上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10357号
上诉人（原审原告）：郑明德，男，1967年7月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：阳胜，上海川汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：季学东，该公司员工。上诉人郑明德与上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑明德上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判金盛公司支付自2015年5月12日至返还房屋止的使用费，按照每天人民币148.07元（以下币种相同）计算，金盛公司支付违约金50,000元。事实与理由：房屋使用费应当按照房屋租金的1.5倍标准认定。此外，郑明德一审主张的50,000元违约金并未过高，一审法院调整为30,000元是不当的。金盛公司表示不同意郑明德的上诉请求。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判合同继续履行，其支付违约金8,000元。事实和理由：一审法院认定的违约金金额过高，请求调低，合同应当继续履行。郑明德表示不同意金盛公司的上诉请求。2016年5月，郑明德诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、金盛公司搬离并返还房屋；3、金盛公司支付2007年1月1日至2015年3月31日累计欠付的商铺租金49,950.75元；4、金盛公司向郑明德支付违约金200,000元。本案审理过程中，经双方对账，郑明德确认金盛公司至2015年3月31日前的租金已经付清，故变更诉讼请求为：1、确认双方的租赁合同于2015年5月12日解除，金盛公司返还租赁商铺；2、金盛公司支付自2015年4月1日起计算至2015年5月12日的租金4,203.60元；3、金盛公司按照每日148.07元的标准，支付自2015年5月13日开始计算至实际搬离之日止的占有使用费；4、金盛公司支付违约金200,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为郑明德等，郑明德所有商铺位于XX室XX号。2007年12月25日，郑明德（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（69.78/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构，租赁期满乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面（包括房屋底楼到顶楼）及周围的店招及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担，甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同还对其他内容进行了约定。签约当日，郑明德（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）还签订了一份《商铺租赁合同补充协议》。双方约定：甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号，甲方同意由乙方代开上海交通银行卡，签订此合同时乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名郑明德，银行卡号XXXXXXXXXXXXXXX7678，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接受甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为XX路XX弄XX号XX、XX室-32。合同签订后，金盛公司代郑明德办理系争房屋的房地产权证，2012年1月3日，郑明德至金盛公司处领取了产权证、发票等材料。另查明，郑明德还将其所有的位于XX路XX弄XX号XX、XX室-31商铺租赁给金盛公司使用，租金标准与本案系争商铺相同。郑明德将两处商铺出租给金盛公司使用后，金盛公司扣除应代缴的税费后，就两处商铺合并向郑明德支付租金。就该两处商铺，金盛公司代缴了至2015年3月31日的相关税费，扣除税费后于2013年11月8日向郑明德支付自2013年1月1日至2013年6月30日止的租金28,492元，于2014年4月16日向郑明德支付自2013年7月1日至2013年12月31日止的租金28,492元，于2015年2月16日向郑明德支付自2014年1月1日至2014年3月31日止的租金17,096元，于2015年4月17日向郑明德支付自2014年4月1日至2014年12月31日止的租金51,288元，并在本案诉讼过程中向郑明德支付了自2015年1月1日至2015年3月31日止的租金。经郑明德与金盛公司双方确认，金盛公司已支付了至2015年3月31日止的租金，金盛公司尚未代郑明德缴纳2015年4月1日起的相关税费。一审法院认为：郑明德与金盛公司双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。就租金的支付方式，合同中约定：“每三个月为一个支付期，甲方应于3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前支付各期段的租金”，就此郑明德认为应先付后用，金盛公司则认为为先付后用。虽双方对此条款理解存在争议，但就金盛公司支付租金的情况来看，金盛公司屡次迟延长达一年后才予以支付租金，即使如金盛公司认为先用后付，其也已逾期支付租金超过三个月已属违约，现郑明德依据合同约定主张解除租赁合同，一审法院予以支持。又郑明德主张解除合同，自通知到达对方时解除。郑明德起诉至一审法院后金盛公司于2015年5月12日收到诉状等材料，一审法院确认双方的租赁合同于2015年5月12日解除，租赁合同解除后，金盛公司应将系争房屋返还郑明德，并向郑明德支付自2015年4月1日起至2015年5月11日止的租金4,047.11元。关于房屋占有使用费，郑明德主张依据合同约定逾期交还房屋应依据租金标准的1.5倍支付，金盛公司则认为应按照租金标准支付。一审法院认为，双方于租赁合同中系针对租赁合同到期后逾期返还房屋而约定，并未约定适用于违约解除合同条件下的房屋返还，又该条款为违约责任承担方式，郑明德也已主张解除合同之违约金，故对于郑明德的该主张一审法院不予支持，金盛公司应依据合同约定的租金标准98.71元/日的标准支付至交房之日止的房屋占有使用费。关于郑明德主张的违约金200,000元，金盛公司认为过高需要调整，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定金盛公司向郑明德支付违约金30,000元。金盛公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年七月二十日作出判决：一、确认郑明德与上海金盛家居市场经营管理有限公司于2007年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月12日解除；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离并向郑明德返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室-32房屋；三、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向郑明德支付自2015年4月1日起至2015年5月11日止的租金4,047.11元；四、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照每日98.71元的标准向郑明德支付自2015年5月12日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费；五、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向郑明德支付违约金30,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,049.26元，由郑明德负担4,039.41元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担1,009.85元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。金盛公司未按约定期限支付租金，已经构成违约，应当按约承担违约责任。一、关于郑明德的上诉请求。郑明德主张房屋使用费按照每天148.07元计算，但该标准是合同约定在逾期返还房屋的情况下适用，不适用于本案因金盛公司违约解除合同的情形。郑明德的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于违约金问题，一审法院在综合考虑的基础上酌定了违约金数额，符合公平合理的原则，郑明德称一审法院认定的违约金过低，缺乏事实依据，本院亦不予支持。二、关于金盛公司的上诉请求。一审法院认定的违约金金额已经低于合同约定标准，并无明显过高，金盛公司主张支付8,000元违约金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币850元，由上诉人郑明德负担300元，上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担550元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……