田红兵与张丽、贵州房屋置换中心小河分中心房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第58号
上诉人（原审被告）田红兵，女，1952年4月4日出生，土家族，贵阳黔江机械厂退休职工。
委托代理人曹延东，男，1950年11月24日出生，汉族，贵阳黔江机械厂退休职工，系被告田红兵之夫。
被上诉人（原审原告）张丽，女，1981年9月10日出生，汉族，贵州房屋置换中心小河分中心员工。
委托代理人ＸＸ前，贵州胜腾律师事务所律师。
委托代理人钟一苇，贵州胜腾律师事务所实习律师。
原审第三人贵州房屋置换中心小河分中心。
负责人王飞，该分中心经理
委托代理人冯明，男，1973年7月18日出生，汉族，该分中心办公室主任。
上诉人田红兵与被上诉人张丽及原审第三人贵州房屋置换中心小河分中心房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2013年10月18日作出（2013）花民初字第1442号民事判决。上诉人田红兵对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告张丽系第三人贵州房屋置换中心小河分中心员工。2013年2月23日，原告受其亲戚王国付（乙方）委托以自己的名义与被告田红兵（甲方）、第三人贵州房屋置换中心小河分中心（乙方）签订《定金协议》，约定被告将其位于贵阳市原小河区新村路＊号＊单元＊号房屋，出售给乙方张丽，出售成交价为210000元，注：甲方所售房价含三通、维修基金。同时经甲、乙双方协商同意：乙方于2013年2月23日，将定金20000元直接以现金的形式支付给甲方；在2013年3月10日即甲乙双方产权过户资料齐全之日（如遇特殊原因延长5工作日），办理该出手房屋产权过户交易相关手续。如加以双方的任何一方到期不办理房屋产权过户手续的，则视为违约处理，如乙方违约，则乙方不得向甲方索还定金，甲方有权另行处理房产；如甲方违约，则甲方在违约之日起五日内退还定金给乙方，并另支付乙方相当于金额的违约金即甲方双倍返还乙方所购定金。原、被告及第三人又同时签订《定金附属协议》，其中第三条交易方式约定为二手房产权过户（委托公证）、第四条购买方式约定为一次性付款、第六条房款支付方式及房款金额约定为：①乙方于2013年2月23日支付甲方购房定金人民币贰万元整；②乙方过户产权或办理委托公证当日支付甲方房屋尾款人民币壹拾玖万元整；③甲方净收按套卖给乙方人民币贰拾壹万元整。协议签订后当日，原告便替王国付将定金20000元交给被告。3月4日，被告将房屋的所有权证、上市准入证交给第三人，由第三人为原、被告办理房屋手续过户手续，第三人于当日将相关材料拿到税务部门进行审税。3月12日，被告到贵阳市地方税务局国家经济技术开发区分局向被告进行个人转让房屋涉税鉴定审核。后第三人通知原、被告双方到公证处办理《定金附属协议》约定的“委托公证”，因对该公证的理解有分歧，未能办理公证。原、被告因此产生矛盾。后第三人又以被告未提交涉案房屋的维修基金等手续未为由一直未能办理房屋过户手续。被告认为原告及第三人未能按照协议约定时间办理房屋过户手续已经构成违约，遂于2013年4月24日与张先荣签订《贵州盛城房地产经纪有限公司买卖合同》及《补充协议》，将其所有的位于贵阳市原小河区新村路295号1单元6号房屋卖给张先荣，房屋成交价为210000元，现该房屋买卖合同已履行完毕。原告认为被告的行为已构成违约，遂诉至法院，请求：一、判令被告履行原、被告以及第三人共同于2013年2月23日签订的《定金附属协议》以及《定金协议》；二、判令被告因其违约而双倍返还原告定金40000元；三、本案诉讼费由被告负担。
原判认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为合法有效。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告张丽受其亲戚，即实际购买人王国付的委托与被告田红兵、第三人贵州房屋置换中心小河分中心三方签订的《定金协议》及《定金附属协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。第三人辩称系由于被告未能提交完备的资料故未能办理房屋过户手续，但《定金协议》及《定金附属协议》系由第三人提供的格式合同，在原、被告签订时其应当提请双方注意免除及限制责任的条款，并对合同予以说明，而原、被告因为对《定金协议》中约定的“资料齐全之日”与《定金附属协议》中约定的“委托公证”理解存在分歧而导致纠纷产生，而第三人作为提供格式合同的一方亦并没有在双方签订协议时予以说明，故不应当将此归责于被告，对第三人的辩称不予采信；同时，第三人辩称其已通知过原、被告双方将延期办理过户手续并征得双方同意，但其未提交相关证据予以佐证，被告对此亦不认可，故不予采信。另，对于第三人辩称因被告未缴纳维修基金无法提供证明而导致不能办理过户手续，被告认可其确实未交纳维修基金，但因为三方签订的《定金协议》中约定“所售房价含三通、维修基金”，而在《定金附属协议》中又约定“甲方（被告）净收按套卖给乙方人民币贰拾壹万元整”，属于前后矛盾，故属于约定不明，不应当承担该笔费用，因《定金协议》及《定金附属协议》中的约定确实存在前后不相符的情形，故被告的辩称合理，予以采信，且当事人亦未能举证证明维修基金的证明属于办理房屋过户手续的必备资料，故对第三人的人陈述意见，不予采信。因一直未能按协议约定的时间办理过户，被告才将涉案房屋出售他人，且成交价款与本案中一致，不存在被告故意转卖谋取高利的情形，被告的行为并非恶意违约，故不应当承担违约责任。现被告已将房屋出售给他人，原告要求被告继续履行合同已无法实现，而定金罚则适用于合同一方当事人违约的情形，故原告诉请被告双倍返还定金的请求亦不符合法律规定，不予支持，被告应向原告返还定金20000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告田红兵于本判决生效后十日内返还原告张丽支付的定金20000元；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由原、被告各承担225元。
