山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第1636号
原告王召尧，干部。
委托代理人傅红波，男，1968年10月8日生。
被告孙庆典，城镇居民。
委托代理人杨生国，山东现河律师事务所律师。
第三人张泽英（曾用名张伟），城镇居民。
第三人平度市李园街道办事处里半庄村民委员会（以下简称里半庄村委）。
法定代表人王子军，村委主任。
原告王召尧与被告孙庆典、第三人张泽英、第三人里半庄村委租赁合同纠纷一案，于2013年3月28日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月26日、2013年5月24日、2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告王召尧及其委托代理人傅洪波，被告孙庆典及其委托代理人杨生国，第三人张泽英，第三人里半庄村委的法定代表人王子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王召尧诉称，2010年7月27日，原、被告签订租赁合同，由被告孙庆典租赁原告使用的厂房及场地一处。因签订合同时合同所涉及的厂房场地十分破旧，无法立即使用，所以双方约定：“在甲方整理好房子等设施后，经乙方同意交付给乙方使用。”之后，原告花费数万元按照被告的要求将废旧的房屋、场地修整好并经被告同意后，于2010年9月10日交付给被告使用。被告使用厂房后，除按合同交付28600元，剩余10000元及2011年至2012年的租金未付。现在2012年至2013年的租金也应该交了。被告一直使用房屋，但以种种借口拖延支付租金。请求法院依法判令被告支付以下款项：1、所欠2010年9月10日至2012年9月10日租金48600元；2、2012年9月11日至起诉至日的租金19300元及起诉后实际使用期间的租金；3、合同违约金33950元；以上共计101850元。
被告孙庆典口头答辩称，一、我已经付给原告王召尧28600元定金，原告没有履行合同义务，不同意支付其它租赁费及违约金；二、原告王召尧主张花费3万元整修房屋的事实不属实，我付给原告王召尧12000元修房费让他维修房屋，王召尧只是监工。原告王召尧将房子交付给我时没有修好，我自己找人重新整修。2011年12月，张泽英（张伟）给我停水停电，我联系不到原告王召尧，为保证正常生产，我与张泽英签订租赁合同，我和张泽英的租赁合同已经履行了2年。
第三人张泽英口头述称，本案争议的房屋是里半庄村委的，我们向里半庄村委交纳20万元定金准备搞开发，至今未动工，房屋由我使用。我将房屋租赁给原告王召尧，后房屋租赁到期，原告王召尧没有给我租赁费。我给王召尧打电话他不接，发信息他也不回，我认为与王召尧的租赁合同已解除。2012年1月1日我把房子租赁给了被告孙庆典。
第三人里半庄村委口头述称，本案争议的房屋是我们村委的，村委与张泽英（张伟）之间的事情我们另行主张。
经本院开庭审理查明，2010年7月1日，第三人张泽英（张伟）将使用第三人里半庄村委位于平度市郑州路与南京路路西厂房一处出租给原告王召尧。双方约定年租金5000元，自签订合同之日起一次性交清。上半年房租费2500元（自2010年7月-2011年1月），以后的房租应每年提前15日内一次性交清下年度的房租费；王召尧在租赁期间要保护好原有的房屋设施，不能随意改动，如有损坏由王召尧负担；如遇国家政策变化，张泽英需对房屋进行改建、拆迁、拍卖，有权随时收回房屋并不承担任何经济责任。合同签订后，第三人张泽英将房屋交给原告王召尧使用。2010年7月，原告王召尧交付给第三人张泽英2010年7月-2011年1月的房租费2500元。2010年12月15日，原告王召尧交给第三人张泽英2010年12月1日-2011年12月1日的房租费5000元。
2010年7月27日，原告王召尧将承租第三人张泽英（张伟）的房屋转租给被告孙庆典。原告王召尧（甲方）与被告孙庆典（乙方）签订租赁合同，合同约定：一、乙方租赁甲方所属郑州路北端院内房屋20余间，建筑面积600平方米及三相二相电、自来水和小水井齐全。二、租赁费每年38600元，租赁期三年，三年后甲方继续对外租赁，乙方可优先租赁。三、双方的权利义务：1、甲方应保证乙方水电正常、房屋不漏及其他设施正常。保证及时维修。2、乙方在合同签订后及时上交租赁费。（在乙方正式使用之日起算。）3、双方在合同租赁期间平等协商，如任何一方以各种理由停止合同，违反方应给对方50%违约金。4、合同期满后，如双方终止租赁合同，乙方保证院内房屋基本完好。四、付款方式。乙方在甲方整理好房子等设施后，经乙方同意交付使用，乙方付清甲方28600元，一年期满付剩余10000元。双方约定合同生效期为：2010年9月10日。合同签订后，被告孙庆典交给原告王召尧房屋租金28600元，原告王召尧将房屋交付给被告孙庆典使用，被告孙庆典在承租房屋内开办服装加工厂。
