湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初343号原告张柏华，男，1965年8月4日出生，汉族。原告朱轶琳，女，1977年4月27日出生，汉族。委托代理人莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。委托代理人阳希妍，湖南莫彬彬律师事务所实习律师。被告衡阳市明仁拍卖有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区公路康桥花苑写字楼701室。法定代表人李俊彦，该公司总经理。委托代理人肖蒇，湖南居安律师事务所律师。第三人衡阳县人民政府，住所地：湖南省衡阳县西渡镇新正街19号。法定代表人孙鹏伟，该县县长。委托代理人欧阳铭富，湖南蒸阳律师事务所律师。原告张柏华、朱轶琳为与被告衡阳市明仁拍卖有限公司（以下简称明仁拍卖公司）、第三人衡阳县人民政府（以下简称衡阳县政府）拍卖合同纠纷一案，于2016年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日对本案公开开庭进行了审理。原告张柏华、朱轶琳委托代理人莫彬彬、阳希妍，被告明仁拍卖公司委托代理人肖蒇，第三人衡阳县政府委托代理人欧阳铭富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柏华、朱轶琳诉称，2014年9月26日，被告受第三人下属部门衡阳县改制办资产处置部的委托，对外公告拍卖“衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面”，原告以6100000元的价款拍的该标的物，并依约支付了6100000元㎡的拍卖款及305000元的拍卖佣金。但因该标的物部分建筑为违法建筑，原告无法就拍卖标的办理产权过户手续。原告认为，被告的行为违法了《房地产管理法》三十八条之规定，原、被告签订的属无效合同，被告依据该合同取得的6100000元拍卖款及拍卖佣金305000元应予返还。第三人明知拍卖物有瑕疵，应承担损失赔偿责任。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、原、被告签订的《拍卖成交确认书》无效；2、被告明仁拍卖公司、第三人衡阳县政府返还原告拍卖款6100000元，并自2014年10月21日按月息1%的标准支付原告至返还之日间的利息损失；3、被告返还原告拍卖佣金305000元；4、本案诉讼费用由被告、第三人承担。第一次庭审结束后，本院认为涉案《拍卖成交确认书》合法有效，故根据《最高人民法院关于民事诉讼若干规定》第三十五条之规定，向原告释明是否变更诉讼请求，原告变更诉讼请求为：若法院认定合同有效，请求判决被告以拍卖款6100000元为本金，按照银行贷款利率的标准赔偿原告逾期办证损失。为支持其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：1、拍卖简介、拍卖公告，拟证明被告受第三人委托，对衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面进行拍卖的事实；2、拍卖成交确认书，拟证明原告通过拍卖程序以6100000元的价格竞得衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面的事实；3、转账凭证，拟证明原告已经付清6100000元拍卖款，但被告未办理产权过户登记构成违约的事实；4、借据及银行流水，拟证明原告所附的拍卖款系通过民间借贷方式融资，因被告及第三人逾期办证，致使原告无法以涉案拍卖物向银行抵押贷款，造成原告融资利息损失。对原告提供的上述证据，经庭审质证，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告拍卖的房屋与原告取得的房屋面积一致，有房产部门的权利证书为据；对证据3的转账凭证无异议，对证明目的有异议，认为被告尚欠原告拍卖款及佣金220000元；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为借款时间与拍卖款交付时间不一致，且原告未提供证据证明其已经实际交付了融资利息。