吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终694号
上诉人（一审原告）：阮培煊，男，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：郑义安，吉林乾羽律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：苗伟，男，宏城花园承包人，住山东省青岛市。
委托诉讼代理人：李哲锋，吉林郭新敏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：抚松县天池圣景房地产开发有限公司。所在地：吉林省抚松县松江河镇松江街。
法定代表人：吴海波，系该公司经理。
委托诉讼代理人：郭明磊，男，汉族，抚松县天池圣景房地产开发有限公司职员，住吉林省抚松县。
第三人：董志成，男，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：刘伟，吉林享和律师事务所律师。
上诉人阮培煊因与被上诉人苗伟、抚松县天池圣景房地产开发有限公司（以下简称天池圣景公司）、第三人董志成房屋买卖合同纠纷一案，不服抚松县人民法院（2016）吉0621民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
阮培煊上诉请求：1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，天池圣景公司无论是否追认，阮培煊与苗伟订立的购房协议应为有效协议。一审判决认定阮培煊与苗伟订立购房协议的，未经天池圣景公司认可无效错误。2、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条第一款及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，苗伟与董志成约定不偿还欠款将抵押物顶给董志成的约定无效，董志成以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还，董志成请求履行买卖合同的，应予驳回。3、一审法院开庭在2016年5月24日，苗伟在2016年5月31日才收到开庭传票，一审法院程序违法。
董志成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
天池圣景公司辩称，与一审答辩意见一致，请求法律公平判决。
苗伟辩称，一审判决认定事实不清，程序违法，恳请二审法院发回重审。
阮培煊向一审法院起诉请求：1、要求苗伟、天池圣景公司交付购买的宏城花园3号楼1单元401室78平方米、402室53平方米、602室53平方米、603室76平方米，3号楼3单元402室53平方米、403室76平方米，3号楼外一层南10号车库29.06平方米，3号楼二层南205号车库40.59平方米，共计458.65平方米，并协助办理过户；2、返还剩余的购房款304,600.00元。事实与理由：2014年10月20日，阮培煊与苗伟订立购房协议，2015年5月18日订立购房结算协议，阮培煊共计付款1,830,000.00元，约定阮培煊购买宏城花园3号楼1单元401室78平方米、402室53平方米、602室53平方米、603室76平方米，3号楼3单元402室53平方米、403室76平方米，3号楼外一层南10号车库29.06平方米，3号楼二层南205号车库40.59平方米，共计458.65平方米，房屋总价款1,525,400.00元，2015年6月1日前交付房屋。因苗伟房产不足，剩余304,600.00元房款应当在交房之日返还阮培煊。以上房产系苗伟给天池圣景公司施工，天池圣景公司用以上房产抵顶的工程款。合同签订后，阮培煊按照合同约定履行了义务，苗伟拒不履行合同义务。
董志成作为有独立请求权第三人向一审法院起诉请求：依法确认董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同合法、有效，并判令天池圣景公司协助董志成办理房屋备案登记及房屋所有权登记。事实与理由：2014年至2015年期间，董志成为天池圣景公司开发的“宏城花园”小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板，材料款总计1,192,960.00元，由该项目的清包负责人苗伟为董志成出具欠据。为支付清包工人工资，2015年5月11日，董志成给苗伟垫付工人工资10,000.00元，2015年5月20日苗伟向董志成抵押借款600,000.00元，2015年5月26日苗伟再次向董志成抵押借款350,000.00元，累计借款960,000.00，上述借款董志成以现金的方式支付给天池圣景公司。苗伟为偿还董志成材料款及垫付的工资，于2015年5月20日与董志成签订了商品房买卖合同，将天池圣景公司所有的宏城花园小区3号楼1单元401、402，3单元303、402、403，4单元301出售给董志成，房款共计1,204,681.00元，以所欠的工程款抵付。2015年5月26日，苗伟将天池圣景公司所有的3号楼1单元602、603、803及外一层南10号、二层南205号车库出售给董志成，房款总计1,007,081.00元，以所欠的垫付的工人工资抵付。合同签订后，将上述房屋实际交付给董志成使用。2016年4月26日，阮培煊诉至抚松县人民法院，将董志成购买的上述房屋查封。