浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1226号
原告：浙江枝来服饰有限公司，住所地：浙江省诸暨市江藻镇石壁山村。
法定代表人：寿信伟。
诉讼代表人：浙江振邦律师事务所，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道高湖路*****号，负责人：李乐敏。该企业管理人。
委托代理人（特别授权）：楼旭东、俞鲁烽，浙江振邦律师事务所律师。
被告：诸暨兴和针织有限公司。住所地：诸暨市江藻镇石壁山村工业园区。
法定代表人：边仁祥，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：王骏，浙江正众律师事务所律师。
原告浙江枝来服饰有限公司为与被告诸暨兴和针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月7日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告浙江枝来服饰有限公司的委托代理人楼旭东、俞鲁烽，被告诸暨兴和针织有限公司的委托代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江枝来服饰有限公司起诉称，2009年11月29日，原、被告双方签订《租房协议》一份，协议约定：被告向原告租赁新车间一楼、三楼、锅炉房旁两间、宿舍楼五楼楼梯北侧门以北全部房间，租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月31日止；每年租金18万元，租金先付后用，在每年的11月30日前一次性缴清，被告缴纳保证金2万元。后原、被告双方又分别于2010年9月1日签订《租房补充协议》，约定：被告向原告承租新车间二楼、四楼、宿舍楼四楼一层；租期从2010年9月1日至2014年12月31日止；租费每年55000元（2013年12月31日前的房租已付清）；于2010年10月19日签订《租房补充协议》，约定：被告向原告承租四楼四间（425、426、427、428）、五楼一间（500）共5间房；租期从2010年9月1日至2014年12月31日止；租费每月每间120元，五间共计每年7200元，租金支付时间与第一份协议相同；于2011年3月24日签订《补充协议》，约定：被告向原告承租四楼10间房屋（415－424房）；租期从2011年2月11日至2014年12月31日止；租费每月每间120元，十间共计每年14400元，租金支付时间与第一份协议相同。2013年6月5日原告浙江枝来服饰有限公司因不能清偿到期债务，且全部资产不足以清偿全部债务，诸暨市人民法院裁定受理申请人吴江市远航纺织有限公司对浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请，并于同日指定浙江振邦律师事务所担任管理人。因租赁合同尚未到期，根据破产法第十八条之规定，管理人于2013年8月28日解除了枝来服饰公司与被告之间的租赁合同关系。合同解除后，被告尚没有腾退承租的房屋。2013年的房租按协议约定应于2012年11月30日前付清，至今未付清。现起诉要求判令：一、被告诸暨兴和针织有限公司立即腾退承租的浙江枝来服饰有限公司厂房；二、被告诸暨兴和针织有限公司支付原告2013年1月1日起至2013年12月31日的租金199680元，并支付该款自2013年11月30日至判决确定履行期限届满止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、被告诸暨兴和针织有限公司支付原告从2014年1月1日起至腾房之日止按原租赁合同约定租金每年254680元计算的房屋占用损失，暂计106116元；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告对第二项诉讼请求明确为要求被告支付租金199680元，并支付该款自2012年11月30日起至判决确定履行期限届满止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
被告诸暨兴和针织有限公司答辩称，1、不同意立即腾退厂房，要求按照原租赁合同继续履行；2、租金计算有误，具体事实与理由在证据质证时陈述；3、被告同意支付合理的租金，因原告经营不善、管理不当，导致被告无法支付租金，被告也曾向管理人振邦律师事务所协商支付方式，被告没有恶意拖欠租金，利息损失不应支持；4、被告支付租金后，原告应当提供正规的税务发票。
原告浙江枝来服饰有限公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据：
1、房屋租赁协议四份，证明被告向原告租用坐落于诸暨市江藻镇石壁山村厂房内的部分房屋，总租金为每年254680元，租赁时间为2014年12月31日到期，租金支付时间为先付后用，每年租金交纳时间为11月30日前，2013年度的租金应当在2012年11月30日前交清的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，但认为合同中承租房屋存在重复租赁的情形；
2、工作联系单、收据各一份，证明2013年度被告应付的租金金额为199680元，该费用经双方核对的事实。被告经质证，对收据的真实性无异议；
