湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00220号
原告（反诉被告）：武汉凯乐丰垠物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路七巷68号。
法定代表人：王成秀，董事长。
委托代理人：杨春、胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李世红。
原告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司（以下简称丰垠物业公司）诉被告李世红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，被告李世红提出反诉，本院依法由审判员周琪适用简易程序于2015年12月19日、2015年5月5日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）丰垠物业公司的委托代理人杨春、胡晶晶，被告（反诉原告）李世红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰垠物业公司诉称：2006年4月13日，丰垠物业公司与武汉凯乐海盛顿房地产有限公司（以下简称海盛顿公司）签订《武汉凯乐花园物业管理委托合同》，约定期限“从2006年4月18日起至凯乐花园小区首届业主委员会成立并正式履行职务时为前期物业管理服务期限，即2009年6月30日。”（业主委员会于2013年4月14日成立，未签订新的物业管理合同，至今一直由丰垠物业公司为凯乐花园小区提供物业服务，并向业主收取物业管理的相关费用）。李世红系凯乐花园小区7栋2单元304号房业主，该房屋实测面积142.64平方米，每月应交物业管理费为213.96元；从2013年1月至2014年6月，李世红拖欠18个月的物业管理费，欠费金额共计3851元；经丰垠物业公司多次催缴，李世红仍不履行交费义务。故诉请法院判令：李世红向丰垠物业公司支付2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费3851元；之后物业管理费按每月213.96元标准支付至实际支付之日止。
被告李世红辩称：1、从2013年1月起至现在的物业管理费确实未交，但我已将物业管理费3851.28元交给业主委员会代为保管；因为，丰垠物业公司在物业管理、物业管理费的交费标准等方面存在许多问题，待与丰垠物业公司沟通好交费标准和方式后再行支付。2、丰垠物业公司主张物业管理费一直计算至实际交付之日止的诉讼请求不明确；从签订前期物业服务合同到业主委员会成立的时间，即2013年1月至2013年4月前交纳的物业管理费我不持异议；从2013年5月到2014年7月，丰垠物业公司虽实际提供物业服务，但没有与业主委员会签订合同，物业管理费的交费标准不能按照前期物业服务合同标准计算，且丰垠物业公司的物业服务质量达不到标准，应当减少物业管理费的收取；2014年8月后，凯乐花园业主委员会与新的物业公司签约了物业服务合同，丰垠物业公司无权再向我收取物业管理费。
反诉原告李世红诉称：本人系凯乐花园小区7栋2单元304号房业主。丰垠物业公司在前期物业管理服务期间及前期物业合同终止后的实际服务期间，不遵守法律法规，不履行合同义务，给本人及本单元业主生活带来严重不良影响：1、丰垠物业公司不遵守国家税务法律规定，收取本人物业管理费后从未开具税务发票，偷逃国家税款。2、丰垠物业公司违反《业主手册》“在自来水公司定价基础上每吨加价0.10元”的约定，实际向本人每吨加收0.20元；本人多次要求丰垠物业公司退还多收的水费80.20元，但丰垠物业公司拒不退还。3、本人所在单元的公共下水管道，经常造成本人家厨房污水倒灌，但丰垠物业公司不积极采取防范措施，不定期疏通管道，其怠于履行义务，严重影响本人正常生活，并造成本人经济损失270元。4、丰垠物业公司怠于履行物业管理职责，任由“楚天渔港”、“学而所思”、“工商银行”等单位将空调外挂机安装在外墙，给小偷提供极大便利，给本人及本单元业主造成严重安全隐患，并导致本人及本单元业主家频繁发生被盗事件。5、因丰垠物业公司怠于履行物业管理义务，本人为疏通管道，防范污水倒灌，请人改造维修下水管道；为防止小偷入室盗窃，将家中所有窗户加装防盗网；此外，丰垠物业公司还派人打电话威胁本人，造成本人经济损失和严重精神困扰。故诉请法院判令：1、丰垠物业公司向本人开具已交纳的9200元物业管理费的税务发票；2、丰垠物业公司退还多收取本人的水费80.20元；3、丰垠物业公司每季度疏通一次凯乐花园小区7栋2单元4号房的公共下水管道，以消除本人及本单元低层业主家厨房污水频繁外溢的隐患；并赔偿本人经济损失270元；4、丰垠物业公司采取措施，拆除凯乐花园小区7栋2单元4号房一楼（面对单元门外左侧）墙面的空调外挂机及“学而所思”外墙、“工商银行”外墙（靠消防通道铁门周边）的空调外挂机，以消除本人及凯乐花园小区7栋业主家频繁被盗的安全隐患；5、丰垠物业公司赔偿本人精神损失费30元。
