安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01348号
上诉人（原审被告）：合肥市大通建材经销部。
法定代表人：金家瑛，主任。
委托代理人：靳杨，安徽达安律师事务所律师。
委托代理人：尹奇，安徽达安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂晶晶，女，1980年8月14日出生，汉族。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：靳真文，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市华阳建设工程有限公司，（原纬五路）三号。
法定代表人：刘常文，董事长。
委托代理人：何宗发，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：钱静，安徽天瑞律师事务所实习律师。
上诉人合肥市大通建材经销部因房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
经审理查明：2005年8月23日，中共合肥市包河区建设局委员会和合肥市包河区建设局联合向中共合肥市包河区委员会办公室提交《关于合肥市第八建筑工程公司改制的请求》，决定对合肥市第八建筑工程公司进行改制，同时呈报改制方案。2005年9月23日，中共合肥市包河区委员会办公室批准同意该《改制方案》。该《改制方案》中载明：八建公司下属的门市部清产核资工作由公司组织实施。在扣除职工安置费用后，若有结余将全额上交包河区城建国有资产运营公司。经八建公司经理会议研究决定：下属门市部一并纳入八建公司改制。
合肥市大通建材经销部为合肥市第八建设工程有限公司下属门市部，为集体所有制企业法人，在合肥市第八建设工程有限公司改制过程中一并进行了改制，现该企业目前状态为吊销。合肥市第八建设工程有限公司改制后成立合肥市华阳建设工程有限公司（以下简称华阳公司）。
2008年10月10日，经华阳公司全体股东研究决定，全体股东一致同意对外出售登记号：2008016639、权证字号：房地权合产字第113058号，位于合肥市大通路106号的房产。在该《关于合肥市大通建材经销部对外出售的股东会决议》下方有华阳公司五名股东的签名、华阳公司及法定代表人刘常文的签章、合肥市大通建材经销部及法定代表人金家瑛的签章。
2008年10月10日，华阳公司股东作出《关于大通路门市部处理的股东会纪要》，载明：根据合肥市包河区建设局包建常字（2005）23号文及包河区委办文件精神，同意《改制方案》。公司股东于2008年10月作出处理意见，据大通路门市部的审计报告及改制文件要求，大通路门市部的资产作为偿还原门市部的债务和改制文件规定的退休人员和职工安置处理。
后，华阳公司董事会依据上述股东会纪要，且征得�通路门市部负责人金家瑛意见，达成：若公司今后对大通路门市部的房产进行处理，在同等条件下，金家瑛有优先权，公司配合过户事宜，房款一次性付清等意见。
2009年3月11日，华阳公司委托合肥市房地产评估事务所有限公司对位于合肥市大通路106号（原104号）一层局部商业用房一套，总建筑面积114.00㎡进行了公开市场价值评估，评估价为1674660元。
随后，合肥市大通建材经销部与聂晶晶签订《存量房买卖合同》一份，约定：合肥市大通建材经销部转让位于合肥市瑶海区大通路106号（合产1130588号）存量房，建筑面积114平方米，价款为1674660元；合肥市大通建材经销部于2009年5月1日前腾空该存量房，并通知聂晶晶交接。
合同签订后，聂晶晶按华阳公司股东的指示，分别于2009年4月7日，聂晶晶向华阳公司会计朱玲转款50万元；2009年4月15日，聂晶晶向华阳公司会计朱�转款28万元；2009年4月20日，聂晶晶向华阳公司会计朱玲转款207330元；2009年6月1日，聂晶晶向华阳公司会计朱玲转款5万元；2009年8月14日，聂晶晶向华阳公司会计朱玲转款2万元；2009年8月19日，聂晶晶向华阳公司会计朱玲转款15000元，以上转款合计1072330元，转款凭证上均备注：购大通路106号房款。
因合肥市大通建材经销部一直未能依约将房屋交付聂晶晶。2011年9月16日，聂晶晶收到退还的购房款622330元；2011年10月28日，聂晶晶收到退还的购房款8万元；2011年11月3日，聂晶晶收到退还的购房款10万元；2012年1月20日，聂晶晶收到退还的购房款5万元；2012年4月24日，聂晶晶收到退还的购房款6万元；2012年5月14日，聂晶晶收到退还的购房款65000元；2012年11月21日，聂晶晶收到退还的购房款5万元，以上款项共计1027330元，尚余购房款45000元未退。
