四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民初字第90号
原告冉茂建。
原告张志琼。
二原告的委托代理人（一般授权）苏重桦，宣汉立地律师事务所律师。
二原告的委托代理人（一般授权）甘兴均，宣汉立地律师事务所律师。
被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司，住所地：宣汉县东乡镇南街南都商贸城西区第四层。
法定代表人：张堰宾（曾用名张晏宾），董事长。
委托代理人（一般授权）黄先平，四川远创律师事务所律师。
原告冉茂建、张志琼与被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司（简称国鹰钰蕾公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭审理了本案。原告冉茂建及二原告的委托代理人苏重桦、甘兴均，被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司的法定代表人张堰宾和委托代理人黄先平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年至2010年7月，被告为开发建设宣汉县东乡镇汉洲国际花园等项目的需要，在原告处借款700余万元，并书写了《借款协议书及借条》等凭证，约定还款期限及利息等结算方式，并以其所有房地产投资项目资产和张堰宾家庭财产作为抵押。其后，被告除用财产抵偿部分借款外，余款虽经原告多次催收未果。请求：一、判决被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司立即清偿原告借款本金510余万元，并按约给付资金利息至清偿时止。二、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：一、30万元借款系2008年2月1日所借，约定还款是2009年2月1日，后转化为不收利息的集资户，最后一次收款时间为2010年9月15日，至此没有追要过，到起诉时已超过诉讼时效；二、原告主张的借款117万余元没有借款依据及事实，不应认定；三、原告所称的580万元借款，虽有借款协议，但没有履行，本案实际履行的是房屋买卖合同，而非借款，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据：
1、原告冉茂建、张志琼的身份证复印件，原告冉茂建、张志琼的结婚证，拟证明原告主体身份及夫妻关系。
2、被告企业登记情况资料，拟证明被告主体身份及张堰宾是公司法定代表人。
3、被告国鹰钰蕾公司会记张明寿、李白昌于2014年6月16日受公司法定代表人张堰宾委托书写的《国鹰钰蕾公司2014年6月16日计算冉茂建借款情况》，拟证明30万元和1117038.4元的借款事实。
4、借款协议书（30万元），拟证明被告于2008年2月1日借款30万元，按月息1万元包干计息；还款日期为1年，即2009年2月1日止，被告应向原告承担违约金1%；原告已履行了出借30万元的义务。
5、借款协议书及借条，拟证明被告于2010年7月27日借款580万元的事实；自2013年1月28日后按月利率1.5%计息；原告已经履行了580万元的义务；张堰宾个人也是该笔借款的使用人。
6、承诺书，拟证明1117038.4元债权客观存在，被告承诺优先偿还。
7、南街西区二层商用房买卖结算明细，证明房屋买卖与借款580万元没有关系，也证明了欠款1117038.4元的真实性。
原告在庭后提供了以下补充证据
1、承诺书，拟证明被告到宣汉县农村信用合作联社（简称宣汉信用社）贷款240万元，并承诺由被告自己还本付息。
2、借条、说明、贷款收息凭证、达州市中级法院（2009）达中民初字第34号民事判决书、执行通知书，拟证明①原告以自己名义为被告在宣汉信用社贷款240万元的事实；②该贷款240万元已由被告使用；③因被告未按约定清偿贷款，原告被起诉和执行的事实；④、原告虽为被告贷款240万元，但实际给付被告241.3万元，被告另外还欠原告1.3万元。
3、协议书、达州市中级人民法院（2009）达中民初字第33号民事判决书，拟证明①、原告与被告达成协议，原告代为被告清偿240万元贷款和另笔90万元贷款的余额和利息，并以其抵押物抵偿原告债权（包括30万元本息和应由被告交纳而由原告垫付的税款26万余元），多退少补。②、双方达成协议约定前述债权的利率是1.5%（月息）；③、2008年2月1日所借30万元债权和本次贷款余额本息，被告清偿时间是2009年9月7日后的三年，即至2012年9月6日至；④、被告承诺30万元的利息另计。
