广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民二初字第1701号
原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行，住所地南宁市星光大道48号。
法定代表人周柳燕，行长。
委托代理人黄小玲，广西宁泽律师事务所律师。
委托代理人陶红萍，广西宁泽律师事务所实习律师。
被告冯毅。
被告南宁市龙光房地产开发有限公司，住所地南宁市星光大道223号A-15栋223号房。
法定代表人王泽权，执行董事。
委托代理人李世星，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行（以下简称农行江南支行）与被告冯毅、南宁市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告农行江南支行的委托代理人黄小玲、陶红萍，被告冯毅，被告龙光房地产公司的委托代理人李世星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行江南支行诉称：2008年3月24日，原告与被告冯毅签订《个人购房担保借款合同》，被告冯毅向原告借款300000元整，2038年4月7日到期，约定按月偿还本息，还约定若被告违约将承担由此产生的律师费等费用。借款用于购买白沙大道109号龙光普罗旺斯二期香槟庄园3号楼1单元1-0501号房一套，并以该房抵押且依法办理了抵押登记手续。缔约后，原告已按期足额向被告冯毅发放贷款。但是被告冯毅在归还部分借款本金和利息后，出现拖欠的情况，经原告多次催收，被告拒不履行还款义务，截止2015年11月30日，累计拖欠24期，各项利息25457.87元。另依该合同约定，被告龙光房地产公司作为该合同保证人，提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，并办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带担保责任。时至今日，被告冯毅没有取得房产证。原告认为，被告冯毅的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益，特提出诉讼，请求：1、判令被告冯毅归还借款本金270779.86元、利息25457.87元，共计296237.73元（利息暂计至2015年11月30日，此后按合同约定的利息计算办法以清偿日计算为准），被告南宁市龙光房地产开发有限公司承担连带责任；2、判令被告冯毅承担本案一审律师服务费13831元，被告南宁市龙光房地产开发有限公司承担连带责任；3、判令原告有权对抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款以优先受偿欠款本息和支付律师服务费；4、本案一切诉讼费用由两被告承担。
原告向法庭提交以下证据：1、被告身份证、电脑咨询单，证明被告主体适格；2、《个人购房担保借款合同》，证明原、被告之间依法成立担保借款合同关系，合同约定被告应承担原告律师服务费、原告依法享有优先受偿权；3、个人借款凭证，证明原告已完全履行义务的事实；4、预购商品房抵押权预告登记证，证明抵押物已依法办理抵押登记，原告依法享有优先受偿权的事实；5、商品房买卖合同备案登记证明，证明被告购买商品房买卖合同已办理登记备案；6、个贷凭证基础信息，证明被告存在根本违约的事实；7、律师函，证明原告已尽到善良催告义务；8、委托代理合同、广西律师服务收费标准、律师费发票，证明原告为实现债权支付律师服务费13831元。
被告冯毅辩称：对欠款事实及原告各项诉讼请求均无异议，因个人原因导致还款困难，希望原告宽限一个月以筹集资金偿还到期款项。
被告龙光房地产公司辩称：对原告诉请被告冯毅偿还借款本金和利息并对抵押物享有优先受偿权没有异议，但原告已取得抵押物的他项权证，根据《个人购房担保借款合同》相关约定，龙光房地产公司的保证责任已经免除，因此不同意承担连带责任，本案的律师费和诉讼费应由被告冯毅承担。
被告龙光房地产公司向法庭提交的证据有：抵押权登记查询单，证明原告已经取得抵押物的他项权证，被告龙光房地产公司的保证责任已经于2011年4月13日免除。
原、被告提交的各项证据来源合法，与案件事实存在关联，能够证明其主张，本院予以认定。
结合上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2008年3月24日，原告与被告冯毅签订《个人购房担保借款合同》一份（合同编号45105200800005081，以下简称借款合同），约定：原告向被告冯毅发放购房借款300000元，用于借款人购买南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯一期住宅3号楼1单元1-0501号房；借款期限自2008年3月24日起至2038年3月23日止，共计360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率为6.6555%，借款进入利率浮动期后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，逾期时按逾期借款利率计算复利；借款人采用等额本息还款法分期归还借款本息，以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，每期（月）应还本息金额为1926.99元；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人龙光房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；被告冯毅以南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯一期住宅3号楼1单元1-0501号房作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；本合同有效期内，发生借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息等事项的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。2008年3月31日，被告冯毅以抵押物办理预购商品房贷款抵押登记证明，抵押权人登记为原告。2008年4月8日，原告向被告冯毅发放贷款300000元，个人借款凭证记载的到期日为2038年4月7日。2011年4月13日，被告冯毅办理了抵押换证登记，原告取得他项权证。截至2015年11月30日，被告冯毅已连续拖欠24期贷款本息，尚欠原告借款本金270779.86元（含到期及未到期）、利息（含罚息、复利）25457.87元。
另查明，原告为实现本案债权委托律师参加诉讼，支付律师费13831元。
本院认为：本案借款合同系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已足额发放贷款，而被告冯毅作为借款人未依约履行还款义务，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。根据借款合同约定，如借款人连续三期未足额还款则原告有权提前收回已发放借款，现被告冯毅连续超过24期未予还款，其违约行为已达到原告提前收回借款的条件，故原告诉请被告冯毅归还所有借款本金余额，本院予以支持。原告请求的利息符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案诉讼因被告冯毅的违约行为引发，原告支出的律师服务费系其为实现本案债权的合理开支，根据合同约定该项费用应由被告冯毅承担，故本院对原告该项诉请亦予支持。被告冯毅自愿以其名下房产为借款提供抵押担保，并已依法办理抵押登记手续，因此，为实现上述债权，原告有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。合同还约定被告龙光房地产公司为本案借款提供阶段性保证担保，现抵押物已依法办理抵押登记手续，根据合同约定龙光房地产公司的保证责任已经终止，因此，原告诉请被告龙光房地产公司对被告冯毅前述应付款项承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯毅向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行归还借款本金270779.86元；
二、被告冯毅向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行支付借款利息（利息含罚息及复利，计算方式为：截至2015年11月30日止为25457.87元，从2015年12月1日起至实际付清之日止，以所欠借款本金270779.86元为基数，按本案《个人购房担保借款合同》约定的利率标准分段计付）；
三、被告冯毅向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行赔偿律师服务费13831元；
四、为实现上述债权，原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行有权以被告冯毅的抵押物（即南宁市白沙大道109号龙光普罗旺斯一期住宅3号楼1单元1-0501号房）折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行对被告南宁市龙光房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费5951元，由被告冯毅负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆佳佳
人民陪审员 吴菊妹
人民陪审员 蒙德荣
二〇一六年五月三十日
书 记 员 黄 甜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。