湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商初字第00789号
原告：梁斌。
委托代理人：张宇、陈天蕲，上海邦信中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：湖北治历实业有限责任公司，住所地：武汉市武昌区丁字桥路55号。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
被告：朱宏彬。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
原告梁斌与被告湖北治历实业有限责任公司（以下简称治历公司）、朱宏彬民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁斌的委托代理人张宇、陈天蕲，被告治历公司和朱宏彬的委托代理人姚亿如到庭参加了诉讼。审理中，依法扣除公告送达及调解期间的审限。本案现已审理终结。
原告梁斌诉称：治历公司系房地产开发企业，因资金紧张于2014年7月提出向原告融资2500万元，而原告也欲购买其开发的别墅，但鉴于当时别墅尚未开盘不能预售。故，2014年7月13日原告与治历公司签订了买卖5幢别墅的意向性法律文件，即《房屋认购协议书》。为此，治历公司的法定代表人承诺对合同的履行和款项安全提供个人财产担保。
根据《房屋认购协议书》的约定，2015年3月11日之前，该款项为治历公司向原告的借款，若能归还，别墅由治历公司依约回购，购房意向书不再推进；但2015年3月11日之后，治历公司仍不能归还，则由原告按每平方米1万元的价格购买治历公司开发建设的位于武汉市洪山区珞瑜路560号吴家湾御园楼盘别墅共5栋，实际面积按多退少补的原则进行结算。该协议书还约定，治历公司应于2015年4月30日将别墅交予原告进场装修，应于同年9月1日为原告办理完毕房屋所有权证，治历公司应保证被出让的房屋无任何组织和个人因权属等问题介入干扰及纠纷，否则所造成的损失由治历公司承担，并承担原告已交房款20%的违约金。此后，经双方再次协议确认，商定意向购房认购款为2400.04万元，原告依约通过网上银行分11次支付至朱宏彬个人帐户。
但是，从2015年4月30日至今，原告未收到治历公司及其法定代表人关于进场装修的任何书面或电话信息，经原告聘请律师查询，治历公司意向性出售给原告的上述五幢别墅分别于2014年11月21日、2015年4月20日、2015年4月30日、2015年5月25日、2015年5月28日被3家法院进行了4轮次的叠加查封，不仅进场装修已不能实现，且签订《房屋认购协议书》的合同目的也无法实现，故原告申请解除。
由于，原告向治历公司支付的认购款系原告向第三方融资取得，如治历公司于2015年3月11日之前按照约定返还认购款、回购房产，原告也能挽回损失；如治历公司于2015年3月11日之后向原告按照每平方米1万元的价格出售房屋，按该别墅同等区位的价格，原告也有利可图，可以止损。鉴于2015年3月11日前治历公司不能回购，2015年3月11日至今原告无法得到房产，合同目的已经落空。从认购协议签订的2014年7月13日起，按照月息3.5%的标准来计算原告的损失，尚不继续计算至实际还清之日止，仅截止到2015年6月14日，原告的资金成本已达到了38.5%，远远超过了法定违约金的参考上限30%。故，根据认购协议的约定，参照实际损失受法律保护的范围，提出两部分主张：1、认购协议约定认购款的20%为固定违约金部分；2、从2014年7月14日起，以实际支出的认购款2400.04万元为基数，按银行同期贷款利率为标准，计算至实际付清之日止，为违约金的浮动部分。截止2015年6月5日，两项之和与本金的综合比率为25.24%，共同作为原告向治历公司主张的违约金。
综上，为维护原告自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告梁斌与被告治历公司签订的《房屋认购协议书》；2、被告治历公司向原告梁斌返还已付的购房认购款2400.04万元；3、被告治历公司向原告梁斌承担固定违约金480.008万元（已付购房款的20%）；4、被告治历公司向原告梁斌承担已付购房款的违约利息损失1258114.12元（以2400.04万元为基数，按同期银行贷款利率为标准，从2014年7月14日起暂计算至2015年6月5日，实际应算至认购款2400.04万元付清之日止）；5、被告治历公司承担本案全部诉讼费、保全费；6、被告朱宏彬对上述款项承担连带清偿责任。
被告治历公司、朱宏彬口头辩称：1、原告并未依照房屋认购协议足额支付认购款，存在违约。虽然由于债务问题导致房产被法院反复查封，但并未出现适用固定违约金的情况，合同约定固定违约金是针对认购房屋的权属存在争议而承担的违约责任，但本案中房屋权属并无争议，房屋仍归属于治历公司。2、假设本案协议解除，该协议中没有约定解除应承担违约责任，故原告主张的第4项诉请无依据。3、协议约定朱宏彬提供的是个人财产连带担保，但财产内容并不明确，双方也没有对何种财产作连带担保进一步约定，故朱宏彬的担保责任不成立。
