北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9043号
上诉人（原审被告）：胡晓鹏，男，1962年3月3日出生。
委托诉讼代理人：袁晓秋（胡晓鹏之妻），1969年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）：马陈宁，男，1987年10月28日出生。
委托诉讼代理人：马锦珍，北京市同创律师事务所律师。
上诉人胡晓鹏因与被上诉人马陈宁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡晓鹏及其委托诉讼代理人袁晓秋、被上诉人马陈宁之委托诉讼代理人马锦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡晓鹏上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判为马陈宁合同违约成立；2.一审、二审诉讼�均由马陈宁承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律不当，是马陈宁严重违约才导致了胡晓鹏的财产损失，因此马陈宁应当承担赔偿责任。1.一审法院有证不认、对事实认定不清。双方签订的租赁合同合法有效。合同明确约定租赁期满后，乙方应将屋内设施点清并以良好状态如期交还，诉争房屋不得转租。但马陈宁未按照合同约定爱惜其租住房屋内的设施，导致屋内设施多处受损。马陈宁没有在胡晓鹏收房时将房屋以良好的状态如期交还。且马陈宁曾在2014年7月至2015年6月将房屋主卧擅自转租，因此还导致与邻居之间的矛盾。胡晓鹏在一审期间提供了大量的视频、照片及维修票据，足以证明马陈宁的违约事实等情况，而马陈宁没有任何证据证明其没有违约行为。因马陈宁违约在先，故胡晓鹏扣钱是合理合法的。合同上虽然没有写明扣除多少钱，但�要有违约行为，押金就应当全部不予退还。2.一审法院适用法律错误。一审法院认定双方之间签订的租赁合同合法有效，但对马陈宁的违约事实视为不见，未按法律规定判决马陈宁承担违约责任。且马陈宁始终不敢出庭对质。一审法院不顾事实，错误引用法律条款，致使胡晓鹏遭受严重经济损失和心理创伤，有悖社会公德。综上，请求二审法院在充分查清事实的基础上，依法维护胡晓鹏的合法权益。
马陈宁辩称，同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。马陈宁未违反双方签订的租赁合同的内容。胡晓鹏应当提供马陈宁入住时的房屋良好状态，胡晓鹏无证据证明马陈宁搬走时没有保持良好状态，良好状态的依据及标准是没有的。胡晓鹏无证据证明马陈宁存在转租的事实及证据。
马陈宁向一审法院起诉请求：胡晓鹏退还马陈宁房屋押金4300元。
一审法院认定事实：2013年6月12日，马陈宁与胡晓鹏自行签订了《房屋出租合同》1份，合同约定：出租人胡晓鹏为甲方，承租人马陈宁为乙方，经双方协商一致，特签订本合同如下：甲方同意将其位于北京市朝阳区×××601室（以下简称涉诉房屋）自有住房租给乙方居住使用；双方商定租赁期自2013年6月12日起至2014年6月11日止，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知；租赁期满甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方应将屋内设施点清并以良好状态如期交还；如有设施损坏，应从乙方保证金中扣除；乙方如逾期三天仍未搬出，应视为违约，乙方所交保证金不予退还；乙方如需续租，须在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请，再由双方另议事宜，续签合同；租金为4300元；付款方式为押一付三，合同期内保障金不能充抵房租；合同期满时，乙方须持本合同及�障金收条，在与甲方结清各项费用后甲方退还保障金，每季度1号支付下季度租金；……；承租人提前一个月缴纳下季度租金，不得擅自转租或转接他人；……；补充规定：1.该房里有甲方存留物品，甲方保留钥匙一套，如需取物品须征得乙方同意方可进入；2.本合同价格有效期一年，合同到期时乙方有优先续租权，价格另议。
庭审中，胡晓鹏称马陈宁在使用租赁房屋时对房屋内的设施有损坏，而且将房屋转租他人，还将胡晓鹏留存在屋内的物品丢失。马陈宁对此不予认可，并称胡晓鹏没有证据证明马陈宁对涉案房屋进行了损坏，胡晓鹏不能证明马陈宁租住时候房屋的状态，马陈宁亦不存在将房屋转租他人的事实。关于胡晓鹏所述屋内存留物品的情况，胡晓鹏没有证据证明存留的物品是什么、存留的物品价值是多少、存留的物品是否丢失，以及物品丢失的�因在马陈宁。
