浙江省东阳市人民法院执 行 裁 定 书（2014）东执异字第4号案外人利越集团有限公司，住所地东阳市经济开发区关山路31号。法定代表人葛德法，董事长。申请执行人何潜君。被执行人蒋正伟。被执行人蒋帅。被执行人卢亚文。被执行人张龙禄。被执行人浙江中明建设有限公司，住所地东阳市经济开发区歌山路2号。法定代表人蒋帅，执行董事。本院在执行申请执行人何潜君与被执行人蒋正伟、蒋帅、卢亚文、张龙禄、浙江中明建设有限公司（以下简称中明建设）民间借贷纠纷一案中，案外人利越集团有限公司（以下简称利越集团）于2014年5月7日对本院作出的（2014）东执民字第1301号查封裁定提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月20日对本案公开进行听证。案外人利越集团有限公司的委托代理人陈建国、申请执行人何潜君的委托代理人张晓到庭参加听证，被执行人蒋正伟、蒋帅、卢亚文、张龙禄、浙江中明建设有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人利越集团有限公司称，法院于2014年4月8日依据（2014）东执民字第1301号执行裁定书查封了户名为浙江中明建设有限公司坐落于杭州市西湖区嘉绿景苑西园2幢1单元402室、502室，4幢1单元502室、802室共四套房屋。案外人认为该查封不符合法律规定，严重侵害了抵押人权的合法权益。被执行人中明建设于2013年5月13日、5月16日分两次向中国银行东阳支行借款共计1450万元，该借款由案外人利越集团提供连带责任保证，借款到期后因中明建设无力归还，中明建设分别于2013年11月14日、18日向利越集团借款850万元、600万元，共计1450万元。为了保证该借款能及时归还，由中明建设向案外人的实际出资人葛岸丽提供担保，并依法办理抵押登记。借款到期后中明建设无力归还借款本息1800万元，遂于2014年4月11日与案外人达成协议，将包括上述四套房产在内的十套房屋按1800万元的总价抵偿给案外人。2014年4月11日，双方向杭州市房产交易中心提交了房屋过户登记的全部资料，同时案外人已向税务机关交纳了十套房产过户契税542050元。房管部门已受理并正在审核发证阶段，同时为了将抵押财产能依法过户至案外人指定登记人名下，房管部门要求案外人先将持有的相应房屋他项权证予以注销，现案外人正在等待取证阶段，但被法院查封，导致房管部门停止发证。案外人认为，案外人与中明建设协议以抵押房产折价抵偿债务是实现抵押权的一种形式，符合法律规定。且所涉房产折价与评估价一致，并未损害其他债权人利益。根据评估机构评估，十套房产评估价为1800万元，实际双方折价也为1800万元，并另行缴纳税费542050元。此外，案外人注销他项权证属于实现抵押权的前置条件，并非抵押权的放弃。根据房管部门办理产权证书的规定，抵押财产需要办理过户手续的须先注销他项权证，案外人正处于抵押权的实现阶段，因此法院的查封，阻碍了案外人抵押权的实现。依据最高院查封、扣押、冻结财产的规定第十七条之规定，涉案房产属以债务抵销的方式支付了合理的对价。现过户手续正在办理中，虽尚未取得房产证，属政府主管部门的办理流程所需，案外人并无过错，法院不得查封。综上，案外人请求法院解除涉案房屋的查封，以保护抵押权人的合法权益。案外人利越集团有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据材料：一、借条原件一份及进帐单原件两份，用以证明被执行人中明建设在2013年11月14日和2013年11月18日向案外人借款1450万元并约定月利率为2.5%，以及中明建设自愿将涉案房屋抵押给案外人，案外人已将上述借款汇入中明建设帐户用于归还银行贷款的事实。二、他项权利证书复印件10份，用以证明被查封的四套房产抵押给案外人的实际出资人葛岸丽，债权数额为1450万元及利息的事实。三、房屋转让合同、契税证复印件各4份、税收缴款书复印件10份，用以证明抵押权人以房屋抵偿的方式实现债权，指定案外人为房屋的受让人，案外人已依法缴纳契税并已实际占有被查封房屋的事实。