中华人民共和国
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1978号
原告建某。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告徐某甲。
法定代理人徐康戊，男，系被告徐某甲之子。
被告徐康甲。
被告徐康乙。
被告徐康丙。
被告徐康丁。
被告徐康戊。
原告建某与被告诸某某（已故）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2013年11月13日公开开庭进行了审理，原告建某及其委托代理人程先林，被告诸某某（已故）的委托代理人徐康丁到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2014年2月17日公开开庭进行了审理，原告建某及其委托代理人程先林，被告诸某某（已故）的委托代理人徐康丁到庭参加诉讼。本案审理过程中被告诸某某于2014年3月22日去世，本院依法追加其继承人徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊作为被告参与诉讼，并适用普通程序于2015年7月13日公开开庭予以审理。原告建某及其委托代理人程先林，被告徐康丁、徐康戊（被告徐某甲的法定代理人）到庭参加诉讼。被告徐康甲、徐康乙、徐康丙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建某诉称，2013年6月30日，原告与诸某某和房产中介签订《房地产居间合同（买卖）》一份，约定被告将位于上海市闵行区××村82号601室房屋以人民币（币种下同）136万元的总价出售给原告，合同对房屋买卖的交易条件进行了详细约定，并约定被告应于2013年8月12日配合原告到闵行区房地产交易中心办理审税事宜。同日，原告与诸某某签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同对买卖标的、价格等事项约定如居间合同，且买卖合同约定双方在2013年9月5日前共同到房产交易中心申请办理转让过户手续，若逾期办理则每逾期一日，诸某某应向原告支付总房价款万分之三的违约金。合同还约定，诸某某于2013年9月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，若逾期交付房屋的，每逾期一日按照房价款的万分之三支付违约金。同时，双方在补充条款第4条约定，诸某某在办理房屋转让过户手续前向所在公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，若逾期办理，每逾期一日按照房价款的万分之三支付违约金。诸某某于2013年6月30日所提供的户口簿显示，系争房屋有徐康丙的在册户口。2013年6月30日，原告按照约定向诸某某支付了定金2万元，被告之子徐康丙出具了一份收据，2013年7月1日，原告向诸某某支付首付款36万元，诸某某并出具收据，确认收到了定金及首付款38万元。但此后诸某某未能配合办理过户事宜，原告委托律师发函要求其继续履行。原告起诉至法院，诸某某于诉讼中过世，其继承人为被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁及徐康戊，故请求判令：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》中的义务，被告配合办理系争房屋过户手续并向原告交付房屋；2、被告按照408元／日的标准，向原告支付自2013年9月6日起至判决生效之日止的逾期过户违约金；3、被告按照408元／日的标准，向原告支付自2013年9月6日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金；4、被告按照408元／日的标准，向原告支付自2013年10月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金。
被告徐某甲、徐康丁及徐康戊共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、诸某某系在不知情的情况下在买卖合同上签字，诸某某生前一直表示其不愿意出售房屋；2、原告支付的房款实际被徐康丙拿走，原告与徐康丙及中介之间存在欺骗，没有付款即要求诸某某签订收据，原告自己没有履行注意义务应承担缔约过失的责任；3、现在诸某某已经死亡，愿意配合办理过户并将房屋交付给原告，但是认为不应承担相应的违约金。
被告徐康甲、徐康乙、徐康丙未发表答辩意见，也未向本院提交证据。
经审理查明，诸某某与徐某甲系夫妻关系，二人育有五子，为徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁及徐康戊。诸某某于2014年3月22日去世，其原为上海市闵行区××村82号601室房屋的产权人。
