汉中市南郑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0721民初2232号
原告：南郑县生产资料公司。
住所地：陕西省汉中市大河坎镇南大街***号。
法定代表人：王健兴，该公司经理。
委托诉讼代理人：龚振颜、杨秋平，陕西南星律师事务所律师。
被告：吴朝荣，男，1966年9月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何玉红，女，汉族，系吴朝荣之妻。
被告：汉中市恒大房地产开发有限公司。（以下简称恒大公司）
住所地：陕西省汉中市汉台区新桥。
法定代表人：张进福，该公司经理。
原告南郑县生产资料公司诉被告吴朝荣、汉中市恒大房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告南郑县生产资料公司的法定代表人及委托诉讼代理人，被告吴朝荣的委托诉讼代理人、被告汉中市恒大房地产开发有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告南郑县生产资料公司向本院提出诉讼请求：１、请求依法撤销汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721执异6号执行裁定书，继续执行汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721财保11号民事裁定书，对被执行人恒大公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼1101号房予以查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，南郑区人民法院在审理原告南郑县生产资料公司与被告恒大公司合作开发房地产合同纠纷诉前保全一案中作出了（2017）陕0721财保11号民事裁定书，裁定对被告（被执行人）恒大公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼1101号等房产予以查封。2017年10月13日，被告（案外人）吴朝荣对该执行标的提出书面异议。南郑区人民法院于2017年10月26日作出（2017）陕西0721执异6号执行裁定书：中止本院（2017）陕0721财保11号民事裁定书中对江州名园2号楼1101室的查封措施的执行。原告认为南郑区法院（2017）陕0721执异6号执行裁定书在认定事实和适用法律上均是错误的。1、本案涉及的江州名园2号楼1101号房属于原告与恒大公司合作开发的房产，该房于2009年9月21日，依据原告与恒大公司的合作开发合同约定，由恒大公司移交给了原告，并办理了移交房屋钥匙，原告早已占有该房屋。2017年9月15日，原告发现该房屋有人在装修进行制止，并申请诉前保全，南郑法院作出（2017）陕0721财保11号民事裁定书并查封了该房，故被告吴朝荣并未实际占有该房屋，而（2017）陕西0721执异6号执行裁定书认定吴朝荣实际占用房屋，认定事实错误；2、吴朝荣与被告恒大公司的购房合同在南郑县房产交易中心进行备案，但南郑县不动产登记局、不动产登记交易服务中心已于2015年11月17日正式挂牌成立，从2016年4月1日起南郑县住建局房产交易中心承办的房产登记业务全部移交给前述机关，故南郑县房产交易中心已无权进行房产登记业务，故该登记无效。即便被告办理了合同备案登记，因该登记既非预告登记，也不是所有权转移登记，不能对抗法院查封的效力；3、（2017）陕西0721执异6号执行裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条，适用办理了受让物预告登记的不动产，而本案中，被告仅办理了合同备案登记，未办理预告登记，故不适用该条，且因该房产与有利害关系的原告存在争议，也不符合《不动产登记暂行条例》第16条的规定，不符合物权登记条件；4、本案涉诉房屋仅办理初始登记，据此该房屋的所有权人仍为恒大公司，被告吴朝荣不是权利人，故吴朝荣的执行异议不能成立。为保护原告的合法权益现诉至法院，请依法判决。
原告为其主张，向本院提交了如下证据：
一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告的企业信用信息公示报告，以证明原、被告身份情况；
二、（2017）陕西0721执异6号执行裁定书、（2017）陕0721财保11号民事裁定书，以证明法院查封房屋并中止执行情况；
