湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00308号
上诉人（原审被告）：武汉华中物业管理有限公司。
法定代表人：龚嵩，该公司董事长。
委托代理人：彭证之，湖北证本律师事务所律师。
委托代理人：刘慧芳
被上诉人（原审原告）：云南英茂通信股份有限公司。
法定代表人：陈国章，该公司董事长。
委托代理人：张彤，湖北筝辰律师事务所律师。
上诉人武汉华中物业管理有限公司（以下简称华中物业）为与被上诉人云南英茂通信股份有限公司（以下简称英茂公司）不当得利纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院2014年1月22日作出（2012）鄂洪山民三初字第00656号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，2014年4月15日上午公开开庭审理了本案，上诉人华中物业的法定代表人龚嵩及其委托代理人彭证之、刘慧芳，被上诉人英茂公司的委托代理人张彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年4月10日，潮州市某某信托投资公司与某某房地产开发（武汉）有限公司、武汉市洪山区某某房地产公司签订《协议书》一份，约定：某某房地产开发（武汉）有限公司与武汉市洪山区某某房地产公司合作开发的位于武汉市武珞路的金某大厦（暂名），某某房地产开发（武汉）有限公司应分得金某大厦十三层全层写字楼，面积约1260平方米（含公摊面积），价值252万元。因某某房地产开发（武汉）有限公司欠潮州市某某信托投资公司441万元，由某某房地产开发（武汉）有限公司将金某大厦十三层全层写字楼抵偿给潮州市某某信托投资公司，冲抵所欠债务。又因潮州市某某信托投资公司欠英茂公司600万元及利息，2002年5月22日，英茂公司与潮州市某某信托投资公司签订《协议书》一份，由潮州市某某信托投资公司将抵债收回的金某大厦十三层全层写字楼抵偿给英茂公司，用于冲抵所欠英茂公司的全部债务。2002年5月29日，英茂公司与潮州市某某信托投资公司、武汉市洪山区某某房地产公司、某某房地产开发（武汉）有限公司签订《协议书》一份，共同确认上述债务抵偿协议，由英茂公司与武汉市洪山区某某房地产公司签订《商品房买卖合同》，英茂公司无需向武汉市洪山区某某房地产公司支付购房款，而武汉市洪山区某某房地产公司需向英茂公司开具收款收据，作为英茂公司已经全部履行付款义务的依据，并在房屋交付后三个月内办理完房屋产权证交付英茂公司。同日，英茂公司与武汉市洪山区某某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，�定使用期间的物业管理事宜，由双方另行协商，订立物业管理合同，英茂公司取得了合同上注明的252万元的总房款收据。2002年11月28日，武汉市洪山区某某房地产公司将房屋交付英茂公司，但英茂公司一直未入住。2003年7月14日，英茂公司委托云南某拍卖有限公司与某某房地产开发（武汉）有限公司及华中物业就涉案房屋的产权证办理、物业管理费、消防设施费，以及房产变卖等事宜进行协商，但未达成一致意见。2003年7月31日，云南某拍卖有限公司致函某某房地产开发（武汉）有限公司及其总经理龚嵩，称正在考虑该公司提出的以租代卖的方式，马上可以定夺，并请求将消防设施及物管收费资料寄来。2007年7月12日，英茂公司取得了金某大厦十三层全层的房屋产权证，权证上注明的房屋坐落为洪山区珞南街珞瑜路xxx号（华中某某电脑数码城）13层全层，建筑面积为1189.14平方米。英茂公司向华中物业支付了相应费用用于办理房屋产权证，但办理房屋产权证剩余的20万元华中物业未退还英茂公司。
