江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1449号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈松林。
委托诉讼代理人：马俊寅，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何明华。
委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
原审第三人：梁西民。
原审第三人：余友国。
原审第三人：胡小斌。
原审第三人：张标苍。
原审第三人：朱东坡。
原审第三人：陈敏。
原审第三人：徐庆斌。
原审第三人：周桂香。
原审第三人：范洪辉。
原审第三人：杨日清。
原审第三人：梅林兴。
原审第三人：何文华。
原审第三人：石荣国。
委托诉讼代理人：石大赛。
原审第三人：顾秋刚。
上诉人陈松林、上诉人何明华因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相渭民初字第00005号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈松林上诉请求：1、依法撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判第十六、十七、十八项判决或发回重审；2、一、二审诉讼费用由何明华负担。事实和理由：1、关于房屋占有使用费，一审法院未将免租期计算在内，明显有误。双方合同约定，如逾期支付房租，则免租期的减免租金738400元，陈松林有权要求何明华支付。即使合同无效，占有使用费也应当从何明华实际占有之日起算。2、关于装修损失，何明华在申请评估后未按通知交纳评估费用，导致评估程序终结，评估内容不能作为定案依据。一审法院认定装修价值75万元，属于认定事实错误且程序违法。3、关于双方责任比例，陈松林作为出租方配合何明华办理了营业执照二份，说明该物业符合出租条件、符合何明华的用途需求。何明华对涉案房屋土地的性质一直是知晓的，其从一开始就恶意拖欠租金，持续占有使用房屋且实际收取第三人的租金，造成陈松林损失进一步扩大，对此何明华应当承担主要责任。
上诉人何明华上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、二审法院在查明事实的基础上依法改判；3、陈松林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、签订意向协议时陈松林承诺办理所有手续，使何明华相信租赁房屋可以开办建材市场，何明华并无过错。在签订《房屋租赁合同》之后，何明华才知晓陈松林无法办理出消防和市场经营手续，在此之前陈松林一直欺骗隐瞒事实真相，所以过错责任完全在陈松林。2、陈松林明知涉案房屋是违法建筑，土地性质是工业用地，无法开办建材市场，但在签订意向协议时故意隐瞒这些事实，导致何明华产生错误认识，签订协议缴纳意向金后投入上百万元进行装修，产生巨大损失，陈松林的行为符合欺诈的构成要件。因陈松林欺诈导致的所谓房屋占有使用费，不应该由何明华分担。3、对于扩大的损失也应该由陈松林承担。
原审原告陈松林向一审法院起诉请求：1、解除其与何明华之间的房屋租赁合同关系；2、何明华立即腾退租赁的苏州市相城区××镇××村××号的房屋；3、何明华支付陈松林房租908800元（暂计至2014年12月15日，实际要求计算至何明华腾退房屋之日）；4、何明华支付迟延支付租金的违约金46348.8元（每日按应付年租金的1‰即1363.2元计算，自2014年11月11日暂计至2014年12月15日，从2014年12月16日至何明华履行之日的违约金也按年租金每日1363.2元计算）；5、何明华承担本案所有诉讼费用。第一次开庭时，陈松林明确第1项诉讼请求所解除的是2014年4月13日签订的《渭北物业承租意向协议》和2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》；第2项诉讼请求腾退的房屋指1楼至5楼厂房，整栋楼，面积14200平方米，地下车库2110.5平方米，大楼南面770平方米附房要求一并腾退；第3项请求租金，2014年4月15日到2014年12月15日为8个月（含2014年4月15日至2014年10月31日免租期），每平方米每月8元，月租金113600元，8个月为908800元，要求计算至实际腾空房屋为止。第二次开庭时，陈松林增加请求为要求追加的第三人一起腾退苏州市相城区××镇××村××号房屋，即从地下室到地面五楼合计建筑面积16310.5平方米，其中地面14200平方米，地下车库2110.5平方米，大楼南面770平方米的附房。第二次、第三次开庭时，陈松林明确租金计算为：2014年4月15日至2014年12月15日按每平方米每月8元为908800元，2014年12月16日至2015年4月15日按每平方米每月8元为454400元，2015年4月16日至2016年4月15日按每平方米每月10元为1704000元，2016年4月16日起按每平方米每月12元计算至实际腾空房屋为止。
