福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0582民初3284号
原告福建晋江农村商业银行股份有限公司灵源支行，住所地晋江市。
负责人陈文文，该支行行长。
委托代理人张建阳，男，1976年4月29日出生，汉族，住晋江市，系原告工作人员。
委托代理人吴诗晓，男，1980年1月24日出生，汉族，住晋江市，系原告工作人员。
被告晋江市豪锋服饰有限公司，住所地晋江市。
法定代表人曾国芳，执行董事。
被告曾国芳，男，1963年9月19出生，汉族，住晋江市。
原告福建晋江农村商业银行股份有限公司灵源支行（以下简称农商银行）与被告晋江市豪锋服饰有限公司（以下简称豪锋公司）、曾国芳金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福建晋江农村商业银行股份有限公司灵源支行的委托代理人吴诗晓，被告晋江市豪锋服饰有限公司、曾国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称，2012年9月27日，原告与被告豪锋公司签订一份合同编号为商行（2012）借字［灵源］豪锋第201209号《最高额抵押借款合同》，约定自2012年9月27日至2015年9月26日期间，农商银行根据被告豪锋公司的需要，在最高贷款额980000元内向被告豪锋公司发放借款。被告豪锋公司以其自有的座落于晋江市内坑镇亭顶村土地使用权为合同项下形成的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同约定在此期间和最高贷款余额内，不再逐笔办理抵押担保手续。抵押担保的债权本金最高余额为980000元，抵押担保范围包括合同项下主债权本金、利息、罚息、损害赔偿金、违约金及实现债权的一切费用。2014年10月20日，农商银行与豪锋公司签订编号为HT9070430140014331《流动资金借款合同》，约定豪锋公司向原告借款800000元，借款期限自2014年10月20日至2015年9月26日止，实行固定月利率8.5‰，按月结息。贷款逾期，自逾期之日起按逾期贷款罚息计收利息（即按合同利率加收50%计收利息），未按期付息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。同日，被告曾国芳与农商银行签订编号为HT907043014001433101《保证合同》，为《流动资金借款合同》项下形成的债权提供连带保证责任。约定被担保的主债权本金数额为800000元，保证范围包括主合同本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的一切费用。同时约定债权人有权要求保证人先于债务人提供物的担保承担保证责任。现该笔借款已到期，被告豪锋公司、曾国芳未能履行还款义务。请求判决：一、判令被告豪锋公司立即偿还原告借款本金800000元及相应利息、罚息、复息（截止2016年3月24日已欠利息、罚息、复息93253.85元，自2016年3月25日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定的利息、罚息、复息）；二、原告对被告豪锋公司提供的抵押物土地使用权（即址在晋江市内坑镇亭顶村的国有出让土地，土地使用证号：晋国用（2007）第01865号）折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告曾国芳对被告豪锋公司上述债务承担连带清偿责任。
被告豪锋公司辩称，欠款及抵押担保属实，现经济困难，请求分期偿还债务。
被告曾国芳辩称，欠款及保证担保属实，现经济困难，请求分期偿还债务。
经审理查明，2012年9月27日，原告与被告豪锋公司签订一份合同编号为商行（2012）借字［灵源］豪锋第201209号《最高额抵押借款合同》，约定自2012年9月27日至2015年9月26日期间，农商银行根据豪锋公司的需要，在最高贷款额980000元内发放借款。被告豪锋公司以其自有的座落于晋江市内坑镇亭顶村国有土地使用权为合同项下形成的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同约定在此期间和最高贷款余额内，不再逐笔办理抵押担保手续。抵押担保的债权本金最高余额为980000元，抵押担保范围包括合同项下主债权本金、利息、罚息、损害赔偿金、违约金、实现债权的一切费用。2014年10月20日，农商银行与豪锋公司签订编号为HT9070430140014331《流动资金借款合同》，约定豪锋公司向原告借款800000元，借款期限自2014年10月20日至2015年9月26日止，实行固定月利率8.5‰，按月结息，贷款逾期，自逾期之日起按逾期贷款罚息计收利息（即按合同利率加收50%计收利息），未按期付息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。同日，被告曾国芳与农商银行签订编号为HT907043014001433101《保证合同》，为《流动资金借款合同》项下形成的债权提供连带保证责任。合同约定被担保的主债权本金数额为800000元，保证范围包括主合同本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用。债权人有权要求保证人先于债务人提供物的担保承担保证责任。同日原告按照合同约定将借款800000元发放给被告豪锋公司。被告豪锋公司支付本案借款利息至2015年5月20日，嗣后借款人再未还本付息。
以上事实，有农商银行提供的《流动资金借款合同》、《保证合同》、《最高额抵押借款合同》、晋他项（2012）第00217号他项权证、晋国用（2007）第01865号土地使用权证、借款借据、贷款明细表及当事人的庭审陈述等证据材料予以证实。
本院认为，原告与被告晋江市豪锋服饰有限公司签订的借款合同内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，意思表示真实，合法、有效。原告已依约提供贷款，借款人晋江市豪锋服饰有限公司未能按期还本付息，应承担本案借款本息的偿还责任。本案借款形成于最高额抵押借款约定的期间内，且未超过最高额保证限额，依法应认定为《最高额抵押借款合同》所担保的债权。豪锋公司以自有土地使用权为借款提供抵押担保，且抵押物已办理抵押登记，故该抵押合法有效，原告有权就该抵押财产优先受偿。被告曾国芳自愿为豪锋公司的借款提供连带保证责任，现豪锋公司未能按期偿还本息，原告可依合同约定要求被告曾国芳承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告晋江市豪锋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建晋江农村商业银行股份有限公司灵源支行借款本金800000元及相应的利息、罚息、复息（即自2015年5月21日起至判决确定还款之日止按合同约定及中国人民银行规定的利率标准计算支付）；
二、被告晋江市豪锋服饰有限公司不能清偿上述债务，原告福建晋江农村商业银行股份有限公司灵源支行对被告晋江市豪锋服饰有限公司抵押的址在晋江市内坑镇亭顶村的土地使用权（土地使用证：晋国用（2007）第01865号，他项权证：晋他项（2012）第00217号）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告曾国芳对被告晋江市豪锋服饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告曾国芳承担保证责任后，有权依法进行追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由被告晋江市豪锋服饰有限公司、曾国芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 张安腾
代理审判员 关 恒
人民陪审员 张小文
二〇一六年五月十七日
书 记 员 黄汀洲
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。