辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终9863号上诉人（原审原告，反诉被告）：李红，女，1960年6月19日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：邹士柏，系辽宁汇丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：沈阳市和平区金阳花园小区业主委员会，住所地：沈阳市和平区南京南街145-2。法定代表人：薛昆，系该委员会主任。委托代理人：屈振远，男，1954年4月26日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：广西万怡物业服务有限责任公司沈阳分公司，住所地：沈阳市铁西区兴华北街30号（1913）。法定代表人：李苏，系该公司经理。委托代理人：李长志，男，1978年8月1日出生，汉族，系该公司员工。上诉人李红因与被上诉人沈阳市和平区金阳花园小区业主委员会（以下简称“金阳花园业委会”）、广西万怡物业服务有限责任公司沈阳分公司（以下简称“沈阳万怡物业公司”）租赁合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5107号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李红及其委托代理人邹士柏，被上诉人金阳花园业委会的委托代理人屈振远，被上诉人万怡物业沈阳分公司委托代理人李长志均到庭参加应诉。本案现已审理终结。李红原审诉称：原告系金阳花园小区业主。2015年6月27日，原告与沈阳万怡物业管理有限公司的分支机构万怡物业金阳花园服务中心（无营业执照，下称物业服务中心）就租赁小区2号车库订立协议，该协议约定月租金600，“收费期按1年计算”。协议订立后，原告按月租600元标准结清2015年12月31日是前的租金。进入2016年，物业服务中心拒收原告剩余租金，理由是被告金阳花园业主委员会已做出决定，自2016年1月开始每月租金增至800元，如原告不同意这一租金标准，则两被告将收回车库。当原告拒绝被告这一单方霸道且无理主张后，两被告便一直对原告进行威胁恐吓。尤其严重的是，自2016年4月1日始，被告将车库的蓝牙卡停用，导致原告无法使用车库，2016年4月2日，两被告又在园区内张贴《公告》，诽谤中伤原告，严重损毁原告的声誉。原告认为，双方所订立的车库租赁协议合法有效，必须严格履行，任何一方都无权单方更改和拒不执行。被告上述行为明显属单方行为，理应受到法律制裁。原告在被告一再毁约和侵害名誉的情况下，不得不向贵院告诉，望贵院对原告的诉讼请求给予支持。诉讼请求：一、确认双方协议有效；二、判令被告履行协议约定的租期和租金；三、判令双方协议履行期无偿顺延（顺延期间为原告所使用的车库蓝牙卡让被告停用的天数）；四、判令被告停止以《公告》等形式诽谤损毁原告名誉的行为，公开向原告赔礼道歉，并赔偿原告名誉、精神损失5，000元；五、被告承担一切诉讼费用。金阳花园业主委员会原审辩称：一、答辩人从未与原告签过《地下、地上停车场车（库）位服务协议》；二、原告提供给法庭的《车库服务协议》内容有涂改，已缺乏真实性；三、答辩人从没有授权物业公司对全体业主所有的车位、车库出租享有定价权；四、业主委员会是业主大会的执行机构，有权维护全体业主的合法权益，包括管理共有财产（含车库），有权根据业主的建议调整车库出租价格；五、原告从2016年1月份起拒交每月800元租金，形成承担违法违约责任；六、租赁合同不存在精神损害赔偿问题。万怡物业沈阳分公司原审辩称：物业公司只是受经营业主委员会委托，才有委托管理协议，车库车位出租管理协议，我只能按照这个协议去履行。协议并不是租赁合同协议，是地上车位车库的服务协议。金阳花园业主委员会原审反诉诉称：2015年及2015年以前，被告承租全体业主共有财产2号车库，面积为33.41平方米。2015年4月29日，业主委员会召开会议，根据业主的建议及市场行情，决定提升1号、2“库眼”租金价格为800-1000元/月。根据《纪要》确定的价格及时通知了被告。2016年1月份起提高租金价格每月租金800元，1号车库承租人一次性交付了全年租金。但作为2号库的承租人却拒绝按800元/月标准支付租金。为了维护全体业主的合法权益，根据我国《合同法》的规定，请法院依法判决被告补交拖欠的租金。反诉请求：一、判令被告李红支付拖欠的租金4800元；二、由被告支付本案诉讼费。李红原审反诉辩称：第一，我们是和被告万怡物业沈阳分公司签订的协议，现在被告金阳花园业主委员会来反诉我们，我们认为主体不适格，第二，从反诉状中600元是租金，而不是他所讲的物业管理费，而且这6个月的物业管理费没有交是两个被告造成的，原告主动交付余下的6个月的物业管理费，我们按照执行合同每月600元，而他不同意，责任在被告，租金是每月600元，而不是每月800元，欠的是3600元。