中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第395号原告华蕊萍·爱瑞斯，加拿大人。委托代理人朱诗华、沈凤英，北京市大成（苏州）律师事务所律师。被告佑林（昆山）房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带琼花二路佑林太极中心二层，组织机构代码771520493。法定代表人沈荣燮，该公司董事长。委托代理人王建华，江苏王建华律师事务所律师。原告华蕊萍·爱瑞斯与被告佑林（昆山）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年10月8日作出（2010）昆民初字第2467号民事判决，后原告华蕊萍·爱瑞斯不服，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院作出（2012）苏中民终字第0286号民事裁定书，裁定撤�本院作出的（2010）昆民初字第2467号民事判决书并将该案发回本院重审，本院于2013年1月6日立案受理，并依法组成合议庭，于2013年3月5日、5月29日、7月17日三次公开开庭审理，原告华蕊萍·爱瑞斯及其委托代理人朱诗华、沈凤英，被告佑林公司的委托代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华蕊萍·爱瑞斯诉称：原、被告双方于2007年9月18日签订《昆山市商品房购销合同》，约定由原告购买位于昆山市千灯镇沿沪产业带三号地块“泰极名品”X号楼XXX号房。原告按照合同约定已支付全部购房款1935000元。但原告发现被告擅自改变房屋结构，与合同、广告、模型等均不符合。具体为：1、原告所购买房屋东墙应为大窗户，可实际交付房屋将窗户改为电表箱，因电表箱产生�辐射危害给住户带来长期的安全隐患；2、被告擅自在该房屋内墙另立一墙，使得房屋的面积受损；3、被告交付房屋的花园面积少于合同约定的116平方米。原告已多次与被告协商上述问题，但是被告未能提出有效的解决方案，故原告诉讼至法院，请求判令：1、被告立即拆除原告房屋东墙上的电表箱以及另行增加的墙体；2、被告向原告支付违约金按照已付房款的金额，按照每日万分之三计算，自2008年8月18日计算至判决书生效之日止；3、被告承担因本案所发生的律师费、交通费等合计11000元；4、被告承担本案诉讼费。被告佑林公司辩称：1、被告出售的房屋符合设计要求，根据设计规范，涉案房屋东墙有一个宽1.6米、高0.5米的窗户，而原告误解为整栋墙是窗户；根据设计要求，在涉案房屋东墙窗下有一电表箱，该电表箱不存在辐射危害，原告要求拆除是无理的；原告以电表辐射为由，被告好心将其墙壁加厚，并非另立一面墙。2、涉案房屋于2008年已经竣工备案，而原告无理拖延受领房屋，根据合同约定，涉案房屋视为已经交付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房购销合同》一份，约定原告购买被告开发的位于昆山千灯镇沿沪产业带机场路南3号地块泰极国际花园一期X幢XXX号房屋，住宅建筑面积258平方米，总房款1935000元；该合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月18日前，依照国家和地方人民政府规定，将具备1、2条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，2、该商品房取得《昆山市商品住宅交付使用备案证书》；合同约定了商品房达到交付使�条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该房屋自交付之日起由卖方转移给买方，买方需在收到房屋交接书之日起30日内办理房屋验收交接手续，如买方未按约定的日期办理该房屋验收交接手续，卖方应当发出书面告知书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日第二日起，视为卖方已经完全履行完毕对该房屋交付责任，买方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并�认同该房屋符合本合同附件三的标准，合同附件三为装饰、设备标准（包括外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯、其他）；该合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告于当日向被告支付购房首付款53.5万元，并于2007年9月2日支付了房款5万元整，2007年10月8日原告通过向银行按揭贷款的方式支付了剩余购房款135万元整。2008年8月1日，泰极国际花园1#-6#房屋取得竣工备案意见书。2008年8月6日，泰极国际花园7#-10#房屋取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。此外，被告还取得涉案房屋的住宅质量保证书以及住宅使用说明书。2008年8月12日，被告通过挂号信的方式向原告发出《入伙通知书》，催告原告于2008年8月16日-9月14日办理交房手续。2008年9月26日，被告再次通过挂号信的方式向原告送达《致逾期未办理交房手续的业主的公函》，催告原告务�于2008年9月29日办理交房手续，并明确如逾期未完成交房手续的，于截止日的第二日开始视为被告已经履行交房责任。涉案房屋在竣工验收之后，被告在房屋东内墙电表箱部位增加一堵立墙。