南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第5663号
原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司，组织机构代码71056924-2，住所地在青海省青海市生物科技产业园经三路25号。
法定代表人李耀华。
委托代理人陈磊，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人贾志平，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司，组织机构代码07586234-2，住所地在南京市浦口区大桥北路9号016幢旭日华庭金棕榈弘阳大厦1单元1415室。
法定代表人朱献余。
委托代理人张冬平，江苏广得律师事务所律师。
原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司（以下简称帝玛尔公司）与被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司（以下简称金御阁装饰公司）装饰装修合同纠纷案，本院立案受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）帝玛尔公司的委托代理人陈磊、贾志平，被告（反诉原告）金御阁装饰公司的委托代理人张冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告帝玛尔公司诉称：2014年12月10日，帝玛尔公司与金御阁装饰公司签订了一份《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由金御阁装饰公司负责装修帝玛尔公司承租的南京市鼓楼区建宁路中央金地2幢1716室办公用房；工期为70天，自2014年12月15日起至2015年2月20日止；装修方式为全包；装修费用为61600元等等。金御阁装饰公司对此提供了详细的施工项目清单及设计图纸。合同签订后，帝玛尔公司按约支付了部分装修款，但金御阁装饰公司在装修过程中随意调换装修人员、擅自变更装修方案、拖延工期、以次充好。帝玛尔公司为此多次与金御阁装饰公司沟通，但金御阁装饰公司在未经过任何形式和阶段验收的前提下，要求帝玛尔公司付清全部装修款项，并额外补缴部分费用。帝玛尔公司出于急于用房进行办公的考虑，支付了全部61600元，并额外支付了7000元的“增项费用”。但金御阁装饰公司仍未按照设计图纸进行整改，反而索要更多费用。金御阁装饰公司的行为违反了合同约定，侵犯了帝玛尔公司的合法权益，帝玛尔公司现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》于2015年6月17日解除；2、金御阁装饰公司返还帝玛尔公司已支付的装修费用68600元；3、金御阁装饰公司按每日50元的标准向帝玛尔公司支付2015年2月20日至判决生效之日期间的违约金；4、金御阁装饰公司从2015年2月21日起按每月5000元的标准向帝玛尔公司支付租金损失至判决生效之日止；5、本案诉讼费用、鉴定费用由金御阁装饰公司承担。
被告金御阁装饰公司辩称：帝玛尔公司与金御阁装饰公司双方在施工现场是通过口头交底的形式进行施工，不存在施工图纸。金御阁装饰公司完成每道工序后，都由帝玛尔公司验收合格后，才进行下一道工序。帝玛尔公司未按期支付装修款，并增加了工程量，因此金御阁装饰公司享有顺延工期的权利，且金御阁装饰公司早已完成全部施工并已交付给帝玛尔公司使用，帝玛尔公司无权要求解除合同。综上，请求法院驳回帝玛尔公司的诉讼请求。
反诉原告金御阁装饰公司诉称：帝玛尔公司未按期支付第二期、第三期装修款，且多次增项。经核算，帝玛尔公司合计增项金额为16650元，减项1000元，帝玛尔公司还应额外支付金御阁装饰公司15150元，但经多次催要，帝玛尔公司仍欠8650元。2015年4月17日，工程完工，帝玛尔公司验收合格后却以各种借口拒付剩余款项8650元。因此，金御阁装饰公司提起反诉，请求法院判令：1、帝玛尔公司向金御阁装饰公司支付拖欠的装修款8650元，并按每日50元的标准支付从2015年1月12日起至实际付款之日期间的违约金；2、本案诉讼费用由帝玛尔公司承担。
