广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终3405号
上诉人（原审被告、反诉原告）：续瑞光，男，汉族，住内蒙古包头市固阳县。
上诉人（原审被告）：刘彦雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
上列上诉人的共同委托代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张有和，男，汉族，住广东省清远市清城区。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。
上诉人续瑞光、刘彦雄因与被上诉人张有和房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
续瑞光、刘彦雄上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审；二、一、二审诉讼费用由张有和承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、认定刘彦雄为承租人错误。《货场出租合同》只是约定由续瑞光承租涉案货场用于生产加工、仓储等经营。刘彦雄仅作为见证人在合同上签名，既没有承租使用涉讼地块，也没有合伙经营，并非承租人。一审判决认定刘彦雄为承租人并承担合同责任依据不足。2、认定《货场出租合同》为有效合同错误。张有和自始未提供该租赁场地的建设用地证明，附近村民也以该地块属于非工业用地为由，不断投诉并阻挠上诉人使用。2015年2月3日，清远市清城区石角镇人民政府向上诉人下达了《责令停止土地违法行为拆除违章建筑通知》，明确承租的地块用于非农业用途属于违法用地。一审判决没有客观审查合同的效力即认定租赁合同合法有效有误。3、认定上诉人使用租赁场地至2016年11月15日错误。上诉人自2015年3月即根据政府的通知停止了租赁地块的使用并交还给了张有和，在客观上已没有再占有使用涉讼的地块。二、一审判决适用法律错误。1、张有和将农业用地出租给上诉人用于非农业用途，违反法律强制性规定，该租赁合同属无效合同，应依法适用合同法关于无效合同的条款。2、一审判决对租金己超过一年的诉讼时效法律规定不予适用错误。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案根据《货场出租合同》第3条的约定，如上诉人继续承租使用货场的，应当在2015年9月15日前付清2015年11月16日至2016年11月15日的租金。而张有和在2017年3月14日起诉主张该年度的租金，已经超过诉讼时效，依法应当驳回。三、本案应当发回重审。1、上诉人的反诉有理有据。根据《合同法》第五十八条规定，上诉人撤出涉案货场后，出资建设的混凝土地面、厂房等由张有和占用，依法应作价补偿上诉人的该部分投入及赔偿损失。2、一审判决违反法律程序。上诉人依法向一审法院提出反诉并申请对投资的金额进行评估，但一审法院驳回上诉人的反诉请求，对评估申请也不予理会，严重违反法律程序，损害了上诉人合法权益。根据《民事诉讼法》第一百七十条规定，本案应发回重审。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律及审理程序不当，请求二审法院查明事实，依法将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。
张有和答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与理由没有事实和法律依据，应依法驳回上诉人的上诉请求。
张有和向一审法院起诉请求：一、解除张有和与续瑞光、刘彦雄签订的《货场出租合同》；二、确认张有和有权没收保证金10000元；三、判令续瑞光、刘彦雄支付张有和租金140000元及违约金（违约金从2016年9月15日起按月息2%计付至还清之日止）；四、本案诉讼费用由续瑞光、刘彦雄承担。
