北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第485号
上诉人（原审原告）张帆，女，1977年4月4日出生。
委托代理人高冰，北京市广渡律师事务所律师。
委托代理人杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京季布诺投资管理有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼501-17。
法定代表人胡瑞军，总经理。
委托代理人郝惠珍，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人邓海虹，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省兴业百货有限公司，住所地河南省郑州市二七区德化街亚细亚商场。
法定代表人马振信，董事长。
委托代理人高建华，河南见地律师事务所律师。
委托代理人张伟，河南国基律师事务所律师。
上诉人张帆因确认合同无效纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2011）二中民初字第16048-6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张帆的委托代理人高冰、杨一锋，被上诉人北京季布诺投资管理有限公司（下称季布诺公司）的委托代理人郝惠珍、邓海虹，被上诉人河南省兴业百货有限公司（下称兴业公司）的委托代理人高建华、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月，张帆向原审法院起诉称：季布诺公司违反诚信原则，故意一房两卖，与兴业公司恶意串通再行签订买卖合同，严重侵犯了我的合法权益，故请求人民法院确认：季布诺公司与兴业公司于2009年8月3日签订的《房地产转让合同》无效。
季布诺公司辩称：一、我公司与兴业公司签订的《房地产转让合同》是合法有效的。2005年12月，我公司通过竞拍从中国青少年发展基金会（下称青基会）获得了北京市东城区方家胡同22号房屋与所占划拨土地（下称该房屋）的资产处置权。2009年8月3日，我公司与兴业公司就该房屋签订了《房地产转让合同》，合同约定我公司将该房屋以2500万元的价格出售给兴业公司，我公司负责办理产权变更手续，签约前双方到房屋管理部门咨询过户时间，房管部门答复手续齐全7日内即可办理完毕，因此约定了10日的过户期限。合同签订当日，兴业公司交纳了100万元现金，在8月12日前又支付了1200万元购房款。我公司在与兴业公司签约后，立即向房屋产权登记人青基会发出过户通知，由于青基会盖章需要相关审批手续，而负责审批的领导出差到外地，我公司连让青基会盖公章都无法完成，根本不能在10日内办理完毕产权变更登记，因此我公司立即告知兴业公司我公司无法按约定完成过户手续，让其等待我方继续为其办理。8月18日，青基会出具书面确认函，同意将该房屋的相关登记变更到兴业公司名下，兴业公司购买该房屋是合法有效的。二、我公司将房屋实际交付给兴业公司，并已经办理完毕全部产权变更登记手续。由于我公司违约，兴业公司对我方的履约能力产生怀疑，同年8月18日遂向法院起诉，随后该房屋也被兴业公司申请了诉讼保全。因此我公司与兴业公司在法院的主持下达成调解协议，由我公司10日内协助履行该房屋的产权和土地使用权的过户手续。我公司在与兴业公司达成调解协议后，由于张帆又提起对我公司的另一诉讼，对该房屋轮候查封，我公司无法自行协助青基会为兴业公司办理过户手续，兴业公司申请法院强制执行。2009年12月16日，我公司与青基会共同报警，将该房屋内居住的众多农民工清理出去，我公司将该房屋交付给兴业公司，兴业公司将房屋清理和修整后一直居住使用至今。2011年4月，青基会与我公司完成了该房屋买卖合同的网签，我公司又与兴业公司完成了网签，2011年7月底，房屋和土地使用权过户到兴业公司名下。