杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富执异初字第1号
原告：方爱琴。
委托代理人：马晓军，浙江乾道律师事务所律师。
被告：萧萍。
第三人：钟怡明。
第三人：王吉妹。
第三人：杭州富阳怡通电信器材有限责任公司，住所地杭州市富阳区银湖街道沈家坞村。
诉讼代表人：陈生有，浙江康城律师事务所律师，系怡通公司管理人负责人。
委托代理人：张渭文，浙江康城律师事务所律师，系怡通公司管理人团队成员。
第三人：周晓。
原告方爱琴与被告萧萍及第三人钟怡明、王吉妹、杭州富阳怡通电信器材有限责任公司（下简称怡通公司）、周晓案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月5日作出（2015）杭富执异字第7号执行裁定书，驳回方爱琴的执行异议，方爱琴不服，于2015年11月25日，提起案外人执行异议之诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告方爱琴及其委托代理人马晓军、第三人怡通公司管理人委托代理人张渭文到庭参加诉讼，被告萧萍及第三人钟怡明、王吉妹、周晓经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告方爱琴于2015年11月25日起诉称：原告与钟怡明、王吉妹于2013年9月23日签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于富春街道菜市街10号506室，房产证号为富镇字第××号、房产登记权利人为钟怡明的房产出售给方爱琴，原告于当日支付全部购房款50万元。后案涉房屋被法院查封，原告于2015年9月7日提出执行异议被法院裁定驳回，原告认为该裁定与事实不符，理由是：1、案涉房屋在合同签订日已交付；2、合同签订后，原告多次去办理过户手续，但因钟怡明、王吉妹不配合，无法办理，未办过户登记非原告过错。故要求1、解除对坐落于富春街道菜市街10号506室（房产证号为富镇字第××号、土地使用证号富国用2006第007220号，房产登记权利人为钟怡民）房屋的查封措施，停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告方爱琴补充意见认为：由于钟怡明、王吉妹契证查找不到，无法办理，过错在出卖方。
原告方爱琴对自己提出的主张，提供如下证据：1、（2015）杭富执异字第7号执行裁定书一份，拟证明原告已提出执行异议，法院已经做出裁定的事实。2、情况说明一份，系王吉妹、钟怡明2015年3月24日出具，拟证明案涉房屋未办理过户登记系出卖方原因所致。3、经过公证的《委托书》一份，拟证明钟怡明、王吉妹无法亲自办理房产过户登记，委托其女钟琪倩办理的事实。4、户名为钟怡明的电费明细一份，拟证明房屋交付后原告缴纳电费的事实。5、华数电视缴费单一份，拟证明原告缴纳华数电视的费用的事实。6、房屋买卖合同和房款支付凭证各一份，拟证明案涉房屋于2013年9月23日由钟怡明、王吉妹出卖给原告方爱琴及房款已全额于当天付清的事实。7、房屋租赁合同两份，拟证明案涉房屋于2013年9月已经交付的事实。8、房产证、国有土地使用权证、契证各一份，拟证明案涉房屋性质为商品房的事实。并申请两位证人出庭作证，拟证明原告和出卖方签订买卖合同之后，案涉房屋实际都是原告在占有使用的事实。
证人许某出庭作证证言：涉案房屋于2012年向钟怡明承租，租赁期限至2014年，2013年9月，钟怡明向承租人口头告知房屋己转让给方爱琴，2014年租金8400元于2014年1月支付给方爱琴，10月搬出时将涉案房屋钥匙交付给方爱琴。
证人何某出庭作证证言：2014年11月，方爱琴将涉案房屋钥匙交付给承租人，承租人做简单装修后，于2014年12月1日与方爱琴签订房屋租赁合同，该房屋承租至今。
第三人怡通公司辩称：怡通公司已进入破产程序，根据管理人向钟怡明调查，钟怡明反映50万元汇款名为房屋买卖，实为借款，方爱琴未将该款申报在怡通公司破产债权中，服从法院判决。
第三人怡通公司对自己提出的主张，提供如下证据：对钟怡明调查笔录二份，拟证明买卖合同与实际有出入的事实。
被告萧萍及第三人钟怡明、王吉妹、周晓未出庭，也未提供证据。
本院出示调取的证据：1、执行案卷中调取的执行异议裁定书送达回证1份，证明执行异议裁定书向原告送达时间及当事人在法律规定的15天内提起异议之诉的事实。2、财产保全裁定书、协助执行通知书、送达回证、查询记录各1份，证明本院于2014年10月11日对涉案房屋查封及2015年8月19日轮候查封的事实。3、立案审批表、执行申请书、民事调解书各1份，证明被告萧萍申请执行的事实。
被告萧萍及第三人钟怡明、王吉妹、周晓未出庭质证，是自己放弃质证权利。经质证，第三人怡通公司对原告提供的证据1、3、4、5、7、8及证人证言无异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，怡通公司对其真实性无异议，本院经审查认为，该情况说明系本案第三人出具，与本案存在利害关系，应视为抗辫事实和理由一部分，其提出的事实需有其他证据相印证，故对其真实性予以认定，但在无其他证据印证的情况下不能达到案涉房屋未办理过户登记系出卖方原因所致的证明目的；对原告提供的证据6，怡通公司对其真实性无异议，但认为50万元为借款并提供对钟怡明调查笔录二份予以佐证，本院经审查认为，因钟怡明系本案第三人，与本案存在利害关系，其调查笔录证明力不足以推翻证据6作为原始证据的证明效力，故对证据6的合法性、真实性及关联性予以认定。对第三人怡通公司提供的对钟怡明的调查笔录，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，本院经审查认为，对其真实性予以认定，但对其证明目的如前述。原告及第三人怡通公司对本院出示的证据所要证明的事实均无异议，故对本院出示的证据的证明力，予以确认。
根据上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定下列事实：
