呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3505号
原告（反诉被告）：赵维生，住内蒙古自治区牙克石市。
委托诉讼代理人：李军，北京大铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭瑞枝，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郭俊峰，内蒙古信真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢植，内蒙古信真律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵维生诉被告（反诉原告）郭瑞枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，郭瑞枝于2016年7月1日提出反诉，本案依法适用普通程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵维生的委托诉讼代理人李军，被告（反诉原告）郭瑞枝及其委托诉讼代理人郭俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵维生向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令郭瑞枝立即支付尚欠租金325万元；3.判令郭瑞枝赔偿违约金100万元；4.诉讼费由郭瑞枝承担。庭审中明确第三项诉讼请求为100万元定金不退还。事实和理由：2013年7月20日，赵维生委托史建勋与郭瑞枝签订《房屋租赁合同》，赵维生将位于呼和浩特市××路平米房屋租给郭瑞枝使用，用途为酒店。双方约定年租金为130万元，租期至2018年11月1日止，先付定金100万元，郭瑞枝可以进驻装修，开业一个月内全部付清租金，以后年初付百分之八十租金，年中付百分之二十租金。郭瑞枝在支付100万元定金后，一直以各种借口拒付租金，严重违约。郭瑞枝的违约行为致使赵维生合同目的不能实现，同时给赵维生造成重大损失。依法签订的合同受法律保护，郭瑞枝的违约行为给赵维生造成严重损失。为维护赵维生合法权益不受侵犯，现依据民事诉讼法相关规定提起诉讼，请求依法支持赵维生的诉讼请求。
郭瑞枝答辩称，一、赵维生不是适格主体；二、赵维生要求的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，本案的合同是无效合同。如果合同无效就各自返还，赵维生诉讼请求没有事实和法律依据。对事实和理由部分，此案在赛罕区法院已经开过庭，当时法官也问过赵维生的基本情况，至今未见过赵维生本人，赵维生是否存在及他的签字都存在怀疑，请求法庭让赵维生到庭，有问题需要核实。不认可赵维生的签字，签字笔迹不是同一人，请求法院驳回赵维生的诉讼请求及事实理由。具体答辩意见与反诉状一致。
郭瑞枝向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认赵维生与牙克石市人民政府驻呼和浩特办事处（以下简称牙克石市政府驻呼办）于2013年4月24日签订的《房地产租赁合同》无效，郭瑞枝与赵维生于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求依法判令赵维生赔偿给郭瑞枝造成的装修及其他损失人民币暂定贰佰万元整（200万元）；由于鉴定的材料第一次被法院退回，如果近期鉴定结果出来就变更诉讼请求，如果近期鉴定结果下不来，将另行提起诉讼；3.判令由赵维生承担本案本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：首先，赵维生与牙克石市政府驻呼办于2013年4月24日签订《房地产租赁合同》中第四条每年租金的约定为：万零仟零佰零拾零元整人民币，牙克石市政府驻呼办缴纳租金从房屋所有人手里承租了诉争房屋后，又转租给赵维生，并且不收取一分租金。牙克石市政府驻呼办与赵维生的行为已经损害了牙克石市人民政府的利益，其二人签订的《房地产租赁合同》应属无效，因此，郭瑞枝与赵维生签订的《房屋租赁合同》也应属于无效合同。