青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青民终33号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青海森鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地青海省互助县威远镇南干道北侧（县交警大队西侧）。
法定代表人：杜刚锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苗拓宁，青海同一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马学英，青海同一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:韩祯玥，男，撒拉族，1978年7月17日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩玉兰，女，回族，1978年8月21日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人青海森鑫房地产开发有限公司（以下简称森鑫公司）与被上诉人韩祯玥、韩玉兰房屋租赁合同纠纷一案，前由青海省海东市中级人民法院于2016年12月27日作出（2015）东民二初字第55号民事判决，森鑫公司不服，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。森鑫公司的委托诉讼代理人苗拓宁、马学英，韩祯玥、韩玉兰及其委托诉讼代理人郭宗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森鑫公司上诉请求：1.改判驳回韩祯玥、韩玉兰一审本诉请求（除第1项外），支持森鑫公司一审反诉请求；２.案件受理费由韩祯玥、韩玉兰承担。事实与理由：1.案涉租赁房屋未能通过消防验收的原因是因韩祯玥、韩玉兰装修方案未经森鑫公司同意，擅自装修导致装修消防系统与整体消防系统之间存在短路，不能联动，森鑫公司无法组织整体消防验收。森鑫公司给予韩祯玥、韩玉兰一年半的免租期，并在合同中特别约定装修方案必须经森鑫公司核准，其目的就是为房屋通过消防验收的整体安排，因韩祯玥、韩玉兰违反合同的整体安排，擅自装修导致消防不能验收，合同不能履行，过错责任在于韩祯玥、韩玉兰一方，由此造成的损失自行承担；2.韩祯玥、韩玉兰被行政部门处罚是因未办理相关证照等违法经营所致。合同明确要求韩祯玥、韩玉兰未办理证照前和不具备使用条件前不能擅自经营，否则后果和责任自行承担。森鑫公司交付房屋并给其一年半免租期是为了完成合同的整体安排，办理完各种证照，为合法经营作准备。而韩祯玥、韩玉兰在未取得相关证照和不具备经营使用房屋的情况下，擅自经营遭受罚款的损失应由其承担；3.已形成附合的装饰装修物的残值损失应按租赁合同解除后剩余租赁期内的残值进行计算。剩余租赁期应从租赁合同被解除之日即庭审之日计算,至庭审租赁房屋仍由韩祯玥、韩玉兰占有；4.庭审前韩祯玥、韩玉兰一直占用租赁房屋且拒绝交还，期间的产生的租金、房屋占有使用费及水电、物业费等、应由韩祯玥、韩玉兰承担。
韩祯玥、韩玉兰辩称，1.双方签订的合同中明确约定建设工程及建筑物已通过建设主管部门、消防部门的验收，韩祯玥、韩玉兰基于对森鑫公司的信赖，签订了租赁合同并进行装修，继而营业。期间，森鑫公司按时收取租金、水电等费用，未对韩祯玥、韩玉兰的装修提出异议。韩祯玥、韩玉兰在装修前向消防部门申报了消防设计备案，装修完成后进行申报验收，消防部门答复为整个小区都未验收，不可能单独为租赁房屋的消防进行验收，房屋不能通过消防验收的责任在森鑫公司，每一栋楼可以独立进行消防验收，其未申报；2.互助县文体局以无证照经营和未取得《安全消防合格证》为由，对韩祯玥、韩玉兰罚款20000元，未取得营业执照的原因在于无《安全消防合格证》，责任在于森鑫公司。互助县消防队以未经消防检查擅自开业为由对韩祯玥、韩玉兰罚款30000元，主要原因在于房屋没有消防合格手续。