上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民二（商）初字第698号
原告中国建设银行股份有限公司上海崇明支行，住所地崇明县。
负责人董宣忠，行长。
委托代理人施杰，公司职员。
委托代理人徐斌，公司职员。
被告叶跃平，男，1957年6月2日生，汉族，住浙江省永嘉县。
被告虞玲云（曾用名：虞凌云），女，1961年8月4日生，汉族，住浙江省永嘉县。
被告上海春岸房地产开发有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人陈琦，董事长。
委托代理人冯运良，公司员工
原告中国建设银行股份有限公司上海崇明支行与被告叶跃平、被告虞玲云、被告上海春岸房地产开发有限公司（以下简称“春岸公司”）金融借款合同纠纷、抵押合同纠纷、保证合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员方产独任审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人施杰、徐斌及被告春岸公司委托代理人冯运良到庭参加诉讼。被告叶跃平、被告虞玲云经本院合法传唤未到庭�诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月18日，原、被告签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》1份，约定：被告叶跃平向原告借款人民币230万元（下文币种均为人民币，略写）。被告叶跃平以上海市崇明县某路房屋抵押给原告为上述贷款本息及费用担保，由被告春岸公司提供保证。被告虞玲云承担抵押担保责任。原告于2010年4月23日依约放款。现因被告叶跃平涉及其他法律纠纷。依据上述合同约定，被告已构成违约，故原告有权依约要求叶跃平偿还全部借款本息，并要求处分抵押物优先受偿，同时要求虞玲云承担抵押担保责任，及春岸公司承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、被告叶跃平、虞玲云提前归还全部借款本金1，258，763.29元，利息5，759.13元（算至2015年8月31日）以及支付自2015年9月1日起至付清日止之利息及逾期付款违约金（按合同约定）；2、当被告叶跃平不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；3、春岸公司在抵押登记手续办理完毕之前对上述债务承担连带清偿责任；4、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。
原告为证明其诉称的事实，向本院提交《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、结婚证复印件、放款凭证、房地产预先登记证、（2015）温龙状商初字第693号民事裁定书各1份。
被告叶跃平未作答辩。
被告虞玲云未作答辩。
被告春岸公司辩称：春岸公司与叶跃平于2010年4月签订预售合同，约定买受人叶跃平应当在交房后一个月内办理登记手续。现春岸公司已交房，但因叶跃平的原因，小产权证尚未办理。春岸公司多次催办，但被告至今尚未办理完成。所以春岸公司不应当承担连带�证责任。
被告春岸公司提供《上海市房地产权证》（大房产证）、《预售合同》、交房手续各1份。
经审理查明，2010年4月7日，叶跃平与春岸公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由叶跃平向春岸公司购买上海市崇明县某路房产（以下简称“涉案房产”）。为此，叶跃平向原告申请贷款，2010年4月18日，以叶跃平为借款人、抵押人，原告为贷款人，春岸公司为保证人，虞玲云为共有人，签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（以下简称“《涉案抵押借款合同》”1份。其中，贷款条款约定：借款人以上述涉案房产向贷款人抵押申请贷款本金230万元，借款期限为120个月，自2010年4月18日起至2020年4月18日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及调整幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整日为起息日次年起，每年的1月1日；借款人按等额本息还款法进行还款，每1个月归还本息24785.9元；贷款利息自放款之日起计算，按日计息，每月按30日计算；对于借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率结计借款人当期应还本金、利息及罚息。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直到全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。但对于到期一次还本付息的借款，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照每月一次的结息频率结计借款人当期应还本金、利�及罚息。借款人的还款首先用于偿还应由借款承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），剩余款项按照先还息后还本、息随本清的原则偿还。《涉案抵押借款合同》的担保条款约定：本合同采用保证、抵押的担保方式，保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括得利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误，抵押财产抵押权登记已办妥并记载于房屋登记簿上，且与登记机关房屋登记记载一致的抵押财产的《上海市房地产登记证明﹤他项权利（抵押）﹥》原件交由贷款人核对无误、收执之日止；若贷款人已收执《上海市房地产登记证明﹤他项权利（抵押）﹥》原件，则保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押财产预先登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记簿上，且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止；本保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力；如果合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任等。抵押人以涉案房产设定抵押，抵押担保范围与上述保证相同；本抵押条款签订后，若抵押财产为预购商品房，则抵押人应办理抵押权预告登记，并确保在能够办理相应的房屋抵押登记手续之日起三个月内将抵押权预告登记转为抵押权登记；共有人同意将合同抵押财产用于抵押，当出现合同约定事项而导致处分抵押财产时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件自找住房或接受其他方式的安置。《涉案抵押借款合同》的违约责任条款约定：借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一�借款本金和利息（包括被贷款宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。另外还约定，合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上浮50%等。在办理上述贷款手续的同时，叶跃平和虞玲云为夫妻，向原告提交结婚证复印件。虞玲云向原告出具《承诺书》1份，承诺对叶跃平的上述贷款本金、利息及相关费用承担共同、连带还款责任直至贷款本息及相关费用偿还完毕。
