河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2238号
上诉人（原审被告）：杨素娟，女，1970年5月22日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人：庄红强，河南广文律师事务所律师。
委托代理人：夏江初，河南广文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨建通，男，1963年8月4日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人：史垚武，河南尚中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱文君，男，1968年4月15日生，汉族，住河南省洛阳市高新区。
上诉人杨素娟因与被上诉人杨建通、朱文君债权人撤销权纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民重字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨素娟委托代理人夏江初，被上诉人杨建通委托代理人史垚武到庭参加了诉讼。朱文君经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
杨素娟上诉请求：请求依法撤销原审判决，依法改判驳回杨建通的全部诉讼请求。1、原一审法院认定的案件基本事实完全错误。本案杨素娟与朱文君并非是赠与关系，实质上是房屋买卖关系。原一审法院在庭审时已经查明，杨素娟于2010年5月25日向朱文君通过银行转账和现金方式支付了相应购房款，同日朱文君给杨素娟出具了收条，载明款项系杜康大厦的房款，并同时交付了该房屋。证明杨素娟与朱文君的房屋转让是存在金钱对价的，并非是无偿的，更不是赠与行为。另外原一审法院已查明，2010年6月8日杨素娟即按照法定程序缴纳房屋的契税及其他税费。依据相关规定可以得知，契税的纳税人应当是房屋的权利人，而且契税的缴纳是办理房产转移的必经手续。虽然当时房屋管理部门没有立即办结房产证件，但实质上杨素娟已经具备了房屋权利人的所有要求。只是由于客观原因，房屋管理部门未能立即出具房产证件，但这不能表示杨素娟不享有该房屋的权利。综上，杨素娟不仅向朱文君支付了相应的房款，还向房屋管理部门缴纳了相应的税费，诸多事实均能说明杨素娟与朱文君系房屋买卖关系，因此，原审法院认定其双方系赠与关系是没有事实和法律依据的。2、本案系发回重审案件，发回重审的理由系“事实不清，应当查明杨素娟支付购房款的价值是否属于明显不合理低价的范畴,是否应当撤销”。从侧面看，原二审法院虽然对款项金额是否合理、合法存在异议，但已经认定了杨素娟与朱文君存在买卖关系。另外，依据相关规定，杨素娟支付的房屋对价不属于明显不合理低价的范畴。2010年6月8日，在办理房屋过户手续的过程中，按照相关部门所做的评估，该房屋的价值为541680元。商品的价值在商品进行交换的过程中即表现为价格，其本身不应包含因该商品所负的债务，即不应包含原审法院所认定的按揭购房时向银行支付的贷款利息。根据《合同法解释(二)》第19条规定，对于《合同法》第74条规定的“明显不合理的低价”，是指转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格70%。在本案中即为379176元。在原一审中，杨素娟已经向法庭提交了朱文君收到40万元房款的收据、银行转账凭证、以及另行支付4.5万元的凭条（中国银行现金缴款单）及其他各种费用票据。事实上，除此之外，杨素娟还向朱文君支付了3万元现金，以上共计48万元。据此，杨素娟取得房屋支付的转让价款符合法律规定，不属于明显不合理低价，且该房产的交易行为期间支付了对价，赠予仅仅是形式，双方实质上建立了合理的买卖法律关系。3、杨素娟受让房屋时对杨建通与朱文君的债权债务关系并不知情，也没有渠道可能知晓，并善意支付了相应对价，办理了房屋过户手续，且实际居住至今已经将近4年，完全是合法占有，应当获得该房屋的所有权，且杨素娟在整个购房过程中并没有任何的恶意。根据《合同法》第74条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。也就是撤销权行使的条件之一为受让人知道转让行为对债权人的损害。杨素娟与杨建通并不认识，更不可能知道杨建通与朱文君的债权债务关系，因此购房时根本不存在恶意购买的情形。按照民事诉讼法的举证规则，杨建通应当对自己的主张承担举证责任，即证明杨素娟与朱文君在转让过程中存在恶意购买。但是，在原一审过程中，杨建通未尽到上述举证责任，其应当承担举证不能的相应后果。相反，杨素娟购买该房屋是于2010年5月支付房款，同时交付了房屋；2010年6月缴纳了相应税费，而杨建通起诉杨素娟撤销权一案是在2010年下半年。