同纠纷，坚持原审的答辩意见。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：国奥公司与北青旅公司签订的《合作经营合同》性质为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。北青旅公司主张其与国奥公司签订的《合作经营合同》无效，但该合同并未存在无效情形，故其上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。《合作经营合同》及《补充协议》系签约双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行各自义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，在北青旅公司搬离涉案租赁物前，曾出现停电这一事实，但北青旅公司未提供充分有效证据证明租赁物的停电系国奥公司擅自停电所致，亦不能对停电所持续的时间予以证明，本案中所查明的停电事实亦不足以达到令涉案租赁合同解除的程度，北青旅公司以此为由要求解除合同，缺乏依据，原审法院对其主张不予支持并无不当。诉讼中，双方均同意解除涉案租赁合同，应予准许。关于北青旅公司主ＸＸ光棚属于涉案租赁合同内的租赁物一节，该阳光棚系在双方签订《合作经营合同》之后建造，国奥公司否认阳光棚所在区域在该合同范围内，北青旅公司未就其上述主张提供充分有效证据，本院不予采信，原审法院以不能认定阳光棚属于涉案租赁合同内的租赁物为由，对�青旅公司主张的阳光棚的装修损失在本案中不予处理，亦无不当，双方就该争议可另行解决。北青旅公司要求国奥公司返还物品、支付违约金，但未就其主张国奥公司存在占有其物品、应向其支付违约金情形的事实提供充分有效证据，故其上述主张，缺乏依据，本院不予支持。
北青旅公司主张国奥公司计算空调费、取暖费的面积有误，诉讼中，其认可租赁物面积为2366平方米，现北青旅公司主张租赁物面积有误，缺乏依据，本院不予采信。关于空调费，国奥公司与北青旅公司在补充协议中有明确约定，北青旅公司应当依约支付。关于取暖费，双方在合同中约定按照中心规定收取，原审对国奥公司要求北青旅公司支付搬离租赁物之后的取暖费不予支持，并判决北青旅公司支付其使用租赁物期间的取暖费，合法有据，本院予以维持。
综上，北青旅公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费18826元，由北京青年旅行社股份有限公司负担12732元（已交纳9413元，余款3319元于本判决生效后七日内交纳）；由北京国奥世纪资产管理有限公司负担6094元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费13878元，由北京国奥世纪资产管理有限公司负担12483元（已交纳）；由北京青年旅行社股份有限公司负担1395元（北京国奥世纪资产管理有限公司已交纳，北京青年旅行社股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京国奥世纪资产管理有限公司）。
二审案件受理费5252元，由北京青年旅行社股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 束建华
二〇一五年六月五日
书 记 员 郑 芳