江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄临民初字第00031号
原告吴一军。
委托代理人王炜，江苏辰庚律师事务所律师。
被告谢建锋。
委托代理人陈晨，江苏天奕律师事务所律师。
委托代理人刘浩富，江苏天奕律师事务所实习律师。
被告吴武军。
委托代理人陈晨，江苏天奕律师事务所律师。
原告吴一军诉被告谢建锋、吴武军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员吴玉凤任审判长，与人民陪审员徐仁方、许庆健组成合议庭于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告吴一军的委托代理人王炜、被告谢建锋的委托代理人陈晨到庭参加了诉讼；又于同年9月16日、11月2日公开开庭进行了审理，原告吴一军及其委托代理人王炜、被告谢建锋、吴武军及其共同委托代理人陈晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴一军诉称：2013年9月23日，他与两被告签订房屋租赁合同一份，约定：他将临港新城申新路216号的17间房屋转租给被告，租赁期间自2013年11月1日起至2018年10月30日止，第一年租金为219800元，第二年起租金每年递增13800元。合同签订后，他将上述17间房屋交付两被告承租，然两被告除支付租赁定金（保证金）外，未能按约支付租金，经他多次催讨仍分文未付，且两被告在承租期间对二楼的2间房屋擅自浇筑加厚了20厘米的水泥地坪，严重破坏了房屋结构。为维护他的合法权益，特诉至法院，请求判令1、解除他与被告谢建锋、吴武军之间签订的租赁合同；2、被告谢建锋、吴武军向他支付欠缴的房屋租金（计算方式：自2014年11月1日起至于房屋实际返还之日止，按每月19466元计算，已扣除两被告支付的保证金219800元）；3、被告谢建锋、吴武军承担本案诉讼费。
被告谢建锋、吴武军共同辩称：他们愿意解除合同，他们向吴一军租赁房屋经营海鲜餐饮店。2014年7月，饭店因生意不好停业，他们即和吴一军口头商量解除合同，当时距离一年的租期还有四个月。2014年8月起，谢建锋委托其住在申港的朋友周根大代为处理转店事宜，并将租赁房屋钥匙交给了周根大；8月中旬，应吴一军要求，谢建锋委托周根大将钥匙送到吴一军经营的烟酒店，之后周根大都是到烟酒店拿钥匙带人看店；9月底，又有人去看店，周根大没有从烟酒店拿到钥匙。后，两被告找吴一军交涉，双方还发生了争吵，他们也再次向吴一军表明了终止协议的意愿；10月初，周根大从吴一军处拿到钥匙并带人去看店后，没有将钥匙交给吴一军。10月底，周根大再次带人看店时，发现在他们原来门锁的上面又加了一把锁，而且租赁房屋的门口还贴了张出租房屋的红纸告示，上面留的联系人也是吴一军；此后，每次带人去看店，双方都要发生争吵，吴一军都是让汽修厂的工人去开的锁。11月初，吴一军督促谢建锋去结清了水费。因此，他们认为，双方之间的租赁合同在2014年10月底协商一致解除，吴一军在2014年10月底也实际控制了诉争房屋，故吴一军诉请解除合同、返还房屋的主张无法成立。再者，合同约定第一年的租金为219800元，在合同签订后的第五日他们实际支付了定金219800元，定金金额与房屋租金一致，定金应抵作房屋租金。另外，依照合同约定，本合同经双方签字盖章，并收到承租方的保证金和租金款项后生效。本案中，吴一军始终没有收到且他们也从未支付过保证金，因此该租赁合同自始没有生效，他们仅需根据实际使用房屋的时间支付租金。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉请。
经审理查明一：2013年9月23日，甲方吴一军与乙方谢建锋、吴武军签订房屋租赁合同一份，约定：吴武军将其承租的位于临港新城申新路216号的部分房屋（共计17间，临街门面房西面底层两间约为90平方米、临街门面房二至四层十五间约630平方米）转租给谢建锋、吴武军；租赁期限五年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止；自租赁合同生效之日起，甲方将租赁物完好现状交付乙方使用，乙方同意按照租赁物及设施完好现状承租，乙方根据自行需要自行配置辅助设施；第一年租金为219800元，第二年开始租金以219800元为基数，每年递增13800元。租金从2013年11月1日计算，合同签订后五日内乙方向甲方支付定金219800元，在租赁物交付乙方前二十日内付清第一年全部租金，如滞后交纳租金甲方有权停止乙方的使用权；未经出租方同意，承租方不得提前终止合同，如承租方确需提前解约，需提前两个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1、向出租方交回租赁物；2、交清承租期的租金以及其他因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止前一日或之前向出租方支付相等于三个月租金作为赔偿。出租方在承租方履行完毕上述义务后将承租方的租赁保证金无息退还承租方；在合同的其他条款中约定，本合同经双方签字盖章，并收到承租方支付的保证金及租金款项后生效。
在签订上述租赁合同后，吴一军与谢建锋、吴武军及原房屋使用权人唐建平签署了三方协议，唐建平对吴一军将其承租的位于江阴市临港新城申新路216号部分房屋转租给谢建锋、吴武军的协议表示认可，三方签订后该协议生效。
查明二：2013年9月24日，谢建锋、吴武军向吴一军转账支付10万元，2013年10月15日，谢建峰、吴武军向吴一军转账支付119800元。收到上述款项后，吴一军将租赁合同所涉17间房屋交付谢建锋、吴武军使用，谢建锋、吴武军租赁上述房屋系经营海鲜餐饮店，根据经营需要谢建锋、吴武军对承租房屋进行了装修。吴武军、谢建锋承租的上述房屋实际用于饭店经营的面积不足500平方米。2014年7月，吴武军、谢建锋承租上述房屋经营的海鲜餐饮店停业。2014年8月至10月期间，谢建锋、吴武军拟将上述海鲜餐饮店转让，并委托谢建锋的朋友周根大经办相关事宜，后转让未果。2014年11月初，吴武军、谢建锋将承租房屋内自行添置的设备出卖。2014年11月2日，谢建锋向吴一军交纳了结欠的水费2184元，该费用由黄莎莎代收。
