湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00494号
上诉人（原审第三人）杨玉娟。
委托代理人陈贤武，男，1965年1月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘军。
委托代理人李旭东，湖南三湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南政力房地产有限责任公司，住长沙市劳动西路199号。
法定代表人陆五一，该公司董事长。
上诉人杨玉娟与被上诉人刘军、被上诉人湖南政力房地产有限责任公司（以下简称政力房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2012年6月13日作出（2012）天民初字第49号民事判决，杨玉娟不服判决提出上诉，本院审理后作出（2012）长中民三终字第3816号民事裁定书，裁定撤销该院（2012）天民初字第49号民事判决，发回该院重审。该院重审后作出（2012）天民重第49号民事判决，杨玉娟不服重审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年4月28日，政力房地产公司与杨玉娟签订了一份《购房协议》，双方约定，杨玉娟以总价418691元购买政力房地产公司所操作的蓉成大厦商住楼项目中的十六层C号房，该房面积为139.1平方米，杨玉娟一次性预付300000元作为定金，交房周期为18个月，定金不计息，交房时定金转为购房首付。2006年5月9日，政力房地产公司又与杨玉娟签订了一份《补充协议》，该协议将双方前述《购房协议》中的房屋总价变更为411736元。杨玉娟分别于2006年4月30日、2006年5月9日向政力房地产公司支付了100000元、200000元。2007年10月12日，政力房地产公司向杨玉娟出具了一份交款项目为“借款”的收据，载明金额为80000元。2008年4月18日，政力房地产公司向杨玉娟出具了一份交款项目为“借款”的收据，载明金额为70000元。2008年12月18日，杨玉娟又与政力房地产公司签订了一份合同编号为200866081604的《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定，杨玉娟以总价450000元向政力房地产公司购买中域蓉成大厦第1幢16层4号房，该房建筑面积共151.17平方米；约定的交房时间为2009年12月30日。前述合同没有在长沙市房屋产权登记部门监管的商品房交易网上签订。2010年9月20日，政力房地产公司向杨玉娟发出一份《交房通知》，告知其所购买的中域蓉成大厦1604号房屋已达到交房条件，要求其办理相关交房手续。2011年11月18日，杨玉娟向争议房屋所在大厦的物业管理公司长沙正文物业管理有限公司缴纳了1362元的物业管理费。2012年2月22日，政力房地产公司向杨玉娟出具了一份书面承诺，承诺将履行其与杨玉娟购房合同所承担的义务，为杨玉娟办理好长沙市天心区城南西路28号中域蓉成大厦16层1604房的房产所有权证，不将此房产所有权证办理给第三方。
另查明，2010年11月19日，刘军与政力房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同经过了长沙市房屋产权登记部门监管的商品房交易互联网备案。双方在该合同中约定，刘军向政力房地产公司购买其开发的中域蓉成大厦第15层1502号房，该房屋的建筑面积为160.62平方米，单价为每平方米4500元、购房款总金额为722790元。2010年11月20日，刘军与政力房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同经过了长沙市房屋产权登记部门监管的商品房交易互联网备案。双方在该合同中约定，刘军向政力房地产公司购买其开发的中域蓉成大厦第16层1604号房，该房屋的建筑面积为151.17平方米，单价为每平方米4500元、购房款总金额为680265元。2010年11月19日，政力房地产公司向刘军出具《委托付款函》，政力房地产公司委托刘军向何文彬支付500000元、向袁岳齐支付410000元、向曹满元支付200000元。同日，刘军以转帐的形式，向何文彬支付500000元、向袁岳齐支付410000元、向曹满元支付200000元。刘军另向政力房地产公司付款220000元。2010年11月20日，政力房地产公司向刘军出具收取购房款1330000元的收款收据。迄今为止，政力房地产公司并未为杨玉娟或刘军办理前述诉争房屋的产权登记手续。经本院组织刘军与杨玉娟双方对中域蓉成大厦1栋1604房目前的占有使用情况进行现场查看得知，该房内摆设有几件沙发及床具，客厅及卧室地板上覆盖有简易地毯，但房屋没有进行装饰装修，大门钥匙现由刘军控制，刘军已将该房出租给案外人卢双全。
