襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0691民初626号
原告（反诉被告）：东风襄阳置业有限责任公司（以下简称东风置业公司），住所地：襄阳市高新区东风汽车大道附1号。
法定代表人：何志伟，东风置业公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北巨天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）：刘国洪，男，1977年10月25日出生，汉族，居住于襄阳市高新区。
原告（反诉被告）东风置业公司与被告（反诉原告）刘国洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审判员苏俊独任审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东风置业公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被告（反诉原告）刘国洪到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
东风置业公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令刘国洪向东风置业公司支付拖欠的物业费4805.76元（暂计算从2011年7月1日至2017年8月30日止）；2、判令刘国洪向东风置业公司支付拖欠物业费的滞纳金3702.68元（截止时间同上）；3、判令刘国洪赔偿东风置业公司律师费1000元；4、判令由刘国洪承担全部诉讼费。事实和理由：东风置业公司受神龙小区业主委员会委托，为神龙小区提供物业服务管理事宜，并与业委会签订《物业服务管理合同》。刘国洪为神龙小区业主，按上述合同约定，刘国洪应按月缴纳物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按欠款的万分之五交纳滞纳金。但是刘国洪自2011年7月1日起，就再未向东风置业公司交纳物业管理费。截止东风置业公司起诉，刘国洪仍未交纳物业费。为维护东风置业公司合法权益，故诉至法院。庭审中，东风置业公司明确第一项诉讼请求：1、2011年7月1日至2013年1月30日共19个月，按每月0.5元/㎡计算，共计951.14（19个月×0.5元/㎡×100.12平方米）元；2、2013年2月1日至2017年8月30日，共55个月，按每月0.7元/㎡计算，共计3854.62（55个月×0.7元/㎡×100.12平方米）元；合计4805.76元。明确第二项诉讼请求：2011年7月11日至2013年1月30日共19个月按每月0.5元/㎡计算；2011年7月1日至2017年8月30日共计74个月按0.7元/㎡计算。
刘国洪辩称，2013年收费7毛钱的物业费我不清楚，以前是5毛，我没有接到通知说是变更价格，有没有物价局的批文或者收费许可证，或者物业公司签订的物业合同。滞纳金有异议，我不是故意拖欠的，是物业公司公共设施造成我家漏水，服务不到位，我有异议，所以一直没有交物业费。
刘国洪向本院提出的诉讼请求为：1、判令东风置业公司免除刘国洪2011年7月-2017年12月的物业费4805.76元；2、判令东风置业公司整改15号楼供暖泵房，不再占用刘国洪的房屋外墙当做供暖泵房的墙体，杜绝漏水事件再次发生；3、判令东风置业公司赔偿刘国洪房屋受损墙面及受损衣柜费用合计8000元；4、判令东风置业公司赔偿刘国洪因漏水事故造成的房屋无法出租的损失费8000元；5、判令东风置业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：自东风置业公司承接神龙小区的物业后，没有履行《物业管理条例》的相关规定,没有对房屋及配套设施进行维修、养护和管理，造成刘国洪的住房长期渗水，导致墙面及衣柜受损;没有维护好刘国洪楼栋区域的环境卫生及安全秩序的活动:具体实情如下:一、房屋问题:神龙小区15号楼供暖泵房一直借用刘国洪所居住的房屋次卧外墙作为供暖泵房的墙体，由于暖气泵房常年高温并有水蒸气，一直侵蚀刘国洪次卧外墙，从2011年开始，次卧内墙面潮湿，装饰脱落，衣柜受潮发霉、腐烂，房屋里长期霉味。2011年至今多次向东风置业公同反映情况，要求及时修理，东风置业公司至今未修理，导致刘国洪全家在漏水、发霉的房屋里生活6年，在没有办法的情况下于2016年12月搬至东风佳园居住。2017年元月份，刘国洪将神龙小区的房屋对外招租，应租者发现房屋漏水、有霉味后拒绝承租。