上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7884号
上诉人(原审原告)：胡绍春，男，1958年5月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：董桂生，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海青浦珠光五金厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：管瑞彪，厂长。委托诉讼代理人：管慰红，女，1969年12月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区练塘镇泾珠村长珠236号，系上海青浦珠光五金厂员工。上诉人胡绍春因与被上诉人上海青浦珠光五金厂(以下简称五金厂)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初5082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡绍春上诉请求：依法改判被上诉人支付上诉人搬迁补偿款人民币(以下币种均为人民币)389,144.80元，租金改为6,000元。事实和理由：双方于2001年形成租赁关系，合同到期日为2017年5月12日。该地块遇建设用地减量化，按评估公司的评估报告计算补偿金额。被上诉人提供伪评估报告，在上诉人不知情的情况下签订了补偿协议。上诉人知晓后，要求按评估报告金额补偿。五金厂辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。胡绍春向一审法院起诉请求：判令五金厂返还胡绍春搬迁补偿款389,144.80元(包括建筑及装修补偿款174,025元、停产停业损失154,147元、搬迁费60,972.80元)。一审法院认定事实：2007年至2012年，五金厂将上海市青浦区区租赁给胡绍春使用，双方签订了租赁协议，协议到期后，双方至青浦区练塘镇人民调解委员会调解，胡绍春(作为被申请人)与五金厂(作为申请人)达成《青浦区练塘镇人民调解协议书》，约定厂房坐落上海市青浦区，租赁面积为460平方米，其中八路头13间，5路头4间，厕所1间，租赁期限为5年，自2012年5月12日至2017年5月12日，租金为每年26,000元，每年12月30日前支付当年租金，营业执照和单位公章由被申请人持有，年检费用由被申请人承担，申请人提供现有设备给被申请人使用(见补充协议)，厂房租赁期间，任何一方需要提出解除租赁协议，必须征得另一方同意，如遇国家、政府公益性实业建设项目拆迁，申请方与被申请方必须无条件服从，并分别享受因拆迁造成的相应赔偿部分，厂房租赁协议随之自行终止。该协议签订当日，双方并制作一份设备清单作为协议补充内容，其中列明五金厂交付给胡绍春使用的设备包括喷台、空压机、办公台等。另查明，分为A、B两区，五金厂将A区租赁给案外人毕文使用，B区租赁给了胡绍春使用，五金厂拆迁前在该场地内未经营。关于青浦区地块上拟予以拆除和搬迁的房屋建筑物(不含土地使用权)、室内装修和设备等实物资产，共涉及房屋建筑物13项(无权证)、面积760.77平方米，构筑物17项、室内装修1项，以上含A、B区；A区不可搬迁设备10台/只/套、可搬迁设备30台/只/套/辆/批/班；B区不可搬迁设备10台/套、可搬迁设备30台/只/套/辆/批/班。2016上海立信资产评估有限公司出具预估值汇总表，载明：“上海珠光五金厂房屋预估值643,199.14元，构筑物预估值181,314.62元，装修预估值1,482元，不可搬迁设备预估值4,017.60元；租赁户A(厂区门口)可搬迁设备21,430元，不可搬迁设备45,168.60元，小计66,598.60元；租赁户B(厂区里面)可搬迁设备20,500元，不可搬迁设备40,472.80元，小计60,972.80元。”