安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初4172号原告：合肥安聚物业管理有限公司,住所地长丰县水湖镇长丰路东段南侧(富华嘉园)碧40号,统一社会信用代码×××。法定代表人:李访，总经理。委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。被告：姚东洋，男，1981年6月8日生，汉族，个体运输户，住长丰县。原告合肥安聚物业管理有限公司诉被告姚东洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥安聚�业管理有限公司的委托诉讼代理人陈全亚、被告姚东洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合肥安聚物业管理有限公司诉称：1.请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费共计4195元;2.请求判令被告立即支付违约金13411元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告系长丰县锦湖*富华嘉园(以下简称涉案物业)4栋504室业主(房屋建筑面积为132.42㎡)。2005年11月28日，被告与原告签订了《业主手册》，该手册包含《锦湖*富华嘉园前期物业管理服务协议》(以下简称“物管合同”)、《业主公约》(以下简称“公约”)等一系列书面合同。物管合同第五条约定物业管理费标准:暂定0.3元/月.m2，最终以物价部门核定的标准为准，多退少补。第八条第3款约定业主违反协议，不按本协议约定交纳物业管理费及相关费用，物业公司有权要求业主补交并按每天3‰交纳滞纳金。公约第�条第1款有相似内容约定。2013年12月31日，经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格为住宅0.44元/月.㎡。另有，被告自2012年1月至2017年12月均未向原告交纳物业服务费。按约定的0.44元/月.㎡标准计算，被告尚拖欠原告物业服务费为4195元，原告多次催交无果。被告拒绝履行给付义务，已构成违约，应承担相应违约金责任，即支付约定的违约金。原告为维护自身合法权益，现特诉至贵院，望贵院判如所请。姚东洋辩称，1.请求法院依法驳回被答辩人第二、第三项的诉讼请求，支持答辩人的答辩请求；2.我们都知道，购买一套房屋对于我们这样一个普通家庭来说都是不容易，而且都是借了许多外债购买房屋。原告于2005年在该小区购买一套4栋504室，装潢之后发现该房客厅和厨房渗水，开始只是滴几滴，我们就找合肥安聚物业管理有限公司富华物业，该公司物业一直没有派人员来到现场勘察和维修，也未理睬我们，直到2009年开始每次下大雨都要脸盆在室内接水，外面下大室内渗大，外面不下了室内仍在漏雨，并且越来越严重，在这期间无数次找物业，要求为我们维修，但物业不予理睬。厨房吊顶的木条子全部被雨水泡的全部断掉，无法正常使用，经多次找物业无果，无奈情况下自行重新吊顶，材料及工时费花去进490元;厨房屋顶上做的沥青防水材料及工时费花去1530元。自已又找来装饰公司把屋顶上面加了层防雨棚，材料及工时费花去4800元;客厅天花板霉斑铲除又重新粉刷二遍，材料及工时费花去2030元，合计花去8850元。几年来因为房屋渗漏给全家人带来巨大的精神压力，和物业联系，物业不理不睬又生气。3.见物业管理服务手册的第二条第1小节“房屋建设共用部位的维修、养护和管理，包括楼盘、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯、楼梯间、门厅等”。我无数次找该公司要求给予我渗漏的屋顶维修，该公司不予理睬，我不交物业管理费的原因也是该物业公司的不作为所导致。这场民事纠纷也是该物业的不作为所致。但合肥安聚物业管理有限公司反而倒打一耙，诉致贵院找原告诉要违约金，这真是无稽之谈。综上所述，交物业管理费我没有任何怨言，恳请贵院支持原告的答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对被告姚东洋的提交的证据，因未提交其他证据佐证，故不作本案的本案有效证据使用。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告系长丰县锦湖*富华嘉园(以下简称涉案物业)4栋504室业主(房屋建筑面积为132.42㎡)。2005年11月28日，被告与原告签订了《业主手册》，该手册包含《锦湖*富华嘉园前期物业管理服务协议》(以下简称“物管合同”)、《业主公约》(以下简称“公约”)等一系列书面合同。物管合同第五条约定物业管理费标准:暂定0.3元/月.m2，最终以物价部门核定的标准为准，多退少补。第八条第3款约定业主违反协议，不按本协议约定交纳物业管理费及相关费用，物业公司有权要求业主补交并按每天3‰交纳滞纳金。公约第六条第1款有相似内容约定。2013年12月31日，经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格为住宅0.44元/月.㎡。另查明：被告自2012年1月至2017年12月均未向原告交纳物业服务费。按约定的0.44元/月.㎡标准计算，被告尚拖欠原告物业服务费为4195元。再查明：2006年12月12日，合肥市长丰县安居物业管理�限责任公司更名为合肥安聚物业管理有限公司。本院认为：原告经长丰县市场监督管理局批准，由原合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更为合肥安聚物业管理有限公司，现合肥安聚物业管理公司对原公司权利义务继受，符合法律规定。原、被告于2005年11月29日签订的《前期物业管理服务协议》等是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，原告依约向包括被告在内的所有业主提供物业服务，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，被告在接受原告提供的物业管理服务的同时，理应按期交纳物业管理费。被告对所欠的物业费不持异议，�原告要求其交纳，予以支持。被告提出房屋漏水等质量问题，应属另一民事法律关系，可另行主张。原告提出要求被告按每日千分之三支付违约金的诉讼请求，虽是双方约定的违约金计算标准，但约定违约金也不能过分高于实际损失，依法应予以核减，以不超过实际损失30%为宜。根据本案实际情况酌定为839元（即4195元×20%）。超出上述范围的原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚东洋于本判决生效后十日内支付原告合肥安聚物业管理有限公司物业管理费4195元及违约金839元，合计5034元；二、驳回原告合肥安聚物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由原告合肥安聚物业管理有限公司负担90元，被告姚东洋负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决书生效后，被告拒不履行义务，原告可于本判决�确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  曹宜莲二〇一八年一月八日书记员  陈玲玲附1：本案证据目录一、合肥安聚物业管理有限公司提交的证据和证明目的如下：1.公司变更登记申请书，证明原告于2006年12月12日由合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更登记为合肥安聚物业管理有限公司；2.长丰县物价局文件长价（2008）43号文件，证明经长丰县物价局审批核定富华嘉园自2008年1月1日起物业费收费标准为0.38元/㎡；3.服务价格登记证申请表，证明经长丰县物价局核准富华嘉园自2012年1月20日-2013年1月1日物业费收费标准为住宅0.44元/㎡，商铺门面为0.80元/㎡；后经申请2013年1月1日-2017年12月31日物业费标准仍按上述标准执行；4.锦湖?富华嘉园业主手册，证明第7页第5条和第15页第6条明确约定了物业费的收费标准；第8页第8条第三款约定了业主未按约缴纳物业费的应承担违约责任及违约金计算标准；第29页第2条约定业主在租赁、出售房屋的应到物业公司办理备案登记，如果未进行备案登记的，物业公司仍认为该房屋属于原业主所有，由此发生的费用及产生的经济纠纷均由原业主承担。二、被告姚东洋提交的证据和证明目的如下：1.长丰县锦湖*富华嘉园4栋504室的维修费用清单及收款收据总共3张，证明原告房屋不符合质量要求，在反映后物业未维修的情况下被告自己维修的花费；2.物业服务协议第二条第1项，证明原告应该承担被告的相关损失。附2：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾�同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主�会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。四、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具�约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。