广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初9464号
原告陈子靖，女，汉族，1986年4月30日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人顾东林，广东联建律师事务所律师。
委托代理人廖信凯，广东联建律师事务所律师。
被告马少凯，男，汉族，1975年8年19日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告马桂钊，男，汉族，1941年10月28日出生，住址广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人姚治中，广东都源律师事务所律师。
两被告共同委托代理人吴宪兵，广东都源律师事务所律师。
被告马坚航，男，汉族，1972年10月7日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人康建忠，青海恩泽律师事务所律师。
上列原告诉被告排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月23日公开开庭进行了审理，因双方在本院的主持下未能达成调解协议，本案转为适用普通程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖信凯、被告马少凯、马桂钊的委托代理人姚治中、吴宪兵、被告马坚航及其委托代理人康建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从原业主赵敏勉处购买位于深圳巿福田区皇岗路与深南中路交界东北城市绿洲花园的1栋15D，房产面积为288.62平米，性质为商品房。双方于2015年8月27日签订了书面的《二手房买卖合同》，约定总价款为1360万元，房屋附带一个地下固定车位的使用权。原告向原业主支付了合同约定的全部房款，双方于2015年9月29日办理完成了房产过户手续，现该房产已登记在原告名下。
原告办理入住时发现，房屋目前由侵权人三被告侵占，三被告以各种借口拒绝搬离房屋。三被告没有法律上的依据，恶意占有房屋，致使原告物权受到侵害，原告有权要求三被告立即停止侵害，排除妨害，并可要求其立即搬离房屋。原告为此支付了律师费10万元；租赁损失费57600元（根据深圳市2015年下半年福田区福田街道片区房屋租赁市场住宅（带电梯）指导价40元每平米计算，每月租金11520元，从2015年12月起暂计算至2016年4月租金共计57600元）；房屋折旧损失每月3万元，暂按5个月计算（2015年12月起至2016年4月止），折旧损失15万元（计算公式为：月折旧额=固定资产原值（1-残值率）/折旧年限35年/12个月）；以上损失合计307600元，应当由三位被告共同承担，后续损失计算至被告停止侵权之日。截止至起诉时，房屋附带的地下固定停车位目前仍然由被告马少凯使用。原告有权要求被告马少凯协助原告办理地下固定车位登记更名手续，并由被告马少凯将固定停车位提供给原告使用。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、三被告停止侵害并立即搬离城市绿洲花园1栋15D房屋(房产证编号：粤（2015）深圳市不动产权第00092**号）；2、被告马少凯协助原告办理城巿绿洲花园的地下固定停车位使用登记手续；3、三位被告共同向原告赔偿截止2016年4月的损失307600元（之后损失计算至被告停止侵权之日止）；4、本案的诉讼费由三位被告共同承担。
被告马少凯、马桂钊答辩称，一、答辩人对涉案房屋的占有属有权占有。涉案房屋原系马少凯、马桂钊、马坚航、马少凯母亲及家庭成员共同所有。2014年5月7日，答辩人与宋威、赵敏勉签订房屋转让合同书，约定购房款为1100万元，支付方式为合同签订当天支付50万元定金，第二批150万元定金代为赎楼，余款900万元在买卖双方办理完监管账户后2日内一次付清。2014年7月9日双方签订《房屋转让合同补充协议》，补充协议约定，买方主体由赵敏勉、肖文娟变更为赵敏勉一人。另约定余款900万元在办理过户抵押后支付200万元，二次抵押后支付400万元，余款300万元在一年内付清。两次交款之后答辩人才向案外人赵敏勉交付房产。答辩人依据与赵敏勉签订的房屋转让合同和补充协议占有涉案房地产属于有权占有。合同签订后，答辩人按约协助案外人赵敏勉办理过户手续，但案外人赵敏勉没能按约支付购房款，实际交付房屋的条件未成就，答辩人对涉案房产的占有属有权占有。签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方己取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，于法无据。另外，案外人赵敏勉将涉案房产二次抵押之后又卖给被答辩人。案外人赵敏勉的行为已构成严重违约，答辩人己另案提起诉讼，案号为（2016)粤0304民初6785号。