1号车库和被告没有协议，我们有协议，我们有法律依据。万怡物业沈阳分公司原审反诉述称：第一，我按照业主委员会的协议去履行，在服务的协议当中还没有清楚600元是怎么回事，我们是按协议收取的，签订协议涨到800元。根据你提出的，按原协议缴600元，我履行我的职责，因为涨800元已经告知你了。原审法院审理查明：2015年6月27日，李红与万怡物业沈阳分公司签订《地下地上停车场车（库）位服务协议》一份，约定万怡物业沈阳分公司负责停车场车（库）的公共秩序，收取停车场车（库）位服务费用，标准为600元/月/车位，收费期按1年计算，收费方式按上打租收取，提前15日交纳下期车位服务费，车位号为：车库2号……。签订协议后，李红于2015年10月17日向万怡物业沈阳分公司交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的2号车库的车位服务费7，200元。2015年4月29日，金阳花园业主委员会召开第九次业委会纪要，确定将1、2号库眼收回另行出租，价格提升至800-1，000元/月。调价后再租，须一年一签约租，租金须上打租。2015年5月5日，金阳花园业主委员会（甲方）与万怡物业沈阳分公司（乙方）签订《车库、车位、广告位出租管理协议》，约定：甲方委托乙方对园区车库、地下、地面停车位，广告位的出租，收费及日常秩序实行全程管理；车库的收费标准为：一、二号车库为园区业主共有资产，租金由600元/月,提高至800元/月。地上两个库眼，地下10个车位均为业主所有，由乙方代收租金，收后即时转交甲方。甲方园区管理统一标准向乙方缴纳管理费（地上两个库眼0.38元/月/平方米，地下10个车位70元/月/个）……。2016年4月2日，金阳花园业主委员会与万怡物业沈阳分公司共同向李红发出公告一份，载明：敦促一、二号车库租户尽快做出选择。一二号车库是2005年军区统建办，作为道路补偿，划给金阳花园全体业主的共同资产。由业委会代表全园掌控使用，产权属全体业主。上届业委会以600元/月，租给现车主，一年一签约。此间，有业主擅自将车库变作仓库，是不是对外堆放杂物。根据市场房租年年上涨等情况。2015年1月，本届业委会经反复考察论证，将车库租金提至800元/月并委托物业公司全权管理实施，物业公司己任经理，多次协商，两车主却拒不按新规签约。从年初拖至年底。物业公司建议2015年仍按原协议执行。2016年再按新规重新签约。出于多方面考虑，业委会同意了物业公司的建议。然而，新年一过，物业公司要求两车主作出按新规签约还是退库的选择。没成想，两车主既不按新规签约，也不退库，非按自己的意愿，非按600月/月继续租库不可。对这种蛮不讲理的租库户，业委会和物业公司不得不代表全园业主，敦促他们：一、三日内作出按新规重新签约还是退库的选择？二、如三日内不做出选择，业委会将断然封库，后果由不讲理车主自负。原审法院认为：李红与万怡物业沈阳分公司签订的《地下地上停车场车（库）位服务协议》（以下简称服务协议）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。故对于本诉部分李红诉请确认服务协议有效的诉讼请求，本院予以支持。虽万怡物业沈阳分公司辩称该服务协议上有改动，系李红单方涂改，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。关于本诉部分李红要求按照租期为2015年6月27日至2016年6月27日、租金标准为600元/月履行服务协议的诉讼请求，因双方在服务协议中未明确约定租期，仅约定收费期按1年计算，李红依据合同签订时间为2015年6月27日即主张租期应为2015年6月27日至2016年6月27日，没有依据，且从该服务协议签订后，李红于2015年10月17日交纳的2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金7，200元这一实际履行情况可以看出，服务协议中约定的收费期1年应为2015年1月1日至2015年12月31日期间，基于以上，对李红诉请按照租期为2015年6月27日至2016年6月27日、租金标准为600元履行合同，因在李红与万怡物业沈阳分公司签订的服务协议中未明确约定租期，且双方在实际履行过程中已按服务协议约定将1年收费期履行完毕，而服务协议的相关条款中未尽事宜的约定属双方当事人意思自治范畴，应由双方当事人协商一致订立，法院不宜强制予以调整，故对李红该项诉讼请求，本院不予支持。对李红要求将服务协议履行期无偿顺延，无事实及法律依据，本院不予支持。对李红诉请二被告赔礼道歉、赔偿名誉、精神损失5，000元，没有依据，本院亦不予支持。