山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第883号原告刘卫吴，男，1980年12月8日生，汉族，信益陶瓷（中国）有限公司职员，住济南市。委托代理人姚斌，山东辰静律师事务所律师。被告苏晓东，男，1971年8月27日生，汉族，济南东欣建材有限公司总经理，住济南市。原告刘卫吴与被告苏晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘卫吴及其委托代理人姚斌，被告苏晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫吴诉称：被告代理销售信益陶瓷（中国）有限公司生产的装修材料，原告在2013年任信益陶瓷（中国）有限公司驻济南的厂方代表，因业务关系与被告认识。2013年9月，被告告知原告其可以帮助原告在冠华·历山吉第楼盘购买顶帐房，先期需交40万元。原告遂于2013年9月16日通过网银向被告苏晓东个人账户汇款40万元，苏晓东于2013年9月21日为原告出具了内容为“今收到刘卫吴购买冠华·历山吉第楼盘顶帐房房款计肆拾万元整，注：先期40万元，待房屋总价确认后，按八五折计算房价款”的收款条。后经了解，冠华·历山吉第楼盘根本没有顶帐房销售。原告多次找到被告协商退款事宜，被告也承诺如2014年1月20号以前房子办不下来就退款。后经多次协商，被告均以现在没有钱为由推托。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告苏晓东向原告退还已付购房款40万元，并按同期银行贷款利率的标准承担自2013年9月16日至判决生效之日止的利息，由被告承担本案的诉讼费用。被告苏晓东辩称：原告所诉与事实情况不符。我于2009年代理信益陶瓷生产的冠军牌瓷砖，原告于2012年由厂家派驻至济南任厂方代表，几乎每天到我公司上班，负责监督我公司的销售情况，所以，我公司的经营情况原告很了解。2013年3月，我公司与济南冠华建设投资有限公司签订了供货合同，本来应当正常履行合同，但2013年6月时原告刘卫吴产生了想在济南买房的想法。于是，原告找到我要求购买济南冠华建设投资有限公司开发建设的房子，要求我用供应瓷砖的货款买一套房子卖给他。从当时的条件上讲这是一件好事，经过讨价还价，在房源及房价都未明确，但我同意顶账后以八五折的优惠将房子卖给原告，原告将房款付给我。此后，我就未按供货合同的约定向开发商要求付货款，而是要求开发商以开发建设的一套房屋顶给我来折抵货款。在2013年8、9月份期间，开发商答复我可以以房顶账，我将此消息告诉了原告并要求原告支付房款，原告以钱不凑手为由，先期支付了40万元，我也同意了。在2013年12月3日，我与开发商确定了房源及价格，然后通知了原告并要求其一次性付款，价款为抵顶货款部分的八五折，我负责联系开发商直接与原告签订购房合同，但原告却不同意购买此房了。可能是在2013年9月时，原告的身份情况有了些变化，因为其在工作中存在贪污及向客户索贿问题，厂家对其进行了停职，后经过调查于2013年底前将其开除。可能是这件事对原告影响较大，原告想毁约不再购买这套顶账房。此后，原告的确多次找过我要求退还已付房款，但由于我同开发商已达成了以房顶账协议，无法违约，即使违约也要不回货款，所以我并没有同意解除和原告的合同，只是说要解除得等我将这套房子卖出去再退给原告房款，否则，我和公司会遭受很大的经济损失。另外，请求法庭注意，原告起诉时提交的证据中有大量的录音资料，该录音资料并不能真实的反映客观事实，先不说这些录音是在我完全不知情的情况下录的，且这些录音也是不完整的，不能真实的反映出我们通话的全部内容，至少没有我不同意解除合同退还给他款项的这一段，原告只是截取了我们通话过程中对他有利的一部分提交给了法庭。我目前为止完全认可原告向我购买顶账房的事实，现房子也早已落实，只要原告付款，马上可以交房给他，我也多次在不同场合声明了这一点。同时，因为原告的违约，给我和公司造成了很大的实际损失，我们保留向原告追偿损失的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告苏晓东系济南东欣建材有限公司总经理，原告刘卫吴原系信益陶瓷（中国）有限公司驻济南业务代表，双方系业务关系。2013年3月10日，济南东欣建材有限公司与济南冠华建设投资置业有限公司签订了《冠华北居住组团项目墙地砖采购合同》，约定济南冠华建设投资有限公司购买济南东欣建材有限公司的瓷砖，合同总价款暂定为1049400元，结算时按实际供量进行结算。付款方式双方约定每栋楼为一结算单位，每次付款支付至已到货款的60%，工程完工后付至80%，余款在工程竣工验收后付至95%，剩余货款在此后半年内付清。2013年9月16日，原告刘卫吴向被告苏晓东个人账户内打款人民币40万元整，2013年9月21日，被告苏晓东向原告刘卫吴出具收条一份，内容为：“收款条今收到刘卫吴购买冠华·历山吉第楼盘顶账房款计肆拾万元整（40万元）。