北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5416号
上诉人（原审原告、反诉被告）：福玲，女，1971年1月31日出生。
委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙欣，北京法绳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴广永，男，1970年10月28日出生。
被上诉人（原审被告）：陈锦凤，女，1971年3月10日出生。
上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司职员。
上诉人福玲因与被上诉人戴广永、陈锦凤，被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福玲上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.合同约定的20%违约金不高于实际损失，一审主动酌减违约金缺乏法律依据；2.关于损失，我在一审中申请鉴定未予准许，自行委托鉴定的结果应当予以采纳；3.违约金不能弥补我的损失，我同时主张房屋差价损失符合法律规定。
戴广永、陈锦凤辩称，不同意福玲的上诉请求。
我爱我家公司辩称，服从法院判决。
福玲向一审法院提出诉讼请求：1.解除福玲与戴广永于2016年3月10日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.解除福玲与戴广永、我爱我家公司于2016年10月9日签订的补充协议；3.戴广永、陈锦凤返还福玲定金10万元、购房款4万元；4.戴广永、陈锦凤给付福玲物业费2159.59元、抵押登记费80元、评估费400元、保费19560元、居间服务费65200元；5.戴广永、陈锦凤给付福玲违约金1304000元；6.戴广永、陈锦凤向福玲支付房屋差价损失3846300元。
戴广永向法院提出反诉请求：1.福玲给付戴广永迟延付款违约金1204000元；2.福玲协助戴广永办理注销网签手续。
一审法院认定事实：戴广永与陈锦凤曾系夫妻，于2016年12月14日离婚。2016年3月10日，戴广永（出售方，甲方）与福玲（买受方，乙方）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），戴广永将涉案房屋以成交总价652万元价格出卖给福玲，该房屋设计用途为住宅，房屋性质属于商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押金额为348万元，该房屋的抵押，甲方应在面签前办理抵押注销手续。该房屋另有抵押，抵押权人为个人，抵押金额为200万元，甲方同意自行于面签前办理完毕该抵押的解除手续。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为250万元，甲乙双方一致同意，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于商贷面签，乙方向甲方支付392万元，资金通过资金存管方式划转。合同第六条第一款约定，甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第六条第三款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有权人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付约定，甲方应当在过户后5日内将该房屋交付给乙方，该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。合同第十条第二款第二项约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.……；2.乙方逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙方双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。合同第十四第一款约定，本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议于本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。同日，戴广永（甲方、出售方）与福玲（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方、居间方）签订了居间服务合同，其中第三条约定居间服务费65200元由乙方向丙方支付，第四条第四款约定，甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任；第四条第五款约定，甲乙双方认可网签合同价格以买卖合同成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。同日，福玲支付戴广永10万元定金。次日，福玲向我爱我家公司支付居间服务费65200元。
2016年5月30日，戴广永与福玲就涉案房屋完成了存量房网签合同签约，合同编号为C×××9，成交价格为360万元。
2016年8月12日，福玲向我爱我家公司支付了抵押登记费80元和评估费400元。我爱我家公司称评估费支付给了评估公司。
2016年8月25日，戴广永（卖方）与福玲（买方）签订了二手房首付款交付确认函，就涉案房屋的交易情况，请卖方确认如下：卖方与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为652万元，现已收到买方福玲交付的首付款4万元，确认无误。卖方处有戴广永的签字，买方处有福玲的签字。
2016年9月，中国建设银行北京中关村分行出具了贷款情况说明，通过了福玲就购买涉案房屋申请的个人再交易住房贷款审批。
