福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5236号
上诉人（原审原告、反诉被告):中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司，住所地福建省泉州市涂门街82号凯伟大楼。
法定代表人：李瑞庆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴秀东，福建刺桐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：泉州培成贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区新门街610号源和创意产业园7号楼1层A1号。
法定代表人：陈伟义，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲤城区优乐米室内儿童乐园中心，住所地福建省泉州市鲤城区新华路百汇商场2F-58。
经营者：林桂妹，女，1983年11月5日出生，住晋江市。
委托诉讼代理人：刘志民，福建泉中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴显列，福建泉中律师事务所律师。
上诉人中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司（下简称中闽公司）因与被上诉人泉州培成贸易有限公司（下简称培成公司）、鲤城区优乐米室内儿童乐园中心（下简称优乐米中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中闽公司的委托诉讼代理人庄国钦，优乐米中心的委托诉讼代理人刘志民、吴显列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中闽公司上诉请求判决：变更一审判决第二项，撤销第三项，支持中闽公司一审诉讼请求，即1.培成公司、优乐米中心(经营者：林桂林)共同向中闽公司支付2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元，合计103534元，及自2015年11月24日起至付款之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金。2.培成贸易公司向中闽公司支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金损失563049元。事实和理由：1.优乐米中心作为租赁场地的实际使用人之一，与培成公司共同承租使用租赁物。其作为场地的实际使用者也是共同承租者，应与培成公司共同承担支付使用期限内因使用租赁场地产生的租金及商场管理费、物业管理费、空调使用费、水电费等103534元。2.一审判决培成公司承担支付合同履行期间内未付的租金、管理费、空调使用费计103534元，但对因培成公司的违约行为导致合同解除给中闽公司造成的损失，未判决赔偿，显失公平，也与合同约定不符。中闽公司主张9个月的租金损失，有法律依据和合同依据：根据《合同法》规定，培成公司除了承担继续履行向中闽公司支付拖欠的费用外，还应承担因合同解除给中闽公司造成的损失。针对该部分损失，双方在合同第13条有约定“如因乙方（指培成公司）原因导致无法继续履行合同及乙方违约让甲方单方解除合同的，乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用，同时不退还乙方租赁押金，作为赔偿给甲方的损失费”。3.中闽公司确有实际损失，有事实依据：培成公司作为《场地租赁经营合同》、《场地租赁经营合同补充协议》合同相对方，严重违反合同约定，导致合同无法按照双方约定合同履行期限履行至合同自然终止，即至2019年9月30日，未能正常履行的合同期间为2016年1月1日至2019年9月30日共计45个月，上诉人应获取的这些45个月租金利益就是中闽公司的损失，而且中闽公司还要在合同履行期间内另外支付租金给产权人，这些都是培成公司在签订合同应当预见到且知悉的。中闽公司将损失自愿降低，调整为从2016年1月1日去至2016年9月30日期间共计9个月的租金损失563049元，符合双方合同约定、市场交易习惯又符合相关法律规定，公平合理。培成公司采取预先办理会员卡充值形式预收取会费再私自撤离的违约、违法行为。培成公司在撤离不经营租赁场所之前，对社会上2215名会员采取充值预收取会费达591031元，未与消费者结算退回，就自行撤离，显然是置消费群体利益于不顾，损害中闽公司正常经营秩序，导致不明事理的客户采取一些极端的手段影响到中闽公司的正常经营和社会声誉，为维护中闽公司的社会声誉及最大化减少预先支付费用客户的损失，中闽公司不得不另行采购设备、增配员工、自行支付租金来运营原先的儿童乐园，并免费为已被培成公司收取会费的客户提供服务，自行撤离现场后中闽公司的实际损失。
培成公司未作答辩。
