河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）濮中法民再终字第00008号
抗诉机关：濮阳市人民检察院。
申诉人（一审被告）李自臣，男，汉族，住南乐县城。
委托代理人：李君华，女，汉族，系李自臣之女。
委托代理人：李ＸＸ，男，汉族，系李君华之夫。
被申诉人（一审原告）李京选，男，汉族，住南乐县。
申诉人李自臣与被申诉人李京选租赁合同纠纷一案，南乐县人民法院于二○一二年十一月十七日作出（2012）南民初字第1011号民事判决，已经发生法律效力。李自臣不服，向检察机关申诉，二○一三年十二月十七日濮阳市人民检察院作出濮检民抗（2013）2号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于二○一四年一月三日作出（2013）濮中法民抗字第2号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。濮阳市人民检察院检察员张可记、安克行出庭履行职务。申诉人李自臣及其委托代理人李君华、李ＸＸ，被申诉人李京选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告李京选诉称，2006年11月1日李自臣利用我的场地与我联合经营，约定期限一年，于2007年10月31日到期。合作期间场地、工商税务、装修、看护、卫生等费用均由我承担，李自臣负责进销货物，向我交纳各项管理服务费60000元，分3次交纳。按照约定双方应于2007年10月31日前签订下一年联合经营协议。2007年12月31日，我通知李自臣不再合作，将货物搬出。李自臣不但不搬，反而将我的商场门锁砸坏。2008年3月31日我再次向其下发书面通知，并经公证处公证，李自臣仍不履行，侵犯了我的合法权益。请求判令李自臣赔偿我损失：1、2007年11月1日至2008年3月31日占用费25000元；2、2008年4月1日至2008年6月19日（起诉状书写日期）占用费80000元；3、2008年6月20日以后的占用费每天1000元，直至停止侵害，返还占用商场为止。西南厅北侧小屋前面应留有1.5米的共用路，让我通行，李自臣临时占一部分可以，不应计算在租赁面积之内。按交易习惯，西北厅中共用小路租赁户都可以用停车。应将小路的一半计入租赁面积，计算租赁费用。
李自臣辩称，2006年11月租赁李京选家具城约640平方米经营家具，约定一年交纳60000元，不是联合经营。2007年10月4日我租赁场地上方的屋顶塌陷，损坏部分商品，经南乐县公证处进行了公证。李自臣不仅没有赔偿，反而将受损家具进行了变卖，且依次向保险公司进行了索赔。后经中人协商，李京选给调换了场地，但该场地不仅位置不好，而且面积小。请求驳回李京选的诉讼请求，判令李京选赔偿我经济损失38000元。此外，关于共用路公摊问题，濮阳市区与南乐县城情况不同，西南厅就我一户，不存在共用路，就不存在减共用路的一半。西北厅中小路是李京选停车运送东西用的，李京选没说过摊一半或公摊20%。我租赁时与李京选一块丈量过，李京选起诉时也没说过路的事。
一审查明，2006年11月1日，李自臣租赁李京选位于南乐县雅康家具城西南营业厅经销家具，实际使用面积638.36平方米。双方口头约定，期限一年，年租金60000元。口头协议达成后，李京选将该家具城西南营业厅交给李自臣使用，李自臣分三次向李京选交纳租金60000元。2007年10月4日，李自臣使用的营业厅房顶塌陷，砸坏部分家具，双方对损坏家具品种数量经南乐县公证处进行了清点公证。随后李京选在该家具城又给李自臣腾了面积480.24平方米的西北营业厅继续经营。双方就家具损失经中人调解，用李自臣的家具损失抵应交西北厅的租金。2008年1月，李京选将李自臣被损坏家具变卖。期间双方就家具损坏赔偿与下年租金数额经中间人调解未达成一致。2008年3月31日，经李京选申请，公证处的公证员向李自臣送达书面搬迁通知，限李自臣于2008年3月31日前搬出，逾期每日交纳占用费1000元。2010年1月27日李自臣通知李京选后，即日撤离该家具城西北厅。
