湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初1686号原告何南波。委托代理人刘荣，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡县白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人李哲峰，该公司董事长。委托代理人胡岳，湖南泓锐律师事务所律师（特别授权）。委托代理人徐红娟，湖南泓锐律师事务所律师。原告何南波与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称“恒港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由助理审判员许萌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘荣、被告恒港公司的委托代理人胡岳、徐红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何南波诉称：2014年12月15日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的水木清华二期·新玉潭生活广场第XX栋XXX房屋。合同约定：1、该套房屋单价（人民币）3008元/㎡，总房价424248元。2、出卖人（被告）应当在2015年12月31日前向买受人（原告）交付该房屋，交付之前，买受人所有款项必须全部付清。该商品房的交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有向原告交付符合约定使用条件的房屋。被告虽然在约定的交房时间2015年12月31日前向原告交付了主体竣工的房屋，但是该房屋的使用却没有达到双方在购房合同中第8、9条的约定条件，房屋交付时，该小区的供电还是临时用电，跳闸现象频繁，小区道路、绿化，消防设施至今未建好及正常使用，同时小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位，地下车库和公益性文体公共设施及商业配套会所至今未建成投入使用，被告公司股东朱坤艺在2016年3月28日代表被告公司向原告等业主承认了上述事实。现原告认为，原告已按合同约定履行了付款义务，而被告却没有向原告交付合同约定的房屋，明显违约，故诉诸法院，请求依法判决被告承担违约责任并支付违约金8484.96元（暂计算自2016年1月1日至2016年4月10日，之后的按此计算至实际达到交房标准之日止），本案的诉讼费用由被告承担。被告恒港公司答辩称：长沙恒港房地产开发有限公司已经达到交房条件，不存在逾期交房，故不需要承担逾期交房的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月15日，原告何南波（买受人）与被告恒港公司（出卖人）签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定何南波购买位于宁乡县玉潭镇二环南路与金凤路交汇东南角水木清华二期·新玉潭生活广场第XX幢X层XXX号房屋，该房建筑面积为141.04㎡。单价为每平方米3008元，总金额为424248元。约定何南波签订合同时向恒港公司付首期房款（含定金）424248元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时必须符合下列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条第一款约定商品房达到约定的交付条件后，恒港公司应当在交付日的十日前，书面通知何南波办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，恒港公司应当出示满足第八条约定的证明文件。恒港公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，何南波有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由恒港公司承担，并按照第十一条处理。第十一条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理（按逾期时间，分别处理）：1、逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，原告何南波按约支付了全部购房款。被告恒港公司在2015年12月28日向原告交付房屋，原告已接收。但原告认为，交付的房屋未达到合同约定的交房标准，遂向法院起诉。另，被告代理人在庭审中陈述，涉诉房屋已进行五方联合验收，但因消防验收与在建的商业楼消防是联系在一起，由于商业楼的消防未完工，故涉诉房屋未进行验收备案，预计在两个月内可完成验收备案。在本案的审理过程中，被告以双方约定的违约金过高为由请求法院予以客观调整。为节约双方的诉讼时间和诉讼成本，经庭审释明并征求双方意见，根据本案的实际情况，本院不再组织双方进行违约金损失的鉴定，双方对此并无异议。上述事实，有原告提交的身份证复印件、被告的工商登记信息、商品房买卖合同、原告购房完税凭证以及被告提交的建设工程竣工验收备案表、宁乡新奥燃气有限公司情况说明、宁乡渝泉市政工程有限公司证明、挂号信查询记录、业主入伙手续凭证、钥匙发放登记表、自行装修承诺书、装修申请审批表、业主临时管理规约、前期物业协议、房屋装饰装修管理协议、业主装修承诺书、防火责任书及双方在庭审中的陈述等材料在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告何南波与被告恒港公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同所约定的“已经竣工验收备案”的交房条件对双方均具有约束力。虽然恒港公司在合同约定的交房期限前通知原告何南波收房，但涉案房屋至今未办理工程竣工验收备案手续，不能认定被告完全履行了约定的交房义务。本案中，原告依约履行了付款义务，虽其接收了被告交付的房屋，但不影原告因被告的违约行为向其主张支付违约金。原告提出小区相关设施、设备未完善，被告所交付的房屋还未达到合同第九条约定的交付条件，但涉诉房屋已进行五方联合验收，不存在主体质量不合格，并未对房屋的正常使用造成重大影响，故本院认为，本案违约金的终止时间宜计算至“已进行竣工验收备案”时止。因被告在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。根据本案的实际情况，本院将本案的违约金计算标准酌情调整为已付房价款的日万分之零点六，然，原告在2015年12月28日接收并实际使用涉案房屋，恒港公司逾期办理竣工验收备案给原告所造成的实际损失相对较小，本院在已调整的违约金计算标准的基础上再酌情降低30%，即按已付房价款的日万分之零点四二，故对原告要求恒港公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。因此，被告恒港公司应向原告何南波支付自2016年1月1日至2016年4月10日止的违约金1799.66元（424248元×101天×0.042‰每日），后段违约金以已付房价款为基数按上述标准计算至房屋竣工验收备案时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙恒港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何南波违约金1799.66元（已计算至2016年4月10日，后段违约金以已付房价款为基数按日万分之零点四二的标准计算至房屋竣工验收备案时止）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告何南波的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙恒港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  许萌二〇一六年七月七日书 记 员  许博附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。