北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第01222号
原告北京市雅视眼镜公司，住所地北京市通州区新华东街274-276号。
法定代表人林发钏，总经理。
委托代理人黄选雷，男，1974年5月28日出生，北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心负责人。
委托代理人桂俊红，北京安朗律师事务所律师。
原告北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心，住所地北京市怀柔区青春路13号。
负责人黄选雷，经理。
委托代理人桂俊红，北京安朗律师事务所律师。
被告北京仁和通科工贸有限责任公司，住所地北京市怀柔区开放路金台园1号。
法定代表人李玉江，董事长。
委托代理人邓少东，北京邓少东律师事务所律师。
第三人北京市怀柔区老干部局，住所地北京市怀柔区青春路13号。
法定代表人黄晓燕，局长。
委托代理人王旭，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。
第三人北京市怀柔区老干部活动站，住所地北京市怀柔区青春路13号。
法定代表人黄晓燕，局长。
委托代理人王旭，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。
原告北京市雅视眼镜公司（以下简称雅视公司）、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心（以下简称雅视矫正中心）与被告北京仁和通科工贸有限责任公司（以下简称仁和通公司）、第三人北京市怀柔区老干部局（以下简称老干部局）、北京市怀柔区老干部活动站（以下简称老干部活动站）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许英独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告雅视公司委托代理人、雅视矫正中心及其委托代理人，被告仁和通公司委托代理人，第三人老干部局及老干部活动站委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雅视公司、雅视矫正中心诉称，被告仁和通公司与第三人老干部活动站于2006年5月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定老干部活动站将怀柔区青春路13号房屋租给被告使用，租赁期限自2006年5月1日至2016年4月30日，房屋实际产权人为第三人老干部局。被告仁和通公司租赁房屋后，于2007年1月30日与原告签订《房屋租赁合同》，被告将青春路13号一层建筑面积为169平方米的房屋转租给原告，双方在合同中约定：租赁期限为9年，自2007年1月31日至2016年1月30日；房屋租金前4年为每年26万元，自第5年起每年租金为27万元；原告需付押金1万元。《房屋租赁合同》第三条第4项约定：如需提前解除合同的必须提前2个月通知对方，如单方原因至合同不能履行，违约方需承担违约责任，违约金为1年房屋租金。上述房屋租赁合同签订后，原告分支机构雅视矫正中心便一直在此处实际经营。2013年4月，怀柔区青春路13号所在地因青春广场建设面临搬迁，原告多次与被告就搬迁补偿问题进行协商，但未能达成一致。2013年7月25日，在原告不知情的情况下，被告及第三人老干部活动站、北京怀胜城市建设开发有限公司共同将怀柔区青春路13号雅视矫正中心门店拆毁，造成店内货物、办公用品、装修、仪器等均毁损，给原告造成巨大经济损失，且雅视矫正中心至今未能营业。故起诉至法院，要求：一、解除原被告于2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还原告房屋租金押金1万元、房租费4500元；三、被告赔偿原告货物损失、装修残值损失、营业损失90万元（其中货物损失7万元、装修残值损失48万元、搬迁费用及员工安置费用等营业损失35万元）；四、被告支付违约金27万元。
被告仁和通公司辩称，同意原告第1项诉讼请求；不同意原告第2项至第5项诉讼请求。原被告之间的租赁合同不能履行是因为政府拆迁行为造成的，作为被告没有能力阻止拆迁。故，被告公司不履行合同是被动的且无法抗拒的，原告要求被告公司承担违约责任缺乏事实依据。被告公司同意按照每平米1200元的标准对原告给予一定补偿，并表示该标准亦系政府补给被告96万元的标准。
