广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第56号
原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：蔡云伟，总经理。
委托代理人：李树坚、郑佩仪，广东香山律师事务所律师。
被告：刘坤灵，女，1991年8月出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人：李玉希，女，1964年2月出生，汉族，住广东省高州市，是被告刘坤灵母亲。
被告：黄国业，男，1990年1月出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。
委托代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所实习律师。
原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告刘坤灵、黄国业商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谭震华独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托代理人郑佩仪，被告刘坤灵的委托代理人李玉希，被告黄国业及其委托代理人潘建世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿远公司诉称：原告鸿远公司与被告刘坤灵、黄国业于2011年1月12日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告刘坤灵、黄国业购买原告鸿远公司的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1005房，总房价322607元。同年3月8日，被告刘坤灵、黄国业与中国工商银行中山古镇支行签订《个人购房借款担保合同》向该银行借款225000元支付购房款，原告鸿远公司为上述借款提供担保。此后，原告鸿远公司为被告刘坤灵、黄国业办理了上述商品房的销售备案登记。后被告刘坤灵、黄国业未按约定履行银行按揭还款义务，中国工商银行中山古镇支行向被告刘坤灵、黄国业发出《个人贷款提前清偿通知书》宣布贷款提前到期，要求提前清偿全部贷款及利息，并向原告鸿远公司发出《回购通知书》，要求原告鸿远公司承担保证责任。2014年9月30日，中国工商银行中山古镇支行在原告鸿远公司的保证金账户扣划215204.31元以清偿被告刘坤灵、黄国业所欠的借款及利息。请求判令：1.解除原告鸿远公司与被告刘坤灵、黄国业签订的《中山市商品房买卖合同》；被告刘坤灵、黄国业协助原告鸿远公司办理注销涉案商品房的销售备案登记，并将涉案商品房退还原告鸿远公司；2.被告刘坤灵、黄国业向原告鸿远公司支付违约金64521.4元。
被告刘坤灵辩称：同意解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》、注销涉案商品房的销售备案登记及退还涉案商品房，不同意支付违约金。
被告黄国业辩称：一、同意解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》及注销备案登记，不同意支付违约金，在原告鸿远公司未退还首期购房款及补偿装修损失之前不同意退还房屋。二、原告鸿远公司未按照合同约定为被告刘坤灵、黄国业办理房产证，应当承担违约责任。三、双方签订的《中山市商品房买卖合同》补充协议约定的违约金20%过高，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释》规定，原告鸿远公司没有遭受损失，被告刘坤灵、黄国业对涉案房产进行装修，房产有升值，故请求法院调低违约金至5%。四、反诉请求原告鸿远公司返还首期购房款97607元及供房的本金17134.64元，并支付购房款的利息（利息按银行贷款利率计算）及逾期办证违约金（违约金按购房总价10%）计算，赔偿房屋装修损失56000元。
经审理查明：鸿远公司与刘坤灵、黄国业于2011年1月12日签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》，订明：刘坤灵、黄国业购买鸿远公司预售的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1005房，总房价322607元；付款方式分为首期付款及银行按揭贷款，首期付款97607元，银行按揭商业贷款225000元。合同订明涉案商品房的面积、单价、交付日期、违约责任等。补充协议一订明：买受人未能履行向银行的义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房价的20%向出卖人支付违约金。同年2月18日，鸿远公司为刘坤灵、黄国业办理了上述商品房的《中山市商品房销售登记备案表》。同年3月8日，刘坤灵、黄国业、鸿远公司与中国工商银行中山古镇支行签订《个人购房借款担保合同》，订明：刘坤灵、黄国业以上述商品房作抵押向该银行借款225000元以银行按揭贷款方式支付购房款，贷款期限20年，按月等额归还借款本息，每期还款日为实际放款日次日起的每期对应日，鸿远公司为该借款作担保；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，贷款人有权宣布本合同到期、解除本合同及要求借款人立即清偿尚欠贷款、利息及其他费用。
2011年3月28日，中国工商银行中山古镇支行向刘坤灵、黄国业发放贷款225000元，该款转入鸿远公司的银行账户作为刘坤灵、黄国业支付购房款。
2011年3月28日，鸿远公司将涉案商品房交付给刘坤灵、黄国业。
2014年4月28日起，刘坤灵、黄国业连续5个月未履行银行按揭还款义务。同年9月18日，中国工商银行中山古镇支行向刘坤灵、黄国业发出《个人贷款提前清偿通知书》宣布贷款提前到期，要求提前于当月30日前清偿全部贷款213859.28元及利息，并向鸿远公司发出《回购通知书》，要求鸿远公司承担保证责任，对上述商品房予以回购及偿还该商品房按揭贷款余额207865.36元、利息5993.92元。同年9月30日，中国工商银行中山古镇支行从鸿远公司的保证金账户扣划215204.31元清偿刘坤灵、黄国业尚欠的按揭贷款及利息。
本案在审理过程中，黄国业于举证期限届满后提出反诉，请求鸿远公司返还首期购房款97607元及供房的本金17134.64元，并支付购房款的利息（利息按银行贷款利率计算）及逾期办证违约金（违约金按购房总价10%）计算，赔偿房屋装修损失56000元。
本院认为：刘坤灵、黄国业与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。刘坤灵、黄国业连续5个月未履行按揭还款义务，已构成违约，其违约行为导致银行按合同约定宣布贷款提前到期及要求其清偿尚欠贷款及利息，并扣划了担保人鸿远公司银行账户的款项清偿刘坤灵、黄国业尚欠的按揭贷款及利息，故应按《合同补充协议一》“买受人未能履行对银行的义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同”的约定处理。鸿远公司请求解除涉案商品房买卖合同，请求刘坤灵、黄国业协助其办理注销涉案商品房销售备案登记，请求刘坤灵、黄国业退还涉案商品房理据充分，本院予以支持。鸿远公司请求刘坤灵、黄国业按合同约定支付总房价的20%违约金，黄国业则认为约定的违约金过高请求减少。鉴于鸿远公司未能举证证明刘坤灵、黄国业违约造成其损失具体的数额，本院酌情减少违约金为总房价的10%，即3226元。黄国业于举证期限届满后提出反诉，不符合反诉的受理条件，本院不予受理，黄国业可另行提起诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告刘坤灵、黄国业签订的《中山市商品房买卖合同》；
二、被告刘坤灵、黄国业于本判决发生法律效力十日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司办理注销中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1005房的《中山市商品房销售登记备案表》；
三、被告刘坤灵、黄国业于本判决发生法律效力十日内将中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1005房交还原告中山市鸿远房地产开发有限公司；
四、被告刘坤灵、黄国业于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金32260.7元给原告中山市鸿远房地产开发有限公司。
五、驳回原告中山市鸿远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5414元，减半收取2707元，由被告刘坤灵、黄国业负担（受理费原告已预交，不予退还，由被告在履行上述付款义务时径直付还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 谭震华
二〇一四年二月十三日
书记员 袁超华
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