韩祯玥、韩玉兰基于对森鑫公司承诺的信赖才开始营业，因无消防手续受到的罚款应当由森鑫公司承担；3.2015年10月21日，房屋因无消防手续被查封，自查封之日至2016年11月23日开庭，韩祯玥、韩玉兰无法控制、占有、使用房屋，更没有产生收益，因此，装修的残值应当从2015年10月21日起计算，从庭审之日计算无任何依据；4.韩祯玥、韩玉兰的租金交至2015年11月30日，自2015年12月1日至2016年11月23日属于诉讼期间，且房屋已被查封无法使用，更未产生收益，森鑫公司要求韩祯玥、韩玉兰承担租金无任何依据。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求：驳回上诉、维持原判。
韩祯玥、韩玉兰向一审法院起诉请求：1.解除韩祯玥、韩玉兰与森鑫公司于2013年12月1日签订的《森鑫国际花园会所租赁合同》；2.森鑫公司退还租赁保证金100000元；3.森鑫公司赔偿装修及物品现值2342427元；4.森鑫公司退还租金38356元、赔偿罚款50000元、酒类、干果损失30000元。
森鑫公司向一审法院反诉请求：1.判令韩祯玥、韩玉兰给付租金1050000元，并承担逾期给付的利息283500元；2.判令韩祯玥、韩玉兰给付物业费49890.48元、电费17460元、采暖费87308.34元；3.判令韩祯玥、韩玉兰给付消防重做费用113306.40元。
青海省海东市中级人民法院经审理查明：2013年12月1日森鑫公司作为甲方与韩祯玥、韩玉兰作为乙方签订《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》，该合同首部载明：此鉴于甲方为森鑫国际花园会所的房屋及附属设施的合法所有者，建设工程及建筑物已通过建设部门、消防部门的验收，乙方为合法注册的企业法人，具有经营管理的资金和能力，现双方经协商一致，就乙方租赁甲方的会所二楼和三楼场地及设施，从事经营性服务。合同条款主要内容有：1.租赁房屋地点、面积设施及使用用途为：森鑫国际花园会所二层931.40平方米、三层1147.37平方米，从事娱乐、餐饮服务业；乙方出室内装修设计施工图，甲方确认。2.租赁期限：自2013年12月1日至2018年11月30日止。3.租金、保证金及相关费用：第一年度租金70万元（免租金），第二年度租金为上年度租金的50%，35万元，第三、四、五年的租金，每年年度70万元；保证金10万元，交付时间与移交房屋同时进行，合同终止后，甲方验收无误，即退还，不计利息；物业费2元/每月每平方米、水费5.5元/吨（预付费充值）、电费1.5元/度、然气费按森鑫公司物业明细表收取。4.房屋交付及返还：甲方于2013年12月1日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或经协商一致而解除合同，乙方返还房屋及附属设施，乙方添置的设备由其自行收回，装饰装修部分归甲方所有，甲方不再给予任何补偿。5.装修条款：乙方对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。6.解除合同：甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同；乙方拖欠租金及相关费用达30日以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。7.违约责任：在合同约定租赁期内，乙方违反合同装修条款的约定或其他原因导致合同终止、解除的，该租赁房屋内外装修装饰、家具、设备均无偿归甲方所有（包括押金），并且乙方不再享有免租期的优惠，对已享有免租期租金的标准参照上述第二年租金执行，并于合同终止、解除之日起5日内给付甲方；如双方出现合同装修条款约定的情形均有权解除合同，违约方向守约方支付违约金，即按本合同保证金两倍计算，并赔偿守约方由此造成的损失；乙方从事经营活动前，应依法办理相关证照，若未能办理相关手续擅自装修和经营，所产生的法律责任和后果乙方自行承担，因上述原因导致乙方被停业或查封，乙方不能作为拒绝支付和延期支付租金及相关费用的理由。