第三人老干部局、老干部活动站述称，第一，雅视矫正中心没有原告主体资格，矫正中心与被告和第三人之间均没有房屋租赁关系。第二，老干部局和原告不存在租赁关系，不应作为本案第三人。根据合同的相对性，原告只能向对方的合同当事人主张权利。活动站将房屋租赁给被告并允许其转租，并不代表需要承担转租的责任。活动站和矫正中心没有任何关系。第三，因房屋使用的土地是政府划拨土地，现已被政府收回，活动站在2013年3月前亦进行相应的通知，并解除了相应的合同，也支付了被告仁和通公司补偿款，补偿款中已经考虑到次承租人的相关补偿费用。所以原告应向被告仁和通公司主张权利，不应将我们列为第三人。第四，原告诉讼请求中要求的赔偿没有任何依据。原告要求的押金和房租费应向被告公司主张。
经审理查明，第三人老干部局同意将其名下的位于怀柔区青春路13号楼房交给第三人老干部活动站对外出租。2006年5月1日，老干部活动站与被告仁和通公司签订《房屋租赁合同》约定：仁和通公司承租怀柔区青春路13号.厢楼一层楼房工商业门脸（使用面积为380平方米）和二层、三层（北半部）（楼房北侧与媛媛面馆之间由仁和通公司办理审批手续和投资筹建的，使用面积为77.65平方米的平房，使用权归仁和通公司，使用期为10年，不计租金，使用期结束后房产归老干部活动站）；租赁期限为10年，自2006年5月1日至2016年4月30日；年租金为14万元。被告仁和通公司承租上述房屋后将部分房屋转租他人，其中就包括本案原告雅视公司。雅视公司与仁和通公司于2007年1月31日签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地点位于怀柔区青春路13号一层，建筑面积为169平方米。二、租赁期限为9年，自2007年1月31日至2016年1月30日；前四年租金为每年26万元，自第五年开始每年租金为27万元；租金每半年交付一次，第一年另付押金1万元，租房终止，仁和通公司验收无误后将押金退还给雅视公司；雅视公司按房屋使用用途进行精装修，费用由雅视公司承担。三、无论在任何情况下，雅视公司不能将押金转为房租；在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需要提前解除合同的，必须提前2个月通知对方，方可解除合同。如因单方原因致使合同不能履行，违约方承担违约责任，违约金为一年房屋租金。合同签订后，原告雅视公司将上述地点交由其分支机构，即原告雅视矫正中心经营眼镜销售等业务。原告向被告交纳房屋租金至2013年7月31日。2013年年初，怀柔区政府欲将划拨给第三人老干部局使用的青春路13号楼房收回并进行拆除、改造。在此基础上，第三人老干部活动站于2013年1月28日口头通知被告仁和通公司解除《房屋租赁合同》，并于同年4月3日向仁和通公司送达了关于解除《房屋租赁合同》的书面通知。2013年6月3日，被告仁和通公司在原告雅视矫正中心门店门口张贴《关于腾退租赁房屋的通知》，要求雅视公司在2013年7月3日前将店内商品等物品搬离租赁地。2013年7月3日，第三人老干部活动站（甲方）与被告仁和通公司（乙方）签订书面解除《房屋租赁合同》协议书，约定：”1、甲乙双方于2013年6月30日解除《房屋租赁合同》。2、甲方应向乙方支付因解除《房屋租赁合同》所产生的全部损害赔偿款（包括但不限于装修残值损失、经营性收益损失、违约金等乙方因解除《房屋租赁合同》所产生的全部损失和赔偿）人民币共计96万元，自乙方及乙方转租商户（包括但不限于北京秀文诊所、崔文新、北京市雅视眼镜公司）全部腾退完毕之日起7个工作日内支付完毕）。3、乙方应于2013年7月4日前将所承租房屋（包括乙方自行使用的房屋及乙方转租的房屋）腾退完毕，并与甲方办理交接手续。否则，每逾期一日向甲方支付违约金1000元，甲方有权从本协议第2条应付款中直接扣除......”。2013年7月25日，包括本案所涉房屋在内的青春路13号楼全部拆除完毕。2013年8月26日，被告仁和通公司收到解除房屋租赁合同的赔偿款96万元，并将其中部分支付给另外两家次承租人-
北京秀文诊所和崔文新作为停业等损失补偿。2014年1月，原告持诉称理由及请求起诉至法院。本案在审理过程中，被告仁和通公司同意以每平方米1200元的标准给原告进行补偿，并表示该标准实为政府对被告96万元的补偿标准，被告亦按此标准对另外两家转租商户-
