重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8981号
上诉人(原审原告)：侯懋琪，女，1963年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。
上诉人(原审原告)：侯春乐，男，1982年2月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：侯懋琪，重庆辉腾律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：田丰，男，1984年1月13日出生，汉族，住重庆市江北区。
上诉人(原审被告)：重庆凡高餐饮管理有限公司，住所地重庆市北部新区新溉路867号9幢4-1，组织机构代码32041374-4。
法定代表人：赵庆，总经理。
委托诉讼代理人：孙松松，重庆硕诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵庆，男，1965年8月7日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。
委托诉讼代理人：孙松松，重庆硕诚律师事务所律师。
上诉人侯懋琪、侯春乐、田丰、重庆凡高餐饮管理有限公司（以下简称凡高公司）因与被上诉人赵庆房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2015)渝北法民初字第14402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。侯懋琪、田丰，侯春乐的委托诉讼代理人侯懋琪，凡高公司、赵庆的委托诉讼代理人孙松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯懋琪、侯春乐、田丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人的租金预期损失高达130余万，凡高公司应按合同约定支付六个月租金给上诉人；且赵庆应承担连带赔偿责任。
凡高公司上诉请求：将凡高公司已支付的押金在一审判决的款项中予以抵扣。主要事实和理由：根据双方合同约定，上诉人支付的押金应在合同解除或终止后予以返还或抵扣其他费用。
赵庆辩称，同意凡高公司的上诉请求和理由，我不应承担连带赔偿责任。
侯懋琪、侯春乐、田丰向一审法院起诉请求：1、被告凡高公司交还租赁的渝北××××街道××大道××山顶××国宾城××、××、××、××号房屋门卡5张；2、被告凡高公司支付违约金114280.8元；3、被告凡高公司支付租赁期间的物管费3136元；4、被告凡高公司支付租赁期间水电费126元；5、被告赵庆对上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2015年3月4日，原告（甲方）与被告凡高公司（乙方）签订租赁合同，约定：1、甲方将位于渝北××××街道××大道××山顶××国宾城××、××、××、××号房屋出租给乙方作为办公使用，租期为2015年4月1日起至2019年12月19日；2、租金第一年为每月19046.8元，租金每3个月支付，第一期租金57140.4元于签订合同时支付，以后每期租金应提前30天支付；3、租赁期间，该物业的物管费、水电费由乙方负担，乙方于2015年3月31日或之前向甲方支付押金19046.8元，乙方若于本房屋租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如数收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付；4、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同。合同因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的损失；5、因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方所缴押金不得要求甲方退还，还应另行向甲方支付相当于同期六个月租金的违约金。2015年3月30日，原告与被告凡高公司完成了物品交接。
2015年6月16日，被告凡高公司出具承诺书，载明凡高公司应当于2015年5月31日支付原告第二期房租57140.4元，现承诺最迟于6月25日支付该租金及延期支付租金的滞纳金4285.53元，如到期未支付，出租方有权解除合同并按照合同主张违约金。被告赵庆在该承诺书上面书写了如下内容：“本人愿为凡高餐饮管理有限公司第2期房租及滞纳金进行担保，如凡高公司未按承诺支付租金及滞纳金，本人承担连带保证责任”。
2015年6月26日，原告向被告凡高公司发出《解除合同通知书》，载明因凡高公司未在2015年6月25日前支付第二期房租及迟延支付房租的滞纳金，构成根本违约，原告要求解除与凡高公司的租赁合同。庭审中，双方一致确认凡高公司与原告的租赁合同于2015年6月26日解除，被告凡高公司于2015年6月26日搬离租赁场所。
庭审中，原告另举示了如下证据：1、2015年6月电力公司对邱振勇的欠费停电提醒（126元）、2015年8月对柴禹佳、邱振勇的催费提醒（分别为41元、64元），拟证实凡高公司所租赁房屋共计拖欠电费241元。被告凡高公司对2015年6月的欠费予以认可，其余的不予认可。本院对2015年6月的126元电费予以支持；2、收据、交通银行卡回单，拟证实原告垫交的物业服务费。经统计，2015年4月至2015年6月共计产生的物业服务费为3136元；3、房屋租赁合同，证实原告于2015年9月17日将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为2015年9月20日至2019年12月19日；4、凡高公司的工商登记资料，证明公司注册资本400万元，被告赵庆出资额为136万元，公司章程规定认缴时间为2016年12月30日，未实际出资，致使凡高公司无法正常经营，应当在其认缴的出资范围内承担清偿责任。