反诉原告何明华向一审法院反诉请求：1、撤销其与陈松林签订的房屋租赁合同；2、陈松林赔偿装修损失1043900元；3、陈松林赔偿已支付的3位员工工资148700元（暂计算至2014年8月，第三次开庭时变更为185200元，要求计算至解除合同之日，并增加要求赔偿其夫妻二人自2014年5月1日至2016年4月30日每月10000元的工资合计240000元）；4、陈松林赔偿其他损失685300元；5、陈松林返还保证金200000元；6、诉讼费由陈松林承担。第三次开庭时，何明华增加要求陈松林承担20%的违约金，计算基数是2014年12月15日至2015年12月14日的房租金，为340800元（1704000元×20%）。
四、一审法院认定事实和裁判理由、裁判主文
一审法院认定事实：2014年4月13日，陈松林为出租方、甲方，何明华为承租方、乙方，双方签订《渭北物业承租意见协议》一份，主要内容为：乙方经过实地考察后预租甲方开发的位于渭北物业，整幢，经营建材批发销售业务项目，并支付诚意金200000元，签正式租赁合同后诚意金转为押金。物业总面积16332.2平方米，其中大楼13451.7平方米，地下车库2110.5平方米，附房770平方米，上述面积不包括东面七间两层楼门面房面积。双方约定租赁面积14200平方米，租赁期10年，地下车库2110.5平方米为无偿租赁，但不得用于除泊车之外的任何用途。租赁价格（不含税）为第一年8元/平方米/月，第二年10元/平方米/月，第三年12元/平方米/月，第四年开始租赁费每年递增8%。甲方负责办理该项目营业执照审批的一切手续，费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证该物业及附属设施无产权纠纷，乙方另装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方不得破坏房屋主体结构，装修费由乙方承担。正式合同签订后，甲方负责再安装电梯一台。补充条款：甲方保证在领取证照过程中，乙方不需在消防设施（如1-5楼喷淋）方面投入资金；协议有效期一个月，如一个月内甲方未完成证照审批手续，本协议自动解除，甲方需在三日内无息归还乙方支付的全部诚意金，也可通过协商延长协议有效期。协议落款处，陈松林、何明华分别在甲、乙方处签名。同年4月15日，何明华以转账方式汇至陈松林指定的银行卡200000元，陈松林出具收条一份，写明收到何明华租赁诚意金（转保证金）200000元。陈松林提供的营业执照显示，何明华于2014年4月30日经工商核准设立苏州市悦居五金制品有限公司，何明华担任法定代表人，注册地渭北村黄家浜141号，经营项目为：制造、加工五金、灯具，销售建筑装饰材料。同年5月4日，陈松林将出租房屋交付何明华，何明华进场后对承租房屋进行了装修。何明华提供的营业执照、工商登记查询表及变更登记材料显示，原陈松林担任法定代表人、股东的苏州凯广高建材有限公司于2014年5月15日核准开业，注册地渭北村黄家浜141号，2014年5月28日变更法定代表人、股东为何明华妻蒋红来，性质为自然人独资的有限公司，经营范围为销售建筑装饰材料、五金、灯具。在申请开办时，渭塘镇渭北村村民委员会和渭塘镇村镇建设管理所向工商部门出具《经营性用房证明》一份，内容为：兹有陈松林在渭塘镇××村××大楼××幢，建筑面积16000平方米，房屋产权归陈松林所有，该出租房屋用途为非居住用房，现该房屋自行使用，作为苏州凯广高建材有限公司的经营性用房。同年11月6日，陈松林为出租方、甲方，何明华为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将二次开发的渭北整幢物业租给乙方用作建筑装饰材料的销售，由乙方通过招商分租给其他多个小商户对外经营建筑装饰装潢材料。实算出租面积（计算租金面积）和范围与租赁价格同上述意向协议，租赁期限自2014年4月15日至2024年10月31日，其中确定免租期为6.5个月，免租期为2014年4月15日至2014年10月31日，租金起算日为2014年11月1日。租金支付方式，甲方按约定将符合乙方需求条件的房屋出租给乙方后，乙方需支付房租，第一年至第四年，分每年的11月10日和5月10日两次平均支付，第五年开始一次性支付，先付后租。