山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第2739号
原告：汪明月，无业。
委托代理人：郭兴隆，山东恒越律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：淄博春申房地产开发有限公司，住所地：淄博市张店区昌国路西首。
法定代表人：蔡祈敢，职务：董事长。
委托代理人：周波，山东元亮律师事务所律师（特别授权代理）。
原告汪明月诉被告淄博春申房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪明月及其委托代理人郭兴隆，被告淄博春申房地产开发有限公司的委托代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪明月诉称，原告于2012年12月8日与被告签订备案编号为201301029BF972294713号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于张店区昌国西路88号“春申·君临天下”住宅小区第31栋2单元020703号房屋，建筑面积145.40平方米，总价款588870元。原告于2012年12月10日、11日依约共计支付购房款588870元，但被告未按合同约定日期交付房屋。原告同其他购房人在与被告交涉交房事宜中得知，原告所购房屋已被被告抵押。被告以欺诈手段订立售房合同，损害原告合法权益。为此诉至本院，要求撤销原告、被告双方签订的备案编号为201301029BF972294713《商品房买卖合同》；判令被告返还原告购房款588870元、利息62508.95元（暂计算至2014年9月2日），合计人民币651378.95元，及自2014年9月3日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同类贷款利率计算的利息；判令被告按与案涉房屋坐落、楼层、结构、面积相同的房屋在2014年9月2日的市场价值赔偿原告房屋差价损失；判令被告赔偿原告一倍已付购房款588870元；判令本案诉讼费用由被告承担。
在本案审理过程中，原告明确诉讼请求，根据其鉴定结果，要求被告赔偿的房屋差价损失金额确定为163230元；增加诉讼请求：要求被告支付迟延履行的利息，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年9月3日起计算至被告付清之日止。
被告淄博春申房地产开发有限公司辩称，我方认为原告所诉与事实不符，我方确实与对方签订了购房合同，我方于2014年6月23日通知对方，要求对方过来办理手续，对方未按我方通知的时间来办理手续。原告所说的抵押是在建工程抵押，2012年11月23日涉案房产先抵押给安信公司，又于2012年12月17日变更抵押给长城公司，因我公司欠长城资产管理有限公司900多万债务，故以涉案房产进行了抵押，我方和原告签订购房合同时，该抵押已成立，并在预售许可证中注明，当时原告签订合同时看了预售许可证，知晓该情况，原告诉称的损失，我方不认可。
经审理查明，2012年12月8日，原告汪明月（买受人）和被告淄博春申房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于淄博市张店区昌国西路88号春申君临天下住宅小区第31号楼2单元020703号房屋一套，建筑面积共145.40平方米，该商品房单价为4050元／平方米，总金额为588870元。同时约定付款方式为一次性付清总房款。房屋交付期限约定为：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合建设、施工、监理、设计、勘测、五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期90日内出卖人不承担违约责任，超过91日后，买受人有权解除本合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同其他条款及合同附件对双方的权利义务进行了详细约定。原告于2012年12月10日、11日向被告支付房款共计588870元，并由被告为其开具收款收据。2014年6月23日，被告发出通知书，并在淄博晚报发布交房公告，原告未受领该涉案房屋。此后，原告以被告未按约定日期交付房屋、未告知涉案房屋的抵押状况，存在欺诈为由，向被告主张权利未果，遂起诉至本院，形成诉讼。
在本案审理过程中，为证明其主张，原告提交商品房买卖合同一份、收款收据一份、备案房产档案查档证明一份、企业信息一份。经质证，被告对商品房买卖合同真实性及证明内容无异议，但认为被告并未违约；对收款收据的真实性无异议，对已收房款的事实无异议；对备案房产的查档证明真实性无异议，但认为该记载与该房抵押情况不准确；对其他证据无异议。
