湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字第357号
原告喻秋敏。
委托代理人徐欢，湖南东盛律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等）。
被告株洲兆富房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区万泥塘一村41栋一层102号。
法定代表人郑庆玉，系公司董事长。
委托代理人谭清炜，湖南一星律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人李晓明，系公司经理，代理权限：特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉、代签法律文书，代收赔偿款物）。
原告喻秋敏诉被告株洲兆富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员张玉辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告喻秋敏及其委托代理人徐欢、被告株洲兆富房地产开发有限公司委托代理人谭清炜到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告喻秋敏诉称：2013年5月15日，原告为乙方与被告株洲兆富房地产开发有限公司为甲方签订了一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号9000151849），原告向被告购买石峰区建设北路628号兆富佳园7栋2701室。合同约定原告购买该房屋总房价款为574544元，被告定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告。合同第十二条规定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。原告按照合同约定履行了交付房屋总价款的义务，但2014年12月31日被告无法交付房屋给原告，被告于2015年1月9日出具了一份《兆富佳园业主意见书》，承认逾期交房的事实。现原告的房屋仍然没有达到合同约定的交付条件，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金8618元（暂从2015年1月1日算至2015年5月30日）并计算违约金至达到实际交房条件之日止；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告株洲兆富房地产开发有限公司辩称：1、根据双方签订《株洲市商品房销售合同》约定，交房期限为2014年12月31日，由于项目的弱电、自来水和部分道路、绿化没有及时完成，在业主推荐代表进行维权后，双方达成《兆富佳园业主意见书》，约定被告按合同约定赔偿一个月的逾期交房违约金，并约定在2015年2月1日达到自来水、电、燃气、道路、通讯入户，可以正常使用。被告在2015年2月1日后，按照合同约定完成了交房要求，完全符合交房条件和上述约定，故被告认为，自2015年2月1日起，被告没有违反合同约定而逾期交房，不需要承担违约责任。2、《株洲市商品房销售合同》第十条第三款约定的交房条件以及《兆富佳园业主意见书》的约定交房条件，完全是当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应该遵守。3、以综合验收合格为交房条件，不符合《合同》及《兆富佳园业主意见书》的约定，在实际中也无法进行，因为株洲市必须在三分之二以上商品房交付给业主后，政府部门才能组织各个部门综合验收。
原告喻秋敏为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告企业工商登记信息和组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、《株洲市商品房预销售合同》，拟证明原告向被告购买兆富佳园7栋2701室房屋的事实及房屋购买价格为574544元；
4、三份预收款用收凭据及贷款凭证，拟证明原告已按照合同约定向被告支付了574544元的购房款；
5、兆富佳园业主意见书，拟证明由被告单方出具，承认其逾期交房的事实。
被告向本院提交了以下证据：
1、EMS快递单，拟证明被告已向原告邮寄送达了交房通知书；
2、电梯使用标志，拟证明2015年元月份小区电梯已全部进行了验收；
3、湖南恒创数字技术有限公司证明一份，拟证明2015年1月24日，小区可视对讲等智能化项目的线路铺设及设备已全部完成；
4、株洲市墩煌电力设备安装有限公司证明一份，拟证明2014年12月10日小区电表安装完毕，经电力部门验收合格并已全部通电；
5、工作联系函，拟证明2015年1月8日小区的水表全部安装完毕；
6、建设工程竣工验收备案表，拟证明2014年12月18日由勘察单位、设备单位、监理单位、施工单位、建设单位共同对小区进行了单体工程验收全部合格；
7、民事判决书三份，拟证明对于类似案件其他法院的判决。
8、收据、收条复印件一份，欲证明原告已经收房并且已经领取了违约金（2015年1月1日到2015年2月1日）。
以上证据，经庭审举证质证。对双方的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，证据5被告对真实性无异议，可以证实被告认可逾期交房的事实，该五份证据本院均予以采信。被告提供的证据1、2、3、8，原告无异议，本院予以采信。被告的证据4，虽然名称显示为公园道一号香山丽景小区，与本案兆富佳园不一致，但是经向当事人询问、核实，同时结合购房合同的补充条款中“本项目立项名为兆富佳园，推广名为公园道1号”的内容，可以确认两者所指相同，对该证据予以采信。被告证据5可以达到被告证明目的，予以采信。被告证据6，原告对其真实性无异议，本院认为该证据可以达到被告证明目的，予以采信，被告的证据7与本案不具有关联性，不予采信。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2013年5月15日，原告喻秋敏（作为合同乙方）与被告株洲兆富房地产开发有限公司（作为合同甲方）签订了一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号9000151849），以574544元的总价购买了被告公司开发的位于石峰区建设北路628号的兆富佳园7栋2701室房屋。合同第十条约定的交付条件为：“该商品房经株洲市建筑工程质量监督站验收合格或达到实际使用功能（水、电、气、通讯、路通等）”，第十一条约定交房时间为2014年12月31日前。第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年12月31日，被告未能按期向原告交付房屋。2015年1月1日，被告向原告寄送《交房通知书》。2015年1月9日，被告公开出具了一份《兆富佳园业主意见书》，表示无法在合同约定的交房时间内完工，并承诺在2015年1月31日前，除绿化外，二期（4、5、6、7、8栋）所有项目完工，同时承诺7栋交房时间为2015年2月7日至8日，并同意对2014年12月31日至2015年1月31日的迟延交房期间按购房合同约定计算赔偿，但不再支付2月1日至10日的违约金。兆富佳园7号栋于2014年12月10日完成通电，2014年12月23日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位等验收合格，2015年1月8日完成通自来水，2015年1月电梯投入使用，2015年1月15日完成有线电视、宽带、可视对讲等智能化项目的线路敷设及设备安装，2015年1月20日燃气工程安装完毕。后原告对房屋进行了接收，2015年6月1日，原告领取了（由其妻代领）2015年1月1日至2015年2月1日期间计31天的延迟交房违约金1781元，收条上载明“现就延迟交房双方达成谅解”。
本院认为：本案系商品房预销售合同纠纷。本案中，原、被告在购房合同中约定的交付条件为：“该商品房经株洲市建筑工程质量监督站验收合格或达到实际使用功能（水、电、气、通讯、路通等）”，其中“经株洲市建筑工程质量监督站验收合格”和“达到实际使用功能（水、电、气、通讯、路通等）”为选择关系而非并列关系，即达到其中一项所要求条件即符合交付条件。对于原告所购买的房屋，被告未能按照购房合同约定在2014年12月31日前交房，已构成实际违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告在2015年1月9日公开出具的《兆富佳园业主意见书》中承诺了原告所购房屋所在的7栋收房时间为2015年2月7日至8日，亦同意支付2014年12月31日至2015年1月31日的逾期交房违约金，对于被告公开承诺的收房时间2015年2月7日至8日，可视为告知原告收房的公开通知。虽然7号栋房屋尚未经株洲市建筑工程质量监督站验收合格，但是已于2014年12月23日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位等验收合格，同时在2015年1月底前也完成了水、电、气、通讯、路通，具备了实际使用功能，符合交付条件，原告现已实际接收房屋并领取了一个月（31天）的延迟交房违约金1781元，双方事实上已“就延迟交房双方达成谅解”，可以视为双方就延迟交房以及违约赔偿达成了和解意见并已实际履行完毕，故原告再向被告主张逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
驳回原告喻秋敏的全部诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告喻秋敏承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 张玉辉
二〇一五年十月十五日
书记员 蒋中素
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。