反诉被告帝玛尔公司辩称：金御阁装饰公司未按期完成施工，且施工质量不合格，致使房屋至今无法正常使用。且双方对于增、减项目已进行签字确认，并非金御阁装饰公司所述的双方是进行口头确认。帝玛尔公司按照约定已经履行了支付装修款项的义务，因此请求法院驳回金御阁装饰公司的反诉请求。
经审理查明：2014年12月10日，帝玛尔公司（甲方）与金御阁装饰公司（乙方）签订了一份《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定甲方将其承租的位于南京市鼓楼区建宁路中央金地B栋1716室房屋（以下简称涉案房屋）交由乙方装修，工程内容和施工方法以甲方签字确认的设计图纸、乙方工程预算及工艺说明为准；工程承包方式为乙方包工、包全部材料；工程期限为70天，开工日期为2014年12月15日，竣工日期为2015年2月20日；本合同工程总价为61600元；本工程价款以下列方式进行结算：预算单价不变，按实际发生并经甲方确认的工程项目结算，乙方工程结算，除去甲方要求变更的项目，其结算价不应超过预算价的百分之五；乙方应将有关政策法规、规范及验收标准事先书面告知甲方；工程项目如需变更，双方应协商一致，签订书面变更协议，并及时附上经甲方签字确认的变更图纸，同时调整相关工程费用及工期，工程变更协议及变更图纸，作为竣工结算和顺延工期的依据；双方约定本工程施工质量标准：按GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》、GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》和GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》执行；签订合同后3日内，甲方支付工程款总额的50%，计30800元；电气管线、给排水管道铺设工程阶段验收合格后3日内支付工程款总额的20%，计12300元+1000元；瓦、木工程阶段验收合格后3日内支付工程款总额的25%，计16500元+1500元；工程竣工验收合格后，支付工程款总额的5%，计2000元；甲方未按期支付工程款，按50元/天向乙方支付违约金；由于乙方原因造成工期延误，按50元/天向甲方支付违约金，甲方可向乙方发出催告通知，乙方在收到通知3日后，仍未完工的，甲方有权解除合同等等。该合同未明确约定各阶段完工的期限。
上述合同签订后次日，帝玛尔公司向金御阁装饰公司支付装修首期款30800元；2015年1月31日，帝玛尔公司支付了二期款13300元；2015年2月4日，帝玛尔公司又支付了装修款10000元；2015年3月11日，帝玛尔公司支付了装修款8000元；2015年4月15日，帝玛尔公司支付了装修款6500元。至此，帝玛尔公司共计向金御阁装饰公司支付了装修款68600元。
2015年5月21日，帝玛尔公司向金御阁装饰公司发函，以金御阁装饰公司至今未完成装修工程，且未能按照工程施工项目确认表及装修施工图纸施工，未按照合同约定进修分段验收为由，要求金御阁装饰公司继续履行合同，并对现有不当装修部分予以整改。金御阁装饰公司确认收到该函，但辩称当时装修已完工。
2015年5月29日，帝玛尔公司委托南京驰正房产咨询服务有限公司对涉案房屋的装修进行质量验收，该咨询公司验房后出具《房屋质量验收报告》一份，载明涉案房屋的装修存在“进户门松动、室内墙面近二十处泡点、不平、墙纸拼缝间隙大、卫生间门套右侧与墙体间隙大、墙底边渗水、柜门不平、地板波浪形不平、强电箱缺面板、楼梯走动异声、二楼：中心地板下陷、顶棚五处铁件外露、墙面裂缝五处、玻璃隔墙上下都没包边、上下梁不平、排污管外露、房间格局与设计图不符、一楼层高误差超标等等。金御阁装饰公司认为该咨询公司不具备鉴定资格，故对该验房报告不予认可。
2015年5月24日，金御阁装饰公司向帝玛尔公司寄发书面《通知》，催要增项款8650元。邮递查询记录显示该《通知》未被签收，后被退回。金御阁装饰公司认为帝玛尔公司拒收或者没有收到。
2015年6月10日，帝玛尔公司以邮政速递方式向金御阁装饰公司发出《解约函》，以金御阁装饰公司在收到2015年5月12日寄发的函件后至今不予正式答复，也未履行合同义务，致使合同目的无法实现为由，解除与金御阁装饰公司之间的装修合同，并要求金御阁装饰公司返还已付装修款68600元及支付违约金。中国邮政速递物流查询记录显示金御阁装饰公司于2015年6月17日收到该《解约函》，但未返还帝玛尔公司装修款及支付违约金。
