湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04853号
上诉人（原审被告）钟立平。
被上诉人（原审原告）湖南省家园物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路59号。
法定代表人李爱云，董事长。
委托代理人齐利，女。
委托代理人袁晓红，女。
上诉人钟立平因与被上诉人湖南省家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2013）天民初字第14号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：层上观邸小区系长沙三盛置业有限公司开发建设。2008年8月1日，长沙三盛置业有限公司与家园物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由长沙三盛置业有限公司委托家园物业公司对层上观邸小区进行物业管理。2009年9月29日，长沙市物价局批准家园物业公司对层上观邸小区住宅的物业服务收费标准为1.6元／平方米.月。2009年10月20日，家园物业公司与钟立平签订《层上.观邸前期物业管理服务合同》、《层上.观邸业主临时管理规约》，双方就前期物业管理服务达成一致协议，约定了双方的权利义务。该协议第四条对物业管理服务内容进行了约定，包括物业共有部分的维护和管理，房屋共有设施设备及其运行的维护和管理，物业共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，交通秩序与车辆停放管理等内容；第五条约定了物业管理服务质量，其中，房屋及设施、设备完好率达到98%，房屋及设施设备的养护、维修及时率达到97%，清洁、保洁率达到97%，绿化完好率达到98%，治安案件发生率不高于2‰，维修及时率达到98%，物业管理满意率高于85%；第六条对物业管理服务费用进行了约定，约定物业服务费依据市物价局、房管局有关文件规定收费标准为住宅物业1.6元／平方米.月；第十一条约定了违约责任：如家园物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，钟立平有权要求家园物业公司限期改正，逾期未改正给钟立平造成损失的，家园物业公司承担相应的法律责任，如钟立平违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，家园物业公司有权要求钟立平补缴并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。合同签订后，家园物业公司对层上观邸小区进行了物业管理服务，钟立平依照合同约定缴纳物业服务费至2010年7月20日。但自2010年7月21日起，钟立平未再缴纳物业服务费给家园物业公司，家园物业公司分别于2011年12月8日、2012年3月10日、2012年6月8日、2012年9月8日向钟立平发出收费通知，要求钟立平缴纳物业服务费，但钟立平未缴纳物业服务费给家园物业公司，至2012年9月30日，钟立平已累计拖欠家园物业公司物业服务费5221元。2012年12月17日，家园物业公司向原审法院提起诉讼。
另查明，家园物业公司具有物业服务企业壹级资质。家园物业公司与层上观邸小区的业主签订了《层上.观邸装饰装修管理服务协议书》，约定了家园物业公司和业主的权利义务关系，其中，家园物业公司应当审核业主委托的装修施工单位资格（营业执照、资格证书）、装修设计图纸及有关申报手续，对不符合家园物业公司装修管理要求的设计提出修改意见，直至达到装修管理要求；家园物业公司收取业主／装修施工单位的装修押金、装修管理服务费及装修垃圾清运费等费用，给施工单位办理《装修施工人员出入证》；业主应当聘请有合格资质的施工单位。还查明，钟立平于2009年5月9日与长沙三盛置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由钟立平购买层上观邸小区某号房。2010年6月，因钟立平所购房屋楼上的业主在装修过程中将钟立平餐厅的楼板损坏，后予以恢复。2011年6月21日，钟立平所购房屋楼上的房业主因渗水问题向钟立平赔偿300元。又查明，家园物业公司在对层上观邸小区提供物业管理服务期间，物业管理服务在绿化、公共设施、交通秩序及车辆停放管理、安全防范、保洁卫生等方面存在部分瑕疵。2011年，钟立平及层上观邸小区的部分业主就层上观邸小区物业管理服务存在的问题向家园物业公司进行了反映。
