广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第689号
原告：杜满红，女，汉族，1974年10月16日出生，住广东省佛山市南海区，
原告：佛山市奔宝行汽车维修有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：杜满红，经理。
委托诉讼代理人：杜根荣，男，该公司员工。
两原告的共同委托诉讼代理人：黄伟珍，广东都汇律师事务所律师。
被告：李秀霞，女，1968年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被告：陈安锐，男，1966年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两被告共同委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。
第三人：佛山市南海区桂城街平西村上海股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：何玉伦。
原告杜满红、佛山市奔宝行汽车维修有限公司（以下简称奔宝公司）与被告李秀霞租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月11日立案后，根据原告申请，本院追加陈安锐为共同被告参加诉讼。本院于2015年6月23日、2017年5月25日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人黄伟珍、被告委托诉讼代理人柳军、陈惠娟到庭参加诉讼，原告杜满红到庭参加了第二次庭审。因本案处理结果与佛山市南海区桂城街平西村上海股份合作经济社有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2017年8月1日公开开庭审理了本案，原告杜满红、原告奔宝公司委托诉讼代理人杜根荣及两原告委托诉讼代理人黄伟珍、被告委托诉讼代理人柳军、陈惠娟到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托鉴定；双方当事人申请庭外和解但未能达成协议；鉴定期间及庭外和解期间依法不计入审限。本案现已经审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还合同保证金114000元及利息(按同期同类银行商业贷款利率算,从起诉之日算至清偿完毕之日止);2.被告赔偿两原告违约金114000元及利息（按同期同类银行商业贷款利率算，从起诉之日算至清偿完毕之日止）；3.被告赔偿两原告的房屋装修现值2736305元及利息、机械设备安装调试费27617元及利息和搬迁费50000元及利息，三项共2813922元及利息（按同期同类银行商业贷款利率算，从起诉之日算至清偿完毕之日止）；4.被告赔偿两原告评估费18165元；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告李秀霞是南海区桂城街道**厂房的出租方，原告杜满红是厂房的承租方，双方于2013年7月28日签订《厂房租赁合同书》，约定由原告杜满红承租涉讼厂房，租期三年，从2013年8月1日起至2016年7月31日。后原告投资成立原告奔宝公司。2015年3月17日、2015年4月13日，两原告看到第三人张贴于涉讼厂房的公告，才得知厂房及对应的土地于2015年4月30日租期已满且第三人不再签订续租合同，厂房和土地由第三人收回。至此，原告杜满红与被告李秀霞签订的《厂房租赁合同书》的租期才刚好过半，按照合同的约定，被告李秀霞已经违约，应当退还合同保证金114000元及赔偿原告杜满红违约金114000元。被告在签订合同时隐瞒其与第三人的土地租期不足三年情况下仍与原告签订三年期厂房租赁合同，导致原告杜满红及其投资的企业才开张使用一年半即面临拆迁、搬迁，被告应当赔偿两原告奔宝公司装修现值2736305元及利息、机械设备安装调试费27617元及利息和搬迁费50000元及利息。两原告为确定房屋装修现值、机械设备安装调试费、搬迁费的损失，委托广州市华盟价格事务所有限公司评估，支出评估费18165元，被告应予以赔偿。被告陈安锐为被告李秀霞配偶，其应对李秀霞应承担的一切法律责任承担连带责任。
两被告辩称，一、被告李秀霞与原告杜满红之间的租赁行为合法有效。涉案的租赁物是被告李秀霞向平西上海村股份经济合作社租赁土地，并办理了建设工程规划报建手续后建设的，属合法建筑物，因此，被告李秀霞与原告杜满红之间的租赁行为合法有效。
