广西壮族�治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第252号
原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号。
代表人：丘滨，该支行行长。
委托代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告：彭镇。
被告：南宁市龙光房地产开发有限公司，住所地南宁市星光大道223号A-15栋223号房。
法定代表人：王泽权。
委托代理人：李世星，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告彭镇、南宁市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理本案�原告的委托代理人唐忠玉，被告龙光公司的委托代理人李世星到庭参加诉讼，被告彭镇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月1日，原告与被告彭镇签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告贷款319000元给被告彭镇用于购买位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园8号楼1单元2503号房，被告按月本额等息还款，并将上述房屋抵押给原告，被告龙光公司为被告彭镇的贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告依约将贷款发放给被告彭镇并办理了房屋抵押登记手续。贷款发放后，被告彭镇未按时足额履行还款义务，累计拖欠贷款本息多期。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除原告与被告彭镇于2011年4月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告彭镇归还原告借款本金305755.91元，利息5351.58元及违约金1528.78元，合计312636.27元；（利息暂计至2014年9月4日止）；从2014年9月5日起以本金305755.91元为基数，按人民银行逾期贷款利率分段计算支付利息及罚息直至还清借款本金为止；3、被告彭镇赔偿原告实现债权而支付的所有费用（含一审律师费14568元）；4、被告龙光公司对上述债务与被告彭镇承担连带保证责任；5、原告对抵押物经处置后所得价款享有优先受偿权；6、本案所有的诉讼费用由被告承担。
被告龙光公司辩称，本案既有物的担保又有人的担保，原告应先就抵押物优先受偿，不足清偿部分由保证人承担责任，另，保证人的追偿权法院应予确认。
被告彭镇未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，2011年4月1日，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（贷款人、抵押权人�与被告彭镇（借款人、抵押人）签订编号为450060009-011-2011004714的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人彭镇向贷款人申请发放贷款319000元用于购买位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园8号楼1单元2503号房，贷款期限为336个月，即自2011年4月1日至2039年4月1日，贷款利率采用浮动利率，执行基准利率；被告彭镇将所购房屋抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，担保范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息时，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，并有权计收罚息和复利，逾期借款的罚息利率在合同约定的利率基础上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2010年12月8日，被告龙光公司（甲方、保证人）与原告（乙方、债权人）签订编号为YHZHGDEDBZ2010-038的《最高额保证合同》，约定：债务人是指因购置南宁市白沙大道109号“龙光·普罗旺斯”项目所属房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证担保的债权是指自2010年12月8日至2015年12月8日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为拾亿元；甲方提供的保证为连带责任保证，保证期间自借款合同签订之日起至该借款合同项下抵押已生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2011年4月1日，原告向被告彭镇发放贷款319000元。合同项下抵押物亦办理抵押登记。被告彭镇获得贷款后，未按合同约定履行还本付息义务，截至2014年9月4日止，拖欠本金1644.98元、利息5351.58元，尚欠原告剩余借款本金305755.91元，利息5351.58元。为催收上述欠款，原告聘请广西南国雄鹰律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付律师代理费14568元。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告彭镇签订的编号为450060009-011-2011004714的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告龙光公司签订的编号为YHZHGDEDBZ2010-038的《最高额保证合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告彭镇发放贷款319000元，而被告彭镇未按合同约定履行还本付息义务，显属违约，应承担相应违约责任。截至2014年9月4日止，被告彭镇拖欠借款本金1644.98元、利息5351.58元，尚欠原告贷款本金305755.91元、利息5351.58元，其违约行�已达到双方约定的合同解除条件。原告主张解除合同，并由被告彭镇偿还剩余借款本息，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金1528.78元，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告主张的14568元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师服务收费标准，且《个人住房（商业用房）借款合同》已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此，该笔律师代理费应由被告彭镇赔偿给原告。
《个人住房（商业用房）借款合同》还约定，被告彭镇将所有的位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园8号楼1单元2503号房抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，并办理了抵押登记，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
关于被告龙光公司的责任问题，《最高额�证合同》明确约定无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。根据我国物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，原告有权直接请求被告龙光公司对被告彭镇的债务承担连带保证责任。被告龙光公司关于仅对抵押物不足清偿部分债权承担保证责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。被告龙光公司承担保证责任后，有权向被告彭镇追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告彭镇签订的编号为450060009-011-2011004714的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告彭镇偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金305755.91元；
三、被告彭镇给付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息（计算方法：至2014年9月4日止利息5351.58元，此后至实际清偿之日止，以本金305755.91元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告彭镇赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费14568元；
五、为实现上述债权，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对权属被告彭镇的位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园8号楼1单元2503号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁市龙光房地产开发有限公司对被告彭镇的上述债务承担连带清偿责任，被告南宁市龙光房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭镇追偿；
七、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。
本案受理费6208元、公告费350元，两项合计6558元，由被告彭镇负担，被告南宁市龙光房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债�利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 梁明斌
二〇一五年十一月九日
书 记 员 罗莉莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。