北京秀文诊所和崔文新进行了补偿；第三人老干部局及老干部活动站则认为，与原告存在租赁关系的相对方系被告仁和通公司，而并非老干部局和老干部活动站，故原告起诉上述二个单位缺乏事实及法律依据。
原告对其主张出示下列证据：
1、《房屋租赁合同》、押金收据、房租收据，原告证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同解除后，被告应退还原告押金、租金并支付违约金。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但因解除合同并非被告违约，故对证明支付违约金的主张不予认可；第三人认为对证据的真实性无法确认，且与第三人无关。
2、企业登记，原告证明第三人主体适格。经质证，被告及第三人均对真实性无异议，但对证明目的不予认可。
3、装修工程合约、矫正中心经营场所照片、视频，证明原告于2012年3月4日对本案所涉租赁房屋进行了装修，被告应对原告装修损失进行赔偿。经质证，被告及第三人均以不知情为由对真实性不予认可，均表示原告在明知拆迁情况下仍进行装修属于扩大损失。此外，被告及第三人均表示原告雅视公司提供的照片恰恰印证了租赁房屋内的柜台上已无物品，不存在货物损失的问题。
4、深圳柏琪眼镜公司出货单及发票、北京睿视美商贸公司发票、电子银行交易回单及出库单，证明原告雅视矫正中心经营状态好，营业额高，大量货物在店内，因拆迁造成货物损失。经质证，被告及第三人均对真实性不认可，均认为不能证明货物存放在怀柔矫正中心店铺内。因为很多发票主体是通州区的雅视公司。
5、电子缴税付款凭证、纳税申报表、员工情况及社保缴纳记录，证明怀柔店纳税情况、因拆迁造成的员工安置费用等损失。经质证，被告及第三人对证据的关联性不予认可，认为纳税主体是通州雅视公司，不能证明是雅视矫正中心损失情况。
6、光盘，证明门脸房拆除情况，拆除时未进行物品清点，造成原告停业损失巨大。经质证，被告及第三人对证明目的均不予认可。
7、出庭证人钱扬兵证言，原告用以证明装修花费。钱×证明原告眼镜店进行的二次装修工程均由钱扬兵承包，2007年装修费20余万元，2012年装修费40余万元。因二次装修间隔5年，人工费、材料费的上涨，以及部分装修材质的变化是造成二次装修价格差异的原因。现工程款尚未结清。经质证，被告否认证人证言的真实性，否认对第二次装修知情，同时表示即使存在第二次装修也是原告经营的需要；第三人对证据的真实性不予认可，指出证人与原告之间存在利害关系，且表示原告第二次的自行装修属于经营风险。
8、卷帘门票据、LED材料款、美的嵌入式空调票据、玻璃款、装修效果图，原告以证据7和证据8证明其装修损失。经质证，被告及第三人对证据的真实性均不予认可。
9、北京市公安局怀柔分局龙山派出所出具的工作说明、光盘、光盘截图照片，证明2013年7月25日原告所租门店被拆时柜台内被毁损的物品。经质证，被告对光盘的真实性没有异议，但认为系由拆迁公司造成的，与被告无关；第三人对证据的关联性提出异议，认为所有行为系拆迁公司造成的，与被告和第三人无关。且，原告在早知道拆迁腾退的前提下仍不全部搬离，属于原告扩大损失。
被告对其主张出示下列证据：
1、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，证明被告与第三人之间的租赁关系。经质证，原告对证据的真实性无异议。
2、关于解除《房屋租赁合同》的通知，证明第三人老干部活动站提前与被告仁和通公司解除了房屋租赁合同，被告亦已将相关情况通知原告。经质证，原告对真实性无异议，但否认证明目的，否认收到通知。
3、关于”腾退通知”的照片一组，证明因原告拒绝签字，被告拍照作证。经质证，原告对真实性有异议。
