广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7515号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝安区公明时代家私厂。经营者：符德强。委托代理人：章宏春，广东深兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新日电梯有限公司。法定代表人：刘广华，总经理。委托代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市嘉�物业有限公司。法定代表人：邬小英。委托代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人深圳市宝安区公明时代家私厂（以下简称公明家私厂）、深圳市新日电梯有限公司（以下简称新日公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年10月12日，新日公司与公明家私厂签订一份《厂房租赁合同》，约定新日公司将位于深圳市光明新区XX1200平方出租给公明家私厂，每月租金为16000元，合同期限自2015年10月12日起至2020年3月11日止，装修期为30天，装修期间不计租金，起租日期为2015年11月12日；并约定公明家私厂向新日公司支付首月租金16000元及保证金32000元（两�月租金），保证金合同期满办理移交手续后原数退还公明家私厂；合同中还约定新日公司一次性提供40KVA用电负荷给公明家私厂使用，并每月按供电部门规定收取基本电费24×40=960元/每月。如果电不够用，超出部分由公明家私厂负责。合同签订后，公明家私厂向深圳市嘉鼎物业有限公司（以下简称嘉鼎公司）支付了押金32000元及首月（2015年11月15日至2015年12月15日）租金16000元，收据上有嘉鼎公司与新日公司加盖印章，嘉鼎公司与新日公司均确认嘉鼎公司已将上述款项交付给新日公司。2015年10月13日，公明家私厂进场装修，装修过程中，与新日公司因电表使用、装修、出入门管理等事项发生纠纷，公明家私厂拉走其装修工具，现尚存部分装饰材料在涉案厂房。本案各方当事人均未提交涉案厂房的房产证或合法报建手续。公明家�厂诉讼请求：1、解除公明家私厂、新日公司签订的《厂房租赁协议》；2、新日公司、嘉鼎公司返还公明家私厂款项48000元；3、新日公司、嘉鼎公司支付公明家私厂违约金48000元；4、新日公司、嘉鼎公司赔偿公明家私厂材料及人工等损失5000元；5、本案诉讼费由新日公司、嘉鼎公司承担。新日公司反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人双方于2015年10月12日签订的《厂房租赁合同》；2、反诉人不须向被反诉人返还押金及租金4.8万元；3、被反诉人向反诉人支付违约金4.8万元；4、被反诉人向反诉人赔偿经营损失1万元；5、被反诉人向反诉人赔偿厂房损失5000元；6、本案诉讼费由被反诉人承担。原审法院认为：因双方当事人均未提交涉案房产的房产证或合法报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，新日公司与公明家私厂就涉案房产签订的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。新日公司实际收取了公明家私厂支付的押金32000元及首月租金16000元，但新日公司于2015年10月13日起将涉案厂房交付给公明家私厂使用，公明家私厂亦在涉案厂房堆放装修材料，且公明家私厂在起诉前未将涉案厂房予以返还，故新日公司可参照《厂房租赁合同》约定的租金标准收取自2015年10月13日起至公明家私厂起诉之日2015年11月2日期间的房屋占有使用费。《厂房租赁合同》约定的合同期限自2015年10月12日起至2020年3月11日止，装修期（免租期）为30天，故根据双方当事人签订合同时的预期，免租期占租赁期间比例为1/53。据此，自2015年10月13日起至2015年11月2日期间的房屋占有使用费为16000/30×20×52/53=10465.41元，新日公司可将该笔费用从公明家私厂已支付的租金中扣减，无须向公明家私厂返还。折抵后，新日公司应向公明家私厂退回押金32000元及房屋占有使用费5534.59元（16000-10465.41）元。