1、2013年9月23日，原告方爱琴与第三人钟怡明、王吉妹签订《房屋买卖合同》1份，约定将坐落于富春街道菜市街10号506室，房产证号为富镇字第××号、房产登记权利人为钟怡明的房屋出售给原告方爱琴，购房款为50万元，并约定由钟怡明通知承租人即视为房屋交付完成。
2、原告方爱琴于合同签订当日，通过银行向第三人王吉妹汇款50万元。
3、第三人钟怡明于2012年12月30日将涉案房屋出租给许某，约定租赁期自2012年12月30日至2014年12月30日止，租金每月700元，按年支付。许某出庭作证证明2013年9月，钟怡明向许某口头告知房屋己转让给方爱琴，2014年度租金8400元于2014年1月支付给方爱琴，10月搬出时将涉案房屋钥匙交付给方爱琴；2014年12月1日，原告方爱琴将涉案房屋出租给何某并签订租赁合同，何某承租至今。
4、2014年10月11日，本院对涉案房屋予以查封，查封期限为2014年10月11日至2016年10月10日；2015年8月19日，本院对涉案房屋予以轮候查封，查封期限为2015年8月19日至2018年8月18日。
5、2014年12月1日，四川省成都市成都公证处出具（2014）成证内民字第15436号公证书，证明钟怡明、王吉妹于2014年12月1日出具委托钟琪倩协助方爱琴办理房屋过户手续的委托书的真实性。
6、原告方爱琴庭审中确认该房屋购买用途非本人居住。
7、原告方爱琴与第三人钟怡明、王吉妹、怡通公司间另有借款320万元，已申报为怡通公司破产债权，本案50万元未申报在内。
8、涉案房屋至今登记在钟怡明名下。
本院认为，本案的争议焦点是：
一、原告方爱琴对涉案房屋是否享有物权？
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋未办理变更登记，故原告方爱琴对涉案房屋不享有物权，仅享有房屋买卖合同意义上的债权。
二、房屋买卖合同意义上的债权是否具有对于一般普通债权优先保护的法律依据？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。从上述法律规定可以看出，《查封扣押冻结规定》第十七条及《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的第三人权利在性质上仍属债权，第三人并未取得财产所有权。保护的第三人范围有严格限制，必须同时具备房屋买卖合同合法有效、支付对价、实际交付或占有、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件。另外，《查封扣押冻结规定》第十七条及《执行异议和复议规定》第二十八条突破一般的物权所有权规则，给予特定债权优先于一般普通债权特殊保护，目的在于平衡市场交易秩序中特定债权人的生存利益和一般普通债权人利益，赋予符合法定情形的特定债权以优先于一般普通债权的特殊保护，特定债权人的其他一般性普通债权并不在规定保护范围内，故特定债权优先保护还应符合保护特定债权人的生存权的目的。所以说，房屋买卖合同意义上的债权在符合法律规定的条件和目的的前提下具有对于一般普通债权优先保护的法律依据。
三、本案债权是否既同时具备法律规定优先保护的四个条件，又符合保护特定债权人的生存权的目的？
1、房屋买卖合同是否合法有效。本案中，原告方爱琴与第三人钟怡明、王吉妹于本院查封前签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方自愿基础上所签，不违反法律禁止性规定，虽然第三人怡通公司在庭审中提出名为房屋买卖实为借款的抗辩，因无充足证据证实，故对该抗辩主张，本院不予采信，因此，该《房屋买卖合同》应认定合法有效。
2、是否支付对价。原告方爱琴在合同签订当日，通过银行汇款50万元给第三人王吉妹，其金额与约定的购房款金额相一致，虽第三人怡通公司提出该款为借款的抗辩，因无充足证据证实，故原告提出本院查封前己支付对价的主张，本院予以支持。
3、是否实际交付或占有。合同约定由钟怡明通知承租人即视为房屋交付完成，承租人出庭作证时确认合同签订当日，钟怡明已告知承租人房屋转让的事实，承租人同时确认次年即2014年房租及租期结束时将该房屋钥匙交付原告方爱琴的事实，故原告提出房屋已在本院查封前实际交付的主张，本院予以支持。
4、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）原告在起诉时提出未办理过户登记是出卖人即钟怡明、王吉妹拒绝协助所致，但未提供证据证实，也与其提供的公证书中确认委托钟琪倩协助方爱琴办理房屋过户手续的事实相矛盾；（2）原告在庭审中又提出未办理过户登记是出卖人即钟怡明、王吉妹不能提供契证所致，未提供契证确会影响过户登记，但没有证据证实买受人即原告及时采取相应的补救措施来维护自己的合法权利；（3）出卖人到场协助过户或提交相应凭证并不是物权变更的唯一途径，还可以通过诉讼等途径解决，但无证据证实买受人即原告在合同签订日至本院查封日超过一年的时间内采取过相应措施。故应认定原告怠于行使自己的权利。因此，原告提出非因买受人自身原因未办理过户登记的主张，证据不足，本院不予支持。
5、涉案房屋为二手房买卖，其用途非买受人自住，不符合最高法院出台二个规定是基于保护特定债权人的生存权的目的。
综上，本院认为，原告方爱琴不享有涉案房屋物权，其债权未同时具备法律规定优先保护的四个条件且不符合最高法院出台二个规定是基于保护特定债权人的生存权的目的，故原告要求解除查封、停止执行的诉讼请求，本院不予支持。被告萧萍及第三人钟怡明、王吉妹、周晓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告方爱琴的诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告方爱琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇中国工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 韩 辉
审判员 章小林
审判员 姜文宪
二〇一六年一月八日
书记员 张云花