浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初2082号
原告（反诉被告）杭州润贸商业发展有限公司。住所地浙江省杭州市江干区同协路***号********室。
法定代表人金德立，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人席永鸿、杨国勇，浙江铁诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘忠学。
委托代理人祝双夏、范阳阳，浙江智仁律师事务所律师。
原告杭州润贸商业发展有限公司（以下简称润贸公司）为与被告刘忠学房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月16日向本院起诉。反诉原告刘忠学于2016年4月28日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。润贸公司委托代理人杨国勇、刘忠学及其委托代理人祝双夏、范阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润贸公司诉称，2014年10月9日双方签订租赁合同，约定润贸公司将同协路333号润贸O2O生活广场F1-032、F1-033商铺租给刘忠学用于餐饮、服饰经营，租金每年325580元，租金起算日期按刘忠学实际开业日期计算，等等。后刘忠学于2015年5月10日试营业，5月20日开始营业。承租期间，刘忠学对租金一直拖延未付，另有部分月份电费也未支付。润贸公司多次催讨未果，无奈之下解除了与刘忠学之间的合同，刘忠学于2016年1月31日搬出了租赁场所。原告润贸公司提出以下诉讼请求：
判令被告刘忠学支付租金229244元、滞纳金24162.50元（滞纳金暂计至2016年3月10日，2016年3月11日起至租金支付完毕之日止的滞纳金按每日万分之五的标准另行计算），支付电费4032元。
被告刘忠学辩称，一、润贸O2O生活广场一直未正式营业，刘忠学无须支付租金。润贸公司所称的5月20日正式营业时间，并未提供证据证明，刘忠学也未收到相关的通知。刘忠学曾于2015年5月21日致函润贸公司要求确认正式营业时间，然而润贸公司迟迟不予答复。二、2015年5月10日广场试营业时，刘忠学发现在距离其店铺10米外开设了1家coco水吧。润贸公司的行为已经违反合同约定，应承担违约责任。三、认可电费。
反诉原告刘忠学诉称，一、润贸公司延迟开业时间造成刘忠学囤积大量冬装，应承担赔偿责任。租赁合同约定租赁期限为2014年12月27日至2017年12月31日，基于正常的商业判断刘忠学认为合同约定的租期前日期为开业日期。为保证开业的正常销售，刘忠学预定了冬季男装女装各1000件。由于润贸公司开业时间一拖再拖，导致刘忠学的货物积压，过季后大幅度贬值，造成巨大损失。二、润贸公司违反合同约定，导致货物大量积压，造成刘忠学极大损失。租赁合同约定1层商业区只有刘忠学一家水吧。但在试营业日当天刘忠学发现1层商业区出现另1家水吧，且与刘忠学店铺相距10米。刘忠学发函与润贸公司交涉，但润贸公司一直未予正面回应，严重破坏刘忠学的整体经营计划，进而造成刘忠学无法正常经营，并囤积大量货物无法销售。刘忠学曾与案外人汪爱林签订项目合作协议，约定由刘忠学出资15万元，并保证生活广场1层商业区只有刘忠学一家水吧，否则15万元将不再退还。由于润贸公司的违约行为，导致刘忠学将对汪爱林承担违约责任。三、润贸公司提前解除合同，应返还刘忠学所缴纳保证金，并赔偿设计费、装修费。刘忠学签订租赁合同后曾向润贸公司交纳81396元合同保证金；与设计公司签订设计协议，支付设计费用44600元；与装修公司签订工程装修合同，支付装修款15万元；向润贸公司交纳10500元装修保证金。刘忠学原本的装修预计是使用3年，然而润贸公司仅8个月单方解除合同，造成刘忠学的设计、装修付之一炬，润贸公司应赔偿相应的装修款项。四、润贸公司的招商行为涉嫌欺诈。招商文件中原先的楼层设计有5层，其中第4层为餐饮区，在试营业当天刘忠学才发现楼层只有4层，餐饮区已被移除，许多重要的店铺未开业，广场整体的商业业态发生了巨大的变化。润贸公司未尽告知义务，也未在事后进行任何补救，其行为已涉嫌欺诈。反诉原告刘忠学提出以下反诉诉讼请求：
