河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终1185号
上诉人（原审被告）田利霞，女，汉族，1971年10月10日生。
委托代理人杨嘉麟，河南陈彦东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）袁秀丽，女，1964年9月9日生，回族，住济源市下街西大街北庄区**号。
委托代理人袁中原。
被上诉人（原审原告）吴发展，男，汉族，1970年12月12日生，现在中铁隧道集团有限公司兰渝铁路LYS-3标工程指挥部上班。
委托代理人程圈，河南太华律师事务所律师。
上诉人田利霞、袁秀丽与被上诉人吴发展确认合同无效纠纷一案，吴发展于2015年2月5日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求判令：确认二被告于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效。沁阳市人民法院于2015年4月21日作出（2015）沁民二初字第00016号民事判决，吴发展不服提起上诉。本院经审理作出（2015）焦民三终字第00277号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。沁阳市人民法院经审理于2016年4月8日作出（2015）沁民重字第00008号民事判决，田利霞、袁秀丽不服，在法定期间内提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案，上诉人田利霞及其委托代理人杨嘉麟、上诉人袁秀丽及其委托代理人袁中原、被上诉人吴发展及其委托代理人程圈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：吴发展和田利霞于2000年4月1日登记结婚。
2007年12月20日，双方购买位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房一套，建筑面积159.81㎡，作为住房使用，双方在购买该商品房时还购买地上储藏室一间。双方于2008年2月21日办理了房屋所有权证（沁房权证字第××号），登记为田利霞单独所有。2013年11月19日，田利霞向本院起诉离婚，本院于2014年3月26日作出（2013）沁民西万初字第00157号民事判决书，判决不准田利霞与吴发展离婚。2014年11月5日，田利霞向沁阳市西万镇民政所申请开具证明，沁阳市西万镇民政所出具证明，证明载明：“我辖区居民田利霞…….经查寻档案1971年至今未在我所办理结婚登记”。2014年11月6日田利霞向沁阳市民政局婚姻申请出具无婚姻登记记录证明等手续，申请出具无婚姻登记记录证明声明书中田利霞在当前婚姻状况栏填写“未婚”，出证使用事由填写“证明身份”。根据田利霞的申请，沁阳市政民政出具了Z410882－2014－001447号婚姻登记记录证明，该证明载明：“当事人姓名：田利霞……身份证件号：41082419711010252X……西万镇派出所根据当事人的申请及声明，经查阅我婚姻登记机关从2001年4月1日至今的婚姻登记档案，未发现当事人有结婚或离婚登记记录。……2014年11月6日”。2014年11月6日田利霞在西万镇派出所办理常住人口登记，常住人口登记卡婚姻状况登记为未婚。2014年11月7日，田利霞与袁秀丽就涉案的房产（位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房）签订了房地产买卖契约，袁秀丽按约支付了房款280000元。双方于同年11月21日办理了房屋过户登记手续。为办理过户登记，被告田利霞向沁阳市房产管理中心提供了常住人口登记卡、婚姻登记记录证明等材料。因办理过户登记手续，袁秀丽支出住房专项维修资金、配图费、住房转让手续费、税款等费用共计39309.78元。
另查明：1、位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房系2006年所建，建筑结构为混合结构，总楼层为五层，该商品房在第四层。诉讼中，吴发展申请对位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房价值进行评估，本院委托河南斯泰德房地产评估有限公司对该房产进行了评估，评估报告第十项估价结果载明：“根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响对象价值诸因素基础上，经过测算，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币37.0万元，大写人民币叁拾柒万元整，合建筑面积单价2315元／米。”