二、被告李秀霞与原告杜满红的合同租赁期限已于2015年4月30日到期，被告李秀霞不存在违约行为，无须赔偿两原告的经济损失。两原告经中介公司介绍看中了被告李秀霞的租赁物，在被告李秀霞与原告杜满红确定租赁关系前，被告李秀霞已明确告知原告杜满红，其与平西上海经济社签订的《上海村工业场地租用合约书》（以下称《合约书》）约定的承租期至2015年4月30日结束，并向两原告提供了该《合约书》的复印件，当时被告李秀霞只同意将合同期签到2015年4月30日结束，但原告杜满红认为承租期从2013年8月1日起至2015年4月30日只有1年九个月，时间过短，不利于经营，提出《合约书》的合约期满后，被告李秀霞可按当时地价在同等条件下有优先续租权，土地续租应无问题，故要求承租期至2016年7月31日。被告李秀霞考虑到存在风险不同意原告杜满红的意见，然后原告杜满红提出签订两份合同，一份是与租地期限同步的《厂房租赁合同书》，一份是在被告李秀霞与平西上海村股份经济合作社土地续期成功后，才生效执行的至2016年7月31日期满的《厂房租赁合同书》。对原告杜满红的意见被告李秀霞考虑后觉得没有风险，于是在2013年7月28日，被告李秀霞与原告杜满红同日同时签订了两份《厂房租赁合同书》。两原告在诉状中诉称被告李秀霞“隐瞒其与上海村的土地租期不足三年情况下仍与原告杜满红签订三年期厂房租赁合同”纯属捏造，不是事实。现由于涉讼的土地经批准为“三旧改造项目”，土地的规划由工业用地变更为商住用地，平西上海村股份经济合作社不再续租土地，并将以上情况予以公告，为此，被告李秀霞无法与平西上海村股份经济合作社续租土地，根据以上事实被告李秀霞与原告杜满红的合同租赁期限已于2015年4月30日到期，另外签订的租赁期至2016年7月31日的《厂房租赁合同书》没有生效，不发生法律效力，故被告李秀霞并不存在任何违约行为，无须向两原告支付违约金，无须赔偿两原告的经济损失。
三、根据《厂房租赁合同书》第十三条免责条款的约定，被告李秀霞无须赔偿两原告的经济损失。涉案《厂房租赁合同书》第十三条免责条款约定：“若在租赁期限内，国家政府政策规划拆迁的，则甲方须提前3个月书面通知乙方，乙方须在规定期限内办理厂房并结清该租赁行为所该支付的一齐费用（包括税费，杂费，水电费等等），甲方无息退还乙方租赁保证金，且拆迁厂房的厂房搬迁费归乙方。”被告李秀霞无法与平西上海村股份经济合作社续租土地，是因为涉讼的土地经批准为“三旧改造项目”，土地的规划由工业用地变更为商住用地，此情形属于合同约定因规划原因导致的拆迁，据此约定，被告李秀霞只须无息退还两原告租赁保证金，无须赔偿两原告的其他经济损失。
四、根据《厂房租赁合同书》第十四条合同的终止约定，被告李秀霞无须赔偿两原告的经济损失。涉讼《厂房租赁合同书》第十四条合同的终止条款约定：“本合同提前终止或有效期限届满，甲乙双方未达成续租协议的，一方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。”此约定设置原因是合同双方当事人考虑到同平西上海经济社续租土地处于不确定状态，有可能提前终止合同，为避免合同的风险，双方约定合同提前终止，两原告须迁离租赁物，无须对装修等进行赔偿。从这个约定的角度看，被告李秀霞无须赔偿两原告的经济损失。
五、原告杜满红提交的《关于佛山市奔宝行汽车维修有限公司的装修现值、机械设备安装调试费及搬迁费价格评估结论书》（以下简称“《评估结论书》”）不能做为本案的赔偿依据。《评估结论书》是原告杜满红没有与被告李秀霞的协商的情况下，单方委托评估公司出具的，评估结果有失客观公正。表现在：（1）对装修现值的评估，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，据此解释应对剩余租赁期内的装饰装修残值损失评估，而不是评估装修现值；（2）规定使用年限为5年，成新率确定为75%偏离合同约定，有失公正；（3）装修面积和数量与租赁物的实际不相符，实质上两原告仅对租赁物的首层进行了装修，并没有对租赁物的二层及以上进行装修；（4）重置单价严重偏离市场价格；（5）安装调试费属正常经营费用，不属赔偿范围，无须评估；（6）搬迁费亦属合同约定两原告应承担的费用，若要主张，也只能向拆迁单位主张。综上，两原告提供的《评估结论书》应不予采信，两原告请求的评估费也应不予支持。
五、鉴于两原告要求退还合同保证金，且涉案《厂房租赁合同书》已事实上无法履行，故被告李秀霞同意终止与两原告之间的租赁合同关系。综上，被告李秀霞在本案中无任何的隐瞒行为及违约行为，无须承担违约责任及赔偿责任，两原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回两原告的请求。