一、判令反诉被告润贸公司赔偿囤货损失480500元。
二、判令反诉被告润贸公司赔偿设计费44600元、装修费232000元。
三、判令反诉被告润贸公司赔偿反诉原告刘忠学因违约支付案外人汪爱林的合作款15万元。
四、判令反诉被告润贸公司返还合同保证金81396元、装修保证金10500元。
反诉被告润贸公司辩称，一、即使无直接证据证明润贸公司曾事先通知过刘忠学，根据双方的函件往来及双方合同约定和商业惯例，租赁合同均为先租后用模式，刘忠学于5月10日已经开始营业，5月21日润贸公司向刘忠学催收租金也能印证刘忠学应知晓5月20日开业，即开始计算租金的事实。二、关于水吧润贸公司不存在违约行为，前期施工过程中已为刘忠学预留了水吧给排水管道，但因刘忠学一直未能如期将水吧设备及人员安排到位，考虑到整体布局的完整性与消费者利益，润贸公司在与刘忠学协商后才引进了另1家奶茶店进行经营。三、关于刘忠学的其他损失。本案系因刘忠学违约拒付租金导致合同解除，另外刘忠学已经实际经营半年左右，故其经营损失要求原告赔偿于法无据。四、囤货损失不同意支付，刘忠学自行大批量的囤积冬装，责任应由刘忠学自行承担。合同保证金不同意退还，装修保证金同意返还。
经审理本案事实认定如下：
2014年10月9日，润贸公司（甲方）与刘忠学（乙方）签订租赁合同，约定：甲方有偿向乙方提供润贸公司润贸O2O生活广场作为经营场地，租赁铺位号为F1-032、F1-033，面积约223平方米，经营品类餐饮、服饰，经营品牌谷莲领域时尚生活馆；租赁期限自2014年12月27日起至2017年12月31日止，租金起算日为按实际开业日期开始计算，若甲方开业延后，乙方无权以任何名义、任何方式获得补偿，但租赁期限及租金按甲方延后总天数在租赁期限或租金中作对等的延长或减少；2014年12月27日至2015年12月31日的租金为330040元，2016年的租金为325580元，先付租金后使用；乙方在合同签订7日内交纳合同保证金81396元，若乙方在遵守合同、装修、顾客服务和员工纪律等方面发生违约事由的，乙方应及时妥善处理纠纷，甲方有权按合同约定扣除该合同保证金；合同终止，双方租金结清6个月后，经双方确认无遗留问题，凭甲方开具的收款收据原件，由甲方退回合同保证金，保证金不计利息；1楼招商区仅限刘忠学1家水吧（除麦当劳、必胜客、冰激凌）；乙方逾期缴纳合同或协议相关费用、保证金等的，每逾期1天，按逾期缴纳费用总额的5%支付滞纳金，逾期7天仍未缴纳的，甲方可以单方面无条件解除合同，合同保证金不予退回；乙方不得将合作场地转租或与第三方合作经营；等等。
2014年10月15日，刘忠学向润贸公司支付了合同保证金81396元。2015年4月24日，刘忠学向润贸公司支付了装修保证金10500元。润贸公司于2015年4月10日左右将租赁商铺交付给刘忠学，刘忠学进行了装修。润贸O2O生活广场于2015年5月10日开始试营业，刘忠学于同日开始营业。润贸公司于2015年5月21日开始要求刘忠学支付自2015年5月20日起算的租金。
润贸公司将1楼招商区的商铺租赁给案外人经营都可奶茶店，合同签订时间润贸公司陈述为2015年4月13日。都可奶茶店于2015年5月10日开始营业，刘忠学的水吧一直未开始营业。
2015年11月22日，润贸公司向刘忠学送达解除租赁合同通知书，主要内容为：双方于2014年10月9日签订租赁合同，合同履行中虽经润贸公司催讨但刘忠学至今未按约支付租金，刘忠学的行为已构成违约，润贸公司决定自即日起解除双方签订的租赁合同，要求刘忠学在接到通知之日起3日内腾退场地、付清所有结欠的费用、承担违约责任。
润贸公司于2015年11月收到刘忠学发出的落款时间为2015年5月21日的函，主要内容为：“今日”收到润贸公司租金交纳函，有4点问题要求予以书面答复；刘忠学支付冬装订货款427600元，预计润贸公司能正常开业，现冬装放在仓库1件未销售，要求润贸公司帮助解决；润贸公司规划业态为地上5层、地下1层，现在开业少了1层4F美味生活馆，润贸公司招商有夸大宣传的事实；润贸公司何时正式开业刘忠学未接到通知，润贸公司的电影院、超市及众多餐饮品牌何时能全部开业，刘忠学也未收到正式的书面信息，润贸公司现在开始收取租金极不合理；合同约定1楼招商区只限刘忠学1家水吧，现在1楼有1家奶茶店已经试营业，致使刘忠学和另1家合作奶茶店合约无法继续。