2013年6月30日，被告徐康丙代诸某某与原告经上海慧邦房地产经纪事务所居间介绍，就系争房屋签订《房地产居间合同（买卖）》一份，约定原告购买系争房屋，房屋转让价格为136万元。该合同签订后，原告向徐康丙支付定金2万元，徐康丙出具收据一份。同日下午，诸某某（卖售人、签约甲方）与原告建某（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为62.11平方米，转让价格为136万元；乙方于2013年6月30日已支付购房定金2万元，乙方于2013年7月1日前支付购房首付款36万元；乙方于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款56万元；乙方向银行申请贷款40万元，该贷款直接由贷款银行支付给甲方；乙房屋交割当日，乙方支付给甲方购房尾款2万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年9月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追加甲方的违约责任；甲方未按本合同约定交房时间交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房价款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到通知之日起七个工作日退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房价款的20%作为违约金；甲方应于乙方购房贷款支付给甲方后3日内将该套房屋交付乙方，交付标志为甲方将该套房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房屋进行交接后5个工作日期内至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）、宽带的户名（若有）进行更名；且甲方承诺，于甲、乙双方至交易中心办理房屋产权过户手续前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金；此次交易过程中甲乙双方税费各自承担，甲乙双方同意2013年8月12日前进闵行交易中心审税等。合同还对其他内容进行了约定。原告于当日向中介方支付佣金11，500元，诸某某于当日还签署了落款时间为2013年7月1日的收据一份，载明收到首付款（含已付定金）38万元。当日，原告通过转账方式将房款36万元转入诸某某于中国农业银行的银行账户内。此后，诸某某未能按照合同约定于2013年8月12日共同至交易中心办理审税事宜，也未能按约办理过户及交房事宜，故原告于2013年9月26日以讼称事由诉至本院。
另查明，系争房屋内现有被告徐康丙的户籍尚未迁出。
上述事实，由原告提交的《房地产居间合同（买卖）》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、徐康丙签署的收据、诸某某签署的收据及转账凭证、户口簿及户籍摘抄、佣金确认单及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，原告为证明2013年6月30日诸某某明知该买卖合同并达成一致意见后签约，向本院申请证人杨林喜及卢国华出庭作证。证人杨林喜证言的主要内容为，诸某某之子徐康丙将系争房屋在其工作处挂牌出售。签订居间合同的时候徐康丙带来了房产证原件和诸某某身份证的复印件，当时由徐康丙代诸某某签字。居间协议是上午签订的，此后隔了几个小时，徐康丙叫其陪同一起去徐汇区的一个小区将诸某某接过来签订买卖合同。其在当天下午把诸某某接过来以后，向诸某某解释了买卖合同的相关内容，诸某某的精神状态很清晰，并且自己会写字。合同签好以后，其让徐康丙拿着诸某某的农业银行卡去银行转账汇款，收据在去银行前写好，钱款划账后再给原告。本来说好一周之内要办理相关手续，但是徐康丙说他弟弟将户口本什么的藏起来了，不能办理。此后其去诸某某处找了3次都没找到，其找到徐康丙，徐康丙表示弟弟将母亲的户口本等藏起来了，没办法继续交易也无法赔款。证人卢国华证言的主要内容为，原告系其客户，系争房屋由其经手，原告由杨林喜带着看房，当时房屋内有租客在。定金合同的内容是由诸某某的儿子和原告商量的，后来当天还签订了买卖合同，签订买卖合同时诸某某和他的儿子都在场，现在系争房屋的产证原件还在其处。因为诸某某是老人，在签订买卖合同时给上下家都看了系争合同并且解释，对于租客处理和付款等内容都进行了解释。诸某某自己签字，当时思路清楚，签好合同后原告第二天通过银行转账给诸某某，一次性支付了合同价款的百分之三十。当时合同一式六份，因为房屋当时没满五年，双方就约定好满五年以后到8月份去办理过户审税等手续，但是诸某某没有去。经庭审质证，原告对证人证言无异议，被告表示不清楚不发表意见。
本案审理过程中，本院于2013年10月18日至上海市长寿路569弄2号22E室，就本案事实与诸某某谈话。诸某某陈述到，其2013年6月从系争房屋搬出来了，房子钥匙在徐康丙处。2013年6月时其住在陆家浜路的房子里，徐康丙带着不认识的人将其接到一间办公室里，建某其看到过。到了以后其坐在办公室里，没人和其说话，徐康丙等人让其签字，其不知道签的是什么，当天在办公室呆了几个钟头，其不会写字，徐康丙等人就把字写下来让其描写，其以前学过写自己的名字。当天其大概签了一、二个字，签好以后徐康丙和一个驾驶员就把其送回陆家浜路住处了。其也从来没有办过银行卡，其不会使用银行卡，其身份证放在徐康丙那里。诸某某并表示其不卖房屋，要继续居住。经庭审质证，原被告对于该调查笔录真实性无异议。
