上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4454号
原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人徐向阳，总经理。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告胡越凡，女，1981年7月15日生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人胡蛇你，男，1953年12月29日生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人郑水仙，女，1956年2月12日生，汉族，住上海市青浦区。
原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司诉被告胡越凡物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法由审判员俞向红独任审判。本案于2013年12月11日第一次公开开庭进行了审理，原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司的委托代理人陈青、被告胡越凡的委托代理人胡蛇你到庭参加诉讼。本案于2014年2月19日第二次公开开庭进行了审理，原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司的委托代理人陈青、被告胡越凡的委托代理人郑水仙到庭参加诉讼。审理中，经原、被告同意本案适用简易程序延长一个月审理期限。2014年3月12日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司的委托代理人陈青到庭参加诉讼，被告胡越凡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司诉称：被告系上海市青浦区翠景苑小区的业主。2004年11月5日，原告与上海龙阁房产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为翠景苑小区提供物业服务，合同期限为2005年7月1日至2007年6月30日，原告按建筑面积高层住宅每月每平方米人民币1.50元（底楼0.95元）、别墅1.80元的标准向业主收取物业服务费；业主逾期缴纳可从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。合同到期后，翠景苑小区未成立业委会，未能及时续签合同，原告为翠景苑小区提供服务至业委会成立，并于2012年4月28日签订了《物业服务合同》，调价为高层2.05元（底楼1.50元）、别墅2.50元。被告房屋按别墅标准收取物业服务费。原告认真履行了合同，但被告却不愿支付物业服务费。为此，原告诉诸法院，请求：1、判令被告支付2009年10月至2013年6月的物业服务费20，733.60元；2、判令被告支付滞纳金，以拖欠物业费为本金，自2012年5月起按日千分之一计算至实际清偿之日止。
被告胡越凡辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是原告的物业管理服务不到位，主要有以下问题：第一、小区围墙未达到安全保障的条件；第二、保安人员没有上岗证；第三、原告未对保安报警系统进行维修；第四、小区内物流企业的大货车晚上声音吵闹，影响居民休息，且大货车影响居民车辆出行；第五、小区盗窃情况严重，被告家中失窃两次，而原告始终未出面解决；第六、原告在未经三分之二业主同意的情况下擅自提高物业服务费收费标准。
经开庭审理查明，被告系上海市青浦区翠景园小区的业主，该房屋的建筑面积为228.35平方米。2004年11月5日，原告与上海龙阁房产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对翠景园小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为二年，自2005年7月1日至2007年6月30日止；物业服务费收费标准为：小高层每月每平方米1.50元（其中0.55元是设备运行费）、连体别墅1.80元，对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。之后，原告按约履行了物业管理义务。前期物业服务合同到期后，翠景园小区未及时成立业主委员会，但仍由原告管理翠景园小区。2012年4月28日，原告与翠景园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告继续为翠景园小区提供物业管理服务，管理期限为一年，即自2012年5月1日起至2013年4月30日止；物业服务费收费标准调整为高层每月每平方米2.05元、联排、叠加2.50元、商务楼3.50元；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月十号前履行付款义务，逾期交纳的，违约金约定如下：从逾期之日起按应缴费用日千分之三的标准向业主加收违约金。原告一直为翠景园小区提供物业服务至2013年6月止。被告房屋按别墅标准收取物业服务费，但自2009年10月起被告拒交物业服务费，截止到2013年6月，共计拖欠物业服务费20，734.18元。经多次催讨未果，原告遂于2013年11月诉诸本院。
另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。翠景园小区经理裘炳其具备物业管理企业经理上岗资格，保安叶名红、王建锋持保安证上岗。
还查明，翠景园小区原来的围墙系由房产开发商建造，与小区其它物业一并交由原告进行物业管理服务。小区内安保系统的维修问题已提交业委会讨论，但维修方案未最终确定。小区内有业主将住房出租给物流企业的现象，对此，原告未能尽到及时阻止的义务，但原告已将此情况书面上报居委会、镇房管办等政府职能部门，恳请政府职能部门共同解决此类问题。在原告管理期间，被告家曾发生两次失窃。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、物业管理资质证书、房地产登记信息资料、青浦区徐泾镇卫家角第二社区居民委员会与中共青浦区徐泾镇卫家角社区联合支部委员会共同出具的证明、上海青浦翠景园业主委员会出具的证明、原告上报的关于翠景园小区住房内开设公司的处理情况、告知书及整改通知书、小区经理上岗证、保安工作证、本院出示的本院于2014年2月12日对青浦区徐泾镇卫家角第二社区居委会主任张永兴所作谈话笔录、徐泾镇卫家角第二社区居委会提供的原告提交的求助公告和青浦区住房保障和房屋管理局信访室信访事项受理告知单等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，原告对被告主张的围墙问题，认为围墙高度与原告物业服务无关，原告进驻小区管理时围墙已存在；对保安人员上岗证问题，认为原告雇佣的保安均有上岗证；对安保系统问题，认为原告是定期对安保系统进行检测，接到报修后会进行维修；对小区内物流公司和大货车的问题，认为原告保安已尽了管理义务；对被告家中失窃问题，认为原告已履行了日常的巡逻管理义务。
另在审理中，被告出示了翠景园小区新成立的业主委员会主任提供的消防设施、水泵的现状照片及翠景园消防设施情况说明、上海上局消防建筑工程有限公司出具的消防系统维修报价表，用以证明原告在消防设施、水泵的维修养护方面没有服务到位。原告对被告出示的照片真实性不予确认，对情况说明的真实性无异议，但对陈述的内容不予确认，对报价表真实性无异议，但认为这些设施设备的维修需要动用维修基金，但因翠景园小区的维修基金在原告管理期间未能开通使用，故无法维修。并且原告认为自己在管理中对消防设施设备进行过维修养护，为此，原告提供了房屋维修养护任务单两份及相应的费用发票复印件、翠景园小区消防设施设备维护保养记录。
根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与翠景园小区的开发商上海龙阁房产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及与翠景园业主委员会签订的《物业服务合同》均合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告依据合同约定对被告所在翠景园小区进行了物业管理服务，合同到期后，翠景园业主委员会未与原告续签合同，但原告对翠景园小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳物业管理费。在原告为翠景园小区提供物业管理服务期间，确实在小区的公共秩序、公共事务管理方面存在一些瑕疵，虽原告已尽了相应的报告、反映义务，而共用设施设备的维修需经业委会审核批准动用维修基金，不是原告单方能够着手实施，但毕竟这些问题在原告管理期间未能得到妥善解决，这些瑕疵虽不足以导致原告需承担减免物业服务费的责任，但被告拒交物业服务费也属事出有因，故原告要求被告偿付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。对被告主张的原告擅自提高物业服务费价格问题，因被告未提供证据证明原告与业委会签订的《物业服务合同》存在全部或部分无效情形，故本院对被告的主张不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由缺席第三次开庭审理，放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡越凡应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司物业管理费20，733.60元；
二、驳回原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司要求被告胡越凡支付滞纳金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费187.40元，由原告负担28.23元、被告负担159.17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 俞向红
二〇一四年三月二十四日
书记员 胡 晶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。