湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终747号
上诉人（原审原告）：潘文书，男，1956年9月30日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司，住所地湘潭市雨湖区三大桥市场2区6栋。
法定代表人：罗伏全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张重实，湖南湘剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐清，湖南湘剑律师事务所实习律师。
上诉人潘文书因与被上诉人湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司买卖合同纠纷一案，不服湘潭市雨湖区法院（2016）湘0302民初2969号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人潘文书上诉请求：1、撤销原判，依法支持原告的一审诉讼请求；2、上诉费由上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审认定上诉人与被上诉人系房屋租赁合同关系错误。2007年双方协商定金事宜及交付定金，2008年签订《协议书》时，双方真实意思表示均是签订房屋买卖合同，并非一审认定的房屋租赁合同关系，同时，被上诉人向上诉人出具的定金收据上记载“门面款定金”，房款收据上记载“购门面款”。《协议书》第八条约定“在使用期间能争取办理正式产权手续，其费用照摊”，可以看出双方就买卖房屋的后续产权办理等问题进行了约定，而房屋租赁则不存在办理产权手续，一审法院否定双方买卖合同关系认定事实错误。2、一审法院运用法律错误。一审错误认定双方为租赁合同关系，导致适用法律错误。3、被上诉人应依法返还上诉人购房款并赔偿上诉人的合理损失。
被上诉人湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人称“集资加盟三桥农产品综合市场门面建设及经营协议书”为买卖合同明显错误，一审适用法律正确，本案涉诉门面并非违法建筑，一审判决已充分维护了上诉人的利益。
潘文书向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的门面买卖合同无效，被告返还原告门面款63600元，并赔偿相关经济损失20000元（暂定为依据同期贷款利息自2007年12月10日起本金34300元，2008年3月27日起本金29600元至退回之日止）；2、被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2007年12月10日，潘文书、叶军（另案原告）、熊爱东（另案原告）向三桥农产品公司支付购三桥市场65号、66号、67号门面款定金10万元。2008年3月27日，原、被告签订《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》一份。该协议书约定：1、潘文书选定三桥农产品公司市场内66号门面共计面积41.85平方米作经营场所；2、其集资费按每平方米1580元共计63600元交由三桥农产品公司，三桥农产品公司负责建好后交由潘文书使用；3、该房产使用期按三桥农产品公司与繁城村土地联营协议期限为30年，潘文书在使用期限内可以转让经营权或出租；4、潘文书在使用期内每年必须按所占面积第一个五年每年每平方米土地占用费10元，以第一个五年为基础，每五年增加1元的标准递增给繁城村（由三桥农产品公司代收）；5、潘文书本着来修去丢的原则，三桥农产品公司其房屋按工程竣工验收后的现状交潘文书使用，合同期满，一切装修不能拆除；6、本房产属集体土地建置，如遇国家城市建设需要拆除，不算三桥农产品公司违约，如有其政策补偿费潘文书占80%，其余20%作运作费用，在使用期间能争取办理正式产权手续，其费用照摊；7、潘文书在装修房屋时，要爱护一切设施，经营项目上必须服从三桥农产品公司的统一划区内容（如做水果，按进场收费标准三分之一收取进场费不变或市场返租，其租金按转让价款的8%-10%计）。该协议还对潘文书守法经营等进行了约定。
协议书签订后，三桥农产品公司将66号门面交付给原告。之后，叶军（另案原告）、潘文书、熊爱东（另案原告）又共同向三桥农产品公司支付了90800元款项。原告实际支付66号门面的对价为63600元。被告向原告出具了购门面款的收条。之后，原告开始在该门面内经营。经营期间，原告向被告交纳了物业管理费、卫生费、广告费。2016年上半年，三桥农产品公司（即金海水果市场）所在地段面临拆迁。2016年8月1日，湘潭市雨湖区征地拆迁补偿费用发放清册明确，征收地点为雨湖区万楼街道繁城村，户主姓名为金海水果市场（罗伏泉），属于无证房拆除补助，拆除补助为300元每平方米。另查明，三桥农产品公司金海水果大市场项目，建设单位湘潭市农业物资有限公司于2007年底向相关部门呈报了建设项目核准预审表。2008年1月，湘潭市发展和改革委员会以潭发改商务（2008）7号批复，核准了该项目。但因该市场所占用地的性质问题，市场内房产均未办理国有土地使用权证与房产证。原告认为，原告所购买的是66号门面的所有权，现该门面系违章建筑，买卖合同无效。被告则认为，双方之间并非买卖合同关系，而是一个使用权、经营权的转让合同，且双方签订合同之时，被告已在合同中注明土地性质为集体所有，不存在隐瞒、欺诈内容。