本院认为，现双方争议之焦点为房屋买卖合同的效力，对此被告认为签署该买卖合同并非诸某某本意，同时诸某某也未收到房款。就系争房屋买卖的签约过程而言，诸某某与建某均到场签约，买卖合同上诸某某署名由其本人签署。且从被告提供的旨在证明诸某某身体状况的医院出院小结中亦表述其神智清楚，诸某某在与本院进行谈话过程中也能表达其意思，被告并未能提供证据予以证明该买卖合同的签署并非诸某某真实意思表示。同时就房款收取情况而言，由被告徐康丙代为收取的定金，诸某某已重新签署收据予以确认，此后36万元的房款原告直接转账至诸某某银行账户内，故被告认为未能收取房款的主张本院不予采信。据此本院认为，原告与诸某某签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，原告主张继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。现原告已按约支付了定金及首期房款共计38万元，但此后诸某某未能在合同约定的时间内办理审税、过户等手续，已属违约。
又诸某某在本案审理过程中过世，致合同未能履行完毕，被告徐某甲、徐康丁、徐康戊作为其继承人向本院表示，愿意配合办理系争房屋的产权过户及交房手续。而被告徐康甲、徐康乙、徐康丙系诸某某之子，其作为合法继承人，经本院合法传唤未到庭，未向本院明确放弃财产继承权。现原告要求被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊作为诸某某的继承人继续履行合同，交付系争房屋并办理系争房屋产权过户手续，六被告作为诸某某的合法继承人，应于程序上尽协助办理过户手续的配合义务。同时剩余房款98万元，原告应向诸某某的继承人支付。
关于原告主张的逾期过户违约金、逾期迁出户口违约金及逾期交房违约金，被告认为不存在违约故不应支付。按照合同约定，诸某某应在2013年9月5日前办理过户手续并迁出原有户口、于2013年9月30日交付房屋，否则应以总房款万分之三／日（即408元／日）的标准支付各项违约金，实际履行过程中诸某某未能在合同约定的时间内办理审税、过户等各项手续，已属违约，对于原告要求其支付违约金的主张本院予以支持。被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊作为诸某某的继承人并未放弃对于其遗产的继承，应在诸某某遗产范围内承担相应的债务清偿责任。关于逾期过户违约金、逾期迁出户口违约金及逾期交房违约金的计算标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告以204元／日的标准支付各项违约金。至于违约金计算的时间，原告主张计算至本判决生效之日止，而诸某某实际已于2014年3月22日去世，违约金的支付数额以诸某某的违约行为持续时间而计算，诸某某去世后该行为已终止，故诸某某应向建某支付逾期过户违约金40，392元、逾期迁出户口违约金40，392元及逾期交房违约金35，292元，三项合计116，076元。被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊作为诸某某的继承人并未放弃对于其遗产的继承，应在诸某某遗产范围内承担相应的债务清偿责任。
被告徐康甲、徐康乙、徐康丙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告建某与被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊继续履行就上海市闵行区××村82号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告建某于本判决生效之日起十五日内向被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊支付房款98万元；
三、被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊于本判决生效之日起十五日内协助原告建某，办理将上海市闵行区××村82号601室房屋过户登记至原告建某名下的手续（由此产生的相关税费由原、被告各自负担）；
四、被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区××村82号601室房屋交付原告建某；
五、被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊于本判决生效之日起十五日内向原告建某支付违约金116，076元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费408元、财产保全费5，000元、公告费820元，三项合计6，228元，由被告徐某甲、徐康甲、徐康乙、徐康丙、徐康丁、徐康戊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 赵 黎
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。