。在现场评估勘察时，双方当事人及其委托代理人、相关评估人员均到了现场。吴发展支出评估费4200元；2、田利霞将位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房出售给袁秀丽后，沁阳市房产管理中心为田利霞与袁秀丽履行了房产变更登记手续。吴发展对沁阳市房产管理中心的行政行为不服，2015年7月6日以沁阳市房产管理中心为被告，田利霞与袁秀丽为第三人提起行政诉讼。2015年9月24日博爱县人民法院以行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据作出2015博行初字第00017号裁定，中止了案件的审理。此为本案事实。
原审法院认为：本案中，位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房已被本院（2013）沁民西万初字第00157号生效民事判决书确认为吴发展与田利霞的夫妻共同财产。田利霞在未经吴发展同意的情况下，作为已婚者从民政机关取得无婚姻登记记录证明，并擅自处分共有房产，主观上存在恶意。而袁秀丽作为商品房产的购买者在购买该房产时会对沁阳市相似房产的大致价格有一定的了解与掌握，所以其应当意识到该套商品房价格明显低于同类商品房价格，结合河南斯泰德房地产评估有限公司评估意见，该房产的评估价格为37万元，该价格与双方成交价格28万相差甚大，明显为不合理对价。而协议作为合法取得财产的一种方式，在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这反映了财产转让的一般规律，违反这个规律的财产转让，就可以让人对该项交易是否是善意存合理怀疑。另根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。结合本案审理及庭审调查情况，吴发展提交的证据能够达到证实田利霞与袁秀丽存在串通的高度可能性程度，鉴于民事诉讼中的高度盖然性标准，本院认为田利霞与袁秀丽签订的房地产买卖契约，在一定程度上损害了吴发展的利益，故田利霞与袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效，吴发展关于确认二被告房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会研究决定，原审法院判决：田利霞与袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，评估费4200元，由田利霞负担。
田利霞上诉称：一、一审判决认定事实不清，认定事实无证据依据，我与袁秀丽之间根本不存在恶意串通损害吴发展利益的事实。1、我于2000年同吴发展结婚，由于吴发展常年在外工作，很少回家。婚后我为支持与帮助吴发展参加成人自学考试、提升文凭，照顾家庭，照顾公婆孩子，毅然放弃工作，十多年如一日的为家庭操劳。除本案诉争房屋外，二人举债于2012年在洛阳又购买房屋一套。2013年11月至今，吴发展不再向我及婚生子吴重佑支付生活费和教育费，再加上债权人催债，我又无经济来源，实属无奈才将本案诉争房屋出卖用于还债和生活。2、房管局要求房屋过户需要出卖人的婚姻状况材料，于是我向公安局和民政局申请出具婚姻情况证明，公安局户籍管理和民政局的结婚登记档案均显示我为未婚，是国家机关的档案登记我为未婚，而并非我自己造假办理的未婚证明。即使我告知公安机关和民政局自己已婚，公安局和民政局会违反档案登记事实给我出具已婚证明吗？3、本案诉争房屋的交易价格为28万元，与本案诉争房屋在同一栋楼同户型位于诉争房屋上一层的那一套房屋交易价格为28.5万元，该房屋交易价格及交易信息均在沁阳市房管局备案，并且我在一审中已经提交了该房出卖人的出售价格证明，一审法院既不对该证据予以认定也不去房管局调查该区域内房屋的成交交易价。4、经评估，该房屋的评估价为37万，该房屋的交易价格为28万元，交易价格是评估价的75.68%，高于70%，不属于《合同法》解释二第19条规定的以不合理低价转让房屋。5、从2013年底开始，吴发展多次前往沁阳市房管局查询诉争房屋是否过户，其早已经知道我要出售房屋，虽未同意也未反对，更没有采取任何措施。其主张的我与袁秀丽恶意串通根本没有任何事实依据。二、一审法院认定合同无效的依据是我与袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》违反《合同法》52条第2款：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”而认定二人“恶意串通”却没有事实依据和证据。请求：1、撤销原审判决。2、改判田利霞与袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》有效。3、一、二审诉讼费及评估费由吴发展承担。
