广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3976号
原告胡建辉，男，汉族，1980年5月10日出生，住所地为江西省樟树市，
原告邹文娟，女，汉族，1983年8月2日出生，住所地为广东省深圳市宝安区，
两原告共同委托代理人杨飞剑，广东法尔律师事务所律师。
被告东莞市东魅房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇商业街勤业大厦五楼501室。
法定代表人蓝晓军，总经理。
委托代理人康春苗，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人古彩红，广东康邦律师事务所律师。
原告胡建辉、邹文娟诉被告东莞市东魅房地产开发有限公司（以下简称东魅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告胡建辉、邹文娟的共同委托代理人杨飞剑，被告东魅公司的委托代理人古彩红，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建辉、邹文娟诉称，胡建辉与邹文媚为夫妻，胡建辉、邹文娟两夫妻向东魅公司购买东莞市凤岗镇玉泉商住区2栋2单元402号房，双方于2012年10月28日签订商品房买卖合同，胡建辉、邹文娟按约支付了购房首付款并办理了抵押按揭贷款，但东魅公司却不能按合同约定交付房产，致使胡建辉、邹文娟支付了房款却不能及时住家。胡建辉、邹文娟多次联系东魅公司要求尽早交房并承担违约责任，东魅公司却故意找各种理由逃避责任。胡建辉、邹文娟为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、东魅公司向胡建辉、邹文娟交付玉泉商住区2栋2单元402号房屋；二、东魅公司向胡建辉、邹文娟返还房产差异面积多缴付的房款3326元及自2012年10月28日起至实际支付日止期间的利息（暂计至2016年3月24日止约540元）；三、东魅公司向胡建辉、邹文娟支付至实际交付房产止逾期交房的违约金（暂计至2016年3月24日约142149元）；四、本案的诉讼费由东魅公司承担。
原告胡建辉、邹文娟对其上述主张提供的证据材料有：商品房买卖合同、付款凭证、按揭抵押借款合同、房产证、结婚证、住宅专项维修基金收据、交房确认书。
被告东莞市东魅房地产开发有限公司辩称，首先，不存在胡建辉、邹文娟主张的房屋交付问题。东魅公司通知胡建辉、邹文娟收楼后，胡建辉、邹文娟已经于2016年4月27日前来东魅公司处收取了涉案房屋，此有东魅公司提交的《交房确认书》为证。其次，不存在胡建辉、邹文娟主张的房屋面积差异问题，东魅公司无需向胡建辉、邹文娟返还“房产差异面积多缴付的房款3326元及利息”，胡建辉、邹文娟该主张不应得到法院支持。根据相关法律规定，因《商品房买卖合同》第四条第一款约定：“案涉商品房的价款是以﹝套内﹞建筑面积计算”，商品房买卖合同上记载的套内建筑面积为73.39平方米，胡建辉、邹文娟提供的房产证上登记的案涉房屋面积的套内面积也是73.39平方米，根本不存在胡建辉、邹文娟所述的存在面积差异，故胡建辉、邹文娟的第二项诉请不应当得到法院的支持。再次，不存在东魅公司需要向胡建辉、邹文娟支付逾期交房的违约金的问题。具体事实理由如下：一、东魅公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，于2013年6月15日前将符合“商品房经验收合格（即符合主体验收合格）”这一交付条件的房屋通知胡建辉、邹文娟前来收楼，但胡建辉、邹文娟没有前来办理收楼手续，过错在于胡建辉、邹文娟，不在于东魅公司。即东魅公司不存在违约行为，不承担任何违约责任。因胡建辉、邹文娟与东魅公司签订《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋交付条件是“该商品房经验收合格（即主体验收合格）”便可以交付，而非该商品房经综合验收合格才可以交付。对前述交房条件的约定，是合同双方的合意，合同双方应共同遵守，并应当得到法院认可。综上可知，胡建辉、邹文娟没有办理收楼手续过错在于胡建辉、邹文娟，东魅公司已如约履行合同约定义务，并不存在违约行为，不应当向胡建辉、邹文娟承担任何违约责任。二、即使法院认为案涉房屋交付条件应当按照“该商品房经综合验收合格”的条件交付，东魅公司也于“综合验收备案表”通过的次日通知了胡建辉、邹文娟前来办理案涉房屋的收楼手续，胡建辉、邹文娟亦确认收到该通知，但胡建辉、邹文娟收到通知后怠于办理收楼手续，由此造成损失应当由胡建辉、邹文娟自行承担，具体理由如下：一方面，若法院认为案涉房屋交付条件应当以“该商品房经综合验收合格”才可以交付的，则胡建辉、邹文娟与东魅公司约定的交付时间是根本不能实现的，因为该交付时间指向的是“该商品房经验收合格”，而非“该商品房经综合验收合格”，这是胡建辉、邹文娟可以预见并应当知晓的事实，也即双方交付房屋时间应当顺延至综合验收备案表通过的当天才能作为交付时间，而涉案房屋于2015年10月21日获得了综合验收备案表，就该公示胡建辉、邹文娟可以自行上“东莞建设网”查询，并在获知信息后前往东魅公司处收楼。