原审中刘军诉讼请求：1、判决将位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉成大厦第16层1604号房由刘军所有；2、判决将位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉成大厦第16层1604号房的所有权登记至刘军名下，并由政力房地产公司协助刘军完成产权登记的相关事宜；3、判决本案诉讼费用由政力房地产公司承担。原审中杨玉娟诉讼请求：1、判决位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉成大厦第16层1604号房由杨玉娟所有；2、判决撤销政力房地产公司与刘军长沙市天心区城南西路28号关于中域蓉成大厦第16层1604号房的《长沙市商品房买卖合同》；3、判决政力房地产公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，一、刘军与政力房地产公司之间的《长沙市商品房买卖合同》以及杨玉娟与政力房地产公司之间的《长沙市商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故均为有效合同。杨玉娟要求撤销刘军与政力房地产公司之间的《长沙市商品买卖合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。二、刘军与杨玉娟对本案诉争房屋享有的只是其依据与政力房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》可以主张的合同权利，根据债权行为与物权行为的独立性原则，本院不宜在商品房买卖合同纠纷中直接确认买卖标的物的所有权归属，因此对于刘军与杨玉娟各自要求确认本案诉争房屋所有权归己的诉讼请求，本院不予支持。三、出卖人以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效且均未办理房屋产权过户登记手续时，一般按以下顺序确定买受人的优先受领权：（一）、已经办理预告登记的；（二）均未办理预告登记的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、合同签订方式是否具有一定公示力等因素。本案中，刘军与政力房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》在长沙市房屋产权登记部门监管的商品房交易网上已经登记备案，具有一定的公示力，且本案诉争房屋现已为刘军实际支配、占有，刘军向政力房地产公司支付的款项680265元也超出了杨玉娟所支付的450000元，因此，应以认定刘军对本案诉争房屋有优先受领权为宜，对于刘军要求政力房地产公司协助其办理中域蓉成大厦第1栋1604房产权过户登记手续的诉讼主张，本院予以支持。由于双方对政力房地产公司的办理产权证的时间未作约定，本院酌定办证时间为三个月。杨玉娟与政力房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》尽管合法有效，但因政力房地产公司“一房两卖”的违约行为导致其无法受领所购房屋，可另行要求政力房地产公司承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南政力房地产有限责任公司在本判决生效后三个月内协助刘军将位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉成大厦第16层1604号房的房屋产权登记办理到刘军名下；二、驳回刘军的其他诉讼请求；三、驳回第三人杨玉娟的诉讼请求。刘军预交的案件受理费10680元，财产保全费3920元，共计14600元，由湖南政力房地产有限责任公司承担。第三人杨玉娟减半预交的案件受理费5340元，由湖南政力房地产有限责任公司承担。
