徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1184号
原告某居民委员会
负责人付某
委托代理人张某
被告王某
委托代理人侯某
委托代理人袁某
原告某居民委员会（以下简称：下淀居委会）诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告下淀居委会的委托代理人张某、被告王某的委托代理人侯某、袁某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告下淀居委会诉称，2008年7月5日，原告将自己所有的坐落于徐州市鼓楼区广山路房屋上下三层出租给王某某、杜某做经营使用，面积3724.89平方米，年租金475854.7元，租期25年。2014年1月9日，因原承租人王某某、杜某拖欠原告房租86万元，原承租人便与原告协商将诉争房屋转租给被告王某。原告与原承租人、被告协商后，同意与原承租人解除房屋租赁合同，由被告继续按原房屋租赁合同履行，被告同意将原承租人拖欠的房屋86万元支付给原告，原告将诉争房屋交给了被告继续使用。被告承租房屋后，没有按约定支付房租已达16个月计63万元，故原告诉至法院请求：1、解除原、被告之间房屋租赁协议；2、判令被告给付原告房租634472.93元（从2014年1月9日至2015年5月9日，计16个月，每年租金475854.7元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王某辩称，第一，直到今天为止，原、被告之间就没有房屋租赁协议，不存在解除的问题，被告要求按照双方的口头约定签订合同继续履行。第二，根据王某某、杜某签订的合同，租赁物包括四个部分，一是广山路房屋楼上下三层面积3724.89平方米，二是对面饭店，三是对面门面房上下二层，四是配电室。到今天为止原告只交付被告第一部分就是广山路，其余三个部分至今没有交付。被告不支付房租的原因：1、没有签订书面合同；2、没有提供消防许可证，无法进行装修；3、下淀村委会和王某某和杜某联合对被告进行欺诈；4、没有把这房屋四部分完全提供给被告。因被告不应支付房租，诉讼费用被告当然也不应支付。第三，被告确实是经王某某、杜某及付化友三方同意接过涉案房屋，付86万元的房租，然后比照王某某和杜某合同重新签订。86万元明面上是替王某某和杜某付的五年房租，实际王某某、付某、王某三人达成私下协议，86万元算房租和押金，具体多少在签合同的时候再说，但被告多次找原告想重新签订合同原告均以各种理由不签。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告下淀居委会为证明其主张，提供如下证据：证据1：房屋产权证复印件一份，证明涉案房屋系原告所有。
证据2：2008年7月5日房屋租赁合同复印件一份，证明原告将房屋出租给王某某和杜某，租赁期限25年，租金为每年的475854.7元。
证据3：2010年4月13日协议书复印件一份，证明原告将原告所有的自来水水表转交给杜某进行使用。
证据4：2014年1月9日解除房屋租赁书复印件一份，证明原告与原承租方王某某和杜某解除涉案房屋的租赁合同，同时也证明了被告与原告又重新口头进行了房屋租赁合同的约定，约定继续按照王某某和杜某与原告方签订的合同履行。
证据5：中国人民银行支付系统专用凭证复印件一份，证明王某某和杜某将拖欠原告的房屋租金86万元支付给原告，付款人是王某。
证据6：江苏省农村集体经济组织结算凭证复印件一份，证明原告向王某某出具收到其支付的租金86万元，同时也证明原告将涉案的房屋交付给被告。
被告对原告提供的证据1-5的真实性均无异议，对证据6的真实性有异议，且认为证据4、6与被告无关，被告不清楚情况。本院认为，原告提供的证据1-5形式与来源合法，内容与本案具有关联性，且被告对真实性均予认可，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的证据6，因原告未提供原件予以核对，被告对真实性不予认可，故本院不予采信。
被告王某未向本庭提供证据。
经审理查明，坐落于徐州市鼓楼区下淀村广山路39号房屋系原告下淀居委会所有。2008年7月5日，下淀居委会与案外人王某某、杜某签订《房屋租赁合同》一份，约定下淀居委会将上述房屋的1-5单元共3724.89平方米出租给案外人使用，租期自2008年12月1日至2033年11月30日共25年，其中前三年每年租金237927.35元，第四年年租金为261720.09元，第五年至第十六年每年租金475854.7元，以后租金每十年递增7%。
