湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第115号
上诉人（原审被告）湖南东方经贸发展有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路家润多广场B座1730号。
法定代表人汤志宇，该公司董事长。
委托代理人袁文，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）郭华，女，1968年5月19日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人宋开明，湖南百杰律师事务所律师，代�权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，参与和解，调解等。
上诉人湖南东方经贸发展有限公司因与郭华物权保护纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2013）芦法民一初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的法定代表人汤志宇及其委托代理人袁文，被上诉人郭华及其委托代理人宋开明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月25日，被告郭华与株洲市新道康实业有限公司签订《房屋及场地租赁合同》，租赁标的包括操坪九栋一层等房屋，租赁期限自2007年9月1日起至2017年12月31日。2009年4月8日，株洲市蓝天大阳酒店（经营者系被告郭华，合同中为甲方）与原告东方经贸公司（乙方）签订了《广告位租赁合同》，约定乙方租赁的广告位为甲方沿江南路107号操�九栋及临江蓝天太阳宾馆外墙（以西侧六楼地面为下限）的北、西面。租赁期限自2009年5月1日至2013年4月30日。2013年4月24日，被告郭华通过湖南百杰律师事务所发律师函至原告东方经贸公司，该函的主要内容为：2013年年租金90万元、2014年年租金100万元、2015年年租金为110万的价格对外招租，根据双方签订的《广告位租赁合同》之约定，贵司在上述同等价格上有优先承租权。请贵司于2013年4月27日17点前与被告郭华协商续租事宜，若双方未达成续约，视为贵司放弃优先承租权，贵司应在合同期满时及时返还广告位，被告郭华将自行将广告位租予其他人。株洲市蓝天大阳酒店与原告东方经贸公司签订的《广告位租赁合同》到期后，双方没有达成续租合同。2013年5月10日，操坪九栋李辉等17户业主（甲方）与原告东方经贸公司（乙方）签订了《合作协议》，甲方将操坪九栋楼�及墙面公有场地委托乙方全权发布户外广告，合同期限为10年（自2013年6月1日至2023年6月1日）。乙方前六年支付甲方每户平均为5000元，第七年起，每两年递增10%，第九年和第十年为6000元每年，每年5月30日为场地租金支付日。在签约时，乙方支付甲方2000元，余款3000元在广告发布当月支付完毕。原告于2013年5月9日、10、11日，原告东方经贸公司分别向操坪九栋李辉等17户业主每户支付2000元。2013年8月25日，被告郭华与操坪九栋李辉等17户业主签订《操坪九栋广告费收入分摊协议》，合同期限自2013年6月1日至2017年12月31日，被告郭华每年向李辉等17户业主支付35962元。2013年8月25日，操坪九栋李辉等17户业主发表声明，声明主要内容为：因汤志宇未按承诺在2013年6月30日前支付我们每位住户广告招牌费3000元，全体住户一致决定废除跟汤志宇的协议，另跟郭华签订新的广告牌租赁协议。操坪九栋的业主未就解除合同一事告知汤志宇或原告东方经贸公司，至今也未退还2000元租金给原告东方经贸公司。
另查明，原告东方经贸公司与操坪九栋业主签订《合作协议》后，还未使用操坪九栋楼顶广告位。被告郭华与操坪九栋业主签订《操坪九栋广告费收入分摊协议》后，将操坪九栋楼顶广告位转租给湖南橙捌商贸公司。操坪九栋的业主李辉、王志辉当庭表示愿意将楼顶广告位承租给被告郭华。
原审法院认为，本案系物权保护纠纷。原告东方经贸公司与操坪九栋17户业主签订的《合作协议》及被告郭华与操坪九栋17户业主签订的《操坪九栋广告费收入分摊协议》，实为房屋楼顶广告位租赁合同，都是双方真实意思表示，没有法律、法规的强制性规定，均合法有效。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序即已经合法占有房屋、已经办理登记备案手续的、合同成立在先，确定履行合同的承租人。在本案中，被告郭华已合法占有操坪九栋楼顶广告位，且将操坪九栋楼顶广告位转租给案外人。原审法院认为，在原、被告均要求履行合同的情况下，该院确定被告郭华与操坪九栋的业主继续履行合同。原告可向操坪九栋的业主请求解除合同。因该院确定被告郭华与操坪九栋的业主继续履行合同，故被告郭华已依法取得操坪九栋屋顶及外墙等共有部分广告位的使用权，故原告东方经贸公司要求被告郭华停止侵害，将操坪九栋屋顶和外墙等共有部分的广告位返还给原告东方经贸公司的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。故依照《中华人民共和国�权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回原告原告湖南东方经贸发展有限公司的诉讼请求。本案受理费1925元，减半收取963元，由原告湖南东方经贸发展有限公司承担。