一审法院认为，原告和被告凡高公司签订的《房屋租赁合约》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。双方约定的租赁期限为2015年4月1日至2019年12月19日，因被告凡高公司未按期缴纳第二期房租，导致双方合同于2015年6月26日提前解除，被告凡高公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，因被告凡高公司违约导致提前解除合同的，应支付原告同期六个月租金的违约金。现被告凡高公司认为双方约定的违约金过高，请求调整，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约当事方的损失，原告在庭审中陈述在2015年9月20日已将房屋重新出租给他人，故本院将原告主张的违约金调整为按照3个月的租金的130%计算。合同约定第一年租金为每月19046.8元，故被告凡高公司应当支付原告违约金74283元（19046.8元/月×3个月×130%，四舍五入，保留至整数）。因被告凡高公司违约并提前搬离租赁房屋，故被告凡高公司要求退还5天租赁费的请求，本院不予支持。被告凡高公司认可还有5张门卡未归还，故应当履行归还义务。被告凡高公司还应支付原告垫付的电费126元、物业服务费3136元。被告赵庆在2015年6月16日承诺的保证责任范围仅是“第2期房租及滞纳金”，并不包含违约金，故原告要求被告赵庆承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赵庆在其认缴的出资范围内承担连带清偿责任的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告重庆凡高餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内返还承租的原告侯懋琪、侯春乐、田丰位于渝北××××街道××大道××山顶××国宾城××、××、××、××号房屋的门卡5张；二、被告重庆凡高餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告侯懋琪、侯春乐、田丰违约金74283元；三、被告重庆凡高餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告侯懋琪、侯春乐、田丰垫付的物业服务费3136元、电费126元；四、驳回原告侯懋琪、侯春乐、田丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告侯懋琪、侯春乐、田丰负担910元，由被告重庆凡高餐饮管理有限公司负担1740元。
二审中，侯懋琪、侯春乐、田丰提供银行付款凭证一份，称其另外将案涉房屋出租给他人的时候支付了9100元的中介费，该笔费用应由凡高公司支付，凡高公司及赵庆对该份证据的真实性予以认可，但认为该份证据无法达到其证明目的，侯懋琪、侯春乐、田丰该项诉讼请求超出一审诉讼请求范围，本院对此不予认可，上诉人可另行起诉解决。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点为：1、一审判决主张的违约金是否恰当；2、赵庆应否承担连带赔偿责任；3、凡高公司已支付的押金是否应在一审判决的款项中予以抵扣。
根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：
1、关于一审判决主张的违约金是否恰当的问题。侯懋琪、侯春乐、田丰称其在第二次出租房屋时的价格低于第一次出租给凡高公司的价格，其10年的租金预期损失高达130余万元，但第二次出租价格过低并非凡高公司所致，侯懋琪、侯春乐、田丰的租金预期损失与凡高公司无关。违约金的主要功能在于弥补守约当事方的损失，侯懋琪、侯春乐、田丰在一审庭审中陈述在2015年9月20日已将房屋重新出租给他人，案涉房屋只空置3个月，故一审法院将违约金调整为按照3个月的租金的130%计算并无不当。
2、关于赵庆应否承担连带赔偿责任的问题。赵庆在2015年6月16日承诺的保证责任范围仅是“第2期房租及滞纳金”，并不包含违约金，故一审法院未支持侯懋琪、侯春乐、田丰要求赵庆承担连带保证责任的诉讼请求恰当。
3、关于凡高公司已支付的押金是否应在一审判决的款项中予以抵扣的问题。凡高公司称根据双方合同约定，其支付的押金应在合同解除或终止后予以返还或抵扣其他费用，但凡高公司并未在双方签订的《房屋租赁合约》中举示相关条款予以证明，《房屋租赁合约》第七条第三款明确约定了押金是否退还或抵扣其他款项的情形，依照该条款约定，一审判决并未将凡高公司支付的押金予以抵扣并无不当。
综上所述，侯懋琪、侯春乐、田丰、凡高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2930元，由侯懋琪、侯春乐、田丰负担2650元，由重庆凡高餐饮管理有限公司负担280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张冀兮
代理审判员 张晋鹏
二〇一七年二月六日
书 记 员 夏 茜