4、房屋买卖合同，拟证明以债权抵偿的房屋作价是200万。
5、承诺保证，拟证明①被告以政协房屋，购买小车赠送原告为名与原告签订的合同，均是为感谢原告在2005年3月8日以前，原告给其借款支持了被告，与本次诉讼的3笔借款均无关，但无一兑现，政协房屋至今未建；②被告在本次诉讼中明显表现不诚信。
6、律师给原告的信件。拟证明被告与原告的合同及相关文书均是其委托的律师（常年法律顾问）代书。
7、信用社还款凭证。拟证明替被告偿还了宣汉信用社贷款111.7万元。
被告为支持其主张，在举证期限内提供了以下证据：
第一组：1、2008年2月1日《借款协议》，拟证明月息3.3分违规。
2、2008年10月31日还款协议书（附授权委托书）拟证明从2008年10月30日起所有借款不支付利息。
3、2008年12月26日借款登记名册，拟证明原告登记在412号，原告认可不支付利息的协议。
4、偿还本金明细表，拟证明原告领款序号为287号，登记的是只偿还本金，原告已领7次，共52200元，拟证明原告认可了不支付利息的约定，是对原合同的变更。
第二组：1、2010年7月26日《购商用房协议》，拟证明目的是买房，不是借款；与本案有关的买卖房屋面积470㎡，价格230万元。
2、2010年7月27日，《借款协议书及借条》，拟证明借条中明确约定580万元中包含两年半月息2.5%组成，但没有实际履行。
3、2010年7月27日《预付款购房协议》，拟证明在2003年就借款不是签订协议后付款，没实际履行。
4、2010年7月27日《购车、用车支出协议》，拟证明原告称成立时予以支持，要求赠送价值100万元以上的车，证明不是2010年7月27日借款，该协议双方没有实际履行。
5、宣汉县工商局档案查询记录情况，拟证明被告在2009年12月23日前是四川省汉洲房地产开发有限公司，在2009年12月23日之后是四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司。
6、2010年7月29日《房屋买卖协议》，拟证明①原告将涉案房产价值改为200万元的前提是另借500万元，实质与230万元相当；②该协议由借资代表签字，用的是已失效的汉洲公司公章，目的是少交税，并过户，原告目的是为了购房，而不完全是借款，原被告的借款协议没有实际履行。
7、2010年7月29日《房屋买卖协议》，拟证明①原告将原价值200万元的合同再次改为162万元，目的是少交税；②证明原告目的是购房，而不是借款。
8、产权证号为22349号中《房屋买卖合同》；
9、产权证号为22355号中《房屋买卖合同》，
8、9号证据拟证明原告目的是购房，不是借款。
经质证，被告对原告所举1、2号证据无异议；对3号证据，认为没有原件，真实性不认可；对4号证据真实性无异议，但主张已还了7次，最后截止时间2010年8月16日，已超过诉讼时效，且对本金有部分返还，应只支付本金不支付利息；对5号证据借款协议书及借条真实性没有异议，但没有履行，同时加了两年半的利息在本金里面，没有实际履行；对6号证据真实性无异议，但不是法定代表人签字，出具承诺书时，被告公司变更为国鹰钰蕾公司，应加盖公章，与前两张借款协议无关系；对7号证据认为无原件，且原告只是邀约，被告不认可。被告对原告提供的补充证据综合质证认为，原告主张的借款1117038.4万余元的借款时间是2009年12月31日，该时间及之后的证据均无法证实被告的借款事实，其提供的之前的证据，特别是判决前的证据均无法证实被告的借款事实，同时原告在宣汉信用社贷款240万元并不是全部借给被告的，双方在2009年12月31日履行二份判决书时已把之前双方各自应承担的债务全部了结，不存在另外借款1117038.4万余元，如果存在借款，原、被告一定会完善借款手续，现原告没有证据证明在2010年7月借款总合同之外还有1117038.4万余元借款的事实。
原告对被告所举证据中关于30万元借款部分无原件，真实性不认可，与本案无关联，原告也不是借资户，与被告是独立的借贷关系。对房管局出具印章的证据认可。对580万元的借款协议认可也证明了实际转款300万元的事实。
根据原告、被告的举证、质证情况，本院可以认定以下案件事实：
