北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第13652号
上诉人（原审原告）北京经开万佳国际机械商城有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡小红门村。
法定代表人张秀江，董事长。
委托代理人张翯，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人于永贺，男，1978年6月10日出生。
被上诉人（原审被告）李春莓，女，1971年3月18日出生。
委�代理人张聚浩，北京市京都律师事务所律师。
上诉人北京经开万佳国际机械商城有限公司（下称经开万佳公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第03062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人经开万佳公司之委托代理人张翯、于永贺，被上诉人李春莓之委托代理人张聚浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年10月，经开万佳公司诉至原审法院称：2009年4月29日，我公司与李春莓签订《房屋使用合同》，约定李春莓使用我公司的小红门国际机械城项目4号楼2-201号房屋二十年，使用费150000元，李春莓应于合同签订之日支付75000元，剩余75000元在两年内分四期付清，李春莓承担房屋使用期间的供暖费、物业费等。合同签订后，李春莓累计支付93750元使用费，剩余使用费至今未支付，且拖欠物业费和供暖费。故我公司诉至法院要求：1、解除双方签订的《房屋使用合同》；2、李春莓交还涉案房屋；3、李春莓支付房屋使用费56250元；4、李春莓支付2010年5月1日至2013年4月30日期间的物业费1620元，2010年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费2850元；5、李春莓支付违约金16875元。
李春莓辩称：我与经开万佳公司签订的合同期是20年，合同尚未到期，仍在履行过程中。虽然名为使用合同，但实际是房屋买卖合同，这从房屋认购书、房款收据以及销售人员的宣传上可以证实。当时经开万佳公司承诺20年合同期届满后，只需缴纳土地使用费和税费，就可以再使用20年。如果经开万佳公司解除合同，就应当按照房屋市值给我补偿。我迟延交纳相关费用，是因为经开万佳公司未遵守承诺给我提供正规的物业服务、民用电和卫生的水。而且由于房屋没有保温层，导致在供�季时室内温度不达标。如果经开万佳公司能够解决上述问题，我愿意交纳相关费用。综上，我不同意经开万佳公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：结合双方签订的《房屋使用合同》以及经开万佳公司与北京市朝阳区小红门乡经济组织合作联社（下称小红门乡经济合作社）签订的《小红门工程机械城合作合同书》，《房屋使用合同》不包含房屋买卖的内容，合同性质应为租赁合同。虽然合同约定经开万佳公司在李春莓逾期支付使用费超过30日的情况下有权解除合同，但考虑到合同系租赁合同性质，李春莓已交纳的房屋使用费已超过其实际使用涉案房屋的年限，在此情况下解除合同有失公允，故法院对经开万佳公司要求解除合同及返还房屋的请求不予支持。关于剩余使用费，因后续租赁尚未实际发生，故法院对经开万佳公司的该项请求暂不予支持。关于物业费和供暖费，因与本案并非同一法律关系，故在本案中不予处理。关于违约金，因法院对经开万佳公司主张剩余使用费暂不予支持，故对其主张的迟延交纳使用费的违约金亦不予支持。据此，原审法院于2013年6月判决：驳回北京经开万佳国际机械商城有限公司的诉讼请求。