综上，本案中苗伟无权处分公司房屋，诉争房屋为天池圣景公司所有，苗伟处分房屋需经天池圣景公司监管并办理相关手续后经天池圣景公司确认才可处理抵顶房屋，苗伟与阮培煊签订的顶账房买卖协议和购房协议无效。阮培煊与苗伟签订协议不具备房屋买卖合同必备条款，抵顶房屋买卖协议没有购房具体位置、户型、面积、价款、套数，阮培煊支付房款的证据不足，阮培煊提供了1,800,000.00元的收据，但收据有明显的瑕疵，未能提供其他支付现金的证据，如此大额房款仅有收据不能证实实际支付房款，并且天池圣景公司没有收到1,800,000.00元房款，在房屋未交付前，阮培煊交付大额的房款不合常理，阮培煊与苗伟存在虚假诉讼嫌疑。阮培煊所购房源，天池圣景公司已出售给董志成，并签订商品房买卖合同，房款已用所欠的材料款抵顶，并将上述房屋交付给董志成，商品房买卖合同依法成立并有效。阮培煊与苗伟签订的协议名为购房协议，其实是二者之间的债权债务关系，根据合同的相对性，公司没有交付房屋的义务，苗伟收到阮培煊1,800,000.00元房款没有将房款交付给天池圣景公司，所以阮培煊要求交付上述房屋并办理过户，返还剩余购房款的请求不成立，应予以驳回。
阮培煊辩称，董志成所述没有事实依据，苗伟与董志成明确签订了抵押借款协议，天池圣景公司也当庭明确表述，董志成与天池圣景公司签订的买卖合同是以天池圣景公司抵顶给苗伟的房屋作为苗伟向董志成借款的抵押，实际是抵押担保合同，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该买卖合同无效，请求依法驳回其诉讼请求。
天池圣景公司辩称，阮培煊的起诉、阮培煊与苗伟的纠纷均与天池圣景公司无关。天池圣景公司与苗伟签订的施工合同是以房屋作为支付款的形式支付，期间苗伟因销售困难，找到董志成，与董志成签订借款协议，并将阮培煊起诉要求的房屋作为抵押担保，该借款协议与天池圣景公司也无关。2016年2月2日，苗伟与董志成对抵押物进行再次协商，苗伟与董志成之间的借款，经双方协商同意，苗伟自动放弃还款，苗伟提供的抵押物由董志成处理，双方概不找差；施工过程中，苗伟工程到节点后，天池圣景公司按照双方签订的合同用房屋抵顶工程款，所销售的房款在天池圣景公司的监督下支付人工费，通过天池圣景公司办理相关手续。天池圣景公司同意协助董志成办理房屋备案登记及所有权登记。
苗伟未答辩。
一审法院认定事实：2014年10月4日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订建筑工程大清包合同，天池圣景公司将“宏城花园”小区1号、2号楼的部分工程承包给苗伟、李云波施工，双方约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，并约定了抵顶房的范围。后期苗伟与李云波产生分歧，无法继续合作，2015年4月23日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订了解除合同情况说明，双方协商解除与天池圣景公司签订的建筑工程大清包合同，约定期间产生的材料费与李云波无关，苗伟自愿承担所发生的全部费用。2015年4月26日苗伟与天池圣景公司重新签订建筑工程大清包协议，天池圣景公司将宏城花园小区1号、2号楼约18800平方米的工程承包给了苗伟，并约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，同时还约定：“抵顶房只限于3号楼立体砍块和按户型比例的形式，乙方（苗伟）出售的商品房房款需打入甲方（天池圣景公司）账户，待工程节点付款时按需拨付。”2014年10月20日，阮培煊与苗伟、李云波签订抵账房买卖协议，阮培煊购买宏城花园1号楼、2号楼内的部分住宅楼，价值1,050,000.00元，但没确定具体房号。2015年5月18日之前，阮培煊分八次给付苗伟购房款1,830,000.00元，于2015年5月18日苗伟与阮培煊签订购房协议，该协议约定：阮培煊购买宏城花园小区3号楼1单元401室78平方米、402室53平方米、602室53平方米、603室76平方米，3号楼3单元402室53平方米、403室76平方米，3号楼外一层南10号车库29.06平方米，3号楼二层南205号车库40.59平方米，共计458.65平方米，房屋总价款1,525,400.00元，苗伟于2015年6月1日前交付上述房屋，剩余304,600.00元购房款交房之日苗伟一次性返还给阮培煊。苗伟至今未能履行此协议。
另查明，2014年至2015年期间，董志成为天池圣景公司开发的宏城花园小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板，材料款总计1,192,960.00元，苗伟为董志成出具了以上建筑材料欠款的欠据五份。2015年5月11日，苗伟向董志成借款10,000.00元并出具欠条；2015年5月20日苗伟向董志成借款600,000.00元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元401室、402室、3单元303室、402室、403室、4单元301室作为抵押，同时与天池圣景公司签订了上述房屋的商品房买卖合同；2015年5月26日苗伟向董志成再次借款350,000.00元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元602室、803室及外一层南10号、二层南205号车库作为抵押，同时天池圣景公司与董志成签订了上述商品房买卖合同。