广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1311号
上诉人（原审原告）：赵嫔。
委托代理人：于月，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：裴可安，广东星辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：古敏，香港居民。
委托代理人：黎大方，北京市兰台（前海）律师事务所律师。
上诉人赵嫔与上诉人古敏房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2066号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵嫔在原审中的诉讼请求为：1、解除赵嫔与古敏的房屋买卖合同关系；2、古敏向赵嫔返还定金6万元；3、古敏向赵嫔支付违约金41.2万元；4、本案诉讼费用由古敏承担。
原审法院审理查明：2013年7月26日，赵嫔（买方）和古敏（卖方）及经纪方招华公司签订了一份《房屋转让合同》，约定：买卖双方通过经纪方购入及售出某苑C区A地块19栋906单位房产，建筑面积约69.5平方米，转让成交价为206万元；在签署合同同时买方向卖方支付定金2万元，在合同生效后五日内再向卖方支付定金4万元，买方将定金支付给卖方或卖方指定的银行账号后，视为卖方本人已收取，卖方应向买方出具定金收据；买方须在2013年8月5日前（含当日）将首期款（不含定金）43万元支付至双方约定的银行监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请和相关资料；在买方按照上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年9月5日；买方同意卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签署本合同之日三日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并办理公证委托给担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续、配合签署一切相关文件，且卖方双方须按时支付合同约定的由各自支付的相关赎楼费用；若买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可单方面解除合同并选择要求买方按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金，且卖方有权再将该物业转让给任何人；若卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可单方面解除合同并选择要求卖方按成交价的百分之二十支付违约金或双倍返还买方支付的定金。
合同签订当日，赵嫔向古敏支付定金2万元。2013年8月1日，赵嫔再次向古敏支付定金2万元。古敏就上述两笔定金均开具了相应的收款收据。
2013年8月1日，赵嫔与古敏签订《资金监管时间确认书》，约定赵嫔须于2013年8月16日（含当日）将首期款不含定金支付至银行监管账号做资金监管并向按揭银行提交按揭贷款申请和相关资料，古敏须配合赵嫔按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。
2013年8月2日，赵嫔通过网上银行向古敏转账支付定金2万元。
2013年8月16日，赵嫔将首期款43万元存入中国工商银行股份有限公司深圳某支行（以下简称工行某支行）的二手楼资金监管帐户。
2013年8月27日，赵嫔与古敏约好到深圳市公证处办理公证委托赎楼手续。赵嫔先到后未看到古敏到场，古敏迟到场后赵嫔已离开，故手续没有办成。
2013年9月10日，赵嫔（甲方、买方）与古敏（乙方、卖方）及工行某支行（丙方）签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定赵嫔与古敏自愿将涉案房产交易资金委托给工行某支行进行监管，监管期限自交易款项划入监管帐号之日起90天。
2013年9月13日，工行某支行向赵嫔出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意待涉案房产过户至买房人（即赵嫔）名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，向买房人发放期限为30年，金额为157万元的贷款。
2013年9月18日，赵嫔与古敏又再次相约到深圳市公证处办理公证委托赎楼手续，经纪方招华公司员工和赵嫔联系的担保公司工作人员均到场。因古敏认为委托给担保公司的委托期限过长而不同意签署委托书，故最终仍未能成功办理公证委托赎楼手续。当天晚上，赵嫔致电古敏就古敏同意给担保公司的委托期限长短问题以及是否继续办理公证的问题进行沟通协商，但双方协商未果。