2007年3月15日，华中物业与武汉某信息科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：华中物业将珞瑜路xxx号华中某某电脑数码城13层租赁给武汉某信息科技有限公司作为办公用房，面积为1189.14平方米，租赁期为2007年6月1日至2012年5月31日，租金328200元／年，按季度结算，每次结算金额为75000元，武汉某信息科技有限公司入住前须与物业公司签订物业管理合同。武汉某信息科技有限公司与华中物业签订该合同后，即对涉案的毛坯房进行了装修，并按约定向华中物业支付了合同期内租金1502550元，所缴纳的租金中包含了物业费，但未另行签订物业管理合同。2007年5月25日，华中物业向英茂公司发送《金某大厦十三楼云南英茂应付款明细》一份，�容为：1、物业费：2002年12月至2006年12月的物业费174804元（1189.14平方米×3元／平方米×49个月）、2007年1月至2007年5月的物业费29729元（1189.14平方米×5元／平方米×5个月），共计204533元；2、增加消防设施费：97248元（消防工程合同总价124万元÷总面积15162.02平方米×1189.14平方米）；3、装修工程款30万元。1-3项合计601781元。4、已收2007年6月1日至2007年8月30日的房屋租金75000元（含物业费1189.14平方米×5元／平方米×3个月=17838元）、税金13350元（75000元×17.8%）、代租佣金3750元（75000元÷3个月×15%）、英茂公司应收款为40062元（75000元-17838元-13350元-3750元）；5、英茂公司实际应支付561791元（601781元-40062元）。2007年6月4日，英茂公司致函华中物业，就华中物业物业费的计算方法提出意见，认为物业费的计算方法应为：1、2002年11月28日开业至2003年7月30日，共8个月，960元／月×8个月=7680�；2、2003年8月1日至2006年至12月31日，共计41个月，1189.14平方米×3元／平方米×41个月×75%（空置优惠）=109698元（2004年4月7日
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2007年4月5日为法院查封阶段，已计算在内）；3、2007年1月1日至2007年5月31日，共五个月1189.14平方米×5元／平方米×5个月×75%（空置优惠）=22296元；以上三项合计139674元，其中2、3项按空置物业费计算收费。但双方未协商一致。2012年2月29日，华中物业向英茂公司发送《华中某某电脑数码城云南英茂明细账》一份，内容为：一、英茂公司十三层租金收入1502550元：⑴2007年6月1日至2009年5月31日，计24个月（25000元／月×24个月=600000元）、⑵2009年6月1日至2012年2月29日，计33个月（27350元／月×33个月=902550元）；二、华中物业应收款1793806元：⑴消防设施款97248元、⑵装修工程款30万元、⑶物管费：2002年11月28日至2006年12月30日，计49个月（3元／月／平方米×49个月×1189.14平方米=174804元）；2007年1月1日至2010年4月30日，计40个月（5元／月／平方米×40个月×1189.14平方米=237840元）；2010年5月1日至2011年4月30日，计12个月（8元／月／平方米×12个月×1189.14平方米=114156元）；2011年5月1日至2012年3月31日，计11个月（10元／月／平方米×11个月×1189.14平方米=130801元）、⑷代租费135562元（2元／月／平方米×57个月×1189.14平方米）、⑸维修费266367元（2元／月／平方米×112个月×1189.14平方米）、⑹税金267450元（1502550元×17.8％）、⑺代租用金12500元（25000元×50％）、⑻公摊设施更换维修费57078元（4.8元×1189.14×10）；三、英茂公司应付款项：91256元（1793806元－1502550元－20万元，注：20万元为英茂公司已支付款项）。
因双方就相关费用的支付未能达成一致意见，英茂公司诉至法院，要求华中物业返还租金。华中物业于2013年5月10日向英茂公司再次发出催�通知，称武汉某信息科技有限公司已于2012年2月底搬出，物业费已付至2012年2月底，要求英茂公司支付2012年3月至10月的物业费59457元及维护费11891元，并要求英茂公司缴纳滞纳金10702元。
