浙江省温州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙03执异87号
异议人（案外人）：温州市贯荣鞋业有限公司，住所地浙江省温州市双屿镇正岙工业区（温州市正运实业有限公司内B幢1楼），统一社会信用代码91330302554010710W。
法定代表人：葛秀兰。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行，住所地浙江省温州市瓯海区将军桥建行大厦，组织机构代码14532468-X。
负责人：黄晓海，该支行行长。
被执行人：温州市正运实业有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区双屿镇正岙工业区，组织机构代码66616704-2。
法定代表人：项蔓菁。
被执行人：温州市登达化工有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区中国鞋都三期45号地块，组织机构代码72451357-3。
法定代表人：田志胜。
被执行人：温州市锃鼎实业有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区盛发路22号，组织机构代码76964589-5。
法定代表人：余银平。
被执行人：温州市瓯海东南制鞋厂，住所地浙江省温州市瓯海浦东工业区（4路车终点站对面），组织机构代码14529798-4。
法定代表人：陈碎英。
被执行人：温州新温化发展有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区双屿镇（温化总厂内），组织机构代码74412665-0。
法定代表人：侯传仪。
被执行人：温州亿杰鞋业有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区郭溪镇浦东工业区，组织机构代码76522055-8。
法定代表人：邵万杰。
被执行人：林香兰，女，1949年10月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：田申桃，男，1944年5月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：项蔓菁，女，1969年8月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：邵万杰，男，1963年2月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：陈碎英，女，1942年10月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：侯传仪，男，1963年3月7日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称瓯海建行）与被执行人温州市正运实业有限公司（以下简称正运公司）、温州市登达化工有限公司、温州市锃鼎实业有限公司、温州市瓯海东南制鞋厂、温州新温化发展有限公司、温州亿杰鞋业有限公司、林香兰、田申桃、项蔓菁、邵万杰、陈碎英、侯传仪金融借款合同纠纷一案中，案外人温州市贯荣鞋业有限公司（以下简称贯荣公司）于2017年3月28日对执行正运公司坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区的厂房提出书面异议。本院于2017年5月26日作出（2017）浙03执异37号执行裁定，裁定驳回贯荣公司的异议。贯荣公司向浙江省高级人民法院申请复议，浙江省高级人民法院于2017年8月15日作出（2017）浙执复34号执行裁定，裁定撤销本院（2017）浙03执异37号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院于2017年9月5日重新立案，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人贯荣公司称，异议人于2010年年初开始承租被执行人正运公司坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区的厂房，双方口头约定租金为109700元/半年，异议人按约于2010年3月25日、10月14日分两次支付了首年租金。2010年3月30日，异议人贯荣公司注册成立，将涉案房屋地址登记为公司住所地，并实际占用使用至今。2012年3月2日，异议人与正运公司补签了书面租赁合同，约定了具体的租赁期限、租金及支付方式等。本案申请执行人瓯海建行与被执行人正运公司的最高额抵押合同签订于2010年5月27日。由于异议人与正运公司在设定抵押权前已存在合法有效的房屋租赁关系，故请求中止对涉案房屋的腾空措施，确认异议人对涉案房屋享有租赁权益，并对涉案房屋带租拍卖。
申请执行人瓯海建行称，申请人与被执行人正运公司的最高额抵押合同签订于2010年5月27日，异议人与被执行人正运公司的房屋租赁合同签订于2012年3月2日，不能对抗抵押权。2009年4月1日，与被执行人正运公司签订房屋租赁合同的承租人是赛登鞋厂，不是异议人。两份房屋租赁合同承租主体不同，不能将第二份租赁合同视为第一份合同的延续。异议人主张其于2010年初开始承租涉案房屋，没有提供证据予以证明，2010年3月25日的付款人系葛秀兰而非异议人。异议人在涉案房屋现场已被法院张贴腾空公告的情况下继续向被执行人正运公司支付租金，应自行承担损失。故请求驳回异议人贯荣公司的执行异议。
本院查明，2010年5月27日，正运公司与瓯海建行签订《最高额抵押合同》，约定以其坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区的厂房及土地使用权作为抵押物，为其与瓯海建行自2010年5月27日至2015年5月27日期间发生的债权提供最高额抵押担保，抵押担保责任的最高限额为4389万元，同日办理了抵押登记。后因最高额抵押项下担保责任的最高额变更，双方于2012年8月10日办理了抵押权变更登记。因正运公司未按约偿付借款及利息，瓯海建行向本院起诉，后依法申请强制执行。在审理过程中，本院于2014年5月26日对抵押厂房进行诉讼保全（查封）。在执行过程中，本院于2016年8月4日作出（2015）浙温执民字第441号拍卖预告并张贴于抵押厂房现场，责令厂房占有人限期搬迁。因厂房占有人未向本院申报权利，且逾期未自动迁出，本院于2017年3月作出中止供电的公告并张贴于抵押厂房现场。异议人贯荣公司遂向本院提出书面异议。
另查明，葛秀兰系异议人贯荣公司的法定代表人。2009年4月1日，葛秀兰以“赛登鞋厂”的名义与被执行人正运公司签订房屋租赁协议，约定赛登鞋厂承租涉案厂房中的第1幢3层1328平方米厂房及3间宿舍，租金为109700元/半年，租期36个月，自2009年4月1日至2012年3月31日止。2010年3月25日，葛秀兰向被执行人正运公司通过银行转账109700元，同年4月10日，正运公司出具收款收据，注明收到“赛登鞋业”房租109700元。2010年3月30日，贯荣公司以涉案厂房B幢1楼作为公司住所地注册登记成立。2012年3月2日，异议人贯荣公司与被执行人正运公司签订房屋租赁协议，约定由贯荣公司承租涉案厂房B幢1-3层1328平方米厂房及三间宿舍（413、415、417），租期自2012年4月1日至2020年3月31日止，租金为134500元/半年、25万元/年。
以上事实由（2014）浙温商外初字第17号民事判决书、（2015）浙温执民字第441号拍卖预告、公告、谈话笔录、不动产登记查询反馈、异议人的工商营业执照、房屋租赁协议书、银行转账凭证、收款收据等证据予以证实。
本院认为，异议人贯荣公司提供的房屋租赁协议签订于2012年3月2日，而本案房产抵押登记时间为2010年5月27日。异议人主张其于2010年年初开始承租涉案厂房，但其提供的2009年的房屋租赁合同承租人系“赛登鞋厂”，且被执行人正运公司于2010年4月10日出具的收款收据亦注明收到“赛登鞋业”房租109700元。异议人未能提供其他证据证明其于2010年5月27日前已实际承租涉案厂房，故对其主张本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故本院发出公告责令异议人限期腾空，并无不当。异议人贯荣公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回温州市贯荣鞋业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。
审 判 长 陈成荣
审 判 员 张苗苗
审 判 员 林彩霞
二〇一七年九月二十二日
代书记员 陈 冲