云南省永胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0722民初664号
原告（反诉被告）：张发红，男，汉族，1972年6月7日生，小学文化，云南省永胜县人，农民，住丽江市永胜县。
委托代理人：高丽英（系张发红之妻），女，汉族，1972年12月30日生，小学文化，云南省永胜县人，农民，住址同上。特别授权。
委托代理人：李庆华，云南南博律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：陈丽萍，女，汉族，1978年8月18日生，初中文化，云南省永胜县人，农民，住丽江市永胜县。
委托代理人：张锡文，云南义合律师事务所律师。特别授权。
原告张发红与被告陈丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理，在诉讼过程中，被告陈丽萍2016年12月1日依法提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，2016年12月21日公开开庭对两案进行了合并审理，原告（反诉被告）张发红及委托代理人高丽英、李庆华，被告（反诉原告）陈丽萍及委托代理人张锡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张发红诉称：2016年10月16日，原、被告签订《租房合同》，原告将位于永胜县西二环公路旁的房屋整栋出租给被告，租赁期限自2016年9月24日至2024年9月24日止。租金为每年33600元。因被告在装修时导致原告的房屋楼板开裂，为此双方产生纠纷，多次发生摩擦，甚至报警处理。原告认为因被告装修时导致房屋受损，拒不对房屋进行修复，双方已丧失继续履行合同的基础，为此，请求判令解除原被告于2016年10月16日签订的《租房合同》，判令被告将租赁的房屋归还原告，原告将收取的租金33600元返还被告。诉讼费由被告承担。
被告陈丽萍辩称：2016年年中，反诉被告张发红夫妇主动找到本人提出出租房屋。9月24日，在赵李元的见证下，双方签订了《租房合同》。合同约定：租期自2016年9月24日起至2024年9月24日止；甲方（出租方）同意乙方（承租方）将后背墙打通改装为铺面，在改装过程中出现房屋结构安全或人身安全，甲方不承担任何责任；本合同签署之日起，甲方将房屋交乙方使用；租赁期内，甲方无公道理由，提早发出该房屋退还，甲方应按年租金的10倍向乙方作出赔偿。签约当日，本人即交付了一年租金33600元给原告。双方在合同中约定由被告投资对房屋进行装修，将后背墙打通作为商铺使用。后背墙打通改造经营饭店是经原告同意，并由原告张发红夫妇具体实施的。被告对房屋进行装修时未导致房屋开裂，本诉诉状所述房屋开裂的事实不存在，原告张发红要求修复、被告陈丽萍拒绝的事实也不存在。房屋改造后，出租价值提升，原告即想找借口收回房屋。由于原告张发红的干扰致使被告陈丽萍从合同签订后就没有营业，给被告造成了较大的损失。2016年11月4日，原告将内容为“此房停止出租、停止装修”的告示张贴在房屋上。因此，《租房合同》只能依法解除，同意原告要求解除合同、退还租金的诉请，但赔偿房屋修复费用80000元的诉请，无事实依据，请求判决驳回。
被告陈丽萍反诉称：合同签订后，反诉原告陈丽萍立即终止了与永胜森馨林产品有限责任公司签订的《铺面承包协议》，在没有任何补偿的情况下，提前两年关门停业，随后投入大量财力和人力，对租赁房屋进行改造、装修，请反诉被告张发红夫妇将后背墙打通，改造为铺面。在反诉原告将房屋改造后，有了三间铺面，房屋价值提高，反诉被告张发红妄图以欺诈、胁迫手段谋取非法利益，直接毁约，要求重新签订合同，不停与反诉原告争吵，阻止反诉原告开门营业。10月16日，双方重新签订了《租房合同》。为维护自己的合法权益，请求判令：一、驳回反诉被告的全部本诉请求；二、同意解除反诉原、被告于2016年10月16日签订的《租房合同》，反诉原告归还房屋，反诉被告退还租金人民币33600元；三、由反诉被告赔偿反诉原告年租金10倍，即人民币336000元的损失。本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告张发红辩称：同意反诉原告陈丽萍提出的解除合同、退还租金的诉求。但其要求赔偿336000元损失的请求违反了合同法司法解释（二）第29条的规定，不应予以支持。其反诉所称与永胜森馨公司终止合同、投入大量资金不是事实。装修租赁房屋时，后山墙是反诉原告支付人民币1500元雇请反诉被告夫妻拆除的。反诉原告搭了彩钢瓦、打了铺面前的地坪约50平方米、安装了三道卷帘门、两道玻璃门等，全部装修费大约就2万多元。