被告张安锐与被告李秀霞答辩意见一致。
第三人针对原告起诉述称，一、第三人与两原告之间不存在合同关系，更加不存在侵权等关系，没有损害两原告的利益，两原告在本案中的诉求与被告李秀霞无关，被告李秀霞无须赔偿两原告任何款项。二、本案中，第三人只是与李秀霞成立合法有效的合同关系，且租赁合同已于2015年4月30日届满。第三人将位于桥北工业区的土地出租给李秀霞，期限至2015年4月30日届满。在租赁期限届满前，第三人已经提前告知李秀霞不再出租相关土地。相关土地具有土地证，所以双方签订的租赁合同合法有效，所以第三人在与李秀霞租赁事宜上，不存在任何违约情形。三、第三人须对涉讼土地收回利用，已经提前发出公告，明确告知土地在租赁期限届满后不再续租，并已经与李秀霞签订相关协议，支付完毕相关补偿费用给李秀霞。由于第三人须对土地收回开发利用，明确告知了李秀霞在租赁合同期限满后不再对外出租，也已经以公告的方式，告知了所有实际使用的租户。同时，第三人也与李秀霞签订《拆迁补偿协议书》，按照评估机构所作报告，赔偿李秀霞损失，赔偿款已经支付完毕。四、第三人不清楚李秀霞与杜满红之间签订租赁合同的详细约定，但绝对没有同意他们可以在2015年4月30日后继续使用涉讼土地，杜满红在本案主张的损失，与第三人无关。即使存在杜满红所主张的租赁期至2016年7月31日的租赁合同，也因为第三人不同意而成为无效合同。五、李秀霞与杜满红曾多次到第三人办公室了解土地能否继续使用事宜，第三人均多次告知两人，土地在合同到期后不再续租，也明确要求两人不要进行新增的建设投入，否则后果自负。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的收款收据（4749673）、设备安装拆迁合同、佛山市奔宝行汽车维修有限公司拆迁设备费用明细，均加盖奥迪奥机电设备有限公司奥迪奥专用章，但原告未举证证明存在该印章对应的主体，且经本院于2017年10月16日在国家企业信息公示系统中查询，并没有名称为奥迪奥机电设备有限公司的主体存在，故本院对原告该组证据的证明力不予采信。
2.被告提交的骑盖佛山市南海区工商新证管理局档案查询专用章的《厂房租赁合同书》，本院进行综合认定。
诉讼中，本院根据原告的申请委托鉴定机构对涉讼房屋装修现值进行鉴定，广东同益达工程顾问有限公司出具《南海区平洲平西上海桥北工业区北区大道4号厂房内装修工程造价鉴定报告书》，被告虽有异议但未能举证推翻，且其一，即使其中包含次承租人的装修，亦只是原告与次承租人的独立关系，可先经本案清算后再由原告与次承租人清算；其二，装修情况可与公正的现场照片相互印证，故本院对其真实性予以确认。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2000年5月1日，原南海市平州区平上海经济合作社即现第三人（甲方）与被告李秀霞（乙方）签订《上海村工业场地租用合约书》，约定乙方向甲方租用工业场地3亩，租用期暂定15年，从2000年5月1日起至2015年4月30日止。场地租用期内除国家征用外，双方不能以任何借口中途收回或退出，如乙方自动退出，厂房归属上海村做租用期内余年时间的租金，如合同期满后，乙方须续租，则按当时地价，同等条件优先续租，如乙方不续租，厂房归属上海村。场地租用期内，如国家征用时，甲方积极协助乙方对征用单位进行有关补偿损失的交涉，但甲方不负责经济赔偿等。
2012年7月20日，佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组下发《关于认定佛山市南海区第三十一批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》，载明根据《关于简化“三旧”改造项目审批手续的通知》等相关规定，将包括位于桂城平西桂平路南侧的平西上海桥南桥北工业区改造项目共260672平方米在内的242个项目认定为南海区第三十一批“三旧”改造项目，具体应按区国土、规划等部门的相关要求实施。