又一方面，东魅公司已电话通知胡建辉、邹文娟前往东魅公司处办理收楼手续，除了胡建辉、邹文娟及其他5户业主，其余大部分业主已于2015年10月22日办理了收楼手续。且案外人东莞市恒宇物业服务有限公司即东莞市凤岗镇玉泉商住区物业服务管理公司于2015年10月22日也协助东魅公司通知胡建辉、邹文娟前来办理收楼手续，就该事实东魅公司提交了恒宇公司出具的《证明》为证。再一方面，东魅公司于2016年4月21日再向胡建辉、邹文娟在签订合同时向东魅公司提供的联系地址邮寄了关于涉案房屋收楼手续《通知书》，胡建辉、邹文娟于2016年4月22日收到该通知，但胡建辉、邹文娟仍怠于办理收楼手续。故胡建辉、邹文娟称东魅公司逾期交房一事没有任何依据。且胡建辉、邹文娟收到《凤岗玉泉商住区入伙通知书》及东魅公司多次催告胡建辉、邹文娟办理收楼手续情况下，胡建辉、邹文娟仍然没有办理收楼手续，由此造成损失应当由胡建辉、邹文娟自行承担，与东魅公司无关。最后，即使法院认为东魅公司需要支付逾期交房的违约金，但是东魅公司认为胡建辉、邹文娟主张违约金过高，已经超过购房款总额的20%即95723.2元，远远超过实际损失48790元，按照相关规定，胡建辉、邹文娟损失应按其实际损失48790元来调整，超出实际损失部分不应当得到法院的支持。另因胡建辉、邹文娟与东魅公司在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额的计算方法，根据相关规定，东魅公司向法院提交了有资格的房地产评估机构:深圳市世纪中盛房地产评估有限公司出具关于东莞市凤岗镇玉泉商住区2栋2单元402房地产租金咨询报告。该报告就是以案涉房屋而评定，故涉案房屋租金可参照该报告来评定，即涉案房屋2013年6月15日至2015年10月21日期间的租金为：1700元/月*28.7月=48790元，即胡建辉、邹文娟损失为48790元。但胡建辉、邹文娟主张违约金142149元已远远高于其实际损失48790元的30%的标准（即高于63427元），故胡建辉、邹文娟主张超过实际损失不应得到法院支持。
被告东魅公司对其上述主张提供的证据材料有：通知书、中国邮政速递物流（EMS）单、交寄邮件收据、EMS官网邮件投递查询情况、东莞建设网关于《凤岗玉泉商住1#楼、2#楼、3#楼、4#楼》2015年10月21日通过验收备案的公示、深圳市世纪中盛房地产评估有限公司出具的关于东莞市凤岗镇玉泉商住区2栋2单元402房地产租金咨询报告、证明及1#、2#、3#、4#楼主体分部（子分部）工程验收记录（复印件）。
经审理查明，胡建辉与邹文娟为夫妻。2012年10月28日，胡建辉及邹文娟（买受人）与东魅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：由买受人向出卖人购买位于东莞市凤岗镇玉泉商住区2栋2单元402号房，该房建筑面积为88.82平方米，套内建筑面积为73.39平方米，按套内建筑面积计价为每平方米6521.54元，总金额478616元；该房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；出卖人应当在2013年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房交付使用，逾期不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定（即商品房经验收合格并符合本合同约定）的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件五，变更、补充约定：该商品房经开发商组织相关部门验收合格，符合附表《商品房交楼质量标准》的，则视为该商品房符合合同约定的交付使用条件；买受人应当自出卖人送达入伙/交楼通知书之日起7日内（如出卖人未送达书面通知的，买受人须在合同约定交房期限届满日的倒数第二周内）到项目房屋售楼处收楼，双方房屋交接手续；买受人因自身原因逾期收楼或逾期提出书面异议或逾期复验的，则前述约定期限届满之日视同该商品房合格交付之日。
