山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第639号
原告：烟台名城物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区西沙旺四号小区20号楼。
法定代表人：刘兆强，总经理。
委托诉讼代理人于佳平、王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。
被告：烟台福泰集团有限公司，住所地烟台市芝罘区福成路10号。
法定代表人：王祥和，董事长。
委托代理人：闫锋、曲江，山东鑫希望律师事务所律师。
原告烟台名城物业管理有限公司与被告烟台福泰集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于佳平、王成礼与被告的委托代理人曲江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付烟台市芝罘区福成家园小区空置房屋物业费1093047.4元（其中空置住宅物业费368521.80元、1-4号楼联体网点物业费547748.20元、20号和21号楼网点物业费154651.80元、联体别墅物业费22125.60元），并自起诉之日起至判决生效之日止按人民银行同期贷款利率向原告支付利息。后变更诉讼请求为被告支付烟台市芝罘区福成家园小区空置房屋物业费176777.40元（20号和21号楼网点物业费154651.80元、联体别墅物业费22125.60元）并自原告起诉之日起至判决生效之日止按人民银行同期贷款利率向原告支付利息。
事实和理由：2008年12月19日，原告与被告签订了物业管理委托合同，约定由原告为被告开发建设的烟台市芝罘区福成家园小区进行物业管理，收费标准为建筑面积每平方米每月0.7元。合同签订后，原告依约履行了物业服务义务。福成家园小区1、2、4、6、7、14、18、19、20、21、24、25、26、27、28、29、30、31号楼被告一直未交付业主。根据《物业管理条例》的规定，未出售或未交付给业主的物业，物业服务费由建设单位交纳，但被告未履行交纳物业服务费的义务，至今欠付上述房屋的物业服务费。
被告辩称，（一）原告与原告签订的物业管理委托合同明确规定原告采取包干制支付物业服务费，原告已依约履行了交纳350000元物业服务费的义务，原告主张2009年物业服务费没有依据；（二）《物业管理条例》第四十二条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，而涉案房屋2012年底才完成竣工验收，故2012年底房屋通过竣工验收后仍未出售的物业，其物业服务费才应由原告交纳；（三）原告未尽物业服务义务，人员配备不到位，也未按规定向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，导致业主对其服务不满意，最终停止物业服务。原告从未将这些物业费的使用情况向业主及原告公布过；《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收”，据此，物业服务企业收取物业服务费特别是空置房的物业服务费，应按实际运行费用适当减收，要求%减收物业服务费。（四）20号（现福泰路133号）、21号（现福泰路137号）网点面积原告计算有误，联体别墅亦非被告所建，不应向被告收取物业费。（五）本案已过诉讼时效，被告于2013年8月5日提出诉讼，故2011年8月5日前的物业费已过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告主张的登记在烟台市住房和城乡建设局（以下简称住建局）名下的福泰路21号、建筑面积502.17平方米房屋2012年8月28日前的物业服务费应否由被告交纳。本院认为从被告提交房屋产权证书看，上述房屋登记在住建局名下的时间为2014年10月11日，规划用途为商业，故不能认定该房屋属于物业用房，且被告未提供上述房屋已于2012年8月28日前已交付的证据，故本院认定上述房屋2012年8月28日前的物业费应由被告承担。
2、小区内的两栋别墅应否是由被告建设。被告为证明该别墅并非被告开发建设，提交了涉案小区规划住宅报批图纸，证明规划图纸中不含涉案的两栋别墅，该两栋别墅不是被告建设的。原告为此申请本院调取了涉案房屋的测绘报告。原告质证称该图纸仅是小区内部分房屋的规划审批文本，仅包括小区内的26-30号楼，涉案的别墅在26-29号楼之间实际施工，据落实已交付使用，产权归被告。本院认为被告提供的规划图纸中不包含涉案别墅，本院调取的测绘报告虽然包含了涉案别墅，但该测绘报告不具有行政审批的性质，不能确定该别墅是被告合法建设。
3、原告的服务是否达到要求。原告提供了员工花名册、巡视记录、购买发票、报纸等以证明原告履行了物业服务义务。被告对于原告提供的证据质证认为，花名册是单方制作，不予认可，对于其他证据主伙不能证明购买的物品用于涉案小区的物业服务，与本案河内有关联性，而巡视记录只有四名保安，与投标书承诺的22名严重不符，对巡视中发生的事件亦没有记录。被告则提供了投标书和原告职工花名册，证明被告承诺配备53名物业服务人员，实际被告职工最多只有12人。原告质证认为对花名册的真实性不予认可，不是原告制作。对于投标书只是双方协商的一个预案，最终应以双方合同为准。本院认为，原被告提供的原告花名册，对方均不予认可，亦无其他证据佐证，对于其真实性和证明的事实，本院均不予采信。原告提供的证据能够证明原告履行了物业服务义务；对于被告投标书的真实性，虽然被告不予认可，但其亦称投标书只是双方协商的预案，故本院对投标书予以认可，可以起到证明本案事实的作用。
3、是否已过诉讼时效。对于原告提供的原被告法定代表人的录音，被告虽然主张在录制时间上存在更改的可能性，但未提供证据佐证，本院认为该证据可以证明原告在2012年8月11日曾向被告主张过权利。
本院认为，（一）本案原告与被告之间签订的物业管理委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。合同中明确约定“2009年1月前的开办期物业费（含前期介入及开办费用）由被告采取包干制，共计人民币150000元一次性支付给原告”，即该150000元是2009年1月前开办期的物业费，而非原告提供服务期间应由被告负担的全部物业费，故被告关于其已支付了物业费的抗辩，于约不符，本院不能采信。（二）被告虽然辩称本案已过诉讼时效,但原告提供了其于2012年8月11日向被告主张权利的证据,故被告应自2010年8月12日起给付原告物业服务费。（三）《物业管理条例》第四十二条规定的是“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，被告虽然主张涉案房屋2012年底才完成质量验收，但从法庭调查事实及双方之间签订的物业管理委托合同可以看出，涉案房屋所在福成家园小区已于2009年1月开始正式向业主交房办理入住，原告持续服务至2012年8月28日；原告自其整体开始对福成家园小区提供物业服务的2009年1月1日起主张物业服务费，与《物业管理条例》的规定并不相悖，故原告主张被告交纳涉案有20、21号网点房2010年8月12日至2012年8月28日间的物业服务费及自起诉之日起按同期银行贷款利率主张利息，于约有据，于法相合，本院予以支持。（四）从被告庭审中提供的投标书和庭审中双方提从的证据能够证明，原告员工人数耒达到投标书的承诺，虽然原告辩称其增加了机械设备能够替代人工，但不可否认其在一定程度上会影响原告的服务质量，因原告提供的证据能够证明其已履行了主要的物业服务义务，故本院酌情认定物业服务费按90%即1.8元/月/平方米交纳为宜,合计为68953.20元(1559.11元×1.8元/平方米×24.57月)。（五）原告诉请的A栋和B栋别墅的物业服务费，因被告否认系其开发建设，原告提供的证据亦不足以证明系被告合法建设，故对于原告诉请的该部分物业服务费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款之规定，判决如下：
一、限被告烟台福泰集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告烟台名城物业管理有限公司物业服务费68953.20元，同时赔偿原告自起诉之日起至本判决确定的给付之日止，按68953.20元的同期银行贷款利率计算的利息损失。
二、驳回原告烟台名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14637元，由原告烟台名城物业管理有限公司负担13714元，被告烟台福泰集团有限公司负担923元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于 蓉
人民陪审员 于 永 红
人民陪审员 吕 其 杰
二〇一六年九月三十日
书 记 员 赵琳（代）