房屋漏水是东风置业公司不作为服务，造成刘国洪墙面、衣柜严重损坏，损坏价值8000元，损失房租收入8000元(只按年房租费用的40%计算)。二、服务问题：1、配套设施严重不足，导致15号楼长期存在安全隐患和出行极其不便。A、大约在2013年的时候，东风置业公司对小区主要干道用沥青刷黑路面，唯独15号楼门前的主干道没有刷黑，完全边缘化15号楼，15号楼业主受到不平等待遇。由于其他路面刷黑，路面抬高，导致15号楼门前的主干道比其他地势低，成为积水区域，业主出行极其不便。B、15号楼前的消防通道(主干道)成为御祥花园小区和龙轩苑小区业主的长期停车场，至今无人管理；楼道没有配备消防栓或其他消防器材，15号楼业主的生命及财产存在严重的安全隐患。C、15号楼至今没有安装摄像头，后门门卫也被取消，经常发生盗窃案件。2、绿化没有维护。多年前，刘国洪房屋南面的几棵樟树经常生虫，东风置业公司于2011年砍伐，至今没有种植；刘国洪房屋南面的绿化地至今没有除草和维护，已是杂草丛生，门前的绿化地也是疏于管理，裸露的土地没有补种。3、环境卫生服务不到位。东风置业公司的疏忽管理造成刘国洪房屋餐厅和厨房的外墙边成为了过路人的临时厕所，经常有人在餐厅和厨房外墙边大小便，产生的类便长期无人清扫。房屋旁的建筑垃圾及树枝杂草常年堆积无人处理。4、配套设施没有修理或维护。15号楼供暖泵房长期渗水，严重危害刘国洪的利益。刘国洪房子周边的排水沟上的水泥盖板早已破损，至今没有修复；5、管理懈怠，小区资源被侵占。神龙小区门已没有规范管理车辆的出入，任何车辆随意进出神龙小区，导致15号楼旁的停车场及门口的消防通道长期被御祥花园及龙轩苑两个小区的车辆霸占，15号楼业主及刘国洪的车辆经常没有停车位，经常性地为停车位和外来车主发生纠纷。东风置业公司的服务问题，完全是物业服务不作为，没有为刘国洪进行服务，所以刘国洪不应该无偿支付物业费。综上所述，东风置业公司没有履行物业服务合同的约定，导致刘国洪的生活环境恶劣和财产受损，故依法向法院提起反诉，请法院判如诉请。庭审中，刘国洪明确其诉讼请求，要求东风置业公司免除刘国洪2011年7月份至2017年12月份的物业费。
东风置业公司辩称，反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回刘国洪诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭审核，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：
2010年4月28日，委托方神龙小区业主委员会（甲方）与受托方东风襄樊置业有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，该合同主要约定：甲方将神龙住宅小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项主要有，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼该、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、公用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。关于物业管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月按多层0.5元/㎡，向业主或物业使用人收取；物业服务费标准的调整，根据物业服务运营成本情况，经双方协商进行调整。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的百分之五交纳滞纳金。委托期限为2年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止。神龙小区业主委员会此后又分别于2012年5月8日、2014年5月29日、2016年6月7日分与东风置业公司签订《物业服务管理委托合同》，选聘东风置业公司提供物业服务管理事宜，且2014年5月29日、2016年6月7日签订的合同中将物业服务费变更为每月按0.5元/㎡收取。
2013年1月10日，神龙小区业主委员会与东风置业公司签订《物业服务管理委托补充协议》，该协议主要约定，按照襄价服规[2012]214号文件的通知要求，物业费进行上调，即由原0.5元/㎡调整为0.7元/㎡。收费标准及收费起始、截止时间随襄阳市物价部门文件规定调整而调整。补充协议作为神龙小区物业服务管理委托合同的补充部分，具有同等法律效力，补充协议与原合同不一致处，以本协议为准。该份补充协议有神龙小区业主委员会及东风置业公司盖章。
