广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第34号
上诉人（原审被告）：何铭发。
委托代理人：廖苑平。
被上诉人（原审原告）：陈铎。
委托代理人：赖家禄，广东嘉应律师事务所律师。
原审被告：何庆忠。
委托代理人：徐秉生。
上诉人何铭发因与被上诉人陈铎、原审被告何庆忠房屋买卖合同纠纷一案，不服蕉岭县人民法院（2013）梅蕉法民一初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人何铭发的委托代理人廖苑平，被上诉人陈铎及其委托代理人赖家禄，原审被告何庆忠的委托代理人徐秉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：何铭发与何庆忠是父子关系，1997年间，何铭发、何庆忠家庭共同出资建造位于蕉岭县蕉城镇桂岭大道中三巷9号房屋，1998年竣工建成一栋六层楼房，该栋房屋的第一层和第六层由何铭发、何庆忠家庭自用。2000年1月14日，该栋第四层房屋以何庆忠名义办理粤房地证字第06585**号房地产权证，建筑面积为103.35㎡。2001年8月11日，何铭发与陈铎签订了《售购套房合同》，将第四层房屋以55000元的价格出售给陈铎。该合同约定：乙方（陈铎）第一期付给甲方（何铭发）定金30000元，第二期2002年4月10日付10000元，第三期2003年8月10日付清余款15000元；甲方须将房产证交给乙方；双方同意持本合同到公证处进行合同公证，费用各负担一半。合约人：甲方何庆忠父何铭发代，乙方陈铎。涂庆明、林凤天、杨坤作为证明人在该合同上签名。合同签订后，陈铎支付了首期购房款30000元给何铭发，何铭发也将房屋钥匙交给陈铎，由陈铎自行装修居住使用至今。依合同约定的第二、三期付款期限届满时，据陈铎称其曾多次要求何铭发收取购房款，并交付房产证，何铭发均以各种理由拖延。在此期间，何庆忠经常回蕉岭看望何铭发。直至2012年，随着房价的大幅上涨，何庆忠要求陈铎再加房价150000元，而陈铎不同意，双方引起纠纷。陈铎遂于2013年9月9日诉至原审法院，请求：1、确认双方2001年8月11日签订的《售购套房合同》合法有效；2、判令何铭发、何庆忠协助办理位于蕉岭县蕉城镇桂岭大道中三巷9号第四层房屋的过户手续；3、由何铭发、何庆忠承担诉讼费用。
原审法院审理认为：何铭发、何庆忠当庭确认涉案房屋是家庭共同出资兴建的，已以何庆忠名义办理权属证，依法认定该房屋属何铭发、何庆忠家庭共同共有财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，作为善意第三人的陈铎合理有偿取得了涉案房屋，其合法权益应受法律保护。本案何铭发、何庆忠系父子关系，一直共家居住生活，基于这一特殊的身份关系，何铭发作为何庆忠的父亲将家庭共同出资兴建的房屋以何庆忠名义与陈铎签订的《售购套房合同》，陈铎有理由相信何铭发有替何庆忠行使属于何庆忠份额的代理权，且合同的订立是其双方真实意思表示，应当依法认定该合同合法有效。该合同签订至今已有10多年时间，双方按合同约定履行了大部分协议，而且何铭发、何庆忠一直共家生活，居住在涉案房产的第一层楼，何庆忠不可能长期对自己的财物不管不问，应当确认何庆忠本人知道何铭发以其名义实施了民事行为而未作否认表示，依法认定为同意何铭发实施的民事行为。何庆忠抗辩何铭发在没有征得其同意的情况下，擅自与陈铎订立合同并代其签名及收取陈铎30000元房款，合同签订后又未告知何庆忠，因此何铭发没有代理权，与陈铎签订的合同不具有法律效力，是无效合同，要求驳回陈铎诉请的意见，证据不足，理由不充分，依法不予支持。陈铎的合同权益是取得房屋的使用权和所有权，何铭发的合同权益是取得房款，陈铎就本案诉争房屋已实际履行了支付30000元房款的义务，仍余25000元未付；何铭发、何庆忠也已将诉争的房屋交付给陈铎装修居住使用至今已达10多年，何铭发、何庆忠实际履行了协议的大部分义务，陈铎主张何铭发、何庆忠继续履行协议约定的内容于法有据，故何铭发、何庆忠应当继续履行合同约定的义务，办理位于蕉岭县蕉城镇房屋的产权变更手续。对办理房地产权证所产生的税费如何负担问题，因双方签订的合同对此费用承担约定不明确，根据房屋交易习惯的做法，视为办证费用应由何铭发、何庆忠承担。