原诚意金200000元转为保证金，在双方终止本合同，无经济纠纷的情况下，甲方将此款退回给乙方。甲方同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，费用由乙方承担。乙方应按合同约定按时支付房租、水电费及其他经营过程中的各项相关费用，逾期支付，房租每逾期一天应支付年租金的千分之一作为违约金。因甲方原因致乙方无法正常营业所带来的一切损失由甲方承担。变更或解除本合同时，要求一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方受到损失的，除不可抗力或政府动迁或司法、行政机关依法限制其房地产权利或出现法律、法规禁止的非甲方责任可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿，赔偿额度不低于当年度房租的20%。若乙方停止经营，则工商执照法人必须变更为甲方，否则保证金不予退还。关于违约责任，1、在租赁期限内，甲、乙任何一方无法定理由并在确定无法实现本合同的情况下解除的，应向对方负责赔偿；2、乙方未经甲方同意擅自拆改变动、破坏房屋结构或损坏房屋的、利用该房屋进行违法活动的、逾期15天支付或未足额支付房租金及应交纳的水电费超过三个月的，甲方有权终止本合同并收回出租房屋自己使用或另行出租，同时无条件断水、断电，乙方自行迁出。如逾期支付房租，则免租期（2014年4月15日至2014年10月31日）的减免金738400元甲方有权要求乙方支付。合同对双方其他义务和责任作了约定。合同订立后，何明华至2014年11月10日未支付第一年度50%的房租，之后也未支付任何房租。2014年11月底、12月初，网友IOO、SOOP在苏州阳光便民栏以“违章建筑”、“渭塘，建章建筑”、“请问渭塘”、“渭塘疑似违章建筑”、“渭塘的领导”等标题，投诉称渭塘镇××村××号一栋大楼工业用地开建筑市场合法吗；因为我租用他的房子已经使我无法办理营业执照，给我带来了极大的损失；工业用地办理注册公司营业执照，能办理销售类的吗，还是可以办理生产加销售，还是只能办理生产型的？渭塘镇黄家浜141号整栋大楼16000多平方米建筑，据我了解无任何手续，请市、区、镇领导帮老百姓看看有无各部门的合法手续，此建筑是违章建筑吗？请政府面对回答。栏目于12月5日答复：由于该场所无法提供有效的经营场所证明，因此镇工商分局无法对该场所内的经营户核发营业执照；于12月9日答复：经了解该建筑是陈某于2011年5月为集约利用土地，盘活资产，更好更快的发展企业，按当时政策申请翻建的厂房，厂房占地约3000平方米，总建筑面积约15000平方米，土地性质为工业用地，2014年上半年在该地址注册了苏州凯广高建材有限公司（法人代表陈某）和苏州市悦居五金制品有限公司（法人代表何某），苏州凯广高建材有限公司已于2014年5月17日转给何某夫人蒋某，后因土地性质不符等原因，建材市场未能成功形成，进驻商户未能依法办理营业执照，2014年11月27日，由工商、公安、城管、安监、招商等部门联合执法，依法对建材市场予以查封，要求该市场停止营业，该市场目前仅作为仓库使用。
2014年11月8日，何明华委托律师致函陈松林，表示根据合同第一条、第三条、第六条、第八条，我们现在了解到你方明知待租房屋是工业用房，按照规定无法商用，依然出租用于商业用途，你方已严重违反法律和政策规定；你方明知该房屋尚未通过消防验收，不得出租用于开办建材销售市场，而隐瞒这一事实，故意将房屋租给何明华开办建材销售市场，涉嫌合同欺诈，给何明华造成巨大的损失，要求在三日内主动与何明华协商处理。后无果。此后何明华多次发送手机短信给陈松林，表示出租房屋至今未办出消防手续，不满足其支付租金的条件，还拉掉水电，要求赔偿损失和恢复水电，否则实名举报，还表示因政府不允许在此开办建材市场，多次联合执法，导致其无法正常经营，要求按合同赔偿损失。2014年12月15日，陈松林也委托律师函告何明华，表示，因何明华未按合同约定支付相应租金，何明华的行为已构成严重违约，希望在收到函后三日内与委托人协商处理并积极支付所欠全部租金，同时委托人将与何明华解除合同（解除之日从本函送达之日起算）、收回房屋、追究违约责任并就委托人因此所遭受的全部经济损失进行索赔。后无果，陈松林遂于2014年12月22日向一审法院提起诉讼。
另查明：
