福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1170号
上诉人（原审被告）林昆明，男，1969年3月10日出生。
委托代理人罗福林，福建今朝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林友平，男，1952年12月9日出生。
委托代理人陈海鸣，福建银声律师事务所律师。
原审被告林志新，男，1980年9月29日出生。
委托代理人苏庆密、谢志翔，福建同翔律师事务所律师。
上诉人林昆明因与被上诉人林友平、原审被告林志新租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2012）同民初字第3220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林友平向原审法院起诉，请求判令：1、林昆明、林志新立即将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米，包括装修及屋内财产）完好交付给林友平；2、林昆明、林志新支付自2010年3月31日起至2010年12月30日止的租金225000元；3、林昆明、林志新支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给林友平时止的房屋占有使用费每月25000元（暂计算到2012年8月30日止为50万元）。
原审判决查明，2010年2月9日，林昆明与林志新签订《股东协议书》一份，双方就投资名友饭店事宜进行约定，合作期限为十年，自2010年3月31日起至2020年3月31日止；法定代表人为林志新；出资方式及占股比例：饭店投资200万元整，林志新、林昆明各出资100万元，各占公司50%股份；资金不足部分，经股东协商由名友饭店以月息利率1%向外融资；经营期间若出现亏损则双方按持股比例共同承担；饭店成立财务部门，统一流动资金管理，设立公平合理的工资制度，由林志新指定出纳人选，林昆明指定会计人选；采购方式为采购时需股东双方共同参加；日常经营中，减免客人消费金额需股东双方共同签字后方可生效。
2010年2月9日，林友平与林昆明、林志新签订《经营场所租赁协议书》一份，约定：林昆明、林志新向林友平租赁位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（面积约3000平方米）；租赁期限为十年，自2010年3月31日起至2020年3月30日止；租金为每年叁拾万元（不含税金），林昆明、林志新于每年12月30日支付给林友平；店面阶段及楼层梯二部的阶段铺石、板材由林友平提供，安装由林昆明、林志新负责；装修由林昆明、林志新自负；租赁期间，林昆明、林志新自主经营、自负盈亏，一切债权、债务与林友平无关；租赁期满后，饭店的空调、电视、餐桌、炊具、桌椅归林昆明、林志新所有，其余装潢归林友平所有；在租赁期内，若林昆明、林志新不能按时支付租金，则合同自动终止，饭店所有财产均归林友平所用。
另查明，1997年9月26日，林友平（买方）与厦门市同安区西柯镇人民政府（卖方）签订《房屋买卖合同书》一份，卖方将坐落于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边的原水利中心站管理房屋四座出卖给林友平，建筑面积肆佰伍拾陆点叁平方米，其中围墙内有空地陆佰肆拾点捌捌平方米随房屋归买方使用，围墙外围总长127.3米，长宽尺度有图示，东靠村水泥路，西距林志清住宅东墙1.8米和林志阳住宅东墙1.2米，南靠村水泥路，北靠池塘，售价壹拾贰万元正，合同签订之日起，该房屋的所有权归林友平所有；买方如需翻建住宅或改建其他用途，卖方应给予必要的行政协助，一切费用由买方承担。该合同同时附具《西柯水产中心站管理房示意图》一份。双方于1998年11月25日将上述《房屋买卖合同书》及附随的《西柯水产中心站管理房示意图》办理公证。