陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00139号
上诉人（原审第三人）裴某某。
被上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人贾某某，神木县法律援助中心法律工作者。
原审被告刘某某。
上诉人裴某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2015）神民初字第00838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于神木县神木镇财神庙巷22号南房5间（产权证号：091198**）系被上诉人王某某与罗某某共同共有的房屋。2009年12月1日，被上诉人王某某与原审被告刘某某签订房屋租赁合同。双方约定租赁期限从2009年12月1日至2014年12月1日。前三年租金为每年2万元，后两年租金由双方根据市场情况另行协商。同时在合同第四条约定“租房期间的装修费由乙方自行承担，水的来源及费用由乙方自行解决承担。电费、天然气的安装及使用费用也由乙方自行承担”；第五条约定“乙方在前三年租赁期间，如遇政府拆迁，乙方必须服从，拆迁补偿费用中土地使用权，建筑物补偿费归甲方，室内装修部分的补偿归乙方，第四年租赁期间如遇拆迁，室内装修部分二分之一的补偿费归乙方，第五年租赁期间拆迁补偿费全部归甲方”；第六条约定“租赁期届满，乙方的不可动投资设备归甲方所有，可动投资设备由乙方自行拆除，并归乙方所有”。原审被告租赁该房屋后开办浴室。2012年5月，原审被告刘某某将所租赁被上诉人的5间房屋中从东向西的1间半转租给上诉人裴某某，上诉人与妻子共同开办“海霞超市”。租赁费由上诉人交给原审被告，再由原审被告刘某某交给被上诉人，该房屋租赁费交付至2014年5月20日。上诉人亦按时向相关部门交纳电费（上诉人所转租房屋内安装独立电表）。2014年12月1日租赁期限届满，被上诉人与原审被告刘某某及上诉人裴某某协商腾出房屋、支付租金未果，故诉至法院。诉讼中被上诉人自愿放弃违约金的请求。
原审法院判决认为，本案争议焦点为：首先，被上诉人主体是否适格。上诉人裴某某称其租赁的房屋系被上诉人与罗某某共有，被上诉人起诉主体不当。经法院审查认为，被上诉人与罗某某为涉诉房屋的共同共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”；第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务……”。故被上诉人王某某作为房屋共同共有人有权要求原审被告刘某某支付租赁费并要求上诉人裴某某腾出所占用被上诉人的房屋，支付房屋使用费，故上诉人此理由不能成立。其次，被上诉人王某某与上诉人裴某某之间是否存在租赁合同关系，上诉人是否将租赁费向被上诉人交付至2015年5月20日。原审法院审查认为：2009年12月，被上诉人与原审被告签订5间南房租赁合同。上诉人使用该房屋源于原审被告将其中1间半房屋转租给上诉人。对此，被上诉人、原审被告及上诉人均不持异议。上诉人答辩称被上诉人与原审被告解除租赁合同关系后与上诉人签订新合同，但解除合同之说遭被上诉人、原审被告否认，上诉人又未提供相关证据佐证。结合被上诉人、原审被告合同中约定租期5年，且就租赁期间如遇拆迁不同时期做出详尽约定，则根据日常经验判断上诉人所述与被上诉人达成租期8年的租赁合同既不符合生活常理，又与客观实际相悖。因此，可以认定被上诉人与上诉人之间并无租赁合同关系。那么上诉人是否向被上诉人已将房租交纳至2015年5月20日。经庭审查明，原审被告将房屋转租上诉人后由上诉人向原审被告支付房租，再由原审被告向被上诉人支付租金。其中出现上诉人直接向被上诉人支付房租之情形系原审被告电话授意。而2014年5月20日至2015年5月20日租金上诉人既未向原审被告支付，也无原审被告授意向被上诉人交纳情形。加之上诉人陈述交纳12000元租赁费时间前后矛盾，在答辩状中称于2014年5月20日向被上诉人交付租金，庭审中又称农历4月初8，即2014年5月6日。对于是否缴纳租金，被上诉人与上诉人分别举出相反证据，即不同证人证言证明不同事实，但双方都无足够的依据否定对方证据。