江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01988号
上诉人（原审被告、原审原告）：程晓玲。
委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审被告）：朱春民。
委托诉讼代理人：郭烨、吴培春，江苏正四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柴培礼。
上诉人程晓玲因与被上诉人朱春民、柴培礼房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1097、1416号民事判决，向本院提起上诉，该两案一审时合并审理。本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程晓玲上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回朱培民对程晓玲、柴培礼的诉讼请求，确认本案房屋买卖协议无效，朱培民返还涉案房屋的所有权证及土地使用权证，一、二审诉讼费用由朱培民负担。事实与理由：1.一审判决认定“即使程晓玲当时不知情，但是其在其后11年时间未提出异议，也应当视为对该行为的默示认可”属于适用法律错误。本案中柴培礼单方出售夫妻共有财产的行为属于无权处分行为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。权利人的事后追认必须以明确方式作出，默示或不作为均不能视为追认，除非有法律规定或当事人的约定，与时间的长短无关联性。故本案中程晓玲未对朱春民提出异议的行为不应推定为默示认可。2.一审判决根据《合同法》第60条认定合同有效，从而确定程晓玲和柴培礼协助朱春民将房屋过户属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的立法目的在于将债权行为与物权行为相分离，当物权无法实现时，买受人可以基于有效合同主张违约赔偿或损害赔偿。结合本案，即使认定柴培礼与朱春民之间的买卖合同有效，也不必然导致效力及于程晓玲。根据合同相对性，也只能约束柴培礼和朱春民，即使朱春民基于有效合同主张违约赔偿，也只能是柴培礼个人债务，与程晓玲无关。涉案房屋只要程晓玲没有明确表示同意出售，则物权无法得到转移，即使认定合同有效，也不能基于此要求程晓玲协助过户。3.本案不适用善意取得制度，善意取得需具备以下要件：受让人主观善意、以合理价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。本案中朱春民明知涉案房屋系柴培礼和程晓玲共同财产，柴培礼无权擅自出卖，其仍购买该房屋，该行为不属善意，且其支付的价款明显低于市场价，涉案房屋也没有进行产权变更登记，故本案不属于善意取得的范畴。4.本案房屋买卖合同违反法律禁止性规定，应属无效。涉案房屋土地属于集体所有，其上房产只能转让给集体经济组织内部成员，而朱春民是城镇户口，其无权购买涉案房屋，本案买卖合同应认定无效。
朱春民辩称，1.朱春民与柴培礼签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，柴培礼称程晓玲知情也同意出卖房屋，且柴培礼当场将房屋产权证与土地使用权证交给朱春民，朱春民更加相信买卖房屋是柴培礼及程晓玲夫妻二人的决定。此外，程晓玲一审提供的证人也陈述程晓玲在2004年就知道卖房一事。2.朱春民自2004年后长期居住在涉案房屋内，柴培礼的父母、三弟及程晓玲的大哥大嫂均住在涉案房屋附近，柴培礼夫妻每年都到其父母家过年，其父母就住在涉案房屋隔壁，程晓玲不可能不知道卖房一事。3.朱春民在购买房屋后，进行了修缮并增建了部分房屋，购买涉案房屋的价款在当时不是偏低，而是偏高。4.涉案房屋所占用的土地属于国有土地，房屋所有权证可以显示出土地属于国有。朱春民及柴培礼一审时称本案的土地使用权证可以随时更换成国有土地使用权证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
柴培礼辩称，朱春民陈述不是事实，签订合同的时候程晓玲不知情，她一直以为房子是租给朱春民的。柴培礼也没有说过土地使用证可以随时更换。
朱春民向一审法院起诉请求：判令柴培礼、程晓玲协助朱春民办理房屋产权变更登记手续【诉讼中明确为协助办理房产证号为宿迁字第××号房屋的房产证和土地使用权证变更登记手续】。
程晓玲向一审法院起诉请求：判令朱春民和柴培礼签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实如下：柴培礼和程晓玲系夫妻关系，双方婚后在宿迁市宿城区矿山六组建造房屋一套，该房屋于1999年7月18日取得集体土地使用证，证号为宿集用（99）字第12657号，登记土地使用者为柴培礼，未登记共同使用人（2001年6月26日宿迁市人民政府将宿迁市宿城区幸福街道办矿山居委会所有的集体土地全部转为国有土地）。2001年8月26日，该房屋取得房屋所有权证，房产证号为宿房权证宿迁字第××号，登记房屋所有权人为柴培礼，未登记共有权人。
