安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0521民初2695号
原告：张加宏，男，1963年4月12日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：何柳枝，安徽华冶（博望）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张静，安徽华冶（博望）律师事务所实习律师。
被告：刘兵红，男，1969年9月20日出生，汉族，住安徽省当涂县。
被告：丁守陶，女，1971年3月28日出生，汉族，住安徽省当涂县。
二被告共同委托诉讼代理人：卜周南，男，1952年8月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，与二被告系近姻亲关系。
被告：李帮文，男，1989年4月7日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：唐宗钧，安徽夏商周律师事务所律师。
原告张加宏与被告刘兵红、丁守陶、李帮文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。本案当事人或其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张加宏向本院提出诉讼请求：1.确认张加宏与刘兵红、丁守陶、李帮文签订的《房屋产权转让协议》合法有效；2.三被告向原告交付涉案房屋；3、三被告自2016年7月6日起至实际交付之日止，每月承担房租损失800元。事实和理由：2013年4月29日，张加宏与刘兵红、丁守陶在当涂县太白镇法律服务所的见证下签订《房屋产权转让协议》，约定由原告购买刘兵红、丁守陶从李帮文处受让的拆迁房（当涂县太白镇新龙山家园18栋2单元603室），总房款146000元。在《房屋产权转让协议》中，李帮文作为原房主在协议中签字确认，共同向原告承担房屋权属的保证责任，并共同承担一切法律责任。同年4月30日，原告将协议约定的房款转账支付给刘兵红，同时刘兵红将房屋交付给了原告，原告实际占有该房屋。因涉案房屋产权证暂时不能办理，故在协议中特别约定待房屋具备办理产权证条件时，再办理过户手续。2016年7月6日，原告到涉案房屋开门通风时，发现涉案房屋被李帮文占有，李帮文称因刘兵红没有支付房款，故不愿交出房屋。后原告向当涂县太白镇派出所报警。原告认为三方签订的《房屋产权转让协议》合法有效，依法受法律保护，三被告应当将房屋交给原告。为使原告的合法权益免受侵害，特起诉至贵院，要求依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告认为，如果法院认为张加宏与刘兵红、丁守陶签订的《房屋产权转让协议》不具有物权变动效力，则要求解除合同，三被告返还购房款房款14.6万元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
刘兵红、丁守陶辩称，认可原告的第一项诉求，但其他诉求与其无关。其从李帮文处受让、占有涉案房屋并向李帮文交付了购房款15.6万元。后，其将涉案房屋出让给张加宏，并已经按照合同约定履行了交付房屋的义务。至于涉案房屋被李帮文侵占，与其无关。
李帮文辩称，1、涉案房屋、土地权属及性质不明，对原告的第一项诉求不发表意见。2、其并非张加宏与刘兵红签订的合同当事人，既未收到张加宏交付的房款，也未收到刘兵红交付的房款（尽管其向刘兵红出具了一张15.6万元的收条，但刘兵红未实际给付房款），其不负有交付房屋的义务。3、刘兵红、丁守陶未取得涉案房屋的物权，依法不能转让房屋，进而张加宏也不能取得涉案房屋的物权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
围绕诉讼请求，张加宏向本院递交了如下证据：李帮文与马鞍山市南部沿江承接产业转移新区经济技术发展有限公司签订的《马鞍山市南部沿江承接产业转移新区建设拆迁补偿协议书》复印件一份（该复印件有马鞍山市南部沿江承接产业转移新区经济技术发展有限公司加盖公章确认），李帮文给付的购房收款收据一份；李帮文与刘兵红签订的《房屋转让合同》复印件一份，李帮文向刘兵红出具的房款收条复印件一份；张加宏与刘兵红、丁守陶、李帮文签订的《房屋产权转让协议》一份，张加宏给付刘兵红房款的银行转账凭条一份；当涂县太白派出所出具的接处警情况登记表一份。李帮文向本院提交音频资料（李帮文与张加宏的通话录音）一份，主要内容是：李帮文问张加宏，钱有无支付给刘兵红，付了多少，何时付的。张加宏回答说，在签订协议后，就给付了10万元。然后李帮文责怪张加宏，付钱时为什么不告诉他（指李帮文），刘兵红没有向他（指李帮文）支付房款，而现在刘兵红躲着不见他（指李帮文），且躲避时间已经长达两年之久，张说刘李二人付款的事与其无关，而且你（李帮文）也从未要求我（指张加宏）付款时要告诉你（李帮文）。
