江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1025号
上诉人（原审原告）朱成军。
委托代理人佴凤奎，沈继胜，江苏金邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈化超。
委托代理人刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）胡茂师。
被上诉人（原审第三人）谷学红。
上诉人朱成军因与被上诉人陈化超、胡茂师、谷学红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第01674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱成军原审诉称：2013年10月3日，朱成军经泗阳广夏房产经纪有限公司介绍与第三人胡茂师、谷学红签订了房屋买卖合同。合同约定，朱成军以总价39万元（含按揭）购买第三人位于泗阳县众兴镇淮海东路丰泰嘉园4幢2-402室房屋。签订合同当日，朱成军支付定金10万元，2013年11月20日支付12.3万元，余款为中国银行的按揭贷款，由朱成军以第三人的名义偿还。第三人在收取朱成军第二笔房款后，将房屋的钥匙、房产证、购房合同和发票等交付给朱成军，并约定在缴纳购房契税满五年后即2015年8月3日后办理过户手续。2015年8月3日后，朱成军多次联系第三人办理过户手续，但第三人一直拖延不办。后来，第三人欲协助朱成军办理过户手续时，朱成军发现房屋被查封。朱成军提出执行异议被驳回。朱成军认为，泗阳县人民法院于2014年7月15日查封房屋，但在查封前房屋已经出售给朱成军，并实际交付。朱成军与第三人约定办理房屋过户期限届满时才发现房屋被查封，朱成军没有过错。朱成军已经足额支付了房款，应当停止对该房屋的执行。请求判决：1、停止对位于泗阳县众兴镇淮海东路丰泰嘉园4幢2-402室房屋的执行，并解除查封；2、诉讼费由陈化超承担。
陈化超原审辩称：涉案房屋是抵押在银行的，朱成军与第三人签订买卖协议时，该房屋仍然在抵押期间，房屋转让行为无效。依据法律规定，房屋的转让需办理过户登记，没有办理过户登记的，房屋的产权没有发生变更，法院可以查封。此外，从朱成军在执行过程中及本案庭审中关于房款如何交付的陈述看，存在前后矛盾，不能证明朱成军已经实际支付了购房款。按照朱成军的陈述，房屋交付五、六年，但自己却一直在外租房居住，不符合常理。不能证明房屋已经交付给朱成军。朱成军与第三人关于房屋过户的约定明显是在逃税，即使朱成军主张的合同成立，朱成军对房屋未及时办理过户也存在过错，朱成军的请求不能成立，请求驳回朱成军的诉讼请求，对涉案房屋继续执行。
胡茂师、谷学红原审未作陈述。
原审法院经审理查明：2013年11月20日，第三人胡茂师、谷学红（甲方）与朱成军（乙方）签订房屋买卖合同。合同约定，甲方将位于泗阳县淮海东路丰泰嘉园2-402室房屋（产权证号：20××63）以390000元的价格出售给乙方。付款方式为现金+转还按揭，具体为乙方于签约当天支付定金100000元，于2013年11月20日支付123000元。合同约定房屋过户时间为房产证满五年时，所需税费由乙方承担。2013年10月3日，第三人谷学红向朱成军出具收条一张，载明收到房屋定金100000元。2013年11月20日，第三人胡茂师向朱成军出具收条一张，载明收到房款123000元。
原审法院另查明：第三人胡茂师、谷学红于2012年2月11日向陈化超借款95200元，借款到期后，第三人胡茂师、谷学红未归还。陈化超于2014年7月8日向原审法院提起诉讼。2014年7月14日原审法院作出（2014）泗民初字第0217号民事裁定，查封第三人胡茂师、谷学红所有的位于泗阳县众兴镇淮海东路丰泰嘉园4幢2-402室房屋。2014年8月19日原审法院作出（2014）泗民初字第0217号民事判决，判决第三人胡茂师、谷学红向陈化超偿还借款95200元及利息。判决生效后，第三人胡茂师、谷学红未履行义务，陈化超申请强制执行。在执行过程中，朱成军向原审法院提出执行异议，认为涉案房屋属于朱成军所有，请求停止对该房屋的执行。原审法院于2015年9月29日作出（2015）泗执异字第00113号执行裁定，驳回朱成军的异议申请。朱成军不服，因而成讼。
原审法院认为：朱成军主张第三人已将涉案房屋转让给朱成军，朱成军已经支付第三人223000元房款，并以第三人的名义向银行偿还按揭贷款，不应执行涉案房屋。陈化超主张涉案房屋现登记在第三人名下，房屋的所有权人仍为第三人，朱成军的诉讼请求不能成立，应继续执行。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。朱成军虽然与第三人对涉案房屋签订了房屋买卖合同，但是对付款情况的陈述前后矛盾，朱成军主张签订房屋买卖合同后房屋就已经交付，但房屋现在处于空置状态，朱成军陈述自己一直在外租房居住，与常理不符。另外，朱成军陈述没有及时办理房屋过户是为了避税，故朱成军对未办理产权过户登记存在过错，综上，朱成军的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：驳回朱成军的诉讼请求。案件受理费80元，由朱成军负担。
