江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0854号
上诉人（原审被告、反诉原告）盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司。
负责人钱学钧，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王瑛，女，汉族，1955年8月30日生，居民。
委托代理人吴小喜，江苏晓喜律师事务所律师。
原审被告盱眙县城镇建设综合开发有限公司。
法定代表人杨维祥，该公司董事长。
委托代理人朱峰，该公司副经理。
上诉人盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司（以下简称建设分公司）与被上诉人王瑛、原审被告盱眙县城镇建设综合开发有限公司（以下简称建设公司）商品房销售合同纠纷一案。江苏省洪泽县人民法院于2014年3月12日作出（2013）泽民初字第1371号民事判决。上诉人建设分公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人建设分公司负责人钱学钧、被上诉人王瑛及其委托代理人吴小喜、原审被告建设公司的委托代理人朱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告建设公司系洪泽县老子山商业街A段、B段、C段的建设单位。2009年3月30日，被告建设分公司取得位于上述地段的洪泽县老子山商业街温泉公寓的商品房预售许可证。被告建设分公司委托南京三得益房地产置换有限公司代为销售上述房产。2009年6月7日，原告王瑛与被告建设分公司签订《老子山温泉公寓认购定单》，原告王瑛决定购买老子山温泉公寓第C幢509号公寓（即涉诉房屋）。同日，原告王瑛交付购房定金5000元。同年6月16日，原告王瑛交付价款43061元，同年6月20日，原告王瑛交付价款30000元，合计交付78061元。2009年6月20日，原告王瑛与被告建设公司签订《认购协议书》，该协议书载明：原告王瑛自愿认购涉诉房屋；被告建设公司确保在2010年6月30日前交付房屋，原告王瑛在得到被告建设公司签订正式销售合同的通知后，在30日内办理签约手续并支付剩余房款。
2009年7月26日，原告王瑛（买受人）与被告建设分公司、被告建设公司（两被告为共同出卖人）三方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买涉诉房屋，房屋总金额118418元；买受人在签订商品房买卖合同时首付人民币45955元，定金部分充抵首付款，交付前30日一次性付清余款人民币72463元；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2009年8月18日，上述商品房买卖合同在洪泽县房产管理局进行备案。2010年1月19日，涉诉房屋经过验收合格。
原审另查明，被告建设分公司不具有法人资格，但其于2008年9月28日领取营业执照，并于2008年10月28日开设单独账户。被告建设分公司、被告建设公司未提供有效证据证明，其从涉诉房屋验收合格之日即2010年1月19日起至今，向原告王瑛履行办理房屋交付书面通知义务。
原审原告王瑛诉称，原告王瑛与两被告于2009年7月26日签订了一份商品房买卖合同，约定原告王瑛购买两被告位于洪泽县老子山渔家花园建筑面积共53.31平方米的房屋，房屋每平方米2013元，总价为118418元。原告王瑛同时给付了78061元的购房款。然而，合同履行后，两被告始终没有给原告王瑛办理按揭贷款，且两被告的房屋早已建好，按规定应向原告王瑛支付房租，但两被告既不给原告王瑛办理贷款，也不向原告王瑛支付房租。因两被告的行为违反合同约定，原告王瑛多次与两被告交涉未果。故原告王瑛向法院提起诉讼，请求判令解除原告王瑛与两被告签订的商品房买卖合同，并退还原告王瑛购房款78061元并承担相应利息（其中5000元从2009年6月7日开始计算，43061元从2009年6月16日开始计算，30000元从2009年6月20日开始计算，以上均计算至两被告实际付款之日止，利息按照中国人民银行同期贷款利率计息）；两被告承担本案诉讼费用。
原审被告建设分公司辩称，被告建设分公司虽然不是法人，但是独立核算，自负盈亏。原告王瑛与被告建设分公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，原告王瑛给付的价款78061元，有45955元是涉诉房屋购房款，有32106元是涉诉房屋装修款，现原告王瑛以两被告未能为其办理按揭贷款和支付房租为由，拒付所欠房款。被告建设分公司认为，原告王瑛购房办理按揭贷款属其与银行之间的借贷业务，与被告建设分公司无关，且原告王瑛并无证据证明，被告建设分公司一定要为原告王瑛办理按揭贷款，因原告王瑛未给付被告建设分公司剩余购房款，更没有理由要求被告建设分公司给付房屋租金，故请求法院驳回原告王瑛的诉讼请求。
