天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初80137号原告天津市海迪冷暖设备工程有限公司被告天津高客机动车检测有限公司原告天津市海迪冷暖设备工程有限公司与被告天津高客机动车检测有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜涛、张军磊与被告委托代理人王雅楠、伊洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月28日原被告双方签订《厂房租赁协议》，约定原告将其名下坐落于天津空港物流加工区航空路69号厂房租赁给被告，合同生效后原告履行了交付租赁物的义务，但被告迟迟不按照合同约定支付租金。经原告多次催要，被告分别于2015年4月、7月、9月、12月陆续向原告支付了共计128万元，但到2015年12月31日合同到期后，被告依然尚欠租金92万元未支付，被告拒不支付租金的行为已侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令被告：1、向原告支付租金92万元、滞纳金122819.72元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告提供的租赁物，在使用期间存在地面下陷等情形，多次向原告提出修复请求，被告均未予修复，原告未尽到合同义务。另，因管道漏水导致被告地下设备进水等损失，造成原告经济损失，故不同意向原告支付租金及利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，提交了以下证据：证据1、房产证，证明涉案厂房的位置及原告对厂房拥有所有权；证据2、《厂房租赁合同》，证明合同约定的租赁期限及被告应履行的合同义务；证据3、收款凭证9张，证明被告仅向原告支付了租金128万元，尚欠租金92万元；证据4、付款提示函、快递单、快递查询单，证明原告向被告催款的情况，被告已收到付款提示函系事实；证据5、户卡，证明被告经营场所系原告租赁物所在地；证据6、20年期《厂房租赁协议》；证据7、1年期《厂房租赁协议》；证据6、7，证明原被告双方于2013年1月1日签订20期的租赁合同，被告一直使用租赁物至今，双方在20期合同的基础上每年再签订单独一年期合同系为了办理租赁物税费手续用；证据8、发票，证明2013年、2014年被告已经使用租赁物，且正常支付全部租金，租赁物符合使用条件和被告的要求。被告为支持其主张，提交了以下证据：证据1、照片打印件21张，证明其设备系安装在地下，车间地面变形、厂房地面下陷，造成地面不平，办公楼墙体墙皮脱落、破裂，地面损坏、水管破裂造成设备进水，影响被告的使用，给被告造成损失；证据2、照片10张，证明消防栓跑水影响设备正常运行，房顶部分链接断开及自行维修的事实。经庭审质证，被告对原告的证据15，均无异议。对证据6、7的真实性无异议，但表示不清楚原告所述证明目的；对证据8，真实性无异议，证明目的不予认可。原告对被告的证据1、“照片打印件21张”认为该照片系复印件，系开庭前一天拍摄，反应的是厂房2016年的状态，而非合同约定期间的状态，且均是局部空间无法确认系涉案厂房，亦无法确认该证据所反应问题的成因，故对该证据不予认可；对于“照片10张”，原告认可系从厂房内部拍摄，但认为被告提供的房屋顶部的照片无法反应房顶链接不均的问题；对于漏水的5张照片，无法反应漏水的原因；对于被告提供的地面下陷的4张照片，无法反应地面下陷的问题，且被告亦未提供影响其使用的证据，对证明目的不予认可，并称维修义务方非原告。因原告对被告提供的部分照片无法确认是否系从厂房内拍摄，本院依职权到租赁物处提取照片，并对被告制作询问笔录。被告对此无异议；原告对照片予以认可，对询问笔录以被询问人系被告的工作人员及本案代理人，同被告之间存在利害关系，且未能说明地面下陷的原因，消防栓漏水的时间及墙皮脱落与影响生产之间的关系，认为不应作为证据使用。经审理查明，2013年1月1日双方签订租赁期限为20年的《厂房租赁合同》，约定原告将其名下坐落于天津空港物流加工区航空路69号综合楼一至四层，车间三栋、传达室两栋租赁给被告。被告用于验车、车辆维修及办公使用。合同签订后，被告即对租赁物进行装修并搬入租赁物。双方之间除存在20年租赁期限的合同外，每年亦签订租期为一年的独立的合同，两份合同内容并无矛盾之处。原告表示，此系为到房地产管理部门备案及交纳税费所用。被告接收租赁物后购买汽车检测设备，并由汽车检测设备厂商在厂房内地面上挖槽进行安装，并投入使用。被告已将2013年、2014年两年的租金支付完毕。合同约定2015年的租金为220万元，由被告自起租日起3日内向原告支付第一季度的租金55万元，其余支付方式为每季度第一个月1日之前向原告支付该季度租金55万元。合同另约定，被告逾期支付租金的，应以欠付租金的数额为基数，以日0.03%的标准计算，向原告支付滞纳金。然而，被告未按照合同约定的期限支付租金，仅于2015年4月29日向原告支付租金20万元、7月2日支付5.182万元、7月15日支付29.818万元、8月31日支付10万元、9月30日支付5万元、12月14日支付20万元、12月18日支付10万元、12月23日支付20万元、12月25日支付8万元，尚欠92万元未支付。2016年双方尚未单独签订一年期合同。被告以2014年下半年开始，租赁物陆续出现二车间（汽车修理车间）部分水泥地面损坏、办公楼后门墙体同二级台阶之间裂缝、办公楼及检测线厂房外墙底部局部墙皮脱落、三车间消防栓漏水、验车厂房房屋顶部开裂、汽车修理车间及验车线厂房内地面下陷、汽车修理车间设备泡水的问题，并以此为由拒不支付租金及违约金。被告虽称曾口头要求原告进行维修，但未提交证据予以证明，虽称租赁物产生的问题影响其使用，但主张继续履行租赁合同。以上事实，有原被告提供的证据以及当事人双方的陈述予以证实。