2013年7月28日，原告杜满红（承租方、乙方）与被告李秀霞（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同一），约定甲方将位于平洲平西**的厂房（以下简称涉讼厂房）租赁于乙方作为汽车修理使用。租赁期限为3年，从2013年8月1日起至2016年7月31日。租赁期内若甲方提前结束合同，属甲方违约，若乙方提前结束合同，属乙方违约。租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。租赁物的免租期为30日，从租赁物交给乙方日起计算。免租期届满次日为起租日。若起租日水、电未接通，按水、电接通日起计租。在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，如乙方需要增加水、电容量或重新铺设线管（另装水表），此费用由乙方负责。本出租合同的租赁保证金为114000元。租金为每月38000元。租赁期限届满，在乙方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等，本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件免息退还租赁保证金。乙方应于每月10号或该日以前向甲方支付当月租金，甲方接受乙方10日内包括当日的由现金或支票支付租金，并不当作为逾期支付租金。甲方须保证出租物业产权清晰，符合出租物业的合法性，如产权问题引起的纠纷及经济损失由甲方承担。租赁期间，甲方如将上述物业所有权转移给第三人者或抵押时，应提前一个月书面通知乙方。物业所有权转移后，该第三者成为本合同的甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物业交还甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。甲方同意乙方在不影响厂房结构的情况下进行装修和安装设备，如需改动房屋结构，必须得到甲方书面同意后才能进行，新建的建筑物及固定装修，期满后归甲方所有，装置的设备归乙方所有。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。若在租赁期内，国家政府政策规划拆迁的，则甲方须提前3个月书面通知乙方，乙方须在规定期限内撤离厂房并且结清该租赁行为所该支付的一切费用（包括税费、杂费、水电费等），甲方无息退还乙方租赁保证金，且拆迁厂房的厂房搬迁费归乙方。本合同提前终止或有效期限届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。按甲乙双方协商规定，有关的税项及费用，按有关规定应由甲方作为出租人，乙方作为承租人承担，有关登记手续由甲方负责管理。若属甲方违反合同，需退回保证金114000元，另赔偿114000元给乙方。若属乙方违反合同任何一条，属违约，则保证金114000元归甲方所有等。
原告与被告另行签订一份落款时间为2013年7月28日的《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同二），基本内容与涉讼合同一一致，但有以下不同之处：1.明确载明租赁面积经甲乙双方认可确定为1300平方米，空地面积为300平方米。2.租赁期限约定为从2013年8月1日起至2015年4月30日。3.租赁保证金约定为24000元。4.租金为每月8000元。
2013年7月29日，被告李秀霞向原告杜满红出具《收款收据》，确认收取涉讼厂房押金114000元。
2013年12月19日，原告奔宝公司登记成立，法定代表人为原告杜满红。公司注册成立时，原告杜满红曾向佛山市南海区工商行政管理局提交涉讼合同二以及被告李秀霞与第三人签订的《上海村工业场地租用合约书》。
2015年3月17日，第三人发布公告，载明第三人经全体股东一致表决通过，决定租赁合同到期后不再将相关物业对外出租，不再签订续租合同，相关物业由我经济社收回与佛山市万泰房地产开发有限公司合作开发房地产项目。所以，希望各租户在本公告发出之日起60日内与第三人、佛山市万泰房地产开发有限公司及有关部门洽谈相关搬迁事宜并签署相关协议，如在此期限内未能与第三人及有关部门签署相关协议，将不再进行任何形式的补偿与赔偿。
2015年3月31日，被告李秀霞向原告杜满红发送短信，表示上海村目前收回土地的动作越来越大，到时你我都要离场，请被告尽快计好厂房的搬迁费用，被告尽量协助其于上海村谈判。同日，原告杜满红回复现在未找到厂房，设备搬迁最少需要三个月。
2015年4月13日，第三人发布公告，载明第三人经全体股东一致表决通过，决定租赁合同到期后不再将桥北工业区地块对外出租，上述桥北工业区租户与第三人签订的《租赁合同》于2015年4月30日届满后不再签订续租合同，相关土地、物业由第三人收回与佛山市万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）合作开发房地产项目。2015年3月17日，第三人已发出公告通知各租户在2015年5月17日前与第三人洽谈相关赔偿事宜并签署相关协议。现再次通知各租户，希望各租户自即日起尽快到位于上述工业区内的动迁部门洽谈搬迁补偿事宜并签署相关协议，超过2015年5月17日的，第三人将不再进行任何形式的补偿及赔偿。