2015年8月27日，帝玛尔公司诉至本院，要求判如所请。金御阁装饰公司在审理中提出反诉。
帝玛尔公司认为涉案房屋总装修款应为64100元，多支付的部分是为了促使金御阁装饰公司尽快完工。金御阁装饰公司对此不予认可，称总装修款为77250元，并认为在装修过程中，发生了多处增项及减项，导致额外增加装修费用16650元。对此，金御阁装饰公司提交了《增项、减项表格》予以证明，该表格载明增项内容有：卫生间集成吊顶、浴霸、墙角柜子2500元；石膏板吊顶45平方米计5850元；钢架7平方米计2660元；套装门1樘计880元；复合地板12平方米计900元；水电改造30平方米计3000元；橱柜台面2米计360元；砸墙1项计500元；减项内容是艺术吧台1项计1000元。该表格无双方签字确认，金御阁装饰公司称系双方口头确认。帝玛尔公司称卫生间集成吊顶、浴霸、墙角柜子的增项以及艺术吧台的减项双方进行了书面确认，故予以认可，其余增项内容未经双方确认，也未实际施工，且多数已包含在造价单所载项目之内，金御阁装饰公司另列为增项，属于重复报价，故不予认可。
审理中，双方当事人均提交了一份内容一致的《南京金御阁装饰工程有限公司造价单》，该造价单载明卫生间集成吊顶、浴霸、墙角柜子2500元，并有双方现场负责人员签字确认，且该造价单的最后一页载明总价价款为61616.30元，并在该页下方有双方现场负责人员的签字。
金御阁装饰公司称涉案房屋的装修于2015年4月17日竣工，并与帝玛尔公司进行了口头验收。帝玛尔公司对此不予认可，称涉案房屋的装修至今未完工，并存在多处质量问题。
因双方当事人对于涉案房屋的装修是否完工以及质量是否合格产生争议，帝玛尔公司对此就涉案房屋的装修的一楼卫生间防水工程以及二楼隔层施工质量向本院申请司法鉴定，本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2016年5月5日出具《鉴定报告》，对工程质量分析评价如下：1、卫生间隔墙处存在明显漏水痕迹，表面其防水层防水功能失效，为工程质量问题；2、隔层结构安全性不满足规范要求，为工程质量问题；3、一层木地板铺设不牢固、松动、起拱，为工程质量问题；4、申请方指定四处位置均存在表面明显翘曲不平现象，为工程质量问题；5、二层建筑平面布置与施工合同附件6家庭居室装饰装饰工程设计图纸不符，为工程质量问题；6、施工合同附件中列明了二层卧室1工程施工项目中包括“石膏板平顶”项，实际未见该平顶，为未完成工程。该鉴定机构最终出具鉴定意见：该房屋存在卫生间隔墙根部漏水、隔层安全性不足、一层木地板不牢固、指定位置墙面和梁面翘曲不平、二层建筑平面布置与合同不符的工程质量问题；二层卧室1存在“石膏板平顶”未完成项。本院分别向帝玛尔公司、金御阁装饰公司邮寄送达了鉴定报告，帝玛尔公司、金御阁装饰公司均于2016年5月11日收到该邮件。
金御阁装饰公司称双方当事人之间的装修合同已经明确了使用规范和标准，故认为上述鉴定报告所依据的规范和标准没有法律依据，并认为涉案房屋的装修没有施工图纸。鉴定报告中载明的未完成的“石膏板平顶”项系帝玛尔公司要求的减项，并非属于未完工项目。
帝玛尔公司另提交涉案房屋的房屋买卖合同以证明涉案房屋的所有权人为案外人李智，并提交与李智签订的《租赁合同》证明其每月租金为5000元，因涉案房屋装修质量问题，导致房屋至今无法使用给其造成的租金损失。金御阁装饰公司对此不予认可。
因当事人分歧较大，致本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、收据、《函》、《质量验收报告》、《解约函》、签收短信记录、《商品房预售合同》、《租赁合同》、造价单、照片、《催告函》、邮政快递查询单、《鉴定报告》等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为，双方当事人之间签订《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
