广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第221号
上诉人（原审被告）：欧灿祥，男，1966年11月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：乐昌市富华物业服务有限公司。
法定�表人：谢桂华，该公司经理。
上诉人欧灿祥因与被上诉人乐昌市富华物业服务有限公司（以下简称富华物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法乐民初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：乐昌市富庭雅苑是乐昌市富庭房地产开发有限公司开发建设的，欧灿祥购买富庭雅苑富荣楼3座1101房的电梯住宅，建筑面积为124.92㎡。2009年2月4日，欧灿祥与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》，约定：“……一、管理费是以每一住户为计缴单位。收发入住通知书之月起缴交，不足一个月按照一个月缴交；二、每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业不同时段和物价需求制订的。若有变化，管理处将提出前一个月书面通告形式知会各用户；三、管理费收缴日期：每季度首月1-15号……六、请各业户主按期缴费。逾期缴费者，须另按管理处规定缴交欠费滞纳金，每月按应缴管理费的15%计算，逐月累计，连同应缴管理费缴交到管理处。……八、现阶段管理费收费标准【按《商品房买卖合同》标示之面积（含柴房）计算】：1、洋房：每户每月按建筑面积：0.50元／㎡；2、别墅：每户每月按建筑面积：0.5元／㎡；3、电梯：每户每月按建筑面积：1.00元／㎡……”尔后，欧灿祥按期缴纳物业服务费。
2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华物业签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有�公司将富庭雅苑委托给富华物业实行专业化、一体化的物业管理。双方约定了物业基本情况、移交管理事项、双方权利义务及违约责任等合同事项。
2011年12月21日，富华物业在乐昌市物价局领取了编号为粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，该许可证规定的电梯住宅物业服务费的收费标准为每月1.2元／㎡，备注注明上下浮动10%，许可证有效期至2013年12月21日，并在之后对上述收费标准进行了备案。富华物业公司将该收费标准在小区内公示。2012年12月24日，欧灿祥按1.2元／平方米的标准缴纳了2012年1月至12月共计1799元的物业服务费，但未缴纳从2013年1月起至今的物业服务费。2014年10月3日，富华物业向欧灿祥发出《催费通知》，要求欧灿祥缴纳2013年1月至2014年10月的物业服务费3297.89元，违约金5688.86元，欧灿祥逾期未缴纳。
2014年10月8日，富华物业向原审法院提起诉讼，诉称：欧灿祥的房屋位于乐昌市富庭雅苑富荣楼3座1101房，建筑面积为124.92㎡。系由乐昌市富庭房地产开发有限公司开发建设。2009年12月，乐昌市富庭房地产开发有限公司聘请富华物业从2010年1月1日起负责乐昌市富庭雅苑小区物业管理服务，其前期物管的全部权利义务移交给富华物业，双方并以《告知函》的方式向小区业主公告。之后富华物业接管小区物业管理服务工作，小区业主均向富华物业履行交纳物管费的义务。按照2009年2月4日签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定：欧灿祥应“依据本协议向甲方交纳物业管理费、有偿服务费及需代缴的水电费”；“洋房：每户每月按建筑面积0.5元／㎡，电梯：每户每月按建筑面积：1.00元／㎡”；“每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业和物价需求制订的。若有变化，管理处将提前一�月书面通告形式知会各业主”（根据“粤费（乐）033号”《广东省收费许可证》的规定，2012年起上调至洋房：每户每月按建筑面积0.6元／㎡，电梯：每户每月按建筑面积：1.20元／㎡。该标准已于2011年下半年在小区公示）；“管理费收缴日期：每季度首月1-15日”；违约责任为：逾期缴纳者，每月按欠缴管理费的15%缴纳滞纳金，逐月累计。但自2013年1月至今，虽经富华物业多次派人催收，欧灿祥却均以各种借口予以推辞，至今仍置之不理。众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而欧灿祥拖欠物业费将直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益。请求原审法院判令：1、欧灿祥支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2014年10月为3297.89元，滞纳金按1‰／日暂计至2014年10月为1156.21元）；2、�案诉讼费用由欧灿祥负担。
庭审中，富华物业认为其按照每月每平方米1.2元的标准收取物业管理费是经过了物价部门的批准，符合法定程序，是合法有效的，已经依合同在小区业主出入口用铁牌公示，且欧灿祥按照上述标准一次性缴纳了2012年全年的物业费，欧灿祥的行为已经认可了富华物业的涨价行为。欧灿祥则辩称，富华物业按照每月每平方米1.2元的标准收取物业管理费是没有法律依据的，欧灿祥签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》是每月每平方米1.0元的收费标准，富华物业在小区出入口用铁牌公示属实，但系富华物业单方的行为，物业管理费没有缴纳是因为富华物业拒收，现在富华物业要求按照1‰／日收取滞纳金过高，不符合法律的规定。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2009年2月4日，欧灿祥与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华物业签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华物业实行专业化、一体化的物业管理。