浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1116号
上诉人（原审被告）杭州中庆房地产发展有限公司。
法定代表人曹福明。
委托代理人周庆艺、李力，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭州海都物业有限公司。
法定代表人陈秀梅。
委托代理人肖环，浙江鼎和律师事务所律师。
上诉人杭州中庆房地产发展有限公司（以下简称中庆房产公司）因与杭州海都物业有限公司（以下简称海都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年6月1日，杭州经济技术开发区金沙学府小区业主委员会（甲方）与海都物业公司（乙方）签订《金沙学府小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，约定甲方将金沙学府小区委托给乙方实行物业管理与服务，委托管理期限为3年，自2012年6月1日至2015年5月31日。后甲方提前解除物业合同，乙方于2013年10月31日24时终止了对金沙学府小区的物业服务。《物业服务合同》第二十二条第1项约定，物业服务收费方式为包干制，管理服务费由乙方按建筑面积和物业类型进行预收，预收期限不超过6个月。物业服务费分为基本服务费和绩效服务费，基本服务费收费标准为：商铺每月每平方米1.80元（按考核满意率≥85%费率标准提前预收），地上车库物业费每月每个10元，地下车位每月每个30元。该条第2项约定绩效物业费的核算方式为：每年12月份进行物业考核，商铺实际执行物业费根据考核结果对预收物业费进行下调确定，考核满意率＜80%，商铺物业费下调0.3元/平方米；考核满意率≥80%但＜85%的，商铺物业费下调0.15元/平方米；考核满意率≥85%的，不下调。该条第8项约定，对业主和物业使用人逾期无故未交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起，按日按应缴费用的万分之五加收滞纳金。《物业服务合同》附件1《金沙学府小区物业服务及代收代付收费标准》第6项约定，地下车位物业费收取对象为“本小区包月业主”。海都物业公司在为金沙学府小区提供物业服务期间小区业委会未对其进行物业考核。另查明，中庆房产公司为金沙学府小区建设单位，海都物业公司在为金沙学府小区提供物业服务期间，中庆房产公司在金沙学府小区所有的商铺和办公室物业建筑面积为2443.88平方米，幼儿园物业建筑面积为1822.37平方米，单元独立车库车位数量为109个。此外，金沙学府小区地下车库共有车位550个，但海都物业公司提供物业服务前已售15个，海都物业公司提供物业服务期间又陆续售出270个（其中，2012年8月至2013年10月每月售出数分别为2个、4个、1个、82个、38个、12个、7个、12个、4个、15个、14个、10个、21个、17个、31个）。中庆房产公司就上述物业未向海都物业公司支付2012年6月1日至2013年10月31日的物业服务费。2015年5月13日，海都物业公司通过律师向中庆房产公司邮寄物业费催收律师函，催促中庆房产公司缴纳相关物业费。另外，2012年，海都物业公司向金沙学府小区地下车库部分车位包月业主收取停车费28062.50元。2013年，海都物业公司又向该小区部分地下车位包月业主收取租金13655元。海都公司于2015年11月诉至原审法院，请求判令：一、中庆房产公司支付物业费328554.38元及逾期支付违约金138045.57元（违约金暂计算至2015年10月12日）；二、本案诉讼费由中庆房产公司承担。
原审法院认为：海都物业公司与金沙学府小区业主委员会签订的《物业服务合同》对金沙学府小区的业主具有约束力。中庆房产公司作为金沙学府小区部分商铺及办公室、单元独立车库部分车位、地下车库部分车位、幼儿园的业主，接受海都物业公司为其所在小区提供的物业服务，应当依法缴纳物业服务费。中庆房产公司抗辩称海都物业公司对小区单元独立车库、地下车库及幼儿园物业未尽到管理义务，不应交纳物业费，但其并未提供有效证据予以证明，故原审法院对该抗辩意见不予采信。关于商铺及办公室和幼儿园物业费的收费标准，海都物业公司诉请以每月1.5元/平方米收取，因金沙学府小区业委会未对海都物业公司进行物业考核，中庆房产公司认为不应直接按照基本服务费收费标准计算。原审法院认为，因《物业服务合同》约定物业服务费分为基本服务费和绩效服务费，但小区业委会没有对海都物业公司的服务出具考核意见，海都物业公司诉请以基本服务费收费标准下调0.3元/平方米的标准收取，符合合同约定及公平原则，原审法院予以支持。