在上述《房屋租赁合同》的履行过程中，被告王某与案外人王某某及杜某、原告下淀居委会三方经协商一致，口头约定王某某、杜某欠付的租金860000元由王某支付给下淀居委会，下淀居委会解除与王某某、杜某的租赁合同，王某按照王某某、杜某与下淀居委会签订的《房屋租赁合同》内容继续承租涉案房屋。
其后，王某于2014年1月9日通过江苏银行向下淀居委会支付860000元，同日，下淀居委会与王某某、杜某书面解除了上述《房屋租赁合同》，王某某将涉案房屋的钥匙交付给王某。王某接收房屋后至今，未再向下淀居委会支付过租金，现涉案房屋仍由王某控制使用。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同书》、江苏银行业务凭证等证据材料证实，本院予以确认。本案因双方当事人分歧较大，致调解未果。
关于原、被告之间是否成立合法有效的租赁合同关系的问题，本院认为，当事人就民事权利义务协商一致，合同成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的订立可以采用书面形式、口头形式或其他形式。本案中，原、被告及案外人口头达成协议，约定被告代案外人王某某、杜某支付其所欠租金860000元给原告，由被告继续承租原告出租给案外人的涉案房屋，原、被告之间比照原告与案外人之间的《房屋租赁合同》内容继续履行。该口头协议内容系原、被告及案外人的真实意思表示，其形式亦符合法律规定，故原、被告之间的租赁合同关系依法成立并有效，原、被告应依据原告与案外人之间《房屋租赁合同》的约定继续履行各自的义务。
关于原告要求解除双方之间租赁合同的诉请，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，承租方不支付或者不按照约定支付租金达3月的，出租方有权单方解除合同。本案中，被告自2014年1月9日取得承租房屋后，一直未向原告支付租金，违反了合同义务。现原告主张按照合同第十条的约定行使单方解除权，解除双方的租赁合同，具有事实基础和法律依据，依法应予支持。
关于原告要求被告支付2014年1月9日至2015年5月9日期间的租金634472.93元的诉请，本院认为，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，承租方应先交钱，后用房，每半年交一次，租期的第五年至第十六年即2013年12月1日至2023年11月30日年租金为475854.7元。自2014年1月9日起，被告即取得涉案房屋并实际控制至今，其应当依约按照年租金475854.7元的标准向原告交纳租金。因被告未付租金，现原告要求其支付2014年1月9日至2015年5月9日期间的租金634472.93元，事实清楚，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。
关于被告抗辩不支付房租的原因即：1、没有签订书面合同；2、没有提供消防许可证，无法进行装修；3、下淀村委会和王某某和杜某联合对被告进行欺诈；4、没有把这房屋四部分完全提供给被告。本院认为，对其第一个原因，法律没有规定租赁合同必须采取书面形式，因此原、被告口头形式的租赁合同亦符合法律规定，该理由不成立；对其第二个原因，《房屋租赁合同》中并无关于提供消防许可证的相关约定，被告也未提供证据证明涉案房屋属于消防法规定的必须进行消防验收的房屋，合同中也并未约定承租人是否装修为支付租金的条件。故该理由亦不成立；对其第三个原因，被告亦未提供证据证实原告与案外人联合对其欺诈，本院对是否存在该事实不能确认；对其第四个原因，根据《房屋租赁合同》的约定，承租范围为两个部分，一是广山路29号1-5单元，二是广山路39号楼对面小院落，因此被告主张原告的交付义务应为四部分缺乏证据支持，对该事实本院无法确认。而对于原告未交付广山路39号楼对面小院落的行为，鉴于广山路29号1-5单元和广山路39号楼对面小院落是两处独立的租赁物，各自具有独立而完整的使用功能，且租金是分别计算的，因此原告未交付小院落，被告可以拒绝支付小院落的租金，但以此拒绝支付本案诉争房屋的租金缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告某居民委员会与被告王某就广山路39号1-5单元房屋形成的租赁合同；
二、被告王某于本判决生效后十日内一次性支付原告某居民委员会2014年1月9日至2015年5月9日的房屋租金634472.93元。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11220元（原告已预交），由被告王某负担（该款随上述款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘晓璐
审判员 王 敏
审判员 张 爽
二〇一五年十一月六日
书记员 高丽丽