2013年9月23日，赵嫔分别向古敏和招华公司通过邮寄方式发出律师函，催告古敏尽快办理赎楼手续或公证委托担保公司办理赎楼，并及时将办理过程和结果书面通知赵嫔，若古敏在收到函件之日起三日内依然拒不履行合同义务，赵嫔将追究古敏的违约责任，并请招华公司作为居间方向古敏转告赵嫔上述要求。上述函件寄给古敏的地址系涉案房产地址，古敏称该房产已出租给他人，其本人并未收到该函件。签收记录显示招华公司收到了该函件。
此外，古敏曾于2013年8月8日和9月18日填写过出具给某银行（中国）有限公司深圳分行的《提前偿还贷款（全部或部分）申请书》，但因未能确定能否还款，该申请没有后续进行。
至2013年10月8日，古敏名下的涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为某银行（中国）有限公司深圳分行。
另查，2013年10月15日，赵嫔委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房产进行价值评估，评估结果为涉案房产在估价时点2013年10月15日的价值为2250378元。
又，原审庭审时，赵嫔明确不同意继续履行合同。
原审法院认为，赵嫔与古敏签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。赵嫔依约支付购房定金并将首期款支付至指定银行监管账户后，古敏未能依约办理委托赎楼手续，经催告后仍未在合理期限内履行，导致房产交易无法继续进行，且依据合同约定，若古敏未按照本合同约定的期限履行义务并逾期超过五日，赵嫔可单方面解除合同，据此，赵嫔有权依约解除合同并要求古敏返还定金6万元及选择按照合同约定的违约金赔偿损失。关于合同的解除时间，由于赵嫔未提交证据证明其在起诉前曾通知古敏解除合同，因此，原审法院认为本案房屋买卖合同解除之日应为赵嫔诉状送达至古敏之日即2013年11月6日。关于违约金，合同约定古敏违约的情况下应按成交价的20%支付违约金，但该违约金过分高于因古敏违约而给赵嫔造成的损失，且古敏提出了调整违约金的主张，故原审法院综合因房价上涨及贷款利率变动而给赵嫔造成的损失、赵嫔的履约情况和古敏的违约情况等因素，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，酌情将违约金的计算标准下调至成交价的10%，即古敏应支付违约金206000元（206万元×10%），对赵嫔诉请的违约金超出部分，原审法院不予支持。此外，古敏抗辩赵嫔逾期支付定金亦存在违约情形，但赵嫔支付第二笔定金仅逾期一天，客观上不影响合同的继续履行，且从古敏实际收取该定金并开具收据以及双方后续继续履行合同的情况来看，古敏对此并不持异议，故此事实不影响古敏后续违约行为的认定，对该抗辩意见，原审法院不予采纳；古敏还辩称赵嫔逾期支付首期款，此与事实不符，原审法院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认赵嫔与古敏于2013年7月26日签订的《房屋转让合同》于2013年11月6日解除；二、古敏应于判决生效之日起10日内向赵嫔返还定金6万元；三、古敏应于判决生效之日起10日内向赵嫔支付违约金206000元；四、驳回赵嫔的其它诉讼请求。案件受理费8380元，因适用简易程序而收取4190元，保全费1020元（案件受理费和保全费均已由赵嫔预交），合计5210元，由赵嫔承担2274元，古敏承担2936元。
上诉人赵嫔及上诉人古敏均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人赵嫔上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、支持赵嫔一审中的第三项诉讼请求，即判决古敏支付赵嫔违约金41.2万元；3、判决古敏承担本案诉讼费用。事实与理由：一、赵嫔为全面履行合同支付了高额费用。赵嫔从缔约起，就抱着极大的诚意来履行合同，以促成交易成功。在履行合同过程中，赵嫔按照合同约定支付了定金、首付款、银行贷款房产抵押评估费等等费用，而古敏从一开始就没有履行合同的诚意，反复推诿自己应当承担的义务，弃赵嫔于不顾，以至合同目的无法实现，使赵嫔不得不诉诸诉讼。在诉讼过程中，诉讼费、保全费、评估费、律师费等费用，可以说完全都是古敏单方的违约行为产生的。此外，房屋自签订起时至今日的增值部分，赵嫔首套按揭贷款买房的利率优惠不复存在，这些都是订立合同之初赵嫔无法预料的损失。故赵嫔认为一审对于案件的事实认定不清。二、民事活动以双方意思自治为原则，合同法以平等、合同自由为原则，合同约定的违约金比例没有违反法律规定，应当全额予以支持。