上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8838号
上诉人(原审原告)：马晨杰，男，1970年8月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人(原审原告)：华蕾，女，1972年11月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：钱尚蓓，女，1948年10月8日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：李自力，上海申浩律师事务所律师。
上诉人马晨杰、华蕾因与被上诉人钱尚蓓返还原物纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初8379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马晨杰、华蕾上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持马晨杰、华蕾的诉讼请求。事实和理由：钱尚蓓将上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给马晨杰、华蕾，且马晨杰与华蕾也已取得涉案房屋产权。钱尚蓓未按照房屋买卖合同之约定将房屋交付马晨杰与华蕾，并仍在继续收取涉案房屋租客的租金。而房屋租金属于孳息，应归房屋所有权人享有。
钱尚蓓辩称：不同意马晨杰、华蕾的上诉请求。钱尚蓓与案外人签订涉案房屋租赁合同是在签订房屋买卖合同之前。2016年6月27日，就钱尚蓓未按合同约定交付房屋，上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初5462号案件作出判决，判决钱尚蓓按照每日人民币(以下币种均为人民币)400元的标准支付违约金。若将此折算月租金为12,000元，远高于钱尚蓓与案外人订立的租金标准。马晨杰与华蕾只能选择违约金或租金赔偿，而不能两者都主张。
马晨杰、华蕾向一审法院起诉请求：钱尚蓓向马晨杰、华蕾支付已收取的自2016年1月1日起至2016年6月24日止的房屋租金43,306.45元。
一审法院认定事实：2015年11月6日，马晨杰与华蕾(买受人)与钱尚蓓(并代案外人金某2)、案外人金某1(卖售人)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定卖售人将涉案房屋以4,850,000元的价格转让给买受人；卖售人于2015年12月31日前腾出房屋并通知买受人进行验收交接，买受人应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；卖售人未按上述约定期限交接房地产的，应向买受人支付违约金，违约金按买受人已付款的日万分之三计算，自卖售人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。同日，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》，其中第一条约定涉案房屋总成交价为5,630,000元，其中合同价为4,850,000元，剩余780,000元为搬迁及固定装修设施补贴费；第四条约定：鉴于该房地产内已设定租赁关系，在双方办理完结交房手续前，卖售人应与该房地产内的承租人解除该租赁合同并办妥相关事宜；第六条约定如有一方未按本协议约定履行上述条款的，则属违约，分别按照《上海市房地产买卖合同》的相关条款追究违约责任。
合同签订后，马晨杰与华蕾支付房款5,570,000元。2015年12月16日，马晨杰与华蕾取得涉案房屋所有权证。
钱尚蓓与案外人阮某某于2013年12月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定钱尚蓓将涉案房屋出租给阮某某使用，租赁期限自2013年12月25日至2016年12月24日，月租金为7,500元。
2016年3月2日，马晨杰、华蕾以逾期交房为由向法院起诉金某2、钱尚蓓、金某1【案号为(2016)沪0101民初5462号】，要求法院判令：1.钱尚蓓等将涉案房屋交付给马晨杰与华蕾；2、钱尚蓓等支付马晨杰与华蕾自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，以已付房款5,570,000元为基准，按日万分之三计算；3、钱尚蓓等支付马晨杰与华蕾自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的赔偿金，以马晨杰与华蕾已支付的搬迁及固定装修设施补贴费780,000元为基准，按年利率6%计算。法院依法追加阮某某作为第三人参加诉讼，并于2016年6月27日作出判决，认为：钱尚蓓等未按约交付，属违约；鉴于该房屋在被买卖前已被出租给第三人使用，且马晨杰、华蕾在签订房屋买卖合同时明知该房屋上存在租赁关系，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故马晨杰与华蕾要求钱尚蓓等即刻交付涉案房屋，法院难以支持；马晨杰与华蕾应在钱尚蓓与阮某某的租赁合同关系终止后，再行主张交付房屋。钱尚蓓等未按合同约定交付马晨杰与华蕾房屋，应当承担相应的违约责任，双方约定的违约金的金额过分高于造成的损失，法院综合考虑合同履行情况、当事人的主观过错程度等因素依法予以调整。马晨杰与华蕾要求钱尚蓓另外再行支付赔偿金无合同及法律依据，法院难以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、金某2、钱尚蓓、金某1应在判决生效之日起十五日内支付马晨杰、华蕾逾期交付房屋的违约金，按每日人民币400元计算，自2016年1月1日起支付至实际交付房屋之日止；二、驳回马晨杰、华蕾的其它诉讼请求。后该判决生效，金某2、钱尚蓓、金某1支付马晨杰、华蕾违约金97,600元(付至2016年8月31日)；2016年8月31日，马晨杰、华蕾取得涉案房屋。
本案诉讼中，双方当事人均确认，阮某某支付给钱尚蓓涉案房屋租金至2016年6月24日。
一审法院认为，租金属于法定孳息的范畴。根据法律规定，法定孳息的归属，当事人有约定的，按照约定处理；没有约定或约定不明确的，按照交易习惯处理。本案中，钱尚蓓为涉案房屋原所有权人之一，其在涉案房屋出售给马晨杰与华蕾前，与案外人订立房屋租赁合同；而马晨杰、华蕾与钱尚蓓、案外人金某2、金某1签订的《房地产买卖合同之补充协议》中约定，涉案房屋办理交接前，钱尚蓓、金某2、金某1应解除与承租人就涉案房屋建立的房屋租赁合同关系。根据该约定，马晨杰与华蕾不参与钱尚蓓与案外人的房屋租赁合同关系，故租金的收取也与马晨杰、华蕾无关。就钱尚蓓、金某2、金某1逾期交付房屋所应对马晨杰与华蕾承担的违约责任，法院已在(2016)沪0101民初5462号案件民事判决书中予以判明。故现马晨杰与华蕾要求钱尚蓓返还租金的请求，法院难以支持。判决：驳回马晨杰、华蕾的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人在取得涉案房屋所有权后，因被上诉人未按约交付房屋，致上诉人不能行使占有、使用、收益的权能，被上诉人对此应当承担相应责任。如被上诉人按约交付，上诉人则可自用或对外出租获取租金。上诉人未能收取到相应租金，实际是遭受损失的。由于上诉人在前案中就被上诉人未能按约交房主张违约金，该违约金数额足以弥补上诉人的损失，上诉人再行向被上诉人主张租金收益，显然缺乏法律依据，对其诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币883元，由上诉人马晨杰、华蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十月三十日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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