广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终648号
上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市。
法定代表人：姚永洪，该公司总经理。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖燕清，女，1980年6月22日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。
上诉人罗定天恒贸易有限公司（下称“天恒公司”）因与被上诉人赖燕清商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号的东晟花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第11号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第201xxxx号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年10月23日，赖燕清作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、赖燕清向天恒公司购买座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号东晟花园商住小区的一座三梯1605号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.02㎡（套内建筑面积73.83㎡）；四、总价款：325674元（4411.13元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款195674元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币130000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为8002000000595xxxx。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，赖燕清已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知赖燕清进行涉案房屋交接，也没有向赖燕清出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，赖燕清以天恒公司违约为由诉至原审法院，请求法院判令：1、天恒公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司因逾期交房而向赖燕清支付违约金34390.40元（暂计算至2016年3月15日止，计违约352天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、赔偿因天恒公司违约而造成赖燕清的损失：租房费、误工费、交通费9000元（暂计算至2016年3月15日止，如继续违约，逾期交付房屋仍应支付损失费用）；4、本案诉讼费由天恒公司承担。
以上事实，有原审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：天恒公司是否应当承担迟延交楼的违约责任。赖燕清与天恒公司双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知赖燕清收楼，也没有向赖燕清出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，天恒公司本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付赖燕清使用，但是天恒公司至今仍没有向赖燕清发出书面的《收楼通知书》，通知赖燕清到罗定天恒贸易有限公司进行房屋的交接。故天恒公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同赖燕清与天恒公司继续履行。对于违约金的计算问题，天恒公司提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒公司按日向赖燕清支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同约定(从2015年3月29日起计算至2016年3月15日止)，原审法院按照赖燕清主张的天数为34391.17元（325674元×0.0003×352天），对于从2016年3月16日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算。对于赖燕清主张因天恒公司违约而请求赔偿租房费、误工费、交通费的请求，《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，对于天恒公司的违约行为已承担了支付违约金的责任，赖燕清已获得了相应的赔偿，故此赖燕清该主张的理据不足，原审法院不予支持。综上，赖燕清的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，原审法院予以支持；赖燕清的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，作出如下判决：一、限罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年3月15日止的违约金34391.17元（从2016年3月16日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算）给赖燕清。二、驳回赖燕清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费442元（赖燕清已预交），由天恒公司负担。
一审宣判后，上诉人天恒公司不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回被上诉人的第2、3、4项诉讼请求；3、本案一、二审受理费由被上诉人承担。
上诉的事实和理由：
一、一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，据此认定上诉人没有通知被上诉人收楼。对此，上诉人认为一审判决认定事实有误。
1、关于收楼通知的形式。涉案房屋达到合同约定的交付条件和交付期限后，上诉人未向被上诉人发出书面的收楼通知书是事实，但是，上诉人全部都是通过电话等形式通知买受人（包括被上诉人）收楼的，并非没有通知收楼。现涉案楼盘已经有300多户业主收楼装修或入住，上诉人均没有向他们发过书面的收楼通知书，但他们都已收楼，从而证明上诉人是通过书面通知以外的其他形式通知买受人收楼。
2、从常理上来说，上诉人已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。可见，上诉人在可以交楼的情况下，不可能甘愿承担违约交楼和房屋灭失风险的责任而不通知买受人（包括被上诉人）收楼，这对上诉人只有百害而无一利，故此，如果认为上诉人没有通知被上诉人收楼，明显有悖常理。
3、合同第八条已经明确约定交楼时间是2015年3月28日前，所以被上诉人清楚知道房屋交付时间，这个约定也可视为属于提前作出的书面通知。正常情况下即使上诉人没再另行书面通知，被上诉人也应按此约定时间前来收楼。如果被上诉人在超过收楼期限一年多没有收到收楼通知但却不闻不问的话，则明显有悖常理。