根据赵嫔与古敏签订的《房屋转让合同》，双方约定：“若卖方未按照合同约定的期限履行义务，买房有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五／日支付违约金并继续履行合同：若卖方逾期超过五日，买方可单方面解除合同并选择要求卖方按转让成交价的百分之二十支付违约金或双倍返还买方支付的定金”。上述约定是赵嫔与古敏充分考虑了各自的经济基础、市场行情、履约能力等综合因素而协商拟定的，作为完全民事行为能力人，上述约定是双方的真实意思表示，那么在古敏单方违反合同上述约定的前提下，违约金的支付比例就应当充分依据合同约定，而并非简单、没有任何依据的主观判断，一审判决违背了合同法的公平原则、合同自由原则。故赵嫔认为一审判决适用法律不当。三、赵嫔经济状况一般，时至今日仍租房居住，因合同解除给赵嫔带来的购房压力甚大。赵嫔是公司的一般员工，收入很低，在深圳一直租房居住，首付房款是父母辛苦一辈子的血汗钱，古敏的违约行为给赵嫔及其一家人造成了巨大的经济压力、精神压力，同时，因初次购房的优惠待遇不复存在，以赵嫔的经济实力和偿还能力，很难再去购买一套如涉案房屋一样合适的住房，这一切是古敏的单方违约造成。一审判决对于违约金的判定有失公允。
古敏上诉请求：一、撤销原审判决第三项，判令古敏无须向赵嫔支付任何违约金（与原审判决差额为206000元）；二、判决本案一、二审的诉讼费用全部由赵嫔承担。事实与理由：一、赵嫔在《房屋转让合同》履行过程中存在违约行为。古敏与赵嫔间的《房屋转让合同》涉及多个交易环节，在古敏办理委托赎楼手续前，赵嫔已多次违约，但古敏本着诚信交易的原则并没有按照法律的规定立即追究赵嫔的违约责任，足以看出古敏履约的诚意。1、赵嫔逾期支付定金，存在违约行为。《房屋转让合同》定金约定情况：《房屋转让合同》约定定金6万元，在签署合同时（即2013年7月26日）赵嫔向古敏支付定金2万元，在合同生效后5日内（2013年7月30日）赵嫔再向古敏支付定金4万元。《房屋转让合同》定金履行情况：合同签订当日赵嫔支付定金人民币2万元；2013年8月1日赵嫔支付定金2万元；2013年8月2日赵嫔支付定金人民币2万元。赵嫔逾期支付的定金是在古敏再三催促下才缴足。2、赵嫔逾期做资金监管，存在违约行为。《房屋转让合同》资金监管约定情况：《房屋转让合同》约定赵嫔需在2013年8月5日前（含当日）将首期款（不含定金）43万支付至双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请和相关资料。《房屋转让合同》资金监管履行情况：2013年8月1日赵嫔以钱还未到位为借口，与古敏沟通，要修改合约并要求古敏配合她的时间，改成8月16日才去做资金监管。古敏想完成交易，于是同意，之后古敏积极配合赵嫔去建行和工行做贷款申请，并未计较人在香港，往返不便，期间赵嫔要求古敏签订欺骗银行的假合约，以骗取高额贷款，古敏不同意，在中介公司的调解下，古敏为完成交易，签订了所有的银行文件，但没有签高贷假合约。以上足见古敏在法律的框架下一直在积极主动配合完成交易。赵嫔做资金监管的时间拖延至2013年8月16日，已经晚于合同约定的时间。二、古敏在委托赎楼方面不存在违约行为。《房屋转让合同》委托赎楼约定情况：赵嫔同意古敏委托担保公司赎楼，古敏须于签订合同之日三日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并办理公证委托给担保公司指定人员，同时赵嫔须协助古敏办理赎楼手续、配合签署一切相关文件。《房屋转让合同》委托赎楼履行情况：双方在委托赎楼的履行过程中，赵嫔要求自己找担保公司，实际担保公司也是赵嫔找的，因此什么时间与担保公司签署服务合同不受古敏控制。从古敏于2013年8月8日及2013年9月18日两次向银行递交《提前还款申请书》等证据，并结合之前催促赵嫔支付定金、配合赵嫔做资金监管等情况，可以反映出古敏是积极主动、急于履行双方签订的《房屋转让合同》。一审认定2013年8月27日，古敏与赵嫔约好到深圳市公证处办理公证委托赎楼手续，古敏迟到后没有发现赵嫔，手续没有办成。上述法院的认定不能因此得出古敏在赎楼过程中存在违约。一审认定2013年9月18日，赵嫔与古敏又再次相约到深圳市公证处办理公证委托赎楼手续，经纪方招华公司员工和赵嫔联系的担保公司到场后，古敏认为委托给担保公司的委托期限过长而不同意签署委托书，最终未能成功办理公证委托赎楼手续，当晚古敏与赵嫔双方协商未果。上述的法院认定可看出担保公司是由赵嫔所请，同时，协商未果并不代表古敏违约，双方约定的交易截止日期为2013年9月30日，在之前的合同交易环节中，赵嫔存在逾期支付定金、逾期做首期款资金监管等事由，导致了交易的时间被拉长，这实际上损害了古敏的利益，古敏在2013年9月18日之前是没有看到其要与担保公司签订的授权委托书的，古敏作为香港人，其理解大陆的法律条文需要有一个过程，其认为授权委托书的截止日期应为2013年9月30日。若非赵嫔在合同履行过程中存在拖延行为，上述期限内是完全可以办理完赎楼手续的。后来，古敏通过中介联系赵嫔同意授权委托书中1年的期限，但赵嫔无意继续履行合同。鉴于以上事项，一审不应认定古敏违约，同时其判令古敏支付的违约金也过高，在合同的履行过程中古敏一直是积极主动的，在交易环节中不断配合赵嫔。赵嫔最终由于资金紧张，假借古敏不办理赎楼贷款为由，企图钻法律空子，达到其既可以解除合同又能获得巨额违约金的非法目的。
