重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3208号
上诉人（原审被告）：重庆渝永房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）：李小燕。
被上诉人（原审原告）：杨林。
上诉人重庆渝永房地产开发有限公司（以下简称渝永公司）与被上诉人李小燕、杨林商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年12月4日作出（2015）合法民初字第09445号民事判决。上诉人渝永公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，与审判员刘家秀、代理审判员赵青组成合议庭，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理，上诉人渝永公司的委托代理人秦秀亮、李荣华，被上诉人李小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李小燕、杨林一审诉称，李小燕、杨林与渝永公司于2012年11月7日签订了商品房买卖合同，总成交金额为364271元。双方按合同第五条第3项按揭付款方式约定：李小燕、杨林于签订本合同之时向渝永公司支付首付款110，271元，李小燕、杨林以公积金从工商银行合川支行按揭贷款254，000元支付给渝永公司。李小燕、杨林于2014年4月11日已由工商银行合川支行按揭贷款支付给了渝永公司，自此李小燕、杨林全额完成支付交易款项义务。按合同第七条第2项约定，渝永公司应在2013年10月1日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付李小燕、杨林使用。由于渝永公司单方面违约，到2014年3月28日，渝永公司才将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给李小燕、杨林使用。按合同第十三条关于办理产权登记的约定：渝永公司应于商品房交付李小燕、杨林使用60日内办结本商品房《房地产权证》，而渝永公司直今仍未办结本商品房《房地产权证》。按合同第十三条第4项第（2）点约定，渝永公司须按日向李小燕、杨林支付已付房价款万分之一的违约金，直至办结本商品房《房地产权证》。综上所述，渝永公司存在违约，李小燕、杨林向法院提起诉讼，1、请求人民法院依法判决渝永公司即时办理座落为：合川区南津街718号1栋28层6号房房地产权证。2、请求人民法院判决渝永公司赔偿李小燕、杨林逾期办理房地产权证违约金16286元。庭审中，李小燕、杨林撤回了第1项诉讼请求。
渝永公司一审辩称，关于逾期办证违约金问题。首先计算的起止日期应当是李小燕、杨林实际接房60日之后计算，渝永公司方在2015年9月6日将1、2幢房屋的全部办证申请和办证资料已经提交给土地房屋登记机构，逾期办证只能计算至2015年9月6日止。同时根据补充协议第十条的约定，计算逾期办证违约金的基数，应当以李小燕、杨林方实际支付的首付款和实际已经偿还该银行的按揭贷款本金之和作为赔偿基数。综上，请求法院依法判决。
一审法院经审理查明，重庆渝永房地产开发有限公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。李小燕、杨林与重庆渝永房地产开发有限公司于2012年11月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：李小燕、杨林购买渝永公司开发的位于重庆市××××房屋一套，房屋总成交金额为364，271元，签合同时支付首付款110，271元，剩余房款254，000元由李小燕、杨林在渝永公司指定的银行按揭贷款。合同第十三条约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由李小燕、杨林与渝永公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。李小燕、杨林与渝永公司双方应相互配合办理本商品房产权登记。由李小燕、杨林委托渝永公司办理的，渝永公司应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由李小燕、杨林提供的资料提供给渝永公司。如因渝永公司的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，李小燕、杨林有权解除合同；李小燕、杨林要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至渝永公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，渝永公司按日向李小燕、杨林支付已付房价款万分之一的违约金，并于渝永公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向李小燕、杨林支付违约金。另李小燕、杨林与渝永公司双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，作为合同附件。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指李小燕、杨林实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，李小燕、杨林向渝永公司支付了首付款110，271元，另部分房款254，000元向银行进行按揭。2014年3月21日，渝永公司取得所售房屋的竣工验收备案登记证。渝永公司于2014年3月28日将房屋交付李小燕、杨林。渝永公司交房后，于2015年9月6日向土地房屋管理机构提交办证相关资料，并取得业务受理通知书。李小燕、杨林认为渝永公司办证违反了合同约定及相关法律规定，故起诉来院，其诉请如前。庭审中，李小燕、杨林对补充协议的效力提出异议，认为补充协议系格式合同，变更了主合同的内容，限制了李小燕、杨林的权利，补充协议变更的条款应无效。