海都物业公司管理期间，中庆房产公司所有的地下车库车位应交物业费为208770元（其中，2012年6月至2013年10月每月分别为16050元、16050元、15990元、15870元、15840元、13380元、12240元、11880元、11670、11310元、11190元、10740元、10320元、10020元、9390元、8880元、7950元）。中庆房产公司抗辩称根据《物业服务合同》附件1约定，地下车位物业费收取对象为小区包月业主，原审法院认为，合同附件与合同具有同等效力，该约定真实有效，对该抗辩意见原审法院予以采信。虽然中庆房产公司并未提供证据证明地下车库哪些车位已出租以及出租的时间，但2012年，海都物业公司向金沙学府小区地下车库部分车位包月业主收取停车费28062.50元，海都物业公司称该费用系代金沙学府小区业委会收取，但未提交证据予以证明，亦没有提交证据证明海都物业公司有权收取停车费，因此，该笔费用应认定为海都物业公司向地下车位包月业主收取的物业费，应从中庆房产公司应交物业费中予以扣除。2013年，海都物业公司又向小区部分地下车位包月业主收取租金13655元，该租金亦应推定为海都物业公司收取的物业费，且海都物业公司在诉请清单中要求将该部分租金在中庆房产公司应交物业费中予以扣除，原审法院予以支持。综上，2012年6月1日至2013年10月31日，中庆房产公司应交单元独立车库109个车位物业费为18530元，应交商铺及办公室物业费为62318.94元，应交幼儿园物业费为46470.44元，实际应交地下车位物业费为167052.50元，共计294371.88元。关于中庆房产公司逾期支付物业费所产生的违约金的计算标准，中庆房产公司认为合同约定的日万分之五的标准过高，原审法院认为，合同约定的违约金与海都物业公司实际损失相比过高，原审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算。关于逾期违约金的起算时间，《物业服务合同》中约定的物业费交纳时间并不明确，因此违约金的起算时间也不明确。海都物业公司在诉请明细表中将违约金的计算分为两个计算区间，2012年6月1日至2012年12月31日期间物业费的逾期违约金自2013年1月1日起计算，2013年1月1日至2013年10月31日期间物业费的逾期违约金自2013年11月1日起算，该诉请计算时间不违反合同约定及自愿原则，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决：一、中庆房产公司于判决生效之日起十日内支付海都物业公司2012年6月1日至2013年10月31日的物业服务费294371.88元（其中，2012年物业费为129783.13元，2013年物业费为164588.75元）；二、中庆房产公司于判决生效之日起十日内支付海都物业公司违约金（以129783.13元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年1月1日计算至付清之日止；以164588.75元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2013年11月1日计算至付清之日止）；三、驳回海都物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8299元，减半收取4149.5元，由中庆房产公司负担2990元，海都物业公司负担1159.5元。
宣判后，中庆公司不服，向本院提起上诉称：一审法院对于被上诉人是否完成了物业合同义务并未查明，在事实尚未查明的基础上做出了错误的判决。一、被上诉人必须举证证明其完成了合同义务，方可向上诉人收取本案所涉的物业费。根据谁主张谁举证的举证规则，被上诉人要求收取物业费，必须提供其完成相应合同义务的证据，但是现有证据仅有物业管理合同，并未有被上诉人履行合同义务的证据，故被上诉人的举证不足以支持其诉讼请求。物业服务合同第二十二条第2款明确约定被上诉人应接受业委会的考核，根据考核的满意率确定被上诉人可以拿到的物业费数额。上诉人在一审庭审时要求被上诉人提供考核记录和成绩，但是被上诉人提供不出，被上诉人无证据证明其完成了物业合同义务。金沙学府业委会提前终止了被上诉人的物业服务，在合同尚未到期即解除了物业服务合同，可以证明由于被上诉人的服务不到位导致被解聘。二、被上诉人不应向上诉人起诉要求支付地下车库的物业费用，上诉人不应就此费用成为本案被告。被上诉人向上诉人提交的《代业委会收取地下车位停车费清单》，证明被上诉人在物业管理期间按照金沙学府业委会的要求擅自将地下车位出租给业主，实质是为金沙学府业委会服务，因此，被上诉人应向金沙学府业委会收取物业费而不是向上诉人收取。且上诉人多次要求被上诉人签订金沙学府地下车库委托协议，但被上诉人始终不予签订，擅自出租地下车库的行为未经上诉人同意，属于侵权行为。