浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖长民初字第780号
原告（反诉被告）：徐新年。
委托代理人：陈金祥。
被告（反诉原告）：陈炳芳。
委托代理人：林俊。
原告（反诉被告）徐新年与被告（反诉原告）陈炳芳房屋租赁合同纠纷一案，原告徐新年于2013年4月28日诉至本院，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员王振宇适用简易程序独任审判。被告陈炳芳于2013年6月6日向本院提出反诉，本院审查受理后于2013年7月12日公开开庭进行了审理。原告徐新年及其委托代理人陈金祥、被告陈炳芳及其委托代理人林俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐新年诉称：原、被告于2012年2月7日签订租房协议书，约定“原告将座落在长兴县经济开发区海陆新都汇三间营业房出租给被告开饭店，承租期限三年，自2012年2月日至2015年2月6日止，租金一年一付，年租金45000元，空调、餐桌、椅子及厨房设施转让费23000元。”协议签订后，被告于签订协议当日支付45000元。2013年租金被告未付，2013年3月1日原告向被告发送通知，通知被告在2013年3月15日前支付租金，否则，原告将解除租赁协议和支付租金并腾空出租房。然被告收到通知后未付2013年租金又未腾房。故原告向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2012年2月7日签订租房协议书，并搬走空调、餐桌、椅子及厨房设施；二、被告支付原告到期未付租金18750元及电费600元，合计19350元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈炳芳辩称：1、被告承租房屋是用来经营饭店，但原告在将房屋出租给被告后，并未能提供条件保证被告所承租房屋的正常使用，让别人在被告经营的饭店包厢的门口停满电瓶车及自行车，造成被告的饭店无法正常经营；2、被告停业的主要原因系原告未能提供便利条件所造成，且在纠纷产生后，被告也主动与原告调解，但原告一直未予理睬，故被告不应承担停业后的租金费用。
被告（反诉原告）反诉称：反诉原告、反诉被告于2012年2月7日签订房屋租赁协议，反诉原告租赁反诉被告营业房给其子开饭店用，协议约定租期为三年，租金为45000元／年，支付方式为一年一付，协议签订后反诉原告按约支付当年租金45000元，但反诉被告交付的营业房在各主要门口经常有电动自行车阻挡着门口，导致反诉原告无法正常经营，已经严重影响反诉原告的生意。经反诉原告之子多次与反诉被告交涉未果，2012年7月7日反诉原告店内各包厢门口再次被电瓶车堵塞，导致反诉原告无法正常经营，反诉原告与反诉被告交涉无果，反诉被告无视反诉原告的合理诉求，甚至殴打反诉原告之子，多次调解未果，反诉原告向反诉被告提出解除租赁协议，但就赔偿问题双方未达成一致。故反诉原告向法院起诉，请求判令：一、反诉被告返还反诉原告租金25000元；二、反诉被告返还反诉原告保证金5000元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）徐新年反诉辩称：反诉原告所承租的房屋不包括放电瓶车及自行车的空间，且电瓶车并未阻碍其饭店的经营。在协议签订后，反诉被告已将房屋交付给反诉原告使用，反诉原告也已支付了相应的租金。对于反诉原告主张的5000元保证金，该笔款项确实存在，但需在将纠纷处理完毕后才能进行结算。反诉原告曾经确实提出过解除合同，但其提出的条件毫无理由，现在这种情况的产生系反诉原告的过错。
原告（反诉被告）徐新年为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、《租房协议书》一份，证明原告将座落于开发区街道陈塘居委会董家门自然村店面三间及包厢三间出租给被告，租金45000元／年，其中的设备转让费为23000元，保证金为5000元的事实；2、长兴县人民政府太湖街道陈塘居民委员会出具的《证明》一份，证明本案所涉房屋所有权属于原告，该房屋用于开饭店，房屋共3间，且因原告属于新村安置户，土地使用权证暂时没有办理的事实；3、《通知》一份，证明原告于2013年3月1日通知被告在2013年3月15日前支付租金45000元，如不支付，则要求被告腾空房屋，但是被告至今没有腾空房屋的事实；4、EMS特快专递回单一份，证明原告已将《通知》以EMS特快专递的形式邮寄给被告，被告于2013年3月4日收到该《通知》的事实。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、3均无异议，对证据4也未提出实质性异议。
被告陈炳芳（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、收款收据二份，证明被告的饭店从2012年8月份就开始停止营业的事实；2、《人民调解协议书》以及长兴县公安局城东派出所出具的报案记录一份，证明原告与被告儿子陈勇勇打架的事由是因为电瓶车停放以及原告把被告儿子打伤，经调解，原告赔偿被告儿子陈勇勇四百元的事实；3、照片四张，证明电瓶车堵塞店门口的事实；4、证人郑某、张某的证言两份，证明原告房屋中确实存在电瓶车乱停放的问题，从而影响到被告饭店的经营，致使被告被迫于2012年8月份停业的事实。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1的证明对象有异议，对证据2、3的关联性有异议。
