广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦南民初字第192号
原告钦州xx代理有限公司；住所地：钦州市钦州港区逸仙路8号海富中心A座801-802号。
法定代表人XX，该公司董事长。
委托代理人冯永富，广西海岸律师事务所律师。
被告钦州市港区XX房地产开发有限公司；。
法定代表人李XX，该公司董事长。
委托代理人李金东，广西金湾律师事务所律师。
原告钦州xx代理有限公司诉被告钦州市港区XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理，依法由代理审判员苏德海适用简易程序于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告钦州xx代理有限公司委托代理人冯永富、被告钦州市港区XX房地产开发有限公司委托代理人李金东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州xx代理有限公司诉称，2010年7月30日原告钦州xx代理有限公司与被告钦州市港区XX房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》购买了位于钦州市钦州港晨光路89号兴业花园第一幢8层801、802、803号房（面积分别为154.99㎡、163.72㎡、234.24㎡，单价3914.88元／㎡，总价款为2164733元）。合同签订后，原告钦州xx代理有限公司如约向被告钦州市港区XX房地产开发有限公司支付了全部购房款2164733元。但是被告钦州市港区XX房地产开发有限公司没有按合同第8条约定的期限内即于2011年5月31日前将商品房交付原告钦州xx代理有限公司使用。事经双方多次协商交房及违约金等事宜，2013年4月26日被告钦州市港区XX房地产开发有限公司才予以复函交房。由于被告钦州市港区XX房地产开发有限公司没有按期履行交房给原告使用，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。同时也因逾期交房，导致原告钦州xx代理有限公司支付租金租房办公，造成巨大经济损失。为此原告钦州xx代理有限公司诉至人民法院请求判令被告钦州市港区XX房地产开发有限公司支付违约金450697.41元（2164733元×694天×0.0003）并承担一切诉讼费用。
原告钦州xx代理有限公司在举证期限内提供以下证据：
1、<；；<；；企业法人营业执照>；；>；；复印件一份，证明原告钦州xx代理有限公司诉讼主体资格情况；
2、<；；<；；商品房买卖合同及附件>；；>；；复印件叁份，证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系，被告钦州市港区XX房地产开发有限公司违约延期交房的事实；
3、<；；<；；付款凭据>；；>；；复印件二份，证明原告钦州xx代理有限公司已全部付清购房款的事实；
4、<；；<；；交房催促函>；；>；；和<；；<；；交房通知函>；；>；；复印件各一份，证实原告已向被告催交商品房及承担违约金的事宜，而被告也对此作了回复的事实；
5、<；；<；；验收意见书>；；>；；复印件一份，证明被告交付的商品房是2012年9月28日验收合格的事实；
6、<；；<；；工作联系函>；；>；；复印件一份，证明2013年4月26日被告通知原告接收房屋的事实。
被告钦州市港区XX房地产开发有限公司辩称，一、原告钦州xx代理有限公司所主张的违约金请求已过诉讼时效，应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第137条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条以及<；；<；；商品房买卖合同及附件>；；>；；第9条第二款的规定，原告钦州xx代理有限公司在2011年5月31日前没有收到房，其就知道或应当知道自2011年6月1日至2013年5月31日提起诉讼维护自己合法权益，但原告到2013年11月8日才提起诉讼已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权，应予以驳回。二、被告钦州市港区XX房地产开发有限公司逾期交房是自然灾害（不可抗力）以及人为因素所造成的，属于<；；<；；商品房买卖合同及附件>；；>；；约定免责的范畴，原告钦州xx代理有限公司主张违约金实属无理。根据《气象证明》在钦州港2009年1月1日至2012年9月30日天气情况为：小雨为439天、中雨为90天、大雨为45天、暴雨为42天，这些不可抗力天数直接导致了被告钦州市港区XX房地产开发有限公司逾期交房，按合同约定属于免责情形。另外，施工设计图纸存在缺陷及不合理和工程竣工后行政主管部门验收检测手续繁琐，拖延了时间，按照合同约定也属于免责情形。三、原告钦州xx代理有限公司主张违约金按日万分之三计算，数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《中华人民共和国合同法解释二》第二十七、二十八条的规定，应予适当降低。综上所述，请求人民法院依法驳回原告钦州xx代理有限公司的诉讼请求。
被告在举证期限内提供如下证据：
1、《气象证明》复印件二份，证明被告钦州市港区XX房地产开发有限公司在工程施工过程中钦州港2009年1月1日至2012年9月30日天气情况为：小雨为439天、中雨为90天、大雨为45天、暴雨为42天，导致无法施工而延期交房的事实；
2、<；；<；；验收意见书>；；>；；及<；；<；；设计图纸变更通知>；；>；；复印件各一份，证明被告钦州市港区XX房地产开发有限公司的商品房于2012年9月28日验收合格，具备交房条件的事实。
经开庭质证，被告钦州市港区XX房地产开发有限公司对原告提供第1、2、3、5、6项证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第4项证据的真实性、合法性因没有原件，不予认可；原告对被告钦州市港区XX房地产开发有限公司提供第1、2项证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与事实不符。
