江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第0367号
原告张静艳。
原告沈梅芳。
委托代理人王坤元，江苏海联海律师事务所律师，共同代理上述二原告。
被告昆山城基房地产发展有限公司，组织机构代码62841554-3，住所地江苏省昆山市张浦镇南港。
法定代表人刘东宁，该公司董事长。
委托代理人马捷，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
第三人郑智兵。
委托代理人杨龙，江苏海容律师事务所律师。
原告张静艳、沈梅芳与被告昆山城基房地产发展有限公司（简称城基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。审理过程中，本院依法追加郑智兵作为第三人参加诉讼，于2013年9月11日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告张静艳、沈梅芳及其委托代理人王坤元、被告昆山城基房地产发展有限公司委托代理人马捷、第三人郑智兵及其委托代理人杨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张静艳、沈梅芳诉称：2010年11月14日二原告以张静艳的名义向被告购买位于昆山市XX镇XX园XX施工编号XX号楼（公安编号XX号楼）房屋一套，由《价格确认单》及《房屋认购申请单》对房屋合同主要条款进行了明确约定，房屋总价2133120元，后原告陆续付款1734550.18元。2011年10月28日被告通知交房。2011年10月30日原告入住诉争房屋至今已经一年半，但被告迟迟未能办理房屋产权证及国有土地使用证。故原告提起诉讼，请求判决：1、被告为原告办理XX园XX号房屋（公安编号）的产权证、土地证；2、办证费用由被告承担；3、诉讼费用由被告承担。
被告昆山城基房地产发展有限公司辩称：被告按照被告法定代表人刘东宁的陈述依法向法庭进行答辩：原被告之间的房屋买卖关系是真实的，只是目前没有履行能力；本案所涉房屋的网签手续办给第三人，是因为被告当时存有资金缺口，向第三人借款2000万元人民币，以单价每平方约3900元的价格网签了一批房源给第三人作担保，其中就包括诉争房屋。但被告与第三人之间没有借款协议，只有一份补充协议，且该借款本息归还过。被告希望可以将原告目前所欠的房款及另外一套21号房屋的190万元贷款支付给第三人以换取其对原告该套房屋解除网签，至于被告与第三人之间的债务，请给被告一些时间筹措资金以便解决。具体由法庭依法判决。
第三人郑智兵辩称：1、原被告涉案的房屋已经由被告和第三人进行网签，第三人已经付清全部房款，按照法律规定，该房屋属于第三人，只是没有办理过户手续。2、原告诉争的房屋其与被告的买卖该房屋的时间是在第三人与被告网签后发生的，所以原被告之间的房屋买卖行为应当是无效的。3、被告陈述的关于借款2000万元的事情，实际在操作中都是以房子来操作的，不存在借款，就是房屋买卖。在房子网签合同没有解除的情况下，关于借款的事实双方是不能达成一致意见的。
原告为支持其主张，向本院提供：
1、价格确认单一份；
2、房屋认购申请单一份；
3、收据九份及部分承兑汇票，部分款项是银行转账支付，部分款项是汇票支付；
4、住宅质量保证书和使用说明书一份，证明已经入住；
5、物业费和垃圾清理费收款收据三份及发票一份，证明2011年10月28日已经入住；
6、钥匙一串，当庭展示（证据1-5均出示原件，提供复印件）。
经质证，被告城基公司对于原告所提供的上述证1-5的真实性均无异议；对于证6是否是涉案房屋的钥匙无法核实，但原告应该是已经入住。
第三人郑智兵对于原告所提供的上述证1-5的真实性均无异议，但是第三人认为上述证据并不能证明诉争房屋归原告所有；对证6对于钥匙是否是涉案房屋的无法核实，对于原告是否入住也无法核实。
被告昆山城基房地产发展有限公司向本院提供：
1、承诺函一份，系当时被告向第三人借款并以景和园的16套房屋网签担保后，第三人向被告所出具的一份承诺；
2、补充协议书一份，系被告与第三人就后续借款如何归还处理所签署的一份协议文件，其原件在另案的案卷中。（证1出示原件，提供复印件，证2提供复印件。）
