上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第3157号
原告上海青浦装潢材料厂。
法定代表人邵金余，厂长。
委托代理人谢小弟，上海市中山律师事务所律师。
被告上海高维化学有限公司。
法定代表人张未名，董事长。
委托代理人王钧，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人郗燕琳，上海钧正律师事务所律师。
被告上海市青浦区徐泾镇人民政府，。
法定代表人程卫东，镇长。
委托代理人李明，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
原告上海青浦装潢材料厂诉被告上海高维化学有限公司（下简称“高维公司”）、被告上海市青浦区徐泾镇人民政府（下简称“徐泾镇政府”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2013年10月23日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢小弟、被告高维公司委托代理人王钧、郗燕琳、被告徐泾镇政府委托代理人李明到庭参加诉讼。2013年11月27日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。2014年2月27日，本案经分管院长批准延长审限六个月。2014年4月22日，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对位于上海市青浦区徐泾镇前明村57丘土地上按沪房地青字（1999）第002998号上海市房地产权证载明的房屋状况作建安重置价审价。收到司法鉴定意见书后，本案于2015年1月20日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢小弟、被告高维公司委托代理人郗燕琳、被告徐泾镇政府委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海青浦装潢材料厂诉称，原告与被告高维公司有着多年的租赁关系，2000年春节前，双方又签订租赁合同一份，约定租赁期限为10年，前四年每年租金为人民币12万元，后六年每年租金为14万元。至2010年12月31日租赁期届满后，被告高维公司未将租赁房屋交还原告，仍由被告高维公司继续使用，并按约支付租金。2011年11月，原告发现被告高维公司擅自将承租房屋全部拆除。当即原告询问被告高维公司其原因并要求其恢复房屋原状或赔偿损失，但被告高维公司置之不理，至今未对原告赔偿也不恢复原状。原告认为，被告高维公司在撤走经营场所时，理应向原告返还租赁房屋，但被告高维公司不仅未与原告协商租赁关系终止事宜，严重的是被告高维公司擅自将租赁房屋拆除，该行为严重侵害了原告的权利，同时，也给原告造成了巨大的财产损失。另原告得知，2010年12月9日，被告高维公司与被告徐泾镇政府签订动迁协议一份，该协议约定由被告高维公司等股东将开设在徐泾镇前明村化工企业房屋、设备等全部拆除。当时，原告房屋出租给被告高维公司后，被告高维公司也是作为其下属的化工车间经营的，被告高维公司在履行该协议时应当将属于原告的房屋分立出来，同时，被告徐泾镇政府应当从严审查动迁范围内资产的权属情况。现由于被告徐泾镇政府没有尽到调查、审核资产权属的义务，被告徐泾镇政府未尽审核义务的行为与被告高维公司的侵权行为和原告房屋的灭失之间具有法律上的因果关系，故被告高维公司应当承担恢复原状，若无法恢复原状，则应当承担赔偿责任，被告徐泾镇政府承担连带责任。据此，原告请求判令被告高维公司恢复原状（若无法恢复则赔偿损失）；判令原告与被告高维公司之间的房屋租赁关系于本案判决生效之日终止；判令被告徐泾镇政府对被告高维公司承担连带赔偿责任。审理中，原告明确诉讼请求，判令被告高维公司赔偿原告损失2，423，857元（租赁物灭失，无法恢复租赁物）；判令原告与被告高维公司之间的租赁关系于2014年12月31日终止，并支付2014年1月1日至2014年12月31日房屋使用费124，000元；判令被告徐泾镇政府承担连带责任。
被告上海高维化学有限公司辩称，被告高维公司承租原告房屋后，因生产经营需要，由被告高维公司出资委托原告将原房屋拆除重新建造，当时约定新建房屋产权属于被告高维公司，故不存在擅自拆除房屋，也不存在被告高维公司拆除自己房屋需向原告赔偿。原告法定代表人的两儿子在被告高维公司相关企业工作，故原告不可能不知道拆迁事情。事实上，被告高维公司自知道动迁后，在2010年初就告知原告。2010年9月，被告高维公司告知原告，若拟将土地使用权随其在拆迁过程中一起转让政府的，土地价格为每亩16万元，原告明确告知，因价格太低，不愿转给政府。遂双方约定，将拟拆除的几十平方米的冷冻机房让其私下保留，以便原告今后与政府对土地使用权的处分谈判，被告高维公司出于好意同意配合。被告高维公司拆除的所有建筑物，均系被告高维公司自己出资重新建造的房屋，原告主张的系争房屋在1999年时经过原告的同意已经拆除，而且是原告自行拆除。故被告高维公司不同意原告的诉讼请求。
