北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5092号上诉人（原审被告）杨安安，女，1970年6月2日出生。委托代理人付永民（杨安安之夫），男，1963年8月18日出生。被上诉人（原审原告）北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号住宅楼22层西塔楼2206号。法定代表人陈任合，负责人。委托代理人杨月臣，北京市大都律师事务所律师。委托代理人安燕灵，女，1986年12月20日出生。上诉人杨安安因与被上诉人北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第51483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理该案后，依法组成由法官蒙瑞担任审判长，法官王天水、法官王奔参加的合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人杨安安之委托代理人付永民，被上诉人悦祥物业公司之委托代理人杨月臣、安燕灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。悦祥物业公司在一审中起诉称：北京市朝阳区慈云寺×号院东区国际×号楼2203室房屋（以下简称2203室房屋）是杨安安所有的房屋，建筑面积130.07平方米。悦祥物业公司是2203室房屋所在小区即慈云嘉园小区的物业服务公司，从2011年2月份开始接管该小区的物业服务工作，为该小区的第二家物业服务公司，第一家为上海侨乐物业服务有限公司北京分公司（以下简称侨乐物业公司）。在悦祥物业公司进驻小区后，杨安安一直未向悦祥物业公司主动交纳物业费，悦祥物业公司因此曾于2013年起诉要求杨安安交费。经法院审理并判决杨安安应当向悦祥物业公司交纳2011年3月1日至2014年5月29日期间的物业费。此后，杨安安仍拒绝向悦祥物业公司交纳后续物业费用，故再次起诉，要求杨安安交纳2014年5月30日至2015年11月30日期间的物业费6579.80元及相应滞纳金。杨安安在一审中答称：杨安安不同意悦祥物业公司的诉讼请求。杨安安于2005年收取2203室房屋，并与慈云嘉园小区的物业服务公司侨乐物业公司订立了物业服务合同。杨安安与悦祥物业公司并无合同关系。悦祥物业公司于2013年6月4日方取得物业服务的资质证书，但其称自2011年即开始在小区从事物业服务，所以其当时从业是违法的。此外，悦祥物业公司接管小区的物业服务也没有经过招投标、报备案等法定程序。悦祥物业公司何时开始在小区服务、如何接管服务等情况杨安安均不清楚。因此杨安安不认可悦祥物业公司主张的服务期间。此外，悦祥物业公司在2013年取得的资质证书也仅仅是能够服务20万平方米以下社区的三级资质证书，而杨安安房屋所在小区的物业面积是22万平方米，因此悦祥物业公司依然违法。不仅如此，杨安安的房屋电路以及杨安安停放在小区内的车辆也被物业服务人员破坏。在双方2013年诉讼过程中，一审法院在事实认定上存在错误，杨安安不服提出上诉，但二审法院明知杨安安无法在北京接收到开庭传票而故意向杨安安北京的地址邮寄传票，造成杨安安因未收到开庭传票而无法到庭，并对杨安安上诉的案件按撤诉处理。杨安安现在已经对该案提出再审。一审法院审理查明:2203室房屋系杨安安所有，于2005年取得。房屋建筑面积为130.07平方米。悦祥物业公司系2203室房屋所在小区即慈云嘉园小区的物业服务公司，与该小区开发商三能达置业有限公司（简称三能达公司）订立有《前期物业管理服务合同》。该合同约定：委托管理期限自2011年2月28日起至小区业委会与他方签订物业管理委托合同之日止；物业服务费按照每月每建筑平方米2.80元标准由悦祥物业公司向业主或物业使用人收取。一审法院另查，杨安安在悦祥物业公司提供物业服务后，一直未向悦祥物业公司交纳物业费。悦祥物业公司曾于2013年起诉至北京市朝阳区人民法院要求杨安安交纳2014年5月29日之前的物业费。杨安安应诉答辩称悦祥物业公司进驻小区并未经过法定的招投标手续，且并未与业主订立物业服务合同，并认为物业服务存在不到位之处，据此不同意交纳物业费。该院经审理于2013年12月18日作出（2013）朝民初字第43104号民事判决书，认定悦祥物业公司与杨安安形成事实上的物业服务合同关系，并据此判决杨安安向悦祥物业公司交纳2011年3月1日至2014年5月29日的物业费。该判决作出后，杨安安不服提出上诉。北京市第三人中级人民法院于2015年6月4日作出（2015）三中民终字第05980号民事裁定书，以杨安安经传票传唤未到庭为由，对该案按撤回上诉处理。一审庭审中，杨安安坚持认为悦祥物业公司未经招投标手续且未与业主订立物业服务合同即开展物业服务的行为违法，无权向其收取物业费，并指出悦祥物业公司所持有的物业服务企业资质证书系2013年取得，且资质等级为三级，无论从时间上还是物业服务能力上与其所从事的物业服务均不匹配，亦属违法。悦祥物业公司对杨安安所主张的事实未持异议，但反驳称其与三能达公司订立了前期物业服务协议，对杨安安具有约束力，而其物业服务资质早在2011年即开始申请，且现在已经具备了物业服务二级资质。