江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8851号
上诉人（原审被告）：苏州盛高物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑宏业路168号E栋。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王欢欢，北京观韬（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：宋钰。
被上诉人（原审原告）：陆丹。
委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人苏州盛高物业服务有限公司（以下简称盛高公司）因与被上诉人宋钰、陆丹房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第03238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
盛高公司上诉请求：撤销一审判决，驳回宋钰、陆丹全部诉讼请求，一、二审全部诉讼费用由宋钰、陆丹承担。事实和理由：一、不论从合同目的、合同文义和合同体系上看，业主并无合同单方解除权，合同第11条并非约定解除条件，而是合同提前终止的协商解决机制，一审判决认定事实错误。1、租赁合同具有整体性，一审法院忽略委托经营管理的本质，割裂了租赁合同和我公司委托FRASERS的管理合同之间的关联性。2、从合同体系上看，业主一方并无单方解除权，即使按照合同第11条约定的合同提前终止协商解决机制，也需双方达成终止合同协议。3、从合同目的上看，租赁合同中限制出租方单方面提前终止合同，符合酒店式公寓经营的特殊性，也符合双方在签订合同时所明知的客观情况，一审判决未充分考虑酒店式公寓运营的特殊业态，对合同目的做出了错误判断。4、从合同解释的角度看，合同第11条内容已经非常明确，应当以尊重当事人意思自治、维护市场交易稳定为原则，酒店式公寓的特殊性质要求维系更高程度的合同稳定性。5、本案所涉系列案件中存在数名外籍原告，其授权委托书、起诉状等法律文书未经法定公证、认证手续，不具有法定效力，业主方律师在系列案件中缺乏有效授权，出庭合法性有重大瑕疵，除去该部分业主，起诉的面积将达不到三分之二的约定。二、司法裁判若不是基于确切无疑的事实和理由，而是在未经充分行业调查的基础上运用自由裁量权，凭借存在较大争议的合同条款解释，打破司法稳定性，将在行业内形成严重不良效应，引发更多群体诉讼。1、涉案租赁合同及其标的物的特殊性质，决定了它比一般租赁合同更需要保持合同稳定性。2、在苏州范围内，租赁合同的解除，不仅会激发酒店公寓员工劳动纠纷，而且会加剧环球188项目整体经营失败的商业风险。3、在国际影响上，将减损苏州商业环境在国际上积累的良好声誉，降低外商对苏州投资环境的国际评价。三、退一步说，即使一审判决认定是合同解除条件并判决合同解除，也应当一并处理损失问题，并且我公司有权将业主的租金收益抵销合同解除造成的损失。1、解除合同一并处理损失符合合同法第九十七条的规定，我公司一审中也提出反诉请求。2、即使一审法院认定赔偿损失并非解除条件，也应当将赔偿损失和签订终止协议作为解除合同的必经程序。3、我公司因合同解除造成的各项损失明确、具体且可操作。4、我公司有权将租金收益抵销解除合同造成的损失。四、再退一步，至少应延长房屋交付期至150日，一审判决认定的60日明显不够我公司完成解除合同、收回长租客租赁房屋、遣散员工以及查验、交付房屋等善后工作。
宋钰、陆丹未作答辩。
宋钰、陆丹向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人签订的《酒店式公寓售后租赁合同》已于2015年5月13日解除；2、盛高公司立即返还租赁物给宋钰、陆丹。一审庭审中宋钰、陆丹将第二项诉请进一步明确为要求盛高公司返还租赁的房屋并包含房屋内附属设施及家具家电。
一审法院认定事实：分别在2013年和2014年，宋钰、陆丹（甲方）与盛高公司（乙方）签订《酒店式公寓售后租赁合同》，约定甲方已经于2013年2月和2014年8月与苏州润建置业有限公司（以下简称润建置业）签订了《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，并先后购买了位于苏惠路88号环球财富广场2幢楼4507室、4508室酒店式公寓的商品房，甲方拟将该房屋长期出租给乙方，作为酒店式公寓的一部分，由乙方聘请酒店式公寓管理公司（该公司为辉盛国际管理有限公司，FRASERSHOSPITALITYPTELTD，合同中简称“FRASERS”）统一对外出租和管理。乙方有权使用、转租、管理和经营房屋，甲方作为所有权人对房屋、大楼等占有、使用、管理、收益等权限均委托给乙方。