归纳双方的诉辩主张，其主要争执焦点是：一、原告（反诉被告）张发红起诉要求被告（反诉原告）陈丽萍赔偿房屋修复费人民币80000元是否具有事实和法律依据；二、被告（反诉原告）陈丽萍要求原告（反诉被告）张发红按合同约定赔偿人民币336000元是否具有法律依据。
针对争执焦点，原告（反诉被告）张发红提交了如下证据：
1、2016年10月16日签订的《租房合同》一份，拟证明其与被告（反诉原告）陈丽萍存在房屋租赁合同关系；
2、照片40张，拟证明被告（反诉原告）陈丽萍装修房屋时将房屋的承重墙拆除，致原告房屋受损，被告已构成违约。
被告（反诉原告）陈丽萍提交了如下证据材料：
1、被告（反诉原告）陈丽萍居民身份证复印件一份、2016年9月24日签订的《租房合同》一份，拟证明其主体资格及合同约定的权利义务；
2、2016年10月16日签订的《租房合同》一份，拟证明在原租房合同履行过程中，双方对2016年9月24日签订的《租房合同》的部分条款作了修改，重新签订了《租房合同》，对权利义务重新作了约定；
3、收据一份，拟证明被告（反诉原告）依约支付了房屋租金33600元；
4、《铺面承包协议》一份，拟证明2015年3月27日，被告（反诉原告）与永胜森馨林产品公司签署铺面承包协议，租期从2015年4月5日至2018年4月4日，租金146800元。约定协议终止出租方不给任何补偿；
5、收据两份，拟证明被告（反诉原告）依约向永胜森馨林产品公司交纳了房屋租金；
6、现场照片一张，拟证明2016年10月16日其与原告（反诉被告）张发红签订的租房合同是经反诉被告张发红认真审核的；
7、现场照片两张，拟证明2016年11月4日原告（反诉被告）张贴告示，阻止承租人用房。在出租房下烧纸火，诅咒被告（反诉原告）；
8、收据八张，收据上载明支出下列费用：看风水费800元、各项搬家费16000元、宽带安装费230元、制作布标名片灯箱等3609元、广告75元、代金卷刻字等3804元，2016年11月1日购路由器一个360元，2016年10月15日购路由器一个360元，拟证明为搬迁饭店，被告（反诉原告）陈丽萍支出搬家费人民币21634元；
9、收据等支出票据一套，载明：购大小表193元、制作玻璃门一套3800元、水泥款612元、沙石费和工时费1560元、餐费1480元、挖机费1000元、打门外地坪和一楼卫生间等5250元、水电改造费2850元、免烧砖费及运费1020元、混凝土款9030元、工字钢玻璃门等8100元、烟卤1100元、彩钢瓦1800元、吊趟门1道2180元、国标门框7680元、大门锁防盗门等465元、广益电动车3450元、水泵480元、瓷砖280元、彩钢瓦和水档635元、人字梯300元、购方管460元、下水软管纸盒等两张收据2470元、沐浴灯吸顶灯等743元、卷帘门三道6800元、吊趟门安装费1260元、刘光汉处购买水龙头高压管内墙漆等3326元、刘光汉处购买钢丝球线管铜芯线等1110元等，拟证明为装修承租房屋支出各项费用69613.50元
经质证，对原告（反诉被告）张发红提交的证据，被告（反诉原告）陈丽萍认为：证据1，《租房合同》，是真实的，无异议；证据2，照片，不真实，看不出楼板开裂的情况，其他裂缝是原告建房中所致，对其作为证据的三性均不认可。
对被告（反诉原告）陈丽萍提交的证据，原告（反诉被告）张发红认为：证据1、2、3的真实性无异议；证据4，《铺面承包协议》，与本案不具有关联性；证据5，收据，不能证明被告主张的损失，证明对象不予认可；证据6，照片，证据三性均不予认可；证据7，照片，张贴“告示”是真实的，其他不真实；证据8和证据9，真实性、关联性、合法性均不予认可。
对原、被告双方提供的证据，本院经审查认为：
