江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆花商初字第0110号
原告江苏美乐地房地产开发有限公司，组织机构代码75320328-3，住所地江苏省苏州市昆山市开发区国际商务中心兆丰路8号。
法定代表人徐雯，该公司总经理。
委托代理人陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被�上海翔隆装饰工程有限公司，组织机构代码67455411-4，住所地上海市奉贤区青村镇光明青光路318号第2幢208室。
法定代表人高明，该公司总经理助理。
委托代理人潘洋。
委托代理人周珩，江苏仁勤律师事务所律师。
原告江苏美乐地房地产开发有限公司与被告上海翔隆装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月10日受理后，依法由代理审判员李勇独任审判，于2013年6月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马广宇、被告的委托代理人周珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏美乐地房地产开发有限公司诉称：2012年5月23日，被告为承租涉案房屋，与原告签订了《亚太广场5号楼租赁合同》。租赁合同签订的同时，原被告双方即查验了房屋并办理了房屋交接。双方在合同中对房屋租赁、租金支付时间、违约责任等均作出了明确约定。原告已履行了全部合同约定的义务，但被告却未按约支付租金，经原告多次催告后，被告仍拒不支付。故诉至法院请求判令：1、被告立即支付延付的第二期租金194137元，利息暂计算为3135.45元（自2013年2月1日至2013年5月2日），应计算至实际支付日；2、被告支付违约金64712.33元；3、本案的诉讼费用由被告承担。后增加的诉讼请求为：被告支付延付的第三期租金194137元，利息暂计算为906元（自2013年8月1日至2013年9月1日），应计算至实际支付日。
被告上海翔隆装饰工程有限公司辩称：1、按合同约定，房屋租赁期自2012年5月23日起至2017年7月30日止，被告应在每年5月23日以及11月23日支付半年租金，即194137元，被告已支付194137元。因双方约定三个月免租期租金73342元，而合同约定免租期不需支付租金，故2012年5月23日至2012年11月22日期间只须支付120795元（194137元-73342元），而被告除足额支付了该期间的租金以外，还预付了2012年11月23日至2013年5月22日期间的租金73342元，故原告所主张的利息损失计算有误；2、根据合同中“逾期不支付租金累计超过10天，违约方按月支付双倍的违约金”的约定，被告只是履行不当，而非逾期不付，且合同中对履行不当的情形又未明确约定，故被告主张违约金无依据；3、即使原告有权向被告主张违约金，本案中，原告主张的利息低于违约金，其只可在利息损失与违约金两者中择一主张，若原告选择违约金，则原告主张的违约金系损失的20倍有余，根据相关法律规定，被告也可请求对该违约金予以适当调低；4、2013年5月30日被告书面告知原告解除租赁合同，要求原告配合办理移交手续，返还100000元保证金及利息。2013年7月9日因原告不配合办理移交�续，被告于该日向原告邮寄承租区域钥匙，次日，原告签收钥匙，重新恢复对该区域的所有权，双方租赁关系已解除，故被告无需继续履行；5、被告于2013年5月30日行使单方解除权是双方所签合同约定解除权的体现，双方的租赁关系已于2013年8月1日之前解除，原告无需支付2013年8月1日至2014年1月31日及以后的租金；6、被告在要求解除合同的函中要求原告配合办理相关移交手续，原告未予配合，被告为减少损失将租赁区域钥匙邮寄给原告后已丧失了对承租区域的占有权；7、根据法律规定，在被告向原告发出解除合同通知后原告有三个月异议期，超过该期限，原告再提异议，法院不予支持，本案中，原告未提异议已超过三个月期限，故原告增加的诉讼请求应予以驳回；8、即使被告的单方解除权不成立，结合本案目前实际情况，被告租赁房屋的合同目的已无法实现，且若本案无法对外出租，双方损失还将进一步扩大，造成社会资源的巨大浪费，故双方签订的租赁合同也已缺乏继续履行的基础；9、被告在经营中发现江苏的税收政策问题及承租区域的电话信号问题极大影响正常运营，故不得不撤出承租区域，如继续履行合同，被告在无法有效利用租赁区域的前提下，还得承担巨额租金，对被告显示公平。综上，请求法院在查明事实真相前提下，本着有利社会经济的原则，公正判决。
经审理查明：2012年5月23日原告与被告签订《亚太广场5号楼租赁合同》（以下简称“合同”）1份，约定：原告将其所有的坐落于昆山市花桥经济开发区兆丰路18号《亚太广场二期》5号楼17楼，实测建筑面积1701室（130.35平方米），1702室（146.43平方米），1710室（231.63平方米），1711室（146.43平方米），1712室（231.63平方米），五套共约886.47平方米房屋出租给被告；租赁期限自2012年5月23日起至2017年7月30日止，其中2012年5月23日至2012年7月31日为免租期；每日每平方米建筑面积租金为1.2元，总计第一年租金为388274元／年；签约后十个工作日支付半年租金以及三个月保证金；每半年向原告支付租金，先付后用；签订本合同时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金约为3个月租金，即100000元。
合同中的第九条第9-2款还约定：原被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（二）因被告原因造成房屋主体结构损坏的；（三）被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）被告逾期不支付租金的累计超过10天的。