按照合同约定，在完成过户手续时兴业公司需支付剩余1200万元购房款，兴业公司在2009年8月18日至2011年8月5日之间，应我公司要求陆续支付了剩余的1200万元购房款。我公司与兴业公司之间的《房地产转让合同》已全部履行完毕。三、兴业公司与我公司没有恶意串通，是合法真实的买卖行为。虽然此前我公司曾经与张帆签订《方家胡同房地产转让合同》，房价为2500万元，但是由于张帆迟延履行交纳定金和购房款的义务，而且每次交款均是七、八个人一同筹钱交款，100万元都要分成几万和十几万多次交款。同时，我公司发现张帆是一名房屋中介人员，刚签约还未付款就在网上出售该房屋，因此，我公司有理由相信张帆个人根本无力支付全部购房款，她是想出售房屋后才能给我公司付购房款。在明知张帆无力履行合同的情况下，2009年7月，我方按照合同约定行使解除权，并告知张帆合同已经解除，并通知她将剩余购房款领走，张帆同意解除合同，只是要求我方多返还一些购房款。2009年8月，我公司找到有购买能力的兴业公司签约，房价依然是2500万元，签订合同时我公司从未告知兴业公司此前与张帆签订过购房合同，兴业公司也不知有张帆此人，况且青基会也为兴业公司出具了确认函。合同签订后，兴业公司足额支付购房款，我公司也交付了房屋，并履行了过户手续。我公司与兴业公司没有任何恶意串通行为，双方的合同是真实有效的。综上，张帆诉称我公司与兴业公司恶意串通不属实，应依法驳回张帆的诉讼请求。
兴业公司辩称：一、我公司与季布诺公司于2009年8月3日签订了《房地产转让合同》，约定季布诺公司通过拍卖方式取得的本案诉争房产转让至我公司名下。双方交易价款与张帆与季布诺公司签订的转让合同价款相同都是2500万人民币，并未明显低于市场价转让。我公司与季布诺公司签订的合同，双方意思表示真实，内容合法有效。二、我公司依照合同约定支付了全部合同款项，季布诺公司出具了收款凭证。三、我公司取得了房屋原产权人基金会的《确认函》。《确认函》中基金会明确了同意季布诺公司将本案诉争房屋产权及土地使用权过户到我公司名下。四、目前诉争房屋产权已登记在我公司名下。五、本案诉争房产季布诺公司按合同约定已于2009年12月16日实际交付我公司，并且我公司对此房屋已经实际占有、修缮、并使用。六、张帆没有证据证明我公司与季布诺公司恶意串通。综上所述，我公司与季布诺公司《房地产转让合同》真实合法有效并未有恶意串通，且我公司实际占有，并交付了全部合同款，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定，应认定我公司为此诉争房屋的实际买受人。由此，请求法院依法驳回张帆的诉讼请求，维护我公司的合法权益。
原审法院经审理认为：张帆主张季布诺公司在与其签订涉诉院落转让合同的情况下，为达到谋取更大利益的目的，与兴业公司恶意串通，签订虚假合同，严重侵犯了张帆的利益，故请求认定季布诺公司与兴业公司就涉诉院落签订的《房地产转让合同》无效。但依据查明的事实，季布诺公司作为合同甲方与张帆作为合同乙方于2009年3月17日签署的《方家胡同房地产转让合同》第八条第一款中明确约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”。依据该约定，张帆同意季布诺公司对于双方签订的《方家胡同房地产转让合同》享有附条件的解约权，即张帆在季布诺公司另行将涉诉院落转让他人后有权依据双方约定要求季布诺公司赔偿其500万元，但其无权主张季布诺公司与他人签订的买卖合同无效。另，根据现有证据也不能证明季布诺公司与兴业公司存在恶意串通的事实，且不存在损害张帆利益的后果。故法院对于张帆主张季布诺公司与兴业公司签订的《房地产转让合同》无效的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回张帆的诉讼请求。
