台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第174号
原告：李杰。
委托代理人：朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：汤卫娜，浙江海贸律师事务所实习律师。
被告：陶岳敏。
委托代理人：陈灵光，浙江新台州律师事务所律师。
被告：张巧玲。
原告李杰为与被告陶岳敏、张巧玲房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员张辉适用简易程序审理。因当时被告陶岳敏下落不明，本院于2015年3月9日裁定本案转为普通程序审理。本院于2015年6月15日公开开庭审理了本案。原告李杰的委托代理人朱娇霞，被告陶岳敏的委托代理人陈灵光到庭参加诉讼，被告张巧玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经审批延长了审理期限，并经当事人庭外和解未能达成一致，现已审理终结。
原告李杰起诉称：2010年12月11日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定：两被告将共有的坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室房屋以45万元的价格出卖给原告，合同签订之日付首期款35万元，余款在所有权证转让给原告后一次性付清，被告于2011年12月31日前办理好一切转户手续，将房屋交付原告使用。合同签订当日，原告向被告支付了首期款35万元。后经协商，被告于2012年11月9日将房屋腾空交付原告使用，当时按规定尚不允许办理产权转移登记手续。在可办理转移登记手续后，原告多次联系两被告未果，至今未办理产权证。请求判令：一、确认原、被告订立的房屋买卖合同有效；二、两被告协助原告办理坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室房屋的房屋所有权证和土地使用证的产权转移登记手续。
原告李杰在庭审中举证如下：1.二手房买卖合同、房屋登记信息查询结果证明、国有土地使用证，证明被告将自己所有的房屋转让给原告，双方发生房屋买卖合同关系的事实；2.转账交易凭证、银行转账记录，证明原告于合同签订之日支付房屋首期款35万元的事实；3.被告陶岳敏出具的收件说明、中房物业公司百姓家园管理处出具的证明、物业管理费收款收据，证明被告已经将房子腾空交付给原告使用的事实。
被告陶岳敏答辩称：2010年12月9日，原告与两被告签订个人抵押借款合同，约定两被告共同向原告借款35万元，月利率2分（实际月利率3分多），借款期限一年，同时约定两被告以共同共有的坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室房屋作为抵押物，合同经公证处公证。12月11日，原告将借款转入被告账户。为确保借款能按时收回，根据民间高利贷借款的潜规则，原告还要求两被告与李峰签订委托书，授予其对抵押物租、售全权代理权。另外原告还要求两被告在多份空白合同上签字，由原告持有，被告当时急于借款，未认真审查合同内容。两被告按约向原告支付利息至2012年9月，月利息1.35万元。后两被告经营亏损，无力继续支付利息和归还借款本金。2012年10月，原告以租赁抵押物为由，占有房屋至今。双方不存在房屋买卖合同关系，只有借款合同关系，原告捏造事实，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陶岳敏在庭审中举证如下：1.个人抵押借款合同，证明原、被告之间系个人抵押借款合同关系，不存在房屋买卖关系；2.被告张巧玲的银行账户交易明细，证明张巧玲向原告支付款项16.7万元，款项用途虽未注明，但可以证明原被告之间不存在房屋买卖关系，是个人借贷关系。
被告张巧玲未作答辩，也未提供证据。
被告陶岳敏对原告李杰提供的证据质证意见如下：对证据1二手房买卖合同的真实性、合法性和关联性均有异议，对房屋登记信息查询结果证明、国有土地使用证真实性没有异议，关联性有异议；对证据2真实性没有异议，关联性有异议，款项用途载明借款，证明了该35万元是借款，不是房屋买卖的首付款；对证据3，收件的时间与借款合同的还款日期差一天，说明被告不能履行还款义务时才将房屋交付给原告使用，对证明、收据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。
原告李杰对被告陶岳敏提供的证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性没有异议，双方约定借款35万元，如果被告不能还款，则开始履行房屋买卖合同，借款的35万元作为房屋首付款；对证据2，该款项是被告支付的利息。
本院认证如下：被告张巧玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审质证和抗辩的权利。
原告李杰提供的证据1，二手房买卖合同最后一页签名处有原告和两被告的签名，每页均有中介公司的盖章，被告陶岳敏称在空白合同上签名不符常理，本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明原、被告签订房屋买卖合同的有关事实；房屋登记信息查询结果证明、国有土地使用证，本院经审查，对真实性予以确认，该证据能够证明涉案房屋系两被告所有以及房屋被查封的事实。原告提供的证据2，本院经审查，对真实性予以确认，该证据能够证明原告于2010年12月11日将35万元转账入被告张巧玲的银行账户。原告提供的证据3，本院经审查，对真实性予以确认，该证据能够证明被告陶岳敏于2012年11月9日将涉案房屋腾空并交付原告，此后该房屋由原告使用的事实。
被告陶岳敏提供的证据1，本院经审查，对真实性予以确认，该证据能够证明原、被告签订抵押借款合同的事实。证据2，本院经审查，对真实性予以确认，该证据能够证明被告借款后支付原告利息的事实。
根据以上对证据的认定，并结合到庭原、被告的陈述，本院认定事实如下：
2010年12月9日，原告李杰与被告陶岳敏、张巧玲签订个人抵押借款合同，约定：原告借款给被告陶岳敏35万元用于经商，借款期限12个月，即自2010年12月9日起至2011年12月8日止，月利息按2分计算，利息按月结清，两被告以其所有的坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室房屋作为抵押物，为借款提供担保，两被告授权原告单方办理抵押登记手续并领取他项权利证书。后因两被告所有的房屋系经济适用房，未能办理抵押物登记手续。2010年12月11日，原告李杰与被告陶岳敏、张巧玲签订房屋买卖合同，约定：两被告以45万元的价格将坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室房屋出卖给原告，在合同签订时支付35万元，作为购房首期款，余款等所有权证转让给原告名下后，原告一次性付清，两被告承诺在2011年12月31日前，办理好一切转户手续，交付房屋给原告使用。同日原告将35万元转账至被告张巧玲的银行账户。两被告自2011年1月起每月通过张巧玲的银行账户转账支付原告利息，最后一笔于2011年12月21日支付。此后，两被告未再支付利息，也未归还借款。2012年11月9日，被告陶岳敏将房屋交付原告使用。2015年1月27日，经向房屋登记部门查询，该房屋处于查封状态。
本院认为：从本案查明的事实来看，原、被告存在以下合意，即双方首先履行抵押借款合同，当被告无法履行抵押借款合同约定的还款义务时，双方继而履行房屋买卖合同，原告支付给被告的借款转作首期购房款，以此来避免原告的借款风险。原、被告签订的该房屋买卖合同应属双方真实意思表示，合同内容并不违法，应确认为有效。在被告未能按约归还借款后，双方应按房屋买卖合同履行。实际上被告也已将房屋交付原告使用，说明双方已经按照该合同的约定部分履行。现原告要求被告协助办理房屋权属转移登记手续，符合该合同的约定。但由于该房屋现处于查封状态，目前办理房屋权属转移登记手续已履行不能，故本院对原告该请求予以驳回。被告张巧玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告李杰与被告陶岳敏、张巧玲于2010年12月11日签订的关于坐落在台州市椒江区百姓家园32幢302室的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。
案件受理费80元（原告已交纳），由被告陶岳敏、张巧玲负担；公告费250元（原告已支付），由被告陶岳敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 长 张 辉
审 判 员 郑楚楠
人民陪审员 陈英英
二〇一六年六月二十日
代书 记员 陈肖倩
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。