杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1267号
原告许爱玉。
被告俞佳明。
委托代理人葛爱军、方智，浙江九重天律师事务所律师。
原告许爱玉诉被告俞佳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，依法由审判员徐丹适用简易程序独任审理，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告许爱玉、被告俞佳明委托代理人方智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许爱玉诉称，2013年2月27日，许爱玉将位于滨江区星光国际广场3号楼1318室精装房（以下简称涉案房屋）出租给俞佳明，租赁期限2013年2月28日至2014年2月27日。为此签订合同，约定了租金、租期、违约责任等内容，同日，许爱玉收到了俞佳明支付的26000元（三个月的租金和保证金6500元），之后，俞佳明再也没付过钱给许爱玉。在租期达3个月后，许爱玉多次电话催讨房租，未果。直至7月1日，许爱玉电话再次催讨房租时，俞佳明告知许爱玉已经另行租房将要搬离涉案房屋，下班后许爱玉前往涉案房屋，却不见许爱玉。此时，许爱玉才发现涉案房屋已被严重损坏，特电话联系俞佳明，要求当面结清费用搬离出租房，并赔偿所有的经济损失，未果。许爱玉报警，长河派出所民警及时赶到，经民警同意，许爱玉拍照取证，并保持现场。许爱玉认为，根据合同第四条第1项第七条第2项规定，俞佳明应支付许爱玉拖欠的租费及违约金；根据合同第四条第2项的规定，俞佳明应支付提前退租的违约金。根据合同第五条第1项规定，俞佳明应赔偿损坏涉案房屋地板和花岗岩及沙发、椅子等损失，以及由此而引起许爱玉支付的诉讼费、律师咨询费、误工费等损失。现许爱玉起诉至本院，要求：1、判令俞佳明赔偿支付许爱玉拖欠的租费7366元以及拖欠租金的违约金14732；2、判令俞佳明提前退租的50%保证金违约金3250元；3、判令俞佳明赔偿许爱玉因损坏木地板、大理石及部分家俱的损失58660元；4、判令俞佳明修复家装期间3个月的房租补偿19500元；5、判令俞佳明支付水、电等拖欠的费用2555元；6、判令俞佳明支付许爱玉的诉讼费、律师咨询费、误工费等损失8000元；以上共计114063元；7、本案诉讼费用由俞佳明负担。
原告许爱玉为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明许爱玉与俞佳明之间租赁关系的事实；
2、照片一组，欲证明涉案房屋受损的情况；
3、涉案房屋经济损失情况测算表，欲证明涉案房屋受损数值的合理性。
被告俞佳明辩称，一、俞佳明无须向许爱玉支付租金。俞佳明承租涉案房屋后两个月即电话通知许爱玉已经腾空房屋，要求许爱玉接收房屋，俞佳明搬离涉案房屋时尚余一个月的租金及保证金，不存在另行支付租金及违约金的问题。在俞佳明已经通知许爱玉接收房屋的同时，许爱玉应该预计到相应的损失，其应该采取措施减少损失。同时租金合同约定的违约金过高，不符合法律规定。二、俞佳明合理使用涉案房屋，并不存在不当损失的问题，俞佳明无须赔偿许爱玉所谓的经济损失。俞佳明对许爱玉主张的所谓涉案房屋受损的事实并不认可，而且许爱玉并未提交证据证明涉案房屋受损的范围及合理性，该相关诉讼请求，应不予支持。俞佳明在搬离涉案房屋时并不存在拖欠水电费的问题。许爱玉主张的装修期间的房租补偿，因不存在侵权事实，不应得到支持。关于许爱玉主张的律师费、误工费等，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求依法驳回许爱玉的全部诉讼请求。
被告俞佳明在诉讼过程中未提交证据。
本院对许爱玉提交的证据认证如下：
证据1结合双方当事人的陈述，本院予以认定；关于证据2，虽然俞佳明对该证据的真实性不予认可，但该证据系在公安机关出警时许爱玉当场拍摄，真实性予以确认。证据3应属许爱玉单方制作，不符合有效证据的形式要件，故本院不予确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
