浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯商初字第519号
原告：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。
负责人：徐根富。
委托代理人：王川海、金彩凤。
被告：陈文国。
被告：陈秀琴。
被告：温州市天鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：施建光。
原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称中国银行瓯海支行）为与被告陈文国、陈秀琴、温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告中国银行瓯海支行的委托代理人金彩凤到庭参加诉讼，被告陈文国、陈秀琴、天鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行瓯海支行起诉称：2012年3月20日，被告陈文国与原告签订2012JN72510003号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告陈文国以购买坐落于温州市鹿城区云鼎庄园河岱路×幢-117室房产为由向原告申请借款153万元，借款期限为276个月；贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为0.64625%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，每期归还借款本息11898.33元，还款日为每月20日；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在被告陈文国、陈秀琴名下的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区×幢-117室房产提供抵押担保并已办理预抵押登记。被告天鸿公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。被告陈秀琴向原告出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对被告陈文国与原告签订的2012JN72510003号《个人一手住房贷款合同》项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用承担共同还款责任。
《个人一手住房贷款合同》签订后，原告依约向被告陈文国指定的账户发放贷款153万元。被告陈文国自2014年11月20日起未按时偿还贷款本息，已构成违约。原告依约宣布借款合同项下的债务提前到期。故原告起诉请求判令：一、被告陈文国、陈秀琴共同偿还原告借款本金1459674.01元、期内利息33574.71元、复利457.70元及逾期罚息（暂算至2015年3月20日的逾期利息为141.54元；从2015年3月21日起的逾期利息以借款本息之和1493248.72元为基数，按年利率10.1475%计算至实际偿还之日）；二、被告天鸿公司对上述第一项债务承担连带偿还责任；三、若被告陈文国、陈秀琴未按期履行上述第一项债务，原告有权对被告陈文国、陈秀琴共有的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区×幢-117室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；四、本案律师代理费2500元由被告承担。
原告中国银行瓯海支行为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
1.原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、金融许可证复印件、负责人身份证明各一份，以证明原告的主体资格；
2.被告陈文国、陈秀琴的身份证明材料各一份，被告天鸿公司的组织机构代码证复印件、营业执照复印件各一份，以证明三被告的主体资格；
3.编号为2012JN72510003号《个人一手住房贷款合同》一份、借款借据一份、预购商品房预告登记凭证一份、预购商品房抵押权预告登记凭证一份，以证明被告陈文国向原告借款153万元并以其购买的相关房产为上述借款提供抵押担保，被告天鸿公司为其提供阶段性保证担保的事实；
4.共同还款承诺书一份，以证明被告陈秀琴自愿对本案借款承担共同还款责任的事实；
5.贷款已还款清单及逾期未还款清单一份，以证明被告还款及欠款情况；
6.宣布提前到期函、快递回单、快递查询信息各一份，以证明原告向被告宣布贷款合同提前到期的事实；
7.委托代理合同一份、律师费发票一份，以证明原告为实现债权支付律师代理费的事实。
被告陈文国、陈秀琴、天鸿公司未作答辩，也未提供证据。
原告提供的证据，均经庭审出示。
本院经审查认为，原告提供的证据，来源合法，内容真实，本院予以认定。
经审理，本院对原告中国银行瓯海支行起诉主张的事实予以确认。
另查明：因被告陈文国未按约定履行还款义务，原告依约宣布贷款提前到期并于2015年3月19日向被告陈文国邮寄宣布提前到期函，上述函件于2015年3月23日退回。截止2015年3月23日，被告陈文国尚欠原告借款本金1459674.01元、期内利息33575.44元、复利457.53元及逾期利息140.85元。
另：本案所涉房产已经办理初始登记，但被告陈文国、陈秀琴尚未办理房屋所有权证。
本院认为：原告与被告陈文国签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告陈文国未按约定归还借款本息，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，原告宣布提前到期的函件于2015年3月23日退回，故应以2015年3月23日为借款提前到期日。被告陈文国依法应当偿付原告借款本金、利息、复利及逾期利息。被告陈秀琴作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。被告陈文国、陈秀琴以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因本案所涉房屋未办理所有权登记，无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有抵押权。被告天鸿公司作为阶段性保证人，已完成所涉房产的开发义务及相关房产的产权的初始登记，其阶段性保证责任即终止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈文国、陈秀琴应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金1459674.01元、期内利息33575.44元、复利457.53元及逾期利息（暂算至2015年3月23日的逾期利息为140.85元，之后的逾期利息以借款本息之和1493249.45元为基数，按年利率10.1475%计算至实际偿还之日止），以及代理费2500元；
二、若被告陈文国、陈秀琴未能按期偿付上述第一项债务，原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在被告陈文国、陈秀琴名下的坐落于温州市鹿城区云鼎庄园住宅小区×幢-117室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。
本案受理费18267元，公告费670元（已由原告垫付），共计18937元，由被告陈文国、陈秀琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 柳佳佳
人民陪审员 金 耘
人民陪审员 林飞云
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张高翔
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1、上诉人应按一审案件预交的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳（开户行：浙江温州瓯海农商银行区府支行；户名：温州市瓯海区人民法院诉讼费罚没款专户；账号：201000121021279000002）；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。