上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8681号
原告徐凤珍。
委托代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告陈细金。
被告赵广芳。
两被告的共同委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
第三人胡燕萍。
委托代理人程军。
原告徐凤珍诉被告陈细金、赵广芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，后追加第三人胡燕萍参加诉讼，并于2014年4月22日、2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告徐凤珍的委托代理人王宗琦，被告陈细金、赵广芳的共同委托代理人严钧，第三人胡燕萍及其委托代理人程军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐凤珍诉称，原告系胡燕萍的母亲。胡燕萍与其丈夫程军名下原有住房一套，两人为再购买一套住房，并避免二套房首付七成的资金压力，在中介的撮合下，胡燕萍于2013年12月25日在原告不知情的情况下以原告名义与两被告签订了房屋买卖合同，约定以人民币（以下币种同）420万元价格购买了位于浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋。同年12月24日、26日程军向被告支付购房定金20万元。嗣后，在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本时，两被告与程军产生不快，原告才知道胡燕萍代自己签字购房的事实经过。原告为维护合法权益，故诉请来院，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。
被告陈细金、赵广芳辩称，不同意原告的诉请。理由是：原、被告之间已经形成了房屋买卖的法律关系，合同是有效的；被告收取了原告支付的20万元定金，是因为原告不配合签订网签合同，才导致合同解除，被告已没收原告的20万元定金。
第三人胡燕萍到庭述称，买卖合同约定2014年2月14日是最后的签约日，但因为被告质疑其履行能力，所以当时没有达成协议；被告是做钢材生意的，急需用钱，其表示过户日期一定要在2014年10月30日，第三人怕交易有风险，所以不敢签订合同；其以徐凤珍名义购房的事实，徐凤珍确实不知情。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室，系被告陈细金、赵广芳所有。据2013年12月25日查询的房地产抵押状况信息显示，该房屋于2009年11月27日核准登记设立了抵押权人为兴业银行股份有限公司上海陆家嘴支行，债权数额为129万元的抵押登记。
2013年12月24日，第三人胡燕萍以原告徐凤珍的名义与被告陈细金、赵广芳签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方（陈细金、赵广芳）将系争房屋出售给乙方（徐凤珍），总房价款420万元；乙方为表示对该房地产购买诚意，向丙方支付意向金20万元；如甲方在房屋买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同履行；房屋买卖合同成立，即表明丙方居间成功，双方应按总房价款的1%支付佣金等。
同日，第三人胡燕萍还以原告徐凤珍的名义与被告陈细金、赵广芳签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（陈细金、赵广芳）将系争房屋出售给乙方（徐凤珍），转让价款420万元。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同第4.1条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后30日内，通过居间转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）220万元。甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时还清尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。合同第4.2条约定，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款70万元。乙方应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切手续。合同第4.3条约定，乙方应于2014年2月28日前支付甲方房价款125万元，支付方式为银行转帐。合同第7条约定，甲乙双方应于2014年10月30日之前向房地产交易中心办理产权过户及抵押（若有）登记手续。合同第11条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定，乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权解除本合同。甲方未按合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。同日，胡燕萍还出具承诺书一份，承诺其购买系争房屋的行为已得到徐凤珍之同意。
