吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初249号原告：徐大彬，男，住吉林省吉林市丰满区。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。委托代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。原告徐大彬与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员马冰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐大彬、被告怡恒伟业公司的委托代理人王睿麟、ＸＸ刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐大彬诉称：2010年5月31日，徐大彬与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定徐大彬购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区的商品房一套，总房款528764元。双方在合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，徐大彬依约支付了房款，并办理了入住手续。入住后，徐大彬多次要求怡恒伟业公司办理土地证，但均未获答复。徐大彬认为其与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同后，依照约定已支付了购房款，并办理了相关入住手续，全面履行了自己的义务，但怡恒伟业公司却迟迟不按照约定向其交付土地证书，给其行使权利造成了极大障碍，怡恒伟业公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故提起诉讼，要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿徐大彬违约金15862.92元；要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为徐大彬办理土地证和房产证，并在三十日内交付。怡恒伟业公司辩称：第一，徐大彬的诉讼请求已超过诉讼时效。徐大彬请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条也规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”根据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，徐大彬要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。徐大彬于2010年7月22日办理入住手续，根据合同约定和法律规定，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第180日即2011年1月23日，至今已超过两年的诉讼时效期间，故请求依法驳回徐大彬的诉讼请求。第二，徐大彬应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”徐大彬现有证据并不足以证明其事实主张，其对于产权登记迟延办理是怡恒伟业公司的责任的事实负有举证责任，却并未提供充分的证据加以证明，依法应承担不利后果。第三，房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，徐大彬要求怡恒伟业公司办理土地证并没有合同约定，也没有法律基础。土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，徐大彬的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。根据《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保证权利主体一致。”现行不动产物权登记法律制度发生变化，徐大彬请求土地证办理已无法律基础和现实意义。综上，徐大彬的诉讼请求依法不应得到支持，请法院公正判决，给予驳回。经审理查明：2010年5月31日，徐大彬与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定徐大彬购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区的商品房一套，总房款528764元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，徐大彬依约支付了房款，于2010年7月22日办理了入住手续,2013年10月办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使徐大彬所购买房屋的土地证至今未能办理，故徐大彬起诉至法院。另，徐大彬表示其房产证一直在怡恒伟业公司处，要求怡恒伟业公司返还。怡恒伟业公司庭审中表示同意返还，但徐大彬的房屋尚未办理完他项权利登记，需徐大彬配合怡恒伟业公司办理他项权利登记。庭后怡恒伟业公司已将房屋所有权证返还徐大彬。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、发票、房屋产权证、代办房证收据、房屋验收单、国有土地使用权证。怡恒伟业公司还提供了吉林市住房保障和房地产管理局下发的通知，但因该证据与案件处理并无关联性，故本院未予采信。根据徐大彬的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、本案是否已超过诉讼时效；如本案并未超过诉讼时效，则怡恒伟业公司是否存在违约行为，应否承担给付徐大彬违约金的责任。2、徐大彬要求怡恒伟业公司为其办理土地证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。本院认为，关于怡恒伟业公司是否违约，徐大彬与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，徐大彬已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使徐大彬至今未能取得土地证，怡恒伟业公司已构成违约，依法应当承担违约责任。关于诉讼时效，怡恒伟业公司抗辩徐大彬要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合徐大彬办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故徐大彬的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩本院不予采信。故怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付徐大彬违约金15862.92元的责任。关于房产证，因怡恒伟业公司已将房屋产权证交还徐大彬，本院不再进行评判。关于土地证的办理，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，徐大彬要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告徐大彬违约金15862.92元；二、驳回原告徐大彬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，减半收取98.5元，由被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 马 冰二〇一七年五月五日书记员 王伯婷