江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2767号
上诉人（原审原告）赵亲花，女，1969年1月6日出生，汉族，会计。
委托代理人徐本发，驾驶员。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人赵亲花因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵亲花原审诉称，2013年3月其与康利公司签订康利华府某幢某单元1506室住宅购房协议，并在当月高息借款付清了购房款780000元。协议约定房屋交付时间为2013年8月31日，然而康利公司在未取得住宅质量保证书、住宅使用说明书、水、电、消防都没有取得验收的合法交付条件就将涉案房屋交付赵亲花，厨房、阳台漏水维修已两年没有完工，根本不符合交付条件，致使赵亲花家无法装修完工。赵亲花认为康利公司有违规交付所售商品房和欺诈消费者行为，按照《消费者权益保护法》第55条规定，赵亲花诉至法院要求康利公司三倍支付自2013年8月31日起的逾期交�违约金共计30000元。
康利公司原审辩称，商品房买卖合同以及补充协议的约定，是双方当事人真实意思的表示，具有法律约束力。涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意竣工验收通过，可以交付使用，康利公司已于2013年9月25日向赵亲花交付房屋，赵亲花诉求康利公司承担违约责任没有依据。合同约定的交房宽展期限内，应当免除康利公司需要承担的责任。如法院认为康利公司需要承担延期交付的责任，合同约定的违约金标准远高于赵亲花的实际损失，应当以赵亲花的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益的因素，依法裁判。综上，涉案房屋已经竣工验收通过，赵亲花已领取了房屋钥匙，双方已经办理了交接手续，根据约定以及法律规定，应当视为已经交付。请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，2012年12月15日，作为预售人的康利公司（甲方）与作为预购人的赵亲花（乙方）签订《康利华府商品房预售合同》一份，其中约定：由甲方将位于溧水区致远路68号康利华府某幢某单元1506室预售给乙方；房价款合计为780000元；房屋交付时间为2013年8月31日之前，合同补充协议第三条约定具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）；在甲方具备本合同约定的交房时间（即甲方取得房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任；如因政府部门政策�化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致甲方逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，甲方可据实顺延交房日期，无需向乙方承担违约责任；甲方延迟交付该商品房的，乙方给付甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；该商品房交付应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
合同签订后，赵亲花向康利公司支付购房款780000元。
2013年8月20日，康利华府一期1#楼工程竣工验收；2014年4月26日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。
2013年9月25日，赵亲花与康利公司办理了房屋交接手续，领取了房屋钥匙。
原审法院另查明，在2013年9月交房时，案涉房屋的水电气均已开通。
原审法院认为，双方之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。赵亲花按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给赵亲花。本案中，康利公司虽于2013年9月25日将房屋交付给赵亲花，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；赵亲花虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月25日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而赵亲花接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表（该日应视为有效的交付日期），故原审法院以赵亲花的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。赵亲花认为康利公司存在欺诈，主张依据《中华人民共和国消费者权益保护法�康利公司应三倍赔偿赵亲花违约金，赵亲花该意见并无相应的事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京康利置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向赵亲花支付迟延履行违约金1500元。二、驳回赵亲花的其他诉讼请求。原审案件受理费550元，减半收取275元，由南京康利置业有限公司负担。
上诉人赵亲花不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、依法改判被上诉人支付逾期交房违约金16224元（每天按房款总额万分之一从2013年10月1日计算至2014年4月26日）；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审已经认定涉案房屋有效交付日期为2014年4月26日，2013年9月25日交付无效，违约金应当按照涉案房屋合同第5条第5项约定计算。二、原审查明2013年9月交付时涉案房屋的水电气已经交付，上诉人已经实地占用，这没有事实依据。其接到通知书以后，没有办法，只好收房，但房屋中所有的水电都是施工用的，其去自来水公司办理水电卡，自来水公司说没有竣工。三、被上诉人明知涉案房屋不符合约定的交付条件，水电消防未取得验收，侵害消费者知情权。
被上诉人康利公司答辩称，一、本案是依据已经发生法律效力的（2014）溧民初字第1661号民事判决进行裁判，1661号民事判决与本案系同一类型的案件，已发生法律效力，原审法院根据已经生效的裁判文书作为认定案件事实及裁判的依�，符合法律规定。二、原审判决认定2013年9月25日涉案房屋已经事实交付，2014年4月26日仅是法定交付日，是法律上的交付。根据合同约定，交钥匙即为交付，根据法律的规定，转移占有即为交付，被上诉人不应再承担2013年9月25日之后的违约责任，但一审法院仍然从公平合理的角度出发，判决被上诉给付1500元违约金，充分保护了上诉人权益。三、被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除上诉人赵亲花主张涉案房屋交接时水电气并未开通外，双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人赵亲花提交溧水区自来水有限公司《告各开发商及物管书》，以及康利华府管理处出具的《友情提示》，证明涉案小区在2014年3月份才开始安装水表，所以之前不可能开�水。被上诉人康利公司质证称，对这份证据真实性不认可，自来水公司没有盖章，康利华府管理处也没有盖章，证据来源也无从考证。
被上诉人康利公司提交南京江红物业发展有限公司出具的《关于康利华府1-6栋楼交付时水电气已开通的说明》，证明在交付的时候水电气是开通的，能够满足业主的需要。上诉人赵亲花对此质证称，该证据的落款日期是2016年1月27日，是物业公司后补的证据，对证据的证明目的不认可。
另查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
再查明，原审中法院询问双方涉案房屋交接时水电气有无开通，上诉人赵亲花答复“不清楚”，被上诉人康利公司答复“在原告收房时就已经接通，并且在2014年1月20日前所有房屋的水电费都是免费使用，同时每户卡里还打了200元”，上诉人赵亲花又陈述“我方今年才装修，没有享受到该待遇”。
以上事实，由《告各开发商及物管书》、《友情提示》、《关于康利华府1-6栋楼交付时水电气已开通的说明》、二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主�争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本案双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月25日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上�人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件构成违约，但被上诉人于2013年9月25日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人主张此时水电气未开通、涉案房屋中的水电气仅供施工使用，但其提供的证据不足以证明其主张，亦与其原审中的陈述不符，本院对此不予采信。故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费206元，由上诉人赵亲花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年四月八日
书 记 员 朱亚芳