广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初7010号原告：南宁君鑫物业服务有限责任公司，住所地：南宁市竹溪路45号百色大厦T1栋21层B户。法定代表人：汤应芳。委托诉讼代理人：龙晓晓，广西大航律师事务所律师。被告：张小军，女，1956年3月28日出生，汉族，住南宁市。委托诉讼代理人：钟浩铭，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。原告南宁君鑫物业服务有限责任公司与被告张小军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南宁君鑫物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人龙晓晓、被告张小军及其委托诉讼代理人钟浩铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南宁君鑫物业服务有限责任公司提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务等相关费用6078.7元;2.判令被告支付违约金9881.5元（暂计2013年1月至2016年1月，其余计算至被告完全履行支付义务之日止），两项共计15960.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年4月30日入住原告负责物业服务的南宁市房，房屋建筑面积128.47平方米。按照原被告签订的《“鑫龙小区”前期物业管理协议》的约定，被告物业服务费应按照建筑面积的0.95元／平方米?月缴纳，按照合同年度每半年预缴；同时又约定违约责任，违约方应承担每日应交费用的千分之三的违约责任。被告因房屋设计问题，从2013年1月开始拖欠原告应收的服务费用。原告多次催缴被告拒绝缴纳，损害了原告的合法权益。原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告当庭变更第一、二项诉讼请求，请求判令被告支付拖欠的物业服务等相关费用5614元并支付违约金12541.2元（暂计2013年1月至2017年2月21日，其余计算至被告完全履行支付义务之日止）。被告张小军辩称，1.被告承认拖欠物业费的事实，但原告的收费标准违反法律规定，计费存在错误。原告是2014年2月13日才取得的物业服务企业三级资质。根据物业服务管理相关法律规定的收费标准，资质为三级的物业服务企业收费标准为0.5元/月/平方米，而不是原告所备案的0.95元/月/平方米。且原告是2014年2月13日才取得的资质，其之前的收费均涉嫌违法。故原告诉被告拖欠物业费6078.7元无事实及法律依据；2.原告与被告并未约定违约金，只约定了滞纳金，且约定的滞纳金还明显偏高，以此计算也不合理。另外，滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性措施，具有法定性。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。依据滞纳金该特点，滞纳金只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，故在此不应适用滞纳金，也不存在违约金一说；3.原告存在违约行为，未合理履行合同义务，造成被告财产损失。根据鑫龙小区前期物业服务合同第五章第十四条（四）4款，原告应确保污水排放畅通，沟道无积水。但事实是原告服务不达标，造成被告所在楼栋地下管道堵塞，污水无法及时排放而向上溢出，泡坏了被告的木质地板，造成被告财物损失。依据物业管理的相关规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。依据法律及合同约定，原告应当赔偿被告相应损失；4.正因原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定，被告可据此采取履行抗辩权，暂不缴纳物业费以挽回自己的损失。被告一直与原告协商解决其损失与物业费的相关事宜，被告要求免除三年的物业费，而原告只答应免除一年的物业费。双方协商未果但还一直处于沟通状态。沟通期间被告并未收到原告催缴物业费的任何函件，也没有在家门口发现原告张贴的催缴函。被告有理由怀疑原告提供的催缴函件及照片是伪造的。综上，被告认为原告的诉请既不合理也没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张小军系南宁市房（最终测绘面积：128.47㎡）的业主。2010年4月30日，原告（受托方、甲方）与被告（委托方、乙方）签订《“鑫龙小区”前期物业管理协议》，约定甲方从交房之日至鑫龙小区业主委员会成立止为乙方提供物业服务（前期物业管理服务年限为二年），对房屋共用部位、公共设施设备、景观绿化及环境卫生、交通秩序、安全及消防等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同第八条约定：“1.物业综合服务费按甲方与南宁特基房地产开发有限公司签订的《鑫龙小区前期物业管理服务合同》的约定并报经南宁市有关部门审批标准来执行，每月按0.95元/㎡收取。