浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第176号
上诉人（原审原告）：黄河。
上诉人（原审原告）：钟秀兰。
两位上诉人的共同委托代理人：罗明江。
被上诉人（原审被告）：沈小萍。
被上诉人（原审被告）：王子平。
两位被上诉人的共同委托代理人：陈静。
上诉人黄河、钟秀兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，二原告及二被告均系夫妻关系。原告黄河（作为乙方）与二被告沈小萍、王子平（作为甲方）于2010年9月10日经温州市美曦房产营销有限公司居间介绍签订《房屋买卖定金协议》一份，双方约定甲方将其所有的坐落于温州市鹿城区锦绣路与府东路交叉口万川锦苑3幢1701室房屋（建筑面积：406.56平方米）出卖给乙方所有，总售房款1800万元，乙方自本协议签订之日支付定金150万元，双方于2010年10月20日之前办理房屋买卖委托公证手续。合同第九条附加条款约定如下：①该房甲方已办理银行按揭贷款，甲方同意在办委托公证后贷款本金和利息由乙方支付给银行，乙方保证在办委托公证时先存20万元在还贷卡内保持卡内金额不变，并每月足额连本带息准时还贷。若逾期还贷，则第一次违约金为5万元，第二次违约金为10万元支付给甲方；②2010年9月18日支付定金150万元（抵购房款）；③在委托公证时支付除银行贷款（未还清的本金）以外的房款，银行未还清的本金抵购房款，由乙方支付给银行；④该房地下车位一个，车位号149号，以30万元出售给乙方。双方于2010年9月19日签订《补充协议》一份，约定涉案房屋的房款为1808万元。原、被告双方对办理产权过户时间等均未明确约定。房屋买卖定金协议签订后，案外人黄海武通过房屋中介廖玉凤分别于2010年9月18日、9月19日向被告支付定金82万元、定金68万元，共计150万元。二被告亦出具定金收条予以确认。2010年10月27日，案外人黄海武通过建设银行向二被告支付8552251元（已包含车位款30万元），被告沈小萍亦出具收条予以确认。付款当日，案外人黄海武的前妻潘婷婷与二被告共同前往温州市华东公证处办理完全买卖委托公证手续，由原告方指定的受托人周亦男代办相关手续。之后，涉案房产的按揭贷款均由原告定期汇入被告的还贷账户中。2011年2月14日，案外人黄海武前往浙江万川房地产开发有限公司（以下简称万川房开公司）代为领取涉案房产的钥匙，后原告将涉案房产装修，由于各种原因装修工程尚未完工。2013年5月开始，原告方停止向被告账户内支付还贷本息，并于同年5月16日向被告沈小萍发送律师函要求解除合同，现双方就涉案房产合同是否解除未达成一致意见，故诉至鹿城区人民法院。另查明，案外人黄海武系原告黄河之胞兄，其与潘婷婷原系夫妻关系，后于2013年5月30日办理离婚登记手续。本案中黄海武、潘婷婷代原告方支付购房款的行为业经原、被告双方当事人一致确认，故依法予以认可。还查明，万川锦苑系由万川房开公司开发建设，并于2009年11月20日取得《商品房预售证》。2011年期间，涉案工程已先后通过规划、环保、消防、人防、园林绿化等专项验收，但未进行竣工验收备案登记。审理期间，鹿城区人民法院向温州市住房和建设委员会发函询问涉案房屋是否具备产权办理相关条件，其复函载明：因建设单位尚未向房屋登记中心申请办理万川锦苑房屋所有权初始登记，故涉案房屋尚未具备产权办理条件。该工程曾由建设单位组织过竣工验收，之后建设单位一直未提交当日竣工验收的意见表及整改完成报告，经多次催促仍未提供。
原判认为，当事人一方要求解除合同，应符合合同约定或法定的解除条件。本案原、被告之间于2010年9月10日签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。现原告以涉案房产无法办理权属证书为由要求解除合同，经查明，建设单位万川房开公司尚未申请所有权初始登记，故涉案房产尚未具备产权办理条件，由此可见，涉案房产的权属证书的办理条件尚未成熟，且原、被告双方对涉案房屋的产权办理时间并未做出明确约定，因此原告主张合同解除的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条列明的合同解除的几种情形或双方当事人的合同约定，故原告的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，遂判决驳回原告黄河、钟秀兰的诉讼请求。案件受理费105287元，减半收取52643.5元，由原告黄河、钟秀兰负担。
