江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1882号
上诉人（原审被告）徐州迪奥工程机械有限公司，住所地本市火花张庄村青年路。
法定代表人李明远，总经理。
上诉人（原审被告）李明远。
两上诉人共同委托代理人李明智，该公司职工。
两上诉人共同委托代理人张金山，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州远大科技发展有限公司，住所地本市经济开发区时代大道1-28号。
法定代表人张建明，董事长。
委托代理人厉建军，该公司职员。
上诉人徐州迪奥工程机械有限公司（以下简称迪奥机械公司）、李明远与被上诉人徐州远大科技发展有限公司（以下简称远大科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法审理了本案。上诉人迪奥机械公司及李明远的共同委托代理人李明智、张金山，被上诉人远大科技公司的委托代理人厉建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月12日，远大科技公司（出租方、甲方）与迪奥机械公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》两份，租赁期限分别自2013年4月15日至2013年7月1日止和自2013年7月1日至2018年7月1日止。其中租赁期限自2013年4月15日至2013年7月1日止的合同约定：乙方租赁甲方轻钢结构厂房5790平方米，每月每平方米建筑面积租金为11元，共计159225元；租赁期限自2013年7月1日至2018年7月1日止的合同约定：甲方租赁给乙方的轻钢结构厂房坐落于徐州市××开发区振兴路南侧，租赁建筑面积为12466平方米，该厂房租赁价格为建筑面积每平方米每月11元，年租金共计为1645512元（实际年租金为1600000元），前二年租金不变，第三年起递增率按当时行情递增；乙方签订合同后应向甲方支付一个月租金的厂房租赁保证金并预付六个月租金，以后应提前30天支付，否则按违约处理；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、物业管理等费用由乙方承担，乙方不按时缴纳房租及其他费用甲方有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议；如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金等内容。上述两份租赁合同的区别在于租赁期限自2013年7月1日至2018年7月1日止的合同租赁场地增加了当时正在施工的六号车间。
迪奥机械公司在履行2013年4月15日至2013年7月1日的合同期间，建造了3#、4#车间的水泥池，并在租用的3#车间安装了电板箱、照明灯、动力线等，合计支出22647元。
远大科技公司提交的证据显示，在履行2013年4月15日至2013年7月1日的合同期间，迪奥机械公司进料车辆损坏了大门、部分路牙石及路面，其中大门由济南舜联建设集团有限公司修复，远大科技公司支付维修费1000元，路牙石和路面由周厚月带人维修施工，远大科技公司支付人工材料费2920元；迪奥机械公司在租用的3#、4#厂房将监控设备安装于厂房的墙板，迪奥机械公司撤出后由济南舜联建设集团有限公司更换了12块墙板，花费900元。
根据双方陈述，迪奥机械公司因其原厂地被拆迁将设备运至租赁远大科技公司的场地，其中大型设备一台设备放置尚在施工的六号车间。2013年5月，六号车间地坪施工，因迪奥机械公司在该车间放置设备，该车间有88平方米的面积没有进行施工。2013年6月7日，六号车间施工完成，6月11日，施工单位江苏路泰建筑安装工程有限公司与监理单位徐州天平建设监理咨询有限公司对2#、3#、4#、6#车间的基础部分、钢结构、地坪、水电、门窗进行分项验收，验收结论为符合设计要求，同意验收。该期间及其后，迪奥机械公司在六号车间放置了部分产品并在该车间进行刷漆工作。
2013年8月15日，远大科技公司向迪奥机械公司发送紧急通知一份，称根据市、区安监局限期整改的指示精神及具体要求，要求迪奥机械公司于2013年8月18日将其自行安装的起重机全部拆卸完毕，恢复车间原貌，如迪奥机械公司不能按期拆除、整改，所带来的一切后果由迪奥机械公司承担。
