新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第315号
上诉人（原审原告）：石河子天露节水设备有限责任公司。住所地：石河子市5小区乌伊公路***号。
法定代表人：蓝军。
委托代理人：魏斌，该公司办公室主任。
委托代理人：单树星，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石河子市森力新材料科技有限公司。住所地：石河子市乌伊公路5小区*****号。
法定代表人：成玉彪。
委托代理人：郑纲，新疆双信律师事务所律师。
上诉人石河子天露节水设备有限责任公司（以下简称天露公司）为与被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司（以下简称森力公司）房屋租赁合同纠纷（原案由租赁合同纠纷）一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员杨书钢、赵春华参加的合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人天露公司的委托代理人魏斌、单树星和被上诉人森力公司的委托代理人郑纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：20l3年1月14日，原告天露公司（甲方）与成玉彪（乙方）签订资产买卖合同一份，该合同约定，原告将其所有的木塑设施设备整体出售给成玉彪，售价为10000元。该合同不仅包含建材项目即木塑设施设备整体出售，原木塑生产经营的管理人员及实际操作工的安置，办公设施及车辆的所有权转移，生产经营配电系统的使用权的转移，知识产权的转让，债权、债务的享有和承担，还包括租赁物的使用等。该合同第九条约定：“乙方新公司租用甲方现建材使用挤出车间、成品车间、展厅（一楼西）、粉碎场地，至丽润公司开发此土地为止，但乙方及新公司不得转租他人。待丽润公司进行开发前半年，乙方无条件搬出，甲方不承担任何费用。乙方新公司租赁甲方前款厂房、场地的租金，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年租金为人民币200000元，先付后用。甲方收取乙方租金，不开具发票，若需开具发票，税金由乙方承担；第二年乙方需承担相应面积的土地税。若乙方不从事木塑行业生产经营的，乙方应将上述厂房及场地依原样交给甲方，未经甲方书面同意，不得拆、建。乙方不得转租、转卖或与他人合伙在此经营生产。”合同签订后，双方按照合同约定履行，后因被告未向原告交纳2014年至2015年的租金、土地使用税，原告诉至法院。庭审中，经法院释明，原告仅要求确认该资产买卖合同第九条的效力，不要求确认该资产买卖合同的效力。
被告石河子市森力新材料科技有限公司于2013年1月16日成立，公司类型为有限责任公司，法定代表人为成玉彪。该公司注册资本为1000000元，股东为成玉彪、成壵、戚安利。
原告天露公司于2015年1月13日向原审法院提起诉讼称：2013年1月14日，原、被告双方签订一份资产买卖合同。合同第九条约定，被告租赁原告厂房、场地，租金自新公司成立之日起第一年免费，以后每年租金为人民币200000元，先付后用。第二年，被告需承担相应面积的土地税。合同签订后，原告按约履行，被告至今拒不支付房租、土地税，严重违反双方约定，致使不能实现合同目的，构成根本违约。原告多次索要无果，请求判令确认双方签订的资产买卖合同第九条合法有效，依法解除资产买卖合同第九条的约定，被告给付原告2014年至2015年房租l73217.53元，给付2014年至2015年土地使用税43939.78元，赔偿利息损失21715.73元（计算公式：217157.31元×10％×1年，2014年1月17日至2015年1月16日），返还合同中约定的租赁物“挤出车间、成品车间、展厅（一楼西）、粉碎场地”，并承担案件受理费及送达费。
被告森力公司辩称：原告主张的房租、土地使用税及利息损失的计算法方法不属实，原告诉称2013年1月14日与被告签订的资产买卖合同应为原告与成玉彪个人签的资产买卖合同，签订合同时被告尚未成立，原告起诉不符合客观事实。原告主张的第四项诉讼请求不符合法律规定，不应得到支持，被告不同意支付，原告没有提供合格的房屋，房屋存在漏水现象，被告将在举证阶段进行举证。该资产买卖合同与租赁物的租赁构成合同整体，不能仅认定资产买卖合同中的第九条有效，二者是有因果关系的。被告不同意解除租赁合同和场地租赁协议，被告不构成根本违约，只是对租金的计算有异议，被告同意在法律规定的范围内给付相应的租金。
原审法院审理认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，被告的发起人成玉彪与原告签订合同，并由被告实际履行合同义务，现发生争议，原告以森力公司为被告提起诉讼，符合上述法律规定，原、被告主体适格。被告的发起人成玉彪与原告于2013年1月14日签订的资产买卖合同，虽然该合同第九条约定为租赁法律关系，但该合同还涉及买卖、租赁、劳资等多种法律关系，非单纯的资产买卖法律关系。同时该合同还涉及资产转让是否符合公司法相关规定的问题。原告仅要求确认整个合同中一个条款的效力，不要求确认合同整体是否有效，其诉讼主张于法无据，不能得到支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决：
驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费4981元，邮寄送达费90元，合计5071元（原告已预交），由原告石河子天露节水设备有限责任公司自行承担。
上诉人天露公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决严重违反法律规定。法律规定在合同部分无效的情况下，对有效的部分应当作出判决，更何况本案所涉合同其他部分并非无效，故原审判决既然认定原、被告租赁法律关系合法有效，就应对租赁法律关系产生的争议作出判决。二、原审判决自相矛盾。原、被告签订的资产买卖合涉及设备买卖、劳资、房屋租赁的多种法律关系，属于混合契约，即各契约之间虽有联系但却为相互独立的法律关系，原审判决已查明该合同租赁法律关系为混合契约中的一个独立法律关系，但在判决时又将该合同错误的看成一个契约而非混合契约，自相矛盾作出错误判决。三、原审判决结果与适用法律不一致。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条作出判决，而这两条法律无法得出原审判决结果，完全是自相矛盾。四、本案原审超审限判决。本案2015年1月14日受理，2105年8月26日送达上诉人，超过普通程序六个月内审结的规定。原审判决认定事实不清，违反法律规定，请求撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人2014至2015年房租173217.53元、土地使用税43939.78元及利息损失21715.73元，解除上诉人与被上诉人房屋、场地租赁协议，被上诉人退还上诉人房屋、场地，并由被上诉人承担案件受理费。
被上诉人森力公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一、上诉人天露公司原审仅要求确认资产买卖合同第九条效力，而该合同目的是为了被上诉人的经营以及后续运营，上诉人仅要求解除该合同第九条的租赁合同关系，该合同的目的无法实现，故上诉人要求解除租赁合同关系违背了资产买卖合同的目的。二、原审判决不存在矛盾。原、被告签订的资产买卖合同虽涉及多种法律关系，但根本目的是一致的，如确定租赁合同无效，会造成资产买卖合同无法实现，故上诉人要求解除租赁合同关系违背了双方订立合同的初衷。三、被上诉人未拒付租金，只是上诉人提供的房屋存在漏水现象，给被上诉人造成了经济损失，被上诉人未支付租金的原因是该问题未得到解决。四、上诉人与被上诉人原审对租金数额有争议，原审法院多次组织双方调解，调解期间应从审限中扣减，故原审法院不存在超审限的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人与被上诉人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2013年1月14日，上诉人与成玉彪签订资产买卖合同约定，上诉人建材项目及操作员工由成玉彪实际经营管理，2012年亏损4000000元，连续亏损达9000000元，为了彻底扭转上诉人的亏损局面，上诉人将建材项目木塑设施设备整体出售给成玉彪，售价为10000元，木塑设施设备整体出售包括木塑生产经营的管理人员及实际操作员工；上诉人出售给成玉彪的木塑设施设备由成玉彪另行注册新公司，由新公司独立生产经营，自负盈亏，独立承担一切责任，成玉彪应在2013年1月18日前成立新公司，若成玉彪未能成立新公司，产生后果由成玉彪承担；上诉人出售给成玉彪的木塑设施设备主要包括如下资产：1、所有建材现使用的机器设备（除正在打官司的自动喷漆线和双方共同使用的设备）；2、所有建材现使用的模具和设备配套的配电箱，配电箱如果成玉彪不从事木塑创业而转卖设备时，应完全归还上诉人，相反，则归成玉彪；3、现库存所有建材使用的原料；4、所有建材产成品及半成品，以新公司成立为界限，之前上诉人签订的供货合同，未履行部分由新公司继续履行，上诉人收取的预付款不再支付成玉彪及新公司，但后续货款由新公司收取；5、宝马车一辆；6、建材车间现使用的电脑；7、建材车间现使用的办公桌椅；8、建材车间现使用的配电系统（挤出车间东南角整体），新公司拥有使用权，产权归上诉人；9、所有建材方面的知识产权应无偿转让给新公司；上诉人出售的木塑设施设备与前述资产范围不一致的，以实际出售的资产清单为准；上诉人建材木塑业务的员工（以员工名册为准，共39人），由成玉彪全部接收，由成玉彪成立的新公司另行与员工签订劳动合同，如出现任何经济、劳动纠纷及所有费用，由成玉彪及新公司承担责任；成玉彪的新公司成立之前，上诉人项目资金归上诉人所有，上诉人的任何债权债务由上诉人享有和承担，其中，代理商铺货转让给成玉彪，成玉彪向上诉人支付此费用，自新公司成立之日起，建材挂账部分欠款由成玉彪承担；2013年1月之前的所有费用及人工工资均由上诉人支付；2013年1月至4月的冬季取暖费用由上诉人承担，此后的暖气费等一切费用由新公司负担；成玉彪的新公司成立之后，若有关税务部门追溯当时建材的税收，应由上诉人承担，水电费用以新公司成立之日为界各自承担；新公司人员（含成玉彪接受上诉人的原员工）的就餐方式，仍沿用上诉人的方法，费用由新公司承担；成玉彪所接受上诉人的资产等所有财务，上诉人不提供发票；该合同所述成玉彪及新公司的义务承担出现不能时，由成玉彪承担，成玉彪对新公司应承担的义务及责任向上诉人承担无限连带责任；上诉人若代售新公司产品，执行最优惠代理商价格。