上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第345号
上诉人（原审原告、反诉被告）鲁萍。
上诉人（原审原告、反诉被告）沈晔。
两上诉人之共同委托代理人沈国平（系鲁萍之夫、沈晔之父）。
两上诉人之共同委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱颖。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
上诉人鲁萍、沈晔因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年8月3日，上海市松江区古楼公路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊＊室房屋被核准登记在鲁萍与沈晔名下，该房屋系配套商品房，自登记之日起5年内不得转让、出租。2009年1月2日，鲁萍与沈晔作为卖售人（甲方）、朱颖作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款共计人民币（下同）250，000元，乙方于2009年1月2日前支付150，000元，于2009年4月30日前支付80，000元，于2013年12月31日前支付20，000元；甲、乙双方同意，甲方于2009年1月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。买卖合同还对房屋交易中的其他事宜进行了约定。合同签订后，朱颖按约共计支付鲁萍与沈晔购房款230，000元。2009年1月2日，鲁萍、沈晔将系争房屋交付朱颖，朱颖进行了装修。2013年10月8日，鲁萍与沈晔的委托代理人沈国平与朱颖的配偶见面商讨了增加房款的问题。2014年1月11日、2月13日，鲁萍与沈晔的委托代理人沈国平向朱颖发函，通知朱颖办理系争房屋的过户手续，但信件均被退回。2014年2月18日至2014年3月10日，鲁萍与沈晔的委托代理人沈国平与朱颖短信沟通了增加房款和房屋过户的事宜。2014年3月10日，鲁萍与沈晔及朱颖共同赴上海市松江区房地产交易中心办理系争房屋的产权过户，但因当时朱颖已不符合本市的购房政策而未能过户。后鲁萍、沈晔诉至法院，要求判令：解除与朱颖签订的上海市松江区古楼公路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊＊室的房地产买卖合同；朱颖搬出上海市松江区古楼公路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊＊室，并把房屋还给鲁萍、沈晔。朱颖则提出反诉，要求判令：双方于2009年订立的房地产买卖合同于2014年5月30日解除；鲁萍、沈晔赔偿其房价损失97万元；鲁萍、沈晔返还其已付购房款23万元。
原审另认定，2008年12月21日，朱颖及案外人王＊＊＊＊与案外人张＊＊＊＊、宋＊＊＊＊签订了《上海市房地产买卖合同一份》，将位于上海市松江区泗泾镇沪松公路＊＊＊弄＊＊＊＊支弄＊＊＊号＊＊＊＊室的房屋出售给案外人张＊＊＊＊、宋＊＊＊＊，上述房屋于2009年4月25日被核准登记在张＊＊＊＊、宋＊＊＊＊名下。朱颖欲证明其为购买系争房屋已将仅有的一套房屋卖掉。鲁萍与沈晔则认为二次交易具有独立性，朱颖提交的该合同与本案无关，且根据朱颖的陈述，其换房属越换越小，与常理不符。
原审庭审中，鲁萍与沈晔亦提交了房屋租赁协议书及租金收据等证据，欲证明鲁萍与沈晔不能完成过户交易，导致其不能购房产生了房租损失。朱颖则认为鲁萍、沈晔在上海是有房屋的，这些合同可以随意至中介处签订，故朱颖对于该合同及收据的真实性均不认可。
原审诉讼中，鉴于双方对于系争房屋的市场价值无法达成一致意见，且鲁萍与沈晔主张以2013年8月系争房屋可进入交易市场的时间为评估时点，而朱颖主张以2014年5月30日双方解除合同的时间为评估时点，故经双方申请，上海市松江区人民法院通过上海市高级人民法院委托了上海＊＊＊＊房地产估价有限公司对系争房屋在以上二个时点的市场价值进行了评估。该公司于2014年10月10日出具了二份房地产估价报告，该报告明确系争房屋在2013年8月30日的市场价值为106万元，在2014年5月30日的市场价值为114万元。
针对上述估价报告，双方均没有异议。鲁萍与沈晔认为评估的发起方不是鲁萍、沈晔，希望法庭对于评估费予以考虑；要求采用2013年8月份的估价报告，当时就可以过户了，鲁萍、沈晔反复催促朱颖过户，但朱颖拖延办理，所以后续房屋价格的变化风险应由朱颖承担。朱颖则认为应以2014年5月30日的估价报告作为认定事实的依据，本案诉讼焦点是合同解除后的责任以及后果处理的问题，故以合同解除时间作为评估时点是合理的，根据2013年8月份的事实和政策，当时是不可能过户的，鲁萍、沈晔对此也是知晓的。鉴定部门认为，估价是针对时点的，时间不同，价格会有浮动，评估费无法合并，因为双方对于房价评估的时点不同，所以鉴定部门向双方各自收取了4，000元鉴定费用，分别出具了报告，评估价格中包含了二次装修的价格。
