浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第1281号
原告（反诉被告）：杜丽珍，女，1983年9月27日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托代理人：吴克汀，浙江吴克汀律师事务所律师。
委托代理人：张丹丹，浙江吴克汀律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：苏亚萍，女，1980年7月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托代理人：高荣荣，浙江凡心律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：黄振宇，男，1984年4月29日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托代理人：商聪聪，浙江素豪律师事务所律师。
原告杜丽珍与被告苏亚萍、第三人黄振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月18日立案受理，后被告苏亚萍提出反诉，本院受理后与本诉一并予以审理，并依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2010年7月27日、11月16日公开开庭进行了审理。原告杜丽珍及其委托代理人吴克汀、被告苏亚萍及其委托代理人高荣荣、第三人黄振宇的委托代理人商聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜丽珍诉称：原告与第三人原是男女恋爱关系，2008年1月7日，两人共同出资购买了位于宁波市北仑区小港街道南岸秀庭××幢××室面积为59.13平方米的房屋一套，各占房屋产权50%的份额。2010年2月27日，原告与第三人一起将该房屋出卖给被告，并签订了房屋买卖中介合同，约定房屋总价款为44万元。签订合同之日被告支付定金20000元，3月10日前过户，过户前被告再付人民币120000元，余款300000元在过户日起60日内向银行按揭付清。之后原告与第三人协助被告办理了房屋过户手续，房屋也交付给被告居住。但房屋过户后至今，被告一直不支付300000元余款，原告多次催要均无结果。因感情破裂，原告与第三人于2010年4月份分手。原告多次要求第三人共同向被告催要房款，但第三人拒不配合，为维护自己的合法权益，特诉至法院请求判令：被告立即支付购房款人民币300000元。
为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、房屋产权证、房屋契证，证明2008年1月7日，原告与黄振宇共同出资购买了位于小港街道南岸秀庭××幢××室房屋一套、产权各占50%的事实。2、房屋买卖中介合同，证明原告和黄振宇将南岸秀庭××幢××室的房屋出卖给被告，被告尚有30万元房款没有支付的事实。
被告苏亚萍辩称：本案并非如原告所诉的那样因被告拒付购房余款，事实上被告与原告及第三人于2010年2月27日同在联源中介所签订了二手房屋买卖协议合同，签订协议时被告先付定金二万、后被告又于3月3日付了十二万元加定金共计十四万元给予原告及第三人还银行贷款按揭，剩余款三十万元按合同注明：由被告向银行按揭贷款后再付给原告及第三人，本案至始至终被告一直都主动按协议办事，事实上被告与原告在房屋买卖过程中由于原告与第三人的恋爱感情破裂而产生了本案的纠纷，当房屋购买合同签订后理应在规定的时间内原告及第三人必须按合同规定主动的配合被告去银行办理被告的余款按揭时间，但原告与第三人由于恋爱感情破裂怕银行划入第三人按揭的余款中拿不到原告本应所得份额，所以迟迟不配合被告去银行办理余款按揭事项，被告曾多次催促均无效，事实上最后由于原告的迟迟不按合同履行义务致使被告错过了享受房贷利率最优惠的办理时期使被告损失了折扣及利率政策带来的优惠差额。
被告向本院申请证人夏某出庭作证。