2008年，林友平根据上述《房屋买卖合同书》要求申请翻建房屋，申请改建总用地面积120平方米，三层，建筑范围为东至村水泥路、西至空地、南至林志新围墙、北至自己围墙，该《福建省村镇个人住宅建设申请表》获得核准。厦门市同安区建设局于2008年12月31日向林友平颁发《福建省村镇个人住宅建设许可证》亦核准其申请。同时，林友平之子林志新、林志勇及林志勇之配偶林秀环均填写《福建省村镇个人住宅建设申请表》申请改建，所申请的总用地面积均为120平方米（三层），均获核准并取得《福建省村镇个人住宅建设许可证》。其中，林志新的建筑范围为东至村水泥路、西至空地、南至林志勇围墙、北至林友平围墙；林志勇的建筑范围为东至水泥路、西至空地、南至林秀环围墙、北至林志新围墙；林秀环的建筑范围为东至水泥路、西至空地、南至林秀环围墙、北至林志勇围墙。2012年10月30日，林志新、林志勇、林秀环三人分别出具《声明书》一份，写明：址于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边的原水利中心站管理房屋用地上翻建的房屋第一至第五层房屋，包括以声明人的名义办理批准翻建手续的房屋在内（即三人各自的《福建省村镇个人住宅建设申请表》和《福建省村镇个人住宅建设许可证》记载许可翻建的房屋）均系声明人的林友平出资翻建，实际所有权人均是林友平，声明人对林友平行使上述房屋的一切权利（包括占有、使用、出租上述房屋、收取租金、解除租赁合同等）均无异议。
2010年12月31日，林昆明向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹向林友平借出人民币壹拾叁万元正，（130000.00）2011年12月31日归还（月息按1.0%）借款人：林昆明2010.12.31日。”
2011年1月20日，林昆明、林志新向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹向林友平借款人民币贰拾万元整（200000）至2011年12月31日归还。利息月利1.5%每季度结算借款人：林昆明林志新20**.1.20.”。
2011年2月1日，林昆明向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹向林友平借出人民币壹佰壹拾贰万元正。月利按百分壹计算1.0%保证壹年还清。借款人：向北厝身份证350221196903103554林昆明2011年2月1日。”
2011年2月1日，林昆明向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹向林友平借出人民币叁拾叁万叁仟叁佰叁拾叁元正（333333.00）。保证壹年还清。借款人：林昆明身份证350221196903103554向北厝2011年2月1日。”
2011年5月1日，林昆明向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹本人向林友平借出人民币贰拾玖万捌仟陆佰陆拾伍元正（298665.00）。借款人：林昆明向北厝身份证3502211969031035542011年5月1日。”
2011年6月1日，林昆明向林友平出具《借条》一份，该《借条》载明：“兹本人向林友平借出人民币叁拾伍万伍仟玖佰叁拾陆元正（355936.00）。保证壹年还清。月利按百分壹计算。借款人：林昆明向北厝身份证3502211969031035542011年6月1日。”
此后，林友平与林志新、林昆明因房屋租赁事宜协商未果遂向原审法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。