上诉人杨玉娟不服一审判决上诉称，一、刘军与湖南政力房地产有限责任公司签署的《长沙市商品房屋买卖合同》无效，应予以撤销，至少不能轻易认定为有效合同；（1）原审时湖南政力房地产有限责任公司（以下简称“政力房地产公司”）已辩称其与刘军之间没有真实的商品房买卖合同关系，在原审质证阶段政力房地产公司亦对相关证据的关联性提出异议；（2）刘军两套房子的房款分别为722，790元、680，265元，房款总额为1，403，055元，但是刘军付款133万元，又向政力房地产公司已经明确否认委托收款的孙先范付款16万元，付款与常理不符。（3）刘军于2010年11月19日签署1502号房合同，房款722，790元，但是当日却付款111万元严重超付，第二天即2010年11月20日才签署1604号房合同，房款680，265元。在合同签署以前就不带任何凭据地超付，这也不符合常理。（4）政力房地产公司缺少资金导致一房二卖的诉讼案件在天心区法院受理的不是一件。上诉人认为，刘军与政力房地产公司的两份房屋买卖合同之下应该隐藏着合同以外的目的，商品房买卖合同只是一个表象，并不是实际交易行为。二、“本院认为”部分中关于认定刘军对本案诉争房屋有优先受领权的说理论述错误，直接导致判决错误，应予以纠正；（1）错误引用《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》。《指导意见》第四条第（三）项规定的原文为“均未办理房屋产权过户登记、预告登记手续的，应该综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。”一审法院添加了“合同签订方式是否具有一定公示力”的判别因素，删减了“签订合同时间先后”的判别因素，人民法院随意对法条进行添加及删减将导致同一事实可能产生不同的判决结果，亦将无法做到司法公平公正。（2）关于合同签订的方式是否具有一定的公示力的问题，上诉人认为，合同在主管机关进行网上备案既不是行政许可，也不是非许可审批事项，网签备案的合同不具有法律所赋予的对抗非网签备案合同的优先效力。即使人民法院执意认定网签备案的合同较未网签备案的合同应更具有公示力，可以对抗第三人，那么也只能限定在嗣后效力，而不能产生溯及力，即在后网签备案的合同不能产生对在先未网签备案合同的对抗效力。（3）关于实际占有、支配问题，首先对诉争房屋合法实际占有并合法支配的权利人是杨玉娟不是被上诉人刘军，杨玉娟早在2010年9月20日（刘军签署诉争房屋买卖合同前）就已经接受政力房地产公司交房并合法支配该房屋，刘军占有并实际支配诉争房屋是采用撬锁的方式施行的。（4）关于装修的问题，上诉人认为装修不能成为评价的因素，因为，刘军诉称其已对该房装修，经法院组织的现场查看可知“房屋没有进行装饰装修”。屋内所有的东西都是可以带走的。即使在天心区人民法院型组织现场查看后，刘军进行了装修（实际上就是放了一部分废旧家具，根本没有作任何装修），其也属于恶意装修，不应受保护，因为在此期间，就诉争房屋的纠纷意见产生并诉诸法院且并未有生效判决。（5）关于交付房款多少的问题，上诉人认为判决书的评价标准错误。在本案中，经查证的事实意见表明杨玉娟早在2008年就已经依照合同缴纳完毕全部房款。即使要比较房款缴纳的问题，房款数额的多少也不应不是比较的标准（因为根本不具有可比性，合同签署时间差距大，期间全国房价都在大幅上涨，后签的合同肯定价款高些），房款是否全额缴纳、房款缴纳的比例（在未全额支付房款的前提下衡量才衡量比例）才是可能的比较标准。（6）关于签订合同时间先后的问题，刘军的合同签署日期是2010年11月19日，杨玉娟的第一份合同签署时间是2006年4月28日（标的是16层C号房，面积139.1平米），后来，更换房屋（更换为16层四号房，面积151.17平米），于2008年12月18日签署了本案诉争房屋的合同，因此，刘军签署合同既在杨玉娟签署合同之后、也在杨玉娟依照合同交纳全部房款之后，亦在杨玉娟接受诉争房屋之后。如果上诉人关于在后网签备案的合同不能对抗在先未网签备案的合同的论述成立，抑或即使该论述不能成立，退一步来讲，若仅依据《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》，以公平原则为基础，综合有关法定因素判断谁有权要求开发商办理过户登记手续，签订合同时间的先后都是需要考虑的因素，甚至是主要因素，其次才是其他因素。综上，请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民重第49号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，应当予以维持。一、刘军与政力房地产公司签订的合同依法成立有效，没有法定的可撤销理由，依法应当予以支持。二、上诉人提交的档案合同及相关凭证均为事后伪造。本案在最初一审时，杨玉娟只提交了购房说明、承诺、物业费缴款等证据，这三份证据均为在2011年11月后的相关说明，而且杨玉娟没有提交买卖合同及交付款项的凭证。上诉人自己承诺于政力房地产公司未签订书面买卖合同，但本案二审发回重审后，上诉人才提交买卖合同，自相矛盾。刘军与政力房地产公司签订的合同是在房产局备案的正规合同，有相关编码，买卖合同自动网签进行网上备案。诉争房屋刘军已经交全部房款，而且出租给他人，上诉人在合同中约定价格为每平方米4500元，但只交付45万元，不足全部房款。
