内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民再86号
抗诉机关内蒙古自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）韩占林，男，1950年5月23日出生，汉族，乌海市公路工程局退休职工，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区狮城东街北五街坊33栋6号。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）乌海市茂祥房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区和平西街1号。
法定代表人王茂林，该公司董事长。
委托代理人张熙武，该公司副总经理。
申诉人韩占林因与被申诉人乌海市茂祥房地产开发有限责任公司（简称茂祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌海市中级人民法院（2012）乌中民一终字第202号民事判决，向检察机关申诉。内蒙古自治区人民检察院于2015年11月9日作出内检民（行）监〔2015〕15000000154号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年12月8日作出（2015）内立一监字第00144号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员张美兰、安娜出庭。申诉人韩占林，被申诉人茂祥公司的委托代理人张熙武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月11日，一审原告韩占林起诉至乌海市海勃湾区人民法院称，2006年11月6日，韩占林与茂祥公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方同意房屋产权调换补偿，茂祥公司给韩占林提供位于海勃湾区居家苑小区3号楼4单元401号面积为87平米的住宅楼及67平米的商铺，拆迁过渡安置期为2006年11月6日至2008年4月30日，共计18个月，但是茂祥公司在2010年1月15日才给韩占林交付了商铺及住宅，且多收商铺内暖水表一块1424元、住宅楼超4.39平米款2985元、住宅暖水表一块1424元、可视系统费500元、三个门2400元、少补偿安置费1400元。韩占林的诉讼请求：茂祥公司赔付其逾期交付商铺损失费48400元、住宅楼面积款2985元、两块暖水表费2848元、可视系统费500元、补偿三门2400元、安置补偿费1400元。
一审被告茂祥公司答辩称，1.合同约定及其给政府所打报告均有说明，超过18个月交付安置房的，安置费统一算至2009年11月31日，安置费一户只给一份，不存在另算商铺安置费及欠付安置费问题；2.合同虽未约定热水表收费，但施工是政府2009年18号文件规定必须安装暖水表，否则不给供热，所以按照热力公司收费标准每块按照1424元向回迁户收费；3.因先拆迁后设计，所以的确存在超4.39平米的事实，按照成本价收取超平米价款；4.关于三个内门安装，合同中并未约定；5.可视系统也是按照整体安全要求，统一安装并收取成本费500元。综上，韩占林的诉讼请求均不能成立，应予驳回。
乌海市海勃湾区人民法院一审查明，双方于2006年11月6日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份,约定茂祥公司拆迁韩占林位于鄂尔多斯东街5街坊33栋6号面积为115.34平米的住宅一套，茂祥公司给韩占林产权调换至居家苑小区3号楼4单元401号87平米住宅楼一套及商铺一套，韩占林自行过渡安置，过渡期限自2006年11月6日至2008年4月30日，共18个月，每月350元的标准，茂祥公司应在临时过渡期满前保证韩占林按期回迁，逾期不能回迁的，茂祥公司应在期满前30天通知韩占林，并按照临时安置补助费的2倍向韩占林加付临时安置补助费，逾期24个月的韩占林有权要求货币补偿。茂祥公司在《居家苑住房小区回迁楼质量标准及楼层价格承诺》中对质量标准承诺为住宅楼砖混结构，外墙涂料内墙刮腻子、楼宇对讲机防盗门、入户防盗门、铝合金静电喷涂窗户、大理石窗台板、普通卫生洁具、普通照明电器、厨房设电炊箱、卫生间预留太阳能管道、地暖；面积优惠价四楼660元／平米、回迁商品房价四楼1200元／平米。另查明，2009年12月26日，韩占林向茂祥公司交纳了住宅楼包括可视系统500元／平米差额6585元、采暖表1424元在内等多项费用。2011年1月15日，韩占林向乌海市千舒物业有限责任公司交纳物业管理费658元。2010年1月29日，韩占林向茂祥公司交纳商铺暖水表1424元等多项费用。茂祥公司交付韩占林位于居家苑小区16号楼4单元401室住宅楼，超过约定的面积4.39平米。2009年6月30日，茂祥公司和乌海市热力公司根据乌海政发〔2009〕18号文件要求签订了《智能卡热计量表安装合同》，每块表约定单价为1424元，安装地址约定为居家苑小区3号楼、13号楼、10号楼、12号楼、商铺。韩占林于2009年12月领取了茂祥公司发放的2008年5月1日至2009年11月31日共计19个月的安置费共计13300元。乌海市海勃湾区人民法院一审认为，韩占林与茂祥公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，双方应当按照协议内容履行。韩占林主张的商铺逾期交付的损失，因茂祥公司已给付其2008年5月1日至2009年11月31日共计19个月的安置费共计13300元，且韩占林以前的房屋性质就是住宅，并不存在给其带来商业损失的情形，故不予支持；茂祥公司应当返还韩占林在住宅楼中的暖水表费1424元、超平米多收费2985元、可视系统500元；韩占林主张的茂祥公司补偿三个门2400元，因双方在协议及附件二中并没有约定，所以不予支持；茂祥公司应当补偿韩占林2009年11月31日至2010年1月15日的安置费1050元。乌海市海勃湾区人民法院于2012年3月6日作出（2011）乌勃民一初字第02162号民事判决：一、茂祥公司于本判决生效后10日内给付韩占林住宅楼中的暖水表费1424元、超平米多收费2985元、可视系统费500元、安置费1050元，共计5959元；二、驳回韩占林的其他诉讼请求。