合同签订后，韩祯玥、韩玉兰开始对三层进行装修和购置物品，2014年4月10日海东市公安消防支队对三层天骄KTV的消防设计经审核认为合格，同年5月份天骄KTV正式经营，同时对二层即开始装修和购置物品，同年12月份二层紫轩茶餐厅开始经营。同年12月20日，由于三层天骄KTV消防系统无法连接，便以自来水接进水源。同年12月26日互助县公安消防大队对二层紫轩茶餐厅的建设工程消防设计进行了备案。2015年4月2日互助土族自治县公安局威远镇派出所以天骄KTV未取得消防部门验收合格擅自经营为由，对其作出《责令限期整改治安隐患通知书》。同年8月18日和同年10月20日上海石化消防工程有限公司青海分公司因18#楼线路短路，无法与主机联动、编排数字编码，要求森鑫公司给予答复及对电路排查时二、三楼使用人员不予配合的情况向森鑫公司分别出具了两份《工程（工作）联系单》。同年10月21日互助土族自治县公安局、互助土族自治县文化体育局对韩桢玥等的经营场所予以查封。同年11月4日互助土族自治县文化体育局对天骄KTV以无《工商营业执照》、《消防安全合格证》及《娱乐场所经营许可证》为由，作出了行政处罚决定：取缔天骄KTV，并处以20000元罚款。同年11月16日韩祯玥、韩玉兰缴纳了上述罚款，并于2016年1月22日向互助县公安消防大队缴纳罚款30000元，该罚没款收据载明违法事实为：开业前未经消防安全检查，擅自开业。另查，韩祯玥、韩玉兰于2014年7月交纳保证金10万元；同年10月15日交纳采暖费40000元（2014年10月15日至2015年4月15日应交87308.34元，实交40000元）；2015年3月17日交纳物业费49890元（二、三楼2015年1月1日至2015年12月31日）、交纳电费至2015年10月17日；同年4月9日森鑫公司向韩玉兰发出《催款通知》，要求其于第二天下午之前交纳第二年度房屋租金（2014年12月1日至2015年11月30日），并声明保留对其违约责任的追究，2015年4月15日和同年4月16日韩祯玥交纳第二年度租金共计35万元。本案证据交换期间，经韩祯玥、韩玉兰申请，青海五联保信资产评估司法鉴定所于2016年9月6日作出青保评所（2016）评鉴字11号《司法鉴定意见书》及调整说明，鉴定意见为：委估资产于评估基准日的评估值为2342427.00元（不包含水池叶化石的价值），其中：装饰装修附合物的原值：2156960.24元，净值1372300.00元；设备设施原值：1566043.00元，净值：970027.00元；经森鑫公司申请，2016年8月19日青海平安睿杰消防工程检测有限责任公司作出编号RJJC201606《消防检测技术鉴定意见书》及《对消防鉴定结果异议的回复》，分析说明：线路短路、接地使得此回路无法于消防火灾自动报警主机联动；风机控制模块未装，所以风机无法启动、联动。及至于是否二次装修造成的，我们无法确定，因为装修之前也有可能因安装工艺、人为因素产生线路短路、接地。庭审结束时，森鑫公司对森鑫国际花园会所即18号楼尚未完成建设工程消防验收；对案涉租赁物经双方协商，由韩祯玥、韩玉兰拆除未形成附合物、撤出物品后于2016年12月20日前返还租赁物于森鑫公司，否则按年租金70万元，日1917.80元以实际占有天数计算收取。
针对韩祯玥、韩玉兰主张解除《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》的问题。一审法院认为，韩桢玥等与森鑫公司于2013年12月1日签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效合同。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第八条第（一）、（三）项规定，双方当事人签订的上述合同中涉及的租赁标的物违反了《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，并且该天骄KTV已被县文体局处以取缔并查封，为此在该租赁房屋无法使用、无法实现合同目的的情况下，韩祯玥、韩玉兰主张解除与森鑫公司签订的上述合同，符合法定的解除条件，且森鑫公司同意解除，故对韩祯玥、韩玉兰的主张应予以支持。
