舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第167号
原告舟山京汇商业投资管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海洲路150号网点。
法定代表人孙瑛，总经理。
委托代理人（特别授权）翁舟娜，舟山市星光法律服务所法律工作者。
委托代理人虞信科。
被告张志强。
委托代理人（特别授权）董杰、张隽，北京大成（舟山）律师事务所律师。
原告舟山京汇商业投资管理有限公司与被告张志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理，因被告张志强下落不明，本案转换成普通程序并组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭审理。原告委托代理人翁舟娜、虞信科，被告委托代理人董杰、张隽到庭参加诉讼。审理期间，经原告申请，本院依法对被告张志强可领取的舟仲裁字（2013）第92号案件的保全押金200万元予以诉讼保全。因案情重大复杂，经本院院长批准，本案延长三个月审理期限，现已审理终结。
原告舟山京汇商业投资管理有限公司诉称，2012年5月14日，原、被告签订了一份《京汇广场租赁合同》，约定原告将舟山市普陀区东港街道麒麟街199号京汇广场1幢1-4层，建筑面积为4044.73平方米的商铺租赁给被告经营鼎盛华府大酒店，租赁期限为8年，自2012年8月1日起至2020年7月31日止（以京汇广场整体开业时间为合同的起始日），首个租赁年度租金为3113950元，以后租金逐年递增。若被告未按双方约定如期支付租金等费用超过十五日的，原告有权终止合同，收回房屋并要求被告承担赔偿金。合同签订后，原告立即向被告交付房屋，京汇广场于2013年4月28日整体开业，但被告至今未缴纳租金。另，被告与舟山市鼎盛华府餐饮投资有限公司（以下简称鼎盛华府公司）向原告承租上述房屋，被告与鼎盛华府公司分别与原告签订了一份房屋租赁合同，房屋总租金为两份合同总和。因两承租人均未付租金，原告于2015年1月10日向被告及鼎盛华府公司分别发函要求解除租赁合同，并要求及时付清租金。但被告一直未支付租金，故原告诉至本院要求：1.确认原被告于2012年5月14日所订立的房屋租赁合同于2015年1月12日解除，并责令被告立即腾退，返还原告房屋；2.判令被告立即支付原告租金3113950元，并自逾期付款之日起以欠付租金为基数按日千分之五支付逾期付款利息。
原告舟山京汇商业投资管理有限公司为证明诉称的事实，向本院提供了以下证据：
1.原、被告于2012年5月14日签订的房屋租赁合同、舟山京汇置业有限公司出具的情况说明1份，拟证明原告有权对外招租、原被告之间的房屋租赁合同关系及双方权利义务约定的事实；
2.解除合同函及快递单各1份，拟证明因被告拒付租金，原告已行使合同解除权的事实；
3.原告与鼎盛华府公司于2012年5月14日签订的房屋租赁合同、舟山仲裁委员会裁决书各1份，拟证明原告就舟山市普陀区东港街道麒麟街199号京汇广场1幢1-4层商铺与鼎盛华府公司亦签订了房屋租赁合同，房屋总租金为两份合同总和的事实；
4.京汇广场租赁情况表1份、原告与其他承租人签订的租赁合同18份，拟证明实际占有使用租赁物的民事主体并不一定是承租人以及案涉商铺租金为两份租赁房屋合同总和的事实。
被告张志强答辩称：1.原告主体不适格。案涉租赁物系舟山京汇置业有限公司开发建设的房地产项目，该项目于2013年7月2日完成竣工验收，同年10月25日履行备案登记手续，之后才能交付、出租。而原告于2012年5月14日与被告签订房屋租赁合同时，租赁房屋为在建工程，不具备房屋产权的登记形态，所有权归舟山京汇置业有限公司，而非本案原告。2.被告主体不适格。原告与被告及鼎盛华府公司签订的两份房屋租赁合同内容完全一致。2012年5月14日，原、被告签订了一份房屋租赁合同。自2013年3月起鼎盛华府公司对租赁房屋实际占有并经营，但一直未对公司住所地进行工商变更登记手续，为避免行政处罚，鼎盛华府公司与原告重新签订了一份房屋租赁合同，约定鼎盛华府公司为实际承租人，现原告起诉被告主体不适格。3.原告主张的租金计算的面积基数错误。鼎盛华府公司对京汇广场商业用房24410.69平方米中的15%的所有权份额，根据合同约定仅需支付的租金面积为383.13平方米（4044.73平方米-24410.69平方米＊15%）。4.租金起算时间错误。建设工程未经竣工验收不得交付，建设工程交付后房屋才能进行转让、租赁、抵押等行为，租金起算时间应自取得房屋所有权证书起计算。5.原告提出解除租赁合同，对鼎盛华府公司造成了4195万元的装修损失，应由原告承担赔偿责任。
