广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0481民初366号原告：广西佛子玻璃有限责任公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道357号，统一社会信用代码91450400775999585N。法定代表人：黄深红，董事长。委托诉讼代理人：刘丁蓉，广西金桂北斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫黄韦，广西金桂北斗律师事务所律师。被告：广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司，住所地岑溪市诚谏镇河三村，统一社会信用代码91450481711478860P。法定代表人：杨再春，董事长。委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广西君行律师事务所律师。第三人：广西佛子矿业有限公司，住所地梧州市龙圩区广平镇佛子街28号，统一社会信用代码91450400MA5KLYXX14。法定代表人：黎全，执行董事。委托诉讼代理人：何华锋，该公司办公室秘书。委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。原告广西佛子玻璃有限责任公司（以下简称“佛子玻璃公司”）诉被告广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司（以下简称“龙湾矿业公司”）、第三人广西佛子矿业有限公司（以下简称“佛子矿业公司”）租赁合同纠纷一案，本院2018年2月9日受理后，依法适用普通程序于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告佛子玻璃公司委托诉讼代理人刘丁蓉、莫黄韦，被告龙湾矿业公司委托诉讼代理人江森、李定中，第三人佛子矿业公司委托诉讼代理人何华锋、符立邵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛子玻璃公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙湾矿业公司向原告支付2012年至2015年欠付租金8440000元；2.判令被告龙湾矿业公司支付违约金9637130.29元（以拖欠租金为基数，自欠款之日起按年利率24%计算，暂计至2018年1月10日。此后至清偿之日止，另行计算）给原告；3.判决由被告龙湾矿业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告、第三人由广西有色金属集团有限公司（以下简称“广西有色金属集团公司”）授权，于2011年与被告龙湾矿业公司签订《租赁（参股）合同》，由原告、第三人将位于龙湾矿业公司的土地及地面附着物等租赁给被告龙湾矿业公司用于生产经营活动，约定，由被告按其经营的年利润12.5%作为租金金额，其中租金的60%支付给原告，40%支付给第三人，支付租金的期限为每年3月31日前支付上一年度的租金，每逾期一天，则按拖欠租金的3‰计付违约金。在上述合同履行过程中，原告与被告每年都确认了应支付的租金金额，但被告仅是支付了部分租金，至今尚欠8440000元，被告长期未付清租金的行为已经严重损害了原告的合法权益。请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告龙湾矿业公司辩称，《租赁（参股）合同》约定的租赁物是龙湾坑口土地使用权408554㎡、河三留守院子土地11250㎡、河三车队、油库土地及地上附着物，但并没有土地使用权证及房屋所有权证等权属凭证可以证明权属归广西有色金属集团公司或佛子矿业公司，也没有广西有色金属集团公司授权原告出租上述租赁物的证据，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条、中华人民共和国土地管理法实施细则》第五条规定，无论是单位还是个人使用国有土地，都应该由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证确认权属。