续瑞光向一审法院提出反诉诉讼请求：一、确认续瑞光与张有和签订的《货场出租合同》为无效合同；二、张有和返还合同保证金10000元给续瑞光；三、张有和补偿涉案货场地面混凝土铺设、厂房建设工程款人民币80000元（具体以评估价为准）；四、案件诉讼费由张有和承担。
一审法院查明：2010年6月1日，张有和与清城区石角镇塘基村委会新塘村民小组签订《货场出租协议书》，约定张有和承租新塘村民小组位于黄兰岗（土名）货场，租期20年，即从2010年6月1日至2030年5月31日，租用面积约4600平方米，其中鸡枕石占365平方米，由本村内部计算，与张有和无关；在租赁期间，张有和享有对场地使用权，由新塘村小组提供道路；在每年6月份缴清当年的租金，其中2010年至2015年的租金每年40000元，2015年至2020年的租金每年48000元，2020年至2025年的租金每年60000元，2025年至2030年的租金每年78000元；在租赁期内，未经新塘村小组同意，不得变卖场所，但张有和有转租权。协议书还就其他权利义务进行约定。
2014年10月6日，张有和（甲方、出租方）与续瑞光、刘彦雄（乙方、承租方）签订《货场出租合同》，合同约定，甲方将位于清城区石角镇塘基新塘村委会的货场出租给乙方使用，该货场面积约5000平方米；租期6年，甲方同意2014年10月7日至2014年11月15日场地免费给乙方为搬迁期，租赁期限从2014年11月16日至2020年11月15日止；租金总计660000元，其中2014年11月16日至2015年11月15日的租金为80000元，2015年11月16日至2016年11月15日的租金为140000元，2016年11月16日至2020年11月15日每年的租金为110000元，以上租金不含税，每年缴付一次（先交租金后使用），在每年的9月15日前付清当期年度租金，如果不能按时缴付租金，乙方应按所欠租金每日千分之一给甲方，逾期30天视为双方同意解除合同；乙方必须向甲方缴纳合同保证金10000元，在签订合同时付清，租期满后，如乙方无损坏固定设施，以及将所需应付的租金、水电费和在租用期间因乙方而产生的一切费用交付完毕后，甲方将保证金如数无息返还给乙方；租赁期满或乙方退出承租时，货场内外的固定设施要交给甲方，乙方投资的设备以及增设部分归乙方所有；乙方租赁货场的目的用于生产加工、仓储，乙方对货场进行的一切改建工程、厂房建设及乙方经营过程中的工商、税务、环保、消防等手续办理和费用由乙方负责，甲方协助办理，甲方负责与政府部门、环保、工商、税务协调关系；在乙方没有违约的情况下，甲方不得提前解除合同，若甲方解除合同或甲方没有按合同办事影响乙方和不能正常生产使用货场的，甲方赔偿乙方的租赁期内发生一切损失。乙方提前解除合同的，乙方投资建设的固定设施无偿归甲方，乙方所交租金及保证金不予退还。因不可抗力造成货场内的财产损失的（包括自然灾害、政府征收、政府行为破坏、政府责令停止经营等），由财产所有方负责，如导致不能继续经营，视为合同自然终止，乙方付清租金及经营生产的费用，甲方无息退还保证金；甲方应保证出租给乙方的货场有使用权，确保货场无经济纠纷，如果因甲方原因导致乙方无法正常经营，造成的损失，由甲方负责赔偿；合同终止后，乙方须先清理完垃圾，再撤离设备。合同还就双方的其他权利义务作出约定，甲方签名栏有张有和的签名和按捺指模，乙方签名栏中有续瑞光的签名、按捺指模，同时还有刘彦雄的签名，另外，合同抬头处乙方（承租方）栏中除续瑞光的签名和指模外，还有刘彦雄的手写签名。2014年10月6日，续瑞光向张有和交纳保证金10000元，由张有和出具《收款收据》予以证实，2014年11月9日，续瑞光向张有和交纳2014年11月16日至2015年11月15日租金80000元，亦由张有和出具《收据》予以证实，对于收取上述款项，双方当事人在庭审中均予以确认。
