甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终1198号
上诉人（原审被告）马某某，男，汉族，住兰州新区。
上诉人（原审被告）苏某某，女，汉族，住兰州新区。
被上诉人（原审原告）周某某，男，汉族，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：刘柏汶，甘肃天问律师事务所律师。
上诉人马某某、苏某某因与被上诉人周某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人马某某、苏某某，被上诉人周某某及其委托诉讼代理人刘柏汶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马某某、苏某某上诉请求：1、撤销安宁区人民法院（2018）甘0105民初6号民事判决；2、依法改判；事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订租赁合同并履行该合同时，被上诉人对于快速公交公司和亚美公司之间已经解除租赁合同的情况是明知的，并非一审法院认定的”未向周某某如实告知”，合同真实有效应当继续履行。二、一审法院对于转让费73482元的认定缺乏证据支持，并且截至2018年2月被上诉人仍在占有使用该商铺，一审法院判令返还该笔款项于法无据；三、本案涉案合同签订时，上诉人没有欺诈的故意。
被上诉人周某某辩称，一、2017年9月5日快速公交公司就已经发出通知宣布其与亚美公司之间的房屋租赁合同解除，但上诉人苏某某于2017年9月22日依然带被上诉人前往亚美公司办理相关手续，上诉人未尽如实告知的义务；二、转让费收条上金额及明细具有双方当事人的签字捺印，公示效力完备；三、被上诉人收到公交公司的函件，函件明确停止办理工商登记办理，并对该转让行为不予认可。
周某某一审诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令二被告退还原告转租费73482元并支付违约金（自2017年9月26日计算至款项付清之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理认定事实如下：2017年9月25日，原告与被告苏某某协议将苏某某承租的位于西北师大地下通道SD-4商铺转租给原告周某某，租赁期限自2017年9月22日至2019年3月10日，转让费、押金、电费、桌椅费、卫生费等共计73482元。当日，原告将所有费用全部支付给了被告马某某，被告向其出具收据一张，载明：今收到周某某现金共计73482元。原告与被告共同前往亚美公司交纳了转让费。2017年12月11日，快速公交公司向周某某出具关于师大通道商户周某某申请办理营业执照的答复函1份，明确表示对苏某某与周某某之间的转让行为不予认可。
另查明，快速公交公司与兰州亚美公司之间的房屋租赁合同已经法院判令解除，快速公交公司于2017年9月5日在地下通道张贴通知，向商户告知亚美公司已无权对外出租，商户应向快速公交公司联系具体租赁事宜。被告苏某某于2017年9月5日接到通知，并于同年9月8日到快速公交公司进行了登记。
又查明，2017年3月11日，被告苏某某、案外人马雪莲与兰州亚美公司签订BRT商铺租赁合同，约定被告苏某某、案外人马雪莲承租兰州亚美公司位于兰州市安宁区西北师大通道第SD-4商铺，期限为两年，自2017年3月11日起至2019年3月10日止。
原审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中被告苏某某明知房屋所有权人快速公交公司与兰州亚美公司解除了合同，快速公交公司接管了所有商铺，亚美公司已无权处分商铺，并要求所有商铺转租的行为必须向快速公交公司备案。被告苏某某未向原告周某某如实告知快速公交公司与亚美公司之间的房屋租赁合同解除，仍将周某某带往亚美公司处办理转租手续并收取原告73482元，商铺转租后也未前往快速公交公司备案，导致快速公交公司对原告与被告苏某某之间的转让行为不予认可。被告苏某某称快速公交公司同意其将商铺转租给原告周某某，但无相关证据予以佐证。被告苏某某的行为无法律依据。故对原告诉请解除原告周某某与被告苏某某之间租赁合同并退还转租费73482元的诉讼请求，应予支持。原告周某某与被告苏某某并未约定违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告马某某与被告苏某某系夫妻关系，且原告周某某将转让费交付给被告马某某。故对原告请求被告马某某退还转租费73482元的诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十四条，判决：一、解除原告周某某与被告苏某某之间的房屋租赁合同；二、被告苏某某、马某某于本判决生效之日起15日内返还原告周某某转租费73482元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，减半收取计819元，由被告苏某某、马某某负担，并于本判决生效之日起15日内支付给原告周某某。
二审中，苏某某、马某某向本院提交录音一份，以证明：1、在两年转让期间，周某某对于房屋权利的现状是明知的；2、双方也约定如果强行收购铺面，才可以解除合同；3、就是否可以办理过户，周某某曾向涉案房屋的两个权利人咨询过；4、3000元转让费协商各自承担1500元；5、周某某与亚美公司发生过纠纷；6、解除合同后周某某又经营了5个月，且苏某某将营业执照交给周某某用于经营。周某某质证认为：1、证据的提出已经超过举证期间，不认可该证据的真实性；2、只能证明周某某使用过一段时间，且该房屋的权利人是亚美公司和快速公交公司，苏某某、马某某无权转租。
经审理查明，原审判决查明事实正确，二审予以确认。
本院认为：承租人未经出租人同意转租的，转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”在本案中，已经发生法律效力的（2017）甘01民终646号民事判决已将兰州亚美投资管理有限公司与兰州新城快速公交综合开发有限公司签订的《快速公交地下通道商铺租赁合同》予以解除，兰州新城快速公交综合开发有限公司并于2017年9月5日向各租户发出书面通知，告知将全面收回出租权，故自2017年9月5日始，涉案商铺的出租权由兰州新城快速公交综合开发有限公司享有。马某某、苏某某在明知出租人已经发生变动的情况下，未经出租人兰州新城快速公交综合开发有限公司同意，于2017年9月25日擅自将涉案商铺转租给周某某，且兰州新城快速公交综合开发有限公司在知道该情况后6个月内，于2017年12月11日明确表示对该转租行为不认可，故苏某某与周某某所签订的转租合同无效。
关于本案涉案商铺的转租费用的问题，从马某某、苏某某与周某某在2017年9月25日签订的转租合同以及马某某向周某某出具的收条可以看出，转租费用73482元系双方真实意思表示，且一审庭审时苏某某自认收到全部转租费用，马某某、苏某某认为一审对转租费用认定不当的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
关于本案一审判决上诉人马某某、苏某某返还转租费用73482元是否妥当的问题，无效的合同，自始无效，因合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，周某某与苏某某签订的转租合同无效，应当予以返还，但周某某应支付实际占有、使用涉案房屋期间的房屋占用费。周某某自2017年9月25日开始使用涉案房屋至2017年12月10日向苏某某、马某某表示退还涉案房屋，合计76天。按照周某某与苏某某签订转租合同所约定的租金计算标准周某某应支付房屋占用费为9044元，马某某、苏某某应返还周某某64438元。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销安宁区人民法院（2018）甘0105民初6号民事判决；
二、马某某、苏某某与周某某在2017年9月25日签订的转租合同无效；
三、马某某、苏某某于本判决生效之日起十日内向周某某返还64438元；
四、驳回马某某、苏某某其他上诉请求；
五、驳回周某某的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。
审判长 李志勇
审判员 张惠东
审判员 李孔攀
二〇一八年七月六日
书记员 曹梦婕
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