原审法院另查明，2002年8月1日，华中物业经工商登记成立，其董事长为龚嵩。2003年7月16日，华中物业取得了物价部门颁发的价格服务许可证，获准收取英茂公司房屋所在的华中某某数码电脑城（金某大厦）的物业综合服务费，实行的是市场调节价，因英茂公司的服务属于办公写字间，2007年之前的物业服务费为3元／平方米／月，2007年1月1日起调整为5元／平方米／月，2010年5月1日调整为8元／平方米／月，2011年5月1日调整为10元／平方米／月。华中某某数码电脑城（金某大厦）的业主未成立业主大会及业主委员会，英茂公司、华中物业之间也未签订物业服务合同。
原审法院认为，英茂�司虽未直接委托华中物业对涉案房屋进行出租，但英茂公司委托人云南某拍卖有限公司于2003年7月31日致函某某房地产开发（武汉）有限公司及其总经理龚嵩，表达了以租代卖的意思，而华中物业的法定代表人亦为龚嵩，故华中物业将英茂公司房屋进行出租的行为，应视为受英茂公司委托所为。但英茂公司虽委托华中物业出租房屋，但并未委托其代收租金，华中物业理应将收取的租金1502550元返还英茂公司，现华中物业无合法依据，占有属于英茂公司的租金收益，造成英茂公司的损失，应承担民事责任，对于英茂公司的诉讼请求，法院予以支持，但因该租金总额中包含有出租期间的物业费，故出租期间的物业费金额应从中扣除。英茂公司作为业主，虽未与华中物业签订物业服务合同，但华中物业提供了相应的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理合同关系，英茂公司应承担相应的物业服务费。英茂公司、华中物业虽未约定物业费的缴纳标准，但根据物价部门的审核，英茂公司应按照2007年之前3元／平方米，2007年1月1日起5元／平方米，2010年5月1日起8元／平方米，2011年5月1日起10元／平方米的标准，向华中物业缴纳物业综合服务费。英茂公司应缴纳的物业服务费截至华中物业所主张的2013年7月31日止，金额为847857元（2002年11月28日至2006年12月30日，计49个月，物业费为174804元（3元／平方米×49个月×1189.14平方米）；2007年1月1日至2010年4月30日，计40个月，物业费为237828元（5元／平方米×40个月×1189.14平方米）；2010年5月1日至2011年4月30日，计12个月，物业费为114157元（8元／平方米×12个月×1189.14平方米）；2011年5月1日至2013年7月31日，计27个月，物业费为321068元（10元／平方米×27×1189.14平方米）】。华中物业所主张的代租佣金，根据《物业管理条例》第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”的规定，华中物业确实为英茂公司提供了物业出租的特约服务，英茂公司应向华中物业支付一定的服务报酬，因双方未约定代租佣金的标准，而法律对此也无明文规定，故可以按照一般市场行情，以一个月租金的一半向华中物业支付，即12500元（25000元÷2）。华中物业所主张的维护费，根据《物业服务收费管理办法》第二条“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”的规定，维护费本应包含在物业费之中，华中物业另行收取，无法律依据，法院不予支持。华中物业所主张的公摊设施更换维修费、代租费，因华中物业未提交收取该费用的法律依据，法院不予支持。华中物业所主张的税金，因其未提交替英茂公司支付了税金的证据，法院不予支持。华中物业所主张的装修费，因英茂公司的委托事项并未包含房屋装修，而华中物业在英茂公司房屋并未出租的情况下进行装修，与常理不符，且武汉某信息科技有限公司与华中物业签订该合同后，即对英茂公司的毛坯房进行了装修，故华中物业主张装修费，无事实依据，法院不予支持。