合同签订后，涉案货场依约由续瑞光、刘彦雄接收使用，同时，续瑞光、刘彦雄在涉案货场上铺设部分混凝土地面和搭建部分房屋，对此，双方在庭审中均予以确认。续瑞光在答辩和反诉中称，由于张有和出租的货场所占用的土地为农业用地，导致其在经营过程中遭到附近村民的阻挠，且政府部门亦就货场的建设、经营发出通知，要求拆除违章搭建及停止经营，为此，双方在2015年3月已终止租赁合同，涉案土地已交回张有和。另外，因涉案土地属于农业用地，张有和出租给续瑞光、刘彦雄作厂房之用，违反法律法规强制性规定，租赁合同无效，且张有和不允许其拆除所建厂房，造成其损失，应由张有和承担补偿约80000元给续瑞光，为确定补偿的具体金额，申请法院依法评估货场建设投入。对于续瑞光的答辩反诉请求，张有和则认为租赁合同合法有效，由于续瑞光、刘彦雄在经营期间未经批准进行违章搭建和未经环保审批即进行生产，遭到村民的阻挠和政府部门限制，责任在于其本身，涉案的货场仍有续瑞光、刘彦雄存放的物品，未履行交还货场给张有和。对于在生产经营期间受到附近村民的阻挠一节，张有和认为是续瑞光、刘彦雄在未经环保审批，做好环保措施的情况进行生产，产生噪音和扬尘，污染周边环境所致。对续瑞光、刘彦雄在生产过程中存在环境污染，庭审中，证人亦予以确认。
一审法院认为：根据《货场出租协议书》证实，涉案的货场是张有和向清城区石角镇塘基村委会新塘村民小组承租所得，张有和对涉案货场有使用权和转租权。2014年10月6日，张有和与续瑞光、刘彦雄签订的《货场出租合同》，由续瑞光、刘彦雄承租涉案货场作为生产加工和仓储，租期6年，该租赁合同意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同双方应当依约履行合同义务，由于双方在合同履行过程中发生矛盾，无法达成一致处理意见，从而引发本纠纷。
本案争议的焦点：1、刘彦雄是否为承租人，是否应享受合同权利和承担合同义务；2、租赁合同是否无效，对形成纠纷，责任在于谁；3、合同是否在2015年3月经协商终止，涉案货场是否已交还给张有和占有使用；4、对于续瑞光、刘彦雄在涉案货场的投入，应否由张有和补偿给续瑞光；5、续瑞光、刘彦雄应否支付2015年11月16日至2016年11月15日的租金140000元给张有和，张有和的诉讼请求是否过诉讼时效。
根据《货场出租合同》记载，合同首部当事人栏中只列出租方和承租方，刘彦雄在承租方栏签名，在合同尾部，刘彦雄与续瑞光并排在承租方栏签名，根据合同内容，无反映刘彦雄作为合同见证人；另外，刘彦雄未能提供证据证明其在合同上的签名是对合同的见证，庭审中，张有和否认刘彦雄为合同见证人的主张。为此，续瑞光、刘彦雄在庭审中主张，刘彦雄是《货场出租合同》的见证人，而不是承租人，依据不足，一审法院不予采信，其应承担《货场出租合同》的义务。对于张有和以续瑞光、刘彦雄为共同承租人提起诉讼，理由成立，一审法院予以支持。
涉案货场是张有和向清城区石角镇塘基村委会新塘村民小组承租所得，其对涉案货场拥有使用权和转租权，在其承租期限和使用权范围内，张有和将该货场转租给续瑞光、刘彦雄使用，并无不妥。根据合同约定续瑞光、刘彦雄在承租期间对厂房进行改建，由其自行负责。续瑞光、刘彦雄在未办理任何报建审批的情况下，自行对涉案货场进行搭建，被政府职能部门责令拆除，责任在于续瑞光、刘彦雄，张有和无过错；续瑞光、刘彦雄提出，涉案货场属农业用地，张有和将农业用地租给其用于工业生产，违反法律强制性规定，合同无效，对此，续瑞光、刘彦雄无提供证据证实；另外，续瑞光、刘彦雄作为合同当事人，在合同签订时应有审查的权利和义务，其认为张有和隐瞒客观事实，依据不足。另外，根据庭审调查及证人证言，由于续瑞光、刘彦雄在生产经营过程中产生噪音和扬尘，污染周边环境，影响附近村民的生产和生活，导致村民上报政府管理部门进行督查，同时阻止续瑞光、刘彦雄继续生产，究其原因，是续瑞光、刘彦雄未办理好环保审批手续和做好环境保护措施，与出租人无关。综上所述，续瑞光、刘彦雄认为张有和的过错导致合同无效，致使其无法在涉案货场继续经营，要求张有和承担过错责任，理由不成立，一审法院不予采信。
续瑞光、刘彦雄提出，在2015年3月与张有和终止租赁合同，并将涉案货场交还给张有和。对此，续瑞光、刘彦雄未能提供相关证据予以证实，且至今尚有部分货物存放于涉案货场。续瑞光、刘彦雄的上述主张证据不足，一审法院不予采信。