2005年12月29日，张堰宾出具借据一张，载明：今借到冉茂建兄（在农村信用社）的人民币大写﹤壹佰肆拾万元整﹥，小写1400000.00元。借款单位国鹰钰蕾公司原四川省汉洲房地产开发有限公司（以下简称汉洲房地产公司）加盖印章，借款人张晏宾签字确认。
2006年2月18日，张堰宾出具借条一张，载明：今借到冉茂建哥（以张宴宾南街地下商场作抵押贷款）的现金﹤伍拾万元整﹥，小写：￥500000元。说明：在240万元的冉茂建贷款中，张宴宾已加上次2005年12月已结140万元，张宴宾已共借190万元，还剩下（伍拾万元）在冉茂建哥保存。由被告单位及法人张堰宾签字并加盖单位印章确认。
2006年3月26日，张宴宾出具支付冉茂建借款利息票据，载明：2005年3月18日，张宴宾借冉茂建100万元，共计利息大写﹤贰拾万元﹥。请在冉茂建帮我在联社贷款中下欠张宴宾50万元中扣除，付息人张晏宾。
2007年3月17日，张堰宾出具支付冉茂建借款利息票据，载明：2006年3月17日，张宴宾借冉茂建100万元，共计利息大写﹤贰拾万元﹥。茂建帮我在联社贷款中的50万元除去利息20万元，还下剩10万元在2007年11月17日时抵除，付息人张晏宾。
以上在宣汉信用社的240万元贷款，冉茂建在2006年3月21日偿还宣汉信用社贷款利息57139.2元；同年6月20日偿还贷款利息55910.4元，共计113049.6元。
因原告冉茂建未及时偿还宣汉信用社的240万元贷款，该社提起起诉。达州市中级人民法院作出（2009）达中民初字第34号民事判决，被告冉茂建偿还宣汉信用社借款本金240万元及利息。
2009年9月7日，宣汉信用社为甲方，汉洲房地产公司为乙方，冉茂建为丙方，签订《协议书》载明：2005年12月17日，甲、丙双方签订《借款合同》，丙方向甲方借款240万元，期限24个月，月利率7.68%。同日，乙方与甲方签订《抵押合同》，以乙方所有的位于宣汉县东乡镇南街南都商贸地下商场西至东2号房屋提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。2005年12月26日，甲、乙双方签订《借款合同》，乙方向甲方借款90万元，期限一年，月利率8.64%，……后乙方归还还借款本金10万元及利息，尚下差80万元本金及利息未予清偿。以上两笔贷款逾期后，甲方多次催收无果，甲方依法向达州市中级人民法院提起诉讼，对乙、丙所欠本金、利息、逾期利息、加息、罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权的费用等提出了赔付主张。达州市中级人民法院作出了（2009）达中民初字第33号和34号民事判决，在判决书尚未发生法律效力期间，经甲、乙方、丙三方反复协商一致，就以上两笔贷款的清偿事宜达成如下协议条款，供三方共同信守。一、丙方自愿以现金方式向甲方清偿借款240万元本金及该笔借款截止2009年9月11日前利息计507456元，本息共计2907456元；丙方同意以现金方式代乙方向甲方偿还乙方原下欠甲方贷款80万元本金及截止2009年9月11日前的利息计160377.60元，本息共计960377.60元……。
同日，汉洲房地产公司为甲方，冉茂建为乙方，签订《协议书》载明：2005年12月17日，由甲方设立抵押，乙方与宣汉信用社签订《借款合同》借款240万元。2005年12月26日，甲方与宣汉信用社签订《借款合同》借款90万元（后归还10万元）。因两笔借款到期后未归还，宣汉信用社向达州市中级人民法院提出起诉。为解决该两笔贷款归还问题，双方经过协商，达成如下意见：一、乙方同意归还宣汉信用社的240万元借款和利息。二、当乙方归还宣汉信用社全部借款本金和利息后，从还款之日起，甲方同意按月利率1.5%计息给乙方。…六、甲方在三年内向乙方还清本金和利息，并同时还清乙方于2008年2月1日向甲方借款30万元现金及约定利息后，乙方将被告抵押的资产解除抵押如数归还甲方（过户费用由甲方承担）。七、甲方若在满三年后不向乙方还清本金和利息，乙方同意采用两种方式处理甲方的抵押资产，一种方式由甲方出售抵押资产向乙方还款，另一种方式为将抵押资产归乙方所有。但2008年2月1日所借30万元现金及息另计……。以上两份协议，原告陈述称只有部分履行。
