江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7251号原告：黄建鸣，男，1957年10月8日出生，汉族。原告：赵兰平，女，1958年4月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄建鸣（系赵兰平丈夫），自然情况同上。被告：南京云房源软件服务有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路371号。法定代表人：方金成，该公司总经理。委托诉讼代理人：余林河，该公司法务主管。被告：李红霞，女，1965年5月26日出生，汉族。原告黄建鸣、赵兰平与被告南京云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）、李红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建鸣、被告云房源公司委托诉讼代理人余林河、被告李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建鸣、赵兰平向本院提出诉讼请求：履行位于本市鼓楼区建宁路XXX号5幢1102室房屋（以下简称涉案房屋）已满五年的承诺，原告购买过程中产生的个人所得税26000元由两被告承担连带责任。案件审理过程中，经本院释明，两原告将诉讼请求明确为：原告购买涉案房屋过程中产生的个人所得税26000元由两被告承担连带责任。事实和理由：2016年3月26日，经被告云房源公司居间，两原告与被告李红霞签订《Q房网·南京市存量房买卖合同》，合同约定原告承担的税费不包括个人所得税，且交易房产已满五年等等。后原、被告前往南京市房产局办理房屋过户手续，发现需要缴纳26000元的个人所得税。后原、被告就该税费承担问题产生纠纷，原告遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告云房源公司辩称，1.个人所得税与被告云房源公司无关。签订合同时，被告云房源公司已询问被告李红霞房屋所有权证登记为何未满五年，被告李红霞表示因已做过夫妻更名，实际已满五年，原告当时在现场，对此知情，被告云房源公司已尽到审慎义务，未与被告李红霞串通，不存在过错或者过失；2.发现存在个人所得税后，被告云房源公司积极协调买卖双方解决，两次要求办理出件手续，并提出原告先垫付该税费，之后协商或者请法院裁决的方案，但均被被告李红霞拒绝。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李红霞辩称，1.被告李红霞2010年左右购买涉案房屋，但在2013年缴纳契税，办理房屋所有权证。房屋买卖过程中，无人问李红霞房屋是否满五年，只询问是否唯一，被告李红霞也从未提过夫妻更名或者继承问题；2.签订合同时，被告李红霞将房屋所有权证交给被告云房源公司的经办人马德彪，马德彪没看就直接签订合同，事后马德彪也承认这是他的第一单业务。产生纠纷原因为云房源公司员工的经验不足，故该税费应当由云房源公司承担。此外，被告李红霞出售涉案房屋的净得价为349万，任何其他费用与其无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋（建筑面积132.81平方米）原系被告李红霞所有，产权证记载的登记时间为2013年10月28日，来源为买受，被告李红霞陈述房屋系其自开发商处购买的商品房，契税缴纳及办理房屋所有权证时间均为2013年。2016年3月26日，经被告云房源公司居间，原告赵兰平（乙方，买受方）与被告李红霞（甲方，出卖方）签订《Q房网·南京市存量房买卖合同》（以下简称《Q房网买卖合同》），约定被告李红霞将涉案房屋出售给原告赵兰平，房屋价款349万元，签订合同之日支付定金2万元，合同签订之日起7日内支付8万元，上述定金10万元于甲、乙双方交付房款时冲抵房款；过户当天乙方支付260万元，最迟支付时间为2016年5月5日，其中的190万元于2016年4月15日前支付，用于协助甲方办理涉案房屋的解押，乙方于出件当天支付甲方74万元，房屋交付当天支付尾款5万元；甲、乙双方定于甲方拿到全部房款后5个工作日正式交付该房屋，甲方应于2016年6月15日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方不承担税费，349万为净得价，乙方承担的税费为契税、产权登记费等，其中个人所得税一项被划掉；甲方承诺交易房产系其唯一一套住宅，房屋所有权证书满5年，因甲方承诺不实或者不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担等等。当日，三方签订《居间服务合同》，约定被告云房源公司为原告赵兰平、被告李红霞提供居间服务，并办理房屋权属变更登记手续、贷款手续等相关事宜；原告赵兰平向被告云房源公司支付中介费66000元；买卖双方应配合居间活动，应被告云房源公司要求提供交易房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照合同约定及时足额支付居间服务费，且买卖双方应保证提交的材料及签名真实、合法、有效；被告云房源公司应遵守相关法律法规，合法提供居间服务，不得在服务过程中故意提供虚假信息或隐瞒真实情况，若买卖双方任一方要求，被告云房源公司可就交易房屋的交易政策及流程提供咨询服务等等。签订合同当天被告李红霞向其他当事人出示了涉案房屋的所有权证。2016年3月29日，原告黄建鸣、赵兰平再次与被告云房源公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费为64500元，被告云房源公司提供房屋权属调查、使用状况调查、成交价格谈判等服务等等。