广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初2394号
原告：东莞市德银家居有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇太公岭村太公岭路**号。组织机构代码为30426224-5。
法定代表人：蒋斌，该公司总经理。
委托代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。
被告：胡琼安，男，汉族，1970年7月26日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：王晓东，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：陈汝朋，广东众达律师事务所辅助人员。
原告东莞市德银家居有限公司（以下简称“德银公司”）诉被告胡琼安租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告德银公司的委托代理人孙福俊，被告胡琼安的委托代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德银公司诉称：2014年6月1日，原告与被告签订一份《租用厂房合同》，由被告将位于东莞市大岭山镇太公岭路19号的厂房（以下简称“涉案物业”）出租给原告使用。原告向被告交纳了66000元的押金。因在使用涉案物业过程中存在诸多问题，原告于2016年1月26日解除了上述租赁合同。但被告扣留了涉案物业内的所有物品，包括机器设备、办公设备、家具产品及原辅材料等，不让原告将上述物品搬走。涉案物业并未取得房产证或建设规划许可证，涉案租赁合同应属无效合同。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告双方签订的《租用厂房合同》无效；2.被告退还原告押金66000元；3.被告退还原告价值493898元的物品（详见物品清单）；4.诉讼费由被告承担。
被告胡琼安辩称：1.因为原告的设备及原材料等已被法院因其它案件进行了查封。查封的时间是在原告起诉前，因此并非被告扣留原告在涉案物业内的物品，原告没有归还的义务；2.原告所述的涉案物业存有价值493898元的物品，与事实不符，原告没有证据证明其在2016年1月之前离开涉案物业时遗留上述价值的物品，而根据法院在2015年12月初及2016年2月初分别两次前往涉案物业对原告所有的设备进行了查封，当时已经制作了查封的物品清单，即使被告需要将物品移交给原告，也应以查封清单记载的物品为准；3.事实是原告迟迟不肯将机器设备搬走，一直占有被告的涉案物业，并非被告阻挠原告搬走物品。
本院经审理查明：2014年6月1日，原告作为甲方，被告蒋斌作为乙方，双方签订一份《租用厂房合同》，约定甲方将位于东莞市大岭山镇太公岭村太公岭路19号约2200平方米的厂房（以下简称“涉案物业”）租赁给乙方使用。合同第二条约定涉案物业租赁期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月30日止；合同第三条约定涉案物业每月租金33000元，租金自2014年6月1日起计算，当月租金在当月10日前付清，超期30天以上罚5%滞纳金及甲方有权单方面终止合同。签订上述合同后，原告向被告交付了厂房押金66000元。涉案物业未取得房地产权证或建设工程规划许可证，原告与两被告均确认涉案租赁合同无效。原告主张其在使用涉案物业过程中存在诸多问题，其于2016年1月28日邮寄一份《解除合同通知书》给被告，告知被告涉案物业存在漏水等问题，要求即日起解除涉案租赁合同，并计划于2016年1月31日搬离涉案物业。被告确认有收到上述《解除合同通知书》，但不确认原告在该通知书记载的解除合同的理由，并主张虽然原告有告知要求在2016年1月31日搬离涉案物业，但后来原告又没有与其联系。原告又主张其没有搬成是因为被告的阻挠，但并未提供相应的证据予以证明。被告对原告的该主张予以否认。原告主张被告将其价值493898元的物品扣留在涉案物业。原告提供了四张送货单复印件以证明其上述主张，四张送货单列明了送货物品名称、数量、单价及总金额，上述四张送货单“收货单位签收”处均有加盖“东莞市大岭山卫民机械厂”字样的印，四张送货单记载的货物总金额共计为142794元。被告不确认其有扣留原告的物品，亦不确认原告在涉案物业存有价值493898元的物品，是原告不肯搬离涉案物业，并主张原告的物品在本案立案前已被法院因另案查封，原告遗留的物品应该与法院查封清单记载的物品基本一致。原告在涉案物业的物品被本院以案号为（2015）东二法岭执字第384号的案件（以下简称384号案）查封。本院于2016年5月4日到涉案物业进行现场勘验，涉案物业现场存有一些机器设备及原材料等物品，该些物品没有被相关单位贴上封条。原告在现场表示其物品被盗，已报公安处理，同时，原告确认384号案查封的财产都在涉案物业内。2016年5月9日，原告与被告均确认原告已于当日腾空涉案物业，并将涉案物业交还给被告。原告主张原告的法定代表人蒋斌在涉案《租用厂房合同》上签名是履行作为原告的法定代表人的职务行为，且蒋斌与被告签订涉案租赁合同时有告知被告，蒋斌是为了成立原告才承租涉案物业的。被告否认其与蒋斌签订涉案合同时蒋斌有告知其租用涉案物业是为了成立原告。被告主张蒋斌直接与被告签订涉案租赁合同，在签订合同时原告尚未成立，故蒋斌是承租方，而蒋斌是原告的法定代表人及唯一的股东，故蒋斌对原告债务也应承担责任。原告于2014年8月7日登记成立。
另查明，涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。
以上事实，有原告提供的送货单复印件、《租用厂房合同》、收据、《解除合同通知书》、快递单、交寄邮件收据及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，被告与蒋斌签订《租用厂房合同》出租涉案物业，故涉案《租用厂房合同》无效。本案争议的焦点是：一、被告应否退还押金66000元给原告；二、原告主张退回的物品是否真实留在涉案物业内。
关于本案争议焦点一。原告主张蒋斌与被告在2014年6月1日签订涉案租赁合同是为了成立原告，而原告是在2014年8月7日成立，故本院对原告的上述主张予以采信。原告依法成立后，其依法可承继公司的发起人蒋斌为成立公司产生的债权债务。原、被告双方又确认被告有收到过涉案物业押金66000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案《租用厂房合同》无效，被告应向原告退回涉案物业押金66000元，故本院对于原告关于主张被告返还押金66000元的请求予以支持。
关于本案争议焦点二。原告主张其有价值493898元的物品留在涉案厂房，并提供了四张送货单复印件证明其该主张。被告不确认原告提供的上述送货单复印件。被告提供的送货单没有原件核对，送货单“收货单位签收”处的印章均不是原告的印章，四张送货单的总金额也与原告主张的价值493898元不相符，故本院对原告提供的送货单不予采信。原告应对其关于有价值493898元的物品留在涉案物业的主张承担举证不能的不利后果。同时，由于原告已于2016年5月9日腾空涉案物业，并将涉案物业交还给被告，故本院对原告关于主张被告退还价值493898元的物品的请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认蒋斌与被告胡琼安于2014年6月1日签订的《租用厂房合同》无效；
二、限被告胡琼安于本判决生效之日起三日内向原告东莞市德银家居有限公司返还押金66000元；
三、驳回原告东莞市德银家居有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4699元，由原告东莞市德银家居有限公司负担3974元，由被告胡琼安负担725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审判员 欧泽林
二〇一六年六月二日
书记员 李婉琪
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。