北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9096号
上诉人（原审原告）北京黑坨山旅游开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇西栅子村。
法定代表人赵杉，董事长。
委托代理人刘碧天，北京中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴清华，女，1972年3月4日出生。
委托代理人姚志明，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人张晓晓，北京市盈科律师事务所实习律师。
上诉人北京黑坨山旅游开发有限公司（以下简称黑坨山公司）因与被上诉人吴清华合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黑坨山公司法定代表人赵杉及委托代理人刘碧天，被上诉人吴清华委托代理人姚志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑坨山公司一审诉称：2008年11月，黑坨山公司以按揭贷款方式购买了怀柔区×路西园×号房产，作为办公场所使用。赵杉代表黑坨山公司与该房主协商以100万的价格购买，签订了《房屋买卖预约合同》，并由黑坨山公司支付了20万元购房首付款。吴清华当时是赵杉的女友，在黑坨山公司购房贷款过程中，主动表示愿意协助黑坨山公司申请个人公积金购房按揭贷款。经黑坨山公司研究决定，同意借用吴清华的名义购房并申请个人公积金贷款。吴清华亦接受借名委托以及还贷、权属和使用等口头约定，于2009年5月与原房主签订了购房合同，办理了20年期的住房公积金贷款和房产证书登记手续。该房产交易中，黑坨山公司支付了房屋首付款、委托吴清华办理了房产登记和过户手续，缴纳了全部税费，并连续支付了该房产自2009年8月至2013年3月间44期的月供以及历年的物业管理费用。黑坨山公司保存了原始购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票等全部购房档案。后黑坨山公司对该房屋进行了装修，一直作为办公用房实际占有、使用至今。后吴清华因家庭矛盾私自带走房产证、改换房贷帐户和密码，并以房产证抵押借款，利用债权文书公证申请法院强制执行，严重违反了双方的约定，侵害了黑坨山公司的财产权益。现黑坨山公司诉至法院，请求判令吴清华履行借名买房合同约定义务，协助办理怀柔区×路西园×号房产产权过户登记，并承担本案的诉讼费用。
吴清华一审辩称：不同意黑坨山公司的诉讼请求。具体理由为：第一，黑坨山公司、吴清华之间不存在房屋借名买卖合同关系，本案黑坨山公司以合同纠纷起诉于法无据；第二，吴清华与黑坨山公司法定代表人赵杉原系夫妻关系，诉争房屋实际是赵杉买给吴清华作婚房用的。赵杉作为黑坨山公司法定代表人，可以自由支取黑坨山公司所有的钱款，房款名义上是从黑坨山公司处支取的，但实际上是赵杉的个人款项；第三，涉案买卖合同以及公积金贷款包括还款凭证上都是吴清华的名字，或者是赵杉的名字，从没出现过黑坨山公司的印章或者名字。
一审法院经审理查明：黑坨山公司法定代表人赵杉与吴清华原系夫妻关系。诉争房屋原所有权人为案外人赵燕。2008年11月10日，赵杉与赵燕签订房屋买卖预约合同，约定赵杉以100万元的价格购买诉争房屋，于2008年11月15日前支付赵燕定金20万元（可折为首付款），于2009年5月15日前支付剩余房款。2008年11月12日，黑坨山公司以现金支票支付赵燕首付房款20万元。2009年5月，赵燕与吴清华办理网签手续，并以吴清华名义办理了诉争房屋产权登记手续并申请公积金贷款。2009年7月9日，中国农业银行怀柔支行向吴清华发放贷款，贷款金额80万元汇入赵燕指定账户。截至2013年10月9日，该贷款尚欠余额694388元需要归还。2016年5月，黑坨山公司持诉称理由诉至一审法院，要求吴清华协助办理怀柔区×路西园×号房产产权过户登记。
为证明其事实主张，黑坨山公司提供了以下证据材料：
1、房屋买卖预约合同（买方署名赵杉），拟证明赵杉作为黑坨山公司法定代表人与原房主赵燕达成了房屋买卖协议。经质证，吴清华称该合同无黑坨山公司的印章，不能证明买受人为黑坨山公司，而合同双方为赵燕和赵杉，表明赵杉婚前给吴清华购买的诉争房屋。
2、黑坨山公司账户所开具的转账支票存根及赵燕的收款签字，拟证明黑坨山公司支付了房屋首付款。经质证，吴清华称支票存根载明资金用途为房屋装修款，并非购房款；虽然认可此为房屋首付款，但表明黑坨山公司的财务管理混乱，既然为购房款，用于购买公司的房产，那么该支付凭证理应写明购房款。另外，诉争房屋所有权登记在吴清华名下，而吴清华与黑坨山公司没有任何关系，黑坨山公司却支付属于他人所有房屋的房款。