第三人黄振宇辩称：购房款应该归我方所有，原因：1、购房款是我方出的。2、房产证上载明的原告及第三人各占50%，是出于结婚的目的才加上的。3、我方并未违约，在被告办理按揭的过程中，我方是配合的。
第三人向本院提供了如下证据：1、活期明细、现金存款单、现金交款单，证明购房首付款系黄振宇支付。2、招商银行客户回单联，证明剩余房款由黄振宇个人向招行办理按揭。3、招商银行个人贷款客户回单联，证明剩余房款由黄振宇个人向招行办理按揭，且按揭款已经全部还清。4、招行账户证明书，证明该账户系黄振宇个人账户。5、账户历史交易明细，证明该账户系按揭还款账户，按揭还款由黄振宇个人归还。
反诉原告苏亚萍诉称：2010年2月27日，反诉原告通过宁波市北仑区小港联源房产中介所（以下简称联源房产），以440000元的总价购得两反诉被告共同所有的位于宁波市北仑区小港街道南岸秀庭××幢××室商品房一套，双方签订了书面购房合同。合同约定：由反诉原告于合同签订时先行向两反诉被告支付定金2万元，后于房产过户前再付120000元，余款300000元于反诉原告办理银行按揭后付清。合同签订后，反诉原告按约支付定金、首付款等其他应尽义务，3月10日，该房屋过户。因反诉原告该房系二套房，国家关于二套房贷款取消优惠的新政即将实行，对此，反诉原告自己及通过联源房产在购房合同签订前后已经多次告知两反诉被告，希望两反诉被告能积极配合反诉原告尽早（在二套房贷款新政实施前）办妥银行按揭手续。后两反诉被告恋爱关系破裂，双方就卖房款分配产生纠纷，在反诉原告及联源房产多次要求下，两反诉被告终于出面配合办理贷款事宜，但两次都以无法就放款账户达成一致意见而在贷款申请现场未签字而离开。由于两反诉被告的严重不配合，致使反诉原告不但到现在无法申请贷款，更严重的是国家住房贷款新政已经实施，反诉原告现在就算申贷成功，也将损失贷款利息95930.51元。两反诉被告的违约行为不但违反诚信和社会公序良俗，更给反诉原告造成巨大的经济损失。特诉至法院请求判令：1、两反诉被告尽早协助反诉原告办理房屋贷款按揭手续；2、两反诉被告赔偿反诉原告损失95930.51元（238254.5元-142323.99元）；3、诉讼费由两反诉被告承担。
为证明上述事实，反诉原告提供了以下证据：1、存量房屋买卖中介合同一份，证明反诉原告与两反诉被告之间的商品房买卖关系、双方权利义务关系及反诉原告购买该房屋贷款数额、年限等事实。2、证明及谢坤工作证各一份，证明两反诉被告不配合致使反诉原告两次贷款没有成功及证人的身份的事实。3、中国农业银行普通贷款300000元20年限贷款利息总额两份，证明住房新政实施前后反诉原告300000元贷款按照20年要多支出利息95930.51元。4、建房[2010]83号“关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知”及甬政发[2010]57号“宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”，证明国家关于二套房的认定标准及二套房房贷利率的事实。5、存量房屋买卖中介合同、个人贷款合同、抵押物品清单、“个人信用报告”、中国光大银行贷款还款凭证两份、房权证一份，证明反诉原告此次购房系二套房屋买卖、购房信用及房产按揭抵押等符合银行贷款条件等事实。
反诉被告杜丽珍辩称：一、被答辩人提出反诉已经超过法律规定的期限，法院应驳回被答辩人的反诉请求。二、房屋买卖合同合法有效，答辩人已履行完合同义务，不存在违约，被答辩人应履行付款义务。三、按照买卖合同约定，应由被答辩人自己承担利息损失。四、办理按揭贷款是被答辩人的合同义务。五、利息损失是由于被答辩人自身的原因造成的，应由被答辩人自己承担，不应该由答辩人来承担责任。六、提供银行账号与办理按揭贷款没有必然的联系。七、答辩人不认可被答辩人关于利息的计算方式。八、答辩人曾表示愿帮被答辩人承担一部分利息损失，却遭到被答辩人的拒绝。九、被答辩人应赔偿答辩人延期支付余款的利息损失。
反诉被告杜丽珍未向本院提供证据。
反诉被告黄振宇辩称：在本诉中已经查明，我方是愿意帮助反诉原告去办理过户及其他手续的，只是杜丽珍不愿意签字才导致现在的情况的发生，所以我方是不存在违约责任的，我方认为应由杜丽珍自己承担相应的责任。