判决后，经开万佳公司不服，上诉至本院，主张：《房屋使用合同》合法有效，李春莓至今未按合同约定交纳房屋使用费，已构成严重违约，我公司有权解除合同；合同对房屋使用费的交纳时间有明确约定，原审法院驳回我公司要求支付剩余房屋使用费的诉讼请求缺乏依据；合同对物业费和供暖费的负担有明确约定，原审法院认定物业费和供暖费与本案不属于同一法律关系而不予处理有误；原审法院未在六个月内审结本案，严重违反法定程序，故要求撤销原判，改判支持我公司的原审的全部诉讼请求。李春莓在法定期限内未提出上诉，但于二审庭审中表示对原审判决认定其与经开万佳公司之间是房屋租赁关系，而非买卖关系存在异议，对原审判决的其他内容均无异议。
经审理查明：2009年4月29日，经开万佳公司（甲方）与李春莓（乙方）签订《房屋使用合同》及附件一《房屋使用合同补充条款》、附件二《分期付款方式及期限的约定》，约定：涉案房屋位于北京市朝阳区小红门乡小红门东马路小红门国际机械城项目4号楼2-201，建筑面积45平方米，房屋为毛坯房；乙方使用期限自2009年5月1日至2029年4月30日；甲方承诺，乙方使用该房屋满三年后有权向甲方提出退房要求，乙方须提前30个工作日向甲方提出书面申请，甲方按当时本地区同等户型房屋出租市场价格扣除乙方该房屋使用期间的使用费，余款在30个工作日内退还乙方；使用金总计150000元；付款方式为分期付款，合同签订之日起一次性支付50%的首付款，即75000元，余款于2年内分四期付清，每期不少于18750元，每期付款期限分别为2009年9月30日前、2010年3月31日前、2010年9月30日前、2011年3月31日前；使用期内乙方承担物业费、供暖费、水费、电费等；甲方应于2009年5月1日前交付房屋；乙方延期交付使用金的，每延期一日按须支付额的百分之二付违约金，延期达30日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，已收取的款项不予退还；20年后根据当时的土地政策及当地政府对甲方的要求，乙方需补交部分土地使用费、税可再居住20年。
2009年5月14日，案外人马国瑞代李春莓与经开万佳公司房管科签订《物业管理委托合同》，约定：物业管理服务费为每月每建筑平米1元，交纳方式为年度付。同日，马国瑞还代李春莓与经开万佳公司房管科签订了《冬季供暖协议书》，约定：套间每户950元，每年6月1日至9月30日期间一次性交纳该年度供暖费，保证按照北京市有关规定进行供暖，室内温度达到18度（上下浮动2度）。
2009年5月14日，经开万佳公司向李春莓交付涉案房屋。李春莓已交纳房屋使用费93750元、第一年的物业费540元和供暖费950元。涉案房屋所在的北京经开万佳国际机械商城项目至今尚未取得建设工程规划许可证。
另查，2009年3月2日，经开万佳公司与小红门乡经济合作社签订《小红门工程机械城合作合同书》，约定：小红门乡经济合作社投入地上物拆迁腾退费和土地使用权，经开万佳公司投入建设资金，双方合作开发小红门工程机械城项目，占地总面积213亩；经开万佳公司负责施工建设，建设完成后经开万佳公司对项目采取租赁经营，按合同约定支付租赁费；合同期限为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日；合同期满小红门乡经济合作社有�无偿收回全部土地及所有建（构）筑物和附属设施。2010年12月23日，北京市朝阳区小红门乡人民政府出具证明，载明：北京市朝阳区小红门乡东马路99号北京经开万佳国际机械商城始建于2008年，经朝阳区农村产业项目联席会（朝政会（2008）15号）第一次会议通过，不属于违法建筑，不在龙爪树村范围内。2011年6月8日，北京市朝阳区小红门乡人民政府出具证明，载明：北京经开万佳国际机械商城位于北京市朝阳区小红门东马路99号，7万平方米房产属于小红门乡经济合作社所有，属乡属集体资产，已于2008年委托经开万佳公司对外出租，房屋用途为商业，该经营场所不属于违法建筑，不属于市级挂账村。2011年11月1日，北京市朝阳区小红门乡人民政府出具证明，载明：北京市朝阳区小红门乡东马路99号北京经开万佳国际机械商城始建于2008年，经朝阳区农村产业项目联席会�朝政会（2008）15号）第一次会议通过，符合乡镇总体规划，不属于违法建筑，该房产属于小红门乡经济合作社所有，属乡属集体资产，于2008年委托经开万佳公司对外出租，房屋用途为商业。现已有众多企业在北京经开万佳国际机械商城经营，并进行了工商注册登记。
