重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第02962号
原告樊燕，女，1972年4月13日生，汉族，住重庆市万州区山湾街。
委托代理人殷适清（系原告樊燕舅舅），汉族，1962年7月14日生，汉族，住重庆市万州区甘宁镇。
被告骆世菊，女，1963年9月9日生，汉族，住重庆市渝北区龙华大道。
委托代理人黄国权，重庆锦杨律师事务所律师。
被告刘智和，男，1950年11月3日生，汉族，住重庆市万州区富祥小区。
原告樊燕与被告骆世菊、刘智和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月10日受理后，依法由审判员陈从军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告樊燕的委托代理人殷适清，被告骆世菊的委托代理人黄国权及被告刘智和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊燕诉称：被告刘智和因修建映水路24号附1号楼房需周转资金，分别在2011年12月、2012年1月和2012年12月陆续找我借资344000元。到期后催他还款没有现金，于是刘智和就用映水路24号附1号楼负102房屋作价344940元卖给我。我们双方在2012年12月14日签订购房合同，并得到骆世菊的签字认可，当天同去房管局交了税费10348.20元。在办理过程中，因骆世菊的反悔，导致合同履行中本套住房过户办证受阻，让我的权利未得到实现。为维护我的合法权利，现提起诉讼，请求法院判决：1、原被告之间房屋买卖合同有效；2、被告应及时履行本套住房的过户义务，将映水路24号附1号楼负102房屋办证在樊燕名下；3、本案受理费由被告承担。
被告骆世菊辩称：一、刘智和为规避债务，与原告合谋订立虚假购房合同，企图以合法形式掩盖非法目的，故意损害债权人及骆世菊利益。因此，房屋买卖合同无效。其理由：1、刘智和与原告合谋订立虚假购房合同，交易不具有真实性；2、骆世菊在购房合同上盖章，系原告与刘智和合谋欺诈所致，并非骆世菊真实意思表示，不具有追认效力；3、刘智和为规避债务，与原告恶意串通，恶意损害骆世及债权人利益。二、骆世菊不负有协助原告办证的义务。其理由：1、房屋买卖合同是虚假的，不具备继续履行和办理过户的合法前提条件；2、即便房屋买卖合同成立，依据《土地转让协议书》，刘智和将尚欠的土地转让金付清后，骆世菊辩只负有协助刘智和办理土地使用权变更登记的义务。骆世菊既不是买房人，也没有收取购房款，不负有协助房屋买受人办理房屋过户登记的义务；3、诉争房屋已被诉讼保全。原告办证受阻的原因，系司法行为阻却了行政行为，并非骆世菊所为。
被告刘智和辩称：我与原告的房屋交易绝对是真实的。我找原告借钱是事实，条子肯定是我出具的，我与原告并没有恶意串通。当初原告没打算买房子，到期我还不了钱，所以没办法只有用房屋抵债。合同是真实的，骆世菊在合同上盖了章，是骆世菊真实意思表示。在房管局办理过户手续时，因我与骆世菊的账务没有算清，骆世菊将房管局的受理单回执拿走了，所以房屋未办理过户手续。
经审理查明：1999年6月28日，骆世菊取得重庆市万州区工商行政管理局万工商天个字3－0623号个体工商营业执照，该执照名称为：万州区天城天子城建材经营部，负责人为骆世菊；2002年4月12日，重庆市万州区人民政府以万州府土函（2002）34号《关于同意万州区天城天子城建材经营部建设综合楼土地出让方案的批复》：同意将位于天城民营经济区映水村13组635平方米国有土地使用权出让给万州区天城天子城建材经营部，作为建设综合楼用地。出让有效年限38年，至2039年10月30日止；2008年11月24日，万州区天城天子城建材经营部负责人骆世菊在办理完所有土地出让手续后与刘智和签订《联合开发协议书》，准备联合建房但双方未履行该协议；2009年4月5日，骆世菊与刘智和签订《土地转让协议书》，协议书第三条约定：该宗土地（635㎡），刘智和付给骆世菊土地转让费18万元整。刘智和在开工以前支付骆世菊2万元整，刘智和才能开始工程项目建设；余下16万元在竣工验收以前一次性付清。骆世菊不再参与该项目任何事情。房屋竣工后，万州区天城天子城建材经营部于2012年11月5日取得301房地证2012字第20304号《房地产权证》。
2012年11月25日，刘智和给樊燕出县收条，收到樊燕购买映水路24号附1号购房款344940.00元；2012年12月14日，万州区天城天子城建材经营部（甲方）与樊燕（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方万州区天城天子城建材经营部将坐落于万州区映水路24号附1号住宅房屋（该房屋房地产权证号为：301房地证2012字第20304号，土地使用权证号：02－02－111，建筑面积114.98平方米）出售给乙方樊燕，约定房屋成交金额344940元。此合同由甲方万州区天城天子城建材经营部委托代理人刘智和签名并捺印，刘智和在甲方签名处的左方加盖万州区天城天子城建材经营部印章（此印章系刘智和雕刻），乙方樊燕签名并捺印，被告骆世菊在甲方签名处的右方加盖万州区天城天子城建材经营部印章（此印章系该经营部原始印章）；
