安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初872号原告:铜陵恒大置业有限公司,住所地安徽省铜陵市。法定代表人：谢宏纲。委托代理人：陈利华，该公司员工。委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。被告:高洁，男。被告：王海燕，女。原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告高洁、王海燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理，依法由审判员马玉会适用简易程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎、被告王海燕到庭参加诉讼，被告高洁经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大置业诉称：恒大置业与高洁、王海燕签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：高洁、王海燕以银行按揭贷款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区**号楼****号房屋，总价款724723元，其中，首付款444723元，银行按揭贷款28万元。贷款合同中约定恒大置业作为保证人，为高洁、王海燕向银行的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《商品房买卖合同》及《补充协议》同时约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人如未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交纳的全部购房款不予退还，买受人还应协助出卖人办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。按揭贷款到账后，高洁、王海燕未能按照合同约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行扣划了保证人恒大置业的担保款项259122.7元。此后，恒大置业向高洁、王海燕追偿该款，但高洁、王海燕置之不理。请求判令：一、解除恒大置业与高洁、王海燕签订的《商品房买卖合同》；二、高洁、王海燕向恒大置业支付违约金378723元，从高洁、王海燕已交款项中直接抵扣；三、高洁、王海燕协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；四、高洁、王海燕承担本案诉讼费。高洁未作答辩。王海燕在庭审中辩称：1、恒大置业主张的违约金数额过高；2、王海燕没有还清银行的按揭贷款，应当由银行起诉而不是恒大置业起诉；3、王海燕没有按时还清贷款的原因是房屋质量有问题，多次渗水维修不好，王海燕也向银行告知不归还按揭贷款；4、恒大置业没有按时给王海燕办理房产证；5、同意解除合同，王海燕不应承担违约责任。经审理查明：2011年5月25日，中国银行股份有限公司铜陵分行（甲方，以下简称中国银行铜陵分行）与恒大置业（乙方）签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，主要约定：1、甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为恒大绿洲，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款；2、乙方在甲方开立按揭贷款保证金专用账户，保证金账户不进行分户核算，保证金账户资金为本合作协议项下所有从甲方按揭贷款的借款人提供质押担保，乙方授权甲方直接逐笔按贷款金额的一定比例划入保证金账户。在乙方为购房借款人办妥所购房产正式抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。甲方有权从乙方保证金账户中直接扣收本按揭合作项下每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。2012年12月22日，高洁、王海燕与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：高洁、王海燕（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲**号楼****房，总价款724723元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2012年12月22日前交纳首付款444723元，余款28万元应于2012年12月25日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。后双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二），约定：……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。《补充协议二》对其他事项亦作了明确约定。2013年1月12日，高洁与中国银行铜陵分行、恒大置业签订《个人一手住房贷款合同》，约定：高洁向中国银行铜陵分行申请个人房屋抵押贷款28万元整，用于购买恒大绿洲**号楼****房，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款法，每期还款金额为2205.42元，恒大置业提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国银行铜陵分行依据合同约定，履行了发放借款义务，但高洁、王海燕未能按期归还贷款。2016年3月25日，中国银行铜陵分行从恒大置业的保证金账户中扣划了259122.7元，用以归还高洁、王海燕拖欠的借款本息，高洁、王海燕的贷款已经结清。另查明：2015年10月24日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为4.35%。上述事实，有恒大置业提供的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人一手住房贷款合同》、告知函等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。本院认为：恒大置业与高洁、王海燕签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，其中关于“高洁、王海燕不按期归还银行贷款导致恒大置业承担保证责任后，恒大置业有权解除《商品房买卖合同》”的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。高洁、王海燕与恒大置业签订了《商品房买卖合同》及《补充协议二》后，未能按时偿还贷款本息，导致恒大置业承担了保证责任，恒大置业在承担保证责任后，有权行使选择权，即选择依据法律规定，向借款人高洁、王海燕追偿，或选择依据《补充协议二》的约定，行使合同解除权。本案中，恒大置业选择要求解除其与高洁、王海燕签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。恒大置业要求高洁、王海燕支付违约金378723元，该约定过高，对于恒大置业因承担保证责任而产生的损失数额，恒大置业并无其他证据证明，本院结合恒大置业因代高洁、王海燕偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及高洁、王海燕在本案中的过错程度等因素综合认定，高洁、王海燕应按银行同期贷款基准利率1.5倍标准承担违约金，其应承担违约金的数额为5636元（从恒大置业实际代偿本息之日起开始计算）。恒大公司未提交证据证明双方的《商品房买卖合同》办理了备案手续，其要求高洁、王海燕协助办理《商品房买卖合同》备案撤销手续的诉讼请求，本院不予支持。中国银行铜陵分行要求保证人恒大置业承担保证责任，未违反法律规定，王海燕辩称应由银行起诉，不予采信。房屋质量问题不能构成王海燕不予归还按揭贷款的抗辩事由，王海燕辩称房屋质量存在问题，本院不予采信。高洁经本院合法传唤未到庭，视为对恒大置业的诉讼主张放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告高洁、王海燕签订的《商品房买卖合同》；二、被告高洁、王海燕承担违约金5636元（从被告高洁、王海燕交付给原告铜陵恒大置业有限公司的款项中直接抵扣）；三、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6981元，减半收取3491元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担3439元，被告高洁、王海燕负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  马玉会二〇一六年六月二十日书记员  潘 颉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条--合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条--被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条--买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条--当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。