广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第220号
原告（反诉被告）谢菊英。
委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）谢菊英与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年6月6日、2012年10月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）谢菊英的委托代理人秦维安、阳村发、被告（反诉原告）广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解十八个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢菊英诉称，谢菊英与广源公司于2008年12月25日签订了一份购买广源国际社区某号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款318587元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，谢菊英即支付了人民币98587元，余款以按揭方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知谢菊英收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向谢菊英支付违约金2516.80元。因广源公司至今仍拒绝承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付逾期交房的违约金2516.80元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）谢菊英就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件两张，以证明谢菊英付款时间与合同签订时间为同一日，即2008年12月25日；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2009年2月18日与谢菊英签订《商品房买卖合同》，谢菊英以318587元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区第某号房一套。广源公司的交房时间虽然距双方合同约定的交房时间逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业及暴雨干旱因素，谢菊英亦未按合同约定付清可视对讲系统费用，广源公司可以延期免责，且谢菊英的起诉已过诉讼时效，故谢菊英的诉请无依据。根据合同第六条：“银行按揭，买受人于2008年12月20日前付清首付款共计玖万捌仟伍佰捌拾柒元整（￥98587元）含定金，剩余房款人民币贰拾贰万元整（￥220000）于2009年2月10日前办妥按揭”及第七条买受人逾期付款的违约责任：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，谢菊英于2008年12月25日支付购房款98587元，2009年3月25日用按揭贷款支付购房款220000元，已逾期付款4天，谢菊英应向广源公司支付88元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时谢菊英须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但谢菊英至今未支付该款项。故请求驳回谢菊英的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、谢菊英支付广源公司违约金88元。2、谢菊英支付可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由谢菊英负担。
被告（反诉原告）广源公司就本诉与反诉对其辩解及主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、借款凭证，证明谢菊英逾期支付购房款；5、2010年6月1日的桂林晚报，以证明中、高考期间禁止施工；6、广源·国际社区楼盘资料交接本两份，以证明经桂林市房产管理局备案的商品房买卖合同交付银行的时间是2009年2月10日，谢菊英在2010年1月29日领取该备案合同。
原告（反诉被告）谢菊英对广源公司的反诉答辩称，谢菊英不存在逾期付款，因为合同填写时间是后面补写的，不能按揭的责任在广源公司，合同实际是2008年12月25日签订，但落款时间是2009年2月18日，要求2月10日办理好按揭，故广源公司要求逾期付款的违约金不恰当。可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，大部分业主已经交了该款，广源公司又退回了。另外广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）谢菊英就反诉对其辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对谢菊英提供的证据1、2、3真实性无异议。谢菊英对广源公司提供的证据1、3、4、5真实性无异议，但认为证据5不能证明广源公司欲证明的事实，禁止施工应有有关部门的停工令。本院对上述证据真实性予以确认。谢菊英对广源公司提供的证据2有异议，认为文件资料检查情况表中由同一个人填写各单位检查内容，且验收单位盖章处未落时间，故验收时间存疑。本院认为，证据2系原件，谢菊英虽提出异议但未提交相反证据予以反驳，故本院确认其证明力。谢菊英对广源公司提供的证据6有异议，表示广源公司跟银行的交接与其无关，不清楚；广源公司跟谢菊英的交接记录不予认可。本院认为，证据6系原件，谢菊英虽提出异议但未提交相反证据予以反驳，故本院确认其证明力。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年2月18日，谢菊英作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房房屋一套，房屋总金额为318587元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭，买受人于2008年12月20日前付清首付款共计人民币玖万捌仟伍佰捌拾柒元整（￥98587）（含定金），剩余房款人民币贰拾贰万元整（￥220000）于2009年2月10日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三《装饰、设备标准》约定（节录）：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5079.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。谢菊英于2008年12月25日支付了首付款人民币98587元。2009年2月10日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行。谢菊英于2009年3月25日通过银行按揭贷款支付房款人民币220000元。2010年1月29日，谢菊英到广源公司领取了经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区10#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区10#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。谢菊英于2010年3月29日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。谢菊英与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：谢菊英与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付谢菊英逾期交房违约金；二、谢菊英是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金；三、谢菊英是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付谢菊英逾期交房违约金的问题。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付谢菊英。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金2516.84元（318587元×0.1‰／天×79天）。谢菊英要求广源公司支付2516.80元违约金的请求，本院予以支持。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且谢菊英未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交该项目因中、高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出谢菊英未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，谢菊英的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年3月18日将涉诉房屋交付谢菊英，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付谢菊英起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对广源公司主张谢菊英的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、谢菊英是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”谢菊英与广源公司双方在《商品房买卖合同》中约定第二笔房款是以银行按揭方式支付，在谢菊英办理按揭贷款的过程中，广源公司有收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，若广源公司未完成上述协助义务，谢菊英亦无法办妥银行按揭。至于银行未在《商品房买卖合同》约定的付款期限前批准按揭贷款的原因既包括银行认为申请人本身资信状况和提交的资料问题，还包括合同尚未备案和出卖方未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等因素。虽然贷款行将220000元贷款转账支付给广源公司的时间（2009年3月25日）超过了谢菊英与广源公司签订的《商品房买卖合同》中约定办妥银行按揭的时间（2009年2月10日），庭审中广源公司仅证明其于2009年2月10日将备案的商品房买卖合同交给银行，但未能举证证明其已完成收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，且未能举证证明系因谢菊英本身资信状况、贷款申请材料不合规才导致付款迟延，故谢菊英不应承担逾期办妥银行按揭的后果，广源公司要求谢菊英支付逾期支付购房款违约金88元的诉讼请求，本院不予支持。
三、谢菊英是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
谢菊英与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。谢菊英在广源公司指定的收房期间正式收房，按照双方的约定，谢菊英即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但谢菊英至今未支付此项费用，现广源公司要求谢菊英支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。谢菊英辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，谢菊英的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另谢菊英辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，广源公司于2010年3月29日将涉诉房屋交付谢菊英，后于2012年3月19日向本院提出反诉请求，故并未超过两年诉讼时效期间，故谢菊英的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）谢菊英逾期交房违约金2516.80元；
二、原告（反诉被告）谢菊英支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案减半收取的本诉案件受理费25元（原告谢菊英已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。本案减半收取的反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交25元），由原告谢菊英负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 阳 瑜
二〇一三年十月八日
书记员 韦素素