被告张志强为证明其辩称事实向本院提供了以下证据：
1.鼎盛华府公司的营业执照、章程各1份，拟证明鼎盛华府公司系实际承租人，被告主体不适格的事实；
2.普陀区房屋产权资料信息7份、竣工验收备案表1份，拟证明原告并非案涉房屋所有权人，原告对外招租时不符合租赁条件，原告主体不适格的事实；
3.浙江省建设工程规划核实确认书、协议书各1份，拟证明张志强对京汇广场商业用房持有15%所有者权益份额；
4.原告与鼎盛华府公司签订的房屋租赁合同1份，拟证明鼎盛华府公司仅需按面积383.13平方米计算；
5.投资账目、总结算书、光盘各1份，拟证明因原告解除合同造成鼎盛华府公司4195万元损失的事实；
6.舟山市中级人民法院民事裁定书1份，拟证明原告提供的舟山仲裁委员会裁决书已被法院裁定撤销的事实；
7.舟山市普陀区人民法院行政裁定书1份，拟证明拟证明鼎盛华府公司系实际承租人的事实；
8.小企业固定资产贷款合同1份、舟山京汇置业有限公司向交通银行普陀支行出具的承诺书1份，拟证明因舟山京汇置业有与被告仲裁事宜未解决，双方未转化银行抵押物的事实；
9.舟山京汇置业有限公司出具的承诺书1份，拟证明舟山京汇置业有限公司承诺将案涉房屋分配给被告的事实；
10.原告与鼎盛华府公司签订的开业时间确认单1份，拟证明原告逾期开业的事实。
经原告申请，本院向舟山仲裁委员会调取了2份舟仲裁字第（2013）第92号开庭笔录。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，但认为原、被告签订的房屋租赁合同已被原告与鼎盛华府公司签订的房屋租赁合同覆盖，舟山仲裁委员会裁决书被舟山市中级人民法院裁定撤销，本院对原告提供的证据1、证据2、证据3的真实性予以认定；被告对原告提供的证据4的真实性、关联性有异议，认为案涉房屋面积、地段与其他租赁物不同，其他租赁合同的租金不具参照性，因原告对证据4中的部分租赁合同向其他租户已通过诉讼主张权利，经普陀法院判决认定了其真实性，故本院对原告提供的证据4的真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据7、证据8、证据9的真实性无异议，但对关联系均有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告对被告提供的证据5的真实性、关联性均有异议，因该证据系被告单方制作，不足以证明其所主张的事实。原告对被告提供的证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，认为系被告原因造成原告逾期开业，本院对该证据的真实性予以认定。原被告双方对本院调取的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，2012年2月1日，原告将案涉房屋交付被告使用。2012年5月14日，原告分别与被告、鼎盛华府公司签订了一份《京汇广场租赁合同》，两份合同除承租人不同外，其他内容均相同，合同约定：原告将位于舟山市普陀区东港街道麒麟街199号京汇广场1幢1-4层，建筑面积为4044.73平方米的商铺租赁给被告（鼎盛华府公司）经营鼎盛华府大酒店，租赁期限为8年，自2012年8月1日起至2020年7月31日止（以京汇广场整体开业时间为合同的起始日），首个租赁年度租金为3113950元，以后租金逐年递增。被告租金按被告持有物业（以租价按楼层、面积计算后总额）进行抵扣差额部分按补足缴纳。若被告（鼎盛华府公司）未按双方约定如期支付租金等费用超过十五日的，原告有权终止合同，收回房屋并要求被告承担赔偿金。2012年9月8日，原告承诺京汇广场定于2012年12月1日至12月15日择吉日整体开业，但直至2013年4月28日，京汇广场才整体开业，被告和鼎盛华府公司均一直未缴纳租金。2015年1月10日，原告向被告邮寄解除合同函件，该函件于2015年1月12日由被告签收。
