湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2802民初2955号
原告：李荣，男，1982年7月24日出生，汉族，公务员，户籍地利川市，住利川市，
被告：湖北省铭鑫房地产开发有限责任公司，住所地湖北省利川市胜利路344号，统一社会信用代码91422802077031497K。
法定代表人：邓来明，该公司执行董事，
委托诉讼代理人：管发东，重庆竞立律师事务所律师。
原告李荣与被告湖北省铭鑫房地产开发有限责任公司（以下简称铭鑫房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣、被告委托诉讼代理人管发东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李荣向本院提出诉讼请求：⒈判决被告按照给同期业主返还的总购房款的20%比例向原告一次性发放剩余补贴款67505.21元，并按应返还的购房补贴款万分之一的日利率向原告支付从2017年6月1日至剩余补贴款发放日的利息，日利息为：购房补贴款76062.20×利率0.01%=7.61元；⒉判决被告按照与原告签订的《商品房买卖合同》中的第九条承担延期交房的违约责任，即按原告已交房价款万分之一的利率按日支付从2017年11月1日至实际交房日期间的违约金，被告应支付的日利息为：原告已交房价款342280元×利率0.01%=34.23元；⒊判决由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告在利川市××号（原粮食局地块）开发了名为铭鑫·城中城的楼盘，对外发布广告称与广州市华宇扶贫基金会（以下简称华宇基金会）合作可以给购房者按购房款61.9%的比例进行补贴返还。基于对该广告内容的信任，原告于2016年9月向被告定购了该楼盘第二期2幢602号商品房一套，支付定金10000元。2016年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同书》和《购房补贴协议》，支付购房首付款共计342280元。2017年7月初，被告逐个向第二期业主按20%比例返还了购房补贴，但原告只于2017年5月25日、9月5日、11月9日收到三次季度补贴款各2852.33元，共计8556.99元，此后再未收到季度补贴款，原告多次询问购房补贴的事，被告均以各种理由推诿，称与合作方沟通协商后解决。《商品房买卖合同》约定于2017年10月31日交房，2017年11月至今原告与其他业主多次到售楼部现场质问延期交房一事，被告称2018年4月底交房，并提出交房后免收一年物业管理费代替支付违约金，还以先签违约补偿合同才交房来要挟业主。原告认为，被告对外发布的广告内容对原告购买该楼盘有重大影响，虽然该说明和承诺未在《商品房买卖合同》中体现，亦应当视为合同内容，被告未按照广告内容履行义务，应承担违约责任。被告未如实履行广告内容，故意抬高房价，虚假宣传购房补贴欺骗和误导消费者，使原告的合法权益受到损害。被告未按时交房，且打算不按合同约定以其他方式减轻违约责任，其行为侵犯了原告的合法权益，被告应当按照与原告签订的《商品房买卖合同》第九条向原告支付违约金。
铭鑫房地产公司辩称，⒈广告内容是原告自己误解，购房补贴协议是原告与华宇基金会签订的，补贴也是华宇基金会发放，原告也认可收到华宇基金会的三次补贴。华宇基金会除没有支付原告等五户后期的季度补贴外，其余业主的补贴均已解决，原告主张的购房补贴应由华宇基金会发放。⒉涉案商品房未按时交房是由于施工单位停工等非出卖人的原因，且原告没有按约支付购房尾款3万余元，被告不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告铭鑫房地产公司系位于利川市××号（原粮食局）的铭鑫·城中城房地产项目的开发商。2016年8月1日，被告（捐赠方、甲方）与华宇基金会（受赠方、乙方）签订《项目慈善捐赠与公益资助合作协议书》，其中约定：甲方自愿把铭鑫·城中城项目实际参与捐赠的住宅或公寓或商铺或写字楼的《房屋清单》提供给乙方备案，并自愿将《房屋清单》内所销售房屋的《商品房买卖合同》总价款的20%无偿捐赠给乙方，乙方同意接受甲方的捐赠；乙方承诺在确认收到甲方所销售房屋捐赠款之后与该套房屋购房者签订《购房补贴或创业扶持公益资助协议书》，自该协议书生效之日起的次月20日由乙方对该套房屋所有权人进行购房补贴或创业扶持公益资助，资助期为20年，资助总额最高为该套房《商品房买卖合同》房屋总价款的60%。铭鑫·城中城项目销售过程中，其营销代理为“华宇嘉业”，营销中发布的广告包含“铭鑫·城中城8万平米城市综合体步行街学区房携手华宇扶贫基金会购房补贴全城启动”、“购房享总房款最高61.9%补贴”等内容。2016年9月16日，被告铭鑫房地产公司（出卖人）与原告李荣（买受人）签订《商品房买卖合同书》，其中约定：原告购买被告建设的铭鑫·城中城第2幢6层2号房，建筑面积99.61平方米，单价为每平方米3818元，总金额380311元整；付款方式及期限为一次性付款，乙方于2016年10月20日前支付房款342280元，余款38031元于2017年10月1日付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关职能部门未能及时验收或者其他非出卖人原因而影响按期交房的”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款342280元，余款38031元尚未支付。合同约定房屋交付期限届满后，原、被告至今尚未办理交接手续。
