苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初1468号
原告：顾香根，男，1968年3月30日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：钟磊，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫莉平，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。
被告：宋丽华，男，1967年7月30日生，汉族，住苏州。
原告顾香根诉被告宋丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理。依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾香根及其委托诉讼代理人钟磊到庭参加了诉讼，被告宋丽华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告顾香根诉称，2010年6月18日，其与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于苏州市吴中区甪胜路18号2幢2-4号房屋出租给被告用于经营，租赁期限为2010年9月1日至2018年9月1日，提前两个月一次性支付一年租金，被告逾期支付超过三天的，被告每日按照房屋租金的0.06%支付滞纳金，延迟支付租金超过一个月的，原告有权以书面通知的形式解除合同，并要求被告承担一年租金总额的15%作为违约金。后被告未按约于2016年7月1日支付2016年9月1日至次年9月1日的租金407459元，经其多次催讨未果，其于2017年1月24日通过短信的方式向原告发出解除租赁合同的通知，要求被告返还房屋，被告未予理会。故请求判令确认原、被告之间的《租赁合同》解除，被告腾空并返还房屋；支付拖欠的房屋租金162984元（自2016年9月1日起按年租金人民币407459元计算至2017年1月24日）及自2017年1月25日起按年租金407459元计算至实际返还房屋之日止的占有使用费；支付拖欠房屋租金的滞纳金50117.50元（自2016年7月4日起每日按407459元的0.06%计算至2017年1月24日止）；支付违约金人民币61118.85元；案件受理费由被告承担。后原告增加诉讼请求要求被告支付电费5696元及违约金1223元。
被告宋丽华辩称，本案房屋实际系由苏州XX娱乐有限公司（下称XX公司）用于经营KTV，其代表XX公司与原告签订租赁合同，且该公司由其与其他二人合伙，租金不应由其一人支付。认可租赁合同已于2017年1月24日解除，房租支付到2016年8月31日，不清楚2016年9月1日以后的租金有无支付，对租金的计算方式和金额无异议；对占有使用费的计算标准无异议，但其接着租赁才可继续计算，2017年春节后就没有再去过租赁房屋；滞纳金、违约金的计算方式不对，双方口头约定2016年9月1日以后的租金分期支付，有钱就付，故违约金、滞纳金及计算基数不应按照年租金计算，因没有权利代表XX公司认可违约金、滞纳金，不同意支付违约金、滞纳金；电费一直由其自行缴纳，不清楚实际结欠金额，如有结欠，愿意支付。
经审理查明，位于苏州市吴中区甪直镇××、××、××号的房屋三套均登记在原告顾香根名下。2010年6月18日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州吴中区甪胜路的房屋租给乙方做娱乐使用，建筑面积约为2000平方米，租赁期限自2010年9月1日起共计8年；其中2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金为370417元，2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金为407459元，2017年9月1日至2018年9月1日的房屋租金为448204元；乙方应提前两个月一次性支付一年的房屋租金，乙方逾期支付超过三天的，应每日分别按房屋租金的0.06%支付滞纳金；乙方应在协议签署生效后向甲方支付押金20000元，该押金在本合同自然终止时，甲方无息退还给乙方；乙方对于水、电、通讯设施的使用应支付使用费，具体金额按乙方独立使用的计量表及国家有关部门的计费标准计算，甲方应将乙方单独使用的电表、水表、煤气表、电话等在起租日前户名变更到乙方名下，由乙方直接支付，变更所产生的费用由乙方承担，租赁期满或解除后，乙方负责将上述户名无偿变更到甲方名下，电表按每层分表计算与总表的差额按分表分摊，水表按每户的水表计算与总表的差额按每户分摊；租期终止或解除时，乙方保留乙方安装的设备的所有权，乙方应当按期把全部设备搬走并清理干净，如装修物附着在建筑物中则归甲方无偿所有，不得拆除；甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，并要求乙方承担一年租金总额的15%作为违约金：a.乙方违反或不履行本合同规定的义务、责任，导致本合同无法执行的……f.乙方延迟支付租金超过一个月的。
2017年6月9日,苏州市吴中区甪直供电所出具电费清单显示，顾香根于2017年1月及2017年3月欠费共计5696元，欠违约金共计1223元。
另查明，2017年1月24日，原告通过手机短信通知被告解除双方之间的租赁合同，并称，希望被告于当月底前来洽谈解除合同的事宜并清场或履行合同付款，如被告不履行上诉事宜，对被告的设施和设备其不承担任何看管责任。
审理中，原告称房屋产权证地址甪胜路18号2幢2号、3号、4号分别对应房屋租赁合同中的甪胜路18号2层、3层、4层；签订合同后，被告按约向其支付了押金20000元，该款项用于抵扣本案租金；房屋滞纳金50117.50元性质为被告逾期支付租金的违约金。
被告对原告要求其支付租金有异议，称XX公司由其与归东第、吴永仙合伙经营，于2011年6月24日成立，其是法定代表人。因2010年XX公司尚未办理工商登记手续，故涉案房屋以其个人名义签订租赁合同，实际由XX公司用于经营KTV，因涉案房屋实际是XX公司在使用，故原告起诉其个人，其无法处理。对此，原告称，双方签订租赁合同时，被告并未告知其是代表XX公司与其签订合同，其不清楚被告租赁房屋的用途，事后才知用于经营KTV，也是后来才知道该KTV是以被告担任法定代表人的XX公司的名义开的。被告租赁房屋的用途、KTV的经营主体均与本案无关。