华中物业所主张的消防设施款，因签订《武汉金某大厦消防系统工程合同书》的双方是武汉市洪山区某某房地产公司与武汉某泰系统工程有限公司，华中物业既不是该合同的当事人，也未提交其取得向英茂公司主张该消防设施款项权利的法律文件，故法院对华中物业的该项请求不予支持。综上，华中物业应向英茂公司支付的款项为租金1502550元、应返还的办理房产证剩余款20万元，合计1702550元。英茂公司应向华中物业支付的款项为物业服务费为847857元、代租佣金12500元，合计860357元。经冲抵，华中物业应向英茂公司返还842193元。英茂公司所主张的利息损失，因双方互负债务，也未进行清算，截止2013年7月31日，方能确认华中物业欠英茂公司842193元的事实，故英茂公司主张的利息应以842193元为本金，从2013年8月1日起开始计算。华中物业所主张的利息及滞纳金，因英茂公司、华中物业之间并无有关滞纳金及利息的约定，且现有证据证明华中物业第一次向英茂公司主张物业费204533元的时间是2007年5月25日，此时华中物业已经收取了案外人武汉某信息科技有限公司的租金75000元，而随后英茂公司办理产权证剩余的20万元亦由华中物业占有未退还，华中物业可以用该款抵扣英茂公司所应缴纳的物业费，基于双方的债权债务�系核算，系华中物业对英茂公司负有债务，故英茂公司不可能对华中物业物业费造成滞纳金及利息的损失，对华中物业的该项诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、华中物业返还英茂公司租金1502550元；二、英茂公司支付华中物业2002年11月28日至2013年7月31日的物业服务费847857元及代租佣金12500元，合计860357元；三、综合上述第一、二项及英茂公司、物业服务均要求抵扣的20万元办证剩余款，华中物业应返还英茂公司842193元；四、华中物业以842193元为本�，按照中国人民银行同期贷款率支付英茂公司2013年8月1日起至法院指定的付款期限之日止的利息损失；（上述款项于本判决书生效之日起十日内付清）五、驳回英茂公司的其他诉讼请求；六、驳回华中物业的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18323元，由华中物业负担，反诉费2191元由英茂公司负担。
宣判后，华中物业不服，向本院上诉称，原判决认定事实错误，华中物业收取维护费、公摊设施更换维修费、代租费，要求英茂公司支付代扣税金267450元、房屋装修款30万元、消防设施款97248元是有依据的；英茂公司在2010年10月18日以前的不当得利请求权，因超过诉讼时效，人民法院不应当予以保护。请求：一、撤销原判，依法改判驳回英茂公司全部诉讼请求，并支持华中物业的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由英茂公司承担。
被上诉人英茂公司辩称，华中物业将维护费、公摊设施更换维修费代租费、另立名目，其本身是不合法的；华中物业出具的发票是服务发票而不是增值税发票；华中物业在一审提交的证据仅仅是一份非常单薄的装修合同和一份手写的非正式收据，不能证明装修合同的履行，也不符合规定；关于消防设施款问题，如果存在，亦不应由英茂公司支付；诉讼时效不存在已过，华中物业在提起反诉时就已经认可应当将150万元的租金收入返还英茂公司，双方不断进行沟通，在一审中华中物业未就诉讼时效提出过异议，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，原审判决认定的事实属实。二审期间华中物业提交证据一、武汉某某信息科技有限责任公司的《情况说明》；证据二、梁某某书写的《情况说明》。欲证明英茂公司的请求权已过诉讼时效期间。英茂公司认为，证据一没有证明效力；证据二不具备证据形式，证人应当出庭作证。华中物业提交证据三、湖北省地方税务局通用网络发票共七张，欲证明华中物业从武汉某某信息科技有限责任公司收取租金时，向武汉某某信息科技有限责任公司出具了正式的机打发票，税务局自动扣取了税款，该税款应从租金中扣除；证据四、中国建设银行电子缴税付款凭证共十一张，欲证明华中物业在收取房屋租金时代英茂公司支付了税款，该税款应该从租金中扣除。