广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1376号
上诉人（原审被告）：陈用河，男，1966年4月12日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧浩义，男，1992年9月6日出生，汉族，住清远市清城区。
被上诉人（原审原告）：陈美仪，女，1992年7月26日出生，汉族，住清远市清城区。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：余学文，广东业证律师事务所律师。
上诉人陈用河因与被上诉人欧浩义、陈美仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5761号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人陈用河的委托诉讼代理人黄孟、被上诉人欧浩义、陈美仪的委托诉讼代理人江海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈用河上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项，驳回欧浩义、陈美仪不合理的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由欧浩义、陈美仪负担。事实和理由：1、案涉合同第七条对违约责任作了明确约定，陈用河有权解除合同，且在合同签订的第二天就告知中介服务部解除合同，并在2017年4月21日函告欧浩义、陈美仪解除合同，因此，合同已经解除，一审认定陈用河解除合同无效是错误的，应予纠正。2、欧浩义、陈美仪单方委托的评估报告不合法。评估部门没有现场勘测，把2017年11月8日作为评估时间点是错误的，应以2017年4月的价值计算房价。欧浩义、陈美仪知道陈用河将案涉房屋卖给第三人，必然知道其与陈用河的交易不可能继续，但仍然另案诉讼主张继续履行合同，没有采取合理措施避免损失的扩大，应由其自己承担责任，因此，欧浩义、陈美仪提供的评估报告不应采纳，而应以陈用河提供的2017年4月29日为时间点的评估报告作为核定损失的依据。3、在陈用河告知欧浩义、陈美仪不再履行合同后的2017年6月12日，欧浩义、陈美仪购买了同一地段、面积价款基本相同的房屋，因此，陈用河不出卖案涉房屋给欧浩义、陈美仪，并没有造成欧浩义、陈美仪支付给多的购房款，欧浩义、陈美仪主张的差价损失没有事实根据。4、已经生效的（2017）粤1802民初2057号民事判决认定上诉人将案涉房屋卖给案外人谭伟成的价格是1168000元，与案涉合同约定的1150000元，差价是18000元，陈用河并没有得利。
欧浩义、陈美仪辩称，1、陈用河主张的合同解除是指单方解除，其解除权的行使必须以享有解除权为前提，且陈用河属于守约方才能享有解除权。本案中，是陈用河违约，其不享有合同解除权，因此，一审认定陈用河单方解除合同无效是正确的。2、陈用河不履行合同，欧浩义、陈美仪曾另案主张继续履行，该案审理中查明案涉房屋已经卖给案外人谭伟成导致不能继续履行，该案的判决时间是2017年10月25日（生效时间是2017年11月9日），本案中欧浩义、陈美仪提供的房屋评估的时间点是2017年11月8日，是合理的。欧浩义、陈美仪是守约方，按照合同行使权利，没有拖延时间。3、陈用河将案涉房屋卖给谭伟成的价格只是他们之间申报的价格，与实际价格不一致。
欧浩义、陈美仪向一审法院起诉请求：1、判令陈用河赔偿欧浩义、陈美仪各种损失395000元；2、陈用河承担本案诉讼费、保全费。诉讼中，欧浩义、陈美仪变更诉讼请求为：判令陈用河赔偿定金50000元、房价上涨损失427593元、中介费45000元、律师代理费10000元、案件受理费15150元、保全费5000元，合计552743元。
一审法院认定事实，2017年4月15日，欧浩义、陈美仪为买方、陈用河为卖方、亿源中介为经纪方三方签订的《房地产买卖合同》，约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区××路××号楼××层××号房屋，建筑面积139.61㎡，套内面积为116.97㎡，成交价格1150000元；定金100000元，签订合同当天支付50000元定金，在签署银行贷款资料当天再补交50000元定金，首期楼款（含定金）500000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，首期楼款数额最终以银行同贷金额确定后多除少补，剩余楼款650000元按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；买方应在2017年4月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为收齐全部楼款当天；卖方保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息；如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。”