山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第66号
上诉人（原审被告）：刘彦君，无固定职业。
委托代理人：颜秉林，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于祐德，无固定职业。
委托代理人：迟业刚，山东君孚律师事务所律师。
委托代理人：贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。
上诉人刘彦君因与被上诉人于祐德租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第267号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘彦君的委托代理人颜秉林，被上诉人于祐德的委托代理人贺朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，于祐德为坐落于烟台市芝罘区南洪街54号、建筑面积70.14平方米网点房（1间）的所有权人，房产证号为烟房权证芝字第××号。于培波（系于祐德之子）为坐落于烟台市芝罘区南洪街52号、建筑面积共计341平方米房屋的所有权人，房产证号为烟房权证芝字第××号。
2011年5月21日，于祐德与刘彦君在签订的《房屋租赁合同》中约定：刘彦君承租于祐德坐落于烟台市芝罘区南洪街54号、建筑面积约160平方米的房屋一套用于合法经营项目，租期自2011年6月10日起至2014年6月10日止共三年，年租金270000元（不含税价），刘彦君于2011年6月10日前缴纳135000元，以后每半年缴纳一次租金，每逾期一天，刘彦君承担于祐德租金的5‰，刘彦君承租期内拖欠租金累计达10天的，于祐德有权终止合同收回房屋，刘彦君需按本合同年租金的50%向于祐德支付违约金。
合同签订后，刘彦君接收上述房屋开始经营。刘彦君依约向于祐德支付了2011年6月10日至2012年12月10日间的房屋租金405000元，此后再未缴纳租金。
2012年9月2日，烟台市工商行政管理局芝罘分局毓璜顶工商所向刘彦君发出了烟芝工商毓责字（2012）902号《责令改正通知书》，载明：经查，你涉嫌无照经营餐饮（南洪街54号），根据国务院《无照经营查处取缔办法》的规定，现责令你停止营业。
经查，刘彦君为芝罘区恒记甜品店业主，该店于2012年10月9日经工商部门核准注册，注册登记的经营地址为烟台市芝罘区南洪街52号。
2012年12月20日，刘彦君在向于祐德发出的书面通知中载明：“于祐德，我于2012年9月2日接到工商处罚通知，责令我方停业，处罚理由：由于你方无法提供南洪街54号房产证用于办理工商营业执照，属于重大违约行为，致使我方不能继续经营，造成重大损失，虽经我方与工商部门沟通多次仍不能正常经营，今决定解除你我双方签订的房屋租赁合同，请你于接到本通知10日内速与我方联系，处理善后事宜”。通知发出后的当日，刘彦君即搬离了涉案房屋，于祐德于当日接收了涉案房屋。
诉讼中，于祐德提交的其与案外人李明普在2013年2月28日针对坐落于烟台市芝罘区南洪街54号房屋及52号厨房间签订的房屋租赁合同显示，租期自2013年2月28日起至2018年2月27日止共5年，年租金270000元。
2014年7月10日，于祐德提交了、于培波出具的《证明》，载明：“我叫于培波，我父亲叫于祐德，我父亲在2011年5月21日与刘彦君签订的房屋租赁合同所涉房产中有一部分是南洪街52号，产权人是我，当时我全权授权我父亲将南洪街52号房屋一同出租，代我签订合同、代收房租、代为处理房屋租赁的各项事务。”
同时查明，以南洪街54号房屋为注册经营地址的只有烟台市芝罘华达五金杂品综合商店（个体工商户），于2002年3月7日核准成立，2003年3月6日注销。
而以南洪街52号房屋为注册经营地址的有：
（1）烟台市芝罘区柠檬树摄影工作室（个体工商户），自2009年8月5日核准注册成立至今。
（2）刘彦君作为业主的个体工商户芝罘区恒记甜品店，于2012年10月9日核准注册成立。留存于烟台市芝罘区工商行政管理局档案的审批材料有：①2012年5月2日，刘彦君与于培波签订的房屋租赁合同一份，载明了刘彦君承租于培波坐落于南洪街52号、建筑面积96平方米的房屋1间，租期自2012年5月1日至2014年6月30日止，年租金70000元；②南洪街52号房屋的所有权证书一份，登记产权人为于培波。
2014年9月，针对个体工商户注册登记所必需的相关材料，原审法院至烟台市芝罘区工商行政管理局未查询到以烟台市芝罘区南洪街54号房屋为经营地址的个体工商户及相关企业内部档案材料，烟台市芝罘区工商行政管理局毓璜顶工商所的负责人表示：位于南洪街的个体工商户注册登记由该所负责，企业登记则由局里负责，因信息能够共享，故不会发生所谓的“撞车”现象；对于个体工商户要以非自有房产作为经营地址申请办理注册登记所需的材料情况，若是在2002年左右，只需要提供租房合同即可，在2010年以后既需要租房合同又需要房屋所有权证书；但自2014年1月1日起不再需要上述材料了；因南洪街52号的房屋存在多间，故在该地址上可以注册登记多个个体工商户，若该地址上的房屋仅为一间，则不可；至于南洪街54号房屋的情况，因相关的内部档案材料无法查询，故该地址上的企业注册登记情况不清楚。
