广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1302号
上诉人（原审原告）：张官保，男，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：陈芸，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王怡，广东法岸律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：赖太菁，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄德华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。
上诉人张官保因与被上诉人赖太菁、黄德华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张官保上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判：1.赖太菁、黄德华向张官保支付2016年4月26日起至2016年6月29日租金28770元，并自2016年5月5日起以欠付租金金额为本金按日百分之五计付违约金至其清偿完毕之日止；2.赖太菁、黄德华向张官保支付2016年4月至5月电费1364元，2016年3月至5月水费143.5元，并自2016年5月5日起以欠付金额1507.5元为本金按日百分之五计付违约金至其清偿完毕之日止；3.赖太菁、黄德华向张官保支付违约金50000元；4.赖太菁、黄德华向张官保赔偿损失50000元；5.诉讼费由赖太菁、黄德华承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。（一）关于租赁押金和水电费押金。张官保与赖太菁签订的《租赁合同》第三条约定，赖太菁违约，张官保有权收回出租的物业，并无偿获得赖太菁的租赁押金及由赖太菁承担有关损失责任；第四条约定，赖太菁缴交租赁押金41100元、水电费押金5000元，押金不计利息税，不能转顶租金，若赖太菁提前解除合同视为违约，押金不予退还。一审法院认定赖太菁“欠缴租金及突然搬离”的违约事实，也确认赖太菁欠付水电费，却判决张官保有权没收赖太菁租赁押金27400元（即支持张官保关于没收租赁押金41100元的请求中的27400元，对没收水电押金不支持），赖太菁欠租金28770元和水电费1507.5元在张官保已经收取的46100元押金（包括租赁押金41100元和水电费押金5000元）中扣减，不符合法律规定和合同约定。张官保有权依合同约定没收全部押金（包括租赁押金和水电费押金）46100元，赖太菁欠付的租金、水电费不应在押金中扣减，应当另行支付。（二）关于计算迟延交付租金、水电费的违约金。《租赁合同》第三条约定，赖太菁应自每月5日前向张官保缴交当月租金和有关费用，每超期一天，以交租金总额5%支付滞纳金（即违约金），超过20天，视作赖太菁违约自动终止合同，张官保有权收回出租的物业，并无偿获得赖太菁的租赁押金及由赖太菁承担有关损失责任。据此，赖太菁、黄德华应自2016年5月5日起以欠付租金金额及欠付水电费金额按日5%支付违约金至其清偿完毕之日止。（三）关于张官保主张赖太菁提前解除合同的违约金50000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《租赁合同》第四条约定“若赖太菁提前解除合同，视为违约，押金不予退还”，该条后特别手写“后补充协议注明”，就中途解约的情形在合同第十三条特别约定“如中途任何方违约，必须支付此合同内条件以外的经济损失5万元作违约赔偿”,根据该约定，违约方除了合同约定的其他违约责任外还应另付50000元违约金。违约金具有惩罚性，双方就中途解约情形特别约定50000元违约金，并特别说明是除合同约定的其它违约责任以外还应支付50000元违约金，该约定合法有效。一审法院以“因张官保未有证据证明一审法院支持张官保没收赖太菁租赁押金27400元不足以弥补张官保因赖太菁逾期支付租金、电费、水费等而产生的损失”为由不支持张官保的该项诉请，适用法律错误。（四）赖太菁、黄德华还应向张官保赔偿损失50000元。租赁合同第七条约定，不得擅自拆除、损坏装修，如造成损失应赔偿；第八条约定，合同解除，赖太菁应将设备设施在良好状况下交还张官保。合同约定租期到2020年10月30日止，合同未到期赖太菁不履行合同，不但中途毁约，还损坏装修、擅自搬走张官保的空调机，应赔偿张官保的损失。张官保的损失包括租金损失（赖太菁违约至合同期满前的租金）、装修损失（赖太菁拆除了墙面、天花板固定装修等，修复费用约20000元）、空调机投入（格力3匹中央空调，价值约10000元），合同约定的50000元不足以弥补张官保的经济损失，不足部分张官保仍有权要求赖太菁赔偿。