经质证，二原告对于证1、证2真实性无异议，但是对于被告陈述的事项不清楚，被告和原告签约的时候被告没有跟原告讲上述事实。
第三人对于对证1真实性没有异议，但对被告就证1所陈述的事实有异议，被告事实上没有向第三人借款，第三人所付的款项均是购房款，第三人提供的收款收据可以证明。这份承诺函实际是对退房问题的一个承诺，退房的前提是被告将购房款和违约金支付给第三人以后才能退房。对证2真实性无异议，协议中所谓的借款实际就是购房款，用“借款”这个词主要是双方考虑到退还房款的问题。如果网签不解除，所谓的借款仍然是购房款。
第三人为支持其主张，向本院提供：
1、收款收据原件一份；
2、四份本票的复印件（第三人陈述原件已经交给被告，有被告的盖章和签字确认），证1和证2证明2010年被告和第三人就购买16套别墅签定了网签合同，在合同中对付款方式和时间有明确约定，证明第三人已经按约支付全部房款。
3、商品房购销合同打印件一份，证明第三人就涉案房屋已经网签。
经质证，原告对证1的真实性有异议，注意到出具的时间是2010年7月26日；对证2的真实性有异议，注意到出具的时间也是2010年7月26日，因为收款收据注明的是购房款，但是在2012年1月5日的补充协议上又说的是就“借款还款达成的协议”，就是说这购房款是不真实的，可能涉及虚假或者时间倒写；对证3的真实性没有异议，但是不能证明第三人的证明目的。
被告对第三人提供的上述证据的质证意见为：对证1和证2因为加盖了被告的财务章，对于真实性没有异议，但该1939万元是是购房款还是刘东宁所说的2000万元借款的一部分由法院核实；对证3的真实性没有异议，提请法庭注意其交易价格为4338元每平方与刘东宁所说的3900元左右的网签担保价格较为接近，远低于原被告之间的交易价格。
根据原被告、第三人的举证质证，本院对原告提供的价格确认单、房屋认购申请单、收据九份及部分承兑汇票、住宅质量保证书和使用说明书、物业费和垃圾清理费收款收据三份及发票予以认定，对被告提供的承诺函、补充协议书予以认定，对第三人提供的收款收据、四份本票、商品房购销合同予以认定。
经审理查明：2010年12月14日，原告张静艳在被告售楼处与被告城基公司签订《房屋认购申请单》一份，约定：由原告张静艳购买被告开发的XX园XX号房屋（施工编号19号，公安编号为XX号），建筑面积277.75平方米，单价为优惠后每平方米7680元，优惠后认购总价2133120元；买方应于2011年1月14日17时前携带该认购单及产权名义人身份证件至现场销售部签订购房合同，具体签约时间销售部统一安排。该认购单由张静艳与城基公司盖章确认。认购单签订后，原告张静艳分期支付房款共计1734550.18元，剩余398570元房款未付。后原被告双方一直未能签订正式购房合同，原告陈述其签订认购单时并不知道该房屋已网签给第三人的事实，是2013年春节后才得知这一事实，原告还陈述其一直要求被告签订购房合同，但被告拒不签订。被告认可确实未将房屋已网签给第三人的事实告知原告，也因房屋已网签给第三人，故确实未通知原告签订正式购房合同。原告陈述2011年10月28日涉案小区物业通知原告收房，10月30日原告接收房屋钥匙，目前房屋装修接近尾声，还没有入住。被告认可房屋确实已经交付给原告，具体日期不清楚。后原告取得涉案房屋的住宅使用说明书和质量保证书。2013年3月7日原告就诉争房屋缴纳自2011年10月28日起的物业费；2014年3月17日原告就诉争房屋缴纳管道煤气安装通气费。原被告均认可涉案房屋已取得交付备案证书但目前尚未办理产证。后因被告就诉争房屋未能为原告办理房产证及土地证，故原告诉至本院。
另查明：2010年7月21日，第三人郑智兵及其妻子郑中洪向被告城基公司出具承诺函一份，载明：由郑智兵购买的景和园16套别墅，若城基公司在约定时间内提出回购并足额支付购房款及违约金后，本夫妇二人承诺无条件配合退房，否则由此产生的一切经济后果，由本人负责。同日，郑智兵与被告城基公司签订商品房购销合同一份（合同编号为2010021296），约定郑智兵购买被告开发的昆山市XX镇XX路XX园XX幢XX号房，建筑面积277.75平方米，单价4338元，总价1204880元，付款期限为签约后5个工作日内付清。对该份购房合同，原被告对其真实性均无异议，
