苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第02323号
原告苏州绿城御园房地产开发有限公司，住所地苏州园区时代广场24幢2001室。
法定代表人田强，董事长。
委托代理人赵竹群，该公司员工。
被告庞建红。
原告苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称绿城御园公司）诉被告庞建红商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由审判员江福禄独任审判，后因被告庞建红下落不明，本院依法组成合议庭，向其公告送达了起诉状副本及开庭传票，并于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告绿城御园公司的委托代理人赵竹群到庭参加诉讼，被告庞建红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告绿城御园公司诉称：2012年6月7日，原被告就买卖苏州工业园区玉园花园5-105室房屋签订了《商品房销售合同》，房屋总价款28139999元，签约当天支付2819999元，同时向原告借款563万元，剩余购房款1969万元以贷款形式支付。截至原告起诉之日，被告仅支付首付款3949999元，贷款连续五期未予偿还，原告作为贷款的连带责任担保人已代为偿还银行贷款456736.7元，为维护原告合法权益，故诉讼至法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间签署的《商品房（毛坯房）销售合同》；2、被告向原告支付代偿款456736.7元，支付违约金4220999.85元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告庞建红未作答辩。
经审理查明：2012年9月19日，原告绿城御园公司（卖方）与被告庞建红（买受方）签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》一份，合同编号为201209190021。双方并办理了房屋交易网签登记手续。双方合同约定：卖方将坐落在苏州工业园区玉园花园5-105幢5-105室房屋出售给买受方。房屋建筑总面积为769.60平方米，房屋总价款28139999元。合同附件四约定：买受方的付款方式为2012年9月30日前付足总房款的10%，即2819999元，于2013年6月30日前付足总房款的30%，即563万元，余款1969万元，于2012年9月25日前办理银行贷款手续。双方并签订了补充协议，协议约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚息等），出卖人在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。合同签订当日，被告向原告出具《借款申请书》一份，内容为：“本人庞建红（身份证号××）由于资金紧张，特向贵司申请借款人民币563万元用于购买5-105房屋。本人保证按借款协议之约定归还全部借款。特此申请！”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《借款协议》，约定：鉴于乙方购买甲方房屋总房款28139999元，其中首付款8449999元，甲方同意借款给乙方用于支付该房屋房款的首付款；乙方向甲方借款金额为人民币563万元，乙方应当向甲方出具收到借款的相应收据；所借款项仅用于乙方支付其所购买的房屋的首付款，不得挪作他用；借款期限自2012年9月19日起至2013年6月30日止；在借款期限内，若乙方按约归还借款则甲方借款为无息借款，若乙方未按约归还借款则上述借款期限内乙方应按日1‰向甲方支付全部利息；如乙方未按约定的还款期限2013年6月30日还款，甲方有权收取乙方罚息，罚息利率按日2‰计算，该逾期罚息自还款期限届满之次日起计至乙方实际还款之日等。同日，被告出具《收条》，言明已收到绿城御园公司提供的借款人民币563万元。被告于2013年8月21日偿还原告借款101万元，于2013年11月8日偿还原告借款10万元。2014年1月12日，被告出具《承诺书》，内容为：“本人于2012年9月19日与贵司签订《借款协议》，向贵司借款563万元。目前仍有452万元尾款未予偿还，本人承诺借款尾款452万元整，将按以下期限予以偿还：2014年1月20日前偿还2万元整，2014年3月25日前偿还50万元整，2014年4月25日前偿还50万元整，2014年5月25日前偿还50万元整，2014年6月25日前偿还100万元整，2014年7月25日前偿还50万元整，2014年8月25日前偿还50万元整，2014年9月25日前偿还50万元整，2014年10月25日前偿还50万元整；同时对于贵司因处理该借款事项发生的费用（共计金额26166元），本人自愿承担，并将于2014年1月20日前支付至贵司；如本人未能如期偿还相应款项，本人愿按照原《借款协议》约定的到期日即2013年7月1日起承担相应的违约金。特此承诺！”2014年1月21日，被告偿还原告借款2万元，此后未再还款。原告为此向本院起诉，请求判令：1、被告向原告返还借款450万元；2、被告向原告支付相应利息。本院认定：双方借贷563万元关系成立，因《借款协议》约定的借款期限已届满，被告庞建红迄今为止仅偿还113万元，故原告绿城御园公司要求其归还借款450万元及相应利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本院于2014年9月17日作出（2014）园民初字第0538号民事判决书，判决被告庞建红归还原告苏州绿城御园房地产开发有限公司借款450万元，并支付原告苏州绿城御园房地产开发有限公司相应的利息（利息计算方式：自2012年9月20日起至2013年8月21日止以563万元为基数、自2013年8月22日起至2013年11月8日止以462万元为基数、自2013年11月9日起至2014年1月21日止以452万元为基数、自2014年1月22日起至判决确定的付款之日止以450万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。现该判决已发生法律效力。