1、1999年11月19日，陈松林（称乙方）与原吴县市渭塘镇渭北村经济合作社（称甲方）签订《土地租赁和房屋资产转让协议》，甲方将原苏州卫星发夹厂土地面积13.5亩（附平面图）长期租赁（一次性付款）给乙方，租赁费共计810000元；甲方将原苏州卫星发夹厂的房屋建筑、围场及水电设施等资产有偿转让给乙方（见明细表），计170000元，转让后产权属乙方所有，甲方负责乙方办理房产证过户手续，但有关过户税费由乙方承担；乙方租赁甲方土地坐落在渭北××××马路西侧，东至苏常公路，西至鱼池岸堤，北至吴县市晶体元件厂，南至吴县市晶体器件厂（详见平面图）；付款形式为自签订协议之日起乙方一次性付清长期租赁费和房屋资产转让费980000元；协议经公证处公证生效。陈松林付清款项后，于2000年4月20日办理权属变更登记，取得了坐落于渭塘镇××村××号合计建筑面积3553.5平方米的房屋所有权证。2001年4月12日，苏州市相城区公证处就渭北村经济合作社法定代表人周文平与陈松林签订《土地租赁协议》出具公证书一份。
2、何明华取得出租房屋后，以苏州凯广高建材有限公司装饰建材广场的名义将涉案房屋分割转租给他人，租赁用途均为经营建材装潢材料，何明华确认的全部转租情况如下：
2014年6月8日与第三人梅林兴签订合同，约定出租1号展厅A区06号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月8日起至2015年12月14日止，承租面积155.6平方米。何明华认可收租金37344元、押金3000元。
2014年6月8日与第三人顾秋刚签订合同，约定出租1号展厅D区01号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积120平方米。何明华认可收租金28800元、押金3000元。
2014年6月9日与第三人张标苍签订合同，约定出租1号展厅C区05号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月9日起至2015年12月14日止，承租面积113.7平方米。何明华认可收租金21830元、押金3000元。
2014年6月17日与第三人胡小斌签订合同，约定出租1号展厅B区04号位置，租赁期2年，使用日期自2014年6月17日起至2017年6月14日止，承租面积119.5平方米。何明华认可收租金45888元、押金3000元。
2014年6月25日与第三人陈敏签订合同，约定出租1号展厅C区17号位置，租赁期2年，使用日期自2014年6月15日起至2017年6月14日止，承租面积121.7平方米。何明华认可收租金46732元、押金3000元。
2014年7月1日与第三人范洪辉签订合同，约定出租1号展厅A区11、14号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积共计296.2平方米。何明华认可收租金71088元、押金3000元。
2014年7月2日与第三人余友国签订合同，约定出租3号展厅D区01、02号位置，租赁期2年，使用日期自2014年6月15日起至2017年7月14日止，承租面积共计248.1平方米。何明华认可收租金95270元、押金5000元。
2014年7月9日与第三人杨日清签订合同，约定出租1号展厅A区09号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积166.2平方米。何明华认可收租金43876元、押金3000元。
2014年7月28日与第三人梁西民签订合同，约定出租1号展厅B区07、10号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积235.6平方米。何明华认可收租金45235元、押金2000元。
2014年7月31日与第三人朱东坡签订合同，约定出租1号展厅C区13号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积158平方米。何明华认可收租金30336元、押金3000元。
2014年8月1日与第三人周桂香签订合同，约定出租1号展厅A区15号位置，租赁期3年，使用日期自2014年6月15日起至2019年6月14日止，承租面积81.7平方米。何明华认可收租金57600元、押金3000元。
2014年8月7日与第三人徐庆斌签订合同，约定出租1号展厅B区16号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积156.4平方米。何明华认可收租金30028元、押金3000元。
2014年8月22日与第三人石荣国签订合同二份，第一份约定出租1号展厅A区00号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积13.4平方米，第二份约定出租1号展厅A区01号位置，租赁期1年，使用日期自2014年6月15日起至2015年12月14日止，承租面积97.6平方米。何明华认可收租金32300元、押金3000元。