2013年10月7日，迪奥机械公司将其于2013年10月1日拟就的《终止厂房租赁合同的通知》邮寄给远大科技公司，迪奥机械公司在该《终止厂房租赁合同的通知》中称：由于远大科技公司厂房至今尚未通电通水不具备生产条件。迪奥机械公司从2013年7月1日至8月底多次要求远大科技公司完善水电设施，但远大科技公司没有达到迪奥机械公司的生产条件已严重影响生产经营无法实现租赁合同目的，迪奥机械公司于8月下旬已口头通知终止合同，9月底已把所有设备材料迁出。现书面通知终止合同，希望远大科技公司接通知后尽快与迪奥机械公司协商善后事宜，如在此期间迪奥机械公司花费130000元的硬化厂地、迪奥机械公司在车间内出资16000元建筑的板房、花费35000安装的车间电缆及灯具电器、电费押金40000元及如何计算厂房实际使用费用等。
另，远大科技公司的法定代表人张建明与迪奥机械公司的法定代表人李明远曾于2013年5月22日签订《借款合同》，约定张建明向李明远借款3000000元，借款期限自2013年5月22日至2013年8月21日为三个月，借款月利息为1%，到期后一次性归还借款本息3090000元。2013年8月26日，远大科技公司通过中国银行网上银行分5次汇付到李明远的中国建设银行账户2400000元。其余的应付款690000元远大科技公司以迪奥机械公司应付租金入账。
2015年4月1日，李明远以张建明和远大科技公司为被告提起诉讼要求张建明和远大科技公司偿还借款690000元并支付逾期利息及滞纳金350000元。远大科技公司于2015年5月14日以迪奥机械公司和李明远为被告提起本案诉讼，要求迪奥机械公司和李明远赔偿损失957077元，并在庭审中主张与迪奥机械公司预付的房租690000元相抵后迪奥机械公司应再支付267077元。迪奥机械公司应诉后不同意远大科技公司的诉讼请求。
远大科技公司在庭审中陈述其要求迪奥机械公司赔偿损失的构成为：1、迪奥机械公司实际使用租赁厂房三个月（自2013年7月1日起算）计租金为400000元，2、迪奥机械公司提前解除合同应赔偿三个月的房屋租金为400000元，3、迪奥机械公司进料撞坏大门损失1000元、压坏路面及路牙石造成损失2920元，4、迪奥机械公司在租用的3#、4#车间安装监控设备损坏墙板12块计900元、污染4#、6#车间墙板、地面造成损失计5000元，5、因迪奥机械公司安装设备造成88平方米的地坪未能施工造成损失16280元，其在3#、4#车间修建的水池拆除费用3000元，6、迪奥机械公司擅自安装行车造成钢结构厂房严重受损、缩短厂房寿命及安全应按厂房总造价的3%赔偿维修费用150000元，7、迪奥机械公司租赁期间产生电费16190.77元、水费1787.18元（其中三号车间用水235吨、四号车间用水188吨、六号车间用水40吨），扣除迪奥机械公司交纳的电费押金40000元及实际已支付租金690000元（借款余额），迪奥机械公司还应支付267077元。
针对远大科技公司的诉讼请求，迪奥机械公司主张远大科技公司未将6号厂房交付给迪奥机械公司使用构成违约应赔偿迪奥机械公司400000元；迪奥机械公司并未损坏远大科技公司的大门、路牙石计地面，远大科技公司在修复时也没有通知迪奥机械公司，故迪奥机械公司不予认可；6号车间地坪施工应由远大科技公司完成，地坪没有施工完毕恰恰说明施工没有结束不具备交付使用条件；远大科技公司发送的紧急通知针对的是3#、4#车间，在该两个车间安装起重吊是经远大科技公司同意且拆除后远大科技公司也进行了验收，因此不存在损失的问题；迪奥机械公司产生的电费16190.77元属实但水仅仅用了40吨。另外迪奥机械公司并没有向远大科技公司支付合同租金和保证金，远大科技公司主张的690000元系远大科技公司向迪奥机械公司的借款，与本案并非同一法律关系。
迪奥机械公司另主张，因远大科技公司没有交付6号车间给迪奥机械公司使用，迪奥机械公司为放置生产出来的产品经远大科技公司口头同意在2013年7月之前进行了道路增宽施工，施工费用为116740.03元。
对此远大科技公司主张迪奥机械公司的增宽工程约在2013年9月中旬施工，远大科技公司对此并没有同意，也没有对施工费用进行协商。
