江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初7217号
原告：江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行，统一社会信用代码91320981302270057D，住所地东台市东台镇海陵南路32号。
负责人：王亚军，该行行长。
委托诉讼代理人：褚宜卉，女，1991年2月6日生，汉族，该公司职工，住东台市。
委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。
被告：周国华，男，1962年6月2日生，汉族,住东台市。
被告：朱晓云，女，1965年6月8日生，汉族，住东台市。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行（以下简称常熟商业银行）与被告周国华、朱晓云金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常熟商业银行的委托诉讼代理人褚宜卉、薛兴源到庭参加诉讼，被告周国华、朱晓云经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告常熟商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周国华、朱晓云立即归还原告常熟商业银行借款25万元，并按实际贷款利率加收30%的标准承担从2016年8月1日至实际还款之日的利息；2.依法判令原告常熟商业银行对被告周国华、朱晓云位于许河供销社资门市部东侧的房屋（他项权证号为东台市房他证许河镇字第××号）享有优先受偿权；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月19日，周国华、朱晓云以其位于许河供销社门市部东侧的房屋抵押向常熟商业银行借款25万元，约定月利率7.5‰，逾期按实际贷款利率加收30%，合同履行过程中，周国华、朱晓云从2016年8月1日起未能按约定还款，请求判令如前所请。
被告周国华未应诉、答辩。
被告朱晓云未应诉、答辩。
经审理查明：2015年8月17日，常熟商业银行（贷款人）与周国华（借款人）、朱晓云（共同借款）签订《个人借款合同》一份（合同编号：常商银微贷东台个借字2015第20963号），约定：周国华、朱晓云向常熟商业银行贷款25万，贷款期限自2015年8月17日至2016年8月1日，贷款用途买半挂货车，贷款月利率7.5‰，贷款逾期罚息利率按实际贷款利率水平加收30%，担保方式为抵押，担保合同编号常商银微贷东台高抵字2015第16953号。合同还约定了其他相关事项。
同日，常熟商业银行（××）与周国华、朱晓云（××）签订《最高额抵押合同》一份（合同编号：常商银微贷东台高抵字2015第16953号），约定：周国华、朱晓云以位于东台市许河镇许河供销社资门市部东侧的房屋（权证编号：东台市房权证许河镇字第××号）提供抵押向常熟商业银行贷款，被担保主债权发生期间为2015年8月17日至2020年8月16日期限内。合同还约定了其他相关事项。
2015年8月18日，常熟商业银行和周国华就抵押的房屋办理了抵押登记，房屋他项权证号为：东台市房他证许河镇字第T00334**号，房屋他项权利人：常熟商业银行，房屋所有权人：周国华，房屋所有权证号：S0110962，房屋坐落：许河供销社资门市部东侧，债权数额：50万元整。
2015年8月19日，常熟商业银行向周国华发放了贷款25万元，借款到期日2016年8月1日，借款利率为月息7.5‰。
截止2016年8月1日，周国华、朱晓云按期归还了借款利息，未归还借款本金。
之后，因周国华、朱晓云因未归还借款，常熟商业银行多次催要，周国华、朱晓云于2016年8月19日归还2000元，并于2016年9月21日由常熟商业银行系统自动扣除0.15元。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告常熟商业银行提供的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、房屋他项权利证明书、借款借据、贷款还款明细表等证据予以佐证。
本院认为：常熟商业银行与周国华签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》均系当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予保护，双方当事人均应按合同约定全面履行。周国华、朱晓云未按约偿还借款本息，应承担相应的还款责任。周国华以位于许河供销社资门市部东侧的住房为借款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，该抵押合法有效，周国华、朱晓云未能按约归还借款本息，常熟商业银行主张对该抵押物优先受偿，本院予以支持，但优先受偿的债权数额最高不得超过登记的债权数额50万元。本案借期内的利息已归还完毕，对于借款本金，周国华、朱晓云于2016年8月19日归还2000元，按照合同约定，逾期利息自2016年8月2日起至2016年8月19日止按月利率7.5‰上浮30%计算应为1381.25元，超出的618.75元应在本金中扣减，故本案的借款本金应为249381.25元。周国华、朱晓云经本院合法传唤未到庭，应当承担因此可能对其产生的不利法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周国华、朱晓云应于本判决发生法律效力后10日内向原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行支付借款本金249381.25元并支付逾期利息（逾期利息按下列方式计算：自2016年8月20日起至实际给付之日止，以本金249381.25元按月利率7.5‰上浮30%计算，同时应扣减0.15元）；
二、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行对被告周国华提供抵押的位于东台市许河镇许河供销社资门市部东侧的房屋（房屋他项权证号为：东台市房他证许河镇字第T00334**号）折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一项还款义务的范围内享有优先受偿权（享有优先受偿权的债权数额不应超过登记的债权数额50万元）；
三、驳回原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司东台支行负担5元，由被告周国华、朱晓云负担2520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 储鹏杰
二〇一六年十二月二十九日
书记员 陆海飞
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满××未受清偿的，可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，××可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。