文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民一初字第431号原告衡阳毛纺织厂，住所地衡阳市雁峰区丁家牌楼毛纺村。法定代表人姜瑛，该厂厂长。委托代理人谢冰清，湖南八方律师事务所律师。委托代理人郑少茜，湖南八方律师事务所实习律师。被告衡阳通达电子有限公司，住所地衡阳市雁峰区园林路45号。法定代理人黄文清，该公司经理。原告衡阳毛纺织厂（以下简称毛纺厂）因与被告衡阳通达电子有限公司（以下简称通达电子公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2015年12月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员高星宏担任审判长，审判员段仁良，人民陪审员王俊林参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李晨担任法庭记录。原告毛纺厂的委托代理人谢冰清、郑少茜到庭参加了诉讼，被告通达电子公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毛纺厂诉称：2002年6月28日，原、被告签订了一份租赁合同，租期为5年，月租金为30730元。合同期满后，原、被告双方在原合同其他内容不变的前提下，多次延长租赁期间，最后一次延长时间为2012年1月1日至2015年12月31日。被告因经营状况不佳，至2014年底，共拖欠原告租金588661元，被告请求减免租金，原告同意减免288661元，但被告必须保证从2015年开始不再拖欠租金，否则减免租金的承诺不生效。2015年，被告并未按期支付租金，经原告多次催收，被告于2015年4月2日，支付了2015年一、二月份租金，此后，被告未再支付任何租金。原告认为，被告的行为违反了其减免租金时的承诺，故不再减免租金288661元，同时，被告不缴纳租金的行为，违反了双方合同约定，故请求法院判令被告支付原告租金595961元；解除租赁合同，返还租赁房屋，将租赁房屋恢复原状；本案诉讼费及相关费用由被告承担。原告毛纺厂为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、原、被告营业执照、组织机构代码证复印件等，用以证明原、被告主体适格；2、《租赁合同书》、《延长租赁合同协议》，用以证明原、被告租赁合同关系；3、被告申请、原告内部文件、银行对账单（2015年4月30日），用以证明被告未按时支付租金，故原欠租金288661元不能减免；4，银行对账单（2015年2月28日）、往来明细账，用以证明被告共欠原告租金595961元。被告无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。对原告提供的证据，本院经庭审核实，对其真实性均予以认定。本院依据审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，认定如下事实：2002年6月28日，毛纺厂（甲方，出租方）与（香港）通达电容器制品厂有限公司（乙方，承租方）签订了一份《租赁合同书》，双方约定：第一期乙方从2002年7月1日起，租用甲方粗纺车间三楼、车库、成品库、澡堂、漂染车间的2-3楼及1-2楼的夹层、办公楼1楼和5楼5个房间（其中未腾出的面积按起租时间交租）；第二期乙方不迟于2002年11月份租用甲方粗纺车间四楼；第三期乙方不迟于2003年2月租用甲方废品库（编号18）、机修车间（编号19）、原料库（编号20）、五金库（编号21）和三材库（编号22），对于这五栋厂房，乙方在租赁期间内有权建围墙围起来，乙方按甲方的要求建设，要留有消防通道，自成体系，以便管理；第四期乙方不迟于2003年6月，租用甲方漂染车间第一层；每期租赁实际面积附页提供；当租用面积未超过15000平方米，租金单价为2.5元/平方米，当整个租用面积超过15000平方米时，整个租金单价下降为2.3元/平方米；租用期至少为5年，从2002年7月1日至2007年6月30日；乙方每个月的租金按月支付，时间为每个月的5号前到甲方财务科交纳，乙方如遇特殊情况，当月租金不能按期支付，应预先通知甲方并与其协商具体付款日期，延期付款不能超过当月的15号，每超过1天加收千分之五的滞纳金；乙方己支付甲方押金3万元，当甲方漂染车间2-3楼交付给乙方使用时，乙方再支付甲方6万元，整个租赁押金为9万元等内容。2002年9月29日，（香港）通达电容器制品厂有限公司独资成立通达电子公司，（香港）通达电容器制品厂有限公司与毛纺厂的租赁合同到期后，多次以通达电子公司的名义与毛纺厂签订了《延长租赁合同协议》。