2015年4月30日，第三人（甲方）与被告李秀霞（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定甲乙双方同意委托佛山市怡高不动产评估测绘有限公司作为补偿物业建筑面积的测绘单位，经该公司测绘做出测绘编号A4的测绘报告，甲乙双方对该测绘报告无异议。根据测绘报告记载地上建（构）筑物面积计算，乙方可得建（构）筑物补偿款共671313.6元（补偿标准、建筑面积及计算明细详见《补偿明细表》）。除该补偿款外，甲方及万泰公司无需支付乙方任何费用。乙方必须在签订本协议时，同时与甲方签订《土地及物业移交确认书》，自签订本协议之日起建（构）筑物等物业归甲方所有，乙方须在甲方发出搬迁通知之日起10日内腾空厂房，完成搬迁工作，将土地及建（构）筑物等物业交还给甲方。若乙方逾期不腾空并搬离的，则视为乙方放弃全部拆迁补偿款和相应财产的所有权，甲方有权自行处理。土地、物业交还后，统一由万泰公司进行拆迁处理。如乙方擅自拆除物业的，则视为其放弃相应的拆迁补偿款。乙方在返还土地及建（构）筑物等物业前所产生的一切债务由乙方自行承担（债务包括但不限于欠款、工人工资、抵押、质押、担保等）。将在乙方签订本协议及《土地及物业移交确认书》之日起15个工作日内支付第一期的补偿款201394.08元（即补偿款总额的30%），余下补偿款469919.52元（即补偿款总额的70%）待甲方发出搬迁通知后，乙方必须在10日内完成腾空搬迁工作，乙方完成搬迁且达到建筑物拆除条件后，甲方于15个工作日内支付（上述余下补偿款支付时间不迟于签订本协议之日起六个月内支付完毕，若乙方未按上述约定完成搬迁的不予支付补偿款）。乙方未按本协议约定完成搬迁并将土地及物业移交给甲方的，甲方有权不予支付本协议约定的一切补偿款，甲方有权追偿已支付的补偿款，并有权对本协议项下的拆迁物业、经营场所内物品实施搬迁、拆除等处分措施，乙方不得干涉或阻挠。庭审中，被告确认上述补偿款已经全部支付完毕。
2015年5月4日，第三人向桥北工业区的租户发布公告，载明：因您承租第三人位于上海村桥北工业区土地的租赁期限至2015年4月30日止，第三人此前已多次通知各租户合同期满后不再续租，终止双方的租赁关系。现已超过租赁期限，第三人要收回出租的场地，定于2015年5月7日起对桥北工业区进行停水，请各租户做好相关准备，并尽快清空场地，将物业及土地交还给第三人。
2015年5月7日，广州市华盟价格事务所有限公司佛山分公司出具发票，确认收取原告奔宝公司支付的评估费18165元。
2015年5月10日，广州市华盟价格事务所有限公司向原告奔宝公司出具《关于佛山市奔宝汽车维修有限公司的装修现值、机械设备安装调试费及搬迁费价格评估结论书》，载明在评估基准日2015年5月4日，奔宝公司的装修现值为2736305.25元、机械设备安装调试费为27616.8元、搬迁费为50000元等。其中搬迁费用的评估经评估人员在同类型的供求区域内进行了大量的市场调查，根据标的在区域搬迁费用价格水平，确定机械设备及生产工具搬迁费为40000元，办公设备及办公家具搬迁费为10000元等。广州市华盟价格事务所有限公司具有综合涉诉讼类价格评估及当事人委托的涉讼财物价格评估乙级资质，有效期至2016年2月21日止。
2015年4月4日，原告杜满红向被告李秀霞询问何时搬离，是否在其与李秀霞签的合同日期搬离；被告李秀霞表示全部厂主要求和上海村续租，具体情况未知，告知原告先做，有结果再通知原告。2015年5月4日，原告表示进入厂房的路口由昨天下午开始被沙堵塞，车辆无法通行，询问如何处理，如何营业；被告表示堆沙事件已上报政府部门介入，要求原告暂时保留证据，并表示当晚会让人铲走。2015年5月5日，原告表示厂房合同期未到，当日厂房门口张贴了告示，告知2015年5月7日开始停水，从5月4日开始，公司门前两路口被不明人用砂石封路，导致进入厂房道路无法正常使用，经营严重受到影响，损失巨大；被告表示，当天全体租户到平上访，提出诉求，政府出面都无法阻止。2015年5月6日，原告向被告表示签订合同期限是2013年8月1日到2016年7月31日，现道路被封的情况持续发生，厂房经营继续受到影响，则被告违约，原告除停止向被告支付租金外，还会对追究被告因此造成的损失。2015年5月9日，被告表示与原告协商调解。
