山东省东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第935号
原告：刘某某，男，汉族，现住东营市河口区。
被告：东营市河口鑫海商饮有限责任公司，驻河口区黄河路17号海盛楼。
法定代表人：寇某某，经理。
被告：寇某某，男，汉族，现住东营市河口区。
两被告委托代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。
原告刘某某诉被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司、被告寇某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某，两被告委托代理人于广涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2010年5月29日，被告公司法人寇某某与原告协商一致，双方签订商用房屋租赁合同一份，合同期限五年。合同签订后，原告对房屋进行了装修。2011年7月1日，被告寇某某以房屋急需加固维修为由，书面通知原告于2011年7月10日前搬出所租房屋。在原告搬出后，被告未对房屋进行任何加固维修。原告多次催促，但被告一直拖延。因被告严重违背诚实信用原则，单方违反合同约定，直接导致原告五年经营计划落空，10万元装修尽损。被告的行为，给原告造成了实际损害，已经构成事实违约，应依法承担违约赔偿责任。诉讼请求：一、依法判令两被告承担合同违约赔偿责任，赔偿金额为40000元；二、退还原告合同保证金5000元；三、诉讼费由被告承担。
被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司辩称，我公司不存在违约情形，系原告违约在先，原告欠付我公司房租至今没有支付，根据租赁合同第三条约定，房租每年缴纳一次，先交租金，然后使用。原告欠付租金，导致合同无法履行，现在涉案房屋至今未对外出租，我公司损失巨大。我公司将通过法律手段追讨原告欠付租金，维护我公司合法权益。原告主张的违约金明显过高，没有法律依据。
被告寇某某辩称，同意鑫海公司答辩意见，同时我作为公司法定代表人，合同签订系鑫海公司与原告签订，我不是本案适格主体，原告无权对我提起诉讼，我亦不应承担任何责任，依法应判决驳回原告对我的起诉。
原告为证明其主张，提交了以下证据：
证据1、提交合同原件一份。证明两被告和原告之间存在合同关系；
证据2、通知书复印件一份。证明并非是原告违约，而是被告经营危楼要求原告撤离经营场地，保证施工安全；
证据3、被告寇某某出具的押金条原件一张。证明原告交的5000元押金至今没有退给原告；
证据4、鑫海商厦的平面图一份。证明原告和被告的合同是真实存在的；
证据5、收到条一份。证明原告第一年交的房租收到条已经交给被告寇某某。是原告在2015年5月11日去华欧家具城找寇某某，寇某某不在，原告将房租收到条、合同复印件一起装在信封里交给张红娇，转交给寇某某；
证据6、2015年5月11日通话记录一份。证明原告于当天去华欧家具城找寇某某，寇某某员工张红娇说寇某某不在，原告给寇某某打电话，确认张红娇是其员工，把信封交给张红娇，寇某某让张红娇出具收条，1527563****是寇某某的电话号码。
两被告质证意见：对证据1合同真实性不认可，该合同最后部分，原告进行了篡改，最后一条为“经寇总批示，本合同延长至2015年7月20日有效”中的“2015年”系原告自己篡改。当时之所以这样写，因为原告欠付租金，导致合同无法履行，给了原告宽限期到2011年7月20日有效。现鑫海公司当庭提出反诉，要求原告支付欠付的租金并承担违约责任。对证据2是复印件，真实性不予认可，同时即使该通知书的内容为真实的，这也属于合同履行中出现的不可抗力，也不能证明被告违约。对证据3收到条是不是被告寇某某所写，需要庭后核实，上面显示是收到刘光宏的。对证据4的真实性无异议，但是后面红笔标识的不清楚。对证据5真实性被告不认可，该证据也不能证明原告的证明目的。收条的出具人张红娇，被告也不确定她的真实身份，被告从来没有收到过原告提交的相应材料。对证据6通话记录的真实性有异议，即使通话记录是真实的，也不能证明原告的主张，原告应该提交其他证据予以佐证，因为通话记录不能证明通话内容，1527563****是寇某某的电话号码。
被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司为证明其主张，提交了租赁合同一份。证明原告对合同最后部分进行了篡改，最后一条为“经寇总批示，本合同延长至2011年7月20日有效”，根据合同约定，原告房租每年缴纳一次，先交后用，缴纳时间为2010年6月4日，第二年房租缴纳应为2011年5月4日前，所以因原告违约，合同给了原告宽限期到2011年7月20日有效。因原告违约，合同已经解除，原告违约在前，导致被告至今没有将涉案房屋出租，原告无权主张违约金。原告质证意见：原告不同意被告主张原告篡改合同的主张。本合同是一个五年合同，合同到2015年5月1日到期，原告在6月20日之前已经缴纳了第二年的40000元房租，当时有主管经理做了批注，批注是已交2011年7月20日至2012年7月20日的房租。当时缴纳房租时是6月20日，交这个钱的时候还没有收到被告的通知。2011年7月1日被告下发通知后，原告与被告进行了交涉，被告寇某某向原告做了口头的施工说明，整个商场从一楼到四楼主体都要进行全面加固，主楼后面被告自己扩建的副楼也要翻修，维修期限需要两年。为此，原告要求被告退还第二年的房租40000元，等维修完毕按实际房租缴纳。之后被告退回了40000元，把40000元收条拿回去了。因合同底部注明了交款时间，所以又把后面的标注撕掉了，撕掉之后做了批注，批注上本合同延期至2011年7月20日是笔误，因为合同是五年，合同批注上用了延期两个字，是在五年的合同上延期的。原告发现笔误后曾给寇某某打过电话，他说没有关系，到时装修完毕重新缴纳房租就可以了。如果说是因为原告延迟缴纳房租造成合同中断，被告应提交证据加以证明，如果原告确实违约，被告不会到今日才提出反诉。