被告云房源公司及原告黄建鸣、赵兰平表示，中介费实际按2016年3月29日签订的《居间服务合同》履行。当天，原告方（乙方，买方）与被告李红霞（甲方，卖方）、云房源公司（经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），并交南京市房地产市场管理处（以下简称房产局）备案。合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋价款为260万元，其中定金10万元，尾款5万元；2016年3月29日前，乙方支付10万元，2016年5月5日前，支付245万元，交房当天支付5万元；合同生效后30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理手续应当缴纳的税费由乙方承担等等。该合同首部乙方为原告赵兰平，尾部乙方为原告黄建鸣。同日，原、被告在房产局办理了产权过户手续，被告李红霞将涉案房屋产权过户给原告黄建鸣、赵兰平两人。两原告已支付中介费64500元，并向被告李红霞先后支付房款计344万元，被告李红霞已于2016年5月将涉案房屋交付给两原告。在办理出件手续过程中，当事人就个人所得税问题产生纠纷，原告遂诉至本院，请求判如所请。案件审理过程中，原、被告双方已于2016年9月20日办理出件手续，原告黄建鸣、赵兰平二人缴纳了增值税等税费，并代被告李红霞向税务机关缴纳个人所得税26000元。两原告已向被告李红霞支付尾款4万元，尚余1万元尾款未结清。当事人一致表示，《买卖合同》中房屋价款的数额系为了避税，实际按《Q房网买卖合同》中349万元的房屋价款履行。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人对于被告李红霞有无口头承诺涉案房屋“满五唯一”（指房屋所有权证书或契税完税凭证中注明时间中较早的时间距本次交易时间已超过五年，该房屋系出售方目前名下的唯一一套住房）的事实存在争议，原告黄建鸣、赵兰平及被告云房源公司均陈述，被告李红霞曾承诺房屋已满五年；被告李红霞则陈述其从未提及房屋已满五年。鉴于《Q房网买卖合同》中已载明此项内容，并经被告李红霞签字确认，故对被告李红霞曾承诺涉案房屋“满五唯一”的事实，本院依法予以认定。以上事实，有当事人陈述、涉案房屋房产证复印件、《Q房网买卖合同》、《买卖合同》、两份《居间服务合同》、契税发票以及庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。房屋买卖合同是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告李红霞之间系房屋买卖合同关系。原告赵兰平与被告李红霞之间签订的《Q房网买卖合同》，原、被告之间签订的《居间服务合同》以及两原告与云房源公司签订的《居间服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原、被告就涉案房屋买卖签订了《Q房网买卖合同》及《买卖合同》两份合同，由于《买卖合同》签订在后，故两份合同不一致的内容应以后一份合同即《买卖合同》为准，而《买卖合同》中关于房屋价款的约定系为逃避纳税所订立，依法应属无效，该条款无效不影响其他合同条款的效力。当事人亦应按约全面履行自己的合同义务。关于被告李红霞是否存在违约行为以及承担违约责任的问题。本案的争议焦点为涉案房屋在交易过户时未达到“满五唯一”产生的税费应由何方承担。对于“满五唯一”的约定，因《买卖合同》未写明，故应参照《Q房网买卖合同》的约定处理。《Q房网买卖合同》中明确约定，被告李红霞保证涉案房屋产权证满五年且买受方不承担个人所得税，并作出“因甲方承诺不实或者不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担”的承诺。但合同实际履行过程中因涉案房屋未满五年，原告方已实际支付个人所得税26000元，被告李红霞的行为违反了上述合同约定，并客观上造成原告方的损失，故应按照《Q房网买卖合同》的约定对此承担相应的违约责任。现原告方请求被告李红霞承担26000元税费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告云房源公司是否承担连带责任的问题。被告云房源公司作为专业的经纪机构，具备相应的专业知识，除向买卖双方报告订立合同机会外，亦应对合同标的进行严格审查，并为买卖双方提供相关的房屋年限、税费等专业知识及政策的咨询。但被告李红霞与原告方之间系房屋买卖合同关系，被告云房源公司与原告方及被告李红霞之间系居间合同关系，不属同一法律关系，故原告方请求被告云房源公司对被告李红霞的违约责任承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告李红霞承担违约责任后，如认为被告云房源公司在履行居间合同过程中存在违约行为，可另行依法处理。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李红霞于判决生效之日起十日内一次性给付原告黄建鸣、赵兰平26000元；二、驳回原告黄建鸣、赵兰平的其他诉讼请求。如被告李红霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由被告李红霞负担（两原告已预交，被告李红霞在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  邢珊珊二〇一六年十月二十七日见习书记员  李雅文