四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川18民终1101号
上诉人（原审被告）：余良君，男，汉族，生于1955年1月26日，住四川省雅安市名山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：费文华，四川天责律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：秦野旭，四川天责律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雅安市名山区公路养护管理段，住所地四川省雅安市名山区。
法定代表人：蔡正萍，该管理段段长。
委托诉讼代理人（特别授权）:景玲，四川正量律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佐鹏良，男，汉族，生于1954年3月7日，住四川省雅安市雨城区。
上诉人余良君因与被上诉人雅安市名山区公路养护管理段（以下简称名山公路养护段）、佐鹏良租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市名山区人民法院(2016)川1803民初244号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月6日立案受理后，上诉人未提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
余良君上诉请求：1、撤销（2016）川1803民初244号民事判决；2、请求将本案件发回原审人民法院重审；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审适用法律错误，2009年11月14日签订的《房屋场地租赁合同》约定的租赁期限为30年，是一份部分无效合同，一审法院确认了合同效力，属于适用法律错误；2、一审法院认定事实错误，《房屋场地租赁合同》第七条约定：因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，则乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。该条的书面意思是合同承租方就赔偿事宜与规划方协商达成一致，通过协议来终止租赁合同，合同出租一方并没有单方解除权。名山公路养护段擅自出面对租赁场地设施进行核实、补偿估算，并且人为压低赔偿金额，其自行委托评估的资产评估报告明显过低，明显有失公平。
名山公路养护段辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，且理由偏离本案事实；2、解除合同的关键是协商赔偿的问题，一审时，经过法院几次释明，上诉人对赔偿问题不提出反诉，上诉人在名山区法院提起的赔偿诉讼与本案是两个法律关系，并不冲突；3、一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
佐鹏良辩称：应当先赔偿，再终止租赁合同。
名山公路养护段向一审法院起诉请求：1、依法终止2009年11月14日签订的《房屋场地租赁合同》；2、佐鹏良、余良君共同返还租用的蒙山道班房及场地；3、由佐鹏良、余良君承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月14日，原名山县公路养护管理段即雅安市名山区公路养护管理段（出租方、甲方）与佐鹏良（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同主要约定：甲方将座落在县道三蒙路7K+900M处的蒙山道班房的房屋11间（面向楼梯右侧，上下8间，左侧楼下3小间）及墙内场地，出租给乙方作茶家乐使用；租赁期共30年，甲方自2010年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2040年1月1日收回；标的房屋及场地30年的租金为9万元人民币，经双方协商，租金采取一次性方式支付，乙方在签订本协议时一次性交给甲方；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对标的房屋进行装修，但规模、范围、工艺、用料等均应征得甲方同意后方可施工，因装修产生的一切费用均由乙方承担，租赁期满后房屋及室内装修物均无偿归甲方所有；在租用期间，乙方不得将房屋场地转卖或与他人交换，不得在该房屋内进行任何违法活动；甲方不得再将该场地剩余房屋出租给别人，不得干涉乙方的合法使用行为；因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。