赖太菁、黄德华辩称，（一）赖太菁、黄德华没有提起上诉，但是一审判决认定事实欠妥。赖太菁因为租赁物先后三次被锁门才导致经营了七个月就被迫搬离，一审判决在认定事实方面没有体现。对于租赁物被锁门的事实，赖太菁、黄德华在一审诉讼期间申请了证人出庭作证，张官保也是认可的，只是辩称不是其叫人锁门。一审判决对该事实没有认定，导致处理租赁押金及水电费押金的时候部分没收。（二）押金属于担保、预付的性质，不同于违约金。因完全可以归责于张官保的原因导致赖太菁搬离租赁物，所以押金不应该没收。（三）证明张官保没有证据证明租赁物安装了空调，就算有空调，张官保也没有证据证明是赖太菁拆走的。而且张官保的主张明显不符合情理，既然赖太菁搬离租赁物时张官保也在现场，如果张官保的空调被拆走，为什么张官保没有报案，赖太菁没有必要去盗窃使用多年的空调，承担受到刑事处罚的风险。综上，请求二审法院维持原判。
张官保向一审法院起诉请求：1.自起诉之日起解除张官保、赖太菁签订的《租赁合同》；2.赖太菁、黄德华向张官保支付2016年4月26日起至起诉之日止的租金36533元，并自2016年5月5日起以欠付租金金额为本金按日百分之五计付违约金至清偿之日止；3.赖太菁、黄德华向张官保支付2016年4月至5月电费1364元，2016年3月至5月水费143.5元，并自2016年5月5日起以欠付租金金额为本金按日百分之五计付违约金至清偿之日止；4.张官保有权没收赖太菁、黄德华已支付的保证金41100元和水电费押金5000元；5.赖太菁、黄德华向张官保支付违约金50000元；6.赖太菁、黄德华向张官保赔偿损失50000元；7.诉讼费由赖太菁、黄德华承担。
一审法院认定事实：案外人佛山市顺德区某贸易有限公司是位于佛山市禅城区人民路52号首层的权利人，建筑面积和商业服务用房面积均为206.33平方米。
2014年3月20日，出租方（以下简称甲方）佛山市顺德区某贸易有限公司与承租方卓某玲（以下简称乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：甲方自愿将位于佛山市禅城区人民路某号首层商铺（以下简称该商铺）出租给乙方，建筑面积为206.33平方米。该商铺租赁期共15年，自2014年3月20日起至2029年3月29日止。乙方租赁该商铺可以自用，可以转租或分租给第三方作商业经营使用。补充协议，自本合同生效后，由佛山市顺德区某贸易有限公司与陈某财于2012年5月3日就本合同租赁物签订的租赁合同书及佛山市顺德区某贸易有限公司与张官保于2012年5月3日就本合同租赁物签订的租赁合同书变更为卓某玲与陈某财租赁关系及卓某玲与张官保租赁关系至合同有效期。
2015年9月24日，出租方（以下简称甲方）卓某玲与承租方（以下简称乙方）张官保签订《租赁合同》，该合同主要约定：甲方同意将位于佛山市禅城区人民路某号铺的物业出租给乙方经营使用。租赁期2015年10月1日至2020年9月30日止。租赁期间，乙方如欲将租赁物业转租给第三方使用，须经甲方书面同意，由甲方办理有关转租手续。但乙方必须向甲方支付当月租金的60%作为转名手续费。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。如乙方擅自将物业转租，视为乙方违约，由甲方无偿收回出租物业，没收乙方押金。
2015年10月16日，出租方（以下简称甲方）张官保与承租方（以下简称乙方）赖太菁签订《租赁合同》，该合同主要约定：甲方同意将位于佛山市禅城区人民路某号铺的物业出租给乙方经营使用。租赁期2015年10月16日至2020年10月30日止。2015年10月26日起租。2015年10月26日至2017年10月25日每月租金壹万叁仟柒佰元正。上述租金为甲方实收，先付后用，该商铺租金所产生的租赁税由乙方负责。自承租日每月5号前向甲方缴交当月租金和有关费用，不得借故延交或以任何理由用其他款项转替。如乙方超期交付，每超一天，甲方以交租金总额的5%收取乙方滞纳金，超过20天后，视作乙方违约自动终止合同，甲方有权收回出租的物业，并无偿获得乙方的租赁押金及由乙方承担有关损失责任。甲方开户银行：农业银行张槎支行6228XXXXXXXXXXX张官保。在签订本合同之日乙方须缴交租赁押金肆万壹仟壹佰元正，水电押金伍仟元，由甲方出具收据。押金不计利息，不能转顶租金。合同期满，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，乙方凭甲方出具收据向甲方收回押金。若乙方提前解除合同，视为违约。押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方物业和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修费用及赔偿损失给甲方。乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁物业结构及用途，如需要变更用途，需经甲方同意后方可进行。在本合同期满或中途退租时，乙方不得擅自拆除和损坏该商铺所安装的水、电和室内外装修。乙方如造成租赁物业结构及其设备毁损，应负责恢复原状或赔偿有关损失给甲方。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁物业内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。补充协议如中途任何方违约必须支付此合同内条件以外的经济损失50000元作违约赔偿。
2016年7月29日，一审法院将本案应诉材料等送达赖太菁、黄德华。
2016年8月25日，一审法院传唤卓某玲进行询问，卓某玲确认其于2015年9月24日出具《同意出租书》给张官保，内容：本人同意张老板出租人民路某号之某号、某号商铺，在合法经营的情况下。上述《同意出租书》中的“张老板”即为张官保且其认为只要其出具《同意出租书》给张官保，张官保就可以将涉案商铺进行转租，至于办理有关转租手续及张官保是否支付当月租金的60%的转名手续费，是其与张官保之间的事情。
另查明，赖太菁、黄德华于1999年12月28日结婚，于2016年6月8日离婚。
诉讼中，张官保陈述2016年5月24日赖太菁搬离涉案商铺时其本人在场，张官保称其以为是赖太菁重新装修，所以没有管，因其不确定赖太菁是否不继续承租涉案商铺了，所以也没敢去收铺，直至2016年6月29日，张官保与赖太菁确认之后才将涉案商铺收回。赖太菁陈述其交租至2016年4月26日，其认为还需支付张官保2016年4月26日至2016年5月26日租金，所以赖太菁认为2016年5月26日就将涉案商铺返还给了张官保。双方当事人均确认2016年5月24日涉案商铺是只拉下了门，没有上锁。赖太菁确认其仍欠张官保2016年4月至5月电费1364元及2016年3月至5月的水费143.5元，合计水电费1507.5元。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案2015年10月16日的《租赁合同》是张官保与赖太菁在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对张官保及赖太菁均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。至于赖太菁提出因张官保不是涉案商铺的所有权人且因卓某玲未同意张官保将涉案商铺转租给赖太菁及办理相关手续缴交相关费用，故上述租赁合同无效的抗辩意见。本案中，涉案商铺权利人为佛山市顺德区某贸易有限公司，2014年3月20日佛山市顺德区某贸易有限公司与卓某玲签订《商铺租赁合同》将涉案商铺在内的禅城区人民路52号首层商铺租赁给卓某玲，并约定租赁该商铺可以自用，可以转租或分租给第三方作商业经营使用；2016年9月24日，卓某玲与张官保签订《租赁合同》将涉案商铺租赁给张官保并出具《同意出租书》同意张官保转租，故一审法院认为张官保可以将涉案商铺进行转租，因此，对于赖太菁的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于合同解除及租赁押金问题。根据张官保与赖太菁签订的《租赁合同》的约定，涉案商铺租金为张官保实收，先付后用，自承租日每月5号前向张官保缴交当月租金和有关费用，不得借故延交或以任何理由用其他款项转替。如赖太菁超期交付，超过20天后，视作赖太菁违约自动终止合同，张官保有权收回出租的物业，并无偿获得赖太菁的租赁押金及由赖太菁承担有关损失责任。在签订本合同之日赖太菁须缴交租赁押金41100元，水电押金5000元，押金不计利息，不能转顶租金。合同期满，赖太菁交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，赖太菁凭张官保出具收据向张官保收回押金。若赖太菁提前解除合同，视为违约，押金不予退还。本案中，赖太菁仅支付至2016年4月26日的租金，至今仍未支付合同约定的其余租金，已构成违约，且至张官保提起本案诉讼时，赖太菁逾期付款已超过20天，张官保作为守约方，有提出解除合同的权利，由于张官保是在起诉时要求解除合同，而赖太菁作为具有完全民事行为能力的责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，且赖太菁无证据证明存在客观阻碍其按期交租的事由，现张官保诉请解除与赖太菁签订的合同，有合同依据，一审法院予以支持。