协议签订后，富华物业为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，欧灿祥亦向富华物业交纳了2013年之前的物业服务费，故富华物业与欧灿祥构成物业服务合同关系。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2011年12月21日，富华物业经乐昌市物价局的批准，取得了（2011）粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，�电梯住宅的物业管理费提高至每月每平方米1.2元，并在之后对上述收费标准进行了备案，也依合同在小区主出入口用铁牌公示，欧灿祥亦于2012年12月24日按照上述收费标准缴交了2012年整年的物业服务费，欧灿祥以自己的行为默示了富华物业的涨价行为。故富华物业要求欧灿祥按照每月每平方米1.2元缴纳2013年1月起至本案生效之月止的物业服务费，证据确凿，理由充足，该院予以支持。欧灿祥主张富华物业单方从每月每平方米1.0元上涨到每月每平方米1.2元是违反法律的规定之抗辩，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第74条：“在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，欧灿祥在庭审中并没有提供证据证实其上述主张，故欧灿祥的抗辩，理由不足，该院不予支持。
关于滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，富华物业、欧灿祥在《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金过高，但在诉讼阶段，富华物业已将滞纳金标准降低为1‰／日，未违反逾期违约金的法定范围，该院予以支持。
综上所述，富华物业已经为欧灿祥提供了物业服务，欧灿祥应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。欧灿祥拖欠的物业服务费为1.2元／㎡×124.92㎡×24＝3597.70元，滞纳金为1259.19元（该物业服务费计至2014年12月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年11月30日，2014年12月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第74条的规定，于2014年12月1日作出（2014）韶乐法乐民初字第196民事判决：欧灿祥应当在判决书生效之日起五日内向乐昌市富华物业服务有限公司支付物业服务费3597.70元，滞纳金1259.19元（该物业服务费计至2014年12月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年11月30日，2014年12月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由欧灿祥负担。
欧灿祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。欧灿祥虽然缴纳了按1.20元／平方米的标准缴纳了2012年1月至l2月的物业服务费，但因为富华物业早在2012年10月提出撤场，后又提出服务到12月31日，最后确定于2013年2月28日停止一切服务，为了富华物业能准时撤场，欧灿祥才不得已缴纳，而不是确认富华物业的收费标准。乐昌市物价局核准富华物业的收费标准违反了法律规定，根据2004年国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，乐昌市从2005年由乐昌市物价局、乐昌市建设局联文《转发广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部（物业服务收费管理办法）的通知》，按照物业服务收费管理规定，结合本市的实际情况，核定本市市区住宅小区普通住宅物业服务费的基准价和浮动幅度，同时要求各有资质的物业小区完善物业服务费收费备案申请，严格按照备案的收费标准进行收费，并明确规定各有资�的物业小区物业费需要调整，应当按《广东省物业管理条例》第二十二条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意，并签订《物业服务协议》后，重新向市物价局申请备案，经市物价局成本核准后再作调整。但是富华物业取得物价局的核准违反了前列规定的程序，因此富华物业从2012年起按照l.20元／㎡收取物业管理费没有合同和法律依据。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅二0-0年一月四日粤价（2010）1号《关于物业服务收费管理办法的通知》第7条：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。根据《广东省物业管理条例》第五十条：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。这也说明欧灿祥缴纳1元／平方米的物业合同是合法有效的。
二、富华物业严重违反2009年8月5日与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《委托物业服务协议书》第四条第2款，第2款规定“物业管理服务质量应当与收费相适应”。富华物业只具备三级资质却要按一级物业的收费标准进行收费，而提供的服务比三级还低，明显不公平与不合法。并且富华物业违反了《委托物业服务协议书》第四条第4款规定、违反《关于物业服务收费管理办法的通知》第7条、第9条规定，至今没有与业主委员会签订《物业管理合同》，更没有与业主双方协商。因此，该责任应当由富华物业承担。