三、房屋移交清单、收条、联合开发生资公司房屋交接说明及联合开发江州名园移交生资公司面积分成计算表，以证明原告与恒大公司联合开发，本案涉诉房屋由原告取得分配并由恒大公司向原告交付的情况；
四、南郑区不动产登记交易服务中心证明，以证明涉诉房屋仅进行了初始登记；
五、陕西网刊的新闻报道资料，以证明2015年4月1日起，南郑县房产交易中心关于房产登记的工作全部停办；
六、（2017）陕0721执保41号结案通知书，以证明涉诉房屋已进行过查封。
被告吴朝荣答辩:该房屋是被告吴朝荣购买的，房屋的产权属于吴朝荣，原告无权要求查封，原告与恒大公司的纠纷与吴朝荣无关。
被告吴朝荣为其主张，向本院提交了如下证据：
一、商品房买卖合同，以证明吴朝荣与恒大公司签订购房合同的事实；
二、银行转账凭证、房屋维修基金票据、物业管理费票据、装修押金票据、中介费票据、房屋契税发票、支付购房款票据，以证明吴朝荣通过中介向罗伟购买了房屋，替罗伟偿还了银行贷款并对房屋进行装修的事实；
三、物业服务合同及装修管理服务合同协议书、装修合同，以证明吴朝荣对涉诉房屋实际占有使用；
四、汉中日报遗失申明，以证明涉诉房屋原系罗伟购买，以及合同备案情况。
被告汉中市恒大房地产开发有限公司答辩：恒大公司与原告在2009年达成联合开发协议，由恒大公司出钱，原告出地，共同开发江洲名园小区1、2、3、4、5号楼，联合开发时对房屋的分配有约定，按照约定罗伟购买的房屋确实应当是原告的，但此后因罗伟无法偿还银行按揭贷款，吴朝荣购买了罗伟的房屋，并与恒大公司签订了购房合同，恒大公司将本案涉诉房屋向吴朝荣进行了交付，并对原有购房合同进行注销，新的购房合同进行备案，这些都符合法律规定。既然房屋已由吴朝荣购买并进行了登记，法律就应该认可。虽然吴朝荣的房子按照恒大公司与原告的分配协议是应该给原告公司，但由于恒大公司工作人员出现失误，恒大公司愿意承担相应的责任，不应该影响吴朝荣对该房屋的所有。
被告汉中市恒大房地产开发有限公司为其主张，向本院提交了如下证据：
一、商品房备案登记表及备案登记清单，以证明吴朝荣购买的涉诉房屋进行了合同备案登记
二、合同注销申请表，以证明恒大公司与罗伟签订了商品房买卖合同并被注销；
为查明案件事实，本院依法调取如下证据：
《不动产登记证明》，证明了本案涉诉房产未设定抵押。
本院审理查明并认定的事实：2004年7月18日，原告与被告汉中市恒大房地产开发有限公司（原汉中市三通房地产开发有限责任公司）签订了《南郑县大河坎江洲商住小区合作开发合同》，合同约定原告出地、三通房地产开发有限责任公司投资金，合作开发江州小区，并对合作开发的江洲名园小区商品房产约定了分配。2009年2月6日，恒大公司与罗伟签订了《商品房买卖合同》，约定罗伟购买恒大公司开发的江洲名园小区2号楼1101室，其中部分购房款由罗伟向中国工商银行按揭贷款，该合同在南郑县房管局进行了备案。2009年9月22日，原告与恒大公司进行了房屋移交，恒大公司将包括江洲名园2号楼1101室在内的部分商品房钥匙交付给原告，原告接收后未对该房进行相关登记或不动产权登记。后因罗伟无法继续履行向工商银行偿还贷款的义务，遂通过恒大公司及房屋中介机构对外出售该房屋，被告吴朝荣通过中介购买了罗伟购买的房屋。2017年8月7日，恒大公司与吴朝荣签订了《商品房买卖合同》，约定吴朝荣购买恒大公司开发的江洲名园2号楼1101室，吴朝荣当即向罗伟支付了部分购房款并替罗伟偿付了全部工商银行的全部贷款（抵做购房款），恒大公司向吴朝荣交付了房屋钥匙。2017年8月11日，罗伟及恒大公司向南郑县房管局申请注销其此前签订的《商品房买卖合同》，2017年9月20日，恒大公司与吴朝荣签订的《商品房买卖合同》被南郑县房管局备案登记。后因原告与恒大公司开发经营合同纠纷，原告向本院申请诉前保全，2017年9月21日，南郑区人民法院作出（2017）陕0721财保11号民事裁定书，裁定对被告汉中市恒大房地产开发有限公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江洲名园2号楼1101号房产予以查封。2017年10月13日，被告吴朝荣对执行标的江洲名园2号楼1101号房提出书面异议。南郑区人民法院于2017年10月16日作出（2017）陕西0721执异6号执行裁定书：中止本院（2017）陕0721财保11号民事裁定书中对江州名园2号楼1101室的查封措施的执行。原告以（2017）陕西0721执异6号执行裁定书认定事实和适用法律错误为由，向本院提出执行异议之诉，审理中，被告吴朝荣及恒大公司均认为商品房系吴朝荣购买并所有，执行异议依法成立。