福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第1990号
原告潘飞龙，男，汉族，29岁。
被告三明佳和房地产开发有限公司，住所地三明市新市南路162号301室。
法定代表人袁国强，总经理。
委托代理人吴耀宗，福建明经律师事务所律师。
原告潘飞龙与被告三明佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由代理审判员傅瑞芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘飞龙、被告佳和公司委托代理人吴耀宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘飞龙诉称，原告与被告自签订商品房买卖合同以来，因被告原因，原告未能按照商品房买卖合同第十四条第一款约定的交房后90日内取得房屋权属证书，故根据该合同第十四条第一款第二项之规定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”的约定，被告应当支付原告2013年11月30日至2015年5月27日期间违约金人民币19084.71元（以下币种均为“人民币”）。根据商品房买卖合同的约定及合同法的有关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付违约金19084.71元（自2013年11月30日起至2015年5月27日止，按日0.005%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告佳和公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》在第十四条第一款明确约定：“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证的，双方同意按下列第2项处理…买受人不退房，出卖人自逾期之日起按每日买受人已付款的0.005%，向买受人支付违约金”。原、被告在登记机关签署的《三明市区商品房买卖合同备案登记信息表》备注栏第3项也明确约定“当事人（买卖双方或其中一方）应自能够进行房屋权属登记之日起三个月内申请房屋权属登记”。根据上述约定，被告认为，本案迟延办理权属登记，不是被告的原因造成的，被告没有违约不应承担违约责任。1、根据所有权初始登记办理条件、申报材料的规定，开发商必须向登记机关提交“住房专项维修资金的交款情况证明”，但由于原告购买的元一花园个别住户入住后未及时缴纳住房专项维修资金（最迟的至2014年7月才交款），影响了被告整体办理元一花园的所有权初始登记。被告在能够进行房屋权属登记的期限内于2014年9月3日完成了初始登记，按约定不应承担违约责任。2、被告在工程竣工验收合格将房屋交付给买手人后，由于各种非出卖人的原因，很多材料无法及时办妥，如“竣工验收备案表”至2014年3月26日才完成竣工验收备案，而根据所有权初始登记办理条件、申报材料的规定，开发商必须向登记机关提交“竣工验收备案表”，才可办理产权的初始登记。3、根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有“出卖人的原因”出卖人才承担违约责任，但是认定“出卖人的原因”不能简单以出卖人是否有过错为判断依据，且这些过错并非是由出卖人的主观因素造成的，出卖人只要尽到办证的义务就不应承担违约责任。况且未及时办理产权登记风险最大的出卖人自己，因为现在购房者基本上都以按揭方式购房，而按揭购房在该房屋未办理产权初始登记前必须由出卖人提供担保，如购房人违约不按时支付按揭款，出卖人就要承担担保责任，这在实际中是经常发生的，仅此出卖人必须积极办理产权登记手续。4、被告已于2014年9月3日办理房屋所有权初始登记，并于2015年9月5日以公告的方式通知业主办理房屋权属登记事项，即使法院认定被告要支付逾期办证违约金，最多也只能计算至2015年9月3日。
经审理查明，2012年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三明市三元区沙洲路11号25幢906号商品房一套，房屋总价款为701355元，该合同第八条约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”，第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”，第十八条约定：“……专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币6121元整，于2013年8月30日前缴交到房地产行政主管部分委托的商业银行监管账户上……”。原告于2012年12月3日向被告缴纳购房款211355元，被告于同日出具购房款发票一份交由原告收执。2013年3月21日原告通过银行贷款的方式向被告支付购房款490000元，2015年5月27日，因合同约定的面积与实际面积有误差，原告补交购房款1581元，被告于2015年5月27日合并出具购房发票一份交由原告收执，金额为491581元。2013年7月23日，被告佳和公司将三明市三元区沙洲路11号25幢906号商品房交付原告使用。2013年8月1日，原告向有关部门缴纳住宅专项维修资金6121元。2014年3月26日，被告取得三明市三元区沙洲路11号（三明市元一花园）的竣工验收备案表。2014年9月3日，被告为三元区沙洲路11号25幢办理了房屋所有权初始登记。2014年12月19日，被告佳和公司在原告小区张贴关于“元一花园办证公告”，告知业主可以办理房产证、土地证及办证所需材料。2015年6月18日，原告取得涉讼房屋的所有权证书。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、职工住房借款合同、个人贷款支付凭证、三明市职工住房借款凭证、福建省住宅专项维修资金专用票据、元一花园办证公告，被告佳和公司提交的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房初始登记证明书等及庭审笔录为凭，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定按期缴纳购房款及专项维修资金，但被告未按合同约定在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，故被告的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应自逾期之日起每日按原告已付款0.005%向原告支付违约金。被告佳和公司辩称，个别住户未及时缴纳住房专项维修资金及非因出卖人的原因很多材料无法及时办妥，影响了被告办理所有权初始登记，故被告不应承担违约责任，因上述情形并非原告的原因造成，且不属于不可抗力，故对被告的主张，本院不予支持。被告主张于2014年9月5日通知原告办理房屋权属登记事项，但未提供相应证据，本院不予采信。原告提供的办证公告可以证明被告通知办证的时间是2014年12月19日，故本院据此认定被告向原告交付办证资料的时间为2014年12月19日。原告主张被告未及时开具购房发票影响原告办证，逾期办证违约金应计算至2015年5月27日，因原告自认其于2015年5月27日才补缴购房面积误差款，在此之前即使被告及时出具购房发票给原告，登记部门也会因为原告未补缴购房补差款而不予受理或不予登记，故自被告交付办证资料起的违约责任应由原告自行承担，即被告佳和公司应自2013年11月30日起至2014年12月19日止按已付购房款701355元的日0.005%计算违约金给原告，计13501元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告三明佳和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告潘飞龙逾期办证违约金13501元（已付购房款701355元，按每日0.005%，自2013年11月30日至2014年12月19日，合计385天）。
二、驳回原告潘飞龙的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费277元，减半收取138.50元，由原告潘飞龙负担69.50元，由被告三明佳和房地产开发有限公司负69元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
代理审判员 傅瑞芳
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 邓享键
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。