原审诉讼中，林友平提出，租赁房产内的财产如下：1、空调（松下）：5P冷暖天井式空调14台（含遥控器）；5P冷暖风管式空调13台（含遥控器）；大3P冷暖风管式空调4台（含遥控器）；大2P冷暖风管式空调8台（含遥控器）；大1.5P冷暖风管式空调5台（含遥控器）；大1P冷暖风管式空调5台（含遥控器）；2、海信平板电视：32寸24台；42寸18台；52寸1台；3、冰柜：2台（其中178L一台，另一台未知）；4、展示柜2台；5、佛龛：1座；6、木沙发＋茶几：一套；7、木椅＋茶几：一套；8、大厅摆柜：2套；9、音箱桌：1个；10、音响、点歌机：1套（含一个显示器、四个音箱）；11、厨房设备：一套（含抽油烟机、抽风机、消毒柜、洗碗柜、冰柜及蒸笼等，自行订制，无型号）；12、送菜车：6台；13、配餐柜：42个；14、圆餐桌：56张；15、餐椅：538张；16、毛巾消毒柜：25个；17、1.8米双人床：5张（含被子、枕头）；18、1.2米单人床：12张（含被子、枕头）；19、床头柜：22个；20、床头灯：22个；21、电热水器：11台；22、办公桌：5张；23、中班椅：5张；24、储物柜：5个；25、写字桌：6张；26、电脑（三星台式）：1台；27、扫描复印一体机（三星）：1台；28、梅花鹿标本：1个；29、铁架床：20张；30、垃圾桶：11个。另有锅碗瓢盆、毛巾、餐桌餐椅套及已损坏的沙发等价值不大的物品忽略不计。上述财产不包括装修附着在租赁房屋上不可拆卸的衣柜、储物柜、灯具等附着物。林志新对于林友平列明的财产清单无异议，予以认可。林昆明对于林友平列明的上述财产清单无异议，但认为除了林友平列明的财产清单以外，还有以下财产并未列入租赁的财产范围：一是租赁房屋的地下室发电机一台，二是五菱牌小货车一部。对此，林友平则提出租赁房屋的地下室发电机是其所有，不属于租赁的财产范围。而林志新则提出五菱牌小货车是其所有，不属于租赁的财产范围。
原审法院依法组织双方到讼争房屋现场进行调查，清点讼争房屋内的财产，确认如下：1、松下空调：5P冷暖天井式空调14台；5P冷暖风管式空调13台；大3P冷暖风管式空调4台；大2P冷暖风管式空调8台；大1.5P冷暖风管式空调5台；大1P冷暖风管式空调5台；2、海信平板电视：32寸24台；42寸18台；52寸1台；3、冰柜：2台；4、展示柜2台；5、佛龛：1座；6、木沙发茶几组合：一套；7、木椅茶几组合：一套；8、大厅摆柜：3＊0.52套；9、音箱桌：1个；10、音响、点歌机：1套；11、厨房设备：一套（含抽油烟机、抽风机、消毒柜、洗碗柜、冰柜两台及蒸笼、火炉等）；12、送菜车：6台；13、配餐柜：木作1＊0.942个；14、圆餐桌：木作直径1.6m40张；木作直径1.4m12张；15、餐椅：木作538张；16、毛巾消毒柜：RTD-16A25台；17、双人床：1.8米含被子、枕头5张；18、单人床：1.2米含被子、枕头12张；19、床头柜：22个；20、床头灯：22个；21、电热水器：SIDELONG11台；22、办公桌：木作5张；23、中班椅：5张；24、储物柜：木作1.6＊2.45个；25、写字桌：木作6张；26、电脑：三星台式1台；27、扫描复印一体机：三星SCX-4521F1台；28、梅花鹿标本：1个；29、铁架床：20张；30、垃圾桶：11个。
原审判决查明上述事实，有林友平提交的《经营场所租赁协议书》、《房屋买卖合同书》、《公证书》、林友平的《福建省村镇个人住宅建设申请表》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》、林志新的《福建省村镇个人住宅建设申请表》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》、《声明书》、林志勇的《福建省村镇个人住宅建设申请表》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》、《声明书》、林秀环的《福建省村镇个人住宅建设申请表》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》、《声明书》，林昆明提交的《借条》、《股东协议书》等证据及当事人的陈述笔录等证据为凭。
原审判决认为，本案的焦点问题在于：一、林友平与林昆明、林志新之间所签订的《经营场所租赁协议书》的效力；二、林昆明、林志新是否已缴纳了讼争合同项下的租金、2010年的租金是否已经超过诉讼时效以及租赁合同的现状；三、林昆明、林志新如未缴纳租金所应承担的违约责任。