袁秀丽上诉称：与田利霞的房屋买卖我进行了合理的审查和识别。首先，房产证登记在田利霞个人名下，共有人一栏登记为零，说明没有共有人。其次，我又让田利霞提供了民政部门的未婚证明和公安机关的户籍信息证明田利霞是单身，我有完全的理由相信田利霞对房屋有完全的处分权，我已尽到了必要的合理注意义务。三、购房前我对该区的其他房价做了了解，同面积的房子的价格过完户都在30万元到32万元之间，我过完户后也是319309.78元。一审诉讼中鉴定的该房价值37万元，没有低于鉴定价的70％，双方之间的交易是合法的。我是善意取得，吴发展无权要求返还房屋，只能在离婚时要求田利霞赔偿损失。请求：撤销原判，驳回吴发展的诉讼请求，确认我与田利霞于2014年11月7日签订的房地产买卖契约有效。一、二审诉讼费由吴发展承担。
吴发展答辩称：一、上诉人为达到办理房屋买卖转移登记，需开具未婚身份材料，就以未婚为名，故意隐瞒田利霞已婚身份，隐瞒房产不是夫妻共同财产的真相，提供虚假材料，骗取了房屋买卖转移登记，主观上明显存在恶意，客观上串通损害了我的合法权益。二、田利霞在未经吴发展同意下，与袁秀丽利用未婚虚假材料，擅自处分我的共有房产，不仅主观上存在恶意，而且，上诉人之间交易的房屋买卖价格28万元的对价明显不合理，袁秀丽不是善意取得。上诉人之间的买卖合同违反了法律规定，依法应认定无效。袁秀丽作为一个已经50来岁的完全民事行为能力人，对田利霞卖房时已经43周岁，年龄已经很大，不可能不结婚、不可能没有丈夫孩子的情况，应当是知道的，对田利霞出售位于沁阳城市中心繁华地段的商品房，价值会高昂的情况，也应当是知道的。袁秀丽对此知道是合乎常情，辩解不知道是不符合房产交易常情的，其没有尽到必要的审查和识别义务。37万元的评估价格，我认为偏低，而且，没有评估出房产的精装修价格和一个卫生间以及楼下约4.1615平方米的一间储藏室的价格，遗漏了评估事项，如果加上没有评估出的这三项内容，房产市场价格会在六十万元以上。三、一审判决依法运用高度盖然性证明标准，认定事实有理有据，没有违背法定的证据规则。四、一审判决适用法律正确。上诉人之间的房屋买卖合同违反了相关法律规定，依法应认定无效。五、田利霞卖房之前早已经知道擅自卖房行为是违法的，这在原离婚案件中，沁阳法院的承办法官早已明确告知过她。法院审理期间，田利霞擅自将住房内的家具家电等夫妻共同财产进行了转移，受到法院承办法官的严厉批评，明确告知田利霞和吴发展，任何一方对房子都无权擅自处分，否则要负法律责任。2014年4月初，法院判决不准离婚。二上诉人于2014年11月办理房产买卖转移登记后至今，房屋仍由田利霞使用，日常生活水费都是田利霞名义缴纳。二上诉人名义上在买卖房屋，实际上串通损害我的合法权益。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：田利霞和袁秀丽于2014年11月7日签订的房地产买卖契约是否有效？
针对本案争议焦点，田利霞、袁秀丽、吴发展的理由与其上诉意见和答辩意见相同。
本院经审理查明事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为，沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房是吴发展与田利霞的夫妻共同财产。田利霞向吴发展隐瞒出售该房产的事实，作为已婚者又从民政部门取得未婚证明，将该房产擅自出售，主观上存在恶意。袁秀丽作为商品房产的购买者在购买该房产时会对沁阳市相似房产的大致价格有一定的了解与掌握，所以其应当意识到该套商品房价格明显低于同类商品房价格，结合河南斯泰德房地产评估有限公司评估意见，该房产的评估价格为37万元，该价格与双方成交价格28万相差甚大，明显为不合理对价。而协议作为合法取得财产的一种方式，在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这反映了财产转让的一般规律，违反这个规律的财产转让，就可以让人对该项交易是否是善意存合理怀疑。原审法院根据本案的案情及相关法律规定，确认田利霞与袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效是正确的。综上所述，田利霞、袁秀丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由田利霞、袁秀丽各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何云霞
审 判 员 董亚峰
代理审判员 武丽娟
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 马 捷