安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民一终字第00835号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽好来雅羽绒有限责任公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：陈夕牛，该公司董事长。
委托代理人：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：六安市金安区森源家具广场，住所地安徽省六安市。
负责人：丁为东，该公司总经理。
委托代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。
上诉人安徽好来雅羽绒有限责任公司（以下简称好来雅公司）、六安市金安区森源家具广场（以下简称森源家具广场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2013年9月26日作出的（2012）六金民二初字第02502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人好来雅公司的委托代理人江兆存、森源家具广场的委托代理人徐学远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2007年12月5日，原、被告签订一份租赁合同，原告将自己所有的550平方米的平房租给被告做家具仓库，双方约定，租赁期限为5年，自2008年1月1日至2013年1月1日，年租金为5万元，在执行合同过程中，若一方中止合同或违约，必须提前一个月通知对方，并由违约方承担对方两个月租金赔偿。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，被告起初也按约缴纳了租金。2010年8月19日，被告租赁的仓库中一间房屋的大梁断裂，使被告部分家具受损，原告知悉后立即组织人员进行维修，共垫付资金8872元。此后，双方因赔偿问题发生争议，被告遂向法院起诉。2012年2月29日，被告单方面向原告发出终止合同通知书，称自2012年2月29日起终止原被告间的租赁关系。原告于2012年3月12日向被告发出《催缴房屋租金通知书》，要求被告给付到2012年3月29日所欠租金38333元，并承担违约金8333元，合计46666元。被告收悉没有提出异议，但也没有自动履行。现为维护原告合法权益，特诉请法院判令被告立即给付所欠原告租金38333元，并承担违约金8333元；判令被告支付原告房屋维修费8872元并承担诉讼费。
原审被告反诉称：合同签订后，反诉人一直严格按照合同约定支付租金，无任何违约行为。2010年8月19日，租赁房屋出现大梁断裂，致反诉人家俱严重受损，为此双方发生诉讼。即便如此，双方租赁合同仍然延续至2012年2月29日，且反诉人于2011年12月30日提前支付了2012年全年年租金5万元。后考虑到被反诉人房屋安全隐患加剧，反诉人于2012年2月29日向被反诉人发出书面终止合同通知书，要求提前终止合同。被反诉人收到上述通知后也表示同意。之后，反诉人多次要求被反诉人返还提前支付的十个月租金，而被反诉人竟否定收到租金，并率先起诉反诉人拖欠租金。为维护反诉人的合法权益，无奈之下只得提起反诉，请求判令被反诉人返还反诉人2012年3月至12月租金共计41666元，承担反诉费用。
原审查明：2007年12月5日原、被告签订一份房屋《租赁合同》，约定原告将其所有的550平方米房屋出租给被告用做家具储藏仓库，房屋租赁期限为5年，时间自2008年1月1日起至2013年元月1日止，年租金为5万元，房屋使用方式为先付租金，再使用房屋，租金一年一结。2008年至2010年双方均是年初结清当年租金，然后使用房屋。2010年8月19日时，被告租用的房屋其中一间房子的大梁突然发生断裂，房顶塌落，导致被告存放在该屋内的家具受损，造成经济损失。双方为经济损失的承担问题发生矛盾，协商未果，被告于同年9月起诉至法院，该案直到2013年5月23日由六安市中级人民法院作出终审判决。诉讼初期，双方的租赁关系继续维持。2011年元月1日，原告出具一张收据给被告，言明收到被告“2011年元月至11年底的仓库租金5万元”。2011年12月30日，原告又出具一张收据给被告，言明收到被告“2012年元月至2012年底仓库租金5万元”。至2012年2月29日，被告向原告发出通知，要求解除双方的房屋租赁关系，随后被告搬离。2012年3月12日，原告向被告发出一份“催缴房屋租金通知书”，未果。原告于2012年9月19日提起诉讼，被告于2012年10月12日提起反诉。
原审认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定租赁期限为5年，违约方承担对方两个月租金损失，被告在租赁期限内提出解除合同，构成违约，依法应承担违约责任。合同约定年租金为5万元，先付款，后使用，双方在发生房屋大梁断裂产生纠纷前，一直都是按照该约定履行。产生纠纷后，原告仍然向被告出具了2011年、2012年的租金收据，该履行方式与之前并未出现不同。现原告提出说被告收了“收据”但未“付款”的说法，被告不予认同，原告又无其它相应证据给予印证，故原告的该项诉请理由不充分，其诉请被告给付拖欠房屋租金的请求，不予支持；被告反诉理由成立，其诉请原告返还多收的房屋租金的请求，予以支持。