2016年9月16日，原告李荣（乙方）与华宇基金会（甲方）签订《广州市华宇扶贫基金会购房补贴公益资助协议书》，其中约定：甲方系在广州市民政局依法注册成立的非营利公益基金会，专业从事公益事业，为满足广大人民的住房需求，让大多数人都能通过自己的努力购买一套理想的住房，实现住有所居，老有所养，甲方建立了购房补贴公益资助机制，对符合甲方规定的公益资助条件的购房者进行资助；乙方为符合甲方购房公益资助条件的购房者，经甲方审核同意后有权在甲方指定的公益资助房源内选房；甲方与房地产开发商湖北省铭鑫房地产开发有限责任公司合作推出了购房补贴公益资助房源，可供符合甲方条件的购房者进行选择，房源项目名称为铭鑫·城中城；乙方于2016年9月16日向开发商购买了住宅一套，房号为2-602；购房补贴公益资助方式为B款，即依据《购房补贴公益资助规定》和乙方申请购房补贴公益资助递交的资料，经甲方核准，如果甲乙双方同意由甲方发放补贴款，自本协议生效之日起的次月1号开始，每满三个自然月为基准，第四个自然月的1号（遇国家法定节假日顺延至下一个工作日）起由甲方向乙方发放补贴款，补贴期限为10年，补贴款可为购房款总额的30%分40次发放，第10年后的6个月内一次性补贴《商品房买卖合同》房屋总价款的20%，补贴总额最高可为该套房《商品房买卖合同》房屋总价款的50%，补贴款以货币形式由甲方委托托管银行转入乙方指定账户。2017年1月26日，广州市民政局发出《广州市民政局关于基金会开展购房补贴活动有关问题的通知》（穗民〔2017〕24号），要求华宇基金会对已开展的购房补贴活动立即采取措施整改，并与捐赠人、受益人等有关方面共同妥善处理，确保整改工作平稳过渡和有效防范风险。2017年2月20日，华宇基金会向被告发出《告知函》，表明停止向被告收取购房补贴活动有关的捐赠款，并委托深圳市华宇嘉业房地产营销策划有限公司为购房者购买保险，履行购房补贴义务。原告于2017年5月25日、9月5日、11月9日三次收取购房补贴款各2852.33元，共计8556.99元后，要求被告支付余下购房补贴及交房无果，遂诉至本院。
上述事实，有经庭审质证的售房广告单、《商品房买卖合同书》、《湖北增值税普通发票》、《广州市华宇扶贫基金会购房补贴公益资助协议书》、《广州市华宇扶贫基金会项目慈善捐赠与公益资助合作协议书》、《广州市民政局关于基金会开展购房补贴活动有关问题的通知》、《告知函》、当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张及提供的证据，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告支付购房补贴；二、被告是否应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任。本院评判如下：
一、关于被告是否应向原告支付购房补贴问题。涉案《广州市华宇扶贫基金会购房补贴公益资助协议书》中的当事人为原告与华宇基金会，原告称其与被告签订《购房补贴协议》，与本院查明的事实不符，本院不予认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告商品房销售广告“铭鑫·城中城8万平米城市综合体步行街学区房携手华宇扶贫基金会购房补贴全城启动”、“购房享总房款最高61.9%补贴”等内容并非就“房屋及相关设施所作的说明和允诺”，原告主张该部分内容应当视为商品房买卖合同的内容，不符合该司法解释的规定，本院不予采纳。广州市民政局通知要求华宇基金会停止开展购房补贴活动后，华宇基金会委托深圳市华宇嘉业房地产营销策划有限公司为购房者购买保险、履行购房补贴义务，而未委托被告向原告发放购房补贴。因此，原告要求被告发放购房补贴款67505.21元并支付利息的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告关于应由华宇基金会向原告发放购房补贴款的抗辩意见于法有据，本院予以采纳。
二、关于被告是否应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任问题。原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同中约定，原告于2017年10月1日付清余款38031元，被告应当在2017年10月31日前将涉案商品房交付原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告未按约支付购房余款38031元，则被告有权拒绝将涉案商品房交付原告使用，故本案中被告可不承担延期交房的违约责任。原告要求被告支付2017年11月1日至实际交房日期间的违约金及利息的诉讼请求，于法不符，本院不予支持。被告关于原告未按约支付购房尾款，故被告不承担违约责任的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
驳回原告李荣的诉讼请求。
案件受理费1488元，减半收取计744元，由原告李荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄忠富
二〇一八年八月十三日
书记员 何 爽