三、原审判决适用法律错误。（一）欧灿祥在购买房屋时，与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》第三章第八条约定前期管理收费标准按照3、电梯：每户每月按建筑面积1元／㎡。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物业管理条例》第三十七条“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式”，欧灿祥应当根据物业服务合同的约定交纳物业服�费用，而不是按照富华物业单方面提高的收费标准缴纳物业管理费用。（二）富华物业2009年8月5日与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《委托物业服务协议书》第四条第2款是无效条款。（三）欧灿祥不存在拒绝缴纳物业管理费用问题，而是富华物业拒收欧灿祥按照协议标准缴纳的费用。富华物业单方面提价系违法的、无效的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，欧灿祥拒绝缴纳违规收费是合法的。（四）欧灿祥不存在违约和支付滞纳金问题，并且《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定滞纳金明显过高，并且计算错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”和《广东省高级人民法�关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，退一步来说，欧灿祥即使存在违约，滞纳金应当依法减少，只能按照不超过同期银行贷款利息130％的标准支付滞纳金，而原审判决按照每日千分之一明显过高和违法。据此，欧灿祥请求本院：1、撤销原审判决，改判欧灿祥按照每月每平方米1元支付物业费。2、本案诉讼费用由富华物业负担。
富华物业答辩称：前期物业合同约定的是每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业不同时段和物价需求制订的。若有变化，管理处将提出前一个月书面通告形式知会各用户，提价已经经过了物价局批准并且已经公示。对原审判决没有意见。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据欧灿祥在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、欧灿祥应按什么标准缴纳物业服务费。二、原审法院认定的滞纳金是否过高。
一、关于欧灿祥应按什么标准缴纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《广东省物业管理条例》第四十四条第一款：“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。”的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，可由建设单位选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处与欧灿祥签订《乐昌市富康雅苑前期物业管理服务协议》，约定乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处为欧灿祥提供前期物�管理。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华物业签订《委托物业服务协议书》，约定乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华物业实行物业管理，由于富华物业取得物业服务资格，系由建设单位在富庭雅苑的业主或业主大会选聘物业服务企业前所选聘，而富华物业与富庭雅苑业主之间也未签订物业服务合同，其亦是依据《乐昌市富康雅苑前期物业管理服务协议》向富庭雅苑业主提供物业服务。因此，富华物业与富庭雅苑业主之间应为前期物业服务合同关系。根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款：“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”的规定，富华物业与富庭雅苑业主之间的物业服务收费实行政府指导价。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第九条第一款：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”的规定，2011年12月21日，富华物业在乐昌市物价局领取了编号为粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，该许可证规定的电梯住宅物业服务费的收费标准为每月1.2元／㎡，备注注明上下浮动10%，许可证有效期至2013年12月21日，并在之后对上述收费标准进行了备案。即富华物业经乐昌市物价局批准，将电梯住宅物业服务费从1.0元／㎡提高至1.2元／㎡。该物业服务费标准取得当地物价部门的批准。虽然富华物业未就新收费标准与欧灿祥另行签订书面的物业服务合同，但欧灿祥已按1.2元／㎡的标准向富华物业缴纳了2012年1月至12月共计1799元物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第三十�条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，富华物业已向欧灿祥提供了物业管理服务，欧灿祥也按新的收费标准向富华物业缴纳了物业服务费，应当认定双方协商一致对前期物业服务合同进行了变更。因此，原审判决欧灿祥以1.2元／㎡的标准向富华物业缴纳物业服务费并无不当，本院予以维持。
二、关于原审法院认定的滞纳金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出�决。”的规定，原审法院经审理后，认为《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金过高，经过综合衡量后，酌定调整为每日1‰计算，属原审法院的自由裁量权，并未违反法律的相关规定，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。欧灿祥的上诉主张理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由欧灿祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 邹征衡
二〇一五年三月十日
书 记 员 张 燕