续瑞光、刘彦雄以张有和的过错造成合同无效，涉案货场已退回张有和，其在承租期间投入的设施，现由张有和实际占有使用，依据合同法的规定，认为张有和返还其投入，为此，续瑞光提出反诉请求，要求张有和返还合同保证金及补偿经济损失约80000元。如上所述，本案租赁合同为双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，造成续瑞光、刘彦雄无法在涉货场继续经营，是其未能依法依规办理相关审批手续，未做好环保措施所致，对此，张有和不存在过错。另一方面，续瑞光、刘彦雄在租赁合同未解除的情况下，拒不支付应付租金，其行为构成违约。依据合同约定，续瑞光、刘彦雄投入的固定设施归张有和无偿使用，续瑞光、刘彦雄交纳的租金及保证金，张有和不予退回。为此，续瑞光的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。
续瑞光、刘彦雄向张有和租用涉案货场后，按约定交纳了保证金和第一年的租金，同时接收货场进行改建并投入生产经营，由于其未依法依规进行经营，影响附近村民的生产、生活，导致政府职能部门限令停止生产，其责任在于续瑞光、刘彦雄本身。另一方面，续瑞光、刘彦雄在停止生产后，未能与张有和就租赁合同终止达成一致处理意见，在纠纷发生后，亦无采取任何法律救济途径，至庭审结束时，续瑞光、刘彦雄尚有货物存放于涉案货场，应支付占用期间的租金。按合同约定，2015年11月16日至2016年11月15日期间的租金140000元，张有和以此为由，要求续瑞光、刘彦雄支付此期间的租金140000元，事实清楚，理由成立，一审法院予以支持。根据合同约定，先交租后使用，续瑞光、刘彦雄应在每年的9月15日前付清当期年度租金，为此，2015年11月16日至2016年11月15日当年度租金缴付最后时间为2016年9月15日，续瑞光、刘彦雄主张2015年9月15日为缴付上述租金最后时间，并以此为由，提出张有和的主张已过诉讼时效，与事实依据不符，一审法院不予采信。另外，依据合同约定，如续瑞光、刘彦雄逾期30日交付租金，张有和有权解除合同，并以所欠租金每日千分一计付违约金。因续瑞光、刘彦雄在合同未解除的情况下，拒不支付所欠租金，已构成违约，张有和起诉要求解除合同，理由成立，一审法院予以支持。依据合同约定，续瑞光、刘彦雄提前解除合同的，其所交纳的租金、保证金，张有和不予退还，为此，张有和主张不退回保证金10000元给续瑞光、刘彦雄的请求，依据充分，一审法院予以支持。对于违约金的计算，合同约定过高，张有和起诉主张从逾期之日（即2016年9月16日）起按月利率2%计算至租金付清日止，其请求合法，一审法院予以支持，应以所欠租金140000元为计算基数。判决：一、解除张有和与续瑞光、刘彦雄签订的《货场租赁合同》；二、续瑞光、刘彦雄交纳的合同保证金10000元，张有和不予退回；三、限令续瑞光、刘彦雄在判决生效之日起支付租金140000元及违约金（以所欠租金140000元为基数，从2016年9月16日起按月利率2%计至付清日止）给张有和；四、驳回续瑞光的反诉请求。案件受理费3950元，由续瑞光、刘彦雄负担，反诉费2050元由续瑞光负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、刘彦雄是否为涉案的承租人；二、涉案的《货场出租合同》是否有效；三、续瑞光、刘彦雄是否应支付租金140000元及违约金给张有和。
关于刘彦雄是否为涉案的承租人的问题。本案当事人就租用涉案土地的相关事项签订了一份《货场出租合同》，合同首部和尾部均有张有和在甲方（出租方）处签名，有续瑞光和刘彦雄在乙方（承租方）处签名。上诉人认为刘彦雄并非涉案的承租人，而是作为见证人在合同上签名。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应对其主张承担举证责任。本案中，刘彦雄在合同首尾乙方（承租方）两处均有签名确认，在签订合同时未另行说明，在诉讼期间也未提交证据证明刘彦雄在合同上签名仅是对合同的见证，应承担相应的不利后果。因此，一审判决认定刘彦雄为涉案的承租人并无不当，本院予以确认。
