北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第248号
上诉人（原审原告、反诉被告）宁春波，女，1981年12月11日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李鑫，男，1981年8月25日出生。
委托代理人耿静，北京市泽普律师事务所律师。
上诉人宁春波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宁春波在原审法院诉称：2014年2月16日，宁春波、李鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宁春波将自己名下140室的房屋出售给李鑫，李鑫需在2014年3月5日前向宁春波交付价款82.3万元。合同签订当日李鑫向宁春波支付定金5万元。
2014年3月5日，李鑫前往北七家镇的北京银行为宁春波转账首付款时，李鑫称担心首付有风险，拒绝向宁春波支付首付款。后宁春波多次催促其履行合同，但李鑫拒绝履行。宁春波认为，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，现李鑫拒不履行合同已构成违约。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除宁春波、李鑫于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、李鑫限期配合宁春波到昌平区住建委撤销涉案房屋网签合同；3、李鑫向宁春波支付违约金16.46万元；4、本案诉讼费由李鑫承担。
李鑫在原审法院辩称：不同意宁春波的诉讼请求。首先是因为宁春波没有履行相应的先履行义务，即宁春波未将合同约定的价值55.3万元的相应附属设施，装修装饰安排到位，也未能按照合同约定，于2014年3月15日解除北京市农业银行在该房屋上的抵押登记，导致本合同无法履行。其次，是宁春波丧失信誉，才导致李鑫无法履行协议。同时，李鑫在原审法院反诉称：李鑫与宁春波于2014年2月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》，但由于宁春波的原因，本合同无法履行。首先，宁春波没有履行相应的先履行义务。宁春波迟迟未履行购房合同第五条第三款的义务，未将合同约定的价值55.3万元的附属设施，装修装饰安排到位；宁春波也未能按照合同约定，于2014年3月15日解除北京市农业银行在该房屋上的抵押登记。其次，宁春波丧失信誉，于2014年3月5日通过中介方向李鑫提出，除非额外缴纳3万元违约金，否则不再执行合同，并不退还李鑫已支付的定金，导致李鑫无法履行协议。为维护合法权益，现提起反诉，请求判令：1、解除宁春波、李鑫于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、宁春波双倍返还李鑫5万元定金；3、宁春波赔偿李鑫的中介费及房屋评估费损失9800元；4、本案全部诉讼费用由宁春波承担。
宁春波针对反诉在原审法院辩称：不同意李鑫的诉讼请求，本合同无法履行是因为李鑫未履行支付首付款的义务造成的。该合同是李鑫到我家里看过房屋附属设施及装修之后自愿签订的，而且根据合同约定是李鑫支付了首付款以后宁春波才会去银行解押，并不存在宁春波未履行先履行义务的问题。
原审法院经审理查明：2014年2月16日，宁春波、李鑫在北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宁春波将自己名下140室的房屋出售给李鑫，房屋成交价格62万元，房屋附属设备、装饰装修补偿款55.3万元，共计117.3万元。合同签订时，李鑫支付宁春波定金5万元，首付款82.3万元于2014年3月5日前支付，剩余房款30万元由李鑫申请的贷款银行支付。逾期付款在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。同日，宁春波与李鑫分别与万众恒基公司签订《房屋出售委托协议》和《房屋购买委托协议》作为《北京市存量房屋买卖合同》的附件。
2014年3月5日下午约16点20分，李鑫电话联系万众恒基公司的经纪人刘瑞（刘锐）请他约宁春波共同到北京银行支付首付款。16点42分，刘瑞（刘锐）回电称因为时间太紧宁春波来不及去银行，可以约到第二天支付首付款，但宁春波要求李鑫支付违约金3万元，否则不配合房产过户。为此，李鑫多次联系万众恒基公司经纪人刘瑞（刘锐）要求解决宁春波主张3万元违约金的事情，但刘瑞（刘锐）表示不再协助处理这件事情，其只是传达业主宁春波的意思，双方可于第二天见面自行协商。李鑫认为宁春波要求3万元违约金毫无依据，担心支付首付款后无法正常过户，故拒绝支付首付款。庭审中，宁春波表示自己从未要求李鑫支付3万元违约金的事情，李鑫承认自始至终未与宁春波联系确认其是否要求支付3万元违约金。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、电话录音及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：宁春波与李鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定李鑫应于3月5日前支付首付款，但李鑫并未按照正常情况下早上八九点钟联系宁春波及万众恒基公司到北京银行支付首付款，而是在下午16点20分左右电话联系万众恒基公司的刘瑞（刘锐），该时间显然过于紧张，无法正常到北京银行办理转账手续。除此之外，李鑫亦未采取其它方式支付款项。由此可见，作为付款义务一方的李鑫属于不当履行合同义务。尽管如此，根据合同约定李鑫尚可以在15日内即3月20日前支付首付款，但应按日承担逾期应付款万分之五的违约金。然而作为出卖方宁春波的受托人万众恒基公司（同时亦是买受方李鑫的受托人）经纪人刘瑞（刘锐）明确告知出卖方宁春波要求买受方李鑫支付3万元违约金，否则不予办理房产过户手续，导致李鑫不得不顾虑在其支付完首付款后宁春波违反合同约定要求高额违约金。尽管宁春波否认要求3万元违约金的事实，但是根据录音资料可知宁春波的受托人明确转达该项意图，应当视为宁春波本人的意思表示，故出卖方宁春波亦存在违反合同约定的行为。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，双方均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院不持异议，合同解除后，李鑫应当配合宁春波撤销涉案房屋网签合同。鉴于双方均存在违约行为，且过错相当，故对于双方分别要求对方承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求均不予支持，但宁春波应当退还李鑫定金5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决：一、解除宁春波与李鑫于二〇一四年二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并在本判决生效后十日内由李鑫配合宁春波撤销140室房屋网签合同。二、宁春波于本判决生效后十日内退还李鑫定金五万元。三、驳回宁春波的其他诉讼请求。四、驳回李鑫的其他反诉请求。
判决后，宁春波不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11948号民事判决书第二、三项；2、请求法院依法改判被上诉人向上诉人支付违约金16.46万元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：1、原审法院认定事实不清，不应将存疑的录音资料作为定案依据；2、原审法院适用法律不当。
李鑫答辩称，服从原判。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宁春波、李鑫于2014年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，李鑫作为买受人应于2014年3月5日前向出卖人宁春波支付首付款823000元，依据已查事实及当事人陈述，买受人李鑫并未依约如期支付该笔首付款。原审法院采信万众恒基公司经纪人刘瑞（刘锐）的电话录音，并据此作为定案依据。但是，依据卷宗内容显示，刘瑞（刘锐）并未作为证人出庭作证，原审法院对该份证据的认定存在瑕疵。基于此，李鑫主张的抗辩权是否具备事实依据，是否符合法律规定，原审法院应进一步查明。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11948号民事判决；
二、发回北京市昌平区人民法院重审。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年一月二十日
书记员 罗娇杨