福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第996号
原告林国太，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人林长青、方俊飞，福建品义律师事务所律师。
被告郑劲松，男，汉族，农民，住所地仙游县。
委托代理人吴国章、白建永，福建壶兰律师事务所律师。
原告林国太与被告郑劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林国太及其委托代理人方俊飞、被告郑劲松的委托代理人白建永到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告林国太诉称：2013年8月5日，原、被告签订租赁期限自2013年8月5日至2018年8月1日止的《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的位于莆田市城厢区霞林街道福厦路孔亭段（霞林自然段68号）一幢五开间店面一、二层及右边副属楼一开间店面，租期五年，月租金人民币6000元（以下币种同），押金6000元。合同签订后，原告依约履行合同义务。但被告从2013年12月5日起至今未支付租金。另外，被告未经原告同意对房屋结构进行改造和设置外墙广告的行为危及建筑物的安全，构成了根本性违约。故请求判令解除租赁合同，被告搬出并交还房屋；判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2013年12月1日起按月租金6000元计至交还承租房之日止）及逾期利息（自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算至还请之日止）；确认押金6000元归原告所有；本案诉讼费由被告承担。
被告郑劲松辩称：1、原告林国太的手扶拖拉机和三轮车一直停放在院内，原告未履行向被告交付全部租赁物的义务，故被告以拒绝支付租金的方式行使先履行抗辩权；2、被告对房屋进行合理的装修经原告同意，未危及房屋的安全，原告也曾驾驶手扶拖拉机帮助被告对房屋进行装修。请求驳回原告诉讼请求。
原告林国太为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：
一、原告的身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体适格；
二、2002年5月20日莆田市城厢区霞林社区居委会出具的《证明》、《居民建房用地申请表》、《福建省事业性收费票据》、《福建省代收行政罚款收据》、莆田市城厢区霞林街道出具的《收款收据》复印件各一份，欲证明原告对租赁房屋拥有合法土地使用权及房屋产权；
三、租赁合同一份，欲证明被告租赁原告房屋的事实；
四、《律师函》一份，欲证明被告违约及原告向被告催讨房屋租金的事实；
五、照片四张，欲证明被告未经原告同意对房屋进行改造和设置户外广告等侵权的事实；
六、《房屋租赁合同》的底稿，欲证明被告私自修改合同，并将“双方共用”四个字删除。
被告郑劲松对原告林国太提供的上述证据质证认为：
对证据一、二没有异议；对证据三的真实性没有异议，该合同可以证明被告租赁房屋的用途是商业用途且租赁范围包括五开间店面一、二两层楼（包括围墙内埕部分）及右边副属楼一开间店面；对证据四的真实性和证明内容有异议，被告因原告未全部交付租赁物而未支付租金，被告对租赁房屋进行装修时得到了原告的支持，现装修是否危及建筑物应由由鉴定资质的机构来认定，律师函不具有法律效力亦不能证明被告违约事实；对证据五的真实性无异议，但照片无法看出被告有侵权事实；对证据六的真实性、关联性、合法性均有异议，合同书的底稿没有任何人签名且与本案的《房屋租赁合同书》不一致。
本院经审查认为：被告对原告提供的证据一、二、三、五的真实性均没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认；证据四《律师函》系原件，真实性可以确认，但不能证明被告擅自改变房屋结构和设置外墙广告等；证据六未有双方签名，真实性无法确认。
被告郑劲松为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供照片两张，欲证明原告一直将手扶拖拉机和三轮车停放在院内，原告未履行向被告交付全部租赁物的义务。经质证，原告对照片的真实性无异议，但认为存放其手扶拖拉机和三轮车的通道为公用通道。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。
在庭审后，本院认为本案房屋租赁合同的效力可能存在无效情形，故向原告林国太释明其可以变更诉讼请求。2014年4月22日，原告林国太提出变更诉讼请求为：判令被告腾退承租房屋；判令被告支付拖欠的房租及逾期利息；确认押金6000元归原告所有。被告收到原告变更诉讼请求的诉状后于2014年4月30日提出反诉，请求：确认《房屋租赁合同》无效；判令反诉被告（原告林国太）返还押金6000元；判令反诉被告（原告林国太）承担房屋装修费用20万元。但之后原告于2014年5月19日又表示不变更诉讼请求并按起诉时的诉讼请求主张权利。同日，被告表示撤回对原告的反诉，本院已口头裁定予以准许。
根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，本院认定本案事实如下：
2013年8月5日，原告林国太与被告郑劲松签订《房屋租赁合同书》一份，合同的主要内容为：原告将其坐落在莆田市城厢区福厦路孔亭段（霞林自然段68号）五开间一、二两层房屋（包括围墙内埕部分）及右边副属楼一开间出租给被告使用；租赁期限五年，自2013年8月1日起至2018年8月1日止；押金6000元，在租赁期满后经原告验收房屋没有损坏的情况下可退还被告，若房屋有损坏则抵修缮费，被告若提前退租，押金全部归原告所有且原告可收回租房；月租金6000元，每月交付租金（1-5日），若逾期不交纳视为被告自动提前退租且押金归原告所有，双方终止合同；由原告提供水、电源头，被告自行承担其所使用的水电费；若在租赁期间，政府部门对该房屋实行拆迁改造，双方中断合同，原告将押金退还被告，对房屋装修的拆迁赔偿款由双方各享一半等。合同签订之后，被告对房屋进行装修、使用并支付了4个月的租金。在租赁期间，原告的手扶拖拉机和三轮车各一部停放在房屋院内。之后，因原告与被告在房屋装修和使用的问题上产生分歧且被告从2013年12月起拒付租金，原告即于2014年2月17日向本院提起诉讼。
