上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2999号
原告李文汇。
委托代理人叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
被告林忠。
原告李文汇诉被告林忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告李文汇及其委托代理人叶坤元、被告林忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文汇诉称：原告系青浦区房屋经营资产管理所退休职工，为照顾原告退休后的生活，该单位将其管理的非居住公房（即本案系争的青浦区章浜路48号）租赁给原告，租赁期暂为2010年4月1日至2013年3月31日及2013年4月1日至2016年3月31日，期满后可以续签，并同意由原告转租给第三人经营服务性行业。2010年10月20日，原、被告签订《用房租赁合同》，约定由原告将系争房屋中的二楼、三楼租赁给被告，全年租金为人民币（以下币种均为人民币）2万元，半年一付，租赁期限为三年，即从2010年10月1日至2013年10月1日。租赁期间被告尚能履行合同义务，期满后，原、被告双方未再签订书面租赁合同，而被告在2015年4月前尚能支付租金，但从4月1日起至今，被告没有付过一分租金。2015年6月，原告委托律师发函至被告，要求其在2015年6月14日搬出系争房屋，但被告至今仍不搬迁。原告故诉至本院要求：1、判令被告立即腾退原告转租其的房屋（青浦区章浜路48号二楼、三楼）；2、判令被告支付原告房屋租赁费10，000元（暂从2015年4月1日起计算至9月30日止，实际应计算到腾退日为止）；3、本案受理费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即腾退原告转租其的房屋（青浦区章浜路48号二楼、三楼）；2、判令被告支付原告2015年4月1日至2015年8月31日期间的房屋租赁费8，333.35元；3、判令被告支付原告房屋实际使用费（从2015年9月1日计算至实际腾退日止，以年租金20，000元计算）；4、判令被告支付2010年10月至2015年8月的物业管理费3，006元（以物业管理费1，289元／年的一半即644.5元／年标准计算，计算至实际腾退日止）；5、本案受理费由被告负担。
被告林忠辩称：针对原告诉请1、不同意腾退系争房屋；系争房屋是国家的，原告无权要求被告腾退。签订合同当初被告要求签订十年期，但原告表示没有签订十年期的，只要国家不收回就允许被告一直使用下去。针对原告诉请2、同意支付2015年4月1日至2015年8月31日期间的房屋租赁费8，333.35元；本应是被告预交的，但因被告忘记了，故已与原告招呼过了。针对原告诉请3、如果继续使用下去，房租被告会按约支付，但不同意腾退。针对原告诉请4、被告至今从未支付过物业管理费，原告也从未支付过，故不同意支付。
经开庭审理查明：2015年6月29日，青浦区住房保障和房屋管理局出具《产权证明》，表述：青浦区章浜路48号为该局直管的非居住公房，系经营性商业用房，没有产权证，由上海市青浦区房屋资产和修缮管理中心管理。
2010年4月13日、2013年3月19日原告（乙方）与上海市青浦区房屋经营资产管理所（甲方）各签订了一份《公有非居住房屋租赁合同》，约定由甲方将青浦区章浜路48号房屋出租给乙方使用，房屋用途为商业用房，月租金分别为2，662元、2，900元；租期分别为2010年4月1日至2013年3月31日、2013年4月1日至2016年3月31日。合同另对其他内容进行了约定。
同时，上海市青浦区房屋经营资产管理所分别出具了两份《公房转租审核表》，表示其审核同意原告在租期内进行转租。
另查明，2010年10月2日，原、被告签订《用房租赁合同》，约定由原告将青浦区章浜路48号二楼、三楼出租给被告，年租金20，000元，半年一付，租赁期间被告必须爱护房屋，水电费、物业管理服务费等各种除房租以外的一切费用都由被告负责并自觉缴纳；被告未经原告同意，不得擅自改变、拆房屋原设施，不得改变用途、转租、转包，如违反原告有权收回该房屋；合同期限为三年，自2010年10月1日至2013年10月1日合同期满（如上级房地部门对本房屋统一调整租价，原被告双方应积极配合，如不从可停止协议）。该份合同履行期间，被告按约支付了租金。
2013年9月30日，原被告续签了一份《用房租赁合同》，合同期限为2013年10月1日至2014年9月30日止，除了合同第三条中无对转租、转包的约定外，其他合同内容与上述2010年10月2日签订的《用房租赁合同》内容一致。合同尾部原告注明“二楼包房原1，000元／月，现从10月1日起800元／月，双方如有变化，提前6个月通知对方”。该份合同履行期间，被告按约支付了租金。
