成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初2945号
原告（反诉被告）：中国人民解放军78618部队，住所地成都市龙泉驿区。
负责人：薄翔，该部队政治委员。
委托诉讼代理人：马强，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳斌，男，该部队军人。
被告（反诉原告）：马林华，男，1965年7月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马建军，男，1978年11月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
原告中国人民解放军78618部队（以下简称“78618部队”）与被告马林华、马建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，被告马林华、马建军于2018年6月11日提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行合并审理。原告78618部队的委托诉讼代理人马强、阳斌到庭参加诉讼，被告马林华、马建军的委托诉讼代理人刘云珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告78618部队向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》于2015年12月31日解除；2.请求判令被告支付2014年3月1日至2015年12月31日的租金人民币1100000元及逾期付款违约金，违约金以每期应付租金为基数，按每日千分之三计算至实际付清日止；3.请求判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.请求确认原告与四川马上饰文化传播有限责任公司（以下简称“马上饰公司”）签订的《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》于2014年7月15日终止；2.请求判令被告支付2014年3月1日至2014年7月15日的租金225000元及逾期付款违约金（违约金分别以100000元为基数从2013年11月11日起，以125000元为基数从2014年5月11日起，按每日千分之三的标准计算违约金至实际付清日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与马上饰公司于2012年1月11日签订了《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》，约定由马上饰公司承租原告所有的四川省成都市龙泉驿区山泉镇联合村78618部队副营区内的房屋，租赁期限为2012年5月1日起至2017年4月30日，租金为每年60万元，按半年结算支付一次。但由于马上饰公司从2014年3月1日起就一直未支付租金，原告遂于2014年4月15日发函解除了与其签订的案涉租赁合同。在租赁合同于2014年7月15日终止后，原告多次与该公司法定代表人马林华进行沟通，并与其在2018年5月23日签订了《关于〈租赁合同〉终止事宜的相关情况说明》，明确了原告一直在向该公司主张支付拖欠的租金，但截止起诉之日仍未支付。2017年8月8日，二被告作出股东决议会，决议注销马上饰公司并成立清算组，其中马林华为清算组负责人，马建军为清算组成员。2017年12月31日，二被告出具了《清算报告》，载明马上饰文化公司支付了清算组费用、职工工资、福利、社保以及清偿了所有债务。清算终了时，公司所有债权债务已清理完毕，公司净资产为0元。龙泉驿区工商行政管理局于2018年1月31日为马上饰公司办理了注销登记。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。但本案清算组在清算过程中明知存在拖欠租金的事实，且原告在公司清算前后多次与被告马林华沟通支付拖欠租金的情况下，仅在报纸公告而未通知原告，在《清算报告》中也未将原告的上述债权列入《清算报告》，存在故意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条的规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司的债务承担赔偿责任的，人民法院应予支持。故二被告应当对原告承担相应的赔偿责任。同时，根据《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款的规定，二被告应当对公司债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告马林华、马建军答辩并反诉称：1.原告所起诉的主体不适格，二被告作为公司的股东已足额履行义务，其仅应在出资范围内承担股东责任，马上饰公司经过清算后没有剩余资产，因此被告不应当对原告主张的资金承担给付义务；2.原告所主张的租金期间不属实，原告于2014年4月15日已经向被告发函请求解除案涉合同，因此双方合同关系于2014年4月15日终止。而函件中，原告给予马上饰公司3个月搬迁时间不应当计算租金；3.原告所主张的违约金过高，请法院根据实际情况，兼顾公平公正的角度不予支持。如果被告确实存在违约金，请求法院依法调减，马上饰公司不是恶意拖欠；4.被告已支付60000元保证金，按照合同约定应当退还，即应予扣减租金；5.被告即使存在给付租金的义务，根据合同9.2条的约定，78618部队应当补偿两个月租金给被告作为搬迁补偿费；6.由于原告未取得房屋租赁许可证，导致被告租赁初期未取得经营许可证，按照合同约定原告应当向被告支付100000元违约金。7.根据合同第13条的约定，被告认为合同生效条件没有具备；8.合同签订后，马上饰公司投入了大量人力财力对租赁房屋进行修缮及水电、管网改造，并引入一汽公司职工宿舍集体租赁项目及安营扎寨餐饮等项目。因78618部队于2014年4月15日突然发函表示其租赁项目未取得《房地产租赁许可证》而收回该租赁项目，致使马上饰公司不得不中途撤场。