山东省烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0611民初1386号
原告：烟台市福山区回里镇谭家庄村村民委员会。
法定代表人：赵海清，主任。
委托代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。
被告：赵世孟，男。1937年2月25日出生，汉族，住济南市市中区。
委托代理人：李广文，男，1975年8月29日出生，汉族，住栖霞市。
原告烟台市福山区回里镇谭家庄村村民委员会（以下简称谭家庄村委）诉被告赵世孟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔云飞、被告赵世孟及其委托代理人李广文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谭家庄村委起诉称：1993年11月14日和1994年10月23日，原告与被告签订租房合同和土地租赁合同各一份，约定被告承租村大礼堂房屋20间和原养鸡场北侧4.719亩土地，租期至2004年3月1日，租房租金95、96年每年为1.5万元，以后每年为1万元，土地租金每年为1415.70元。合同签订后，原告即将房屋及土地交给被告使用至今，但被告至今分文租金没有缴纳，且现在拒绝返还房屋和土地。请求判令被告给付租金225482.60元，被告立即将承租的房屋及土地交付原告，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告给付租金时间自2000年至被告交付房屋为止。
被告赵世孟答辩称：没有每年花10000元在谭家庄村租房子，我在谭家庄出生，我是为了自己的弟弟回到谭家庄，搞生产，经过多次试验，才养成小鸡。镇党委书记王殿义亲自到场，书记亲自抓大户。申请发展经济，搞养鸡场。在这种情况下，村支书表示无奈。当时村委会口头约定。担保人是，山东省家禽研究所是由我一个人一步一步的搬回来，谁也不计较得失。搞了十年，党委书记换人了，杨海义把我评为十佳市民，得到多方好评。效果很好。从一开始一穷二白，十年后反了十番，1994年烟台市晚报有报道。全国各地都来参观。上级农业部评价我为不骗人的。邀请我去中国西部的讲课，我当时因为我身体问题，我多次请求我不能参加。又邀请我免费出国考察。我退休回到家乡帮助家乡脱贫，烟台市很重视。杨书记说扩大地方，说把空置的大礼堂租赁下来进行扩大养殖。当时大礼堂比较破败，没有屋顶，没有窗，我进行了修缮。我认为书记亲自抓，我才这么搞。就是因为镇党委亲自抓，我才投入资金和精力。大礼堂是1993年11月份开始商量租赁的。1994年春天开始正式使用大礼堂。养鸡场是1984年开始使用的，养鸡场周围的土地是在1994年开始使用的。原告所说两份合同属实，我方认可。我方不同意第二项和第三项，鸡场和土地都在使用，解除合同我方损失太大，如果解除的话希望对方给予我方补偿。
经审理查明：1993年11月14日，原、被告签订租房合同，合同约定“村将大礼堂房二十间租给赵世孟，租房时间从一九九四年三月一日起，到二00四年三月一日止，每年交房租壹万元正。维修房屋由租房人负责，大房前不准占用，只留四米道，不准在大房内养鸡。九四年暂不收款，九五年至九六年每年交壹万伍仟元正，其余每年交壹万元正，每年三月一日交款，违约金壹万元正。如上级规划或政策变，村不负。到期土木建筑不准动，临时防潮设备属于租房人。”该合同在发包方盖有原告公章及合同专用章，在承包方有被告的签名、印章及烟台市福山东升特禽场的公章。1994年10月23日，原、被告签订协议，协议约定“原养鸡场北侧土地（北至老公路，西至原鸡场山墙一线，东至路2.5米由土堰起），共占地4.719亩，每亩使用价格为300元（每年），其它手续费用由使用者负责，”该协议有经办人赵世厚、使用人赵世孟的签名。合同及协议签订后，原告将租赁房屋及土地交付被告使用。2005年3月1日租房合同约定期限届满，原、被告未签订房屋租赁合同，被告使用大礼堂至今。现原告诉至法院，要求被告给付1995年至2013年的房屋租金20万元、违约金10000元，给付2001年10月至2013年6月的土地租金16430元，扣除被告已付10000元房屋租金，要求被告给付原告225482.60元，将承租的房屋和土地返还原告。
被告主张1995年至2013年期间的房屋租金已给付原告,土地租金自2001年因电费问题未给付。被告提供原告于2000年6月8日出具给被告之弟赵东昇10000元的收款收据（收款事由为大礼堂房租），被告以此证明被告已给付1995年至2013年期间的房屋租金及2001年之前的土地租金。原告对被告的主张提出异议，认为被告仅给付2000年大礼堂租金10000元，其余房屋及土地的租金未付。原告认可被告之弟赵东昇所付10000元系被告租赁大礼堂的租金，原告对被告提供的收款收据无异议。被告对其主张未提供其他证据证明。