宣汉信用社营业部给原告出具贷款收回凭证，凭证证明2009年12月31日，张志琼、冉茂建对240万元贷款本息余额进行了结算，金额为995158.40元。同日张志琼向信用社转款121880元。宣汉信用社加盖公章计算出该笔款项的具体分项为：1、诉讼费61880元（其中2009达中民初字第33号判决书23080元；34号判决书38800元）；2、执行费27000元（其中22号判决书8500元，34号判决书18500元）；3、抵押物评估费30000元；4、拍卖公告费3000元。以上两笔合计1117038.4元。
汉洲房地产公司为甲方，冉茂建为乙方在2008年2月1日签订《借款协议书》，约定：一、依据甲、乙双方同意，汉洲公司张宴宾于2008年2月1日向乙方借款30万元；二、经双方同意，按月利率计算，每月1号结清利息，如特殊情况超期一星期内不计算违约。每月息3.3分，共计壹万元；三、还款日期壹年（即2009年2月1日还清借款）；四、如单方违约，违约方应向守约方支付1%的违约金；同时约定，此借款协议书为借款凭据，不另出借条。原告分别于2009年1月23日，7月4日，9月7日，11月25日，2010年1月27日，4月28日，8月16日分7次偿还本金，共计52200元。被告对此无异议，并在该协议的背面签章认可。原告在审理中表明，剩余借款本金，利息从2009年2月1日起计算。
被告提供2008年10月31日，汉洲房地产公司为甲方与被借款户代表为乙方签订《还款协议书》复印件，载明：……六、借款实行逐步清偿，阶段支付和还款的原则。甲方不再支付被借资户所签订本协议前和以后的借款利息，今后只退还本金，每期退本金时，乙方委托人要在已签约的原借资合同书注明退资金额和借款额还是多少……。同时还提供了《授权委托书》，由百余名借资户委托李荣国等4人，对宣汉县汉洲房地产开发有限公司依法处置企业财产专项用于退还借款工作的监督使用，并现当代为催收债务，收取借款。
2010年7月27日，国鹰钰蕾公司为甲方，冉茂建、张志琼为乙方签订《借款协议书及借条》。约定：一、乙方借给甲方人民币5800000.00元整（大写伍佰捌拾万元整，此款由本金加上两年半月息2.5%组成）；二、此款约定还款期限为两年半（从2010年7月29日起至2013年元月28日止）内还清。提前还清不少息；超期还款按实际欠款数，月息1.5%计息，并按月付息，直至还清为止；三、此借款以此协议作为借款依据，不另出借条。四、此借款由甲方用于投资房地产项目和张宴宾个人全权使用；五、此借款由甲方所有的房地产投资项目和张宴宾家庭财产作为抵押。在庭审中原、被告认可本借款协议实际借款本金为300万元，并由被告提供了原告在2010年7月28日、7月29日、8月3日、8月13日、9月11日通过中国工商银行、达州市商业银行转款及被告汉洲房地产公司的收款单据。
被告提供2010年7月26日，被告国鹰钰蕾公司为甲方，原告冉茂建、张治琼为乙方签订的《购商用房协议》约定，甲方位于宣汉县南街A栋三楼（现福客来租用）全层共700-800平方米，其中汉洲公司所有产权面积约470平方米左右，作价230万元卖给乙方……。
2010年7月29日，汉洲房地产公司为甲方，张志琼为乙方签订的《房屋买卖合同》约定，经甲乙双方协商一致，甲方将位于宣汉县东乡镇南街南都商贸城西区第二层1号、8至19号商用房出售乙方，乙方自愿购买。约定：一、甲方出售的商用房位于宣汉县东乡镇南街南都商贸城西区第二层1号、8号至19号商品房（现福客来租用），房屋面积、界畔均以汉洲公司房产证为准，两证齐全。...三、乙方全额付清购房款外，另借给甲方500万元用于汉洲公司工程启动，以及已退还50万元借资款作为必需条件，才能购买此房，此款必须进入汉洲公司账户。四、甲乙双方商定该房总价款200万元（大写：贰佰万整）。五、办理房屋产权过户手续的一切税、费。按国家政策规定，甲乙双方各承担各的费用。甲方由汉洲房地产公司和法人张堰宾加盖印章，罗光吉代办签字，乙方由张志琼签字，借资代表王正生、王胜文、袁红、袁召斗、龚天荣签字。原告依据该房屋买卖合同办理了宣房权字第22349、22355产权证。
2010年11月19日，被告向原告出具《南街西区二层商用房买卖款结算明细》，载明一、房款收入：2300000元。二、公司应付出：1500006.40元。其中1、福客来税费：261000元。2、偿还农村信用社贷款本金：1117038.4元。3、贷款利息按140万×7.92‰×330天（2009年12月31日至2010年11月30日）=121968元。公司应收房款：799993.60元。参加算帐人员：罗光吉、胡显奎、王正生、张明寿、冉茂建、张志琼。4、公司意见载明：甲方不能按230万元计算本次买、卖交易房，仍按200万元结算为妥，甲方按乙方不断要求应收款200万元减应付乙方偿还县农村信用社本金：1117038.49元，减应付福客来卖方税款261000元，减应付贷款140万×7.92‰×实际甲方用款天数＝121968元。甲方公司应收房款499993.6元。被告在结算表上加盖国鹰钰蕾公司印章。