判决后，张帆不服，认为原审判决认定季布诺公司可以依据《方家胡同房地产转让合同》第八条第一款中约定：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”享有解约权是错误的。认为该条款应当理解为双方约定的违约条款。因此，自己有权主张季布诺公司与他人签订的买卖合同无效。季布诺公司与他人恶意串通，在房价高涨的前提下，虚构了与兴业公司之间的房屋买卖合同，损害了自己的合法权益。上诉要求撤销原审判决，改判季布诺公司与兴业公司之间签订的《房地产转让合同》无效。季布诺公司、兴业公司同意原判。
经审理查明：北京市东城区方家胡同22号院的房屋和土地使用权原始登记在青基会名下。2005年12月，青基会将上述房屋和土地使用权交由中经拍卖有限公司进行拍卖。季布诺公司参与竞买，并竞买成功。同年12月26日，季布诺公司与青基会签订《资产与权益转让合同》。双方未办理房屋买卖过户手续。
2009年3月17日，季布诺公司（合同甲方）与张帆（合同乙方）就北京市东城区方家胡同22号院房地产的转让事宜签订了《方家胡同房地产转让合同》。该合同约定，季布诺公司根据2005年12月26日其与青基会签订的《资产与权益转让合同》，指定青基会将其持有的22号院房地产转让给张帆；办公土地使用年限为50年，自领证之日起计算时间；总价款为人民币2500万元（包括土地出让金220万元左右，该院实际转让价为19745元／每平方米）；张帆在合同签订的同时支付给季布诺公司定金500万元；上述合同签订后，季布诺公司配合青基会负责办理22号院的出让手续，出让金和契税由季布诺公司承担，但先由张帆垫付，最后用该款冲抵房款；方家胡同22号院产权过户至张帆名下当日，张帆向季布诺公司支付人民币1500万元；土地证过户时，张帆将余款一次性支付；张帆与季布诺公司约定4个月内完成转让手续，并完成房产过户，房产过户后2个月内完成土地过户，逾期则按已收款项的万分之二点五／日支付违约金；由于不可抗力原因致使乙方不能按照协议约定取得方家胡同22号四合院产权，张帆有权单方面解除协议，季布诺公司应退还张帆已交的首付款，如季布诺公司中途将此22号院转让他人，则赔偿张帆500万元，如张帆不能按合同付款，则赔偿季布诺公司500万元；张帆违反合同约定的付款及其他义务，季布诺公司有权单方面解除合同；双方如若延迟，应按应付款额的日万分之二点五比例向对方支付逾期付款违约金。
在该合同落款处下方，双方又增加了付款补充条件，即“此合同双方签章的同时，乙方付给甲方壹佰万元整定金，在合同签定后五个工作日内，再支付肆佰万元定金给甲方，此时此合同正式生效。如在五个工作日内乙方不向甲方支付肆佰万元，则此合同失效，同时，甲方不退还已付定金”。
该合同签订后，张帆于2009年3月17日、3月18日分三次给付季布诺公司定金100万元；又于2009年3月26日分四次给付季布诺公司定金400万元。2009年3月26日和4月15日，季布诺公司分别向张帆出具了收到上述定金500万元的两份收据。2009年7月21日，张帆代季布诺公司向青基会垫付了土地出让金和土地出让契税2259826.18元，季布诺公司为张帆出具了收条。
2009年8月3日，季布诺公司与兴业公司就北京市东城区方家胡同22号院房屋及土地签订了《房地产转让合同》，约定季布诺公司在该合同签订后10日内将上述房屋和土地过户至兴业公司名下。
2009年8月，兴业公司将季布诺公司诉至河南省郑州市二七区人民法院（下称二七区法院），要求季布诺公司履行将北京市东城区方家胡同22号院房屋及土地过户至其名下的义务。在该案审理中，二七区法院作出财产保全裁定，于2009年8月21日查封了登记在青基会名下的北京市东城区方家胡同22号院房屋。
2009年9月14日，二七区法院出具调解书，确定季布诺公司于领取调解书后10日内协助兴业公司将22号院房屋及相应土地使用权过户至兴业公司名下。
2011年4月2日，二七区法院下达强制执行裁定书，将涉诉房屋及土地过户至兴业公司名下。兴业公司于2011年7月26日取得涉诉房屋产权证（京房权证东字第0482**号），2011年8月10日取得京东国用（2011出）第00106号土地证。
2013年5月29日，二七区法院作出（2013）二七民再字第38号民事裁定书，裁定如下：一、撤销本院（2009）二七民一初字第2707号民事调解书；二、本案移送北京市第二中级人民法院审理。
