江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00003号
原告吴兰英。
原告冒文良。
两原告委托代理人张兴龙，江苏绘园律师事务所律师。
被告窦云。
被告顾德明。
两被告委托代理人王璐，江苏维业律师事务所律师。
原告吴兰英、冒文良诉被告窦云、顾德明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴兰英、冒文良及其委托代理人张兴龙、被告窦云、顾德明及其委托代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴兰英、窦文良诉称，两被告系夫妻关系，2012年9月25日，原告向被告购买位于南通市港闸区幸福家苑146幢502室房屋，并签订协议一份，约定房屋总价款为489121元，首次付款金额为250000元。签订协议后，原告吴兰英向被告窦云支付了235800元，另由吴兰英出具30000元借条给窦云，由窦云向案外人借款30000元，约定其中15000元用于支付购房款，另外15000元由窦云交付给吴兰英。后被告窦云提出计算阁楼时有误差，需补交6100元房款，因此窦云只交付给吴兰英8900元。根据约定，原告委托被告窦云为该房屋办理出租手续，窦云实际收取了房屋租金中实际属于原告的3300元。现由于被告违反国家法律强制性规定，无法将房屋过户给原告，因此请求确认所签订的协议无效，两被告返还原告已支付的购房款260200元。
被告窦云、顾德明辩称，原、被告在签订协议时，被告就已明确告知原告涉案房屋为小产权房，且原告现已实际占有、使用该房屋，因此所签的协议应当是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告吴兰英与冒文良二人、被告窦云与顾德明二人均为夫妻关系。2012年9月25日，原、被告双方签订《房地产买卖协议》一份，约定原告购买位于南通市港闸区幸福家苑146幢502室房屋及146-02号车库（建筑面积99.86平方米，阁楼建筑面积61.43平方米），约定总价款为489121元，首付房款为250000元，2013年前给付150000元，交产权证时给付89121元。协议签订后，原告吴兰英将工商银行卡交给被告窦云，被告窦云于2012年9月27日分四次从卡内共支取235008元并出具收条一份。当日，窦云将其中226870元转账至南通市港闸区幸福街道财政所，用以购买涉案房屋。因首付款尚未付清，原告吴兰英委托被告窦云借款30000元，约定其中15000元给被告作为房款，剩余的15000元给原告使用。被告窦云遂联系了案外人顾锦标，并由原告吴兰英出具借条一份，向顾锦标借款30000元，期限自2012年10月11日至2013年4月11日，利率为年息10%，到期需还本付息共31500元，在规定时间内不能还款，利息以年息50%计。借款后，被告窦云将8900元支付给原告吴兰英，并声明剩余的21100元中，15000元用于支付剩余的首付房款，6100元用于补阁楼差价。之后，原告又委托被告将涉案房屋出租，2012年10月30日，被告窦云与案外人臧良签订租房协议一份，约定由案外人臧良承租涉案房屋，租金每月1200元，期限自2012年10月30日至2013年4月30日，租金也由被告收取。租赁期满后，原告就搬入涉案房屋入住至今。2014年10月10日，被告窦云归还了案外人顾锦标借款连本带息共计39240元。
另查明，南通市港闸区幸福家苑146幢502室房屋系农村拆迁安置房，无法领取商品房产权证。
以上事实，有原告提供的房地产买卖协议、收条、银行卡查询明细、银行转账凭证及被告提供的借条、租房协议、双方当事人当庭陈述及证人潘某的证言予以证明，本院予以确认。
本案中，双方当事人争议的焦点为：原、被告之间的房地产买卖协议是否合法有效。
本院认为，本案中涉案房屋并非普通商品房，而是拆迁补偿安置房屋，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房在购买对象上有严格的限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房。同时，因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大差别。
在本案中，首先，在主体资格方面，涉案房屋属于集体土地上的房屋被拆迁后的安置住房，对其购买对象有严格的限制，两原告均不是被拆迁人，也并非被拆迁房屋所属的村镇集体经济组织成员，因此，两原告不具备上述购房资格；其次，在涉案房屋性质方面，涉案房屋由于无法取得房屋权属登记管理部门颁发的房屋所有权证，仅能以农村集体经济组织证明权属的方式取得“乡产权”，属于实践中所称“小产权房”。根据建设部颁布的《关于购买新建商品房的风险提示》中声明：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记。有些项目允诺办理的‘小产权’不符合法律规定，不受法律保护。”同时，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中也进一步强调：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”据此，城镇居民购买“小产权房”的行为由于违反了国家强制性规定，当属无效，故原、被告之间签订的房地产买卖协议无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案原、被告之间签订合同后，已经部分履行，原告从被告处取得了房屋，被告从原告处取得了房款，应当相互返还。被告取得购房款的数额由两部分组成，一部分是被告从原告的工商银行卡中直接支取的。关于被告支取的金额，原告主张从2012年9月25日至2012年9月27日的五笔取款共235808元均为被告支取，被告辩称仅有2012年9月27日的四笔取款共235008元是其支取的。本院认为，该银行卡的所有人是原告，原告应当举出证据证明由被告支取的部分，原告仅举出银行卡交易明细，但并不能证明每笔取款是由谁支取的，因此本院以被告的自认为准，故应确认被告从原告银行卡中支取的购房款数额为235008元。另一部分是原告向他人借款后由出借人直接支付给被告的款项，经被告窦云介绍，原告吴兰英向案外人顾锦标借款30000元，其中21100元直接付给被告用于支付了房款，8900元由原告自己取得。故被告共计收取原告房款的数额为256108元（235008＋21100）。
为履行房屋买卖合同，原告通过被告向案外人借款，原告吴兰英与案外人顾锦标之间的借贷关系合法有效，受到法律保护，原告吴兰英应当按照约定及时还款。借款到期后，由于原告吴兰英未及时还款，被告窦云代为偿还，该款应当由原告吴兰英归还给被告窦云。
因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方所收到的损失，由于双方当事人在本案中没有主张损失，本院不予理涉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：
一、原告吴兰英、冒文良与被告窦云、顾德明于2012年9月25日签订的《房地产买卖协议》无效。
二、原告吴兰英、冒文良于本判决生效后三十日内向被告窦云、顾德明返还南通市港闸区幸福家苑146幢502室房屋及146-02号车库。
三、被告窦云、顾德明返还原告吴兰英、冒文良购房款256108元。
四、原告吴兰英、冒文良返还被告窦云、顾德明垫付款39240元。
以上第三、第四项相抵，被告窦云、顾德明应当返还原告吴兰英、冒文良216868元，该款限本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2602元（已减半收取），由原告吴兰英、冒文良负担1301元，被告窦云、顾德明负担1301元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5204元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一五年三月三日
书记员 顾 华
附：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的该财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。