第三人对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，第三人委托被告拍卖的标的物为113.99㎡，只要原告积极去房产部门，可以办理相应的产权过户手续，第三人于2016年5月份向被告下达了催收函、过户通知，要求原告交齐尚欠的220000元拍卖款（拍卖佣金后），办理过户手续，但原告尚未交纳尚欠的拍卖款；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为借款时间与拍卖款交付时间不一致，且原告未提供证据证明其已经实际交付了融资利息。被告明仁拍卖公司辩称，原告没有提供证据证明涉案《拍卖成交确认书》为无效合同，被告拍卖的涉案房屋已经依法取得了相应的产权证书，《房地产管理法》三十八条属管理性规定，不属于合同无效的事由；涉案拍卖合同已经履行完毕，不应返还拍卖款、拍卖佣金；原告未交清拍卖款，已构成违约。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告明仁拍卖公司为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：1、委托拍卖合同、拍卖公告及编号为蒸房权证字第050498**号的房屋产权证书，拟证明（1）被告接受衡阳县国有（集体）企业改制领导小组办公室资产处置部份委托，对涉案标的进行拍卖；（2）拍卖公告已明确载明拍卖为现状拍卖，拍卖公司不对标的物可能存在的瑕疵承担任何责任；（3）原告取得的房屋产权面积与拍卖公告载明的面积一致。2、竞买协议、出资证明、拍卖成交确认书及（2016）湘衡县证字第560号公证书，拟证明（1）根据竞买协议、拍卖成交确认书的约定，原告拍卖时已经了解标的物现状；（2）拍卖过程经衡阳县公正，过程合法；3、编号为（2016）湘衡县字第402号公证书及附件（催收函、关于办理改制企业拍卖资产的函、EMS快递单、邮寄发票、现场照片、工作记录），拟证明（1）原告在竞得标的物后，尚欠被告220000元拍卖款，已构成违约；第三人已通知原告办理产权过户手续，但原告未予办理。对被告提供的上述证据，经庭审质证，原告对证据1中的拍卖合同、拍卖公告的关联性有异议，认为该合同系被告与第三人签订，与原告没有关联性，且该合同可证明被告与第三人恶意串通，拍卖未取得产权证书的标的物，对证据1中的产权证书的合法性、关联性有异议，认为拍卖时第三人并未取得产权证书，该权利证书是后来初次办理；对证据2竞买协议的真实性无异议，对关联性有异议，对证据2中的拍卖成交确认书、公证书的合法性有异议；对证据3的真实性有异议，认为原告未收到该公证书。第三人对被告提供的3份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人衡阳县政府述称，第三人委托被告拍卖涉案标的物程序合法，没有瑕疵；原告尚欠拍卖款220000元，已构成违约；原告诉称不能办理产权过户手续与事实不符，第三人已多次催收原告积极办理相应登记，原告怠于行使权利，才未办理产权登记。第三人衡阳县政府对其述称主张，向本院提供了以下证据：1、蒸国用（2014）第061976号土地使用权证；2、编号为蒸房权证字第050498**号房产证书；证据1、2拟共同证明涉案拍卖标的为案外人衡阳县饮食服务公司；3、租赁合同补充协议，拟证明案外人衡阳县饮食服务公司已经将标的物转移原告占有的事实；4、关于办理衡阳县饮食服务公司拍卖资产部分过户登记的通知，拟证明衡阳县国有（集体）产权制度改革领导小组已经通知相关职能部门办理案外人衡阳县饮食服务公司部分建筑产权变更登记的事实；5、编号为（2016）湘衡县字第402号公证书及附件（催收函、关于办理改制企业拍卖资产的函、EMS快递单、邮寄发票、现场照片），拟证明第三人催收原告对拍卖取得的建筑物办理产权变更登记的事实。对第三人提供的上述证据，经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为产权证书不能反映原告竞买的标的物的面积；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为拍卖时第三人并未取得产权证书，权利证书是事后登记取得的；对证据3的真实性无异议，认为证据3可证明案外人饮食服务公司的权利义务一并转让给原告，其中包括案外人饮食服务公司应退还给原告的租房押金220000元，原告有权行使抵销权，将该押金抵充原告尚欠的220000元拍卖款；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该通知中载明的可进行产权变更登记的门面中没有原告拍卖取得的产权；对证据5的真实性有异议，认为原告未收到催收函。