另查明，该西南厅北侧李京选建有厅内简易板房，前墙往西与西门北门框相齐。西北厅中李自臣与其他承租人之间有划有油漆线的东西路，宽1.5米，长34米。根据李京选申请，调查濮阳家具城部分租赁户，证明租赁费是按实际使用面积再按百分之二十左右的比例公摊共用路面之和计算。2012年9月17日，根据李京选申请，委托河南省中州评估有限公司对李自臣占用期间的雅康家具城西北营业厅的租赁价格进行了评估，结果为每平方米每天0.64元。李京选、李自臣虽均有异议，但均未要求重新评估。李京选认可李自臣搬到西南厅占用的时间为6天。
一审认为，李京选、李自臣达成的口头租赁协议不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行。合同履行中因原营业厅塌陷，李京选又给李自臣腾出新的营业厅继续经营，一年期满后，双方仍就家具损坏赔偿及下年租金数额进行协商，虽未达成协议，亦应视为形成了新的租赁关系，为不定期租赁合同，李京选可以随时解除合同，但李京选解除合同应当在合理期限之前通知李自臣。2008年3月31日李京选通知李自臣解除合同，酌定合理期限为30天，即确认2008年4月30日合同解除。李自臣在合同解除后既不支付租金，也不搬出李京选商场，侵害了李京选的合法权益，应承担支付租金和赔偿损失的民事责任。关于2007年11月1日至2008年4月30日的租金数额，在未达成新的协议之前仍按原租金标准计算，即每天每平方米0.26元（60000元÷638.36平方米÷365天），李自臣租期182天（2007年11月1日至2008年4月30日），计应付租金22724.96元（480.24平方米＊182天＊0.26元）。因李自臣搬到西南厅占用的时间为6天，应扣除995.84元（0.26元＊6天＊638.36平方米）。因李自臣搬迁营业厅后面积缩小158.12平方米，原合同租赁期相差28天，扣除6天后，差22天，按上述租金标准计算，李京选应返还李自臣租金904.45元（158.12平方米＊22天＊0.26元）。上述款项相抵后，李自臣应净付李京选租金20824.67元。关于面积的计算，李京选主张西南厅小屋前面应留有1.5米的共用路，不应计算在租赁面积之内，西北厅中小路的一半应计入租赁面积。一审认为，2008年7月16日李京选在庭审中陈述西北厅不足500平方米（按习惯带路是500平方米），李自臣也承认该厅490平方米左右（西南厅640平方米），与实地丈量数接近。濮阳市区家具城中虽有公摊路面的习惯，但李京选、李自臣双方无书面约定，李京选又无其他充分证据证明其主张，故不予采纳。李自臣在合同解除后继续占用李京选商场，应赔偿给李京选造成的损失，损失赔偿额应相当于李京选可获得的租金收益。数额应按照评估的价格每平方米每天0.64元计算，时间从2008年5月1日起计算至2010年1月27日，李自臣应赔偿195784.24元（480.24平方米＊637天＊0.64元）。李京选要求李自臣赔偿损失每天1000元，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项、第十九条之规定一审判决如下：一、被告李自臣支付原告李京选租金20824.67元、赔偿损失195784.24元，共计216608.91元，限自判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告李京选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，财产保全费820元，评估费1500元，共计4720元，由被告李自臣负担。
抗诉机关濮阳市人民检察院认为，南乐县人民法院（2012）南民初字第1011号民事判决认定事实的主要证据未经质证，认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误。一，原审法院未对（2012）第10-25号评估报告进行法庭质证。二，中州公司作出的评估报告依据不足，原审法院依此评估报告判决不当。该评估报告的作出仅进行了一次调查，且没有被调查人签名。三、原审法院判决李京选认可李自臣搬到西南厅占用的时间为6天缺乏证据证明。四、依据《中华人民共和国侵权责任法》判决本案，系适用法律错误。
