四川省资阳市雁江区人民�院
执 行 裁 定 书
（2018）川2002执异14号
异议人（案外人）：吴跃刚，男，1966年1月21日出生，汉族，住资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：鲁艳梅，女，1974年4月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系雁茗堂茶艺馆（使用吴跃刚承租的房屋）经营者。
申请执行人：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号。
法定代表人：许猛，董事长。
委托诉讼代理人：张世勇，男，1975年4月25日出生，汉族，住四川省双流县，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王兰，�，1987年12月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，该公司工作人员。
被执行人：文富闻，男，1962年4月10日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
委托诉讼代理人：罗涛，四川壮思律师事务所律师。
本院于2017年11月21日受理资阳雁江农村合作银行（现更名为资阳农村商业银行股份有限公司，以下简称“资阳农商行”）申请执行文富闻实现担保物权三案，在执行过程中，案外人吴跃刚提出执行异议，本院于2018年3月6日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月14日进行了听证。异议人吴跃刚的委托诉讼代理人鲁艳梅和申请执行人资阳农商行的委托诉讼代理人张世勇、王兰及被执行人文富闻的委托诉讼代理人罗涛参加了听证，现�审查终结。
异议人称，异议人于2013年9月6日与被执行人签订《营业用房租赁合同》，双方约定将文富闻位于馨城SOHO的商业用房出租给异议人吴跃刚做经营使用。租赁这个商业用房是用作开“雁茗堂茶艺馆”，由于市场因素变化，异议人与文富闻于2014年8月26日签订《商铺租赁合同》，异议人按《商铺租赁合同》的约定，向文富闻缴纳了租金1707600元，取得了该房屋到2024年10月23日的使用权。开雁茗堂茶艺馆租这个商业用房实际是从2009年开始的，当时是向文富健租的，还不是文富闻，租期5年，由于雁茗堂经营比较好，我们在2013年9月6日就与其续签了5年的合同，租期是从2014年到2019年，之后不久出现了一个问题，就是雁茗堂前面的空坝，市政不允许我们茶楼停车了，影响了生意，就跟房东磋商，要求降低房租，就于2014年8月26日重新签订租赁协议，就是前面提到的《商铺租赁合同》，签了合同后，就通过雁茗堂的股东向房东文富闻转了100多万的租金。2009年是租成13元/平方米，2013年是签成20元/平方米，2014年因为停车的问题影响了生意就改签成10元/平方米。异议人跟文富闻的租赁关系是从2009年开始，租赁用于雁茗堂茶楼的经营，自那开始租赁关系一直延续至今，根据市场变化，异议人与文富闻合同有所变化也是符合规律的，并不是申请执行人所说的为了恶意串通规避执行，自2014年至今雁茗堂通过转账及现金支付已经支付了全部租金170多万元，异议人现提供的转款凭证只有7张，金额为788212元，还有些转账的凭条找不到了，本人和其他股东都转过账，还有现金支付了50万左右。请法院保护异议人的合法权益。特提出异议，请求确认异议人与被执行人文富闻于2014年8月26日签订的《商铺租赁合同》有效，对位于馨城SOHO的商业用房的房屋拍卖、变卖时，为异议人保留合同约定的至2024年10月23日的租赁权。