马陈宁就其主张向法院提交了《房屋出租合同》、录音光盘及文字整理件。胡晓鹏对《房屋出租合同》的真实性予以认可；对录音光盘及文字整理件的真实性不予认可，并称录音内容不完整。
胡晓鹏向法院提交了涉诉房屋内照片打印件3页、胡晓鹏单方抄写的煤气表与水表的示数、证人李×的书面证言、2015年7月自来水缴费通知单复印件、计费日期为2015年8月16日的燃气缴费通知复印件、清洁及维修设施收据6张、视频光盘2张及部分视频对话文字整理件、留存物品纸样2张。马陈宁对涉案房屋内照片打印件的真实性以及证明目的均不予认可，并称该证据不能证明是马陈宁给胡晓鹏房屋造成的损害，且该照片与本案无关；对胡晓鹏单方抄写的煤气表与水表的示数的真实性不予认可，该材料系胡晓鹏自行制作；对证人李×书面证言的真实性认可；对2015年7月自来水缴费通知单复印件以及计费日期为2015年8月16日的燃气缴费通知复印件的真实性未提出异议，但称马陈宁是2015年6月12日缴费的，当时多交了10立方米的自来水费，另称，马陈宁在2015年6月12日搬离涉诉房屋的，此份证据的计费日期是2015年8月16日，这部分费用不应由马陈宁承担；对清洁及维修设施收据的真实性及证明目的均不认可，并称胡晓鹏无证据证明马陈宁损害了胡晓鹏所主张的设施，胡晓鹏自行维修是胡晓鹏的个人行为，不能由马陈宁来承担相关的费用，此外，租赁合同中并未约定，马陈宁搬离时应该承担清洗油烟机和维修水管的义务；对视频光盘及部分视频对话文字整理件的证明目的不予认可，文字整理件也不完整；对于留存物品纸样，与本案无关。
另，庭审中，双方均确认涉诉房屋的租赁期限为2013年6月12日至2015年6月11日；房�租金及付款方式为租金每月人民币4300元，付款方式为押一付三；
马陈宁主张其于2015年6月11日搬离涉诉房屋。胡晓鹏则称马陈宁是在2015年6月12日晚上20时至21时之间搬离的涉诉房屋，当时有警察在场见证。此外，胡晓鹏称其已经于2015年6月15日将涉诉房屋出租给他人。
此外，胡晓鹏称马陈宁不拖欠房屋租金，但2015年6月11日收房时发现马陈宁拖欠水费和燃气费。马陈宁称其不拖欠房屋租金，也不存在拖欠水费和燃气费的情况。
关于涉诉房屋是否交接一节，胡晓鹏主张2015年6月10日双方交接了，但是当时没有制作交接单。马陈宁主张要求胡晓鹏退还押金，但是胡晓鹏一直以各种理由拒绝退还，马陈宁遂报警，请警察在场。另，马陈宁称其确实拖欠部分水费和燃气费用，但是没有胡晓鹏主张的那么多，其中水费，胡晓鹏多计算了50元，应该是拖欠115元，燃气费拖欠多少不清楚了，搬离涉诉房屋时没有对燃气表示数进行记录，马陈宁认为燃气拖欠了200元，另，电费剩余104元，胡晓鹏应该退还马陈宁。胡晓鹏则称水和燃气是按表数交纳的，电费剩余104元，是马陈宁剩余的，马陈宁入住的时候也是有剩余电费的；另称，马陈宁搬离的时候水和燃气没有进行查表，马陈宁搬离之后才来查表。当时双方矛盾不是在水电费的问题。合同到期之后，马陈宁想要搬离，但是胡晓鹏没有同意，合同中约定，要对房屋内的物品进行清点才能搬离，马陈宁看走不成了，所以打电话报警。另外，胡晓鹏称不退还马陈宁押金的理由是马陈宁违反了租赁合同第2条中的规定，如对房屋设施有损害的，应从押金中扣除，还有马陈宁将房屋转租，也应该承担违约责任。
胡晓鹏针对其主张的马陈宁对房屋设施有损害的内容表述为�马陈宁将房屋弄得很脏，抽油烟机没有清洗过，席梦思床垫出租时是八成新的，马陈宁退租的时候已经不能使用，胡晓鹏对床垫进行了清洗，还有在租赁合同中注明，涉案房屋中有胡晓鹏存留的物品，但是被马陈宁放在了楼道里，胡晓鹏提醒过马陈宁，马陈宁答应会搬回屋内，但是还是忘记了，导致物品丢失。马陈宁则称，其并未损坏涉诉房屋内的设施，在马陈宁搬离的时候，和胡晓鹏协商，胡晓鹏同意退部分押金，但后来胡晓鹏主张房屋内丢失了东西，可是胡晓鹏也说不清楚丢失了什么东西。
双方均表示双方并未办理书面的交接手续。就未能交接房屋的原因表述，马陈宁称因为胡晓鹏着急让马陈宁搬离，所以当时走的时候没有对房屋情况进行拍照。胡晓鹏则称因为马陈宁违反了合同约定，所以要扣除押金，导致双方存在纠纷。
一审法院认为�马陈宁与胡晓鹏之间签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应遵守该合同约定，并严格履行各自的义务。
本案的争议焦点主要为：胡晓鹏是否应当向马陈宁退还押金，以及马陈宁是否构成违约，胡晓鹏是否有权扣除马陈宁的押金以及扣减押金的金额。
