江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终878号
上诉人（原审被告）：张伟良，男，汉族，1966年12月28日出生，住浙江省绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：金萍，浙江亿旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王维永，浙江亿旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾革文，男，汉族，1973年8月20日生，住常州市武进区。
被上诉人（原审原告）：冯梅花，女，汉族，1975年12月2日生，住常州市武进区。
原审被告：浙江亚厦装饰股份有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区章镇工业新区。
法定代表人：丁海富，公司总经理。
原审被告：常州龙德置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区延政路2号金源大厦25层25-1房。
诉讼代表人：常州龙德置业有限公司破产管理人，负责人张征宇。
委托诉讼代理人：陈伟，江苏金牌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宦强，江苏金牌律师事务所律师。
原审第三人：润地利科技实业投资集团有限公司，住所地江苏省无锡市蠡园开发区西太湖大道1890号太湖明珠发展大厦30F。
法定代表人：王和平，该公司总经理。
上诉人张伟良因与被上诉人贾革文、冯梅花、原审被告浙江亚厦装饰股份有限公司（以下简称亚厦公司）、常州龙德置业有限公司（以下简称龙德公司）、原审第三人润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张伟良上诉请求：一审判决违背事实，请求二审查明事实后依法改判或者发回重审。事实与理由：本案一审根据各方质证和法庭调查，已经认定亚厦公司、龙德公司与润地利房地产投资集团有限公司（以下简称润房公司）签订的抵房协议是三方的真实意思表示，内容合法，故该协议真实有效，由此张伟良合法取得了抵偿工程款的龙德花园商品房6套（包括涉案房屋龙德花园12幢乙单元1401室在内）。贾革文、冯梅花从网上获取张伟良转让涉案房屋的信息，经协商，双方签订涉案房屋的转让协议，并以改名重新签订《商品房买卖合同》的方式，将龙德花园12幢乙单元1401室转让给了贾革文、冯梅花。转让协议是合法有效的，张伟良已经履行了协议约定的义务，一审法院没有事实理由和法律依据来解除该房屋的转让协议。
龙德公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
贾革文、冯梅花、亚厦公司、润科公司均未作答辩。
贾革文、冯梅花向一审法院起诉请求：1、判令解除贾革文、冯梅花与张伟良之间的房屋转让协议，解除贾革文、冯梅花与龙德公司之间的商品房买卖合同；2、判令张伟良、亚厦公司、龙德公司、润科公司立即向贾革文、冯梅花返回购房款85万元，并自房款交付之日起按银行同期贷款利率两倍的标准赔偿贾革文、冯梅花的相应损失，直至支付完毕；3、诉讼费、保全费等由张伟良、亚厦公司、龙德公司、润科公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月2日，润房公司、亚厦公司、龙德公司签订以房抵款协议1份，约定由龙德公司以其开发的位于常州市武进区长虹路高架北侧的龙德花园商品房6套作价7109789元代为抵偿润房公司的无锡润华国际大厦精装修工程拖欠亚厦公司的工程款，三方同意亚厦公司将用以抵偿工程款的上述6套商品房登记于张伟良名下，并由龙德公司为张伟良办理房管部门的登记备案等所有必要的手续。同时商品房登记人在办理产权之前由于另行出售更换购房人（××）而需办理的相关撤销及重新签订商品房买卖合同、登记备案、开具发票和办理产权证等手续，龙德公司应无条件办理，相关手续费用由亚厦公司承担。为张伟良办理登记房屋备案手续的同时，亚厦公司提供与抵房总价款相对应额的工程款发票给润房公司。办理登记备案及提供工程款发票后，视为润房公司已支付亚厦公司的工程款7109789元，同时也视为亚厦公司已向龙德公司支付了上述6套房屋的价款7109789元。亚厦公司另行出售该6套商品房后，龙德公司应与实际购房人按实际售价签订商品房买卖合同、开具发票，实际购房人支付的购房款如进入龙德公司账户，龙德公司应于收款次日全额返回亚厦公司指定账户。上述协议签订后，张伟良将上述6套商品房期房在网上销售。贾革文、冯梅花在网上获悉张伟良出售房屋的信息，经双方协商，于2014年3月27日，与张伟良的受托人林建伟签订房屋转让协议1份，约定由张伟良将其名下的龙德花园12幢乙单元1401室（建筑面积182.4平方米）以85万元的价格（抵债协议约定该套房屋价格为1103677元）转让给贾革文。