针对租赁合同解除后的责任承担问题。一审法院认为，根据双方签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》明确载明，该建设工程及建筑物已通过建设主管部门、消防部门的验收的内容，森鑫公司理应向韩祯玥、韩玉兰交付能够保证达到正常交付条件的租赁物，即能满足韩祯玥、韩玉兰从事商业经营的需要，并应完成租赁物的一次消防验收，韩祯玥、韩玉兰负责室内装饰装修的二次消防验收，但至本案庭审时，森鑫公司尚未完成一次消防验收；韩祯玥、韩玉兰虽向公安消防部门报备了二次装修设计方案，但对所承租的租赁物是否经一次消防验收合格未尽到相应的注意义务，亦未与森鑫公司及时协调沟通，即进入室内装修使用租赁房屋，并且在未取得天骄KTV合法经营证照的情况下，擅自经营，从而导致被文体局处罚、取缔，被公安部门责令限期整改、被消防部门罚款，并进而导致合同不能继续履行。对此，森鑫公司应负主要责任，韩祯玥、韩玉兰负次要责任，对合同解除后的相关损失双方应按各自的过错责任进行分担。
（一）关于韩祯玥、韩玉兰向森鑫公司主张赔偿装修及物品现值2342427元损失的问题。本案租赁合同签订后，为经营需要，韩祯玥、韩玉兰对租赁房屋进行了装饰装修及购置设备设施，现合同解除，导致装饰装修物和设备设施损失，庭审中，森鑫公司表示同意接收已形成附合的装饰装修物。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条的规定，应根据本案双方房屋租赁合同约定的租赁期限将承租人投入的装饰装修价值平均分摊，由于双方合同中约定的租赁期限为五年(即60个月），经鉴定，韩祯玥投入的装饰装修费原值2156960.24元（即2156960.24÷60个月=35949.34元/月平均）、设备设施原值1566043.00元。韩祯玥、韩玉兰投入的装饰装修物及购置的设备设施至2015年10月21日被公安机关及文体局查封时，其已进行了使用（已享用23个月），其中14个月是本院审理期间即2015年11月至2016年12月，对审理期间的损失应由双方当事人按照其违约责任的大小进行承担，韩祯玥、韩玉兰承担3个月的残值损失107848.02元，森鑫公司承担11个月395442.74元及剩余23个月826834.82元（自本案判决之次月2017年1月至合同约定届满期限2018年11月），共计34个月的残值损失1222277.56元；对未形成附合的装饰装修物及购置的设备设施，庭审中，经询问，出租人森鑫公司不同意接收，并要求承租人韩祯玥、韩玉兰拆除。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条的规定，承租人韩祯玥、韩玉兰应对此部分财产予以拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
（二）关于韩祯玥、韩玉兰主张由森鑫公司赔偿因被罚款50000元及存放在租赁房屋内的食品损失30000元的问题。互助土族自治县文体局对韩祯玥、韩玉兰以无证照经营和未取得《消防安全合格证》等为由，处以罚款20000元，根据所处罚的事由，双方均存在过错，故应各自承担10000元；至于互助县公安消防大队对韩祯玥、韩玉兰因未经消防安全检查而擅自开业进行罚款30000元的事实，森鑫公司以只有罚款收据，而无处罚决定书为由提出抗辩，该院认为，互助县公安消防大队虽处罚程序存在瑕疵，但并不能否定罚款事实的存在，此项罚款应由森鑫公司承担24000元，韩祯玥、韩玉兰承担6000元；关于韩祯玥、韩玉兰主张的食品损失30000元，因缺乏证据，不予支持。
（三）关于韩祯玥、韩玉兰主张退还保证金100000元的问题。根据双方合同约定，保证金系双方对租赁房屋及附属设施的完整返还所采取的措施，韩祯玥、韩玉兰在按约返还租赁物及附属设施并经验收无误后，森鑫公司即应将保证金予返还，据此，森鑫公司应于韩祯玥返还租赁物并经验收无误时，同时返还保证金100000元。