针对相应主张，杨安安向该院提交了双方2013年诉讼过程中的庭审笔录、悦祥物业公司的物业服务资质证书复印件等佐证；悦祥物业公司则向该院提交了其于2015年取得的物业服务二级资质证书等佐证。针对对方证据的真实性，双方均未持异议，但杨安安坚持认为悦祥物业公司获取资质证书的时间晚于其实际提供物业服务的时间，行为违法。现悦祥物业公司起诉要求杨安安支付2014年5月30日以后的物业费及滞纳金。杨安安均不予认可，并以上述理由抗辩。一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，悦祥物业公司与杨安安虽未签订物业服务合同，但悦祥物业公司经三能达公司选聘为2203室房屋所在小区即慈云嘉园小区提供前期物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，悦祥物业公司亦实际于2011年至今为慈云嘉园小区提供了物业服务，故杨安安应当依照《前期物业管理服务合同》约定之物业费计费标准向悦祥物业公司交纳物业费用，对悦祥物业公司要求杨安安支付物业费之请求，该院予以支持。对于悦祥物业公司要求杨安安支付滞纳金之请求，因双方并无相关约定，该院不予支持。杨安安辩称悦祥物业公司进驻小区并未经过招投标等法定程序，且悦祥物业公司所持有之物业服务企业资质证书的时间及服务等级与悦祥物业公司实际从事服务不相匹配，但这些事由不能成为杨安安拒交物业费的合理依据，杨安安可通过其他渠道向行政主管机关进行反应。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、杨安安于判决生效后7日内向悦祥物业公司支付2014年5月30日至2015年11月30日期间的物业费合计6556元；二、驳回悦祥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨安安不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院判决认定事实错误。1.悦祥物业公司不是业主委员会与业主大会选出的物业公司，悦祥物业公司与本案无关。依法签订前期物业服务合同的对业主具有约束力，但本案中的建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》违反《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等法律、法规的相关规定，故对杨安安没有约束力。2.杨安安入住时，与建设单位及侨乐物业公司签订了《前期物业管理协议》，与悦祥物业公司无法律关系。业主入住后，建设单位违反诚实信用的基本原则，擅自违法变更物业公司，造成物业服务水平低下，涉案小区品质口碑极差，租售价格远低于附近小区，杨安安不应按照原物业费计费标准支付物业费。3.北京市第三中级人民法院（2015）三中民申字第15613号民事裁定书认定悦祥物业公司受让侨乐物业公司与杨安安之间的合同应该经过杨安安同意，但是悦祥物业公司受让全部合同未经过杨安安同意，故对杨安安没有约束力。4.悦祥物业公司进驻涉诉小区未经过必要程序，其要求杨安安按照《前期物业服务管理合同》支付物业费，不符合法律规定。综上，杨安安上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回悦祥物业公司的全部诉讼请求；3.判令悦祥物业公司承担诉讼费用。杨安安二审期间向本院提交以下新证据：北京市第三中级人民法院（2015）三中民申字第15613号民事裁定书，证明悦祥物业公司不应向杨安安主张物业费。悦祥物业公司服从一审法院判决，其针对杨安安的上诉理由答辩称：一审法院判决程序合法，认定事实清楚、证据充分。杨安安的上诉事实及理由均不成立，且其上诉事实及理由与其一审中的抗辩事实及理由、悦祥物业公司2013年起诉杨安安物业服务合同纠纷一案以及杨安安不服该案一审判决提起上诉，以及对该案二审裁定申请再审的事实及理由均相同，不应得到法律支持。杨安安在侨乐物业公司服务期间就曾故意拖欠2008年至2010年的物业费，侨乐物业公司起诉后杨安安才支付所欠物业费。在悦祥物业公司承接慈云嘉园小区物业服务后，杨安安仍故意拖欠2203室房屋2011年3月1日至2014年5月29日的物业费，悦祥物业公司起诉后，一审法院于2013年12月18日作出（2013）朝民初字第43104号民事判决，支持了悦祥物业公司的诉讼请求。杨安安上诉后，二审法院2015年6月4日作出（2015）三中民终字第05980号民事裁定书，该案按撤回上诉处理。杨安安就该案二审裁定申请再审，北京市高级人民法院于2016年3月30日作出（2016）京民申417号民事裁定书，驳回了杨安安的再审申请。悦祥物业公司承接侨乐物业公司对慈云嘉园小区物业服务及所签署的相关协议、合同符合法律规定。悦祥物业公司于2013年6月取得物业服务企业三级资质、2015年5月取得物业服务企业二级资质。悦祥物业公司自2011年接管慈云嘉园小区物业服务工作后与三分之二以上的业主签订了前期物业服务合同，现该小区业主物业费交纳率达到99%。悦祥物业公司在该小区物业服务工作己得到该小区广大业主的认可。悦祥物业公司二审期间向本院提交以下新证据：北京市高级人民法院（2016）京民申380号民事裁定书及北京市高级人民法院（2016）京民申417号民事裁定书，证明杨安安申请再审的理由与本案上诉理由相同，其再审申请经审理后已经被驳回，杨安安应向悦祥物业公司交纳物业费。