2014年10月14日与第三人何文华签订合同，约定出租1号展厅A区03号位置，租赁期10年，使用日期自2014年6月15日起至2024年12月14日止，承租面积134.2平方米。何明华认可收租金12880元、押金3000元。
上述事实，有陈松林举证的当事人主体身份材料、《渭北物业承租意向协议》、《房屋租赁合同》、《土地租赁和房屋资产转让协议》、公证书、房产证、营业执照、律师函、邮寄凭证，何明华举证的收条、营业执照、工商登记查询表及变更登记材料、合同书、律师函、快递回单、短信、录音整理材料、商户断电证明材料、投诉材料及庭审笔录附卷佐证，一审法院予以确认。
审理中，何明华表示，关于装修损失1043900元，具体组成及依据如下；1、奚建华瓦工335000元，提供欠条一份、收条一张、瓦工清单一份；2、刘永礼电动门12300元，提供收据一张、收条一张；3、石荣国轻钢龙骨涂料111825元，提供收条一张、明细一份；4、朱坤生垃圾27500元，提供收条一张；5、徐建东水电195000元，提供收条一张、明细一份；6、陆红伟广告103545元，提供收据一张、清单一份；7、苏州市一垒广告传媒有限公司公交车身广告45000元，提供合同一份、委托书一份、发布单一份；8、何晓东设计策划106500元，提供收条一份，结算单一份；9、慎大男钢结构93500元，提供欠条一份、清单三份；10、方明大理石13800元，提供收条一份；11、电动装机1000元；12、办公920元、600元、2100元、1180元，合计4800元。上述12项共计1049770元。陈松林坚持不予认可。
第二次开庭后，何明华向一审法院提交了评估申请书，要求对装修部分进行价值评估。后何明华与陈松林协商选择苏州东正资产评估事务所作为本次评估机构。一审法院随双方及评估人员一起查看现场，由评估人员对现场装修部分进行了丈量和登记造册，但因何明华经通知后未缴纳评估费用而终结了本次评估。第三次开庭时，何明华称系由于评估机构对有些应登记的项目未登记而产生纠纷，所以未交费用，其同意对装修部分价值由法院酌定。经一审法院向评估机构调取有关装修部分的丈量登记造册清单，初步测算评估值688435.57元。何明华对此无异议，但漏记的部分包括电线、大厅及外侧地坪、广告位、凉棚等，大概30多万元未统计，现该评估明细表并不公正。陈松林对真实性无异议，表示因何明华未按规定交纳评估费用，所以该评估明细表不能作为定案依据。
关于员工工资，何明华主张185200元，其中聘用人员何建峰、盛菁、邢寿福的工资发放表金额分别为54000元（6000×9）、31500元（3500×9）、14000元（2000×7）。陈松林对员工工资和何明华主张的夫妻二人工资认为均缺乏事实和法律依据，不予认可。
对何明华向一审法院申请调取查处材料和涉案房屋土地证材料，一审法院开具调查令后，何明华向一审法院提供了调取的房屋资产转让协议、吴县市房地产评估单、苏州市相城区权属登记薄，证明陈松林系隐瞒事实真相出租厂房给何明华开办建材市场，事后又无法按照约定和承诺办出相关执照。经质证，陈松林表示上述材料与证明目的无关，其也没有隐瞒真相，这是二次开发，双方约定的租金价格就是工业用房价格，认可开办建材市场需要商业用地，何明华在签订意向协议前应该弄清楚是否具备开办市场的条件，应索取办理市场的相关材料，但其没有提出。后一审法院又分别向渭塘镇工商部门和建设管理部门作了调查，工商部门负责人表示申请营业执照其主要是书式材料审查，符合条件核发，不符合条件不发，据回忆，涉案房屋已核发的营业执照有经营性用房证明，后再有申请办理营业执照，因材料不齐而未发，并提供了苏州凯广高建材有限公司申请开办时的登记材料，其中有经营性用房证明材料。建设管理部门负责人则表示，对于渭塘镇××村××号房屋的使用，主要看何种用途，如果是开办市场肯定不行，需要安监、村建、工商、环保等部门的集中汇审。经质证，陈松林对二笔调查笔录的真实性无异议，对工商部门的材料说明何明华办理营业执照有经营性用房证明，后再申请材料退回是因为材料不齐，并没有说是我方原因，建管所答复说明一般企业的营业执照都可以办理，2014年4月30日也已经办出了营业执照，其并没有承诺开办建材市场。何明华认为根据调查笔录和材料表明涉案房屋不符合租赁合同约定的开办建材市场的条件。第三人对调查笔录无异议。何明华认可周桂香、余友国、何文华三人的租赁时间没到期。第三人范洪辉向一审法院提供责令改正通知书一份和补充协议一份，证明无法经营。责令改正通知书的内容为：经查，柳金满擅自从事建材经营活动，责令立即停止该违法经营活动。范洪辉表示柳金满是其雇佣的员工。补充协议的内容为：在何明华（苏州凯广高建材有限公司）与陈松林沟通建材市场期间，在营业执照未办出来之前，市场正式开业之前，房租全免。何明华与陈松林对第三人范洪辉的举证真实性无异议。