胡建辉及邹文娟已付清首付款，并通过申请银行按揭借款的方式付清了购房余款。东魅公司主张，案涉商品房所在的建筑物主体工程于2013年6月13日已经承包单位、勘察单位、设计单位和监理单位四方验收合格，但该验收记录只有东魅公司盖章的复印件；东魅公司还主张，其曾于2013年6月15日前及2015年10月22日电话通知包括胡建辉及邹文娟在内的所有业主办理收楼手续，但胡建辉及邹文娟否认收到电话通知。案涉商品房所在的建筑工程于2015年10月21日获得建设行政主管部门的验收备案。2016年4月21日，东魅公司通过邮寄方式书面通知胡建辉及邹文娟，案涉商品房已具备交付条件，要求胡建辉及邹文娟收到本通知书当日前来办理收楼手续，胡建辉及邹文娟于次日收到该邮件。2016年4月27日，胡建辉与东魅公司签署《交房确认书》，确认收楼。登记时间显示为2016年1月19日的房地产权证显示，案涉商品房建筑面积为88.31平方米、套内建筑面积为73.39平方米。
另查明，胡建辉及邹文娟明确表示，撤回其关于要求交付案涉商品房的诉讼请求。
以上事实，有前述双方提供的证据材料及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》为双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定来及时全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：一是案涉商品房的计价面积是否存在差异，胡建辉及邹文娟诉请退还多缴付的房款并支付相应利息理据是否充分；二是东魅公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付违约金，违约金的标准约定是否过高。
针对焦点一。案涉商品房是以套内建筑面积作为计价面积，而房地产权证显示案涉商品房的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积一致，不存在计价面积存在差异的情形。即使按建筑面积计算，房地产权证显示案涉商品房的建筑面积与合同约定的建筑面积相差0.51平方米（88.82平方米-88.31平方米），差异值亦在合同约定无需补偿的0.6%范围之内。故对胡建辉及邹文娟诉请因面积差异而要求东魅公司退还多缴付的房款并支付相应利息，本院不予支持。
针对焦点二。双方合同明确约定，东魅公司应当在2013年6月15日前将经验收合格并符合合同约定的案涉商品房交付使用，并应书面通知胡建辉及邹文娟办理交付手续，验收交接时应出示相应的证明文件。东魅公司主张，案涉商品房所在的建筑物主体工程于2013年6月13日已经承包单位、勘察单位、设计单位和监理单位四方验收合格，但该验收记录只有东魅公司盖章的复印件，无四方验收主体盖章确认的原件核对，本院不予采信。东魅公司还主张，其曾于2013年6月15日前及2015年10月22日电话通知包括胡建辉及邹文娟在内的所有业主办理收楼手续，但胡建辉及邹文娟否认收到电话通知。即使确有电话通知，也不符合双方合同约定的通知方式，不能认定东魅公司尽到了通知义务。案涉商品房所在的建筑工程于2015年10月21日才获得建设行政主管部门的验收备案，东魅公司于2016年4月22日才通过邮寄方式书面通知到胡建辉及邹文娟，案涉商品房已具备交付条件；但东魅公司要求胡建辉及邹文娟在收到本通知书当日前来办理收楼手续，明显未预留合理期限。胡建辉于2016年4月27日与东魅公司签署《交房确认书》确认收楼，在合理期范围内。据此，本院认定东魅公司存在逾期交付使用的违约行为，理应依约支付逾期交房违约金。至于违约金的标准，合同的约定为双方意思自治的结果，理应得到认可，东魅公司主张违约金的标准约定过高，缺乏理据，本院不予采纳。因此，东魅公司应以478616元为基数、自2013年6月16日起至2016年4月27日止按每日万分之三的标准计付逾期交房违约金150333.29元（478616元×0.3‰/天×1047天）。对胡建辉及邹文娟诉请逾期交房违约金超出该数额的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市东魅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡建辉及邹文娟逾期交房违约金150333.29元；
二、驳回原告胡建辉及邹文娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3220元，由被告东莞市东魅房地产开发有限公司负担；本案管辖权异议费100元，由被告东莞市东魅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
>审判长汤
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 曾 雯
人民陪审员 赵春瑞
二〇一七年五月五日
书 记 员 殷佩君
黄秀萍
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。