福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终679号
上诉人（原审原告）：吕玲珊，女，1989年6月22日出生，汉族，厦门嘉信外贸有限公司职员，住福建省厦门市思明区。
委托代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡文华，男，1969年9月28日出生，汉族，经商，住漳州市芗城区。
委托代理人：杨清江，福建扬都律师事务所律师。
委托代理人：邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。
原审第三人：黄明山，男，1964年1月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
原审第三人：庄秋雄，女，1970年8月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
原审第三人：黄俊强，男，1991年10月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人：蔡柳生，福建闽隆律师事务所律师。
委托代理人：郑瑛莺，福建闽隆律师事务所实习律师。
上诉人吕玲珊因与被上诉人蔡文华，原审第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强案外人执行异议之诉一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第8850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕玲珊的委托代理人林松勇、沈小玲，被上诉人蔡文华的委托代理人杨清江，第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强的委托代理人蔡柳生、郑瑛莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2013年7月15日，吕玲珊与黄俊强签订一份《房地产买卖协议》，约定黄俊强将其所有的址于漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处××·××1-4幢地下室××号地下车位（建筑面积：32.54平方米）、××号地下车位（建筑面积：32.54平方米）和××·××4幢××号的房屋（建筑面积141.24平方米）转让给吕玲珊，上述房产的总成交价为120万元。合同第四条约定，黄俊强已收取吕玲珊定金90万元；办理协议公证、且黄俊强交房和交付现有的所有房地产材料当日吕玲珊付给黄俊强全部购房款120万元（含已支付的定金）。合同第七条约定，黄俊强应确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。若发生与黄俊强有关的产权纠纷或债权债务，概由黄俊强负责清理，并承担违约责任，由此给吕玲珊造成的经济损失，黄俊强负责赔偿。2013年7月16日，上述《房地产买卖协议》经漳州市公证处公证。2013年7月15日，黄明山出具《收条》，载明其收到吕玲珊的父亲吕其太购买××××4-××及地下室××／192车位现金20万元。2013年7月16日吕其太通过银行转账方式向黄俊强的账户汇入100万元。
原审另查明，2013年5月23日，黄俊强与漳州市××实业开发有限公司签订商品房买卖合同（合同号：35××××726），黄俊强向该公司购买址于漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处××·××4幢××号的房屋，并于2013年6月5日进行网上登记备案。黄俊强已全部支付该房产的价款940376元。
原审又查明，2014年，蔡文华向芗城区法院起诉，要求黄明山、庄秋雄偿还借款30万元及利息，2014年6月26日，芗城区法院作出（2014）××民初字第××号民事判决书。在该案诉讼期间，根据蔡文华的财产保全申请，芗城区法院于2014年6月11日查封黄俊强址在漳州市芗城区××××4-××室房产。该案判令黄明山、庄秋雄应于判决生效之日起十日内偿还黄杰敏借款30万元及利息等项。判决生效后，蔡文华向芗城区法院申请执行，芗城区法院于2014年9月18日作出（2014）××执行字第××号协助执行通知书，通知漳州市乐居物业服务有限公司协助执行下列项目：“1、本院已于2014年4月21日查封黄俊强名下的房产：××××4-××室房屋和1-4幢地下室××、××车库。2、限制以上房屋的装修使用和车库的交付，并不得办理转移、买卖、过户手续。”本案吕玲珊于2014年10月16日对执行标的即××·××4幢××号房产提出书面异议，芗城区法院于2015年9月11日作出（2014）××执外异字第××号《执行裁定书》，裁定驳回吕玲珊的异议。吕玲珊不服该裁定，于2015年9月25日向芗城区法院提起案外人执行异议之诉。
