福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0423民初628号
原告：中国农业银行股份有限公司清流县支行，住所地福建省清流县龙津镇龙城街36号。
主要负责人：卢泽余，该支行行长。
委托诉讼代理人：阳盛洪，男，该支行职员。
委托诉讼代理人：陈望平，男，该支行职员。
被告：杨真训，女，1961年9月20日出生，汉族，住福建省。
被告：黄汉水，男，1961年9月24日出生，汉族，住福建省清流县。
被告：清流县津诚房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴中街长兴公寓二楼。
法定代表人：黄加生，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司清流县支行（以下简称：清流农行）与杨真训、黄汉水、清流县津诚房地产开发有限公司（以下简称：津诚房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清流农行的委托诉讼代理人阳盛洪、被告黄汉水到庭参加诉讼；原告清流农行的委托诉讼代理人陈望平未到庭参加诉讼；被告津诚房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告杨真训经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
清流农行向本院提出诉讼请求：1.解除《个人购房担保借款合同》（合同编号为35105200800000339）；2.杨真训、黄汉水立即偿还清流农行贷款本金101,262.32元，利息34,275.22元（2016年5月24日起至欠款还清之日止的利息另行计算）；3.津诚房地产公司承担连带清偿责任；4.财产保申请费及诉讼费由杨真训、黄汉水、津诚房地产公司负担。
事实和理由：2008年1月16日，清流农行与杨真训、黄汉水、津诚房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额17万元，用于购买清流县龙津镇长兴中街183号A幢305室房产，借款期限自2008年1月16日起至2018年1月15日，还款方式均为每月等额本息还款，杨真训用该房产设定了抵押，津诚房地产公司为该借款作为连带保证人担保。
2008年1月18日，清流农行又与杨真训、黄汉水、津诚房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额17万元，用于购买清流县龙津镇长兴中街183号A幢305室房产，借款期限自2008年1月18日起至2018年1月17日，还款方式为每月等额本息还款，杨真训用该房产设定了抵押，津诚房地产公司为该借款作为连带保证人担保。
清流农行依约将上述两笔借款发放给杨真训后，杨真训多次未按约偿还贷款，尤其在2015年4月18日至今，连续多期未按约定偿还贷款本息，严重违反了合同约定，解除合同条件已成就。截止2016年5月23日，杨真训尚欠贷款本金101,262.32元，利息34,275.22元及之后的相应利息。
杨真训未作答辩。
黄汉水辩称，欠款属实，要求协商解决。
津诚房地产公司未作答辩。
清流农行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。黄汉水、津诚房地产公司对清流农行提供的证据无异议，杨真训未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，清流农行提交的证据均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
杨真训与黄汉水系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间。2008年1月6日，杨真训与黄汉水共同向清流农行出具《承诺书》两份，除申请贷款金额分别为17.2万元和15.1万元外，均载明：因杨真训向贵行申请个人住房贷款，黄汉水与杨真训与是夫妻关系，自愿承担共同还款责任。同日，黄汉水与杨真训又共同清流农行出具《抵押担保承诺书》两份，除房号分别为304、305号；房产面积分别为106.94、121.14平方米外，均载明：黄汉水、杨真训以房地产作为贷款的抵押物。担保范围包括全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。
2008年1月16日，杨真训、黄汉水、津诚房地产公司与清流农行签订合同编号为35105200800000176《个人购房担保借款合同》，约定：杨真训向清流农行抵押借款17万元，用于购置位于福建省清流县龙津镇长兴中街津城广场183号A幢305室房产，借款期限自2008年1月16日起至2018年1月15日止，借款年利率为基准利率上浮15%；逾期罚息利率为在相应合同所执行借款利率的基础上上浮50%；还款方式为采用等额本息还款法按月（借款对应日）归还贷款；并以所购房产为抵押物担保还款，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；津诚房地产公司对杨真训的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为自合同签订之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行城北支行核对无误、收执之日止；杨真训未足额偿还借款本息超过90天的，清流农行有权提前收回已发放借款和行使担保权，宣布借款合同项下的借款立即到期或采取保全措施。
2008年1月18日，杨真训、黄汉水、津诚房地产公司与清流农行签订合同编号为35105200800000339《个人购房担保借款合同》，约定：杨真训向清流农行抵押借款12万元，用于购置位于福建省清流县龙津镇长兴中街津城广场183号A幢304室房产，借款期限自2008年1月18日起至2018年1月17日止，借款年利率为基准利率上浮10%；逾期罚息利率为在相应合同所执行借款利率的基础上上浮50%；其余约定与2008年1月16日签订的《个人购房担保借款合同》约定一致。
合同签订后，清流农行于2008年1月18日依约向杨真训履行了发放29万元贷款的义务。2015年4月18日起至2016年5月18日已连续14期未按约定期限还款。暂计至2016年5月23日，杨真训欠清流农行借款本金101,262.32元，利息34,275.22元（含罚息和复利），本息合计为135,537.54元。
