广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初6800号
原告佛山市雄誉物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良近良社区居民委员会延年路顺德雅居乐花园233号商铺之一。
法定代表人梁坚毅。
委托代理人吴志芳，系该公司员工。
被告李蔚铭。
委托代理人梁昌云、陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。
原告佛山市雄誉物业管理有限公司诉被告李蔚铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，并于2016年6月22日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴志芳，被告的委托代理人陈锦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为被告物业所在的小区提供物业管理服务，但被告自2014年4月1日至2016年4月30日共拖欠物业服务费97374.75元及滞纳金35580.73元，共计132955.48元。经原告催收无果，遂提起诉讼。为保护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告立即支付2014年4月1日至2016年4月30日共25个月的物业管理费97374.75元及滞纳金35580.73元，两项共计132955.48元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告立即支付2014年4月1日至2016年4月30日共25个月的物业管理费97374.75元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
被告辩称，一、原告无权向被告收取物业管理费，理由是：1.被告并未委托原告对被告的物业进行物业管理，双方也没有签订相关委托合同。2.被告对原告提交的协议的真实性不发表意见，但从该协议来看，开发商与原告的合同期限自2013年12月31日至2015年12月30日，也就是说，自2016年以来，原告没有管理小区的资格。3.根据原告提交的协议第4页第四章第九条，原告有权向买受人收取物业管理费，是在物业竣工验收交付物业买受人之日后，而被告并未办理收楼手续，因此，原告无权向被告收取被告收楼前的物管费。二、被告对原告计收的物管费有异议，理由是：1.由于原告并未与被告签订物管协议，故被告对原告的收费标准并不知悉，也不予确认。2.就算按照原告的收费标准，也计算不出原告计算的每月约4000元。3.由于原告与被告并没签订物管协议，故也没有滞纳金的约定，故原告无权向被告收取滞纳金。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.营业执照复印件一份、机读档案登记资料复印件两份、被告人口信息查询表复印件一份，证实原、被告的诉讼主体资格。
2.顺德区前期物业服务合同原件一份，证实原告与涉案商铺的开发商佛山市顺德区华海房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定物业服务费收费标准为办公楼每月每平方米4元，商铺每月每平方米2元。根据第三十条约定，未按时足额缴纳物业管理费的按照百分之零点五的标准支付违约金，物业服务费按月缴纳，在每月十日前收取。合同期满后原告一直提供物业服务至今，由于涉案小区没有成立业主委员会，因此无法续签合同。
3.房地产权登记表原件十五份，证实涉案物业的所有人为被告。
4.物业管理费及违约金明细表原件一份，证实被告拖欠物业管理费及违约金的情况。其中××座2×1至2×0单元按照商铺标准计收物业管理费，××座1××1至1××5单元按照写字楼标准计收物业管理费。
5.快递详情单原件两份、催收函复印件四份、邮件查询单打印件一份，证实原告曾通过快递方式向被告催收物业管理费。
6.商品房买卖合同复印件十五份、竣工验收备案表复印件一份，证实涉案物业合同约定的交付时间为2013年12月30日前，开发商在2013年12月底已经完成了工程竣工验收。
7.照片打印件一张，证实涉案物业的现状。
被告的质证意见：对证据1、3无异议。对证据2，由于被告并非合同当事人，真实性由法院认定。但被告对原告主张有异议，合同第四章关于收费的约定中分两种情况，第一种情况是交付给买受人之前甲乙双方另行约定，即由原告和开发商进行约定；第二种情况是物业交付给买受人后，由买受人支付物业管理费，虽然合同第十六条约定在2013年12月31日起收费，但对于买受人只是适用交付后的条款，而买受人至今未收楼，因此原告无权向被告收取物业管理费。另外，违约金仅是原告与开发商之间的约定，与被告无关。至于收取标准被告不清楚。对证据4反映的计算方式有异议，被告无需缴纳物业管理费，即使需要缴纳，按照原告提交的合同被告计收物业管理费金额为2990.56元。对证据5，被告本人从来没有收到该快递。对证据6的真实性无异议，根据原告与被告的口头约定，原告同意被告在物业出租后才开始缴纳物业管理费。原告主张管理费的期间物业尚未出租，故并不符合交付标准。同时原告亦未能举证证实物业的交付时间。工程竣工验收备案表只能表示工程已经验收合格，并不代表已符合双方约定（包括口头约定）的交付条件。对证据7的真实性无异议。但该证据不能表明原告所主张的2014年4月1日至2016年4月30日的状况，而实际上该物业的交付时间在2016年4月30日后。
被告在本案中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.房产证复印件十五份，证实涉案房产的产权登记情况。
原告的质证意见：对于证据1的真实性无异议。
案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1、3及被告提供的证据1，双方对其均无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据2，该证据有相关单位的盖章确认，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提供的证据4，物业服务费及违约金的计算应以法院认定的为准。4.原告提供的证据5，该证据能相互佐证，为此本院对该证据的真实性予以确认。5.原告提供的证据6、7，被告仅对其证明内容有异议，对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：