反诉被告黄振宇未向本院提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据1、2，被告及第三人对真实性均无异议，经审核，上述证据来源合法，内容真实有效，本院依法予以认定。对反诉原告提供的证据1，两反诉被告均无异议，经审核，本院依法予以认定。对反诉原告提供的证据3、4，两反诉被告对其真实性均无异议，经审核，本院依法予以认定。对反诉原告提供的证据5，反诉被告杜丽珍无异议，反诉被告黄振宇对真实性无异议，但认为无关联性。经审核，上述证据合法有效，本院依法予以认定。对本院依法对农业银行北仑新碶支行工作人员所作的调查笔录，反诉原告无异议，两反诉被告亦均无实质性异议。经审核，该证据来源合法，内容真实有效，本院依法予以认定。对反诉原告提供的证据2，两反诉被告对真实性均无异议，且该证据与本院所作的调查笔录能相互印证，内容真实有效，本院依法予以认定。
根据采信的证据，并结合各方当事人庭审陈述，本院依法确认以下事实：2010年2月27日，经宁波市北仑区小港联源房产中介所介绍，原告杜丽珍（作为甲方）、第三人黄振宇（作为甲方）与被告苏亚萍（作为乙方）签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定原告、第三人将共有的坐落在小港南岸秀庭××幢××室的房产以总价440000元的价格卖给被告，并约定：签约日乙方向甲方支付定金20000元；甲乙双方约定于3月10日前过户，过户前乙方再付甲方人民币120000元还甲方原银行按揭款，余款30万元乙方在过户日起60日内向银行按揭付清；按揭款人民币30万元乙方委托丙方办理20年商业贷款，如按揭金额未能足额批下，则乙方在按揭放款日前补足所有房款。合同签订后，被告依约先后支付了140000元。原告及第三人亦按约协助被告办理了房屋过户手续，并已将房屋交付给被告使用。2010年4月10日，农业银行北仑新碶支行到联源房产中介上门办理按揭贷款，原告及第三人对提供谁的房款账号发生分歧，未在资金划拨约定等相关申请文书上签字。此后，被告及联源房产中介多次联系原告及第三人催促办理按揭贷款。2010年5月8日，原、被告及第三人再次来到农业银行北仑新碶支行办理按揭手续，但原告及第三人再次发生分歧，未在资金划拨约定等相关申请文书上签字。因此被告两次办理按揭均未成功。
另查明，被告苏亚萍在银行无不良信用记录。被告苏亚萍曾于2009年12月18日将其所有的位于姜山镇小庄西路3号1幢A区904室的房屋出售给案外人李国锋。该房屋曾在中国光大银行股份有限公司宁波分行申请了住房按揭贷款，并于2009年12月还清贷款。2010年4月10日，农业银行对被告苏亚萍此次购房执行的是首付30%、利率按照基准利率5.94%下浮30%的贷款政策；2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》出台之后，农业银行执行认房又认贷的政策，被告苏亚萍此次购房被认定为第二套房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
双方对如下事项存在争议，本院分析认定如下：
一、反诉原告未能按照首付30%、利率下浮30%的贷款政策成功办理按揭贷款的原因。结合本院依法对农业银行北仑新碶支行工作人员所作的调查笔录，反诉原告要成功办理按揭贷款，需具备两个条件：1、买房人要提供身份证、收入证明、婚姻情况、户口证明、转让合同、契证、契税发票，同时银行还要审查买房人的个人信用情况。2、买卖双方签订一个资金划拨约定，内容主要是卖房人向银行提供接收银行放款的账号。且卖房人必须提供账号，否则银行无法办理按揭贷款。根据庭审查明的事实，反诉原告具备按揭贷款所要求的第一个条件。而两反诉被告之间由于个人之间的矛盾，对于将按揭款打到谁的名下发生争议，双方均要求提供各自的账号，以至未能在资金划拨约定上签字，因此两反诉被告未积极提供接收银行放款账号是导致反诉原告未能按照首付30%、利率下浮30%的贷款政策成功办理按揭的根本原因，两反诉被告应对由此给反诉原告造成的损失予以赔偿。