注：先期40万元，待房屋总价确认后，按八五折计算房款。苏晓东2013.9.21日”2013年12月3日，济南冠华建设投资有限公司与济南东欣建材有限公司达成协议一份，内容为该公司同意以应向济南东欣建材有限公司支付的瓷砖货款约120万元（按实际供货数额结算）转为购房款，折抵济南东欣建材有限公司购买其开发建设的冠华·历山吉第小区的2号楼1单元901室房屋。2014年5月20日，济南东欣建材有限公司出具授权书，授权苏晓东对上述顶账房屋进行全权处理。起诉时，原告刘卫吴向法院提交了部分录音资料，证实其经落实并没有顶账房可购买，要求被告苏晓东退还已付房款，被告也曾答应在2014年春节前将款项退回，但被告时至今日却未履行退款义务。现原告刘卫吴诉至法院，请求法院依法判令被告苏晓东退还其已付购房款40万元，并自2013年9月16日起赔偿其银行贷款利息损失，由被告苏晓东承担本案的全部诉讼费用。另查明，根据我院工作人员对济南冠华建设投资有限公司经管部负责人孙志龙的调查证实，在其公司与济南东欣建材有限公司履行瓷砖供货合同过程中，先期已向东欣建材公司支付了5万元货款，但济南东欣建材有限公司经理苏晓东向其提出要求以房顶货款，说有个朋友要买冠华·历山吉第小区的住宅。公司经董事会研究，已同意了东欣建材公司的要求，且房源早已落实，要求与苏晓东或东欣建材公司指定的人签订购房合同时，苏晓东或东欣建材公司迟迟不办签订合同的手续和房屋交付手续。再查明，庭审中，原告刘卫吴明确表示不再购买冠华·历山吉第小区的住宅，也拒绝被告苏晓东提供的其他房源，只要求被告苏晓东退还其40万元购房款。在济南冠华建设投资有限公司的多次催促下，济南东欣建材有限公司法定代表人于航已同该公司签订了关于冠华历山吉第小区2号楼1单元901室房屋及地下室的购房合同。庭审中，被告苏晓东表示仍然可以配合原告办理该房的过户或更名手续，但不同意负担所产生的相关费用，原告刘卫吴表示不再购买此房屋。以上事实，由供货合同、收货清单、协议、收款条、汇款凭证、授权书、视听资料及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据我国《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。通过庭审查明的事实和原、被告双方的陈述，可以看出，本案中双方争议的焦点是原、被告双方所达成的协议的性质、效力及违约一方是否可以提出解除合同、要求对方全部退还房款的问题。对此，本院认为，原告刘卫吴虽未与被告苏晓东就购买顶账房一事签订书面的购房合同，但双方的意思表示真实，且原告刘卫吴已向被告苏晓东支付了部分购房款，故双方所达成的口头协议应为有效，性质应为预购合同，即原、被告之间达成由原告购买被告由开发商处取得的顶账房或从被告手中购买由济南冠华投资置业有限公司开发建设的房屋的预购协议。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘卫吴应当在接到被告苏晓东的通知后，及时协助其与开发商签订合同，并按照约定支付剩余的购房款。通过查明的事实，可知原告刘卫吴诉称济南冠华投资置业有限公司开发建设的冠华·历山吉第小区并没有顶账房存在的情况与事实不符，原告刘卫吴提出要求被告退还房款的真正原因是由于形势的变化，其不再需要购买房屋。被告苏晓东在原告拒绝与开发商直接签订购房合同的情况下，由济南东欣建材有限公司法定代表人直接与开发商先行签订了购房合同，是合法的履行其与开发商达成的协议的行为，并无不当；即使该房屋已签订了合同，原告刘卫吴仍可以从济南东欣建材有限公司处购买该房屋，以便履行合同义务。原告刘卫吴在拒绝签订购房合同、购买涉诉房屋的情况下，双方所达成的购房协议已无法继续履行，但原告刘卫吴因其违约行为给济南东欣建材有限公司及被告苏晓东造成的损失，应当承担相应的赔偿责任，济南东欣建材有限公司可另案提起诉讼主张权利，本案中不予处理。我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告苏晓东收取原告刘卫吴40万元购房款，应当予以退还，但还款时间应当适当延长，以便于苏晓东、济南东欣建材有限公司处理涉诉房产回笼资金，时间以6个月为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘卫吴与被告苏晓东达成的购买由济南冠华投资建设有限公司开发建设的冠华·历山吉第小区顶账房的购房协议于本判决生效之日起解除。二、被告苏晓东于本判决生效之日起六个月内退还给原告刘卫吴已支付的购房款人民币40万元。三、驳回原告刘卫吴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、财产保全费2520元，均由原告刘卫吴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江代理审判员  陈园青人民陪审员  乔永欣二〇一四年九月十六日代理书记员  商玉莹