本院另查明，2010年7月12日，被告与舟山市东润贸易有限公司约定合作投资舟山京汇置业有限公司所属的位于舟山市普陀区东港街道28-3地块的房地产项目，被告出资3000万元占该项目的15%份额，并以15%份额享受投资收益和分担成本出资。鼎盛华府公司于2012年4月11日成立。鼎盛华府公司股东为张珊群、何舟，与被告分别系兄妹、夫妻关系。
本院认为，原告经案涉房屋所有权人舟山京汇置业有限公司授权以原告名义对外招租并签订房屋租赁合同，现原告以出租人名义起诉符合法律规定，具备诉讼主体资格。原告于2012年5月14日分别与被告、鼎盛华府公司签订了两份房屋租赁合同，该两份租赁合同除承租人不同外，其余内容均一致，被告和鼎盛华府公司承租上述房屋的目的均是经营鼎盛华府大酒店，而原告在鼎盛华府公司成立前即向被告交付案涉房屋，且鼎盛华府公司的股东张珊群、何舟与被告分别系兄妹和夫妻关系，被告和鼎盛华府公司具有较强的关联度，因此在双方未约定两份租赁合同效力的情况下，原告有权选择上述合同中的任一合同要求相对方履行合同义务，被告张志强应为本案适格被告。原被告就案涉房屋达成的租赁合意，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告应向原告承担按约支付租金的责任。关于租金的抵扣，原、被告虽约定被告的租金可按其持有物业（以租价按楼层、面积计算后总额）进行抵扣后补缴差额，但被告在舟山市普陀区××街道28-3地块项目（即京汇广场）的投资因未能对整个项目的成本、收益进行核算，原来按照被告出资享有的15%份额存在变数，且未能对被告可分得京汇广场中物业的楼层、面积予以明确，故对被告主张的抵扣租金在本案中无法计算，被告待相关事实明确后可另行主张。关于租金的起算时间，原被告双方明确约定以京汇广场整体开业时间为合同的起始日，且被告在承租案涉房屋后一直未支付租金，故原告主张被告应支付的第一年租金3113950元的起算时间为2013年4月28日。被告虽提出京汇广场竣工验收备案登记时间为2013年10月25日，该日应为租赁房屋交付日即合同起始日的抗辩意见，因原、被告关于租赁合同起始日的约定未违反法律法规的强制性规定，应尊重当事人对租金起算约定的意思自治，且竣工验收备案登记早于本案受理之日，并未对合同效力产生影响，故对被告的抗辩意见不予采纳。关于逾期付款违约金，因原告逾期开业给被告带来一定损失，双方在合同履行过程中均存在违约行为，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。关于合同解除的时间。被告未按约支付房屋租金，原告可行使约定解除权，在原告解除合同的意思表示到达被告即2015年1月12日被告签收原告邮寄的解除函时，双方的租赁合同关系解除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2012年5月14日就舟山市普陀区东港街道麒麟街199号京汇广场1幢1-4层房屋签订的《京汇广场租赁合同》于2015年1月12日解除。
二、限被告张志强于本判决生效之日起一个月内腾退其所租赁的舟山市普陀区东港街道麒麟街199号京汇广场1幢1-4层房屋。
三、限被告张志强于本判决生效之日起一个月内支付给原告舟山京汇投资管理有限公司租金3113950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31712元，诉讼保全费5000元，合计36712元，由被告张志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 乐海奇
代理审判员 张玲燕
人民陪审员 王玉兴
二〇一五年十二月二十一日
代书 记员 张 宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。