湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终75号
上诉人（原审被告）：株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场5002号。
法定代表人：刘顺德，董事长。
委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：唐志新，男，1974年6月1日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。
被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1975年7月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称顺億房产公司）因与被上诉人唐志新、陈艳租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺億房产公司的委托诉讼代理人李宇，被上诉人唐志新、陈艳的委托诉讼代理人朱松梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺億房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：在上诉人与被上诉人签订的《商铺返租合同》到期后，上诉人已向被上诉人表明不再续签合同，双方也没有再次达成协议。上诉人多次要求被上诉人配合办理好商铺恢复的书面表决及商铺的移交手续，但被上诉人经上诉人多次通知、公告的情况下，拒不配合上诉人办理相关手续，其行为完全违背合同的约定。在合同到期后，被上诉人也一直没有就续租事宜向上诉人明确书面表明自己的态度，造成商铺至今无法恢复及移交，致使上诉人的经济损失持续扩大，商铺现在也处于一种闲置状态，上诉人也没有用被上诉人商铺进行任何营利性质的活动。一审法院也认定被上诉人没有表明态度的行为构成违约，在此情况下，认定上诉人应按租金标准承担80%的责任，于法无据，属于证据不足，适用法律错误。
唐志新、陈艳辩称，本案的基本事实是2007年-2011年是独立的商铺，2011年上诉人租了后将所有的独立的商铺打通了。2016年6月30日合同到期后，上诉人还一直在经营至2017年春节后。春节后上诉人将经营户从一楼赶到了二楼，所以一楼没有经营户在经营。2016年7月28日上诉人在株洲晚报上刊登声明，在该过程中由于上诉人既没有付租金也没有恢复原状，业主多次到政府部门要求上诉人恢复原状。直到二审开庭的前一个月上诉人仍然对一部分业主发了短信，也是愿意恢复原状，但是现在还是没有恢复原状。我们认为上诉人应当承担全部责任，主要是物权的绝对性原则，业主都办了商铺的产权，而且在上诉人租赁之前都是独立经营，租了之后打通的，上诉人不续租就应当恢复原状，不受其他业主的制约。按照返租合同的约定也远远超过了三分之一的人要求恢复原状，但上诉人一直没有恢复原状，故此上诉人应当承担全部责任。虽然一审只判决了上诉人承担80%的责任，但是我们也算了。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
唐志新、陈艳向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同约定（每季为3535元）向原告支付自2016年6月30日起至实际返还铺面并恢复原状之日的租金（暂计算至2017年7月30日租金为15318元）以及自2016年6月30日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还铺面并恢复原状之日止的利息（暂计算至2017年7月30日利息为996元），以上两项暂计算至2017年7月30日，合计16314元；2、判令被告株洲顺億房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年9月27日,以原告陈艳作为甲方，以被告顺億公司作为乙方，双方签订了一份《商铺返租合同》，约定将原告购买的株洲市芦淞区建设南路68号胜马可一楼163号商铺租赁给被告，由被告统一确定调整商铺结构及经营范围、经营模式。租赁期限从2011年7月1日起至2016年6月30日止，商铺租金金额为前三年每季3535元，后二年每半年7070元。《商铺返租合同》签订后，被告将原告的商铺与相邻业主的商铺墙壁打通，做成了面积更大的铺面，同时已向原告支付了五年租期的全部租金。《商铺返租合同》第三条第二款约定：“在合同到期前60天时，甲（原告）、乙（被告）双方协商续租事宜。甲、乙双方若不想再继续维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式来决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态，复原的全部费用由乙方承担。”因在合同到期日60天前原、被告双方并未协商是否续租等事宜，被告于2016年7月28日在株洲晚报上刊登声明，声明内容如下：“胜马可商业广场一楼商铺业主：我公司与各业主2011年前的商铺返租合同已于2016年6月30日到期。双方经过多次协商，部分业主同意续签三年商铺返租合同，返租租金第一、第二年按购买商铺总金额6%、第三年按7%返还年租金。若同意上述方案，请在2016年7月31日前携带身份证及房产证到胜马可B栋5楼办公室签订返租合同。否则，按原商铺返租合同有关条款约定：甲乙双方若不想再维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方（株洲顺億房地产开发有限责任公司）将商铺按房产证的面积恢复，恢复费用由乙方承担”。声明发出后，双方仍未就是否续租达成一致，也未形成三分之二以上的多数意见，被告也一直未将商铺恢复原状，由此双方产生争议引发本案。
