安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第00414号原告：滁州市会峰房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯路，组织机构代码71171009-2。法定代表人：程崇文，该公司董事长。委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。被告：秦楠，男，1972年7月16日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省滁州市。原告滁州市会峰房地产开发有限公司与被告耿菊生、秦楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由审判员张晨独任审判，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告滁州市会峰房地产开发有限公司的委托代理人庞仁兵及被告秦楠到庭参加诉讼。诉讼中，滁州市会峰房地产开发有限公司撤回对被告耿菊生的起诉,本院予以准许。本案现已审理终结。滁州市会峰房地产开发有限公司诉称：2013年10月29日，秦楠与滁州市会峰房地产开发有限公司签订一份房屋租赁合同，租赁该公司位于滁州市﹟门面（楼下二间与二楼整体），合同中约定了租赁标的、租期、租金标准、缴纳方式、违约责任等具体条款。合同签订后，秦楠缴纳了2013年部分房租，2014年房租至今未交。现要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，秦楠返还位于滁州市门面（楼下两间与二楼整体）；2、秦楠支付截止2015年11月1日的房租费990000元，之后房租费按合同约定计算；3、秦楠支付违约金50000元，并承担本案诉讼费用。秦楠在庭审中辩称：1、租赁合同属实，承租的房屋也属实，是位于上海（菊香园）门面（楼下两间与二楼整体）房屋，但滁州市会峰房地产开发有限公司本身也存在违约行为，也应赔偿秦楠损失，不同意解除合同及返还房屋，要求继续承租；2、对截至2015年11月1日欠房租费990000元无异议,但是，如果一旦交房，则应该按实际使用天数计算房租；3、秦楠不存在违约行为，不应支付5万元违约金，房屋实际由秦楠租赁，与耿菊生无关，虽然合同上有耿菊生签名，但耿菊生只是中介人，相关责任应由秦楠承担，房租费也应由秦楠个人支付。滁州市会峰房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市会峰房地产开发有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市会峰房地产开发有限公司的基本情况；证据二、房产证复印件一份。证明秦楠承租的房屋系滁州市会峰房地产开发有限公司所有的位于上海门面（楼下两间与二楼整体）；证据三、2013年10月29日的租赁合同复印件一份。证明租赁物、租赁费及违约责任。上述证据经秦楠质证，对真实性均无异议。秦楠为支持其辩称意见，举证下列证据：证据一、秦楠的身份证复印件一份。证明秦楠的基本情况；证据二、照片三张。证明照片中显示的地方也在承租的范围之内，但目前并未交付，租金也一直在付。证据三、收条及说明复印件各一份。证明楼梯间长期被红杉超市占用，滁州市会峰房地产开发有限公司多次协调无果，后秦楠与超市发生争执，滁州市会峰房地产开发有限公司没有及时交付房屋，直到2014年6月份才交付，滁州市会峰房地产开发有限公司存在违约，也应赔偿秦楠损失。上述证据经滁州市会峰房地产开发有限公司质证，对证据一的真实性无异议；对证据二，认为合同中约定的租赁范围不包含照片中显示的地方，租赁范围只是楼下两间和二楼整体；对证据三，认为出租的仅是楼下两间和二楼整体，签订合同时即交付给秦楠使用，秦楠当时也进行了装修并开始经营。本院认为：滁州市会峰房地产开发有限公司举证的三组证据及秦楠举证的证据一，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。秦楠举证的证据二、三，不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2013年10月29日，滁州市会峰房地产开发有限公司作为出租方（甲方），秦楠作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，载明：租赁物所在地：上海北路698号菊香园小区11#门面（楼下两间与二楼整体）；三、1、租赁期为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日结束；2、乙方第一年应交房租72万元、第二年应交72万元、第三年应交72万元、第四年应交79万元、第五年应交79万元；3、房租交纳方式为：先交租金后租用房屋，合同签订之日，乙方向甲方支付第一年租金72万元（最后期限2013年11月8日），2014年11月1日前交第二年租金72万元，2015年11月1日前交第三年租金72万元，2016年11月1日前交第四年租金79万元，2017年11月1日前交第五年租金79万元；八、合同的解除当乙方发生下列事态之一时，甲方可用书面通知乙方解除本合同而无须乙方同意：1、当乙方延迟两个月支付租金时；十、违约责任一方违约，违约方除赔偿另一方实际损失外并需支付守约方违约金5万元。合同签订后，秦楠支付了第一年的部分房租费45万元，此后未再付款。本院认为：综合当事人的诉称、辩称，举证和质证意见，本案的争议焦点是：秦楠是否构成违约，是否应解除合同、返还租赁的房屋并支付房租费及违约金。滁州市会峰房地产开发有限公司与秦楠于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方理应严格按约履行；按合同约定，秦楠应于2013年11月8日前支付第一年租金720000元，但其仅支付第一年的部分房租费450000元，余款270000元及后期租金至今未付，已构成违约，本院对滁州市会峰房地产开发有限公司要求解除于2013年10月29日与秦楠签订的《房屋租赁合同》，秦楠返还位于滁州市门面（楼下两间与二楼整体）并支付租赁费的请求予以支持。按双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，“一方违约，违约方除赔偿另一方实际损失外并需支付守约方违约金5万元”，该约定不违反相关法律规定，本院对滁州市会峰房地产开发有限公司要求秦楠支付违约金5万元的请求予以支持。秦楠称滁州市会峰房地产开发有限公司存在违约，应赔偿其损失，因其未提起反诉，本案不予处理。秦楠称楼梯间在其承租范围之内，但无证据证明该楼梯间包含在合同约定的“楼下两间”范围之内，本院对其辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市会峰房地产开发有限公司与被告秦楠于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告秦楠于判决生效后一个月内将位于滁州市上海北路698号菊香园小区11#门面（楼下两间与二楼整体）返还原告滁州市会峰房地产开发有限公司；三、被告秦楠于判决生效后一个月内支付原告滁州市会峰房地产开发有限公司房租费270000元，并自2014年11月2日起按1972.6元/日(720000元÷365)标准支付滁州市会峰房地产开发有限公司房租费至返还房屋时止；四、被告秦楠于判决生效后一个月内支付原告滁州市会峰房地产开发有限公司违约金50000元。如果被告秦楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，减半收取7080元，由被告秦楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  张 晨二〇一五年七月二十八日代理书记员  肖珺杰附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。