上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4643号
第一原告吉春弟。
第二原告陈美英。
第三原告吉青。
第四原告李玲英。
第五原告吉晓菲。
上列五原告的委托代理人王红娅，上海市嘉华律师事务所律师。
上列五原告的委托代理人仇懿鋐，上海市嘉华律师事务所律师。
被告周天华。
委托代理人张旻浩，上海市华荣律师事务所律师。
第三人顾佩华。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
原告吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲诉被告周天华宅基地使用权纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，依法由审判员王美芳独任审判。因顾佩华与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院于2013年12月9日依法追加其为第三人参加诉讼。本案于2012年12月20日公开开庭进行了审理，原告吉青及五原告共同委托代理人王红娅、仇懿鋐、被告周天华的委托代理人张旻浩、第三人顾佩华的委托代理人许郁伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲诉称：1993年原告因徐泾镇前明村叶家小队动迁获得移地建房资格，镇政府另批了位于徐泾镇前明村宅基地一处（现地址为徐泾镇前明村某号）。1993年，因原告吉春弟常年患有严重肝病，急需巨额医疗费用进行救治。而当时动迁补偿款只有人民币3万元，如另行建房还需再支付十几万。原告在走投无路的情况下，为了保住性命与被告周天华签订了建房基地转让契约书，将诉争的徐泾乡前明村杜介队3号区以3万元转让给被告。原告认为根据土地管理法的规定，农村宅基地的流转是受严格限制的，受让人只能为本农村集体经济组织成员。被告是城市居民，不是本村成员，不具有受让资格。故被告与原告吉春弟签订的建房基地转让契约书违反了国家强制性法律规范，且损害了国家利益，应为无效。现原告家庭存在住房困难，被告在他处另有住房，故原告要求被告返还系争的宅基地。为此，原告诉至法院，请求：1、依法确认建房基地转让契约书无效，并判令被告返还原告宅基地；2、本案诉讼费由被告承担。
被告周天华辩称：本案要求返还权利的请求已经超过20年的时效，要求返还的权利未登记在被告名下，地上物、附属物被告也没有占用，返还的目的无法实现。确认合同无效涉及损失，对此请法院在查明事实后进行确认。
第三人顾佩华述称：2001年其与被告签订房屋买卖协议书，被告将系争房屋转让给第三人，第三人已经支付了转让款，土地在1993年5月已经完成转让，在整个过程中原告从未提出异议，第三人占用至今。根据相关规定应维持现状，故请求驳回原告的请求。
经开庭审理查明：原告吉春弟与陈美英系夫妻关系，原告吉青系上述两人所生之子，其与原告李玲英系夫妻关系，原告吉晓菲系原告吉青与原告李玲英所生之女。
1993年5月2日，第一原告作为建房基地使用权转让人（甲方）与被告（建房基地使用权购买人、乙方）签订建房基地转让契约书，建房基地为青浦县徐泾乡前明村杜介队3号区、基地面积95平方米，附属面积70平方米；双方当事人约定甲方转让上述建房基地使用权给乙方，转让费由乙方支付甲方3万元，自付款日起，上述建房基地使用权利归乙方所有。乙方建房时，遵守村统一规划标准。建房基地使用权转让后，仍有甲方负责出面落实引进自来水等。建筑完工半年内，双方再签一份土地使用权及房屋产权转让买卖合同，此合同由公证处公证，手续费由乙方负担。（此款所说转让买卖合同实为名义履行，一旦建筑完工，房屋产权、使用权事实已属乙方所有）。该合同甲方代表由第一原告签名，第三原告作为甲方家属签名。合同签订后，1993年第一原告出具收据，表示其收到转让建房基地款3万元。1993年7月，被告委托他人在该地基上建造小洋房1幢，造价12，000元。1997年，第一原告与被告签订备忘录1份，内容为原告造房基地转让给被告使用并建房居住，业已完成。土地使用权转让费及水电煤道路绿化等生活设施引进费用被告已全部付清。双方之间没有任何欠债借贷问题。被告完成建房后并对房屋进行装潢。
另查明，2001年5月10日，被告及其家属刘琴与第三人签订房屋买卖合同书，约定被告家庭将位于徐泾镇前明村某号房屋（建筑面积165平方米、独幢房屋、二层混钢结构、含装修、家具及部分家电）以21万元价格转让给第三人。第三人向被告支付了转让费，并又对房屋进行了装潢。
又查明，1982年，第一原告作为申请人代表其家庭申请农村建房，家庭其他人员包括第二、第三原告、第一原告之女吉芳及第一原告之母亲。1982年经批准准予原告建房。2013年6月，青浦区徐泾镇前明村村民委员会出具证明，本村某号地块上有95平方米的宅基地及70平方米的附属地，吉春弟为户主，其户下有妻陈美英、子吉青、媳李玲英、孙吉晓菲。
还查明，被告及第三人均系居民。原告于2013年7月向本院起诉。
以上事实，由原、被告、第三人的陈述及建房基地转让契约书、前明村村委会出具的证明、农村建房批复、吉春弟出具的收据、吉春弟与被告之间的备忘录、被告与沈前存签订的合同、被与第三人之间的房屋买卖合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1982年的房屋被拆迁，取得了本案系争的宅基地，该宅基地没有批复。批复上的吉老太是第三原告之祖母已于1982年的房屋建好后过世。1992年房屋拆迁时，吉芳已经出嫁，其户口迁出。1993年当时与被告签订协议都是由第一原告代表并处理，其他人没有参与，但该转让事实是知道的。系争房屋现已空关10多年，直至2012年因相邻人家建房，租借了系争房屋约1年时间。原告认为被告并非前明村集体组织成员，转让土地的协议书中仅有第一原告的签字，其不能代表其他权利人，其他权利人对此也不知情，被告受让土地后进行了建房，但其建房也是为了转让给第三人盈利，故转让宅基地协议无效，第三人受让本案房屋存在过错，其也应负过错责任，其损失、利益应向被告主张。如协议无效，土地应返还原告，原告已经收取的钱款予以返还。系争房屋可以拆除，如不拆除，经司法评估后，原告可以按照当时建房的价值进行评估后折价支付。
被告表示：被告建房、装修、购买家具、电费共计花费33万元，但很多凭据都未保存。
第三人表示：其受让房屋后重新进行了装修，共计花费了10万元。该房屋内一直有亲友暂住在内，不是固定有人常住。
根据庭审查明的事实，本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。第一原告于1993年与被告签订《建房基地转让契约书》，约定原告将其拆迁获得的系争宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员即被告，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。原告请求确认其于1993年与被告签订《建房基地转让契约书》无效的诉讼请求本院予以支持。
第一原告在与被告签订《建房基地转让契约书》时未由原告全体家庭人员共同签名，但根据原告庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，应认定第一原告能代表家庭作出决定。鉴于原、被告双方签订的《建房基地转让契约书》系双方真实意思的表示，被告在支付全部对价后取得宅基地、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢，本院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告要求被告返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告吉春弟与被告周天华于1993年5月2日签订的《建房基地转让契约书》无效；
二、原告吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲要求被告周天华返还位于上海市青浦区徐泾镇前明村杜家新区451号宅基地的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由五原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年二月二十五日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。