连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初1360号
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，地址连云港市连云区中华西路43号。
负责人卞利军，行长。
委托代理人韩明，该行员工。
被告毛建苍。
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称农行连云支行）诉被告毛建苍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员李国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩明到庭参加了诉讼。被告毛建苍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告农行连云支行诉称，被告毛建苍于2009年1月15日向农行连云支行借款人民币58万元，用于购买连云区东城海岸小区A幢1单元2002室，期限为2009年1月15日至2038年12月14日，约定按月等额本息还款。该笔贷款现已逾期，经多次催要无果。现诉至法院，请求判令：1、被告毛建苍偿还借款本金521541.08元及利息（自2015年4月16日起至实际给付之日止按年利率6.247%计算）；2、原告享有抵押房产的优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告毛建苍未作答辩。
经审理查明：2009年1月5日，毛建苍（借款人、抵押人）、连云港市括苍房地产开发有限公司（保证人）与农行连云支行（贷款人）三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币58万元；借款用途为购买位于连云区墟沟镇棠梨路北东城海岸A幢1单元2002室房产；借款期限自2009年1月5日起至2039年1月5日止，共计360个月；借款执行利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%。浮动利率下借款发放后借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入连云港市括苍房地产开发有限公司在农行连云港连云支行账户内。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法。本合同采用阶段性保证担保+抵押。阶段性保证担保保证人为连云港市括苍房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。对逾期借款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。违约责任条款约定：在本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；…。双方还就其他相关事宜进行约定。
毛建苍（抵押人、甲方）与农行连云支行（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，合同约定甲方为清偿债务将合法拥有的坐落连云区墟沟镇棠梨路1号东城海岸小区A座1单元2002室（丘号05491098-40）房地产及占用范围内的土地使用权作为抵押物，向乙方提供经济担保；担保范围包括贷款本金、利息、罚息以及实现债权的相关费用；双方还就其他相关事宜进行了约定。
2009年1月5日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记，他项权证记载的权利价值为580000元。
借款凭证载明：借款日期为2009年1月15日，借款金额580000元，还款方式为等额本息还款，执行利率年利率5.049%，逾期利率7.5735%。
另查明：借款人毛建苍从2015年4月16日起未再按约定偿还借款本息。截止2015年4月1日，毛建苍共计欠原告本金
521541.08元。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《房地产抵押合同》、他项权证及当事人陈述等在卷证实。
本院认为，原告农行连云支行与被告毛建苍之间签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，原告农行连云支行履行了付款义务，而借款人毛建苍从2015年4月16日起未按约向原告履行还款义务。根据借款合同约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。现原告要求被告毛建苍提前偿还尚欠的借款本金521541.08元并支付逾期付款利息的诉求，符合双方合同约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以支持，但该利息的计算，因合同约定的借款执行利率采用浮动利率，故利率计算亦应以浮动利率为基数予以计算；对原告要求对被告毛建苍提供抵押担保的位于连云区墟沟镇棠梨路1号东城海岸小区A座1单元2002室（丘号05491098-40）房产享有优先受偿权的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形，依法享有就抵押担保财产优先受偿的权利。因该抵押担保是抵押人和抵押权人双方的真实意思表示，且已经办理了抵押登记手续，原告的该诉求符合双方约定和法律规定，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十二条、第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毛建苍于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行借款本金521541.08元及利息（自2015年4月16日起至实际给付之日止，按合同约定的浮动利率基数上浮50%计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对被告毛建苍提供抵押担保的位于连云区墟沟镇棠梨路1号东城海岸小区A座1单元2002室（丘号05491098-40）房产拍卖、变卖后的价款在抵押限额580000元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9230元，由被告毛建苍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9230元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 李国栋
二〇一六年七月二十五日
书记员 王馨颖
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。