山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济阳民初字第617号
原告冯庆会，女，1988年6月5日生，汉族，住济阳县。
委托代理人张波，济阳理想法律服务所法律工作者。
被告山东万华置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人梅长春，总经理。
委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。
委托代理人井诗雯，天津众磊律师事务所律师。
原告冯庆会与被告山东万华置业发展有限公司（以下简称万华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。依法由审判员孙兆明适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。该案审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。原告冯庆会的委托代理人张波，被告万华公司的委托代理人李智丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯庆会诉称：原告购买被告开发建设的位于济阳县城纬三路286号幸福泉城尚郡某某某某某某某某某号楼房，合同约定交房日期为2012年4月30日，房屋交付使用后360日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月初，被告向原告交付房屋时，没有按照合同约定向原告提供商品房经验收合格的书面文件。后经查询得知，该楼盘一直未经相关部门质量验收。2014年11月份，济阳县房管局网站上才公布该楼盘竣工备案的信息，原告查询得知，房屋实际面积比合同约定面积少了10平方米。被告至今未按照合同的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房产证。被告向原告交房时房屋未经验收，被告违反了合同的约定，其应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，请求依法判令被告返还多收购房款29147.7元；被告协助原告办理房产权属登记手续；被告支付逾期交房违约金20250元，本案的�切诉讼费用由被告承担。
被告万华公司辩称：原告诉称的返还购房款应当在办理房产权属证书时多退少补。被告同意为原告办理房屋产权证的相关手续。原告所购买的房屋是在2012年7月初交付的，不存在逾期交房，被告不同意支付违约金。原告主张的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效，超过诉讼时效的部分不应支持。
经审理本院认定：原告冯庆会（作为买受人）与被告万华公司（作为出卖人）于2012年5月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济阳房预许字第（2010）0031号；买受人购买的商品房为幸福·泉城尚郡第某某某某某某某某号房；该商品房合同约定建筑面积共85.77平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2914.77元，金额250000元；根据当事人选�的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按每平方米价格保持不变，商品房价格款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补；买受人已交房款80000元，其余房款办理银行贷款；出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（详见合同）。”双方当事人认可，2012年7月初，原、被告双方办理了商品房交接手续。2012年5月24日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡3号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。
另查明，根据本院调取的房屋分户图，原告冯庆会购买的幸福·泉城尚郡第某某某某某某某某号房的建筑面积为76.33平方米。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、预收款收据，被告提供的房屋建筑工程竣工验收备案单，本院调取的房屋分户图等在案为凭。这些证明材料，经开庭质证和本院审查，可以采信。
当事人对以下事项争议较大，本院做出如下分析认定：
一、关于房屋交付条件。
原告�张，根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条的规定，应当按照商品房综合验收合格，才能交付房屋。该小区是在2014年10月22日才综合验收合格的。不能按被告所讲的实际交付为准。
被告主张，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条，房屋只要转移占有即视为交付，此转移占有不考虑在交付时是否符合法定或合同约定的交付条件。另外，合同第十一条约定，购房人有权拒收房屋，但如果购房人进行了房屋交接，就应视为房屋已经进行了交付，合同目的已经实现。因此，被告不应再支付房屋违约金。2012年5月24日被告已经取得竣工验收备案单，房屋在交付时符合合同约定的交付条件。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原告主张按双方当事人约定的商品房综合验收合格的标准交付商品房符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院予以采纳。
二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
被告主张，原告计算的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效期间，诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分是从2012年7月1日-2013年3月30日的违约金，超过诉讼时效的部分不应得到支持。
原告主张，原告的起诉并未超过诉讼时效。在2012年，原告就通过拨打12345进行维权，2014年，由济阳县建设局、信访局及泉城尚郡的代表几次去天津找被告商谈赔偿违约金事宜。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；原告虽然主张在2012年及2014年曾经向被告索要过违约金，但在本院作出判决前，原告未能提供证据证明其事实主张，且被告对原告的主张不予认可，应当由负有举证证明责任的原告承担不利的后果；原告主张的从2012年7月1日-2013年3月30日的违约金，�起诉时已经超过了法定的诉讼时效期间，本院难以支持。
三、被告万华公司是否违约及违约责任的承担方式。原告冯庆会（作为买受人）与被告万华公司（作为出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年7月初，被告与原告办理了商品房交接手续。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡3号楼予以竣工综合验收备案。可以看出，被告在2012年7月1日至2014年10月21日期间，虽然交付商品房，但商品房未经综合验收合格，属瑕疵履行，存在违约行为。此后，商品房综合验收合格，被告不应支付违约金。
综上所述，本院认为：被告在2012年7月1日至2014年10月21日期间，存在违约行为；但原告没有在法定的诉讼时效期间内及时主张权利，属于怠于行使自己的权利。尽管原告在诉讼时效期间届满后仍可向本院起诉，但鉴于被告依法提出诉讼时效抗辩且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故对原告主张的从2012年7月1日-2013年3月30日的违约金，本院难以支持。对于原告主张的2013年3月31日至2014年10月21日期间的违约金，鉴于原告已经接收被告所交付的房屋，本院酌定支持百分之五十。原告要求被告返还多交纳的购房款，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求协助办理房产权属登记手续，于法有据，且被告表示同意，本院对原告冯庆会的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条（向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外）、第一百三十七条（诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。�是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间），《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条（当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求）之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯庆会多交纳的购房款27515.43元；
二、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告冯庆会办理幸福泉城尚郡第某某某某某某某某号房的房产权属登记手续；
三、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯庆会违约金7125元；
四、驳回原告冯庆会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取525元，由原告冯庆会负担125元，被告山东万华置业发展有限公司负担400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 孙兆明
二〇一五年九月二十二日
书记员 刘 丽