中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3572号
上诉人（原审原告）：福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会，住所地：福建省福州市晋安区。
负责人：李贵平，主任。
委托诉讼代理人：胡建中，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州市农工商联合企业房地产开发公司，住所地：福建省福州市晋安区。
法定代表人：董振墉。
被上诉人（原审被告）：陈章峰，男，1969年1月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：余丽（YULI），女，1973年12月26日出生，加拿大国籍，现居加拿大。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。
上诉人福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会因与被上诉人福州市农工商联合企业房地产开发公司（以下简称“农工商公司”）、陈章峰、余丽（YULI）占有物返还纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会委托诉讼代理人胡建中、方美羡，三被上诉人共同委托诉讼代理人林明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会上诉请求：1、依法撤销福建省福州市晋安区人民法院（2015）XX民初字第XX号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实查明有误，适用法律错误。1.一审判决书第5页认定的法律事实属于逻辑错误。一层、二层幼儿园作为独立存在的建筑物，分摊其他共有面积是正常的做法，其产权归属与其是否分摊共有面积并没有直接关联。2.一审法院查明事实所引用的政府文件“榕政综（2002）106号”文件已经被榕政综（2010）177号修改，引用该文件中被修改的规定与现行有效的规定不符。二、一审法院遗漏查明重要事实，并且没有调取查明本案事实所需的重要证据材料。上诉人在一审中曾书面申请调取涉案荷园小区幼儿园立项文件和（99）农联房报字第13号文件、14号文件以查明王庄荷园小区10#楼建设过程中，一层、二层幼儿园的建设成本是否已经被荷园小区的全体业主在购买时分摊承担，但一审法院未依申请调取，并据此认定上诉人提供的证据不足，驳回上诉人的原审诉求。三、根据《福州市人大常委会文件（榕人常（2014）（82）号》规定，涉案荷园小区幼儿园归国家所有，应当移交给当地的教育部门。四、榕政综（2010）177号文件已确认幼儿园产权不归建设单位所有，无论幼儿园产权是归荷园小区全体业主共有，还是列为国有资产应当移交当地教育部门，一审判决确认三被上诉人的《住宅小区配套建筑物收益权转让合同》有效，均属于适用法律错误，应依法改判。
农工商公司、陈章峰、余丽（YULI）辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。讼争幼托产权属于被上诉人农工商公司所有有着充分的事实及法律依据：一、本案讼争幼托不属于业主公摊范围，未计入业主购房成本范围，故幼托性质上属于被上诉人福州农工商公司专有部分，而非业主共有部分。根据一审法院查明的事实，讼争幼托的公摊不仅未被公摊，反而是分摊了其他建筑的共有建筑面积，未加大业主购买成套房屋的分摊面积，也就没有加重业主的购房负担。讼争幼托不是法律和行政法规规定的属于业主共有的产权，亦非约定的属业主共有的产权，不能认定为业主共有。我国目前幼儿教育并不属于义务教育范围，故讼争幼托用房性质应属于经营性用房，不属于公共配套设施，在法无明文规定及合同明确约定幼托产权归属问题上，根据“谁投资谁受益”原则，被上诉人福州农工商公司为讼争幼托的开发建设单位，幼托产权应归其所有。二、本案讼争幼托产权归被上诉人农工商公司有充分的法律依据。根据《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》（以下简称《意见》）（榕政综（2002）106号，2002年5月21日施行）第二条第四点、第三条规定及《福州市保护城市中学小学幼托建设用地若干规定》（2010年6月17日）第七条规定，本案福州市晋安区王庄荷园小区规划总平已于2000年8月7日通过福州市规划局审批，其中10#楼一、二层幼托已于2002年3月之前建设，同时，福州市晋安区王庄荷园小区于《意见》施行之后建设完成，故根据《意见》第二条第四点规定，本案讼争幼托产权归被上诉人福州农工商公司所有。根据“法不溯及既往”原则，2010年9月1日颁布的﹤福州市人民政府关于修订《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》的通知﹥（榕政综（2010）177号）只是针对2010年9月1日之后小区配套用房产权归属作出规定，不适用于本案讼争幼托产权归属问题的判定。2010年5月27日颁布的《》也已经明确，榕政综（2002）106号《意见》对当时幼托产权归属所作出的规定仍然有效。三、开发商品房资金是否来源于业主，并不能以此判定业主是否出资购买其所在小区的幼托产权。根据被上诉人农工商公司与业主签订的《商品房买卖合同》，业主买受商品房是以商品房的建筑面积计价，业主买受的商品房建筑面积并未分摊小区幼托的建筑面积，商品房销售价格自然不包含小区幼托的价格。
福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认被告农工商公司与被告陈章峰、余丽签订《住宅小区配套建筑物收益权转让权合同》无效；2.三被告将其侵占的属于业主共有的福州市晋安区王庄荷园小区配套幼儿园（王庄荷园10号楼一层、二层，共计面积1015.4平方米）返还给福州市晋安区王庄荷园小区全体业主；3.被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2000年5月22日，被告农工商公司与福州市土地管理局签订了《福州市国有土地使用合同》（编号：榕地合（2000）032号），受让取得福州市晋安区规划群众东路南、长福路东，原系福州市康乐乳品有限公司城镇国有工矿用地及东南向部分民宅的国有土地使用权。同时，2000年5月22日，福州市人民政府对被告农工商公司建设“王庄荷园新区”商品房用地的申请作了批复，同意划拨晋安区，规划群众东路南、长福路东，国有城镇工矿用地22126平方米，其中1446平方米作为城市规划道路用地，余下20680平方米的国有土地使用权出让给被告农工商公司，该项目规划建筑总面积为45203平方米（其中商店5960平方米、住宅38035平方米，幼托及居委会1208平方米）。该王庄荷园新区建成后，2004年11月29日，被告农工商公司与被告陈章峰、余丽签订一份《住宅小区配套建筑物收益转让权合同》，将福州市晋安区王庄荷园小区10#楼一、二层小区配套建筑物面积1015.4平方米的收益权以80万元转让给被告陈章峰、余丽，转让期限与该幢房屋的住宅年限相同。