被告对第三人提供的5份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对原告提供的3份证据，经庭审质证，本院认为，证据1拍卖简介、公告可证明第三人委托被告对衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面进行拍卖的事实；证据2可证明原告已经以6100000元的拍卖价款竞得上述拍卖标的物的事实，以及拍卖双方的权利义务；证据3可证明原告已经支付被告6185000元拍卖款（含拍卖佣金）的事实，上述3份证据来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。证据4的借款时间与拍卖款交付时间不印证，且原告未提供证据证明其已经实际交付了融资利息，故该证据不能作为本案的定案依据。对被告提供的3份证据，经庭审质证，本院认为，被告提供的证据1中的委托拍卖合同系被告与衡阳县国有（集体）企业改制领导小组办公室签订，原告非合同相对人，故该份证据与本案待证事实缺乏关联，不能作为本案的定案依据；证据1中的拍卖公告同原告提供的拍卖公告，可作为本案的依据；证据1中的房屋所有权证书可证明案外人衡阳县饮食服务有限公司已于2016年5月17日取得产权证的事实，该份证据可作为本案的定案依据。证据2中的竞买协议、出资证明、拍卖成交确认书系被告与原告就拍卖双方的权利义务的约定，（2016）湘衡县证字第560号公证书经衡阳县公证处公证，故证据2来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。证据3编号为（2016）湘衡县字第402号公证书及附件可证明被告及第三人实施了向原告催收尚欠的拍卖款220000元的行为，但该快件为案外人代签，原告本人是否收到快件尚不明确，故该证据与本案待证事实是否具备关联性尚不确定，不能作为本案的定案依据。对第三人提供的5份证据，经庭审质证，本院认为，第三人提供的证据1可证明案外人衡阳县饮食服务公司于2014年8月5日取得该划拨用地土地使用权的事实；证据2可证明衡阳县饮食服务有限公司是涉案拍卖标的所有权人的事实；证据3房屋租赁合同协议可证明原告与案外人衡阳县饮食服务有限公司签订了合同，约定了双方权利义务的事实，上述3份证据来源形式合法、内容客观真实、与本案待证实是相关联，可以作为本案的定案依据。证据4所载的可进行变更登记的门面不包含原告拍卖竞得的标的，证据5与同被告提供的证据3相同，故该2份证据与本案待证实是缺乏关联，不能作为本案的定案依据。经审理查明，因企业改制的需要，2014年10月21日，经衡阳县国有（集体）企业改制办委托，被告明仁拍卖公司对案外人衡阳县饮食服务有限公司位于衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面进行拍卖，原告张柏华、朱轶琳以6100000元的价格竞得该拍卖标的物，该价格不含拍卖佣金305000元。为此，原、被告签订《拍卖成交确认书》，约定原告应在拍卖成交之日起30个工作日内，将拍卖成交款及税费转账缴至衡阳县改制办资产处置部改制专户，并应在3个工作日内向拍卖人支付拍卖佣金；原告交清拍卖款及拍卖佣金后，由委托人与买受人在一个月内办理标的物转移手续；原告交清全部成交价款后，由衡阳县国有（集体）企业改制办、第三人衡阳县饮食服务有限公司向原告出具过户文件及相关资料，买受人凭相关缴费凭证及文件到房地、国土部门自行办理过户手续。2014年10月20日，原告向被告明仁拍卖公司转账交付3000000元，同年12月2日，原告向衡阳县改制办资产处置部改制专户交纳3185000元，合计6185000元，尚欠拍卖款（拍卖佣金）220000元。另查明，衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面在拍卖前原由案外人衡阳县饮食服务有限公司出租给案外人肖志伟，并向案外人肖志伟收取了220000元房屋押金，2015年1月16日，被告将房屋交付二原告使用后，二原告与案外人衡阳县饮食服务有限公司、肖志伟签订《租赁合同补充协议》，约定自2015年1月1日起，衡阳县饮食服务有限公司将其根据原租赁合同对案外人肖志伟享有的权利及承担的义务转移给原告，直至原租赁合同到期，原租赁合同约定的租赁期限、租金、押金等各项条款不变，租赁期间内由案外人肖志伟直接向二原告支付租金。该合同签订后，原告实际占有了涉案拍卖标的，并向案外人收取了租金。