2004年8月份左右，柴培礼将上述房屋无偿提供给朱春民使用。后柴培礼和朱春民于2004年8月31日就上述房屋签订《买卖房屋协议》一份，载明：“甲方：柴培礼，乙方：朱春民。甲方现有壹佰陆拾叁点陆捌㎡房屋一套，房屋坐落矿山六组，卖于乙方。土地使用面积叁佰贰拾壹点陆㎡。乙方于2004年8月27日预交叁仟陆佰元正作为买房定金，余款定于2004年9月2日之前一次性付清。注：购房后甲方电表交于乙方。双方成交后，乙方及时办理房屋产权变更手续，费用由乙方承担，变更手续时，甲方及时向乙方提供一切方便。以上协议甲乙双方不得违约。如甲方违约，应赔偿乙方（按所交定金）双倍损失，如乙方违约，定金作废。此协议签字生效，一式叁份，甲乙双方及介绍中人各执壹份。甲方签字：柴培礼，乙方签字：朱春民，中人签字：于宝林、姬庆山，2004年8月31日”。当日，朱春民向柴培礼支付了购房款83600元，柴培礼向朱春民出具收条一份，载明：“收条，今收到卖房款计捌万叁仟陆佰元正（83600.00），柴培礼，04.8.31”，柴培礼将房产证和土地使用权证原件交付给了朱春民。朱春民实际在涉案房屋居住至今，并在此期间对房产证上的房屋进行了修缮，并增建了部分房屋。上述协议签订几年后，因对部分空地的使用权发生争议，朱春民和柴培礼又签订了一份《买卖房屋协议》（注明的日期为2004年8月31日），该协议的内容和前一份协议内容基本一致，但增加了如下内容：“院墙以外属甲方，东院墙以外空地属东院柴英所有”。
现因要求程晓玲和柴培礼协助过户未果，朱春民向一审法院提起诉讼，后程晓玲以其对房屋买卖事实不知情等理由诉至一审法院，要求确认朱春民和柴培礼签订的协议无效。
一审法院另查明：程晓玲曾向一审法院提起诉讼，要求和柴培礼离婚，后于1999年1月4日申请撤诉，并获准许，其后双方未有离婚记录。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中，柴培礼和朱春民签订的《买卖房屋协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属依法成立且合法有效的合同。程晓玲称该协议是柴培礼和朱春民在其和柴培礼闹离婚的情况下未经其同意恶意串通签订，且损害了其和国家的合法权益，故应属无效合同。一审法院认为，程晓玲关于柴培礼和朱春民签订和房屋买卖协议时其和柴培礼正在闹离婚的陈述，只有证人证言和柴培礼的陈述可以作证，但证人并没有看到程晓玲和柴培礼闹离婚的事实，其中一个证人称其听程晓玲讲过其两人因家庭矛盾夫妻关系不好的事情，比如闹离婚什么的。另一个证人只是陈述，其听程晓玲说老公不理想，经常吵架，在家闷的慌，想出去散散心。该两证人陈述的内容均是听程晓玲讲，不足以证明程晓玲和柴培礼正在闹离婚的事实。而柴培礼的陈述和本案的处理结果有直接的利害关系，故其关于和朱春民在签订卖房协议时正和程晓玲闹离婚的陈述，在没有其他证据佐证的情况下不足以采信。另外，除了上述证据以外，程晓玲也未提供其他证据证明其上述观点，故对其关于柴培礼和朱春民在签订上述房屋买卖协议时存在恶意串通的辩解，依法不予采信。
关于柴培礼和程晓玲辩称程晓玲对于柴培礼出售夫妻共同财产不知情问题。本案中，涉案房屋自2004年即由朱春民实际居住至今，程晓玲虽然称其当时不知情，直到2008年才知道买卖房屋的事，但是其提供的证人却在作证时陈述“后来还提到了她老公把房子卖了，怕离婚分财产的”、“我是2004年6、7月份到无锡去的，我和程晓玲在无锡时是同事，我和程晓玲在无锡共事了4个月左右，她说卖房子的事就是在无锡的几个月时间”。根据该证人证言，结合程晓玲自认在2008年知道房屋买卖一事，但是其却在其后6-7年的时间内没有就买卖房屋一事提出异议（其自认从未就此事找过朱春民。其称找过柴培礼和柴培礼的父母，但却没有提供证据证实）的事实。一审法院认为，程晓玲关于其对柴培礼和朱春民签订买卖协议，出售房屋一事不知情的辩解不合常理，不应予以采信。同时，即使其当时不知情，但是其在其后11年时间内未就此提出异议，也应当是为对该行为的默示认可。另外，朱春民在和柴培礼签订协议后及时支付了购房款，并对房屋进行修缮和扩建，且使用至今已达11年之久，根据上述分析，并结合程晓玲和柴培礼未提供证据证明房屋出售价格明显过低，且柴培礼和朱春民存在恶意串通的情况下，一审法院认为，朱春民系善意购买人，其合法权益应受保护。
关于诉讼时效问题。一审法院认为，出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人亦已经实现对房屋的占有使用，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故对柴培礼关于朱春民在十几年都没有找其过户，双方签订的合同已经失去了法律效力以及程晓玲关于朱春民的请求已过诉讼时效的辩解依法不予采信。
