北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第12875号
原告赵春艳，女，1964年5月15日出生。
委托代理人黄德随（赵春艳之夫），1967年2月18日出生。
委托代理人张启旺，男，1958年2月16日出生，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律工作者。
被告北京经济技术投资开发总公司，住所地北京经济技术开发区景园北街2号61幢。
法定代表人白文，总经理。
委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。
原告赵春艳与被告北京经济技术投资开发总公司（以下简称：开发总公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵春艳及其委托代理人黄德随、张启旺，被告开发总公司的委托代理人钟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵春艳诉称：我与丈夫黄德随原在北京市大兴区宏农庄村瑞宏中街5号院（以下简称：5号院）有一套宅院。该宅院于2010年拆迁，按照拆迁政策我选购了十套定向安置房屋，并签订了《定向安置房买卖合同》（编号分别为：宏农庄村-0568-5、宏农庄村-0569-5、宏农庄村-0570-5、宏农庄村-0571-5、宏农庄村-0572-5、宏农庄村-0573-5、宏农庄村-0574-5、宏农庄村-0575-5、宏农庄村-0576-5、宏农庄村-0577-5），并给付了全部房款。根据《定向安置房买卖合同》第四条规定，开发总公司应于2013年2月9日前向我交付房屋。但我至今仍未收到交房通知，我多次找开发总公司要求交房，开发总公司总是无故拒绝。现因开发总公司侵犯了我的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令开发总公司履行与我于2010年7月29日签订的9套定向安置房买卖合同（合同编号：宏农庄村-0569-5、0570-5、0571-5、0572-5、0573-5、0574-5、0575-5、0576-5、0577-5），给付上述9套房屋钥匙，交付房屋，并支付上述9套房屋的周转费430046元（按每月每平方米25元计算，自2012年10月起至2014年4月），支付上述9套房屋的违约金259484.4元（按房屋合同总价款每日万分之三的标准支付违约金，自2013年2月9日起至2014年4月9日止）；2、本案诉讼费由开发总公司承担。
被告开发总公司辩称：不同意赵春艳的诉讼请求。赵春艳的家庭成员现就房屋拆迁安置补偿事宜存在纠纷，有关部门正在调查处理，我公司因此暂停向赵春艳交付定向安置房。因赵春艳对被拆迁房屋没有权属证明，拆迁过程中，赵春艳提供《产权变更证明》，声明通过产权变更的方式取得被拆迁宅院的所有权，承诺其拥有被拆迁宅院的完全产权，不存在产权争议，如发生争议或产生纠纷，由其本人承担一切责任。北京市大兴区瀛海镇宏农庄村村民委员会（以下简称：宏农庄村委会）为赵春艳出具《产权证明》，证明位于5号院的产权人为赵春艳；宏农庄村委会还为赵春艳出具《证明》，证明5号院为一个自然院落；宏农庄村委会为赵春艳出具《宅基地证明》，证明该处院落宅基地面积为1407.15平方米。后我公司与赵春艳签订了《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》。现赵春艳之父赵锡贤就上述拆迁补偿提出争议，且至今未解决，当地政府多次来函要求我公司调查核实，并通知我公司暂停交付房屋。故我公司暂停交付房屋系因赵春艳拆迁房屋发生产权纠纷所致，其应自行承担责任，与我公司无关。
经审理查明：2010年，5号院被纳入拆迁范围。经入户调查，该院内有在册人口六人，分别为黄德随、黄玉娇、黄莫娇、赵锡贤、潘秀兰、赵春艳。赵锡贤与潘秀兰系夫妻关系，赵春艳系其二人之女；赵春艳与黄德随系夫妻，黄莫娇、黄玉娇系其二人之女。在拆迁评估过程中，宏农庄村委会为赵春艳出具宅基地证明1份，其上记载：“我村村民赵春艳在宏农庄村瑞宏中街5号院宅基地面积应为1407.15平方米”。同日宏农庄村委会又为赵春艳出具证明一张，其上记载：“产权人赵春艳位于宏农庄瑞宏中巷5号与瑞宏中街5号为一个自然院落。”经北京兴远房地产土地评估有限公司评估，5号院合法宅基地面积为1407.15平方米，合法建筑面积为1055.36平方米。赵春艳在拆迁过程中未提供5号院的宅基地使用权证。2010年7月26日，潘秀兰、赵春艳、黄德随、黄莫娇、赵锡贤签字同意潘秀兰将其5号院的产权变更至赵春艳名下。同日，赵春艳又与黄莫娇签订房屋分割单，约定赵春艳将其5号院合法建筑面积1055.36平方米中的150平方米划分（赠与）至黄莫娇名下。
