上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初3702号
原告(反诉被告)：赵克军，男，1972年10月5日生，汉族，住安徽省。
原告(反诉被告)：刘开田，男，1982年4月8日生，汉族，住河南省。
被告(反诉原告)：陈琳，男，1973年9月26日生，汉族，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：方啟敏，上海众律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓舲，上海众律律师事务所实习律师。
原告赵克军、刘开田与被告陈琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月27日、2017年7月4日两次公开开庭进行了审理。原告赵克军、刘开田以及被告陈琳的委托诉讼代理人方啟敏、周晓舲两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵克军、刘开田向本院提出诉讼请求：如果原、被告《饭店转租合同》无效，则诉请为：1、判令原、被告于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》无效；2、判令被告退还押金10万元及租金9.3万元；3、判令被告支付原告上述押金及租金的利息(以19.3万元为本金，自2016年9月13日起计算至本案一审宣判之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果原、被告《饭店转租合同》有效，则诉请为：1、确认原、被告于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》在2016年12月13日已解除；2、判令被告退还原告押金8.55万元。事实和理由：原、被告于2016年8月11日签订《饭店转租合同》，约定被告将松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号以及一间仓库、一间卫生间(以下简称“系争房屋”)转租给两原告。被告口头承诺饭店内可经营任何餐饮类型，包括早、中、晚餐、夜宵烧烤等。签订《饭店转租合同》后，原告向被告支付了9.3万元的租金。原告经营后，一手房东杜绝经营夜宵烧烤，致使原告经营严重亏损，无力维持经营下去，所以于2016年10月中旬就电话通知被告，归还饭店，解除合同，经协商于2016年12月13日正式解除合同，原告自愿支付被告一个月房租作为违约金。被告于2016年12月12日之前就通知各个供应商来店结算贷款，并通知大房东结算水电费。可是，被告于2016年12月12日晚上九点钟来店交接时又变故要二个月房租作为违约金，且蛮横无理不肯接手店铺，10万元押金也不肯退还，当时有报警记录为证。因大房东上海闽融投资管理有限公司(以下简称“闽融公司”)不同意被告转租，故合同无效。如果合同有效，因系原告单方提出解除合同，按照饭店转租合同第7条的约定，违约金为一个月的租金，根据被告和闽融公司的租赁合同，一个月租金为1.45万元，原告自愿以此作为违约金在押金中扣除。
被告陈琳辩称：不同意原告诉请。被告从未向原告承诺过可以经营夜宵烧烤。也不存在大房东杜绝原告经营烧烤的事实。原、被告签订的《饭店转租合同》合法有效。《饭店转租合同》第7条明确约定在合同期内原告要至少经营6个月。现原告经营未满6个月，并不享有合同约定的解除权，也未书面通知被告解除合同。原告亦不享有法定解除权。2016年12月12日，被告确实去过租赁房屋，但其是去收第二期房租的。关于违约金的标准，根据原、被告之间的合同约定，违约金为一个月租金31,000元。
被告陈琳同时向本院提起反诉请求：1、解除原、被告于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》；2、判令两原告向被告支付租金133,300元(自2016年12月13日至2017年4月21日，按照每月31,000元的标准计算)；3、判令两原告向被告支付违约金31,000元；4、判令两原告向被告支付逾期交付租金的滞纳金2,790元；5、判令两原告向被告支付2016年9月13日至2017年4月21日所拖欠的水费、电费、固定电话费用等暂计1978.80元。案件审理中，经本院释明《饭店转租合同》无效后，被告将反诉请求变更为：1、判令两原告向被告支付房屋使用费133,300元(自2016年12月13日至2017年4月21日，按照每月31,000元的标准计算)；2、判令两原告向被告支付2016年9月13日至2017年4月21日所拖欠的固定电话费用1,596.60元。事实和理由：2016年8月11日，被告作为甲方、两原告作为乙方签订一份《饭店转租合同》，约定被告将系争房屋转租给两原告使用。合同期限自2016年9月13日至2018年9月12日，每月租金为31,000元，每三个月支付一次，于到期日前一天一次性支付。2016年12月13日，两原告应当按期向被告一次性支付租金93,000元。经被告多次催告，两原告均予以拒绝。2017年4月21日，在法院主持下，两原告将系争房屋返还给了被告。2017年4月21日之前的房屋占有使用费和固定电话费两原告应当支付。综上，被告提出以上反诉请求。
