湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终218号
上诉人（原审原告）长沙益平物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路47号。
法定代表人林典清，总经理。
委托代理人苗晓阳，湖南俊彦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马秋成。
上诉人长沙益平物业管理有限公司(以下简称益平公司)与被上诉人马秋成物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2015）雨民初字第04636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：马秋成系长沙市中意一路66号亚商大厦a栋2229号房屋（建筑面积92.46平方米）的业主。2011年5月21日，益平公司（乙方）与马秋成（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：第四条物业管理服务费。甲方交纳物业服务费从2011年5月1日开始交纳，交房时首次预交六个月物业服务费，以后每月10号前交纳当月物业服务费。高层住宅按1.6元／平方米／月，住宅改为办公按2.4元／平方米／月，商铺、商业裙楼按2.4元／平方米／月收取物业服务费。入伙后，未领取钥匙或已领取钥匙未装修的空置房物业服务费由甲方全额交纳。由于甲方原因未及时办理入伙手续的物业服务费由甲方全额交纳。甲方出租物业时，物业服务费由甲方或承租方交纳，甲方负有连带责任。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务等费用。第八条违约责任。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。乙方可以采取降低服务标准、停止服务等强制措施追缴，直至追究法律责任。第十四条本合同在履行中如发生争议，可双方协商或向物业管理行政主管部门申请调解；调解或协商无效时，双方均可向物业所在地法院起诉。第十五条本合同有效期从2011年2月1日起至2012年1月31日止。合同到期无异议，本合同自动顺延一年，依此类推。如有异议需在合同到期前一个月提出。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，益平公司依约向马秋成提供了前期物业服务。但马秋成自2011年11月1日起未向益平公司交纳物业服务费。益平公司遂于2015年8月21日起诉至原审法院，请求：1、马秋成支付拖欠益平公司的物业服务费6762元，支付由益平公司垫付的水费152元，违约金2284元，共计9198元；2、本案诉讼费由马秋成负担。另查明，1、益平公司自愿放弃要求马秋成支付垫付的水费152元的诉讼请求。2、益平公司对违约金明确为每天应交纳的物业服务费×30天×万分之五×sn月，sn=na1+n(n-1)×d÷2，n=拖欠月份，a1=1，d=1。
原审法院认为：益平公司与马秋成签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。益平公司依约向马秋成提供了前期物业服务，但马秋成自2011年11月1日起未向益平公司交纳物业服务费，已构成违约，应向益平公司承担支付物业服务费及违约金等违约责任。关于物业服务费。根据双方约定，高层住宅按1.6元／平方米／月收取物业服务费。马秋成的住宅建筑面积为91.94平方米。马秋成自2011年11月1日起未向益平公司交纳物业服务费。益平公司要求按照建筑面积91.94平方米收取物业服务费，该院予以支持。因此，马秋成应支付益平公司2011年11月1日至2015年7月31日的物业服务费6620元（91.94平方米×1.6元／平方米／月×45月）。益平公司主张物业服务费6762元，对其主张超出部分，该院不予支持。关于违约金。根据双方约定，马秋成不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，益平公司有权要求马秋成补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。该违约金约定的标准过高，该院调整为按同期银行贷款利率标准从益平公司起诉之日起计算，对益平公司主张的违约金超出部分，该院不予支持。关于水费。益平公司自愿放弃要求马秋成支付垫付的水费152元的诉讼请求，因系益平公司对其权利的自由处分，且不违反法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、马秋成应于本判决生效之日起七日内支付长沙益平物业管理有限公司物业服务费6620元（从2011年11月1日起至2015年7月31日止）及违约金（以6620元为基数，按同期银行贷款利率标准，从2015年8月21日起计算至付清之日止）；二、驳回长沙益平物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费25元，由马秋成负担。
上诉人益平公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，对被上诉人有约束力，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。上诉人为被上诉人服务至今，被上诉人接受服务，且上诉人按国家规定标准收费，被上诉人拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据，故被上诉人应依法缴纳物业服务费。2、根据《合同法》第六十条规定及《前期物业服务合同》第八条约定，被上诉人未按时交纳物业服务费，应当向上诉人支付违约金，以上法律及合同约定说明被上诉人按约定承担违约金符合法律规定。原审判决将违约金调整为按同期银行贷款利率标准从起诉之日起计算，没有事实和法律依据。违约金本身具有惩罚性，是被上诉人没有按合同约定履行合同义务的惩罚，是对一种既成事实的评价，原审判决损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人认为原审判决适用法律错误，请求：1、撤销原审判决；2、支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人马秋成未予答辩。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人马秋成拖欠上诉人益平公司物业费及应支付违约金的金额问题。在《前期物业服务合同》签订后，上诉人按照合同的约定提供了物业服务，被上诉人应当依约交纳物业服务费，按照合同约定的物业服务费交纳标准计算，被上诉人应向上诉人交纳从2011年11月1日起至2015年7月31日止的物业服务费6620元，故原审判决对物业服务费的判处妥当，应予维持。关于违约金的支付问题，合同约定从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳，本院认为，被上诉人拖欠物业服务费，存在违约行为，应依约从逾期之日起开始支付违约金，故原审判决将支付违约金的起算时间调整为从起诉之日起计算，无法定和约定依据，应予纠正；因约定的违约金支付标准较高，且上诉人未提供证据证明其实际损失，故原审判决将违约金支付标准调整为按银行同期贷款利率计算较为公平合理。综上，原审判决认定事实清楚，但对违约金的判处欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04636号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04636号民事判决第一项为：马秋成应于本判决生效之日起七日内支付长沙益平物业管理有限公司物业服务费6620元（从2011年11月1日起至2015年7月31日止）及违约金（以6620元为基数，按同期银行贷款利率标准，从逾期之日起计算至付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费50元，由上诉人长沙益平物业管理有限公司和被上诉人马秋成各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年三月三十日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。