上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初5701号
原告上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。委托代理人汪滢、马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告上海千则餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人邓桂玲，总经理。委托代理人陈海洲、李仲立，上海升通律师事务所律师。原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海千则餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪滢，被告的委托代理人陈海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海岳峰置业开发有限公司诉称，原、被告于2014年7月21日签订了租赁合同及pos机系统租用协议书，约定被告承租凯德龙之梦虹口广场B1层15室房屋(以下简称系争房屋)，之后双方又签订储藏室租赁协议，约定被告承租B4层S21A储藏室(以下简称系争储藏室)。此后双方依约履行。但被告自2015年3月起拖欠系争储藏室租金，同年7月起拖欠系争房屋租金等费用，经催告仍不履行。因此，原告于2015年9月22日发函通知被告于2015年9月25日解除租赁合同。原告认为被告已构成违约，故提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》、《储藏室租赁协议》于2015年9月25日解除；2、被告支付2015年7月1日至2015年9月25日的租金142,019.41元，以及自2015年9月26日至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；3、被告支付2015年7月1日至2015年9月25日的物业管理费17,924.82元，以及自2015年9月26日至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；4、被告支付2015年4月23日至2015年9月25日的水费2,055元，以及自2015年9月26日至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；5、被告支付2015年4月28日至2015年9月25日的电费79,340.40元，以及自2015年9月26日起至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；6、被告支付2015年3月21日至2015年3月31日及2015年5月1日至2015年9月25日的储藏室租金人民币15,758.03元，以及自2015年9月26日至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；7、被告支付2015年7月1日至2015年9月25日的POS机租用费用1,128.77元，以及自2015年9月26日起至判决生效之日止每日0.1%计算的逾期付款违约金；8、被告支付装修期内的租金及物业管理费55,601.75元；9、被告已经支付的房屋租赁保证金184,128.60元不予返还；10、被告已经支付的储藏室租赁保证金9,120元不予返还；11、被告支付提前解除租赁合同的违约金352,536元；12、被告支付提前解除储藏室租赁协议的违约金9,120元；13、被告按照每日6,053.46元支付房屋占用费，自2015年9月26日起至2015年10月8日止；14、被告按照每日299.84元支付储藏室占用费，自2015年9月26日起至2015年10月8日止；15、被告按照每日6,053.46元支付逾期工商注销违约金，自2015年10月26日起至2015年12月31日止。被告上海千则餐饮管理有限公司辩称，同意解除合同，被告资不抵债，公司经营已陷入僵局。拖欠系争房屋租金和物业费事实是认可的，但对租金计算有异议，被告拖欠原告的房屋租金应该是140,855.60元。对于拖欠水费、电费的金额予以认可，但原告是代收水电费的，不应该由原告代为主张。对拖欠系争储藏室的租金数额和pos机租金数额认可。但被告缴纳的pos机押金1,200元要求抵充。上述款项的违约金都约定过高，被告没有对原告造成损失，希望法院按照银行同期利率计算违约金至2015年9月25日。被告在装修期没有实际营业，不存在租金或物业费，双方也约定了装修免租条款。专用条款第23.6条是对通用条款的修改，而免装修期租金条款是在专用条款中约定的，专用条款优先于通用条款，所以应该适用装修期免租的条款。原告无权没收房屋租赁保证金和储藏室租赁保证金，相关约定是原告通过格式合同加重被告的责任，是无效的。被告还交付给原告公用事业保证金12,704元、装修保证金56,374元、沈永达押金7,500元，出入证押金90元，广告牌押金3,500元、宿舍押金5,400元。这些款项应当返还原告并予以充抵。提前解除合同的违约金约定过高，应当降低。房屋占用费约定过高，要求参照租金计算。被告工商登记何时注销是工商部门决定，对逾期工商注销约定违约金是无效的,原告无权主张。并且法律已经修改，一个地址是可以同时注册多个公司的。综上，不同意原告诉请。经审理查明，原告(甲方)和被告(乙方)于2014年7月21日签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁系争房屋用于商业经营，租用面积79.40平方米，租期三年，自2014年9月15日至2017年9月14日，装修期自2014年8月16日至9月14日，期间不支付租金、物业费；第一年租金为每月50,022元，第二年租金为52,404元；每月物业费6,352元；乙方须缴纳保证金184,128.60元。合同10.2条约定，乙方逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日按照0.1％支付违约金。