同时约定贾革文支付购房款的时间为张伟良与龙德公司解除购房合同、贾革文与龙德公司签订购房合同后，贾革文一次性支付全额现金转账支付至张伟良个人专用账户。房屋转让协议签订后所产生的税费等费用由贾革文承担。如一方由于本方的原因导致转让协议不能履行，应向对方支付违约金5万元。2014年5月14日，贾革文、冯梅花与龙德公司签订商品房买卖合同1份，约定购买龙德公司开发建设的龙德花园施工编号为12号[幢]乙单元1401号房，建筑面积182.4平方米，总金额1103677元，预售款监管账户为建设银行常州武进支行（账号32×××53-002），房屋交付日期2014年9月30日前。该合同签订当日，贾革文向张伟良的银行卡支付85万元。同日，龙德公司向贾革文、冯梅花开具了金额为1103677元发票。次日，宣晓春向张伟良的银行卡支付46万元。此后，龙德公司由于管理不善，未能如期向贾革文、冯梅花交付约定的房屋。同为龙德花园房屋买受人张春霞等7人，因龙德公司经反复催促后仍不能交付房屋，向一审法院申请宣告龙德公司破产清算。一审法院经依法审查后，于2015年10月30日裁定受理张春霞等7人的破产清算申请。同日，一审法院依法决定指定龙德公司破产清算组为破产管理人。贾革文、冯梅花按商品房买卖合同约定的房屋价款1103677元向破产管理人申报债权。龙德公司破产管理人审查后，发出审核结果通知书，通知贾革文、冯梅花申报的债权不能成立。贾革文、冯梅花因此起诉来院，要求判如所请。
一审另查明：2014年8月15日，润房公司变更登记为润科公司。龙德公司由润房公司出资注册设立。
一审再查明：亚厦公司或张伟良未在龙德花园承包建设施工工程。
诉讼中张伟良陈述，亚厦公司承包施工的润房公司的无锡润华国际大厦精装修工程，双方对工程款进行了初步结算，认为润房公司拖欠亚厦公司的工程款1500万余元。在上述三方签订的以房抵款协议时，润房公司实际拖欠亚厦公司的工程款金额尚未确定，至本案一审法庭辩论终结前，张伟良、亚厦公司、润科公司均未能提供证据证明无锡润华国际大厦精装修工程决算的或审定的价款金额。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案中，申请龙德公司破产清算一审法院已依法受理，且依法决定了破产管理人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知贾革文、冯梅花，应视为贾革文、冯梅花与龙德公司之间签订的商品房买卖合同已经解除合同，故贾革文、冯梅花要求解除其与龙德公司之间的商品房买卖合同的请求不予支持。根据证据及张伟良的自认，亚厦公司或张伟良未在龙德花园承包建设施工工程，龙德公司无须向其支付工程价款。虽然由润房公司出资注册设立，但龙德公司是独立的法人。即使润房公司结欠亚厦公司的工程价款，也不应当由龙德公司承担支付责任，何况亚厦公司与润房公司之间工程价款尚无确实有效的证据证明。因此，不能认定龙德公司已经收取了贾革文、冯梅花支付的购买房屋的价款，而查明的证据证明张伟良收取了贾革文、冯梅花的购房价款85万元，故一审法院对贾革文、冯梅花要求龙德公司与亚厦公司、张伟良共同返还购房价款85万元的诉讼请求也不予支持。所谓张伟良名下或亚厦公司名下的龙德花园12幢乙单元1401室房屋，张伟良及亚厦公司取得该房屋没有合法的依据，张伟良与贾革文、冯梅花签订转让协议转让房屋也没有事实依据，因张伟良和亚厦公司的原因不得取得房屋，贾革文、冯梅花要求解除转让协议理由正当，故一审法院对贾革文、冯梅花要求解除房屋转让协议的请求依法予以支持。亚厦公司虽然指示将房屋登记于张伟良名下，但其未直接收取贾革文、冯梅花支付的购房款，也没有证据证明张伟良代亚厦公司收取该款，也不能证明张伟良收取该款后交给了亚厦公司，故对要求亚厦公司与张伟良共同承担返还购房价款的请求不能予以支持。贾革文、冯梅花要求张伟良支付自房款交付之日起至支付完毕之日止按银行同期贷款利率两倍的标准赔偿损失的请求，缺乏合同依据和法律依据，一审法院对交付之日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率标准计算的损失予以支持，超出部分则不予支持。亚厦公司、润科公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中国人民共和国破产法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除贾革文、冯梅花与张伟良之间的房屋转让协议；二、张伟良于判决生效之日起十日内共同返还贾革文、冯梅花购房款85万元，并赔偿自2015年5月16日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回贾革文、冯梅花的其余诉讼请求。