其次，牙克石市政府驻呼办在承租该房屋时签订的房屋租赁合同中约定未经出租人同意承租人不得转租，但是牙克石市政府驻呼办在未经出租人同意的情况下将房屋无偿转租给赵维生，其转租行为应属无效，因此赵维生将房屋转租给郭瑞枝的行为自然无效。由于转租行为无效，且郭瑞枝交纳的定金和租金是直接到了赵维生账户里还是牙克石市政府驻呼办的账户里也有待查清，而以上事实直接决定房屋租赁合同的当事人是牙克石市政府驻呼办与郭瑞枝，还是赵维生与郭瑞枝。因此，赵维生已经不能单独作为本案原告提起诉讼，应当依法追加牙克石市政府驻呼办为本案必要共同诉讼人参加诉讼。最后，郭瑞枝与赵维生的委托代理人史建勋于2013年7月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方（即赵维生）要保证出租房屋的消防验收，但是从郭瑞枝租用房屋以来，该房屋的消防验收一直没有通过。即赵维生违约在先，郭瑞枝多次找到赵维生要求其履行合同义务，但是赵维生一直以各种理由加以推诿。消防验收是酒店正常经营活动的前提，由于赵维生不能先履行其合同义务，所以郭瑞枝有权拒绝支付房屋租金。赵维生的违约行为导致郭瑞枝无法正常经营，且呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队多次责令限期改正，但是赵维生仍然拒不改正，因此赵维生的违约行为已经影响了郭瑞枝的正常营业活动，给郭瑞枝造成了极大的经济损失。
赵维生答辩称，无效合同法律有明确规定，不是说无效就无效。郭瑞枝没向法庭说明合同哪条是无效的。举证时会向法庭提交消防队验收合格的证据，郭瑞枝提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
赵维生向本院提交了房地产租赁合同、委托书、房屋租赁合同、牙石克政府驻呼办房屋招租情况说明、呼和浩特市公安局建筑消防验收意见书及（2015）赛民初字第00911号民事裁定。郭瑞枝对（2015）赛民初字第00911号民事裁定书真实性认可，对其他证据均不予认可。
郭瑞枝向本院提交了房地产租赁合同、房屋租赁合同、确认书、招租情况说明、责令限期改正通知书、（2015）赛民初字第00911号民事裁定书。赵维生对上述证据真实性认可，对证明问题不认可。
开庭前，郭瑞枝曾申请对涉案房屋装修损失进行鉴定。2016年10月25日，我院委托内蒙古弘泰资产评估事务所有限公司进行鉴定;2016年11月8日，内蒙古弘泰资产评估事务所有限公司向我院发退案函，因房屋装修范围不能确定，评估损失无法进行退回鉴定。2016年12月27日，郭瑞枝坚持要求重做鉴定；2016年12月29日，我院于对郭瑞枝做了工作笔录并进行相关释明后再次委托鉴定。2017年4月19日，郭瑞枝又提出增加评估事项申请，要求对承租涉案房屋时购买设备的现价值进行评估。
2017年4月27日，受我院委托的鉴定机构内蒙古金天平资产评估有限公司作出内金评报字[2017]第110号房屋装修损失评估报告，估价结论为：申报房屋装修损失在价值时点2017年3月5日的公允市场价值为2，627，870.95元；同时作出内金评报字[2017]第112号资产评估报告，酒店及餐厅用品估价结论为647，771.57元。
赵维生对鉴定的质证意见为对结论认可，但对证明问题、关联性不认可，认为郭瑞枝拒不交房租是根本违约，其装修及设施的价值与赵维生无关，赵维生也不使用该部分装修和设施。郭瑞枝对鉴定真实性认可，对评估数额没有异议，认为是赵维生违约在先，因房屋平米不够、消防验收没有合格，其行使的是合同先履行抗辩权，不承担责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日，赵维生作为承租方（乙方）与牙克石市政府驻呼办作为出租方（甲方）就涉案房屋签订了房地产租赁合同，约定租赁房屋座落于呼和浩特市××路），面积为1650平方米；租赁房屋装修期间为2013年5月1日至2013年10月31日；租期为2013年11月1日至2018年11月1日止，租赁期5年，每年租金76万元。该合同还就其他事项作出了约定。
