江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03234号
上诉人（原审被告）苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司，住所地苏州工业园苏虹中路263号。
法定代表人俞旸，执行董事。
委托代理人丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。
委托代理人李卓群，江苏诚鑫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王建栋。
上诉人苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司（以下简称华乐公司）因与被上诉人王建栋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第0942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王建栋、李建风为苏州工业园区展业路15号湖语花园9幢104室的房屋所有权人。2013年4月3日，华乐公司员工代表华乐公司（合同乙方）与王建栋（合同甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将青湖语城9幢104室的房屋出租给乙方，租期自2013年4月7日至2014年4月7日，月租金1700元，租房保证金1700元，相当于1个月租金。付款方式为每三月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后的租金按规定的付款期限提前1天将下期房款支付甲方。签订合同时，乙方应支付中介服务费850元给中介方。乙方承担租赁时发生的水费、电费、煤气费、有限电视费等费用。合同第六条约定，租赁保证金存放于中介方处作为履约保证金。合同第八条约定，本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿。乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责恢复原状或予以经济赔偿。合同第九条约定，1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿。……。4、如乙方非应房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。合同补充条款约定，家电、木地板损坏，按价赔偿。上述合同签订后，王建栋将房屋交付华乐公司作为其员工宿舍使用，华乐公司支付王建栋从2013年4月7日起至2014年1月6日止的租金，之后未支付房租。王建栋在原审庭审后认可收到华乐公司支付的租赁保证金1700元。
2014年1月17日，华乐公司从诉争的104室房屋内搬离，但未办理移交手续。双方因为室内物品损坏及房屋交接问题产生纠纷，王建栋拿到了涉案房屋钥匙。王建栋自行委托第三方将室内损坏的设施维修，维修完毕后在2014年3月4日另行出租。
以上事实，由王建栋提交的《房屋租赁合同书》、租赁费发票网上查验单、房屋产权证等证据，华乐公司提交的湖东派出所出警情况说明等证据，以及双方原审庭审陈述予以证实。
原审原告王建栋的诉讼请求为：1、判令华乐公司支付房租5100元，支付垫付的水电气费150元；2、判令华乐公司赔偿王建栋损失9487.5元；3、判令华乐公司承担所有诉讼费用。原审庭审中，王建栋放弃了主张水电气费和补卡费用150元的诉讼请求。
原审法院认为：本案焦点问题在于王建栋室内的设施及物品损失如何认定。
王建栋陈述，因华乐公司拖欠房租，王建栋多次催缴。2014年1月17日，王建栋找华乐公司办理房屋交接，但华乐公司不愿意派人交接。王建栋报警后在警察的协调下，华乐公司派了财务人员一起到房屋内查看，发现室内很多设施损坏。华乐公司财务人员电话汇报如何处理，但华乐公司不予理会。王建栋当日从物业处拿到了房屋钥匙，双方未办理房屋交接手续。王建栋从2014年2月8日左右开始维修，至3月初完工，3月4日另行签约出租。王建栋为证明其室内损坏状况及维修费用提交如下证据：1、室内各房间损坏状况的照片。王建栋说明该照片在维修前拍摄，并结合照片说明其室内卫生间的洗脸盆水龙头、坐便器水箱部件损坏；客厅地板被烫坏，踢脚线、灯具和墙面损坏；卧室内钥匙缺失，窗锁损坏，墙面及顶面天花板有被胶带纸粘过的痕迹；阳台及空中花园的移门钥匙、阳台门钥匙缺失；厨房间煤气灶、抽烟机有污垢，水槽、龙头损坏，大理石台面断裂；大门门把断裂。2、王建栋与苏州大宅门装饰装潢有限公司签订的装修合同、报价单，施工人杜某出具的收款收据，证明王建栋委托杜某对104室进行维修、清洁，时间从2014年2月8日至3月7日，工程总价为9487.5元。同时，王建栋申请杜某出庭作证。
华乐公司对上述证据的真实性均不予认可，王建栋提交的照片反映房屋内仅存在清洁方面的问题，不需要维修；王建栋在明知房屋损坏的情况下，未通知民警出面解决，私自与装修公司签订合同进行装修，其真实性有待商榷。王建栋维修清单中未列明损失产品的品牌及替代产品的品牌，更换的门锁、灯具等物品报价过高，系恶意串通装修公司出具高额报价，真实性无法确认。