合同第七条约定违约责任：“合同签订后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过10天，合同继续履行，违约方需每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过10天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没有定金）或按总成交价的10%支付违约金守约方。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日5天为履行期限。3、若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。”合同签订的当天，欧浩义、陈美仪向陈用河支付了定金50000元。涉案房屋的产权证登记权属人为陈用河，建筑面积为139.61平方米。
2017年4月27日，欧浩义、陈美仪另案起诉与陈用河、第三人谭伟成房屋买卖合同纠纷案[（2017）粤1802民初2057号]，一审法院于2017年10月16日作出（2017）粤1802民初2057号民事判决书已生效，该判决认定：欧浩义、陈美仪与陈用河签订的《房地产买卖合同》，以及陈用河与第三人谭伟成签订的《物业买卖合同》，均为有效合同，谭伟成已向陈用河支付了全部购房价款，并已办理完税手续及向清远市不动产登记中心申请交易房屋的产权转移登记，陈用河已向谭伟成交付了涉案房屋，故驳回欧浩义、陈美仪要求陈用河继续履行双方签订的《房地产买卖合同》及办理涉案房屋交易过户手续的诉讼请求。同年10月26日，欧浩义、陈美仪再次提起诉讼，要求陈用河赔偿定金50000元、房价上涨损失427593元、中介费45000元、律师代理费10000元、案件受理费15150元、保全费5000元等损失共计552743元。欧浩义、陈美仪提供房地产估价报告书予以证明房屋差价损失427593元，该评估报告由欧浩义、陈美仪委托清远市中信华资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场总价进行评估，2017年11月14日，该评估公司作出清远市中信华（房）评报字（2017）第339号房地产估价报告书，确定涉案房屋在时点2017年11月8日的市场单价为11300元/平方米，按建筑面积139.61平方米计算总价为1577593元；陈用河对上述评估报告不予认可，认为该评估报告的评估时点2017年11月8日不合理，评估时点应为2017年4月，并提供其委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2018年1月10日作出的粤评房（清）字第201801000245号房地产估价报告书予以证实涉案房屋的市场总价，该评估报告确定涉案房屋在时点2017年4月29日的市场单价为8253元/平方米，按建筑面积139.61平方米计算总价为1152200元。欧浩义、陈美仪提供划款单及情况说明，予以证明其向经纪方亿源中介支付了中介费45000元，陈用河对此中介费45000元不予认可，并抗辩认为涉案《房地产买卖合同》已于2017年4月16日解除，即使欧浩义、陈美仪已向经纪方亿源中介支付了中介费45000元，其可要求经纪方亿源中介予以退回。欧浩义、陈美仪提供（2017）粤1802民初2057号民事判决书、律师费发票、委托代理合同等证据材料，予以证明其在第一次起诉中支付了律师费10000元、案件受理费15150元、保全费5000元，陈用河对上述律师费、案件受理费、保全费等损失不予认可。
