浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐沈民初字第789号
原告：章秀中。
委托代理人：林永华，浙江海赛律师事务所律师。
被告：张义付。
委托代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。
委托代理人：张云，浙江金九鼎律师事务所律师。
原告章秀中为与被告张义付租赁合同纠纷一案，于2013年8月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员李夏琰独任审判，于2013年9月3日公开开庭进行了审理。后本院依法转为普通程序，并组成合议庭于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林永华均到庭参加诉讼，原告章秀中、被告委托代理人张云到庭参加第一次庭审，被告张义付、被告委托代理人王建明到庭参加第二次庭审。因双方争议较大，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年7月25日，原告与被告签订租赁合同一份。合同约定：原告将其所有的坐落于沈荡镇新丰村的房屋及场地出租给被告；租赁期限自2011年8月1日至2020年12月31日；租金在2011年8月1日至2013年12月底每年为22000元，2014年至2016年12月底每年为23000元，租金每年支付一次，每次付款必须提前一个月付清。合同还对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，原告按照约定履行了交付房屋及场地的义务，但被告未依约支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金。为此，原告于2013年7月31日以书面通知方式催促被告支付租金，但未能得到被告的响应。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2011年7月25日签订的租赁合同（庭审中变更为要求宣告原、被告所签订的租赁合同无效）；2、被告立即腾空上述租赁合同项下的租房及场地；3、被告向原告支付水电费882.59元；4、被告向原告支付违约金11000元；5、被告向原告支付房屋及土地的占有使用费8437.80元，按每日60.27元自2013年8月1日暂计算至2013年12月28日，应计算至被告实际腾退房屋及场地之日止；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：请求驳回原告的所有诉请。第一，被告认为原、被告租赁合同对于租金支付的时间仅约定每年支付一次，提前一个月支付，没有约定那个时间点，属于约定不明确。根据合同法第226条的规定，可以认定本案涉及的租金未到给付期，所以未存在被告拖延支付租金的情形。第二，原告在没有与被告解除合同的情况下，而将租赁物高于原租金租赁给了其他人，收取了28000元的租金，原告的诉讼属于恶意诉讼，侵犯被告的合法权益。第三，原、被告签订租赁合同后，被告新增了部分财产，即使双方合同应该解除，该部分财产应该由原告返还。对原告提出的合同无效，被告同意确认合同无效，但被告请求原告返还我们已付的租金44000元，并赔偿被告因信赖合同有效而支付相关的费用76780元，合计120780元。
原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
1、租赁合同一份，证明原、被告为租赁合同关系，约定了相关的权利义务的事实；
2、通知书、快递详情单各一份，证明原告催促被告支付房租费的事实；
3、水费清单、电费清单各一份，证明原告为被告垫付的水电费金额；
4、通话记录详情单一份，证明原告多次打电话给被告，但被告拒不支付租金的事实。
5、拆除违法建筑通知书二份，证明租赁合同项下的租赁物属于违法违章建筑，违法违章建筑是不能作为租赁物的事实。
被告质证意见：对证据1租赁合同的三性没有异议，但对于租金付款仅仅约定必须提前一个月支付，属于约定不明确。另外，租金的违约金50%约定过高。对于被告新增部分租赁合同没有约定，但第4条第1项有约定，新增部分应该由被告受益。对证据2没有异议，但当时被告知道原告与沈炳洪对租赁有新的协议，所以被告对该通知书没有回复。对证据3水电费清单的真实性没有异议，根据公安调查笔录，现在租赁物应该由案外人沈炳洪在使用，所以水电费应该由沈炳洪支付。对证据4通话记录的真实性没有异议，但该呼叫不能证实原告的待证事实，因为当时原、被告及沈炳洪三方在协商，电话记录不能证明催讨的事实。对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告为反驳原告的主张，向本院举证如下：
1、场地的造价表一份，证明被告新增部分的价值计76780元的事实；
2、胡建明的书面证言一份，证明被告到胡建明家里借款30000元，用于支付原告的房租；并证实2013年8月7日，原告与沈炳洪签订租赁合同，租金一年28000元的事实；
