成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2015）青羊民初字第9122号原告：成都富力物业管理有限责任公司。法定代表人：魏启国，总经理。委托诉讼代理人：席丹，北京炜衡（成都）律师事务所律师。一般代理。被告：张明庚。委托诉讼代理人：白芝成，四川彰明律师事务所律师。一般代理。原告成都富力物业管理有限责任公司（以下简称富力公司）与被告张明庚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院代理审判员陈雪琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托代理人席丹，被告张明庚及其委托诉讼代理人白芝成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即支付拖欠的物管费9014.4元及滞纳金10817.28元；2.被告支付原告代付的水费1824.1元及垃圾清运费288元；3.被告承担原告追缴物管费支出的律师费2000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与嘉逸花园业主大会、业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，合同期限自2009年8月1日至2012年7月31日。期限届满后，双方于2012年5月29日续签了《物业服务合同》，对相关内容进行了调整。被告自入住嘉逸花园以来，长期拖欠物业管理费用及原告为其垫付的水电费和垃圾清运费，原告多次催收，并与业主委员会一起向其发出《催款通知》，均无果。被告张明庚辩称，1.本案应当追加嘉逸花园业主委员会为第三人，因为《物业服务合同》是业主委员会与原告签订的；2.原告的起诉不符合法律规定，根据物业管理条例的规定，业主拖欠物管费应当由业主委员会催收，催收不到才应起诉至法院，我方并未收到过催收通知；3.原告代收水费无合同依据，应当由自来水公司催收，原告作为催收主体不适格；4.滞纳金诉请无合同依据；5.律师费诉请无合同依据；6.被告未交纳物业管理费是因为签订《物业服务合同》时，未召开业主大会，未经业主同意，故该合同不具有法律效力；7.原告未经业主大会同意，擅自提高物业费标准，且原告提供的物业服务不到位，相关人员未取得职业资格证，即便支付物业管理费也应该按照1.3元/平方米计算；8.被告丢失自行车后与原告协商，原告同意赔偿但是一直未兑现，被告的自行车损失1576元应当抵扣欠付原告费用。综上请求驳回原告诉讼请求。经审查本院认定事实如下：1.张明庚系嘉逸花园小区业主，其物业面积为156.47平方米。2.青羊区嘉逸花园业主大会业主委员会（以下简称业委会、甲方）与富力公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对嘉逸花园实行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止，物业管理费用为住宅1.3元/月·平方米收取，按月交纳；逾期交纳物业服务费用的违约责任为经3次催收且欠费月份超过两个月或欠费金额超过500元不缴纳者，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金，并交纳滞纳金；乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用。3.富力公司就本案与北京炜衡（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费用2000元；4.张明庚认可未向富力公司支付2012年6月至2015年6月期间的垃圾清运费288元及2012年3月至2015年6月期间的水费1824.10元，并认可未支付2012年6月至2015年6月期间的物业管理费。上述事实有富力公司的企业法人营业执照、张明庚的身份信息、《物业管理服务合同》、《委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。审理中，富力公司另提交1.青羊区嘉逸花园第三届业主大会业主委员会（以下简称第三届业委会）与富力公司于2012年5月29日续签《物业服务合同》，期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业管理费用住宅为1.6元/月·平方米，当月10日前交纳，富力公司通过诉讼方式追收前述物业费用及违约金的，由此产生的诉讼费及委托律师发生的律师费用等一律由欠费业主承担，其他的权利义务于上述《物业服务合同》的约定一致。富力公司欲证明原被告就权利义务进行了调整。张明庚对真实性予以认可，但认为物管费的变更未经业主大会的同意，该条款无效，且此合同系业主委员会擅自签订，不具有法律效力；2.由第三届业委会及富力公司共同出具的《催收通知》三份，证明富力公司就张明庚欠付费用进行了催收，张明庚陈述其并未收到。3.《律师函》及邮寄凭证，证明富力公司曾向张明庚邮寄律师函催收相关费用，邮件签收人为“门卫”，张明庚陈述其并未收到该函。对富力公司提交的证据，本院认证如下：对2012年5月29日签订的《物业服务合同》，第三届业主会是否得到全体业主的授权并不影响其对外签订的合同效力，故该份合同真实、合法、有效，本院予以采信；《催收通知》、《律师函》不能达到原告证明目的，不予采信。张明庚另提交自行车发票一张，载明金额为798元，张明庚欲证明其丢失了两辆自行车，其中一辆的发票已经遗失，两辆自行车损失共计1596元（798元×2辆），应当抵扣欠付费用。富力公司对手工发票的真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为，张明庚未就其财产损失提出反诉，对该证据不予审查认定。本院认为，案涉两份《物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，作为业主的张明庚应当按照上述合同约定缴纳相应的费用。对张明庚关于第三届业委会与富力公司签订的《物业服务合同》，未经业主大会同意，不具有法律效力的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。富力公司为张明庚提供了物业管理服务，而张明庚未依约向富力公司交纳2012年6月至2015年6月期间的物业管理费用，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张明庚应向富力公司支付2012年6月至2015年6月期间的物业管理费9263.02元（156.47平方米×1.6元×37月），富力公司关于物业管理费的主张未超过前述认定范围，本院予以支持。对张明庚关于业主拖欠物业管理费应当由业主委员会催收之后，物业服务公司才能向人民法院起诉，以及即便支付也应按照1.3元/月/平方米的标准计算的抗辩主张，无合同及法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的2012年6月至2015年6月期间的垃圾清运费288元及2012年3月至2015年6月期间的水费1824.10元，张明庚均予以认可，对该部分诉请，本院予以支持。对于富力公司主张的按张明庚所欠物业费的1.2倍计算滞纳金10817.28元的诉讼请求，其诉称按合同约定应按千分之三每日计算滞纳金，其自愿调整为按所欠物业费的1.2倍计算，从合同约定来看，滞纳金约定即为违约金约定，由于张明庚欠缴物业管理费给富力公司所造成的损失主要是资金占用利息损失，且富力公司亦未提交其他损失依据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌情调整违约金为以9014.4元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。对张明庚关于其自行车丢失，应抵扣损失的抗辩主张，因其未提起反诉，本院不予审查认定，张明庚可另案提起诉讼。对于富力公司主张的律师费用2000元，基于前述认定，由于《物业管理服务合同》已约定对通过诉讼所产生的律师费用由欠缴业主承担，故该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。综上，富力公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张明庚在本判决生效之日起十日内向原告成都富力物业管理有限责任公司支付物业管理费9014.4元及自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际付清之日止的违约金；二、被告张明庚在本判决生效之日起十日内向原告成都富力物业管理有限责任公司支付垃圾清运费288元、水费1824.1元、律师费2000元，合计4112.1元；三、驳回原告成都富力物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告张明庚未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元（此款已由原告成都富力物业管理有限责任公司预交），减半收取199.5元，由原告成都富力物业管理有限责任公司负担126.5元，被告张明庚负担73元，其应承担部份在履行上述给付义务时一并支付给原告成都富力物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  陈雪琳二〇一六年十月二十日书 记 员  干 敏