2010年7月26日，赵春艳作为被拆迁人与拆迁人开发总公司签订《拆迁安置补偿协议》（编号宏农庄村-0212-1），约定赵春艳在拆迁范围内有一套宅院位于宏农庄村瑞宏中街5号，宅基地面积1207.15平方米，房屋合法建筑面积905.36平方米。房屋拆迁补偿款总金额为4264160元。同日，黄莫娇亦与开发总公司签订《拆迁安置补偿协议》，约定黄莫娇在拆迁范围内有一套宅院位于宏农庄村瑞宏中街5号，宅基地面积200平方米，房屋合法建筑面积150平方米。
2010年7月29日，赵春艳与开发总公司签订10份《定向安置房买卖合同》，合同编号、房号、建筑面积及房屋价款分别为：宏农庄村-0568-5，X77地块11号楼3单元7层702号，暂测建筑面积108平方米，购房价款为267840元；宏农庄村-0569-5，X77地块11号楼3单元8层802号，暂测建筑面积108平方米，购房价款为270000元；宏农庄村-0570-5，X81地块15号楼3单元8层801号，暂测建筑面积89平方米，购房价款为222500元；宏农庄村-0571-5，X81地块8号楼3单元8层801号，暂测建筑面积89平方米，购房价款为222500元；宏农庄村-0572-5，X76地块25号楼2单元9层901号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为224790元；宏农庄村-0573-5，X76地块25号楼2单元9层902号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为224790元；宏农庄村-0574-5，X76地块25号楼2单元7层702号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为221250元；宏农庄村-0575-5，X76地块27号楼2单元9层901号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为223020元；宏农庄村-0576-5，X75地块1号楼2单元8层802号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为221250元；宏农庄村-0577-5，X75地块1号楼3单元7层702号，暂测建筑面积88.5平方米，购房价款为229300元。《定向安置房买卖合同》第三条“交付条件与入住手续”中约定：“出卖人应当自2012年12月31日起40日内向买受人交付该房屋。……该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）的方式通知买受人办理房款结算、收房及入住等相关手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理完上述相关事项，否则按逾期结算付款处理。”该合同第四条“逾期交房责任”中约定：“出卖人不按期交付房屋的，买受人有权向出卖人追索违约金。违约金自2013年2月9日起至实际交付之日止（以出卖人电话或书面通知办理房款结算、收房及入住的时间为准），每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之三向买受人支付违约金。”同日，黄莫娇与开发总公司签订《定向安置房买卖合同》（合同编号分别为：宏农庄村-0566-5、宏农庄村-0567-5）。
2010年8月6日，赵春艳又与开发总公司签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》，该合同约定赵春艳所获拆迁补偿款在支付定向安置房房款后剩余2480136元，开发总公司将按《拆迁安置补偿协议》约定的方式发放；补充协议还约定：如遇有期房不能按《定向安置房买卖合同》规定如期交房并通知入住的，在延长期内甲方仍按《12平方公里规划范围住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》中规定继续发放周转费支付给乙方，直到通知入住后三个月为止。现赵春艳已取得上述拆迁补偿款。赵春艳所诉上述9套安置房屋的暂测建筑面积合计为817平方米，其中，安置部分面积（即合法建筑面积）为797.36平方米。
2011年6月22日，赵锡贤以分家析产纠纷为由起诉要求赵春艳和黄莫娇返还给其和潘秀兰位于北京市大兴区瀛海镇宏农庄村瑞宏中街5号院的拆迁所得。经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2011年9月9日出具（2011）大民初字第7373号民事调解书，该调解书记载：一、赵春艳基于拆迁位于北京市大兴区瀛海镇宏农庄村瑞宏中街5号院所取得的定向安置房，房号为X77地块11号楼3单元7层702室房屋（定向安置房买卖合同编号为宏农庄村-0568-5）归赵锡贤个人所有，该项财产不属赵锡贤与潘秀兰的夫妻共同财产；赵春艳在上述房屋具备过户条件之日起十日内，将房屋过户至赵锡贤个人名下，因过户产生的费用由赵锡贤负担；二、赵春艳于二○一一年十月一日前给付赵锡贤个人二万元，该款项不属赵锡贤与潘秀兰的夫妻共同财产；三、潘秀兰在赵春艳拆迁位于北京市大兴区瀛海镇宏农庄村瑞宏中街5号院中享有的财产权益，潘秀兰予以放弃，潘秀兰享有的财产权益归赵春艳所有；四、双方当事人就本案无其他争议。
