湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第00936号
原告湖南第一物业服务有限公司。
法定代表人张鹏，该公司董事长。
委托代理人彭振超、谢楠杉。
被告艾青，男，1979年5月17日出生，汉族。
原告湖南第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）与被告艾青物业服务合同纠纷一案，原告第一物业公司于2014年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员蔡瑜平担任审判长，人民陪审员王运珍、刘自来参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员王瑾担任庭审记录。原告第一物业公司的委托代理人彭振超、谢楠杉，被告艾青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第一物业公司诉称，2010年5月31日，被告入伙长沙万国城MOM∧小区，与湖南第一物业服务有限公司正�确立了《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业服务合同》合同关系。合同约定，由湖南第一物业服务有限公司为被告所在的万国城MOM∧小区提供物业服务，并按规定收取物业服务费用。直至2014年2月28日，原告已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经原告多次催缴，被告拒不支付2011年9月1日至2014年2月28日期间的物业服务费共计5787.33元。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此按照合同法规定，被告应支付从逾期之日起每日千分之三的滞纳金，共计3000元。经第一物业公司多次催促，被告仍拒不交纳。现第一物业公司为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付拖欠物业费共计5787.33元；2、被告支付拖欠费用滞纳金3000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告艾青辩称，在签订购房合同时，开发商以不签《临时管理规约》就不签购房合同的情况下，被告在对物业公司一无所知的情况下签了《临时管理规约》。被告于2010年5月收房，并按期支付过一年多的物业管理费，但是入住小区几年来，发现原告的物业管理服务越来越差，被告所购房产有质量问题，而原告负责联系开发商的责任人办事拖沓，至今未果。小区安全管理混乱，楼门门禁形同虚设，车库和其他入口可直接进入楼栋，入住3年后门禁才投入使用，各种小广告直接贴到了被告和其他业主门上，被告曾多次向原告反映情况，均无任何答复和改进。小区单元门的遮雨棚漏水，反映多年物业置之不理，至今仍未修复，电梯经常故障将住户困在电梯内，小区绿地被施工的车辆、送快递的车辆及小区内经营建材的车辆碾压、损坏，小区绿地杂草丛生。公共区域的垃圾遍地，经常长达一个月无人清�，小区一期大门常年无人值守，甚至连一期的门禁都没有，多户住户家中遭遇盗窃，被告家里海曾经将胶水赌过锁眼，原告却拿不出有力的资料找出相关责任人，给被告造成很大的安全隐患和困扰。综上，原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年3月26日当代置业（湖南）有限公司（甲方）与第一物业公司（乙方）签订了一份《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对万国城MOM∧（长沙）一期小区提供前期物业管理服务。该合同基本内容为：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活、办公垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化�水景、游泳池的养护和管理，物业区交通秩序维护，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；二、本物业管理区域物业服务收费按建筑面积包干，高层住宅每月每平方米1.8元（含公用设施设备水电费及公用设施设备的日常运行、维护费用）；三、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时一次性预付一年的物业服务费，此后按半年预付的方式进行交纳，即，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；四、业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；等等。《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业管理服务合同》签订后，第一物业公司进入万国城MOM∧（长沙）一期小区开展物业管理活动。
艾青因购买了万国城MOM∧（长沙）一期小区御庭春＊＊栋＊＊＊室（建筑面积116.68平方米）需要入住，于2010年7月13日在当代置业（湖南）有限公司办理了交房手续。而后，原告依协议向被告提供了物业服务，而被告仅支付了2011年9月1日之前的物业管理服务费用。因艾青未及时向第一物业公司交纳物业管理费，第一物业公司于2014年3月9日向艾青发出物业费用催收函，要求艾青交纳所欠2011年9月1日起至2013年12月31日止的物业管理费5227.26元，截至2014年2月28日，被告共拖欠原告物业管理费5787.33元。
另查明，2009年6月6日，被告艾青签订承诺书一份，确认遵守由当代置业（湖南）有限公司制定的《万国城MOM∧（长沙）一期小区业主临时管理规约》，该规约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出了约定。该规约第二十九条约定�业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。
2011年，艾青因所购房屋墙壁大面积开裂问题向第一物业公司反映，第一物业公司派员进行了查看，但问题并未得到有效解决。本案在审理过程中，艾青向本院提交了其向原告发出的物业服务工作联系函三份，拟证明因涉案房屋开裂被告艾青向原告协调的情况及原告将小区1栋与7栋之间的公共绿地改建为非机动车停车棚，请求停止侵权的情形。被告艾青向本院提交小区照片33张，拟证明因原告物业管理失职，导致小区环境恶化。
上述事实，有《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、入伙通知书、业主资料卡、物业欠费催收函、物业服务工作联系函、小区照片、车棚照片、当事人陈述及庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，一、第一物业公司与�设单位即当代置业（湖南）有限公司签订的《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业管理服务合同》以及被告艾青与当代置业（湖南）有限公司签订的《业主临时管理规约》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，根据我国相关法律法规规定，前期物业合同对业主具有约束力，因此，各方均应履行上述合同义务。按照合同约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对被告提出房屋开裂原告未予修复及原告的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业管理费的抗辩，而房屋出现开裂现象属于房屋质量瑕疵，该房屋的出卖人即房地产开发公司应对房屋质量承担瑕疵担保义务即维修义务。在艾青房屋发现开裂现象后，第一�业公司联系房屋开发商曾进行过维修，已尽到了物业管理义务，故本院对艾青认为第一物业公司未履行管理义务，有权拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不予支持。被告艾青提出原告物业管理失职，导致小区环境恶化，且提供了小区照片来证明上述事实，本院认为原告在物业管理服务上确存在瑕疵。故本院酌情认定艾青按欠交物业管理费5787.33元的85%即4919元向第一物业公司支付物业管理费。在《万国城MOM∧（长沙）一期前期物业管理服务合同》中明确约定了业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，本院酌情认定违约金以应支付的物业管理费的10%计算，即艾青应支付违约金491.9元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告艾青于本判决发生法律效之日起5日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付2011年9月1日至2014年2月28日止的物业管理费4919元；
二、被告艾青于本判决发生法律效之日起5日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付违约金491.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告艾青承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 �瑜平
人民陪审员 王 运 珍
人民陪审员 刘 自 来
二〇一四年十二月十二日
代理书记员 王 瑾
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以�加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。