3、诸暨市人民法院（2013）绍诸破（预）字第1号民事裁定书、（2013）绍诸破字第1－1号决定书，证明2013年6月5日诸暨市人民法院受理了申请人吴江市远航纺织有限公司对被申请人浙江枝来服饰有限公司的破产申请，并指定浙江振邦律师事务所担任管理人的事实。被告经质证无异议；
4、解除合同通知书及快递回单各一份，证明原告的破产管理人根据破产管理法规定，通知被告解除租赁合同的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，但管理人机械地适用法律解除合同，对此被告不同意。
被告诸暨兴和针织有限公司为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，原告质证如下：
5、被告于2013年8月27日向原告提交的未支付租金的说明，证明被告没有恶意拖欠租金，原告主张利息损失缺乏依据。原告经质证，确认收到被告提交的该说明，但认为被告所述不实，原告无法正常经营是2013年2月，按照租赁合同的约定该租金应于2012年11月30日支付到原告账户，破产程序开始后，管理人通知被告交纳租金，并提供了相关账号，但被告至今未支付租金；
6、收据一份，证明原告收到被告支付的房屋承租押金20000元的事实，被告要求抵扣房屋租金。原告经质证，对证据的真实性没有异议，原告确实收到20000元押金，但根据法律规定，不应当予以抵扣，该债权被告可向破产管理人申报；
7、凭证、电费明细表，证明被告代原告支付电费25343.75元的事实。原告经质证，对被告代缴电费25343.75元的事实没有异议，但认为与本案系不同法律关系，被告应当向破产管理人申报债权，而不能抵扣。
上述证据，经庭审出示并质证，均已收集在卷。对原告提供的证据1，被告提出租赁合同的标的物存在重复租赁的情况，对此原告认为从合同上看虽存在一定重复，但租金没有重复。本院认为，结合证据2，被告确认支付2012年租金为201880元，该金额与合同约定租金一致，可见，双方对租金金额的约定并不存在争议，况且，被告作为承租方，对已承租的房屋再与出租方签订补充租赁协议而支付双倍租金，在之后多次签订补充协议时不作修正，也不符常理，被告提出的质证意见缺乏理由，本院不予采信，对证据1、2的证明力予以确认。证据3，被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据4，被告对证据的真实性无异议，管理人邮寄送达的通知书对解除合同的意思表示明确，且已到达被告，本院对证据的证明力予以确认。证据5，被告在该说明中陈述到原告在2012年底发生重大变故，而被告应支付租金的时间点为2012年11月30日，故被告提出因原告经营失常无法履行债务的主张，缺乏依据，本院对该证据的证明力不予确认。证据6，原告经质证无异议，本院予以确认。证据7，原告对被告为其代缴2012年1月、2月电费25343.75元的事实无异议，本院对证据的证明力予以确认，对该债权能否与所负债务抵销，本院在下文中阐述。
综合上述认定的证据并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2009年11月24日，原告浙江枝来服饰有限公司与被告诸暨兴和针织有限公司签订租房协议一份，约定原告将位于诸暨市江藻镇石壁山村工业园区的厂房新车间一楼、三楼、锅炉房旁两间、宿舍楼五楼楼梯北侧门以北全部房间出租给被告，租赁期限为2010年1月1日起至2014年12月31日止，年租金18万元，每年的11月30日前一次性缴清下一年的租费，被告应交保证金2万元，电梯的保修费及使用中的修理材料等费用由双方各负担50%。针对该租赁合同，被告已交纳2010年1月1日至2012年12月31日期间的租金及保证金20000元。2010年9月1日，原、被告签订租房补充协议一份，约定被告承租新车间二楼、四楼（除食堂和办公楼外）、宿舍楼四楼一层，租期从2010年9月1日至2014年12月31日，每年租金55000元，2010年9月1日至2013年12月31日的租金在签订合同时一次性付清，2014年1月1日起的租金在2013年12月31日前付清。现被告已交纳2010年9月1日至2013年12月31日期间的租金。2010年10月19日，双方又签订租房补充协议一份，约定被告承租四楼四间房屋（房号为425、426、427、428）、五楼一间房屋（房号为500），租期从2010年9月1日至2014年12月31日止，租费每月每间120元，五间共计每年7200元，支付方式为2010年9月1日至12月31日的租费，在签订合同时一次性付清，2011年1月1日起的租金按原签合同（指2009年11月24日签订的租房协议）每年交款的时间一同付清。针对该合同，被告已交纳2010年9月1日至2012年12月31日期间的租金。2011年3月24日，双方再签订租房补充协议一份，约定被告承租四楼十间房屋（房号从415至424），租期从2011年2月11日至2014年12月31日止，租费每月每间120元，每年14400元，支付方式为2011年2月11日至12月31日的租费12800元，在签订合同时一次性付清，2012年1月1日起的租费按前租房协议每年交款的时间一同付清。原合同出租新车间三楼有40㎡交还原告建办公室，自2010年12月1日起每月租费160元，从每年房屋租费中扣除。针对该租房协议，被告已支付租金至2012年底。上述承租房屋一直由被告占有使用。被告交纳的2012年度租金为201880元（不包括第二份合同租金）。承租期间，被告为原告垫付2012年1月14日至2012年3月15日期间的厂房电费25343.75元。