本案中，张官保自认其于2016年6月29日收回涉案商铺，故上述合同已于2016年6月29日解除。至于租赁押金41100元问题。本案中，虽然张官保未举证证明其因赖太菁的欠缴租金有何具体的实际损失，但结合赖太菁欠缴租金及突然搬离的违约情形，赖太菁欠缴租金确实给张官保造成一定的资金占用损失及张官保再行转租亦可能存在租赁物空档期，故一审法院酌定张官保没收赖太菁租赁押金27400元。张官保诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于租金问题。赖太菁主张其2016年5月24日搬离涉案商铺，其认为2016年5月26日已经将商铺交还张官保，故其认为仍欠张官保2016年4月26日至5月26日的租金；张官保则主张虽赖太菁2016年5月24日搬离涉案商铺时其在场但其以为赖太菁装修，不确定赖太菁是否继续承租，直至2016年6月29日与赖太菁确认后才将商铺收回。双方均确认2016年5月24日赖太菁搬离后涉案商铺只是拉下了门并未上锁。一审法院认为，将租赁物返还给出租人是承租人的义务，承租人承担已将租赁物返还给出租人的举证责任。本案中，赖太菁未能举证证明其在2016年5月26日已将涉案商铺返还给张官保，而张官保自认其于2016年6月29日收回涉案商铺，故一审法院确认赖太菁仍欠张官保2016年4月26日至2016年6月29日的租金，经计算为28770元（13700元/月×2月+13700元/月÷30天/月×3天）。张官保诉请超出部分，一审法院不予支持。至于赖太菁提出其欠缴上述租金系其在经营过程中因张官保原因导致其无法正常经营，故其系在行使不安抗辩权的抗辩主张，其提供的证据不足以证实其上述主张，故一审法院不予采纳。
关于水电费及其违约金问题。张官保请求赖太菁支付其2016年4月至5月电费1364元，2016年3月至5月的水费143.5元，合计水电费1507.5元，赖太菁对张官保该诉请无异议，一审法院予以支持。至于水电费违约金，双方对此无明确约定，张官保诉请缺乏合同依据，故不予支持。
关于张官保诉请6中的赔偿损失50000元问题。张官保认为该损失为赖太菁突然搬离给其造成的租金损失41100元，搬离时拆除涉案商铺的墙面、天花板、灯具固定装修损失20000元，搬走空调损失10000元，上述三损失是张官保估算，虽然大于张官保主张50000元的金额，由于张官保在诉请5向赖太菁提出支付违约金50000元，张官保认为其诉请5中违约金50000元不足以弥补张官保损失，所以张官保另行主张诉请6中的50000元赔偿损失。但张官保对此未充分举证予以证明，故对于张官保该诉请，一审法院不予支持。
关于张官保诉请2中的租金的违约金、张官保诉请4中的水电费押金及张官保诉请5中的违约金50000元问题。因张官保未有证据证明一审法院支持张官保没收赖太菁租赁押金27400元不足以弥补张官保因赖太菁逾期支付租金、电费、水费等而产生的损失，故对张官保的上述诉请，一审法院不予支持。
诉讼中，赖太菁同意其欠缴租金、水电费从本案的租金、水电费押金中进行抵扣，属于赖太菁对其权利的处分，一审法院予以确认。如前所述，赖太菁向张官保支付的租赁押金27400元归张官保所有、赖太菁应向张官保支付租金28770元、水电费1507.5元，合计57677.5元，结合赖太菁向张官保支付的租赁押金41100元、水电押金5000元，合计46100元，经计算，赖太菁仍需向张官保支付11577.5元（57677.5元-46100元）。
关于黄德华连带责任问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，赖太菁、黄德华于1999年12月28日结婚，于2016年6月8日离婚，本案张官保与赖太菁于2015年10月16日签订《租赁合同》，赖太菁逾期支付租金、水电费及搬离的行为发生在2016年3月至6月间，故本案债务系发生在赖太菁、黄德华婚姻存续期间。现张官保主张因赖太菁、黄德华系夫妻关系，提出黄德华应承担本案连带清偿责任，虽赖太菁、黄德华不予认可，但赖太菁、黄德华未能举证证明其存在上述婚姻法司法解释二第二十四条规定的除外情形，故对张官保的上述诉请，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十四条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认张官保与赖太菁于2015年10月16日签订的关于租赁位于佛山市禅城区人民路52号5号商铺的《租赁合同》已于2016年6月29日解除；二、确认张官保与赖太菁于2015年10月16日签订的《租赁合同》项下的租赁押金41100元、水电押金5000元归张官保所有；三、赖太菁于判决发生法律效力之日起十日内，向张官保支付11577.5元；四、黄德华对赖太菁上述第三项付款义务承担连带责任；五、驳回张官保的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果赖太菁、黄德华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1991元，由张官保承担1370元，赖太菁、黄德华承担621元。