本院认为，原告与被告之间签订的20年租赁合同与每年另行签订一年期租赁合同内容无矛盾之处，一年期合同系对20年租赁期合同所约定的当年权利义务的再次确认。《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。关于租金及违约金应否支付的问题，被告租赁厂房目的在于办公及车辆检测、维修。对于水泥地面损坏的问题，存在于二车间，该车间系用于车辆维修，部分地面损坏、破裂并不影响车辆的维修业务的运行和开展，未达到影响其使用的后果；对于办公楼后墙和台阶之间裂缝、办公楼及检测线厂房外墙墙皮脱落亦不影响被告对租赁物的使用；对于房屋顶部开裂的问题，首先照片证据上无法直接反应房屋顶部是否开裂及开裂情况，被告亦未提交其他证据予以佐证；对于二车间设备泡水的问题，被告提交的证据无法证明泡水事实的存在；对于地面下陷的问题，被告称地面下陷系被告验车场及汽车修理车间地面下陷。首先，地面下陷系自2014年下半年开始出现，并非2013年厂房交接时即存在的问题，系被告使用期间产生。其次，被告未提交地面下陷和对其设备产生影响、影响其使用的原因的证据，通过被告提交的证据无法判断地面下陷系原告提供租赁物质量的问题，还是被告使用不当造成，抑或检测设备厂商在安装设备期间地基未处理好所致，被告亦未提交是否影响其使用的证据。再次，对于地面下陷及设备无法正常运行的原因，在法院释明后被告仍明确表示不申请鉴定。此外，被告表示验车场地面下陷对其造成损失，但被告并未提供所造成损失的证据。被告无向原告提出过维修的证据，且至今仍在使用涉案厂房，被告所提出的上述抗辩事由并未达到影响其使用的后果，抑或被告未提供影响其使用的证据，且被告表示继续租赁涉案租赁物。故，对于被告以上述原因而拒不支付租金及违约金的抗辩本院不予采信。关于滞纳金性质及数额，首先，关于滞纳金性质的问题，从合同中“承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金”的约定，可以看出滞纳金属于违约金的性质。故，对于原告滞纳金系违约金性质的主张，本院予以认可；其次，关于违约金计算标准的问题，原告主张依据合同的约定以欠付租金的数额为基数，以日0.03%为标准计算。被告认为违约金的标准过高。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等相关法律规定，对于是否过分高于损失，被告并未提交证据予以证明，本院认为日0.03%的标准不违反法律规定应予以支持；再次，对于违约金数额的计算，合同约定：由被告自起租日起3日内向原告支付第一季度的租金55万元，其余支付方式为每季度第一个月1日或该日之前向原告支付该季度租金55万元。被告逾期支付租金的，应以欠付租金的数额为基数，以日0.03%的标准计算，向原告支付违约金。合同履行过程中被告分别于2015年4月29日向原告支付租金20万元、7月2日支付5.182万元、7月15日支付29.818万元、8月31日支付10万元、9月30日支付5万元、12月14日支付20万元、12月18日支付10万元、12月23日支付20万元、12月25日支付8万元。结合被告应履行给付租金义务的期间、已支付租金的数额及原告对违约金的诉讼请求，可以得出：2015年1月1日至3月31日欠付租金数额为55万元，迟延付款的期间为87天，违约金的数额为55万元×0.03%×87天=14355元；2015年4月1日至4月28日欠付租金数额为110万元，迟延付款的期间为27天，违约金数额为110万元×0.03%×27天=8910元；2015年4月29日至7月1日欠付租金数额为90万元，迟延付款的期间为63天，违约金数额为90万元×0.03%×63天=17010元；2015年7月2日至7月14日欠付租金的数额为139.818万元，迟延付款天数为13天，违约金数额为139.818万元×0.03%×13天=5453元；2015年7月15日至8月30日欠付租金数额为110万元，迟延履行天数为46天，违约金数额为110万元×0.03%×46天=15180元；2015年8月31日至9月29日欠付租金数额为100万，迟延履行天数为30天，违约金数额100万×0.03%×30天=9000元；2015年9月30日欠付租金数额为95万元，迟延履行天数为1天，违约金数额为95万元×0.03%×1=285元；2015年10月1日至12月13日欠付租金数额为150万元，迟延履行天数为73天，违约金数额为150万元×0.03%×73天=32850元；2015年12月14日至12月17日欠付租金数额为130万元，迟延履行天数为3天，违约金数额为130万元×0.03%×3天=1170元；2015年12月18日至12月22日欠付租金数额为120万元，迟延履行天数为4天，违约金数额为120万元×0.03%×4天=1440元；2015年12月23日至12月24日欠付租金数额为100万元，迟延履行天数为1天，违约金数额为100万元×0.03%×1=300元；2015年12月25日至2016年2月25日欠付租金数额为92万元，迟延履行天数为61天，违约金数额为92万元×0.03%×61天=16836元。综上，被告应向原告支付的逾期付款违约金为122789元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条的规定判决如下：被告天津高客机动车检测有限公司于判决生效之日起十日内向原告天津市海迪冷暖设备工程有限公司支付租金920000元、逾期付款违约金122789元。如果被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为14188元由被告承担，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  吴劲柏代理审判员  张红杰人民陪审员  张金明二○二○一六年六月三十日书 记 员  张晓珅附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。