上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3412号
上诉人（原审被告、反诉原告）李先东。
委托代理人方莉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜玉清。
委托代理人刁骅。
上诉人李先东因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭进行审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年9月10日，姜玉清与某村民小组签订一份《蔬菜田承包协议》，双方约定，姜玉清向该村民小组承包蔬菜田14亩，期限6年，自2007年9月1日至2013年8月31日（到期，姜玉清有继续延长承包的权益）；承包费为1，000元／年／亩；所承包的蔬菜田上，以种植为主，不能建造违章建筑。
2011年5月23日，姜玉清与由李先东一人投资设立的某建筑装潢工程有限公司签订一份《土地租赁协议》，协议内容为该公司向姜玉清承租前述《蔬菜田承包协议》涉及的14亩土地。同日，李先东向姜玉清支付了105，000元的半年租金。姜玉清出具收条，确认收到李先东支付的此笔租金（2011年7月至2011年12月期间的租金）。
2011年7月1日，姜玉清与李先东重新签订《土地租赁协议》，约定，姜玉清将其承租的前述14亩土地租赁给李先东，期限为2011年7月1日至2017年6月30日，租赁费为15，000元／年／亩，半年一付，共计105，000元；李先东在租赁期间，按土地性质使用，不得转租；在合同期内，如遇政府需要征用土地，李先东必须无条件服从，赔偿款由双方协商解决（土地上的建筑物、一切设备和所有的东西一切补偿费全部归李先东，土地补偿款全部归姜玉清）。同日，姜玉清将土地交付给李先东使用，由李先东用于堆放建材。
在涉案土地上，由华东空管局在1965年建有700号短波发射台，并架设无线电通信铁塔三座。2010年12月，一座铁塔倒地。2011年7月，另两座通信铁塔也倒地。
2011年5月23日，华东空管局向闵行区人民政府发出《关于协调解决700号短波发射台天线及场地遭破坏情况的函》，主要内容是，在涉案土地上，中国民用航空华东地区空中管理局在二十世纪中期架设了上海虹桥机场700号短波发报台。2010年12月，该发报台电杆被撞断，天线铁塔被撞倒，台站围墙外被搭建违章建筑。近期准备修复时，被不明身份的人员阻挠而未果。现希望政府部门及时制止相关违法行为，协助修复工作。
李先东未按约支付2012年1月起的租金。
涉案土地上的三座通信铁塔于2012年10月被重新恢复。
2013年3月10日，姜玉清与某村民小组重新签订《土地租赁协议》，内容为，该村民小组同意将16.6亩土地租赁给姜玉清使用，其中14亩土地租金为2，100元／年／亩，其余2.6亩土地因政府部门安装电台铁塔，故租金为8，000元／年／亩（其中2.6亩的土地费从2013年3月15日至8月31日，计5.5个月，先付清，合计9，530元），以后16.6亩土地租赁费从2013年9月1日起一年一付，共计50，200元，租赁费每三年环比递增5%；租赁期限自2013年9月1日起至2030年8月31日止，共计17年，到期后姜玉清有继续延长租赁期的权益；在合同期内，如遇政府征用，姜玉清必须无条件服从，享受16.6亩土地的补偿款；姜玉清不得改变土地使用性质，该土地为农用田地；姜玉清不得建造违章建筑。
2013年4月17日，华东空管局技术保障中心出具一份情况说明，主要内容是：发报台（700电台）座落于涉案土地所在村，建于1965年。在该台的周边架设有高度分别为12米至15米的无线电通信铁塔。因人为原因，第一根铁塔于2010年12月，第二、三根铁塔于2011年7月中旬被放倒。铁塔被放倒期间未退出运行。后经华漕镇政府、卫星村的共同努力，被放倒的通信铁塔于2012年10月恢复。
2013年6月8日，姜玉清向原审法院提起诉讼，要求判决：1、解除其与李先东签订的《土地租赁协议》；2、李先东于判决生效后搬离所租赁的土地，将土地返还姜玉清；3、李先东支付姜玉清自2012年1月1日起至实际返还土地期间的租赁使用费（以15，000元／年／亩计算）；4、李先东拆除土地上的所有违章搭建物，恢复土地原状。
李先东原审中不同意姜玉清的诉请，并提起反诉，要求判决：1、确认双方于2011年7月1日签订的《土地租赁协议》无效；2、姜玉清返还已付租金105，000元，以及利息（按银行一年期存款利率3.25%计算自2011年5月24日至2013年9月18日，利息为7，910元，要求计算利息至判决生效之日为止）。
原审诉讼中，姜玉清表示既然李先东否认在土地上搭建围墙，故撤回第4项诉讼请求。