①正常情况下（无工程质量问题）以开发商公布规定的交房时间为准计算收费，业主应在规定时间内进行验房并签领钥匙；②如工程存在严重质量问题不能按时交房，则以解决工程质量问题后的交房时间计收；③在规定交房时间内既不验房又不领钥匙的，按开发商公布规定的交房时间计算收费；④乙方同意甲方预收6个月的物业管理服务费，水电周转金暂按200元/户预收，在办理入伙手续时一并收取。2.公共维修资金。①住宅、车库、杂物房按0.1元/平方米·月，商铺0.5元/平方米·月，预收6个月……3.乙方自用水费，按南宁市政府的收费标准由甲方代收代缴。4.公共水电配套设施、水电管线、变电损耗及公共绿化、洁卫、秩序维护、消防、避雷设备等由小区全体业主或物业使用人共同承担费用，每月按户据实平均分摊。电梯运行费用（电费）由小区使用电梯的业主按小区电梯公摊计收方式分摊。5.二次加压供水费由使用二次加压供水的全体（业主）用户共同分担……8.生活垃圾处理费。生活垃圾处理费属政府代收代缴费用，从入住之日起至当月底，不足15日按半月收取，15日以上按全月收取，收费标准按政府规定执行……10.物业综合服务费、水电费、公共维修资金、生活垃圾处理费、不满半个月的按半个月收，半个月以上的按一个月收。11.每月10日前为收费时间，乙方必须足额、按时缴纳上月的物业综合服务费等相关费用”。合同第十三条违约责任约定：“1.如乙方不按时交纳本协议规定费用的，须按拖欠金额的千分之三每日支付违约金。逾期超过一个月，甲方根据《合同》约定有权采取停水停电措施，直至乙方交清所欠费用为止……3.由于甲方的过失造成乙方损失的，甲方承担过失责任。如乙方对物业使用不当造成乙方受损的，甲方不承担责任……”。另查明，2010年3月12日，原告在南宁市物价局办理了物业服务收费标准备案，物价局的备案意见为：“同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：……有电梯0.95元/㎡。”再查明，被告于2010年4月30日办理了交房手续。2016年8月1日，被告向原告缴纳了了42个月的公摊水、电费及生活垃圾费、2016年1月至6月的物业费及室内自用水费。被告自2013年1月至2017年1月期间，累计欠缴物业费5250.3元、水费102.3元、公摊水费67.7元、公摊电费137.7元、生活垃圾费56元。原告自2010年3月起在南宁市越秀路2号鑫龙小区提供物业服务至今。本院认为，原告与被告签订的《“鑫龙小区”前期物业管理协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务的义务，被告应按协议履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。对于被告关于其不缴纳物业费等费用系其行使先履行抗辩权的辩解意见，因被告提供的证据不足以证明其所受损失系因原告提供物业管理服务不到位所致，本院不予采纳。被告在享受基础物业服务的同时理应依照协议约定，向原告支付物业费。关于原告主张的物业服务等相关费用。原告提交了《业主欠费（含滞纳金）计算公示表》及《关于催缴物业管理服务费用的函》等证据证明被告自2013年1月至2017年1月期间，累计欠缴物业费5250.3元、水费102.3元、公摊水费67.7元、公摊电费137.7元、生活垃圾费56元，合计5614元。结合被告提交的缴款凭据及发票，本院对上述欠缴费用数额予以确认。关于违约金的诉请。原、被告虽在合同中约定如被告未按约定的收费标准及时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并按拖欠金额的千分之三每日支付违约金，但我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠费总额5614元的30%计算为1684.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付2013年1月至2017年1月期间欠缴的水费102.3元；二、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付2013年1月至2017年1月期间欠缴的公摊水费67.7元；三、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付2013年1月至2017年1月期间欠缴的公摊电费137.7元；四、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付2013年1月至2017年1月期间欠缴的物业费5250.3元；五、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付2013年1月至2017年1月期间欠缴的生活垃圾费56元；六、被告张小军向原告南宁君鑫物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业费等相关费用的违约金1684.2元（5614元×30%）。本案案件受理费199元，由原告南宁君鑫物业服务有限责任公司负担108元，被告张小军负担91元。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不作为的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 丘 霞人民陪审员 岑 莲人民陪审员 邱 静二〇一七年四月十一日书 记 员 陆虹旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。