一审法院另查明，本案涉案商铺为唐志新与陈艳共同共有，《商铺返租合同》约定所称“甲方业主”共计114户。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付占用费以及如何承担责任。现分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案原、被告所签《商铺返租合同》中第三条第二项约定：“在合同到期前60天时，……，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态……”，根据上述约定，本案对租赁物的返还标准为“按房产证的红线恢复至原有状态”，因双方并未达成续租协议，被告应按约定将原告的商铺恢复原状。被告至今未将商铺恢复原状并交付给原告，其行为构成违约，应当承担违约责任，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：因履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。按照惯例及市场交易习惯，该损失可以视为租金损失，经计算，自合同到期后即2016年7月1日起，暂计算至开庭之日即2017年9月28日的租金损失为17596.44（7070元÷6月×14月+7070元÷6月÷30日×28日）。被告辩称，被告要求原告配合办理商铺是否恢复的书面表决及商铺移交手续，但原告经被告通知、公告的情况下，拒不配合办理相关手续，也应承担相应责任。原、被告所签合同中明确约定双方应在合同到期前60天时由双方协商续租事宜，而“协商”是一项双向义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照协议履行自己的义务，原告在合同到期前60天甚至到期后一直没能就续租事宜向被告明确表明自己的意愿，应视为没有全面履行自己的义务，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当承担相应的责任”之规定，本案原、被告双方应当各自承担相应的责任。根据双方在合同中的地位以及责任大小，酌情认定由被告承担80%的责任、原告自行承担20%的责任，据此被告应向原告支付自2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失为14077.15元（17596.44×80%）;原告主张被告应按同期银行贷款利率支付利息,没有法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、由被告株洲顺億房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性向原告唐志新、陈艳支付2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失共计人民币14077.15元；二、驳回原告唐志新、陈艳的其他诉讼请求。
二审中，上诉人顺億房产公司，被上诉人唐志新、陈艳均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、本案违约责任的归责问题；2、本案的损失如何计算。现分析如下：
上诉人与被上诉人签订《商铺返租合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，商铺租赁期限从2011年7月1日起至2016年6月30日止，现该商铺租赁期限届满，双方签订的《商铺返租合同》已经履行完毕，双方合同权利义务终止。《商铺返租合同》约定：“在合同到期前60天时，甲（被上诉人）、乙（上诉人）双方协商续租事宜……”上诉人顺億房产公司于2016年7月28日才在株洲晚报上刊登声明“胜马可商业广场一楼商铺业主……若同意上述方案，请在2016年7月31日前携带身份证及房产证到胜马可B栋5楼办公室签订返租合同。否则，按原商铺返租合同有关条款约定……”，上诉人顺億房产公司迟延三个月履行通知义务，构成违约,应赔偿被上诉人相当于三个月的租金损失。
《商铺返租合同》2016年6月30日到期后，双方合同权利义务终止，上诉人与被上诉人虽然一直在协商，但未就是否续租达成合意，因此协商期间上诉人未占用使用租赁标的物的，上诉人无需向被上诉人支付租金，一审判决由顺億房产公司支付被上诉方租金损失，不当。根据合同“甲、乙（上诉人）双方若不想再继续维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式来决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态，复原的全部费用由乙方承担”的约定，上诉人有权将商铺恢复原状，被上诉人也有权将商铺恢复原状，但是恢复的费用由上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院根据本案实际情况，酌情确定恢复原状需要时间六个月，该六个月的损失参照租金标准予以确认，由上诉人赔偿给被上诉人。
综上，上诉人顺億房产公司违反合同约定，应赔偿被上诉人相当于九个月的租金损失即10604.97元（7070元÷6月×9月）。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。
现上诉人顺億房产公司在二审承诺：为了化解矛盾，在一审判决的损失金额14077.15元范围内自愿承担责任，也愿意在被上诉方形成多数意见后在本判决生效后二个月内恢复商铺原状或承担恢复的费用。二审法院认为，为避免诉累，在充分尊重上诉人自愿处分民事权利的基础上，虽然一审判决顺億房产公司向被上诉方支付2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失14077.15元不当，但可以适用《中华人民共和国民法总则》第五条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条的规定，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费208元，由株洲顺億房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
(本页无正文)
审 判 长 刘焦平
审 判 员 段郴雯
审 判 员 陈卫中
二〇一八年四月十日
法官助理 姜胜强
法官助理 黄慧娟
书 记 员 李瑞婷