合同编号及收据号码分别为：3号楼1单元401室合同编号0008221，收据号码0008221；3号楼1单元402室合同编号0008222，收据号码0008222；3号楼1单元602室合同编号0008224，收据号码0008224；3号楼1单元603室合同编号0008223，收据号码0008223；3号楼3单元402室合同编号0008217，收据号码0008217；3号楼3单元403室合同编号0008218，收据号码0008218；3号楼二层南侧205号车库收据号码为0008226；3号楼外一层南侧10号车库收据号码为0008225，以上八份收据均注明“抵顶工程款”字样，苗伟、董志成均在收据的相应位置签名并加盖了天池圣景公司的售楼专用章。2016年2月2日，苗伟与董志成签订情况说明，双方协商同意，苗伟自动放弃还款，苗伟在董志成处借款的抵押物全部由董志成处理，双方概不找差。该份情况说明签订后，天池圣景公司将上述房屋交付董志成。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。苗伟虽然与天池圣景公司签订了以所建商品房抵顶全额工程款的合同，同时合同也约定了“乙方出售的商品房款需打入甲方账号，待工程节点付款时按需拨付”。而阮培煊在与苗伟签订“抵账房买卖协议”和“购房协议”时既未能取得天池圣景公司的确认，又未能依法和相关适格的主体签订商品房买卖合同，仅凭苗伟个人出具的收据和天池圣景公司未予确认的购房协议来主张本案诉争的房屋，不符合我国商品房买卖的法律规定和交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，苗伟与董志成签订的以房屋抵顶欠款的协议及其与阮培煊签订的抵账房买卖协议，最终效力的产生应当以天池圣景公司的确认并依法签订商品房买卖合同为准。虽然3号楼1单元603室没有在苗伟与董志成的抵押合同中，但是董志成已经与天池圣景公司签订了该商品房的买卖合同，并且房屋已经交付。董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同可以确定为天池圣景公司对苗伟以房屋抵顶欠款的确认，且天池圣景公司已将诉争房屋交付给董志成，故董志成要求确认其与天池圣景公司签订的商品房买卖合同合法、有效并协助其办理房屋备案登记及房屋所有权登记的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持；而天池圣景公司对阮培煊与苗伟之间的抵账房买卖协议不予认可，该协议的效力无法与董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同相对抗，阮培煊要求交付涉诉房屋的诉讼请求于法无据，不予支持，本案中阮培煊要求苗伟返还304,600.00元的购房款，证据充分，予以支持。作出判决：“一、驳回原告阮培煊要求被告苗伟、天池圣景公司交付宏城花园3号楼1单元401室、402室、602室、603室，3号楼3单元402室、403室，3号楼外一层南10号车库，3号楼二层南205号车库，并协助办理过户的诉讼请求；二、被告苗伟于本判决生效之日返还原告阮培煊购房款304,600.00元；三、被告天池圣景公司与第三人董志成签订的3号楼1单元401室(合同编号0008221),3号楼1单元402室(合同编号0008222),3号楼1单元602室(合同编号0008224),3号楼1单元603室(合同编号0008223),3号楼3单元402室(合同编号0008217),3号楼3单元403室(合同编号0008218),3号楼二层南侧205号车库收据号码为0008226，3号楼外一层南侧10号车库收据号码为000825的上述商品房买卖合同有效，被告天池圣景公司协助第三人董志成办理以上房屋备案登记及所有权登记。案件受理费5,869.00元、第三人案件受理费50.00元、保全费5,000.00元，由被告苗伟承担。”
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，阮培煊提供其与苗伟签订的买卖协议主张苗伟与天池圣景公司共同向其交付房屋，虽然协议中所涉房屋是由苗伟施工承建，但房屋所有权人为天池圣景公司，协议未经天池圣景公司追认，阮培煊亦未与天池圣景公司另行签订商品房买卖合同，因此阮培煊与天池圣景公司之间不存在商品房买卖合同关系，阮培煊要求天池圣景公司向其交付房屋的请求没有依据，本院不予支持。苗伟与阮培煊签订合同后，不能按照合同的约定履行义务，阮培煊可另行向苗伟主张权利。关于阮培煊上诉主张苗伟与董志成之间系民间借贷关系，原审法院应依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条进行审理问题，因董志成的诉讼请求系基于其与天池圣景公司之间的商品房买卖合同关系，请求确认双方之间的合同效力及由天池圣景公司为其办理房屋登记，其主张不符合适用上述法律的条件，故阮培煊的此项上诉请求无法律依据，本院无法支持。对一审法院是否存在违反法定程序问题。阮培煊主张一审法院开庭时间在2016年5月24日，苗伟在2016年5月31日才收到开庭传票，一审程序违法。经查，一审法院于2016年5月17日向苗伟送达了开庭传票，有苗伟签署的送达回证在卷为凭。苗伟经传票传唤无正当理由拒不到庭，一审缺席判决并无不当，故对阮培煊的该项主张不予认定。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币5869元，由上诉人阮培煊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 迟吉岩
代理审判员 兆艳红
二〇一六年十二月八日
书 记 员 王 鹏