陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00544号
上诉人（原审原告）张具田。
被上诉人（原审被告）陕西锐捷实业有限责任公司。
法定代表人席江宏，该公司董事长。
委托代理人王锋，陕西乐友律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）浙江环宇建设集团有限公司西安分公司。
负责人翁海源，该公司经理。
委托代理人马银安，该公司法律顾问。
委托代理人杨锋，该公司职员。
上诉人张具田因与被上诉人陕西锐捷实业有限责任公司（以下简称锐捷公司）、浙江环宇建设集团有限公司西安分公司（以下简称环宇西安公司）商品房买卖纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民再字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张具田，被上诉人环宇西安公司的委托代理人马银安、杨锋到庭参加诉讼。被上诉人锐捷公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年1月12日，张具田与锐捷公司签订了《商品房买卖合同》。张具田购买锐捷公司开发的“丽湾蓝岛”第1幢3单元10层31004号房，建筑面积117.07㎡，总房款325454元；锐捷公司于2009年7月30日前将验收合格的商品房交付张具田；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，张具田依约支付了全部房款，但锐捷公司未依约交付房屋。
2010年10月22日张具田以锐捷公司未依约交付房屋为由向雁塔区人民法院提起诉讼，请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令锐捷公司交付购买的31004号商品房；3、要求锐捷公司支付逾期交房的违约金21870.51元并承担案件受理费。
锐捷公司辩称，其公司未向张具田交付房屋，但张具田是2009年底才向其公司交清购房款的尾款，张具田要求其公司支付2009年底前的违约金，没有依据。
原审法院认为，张具田与锐捷公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力，双方均应依约履行。合同签订后张具田支付了全部购房款，锐捷公司未在合同约定的交房期限内交付房屋，显系违约，应依据合同约定承担违约责任。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决：一、张具田与锐捷公司签订的商品房买卖合同有效；二、锐捷公司应于本判决生效后六十日内将位于西安市高新区融鑫路“丽湾蓝岛”第1幢3单元10层31004号房交付张具田；三、锐捷公司应于本判决生效后六十日内向张具田支付违约金21871.54元。案件受理费6629元由锐捷公司负担。
上述（2011）雁民初字第00481号民事判决作出后已发生法律效力。第三人环宇西安公司于2013年2月20日向原审法院申请再审。后经西安市雁塔区人民法院审判委员会讨论决定，于2013年5月23日作出（2013）雁民申字第00004号民事裁定，决定对本案进行再审。
原审法院再审查明：2004年9月16日环宇公司与锐捷公司签订了《建设工程施工合同》。由环宇公司承建锐捷公司开发的“丽湾蓝岛”（原碧林雅径）工程项目。2009年2月19日环宇公司（甲方）与锐捷公司（乙方）就“丽湾蓝岛”项目工程款的支付及部分房屋销售网上备案事宜达成《抵房协议》。该协议第二条约定：甲方同意乙方以其开发的“丽湾蓝岛”项目的商品房33套按每平方米3500元的单价，以甲方作为买受人在西安市房管局办理网上销售备案手续。2009年4月27日环宇公司与锐捷公司就2009年2月19日双方签订的《抵房协议》第二条约定的33套变更为14套，签订了《补充协议》。2009年5月13日锐捷公司作为出卖人与作为买受人的环宇西安公司签订了《商品房买卖合同》，网上登记备案号为Y09031910。合同约定环宇西安公司以每平方米3500元购买锐捷公司开发的“丽湾蓝岛”工程项目第1幢3单元10层31004号商品房，合同约定的价款支付为以工程款抵付房款。