海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初1933号
原告：海南三亚湾新城开发有限公司，住所地，三亚市三亚湾新城路8号。
法定代表人：杨传军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：王玉江，广东金桥百信律师事务所专职律师。
被告：甘韵瑄，女，1982年6月18日出生（公民身份号码：XXXXXX），住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：叶仕容，广东诚公律师事务所专职律师。
原告海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）与被告甘韵瑄商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人杨昌利、被告甘韵瑄到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。
原告新城公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告于2016年5月8日签订合同编号为XXXX的商品房买卖合同；二、判令被告协助原告办理合同编号为XXXX的商品房买卖合同在三亚市商品房预售网上备案系统的网签登记备案撤销手续；三、判令被告向原告支付逾期付款违约金84,543.2元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年5月8日签订合同编号为XXXX的商品房买卖合同，该买卖合同于2016年9月8日在三亚市商品房预售网上备案系统办理了商品房买卖预售合同网签登记备案手续。商品房买卖合同约定被告购买原告位于三亚湾港湾区XXX号房，合同总价款为1,690,864元。合同第七条约定分期付款，第一期房价款507,260元，应当于2016年4月15日前支付；第二期房价款1,183,604元，应当于2016年10月15日前支付。买卖合同第八条第2款约定，逾期付款责任，出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起10日内，按全部房款的百分之五向出卖人支付违约金。买卖合同还约定了商品房的交付时间，以及延期交付的违约责任等条款。合同签订后，被告仅支付了507,260元首期购房款，此后不再履行合同义务。原告通过电话、短信、通知函等形式多次向被告催收剩余购房款未果，已经无法实现原告签订合同目的。原、被告自2016年5月8日签订商品房买卖合同至今已一年有余，严重超过合同约定的付款期限，给原告的生产经营带来了重大损失。根据合同约定被告应当按总房款1,183,604元的5%承担违约责任，即应向原告支付违约金84,543.2元。根据合同法第九十三条规定以及商品房买卖合同第八条约定，原告通过诉讼解除与被告签订的商品房买卖合同。综上，为维护原告合法权益诉至法院。
被告甘韵瑄辩称，一、原告超过法律规定期限行使解除《商品房买卖合同》的请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定买受人应于2016年10月15日前支付完全部房价款，第八条约定买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权解除合同。因此，原告的合同解除权发生在2016年12月15日，其最迟应于2017年12月14日对被告行使合同解除权。原告现在行使合同解除权显然已超过最高人民法院司法解释的规定，因此，其解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应当被驳回。二、原告在法律赋予被告的履行期内解除《商品房买卖合同》，且未按合同约定的程序行使其合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，出卖人解除合同的，应予支持。原告在2018年1月底催告被告支付欠付的房价款，被告如果在三个月内即2018年4月底未支付房价款的，原告才可以解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2款约定，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。原告现在未预先书面通知被告的情况下解除合同，其解除合同的行为显然违反合同约定。三、2018年1月份，被告与原告沟通确认，原告同意被告继续支付剩余房价款，双方同意继续履行《商品房买卖合同》。2018年1月份，被告一直与原告的销售人员沟通，确认其欠付原告房价款的具体金额。2018年1月27日，原告销售人员明确告知被告，原告已同意被告继续支付欠付的房价款，双方继续履行《商品房买卖合同》。原告现再提出解除合同，显然违背此前双方达成的继续履行合同的合意，不应被支持。四、被告同意双方在2018年1月份达成的合意，愿意继续履行《商品房买卖合同》并承担合理的违约责任。原告认为其合同目的无法实现的主张不成立，《商品房买卖合同》是非常重要的民事合同，应尽量保持其合同效力的稳定性，以稳固双方的民事关系及经济秩序。