2016年1月15日，润贸公司向刘忠学复函，主要内容为：刘忠学提出的冬装订货款应由刘忠学自行承担损失；层数和业态规划在双方签订的合同内容中并未涉及，对刘忠学提出的内容润贸公司不予认可；承诺的电影院已开业，其它主力店也都已进驻和开业；刘忠学未在装修进度内将与奶茶品类相关的设备及人员布置到位，润贸公司在得到刘忠学口头认可的情况下引进了其它品牌奶茶店；刘忠学欠付2015年5月20日至12月31日的租金及部分电费，已严重违约，润贸公司按合同约定与刘忠学解除合同。
2016年1月26日，刘忠学向润贸公司发函，主要内容为：刘忠学至今未收到润贸公司的正式开业函，不知道润贸公司什么时间为正式开业时间；现在1楼有1家奶茶店于2015年5月10日已经试营业，致使刘忠学的水吧无法开业，刘忠学定于2016年1月31日撤柜；润贸公司已违约，刘忠学按合同约定与润贸公司解除合同。
刘忠学于2016年1月31日搬离租赁商铺。刘忠学未向润贸公司支付过租金、房屋占有使用费，尚欠电费4032元未支付。
上述事实，有润贸公司提交的租赁合同、函、刘忠学提交的解除租赁合同通知书、函、专用收据、本案庭审笔录证实。
本院认为，润贸公司与刘忠学之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。租赁合同约定，租赁期限为2014年12月27日至2017年12月31日，租金起算日为按实际开业日期开始计算。合同并未就试营业与正式营业作出区分，刘忠学主张润贸O2O生活广场正式营业前其无需支付租金没有依据。润贸O2O生活广场于2015年5月10日开始试营业，润贸公司要求自2015年5月20日开始计算租金本院予以支持。
租赁合同约定，1楼招商区仅限刘忠学一家水吧，但润贸公司又将1楼招商区的商铺租赁给案外人经营都可奶茶店，与合同约定不符。润贸公司主张刘忠学未在装修进度内将与奶茶品类相关的设备及人员布置到位，其公司在得到刘忠学口头认可的情况下引进了其它品牌奶茶店。但是第一，润贸公司于2015年4月10日左右将商铺交付给刘忠学，而润贸公司与案外人签订租赁合同的日期却是2015年4月13日，因此润贸公司主张的因刘忠学设备及人员未及时到位而引进其他品牌奶茶店的原因明显不能成立；第二，润贸公司主张得到刘忠学口头认可没有证据证明。润贸公司将1楼招商区的商铺租赁给案外人经营都可奶茶店违反合同约定，可能对刘忠学的经营造成不利影响，刘忠学有权要求减少租金。刘忠学要求减少1/3的租金过多，本院酌情确定租金应减少1/5。
刘忠学于2016年1月26日向润贸公司发函，主张1楼有1家奶茶店于2015年5月10日开始试营业，致使其水吧无法开业，润贸公司已违约，通知润贸公司解除合同。本院认为，润贸公司的违约行为虽可能对刘忠学的经营造成不利影响，但不致使刘忠学的水吧无法开业，刘忠学的水吧一直未开始营业是其自身原因所致；并且刘忠学承租商铺用于经营服饰、餐饮，刘忠学陈述经营服饰的面积达到了2/3；因此润贸公司的违约行为尚未构成根本违约，刘忠学解除合同依据不足。
租赁合同约定，刘忠学逾期缴纳合同或协议相关费用等超过7天的，润贸公司可以单方面无条件解除合同。刘忠学一直未支付租金，润贸公司可以解除合同。2015年11月22日，润贸公司向刘忠学送达解除租赁合同通知书，以刘忠学未支付租金为由通知即日起解除租赁合同。润贸公司解除合同的行为符合合同约定，涉案租赁合同于2015年11月22日解除。刘忠学于2016年1月31日搬离租赁商铺，其应向润贸公司支付2015年5月20日至2016年1月31日期间按合同约定标准的80%计算的租金、房屋占有使用费，为183395.20元。
润贸公司要求刘忠学支付逾期支付租金的滞纳金。本院认为，租赁合同约定刘忠学逾期缴纳合同或协议相关费用、保证金等的，每逾期1天，按逾期缴纳费用总额的5%支付滞纳金，逾期7天仍未缴纳的，润贸公司可以单方面无条件解除合同，合同保证金不予退回。租赁合同就逾期付款达7天润贸公司决定解除合同情况下是否仍需支付滞纳金未作明确约定，考虑支付滞纳金与不予退还合同保证金均是对违约责任的约定，租赁合同已经约定了逾期付款达7天润贸公司决定解除合同情况下合同保证金不予退还，应理解此种情形下润贸公司不能再要求支付逾期支付租金的滞纳金。因此，对润贸公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
