北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初4957号
原告闫长贵，男，1966年3月13日出生。
被告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，组织机构代码证代码10249232-5，注册号110113005900473，住所地北京市顺义区府前东街甲2号。
法定代表人马云虎，该公司总经理。
委托代理人焦金娜，女，1986年9月1日出生，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司职工。
委托代理人刘进仓，男，1971年8月16日出生，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司职工。
被告程永辉，男，1968年6月10日出生。
原告闫长贵诉被告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）、程永辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂长江独任审判，公开开庭进行了审理。原告闫长贵、被告大龙公司之委托代理人焦金娜与刘进仓、被告程永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫长贵诉称：2001年3月30日，原告闫长贵从被告大龙公司处购买北京市顺义区×小区×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）一套，原告闫长贵支付购房款130000元。涉诉房屋原系被告大龙公司出售给本单位职工即被告程永辉的房屋。涉诉房屋产权登记在被告程永辉名下。就涉诉房屋的《房屋所有权证》的登记过户问题，双方未能达成一致意见，为维护原告闫长贵的合法权益，故诉至法院，要求被告大龙公司协助将涉诉房屋产权登记过户至原告闫长贵名下，被告程永辉予以配合。
被告大龙公司辩称：就涉诉房屋买卖事宜直接进行洽商的双方当事人是原告闫长贵与被告程永辉，原告闫长贵购置涉诉房屋的交易价格是由原告闫长贵与被告程永辉直接协商确定的，因此，就涉诉房屋在2001年建立房屋买卖合同关系的实际是原告闫长贵与被告程永辉，被告程永辉是涉诉房屋的实际出售方，原告闫长贵是涉诉房屋的购买方。被告大龙公司只是当时配合原告闫长贵、被告程永辉协助办理了开具售房发票等书面手续。目前，涉诉房屋登记在被告程永辉名下。因此，协助配合原告闫长贵办理涉诉房屋产权登记过户手续的义务人应当是被告程永辉。被告大龙公司不同意原告闫长贵对被告大龙公司提出的诉讼请求。
被告程永辉辩称：涉诉房屋是原告闫长贵经人介绍后与被告程永辉直接协商确定的交易价格，被告程永辉使用原告闫长贵支付的购房款130000元从被告大龙公司另行购置了住房。当年，被告大龙公司很多职工都采取与本案类似的方式置换房屋，应当由原告闫长贵自行持被告大龙公司开具的购房票据等手续到房屋管理部门办理涉诉房屋的登记过户事宜。由于原告闫长贵长期未能将涉诉房屋登记过户至其本人名下，造成涉诉房屋登记在被告程永辉名下。在2014年，被告程永辉需要另行购置住房,办理购置资格审核手续时发现涉诉房屋仍然登记在被告程永辉名下，造成被告程永辉在2014年度的购房计划未能落实，目前房屋价格明显上升，由此给被告程永辉造成巨大损失。对此，原告闫长贵负有过错，被告程永辉将另案起诉索赔因此造成的损失。被告程永辉不同意原告闫长贵的全部诉讼请求。
经审理查明：
涉诉房屋登记在被告程永辉名下，自2001年以来由原告闫长贵占有使用。
本院依职权调取了涉诉房屋交易档案，档案材料包括：（1）所有权人登记为程永辉的《北京市房屋登记表》；（2）签订日期为2000年9月15日的卖方为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司、买方为程永辉的《单位出售公有住宅楼房合同书》；（3）编号为0084018购房人姓名为程永辉、标的房屋为×小区×号楼×单元×室、开票时间载为1998年1月12日、购置金额为85767.02元的发票；（4）落款日期为1998年1月12日、购房人显示为程永辉、楼号为×号楼×单元×室、总购置金额为85767.02元的《售房登记表》。