审理中，经本院释明《房屋认购协议书》的性质为民间借贷及担保关系后，各方当事人均无异议。原告梁斌认为，2014年7月13日《房屋认购协议书》是各方当事人的真实意思表示，该协议书签订的实质目的是对自身借款的担保，即约定房屋认购的行为，实质是对借款合同的让与担保。根据协议书的约定和法律规定，主张按月息2%的标准计算利息。故，依法变更诉讼请求为：1、被告治历公司向原告梁斌返还借款本金2400.04万元；2、被告治历公司向原告梁斌支付借款利息5009420元（2015年6月5日后按月利率2%计算至全部还清借款之日止）；3、被告治历公司承担本案案件受理费、保全费；4、被告朱宏彬对上述款项承担连带清偿责任。
针对原告梁斌变更的诉讼请求，被告治历公司、朱宏彬口头辩称：1、借款本金及利息标准按月息2%计算没有异议，但应以本金2400.04万元全部到账后才能起算利息。2、《房屋认购协议书》中朱宏彬的担保形式是不明确的，朱宏彬不应承担连带责任。
经审理查明，2014年7月13日，为了保护交易双方的合法权益，就乙方认购甲方发开建的商品房事宜，由治历公司（甲方）与梁斌（乙方）签订一份《房屋认购协议书》，主要约定：一、房屋基本情况：1、乙方整体预订甲方开发建设的位于武汉市洪山区珞瑜路560号吴家湾御园楼盘别墅共5栋、住宅部分的面积（所有权）约1500平方米（房屋的具体面积以国家房测部门实测为准，据实结算，房价实行多退少补），单价每平方米1万元。注：本物业单位不因任何因素变化而调整，本认购协议签订后，如因出台新的规定和政策（包括但不限于税率调整、新增税费、贷款政策调整等）导致双方购房成本增加或同类房屋市场价下降等风险均由双方自行承担，双方不得因此提出变更价款、解除本认购协议赔偿损失等任何请求，甲方不承担任何责任。2、甲方保证被出让的物业无任何组织和个人因权属等问题介入干扰及纠纷，否则所造成的损失由甲方承担，并承担乙方已交房款20%的违约金，继续履行合同。二、款项的支付：签订本协议后7日内，乙方应向甲方支付认购房屋价款2500万元；乙方须在甲方取得《房屋预售许可证》后的15个工作日内（甲方电话通知）与甲方签订《商品房买卖合同》；甲方在取得房屋所有权证时按照国家房测部门实测的面积，据实结算，房价实行多退少补；乙方承诺能够按照国家及地方要求提供相关信息和资料，并保证所提供的信息、资料的真实性和准确性，如因乙方不符合关于购房条件的要求或不能按要求提供相关信息和资料或提供的信息资料虚假导致无法办理《商品房买卖合同》签约手续（包括网上签约手续）乙方无条件更换，直至符合购房的条件为止。三、乙方以转账的方式交纳房款，转入甲方指定银行账号（甲方法定代表人朱宏彬的个人账号或者其指定的其他账号，甲方法定代表人对此合同的履行和款项承担个人担保），甲方出具收款收据。四、房屋交付期限：甲方应于2015年4月30日前将乙方认购的物业交由乙方进行装修、房屋达到交付条件后，甲方应当电话（或书面）通知乙方办理交房手续，自通知到达10天内办理，双方进行书面验收交接。若乙方自通知之日起逾期10天未接房，则作为自动接房处理。乙方不得擅自改变房屋的建筑结构，如确需要更改，必须以书面形式征得甲方同意，并且要遵守物业装修管理规定，2015年9月1日甲方向乙方交付《房屋所有权证》。五、住宅部分按照施工图纸，以毛坯房交付。六、关于产权登记及税费承担的约定：甲方按照相关规定负责办理该房屋的产权相关事宜，房地产产权登记机关应征收的所有费用及税费按相关规定各自承担。七、违约责任：乙方逾期付款的违约责任，乙方必须按本合同第二条的规定向甲方付款，逾期承担每日0.3%的滞纳金，逾期30日甲方有权解除本合同并追究乙方所认购物业总价款10%的违约金。甲方必须按本合同第四条的规定将乙方认购的物业交由乙方装修并在2015年9月1日交付《房屋所有权证》，如逾期须承担每日0.3%的滞纳金，逾期30日，乙方有权终止合同并追究甲方的违约责任。八、甲方取得《商品房预销售许可证》后，双方签订正式《商品房买卖合同》时，若乙方分割销售（必须在网签之前），甲方应与乙方指定的客户签订《商品房买卖合同》该售房款由乙方自行收取，甲方无条件协助办理售房和房产手续。九、1、本合同项下乙方向甲方支付的房款2500万元在2015年3月11日前为乙方向甲方的借款，双方约定甲方每月向乙方支付利息，利率按月息35‰计算，第1个月的利息由乙方先行扣除，其他利息的支付，每月20日提前支付下月的利息，利息甲方以银行转账的形式直接汇入乙方的银行账号，如甲方违约逾期支付利息，则承担总金额每日万分之三的滞纳金。2、甲方有权在2015年3月11日前以2500万元回购上述的物业，乙方亦无条件同意甲方赎回。2015年3月11日前甲方不支付2500万元的回赎款，视为甲方自动放弃其开发建设的位于武汉市洪山区珞瑜路560号吴家湾御园楼盘别墅共5栋住宅部分的面积（所有权）约1500平方米回赎的一切权利，该款项自动转为乙方向甲方支付的双方约定购买别墅的房屋价款，双方以每平方米1万元的价款进行结算，实行多退少补，甲方按购房条款履行其义务，甲方法定代表人对此合同的履行和款项安全提供个人财产担保。该协议书由甲方盖章及其法定代表人朱宏彬签名，乙方梁斌签名捺印，担保人一栏由朱宏彬签名捺印。