本案中，胡晓鹏主张因马陈宁将涉诉房屋弄脏，抽油烟机未清洗，床垫有污损等，马陈宁违反了租赁合同的相关约定，故不同意退还押金。马陈宁对此不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然胡晓鹏向法院提交了照片、�据等证据，但上述证据均不足以证明其上述主张，故法院对胡晓鹏的该主张不予采信。关于胡晓鹏称涉案房屋中有其存留的物品，因马陈宁的原因导致物品丢失，故不应退还马陈宁押金的主张，因马陈宁对此不予认可，且胡晓鹏未就其主张提供充分的证据，亦不能通过双方所签订的合同确定胡晓鹏所存放的物品种类及数量，故法院对胡晓鹏该主张亦不予采信。关于胡晓鹏所称马陈宁在租赁期间将房屋转租给他人的主张，因胡晓鹏未就其该主张向法院提供充分的证据，且马陈宁对此亦不予认可，故法院对胡晓鹏该主张亦无法予以采信。
本案中，关于马陈宁要求胡晓鹏退还租房押金的诉讼请求，因于法有据，故法院予以支持，但考虑到马陈宁尚有部分水电燃气费用尚未结算，为了减少双方当事人的诉累，在询问双方意见后，法院将根据查明的事实，在扣减法院确定的马陈宁应当向胡晓鹏支付的相关水电、燃气费用后予以确定。关于水电、燃气等费用的具体金额，对于双方没有争议的部分，法院不持异议；对于双方争议较大的燃气费用一节，法院认为，马陈宁在搬离涉诉房屋时未能与胡晓鹏办理房屋交接手续，且在警察到场后马陈宁亦未对相关的燃气指数进行相应的记录，导致无法确定具体的燃气示数，马陈宁亦认可有未结算的燃气费用，另，胡晓鹏所提出的示数尚属于合理的范围内，故法院对胡晓鹏所主张的燃气示数予以采纳，并将根据该示数确定燃气费用。判决：一、胡晓鹏于判决生效后七日内退还马陈宁房屋押金人民币三千九百五十一元五角六分；二、驳回马陈宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。一审案件受理费25元，由胡晓鹏负担（于判决生效后7日内交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，胡晓鹏与马陈宁之间签订的《房屋出租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当全面履行各自的合同义务，如有违反，应当按照合同约定，承担各自的违约责任。
本案焦点问题在于胡晓鹏上诉所称马陈宁的违约事由，是否构成胡晓鹏扣除保证金（押金）的理由。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。即，胡晓鹏需先向法庭证明马陈宁有以上违约事由，有违约事由后，还应当根据合同约定确定其是否有权扣除马陈宁保证金（押金）�我国《合同法》确定的违约金责任为约定违约金责任。违约金责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。就此本院认为第一，关于胡晓鹏称马陈宁未爱护胡晓鹏财产，从未打扫室内卫生，致胡晓鹏屋内设施多处受损一节。双方合同2.2条约定：租赁期满甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方应将屋内设备点清并以良好状态如期交还，如有设施损坏，应从乙方保证金中扣除。依据本院查明的事实，双方因涉案房屋租期届满后，是否应当扣除房屋保证金（押金）以及扣除保证金（押金）数额发生争执。马陈宁报警后，在警察在场情况下，搬离涉案房屋，故胡晓鹏录像显示搬离前房屋内较凌乱。考虑到导致该后果的发生原因在于双方，且双方合同未明确约定未能以良好状态交还的违约金数额，故本院对此节不予支持。胡晓鹏提供的证据虽显示房屋锁眼被堵、屋内床垫有污渍，并向法庭提供了维修、清洁票据，但胡晓鹏的证据不足以证明该项损坏系由马陈宁造成，在马陈宁不予认可的情况下，本院难以支持胡晓鹏就此扣除保证金（押金）的请求；第二，关于胡晓鹏称马陈宁将涉案房屋擅自转租一节，双方合同中未就该节有违约金责任的约定，且胡晓鹏并无相应马陈宁转租的证据，本院对此节不予支持；第三，胡晓鹏提出马陈宁拖欠水、燃气等相关费用构成违约，应当承担相应违约责任一节，因缺乏合同依据，本院不予支持，理由同上不再赘述；第四，胡晓鹏提出马陈宁将其物品丢失应予赔偿的上诉请求，因未向法庭提交证据证明丢失何种物品、丢失物品价值以及丢失物品责任人，本院对此节不予支持。
综上，胡晓鹏的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡晓鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一六年九月二十九日
书记员 李月明