二、一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，构成违约。对此，上诉人认为一审判决认定不当。
1、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题。
上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件，如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明上诉人在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。
2、上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，是否构成违约问题。
首先，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条规定中，可以看出以下2点：
（1）双方合同第十一条规定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的规定。所谓没有明确规定，是指既没有规定可以，也没有规定不可以。
（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确规定，即未规定未履行书面通知而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同规定不清的问题。
其次，根据合同法第六十一、六十二条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确规定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条规定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，上诉人通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。
第三，合同第十一条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附随性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见交楼通知书，交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待；这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。
就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况；即便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，不构成逾期交楼违约问题。
综上所述，上诉人认为，上诉人已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给被上诉人，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然上诉人未向被上诉人发出书面的交楼通知，但并不影响被上诉人按约定时间行使收楼的权利。被上诉人以没有收到书面通知而不收楼，与上诉人是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且上诉人没有书面通知是否需要承担什么后果，合同没有约定，法律也没有规定。上诉人没有书面通知与被上诉人能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，从而认为上诉人逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。
上诉人天恒公司在二审期间提供以下证据：
1、上诉人对被上诉人领取锁匙及房屋使用情况的调查表格，拟证明部分业主已领取锁匙及门禁卡、装修入住的情况；
2、领取锁匙签收情况，拟证明部分业主签收房屋锁匙的时间；
3、竣工验收备案表，拟证明房屋已通过验收备案，上诉人在合同约定的房屋交付时间前取得验收报告；
4、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，拟证明上诉人在房屋交付时已取得这些文件。
被上诉人赖燕清答辩称：被上诉人没有收到上诉人任何形式的收楼通知，包括电话或书面，被上诉人也多次去到售楼部询问收楼时间，上诉人至今都没有出示可以收楼的文件；在2015年3月8日楼盘的排山均未拆除，水电未通，未达到房屋交付的条件，所以上诉人未能交付符合法定交付条件的房屋。
被上诉人赖燕清在二审期间提供以下证据：
1、商品房买卖合同附件4补充协议，拟证明上诉人没有遵守附件4第7条有关协定交楼手续及条件，至今业主均未签署收楼的文件，所以领取锁匙不等于签收房屋；
2、业主与售楼部经理的手机通话录音及文字一份，拟证明售楼部的经理当时说没有收到收楼的文件和收楼的通知；
3、告示，拟证明当时物管处在2015年12月1日进驻该小区，进驻后才有门禁卡；
4、照片，拟证明今年7月1日业主集中维权，反对上诉人延迟交楼；
5、上诉人办理消防验收网页的截图，拟证明上诉人办理消防验收的时间是2016年4月7日，上诉人通知业主收楼时消防还未验收合格。
原审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1、上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务；2、上诉人如果未书面通知被上诉人收楼，应否承担违约责任。
关于上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务。上诉人在一、二审期间均表示没有发出收楼的书面通知给被上诉人，但认为已经通过电话等形式通知被上诉人收楼，被上诉人应按合同约定的收楼时间前来收楼。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上诉人应按合同约定，书面通知被上诉人办理商品房交接手续，但上诉人直至本案二审诉讼期间均没有向被上诉人发出收楼的书面通知，即没有履行通知被上诉人收楼的义务。
关于上诉人应否承担违约责任问题。上诉人认为合同没有约定未履行书面通知而产生的逾期交房责任由出卖人承担，故上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知不承担逾期交楼违约责任。双方签订的合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。上诉人没有按照合同第十一条约定书面通知被上诉人交接商品房，并向被上诉人交付验收合格的商品房，即应按合同第九条承担逾期交房的违约责任。原审法院根据双方签订的合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”的约定，判令天恒公司应向被上诉人支付从逾期之日起至被上诉人起诉之日止的违约金34391.17元（之后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋之日止），合法有据，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人罗定天恒贸易有限公司的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费884元，由上诉人罗定天恒贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 冯家玲