山东省烟台市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁06民终2293号
上诉人（原审原告）：北京志远伟业房地产开发有限公司。住所地：北京市平谷区滨河工业开发区。
法定代表人：杜琦，董事长。
委托代理人：边毓彦，山东平和律师事务所律师。
委托代理人：金仁琦，山东平和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行。住所地：烟台开发区长江路*号。
法定代表人；任晓燕，行长。
委托代理人：冯玉平，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
委托代理人：雷静，中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行职员。
原审第三人：烟台开发区鑫源旅游开发有限公司。住所地：烟台开发区长江路**号。
法定代表人：王旭，总经理。
委托代理人：王德家，烟台开发区鑫源旅游开发有限公司经理，
上诉人北京志远伟业房地产开发有限公司（以下简称“志远公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第207号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明，2007年12月13日，中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称“开发区工行”）（甲方）与烟台开发区鑫源旅游开发有限公司（以下简称“鑫源公司”）（乙方）及刘东等四人（丙方）签订协议，协议约定：“甲、乙、丙三方经协商，由于丙方欠甲方贷款，已近两年无力偿还，经甲方和丙方协商，丙方同意将房产转售，所得价款用于偿还丙方所欠甲方所有债务。甲、乙、丙三方商定，乙方在办理房产过户更名过程中及更名后，如发生任何经济纠纷，乙方不承担任何责任。”
2007年12月25日，志远公司股东杜琦与孔令红就购买开发区工行转售的烟台开发区长江路208号房屋相关事项进行了讨论，形成决议如下：1、一致同意以公司名义购买开发区工行转售的烟台经济技术开发区长江路208号内1号、2号、42号、43号和61号五套房屋；2、一致同意在办理产权登记时将购买的上述房屋登记在法定代表人杜琦名下，但该房屋产权属于志远公司。志远公司未提交产权人刘东等人同意将该五套房屋办理至志远公司名下的证据。
2007年12月26日，志远公司（甲方）与开发区工行（乙方）签订协议书，内容为：“甲、乙双方经过协商，由甲方承接刘东等人房产，价值420万元。双方达成以下协议：1、乙方协助甲方办理房产过户契税手续；2、甲方房证取得后，就此房乙方向甲方办理贷款420万元。”
志远公司与鑫源公司签订了购房时间2004年7月15日（实际签约日期应为2007年12月）的位于烟台开发区长江路208号综合楼内1号、2号、42号、43号和61号五套房屋用于办理过户的房产买卖合同。
2007年12月27日，志远公司向开发区工行支付购房款100万元，2007年12月28日，志远公司向开发区工行支付购房款320万元。该五套房产因装修而处于装修人员控制之下，原房主和装修人员因装修工程款纠纷诉至法院。
2008年1月6日，开发区工行及鑫源公司向烟台开发区财政局税政处发了一份关于刘东等人购房合同更名的说明，内容为：“我单位于2003年开发的鑫源综合楼，其中，刘东等人购买了其911.9平方米的网点商用房，并办理了银行按揭贷款。刘东等人还贷一年多后，因无能力偿还银行贷款，现被银行强行收回房产，经银行、刘东、杜琦等协商后，由杜琦替刘东等人还款，房产归杜琦所有。现经银行与我单位协商，由我单位协助银行将刘东等人的购房合同更名为杜琦名下。”
2008年1月21日，志远公司法定代表人杜琦办理了涉案五套房产的产权证书，涉案五套房产登记在志远公司法定代表人杜琦名下。
2008年2月2日，志远公司法定代表人杜琦就涉案五套房产向开发区工行办理了个人借款担保合同。同日，开发区工行为杜琦发放贷款。
2008年1月22日，烟台市中垠房地产评估有限公司为涉案五套房产作出评估，烟台开发区长江路208号内1、2、42、43、61（共5处房屋）房地产（建筑面积合计为911.90平方米），在2008年1月21日的市场总价值为8408630元，单位价值为9221元/平方米。
2014年6月1日，志远公司向开发区工行发出房屋交付催促函，内容为：“2007年12月26日，我司与贵行签订《协议》约定，贵行将享有所有权的原为刘东等人的五套房产以总价420万元（含装修费）出售给我司，房屋具体情况为烟台经济技术开发区长江路208号综合楼内1号、2号、42号、43号和61号。协议签订后，我司按约定数额向贵行支付了购房款，但贵行尽管按照协议约定协助我司办理了房屋产权证书，但至今房屋仍未交付给我司占有使用。期间我司多次催促贵行限期内交付，但贵行以各种理由拖延至今，且据我司考察了解，现上述五套房屋破损严重，装修已无任何价值。由此，我司再次发函催促贵行在接此函后十日内向我司交付上述房屋，并就已完全损坏的装修价值及合同签订后六年多的时间使用收益损失与我司协商解决。若贵行不能在上述限定时间内与我司协商解决，我司将采取必要手段包括但不限于向贵行上级主管部门投诉、向法院提起诉讼等，由此产生的其他不利后果完全由贵行承担。期待贵行尽快回复。”后标注有“经开发区邮政局确认所发函件内容与本文内容一致”字样，并有邮政局盖章确认。