本案原告出租土地、房屋诉讼标的物权属不清，其不具备原告的诉讼主体资格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原告、第三人与被告签订《租赁（参股）合同》、《租赁协议》均属无效合同；同时，上述合同约定以龙湾矿业公司的年利润12.5%收取租金，是以合法形式掩盖非法目的，原告并不是龙湾矿业公司股东，根据《公司法》的规定，其约定是无效的；出租的房屋没有依法办理取得房屋所有权证，依照《城市房屋租赁管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方所签订的合同也是无效的。原告根据无效合同诉请龙湾矿业公司支付租金、违约金应不受法律保护；如果法院判决认定被告违约，原告请求给付的违约金过高，要求法院依法予以调低。请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人佛子矿业公司述称，其对原告起诉的事实主张无异议。被告龙湾矿业公司欠付第三人的租金数额也较大，至今尚未确认2016年-2017年的租金；按年利润12.5%计算的租金，自2016年起应全部归第三人所有，与原告佛子玻璃公司无关。审理查明，原告佛子玻璃公司是原广西佛子冲铅锌矿（简称“佛子冲矿”）投资设立的法人企业。佛子冲矿下辖的河三分矿位于岑溪市行政区域内，由于河三分矿矿产资源枯歇至后来停产，2000年，佛子冲矿与广西北山矿业有限责任公司（简称“北山矿业公司”）作为股东共同设立龙湾矿业公司（归广西红河矿业股份有限公司主管，广西有色金属集团公司是广西红河矿业股份有限公司控股股东之一），约定由佛子冲矿以现金50000元及实物出资3950000元，占龙湾矿业公司股份40%，其中实物出资包括原河三分矿的部分房屋、土地使用权、生产车间、设施等，后因实物出资无法办理产权登记并转移登记给龙湾矿业公司，而于2005年9月9日由佛子冲矿改为货币出资4000000元。2006年4月23日，佛子冲矿经北山矿业公司同意将其40%龙湾矿业公司的股权转让给环江县鑫泉有限责任公司，龙湾矿业公司于2006年11月22日与佛子冲矿签订《资产移交书》并附资产移交清单一份，载明移交资产包括龙湾坑口地皮、河三留守处院子地皮、河三车队及油库地皮、龙湾公司办公楼、车队单身楼、车队宿舍（套间）、留守处办公楼、诚谏至河三公路、岑溪至河三高压线路、河三至龙湾坑口高压线路、河三电厂加工车间、河三电厂锻工房及小仓库、留守处新仓库及小车库、物供仓库、留守处旧物供仓库、车队检修车间、车队车库及仓库和机房、车队办公室及学习室等，共十九宗资产折合计价7282196元，龙湾矿业公司将上述资产所有权返还移交给回佛子冲矿，同时明确由龙湾矿业公司以租赁方式继续使用这些资产。佛子冲矿经企业改制为佛子矿业公司，为广西华锡集团股份有限公司（简称“华锡集团公司”）子公司。佛子玻璃公司于2015年底划归为广西建工集团公司的子公司。由于佛子冲矿企业改制时并没有将租赁给龙湾矿业公司的土地、房屋及设施等资产列入改制范围，广西有色金属集团公司经广西国土资源厅核准并批复，将上述土地使用权授权给其使用；佛子玻璃公司在佛子冲矿企业改制时接纳了该矿的部分职工安置。广西有色金属集团公司在2011年6月30日的总经理会议上决定将龙湾矿业公司租赁土地收益部分交给佛子玻璃公司收取和使用，并于2011年8月24日召开了与华锡集团公司、佛子矿业公司、佛子玻璃公司的协调会。佛子玻璃公司、佛子矿业公司、龙湾矿业公司根据上述会议精神，签订了一份无落款时间的《租赁（参股）合同》，约定龙湾矿业公司租赁用于矿业生产的龙湾坑口、河三留守处院子、河三车队、油库土地（共计88174㎡、价值4013397元）及地上附着物共作价7282196元，土地租金由佛子玻璃公司收取，地上附着物的租金由佛子矿业公司收取；租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月1日止，根据实际收益情况每年签订一次协议；租金以龙湾矿业公司年利润的12.5%作为租金基数，龙湾矿业公司以此基数计算出的租金按60%（即年利润7.5%）支付给佛子玻璃公司，余下的40%（即年利润5%）支付给佛子矿业公司；龙湾矿业公司以每年租期12个月为标准，于每年12月31日前以银行转账方式支付给佛子玻璃公司、佛子矿业公司，先预支后结算，在次年的3月31日之前付清剩余租金，特别约定的除外。龙湾矿业公司未按本合同约定的期限足额向佛子玻璃公司支付租金的，每逾期一天，应向佛子玻璃公司支付应付未付租金3‰的违约金，超过30天仍然不能足额支付租金的，佛子玻璃有权解除本合同。