2012年11月6日，佐鹏良与余良君签订了《转租协议》，对佐鹏良租赁雅安市名山区公路养护管理段的房屋场地进行转租，2012年12月26日，佐鹏良（甲方）与余良君（乙方）又签订了《转租协议终止合同》，合同载明：甲方与乙方于2012年11月6日达成意向的《转租协议》，乙方有意向租赁甲方租赁的座落于县道三蒙路7K+900M处的蒙山道班房的房屋11间及墙内场地，拟报请原出租人名山县公路养护管理段批准后实施。鉴于甲方原出租人名山县公路养护管理段不同意甲方转租，甲乙双方同意终止转租行为，原签订的《转租协议》终止、作废，乙方不再支付甲方协议约定的租金，甲乙双方互不赔偿，双方各自承担由此产生的损失。2013年2月2日，佐鹏良（发包方、甲方）与余良君（承包方、乙方）签订《承包经营合同书》，合同主要约定：甲乙双方经相互协商在甲方租赁改造的原蒙山道班场地内打造茶家乐一事，自愿达成一致意见，由甲方承包给乙方使用；承包时间由原甲方与名山县公路养护管理段合同签订蒙山道班房屋及场地租赁剩余时间为准，具体时间从2013年1月1日起到2040年1月1日止，承包经营期满后，乙方将茶家乐及场地归还甲方；该场地承包经营期内使用权、管理权、经营权、收益权归乙方。甲方在协议签订之日起不得以任何理由再发包给他人或收回自行经营，也不得以任何方式和理由干涉乙方合法经营活动和经营方式；鉴于甲方对该场地投入已达40万元（甲方租赁场地9万元，前期投入15万元，后期投入16万元）甲方与乙方签订承包合同时，乙方一次性预付给甲方27年的承包金，平均每年14814.81元，共计人民币400000元；乙方承包经营该茶家乐及场地期间，乙方让出房屋一间甲方居住（如有变动，此条解除），但只限于居住，甲方不得以任何理由在该场地内经营乙方相同的业务；甲方向乙方提供甲方与名山县公路养护管理段所签房屋及场地租赁合同壹份，乙方在承包经营期内，应自觉遵守名山县公路养护管理段房屋及场地租赁合同之各项规定，合法经营，乙方承包经营期内经营、使用不当造成的如安全、消防等一切责任及损失，全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。2013年2月3日，佐鹏良（委托人）向余良君（受委托人）出具委托授权书，委托事项：委托人因有病（处于长期治疗中）现将三蒙路道班承包给余良君合法经营，从承包之日起，三蒙路道班所有的一切事项，由受委托人全权处理，并承担所有一切的经济责任和法律责任，委托人不再承担一切责任。2015年7月13日，佐鹏良（委托人）再次向余良君（受委托人）出具委托授权书，委托事项：委托人佐鹏良因有病（重病在治疗中），不能亲自办理三蒙路道班拆迁补偿一事，现委托余良君全权代理拆迁补偿一事，一切事务由委托人余良君全权代理，委托人对受托人在办理上述事项过程中所认可的有关文件和办理的事宜均予以认可。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。另查明：2014年11月3日，雅安市人民政府作出关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复（雅府函〔2014〕202号），批准名山区政府请示的《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》。2015年3月5日，名山区政府办公室向名山区交通运输局发出《关于蒙顶山道班区域房屋拆除的通知》，载明：按照《雅安市蒙顶山景区总体规划》“一心四区”总体布局和《雅安市名山区蒙顶山景区创建国家5A级旅游景区提升规划》要求，分茶市、茶作、茶修、茶养、茶贡五大提升片区，实施提升项目。《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家5A级旅游景区提升规划》于2014年11月由雅安市人民政府批准实施。你局所属的蒙顶山道班区域房屋及地面附属设施属于智矩寺－净居庵组团规划片区，该区域以“茶作”为主题，主要功能包括蒙顶山传统茶叶制作工艺展示与体验、茶文化休闲、游人接待中心，并承担景区交通转换和旅游服务功能。目前该片区已全面启动项目建设，由于时间紧、任务重，请你局加快道班区域房屋及地面附属设施拆除的工作。2015年7月14日，名山公路养护段向佐鹏良发出《解除合同告知函》，载明：根据雅安市人民政府关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复（雅府函〔2014〕202号）精神，雅安市名山区公路养护管理段蒙山道班房已被纳入规划区内，需进行拆除。名山公路养护段与你于2009年11月4日签订的《房屋场地租赁合同》因蒙顶山景区规划需要，不能继续履行合同，依照合同的约定，提前终止合同。现向你函告如下：根据双方签订的《房屋场地租赁合同》第七条第一款之约定，因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。雅安市名山区公路养护管理段正式通知你解除于2009年11月4日签订的《房屋场地租赁合同》。2015年7月15日，佐鹏良在该函上签署以下意见：已授权余良君办理；同日，余良君在该函上签署以下意见：已收到，请照有关文件办理（2014年合同法第113条之规定办理）。