本案二审审理中，上诉人杨玉娟提交证据有：1、商品房户室信息表，2、网签查询记录（网上资料），拟证明本案涉诉房屋没有刘军的网上备案登记，涉案房屋没有网签；3、中域蓉城大厦房屋使用情况表，4、上诉人领取涉案房屋钥匙，5、中域蓉城大厦各类收费一览表，6、政力房地产公司出具的关于交房情况的说明，7、物业公司出具的涉诉房屋交付情况说明8、中域蓉城大厦的业主信息，拟证明政力房地产公司已经将涉诉房屋合法地交付给杨玉娟，是合法使用人，刘军是非法撬锁进去的。被上诉人质证认为，上述证据不是新证据，不予质证，但予以说明。证据1根据房产局的规定，由正规编码的合同，会进行网签，杨玉娟也没有网签；证据2显示的是2011年7月拿的钥匙，与上诉状中自称是2010年9月交房不符，原审法院到物业和房屋现场进行调查，查明房屋钥匙是刘军自己掌握的；证据4不能证明是涉案房屋的钥匙；其它证据不能证明上诉人合法使用房屋。本院审核认为，上诉人提交的证据1、2经本院前往长沙市住房保障局调查，该局未能提供涉案房屋办理合同网签备案登记信息，故本院查明双方均未办理网签登记。杨玉娟提交的其它证据不属于新证据，杨玉娟在原一审、二审和重审一审中均未能提交而在本案上诉中提交，因政力房地产公司没有到庭应诉，无法核对真实性，不能证明杨玉娟已经使用涉案房屋，且与原审法院调查的事实相矛盾，也不能证明刘军为非法使用房屋。故本院对上述证据的证明效力不予认定。本院认定的其它事实与一审认定的一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、刘军与政力房地产公司之间的《长沙市商品房买卖合同》的效力问题。刘军以及杨玉娟与政力房地产公司之间的《长沙市商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故均为有效合同。杨玉娟主张撤销刘军与政力房地产公司之间的《长沙市商品买卖合同》，但没有提交证据证实该合同具有法律规定可撤销的理由，对该上诉主张本院不予支持。二、关于本案应确定政力房地产公司继续履行与刘军之间的《长沙市商品房买卖合同》还是继续履行与杨玉娟之间签订的《长沙市商品房买卖合同》的问题。出卖人以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效且均未办理房屋产权过户登记手续时和预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。本案中，刘军与政力房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》未在长沙市房屋产权登记部门监管的商品房交易网上登记备案，原审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。但本案诉争房屋现已为刘军实际占有使用并向他人出租，杨玉娟提交的证据也不能证实刘军系非法进入和占有房屋，涉案房屋价款为680，265元，刘军向政力房地产公司支付的款项也超出了杨玉娟所支付的450000元，政力房地产公司向刘军出具的收据均为购房款，可以与房屋买卖合同相印证，而政力房地产公司向杨玉娟出具的收据中有15万元为借款，因此，综合以上刘军与杨玉娟履行合同的情况，原审法院认定刘军对本案诉争房屋有优先受领权，对于刘军要求政力房地产公司协助其办理中域蓉成大厦第1栋1604房产权过户登记手续的诉讼主张予以支持并无不当。杨玉娟与政力房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》因政力房地产公司“一房两卖”的违约行为导致其无法实现合同目的，双方可另行通过其它途径解决。综上，上诉人杨玉娟的上诉请求事实和法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5340元，由上诉人杨玉娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年三月三十一日
书记员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。