另查明，张具田提供的《商品房买卖合同》，未使用《西安市商品房买卖合同》文本，合同最后5页的附件空白，规范化合同24条，张具田提供的合同只有23条；《收款收据》无出纳、会计的签名或印章，不是正式发票。环宇西安公司提供的是《西安市商品房买卖合同》示范文本。雁塔区人民法院原审中未通知环宇西安公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。2010年初，锐捷公司向陕西省西安市中级人民法院起诉环宇西安公司，要求确认其公司与环宇西安公司签订的“丽湾蓝岛”地下一层总面积为6802.84㎡的《商品房买卖合同》登记备案号为Y09032701合同无效时，未对其与环宇西安公司最终签订并已登记备案的十套《商品房买卖合同》主张无效。环宇西安公司是环宇公司在西安设立的分支机构。本案所涉的“丽湾蓝岛”项目的中标单位是环宇公司，但实际负责施工的是环宇西安公司。环宇公司在陕西省高级人民法院（以下简称省高院）审理锐捷公司不服（2010）西民二初字第00005号民事判决一案中，向省高院出具公函表示同意环宇西安公司作为环宇公司与锐捷公司《抵房协议》及《补充协议》中所抵房屋的买受人并与锐捷公司签订《商品房买卖合同》。环宇西安公司对该事实予以认可。
环宇西安公司向原审法院申请再审称：2004年9月16日浙江环宇建设集团有限公司（以下简称环宇公司）与锐捷公司签订了《建设工程施工合同》，由环宇公司承建锐捷公司开发的“丽湾蓝岛”工程项目。2009年2月19日双方签订了《抵房协议》，锐捷公司用33套商品房，不足的用地下172个停车位抵顶工程款。同年4月27日双方将33套商品房协议变更为14套，另行签订《补充协议》并就在西安市房屋管理局办理网上登记备案进行了约定。2009年5月13日其与锐捷公司就“丽湾蓝岛”第1幢3单元10层31004号房等10套商品房签订了《商品房买卖合同》。锐捷公司为其公司办理了网上登记备案，作为职工宿舍居住。2010年10月22日张具田等五户以商品房预售合同纠纷将锐捷公司起诉至原审法院，原审法院于2011年3月29日作出（2011）雁民初字第00481号民事判决，将其公司名下的31004号商品房判归张具田所有。原审未通知其公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，侵害了其公司财产所有权，请求依法撤销该份生效判决；驳回张具田要求交付“丽湾蓝岛”第1幢3单元10层31004号商品房的诉讼请求。环宇西安公司为证明其公司的主张，向雁塔区人民法院提供如下证据：1、环宇公司与锐捷公司签订的《抵房协议》及《补充协议》，证明锐捷公司因欠环宇公司的工程款双方约定用锐捷公司开发的“丽湾蓝岛”项目的14套商品房和地下172个停车位抵偿工程款。2、合同登记号为Y09031910（31004）的《商品房买卖合同》一份，证明环宇西安公司与锐捷公司签定的《商品房买卖合同》已在西安市房屋管理局产权市场处的网上登记备案。3、（2010）陕民二终字第73号民事判决书，证明《抵房协议》及《补充协议》是合法有效的。4、诉争的31004号的物业费、卫生费、水费、取暖费交费收据，证明诉争的商品房由环宇西安公司实际占有并使用。
张具田在再审中，对环宇西安公司提供证据的质证意见是：（1）环宇公司与锐捷公司签订的《抵房协议》及《补充协议》是在政府的干预下签订的，实际是抵押协议，但未办理抵押登记，是无效的；（2）环宇西安公司与锐捷公司签订的十套《商品房买卖合同》是恶意串通，其与锐捷公司签订《商品房买卖合同》在先并且交付了全部房款；（3）（2010）陕民二终字第73号民事判决主文并未判决环宇西安公司与锐捷公司签订的十套《商品房买卖合同》是有效的，故该判决不能作为证据被采信；（4）环宇西安公司购房不是为了居住，是为了追债。（5）网签并不产生准物权的效力。故请求雁塔区人民法院法院依法驳回第三人的再审请求；维持原一审判决。
锐捷公司在再审中辩称，对张具田主张与其签订的《商品房买卖合同》有效无异议。环宇西安公司要求撤销原判决无法律依据，应当保护个人利益。