反诉被告丰垠物业公司辩称：1、物业公司从未拒绝向李世红提供发票，李世红在交纳物业管理费后凭收据可随时到物业公司换取税务发票。2、退还水费属于另一法律关系，不属本案审理范围。3、李世红无充分证据证明其家厨房溢水是由公共下水管道堵塞引起，也无证据证明物业公司怠于履行公共下水管道疏通义务，李世红主张每季度定期疏通公共下水管道并不能必然消除其厨房污水外溢的隐患。4、李世红无充分证据证明外墙空调外挂机与业主家频繁被盗存在关联性；物业公司也无权拆除其他单位所有的空调外挂机。5、李世红无充分证据证明因物业公司未依约提供物业服务造成其经济损失；李世红主张赔偿精神损失费的诉讼请求，无法律依据。故请求法院驳回李世红的反诉诉讼请求。
针对本诉，丰垠物业公司为支持其主张，举证如下：
证据一、企业法人营业执照及物业服务企业资质证书。拟证明丰垠物业公司的主体身份及丰垠物业公司具备物业管理资质。
证据二、2006年4月13日，海盛顿公司与丰垠物业公司签订的编号：武房物字50216号《武汉市物业管理前期物业服务合同》。拟证明丰垠物业公司系凯乐花园小区的前期物业服务企业。
证据三、2009年5月18日，海盛顿公司与丰垠物业公司签订的《凯乐花园前期物业服务合同》补充协议。拟证明凯乐花园小区前期物业服务合同第三章第十八条委托管理期限修改为“自2006年4月18日起，至凯乐花园小区首届业主委员会成立并与依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。”
证据四、丰垠物业公司于2014年6月15日向李世红开出的物业费缴费通知单。拟证明丰垠物业公司通知李世红交纳2013年1月至2014年6月的物业管理费。
证据五、丰垠物业公司于2012年8月13日开具的收据。拟证明李世红交纳了2012年12月前的物业管理费；此后未向丰垠物业公司交纳物业管理费。
针对本诉，李世红为支持其主张，举证如下：
证据一、凯乐花园业主委员会于2014年4月15日、4月18日开具的缴款单共计二张。拟证明由于丰垠物业公司物业管理极差，且不改进，多收水费拒不退还，收取水费标准不符合承诺，李世红不得已将应交纳的物业管理费3851.28元、水费1000元，先后于2014年4月15日、4月18日交给凯乐花园业主委员会代为保管。
针对反诉，李世红为支持其主张，举证如下：
证据一、丰垠物业公司于2009年5月至2012年8月向李世红开具的收款收据共计六份。拟证明丰垠物业公司收取李世红2009年6月至2012年12月物业管理费共计9200元，而未向李世红开具税务发票；丰垠物业公司偷逃国家税款。
证据二、《业主手册》。拟证明丰垠物业公司向李世红承诺每吨水加收0.10元水损费。
证据三、丰垠物业公司于2009年12月至2012年8月向李世红开具的收据共计十份。拟证明2009年10月至2012年6月李世红使用802吨水；丰垠物业公司违反《业主手册》约定按每吨水向李世红加收0.20元水损费，丰垠物业公司共多收李世红水费80.20元。
证据四、1、2015年3月24日武汉市公安局武昌区分局中南路街中南路派出所（以下简称中南路派出所）出具的证明一份；2、李世红申请法院调取的中南路派出所出具的报警时间为2012年10月12日、2014年2月27日的接处警一览表共二份、家住武昌凯乐花园7栋2单元303室的余某某于2014年2月7日的报案材料、中南路派出所于2014年2月7日出具的受案登记表、中南路派出所民警于2014年2月7日询问余某某的笔录、武汉市公安局武昌区分局出具的立案决定书；家住武昌凯乐花园7栋2单元601室的张某于2014年2月7日的报案材料、中南路派出所于2014年2月7日出具的受案登记表、中南路派出所民警于2014年2月7日询问张某的笔录、武汉市公安局武昌区分局出具的立案决定书；中南路派出所民警于2014年8月3日询问李世红的报案笔录。拟证明李世红及本单元业主家频繁被盗；小偷系沿着空调外挂机爬到业主家中，使业主人身财产均受到严重威胁。
证据五、空调外挂机现场照片七张。拟证明丰垠物业公司怠于履行物业管理职责，任由“楚天渔港”、“学而所思”、“工商银行”等单位将空调外挂机安装在外墙，给小偷提供极大便利，给本人及本单元业主造成严重安全隐患，并导致本人及本单元业主家频繁发生被盗事件，本人及本单元业主人身财产安全受到严重威胁和损失。
证据六、利民管道疏通清理服务部于2014年6月29日开具的收据一份。主要载明“收到凯乐花园7栋2门304管道维修费270元。”拟证明丰垠物业公司怠于履行物业管理职责，不定期疏通公共地下管道，导致李世红家厨房污水外溢，造成李世红直接经济损失270元。