关于反诉部分金阳花园业主委员要求李红给付租金4，800元。因金阳花园业主委员会已与万怡物业沈阳分公司签订《车库、车位、广告位出租管理协议》将涉案车库的出租、收费委托万怡物业沈阳分公司实行管理，虽金阳花园业主委员会主张车库属业主共有财产，但金阳花园业主委员会并未李红签订租赁合同，二者之间不存在租赁关系，故金阳花园业主委员会并非本案适格主体，本院依法驳回其起诉。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李红与被告广西万怡物业服务有限责任公司沈阳分公司于2015年6月27日签订的《地上地下停车场车（库）位服务协议》有效；二、驳回原告李红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈阳市和平区金阳花园小区业主委员会的起诉。本诉案件受理费25元（已减半收取），由原告李红负担；反诉案件受理费25元，退还反诉原告沈阳市和平区金阳花园小区业主委员会。宣判后，李红不服，向本院提出上诉。上诉理由：对于租期的约定和计算，将之前的半年计算在该协议一年租期内不合逻辑；2、一审关于租期的认定曲解了租赁协议双方的真实意思；3、一审判决以所交租金对应的期间认定为租赁期间不尊重事实。请求：撤销一审判决第二项，改判2016年上半年租金标准为月租金600元。沈阳万怡物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。物业服务协议与车库出租是两回事。金阳花园业委会辩称：一审认定事实清楚，判决正确。上诉人与物业公司签订的物业服务协议是否有效、租金多少我方不清楚，我方没参与；业主委员会的车库出租给上诉人明确每月租金800元，上诉人私自改成600元，请求二审维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《地下地上停车场车（库）位服务协议》、收款收据，金阳花园业主委员会向法庭提供的第九次业委会纪要、《车库、车位、广告位出租管理协议》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《地下地上停车场车（库）位服务协议》系上诉人与物业公司的真实意思表示，其合同的内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故原审认定该协议有效正确。本案双方当事人的诉争焦点为涉案服务协议的租期起止时间应如何认定。关于上诉人提出涉案服务协议的租期应为自2015年6月27日起至2016年6月27日止，而原审法院对租期的认定曲解了租赁协议双方的真实意思的上诉主张，本院认为，首先，涉案服务协议虽未明确约定租期的起止时间，仅约定收费期按1年计算，但协议签订的时间为2015年6月27日，按照日常的交易习惯及经验法则可知，租期应从2015年6月起往后推至一年计算；其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而从本案二审庭审中上诉人所提供的其与物业公司的项目经理李长志的谈话录音及证人贾年春（原前期物业公司的项目经理）的证人证言等证据显示，原小区前期物业公司的项目经理贾年春受小区业委会的委托，于2011年11月份就将涉案车位租给上诉人使用，刚开始租期为半年，后又续租两个月。之后由上诉人一直租用至今，每年6月租，跨到下一年。而对于收据上记载的交费期限为从年初至年末问题，贾年春的解释是为方便当年年底结账，实际上租期还是从实际租赁起算往后推一年。因此，从上诉人的上述承租时间、过程来计算，涉案服务协议的租期时间应从2015年6月起至2016年6月止。鉴于此，本院认为，原审仅依收款收据上记载的交费期限就认定涉案服务协议的收费期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止不妥，应予纠正。即涉案服务协议的租期应自2015年6月27日起至2016年6月26日止，上诉人在此期间应按每月600元支付租金。本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。综上所述，原审认定事实存在瑕疵，但判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李红负担。本判决为终审判决。审 判 长 周             濛审 判 员 姜      会      军代理审判员 朱      闻      天二〇一六年十月十七日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条规定：原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款规定予以维持。