四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第64号
上诉人（原审被告）张维利。
委托代理人（特别授权）李建华，四川法之缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张佳明。
委托代理人（特别授权）ＸＸ轩，四川星源律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈小凤。
委托代理人（特别授权）罗清，四川星源律师事务所律师。
上诉人张维利因与被上诉人张佳明、陈小凤房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2013）大竹民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人张维利的委托代理人李建华，被上诉人张佳明的委托代理人ＸＸ轩、被上诉人陈小凤的委托代理人罗清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月1日，原告张佳明（甲方）与被告张维利（乙方）签订了《门市出租协议》，协议约定：“甲方将解放街36―42号共5间门市（整栋）出租给乙方；1、出租时间从2006年9月1日至2016年9月1日；2、租金：2006年9月1日至2008年9月1日，毎年租金为35000元，租金一年一缴，以后每年租金随行就市（以解放街东胜楼外街门市租金为标准，从内东门口往食而白方向前五间门市租金均价为准），优惠5%；4、门市经营期前5年内可以转让，必须通知甲方在场，如有转让，乙方将不准拆玻璃，甲方不再付折半玻璃费。5年后乙方不得转让，地砖和玻璃乙方不得人为损坏；若5年后乙方不再经营超市，甲方给乙方两个月时间处货，乙方不再转让，将整栋楼交还给甲方”。甲、乙双方均有签名。被告租赁原告门市用于经营超市。
2010年10月5日，被告张维利未经原告张佳明同意，将所承租门市的第二层楼全部转租与第三人陈小凤，双方签订了《转租商业房合同》，约定：“1、甲方（被告张维利）依法承租解放街42号的商业用房，按房屋租赁合同的转租约定并征得房屋出租人书面同意，由甲方将上述承租房屋（惠乐超市）二楼及附属的楼梯间、进出通道、水、电等相关设施转租给乙方（第三人陈小凤），面积220平方米；2、出租时间：甲方于2010年10月5日前向乙方交付该房屋，转租期为5年，自2010年10月15日起至2015年10月15日止；3、租金、支付方式和期限：第一年租金为35000元，以后每年在第一年的基础上按6%递增”。甲、乙双方均有签名。第三人陈小凤次承租后，于2011年1月28日、同年12月4日将房屋租金共计35000元缴给被告张维利，被告出具收条二张。2011年10月15日，第三人陈小凤将第二年房屋租金共计37100元缴与被告，有被告之妹张维竹出具的收条一张，被告张维利认可。2012年10月18日，第三人陈小凤将第三年房屋租金共计39300元进行了提存。第三人将租来的房屋用于办理阳光英语业余学校。2011年12月4日，原告张佳明得知被告张维利将该门市第二层楼转租与第三人陈小凤，即提出异议，后向法院提起诉讼。
2006年8月至2011年8月，被告张维利己向原告张佳明缴纳了5年租金，每年缴纳租金均为35000元，被告提供了原告出具的收据。后因被告将所承租门市的第二层楼转租与第三人陈小凤，双方发生纠纷，被告张维利从2011年9月1日至今未向原告张佳明缴纳租金。被告张维利将所承租的门市第二层转租给第三人陈小凤后，被告张维利将所承租的门市第一层仍继续用于经营超市。
大竹县房权证竹阳镇字第000177**号《房屋所有权证》载明：该房屋所有权人为张佳明，建筑面积为458.11平方米，房屋总层数2层，用途商业。2006年1月17日，大竹县人民政府颁发了《土地使用权证》，载明：土地使用权人为张佳明，使用权面积281.31平方米，使用权性质为出让。
原审法院认为，原告张佳明与被告张维利签订的《门市出租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《门市出租协议》明确约定“门市经营期前5年内可以转让，必须通知甲方在场”，被告张维利在未通知原告张佳明在场、未征得原告张佳明同意的情况下，擅自将门市第二层转租给第三人陈小凤使用，并收取转租房屋租金，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，被告张维利与第三人陈小凤签订的《转租商业房合同》无效，应予解除。被告张维利收取第三人陈小凤次承租第二层楼租金计72100元，应当返还与原告张佳明。