2013年6月17日，赵维生出具委托书，载明承租上述涉案房屋后，因市场环境制约等因素致使无法经营，以后将房屋租赁事项全权委托史建勋代理。
2013年7月20日，史建勋作为出租房（甲方）与郭瑞枝作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同约定，第一条甲方将座落呼和浩特市乌兰察布东路601号（一至五层）房屋转租给郭瑞枝使用，甲方和牙克石政府驻呼办原房地产租赁合同作为本合同附件；第二条租赁用途为酒店，不经牙克石政府驻呼办同意不得擅自改变用途；第三条约定租赁期限为五年，至2018年11月1日止；第四条就租金及交纳办法约定，年租金为130万元，先付定金100万元，可以进驻装修，三方协议签订之前乙方付甲方80%租金，开业一个月内全部付清，以后租金承租年初付80%，年中付20%，以此类推；第五条约定甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到三通（户内上水、下水、照明电）保证不漏、不淹，门窗修缮完好，以保障乙方正常使用；甲方承诺：1、上一部电梯、并保证出租房屋的消防验收。2、负责更换给排水管道、暖气管道。3、出租房屋后院停车场乙方使用一半。......乙方根据经营需要，在不影响房屋结构、安全的前提下，可以进行装修。第六条本合同约定的事项，以本合同约定为准，甲乙双方的权利义务、违约责任等未约定事项，执行甲方和牙克石政府驻呼办签订的房地产租赁合同条款。该合同还就其他事项作出了约定。
2013年7月20日，牙克石政府驻呼办出具确认书，确认赵维生与郭瑞枝签订的房屋租赁合同效力。
2013年8月24日，赵维生、郭瑞枝与牙克石政府驻呼办签署房屋招租情况说明。确认涉案房屋租赁期限为2013年11月1日起至2018年11月1日，租期为5年，牙克石政府驻呼办同意赵维生转租给郭瑞枝使用；郭瑞枝须遵守并执行牙克石政府驻呼办与赵维生签订的房地产租赁合同，如在合同履行过程中，郭瑞枝不遵守不履行合同约定则赵维生有权收回房屋并终止合同；如赵维生违约，牙克石政府驻呼办将收回房产并终止合同。
另查明，2015年10月16日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2015）赛民初字第00911号民事裁定书，以史建勋应当在代理权限范围内以赵维生名义实施民事法律行为为由，驳回史建勋就涉案房屋向郭瑞枝提出的起诉。
又查明，庭审中郭瑞枝认可尚欠付325万元租金未向赵维生支付，但主张应核减签订合同时支付的100万元，并主张该100万元性质不是定金。赵维生主张郭瑞枝签订合同时给付的100万元为定金，同时明确其第三项诉讼请求为不予退还这100万元定金。
本院认为，本案的争议焦点为：1.赵维生与郭瑞枝签订的房屋租赁合同应否确认解除；2.郭瑞枝应给付赵维生房屋租金的具体数额；3.郭瑞枝反诉主张的装修等损失有无事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，”依法成立的合同，自成立时生效。”2013年7月20日，赵维生委托史建勋与郭瑞枝就涉案房屋签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同上均有双方签字捺印，应属合法有效。合同是平等主体间就双方民事权利义务关系达成的协议，赵维生与郭瑞枝就涉案房屋达成房屋租赁合同后，双方应按照合同约定履行各自义务。郭瑞枝对涉案房屋占有使用至今，给付赵维生100万元后再未支付租金，应承担相应的违约责任。双方合同第六条明确违约责任等未约定事项执行赵维生与牙克石政府驻呼办签订的房地产租赁合同条款。该合同第十二条就承租人违约责任约定，拖欠房租超过一个月的，出租人有权终止合同收回房屋并根据损失情况要求承租人承担损害赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”赵维生与郭瑞枝就涉案房屋租赁事宜签订的合同中就违约责任的执行作出了约定，双方签订合同已有3年多时间，郭瑞枝在签订合同时交付过100万元后一直未再向赵维生租金，但其一直占有使用房屋至今。赵维生以郭瑞枝拒付租金为由，依据双方约定提出解除涉案合同的诉讼请求属合理诉求，亦具有合同及法律依据；庭审中，郭瑞枝虽要求赵维生给付装修损失，但也表示愿意退回房屋，故确认涉案合同于本判决生效之日解除。
