湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第06658号原告长沙礼盛房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道662号软件大楼后栋1680号。法定代表人周训根，该公司执行董事。委托代理人王少峰，湖南银联律师事务所律师。被告易明华，原告长沙礼盛房地产开发有限公司（以下简称“礼盛公司”）诉被告易明华商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告的委托代理人王少峰到庭参加了诉讼,被告易明华经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告礼盛公司诉称：2014年5月15日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（编号：XD140199。）。合同约定，由被告购买原告开发的坐落于岳麓大道660号第13栋N单元。号房屋，合同总价款600373元，其中首付款180373元，剩余房款420000元采取银行按揭方式支付。上述合同签订完毕后，原告及时向被告开具了首付款发票，并向房产部门办理了合同备案登记手续。被告亦与银行办理了按揭贷款手续。因被告资金困难，其仅支付了10373元的首付款和其他费用，剩余首付款170000元被告承诺在2014年12月30日之前付清，并向原告出具了《欠条》。然而被告并未按承诺付款，至今仍欠原告170000元的首付款未付；同时，据银行反映，截止2015年9月13日，被告已经连续逾期2期以上未还银行贷款本息。被告的行为已经严重违约，根据《长沙市商品房买卖合同》第七条及其附件四《合同补充协议》第二条第七款约定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告按全部购房款的10%向原告支付违约金；同时，根据《合同补充协议》第十一条第二款约定，合同解除后，被告有义务配合原告办理注销合同备案登记和按揭合同解除等手续。综上，为维护原告合法权益，现原告起诉至法院，请求依法判决：一、解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：XD140199。）及其附件；二、被告向原告支付违约金60037.3元；三、被告限期配合原告注销合同备案登记和按揭合同解除等手续，并自买卖合同解除之日起至前述手续办理完毕之日止按合同总价款600373元每日万分之二的标准向原告支付违约金；四、被告承担本案全部诉讼费。被告易明华辩称：被告已多次到该公司商量如何补交该购房欠款17万元，但一直没有协商好，原因是当时购买该房产时销售人员跟被告沟通的是该剩余房款可以在该房产交房日期2016年5月30日之前付清余款即可，至于写欠条一事被告当时也是听信于销售人员的建议写的。他说这是公司的一个程序问题，必须要写一张欠条。被告当时理解是没有问题的。直到欠条到期该公司的另外一名工作人员联系被告说被告的欠款到期要被告归还欠款，可被告联系当时的销售人员时他已经没有在该公司工作了，而被告多次到该公司解释该问题，每次都是让被告先支付一部分余款。因为被告做生意失败，暂时没有资金来支付，被告承诺在该房产交房之前一定付清余款，也同意支付利息。另外：第一、该购房合同上没有该公司法人的签字盖章，也没有给过被告一份正式合同，连付款的正式发票也没有给被告；第二、对于原告提出的违约金60037.3元，被告不认可。因为被告欠该公司剩余房款只有17万元，被告的欠条上也写的是按总房款的欠款10%收取违约金，欠款只有17万元，因此违约金不存在60037.3元的说法；第三、对于该购房款的剩余房款，被告希望可以和原告协商解决，被告承诺在2016年1月30日前全部付清，也同意按银行利息支付给原告。经审理查明：2014年5月15日，原告礼盛公司与被告易明华签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：XD140199。）及其附件，被告购买了原告开发的位于长沙市岳麓区××大道××潇湘××单元××层。号房屋。合同第五条约定房屋总金额为600373元；合同第六条约定：……2、银行按揭贷款：首付款（含定金）人民币壹拾捌万零叁佰柒拾叁元整（￥180373.00）于2014年5月15日支付。剩余房款人民币肆拾贰万元整（￥420000.00）采用银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在150日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之三（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议第二条第七款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”合同补充协议第十一条第二款约定“本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在上述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人之后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照合同约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。”合同签订后，被告向原告支付了10373元首付款和其他费用。2014年5月15日，被告向原告出具《欠条》：“本人易明华于2014年5月15日购买长沙礼盛房地产开发有限公司潇湘奥林匹克花园13栋。号，按双方约定需支付首期购房款壹拾捌万零叁佰柒拾叁元整（￥180373）及代收费用贰万陆仟柒佰捌拾伍元整（￥26785），现因本人资金困难，必须欠贵公司房款壹拾柒万元整（￥170000）。本人承诺于2014年12月30日之前付清所欠购房款壹拾柒万元整（￥170000）。若逾期未能付清欠款，逾期七天之内的，本人自愿按所欠款项的千分之七向贵公司支付滞纳金；逾期超过七天的，贵公司可单方解除购房合同，并可按总房款的余额10%收取本人的违约金，该违约金从本人已交房款中扣除，扣除违约金的剩余部分请在解除合同之日起十五个工作日内退还给本人。”后被告通过银行贷款向原告支付了部分房款。因被告至今未按照约定支付剩余的首付款，遂原告起诉至法院。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD140199。）及其附件、购房发票、欠条予以证明，本院予以确认。本院认为：第一、原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现原告诉请要求解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，依据被告向原告出具的《欠条》中的承诺，被告逾期付款超过七天的，原告可单方解除合同，故原告据此请求解除双方的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。据此，本院确认，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（编号：XD140199。）于解除通知送达之日即2015年10月18日被告收到本院起诉状副本之日已解除。第二、关于原告诉请被告承担违约金的问题。原告主张被告支付合同解除的违约金60037.3元，根据被告向原告出具的《欠条》，被告逾期未向原告付清欠款超过七天的，原告可单方解除合同，并可按总房款的余款10%收取被告的违约金。据此，本院确定被告向原告承担合同解除的违约金为17000元。原告主张被告已连续2期以上未还银行贷款本息，但未提供相关证据证实，故原告主张被告支付违约金60037.3万元，没有相应的依据，本院只予部分支持。第三、根据双方在补充协议第十一条中的约定，合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，故原告诉请被告配合办理合同备案登记的注销，理由正当，本院予以支持。原告诉请被告配合办理按揭合同的解除手续，因按揭合同的解除涉及案外人即银行的利益，故本院在本案中不予处理。另原告诉请被告自买卖合同解除之日起至合同备案登记注销和按揭合同解除办理完毕之日止按合同总价款的日万分之二的标准支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。对于原告应当退回给被告的已经支付的购房款，因被告并未在本案中提出反诉，故被告可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙礼盛房地产开发有限公司与被告易明华于2014年5月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD140199。）及其附件自2015年10月18日起解除；二、被告易明华在本判决生效后五日内向原告长沙礼盛房地产开发有限公司一次性支付合同解除的违约金人民币17000元；三、被告易明华在本判决生效后五日内协助原告长沙礼盛房地产开发有限公司办理注销双方于2014年5月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD140199。）的备案登记；若被告易明华未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日人民币60元的标准向原告支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙礼盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取651元，由被告易明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周赞二〇一六年一月十二日书记员  邱萌