原告诉请被告承担修复房屋大梁断裂损失8872元的请求，虽然原告出具的修缮费用条据存在一定的瑕疵，不符合规范的财经手续，但考虑到修缮事实客观存在，及六安市中级人民法院（2013）六民一终字第00167号判决对双方在租赁房屋维修责任承担上的认定，另外被告也未能就此提供一个较为规范合理的修缮费用数额的依据，采纳原告的请求数额并无不妥，该笔损失应由双方各半承担较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零八条，第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，第六十四条第一款，第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告六安市金安区森源家具广场应于本判决书生效之日起三日内支付原告安徽好来雅羽绒有限责任公司违约金8333元，房屋维修费4436元；二、原告安徽好来雅羽绒有限责任公司应于本判决书生效之日起三日退还被告六安市金安区森源家具广场房租费41666元；三、驳回原告安徽好来雅羽绒有限责任公司要求被告六安市金安区森源家具广场给付房租费38333元的诉请。案件受理费1190元，由原告安徽好来雅羽绒有限责任公司承担870元，被告六安市金安区森源家具广场承担320元；反诉费430元由原告安徽好来雅羽绒有限责任公司承担。
宣判后，好来雅公司、森源家具广场均不服，向本院提起上诉。好来雅公司上诉称：一、森源家具广场在2011年元月仅通过银行向上诉人支付2011年度房租2万元，原审依据上诉人开出的一张5万元收据，认定森源家具广场全额缴纳2011-2012年度房租费错误；二、租赁合同约定，租赁期间房屋维修义务属森源家具广场，一审仅支持一半的维修费用，违反合同约定，森源家具广场应全额负担；森源家具广场上诉称：一、上诉人提前解除合同是基于被上诉人出租的房屋存在严重安全隐患，不构成违约；二、原审判决上诉人承担4436元维修费用缺乏证据支持，显失公平。
森源家具广场针对好来雅公司的上诉，答辩称：1、按照双方的合同约定，先支付房租后使用房屋，故原审认定事实、判决是正确；2、好来雅公司未提供相应的证据证明维修费用，仅开具清单一份，且维修与合同约定的维修项目不同，不应承担该项费用。
好来雅公司针对森源家具广场的上诉，答辩称：1、森源家具广场违约属实；2、房屋大梁断裂原因是上诉人没有尽到维修义务。如存在安全隐患，却在时隔多年后提出该问题，不符合常理。且大梁腐烂原因是长期渗漏所致；3、由我公司进行维修是事实，没有维修票据。
双方当事人所举证据及证明目的同于原审。相对方质证意见也同于原审。
本院二审审理查明的事实同一审一致。
本院认为：归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、森源家具广场是否欠付好来雅公司房租，欠付多少；二、好来雅公司是否对房屋进行了维修，费用多少，森源家具广场是否应当承担该笔费用；三、森源家具广场单方解除合同是否构成违约并承担违约责任。
关于争议焦点一，好来雅公司称其出具收据时，其并未实际收到收据记载款项，综合本案案情分析，好来雅公司该主张理由充分，本院予以支持。理由是：1、森源家具广场于2011年元月14日转账汇出2万元租金，该付款行为在好来雅公司2011年元月1日出具收据之后，实际付款方式是先出具收据，后付款；2、好来雅公司在一审庭审中申请证人曾某到庭证实将票（收据）送到森源家具广场时，后者未付款的过程，此事实与好来雅公司的主张、森源家具广场的实际付款方式相印证；3、森源家具广场在二审庭审中认可双方的支付方式是“个人对个人支付的，不通过公司”，与好来雅公司所称“先送对方发票，后由对方打款到单位会计（好来雅公司）卡上”相一致，即双方之前的付款非现金支付的方式；4、森源家具广场辩称其后两年房屋中的8万元系现金支付，但也未提供相关证据证实；5、森源家具广场在收到好来雅公司发出的催交通知及其在提前解除合同，交还承租房屋时，并未要求好来雅公司退还多收的房租，而直至好来雅公司提起诉讼要求其支付下欠租金时，方反诉要求退还多收的租金，不符合生活常理。综合分析双方所举证据，结合庭审调查，好来雅公司所举证据较为充分，且符合本案实际。按照正常的市场交易习惯，森源家具广场持有好来雅公司出具的两份收据，可以认为其已实际付款，但纵观本案，好来雅公司所举证据足以认定森源家具广场并未实际支付该款，而森源家具广场所举证据不仅达不到其证明的，且不能对其在履约过程中所谓“多付租金”的这一行为作出合理的解释、说明。据此，认定森源家具广场尚欠好来雅公司房屋租金38333元（2011年1月至2012年2月，合计58333元，比除已付2万元租金）。故森源家具广场反诉好来雅公司返还多付租金，理由不足，不予支持。
关于争议焦点二，森源家具广场认可好来雅公司对倒塌房屋进行了维修，好来雅公司也提供了一份加盖维修单位六安长城钢结构有限公司工程部印章的维修费清单，其要求森源家具广场承担该项费用，应予支持，鉴于森源家具广场在租赁期间未尽到相应的注意义务，原审判决各半承担维修费用适当，应予维持。
关于争议焦点三，涉案的租赁房屋在租赁期间因使用期间，木屋支座长期受潮腐朽，致房屋倒塌，租赁物存在严重的安全隐患，致使森源家具广场承租房屋用于存放货物的合同目的不能实现，其依法行使解除权，符合法律规定，该行为不构成违约，不承担违约责任。原审认为森源家具广场解除租赁合同的行为构成违约，并判决其承担违约责任，处理不当。
综上，原审判决认定基本事实错误，部分处理不当，本院依法予以纠正。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2012）六金民二初字第02502号民事判决；
二、六安市金安区森源家具广场于本判决送达之日起七日内给付安徽好来雅羽绒有限责任公司下欠租金38333元；
三、驳回安徽好来雅羽绒有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回六安市金安区森源家具广场的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1190元，反诉费430元；二审案件受理费1190元，合计2810元，安徽好来雅羽绒有限责任公司负担810元，六安市金安区森源家具广场负担2000元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。