安徽省淮北市杜集区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0602民初1173号
原告：刘变玲，女，1985年1月10日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽XX**律师事务所律师。
被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市XXXX。组织机构代码XXXX。
法定代表人：陈金标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘园园，女，淮北市友诚房地产有限公司员工。
被告：屠传有，男，1969年10月11日出生，汉族，原住安徽省六安市霍邱县。现住址不详。
第三人：徐肖砀，男，1980年11月15日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
第三人：王秀英（徐肖砀之妻），女，1979年2月17日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
第三人共同的委托诉讼代理人：葛超，安徽XX**律师事务所律师。
原告刘变玲与被告淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚公司）、屠传有、第三人徐肖砀、王秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2016年2月23日作出（2015）杜民二初字第00098号民事判决书，第三人徐肖砀、王秀英不服，向安徽省淮北市中级人民法院提起上诉。淮北市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）皖06民终273号民事裁定，撤销本院（2015）杜民二初字第00098号民事判决，发回本院重审。本案重审期间，依据刘变玲提出的申请，依法追加屠传有为本案的被告。本院依法另行组成合议庭于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘变玲及委托诉讼代理人杨德文、被告友诚公司及其委托诉讼代理人刘园园、第三人王秀英及其徐肖砀、王秀英共同的委托诉讼代理人葛超到庭参加诉讼。被告屠传有经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘变玲向本院提出诉讼请求：1、判令（确认）友诚公司与第三人徐肖砀、王秀英之间房屋买卖合同（备案登记）无效；2、判令淮北市东湖路XXXX房屋所有权归刘变玲所有，友诚公司协助刘变玲办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费由友诚公司承担。事实和理由：2011年4月26日，刘变玲与友诚公司签订了房屋买卖合同，并支付了全部房款（260153元）。随后又投资10万元左右对该房屋进行装修。现刘变玲偶然得知友诚公司在刘变玲不知情的情况下，把刘变玲购买的该套房屋备案登记在徐肖砀、王秀英名下，徐肖砀、王秀英并实际占有使用，友诚公司的行为严重侵害了刘变玲的合法权益。
友诚公司辩称，1、涉案房屋是另一买受人将房屋转让他人，不是我公司出售的，与友诚公司无关；2、我公司不知道屠传有和刘变玲离婚；3、房屋撤销手续是在房地产交易中心办理的，签字是在淮北市房管局签的，我公司只是负责提供手续，房屋撤销手续不是在我公司办理的。
屠传有在法定期限内未提供书面答辩意见和举证材料，视为放弃答辩和举证的权利。
徐肖砀、王秀英述称，1、屠传有出售涉案房屋时，第三人作为一名普通人查看了屠传有持有的曾经和刘变玲共同购买涉案房屋签订的《商品房买卖合同》和购房发票原件及刘变玲身份证原件，完全有理由相信屠传有有权处置涉案房屋，才与其达成购买协议，之后刘变玲和屠传有确实也撤销涉案房屋的合同备案，刘变玲和屠传有将涉案房屋的权利转让给了第三人，第三人作为善意购房人与友诚公司签订的《商品房买卖合同》当然合法有效。虽然刘变玲声称从没有申请过撤销涉案房屋的合同备案，但是撤销备案的具体行政行为是由淮北市房管局依法办理，友诚公司和第三人既不知情、也无过错。在该撤销合同备案登记的行政行为没有撤销前，该行政行为仍然具有法律效力。所以，即使原告没有在撤销合同备案的申请书上签字，也不影响被告和第三人签订合同的法律效力。2、涉案房屋没有办理产权登记，合同备案登记人至今仍为第三人，在行政机关没有对涉案房屋产权进行任何登记，也没有撤销第三人合同备案的情况下，刘变玲直接提出要求确认产权，并要求友诚公司协助其办理房屋过户手续，缺乏行政部门产权登记及撤销备案登记的前提，依法不应支持，否则必将导致判决无法执行。3、刘变玲在第一项请求中要求确认备案登记无效，备案登记的行为主体为淮北市房管局，而本案为民事案件，当然无法审理该项请求，依法应当予以驳回。