（四）关于韩祯玥、韩玉兰主张退还已交租金38356元及反诉原告森鑫公司主张支付租金1050000元（第一年免租期的租金35万元、第三年租金70万元）和逾期利息283500元的问题。韩祯玥、韩玉兰主张退还已交租金的期间是2015年10月21日至同年11月30日（共计40天），年租金350000元÷365天×40天=38356元。经查，该笔租金是租赁房屋2015年10月21日被公安机关及文体局查封后，韩祯玥等已支付给森鑫公司的租金，此后韩祯玥等虽无法控制、占有和使用租赁房屋，但其对租赁房屋的查封亦负有一定的责任，双方应按责任主次进行分担，森鑫公司应返还40天80%的租金，即30685元。关于反诉原告森鑫公司主张支付第一年租金350000元，并称因韩祯玥、韩玉兰违约未按合同约定将租赁物装修方案提交森鑫公司进行审核、同意，擅自装修，第一年租金不再免交的主张，根据案件事实反映，韩祯玥、韩玉兰与森鑫公司在签订合同后，对租赁房屋进行装修并开始经营至2015年10月提起诉讼，长达近两年时间，森鑫公司在明知韩祯玥、韩玉兰对租赁物已经装修完成，正常经营，且一直未向其提交装修方案的事实，未提出异议，况且，韩祯玥、韩玉兰于2015年4月向其迟延交纳第二年度租金350000元时，森鑫公司亦未提出此项要求，据此，应视为森鑫公司就韩祯玥、韩玉兰装修的事实予以默认，故其理由不能成立，不予支持。至于森鑫公司对第三年租金700000元的主张，因韩祯玥、韩玉兰对租赁物无法正常使用而向法院提出起诉，考虑到正是本案审理期间，且韩祯玥、韩玉兰和森鑫公司因申请对装修、消防和购置设备进行司法鉴定，需要保留现场原貌，其返还的时间应延至鉴定结束2016年9月22日，即对鉴定意见提出异议并经鉴定部门答复后，韩祯玥、韩玉兰在合理期限20日内应将租赁物返还森鑫公司，但韩祯玥、韩玉兰直到本案开庭时即2016年11月24日尚未移交，故韩祯玥、韩玉兰应对其在鉴定结束后仍然占有并使用、迟延返还租赁物的行为承担占有使用费82465.75元（自司法鉴定结束的合理期限20天后2016年10月12日至2016年11月23日开庭前，计43天，700000元÷365天×43天=82465.75元），除该部分费用外，其他期间的费用应不予支持。森鑫公司主张支付逾期利息的问题，鉴于森鑫公司在庭审中称，庭后提交证据，但直至判决之日仍未提交，故不予支持。另外，庭审结束后，经双方当事人协商，森鑫公司同意给予20天的宽限期，韩祯玥、韩玉兰表示同意于2016年12月20日前依据司法鉴定书明细表撤出物品，返还租赁物，否则按年租金700000元支付实际占有租赁物费用，但直至本案判决时韩祯玥、韩玉兰仍未返还，鉴于森鑫公司在反诉请求中未对此部分进行主张，故本案不予审理，森鑫公司可另行主张。
（五）关于反诉原告森鑫公司主张给付物业费49890.48元（即2016年1月1日至2016年12月31日）、电费17460元（即2015年10月1日至2016年8月31日）、采暖费87308.34元（即2015年10月15日至2016年4月15日），共计154658.82元的问题。韩祯玥、韩玉兰对三项费用数额不持异议，但以租赁物系被查封后所产生的费用为由提出抗辩。根据本案事实及租赁物因被查封、停业的实际情况综合考虑，物业费及采暖费均属租赁物被查封后所产生的费用，韩祯玥、韩玉兰在此期间并未实际经营，故根据双方的违约责任，应由森鑫公司负有80%的责任，即109759.06元，韩祯玥、韩玉兰负有20%责任，即27439.76元；至于电费17460元，虽系被查封期间所产生的费用，但该费用确系韩祯玥、韩玉兰的设备仍在正常运转使用中，为此，应由韩祯玥、韩玉兰负担。
（六）关于反诉原告森鑫公司主张给付消防重做费用113306.40元的问题。韩祯玥、韩玉兰对森鑫公司所出示的证据认为，在其未参与的情况下，由森鑫公司单方委托制作的，对该证据的真实性持有异议，且认为森鑫公司在本案审理期间对此进行了申请鉴定，其鉴定意见及回复意见中明确载明，消防线路存在问题，原因无法查证及消防不能联动是二次装修前造成的还是装修后造成的无法确定，而不应支持的抗辩理由成立，森鑫公司此项主张因缺乏证据证明，故不予支持。