证据七、凯乐花园业主委员会于2014年4月15日、4月18日开具的缴款单共计二张。拟证明由于丰垠物业公司物业管理极差，且不改进，多收水费拒不退还，收取水费标准不符合承诺，李世红不得已将应交纳的物业管理费3851.28元、水费1000元，先后于2014年4月15日、4月18日交给凯乐花园业主委员会代为保管。
证据八、2013年12月1日，李世红在丰垠物业公司财务室与其员工对话的录音1份。拟证明李世红要求丰垠物业公司按照《业主手册》约定的标准收取水损费，但丰垠物业公司不予收取。
证据九、2014年6月29日，李世红与丰垠物业公司工程部员工的对话录音1份。拟证明1、李世红家厨房下水管道因凯乐花园小区主管道堵塞而导致溢水的事实；2、丰垠物业公司不及时疏通堵塞管道的事实。
证据十、凯乐花园小区内照片五张。拟证明丰垠物业公司的工作人员占用业主的消防通道居住使用，在小区内牵绳子晒衣被，丰垠物业公司管理质量不符合合同约定，应该相应减少收取李世红的物业管理费。
证据十一、凯乐花园业主委员会备案登记表。拟证明该小区业主委员会于2013年5月3日备案成立。
证据十二、2014年7月24日，凯乐花园小区业主委员会与武汉美好物业管理有限公司签订的物业服务合同。拟证明凯乐花园业主委员会与新的物业公司签订了物业服务合同，丰垠物业公司自2014年8月1日起无权再收取李世红物业管理费。
针对反诉，丰垠物业公司为支持其主张，举证如下：
证据一、1、利民管道疏通公司先后于2014年4月26日、2014年6月8日、2014年10月9日、2014年11月21日、2014年12月28日开具的工商服务业统一收款收据五张；2、利民管道疏通公司于2015年3月26日开具的税务发票及费用报销单共2张。拟证明丰垠物业公司于2014年为凯乐花园小区已疏通管道5次，2015年为凯乐花园小区已疏通管道2次；丰垠物业公司履行了合同义务。
证据二、武汉市中级人民法院于2015年4月14日作出的（2015）鄂武汉中民二终字第00312号民事判决书。拟证明目前凯乐花园小区并未选聘出新的合法的物业公司，在此之前李世红应当向丰垠物业公司交纳物业管理费。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
针对本诉：李世红对丰垠物业公司提交的证据一认为系复印件，如经法院核实与原件无异则不持异议；经本院核实，本院对丰垠物业公司提交的证据一予以确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据二的真实性不持异议；本院对丰垠物业公司提交的证据二的真实性予以确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据三不予认可，认为补充协议是2014年11月24日才在房地局补充备案的，不是当时签订的，且2014年8月凯乐花园小区业主委员会已经与新的物业公司签订了物业服务合同，前期物业服务合同已经终止；本院认为李世红对丰垠物业公司提交的证据三提出异议但其没有提交足以反驳的相反证据，对丰垠物业公司提交的证据三予以确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据四不予认可，认为系丰垠物业公司单方行为，本人不一定收到；本院认为丰垠物业公司提交的证据四系其单方行为，李世红不予认可，本院不予确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据五不持异议；本院予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据一的真实性表示无法核实，并认为业主委员会无权代为保管或者代收物业管理费及水费；本院认为业主应当向相关物业服务企业交纳物业管理费，李世红提交的证据一与本案无直接关联，本院不予确认。
针对反诉：丰垠物业公司对李世红提交的证据一的真实性不持异议，但认为李世红在交纳物业管理费后凭收据可随时到物业公司换取发票，丰垠物业公司不存在偷税的事实，且偷逃税款应该由国家相关行政部门来认定；本院对李世红提交的证据一的真实性予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据二、三的真实性不持异议，但认为丰垠物业公司只是履行代收代缴水费的义务，水费问题属于另一个法律关系，与本案无关联性；本院对李世红提交的证据二、三的真实性予以确认并认为丰垠物业公司代收水费属于物业服务项目，本案可一并处理。