78618部队单方终止合同的行为给被告造成了重大经济损失，主要包含装饰装修损失及经营损失。故反诉请求法院判令：1.被反诉人赔偿反诉人装饰装修损失2517700元；2.被反诉人赔偿反诉人经营损失1950000元；3.被反诉人退还反诉人租赁保证金60000元及资金利息损失（从实际支付之日起按中国人民银行逾期贷款利率计算至款项付清日止）；4.被反诉人支付反诉人违约金100000元；5.本案反诉费用由被反诉人承担。在诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人装饰装修损失2517700元；2.判令被反诉人退还反诉人租赁保证金60000元及资金利息损失（从实际支付之日起按中国人民银行逾期贷款利率计算至款项付清日止）；3.判令被反诉人支付反诉人搬迁补偿费100000元及资金占用利息损失（从2014年4月16日起按中国人民银行逾期贷款利率计算至款项付清日止）4.判令被反诉人支付反诉人违约金100000元；5.本案反诉费用由被反诉人承担。
针对马林华、马建军答辩及反诉，78618部队称：1.关于合同是否生效，本案案涉合同虽然没有经过军队房产管理部门批准和盖章，但原告与马上饰公司已经实际履行该租赁合同，由承租人实际占有并经营，也向出租人支付了部分租金，各方应当遵守合同相关约定；2.反诉被告与马上饰公司签订的租赁合同于2014年7月15日终止，该终止行为系反诉被告根据租赁合同第9.2款约定行使解除权。因此，反诉被告解除与马上饰公司的租赁合同是合法的，反诉被告不应当承担任何赔偿责任；3.根据合同第8.3、8.4、8.8条约定，马上饰公司所进行的改造、装修的建筑均属于出租人所有，反诉被告不应当赔偿；4.保证金60000元按照合同约定，应当退还，但是利息计算起点应当从2014年7月15日起按照银行同期存款利率计算。搬迁费100000元按照合同约定执行，但是利息应当从2014年7月15日起按银行同期贷款利率计算；5.三个月搬迁期的租金，反诉原告应当支付，因为该期间租赁关系并没有终止，马上饰公司仍在使用租赁房屋；6.反诉被告尽管未取得军队房地产管理部门的批准，马上饰公司实际使用该房屋，也对外经营，不影响合同履行，我方认为违约金过高，请求法院依法调减。
本院经审理认定事实如下：2012年1月11日，78618部队与马上饰公司签订《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》，约定：“……第一条甲方（78618部队）自愿将位于四川省成都市龙泉驿区山泉镇联合村8组（丘地号：权0111118；房权证04020**号）内的房屋建筑面积11000平方米出租给乙方（马上饰公司）使用……第四条房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币陆拾万元。租金按半年结算，乙方于每年的5月10日前和11月10日前交付甲方……第七条租赁期间，甲方应当履行下列义务：……（二）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续，审领《军队房地产租赁许可证》……第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：…….（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方……第九条合同的解除与终止：……(二)甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计取租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金……第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定的行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币拾万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：……(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……第十三条本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效……”
马上饰公司于2012年1月10日向原告78618部队支付了租赁保证金60000元。合同签订后，78618部队将案涉房屋交付给马上饰公司使用，马上饰公司支付了2014年3月1日之前的租金，之后的租金未再支付。2014年4月15日，78618部队向马上饰公司发送通知，载明：因租赁项目未取得《房地产租赁许可证》，我部应收回出租项目，根据合同第九条的规定，请贵公司于三个月后转运场地内所属物品。
另查明，马林华、马建军系马上饰公司股东，二人于2017年8月8日股东会决议注销马上饰公司，并由其二人组成清算组成员。2017年12月31日，清算组出具的注销清算报告载明：经清算组清算对公司资产进行全面清理，截止2017年12月31日，公司支付了清算组费用、职工工资、福利、社保、结清了税款，清偿了所有债务。清算终了时，公司所有债权债务已清理完毕，公司净资产为0万元。马上饰公司于2018年1月31日被注销。
2018年5月23日，78618部队与马林华、马建军签订《关于<租赁合同>终止事宜的相关情况说明》，载明：甲方（78618部队）认为于2015年12月31日租赁合同解除，合同履行期间以及甲方认为合同解除后的期间，甲方一直向乙方（马上饰公司、马林华、马建军）主张支付欠付租金。乙方认为甲方在2014年4月15日以未取得《房地产租赁许可证》为由通知乙方解除租赁合同时，合同就已经终止，乙方在乙方认为合同解除后的期间，一直向甲方主张要求赔偿因甲方解除合同造成的损失。
