湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民二初字第00151号
原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司，住所地武汉市硚口区崇仁路118号。
法定代表人岳仕新，总经理。
委托代理人赵敏，女，1977年9月29日出生。
委托代理人陈黎华，女，1971年8月21日出生。
被告张兰珍，女，汉族，1967年11月25日出生。
原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司与被告张兰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨莉独任审判，并于2014年5月19日公开开庭对该案进行了审理，后调解不成转为普通程序审理，组成由审判员杨莉担任审判长、人民陪审员徐绍成、人民陪审员张爱珍参加的合议庭，并于2014年7月9日公开开庭对该案进行了审理。原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司委托代理人赵敏、陈黎华，被告张兰珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司诉称，被告张兰珍购买“丽水康城”11-702室住房一套，建筑面积134.78平方米，经物价局审批，按每月每平米1.38元收取物业管理费，每月186元。2008年4月7日，被告与原告签订了《丽水康城房屋前期物业管理服务协议》，被告缴纳物业费至2011年6月，从2011年7月起，被告拒不缴纳物业管理费，截止2014年3月，被告已拖欠物业管理费6138元。现原告诉至法院要求被告补缴物业管理费6138元并承担本案诉讼费用。
武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、企业资质证明、（收费）监审证，证明原告有物业管理资质，按物价局规定收取物业费。
证据二、“丽水康城”房屋前期物业管理服务协议，证明原被告有前期物业管理服务协议的关系。
证据三、武汉市物业服务合同，证明原告与丽水康城业委会签订了物业服务合同，与被告之间有物业服务合同关系。
证据四、物业费缴费发票，证明被告最后一次交费时间是2011年6月份。
证据五、催款通知、特快专递回执，证明原告向被告催收过服务费。
证据六、业主大会业主委员会备案表，证明业主大会委员会成立于2012年6月并已备案登记。
被告张兰珍答辩称，我家中房屋外墙漏水，墙面严重损坏，将家中装修破坏，房屋存在质量问题，多次向物业反映，物业没有处理。过道被隔壁邻居加装防盗门占用，完全不透光，要求修理墙壁，拆除邻居加装的防盗门。物业解决了这些问题，我才缴费。
被告张兰珍为支持其抗辩理由，当庭出示了以下证据：
证据一、照片一组，证明家中外墙面漏水，造成墙面、家具损失。
经庭审质证，被告对原告出具的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六无异议，对证据五有异议，认为不是多次催收，自己是今年2月份才收到特快专递。原告对被告出具的证据真实性无异议，但认为与本案没有关联。
本院认为，双方对真实性无异议的证据本院依法予以采纳；原告出具的证据五系物业管理费催收单及相关邮政送达凭证，被告庭审中认可2014年2月收到催收物业费的特快专递，故该证据本院依法予以采纳。
经审理查明，被告张兰珍系“丽水康城”11-702室房屋业主，房屋建筑面积为134.78平方米，2008年4月7日，原告与被告签订了《丽水康城房屋前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务内容含房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、公共区域车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告按每月每平方米1.38元缴纳物业服务费。2012年6月，丽水康城成立业主委员会并在武汉市硚口区人民政府韩家墩街办事处及武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了备案登记，2012年11月1日，原告与武汉市丽水康城小区业主大会业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，约定由原告为丽水康城业主提供物业管理服务，服务合同期限为3年，自2012年11月1日至2015年10月31日，物业管理服务内容含房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、公共区域车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层按每月每平方米1.2元交纳、高层按每月每平方米1.38元交纳。合同签订后，原告按照协议的约定履行了服务的义务，被告从2011年7月开始未向原告缴纳物业服务费，2014年2月18日，原告以特快专递的形式向被告送达了物业费催缴通知单，要求被告于2014年2月28日之前缴纳物业管理费，但被告未予履行，至2014年3月差欠原告物业管理费6138元。
另查明，被告隔壁邻居1、4号房屋业主占有公共走道，违章私设防盗门，造成走道采光、通风障碍，导致被告生活不便，被告多次向原告反映但未有效解决，本院受理该案后，原告接受本院建议向1、4号房屋业主下达整改通知并向城管部门反映，要求拆除加装的防盗门，但至今未能解决该问题。被告房屋外墙面漏水，造成墙面及家具毁损，多次向原告反映，原告以没有申请到维修基金为由没有进行修缮。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有资质的物业管理企业，其与武汉市丽水康城小区业主大会业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》合法、有效，对被告具有约束力，原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，被告应按合同约定向原告交纳物业管理费。原告与武汉市丽水康城小区业主大会业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》中第二条第五项约定，原告提供的物业服务内容包括物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务，故原告在发现1、4号房屋业主占用公共走道，违章私设防盗门，将公共走道、消防栓等纳入自家范围的时候应予以制止、劝阻并进行管理，原告未尽劝阻、管理义务造成了被告的使用不便及公共安全隐患。户外墙面属于公共部位，房屋保质期满后应启动房屋维修基金修缮，现维修基金由房产管理部门统一管理，应由业主委员会向房产管理部门申请，原告应予以配合，被告可向业主委员会申请，要求对外墙进行维修。由于原告提供的物业服务质量没有完全达到合同约定，存在一定瑕疵，本院认为应适当减少被告应交纳的服务费，物业服务费按80%交纳较为合适。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。被告抗辩部分有理，本院依法予以采纳。被告与1、4号房屋业主系相邻关系，1、4号房屋业主实施妨害行为侵害了被告共用部分所有权，故被告可以另案向法院主张，要求其排除妨害、停止侵权。原告也可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定直接要求1、4号房屋业主排除妨害、停止侵权。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
由被告张兰珍于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司物业服务费4910元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告张兰珍负担，该款项原告已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 莉
人民陪审员 徐绍成
人民陪审员 张爱珍
二〇一四年七月××日
书 记 员 王 林