丰垠物业公司对李世红提交的证据四的真实性不持异议，但认为公安机关并未确认李世红家里被盗，且李世红家中也并未遭受损失，其他业主家中被盗，与本案没有关联性，丰垠物业公司只是对小区公共区域内的安全起基本性的保障作用，无法保障每个业主的人身财产安全；本院对李世红提交的证据四的真实性予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据五的真实性不持异议，但认为该组照片不足也证明空调外挂机存在安全隐患，李世红可以就外挂空调的所有权人向城管部门主张权利；本院对李世红提交的证据五的真实性予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据六的真实性表示无法确认，并认为该收据仅能证明发生疏通管道的事实，并不能证明物业公司怠于履行物业管理职责；本院认为李世红提交的证据六系原件，对其真实性予以确认，但该证据不足以证明丰垠物业公司不定期疏通公共地下水管道，造成李世红家厨房污水外溢的事实。丰垠物业公司对李世红提交的证据七的真实性表示无法核实，并认为业主委员会无权代为保管或者代收物业管理费及水费；本院认为业主应当向相关物业服务企业交纳物业管理费，李世红提交的证据七与本案无直接关联，不予确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据八、九、十的真实性不持异议，但认为该证据不能证明待证目的；本院对李世红提交的证据八、九、十的真实性予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据十一不持异议；本院予以确认。丰垠物业公司对李世红提交的证据十二的真实性表示无法确认，并认为该物业服务合同经武汉市武昌区人民法院及武汉市中级人民法院审理认定是无效合同；本院结合武汉市中级人民法院于2015年4月14日作出的（2015）鄂武汉中民二终字第00312号民事判决书，对李世红提交的证据十二的真实性予以确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据一中2015年3月26日发票的真实性不持异议，对其他复印件的真实性表示由法庭核实真实性，并认为物业公司是在下水管道堵塞之后才进行维修的；经本院核实，对丰垠物业公司提交的证据一的真实性予以确认。李世红对丰垠物业公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为该证据与本案不具关联性，该判决并未认定凯乐花园小区业主委员会与美好物业公司签订的物业服务合同属于无效合同，而该合同属于效力待定，从2014年8月1日起，丰垠物业公司无权收取物业管理费，必须在国家相关部门确定凯乐花园小区业主委员会与美好物业公司签订的物业服务合同无效后才能由实际提供服务的物业公司来收取物业管理费；本院对丰垠物业公司提交的证据二的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2006年4月13日，海盛顿公司与丰垠物业公司签订前期物业服务合同即《武汉凯乐花园物业管理委托合同》，合同主要约定：“海盛顿公司将其建设的武汉凯乐花园物业服务业务全部委托于丰垠物业公司管理；委托管理期限自2006年4月18日起至凯乐花园小区首届业主委员会成立并正式履行职务时为前期物业管理服务期限，即2009年6月30日。此后，由业主委员会与丰垠物业公司订立新的《物业管理服务合同》。物业管理服务费为住宅房屋6层以下按每月每平方米1.50元收取。”合同还约定了其他权利义务关系。2009年5月18日，海盛顿公司又与丰垠物业公司签订《凯乐花园前期物业服务合同补充协议》，补充协议约定：“委托管理期限修改为自2006年4月18日起，至凯乐花园小区首届业主委员会成立并与依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。”丰垠物业公司向凯乐花园小区业主发放的《业主手册》第十四、2主要约定：“由于凯乐花园属于高层建筑，自来水公司不直接抄表、计费和收费并将这项工作委托给物业公司，武汉市全市水损率40%左右，住宅小区平均水损率20%左右，本小区各类用水均在自来水公司定价基础上加价0.10元。……。”2013年5月3日，凯乐花园小区业主委员会成立，凯乐花园小区业主委员会成立后未与新的物业服务公司签订合法有效的物业服务合同，自2006年4月18日起至今，凯乐花园小区一直由丰垠物业公司提供物业服务。另，李世红系凯乐花园小区7栋2单元304号房屋所有权人，该房屋建筑面积142.64平方米；自2009年6月至2012年12月李世红向丰垠物业公司交纳物业管理费共计9200元；自2009年10月至2012年6月李世红家使用自来水802吨，丰垠物业公司按每吨0.20元加收李世红水损费；自2013年1月起李世红未向丰垠物业公司交纳物业管理费。现丰垠物业公司以李世红未按照合同约定向其支付物业管理费为由诉至本院，诉请如前。李世红向本院提起反诉，反诉诉请如前。
