杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初1598号
原告：竹鑫平，女，汉族，1982年12月8日出生，住杭州市下城区。
委托代理人：金婧、陈允周（特别授权），浙江泽大律师事务所律师。
被告：蔡良村，男，汉族，1972年10月18日出生，住浙江省文成县。
委托代理人：潘建云（特别授权），浙江训和律师事务所律师。
被告：杭州云房源软件服务有限公司，组织机构代码32289663-9，住所地：杭州市上城区凤凰城4号1102室。
法定代表人：项家胜。
委托代理人（特别授权）：童晓瑾、吴梦帆，系被告杭州云房源软件服务有限公司的员工。
原告竹鑫平诉被告蔡良村、杭州云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法由审判员莫启荣适用简易程序，于2016年5月19日公开进行了第一次开庭审理。后在审理过程中发现本案不宜适用简易程序进行审理，依法于2016年6月30日裁定转为普通程序并组成合议庭，于2016年8月1日公开进行了第二次开庭审理。原告竹鑫平的委托代理人陈允周到庭参加了两次庭审；原告竹鑫平的委托代理人金婧、被告蔡良村、被告云房源公司的委托代理人吴梦帆到庭参加了第一次庭审；被告蔡良村的委托代理人潘建云、被告云房源公司的委托代理人童晓瑾到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告竹鑫平诉称：2016年1月19日，被告蔡良村授权蔡某与原告、被告云房源公司签订了一份《房屋买卖意向书》，并约定被告蔡良村将位于杭州市滨江区东信大道1077号碧水豪园43幢1单元801室（建筑面积148.61㎡）的房屋转让给原告，三方注明该房屋无抵押及目前处于租赁状态等情况。
意向书签订后，原告于同日依约将定金10万元支付给被告云房源公司。后被告云房源公司告知原告案涉房屋存在100万元的抵押贷款，但是被告蔡良村会自行处理掉，届时会按约与原告签订《杭州市房屋转让合同》。
2016年1月31日，被告云房源公司的员工赖天鹏告知原告，被告蔡良村无法在合同约定的日期即2016年2月15日与原告签订《杭州市房屋转让合同》。
2016年2月22日，原告从被告云房源公司的员工赖天鹏处得知被告蔡良村仍未清偿抵押贷款，双方因此产生纠纷，为维护自己的合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告之间所签订的《房屋买卖意向书》；2、判令被告蔡良村双倍返还给原告定金20万元（其中托管在云房源公司处的定金10万元由被告云房源公司负责返还）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告蔡良村答辩称：1、根据原告提交的证据及其自认可知，被告蔡良村仅授权其弟弟蔡某前去签订意向书即预约合同，并未授权蔡某与原告签订商品房买卖合同，且被告云房源公司对此也是知情的，故蔡某属于越权代理，双方签订的《房屋买卖意向书》尚未生效。
2、被告蔡良村将涉案房屋委托给被告云房源公司出售时，已明确告知涉案房屋存在抵押贷款100万元，需要买家预先支付100万元或不少于80万元的购房首付款，以便于被告蔡良村解除抵押。
3、意向书签订后，双方因房屋抵押事项发生争议，经协商曾达成由被告云房源公司先代原告支付80万元首付款用于归还抵押贷款，但事后原告及被告云房源公司却反悔违约，导致双方一直对抵押如何及何时解除、房款总金额是多少及如何支付等问题无法达成一致意见，进而导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，因此违约方系原告与被告云房源公司，而非被告蔡良村。
4、按合同约定，原告支付的10万元属于购房意向金，并非定金，不适用定金罚则。即使不考虑原告及被告云房源公司的过错，原、被告最终未能签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于双方未能就购买中的一些问题达成一致意见，属不可归责于原、被告的原因所造成，因此原、被告均不适用定金罚则。
5、双方签订的《房屋买卖意向书》性质属于预约，说明原、被告仅初步达成购房的一些事项，具体的、最终的房款总额及如何支付等内容需要双方进行洽谈并在即将签订的《杭州市房屋转让合同》的本约中进行约定。
综上，请求法院明辨案情，依法驳回原告的诉讼请求。
被告云房源公司答辩称：被告云房源公司为原告与被告蔡良村之间的房屋买卖事宜提供居间服务属实，但因涉案房屋存在抵押致使房屋转让合同不能按约签订，责任不在被告云房源公司，其不应为本案被告，更无须承担任何责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告竹鑫平为支持其主张，举证如下：