针对被告的反诉请求，原告赵克军、刘开田辩称：不同意被告的反诉请求。原告租金已经支付到2016年12月12日，自2016年12月13日起两原告未实际使用系争房屋，故不同意支付使用费。对于电话费，如果在2016年12月12日前确实存在欠付的，两原告同意支付。2016年12月13日后存在的欠付，两原告不同意支付。
经审理查明：2015年10月25日，案外人闽融公司作为出租方、甲方，被告陈琳作为承租方、乙方，签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区九亭镇西大街XXX号一层东侧店面约180平方米及东侧房屋一间、卫生间一间租赁给乙方，租期自2015年至2020年，第一年每月租金为1.45万元，第二年起每年房租按6%递增，两份合同另对其它事宜作了约定。
2015年11月2日，上海市松江区九亭镇人民政府工贸办出具一份《房屋产权证明》，载明松江区九亭镇西大街XXX-
XXX号房屋于2000年3月建造，产权属上海赵家角实业有限公司所有，该证明复印件上注明“仅供办理餐饮服务卫生许可证”。
2016年8月11日，被告作为转租方、甲方，两原告作为承租方、乙方，签订一份《饭店转租合同》。约定甲方将位于松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号转租给乙方使用，商铺面积220平方米、附带20平米的一间仓库及一卫生间。第三条约定租期自2016年9月13日至2018年9月12日。第四条约定转租租金为每月31,000元，每三个月付一次，在到期日前一天，乙方一次性支付给甲方。合同期前店里产生的一切费用(包括水费、电费、煤气费、宽带电话费及物业费等)以及相关的债权债务，均由甲方承担；合同期内店里产生的一切费用(同上)以及相关的债权债务，均由乙方承担。第五条约定：为保障店里所有设施设备不被人为损害及丢失，乙方交于甲方10万元作为财产保障金，合同解除时甲方无息无利退还给乙方。……第九条约定：在本合同起始日之前，乙方一次性付给甲方10万元财产保障金及三个月租金，共计193,000元。以后逾期不交租金的，按3%的滞纳金收取，直至交清租金为止。该合同另对其它事宜作了约定。
2016年9月10日，被告出具《收条》两份，载明收到两原告的押金10万元及租金93,000元。
2016年11月22日，原告赵克军向被告发送微信：“刘老板叫你过来接店怎么不过来呀？我们做不下去了不能强迫做呀！一天都亏几千块钱，是你能做吗？都要将心比心”，被告回复：“哦，你终于说话了，我想你们一起合伙的，我不能听一面之词吧”，原告赵克军回复：“有时间过来”、“你快点做打算”、“刘老板都走了”，被告回复：“你在店里吗？我马上过来”，原告赵克军回复：“晚点，我要去买菜”。
2016年12月20日，被告向两原告发送一份《告知书》，载明按合同约定两原告应于2016年12月13日缴纳第二期租金，现两原告迟迟未缴纳，限原告在三天内缴纳租金，否则被告会收回商铺并将保证金作为违约金没收。该告知书由被告在2016年12月22日张贴在系争房屋的门上并以EMS形式寄送给两原告。两原告陈述未看到张贴在门上的告知书亦并未收到过该告知书。
2017年4月18日，案外人闽融公司出具一份《同意转租证明》，证明其同意将九亭大街XXX-
XXX号商铺(附带20平米的一间仓库及一卫生间)转租给两原告，并认可两原告与被告签订的转租合同的效力。
另查明：2016年11月1日至2017年3月31日，系争房屋共产生电话费1,596.60元。其中，2016年11月1日至2016年11月30日期间的费用中包含了480元直线电话年付费。
庭审中，两原告还提供了三张收款收据，证明2016年10月1日闽融公司向其收取2016年9月8日至2016年9月30日的水电费共计1,152元，2016年11月1日闽融公司向其收取2016年10月1日至2016年10月31日的水电费共计1,674元，2016年12月13日闽融公司向其收取2016年11月1日至2016年12月12日的水电费共计1,686元，从而证明其在2016年12月12日前的水电费已经付清，且原、被告已经协商好解除合同，被告亦通知闽融公司与原告进行结算。