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第六十六条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决如下：一、原告陈铎与被告何铭发于2001年8月11日签订的《售购套房合同》合法、有效；二、被告何铭发、何庆忠应在本判决生效后10日内提供房产过户的相关资料，一同前往房产管理部门协助原告陈铎办理位于蕉岭县蕉城镇桂岭大道中三巷9号401房（现房产证号：粤房地证字第06585**号房地产权证，建筑面积为103.35㎡）的产权过户登记手续。办证所需相关税费由被告何铭发、何庆忠承担。案件受理费人民币200元，减半收取为100元，由被告何铭发、何庆忠负担。
宣判后，何铭发不服，向本院提出上诉称：一、何铭发与陈铎2001年8月1日签订的售购套房合同，明确约定陈铎分三期付款给何铭发，但陈铎违反合同约定，支付了首期30000元后，第二、三期购房款拖欠到今不付。陈铎诉称何铭发不收第二、三期款项，陈铎对此未能提供证据证明其所诉称的真实性，而原审判决认定了该事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，原审判决认定事实不清，证据不足。二、一审判决书第7页第15行至18行，对本案合同办证税费如何负担问题，认为合同约定不明确，是认定事实不清。本案售购房屋合同最后一款明确约定：“甲、乙双方同意持本合同到公证处进行公正，费用各负担一半。”这足以证明过户费用由双方各负担一半。据此，请求依法撤销一审判决，并改判支持何铭发的请求，该第四层房屋过户费用由双方各负担一半。
陈铎答辩称：原审认定事实清楚，处理正确，上诉人何铭发的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
本院认为：何铭发、何庆忠系父子关系，何铭发与陈铎2001年8月11日签订《售购套房合同》，何铭发将家庭共同出资兴建登记在何庆忠名下的第四层房屋出卖给陈铎，该合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。陈铎在签订该合同后交付了第一期购房款30000元，何铭发亦将该房屋交付给陈铎进行装修使用至今，已有10多年时间。在此期间，何庆忠经常回蕉岭看望何铭发，但并未对何铭发出卖该第四层房屋的行为提出异议，视为其对何铭发出卖该房屋行为的认可。双方在合同中未约定房产过户事宜，只约定卖方交付房产证给买方，庭审中何庆忠认可其房产证出借给他人作抵押使用至2012年12月底才拿回，陈铎起诉请求办理交易房产转移过户登记手续符合法律规定，但陈铎未按合同规定期限支付第二、三期购房款共计25000元给何铭发是违约行为，陈铎依法应偿付尚欠的购房款25000元给何铭发。何铭发上诉要求该第四层房屋过户费用由双方各负担一半。经查，双方合同只约定办理合同公证费用各负担一半，而未约定房屋过户费用由谁负担问题。原审以按房屋交易习惯的做法为依据认定未约定的房屋过户费用由何铭发、何庆忠承担，缺乏事实及法律依据，予以纠正。据此，应按照有关法律法规规定确定涉案房屋过户费用负担。何铭发上诉部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持蕉岭县人民法院（2013）梅蕉法民一初字第237号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更蕉岭县人民法院（2013）梅蕉法民一初字第237号民事判决第二项为：何铭发、何庆忠应在陈铎付清尚欠的购房款25000元后10日内，提供买卖房产过户的相关资料，与陈铎共同到房地产管理部门将位于蕉岭县蕉城镇桂岭大道中三巷9号第四层房屋（现房产证号：粤房地证字第06585**号房地产权证，建筑面积为103.35㎡）产权过户登记至陈铎名下。房产过户办证所需相关税费，按有关法律法规规定由买卖双方各自负担。
二审案件受理费200元，由上诉人何铭发和被上诉人陈铎各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 朱 棋