二、被答辩人取得房屋所有权，并不意味着可以占有房屋。所有权分为占有、使用、收益、处分四个权能，这四个权能在一定时间内是可以分离的。在所有权人实际行使所有权的过程中，往往发生权能与所有权的分离，由此产生用益物权、担保物权等他物权。所有权缺乏某项权能，并非不能构成所有权，恰恰相反，这正是所有权不同作用的体现。对于占有、占有权与所有权的关系，答辩人认为，首先，物权法中规定的占有是一种单纯的事实状态；而就所有权而言，占有是所有权的权能之一，一般不称为占有权。因为权能只是权利的组成部分，在权能分离之前，它不能被称为一项独立的权利。权能只有在与权利分离之后，才可能称其为一种权利，其次，占有分为所有权人占有和非所有权人占有两种情形，所有权中的占有权能指的就是所有权人占有。而非所有权人对物的占有如果是基于法律或合同的规定，则为有权占有，此时，占有人就享有占有权。再次，占有权能与所有权分离，从而成为独立的占有权，往往依合同而发生，如依据保管合同、租赁合同、买卖合同等。因此，如果发生当事人违反合同的情形，首先就应当适用合同中关于违约责任的规定。只有在合同对此没有约定或者约定不明的情况下，才能适用物权法中关于占有的相关具体规定。可见，转移所有权并不意味着占有权能的一并转移。
三、被答辩人要求答辩人马少凯协助原告办理城市绿洲花园的地下固定车位使用登记手续完全没有事实依据，依法应予以驳回其诉讼请求。涉案房地产和车位属于不同的标的物，且可以分割。答辩人从来就没有将车位转让给赵敏勉，也没有收取过被答辩人或者赵敏勉的车位转让费用。被答辩人仅仅依据与赵敏勉的协议就要求答辩人交付车位没有事实依据，被答辩人可以起诉要求赵敏勉承担责任等，与答辩人无关。
四、被答辩人请求答辩人赔偿律师费、折旧费、租金等损失于法无据。案外人赵敏勉自始至终没有合法取得并实际占有涉案房屋，因而客观上无法向被答辩人履行交付房屋的义务。案外人赵敏勉虽己通过欺诈行为取得系争房屋的产权证，但在其从未从出售方即答辩人处获得系争房屋的实际控制权的情况下，明知无法交付房屋，仍将系争房屋出售给被答辩人。答辩人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方即被答辩人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。根据合同的相对性，答辩人与被答辩人没有任何合同关系，被答辩人请求答辩人赔偿损失没有任何法律依据，请求主体错误。
综上所述，根据合同约定，答辩人向案外人交付涉案房屋的条件未成就，答辩人对涉案房屋的占有是有权占有。根据合同相对性，答辩人与被答辩人没有任何合同关系，被答辩人请求答辩人赔偿损失没有任何法律依据，请求主体错误，应驳回被答辩人的全部诉讼请求，由被答辩人承担全部的诉讼费用。
被告马坚航答辩称，1、原告与赵敏勉签订的二手房买卖合同，损害了房屋共有人的权益，应属无效。2、原告在与赵敏勉签订买卖合同时，明知或应当知道房屋产权存在瑕疵，即涉案房屋并未经共有人书面同意而转让，原告在此情况下签订二手房买卖合同应属故意，原告不是善意第三人，所以该协议应属无效。3、根据生活经验，对不动产进行交易的，应对房屋情况进行调查，对房屋产权是否存在抵押、查封以及房屋共有人的情况进行核实，而原告并未核实上述情况，不符合生活经验。所以原告是明知故意的，原告不是善意第三人。4、原告的委托代理人签订的购房合同的时间超过了委托书所授权的期限，原告代理人在签订合同时并未得到授权书的追认，我方有理由怀疑签订合同的行为存在欺诈，就此我方已准备向公安机关进行报案。综上，请法庭驳回原告诉讼请求，或根据民诉法规定中止本案审理。且就涉案房产，房产共有人已向本案原告提起诉讼。