原审庭审中，李春莓提交其与经开万佳公司签订的《房屋认购书》、刊登在报纸上的房源广告及证人证言，欲证明其与经开万佳公司之间达成的《房屋使用合同》性质为房屋买卖合同，以及房屋在用电、用水和供暖等方面存在问题。经开万佳公司则主张《房屋认购书》涉及的房屋并非涉案房屋，广告不包含出售房屋的内容，证人与李春莓存在利害关系。
本院审理中，经本院反复询问，李春莓表示：虽然在签订《房屋使用合同》时，我受到了经开万佳公司的欺骗，但由于我在北京市无其他住房，故要求继续居住在涉案房屋。目前，由于经开万佳公司不能提供民用价格的用水、用电，供水质量及冬日供暖均不达标，物业服务不正规，涉案房屋周边道路不畅，故在经开万佳公司不能解决上述问题的情况下，不同意支付经开万佳公司任何费用。
以上事实，有《房屋使用合同》及附件、《小红门工程机械城合作合同书》、《物业管理委托合同》、《冬季供暖协议书》、北京市朝阳区小红门乡人民政府证明及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李春莓在自愿基础上与经开万佳公司就涉案房屋签订了《房屋使用合同》及附件，故双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，经开万佳公司交付了涉案房屋，李春莓亦应按照约定及时给付房屋使用费。李春莓主张其与经开万佳公司之间实为房屋买卖关系，但从双方签订的《房屋使用合同》及一系列附件看，均无有关所有权转移的约定，且李春莓提供的其他证据亦不足以证明其主张，故本院对李春莓的上述主张不予支持。原审法院根据合同的实质内容确认李春莓与经开万佳公司就涉案房屋系租赁关系，认定法律关系正确。根据双方约定，李春莓应当于2011年3月31日前付清涉案房屋租赁期内的全部使用费共计150000元，但李春莓仅交纳房屋使用费93750元，尚欠经开万佳公司房屋使用费56250元。现经开万佳公司要求李春莓给付剩余房屋使用费，符合合同约定，本院予以支持。李春莓以用电、用水、物业服务、供暖服务、周边道路通行等方面存在的问题为由拒交房屋使用费，因双方在合同中对用电、用水、周边道路通行达到何种标准无明确约定，且物业服务、供暖服务与房屋租赁不属于同一法律关系，故李春莓以上述理由拒交剩余房屋使用费不能成立。虽然合同约定如果李春莓逾期支付房屋使用费达30日，经开万佳公司有权解除合同，并要求李春莓支付相应的违约金，但考虑到李春莓未按期支付剩余房屋使用费系由于与经开万佳公司对合同的理解及履行产生争议，并非恶意拖欠，且李春莓在北京无其他住房，故《房屋使用合同》不宜解除。经开万佳公司现要求解除《房屋使用合同》、交还涉案房屋，并支付违约金的上诉请求，依据不足，本院均不予支持。此外，关于物业费及供暖费的请求，因双方另行签订有《物业管理委托合同》、《冬季供暖协议书》，物业服务关系、供用热力合同关系与本案均不属于同一法律关系，且李春莓对经开万佳公司提供的物业服务及供暖服务均有异议，故本案对此不予处理，经开万佳公司就上述费用可另行主张。综上，原审法院对剩余房屋使用费的支付认定有误，本院依法予以改�。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第03062号民事判决；
二、李春莓于本判决生效之日起十日内给付北京经开万佳国际机械商城有限公司房屋使用费五万六千二百五十元；
三、驳回北京经开万佳国际机械商城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1740元，由北京经开万佳国际机械商城有限公司负担479元（已交纳），由李春莓负担1261元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1740元，由北京经开万佳国际机械商城有�公司负担479元（已交纳），由李春莓负担1261元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琨
代理审判员 曹 雪
代理审判员 庞 妍
二〇一三年十二月九日
书 记 员 史其申