该《租赁合同补充协议》签订后，案外人衡阳县饮食服务有限公司将所收肖志伟的押金收据交付给原告，未直接向原告退还220000元押金。再查明，拍卖时，案外人衡阳县饮食服务有限公司只取得了衡阳县新正街58号东风饭店一层（101）113.99㎡门面的土地使用权证书，未取得房屋所有权证书。2016年5月17日（本案受理后），原告取得了房屋产权证书（产权证号证房权证字第050498**号）。2016年5月30日，第三人已通过书面方式要求原告办理所拍卖房屋的产权过户手续。本院认为，本案为拍卖合同纠纷。根据庭审查明的事实及原、被告双方提供的证据，涉案争议焦点为原、被告签订的《拍卖成交确认书》的合同效力及被告、第三人是否违约的问题。本院认为，《拍卖成交确认书》合法有效，理由如下：其一，虽然拍卖时案外人衡阳县饮食服务公司未取得拍卖标的物的法定所有权，拍卖标的存在瑕疵，但其事后办理了产权证书，对瑕疵进行补正，取得了对标的物的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，《拍卖成交确认书》合法有效；其二，《城市房地产管理法》第三十八条立意是解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，限制权利人的不明房地产转让，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而并非禁止交易或限制合同自由，故为管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，不能作为合同无效的依据。因合同合法有效，故原告请求被告返还拍卖款本息及拍卖佣金，无事实及法律依据，应予驳回。对于原告变更诉讼请求后主张的违约损失问题，本院不予支持，理由为：经庭审查实，《拍卖成交确认书》对双方互负的履行义务约定了先后履行顺序，即原告须先交清拍卖款及拍卖佣金后，由被告协助办理产权变更手续，原告尚欠被告及第三人220000元拍卖佣金，违约在先，被告及第三人有权拒绝原告的产权变更要求。原告主张可以被告及第三人尚欠的220000元的房屋押金向其行使抵消权，抵销尚欠的拍卖款，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，抵销行使必须以同一当事人双方互负到期债务为前提，而本案中《租赁合同补充协议》合同相对方为原告与案外人衡阳县饮食服务有限公司，对原告负有返还押金的责任主体为案外人衡阳县饮食服务有限公司，而非被告或第三人；即便案涉产权证书是事后取得，因原告已实际占有了拍卖标的并出租后收取了租房租金，原告未提供证据证明被告迟延办理产权证书而给原告造成损失；对于原告主张的因原告交付拍卖款的资金来源主要为民间融资，因所拍房屋没有产权证书致使原告无法以该房屋向银行抵押贷款，给原告造成了融资利息损失问题，本院认为法律规定的违约损失主要为可得利益损失，原告诉请的该损失不属于可得利益损失的范畴，且原告向本院提供的证明其融资的证据主要为借款合同及银行交易流水，从借款合同来看，借款时间为2014年7月9日，与涉案竞买协议、拍卖成交确认书及交付拍卖款的时间不相印证，原告也没有提供证据证明交付了融资利息，从银行交易流水来看，原告于2014年7月10日收到该笔借款后，次日便消费该笔2300000元借款，故原告主张该借款系用于交付涉案拍卖款无事实依据。综上所述，原告的诉请无事实与法律依据，应予驳回。关于本案的民事责任，涉案拍卖标的物的产权证书确系本案起诉后取得，故造成本案纠纷的主要原因在被告及第三人，从公平原则出发，本案的诉讼费应由被告及第三人负担。据此，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张柏华、朱轶琳的诉讼请求。本案诉讼费56635元，由被告衡阳市明仁拍卖有限公司、第三人衡阳县人民政府共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 肖 军代理审判员 熊 艳人民陪审员 范召富二〇一七年三月二十七日代理书记员 刘 锴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或附期限。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所有依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。