以上事实有各方当事人当庭陈述、《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》、《通知》、工商登记信息、关于《租赁合同》终止事宜的相关情况说明等证据材料在案为证，本院依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点：1.案涉房屋租赁合同是否生效；2.案涉房屋租赁合同终止的时间；3.马林华、马建军是否应当对马上饰公司注销前的债务承担责任；4.78618部队所主张的租金及违约金是否成立；5.马林华、马建军反诉主张的装修损失，搬迁费、保证金的资金占用利息计算标准以及违约金是否成立。
一、关于案涉房屋租赁合同是否生效的问题。虽然，案涉合同中约定了经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但双方当事人已实际履行合同的主要权利义务，出租人将房屋交付给承租人使用，承租人支付了部分租金，故本院认定案涉房屋租赁合同已生效。
二、关于案涉房屋租赁合同终止的时间。78618部队于2014年4月15日向马上饰公司发出通知，要求三个月后转运物品。该行为符合案涉合同第九条第（二）项的约定，即需要提前终止合同的，提前三个月通知。故本院认定合同终止的时间是2014年7月15日。
三、关于马林华、马建军是否应当对马上饰公司注销前的债务承担责任的问题。马林华、马建军作为马上饰公司的股东及清算组成员，在注销马上饰公司时未通知78618部队，并且，在78618部队一直在追偿欠付租金的情况下，其向工商行政管理机关提交债权债务已清理完毕的注销清算报告。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，马林华、马建军应当向78618部队支付马上饰公司欠付的租金及违约金。
四、关于78618部队所主张的租金及违约金是否成立的问题。马林华、马建军认为三个月的搬迁期不应当计算租金，本院认为，三个月的搬迁期，承租人仍在实际使用案涉房屋，故应当支付租金。马林华、马建军认为78618部队主张的违约金过高，请求调减，本院认为按照每日千分之三计算违约金确属过高，应予调整。结合实际损失、当事人的过错程度等因素，本院将违约金依法调整为以当期欠付租金为基数从逾期付款日起按年利率10%计算至款项付清日止。
五、关于马林华、马建军反诉主张的装修损失，搬迁费、租赁保证金的资金占用利息计算标准以及违约金是否成立。对于78618部队承认马林华、马建军的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于其主张的搬迁费、保证金的资金占用利息以银行逾期贷款利率的标准计算，无相应的事实和法律依据。因合同约定，租赁保证金应加付银行同期存款利息退还，故本院将依法对租赁保证金计算标准调整为从马林华、马建军实际支付之日即2012年1月10日起按银行同期存款利率计算；搬迁费的计算标准和计算起点调整为从合同终止日起按银行同期贷款利率计算。对于其主张的装修损失，案涉房屋租赁合同约定合同终止时装修无偿移交78618部队，并且，马林华、马建军提供的证明其装修损失的证据均为复印件，同时，也当庭表示不申请鉴定，故本院对该项诉求不予支持。对于其主张的未审领《军队房地产租赁许可证》的违约金100000元，78618部队认为过高，请求调减。本院认为，虽然未取得该许可证，但房屋已实际交付承租人经营，故本院结合实际损失、合同履行情况等因素，酌定调整为60000元。
综上，马林华、马建军应当向78618部队支付马上饰公司注销前欠付的租金225000元及违约金；78618部队应当向马林华、马建军支付搬迁费100000元、违约金60000元、退还租赁保证金60000元，共计220000元，以及资金占用利息。当事人互负到期金钱债务，品迭之后，马林华、马建军应向78618部队支付5000元租金。关于双方分别主张的违约金和利息，其中品迭的220000元，因双方未主张抵销债务，互负的违约金、利息应当计算至债务消灭时即本判决生效之日。故78618部队主张的逾期支付租金的违约金分别以100000元、120000元为基数从2013年11月11日、2014年5月11日起按年利率10%计算至本判决生效日止；另行应当支付的5000元，以5000元为基数从2014年5月11日起按年利率10%计算至款项付清日止。马林华、马建军主张的资金占用利息，搬迁费100000元的利息以100000元为基数从2014年7月15日起按银行同期贷款利率计算至本判决生效日止；租赁保证金60000元的利息以60000元为基数从2012年1月10日起按银行同期存款利率计算至本判决生效日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认中国人民解放军78618部队与注销前的四川马上饰文化传播有限责任公司签订的《中国人民解放军78618部队房地产租赁合同》于2014年7月15日终止；
二、被告马林华、马建军向原告中国人民解放军78618部队支付租金5000元及违约金，违约金计算方式：以100000元为基数从2013年11月11日起按年利率10%计算至本判决生效日止，以120000元为基数从2014年5月11日起按年利率10%计算至本判决生效日止，以5000元为基数从2014年5月11日起按年利率10%计算至款项付清日止；
三、反诉被告中国人民解放军78618部队向反诉原告马林华、马建军支付搬迁费、租赁保证金的资金占用利息，利息计算方式：以100000元为基数从2014年7月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效日止，以60000元为基数从2012年1月10日起按中国人民银行同期存款利率计算至本判决生效日止；
四、驳回原告中国人民解放军78618部队其余诉讼请求。
五、驳回反诉原告马林华、马建军其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4675元，减半收取计2337.5元，由被告马林华、马建军负担。反诉案件受理费29021元，减半收取计14510.5元，由反诉原告马林华、马建军负担13361.5元，反诉被告中国人民解放军78618部队负担1149元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 蒲彦仪
二〇一八年六月二十八日
书记员 白 秀