综上所述，韩祯玥、韩玉兰的部分诉讼请求及森鑫公司的部分反诉请求，理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第八条第一、三项、第十条、第十一条第三项规定，遂判决：1.解除韩祯玥、韩玉兰与森鑫公司签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》；2.森鑫公司于判决生效后十日内向韩祯玥、韩玉兰赔偿装饰装修损失1222277.56元及被罚款损失34000元；3.森鑫公司于判决生效后十日内向韩祯玥、韩玉兰退还租金30685元；4.韩祯玥、韩玉兰于判决书送达后十日内返还森鑫公司租赁物及其附属物（包括已形成附合的装饰装修物），同时，森鑫公司返还韩祯玥、韩玉兰保证金100000元；5.韩祯玥、韩玉兰于判决生效后十日内向森鑫公司支付租赁房屋的占有使用费82465.75元；6.韩祯玥、韩玉兰于判决生效后十日内向森鑫公司支付物业费及采暖费27439.76元、支付电费17460元；7.驳回韩祯玥、韩玉兰的其他诉讼请求；8.驳回森鑫公司的其他反诉请求。本诉案件受理费58675元、韩祯玥、韩玉兰申请鉴定费用50000元，合计：108675元，由韩祯玥、韩玉兰负担43470元、森鑫公司负担65205元；反诉案件受理费9607元、森鑫公司申请鉴定费用9800元，合计19407元，由韩祯玥、韩玉兰负担3881元、森鑫公司负担15526元。
本院确认一审法院认定的案件事实。
本院认为，韩祯玥、韩玉兰与森鑫公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。合同履行中，由于案涉租赁房屋未能办理消防工程的验收，导致双方产生纠纷，诉讼中，双方当事人均同意解除合同，应予确认。庭审中，森鑫公司认为《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》首部关于此鉴于森鑫公司为森鑫国际花园会所的房屋及附属设施的合法所有者，建设工程及建筑物已通过建设部门、消防部门的验收，韩祯玥、韩玉兰为合法注册的企业法人，具有经营管理的资金和能力，现双方经协商一致，就韩祯玥、韩玉兰租赁森鑫公司的会所二楼和三楼场地及设施，从事经营性服务的约定，仅是鉴于条款或前言部分，不属于房屋租赁合同的实质性条款，对合同缔约方无约束力，一审法院以该鉴于条款作为本案定案依据错误。本院认为，双方当事人签订的上述合同是双方合意的意思表示，所约定的条款对双方当事人均有约束力，特别是合同首部的约定是契约的总则，只有总则中的基本原则、实质内容的确定，才能形成合同具体条款的约定，因此，合同首部的约定属于合同的纲要，对合同缔约方均有约束力，森鑫公司的此节上诉理由不能成立。当案涉合同被解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，森鑫公司系森鑫国际花园会所的所有权人，对其开发建设的商住楼的消防验收负有直接主体责任，且在租赁合同中承诺对建设工程及建筑物通过消防部门的验收，至本案诉讼也未履行消防验收的义务，其存在违约；韩祯玥、韩玉兰不具有案涉房屋消防验收的主体资格，其仅是对承租房屋内的消防设施建设及对接负有一定的责任，当会所主楼的消防未经验收，韩祯玥、韩玉兰承租的房屋内的消防自然无法对接，责任不在韩祯玥、韩玉兰。因此，森鑫公司应承担消防未验收导致合同解除的主要责任；作为韩祯玥、韩玉兰明知租赁房屋未办理消防验收手续，擅自进行餐饮、娱乐经营，存在过错，其对合同解除亦承担一定的责任。本院根据双方当事人的责任划分，从以下二方面综合分析当事人的诉求主张是否成立。
一、关于韩祯玥、韩玉兰本诉请求是否成立的问题。
（一）关于韩祯玥、韩玉兰向森鑫公司主张赔偿装修及物品现值2342427元损失的问题。
