江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终200号
上诉人（原审被告）常州市恒远置业投资有限公司。住所地常州市新北区通江中路***号***室。
法定代表人陈祖伟，该公司董事长。
委托代理人黄寅，江苏欣博律师事务所律师。
委托代理人李海，江苏欣博律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）常州市新北区河海街道办事处。住所地常州市新北区通江中路***号。
法定代表人徐俊，该办事处主任。
委托代理人盛丽芳，江苏张林芳律师事务所律师。
上诉人常州市恒远置业投资有限公司（以下简称恒远公司）因与被上诉人常州市新北区河海街道办事处（以下简称河海街道）合伙协议纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新商初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
河海街道一审诉称，2006年11月3日，河海街道、恒远公司签订合作协议，双方就高新分区G2201-1号地块开发事宜达成相关约定，其中第五条约定，若今后恒远公司楼盘销售总平均房价（含税）超出4200元/平方米，恒远公司承诺按该楼盘开始销售起三年计算，将超出部分的10%（按销售总面积）返还给河海街道，具体金额由新北区审计局或中介机构核算。若届时仍有未销售完的房屋，将一并请中介机构根据市场行情评估定价进行结算。恒远公司中标后开发销售的楼盘名称为“康桥水郡”，2014年3月，河海街道委托中介机构对恒远公司已售和未售的房屋进行审计评估，经核算，“康桥水郡”总平均房价4738元/平方米。按约定，恒远公司应返还河海街道人民币7421345元，河海街道多次催要均不得，现请求法院依法判决恒远公司返还河海街道7421345元。
恒远公司一审辩称，一、河海街道所述双方签订合作协议是事实，但是协议约定的内容一共有6项，第一项河海街道至今没有全面履行，恒远公司支付拆迁费用后，河海街道没有出具合法的经税务部门认可的票据。恒远公司已将税务部门的整改通知及书面函件及时寄给河海街道，但河海街道至今没有回复，也没有解决。关于协议第五项约定，恒远公司认为，河海街道对协议的内容作了单方面的有局限的解释，合同第五条约定的几个概念和计算依据是，楼盘销售总平均房价超出4200元每平米，销售总平均房价是指所有可销售房屋的平均价格，包括恒远公司开发的整个楼盘的全部房屋，有住宅、商业用房、营业性车库等所有可销售面积，此即总销售面积，并按总销售面积销售的总平均房价超出的10%的部分返还给河海街道。二、协议中约定由新北区审计局或中介机构核算，该核算应由双方委托或法院委托而非单方委托，因此河海街道提供的房产估价报告不具有法律效力。三、协议第五条最后约定若届时仍有未销售完的房屋，也由中介机构评估并进行结算，应根据恒远公司方提供的尚未销售的房屋面积（含营业性车库）来共同委托有权机构进行评估，也可以参考常州市关于新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理规定第八条，由市价格行政主管部门对销售价格进行认证并公布的指导价格进行结算。因此，河海街道所述与双方约定不符，其主张的标的也与实际情况不符，请法院依法予以查核，并做出公正判决。
原审法院经审理查明：河海街道、恒远公司于2006年11月3日签订合作协议一份，协议约定：一、若恒远公司中标，恒远公司与常州市国土资源局新北分局签订《土地出让合同》，并缴纳土地出让金，申领国有土地使用证。河海街道承诺负责该地块的拆迁工作，负责协调开发过程中的有关矛盾，恒远公司同意支付给河海街道该地块拆迁费用（壹亿肆仟贰百贰拾万元除去土地出让金后剩余部分）。五、如今后楼盘销售总平均房价（含税）超出4200元/平方米，恒远公司承诺按该楼盘开始销售起三年计算，将超出部分的10%（按销售总面积）返还给河海街道，具体金额由新北区审计局或中介机构核算。若届时仍有未销售完的房屋，将一并请中介机构根据市场行情评估定价进行结算。协议签订后，恒远公司中标该地块的开发，并将开发小区命名为“康桥水郡花园”。2014年3月22日，河海街道委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对恒远公司开发的该小区进行评估，该公司于2014年3月28日出具《房地产估价报告》，报告认定康桥水郡花园建筑面积为137943.21平方米，其中住宅建筑面积135475.73平方米，商业建筑面积2467.48平方米，销售总价653507676元，应返还河海街道金额为7421345元。
