浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第1131号
原告：绍兴市明典物业有限公司。
法定代表人：马国强。
委托代理人：王国英、马志英。
被告：高云法。
委托代理人：唐金红、冯云飞。
原告绍兴市明典物业有限公司诉被告高云法物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄关水独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴市明典物业有限公司的法定代表人马国强及其委托代理人王国英、马志英，被告高云法及其委托代理人唐金红、冯云飞到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告曾申请庭外和解未成。本案现已审理终结。
原告绍兴市明典物业有限公司诉称：原告于2008年9月27日与房产开发商绍兴中海投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》及2010年4月10日签订的《补充合同》，原告按约为中海国际广场提供物业服务。被告为中海国际广场1幢102、201、301-304、401-404室业主，合计物业面积为3317.24平方米，欠付2011年4月10日至2012年4月10日的应付物业费47，768元（3317.24×1.2×12），欠付2012年4月10日至2013年4月10日的应付物业费87，575元（3317.24×2.2×12），合计135，343元。另根据合同第十八条约定，被告应按日1%向原告支付逾期交纳物业费的违约金，合计为53，740元。上述欠款虽经原告多次催要，但被告至今未付。原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，请求判令被告立即支付所欠物业服务费135，343元及违约金53，740元（违约金自2011年4月10日起至2013年4月10日止，按日千分之一计算）。
被告高云法辩称：一、2012年、2013年的物业费的收取标准应为1.20元／平方米·月，原告要求第三年度（2012年至2013年）的物业费按2.20元／平方米·月计算得出的87，575元与事实不符，法庭予以调整，理由是：1、原、被告曾口头达成协议，物业管理费按1.20元／平方米·月的标准计算，事实上第一年度（即2010年至2011年）的物业费就是按照该标准收取的；另外，从原告的诉状中也可以看出，原告对第二年度（即2011年至2012年）物业费的收取标准也是按1.20元／平方米·月的标准计算的；可以看出，原、被告已经对上述《前期物业服务合同》的价格条款进行了变更。故2012年-2013年应交的物业费标准仍为1.20元／平方米·月即47，768元。2、原告否认与被告达成过变更合同价格条款的约定，根据《前期物业服务补充合同》第一条第一款“物业服务费，由原告要求物业不同类型，----写字楼按2.20元／平方米·月、家庭式办公按1.20元／平方米·月、商业用房按1.60元／平方米·月收取”的约定，原、被告未明确约定被告的物业所属类型，原、被告之间关于物业费的价格条款的约定属于约定不明确。根据《合同法》第六十一条的规定，应按照交易习惯确定。根据原告出具给被告的2010年至2011年的物业费发票，可以确定年度的物业费为47，768元，即按1.20元／平方米·月来计算的，即双方之前的交易习惯即是按1.20元／平方米·月来计算物业费。二、原告要求被告承担的违约金明显过高，请法庭予以调整。1、依据原告提交的催告函可知，被告收到原告交纳物业费的通知时间为2013年2月底，所以违约金的计算时间应当自被告收到催告函之日计算。2、约定的违约金比例过高，不符合《合同法》的规定。三、被告交纳过的13，500元的押金应抵冲部分物业费。四、原告为被告提供物业服务期间，由于管理不善，致使物业使用人装修期间财物被盗，事后，在绍兴中海投资发展有限公司的调解下，原告承诺赔偿6，000元，该款项原告一直未支付，可以抵充部分物业费。五、被告至今没有收到原告的物业催讨函，而物业费的原则是以收到催讨函来交纳的。请求法院驳回原告部分与事实和法律不符的诉讼请求。
经审理，本院认定以下事实：2008年9月27日，原告前身绍兴日月物业管理有限公司（2012年1月16日变更为现名称）与绍兴中海投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务期限自合同签订之日起至业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效，物业服务企业承接验收该项目并提供物业服务之日止；原告受绍兴中海投资发展有限公司委托为绍兴中海国际广场提供前期物业服务，主要对房屋建筑共用部位的日常维护、共用设施、设备的日常维护、运行管理、共用绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理，公共环境日常保洁，维护园区公共秩序等物业管理服务；由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，标准为：写字楼1.6元／平方米·月，家庭式办公1.0元／平方米·月，商业用房1.0元／平方米·月，以上收费标准均不含电梯水泵等公共能耗费用及空调费。