庭审中，开发总公司为证明赵春艳承诺提供的拆迁资料及产权证明均真实合法有效，提交赵春艳签名的承诺书2张，承诺书主要内容为：本人对宏农庄瑞宏中街5号院拥有完全产权，不存在产权异议，如果发生产权纠纷，本人愿意承担一切责任，与拆迁单位无关。赵春艳对上述承诺书无异议。开发总公司为证明赵春艳所拆迁院落仍存在纠纷，有关部门正在调查处理中，提交北京市大兴区瀛海镇人民政府于2012年11月28日和2013年3月12日出具的函件2份，函件记载因案外人赵锡贤（赵春艳之父）来信及本人来访，反映评估公司违规，弄虚作假，多评估面积，赵锡贤主张其未得到拆迁补偿，要求主张权利，要求对其院落进行重新评估，该函件要求协助调查宏农庄瑞宏中街5号院黄德随、赵春艳家的拆迁补偿款及房屋补偿情况是否存在非法骗取国家拆迁补偿款和房屋的情况；赵春艳对该函件内容不认可，主张家庭纠纷已通过法院调解解决，并提交了（2011）大民初字第7373号民事调解书，开发总公司对该民事调解书无异议，但认为赵春艳与案外人赵锡贤的纠纷仍未解决。
再查明，根据当地拆迁政策《12平方公里规划范围住宅房屋拆迁补偿安置实施方案》第二十一条的规定，按合法建筑面积每个月20元／平方米的标准发放给被拆迁人周转费，发放时间为自签订拆迁补偿协议起至通知入住后三个月（先行发放30个月的周转费）。后拆迁政策调整，周转费标准调整为每个月25元／平方米。开发总公司已向赵春艳发放拆迁阶段即2010年4月至2012年9月共30个月的周转费，表示还应向赵春艳发放回迁入住阶段即2012年10月至2013年3月共6个月的周转费，该费用尚未给付。2012年10月至12月办理安置房屋入住时，因北京市大兴区瀛海镇人民政府来函要求协助调查，开发总公司未向赵春艳交付上述诉争的定向安置房，也未支付回迁入住阶段的周转费。开发总公司对北京市大兴区瀛海镇人民政府要求协助调查的情况，至今未作出调查结果，亦未有相关部门对函件所涉及的问题进行处理。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、拆迁安置补偿协议、拆迁安置补偿协议（补充协议）、定向安置房买卖合同、民事调解书、产权证明、宅基地证明、承诺书、函件等证据材料在案佐证。
本院认为：赵春艳与开发总公司签订的拆迁安置补偿协议、拆迁安置补偿协议（补充协议）及定向安置房买卖合同，是双方当事人自愿签订的，虽然北京市大兴区瀛海镇人民政府基于案外人即赵春艳之父赵锡贤来信举报赵春艳在拆迁过程中存在非法骗取补偿款及房屋的情况，而要求开发总公司协助调查，但开发总公司至今未有调查结果作出，亦无相关部门对此事作出处理结果，现开发总公司未提供证据证明，且无证据显示上述协议及合同存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或者恶意串通损害第三人利益等导致无效的情形，故开发总公司作为合同的相对方应履行合同义务，向赵春艳交付房屋。对赵春艳要求判令开发总公司继续履行定向安置房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对赵春艳要求支付逾期交房周转费的合理请求部分，即开发总公司表示的还应向赵春艳发放2012年10月至2013年3月回迁入住阶段共6个月的周转费，本院应予以支持。对于赵春艳所主张的逾期交房违约金及其他周转费问题，本案中，开发总公司未按期交付房屋的主要原因虽然是因为北京市大兴区瀛海镇人民政府来函要求其协助调查赵春艳是否存在非法骗取补偿款及房屋的情况，而并非故意违约所造成，但开发总公司既未在合理的期限内作出调查结果，亦未交付房屋，故应承担一定的违约责任，对于赵春艳请求的逾期交房违约金的合理部分，本院予以支持，不合理部分及其他周转费请求，本院不予支持，具体的合理违约金数额，本院酌情确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京经济技术投资开发总公司继续履行与原告赵春艳于二○一○年七月二十九日签订的九套定向安置房买卖合同（合同编号分别为：宏农庄村-0569-5、0570-5、0571-5、0572-5、0573-5、0574-5、0575-5、0576-5、0577-5），给付房屋钥匙，向原告赵春艳交付房屋（于本判决生效后十五日内履行）；
二、被告北京经济技术投资开发总公司给付原告赵春艳二○一二年十月至二○一三年三月的周转费十一万九千六百零四元（于本判决生效后十五日内给付）；
三、被告北京经济技术投资开发总公司给付原告赵春艳九套房屋的逾期交房违约金七万元（于本判决生效后十五日内给付）；
四、驳回原告赵春艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零六百九十五元，由原告赵春艳负担六千六百零三元（已交纳），由被告北京经济技术投资开发总公司负担四千零九十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 霍志勇
人民陪审员 吴 冰
人民陪审员 刘秀敏
二〇一四年八月七日
书 记 员 李 苹