2016年10月9日，戴广永（出卖方、甲方）与福玲（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订了补充协议，其中第二条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条约定，经甲乙双方友好协商，由于甲方原因未能按约定办理完过户手续，所以甲方同意乙方提前入住，并同意乙方对房屋进行装修。第五条约定，由于甲方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016月3月10日签订的买卖合同及甲、乙、丙三方签订的履约服务合同、居间合同延期执行至2016年11月5日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E×××07的买卖合同及同丙方签署的履约服务合同，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按居间服务合同约定执行。第六条约定，甲乙双方协商同意，在签署本协议后2日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。第十条约定，如因甲方原因未能办理产权登记及产权转移手续，乙方要求解除合同并使买卖合同终止履行的，甲方须按有关约定向乙方承担违约责任。第十三条违约条款约定，除甲方、乙方、丙方签署的买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第十四条第三款约定，本协议为买卖合同及居间合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同及居间合同相抵触，以本协议为准。
2017年3月8日，案外人韩茂军向法院申请诉前财产保全，一审法院出具了（2017）京0115财保22号民事裁定书查封了涉案房屋。2017年3月20日，韩茂军就与戴广永民间借贷纠纷向法院提起诉讼。2017年4月17日，韩茂军与戴广永民间借贷纠纷一案达成了调解，一审法院出具（2017）京0115民初7114号民事调解书。
2017年4月5日，福玲申请诉前财产保全查封涉案房屋，一审法院出具了（2017）京0115财保38号，查封了涉案房屋，福玲为此向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司支付诉讼财产保全责任保险费用19560元。
为证明福玲缴纳的涉案房屋的物业费，福玲提交了一份2016年10月8日北京翔仁物业管理有限公司出具的收款收据，该收据显示今收到戴广永交来的涉案房屋2016年7月1日至2017年6月30日的物业费2159.59元，交款人处有福玲的签字。戴广永、陈锦凤对该证据不予认可。
为证明戴广永不配合履行合同，存在违约行为，福玲提交了如下证据：1.2016年7月7日由北京伟嘉安捷投资担保有限公司（简称伟嘉公司）向戴广永邮寄的告知函及相应的快递单。告知函中伟嘉公司告知戴广永，因戴广永未配合办理房屋权属转移登记手续、面签以及未按约定收取首付款、未按约定办理完毕房屋产权证、未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，影响了合同的正常履行，伟嘉公司工作人员于×曾多次与戴广永联系办理上述事宜，但戴广永至今未配合，现伟嘉公司通知戴广永于2016年7月10日前与伟嘉公司联系，尽快配合办理上述事宜。2.2017年3月20日在我爱我家公司福玲的丈夫夏志广、戴广永与我爱我家公司工作人员于×在我爱我家公司的谈话录像，录像中于×说：“...首先第一咱们这个房子您欠银行的348，还有你那个信用贷还有200，总共这就是548，如果说夏哥这边还按他原来的那种形式，去办贷款的手续，贷款已经批下来了，批贷函已经下来了，是252.如果说纯用他这个首付款肯定这个钱是不够的，就算你现在欠别人两百多万……”戴广永回答：“不只200多万，他那个274，他还替我担保了。”于×：“除了这270，还担保了一个400？”戴广永：“200。”……夏志广：“我觉得你要是这样说，这个问题就简单了，你看你原来有一个348万，然后现在除去这钱以外，我把其余的钱都给你拿清，也就是说给你拿全款，帮你把抵押解决了，剩下的钱你自己安排，这样问题就简单了。”戴广永：“是，就这么简单，我说你和他谈去，我就和他说去。”夏志广：“那咱们之间就没有什么可谈的了。”戴广永：“我跟你是没有什么问题，问题就是说别你给了钱，还了银行，银行那边把房子冻着，我的意思是先经过他同意，说你这剩余的钱就还给他……”……夏志广：“事实求是的来讲，要说咱们说点官话，要违约的话，这一年了一直是你在违约，是不是这个道理？”戴广永：“你说我签了合约我没卖给你，那本身就叫违约，这个东西赖不了，不赖。”……夏志广:“咱说点字话呗，你是过错方，对不对？”戴广永：“是是是，是过错方，我没有说我有理啊，如果去年早就跟你说你那个钱没投到进来。”3.2017年6月我爱我家公司工作人员于×出具的情况说明；4.于×的证人证言；5.2016年5月10日至2017年3月8日于×与戴广永的短信记录；6.银行网站上打印的戴广永个人信用报告。戴广永、陈锦凤对上述谈话录像和短信记录的真实性认可，但证明目的不认可，对上述其他证据的真实性不予认可。
2017年4月17日，戴广永向福玲邮寄了解除房屋买卖合同通知函。福玲于2017年4月19日收到。
为证明房屋差价损失，福玲提交了一份2017年8月1日北京仁达房地产评估有限公司作出的涉案房屋评估报告书，估价结果房地产价值总价为1036.63万元，单位面积价值为每平方米43060元。戴广永与陈锦凤对此证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
戴广永为证明自己没有违约行为，向法庭提交了编号为9×××422中国民生银行股份有限公司最高额担保合同，福玲对此不予认可，我爱我家公司表示不清楚。
2014年12月1日，戴广永（受信人、借款人）与中国民生银行股份有限公司总行营业部（授信人、贷款人）签订了编号为9×××424的综合授信合同，约定授信提用人可向乙方申请使用的最高授信额度为200万元，有效使用期限为24月，自2014年12月5日至2016年12月5日，上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。为担保本合同项下乙方债权能得到清偿，采取保证人北京光大宏达伟业商贸有限公司、质押人戴广永与乙方签订编号为9×××424B的最高额担保合同等。
