河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民重字第40号
原告刘英，唐山陶瓷集团有限公司花纸厂病退工人。
法定代理人刘新，男，1952年5月1日生，汉族。（系原告兄长）
被告赵世元，唐钢二炼铁工人。
被告张秀兰，唐山市社保局退休工人。
二被告委托代理人赵阳，唐钢二炼铁工人。（系二被告之子）
第三人赵阳，男，1985年5月21日生，汉族，山东省沟县人，唐钢二炼铁工人。
原告刘英诉被告赵世元、张秀兰房屋买卖纠纷一案原告刘英诉被告赵世元、张秀兰、第三人赵阳房屋买卖合同纠纷一案，本院判决后，原告不服提起上诉，唐山市中级人民法院发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代理人及原、被告委托代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘英诉称，原告患有“癫痫所致精神障碍”，系精神三级残疾，其从2001年开始就相继在唐山市第五医院、唐钢医院等长期住院接受治疗，但其病情却一直未得到有效控制，反而愈加严重，发作的频率越来越频繁。2011年5月3日，在原告法定代理人完全不知情的情况下，原告在被告张秀兰开办的唐山市路北海角房屋信息服务部，并经该房屋信息服务部中介，与被告赵世元、张秀兰之子，即第三人赵阳签订了《购房协议》，将其唯一所有的座落于唐山市路北区缸窑里17楼5门1××号房屋出售给了第三人赵阳。在《购房协议》签订后，2011年5月4日，二被告及第三人带着原告到唐山市房地产交易中心办理了该房屋产权过户手续，将原购买人赵阳变更为赵世元、张秀兰，且被告赵世元、张秀兰与原告签订了正式的《房地产转让合同》，将该房屋过户到了被告赵世元、张秀兰名下，但时至今日，被告方仍未向原告支付购房款。另，原告经唐山市精神疾病司法鉴定中心鉴定为“1、癫痫所致精神障碍；2、目前为限制民事行为能力”，且唐山市路北区人民法院据此于2012年2月29日作出了（2012）北民特字第1号民事判决，判决“宣告被申请人刘英为限制民事行为能力人。由申请人刘新担任被申请人刘英的监护人”。原告系癫痫精神病患者，限制民事行为能力人，第三人与二被告就该该房屋分别与原告签订《购房协议》、《房地产转让合同》且进行房产交易的行为显属无效。故诉至法院，请求：一、依法确认原告与被告赵世元、张秀兰签订的唐山市路北区缸窑里17楼5门1××号房地产转让合同无效；二、依法判决被告赵世元、张秀兰将该房屋返还给原告；三、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告提出在第二项诉请的基础上，增加判决二被告将该房屋过户到原告名下。
被告赵世元、张秀兰辩称，原告在签订《购房协议》时具备相应的民事行为能力，双方签订的买卖合同合法有效。本案诉争房产于2011年5月4日之前登记在原告刘英名下，刘英为合法权利人，具有对房产进行处置的权利。2011年5月3日，答辩人以儿子赵阳名义与原告签订《购房协议》，之后双方在房产登记机关签署正式房产转让合同，约定原告将本案诉争房产转让给被告，双方并于2011年5月4日办理了房产过户手续。在房屋买卖交易整个过程中，原告神志清醒、行为正常、语言表达清晰，并无精神障碍，二被告有理由相信其具有相应的民事行为能力，可以独立签订《购房协议》。原告刘英因癫痫被宣告为限制民事行为能力人，是发生于《购房协议》签订后，不能证实合同签订当时刘英没有相应的民事行为能力。此外，原告刘英在交易过程中对交易价格有相应的认知能力及相关常识，双方的房屋交易价格合理，未偏离当时市场交易价格，刘英自愿对自己所有的房产进行了合理的处分。因此，无论是从原告的行为语言判断，还是从房产交易价格的合理性判断，均能认定原告刘英在交易当时具备与房产转让相适应的民事行为能力，无精神障碍，合同应当依法被认定有效。二、二被告已经部分履行购房协议，累计向原告支付购房款49353.79元，并支付各项费用12786元。二被告与原告双方签订《购房协议》当日，二被告给付原告5000元作为购房定金，并于过户手续办理当日向原告交清购房首付款44353.79元，合计向原告支付购房金额49353.79元，并非如原告所说二被告至今未支付过购房款.而且，二被告为善意履行合同，累计支付各项费用合计62139.79元。由于原告未能按照合同约定配合二被告办理房产贷款手续，导致后续房款暂未支付。但这并不影响双方买卖合同关系的有效性和履行性。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。故二被告认为诉争房产的《购房协议》是合同双方平等自愿签订，是双方的真实意思表示，并且双方在签订合同过程中具有相应原民事行为能力，能够正确认识自己行为的意义和后果，该《购房协议》应依法成立、有效。
