安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泾民二初字第00015号
原告：泾县房管物业经纪有限公司
法定代表人：王红兵，该公司总经理。
委托代理人：尚健，安徽桃潭律师事务所律师。
被告：叶美珍
委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
原告泾县房管物业经纪有限公司诉被告叶美珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法由审判员包明玉适用简易程序于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告泾县房管物业经纪有限公司委托代理人尚健、被告叶美珍及其委托代理人曹静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泾县房管物业经纪有限公司诉称：泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍有着较长时间的房屋租赁合同关系，2012年9月5日，泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍达成租赁期12个月，自2012年9月1日起至2013年8月31日止的《房屋租赁合同》，明确了双方的权利与义务。泾县房管物业经纪有限公司依约定将安徽省泾县泾川镇云岭路114-112号营业房交给叶美珍租赁使用，叶美珍承担月租金1705元（56.83元/日）和违约责任等。在该房屋租赁合同期间，叶美珍未经泾县房管物业经纪有限公司同意将该租赁房转租，造成不良影响。叶美珍在原租赁合同期满后2个月内，未将租赁房交还给泾县房管物业经纪有限公司并交纳房租，应承担日租金的2倍滞纳金的违约责任。截止2013年8月31日，叶美珍累计欠租金20260元。现请求判令解除泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍的房屋租赁关系，立即返还租赁房屋并立即给付租金20260元及滞纳金6820元，合计27080元，并承担本案诉讼费用。
叶美珍辩称：1、叶美珍房屋与泾县房管物业经纪有限公司房屋系前后相邻，且当时泾县房管物业经纪有限公司要求，只有购买共用楼梯上开发公司商品房，房产公司才能出租楼下营业房，或承租楼下营业房必须购买楼上商品房。证明两处房产连体出售、出租，不可分割。叶美珍房屋购买并承租近30年，现泾县房管物业经纪有限公司要求返还，不符合当时承租时的约定；2、叶美珍的房屋位于泾县房管物业经纪有限公司房屋后面且叶美珍房屋为商业房非住宅房，叶美珍的唯一通道就是泾县房管物业经纪有限公司的房屋，两处房屋为相通不可分割的整体，在叶美珍购买房屋后，经泾县房管物业经纪有限公司同意，拆除楼梯形成了连体相通的营业用房，所以这两处房屋是不可分割的；3、泾县房管物业经纪有限公司认为叶美珍擅自转租不符合事实，泾县房管物业经纪有限公司在2012年9月3日就得知叶美珍房屋转租的情况，但泾县房管物业经纪有限公司仍于2日后（即2012年9月5日）与叶美珍签订房屋租赁合同，说明泾县房管物业经纪有限公司对该事实，予以认可或者追认。同时叶美珍出租的房屋含有自己的房屋，转租的租金高于其向泾县房管物业经纪有限公司支付的租金是完全合理的，不存在叶美珍为了转租谋利的问题；4、目前租赁合同虽然到期，但鉴于两处房屋为连体不可分割，加上答辩意见1所阐述的理由，故泾县房管物业经纪有限公司无权收回出租的房屋；5、泾县房管物业经纪有限公司认为叶美珍拖欠租金不事实，合同到期后叶美珍多次向泾县房管物业经纪有限公司交纳租金，但其拒收，现叶美珍对现在所欠的租金，同意继续交纳。综上，请求法庭依法驳回泾县房管物业经纪有限公司的诉讼请求。
泾县房管物业经纪有限公司为证明自己的主张向本院提交了以下证据：
1、泾县房管物业经纪有限公司营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明各1份、叶美珍户籍证明复印件1份，证明泾县房管物业经纪有限公司、叶美珍的主体身份。
2、2012年9月5日双方签订的租赁合同1份，证明双方达成协议，叶美珍承租泾县房管物业经纪有限公司的商业用房，房屋租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，月租金1705元，租金按季度缴纳的事实。
3、通知1份，证明泾县房管物业经纪有限公司告知叶美珍相关事实。
叶美珍对上述证据质证认为：证据1、2，真实性、关联性与合法性均无异议。证据3，通知是叶美珍签收的，但其内容不认可。
叶美珍为证明自己的主张，提交了以下证据：
1、叶美珍身份证、户籍证明、户口簿、《民事判决书》、结婚证复印件各1份，证明叶美珍身份情况、叶美珍与李佐文系夫妻关系（曾离婚后复婚）、与李钧系母子关系的事实。
2、《关于李佐文同志承租我所云岭路营业房情况的说明》1份，证明叶美珍房屋与泾县房管物业经纪有限公司房屋系前后相邻，且当时泾县房管物业经纪有限公司要求，只有购买共用楼梯上开发公司商品房，房产公司才能出租楼下营业房，或承租楼下营业房必须购买楼上商品房。证明两处房产连体出售、出租，不可分割。
3、原房产公司经理翟荣杰《回忆》证明1份，证明泾县房管物业经纪有限公司房屋与叶美珍所购房屋为连体营业房，前部（泾县房管物业经纪有限公司房屋）未出售，只做出租房由叶美珍出租使用。