一、林友平与林昆明、林志新之间所签订的《经营场所租赁协议书》的效力问题。对此，林友平认为，其出租的房屋系林友平在1997年9月26日向西柯镇政府购买的房屋的基础上翻建。2008年申请翻建时，虽然手续不是全部办在林友平名下，部分是以林友平儿子、儿媳名义办理翻建手续，但该房屋实际均由林友平出资翻建，林友平的儿子、儿媳也均声明确认该事实，并声明该房屋的一切权利（包括出租）由林友平享有的事实，林友平有权出租该房屋；本案的《经营场所租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，本案的租赁合同合法有效。林昆明则认为，其在签订《经营场所租赁协议书》时不知道租赁房屋的权属状况，直至一审开庭庭审时才知晓租赁房屋实际为多人所有。因此，可以认定林友平在签订《经营场所租赁协议书》时隐瞒了租赁房屋的权属状况，若导致租赁合同无效而给林昆明、林志新造成损失，林友平应当承担赔偿责任；该合同应认定自始无效，根据法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的合同无效。本案并未看到林友平提交讼争房产的建设工程规划许可证；根据林友平提交的建设房屋的申请，林友平并非本案房屋申请建设的唯一建设人，即使林友平事后取得建设工程规划许可证，林友平仅是有权对讼争的部分房产进行出租，且2010年2月至2010年12月的租金已经结算清楚。林志新则认为，本案租赁协议书是当事人的真实意思表示，是合法有效的合同；林友平主张租赁合同于2010年12月30日已经自动终止是林友平的权利，其对于林友平的主张无异议；本案是林昆明于2012年2月9日违约不履行合伙协议擅自与林志新脱离合伙关系，林志新独自支撑至2012年11月底难以为继，无法继续经营，房屋并未办理归还交接，在这个过程中，名友饭店经营的效益不理想，租金一直拖欠，2010年度的租金尚未支付，这可以从另案的合伙纠纷的对账材料并无租金支付的凭证就可以说明。原审判决认为，房屋租赁合同是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。本案中的讼争房屋系在林友平原向政府购买的房屋基础上翻建，其与林志新、林志勇、林秀环分别填写《福建省村镇个人住宅建设申请表》向相关部门进行申请并获得了《福建省村镇个人住宅建设许可证》，四人均获准建设三层，所获准的建筑面积共计480平方米，建筑面积共计1440平方米，林志新、林志勇、林秀环均出具《声明书》以证实讼争房屋的权利人为林友平，林友平享有处分权利。而在林友平与林昆明、林志新签订的《经营场所租赁协议书》所载明的楼层为五层，面积共计约3000平方米，但该超出部分的面积尚未被有关部门确认为违章建筑，原审法院对该部分面积房屋的性质无法做出认定，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因林友平尚未在一审法庭辩论终结前向本院提交相关审批手续，该《经营场所租赁协议书》作为双方当事人的真实意思表示，应认定为部分有效部分无效的房屋租赁合同，该合同在林友平获准建设的1440平方米范围内合法有效，而超过该部分面积的范围应认定为无效。同时，因林昆明、林志新客观上确实使用了《经营场所租赁协议书》所载明的全部面积的房屋，而三方的租赁与承租房屋的行为并未侵害国家、集体、第三人的权益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，林友平就其尚未取得相关审批手续的房屋范围可以参照《经营场所租赁协议书》所载明的租金标准向林昆明、林志新要求房屋占用使用费。即，《经营场所租赁协议书》应认定为部分有效部分无效的合同，该合同在林友平获准建设的1440平方米范围内合法有效，而超过该部分面积的范围应认定为无效，其他合同条款仍然有效。