本院组织当事人进行了质证。当事人对原告所举证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。张加宏对李帮文所举音频资料不予认可，其质证认为电话录音的受话方不是其本人。本院认为，李帮文有义务证明受话方是张加宏本人，但其未能加以证明，且未在本院指定的期间申请鉴定，因此，本院对该证据不予认定，但从李帮文与受话者的通话中，可以得到如下事实：该通话形成于刘、张签订合同两年后，通话时，张加宏尚占有涉案房屋。
经审理查明：2012年3月7日，因马鞍山市南部沿江承接产业转移集中区建设需要，家住安徽省当涂县太白镇常韦村西李自然村的李帮文户的住房被拆迁。李帮文户被安置于当涂县太白镇新龙山家园18栋2单元603室（下称涉案房屋），并占有该房屋。2013年1月7日，在当涂县太白镇法律服务所的见证下，李帮文与刘兵红签订《房屋转让合同》（以下简称李刘合同），合同主要内容：李帮文将涉案房屋出让给刘兵红，价款15.6万元；合同签订之日，刘兵红一次性付清房款，届时，李帮文将房屋钥匙交给刘兵红；上述购房款履行完毕后，房屋的所有权和使用权归刘兵红所有；李帮文保证产权清晰，在房屋能办理产权登记时，李帮文无条件配合，费用由刘兵红承担。同日，李帮文向刘兵红出具了一张涉案房屋15.6万元的收条。李帮文将涉案房屋交付给了刘兵红。2013年4月29日，在当涂县太白镇法律服务所的见证下，刘兵红及其妻子丁守陶与张加宏订立了《房屋产权转让协议》（以下简称刘张协议），李帮文作为第三方，也参与了该合同的订立。合同主要内容：刘兵红将涉案房屋转让给张加宏，价款14.6万元；本协议签订时一次性付款；刘兵红于本协议签订的同时，将涉案房屋交付给张加宏，该房屋的所有权、使用权归张加宏所有；刘兵红、李帮文保证不得有他人对涉案房屋提出权利主张，否则，刘兵红和李帮文承担一切责任；在国家允许办理房产证后一年内，刘兵红及李帮文应积极配合，否则承担3万元违约金。次日，张加宏通过银行转账的方式向刘兵红支付房款14.6万元，刘兵红将涉案房屋的钥匙交给了张加宏。随后，张加宏更换了锁具。2016年春节后的某一天，李帮文破开锁具进入并实际占有涉案房屋至今。
另查明，涉案房屋属于拆迁安置房，目前尚未办理产权登记手续。
本案的争议焦点是：买卖合同能否引起涉案房屋的物权变动？如不能引起物权变动，因如何处理？
本院认为，一、因合法建造房屋行为设立的物权，自建造行为完成是发生效力。处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。涉案房屋系合法建造用，并依照有关规定安置给李帮文户，因此，李帮文户对涉案房屋享有所有权。但因事实行为设立的不动产物权，在处分时应当要先进行登记，然后才能处分，否则，不能发生物权变动的效力。李帮文在没有对涉案房屋进行登记的情况下，与刘兵红签订房屋转让合同，依法不能发生物权变动的效力；同理，刘张协议也不能发生物权变动效力。二、张加宏、刘兵红、丁守陶、李帮文签订的房屋转让协议符合民法通则第五十五条规定，是合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。张加宏按照合同约定履行了给付14.6万元价款的义务，则刘兵红负有给付房屋的义务，并负有保证房屋无权利瑕疵的义务。尽管刘兵红向张加宏转移了涉案房屋的占有，但因该房屋存在权利瑕疵，导致张加宏无法通过合法途径获得涉案房屋的所有权，张加宏无法实现合同目的。根据合同法第九十四条第四项规定，依法可以解除该合同。合同解除后，张加宏有权要求刘兵红返还其已经支付的房款及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、李帮文作为刘张协议的第三人，应按照合同约定，保证涉案房屋没有权利瑕疵。现因涉案房屋存在权利瑕疵，导致物权不能变动，在此情况下，保证人的责任应当及于恢复原状义务，即李帮文应当对刘兵红所负返还义务承担连带清偿责任。
综上，刘张协议合法有效，因合同目的不能实现，依法可以解除，刘兵红、丁守陶应当返还张加宏房款14.6万元，并自2013年5月1日起至实际归还之日止，按年利率4.35%支付利息，李帮文对刘兵红、丁守陶所负债务承担连带清偿责任。
依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除张加宏与刘兵红、丁守陶、李帮文签订的《房屋产权转让协议》；
二、刘兵红、丁守陶返还张加宏购房款14.6万元，并自2013年5月1日起至实际归还之日止，按年利率4.35%支付利息；
三、李帮文对前款债务负连带清偿责任。
案件受理费3220元，减半收取计1610元，由刘兵红、丁守陶、李帮文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 赵志亮
二〇一六年十月三十一日
书记员 程玉峰
附相关法条
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。