综上所述，刘变玲直接主张被告和第三人之间的合同及备案无效，并确认产权，不仅在民事案件中渗入行政请求，而且在第三人合同备案登记的具体行政行为没有撤销前，要求判决被告协助办理合同备案，显然缺乏事实和法律依据，依法应当驳回起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据刘变玲、屠传有与友诚公司签订的商品房买卖合同（复印件）、购房款收据（复印件）、徐肖砀、王秀英与友诚公司签订的商品房买卖合同（复印件）、涉案房屋更名费收据（复印件）、淮北市商品房买卖合同备案注销申请表（复印件）、淮北市房地产管理局“房屋历史查看、预售登记及相关登记信息”（复印件）、南京东南司法鉴定中心司法鉴定意见书（复印件）、王秀英银行取款记录（复印件），涉案房屋现在情况的六张照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的刘变玲离婚证及离婚协议书（复印件）的合法性，第三人未提供证据证明，因该证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定，对证人徐XXX的证言因其与第三人有亲戚关系且当庭证言与自书证明，在关于屠传有找其卖房的时间、价款支付的次序、金额等均自相矛盾又无其他证据相印证，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年4月26日，刘变玲、屠传有与友诚公司签订房屋买卖合同，购买位于杜集区开渠中路69号XXXX房屋，并于当日向友诚公司支付房款130153元，加上之前分两次已向友诚公司支付的130000元，刘变玲、屠传有将全部购房款260153元付清。2011年5月6日，该房屋买卖合同在淮北市房地产管理局办理了备案登记。2011年6月9日友诚公司将该房屋交付刘变玲、屠传有。刘变玲、屠传有对该房进行了装修。2011年12月14日，刘变玲与屠传有在合肥市XXXX区民政局办理离婚登记，双方协议涉案房屋归刘变玲所有。2012年7月，屠传有私自将该房出卖给徐肖砀、王秀英夫妇，徐肖砀、王秀英称购房款为191000元，已交付屠传有。屠传有向友诚公司支付了更名费18210元，友诚公司与徐肖砀、王秀英就涉案房屋签订了商品房买卖合同，友诚公司收回了原向刘变玲、屠传有开具的三张购房款收据以后，出具了付款人为徐肖砀的销售不动产统一发票，金额为260153元。屠传有以其与刘变玲名义申请注销原商品房买卖合同备案。2012年11月26日，淮北市房地产管理局将友诚公司与徐肖砀、王秀英之间签订的商品房买卖合同进行了备案登记。刘变玲发现该房备案登记在徐肖砀、王秀英名下，经协商未果，刘变玲诉至法院。在案件审理过程中，刘变玲不认可《淮北市商品房买卖合同备案注销申请表》中“刘变玲”的签名为其本人所书写，申请对出卖人为友诚公司、买受人为刘变玲、屠传有的《淮北市商品房买卖合同备案注销申请表》中签名字迹“刘变玲”进行笔迹鉴定，经本院委托，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书：《淮北市商品房买卖合同备案注销申请表》上签名字迹“刘变玲”与样本字迹刘变玲不是同一人笔迹。
另查明，徐肖砀与刘变玲系亲戚关系。
本院认为，涉案房屋系刘变玲、屠传有在婚姻关系存续期间全额付款购买，友诚公司已将房屋交付。刘变玲、屠传有协议离婚时约定该房归刘变玲所有。之后，屠传有拿到刘变玲身份证和涉案房屋的购房合同原件，在刘变玲不知情的情况下擅自将该房出卖给徐肖砀、王秀英。屠传有无权处分刘变玲的财产，事后又未经刘变玲追认，导致本案纠纷发生，屠传有的行为系无权处分行为；徐肖砀、王秀英作为刘变玲亲戚，在屠传有明确告知其与刘变玲已经离婚，却没有向刘变玲核实涉案房屋相关情况，以明显低于市场价的价格从屠传有处购买涉案房屋，故本院认为徐肖砀、王秀英并非善意第三人。屠传有向友诚公司申请注销商品房买卖合同时，友诚公司未尽到严格审查义务，虽然友诚公司与徐肖砀、王秀英签订了商品房买卖合同，但徐肖砀、王秀英未向友诚公司支付购房款，友诚公司也未向其交付房屋，因此徐肖砀、王秀英与友诚公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。刘变玲基于和友诚公司之间的房屋买卖合同以及与屠传有的离婚协议，请求友诚公司协助刘变玲办理房屋产权过户手续的诉讼请求，理由正当，应予以支持；刘变玲在未办理房屋产权登记的情况下请求判决涉案房屋归其所有，无法律依据，不予支持。徐肖砀、王秀英称其向屠传有支付购房款191000元，可向屠传有另行主张权利。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：
一、淮北市友诚房地产有限公司与第三人徐肖砀、王秀英之间签订的购买位于杜集区开渠中路69号XXXX房屋买卖合同无效；
二、淮北市友诚房地产有限公司于本判决生效之日起30日内协助刘变玲办理位于杜集区开渠中路69号XXXX房屋的产权登记手续；
三、驳回原告刘变玲其他诉讼请求。
案件受理费XXXX元，由原告刘变玲与被告淮北市友诚房地产有限公司各负担XXXX元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 叶 波
代理审判员 房静静
人民陪审员 高学忠
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 李 程
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。