本院二审期间，张官保、赖太菁、黄德华均未提交新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点有四个：第一，张官保应否没收赖太菁交纳的租赁押金41100和水电押金5000元；第二，赖太菁、黄德华应否向张官保支付迟延交付租金、水电费的违约金；第三，赖太菁、黄德华应否向张官保支付违约金50000元；第四，赖太菁、黄德华应否向张官保赔偿损失50000元。
关于第一个争议焦点。张官保与赖太菁于2015年10月16日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定，赖太菁自承租日每月5号前向张官保缴交当月租金和有关费用，不得借故延交或以任何理由用其他款项转替，如赖太菁超期交付，超过20天后，视作赖太菁违约自动终止合同，张官保有权收回出租的物业，并无偿获得赖太菁的租赁押金及由赖太菁承担有关损失责任；在签订合同之日赖太菁须缴交租赁押金41100元，水电押金5000元，押金不计利息，不能转顶租金，合同期满，赖太菁交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，赖太菁凭张官保出具收据向张官保收回押金，若赖太菁提前解除合同，视为违约，押金不予退还。根据上述合同约定，张官保收取的租赁押金和水电押金其性质是赖太菁为保证合同义务履行而向张官保预先支付的一定数额的金钱，在赖太菁存在违约行为的情况下用以赔偿赖太菁对张官保造成的损失。本案张官保要求没收赖太菁交纳的租赁押金和水电押金的上诉请求是否成立，取决于赖太菁支付的租赁押金和水电押金是否能赔偿其对张官保造成的损失。涉案租赁合同为依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使自己的权利和履行自己的义务。赖太菁未按合同约定履行义务，导致涉案合同解除，综合考量合同约定、赖太菁违约的情况、赖太菁对合同解除所负的责任以及张官保所受损失等因素，一审法院酌定张官保没收赖太菁交纳的租赁押金27400元以充抵赖太菁应赔偿损失的款项，处理并无不当。张官保上诉主张应没收赖太菁交纳的租赁押金41100元、水电押金5000元，理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。本案中，赖太菁尚欠张官保2016年4月26日至2016年6月29日租金28770元、2016年4月至5月电费1364元、2016年3月至5月水费143.5元。赖太菁迟延支付上述费用确实造成张官保的损失，但是该损失并未超出一审法院酌定张官保没收赖太菁交纳的租赁押金27400元的范围。故张官保上诉主张赖太菁、黄德华向其支付迟延交付租金、水电费的违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。张官保上诉主张赖太菁、黄德华应向其支付违约金50000元，但是张官保并未提交证据证实其损失超过了一审法院支持张官保没收赖太菁租赁押金27400元，故对张官保的上述主张，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。张官保上诉主张赖太菁、黄德华应向其赔偿损失50000元。双方签订的租赁合同约定赖太菁在租赁期间必须以合理防范措施保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外）……如造成租赁物业结构及其设备毁损，应负责恢复原状或赔偿有关损失给张官保，租赁期满或合同解除赖太菁必须按时将租赁物业内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给张官保。本案中，双方不能共同确认租赁物内有关设备、设施的名称和内容，故张官保主张赖太菁存在着毁坏出租屋装修、擅自搬走空调机等行为，赖太菁、黄德华应赔偿张官保的损失50000元，因张官保未能提供充分证据证实其该项主张的成立，故本院对此不予支持。一审判决驳回张官保的该项诉讼请求并无不当，应予维持。
综上所述，张官保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3060.81元，由上诉人张官保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 覃心怡