2010年4月23日，原告依约向叶跃平放贷230万元。此后，叶跃平依约还款。2010年4月26日，涉案房产为上述贷款办理预告登记：预购商品房抵押权人为原告，预购�品房抵押人为叶跃平，债权数额为230万元。现原告发现，叶跃平因（2015）温龙状商初字第693号浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司高新支行与被告叶跃平等多人金融借款合同纠纷而涉讼，构成违约，故原告于2015年9月1日诉至法院，请求提前收回贷款本息等。截止，2015年8月31日，叶跃平结欠原告借款本金1，258，763.29元，利息5，759.13元。
另查明，春岸公司于2011年9月22日向叶跃平交付涉案房产，于2012年1月10日取得上海市崇明县某路建筑面积为51，867.58平方米房屋的《上海市房地产权证》，涉案房产包含其内。至本判决之日，涉案房产仍在春岸公司名下，叶跃平尚未办理产权交割手续取得涉案房产的《上海市房地产权证》。
以上事实，由原告提供《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、预购商品房抵押登记证明、银行放贷凭证、个人贷款对�单、叶跃平和虞玲云的结婚证（复印件）、（2015）温龙状商初字第693号民事裁定书、承诺书各1份，春岸公司提供的《上海市房地产权证》（大房产证）、《预售合同》、交房手续各1份以及原告、被告春岸公司的当庭陈述为证。
本院认为，原告、叶跃平、春岸公司、虞玲云共同签订的《涉案抵押借款合同》系当事人的真实意思表示，该合同合法成立，对各方均有法律约束力。原告已按约履行了全额放贷义务。尽管被告叶跃平亦按月归还贷款。根据上述合同约定，借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。在本案中，原告提供证据显示叶跃平因（2015）温龙状商初字第693号浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司高新支行与被告叶跃平等多人金融借款合同纠纷而涉讼，对原告构成违约，因此，原告按约主张提前收回全部贷款本息，符合约定，本院予以支持。被告虞玲云与被告叶跃平系夫妻关系，且虞玲云向原告出具共同还款承诺书，故原告请求虞玲云对叶跃平的上述债务承担共同还款责任，合情合理合法，本院亦予以支持。另外，被告叶跃平在春岸公司所有的涉案房屋设定的抵押权预告登记，该预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质及法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自�够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的，预告登记失效。由此可见，所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，因此，抵押权预告登记并非实体的抵押权，而是对于未来抵押权发生变动的请求权，该权利具有排他性——不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，以确保预告登记权利人不受损害。在本案中，涉案房屋至今仍系春岸公司名下整幢房屋的一部分，尚未取得独立产权证。于此期间，原告作为该房屋的抵押权预告登记的权利人，抵押权赖以存在涉案房屋的独立物权尚不存在。因此，至今原告的抵押权不成立，原告在房屋预告登记期间直接主张对尚未成为有效物权的涉案房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持。但无论涉案房产抵押权是否成立，被告春岸公司作为阶段性连带�任保证人，应依照合同约定，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误，抵押财产抵押权登记已办妥并记载于房屋登记簿上，且与登记机关房屋登记记载一致的抵押财产的《上海市房地产登记证明﹤他项权利（抵押）﹥》原件交由贷款人核对无误、收执之日止；若贷款人已收执《上海市房地产登记证明﹤他项权利（抵押）﹥》原件，则保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押财产预先登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记簿上，且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止。当被告叶跃平未能按约履行债务时，原告有权直接要求被告春岸公司在约定的阶段内承担连带清偿责任。被告春岸公司在承担保证责任后，有权向被告叶跃平、虞玲云追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶跃平、被告虞玲云于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海崇明支行借款本金人民币1，258，763.29元，利息人民币5，759.13元以及支付自2015年9月1日起至判决生效之日止的逾期罚息（罚息计算方法：以借款本金人民币1，258，763.29元、利息人民币5，759.13元之和即人民币1264522.42元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%再上浮50%计算罚息利率）
二、被告上海春岸房地产开发有限公司对被告叶跃平、被告虞玲云的上述判决主文第一项中所确定的债务自本判决生效之日至上海市崇明县某路房屋办理上海市房地产权证至被告叶跃平名下（或叶跃平指定人名下），并且将上述房屋的预先登记转为以原告为抵押权人的抵押权登记之日期间承担连带清偿责任；
三、被告上海春岸房地产开发有限公司承担还款责任后有权向被告叶跃平、被告虞玲云追偿；
四、对原告中国建设银行股份有限公司上海崇明支行的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币16，180元，减半收取计人民币8，090元，财产保全费5，000元，合计人民币13，090元（原告已预交），由被告叶跃平、被告虞凌云共同负担，被告上海春岸房地产开发有�公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 方 产
二〇一五年十一月二十三日
书记员 倪婧婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条??借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条??借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条??当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行�务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十条??一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。
第三十一条??保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条??当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。