李自臣申诉称，我租赁李京选经营的家具城场地的时间为2006年11月至2010年1月27日，而《中华人民共和国侵权责任法》于2010年7月1日起施行，原审判决依据该法判决本案，适用法律错误。李京选对本案的发生负有过错责任，李京选作为出租方对在租赁期间因租赁物毁坏给我造成的损失负有过错责任。河南中州（2012）第10-25号评估报告书评估标的价格依据不足，评估人也没有接受质证。评估房租价格过高，房屋坍塌一个月以后，2007年11月4日才开始搬家具，且陆续搬了一个月才完毕，房租应从2007年12月4日开始计算。请求撤销一、二判决，对案件作出公正判决。
被申诉人李京选辨称，当时评估机构的工作人员出庭质证。评估过程我也不清楚。六天搬迁问题，坍塌当天我就腾出地方让李自臣搬迁，在此期间没有停止营业。李自臣申诉证据不足，与事实不符。请求驳回申诉人的请求。我认为评估价格过低，实际不用进行评估，当时做了一个公证，李自臣对公证书也没有异议，应视为认可。房租的价格应以公证书中的记载来进行计算。
本院再审查明，河南省中州评估有限公司（2012）第10-25号评估报告书的评估人赵坤、徐淑红未当庭接受质证。
其余再审查明事实与原审查明事实相同。
本院认为，李京选、李自臣达成的口头租赁协议不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同履行中因原营业厅塌陷，李京选又给李自臣腾出新的营业厅，李自臣也接受并搬迁继续经营，一年的合同期满后，双方虽未达成新的租赁协议，但可视为形成了新的不定期租赁合同。在李京选通知李自臣解除合同后，李自臣既不支付租金，也不搬出商场，应承担相应责任。李自臣因搬迁无法正常营业的天数，双方陈述不一，因无其他证据证明，本院认为搬迁期限酌定15天为妥。
关于2007年11月1日至2008年4月30日的租金数额，在未达成新的协议之前仍按原租金标准计算，即每天每平方米0.26元（60000元÷638.36平方米÷365天）。李自臣租期182天（2007年11月1日至2008年4月30日），计应付租金22724.96元（480.24平方米＊182天＊0.26元）。扣除酌定的李自臣搬到西南厅的时间15天，还应扣除2489.6元（0.26元＊15天＊638.36平方米）。又因李自臣搬迁营业厅后面积缩小158.12平方米，原合同租赁期相差28天，扣除15天后，差13天，按上述租金标准计算，李京选还应返还李自臣租金534.44元（158.12平方米＊13天＊0.26元）。上述款项相抵后，李自臣还应支付李京选租金19700.92元。
李京选主张西南厅小屋前面应留有1.5米的共用路，不应计算在租赁面积之内，西北厅中小路的一半应计入租赁面积。但双方无书面约定，李京选又无其他充分证据证明其主张，故该请求不予采纳；河南中州（2012）第10-25号评估报告书的评估人赵坤、徐淑红未当庭接受质证，该评估报告在本案中不能作为证据使用。
李自臣在合同解除后继续长期占用李京选商场，应赔偿给李京选造成的损失，损失赔偿额酌定每平方米每天0.48元计算，时间从2008年5月1日起计算至2010年1月27日，计李自臣应赔偿146838.18元（480.24平方米＊637天＊0.48元）。
本案是因租赁合同发生的纠纷，原审判决适用《中华人民共和国侵权责任法》不当，予以纠正。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销南乐县人民法院（2012）南民初字第1011号民事判决；
二、李自臣支付李京选租金19700.92元、赔偿损失146838.18元，共计166539.10元，限自判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回李京选的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2400元，财产保全费820元，评估费1500元，共计4720元，由李自臣负担2720元，李京选负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 高卫东
审判员 贺艳丽
审判员 张林安
二〇一四年十二月五日
书记员 祁 麟