润贸公司要求刘忠学支付电费4032元，刘忠学没有异议，本院予以支持。
刘忠学要求润贸公司赔偿囤货损失480500元。本院认为，租赁合同虽然约定了租赁期限为2014年12月27日至2017年12月31日，但也约定了租金起算日为按实际开业日期开始计算，若润贸公司开业延后，刘忠学无权以任何名义、任何方式获得补偿。刘忠学在润贸公司向其交付商铺、通知开业前，自行决定购进服装，由此造成的服装积装损失应由其自行承担。刘忠学要求润贸公司赔偿囤货损失的反诉诉讼请求，本院不予支持。
刘忠学要求润贸公司赔偿设计费44600元、装修费232000元。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”。涉案的租赁合同因刘忠学违约而解除，因此对刘忠学要求润贸公司赔偿设计费、装修费的反诉诉讼请求，本院不予支持。
刘忠学要求润贸公司赔偿其因违约支付案外人汪爱林的合作款15万元。刘忠学主张租赁商铺的水吧系其与案外人汪爱林合作经营，由其出资15万元，并保证1层招商区只有刘忠学的1家水吧，否则15万元不再退还，由于润贸公司的违约行为，导致其将对汪爱林承担违约责任。本院认为，第一，租赁合同约定了刘忠学不得将合作场地转租或与第三方合作经营，刘忠学与合作方就违约责任的约定对润贸公司没有约束力。第二，如前所述，润贸公司的违约行为虽可能对刘忠学的经营造成不利影响，但不致使刘忠学的水吧无法开业，刘忠学的水吧一直未开始营业是其自身原因所致，因此刘忠学即使因水吧未开始营业遭受了损失，亦无权要求润贸公司进行赔偿。刘忠学的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。
刘忠学要求润贸公司返还合同保证金81396元、装修保证金10500元。对于装修保证金10500元，润贸公司同意返还，该部分反诉诉讼请求本院予以支持。对于合同保证金，租赁合同约定刘忠学逾期缴纳合同或协议相关费用、保证金等的，每逾期1天，按逾期缴纳费用总额的5%支付滞纳金，逾期7天仍未缴纳的，润贸公司可以单方面无条件解除合同，合同保证金不予退回。涉案的租赁合同因刘忠学未支付租金而由润贸公司通知解除，根据租赁合同的约定合同保证金不予退回；但考虑润贸公司亦有违约行为，本院酌情确定润贸公司应返还部分合同保证金16000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告刘忠学向原告杭州润贸商业发展有限公司支付租金、房屋占有使用费人民币183395.20元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告刘忠学向原告杭州润贸商业发展有限公司支付电费人民币4032元，于本判决生效后十日内付清。
三、反诉被告杭州润贸商业发展有限公司向反诉原告刘忠学返还合同保证金人民币16000元，于本判决生效后十日内付清。
四、反诉被告杭州润贸商业发展有限公司向反诉原告刘忠学返还装修保证金人民币10500元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告杭州润贸商业发展有限公司其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告刘忠学其他反诉诉讼请求。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2581元，由杭州润贸商业发展有限公司负担人民币556.50元，由刘忠学负担人民币2024.50元；反诉案件受理费人民币6895元，由刘忠学负担人民币6663.50元，由杭州润贸商业发展有限公司负担人民币231.50元。
刘忠学应负担的本诉案件受理费人民币2024.50元，于本判决生效后三日内交纳至本院；杭州润贸商业发展有限公司应负担的反诉案件受理费人民币231.50元，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12057元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一六年七月二十六日
书记员 杨文婕