英茂公司认为，发票和缴税凭证，均不是举证规则中规定的新证据，华中物业应当在一审完成举证义务，否则承担举证不能的后果，并且也无法证明抵扣税款的要求。华中物业提交证据五、英茂公司签订《武汉市商品房买卖合同》附件二，欲证明华中物业的法人龚嵩与某某房地产开发（武汉）有限公司共同确认：购房合同中“每平方米2000元的房屋单价仅仅为框架毛坯”，从而证明华中物业对诉争房屋进行装修合情合理；证据六、武汉嘉洲百姓装饰工程有限公司收取华中物业13楼装修工程款20万元的收款收据及《情况说明》，欲证明华中物业向武汉某洲公司支付了30万元的装修工程款，同时证明电脑数码城12-B实际上就是13层；证据七、武汉某泰系统工程有限公司收取华中物业消防设施安装工程款的收据共七张，及武汉市洪山区某某房地产公司收取消防设施款的委托书，欲证明华中物业支付了124万元的消防工程款，从而证明英茂公司支付装修费、消防设施款合情合理。英茂公司认为，《武汉市商品房买卖合同》上的单价2000元不是实际的价格，英茂公�是以600万元的对价取得了华中电脑城13层的所有权，单价是5000元，《武汉市商品房买卖合同》附件二没有英茂公司代表人的签章，没有得到英茂公司的认可；在一审华中物业提出装修费只支付了10万元，证据六不具备合法性；消防设施款的收据不是正式收据，不具备消防设施款已经支出的证明力，华中物业不能据此收取消防设施款。
本院对华中物业二审提交的证据意见，华中物业证据一、二，欲证明英茂公司的请求权已过诉讼时效期间，证据一、二不属于新证据，且违反了最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第四条的规定，对该证据本院不予采信；华中物业证据三，只有四张与租金有关，每张显示的租金金额亦不相同，不足以证明华中物业抵扣税金的要求；华中物业证据四，显示的是华中物业付税款额，没有显示华中物业代英茂公司�付税款额，不足以支持华中物业主张抵扣税款的要求；华中物业证据五与华中物业一审期间认可的英茂公司提交的《武汉市商品房买卖合同》附件二不一致，英茂公司亦不认可证据五；华中物业证据六，不能证明华中物业是经英茂公司同意装修了英茂公司的房屋，且该证据还与一审期间英茂公司房屋承租人武汉某某信息科技有限责任公司书面说明有矛盾之处，不足以证明华中物业对英茂公司的房产进行了装修；华中物业证据七的内容是，2002至2003年间，武汉市洪山区某某房地产公司交付金某大厦消防工程款收据，及武汉市洪山区某某房地产公司2014年委托华中物业向英茂公司收取分摊的消防工程款，这不足以证明英茂公司有分摊消防工程款的义务。综上所述，本院对华中物业二审提交的上述七组证据均不予采信。
本院认为，英茂公司依据与潮州市某某信托投资公司�武汉市洪山区某某房地产公司、某某房地产开发（武汉）有限公司四方签订的《协议书》，与武汉市洪山区某某房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，取得金某大厦十三层即华中某某电脑数码城十三层所有权后，一直未自己使用，亦未与整栋大厦的物业服务者华中物业签订书面物业服务协议，但英茂公司、华中物业均认可双方存在物业服务关系，只是对华中物业计收物业服务费的范围、标准有争议；华中物业代英茂公司出租华中某某电脑数码城十三层应是双方认可的行为，华中物业代收的租金应返还给英茂公司亦是双方接受的观点，只是对华中物业是否应收代租佣金、代租佣金数额存有争议。英茂公司、华中物业均接受办理房屋产权证剩余的20万元应冲抵物业服务费。一审判决根据本案现有事实依据，照顾双方合理诉求，计算出华中物业应收取的物业服务费、代租佣金，适当合理。华中物业在二审提交的证据不完整、关联性不足、证明的金额不明确，不足以证明华中物业的上诉理由，本院对华中物业的上诉请求不予支持。原审判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18322元，由武汉华中物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤晓峰
审判员 解建厚
审判员 李 行
二〇一四年六月十二日
书记员 舒 畅