原审被告建设公司辩称，被告建设分公司是挂靠在被告建设公司经营的，自负盈亏，其经营与被告建设公司无关，故请求驳回原告王瑛对被告建设公司的诉讼请求。
原审反诉原告建设分公司反诉称，反诉被告王瑛于2009年7月26日从反诉原告处购买涉诉房屋，并签订商品房买卖合同，该房屋总金额是118418元。合同签订后，反诉被告王瑛首付45955元，合同约定余款72463元在房屋交付前30日一次性付清。反诉原告按合同约定的时间准时交付，并通知反诉被告王瑛交款收房，但反诉被告王瑛一直不履行合同约定，拒不给付余款。依据上述合同第七条规定，买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五。至今，反诉被告王瑛已经拖欠反诉原告建设分公司购房款72463元和违约金13532元，因反诉原告建设分公司多次索要未果，故向法院提起反诉，请求法院判令继续履行合同；反诉被告王瑛给付被告建设分公司拖欠的购房款72463元，并承担相应的违约金13532元（以72463元作为计算违约金的基数，并按累计应付款的3%计算违约金）。
原审反诉被告王瑛辩称：1、反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》时，合同上的所有约定项目包括签订日期、交付日期、付款事宜等都是空白的，反诉原告王瑛只是在该合同签了字，并不知晓合同约定内容；2、反诉原告建设分公司的反诉请求没有法律依据，反诉被告王瑛与本诉两被告签订的《商品房买卖合同》没有约定分期付款方式，如果反诉原告建设分公司认为反诉被告王瑛违约，应当指出反诉被告王瑛违反了合同的哪一条约定；2、上述合同即使是2009年7月签订的，但自2009年7月至今，反诉原告建设分公司既没有向反诉被告王瑛催要过购房款，也没有向反诉被告发过任何催要的书面文件，反诉被告王瑛不存在逾期给付购房款的行为，同时表明反诉被告王瑛没有给付剩余购房款的原因是由于反诉原告没有为其办理银行按揭贷款；4、反诉原告建设分公司应在购房期间向反诉被告王瑛出示销售涉诉房屋的所有合法手续及相关合法文件，但至今反诉原告建设分公司未向反诉原告出示。综上，请求法院驳回反诉原告建设分公司的反诉请求。
原审被告建设公司辩称，同意反诉原告建设分公司的反诉请求。
原审认为，原告王瑛与被告建设分公司、被告建设公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，且符合相关的法律规定，应认定合法有效，并受到法律保护，故对原、被告双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同约定，涉诉房屋交付期限是2010年6月30日，但同时约定商品房达到交付使用条件后，被告建设分公司、被告建设公司应当书面通知原告王瑛办理交付手续，但两被告至今未书面告知原告王瑛涉诉房屋已经达到交付条件，原告王瑛因此未支付剩余房款并不违约。而被告建设分公司、被告建设公司却构成逾期交房，根据涉诉合同约定，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，故原告王瑛请求解除涉诉合同的诉讼请求，予以支持；虽然原告王瑛给付被告建设分公司的价款78061元中有32106元是涉诉房屋装修款，但实际收款人是被告建设分公司，解除合同后，被告建设分公司、被告建设公司应退还原告王瑛78061元；因涉诉合同对出卖人逾期交房承担违约责任进行了明确约定，而原告王瑛要求两被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息承担相应的违约金，超过合同约定的违约金承担数额，应当按照累计已付款（78061元）的3%（2341.83元）计算被告建设分公司、建设公司应承担的违约金。本反诉原、被告双方其他主张或辩称事实或理由，与本案处理无关联性，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除原告王瑛与被告建设分公司、被告建设公司于2009年7月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告建设分公司、被告建设公司于判决生效后五日内共同返还原告王瑛78061元，并给付原告王瑛违约金2341.83元；二、驳回原告王瑛的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告建设分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1752元，反诉案件受理费2300元，合计4052元，由王瑛负担150元，建设分公司负担3902元，未缴纳的，分别于判决生效后十日内交纳。