审理中，一审法院在第三次开庭时提示何明华对出租房屋的现状及设施已经过评估登记，为避免损失进一步扩大，要求将承租人控制下的闲置房屋尽快返还给出租方。何明华表示要再考虑二天，后表示在没有调取到确切的涉案房屋无消防条件和不具备开建材市场的材料前不同意返还承租房屋。致调解未成。
一审法院认为，陈松林的出租房屋位于相城区××镇××村××号，该房屋最初由陈松林与原吴县市渭塘镇渭北村经济合作社签订《土地租赁和房屋资产转让协议》而取得，并办理了权属转移登记，合计建筑面积3553.5平方米。后陈松林于2011年5月将所购买的房屋翻建成现有16000余平方米的出租房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于租赁渭北村的集体土地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，陈松林与何明华于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》应归于无效。无效的合同自开始就无法律约束力，据此，对陈松林要求解除与何明华之间的《渭北物业承租意向协议》和《房屋租赁合同》及要求何明华承担迟延支付租金的违约金、何明华反诉要求撤销与陈松林之间的《房屋租赁合同》及要求陈松林承担20%房租违约金的诉讼请求,一审法院依法不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈松林与何明华确认陈松林将出租房屋于2014年5月4日交由何明华租赁使用，故陈松林诉请要求何明华及何明华转租的第三人梅林兴等返还租赁房屋符合法律规定，一审法院予以支持。
对于陈松林主张的租金损失，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但本案中须结合租赁双方对产生本案纠纷是否存在过错、过错大小及房屋的实际占有使用情况客观确定。从一审法院向当地工商和建设管理部门所作调查来看，涉案房屋的使用人曾经申请办理营业执照，但因材料不齐而未申领到，另，涉案房屋如果用于集市场需要安监、村建、工商、环保等部门的集中汇审；第三人范洪辉提供的由工商部门出具的责令改正通知书显示，柳金满因使用租赁房屋擅自从事建材经营活动，被责令停止该违法经营活动；当有投诉人在苏州阳光便民栏以“违章建筑”等标题投诉反映渭北村黄家浜141号一栋大楼工业用地开建筑市场是否合法、能否办注册公司营业执照、能否办销售类公司时，有答复为：因该场所无法提供有效的经营场所证明，故无法对该场所内的经营户核发营业执照。另有答复为：因土地性质不符等原因，建材市场未能形成，进驻商户未能依法办理营业执照，2014年11月27日由工商、公安、城管、安监、招商等部门联合执法，依法对建材市场予以了查封，要求市场停止营业，该市场目前仅作为仓库使用。以上事实充分表明，陈松林提供的出租房屋无法满足合同约定的何明华通过招商分租给其他多个小商户对外经营建筑装饰装潢材料之用途。陈松林作为出租方应该知晓其出租房屋和土地的性质及用途，造成此后承租人和转租人无法满足上述需求，陈松林存在主观过错，应负主要责任。同时，何明华在与陈松林签订《渭北物业承租意向协议》时，在协议中已经写明何明华经实地考察后预租陈松林的渭北物业整幢楼用于经营建材批发销售项目。何明华在此后应当向有关部门了解及掌握其所租赁的房屋和土地性质及是否满足其租赁经营需求，然其在房屋交付后直接进行装修并转租给他人，还与陈松林继续签订《房屋租赁合同》，占有使用该房屋至今。本案审理中，何明华以未取得涉案房屋无消防条件和不具备开建材市场材料为由不同意返还，继续占有使用租赁房屋，造成陈松林损失进一步扩大，何明华也存在主观过错，但负次要责任。据此，对陈松林主张的租金损失即房屋占有使用费与何明华主张的装修等相关损失，一审法院酌情按陈松林承担65%的责任比例、何明华承担35%的责任比例作如下认定：
1、房屋占有使用费。租赁双方合同中约定免租期为2014年4月15日至2014年10月31日，租金从2014年11月1日起算，第一年8元/平方米/月，第二年为10元/平方米/月，第三年为12元/平方米/月。现从其约定，计算自2014年11月1日至2016年10月31日的房屋占有使用费为3067200元（14200×8×12+142××××0×12），按上述主次责任比例，何明华应当支付陈松林房屋占有使用费1073520元，何明华自2016年11月1日起应按每平方米每月12元及35%的责任比例支付陈松林房屋占有使用费至实际迁出房屋为止。其余房屋占有使用费损失由陈松林所负责任比例自行承担。
