上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1028号
上诉人（原审被告）德马吉森精机机床贸易有限公司。
委托代理人凌琳，上海活石律师事务所律师。
委托代理人陆恩惠，上海活石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海古北房产租赁有限公司。
委托代理人徐琳，女，该公司职员。
委托代理人刘臻儿，上海翁理平律师事务所律师。
上诉人德马吉森精机机床贸易有限公司（以下简称德马吉森公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人德马吉森公司的委托代理人陆恩惠，被上诉人上海古北房产租赁有限公司（以下简称古北公司）的委托代理人刘臻儿、徐琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月11日，古北公司与吉特迈技术贸易（上海）有限公司（德马吉森公司原名称）签订《承租协议》，约定古北公司将上海市肇嘉浜路汇峰鼎园17单元3501室房屋（系争房屋）出租德马吉森公司；租期自2013年3月16日起至2014年3月15日止；每个自然月租金人民币（下同）15，800元。出租方对租赁场所和各种设施应妥善维修和保养，包括但不限于：（e）对造成不卫生状态的水浸和霉损进行维修并复原；应当允许出租方有一段合理时间就某项维修采取必要的行动，该合理时间的判断标准为：（1）采取此行动所需的必要时间及人力；及（2）在采取上述行动时首先考虑到所有人员的安全、其次考虑到承租方的需求。如果出租方未按要求在合理时间内进行维修，影响到住房的使用或安全，则承租方可另外请人进行维修，费用由出租方承担，该费用应从下期的到期租金中扣减；在租期中，若承租人提前终止合同，将支付相当于2个月租金的违约金给出租人；若出租方在任何实质方面未能履行其在本协议项下的任何承诺和约定，或租赁场所因故不适合居住使用或无法进入，承租方经向出租方发出书面通知后可终止本协议，终止生效日为出租方收到通知后满三十天之日，且自该书面通知发出之日起，出租方应停收租金；但只有在出租方未能在上述三十天期限届满前补救上述终止原因时，终止方为生效；若租赁场所因火灾或其它原因被实质性或严重损坏，出租方应停收租金，直到租赁场所能再次适于使用为止，尽管有上述规定，承租方有权在向租方发出三十天事先通知后终止本协议，在收到承租方的终止通知后，出租方应立即将所有预付的租金、押金（若有）和其他费用退还给承租方，而承租方应立即安排于终止通知后的二十日内将租赁场所交付给出租方。
2013年3月15日，古北公司将系争房屋交付德马吉森公司。2013年9月16日，古北公司接到德马吉森公司通知房屋可能漏水，要求检查系争房屋，当日检查后古北公司未发现漏水情况（注：当时系争房屋的实际使用人在国外）。2013年9月23日，系争房屋实际使用人回到住处，发现卧室间分隔墙有水渍等渗水现象，后报修（注：古北公司称其于2013年9月27日接到德马吉森公司的报修，查看后未发现问题；德马吉森公司称古北公司要求其开窗通风）。国庆期间下雨后，德马吉森公司方面于2013年10月8日再次报修分隔墙因渗水发霉、厕所台盆下方瓷砖脱落。次日，古北公司派人检查后发现了渗水原因。后古北公司将可能会导致水流渗漏进屋内的地方用硅胶封堵住，并于2013年10月28日将分隔墙有水渍、霉变的地方粉刷了一次。但德马吉森公司方对古北公司如此的维修措施不满意，于2013年11月1日通过中介表示希望解除合同。2013年11月7日，德马吉森公司向古北公司发退租通知，德马吉森公司称由于墙面出现发霉并未得到古北公司的妥善处理，考虑到古北公司所采取的表面修复行为不能彻底根治发霉现象以及将来仍然存在的霉损隐患将对居住人的身体健康产生影响，在多次交涉古北公司仍坚持以目前方案进行表面维修，现通知古北公司将不再承租系争房屋，且将暂定于2013年11月30日退租。古北公司接函后提出了彻底维修或换房两个方案（注：德马吉森公司称古北公司后来表示换房比较麻烦承诺彻底维修）。2013年11月13日，古北公司将书面维修方案传真给了中介，中介又将维修方案给了德马吉森公司（注：2013年11月15日之前古北公司、德马吉森公司之间的沟通全部通过中介进行）。该方案载明：因原设计未充分考虑走廊雨水的流量，如遇暴雨或大雨导致走廊雨水无法及时排除，雨水一旦超出原防水层高度将出现倒灌，进入室内，造成渗漏；现拟用加固、增高防水层高度的方法进行治理，……。德马吉森公司对该方案亦不满意仍坚持退租（注：古北公司称当时德马吉森公司提出要将地板一起换掉遭古北公司拒绝，所以德马吉森公司不满意仍要退租；德马吉森公司则称由于该方案没有明确维修时间、没有承诺能否修复、维修期间租客如何居住，故德马吉森公司认为古北公司的方案没有诚意）。2013年11月22日，古北公司书面告知德马吉森公司若退租需承担违约金。2013年11月25日，德马吉森公司回函不同意承担违约金。2013年12月1日，双方完成了退租交接手续。2013年12月23日，古北公司诉至法院，要求判令德马吉森公司支付古北公司违约金31，600元。