3、保证书一份，证明原告的起诉是无理之诉，实际上是原告对自己的租赁物选择了两个租赁人，纠纷的原因是第三方擅自占用租赁物，并得到原告许可的事实。
原告质证意见：对证据1造价表，因是被告的单方描述，原告不予认可，对其真实性、合法性及关联性均有异议。对证据2属证人证言，被告未提供该证人的相应身份信息，其主体无法确认，相关内容也不具有客观真实性。根据最高人民法院的规定，证人应该出庭作证，未经出庭作证的证言，不予采信。另外从证明所说内容讲，证人事实上与被告存在利害关系，所述内容不具有客观真实性。对证据3保证书的真实性、合法性及关联性都有异议，被告未提供保证人沈炳洪的身份信息，无法核实保证人是否真实存在，该保证书是否为沈炳洪亲笔书写也不知道。该保证书内容也不能证明被告所要证明的事实。另外，该保证书其实是证人证言，根据法律规定，证人应该出庭作证，未出庭作证的证言不能作为证据。
本院认证认为：对原告提供的证据1、2、3、4、5，因被告对其真实性均无异议，本院予以认定。对被告提供的证据1，因属被告单方制作，且原告不予认可，故本院不予认定；对证据2证言，因胡建明未出庭，且没有相关证据予以佐证，故本院不予认定；对证据3保证书，实为一份证人证言，作为证人，应当出庭接受质询，因未出庭，故本院不予认定。
依据被告的申请，本院向海盐县沈荡派出所调取了原告、张磊及沈炳洪的三份询问笔录，原告在笔录中的陈述为：其将自留地及宅基地租给被告，被告在2012年4月份左右转租给沈炳洪。其一共收取被告2011年8月1日至2013年8月1日两年的租金共44000元。其没有与沈炳洪签订租赁协议，也没有收取沈炳洪租金。被告在租赁其建筑物期间搭建了150平方米的木棚并在木棚下面浇了水泥地皮及水泥门墩，并造了围墙，对此原告表示知晓。沈炳洪在笔录中的陈述为：其于2012年2月15日向被告转租的房屋及场地，租至2013年8月15日，租金为20000元一年，被告自用一间。后因被告未付房租，原告与沈炳洪协商将全部场地以28000元一年租予其。沈炳洪与原告签订租赁合同并交付原告28000元。张磊在笔录中的陈述为：其为被告的儿子，2013年被告至原告处交付下一年的房租时，原告称房子不租给被告了，2013年8月份至租赁场地处发现原告已经租给了沈炳洪。
原告质证意见：对原告所作的笔录的三性没有异议。对沈炳洪的询问笔录有异议，沈炳洪与被告存在着转租合同关系，与被告有利害关系，所作的陈述不具有客观真实性。对张磊的笔录也有异议，其与被告系父子关系，不具有客观真实性，不应该得到法庭的采信。
被告质证意见：对原告所作的笔录真实性不予采信。对沈炳洪的笔录部分为客观事实，其中沈炳洪在笔录中说“2013年8月7日，房主就跟我说让张义付来交房租，但张义付没有来，所以把房子给我好了”，而且沈炳洪明确是28000元租金已经交付，这一点很重要。被告租给沈炳洪是20000元，而原告租给被告是22000元，被告没有获利。现在原告租给沈炳洪收取28000元，整整高了6000元。从沈炳洪的笔录可以看出原告所说的没有与沈炳洪签订合同，没有收取房租是不真实的。对张磊的笔录没有异议。
本院认证认为：对三份笔录的真实性本院予以认定，对其所陈述的内容本院将结合庭审查明的事实及当事人的陈述予以认定。
经审理，本院查明事实如下：2011年7月25日，原告与被告签订租赁合同一份。合同约定：原告将其所有的坐落于沈荡镇新丰村的房屋及场地出租给被告，面积约3亩左右，该基地上有平房一幢，面积180平方米，小楼房二间60平方米及围墙；租赁期限自2011年8月1日至2020年12月31日；租金在2011年8月1日至2013年12月底每年为22000元，2014年至2016年12月底每年为23000元，租金每年支付一次，每次付款必须提前一个月付清。并约定第一次租金必须在7月25日全部付清。该合同第三条第3款约定：被告在租赁后需搭建棚由原告帮助联系，搭好后开支费用由被告承担。第四条第4款约定：双方必须遵守本协议，如有违约，按当年租金的50%付给对方。合同还对其他相关事项作了约定。被告承租房屋后，在经原告同意后即搭建了150平方米的木棚并在木棚下面浇了水泥场地及水泥门墩，并建造了围墙。水泥门墩、围墙及部分木棚距离海盐大道中心线23米以内，即位于海盐大道征地红线46米范围内，水泥门墩及围墙距离海盐大道边缘10米范围内。2012年2月份，被告将该房屋转租与沈炳洪，被告保留一间（约180平米的平房）自用，租金为20000元一年，现沈炳洪租金支付至2013年9月15日。该房屋及场地至今仍由沈炳洪使用。原告于2012年4、5月份左右得知该房屋已转租沈炳洪，但对此未提出异议。
另查明，因修建海盐大道（嘉南线）（县级公路）的需要，2010年4月16日，海盐县沈荡人民政府与巢春元（原告之父）签订房屋拆迁补偿协议，拆迁原告位于沈荡镇新丰村北15组的房屋及地面附着物，拆迁房屋总建筑面积436.33平方米（其中楼房建筑面积206.26平方米，平房建筑面积206.78平方米，简易房23.29平方米），要求原告于2010年4月30日前自行将权益属原告的建筑物、构筑物、附着物拆除并清场。因大道征地红线范围为46米宽，故沈荡镇政府对巢春元的主体房屋楼房206平方米及部分平房实施拆迁及补偿，同意其保留了60平方米的二层小楼和180平方米的平房。2013年11月29日，海盐县人民政府及海盐县公路管理段向原告送达拆除违法建筑通知书，限其在2013年12月3日前拆除未经批准擅自建设的围墙及公路建筑控制区内设置建筑物（厂房），即搭建的围墙、大门墩等。