本院结合双方举证、质证，认证如下：一、对原告提供第第1、2、3、5、6项证据因被告没有异议，本院予以确认；对原告提供第4项证据由于被告对其真实性、合法性因没有原件，但从双方的往来函中可以分析，其具备了证据的三性，本院对此予以确认。；二、对被告提供第1、2项证据虽然原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，但原告没能提供证据予以否认其真实性、合法性、关联性，从这三项证据的来源、形式及内容来分析，其具备了证据的三性，本院对此予以确认。
依据以上证据及庭审笔录，本院确认如下案件法律事实：
2010年7月30日原告钦州xx代理有限公司与被告钦州市港区XX房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》购买了位于钦州市钦州港晨光路89号兴业花园第一幢8层801、802、803号房（面积分别为154.99㎡、163.72㎡、234.24㎡，单价3914.88元／㎡，总价款为2164733元）。合同第八条、九条明确对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等内容均作了约定，其中第八条约定“出卖人应当在2011年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房单体竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、市政府原因停水、停电以及市政建设、政府行为影响施工的；3、出卖人将竣工资料、报告提交职能部门，并被接受后（以政府部门收到资料的日期为准），等待职能部门验收或丈量、出具有关文件所需的时间除外；买受人未付清水电开户等费用，则交房日期顺延至买受人付清前述款项之日起10日内；4、其它确实影响出卖人施工、交房的情形。”、第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，则按下列方式处理：1、逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”合同签订前后，原告钦州xx代理有限公司分别于2010年3月25日、7月30日两次向被告钦州市港区XX房地产开发有限公司支付了全部购房款2164733元。2012年3月2日原告钦州xx代理有限公司向被告钦州市港区XX房地产开发有限公司发出<；；<；；交房催促函>；；>；；要求按时交房，然而2012年3月6日被告钦州市港区XX房地产开发有限公司以<；；<；；交房通知函>；；>；；答复了原告钦州xx代理有限公司交房的实际情况。2012年9月28日被告钦州市港区XX房地产开发有限公司的商品房经市政府职能部门审查验收合格，2013年4月26日被告向原告发出交房工作函，要求其于2013年5月10日前领房，原告钦州xx代理有限公司如期领取了房屋。因逾期交房，原告钦州xx代理有限公司被迫租房办公，但没有提供具体租金数额损失，领房后便以支付违约金与被告进行协商，由于双方意见分歧，协商未果。2014年1月16日原告钦州xx代理有限公司诉至人民法院提出上述请求。
另查明，2009年1月1日至2012年9月30日钦州港天气情况为：小雨为439天、中雨为90天、大雨为45天、暴雨为42天。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》从事商品房买卖法律行为，未违反法律、法规的强制性规定，也出于双方当事人的真实意思表示，其行为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。由于被告钦州市港区XX房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定如期履行交房义务的行为已构成违约，依法应承担违约责任。但是应根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人可据实予以延期”的情形予以计算违约时间，即雨水天气确实属于影响出卖人施工、交房的情形，应酌情予扣减雨天天数；2012年9月28日被告将商品房竣工资料、报告提交市政府职能部门审查验收的日期，其以后的时间也属合理延期时间，应予扣除，因此被告钦州市港区XX房地产开发有限公司实际违约交房时间为278天（365天＋120天－207天）。由于《商品房买卖合同》第九条第一款第2项约定的是解除权的行使情形，而解除权属于形成权，原告应当在解除权的法定期间内履行诉权，但原告已超过法定期间仍以日万分之三主张计付违约金，依法无据，本院不予采纳。被告钦州市港区XX房地产开发有限公司承担的违约责任应与原告钦州xx代理有限公司的实际经济损失相当，也就是原告钦州xx代理有限公司因逾期交房被迫租房办公所产生的租金损失与被告钦州市港区XX房地产开发有限公司承担违约责任相当，可是原告没有提供具体租金数额，但鉴于其存在租金损失，本院只能以本金2164733元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率计付违约金。因此原告钦州xx代理有限公司请求被告钦州市港区XX房地产开发有限公司支付逾期付款违约金应从2010年5月31日起至2012年9月28日止，扣除207天后，以本金2164733元为基数按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率计付即98925.33元（2164733元×278天×6%÷365天）。被告钦州市港区XX房地产开发有限公司以原告的违约金请求已过诉讼时效及逾期交房是自然灾害（不可抗力）以及人为因素所造成的和违约金计算过高为由进行抗辩，其部分抗辩理由成立部分理由不成立，本院对合理部分予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告钦州市港区XX房地产开发有限公司应支付逾期违约金98925.33元给原告钦州xx代理有限公司。
案件受理费8061元，减半收取4030.5元，由被告钦州市港区XX房地产开发有限公司负担。（被告在付款时，一并付给原告）
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费8061元直接汇入银行帐户（开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 苏德海
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 李肇艺