此后，聂晶晶为主张剩余房款及相应�失遂将华阳公司诉至原审法院。原审法院作出（2013）瑶民一初字第01981号民事裁定书，以华阳公司不是房屋买卖合同的主体，不是案涉房屋买卖合同的适格主体为由，裁定驳回聂晶晶的起诉。聂晶晶遂再次将合肥市大通建材经销部、华阳公司诉至原审法院，请求判令：一、合肥市大通建材经销部、华阳公司共同支付剩余购房款45000元；二、合肥市大通建材经销部、华阳公司共同赔偿损失758209.22元（详见赔偿清单，暂计算到2013年9月30日，以后以45000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算损失，直至款清之日）。
原审法院审理后认为，聂晶晶与合肥市大通建材经销部签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定，全面及时地履行合同义务。庭审时，经询问，双方均认可聂�晶共支付购房款1072330元，现已返还其1027330元，鉴于双方都同意解除合同，故对聂晶晶主张的要求支付剩余房款45000元的请求予以支持。
根据合同约定，合肥市大通建材经销部应于2009年5月1日前腾空房屋，并通知聂晶晶交接。合肥市大通建材经销部未能按约履行交房义务，现双方均同意解除合同，聂晶晶要求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍赔偿其损失，符合法律规定，应予以支持。合肥市大通建材经销部为工商部门核准登记的集体所有制企业，具有法人资格，依法能够独立承担民事责任；华阳公司并非合同的任何一方，根据合同的相对性，聂晶晶要求华阳公司与合肥市大通建材经销部共同支付剩余房款并赔偿损失，于法无据，依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、合肥市大通建材经销部于本判决生效之日起十日内返还聂晶晶购房款45000元；二、合肥市大通建材经销部于本判决生效之日起十日内赔偿聂晶晶损失（后附损失计算清单）；三、驳回聂晶晶的其他诉讼请求。案件受理费11930元，减半收取5965元，由合肥市大通建材经销部负担。附损失计算表：1、以50万元为基数，自2009年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2011年9月16日；2、以122330元为基数，自2009年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2011年9月16日；3、以8万元为基数，自2009年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2011年10月28日；4、以77670元为基数，自2009年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2011年11月3日；5、以22330元为基数，自2009年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2011年11月3日；6、以5万元为基数，自2009年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2012年1月20日；7、以6万元为基数，自2009年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2012年4月24日；8、以65000元为基数，自2009年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2012年5月14日；9、以1万元为基数，自2009年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2012年11月21日；10、以4万元为基数，自2009年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2012年11月21日；11、以1万元为基数，自2009年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决书确定的履行之日；12、以2万元为基数，自2009年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决书确定的履行之日；13、以15000元为基数，自2009年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决书确定的履行之日。
上诉人合肥市大通建材经销部上诉称，本公司与聂晶晶签订《存量房买卖合同》后，本公司一直没有收到聂晶晶支付的购房款，双方合同实际并未履行。聂晶晶将购房款实际支付至华阳公司，应由华阳公司承担还款责任，此前的款项也是华阳公司返还，原审判令本公司返还剩余购房款错误。另聂晶晶将购房款支付给华阳公司，所造成的实际损失仅为华阳公司占有购房款期间的同期银行存款利息损失，原审在聂晶晶未提供任何证据的情况下，判令按同期银行贷款利率的四倍给付利息损失无事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回聂晶晶对本公司的诉讼请求。