《厂房租赁合同》无效，公明家私厂请求新日公司和嘉鼎公司支付违约金48000元，新日公司请求公明家私厂支付违约金48000元，无法律依据，原审法院均不予支持。公明家私厂请求新日公司和嘉鼎公司赔偿其材料及人工等损失5000元，但公明家私厂未举证证明其损失的组成，也未举证证明新日公司和嘉鼎公司阻止其取回材料的事实，原审法院不予支持；新日公司请求公明家私厂赔偿经营损失1万元，未举证证明其产生经营损失的事实，原审法院不予支持；新日公司请求公明家私厂赔偿厂房损坏损失5000元，但未举证证明公明家私厂损坏其厂房的事实，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条�《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市新日电梯有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还深圳市宝安区公明家私厂押金32000元、房屋占有使用费5534.59元；二、驳回深圳市宝安区公明家私厂的其他诉讼请求；三、驳回深圳市新日电梯有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1160元，由新日公司承担430元，公明家私厂承担730元；反诉受理费1260元，由公明家私厂承担120元，新日公司承担1140元。公明家私厂不服原审判决，向原审法院提起上诉，�求：1、改判公明家私厂无须支付房屋占用费10465.41元；2、改判新日公司、嘉鼎公司支付公明家私厂违约金48000元及赔偿公明家私厂材料及人工等损失5000元；3、一、二审诉讼费用由新日公司、嘉鼎公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审在公明家私厂提供了足够的证据证明系新日公司违约的情况下，以合同无效违约不支持公明家私厂要求新日公司支付违约金，显然错误。本案中，新日公司故意隐瞒其所在的工厂不能开办家私厂的真实情况，与公明家私厂签订了《租赁合同》，收取了押金和租金，其行为已经构成了欺诈，存在重大过错。其次，在收取公明家私厂的钱款后，就在公明家私厂即将准备装修的时候处处设置障碍，最后将公明家私厂赶出租赁场所。新日公司有明显的违约行为，但一审法院却不予认定。合同无效是不影响违约条款的效力的，根据合同约定，违约方应当赔偿三个月的租金给守约方，也即新日公司应当赔偿48000元违约金给公明家私厂。一审法院罔顾事实，在公明家私厂赶出租赁场地后，公明家私厂根本就没有占用使用过租赁场地的情况下，却违法认定公明家私厂须支付房屋占用费。公明家私厂至始至终没有占用过租赁场地，租赁场地都是由新日公司占有。一审法院要求公明家私厂支付房屋占用费没有任何事实和法律依据。至于遗留在租赁场所的一堆沙子，因为新日公司的违约所导致的，其责任由新日公司承担，根据公明家私厂提供的照片显示，场地的大部分面积都是新日公司故意堆放的材料，目的就是为了阻止公明家私厂装修，一审法院没有任何证据证明公明家私厂占有使用了场地，新日公司根本就没有将租赁场所交付给公明家私厂。公明家私厂为了装修购买了材料，聘请了�人，其损失是客观存在，该损失应当由新日公司承担。为维护公明家私厂合法权益，特上诉至上级法院，请依法公正裁决。新日公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，驳回公明家私厂的全部诉讼请求；2、撤销原审判决第三项；3、改判解除新日公司与公明家私厂双方于2015年10月12日签订的《厂房租赁合同》；4、改判新日公司不须向公明家私厂返还押金及租金4.8万元；5、改判公明家私厂向新日公司支付违约金4.8万元；6、改判公明家私厂向新日公司赔偿经营损失1万元；7、改判公明家私厂向新日公司赔偿厂房损失5000元；8、公明家私厂承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、本案的基本事实。2015年10月12日，新日公司与公明家私厂签订了一份《厂房租赁协议》，约定由公明家私厂承租位于深圳市公明办事处XX厂房，面积为1200平方米，每月租金为16000元，合同期限自2015年10月12日起至2020年3月11日止。合同签订后，新日公司按约将租赁厂房交付给公明家私厂使用。但之后公明家私厂在履行合同的过程中存在诸多违约行为。