2012年12月14日，樊燕向重庆市万州区地方税务局缴纳契税10348.20元；2012年12月20日，骆世菊向万州区房地产管理局发函：为解决纠纷，化解矛盾，本人同意将位于沙河办事处映水居委会十三组的“万州区天城天子城建材经营部”综合楼映水24号附1号负一层102房屋所有权属人登记为樊燕（本函加盖了万州区天城天子城建材经营部印章）。同日，万州区房地产管理局出具349816号《房地产权属登记受理通知单》，该受理通知单回执原件现由骆世菊持有。
2012年12月22日，重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司向本院提起诉讼，要求被告骆世菊和刘智和偿还借款153500元及利息和违约金。2012年12月24日，重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司向本院申请财产保全，要求对被告骆世菊个人经营的位于万州区沙河映水村13组的万州区天城天子城建材经营部综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）进行保全。本院于当日作出（2013）万法民初字第00058号民事裁定书，裁定“查封被告骆世菊个人经营的位于万州区沙河映水村13组的万州区天城天子城建材经营部综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）的房产”。原、被告买卖房屋在该案查封之列。
上述事实有原告樊燕提供的：房屋买卖合同、刘智和出具的购房款收据、2013年3月25日万州区人民法院的庭审记录、骆世菊给万州区房管局的函、樊燕给万州区房管局交纳契税的发票、银行对账单、听证笔录；被告骆世菊提供的：万州区人民政府万州府土函（2002）34号建设用地批复、《联合开发协议书》、《土地转让协议书》、万州区天城天子城建材经营部1999年《营业执照》、《房地产权证》、2012年12月18日刘智和出具的《承诺书》、询问刘智和的笔录、万州区公安局万公安物鉴字（2013）02号鉴定文书、重庆锦阳律师事务所（2012）第30号律师函及委托书、骆世菊致万州区房地产管理局的函、万州区房地产管理局《受理通知单》、骆世菊《管辖异议听证重要事实补充》、源正小贷公司《民事诉状》、万州区人民法院（2013）万法民初字第00058号《民事裁定书》、万州区人民法院《听证笔录》、询问李兴春笔录等证据及当事人的庭审陈述相佐证。被告刘智和未向本庭提供证据。
本院认为，被告骆世菊经营的万州区天城天子城建材经营部以出让的方式取得天城民营经济区映水村13组635平方米国有土地使用权。骆世菊与刘智和以协议的方式，将该宗土地的使用权转让给刘智和用于修建房屋。房屋竣工后，万州区天城天子城建材经营部取得《房地产权证》。虽然骆世菊已将土地转让给刘智和用于房屋建筑，但房产证上的房屋所有权人仍是万州区天城天子城建材经营部；作为不动产物权应以房管部门登记为准，因此，万州区天城天子城建材经营部骆世菊负责人才是适格的出卖人。虽然被告刘智和以代理人的身份收取原告的购房款并与原告樊燕签订《房屋买卖合同》，但出卖人万州区天城天子城建材经营部负责人骆世菊在买卖合同上加盖了该经营部印章，该行为是对代理人刘智和行为的认可，且被告骆世菊给万州区房地产管理局致函，同意将出卖房屋的权属登记为樊燕，并同时到万州区房地产管理局办理权属变更登记，取得了《房地产权属登记受理通知单》，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原、被告双方虽然同时到万州区房地产管理局办理权属变更登记，取得了《房地产权属登记受理通知单》，但受理单回执现由骆世菊持有，致使樊燕无法实际取得购买房屋的产权，因此，被告骆世菊仍应继续履行协助原告办理房屋产权变更登记的义务。被告骆世菊辩称“刘智和为规避债务，与原告合谋订立虚假购房合同，企图以合法形式掩盖非法目的，故意损害债权人及骆世菊利益。因此，房屋买卖合同无效”的理由，因被告骆世菊提供的证据不能足以推翻原告所提供的证据，故其辩称理由本院不予采纳；被告骆世菊辩称“骆世菊不负有协助原告办证的义务”的三点理由。因为第一，被告骆世菊以出卖人的身份在《房屋买卖合同》上加盖了万州区天城天子城建材经营部印章，对该合同进行了确认，无证据证明“房屋买卖合同是虚假的”；第二、被告骆世菊辩称的“只负有协助刘智和办理土地使用权变更登记的义务”，因出卖房屋虽然是被告刘智和修建，但现登记机关登记的产权人是万州区天城天子城建材经营部，作为该部负责人的被告骆世菊理应履行法定的协助办理房屋过户的义务；第三、被告骆世菊辩称的“诉争房屋已被诉讼保全。原告办证受阻的原因，系司法行为阻却了行政行为，并非骆世菊所为”的理由，因法院保全行为是基于另案中原告的申请所致，且保全行为发生在原、被告房屋买卖行为之后，并不影响本案合同的效力。综上所述，被告骆世菊的辩称理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十五条之规定，判决如下：
一、原告樊燕与被告万州区天城天子城建材经营部负责人骆世菊于2012年12月14日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、被告骆世菊在本判决生效后五日内协助原告樊燕办理万州区映水路24号附1号1层102室房屋所有权变更登记。
案件受理费6474元，减半收取3237元，由被告骆世菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 陈从军
二〇一三年七月八日
书记员 罗小莉
书记员 吴起飞