但原告认为被告交付的房屋与当初承诺的房屋不符，涉案房屋东墙应该为之前沙盘模型照片中的大窗户，故原告以被告出售的房屋将东窗的大窗改为小窗并安装了电表箱为由拒绝受领涉案房屋至今。2011年4月10日，原告与被告的工作人员黄晓莉的电话录音中，黄晓莉认可模型的窗户做错了。上述事实有原告提供的《商品房购销合同》、楼房模型照片、楼房实样模型照片、首付款收据、个人贷款支付凭证、发票联、个人住房借款合同，被告提供的竣工备案意见书、昆山市商品房屋交付使用备案证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入伙通知书�挂号信收据及回执等及原被告庭审陈述予以证实。另查明：泰极国际花园一期X幢为施工编号，公安编号为X幢。根据原、被告提供的昆山千灯沿沪产业带三号地块商住项目工程设计图显示，涉案房屋一层东墙原存在宽1600毫米、高500毫米的窗户，且该墙体有强电箱留洞，洞口尺寸为宽1350毫米、高1000毫米、深150毫米。根据被告书面确认，现其安装的电表箱实际尺寸为宽1220毫米、高960毫米、深315毫米。该工程项目的设计单位为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司。本案在一审的审理过程中，原告曾申请如下项目委托鉴定：1、电表箱嵌入墙体深度；2、嵌入电表箱的墙体能否正常使用。在一审审理过程中本院据此曾委托苏州市建设工程质量检测中心有限公司进行检测，鉴定过程中原告对鉴定部门的检测方式存在异议，后变更鉴定申请，但因原告经鉴定部门及本院催缴鉴定费后未按时缴费，该鉴定被退卷。上述事实由被告提供的变更证明、施工编号与公安编号对照表、昆山千灯沿沪产业带三号地块商住项目工程设计图、设计单位的规范说明、被告的关于电表箱及墙体尺寸说明、原告的鉴定申请书、苏州市建设工程质量检测中心有限公司的退卷函、昆山市人民法院委托鉴定结案函以及庭审陈述予以证实。庭审后，本院向原告释明，关于其要求拆除电表箱的诉讼请求，由于被告不同意拆除，如设计施工完成客观上不能拆除，原告的意见，原告表示即使不能拆除也要房屋。本院认为：原被告签订的《商品房购销合同》合法有效，本院予以认定。被告的楼盘模型中对于原告购买的房屋东窗的�示具体明确，对于原告购买房屋有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应该作为合同内容，如有违反，被告应当承担违约责任。本案争议焦点1、在签订《商品房购销合同》时，被告在楼盘模型中承诺的东窗与实际交付的房屋东窗是否一致。本院认为从原告提供的楼盘模型照片来看，东窗的尺寸与实际交付房屋的窗户尺寸明显不符，被告的工作人员黄晓莉的电话录音中也认可模型错误，故原告主张实际交付房屋的窗户尺寸与所展示的楼盘模型不同，本院予以确认，被告未能按照约定交付房屋，存在违约，应当承担违约责任。本案争议焦点2、电表箱及立墙应否拆除。本院认为，电表箱系根据设计图纸要求安装交付使用，客观上已经不能拆除，故对于原告要求拆除电表箱的诉讼请求本院不予支持。关于立墙，系被告在竣工验收之后增加，不符合施工和设计规范的要求，且被告未能举证证明该立墙的增加取得原告的同意。被告表示立墙系根据原告要求，为满足客户要求所增加的，如原告坚持拆除，被告表示同意拆除该立墙。现原告坚持要求拆除，被告表示同意拆除，本院尊重当事人双方的真实意思表示，该立墙应予拆除，但是被告在拆除时应尽到合理的谨慎注意义务，不得破坏原房屋的结构安全，拆除费用由被告自理。本案争议焦点3、被告应当如何承担违约责任。原被告在合同中约定的交房条件是该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书、《昆山市商品住宅交付使用备案证书》，被告在通知交房时已经符合上述条件。在被告明确表示不拆除电表箱时，原告可以选择解除合同减少损失，但原告一直以此为由拒收房屋，对于损失的扩大也存在一定过错，故原告按照逾期交房的约定主张违约责任不妥。关于已经安装的电表箱客观上不能拆除的情况，本院释明后，原告仍愿意接受房屋，考虑到该电表箱的存在客观上导致房屋的贬值损失，本院酌情认定被告承担200000元的违约金。被告主张的律师费、交通费没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佑林（昆山）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于昆山千灯镇沿沪产业带三号地块“泰极名品”X�楼（施工编号）XXX号房屋东内墙处增加的立墙拆除。二、被告佑林（昆山）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告华蕊萍·爱瑞斯违约金200000元。（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断�规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6680元，由原告负担3000元，由被告负担3680元。该款原告已经预交，本院不再退还，被告负担部分在被告履行上述判决时并一并支付予原告。如不服本判决，原告华蕊萍·爱瑞斯可在判决书送达之日起三十日内，被告佑林（昆山）房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  崇海燕人民陪审员  王桂香人民陪审员  唐琴娣二〇一四年九月十日书 记 员  王 强附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和�偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。