2013年5月17日，吴江市远航纺织有限公司以浙江枝来服饰有限公司已不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请对浙江枝来服饰有限公司进行破产清算。本院于2013年6月5日作出（2013）绍诸破（预）字第1号民事裁定，裁定：受理申请人吴江市远航纺织有限公司对被申请人浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请。同日，本院发出（2013）绍诸破字第1－1号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任浙江枝来服饰有限公司管理人。2013年8月28日，浙江枝来服饰有限公司管理人向诸暨兴和针织有限公司快递送达解除房屋租赁协议的通知书，被告于8月30日签收。审理中，原告明确上述四份房屋租赁合同自2014年1月1日起解除。
本院认为，原告浙江枝来服饰有限公司与被告诸暨兴和针织有限公司签订的四份房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，法院受理吴江市远航纺织有限公司对浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请，同时指定浙江振邦律师事务所为破产管理人。根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故浙江枝来服饰有限公司管理人将解除房屋租赁协议的通知书送达到被告后，原、被告之间的房屋租赁合同已依法解除，现原告确认房屋租赁合同自2014年1月1日起解除，系对民事权利的自行处分，本院予以准许。被告关于破产管理人机械适用法律，不同意解除合同的辩述意见，缺乏依据，本院不予采信。现被告仍占用承租的房屋，原告诉请被告腾退，并支付到期租金199680元（180000元＋7200元＋14400元－160元×12个月）及逾期利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于逾期利息损失不应支持的辩述意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告缴纳的保证金20000元，在双方已解除合同的情况下，原告应当返还，该款抵作租金。
根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告至今占用承租房屋，应当支付给原告自合同解除之日起至实际腾退时止的房屋占用损失，该损失参照年租金254680元的标准计算，对原告提出的该请求，本院予以支持。
被告诸暨兴和针织有限公司主张2012年1月至3月期间为原告垫付了厂房电费25343.75元，应当债务抵销。原告对该事实无异议，但认为该债权与本案租赁合同关系系不同法律关系，被告应当另行申报债权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案原、被告互负到期债务的标的物均为货币，如不存在法定不得抵销情由，则债务应当可以抵销。并且，被告为原告垫付电费产生的债权，发生于破产申请受理前，原告亦确认其经营不善从2013年2月开始，故不属于《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定的不得抵销的情形。综上，被告主张债务抵销，符合法律规定，本院予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条之规定，判决如下：
一、被告诸暨兴和针织有限公司在本判决生效之日起十五日内腾退由其承租的坐落在本市江藻镇石壁山村工业园区的浙江枝来服饰有限公司厂房及宿舍（以原、被告于2009年11月24日签订的租房协议、2010年9月1日签订的租房补充协议、2010年10月19签订的租房补充协议、2011年3月24日签订的租房补充协议等确定的租房范围为准），交浙江枝来服饰有限公司管理人；
二、被告诸暨兴和针织有限公司支付原告浙江枝来服饰有限公司2013年1月1日起到2013年12月31日期间的房屋租金199680元，扣除保证金20000元、垫付的电费25343.75元，尚应支付154336.25元，并支付租金199680元自2012年11月30日起至本判决确定的付款日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告诸暨兴和针织有限公司支付原告浙江枝来服饰有限公司自2014年1月1日起至承租房屋腾退日止按年租金254680元的标准计算的房屋占用损失，限承租房屋实际腾退之日付清；
四、驳回原告浙江枝来服饰有限公司的其余诉讼请求。
本案案件受理费8115元（缓交），依法减半收取4057.50元，由被告诸暨兴和针织有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年五月三十日
书记员 齐海平