根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条关于承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持的规定，本案中，案涉合同签订后，森鑫公司将租赁房屋交付韩祯玥、韩玉兰后，韩祯玥、韩玉兰即组织施工队对房屋进行装饰装修，对此，森鑫公司是明知的，不存在韩祯玥、韩玉兰未经其许可而擅自装修的事实。由于森鑫公司未按合同约定履行消防验收的义务，导致合同无法履行而解除，森鑫公司存在违约责任，韩祯玥、韩玉兰诉求森鑫公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失符合合同约定和法律规定，应予支持。一审中，森鑫公司同意接受租赁房屋已形成附合的装饰装修物，对此，一审法院委托青海五联保信资产评估司法鉴定所对租赁房屋装饰装修物进行司法鉴定，鉴定意见为：韩祯玥、韩玉兰投入的装饰装修费原值2156960.24元、设备设施原值1566043元。双方当事人签订的租赁合同约定的租赁期限为五年，韩祯玥、韩玉兰投入的装饰装修物及购置的设备设施至2015年10月21日被消防部门查封时，已使用23个月，一审法院按照违约事实划分责任，并以60个月的平均值35949.34元，认定韩祯玥、韩玉兰承担3个月的残值损失107848.02元，森鑫公司承担34个月的残值损失1222277.56元符合本案实际，应予支持。至于一审法院对韩祯玥、韩玉兰投入未形成附合的装饰装修物及购置的设备设施，由韩祯玥、韩玉兰拆除，因拆除造成房屋毁损的，韩祯玥、韩玉兰应当恢复原状的认定，韩祯玥、韩玉兰未提出上诉，本院应于维持。
（二）关于韩祯玥、韩玉兰主张森鑫公司赔偿罚款50000元是否成立的问题。
本院认为，依据双方当事人签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》第十二条第12.6款关于韩祯玥、韩玉兰从事经营活动前，应依法办理相关证照，如未能办理相关手续擅自装修和经营的，所产生的一切法律责任和后果韩祯玥、韩玉兰自行承担的约定，韩祯玥、韩玉兰在租赁的房屋从事经营饭店、公共娱乐活动，属于公众聚集场所，其关系到消费者的生命安全和财产安全，饭店、公共娱乐场所经营前必须办理相关证照及消防验收。韩祯玥、韩玉兰明知其未办理娱乐经营证照、消防验收的情况下，擅自进行餐饮、娱乐经营，存在过错，互助土族自治县文体局、互助县公安消防大队对韩祯玥、韩玉兰进行处罚有合同依据和法律依据，被处以罚款的责任应由韩祯玥、韩玉兰自行承担，与森鑫公司无关，一审法院认定森鑫公司承担一定的罚款责任不当，本院予以纠正。
（三）关于对于韩祯玥、韩玉兰主张退还保证金100000元的问题。
根据双方签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》第三条第3.4款关于租赁保证金100000元，合同终止后，森鑫公司验收后，将押金退还韩祯玥、韩玉兰，不计利息的约定，当合同解除终止后，森鑫公司继续预留保证金已无合同依据，其应返还保证金100000元。
（四）关于韩祯玥、韩玉兰主张退还已交租金38356元是否成立的问题。
根据《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》第三条从2013年12月1日至2014年11月30日，年度房屋租金70万元,免租金一年；从2014年12月1日至2015年11月30日，年度房屋租金为上年度租金的50%，计35万元的约定，森鑫公司向韩祯玥、韩玉兰交付租赁房屋，韩祯玥、韩玉兰亦对租赁房屋进行装饰装修，期间，森鑫公司按约免除了第一年的租金，并按上述约定，韩祯玥、韩玉兰应于2014年12月1日缴纳第二年的租金，但其迟延至2015年4月向森鑫公司交纳350000元租金，且在合同履行中，韩祯玥、韩玉兰明知其未办理娱乐经营证照、消防验收的情况下，擅自进行餐饮、娱乐经营，被互助土族自治县文体局、互助县公安消防大队处罚并责令停止营业，韩祯玥、韩玉兰存在过错，对此期间的租赁房屋无法使用韩祯玥、韩玉兰负有一定的责任，依据《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》第十二条第12.6款关于韩祯玥、韩玉兰从事经营活动前，应依法办理相关证照，如未能办理相关手续擅自装修和经营的，所产生的一切法律责任和后果韩祯玥、韩玉兰自行承担。如因上述原因导致经营活动被责令停业或查封，均不能作为韩祯玥、韩玉兰拒绝支付和延期支付租金及相关费用或要求延长租赁期限的理由的约定，2015年10月21日至11月30日期间未能经营的原因系韩祯玥、韩玉兰违规经营所致，其要求退还此期间的已交租金38356元的诉求不能成立，应予驳回。