另查明，本案租赁的房屋在城镇规划区范围内。2002年5月20日，莆田市城厢区霞林居委会出具《证明》一份，内容为：“兹有本村居民林国太，该人在孔亭山脚有一块坡地（坟地）。因住房紧张本居同意照顾给他作为垞基地，但该人因经济有限一直拖到至今，希有关部门给予支持为盼，特此证明”。此外，莆田市城乡规划局曾于2002年6月15日对原告修建涉及本案的房屋作出莆规罚（2002）145号行政处罚，2003年4月16日莆田市城建监察支队收取该房屋的占用费人民币3000元；2006年7月17日莆田市城建监察支队对该房屋作出第00447号行政罚款；至法庭辩论终结前，原告未能提供该房屋的建设工程规划许可证，也未提供该房屋经主管部门批准建设的相关证明。
对双方当事人争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：
关于原、被告是否存在违约的问题？
原告主张被告拒付租金和装修危及房屋安全的行为构成了根本违约。
被告认为原告将手扶拖拉机和三轮车一直停放在庭院中，未履行交付全部租赁物的义务，原告违约在先。被告以拒绝支付租金的方式行使先履行抗辩权，被告对房屋进行装修未危及建筑物安全，故被告不存在违约情形。
本院审查认为，本案所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，也未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告之间所订立的租赁合同无效。故原、被告认为对方存在合同违约的主张本院均不予支持。
二、关于被告是否应支付租金的问题？
原告主张被告应按租赁合同约定支付租金至交还承租房之日止。
被告主张原告不完全交付租赁物违约在先，被告不交租金是行使先履行抗辩权。
本院审查认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，故对原告要求被告按照合同约定支付房租的请求本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效时可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，故被告郑劲松应参照合同约定的租金标准支付给林国太房屋占有使用费。被告主张其因原告停放车辆占用庭院的行为而以拒付租金的方式行使先履行抗辩权，但本案的租赁物包括了五开间的一、二层楼房、场地、庭院及副属楼一开间，原告停放车辆的位置位于庭院大门两侧的树下，结合车辆停放位置以及所占的庭院面积与被告所承租的全部建筑物面积的比例，该停放行为未对被告实际使用房屋造成重大影响，被告以原告车辆占用部分庭院作为拒付全部租金的抗辩理由显然有悖于公平原则，故对该主张本院不予支持。
综上所述，本院认为，本案原告林国太与被告郑劲松签订的《房屋租赁合同书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于租赁房屋位于城镇规划区内而又未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该租赁合同应为无效合同，故原告林国太请求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付从2013年12月1日起按合同约定的租金及逾期利息的诉请，同样缺乏依据。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应依法参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。房屋占有使用费在2013年12月1日之前按照每月6000元给付，之后因原告停放车辆占用部分庭院、房屋拆迁改建等情况变化致被告占有使用收益受到影响，故本院酌情确定由被告每月支付房屋占有使用费人民币5500元。由于原、被告之间的租赁合同无效，按《合同法》规定，因合同无效取得的财产，应当返还。原告林国太作为出租房屋提供方，有权要求房屋使用人即被告郑劲松腾退、交还房屋。原告请求确认押金归原告所有的请求，于法无据，本院不予支持，被告已交纳的押金6000元应由原告退还给被告，该款可抵作被告应付的房屋占用费。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑劲松于判决生效后十日之内将原告林国太提供的位于莆田市城厢区霞林街道福厦路孔亭段（霞林自然段68号）的五开间一、二层楼房（包括围墙内埕）及右边副属楼一开间房屋腾空并交还给原告林国太；
二、被告郑劲松应在判决生效之日起十五日内支付给原告林国太自2013年12月1日起至本判决指定的房屋腾退之日止按每月人民币五千五百元计算的房屋占有使用费（被告已支付的押金人民币六千元予以扣抵）；
三、驳回原告林国太的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币6700元，由原告林国太负担700元，被告郑劲松负担6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈金钰
代理审判员 陈钟颖
人民陪审员 陈玉华
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 陈 妍
附：本案所适用的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。