上述合同于2014年9月30日期满后，原、被告未再续签书面租赁合同，但被告继续使用房屋，并实际支付租金至2015年3月31日，之后租金被告未再支付。
2015年6月，原告委托律师向被告致函，告知被告：由于自2015年4月起被告不交房租，还将二楼包房擅自转租他人谋利，故原告决定与其终止租赁关系并要求其搬迁腾退，且已多次用电话、短信方式通知了被告，但被告至今没有搬迁意向，为此原告要求被告收到律师函后立即搬迁，并将二楼、三楼按原状归还给原告，最后搬迁期限至2015年6月14日为止。
被告收函后，于2015年6月15日向原告回复致送了《律师函》一份，表示：收到原告函前被告曾发信息于原告，要求与原告协商有关续租及支付租赁费事宜；2010年9月29日，被告支付给案外人王君转让款5万元，当时原告是知情的，现原告要求与被告终止租赁关系并要求被告支付租金，被告认为当时支付转让费原告是明知的，且装潢设施至今还在使用，有使用价值，被告希望与原告继续租赁，如原告坚持不愿继续租赁给被告，应将转让费返还给被告。因双方无法达成一致意见，原告遂于2015年7月诉至本院作如上诉请。
又查明，原、被告一致确认：现系争的章浜路84号房屋的一楼系原告转租给案外人王天华做小吃店使用；二楼、三楼由原告转租给被告作棋牌室之用，现棋牌室已关闭，二楼的其中两间包房由被告转租给王天华使用，二楼其他部分由被告居住使用，三楼为空关状态。
以上事实，有原、被告的陈述、公有非居住房屋租赁合同、公房转租审核表、用房租赁合同、律师函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1）2010年10月至2015年8月期间的物业管理费，原告亦未向物业公司缴纳。2）原告只要求被告腾退，系争房屋二楼由被告转租给案外人王天华使用的包房，不要求王天华腾退。
被告表示：1）系争房屋的二楼、三楼之前是原告的朋友王君装修和使用后转让给被告的，因二楼加层、底层是王君添建的，为此被告还支付了王君5万元的转让费。现在若原告要被告搬离，要求原告退还此5万元给被告。2）被告在系争房屋内安了电表走线、进行了卫生间和自来水等装修；还因房屋出现冒火、漏水等问题，要求原告修理但原告不修，由被告自行修理，相应的装修和修理费合计约15，000元应由原告承担，但对该些费用被告暂不提出反诉请求。为此，被告提供了2010年9月29日转让合同以及照片视频以佐证其主张。原告对该份合同表示是第一次看到，系争房屋在转租给被告前确实是王君及其朋友开设棋牌室的，但5万元转让费不是原告收取的，原告也不同意退还该5万元转让费给被告。
根据庭审确认的事实，本院认为：根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告之间的书面《用房租赁合同》已于2014年9月30日期满，期满后双方未再另行签订新的租赁合同，但继续使用并交纳租金至2015年3月31日，可视为双方之间存在不定期租赁关系。后因被告实际占用房屋但未再支付租金，原告向被告发送律师函要求终止租赁关系和腾退房屋，被告未予同意；现原告又通过诉讼的方式提出解除不定期租赁合同关系要求腾退房屋，可视为已在合理期限之前通知了承租人，原告诉请主张与法无悖，本院予以确认。在被告实际将房屋腾退返还给原告之前，被告理应支付租金及占有使用费，标准可参照双方之间原合同约定的租金标准。合同约定物业费由被告自觉交纳、自己负责；原告不是物业管理费的收取主体且原告亦未向物业公司实际代缴、标准费用不明确，故对原告的此项主张，本院不予支持。被告在租赁合同约定的租赁期限履行届满后，要求原告退还其交付给他人的转让费5万元的抗辩意见，没有法律依据和事实依据，本院不予采信。被告在庭审中提及的其支出的修理费等，因其不要求在本案中反诉处理、未有明确的诉请主张，本院在本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林忠应于本判决生效之日起三十日内腾退原告李文汇承租的位于上海市青浦区章浜路48号二楼、三楼房屋；
二、被告林忠应于本判决生效之日起十日内支付原告李文汇房屋租金及占有使用费（以年租金人民币2万元为标准，自2015年4月1日起付至被告实际腾退之日止）；
三、原告李文汇的其余诉讼请求本院不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币130元，减半收取人民币65元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年十月十五日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条??租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条??当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。