本院认为：关于原、被告之间签订的租赁合同效力问题。本案中，原告要求确认该合同无效的理由为其所出租的房屋及场地已被镇政府征迁，为违法建筑。但依据镇政府的46米征地红线范围，原告所出租的60平方米二层小楼和180平方米的平房位于46米征地红线范围外，该房屋亦未在公路建筑控制区内（因海盐大道为县道，依照《公路安全保护条例》第十一条的规定：公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为：……县道不少于10米），不属于必须强制拆除的违法建筑。现镇政府同意其保留上述房屋，说明原告对该60平方米小楼和180平方米的平房为有权处分。对原告出租的场地部分，该场地位于46米征地红线之内，已被镇政府征收，对该场地原告不享有使用权，故其出租行为应属无权处分。依照民法及合同法有关无权处分的理论，虽无权处分行为人处分了他人之财产，但第三人为善意相对人的，可适用善意取得制度取得相应的物权。故无权处分合同虽属效力待定合同，但也并非在未得到权利人追认的情况下合同当然无效。在承租人即被告为善意相对人的情况下，被告善意取得该场地的承租权，就原告与被告之间的租赁关系应为有效。综上，原、被告之间所签订的合同没有损害国家利益、社会公共利益或恶意串通等情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合合同法第五十二条的合同无效的情形。虽该场地上有搭建大棚、围墙等未办理任何审批手续的违法建筑，但该建筑不属于原告出租的标的物，为事后添建，故亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条关于房屋租赁合同无效的情形，故原告要求确认合同无效的诉请本院不予支持，原、被告之间的租赁合同应为有效。
对该有效合同如何处理的问题。因现原告要求确认整个合同无效，并要求被告腾退该房屋及场地，被告对此不持异议，并已另行起诉要求原告赔偿其损失，故双方均没有再继续履行合同的意思表示。即便该房屋租赁有效的情况下，根据本院向原、被告释明，原告亦要求解除合同，被告则称整个合同应属无效，其意也即不再愿继续履行。故该合同本院予以解除。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故合同解除后，被告应腾退该房屋及场地，对被告已支付的租赁费及原告请求自2013年8月1日的租赁费，因被告已实际使用了该租赁物，故被告已支付的租赁费不应返还，同时被告按双方合同约定22000年一年支付自2013年8月1日起至实际腾退之日的房屋费。本案中，被告基于信赖利益，经原告同意在其租赁的场地上进行搭建，现原告不愿再继续履行合同，故应对被告的损失进行赔偿，因被告已就该损失部分另行诉讼，故本案不作处理。
对原告请求的违约金，因原告所称的违约行为为被告未按期缴纳房租。依据双方的约定为每年支付一次，提前一个月支付，没有明确是在一年的租赁期限届满时付还有提前支付下一年的房租，属于约定不明确。根据《合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故对原告要求被告在2013年7月提前支付至2014年8月1日的租金没有依据，被告不存在违约行为；其次，我国合同法中违约金的性质主要以补偿性为主，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告没有证据证明其存在其他经济损失，且本案中原告存在故意隐瞒部分土地已征用的事实，有违诚实信用，故综合上述分析，对原告请求的违约金，本院不予支持。对原告请求的水电费，因原告没有证据证明其垫付的事实，故对原告的该项请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、《公路安全保护条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告章秀中与被告张义付于2011年7月25日签订的租赁合同自本判决书生效之日起解除；
二、被告张义付于本判决生效之日起十日内腾退其向原告章秀中租赁的全部房屋及场地；
三、被告张义付支付原告章秀中自2013年8月1日起的租赁费，按每年22000元的标准计算，至被告实际腾退房屋及场地之日止；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费308元，由原告负担128元，被告负担180元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 曹建军
审 判 员 李夏琰
人民陪审员 俞校林
二〇一四年七月三十日
书 记 员 马亚军