2012年11月9日，案外人中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称农行新区支行）（贷款人）与被告庞建红（借款人、抵押人）、绿城御园公司（保证人）签订一份合同编号为32020120120140941的《个人购房担保借款合同》，合同约定：由农行新区支行向被告庞建红发放贷款人民币1969万元；借款用途为购买苏州工业园区玉园花园小区5-105室房产；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入绿城御园公司指定账户；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，阶段性保证人绿城御园公司提供连带责任保证，保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。抵押人以苏州工业园区玉园花园小区5-105室房产设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。签约当日，农行新区支行按约向被告庞建红发放了贷款1969万元，庞建红并签署《个人借款凭证》一份，记载：借款金额1969万元，借款日期2012年11月9日，到期日期2042年11月8日，执行年利率5.895%，逾期年利率8.8425%。在履约过程中，被告庞建红自2014年3月起未能按约还本付息。农行新区支行遂要求绿城御园公司履行担保义务，绿城御园公司为被告庞建红代偿了借款本金、利息、罚息、复利共计928336.24元。截至2014年11月23日，被告庞建红未归还的借款本金为19203554.91元，结欠利息、罚息、复利为94768.99元。余款被告庞建红未付，农行新区支行向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼，苏州市虎丘区人民法院认为：当事人各方签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应全面按约履行。农行新区支行履行放款义务后，被告庞建红未按约定按期足额偿还借款，系属违约，农行新区支行有权按照合同约定提前收回已发放借款，并要求被告承担相应的违约责任。鉴于被告庞建红尚未取得上述苏州工业园区玉园花园小区5-105室的房地产权属证书，亦未就该房产办妥抵押登记手续，绿城公司应在阶段性保证期间内承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向被告庞建红追偿。苏州市虎丘区人民法院于2014年11月24日作出（2014）虎商初字第0736号民事判决书，判决庞建红归还农行新区支行借款本金19203554.91元，支付利息、罚息、复利94768.99元（利息、罚息、复利暂计算至2014年11月23日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至本判决确定的给付之日止）；绿城御园公司对庞建红的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向庞建红追偿。至本判决书出具之日，该判决尚未发生法律效力，原告称其与被告亦未偿还该款。
庭审中，绿城御园公司提交证据证明：2014年4月29日、6月25日、8月18日，农行新区支行三次向绿城御园公司发出担保人履行责任通知书，要求绿城御园公司履行担保义务。截止至2014年6月27日，绿城御园公司为被告庞建红代偿了借款本金86936.82元、利息364978.33元、罚息、复利4821.55元，共计456736.70元。原告称其余代偿款待证据搜集齐全后另行主张。
另查明，截至原告起诉之日，被告庞建红尚未取得上述苏州工业园区玉园花园小区5-105室房屋。《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》签订前的2012年9月11日，被告向原告缴纳涉案房款20万元；同年9月29日、11月28日，被告分别支付原告房款70万元、1919999元；2013年8月31日、11月8日，被告分别支付原告房款101万元、10万元；2014年1月21日，被告支付原告房款2万元。以上共计支付3949999元。
以上事实有苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同、收据、代偿通知书、代偿证明、（2014）园民初字第0538号民事判决书（2014）、虎商初字第0736号民事判决书以及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告绿城御园公司与被告庞建红签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。双方均应按合同全面履行义务，被告未能按照约定期限支付按揭贷款，根据原被告双方签订的协议约定，被告应当承担违约责任，原告有权随时解除合同，原告向本院起诉要求解除合同，本院向被告公告送达诉状副本及相关应诉材料时，视为通知被告解除，故原告要求解除原被告之间签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同已经办理了网签登记手续，故被告应当协助原告办理网签注销登记手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，守约方可以要求违约方赔偿损失。涉案房屋尚未交付，被告无需返还，但原告为被告代偿银行按揭贷款456736.70元，被告应当返还原告。根据原被告双方签订的合同约定，因被告违约，被告应承担房屋总价款15%的违约责任，原告虽提交了其与其他人签订的房屋买卖合同，证明因被告违约导致合同解除给原告造成的售房价款损失，但因该违约金约定比例过高，且苏州总体商品房房价处于上涨趋势，原告对本院违约金比例的调整不持异议，故本院将违约金调整为房屋总价款的10%，即2813999.9元。涉案房屋总价款28139999元，虽然其中包括被告向原告借款和向农行新区支行按揭贷款，但被告向原告借款一案，本院（2014）园民初字第0538号民事判决已发生法律效力，对其中涉及的借款，本案不再予以扣除；对于被告向农行新区支行贷款部分，该判决尚未发生法律效力，且原被告尚未与农行新区支行结清贷款，贷款本息一直处于不确定的数额，故对该借款，本案亦暂不予扣除，原被告双方可凭相关支付凭证另行结算。关于原告收取被告已支付的涉案房屋总价款28139999元，因判决解除双方之间商品房销售合同，对此本院予以一并处理。扣除原告垫付的按揭贷款456736.7元以及被告应承担的违约金2813999.9元，剩余24869262.4元，原告应当将该款退还被告。原告若有其他垫付款项，可另行主张。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、依法解除原告苏州绿城御园房地产开发有限公司与被告庞建红于2012年9月19日签订的合同编号为201209190021的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》。
二、原告苏州绿城御园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告庞建红购房款24869262.4元。
案件受理费182500元，公告费690元，共计183190元，由被告庞建红承担。该款原告苏州绿城御园房地产开发有限公司已预交，被告庞建红于判决生效之日起十日内支付原告，原告预交之款，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 江福禄
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一五年四月十六日
书 记 员 杨惠娟