二、林昆明、林志新是否已缴纳了讼争合同项下的租金、2010年的租金是否已经超过诉讼时效以及讼争租赁关系的现状问题。林志新认为，由于饭店开业以来一直处于亏损状态，故无法按合同约定支付林友平租金。而林昆明则提出：第一、2010年12月30日，林昆明代表合伙人向林友平支付了部分租金，该年度结欠的13万租金已经于2010年12月31日以林昆明的名义向林友平出具了一张借条。因此，林昆明和林志新已经与林友平结清了2010年度的房屋租金。第二、根据我国《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案2010年度的租金应当在2010年12月30日之前支付，诉讼时效自2010年12月31日起算，至林友平起诉之日显然也已超过诉讼时效；《经营场所租赁协议书》系林友平和林昆明签订的，林友平既没有向林昆明催收2011年度的租金，也没有以未支付租金为由通知解除合同，林友平以《经营场所租赁协议书》第十一条的约定为依据主张合同已终止缺乏法律依据：1、林友平从来没有向林昆明催收过2011年度的租金，相反，林友平还同意林昆明、林志新将2010年度的部分未结清的租金转为借款的形式，由林昆明于2010年12月31日向其出具借条；2、林友平从来没有以林昆明、林志新未支付2011年度的租金为由通知林昆明解除合同，相反，林友平在2011年12月31日之后，仍然继续以名友饭店的“董事长”的名义在继续经营管理名友饭店；3、林友平以《经营场所租赁协议书》第十一条的约定为依据，以林昆明、林志新未及时支付租金为由主张合同已自动终止缺乏法律依据。我国《合同法》第九十六条明确规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。第三、林友平作为名友饭店的“董事长”，直接参与名友饭店的经营管理，林友平已经以自己的行为同意迟延支付2011年度的租金，林友平无权要求解除租赁合同：1、林友平系名友饭店的“董事长”接参与了名友饭店的经营管理并长期以名友饭店“董事长”的名义签单，从林友平的签单得到林志新和林昆明认可的事实可以看出，林友平的“董事长”的身份（名友饭店主要负责人的身份）完全得到了林志新和林昆明的认可。2、林昆明和林志新在合伙经营名友饭店期间（自《股东协议书》签订后至2012年2月9日），林志新共保管名友饭店经营期间的收入700多万元，林友平和林志新系父子关系，且共同经营管理名友饭店，林友平完全可以在经营收入中先行扣付经营场所租金。但其未在经营收入中先行扣付租金，应视为其以自己的行为同意将2011年度的租金延后支付。林友平则认为，租赁合同签订后，林友平按时将出租的房屋提供给林昆明、林志新装修及经营使用。但林昆明、林志新却至今未向林友平支付过租金，按照租赁协议书第十一条的约定，自林昆明、林志新不能按时于2010年12月30日向林友平支付第一年的租金之日起，该租赁合同已经自动终止。在租赁合同终止后，林昆明、林志新仍然占用房屋未归还林友平，且未向林友平支付租金和占用房屋的使用费。该事实有《经营场所租赁协议书》、林友平的陈述等证据可充分证实。林昆明提出的第一年的租金已经于2010年12月31日结清、尚欠13万元租金转为借款并由其代表名友饭店的合伙人出具借条给林友平等辩解意见没有事实依据。因为林昆明于2010年12月31日出具给林友平的13万元借条是林昆明个人与林友平之间的民间借贷关系，是林昆明个人向林友平的借款，该借款林友平早在2012年6月份就已另案起诉，林友平亦通过电话等方式积极向林昆明等二人催讨租金。故该借款与租金没有任何关联，2010年的租金亦未超过诉讼时效。同时，名友饭店是林昆明、林志新合伙经营，林友平不可能去任董事长和参与经营管理，而签单是林友平到该饭店用餐时未当即付款而签字的，属于客户签单的性质。至于《收银单》中“包厢费”一栏填写的“董事签单”、“董事长签单”则是林昆明委派的收银员事后自行填写的，不代表林友平的意思，与事实不符，不能以此说明林友平参与名友饭店的管理，更不能说明林友平有可能从饭店经营收入中扣付租金的条件和权利。林昆明提出的林昆明、林志新为装修饭店支出了460多万元，合伙人出资不足支付装修的款项由林友平代垫，并以林昆明向林友平出具借条的形式进行结算，林友平在租赁合同履行初期对林昆明、林志新支付租金的能力完全清楚等辩解意见也违背事实。