2015年7月17日，名山公路养护段组织相关部门及人员对蒙山道班区域的资产进行清点核实，并形成蒙山养护站资产核实表，名山公路养护段及相关部门人员在上面签字，余良君在上面签字。审理过程中，一审法院依法对余良君进行法律释明，余良君方明确表示对其赔偿问题不予反诉。一审法院在庭审过程中及庭审后组织双方进行调解，但未能达成一致意见。一审法院认为，名山公路养护段与佐鹏良签订的房屋场地租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定予以履行。根据本案查明的事实，佐鹏良作为承租方，在租赁期内将所承租的三蒙路蒙山道班房及场地转包给余良君进行经营，余良君作为租赁房屋及场地的实际使用人，参与了相关资产的清点核实及协商赔偿事宜，但未能与名山公路养护段达成赔偿协议。根据蒙顶山景区规划要求及雅安市人民政府的批复，三蒙路蒙山道班房及场地属于规划拆迁范围，按照租赁合同的约定，因政策原因或规划需要拆除、改造租赁房屋，承租方应按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地，名山公路养护段按照合同的上述约定，向佐鹏良发出解除合同的函，告知了蒙顶山景区的规划拆迁事宜，并提出解除合同，佐鹏良及余良君均予以了签收，根据合同法第九十六条的规定，合同自解除通知到达时解除。被告亦未在法定的异议期内提起诉讼，合同已于签收合同解除函之日即2015年7月15日解除，所以，名山公路养护段请求终止名山公路养护段与佐鹏良于2009年11月14日签订的房屋场地租赁合同，并要求其返还租赁的房屋及场地，符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。佐鹏良、余良君对解除合同没有异议，但提出要解决好赔偿问题，经一审法院释明，佐鹏良、余良君对赔偿等问题仍未提起反诉，因此本案中对赔偿问题，依法不予审查。余良君作为房屋及场地的实际使用人，其与佐鹏良签订的承包经营合同书中，明确约定在承包经营期间，应自觉遵守房屋及场地租赁合同之规定，合法经营，在名山公路养护段与佐鹏良签订的房屋场地租赁合同依法终止后，其实际使用的该房屋及场地，应与佐鹏良共同返还给名山公路养护段，相关的赔偿等问题，佐鹏良、余良君可以另行协商解决或另行提起诉讼。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、终止雅安市名山区公路养护管理段与佐鹏良于2009年11月14日签订的房屋场地租赁合同；二、佐鹏良、余良君于本判决生效之日起十日内共同返还雅安市名山区公路养护管理段出租的蒙山道班房及场地。
本院二审期间，余良君提提交了如下证据：四川省雅安市民山区人民法院（2016）川1803民初882号民事裁定书，拟证明本案应当发回重审，与上诉人提起的赔偿诉讼一并审理。
名山公路养护段质证认为，真实性无异议，但不能达到证明目的。
佐鹏良对该证据无意见。
本院认为，裁定书的真实性，本院予以确认。本案一审中，经一审法院释明，佐鹏良、余良君表示对赔偿问题不提起反诉，且一审判决书中载明另案起诉，对余良君拟证明本案应发回与赔偿案一并审理的证明内容，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，名山公路养护段与佐鹏良签订的《房屋场地租赁合同》租赁期限约定为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《房屋场地租赁合同》的租赁期限超过二十年，超过部分无效，合同的其他部分系双方真实意表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。
根据《房屋场地租赁合同》第七条第一款“因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地”的约定，双方当事人约定了解除合同条件，且条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，合同当事人可以解除合同。名山公路养护段按照合同的上述约定，向佐鹏良发出解除合同的函，告知了蒙顶山景区的规划拆迁事宜，并提出解除合同，佐鹏良及余良君均予以了签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，名山公路养护段行使解除权符合法律规定。余良君上诉称赔偿金过低，明显有失公平问题，经本院主持调解，双方无法达成协议，赔偿问题应另案处理。
综上，上诉人余良君的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人余良君负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢毅
审 判 员 汤玉
代理审判员 邓飞
二〇一六年十一月七日
书 记 员 赵楷