杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧义民初字第1070号
原告倪华良。
委托代理人张伟，杭州市义蓬法律服务所法律工作者。
被告许国江。
被告沈祝燕。
委托代理人孙学清，浙江施清律师事务所律师。
原告倪华良诉被告许国江、沈祝燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由代理审判员杨莉适用简易程序进行审理，因被告许国江下落不明，裁定转为普通程序审理，组成合议庭于2015年8月25日、同年11月4日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告倪华良委托代理人张伟，被告沈祝燕及其委托代理人孙学清到庭参加诉讼。被告许国江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
原告倪华良诉称：2013年2月7日，原、被告签订《转让协议》一份，约定将两被告所有的某某街道某城某幢东单元某室房屋一套以20万元的价格转让给原告。原告依约支付购房款20万元，被告却未按约履行义务，将该房屋卖给第三人，并交付了房屋。后经萧山区公安分局义蓬派出所介�，被告同意返还购房款并赔偿损失，并于2014年5月支付20000元，余款经原告多次催讨未果。原告认为被告已违约，故起诉要求：1、解除原告与两被告于2013年2月7日签订的《转让协议》；2、两被告返还原告购房款18万元，并赔偿该款自2013年2月8日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际清偿之日止的违约金。
被告许国江未作答辩。
被告沈祝燕在庭审中辩称：1.原告的诉请为房屋买卖合同纠纷，但被告认为案件实为民间借贷纠纷，法院调取的笔录可以证明原、被告之间存在的是民间借贷关系，案涉的房屋转让协议是原告与被告许国江民间借贷的担保协议。因此该份转让协议无效；2.从房屋转让协议内容看，约定的违约条款只是保障了买受人即原告的利益，而并未对许国江的权利进行约定，且未约定履行期限，该份转让协议不具备�卖合同应具备的条件；3.转让协议中关于违约部分的内容，明显比之前内容的字间距、行间距要小，系原告事后自行添加；4.案涉房屋是被告许国江的个人婚前财产，答辩人不具备签订转让协议的主体资格，在此情况下原告要求答辩人在转让协议上签字，进一步说明转让协议是原告与被告许国江民间借贷的担保协议；5.即使协议是有效的，根据被告许国江在公安笔录里所作的陈述，被告许国江已经归还原告8万元，应予以扣除。在转让协议有效的前提下，违约金过高，应做适当调整；6.若法院认定本案属于房屋买卖关系，基于案涉房屋及土地的性质，答辩人认为房屋转让协议无效。综上，原告与被告许国江之间的是民间借贷关系，答辩人并未使用该笔该项，请法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告倪华良为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.转让协议1份，欲证明两被告于2013年2月7日同意将其所有的位于杭州市萧山区某某街道某城某幢东单元某室的房屋一套以20万元的价格转让给原告的事实；2.浙江省农村信用社合作银行客户回单联2份、浙江省农村合作银行分户明细对账单1份，欲证明原告于2013年2月8日支付被告许国江购房款20万元的事实；3.杭州市公安局萧山区分局义蓬派出所对许国江的讯问笔录9份、对倪华良的询问笔录3份、对沈祝燕的询问笔录3份、对案外人景某某的询问笔录2份、对案外人高某某的询问笔录1份、对案外人许某某的询问笔录2份、对案外人许某某的询问笔录2份、对案外人沈某某的询问笔录1份、对案外人许益明的询问笔录1份、对案外人陈某某的询问笔录1份、对案外人孙某某的询问笔录1份（系原告申请法院调取），欲证明被告许国江在将案涉房屋卖给原告后，又出卖给第�人高某某并已交付，存在违约的事实。经质证，证据1，被告沈祝燕对其签名的真实性无异议，对协议主文部分中的“由协议双方签字后生效”以上部分内容予以认可，对“双方不得违约……房子具体座落于某某街道某城某幢东单元某室”的内容不予认可，并且申请司法鉴定，要求鉴定两部分内容是否是同一时间形成的；证据2，被告沈祝燕对真实性无异议，但认为该笔款项属于借款而非购房款；证据3，结合证据1、2，被告沈祝燕对原告与景某某的笔录内容的真实性不予认可，其余笔录内容均予以认可，从笔录内容可以看出原告和被告许国江之间存在的是借贷关系。经合议庭评议后认为，证据1，结合被告沈祝燕的质证意见，本院对该份转让协议的房屋转让内容及两被告签名的真实性予以认定；证据2，形式合法、内容明确，本院予以认定；证据3，可以证明被告许国江再与原告签订转让协议之后，原告又将案涉房屋卖给案外人高某某并已交付的事实，但尚无法证明案涉款项属于借款。