被告持有一份《南海市建设工程规划许可证报批表》原件，载明工程名称为致雅鞋厂办公楼，为二层混合结构，建筑面积为1592平方米，建设单位为平西上海经济社，建设地点为上海新工业区。被告持有一份施工图审核意见原件，载明2000年10月24日，原南海市平洲区城镇建设办公室同意上述建筑申请办理规划报建，请规划局审批。必须完备施工报批手续才能动工。2001年3月15日，原南海市规划局加注意见“同意按临时建筑报建”，并加盖印章。建设单位原南海市平洲平上海经济合作社加盖印章。
诉讼中，本院根据原告申请委托广东同益达工程顾问有限公司（以下简称同益达公司）对涉讼装修工程现值进行评估，同益达公司出具《南海区平洲平西上海桥北工业区北区大道4号厂房内装修工程造价鉴定报告书》，载明装修工程装修部分造价为1040324.58元、装修工程安装部分造价为288484.84元，家具及设备费为577210元。2017年4月26日，同益达公司向本院出具《关于佛山市奔宝行汽车维修有限公司装修折旧年限的说明》，载明因没有相关的法规条文规定房屋装修造价具体折旧年限，依据装修工程常规折旧年限及实际适用年限，其建议参照5-10年的年限折旧完毕。
诉讼中，本院根据原告的申请委托鉴定机构对机械设备重新安装调试费用、搬迁费用进行鉴定。2015年7月17日，广东省质监局向本院发函，认为机械设备重新安装调试费用的委托申请不符合相关规定，退回鉴定委托。2015年9月25日，佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司向本院发函，认为存放在厂房内的机械设备及物品已经搬走，无法对搬迁费用进行评估，退回案件。
2013年8月1日至2015年4月30日期间，原告每月向被告支付租金38000元。
1994年1月24日，两被告登记结婚，现为夫妻关系。
另查明，涉讼厂房于诉讼中已经被拆除。
本院认为，关于双方实际履行的合同的问题。原告杜满红与被告李秀霞签订了涉讼合同一及涉讼合同二，两者约定的保证金、租金标准均不相同，原告举证已经足以证明其按照涉讼合同一的标准向被告李秀霞交纳保证金及租金，故本院认为双方实际履行的是涉讼合同一，原告主张涉讼合同二为办理工商登记而签订合理可信，本院予以采纳，被告主张按照涉讼合同二确定双方权利义务没有事实依据，本院不予采纳。综上，本院以涉讼合同一为基础处理本案。
涉讼合同一由原告杜满红与被告李秀霞签订，根据合同相对性原则，应由该两主体对合同关系进行清算，原告奔宝公司主张本案权利没有事实与法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告虽提交了《南海市建设工程规划许可证报批表》、《施工图审核意见》以证明涉讼厂房经规划报建，可合法出租，但其一，两文件载明的建设工程地址无法与涉讼合同约定的厂房地址相对应，不能证明是涉讼厂房的规划报建材料；其二，双方均确认涉讼建筑中有加建夹层，而报批表明确载明建筑物为二层，故即使上述材料为厂房规划报建材料，涉讼厂房亦存在超出规划许可范围建设的问题。综上，原、被告均未能举证证明涉讼厂房经合法规划报建手续，故涉讼合同一因违反法律强制性规定而无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告杜满红诉请被告退还保证金114000元符合法律规定，被告亦没有异议，本院予以支持。涉讼合同无效，其中关于违约金的约定亦无效，原告诉请被告支付违约金114000元及相应利息没有法律依据，本院不予支持。合同无效，原告杜满红起诉后被告李秀霞即应将所收取的保证金退还原告，逾期退还确实造成原告杜满红利息损失，故原告杜满红诉请被告李秀霞支付以114000元为本金从2015年5月11日起至该款实际退还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息合理有据，本院予以支持。
关于装修赔偿的问题。被告李秀霞作为出租方，有义务确保涉讼租赁物合法适租而将未经规划报建的涉讼厂房出租给原告杜满红；同时，原告杜满红作为承租人亦有义务审慎核查涉讼厂房是否经合法规划报建而未予核查即与被告李秀霞签订涉讼合同一，故双方对于订立无效的涉讼合同一均有过错。但根据原告杜满红与被告李秀霞之间的短信沟通，可见被告李秀霞在明知第三人要强制收回土地并与第三人协商签署补偿协议的情况下，仍隐瞒协商及补偿的情况让原告继续经营，此可与原告所主张的被告在履行合同过程中承诺在被告与第三人合同期满后仍可继续使用厂房的主张相印证，表明被告李秀霞在合同履行过程中过错更大，故本院根据公平及诚实信用原则，酌定被告李秀霞对合同无效后果承担60%的责任，原告承担40%的责任。