3、购房税费及公积金开户凭证，拟证明黑坨山公司支付购房税费。经质证，吴清华称上述票证付款人均为吴清华，进一步证明该房屋的实际所有权人为吴清华。
4、公积金月供还款凭证，拟证明黑坨山公司偿还房屋贷款。经质证，吴清华称上述票证付款人均为吴清华，进一步证明黑坨山公司财务管理混乱，赵杉作为黑坨山公司的法定代表人可以随意支取公司钱款供个人使用。
5、支出凭单（领款人吴忠元），拟证明吴忠元从黑坨山公司领款偿还房屋贷款的事实。经质证，吴清华称黑坨山公司财务管理混乱，赵杉作为黑坨山公司的法定代表人可以随意支取公司钱款供个人使用。
6、公积金办公室对帐单。经质证，吴清华称此证据可以证明诉争房屋所有权人为吴清华。
7、证人赵×的书面证言，拟证明其与黑坨山公司法定代表人赵杉签订了房屋预售合同，后因黑坨山公司贷款困难，故借用吴清华的名义申请办理个人住房公积金贷款，改为与吴清华签订存量房屋买卖合同。经质证，吴清华对此真实性、合法性及其证明目的均不认可。
8、证人刘利峰出具的书面证言，拟证明黑坨山公司按月向吴清华公积金账户打入还款金额。经质证，吴清华对此真实性、合法性及其证明目的均不认可。
9、黑坨山公司董事会证明（主要内容为同意使用吴清华名义购买诉争房屋），拟证明诉争房屋实际购房者及贷款还款人为黑坨山公司。经质证，吴清华称该证明出具日期为2016年3月4日，如果黑坨山公司欲购买诉争房屋，该房款为100万元，占黑坨山公司的注册资本很高的比例，借名买房对黑坨山公司而言是一个很大的风险，并且根据该证明内容，各股东自始知晓该事实，再等到购房八年之后，现在为此诉讼时才出具证明，意图明显，从而进一步证明赵杉作为黑坨山公司法定代表人，可以操控公司的董事会、股东会，随意出具证明。因此，对此真实性、合法性、关联性及其证明目的均不认可。
10、还款帐号和密码通知单，拟证明还款账户及吴清华更改还款密码的事实。经质证，吴清华称还款密码系由其掌管，进一步证明吴清华是诉争房屋的所有权人。
11、债权文书公证书，拟证明吴清华私自以诉争房屋抵押借款。经质证，吴清华称自己依法行使产权人的权利，与黑坨山公司无关。
12、房屋登记簿抵押记录，拟证明吴清华设立抵押存在阴阳合同的事实。经质证，吴清华不认可其证明目的。
为反驳黑坨山公司的诉讼请求，吴清华提供了（2016）京0116民初1283号判决书，拟证明法院已经依法驳回了黑坨山公司确认借名买房的诉讼请求。经质证，黑坨山公司称前案中只是要求终止执行，法院未对确权进行审理，不认可吴清华的证明目的。
另查一，赵杉与吴清华于2010年1月8日登记结婚，于2014年10月10日经北京市东城区人民法院判决离婚，该案中未对诉争房屋进行处理。在赵杉与吴清华之间的电子邮件往来中，赵杉称“房屋是以你的名义申请的公积金贷款，我在公司借的钱付的首付，并一直由公司来出钱还月供（除了最近那些你付的月供）。我想在法律上，如果我们公司不主张这是公司的资产，也是我们的婚后共同资产。从共同资产的角度，卖房的房款，在扣掉我们公司出的钱和相关税费后，你和我一个人一半。”
另查二，2015年7月15日，吴清华与郑强签订借款协议，约定郑强向吴清华出借资金160万元，实际借款100万元，还款期限三个月，当日在北京市方正公证处对借款协议进行了债权文书强制执行效力的公证。吴清华以诉争房屋在北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记。2015年11月4日，北京市方正公证处出具（2015）京方正执行证字第01871号《执行证书》。2015年12月7日，郑强向一审法院申请强制执行。在执行过程中一审法院查封了产权登记为吴清华名下的诉争房屋。后黑坨山公司就执行标的向一审法院提出执行异议。2016年2月5日，一审法院以（2016）京0116执异6号执行裁定书，裁定驳回黑坨山公司的异议请求。2016年2月17日，黑坨山公司以案外人执行异议之诉，将郑强、吴清华诉至一审法院。2016年4月28日，一审法院作出（2016）京0116民初1283号民事判决，判决驳回黑坨山公司的诉讼请求。
