上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3356号
上诉人（原审被告）陈健美。
委托代理人郑小龙，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庄爱芬。
原审被告郑永华。
上诉人陈健美因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第24087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号304室、305室房屋产权为庄爱芬及案外人邵＊＊，房屋用途为店铺。
系争房屋原由庄爱芬于2014年3月出租给付＊＊，租期6年。庄爱芬于2014年3月7日收取付＊＊租赁保证金（押金）6万元。2015年初，付＊＊与郑永华、陈健美协商一致，将系争房屋承租权转让给郑永华、陈健美。
2015年3月1日，庄爱芬与郑永华、陈健美签订《商铺租赁合同》，约定甲方（庄爱芬）将系争房屋出租给乙方（郑永华、陈健美），乙方承诺房屋作为办公营业使用。甲方于2015年3月1日前向乙方交付房屋，租赁期限6年，自2015年3月1日起至2021年2月28日。房屋每月租金为15，000元，自2018年3月1日起月租金递增6%，之后不再递增。租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2015年3月1日前向甲方支付，乙方以后每期租金应在每季度末25日之前支付下一期租金；逾期支付的每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付滞纳金。甲方交付该物业时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为4个月租金，即6万元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间物业管理费由乙方承担，物业费每三个月与房屋租金一同支付。乙方在租赁期内，需事先征求甲方的书面同意，方可将该房屋转租给他人；否则甲方有权解除合同，乙方作为违约方承担责任。双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金……（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同签订后，庄爱芬向郑永华、陈健美交付了房屋，郑永华、陈健美支付了首期三个月的租金45，000元和物业管理费1，665元。双方确认，涉案305室房屋内注册有上海利豪石材养护技术工程有限公司。
郑永华、陈健美承认，其承租后，于2015年3月在涉案的304室房屋内注册了个体工商户营业执照。
2015年4月25日，郑永华与案外人胥＊＊签署养生转让合同协议书，约定郑永华将涉案房屋转让给胥＊＊使用，郑永华已经签署了租期至2021年2月28日的合同，胥＊＊同意代替郑永华履行该合同，现有装修、装饰、设备归胥＊＊，转让款12万元。同日，郑永华收取胥＊＊定金1万元。
2015年5月16日，郑永华、陈健美向庄爱芬发送短信，要求庄爱芬接电话（进行协商），否则拒付房租并登门拜访。
2015年5月19日，双方在街道司法所进行调解。司法所来访接待处理单记录显示，陈健美称：我租房子经营不挣钱，欲与房东（指庄爱芬）解除合同或转租第三方。庄爱芬表示：租房协议约定不得转租，1、我不同意转租；2、6年押金不退，6万元……郑永华、陈健美：大家退让一步，我们有住房可作为转让人（实际应为“受让人”）的抵押，当时你们口头同意我们转租的。来访接待处理单记录还载明，最终调解意见：双方同意在协议书上加上新加入承租人的姓名，维持协议书，“由房东签字经营不善同意寻找合伙人并所产生的经济损失后果由陈健美与郑永华负责”，增加合同条款，约定星期四下午2时到这里调解。来访接待处理单记录底部还注明，租房前提：1、上海有住房的；2、合法经营的；3、房屋不转租。
2015年6月1日，庄爱芬发短信给郑永华、陈健美表示，房子如续租，请支付6、7、8月的租金和物业管理费。郑永华、陈健美回复：租金没问题，但先把305室的公司撤出。
2015年6月，庄爱芬发短信给郑永华、陈健美表示，我去市民中心咨询过，我们公司不移走，不影响你们再注册，需要什么手续可以帮助你们，但是你们10日之前付房租，表示你们愿意租下去。庄爱芬还发短信表示，房屋分割平面图已经快递给你们，后续事情你们在办理过程中沟通。
2015年6月10日，庄爱芬向郑永华、陈健美快递了“房屋图纸”和“催单”。2015年6月12日，庄爱芬向郑永华、陈健美快递“房屋租赁解除通知”。