第一、2015年10月15日，公明家私厂进场装修施工，但在施工的过程中，其未经新日公司同意，在应当安装独立电表而其未安装独立电表的情况下，擅自直接搭插新日公司电源，新日公司发现后要求公明家私厂必须先安装独立电表方可用电，否则无法计算其用电量，但公明家私厂仍然一意孤行，执意不安装独立电表。第二、在公明家私厂装修施工的过程中，公明家私厂未经新日公司的同意，擅自打开厂区侧面一直封闭的小门，切割厂房铁皮房顶，破坏厂房主体结构，并要在新日公司厂房出货区加建围墙，公明家私厂的上述行为均已严重违反合同约定，并且其拆开小门离开后�直没有关闭，给新日公司带来严重的安全隐患，其私自破坏厂房主体结构，也给新日公司造成了严重损失。第三、在公明家私厂的上述违约行为没有得到新日公司的许可后，公明家私厂就直接将其装修的工具及材料拉走，并在之后数日多次聚众到新日公司闹事，包括但不限于拦截围堵新日公司人员车辆、使用铁锁锁住新日公司办公楼大门造成公司人员无法进出、干扰新日公司生产车间的正常生产秩序等，严重破坏了新日公司正常生产经营活动，给新日公司的名誉造成了严重损害。在公明家私厂起诉及新日公司反诉解除合同后，公明家私厂至今仍有装修材料存放在租赁的厂房内，在一审庭审时，新日公司已明确要求公明家私厂将装修材料拉走，并在之后多次通知公明家私厂拉走，但公明家私厂一直没有拉走，致使其一直占有使用租赁厂房至今。二、原审判决存在事实认定及法律适用错误。第一、原审判决租赁合同无效超出了当事人诉讼请求的范围，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。本案一审公明家私厂起诉及新日公司反诉时均请求判令解除双方签订的《厂房租赁协议》，并未请求确认双方签订的《厂房租赁协议》无效，在一审开庭前及开庭时，双方亦未变更诉讼请求确认合同无效，原审法院在双方当事人均未提出确认合同无效诉讼请求的情况下，超出当事人诉讼请求的范围认定双方签订《厂房租赁协议》无效违反了法律的规定及民事诉讼“不告不理”的基本原则，该项认定应当予以纠正。第二、原审法院的认定租赁合同无效完全罔顾历史，脱离实际。涉案厂房虽无房产证或合法报建手续，但该类厂房属于深圳特区快速发展过程中的必然产物，涉案厂房应属于历史遗留生产经营性违法建筑，该类房屋虽暂无法提供有效房产�明文件，但本着“尊重历史、实事求是”的原则，《深圳市市场监督管理局关于鼓励社会投资促进经济发展方式转变的若干实施意见》明确规定，对于该类无法提供有效房产证明文件的房屋，可由各区人民政府（新区管委会）、街道办事处、居委会、社区工作站、园区管委会（工业园区、科技园区）、市场开办管理单位、物业管理公司等机构、部门和单位之一出具同意在该场所从事经营活动的场所使用证明，经营者可凭该场所使用证明直接办理工商登记。从该条规定的精神来看，虽然涉案厂房无法提供有效房产证明文件，但本着物尽其用、防止资源浪费的原则，政府鼓励该类房屋出租用于从事经营活动，但原审法院完全罔顾深圳发展历史，脱离深圳现实实际，机械适用法律规定，错误认定租赁合同无效，应当予以纠正。第三、公明家私厂在合同履行过程中存在诸�的违约及侵权行为，应当按照合同承担违约责任，并赔偿因此给新日公司造成的损失。如前所述，公明家私厂在合同履行过程中存在诸多的违约及侵权行为。因公明家私厂的违约行为导致租赁合同无法继续履行，新日公司有权解除租赁合同，并要求公明家私厂按照合同约定承担违约责任。公明家私厂聚众到新日公司闹事，并邀请媒体进行拍摄，给新日公司造成严重的经营损失和名誉损失，公明家私厂应当予以赔偿。公明家私厂私自切割铁皮房顶，致使铁皮房顶脱落，由此造成的损失应当由公明家私厂承担。第四、即使租赁合同无效，那么按照法律规定，公明家私厂亦应当按照合同约定的租金标准向新日公司支付房屋占有使用费，原审法院认定的房屋占有使用费数额错误。新日公司与公明家私厂于2015年10月12日签订《厂房租赁合同》，并于2015年10月13日将涉案厂房交�给公明家私厂使用，公明家私厂亦在涉案厂房堆放装修材料，且公明家私厂在起诉前未将涉案厂房予以返还，并且在起诉后仍有装修材料存放在涉案厂房内，在一审庭审时，新日公司已明确要求公明家私厂将装修材料拉走，并在之后多次通知公明家私厂拉走，但公明家私厂一直没有拉走，致使其一直占有使用租赁厂房至今。那么按照法律规定，公明家私厂应当按照合同约定的每月16000元的租金标准自2015年10月13日至公明家私厂将涉案厂房交还之日止向新日公司支付房屋占有使用费，一审法院计算房屋占有使用费的方式及数额均有误，均应当予以纠正。