4、《关于公司搬迁有关情况申请说明》，证明原告早已接到过被告要求其搬迁的通知，且就补偿问题给被告书面回复。该《申请说明》未加盖雅视公司公章，落款日期为2013年3月22日。具体内容为：”北京仁和通科工贸有限责任公司：贵公司于2013年3月6日送发我公司《关于要求我公司搬迁的通知》收悉。......贵公司通知中要求我公司于2013年5月1日前搬迁完毕，从目前情况看有一定难度，现将具体情况说明如下：”一、关于《房屋租赁合同》提前解除补偿问题。2007年1月31日与贵公司签订的《房租租赁合同》中租赁期限为9年，时间为2007年1月31日至2016年1月31日，目前距合同到期尚差2年多时间，虽然是政府拆迁行为，但请贵公司根据《房屋租赁合同》中第三款第四条约定内容商谈提前解除合同补偿事项。二、关于停业和搬迁损失补偿问题。我公司属于持照经营的合法纳税企业，虽然是政府拆迁，但也是依法合理拆迁，拆迁法有明确规定，对受损人及企业在拆迁前要依相关程序进行受损评估并协商受损补偿事宜。目前，对我公司没有任何评估和受损补偿商谈工作，所以根据贵公司通知中规定的搬迁时间认为不妥。为此，申请贵公司与拆迁方联系对我公司停业、装修费用等项目补偿事宜及时进行评估商谈。待上诉事宜商谈后，我公司及时搬迁，否则无法依贵公司通知时间完成搬迁。”经质证，原告雅视公司对真实性有异议。
5、解除租赁合同协议书，证明第三人给被告公司补偿的数额和按经营面积计算的补偿标准。经质证，原告对真实性无异议，但不认可证明目的。
第三人对被告出示的上述证据均无异议。
第三人对其主张出示下列证据：
1、被告与第三人签订的房屋租赁合同，证明第三人与被告之间存在租赁关系，与原告没有租赁关系。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。
2、解除租赁合同协议及被告公司的收款凭证，证明第三人与被告之间的房屋租赁关系已于2013年6月30日解除，因对解除合同造成的损失进行了96万元的补偿，补偿款由怀胜公司支付。经质证，原告对证据的真实性无异议，但对96万元是对被告的全部补偿提出质疑，同时对被告提出以每平米1200元的补偿标准提出质疑。
此外，原告于质证期间，认为怀胜公司与本案有利害关系，当庭申请法院追加怀胜公司为本案第三人。对此，法庭当庭驳回原告此项追加申请，并就相关驳回理由给予充分释明。
3、关于公司搬迁有关情况申请说明，用以证明原告知晓所租房屋搬迁的事实。经质证，原告对真实性提出异议。
4、来源于原告向法庭出示的光盘截图照，截图照显示的内容是原告雅视矫正中心门店上部滚动播出的字幕”......因拆迁后移至商业街（原大明眼镜店），欢迎新老顾客光临”。第三人用该证佐证证据3，即原告雅视公司已经知晓所租房屋搬迁的事实，故对原告主张的物品损失属于原告扩大损失，责任自负。经质证，原告对真实性无异议，但表示该光盘拍摄于拆迁前一天。
被告对第三人出示的上述证据均无异议。
经法庭询问，原告明确表示产生诉讼的原因系基于对被告所获补偿款总额以及补偿标准存在质疑。为此，法院前往怀胜公司（国有独资企业）调查相关情况。经调查，怀胜公司明确表示其向仁和通公司支付的补偿款额为96万元，属于为老干部局、老干部活动站的代付行为，但对于老干部局、老干部活动站与仁和通公司之间的解除房屋租赁合同以及补偿数额、补偿标准等并未介入和参与，无法为法院提供具体补偿标准。被告及第三人于庭审中均表示96万元补偿款包括被告及被告转租商户的全部损失，没有具体明细。
上述事实，有当事人当庭陈述、书证在案佐证。
本院认为，合同具有相对性。与本案原告雅视公司存在房屋租赁合同关系的相对方系被告仁和通公司而非第三人老干部局和老干部活动站，故第三人对原告不承担合同义务和责任。第三人老干部活动站作为租赁物的出租方与被告仁和通公司已于2013年6月30日协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》，故被告仁和通公司与原告雅视公司之间的房屋转租合同亦于2013年6月30日丧失了存在的基础。现原告要求法院确定原、被告于2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》解除，本院不持异议，但合同解除的时间为2013年6月30日。此后，原告虽占有使用本案所涉房屋至2013年7月25日，但因租金已交纳至2013年7月31日，故对原告要求被告返还其2013年7月26日至7月31日房屋使用费4500元的诉讼请求，本院应予支持。对原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定返还押金10000元的诉讼请求，于法有据，本院亦应支持。导致原、被告之间转租合同解除的原因系因政府将划拨给第三人老干部局的房屋收回并进行拆除改造，并非被告仁和通公司原因所致，不能认定被告违约，故对原告要求被告赔偿违约金270000万元的诉讼请求，本院不予支持。
引发原告诉讼的原因在于原告对被告所获补偿款数额及补偿标准存在质疑。根据被告及第三人出示的解除房屋租赁合同协议、补偿款代付单位-