原告闫长贵提交如下证据材料用于证实其购房价格与购房时间：（1）开票日期为2001年3月30日、注明购置房屋门牌号码为×小区×号楼×单元×室、购置总价格为130000元、加盖有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章的发票一张。（2）落款日期为2001年3月30日并加盖有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章的《售房登记表》。
涉诉房屋在出售给原告闫长贵之前，系由被告大龙公司出售给被告程永辉。双方当事人对于本院依职权调取的前述涉诉房屋交易档案之真实性没有异议。涉诉房屋登记在被告程永辉名下的《房屋所有权证》原件由原告闫长贵实际持有；在原告闫长贵支付购房款130000元后，涉诉房屋已由原告闫长贵实际占有使用多年。庭审中，被告程永辉、被告大龙公司确认原告闫长贵购置涉诉房屋的购房款130000元与被告程永辉从被告大龙公司购房支付的购房款85767.02元之间的差价实际归被告程永辉所有。
庭审中，就涉诉房屋的交易过程，双方当事人一致确认如下事实：（1）原告闫长贵通过中间人联系被告程永辉并由被告程永辉与原告闫长贵协商确定涉诉房屋的交易价格为130000元。（2）被告大龙公司对于原告闫长贵、被告程永辉之间协商确定房屋买卖的交易对象、交易价格的交易过程并未实际参与。（3）原告闫长贵将其与被告程永辉协商确定的房屋交易价格130000元在被告程永辉在场的情况下直接交付给被告大龙公司的财务人员，并将前述款项实际作为被告程永辉再次从被告大龙公司购房的购房款。（4）原告闫长贵在交付购房款130000元后实际持有登记在被告程永辉名下的房屋产权证原件。（5）原告闫长贵持有的购置涉诉房屋的发票和合同、售房登记表等均系以被告大龙公司作为房屋出售人出具。（6）原告闫长贵与被告程永辉之间虽然实际协商确定涉诉房屋的买卖事宜和交易价格，但原告闫长贵与被告程永辉之间没有签订书面的房屋买卖合同。
原告闫长贵在其民事起诉状中原将程永辉列为第三人，经过庭审质证，本院根据双方当庭一致确认的事实作出如下庭审总结：涉诉房屋的实际出售人应该认定为程永辉，其理由在于与原告闫长贵洽商房屋出售事宜和价格的人是程永辉，并且原告闫长贵支付的购房款130000元虽然直接交至被告大龙公司的财务人员，但实际上是作为程永辉另行从被告大龙公司购置房屋的购房款使用。庭审中，各方当事人对本院作出的前述庭审总结没有异议。据此，本院依职权变更程永辉的诉讼地位为本案被告。
上述事实，有双方当事人陈述、涉诉房屋交易档案等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，从涉诉房屋出售给原告闫长贵的交易过程来看，就涉诉房屋成立房屋买卖合同关系的当事人应当认定为原告闫长贵与被告程永辉。虽然被告大龙公司在原告闫长贵与被告程永辉就涉诉房屋交易事宜达成一致意见后直接以自己作为出售人向原告闫长贵出具发票和《售房登记表》，但前述以被告大龙公司作为房屋出售方的发票和《售房登记表》与涉诉房屋真实的交易过程并不相符，原告闫长贵据此要求被告大龙公司配合其办理涉诉房屋的产权登记过户手续，没有事实依据，本院不予支持。被告程永辉实际参与涉诉房屋出售给原告闫长贵的合同洽商过程，并实际享有原告闫长贵支付的涉诉房屋购房款130000元与被告程永辉原购房款85767.02元之间的房屋升值利益，据此，应当认定被告程永辉为实际的涉诉房屋出售方。原告闫长贵与被告程永辉之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但在涉诉房屋已经交付给原告闫长贵实际占用使用多年的情况下，原告闫长贵、被告程永辉之间就涉诉房屋建立的房屋买卖合同关系显然成立，双方之间的房屋买卖合同关系并且不违法强制性法律规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据众所周知的生活常识和房屋交易惯例，在房屋买卖合同关系中，房屋出售人协助、配合房屋购买人办理交易标的房屋的产权登记过户手续，将房屋产权登记过户至房屋购买人名下，是房屋出售人的合同义务范围。据此，原告闫长贵要求被告程永辉配合将涉诉房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告程永辉配合原告闫长贵将登记在被告程永辉名下的坐落于北京市顺义区×小区×号楼×单元×室房屋产权登记过户至原告闫长贵名下。
二、驳回原告闫长贵的其它诉讼请求。
案件受理费一千四百五十元，由原告闫长贵负担七百二十五元（已交纳），由被告程永辉负担七百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 涂长江
二〇一六年五月十三日
书记员 仝 贺