被上诉人聂晶晶辩称，合同签订后，本人系应合�市大通建材经销部上级主管部门华阳公司的要求将购房款支付至华阳公司指定账户，双方合同已实际履行，本人严格按照合同履行了自己的义务，合肥市大通建材经销部却没有实际将房屋交付，构成违约，给本人造成重大损失，且至今未全额返还购房款，合肥市大通建材经销部是房屋买卖合同的相对方，原审判令合肥市大通建材经销部返还剩余购房款，并按同期银行贷款利率的四倍赔偿损失并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人华阳公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院认为，合肥市大通建材经销部是与聂晶晶签订《存量房买卖合同》的一方主体，也是出售房产的所有权人，虽然其在签订存量房买卖合同后，未实际收取聂晶晶支付的购房款，但因华阳公司作为合肥市大通建材经销部的上级主管�门，其在改制过程中，组织合肥市大通建材经销部与聂晶晶签订房屋买卖协议、代收房款及退还房款等行为，均是依据政府批准《改制方案》的规定，履行对下级门市部资产进行处置的行为，华阳公司的一系列行为应视为系代表合肥市大通建材经销部的履行行为，对外的法律后果应由合同相对人合肥市大通建材经销部承担，因合肥市大通建材经销部的售房款确由华阳公司实际收取，华阳公司也仅返还部分购房款，尚余4500元购房款未返还，且购房款返还前也一直由华阳公司实际占有，合肥市大通建材经销部在承担返还尚欠购房款及赔偿损失责任后，可另行向华阳公司主张，但不能因此对抗合同相对方，合肥市大通建材经销部上诉主张其未实际收取房款，双方合同未履行，其不应承担责任的理由不能成立，本院依法不予采信。
合肥市大通建材经销部与聂晶晶间签订�《存量房买卖合同》中未约定违约责任，对于合同解除后的损失赔偿问题也未行约定，现双方合同已实际解除，大部分购房款亦已返还，原审法院在双方无合同约定，聂晶晶也未提供证据证明实际损失的具体数额的情况下，判令合肥市大通建材经销部按同期银行贷款利率的四倍赔偿购房款占有期间的利息损失，显然无事实和法律依据，应予纠正。鉴于聂晶晶支付的购房款实际由合肥市大通建材经销部的上级主管部门华阳公司占有，参照相关法律规定，在双方当事人对于利息标准未进行明确约定的情况下，合肥市大通建材经销部应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，合肥市大通建材经销部上诉主张应按照同期同类存款利率计算利息损失的主张亦于法无据，本院依法不予采信。
据此，原审认定事实基本清楚，唯对利息损失的给付标准确定欠妥，应予纠正。�据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04292号民事判决第一、三项；即合肥市大通建材经销部于本判决生效之日起十日内返还聂晶晶购房款45000元；驳回聂晶晶的其他诉讼请求。
二、变更合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04292号民事判决第二项为：合肥市大通建材经销部于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿占有聂晶晶购房款期间的损失（后附损失计算清单）。
一审案件受理费11930元，减半收取5965元，由合肥市大通建材经销部负担2965元，由聂晶晶负担3000元；二审案件受理费11930元，由合肥市大通建材经销部负担3930元，由聂晶晶负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年�月二十六日
书记员 丁宇琪
附损失计算表：
1、以50万元为基数，自2009年4月8日起计算至2011年9月16日；
2、以122330元为基数，自2009年4月16日起计算至2011年9月16日；
3、以8万元为基数，自2009年4月16日起计算至2011年10月28日；
4、以77670元为基数，自2009年4月16日起计算至2011年11月3日；
5、以22330元为基数，自2009年4月21日起计算至2011年11月3日；
6、以5万元为基数，自2009年4月21日起计算至2012年1月20日；
7、以6万元为基数，自2009年4月21日起计算至2012年4月24日；
8、以65000元为基数，自2009年4月21日起计算至2012年5月14日；
9、以1万元为基数，自2009年4月21日起计算至2012年11月21日；
10、以4万元为基数，自2009年6月2日起计算至2012年11月21日；
11、以1万元为基数，自2009年6月2日起计算至本判决书确定的履行之日；
12、以2万元为基数，自2009年8月15日起计算至本判决书确定�履行之日；
13、以15000元为基数，自2009年8月20日起计算至本判决书确定的履行之日。
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。