原告提供2014年6月16日，《国鹰钰蕾公司2014.6.16计算冉茂建借款情况》复印件载明：一、2008年2月1日借款30万元，利息每月1万元，2008年.2.1-2014年.6.30=77个月利息77万元，本息计（30＋77）-2009.1.23至2010.8.23还款5.22万元=101.78万元。二、2009年12月31日还农村信用社贷款借冉茂建款1117038.40，月利率15‰计2010.1.1-2014.6.30=54个月，1117038.40×15‰×54=904800，本息计2021838.40，以上两项共计3039638.40元。借款人冉茂建，计算经办人李白昌、张明寿签字。该证据原告称没有原件，被告亦不认可。
同时查明，被告国鹰钰蕾公司在2009年12月23日前为四川省汉洲房地产开发有限公司，在2009年12月23日之后变更为四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司。
本院认为，本案争议的焦点主要是：
一、本案是借款纠纷还是房屋买卖纠纷。
2008年2月1日，原告冉茂建与被告国鹰钰蕾公司（原四川省汉洲房地产开发有限公司）签订《借款协议书》及2010年7月27日，原告冉茂建、张志琼与国鹰钰蕾公司签订的《借款协议书及借条》，上述两个借款协议系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应当认定双方建立了合法的民间借贷关系。被告辩称借款协议没有履行，双方实际履行的是房屋买卖合同，但在本案审理中，被告对借款的事实是认可的，故其辩称理由不能成立。本案应为民间借贷纠纷。
二、借款本金的认定以及利息的计算。
1、借款30万元是否超过诉讼时效以及利息计算问题。2008年2月1日，被告张堰宾、原汉洲房地产公司与原告冉茂建签订《借款协议书》，约定借款金额为30万元，每月息3.3分，共计壹万元。被告主张该笔借款已超过诉讼时效，经审理查明，2009年9月7日，原、被告签订《借款协议书》第6条约定：被告在三年内向原告还清本金和利息，并同时还清原告方于2008年2月1日向被告方借款30万元现金及约定利息后，原告将被告抵押的资产解除抵押如数归还被告方。约定还款期届满应为2012年9月7日，原告在2014年8月向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该借款未超过二年的诉讼时效期间，因此被告辩称已超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。该笔借款被告已分7次偿还本金52200元，下剩本金247800元。被告辩称该笔借款经原告的申报，已转化为集资户，而与借款户签订的《还款协议书》已约定放弃利息。本院认为，该《还款协议书》是2008年10月31日签订的，且被告提供的相关证据均系复印件，也没有原告的签名认可，应不予认定。同时原、被告在2009年9月7日签订的《协议书》也明确约定了30万元要计付利息的，只是原《借款协议书》中约定的“每月息3.3分，共计（壹万元）”其利息计付标准违反法律规定，应予调减，按《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，虽然被告最后一次偿还的时间是2010年8月16日，但原告自愿请求从2009年2月1日起以所剩本金247800元计付利息。因此，应从2009年2月1日起以本金247800元按同期同档贷款利率四倍计算支付利息。
2、2010年7月27日，原、被告所签《借款协议书及借条》中借款本金及利息的认定问题。
2010年7月27日，原、被告签订《借款协议书及借条》，约定：一、乙方借给甲方人民币5800000.00元整（此款由本金加上两年半月息2.5%组成）。审理中，原、被告双方均认可该笔借款本金实际为300万元，本院予以认可。但双方约定利率2.5%超过中国人民银行同期同类贷款利率四倍的部分，按法律规定应予调减。应按约定从2010年7月29日起至2013年1月28日按2010年一至三年期银行贷款年利率5.60%的四倍计息；从2013年1月29日起，以月利率1.5%计息至还清时止。
