湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初8887号
原告湖南某某商业股份有限公司。
法定代表人窦某某。
委托诉讼代理人陈扬东，湖南慧力律师事务所律师。
委托诉讼代理人龙泽湘，湖南慧力律师事务所律师。
被告胡某某，男，汉族。
委托诉讼代理人易东初，湖南弘一律师事务所律师。
原告湖南某某商业股份有限公司（以下简称某某公司）诉被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈扬东、龙泽湘，被告胡某某及其委托诉讼代理人易东初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《委托管理经营合同》，胡某某将该合同项下所涉的租赁房屋返还给某某公司；2、胡某某向某某公司支付拖欠租金及租金递增部分金额，两项共计389281.04元（暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日之后的租金及占用费按300509.35元/季度的标准计算）；3、胡某某向某某公司支付滞纳金9000元（暂计算至2017年10月15日，后段滞纳金自2017年10月16日起以389281.04元为基数，按每日万分之三计算至清偿之日止）；4、判令胡某某向某某公司承担惩罚性违约金120元（2017年全年度租金）；5、判令胡某某支付给某某公司的保证金60万元归某某公司所有，某某公司无须退还。事实与理由：某某公司受湖南某某投资管理有限公司之委托，于2011年4月15日与胡某某签订《委托管理经营合同》，将位于**市**区**路**商厦**-**层的产权物业委托给胡某某经营管理使用，租赁期限为十年，自2011年7月15日至2021年7月4日止。根据合同约定，租金应于每季开始前十日季付，且租金自第三年起，每年递增5%。若胡某某延期付款则每日按应付款项总额的万分之三向某某公司支付违约金，若延期付款超过90日，导致合同无法履行的，某某公司有权单方终止合同，并不退还保证金，同时追究乙方的违约责任。但胡某某自2016年开始至今未曾向某某公司支付租金递增部分累计金额84515.90元，且自2017年7月起至今未曾向某某公司支付租金304765.14元，两项合计389381.04元。某某公司多次向其催讨，胡某某仍然拒付租金及递增部分。
被告胡某某辩称：1、某某公司对涉案租赁房屋（绝大部分）已经没有合法的收益权和处罚分权，丧失了收取租金的法定依据，胡某某与某某公司签署的《委托管理经营合同》主体应当予以变更，由胡某某直接与新产权人签署房屋租赁协议，直接向租赁房屋新产权人按约定支付房屋租金且胡某某、某某公司进行相应的结算；2、胡某某没有缴纳2017年7月-2017年12月期间的租金是因为新产权人向胡某某主张权利而某某公司又拒绝退还房屋租赁保证金所致，是行使同时履行抗辩权，胡某某也对应付租金单独设立银行账号予以提存，没有违约行为，无须支付滞纳金、违约金；3、某某公司已经丧失了收取保证金的合法资格，应退还胡某某履约保证金60万元。胡某某曾多次要求某某公司出具新产权人委托授权资料，并重新签署或变更合同履行法律主体，但某某公司均不予理会，现在某某公司虽然向法庭提交了与新产权人的《房屋租赁合同》，但根据合同的相对性，该《房屋租赁合同》对胡某某并没有约束力。况且，某某公司仅仅享有代为收取租金的权利，并没有处分权，当然不能收取房屋租赁保证金，新产权人并未授权某某公司自行收取房屋租赁保证金，也不愿意承担某某公司收取（或留置）保证金的相应的法律责任；4、朱某等7位涉案租赁房屋的新产权人已经陆续向胡某某主张收取保证金和租金等权利，根据法律的相关规定，胡某某理应认可他们主张的合法性，目前，胡某某已经与部分业主签署了房屋租赁协议，同时支付了租金和保证金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实。
一、2011年4月15日，某某公司与胡某某签订《委托经营管理合同》，约定：某某公司将位于**市**区**路**商厦**-**层的产权物业委托给胡某某经营管理使用，总建筑面积为2580.35平米，委托管理经营期限为10年，自2011年7月15日至2021年7月4日止，委托经营费第一年为1.0元/平米/天，自第三年起，每年递增5%；胡某某于本合同签订后七日内向某某公司支付保证金100万元，作为胡某某履行本合同的保证，后经双方同意保证金变更为60万元；胡某某同意某某公司可以在委托经营出售**-**楼的物业产权，胡某某按合同支付新的产权人与本合同一致的收益与保证，某某公司不再开具相应的收费发票；若胡某某延期付款则每日按应付款项总额的万分之三向某某公司支付违约金，若延期付款超过90日，某某公司有权单方终止合同，合同自某某公司将终止合同通知书送达胡某某之日止，由此给某某公司造成的经济损失，胡某某负责赔偿。本合同一经签订，双方不得随意解除合同，任何一方违返本合同约定单方面解除合同或因一方违约导致另一方解约的，违约方应向另一方支付相当于解约当年（委托管理经营年）合同约定一年的委托经营费用作为惩罚性违约金。合同签订后，胡某某按合同约定按期交纳租金。