2017年12月7日，东风汽车集团有限公司下发东风司发（2017）108号《关于成立湖北润联物业管理有限公司的通知》文件，该文件载明，东风汽车房地产有限公司全资子公司武汉东风物业管理有限公司100%股权以内拨划方式进入湖北润联物业管理有限公司，将公司生活服务部、东风襄阳置业有限公司的物业资产，与职工家属区物业管理相关资产划转至湖北润联物业管理有限公司。
2018年4月4日，经襄阳市房屋产权与市场管理处查询，汽车产业开发区车城大道1-4号（神龙公司）15幢1单元1层1室的房屋（所有权证号：樊城区00054929）所有权人为刘国洪，建筑面积为100.12平方米，共有人为周丽莉。
另查，东风襄樊置业有限责任公司名称于2012年9月5日变更为东风襄阳置业有限责任公司。
庭审中，东风置业公司自认其公司为三级资质，刘国洪不持异议。按照[2012]襄价服规214号文件的通知第十九条的规定，一级资质的收费标准为0.9元至1.4元，二级为0.7元，三级为0.5元。
本院认为，本案涉及的物业服务委托合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。东风置业公司与神龙小区业委会签订《物业服务委托合同》，合同约定由东风置业公司提供物业服务，业主按规定交纳物业费。刘国洪居住于神龙小区，应按合同约定交纳物业服务费，其未按约定交纳物业服务费，行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于东风置业公司要求刘国洪支付拖欠的物业费4805.76元，其主张2011年7月1日至2013年1月30日共19个月，按每月每平方米0.5元计算，2013年2月1日至2017年8月30日共55个月，按每月每平方米0.7元计算。本院认为，2011年7月1日至2013年1月30日按每月每平方米0.5元计算符合合同约定，刘国洪不持异议，本院予以支持；2013年2月1日至2017年8月30日按每月每平方米0.7元计算，东风置业公司为三级资质，按照[2012]襄价服规214号文件的通知，应按每月每平方米0.5元计算，东风置业公司与神龙小区业主委员会所签的物业服务委托合同与该通知相悖，故对东风置业公司要求按每月每平方米0.7元计算本院不予支持，应按每月每平方米0.5元计算。综上，从2011年7月1日至2017年8月30日，刘国洪共计74个月未缴纳物业费，其房屋面积为100.12平方米，拖欠的物业费应为3704.44元（74个月×0.5元/㎡×100.12平方米），过高部分本院不予支持。关于东风置业公司要求刘国洪支付滞纳金3702.68元，按物业服务委托合同约定，滞纳金从逾期之日起每天按欠款的万分之五交纳，东风置业公司在举证期限内未举证证明刘国洪逾期之日，故对东风置业公司的该项请求本院不予支持，刘国洪对滞纳金提出的异议本院予以采纳。关于东风置业公司要求刘国洪赔偿律师代理费1000元，因东风置业公司未提交证据证实，故本院不予支持。
刘国洪要求免除2011年7月至2017年12月的物业费，并提供一组照片证明小区环境脏乱、管理混乱，本院认为，刘国洪在神龙小区居住，其仅以东风置业公司物业服务不到位要求免除物业费，不符合法律规定，本院不予支持。刘国洪要求东风置业公司整改15号楼供暖泵房，并提供照片一份，欲证明暖气泵房有水蒸气，侵蚀住户外墙，渗水到内墙，刘国洪没有举证证明15号楼供暖泵房系东风置业公司所盖，其仅以照片无法证实刘国洪的主张，故本院对刘国洪的该项诉讼请求本院不予支持。刘国洪要求东风置业公司赔偿其房屋受损墙面及受损衣柜费用8000元，其仅以雅舍装饰有限公司提供的室内设计图、预算明细证实，东风置业公司不予认可，且该费用并未实际发生，刘国洪的主张证据不足，本院不予支持，其有证据时可另行主张权利。刘国洪要求东风置业公司赔偿其房屋无法出租损失的租赁费8000元，其未提交证据证实，东风置业公司不予认可，本院不予支持。东风置业公司关于刘国洪的诉讼请求抗辩称没有证据证明的理由成立，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、刘国洪于本判决生效之日起十日内向东风襄阳置业有限责任公司支付2011年7月1日至2017年8月30日的物业费3704.44元；
二、驳回东风襄阳置业有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回刘国洪的反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费160元，均由刘国洪负担。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 苏 俊
二〇一八年六月二十日
书记员 马红玲