既然上诉人没有收到地下车位停车费，被上诉人也没有为上诉人服务，则地下车库的物业费不应向上诉人收取。若是被上诉人向上诉人收取地下车库的物业费，就必须按照上诉人的要求每月每个车位200元收取停车费。另外，被上诉人在2012年6月至2013年10月金沙学府物业管理期间，从未提出向上诉人收取物业费，当时上诉人和被上诉人都认为地下车库的物业费应该向业委会收取。退一步说，鉴于被上诉人的上述违约和侵权行为，即使上诉人要支付物业费，也只能按照标准的60%计费。三、被上诉人并没有完成物业服务合同约定的服务内容，无权向上诉人收取单元独立车库、地下车位和幼儿园的物业费。被上诉人未完全履行合同义务，上诉人多次函告无果，被迫对地下车库自治管理，导致上诉人额外支付了保安费用以及设施设备等正常的维护费用。鉴于被上诉人未履行合同义务，事实由上诉人长期自治管理，故上诉人无须支付相应的物业费。被上诉人2012年6月1日进驻金沙学府进行物业管理工作，其中一项重要的服务内容就是管理好金沙学府业主在地下车库的停车收费、设备维护、停车秩序等工作（参见《物业服务合同》第六条、第九条、第十五条的约定），但是被上诉人一直没有尽到基本的合同义务，地下车库积水严重、长期没有照明、无人巡查、车辆随意停放、车库门口道闸损坏后未予维修。导致上诉人被迫另行聘请保安公司人员自治管理来维护地下车库秩序，增加了不必要的开支549509.70元；这笔保安费用应由被上诉人承担。上诉人还自行购置了水泵用于抽取地下车库积水，这些设施设备等正常的维护费用应被上诉人承担。上诉人多次致函敦促和要求被上诉人予以整改、维护好地上地下的停车秩序，被上诉人在函件上有公司盖章或经办人员签收。但是一审法院以被上诉人对函件内容不予认可为由就对于这些函件均未予认定，显然无视客观事实，是错误的。这些函件足以证明被上诉人未履行自己的合同义务，也无权向上诉人收取物业费。四、由于地下车位绝大部分出售或出租给业主包月，应向业主收取物业费用，被上诉人提供的物业费计算依据有误。《物业服务合同》第二十二条第10小条约定：“业主或物业使用人向乙方缴纳物业管理服务费后，乙方不得向业主或物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。”附件《金沙学府小区物业服务及代收代付收费标准》第6项明确约定：“地下车位的物业费收取对象为小区包月业主。”在被上诉人提供的《中庆房产需付费用清单》有“代中庆收取车位租金13655元”，证明被上诉人已经至少收取了包月业主13655元的租金。而这部分包月业主租赁的地下车位的物业费应由业主承担，而不是向上诉人收取。从被上诉人一审起诉的物业费中不仅应扣除13655元，还应加倍再扣除13655元物业费（即应由业主支付给被上诉人的物业费）。另外，被上诉人未经上诉人同意在4个月内按照每月每个车位60元向业主收取了28062.5元租金，证明至少有117个车位出租。这部分包月业主租赁的地下车位的物业费应由业主承担，而不是向上诉人收取。从海都物业公司起诉的物业费中不仅应扣除28062.5元租金，还应加倍再扣除28062.5元物业费（即应由业主支付给被上诉人的物业费）。至于被上诉人自己未向包月业主收取停车的物业费，则应由其自行承担损失，而不是向上诉人收取。一审法院并未将这部分不应由上诉人承担的费用予以扣除是错误的。五、在被上诉人管理期间，幼儿园设施被破坏殆尽，被上诉人未尽到管理义务。上诉人于2013年3月28日将幼儿园上锁加以封闭，但是被上诉人没有尽到管理工作，导致幼儿园门窗、教学设施均遭到破坏，现要求上诉人支付物业管理费不合理。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决中要求上诉人支付独立车库、地下车位和幼儿园物业管理费人民币232052.94元及相应的违约金，改判上诉人不向被上诉人支付支付独立车库、地下车位和幼儿园物业管理费232052.94元及相应的违约金；2、被上诉人承担上诉费用。
被上诉人海都物业公司答辩称：上诉人对于被上诉人为金沙阁及商铺部分提供物业服务并无异议，上诉人认可被上诉人所主张的物业服务费期间确实提供了物业服务，故上诉人应当支付物业服务费。若上诉人认为被上诉人在履行物业服务合同的过程中对上诉人的财产有一定的侵犯或者有其他的侵权行为，则根据法律规定上诉人有权提起反诉，或另案提起侵权诉讼，其仅仅要求抵扣物业服务费是不合理的。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，中庆房产公司和海都物业公司二审中确认《代业委会收取地下车位停车费》所涉地下车位的物业费为16451元，《代收地下车位租金明细》所涉地下车位的物业费为2550元。