远大科技公司为证实其关于迪奥机械公司擅自安装行车造成钢结构厂房严重受损、缩短厂房寿命及安全应赔偿维修费用150000元的主张，在审理中提出鉴定要求，迪奥机械公司对远大科技公司的该鉴定申请不予同意。
原审法院认为，远大科技公司与迪奥机械公司于2013年3月12日签订的期限分别为2013年4月15日至2013年7月1日和2013年7月1日至2018年7月1日的两份《厂房租赁合同》均系双方真实意思表示，且其内容不违反法律法规的强制性规定，其中期限自2013年4月15日至2013年7月1日的合同已经履行完毕，在本案中不予评判，期限自2013年7月1日至2018年7月1日的合同亦有效成立且生效，对合同双方当事人均具有法律约束力。
一、关于涉案《厂房租赁合同》涉及的租赁标的物是否适当交付的问题。根据双方均认可的证据及事实，涉案《厂房租赁合同》的租赁标的物为远大科技公司坐落于徐州市城北开发区振兴路南侧、建筑面积为12466平方米的3#、4#及6#车间的轻钢结构厂房，其中3#、4#车间建筑面积5790平方米已于2013年3月15日前交付给迪奥机械公司使用，6#车间于2013年6月施工完毕，此前迪奥机械公司即将其设备放入该车间且导致该车间88平方米的地坪未能施工，其后迪奥机械公司在该车间放置部分产品并在该车间对产品进行刷漆工作，故应当认为远大科技公司于2013年7月1日前已经向远大科技公司交付了涉案《厂房租赁合同》约定的租赁物，迪奥机械公司关于远大科技公司未将6#车间交付使用的主张与事实不符，不予采纳；远大科技公司提交的证据可以证明其交付给迪奥机械公司使用的6#车间水电设施已经过验收且迪奥机械公司实际使用该车间进行了油漆施工，而迪奥机械公司未提交证据证明其在《终止厂房租赁合同的通知》关于“远大科技公司厂房至今尚未通电通水不具备生产条件”的主张，故确认远大科技公司已按《厂房租赁合同》的约定向迪奥机械公司交付了符合该合同约定条件的租赁物。
二、关于涉案《厂房租赁合同》被终止而产生的违约责任承担的问题。如上所述，远大科技公司在合同约定的期限内已向迪奥机械公司交付了符合合同约定条件的租赁物，故迪奥机械公司关于远大科技公司未将6#厂房交付给迪奥机械公司使用构成违约的主张不能成立，因此迪奥机械公司于2013年10月7日向远大科技公司寄发《终止厂房租赁合同的通知》属于提前退租的行为。而双方在《厂房租赁合同》中约定，如迪奥机械公司提前退租构成违约应赔偿远大科技公司三个月租金，因此在迪奥机械公司无证据表明其在向远大科技公司寄发《终止厂房租赁合同的通知》前已与远大科技公司就终止租赁合同进行协商且达成一致的情况下提前退租已构成违约，远大科技公司要求迪奥机械公司赔偿三个月租金的违约金400000元具有合同依据，予以支持。另根据双方陈述，双方签订涉案合同后及合同履行期间，迪奥机械公司并未按照合同约定向远大科技公司预付厂房租赁保证金和六个月租金，也没有向远大科技公司交付其使用租赁物期间的租金，故远大科技公司要求迪奥机械公司支付2013年7月1日至2013年9月30日实际使用租赁物期间的租金400000元的主张亦予以支持。
三、关于远大科技公司要求迪奥机械公司赔偿使用租赁物期间造成的损失及支付水电费用的问题。远大科技公司提交的证据表明，迪奥机械公司在租用远大科技公司的厂房期间，为进行生产运进材料撞坏大门、压坏路面及路牙，在车间内修建水泥池及安装监控备、自行安装行车、对产品刷漆造成墙板、地面污染以及因放置设备需要导致6#车间的部分水泥地坪不能施工并拖欠水电费用，迪奥机械公司虽然否认远大科技公司的上述指控，但并未提交证据证明，根据远大科技公司提交的证据对上述损失予以确认。但远大科技公司所主张的损失中，迪奥机械公司在租用的车间内修建水泥池及安装监控设备、对产品进行油漆系迪奥机械公司为实现合同目的进行的正常添附或使用，且远大科技公司并无证据表明在迪奥机械公司从事上述行为时为其所禁止，因此在双方租赁关系终止后远大科技公司拆除水泥池、更换安装监控设备的墙面板及清理油漆污染所产生的费用应当认为系迪奥机械公司按照租赁物的性质使用租赁物而产生的损失，迪奥机械公司不应承担赔偿责任；迪奥机械公司在租赁的3#、4#车间未经许可自行安装的起重行车已在前一租赁合同履行期间按远大科技公司的要求拆除，远大科技公司主张迪奥机械公司安装行车造成钢结构厂房