山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即商初字第939号
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青�市崂山区深圳路222号。
负责人冯涛，行长。
委托代理人陆天星、苗胡波，山东一诺律师事务所律师。
被告冯文哲。
被告马燕。
被告青岛华骏房地产开发有限公司，住所地即墨市南泉镇三城路88号华骏大厦。
法定代表人朱念喜，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告冯文哲、马燕、青岛华骏房地产开发有限公司（下简称华骏公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年4月11日诉讼来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗胡波到庭参加诉讼，被告詹芳、何丽荣、青岛华骏房地产开发有限公司经本院送达起诉状副本及开庭传票后，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，我行于2012年6月27日与被告冯文哲、马燕签订借款合同，由两被告向原告借款29万元用于购房，并将所购买房屋抵押于我行。我�按约发放了贷款，但两被告未按合同约定期限分期分批偿还借款。被告华骏公司对被告冯文哲、马燕借款在购买房屋办理完毕房产登记手续前提供连带责任担保。今依法起诉，要求：一、解除与被告冯文哲、马燕签订的借款合同。二、三被告连带偿还原告借款本、息共计264651.82元（利息计算至2014年3月17日）及律师代理费15632元。三、三被告承担自2014年3月18日起至本判决书生效之日此间的借款利息及罚息。四、原告对抵押房屋享有优先受偿权。五、诉讼费由三被告负担。
被告冯文哲、马燕、青岛华骏房地产开发有限公司无书面答辩。
本案经开庭审理查明，2012年5月31日，原告与被告华骏公司签订“个人住房（商业用房）借款最高额担保合同”，合同约定，担保合同适用于因购买座落于即墨市南泉镇三城路88号（华骏大厦）项目所属之商业楼而与原告发生借贷关系的�部债务人。担保确定期间及范围：自2012年5月31日至2015年5月31日而形成的全部债权。包括贷款本金以及由此产生的利息（含罚息）以及为实现债权而发生的一切费用（包括诉讼费、评估费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。合同还约定其他事项。2012年6月27日，原告与被告冯文哲签订借款合同书，合同约定，被告冯文哲为购买被告华骏公司位于即墨市南泉镇三城路88号1号楼（华骏大厦1期）3层302户房屋，向原告借款人民币29万元。借款期限自2012年7月10日起至2022年7月10日止。借款利率为年利率即在人民银行现行基准利率水平上上浮10%（贷款时执行利率为7.205%），罚�利率为本合同的执行贷款利率的水平上浮50%。合同约定的还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方法为采用“等额本息”还款法。在本合同签订时贷款利率水平下，每月归还本息为3397.87元。担保方式为抵押。被告冯文哲将所购买的位于即墨市南泉镇三城路88号1号楼（华骏大厦1期）3层302户房屋抵押给原告。抵押担保范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金赔偿金及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费等）。合同约定的违约责任为借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息，具体按贷款人制定的利率定价标准执行，同时解除与借款人的贷款关系。上述合同签订的同日，被告马燕（与被告冯文哲系夫妻关系）书面声明，内容为：被告马燕愿意与被告冯文哲共同承担还款责任。范围包括：借款本金、利息（罚息）以及实现债权而发生的全部费用，在被告冯文哲不能按期偿还借款时，被告马燕同意依法处置抵押财产。合同签订后，原告按合同约定于2012年7月10日向被告冯文哲发放借款人民币29万元。2014年2月10日前均正常还款，自同年3月10日起至今被告未按合同约定足额偿还借款本息，截止2014年3月17日，尚欠借款本金258608.36元，利息3451.5元，罚息42.89元，共欠262102.75元未付清，致原告诉讼来院。
另查明，原告为本次诉讼已以现金形式支付山东一诺律师事务所律师费15632元。
上述事实有原告提交的与被告华骏公司签订的保证合同，与被告冯文哲签订的借款合同以及被告马燕共同还款声明及借据，支付律师费发票以及原告陈述在案为凭。证据已经当庭核实，足以采信。
本院认为，原告与被告华骏公司以及被告冯文哲签订的保证合同、借款合同未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同均合法有效。被告冯文哲与原告签订借款合同后，应按合同约定及时足额偿还原告借款本、息，由于被告未及时偿还借款，导致多次逾期，现原告要求按合同约定解除与被告的借款合同关系，本院予以支持。因借款合同中明确约定，贷款人为实现债权而产生的费用包括但不限于诉讼费、律师代理费等由借款人承担，原告也举证证明为实现本案的债权所支付的律师代理费为15632元，根据合同约定应由被告承担，本院对原告请求判令被告冯文哲、马燕承担律师费的诉讼请求予以支持。被告华骏公司与原告签订了担保合同，为购买其开发的华骏大厦的房屋提供担保，在借款人未按时还款情况下，被告华骏公司在借款人所购买房屋房地产证办理完毕之前承担连带清偿责任。被告冯文哲所购被告华骏大厦房屋至今尚未办理房屋房地产证，所以被告华骏公司应按合同约定，对被告冯文哲所借款款项尚未归还部分在保证范围内承担连带清偿责任。原告虽与被告冯文哲签订借款合同，用于购买房产。但被告马燕作为被告冯文哲之妻即共同债务人应对借款本息及实现债权所产生的一切费用承担共同还款义务。因被告借款用于购买的房屋已抵押于原告，根据借款合同约定，抵押担保范围包括借款本金、利息及实现债权发生的全部费用，所以被告冯文哲购买房屋在拍卖、变卖所得价款，原告有优先受偿权。综上所述，原告所诉事实清楚，证据充分，应予支持。但原告计算到2014年3月17日的利息、罚息有误，本院核定为利息3451.5元，罚息42.8元，合计3494.39元，超出部分，予以驳回。被告冯文哲、马燕、青岛华骏房地产开发有限公司经本院送达起诉状副本及开庭传票后，在法定期限内未到庭应诉，应视为自动放弃庭审质证及答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、五十四条第一款第二项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告冯文哲个人商业用房借款合同。
二、被告冯文哲、马燕向原告支付截止到2014年3月17日的借款本息262102.75元。
三、被告冯文哲、马燕向原告支付从2014年3月18日起至本判决生效之日止的利息、罚息（按借款合同约定计算）。
四、被告冯文哲、马燕向原告支付律师费15632元。
以上二、三、四项于本判决生效后十日内支付，逾期支付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、原告对被告冯文哲抵押的位于即墨市南泉镇三城路88号1号楼3层302户房产享有优先受偿权。
六、被告青岛华骏房地产开发有限公司对以上二、三、四项在办理完毕抵押财产的房地产权证和抵押登记他项权利证书并将他项权利证书交付原告前负连带清偿责任。
七、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5504元，财产保全费1970元，公告费600元，由被告冯文哲、马燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 修智勇
人民陪审员 陈正学
人民陪审员 张淑秀
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 刘延君
法律条款见附页
附页
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合�义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担责任。
五十四条第一款第二项：【抵押权的次序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比�清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。