另查明，经房管部门网上公示统计，康桥水郡花园总销售面积为137941.65平方米，总销售金额为653972185元，实际销售均价为4741元/平方米。常州市房产测绘中心对康桥水郡花园营业性地下机动车库进行测绘，实测总建筑面积23482.97平方米；常州市新北区物价局对康桥水郡花园营业性地下机动车库销售价格进行备案，备案价格为1800元/平方米。
审理中，河海街道、恒远公司双方对房管部门网上公示的“康桥水郡花园”总销售面积为137941.65平方米、总销售金额为653972185元、实际销售均价为4741元/平方米没有异议，经法院释明，河海街道仍自愿按原诉讼请求主张权利。
河海街道认为，根据协议第五条的字面意思及联系上下文来看，本案的平均房价对应的标的不是恒远公司脱离协议所说的可销售面积，协议约定房价及届时仍有未销售完的房屋，这是明确的，不存在歧义，本案协议中的房价肯定是不能包含车位价的，对车位的定位是商品房的配置设施，法律、法规及国家有关规定均对车位的性质、处分有特别规定。从交易习惯和实践，所有普通公众的认知中，总平均房价就是指房屋的销售平均价格，而不包含车位价，所有开发商宣传公布的房价，从来都是房屋的价格，而不包含车位的价格，国家统计局对外发布的一二线城市的平均房价，也都是指商品房房屋的价格，而不包含车位价，总平均房价就是房屋销售的均价。实践中商品房和车位需要签订两份不同的合同，且销售也是另行分开的不同的系统。从探究原恒远公司缔结合同的本意看，河海街道签合同时对房价的认知就是交易习惯和普通公众认知的商品房这个房屋销售的总平均价，本协议是2006年签订的，4200元每平米的房价符合恒远公司楼盘开发的时空和地段的价位，而至今与恒远公司同地段的车位价平均不到2000元每平米，显然当时签约的时候是不可能把车位放入考虑的。而恒远公司作为房地产专业开发商，理应知道车位在房屋上有不同于房屋的定位，理应知道普通公众对房价的认识一定是指房屋的售价而不包含车位价，如果恒远公司签合同时要把普通公众不认知的车位价也一并计入房价，必须在合同上有特别的约定，否则就是指的商品房这个房屋的平均价。显然，双方签约的合意就是指商品房房价，而不包含车位价。
恒远公司认为，一、双方在协议中约定的内容不违反法律规定，双方均应当严格履行。任何一方不得作出曲解协议内容或损害对方利益的行为。合法的协议约定效力高于法律规定，是双方履行的准则。二、河海街道所说的房价仅仅是狭义的断章取义的理解，与协议约定的楼盘销售总平均房价本意不相符合，楼盘销售总平均房价不仅仅是河海街道认为的只包括住宅和商铺的平均房价，还应当包括营业性的可销售的车库在内，车库仅仅是房屋的不同用途表现，不能将其排除在房屋外。河海街道为了自身利益，把销售价格略低的车库排除在总平均房价外是不符合协议约定和法律规定的，否则就不需要约定整个楼盘销售总平均房价及总销售面积这个概念了。
原审法院经审理认为，本案争议焦点为营业性地下车库23482.97平方米是否应当计入双方约定的楼盘销售总面积？河海街道、恒远公司于2006年11月3日签订合作协议系双方真实意思的表示，对双方均具有拘束力。现双方对协议第五条“楼盘销售总平均房价”的内含产生争议，即营业性的可销售地下车库面积及单价是否应计入“楼盘销售总平均房价”进行均摊？从一般公众的认知程度出发，“楼盘销售总平均房价”的概念仅指房屋的平均价格，不应包含可销售的地下车库价格，地下车库只能视为小区的配套设施。本案河海街道不是专业的房地产企业，认知程度与一般公众相近，而恒远公司是专业的房地产企业，在双方对“楼盘销售总平均房价”的内涵产生争议时，除非双方有特别约定，否则，应当作出有利于河海街道的解释，即按一般公众的认知计算“楼盘销售总平均房价”，据此，本院采纳河海街道的诉讼主张。由于双方对房管部门网上公示的“康桥水郡花园”总销售面积为137941.65平方米、总销售金额为653972185元、实际销售均价为4741元/平方米没有异议，按此计算，恒远公司应支付金额已超过河海街道的诉讼请求金额，河海街道坚持原诉讼请求金额不变，此系河海街道对其权利的自由处分，该院予以认可。恒远公司提出的河海街道至今没有全面履行协议内容、在恒远公司支付拆迁费用后、河海街道没有出具合法的经税务部门认可的票据的抗辩，因该争议与本案无关，本案中不予理涉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：恒远公司于判决发生法律效力之日起十日内支付河海街道7421345元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63750元，由恒远公司负担。