2016年4月27日，胡某某出具《放弃优先购买权声明》。至2017年7月13日，某某公司已将胡某某承租的35套房产出卖给段某某、彭某某、关某某等11人，某某公司与段某某于2011年8月30日，与彭某某于2011年8月29日，与关某某于2016年12月26日，与关某于2011年8月30日，与钟某于2016年12月26日，与潘某某于2016年12月26日，与潘某于2016年12月26日，与曾某、田某于2016年12月26日，与吴某某于2017年5月22日签订《房屋租赁合同》，租赁起始日期均在2017年7月14日之前，租赁截止日期均在2021年。
二、2017年9月13日，朱某、瞿某2人出具《声明书》：至2017年12月底前，继续由某某公司按原租赁合同标准收租金后支付本人。在此过渡期间，商议确定今后是否委托某某公司继续履行原协议或者改为与承租方直接签订协议。
2017年8月12日至16日期间，钟某、潘某某、潘某、吴某某、曾某、田某分别《函告》胡某某：要求胡某某与本人重新签署房屋租赁协议，并直接向本人缴纳租金。2017年9月30日，瞿某、朱某《函告》胡某某：要求胡某某与本人重新签署房屋租赁协议，并直接向本人缴纳租金。胡某某于2017年12月17日向曾某支付2017年11月14日至2018年1月31日租金合计24816元；2017年12月17日向钟某支付2017年11月4日至2018年1月31日租金合计9152元；2018年1月6日向潘某某支付2017年11月4日至2018年1月31日租金合计24176元。
2017年12月7日，胡某某与朱某、瞿某分别签订《房屋租赁合同》，均约定：租赁期限从2018年1月1日至2021年7月15日，租金从2018年1月16日开始支付，2018年1月1日至2018年1月15日的租金待胡某某与某某公司的合同纠纷法院判决后，由胡某某支付，同时补缴五万元押金。
三、胡某某自2017年7月14日开始停止向某某公司支付租金，某某公司向胡某某发函催收租金，胡某某两次《回函》公司，表示：双方签订合同以来从未拖欠租金，现因产权发生变动，希望三方能协商处理租金和押金问题。胡某某至今未向某某公司支付自2017年7月14日起的租金。某某公司亦未将保证金退还给胡某某。
本院认为：一、原、被告签订的《委托管理经营合同》约定某某公司合法拥有租赁物的所有权、使用权、处置权和收益权。现某某公司已将租赁物转卖给案外第三人，且新业主未授权某某公司对租赁物进行管理，因此，某某公司对本案租赁物没有合法的所有权和收益权。某某公司现提出解除双方合同，本院予以确认，但某某公司不是该合同项下租赁物的所有权人，其要求胡某某返还租赁物的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、某某公司对诉争租赁物没有合法的所有权和收益权，且从查明的事实证实某某公司未出示租赁物的业主授权其管理涉案租赁物的授权，某某公司向胡某某收取租金缺乏依据，其要求胡某某支付拖欠租金及滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据双方《委托经营管理合同》的约定，租金自第三年起，每年递增5%。胡某某未提交相应证据证明其已支付租金递增部分，故某某公司要求胡某某支付租金递增部分的诉讼请求，本院予以支持。某某公司有权收取而胡某某未支付的租金递增部分期间为2016年至2017年7月，经计算，该部分金额为35853.96元（1*2581*12*1.05*1.05*1.05）,某某公司可在保证金中予以扣除。
三、关于保证金和惩罚性违约金的问题。双方合同约定“……胡某某须按本合同继续支付该物业新产权人与本合同一致的收益和保证，某某公司不再开具相应收费发票”。某某公司对租赁物没有所有权和收益权，业主未授权由其保管保证金，故其应将收取的60万元保证金转交至新业主或退还胡某某由胡某某交至新业主，现本院确认双方合同解除，胡某某要求退还60万元保证金的诉讼请求合法，本院予以支持，扣除租金递增部分，某某公司应返还保证金564146.04元。某某公司要求胡某某支付120万元惩罚性违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，的规定，判决如下：
本案受理费24386元，减半收取12193元，由湖南某某商业股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 宜
二〇一八年五月二十八日
书记员 黄子钰