宣判后，黄河、钟秀兰不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1、原判认定公证书的效力并作为支持被上诉人意见的依据，是错误的。本案实际上存在两份预售商品房转让合同，一份是俩上诉人与被上诉人签订的定金合同，另一份是被上诉人提交的公证书。但公证书内容是两被上诉人将涉案房产出售给案外人潘婷婷，在该公证书撤销前，上述定金合同实际上没法得以继续履行。上诉人一直不清楚公证书内容，只听潘婷婷提过，但并不清楚公证书内容是被上诉人将涉案房产出售给潘婷婷。2、原判认定案外人黄海武前往万川房开公司代为领取涉案房产钥匙说明被上诉人已经将涉案房产移交给上诉人，也是错误的。两被上诉人一直隐瞒涉案房产至今未验收备案的事实。未竣工验收备案的商品房交付为无效的交付，原判认定涉案房产已经交付上诉人的事实，也是错误的。3、本案双方签订定金合同时，被上诉人实际上不是涉案房产的权利人，其仅跟万川房开公司订立商品房预售合同，且大部分款项尚未支付，现涉案房产的权利人仍是万川房开公司。4、被上诉人与万川房开公司签订的《商品房预售合同》第8条规定：涉案商品房交付的时间是2010年12月30日前。该合同第15条关于产权登记的约定，其中第一款写明出卖人应当在商品房交付使用后并取得建设工程规划许可证后90日内将办理权属证明给买受人（即被上诉人），原判对该事实也没有予以查明。5、被上诉人在一审庭审期间，一直承诺涉案房产的权属证书目前正在积极办理中，待万川房开公司解决纠纷后即能取得相关权属证书，并在诉讼证据中言明最迟在2014年4月份前办妥涉案房产权属证书，但实际是被上诉人的虚假承诺。从目前情况看，涉案房产都还没有竣工验收备案，2014年4月份根本不可能办理权属证书。二、原判适用法律错误。1、本案属预售商品房转让合同纠纷，合同双方明确约定办理权证时间的，按照合同约定办理，如果没有约定具体办证时间的，以买房通知卖方后一定合理期限内办理。俩被上诉人明知出售预售商品房为非法行为的前提下，将预售商品房转让给上诉人，而且出售至今长达四年，经上诉人多次催促并发函在合理期限内要求被上诉人办理产权证，但至始至终没有办理。原判却认为双方在预售商品房转让合同中没有明确约定办证时间，就可推定被上诉人四年未给上诉人办理产权证为合理、合法，显然不符合合同法基本原则，属于适用法律错误。2、原判对合同法第九十四条理解错误，并且将万川房开公司尚未对涉案房屋进行初始登记作为被上诉人至今不能给上诉人办理产权证的理由，显然不能成立。根据合同相对性原则，上诉人与万川房开公司没有直接法律关系，原判却将万川房开公司尚未申请所有权初始登记等作为支持被上诉人至今不能给上诉人办理产权的理由，显然是错误的。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人沈小萍、王子平答辩称：一、关于原判认定事实问题。1、上诉人称公证书与本案不具有关联性，是错误的。公证书所涉房屋的地址与双方订立的定金合同所涉的房屋地址一致。被上诉人在一审中已问上诉人到底是谁购买涉案房屋，上诉人称系黄河购买，案外人黄海武也表示是代为履行。2、上诉人称代为领取房屋钥匙说明已经转移房产的事实错误，该观点同样不能成立。领取钥匙的单据中，有上诉人黄河的签字，而房屋竣工问题与房屋钥匙领取问题并不具有关联性。3、被上诉人根据与万川房开公司订立的合同取得了涉案房屋购买者的权利，并按合同缴纳款项，上诉人称被上诉人的购房款没有支付，该观点也不能成立。4、被上诉人与上诉人之间签订的房屋买卖定金合同中并没有约定涉案房屋产权办理的时间，被上诉人将涉案房屋出卖给上诉人并且办理委托公证手续由上诉人领取涉案房屋钥匙后，被上诉人与万川房开公司之间的合同权利义务已经转移给上诉人，该内容上诉人是明知的。也就是说本案双方订立房屋买卖定金合同时涉案房屋尚未取得证书，上诉人是明知的，正因为如此办理了委托公证手续，以后由上诉人自己办理登记，在该过程被上诉人是愿意帮助上诉人办理任何手续的。5、至于涉案房屋何时办得权属证书，被上诉人在一审庭审中只是推算，而不是承诺。至于万川房开公司何时办理，被上诉人是不清楚的，也无权干涉。二、关于原判法律适用问题。1、上诉人提及的《城市房地产管理法》等有关规定与本案不具有关联性，并且相关规定是属于行政规定，而不属于效力性的规定，故不影响本案双方的买卖合同的效力。上诉人称本案合同应该解除，是不符合本案实际情况的，因为本案双方没有约定产权证的办理期限，且产权证办理不是被上诉人所能控制的。2、合同解除必需要有法定理由或者约定理由，原判适用合同法有关的规定正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，当事人均没有向本院提交新的证据。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖定金协议》属于双方关于涉案房屋相关权利义务转让的书面约定，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定为合法有效，并无不当，双方当事人均应按照该协议的约定享有权利和承担义务。根据《房屋买卖定金协议》及案外人黄海武、潘婷婷系代上诉方支付涉案房屋购房款等有关事实，应认定涉案房屋实系由被上诉人出卖给上诉人，公证委托书载明的被上诉人将涉案房屋出卖给案外人潘婷婷所有，与事实不符，故本院对公证委托书该则内容不予采信。本案双方之间关于涉案房屋的产权办理时间并未作出明确约定，被上诉人亦并未对涉案房屋的产权办理时间作出明确承诺，上诉人称被上诉人一直隐瞒涉案房屋至今未验收备案事实，缺乏充分的证据证明，故本院对其相应上诉理由均不予采纳。综上，上诉人主张解除《房屋买卖定金协议》，缺乏依据，相应上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费105287元，由上诉人黄河、钟秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 郑明岳
审 判 员 陈肖俭
二〇一四年七月十四日
代书记员 蔡瑞洁