资产买卖合同签订后，上诉人按照合同约定将建材设备设施、原材料等移交被上诉人，被上诉人也按合同约定接收并安置了上诉人的原员工。2014年4月1日，被上诉人将塑料车间工房905.36平方米和女工更衣室15平方米退还上诉人，并办理了交接手续。2015年1月14日，上诉人与被上诉人签署对账确认函，内容为：一、上诉人欠被上诉人货款及养老金419943元；二、被上诉人欠上诉人2013年1月至2014年12月水电费483915.22元、2013年至2014年暖气费95549.98元、2014年至2015年暖气费93544.37元，欠款合计706052.28元；三、上诉人欠李炯、成玉彪个人借款及利息465134.70元；以上款项经折抵，上诉人尚欠成玉彪借款179025.82元。上诉人原审提交被上诉人2013年至2014年、2014年至2015年两个采暖期的暖气费明细表两张，其中2013年至2014年被上诉人交纳暖气费的建筑面积为5483.5平方米，暖气费数额为95549.99元；2014年至2015年被上诉人交纳暖气费的建筑面积为4563.14，暖气费数额为93544.37元，上诉人以此推算被上诉人租赁房屋的面积。被上诉人原审对两张暖气费明细表不予认可，亦不认可上诉人以此推算租赁房屋的面积。上诉人与被上诉人二审中均认可暖气费明细表中的西办公楼78平方米不包括在租赁房屋内，上诉人计算租金时已将该面积扣除。2014年1月1日至2014年12月31日，上诉人全年向石河子市地方税务局征收管理局交纳城镇土地使用税105964.84元。上诉人与被上诉人二审中均认可被上诉人租赁房屋2014年1月17日至2015年1月16日的土地使用税按上诉人全年已交土地使用税105964.84元的三分之一计算。被上诉人一、二审中均明确表示同意给付上诉人租金。被上诉人原审提供租赁房屋漏水的照片16张、房屋屋面维修协议2份及财务付款凭证9张，用以证实上诉人租赁的房屋存在漏水现象，给其造成了损失，要求法院酌定减少租金。
另查：上诉人二审中放弃原审法院超审限审理属程序违法的上诉理由。
另查：石河子市暖气费收费标准按建筑面积20.50元／平方米收取。
再查：2014年1月，中国人民银行一年期的贷款年利率为5.60%。
本院认为：本案因上诉人天露公司与被上诉人森力公司签订的资产买卖合同中的房屋租赁关系而发生的纠纷，案由应确定为房屋租赁合同纠纷，原审案由确定为租赁合同纠纷不当，应当予以纠正。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同中的房屋租赁关系是否应当解除以及被上诉人是否应返还上诉人租赁房屋；二、被上诉人是否应给付上诉人2014年1月17日至2015年1月16日的房屋租金173217.53元、土地使用税43939.78元及利息损失21715.73元。
关于焦点一，上诉人天露公司与成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同中包含资产转让、人员安置、知识产权转让、房屋租赁等多重法律关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。资产买卖合同约定成玉彪须在2013年1月18日之前成立新公司，成玉彪、成壵、戚安利于2013年1月16日成立被上诉人，成玉彪系被上诉人的法定代表人。资产买卖合同的约定履行主体及实际履行主体均系上诉人与被上诉人，被上诉人作为原审被告适格。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”资产买卖合同中包含的多重法律关系形成一个整体，应综合考虑签订该合同的目的及合同的整体履行情况，上诉人在建材项目连年亏损的情况下，为扭转亏损局面与成玉彪签订资产买卖合同，而被上诉人签订该合同的目的是为了利用租赁房屋经营建材项目，实现盈利，同时需保障被安置员工的工资发放及福利待遇。签订资产买卖合同后，双方已按合同约定履行了资产移交、安置原有员工、租赁房屋交付等合同义务，被上诉人未按合同约定给付租金构成违约，但并不导致资产买卖合同的整体合同目的不能实现，被上诉人已按资产买卖合同约定履行了大部分合同义务，被上诉人在一、二审中明确表示愿意给付租金，且资产买卖合同包含的多重法律关系密切相关，单纯解除其中的某一个法律关系会导致合同整体利益失衡，故上诉人要求解除资产买卖合同中的房屋租赁关系并返还租赁房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人与成玉彪签订的资产买卖合同第九条约定，自新公司成立之日（被上诉人成立于2013年1月16日）起，第一年免费，以后每年向上诉人给付租金200000元，先付后用，还需承担相应面积的土地使用税，被上诉人应按资产买卖合同约定给付上诉人2014年1月17日至2015年1月16日的租金及土地使用税。