2013年2月27日，许爱玉（甲方）与俞佳明（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定许爱玉将其所有的位于杭州市滨江区星光国际广场3幢1318室精装房出租给俞佳明作为住宅使用，租期为2013年2月28日至2014年2月27日，月租金人民币6500元，支付方式为付三押一，以转账形式支付，支付时间为2013年2月27日前，下一次租金支付时间需提前7天当面支付或打入甲方指定账户。保证金为6500元，于签订合同当日付清。同时，合同第四条第2款约定“……若租赁期未满，任意一方提前退租，需支付保证金的50%为违约金（或双方可友好协商）”；合同第五条第1款约定“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”；合同第七条第2款约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按日租金的两倍，以滞纳天数计算向甲方交付违约金”；合同对其他租赁事项一并作出了约定。合同签订后，俞佳明即支付了首期三个月的租金及保证金合计26000元，许爱玉亦将涉案房屋交付给俞佳明使用。三个月期限届满后，许爱玉向俞佳明电话催讨第二期租金，未果。2013年7月1日，许爱玉再次向俞佳明催讨租金时，俞佳明告知其已经另行租房并将搬离涉案房屋。当日许爱玉到涉案房屋内查看时发现俞佳明已经搬离涉案房屋以及涉案房屋存在受损的情况并报警。现许爱玉起诉至本院，要求判如所请，案经调解未果。
本院认为，关于房屋租赁合同解除的时间及违约责任的问题，虽然俞佳明在诉讼过程中抗辩称其在2013年4月份即已经电话通知许爱玉提前解除房屋租赁合同并实际搬离涉案房屋，但未提供证据加以证明，故本院对俞佳明的该抗辩意见，不予采纳。现根据审理查明，许爱玉系在2013年7月1日查看涉案房屋时才知晓俞佳明已经搬离的事实，结合许爱玉诉讼请求的内容及庭审陈述，本院确认双方当事人之间房屋租赁合同的解除时间为2013年7月1日。同时根据审理查明，涉案房屋租赁合同系俞佳明单方提前解除合同，俞佳明应当承担相应的违约责任，故许爱玉要求俞佳明支付拖欠的租金7366元、拖欠租金违约金14732元以及提前退租50%保证金的违约金3250元的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。俞佳明认为房屋租赁合同约定的违约金标准过高的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。关于许爱玉主张的涉案房屋在俞佳明承租期间受损的问题，根据许爱玉在2013年7月1日查看涉案房屋过程中所拍摄的照片，房屋受损的事实是客观存在的，在俞佳明未提交证据证明该受损系在其承租即已经存在的情况下，本院认定涉案房屋的损害系在俞佳明承租期间造成。虽然许爱玉并未提供有效证据证明损失的具体金额，但考虑到涉案房屋受损的实际情况，本院酌情确定损失金额为30000元。鉴于许爱玉修复涉案房屋需要时间及修复期间无法出租涉案房屋的客观事实，本院按照房屋租赁合同所确定的6500元／月的标准酌情支持许爱玉修复涉案房屋期间的房租损失9750元（1.5个月）。关于许爱玉主张的俞佳明承租期间拖欠的水、电费2555元以及因本案所发生的律师咨询费、误工费，因许爱玉未提交证据加以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、俞佳明于本判决生效之日起十五日内支付许爱玉租金7366元及迟延支付租金的违约金14732元；
二、俞佳明于本判决生效之日起十五日内支付许爱玉提前解除房屋租赁合同违约金3250元；
三、俞佳明于本判决生效之日起十五日内赔偿许爱玉房屋损失30000元及修复期间的房租损失9750元；
若当事人未在本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回许爱玉的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2581元，减半收取1290.5元，由许爱玉负担1110元，由俞佳明负担1471元。许爱玉于本判决生效之日起十五日内来本院退费。俞佳明于本判决生效之日起十五日内向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审判员 徐 丹
二〇一三年八月二十日
书记员 姜舒雯