上述合同订立后，原告将房屋交付被告使用，被告已支付原告保证金100000元及房屋租金194137元。对于该租金，被告认为，因双方签订的合同有免租期的约定，故2012年5月23日至2012年11月22日期间只须支付120795元（194137元-73342元），因此，应认定被告除足额支付了该期间的租金以外，还预付了2012年11月23日至2013年5月22日期间的租金73342元。
另查明，被告于2013年5月30日向原告送达了“解除合同通知函”，载明：合同签订后，原告曾于2013年2月25日向被告送达律师函，称被告逾期支付租金，原告有权单方面解除租赁合同，因此被告依据双方签订的合同约定，双方租赁关系即日解除；即日起3日内请原告前往被告处办理移交手续及各项费用结算事宜。被告未提起对原告该行为有异议的请求确认之诉。
上述事实有《亚太广场5号楼租赁合同》、“解除合同通知函”、网上银行交易凭证、及原被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原被告签订的合同，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，本院予以确认。对于原告要求被告支付第二期租金194137元，即根据合同约定，从2013年1月23日起至2013年7月22期间的半年度租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告支付第三期租金194137元，即根据合同约定，从2013年7月23日起至2014年1月22日期间的半年度租金及利息损失的诉讼请求，被告认为，其在经营中因承租区域税收政策问题及电话信号问题极大影响正常运营，如继续履行合同，在无法有效利用租赁房屋的前提下，还要承担巨额租金，对其显失公平，并于2013年5月30日向原告送达了解除合同通知函。对此，本院认为，法律虽规定，依法成立的合同受法律保护，一方不得擅自变更或解除合同，但由于原被告双方在签订合同时约定：“被告逾期不支付租金累计超过10天的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。现被告主张解除合同，且向原告送达“解除合同通知函”，符合双方的约定及法律规定。双方所签订的租赁合同应自解除合同的通知到达原告时即2013年5月31日解除。故原告的该诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告主张的要求被告支付违约金64712.33元的诉讼请求，本院认为，被告解除合同，是根据合同的“逾期不支付租金累计超过10天，违约方按月支付双倍的违约金”的约定而行使的单方解除权的行为，故违约金的计算也应�用该条约定，因此，被告应支付原告双倍的月租金损失。被告认为，根据合同中“逾期不支付租金累计超过10天，违约方按月支付双倍的违约金”的约定，其只是履行不当，而非逾期不付，且合同中对履行不当的情形又未明确约定，故原告主张违约金无依据。对此，本院认为，根据合同该条款的字面解释，其中的“租金”二字并未确定多少数额，而被告自2013年1月23日起至2013年5月30日期间的部分租金至今未支付，因此，被告的行为违反了该条的约定，故对被告的该主张，本院不予采信。
由于合同约定了2012年5月23日至2012年7月31日为免租期，被告认为，其已支付的该免租期租金为第二期租金预付的部分租金，本院认为，因双方签订的合同约定有该免租期，故应从第二期租金中扣除被告已支付的该免租期租金，现被告主张该免租期租金为73342元，该金额未超过合同约定�租期租金金额，故本院予以支持。原告认为，之所以约定免租期，是基于原被告双方签订的长达5年的租赁合同，对此，本院认为，由于合同并未约定原告所述，且被告予以否认，故对原告的该主张，本院不予采信。
对于原告要求被告支付利息损失的主张，本院认为，被告虽然存在迟延支付租金的事实，但鉴于原告在本案中的损失体现为逾期付款利息损失，而双方在签订合同时已对违约责任有明确约定，违约责任的性质为损失补偿性，同时，违约金与逾期利息相比，从保护原告的利益出发，主张违约金更能保护其权益，且原告在主张违约金赔偿的同时主张利息损失赔偿，有失公平，故对其主张利息损失的诉讼请求不予支持。
综上，被告结欠原告自2013年1月23日起至2013年5月30日期间的租金170409.1元，及应补偿原告的违约金即两个月租金损失64712.3元，合计235121.4元，�款扣除被告已支付原告的保证金100000元及2012年5月23日至2012年7月31日免租期的租金73342元，被告应支付原告租金及损失共计61779.4元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告上海翔隆装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏美乐地房地产开发有限公司租金61779.4元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32×××60）。
二、驳回原告江苏美乐地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，保全费2020元，两项合计6266元，由原告负担5411元，由被告负担855元，此款原告已缴纳，本院不再退还，被告负担的部分由其在履行上述义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
审 判 长 李 勇
人民陪审员 冯建明
人民陪审员 杨 磊
二〇一四年五月十三日
书 记 员 胡蔷薇