综上，请求二审法院在查明事实的基础上支持新日公司的上诉请求，驳回公明家私厂全部诉讼请求。新日公司针对公明家私厂的上诉口头答辩称：一、以我方的上诉状意见为准。二、双方签订租赁合同时，公明家私厂已经知晓厂房的现状和法律属性，并且厂房是可以用来进行家私生产办理家私厂，公明家私厂称的新日公司隐瞒相关情况不符合事实，新日公司也是在所租赁的场地经营，并不存在不能办厂的情况。三、合同履行过程中，公明家私厂自己在装修的过程中可能发现厂房经过测量后与预期有差距，公明家私厂主观上有预期违约的故意，之后一直以各种理由进行滋事。在公明家私厂多次违约后，新日公司一直要求履行合同，但是公明家私厂纠结社会人员进行闹事，致使合同在根本上无法实现，公明家私厂的行为构成根本违约，公明家私厂在拉走装修的工地后，尚有部分材料遗留在厂房内，并且在一审开庭时材料仍在厂房内，在开庭时新日公司要求公明家私厂拉走其材料，但是公明家私厂一直没有拉走，一直占用所租赁的厂房，即使合同无效，公明家私厂应当自开始�赁合同之日起到其占有使用房屋期间的租金，至少应当在一审开庭之前的租金进行支付。关于公明家私厂主张的损失，公明家私厂没有任何证据证明其有损失，并且在一审时我方在庭审提出要求新日公司拉走材料，但是公明家私厂一直没有拉走，即使有损失应当由公明家私厂承担。嘉鼎公司针对公明家私厂的上诉口头答辩称：一、合同上没有物业公司的签名，物业公司不是合同相对方。二、物业公司只是给电梯公司代收租金和押金，代收后全部交给新日公司，物业公司与本案件无关，不应承担任何责任。嘉鼎公司针对新日公司的上诉口头答辩称：同意上诉状意见。二审查明：公明家私厂于2015年11月2日向原审法院起诉。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷案件。根据双方的上诉内容，�案的争议焦点为：1、涉案合同是否无效；2、公明家私厂是否需支付房屋使用费，支付的金额；3、公明家私厂和新日公司是否需要支付对方请求的违约金等内容；4、公明家私厂支付的押金新日公司是否应予以退；5、嘉鼎公司是否应对新日公司的付款责任承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为，由于新日公司没有提供涉案房产的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，原审根据司法解释的规定认定涉案租赁合同无效正确，本院对此予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，合同签订后，公明家私厂已经进场装修，虽然双方之后因装修问题产生争议，但不可否认涉案房产已经交付给公明家私厂，原审根据涉案合同履行的具体情况和新日公司本身具有止损义务的特点判决公明家私厂支付其从使用之日至起诉之日的使用费适当，本院对此予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，合同无效，自始无效，全部无效，合同约定的违约金条款亦无效。因此，公明家私厂和新日公司要求对方承担违约责任的请求均没有法律依据，应予以驳回。原审对此处理正确，本院予以维持。关于第四个争议焦点，本院认为，合同无效后，新日公司收取公明家私厂的押金没有法律依据，应予以退还。原审对此处理正确，本院予以维持。关于第五个争议焦点，本院认为，公明家私厂支付嘉鼎公司押金和首月租金的理由是履行其与新日公司签订的租赁合同，根据新日公司、嘉鼎公司的陈述，嘉鼎公司已经将所售款项交付新日公司，其只是代收，因此公明家私厂要求嘉鼎公司连带返还有关款项没有法律依据，本院不予支持。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，双方的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由公明家私厂负担62元，新日公司负担860元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年六月二十三日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持�判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。