4、1991年泾县房产公司与原房屋建设开发公司购房协议、收据、叶美珍丈夫李佐文购房发票各1份，证明叶美珍购买连体门面房屋后面部分的事实。
5、叶美珍《房地产权证》、《国有土地使用权证》及图纸各1份，证明叶美珍对与本案诉争房屋连体房屋的后半部分房屋享有所有权，两处房屋为连体不可分割。
6、泾县房管物业经纪有限公司单位2002年4月17日《公文处理标签》、泾县房管物业经纪有限公司于4月30日出具给泾县设计院申请1、设计院批复同意拆除楼梯的图纸各1份，证明泾县房管物业经纪有限公司、叶美珍两处房屋为连体、不可分割的事实。
7、叶美珍多年与泾县房管物业经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》2份，证明泾县房管物业经纪有限公司、叶美珍自1993年至今形成长达30年租赁关系，两处房屋连体使用的事实。
8、图纸2份、照片3份，证明两处房屋设计原状及现状、两处房屋为连体、不可分割；叶美珍房屋只与前面泾县房管物业经纪有限公司房屋相通，无其他任何与外界相通的通道。补充一点：从图纸上看泾县房管物业经纪有限公司租赁给叶美珍是两间，但是泾县房管物业经纪有限公司一直是收取一间半的租金，就视为泾县房管物业经纪有限公司认可其中是通道的事实。
9、2012年9月3日泾县房管物业经纪有限公司收文的《申请报告》1份，证明几个转租的承租人于2012年9月3日就向泾县房管物业经纪有限公司出具报告，泾县房管物业经纪有限公司此时早已知道转租的事实，但泾县房管物业经纪有限公司并未对叶美珍转租行为提出异议；且仍于2012年9月5日与叶美珍签订合同，说明泾县房管物业经纪有限公司对叶美珍转租行为予以认可。
10、叶美珍与李德锋《房屋租赁合同》1份，证明叶美珍将承租房屋及叶美珍自己在后面连体的房屋一起租给他人，加上自己的房屋一起租金仅33000元，不存在转租牟取暴利的情况。
11、个体工商户营业执照1份，证明叶美珍现正在该房屋内合法经营的事实。
12、2010年9月3日房租票据2份，证明叶美珍缴纳2009年9月-2010年8月的房租是于租赁期限满时交的，证明先租后交的事实。
泾县房管物业经纪有限公司对上述证据质证认为：证据1、6、7、8、9、10、11、12，真实性、关联性与合法性均无异议；证据2、3、4、5，真实性、合法性无异议，关联性有异议，泾县房管物业经纪有限公司租赁房屋给叶美珍，不代表其有权转租。
经庭审举证、质证，泾县房管物业经纪有限公司提交的证据1、2，因叶美珍对其真实性、关联性与合法性均无异议，对该二份证据予以认定；泾县房管物业经纪有限公司提交的证据3，叶美珍虽对其内容提出异议，但未提出相反证据予以说明，本院对该证据予以认定。叶美珍提交的证据1、6、7、8、9、10、11、12，泾县房管物业经纪有限公司对其真实性、关联性与合法性均无异议，本院对该八份证据予以认定；叶美珍提交的证据2、3、4、5，泾县房管物业经纪有限公司虽对其关联性提出异议，但因该证据能够证明本案事实，本院对该四份证据予以认定。
根据以上认定的证据，并结合当事人庭审陈述，本院查明的事实如下：
泾县房管物业经纪有限公司是一家经营（自建）公房的有限责任公司。1991年10月8日，叶美珍丈夫李佐文购买了泾县房地产开发公司开发的位于安徽省泾县云岭路综合楼后二层商品房并于2004年6月30日办理房地产权证。根据当时泾县房产公司与泾县房地产开发公司在签订改建泾县云岭路综合楼协议的约定，该房建成后楼上产权归泾县房地产开发公司所有，底层产权归泾县房产公司所有，凡购买共用楼梯楼上开发公司商品房，泾县房产公司才能出租楼下营业房，或承租楼下营业房必须购买楼上商品房。李佐文购买该房后便承租楼下营业房即泾县云岭路114-112门面房从事经营活动，1992年，李佐文与叶美珍经本院（1992）泾法民初字第146号民事判决书判决离婚并将座落在泾县城关镇云岭路综合楼后进商品房两层判归叶美珍所有。1993年5月12日，叶美珍与泾县房产公司签订房屋租赁合同。2002年4月17日，叶美珍向泾县房产公司提出书面申请，要求拆除后墙。2002年4月30日，泾县房管物业经纪有限公司要求泾县建筑规划设计院对其公司座落在城关云岭路64#-66#门面房（即现在的112#-114#号房屋）后墙进行鉴定，2002年5月1日，泾县建筑规划设计研究院经鉴定认为此纵向墙体及室内楼梯拆除不影响其他安全，可拆除。泾县房管物业经纪有限公司同意叶美珍申请由其拆除了室内楼梯及后墙。楼梯及后墙拆除后，叶美珍所有的房与泾县房管物业经纪有限公司所有的64#-66#门面房形成一整体。叶美珍与李佐文复婚后，2010年4月18日，李佐文将该房屋租赁给李德锋。2012年9月3日，李德锋与其他几位转租人联名向泾县房管物业经纪有限公司提出申请，阐明其与云岭路110号转租人沈爱兰、112号转租人陈桂枝、118号转租人丁少兰分别从该公司承租户曹小妹、李佐文等手中转租房屋从事经营活动的事实及因租金上涨而产生的矛盾，要求泾县房管物业经纪有限公司予以解决。2012年9月3日，泾县房管物业经纪有限公司收到该申请。2012年9月5日，泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍作为甲、乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方（即泾县房管物业经纪有限公司）将其自有的“云岭路112-114号”房屋租赁给叶美珍使用。该房屋使用性质为营业。月租金1705元。约定房屋租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，房租为按季度缴纳。