因此结合案件情况，综合审查证人的知识、道德水平、法律意识等，被上诉人证人证言的公正性应大于上诉人证言，且二证人证言与神木钟楼办事处会议记录相吻合。故法院对被上诉人证人证言及会议记录所证明事实予以确认，即至2014年12月30日止，上诉人已欠房租7个月。再次，对于上诉人应否腾出所使用房屋，由于上诉人基于原审被告转租关系租赁该涉诉房屋，又无证据证明与被上诉人就租期有另外约定，根据法律规定其租赁期限不能超过承租人即原审被告剩余租赁期限。现原审被告租赁期限已届满，被上诉人要求原审被告支付所欠租赁费及上诉人腾房并支付逾期腾房使用费的诉讼请求予以支持。租赁或使用该房屋的电费亦由原审被告及上诉人依法承担。另被上诉人、原审被告在合同中约定租赁期间装修费用由原审被告自行承担，租期届满原审被告不可动投资归被上诉人所有，可动投资设备由原审被告自行拆除归原审被告所有。该约定不违反法律规定，双方应依合同约定履行。故原审被告及上诉人在不毁损房屋财产的情况下将房屋内未形成附合的装饰装修物自行拆除。如因此造成损失，可另行主张权利。诉讼中被上诉人自愿放弃违约金主张，是对自己权利的处分，且不损害国家、集体或上诉人的利益，予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十五条、第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款、第七十八条之规定，判决：“一、由被告刘某某于本判决生效后二十日内向原告王某某支付2014年5月20日至2014年12月1日租赁费7333元，并承担租赁期间的电费（以实际使用额度按国家标准交纳）。二、由第三人裴某某于本判决生效后二十日内腾出原告与罗某某所有的位于神木县神木镇财神庙巷22号自东向西1间半房屋交付原告王某某，支付原告自2014年12月2日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按每年12000元计算），同时承担使用期间的电费（以实际使用额度按国家标准交纳）。三、在不毁损房屋财产的情况下，未形成附合的装饰装修物由第三人自行拆除归第三人所有。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费100元，由被告刘某某负担。”
宣判后，裴某某不服一审判决，上诉认为，一审判决认定事实错误，上诉人已经将房屋租赁费支付至2015年5月20日，上诉人与被上诉人在2014年5月20日存在事实上的租赁关系，被上诉人口头承诺给上诉人租赁8年，现在租赁期限未到期，上诉人继续使用房屋合法，上诉人不应腾出所使用的房屋。对于上诉人装修房屋花费21200元，虽然合同没有约定，但因被上诉人严重违反合同约定，给上诉人造成经济损失，故被上诉人应承担赔偿责任。其次，被上诉人与刘某某所签订的房屋租赁合同系被上诉人伪造。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人王某某辩称，一审法院判决正确，依法应予维持。
原审被告刘某某辩称，上诉人将租赁费交至2014年5月份，涉案房屋是由原审被告装修。而原审被告与被上诉人之间的租赁合同真实有效，目前合同已经终止。
二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人王某某与原审被告刘某某签订的《房屋租赁合同》真实有效，该合同约定租赁期限至2014年12月1日止，故租赁期满后被上诉人有权要求腾房。原审被告在租赁期内将部分房屋转租给上诉人裴某某，虽然双方并未签订书面租赁合同，但上诉人裴某某应在被上诉人与原审被告约定的租赁期内进行承租。现上诉人主张其与被上诉人存在事实上的租赁关系，被上诉人口头承诺给上诉人租赁8年及上诉人已将房屋租赁费支付至2015年5月20日，因上诉人未提供充分证据证明，故本院依法不予采信。对于上诉人提出的装修损失，原审法院依据合同约定判决上诉人对未形成附和的装饰装修物可自行拆除，符合法律规定。综上，上诉人所持上诉理由因证据不足，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人裴某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年六月十六日
书 记 员 张羽苗