厦门海事法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽72执异3号
案外人：林桂生，男，1970年11月3日，汉族，住福建省东山县。
案外人：刘鸿基，女，1979年6月15日，汉族，住福建省东山县。
上述两案外人共同委托代理人：蔡庆春，福建铁马律师事务所律师。
申请执行人：蔡国生，男，1974年8月24日生，汉族，住福建省东山县。
委托代理人：张朝阳，福建华闽南方律师事务所律师。
被执行人：许朝鹏，男，1989年9月4日生，汉族，住福建省东山县。
被执行人：吴思明，男，1990年12月2日生，汉族，住福建省东山县。
在本�执行（2017）闽72执848号申请执行人蔡国生与被执行人许朝鹏、吴思明一案中，案外人林桂生、刘鸿基于2018年3月28日对本院查封东山县康美镇马峦村809号金海岸公寓二期827号房屋提出书面异议。本院受理后组成合议庭审理，于2018年4月9日举行了听证。案外人林桂生、刘鸿基委托代理人蔡庆春、申请执行人蔡国生委托代理人张朝阳到庭参加了听证，本案现已审查终结。
案外人称，2017年11月27日，案外人向被执行人吴思明购买其所有的位于东山县××镇××海岸公寓××号房屋，双方对房屋价格、款项支付方式以及交房时间作出口头约定。2017年11月28日，双方签订《不动产买卖合同》，约定：被告吴思明将其所有的位于东山县××镇××海岸公寓××号房屋出售给案外人，买卖价款为365000元，案外人应于当天支付185000元，办理过户登记时支付剩�款项180000元，吴思明应于2017年11月28日将房屋交付给案外人使用。《不动产买卖合同》签订后，案外人按照合同约定于签订合同当天支付185000元给吴思明，吴思明也按约在签订合同后将房屋及房屋钥匙交付给案外人使用，双方签订了《交房声明书及确认书》一份，当天双方一起到东山县税务局缴纳了契税、交易税等相关税费。2017年11月30日，案外人支付了第二笔款项180000元给被告吴思明，当天案外人和被告吴思明一起向东山县住房保障与房地产管局办理了备案登记，并于当天办理过户登记手续。至此被告吴思明出售上述涉案房屋给案外人的行为已经完成，案外人已支付了全部购房款项，吴思明也将上述房屋交付给案外人使用，双方办理了过户登记手续。2017年12月2日，案外人被告知因本院在执行（2017）闽72执848号一案中，查封了上述房屋，无法办理产权证。案外人认为：本院在2017年12月1日作出上述裁定书时，吴思明已将上述涉案房屋出售给案外人，并将涉案房屋交付给案外人使用，案外人也已支付了全部的购房款项，并在2017年11月30日办理过户登记手续，双方已经完成过户登记，案外人没有任何过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，且已经办理过户登记手续，案外人对此无任何过错，人民法院不得查封上述房屋，为此，请求本院依法撤销（2017）闽72执第848号民事裁定书，解除查封位于东山县××镇××海岸公寓××号房屋。
申请执行人蔡国生辩称：一、本案涉诉房屋是在执行过程中被法院依法查封的，而不是在庭审期间因诉讼保全被查封的，故案外人向法院提出诉讼�全异议申请，于法无据，依法应予以驳回；二、案外人与吴思明签订的案涉合同，损害了第三人利益，是无效合同，不受法律保护；三、在法院查封案涉房屋之前，案外人并未支付价款；四、案涉房屋未办理过户登记，所有权未转移。
被执行人许朝鹏、吴思明未发表答辩意见，也未举证、质证，视为其放弃相关诉讼权利。
为支持其异议，案外人提交了《不动产买卖合同》、《收条》《交房声明及确认书》、《涉税证明》、《交易告知单（存量房转让）》《帐户交易明细单》。
为支持其抗辩，申请执行人提交了《受理通知书》。
本院查明：2017年9月13日，本院就原告蔡国生与被告许朝鹏、吴思明船舶营运借款合同纠纷一案，�出（2017）闽72民初826号民事判决书，该判决书已于2017年10月16日生效。后因许朝鹏、吴思明未履行义务，蔡国生向本院申请强制执行。本院受理后，向两被执行人发出执行通知书，吴思明于2017年11月23日签收。2017年12月1日，我院作出（2016）闽72执848号执行裁定书，裁定按（2017）闽72民初826号民事判决书确定的两被执行人向申请执行人应还款额170000元及该款自2017年7月5日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息，及迟延履行期间的债务利息，扣押、冻结、划拨上述两被执行人的财产。2017年11月29日，经本院查询，东山县不动产登记中心回函证明东山县××镇××海岸公寓××号的房屋（产权证号：闽（20**）东山县不动产权第0004630号）系被执行人吴思明所有。2017年12月1日，本院向东山县房管局发出协助执行通知书，请该局协助查封上述房屋。
2017年11月28日，两案外人与吴思明签订一份《动产买卖合同》，约定：两案外人向吴思明购买其坐落在东山县××镇××海岸公寓××号的房屋，成交价格为365000元。合同签订当日，两案外人应支付185000元，房产登记过户至两案外人名下时，两案外人再行支付180000元。吴思明就上述两笔款项出具了两份收条，收条载明日期分别是2017年11月28日、2017年11月30日。此外，双方还出具一份《交房声明及确认书》，内容为确认吴思明已按合同约定将房屋交付案外人使用，落款日期为2017年11月28日。2017年11月28日，福建省东山县地方税务局出具《房产/土地使用权权属转移证明》，载明相关当事人已按照国家税收法律、法规及相关规定征免相关税费，并载明房屋转让协议价格为163066.67元。2017年11月30日，东山县住房保障与房地产管理局出具《房产交易告知单》，载明案涉房屋买卖合同符合备案条件。
本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项的规定，就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”）第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，应首先审查案外人是否权利人。本案中，案外人提出异议的执行标的系已登记的不动产，根据《执行异议规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，案外人是否系已登记的不动产权利人,应当按照不动产登记簿判断，而案涉房屋的产权证书载明的所有权人并非案外人，而为被执行人吴思明。又根据《执行异议规定》第二十八条的规定，案外人对于登记在被执行人吴思明名下的不动产提出异议，需符合该条规定的四种情形才可排除执行，即：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交了被执行人出具的《交房确认书》及两张《收条》，而该三份文书落款日期均在2017年11月23日即被执行人吴思明收到本院执行通知之后，据此，在无其他交付房屋及支付价款凭证相互印证的情况下，仅凭吴思明的单方确认，尚不足以证明案外人已合法占有不动产并支付全部价款。综上，案外人无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故案外人提出的排除执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回林桂生、刘鸿基的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱小菁
审 判 员 曾大津
审 判 员 王端端
二〇一八年四月十一日
代书记员 朱健芳
附：本案所适用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分別处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除执行的权益的，裁定驳回其异议；
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……