环宇西安公司对张具田向雁塔区人民法院提供的《商品房买卖合同》及《收款收据》均认为是虚假的。理由是：（1）锐捷公司的商品房预售证是2006年6月14日才取得的，在当年元月份是不可能取得预售许可证的，而张具田向法庭提交的于当年元月12日签订的合同，却有了6月14日才能知晓的许可证号，证明合同不是当时所签订的；（2）张具田提供的《收款收据》无出纳、会计的签字，在原审中，锐捷公司代理人称，经他了解包括张具田在内的四户的房款是2009年底才付清的，本次再审庭审中法庭责令锐捷公司提供《丽湾蓝岛项目资金来源明细表》锐捷公司未提供，既然一次交款，为何不索取正式发票？另外合同约定的交款是分期付款即于2006年1月20日支付总房款的91%，2008年7月30日支付剩余房款，不是现房一次性交付全款与交易规则不符；（3）西安市房屋管理局为了规范房地产销售行为，防范和化解商品房买卖的各种风险，促进我市房地产市场持续健康发展，从2005年1月1日起，开始实行商品房买卖合同网上备案登记制度。张具田于2006年1月12日与锐捷公司签订商品房买卖合同并交付全部房款后，长达三年之久不到房管部门查询，不要求锐捷公司办理网签令人费解；（4）张具田既然是2006年元月12日与锐捷公司签订了合同，2009年5月15日其公司将竣工后的楼房交给锐捷公司，其他业主便陆续入住，为何张具田于2010年10月22日才向法院提起诉讼？雁塔区人民法院对第三人环宇西安公司提供的证据及张具田提供的证据认证如下：环宇西安公司提供的证据来源合法，相互印证，形成证据锁链，能够证明其主张。张具田对环宇西安公司提供的证据发表的质证意见，因《抵房协议》及《补充协议》业经（2010）陕民二终字第73号民事判决确认的事实，根据《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第九条第一款第（四）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”当事人无需举证证明。网签虽不产生登记请求权的物权效力，与物权法中规定的预告登记制度存在本质区别，但网签合同目的也是防止一房二卖的行政管理措施，故张具田对第三人提供的证据发表的质证意见是不能成立的，均不予采纳。环宇西安公司称张具田提交的《商品房买卖合同》和《收款收据》是虚假的意见，因合同双方对签订《商品房买卖合同》及交付购房款事实无异议，根据合同相对性原则，环宇西安公司该项答辩意见，不予采纳。
原审法院再审认为，本案的争议焦点是在一房二卖的情况下，张具田与环宇西安公司谁能够实现物权。根据2001年4月4日建设部发布的《商品房销售办法》第二十三条规定：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》，2005年2月3日发布实施的《西安市房屋管理局关于商品房买卖合同网上备案登记及有关问题的通知》该通知第三条规定：“各房地产开发公司必须使用由国家工商局、建设部制定的、由西安市房屋管理局指定印刷的《商品房买卖合同》示范文本。西安市房地产交易管理中心各科室在办理抵押登记、商品房过户手续时，应当审核开发公司使用的商品房买卖合同文本及份数是否符合规定，不符合规定的，不予办理相关手续。”因张具田提供的《商品房买卖合同》未使用《西安市商品房买卖合同》示范文本，未进行网上登记备案，亦未实际占有诉争商品房，不能实现物权。环宇西安公司提供的是《西安市商品房买卖合同》的示范文本，并已进行网上登记备案和实际占有诉争商品房，能够实现物权。综上，原审因漏列应当参加诉讼的第三人环宇西安公司，又不能归责于第三人环宇西安公司诉讼代理人的事由，导致本案再审，故原审判决应当撤销。锐捷公司辩称本案再审无法律依据与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（八）项“无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的。”的规定不符，该项答辩意见，不予采纳。原审认定张具田与锐捷公司签订《商品房买卖合同》是有效的并无不当，应当维持。但将诉争商品房判归原审原告张具田，在一房二卖的情况下不能实现物权，故应当撤销原判决的第二、三项。张具田可向锐捷公司主张返还购房款并赔偿经济损失。本案经雁塔区人民法院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第201条之规定，遂再审判决：一、维持本院（2011）雁民初字第00481号民事判决第一项。二、撤销本院（2011）雁民初字第00481号民事判决第二、三项。三、驳回原审原告张具田要求陕西锐捷实业有限责任公司交付商品房及承担违约金的诉讼请求。
