黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0204民初1039号原告：骆细站。委托诉讼代理人：卫杭，系湖北善远律师事务所律师，系一般授权。被告：黄石扬子房地产开发有限公司，住所地：黄石市黄石大道352-87号。法定代表人：罗才能，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周少春，系湖北人本律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：邓建南，系湖北人本律师事务所实习律师，系一般授权。原告骆细站诉被告黄石扬子房地产开发有限公司（以下简称扬子地产公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法由本院审判员冯俊适用简易程序，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告骆细站的委托诉讼代理人卫杭、被告扬子地产公司的委托代理人周少春、邓建南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告骆细站诉称，2013年3月12日，原告与被告订立《黄石市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于黄石市团城山桂林北路16号（扬子玉龙湾）商品房一套。房屋单价为每平方米6230元，建筑面积共134.71平方米，总价839243元，买受人按贷款方式付款。出卖人应于2013年11�28日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告依照约定支付了购房款，被告迟延至2013年12月8日交付房屋。现由于被告的原因，原告至今不能办理房地产权证书，导致原告无法转让该商品房，严重损害了原告的合法利益，为此，原告现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》。2、被告返还购房款839243元，并按照购房款月利率5.4583‰两倍的标准赔偿原告自其收款之日起至实际返还购房款之日止期间的损失。3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。原告骆细站为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告骆细站的身份证复印件一份、被告营业执照信息一份。拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。证据二：《黄石市商品房买卖合同》复印件一份、《个人房产抵押贷款合同》复印件一份、销售不动产统一网络发票2张。拟证明：1、原告购买了被告出售的房屋，被告应于2013年11月28日前交房，并在商品房交付使用后90日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、原告于2013年3月15日办理抵押贷款手续，贷款利率为月5.4583‰。证据三：被告扬子地产公司的收据三张、湖北省住宅专项维修资金专用票据一张。拟证明：1、被告扬子地产公司迟延至2013年12月8日交房。2、原告为购房支出了专项维修资金等费用。证据四：黄石市新建房屋权属登记证明一份�拟证明原告购买的房屋仍登记在被告名下，被告的行为构成根本违约。证据五：法律服务合同一份、发票一张。拟证明原告为诉讼支付律师费8000元的事实。被告扬子地产公司辩称：一、被告已按约将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案。被告将房屋出售给原告后，于2014年初将需备案的材料提交给了产权登记机关，产权登记机关于2014年12月2日向被告核发了《权属登记证明》，被告随即将《权属登记证明》交付给了原告。根据当时的法律及政策，原告在2014年12月2日起就可办理房产证，被告已履行了合同义务。二、原告不能取得房地产权属证书，非因被告的原因造成的。1、2016年6月30日前实行的“两证分离”，办到房产证而暂未取得土地证的，房屋可以�让过户登记，也可以进行抵押登记，被告无法预料2016年6月30日后实行不动产统一登记，两证合一。涉案房屋在2016年6月30日之前早已交付原告使用，且被告提交的《权属登记证明》在2016年6月30日之前有长达一年半的时间可供原告办理房产证，且该房屋已被抵押，原告明知该房处分权因自己原因受限，不可能再转让第三人办理过户登记，却假托没有土地证而在新的登记规则下无法转让过户登记为由，认为土地分割手续阻碍其行使房屋处分权，将此作为解除合同理由，被告认为此理由明显虚假。若支持其合同解除行为，则违反公平原则，将导致被告利益严重失衡，同时亦损害第三人的利益，合同不能解除。2、被告开发的扬子·玉龙湾项目，规划报批的是分三期开发，因第三期尚未开发完毕，国土局不批准土地分割。因国土局的原因导致办理土地分割审批�续迟延，被告暂未向买受人提供土地分割手续不属根本违约；且被告仍在为此而积极作为，不存在拒绝履行义务行为；该手续已可以向买受人提供，不存在履行不能之情形，合同不能解除。三、根据商品房买卖合同的约定，原告不享有合同解除权。双方签订的合同第十六条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方按下列第2、3项处理，第2项：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，第3项：因国家或地方政策变化造成影响的时间顺延。根据上述合同的约定，即使属于被告的原因，双方的买卖合同亦不能解除。四、超过解除权的法定期限后，原告解除合同的行为无效。根据《合同法》第95条及最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，涉案合同“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。如果原告享有解除权，办证逾期是在2014年3月8日，自2014年3月8日至今已近3年，故已过解除权除斥期间，解除权应当消灭。另外，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款规定，商品房买卖合同的主要义务是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，本案中办理权属登记属于协助义务，不属于合同主要义务，原告依法不享有法定解除权。故请求法院依法驳回原告骆细站的全部诉讼请求。