一是《名友装修支出结账》日期是2010年7月31日，说明该饭店的装修在此之前就已完成，林友平虽为林昆明、林志新的装修垫付部分资金，但与林昆明、林志新到2010年底是否有能力支付租金没有必然联系；二是林昆明向林友平出具的几张借条，是林昆明个人与林友平之间因民间借贷而形成的债权债务关系（其中有三笔系林友平替合伙经营的饭店垫付该饭店对外欠款后形成的林昆明个人应分摊的欠林友平的债务而转为借款的），不存在林昆明是代表合伙人与林友平结算代垫装修款之说，更与租金能否支付没有关系；三是租赁合同的终止条件是合同双方当事人在租赁合同中明确约定的，只要该条件满足，租赁合同就自行终止。这种终止与装修款的结算及林昆明个人与林友平之间存在的民间借贷关系没有任何必然的联系。原审判决认为，林友平在租赁合同签订后已履行了交付房屋的主要义务，林昆明、林志新亦使用该饭店从事名友饭店的经营管理，其应按照租赁合同的约定如期足额缴纳租赁以履行承租方在房屋租赁合同中的主要义务。现林昆明提出其已经以书写欠条的方式缴纳了2010年的全年租金等主张，但该主张并未经其合伙人林志新以及出租人林友平的认可，林昆明所提交的2010年12月31日的其出具给林友平的《借条》仅能证实其尚欠林友平借款的事实，而林志新作为与林昆明对外连带承担债务的合伙人之一亦确认了全部租金未予缴纳的事实，林昆明的抗辩意见未能提交充分的证据加以证实，该主张缺乏事实及法律依据，不予采信。林昆明及林志新未如期足额向林友平支付讼争租金的事实得以确认，林昆明、林志新应承担未缴纳租金的法律后果。根据双方在《经营场所租赁协议书》中的约定，“若乙方不能按时支付租金，则合同自动终止，饭店所有财产均归甲方所用”，该约定系三方之间达成的真实意思表示，应视为三方就合同终止的情形进行了约定，三方均应按约履行。也即在作为乙方的林昆明及林志新未如期足额支付租金的情况下，该租赁合同将产生终止的法律后果，因林昆明、林志新未在2010年12月30日当年租金支付期限届满之日支付林友平房屋租金，本案的房屋租赁关系自2010年12月31日起终止。至于2010年的租金是否已经超过诉讼时效的问题，因2010年的租金225000元应当在2010年12月30日当年租金支付期限届满之日付清，现林昆明、林志新未付租金，林友平已知道或应当知道其权利受到侵害，该笔租金的诉讼时效自2010年12月31日起算一年，而林友平直至2012年8月28日方向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，且林友平提出的其多次向林昆明、林志新催讨租金的主张缺乏充分的事实及法律依据，林友平关于2010年租金的主张已经明显超过诉讼时效，林友平依法丧失2010年度的租金的胜诉权，林昆明的该项抗辩具备事实及法律依据，予以认可，林友平无权再向林昆明、林志新主张2010年度的租金，此外的租金或占用费仍可主张。
三、林昆明、林志新如未缴纳租金所应承担的法律后果。林友平认为，合同终止后，林昆明、林志新应腾退房屋并将屋内装修及财产交付给林友平并向林友平支付拖欠的2010年3月31日起至2010年12月30日止的租金225000元。此外，林昆明、林志新应向林友平支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给林友平时止的房屋占有使用费每月25000元。林志新对林友平的主张无异议。而林昆明则认为，《经营场所租赁协议书》签订后，林昆明、林志新为装修该租赁物投入了巨额资金，林友平主张租赁合同已终止并企图将林昆明、林志新投入的巨额装修和购买的经营设备占为己有，缺乏依据。林昆明、林志新为装修租赁物投入了巨额资金，林友平在出租租赁物给林昆明、林志新时，就对林昆明、林志新的经济状况了如指掌，林友平在装修租赁物和购买经营设备时就为林昆明、林志新垫付了200多万元款项，并在第一年度的租金到期时即已同意将13万元的未付租金转为借款的形式。林昆明在另一案件中［（2012）同民初字第2785号林昆明与林志新合伙协议纠纷案］已请求解除林昆明和林志新的合伙关系，对本案租赁房屋装修的残值和经营设备的价值申请法院委托评估机构予以评估。