优乐米中心辩称，1.培成公司与优乐米中心存在债权债务关系，在无力偿还的情况下，于2015年8月将涉案租地部分和少量的游乐设施交由优乐米中心使用，优乐米中心办理个体工商户登记，并投入巨资购买大量的设施设备，中闽公司诉称优乐米中心与培成公司作为共同承租人，缺乏证据支持。优乐米中心仅需支付使用期间的租金及相关费用。2015年11月下旬中闽公司与培成公司发生纠纷，于2015年12月2日组织人员强占收银台，驱赶优乐米中心工作人员，并强行留置优乐米中心的游乐设施设备，致优乐米中心无法经营，中闽公司则利用优乐米中心的游乐设施设备自行经营。优乐米中心自2015年12月2日起未继续使用中闽公司场地经营，无需支付相应的费用。2.中闽公司自2015年12月2日起使用优乐米中心的游乐设施经营至今，据其于一审时提供的统计表证明2016年1月9日至7月31日的营业收入高达478960元，该款项系利用优乐米中心的设施设备获得的收入，应归优乐米中心所有，一审判决对优乐米中心反诉请求未予支持实属不当。综上，中闽公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，请求驳回中闽公司的上诉请求。
中闽公司向一审法院起诉请求判决：一、确认中闽公司与培成公司于2014年8月15日签订的《场地租赁经营合同》、《场地租赁经营合同补充协议》于2015年12月30日解除终止;二、培成公司、优乐米中心（经营者：林桂妹）共同向中闽公司支付2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元，合计103534元，及自2015年11月24日起至付款之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金（暂计至2016年1月24日为4141元);三、培成公司向中闽公司支付2016年1月1日起至2016年9月30日期间的租金损失563049元。优乐米中心向一审法院反诉请求判令：中闽公司将强行留置在鲤城区新华路128号百汇商场2F-58的财产价值约255150元返还优乐米中心。
一审法院认定事实：址在泉州市鲤城区的开元寺配套旅游停车场房产（包括地下室及地上三层建筑物）系泉州中侨（集团）股份有限公司所有。2012年11月21日，泉州中侨（集团）股份有限公司将前述房产整体出租给中闽公司经营，租赁期限8年，并允许中闽公司将租用房屋的一部分以自己的名义转租给第三人。嗣后，中闽公司以“中闽百汇”商场名义(新华路百汇商场)进行经营。2014年8月15日，中闽公司与培成公司签订《场地租赁经营合同》，约定培成公司向中闽公司承租新华路百汇商场二楼2F-58号铺位（建筑面积1378平方米）,用于经营迪士尼儿童游乐园，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日，未经中闽公司书面同意，培成公司不得将经营场地擅自改变用途及经营品种，不得转租、转让经营场地或与第三方合作经营，如有违反，视为违约，中闽公司有权单方面提前解除合同。培成公司应向中闽公司赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用，同时不退还租赁押金，作为赔偿中闽公司的损失费；租赁费及相关费用的支付方式为:第一年租赁费42元/平方米（按建筑面积1378平方米计算），第二年起每年递增8%；租赁费每1个月支付一次，培成公司应提前7日缴交下一个月租金；租赁押金214968元,合同解除后三个月内无息退还。如培成公司提前解除合同,则该笔租赁押金作为培成公司支付给中闽公司的赔偿损失费,不再退还,且培成公司应向中闽公司赔偿本合同还没有履行期限内的全部租金总额及所有相关费用,作为赔偿给中闽公司的损失费；培成公司必须按时交付租赁费和空调使用费等所有相关费用，否则每拖延1天培成公司须按月租赁费的3%向中闽公司支付逾期违约金……一年内累计天数超过20天，中闽公司有权单方面解除本合同，培成公司应向中闽公司赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用等。租赁区域内设有独立的水表、电表,培成公司经营实际发生的水、电费用由培成公司自行承担,并按当地政府规定的收费标准计算,于每月10日前以现金形式向中闽公司或中闽公司委托的物业管理公司支付上月水电费。经营期间，若培成公司需重新装修须经中闽公司书面同意；经营所需的设备由培成公司自备,但其品种、规格须事先经中闽公司书面审核批准后方可进行安装、摆放等，培成公司如违反合同所约定的任何一条款(本合同另有约定的按约定处理),除应赔偿中闽公司的一切损失外,应就每项违约事项向中闽公司支付5000元以上违约金，如因培成公司原因导致无法继续履行合同及培成公司违约让中闽公司单方面提前解除本合同的,培成公司应向中闽公司赔偿本合同还没有履行的合同期限内的全部租金总额及所有相关费用,同时不退还培成公司租赁押金，作为赔偿给中闽公司的损失费；如因培成公司违约、合同被解除，培成公司未将培成公司所有物品搬离的,中闽公司视培成公司放弃对承租区内所有物品的所有权,中闽公司或第三方有权自行清理,培成公司应支付逾期场地占用费每日按合同解除时当月租金50%计算支付给中闽公司,且不退还培成公司租赁押金。2014年8月15日，双方签订《补充协议》约定，培成公司同意向中闽公司支付2014年10月1日-2015年9月30日，每月管理费13780元、2015年10月1日-2016年9月30日，每月管理费14882元等、物业管理费每月6890元、空调使用费每月13780元，与每月租金同时缴纳；上述相关费用每1个月支付一次，培成公司应提前7日将下一期1个月的费用。否则，每延迟1天,培成公司须按月租赁费的3%向中闽公司支付逾期违约金。如一年内培成公司延迟支付累计天数超过20天,中闽公司有权单方面解除本合同,培成公司应向中闽公司赔偿本合同还没有履行的合同期限内的全部租金总额及所有相关费用等。合同签订后，中闽公司将诉争租赁物交付给培成公司经营管理，培成公司以泉州新华百汇优乐米欢乐谷名义经营，依约向中闽公司缴交租金、管理费、物业管理费、空调使用费至2015年11月30日，缴交水电费至2015年10月31日。