被告扬子地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：被告营业执照、开发资质证书。拟证明被告的诉讼主体资格适格。�据二：1、国有土地使用权出让合同一份。2、土地出让金缴纳票据一组。3、国有土地使用权证及宗地图一组。拟证明被告合法取得了土地的使用权。证据三：1、黄某甲（2010）1号文件、黄某甲（2010）66号文件、2009年5月18日项目名称批复。2、建设用地规划许可证。3、建字第2011045号《建设工程规划许可证》及审批单（一期），建字第2011088号《建设工程规划许可证》及审批单（二期），建字第2013006号《建设工程规划许可证》及审批单（三期）。拟证明被告开发的扬子·玉龙湾项目已获核准，被告为原告提供办理房屋权属登记所需的项目核准、规划许可之基础权利无瑕疵。证据四：黄房售字（2012）0017号商品房预售许可证。拟证明被告在出售商品房前已获得预售许可。证据五：《商品房买卖合同》一份。拟证明原、被告签订房屋买卖合同。双方对违约情况进行了明确的约定。证据六：交房通知一份。拟证明被告于2013年12月8日将房屋给付给原告，已履行了主要义务。证据七：黄房权证经字第××号房屋权属登记证明一份。拟证明被告于2014年12月2日完成初始登记，原告从2014年12月2日起至2016年6月30日前可以办理房产证。证据八：黄石市国土资源局黄土资发（2016）14号文件一份。拟证明被告开发的扬子·玉龙湾项目分三期建成，被告目前正在积极办理土地分割手续，不存在不能办理的情形。经法庭质证，被告扬子地产公司对原告骆细站提交的证据一的真实性�合法性、关联性无异议，被告扬子地产公司对原告骆细站提交的证据二、证据四的真实性、合法性、关联性无异议，对上述证据的证明目的持有异议，被告扬子地产公司对原告骆细站提交的证据三、证据五的真实性、合法性无异议，对上述证据的关联性持有异议。原告骆细站对被告扬子地产公司提交的证据一、证据四的真实性、合法性、关联性无异议，原告骆细站对被告扬子地产公司提交的证据二、证据六、证据七、证据八的真实性、合法性、关联性无异议，对上述证据的证明对象持有异议，原告骆细站对被告扬子地产公司提交的证据三的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性持有异议。原告骆细站对被告扬子地产公司提交的证据五的合法性持有异议。对于双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对于双方当事人有争议的证据，本院认为：原告骆细站提交的证据二、证据四和被告扬子地产公司提交的证据五、证据六、证据七、证据八与本案的事实相关联，证据的内容真实，证据的形式、来源符合法律规定，符合证据的真实性、客观性、关联性，故本院对上述证据依法予以采信。原告骆细站提交证据三、证据五和被告扬子地产公司提交的证据二、证据三的关联性与本案不相一致，故本院对上述证据依法不予采信。经本院审理查明，2013年3月12日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，房屋的价款为人民币839243元，交房期限为2013年11月28日前。产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机�备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方按下列第2、3项处理：其中第2项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，其中第3项约定，因国家或地方政策变化造成影响的时间顺延。合同第二十条约定：买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应当在出卖人收到书面通知之日起15日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。合同签订后，原告通过银行抵押贷款的方式向被告支付了房价款。被告于2013年12月8日将房屋交给原告。被告于2014年12月2日完成了房屋产权的初始登记手续。现原告以不能办理房地产权证书为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的�屋买卖合同并要求被告退还购房款及赔偿诉讼。庭审中，原、被告双方就是否应解除房屋买卖合同等问题，各执己见，达不成调解协议。本院认为，本案系因买卖合同纠纷而引起的诉讼。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》合同系双方当事人真实意思的表示，合同内容没有违反法律的规定，合同依法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被告扬子地产公司按合同约定将房屋交付给原告骆细站，虽然交房的时间超过了合同约定的期限，但原告骆细站对此并不异议，被告扬子地产公司随后将相关的资料报产权登记机关备案，并于2014年12月2日完成了房屋产权的初始登记，原告骆细站可随后办理房屋产权登记的手续，故被告扬子地产公司已按合同的约定履行完其应尽的义务。庭审中，原告�也陈述至今未向房产登记机关申请办理房产证的登记手续，故原告骆细站在起诉状上所诉称的由于被告扬子地产公司的违约行为导致其不能办理房地产权证书的事实与本案的事实不符，原告骆细站诉称的理由不能成立。对原告骆细站提出要求解除双方签订的《黄石市商品房买卖合同》和被告扬子地产公司返还其购房款及赔偿损失的诉讼请求，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中对解除房屋买卖合同的条款有明确的约定，现原告骆细站诉请的事实及主张的诉求均不是按合同的条款进行主张，而被告扬子地产公司也不同意解除《商品房买卖合同》，故对原告骆细站提出的上述请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告骆细站提出的全部诉讼请求。本案受理费减半收取人民币6096元，由原告骆细站负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币12192元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，户名：本院诉讼费汇缴财政专户，账户：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 冯 俊二〇一七年二月二十二日书记员 彭雅彬