本院认为：海都物业公司与金沙学府小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。中庆房产公司作为金沙学府小区的建设单位，接受了海都物业公司提供的物业服务，理应就尚未出售的部分商铺及办公室、单元独立车库部分车位、地下车库部分车位、幼儿园缴纳相应的物业服务费。中庆房产公司认为海都物业公司对小区单元独立车库、地下车库及幼儿园物业未履行合同约定的管理义务，缺乏充分有效的证据佐证，亦不足以作为其拒交物业服务费的理由。中庆房产公司一审提交的《代业委会收取地下车位停车费》、《代收地下车位租金明细》显示海都物业公司于2012年就部分地下车位向包月业主收取停车费28062.50元，又于2013年就部分地下车位向包月业主收取租金13655元，现双方确认海都物业公司代收停车费期间所涉地下车位的物业费为16451元，代收租金期间所涉地下车位的物业费为2550元，考虑到海都物业公司代收停车费和代收租金部分的地下车位由小区业主包月使用，结合《物业服务合同》附件1《金沙学府小区物业服务及代收代付收费标准》第6项关于地下车位物业费收取对象为“本小区包月业主”之约定，海都物业公司向中庆房产公司主张该部分地下车位物业费依据不充分，本院不予支持，故中庆房产公司应交纳的地下车位物业费应调整为189769元（其中2012年6月至2012年12月为88969元，2013年1月至2013年10月为100800元），再结合商铺及办公室、幼儿园以及单元独立车库109个车位的应交物业费情况，故中庆房产公司应支付海都物业公司案涉物业服务期间的物业费为316988.38元（其中2012年6月至2012年12月物业费为141294.63元，2013年1月至2013年10月物业费为175693.75元）。本案系海都物业公司诉请建设单位中庆房产公司支付物业费的物业服务合同纠纷，与地下车位权属相关的争议不属于本案的审理范畴，因地下车位权属争议产生的物业费交纳主体的变更，可另行处理。鉴于物业费的给付属于金钱之债，且金钱属于种类物，现海都物业公司就一审判决对其2012年向部分地下车位包月业主收取的停车费28062.50元在中庆房产公司应交物业费中予以扣除并未提起上诉，并结合海都物业公司在一审诉请清单中已将2013年向地下车位包月业主收取的租金13655元在中庆房产公司应交物业费予以扣除，本院对上述两笔款项分别在中庆房产公司2012年6月至2012年12月和2013年1月至2013年10月应交物业费中进行扣减，故中庆房产公司实际应支付海都物业公司物业费275270.88元（其中2012年6月至2012年12月物业费为113232.13元，2013年1月至2013年10月物业费为162038.75元）。关于违约金，原审法院根据本案的实际情况酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，对2012年6月1日至2012年12月31日期间物业费的逾期违约金自2013年1月1日起算，2013年1月1日至2013年10月31日期间物业费的逾期违约金自2013年11月1日起算应属合理，本院予以确认。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1569号民事判决；
二、杭州中庆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州海都物业有限公司2012年6月1日至2013年10月31日的物业服务费275270.88元；
三、杭州中庆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州海都物业有限公司违约金（以113232.13元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年1月1日计算至付清之日止；以162038.75元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2013年11月1日计算至付清之日止）；
四、驳回杭州海都物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8299元，减半收取4149.5元，由杭州中庆房地产发展有限公司负担2990元，杭州海都物业有限公司负担1159.5元。二审案件受理费4781元，由杭州中庆房地产发展有限公司负担4506元，杭州海都物业有限公司负担275元。杭州中庆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；杭州海都物业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一六年六月二十日
书 记 员 徐亚萍