杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初11540号原告：郑大洪，男，1977年4月10日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈士松，浙江金道律师事务所律师。被告：沈丽君，女，1986年6月14日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。原告郑大洪与被告沈丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法由审判员何亦波适用简易程序独任审判，并于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告郑大洪的委托诉讼代理人吴正亮，被告沈丽君的委托诉讼代理人谢兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告自2017年9月1日起至2018年5月20日止的房屋租金265589元并支付利息损失3984元（以265589元为本金，自2017年9月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日，暂计算至2017年11月30日）；2.判令被告赔偿原告因拆迁造成的装修损失158067元、设备损失54972元；3.判令被告支付原告按期腾房应享有72822元（返还两个月的租金60822元、搬家费10000元、奖励2000元）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原、被告签订一份《店面出租合同》，约定由原告承租被告位于杭州市西湖区文一路391-1号万塘路口的商铺。2016年5月20日，双方重新签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告继续承租案涉商铺，年租金370000元，租金按年支付。若因拆迁产生的房屋装修损失由被告按国家标准给予补偿。合同签订后，原告依照合同约定履行了相应义务。2017年7月，原告收到通知，案涉商铺属违法建筑，需在9月15日前腾空，租金计算至2017年8月31日。原告将此事告知被告，被告表示已经知晓，且被告要求原告配合按期腾空商铺。原告于9月14日腾空了商铺，该商铺已于2017年9月被拆除。案涉商铺腾空后，被告领取了本应支付给原告的按期腾空商铺所返还的两个月租金、搬家费及奖励。此后，原告多次要求被告退还剩余租期的租金，赔偿商铺装修、设备损失，支付搬家费、奖励等款项，被告反而要求原告答应其不合理要求，致使原告至今未能取得相应款项。综上，被告将属于违法建筑的商铺出租给原告，且案涉商铺已被拆除，被告的行为给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。被告沈丽君辩称：1、被告一直向杭州宋江股份经济合作社承租位于杭州市西湖区间，使用面积约为80平方米。直至2017年8月，被告才从杭州宋江股份经济合作社处获悉案涉房屋属于违法建筑，并被列入西湖区委、区政府关于“三改一拆”和“无违建”创建推进工作中要求拆除的范围。之前被告并不知晓该情况，且一直按原、被告于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》履行，故案涉合同无法继续履行不可归责于被告。2、原告于2017年9月12日与杭州宋江股份经济合作社达成自愿搬离案涉房屋的协议，并就预约租赁安置等达成了一致意见，而原告却违背契约精神，在本案中主张装修损失、设备损失、减免租金及搬家费等主张，并无事实依据。被告至今未与杭州宋江股份经济合作社进行财务结账，也未领取过两个月租金、搬家费、奖励等费用，反而被告为原告垫付了水电费9668元。3、案涉《房屋租赁合同》系原被告双方于2016年3月28日签订，而原告的装修、设备等投入发生在2014年5月，原告基于前一份《店铺出租合同》而投入，该和合同早已履行完毕，故原告主张的装修、设备损失与本案并无关联性。鉴于本案转租房屋系违法建筑，根据法律相关规定，案涉《房屋租赁合同》无效，但原告仍应支付按合同约定的租金标准支付房屋占用费，故被告至多退还原告未使用租赁房屋期间的已付租金，至于原告主张的其他费用无法律依据。综上，原告的诉请与本案事实由较大出入，请法院依法判决。原告向本院提交了工商企业注销证明、《店面出租合同》、《房屋租赁合同》、中国民生银行业务回单、工程装修明细单、店铺照片、销货清单、广告牌报销凭证、《建设项目环境影响登记表》、《建设项目环境影响评价文件审批意见》、油烟净化设备照片、油烟管道报销凭证、收款凭证、搬迁通知。被告向本院提交了违法建筑拆除告知书、接受调查处理通知书、搬迁协议、水电费专用收据。上述证据经质证，原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以认定。本院经审理认定本案事实如下：杭州市西湖区文一路391-1号沿街商业房系由沈丽君向杭州宋江股份经济合作社承租使用。2014年5月19日，郑大洪与沈丽君签订一份《店面出租合同》，约定由郑大洪承租上述房屋，租期2年，自2014年5月19日至2016年5月18日止，租金总计420000元；合同期满后，郑大洪可以445000元租金享受优先续租两年的权利。合同签订后，郑大洪即对房屋进行了装修，用于开办杭州市西湖区汇圣小吃店，郑大洪在本案中主张支付装修费450000元，并提供了由杭州龙阳装饰工程有限公司出具的工程装修明细单等作为证据。2016年3月28日，郑大洪与沈丽君就上述房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定由郑大洪继续承租该房屋，租期3年，自2016年5月19日至2019年5月18日止，年租金370000元；若该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，拆迁所产生的房屋装修费用按国家标准给予补偿。合同签订后，原告共计支付了740000元租金。2017年8月25日，涉案房屋被当地行政部门确认为违法建筑并责令限期拆除。杭州宋江股份经济合作社就搬迁事宜张贴通知，其中载明：各商户务必在2017年9月15日晚24点之前搬空房屋，房屋租金计算至2017年8月31日止，已多缴的房租给予退还，同时返还7、8两个月的房租，按时搬空房屋的商户给予10000元的搬家费，提前搬空房屋给予每天2000元的奖励。2017年9月12日，杭州宋江股份经济合作社与郑大洪就店铺搬迁安置事宜达成协议。2017年9月14日，郑大洪搬离案涉房屋。现该房屋已被依法拆除。因郑大洪与沈丽君就退还租金等事宜协商未果，郑大洪诉至本院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁房屋的建造未经有关部门的审批，属违法建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》，本院确认无效。被告出租属于违法建筑的房屋致使合同无效，对此应承担主要责任；原告在签订合同时亦未尽到必要的审查注意义务，亦存在一定过错。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告实际占有使用该房屋直至2017年9月14日搬离，故对于原告已支付的2017年9月14日至2018年5月18日期间的租金251735元，被告应当返还。关于利息损失，被告在已知晓案涉房屋系违法建筑且原告已搬离的情形下，未及时返还剩余租金，故应当承担原告自2017年9月14日起的利息损失，本院参照中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告主张的装修及设备损失，本院根据原告提供的证据及原、被告导致合同无效的过错并结合折旧等因素，酌情确定被告赔偿原告装修损失60000元。关于原告主张的按期腾房享有的租金返还、搬家费及奖励，原告未提供证据证明该部分款项已由被告领取，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、沈丽君于本判决生效之日起十日内返还郑大洪租金251735元及利息2310元（暂计算至2017年11月30日，2017年12月1日起的利息以251735元为基数按照中国人民银行一年期贷款利率另行计算支付至还清之日止）；二、沈丽君于本判决生效之日起十日内赔偿郑大洪装修损失60000元；三、驳回郑大洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9354元，减半收取4677元，由郑大洪负担1689元，由沈丽君负担2988元。郑大洪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；沈丽君于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  何亦波二〇一八年三月三十日书记员  王夏意??