即使林友平主张解除合同，因林昆明、林志新投入了巨额的款项对租赁物进行装修并购买了大量的经营设备，林友平在解除合同前应当经与林昆明、林志新协商并且根据评估机构确定的租赁房屋装修的残值和经营设备的价值对林昆明、林志新予以足额的补偿后，才能行使其解除租赁合同的权利。原审判决认为，双方当事人之间签订的《经营场所租赁协议书》已被认定为部分有效部分无效的合同。就有效部分而言，林昆明、林志新已违反了房屋租赁合同所应承担的主要义务，该合同已经因双方的自行约定而产生了终止的法律后果，林昆明、林志新所拖欠的2010年度以外的租金仍应支付，现只是因为超过了诉讼时效而使林友平丧失了该部分租金的胜诉权；就无效部分而言，合同被认定无效后将产生返还原物恢复原状的法律后果，林昆明、林志新亦应按照双方约定的租金标准向林友平支付房屋使用费。因此，林友平关于要求林昆明、林志新立即将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米）交付林友平、向林友平支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给林友平时止的房屋占有使用费每月25000元（暂计算到2012年8月30日止为元500000元）的诉讼请求，具备事实及法律依据，予以认可。至于林友平提出的要求林昆明、林志新将房屋装修及屋内财产完好交付林友平的诉讼请求，因双方仅约定“合同自动终止，饭店所有财产均归甲方所用”，该约定应视为对饭店所有财产的使用权而非所有权的约定，故林友平无权据此主张饭店所有财产归其所有，林友平的该项诉讼请求，不予认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林昆明、林志新于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米）腾空返还林友平；二、林昆明、林志新于本判决生效之日起三十日内向林友平支付房屋占有使用费（该占有使用费自2010年12月31日起算至房屋实际交付至林友平之日止，每月按25000元计算）；三、驳回林友平的其他诉讼请求。本案受理费11050元，由林友平负担3429.3元，林昆明、林志新负担7620.7元。
宣判后，林昆明不服，向本院提起上诉。
上诉人林昆明上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由如下，一、原审判决程序违法，讼争的租赁房屋有很大部分系林志勇和林秀环申请建设的，二人作为讼争租赁房屋的所有权人或使用权人，案件的处理结果与其有法律上的利害关系，应作为本案第三人参加诉讼，原审法院未依法追加其为第三人参加诉讼，审判程序违法。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。1、《经营场所租赁协议书》属无效合同，被上诉人林友平对于合同无效负有完全责任，原审判决仅要求上诉人返还租赁房屋，却未对因此给上诉人造成的损失如何处理作出判决。认定事实不清，适用法律错误。被上诉人仅提交《房屋买卖书》和《公证书》证明其购房事实，但未提交付款凭证和过户凭证，不能证明该买卖合同已实际履行，更不能证明被上诉人对讼争房屋享有权利，因此《经营场所租赁协议书》属无效合同》。被上诉人出租租赁房屋时，未告知讼争房屋部分系林志新、林志勇、林秀环申请建设的，隐瞒了讼争房屋系多人所有以及部分属于违章建筑的事实。被上诉人对于上诉人投入巨额资金装修的事实是明知和确认的。《经营场所租赁协议书》确认无效后，已形成的附合装修物，应折价归被上诉人所有。2、原审判决已查明上诉人投入装修的款项为460万元，其中部分向被上诉人的“借款”显然是装修饭店和购买设备结欠的款项，原审判决对此只字未提，不利于各方纠纷处理，系认定事实不清。3、上诉人与林志新合伙经营饭店期间，被上诉人始终以“董事长”身份参与经营管理，上诉人从未保管饭店的经营收入，对于租金支付没有决定权，合伙后不到2年就完全剥夺了上诉人的经营管理权，迫使上诉人离开饭店。