上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初82211号
原告：梁永明，男，1970年9月28日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
被告：何伟文，男，1975年5月14日生，汉族，住浙江省丽水市。
原告梁永明诉被告何伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告梁永明的委托诉讼代理人吴忠、被告何伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁永明诉称，2013年7月30日原告与原承租人林波签订《房屋租赁合同》，将位于上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼5-9层(以下简称系争房屋)，面积2,300平方米，租赁给林波，租期10年(2013年1月22日至2023年5月31日)，2016年1月林波因经营不善，经原告、林波与被告协商一致，由被告作为新的承租方继续承租房屋。三方于2016年1月17日签订《房屋租赁合同》，被告为承租方，林波作为原承租方，放弃原房屋租赁合同权利。《房屋租赁合同》约定，2016年6月1日至2018年5月31日期间的每年租金人民币(以下币种相同)127万元，每年度4月20日和10月20日前支付，租金先付后用，付六押一，被告在承租房屋后，就没有按合同约定足额支付租金。2017年4月原告向浦东新区人民法院提起诉讼，要求被告支付租金，法院以(2017)沪0115民初31198号民事判决书结案，判决被告向原告支付租金及滞纳金、诉讼费、保全费等，但被告至今没有任何履行支付，没有按合同约定支付租金达7个多月，拖欠租金等共计1,199,396元，使原告的利益受到了重大损失。为此，原告诉至法院，要求法院判令：1、确认被告租赁的位于上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼5-9层房屋(约2,300平方米)租赁合同于2017年10月31日解除；2、被告向原告在10日内返还房屋；3、被告支付原告上述房屋免租期租金105,833元；4、被告支付原告解除合同违约金127万元；5、被告按照每日3,479元支付原告房屋占用费，自2017年11月1日起算至被告向原告返还系争房屋之日止；6、诉讼费由被告承担。
被告何伟文辩称，2017年10月30日前原告向被告发送终止房屋租赁合同、归还房屋的短信，之后被告也致电原告同意归还房屋，被告同意系争房屋的租赁合同在2017年10月31日解除，也同意返还房屋，不同意支付免租期租金105,833元和解除合同违约金127万元，被告的公司都已停业关门，房屋是随时可以返还，不同意支付2017年11月1日后的房屋占用费。
经审理查明，系争房屋由原告自上海南供投资发展有限公司处承租而来。2013年1月21日，原告与案外人王建林就系争房屋签订《房屋租赁合同》。同年7月30日原告与王建林、林波、史百林签订《房屋租赁附加合同书——南汇惠南北门大街XXX号5-9楼租赁合同》，约定追加林波及史百林为共同承租人。2016年1月17日原告(甲方)、被告(乙方)及原承租方代表林波(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定由原告将上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼第5至第9层(不包括底楼大厅和房屋屋顶)承租给被告，明确该房屋原告于2013年1月22日与王建林、林波、史百林签订的租赁合同，现被告已与原承租人签订转让协议，原告同意被告自2015年11月1日起为新的承租方履行合同，同时被告确保原承租方与原告签订的原合同即日作废，所有原承租方的债权债务由被告承担，所有证照过户等由被告与原承租方协调解决办理过户，若被告违约赔偿责任不足由原承租户担责。合同第三条“房屋交付日期和租赁期限”约定：甲方于2013年1月22日前向乙方交付该房屋，2013年1月22日至2013年6月30日为装潢免租期，房屋租赁期自2013年7月1日起至2023年5月31日止，租期10年。合同第四条“租金及支付方式和期限”约定：租金第一、二、三年度乙方支付120万元；第四年度起每两年度环比递增6%，具体为2013年6月1日至2016年5月31日每年度租金120万元(6月份免租装潢期)，2016年6月1日至2018年5月31日每年度租金127万元(转让免租1个月装潢期)……；租金先付后用，付六押一，每年度4月20日和10月20日前支付……。合同第十条“因双方责任解除本合同的约定”约定：乙方逾期不支付租金累计超过5天，甲方催告后超过5天仍未做支付情形的，甲方可终止本合同并收回该房屋，乙方应按当年度租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方所受的损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……。合同第十四条“特别约定”约定：……乙方承租期间，每期租金、水电费等费用必须按时交纳，超出五天甲方有权按日千分之三加收滞纳金，超过一个月仍未交纳租金，甲方有权收回房屋，乙方损失乙方承担……。因被告欠付自2016年11月1日起的租金，2017年4月20日原告曾起诉要求被告何伟文支付租金及逾期支付租金的滞纳金[(2017)沪0115民初31198号]，2017年7月18日该案作出一审判决，被告应支付原告2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金35.74万元及2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金63.50万元及相应的滞纳金。被告不服向上海市第一中级人民法院提起上诉[(2017)沪01民终11880号],期间原告自愿调整滞纳金计算标准，2017年11月17日上海市第一中级人民法院作出终审判决，被告应支付原告2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金35.74万元及2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金63.50万元并按银行同期贷款利率的四倍支付相应的滞纳金。