另查明：因该房屋权属发生纠纷，原告与恒大公司进行过协商。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的（2017）陕西0721执异6号执行裁定书、（2017）陕0721财保11号民事裁定书、房屋移交清单、收条、联合开发生资公司房屋交接说明及联合开发江州名园移交生资公司面积分成计算表、南郑区不动产登记交易服务中心证明，被告吴朝荣提交的《商品房买卖合同》、银行转账凭证、房屋维修基金票据、物业管理费票据、装修押金票据、中介费票据、房屋契税发票、支付购房款票据、物业服务合同及装修管理服务合同协议书、装修合同、汉中日报遗失申明，被告汉中市恒大房地产开发有限公司提交的商品房备案登记表及备案登记清单、合同注销申请表以及本院收集的《不动产登记证明》等证据载卷，经质证应于认定。
本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。本案中，原告南郑县生产资料公司与被告汉中市恒大房地产开发有限公司签订了《南郑县大河坎江洲商住小区合作开发合同》，双方对其联合开发的商品房约定了分配，汉中市恒大房地产开发有限公司就涉诉商品房向原告进行了交付（交付钥匙），但并未对其约定各自分配的商品房进行相关的物权登记，故南郑县生产资料公司与汉中市恒大房地产开发有限公司之间签订了合作开发合同对作为善意受让第三人的吴朝荣不具有法律约束力：其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，被告汉中市恒大房地产开发有限公司与罗伟于2009年2月6日签订了《商品房买卖合同》，约定罗伟购买江洲名园2号楼1101室并进行合同备案，后因罗伟无力偿还银行借款，将该商品房专卖给吴朝荣，经被告汉中市恒大房地产开发有限公司确认，双方再次签订了《商品房买卖合同》并将此前罗伟的购房合同注销，重新就新的购房合同进行备案，该合同依法成立。合同成立后，吴朝荣向汉中市恒大房地产开发有限公司支付了房款，汉中市恒大房地产开发有限公司向吴朝荣交付了房屋，吴朝荣实际占有使用该房屋，合同当事人通过各自行为已完全履行了合同。虽然汉中市恒大房地产开发有限公司在向吴朝荣出售房屋时，该商品房未取得商品房预售许可，也未进行商品房预告登记，但办理商品房预售许可系房屋出售方的义务，而非买售方的义务，商品房预告登记主要为了保障预购人将来能实现其的房屋的期权，现汉中市恒大房地产开发有限公司与吴朝荣签订的商品房买卖合同已实际履行，侵犯预购人权利的情形业已消失，商品房预告登记的目的得以实现，如仅以出售人未办理商品房预售许可，商品房未进行预告登记就否定出售方与买受人之间签订并实际履行的商品房买卖合同效力，否定吴朝荣对涉诉商品房的实际所有，显然不当。且未有证据证实被告吴朝荣知道或应当知道南郑县生产资料公司与汉中市恒大房地产开发有限公司之间签订了合作开发合同、吴朝荣与汉中市恒大房地产开发有限公司之间存在恶意串通之事实。故作为涉诉商品房实际所有人吴朝荣对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求法院中止查封其所有的江州名园2号楼1101室的执行异议符合法律规定，本院应予支持，原告请求撤销（2017）陕西0721执异7号执行裁定书，恢复执行之诉请不能成立，本院不予支持；对于汉中市恒大房地产开发有限公司的违约行为，原告可另行主张其权利，对于汉中市恒大房地产开发有限公司在商品房销售过程中的违规行为，由相关有权部门作出处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条之规定判决如下：
驳回原告南郑县生产资料公司请求撤销汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721执异6号执行裁定书，继续执行汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721财保11号民事裁定书，对被执行人恒大公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼1101号房予以查封的诉讼请求。
本案受理费300元，由南郑县生产资料公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 李 凡
人民陪审员 叶华丽
人民陪审员 许晓惠
二〇一八年二月六日
书 记 员 聂 润