湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终438号
上诉人（原审被告）：武汉龙观天下文化艺术品有限公司，住所地武汉市江岸区胜利街179号。
法定代表人：王汉明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李海，湖北省弘正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：武汉华安房屋交易有限公司，住所地武汉市江岸区胜利街217号。
法定代表人：钱辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高亮，湖北安格律师事务所律师。
上诉人武汉龙观天下文化艺术品有限公司（以下简称龙观天下公司）因与被上诉人武汉华安房屋交易有限公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙观天下公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，不采信上诉人提供的装修投入的重要证据，并忽视地铁改造封路造成经营困难的实际情况，作出维护被上诉人利益的错误判决。1.双方签订合同后，被上诉人一直不提供其房屋权属证明，导致上诉人至今未能办理工商变更登记，且被上诉人动辄对上诉人停电停水，对上诉人的经营产生了巨大困扰，对上诉人造成了巨大损失。2.上诉人在签订租赁合同后整体装修投入了800万元，按照公平原则，即使被上诉人要求解除合同，也应当对上诉人的装修投入进行补偿。3.被上诉人明知租赁房屋附近要修建地铁封路，将导致上诉人无法正常经营，却依然隐瞒该事实与上诉人签订《房屋租赁合同》。4.涉案房屋的所有权并非被上诉人所有，因此被上诉人对涉案房屋无权处分，诉讼主体不适格。二、原审判决适用法律错误。原审判决除判决中引用的法律条文外，还应依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定认定被上诉人在签订租赁合同时存在隐瞒租赁房屋附近修建地铁的事实。三、原审判决违约金超出了被上诉人的诉讼请求，违反不告不理的原则。
华安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华安公司向一审法院起诉请求：1.龙观天下公司向华安公司返还武汉市江岸区胜利街217号一至二层房屋；2.龙观天下公司向华安公司支付截止到2016年5月31日所欠的租金245632.82元、电费22473.56元；3.龙观天下公司从2016年5月31日起按照每日2456.33元的标准向华安公司支付滞纳金，至结清全部租金时止；4.龙观天下公司从2016年5月31日起按照每月20764.90元的标准向华安公司支付房屋占用费，至房屋实际返还时止；5.龙观天下公司从2016年5月31日起按照每月10382.45元的标准向华安公司支付未按时腾退房屋的违约金，至房屋实际返还时止；6.龙观天下公司向华安公司支付违约金82979.59元（2016年5月31日至2017年1月17日的租金）；7.本案的一审案件诉讼费由龙观天下公司承担。
一审法院认定事实:武汉市江岸区胜利街217号房屋系武汉华中信息技术集团有限公司（原华中信息技术总公司，以下简称华中信息公司）承租的武汉市城镇公有非住宅房屋。2011年1月4日，武汉华中信息技术集团有限公司书面授权华安公司以自己的名义对外出租武汉市江岸区胜利街217号一至二层面积约767平方米的房产。2011年1月5日，华安公司与龙观天下公司（2011年12月30日由武汉龙冠天下艺术品有限公司变更为现名称）经协商签订了《房屋租赁合同》及《补充安全协议》，约定由华安公司将位于武汉市胜利街217号一至二层面积约767平方米的房屋交由龙观天下公司承租，租赁期限自2011年1月18日起至2017年1月17日止，三个月装修期不计租金，起租日从2011年4月18日开始；年租金205000元，租金每年在前一年租金的基础上递增5%，采用先交租金后使用的方式，每六个月支付一次；合同签订时龙观天下公司应向华安公司缴纳保证金20000元；如未按期支付租金的，每逾期一天，按应缴租金的1%支付滞纳金，逾期满三个月的，华安公司有权单方解除合同，解除合同通知函自送达龙观天下公司的同时，合同解除，解除通知函送达一个月内龙观天下公司未腾空房屋的，除应支付租金外，还应按租金额的50%支付违约金；如因龙观天下公司违约逾期三个月未支付租金而提前解除合同的，提前解除合同期限在五个月以上的，龙观天下公司应按未到期月份的租金支付违约金。协议签订后，双方在履行协议时，又口头约定起租日延至2011年10月18日。从2014年8月起，龙观天下公司开始拖欠租金，华安公司从2014年8月起至2015年10月多次向龙观天下公司发出《工作联系函》催收租金，并在函中多次强调若不及时补缴拖欠的租金将解除租赁关系，但龙观天下公司却以种种理由拒交。截止到2016年5月19日，龙观天下公司尚欠12个月租金231662.30元以及电费20476.44元。2016年5月19日，华安公司以龙观天下公司未能按期交纳租金已逾期12个月为由，向龙观天下公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知书明确：自本通知函发出之日起，双方签订的房屋租赁合同终止；龙观天下公司最迟在2016年5月30日前腾退房屋，并缴清所欠房租及电费。龙观天下公司虽于2016年5月22日收到《解除房屋租赁合同通知书》，但未向华安公司返还租赁房屋，也未缴清所欠租金及电费。故华安公司诉至一审法院。一审审理中，龙观天下公司于2016年7月8日向华安公司缴纳了所欠电费22760.80元，8月23日缴纳了租金50000元，10月25日缴纳了截止2016年5月31日前拖欠的租金195633元。
