江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02884号
上诉人（原审被告）何丽萍。
委托代理人楼姚金。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人何丽萍因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月19日，钱ＸＸ桥小商品市场（甲方）与何丽萍（乙方）签订《协议书》1份，约定乙方向甲方承租其所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼五区1781号、1751号营业房（实际使用面积约16.8平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述两营业房每年各另缴设施物业管理费20160元；先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向何丽萍交付了一楼五区1781号、1751号营业房，并为包括何丽萍在内的商户提供了相应设施物业管理服务，何丽萍未支付过一楼五区1781号、1751号营业房的设施物业管理费。
原审庭审中，钱ＸＸ桥小商品市场确认2012年2月8日至2012年10月7日期间免收设施物业管理费。
以上事实，有钱ＸＸ桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证复印件，何丽萍提供的个体工商户登记材料复印件及当事人原审庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为：1、判令何丽萍支付1781号、1751号营业房自2012年10月8日至2014年7月7日止的设施物业管理费共计35280元，并判令何丽萍支付滞纳金9072元。2、本案诉讼费用由何丽萍负担。
原审法院认为：钱ＸＸ桥小商品市场与何丽萍之间虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方当事人在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥小商品市场根据合同主张1781号、1751号营业房自2012年10月8日至2014年7月7日的设施物业管理费共计35280元的诉讼请求并无不当，应予支持。何丽萍主张《协议书》系钱ＸＸ桥小商品市场提供的格式文本，双方未经充分协商，应作出不利于钱ＸＸ桥小商品市场的解释，并认为设施物业管理费标准过高，上述意见缺乏事实依据和法律依据，不能成为何丽萍不履行合同约定义务的抗辩理由，原审法院不予采纳。何丽萍未按合同约定支付设施物业管理费，现钱ＸＸ桥小商品市场主张每日按年管理费金额1%的标准支付逾期15日的滞纳金9072元，过分高于其实际损失，原审法院酌情调整为110元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，原审法院判决：
一、何丽萍于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司设施物业管理费人民币35280元。
二、何丽萍于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小
商品市场有限公司滞纳金人民币110元。
案件受理费908元，减半收取为454元，由何丽萍负担。
上诉人何丽萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的协议书中约定的有关设施物业管理费条款属于无效条款；且协议书中没有设定相应的物业管理服务企业，钱ＸＸ桥小商品市场不具有物业管理资质，故其依法不得收取物业管理费。二、钱ＸＸ桥小商品市场也没有按照物业管理服务企业的特征进行管理。三、根据双方物业服务合同的约定，双方在合同第三条明确约定了相应的费用调整的依据和情形，即约定双方应客观情形发生的变化，其所谓的服务费用应做出10%-20%的调整幅度，在此期间上诉人向被上诉人发出了申请函，也向政府、街道等机关邮寄了相应的信访材料，但被上诉人对此依据合同的约定申请没有回应，而且强行仍要求上诉人按原约定履行，等同于否定了此租赁合同中的约定，被上诉人具有明显的违约情形。四、被上诉人对其服务的范围、条件和服务的内容曾向上诉人做出了明确的承诺，但有大量的承诺内容没有兑现，包括其提供大巴车的服务、电子屏、广告的服务以及对外进行宣传的服务、银行卡等相应的服务均没有服务到位，被上诉人违反承诺，应对其对应的费用进行调整，否则应视为被上诉人违约在先，其无权在服务不到位的情况下，向上诉人按照原合同的约定收取相应服务费用。五、周围同类型商铺，包括中翔小商品市场、金门小商品市场、礼品城小商贸市场等同类型的服务费用和租赁费用明显低于被上诉人收取的费用标准，上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形。六、上诉人所租赁的相应商铺是以交付了所谓的相应的费用而买下来的，双方之间不应该存在所谓的租赁费用，被上诉人仅应对其提供的服务费收取一定的服务费用，而这些服务费用又因为其服务不到位没有兑现其当初承诺而应予以减免，或者造成无权收取。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关。
上诉人何丽萍二审中补充提供了如下证据：证据一、设施物业管理费下调申请函及邮寄凭证各一份，证明上诉人依据原协议第三条要求调整所谓的管理费，上诉人给市场的管理部门、街道、政府机关都进行了邮寄，但至今各方都没有给予正面答复；证据二、中翔商贸城前期物业管理协议、苏州金门国际商业广场商铺租赁合同、苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同及三份合同的收费依据，证明同类型同地段的市场的收费价格均低于被上诉人；证据三、建设工程消防审核设计意见书三份，证明被上诉人在管理过程中消防设施不达标，给上诉人的经营环境造成了大量的安全隐患，至今仍未消除；证据四、照片七张，其中四张照片证明当时签订协议书时，上诉人是出于被政府机关、警察、被上诉人雇佣的保安等人员的胁迫、引诱、暴力威逼之下才被迫搬迁和签订协议的。另外三张照片证明被上诉人没有按照协议书约定的要求提供广告、宣传等义务；证据五、苏州市发展和改革委员会的文件，证明当时的拆迁是在政府等机关强制要求下进行的，上诉人的权利是被部分剥夺的；证据六、一组着火照片，证明被上诉人在提供服务时，安全隐患仍然存在，并且已经多次引起火灾；证据七、设施物业管理费收费项目明细，被上诉人应尽的服务义务均没有做到，其应承担相应的违约责任和义务。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场对上述证据发表质证意见为：证据一、被上诉人不予认可，对上诉人举证的维权组织不予认可；证据二、被上诉人不予认可，认为其他市场的收费标准与本案无关；证据三、被上诉人不予认可，认为其公司已通过消防验收合格，上诉人举证的商铺着火原因尚未查明；证据四、被上诉人不予认可，认为如有拆迁问题另案主张；证据五、被上诉人不予认可，认为与本案无关，如上诉人有拆迁问题另案主张其权利；证据六、被上诉人不予认可，认为上诉人举证的商铺着火原因尚未查明；证据七、被上诉人不予认可，认为双方协议中的“设施物业管理费”并不属于真正的物业费，且部分管理服务是随市场发展而变化的。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与何丽萍于2012年3月19日签订的《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。何丽萍认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定系无效条款、钱ＸＸ桥小商品市场没有管理资质的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信。
因钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人已履行了提供租赁物以外的其他管理行为，故其按约向受益人收取设施物业管理费并无不当。何丽萍在本案二审期间自认其仍结欠钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理费35280元未付，构成违约。原审法院据此判令何丽萍向钱ＸＸ桥小商品市场支付一楼五区1781、1751号营业房自2012年10月8日至2014年7月7日的设施物业管理费35280元、并酌情判令何丽萍向钱ＸＸ桥小商品市场支付滞纳金110元均无不当，本院予以确认。何丽萍认为钱ＸＸ桥小商品市场未按物业服务企业的特征进行管理、不应收取管理费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人何丽萍的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费908元，由上诉人何丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王文君