被告上海市青浦区徐泾镇人民政府辩称，不同意原告的诉讼请求。据被告徐泾镇政府了解，在签订租赁合同前，原告的房屋已经被拆除了，在签订动迁协议时的房屋基本是被告高维公司及其关联企业的，已经看不出原告的房屋。根据原告与被告高维公司签订的租赁合同约定，即使发生建造房屋的相关权利也是属于被告高维公司的。两被告签订动迁协议时，原告没有提出异议。动迁协议约定的动迁补偿费，包括了所有补偿费用，就算原告存在相应补偿也应该包括在内，原告应该向被告高维公司主张，与被告徐泾镇政府无关。本案是原告与被告高维公司之间的租赁合同纠纷，故被告徐泾镇政府不是适格的诉讼主体。在整个动迁流程中不存在对原告的侵权，均是合法的。
经开庭审理查明，原告与被告高维公司有着多年的房屋租赁关系。2000年，原告与被告高维公司签订租赁合同一份。合同约定，原告将其所有的坐落于青浦区徐泾镇前明村的厂房租赁给被告高维公司使用，厂房区域土地使用面积为1，944.44平方米，其中建筑面积为939.50平方米；被告高维公司承租用途为开办化工企业，厂房交付日期为本合同是原租赁关系的继续，厂房实际已经交被告高维公司承租使用；租赁期限为10年，即从2000年1月1日至2010年12月31日止；租赁标准及支付方式、期限为2000年1月1日至2003年12月31日租金每年为12万元，2004年1月1日至2010年12月31日租金为每年为14万元，租金采用先交后用的支付方式，每年分次支付，六个月结付一次，即在应交六个月前的一个月付清；租赁期间，在征得原告及有关部门同意下，可对租赁厂房进行改造或增加必要的设施等，费用及由此产生的权利和义务由被告高维公司承担；租赁期满后，双方若不再保持租赁关系，应在租赁期满前一个月商定结束本协议的有关事宜，厂区范围内由被告高维公司新增的动产及不动产处置办法由被告高维公司承担相应权利和义务等。合同另行约定了其他事项。合同签订之前，原告实际已经将租赁物交付被告高维公司使用，2010年12月31日前的租金被告高维公司已经全部支付原告。在租赁期间，因原告与被告高维公司及其下属相关企业发生承包部分工程施工关系，经双方对帐被告高维公司尚在原告处款项436，000元。现原告认为，被告高维公司在租赁期间擅自将属原告的房屋拆除，造成原告巨大损失，为维护原告的合法权益，原告诉诸本院。
另查明，2010年12月9日，被告徐泾镇政府（甲方）与被告高维公司及上海高维科技发展有限公司、上海青浦高维助剂厂（乙方）签订动迁协议一份。协议约定，甲方职责为配合乙方办理处置所需的用水、用电等相关手续，负责协调处置过程中产生的废水处理，配合乙方办理有关动迁手续；乙方职责为按国家规范对前明厂区内所有的设备、管道、地下设施、化工物料进行拆除、清理、处置，相应物权归属乙方，但围墙、办公楼等建筑物不得拆除，产权过户于甲方确定的受让人，负责清理、处置过程中的一切安全责任，乙方自主负责处理相关前明厂区所有和各自的债权债务；设备、管道、存货、房屋、附属设施和属于乙方的使用土地等全部资产的动迁补偿费用为9，425万元，设备、管道、存货、地下设施等的拆除、清理、处置的补偿费用为2，830万元，二者相加全部补偿总额为12，255万元，扣除甲方已经垫付的劳动安置费和560余吨危险化学品处置费830万元，甲方还应向乙方支付补偿款11，425万元；处置期限为自签订协议起到8月底止；分期付款，签订动迁补偿合同后二周内付3，000万元，前明西部厂区仓库场地上所有化工物料等存货全部装运完毕并经验收后二周内付2，000万元，前明东部厂区五车间内设备、管道、辅助设施拆除完毕并经验收合格后二周内付2，000万元，前明东部厂区三车间内设备、管道、辅助设施拆除完毕并经验收合格后二周内付2，925万元，前明厂区整体动迁工作完毕，并经由相关职能部门组成的验收组验收合格，并经具有安全评估资质的评估公司出具评估报告符合安全要求后二周内付清余款1，500万元。协议签订后，被告高维公司按约将包括向原告承租的房屋全部拆除。
又查明，坐落于上海市青浦区徐泾镇前明村建筑面积为939.50平方米房屋，1999年8月17日，原告取得上海市房地产权证。
审理中，本院根据原告之申请，依法对位于上海市青浦区徐泾镇前明村57丘土地上按沪房地青字（1999）第002998号上海市房地产权证载明的房屋状况通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司作建安重置价审价，该单位出具司法鉴定意见书，并接受当庭询问。鉴定意见：一、青浦区徐泾镇前明村57丘土地上按沪房地青字（1999）第002998号上海市房地产权证载明的七栋房屋于2014年8月时的建安重置价为1，034，565元；二、根据原告描述，该厂区内附属工程于2014年8月时重置造价为1，119，652元；三、原告述称，施工过程中除支付施工方定额人工价格外，另行支付施工方人工补差每工30元，合计269，640元；以上合计2，423，857元。混合结构一等和二等的生产用房的耐用年限为40年，产证上载明七栋房屋建筑物竣工时间为1986年，距今已28年，根据房屋耐用年限计算建筑物剩余价值=重置造价＊（耐用年限-