2015年12月4日，中闽公司向培成公司发送《收费通知单》，要求其缴交2015年11月份水电费5421元。2015年11月26日，培成公司向中闽公司出具《申请书》，内容为：“由于市场经济疲软，我公司准备进行内部调整及进行设备更新，时间为2015年11月30日至12月4日。调整部分为从沙池起到佳客来牛排店。可能造成部分歇业，望批准。”2015年12月16日，中闽公司向培成公司（陈伟义）发送《催款函》，要求培成公司支付拖欠的租金、管理费、物业管理费、空调使用费、水电费等共计103534元（2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元），并按其申请进行设备更新及安装，则否将行使合同解除权、留置权等权利。2015年12月30日，中闽公司向培成公司寄送《关于解除<场地租赁经营合同>通知书》，指出培成公司存在重大违约情形：一是未经中闽公司书面同意，擅自于2014年10月29日、11月10日将案涉租赁物分别向第三方傅安生、杜昆明出租、合作；二是迟延支付租赁费、空调使用费等相关费用累计已超过190天；三是培成公司未按申请进行设备更新安装。对此违约情形，中闽公司已发函要求培成公司支付拖欠的欠款并按申请进行设备更新安装，但培成公司拒绝履行，故依双方合同的约定，解除与培成公司的《场地租赁经营合同》及《补充协议》，收回租赁场地，租赁押金不予退还，同时留置培成公司遗留在现场的办公设备、沙池、海洋池、迷宫、电玩等。2015年12月30日之后，中闽公司收回案涉租赁场地，留置培成公司遗留在现场的迷宫、网绳天地2套、球、人偶道具4套、电脑2台、收银台柜台、鞋柜、陈列架、促销展架、淘气堡电机1台、地垫一批、点钞机1台、收银读卡器1台、广播功放器1台等物品，并陆续添加设施设备，自行经营。另查明，2014年10月29日，庄海滨代表培成公司与傅安生签订《商铺租赁合同》约定，培成公司将位于泉州新华中闽百汇优乐米儿童欢乐谷二层S102商埔（32平方米）出租给傅安生使用，用于经营儿童电玩游艺机，双方同意每月营业额（扣除商铺水电费、礼品费成本后）分成，培成公司占33%，傅安生占67%等。2014年11月10日，培成公司与案外人杜昆明签订《项目合作协议书》约定，双方合作经营游戏挖掘机项目，经营地在泉州市汇优乐米儿童欢乐谷二层商埔，合作方式：培成公司以免费提供S101商铺（32平方米）方式出资，并承担商铺经营的租金、水电费、物业管理费、人员管理费。庭审中，培成公司与优乐米中心共同确认，由于其双方之间存在其他债权债务关系，培成公司于2015年8月间将其经营案涉优乐米欢乐谷项目部分交由优乐米中心经营。中闽公司与优乐米中心均确认其双方之间未达成书面或口头的租赁合同。一审法院认为，中闽公司与培成公司之间的租赁合同关系，有《场地租赁经营合同》、《场地租赁经营合同补充协议》为证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。中闽公司已履行了交付租赁物的义务。培成公司未能全面履行支付租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。因培成公司自2015年11月23日起未向中闽公司缴交应支付的下一个月（2015年12月1日至30日）的租金、管理费等共计98113元，至2015年12月30日已超过20天，再加上培成公司存在其他未经中闽公司书面同意却擅自将案涉租赁物转租第三方、与第三方合作等违约行为，按双方的合同约定，解除合同的条件已成就，中闽公司据此于2015年12月30日向培成公司发出通知（《关于解除<场地租赁经营合同>通知书》）行使合同解除权，符合合同的约定，双方之间的合同自该通知到达培成公司时解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中闽公司要求培成公司支付尚欠的2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元（合计103534元）的诉求，予以支持。由于培成公司未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，中闽公司要求其支付相应违约金的请求，依据充分，但双方约定的违约金既包括按每日以月租金数额的3%计算的逾期付款违约金，又包括按每项违约事项计算5000元以上违约金，还包括因提前解除合同时应赔偿合同未履行期限内的全部租金总额及所有相关费用等，虽然中闽公司只要求对前述欠缴的租金、管理费等按年利率24%计算逾期付款违约金及要求培成公司赔偿9个月的租金损失，但鉴于中闽公司及时行使合同解除权、及时收回租赁物并投入经营，且未能举证证明其因此造成的损失情况，中闽公司要求培成公司承担的违约责任仍过分高于造成的损失，应予以相应调低，综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，对本案违约金可按中闽公司主张的以培成公司欠缴数额为基数从逾期之日起按年利率24%标准计算逾期付款违约金一项计算，其中租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元自2015年11月24日（合计98113元）起计算，水电费5421元自2015年12月11日起计算，故对中闽公司关于违约金部分的诉讼请求，予以部分支持。培成公司关于违约金过高应予调低的主张，符合法律规定，予以采纳。