北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第1719号
原告庞中林，男，1958年6月1日出生。
委托代理人王超，北京市天安律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。
委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
原告庞中林诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告庞中林的委托代理人王超，被告实地公司的委托代理人朱红民、窦福勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞中林诉称：我与实地公司于2011年5月2日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了107号房屋，合同签订后我交纳了全部购房款5183360元。2014年3月11日实地公司在通州区建设委员会完成了竣工验收备案。根据《预售合同》约定实地公司应于2011年11月28日前向我交付该商品房，逾期交房的按我已付款总额每日万分之一的比例支付违约金。2014年12月我收到了实地公司发出的《入住催办函》，12月7日我到达房屋所在地发现小区内的施工现场十分混乱，车辆无法入住。4#住宅楼前的道路挖了深沟，我无法进入107号房屋，涉案房屋根本不具备交付条件，我没有收房。《预售合同》还约定实地公司应于2012年12月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，逾期取得的按我已付款每日万分之一的比例支付违约金。故起诉要求：1、请求法院判令实地公司赔偿我自2011年11月29日至2014年3月10日的逾期交房违约金426979.8元；2、请求法院判令实地公司赔偿我自2014年3月11日至2014年10月16日的逾期办理楼栋权属证明违约金114033.9元；3、诉讼费由实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意向庞中林支付逾期交房违约金。根据《预售合同》第35页补充协议十4-2的约定，我公司多次向庞中林发出入住通知书，庞中林均未到指定地点办理入住事宜，因此不同意支付逾期交房违约金。我公司亦不同意支付逾期办理楼栋权属证明违约金，庞中林由于付款逾期以及没有实际的办理入住，对于楼栋权属证明事宜并没有给庞中林造成实际的经济损失，也未产生任何影响，是由于庞中林本人自身原因造成，因此应由庞中林自行承担。2012年12月27日前的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，我公司不同意支付，庞中林在此前从未向我公司主张过逾期交房的违约金。2014年10月17日我公司已经取得了该楼的楼栋权属证明。
经审理查明：2010年底，原告庞中林至实地公司开发建设的北京O**项目看房，选定107号房屋，并于2010年12月7日支付购房款100万元。2011年5月2日，原告庞中林作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，庞中林购买107号房屋，合同约定房屋总价款为5183360元。签订合同当日，庞中林支付购房款160.336万元。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2011年11月28日前向庞中林交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案的日期，具体约定如下：市政基础设施：（1）上水、下水：2011年11月28日达到正常使用；（2）［市政双路供电］［过渡性供电］：2011年11月28日达到正常使用。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”合同签订后，庞中林于2011年6月3日支付购房款156万元，于2012年1月14日支付购房款102万元。2012年1月14日，实地公司为庞中林出具总房款5183360元的发票。2011年11月28日，实地公司并未通知庞中林收房。2014年3月11日，实地公司取得107号房屋所在的4号住宅楼的竣工验收备案表，2014年10月17日实地公司取得107房屋所在的4号住宅楼的楼栋权属证明。在本案审理过程中，实地公司提供2012年4月20日及2012年4月26日向庞中林在《预售合同》中约定的地址邮寄《入住通知书》的邮件寄件人存联两份，通知庞中林于2012年4月28日至2012年5月30日办理入住手续，4月20日的邮件被退回，且收件人姓名有误，为“宠中林”，4月26日的邮件，实地公司未提供签收情况。庞中林称没有收到两份邮件，并称2012年5月时107号房屋并不符合交付条件。2014年11月27日，实地公司向庞中林发出了《入住催办函》，通知庞中林在2014年12月1日办理入住手续。庞中林称曾于2014年12月7日至107号房屋看房，并提供照片四张，称房屋周边还处于施工状态。
上述事实，有《预售合同》、购房款发票、竣工验收备案表、《入住催办函》、《入住通知书》、刷卡单、楼栋权属证明、照片、快递单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告庞中林与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第十二条的规定，实地公司应于2011年11月28日前向庞中林交付107号房屋，按照合同第二十二条之规定，实地公司应在2012年12月28日前办理完毕楼栋权属证明。但截止2014年3月11日实地公司才办理完毕107号房屋所在的4号住宅楼的竣工备案验收手续，截止2014年10月17日实地公司才取得4号住宅楼的楼栋权属证明，实地公司逾期交房及逾期办理楼栋权属证明均已构成违约。实地公司办理完毕竣工验收备案手续的时间已经晚于合同约定的办理完毕楼栋权属证明的时间，至此该楼栋的权属证明已经不能按时取得，必然产生逾期取得楼栋权属证明的违约行为。现两种违约行为的重复期间的违约金，庞中林对2011年11月29日至2014年3月10日期间选择要求实地公司支付逾期交房违约金、对2014年3月11日至2014年10月16日期间选择要求实地公司支付逾期办理取得楼栋权属证明的违约金，理由正当，证据充分，庞中林主张的违约金的金额计算无误，本院依法予以支持。实地公司虽于2012年4月向庞中林邮寄了入住通知，通知庞中林办理入住手续，但当时107号房屋并不符合交付条件。且实地公司延期交房一直处于持续状态，故对实地公司称庞中林主张的2012年12月27日前的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效的答辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告庞中林逾期交房违约金人民币四十二万六千九百七十九元八角，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告庞中林迟延办理楼栋权属证明违约金人民币十一万四千零三十三元九角，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百零五元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年三月十六日
书 记 员 董盛楠