上述协议签订后，2014年7月16日至8月13日共转款2400.04万元（包括：2014年7月16日付500.04万元、2014年7月17日付500万元、2014年7月21日付500万元、2014年8月8日付400万元、2014年8月13日付500万元）。
2015年5月25日，治历公司出具了《收款证明》。
另查明：1、治历公司于2000年6月28日成立，企业类型为有限责任公司，主营范围包括房地产开发与经营、物业管理、建筑及装饰材料、日用百货、金属材料、汽车零配件、家用电器零售兼批发。
治历公司于2013年4月28日取得《武汉市商品房预售许可证》，项目名称为吴家湾·御院，核准预售范围和面积为1#、2#、3#楼住宅建筑面积72617.57平方米；于2015年2月28日又取得1号合院（4-20栋）、2号合院（21-28栋）、3号合院（29-42栋）、4号合院（43-51栋）住宅建筑面积17070.49平方米《武汉市商品房预售许可证》。
2、2016年3月23日，原告梁斌表示同意被告治历公司、朱宏彬抗辩的利息起算时间，即以2400.04万元为本金按月利息2%的标准，从2014年8月14日起计算至全部偿清之日止。
上述事实有原告梁斌提交的《房屋认购协议书》、转账汇款记录及收款证明、武汉市商品房预售许可证等证据为证。
本案争议焦点为：一、2014年7月13日《房屋认购协议书》的性质；二、朱宏彬的责任。
一、2014年7月13日《房屋认购协议书》的性质。
债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，属于非典型担保。
结合本案事实，从2014年7月13日《房屋认购协议书》内容分析，当事人之间为了保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房买卖在内的合同，还约定当作为债务人的借款人治历公司不能清偿债务时，需将房屋的所有权转让给作为债权人的出借人梁斌，说明签订《房屋认购协议书》的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，双方之间所形成的是非典型担保。故，本院认为2014年7月13日《房屋认购协议书》名为房屋认购，实为以房屋认购作为当事人间借贷之担保。
综上，本案各方当事人应为民间借贷及担保关系，本案应按照民间借贷关系处理。在本院向梁斌释明后，梁斌变更了诉讼请求。由于梁斌实际出借金额共计2400.04万元，该款项应为借款本金，借款到期日为2015年3月11日。梁斌依约履行了其向治历公司出借款项的义务，借款期限届满治历公司未能按时偿还本息，已构成违约，应当承担向梁斌还本付息的民事责任。梁斌主张以2400.04万元为基数，按月息2%从2014年8月14日起计算利息，符合法律规定，且治历公司和朱宏彬无异议，本院予以支持。审理中，梁斌放弃分段计算利息的意思表示，系对权利的自行处分，亦未违反法律规定，本院予以准许。
二、朱宏彬的责任。
本院认为，根据《房屋认购协议书》的约定，朱宏彬对该协议的履行和款项安全提供个人财产担保，并在该协议书尾部担保人一栏处予以签字并捺印。故，朱宏彬应作为保证人对治历公司上述借款本息承担连带清偿责任。治历公司、朱宏彬抗辩担保形式不明确、担保财产内容不明确，不应承担担保责任的理由，与事实不符，本院不予采信。另，鉴于《房屋认购协议书》中并未约定由治历公司承担债权人梁斌因催讨借款而产生的相关费用，则朱宏彬担保的主债权范围并不包括案件受理费和保全费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北治历实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告梁斌偿还借款本金2400.04万元及利息（以2400.04万元为基数，按月息2%的标准从2014年8月14日起计算至全部偿清之日）；
二、被告朱宏彬对被告湖北治历实业有限责任公司上述第一项判决所确定之债务承担连带清偿责任。
被告朱宏彬承担保证责任后可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告湖北治历实业有限责任公司追偿。
三、驳回原告梁斌的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的案件受理费192093元、诉前保全费5000元，均由被告湖北治历实业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 娟
审 判 员 胡 劲
人民陪审员 曾红胜
二〇一六年五月十七日
书 记 员 程 玉