焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0802民初2725号
原告：焦作锦隆建开置业有限公司。住所地：焦作市解放区太行中路***号。
法定代表人：翟四田，董事长。
委托诉讼代理人：李卫霞，河南华凌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁丹，河南华凌律师事务所实习律师。
被告：马兰，女，1982年5月2日出生，汉族，现住焦作市解放区。
原告焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称锦隆建开公司）与被告马兰民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦隆建开公司的委托诉讼代理人李卫霞、梁丹，被告马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦隆建开公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即偿还原告借款45748元，并支付2014年8月18日至2016年10月31日的违约金36783元（违约金支付至借款本金清偿完毕之日止）；2.依法判令被告按照中国�民银行同期贷款利率计算支付原告从起诉之日至借款本金清偿完毕之日止的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》。依照合同约定，被告以贷款方式购买原告位于焦作市解放区××中路××小区××商住楼××商业用房××套，建筑面积104.64平方米，房屋单价为10783.79元每平方米，总价为1128416元整。原告需首付总房款的50%即588416元后，余款方可办理银行按揭贷款。为此，原告与被告签订《补充协议书》，被告向原告无息借款224000元用于缴纳商业冲抵首付款，首付约定2015年6月30日前被告偿还原告借款112000元；2016年6月30日偿还原告112000元。且该补充协议第六条第1项约定：若被告未按补充协议约定偿还原告垫付款的，自原告垫付款自第二天起至被告全部归还垫付款之日止，被告按日向原告支付�付款千分之一的违约金。之后，原告按约定履行了垫付款义务，原告协助被告在银行办理按揭贷款手续且《商品房买卖合同》在焦作市房管局备案登记。现被告将该商业用房租赁给河南睿诚鑫商贸有限公司经营使用。按补充协议约定，原告应于2016年6月30日之前归还原告垫付款112000元，但被告以种种理由推脱不还。2016年1月11日，在被告未偿还原告垫付款时，原告提前为被告办理了该商业用房的房屋产权证，房屋产权证中登记房屋实测面积为98.49平方米，因合同约定面积与产权登记面积有差异的，按照合同约定，原告应退还被告房款66320元，原告扣除办证费和工本费68元后，实际应退还被告66252元。为此，原告多次通知被告抵扣应退房款66252元后，将剩余45748元偿还原告，时至今日被告拒不还款，故诉至本院。
被告马兰辩称，当时该退的66320元并没有及时退给�告，当时约定好房款是多退少补，但房子的预测和实测面积相差太多。
原告锦隆建开公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.被告马兰身份证复印件一份，证明被告主体资格及身份信息；2.《商品房买卖合同》、《房屋交接协议书》，证明原告与被告马兰房屋买卖关系成立，原告于2014年9月23日将房屋交付给被告，被告作为买受人依法有付款义务；3.补充协议书、借据、收据，证明被告因购买本案房屋于2014年7月16日向原告借款224000元，用于交纳房屋首付款，同时证明原、被告借贷关系成立。依据《补充协议书》第三条、第六条约定，被告应偿还借款本金并支付违约金；4.《房屋所有权证存根》，证明被告于2016年1月18日取得本案房屋的所有权证书，所有权证书载明的房屋面积为98.49平方米，与《商品房买卖合同》约定房屋面积相差6.15平方米。原�主张房屋差价款与借款抵扣后要求被告支付剩余借款本息有事实依据。
被告马兰对原告提交的证据均无异议，且未向法庭提交证据。
对原告锦隆建开公司提交的证据，被告马兰无异议，经审核证据原件，能够证明原告的主张，本院对上述证据予以采信。
根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：2014年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设开发的位于焦作市解放区××中路××小区××商住楼××房屋××套，合同约定建筑面积共104.64平方米，房屋单价为10783.79元，房屋总价款为1128416元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算，多退少补。合同第六条约定，买受人按期付款，按揭贷款以借款合同为准。同日，被告与原告签订补充协议书，约定房屋首付款为总房款的50%即568416元，被告向原告借款224000元用于冲抵房屋首付款，房款总额不变。被告承诺在2015年6月30日之前还给原告50%即112000元，在2016年6月30日前还给原告50%即112000元。补充协议第六条约定，如被告不按本协议约定归还原告垫付款，自原告垫付款之第二天起至被告全部归还原告垫付款之日止，被告须按日向原告支付垫付款千分之一的违约金。同时，被告向原告出具借据，内容为：“今借到焦作锦隆建开置业有限公司现金贰拾贰万肆仟元整，该款用于支付购买赛纳溪谷29号商住楼418号商铺首付款，保证在约定期限内还清。”原告同时出具收据，内容为：“今收到马兰购房款（29号商住楼418号）贰拾贰万肆仟元整。”2014年9月23日，原告将房屋交付给被告。
另查�，2014年7月4日被告交纳首付款100000元，7月11日交纳首付款244416元，共计交纳344416元。2015年7月8日，被告向原告偿还借款112000元。2016年1月18日，涉案房屋的房屋所有权证办理完毕，房屋所有权人为马兰，建筑面积为98.49平方米。
本院认为，原、被告之间的纠纷系民间借贷纠纷。被告向原告借款224000元用于支付房屋首付款，并出具借据，原告按照约定支付借款224000元冲抵房屋首付款，已完成出借义务，二者之间存在民间借贷法律关系。被告应当按照约定的期限偿还借款，因被告已经偿还了112000元，剩余112000元至今未付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金，补充协议中约定，如被告不按本协议约定归还原告垫付款，自原告垫付款之第二天起至被告全部归还原告垫付款之日止，被告须按日向原告支付垫付款千分之一的违约金，因原告于2014年8月18日向被告放款，故违约金应从2014年8月19日开始计算，但因双方约定的违约金标准过高，本院确定按照月息2分计算，超过部分，本院不予支持。另原告主张，根据合同约定，约定房屋面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补。现根据产权登记记载房屋面积为98.49平方米，与合同约定的104.64平方米相差6.15平方米，故原告应当按照合同约定向被告退还多出房屋面积的购房款（104.6498.49）×10783.79=66320元。原告称上述款项应扣除办证费和工本费68元，但原告未提供相应的证据予以佐证，故原告实际应向被告返还66320元。因被告尚欠原告借款本金112000元，故原告主张将应退还给被告的66320元从上述112000元中予以扣除，被告仍应向原告偿还借款45680元。因原告主张的两笔债务系金钱债务，可以相互抵扣，故对于原告的上述诉讼请求本院予以支持。原告主张按�抵扣过的借款45680元为基数计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。关于利息，因借据中未约定利息，应视为不支付利息，但原告主张自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计息。根据法律规定，出借人可以选择主张逾期利息，违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计不应超过年利率24%即月息2分。因双方约定的违约金已经超过了月息2分，故对于原告主张的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告马兰于本判决生效后十日内偿还原告焦作锦隆建开置业有限公司借款本金45680元及违约金（支付方式为：自2014年8月19日起，以45680元为基数，按照月息2分计算至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告焦作锦隆建开置业有限公司的其他诉讼请求。
被告若不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费932元，由被告马兰承担。该费用先由原告垫付，待执行时结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 原 琳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 赵芳卓