四、购房款发票原件4份（当庭提供），用以证明案外人已支付了全部购房款的事实。申请执行人何潜君针对案外人的异议请求及陈述口头答辩称，1、案外人与被执行人债务与本案无关联，申请执行人的债务已经生效法律文书确定，案外人的债权债务未经法院判决，尚没有证明债权债务关系。2、涉案房产被查封时其抵押登记已经依法撤销，查封的标的未设定抵押权，未经登记的抵押是无效的抵押，即使设定了抵押权，依法也只是具有优先受偿权，并不能直接将债务与房产进行直接抵消，优先受偿权也要经依法判决并经执行程序予以实现。3、案外人认为与被执行人已经达成了以房抵债的协议并正在办理过户之中，但该以物抵债不合法，损害了同一债务人的其他债权人利益，不属于法律规定的没有过错，这显然是属于债务人与某一债权人故意串通，损害包括本案申请人在内的所有债权人权益，而且这种行为在执行过程中是不能直接抵偿的行为，最高院是明文禁止的，所有的债务平等都应该依法通过诉讼、执行并参与分配。况且该抵偿行为并未最终实现物权的变更登记，案外人即使有债权也不是物权，本案财产并没有办理变更过户，且本案查封时，该房产未设定抵押，未有查封，也没有预约销售的登记，所以本案中法院的查封行为未损害案外人利益，相反案外人与被执行人的以物抵债行为不合法，损害了申请人及其他债权人利益。请求法院驳回案外人的异议。申请执行人何潜君未向本院提供证据材料。被执行人蒋正伟、蒋帅、卢亚文、张龙禄、浙江中明建设有限公司未作书面答辩，也未向本院提供证据材料。经听证查明，本院执行的（2014）东执民字第1301号申请执行人何潜君与被执行人蒋正伟、蒋帅、卢亚文、张龙禄、浙江中明建设有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月10日作出查封被执行人浙江中明建设有限公司所有的坐落于杭州市西湖区嘉绿景苑西园2幢1单元402室、2幢1单元502室，4幢1单元502室、4幢1单元802室房产的执行裁定。裁定送达后，案外人利越集团以其与被执行人中明建设已就涉案的房产协议折价抵偿债务、并已在办理过户手续为由向本院提出书面异议。另查明，被执行人中明建设于2013年11月14日向案外人出具借条一份，并以其所有的坐落于杭州市西湖区嘉绿景苑西园2幢2单元201室、1单元202室、1单元302室、1单元402室、1单元502室、4幢1单元302室、1单元402室、1单元502室、1单元602室、1单元802室十套房产作为借款抵押。2013年11月18日中明建设与利越集团就上述十套房产签订了房屋转让合同，约定每套房屋的转让价格为180万元。因被执行人中明建设未按约定时间还款，案外人利越集团与被执行人中明建设于2014年4月向杭州市房管部门提交了包括涉案房屋在内的十套抵押房产的过户手续，以每套180万元共计1800万元的价值抵偿中明建设所欠案外人的债务。案外人已向税务部门交纳了十套房产的过户税费，并取得了契证。因房产过户需要，案外人根据房管部门的要求已注销十套房产的他项权证，除涉案的四套房产外，其余六套房产已过户登记至案外人名下。本院认为，被执行人中明建设与案外人利越集团签订的房屋转让合同实为折价抵偿协议，签订时间虽早于借款到期日，但是双方以包括涉案房屋在内的十套抵押房产折价抵偿债务的行为，实际发生于2014年4月，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”之规定，即以抵押房产折价的方式实现抵押权。若本案申请执行人及被执行人中明建设的其他债权人，认为该折价行为损害了其利益的，可在法律规定的期限内提出撤销之诉。案外人利越集团以其与被执行人中明建设已就涉案房产协议折价抵偿债务、且未损害其他债权人利益为由，要求解除涉案房产的查封，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对杭州市西湖区嘉绿景苑西园2幢1单元402室、2幢1单元502室、4幢1单元502室、4幢1单元802室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 蒋 倩代理审判员 张 燕代理审判员 何 倩二〇一四年五月二十六日代书 记员 骆剑航