2011年12月，第三人张泽英因原告王召尧未交纳2012年的租赁费，给被告孙庆典停水停电，不让其使用厂房。2012年1月1日，第三人张泽英将涉案房屋出租给被告孙庆典，2012年2月双方补签租赁合同。合同约定，租期3年，自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金20000元，于每年12月20日交下年房租。本合同签订实施之前，张泽英承诺已解除曾与王召尧之前签订的租赁合同。合同签订后，被告孙庆典向第三人张泽英支付了2012年、2013年的房屋租金。第三人张泽英提交手机信息内容，证明给王召尧发信息解除租赁合同。原告王召尧不认可收到过第三人张泽英的手机信息，认为与第三人张泽英的租赁合同尚未解除。
原告王召尧主张，承租第三人张泽英的厂房时，房屋已无法使用，自己花费30000元将房屋重新换门、窗及檩条，重新砌南墙、北墙，整修好后转租给被告孙庆典。提交整修房屋收据25份、证人王子洲证言予以证实。被告孙庆典对原告王召尧提交的证据不予认可，认为整修房屋的费用由自己支付，原告只是帮忙监工，且房屋并未修好，自己找人重新整修的房屋。第三人张泽英对原告王召尧整修房屋的事实不予认可，认为自己将房屋出租给王召尧时的厂房可以正常使用，且合同约定不能随意改动房屋。
上述事实，有原告王召尧提交的原、被告签订的租赁合同1份、收款收据2份、整修房屋收据25份、证人崔长林、王子军、王子洲证言，被告孙庆典提交与张伟签订的房屋租赁合同1份、收款收据，第三人张泽英提交与王召尧签订租赁合同、与孙庆典签订租赁合同各1份及庭审笔录予以证实。
本院认为，第三人里半庄村委是涉案房屋的所有权人。第三人张泽英自2010年7月开始将涉案房屋对外出租，第三人里半庄村委没有明确表示反对，超出六个月未提出异议，应视为同意第三人张泽英对外出租。因此，第三人张泽英与原告王召尧签订的《房屋租赁合同》应认定为有效合同。第三人张泽英与原告王召尧在合同中只约定“起始时间为2010年7月，以后每年提前15日交清下年度租赁费”该合同应为不定期租赁合同。原告王召尧交纳租赁费至2011年12月1日，在合同有效期内有权使用房屋。原告王召尧于2010年7月27日将涉案房屋转租给被告孙庆典，约定合同自2010年9月10日生效，租赁期限为3年。第三人张泽英超过六个月未提出异议，应视为第三人张泽英同意原告王召尧转租房屋，但原告王召尧对外转租房屋的期限应当在其剩余的租赁期限内，超出部分应为无效。因此，被告孙庆典在原告王召尧合法使用房屋期限内（2010年9月10日至2011年12月1日）应当按照双方约定交纳租赁费。被告孙庆典支付原告王召尧租赁费应为47165元（38600元÷365天×446天），扣除已付28600元，剩余18565元应当支付。原告王召尧请求被告孙庆典支付其他租赁费，本院不予支持。原告王召尧未按约定交纳2012年的租赁费，第三人张泽英给被告孙庆典停水停电，并承诺与原告王召尧的租赁合同已解除，原告王召尧未出面解决与张泽英之间的租赁关系，被告孙庆典有理由相信第三人张泽英与被告王召尧之间的租赁合同已解除。因此，被告孙庆典与第三人张泽英签订房屋租赁合同不能认定违约。原告王召尧请求被告孙庆典支付违约金33950元，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告王召尧主张投资30000元整修房屋，被告孙庆典及第三人张泽英不予认可。原告王召尧提交证据不足，且在本案中未要求处理，可在证据充足时另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告孙庆典于判决生效后十日内支付给原告王召尧租赁费18565元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王召尧的其他诉讼请求。
案件受理费2337元，邮寄费60元，共计2397元，原告王召尧负担1877元，被告孙庆典负担520元。因原告王召尧已预交，限被告孙庆典于判决生效后十日内随同案款一并交付给原告王召尧。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于建平
审 判 员 徐丛堂
人民陪审员 许丰进
二〇一三年八月十二日
书 记 员 刘海云