申请执行人称，对异议人陈述的事实、理由、请求均不认可。被执行人在向我行申请贷款抵押时向我行提供了其与异议人的租赁合同即《营业用房租赁合同》，租赁合同签订时间是2013年9月6日，租赁期限是2014年10月23日到2019年10月22日，并且租金缴纳方式是按年支付。对此，我行于2015年9月21日还发了《告知书》，被执行人和异议人均在告知书上签了字，表示知晓了该房已经抵押给我行了。我行认为异议人现称的2014年8月26日的《商铺租赁合同》是虚假的，是异议人与被执行人恶意串通规避执行，因为，我行在2015年向异议人发告知书时，异议人收到告知书后未拿出《商铺租赁合同》，也未向我行提出异议，说明当时这个《商铺租赁合同》是不存在的。异议人、被执行人均签字的《告知书》，显示我行、被执行人、异议人三方认定的租赁合同就是我行提供的2013年9月6日签订的《营业用房租赁合同》，只有这份租赁合同可以有效对抗我行的抵押权。异议人与被执行人在明知标的物已经抵押的前提下，双方重新签订合同未取得权利人的同意，应该是无效的，我行不予认可。被执行人与异议人2014年签订的《商铺租赁合同》，若被执人认可仅对被执行人产生约束力，不能对抗抵押权人，请求驳回异议人的异议请求。
被执行人称，异议人提到的2014年8月26日签订的《商铺租赁合同》确实是文富闻与异议人签订的，并且合同已经履行，异议人已经向文富闻支付了租金1707600元，被执行人认为法院在拍卖、变卖时应保证异议人的租赁权至2024年。2013年9�6日签订的《营业用房租赁合同》和2014年8月26日签订的《商铺租赁合同》是延续的。2014年8月26日签订的《商铺租赁合同》的租赁权可以对抗申请执行人的抵押权的，本案执行依据民事裁定书中，载明的借款时间和抵押权设定的时间均是2015年9月，无论异议人与被执行人的租赁合同和租赁关系是在2013年还是2014年，均可以对抗其抵押权。即便是申请执行人可以提供借款和抵押权成立于2013年的证据，也需要通过实体审判程序予以确认，不应在执行听证程序中确认这个事实。故同意异议人的异议请求。
听证中，异议人提交了如下证据（除身份证外，其余证据均提供了原件质证）：身份证、2014年8月26日签订的《商铺租赁合同》、文富闻于2017年8月16日出具的收据、中国建设银行转账凭条6张（2014年10月30日转款130786元、2015年2月6日转款106725�、2015年7月31日转款106725元、2015年11月2日转款221988元、2016年8月4日转款110994元（此五笔都是鲁艳梅转给文富闻的）、2017年5月19日转款90994元（此笔吴跃刚转给文富闻的，）、STM业务回执一张（2016年5月5日鲁艳梅转给文富闻110994元）。以证明异议人与被执行人的租赁关系，异议人已给付了被执行人全部租金。
听证中，申请执行人提交了如下证据：《告知书》（2015年9月21日申请执行人向承租人吴跃刚出具的，吴跃刚和文富闻均在上面签了字。）、2013年9月6日文富闻与吴跃刚签的《营业用房租赁合同》、本案抵押房屋的他项权证三份（于2015年9月29日、9月30日进行抵押登记）。以证明被执行人因为要续贷用房产抵押，按申请执行人要求出具抵押物上现状情况材料，被执行人提供给申请执行人的房屋租赁合同即2013年9月6日文富闻与吴跃刚�的《营业用房租赁合同》，申请执行人收到这份合同后就向吴跃刚发了《告知书》以及抵押房屋的设定抵押情况。
听证中，被执行人未提交证据。
根据异议人提交的书面异议和在听证中双方的陈述、提交的证据及执行案件相关情况，本院查明事实如下：
资阳农商行申请执行文富闻实现担保物权三案，本院作出的（2017）川2002民特200号、201号、202号民事裁定书发生法律效力后，资阳农商行于2017年11月21日向本院申请执行，要求处置被执行人文富闻名下用于担保的抵押房屋并优先受偿，本院于同日立案受理，执行案件案号为：（2017）川2002执2349号、2348号、2350号。在执行中，准备处置本案抵押房屋时，案外人吴跃刚以其与文富闻于2014年8月26日签订了《商铺租赁合�》，约定租赁期限10年，租金170.76万元于2017年8月30日前付清为由提出异议，请求法院确认其双方签订的《商铺租赁合同》有效，对租赁房屋拍卖、变卖时，为其保留合同约定的10年的租赁权。