原审认为，古北公司、德马吉森公司签订的承租协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于系争房屋内渗水问题是否是德马吉森公司行使约定解除权的合法理由？承租协议中有关的约定有两处：（1）“租赁场所因故不适合居住使用或无法进入，承租方经向出租方发出书面通知后可终止本协议”；（2）“若租赁场所因火灾或其他原因被实质性或严重损坏，出租方应停收租金，直到租赁场所能再次适于使用为止，尽管有上述规定，承租方有权在向租方发出三十天事先通知后终止本协议，……”。该两处约定的核心意思是如果房屋发生严重的实质性的损坏致无法居住的情况则承租人有权解除合同。而依德马吉森公司的陈述，系争房屋的渗水问题具体表现在主客卧室间的部分分隔墙有水渍、霉变以及卫生间台盆下方的瓷砖脱落，但显然这些问题相对于房屋的整体以及使用功能而言，是无法构成严重的、实质性的损坏，亦不会导致德马吉森公司方的人员无法居住。因此，德马吉森公司行使解除权不符合合同的约定。况且，古北公司方已就出现的问题进行了简单的维修并提出了彻底的解决方案，无论该方案是否能令德马吉森公司满意，但至少彻底维修后该原因引起的雨水倒灌入屋的现象不会再次出现，房屋的使用功能可恢复至良好状态，至于德马吉森公司提及的维修期限、维修期间德马吉森公司方人员的居住等细节问题，双方可继续通过磋商解决，德马吉森公司以此为由径行退租缺乏正当性和合理性，法院难以采纳。综上意见，德马吉森公司的退租已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于德马吉森公司退租的起因是由于租赁物发生问题，而古北公司作为出租人应当维持租赁物处于良好的状态，故古北公司亦有过错，基于此德马吉森公司应承担的违约金法院酌情予以减少。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于二〇一四年三月五日作出判决：德马吉森精机机床贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海古北房产租赁有限公司违约金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取计295元，古北公司负担95元，德马吉森公司负担200元。
判决后，德马吉森公司不服，上诉于本院，诉称：双方当事人均认同系争房屋的缺陷为：设计方未充分考虑走廊雨水的流量，导致雨水倒灌，非双方当事人的原因，根本就是房屋的设计、结构问题。尽管合同未就严重、实质性的损坏进行约定，但该设计缺陷应当属于实质性损坏，上诉人依约有解除合同的权利。德马吉森公司支付每月15，800元租金，应当获得与高额租金相匹配的房屋，但系争房屋遇暴雨就漏水，显然不符合双方约定的房屋质量、安全标准。虽然古北公司提出过解决方案，但是在漏水发生2个月之后，且没有提及维修期限、人员居住安排等细节问题，毫无诚意，因此上诉人要求解除合同。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回古北公司的原审诉请。
被上诉人古北公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二：一为系争房屋内渗水问题是否构成德马吉森公司行使约定解除权的合法理由；二为具体争议内容为系争房屋渗水属于一般瑕疵还是属于双方合同约定的实质性损坏。本院认为，对于系争房屋渗水的定性，原审法院已经充分阐述了认定的事实和理由，本院予以认同并不再赘述。综观本案事实，在发生渗水后，上诉人仍实际居住在系争房屋内，虽然对其正常使用租赁房屋有影响，但不属于房屋的实质性损坏。租金的高低水平确实体现了一定的租赁房屋品质，但并非构成双方约定解除合同的条件。因此，上诉人的上诉理由，没有合同依据，本院难以认同，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人德马吉森精机机床贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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