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，被告甘韵瑄与原告新城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设位于三亚湾港湾区XXX号房，该房屋套内建筑面积77.66㎡，总价款为1,690,864元；付款方式为分期付款，第一期房价款507,260元应于2016年4月15日前支付，第二期房价款1,183,604元应于2016年10月15日前支付；合同第八条逾期付款责任第2条约定，买受人按日计算向出卖人支付全部房款万分之三的违约金，逾期超过60日的，经出卖人催告，买受人仍未支付的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除通知送达之日起10日内，按全部房款的百分之五向出卖人支付违约金。第十一条约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。另外，被告甘韵瑄在合同中所留地址为“吉林省长春市宽城区南广街道南广场委301组”。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告甘韵瑄依约向原告支付了第一期房价款507,260元。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2016年9月8日在三亚市商品房预售网上备案系统办理了商品房买卖预售合同网签登记备案手续。由于被告未按合同约定的2016年10月15日前向原告支付第二期房价款1,183,604元，原告主张于2017年9月12日向被告邮寄送达催款通知函，邮寄地址为“广东省深圳市南山区后海大道海境界小区二栋4A”，但庭审中被告否认收到该催款通知函；2018年1月18日，原告按合同地址“吉林省长春市宽城区南广街道南广场委301组”向被告邮寄送达催款通知函，催促被告收到该函后尽快履约，如在函件收到之日起10日内仍未支付欠款1183604元，原告将按合同约定行使权力，即解除合同并按合同约定扣除相应违约金。庭审中，被告认可在2018年1月底收到该催款函，且在收函后即与原告置业顾问王皓联系表示愿意继续履行合同支付房款；原告认可王皓是与被告对接的置业顾问，在刚开始出现逾期的时候原告是愿意继续履约的，但被告逾期时间太长原告只能请求解除合同。
以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、付款小票、建设银行客户专用回单、收据、催款通知函、EMS特快专递单、EMS特快专递查询单以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2016年5月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。从双方合同约定来看，原告行使解除权应当首先进行催告，原告主张于2017年9月12日向被告邮寄送达催款通知函，但邮寄地址并非合同约定的地址，原告未提供证据证明被告已变更地址，亦没有证据证明被告已收到该催款函，故被告关于未收到该催款函的抗辩主张本院予以采纳，因此该催款函即便原告已寄出，对被告亦不产生效力。原告于2018年1月18日按合同约定的地址向被告邮寄催款通知函，被告认可1月底收到该函件。关于原告的解除权是否已成就的问题。合同法第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，双方对解除权的行使期限并未约定，被告2018年1月底收到催款函，其在收函后与原告置业顾问联系表示愿意继续履行合同，在2018年3月29日的庭审中亦表示愿意支付余款，继续履行合同。根据上述法律规定，被告迟延未支付房款，原告在催告后三个月合理期限内被告仍未履行，可要求解除合同。因此，原告在催告后被告的合理履行期限尚未届满即于2018年1月30日即向本院起诉，其解除权的条件尚未成就。另外，双方合同约定出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。原告向被告邮寄的催款函并不能当然产生解除合同通知的效力。再者，被告愿意继续履行合同，原告的合同目的完全可以实现，从维护交易稳定原则出发亦不宜解除合同。综上，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告协助办理合同网签备案注销手续没有依据，本院不予支持。关于被告逾期付款的违约责任问题。被告未按合同约定时间付款，确已构成违约，依法应当承担相应违约责任。根据合同约定，被告应在2016年10月15日前付清余款，逾期付款买受人应按日计算向出卖人支付全部房款万分之三的违约金。原告主张被告支付逾期付款违约金84,543.2元未超出合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告甘韵瑄于本判决生效之日起十日内向原告海南三亚湾新城开发有限公司支付逾期付款违约金84,543.2元；
二、驳回原告海南三亚湾新城开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1913.58元（原告已预缴956.79元），减半收取，由被告甘韵瑄负担956.79元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 吴坤泰
二〇一八年六月十四日
书记员 覃学佳
附相关法律规定：
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。