针对赵嫔的上诉，古敏答辩称，1、赵嫔一直主张房价存在所谓的上涨，从206万涨到245万，古敏在一审开庭时明确表示同意继续履行合同，如今古敏还是同意继续履行合同，不知赵嫔是否同意继续履行，如果房价真的像赵嫔说的一样涨到245万，那古敏206万卖给赵嫔，赵嫔可以去卖245万。如赵嫔不同意继续履行合同，反过来证明了房价上涨是空话，也证明赵嫔根本就不想继续履行合同，只想通过合同解约拿到高额的违约金。
针对古敏的上诉，赵嫔答辩称，1、赵嫔不存在违约行为。2、关于定金支付这块，双方签订房屋转让合同之后赵嫔按期去中介支付定金，是中介工作人员不让赵嫔刷卡支付，于是中介人员还给了赵嫔一个私人帐号，事后双方见面后，古敏收到定金以后开具了收据给赵嫔，所以古敏不认为赵嫔存在违约行为。3、关于资金监管，双方有书面的资金监管确认书，确认书对于2013年8月5日之前做资金监管的约定作了变更，在古敏的上诉状中也确认了这一事实。4、古敏多次存在违约行为，导致双方的合同无法继续履行。按合同约定，古敏应该在2013年7月29日之前办理委托赎楼公证，而古敏第一次去办理的时间是2013年8月27日，8月27日双方约定时间办理公证委托书是古敏未能及时赴约，赵嫔等待许久才离开，第二次双方约定在2013年9月18日办理委托公证赎楼，因古敏无论如何也不肯接受担保公司的委托期限，导致第二次办理失败，2013年9月25日古敏向贷款银行取消了贷款申请，再次说明古敏在合同交易结束之前有违约行为。5、因古敏的违约行为给赵嫔带来了重大的经济损失，其中损失包括诉讼费、保全费、评估费等等，包括涉案房产从成交时的206万增至一审庭审时的225万，乃至当前的245万左右，因涉案房产一直在出租，根据双方的房屋转让合同约定，2013年9月30日之前古敏因转租约给赵嫔，那么没有如期交房也给赵嫔带来了租金的损失，赵嫔现在仍在租房居住，也要支付租金，同时从去年签订合同至今有一年时间，贷款利率上浮，二手房交易税费上涨，这都是古敏给赵嫔带来的损失。因此，双方的房屋转让合同有明确关于违约金的比例的约定，因古敏单方造成了违约行为，应按照合同约定的20%的违约金支付给赵嫔。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是涉案合同未能继续履行的原因在于哪一方及违约责任的处理。根据合同约定，赎楼为卖方义务，古敏作为卖方未完成其赎楼义务违反了合同约定且导致合同无法继续履行，原审法院认定其构成根本违约并无不当。古敏主张赵嫔支付定金及首期款也存在违约，本院认为，赵嫔支付定金虽逾期两天，但古敏实际已收取该定金，对此未提出异议并双方继续履行合同，因此赵嫔逾期支付定金的履行瑕疵并非合同无法继续履行的原因，在古敏对此未提出异议并继续履行合同的情况不应认定为违约行为。双方于2013年8月1日签订的《资金监管时间确认书》及于2013年9月10日与工行某支行签订的《二手楼交易资金监管协议》视为双方就资金监管手续办理时间达成新的意思表示，赵嫔于2013年8月16日支付首期款及于2013年9月10日办理资金监管手续符合双方意思表示，并不构成违约，故古敏上述主张理据不足，本院不予支持。关于违约责任的认定，依照合同约定，古敏作为涉案房产的出卖人，构成根本违约时，作为买受人的赵嫔，有权请求对方支付违约金。双方约定的违约金为房屋交易价的20%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。在本案中，古敏提出了调整违约金的主张，原审法院参照合同约定、结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情判定其承担206000元的违约金有法律依据，本院予以确认。考虑到违约金调整属于一审法院依法行使自由裁量权范畴，该调整无明显不当，本院二审不再予以调整。
综上，古敏与赵嫔的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人古敏与上诉人赵嫔按各自预缴数额承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十月十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。