一审法院认为，欧浩义、陈美仪与陈用河签订的《房地产买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。对于陈用河抗辩认为2017年4月16日已通知亿源中介解除涉案《房地产买卖合同》，并通过微信将定金50000元及违约金5750元转账给亿源中介工作人员莫水清，但其拒绝收取，涉案合同已于2017年4月16日解除。《房地产买卖合同》合法有效，陈用河虽然单方面于2017年4月16日向亿源中介提出解除合同，并于同年4月21日委托广东海迪森律师事务所发函解除合同，但欧浩义、陈美仪并未同意，而且欧浩义、陈美仪亦未有违约行为，陈用河单方面要求解除合同的行为无效，故对其抗辩认为涉案《房地产买卖合同》已于2017年4月16日解除的意见，依据不足，不予采信。由于陈用河拒不履行合同义务，并将涉案房屋另行出售，致使《房地产买卖合同》事实上不能继续履行，陈用河已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第七条约定：“解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没有定金）或按总成交价的10%支付违约金守约方。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。”欧浩义、陈美仪支付的定金50000元，陈用河应予返还，故对欧浩义、陈美仪要求返还定金50000元的诉讼请求，予以支持。因合同不能履行，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致欧浩义、陈美仪在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因陈用河违约造成。对于房屋差价损失，欧浩义、陈美仪和陈用河各自提供房地产估价报告书，评估时点分别为2017年11月8日、4月29日，评估涉案房屋的市场总价分别分1577593元、1152200元。双方因房屋买卖合同发生纠纷，欧浩义、陈美仪于2017年4月27日第一次提起诉讼，主张继续履行双方签订的《房地产买卖合同》及办理涉案房屋的交易过户手续，一审法院于2017年10月16日作出（2017）粤1802民初2057号民事判决，驳回欧浩义、陈美仪的诉讼请求。同年10月26日，欧浩义、陈美仪再次提起诉讼，主张陈用河承担违约赔偿。由于欧浩义、陈美仪第一次起诉主张要求陈用河继续履行合同及办理涉案房屋交易过户手续的诉讼请求败诉后，再次起诉主张要求陈用河承担违约赔偿责任，而一审法院对欧浩义、陈美仪第一次起诉作出民事判决的时间为2017年10月16日，从收到判决书到再次提起诉讼，必然需要时间重新收集证据，欧浩义、陈美仪委托清远市中信华资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋市场总价进行评估，评估时点2017年11月8日的市场总价为1577593元。该估价报告由具有相关资质的评估机构所作出的，评估时点合理，故对此估价报告书予以采信，对于房屋差价损失，以估价报告上的涉案房屋市场总价1577593元与双方房屋交易价格1150000元的差额确定为427593元。对陈用河抗辩认为以其委托评估机构作出的估价报告书[粤评房（清）字第201801000245号]按照时点2017年4月29日的涉案房屋市场总价1152200元计算房屋差价损失，事实与依据不足，不予采信。对欧浩义、陈美仪要求陈用河赔偿房屋差价损失427593元的诉讼请求，事实与依据充分，予以支持。对于要求陈用河赔偿律师代理费10000元、案件受理费15150元、保全费5000元等损失共计30150元，该费用是欧浩义、陈美仪在第一次诉讼维权当中支出的维权成本，主张该项费用为实际损失并要求陈用河赔偿，事实依据不足，不予支持。对于欧浩义、陈美仪要求陈用河赔偿中介费45000元，《房地产买卖合同》中并没有约定中介费，而且欧浩义、陈美仪亦未提供其与经纪方关于约定中介费的相关证据，其提供的划款单及经纪方出具的情况说明并不足以证明欧浩义、陈美仪与经纪方之间的居间合同关系，故对其该项诉讼请求，依据不足，不予支持。
一审法院判决：一、陈用河于本判决生效之日起10日内向欧浩义、陈美仪退还定金50000元；二、陈用河于本判决生效之日起10日内向欧浩义、陈美仪赔偿房屋差价损失427593元；三、驳回欧浩义、陈美仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4664元，财产保全费2495元，合共7159元，由欧浩义、陈美仪负担973元，陈用河负担6186元。
本院二审期间，陈用河提交了三份证据：欧浩义、陈美仪购买与案涉房屋同一地段的《广东省房地产买卖合同》、该房屋不动产登记资料查询结果证明、该房屋《个人二手房贷款合同》，拟证明陈用河不将案涉房屋出卖给欧浩义、陈美仪没有造成其损失。经双方质证，欧浩义、陈美仪认为上诉证据不属于新证据，没有否认其真实性和合法性，但认为与本案没有关联性。
本院二审经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕陈用河上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合陈用河的上诉请求、理由，以及欧浩义、陈美仪的答辩意见，本案的二审争议焦点是：一、陈用河解除合同的行为是否有效；二、陈用河是否应赔偿欧浩义、陈美仪损失427593元。