另查明，2008年1月16日和2008年1月18日，清流农行与杨真训、黄汉水到清流县国土资源局办理预抵押登记，清流县国土资源局向清流农行出具《土地他项权利预登记证明书》两份。2008年5月6日，清流农行与杨真训、黄汉水到清流县房屋交易管理所办理预抵押登记，清流县房屋交易管理所出具《房屋他项权利预登记证明》两份。至此，该房产已进行了预抵押登记。案涉房屋已交付业主杨真训、黄汉水。
本院认为，清流农行与杨真训、黄汉水、津诚房地产公司签订的《个人住房借款合同》，是当事人真实意思表示，依法有效。杨真训、黄汉水向清流农行申请贷款，清流农行已按约足额发放贷款，其未按约还款付息显属违约，应承担违约责任。清流农行要求杨真训、黄汉水依约归还借款本金至还款之日的利息、罚息和复息符合合同约定及法律规定，予以支持。
由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉福建省清流县龙津镇长兴中街津城广场183号A幢304室、305室房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人杨真训、黄汉水怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人杨真训、黄汉水负有协助办理抵押登记的义务，津诚房地产公司应督促其办理。确定杨真训、黄汉水应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人杨真训、黄汉水若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，无法径行判决由债权人清流农行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，杨真训、黄汉水虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于杨真训、黄汉水财产，客观上应作为杨真训、黄汉水责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人清流农行有权处分购房人杨真训、黄汉水于商品房买卖合同项下的合同权利，而杨真训、黄汉水取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故清流农行有权处置案涉商品房。
综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，依法确认债权人清流农行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因清流农行与保证人津诚房地产公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由清流农行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，津诚房地产公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人津诚房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人杨真训、黄汉水追偿。在追偿过程中，若债权人清流农行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还津诚房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还杨真训、黄汉水。杨真训、津诚房地产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、杨真训、黄汉水于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司清流县支行借款本金101,262.32元及至还款之日的利息、罚息和复息（利息、罚息按合同约定暂计至2016年5月23日为34,275.22元，此后利息、罚息根据合同约定计至本判决确定的履行期限内杨真训、黄汉水偿还借款之日止）；
二、杨真训、黄汉水、清流县津诚房地产开发有限公司共同赔偿中国农业银行股份有限公司清流县支行申请费1,933元；
三、清流县津诚房地产开发有限公司对上述第一、二项杨真训、黄汉水应偿还的借款本息承担连带清偿责任；
四、杨真训、黄汉水应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司清流县支行办理不动产【位于清流县龙津镇长兴中街（津城广场）183号A幢304室、305室房产】抵押登记手续，清流县津诚房地产开发有限公司应督促杨真训、黄汉水并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，清流县津诚房地产开发有限公司的保证责任终止；
五、清流县龙津镇长兴中街（津城广场）183号A幢304室、305室房产抵押登记办妥后，或杨真训、黄汉水逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司清流县支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对第一、二项确定的主债权优先受偿；
六、中国农业银行股份有限公司清流县支行对清流县龙津镇长兴中街（津城广场）183号A幢304室、305室房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿清流县津诚房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还杨真训、黄汉水；
七、清偿清流县津诚房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向杨真训、黄汉水追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,011元，由杨真训、黄汉水、清流县津诚房地产开发有限公司共同负担。公告费600元，由杨真训、黄汉水、清流县津诚房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 杨 木 森
人民陪审员 曾 德 星
人民陪审员 黄 炳 林
二〇一六年十月八日
书 记 员 谢紫薇（代)