四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3519号
上诉人（原审被告）王秀清，男，汉族，1975年6月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）胥菱，女，汉族，1973年5月21日出生，住成都市武侯区。
以上二名上诉人共同委托代理人蒋健，四川卓安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖茂，女，汉族，1973年4月13日出生，住成都市青羊区。
委托代理人方凯，四川林志律师事务所律师。
上诉人王秀清、胥菱因与被上诉人肖茂租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人蒋健、被上诉人委托代理人方凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年5月13日，肖茂与胥菱签订《租房合同》一份，约定肖茂将位于成都高新区芳草东街54号底层7号1栋1层7号（建筑面积110.5平方米）的商铺一套租赁给胥菱使用，租赁期间从2005年5月13日起至2010年5月12日止，租赁费用每半年交纳一次，租金从每月每平方米50元到70元逐步上升。《租房合同》签订后，胥菱用该商铺开设“闽台行”发型设计工作室，其丈夫王秀清在该工作室工作，在上述合同约定的履行期间内，双方均能按合同约定各自履行义务。2010年5月12日，上述《租房合同》履行期限届满，因胥菱仍需租赁肖茂所有的上述商铺，双方之间就租赁费用增加的问题进行协商，但一直未达成一致，至2012年10月16日，在此协商期间胥菱一直按前述《租房合同》最后一期的租赁费用标准向肖茂交纳租赁费用。2012年10月16日，肖茂与王秀清经协商一致后，签订《租房合同》一份，该合同就上述房屋的续租事宜达成一致，租赁期间从2010年5月13日起至2014年5月12日止，租赁费用则进行了分别约定，其中2010年5月13日至2012年11月12日期间的租赁费费用，王秀清按每月每平方米90元的标准向肖茂支付，2012年11月13日至2014年5月12日则按每月每平方米130元的标准支付，交纳方式按每半年交纳一次，商铺涉及的水、电、气、物业管理费及垃圾清运费等均由王秀清交纳，该合同同时约定，双方无违约行为均不得终止该合同，违约方赔偿守约方50000元。该合同签订后，王秀清、胥菱并未按该合同约定的标准和方式向肖茂交纳房屋租赁费用，在肖茂多次催收未果的情况下，2013年4月27日，肖茂委托律师事务所律师向王秀清发出《律师函》，函告王秀清双方于2012年10月16日签订的《租房合同》于2013年5月1日解除，要求王秀清支付拖欠租金，并要求王秀清在2013年5月1日前将财产物品搬离租赁房屋，该《律师函》王秀清实际签收，在《律师函》要求王秀清搬离租赁房屋的期限届满后，肖茂收回该租赁商铺，此后，肖茂向物业管理公司交纳了2013年4月30日前的物业管理费共计408�。原审诉讼中，肖茂认为，王秀清、胥菱不按合同约定交纳房屋租赁费的行为已构成违约，应承担违约责任，故要求王秀清、胥菱二人共同支付违约金50000元；王秀清、胥菱则答辩认为，2012年10月16日，肖茂与王秀清签订的《租房合同》属无效和可撤销的合同，王秀清无权代表胥菱签订该合同，双方之间的租赁关系应适用胥菱与肖茂之间签订的《租房合同》，在该合同期满后就应当适用事实租赁合同关系，在事实租赁关系中，王秀清和胥菱随时有权解除该租赁合同，根据该事实合同的解除，胥菱于2012年12月22日已向肖茂发出了《告知函》，该函件明确告知肖茂，胥菱已不再租赁肖茂房屋，且胥菱已于2012年10月21日搬离租赁房屋，对此函件胥菱仅提供向肖茂邮寄的回单，但未证明肖茂实际已收到该《告知函》，肖茂在原审诉讼中亦明确表示未收到该函件，王秀清、胥菱在原审诉讼中未向法院提供将租赁房屋退还给肖茂的房屋交接手续。
原审法院认定上述事实所采信的证据主要有当事人当庭陈述、《租房合同》、《银行转账凭证》、《律师函》、《房屋产权证》等。
