江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0423民初2674号原告谢森，男，1966年3月1日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。委托代理人谢伟，男，1975年10月5日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。系原告弟弟。被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司，住所地：江西省九江市武宁县城豫宁大道86号。负责人刘小仛，系该公司经理。被告南昌市金鑫房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇兴华路58号。法定代表人刘斯汉，系该公司董事长。两被告共同委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。两被告共同委托代理人夏福星，江西修江律师事务所实习律师。原告谢森与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司、南昌市金鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢森委托代理人谢伟、被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司、南昌市金鑫房地产开发有限公司委托代理人聂文虎、夏福星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、判令被告赔偿原告房屋质量折价款60000元；2、本案诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。事实和理由是，2014年4月，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定，原告从被告处购买金鑫·鑫海国际小区20栋1单元601室，被告于2015年5月30日前向原告交房，若房屋地基基础和主体结构质量不合格，买受人有权退房等。2016年8月初，原告装修时发现房屋外墙出现大面积渗水、整个单元从6楼楼顶到1楼的现浇地面楼板出现贯通型开裂、房屋楼顶有3处大梁开裂等诸多问题。为此，原告多次要求被告赔偿房屋质量缺陷损失，但双方一直未能达成一致意见，故原告诉至法院。两被告辩称，1、南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司不具有独立法人资格，其民事责任由总公司承担；2、原告提出房屋存在质量问题，被告同意维修，但原告不同意。2016年9月8日，经修水江城建筑工程司法鉴定所对原告提出的质量问题进行工程技术鉴定，鉴定报告确认，原告20栋1单元601室存在以下问题：北卧楼板1条裂缝、顶板1条裂缝、屋顶梁4个点断裂、屋面老虎窗主梁靠右边断裂、北面斜梁靠楼梯间边梁中间裂；产生裂缝的原因为砼干缩应力影响负筋保护层偏大及砼干缩应力影响，屋面温度及砼干缩应力影响；楼板、房屋梁裂缝对相应房屋结构安全不会造成影响。同时，鉴定报告对房屋存在的不同类型的裂缝作出了处理意见。后被告向原告提出按照鉴定报告的处理意见进行房屋维修，但原告拒绝被告进行维修。3、原告要求被告赔偿质量缺陷损失60000元缺乏事实依据和法律依据。《武宁县商品房买卖合同》第十六条第（二）项第（1）点规定，发现除地基基础和主体结构以外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；第十七条第（一）项规定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，无论是双方的约定还是法律规定，被告承担的应当是修复责任，然而原告拒绝被告履行修复义务，且在未经维修的情况下要求被告赔偿损失，显然无法得到法律的支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，被告将依据合同和法律规定履行维修义务。本案在审理过程中，原告为证明其诉讼请求，依法向本院提交了《武宁县商品房买卖合同》复印件1份（与原件核对无异）、《修水江城建筑工程司法鉴定所工程技术鉴定书》复印件1份、照片4张。证明：原告从被告处购买的20栋1单元601室房屋存在质量问题。经质证，两被告无异议，本院予以采信。两被告为证明其诉讼主张，依法向本院提交了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件1份（与原件核对无异）。证明：该工程经建设主管部门验收为合格工程。经质证，原告无异议，本院依法予以采信。经审理查明，2014年3月29日，原告谢森与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司签订书面的《武宁县商品房买卖合同》，原告从被告处购买金鑫·鑫海国际小区20栋1单元601室商品房一套。合同约定：“第三条、该商品房预测建筑面积共95㎡，其中共用部分分摊建筑面积10.8㎡，最后以产权证面积为准。第五条、计价方式与价款：按照套内建筑面积加公摊建筑面积计算，该商品房单价为4200元/㎡，总金额为399000元。第六条、付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%（即人民币129000元），其余价款可以向中国银行或住房公积金管理中心借款支付，按揭270000元。第十一条、交付条件（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。第十六条、商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房为县级质监部门评为合格工程。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。2、交付该商品房时，该商品房应当已由建设、勘查、设计、施工、工程监理、规划局、房管局等单位验收合格，但是，如果发现存在问题的，双方同意按照下列方式处理：出卖人应当于15日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条逾期交房责任处理。”，合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。2015年12月29日，房屋经竣工验收为合格工程。后双方办理了房屋交付手续。原告在房屋装修过程中，发现房屋存在质量问题，被告也进行了维修。2016年8月3日，经承建商武宁县豫宁建筑工程有限责任公司委托，修水江城建筑工程司法鉴定所于2016年9月8日出具鉴定意见书：20栋1单元601室存在的问题为：北卧楼板1条裂缝、顶板1条裂缝、屋顶梁4个点断裂、屋面老虎窗主梁靠右边断裂、北面斜梁靠楼梯间边梁中间裂；鉴定意见为：1、20栋楼楼板、房屋梁裂缝对相应房屋结构安全不会造成影响；2、抽查开挖了20栋楼41/C-L处基础，检查了该基础上向二、五层外墙、楼面圈梁无裂缝现象，未发现基础存在不均匀沉降；3、楼板裂缝主要是施工不规范和混凝土自身收缩应力和温度应力影响。楼板、屋面梁等裂缝不会对房屋结构安全造成影响，但会影响其身耐久性。同时，对裂缝提出了相应的处理意见。之后，被告又到原告处根据修水江城建筑工程司法鉴定所的处理意见对裂缝进行维修，但遭到原告拒绝。经双方协商未果，遂原告诉诸本院。庭审中，原告明确表示不要求被告维修，只要求被告赔偿其折价款60000元（计算方式为：存在质量问题的房屋面积乘以单价）。本院认为，被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司系被告南昌市金鑫房地产开发有限公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任应当由被告南昌市金鑫房地产开发有限公司承担。原告谢森从被告南昌市金鑫房地产开发有限公司处购买商品房，并签订书面商品房买卖合同，合同内容合法有效，应认定原、被告之间形成了商品房销售合同法律关系。原告按约支付了全部购房款，被告亦应按照约定履行合同义务。原告诉请要求被告赔偿其房屋折价款60000元的理由是房屋存在质量问题，本院认为，①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，根据该条规定，原告首先应当是要求被告对房屋进行修复，并非赔偿，而本案被告一直在积极履行修复的义务，原告却阻止被告进行维修；同时，根据该条规定，只有原告自行或委托他人修复好后，原告才有要求被告赔偿损失的权利，且该损失也仅仅是修复期间的损失。②原告所主张的60000元是房屋折价款，且其计算方式是以存在质量问题的房屋面积乘以单价计算得出，原告的该主张和计算方式均缺乏法律依据。综上，原告要求被告给付其折价款60000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢森的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由原告谢森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  盛奎伟审 判 员  刘梦三代理审判员  明瑞香二０一七年五月三十一日代书 记员  王泰兰