原审法院认为，关于本案中合同的性质问题。原告主张双方之间为房屋买卖合同关系，虽然被告向原告出具了购门面款的收条，但从双方所签订的协议书内容（约定了使用年限以及装修方式等）以及合同的实际履行来看，双方之间实际为房屋租赁合同关系，即原告以63600元的对价取得三桥农产品公司金海水果大市场内66号门面的第一承租人资格,故本案应为房屋租赁合同纠纷。被告在与原告签订《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》前即已取得建设该市场的批准文件，原告对于该房产没有产权证也是当时即明知，时至2016年原告再以该房产没有产权证为由要求确认合同无效，已无事实基础，故此，本院对原告提出房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。因被告已取得建设该市场的核准文件，故该租赁合同有效，双方均应严格履行合同义务。但双方约定的30年租期超过法律规定，对于超过部分应视为无效，故被告应退还原告租金21200元（63600元÷30年×10年=21200）。因遇政府拆迁，该市场现已整体拆除，依据双方协议第八条约定，不算被告违约，被告应补偿给原告的政策性补偿费为10044元（41.85平方米×300元/平方米×0.8=10044元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告潘文书与被告湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司于2008年3月27日签订的《集资加盟三桥农产品综合市场门面建设及经营协议书》部分无效；二、由湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告潘文书租金21200元；三、由湘潭市三桥农产品综合市场服务有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告潘文书拆迁补偿款10044元；四、驳回原告潘文书的其他诉讼请求。本案案件受理费1890元，由原告潘文书负担300元，由被告湘潭市三桥农产品综合市场服务公司负担1590元。
本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审查明，原判认定事实属实，应予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于上诉人与被上诉人之间就诉争的门面是否构成买卖合同关系？上诉人认为双方之间签订的《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》为买卖合同，上诉人和被上诉人之间是买卖合同关系，因该合同无效，被上诉人应依买卖合同返还上诉人购房款并赔偿上诉人损失。本案中上诉人与被上诉人签订的《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》第六条中约定在使用期间能争取办理正式产权手续，被上诉人也向上诉人出具了购门面款的收条，从此约定和收条看，该协议具有买卖合同的部分特征，但买卖合同是一方转移标的物所有权于另一方，另一方支付价款的合同。本案中的门面直至被拆迁时因为土地性质原因一直未办理产权手续，由于该门面建在集体土地上，无法进入市场进行交易，其所有权是无法转移的，协议书第六条的内容也说明上诉人对于该门面属集体土地建置的事实以及被上诉人并没有取得该门面的所有权，并且该门面有可能无法办理正式产权的情况是知晓的。其次，从上诉人与被上诉人签订的《集资加盟农产品综合市场门面建设及经营协议书》的第二条、第三条、第四条、第六条、第七条等条款的内容来看，双方就门面的使用期限、使用方式等进行了约定，双方是对门面在一定期限内的使用进行的约定，一审认定双方之间为租赁合同关系并无不当，上诉人认为双方间为房屋买卖合同关系的理由不能成立，要求按照买卖合同无效并要求返还购房款的上诉请求不能支持，应予驳回。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1890元由上诉人潘文书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖瑞芬
审 判 员 曾波毅
代理审判员 刘娇琳
二0一七年七月七日书记员丁依
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；