但原告认为其直至2013年初才通过被告的一名员工知道该事实，之前并不知道；被告认可确实未将房屋网签给第三人的事实告知原告，且认为该价格与被告法定代表人刘东宁陈述的网签担保价格较为相似，远低于原被告之间的交易价格，第三人则认为其于2012年7月将房屋网签的事实告知过原告。
2012年1月5日第三人郑智兵与被告城基公司签订补充协议书一份，约定：双方确认截止到2011年12月25日，甲方（被告）共计拖欠乙方（第三人）借款人民币1975.7万元；同意用甲方坐落在昆山市XX镇XX路XX号XX园房产（即X号、X号、X号、X号、X号别墅）计1398.14平方米的建筑面积，每平方米按照9000元计算，合计1258.33万元，作为归还乙方的借款，余款717.37万元，甲方应在2012年3月底前归还，在此期间，乙方同意不再计算利息；乙方同意在2012年1月6日前，将坐落在昆山市XX镇XX路XX号内景和园房产（即X号、X号、X号、X号、X号别墅）的第一次网签的退房手续，并按照本协议书约定，重新与甲方签订商品房买卖合同，并完成房屋买卖的相关手续；乙方确定，8号、9号别墅购房者为郑智兵，10号购房者为朱地委，22、23号别墅购房者为柯飞龙；乙方同意在重新与甲方签订商品房买卖合同后二日内，将坐落在昆山市XX镇XX路XX号XX园房产（21号、25号、43号3套别墅）的第一次网签办理完退房手续后归还甲方；甲方在收到乙方退还的景和园房产（21号、25号、43号3套别墅）后，必须在约定的时间内抓紧融资，减少拖欠乙方的余款；余下的景和园房产（33号、36号、46号3套别墅）乙方同意按照甲方还款进度，予以办理完退房手续后全部归还甲方；如甲方未在本协议约定的时间内归还借款，同意按照每天千分之二点五承担违约责任，乙方未按照协议书约定履行相关义务时，其第一次网签的11套别墅房价，均按照每平方米11000元计算，多退少补。该补充协议由城基公司及法定代表人刘东宁与郑智兵签字确认。
另查明：沈梅芳与张静艳与系母女关系。二原告认可诉争房屋系由二原告共同认购，房款系二原告共同支付。
以上事实有认购单、补充协议书等及本院庭审笔录所证实。
本院认为：商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告于2010年12月14日签订房屋认购单由原告认购被告开发的XX园XX号房屋，该认购单也具备商品房买卖合同的主要内容，后原告依约支付大部分房款，且已接收房屋，原被告双方虽未签订正式购房合同，但根据查明的事实，原告对此并无过错，故原告主张被告为其办理房产证及土地证，符合法律规定，被告也对此予以认可，本院依法予以支持。关于原告剩余房款398570元，原告同意支付，于法不悖，本院依法予以认定。
关于原告要求被告支付办证费用的主张，原告陈述其并未向被告缴纳办证费用，但因被告违约，故主张该费用由被告承担，被告则认可按法律规定各自缴纳应缴费用。本院认为原告该主张无事实及法律依据，原被告双方应依据法律规定及双方约定各自缴纳应缴费用，故本院对原告该项请求不予支持。
关于第三人认为原被告之间的房屋买卖行为应属无效及诉争房屋应属第三人的陈述，结合双方的举证及其他查明的事实，本院认为第三人该陈述依据不足，依法不予采信。第三人认为其权利受到侵害的，可另行提起主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山城基房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内为原告沈梅芳、张静艳办理位于昆山市XX镇XX路南侧的XX园XX号房屋的房产证及土地证。
二、原告沈梅芳、张静艳于本判决生效后十五日内支付被告昆山城基房地产发展有限公司房屋余款398570元。
三、驳回原告沈梅芳、张静艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7278元，保全费2513元，以上二项共计9791元，由被告昆山城基房地产发展有限公司负担。此款由原告预交，原告预交部分本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 盛永林
人民陪审员 徐明芳
书 记 员 汤秋婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。