二、反诉原告损失计算方式是否合理。反诉原告主张利息损失为95930.51元（农业银行普通贷款：30万贷款按照20年期、基准利率5.94%上浮10%支付的利息238254.5元-30万贷款按照20年期、基准利率5.94%下浮30%支付的利息142323.99元）。反诉被告杜丽珍不认可这种计算方式，她认为首先反诉原告没有提供证据证明在新政实施前一定能够按照年贷款利率下浮30%的贷款利率来获得贷款。其次，如果反诉原告提前向银行偿还贷款，则反诉原告实际支付的利息就不能按照20年来计算。再次，如果反诉原告在20年内将该房屋售出，则反诉原告支付的利息也不能按照20年来计算。最后，如果在这20年内，国家政策调低房贷利息，则反诉原告实际支付的利息也没有这么多。本院认为，1、反诉原告与两反诉被告签订的房屋买卖合同中约定剩余购房款300000元向银行申请办理20年商业贷款，因此反诉原告可以按20年期贷款主张。2、新政出台前反诉原告可以按照首付30%、利率下浮30%成功贷款30万元，新政出台后反诉原告仅能贷款220000元，同时贷款利率上浮10%。假设按照22万元贷款计算新政出台后的利息，则反诉原告必须再支出80000元现金作为首付，而民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，反诉原告为此支出的利息可能还要高，损失比现在这种计算方式还要大。3、两反诉被告提出贷款利率是一个变化的过程，并不是直接从下浮30%转变到上浮10%。但是至反诉原告提起反诉之日，两反诉被告仍未配合反诉原告办理按揭，因利率政策变化而扩大的损失应由两反诉被告承担。综上，反诉原告损失计算方式并无不当，本院予以支持。
本院认为，《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。一、双方合同约定300000元购房款在过户日起60日内向银行按揭付清，而苏亚萍未支付购房款300000元系由于杜丽珍、黄振宇未能积极协助苏亚萍办理按揭在先所致，因此杜丽珍、黄振宇应积极协助苏亚萍办理贷款按揭，且苏亚萍无需支付300000购房款的利息损失。二、关于苏亚萍主张的新政出台前后的利息损失95930.5元，杜丽珍、黄振宇应予赔偿。三、按照现行贷款政策，苏亚萍仅能贷款220000元，且需要先行向杜丽珍、黄振宇支付80000元首付款，才能办理银行按揭手续，这亦系杜丽珍、黄振宇未积极协助办理按揭所致，因此对于剩余购房款300000元，可分两期付清，苏亚萍应先支付杜丽珍、黄振宇购房款80000元；对于剩余购房款220000元，应由苏亚萍在杜丽珍、黄振宇协助办理按揭手续后15日内以银行按揭的方式向杜丽珍、黄振宇付清。如因苏亚萍个人原因导致按揭未能足额批下，则苏亚萍应在上述期限内补足所有房款。四、关于黄振宇提出剩余购房款300000元应全部归其所有，因与本案不是同一种法律关系，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、一百一十二条的规定，判决如下：
一、反诉被告杜丽珍、黄振宇应于本判决生效之日起3日内赔偿反诉原告苏亚萍95930.51元。
二、被告苏亚萍应于本判决生效之日起3日内支付原告杜丽珍、第三人黄振宇购房款80000元。
上述一、二项相抵后，反诉被告杜丽珍、黄振宇还应赔偿反诉原告苏亚萍损失15930.51元，该款应于本判决生效之日起3日内付清。
三、反诉被告杜丽珍、黄振宇应于本判决生效后3日内协助反诉原告苏亚萍办理房屋按揭贷款手续。
四、被告苏亚萍应于上述第三项履行完毕后15日内以银行按揭的方式向原告杜丽珍、第三人黄振宇支付购房款220000元。（如因被告苏亚萍个人原因导致按揭未能足额批下，则被告苏亚萍应在上述期限内补足所有房款。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5800元，减半收取2900元，由原告杜丽珍、第三人黄振宇负担。反诉受理费2198元，减半收取1099元，由反诉被告杜丽珍、黄振宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 宋建侠
二〇一〇年十二月二十八日
代书 记员 朱洁娜