另查，根据中国人民银行征信中心2017年8月7日出具的戴广永的个人信用报告（明细）显示，戴广永名下存在三笔贷款，分别为：1.2017年3月31日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的150万元个人经营性贷款，业务号1×××701，保证，12期，按月归还，2018年3月31日到期，截至2017年7月15日本金余额150万元，剩余还款期数8，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8156元；2.2017年4月14日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的170万元个人经营性贷款，业务号为1×××501，抵押担保，12期，按月归还，2018年4月14日到期，截至2017年7月15日本金余额170万元，剩余还款期数9，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8011元；3.2017年4月17日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的178万元个人经营性贷款，业务号为1×××901，抵押担保，12期，按月归还，2018年4月17日到期，截至2017年7月15日本金余额178万元，剩余还款期数9，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8388元。
一审法院认为，戴广永与福玲签订的北京市存量房屋买卖合同以及戴广永与福玲、我爱我家公司签订的补充协议系各方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。关于合同是否已于2017年4月19日解除的问题，该问题的关键在于是福玲违约还是戴广永违约。根据双方签订的存量房屋买卖合同约定，戴广永应在面签前办理涉案房屋抵押注销手续，福玲支付首付款时间为商贷面签时通过资金存管的方式划转，但戴广永未能在约定时间办理涉案房屋的抵押注销手续，且根据双方签订的补充协议第三条可知，是因为戴广永的原因导致未能按约定办理过户手续，且至本案审理时，涉案房屋仍涉及抵押和查封问题，故福玲未按约定支付购房款并不构成违约，是戴广永违约造成双方签订的合同无法继续履行，其作为违约方，无权单方解除合同，其向福玲主张违约金的反诉诉讼请求，亦没有事实和法律依据，法院对该答辩意见，不予采信，对该反诉诉讼请求，不予支持。现因涉案房屋已被案外人查封，双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议已不具备继续履行的可能，故福玲要求解除戴广永与福玲签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）以及戴广永与福玲、我爱我家公司签订的补充协议的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，戴广永应将福玲已支付的款项予以退还，且双方应将网签合同予以解除。对双方争议的4万元的房款是否实际支付问题，戴广永称4万元仅为福玲办理抵押登记注销的手续费，福玲并未实际支付，但其未提供相应的证据予以证实，且戴广永承认二手房首付款交付确认函上为其亲笔签字，故戴广永的该答辩意见法院不予采信，戴广永应将4万元房款和10万元定金一并返还给福玲，且戴广永应为其违约行为承担违约责任，对福玲主张的违约金，法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额为70万元。对于福玲请求的物业费、居间服务费、抵押登记费、评估费、保费以及房屋差价损失，因违约金足以弥补上述费用及损失，故法院对上述诉讼请求，均不予支持。关于陈锦凤是否是本案适格被告的问题，虽然陈锦凤已与戴广永离婚，但在卖房时，双方处于婚姻关系存续期间，故陈锦凤应与戴广永共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除戴广永与福玲于2016年3月10日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）；二、解除戴广永、福玲与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年10月9日签订的补充协议；三、判决生效后十日内，戴广永、陈锦凤退还福玲定金10万元、购房款4万元，共计14万元；四、判决生效后十日内，戴广永、陈锦凤给付福玲违约金70万元；五、判决生效后十日内，福玲协助戴广永注销位于北京市大兴区×××302号房屋的网上签约联机备案手续；六、驳回福玲的其他诉讼请求；七、驳回戴广永的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，戴广永与福玲签订的房屋买卖合同及戴广永、福玲、我爱我家公司签订的补充协议，均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据合同约定，戴广永应当在办理面签手续前将涉案房屋抵押注销，但戴广永未能于上述时间内履行其义务。对于戴广永、陈锦凤应当承担的违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。福玲自行委托鉴定房屋价值的时点为2017年8月，此时合同尚未经法院判决解除，而房屋价值处于波动状态，不宜直接以该时点的房屋差价作为其实际损失。现一审法院综合合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额，并无明显不当，本院不予调整，对福玲的相应上诉理由不予采纳。综上，福玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由福玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李淼
审判员 姚颖
审判员 李珊
二〇一八年五月三十一日
书记员 李丽