当日，陈细金出具收款收据一张，表示收到徐凤珍用于购买系争房屋的款项10万元。
2013年12月26日，陈细金出具收款收据一张，表示收到徐凤珍用于购买系争房屋的款项10万元。
2014年3月7日，陈细金发函给徐凤珍，表示因2014年2月14日徐凤珍无理拒绝签署买卖合同，要求解除双方之间的居间协议，没收定金20万元。该函由胡燕萍签收。
庭审中，被告向法庭提供了录音光盘和文字记录，证明2014年2月14日当天双方协商签订网签合同时，因胡燕萍提出125万元款项要在过户当天支付和资金监管的无理要求导致合同没有签成。原告及第三人对该证据的真实性无异议。第三人认为，因为被告表示只能在2014年10月30日过户和房屋有贷款的关系，所以才提出资金监管的。
被告还向法庭提供上海锐世房产经纪事务所出具的情况说明一份，内容为：“2013年12月24日，经我司带看，程军先生、胡燕萍女士及徐凤珍女士看中浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋。因为胡燕萍说自身已有房屋，故提出只写母亲徐凤珍名字。由于买卖双方磋商时间较长，而胡燕萍孩子需要人照顾，故徐凤珍女士口头明确由女儿代签后先行离开。当晚12点多，胡燕萍女士代表徐凤珍女士签署了居间协议及买卖合同，并当场支付了定金10万元（现金）。由于时间已是25日，故签署日写为25日。后在25日上午，胡燕萍通过转帐方式转付后续定金10万元给陈细金先生。后2014年1月25日，胡燕萍又以需要贷款为由，要求在买方处增加其名字。双方曾有几次磋商（均为胡燕萍及程军出面，并表示徐凤珍随时可到场签字），最终在2014年2月14日，双方在我司签约中心，均明确提出严格按照12月25日签署的买卖合同签订网签合同。我司也按照有关内容打印了正式的网签合同，但在房东方签字后，买方拒绝签字，同时提出了延后付二期款及资金监管的要求”。徐凤珍和胡燕萍对情况说明的内容有异议。胡燕萍表示其中多处不实，认为其在2013年12月24日晚8点就完成转账了，徐凤珍也没有口头表示由女儿代签，胡燕萍也没有到中介要求过加名字，网签合同也不是按照之前的买卖合同拟定的等。被告另向法庭提供了2014年2月14日网签合同（《上海市房地产买卖合同》）一份，其中载明甲方陈细金、赵广芳，乙方胡燕萍、徐凤珍，约定的转让价款420万元，2014年10月30日前申请办理转让过户手续等内容。合同签章处有甲方陈细金、赵广芳签字，乙方未签字。胡燕萍认为，该份合同与之前协商的合同内容不一致，包括其中加入了胡燕萍的名字，第二笔款项付款时间和税费等，都和原来合同不一致。并认为当天其和程军、陈细金和中介人员在瑞阳房产中介公司，中介确实出示过一份合同，但因为当天被告直接签字走人了，其也没有拿到合同，所以对其内容是否和被告提供的证据一致并不清楚。
审理中，证人丁某某出庭作证称：其是瑞阳房产中介公司职员，曾带胡燕萍看房，胡燕萍看中了系争房屋，于是在2013年12月24日约了陈细金、徐凤珍、胡燕萍、程军到公司协商。协商过程中，胡燕萍提出要写“徐凤珍”的名字，双方都同意了，徐凤珍也予以默认。之后徐凤珍有事先走了，走时将其身份证交给了胡燕萍。胡燕萍签合同时就代签了她的名字。2014年1月24日，胡燕萍、程军等到中介公司，胡燕萍提出要加自己的名字，并且延付款项，卖方不同意，合同没有签成。2014年2月14日，双方再次到中介公司协商，胡燕萍提出加自己的名字，卖方同意了。胡燕萍又提出要资金监管，卖方没有同意，合同还是没有签成。2013年12月24日协商，包括之前看房时徐凤珍对胡燕萍以其名义购房是默认的。原告和第三人对证人证言不予认可。
上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收据、情况说明、证人证言、函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于胡燕萍以其母徐凤珍名义与两被告签订的房屋买卖合同是否有效。原告认为其本人对此并不知情，合同应当确认无效；两被告则认为原告默认同意胡燕萍的行为，合同应为有效。审理中经中介公司及证人证言证明，徐凤珍在陪同其女胡燕萍看房、协商合同过程中，对胡燕萍表示要以其名义购房的意思并无异议，在签订合同前又将其身份证交给胡燕萍，显然是同意胡燕萍以其名义购房的。徐凤珍作为胡燕萍的母亲，又直接参与看房、协商等过程，其表示对胡燕萍以其名义购房的事实毫不知情，有悖事实和常理。况且根据有关法律规定，本人如知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，亦视为同意。胡燕萍庭审中述称徐凤珍确实完全不知购房之事，与其当时出具的承诺书内容相悖，本院不予采信。综上，徐凤珍诉请要求确认其与陈细金、赵广芳之间的房屋买卖合同无效，并无事实和法律依据，予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
驳回原告徐凤珍要求确认其与被告陈细金、赵广芳签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。
案件受理费10，800元，减半收取5，400元，由原告徐凤珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年九月五日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。