黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终800号
上诉人（原审被告）:龙江银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区。
负责人：徐智慧，行长。
委托诉讼代理人：刘剑锋，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:哈尔滨广源商盈经贸有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人：黄振昌，董事长。
委托诉讼代理人：蒋志勇，黑龙江墨龙律师事务所律师。
上诉人龙江银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称龙江银行哈分行）因与被上诉人哈尔滨广源商盈经贸有限公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人龙江银行哈分行委托诉讼代理人刘剑锋、被上诉人广源公司委托诉讼代理人蒋志勇到庭参加诉讼。本案现审理终结。
龙江银行哈分行上诉请求：撤销一审判决，解除双方当事人签订的房屋租赁合同。事实和理由：双方在合同中约定了解除租赁合同的方式及损失的承担，龙江银行哈分行是依照合同约定的方式行使合同解除权，该权利法院不应剥夺；一审法院判决已认定案涉房屋存在漏水，广源公司没有履行维修义务，龙江银行哈分行依照合同约定享有合同解除权；龙江银行哈分行事实上已实际搬离案涉房屋，以自己的行为表明不再履行双方签订的房屋租赁协议。龙江银行哈分行请求解除合同完全符�法律规定和合同约定。
广源公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据采信正确，审判程序合法，请求法院维持一审法院判决。
广源公司向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁合同合法有效；2.龙江银行哈分行继续履行该房屋租赁合同；3.由龙江银行哈分行承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广源公司与龙江银行哈分行签订《房屋租赁合同》，内容有：广源公司将位于哈尔滨市南岗区邮政街105-1号，建筑面积约268平方米，使用面积约为245平方米的房屋出租给龙江银行哈分行，租赁期限10年。第一年租金150万元，第二年157万元，第三年165万元，第四年173万元，第五年182万元，第六年191万元，第七年201万元，第八天211万元，第九年221万元，第十年232万元。第十条一方有权解除合同的情形中有：甲方违反本合同约定，不承担维修责任，�乙方无法继续使用出租房屋的；甲方违反本合同规定，在接到承租方保修通知后，逾期30日未有效承担维修责任的。第十四条违约责任中约定：租赁期间，如乙方确因特殊情况退房，必须提前三个月书面通知甲方解除合同，承担甲方相应损失，并向甲方支付违约金，违约金按当年租金10%计算。2016年3月25日龙江银行哈分行龙江银行股份有限公司哈尔滨分行向广源公司发出解除合同通知函，内容为：我行于2012年7月30日与贵公司签订了编号为金街支行的《房屋租赁合同》，就承租哈尔滨市南岗区邮政街105-1号房屋达成租赁协议。我行已按合同约定向贵公司交纳了2015年9月20日至2016年9月20日的租金，现根据《合同法》及双方签订的《房屋租赁合同》的约定提前通知规定贵公司：我行将于2016年9月20日解除与贵公司2012年7月30日签订的《房屋租赁合同》。2016年4月11日广源公�给哈龙江银行哈分行复函，不同意龙江银行哈分行解除《房屋租赁合同》。2016年6月23日龙江银行哈尔滨金街支行向龙江银行哈分行发出《关于现租用房屋漏水情况的维修通知单》。2016年6月29日龙江银行股份有限公司哈尔滨金街支行发出公告：因营业机构房屋需要维修，现暂到龙江银行股份有限公司哈尔滨市龙源支行进行合署办公，本机构何时回迁时间另行通知。后于2016年7月1日龙江银行哈分行向龙江银行金街支行作出《龙江银行金街支行墙体漏水维修方案》。后龙江银行哈分行再次向广源公司发出通知，内容为：我行于2016年3月22日向贵公司发出了通知函，告知将于2016年9月20日解除与贵公司2012年7月30日签订的《房屋租赁合同》。现正式函告贵公司：我行将于2016年8月20日前正式迁出位于哈尔滨市南岗区邮政街105-1号（金街VIP商场负一层）向贵公司租用的房屋。龙江银行哈分行已按房屋租赁合同的约定向广源公司交付第四年（2015年9月20日至2016年9月20日）租金173万元。