证人付＊＊当庭作证：证人2014年3月与庄爱芬签订租赁合同，租期6年，缴纳了押金6万元。2015年，经庄爱芬同意，将店铺转让给郑永华、陈健美。当时应该由庄爱芬退还证人押金6万元，再由郑永华、陈健美向庄爱芬交付押金，为方便，各方约定由郑永华、陈健美将押金6万元交证人，在郑永华、陈健美处理完证人遗留事项（迁出304室工商注册的公司和维修损坏的门栏）后，证人将押金收条交给郑永华、陈健美，由郑永华、陈健美向庄爱芬换取新的押金收条。郑永华、陈健美应付证人转让费7万元、押金6万元，现郑永华、陈健美已经实际支付10万元，尚欠3万元。证人与庄爱芬之间的押金已经结清，将来不会再向庄爱芬主张。庄爱芬与郑永华、陈健美签约时，庄爱芬同意以证人转让给郑永华、陈健美的相同方式（即取消原合同，签订新合同）进行转让。证人转让给郑永华、陈健美时，庄爱芬确实对郑永华、陈健美（上海有无房产，有无经济实力等）进行过审核。
针对转让一节，郑永华、陈健美庭审中称，2015年4月，郑永华、陈健美欲转让给胥＊＊，庄爱芬也同意，故郑永华、陈健美才收取了胥＊＊的定金，但是庄爱芬之后又不同意转让给胥＊＊；2015年5月19日，双方同意将胥＊＊增加为承租人，但事后庄爱芬又反悔。庄爱芬则表示，2015年4月，郑永华、陈健美提出经营困难欲转让，庄爱芬表示同意转让但受让人要经过庄爱芬审核，后来庄爱芬审核发现胥＊＊的公司注册在北京，注册资金仅10万，上海仅有非独立核算分支机构，故明确向郑永华、陈健美表示不同意转让给胥＊＊；街道调解时，陈健美提出租赁合同上增加胥＊＊的名字，庄爱芬并未同意。
针对押金一节，庄爱芬表示当时确实说过遗留事项处理完毕后由庄爱芬出具一个书面说明，证明转让过程；现遗留事项确实已经解决，但是当时庄爱芬只同意在6年合同期满后将押金还给付＊＊。
针对305室注册有其他公司一节，郑永华、陈健美表示原想注册在304、305室内，后来发现305室内有其他公司，所以只能注册在304室，后来发现这样产生很多问题，面积不对、图纸要改、卫生许可证、营业执照都要改，所以在办理卫生许可证时就电话要求庄爱芬迁出305室的公司。庄爱芬表示，郑永华、陈健美知道305室内注册了另外的公司，也同意只注册在304室，后来因为转让双方产生纠纷后，郑永华、陈健美才提出305室公司的问题，之后庄爱芬咨询后知道可以通过分割或者产权人出承诺书的方式解决，所以已经将房屋分割图快递给郑永华、陈健美。
原审中，经原审法院释明，郑永华、陈健美表示，其支付给付＊＊转让费7万元，进场后又增加了沙发、电视机等设备，装修进行了小改动，共花费6万元，故如果解除合同，则要求庄爱芬赔偿13万元，另外押金6万元应由庄爱芬返还。庄爱芬则不同意郑永华、陈健美上述要求。
原审认为，庄爱芬与郑永华、陈健美之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案最主要的争议焦点是郑永华、陈健美拒付租金的抗辩是否成立，庄爱芬是否享有解除权。无论是双方协商解除合同后再由庄爱芬将房屋出租给郑永华、陈健美所称的受让方，或者郑永华、陈健美将商铺租赁合同的权利义务概括转让给案外人，均需征得庄爱芬的同意。郑永华、陈健美主张，庄爱芬在签约时就同意郑永华、陈健美进行转让，以及庄爱芬在2015年4月已经同意郑永华、陈健美将店铺转让给胥＊＊，显然缺乏证据证明。郑永华、陈健美又主张，双方在街道调解时已经达成一致将胥＊＊增加为承租人，但来访接待处理单记录载明的调解意见没有双方签名，且已经注明需星期四再行调解，仅凭该证据不足以证明双方已经达成一致。因此，认定双方并未就提前解除合同或将合同权利义务概括转让他人达成一致，在此情况下，双方仍应按照合同履行各自义务，郑永华、陈健美关于因庄爱芬拒绝转让而拒付租金的抗辩不成立。
郑永华、陈健美又以涉案305室房屋内注册有其他公司影响郑永华、陈健美经营秩序为由抗辩拒付租金。双方合同中约定房屋用途为办公经营，但并未对办理证照事宜作出具体约定，故应由郑永华、陈健美自行办理证照，但庄爱芬应予以协助配合。纵观全案事实，双方之间的纠纷起源于郑永华、陈健美因经营困难提出转让他人的要求之后，双方未能协商一致。在纠纷发生前，郑永华、陈健美已经在304室内进行了工商注册，目前没有证据证明郑永华、陈健美曾就证照注册事宜向庄爱芬提出过其他协助的要求。而纠纷发生后，郑永华、陈健美提出了305室原注册公司影响其注册的问题，在此情况下，庄爱芬经咨询确定可以通过一定的途径消除对郑永华、陈健美相关注册的影响，并也实际通过向郑永华、陈健美快递房屋分割图等方式对郑永华、陈健美进行协助，还在短信中告知后续事宜在办理过程中再沟通。以上事实足以说明，庄爱芬积极协助郑永华、陈健美办理相关证照，并无拒绝配合的行为。因此，郑永华、陈健美以此为由拒付租金，也无法律依据。