查明三：涉案的位于江阴市临港街道申新村216号地上建筑用地系集体土地建设用地，原土地使用者系江阴市申通物资设备有限公司，2000年唐建平因企业改制取得上述地上建筑物的使用权，2002年上述地上建筑取得建设工程规划许可证，规划许可证载明：建设单位为江阴市凡能电气有限公司、江阴市申通物资设备有限公司，项目名称：办公用房、生产用房，建设规模2200平方米。
查明四：在本案审理过程中，2015年8月19日，本院组织吴一军与谢建锋、吴武军对涉案的17间租赁房屋进行了交接，涉案房屋自2015年8月19日起交由吴一军控制。
查明五：审理中，基于涉案房屋已经本院组织返还交接，吴一军撤回了要求被告谢建锋、吴武军返回承租房屋的诉讼请求，并自愿撤回要求被告对加厚地坪恢复原状及返回所租赁房屋内的部分设备的诉请。
以上事实，由租赁合同、企业改制协议书、产权界定确认书、关于江阴市申通物资设备公司资产权属的证明、申港村委会出具的证明、集体土地建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、银行转账凭证、证人证言以及当事人的陈述等在卷予以佐证。
本院认为：本案的争议焦点是：1、吴一军与谢建锋、吴武军之间的房屋租赁合同是否合法有效，如有效是否予以解除；2、涉案租赁房屋何时返还吴一军，租金如何计算。
关于本案争议焦点一，本院认为：附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案，在满足合同约定的生效条件即收到承租保证金和租金款项前，吴一军即将出租房屋交付谢建锋、吴武军，谢建锋、吴武军实际占有房屋后进行了装修、经营，双方之间这种实际履行的行为已经构成了对合同生效条件的变更，租赁合同不再受生效条件的限制。故，吴一军将诉争房屋经原出租人同意后转租给谢建锋、吴一军，双方之间租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。
上述合同签订后，吴一军将诉争房屋交付谢建峰、吴武军占有、使用，谢建峰、吴武军未能按约支付房屋租金，在吴一军诉至法院后，谢建峰、吴武军至今仍未支付结欠的租金，其行为已构成违约，且谢建锋、吴武军租赁涉案房屋所经营的餐饮店早在2014年7月已停业，双方之间的租赁合同已无继续履行的必要，2015年8月19日，本院组织双方对涉案房屋进行交接，双方之间的租赁合同已实际解除，本院予以确认。被告谢建锋、吴武军辩称租赁合同在2014年10月底已经双方协商一致解除，对此吴一军不予认可，谢建锋、吴武军未能提供相应的证据予以支持，本院不予采纳。
关于本案第二个争议焦点，本院认为：合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，租赁合同解除后，谢建锋、吴武军应结清租赁期间的房屋租金并将租赁房屋返还给吴一军。谢建锋、吴武军承租房屋所经营的海鲜餐饮店停业后，因而有了提前解除租赁合同的意愿，但没有证据证明双方已就解除合同达成一致的意思表示。根据合同约定，承租方不得提前终止合同，如承租方确需提前解约，应提前两个月书面通知出租方，且履行完毕向出租方交回租赁物并结清承租期的租金以及其他因本合同产生的费用，并应在合同提前终止前一日或之前向出租方支付相等于三个月租金作为赔偿。据查，2014年11月初，谢建锋、吴武军已处分了其自行购置的设备，但截至本院组织双方交接返还，诉争房屋一直处于被锁状态，谢建锋、吴武军的举证不足以证明其与吴一军之间的租赁合同在诉前已解除，其已将涉案房屋返还。故本院对谢建锋、吴武军关于吴一军在2015年10月底已实际控制诉争房屋的抗辩意见不予采纳。
关于租金的计算问题，本院组织双方于2015年8月19日对涉案房屋进行了交接，诉争房屋在2015年8月19日已实际返还给吴一军，故租金自2013年11月1日起计算至2014年8月19日止。租赁合同中约定第一年租金为219800元，第二年开始租金以219800元为基数，每年递增13800元，故吴一军主张第二年（自2014年11月1日）起租金应按19466元／月计算，符合约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。对于谢建锋、吴武军已经交纳的款项219800元，双方虽对该款项的性质到底系定金还是保证金存在争议，但均一致同意将两被告交纳的该款项从租金中扣除，本院予以确认，故谢建锋、吴武军尚结欠吴一军的租金为184927元（截止2015年8月19日），故本院对吴一军要求谢建锋、吴武军给付租金的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、吴一军与谢建锋、吴武军之间的租赁合同予以解除。
二、谢建锋、吴武军应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴一军支付租金184927元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元（吴一军已预交），由谢建锋、吴武军负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付吴一军。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院（详见《江阴市人民法院上诉须知》）。（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 吴玉凤
人民陪审员 许庆健
人民陪审员 徐仁方
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 刘海燕