原告举证的评估报告为其单方委托，未经被告确认，本院不予采纳，原告以此为基础诉请被告赔偿相应的评估费用没有依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉讼厂房于诉讼中因第三人收回土地被拆除，不存在被告李秀霞接收厂房受益的问题，故本院根据公平及诚实信用原则，按照原告杜满红实际投入扣除实际使用折旧后确定装修现值。关于折旧年限的问题，参考同益达公司提供的意见，本院酌定按照8年确定装修折旧年限。关于厂房实际使用期间的问题，因被告李秀霞与第三人已经于2015年4月30日签订拆迁补偿协议，同意将厂房及土地交予第三人处理，而原告举证亦足以表明从2015年5月初开始，其实际使用涉讼厂房受到较大影响，故本院认定原告实际使用厂房的时间计算至2015年4月30日。根据同益达公司意见，装修工程包括装修部分及安装部分造价共计1328809.42元，扣除实际使用的折旧外，装修损失为1038132.36元[1328809.42÷96×（96-21）]。根据双方对于合同无效过错比例，被告应向原告赔偿装修损失622879.42元（1038132.36×60%）。
关于家具及设备费的问题。原告主张赔偿的装修实际包括了家具及设备的赔偿，但经核查，该等家具及设备均为动产，原告未能举证证明存在阻碍其搬离的实质性障碍，其在已经通过公告得知涉讼厂房及土地由第三人收回的情况下，即应将该等动产搬离，原告不予搬离即应自行承担由此导致的不利后果。此外，原告虽称第三人对其动产进行了处理，但其一，其提供的搬迁设备明细载明其安装的项目包括机器设备，可见其自行搬离了设备；其二，原告未提供证据证明其主张，应自行承担不利后果。综上，原告诉请赔偿家具及设备费没有依据，本院不予支持。
关于机械设备安装调试费和搬迁费赔偿的问题。机械设备安装调试费和搬迁费均为合同无效后原告搬迁、重新经营所发生的必要费用，但原告未能举证证明其实际发生的金额，而该两项费用经评估机构确认亦无法出具评估结论，故本院考量原告主张、双方过错，根据公平原则酌定被告赔偿原告两项费用共计40000元，原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。
被告应否赔偿原告各项损失经本案清算才最终得以确定，且原告诉请赔偿的项目、金额均存在不当之处而经本案驳回，现原告诉请赔偿各项损失的利息理据不足，本院不予支持。
两被告为夫妻关系，上述债务因夫妻关系存续期间的经营活动发生，为夫妻共同债务，被告张安锐应对杜满红所负债务承担共同清偿责任。
鉴定费因本案清算必要而发生，且双方对于合同无效均负有过错，故本院根据双方过错比例酌定鉴定费由原告承担40%，由被告承担60%。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李秀霞、陈安锐应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金114000元并支付以该款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年5月11日起至该款实际退还之日止的利息予原告杜满红；
二、被告李秀霞、陈安锐应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失622879.42元予原告杜满红；
三、被告李秀霞、陈安锐应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿机械设备安装调试费及搬迁费40000元予原告杜满红；
四、驳回原告杜满红的其他诉讼请求；
五、驳回原告佛山市奔宝行汽车维修有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29456.7元（两原告已预交），由两原告负担18054.01元，由两被告负担11568.79元；财产保全费5000元（两原告已预交），由两被告负担。鉴定费39484元（两原告已预交），由两原告负担15793.6元，由两被告负担23690.4元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。被告应负担的受理费及保全费合计16568.79元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。两原告预交的受理费及财产保全费16568.79元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 朱道春
审判员 黄 伟
审判员 孙秀娟
二〇一七年十月十六日
书记员 邓莹莹