严重受损、缩短厂房寿命及影响厂房安全尚未提交充分的证据，如迪奥机械公司租赁的厂房却因迪奥机械公司的原因导致损失发生，远大科技公司可持有关证据向迪奥机械公司另行主张，故对远大科技公司要求迪奥机械公司赔偿损失150000元的主张不予支持；虽然6#车间因远大科技公司放置设备而造成88平方米的地坪没有施工，但远大科技公司也没有实际支付该部分面积的地坪施工费用，远大科技公司并未因此造成损失，故其要求该部分损失的主张不予支持；迪奥机械公司为进料撞坏大门、压坏路面及路牙有远大科技公司提交的照片及有关施工单位及个人和工作日志相互印章，因此产生的维修费用应由迪奥机械公司承担，故迪奥机械公司应赔偿远大科技公司维修大门的费用1000元、维修路面和路牙石的费用2920元；迪奥机械公司对其应交纳的电费16190.77元不持异议，予以确认；迪奥机械公司虽然主张其仅用水40吨，但该40吨为6#车间的用水量，而迪奥机械公司租赁远大科技公司的厂房包括3#、4#及6#车间，迪奥机械公司庭审中亦认可其并未向远大科技公司交纳过水费，故根据迪奥机械公司实际租赁远大科技公司厂房的期间，远大科技公司要求迪奥机械公司支付3#车间用水235吨、4#车间用水188吨、6#号车间用水40吨的费用1787.18元应是符合实际且适当的，予以支持。
至于迪奥机械公司在租赁远大科技公司的厂房期间在3#车间安装电板箱、照明灯、动力线以及为放置产品进行道路增宽等均系其为自己的生产活动添置，双方在租赁合同中并未对因此而产生的费用负担进行约定，其后也未就该费用的负担进行协商并达成一致意见，故即使迪奥机械公司是在征得了远大科技公司同意进行添附，其所产生的费用也不应由远大科技公司承担。
综上所述，双方之间的《厂房租赁合同》因迪奥机械公司提前退租而终止，迪奥机械公司应按照合同约定向远大科技公司支付实际使用租赁物期间的租金400000元及违约金400000元，并向远大科技公司交纳实际发生的电费16190.77元、水费1787.18元，赔偿远大科技公司损失3920元，合计821897.95元。扣除迪奥机械公司已向远大科技公司交纳的电费押金40000元，迪奥机械公司尚应向远大科技公司支付781897.95元。在迪奥机械公司未按照合同约定向远大科技公司预付厂房租赁保证金133333元（400000元/季÷3）和六个月租金800000元及支付实际使用租赁物期间租金的情况下，远大科技公司在向迪奥机械公司归还到期借款时将其中的690000元作为租金入账并不违反法律规定，对远大科技公司以该690000元抵偿迪奥机械公司应付款的主张予以采纳，据此，迪奥机械公司还应向远大科技公司支付91897.95元。
综上，遂判决：一、徐州迪奥工程机械有限公司、李明远于判决生效后十日内向徐州远大科技发展有限公司支付91897.95元；二、驳回徐州远大科技发展有限公司的其他诉讼请求。
上诉人迪奥机械公司、李明远不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审程序违法，上诉人李明远起诉张建民偿还借款一案属于民间借贷纠纷，远大科技公司起诉迪奥机械公司赔偿损失一案属于租赁合同纠纷，两案是不同的法律关系，不应合并审理。一审法院将两案合并审理，程序违法。2、一审判令上诉人向被上诉人支付租金40万元，无事实和法律依据。因6号车间未通水通电，不具备生产条件，上诉人仅使用3号、4号车间，三个月的租金为191070元，一审判决40万元不当。3、一审判令上诉人支付40万元违约金，无事实和法律依据。上诉人已按合同约定全部履行了义务，不存在违约的事实，也未给被上诉人造成任何损失，判令上诉人支付违约金不当，且合同约定的违约金过高，应以实际损失为基础进行调整。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人远大科技答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院没有将两案合并成一案审理，程序并不违法。迪奥机械公司是李明远的独资公司，69万元不是借款关系，而是上诉人预支被上诉人的租赁费，应予抵扣。2、一审法院认定租金40万元，违约金40万元有合同及证据证明。本案的租期是五年，年租金是160万元，合计是800万元，根据厂房租赁合同第八条第一款规定，对双方对等约定违约方赔偿对方三个月租金，约定是不高的，且符合法律规定，违约金40万并不过高。综上，请求驳回上诉人上诉请求。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、租房面积如何认定，租金数额如何确定。2、双方对于提前解除合同是否存在违约行为，本案违约责任应当如何承担。3、一审审理程序是否违法。