宣判后，上诉人田红兵不服，向本院上诉称，原判缺乏法律依据，第一，张丽在签订合同和支付定金后至今没有看房。第二，三方约定过户日期在前，不能因为资料不齐而否定三方所约定的过户日期。第三，关于办证资料是否齐备的问题，房屋平面图在2013年3月18日之前已经存在，而房屋维修金应当是被上诉人交纳，因为合同明确约定上诉人净收210000元，说明维修金不属于上诉人承担的费用，且合同中也没有要求上诉人出具维修金的证明，故办理该证明手续是第三人的工作。第四，第三人将过户所需材料准备好后，没有通知上诉人，也没有与上诉人商定延期过户的时间。第五，张丽称其是王国付的委托代理人但上诉人一直没有看到委托手续，之后第三人又要求张丽作为上诉人的代理人并办理公证，才被上诉人拒绝。第三人在约定期限不组织双方办理过户手续而是办理公证与合同的约定不符，因此上诉人有权自行处理房屋，本案是第三人违约，故请求撤销原判，改判20000元的定金不予返还，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张丽答辩称，委托公证是《定金附属协议》中的约定，答辩人已经按照合同约定履行了自己的义务，但由于上诉人不交纳房屋维修金及拒绝办理公证，才导致合同无法履行。
原审第三人贵州房屋置换中心小河分中心述称，由于上诉人与被上诉人就房屋维修金的承担没有达成协议，才造成协议没有履行。
二审查明的事实与原判查明的事实一致。二审中，上诉人又提交了：一、《收条》和原审第三人员工的短信一条，欲证明原审第三人未就房屋维修金的交纳书面通知上诉人。被上诉人及原审第三人的质证意见是，房屋维修金的承担在《定金协议》中已经明确，不需要另行通知。二、房屋分层分户平面图一张，欲证明过户材料齐全。被上诉人和原审第三人的质证意见是，该图为原审第三人办理，有该图但没有交纳房屋维修金仍不能办理过户。三、通话记录，欲证明原审第三人在2013年3月17日电话通知上诉人在次日到公证处办理公证及3月5日到税管所审的税而不是3月12日。被上诉人及原审第三人称审税单是税务部门于3月12日出具。被上诉人则提交了两份委托书拟证明在中介活动中办理委托公证是行业惯例。上诉人对此不予认可。本案事实，有当事人陈述、《定金协议》、《定金附属协议》、收条、税务事项通知书、个人转让房屋涉税鉴定审核表、销售不动产统一发票、测绘费发票联、筑房权证经开字第G116**号房产证复印件、《贵州盛城房地产经纪有限公司买卖合同》及《补充协议》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，虽然被上诉人张丽称其与上诉人田红兵签订合同是受案外人王国付的委托，但其并没有向人民法院提交王国付出具的委托书，且合同的签订以及定金的支付均是张丽亲为，故其提起诉讼符合法律规定。本案中的协议条款包括了标的物（房屋）的位置、面积、交易价格、付款方式等内容，已经完全符合房屋买卖合同的形式要件，而定金只是合同履行的保证，故本案的法律关系为房屋买卖合同纠纷。
本案纠纷发生的原因有二：第一是房屋维修基金的承担问题，《定金协议》约定的成交价为210000元含三通和维修基金，而《定金附属协议》的约定是甲方即上诉人按套净收210000元，最终产生了房屋维修基金应当由出卖方承担还是由买受方承担的分歧；其次是在《定金附属协议》中约定了委托公证以及在委托公证当日支付房屋余款的问题，但委托公证的内容没有明确，导致田红兵拒绝公证，最终导致房屋买卖没有成交。双方虽然在《定金协议》中约定了过户时间，但是，具备办理房屋过户的前提首先是材料必须齐全，而本案被出售房屋尚未交纳维修基金，在此情况下，即使双方愿意办理过户手续，客观上房屋产权管理部门也是不会给予办理过户的。从《定金协议》中“未尽事宜见《定金附属协议》”可以看出，《定金附属协议》是对《定金协议》的补充而非变更，两份协议效力相同。《定金协议》约定了210000元中包括维修基金，但《定金附属协议》又约定210000元为田红兵的净收款，两份协议的该内容相互矛盾，故在履行过程中买卖双方要求对方承担该费用是其合同权利而非违约行为。对于公证的问题，由于本案的买卖协议是由原审第三人贵州房屋置换中心小河分中心作为中介签订，虽然原审第三人陈述，办理公证是其行业惯例，但办理何种公证，应当在签订合同时向买卖双方明示，以保证双方的合同权利。张丽是原审第三人贵州房屋置换中心小河分中心的员工，其自称又是代理王国付签订协议，如果再将田红兵出卖房屋的事宜交由张丽代理，则形成在同一买卖中张丽代理买卖双方以及中介机构共三方的局面，明显违反法律规定。故田红兵拒绝公证并无不当，其行为不构成违约。综上所述，买卖双方在合同签订后即共同到税务部门办理审税事宜，说明双方均有履行合同的主观意愿。导致合同不能履行是因双方对相关事宜的约定不明造成的。上诉人田红兵另行出卖房屋非违约行为，其利益未受到损害，同时也没有证据证明张丽一方故意违约，故原判未适用定金罚则是正确的。本院对田红兵的上诉主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由田红兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 龙 珑