浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第50号
原告：中瓯地产集团温州房地产有限公司。
法定代表人：王进权。
委托代理人（特别授权）：张晓琴。
被告：李建林。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司为与被告李建林房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员徐晓林适用简易程序于2015年3月4日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中瓯地产集团温州房地产有限公司的委托代理人张晓琴到庭参加诉讼，被告李建林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司诉称：2013年12月20日，原、被告双方达成关于金色嘉园6幢3202室房屋买卖合意，被告交付定金100000元。2013年12月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390007610202）。该合同约定：1、买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款；2、买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计人民币564512元，买受人已支付的定金人民币100000元转入首付款，不足部分当天补齐；3、买受人须于结顶前按照银行按揭、公积金贷款或组合贷款的政策补缴房款，将首付款付至银行或公积金管理中心要求的额度，以便办理剩余房款的按揭贷款；4、剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；5、买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；6、买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款464512元（包括定金100000元）。2014年1月10日，金色嘉园6幢正式结顶。结顶后，原告多次电话通知被告办理银行按揭手续，但被告一直未办理。2014年6月5日，原告书面通知被告在2014年6月10日之前至银行办理完成按揭贷款手续，但被告一直未办理。2014年8月5日，原告委托律师事务所发律师函给被告，要求被告在2014年8月9日前支付剩余房款及违约金，但被告仍未按期履行。2014年9月26日，被告仅支付了购房款260000元，拒付剩余购房款1990000元。原告委托律师对被告提起诉讼并为此支付了律师代理费8000元。故原告诉至法院请求判令：被告李建林支付原告剩余房款1990000元及违约金，违约金每日按总房款的万分之五自2014年6月13日起计算至房款支付完毕之日止；被告支付原告主张权利而支付的律师代理费8000元；本案诉讼费用由被告负担。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据：
1、原告公司营业执照、企业组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份，以证明原告诉讼主体资格；
2、身份证复印件一份，以证明被告诉讼主体资格；
3、原告商品房预售许可证复印件一份，以证明本案商品房已具备预售房屋资格；
4、商品房买卖合同及附件一份，以证明原、被告签订《商品房买卖合同》并约定双方权利义务的事实；
5、购房发票一份，以证明原告仅支付部分购房款464512元的事实；
6、工程主体结顶证明书一份，以证明金色嘉园第六幢楼主楼体工程已于2014年1月10日正式结顶的事实；
7、通知、快递单据各一份，以证明原告于2014年6月5日书面通知被告限期办理银行按揭贷款的事实。
8、律师函及快递单据、签收回单复印件各一份，以证明原告方委托律师事务所发律师函通知被告支付购房款余款且被告已签收的事实；
9、发票一份，原告委托律师对被告提起诉讼并为此支付律师费8000元的事实。
被告李建林未作答辩，在本院指定的举证期限内亦没有提供证据。
因被告李建林未到庭，不能对原告提供的证据当庭进行质证，视为放弃抗辩和质证的权利。上述证据，经本院审查尚未发现存有瑕疵和疑点，且形式完整，内容详实，与本案具有关联性，本院均予以认定并作为本案的定案依据。
综合上述认定的证据，结合原告庭审陈述，本院认定以下事实：原告中瓯地产集团温州房地产有限公司系“金色嘉园”楼盘的开发企业。2013年12月10日，原告取得金色家园三期预售许可证。2013年12月20日，原、被告双方达成关于金色嘉园6幢3202室房屋买卖合意，被告支付定金100000元。2013年12月25日，原告与被告李建林签订了一份合同编号为201390007610202的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人李建林，身份证号码××，地址浙江省永嘉县黄田街道夹里村环南路72号，电话136××××8633；被告向原告购买金色嘉园商品房第6幢3202号的房屋，建筑面积176.37平方米，单价为每平方米15958元，购房总金额总计2814512元；该合同组成部分附件八约定：付款方式为买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计564512元；剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金；附件八第十二条约定，买受人确认其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人代收，亦视为买受人已经收到通知。合同签订后，被告支付了首付款564512元，包括定金100000元。2014年1月10日，“金色嘉园”第6幢楼主体工程结顶。2014年6月5日，原告按《商品房买卖合同》记载的通讯地址向被告发出书面通知，通知被告于2014年6月10日前至银行办理按揭贷款所需手续；如银行批准的贷款额度不足以支付被告的剩余房款或被告的贷款申请未被银行批准的，则被告务必于银行告知被告审查结果之日起的5日内向原告支付剩余购房款，否则按《商品房买卖合同》附件八条款执行；而被告没有按原告指定的期限履行义务。2014年8月4日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告2014年8月9日支付剩余购房款和违约金，被告于2014年8月5日收到后，没有按约定的时间履行。2014年9月26日，被告支付了部分剩余购房款260000元，尚欠原告剩余购房款1990000元。
另，原告因本案诉讼而支付律师代理费8000元。
本院认为：原告与被告李建林于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》（除违约条款外）主体合格、内容合法，意思表示真实，属合法有效的合同。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告李建林应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告李建林未在约定期限内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。被告在原告通知其办理按揭贷款手续后未按期办理相关的按揭贷款手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。
关于违约责任，按照商品房买卖合同第八条的约定，原告有权要求被告李建林自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。原告在2014年6月5日发出通知，要求被告在2014年6月12日办理按揭手续，由于无法查明被告收到书面通知的时间，结合原、被告的距离，并参考2014年8月4日律师函的邮寄时间为一日，酌情在途时间以5日为宜。按照双方合同约定“买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续”，被告李建林应最迟于2014年6月17日前办理按揭贷款义务。现被告李建林未能按期履行该义务，其相应违约金应从其逾期之日即2014年6月18日起开始计算。另，虽双方约定违约金的计算标准每日按照总房款的千分之一计算，但该违约金约定过高，应予以适当调整；双方约定按照总房款计算违约金，考虑到原告并无证据证明自己的实际经济损失，且被告违约行为表现为未按约支付剩余购房款2250000元，结合本案的实际情况，违约金宜调整为以被告李建林尚未支付的购房款1990000元为基数按日利率万分之三的标准从被告李建林逾期之日即2014年6月18日起计算，违约金以260000元为基数从2014年6月18日起按日利率万分之三的标准计算至2014年9月25日为止。对于原告要求被告承担律师代理费8000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李建林于本判决生效之日起十日内支付原告中瓯地产集团温州房地产有限公司购房款1990000元及违约金，违约金以260000元为基数自2014年6月18日起按日利率万分之三标准计算至2014年9月25日止，违约金以购房款1990000元为基数自2014年6月18日按日利率万分之三标准计算至判决确定履行之日止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25092元，减半收取12546元，由原告中瓯地产集团温州房地产有限公司负担50元，被告李建林负担12496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（上诉受理费25092元，至迟在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行分理处，账号：19×××13，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
审判员 徐晓林
二〇一五年三月九日
书记员 章 衡
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