鉴于酒店公寓已由乙方统一对外出租和经营，在租赁期限内，未经乙方事先书面同意，甲方不得提前终止本合同，也不得擅自将该房屋出租给第三人或者收回自用，未经乙方书面同意不得进入房屋，或以任何形式干扰乙方或管理公司对酒店公寓的日常经营和管理。租赁期限为自2011年7月1日至2021年6月30日止。其中2011年7月1日至2014年6月30日为固定租金回报期，为期3年，该期间按照房屋总价款的6%计算回报。2014年7月1日至2021年6月30日为浮动租金回报期，为期7年，该期间按照当年酒店式公寓税后利润总额×房屋租金回报系数计算回报。其中税后利润总额为全部当年营业收入减去酒店式公寓合理经营成本、税收等，包括但不限于酒店管理费、管理公司前期开业费用、酒店式公寓员工和乙方员工薪酬及福利、人员培训费、办公和行政费用、广告推广费和市场营销费、经营用品购买成本、物业管理费用、设备设施维护费和能耗费、更新改造基金、保险费、聘请律师、会计师或第三方费用以及乙方管理费、甲乙双方因酒店公寓运营和收益应缴纳的税费以及其他经营管理产生的合理费用。当年酒店公寓税后利润总额以乙方委托有资质的会计师事务所出具的专项审计报告作为唯一和最终依据。租金回报系数=该套房屋基准总价款/按基准价格计算的开业前实际委托管理和对外出租酒店式公寓之全部房屋的总价款。基准总价款是指2009年酒店式公寓第一次正式开盘时润建置业制定的《环球财富广场“酒店式公寓”租金回报基准房屋价格表》中列明的该房屋的总价款。乙方不对浮动租金回报高低作任何承诺或担保。甲方对于浮动租金回报的计算方式已经慎重考虑，也充分了解此期间内租金回报将完全取决于酒店式公寓经营状况和成本。甲方同意，即使按此方式计算的某一阶段的租金低于其预期，甲方也不得要求解除合同或调整此阶段的租金回报。租金回报每年度支付一次，由乙方在次年的第一季度完成审计后，于次年的4月30日前支付至甲方账户。浮动租金回报期间，乙方有权每年按照经营总收入的相应比例提取更新改造基金，以保障家具、设施、设备更新改造所需资金。
合同中关于房屋交还的约定为：乙方交还房屋的状况以本合同期限届满时的房屋现状为准（乙方将该房屋移交于甲方时，家具设备数量一致，但品牌型号、外观及质量则以本合同期限届满时的现状为准）；为了方便乙方出租管理，租赁期内，润建置业配置和赠送的所有家具及家电包括电视机、电冰箱等（以《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》中约定的交房标准为准）均交由乙方作为出租用途使用，并由乙方负责上述家电的管理、处置和维修。租赁期限届满后乙方将上述家具及家电全部归还给甲方，但鉴于已经过长期租赁，乙方对上述家具及电器的外观、质量及使用性是否残旧及破损一概不负责任。在合同提前终止部分，双方约定：自租赁期的第三年起，如果甲方认为浮动租金回报低于其预期而要求提前终止租赁合同，须经专有部分占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失，并与乙方签订提前终止合同协议后，方可提前终止租赁关系。该合同下方，业主在甲方处签字，盛高公司在乙方处加盖公章。另双方签订《委托书》，委托乙方行使业主大会相关权利、房屋交接相关权利。
一审另查明，合同签订后，盛高公司将酒店委托FRASERS经营管理并对外出租使用。盛高公司已按双方的约定向宋钰、陆丹支付2011年至2013年收益。
2015年4月3日，盛高公司委托苏州东瑞会计师事务所有限公司就2014年年度会计报表进行审计并出具审计报告，其中2014年年度净利润为643340.38元。宋钰、陆丹认为上述利润率过低（自行估算约为房屋价款的2.95%），与盛高公司就此以及解除合同进行交涉。2015年5月12日，上海友禾律师事务所向盛高公司发了《律师函》提出解除合同及相关主张，具体理由及要求包括：1、业主对酒店无经营管理权，也无监督权，对成本无法掌控却要承担经营风险，权利义务不对等；2、同意解约的业主人数及专有部分面积均已经超过三分之二；3、年化租金回报率低于行业平均利润率，或许是经营能力的低下，也不排除盛高公司虚构或肆意扩大经营成本的可能，故无法实现委托人的合同目的；4、通知盛高公司现撤销《委托书》，撤销后如盛高公司继续代理将追究其相应责任；5、保留追究损害委托人权益行为的权利。函中要求盛高公司在收函后15日内就以下问题答复：1、另行委托会计师事务所审计2014年下半年经营财务，提供原始凭据，接受出租人审核、质询，进行解释等；2、提供代扣代缴税费完税凭证原件；3、报告《委托书》所委托代理行为及所作表决；4、提供资金使用明细。函中说明将于2015年5月13日来办理房屋交接事宜，拒绝交接将依法主张租赁合同解除至租赁物返还前的房屋占用费。该《律师函》于2015年5月14日由盛高公司签收，盛高公司对于收取函件不持异议。就该函件，上海友禾律师事务所自述系接受苏惠路88号苏州环球财富广场2幢酒店式公寓部分业主（业主名单见附件）的委托，经一审法院询问，该所表示不能就发函同时出示过委托手续以及具体委托的业主人员名单进行举证。