再审判决宣判后，张具田不服，向本院提起上诉认为：一、原审再审程序违法，环宇西安公司在原审判决生效2年后无权申请再审。雁塔法院（2012）雁民执异字第00027号和（2013）雁民执异字第00012号裁定书中对环宇西安公司提出的再审均已驳回，同一事实，一判一裁，结果截然相反，相互矛盾。环宇西安公司无权作为诉讼权利人，再审认为环宇西安公司为诉讼当事人错误。二、原审再审认定事实错误。此案不是一房二卖，而是一房一卖一抵，即开发商锐捷公司在2006年卖给我房屋，在2009年将房屋抵押给环宇公司，原审判决认定一房二卖没有事实依据。锐捷公司与环宇公司签订《抵房协议》及《补充协议》是双方恶意串通，两份协议损害了张具田的合法权益，应为无效。且环宇西安公司并未实际占有涉案房屋。三、再审判决适用法律错误。原审法院适用一房二卖的法律规定错误。我和锐捷公司先签订购房合同，钱款已交，按照物权法规定合同优先原则，房子就应该归我。综上，请求二审法院撤销再审判决第二、三项，维持原（2011）雁民初字第00481号民事判决。以维护上诉人的合法权益。
被上诉人环宇西安公司二审辩称，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人锐捷公司经本院公告传唤未到庭。后提交答辩意见称：原审再审认定的客观事实基本属实；锐捷公司客观上已无法履行与张具田的《商品房买卖合同》，表示服从法院裁判，竭尽全力减少本案当事人的经济损失。
经审理查明，原审法院原审和再审查明的事实属实。
本院认为，张具田与锐捷公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点应是工程承建单位环宇西安公司的工程价款受偿权能否对抗已付全部房款的消费者权益的问题。环宇西安公司是锐捷公司开发的涉案“丽湾蓝岛”项目的承建方，2009年2月19日，环宇公司与锐捷公司达成《抵房协议》的第一条约定表明锐捷公司尚欠付环宇公司工程款17000000元；该《抵房协议》第二条约定：锐捷公司同意将33套（后双方《补充协议》变更为14套）“丽湾蓝岛”项目商品房售予环宇公司，并约定如果上述房款不足以偿还《抵房协议》第一条约定的工程款，锐捷公司将“丽湾蓝岛”172个地下车位按照每个车位80000元的价格无条件转让给环宇公司；之后锐捷公司与环宇西安公司为履行《抵房协议》、《补充协议》，双方就包括本案涉案房屋在内的商品房签订了10份《商品房买卖合同》。上述事实应当认定，锐捷公司出售包括本案房屋在内的商品房的目的在于抵扣锐捷公司拖欠环宇公司的工程款。《最高人民法院＜关于建设工程价款优先受偿权问题的批复＞》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案张具田已依合同约定足额交付了购房款，锐捷公司在已与张具田签订有效《商品房买卖合同》的情况下，再以涉案房产抵付环宇公司工程款的行为侵犯了消费者的合法权益；依据上述规定，张具田请求交付涉案商品房的请求应当得到保护，其诉请应予支持。锐捷公司未在双方《商品房买卖合同》约定的交房期限内交付房屋显系违约，应承担相应违约责任，张具田主张锐捷公司支付违约金的请求亦应得到支持。综上，原审法院再审判决第一项应予变更；第二、三项错误，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更西安市雁塔区人民法院（2013）雁民再字第00010号民事判决第一项为：维持西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第00481号民事判决；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民再字第00010号民事判决第二项、第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张具田预交的一审案件受理费6629元、二审案件受理费6182元，均由陕西锐捷实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦海林
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二０一四年八月八日
书 记 员 刘潇潇