一、原告（反诉被告）张发红提交的证据1，租房合同，真实、合法，被告（反诉原告）陈丽萍亦无异议，应当予以采信；证据2，照片，虽然是真实的，但不足于认定装修导致原告房屋受损的事实，对其拟证明的事实不予采信。
二、对被告（反诉原告）陈丽萍提交的证据1、证据2、证据3，内容真实、合法，具有关联性，原告无异议，应当予以采信；证据4，《铺面承包协议》，和证据5，收据，能相互印证，能证明在与原告（反诉被告）张发红租赁房屋前，被告（反诉原告）陈丽萍曾与永胜森馨林产品公司存在租赁铺面的事实，应当予以采信。证据6，现场照片，真实、合法，具有关联性，能证明租房合同签订的事实，应当予以采信；证据7，照片，能证明原告（反诉被告）张发红张贴告示的事实，但不能证明烧纸火诅咒承租人的事实，部分采信；证据8，载明的看风水费880元，不合法，不予采信；各项搬家费16000元，无其它证据佐证，不予采信；宽带安装费系便条式收据，无法证实其来源，真实性较差，不予采信；购买路由器的费用是否与本案具有关联性，无其他证据予以印证，不予采信；制作布标名片灯箱等支出3609元、广告支出75元、代金刻字等支出3804元，均系非正式票据，不予采信；证据9，收据等支出票据14张，购大小表193元、制作玻璃门一套3800元、水泥款612元、沙石费和工时费1560元、餐费1480元、挖机费1000元、打门外地坪和一楼卫生间等5250元、水电改造费2850元、免烧砖费及运费1020元、混凝土款9030元、工字钢玻璃门等8100元、烟卤1100元、彩钢瓦1800元，无其他证据印证，不予采信；剩余单据的真实性较差，亦不予采信。
综上，根据原、被告陈述，举证、质证以及本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2016年9月24日，原告（反诉被告）张发红与被告（反诉原告）陈丽萍签订了《租房合同》。合同约定的主要内容是：原告（反诉被告）将座落在永胜县西二环公路旁的一院房屋出租给被告（反诉原告）使用；房屋租赁期自2016年9月24日起至2024年9月24日止，租期八年；每年租金33600元，租金在租期内不变，付款方式为一年一付，即当年的租金当年支付；原告（反诉被告）同意被告将后背墙打通改装铺面，在改装过程中出现房屋结构安全或人身安全，被告（反诉原告）不承担任何责任；在租赁期间原告（反诉被告）不得干涉被告（反诉原告）转租或转让房屋；租赁期内，原告（反诉被告）无公道理由，提早发出该房屋退还，原告（反诉被告）应按年租金的10倍向被告（反诉原告）作出赔偿。合同签订当天，被告（反诉原告）陈丽萍给付原告（反诉被告）张发红一年的租金人民币33600元，原告（反诉被告）张发红出具收款收据一份，收据上注明该款为2016年10月16至2017年10月16日房租费。之后，原告（反诉被告）张发红将房屋交给了被告（反诉原告）陈丽萍，被告（反诉原告）陈丽萍随即对承租房屋进行装修，安装了卷帘门、浇筑了铺面前的地坪、打通了房屋铺面后背墙等。期间，被告（反诉原告）陈丽萍雇请原告（反诉被告）张发红夫妻参与打通房屋后背墙等工程施工。合同签订后，因双方为《租房合同》约定的部分事项发生争执，为此，双方于2016年10月16日重新签订了《租房合同》，对原合同约的部分内容作了修改，主要增加了以下内容：每年10月16日前支付当年租金。若被告（反诉原告）逾期支付则按租金的20%以天数计算向原告（反诉被告）支付违约金；在租赁期内被告（反诉原告）不得出售房屋；在租赁期间原告（反诉被告）不得干涉被告（反诉原告）铺面转租，不得干涉被告（反诉原告）转租给第三方经营任何合法项目，在转租给第三方时不影响房屋主体结构情况下可以和被告（反诉原告）商量改造。删除了原合同的第八条和第十一条，即原告（反诉被告）同意被告将后背墙打通改装铺面，在改装过程中出现房屋结构安全或人身安全，被告（反诉原告）不承担任何责任和在租赁期间原告（反诉被告）不得干涉被告（反诉原告）转租或转让房屋等内容。2016年11月4日，原告（反诉被告）张发红将“此房停止出租、停止装修”的告示张贴在出租房墙面上。双方矛盾进一步升级。为此，原告（反诉被告）张发红以被告（反诉原告）陈丽萍装修致房屋受损为由，起诉要求解除合同，退还租金，并要求被告（反诉原告）陈丽萍赔偿其房屋修复费人民币80000元。在诉讼过程中，被告（反诉原告）陈丽萍提起反诉，要求解除合同，将租赁房屋归还原告（反诉被告）张发红，原告（反诉被告）张发红退还租金，并依照租房合同约定按年租金的10倍赔偿人民币336000元。