被告许国江未向本院提供证据。
被告沈祝燕为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了离婚协议书1份（系复印件，原件存于（2014）杭萧以商初字第00＊＊号案件中），欲证明自2012年7月份两被告已经分居，并于2013年5月10日登记离婚，案涉款项并未用于两被告夫妻共同生活的事实。经质证，原告对真实性和关联性均有异议。经合议庭评议后认为，对真实性予以认定，但因本案属于因房屋转让协议产生的纠纷，款项收取之后有无用于两被告夫妻共同生活与本案无直接关联。
为查明案件事实，本院向杭州大江东产业集聚区规划国土建设局及杭州市萧山区义蓬街道城建科进行调查，并由杭州大江东产业集聚区规划国土建设局出具说明一份及本院工作人员制作情况说明一份，欲证明经查询，无案涉房屋的房产信息及案涉房屋所在地的土地目前尚属于某某街道某某村农村集体土地。经质证，原告与被告沈祝燕均无异议，本院予以认定。
根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定如下事实：两被告原系夫妻关系，于＊＊＊＊年＊＊月＊＊日登记结婚，于＊＊＊＊年＊＊月＊＊日登记离婚。原告与两被告于2013年2月7日签订《转让协议》一份，载明：“兹由杭州市萧山区某某街道某某村某组某号许国江拥有第四人民医院东义盛路房子一套，平方86.40，现转让给杭州市萧山区某某街道某某村某组倪华良，转让价格200000元，大写贰拾万元整。本协议双方签字后生效。双方不得违约。如有一方违约，违约方承担转让金贰拾万元百分之百违约金。房子具体座落于某某街道某城某幢东单元某室。”此后，两被告未将房屋交付原告。原告于2013年5月发现案涉房屋已被他人占有，故向杭州市萧山区公安分局义蓬派出所报案。经杭州市萧山区公安分局义蓬派出所调查，被告许国江于2013年5月将案涉房屋以28万元的价格第二次出卖给案外人高某某，并已履行房屋交付手续。纠纷发生后，被告许国江于2014年5月返还购房款2万元，余款两被告至今未予返还。
另查明，案涉房屋所在土地目前尚属于农村集体土地，两被告至今尚未依法登记领取房屋权属证书。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，案涉房屋所在地的土地性质为农村集体土地，该土地未经过依法征收，原告也非该农村集体经济组织的成员，故依照上述法律规定，在两被告未依法登记领取案涉房屋的权属证书的情形下，本案的转让协议违反了法律规定，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现两被告均在转让协议上签字，原告有权要求两被告返还剩余购房款18万元。鉴于对上述转让协议的性质认定，原告基于合同有效要求解除合同及向两被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。经本院向原告释明后，原告在本案中未对合同无效后的损失赔偿提出明确主张，且本案中双方对合同无效可能均存在过错，故本案中对损失赔偿部分不作认定。被告沈祝燕提出转让协议的违约部分内容系原告事后添加并申请对该部分内容的形成时间进行司法鉴定，对本案处理结果不产生实质性影响，故该项鉴定在本案中可不再进行。被告沈祝燕关于本案实为民间借贷纠纷、案涉的房屋转让协议仅作为被告许国江向原告借款提供担保的抗辩意见，缺乏�接依据，本院不予采信。被告许国江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、许国江、沈祝燕于本判决生效之日起十日内返还倪华良价款18万元；
二、驳回倪华良的其余诉讼请求。
如许国江、沈祝燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由许国江、沈祝燕负�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 杨 莉
代理审判员 王 强
人民陪审员 屠世恩
二〇一五年十一月四日
书 记 员 陆丽芳