一审庭审中，盛高公司就其可能导致的损失申报金额计19992548.96元，具体组成包括：1、因业主解除租赁合同导致盛高公司与FRASERS之间的管理合同将解除，为此盛高公司将向FRASERS承担违约金5716548.96元。盛高公司与FRASERS签订的协议约定违约金为1年基本管理费和奖励费的2倍，以各业主提起诉讼前一年度即2014年为基础，盛高公司支付给FRASERS管理费为1527278.88元(管理费的2倍为3054557.76元)、奖励费为1330995.60元(奖励费的2倍为2661991.20元)。2、因运营该商业而招聘的员工将需要解除，目前酒店在职员工人数141人，其中正式员工106人，外包员工35人。根据劳动合同及劳动合同法，赔偿金额为506万元。3、与长租客的租赁合同将解除，赔偿为525.8万元。截止起诉，经统计长租客租赁的房间共计135间，如果提前终止，根据约定需要赔偿二个月的租金，计算为525.8万元。4、尚未起诉解除合同的小业主需要赔偿。基于服务的整体性，在合同解除的情况下，剩余不足三分之一业主的租赁合同也要解除，每个业主依法可以主张6个月租金的赔偿额，合计380万元。5、其余损失15.8万元，为10张对外出售的健身卡，每张15800元，根据约定提前终止需要全额赔偿。盛高公司就其损失分别提交了相应的合同。宋钰、陆丹对上述合同真实性、关联性均不予认可，同时主张上述损失尚未发生，不予确认。
一审再查明：与盛高公司就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托盛高公司经营的房屋合计276套，其中，截止法庭辩论终结前，向一审法院诉请解除合同的业主计188户，套数核算为194套。庭审中宋钰、陆丹诉称，根据其统计，向一审法院起诉业主房屋所占的面积，与以上276套房屋面积的比例为67.6%。经盛高公司核实，未参与诉讼的房屋面积占276套房屋总面积的比例为32.84%。
以上事实，有《酒店式公寓售后租赁合同》、委托书、解约函、邮寄凭证等以及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，双方当事人签订的《酒店式公寓售后租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。本案的争议焦点为宋钰、陆丹是否具有合同解除权，若有，则该合同解除权是否已具备相应条件。合同解除权包括法定解除与约定解除。就法定解除而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。宋钰、陆丹以收益率过低导致己方合同目的无法实现为由提出该项主张，应当举证证明盛高公司在收益率方面违反合同义务或有其他违约行为。本案双方并未对于收益率预先约定，宋钰、陆丹也未举证证实盛高公司客观上存在虚构成本或经营不当的行为，故该项主张缺乏依据，难以采信。就约定解除权而言。租赁合同对合同解除的条款约定，自租赁期的第三年起，经专有部分占管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失，并与乙方签订提前终止合同协议后，甲方可以提前终止租赁关系。根据该上述约定，并综合现有证据及各方陈述，一审法院认为，一方面从形式要件看，目前诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同约定的解除要求，各方诉请解除合同并无不妥；另一方面从实质要件看，合同虽约定业主在解约前需赔偿盛高公司的损失，但盛高公司是否会产生损失，取决于双方之间租赁合同能否依法解除，而相应赔偿的金额，取决于解除状态最终得以确认以及在此情况下损失客观发生并得到合理确认。故从文义上理解，各方虽约定业主先行赔偿盛高公司损失，实为业主行使解除权后对盛高公司依法、依约承担的赔偿责任，并非业主行使解除权的前提。如以赔偿损失作为解除合同的先决条件，该条件可能客观上无法成就并明确，致使该解除权无法实现，与实现合同的目的及民事行为等价有偿的基本原则相背离。另外，从损失是否实际发生的角度看，盛高公司就其损失所举证据尚不足以证实其损失实际发生及发生的具体金额，业主也并未明确拒绝赔偿盛高公司损失，故盛高公司抗辩先行赔偿损失，在本案中难以支持，盛高公司可在损失实际发生后另行主张。