第三人赵阳述称，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告赵世元、张秀兰系夫妻关系，第三人赵阳系二被告之子。原告刘英为精神残疾人，残疾等级为叁级。自2001年陆续在唐山市第五医院、唐钢医院等处治疗。2012年2月29日被唐山市路北区人民法院宣告为限制民事行为能力人，刘新担任原告刘英的监护人。2011年5月3日原告刘英在监护人未知情的情况下与第三人赵阳在唐山市路北海角房屋信息服务部（此服务部经营者系被告张秀兰）签订购房协议，将原告所有的路北区78号小区17楼5门1××号房产有偿转让给第三人赵阳，转让价格为32.5万元。2011年5月4日原告与二被告签订了房地产转让合同，并办理了诉争房产的过户手续。第三人称诉争房产登记在其父母即二被告名下，是因为以第三人的名义只能进行商业贷款，而以被告赵世元名义可以公积金贷款，所以又以二被告名义与原告签订房地产转让合同并过户。二被告向原告支付了定金5000元、交纳所欠取暖费13854.69元、共用部位维修费209.9元、房产过户等费用合计43047.2元，上述费用合计为62111.79元，此费用均包含在房产转让价款之中，其余房款尚未支付。原告主张二被告及第三人利用开办房产中介之机，与有明显患有精神残疾的原告签订购房协议、房地产转让合同将房卖给自己，且未支付原告购房款，显见二被告及第三人具有欺诈行为，具有严重过错，房地产转让合同应属无效。二被告及第三人的过错行为，应当负担房产两次过户所需的全部费用。被告主张的原告收取其定金、收取部分房款43000元，其主张不能成立。原告属精神残疾人，系限制民事行为能力人，收取定金和所谓房款的行为，是不能独立实施的。二被告及第三人在整个交易过程中具有明显欺诈行为，诉争房产的交易价格为32.5万元，房产评估价为35万元，而按市场价来讲，至少应为39万元左右。在房产交易中，不论买方发生的税费，还是卖方发生的税费，均由买方承担，是不争的事实，而原告作为卖方承担了税费，与房产交易实践不符，且其余房款尚未给付。被告对此不予认可，认为原告在房屋买卖期间有认知能力，双方交易价格合理，不存在欺诈，故原、被告间签订的房屋购买协议是真实意思体现，应当依法成立并生效。当事人双方各抒已见，未能协议。
以上事实有双方当事人陈述及有关证明材料在卷佐证。
本院认为，限制民事行为能力人实施的民事行为，未得到法定代理人的追认为无效民事行为。原告刘英系限制民事行为能力人，交易房产的行为应属与其精神健康状况不相适应，依法不能独立实施的民事活动，其后也未得到监护人刘新的追认。故原、被告之间签订的房地产转让合同应属无效合同，被告取得的房产应予以返还。对二被告所交纳的取暖费用、共用部分维修费原告应当返还。对于已交付的过户费用，按照公平原则，双方平均负担。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘英与被告赵世元、张秀兰签订的唐山市路北区缸窑里17楼5门1××号房地产转让合同无效。
二、被告赵世元、张秀兰将该房屋返还给原告刘英，被告赵世元、张秀兰于本判决书生效之日起十日内协助原告刘英办理唐山市路北区缸窑里17楼5门1××号房产过户手续。
三、原告刘英于本判决书生效之日起十日内返还被告赵世元、张秀兰所交纳的取暖费、公共部位维修费和定金合计19064.59元。房产过户费用43047.2元，原告负担21523.6元，二被告负担21523.6元。
案件受理费6550元由被告赵世元、张秀兰负担、保全费2250元由原告刘英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 张雪峰
代理审判员 张冠楠
代理审判员 韩莉娟
二〇一三年八月七日
书 记 员 刘莹莹