原审法院依据协议、商品房预售合同、房产证及当事人当庭陈述认定上述事实。
原审法院认为，志远公司与鑫源公司签订房屋买卖合同，经房产部门确权已发放房产证，因此志远公司是涉案五套房产的所有权人，但该房屋鑫源公司早已于此前交付给原购房人刘东等人，志远公司对此是明知的，志远公司购买房屋时并没有约定交房人和交房方式及该房屋的现状，志远公司也没有提供此方面的证据，另外开发区工行作为贷款人不是房屋所有人，也不控制房屋，志远公司提供的证据不能完全证明交房的义务人是鑫源公司或开发区工行，因此志远公司诉讼的主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定：驳回北京志远伟业房地产开发有限公司的起诉。
宣判后，上诉人志远公司不服提起上诉称，一、原审法院认定志远公司作为原告的诉讼主体不适格与事实不符。本案系房屋买卖合同纠纷，诉讼请求为要求赔偿迟延履行交付房屋义务而造成的损失，该请求基于房屋买卖合同而产生。作为买卖合同关系的买受人，志远公司支付了买卖价款，对要求出卖人赔偿未履行交付房屋义务而造成的损失具有合法的请求权。志远公司作为原告的诉讼主体适格。二、开发区工行作为涉案房屋买卖合同的出卖人，应当履行交付房屋的义务。1、房屋买卖合同的双方主体为志远公司和开发区工行。2、至于开发区工行的债务人刘东等人，志远公司从未与其接触过，既不认识，也无订立房屋买卖合同的意思表示。且2007年12月13日《协议》约定的是刘东等四人“同意将房产转售”，该表述很明显是开发区工行转售房屋，如果是刘东等人出卖，就不存在所谓“转售”了。3、2007年12月26日志远公司与开发区工行签订的《协议》明确了买卖标的为刘东等人的房产，买卖价款为420万元。志远公司已经按照约定向开发区工行履行了支付420万元价款的义务，开发区工行应当依法向志远公司交付买卖的房屋。4、志远公司支付买卖价款后，曾多次口头或者书面形式催促开发区工行尽快交付房屋，但开发区工行以种种理由推脱，但从未以任何形式否认其出卖人的身份和交付房屋的义务。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，改判支付志远公司的诉讼请求或发回重审。
被上诉人开发区工行答辩称，一、开发区工行与志远公司之间不存在房屋买卖合同关系。证明开发区工行与志远公司之间法律关系的唯一证据即双方于2007年12月26日签订的协议书，该协议书明确：第一，志远公司承接的是案外人刘东等人的房产而不是开发区工行的房产；第二，开发区工行协助志远公司办理房产过户契税手续及提供贷款420万元，对此开发区工行均履行了义务。很明显，从该协议中找不到任何双方之间存在买卖合同的关系的内容，因此开发区工行也就不负有向志远公司交付房产的义务。二、与志远公司发生房产交易的是案外人刘东等人。志远公司与刘东等人之间并不是真正意义上的房屋买卖合同关系，而是合同权利义务转让关系，鑫源公司已将房屋交付刘东等人，因此负有向志远公司交付房屋的是刘东等人而不是开发区工行。三、志远公司买受的房产从未属于过开发区工行的资产。2007年12月13日，开发区工行、鑫源公司及刘东等人签订的协议书，约定的仅仅是刘东等人同意转售其房产，以其所得价款归还开发区工行的贷款，而不是以其房产直接抵顶贷款，因此志远公司向开发区工行支付的420万元实质是将应支付刘东等人的房款转付给开发区工行从而代替刘东等人归还贷款。另一方面，假如说志远公司是从开发区工行购买房产，开发区工行怎么可能将市场估值800余万元的房产仅以420万元出售呢？四、开发区工行在刘东等人与志远公司之间建立的其实是一种居间关系。开发区工行将刘东等人欲转售房屋价款归还贷款的信息提供给志远公司，志远公司出于牟利的目的同意买下刘东等人的房屋。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回志远公司的上诉。
原审第三人鑫源公司答辩称，志远公司购买了开发区工行的房产并将购房款转给了开发区工行，就应和开发区工行交接房产。因鑫源公司没有收到志远公司的购房款，双方不存在买卖关系。房屋产权是志远公司的，取不取房，什么时间取房，志远公司有权利决定。
本院经审理认为，2007年12月26日志远公司与开发区工行签订协议书,约定了双方的权利和义务。志远公司依据该协议提起诉讼向开发区工行主张权利，主体适格。原审法院认定志远公司主体不适格，裁定驳回志远公司的起诉不当，本案应由原审法院进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条和第一百七十条第一款（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第207号民事裁定；
二、指令烟台经济技术开发区人民法院对本案进行审理。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年七月七日
书记员 陈蒙蒙