二审期间，上诉人迪奥机械公司、李明远提交被上诉人向上诉人出具的2013年5月到8月之间上诉人所缴纳的电费收据五张，证明电费金额稳定，是租赁的3、4号车间产生的电费，6号车间上诉人并未进行使用。被上诉人质证认为电费收据是被上诉人开具的，恰恰可以证明3、4、6号车间使用的事实。上诉人迪奥机械公司、李明远申请证人王某、郑某出庭，证明6号车间上诉人无法使用的原因在于该车间一直没有通水电。被上诉人还存在地平没有及时施工等违约状况，导致上诉人租赁合同目的无法实现。被上诉人质证认为，两位证人是上诉人员工，且王某参加了一审旁听，证言的真实性不足以采信。但证人都证实了一个问题，6号厂房他们租了，设备也放了。
二审查明的事实同一审。
本院认为，关于租房面积如何认定、租金数额如何确定的问题。上诉人认为其仅使用3号、4号车间，没有使用6号车间。但双方合同约定2013年7月1日之后的租赁物为3号、4号及6号车间，6号车间已于2013年6月施工完毕并通过验收，上诉人自认其于2013年7月1日前已将设备停放在6号车间，且上诉人提供的电费发票不能证明其仅是缴纳的3号、4号车间的电费，故现有证据不能证明上诉人辩称的6号车间未通水通电、不具备生产条件的观点。一审认定上诉人实际使用了3号、4号及6号车间，并认定租房面积为12466平方米，三个月租金为40万元，并无不当。
关于双方对提前解除合同是否存在违约行为，本案违约责任应当如何承担的问题。双方合同约定的租赁期限为2013年7月1日至2018年7月1日，上诉人于2013年10月7日向被上诉人邮寄《终止厂房租赁合同的通知》，属于提前解除合同。上诉人认为提前解除合同的原因是远大科技公司厂房未通电通水不具备生产条件，严重影响迪奥机械公司的生产经营，无法实现租赁合同目的。该理由缺乏证据支持，不予采信。按照双方租赁合同约定，提前退租应赔偿三个月租金。一审据此判令上诉人赔偿被上诉人违约金（即三个月租金）40万元，有合同依据。
关于一审审理程序是否违法的问题。上诉人认为一审将另案中张建民拖欠李明远的借款69万元作为租金扣除不当。本院认为，李明远和张建民之间的的借款纠纷和本案租赁合同纠纷属于不同的法律关系，且两纠纷的双方当事人不同，不应合并审理。被上诉人将69万元欠款自行按照已付租金做账，没有得到上诉人方的认可。该69万元的欠款应在李明远已提起诉讼的另案借款纠纷中解决，不应从本案欠付租金中进行抵扣。故，上诉人应向被上诉人支付的款项总额为781897.95元。
综上，上诉人迪奥机械公司、李明远的上诉理由部分成立，本院部分采纳。原审判决部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2015号民事判决第二项，即“驳回原告徐州远大科技发展有限公司的其他诉讼请求。”；
二、撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2015号民事判决第一项，即“被告徐州迪奥工程机械有限公司、李明远于本判决生效后十日内向原告徐州远大科技发展有限公司支付91897.95元”；
三、徐州迪奥工程机械有限公司、李明远于本判决生效后十日内向徐州远大科技发展有限公司支付租金及违约金等合计781897.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13460元，由徐州迪奥工程机械有限公司负担10000元，徐州远大科技发展有限公司负担3460元。二审案件受理费2097元，由徐州迪奥工程机械有限公司负担1600元，徐州远大科技发展有限公司负担497元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 王晓刚
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 苗 鑫