经庭审质证，悦祥物业公司对杨安安提交的北京市第三中级人民法院（2015）三中民申字第15613号民事裁定书的真实性认可，但对关联性和证明目的均不予认可。杨安安对悦祥物业公司提交的北京市高级人民法院（2016）京民申380号民事裁定书及北京市高级人民法院（2016）京民申417号民事裁定书的真实性认可，但对关联性和证明目的均不予认可。本院对于杨安安和悦祥物业公司提交的三份民事裁定书的真实性均予以认可，对于关联性和证明目的将结合本案事实综合予以认定。本院二审期间依法补充查明以下事实：就2203室房屋所产生的物业服务合同纠纷，悦祥物业公司不服（2013）朝民初字第43104号民事判决，向北京市第三中级人民法院申请再审。北京市第三人中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）三中民申字第15613号民事裁定，驳回了悦祥物业公司的再审申请。该裁定书本院认为部分载明：”悦祥物业公司受让侨乐物业公司与杨安安之间的全部合同，按法律规定，此转让行为应经杨安安同意。在其未能提供证据证明其征得杨安安同意的前提下，不能认定其享有2010年5月30日至2011年2月28日期间的债权。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第八十八条'当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人'之规定，不存在法律适用不当问题，故悦祥物业公司的再审申请，应予驳回。”杨安安不服（2015）三中民终字第05980号民事裁定，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年3月30日作出（2016）京民申417号民事裁定书，驳回了杨安安的再审申请。该裁定书本院认为部分载明：”经复查，2011年3月悦祥物业公司从侨乐物业公司承继了杨安安所在的小区慈云嘉园的物业服务，自此，悦祥物业公司为该小区提供事实的物业服务，双方形成了事实上的合同关系，杨安安理应履行交纳物业费的义务。本案中，杨安安以悦祥物业公司进驻小区不合法，悦祥物业公司接管小区物业后未履行告知义务为由，拒不交纳拖欠的物业费，缺乏依据，理由不能成立。一审法院查明的事实清楚，所作判决结果正确，于法有据。二审期间，杨安安经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，二审法院依法按撤回上诉处理正确，并无不当。”除本案涉及的2203室房屋以外，杨安安亦为北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际2号楼605室房屋（以下简称605室房屋）的业主。悦祥物业公司曾于2013年起诉要求杨安安交纳605室房屋2014年6月11日之前的物业费。杨安安持与本案相同答辩意见不同意交纳物业费。一审法院经审理于2013年12月18日作出（2013）朝民初字第29527号民事判决书，认定悦祥物业公司与杨安安形成事实上的物业服务合同关系，并据此判决杨安安向悦祥物业公司交纳2011年6月12日至2014年6月11日的物业费。该判决作出后，杨安安不服提出上诉。北京市第三人中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）三中民终字第06154号民事裁定书，以杨安安经传票传唤未到庭为由，对该案按撤回上诉处理。杨安安不服（2015）三中民终字第06154号民事裁定，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年3月30日作出（2016）京民申380号民事裁定书，驳回了杨安安的再审申请。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人一、二审陈述意见、《前期物业管理服务合同》、民事判决书、民事裁定书等相关证据在案佐证。本院认为：三能达公司与悦祥物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故该合同对业主具有约束力，各方均应恪守履行。本案中，2011年3月悦祥物业公司从侨乐物业公司承继了605室房屋所在小区即慈云嘉园小区的物业服务。悦祥物业公司虽未与杨安安签订物业服务合同，但其经三能达公司选聘并实际于2011年至今持续为慈云嘉园小区提供了物业服务，故其与杨安安之间形成事实上的物业服务合同关系。悦祥物业公司依照《前期物业管理服务合同》约定之物业费计费标准主张物业费并无不当，杨安安应予交纳。杨安安的各项上诉理由均不足以构成其拒交物业费的合理依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。综上，本案一审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由杨安安负担（于本判决生效后7日内交纳至一审法院）。二审案件受理费50元，由杨安安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒙      瑞代理审判员 王   天   水代理审判员 王      奔二〇一六年五月二十四日书 记 员 蔡佳琦书记员刘畅