江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1969号
上诉人（原审原告）李树英，农民。
委托代理人陆军，淮安市清河区淮海法律服务所律师
被上诉人（原审被告）付文军，无业。
被上诉人（原审被告）陈洪飞，无业。
两被上诉人共同委托代理人沙立新。
被上诉人（原审被告）郑加峰，曾用名郑加凤，农民。
上诉人李树英与被上诉人付文军、陈洪飞、郑加峰农村房屋买卖合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2014年8月8日作出（2014）淮民初字第1373号民事判决。上诉人李树英不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人李树英的委托代理人陆军，被上诉人付文军、陈洪飞及其委托代理人沙立新，被上诉人郑加峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告李树英和被告郑加峰是夫妻关系，系淮安市淮阴区新渡乡临河村居民。郑加峰与付文军系表兄弟关系，与陈洪飞系远方亲戚。诉争房屋位于淮安市淮阴区新渡乡临河村10组（原9组），现为临河村梁庄45号。2008年12月21日，通过原告小叔子郑某乙介绍，被告郑加峰与被告付文军、陈洪飞在郑加峰家中签订房屋买卖协议一份，以15万元的价格将长16.3米、宽14米的房屋卖于付文军、陈洪飞，当场交付了土地使用证，见证人郑某甲、郑某乙、浦某在协议上签名。协议第五条约定：房屋前土地与东西两邻居平齐归被告付文军、陈洪飞所有。协议定好后，原告李树英在其家中为众人做饭庆祝。2014年6月13日，原告以其对该买卖协议不知情，且该买卖协议违反法律规定为由诉至原审法院，请求判如所诉。
原审另查明，被告付文军、陈洪飞在协议签订后即开始使用诉争房屋，并在诉争房屋前加建了房屋。2014年6月19日，被告付文军与被告陈洪飞将户口迁至淮安市淮阴区新渡乡临河村梁庄45号。
原审还查明，诉争房屋所在地块现面临拆迁。
原审原告诉称：原告与被告郑加峰系夫妻关系，在淮安市淮阴区新渡乡林河村梁庄集体土地有房屋一套。2008年12月21日，被告郑加峰瞒着原告，将上述房屋出售给被告付文军、陈洪飞。原告知悉后，一直要求被告退还涉案房屋，但均被两被告拒绝。基于三被告行为违反了农村宅基地转让相关法律，同时也侵害了原告的夫妻合法财产共同所有权。故诉请法院确认三被告签订的房屋买卖合同无效；被告付文军、陈洪飞归还涉案房屋，被告郑加峰将购房款退给被告付文军和陈洪飞，由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告付文军、陈洪飞答辩称：1、2008年12月21日，被告郑加峰与被告付文军和陈洪飞在郑加峰家里签订房屋买卖合同，通过原告小叔郑某乙介绍最终以15万元的价格成交，还有三人在场见证给付了土地使用证，原告当时在家并亲自下厨做饭给双方吃。原告虽然没有在合同上签字，但是原告对房屋买卖的事实是知晓并同意的；2、被告付文军和陈洪飞买房后一直住在涉案房屋中，原告在6年的时间里天天从房根经过从未反悔，现在房屋准备拆迁才表示反悔的；3、当时的成交价15万元一点也不低，如果不是原告小叔子介绍且是表兄弟关系，被告付文军和陈洪飞也不会买这个房屋，两被告现在也是该村村民，具有享受宅基地和住房的条件；4、房屋买下后，被告付文军和陈洪飞对涉案房屋进行了装修，2009年春天在该房屋宅基地上又新建了长16.3米宽6.3米的房屋，院内5＊8整浇房屋顶，总投资9万余元；5、被告付文军、陈洪飞家人口众多，儿子已到谈婚论嫁，是因为房屋紧张才买的涉案房屋，原告夫妻见利忘义的行为违反了协议约定。
原审认为，本案的争议焦点是被告郑加峰与被告付文军、陈洪飞之间签订的房屋买卖协议是否有效。本案系农村房屋买卖合同纠纷，农村房屋转让时，宅基地使用权也一并转让，故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中国人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，……；农村村民出卖出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。本案所涉房屋买卖合同虽是双方在平等、自愿基础上，协商达成，意思表示真实，但此合同若认定有效，势必将与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体组织成员。本案中被告付文军、陈洪飞在签订协议之时并非所涉房屋集体组织成员，故房屋买卖协议应属无效。合同无效一般指的是自始、当然的无效，但为维护市场秩序，促进交易繁荣，保护当事人的信赖利益，规定了无效合同的补正。即当事人签订的合同违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，第三人可以通过事后补正或实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。