原审判决对于租赁合同纠纷的处理显失公平，不利于各方纠纷处理。综上请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人林友平答辩称，上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立。理由如下，1、原审不存在程序违法问题。原审中，林志勇和林秀环已经出具《声明书》和到庭作证，确认讼争房屋以他们名义申请翻建手续的部分，均系答辩人出资翻建的，实际所有权人是答辩人，该房屋的一切权利同意由答辩人行使，所以无需通知他们作为本案的第三人。2、原审判决认定租赁房屋部分有效、部分无效是正确的。因讼争房屋部分没有批建手续，原审判决对超建部分认定无效是正确的。作为承租人之一的上诉人对于租赁房屋的上述情况是知晓的。且承租人对租赁房屋的装修与租赁合同效力无关，原审判决对于已形成附合的装修部分处理并无不当。3、上诉人与林志新的合伙资金投入及上诉人向答辩人的借款均与租赁关系无关。4、原审判决基于上诉人与林志新未依约支付租金导致租赁合同终止的认定，没有显失公平。合同终止后，因上诉人及林志新仍然占有使用租赁房屋，故原审判决上诉人及林志新支付相应的使用费也是合理合法的。上诉人辩称答辩人与林志新系父子关系，答辩人以董事长身份参与名友酒店的经营管理等，均无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审原告林志新述称，上诉人与被上诉人均系同村村民，对于讼争房产的情况是清楚的。名友饭店系由上诉人与林志新合伙且共同经营的，被上诉人并未以董事长身份参与管理。由于饭店一直处于亏损状态，故无法按约定支付租金，双方已核对开支并无支付租金的凭证。上诉人向本上诉人的借款系上诉人个人债务，与答辩人无关，与本案亦无关。因饭店一直处于亏损状态，及拖欠租金、货款等，上诉人一走了之，不按合伙协议履行，上诉人应当承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除上诉人林昆明认为遗漏查明合伙经营的名友饭店装修投入款项的事实以及应认定剩余装修残值的事实外其他事实均无异议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，林友平另案起诉林昆明民间借贷纠纷及林志新与林昆明合伙协议纠纷，已经一审判决现未生效。
还查明，二审审理中，林昆明表示讼争租赁房屋的租金已经支付，但没有证据予以佐证。
本院认为，在原审中，被上诉人林友平的儿子林志勇和儿媳林秀环已经出具《声明书》和到庭作证，确认讼争房屋以他们名义申请翻建手续的部分，均系答辩人出资翻建的，实际所有权人是林友平，该房屋的一切权利同意由林友平行使，因此本案无需将林志勇、林秀环作为第三人，原审判决程序并无不当。
本案系租赁合同纠纷，讼争租赁房屋部分具备合法的批建手续，部分不具备，因此应当认定《经营场所租赁协议书》部分有效，部分无效。按照法律规定，承租人的义务是按照约定的期限支付租金。上诉人林昆明抗辩被上诉人林友平实际经营管理合伙的名友饭店没有证据予以证实。而林友平与林昆明的民间借贷纠纷及林昆明与林志新的合伙协议纠纷均已另案审理，该两个法律关系与本案亦不具有关联性，故本案不作审查，本案只需审查租赁合同关系。现林昆明主张租金已经支付，但没有相应的证据予以佐证，故对其主张不予采信。因承租人未按照约定支付租金，出租人有权终止合同，并要求返还租赁房屋。另，按照合同约定，合同终止后，饭店所有财产归林友平所用，并且林昆明也未就装修残值提起诉求，故对该其关于装修部分的主张不予审查。综上，林昆明的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11050元，由上诉人林昆明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一四年五月三十日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。