原审认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，鲁萍、沈晔与朱颖于2009年1月2日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但因系争房屋是拆迁安置房，交易过户的周期较长，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即朱颖非本市户籍居民，受本市限购令影响，事实上已不可能继续履行合同，故鲁萍、沈晔与朱颖均同意于2014年5月30日解除双方所签的《上海市房地产买卖合同》，于法不悖，法院予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，朱颖理应搬离并将系争房屋连同添附在房屋上的装饰装修物一并返还给鲁萍与沈晔，鲁萍与沈晔亦应将已收取的购房款23万元返还给朱颖。再次，对于朱颖所主张的系争房屋溢价的损失，法院认为，本案中合同解除的缘由主要是限购政策所致，而并非可归责于双方当事人的原因，故以2014年5月30日合同解除之日作为房屋估价的评估时点更为合理、公正，为此，根据鉴定部门的估价报告，本案系争房屋的市场价值应为114万元，至于其中的溢价款部分89万元，如果合同继续履行，应属于朱颖可以获得的利益，现因不可归责于双方的原因导致合同解除，从公平原则考虑，鲁萍与沈晔理应将该笔溢价款全额返还给朱颖。朱颖提供的证据不足以证明其存在为订立合同而实际发生的费用等合理损失，故法院对此不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，于二○一四年十二月十九日作出判决：一、鲁萍、沈晔与朱颖于2009年1月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年5月30日解除；二、朱颖于判决生效之日起十日内返还鲁萍、沈晔位于上海市松江区古楼公路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊＊室的房屋；三、鲁萍、沈晔于判决生效之日起十日内返还朱颖已付购房款230，000元；四、鲁萍、沈晔于判决生效之日起十日内支付朱颖房屋溢价损失890，000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费7，840元，司法鉴定费8，000元，合计诉讼费15，920元，由鲁萍、沈晔负担15，173元（已付4，080元，余款11，093元于判决生效之日起七日内交付法院），朱颖负担747元（已付）。
判决后，鲁萍、沈晔不服，上诉于本院，诉称：合同双方当事人都有义务使自己成为适格的合同履行对象，2011年推出限购政策后，被上诉人明知该政策却不缴纳社保，致使其成为限购对象；被上诉人还拖欠2万元尾款；自2013年8月起上诉人连续催告被上诉人过户，鉴于被上诉人的违约行为，法院应判定以上诉人起诉的日期为合同解除日期，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、四项，改判双方于2009年1月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月12日解除，上诉人支付房屋溢价损失100，000元。
被上诉人朱颖辩称：签订合同时预见五年后过户，然因被上诉人系外地户籍，2011年后被限购；双方合同中并未约定缴纳社保，被上诉人没有违约；如合同继续履行，房屋应归属于被上诉人，故溢价当然归属于被上诉人，因此不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人向本院出具书面意见，同意原审判决主文第一、二、三项，并愿意补偿被上诉人房屋溢价损失200，000元。
本院认为，关于合同解除时间之争议，鉴于原审2014年7月4日庭审中，朱颖反诉请求涉讼房地产买卖合同于2014年5月30日解除，鲁萍、沈晔则表示没有异议，故原审确定的合同解除日，合理妥当，二审审理期间，鲁萍、沈晔亦不再坚持该项上诉请求，故原审的相关判决，可予维持。本院同时认为，买卖标的为拆迁安置房，朱颖对此明知，因此，其对于五年内可能存在的交易风险应有一定的预见；限购令推出后，朱颖虽不符合本市的购房条件，但其仍可通过积极行为促使条件成就致使交易完成，故目前房屋不能过户的责任不在于出卖人一方，朱颖要求鲁萍、沈晔返还全部溢价损失，显无依据。况且，朱颖并未付清全部房款，原审支持未付余款的溢价损失，有失妥当。二审中，鲁萍、沈晔同意支付溢价损失200，000元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1045号民事判决主文第一、二、三项；
二、变更上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1045号民事判决主文第四项为：鲁萍、沈晔于本判决生效之日起十日内支付朱颖房屋溢价损失200，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费80元，反诉案件受理费7，840元，司法鉴定费8，000元，合计诉讼费15，920元，由鲁萍、沈晔负担15，173元，朱颖负担747元。二审案件受理费11，700元，由鲁萍、沈晔负担2，962.03元，朱颖负担8，737.97元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……