宣判后，上诉人湖南东方经贸发展有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）芦法民一初字第1218号民事判决，判令被上诉人郭华停止侵害，将株洲市芦淞区建设办事处操坪巷9栋建筑物屋顶和外墙等共有部分的广告位返还给上诉人；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人郭华承担。事实及理由：一、株洲市新道康实业有限公司与被上诉人郭华之间的《房屋及场地租赁合同》涉及的租赁标的物不包括操坪巷9栋建筑物屋顶和外墙等共有部分的广告位；二、上诉人与被上诉人之间的《广告位租赁合同》涉及�沿江南路107号操坪九栋广告位系由被上诉人代为操坪巷九栋业主出租给上诉人的，而非被上诉人取得该处广告位承租权之后再行转租的；三、上诉人已合法取得了操坪巷9栋建筑物的屋顶及外墙等共有部分的广告位的占有、使用及收益的权利；四、被上诉人占有操坪巷9栋建筑物屋顶及外墙等共有部分的广告位系非法侵占，非合法占有；五、即使合作协议和广告费收入分摊协议均有效，那也应依法确定上诉人为履行合同的承租人；六、本案案由应定为占有物返还纠纷。综上所述，一审判决认定事实错误，且适用法律错误，请二审依法予以纠正，改判如上诉之所请。
被上诉人郭华答辩称：一、操坪巷9栋的房屋产权至今并未改变，被上诉人郭华对上述物权屋顶的广告位使用对外具有出租的权利。二、上诉人虽曾在2013年5月与操坪巷9栋17位业主签署过确认书，但因上诉人�身行为导致该确认书已被解除，原17位业主与被上诉人重新签订租赁协议并无不妥。三、被上诉人认为原审法院对本案的事实已查明清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人没有提交新证据；被上诉人向本院提交如下新证据：1、广告位费用签收发放表。拟证明在一审判决后，被上诉人与原17位业主另行支付2015年度广告费用签收发放情况。2、17位业主的情况说明，拟证明原17位业主与上诉人解除协议的原因及与被上诉人另行签订租赁协议的情况。3、株城准字第398号（固广）（2014）行政许可项目准许证，拟证明郭华对广告位的使用已经得到行政部门的许可。
上诉人对被上诉人提交的新证据质证称：一、对证据1的意见是：无法确认领款人的签字是其本人的签字，也无法确认领款人是否如实的领取的款项。2、分摊协议是在业主与�诉人签订了租赁合同之后所签订的，且该分摊协议并没有全体住房的签名，故该分摊协议不能证明被上诉人对该广告位是合法占有。二、对证据2的意见是：证人没有正当理由未出庭作证，该证人证言不能单独作为认定事实的依据，从证言的内容看是如出一辙，每份证言的内容都是一致的，显然是事先拟定的，由证人照抄的证言。该证言的内容不真实，上诉人支付给业主的是租金，余下租金的支付上诉人与业主之间的租赁合同有明确的约定，因为约定的支付条件没有成就，所以余下的租金没有支付。业主在证言中所称订金不予退还，上诉人业已答应和认可也不是事实。证言只有13份，而操坪9栋的业主有17户，故并非所有的业主的都出具了证言。三、对证据3的真实性无异议，但对其关联性和合法性有异议，该准许证中载明的单位是湖南橙捌商贸有限公司，而不是本案�事人郭华，实施地点也是沿江南路363号不是本案争议的广告位争议地点，与本案无关。
本院认为，被上诉人提交的三组证据中，证据1的真实性无法确定，本院不予采信，证据2，因证人均未到庭作证，真实性亦无法确定，本院亦不予采信，证据3的真实性、合法性本院予以采信，对关联性不予采信。
本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致无异，本院予以确认。
本院认为：本案系物权保护纠纷。本案二审双方争议的焦点是：上诉人在一审的诉请是否能得到支持？本院分析如下；上诉人东方经贸公司与操坪九栋17户业主签订的《合作协议》及被上诉人郭华与操坪九栋17户业主签订的《操坪九栋广告费收入分摊协议》，都为房屋楼顶广告位租赁合同，两份合同均合法有效。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》的相关规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，人民法院按照下列顺序即已经合法占有房屋、已经办理登记备案手续的、合同成立在先，确定履行合同的承租人。本案中，承租人实际与被上诉人郭华履行了合同，现上诉人东方经贸公司主张履行合同，本院认为应根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，确定被上诉人郭华与操坪九栋的业主继续履行合同。上诉人东方经贸公司可向操坪九栋的业主请求解除合同并主张相关权利。故上诉人东方经贸公司要求被上诉人郭华停止侵害，将操坪九栋屋顶和外墙等共有部分的广告位返还给上诉人东方经贸公司的诉讼请求及上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元，由上诉人湖南东方经贸发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年五月十五日
书 记 员 邹春华