本院经审理查明，位于深圳市福田区皇岗路城市绿洲花园1栋15层D单位，建筑面积为288.62平方米，房屋用途为住宅，于2004年1月18日登记在被告马桂钊、马少凯名下。三被告确认，马桂钊是马少凯、马坚航的父亲。
2014年5月7日，马桂钊、马少凯作为卖方与买方赵敏勉、肖文娟签订《房屋转让合同户书》，约定卖方将上述房屋作价1100万元转让给买方。合同最后的备注条款为：1、买方支付卖方定金为人民币200万元，其中定金人民币50万元，买方在3日之内支付给卖方，另定金人民币150万元，给予卖方赎楼；2、卖方同意买方剩余楼款在过户到买方名下，出到买方房产证当天支付卖方楼款金额人民币800万元，卖方在收到买方支付该楼款后10天内，交房给买方，买方在收到该房屋当天再支付卖方楼款人民币100万元整。同年7月9日，马桂钊、马少凯与赵敏勉又签订一份《房屋转让合同补充协议》，约定将上述合同的买方由两人变更为赵敏勉一人；支付方式变更为：买方已支付定金50万元，另定金150万元用于卖方赎楼；卖方同意剩余楼款900万元分三次支付：1、过户后由买方抵押至银行贷出款项400万元，其中200万元直接抵除买方所预付的定金50万元和赎楼款150万元，剩余200万元交付卖方；2、银行批复二次贷款400万元买方直接交付卖方；3、两次交款后，卖方将房产3个工作日内交付于买方，剩余房款300万元由买方以最快速度处置房产后交付卖方（买方交付卖方剩余房款之前，由于买方欠卖方300万元，因此需向卖方每月支付利息4万元，直至买方付清卖方欠款，买方处理房产的期限不能超过一年，买方必须在此期间内向卖方支付欠款300万元）。上述合同及补充协议均未约定有转让地下停车位。2014年8月12日，案涉房产过户登记至赵敏勉名下，但马桂钊、马少凯未向赵敏勉交付案涉房屋。
2015年8月27日赵敏勉作为卖方，与买方陈子靖的委托代理人陈茵签订一份《二手房买卖合同》，约定双方交易的房地产为深圳市福田区皇岗路城市绿洲花园1栋15层D单位，建筑面积为288.62平方米，转让成交价为1360万元；买方在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金10万元，在合同生效之日起2日内，再向卖方支付定金126万元；买方需于2015年9月26日之前将剩余的楼款1224万元支付至双方指定的监管账号中；卖方应在收到全部楼款2个月内，将物业交付给买方；合同第14条备注约定：1、卖方出售该物业成交价为人民币1360万元，此价格附送该物业地下固定停车位一个，如车位未能过户到买方名下，卖方需补偿买方人民币30万元；2、买方清楚该物业处于抵押状态，买方自愿将上述购房定金转给卖方；3、买卖双方移交房屋钥匙，并在交楼确认书上签名确认，买方将总楼款余额人民币30万转给卖方；4、如卖方未能按约定时间内交楼，买卖双方达成一致，按月计算每月5万元作为租金。签订合同后，陈子靖于2015年9月17日之前向赵敏勉支付了购房款1300万元，剩余的60万元购房款，因赵敏勉尚未将地下停车位及房屋交付给陈子靖，陈子靖尚未支付。涉案房产已于2015年10月10日过户登记至陈子靖名下。陈子靖在签订合同前，赵敏勉有到案涉房屋查看过。
2016年3月29日，陈子靖委托律师向案涉房产寄送律师函，要求三被告在3月31日前腾退房屋。马少凯在3月30日签收了该函件。三被告至今未腾退房屋。庭审中，三被告确认，案涉房产现在仍由三被告占有使用。第一次庭审结束后，马少凯补充提交了租赁合同、支付租金的凭证、家私电器清单，证明其租住在福民家园的房屋，没有在案涉房屋居住。陈子靖对上述证据的真实性不予确认，并认为上述证据已超过了举证期。
另查，案涉房屋2016年度房屋租赁指导租金标准为每月每平方米75元。马桂钊、马少凯以赵敏勉、宋威未按合同约定付清购房款为由，向本院提起诉讼，请求赵敏勉、宋威支付购房款650万元及逾期付款滞纳金，案号为（2016）粤0304民初字第6786号。马坚航与马映芳、吴玉英作为共同原告，以案涉房屋属全家人共有为由，起诉马桂钊、马少凯、赵敏勉，请求判令马桂钊、马少凯与赵敏勉签订的《房屋转让合同书》及补充协议无效，恢复案涉房屋的原产权登记，本院已受理，案号为（2016）粤0304民初字第14559号。截至本判决作出之日，上述两案尚在审理之中。陈子靖以赵敏勉、宋威逾期未交房及地下停车位为由，向本院起诉赵敏勉，请求被告赵敏勉、被告宋威向原告交付案涉房屋及地下停车位、被告赵敏勉、宋威向原告赔偿损失10万元及支付2016年6月的租金补偿费5万元。本院于2016年10月31日作出（2016）粤0304民初9459号民事判决：一、赵敏勉应向陈子靖交付案涉房屋；二、赵敏勉应向陈子靖支付2016年6月份的延期交房违约金5万元；三、驳回陈子靖的其他诉讼请求。