原审判决认为：吕玲珊与黄俊强之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，黄俊强作为讼涉房产即××·××4幢××号房产的买受人，其通过提供购房发票及商品房买卖合同网上登记备案证明书，足以使吕玲珊确信黄俊强对讼涉房产具有处分权，并且吕玲珊依据双方合同约定履行了付款义务。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。蔡文华辩称吕玲珊与黄明山、庄秋雄、黄俊强之间存在恶意串通损害其合法利益的主张，缺乏证据，其抗辩理由，不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，吕玲珊虽然支付了全部价款，但尚未办理产权过户手续，且吕玲珊仅提供其与漳州发展税务集团有限公司签订的《城市居民供用水协议》，该证据尚不足以证明吕玲珊对讼涉房产即××·××4幢××号房产的实际占有。且芗城区法院向漳州市乐居物业服务有限公司发出协助执行通知书时，已查明上述房产吕玲珊并未实际占有，故要求漳州市乐居物业服务有限公司限制上述房产的装修使用。吕玲珊未能提供充足的证据证明其已实际占有讼涉房产，吕玲珊该主张与事实不符，不予采纳。因此，吕玲珊主张对××·××4幢××号房产中止执行的诉讼请求依法无据，不予支持。吕玲珊与黄俊强签订的房地产买卖协议合法有效，但讼涉房产没有办理过户登记手续，法律上没有发生物权转移的效力，且××·××4幢××号房产已被采取执行强制措施，吕玲珊与黄俊强的房屋买卖合同实际无法履行，吕玲珊仅对黄俊强就双方签订的房屋买卖合同享有债权。在审理过程中，黄明山、庄秋雄、黄俊强经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上，吕玲珊提出的执行异议理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：一、驳回原告吕玲珊要求黄俊强继续履行《房地产买卖协议》的合同义务即第三人黄俊强协助将漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处××•××4幢××号房产产权、土地使用权过户到吕玲珊名下的诉讼请求；二、驳回原告要求对址在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处××•××4幢××号房产中止强制执行的诉讼请求。本案受理费11204元，适用简易程序减半收取5602元，由原告吕玲珊负担。
宣判后，原审原告吕玲珊不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人吕玲珊上诉称：原判以讼涉房屋尚未交付为由驳回其诉讼请求是错误的。2013年7月15日，经中介人介绍，其向黄俊强购买讼涉房屋，双方签订《房地产买卖协议》，且经公证，内容合法有效。随后，黄俊强将讼涉房屋的权利证书等相关手续交付我方。2013年11月，讼涉房屋符合交付条件，黄俊强即将该房屋交付我方，由我方实际占有使用。该事实有黄明山、吕其太、黄碧虾证言为证。综上，我方已取得讼涉房屋的权利证书，并实际占有使用讼涉房屋，原审以讼涉房屋尚未交付由驳回我方诉讼请求错误。请求撤销原判，改判中止对××•××4幢××号房屋的强制执行；判令由黄俊强继续履行《房地产买卖协议》，协助将讼涉房屋的产权及土地使用权过户至吕玲珊名下。
被上诉人蔡文华答辩称：1、据中介人在一审庭审的证言，对方与黄俊强并不存在经过中介买卖讼涉房屋，故对方称讼涉房屋是其经中介介绍，与事实不符。2、黄俊强在与对方签订《房地产买卖协议》后，随即将该房屋的相关手续交付对方，但讼涉房屋并未交付对方管理，期间，讼涉房屋已被采取执行强制措施，故对方在讼涉房屋未交付情况下要求协助办理过户手续，缺乏依据，应予驳回。
第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强陈述，上诉人的上诉请求应当得到支持，原判不当，应予改判。
本院查明，庭审中，各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，原判查明认定“黄俊强已收取吕玲珊定金90万元”中的定金90万元，属笔误，应为定金90000元，各方当事人对该事实均一致确认，且有2013年7月15日吕玲珊与黄俊强签订的《房地产买卖协议》为据，故上述事实应认定为黄俊强已收取吕玲珊定金90000元。另原判查明认定“该案判令黄明山、庄秋雄应于判决生效之日起十日内偿还黄杰敏借款30万元及利息等项”中偿还黄杰敏有误，应为蔡文华。根据芗城区法院作出（2014）芗民初字第396××号民事判决书，该案的当事人双方是蔡文华与黄明山、庄秋雄，而非黄杰敏，故原判对该事实的认定有误，应予纠正。
又查明，上诉人吕玲珊向漳州龙文华港房地产发展有限公司购买址于××•××3幢××号商品房。该事实有各方当事人对真实性、合法性及关联性均无异议的《商品房买卖合同网上登记备案证明书》为据。
本院认为：上诉人吕玲珊依据原审法院2015年9月11日作出的（2014）芗执外异字第71号《执行裁定书》，提起案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而原判适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，虽然适用法律不当，但不影响本案的实体结果。根据各方无异议的事实，吕玲珊向黄俊强购买讼涉商品房，虽已支付全部购房款，但讼涉商品房至今未过户登记至吕玲珊的名下，仍登记在漳州市××实业开发有限公司名下。且吕玲珊除讼涉商品房外，尚有一套××•××3幢××号商品房也登记在其名下，根据上述法条第（二）项规定，吕玲珊以取得讼涉房屋的权利证书，并实际占有使用讼涉房屋为由，请求中止对××•××4幢××号房屋的强制执行，依法不符，即便吕玲珊取得讼涉商品房的相关材料（即购房发票、商品房买卖合同网上登记备案证明书），但该相关材料也非讼涉房屋权利证书，故吕玲珊的上诉理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币11204元，由上诉人吕玲珊负担。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年五月十七日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。