舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第292号
原告徐伏兴。
委托代理人（特别授权）李巍巍，舟山市星欣法律服务所法律工作者。
被告施善祥。
委托代理人（特别授权）郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）戴利国。
原告徐伏兴为与被告施善祥农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月8日诉于本院，本院于同日立案受理后依法由代理审判员周洁适用简易程序，于2014年9月12日公开开庭进行了审理，原告徐伏兴及其委托代理人李巍巍、被告施善祥委托代理人郭行舟、戴利国到庭参加诉讼。期间，根据被告施善祥申请，本院依法对本案所涉房屋的市场价值进行了鉴定。本案现已审理终结。
原告徐伏兴诉称，位于普陀区展茅街道大使岙应家弄1号的房屋原系其父母建造，并于1975年将该房屋分与原告徐伏兴所有。原告分得该房屋后又另行建造了一间平房和两间小屋。2004年期间，原告徐伏兴与被告施善祥签订房屋买卖合同，将上述房屋以10000元的价格卖于被告，但未办理相应的房屋过户手续。后经原告了解得知，被告施善祥系城镇户口，不能购买农村住宅，双方所签订的房屋买卖合同因违反国家法律法规的强制性规定而应属无效。为此，原告诉请法院依法确认原被告之间就普陀区展茅街道大使岙应家弄1号房屋所签订的的买卖合同无效，并判决被告立即腾退该房屋。
原告徐伏兴为证明其主张的事实向本院提供了以下证据：
1.证人张某出具的证明1份；
2.舟山市普陀区展茅街道横街村大使岙经济合作社出具的证明1份；
3.《中华人民共和国集体土地使用证》1份。
被告施善祥未作书面答辩，庭审中辩称，首先，原告在出售该房屋时已经明知被告系城镇户口；其次，农村房屋买卖合同是否有效应该要看房屋的属性，双方约定购买宅基地之上的建筑物不违反法律规定，即使本案的合同确认无效，被告也理应取得房屋所有权；其次，房屋买卖合同在2004年签订的，被告投入了大量的资金对该房屋进行修复，如果原告要求返还房屋，应当赔偿被告的经济损失；最后，被告现在近似××，生活不能自理，也无其他居住地，而原告已经长久未居住过该房屋，且房屋已经出售10年都未要求返还，应该要考虑原告要求返还房屋的目的以及是否有返还的必要。
被告施善祥为证明其抗辩事实向本院提供了房屋买卖合同（卖房契）1份。
经审理查明，原告徐伏兴原系舟山市普陀区展茅街道横街村大使岙经济合作社村民，被告施善祥系城镇居民。1975年，原告徐伏兴自其父亲徐某处分得位于大使岙应家弄1号的朝南平房两间及平房前后地基，后原告徐伏兴又加盖了2间小屋、1间平房。2000年，原告取得了该房屋所涉集体土地使用权证，土地使用面积为210.0平方米。2004年5月22日，原、被告双方签订卖房契1份，约定原告将上述全部房屋及围墙、道地等出售给被告施善祥，房屋价款为10000元。被告施善祥支付购房款后即实际居住于该房屋内，在其居住期间对该房屋进行了必要的翻新和修复。现原告认为被告系城镇居民，不能购买农村房屋，双方签订的房屋买卖合同当属无效，并诉于本院。
审理中，本院根据被告施善祥的申请，依法委托舟山金达资产评估有限公司对讼争房屋的市场价格进行资产评估，该公司经鉴定后出具舟金资评报字（2014）第145号资产评估报告，该评估报告采用重置成本法，评估意见为讼争房屋及附属物在评估基准日（2014年7月17日）其公允评估价值为86000元，其中房屋建筑物评估价值为73500元，附属物评估价值为12500元。后原、被告双方对该评估报告均提出了异议。原告提出异议认为：1.道地面积计算错误，道地面积应扣除道地内化粪池、花坛、水池、室外楼梯、卫生间、养鸭间及围墙占地面积；2.北面围墙及养鸭间均不在该房屋的土地使用范围内，评估时应予以剔除；3.厨房间估价过高；4.道地价值评估不能包括道地石沙填充成本。被告提出异议认为：1.评估的房屋价格明显低于市场实际价格，该房产所属位置不久后将面临拆迁，未来还有升值的可能，且该房屋所在的展茅街道的房屋价格为每平方米7032元，评估公司仅根据浙江省建筑工程预算定额（2010年版）、基准日近期舟山定额站发布的定额信息和近期舟山市建设工程价格信息，设定重置完全价值乘以成新率，确定房屋建筑物价值明显与市场价值不符，由此可见，评估公司根本没有做到坚持独立、客观、公正的原则，所做的评估结论与客观价格不符；2.对讼争房产的翻建不提有违客观原则；3.评估结论认定卧室建造的日期与事实不符，该卧室并非建造于60年代；4.围墙和道地评估价严重低于市场造价；5.附属产物没有算进评估价格，一个房子不是只有框架就可以居住，像电灯、电线、开关、进水管、出水管、龙头、厨房台版、瓷砖等都属于必须品，而评估书中均没有体现。