本案争议的焦点：2013年5月到2014年7月，丰垠物业公司收取物业管理费的标准如何确定；2014年8月后，丰垠物业公司是否无权向李世红收取物业管理费。丰垠物业公司为凯乐花园小区提供的物业服务是否存在瑕疵，是否承担相应责任。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丰垠物业公司与李世红所住凯乐花园小区开发商签订的前期物业管理服务合同即《武汉凯乐花园物业管理委托合同》及《凯乐花园前期物业服务合同补充协议》不违反法律禁止性规定，合同合法有效，上述合同对凯乐花园小区全体业主具有约束力。丰垠物业公司按照合同约定对凯乐花园小区进行物业管理，有权获得合同约定的相应物业管理费用；李世红作为业主应当按时交纳物业管理费。关于2013年5月到2014年7月，丰垠物业公司收取物业管理费的标准如何确定及2014年8月后，丰垠物业公司是否无权向李世红收取物业管理费的焦点问题；海盛顿公司与丰垠物业公司签订的《凯乐花园前期物业服务合同补充协议》约定：“委托管理期限修改为自2006年4月18日起，至凯乐花园小区首届业主委员会成立并与依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。”因李世红提交的证据不能证明凯乐花园小区业主委员会目前与依法选聘的物业服务公司签订了合法有效的物业服务合同；因此，海盛顿公司与丰垠物业公司签订的前期物业服务合同即《武汉凯乐花园物业管理委托合同》并未终止，李世红应当按照该合同约定的标准向丰垠物业公司交纳2013年1月至今的物业管理费。关于丰垠物业公司为凯乐花园小区提供的物业服务是否存在瑕疵，是否承担相应责任的焦点问题；丰垠物业公司收取物业管理费，同样应当承担相应义务；丰垠物业公司为凯乐花园小区业主提供物业服务时应当充分听取业主合理意见，尽力为业主做好服务，加强沟通，促使业主、物业间问题的解决。审理中，李世红例举了丰垠物业公司管理上的瑕疵，诸如小区业主及自家被盗、公共管道堵塞等问题，并指明了丰垠物业公司服务上的不足，值得丰垠物业公司思考；故本院对李世红要求减少支付物业管理费的主张，予以酌情支持，具体数额以本判决主文为准。开具税务发票属于行政法律关系，应由税务机关处理；李世红主张丰垠物业公司向其开具9200元税务发票的诉讼请求，本案不予处理。丰垠物业公司向凯乐花园小区业主发放的《业主手册》表示“本小区各类用水均在自来水公司定价基础上加价0.10元。”李世红未表示异议，则丰垠物业公司应当按照《业主手册》的约定向李世红收取水损费，故李世红主张丰垠物业公司退还水费80.20元的诉讼请求，本院予以支持。李世红提交的证据不足以证明凯乐花园小区7栋2单元4号房的公共下水管道堵塞与其家厨房污水外溢存在直接关系，且疏通公共下水管道不宜以每季多少次来确定，应根据实际情况确定何时疏通，故李世红主张丰垠物业公司每季度疏通一次凯乐花园小区7栋2单元4号房的公共下水管道，并赔偿经济损失270元的诉讼请求，本院不予支持。李世红提交的证据不能证明“学而所思”等单位安装的空调外挂机有造成其家被盗的隐患，李世红主张丰垠物业公司采取措施，拆除凯乐花园小区7栋2单元4号房一楼相关单位安装的空调外挂机的诉讼请求，本院不予支持。李世红主张丰垠物业公司赔偿其精神损失费30元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告李世红于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费6097.86元。
二、驳回原告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向反诉原告李世红退还水费80.20元。
四、驳回反诉原告李世红的其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告李世红负担（此款原告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司已垫付，由被告李世红于本判决生效后五日内径行给付原告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司）。
本案反诉案件受理费75元，由反诉原告李世红负担65元，反诉被告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司负担10元（此款反诉原告李世红已垫付，由反诉被告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司于本判决生效后五日内径行给付反诉原告李世红）。
被告李世红、反诉被告武汉凯乐丰垠物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周琪
二〇一五年六月十二日
书记员 王蕊