本院认为：原告（反诉被告）张发红、被告（反诉原告）陈丽萍签订的房屋租赁合同系在双方平等自愿的基础上订立的，其内容合法，不违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，应当受到法律保护。合同签订后，本应恪守合同约定，诚信履行。但因双方在合同的履行过程中，对合同的条款、内容等发生争执，并多次吵闹。原告将停止租房公告张贴后，双方矛盾进一步升级，已不可调和，违背了双方签订合同的初衷，继续履行合同已无可能。原告要求解除合同，返还已收租金，被告答辩并提出反诉，明确表示同意，更说明了双方所签合同已无继续履行之必要。因此，对原告要求解除合同、返还租金的诉请以及被告反诉要求解除合同、退还租金的诉请，应当予以支持。原告张发红主张被告陈丽萍在装修租赁房屋时导致其房屋受损，对该主张其并未提供相应证据予以佐证，本院到现场勘验也不能确定租赁房屋受损及受损程度，而原告明确表示对房屋是否受损、受损程度不申请鉴定。因此，原告的该项主张缺乏事实依据，要求由被告赔偿房屋修复费用的请求，本院不予支持。
被告陈丽萍反诉要求返还租赁房屋，符合法律规定，应当予以准许。被告陈丽萍接手承租房屋后，给付了房屋租金，依合同约定，经征得原告张发红同意，对租赁房屋进行装修改造，并雇请原告张发红夫妇参与房屋装修的部分施工，其行为系正常履行合同的行为。双方发生矛盾后，原告张发红张贴停止租房公告的行为表明已不愿继续履行合同，在双方无解除合同约定或法定解除条件的情形下主张收回租赁房屋，已属违约。原告张发红违约解除合同，给被告陈丽萍造成了一定的损失，依法应当予以赔偿，并支付相应的违约金。对其损失，被告陈丽萍主张实际已超过50万元，其中搬家支出21634元、装修改造支出的费用69613.50元，但提交的证据不足以证明，经征询被告陈丽萍的意见，其表示对承租房屋改造装修部分不申请鉴定，原告张发红认为装修费用仅为2万余元，双方各执一词。被告陈丽萍反诉要求原告张发红按合同约定，以年租金的10倍赔偿其损失人民币336000元，该约定明显违背公平原则，根据最高人民法院关于合同法司法解释的相关规定，应当予以调整。因在案证据不能证明被告陈丽萍装修租赁房屋实际支出费用为69613.50元，也不能证明其损失为336000元。但鉴于被告陈丽萍的损失客观存在，因此，对被告陈丽萍的损失及原告张发红应当承担的违约金，本院结合在案证据、租金占用期间利息损失以及房屋已装修，装饰装修物无法拆除、合同解除后原告将实际受益等实际情况，酌情予以确定。对被告陈丽萍提出的搬家支出费用，不应当认定为直接损失，不予支持。因被告陈丽萍对租赁房屋的装饰装修已与租赁房附合形成一体，无法拆除，为发挥其效用，租赁房屋装饰装修的部分全部归原告张发红所有。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张发红、被告（反诉原告）陈丽萍于2016年9月24日、2016年10月16日签订的《租房合同》。
二、原告（反诉被告）张发红退还被告（反诉原告）陈丽萍房屋租金人民币33600元。
三、驳回原告（反诉被告）张发红要求被告（反诉原告）陈丽萍赔偿房屋修复费的诉讼请求。
四、原告（反诉被告）张发红赔偿被告（反诉原告）陈丽萍人民币43680元。
五、被告（反诉原告）陈丽萍将租赁房屋退还原告（反诉被告）张发红。
上述款项及行为限于本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2570元，由原告（反诉被告）张发红负担。反诉案件受理费6844元，由被告（反诉原告）陈丽萍负担5112元，原告（反诉被告）张发红负担1732元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至云南省丽江市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 黎 勇
审判员 杨永合
审判员 欧国卿
二〇一七年二月十日
书记员 杨晓薇