一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。参照北京市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”本案中，黑坨山公司主张因银行贷款困难而借用吴清华的名义购买诉争房屋，而吴清华对此不予认可。现实生活中，房屋作为人们极为重要的财产，借名买房大多发生在关系亲密的亲友之间。根据现有证据，可以认定诉争房屋首付款及房屋贷款月还款均由黑坨山公司支付。但值得注意的是，黑坨山公司法定代表人赵杉预购诉争房屋时，与吴清华系恋爱关系，房屋产权登记在吴清华名下后，双方于2010年1月登记结婚，直至2014年10月10日经判决离婚，在长达五年多的时间里，黑坨山公司对诉争房屋所有权归属均未提出异议，再结合吴清华在诉讼前对公积金电话委托系统密码进行变更的事实，此举显然与借名买房的常理有悖。虽然黑坨山公司持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票，但鉴于赵杉在黑坨山公司与吴清华之间的特殊关系，上述证据的取得与一般借名买房中借名人的证据保存应当有别。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，除法律另有规定外。一方面，黑坨山公司未提供充分有效的证据证明双方之间存在借名买房的约定；另一方面，诉争房屋现依法查封不能办理转移登记，故对于黑坨山公司之诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决：驳回北京黑坨山旅游开发有限公司的诉讼请求。
黑坨山公司不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、本案事实符合借名买房常理，一审判决认定有误。无论是上诉人在被上诉人认可借名买房，即诉争房屋的所有权人为上诉人时，不提异议，还是在被上诉人不认可借名买房后，提出异议，均证明上诉人始终认为自己是诉争房屋的所有权人，上诉人的行为符合借名买房的常理。一审判决的认定显系错误；2、上诉人取得的相关证据与一般借名买房中借名人的证据保存并无区别，一审判决认定有误。诉争房屋系上诉人借名购买，并支付了所有费用，其所有权归上诉人所有。被上诉人恶意使用上诉人所有的房屋抵押，借入巨额款项，侵害了上诉人财产权。上诉人为此先后提起了执行异议、执行异议之诉及本案。一审判决与一审法院（2016）京0116民初1283号民事判决认定相反，无所适从。综上，请求：1、撤销北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3303号民事判决；改判被上诉人履行借名买房合同约定义务，协助办理怀柔区×路西园×号房产产权过户登记。
吴清华辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
庭审中，黑坨山公司提交还款通知书（没有签章）一份作为新证据，用以证明房屋的真实还款人并非吴清华。吴清华表示对真实性有疑义。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖预约合同、转账支票存根、公积金还款凭证、还款记录、（2016）京0116民初1283号判决书等证据在案佐证。
本院认为：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。根据本案查明的事实，虽然黑坨山公司主张其与吴清华之间存在借名买卖关系，但因在其法定代表人赵杉与案外人签订的《房屋买卖预约合同》中并未加盖公司公章，而且在购买房屋时，吴清华仅系赵杉的女友，如该房屋系黑坨山公司购买，其理应持谨慎、注意态度，采取诸如与吴清华签订合同等方式，以明确房屋的归属，从而避免产生争议时给公司造成财产损失，可上诉人实际并未实施相应的行为，与常理不符。另外，作为公司法定代表人的赵杉在与吴清华的往来邮件中称其向公司借钱付的首付，黑坨山公司偿还月供。赵杉的上述自述亦与黑坨山公司的所有权主张相悖，故虽然涉案的房屋首付款及已发生的大部分房屋贷款月还款系由黑坨山公司支付，且其持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票，但基于上述理由及赵杉作为黑坨山公司法定代表人的身份和其与吴清华的特殊关系，本院不能认定黑坨山公司与吴清华之间存在借名买卖关系。黑坨山公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，一审法院的判决处理结果并无不当，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京黑坨山旅游开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由北京黑坨山旅游开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朔
代理审判员 徐晨
代理审判员 胡婧
二〇一六年九月十八日
书 记 员 梁丽