二、关于森鑫公司反诉请求是否成立的问题。
（一）森鑫公司主张支付租金1050000元及逾期利息283500元是否成立的问题。
根据《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》第三条从2013年12月1日至2014年11月30日，年度房屋租金70万元,免租金一年；从2014年12月1日至2015年11月30日，年度房屋租金为上年度租金的50%，计35万元；从2015年12月1日至2018年11月30日，每年度房屋租金70万元的约定，第一年属免交租金期，第二年租金韩祯玥、韩玉兰已向森鑫公司交纳350000元，由于未及时办理消防工程验收，导致合同无法履行而终止，其主要责任在于森鑫公司，且自2015年10月本案起诉至二审庭审属人民法院审理期间，韩祯玥、韩玉兰无法对租赁房屋进行正常使用，故不具备交纳租金的条件，森鑫公司此节诉求不予采信。鉴于韩祯玥、韩玉兰在一审庭审结束后迟延交付租赁房屋，一审法院认定韩祯玥、韩玉兰承担2016年10月12日至2016年11月23日期间迟延交房的占有使用费82465.75元有事实依据，本院应予维持。
（二）森鑫公司主张给付物业费49890.48元、电费17460元、采暖费87308.34元、消防重做费用113306.40元是否合理的问题。
诉讼中，韩祯玥、韩玉兰对物业费、电费、采暖费数额不持异议，一审法院根据本案事实及租赁物因被查封、停业的实际情况综合考虑，认为物业费、采暖费均属租赁物被查封后所产生的费用，韩祯玥、韩玉兰在此期间并未实际经营，故根据双方的违约责任，认定由森鑫公司负有80%的责任，即109759.06元，韩祯玥、韩玉兰负有20%责任，即27439.76元；电费17460元由韩祯玥、韩玉兰负担符合本案实际，应予维持。至于森鑫公司诉求消防重做费用113306.40元一节，因森鑫公司未提交有效证据加以佐证，故不予支持。
综上，森鑫公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省海东市中级人民法院（2015）东民二初字第55号民事判决第一项，即：解除韩祯玥、韩玉兰与青海森鑫房地产开发有限公司签订的《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》；第四项，即：韩祯玥、韩玉兰于判决书送达后十日内返还青海森鑫房地产开发有限公司租赁物及其附属物（包括已形成附合的装饰装修物），同时，青海森鑫房地产开发有限公司返还韩祯玥、韩玉兰保证金100000元；第五项，即：韩祯玥、韩玉兰于判决生效后十日内向青海森鑫房地产开发有限公司支付租赁房屋的占有使用费82465.75元；第六项，即：韩祯玥、韩玉兰于判决生效后十日内向青海森鑫房地产开发有限公司支付物业费及采暖费27439.76元、支付电费17460元；第七项，即：驳回韩祯玥、韩玉兰的其他诉讼请求；第八项，即：驳回青海森鑫房地产开发有限公司的其他反诉请求；
二、撤销青海省海东市中级人民法院（2015）东民二初字第55号民事判决第二项，即：青海森鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内向韩祯玥、韩玉兰赔偿装饰装修损失1222277.56元及被罚款损失34000元；第三项，即：青海森鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内向韩祯玥、韩玉兰退还租金30685元；
三、青海森鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内向韩祯玥、韩玉兰赔偿装饰装修损失1222277.56元。
二审案件受理费9607元，由青海森鑫房地产开发有限公司负担8000元，韩祯玥、韩玉兰负担1607元；一审案件受理费、反诉案件受理费、鉴定费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
审判长 索晓春
审判员 张满成
审判员 王 伦
二〇一七年三月十三日
书记员 师永佳