上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18084号
原告(反诉被告)：曹星宇，男，1981年10月3日生，汉族，住上海市松江区。
原告(反诉被告)：李连华，女，1955年10月15日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：黄逸，上海市志君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈莲芳，女，1963年9月21日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
原告(反诉被告)曹星宇、李连华与被告(反诉原告)陈莲芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月28日受理被告陈莲芳的反诉请求，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告曹星宇及两原告的共同委托诉讼代理人黄逸、瞿琼君、被告陈莲芳及其委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。
原告曹星宇、李连华向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，被告将坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2.被告将系争房屋交付原告；3.被告支付原告2016年9月19日至实际交付之日的违约金(以780,000元为本金按每日万分之五计算)。事实和理由：两原告系母子关系。2016年3月31日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以105万元的价格转让给原告，同时双方另外签订补充协议约定原告除上述房款外还要向被告支付装修补偿费36万元。合同签订后，原告向被告累计支付房款78万元，但是被告却以房价上涨为由拒绝过户并单方面提出解除合同。故原告诉至本院请求判如所请。
被告辩称：不同意继续履行，原告逾期付款之违约行为构成被告主张解除合同的条件，且被告已经发出解除合同通知，故双方之间的房地产买卖合同已解除。因此不同意原告的所有诉讼请求。
同时，被告提出反诉要求判令：1.确认原告与被告于2016年3月31日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月19日解除；2.原告赔偿被告违约金21万元。
对于被告的反诉请求，原告辩称：原告延迟付款是被告同意的，故不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告。
2016年3月31日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定：1.乙方受让甲方系争房屋，转让总价为105万元，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。2.甲乙双方确认，在2016年7月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。3.乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。4.甲方未按本合同约定期限将系争房屋交付(包括房屋交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第五条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，等。5.乙方可以向贷款银行申请60万元的贷款用于支付部分房价款，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分(包括部分或全部贷款额度不足)均由乙方在本房地产办理过户手续之前直接以现金形式补足给甲方，否则视为乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后双方办理过户手续；待本交易经松江区房地产交易中心登记完毕并核发他项权证后二十日内(具体以银行实际放贷时间为准，若因银行原因导致放贷时间延迟，甲方不因此为由追究乙方逾期付款之违约责任)，乙方委托贷款银行将上述房价款直接支付至甲方。6.付款：乙方已于2016年3月25日支付甲方定金3万元，乙方应于2016年3月31日支付甲方购房款30万元，乙方应于2016年7月10日前支付甲方购房款12万元，乙方通过贷款银行申请60万元贷款的形式支付第三期房款，如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲乙双方申请该房地产过户交易前支付给甲方，款清交房。
同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《装修补偿协议》约定：乙方在《上海市房地产买卖合同》中约定的总房价105万元的基础上再直接支付甲方装修补偿款36万元，乙方于2016年7月10日之前直接支付给甲方，也即乙方在本交易中须向甲方共计支付141万元；税费由乙方承担；本协议书所列内容与《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行，若甲乙双方任何一方违反本协议的，违约方应按买卖合同约定的赔偿方式承担违约责任；等。
关于原告向被告已付房款情况：2016年3月25日支付3万元、2016年3月30日支付30万元、2016年6月30日支付35万元、2016年7月10日支付10万元，合计已付78万元。自此之后，原告未向被告支付其他款项。关于剩余房款63万元未支付的问题，原告解释称一笔3万元是与被告口头说好等到交房时再支付，贷款60万元在2016年7月份就申请贷款但是到了9月份才有结果，被告对于贷款支付的延迟也是予以同意的，且原告为了顺利交易在9月18日提出可以现金将剩余房款付清但是遭到被告的拒绝。对原告的上述陈述，被告表示3万元等交房时再予支付的陈述是没有依据的，而所谓贷款的延迟支付没有征得被告的同意，而且原告是无法获得贷款的审批的。原告申请出庭的证人孙某某陈述在2016年9月18日原告提出现金支付房款，但是遭到被告代理人陈芸的拒绝。