证人杜某出庭作证时陈述，其与王建栋为朋友关系，挂靠在苏州大宅门装饰装潢有限公司名下帮王建栋维修一下出租房子，年前签订了合同，过年后工人进场，至2014年3月初完工。证人陈述，维修前房屋内很乱，大门锁、窗户锁和房门锁都坏了，墙面是呕吐物，有水泡过和胶带纸粘过的痕迹；客厅和房间的4个灯坏掉了，厨房的大理石台面断裂了，水龙头坏了，卫生间的马桶配件损坏了，台盆下水也坏了。证人对王建栋提交的上述两组证据的真实性无异议，确认证据1反映的是维修前其所看到的涉案房屋现状的照片，证据2为证人与王建栋所签订，并收到王建栋9480元的维修工程款，因为是朋友，计算了购买的材料费和人工费，没有计算税金，也没有开具发票。证人对报价清单中所列的各项目的维修事项和原因做以下解释：1、报价清单中的1-3项更换门锁费用，更换的门锁是同一品牌，找专门的修锁公司安装的。2、窗锁，因为窗锁锁不上了，从物业处购买的相同型号的窗锁。3、更换大理石台面。因为厨房间大理石中间断裂了，整个大理石需要更换，由证人订购的大理石，安排工人安装的，更换前后都是人造大理石。4、墙面修补。室内墙面都是脏东西，有被水泡过和胶带纸粘过的痕迹，因为仅修补损坏的部位就会有色差，平整度也不一样，所以需要整面墙重新粉刷。5、更换龙头。卫生间洗脸盆的龙头和水槽龙头开关都失灵了，且连接部位松动，所以更换了龙头。6、两次卫生清洁。第一次到现场时，现场很多垃圾以及遗留下来的东西，装修前需要清理。装修好后，装修垃圾需要清理，所以有两次卫生清洁。7、垃圾清理。装修前将原来遗留下来的沙发等物品搬离房屋的费用。8、电器设备清洁主要是对油烟机、灶台的清理。9、灯具更换。客厅、房间有几个灯坏掉了，所以重新换了灯泡和整流器。10、大理石安装的人工费。证人提交其购买门锁的发票，金额合计1500元，并说明购买大理石台面的收据现在遗失了。
王建栋对上述证人证言无异议，华乐公司对证人证言不予认可，证人与王建栋有利害关系；证人为不具备资质的个人挂靠在装修公司而对外签订的合同为无效合同；证人不能出具购买维修物品的发票，其给王建栋的报价清单是双方恶意串通的行为，对此不予认可。
原审法院认为：1、证人所签订的装修合同的是否有效不影响其证人证言的效力，更不能仅因为证人为施工人而与王建栋存在经济利益，而据此否认证人证言的效力。王建栋提交的装修合同和收据与证人杜某维修施工人的身份可以印证，证人对王建栋照片证据中反映的房屋状况予以确认，对房屋内损坏的部位等描述与王建栋的陈述、照片的内容基本吻合，针对损坏部位的维修事项也给予明确解释。上述证据相互印证，华乐公司无相反证据，可以证明华乐公司退租后王建栋房屋内存在物品和设施损坏的事实。2、华乐公司提前退租，在承租期间造成室内物品及设施损坏的情况下，既未与王建栋办理物品清点及交接手续，又未对损坏物品积极修复。华乐公司拒不履行维修义务，在王建栋自行减少损失进行维修后，华乐公司再以王建栋单方面委托他人维修为由否认王建栋维修费用，该抗辩有悖诚信，不予支持。王建栋举证的证人杜某结合照片中损坏的部位，对报价单中各个维修项目的必要性作出了详细、合理的解释，且报价单中涉及锁具更换费用与提交的发票金额一一印证，证人的陈述可信度较高。华乐公司单方面否认，未提交相应反证否认王建栋书面证据及证人证言的合理性，而王建栋证据相互印证，具备证据优势，原审法院依据证据规则认可王建栋的维修事实，并考虑到其出租房屋内原维修设施本身存在损耗和折旧，酌定支持维修费8500元。
原审法院认为，合同双方因遵循诚实信用原则，全面履行合同权利义务。承租人擅自终止合同造成出租人损失的，应承担违约赔偿责任。承租人使用不当造成租赁物损坏的，应承担维修义务或赔偿出租人损失。华乐公司提前终止合同，未按合同约定办理退房、移交手续，应对退租之后房屋维修期间和合理空置期间的房屋空置损失向王建栋承担赔偿责任。王建栋维修后在2014年3月4日将涉案房屋另行出租，原审法院按照原租金标准1700元／月，计算空置损失期间从华乐公司欠付房租之日起即2014年1月7日起至3月4日止，酌定房屋空置损失为3300元。华乐公司已付租房保证金1700元，折抵后华乐公司尚应赔偿王建栋1600元。华乐公司未能诚信履行合同，承租期间损坏出租房屋内的设施、物品，拒不履行维修义务，原审法院认定其应赔偿王建栋维修费8500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿王建栋房屋空置损失1600元；二、苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿王建栋维修费8500元；三、驳回王建栋的其他诉讼请求。案件受理费收取168元，由王建栋负担50元，苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司负担118元。