原审法院认为，王秀清、胥菱属夫妻关系，在婚姻关系存续期间，二人曾租赁使用肖茂所有的位于成都高新区芳草东街54号底层7号1栋1层7号（建筑面积110.5平方米）的商铺用于经营“闽台行”发型设计工作室，二人在租赁期间与肖茂之间形成了三个阶段的租赁合同关系，第一阶段从2005年5月13日起至2010年5月12日止，该阶段由胥菱与肖茂签订《租房合同》；第二阶段从2010年5月13日起至2012年10月15日止，该阶段双方之间未签订《租房合同》，双方之间形成的是事实租赁关系；第三阶段从2012年10月16日起至双方实际解除租赁关系时止，该阶段由王秀清与肖茂签订《租房合同》，该合同约定的租赁期间从2012年10月16日起至2014年5月12日。在上述三个阶段的租赁期间，第一租赁期间双方均能按照合同约定各自履行义务，合同履行完毕；第二租赁期间，由于双方对租赁房屋的租赁价格存在争议，故未实际签订《租房合同》，该期间王秀清、胥菱二人仍按第一期间最后一期的租赁标准向肖茂交纳了全部租赁费用，该期间的事实租赁关系亦已履行完毕；第三租赁期间，双方通过协商一致，由王秀清与肖茂签订《租房合同》，该合同就双方在第二期间所争议的租赁费用递增达成了一致，并就如何支付递增费用进行了约定，同时，该合同就第三期间的租赁期间、租赁费用、水、电、物业管理费的承担及违约金如何支付进行了详尽约定。上述三个租赁期间，双方之间形成的租赁关系真实存在，双方之间签订的《租房合同》应是合同双方的真实意思表示，�同内容清楚、条款明确、不违反法律法规强制性规定，应属有效合同，在第三个租赁期间的履行过程中，王秀清、胥菱二人未按约定按期交纳第三期间的租赁费用，已违反了诚实信用原则和双方合同约定，肖茂以王秀清、胥菱二人未按期交纳租金为由要求二人共同支付承租期间的租赁费用的请求成立，原审法院予以支持，肖茂在原审诉讼中要求二人补足第二期间的租赁费用和第三期间解除合同时止的租赁费用的请求，因在第三期间双方签订的《租房合同》中，对肖茂主张支付的金额进行了详尽约定，肖茂主张支付的租赁费用标准并未超出该合同约定，且肖茂主张支付的期间截止于双方《租房合同》实际终止日前，故肖茂的该项主张成立，原审法院予以支持；关于如何确定双方合同履行期间的问题，原审法院认为，在王秀清、胥菱未按期支付租赁费用时，根据《中�人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同”的规定，肖茂可以解除合同，在合同解除过程中，肖茂以《律师函》的形式通知王秀清、胥菱二人解除双方之间的租赁合同关系，二人在收到该《律师函》后，并未提出异议，且在2013年5月1日，肖茂实际收回该租赁商铺，由此，双方之间的租赁关系终止应确定在2013年5月1日；关于，肖茂主张王秀清、胥菱二人支付违约金的请求，因王秀清、胥菱二人未按期支付租赁费用的行为已构成违约，应承担违约责任，且肖茂主张的违约金在双方签订的第三期间《租房合同》中有明确约定，其主张违约金的金额符合合同约定，肖茂的该项主张成立，原审法院予以支持；肖茂在原审诉讼中主张王秀清、胥菱二人支付物业管理费的请求，因在双方签订的第三期间《租房合同》中对物业管理费的承担有明确约定，且该费用系物业使用人在物业使用过程中应当向物业管理公司所交纳的费用，故肖茂的该项请求成立，原审法院予以支持。王秀清、胥菱在答辩中认为其于2012年10月21日已实际搬离租赁商铺，双方之间《租房合同》应确定于2012年10月21日终止，肖茂无权主张该时间以后租赁费用的意见，根据审理查明，王秀清、胥菱并未提供有效证据来证明其于2012年10月21日已实际向肖茂腾退交付租赁商铺的事实，同时因王秀清、胥菱二人于2012年12月22日向肖茂发出的《告知函》并无肖茂实际签收的事实，该函件并未发生法律效力，王秀清、胥菱二人提供的证据材料不能印证其答辩主张的成立，故原审法院对该项答辩意见不予采信；王秀清、胥菱二人在答辩中认为，第三期间王秀清所签订的《租房合同》不能代表胥菱的租赁意见，该合同系王秀清在存在胁迫、违背真实意思表示和存在重大误解的情况下所签订，该合同属可撤销合同的意见，原审法院认为，因王秀清、胥菱二人并未提供该合同已经撤销或被确认为无效合同的相关证据，合同在未经被撤销和确认无效前对合同签订双方均具有法律约束力，王秀清、胥菱不能以其自认的无效来对抗法律规定，为此，该项答辩意见，原审法院不予采信；对于胥菱认为王秀清所签订的《租房合同》对其不具有法律效力的意见，原审法院认为，在夫妻关系存续期间，只要单方对外所签订的合同不违反法律规定，该合同的签订就不影响另一方的合法权益，依据合同所得收益和所负债务就应由夫妻双方共同享有和承担，本案中，王秀清、胥菱二人在不同阶段分别与肖茂签订了两份《租房合同》，两份合同的租赁期间之间并不冲突，且合同的签订所涉及的内容均不违反法律规定，依据两份《租�合同》的签订，王秀清、胥菱二人实际取得了租赁商铺的使用权，通过对该商铺的长期共同享有和使用，已确认了《租房合同》对王秀清、胥菱二人具有共同约束力的事实，胥菱在原审诉讼中所提供的证据材料不能印证其该项答辩意见的成立，原审法院对该项答辩意见不予采信。