关于租金，上诉人与被上诉人2015年1月14日签订的对账确认函反映2013年至2014年被上诉人租赁房屋应交纳的暖气费为95549.98元，石河子市暖气费收费单价为20.5元／平方米，由此计算被上诉人租赁房屋面积为5483.5平方米，上诉人提供的2013年-2014年、2014年至2015年两个采暖期被上诉人公司暖气费明细表两张与双方签订对账确认函数额一致，且两张明细表上的建筑面积也与依据暖气费计算的面积一致，故本院对上诉人提供的两张暖气费明细表予以采信。上诉人与被上诉人二审均认可2014年至2015年暖气费明细表中西办公楼78平方米不在资产买卖合同的租赁房屋内，故该面积应从租赁房屋面积中扣减，经扣减被上诉人2013年1月17日至2014年3月31日实际租赁房屋面积为5405.5平方米（5483.5平方米-78平方米）；2014年4月1日，被上诉人退还上诉人塑料承建工房905.36平方米和女工更衣室15平方米，故被上诉人自2014年4月1日至2015年1月16日实际租赁房屋面积为4485.14平方米（5405.5平方米-920.36平方米）；结合资产买卖合同约定的房屋租金，被上诉人应向上诉人给付2014年1月17日至2015年1月16日的房屋租金为172851.12元（200000元-200000元÷5405.5平方米÷365天×920.36平方米×291天（自2014年4月1日至2015年1月16日）］。被上诉人认为上诉人提供的房屋漏水给其造成损失，要求减少租金，其在原审未提出反诉，本案不宜一并处理，其可另行主张权利。关于土地使用税，上诉人与被上诉人二审中均同意被上诉人租赁房屋2014年1月17日至2015年1月16日的土地使用税按上诉人全年已交土地使用税105964.84元的三分之一计算，故被上诉人应给付上诉人土地使用税35286.30元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人未按资产买卖合同约定的时间向上诉人交纳房屋租金构成违约，给上诉人造成一定经济损失，其应按中国人民银行同期贷款利率赔偿上诉人迟延交付租金期间的利息损失9700.18元（173217.53元×5.60%×1年）；因资产买卖合同中未约定土地使用税的给付期限，故上诉人要求被上诉人赔偿土地使用税的利息损失的上诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
撤销石河子市人民法院（2015）石民初字第403号民事判决，即：驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司的诉讼请求；
被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司给付上诉人石河子天露节水设备有限责任公司2014年1月17日至2015年1月16日房屋租金172851.12元；
被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司给付上诉人石河子天露节水设备有限责任公司2014年1月17日至2015年1月16日土地使用税35286.30元；
被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司赔偿上诉人石河子天露节水设备有限责任公司利息损失9700.18元；
驳回上诉人石河子天露节水设备有限责任公司原审其他诉讼请求。
以上第二项、第三项、第四项合计217837.60元，被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人石河子天露节水设备有限责任公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4981元，送达费90元，合计5071元（上诉人已预交），由上诉人石河子天露节水设备有限责任公司负担570元，被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司负担4501元；二审案件受理费4883元（上诉人已预交），由上诉人石河子天露节水设备有限责任公司负担549元，被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司负担4334元。一、二审案件受理费经折抵，被上诉人石河子市森力新材料科技有限公司与前款同期给付上诉人石河子天露节水设备有限责任公司8835元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
代理审判员 杨书钢
代理审判员 赵春华
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 杨 欢