怀胜公司（全称为北京怀胜城市建设开发有限公司）收据，以及法院向怀胜公司所做调查笔录均可证实，被告仁和通公司所获补偿款总额为96万元，故对被告主张的补偿款数额，本院予以采信。本案争议的焦点在于对原告因租赁合同解除的补偿问题。就补偿问题，原告提出三项内容：一是门店内的货物损失。原告认为，被告及第三人在未经原告同意且不知情的情况下即将其所租门店拆除，导致原告店内货物、机器等物品毁损，应由被告及第三人承担赔偿责任。但通过法庭调查，被告在原告所租门店被拆除前已经就门店面临拆除及要求原告将店内物品搬离等进行了告知，原告对此虽予否认，但原告向法庭出示的有关门店的视频资料上显示”......因拆迁后移至商业街（原大明眼镜店），欢迎新老顾客光临”的字幕足以反证被告履行了告知义务。且，原告在起诉状中关于”2013年4月怀柔区青春路13号所在地因青春广场建设面临搬迁，原告多次与被告就搬迁补偿问题进行协商，但未达成一致意见”的陈述，亦可佐证被告履行通知义务的辩称意见。原告在明知门店即将被拆除后仍未腾退并造成的物品损失属于其自行扩大损失，故对原告要求被告及第三人赔偿其货物损失的诉讼请求，本院不予支持；二是营业损失。原告出示的入货、销售及纳税凭证中仅有一张金额为23200元的入货单显示名称为雅视矫正中心，其余均来源于雅视公司，但本案被拆除的雅视矫正中心门店仅属于雅视公司下属其中一家分店，故所有雅视公司的上述证据均不能直接证明被拆的雅视矫正中心门店的营业损失。且，金额为23200元的雅士矫正中心入货单也仅能证明入货数量而不能直接证明营业收入情况，更无法证明营业损失。此外，雅视矫正中心为员工缴纳的社会保险属于用工单位应当承担的义务，不属于营业损失范畴；三是装修残值损失。就原告要求的装修残值损失，原告虽提供了装修《工程合同》及装修承包人钱×的证言，但钱×同时表示该装修工程款尚未支付完毕，故该证人与本案原告存在利害关系，其证言不能单独作为本院认定装修损失的证据，且因不可归责于原、被告原因导致租赁合同解除产生的装修残值损失应由原、被告分担。结合以上分析，原告对其损失要求为90万元的主张没有提供充分的证据加以证实，但本院亦注意到原告作为经营商户，解除经营场所的租赁合同必然给原告带来一定的损失。根据被告与第三人签订的解除房屋租赁协议可以确定，被告所领取的补偿款96万元，包含了被告及被告对外转租商户的装修残值损失、经营性收益损失等所有因合同解除导致的损失，故本院在考虑原告损失时宜对上述情节加以考量以平衡当事人各方利益。现被告主动提出按照每平方米1200元的标准对原告给予补偿，本院亦认为此补偿标准相对合理。理由如下：一、原告没有就其所主张的损失数额提供充足的证据。二、即便如原告主张其装修花费为48万元，截止到原告租期届满原告使用装修后门店的时间尚有45个月，平摊到各月的装修值即为10667元，扣除原告已经使用过的15个月即原告剩余租期可利用的装修价值为32万元，被告应分担的装修损失也系16万元而非48万元。换言之，被告以每平方米1200元的标准对原告损失进行补偿的总额为202800元，尚能弥补原告因此造成的损失。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告北京市雅视眼镜公司与被告北京仁和通科工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年六月三十日解除。
二、被告北京仁和通科工贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心补偿二十万二千八百元。
三、被告北京仁和通科工贸有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心租金四千五百元、押金一万元，以上共计一万四千五百元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千七百三十元由原告北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心负担五千四百五十元（已交纳），由被告北京仁和通科工贸有限责任公司负担二千二百八十元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 许 英
二〇一四年四月十四日
书记员 彭文娟
书记员 曾琪惠