合同还就其他权利义务、合同变更及合同终止进行了约定。龙湾矿业公司（甲方）与佛子玻璃公司（乙方）以2011年1月12日为合同签订时间签订了2011年度的《租赁合同》，载明“根据友好协商的原则，双方签订如下协议：一、租赁方式：乙方以房产、土地等固定资产（按2006年4月22日签订租赁协议的房产、土地等固定资产为准，不再增加）以租赁方式由甲方继续使用，时间暂定二十年，期满后同等条件甲方有优先租赁权，每年租金支付由双方约定金额和方式。二、二O一一年租金肆佰捌拾万元整（人民币）。三、年租金支付：甲方可预付当年部分租金，次年六月以前付清全部租金，甲方租金汇到乙方帐户后10日内乙方为甲方开具正式发票。”2013年11月9日、2015年10月30日、2015年3月30日、2016年3月30日原告、被告、第三人就龙湾矿业公司应支付2012年、2013年、2014年、2015年租金分别签订《租赁协议》，主要内容为约定各年度应支付的租金和支付给原告及第三人的具体金额，除2013年11月9日《租赁协议》有约定具体支付期限外，后面所签订的其他三份《租赁协议》均没有约定具体付款时间，也未约定逾期付款的违约责任。2015年11月25日，广西有色金属集团公司以桂有色[2015]494号文件形式批复华锡集团公司，将佛子玻璃公司按龙湾矿业公司年利润7.5%收取土地租金的权利划回给第三人佛子矿业公司。从2012年5月28日至2014年7月21日，被告龙湾矿业公司分七笔共支付了4800000元租金给原告佛子玻璃公司。被告于2014年5月8日向原告作出还款计划，2017年6月1日，原告向被告书面发出《土地租赁费确认函》，列写清楚应付各年度的租金（合计14640000元）和已付租金（4800000元）、尚欠租金总额（9840000元），被告2017年6月6日在该确认函中盖章进行确认，并将《土地租赁费确认函》交回原告佛子玻璃公司收执。经原告追讨上述尚欠租金，被告分别于2017年8月21日、2017年9月26日、2017年11月1日、2017年11月27日、2017年12月28日、2018年1月30日分别支付了300000元、200000元、200000元、200000元、500000元、500000元，现尚欠7940000元租金未支付。上述事实，有各方当事人无异的《租赁（参股）合同》、《租赁协议》、《土地租赁费确认函》、《银行记帐凭证》、《广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司公司章程》、《资产移交书》及《资产移交清单》等主要事实证据在卷佐证，本院确认其证据效力。本院认为，关于案件定性问题，根据本案相关的公司章程、资产移交清单、协议等证据，龙湾矿业公司实际租赁物是佛子冲矿下属河三分矿因停产而留存的生产、生活所使用的场地、设施、房屋及其土地，租赁标的属于生产经营性综合体财产，既包括了土地使用权，又包括了地上生活居住房屋、办公楼、车间厂房建筑物、生产设施，并不单纯是房屋或土地使用权的出租，因此，本案不宜以土地租赁或房屋租赁作为定性双方的基础法律关系，本院立案时的土地租赁纠纷案由定性不准确，应更正定性为租赁合同纠纷。财产租赁是以所有权人交付财产使用权，承租人取得租赁财物的使用和收益权利，龙湾矿业公司已经使用、收益了租赁财产，依法有按约定支付租金的义务。收取租金权利人虽非财产所有权人，但所有权与收益权分离并不为法律所禁止，而且权利人也可以将收益权利作为债权转让，《租赁（参股）合同》、《租赁协议》所约定的租赁物不管属广西有色金属集团公司所有或佛子矿业公司所有，经过广西有色金属集团公司协调后，其租金收益的权利人是明确且无争议的，2011年至2015年的租金分属于原告佛子玻璃公司、第三人佛子矿业公司按约定份额收取，原告请求判决被告龙湾矿业公司支付尚欠租金，依法有理，法院予以支持，但应支付的租金应当扣减被告2018年1月30日给付的500000元，尚欠租金应为7940000元。被告以房屋未经建设规划许可、取得房屋产权证和土地未经登记核发国有土地使用权证为由，认为租赁合同违反法律强制规定而无效，由于其所主张的法律依据并非影响合同效力的法律禁止性规定，而是属于行政管理性法律规定，主张无效的法律依据与《中华人民共和国合同法》第五十二条规定不符，其理由不成立，法院不予采纳；同时，被告认为以年利润按比例计算租金属于分配龙湾矿业公司利润，违反《公司法》规定，系以合法形式掩盖非法目的，计算租金的约定无效，因其主张之理由依法无据，况且被告也一直按此方法计算租金与原告、第三人签订租赁合同，其主张明显有悖于诚实信用法律原则，法院也不予采纳。