金御阁装饰公司在合同约定期限内未完成装修工程，且已完成的项目存在质量问题，至收到帝玛尔公司发出的《解约函》时，仍未予以妥善处理。对于金御阁装饰公司抗辩帝玛尔公司有增项、且未按期支付工程款的问题，本院认为，首先，双方合同中并未就每阶段的完工时间、应付款项的具体时间作出约定，双方也未就每阶段完工后进行验收，且帝玛尔公司已于2015年4月15日共计支付了装修款68600元，但此时金御阁装饰公司仍未完成全部装修工程；其次，金御阁装饰公司提交的增项表格也未经双方签字确认，双方所确认的造价单上已载明了双方所确认的增项、减项内容，且金御阁装饰公司在对于鉴定报告的质证意见中，称二层卧室1存在“石膏板平顶”未完成项属于帝玛尔公司要求的减项内容，但该项内容并未记录在金御阁装饰公司提交的增项、减项表格中，金御阁装饰公司对于增、减项的陈述前后不符。据此，金御阁装饰公司未提交充分证据支持其辩称意见，故本院对此不予采纳。帝玛尔公司与金御阁装饰公司签订的上述装修合同，于《解约函》送达金御阁装饰公司之日即2015年6月17日予以解除，因涉案房屋装修项目存在增、减项，且帝玛尔公司于2015年4月15日支付了最后一笔款项，故金御阁装饰公司应按照合同约定的每日50元标准向帝玛尔公司支付2015年4月16日起至2015年6月17日期间的工期延误违约金3200元。
关于帝玛尔公司要求金御阁装饰公司返还装修款68600元的问题。虽然金御阁装饰公司未完成全部装修内容，且已完成项目中存在部分的质量问题，但其已完工大部分装修项目，因此帝玛尔公司要求全部返还装修款的主张不符合合同约定及法律规定。综合涉案房屋装修造价单所列明目、价格以及鉴定报告所载质量不合格及未完工项目内容等案情，本院酌定金御阁装饰公司应返还11000元装修款。
关于帝玛尔公司要求金御阁装饰公司支付租金损失的问题。因金御阁装饰公司在帝玛尔公司支付最后一笔装修款项时仍未完工，且工程存在质量问题，致使帝玛尔公司无法使用，客观上造成了帝玛尔公司的租金损失，金御阁装饰公司应按照每月5000元的标准向帝玛尔公司支付2015年4月16日之后的租金损失。又因本院已于2016年5月11日向帝玛尔公司送达了鉴定报告，此时涉案房屋装修质量、工程进度等内容已经确定，帝玛尔公司有义务防止之后的损失发生。因此，金御阁装饰公司应按照5000元的标准向帝玛尔公司支付2015年4月16日至2016年5月11日期间的租金损失64167元（5000元×12个月+5000元÷30天×25天）。
关于金御阁装饰公司的反诉请求。如前述，金御阁装饰公司未能举证证明其所称的增项内容，应当承担举证不能的不利后果，故对于金御阁装饰公司的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司与被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司于2014年12月10日就南京市鼓楼区建宁路中央金地B栋1716室房屋签订的《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》于2015年6月17日解除；
二、被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司返还装修款11000元；
三、被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司支付违约金3200元；
四、被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）青海帝玛尔藏药药业有限公司支付租金损失64167元；
五、驳回被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2788元，鉴定费20000元，合计22788元，由原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担1029元，被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司负担21759元。反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）南京金御阁装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
人民陪审员 孙可义
人民陪审员 姚 刚
二〇一六年五月三十日
见习书记员 魏利昱