从时间上看，杨素娟购买房屋办理手续在前，杨建通起诉在后，杨素娟与杨建通又互相不认识，杨素娟不可能知道杨建通与朱文君之间存在债权债务关系，其债权债务关系也不能对抗善意第三人即本案的杨素娟。杨素娟作为善意购买人，不仅支付了相应房款，还办理了相关房屋登记手续，实际占用该房屋，依法应当取得该房屋的所有权。4、依据法律相关规定，物权优于债权。本案中杨素娟事实上已经合法享有该房屋的物权，而杨建通仅享有对朱文君的债权，由于债权的实现有多种形式和渠道，且其债权为金钱债权，不能对抗杨素娟的物权的权利，无论从法理的角度还是现实的角度，应当优先保护杨素娟作为善意购房人的房屋权利，故本案赠予的形式不能作为撤销的法定理由。本案中，杨素娟通过支付购房款、税费，办理房屋登记手续，经过合法程序取得了该房屋的所有权即物权，并且自房屋交付至今一直在该房屋居住。依据《物权法》规定，物权所有人对该物权享有对物权、支配权、绝对权，排他权也就是说，房屋所有人是杨素娟，即杨素娟已经享有独自占有、使用、收益、处分该房产的权利，他人不得享有该房屋的任何权利，也不能侵害杨素娟的上述权利，本案中杨建通有权依法采取其他种途径和形式进行救济。杨建通与朱文君的债权虽因房屋而起，但最终双方签署了《还款计划书》，形成了债权债务关系，朱文君履行债务可以有多种形式。由于债权系相对权，具有相对性，不能对抗合同以外的第三人，杨建通与朱文君的债权债务仅对其双方合法有效，不得对抗合同外的第三人，更不得侵害他人的合法权益。而所有权是对世权，可以对抗合同以外的第三人。也就是说，杨素娟作为房屋的所有权人有权利对抗任何侵害其权利的相对人，但杨建通不能依据其对朱文君的债权来对抗杨素娟的物权。综上，杨素娟支付了合理的购房款，缴纳了法律规定的相关税费，办理了合法的房屋过户登记手续，自房屋交付至今一直实际居住并使用该房屋，依法应当取得该房产的所有权。杨建通试图利用其债权来侵害善意购房人即杨素娟的物权权利，是没有事实和法律依据的，依法不应当得到支持。而原审法院在原二审已经认定该行为系房屋买卖行为的情形下，仍认定杨素娟的购房行为系赠与，并判决撤销该赠与行为，明显缺乏事实、法律依据，系法官自由裁量权的滥用，严重侵害了杨素娟的合法权益。
杨建通答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回杨素娟的诉讼请求，观点如下：一、1、杨素娟与朱文君之间有书面的公证赠予合同。2、杨素娟所主张的买卖合同关系不存在，不符合《房地产管理法》第40条及《城市房地产转让管理规定》第7条的规定。3、杨素娟提供的转让凭条与本案无关。二、杨素娟认为一审法院认定杨素娟与朱文君存在买卖关系是一种曲解，发回重审的理由是对是否合理为支付金额是否合理合法存在异议，对是否支付不合理低价同样存在异议。三、关于杨素娟主张其不知道朱文君与杨建通之间不存在债权债务关系，不符合常理，杨建通从房地产管理部门得知在2010年6月7日杨素娟与朱文君曾到房地产管理部门办理赠予公证，但因涉案房屋在查封期间，不能办理。杨素娟与朱文君才于2011年1月再次去办理公证。四、本案实际上为撤销权支付，而非物权债权之争，因此杨素娟的第四个观点与本案没有关系。
朱文君未到庭进行答辩。
一审法院查明：2004年5月14日，朱文君与洛阳高新申泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱文君以按揭贷款付款方式向洛阳高新申泰置业有限公司购买位于洛阳市南昌路××单元××房，建筑面积177.08平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2825元，总金额500251元，首付房款100251元，向银行贷款400000元。后朱文君与洛阳高新申泰置业有限公司又签订《商品房买卖补充协议》，约定因面积误差，朱文君同意向洛阳高新申泰置业有限公司补交房款1469元。根据洛阳市房地产产权产籍管理处产籍管理科于2012年4月27日出具的资料显示，坐落于洛阳市涧西区××街坊××大厦××号房屋，其登记时间是2010年6月4日，房屋所有权人是朱文君，所有权证号为洛房权证市字第××号；2010年6月7日，朱文君签署《赠与书》一份，载明：赠与人为朱文君，受赠人为杨素娟，朱文君将其个人拥有的、位于洛阳市涧西区××街坊××大厦××号的房屋（房屋所有权证：洛房权证市字第××号）自愿全部无条件地赠与杨素绢一人所有；同日，河南省洛阳市洛市公证处作出（2010）洛市证民字第790号《公证书》，载明朱文君于2010年6月7日到该处，在公证员面前，在《赠与书》上签名、按指印。