对于郭瑞枝在反诉状中提出，牙克石政府驻呼办出租给赵维生房屋时未收取租金，应确认赵维生与牙克石政府驻呼办于2013年4月24日签订的房地产租赁合同无效，赵维生与郭瑞枝2013年7月20日签订的房屋租赁合同无效的反诉请求。本案中，2013年4月24日签订的房地产租赁合同主体为赵维生与牙克石政府驻呼办，并不涉及郭瑞枝，也未对郭瑞枝进行任何约束，且赵维生提供的房地产租赁合同中载明租金为76万元，即牙克石政府驻呼办与赵维生签订的合同就租金作出了约定，郭瑞枝提供的证据不能证明牙克石政府驻呼办无偿出租给赵维生使用房屋，亦不能证明存在”恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的情形存在，其提出确认该合同无效的反诉请求缺乏事实和法律依据。
对于郭瑞枝提出牙克石政府驻呼办未经得出租人同意无偿转租行为无效，应追加本案当事人的主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”郭瑞枝提供的证据不能证明牙克石政府驻呼办是无偿转租给赵维生，亦不能证明转租给赵维生行为无效。本案需要解决的争议是郭瑞枝与赵维生之间的法律关系，牙克石政府驻呼办2013年7月20日出具的确认书，已对赵维生转租给郭瑞枝的行为予以认可，并已确认赵维生与郭瑞枝签订的房屋租赁合同效力。牙克石政府驻呼办、赵维生与郭瑞枝三方于2013年8月24日签署了一份”牙克石人民政府驻呼和浩特办事处房屋招租情况说明”，其中明确载明牙克石政府驻呼办同意赵维生转租给郭瑞枝使用。以上查明事实均能佐证赵维生转租房屋给郭瑞枝系经得牙克石政府驻呼办同意。本案诉争为郭瑞枝与赵维生房屋租赁合同纠纷，并不涉及牙克石政府驻呼办，其并非必须参加本案诉讼的当事人，郭瑞枝又未提交追加当事人的书面申请，故对郭瑞枝提出追加牙克石政府驻呼办的主张本院不予支持。
针对第二个争议焦点，关于郭瑞枝应给付赵维生租金的数额问题。经庭审调查，双方对起诉状租金数额计算为325万元均无异议，但双方对郭瑞枝之前给付的100万元存有争议。赵维生主张100万元应为定金，不应计入租金当中，且针对该款项明确诉讼请求为不予退还郭瑞枝；郭瑞枝则认为这100万元为预付款，应从325万元租金中扣除，尚欠租金数额为225万元。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”双方房屋租赁合同第四条约定，”年租金为130万元，先付定金100万元......。”根据上述法律规定及合同约定，郭瑞枝给付赵维生100万元的事实客观存在，该费用中的合理部分应认定为定金。双方约定年租金为130万元，则定金数额最高不得超过26万元。根据定金罚则，因郭瑞枝迟延给付租金构成合同约定的违约行为，双方争议的100万元中，26万元合理部分认定为定金，赵维生有权主张不予返还；74万元的超出部分则应从欠付租金中予以核减。基于上述分析，郭瑞枝还应给付赵维生租金数额为251万元=325万元-74万元。
对于郭瑞枝提出涉案房屋至今未通过消防验收，消防验收是酒店正常经营活动的前提，呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队多次责令限期改正，赵维生违约在先，郭瑞枝有权拒绝支付房屋租金的答辩理由。庭审中，赵维生主张涉案房屋已经消防验收且提交了一份证据予以佐证，该证据系呼和浩特市公安消防支队于2003年12月17日出具的编号为呼公消验[2003]234号的建筑工程消防验收意见书。郭瑞枝虽对该证据不予认可，但其提供的证据不能证明赵维生交付涉案房屋时消防未经验收，亦不能证明郭瑞枝对赵维生交付房屋占有使用受到影响，郭瑞枝以房屋未经消防验收为由拒绝给付租金的理由不能成立。