2、装修等损失。1）装修损失，何明华主张1043900元，包括瓦工、电动门、轻钢龙骨涂料、垃圾清运、水电、广告、设计策划、钢结构、大理石、电话机等项目，但何明华在申请对装修价值进行评估后因其未按通知交纳评估费用而终结了本次评估，故何明华主张装修价值1043900元依据不足，一审法院不予支持。本案审理中，一审法院随资产评估人员查看现场时，证实何明华对所租赁的房屋进行包括地砖、吊顶、瓷砖面、墙面粉刷、涂料、大小便池、洗槽池、彩钢棚、地坪、电动门、大理石贴面、水电等的装修，评估工作人员初步评估价值688435元。何明华表示尚有电线、大厅及外侧地坪、广告位、凉棚等项目未计入评估范围。一审法院综合现场情况，酌情认定何明华的装修价值共计750000元，按上述责任比例确定由陈松林赔偿487500元，其余部分由何明华按责任比例自行承担。装修部分的财产归陈松林所有。2）员工工资及何明华夫妻二人自2014年5月1日至2016年4月30日的工资，何明华的该主张缺乏事实和法律依据，依法不予认定。3）其他（小商户）的损失，何明华主张685300元，何明华就该主张未提供任何证据证明，本案中不予认定。
陈松林收取何明华的租房保证金200000元应予返还。对梅林兴等第三人的诉求，因转租合同发生在第三人与何明华之间，陈松林不是转租合同的当事人，且其中涉及第三人的装修等损失及已经支付的房屋占有使用费，故不宜在本案中一并处理，第三人梅林兴等可以另案主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，一审法院判决：一、何明华自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁总面积16332.2平方米的房屋（其中大楼13451.7平方米，地下车库2110.5平方米，附房770平方米）中迁出，并将房屋返还给陈松林。二、第三人梅林兴自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积155.6平方米的房屋（1号展厅A区06号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。三、第三人顾秋刚自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积120平方米的房屋（1号展厅D区01号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。四、第三人张标苍自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积113.7平方米的房屋（1号展厅C区05号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。五、第三人胡小斌自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积119.5平方米的房屋（1号展厅B区04号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。六、第三人陈敏自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积121.7平方米的房屋（1号展厅C区17号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。七、第三人范洪辉自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积296.2平方米的房屋（1号展厅A区11、14号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。八、第三人余友国自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积248.1平方米的房屋（3号展厅D区01、02号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。