综上，郑永华、陈健美拒付租金的抗辩不成立，其逾期支付租金超过15日，庄爱芬享有合同解除权，庄爱芬要求解除商铺租赁合同、郑永华、陈健美迁出租赁房屋的诉请，予以支持。庄爱芬要求郑永华、陈健美支付违约金45，000元，并支付自实际迁出之日的租金（合同解除后为房屋使用费）及物业费的请求，亦符合合同约定和法律规定，也予支持。
关于租赁保证金（押金）一节。郑永华、陈健美与付＊＊之间存在转让关系，而且结合双方的合同中明确约定郑永华、陈健美须支付租赁保证金6万元，但郑永华、陈健美实际并未支付，庄爱芬也未催讨的事实，郑永华、陈健美及证人所称各方约定将付＊＊支付租赁保证金转为郑永华、陈健美支付的保证金，并在处理完付＊＊的遗留事项后郑永华、陈健美向庄爱芬换取新的押金收条的说法，符合常理，予以认可。庄爱芬所称，当时同意出具书面材料仅为证明转让过程，在6年合同期满后将押金还给付＊＊的说法，不合常理，不予采信。现庄爱芬承认付＊＊的遗留事项已经解决，故认定付＊＊所付租赁保证金已经转为郑永华、陈健美支付的租赁保证金，应当在本案中一并处理。鉴于双方合同解除，租赁保证金应返还郑永华、陈健美或在履行判决时冲抵相应费用。
关于郑永华、陈健美提出的转让费、设备及装修费用。郑永华、陈健美提出的相关设备均属可移动物品，应在迁出房屋时自行搬离，其要求庄爱芬赔偿并无依据。本案系郑永华、陈健美逾期支付租金导致的合同解除，责任在郑永华、陈健美，故郑永华、陈健美要求庄爱芬赔偿转让费和装修费用，不符合法律规定，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2015年9月14日作出判决：一、庄爱芬与郑永华、陈健美之间的《商铺租赁合同》解除；二、郑永华、陈健美应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号304室、305室内迁出；三、郑永华、陈健美应于判决生效之日起三十日内给付庄爱芬自2015年6月1日起至实际迁出之日止的租金或房屋使用费（按每月15，000元计算）及物业管理费（按每月555元计算）；四、郑永华、陈健美应于判决生效之日起三十日内给付庄爱芬违约金45，000元；五、庄爱芬应于判决生效之日起三十日内返还郑永华、陈健美租赁保证金60，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，175元，减半收取587.50元，由郑永华、陈健美负担。
原审法院判决后，陈健美不服，向本院提起上诉称：被上诉人于2015年6月12日向上诉人发出解除通知，故租赁合同已解除，被上诉人不能同时主张租金和违约金，两者只能择其一。被上诉人主张的违约金过高，应当予以调整，故请求二审法院撤销原审判决第三、四项，依法改判被上诉人和原审被告仅支付使用费，或者仅支付违约金，并降低违约金标准。
被上诉人庄爱芬辩称：被上诉人是根据合同约定通知上诉人解除合同。被上诉人多次告知上诉人支付6-8月的租金，而上诉人并未支付，且在收到被上诉人发出的解除通知后继续占有房屋经营，上诉人未支付租金构成违约，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告郑永华述称：同意上诉人的意见。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人及原审被告与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，承租人应在每季度末25日前支付下一期租金，如逾期不支付租金累计超过15日的，出租人可书面通知承租人解除租赁合同，并要求承租人按月租金的三倍支付违约金。然上诉人在支付了第一期租金后，至今未支付第二期租金，违反了合同约定，故被上诉人要求上诉人支付违约金并无不当。上诉人在收到被上诉人发出的书面解除合同通知后，并未搬离，而继续占有房屋，故被上诉人要求上诉人支付租金及使用费，于法有据。至于上诉人认为原审确定的违约金标准过高而要求予以调整的问题，双方所签订的租赁合同租期长达六年，然因上诉人违约致使租赁合同无法继续履行，而双方约定的违约金亦仅为一个月租金的三倍，尚属合理，故上诉人以双方约定的违约金过高为由，要求予以调整，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，175元，由上诉人陈健美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……