云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民二终字第15号
上诉人（原审原告）叶帆达，男，汉族，大学文化。
委托代理人余凤英，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）云南远东盛大房地产开发有限公司
法定代表人苗祖源，系该公司总经理。
委托代理人杜晓秋，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人赵丹阳，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人叶帆达因与被上诉人云南远东盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2014）芒民二初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人叶帆达特别授权的委托代理人余凤英和被上诉人盛大房地产公司特别授权的委托代理人赵丹阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：盛大房地产公司与德宏州医疗集团签订协议书，盛大房地产公司以土地受让方式取得位于芒市团结大街1号原属于德宏州医疗集团的土地使用权，2009年盛大房地产公司办理了上述土地使用面积为6674.00平方米的土地使用权证。2010年盛大房地产公司在该土地上开发建设德园小区，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（A、B、C、D幢）、建筑工程施工许可证。2011年6月15日，盛大房地产公司取得了德园小区的商品房预售许可证。
2011年1月13日，叶帆达与盛大房地产公司签订商品房购销合同，双方约定叶帆达向盛大房地产公司购买位于芒市团结大街1号，盛大房地产公司开发建设的德园小区商品房C幢第1单元第7层701号房，建筑面积为162.00平方米，每平方米1800.00元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价为人民币291600.00元。2011年1月13日前，叶帆达向盛大房地产公司支付房款的30%，即人民币87600.00元作为首付款，其余房款叶帆达采用按揭贷款的方式支付，盛大房地产公司应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付叶帆达，双方还针对其他相关事宜进行了约定。同日，叶帆达与盛大房地产公司还签订了补充协议，双方就合同未尽事宜进行了补充约定。商品房购销合同及补充协议签订后，叶帆达按合同及补充协议的约定向盛大房地产公司支付了购房首付款人民币87600.00元，契税、维修金、工本费人民币15180.00元，初装设施费人民币17900.00元（含水、电表初装费800.00元、门禁系统设施费2800.00元、安防系统设施费4800.00元、管道煤气入户费3500.00元、数字电视入户初装费3000.00元、电话宽带入户初装费3000.00元）。2011年10月25日，叶帆达补交了房屋首付款人民币54000.00元，并向银行办理了按揭手续支付剩余房款。
2010年，盛大房地产公司在建设德园小区的过程中，因C幢人工挖孔桩施工中，邻近的德宏州交通运输集团职工家属区第14幢住户的住房及伙房墙面、毛石基础、地面出现开裂受损，该幢住户认为出现上述开裂是因盛大房地产公司施工造成的，双方因此发生纠纷不能达成协议，交通运输集团的住户到施工现场阻止施工。后经相关职能部门协调，部分住户与盛大房地产公司达成并签订房屋置换协议，盛大房地产公司将德宏交通集团家属区第14幢纳入整体项目开发，向建设部门申请增加商品房建筑。盛大房地产公司于2012年8月到芒市住房和城乡建设局申请办理E幢的建设工程规划许可证，经审批后于2012年9月取得规划许可证。2012年5月30日，盛大房地产公司不能按合同的约定交房，在德园小区施工现场大门及售楼部门口张贴公告，告知购房户因公司以外的客观原因及规划修改，致使该项目长期停工，不能按期交房，有意见请在3个月内提出，但未以其他方式通知购房户。盛大房地产公司开发建设的德园小区至今未完成全部建设工程，未向购房户交房。叶帆达认为盛大房地产公司逾期交房，与其协商未果，诉至芒市人民法院，请求判令盛大房地产公司于2014年12月30日前向其交付符合约定的房屋，支付逾期交房违约金118508.20元，并承担本案诉讼费。
原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。本案双方当事人签订的商品房购销合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。叶帆达已向盛大房地产公司支付了全部房款，盛大房地产公司应按合同约定时间向叶帆达交付房屋，盛大房地产公司未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。盛大房地产公司辩解其迟延交房是因为交通集团的住户阻止施工和规划的变更造成，并以公告的形式告知了购房户，购房户未在公告的期限内提出异议，属于合同约定的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。原审法院认为，盛大房地产公司提交的证据仅能证实其与交通集团住户发生过纠纷和变更过规划，但不能证明上述辩解事由足以造成其不能施工且符合合同约定的免责事由，盛大房地产公司公告的方式仅在施工现场门口及售楼部粘贴，未按合同约定通知到叶帆达，该方式不一定会被购房户所知晓，不能视为通知到叶帆达。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对盛大房地产公司的辩解及主张不予支持；盛大房地产公司辩解德园小区房屋是受德宏州人民医院委托代建与客观事实不符，对上述辩解不予采信和支持。盛大房地产公司主张违约金过高，要求予以减少，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，对双方约定的违约金予以适当调整，由盛大房地产公司承担已付购房款10%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定判决：一、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司于本判决书生效之日起六十日内向原告叶帆达交付符合合同约定的商品房屋；二、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司向原告叶帆达支付逾期交房违约金人民币29160.00元，限于本判决书生效之日起十日内一次付清。案件受理费人民币2330.00元，由云南远东盛大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决宣判后，叶帆达不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销芒市人民法院（2014）芒民二初字第153号民事判决第二项；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金135910.80元（自2012年7月1日至原审判决生效后六十日止）；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：双方当事人关于违约金的约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审判决违背合同自由原则，免除被上诉人的举证责任，超出上诉人主张，将违约金调整为29160.00元无事实及法律依据。
被上诉人盛大房地产公司答辩称：1、上诉人要求被上诉人支付135910.80元违约金的诉讼请求与其在原审中的诉讼请求不一致，属二审增加独立诉讼请求，依法应另案起诉；2、上诉人的诉讼请求无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求并承担本案诉讼费用。
二审庭审中，双方当事人对原审认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的商品房购销合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。上诉人叶帆达已履行其付款义务，向被上诉人盛大房地产公司支付了全部房款，盛大房地产公司应按合同约定时间向叶帆达履行交房义务，但盛大房地产公司超过交房时间两年余，至今尚未向叶帆达交付房屋，其已构成违约，应承担违约责任。对于被上诉人盛大房地产公司迟延交房的原因，既有其本身的原因，也有相邻德宏交通集团住户阻止施工和建设规划的变更的原因。综合上述情况，原审法院对被上诉人盛大房地产公司主张违约金过高，而根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对双方当事人约定的违约金进行调整并无不当。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人叶帆达的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2330.00元，由上诉人叶帆达承担。
本判决为终审判决
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。
审判长 张学良
审判员 包 洋
审判员 毛松清
二〇一五年三月十二日
书记员 郭锴洁
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。