在合同约定解除条件具备的情况下，宋钰、陆丹诉请解除合同具有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，业主虽向盛高公司发《律师函》解除合同，但一方面，代理人是否接受本人委托发送函件以及委托权限不能确认，故发送函件时，该函件是否完全代表本人真实意思不能明确；另一方面，授权代理人发函时业主及所占面积是否已达三分之二以上不能确认，是否已有符合人数的业主在该时间向盛高公司行使解除权也无法确认，故宋钰、陆丹诉称以该函件签收时间作为合同解除时间，一审法院不予支持。鉴于宋钰、陆丹及相关业主在诉讼中已经明确表示解除合同，一审法院以人数及面积均达到合同要求的业主起诉盛高公司并由盛高公司签收法院诉状副本的时间作为合同解除时间，经核实该时间为2015年10月10日。合同解除后，根据合同的约定及相关法律规定，盛高公司应将涉案的房屋连同其室内装修及附属设施（含家具、家电，以开发商约定的交房标准为准）一并交还给宋钰、陆丹。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认双方签订的《酒店公寓售后合同》解除；二、苏州盛高物业服务有限公司于判决生效之日起60日内将苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4507室、4508室房屋及室内装饰装修、附属设施（含家具、家电，以开发商约定的交房标准为准）返还给宋钰、陆丹；三、驳回宋钰、陆丹的其余诉讼请求。案件受理费80元，由苏州盛高物业服务有限公司负担，于判决生效之日起10日内支付给宋钰、陆丹。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明事实与一审查明一致。
二审另查明，与本案有关的外籍、港澳台业主在一审起诉时本人亲自到一审法院立案庭当面确认起诉和授权。其中：谢志坚、黎晓红、许美玲、范丹琦、黄杰强于2015年8月12日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认；冯俊、冯美罗于2015年8月28日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认；刘茂宏、陈月琴于2015年11月12日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认。
本院认为，宋钰、陆丹与盛高公司签订的《酒店式公寓售后租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。该合同第十一条对合同提前终止进行了约定，自租赁期的第三年起，经专有部分占管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向盛高公司提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致盛高公司提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等全部损失，并与盛高公司签订提前终止合同协议后，业主可以提前终止租赁关系。该条款虽约定业主在解约前需赔偿盛高公司因解约产生的全部损失，但盛高公司因解约产生的损失需在涉案租赁合同实际解除后才能得以实际确定，一审法院从文义解释角度出发认定该条款实为业主行使解除权后对盛高公司依法、依约承担的赔偿责任并无不当。合同第十一条对合同提前终止的约定属于约定解除条款，业主在满足人数、面积比例的前提下可以行使约定解除权，盛高公司有关该条款并非约定解除条款而系合同提前终止的协商解决机制的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。
盛高公司上诉认为起诉业主中有外籍、港澳台人士，其起诉书、授权委托书未经法定公证、认证程序，但与本案有关的外籍、港澳台业主在一审起诉时本人均亲自到一审法院立案庭当面签字确认起诉和授权，故一审程序并无不当。
本案中，与盛高公司就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托经营的房屋合计276套，且租赁期已超过三年，而以起诉方式请求解除租赁合同的业主计188户，套数核算为194套，经盛高公司核实，未参与诉讼的房屋面积占276套房屋总面积的比例为32.84%。该情况表明目前诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同第十一条约定的解除要求，宋钰、陆丹等业主以诉讼方式行使合同约定解除权，且也未明确拒绝赔偿盛高公司由此产生的损失，一审法院据此确认双方合同提前解除合法有据。盛高公司因宋钰、陆丹等业主提前解除合同产生的损失可在损失实际发生后另行向提出解除合同的业主进行主张，故本院对盛高公司上诉要求对损失予以一并处理的主张不予支持。
至于返还房屋及室内装饰装修、附属设施的交付期，合同解除后，盛高公司应及时将涉案房屋及室内装饰装修、附属设施返还给业主，一审法院根据房屋的实际使用情况、合同解除后的合理善后时间等情况酌定盛高公司在判决生效后60日内返还并无不当，故本院对盛高公司有关应延长房屋交付期至150日的上诉主张不予支持。
综上，盛高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏州盛高物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张维雯