2013年1月4日，被告与佛山市顺德区华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）签订了《商品房买卖合同》15份，分别约定被告购买华海公司开发的××大厦××座2×1、2×2、2×3、2×4、2×5、2×6、2×7、2×8、2×9及2×0号商铺，以及×座1××1、1××2、1××3、1××4和1××5单元。上述房产的产权于2014年7月21日登记于被告名下。根据房地产权证记载，上述×座2×1至2×0号商铺的建筑面积分别为212.5平方米、68.3平方米、68.3平方米、66.1平方米、64.41平方米、69.34平方米、64.31平方米、70.03平方米、70.03平方米和186.71平方米，合共940.03平方米。上述×座1××1至1××5单元属于办公楼，其建筑面积分别为212.71平方米、67.9平方米、68.78平方米、79.8平方米以及74.54平方米，合共503.73平方米。另外，根据上述《商品房买卖合同》第九条的约定，华海公司应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给被告使用。该合同所附的补充协议第一条第一点约定，被告应该在买卖合同约定的最后交楼时间之前的十五天内自行到华海公司办理交接房手续，除非华海公司另有通知。被告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝收楼。被告逾期办理收楼手续或无合理理由拒绝收楼的，均视为华海公司按时交楼。第二条约定，该商品房所在小区的物业管理由华海公司选聘的物业管理公司负责。被告愿意遵守物业管理公司制定的物业管理公约，并签订相关的“前期物业管理协议”及“业主公约”（前期物业管理协议及业主公约已公示于售楼部）。物业管理费用方面，住宅按照建筑面积计收，每月每平方米收取1.7元；商铺按建筑面积计收，每月每平方米收取2元；办公楼按建筑面积计收，每月每平方米收取4元；汽车位按每月每个50元计收，摩托车位按每月每个5元计收。
另查，原告与华海公司签订了《顺德区前期物业服务合同》一份，约定华海公司选聘原告对××大厦提供前期物业管理服务。物业服务费方面，双方约定物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业服务费（包含公共水电费及电梯费）采用包干制方式计收。高层住宅为每月每平方米1.7元，办公楼为每月每平方米4元、商业物业每月每平方米2元。另外，合同第十一条约定，华海公司应协助原告向业主于接收物业之日起收取物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因华海公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由华海公司全额缴纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。本合同期限自2013年12月31日起至2015年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，华海公司及原告应就延长本合同期限另行达成协议；双方未能达成协议的，华海公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。
另查，上述《顺德区前期物业服务合同》的服务期限届满后，原告一直为被告物业提供物业管理服务至今。
本院认为，原、被告之间的物业服务关系合法有效，应受法律保护。原告按照与房产开发商华海公司签订的《顺德区前期物业服务合同》的约定，为被告物业所在的××大厦提供物业管理服务至今，但被告并未按照约定向原告支付物业服务费。为此原告要求被告按照《顺德区前期物业服务合同》约定的标准计算物业服务费有理，本院予以支持。被告辩称，被告并未委托原告进行物业管理，另外，根据原告提供的《顺德区前期物业服务合同》，原告与开发商华海公司约定的物业管理服务期限已届满，为此原告无权向被告收取物业管理服务费。本院认为，首先被告与开发商华海公司签订的《商品房买卖合同》的附件已经明确，被告同意由华海公司选聘的物业服务公司为涉案的物业提供物业管理服务，且在附件中亦已注明了物业服务费用的收费标准，为此原、被告之间存在物业服务合同关系。其次，虽然《顺德区前期物业服务合同》约定的服务期限自2015年12月30日届满，但根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中并没有证据证实××大厦已经成立了业主委员会，且该业主委员会与新的物业公司签订了物业服务合同；而原告在合同约定的服务期限届满后仍一直为被告物业提供物业管理服务至今。为此被告需要按照该合同的约定支付物业服务费。
至于物业服务费用的数额。根据被告与开发商华海公司签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案房产约定交付时间为2013年12月30日前。补充协议约定，被告应从约定交楼之日或视为交楼之日起向华海公司委托的物业管理公司缴纳物业管理费。为此在被告未能提供证据证实开发商未按约定交付涉案房产，或者双方存在减免物业服务费的相关约定的情况下，原告要求被告支付2014年4月1日起至2016年4月30日的物业服务费有理，本院予以支持。由于被告所购买的××大厦×座2×1至2×0号为商铺，房地产权证记载的建筑面积合共为940.03平方米；×座1××1至1××5为办公楼，房地产权证记载的建筑面积合共为503.73平方米。根据《顺德区前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》附件的约定，商铺的物业服务费按照建筑面积收取为每月每平方米2元，办公楼物业服务费按照建筑面积收取为每月每平方米4元。为此被告所购买的商铺每月应交的物业服务费为1880.06元（940.03平方米×2元/月/平方米）；所购买的办公楼每月应缴的服务费为2014.92元（503.73平方米×4元/月/平方米），合共3894.98元。由于被告自2014年4月1日起欠缴物业服务费，至2016年4月30日共欠缴25个月，合共欠费97374.5元（3894.98元×25个月）。至于利息，由于被告并未支付相关的服务费，为此原告主张自起诉之日（即2016年4月29日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计收利息有理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《广东省物业管理条例》第五十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李蔚铭于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市雄誉物业管理有限公司支付2014年4月至2016年4月的物业服务费97374.5元及利息（利息自2016年4月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告佛山市雄誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1117.18元（已减半），由被告李蔚铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁嘉莹
二〇一六年七月二十六日
书记员 李锶涛