上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12067号
原告崔慧静。
委托代理人成晟。
委托代理人徐传富，上海明伦律师事务所律师。
被告上海置天实业有限公司。
法定代表人闵桂汀。
委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。
原告崔慧静诉被告上海置天实业有限公司（以下简称置天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，之后本案转为普通程序，分别于2014年9月3日、2015年1月30日、2015年5月12日公开进行了审理。原告崔慧静及委托代理人成晟、徐传富到庭参加诉讼。被告置天公司的委托代理人黄贤明分别于2014年5月13日、2015年1月30日到庭参加诉讼，但经传票传唤未参加2014年9月3日、2015年5月12日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告崔慧静诉称，被告通过虚假广告，“投资建造置天花苑商品房已竣工，仅售6200元，取得大产证”，谎称是开发商。原告听信了被告的宣传，于2012年7月25日与被告签订了商品房出售合同，约定原告向被告购买上海市浦东新区汇成路1245弄《置天花苑》4号104室房屋（以下简称系争房屋），并约定2012年12月31日前交房。原告为此向被告一次性支付了购房款人民币（以下币种同）35.30万元，但被告以种种理由并未实际履行合同，经多次催促无果。原告事后了解，系争房屋为企业职工配套宿舍，土地性质为工业用地，不得上市交易，合同中南字2005第004983房产实际属于上海永业桃源房产企业有限公司（以下简称永业公�）所有。被告故意谎称新开发商品房出售给原告，导致合同无法履行，原告有权解除与被告的合同。原告起诉请求：1、判令依法解除原、被告就系争房屋签订的《合同》；2、判令被告返还原告已付购房款35.30万元及利息（以35.30万元为本金，按照银行同期贷款利率的标准，从2012年12月31日计算至归还之日止），并支付惩罚性赔偿35.3万元。
被告置天公司辩称，系争房屋是工业用地上的企业职工配套宿舍，需要经过审批和补足出让金才可以转为商品房，所以双方签订的合同无效。永业公司与置天公司存在房屋买卖合同关系，但该合同在登记时被卡，被告在办不出产证后发现工业用地无法流转。原告支付的款项包括购房款和装修款，无论合同解除还是无效，被告都愿意返还，但要求驳回利息和赔偿请求。
经审理查明，2012年7月25日，原告（乙方）与被�（甲方）签订《上海市商品房出售合同》。该合同第一条约定，甲方依法取得南汇（浦东新区）宣桥镇宣桥街道36／丘地块土地使用权，投资建造的《置天花苑》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：沪房地南字2005第004983号。第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定，乙方购买房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）为236，680元，该房屋装修的价格为116，320元。第七条约定，甲方于2012年12月31日前向乙方交付该房屋。第八条约定，甲方向乙方保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷……。第九条约定，该房屋为居住用房。第十三条约定，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付给乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任：一、……二、甲乙双方另行协商解决。第十九条约定，甲、乙双方商定，2012年12月31日前，由甲方向上海市浦东新区（南汇区）房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在／年／月／日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2013年1月31日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起／天内将乙方支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退�乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总价房款／%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十一条约定，按本合同约定，甲乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。附件一约定，乙方于签订本合同当日支付该房屋的购房款236，680元，并支付该房屋的装修款116，320元。附件三约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准。
签订《合同》当天，原告向被告支付了两笔购房款（分别为236，680元和116，320元）。
2013年9月，原告发函给被告，要求继续履行合同并交房。
2014年3月31日，原告起诉来院，诉请如前。2014年4月10日，本院向被告发送了诉状副本等应诉材料。
另查明，系争房屋的土地用途为工业用地，为配套职工住宅，直到原�起诉时，系争房屋的产权人仍为永业公司。
审理中，原告申请对系争房屋的价值进行评估。本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房屋价值进行评估。评估公司出具了评估报告，评估价值时点为2014年9月4日，评估方法为市场比较法和收益法，估价结果为：系争房屋于2012年7月25日的房地产市场价值为23.83万元，于2014年9月4日的市场价值为30.56万元。
原告对评估结果有异议，认为评估报告建立在系争房屋为工业用地职工配套房屋的基础上，而其要求按照系争房屋周边商品房进行价格比对。被告则提出，评估单位在对系争房屋现场勘查时未通知被告，程序有瑕疵。
评估单位认为因周边商品房的范围无法确定，因而无法比对周边商品房价格。同时，鉴于评估单位未在现场勘查时有效通知被告，评估单位经本院要�再次正式通知双方于2015年3月24日到现场勘查，当日被告方称未携带钥匙，因而未能进入系争房屋内，嗣后，评估单位向法院出具书面说明，确认维持原评估报告结论不变。
庭审中，经法庭释明后，原告坚持合同有效，并认为合同是被告原因造成无法履行而解除，并表示，其主张的惩罚性赔偿系依据商品房买卖合同司法解释和消费者保护法的相关规定，如果不能适用，则要求按照合同法主张系争房屋的差价损失。同时按照合同约定，要求被告支付日万分之五的违约金、律师费2，000元，并要求赔偿系争房屋所在土地增值的差价，利息应按照复利计算等。
以上事实，由经庭审质证的《合同》、付款凭证、上海市房地产登记簿房、估价公司的评估报告以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告出售系争房屋时并非系争房屋所有权人，现因未能按照合同约定将系争房屋过户给原告，构成根本性违约。被告违约，原告要求解除《合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告要求被告退还35.3万房款（包括装修款）的诉请予以支持，同时被告还应退还上述房款的法定孳息，原告要求自2012年12月31日起算利息，尚属合理，但原告要求按照贷款利率计算利息，缺乏合同及法律依据，故对原告的该诉请中的相应部分予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可�获得的利益。被告违约，原告要求被告赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失，于法有据。经评估公司评估，系争房屋2014年9月的价值为30.56万元，与双方约定的房价款236，680元（不含装修款）相比，差价为68，920元。评估公司评估程序合法，评估结果客观真实，评估公司的评估报告本院予以采信。因此，被告应当支付原告因房屋价格上涨产生的差价损失68，920元。双方在《合同》中已经载明了大产证编号，原告应当知晓相应产权情况，原告购买的是现房，出售现房并不需要预售许可证，且原告以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明等事实为由，要求被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金及按周边商品房价格赔偿差价的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告在庭审中提出的违约金、律师费、土地增值差价等主张，均无事实和法律依据，亦不予支持。
依据《�华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告崔慧静与被告上海置天实业有限公司于2012年7月25日签订的《上海市商品房出售合同》；
二、被告上海置天实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告崔慧静房款（包括装修款在内）35.30万元及存款利息（以35.30万元为本金，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准从2012年12月31日起计算至返还之日止）；
三、被告上海置天实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告崔慧静因房屋价格上涨产生的差价损失68，920元；
四、驳回原告崔慧静的其他诉讼请求。
负有�付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，860元（原告已经预付），由原告崔慧静负担3，232元，被告上海置天实业有限公司负担7，628元。评估鉴定费3，000元（原告已经预付），由被告上海置天实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 张孝贤
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条�…
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。