2016年4月9日，胡绍春与五金厂签订了《改良化赔偿协商结算明细清单》，双方就政府改良化要求赔偿有关预估值明细，达成协议如下：一、彩钢板2.16、围墙、棚内酸洗池、彩钢栅2内酸洗池、彩钢栅、半砖墙隔墙等项目作价77,411.42元，扣除围墙50%、部分彩钢板栅、3个月房租6,000元，合计55,900元;二、房屋内设备材料，4月20日前搬出、资金一次性付清，以后经济与房东无关；三、改良后，停产停业、职工补偿、供电设施增容属租房人(补偿与房东无关)，以上协议双方确认签字有效，胡绍春委托代理人蔡桂珍及五金厂法定代表人管瑞彪在该协议上签字确认。事后，五金厂擅自将该协议上第二项“以后经济与房东无关”删除，并将第三项内容变更为“改良后，停产停业、职工补偿、供电设施增容以后凡发生补偿与承租人无关”。其后，双方就停产停业损失等发生纠纷，该协议未得到履行。还查明，2016年5月10日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、青浦区练塘镇泾珠村村民委员会(乙方)、管瑞彪代表上海珠光五金厂(丙方)、A区毕文(丁方)四方签订青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议，部分内容载明：“乙方、丙方及丁方自愿关闭企业、搬迁设备、腾空厂房，甲方对该建设用地实施减量化，并同意对乙方、丙方及丁方的房屋、土地使用权、设备搬迁、停产停业损失及职工经济补偿金等采用货币方式进行补偿。乙方、丙方及丁方所有的房屋坐落于练塘镇泾珠村长珠104号，实际用地面积1.72亩，实际建筑面积760.77平方米。甲乙双方确认，甲方按实际用地面积1.72亩(以立项面积为准)，每亩25.8万元，共44.376万元，补偿给乙方。经上海立信资产评估有限公司评估，乙方地上物评估总价为/万元(详见评估报告)，丙方地上物评估总价为88.96万元(详见评估报告)，停产停业损失补偿20.5492万元。甲方共应补偿丙方合计109万元，丁方地上物及其他评估总价为6.8万元，停产停业损失补偿为3.423万元，甲方共应补偿丁方合计10.223万元。”当日，胡绍春的委托代理人蔡桂珍、五金厂的委托代理人管慰红共同出具承诺书一份，载明“根据上级的精神，上海珠光五金厂进行减量化工作，由于房东陆飞其与B区厂房租赁人胡绍春在企业评估补偿上存在争议，未达成一致的协议，现要求就房东与租赁人的有关补偿资金由镇改良办代为保管，双方在2个月内达成协议后再支付。”审理中，双方当事人确认系争土地属于上海市青浦区练塘镇泾珠村村民委员会所有，系集体土地。胡绍春表示，如果法院认定胡绍春、五金厂之间的租赁协议无效，则要求胡绍春欠付的租金8,000元在本案中一并处理。胡绍春对此表示同意。胡绍春、五金厂双方表示，评估机构未出具正式的评估报告，但是双方均认可预估值汇总表中评估的金额，并同意按照此评估表分配减量化利益。就胡绍春与五金厂之间签订的赔偿协议为何未得到履行问题，胡绍春表示，其与五金厂达成协议后，因为协议是根据第一次评估的单价作出，胡绍春当时不知道有第二、第三次评估，故签订该协议后，应该以第三次评估的单价为准；并且五金厂反悔，所以该协议未得到履行。对该协议的效力，胡绍春表示，对于五金厂更改前的协议内容应为有效，但是存在计算方式上的误差，要求予以变更。五金厂对此表示，三次评估胡绍春均是知悉的，且协议上列明的彩钢板等项目均是五金厂建造，胡绍春仅是对这些项目进行维修，五金厂考虑到该情况，故同意在该协议上对胡绍春作出部分补偿，因此才以第一次评估单价进行计算并且扣除了一些项目。对该协议的效力，五金厂表示愿意按照变更前的协议内容履行。关于建筑及装修补偿款，胡绍春称，除五金厂租赁给胡绍春的460平方米的面积外，其余面积均为胡绍春所建造，但是无法提供相应证据，故胡绍春要求按照其与五金厂之间签订的赔偿协议上载明的项目面积，按照第三次评估的单价进行计算。五金厂对此表示，评估表上所有项目均由五金厂建造，但对此也无相应证据提供，胡绍春仅进行了修补，故仅认可该赔偿协议上所载明的金额。关于停产停业损失154,147元，胡绍春称，该诉请是根据政府按照每平方米350元的标准补偿，胡绍春在预估值表中的租赁面积为440.42平方米，所以胡绍春据此计算停产停业损失为154,147元。