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、王秀清和胥菱应于判决生效之日起十日内，共同向肖茂支付房屋租赁费191717.5元、物业管理费408元，共计192125.5元；二、王秀清和胥菱在支付上述款项的同时共同向肖茂支付违约金50000元。案件受理费减半收取2466元，由王秀清和胥菱共同承担。
宣判后，原审被告王秀清、胥菱不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并依法改判。其主要的上诉理由是：1、胥菱于2012年10月21日搬离案涉房屋，故其与肖茂之间的租赁关系已于2012年10月21日解除；2、王秀清并非工作室的经营者，其与肖茂签订的《租赁合同》与胥菱无关；3、2012年12月22日，王秀清与胥菱向肖茂发出了《告知函》，房屋租金损失应由肖茂自行承担；4、原判认定违约金过高。
被上诉人肖茂答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2010年6月6日、11月29日，胥菱分别向肖茂支付租金46410元，2011年11月10日支付92820元，即在2005年5月13日的《租房合同》履行完毕后，胥菱共计向肖茂支付租金185640元。二审查明的其实事实与一审一致。
本院认为，本案的焦点问题在于：1、2012年10月16日的《租房合同》对胥菱是否具有约束力；2、肖茂与王秀清、胥菱之间租赁关系的解除时间，以及王秀清、胥菱应支付的租金金额。
首先，2005年5月13日的《租房合同》履行完毕后，胥菱未与肖茂重新签订书面合同，而是继续占有使用案涉房屋并按原合同约定的最后一期标准支付租金，直至2012年10月16日肖茂与王秀清重新签订《租房合同》，故前后两份《租房合同》具有连续性，而王秀清与胥菱系夫妻关系，且王秀清也在“闽台行”发型工作室工作，肖茂有理由相信王秀清有权代表胥菱与自己签订《租房合同》，因此，2012年10月16日的《租房合同》对胥菱具有约束力。
其次，关于双方租赁关系解除时间的认定问题。王秀清、胥菱上诉主张以其搬离案涉房屋的时间即2012年10月21日作为认定双方租赁关系解除的时间，但是本案一、二审中，王秀清、胥菱均未提交有效证据证明其已于2012年10月21日搬离案涉房屋，而且双方租赁关系的解除亦不能以其单方搬离案涉房屋的时间作为认定。故王秀清、胥菱上诉提出双方的租赁关系已于2012年10月21日解除因缺乏事实和法律依据不能成立。原审以王秀清、胥菱二人收到肖茂发出的《律师函》后不持异议，且肖茂实际于2013年5月1日收回房屋为由，认定双方租赁关系解除的时间为2013年5月1日正确。
因此，根据王秀清与肖茂于2012年10月16日签订的《租房合同》关于租金的计算标准，从2010年5月13日至2013年5月1日期间，王秀清、胥菱共计应向肖茂支付租金378794元（30个月×90元／平方米×110.5平方米＋5个月×130元／平方米×110.5平方米＋18天×130元／平方米×110.5平方米÷30天）。扣除在2005年5月13日的《租房合同》履行完毕后，胥菱共计向肖茂支付的租金185640元，王秀清、胥菱还应向肖茂支付剩余租金193154元。肖茂在原审诉讼中仅主张191717.5元属其对自己权利的处分，原审法院予以支持并无�当。
另外，针对王秀清、胥菱提出原判认定违约金过高的上诉理由，因案涉《租房合同》对违约金的数额有明确约定，亦不违反法律法规强制性规定，王秀清、胥菱未按期支付租金的行为构成违约，综合考虑出租人肖茂的损失以及其在合同履行过程中并不存在过错等因素，原审判决王秀清、胥菱二人另行支付违约金50000元并无不当。
综上所述，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费4931元，由上诉人王秀清、胥菱共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 宋 颂
代理审判员 胡 茜
二〇一四年八月十二日
书 记 员 王亚江