2010年6月8日，洛阳市财政局开具（2007）豫契税字NO：0106397号《中华人民共和国契税完税证》，载明纳税人为杨素娟，房地产位置为杜康大厦1-1303，税目为房屋买卖，计税金额为541680元，计征税额为21667.2元，实缴税额为21667.2元；2011年1月10日，朱文君作为转出方、杨素娟作为转入方向房产管理部门提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2011年1月11日，洛阳市房地产市场管理处收取了杨素娟、朱文君的住房交易手续费各532.8元。现坐落于洛阳市涧西区××街坊××大厦××号房屋的所有权人是杨素娟，登记时间是2011年1月20日，房屋所有权证号是洛房权证市字第××号。此外，2010年6月8日，洛阳市方平房地产估价有限责任公司对坐落于洛阳市涧西区××街坊××大厦××号房屋进行估价，估价金额为541680元。根据户籍证的记载，杨素娟又名杨柳燕；根据户籍证与结婚证的记载，杨素娟与王新年系夫妻关系。2010年5月25日，杨柳燕从其在中国建设银行股份有限公司开立的、账号为62×××24的账户向朱文君账号为45×××78的账户上转款393244.91元。同日，朱文君出具《收条》一份，载明：今收到王新年购买杜康大厦房款40万元（肆拾万元正）。另查明，2009年4月27日，杨建通与朱文君签订《还款计划书》一份，载明朱文君于2006年6月5日将位于洛阳市南昌路杜康大厦1303号房屋转售给杨建通，至2009年4月27日，杨建通负责偿还了房屋按揭款、物业费等各项费用；经双方协商，从2009年4月27日起，杨建通将该房屋购房权以及相关房屋购房合同、交费发票等手续退还给朱文君，朱文君将杨建通已付的房屋首付款和期间所付的房屋银行按揭款、物业费、契税等费用共计300000元退还给杨建通。后杨建通与朱文君就该《还款计划书》的履行产生争议，杨建通于2010年下半年诉至该院，要求朱文君支付购房款300000元。后该案经该院及洛阳市中级人民法院公开开庭进行了审理，洛阳市中级人民法院于2011年11月4日作出（2011）洛民终字第1337号民事判决书，判决“朱文君于判决送达之日起十日内支付给杨建通人民币300000元”；“一审案件受理费5800元，二审案件受理费4345元，均由朱文君承担”。朱文君于2011年11月29日收到该判决书。后杨建通向本院递交了其于2012年3月7日出具的《申请执行书》，申请执行洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第1337号民事判决。
一审法院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。杨建通提交的涉案房屋的过户及登记材料显示，朱文君无偿将涉案房屋赠与给杨素娟，杨素娟在庭审中也承认其就是出于避税的目的朱文君将房屋赠与给杨素娟，朱文君无偿赠与房屋的行为已经对杨建通的债权实现造成损害，故依据相关法律规定，杨建通有权请求人民法院撤销债务人即朱文君的赠与行为，故该院对杨建通主张的“撤销朱文君与杨素娟就洛阳市涧西区××街坊××大厦××号房屋的赠与行为”和“将房屋所有权恢复到朱文君名下”的请求予以支持。对于杨素娟辩称其与朱文君之间存在房屋买卖合同，房屋买卖行为和本案赠与行为不属同一法律关系，应另行解决，本案不予处理，杨素娟可另案另诉。朱文君经该院依法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，该院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销朱文君与杨素娟就洛阳市涧西区××街坊××大厦××号房屋的赠与行为;二、朱文君和杨素娟于该判决生效之日起30日内将涧西区南昌路九号街坊杜康大厦1-1303号房屋产权恢复到朱文君名下。本案受理费5800元、保全费2020元，共计7820元，由朱文君和杨素娟承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。朱文君通过与杨素娟签订《赠与书》的方式，将本案所涉房屋过户到杨素娟名下，该行为对朱文君的债权人杨建通造成了损害，杨建通有权请求人民法院予以撤销，一审法院支持杨建通的诉讼请求并无不当。杨素娟上诉称其与朱文君之间实际上是房屋买卖合同关系，而非赠与合同关系。本院认为，杨素娟为证明其主张提供了转账凭证和朱文君署名的《收条》，但未提供书面房屋买卖合同，且因朱文君未出庭，《收条》的真实性也无法核实；杨建通提供的涉案房地产登记资料及经过公证的《赠与书》的证明力优于杨素娟提供的证据，因此杨素娟在签订《赠与书》之前向朱文君转账的事实，不足以证明双方之间确系房屋买卖合同关系。综上，杨素娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由杨素娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 卢媛媛
二〇一七年四月二十一日
书记员 陈琦洋