一审法院认为，广源公司、龙江银行哈分行签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。广源公司、龙江银行哈分行应遵守诚信原则全面履行合同义务。合同中约定“租赁期间，如乙方确因特殊情况退房，必须提前三个月书面通知甲方解除合同，承担甲方相应损失，并向甲方支付违约金，违约金按当年租金10%计算”，故龙江银行哈分行在特殊情况下可以解除合同，但必须提前三个月书面通知另一方。本案中，龙江银行哈分行于2016年3月25日向广源公司发出解除合同通知函，解除合同通知函内容中并未说明解除合同的原因，且龙江银行哈分行未提交证据证明在解除合同通知函下发日即2016年3月25日前存在特殊情况。故龙江银行哈分行2016年3月25日解除合同的行为不符合合同约定，不能认定合法有效。龙江银行哈分行抗辩称广源公司房屋存在漏水、因单位内部经营调整等原因而向广源公司解除合同，均发生在2016年3月25日之后，故龙江银行哈分行的抗辩事由，不予支持。广源公司主张继续履行合同，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告哈尔滨广源商盈经贸有限公司与被告龙江银行股份有限公司哈尔滨分行签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告龙江银行股份有限公司哈尔滨分行应继续履行《房屋租赁合同》；三、驳回原告哈尔滨广源商盈经贸有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人当庭进行质证。对二审争议的事实，本院认定如下：二审中，龙江银行哈分行举示搬家公司搬家收据、租赁场地证明及光盘，用以证明龙江银行哈分行另行租赁场地，已不在争议之房办公，龙江银行哈分行搬家过程中受到广源公司工作人员阻挠。广源公司对上述证据不予认可。本院认证意见，鉴于龙江银行哈分行举示的收据、光盘证据客观的反映争议之房的状况及龙江银行哈分行搬家过程中受到广源公司人员阻挠，本院对上述证据的真实性及证明的问题予以采信。二审中，广源公司举示发票、房屋所有权证书复印件。龙江银行哈分行对上述两份证据的真实性均无异议，本院采信该两份证据的真实性。对该两份证据证明的问题结合案件其他证据及事实综合评判。
本院确认一审判决认定的事实。另查，龙江银行哈分行于2016年3月25日将解除合同通知函送达广源公司，广源公�在接收单上签字确认。龙江银行哈分行已于2016年8月20日前搬离案涉之房。龙江银行哈分行在搬离过程中受到广源公司相关人员阻挠，部分物品尚在争议房屋之中。
本院认为，广源公司与龙江银行哈分行签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，二审期间广源公司举示证据证明其是该争议之房的合法所有权人，故双方签订的合同合法有效。对此，原审判决的认定并无不当。双方在合同中约定了行使解除权的方式，龙江银行哈分行依照合同约定在当年合同履行期限届满前3个月以书面方式通知了广源公司，龙江银行哈分行该行使解除权行为既符合法律规定亦符合合同约定，龙江银行哈分行因何种理由行使该项权利，是依据其自身经营需要决定，理由是否构成特殊无需经由广源公司审查确认并成为其抗辩龙江银行哈分�行使解除权的事由。双方在租赁合同第十四条违约责任第4项中约定：如龙江银行哈分行确因特殊情形退房，必须提前三个月以书面通知广源公司解除合同，承担广源公司相应损失，并向广源公司支付违约金，违约金按当年的租金10%计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而广源公司起诉请求为：确认双方签订的房屋租赁合同有效，要求继续履行房屋租赁合同，该请求事项亦不符合上述法律规定。客观上龙江银行哈分行以其自身的行为表明其已不再继续履行租赁合同，搬离了租赁房屋，部分物品未搬出是因广源公司的阻挠，据此可以认定双方的租赁合同关�已解除。龙江银行哈分行应承担的是按照双方约定解除合同违约责任。广源公司在本院确认龙江银行哈分行解除合同行为有效的情形下，可依据合同约定向龙江银行哈分行主张其经济损失或要求龙江银行哈分行承担违约责任。双方的房屋租赁合同已解除，广源公司请求继续履行该合同无法律依据。
综上所述，龙江银行哈分行上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8564号民事判决第一、三项，撤销第二项；
二、2016年3月25日龙江银行股份有限公司哈尔滨分行将解除合同通知函送达哈尔滨广源商盈经贸有限公司的解除合同行为有效；
三、驳回哈尔滨广源商盈经贸有限公司请求履行《房屋租赁合同》诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由哈尔滨广源商盈经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳波
审 判 员 万迎
审 判 员 宋 凯
二〇一七年三月八日
法官助理 胡 渤
书 记 员 于 文 娟