被告主张原告请求的房屋、土地租金均已超过1年的诉讼时效，且被告已按时给付了租金。原告对被告的主张提出异议，认为被告因经营不善而要求缓交租金，原告基于被告系本村村民而未解除合同，后被告自2001年以电费问题拒绝给付租金，原告每年向被告及管理养鸡场的赵东昇主张租金，原告起诉未超过诉讼时效。被告对原告关于每年向被告及其弟赵东昇主张租金的主张不予认可，认为原告的主张不属实。原告对其主张未提供证据证明。
被告主张其对承租房屋进行了修建改造，要求原告对修建改造部分补偿23万元。原告对被告的主张提出异议，认为租房合同中明确约定不能在房屋内搞养殖，被告未经原告同意对房屋进行了修缮及扩建，且租房合同中明确约定“到期土木建筑不准动、临时防潮设备属于租房人”，故不同意补偿。
原、被告对租房合同中“到期土木建筑不准动，临时防潮设备属于租房人”的约定内容产生争议。原告认为房屋租赁合同到期后，土木建筑包含房屋租赁时的原状态及后期改造部分，被告只能拉走临时防潮设备。被告认为土木建筑是指房屋租赁时的原状态，不包含被告的后期改造部分。被告认可租赁时房屋无防潮设备，现租赁房屋的防潮设备是被告建设的。
上述事实，有原告提供的租房合同、协议书、房产证、被告提供的收款收据、种畜禽场验收申请审批表，当事人陈述等在案为证。
本院认为，原被告签订的租房合同及土地租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，均合法有效。原告要求被告返还租赁房屋、土地，其主张属于解除租房合同及土地租赁协议，因被告未给付租金的行为符合法律规定的解除条件，故租房合同及土地租赁协议应当予以解除。本案的焦点问题有两个，一是合同解除后，涉案房屋、土地租金问题，二是关于地上附着物补偿问题。
关于焦点一：根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付租金之日起计算，适用一年的诉讼时效。原告主张被告未给付1995年至2013年期间的房屋租金，被告不予认可并主张已给付原告，被告提供的证据仅能证明被告于2000年给付原告房屋租金10000元，未提供充分证据其主张成立。故本院对被告于2000年给付原告房屋租金10000元的事实予以认定，对被告尚未给付1995年至2013年期间的房屋租金19万元的事实亦予以认定。根据租房合同的约定，被告未按期给付房屋租金，构成合同违约，被告应承担违约金10000元。原告无法提供自1995年至2013年期间，要求被告给付租金的有效证据，故诉讼时效应从原告起诉之日起计算，适用一年的诉讼时效。庭审中原告谭家庄村委变更诉讼请求，主张租金给付至房屋、土地交付之日，原、被告签订的租房合同于2004年3月1日到期后，被告继续使用该房屋，原告对此没有提出异议，根据《合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原、被告对该房屋形成不定期租赁关系。原被告双方签订的土地租赁合同没有约定租赁时间，亦构成不定期租赁关系。庭审中，被告赵世孟抗辩涉案房屋于2013年起诉前被原告破坏，造成无法使用，并有回里派出所出警记录。本院认为，根据《合同法》第二百三十一条，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”经现场勘查，涉案房屋现处于荒废及危房状态，故对2013年之后的房屋租金不予支持。对土地租金按照每年1415.7元予以支持。
关于焦点二，原被告签订的土地租赁合同没有约定土地用途，被告赵世孟在该土地上种植部分农作物为土地的合理使用，同时谭家庄村委在明知被告赵世孟中止农作物的情况下并未表示反对。庭审中，双方对地上附着物价值存在较大争议，对是否通过鉴定认定价值亦存在分歧。经庭审释明，原被告同意另案解决地上附着物问题，因此，本院对此不予处理。
综上：依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第壹佰零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告烟台市福山区回里镇谭家庄村村民委员会与被告赵世孟于1993年11月14日签订的租房合同、1994年10月23日签订的租赁协议。
二、被告赵世孟于本判决生效之日起十日内返还原告烟台市福山区回里镇谭家庄村村民委员会土地4.719亩。
三、被告赵世孟于本判决生效之日起十日内给付原告烟台市福山区回里镇谭家庄村村民委员会2012年度房屋租金10000元、违约金10000元、土地租金1415.7元，共计21415.7元。土地租金自2013年起按照每年1415.7元给付至土地实际交付之日。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4682元、原告负担2057元，被告负担2625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 桢
人民陪审员 姜守强
人民陪审员 辛民勇
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 林恩廷