具体理由如下：一、郭瑞枝提供的呼和浩特市××区年8月24日出具的赛公消限字[2015]第0308号责令限期改正通知书关于违法行为第1项载明，郭瑞枝经营场所未依法进行消防设计备案；消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，电器产品安装、维护保养不符合消防标准，不履行《中华人民共和国消防法》第十六条规定等情形。该通知书并未确认房屋未经竣工验收消防备案，而消防设计备案与竣工验收消防本案是两项不同的独立项目，郭瑞枝该项主张缺乏事实依据。二、郭瑞枝主张对房屋进行了装修并要求赵维生赔偿装修损失，可以证实郭瑞枝承租房屋后进行过装修。关于房屋装修涉及的消防监督管理问题，公安部《建设工程消防监督管理规定》第二条明确，”本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。”第二十四条规定，”对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”本案中，涉案房屋经郭瑞枝承租后进行装修的事实客观存在，郭瑞枝提供的证据不能证明其对房屋装修后进行过消防设计备案，公安部门向其发放的改正通知又明确载明违法行为包括未进行消防设计备案，郭瑞枝却以赵维生交付房屋未经消防验收为由提出抗辩，该项理由不能成立。三、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中郭瑞枝认可其一直占有使用涉案房屋，酒店也还在经营，则其应按照合同约定履行给付租金的义务。郭瑞枝提出涉案房屋未经消防验收影响经营的同时，却又在庭上认可酒店还在经营的事实；其提供的证据未能佐证酒店经营是否受到影响及何种影响，亦未能佐证赵维生交付房屋时未经消防验收，故对该项答辩理由本院不予采信。
针对第三个争议焦点，郭瑞枝反诉主张的暂定200万元装修损失问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿......”本案中，郭瑞枝在签订合同后占有使用房屋至今，其欠付租金的违约事实又客观存在，赵维生以郭瑞枝拒付租金为由，依据双方约定提出解除涉案合同并无不当。郭瑞枝占用使用房屋期间未因房屋使用存在障碍、赵维生违约等原因主张权利，而是在未付房租情况下持续使用房屋直至本案诉讼发生，且其提供的证据不能证明赵维生在合同履行过程中存在违约情形，赵维生又明确表示不同意利用其装饰装修，故郭瑞枝提出赵维生承担装修损失赔偿责任的反诉主张本院不予支持。对于郭瑞枝提出承租房屋购买设备的现价值损失由赵维生承担的主张，郭瑞枝承租房屋后购买相关设施设备是为了自己使用，该设备在合同解除仍可由其占有使用处分，郭瑞枝要求赵维生承担经营酒店所购设备的支出缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，郭瑞枝提出反诉要求确认合同无效及赔偿装修损失的主张缺乏事实及法律依据，郭瑞枝与赵维生签订的合同合法有效，其应按合同约定向赵维生给付租金。双方就租金数额计算为325万元均无异议，对定金的相关约定有争议。双方争议的100万元，应按法律规定予以调整，其中26万元的合理部分应认定为定金，74万元的超出部分应从欠付租金中予以核减，故在确认合同解除之后，郭瑞枝应给付赵维生欠付租金251万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：
一、确认赵维生委托史建勋与郭瑞枝2013年7月20日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；
二、郭瑞枝自本判决生效之日起十五日内给付赵维生房屋租金251万元；
三、驳回赵维生其他的诉讼请求；
四、驳回郭瑞枝的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费40800元，由郭瑞枝负担24096元，由赵维生负担16704元。反诉案件受理费11400元，鉴定费26500元由郭瑞枝负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 李丽萍
代理审判员 刘常欣
人民陪审员 乌日娜
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 张莉媛