对占有使用费，被告亦不认可，称XX公司经营KTV一年后又将该KTV承包给周某某经营至2016年12月31日，并由周某某支付租金至2016年8月31日，周某某离开后，其继续开始经营KTV，2017年1月24日，原告将房门上锁，故KTV关门不再经营，2017年春节后，其再未去过租赁房屋。原告称，其在2017年1月24日的短信中提到对设备不承担看管责任，是当初觉得如果被告不给房租，其就去把房子锁掉，但咨询律师以后并未锁门。在上述短信中，其同时要求被告返还房屋，并于2017年1月底来与其协商清场事宜，此后，被告不接电话，不与其协商，2017年2月8日，其还曾向被告发送短信，询问被告是否在门上加过锁。现KTV不再经营，租赁房屋已空关，钥匙在被告处，房屋内仍有沙发椅子等物品，故被告未向其返还房屋。
关于滞纳金、违约金，被告对计算基数即一年租金407459元有异议，称房租一开始是一年一付，后因经营情况不好，改为有钱就付，具体不是其在支付租金，不清楚如何约定。对此，原告否认双方约定租金分期支付，认为被告的内部管理出现问题，所以存在延期支付的情形。
关于返还房屋的问题，被告称，现租赁房屋中仍有装修及桌椅等动产属于XX公司。原告称，不清楚上述财产归谁所有，合同约定，租期结束或者合同解除的情况下，被告装修附着在房屋的不可移动部分应当归其所有，被告不得再主张装修部分的残值，也不得拆除，故要求被告将该租赁房产内所有属于被告所有的可移动部分自行搬离，将房屋交付给原告。
关于电费，原告称，涉案房屋的电表并未过户到被告名下，仍在原告名下。供电所出具的清单中，2017年1月欠费包含2016年12月、2017年1月共2个月的电费，2017年3月欠费包含2017年2、3月的电费，此后因供电局断电，且被告不再经营，没有电费产生。要求被告向其支付电费及违约金，再由其支付给供电部门。
以上事实，有原告提供的租赁合同、房屋产权证书、电费清单、短信往来截图打印件，被告提供的营业执照复印件、合伙协议书复印件及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。关于本案合同的主体，被告抗辩其代表XX公司与原告签订租赁合同，房屋的实际使用人亦为XX公司，原告不应要求其个人支付租金，原告对此不认可，称被告租赁房屋时并未告知其代表XX公司签订合同，是事后才得知租赁房屋用于开设XX公司经营的KTV，房屋的用途与本案无关。被告以个人名义与原告签订租赁合同，未能举证证明双方对于合同的主体存在其他约定，原告依据合同相对性要求被告支付租金并无不妥，故本院对被告的该意见不予采纳。合同约定被告应提前两个月支付自2016年9月1日起的一年租金407459元，延迟支付超过一个月，原告有权解除合同；原告主张被告至今未支付上述租金，被告未举证证明其已支付，故本院对被告拖欠2016年9月1日起的租金至今未付的事实予以认定，原告称其于2017年1月24日以短信方式通知被告解除租赁合同，被告无异议，本院确认双方之间的租赁合同已于2017年1月24日解除。
对于2016年9月1日至2017年1月24日期间的租金，原告计算为162984元，被告无异议，本院予以确认。原告自认被告已缴纳押金20000元，同意在本案中抵扣租金，不违反法律规定，本院予以尊重，故被告仍应支付上述期间的租金142984元。被告未按约支付租金构成违约，原告要求被告支付自2016年7月4日起每日按年租金407459元的0.06%计算至2017年1月24日止的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以确认，经核算，逾期付款违约金为50117.46元；解除合同后，原告要求被告按照年租金总额的15%承担违约金61118.85元，合法有据，本院予以支持。被告对上述违约金的计算基数有异议，主张双方口头约定2016年9月1日以后的租金分期支付，原告不认可，被告亦未能提供证据，被告要求变更违约金计算基数，依据不足，本院对被告的该意见不予采纳。
合同解除后，被告应当向原告返还承租房屋，故对原告要求被告腾空并返还房屋的诉请，本院予以支持。被告未及时腾房，理应承担房屋占有使用费。被告对该费用不认可，称原告于2017年1月24日将房门上锁致其无法经营，2017年春节后其未再使用房屋；原告否认曾上锁房门，称被告消极不与其协商清场事宜，现房屋内有被告财产，房屋钥匙仍在被告处，被告未向其返还房屋。被告主张原告于2017年1月24日将房门上锁，未能提供证据，本院不予采信；原告主张被告怠于腾退房屋，被告未能提供证据予以反驳，结合双方确认房屋内仍有桌椅等财产需要腾空的事实，可认定合同解除后被告继续使用房屋，应支付逾期腾房的占有使用费，该费用原告主张按合同约定的租金标准即407459元/年计算，合法有据，本院予以支持。至于电费及其违约金，原告主张6919元，依据供电所出具的清单可以认定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告顾香根与被告宋丽华于2010年6月18日签订的《租赁合同》于2017年1月24日解除。
二、被告宋丽华于本判决生效之日起十日支付原告顾香根租金人民币142984元、逾期付款违约金人民币50117.46元、解除合同违约金人民币61118.85元，合计人民币254220.31元。
三、被告宋丽华于本判决生效之日起十日支付原告顾香根电费人民币5696元、违约金人民币1223元，合计人民币6919元。
四、被告宋丽华于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区甪直镇甪胜路18号2幢2号、3号、4号的房屋，将该房屋归还原告顾香根，同时支付自2017年1月25日起至房屋交还之日止按407459元/年计算的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27842元，公告费人民币300元，合计人民币28142元，由被告宋丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陆雪昌
代理审判员 詹立平
人民陪审员 支建华
二〇一七年八月十五日
书 记 员 王 宇