在本案审理过程中，为证明其主张，被告提交商品房买卖合同一份、竣工验收资料两份、快递单及通知书、业主费用交纳联各一份、2014年6月23日淄博晚报交房公告一份、交房协议书五份、证明两份、商品房预售许可证照片一份、被告方房屋开发销售资质证照片一份。经质证，原告对商品房买卖合同真实性无异议，但认为原告持有的合同中没有被告提供的合同中的附件四，系其单方加入其中的，该附件四没有原告签字，本合同的其他附件在合同主文中有体现，唯独附件四在合同主文中无记载，根据双方合同第二十二条的规定，本合同连同附件共计15页，一式五份，具有同等的法律效力，被告持有的合同文本存在附件四，合同页数为16页，与合同页数不符，由此表明被告持有的附件四为其伪造，房屋作为价值巨大的商品，是否存在抵押，事关普通购房人重大利益，决定其是否缔约与购买房屋，被告如果为了表明房屋状态应在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况中”体现，该附件四为出卖阁楼、储藏室、车库的内容，并非未来表明房屋状态，而且不能引起对方的合理注意，对合同的证明内容有异议，认为被告应当在2014年6月30日前交付房屋，逾期90日内出卖人不承担违约责任，不能表明合同双方就延期交房变更了约定；对竣工验收资料原告不予确认，认为载明的时间是2014年7月12日，竣工验收时间也超出了交房时间，验收是被告作为发包人与其他工程主体履行合同内容，与原告无法律上联系，不能约束原告；对快递单、通知书、业主费用交纳联有异议，认为原告没有收到交房通知，快递单上也没有原告的签字；认为原告和被告没有约定公告送达方式，被告单方行为不能约束原告，该公告自2014年6月30日起办理交房手续，与原告提供的竣工验收时间矛盾，公告时涉案房屋尚未竣工验收，不具备公告和交房条件；认为已经交房的协议书五份与本案无关联性；对“证明”两份真实性无异议，但认为该证明是抵押权人允许房产出售的证明，是双方履行抵押合同对抵押财产的约定或变更，不能证明被告销售涉案房屋不存在欺诈行为；对预售许可证有异议，认为原告在购房时未见过预售许可证，被告应当提供证据证明签订购房合同时向原告出示过该证，并在合同中进行说明；对被告资质证书照片有异议，认为该照片无拍照时间，不能证明什么时间拍的。
另查明，被告提交的双方《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议载明：“另出卖人同时将以下附着物随张店区昌国路北，西八路西，王舍路南春申·君临天下（一期）31号住宅楼（在建工程抵押）2单元020703号房屋同时出售给买受人”，关于阁楼、储藏室、车库的约定内容为空白，该页未经原告签字确认。
在本案审理过程中，为查明案件事实，经被告申请，本院于2015年1月19日，就原告提交的商品房买卖合同上骑缝章真实性、完整性及是否存在合同附件四，经我院司法鉴定技术辅助部门委托相关鉴定机构进行鉴定。2015年5月7日，该部门出具《退回鉴定函》，载明鉴定机构在现有技术条件无法完成鉴定事项，将本案退回。2015年5月15日，本院组织双方当事人对上述鉴定事项进行质证，原告认为对该退案函内容没有意见，认为被告主张无事实根据，且不同意被告重新鉴定；被告认为该鉴定事项与本案查清事实有关，申请找有鉴定能力的机构继续鉴定，并于2015年5月18日提出重新鉴定申请。因鉴定事项涉及双方争议焦点，本院酌定准许被告提出的继续鉴定申请，并于2015年5月27日移交我院司法鉴定技术辅助部门委托相关鉴定机构继续鉴定。2015年9月22日，该部门出具《退回鉴定函》，载明因鉴定机构无法进行比对检验，不足以作出鉴定意见，将本案再次退回。经质证，原告对退卷函载明的内容及退案理由无异议；被告仍认为鉴定机构应对其提出的鉴定事项出具确切结论，应当委托具有鉴定能力的机构鉴定。
在本案审理过程中，经原告申请，本院委托淄博齐正房地产估价事务所有限公司对涉案房屋在2014年9月2日的市场价值进行司法鉴定，该所于2014年11月29日出具淄齐房估字（2014）534号《房地产估价报告》载明，涉案房地产市场价值评估总值为75.21万元，折合每建筑平方米5172.29元。经质证，原告对该鉴定报告无异议；被告不认可该鉴定结论，认为房地产形势和市场是下滑的，实际成交情况惨淡，相关市场价值实际并不高，不像报告上估价的市场价值，从被告方实际成交情况看，也达不到该报告认定的房屋价格。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（不含附件四）一份、收款收据一份、备案房产档案查档证明一份、企业信息一份、淄齐房估字（2014）534号《房地产估价报告》一份，被告提交的《商品房买卖合同》（含附件四）一份、竣工验收资料两份、快递单及通知书、业主费用交纳联各一份、2014年6月23日淄博晚报交房公告一份、交房协议书五份、证明两份、商品房预售许可证照片一份、被告方房屋开发销售资质证照片一份及原告和被告的当庭陈述笔录、本院司法技术鉴定辅助部门《退案函》二份附卷为证。