关于违约责任问题，首先从2011年6月30日广西有色金属集团公司总经理办公会议及该公司于2011年8月24日与华锡集团公司、原告、第三人联合会议召开时间，以及《租赁（参股）合同》无载明签订时间来分析，显然此《租赁（参股）合同》和2011年1月12日《租赁协议》都是时间倒签进行的，合同内容客观上有广西有色金属集团公司参与协调因素，究其原因与佛子冲矿企业改制有关，属于对其旗下子公司的利益平衡，其次，在签订租赁合同方面，原告、被告、第三人因属广西有色金属集团公司子公司企业，在后面每年的《租赁协议》并未按《租赁（参股）合同》约定每年12月31日预付租金、次年3月31日结算，而是在次年再补签上一年的《租赁协议》，未约定付款期限及违约责任，应视为合同当事人变更了《租赁（参股）合同》租金交付方式及违约责任条款，再次，原告一直以来对被告欠付租金均是宽容、忍让的态度，对未能及时收到租金并因此而遭受经济损失和损失扩大的后果亦有责任，鉴于上述理由，根据公平、合理原则，法院对原告主张由被告从拖欠租金之日起按年利率24%计算支付违约金不予支持，但经过原、被告核对结算，被告确认尚欠租金后仍不及时偿付，原告要求其支付违约金，法院则予采纳，违约金应大致相当于原告实际所遭受的损失，原告请求按民间借贷年利率24%计算违约金，与其实际损失相比过高，法院不予采纳，根据本案的实际情况，宜确定由被告比照民间借贷年利率6%上浮30%计算利息赔偿原告的经济损失，被告从2017年6月7日起支付部分租金，原告的经济损失以被告实际给付时间及金额分段计算（每月按30日计），计至2018年3月16日止应赔偿原告的经济损失为489100元[①2017.6.7.—2017.8.21.共45天，利息=9840000元×6%×(1+30%)÷360天×45天=95940元；②2017.8.22.—2017.9.26.共35天，利息=（9840000元-300000元）×6%×(1+30%)÷360天×35天=72345元；③2017.9.27.—2017.11.1.共35天，利息=（9540000元-200000元）×6%×(1+30%)÷360天×35天=70828元；④2017.11.2.—2017.11.27.共26天，利息=（9340000元-200000元）×6%×(1+30%)÷360天×26天=51488元；⑤2017.11.28.—2017.12.28.共31天，利息=（9140000元-200000元）×6%×(1+30%)÷360天×31天=60847元；⑥2017.12.29.—2018.1.30.共32天，利息=（8940000元-500000元）×6%×(1+30%)÷360天×32天=58517元；⑦2018.2.1.—2018.3.16.共46天，利息=（8440000元-500000元）×6%×(1+30%)÷360天×46天=79135元]，2018年3月17日起至清偿全部租金时止的经济损失，依上述计算方式另行计算。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司应支付尚欠租金7940000元给原告广西佛子玻璃有限责任公司；二、被告广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司应赔偿经济损失489100元（暂计至2018年3月16日；2018年3月17日起至清偿全部租金日止，以实际欠付租金为基数，按年利率6%上浮30%另行计算；分期履行给付尚欠租金的，按实际给付时间及金额分段计算）给原告广西佛子玻璃有限责任公司；三、驳回原告广西佛子玻璃有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼受理费130263元（原告已预交），由被告广西岑溪市龙湾矿业有限责任公司负担60800元，原告广西佛子玻璃有限责任公司负担69463元。上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在指定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长 李 华人民陪审员 刘 莹人民陪审员 黄锦萍二〇一八年四月九日书 记 员 钟江玲