原审另查明，姜玉清曾以上海某建筑装潢工程有限公司为被告向法院提起诉讼，后因被告主体有误而撤诉。
原审法院认为，姜玉清向某村民小组承租的土地性质是农业用地，双方签订的承包协议中明确涉案土地以种植为主，作农业用途。然姜玉清承租此土地后，转租给李先东用于堆放建材，改变了土地使用性质，将农业用地用于非农用性质的经营活动，违反了国家土地管理的法律法规，故姜玉清与李先东签订的《土地租赁协议》无效。由于租赁协议无效，李先东应当将土地返还姜玉清。
姜玉清与李先东签订租赁协议后，对土地进行了交接，李先东也实际接收并使用土地，故李先东应当支付土地使用费，使用费的标准可参照双方协议约定的租金标准计算。李先东自2012年1月起未支付使用费，现姜玉清要求李先东支付自2012年1月起至实际搬离时的使用费，法院予以支持。
涉案土地上存在的短波发报台的三座铁塔、电线，其中一座铁塔于2010年12月被放倒，而李先东于2011年7月1日与姜玉清签订租赁协议前对土地现状已进行查看，对土地现状是明知的，因此李先东表示其因土地上存在铁塔、电线，导致其不能使用土地的意见，法院不予采纳。发报台的三根铁塔中，两根铁塔于2011年7月中旬，即在李先东接受使用涉案土地期间被放倒，由此即使在一定程度上影响李先东使用土地，也不应减少其应付的使用费。但此后，有关部门于2012年10月对三根铁塔进行修复，修复期间确会影响李先东对土地的使用，故法院酌情确定免除李先东2012年10月的租金17，500元。
由于李先东在与姜玉清签订租赁协议后即实际接收并使用了土地，现其反诉要求姜玉清退还已付使用费105，000元，并要求姜玉清支付相应利息的请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，原审法院于2013年11月6日作出判决：一、原告（反诉被告）姜玉清与被告（反诉原告）李先东于2011年7月1日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）李先东于判决生效之日起十日内将其使用的某生产队的14亩土地返还原告（反诉被告）姜玉清；三、被告（反诉原告）李先东于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜玉清自2012年1月1日至2012年9月30日的土地使用费人民币157，500元；并支付自2012年11月1日至实际返还土地为止，按每半年105，000元计算的土地使用费；四、驳回被告（反诉原告）李先东的要求原告（反诉被告）姜玉清返还租金105，000元以及偿付利息的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4，450元，减半收取计2，225元，由姜玉清、李先东各半负担1，112.50元。反诉案件受理费减半收取计1，279.10元，由李先东负担。
原审判决后，李先东不服，上诉至本院称，原审认定事实不清，适用法律不当：原审无视其与姜玉清之间签署的《土地租赁协议》为无效合同，以及其自签订合同后发现涉案土地存在权利瑕疵及使用障碍后，就再无实际使用等事实，支持了姜玉清依照无效合同约定的租金标准所计算的使用费，故要求撤销原审判决第三项，改判驳回姜玉清要求支付2012年1月1日起的使用费的诉请，本案的一、二审诉讼费由姜玉清承担。
被上诉人姜玉清辩称，不同意李先东的上诉请求。李先东已经使用涉案土地，应当按照租金标准支付土地使用费。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，李先东与姜玉清签订的《土地租赁协议》中涉及的土地自2011年7月1日起即由姜玉清交付给李先东，由李先东用于堆放建材占有使用至今。虽然该协议因李先东改变了土地使用性质，违反了国家土地管理的法律法规而应判定为无效，但基于李先东一直实际占用上述涉案土地，以及其未就有关因该土地存在使用障碍而明显影响使用的主张进行确实而充分的举证等情况，故李先东仍应当支付相应的使用费直至实际返还之日，原审参照双方协议约定的租金标准计算土地使用费的标准，并无明显不当。上诉人李先东的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，504.10元，由上诉人李先东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年三月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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