关于陈用河解除合同的行为是否有效的问题。
案涉合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，是有效的。《中华人民共和国合同法》第六条明确“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信的原则”、第六十条规定“当事人应当按照约定履行自己的义务”。合同有效且欧浩义、陈美仪没有违约的前提下，陈用河解除合同必须符合双方约定或法律规定的条件。按照合同第七条约定，买方不按约定或交易惯例履行义务且超过10天的，卖方可以解除合同，案涉合同在2017年4月15日签订，陈用河分别于4月16日、21日告知中介公司及欧浩义、陈美仪解除合同，此时欧浩义和陈美仪并没有违反合同约定的义务，因此，对陈用河而言，合同约定的解除条件并未成就；此外，查明的法律事实表明，在2017年4月21日前，陈用河没有举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，陈用河不具有法定的合同解除权。因此，陈用河认为合同在2017年4月16日已经解除的主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、关于陈用河是否应赔偿欧浩义、陈美仪损失427593元的问题。
首先，陈用河自行委托评估部门以2017年4月29日为评估时间点作出的评估报告是否采信的问题。陈用河认为，2017年4月16日第一次提出解除合同，欧浩义、陈美仪就应当采取措施避免损失的扩大，因此应当采信其提交的评估价格作为核定欧浩义、陈美仪损失的依据。对此，本院评析如下，欧浩义、陈美仪签订合同目的是获得特定的用来居住的案涉房屋，其要求陈用河按照合同履行义务符合签订合同的初衷，此外，房屋是重大的涉及日常生活的不动产，购买房屋地段的选择、价格的洽谈等都需要买卖双方进行细致考虑和沟通，从买卖双方接触洽谈到正式签订合同往往需要较长的时间，因此对欧浩义、陈美仪是否另行购买房屋以及所需要的时间不应苛求。从2017年4月16日至2017年4月29日，间隔时间为13天，在合同有效且欧浩义、陈美仪要求继续履行合同获得特定的房屋以实现合同目的的情况下，陈用河认为欧浩义、陈美仪应当在2017年4月29日前就采取措施避免损失的扩大，本院不予认可，对其请求按照2017年4月29日时间点评估的房屋价值核定欧浩义、陈美仪损失的主张不予支持。
其次，欧浩义、陈美仪自行委托评估部门以2017年11月8日为评估时间点作出的评估报告是否采信的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。欧浩义、陈美仪另案起诉请求陈用河继续履行合同，是依法行使自己的法定权利。清城区人民法院于2017年4月27日受理该案，并作出（2017）粤1802民初2057号民事判决，认定案涉房屋已经卖给了案外人谭伟成，进而驳回欧浩义、陈美仪的诉讼请求。在该案诉讼中，虽然陈用河、谭伟成主张案涉房屋已经转移产权，法院也认定谭伟成是善意取得，但在该案审理完毕判决生效前，相关结论并未固定，并不当然排除欧浩义、陈美仪通过法定途径实现继续履行合同获得案涉房屋的目的。该案于2017年10月25日一审宣判，欧浩义、陈美仪没有上诉，而是在判决生效前的2017年10月26日就提起本案诉讼，诉请陈用河承担违约责任，两个关联案件诉讼时间的连续性、紧凑性、以及继续履行和赔偿损失等诉讼请求的先后顺序性均体现了欧浩义、陈美仪是合理依据现行法律规则主张权利，不应认定违反了《中华人民共和国共和国合同法》第一百一十九条的规定。陈用河二审中提供的证据证明欧浩浩义、陈美仪于2017年6月12日在案涉房屋同一地段购买了房屋，认为应以此为依据认定其不存在损失，对此，本院认为，另行购买的房屋地段虽然相同，但房屋价格的构成不仅限于地段，房屋所处的楼层、方位与价格更具有紧密性，因此，该证据与损失的确定没有关联性，本院不予采信。本案一审诉讼中，欧浩义、陈美仪自行委托评估部门对案涉房屋进行市价评估，评估时间点是2017年11月8日，市价为1577593元，一审法院对此评估价格是否采纳进行了法理性、合理性论证，本院予以认可，不再赘述。
综上所述，陈用河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4664元，由陈用河负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年七月十九日
书记员 张 婧
书记员 冯敏静
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。