本院认为，陈子靖与赵敏勉签订合同时，案涉房产已登记至赵敏勉名下，根据物权公示公信原则，陈子靖由理由相信赵敏勉是案涉房屋的权利人，赵敏勉有权处分房屋。陈子靖以市场价向赵敏勉购买案涉房屋，履行了合同约定的付款义务，案涉房产现已登记至陈子靖名下，陈子靖是善意的第三人，其对案涉房屋享有所有权。陈子靖其在受让该房屋时，没有放弃对案涉房屋的占有权，其所有权应是完整的，享有对案涉房产的占有、使用、收益、处分权能。被告马坚航辩称陈子靖不是善意的第三人、其没有查看过房屋，没有事实、法律依据，本院不予采信。案涉房产曾登记至马桂钊、马少凯名下，两被告基于对房屋享有所有权合法占有案涉房产，但两被告已与赵敏勉签订房屋转让合同，自愿将房屋转让给赵敏勉，并约定了交付房屋的期限，两被告对案涉房屋作了处分，已将案涉房屋包括占有权能在内的所有权让渡给了赵敏勉。赵敏勉是否付清购房款，是赵敏勉与马桂钊、马少凯之间的合同关系中赵敏勉是否承担违约责任问题，马桂钊、马少凯仅可在该合同关系中对赵敏勉主张先履行抗辩权，赵敏勉未付清购房的，两被告可拒绝向赵敏勉交付案涉房屋。被告马桂钊、马少凯与陈子靖没有合同关系，根据合同相对性原理，两被告无权对陈子靖行使其与赵敏勉合同关系中的抗辩权。本案中陈子靖基于物权请求排除妨害，任何人均有配合的义务。马桂钊、马少凯在将案涉房屋包括占有在内的所有权已转让出去的情况下，在陈子靖发出腾房通知后仍占有案涉房屋，不是合法占有，对房屋的权利人陈子靖构成了侵权，马桂钊、马少凯辩称两人是合法占有无需腾房，与其自愿处分房屋的行为相悖，本院不予采信。案涉房产从未登记至马坚航名下，即使马坚航与马桂钊、马少凯有约定马坚航是案涉房产的共有权人，该约定仅是内部约定，对外不具有物权效力，对陈子靖不具有约束力。马坚航在房屋权利人陈子靖发出通知后仍占有案涉房产，没有合法根据，对房屋的权利人陈子靖也构成了侵权。陈子靖请求三被告停止侵权，搬离案涉房屋，本院予以支持。陈子靖通知三被告搬离的时间是2016年3月31日前，三被告逾期未搬离，应从2016年4月1日开始按同期同地段房屋租赁指导租金标准计算房屋占有使用费，直至本判决作出之日2017年2月10日，共223680.5元（288.62元×75元×10个月＋288.62元×75月÷30天×10天），此后的占用使用费，因为被告侵权的事实尚未发生，且被告没有搬离房屋是原告原因造成还是其他原因造成，即是否构成侵权尚不确定，本案不作处理，陈子靖可待侵权事实成立后另行主张权利。陈子靖主张的地下固定停车位指向不明，不是案涉房产的附属部分，也没有取得不动产登记，陈子靖请求马少凯办理地下固定停车位使用登记手续，没有法律依据，本院不予支持。陈子靖为本案支付的律师费，不是必须费用，其主张的折旧费已由占用费弥补，其在本案中主张的律师费、折旧费，本院不予支持。被告马少凯虽然在第一次庭审结束后提交了租赁合同、支付租金凭证，试图证明其没有占用案涉房屋，但该证据与其在第一次庭审时的陈述相矛盾，且实际生活中承租人与出租人订立租赁合同的，租赁房屋内的实际居住人并不必然是订立合同的承租人，陈子靖向案涉房屋寄出的律师函是由马少凯签收的事实也证明了马少凯仍在案涉房屋居住，故本院对马少凯的辩称不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告马桂钊、马少凯、马坚航应停止侵权，在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离深圳市福田区皇岗路城市绿洲花园1栋15D房屋；
二、被告马桂钊、马少凯、马坚航应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈子靖支付2016年4月1日至2017年2月10日的房屋占用费223680.5元；
三、驳回原告陈子靖的其他诉讼请求。
如三被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5914元（已由原告预交），由三被告负担4655元，由原告负担1259元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年二月十日
书 记 员 刘智枫（代）