另查明，2017年9月26日12：25原告向被告发送短信催告被告在2017年10月3日前向原告支付拖欠的租金及滞纳金，被告若未如期支付上述款项，原告将根据法律及房屋租赁合同规定单方终止房屋租赁合同、收回房屋。2017年10月10日13：36原告向被告发送短信通知被告：解除双方签订的租赁合同、收回房产，要求被告在2017年10月19日前将可移动的物品全部搬离，否则届时遗留物品视作遗弃物品处理，并要求被告在限期内做好各项费用的清理工作及其他的欠费清偿事宜。
审理中，原告明确诉请为：1、根据合同第10条的约定，被告逾期不支付租金累计超过5日，催告后没有支付的，原告可以行使解除权，被告未付租金超过5日已由前案判决查实，原告曾电话催告，后通过快递及手机短信方式催告，2017年10月10日原告向被告发送解除合同告知函，该函件中要求被告于2017年10月19日全部物品搬出，但因前案的租金已经主张至2017年10月31日，故原告要求确认合同于2017年10月31日解除；2、合同解除后，要求被告返还上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼5-9层房屋；3、合同第4条中约定给予被告一个月即2016年第一个月的免租期，免租期的租金105,833元原告没有收取，虽合同没有约定合同解除后可以要求被告补付该一个月的租金，但合同解除后，原告要求被告支付该未收的一个月免租期租金；4、解除合同违约金是合同第10条约定的当年度租金的2倍，当年度租金为127万元，原告自愿调整为要求被告按照当年度租金1倍(即127万元)支付解除合同违约金；5、按照年租金标准计算的每日租金为3,479元，被告应按该标准支付解除合同后的房屋使用费，自2017年11月1日起算至被告实际搬出之日止。
被告认为，被告确实欠付租金，确认原、被告双方的租赁合同在2017年10月31日解除，并同意返还上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼5-9层房屋。但是被告提出合同签订后的第一月是原告给被告的装修期，该期间双方协商确定为免租期，被告确实没有支付该月租金，所以被告不同意原告提出的要求补付该免租期租金的诉请，也不同意支付解除合同违约金，被告已经欠付租金，也没有钱支付违约金，且该合同约定不合理、违约金过高。被告现已不营业，系争房屋已经关门不使用了，不同意支付房屋占用费。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁附加合同书——南汇惠南北门大街XXX号5-9楼租赁合同》、上海市房地产权证、(2017)沪0115民初31198号民事判决书、(2017)沪01民终11880号民事判决书、《催告函》、《解除合同告知函》等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。系争房屋租金为先付后用，被告作为系争房屋的承租人，应当按约支付租金，现被告未按期支付租金累计超过5日，原告通过诉讼并且于2017年9月26日再次催告，但被告仍未支付相应租金，被告逾期付款的行为显属违约，原告通过手机短信告知被告解除合同符合合同约定，现原、被告双方确认《房屋租赁合同》于2017年10月31日解除，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。合同解除后，被告应当结清欠付费用，并及时向原告返还系争房屋，原告请求被告返还系争房屋的诉讼请求本院应予支持。原、被告双方合同中约定了免租期一个月的租金被告确实未支付，但因双方未约定合同解除后该免租期租金违约方应予补付，故原告要求被告支付系争房屋免租期租金105,833元的诉讼请求没有合同依据，对此诉讼请求本院不予支持。对于解除合同违约金的问题，因被告逾期支付租金导致合同解除，被告作为违约方理应按照合同约定承担相应的违约责任，被告不同意承担违约责任的观点本院不予采纳，但由于原、被告双方合同约定的解除合同违约金显属过高，虽经原告自愿调整为按照当年度租金的1倍也属过高，根据被告的请求本院酌情确定解除合同的违约金为50万元。被告虽陈述系争房屋不做经营之用，但由于原、被告未办理房屋交接手续，所以在合同解除后被告继续占有使用系争租赁房屋仍应支付房屋占有使用费，原告对于房屋使用费参照合同约定的租金标准计算并无不妥，对此诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告梁永明与被告何伟文签订的《房屋租赁合同》于2017年10月31日解除；
二、被告何伟文于本判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼5-9层房屋内迁出并将上述房屋返还原告梁永明；
三、被告何伟文于本判决生效之日起十五日内支付原告梁永明解除合同违约金50万元；
四、被告何伟文于本判决生效之日起十五日内支付原告梁永明房屋占用费：按照每日3,479元的标准，从2017年11月1日起计算至被告何伟文实际搬离之日止。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17,182元，减半收取计8,591元，由原告梁永明负担4,191元，被告何伟文负担4,400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一八年一月二十九日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。