已使用年限）／耐用年限。原告同意以上重置造价鉴定意见，但其不认可建筑物剩余价值。被告高维公司不认可施工图纸，同时其认为房屋建筑物现场已不存在，所以不可以进行造价鉴定。被告徐泾镇政府对司法鉴定工程审价征询意见稿未发表意见。原告预付鉴定费用36，000元。
以上事实，由原告、被告高维公司及被告徐泾镇政府的陈述、租赁合同、动迁协议、上海市房地产权证、对帐单、司法鉴定意见书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为，原告确实受被告高维公司委托对租赁房屋进行改造，并在厂区内新建部分房屋，但原告未承诺过且合同中也没有约定租赁期满后租赁房屋归被告高维公司所有。由于被告高维公司擅自将原告的房屋拆除，租赁物已经灭失，现无法返还，按目前情况也无法恢复原状，故原告要求被告高维公司按司法鉴定意见书载明的建安重置价予以赔偿。因租赁物已经灭失无法恢复，故原告同意原告与被告高维公司的租赁合同于2014年12月31日终止，又因被告高维公司在原告处有部分款项，扣除该款项自2011年1月1日起至2014年12月31日止的租金尚欠124，000元，该款被告高维公司应予以支付。
被告高维公司认为，原告已经由其自行拆除了租赁房屋，现被告高维公司拆除的是自己出资并由原告建造的房屋，原告提供的产证上所载的建筑物结构为混合结构，拆除的位于青浦区徐泾镇前明村57丘土地上的建筑物主体为钢砼框架、钢结构，故不应该向原告作赔偿。司法鉴定意见书实质上是资产评估，该意见书违背了资产评估无实物不得评估的规则，随意用资产评估的方法来对非资产评估事务进行评估，评估所依据的仅仅是原告自行提供的一张施工图。故该意见书缺乏公正性、客观性、合法性及独立性，只能作为证据形式中的当事人陈述对待，不具备鉴定报告的地位。
被告徐泾镇政府认为，被告高维公司房屋动迁时，其已尽到审核义务，也已向被告高维公司支付了动迁利益。租赁物灭失与其无关，原告应向被告高维公司主张权利。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告高维公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约严格履行各自的义务。原告与被告高维公司签订的租赁合同，租赁期自2000年1月1日起至2010年12月31日止，租赁期已满。之后双方未续约，被告高维公司仍租赁使用原告房屋，应视为不定期租赁，原告可以随时终止租赁关系。因建安重置价的鉴定时间节点为2014年8月，故原告与被告高维公司之间的租赁关系以2014年8月31日作为合同解除日为妥，被告高维公司应按照约定的租金标准向原告支付自2011年1月1日起至2014年8月31日止扣除在原告处款项后的房屋租金77，333元。租赁期间届满，被告高维公司应当将租赁物返还原告，其未能提供证据证明该租赁物已经归于其所有，然而被告高维公司却在续租期间与被告徐泾镇政府签订动迁协议后，擅自将租赁物连同其己有的房屋及设备等一起拆除，导致租赁物灭失，其应当承担损害赔偿责任。被告高维公司虽对鉴定部门作出的鉴定意见书提出异议，但被告高维公司没有足以反驳该鉴定意见书的相反证据和充分理由，该鉴定程序合法、内容具有客观性、合理性，本院对该鉴定意见书的证明力应予以认定。两被告均未能举证证明权属原告的房屋在拆迁过程中的评估价值及拆迁利益，也未能举证证明原告出租房屋的状况，考虑到租赁物的耐用年限、租赁期间应对该租赁物的维修、租金收益等因素，被告高维公司应按该鉴定意见书确定的建安重置价酌定向原告予以赔偿。对原告要求被告徐泾镇政府承担连带责任，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：
一、原告上海青浦装潢材料厂与被告上海高维化学有限公司于2000年签订的《租赁合同》于2014年12月31日解除；
二、被告上海高维化学有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海青浦装潢材料厂损失人民币1，454，314元；
三、被告上海高维化学有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦装潢材料厂租金人民币77，333元；
四、原告上海青浦装潢材料厂要求被告上海市青浦区徐泾镇人民政府承担连带责任的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币27，182.86元，由原告上海青浦装潢材料厂负担人民币8，598.04元，被告上海高维化学有限公司负担人民币18，584.82元；司法鉴定费人民币36，000元，由被告上海高维化学有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。