原告诉求的借款本金1117038.4元是否成立问题。
原告诉求被告支付借款本金1117038.4元及利息，并提供2005年12月29日、2006年2月18日被告出具的《借据》、《借条》，2006年3月25日、2007年3月17日被告出具的《支付冉茂建借款利息票据》、2006年3月21日、2006年6月20日《宣汉信用社贷款收息凭证》，证实原告在宣汉信用社贷款240万元并分数次交与国鹰钰蕾公司及法人张堰宾的用款情况，经法院审理判决后，在执行过程中形成的2009年9月7日宣汉信用社、汉州房地产公司、冉茂建签订的两份《协议书》，依据该协议原告偿还了信用社的下欠金额1117038.4元后。依据被告出具的《国鹰钰蕾公司南街西区二层商用房买卖款结算明细》载明：一、房款收入：2300000元。二、公司应付出：1500006.40元。其中1、福客来税费：261000元。2、偿还农村信用社贷款本金：1117038.4元...。虽然被告在庭审中辩称其印章的真实性无法确认，亦没有公司法定代表人的签字，但被告至今未提出鉴定的申请，其辩称理由缺乏事实及法律依据，不予支持。
三、用于抵偿房屋的价款是多少，以及用哪笔债务抵偿房屋价款的问题。
2010年7月29日，被告汉洲房地产公司为甲方，原告张志琼为乙方签订《房屋买卖合同》，该合同第四条约定，甲乙双方商定该房总价款200万元，和2010年11月19日被告出具的《国鹰钰蕾公司南街西区二层商用房买卖款结算明细》，被告仍按200万元结算本次买、卖交易房，应视为原、被告双方对买卖房屋价款的最终确认。同时，商用房买卖款结算明细载明，被告应收款200万元减应付原告偿还宣汉信用社本金：1117038.49元，减应付福客来卖方税款261000元，减应付贷款140万×7.92‰×实际被告用款天数＝121968元。被告应收房款499993.6元。是原、被告双方当事人真实意思表示，应予认可。
同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定：乙方全额付清购房款外，另借给甲方500万元，用于汉洲房地产公司工程启动……，2009年9月7日原、被告双方所签《协议书》约定：甲方若在满三年后不向乙方还清本金和利息，乙方同意采用两种方式处理甲方的抵押资产，一种方式由甲方出售抵押资产向乙方还款，另一种方式为将抵押资产归乙方所有。但2008年2月1日所借30万元现金及息另计。由此可证，《房屋买卖协议》先于双方签订的《借款协议书及借条》，本院认为，应当用在先债务1117038.4元本息、卖方税款261000元以及30万元本息部分抵偿房屋价款。因欠款30万元，被告已偿还了部分，扣减后下剩247800元应从2009年2月1日起至《房屋买卖协议》签订之日即2010年7月29日止按2009年一至三年期银行贷款年利率5.40%的四倍计息。（应为：247800×（5.40%|12）×4倍×18个月=80267.2元。原告应支付被告购房款为：499993.6元-247800元-80267.2元=171926.4元。
因2010年7月27日原、被告所签《借款协议书及借条》中，被告借款300万元，并于同日签订了《房屋买卖协议》，因此原告下欠购房款171926.4元，应从被告同日所借款中扣减，即3000000元-171926.4元=2828073.6元为被告的最终欠款数。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，判决如下：
一、被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内偿还原告借款本金人民币2828073.6元及利息，利息计算为：以借款本金2828073.6元为基数，从2010年7月29日至2013年1月28日按银行贷款年利率5.60%的四倍计算利息；从2013年1月29日起至本判决确定的借款给付之日止，以月利率1.5%为标准计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。
案件受理费47500元，由原告冉茂建、张志琼负担15500元，被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司负担32000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 郭 彤
审判员 邓东川
审判员 古 霞
二〇一五年四月十六日
书记员 古钰钦