经本院审查认为，原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、4均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；被告（反诉原告）提供的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；被告（反诉原告）提供的证据4中的证人与被告或被告儿子陈勇勇系亲戚或者同学关系，且被告也并未提供其他证据对证人证言进行佐证，故本院对该两份证人证言不予认定。
根据上述认定的证据以及当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：
2012年2月7日，原告徐新年将其所有的座落于长兴县太湖街道陈塘居民委员会董家门自然村的房屋中的一楼店面三间、包厢三间租赁给被告陈炳芳，并于当日与被告签订《租房协议书》，双方约定被告租赁房屋用于经营饭店；租期为三年，自2012年2月7日至2015年2月6日止；租金为45000元／年，一年付一次；押金为5000元。被告在协议签订后向原告支付了45000元租金及5000元押金。同时，被告还以23000元的价格购买了原告的空调、餐桌、椅子及厨房设施。2012年8月7日，原告与被告儿子陈勇勇因房屋公用区域车辆停放问题发生纠纷，长兴县公安局城东派出所出警进行了处理。2012年12月4日，经长兴县人民调解委员会驻城东派出所调解室调解，原告与被告儿子陈勇勇达成协议，由原告一次性赔偿陈勇勇400元。2013年3月1日，原告通过EMS特快专递寄送《通知》给被告，要求被告在2013年3月15日前支付2013年2月7日至2014年2月6日止的租金，如未能按期支付，则原告将解除《租房协议书》并要求被告于2013年3月15日前腾空房屋。该《通知》由被告朋友于2013年3月4日代收后转交给被告。但被告未能按《通知》的要求在2013年3月15日前给付房屋租金，也未腾空房屋。双方遂纠纷成诉。在本院立案受理本案后，被告认为其与原告的房屋租赁合同已于2012年8月8日解除，原告应返还房屋租金25000元，故其于2013年6月6日向本院提出反诉。
另查明，原告座落于长兴县太湖街道陈塘居民委员会董家门自然村的房屋系三层半楼房，均用于出租。被告向原告租赁的店面三间、包厢三间位于该房屋一楼，其中两间包厢与三间店面、厨房之间存在一块房屋公用区域。
本院认为，合同的解除形式包括约定解除和法定解除。现《租房协议书》约定的解除合同的条件未成就，且双方在自行协商解除正在履行的房屋租赁合同未能达成一致约定，故当事人可以在法定解除条件成就时解除《租房协议书》。被告虽主张其曾向原告提出解除合同，但并未能提供足够的证据予以佐证，原告也否认被告有主动与其协商解除合同的行为，且被告至今未能将空调、餐桌等物品及厨房设施搬出原告房屋，以实际行为来解除合同，故对被告认为其已于2012年8月8日与原告解除《租房协议书》，并要求原告返还租金25000元的反诉主张，本院不予支持。被告未能依《租房协议书》约定按时给付房屋租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，原告可以解除其与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告赔偿损失，鉴于被告至今未能将房屋腾空并交付原告，其应承担给付原告租金损失的民事责任，故对原告要求解除其与被告于2012年2月7日签订的《租房协议书》，并要求被告腾空房屋，给付租金损失18750元（自2013年2月8日暂计算至2013年7月7日止）的主张，本院予以支持。原告未能提供证据证明被告尚欠原告电费600元，故本院对原告的该项主张不予支持。对于押金5000元，原告应在合同解除后将押金予以返还，现因被告仍需给付原告租金损失18750元，该款用以冲抵后，被告尚需给付原告租金损失13750元。
按照正常交易习惯，原、被告在签订《租房协议书》之前，被告理应对租赁物进行实地考察，了解情况，从而决定是否承租原告的房屋，也即被告对房屋公用区域的使用情况应有一定的预见性，而被告在此情况下仍旧与原告签订《租房协议书》，双方在《租房协议书》中也未对该房屋公用区域进行相关约定，应视为被告对原告出租房屋情况的认可。故对被告关于原告未能提供被告从事饭店经营的便利条件从而致使被告被迫停业的反诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐新年与被告陈炳芳于2012年2月7日签订的《租房协议书》，被告陈炳芳限于本判决生效后十日内将其所承租原告的房屋进行腾空；
二、被告陈炳芳给付原告徐新年租金损失13750元，限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告徐新年的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告陈炳芳的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费269元（预交190元），减半收取134.5元，由被告陈炳芳承担，限本判决生效后十日内径直给付原告；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由被告（反诉原告）陈炳芳自行承担229元，由原告（反诉被告）徐新年承担46元，限本判决生效后十日内径直给付被告（反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 王振宇
二〇一三年七月十九日
书 记 员 李 慧