原审判决宣判后，朱成军不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。理由：1、原审法院认定朱成军对付款情况陈述前后矛盾，与事实不符。朱成军在原审提交的诉状陈述与当庭陈述一致，付款情况与证据完全吻合。2、原审法院将“交付”与“使用”混为一谈。朱成军在第二次支付完毕购房款时即取得涉案房屋的钥匙、房产证原件、购房发票等单证，足以证明第三人向朱成军交付涉案房屋的事实，也足以认定第三人向朱成军转移涉案房屋的所有权。至于朱成军是否实际使用、房屋是否为空置，完全是朱成军个人对自己房屋使用权的处分。朱成军未使用是因为无钱装修，不具备居住条件，所以一直租房居住，原审认定与常理不符不当。3、朱成军与第三人约定五年之后过户，属于当事人之间的意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，也没有违反税收法律规定，不存在过错行为，原审法院以避税为由认定朱成军存在过错明显不当。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持朱成军的原审诉讼请求。
陈化超二审答辩称：1、涉案房屋在朱成军与第三人签订买卖合同时尚抵押在银行，第三人及朱成军没有征得抵押权人银行的同意擅自转让房屋，根据物权法191条及担保法49条的规定，转让行为是无效的。2、根据相关司法解释的规定，房屋的转让需要办理产权过户登记的，没有办理登记的，房屋的产权没有发生变更，法院可以查封执行。3、在原审庭审中以及在执行异议听证过程中，朱成军陈述房款交付情况前后矛盾，不能证明朱成军已经全额实际支付了购房款。4、朱成军在原审中陈述房屋交付了几年，但是自己一直在外租房居住，没有进行装修使用，不符合常理，无法证明房屋已经实际交付给朱成军使用。5、朱成军与第三人关于房屋过户的约定是为了少交税收，即使朱成军的说法成立，但因朱成军对房屋未办理产权过户存在过错，其请求也不能成立。6、根据朱成军与第三人订立房屋买卖合同第17条第二项约定，朱成军并不是实际的购买方，而是代理其近亲属签订合同的，故朱成军的主体不适格。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本案二审的争议焦点为：1、朱成军与胡茂师、谷学红之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。2、如存在，朱成军在原审法院对涉案房屋采取查封等强制执行措施前是否已付清全部购房款并实际占有涉案房屋，其对未办理产权变更登记是否存在过错，其要求停止对涉案房屋的强制执行有无相应的事实及法律依据。
本院认为：关于争议焦点1，2013年11月20日，朱成军与胡茂师、谷学红签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，虽然该合同第十七条约定朱成军系受托代表其亲属签订，但未明确亲属的主体，朱成军主张系代其妻子所签订，所购房屋为共同财产，且谷学红、胡茂师分别出具的收条均载明收到朱成军的购房款，故可认定该合同系双方当事人的真实意思表示。陈化超主张第三人及朱成军没有征得抵押权人银行的同意擅自转让房屋，属于无效行为。本院认为，根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，朱成军与第三人签订的《房屋买卖合同》没有违反相关法律法规的规定，应认定朱成军与第三人之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。
关于争议焦点2，双方在合同中约定，涉案房屋的价款为390000元，付款方式为现金加转还按揭，第三人谷学红、胡茂师分别向朱成军出具收条，总计收取朱成军购房款223000元，余款系朱成军以第三人的名义继续偿还银行按揭贷款。该付款方式相当于分期付款，该代偿银行贷款的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款还清后方能认定买受人已付清全部购房款。因此，朱成军与胡茂师、谷学红约定以代偿按揭的方式转让设置抵押的房屋，未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定朱成军已经支付了全部购房款，其要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条的规定。因此，无论朱成军是否实际占有房屋及是否存在过错，其诉讼请求均不应得到支持。
综上所述，上诉人朱成军的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱成军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 葛 娜
代理审判员 陈 民
二〇一六年六月十四日
书 记 员 袁海燕
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