一审法院认为，华安公司与龙观天下公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。龙观天下公司作为承租方，未按合同约定及时支付租金，拖欠租金时间长，金额巨大，已构成违约，并严重地损害了华安公司的合法权益，华安公司依据合同约定行使解除权，符合法律规定，一审法院予以支持，《解除房屋租赁合同通知书》自2016年5月22日龙观天下公司收到之日起发生法律效力，双方签订的房屋租赁合同解除。虽然龙观天下公司在案件审理中补缴了电费及2016年5月31日前的租金，但不足以弥补其前期的违约行为，况且截至目前龙观天下公司仍拖欠近6个月房屋占有使用费未付，故龙观天下公司要求继续履行合同的答辩意见不能成立，一审法院不予支持。龙观天下公司应腾退房屋，并比照租金标准从2016年6月1日起至腾退之日止向华安公司支付房屋占有使用费。
由于龙观天下公司在合同履行期间拖欠租金、逾期腾退房屋，还应根据合同约定承担违约责任。关于龙观天下公司认为合同约定的违约金过高不应承担的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因华安公司未能举证证明其损失，一审法院认为华安公司的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“每逾期一天，应按缴租金的1%支付滞纳金；逾期满三个月的应按租金额的50%支付违约金；提前解除合同期限在五个月以上的应按未到期月份的租金支付违约金”的约定过分高于因龙观天下公司违约所造成的华安公司的损失。因此一审法院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以不同时段欠付租金、房屋占有使用费为本金分段计算，自2014年8月1日起计算至腾退之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉龙观天下文化艺术品有限公司于一审判决生效之日起三十日内将武汉市江岸区胜利街217号一至二层房屋（面积约767平方米）腾退并返还给武汉华安房屋交易有限公司；二、武汉龙观天下文化艺术品有限公司于一审判决生效之日起十五日内向武汉华安房屋交易有限公司支付房屋占有使用费（从2016年6月1日起至腾退之日止，按每月20764.90元的标准计算）；三、武汉龙观天下文化艺术品有限公司于一审判决生效之日起十五日内向武汉华安房屋交易有限公司支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2014年8月1日起至腾退之日止，按拖欠的租金、房屋占有使用费总额为本金分段计算）；四、驳回武汉华安房屋交易有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6878元，减半收取3439元，由武汉龙观天下文化艺术品有限公司负担，因此款武汉华安房屋交易有限公司已预交，武汉龙观天下文化艺术品有限公司在支付上述判决款项时，将所负担的受理费一并支付给武汉华安房屋交易有限公司。
二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，华安公司与龙观天下公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应积极履行合同约定的义务。龙观天下公司上诉认为华安公司并非房屋的所有权人，华安公司的诉讼主体不适格，虽然诉争房屋系华中信息公司承租的武汉市城镇公有非住宅房屋，但2011年1月4日，华中信息公司已书面授权华安公司以自己的名义对外出租，故对于龙观天下公司的该项上诉理由，本院不予采纳。龙观天下公司上诉请求华安公司赔偿其房屋装修损失、停电停水损失以及未能办理工商变更登记的损失，因龙观天下公司在一审时并未就其该项上诉请求提起反诉，双方当事人在二审中调解不成，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，对于龙观天下公司的该项上诉请求，本院不予审理，龙观天下公司可另行起诉。龙观天下公司上诉认为由于华安公司隐瞒租赁房屋附近要修建地铁的事实，导致龙观天下公司长期无法正常经营，双方约定的租金应予以减免，但龙观天下公司并未提交充分的证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对于龙观天下公司的该项上诉理由，本院不予采纳。龙观天下公司上诉认为一审判决的违约金超出了华安公司的诉讼请求，但经审查，一审判决的违约金数额并未超过华安公司在一审中诉请的违约金数额，对于龙观天下公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，龙观天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6878元，由武汉龙观天下文化艺术品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二○二○一七年三月二十七日
书记员 黄劼