关于涉案的《货场出租合同》是否有效的问题。本案中，续瑞光、刘彦雄主张涉案土地是农用地，张有和出租农用地用于非农用途，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《货场出租合同》无效。对此本院认为，首先，张有和基于与清城区石角镇塘基村委会新塘村民小组所签订的《货场出租协议书》，已经取得了涉案土地的使用权和转租权，可以将之转租给他人使用。其次，土地的使用应严格按照土地利用总体规划所确定的用途，涉及农用地转用的，需要办理相关的审批手续，但该审批手续并非土地转租的前置条件。由于本案当事人未就办理审批手续的责任方进行约定，即便涉案土地的性质为农用地，续瑞光、刘彦雄亦可以在承租土地后再办理农用地转用手续。因此，涉案土地的性质并不影响《货场出租合同》的效力。张有和在其权利义务范围内，将涉案土地转租给他人未违反法律的强制性规定。综上所述，续瑞光、刘彦雄认为《货场出租合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于续瑞光、刘彦雄是否应支付租金140000元及违约金给张有和的问题。首先，如前文所述，涉案的《货场出租合同》是双方的真实意思表示，合法有效，续瑞光、刘彦雄应当按照合同的约定按时交纳租金。租赁期间，清城区石角镇人民政府向续瑞光、刘彦雄下达通知书，责令停止土地违法行为，拆除违章建筑，但续瑞光、刘彦雄在2015年3月搬离现场时并未与张有和就合同解除达成一致意见，且仍滞留了部分原材料占用涉案土地直至一审庭审结束。续瑞光、刘彦雄主张其留存的是垃圾，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。且根据合同第12条的约定，合同终止后，应先清完垃圾再撤离设备。因此，续瑞光、刘彦雄应向张有和支付其继续占用涉案土地的费用。根据《货物出租合同》第3条的约定，2015年11月16日至2016年11月15日的租金为140000元，若未按时交付租金，应承担相应的违约金。故一审判定续瑞光、刘彦雄应支付土地占用费140000元及违约金给张有和并无不当，本院予以支持。
一审判决未明确上述租金及违约金的履行期限，本院对此予以纠正。其次，合同第3条约定租金的交纳期限为每年9月15日前付清当期年度租金。根据上述约定，续瑞光、刘彦雄欠付租金的期间为2015年11月16日至2016年11月15日，该期租金的交纳日期应为2016年9月15日前，故张有和于2017年3月14日起诉主张该期年度租金未超过诉讼时效。
此外，根据《货场出租合同》第10条的约定，如续瑞光、刘彦雄提前解除合同的，所交的租金及保证金不予退还。该合同第4条又约定，如续瑞光、刘彦雄无损坏固定设施，以及将所需应付的租金、水电费和租用期间因乙方而产生的一切费用交付完毕后，张有和应将保证金如数无息返还。现续瑞光、刘彦雄并未提前解除合同，也无其他应没收保证金的事由，故一审判决张有和不予退回保证金10000元有误，本院予以纠正。
综上所述，续瑞光、刘彦雄的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决实体处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1193号民事判决第一项、第四项。
二、变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1193号民事判决第二项为：张有和于本判决生效之日起十日内返还保证金10000元给续瑞光、刘彦雄。
三、变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1193号民事判决第三项为：续瑞光、刘彦雄于本判决生效之日起十日内支付租金140000元及违约金（以所欠付租金140000元为基数，从2016年9月16日起按月利率2%计至付清之日止）给张有和。
四、驳回张有和的其他诉讼请求。
二审案件受理费7900元，由续瑞光、刘彦雄负担7373元，由张有和负担527元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年一月二十三日
法官助理 黄 敏
书 记 员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。