五金厂对此表示，政府是按照每平方米350元补偿的，五金厂出租给胡绍春的合同面积是460平方米，体现在评估表上的是440.42平方米，但是胡绍春在生产中使用的仅有200平方米。五金厂在系争场地内无经营，但是五金厂将自己的营业执照交由胡绍春使用和经营，所以不同意支付胡绍春该项费用。关于搬迁费60,972.80元，胡绍春认为，预估值表上的可搬迁设备表中除第2项喷台1只、第5项空压机、第14项办公设施属于五金厂所有(并载于双方之间的设备清单)，除此之外的预估值表上可搬迁设备和不可搬迁设备均属于胡绍春所有。五金厂认为，除胡绍春认可的部分外，第3项油漆喷枪1套、第9项烘箱周转车以及不可搬迁设备中的一个烘房是属于五金厂所有的，但是这些项目均不在设备清单中，对此五金厂也无证据提供。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。胡绍春、五金厂之间签订人民调解协议书，实为双方之间订立的房屋租赁合同，但因系争房屋缺乏合法建房手续，故合同无效。本案中，胡绍春、五金厂双方并未对租赁期间动拆迁补偿款的分配进行约定。胡绍春主张补偿款389,144.80元，此款包括房屋及构筑物补偿、停产停业损失补偿、搬迁费补偿。对于上述补偿的归属，法院认为，鉴于双方并已对建筑及构筑物补偿款及停产停业损失补偿款的归属进行约定，故法院予以确认，胡绍春要求第三次评估单价为准对该协议金额进行更改无事实和法律依据，法院不予采纳，五金厂未经胡绍春同意对协议作出的单方更改部分，法院不予以确认。故法院据此确认胡绍春应享有的房屋及构筑物补偿为61,911.04元。停产停业损失，胡绍春主张按照政府拆迁标准每平方米350元主张，五金厂对该标准无异议，故法院对该补偿标准予以确认，五金厂确认预估值表上胡绍春的租赁面积为440.42平方米，但五金厂要求以胡绍春实际使用面积计算无事实和法律依据，故法院确认胡绍春应享有停产停业损失154,147元。该搬迁补偿，系对可搬迁物品的补偿款，因双方在签订租赁合同时对五金厂提供给胡绍春的设备已列明清单，故法院综合该清单及双方当事人的陈述，酌情确定属于五金厂所有的部分金额为8,000元。因胡绍春与五金厂之间的租赁合同无效，五金厂主张胡绍春欠付五金厂的8,000元租金在本案中一并处理，胡绍春对此也无异议，故法院予以确认。一审法院判决如下：一、上海青浦珠光五金厂应于判决生效之日起十日内支付胡绍春补偿款269030.84元；二、胡绍春应于判决生效之日起支付上海青浦珠光五金厂租金8,000元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院审理中，蒋耀青、陆振伟、蔡献华经上诉人申请出庭作证。蒋耀青称为上诉人进行装潢。陆振伟称2003年为上诉人建造房屋。蔡献华称十几年前为上诉人建造洗手池等设施。上诉人并提供村委会书记证明一份以及自行制作的遗漏部分清单一份。被上诉人对上述清单不予确认，证人证言系虚假的。上诉人称2000年建立租赁关系，被上诉人予以否认，上诉人并无证据予以证明，不利后果自行承担。本院认为，双方的房屋租赁关系因系争房屋缺乏合法建房手续，故一审法院认定合同无效，并无不当。租赁期间动拆迁补偿款的分配双方并未进行约定。上诉人主张的补偿款包括房屋及构筑物补偿、停产停业损失补偿、搬迁费补偿。建筑及构筑物补偿款及停产停业损失补偿款，一审法院依双方的约定确定，并无不当。上诉人认为其在不知情的情况下与被上诉人达成一致，并无确凿的证据。上诉人所提供的证人证言与其他证据矛盾，本院难以采纳。故上诉人要求以第三次评估单价为准对该协议金额进行更改，一审法院不予采纳，并无不当。故一审法院确认上诉人应享有的房屋及构筑物补偿款为61,911.04元，可以维持。其余停产停业损失补偿、搬迁费补偿，一审法院确定并无不当，本院予以维持。关于欠租8,000元，上诉人在一审中对此数额以及在本案中一并处理均无异议，现二审中请求减为6,000元，并无合理的解释以及相关的证据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,137元，由上诉人胡绍春负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……