庭审中，针对刘彦君承租的房屋的具体位置及面积，双方说法不一。于祐德述称：双方在房屋租赁合同中载明的房屋地址为南洪街54号，但实际刘彦君承租的房屋包括南洪街54号的房屋（1间）和部分南洪街52号房屋（1间，用于厨房）两部分，总面积为160平方米；因南洪街54号的房屋面积仅为70.14平方米，远少于租赁合同约定的160平方米。上述情况，南洪街54号房屋的所有权证书以及刘彦君作为业主的个体工商户实际以南洪街52号作为注册经营地址的事实能够佐证。
刘彦君则表示：我承租的房屋面积为160平方米属实，至于厨房所处的位置不清楚；但在涉案房屋租赁合同签订之时，于祐德从未向我告知承租的房屋还包括南洪街52号房屋，我并不知情；至于我以南洪街52号房屋作为个体工商户的注册经营地址，是因为于祐德无法向我提供南洪街54号房屋的所有权证书，只协助我提供了南洪街52号房屋的房屋产权证明，在此情况下才注册通过；我考虑既然可以经营，就没再追究此事。而对于祐德无法向其提供涉案南洪街54号房屋所有权证书的陈述，刘彦君未能提供证据佐证，于祐德亦不予认可。
2013年3月28日，于祐德具状请求刘彦君赔偿2012年12月10日至2013年2月28日间的租金损失59917元（按年租金270000元计算），庭审中，于祐德将租金损失数额由59917元变更为59178元。
原审法院依据，房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、工商档案登记材料、《责令改正通知书》、通知、《证明》、照片，双方当事人的陈述笔录和调查记事等证据认定以上事实。
原审法院认为，（一）本案于祐德与刘彦君在2011年5月21日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，系有效协议，对原、刘彦君均具有法律约束力。双方当事人争议的焦点在于，刘彦君承租的房屋是否仅为房屋租赁合同中载明的南洪街54号。庭审中，原、刘彦君双方一致确认刘彦君实际承租的房屋面积约为160平米，而南洪街54号房屋的建筑面积仅为70.14平方米，有房产证佐证；结合刘彦君作为业主的芝罘区恒记甜品店在工商部门核准注册时留存档案的、刘彦君与南洪街52号房屋所有权人于培波签订的房屋租赁合同（载明承租南洪街52号、建筑面积96平方米的房屋），依法应认定刘彦君实际承租的约160平方米的房屋除了南洪街54号（70.14平方米）外，另有南洪街52号房屋中的一部分。刘彦君对其并不知情、对上述情况亦不认可的辩称理由，与工商档案材料留存的、其和于培波针对南洪街52号房屋中的部分房屋签订的租赁合同内容不符，依法不予采信。
（二）履约中，刘彦君在租赁期限内的2012年12月20日书面通知于祐德解除上述房屋租赁合同并搬离了承租房屋，于祐德于当日接收房屋，双方于2011年5月21日签订的房屋租赁合同实际解除的事实清楚；刘彦君对其在通知中载明的、于祐德无法提供南洪街54号房屋所有权证书导致其无法正常经营的合同解除理由，未能举证证明，且自2011年5月21日至今也不存在其他以南洪街54号为注册经营地址的企业，并不存在因注册经营地址相同而导致工商部门拒绝办理工商核准登记的情况，故对刘彦君的抗辩理由不予采信。现于祐德以刘彦君违约单方解除房屋租赁合同为由，要求刘彦君按房屋租赁合同约定的年租金270000元的标准支付自2012年12月10日起至2013年2月28日间的租金损失59178元的主张，于法有据，依法应予以支持，原审法院做出判决：限被告刘彦君于本判决生效之日起10日内向原告于祐德支付2012年12月10日至2013年2月28日间的租金损失59178元。如被告刘彦君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，由被告刘彦君负担。
宣判后，刘彦君不服原审判决向本院提起上诉称，一、被上诉人存在根本违约行为，致使合同目的无法实现。被上诉人在合同签订后一直未向被上诉人提供54号房屋的房产证，致使上诉人无法办理工商营业执照，上诉人于2012年9月2日已被迫停业，“经营”目的无法实现。二、一审法院适用法律错误。因被上诉人存在违约行为，根据合同法第94条和第96条之规定，上诉人有权在通知被上诉人后解除合同。上诉人的行为合理合法，不应承担赔偿责任。三、一审法院举证责任分配不正确。根据合同约定，被上诉人负有提供房产证供上诉人办理工商营业执照的义务，故应当由被上诉人举证证明其履行了合同义务。
被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院经审理查明的事实同原审查明的一致。
本院认为，本案的焦点问题是刘彦君是否应该赔偿于祐德租房损失。首先，双方在房屋租赁合同中并未约定于祐德负有提供房产证的义务，因此刘彦君主张根据合同约定于祐德应提供涉案合同的房产证没有事实依据。其次，虽然2012年9月2日烟台市工商行政管理局芝罘分局向刘彦君下达了《责令改正通知书》，但刘彦君并无证据证实其因此而停止营业且其后来于2012年10月9日经核准办理了《个体工商户营业执照》，因此刘彦君关于其无法办理工商营业执照被迫停业，无法实现经营目的的主张亦不成立，本院不予采信。综上，在于祐德没有违反合同约定且不存在过错的情形下，刘彦君单方解除双方之间的房屋租赁合同，依法应赔偿由此给于祐德造成的经济损失。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1298元，由上诉人刘彦君承担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 慈勤哲
审判员 樊 勇
二〇一五年一月二十九日
书记员 辛婷婷