综上，一审法院认为：程晓玲要求确认朱春民和柴培礼签订的《买卖房屋协议》无效的请求依据不足，依法不予支持，朱春民要求柴培礼和程晓玲协助办理房屋产权变更登记（房产证和土地使用权证）的请求有法律依据，依法予以支持。朱春民和柴培礼签订的《买卖房屋协议》中载明的房屋面积为163.68㎡，但是房产证上载明的房屋面积为125.68㎡，其余房屋没有登记，且朱春民后续新建的房屋亦未履行相关报批手续，故依法确定柴培礼和程晓玲的协助义务仅限于房产证号为宿房权证宿迁字第××号房屋所有权证上载明的房屋。判决：一、柴培礼和程晓玲于判决生效之日起三十日内协助朱春民办理宿房权证宿迁字第××号房屋所有权证上房屋的所有权变更登记手续和宿集用（99）字第12657号土地使用权证上土使用权的变更登记手续，将上述房屋所有权证上的房屋所有权和土地使用权证上的土地使用权变更登记到朱春民名下；二、驳回程晓玲的诉讼请求。两案的案件受理费合计1930元，减半收取965元，由程晓玲负担925元，由柴培礼负担40元（该40元由朱春民预交，由柴培礼于判决生效后十日内给付朱春民）。
本院二审期间，依法向各方当事人出示一审法院调取的宿政发﹝2001﹞99号宿迁市人民政府文件，即《市政府关于将市区规划控制区范围原集体土地转为国有土地的通知》，该通知中明确载明矿山居委会土地由集体所有转为国家所有。
程晓玲对该证据质证认为：对证据合法性、真实性没有异议，但一审法院依职权调取该份证据不符合法院调取证据的范围。涉案土地转为国有后，若面积仍为321.6㎡，合同价款明显过低。
朱春民对该证据质证认为：对该文件真实性、合法性及关联性均予以认可，为了查明案件事实，一审法院依职权调取证据符合民事诉讼法相关规定。
柴培礼对该证据质证认为：对文件真实性认可。
本院认证意见为：该文件系一审法院依法调取，对其真实性、合法性及关联性予以确认。该文件可以证明在签订本案房屋买卖协议时，涉案土地已是国有土地。
二审中，程晓玲对一审判决认定的“2001年6月26日宿迁市人民政府将宿迁市宿城区幸福街道办矿山居委会所有的集体土地全部转为国有土地”及“2004年8月份左右，柴培礼将上述房屋无偿提供给朱春民使用”有异议。
本院认定如下：宿政发﹝2001﹞99号宿迁市政府关于将市区规划控制区范围原集体土地转为国有土地的通知可以证明2001年6月26日宿迁市人民政府将宿迁市宿城区幸福街道办矿山居委会所有的集体土地全部转为国有土地这一事实，故对该事实本院予以确认。对于“2004年8月份左右，柴培礼将上述房屋无偿提供给朱春民使用”的事实，朱春民与柴培礼一审中均予以认可，程晓玲对此有异议，但并无证据证明，故对该事实本院亦予以确认。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中朱春民与柴培礼签订房屋买卖协议后，向柴培礼支付了购房款，柴培礼将涉案房屋的产权证及土地使用权证均交付给朱春民，其后朱春民长期居住在涉案房屋内，并对该房屋进行修缮和增建，期间柴培礼及程晓玲均未向朱春民提出异议，据此朱春民有理由相信出售房屋系柴培礼、程晓玲夫妻共同意思表示，朱春民在本案中为房屋的善意购买人。程晓玲主张其对于卖房一事不知情，柴培礼与朱春民属恶意串通，损害其合法权益，要求确认买卖协议无效。程晓玲本案中提供的证据尚不足以证明其对卖房一事不知情，在朱春民有理由相信出售房屋系柴培礼、程晓玲夫妻共同意思表示的情况下，程晓玲以不知情为由对抗善意购买人朱春民，要求确认协议无效的主张于法无据，本院不予支持。本案中柴培礼和朱春民签订的《买卖房屋协议》属依法成立且合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行义务，一审法院判决柴培礼和程晓玲协助朱春民办理宿房权证宿迁字第××号房屋所有权证上房屋的所有权变更登记手续和宿集用（99）字第12657号土地使用权证上土使用权的变更登记手续并无不当。
程晓玲上诉称涉案土地系集体所有，其上房屋朱春民无权购买，故本案买卖协议无效。本院认为，根据宿政发﹝2001﹞99号文件内容，涉案土地在本案房屋买卖协议签订时已是国有土地，程晓玲该上诉主张不成立，不予支持。程晓玲还主张本案房屋价格明显过低，朱春民与柴培礼存在恶意串通，本案不适用善意取得制度。本院认为，程晓玲并无充分证据证明房屋价格过低及朱春民与柴培礼恶意串通。程晓玲还上诉称其未对朱春民提出异议的行为不应推定为默示认可，柴培礼与朱春民签订的房屋买卖协议不应对其产生法律效力。因本案房屋系夫妻共同财产，朱春民系房屋善意购买人，其购买涉案房屋并居住11年之久，期间程晓玲并未向其提出异议，程晓玲该行为明显不符合常理，朱春民有理由相信出售房屋系柴培礼、程晓玲夫妻共同意思表示，一审判决确认出卖房屋系柴培礼、程晓玲共同意思表示，并判决其二人协助朱春民办理房屋过户相关手续并无不当。
综上所述，程晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1930元，由上诉人程晓玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 陈 民
代理审判员 葛 娜
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 袁海燕
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