证据1、《房屋买卖意向书》原件、授权委托录音一段及录音摘要打印件各一份，拟证明被告蔡良村授权蔡某与原告、被告云房源公司签订了《房屋买卖意向书》并约定相关的权利和义务等事实。
证据2、收据复写件、手机转账记录查询打印各一份，拟证明原告按约将10万元定金支付给被告云房源公司等事实。
证据3、房产档案信息复印件及最高额担保合同、综合授信合同复印件（上加盖杭州市房产档案馆公章）各一份，拟证明涉案房屋在交易期间存在抵押等事实。
证据4、微信聊天记录复印件、通话详单打印件各一份，拟证明被告蔡良村委托其弟弟蔡某与原告签订《房屋买卖意向书》并故意隐瞒涉案房屋被抵押及被告蔡良村单方面告知原告不能按意向书的约定签订房屋转让合同，且拒绝支付违约金等事实。
被告蔡良村为反驳原告的主张，举证如下：
证据1、微信聊天记录复印件一份，拟证明被告云房源公司知道涉案房屋存在抵押贷款的情况。
证据2、证人蔡某的证言一份，拟证明被告蔡良村仅委托蔡某代其签订意向书（预约合同）并告知其需要求购房人预先支付不少于80万元首付款以便清偿抵押贷款等事实。
被告云房源公司向本院提交并出示了房产证、契税证、土地证复印件各一份，拟证明在原、被告签订《房屋买卖意向书》时，被告蔡良村未告知被告云房源公司涉案房屋存在抵押等情况。
对原、被告所提交的证据，本院认证如下：
一、原告所提交的证据。
证据1、被告蔡良村对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该份意向书仅为预约合同，原、被告对房款总额及付款方式等事项均未达成一致意见；被告蔡良村不存在隐瞒抵押贷款，反而是被告云房源公司未能向原告如实陈述涉案房屋的抵押贷款情况，导致原告与被告蔡良村未能就房款总额及付款方式等事项达成一致意见，进而未能签订本合同即《杭州市房屋转让合同》。被告云房源公司对该证据无异议。本院认为，因两被告对证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。
证据2、被告蔡良村对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告支付的10万元不是定金，而是购房意向金，只有在双方签订了《杭州市房屋转让合同》后才能转化为定金。被告云房源公司对该证据无异议。本院认为，因两被告对该证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。至于原告支付的10万元的性质，本院将在本院认为部分予以阐述，此处不再赘述。
证据3、被告蔡良村无异议；被告云房源公司对证据的真实性无异议，但认为其在促成原告与被告蔡良村签订《房屋买卖意向书》时并不知晓涉案房屋存在抵押贷款的情况。本院认为，该证据能证明涉案房屋在交易期间存在抵押，故本院予以采信。
证据4、被告蔡良村认为微信聊天记录只是原告与被告云房源公司之间的聊天记录，被告蔡良村不清楚，也不认可聊天内容；被告蔡良村认可通话记录，但认为该通话记录恰能证明被告要求房款总价为215万元及由被告云房源公司告知原告预先拿出100万元首付款以便于被告蔡良村清偿涉案房屋的抵押贷款，被告云房源公司回话说原告最多只能拿出80万元清偿涉案房屋的抵押贷款，被告蔡良村说没关系，自己还能拿出20万元清偿贷款等磋商经过。被告云房源公司对证据4的真实性无异议。本院认为，因被告蔡良村认可通话记录及被告云房源公司对该证据的真实性无异议，故本院对证据4的真实性予以采信。
二、被告蔡良村所提交的证据。
证据1、原告对三性均有异议，认为该证据是两被告之间的聊天记录且聊天时间在签订意向书之后。被告云房源公司对真实性无异议，但对关联性有异议，认为聊天是在签订意向书之后进行的，恰能证明被告云房源公司在签订意向书之前不知情涉案房屋存在抵押。本院认为，因该证据是两被告之间的聊天记录，且被告云房源公司对其真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
证据2、原告对证据的三性均有异议，认为证人与被告蔡良村系兄弟，存在利害关系，且证人认可其核对过《房屋买卖意向书》的信息，故不能证明被告蔡良村的主张。被告云房源公司认为证人自愿代被告蔡良村签订意向书，且被告蔡良村与证人在签订意向书时用温州话沟通涉案房屋的情况，被告云房源公司的业务员听不懂，所以当时并不知情涉案房屋已抵押。本院认为，证人蔡某陈述的部分证言具有一定的客观性，故本院对其陈述的合理部分内容的证言予以采信，对不合理部分的内容不予采信。
三、被告云房源公司所提交的证据。