合同第八条约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。第十一条第一款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的加倍支付滞纳金。”同时对合同的解除、违约责任等其他事项也进行了约定。2013年5月23日，泾县房管物业经纪有限公司通知叶美珍，以其擅自转租，从中牟取利益，违反了双方于2012年9月5日签订的房屋租赁合同，且原合同期满不再续签为由，要求叶美珍依照租赁合同规定返还租赁房产。2013年9月，叶美珍与泾县房管物业经纪有限公司房屋租赁合同到期，双方未再重新签订房屋租赁合同，叶美珍从李德锋手中收回其转租的云岭路112#-114#号房屋。9月11日，叶美珍之子李钧在泾县工商行政管理局办理了个体工商户营业执照，经营场所为安徽省泾县泾川镇云岭路112#-114#号，经营范围为鞋类、服装零售并已开始营业。2013年12月12日，泾县房管物业经纪有限公司向本院提起诉讼，要求解除与叶美珍的房屋租赁关系，叶美珍立即返还租赁房屋及给付租金20260元、滞纳金6820元并承担本案诉讼费用。
本院认为：泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍于2012年9月5日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，该合同合法有效。双方当事人应严格遵守并按合同约定履行各自的义务。泾县房管物业经纪有限公司与叶美珍签订的租赁合同第八条约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”合同第九条第3款第1项、第7项约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；拖欠房租累计叁个月以上。”叶美珍在租赁期间将其承租泾县房管物业经纪有限公司的位于泾县泾川镇云岭路112-114号门面房自2010年起转租给李德锋，2012年9月3日，泾县房管物业经纪有限公司收到李德锋等人反映云岭路门面房存在转租情况后，没有核查处理此事，继续于2012年9月5日与叶美珍签订租赁期限一年的房屋租赁合同。虽泾县房管物业经纪有限公司于2013年5月23日通知叶美珍，以其转租房屋牟利，违反了合同约定，租赁合同期满后不再继续签订合同，要求叶美珍见通知依照租赁合同规定返还租赁房产。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”泾县房管物业经纪有限公司在2012年9月3日获知叶美珍转租，但在六个月内未提出异议，现叶美珍已于2013年9月将转租房屋收回并办理营业执照，已自行经营，且叶美珍个人所有房屋与其租赁房屋已形成事实上共同体。故泾县房管物业经纪有限公司以叶美珍在合同期限内未经泾县房管物业经纪有限公司同意将其租赁房屋转租他人，造成不良影响为由要求解除与叶美珍的房屋租赁合同的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”叶美珍占有、使用租赁泾县房管物业经纪有限公司房屋，理应按约及时向泾县房管物业经纪有限公司交纳房租，叶美珍至今未缴纳上年度房屋租赁20460元已构成违约，泾县房管物业经纪有限公司要求叶美珍支付房屋租金20460元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持；2013年9月1日后，叶美珍继续使用租赁房屋，应按合同约定交纳房屋租金并支付滞纳金。泾县房管物业经纪有限公司以叶美珍逾期支付租金，要求按合同约定，每逾期一日，须按日租金的加倍支付滞纳金，因该房屋租金每月1705元与合同约定的滞纳金1705元相加后为3410元，该数额未超过同地段门面房的租金，该约定未显失公平。且叶美珍在庭审中同意按合同约定滞纳金计算方式缴纳滞纳金，故泾县房管物业经纪有限公司该项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。叶美珍关于其转租行为是得到泾县房管物业经纪有限公司认可的行为且叶美珍的私房与诉争房屋已连成一体不可分割的抗辩意见符合本案事实，本院依法予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告叶美珍于本判决生效后十五日内向原告泾县房管物业经纪有限公司支付房屋租金20460元并按月租金1705元加倍支付自2013年9月1日起至本判决确定的履行期限届满日止的房屋租金及滞纳金。
二、驳回原告泾县房管物业经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费477元，减半收取238.50元，由被告叶美珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 包明玉
二〇一四年二月二十五日
书记员 徐 珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：
当事人应当按照约定全面面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、保密等义务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。