另查明，三案执行依据即本院（2017）川2002民特200号、201号、202号民事裁定书，载明了三笔借款的金额为420万元（借款人刘平菊、李水源）、450万元（借款人郭有华、刘平华）、460万元（借款人朱刚、刘平英），借款期限均为：自2015年9月28日至2017年9月27日。文富闻用于三案抵押担保的房屋分别坐落在资阳市××广场路××城小区××（××）××、××、××号，他项权证号分别为：房他权证资阳字第2015××5（登记时间2015年9月29日）、2015××2（登记时间2015年9月30日）、2015××X（登记时间2015年9月29日），在将上述房屋用作抵押担保时，针对房屋的租赁�况，文富闻向资阳农商行提交了其与吴跃刚2013年9月6日签订的《营业用房租赁合同》，该合同约定：文富闻将自有的位于资阳太平洋商业广场SOHO馨城的商业用房1423平方米出租给吴跃刚使用，租期5年，自2014年10月23日至2019年10月22日，租金按月计价、按年结付，承租首年，25元/月.平方米，之后每年递增……。2015年9月21日，资阳农商行向承租人吴跃刚发出《告知书》，内容为：“吴跃刚，您现租用文富闻的位于资阳市××广场路××城小区××（××）××、××、××号××楼营业用房，……，分别已作……，期限2年的抵押物。现就该营业用房的相关情况向您调查如下，……。1、该营业用房的租赁期间为：自2014年10月23日起至2019年10月22日止；2、租金的支付方式为：年付，现已付至2015年10月22日；下一次应支付租金的日期为：（详见营业用房租赁合同，逐年递交）。……。现告知您：如因借款人未按期归还贷款，我行作为债权人在行使抵押权处理该营业用房时，贵方依法负有积极配合的义务，租赁合同到期或虽未到期但经贵方与债务人协商需变更租赁合同内容并另行达成合同前应充分考虑该营业用房已经抵押给我行之事实。承租人意见：我针对贵行的上述调查问题，所作之回复与客观事实一致，并已知悉贵行所告知的内容及其法律后果。……。承租人本人签字：吴跃刚（签字）出租人签字：文富闻（签字）调查人签字：蒋文定（签字），……”。在听证中，吴跃刚、文富闻的委托诉讼代理人当庭通过拍照发图片及电话联系方式与吴跃刚、文富闻核实，确认《告知书》上“吴跃刚”、“文富闻”的签字系吴跃刚、文富闻本人所签。在三案执行中，本院于2017年12月6日查封了被执行人文富闻用作抵押的上述房屋。
本院认为，异议人称其与被执行人于2014年8月26日签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限10年，租金170.76万元于2017年8月30日前付清，现其已付清全部租金，其合法的租赁权应得到保护，虽然异议人提供的《商铺租赁合同》上载明签订的时间在2014年，在房屋抵押登记、本院查封时间之前，但是，抵押登记之前的2015年9月21日，资阳农商行向承租房屋的吴跃刚发出《告知书》，调查核实房屋租赁情况，告知了被执行人文富闻提供的与其于2013年9月6日签订的《营业用房租赁合同》并确认房屋的租赁期�、租金支付情况及支付方式时，异议人并未提出双方因市场变化又重新签订了《商铺租赁合同》，之前签订的《营业用房租赁合同》已未履行了，异议人吴跃刚和被执行人文富闻在《告知书》上均签了字，应视为知晓《告知书》的内容并认可，也即确认了双方的房屋租赁关系基于2013年9月6日签订的《营业用房租赁合同》而产生；而且，该《商铺租赁合同》，较之《营业用房租赁合同》，改变了租期、租金和租金支付方式，租期由5年延长至10年，租金由25元/月.平方米且每年递增，减少为固定10元/月.平方米，租金支付方式由每年交纳，变为于2017年8月30日前付清租金总额170.76万元，这些改变对于实现抵押权时处置标的物不利，其真实性存在合理质疑；再者，异议人称已按《商铺租赁合同》付清全部租金，但在听证中只提交了向文富闻打款共计788212元的打款凭证，也不�证明其已付清《商铺租赁合同》中约定的10年的租金。综上，异议人提供的证据，不足以证明其所称的与被执行人于2014年8月26日签订了《商铺租赁合同》及已付清该合同约定的全部租金之事实，其主张的租赁权不能对抗抵押权，故异议人的异议不成立，本院不予支持。本案中，承租人主张对执行标的物享有租赁权，其实质是主张享有占有、使用和收益的权利，应属实体权利，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人吴跃刚的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。
审 判 长 谭雪梅
审 判 员 曾 萍
人民陪审员 姚金元
二〇一八年三月十九日
书 记 员 刘 璐