韩占林不服，向乌海市中级人民法院提起上诉。
乌海市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
乌海市中级人民法院二审认为，韩占林以前被拆迁房屋的性质是住宅，不存在给其带来商业损失的情形，且安置补偿协议只约定对其住宅进行补偿及安置。韩占林提出多收一块水暖表及少安装四套门，在安置补偿协议中均没有约定，故对韩占林的上诉理由不予支持。乌海市中级人民法院于2012年6月27日作出（2012）乌中民一终字第202号民事判决：驳回上诉，维持原判。
内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，本案争议焦点为茂祥公司应否承担因迟延交付安置商铺给韩占林造成的损失。
本案中，双方在《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定，茂祥公司以房屋产权调换方式拆迁韩占林位于海勃湾区鄂尔多斯路东街5街坊第33栋6号总面积115.34平方米住宅一套，给韩占林置换居家苑小区3号楼4单元401号（后变更为16号楼4单元401号）房屋一套和67平方米商铺一套,韩占林自行过渡期限为2006年11月6日至2008年4月30日。过渡期届满，茂祥公司应当按照协议约定提供上述安置房屋，但茂祥公司非因不可抗力等原因延长了过渡期，违反了上述协议约定，应当承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，茂祥公司应对迟延交付安置商铺给韩占林造成的可得利益损失承担赔偿责任。因双方在协议中，未约定关于损失赔偿额的计算方法，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，确定具体的赔偿数额。原审判决认为“韩占林以前被拆迁房屋性质是住宅，不存在给其带来商业损失的情形且安置补偿协议只约定住宅进行补偿及安置”，属于适用法律确有错误。
本院再审过程中韩占林称，茂祥公司收取其两块热水表费用，原审只判退还一块的价款错误。其他同意检察机关的抗诉意见。
茂祥公司答辩称，关于逾期交房，合同约定逾期未超24个月的双倍给付安置补偿费，超24个月有权要求经济补偿，故原判认定逾期交付违约责任正确；热水表安装是依据政府文件的统一要求收取成本费，请求返还没有依据。
本院再审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是茂祥公司应否赔偿韩占林逾期交付置换商铺的可得利益损失。双方所签《城市房屋拆迁补偿安置协议》为双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据约定，茂祥公司应在临时安置过渡期满即2008年4月30日前交付安置住宅和商铺，逾期不能交付应在期满前30天通知韩占林，并且向韩占林支付2倍的安置补助费，逾期24个月韩占林有权要求货币补偿。茂祥公司实际向韩占林交付安置住宅和商铺的时间为2010年1月15日，比约定逾期20个月零15天，已经构成违约，应该承担相应违约责任。关于违约责任如何承担，应适用“约定优先”原则，即有约定从约定，没有约定从法定。依照约定，茂祥公司逾期交付未超过24个月的，应承担向韩占林双倍支付安置补助费的违约责任，即每月700元，合计14350元。因此，原判在茂祥公司已经给付韩占林逾期安置补助费13300元的基础上，判令茂祥公司再赔偿1050元，适用法律正确。韩占林主张茂祥公司承担逾期交付商铺的可得利益损失，缺乏事实和法律依据。
关于韩占林主张茂祥公司退还其一块暖水表费（热计量表）1424元应否支持的问题。双方对茂祥公司已经收取韩占林两块暖水表费2848元的事实无争议，因合同没有约定暖水表费另行收费，故茂祥公司应予返还。原判只认定茂祥公司退赔韩占林一块暖水表价款1424元，属于适用法律错误，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销乌海市中级人民法院（2012）乌中民一终字第202号民事判决；
二、变更乌海市海勃湾区人民法院（2011）乌勃民一初字第02162号民事判决第一项为：乌海市茂祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付韩占林住宅和商铺暖水表费2848元，超平米多收房款2985元，可视系统费500元，安置补助费1050元，合计7383元；
三、维持乌海市海勃湾区人民法院（2011）乌勃民一初字第02162号民事判决第二项，即驳回韩占林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1263元，二审案件受理费1189元，合计2452元，由乌海市茂祥房地产开发有限责任公司负担1226元，由韩占林负担1226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 静
代理审判员 王佐玲
代理审判员 武 杰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 涂 彬