本院根据原告的申请，依法到河口区烟草专卖局调查相关情况，该局出具了检测鉴定报告一份。报告显示，该局孤岛办公楼工程框架部分可以作为办公楼正常使用，若作为商场使用，应严格控制使用活荷载不大于1.5kN／㎡。原告质证意见：根据检测报告，跟被告下发给原告的通知内容是一致的。从检测鉴定报告中可以确定，鑫海商厦并非整个主体结构都属于危楼，而只是因为其框架结构部分不符合规范，因此被告才给原告下发了危楼加固通知，从被告下发的通知可以确定，合同标的存在安全隐患，已是事实，而被告向原告表示对合同标的进行加固维修也是事实，而原告为配合被告履行维修加固义务，确保施工安全而搬离鑫海商厦也是事实，因为根据检测鉴定报告可以排除合同标的存在的安全隐患并非不可抗力因素，也并非不可克服不可避免的，完全可以采取加固维修措施，维持合同正常履行。根据合同法相关规定，出租人应当履行租赁房屋的维修义务，当事人另有约定的除外。根据上述规定，被告对出租的房屋负有法定维修加固义务，且在危险出现时，被告下发的通知，也就是双方承诺的约定，而被告要求原告撤离租地后，却并未遵守诚实信用原则，也没有履行法定合同义务。被告从2011年7月1日起单方面中止合同，导致原告合同目的无法实现，其行为已属违约，应当承担违约责任。
两被告质证意见：对证据真实性无异议。通过该证据可以证明被告不存在违约，也不应承担违约责任。
根据原、被告举证、质证及庭审查明的情况，原告提交的证据1与被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司提交的租赁合同内容一致，仅在合同最后批注内容延期的年份上有差异，对两份合同内容的真实性本院予以确认。原告提交的证据2是复印件，无法核对真实性，本院不予确认。原告提交的证据3被告认可收到5000元押金，且对证据4真实性无异议，对原告提交的证据3、证据4的真实性本院予以确认。原告提交的证据5、证据6，无法确认证据的内容及真实性，本院不予确认。本院调取的河口区烟草专卖局办公楼检测鉴定报告，原、被告均认可其真实性，本院予以确认。原、被告提交的合同在落款时间后的部分均被撕掉，原告主张撕掉的原因是因为原告在2011年6月20日缴纳了2011年7月20日至2012年7月20日的40000元房租在上面做的批注，后因租赁房屋需要加固维修原告搬出，被告退回房租，帮将该部分批注撕掉。被告虽予以否认，但不能对合同撕掉部分作出合理解释，对原告的主张本院予以确认。
经审理查明，2010年5月29日，原告与被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司签订《租赁合同》，被告将其从河口区烟草专卖局租赁的该局孤岛办公楼二楼18号及地下城转租给原告用于服装经营，被告寇某某作为被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司的法定代表人在合同上签字，合同期限五年，自2010年6月20日至2015年5月1日，租赁费每年40000元，被告收取原告合同押金5000元。合同签订后，原告使用了租赁的房屋，并向被告缴纳了第一年的房租。2011年6月份，原告在向被告缴纳了第二年房租后，因租赁的房屋需要进行加固维修，原告根据被告要求搬出租赁房屋，被告退给原告房租40000元。双方均同意待房屋维修后按实际情况重新缴纳房租，但对合同继续履行时间未作出约定。原告搬出后，房屋未进行维修，原告未重新缴纳房租。庭审中，被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司当庭提起反诉，但未缴纳诉讼费，后又撤回反诉。
以上事实，由当事人陈述、书证及庭审笔录在案为证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违背法律规定，为有效合同。在合同履行一年后，因租赁房屋需要加固维修，原告搬出，被告退回原告房租，双方均同意在维修后根据实际情况重新缴纳房租，视为双方对合同的变更。因双方未约定合同继续履行时间，该合同处于效力待定状态。因租赁房屋一直未进行维修，双方无法继续履行该合同，至今已超过合同期限，合同已经解除。原告主张被告违约，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司收取原告的5000元押金，应当退还给原告。被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司主张其收取原告的5000元押金已经退还给原告，无证据证明，本院不予支持。被告寇某某是被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司的法定代表人，其在合同上签字的行为是职务行为，责任应当由被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司独立承担。被告寇某某不是本案的适格被告，原告对其起诉，不符合法律规定，本院不予支持。被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司提起反诉后又撤回，是对其诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告刘某某押金5000元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，由原告刘某某负担820元，被告东营市河口鑫海商饮有限责任公司负担105元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 侯广飞
人民陪审员 张林松
人民陪审员 杨树甄
二〇一六年一月十五日
书 记 员 杨会凤