恒远公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在认定地下车库是否属于房屋范畴的问题上，原审法院没有依据《中华人民共和国房地产管理法》第二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条、第五条等相关规定，而是按照河海街道的单方观点和推理予以认定。本案所涉“楼盘销售总平均房价”是指整个楼盘可销售的所有房屋的总平均房价，其范围包括住宅用房、商业用房以及摊位、车位等专有部分，而不是狭义的住宅房或商业用房概念。二、案涉协议第五条约定的“总销售面积”应当包括已销售部分和未销售部分，原审法院将尚未销售的且价格较低的营业性车库排除在总销售面积之外，不符合协议约定和法律规定。三、一审审理期间，恒远公司的车位销售备案手续正在办理中，目前该手续已办妥并已上网公示，请二审法院审核认定。综上，原审法院判决与实际事实不符，与法律规定相悖，请求二审法院依法改判。
河海街道答辩称：一、从双方协议的字面文义来看，4200元/平方米房价是指房屋价格，联系协议上下文可知，约定的“总销售面积”是房屋对应的销售面积，不涉及车位面积。二、法律规定、司法解释及国家有关规定均对车位的性质有明确规定，车位、摊位这种特定空间不属于房屋，车位是小区的配套设施。三、从交易习惯以及普通公众的认知来看，总平均房价是指房屋的销售平均价而不包含地下车位价。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
二审中，恒远公司提供以下证据：1、常州市商品房预售许可证一份，该许可证系2015年12月23日办妥，证明恒远公司对23482.97平方米的车库有产权，具备销售权；2、商品房买卖合同、发票各一份，该买卖合同系取得预售许可证后卖出的第一套车库，证明车位的买卖属于整个楼盘销售面积范畴；3、网上公示汇总表（车位）一份，证明康桥水郡花园车位的总建筑面积是46966.67平方米，但可销售的面积为23482.97平方米，可销售面积应该计算在整个楼盘销售面积范畴之内。
河海街道质证认为：1、对证据1的真实性无异议，该证据是车位的销售许可证，与本案无关，本案协议约定的范畴是房价和房屋；2、对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可。备案只是一种行政管理手段，并不能以此证明车位和房屋是相同的范畴；3、对证据3无异议，公示的是车位，本案是房屋，与本案无关。
河海街道提供商品房买卖合同、常州市车位买卖合同各一份，证明车位和房屋采用不同的销售途径，车位是以“个”为单位来销售的，不是按面积来销售的。
恒远公司质证认为，对上述两份合同的真实性无异议，但商铺、住宅、车位的销售，仅仅是房屋的不同表现形式，不影响双方协议约定的实质，而协议约定的是整个楼盘的房价，并没有排除车位。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：案涉合作协议第五条约定的“楼盘销售总平均房价”应如何理解？营业性地下车库23482.97平方米是否应当计入楼盘销售总面积？
本院认为，第一，社会公众对房屋的理解均是通常意义上的理解，河海街道的认识程度与社会公众相同，其对房屋的理解也系通常意义的理解。相反，恒远公司作为专业的房地产开发公司，如对房屋有更广义、更特定的理解，应当在协议中注明或提醒双方注意。但案涉合伙协议未对房屋的理解作特别说明，故应按通常意义来解读。第二，从交易习惯来看，房屋一般是按照每平方米的价格×面积来计算房价，而车位通常是以“个”为单位来出售。可见，将车位的面积算入楼盘的总销售面积，使得车位和房屋一样折算成每平方米的单价，显然与交易习惯不相符。第三，案涉楼盘的房屋销售和营业性地下车库的销售是分开，2006年恒远公司与河海街道在签订合伙协议时，对何时能取得营业性车位的预售许可证尚不得而知，事实上直到2016年初恒远公司才取该预售许可证，由此可见双方在签订协议时不可能针对营业性车位的销售作出明确约定，也就不可能将该车位的销售面积计入楼盘总的销售面积。综合以上三点，“楼盘销售总平均房价”仅指案涉楼盘房屋的平均价格，不应包括可销售的地下车库价格。由于河海街道主张的金额少于根据房管部门公示的销售均价所计算的金额，故原审法院支持河海街道的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人恒远公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费63750元，由上诉人恒远公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莹
审判员 郑 仪
审判员 陆一君
二〇一六年四月六日
书记员 杨 青