九、第三人杨日清自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积166.2平方米的房屋（1号展厅A区09号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十、第三人梁西民自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积235.6平方米的房屋（1号展厅B区07、10号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十一、第三人朱东坡自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积158平方米的房屋（1号展厅C区13号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十二、第三人周桂香自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积81.7平方米的房屋（1号展厅A区15号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十三、第三人徐庆斌自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积156.4平方米的房屋（1号展厅B区16号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十四、第三人石荣国自位于苏州市相城区××镇××村××号合计租赁面积111平方米的房屋（1号展厅A区0号、01号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十五、第三人何文华自位于苏州市相城区××镇××村××号租赁面积134.2平方米的房屋（1号展厅A区03号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林。十六、何明华支付陈松林自2014年11月1日至2016年10月31日止的房屋使用费1073520元，并支付自2016年11月1日起按每平方米每月12元及35%的责任比例计算面积14200平方米的房屋占有使用费至实际迁出房屋为止。十七、陈松林赔偿何明华装修损失487500元。十八、陈松林返还何明华租房保证金200000元。上述一至十八项，均于本判决生效之日起十日内履行。十九、驳回陈松林的其他诉讼请求。二十、驳回何明华的其他反诉请求。本诉案件受理费13432元，财产保全费5000元，合计18432元，由何明华负担。反诉案件受理费减半收取14035元，由何明华负担8697元，陈松林负担5338元。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，涉案房屋在翻建成现有的16000余平方米房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于集体土地，故双方于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》以及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》，应归于无效。何明华以及何明华转租的第三人应当将取得的房屋返还给陈松林。关于双方的过错，本院认为，陈松林明知涉案房屋和土地的性质不符合开办建材市场的条件，仍然将房屋出租给何明华，对合同无效负有明显过错，应当承担主要责任；但何明华对涉案房屋和土地的性质也负有审慎注意义务，在未作核实的情况下即签订租赁合同，对合同无效亦负有过错，应当承担相应的责任。根据双方的过错程度，一审法院认定陈松林承担65%的责任、何明华承担35%的责任，属合理裁量，可予维持。虽然租赁合同无效，但何明华一直占有使用涉案房屋至今，给陈松林造成了占有使用费损失，该损失应当按照双方的责任比例予以分担。故一审法院认定何明华支付陈松林参照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费的35%，并无不当。因无效合同自始没有法律约束力，陈松林要求何明华按无效合同的约定支付免租期内的租金，依据不足，本院不予支持。关于何明华的装修损失，虽然一审中因何明华未按通知交纳评估费用导致评估程序终结，但经评估人员现场勘查并形成丈量登记造册清单，初步确定评估值为688435元，陈松林对该清单的真实性无异议，再结合部分装修项目未列入评估范围，一审法院酌情认定何明华的装修损失为75万元，由陈松林赔偿65%即487500元，亦无不当。关于何明华主张的其他损失，因缺乏充分有效的依据，本院碍难支持。关于第三人已经支付何明华的房屋占有使用费以及装修损失等，不属于本案理涉范围，第三人可另行主张。
综上，陈松林、何明华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54999元，由上诉人陈松林负担27467元、上诉人何明华负担27532元。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年四月十一日
书记员 王文君