上诉人建设分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人没有通知被上诉人办理交接手续错误。上诉人于2010年5月27日至6月2日在淮安房产网上进行了具备交付条件的公示。随后上诉人委托的销售公司和上诉人分别向该项目中的买受人先后用书面或电话通知交房。仅剩两户拖欠房款的买受人，上诉人公司朱会计证明上诉人未逾期交付房屋，是被上诉人以贷不了款买房困难为由，拖延不交纳剩余房款，故上诉人不应承担违约责任。2、双方《商品房买卖合同》不应解除，请求二审法院依法改判。
被上诉人王瑛答辩称，上诉人委托的销售公司口头承诺购房余款以银行按揭贷款的形式交纳，但贷款至目前为止也没办下来。上诉人没有证据证明已按合同约定履行了书面通知交房的义务，被上诉人有权解除合同，同时，上诉人逾期交房构成违约，应承担违约责任。请求二审依法维持原判。
原审被告未答辩。
经本院审查，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审中，证人陆平出庭证明（陆平是南京三得益房地产置换有限公司的工作人员）：上诉人委托南京三得益房地产置换有限公司帮助销售洪泽老子山温泉公寓，王瑛与上诉人签定的订购协议载明首付款一半，余款以按揭方式支付。由上诉人成立的物业公司帮助买房人管理房屋，收下的租金交给买房人。上诉人认可该证人证言。
证人王某（买房人，与被上诉人买房子时认识）在原审法院第三次庭审时出庭证明，南京三得益房地产置换有限公司卖房时宣传优惠政策是可以办银行贷款，用租金收益还贷款，后来贷款办不下来，我向建设分公司借钱的。上诉人认可证人证言，并陈述本案被上诉人不愿向建设分公司借钱。
上诉人建设分公司陈述，双方合同中没有按揭贷款的约定，上诉人承诺愿意帮助买房人和银行进行沟通，贷款未办下来是有原因的，不是上诉人不去办理。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。双方《商品房买卖合同》第六条约定，买受人签定《商品房买卖合同》时首付45955元，交付前30日一次性付清余款72463元。第七条约定，买受人逾期超过30日未付款的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。本案中，被上诉人王瑛在一审时即表示不买房了，事实上，王瑛直到现在也不愿买房，以其行为表明不履行合同，虽然其主张是因为办不了按揭才未交纳购房余款，但按揭贷款只是双方口头约定，并未约定上诉人未办理按揭的违约责任。故被上诉人王瑛违约，应承担违约责任，应按合同约定给付被上诉人房屋应付款118418元3%的违约金3552.54元。故上诉人主张其不应承担违约责任的理由成立，应予支持。当事人一方迟延履行债务，致合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。因为被上诉人王瑛不交纳购房余款，以自已的行为明示不再履行合同，双方签定的《商品房买卖合同》应予解除，上诉人主张双方应继续履行《商品房买卖合同》无事实及法律依据。本院不予支持。综上，上诉人上诉理由部份成立，原审判决有误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：
一、维持江苏省洪泽县人民法院（2013）泽民初字第0371号民事判决第（一）、（三）、（四）项，撤销第（二）项；
二、上诉人盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司、原审被告盱眙县城镇建设综合开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被上诉人王瑛78061元；
三、被上诉人王瑛于本判决生效之日起五日内给付上诉人盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司、原审被告盱眙县城镇建设综合开发有限公司违约金3552.54元。
一审本诉案件受理费1752元、反诉案件受理费2300元，二审案件受理费1752元，合计5777元，由上诉人盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司负担5000元，被上诉人王瑛负担777元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 仲伟强
审判员 孙 洁
二〇一四年七月十九日
书记员 黄春丽