合同12.2条约定，乙方有逾期支付租金超过一个月等行为的，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方还须支付相当于六个月租金和物业费之和的违约金。合同21.5条约定，乙方应于合同提前终止之日交还房屋，逾期按照每日每平方米76.24元标准支付房屋占用费。合同21.12条约定，乙方应当在合同解除后三十日内办妥以该房屋为注册地的工商注销或变更手续，每逾期一日按照每日每平方米76.24元标准支付违约金。合同21.13条约定，乙方应支付公共事业保证金12,704元。合同23.6条约定，增加20.5条，若乙方实际租赁不满租赁期或有违约，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和物业费。2014年7月24日，双方签订pos机租用协议，约定乙方向甲方租用pos机，押金1,200元，租金每月400元，逾期付款的应按每日0.1％支付违约金。2015年3月16日，双方又签订了储藏室租赁协议，约定乙方向甲方租赁系争储藏室，租期1年自2015年3月21日至2016年3月20日，保证金为9,120元，租金每月3,040元，逾期付款的应按每日0.1％支付违约金，协议终止后逾期交还房屋的应按日租金的三倍支付每日的占用费；若乙方违约，甲方有权解除合同，乙方支付的保证金不予退还，同时乙方还须支付相当于保证金数额的款项作为违约金。合同签订后，原、被告依约履行，被告在系争房屋地址注册了其分公司的营业执照。2015年7月起，被告不再支付租金等费用，并从9月起停止营业。原告随后向被告致函，要求被告在9月24日前付清拖欠的费用，否则租赁合同于9月25日解除。2015年10月8日，原告自行收回了系争房屋和储藏室。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、pos机租用合同、储藏室租赁合同、律师函、水电费记录，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，应当依约履行。现因被告拖欠租金等费用超过一个月，原告按约提出解除合同，被告也予以认可，本院确定双方之间的房屋和储藏室租赁合同均于2015年9月25日解除。原告要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费、房屋占用费，均于法不悖，应予支持。但原告诉请的逾期付款违约金和房屋占用费明显过高，应予调整。被告已缴纳的公用事业费保证金可抵销部分水电费，已缴纳的pos机保证金在抵销欠缴的pos机租金后还有剩余，原告应予以返还。因解除合同的原因是被告拖欠租金构成违约，故原告有权按合同约定没收租赁保证金，主张免租期内的租金等费用，并要求被告支付提前解约的违约金。只是合同约定的违约金明显过高，应予调整。被告辩称相关违约后果约定于对通用条款的补充修改部分，而免租期条款约定于合同的专用条款部分，故不能适用，但事实上23.6条明确约定增加20.5条，很明确系针对专用条款部分的第二十条租赁期限和装修期，通用条款部分则不存在第二十条，故被告抗辩无法采纳。被告又辩称原告系用格式条款排除被告主要权利，应属无效，但违约责任的约定显然不属于排除被告主要权利，也符合租赁关系的交易惯例，对该抗辩无法采纳。被告辩称其还有支付原告的装修保证金等多项保证金尚未返还，因未能提供保证金收据等证据予以证明，本院无法采信。关于逾期工商注销的违约金，被告辩称根据本市新规一址可以多照，故原告并无损失，但经查系争房屋并不符合一址多照的条件，对该抗辩意见无法采纳。被告未及时注销工商登记，应支付违约金，但合同对违约金的约定过高，应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海千则餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、《储藏室租赁协议》于2015年9月25日解除；二、被告上海千则餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海岳峰置业开发有限公司支付拖欠的房屋租金142,019.41元、物业管理费17,924.82元、储藏室租金15,758.03元、水电费68,691.40元(已抵销公共事业费保证金12,704元)，并支付上述款项的逾期付款违约金，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2015年9月26日起计算至判决生效之日止；三、被告上海千则餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海岳峰置业开发有限公司支付装修期内的租金及物业管理费55,601.75元；四、对被告上海千则餐饮管理有限公司已支付的房屋租赁保证金184,128.60元及储藏室租赁保证金9,120元，原告上海岳峰置业开发有限公司可不予返还；五、被告上海千则餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海岳峰置业开发有限公司支付提前解约的违约金5万元；六、被告上海千则餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海岳峰置业开发有限公司支付房屋和储藏室占用费25,000元；七、被告上海千则餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海岳峰置业开发有限公司支付逾期工商注销违约金10,000元。八、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起10日内，向被告上海千则餐饮管理有限公司返还剩余的pos机押金71.23元；九、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,517.48元，减半收取8,758.74元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 高行玮
二〇一六年六月二日
书记员 赖弈萱
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。