本院认为，合同的当事人应当遵循诚实信用的原则，按约定全面履行自己的义务；在民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告和被告对双方当事人签订的《商品房买卖合同》主文约定的内容无异议，对原告已缴纳购房款588870元的事实无异议，故本院予以确认。原告举证欲证明被告在与其签订《商品房买卖合同》之前，已将涉案房产进行抵押给案外第三人，被告并未在合同主要条款中明确说明并告知原告，被告提交的合同的附件四中虽有体现，但原告持有的合同中没有附件四，另被告未按合同约定的时间交付房屋，以此主张被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，存在欺诈行为，要求被告按照法律规定承担相关责任。被告对原告的主张有异议，称涉案房产已于2012年11月23日先抵押给案外人安信公司，又于2012年12月17日变更抵押给案外人长城公司，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，该抵押已经成立，并在预售许可中注明，原告签订合同时已明确知道该情况，涉案房产存在在建工程抵押的情况在合同附件四中有体现。本院认为，商品房销售合同的出卖人，应对商品房所有权及土地使用权不存在权利瑕疵负担保义务。在本案中，被告在双方当事人签订商品房买卖合同前后，将涉案房产以在建工程抵押的方式，抵押给案外人，但其未在合同的主要条款以明确、清晰的表述，书面告知原告并由原告签字确认，而仅提供其预售许可证悬挂照片、合同附件四中的部分条款，欲证明原告在签订合同时明知涉案房产存在在建工程抵押，其不存在故意隐瞒或欺诈。本院认为，经本院两次委托鉴定，被告无证据证明原告的合同中存在附件四，也无直接证据证明其在合同签订时已将上述房产的权利瑕疵告知原告，其要求购房人对商品房出卖人的资质、房产的权利瑕疵进行审查，将加重购房人的注意义务，有违公平原则。另，涉案房产所涉案外人的抵押权是否已经消灭，被告亦未提供切实证据证实。因此，被告抗辩原告签订合同时已明知涉案房产存在在建工程抵押的主张，事实不清、证据不足，本院不予采纳。经司法鉴定，确定涉案房地产市场价值评估总值为75.21万元，被告有异议，但未提出足以反驳的证据或理由，故对该鉴定结论，本院予以采纳。综上，原告要求撤销原告和被告签订的《商品房买卖合同》、返还购房款588870元、利息62508.95元（以588870元为本金，自2012年12月11日起，按同期银行贷款利率的标准，计算至2014年9月2日止）及自2014年9月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（以588870元为本金，自2014年9月3日起，按同期银行贷款利率的标准，计算至本判决确定的履行期限届满之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告提出增加诉求，要求被告支付的利息计算至实际付清之日止，但未补交诉讼费用，故对其增加的该部分利息，应按未提出增加诉求处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被撤销的，买受人可以请求赔偿损失并请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任，故原告要求被告赔偿所购房屋在2014年9月2日的市场差价损失163230元、赔偿一倍已购房款588870元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。本案经本院多次组织调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销原告汪明月与被告淄博春申房地产开发有限公司于2012年12月8日签订的《商品房买卖合同》（备案编号：201301029BF972294713）；
二、被告淄博春申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪明月购房款588870元；
三、被告淄博春申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪明月购房款利息62508.95元及自2014年9月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（以588870元为本金，自2014年9月3日起，按同期银行贷款利率的标准，计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、被告淄博春申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪明月所购房屋在2014年9月2日的市场差价损失163230元；
五、被告淄博春申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪明月一倍的已购房款588870元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15962元、诉讼保全费5000元，由被告淄博春申房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 安国涛
审 判 员 闫仲民
人民陪审员 刘业华
二〇一五年十二月二日
代理书记员 季 菲