由于中闽公司及优乐米中心均确认其双方之间未达成书面或口头的租赁合同，则中闽公司要求优乐米中心支付前述的租金、管理费、物业管理费、空调使用费、水电费合计103534元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。优乐米中心否认与中闽公司存在租赁合同关系，则其缺乏在案涉租赁场地经营的合法依据，其在案涉租赁场地经营的权利实际来源于培成公司单方的授权，对中闽公司而言，优乐米中心经营与培成公司经营无法区分，统一视为培成公司的经营行为，如果优乐米中心添置了用于经营的案涉财物，也视为培成公司所添置。本案中，中闽公司因培成公司的违约行为而单方解除合同，且按合同中结算和清理条款规定，中闽公司有权留置、处置培成公司的经营物品等的权利，中闽公司在本案中留置案涉财物针对的是培成公司，有合法依据。故优乐米中心要求中闽公司返还前述财物的反诉请求，缺乏依据，不予支持。优乐米中心若认为其因此存在损失，可另行向培成公司主张权利。培成公司关于案涉租赁合同第一条第三款、第三条的第二款第3项等条款无效、其与中闽公司于2015年5月30日已解除等辩解意见，均缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认中闽公司与培成公司于2014年8月15日签订的《场地租赁经营合同》、《场地租赁经营合同补充协议》于2015年12月30日解除；二、培成公司应于本判决生效之日起十日内向中闽公司支付租金、管理费、物业管理费、空调使用费及水电费共计103534元及逾期付款违约金（违约金按年利率24%标准计算，其中：以98113元为基数自2015年11月24日起计算至2015年12月10日止；以103534元为基数自2015年12月11日起计算至本判决确认的付款日止）；三、驳回中闽公司的其他诉讼请求；四、驳回优乐米中心的反诉诉讼请求。
本院二审期间，当事人均没有提供新的证据。除优乐米中心对一审判决查明中闽公司收回涉案现场的时间及留置涉案现场物件的所有人有异议外，对一审判决查明的其他事实，当事人均不持异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。当事人争议的焦点：1.优乐米中心应否与培成公司共同承担付款责任。2.中闽公司要求培成公司支付9个月租金损失应否支持。
本院认为，焦点1，关于优乐米中心应否与培成公司共同承担付款责任的问题，中闽公司未提供有效的证据证明优乐米中心与培成公司共同向其承租涉案场地，中闽公司仅以培成公司将涉案部分场地交付优乐米中心使用为由，要求优乐米中心与培成公司共同依本案《场地租赁经营合同》、《场地租赁经营合同补充协议》约定承担支付包括租金在内的各种费用103534元及逾期付款的违约责任，有悖于合同相对性原则，不予支持。
焦点2，关于中闽公司要求培成公司支付9个月的租金损失应否支持的问题，中闽公司与培成公司之间的租赁合同关系提前解除，系培成公司违约所致，按双方当事人签订《场地租赁经营合同》第十三条第（3）款约定，培成公司应支付中闽公司违约金为合同未履行期间2016年1月1日至2019年9月30日计45个月的全部租金及所有相关费用，及不退还培成公司交纳的租赁押金214968元。诉讼中，中闽公司要求培成公司支付提前解除租赁合同的违约金按2016年1月30日至2016年9月30日中闽公司的租金损失563049元[62561元/月（42/元平方米×1378平方米+42/元平方米×1378平方米×0.08）×9月]予以计付，培成公司主张中闽公司要求的违约金过高请求予以适当减少，一审判决予以支持，符合法律规定，但一审判决就此免除培成公司支付该项违约金，欠妥，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案实际，本院酬情确定，培成公司应向中闽公司支付提前解除合同的违约金按2016年1月1日至2016年6月30日中闽公司的租金损失375366元（6×62561元）予以计付。中闽公司要求培成公司支付提前解除合同的违约金应以563049元予以计付，依据不足，不予采纳。
综上所述，一审判决对培成公司违约导致本案租赁合同提前解除应承担的违约责任，处理不当，应予纠正，但一审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初247号民事判决第一、二、四项；
二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初247号民事判决第三项；
三、被上诉人泉州培成贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司违约金375366元；
四、驳回上诉人中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9430元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担3000元，泉州培成贸易有限公司负担6430元。一审案件本诉受理费10508元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担4508元，由泉州培成贸易有限公司负担6000元；反诉受理费减半收取计2563.5元，由鲤城区优乐米室内儿童乐园中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海清
审判员 王一平
审判员 陈美雅
二〇一七年十二月五日
书记员 赖俊杰