另查，张帆于2009年9月9日，起诉至北京市东城区人民法院要求确认与季布诺公司签订的《方家胡同房地产转让合同》有效，季布诺公司继续履行该合同将争议房产过户至张帆名下，青基会予以配合办理，季布诺公司赔偿张帆违约金500万元；季布诺公司反诉要求确认双方之间签订的《方家胡同房地产转让合同》已于2009年3月22日解除。北京市东城区人民法院于2011年3月判决：一、北京季布诺投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿张帆违约金人民币五百万元。二、驳回张帆要求北京季布诺投资管理有限公司继续履行《方家胡同房地产转让合同》，将争议房产过户至张帆名下，中国青少年发展基金会予以配合办理的诉讼请求。三、驳回北京季布诺投资管理有限公司的反诉请求。判决后，张帆不服，持原诉意见和理由上诉至北京市第二中级人民法院。季布诺公司同意原判。青基会未上诉。针对张帆的上诉，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第11093号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。
再查，原审法院审理中，季布诺公司主张：双方约定，“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”，张帆明知22号院有卖给他人的可能性，还确认了一房二卖的后果就是季布诺赔偿张帆500万元；张帆之所以约定500万元，是她认为在房价平稳时转卖房屋获利最高额不会超过500万元，因此在合同中约定解约赔偿金是500万元；正因为双方有明确的约定，双方都认可如果出现一房二卖，只支付500万元解除赔偿金的真实意思表示。
在本院审理期间，张帆未能就其主张提供新的证据。
经本院调解，双方当事人不能就案件的解决达成一致意见。
上述事实，有《方家胡同房地产转让合同》、《房地产转让合同》、收条、（2009）二七民一初字第2707号民事调解书、（2011）二中民终字第11093号民事判决书、房屋所有权证、土地使用权证、付款凭证及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，张帆上诉的主要观点是兴业公司与季布诺公司在股权转让以及签订房屋买卖合同过程中恶意串通，损害了其合法权益。所谓“恶意串通”，法律意义上指为牟取不法利益合谋实施的损害国家、集体或第三人利益的行为。“恶意”是指当事人明知或应知其行为会损害国家、集体或者第三人的利益而仍为之。如果当事人不知道这种损害后果，则不是恶意。如果仅有一方有损害他人的意思，没有双方的通谋行为，也不属于恶意串通。张帆在其诉讼中所提供的证据仅是围绕着季布诺公司股东个人在转股中形式有瑕疵，包括其要求证人出庭作证也是围绕关于季布诺公司转股中存在的问题，但没有证据证明兴业公司与季布诺公司在房地产转让上存在恶意串通，以及兴业公司在签订房屋买卖合同时知道季布诺公司与张帆签有购房合同。季布诺公司一房二卖的行为是不当的，其应承担相应的责任。故张帆在没有新的证据予以证明的情况下坚持主张季布诺公司与兴业公司之间的交易行为存在恶意串通缺乏依据，本院对其主张不予支持。依照法院已经生效的判决确定的事实，张帆与季布诺公司之间签订的房屋买卖合同实际已经终止履行。生效的判决也确认了季布诺公司违约事实并判决季布诺公司按照双方约定赔偿张帆500万元。因此，实际上张帆已经丧失了作为一方当事人主张另一份合同无效的资格。故此，张帆要求确认兴业公司与季布诺公司之间签订的《房地产转让合同》无效的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由张帆负担（已交纳）。一审案件受理费十六万六千八百元，由张帆负担（已交纳）。二审案件受理费十六万六千八百元，由张帆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 薛冰洁