被告在审理中认可系争房屋买卖交易是委托姐姐陈芸负责处理。2016年8月30日，被告向原告短信通知自己的农行账号，原告方收到并回复，该账号与原告之前付款的被告账号一致。被告表示其发短信时知道7月31日是无法过户了，但是通过短信再催款一次。2016年9月19日，陈芸向原告发出《上海市房地产买卖合同解除通知书》，称原告未能在合同约定的过户时间2016年7月31日之前将全部房款支付给被告构成了逾期违约，被告有权单方面解除合同故特通知原告即日起解除《上海市房地产买卖合同》并要求原告支付总房价的20%的违约金。原告于2016年9月20日签收并在审理中表示因为收到该通知书故未再继续支付其余款额。
审理中，原告为证明自己的付款能力提供了父亲曹仑仑的银行明细，该银行明细显示在2016年9月18日、9月21日账户余额分别为285,844.04元、275,843.04元。关于原告的贷款情况，原告向本院提交了一份《中国光大银行个案放贷利率优惠审批表》，系原告申请下浮利率10%，审批表上有客户经理、支行行长等审批同意的签字，落款时间为2016年9月5日或9月6日。
审理中，原、被告均确认补充协议所约定的36万元装修补偿款是为作低房价以避税。
上述事实，上海市房地产买卖合同、房地产权证、收条、银行明细、短信、通知书、审批表、证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告向原告出售系争房屋，双方通过补充协议的方式“作低房价”以达到避税目的之行为损害了国家利益，属于无效的合同约定，但是合同部分无效的，不影响合同的效力。原告与被告就系争房屋成立的房地产买卖合同，仍是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。系争房屋的真实转让价格应为141万元。
原告诉请要求继续履行合同、被告反诉要求解除合同，认定的关键在于原告是否构成逾期支付房款以及如果原告构成逾期支付房款，被告是否可以按照合同约定主张单方面解除合同。对此本院认为原告已构成逾期支付房款且被告可以主张解除合同。理由如下：按照合同约定，系争房屋的过户时间为2016年7月31日，也就是说原告至少在此之前要取得贷款审批通过或以现金方式补足，而很显然根据目前的证据原告既没有获得贷款审批通过也没有以现金方式补足，根据现有的证据显示直到2016年8月15日原告仍未付款或取得贷款审批通过，原告已经构成逾期付款。当然，原告逾期付款并不必然导致合同解除，这时主要看被告的意思表示为何。根据原被告在此之后的表现看，很显然被告一开始没有直接在8月15日之后即刻主张解除合同那就表明被告给予原告一定的宽限期并且愿意继续履行合同，但是被告仍没有在合理的期限内支付房款或者取得贷款审批通过。对于2016年8月30日被告向原告发送的短信的性质，本院认为，原告支付房款均是通过转账向短信中的账户进行支付，也即原告明知被告的账户，因此从付款的方式角度看被告没有必要向原告发送自己的账户，那么对于被告此举的解释，本院倾向于认可被告的主张：因为原告未及时付款，通过这样的方式向原告催款。而原告在收到该短信后仍未付款。即便如原告所述其在2016年9月18日提出了现金付款遭到被告拒绝属实，但根据原告提供的证据表明作为原告家人的父亲或丈夫曹仑仑在2016年9月17日、9月21日名下账户的余额根本不可能支付剩余房款，而原告也没有提供证据表明其在9月18日或者之后可以以现金支付剩余房款。综上所述，原告构成逾期付款且超过合同约定的最长时间15天，被告也以书面方式向原告发出解除合同的书面通知，故原告要求合同继续履行并基于继续履行而要求被告交房、过户、支付违约金的诉讼请求本院均不予支持。被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间为被告向原告发送的解除通知书到达原告的时间也即2016年9月20日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于被告要求原告支付违约金21万元的请求，本院认为，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整，酌情认定原告向被告支付违约金1万元。对于原告已经支付的房款78万元，基于原被告之间合同的约定同时根据原告在审理过程中的陈述以及为了避免诉累，被告应向原告及时返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条以及第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)曹星宇、李连华与被告(反诉原告)陈莲芳签订的《上海市房地产买卖合同》以及《装修补偿协议》于2016年9月20日解除；
二、原告(反诉被告)曹星宇、李连华于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈莲芳支付违约金10,000元；
三、被告(反诉原告)陈莲芳于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹星宇、李连华返还购房款780,000元；
四、驳回原告(反诉被告)曹星宇、李连华的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17,490元，减半收取8,745元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,225元，合计诉讼费15,970元，由原告(反诉被告)曹星宇、李连华负担13,770元(已付)、被告(反诉原告)陈莲芳负担2,200元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年四月一日
书记员 李 胜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……