原告张佳明要求终止原、被告签订的《门市出租协议》的理由成立，其主张予以支持；被告张维利、第三人陈小凤应将其承租及次承租的解放街36―42号共5间门市（整栋）交还给原告张佳明；原告张佳明要求被告向原告支付违约金20000元的主张，因无合同约定，其主张不予支持；原告张佳明要求被告立即支付到期租金的理由成立，其主张应支付租金金额为160415元，但对该160415元金额没有提供依据证明；《门市出租协议》约定：“2008年9月1日前，毎年租金为35000元，以后租金随行就市（以解放街东胜楼外街门市租金为标准，从内东门口往食而白方向前五间门市租金均价为准），优惠5%计算”；因2006年8月至2011年8月期间，被告张维利均按每年35000元向原告张佳明缴纳租金，且原告张佳明未向法院提供“以解放街东胜楼外街门市租金为标准，从内东门口往食而白方向前五间门市租金均价为准”的租金计算依据，故原审法院确定被告张维利自2011年9月起至将承租房交还原告张佳明期间的租金按每年35000元标准计算；被告张维利辨称将承租房转租给第三人是按协议约定履行的，不存在违约理由与事实不符、与法相博，其辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张佳明与被告张维利签订的《门市出租协议》；二、被告张维利向原告张佳明缴纳从2011年9月1日起至将承租房交还原告张佳明止的门市租金，租金金额按每年35000元标准计算；三、被告张维利与第三人陈小凤签订的《转租商业房合同》无效；四、被告张维利将所收取的转租给第三人陈小凤门市第二层楼租金72100元返还给原告张佳明；五、第三人陈小凤应缴纳的自2012年10月15日至将次承租房交还原告张佳明止的租金由原告张佳明收取，租金金额按2012年10月15日至2013年10月15日期间39300元标准计算，以后按每年递增6%标准计算；六、被告张维利、第三人陈小凤在判决生效后30日内，将承租及次承租房屋交还给原告张佳明；七、驳回原告张佳明其他诉讼请求。案件受理费3900元，由被告张维利负担。
宣判后，张维利不服，向本院提起上诉称，判决解除合同没有事实和法律依据，根据合同法第五十五条规定，被上诉人已丧失撤销权；转租协议应属有效；判决被上诉人张佳明收取原审第三人缴纳的租金没有合同与法律依据。请求：撤销原判1、3-6项，改判转租协议有效，陈小凤按照转租协议向上诉人继续履行合同。受理费由被上诉人负担。
被上诉人张佳明答辩称，上诉人转租房屋没有告知被上诉人，被上诉人知道后即提起诉讼，依法享有撤销权；转租房屋没有得到被上诉人的同意，转租合同无效；转租租金应交给被上诉人所有。原判正确，应予维持。
被上诉人罗清答辩称，同意被上诉人张佳明的答辩意见。
二审审理中，被上诉人张佳明为支持其答辩主张，提交了下列证据：
2011年12月14日起诉状以及2012年10月15日大竹县人民法院（2012）大竹民初字第57号民事裁定书。证明其于2011年12月4日知道上诉人张维利将房屋转租后，十日内就提起了诉讼主张权利。
各方当事人对上列证据无异议，本院依法予以采信。
二审查明，2011年12月4日，被上诉人张佳明知道上诉人张维利将房屋转租后，于2011年12月14日向大竹县人民法院起诉，后于2012年10月15日经大竹县人民法院裁定准予撤诉。2012年12月14日，张佳明向大竹县人民法院重新起诉。
二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人张维利租用被上诉人张佳明的门市后，在未征得被上诉人张佳明同意的情况下，擅自将门市第二层转租给被上诉人陈小凤使用，并收取转租房屋租金，违反了其与张佳明签订的《门市出租协议》的约定，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人张佳明在得知上诉人张维利转租门市后六个月内已经向法院提起诉讼，其请求解除《门市出租协议》以及请求认定上诉人张维利与被上诉人陈小凤签订的《转租商业房合同》无效，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人张维利擅自转租门市属于违约行为，虽然双方合同中未约定违约责任，但因转租的违约行为产生了收益，上诉人张维利不能因违约行为获得收益，原判认定转租租金应交给门市所有人即被上诉人张佳明所有并无不当。综上所述，上诉人张维利的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人张维利负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一四年二月七日
书记员 王春燕