针对原被告双方对上述评估报告所提出的异议，舟山金达资产评估有限公司于2014年9月29日向本院提交了《补充函》1份，该函对舟金资评报字（2014）第145号资产评估报告作出了变更调整说明：1.对原告提出的道地面积计算错误，经复核计算后认为没有错误，不作修正；2.原报告书房屋建筑物主屋的建筑年代变更为1963年，成新率确认为45%，评估价值为39300元，卧室的建筑年代变更为1976年，成新率确认为62%，评估价值为14100元；3.对房屋的地基进行补充评估，成新率确定为70%，评估价值为6452.60元。综上，本案涉案房屋的评估价值变更为96900元，其中房屋建筑物评估价值为78000元，附属物评估价值为18900元。原、被告双方对该《补充函》又均提出异议。原告认为该补充函第一点是错误的，评估公司应提供具体的计算方式，应说明不扣除面积的理由，对地基成新率确定为70%没有任何依据，另外，原鉴定意见中对养鸭间的价格进行了评估，但该养鸭间系违章建筑，应予以排除。被告认为，在补充函中遗漏了其重新筑墙的钱，评估公司的评估方式错误，不应按照重置价，而应按照拆迁价格计算，房屋成新率计算太低。
本院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告系城镇居民，其向原告购买农村房屋的行为违反了国家法律禁止性规定，应属无效。本案中，虽原、被告双方均应知道城镇居民禁止购买农村房屋（宅基地），主观上均有过错，但原告作为出卖人有义务保证出卖的房屋权利上无瑕疵，讼争房屋系不可自由处置的物品，在权利上存在瑕疵，故原告的过错大于被告。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，被告应将讼争房屋返还给原告，原告应将取得的10000元购房款返还给被告。另外，由于被告占有讼争房屋后，对原房屋翻修、修复所形成的添附物，与原房屋不可分离，且有利用价值，根据法律对于添附物的一般处理原则，理应由接受房屋及添附物的一方按添附物的价值进行补偿。讼争房屋价值高出原购房款的增值部分，系被告购房所获得的利益，应由原告在接受房屋返还时给予赔偿。现讼争房屋价值已经机构鉴定，双方虽对鉴定结论均提出了异议，但本院认为，鉴定机构的鉴定程序合法，依据充分，所作出的鉴定意见本院予以参照适用。根据该鉴定意见，原告应当赔偿、补偿被告房屋增值及添加物折价损失86900元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、徐伏兴与施善祥于2004年5月22日就舟山市普陀区展茅街道大使岙应家弄1号所签订的房屋买卖合同（卖房契）无效；
二、徐伏兴在本判决书生效之日起十五日内向施善祥返还购房款10000元、补偿添附和赔偿经济损失86900元，合计96900元；
三、施善祥在徐伏兴支付上述判决第二项款项后三个月内，将位于舟山市普陀区展茅街道大使岙应家弄1号的所有建筑物以及附属物返还给徐伏兴。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费130元，减半收取65元，由徐伏兴负担45元、施善祥负担20元；鉴定费3000元，由徐伏兴负担2000元、施善祥负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 周 洁
二〇一四年十月二十九日
代书 记员 林晓敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家利益、集体或第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。