另查：王庄荷园小区10#楼一、二层幼儿园未办理房屋所有权登记手续。福州市房地产档案馆出具的《分摊系数（K）计算表》中显示“10#：一层（梯2，梯3）二层（梯2梯3）”，“10#：一层（梯1）二层（梯1，走道）三至九层（梯1）十层（梯1）屋面（梯1）”及“10#：一层（外半墙）二层（外半墙）三至九层（外半墙）十层（外半墙）屋面（外半墙，配电房）”作为被分摊的项目，其面积计算入本案讼争房屋及10#楼其他房屋的公摊面积中。
又查：2002年5月21日，福州市人民政府发布《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》（榕政综（2002）106号），其中第二条第四款规定“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记栏应记载‘小区配套用房，不得改变使用性质’。社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有”。2010年9月1日，福州市人民政府发布《福州市人民政府关于修订〈福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见〉的通知》（榕政综（2010）177号），将上述“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记栏应记载‘小区配套用房，不得改变使用性质’”的规定修改为“小区配套用房由开发建设单位投资建设。社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有”。
一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会是适格的诉讼主体，可作为本案的原告参加诉讼。本案争议的焦点是讼争房产（幼儿园）是否属于公共配套设施即归小区全体业主共有。由于本案讼争房产具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，并非法律和行政法规规定的或开发商与业主约定的属于全体业主共有的产权。同时，原告亦未提供相应的证据证明讼争房产的建筑面积已被多幢分摊或业主购买房产时已负担该讼争房产的价格，且在客观事实上该讼争房产不仅未被公摊，反而是分摊了其他建筑的共有建筑面积，故原告提出本案讼争房产（幼儿园）属于公共配套设施归小区全体共有的诉求，依据不足，原审法院不予支持。除外，现有证据亦无法证明该合同有违反法律强制性规定或侵害国家集体或第三人利益的情形，故原告主张三被告所签订的《住宅小区配套建筑物收益权转让合同》无效，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会的诉讼请求。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：榕政综（2010）177号文件、榕政综（2002）106号文件已在一审中作为证据提交，不属于二审中的新证据，不予采信；福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会提交的榕计基（1999）137、145号文件，农工商公司、陈章峰、余丽提交的（2011）209号文件，榕人常（2014）82号文件均与本案没有关联性，不予采信；《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》与本案有关联性，予以采纳。经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为，本案诉争幼儿园从性质上看符合专有部分的构成要件，即具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，可认定诉争幼儿园属于《中华人民共和国物权法》规定的专有部分。本案无证据证明幼儿园开发单位农工商公司承诺将幼儿园所在楼房赠与小区业主，或者与小区业主约定归小区业主所有，亦不属于业主的法定共有部分。上诉人提供的证据也不足以证明诉争幼儿园的建筑面积被分摊到各业主购买的商品房面积中，故上诉人主张应将诉争幼儿园返还给福州市晋安区王庄荷园小区全体业主，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人农工商公司与被上诉人陈章峰、余丽签订《住宅小区配套建筑物收益权转让权合同》不存在合同无效的法定情形，故上诉人主张确认上述合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 林 智 远
审判员 陈雯审判员谢芬
二〇一六年十月二十四日
书记员 张 玲
附1：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
附2：当事人向本院提供的证据
上诉人福州市晋安区王庄荷园小区业主委员会向本院提供以下证据：
证据1、榕政综（2010）177号文件。
证据2、福州市档案馆榕计基（1999）137号、145号文件。
证据3、榕人常（2014）82号文件。
证据4、《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》。
被上诉人福州市农工商联合企业房地产开发公司、陈章峰、余丽向本院提供以下证据：
证据1、榕政综（2002）106号文件。
证据2、榕政综（2010）177号文件。
证据3、榕政综（2011）209号文件。
证据4、《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》。
证据5、榕人常（2014）82号文件。