辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4310号
上诉人（原审被告）：大连明和兆泰置业有限公司。
法定代表人：兰明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘安群，辽宁弘权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄国光。
被上诉人（原审原告）：刘茹。
上诉人大连明和兆泰置业有限公司（以下简称”明和公司”）因与被上诉人黄国光、刘茹商品房预约合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
明和公司上诉请求：撤销原判，发回重审或予以改判；依法承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的《知润山房屋定购协议》合法有效，该协议第三条规定，被上诉人应在签订协议之日起十日内与上诉人签订商品房买卖合同，同时向上诉人支付首付款。被上诉人未按协议约定才导致未签订正式的商品房买卖合同，系被上诉人违约。2.依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，及双方签订的《知润山房屋定购协议》第四条，定金不予退还。3.在签订定购协议前，上诉人已向被上诉人如实告知了案涉房屋存在抵押的事实，出具的案涉房屋所在楼盘的《商品房预（销）售许可证》上明确记载已抵押的事实。被上诉人签订协议意味着对协议包括第七条所有条款的认可，在签订协议后又以上诉人未告知案涉房屋存在抵押等理由诉至法院，有悖诚实信用、公序良俗原则。被上诉人在一审时诉称，对方承诺2016年12月底前购此房能办理解押、网签。证明在签订定购协议时上诉人已明确告知了案涉房屋存在抵押的事实。
黄国光、刘茹辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人原打算买房居住，在售楼人员催促之下，匆忙交付定金后，打听到房屋不能办理网签、不能解押、不能用公积金贷款、不能办理房产证、房屋不能正常买卖交易、其他住户说户口签不过来、孩子不能上学、电是临时电等问题，被上诉人向规划部门了解到房屋的审批手续不全，向湾里街道了解到有房主因不能办理房证等聚众上访，故要求解除定购协议，并退还定金。
黄国光、刘茹向一审法院起诉请求：1.判令解除二原告与被告之间签订的定购协议；2.判令被告返还二原告已付房屋定金20000元。
一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，2016年10月17日，二原告与被告签订《知润山房屋定购协议》，约定二原告定购被告开发的知润山楼盘138号楼1单元1层2号的房屋（下称案涉房屋），定金20000元，如二原告未在约定时间内与被告签订《商品房买卖合同》或未按约定交纳购房款，视为放弃购房权，定金不予退还；二原告需协助被告办理抵押登记注销手续，以便办理商品房买卖合同备案；二原告在签订本协议之前已认真阅读知润山接待中心公示的《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，并对所购房屋的状况、以及其他交易条件均充分了解并接受。前述协议签订当日，二原告向被告交纳定金20000元。另查，被告出示案涉房屋所在楼盘的《商品房预（销）售许可证》，该许可证上有”已设立抵押”的印章，抵押权人为盛京银行股份有限公司大连开发区支行。
一审法院认为，二原告与被告签订的《知润山房屋定购协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，二原告依约向被告支付定金20000元。就该20000元的性质，一审法院认为此系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的定约定金。尽管案涉定购协议有效，但该协议并非正式的商品房买卖合同，其中未约定案涉房屋的具体签约时间、交付时间、办证时间及条件、违约责任等具体条款，更未涉及二原告作为业主主要权益的合同条款。对于二原告所称的案涉房屋存在抵押、无法办理网签的诉讼意见，被告强调在定购协议第七条中已有所体现，但未举出其他证据证明对二原告进行告知，一审法院认为，被告作为格式合同的提供方，不应利用其制作格式条款的便利及优势地位，单方面做出影响业主重大权益的条款并强迫业主接受，在其无证据证明被告已对该条款做出明确提示及特别说明的情况下，该条款对二原告不发生法律约束力，二原告仍有权对案涉房屋的抵押情况提出质疑并行使解除权。原告提出解除案涉房屋的定购协议，被告表示同意，一审法院予以确认。协议解除后，因正式的商品房买卖合同未正式签订，二原告并无违约情形，故被告已收取的20000元立约定金应向二原告返还，原告该诉讼请求，应予支持。综上所述，原告要求解除案涉定购协议，返还定金的诉讼请求，于法有据，应予支持。一审法院判决：一、解除原告刘茹、黄国光与被告大连明和兆泰置业有限公司于2016年10月17日签订的《知润山房屋定购协议》；二、被告大连明和兆泰置业有限公司于判决生效后十日内向原告刘茹、黄国光返还定金20000元。案件受理费150元，由被告明和公司负担。
在本院二审期间，明和公司提供其与案外人签订的大连经济技术开发区图强街138号1单元14层3号、18层1号房屋的商品房买卖合同，签订时间分别为2016年1月13日、2016年11月7日，合同编号分别为2016000485、2016020769，及从大连金普新区不动产登记中心网页输入该合同编号查询的结果显示已备案，明和公司同时提供了该两套房屋的银行回单表明系商业贷款方式购房。二被上诉人认为该证据无论真假，都不能否认案涉房屋没有通过验收，无法办理房照，房屋不能买卖交易，小孩不能就近上学，导致二被上诉人不能买房。本院认为，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，该证据不属于二审程序中的新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人原审出示的案涉房屋《商品房预（销）售许可证》（大金房预（销）许字第2014047号）的颁发日期为2014年6月25日。案涉房屋所在楼盘目前尚不能办理产权证。
本院认为，诚实信用原则是订立商品房预约合同应遵循的基本原则。上诉人明和公司主张定购协议第七条可以证明双方在签订协议时已告知案涉房屋存在抵押等事实。双方签订的《知润山房屋定购协议》第七条约定，二被上诉人在房屋定购协议签订后需协助上诉人办理抵押登记注销手续，以便办理商品房买卖合同登记备案手续。但上诉人明和公司未提供充分证据证明，在案涉定购协议签订前后，其已明确告知二被上诉人需协助的具体内容并发出过协助通知。对于案涉房屋存在何种情况以致于需要被上诉人协助才能办理抵押登记注销手续和商品房买卖合同登记备案手续，明和公司对此未作出明确、合理的解释；从条款内容看，协议也没有约定协助的具体时间。商品房预（销）售许可证表明，2014年6月25日起明和公司有权销售案涉138号楼，案涉房屋系尾房销售。依照诚实信用原则，2016年10月17日本案定购协议签订时，明和公司应将房屋的重要客观情况告知二被上诉人，以便其在将来履约时从保护自己利益的角度来考虑并作出选择。二被上诉人主张上诉人未如实告知相关重要情况，其在签完定购协议后了解到的信息使其对订立正式的商品房买卖合同进而履行买房结果失去信赖。此时，要求其继续履行签订商品房买卖合同义务并不公平。双方同意解除定购协议，原审已予确认，案涉定购协议依法已解除。商品房买卖合同未能如约订立，不可单纯归责于二被上诉人。原审判决上诉人将收取的20000元定金返还给二被上诉人，并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人已预交），由上诉人大连明和兆泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长房明
审判员张钱
审判员刘小南
二○一七年八月八日
书记员王丽秋