家园物业公司的一审诉讼请求：1、判令钟立平支付拖欠的物业服务费等费用共计9991元，其中，物业服务费5221元，滞纳金4770元；2、判令钟立平承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：当事人依法享有自愿订立、变更、解除合同的权利，合法、有效合同的当事人应当按照诚实信用原则履行合同约定的义务，依法成立的合同受法律保护。本案中，长沙三盛置业有限公司委托家园物业公司对层上观邸小区实行物业管理后，家园物业公司与钟立平自愿签订了《层上.观邸前期物业管理服务合同》，协议的内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法、有效。合同中约定了物业管理服务过程中各自应承担的义务，双方当事人应当认真履行。家园物业公司向钟立平提供物业管理服务后，钟立平应当按照约定的时间、缴纳标准、缴纳方式支付物业服务费给家园物业公司，但钟立平在接受家园物业公司提供的物业管理服务过程中，拖欠了家园物业公司自2010年7月21日起至2012年9月30日止的物业服务费，钟立平存在违约行为，应当承担违约责任。虽然家园物业公司对层上观邸小区提供的物业管理服务存在绿化、公共设施、交通秩序及车辆停放管理、安全防范、保洁卫生等方面的瑕疵，但并不构成重大瑕疵，钟立平可以按照合同约定要求家园物业公司限期改正，或向有关部门进行申诉，但不能以此对抗双方约定的合同义务而拒绝缴纳物业服务费，其拒绝支付物业服务费的行为，于法无据，故对于家园物业公司要求支付拖欠的物业服务费5221元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。但鉴于家园物业公司与层上观邸小区业主签订的《层上.观邸装饰装修管理服务协议书》明确约定业主应当聘请有合格资质的施工单位进行装饰，即使业主选聘施工单位系其自主选择，但在业主选聘没有合格资质的施工单位情况下，家园物业公司理应尽到合理的监管职责，现钟立平所购房屋楼上的业主在装修期房屋过程中，选聘没有合格资质的施工人员进行施工，导致钟立平的房屋遭受损失，家园物业公司存在过错，且家园物业公司提供的物业管理服务质量存在瑕疵，由此导致双方发生纠纷，故钟立平未按合同约定的期限缴纳物业服务费是行使同时履行抗辩权的行为，故对于家园物业公司要求钟立平支付拖欠物业服务费的违约金4770元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限钟立平于本判决生效之日起十日内支付自2010年7月21日起至2012年9月30日止的物业服务费5221元给家园物业公司；二、驳回家园物业公司的其他诉讼请求。如钟立平未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由钟立平负担。
上诉人钟立平不服原审判决，向本院提起上诉称，一、根据《物业管理条例》第67条之规定，欠费业主应该先由业委会督促交费，在没有该前置程序的情况下，物业公司无权直接起诉欠费业主；二、物业公司没有按照《物业管理条例》的规定和《前期物业管理协议》、《业主临时公约》的约定标准提供服务。因此，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、撤销钟立平与家园物业公司签订的《前期物业管理协议》、《业主临时公约》，并根据2012年9月11日省政府常务会议上原则通过的《湖南省实施物业管理条例办法》重新签订；3、判令家园物业公司向业主公示从接管小区至今每年度的收支情况及使用业主公共维修基金的所有清单；4、判令家园物业公司赔偿钟立平因履行委托合同不完整、不作为等原因造成的精神精力损失5000元，并按之前协商，家园物业公司承诺的减免物业费1000元；5、由家园物业公司承担本案诉讼费用。
被上诉人家园物业公司辩称，上诉人的五项上诉请求中的第2、3、4项在一审中没有提出。家园物业公司是依法成立的，已经按合同约定严格履行了物业管理义务，不应重新签订前期物业管理协议，除非业主委员会通过法律程序要求重新签订。至于小区每年度的收支情况，以及维修基金的使用情况，家园物业公司每年都有公布。上诉人所主张的精神损害赔偿没有事实和法律根据，上诉人应当按合同约定支付物业费，而且上诉人违反了合同约定，诉讼费用应由其承担。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，钟立平在二审中所提出的要求撤销其与家园物业公司签订的《前期物业管理协议》和《业主临时公约》、要求家园物业公司公示收支情况和公共维修基金使用情况及要求家园物业公司赔偿其精神损失5000元的上诉主张，因钟立平在一审中并未提起反诉，且经本院调解，双方未能达成合意，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条之规定，对于钟立平的上述主张，本院不予裁判，钟立平可以另行主张。对于钟立平要求扣减家园物业公司承诺减免的物业费1000元的主张，因钟立平未能提供证据证明家园物业公司做出了该承诺，故本院不予支持。另，层上观邸小区现未成立业主委员会，家园物业公司有权直接向人民法院起诉要求钟立平交纳物业服务费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人钟立平的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人钟立平负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年二月十七日
书记员 金新贵
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。