上诉人华乐公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。首先，本案并非华乐公司提前终止租赁合同。2014年1月17日湖东派出所出具的报警情况说明，“王建栋称其将位于青湖语城9-104的房子租给华乐大气污染控制科技发展有限公司员工居住，现房屋退租发生纠纷，经双方现场协商，华乐公司方表示立刻派人配合办理退租手续”。根据上述说明，华乐公司对诉争租赁合同的解除不存在过错，而是王建栋找到华乐公司，不同意其继续居住。华乐公司基于王建栋要求，在其报警当日搬离了诉争房屋。其次，王建栋主张的损失没有事实依据。王建栋从未向华乐公司主张过损失，证人证言不能作为定案依据。诉争装修公司于签订装修合同时已被吊销营业执照，且实际施工人是挂靠施工，与王建栋有朋友关系，双方存在恶意串通。原审庭审中，王建栋与证人证言相矛盾，王建栋主张装修款分两次付清，而证人陈述三次付清。原审法院采信证人证言认定王建栋存在相关损失，严重损害华乐公司利益。再次，王建栋并未提供大理石台面损坏的证据，华乐公司不应赔偿。原审过程中，王建栋并未提交大理石台面毁损的照片，根本无法知道大理石台面损坏的情况，且根据一般人正常使用，大理石台面不可能断裂，原审法院依据王建栋主张及证人证言认定缺乏事实依据。二、王建栋在诉讼中虚假陈述，缺乏诚信。王建栋多次主张其未收到住房保证金，直到判决之前才承认，严重缺乏诚信，虚假陈述，严重扰乱法庭秩序，牟取不当利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王建栋的诉讼请求；一、二审诉讼费由王建栋承担。
被上诉人王建栋辩称：一、华乐公司违反合同约定拒付最后一期房租，已构成违约，其真实意图是想提前解约。王建栋希望与华乐公司协商解决，但华乐公司拒绝与其协商，其无奈报警，民警到场后，华乐公司员工明确表示要退租，答应一起前往诉争房屋办理移交手续。可其至诉争房屋后，发现诉争房屋损坏严重，要求对现状确认签字，但对方拒绝。后华乐公司员工搬离，并未按合同约定交回房屋，而是将钥匙放在物业。二、诉争房屋空置原因在于华乐公司，华乐公司违约拒付房租、合同未到期即退租、房屋装修损坏需要维修，上述原因导致诉争房屋存在空置损失。三、诉争房屋装修损坏，王建栋只能装修后才能另行对外出租，目前现有证据都能证明诉争房屋装修遭到损坏，其找挂靠的装修工人进行维修也是节约维修成本，华乐公司并无证据证明其装修费用高于市场价。四、关于押金，华乐公司没有提供向王建栋支付的证据，上述押金是中介收取的。为尽快完成一审过程，其后来认可收到押金，是在诉讼中自行放弃权利，并未违反相关法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，华乐公司在原审庭审中陈述，其于2014年1月17日搬离诉争房屋后，已经通过物业向王建栋电话通知，且王建栋于当日在物业签字领取了房屋钥匙。王建栋对上述事实予以认可。
上述事实，有原审庭审笔录等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本案二审的争议焦点在于：一、华乐公司是否诉争租赁合同提前解除的过错方；二、王建栋主张的相关损失是否有事实依据。
关于争议焦点一，本院认为，依据诉争租赁合同第五条租金支付的相关约定，华乐公司负有每3个月支付一次租金，并于规定付款期限前1天向王建栋提前支付下一期租金的给付义务。双方约定的租赁期限自2013年4月7日起至2014年4月7日止，但截至2014年1月17日双方发生争议时，华乐公司仍未按照合同约定向王建栋支付第4期租金并擅自搬离诉争房屋，致使诉争租赁合同因华乐公司员工搬离诉争房屋、王建栋收回诉争房屋钥匙而实际提前解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据上述法律规定，华乐公司未按合同约定按时足额履行租金给付义务，就诉争租赁合同的提前解除存在过错，应据此承担相应的违约责任。华乐公司主张依据湖东派出所出具的情况说明认定王建栋对诉争租赁合同的提前解除存在过错，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，依据诉争租赁合同第八条第3款规定，合同终止时，需对王建栋提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿。本案中，华乐公司员工搬离时，并未根据上述合同约定配合王建栋就诉争房屋内的相关设施进行清点、检查移交，而是将诉争房屋钥匙交由物业转交，导致其员工搬离时的房屋及设施状态未经双方一致确认。现王建栋提供了相关损失的照片、维修清单、发票等，与其提供的证人杜某的证言能相互佐证，证明华乐公司在承租诉争房屋期间，房屋内设施及物品受损，王建栋出资进行了维修。华乐公司对上述损失持有异议，但于一、二审期间均未能向法院提交证据证明其搬离诉争房屋时的房屋及相关设施的状态，且于一审期间并未就王建栋提交的维修清单及相关费用合理性申请鉴定，应自行承担不利后果。原审法院考虑到诉争房屋内原维修设施本身存在的损耗与折旧，酌定华乐公司承担维修费8500元，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人华乐公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人苏州华乐大气污染控制科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陆晓婷