还查明，李小燕、杨林于2014年8月5日公积金按揭贷款254，000元，每月5日归还按揭款，截至2015年9月5日止，李小燕、杨林贷款余额为117，141.13元，已归还按揭贷款本金136，858.87元。
一审法院认为，渝永公司是具有房地产开发经营资质的企业，李小燕、杨林与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由李小燕、杨林与渝永公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。渝永公司于2014年3月28日交房，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，渝永公司应于2014年5月27日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。渝永公司于2015年9月6日才取得业务受理通知书，渝永公司的行为已构成违约，应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议已对此进行了明确，即指李小燕、杨林实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，该部分约定未违反法律及行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。在计算违约金时，对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。渝永公司2015年9月6日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，渝永公司违约468天。李小燕、杨林向渝永公司支付了首付款110，271元，李小燕、杨林在渝永公司取得受理业务通知书前，总计偿还银行按揭贷款本金136，858.87元。故渝永公司应支付李小燕、杨林逾期提交办证资料的违约金为11566元[（11.0271元＋13.6859元）×468]。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由重庆渝永房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付李小燕、杨林逾期提交办证资料的违约金11566元。二、驳回李小燕、杨林的其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由李小燕、杨林承担58元，由重庆渝永房地产开发有限公司承担45元。
上诉人渝永公司对该判决不服，向一审法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。其主要事实和理由如下：一、逾期取得受理单违约金应根据购房者每月实际偿还的贷款本金分段计算。但一审法院并没有分段计算，而以上诉人取得登记受理单之日即2015年9月6日前购房者已经实际偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算整个逾期天数的赔偿基数，这样显然加重了上诉人的赔偿责任。二、一审判决之后房屋产权证办理下来了，在购房者领取房产证时已在领证明细表上注明了双方之间合同权利义务履行完毕，互不承担其他责任，因此应当驳回购房者对上诉人渝永公司的请求。
李小燕、杨林答辩称：渝永公司的上诉理由不能成立，请求予以驳回。
二审中，渝永公司举示了一份新证据：产权证领取明细表，拟证明产权证领取明细表备注一栏已经明确公司的合同义务已经履行完毕，双方相互不再有任何其他责任，购房者在签字领证时已知晓，故渝永公司不应再承担逾期交房和逾期办证的违约责任。李小燕、杨林质证认为，对该份产权证领取明细表的真实性不予认可，即便是真实的，该份产权证领取明细表的备注内容在表格下方以较小字体呈现，签字领取者完全可能未注意，且渝永公司也未提供证据证明其已经提醒购房者注意，故不能达到渝永公司的证明目的。本院认为，因李小燕、杨林对该份证据的真实性不予认可，故本院对该份证据的真实性不予采信；因该份产权证领取明细表的备注内容在表格下方以较小字体呈现，签字领取者完全可能未注意，且渝永公司也未提供证据证明其已经提醒购房者注意，故对该份证据的关联性本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一审法院关于逾期取得登记受理单违约金的计算是否恰当。现评析如下：
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，渝永公司按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；且双方补充协议第十条约定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还银行的按揭本金的总和。故一审法院按照补充协议的约定以李小燕、杨林实际已经偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算整个逾期违约金的赔偿基数并无不当，渝永公司要求按照李小燕、杨林每月实际偿还的贷款本金分段计算逾期取得登记受理单的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，因渝永公司二审提交的产权证领取明细表本院不予采信，故其认为双方之间的合同权利义务已经履行完毕，应驳回购房者诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人渝永公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费206元，由重庆渝永房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一六年五月三十日
书 记 员 何 欢