收费时间为：物业通知交付之日，业主或物业使用人须支付一年物业服务费，以后每年首月5日前，须支付该半年物业服务费用。业主逾期支付物业服务相关费用的，应按逾期费用每日1‰的标准支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2010年4月10日，原告与绍兴中海投资发展有限公司又签订了《中海国际前期物业服务补充合同》，约定对物业服务费收费标准进行调整，具体为写字楼2.2元／平方米·月，家庭式办公1.2元／平方米·月，商业用房1.6元／平方米·月，以上收费包含公共能耗费。
又认定，被告高云法系中海国际商业中心1幢102、201、301-304、401-404室的业主，该业主房屋的实际建筑面积为3317.24平方米。2010年4月5日，绍兴中海投资发展有限公司向被告发出《中海国际商业中心入伙通知书》，告知被告其所购物业已验收合格，可于2010年4月10日交付使用，被告应在2010年4月10日至13日办理入伙手续。2010年4月10日-12日，原、被告办理了物业移交验收手续。2010年4月，被告交纳了2010年4月10日至2011年4月9日的物业服务费47，768元。2011年4月10日至2013年4月9日的物业服务费，被告迄今拒交，经原告书面催缴未果，遂成诉。
上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、补充合同、房屋所有权证（存根）、物业服务费催讨函、邮件详情单、物业及资料移交情况表、物业移交验收单、入伙通知书、绍兴中海投资发展有限公司证明、公司变更登记情况，被告提交的发票及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。
本院认为：业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。绍兴中海投资发展有限公司与原告订立的前期物业服务合同和补充合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，故该合同对包括被告在内的业主具有约束力。当事人应当按照合同确定的内容履行义务。被告辩称原、被告曾事后达成口头协议，物业服务费按1.2元／平方米·月的标准计算，并提供了2010年4月10日至2011年4月9日的物业服务费交纳凭证；本院认为，因原告对此予以否认，而被告提供的证据不足以证明被告主张的事实，故对被告的这一辩称不予采纳。被告辩称其房屋性质为家庭式办公，与合同确定的家庭式办公的物业费收取标准不符，也与房产开发商认定的房屋性质即写字楼不符，故本院对其这一辩称也不予采纳。故现原告要求被告支付自2011年4月10日至2013年4月9日的物业服务费共计135，343元，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金诉求，被告辩称过高；本院认为原告主张的违约金计算标准为逾期费用的日千分之一，此标准过高，被告也提出了异议，故本院酌情对上述违约金标准予以调整，具体违约金的支付标准调低至按照银行同期同类银行贷款利率计算。对于违约金的起讫时间，本院根据合同约定的内容予以调整，但被告辩称违约金的起算时间应当自被告收到催告函之日起计算，理由不当，不予采纳。被告辩称其交纳过的13，500元水电押金应抵冲部分物业费，同时辩称原告曾同意赔偿其6，000元的损失也应抵冲部分物业费；本院认为，因原告提出异议，故被告的该二项请求应另行主张权利，本案不作处理。被告辩称其未收到原告发出的物业费催讨函，但原告提供的证据已证实将催讨函寄送了被告，故被告的这一辩称与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告高云法应支付原告绍兴市明典物业有限公司自2011年4月10日起至2013年4月9日止的物业费135，343元，并支付按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的相应违约金（具体本金及计算周期为：本金23，884元，自2011年4月16日起至2013年4月10日止；本金23，884元，自2011年10月16日起至2013年4月10日止；本金43，787.50元，自2012年4月16日起至2013年4月10日止；本金43，787.50元，自2012年10月16日起至2013年4月10日止），上述款项均限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告绍兴市明典物业有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，082元，减半收取2，041元，由原告绍兴市明典物业有限公司负担449元，被告高云法负担1，592元，被告应负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 黄关水
二〇一三年九月十六日
书记员 陈玉洁