2012年1月11日，通达电子公司最后一次与毛纺厂签订《延长租赁合同协议》，双方约定：延长租赁时间为2012年1月1日至2015年12月31日；租赁单价为3.2元/平方米；其他未尽事宜按2002年6月28日双方签订的合同执行；本协议与原《租赁合同书》和原《租赁租赁合同协议》具有同等法律效力。2015年1月26日，通达电子公司向毛纺厂提出申请，要求减免租金；同年2月16日，毛纺厂通过党政联席会议，对通达电子公司至2014年12月31日止拖欠的房租588661元，达成如下决议：所欠租金以30万元打包了结；签订交款协议书，保证从2015年开始不再拖欠租金，否则，所减免部分租金288661元自然存在并继续追究；30万元在2015年2月17日前到户。2015年2月17日，衡阳市纺织工业总公司同意毛纺厂的处理意见。2015年2月17日，通达电子公司将30万元付至毛纺厂。2015年4月20日，通过电子公司支付毛纺厂二个月租金61460元，按2015年毛纺厂财务报表显示，通达电子公司每月应支付毛纺厂租金30730元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否可以解除租赁合同，要求被告腾空租赁的厂房，并将厂房恢复原状返还给原告；2、被告欠付原告多少租金。针对上述争议焦点，本院评析如下：1、原告是否可以解除租赁合同，要求被告腾空租赁的厂房，并将厂房恢复原状返还给原告。原告与被告的独资股东于2002年6月28日签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，双方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，原、被告续签了合同，该合同对原、被告双方产生法律约束力。按照合同约定，该合同己于2015年12月31日到期。现合同己到期，双方未再续签合同，原告也不同意再将租赁物由被告继续租赁，双方的租赁关系终止，故对原告要求解除合同的诉请不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故对原告要求被告将租赁厂房腾空并恢复还状，将租赁厂房返还给原告诉讼请求，本院予以支持。2、被告欠付原告多少租金。原告要求被告支付的租金包括二个部分，一部分是2014年12月31日之前减免的288661元，另一部分是2015年欠付的十个月租金307300元。对于2014年12月31日之前减免的288661元，在减免时，原告约定了条件：被告保证从2015年开始不再拖欠租金，否则所减免的288661元自然存在并继续追究。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效，现被告在2015年度未按约定支付租金，故减免的条件不成就，原告仍可就该288661元向被告主张权利，故对原告要求被告支付2014年12月31日前欠付的288661元租金的诉请，本院予以支持。原、被告双方约定的租赁期限至2015年12月31日，在租赁期限内，被告应按约定向原告支付租金，按照原告的财务明细，双方的租金标准为每月30730元，而在2015年度，被告仅支付了二个月的租金61460元，故被告还应向原告支付剩余十个月的租金307300元。被告合计应向原告支付租金595961元（288661元+307300元）。被告在合同签订时向原告支付了9万元押金，该押金在租金中扣减，被告还应向原告支付租金505961元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告衡阳通达电子有限公司在本判决生效之日起十五日内将租赁厂房腾空、恢复原状并将租赁厂房交付原告衡阳毛纺织厂；二、被告衡阳通达电子有限公司在本判决生效之日起十日内支付拖欠原告衡阳毛纺织厂的租金505961元；三、驳回原告衡阳毛纺织厂其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9759元，保全费3520元，合计13279元，由被告衡阳通达电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  高星宏审 判 员  段仁良人民陪审员  王俊林二０一六年五月十一日代理书记员  李 晨责任校对人：李  晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第（一项）债务已经按照约定履行。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。