原告认为该证据的真伪无法判断，即便为真，也不能证明两被告已告知原告涉案房屋存在抵押。被告蔡良村对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，因为该证据系其委托被告云房源公司出租涉案房屋时提供的三证复印件，不是出售房屋时提供的三证复印件；当被告云房源公司告知被告蔡良村有人要购买涉案房屋时，被告蔡良村已告知被告云房源公司涉案房屋存在抵押并要求其告知买家需预先支付不少于80万元的首付款用于归还抵押贷款方可成交，否则被告蔡良村无能力还贷。本院认为，该证据只能证明签订意向书前涉案房屋的产权等情况，不能证明签订意向书时涉案房屋的产权情况，与本案缺乏关联性，且原告对其真实性有异议，故本院不予采信。
综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：
2016年1月19日，被告蔡良村授权其胞弟蔡某与原告竹鑫平、被告云房源公司签订了一份《房屋买卖意向书》，并约定：蔡良村将其所有的位于杭州市滨江区东信大道1077号碧水豪园43幢1单元801室的房屋转让给竹鑫平；竹鑫平为表示购买上述房屋的诚意，同意于2016年1月20日支付给蔡良村购房意向金人民币10万元，由云房源公司代替蔡良村收取，作为其与蔡良村洽谈凭据；如果蔡良村无法接受竹鑫平要求，居间方应在3日内将该意向金无息退还给竹鑫平；如果蔡良村接受竹鑫平所提要求，竹鑫平同意将该意向金转为购买该房屋之定金；双方当事人应于2016年2月15日到云房源公司签订《杭州市房屋转让合同》；如果蔡良村未能按约签订《杭州市房屋转让合同》，则应双倍返还给竹鑫平定金。
意向书签订后，原告于2016年1月20日将购房意向金10万元支付给被告云房源公司。
2016年1月31日，被告云房源公司告知原告涉案房屋在2015年4月13日已被被告蔡良村抵押给中国民生银行贷款100万元，并说被告不能按约签订《杭州市房屋转让合同》，原告同意延迟签订合同。后原、被告就清偿涉案房屋的抵押贷款未能达成一致意见，原告和被告蔡良村未能签订《杭州市房屋转让合同》，遂起纠纷，原告诉至法院。本案在审理过程中，被告云房源公司已退还给原告10万元。
另查明，涉案房屋已于2016年3月出售给案外人。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案被告蔡良村系涉案房屋的产权人，其授权胞弟蔡某签订《房屋买卖意向书》产生的相应法律后果，应由被告蔡良村承担。
原、被告签订的《房屋买卖意向书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。因被告蔡良村未能及时解决涉案房屋存在的抵押贷款问题，且其直至法庭辩论结束前仍未提交充分证据证明原告在签订意向书时已知晓涉案房屋存在抵押情况并愿意预先支付首付款去清偿该贷款，故本院认为原、被告未能最终签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于被告。涉案房屋在2016年3月已出售给案外人，已致使《房屋买卖意向书》的目的不能实现，故原告要求解除意向书的诉请合法有理，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告在《房屋买卖意向书》中约定如果卖方接受买方所提要求，买方同意将该意向金转为购买该房屋之定金；如果无法接受，居间方应在3日内将该意向金无息退还给买方。本案中，被告蔡良村的委托代理人蔡某在《房屋买卖意向书》上签字并捺印，应认定为是卖方接受买方所提的要求，因此原告支付的意向金10万元已转为涉案房屋的购房定金。依《房屋买卖意向书》的约定，如果出卖方违约，应双倍返还给购买方定金，故被告蔡良村在合同解除后需双倍返还给原告定金20万元。由于本案在审理过程中，原告支付的10万元已由被告云房源公司退回，故被告蔡良村还需支付给原告另一倍定金10万元。原告要求被告支付超过上述款项的诉请于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告竹鑫平与被告蔡良村、杭州云房源软件服务有限公司签订的《房屋买卖意向书》。
二、被告蔡良村于本判决生效之日起十日内支付给原告竹鑫平人民币100000元。
三、驳回原告竹鑫平其余诉讼请求。
如被告蔡良村未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4300元，由原告竹鑫平负担2150元，由被告蔡良村负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4300元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 莫启荣
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 马燕芬
二〇一六年九月三十日
代书 记员 高 冰