案件受理费6150元（已减半收取），由张伟良负担（因贾革文、冯梅花已预缴，该款于判决生效之日起十日内直接支付给贾革文、冯梅花）。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，2017年5月22日，本院对上诉人张伟良与被上诉人龙德公司、原审第三人润科公司、亚厦公司破产债权确认纠纷一案做出（2017）苏04民终932号判决，该案中张伟良的诉讼请求为：1、确认张伟良已向龙德公司支付购房款1363934元，2、确认张伟良对龙德公司享有破产优先债权1363934元。该案查明，2012年8月2日，润房公司与亚厦公司、龙德公司签订了上述《以房抵款协议》；张伟良与龙德公司于2012年8月9日签订了一份《商品房买卖合同》，购买龙德花园7幢1002室（该套房屋与本案所涉龙德花园12幢乙单元1402号房屋均属于润房公司用于抵偿亚厦公司工程款的6套房屋之列），房款1363934元，并约定房屋于2014年6月30日前交付，该合同办理了网签备案登记手续。2013年1月29日，龙德公司向张伟良开具了金额为1363934元的销售不动产统一发票。但一直未能办理交付手续。该判决书中法院认为，张伟良并未按《商品房买卖合同》约定向龙德公司支付上述购房款。龙德公司破产管理人对破产申请受理前成立的龙德公司和张伟良均未履行完毕的上述《商品房买卖合同》有权决定解除或者继续履行。2015年10月30日，一审法院裁定受理龙德公司宣告破产案件，此后二个月内，龙德公司破产管理人未通知张伟良继续履行合同，据此，双方之间于2012年8月9日所签订的《商品房买卖合同》应视为已解除。因张伟良并未按《商品房买卖合同》约定向龙德公司支付购房款1363943元，故一审判决驳回张伟良要求确认其已向龙德公司支付购房款1363934元的诉讼请求，并无不当，予以维持。张伟良要求确认其对龙德公司享有破产优先债权1363934元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院判决驳回张伟良的诉讼请求，本院驳回张伟良的上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。
二审查明的本案其他案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，张伟良的上诉理由不能成立，具体分析如下：
首先，贾革文、冯梅花与龙德公司签订了《商品房买卖合同》,但贾革文、冯梅花向张伟良支付了房屋转让款85万元，未向龙德公司支付购房款1103677元，龙德公司也未交付涉案房屋，故上述《商品房买卖合同》尚未履行完毕，龙德公司破产管理人决定解除该合同符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。其次，涉案《商品房买卖合同》被解除后，贾革文、冯梅花按涉案《商品房买卖合同》记载的房屋价款1103677元向龙德公司破产管理人申报债权。龙德公司破产管理人于2016年2月5日发出审核结果通知书，对贾革文、冯梅花申报的债权不予确认。根据本院2017年5月22日作出的（2017）苏04民终932号生效判决，张伟良对于其因以房抵债协议获得的6套房屋中龙德花园7幢1002室房屋，要求法院确认张伟良已向龙德公司支付购房款1363934元，并确认张伟良对龙德公司享有破产优先债权1363934元的诉讼请求被全部驳回，理由是法院认为张伟良未按《商品房买卖合同》约定向龙德公司支付购房款1363943元，因此破产管理人有权决定解除双方均未履行完毕的《商品房买卖合同》，又因张伟良未实际向龙德公司支付购房款，故张伟良因《商品房买卖合同》申报的债权法院不予确认。因张伟良与本案相同性质的债权法院不予确认，贾革文、冯梅花从张伟良处受让涉案房屋由此向龙德公司破产管理人申报的债权，龙德公司破产管理人亦不予确认，根据生效判决的结果，龙德公司破产管理人的此项认定并无不当。其三，贾革文、冯梅花与张伟良签订了房屋转让协议，并按约向张伟良履行了支付85万元房屋转让款的义务，现因龙德公司破产管理人的决定及法院生效判决，导致贾革文、冯梅花取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现，且龙德公司破产管理人对贾革文、冯梅花根据《商品房买卖合同》申报的债权也不予确认，根据合同法第九十四条的规定，贾革文、冯梅花有权以合同目的无法实现为由，解除房屋转让协议。一审法院判决解除房屋转让协议并由张伟良返还购房款85万元，并无不当。综上，张伟良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6150元，由张伟良负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 雍丽萍
二〇一七年六月六日
书记员 马筱艳