庭审中，两原告申请证人方某出庭作证。证人陈述：其是原告的员工。2016年10月，其在原告的店里收银，原告刘开田询问生意如何，证人说生意不好。当时被告给原告刘开田打电话，原告刘开田陈述因经营不善做不下去，要把店让给被告，被告同意了。2016年12月12日被告也来店里了，让原告给其两个月租金，但原告不同意。后来原、被告说了什么证人也记不清楚了。两原告于2016年12月12日撤场。
案件审理中，双方确认两原告的承租范围为九亭镇九亭大街XXX-XXX号(包括旁边汉庭酒店在内总的号数系1218号)以及一间仓库、一间卫生间。
案件审理中，本院就系争房屋有无产权证、有无建设工程规划许可证向松江区规土局九亭所发函询问，松江区规土局九亭所复某系争房屋无建设工程规划许可证、无产权证。
2017年3月13日，原、被告曾至本院，被告要求将系争房屋收回以减少双方损失，两原告不同意，称要等待本案审理结果。
2017年4月21日，本院至系争房屋现场勘察。两原告将系争房屋返还给了被告。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋产权证明、饭店转租合同、收条、微信记录、同意转租证明、电话费单据、收款收据、证人证言、复某、当某某陈述以及笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告签订的《饭店转租合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告向两原告收取了10万元押金，应当予以退还。关于两原告要求被告支付押金利息的诉请，本院认为，押金系出租人为防止承租人破坏房屋设施并保障承租人按时交纳租金等费用而设定，在双方终止租赁关系、结清相关费用时出租人予以返还。因此，两原告要求被告支付押金的利息无法律依据，本院不予支持。虽然《饭店转租合同》无效，但两原告自2016年9月13日起实际占有使用系争房屋，其要求被告退还已付租金9.3万元及利息没有法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点为两原告于2016年12月12日搬离系争房屋的行为能否视为向被告交付了房屋。对此本院认为，从两原告提供的证据来看，无法证明其于2016年12月12日向被告实际返还了房屋，未能证明被告同意于2016年12月12日接收房屋而后又反悔，亦未证明2016年12月12日以后通知被告接收房屋。从2017年4月21日的现场勘察来看，直至该日，系争房屋仍在两原告控制之下。因此，本院认定两原告实际占有使用系争房屋至2017年4月21日，被告参照《饭店转租合同》约定的租金标准主张自2016年12月13日至2017年4月21日的房屋占有使用费、并要求两原告支付欠付的固定电话费用，本院予以支持。但因固定电话费用中有480元为年费，故本院根据两原告实际占有期间认定其应承担240元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)赵克军、刘开田与被告(反诉原告)陈琳于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》无效；
二、被告(反诉原告)陈琳应返还原告(反诉被告)赵克军、刘开田押金10万元；
三、原告(反诉被告)赵克军、刘开田应支付被告(反诉原告)陈琳自2016年12月13日至2017年4月21日的房屋占有使用费133,300元；
四、上述第二、三项相互抵扣后，原告(反诉被告)赵克军、刘开田于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈琳房屋占有使用费33,300元；
五、原告(反诉被告)赵克军、刘开田于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈琳所拖欠的固定电话费用1,356.60元；
六、驳回原告(反诉被告)赵克军、刘开田的其余本诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,240元、减半收取2,120元，由原告(反诉被告)赵克军、刘开田负担1,044元(已付)，由被告(反诉原告)陈琳负担1,076元(已付)；反诉案件受理费1,498元，由原告(反诉被告)赵克军、刘开田负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一七年七月十二日
书 记 员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……