一般包括资质的补正、权利瑕疵的补正、因法律变更而补正、合同违法性消除。虽然在协议签订时付文军、陈洪飞的户籍不在原告所在村组，但付文军、陈洪飞已于2014年将户籍迁至该地，且已实际使用诉争房屋至今，故被告付文军、陈洪飞已对合同违法性的资质进行了补正，合同的违法性已消除。原告以其对该房屋买卖协议不知情，未在协议上签名为由，主张被告郑加峰系无权处分，协议应属无效。经查，该买卖协议的介绍人系原告小叔，买受人系其丈夫的亲戚，且在协议签订后，原告在家中做饭招待买受人以及见证人，从中可以推断原告对此事知情的。即使原告当时并不知情，被告郑加峰陈述原告是在协议签订二、三个月之后才知道此事，而在协议签订后的近六年时间里，原告并未提出异议，故对原告以不知情、未在协议上签名为由主张协议无效，不予支持。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而诚实信用原则作为市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，它要求人们在民事活动中应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺。本案中，原告作为被告郑加峰的妻子，虽未在房屋买卖协议上签名确认，但其丈夫的行为已经得到其认可，且被告付文军、陈洪飞已支付了合理对价，现原告因房屋征迁在即而主张合同无效，其行为违反诚实信用原则，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告李树英的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告负担。
上诉人李树英不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误。被上诉人之间签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，该合同自始无效。被上诉人付文军、陈洪飞在本案一审诉讼期间将户口迁至涉案房屋所在地不属于对合同非法性质的补正，法律禁止农村村民拥有多处宅基地，被上诉人付文军、陈洪飞在购买涉案房屋前在原户籍所在地已拥有一处宅基地，其购买涉案房屋的行为不能因为户籍的迁移而合法，原审所作判决错误，请求二审撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人付文军、陈洪飞答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人郑加峰答辩称，同意上诉人的上诉请求。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，被上诉人付文军、陈洪飞陈述，在购买涉案房屋时，他们在原户籍所在地也有宅基地，该宅基地及宅基地上的房屋在2014年春天被拆迁了，拆迁安置房和补偿款已领取。被上诉人郑加峰陈述，涉案房屋的宅基地是十年前以其名义申请，经政府审批取得，后嫌涉案房屋地址不好，又私自占有了一块宅基地并盖了房屋。后建的房屋前年已经被拆迁了，相关补偿款已拿了，还拿了三套房屋，和小孩都有房子住。
本案的争议焦点是：被上诉人郑加峰与被上诉人付文军、陈洪飞之间签订的房屋买卖协议是否有效，应如何处理。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，本案房屋买卖合同在签订时因不属同一村集体经济组织内部成员之间的农村房屋流转而应认定为无效。但从各方当事人的陈述、证人证言、涉案房屋的使用情况以及房屋买卖事实发生的过程和经历的期限等各方面情况来看，上诉人李树英作为涉案房屋的共有人，其对涉案房屋买卖一事是知晓的，应视为认可，且在本案诉讼过程中，被上诉人付文军、陈洪飞的户口已迁至涉案房屋所在地的村民委员会，与上诉人已属同一村集体经济组织内部成员，导致涉案房屋买卖合同无效的情形已消失。另经审查，1、涉案房屋的买卖价是经双方协商后确定的价格，符合当时的市场行情，且被上诉人付文军、陈洪飞已于房屋交付时实际支付；2、被上诉人付文军、陈洪飞购买涉案房屋后又对房屋进行了维修，并在原有基础上又添附了部分房屋，房屋的价值也有所改变；3、被上诉人原有居住的房屋已被拆迁，现就居住在涉案房屋内，而上诉人李树英与被上诉人郑加峰一家人现均有房屋居住。综合以上情况，涉案房屋买卖合同已实际履行多年，现房屋已无返还的可能和必要，为了维护交易安全和社会诚信，体现民事活动中应遵守诚实信用的原则，故对上诉人要求被上诉人付文军、陈洪飞返还房屋的诉讼请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李树英的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3300元，由上诉人李树英负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十二月十七日
书记员 靳蓓蕾