广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2738号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余述银，男，汉族，1973年1，月11日出生，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地：珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号。组织机构代码：666503405。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托诉讼代理人：孔静，广东迎福律师事务所律师。
上诉人余述银因与被上诉人珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余述银上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、判令中港城公司承担一、二审诉讼费用。
事实和理由如下：一、物业服务合同被认定无效，中港城公司提出的每月每平方米1.5元服务费收费标准缺乏法律依据，应根据事实服务重新认定。涉案小区建设单位与中港城公司签订的物业管理合同已被认定为无效合同，中港城公司主张的物业服务收费标准依据的是该合同的约定，既然该合同已被认定整体无效，就不能适用当中的服务收费标准条款。中港城公司实际上为涉案小区提供了物业服务，应当按照质价相符的原则进行收费，具体收费标准可以参考《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》0.7元至1.2元每月每平方米进行认定。原审中，中港城公司没有就其所提供的物业服务标准符合1.5元每月每平方米提供相应证据，原审法院仅凭“符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准”一句话就认定应按1.5元每月每平方米的标准缴纳物业费有失公允。
二、原审法院适用法律错误。首先，根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第五条的规定，涉案小区是已经交付但尚未成立业委会的小区，应当实行政府指导价，即使是因为规模小、物业管理经营成本高等原因无法实际政府指导价的，也应报区、市物价部门审核。本案中，中港城公司与开发商违规签订物业服务合同，未经备案，其1.5元每月每平方米的服务收费标准不具有合法性。原审法院对于《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的解读是错误的。其次，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》于2016年2月19日被废止。《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）》于2016年2月22日生效实施。本案于2016年1月13日立案受理，中港城公司追索的是余述银2010年2月至2015年12月的物业服务费，按照“法不溯及既往”及“从旧兼有利于被告”的法律适用原则，对涉案小区的物业服务收费标准仍应当适用《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定。最后，中港城公司仅追索余述银2010年2月至2015年12月的物业服务费和违约金，在诉状及庭审中均没有对余述银主张利息，也没有变更、增加有关利息的诉讼请求，原审法院超出中港城公司的诉讼请求，判决余述银承担利息是错误的。
三、余述银愿意承担合情合理的物业服务费用。原审法院直接否定了余述银的部分证据，剥夺了余述银的抗辩权。中港城公司接手涉案小区后，小区环境卫生、治安秩序等各方面情况混乱，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的一级物业服务收费标准也仅为1.2元每月每平方米，涉案小区如此混乱不堪的物业服务岂可按1.5元的标准收费？
综上，余述银认可原审判决对合同无效的认定，承认中港城公司对涉案小区提供了实际物业服务，也愿意支付合情、合理的物业服务费用，原审法院认定物业服务收费标准错误，适用法律条款错误，请求二审法院查明事实纠正原审判决，维护余述银合法权益。
中港城公司辩称：余述银是涉案小区的业主，与中港城公司形成事实上的物业管理服务关系，且余述银在购房时已知道物业服务的收费标准，应当按照双方的约定支付物业服务费，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中港城公司向原审法院起诉请求：1.余述银支付自2010年2月至2015年12月的物业服务费12638元、违约金12638元；2.本案受理费由余述银承担。
原审法院认定事实：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立止。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
原审法院另查明，余述银是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）8X栋2X单元303X房的权属人，该房产建筑面积118.54平方米，该房为电梯住宅，总层数为10层。案涉房产是余述银2010年1月30日向珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司购买，办理房地产权证的时间为2010年3月3日。
原审法院认为，中港城公司没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，案涉小区建设单位与中港城公司签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与中港城公司签订的物业管理合同无效，但中港城公司实际上为案涉小区提供了物业服务，余述银作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，中港城公司主张余述银支付物业服务费，依法有据，原审法院予以支持。中港城公司主张余述银按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院予以支持。
中港城公司主张余述银拖欠2010年2月至2015年12月的物业服务费，但是中港城公司并没有提供证据证明余述银何时从案涉小区开发单位处接收案涉房产，从案涉房产的权属登记情况来看，案涉房产于2010年3月3日办理权属登记，应视为余述银在该日已经实际接收使用案涉房产，故原审法院确定余述银应当从2010年3月起支付物业服务费，余述银当庭确认自己在此期间从未支付过物业服务费。故余述银应支付的物业服务费为12446.7元（118.54平方米×1.5元／月／平方米×70个月）。中港城公司主张超出原审法院核算部分不予支持。
由于中港城公司与案涉小区建设单位签订的物业管理合同无效，故中港城公司援引该合同约定的违约金计算标准，要求余述银支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，原审法院不予支持。由于余述银欠付物业服务费的行为确实给中港城公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定余述银应当按中国人民银行同期贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，由于中港城公司仅主张至2015年12月31日的违约金，故余述银应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。
关于收费标准问题。余述银抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准核算应支付的物业服务费。原审法院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且中港城公司主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故原审法院对余述银该抗辩不予采纳。
对余述银提出的反诉，原审法院已作出（2016）粤0403民初338号之一民事裁定，裁定驳回余述银的反诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、余述银于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2010年3月至2015年12月的物业服务费12446.7元；二、余述银于判决生效之日起七日内向中港城公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至2015年12月31日）；三、驳回中港城公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元（中港城公司已预交），由中港城公司负担219元，余述银负担213元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院另查明，余述银于2010年1月30日与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，余述银自愿委托珠海市中港城物业管理有限公司进行管理，物业管理费收费标准为1.5元每月每平方米。
本院认为，首先，关于余述银应支付的物业服务费的数额。虽然中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，但是根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司实际为涉案小区提供了物业服务。而余述银对于中港城公司对案涉小区进行实际的物业管理及收费标准是明知的，并且自其2010年3月办理权属登记后入住至今从未就收费标准提出过异议。虽然该收费标准高于2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》所规定的政府指导价，但是结合余述银入住案涉小区的时间、珠海市斗门区近年来的物价上涨水平，及近年来珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院参照2016年施行的《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）》，从而酌定中港城公司按每月每平方米1.5元的标准收取余述银2010年3月至2015年12月的物业服务费，处理恰当，本院予以维持。其次，关于中港城公司主张的利息。由于余述银欠付物业服务费的行为确实造成中港城公司一定的利息损失，因此原审法院酌定余述银按中国人民银行同期同类贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，并无不当，本院予以维持，余述银上诉认为其不应当支付欠付物业服务费利息，理据不足，本院不予支持。
综上所述，余述银的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币432元，由上诉人余述银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王 莉