江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终118号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所，住所地江苏省南京市秦淮区龙蟠中路336号。
法定代表人：孙文亭，该干修所所长。
委托诉讼代理人：黄伟，总参维权南京协调中心律师。
委托诉讼代理人：王伟伟，江苏君远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区白下路91号。
法定代表人：李金亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤新芸，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南金碧实业有限公司，住所地海南省海口市海府路12号亚希大厦817房。
法定代表人：吴骏，该公司董事长。
上诉人中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所（以下简称理工大干休所）因与被上诉人江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司（以下简称汇鸿公司）、海南金碧实业有限公司（以下简称金碧公司）合同纠纷一案，原由南京市秦淮区人民法院于2015年7月13日作出（2014）秦民初字第5711号民事判决，汇鸿公司不服上诉至本院，本院于2015年12月14日作出（2015）宁民终字第6618号民事裁定，发回重审。南京市秦淮区人民法院重审后于2016年9月1日作出（2016）苏0104民初305号民事判决，现理工大干休所不服上诉至本院，本院于2017年1月6日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人理工大干休所的委托诉讼代理人王伟伟，被上诉人金碧公司的委托诉讼代理人汤新芸到庭参加诉讼。被上诉人金碧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
理工大干休所上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房地产的所有权人为解放军总后勤部，上诉人是使用管理人，其处分房地产的行为受到《解放军房地产管理条例》的限制，被上诉人明知上诉人超越代理权而签订《联建综合楼合同书》，根据民法通则规定，应当认定《联建综合楼合同书》无效。二、按照江苏省高级人民法院有关合同法问题的纪要，当事人以民事合同违法行政规章为由请求确认合同无效，人民法院不予支持，但行政规章是由法律或者行政法规授权制订的除外。三、涉案联建房产属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，依照相关司法解释应认定合同无效。四、立法法规定军事法规、军事规章在武装力内部实施，并不妨碍军事法规在军地互涉案件中的适用，最高人民法院（2001）民一终字第57号民事判决书、（2003）民一终字第35号民事调解书，均以违反《中国人民解放军房地产管理条例》为由，认定合同无效。五、根据合同法规定，租赁合同超过二十年的部分无效。合同法司法解释（一）第一条规定，合同法实施以前成立的合同，发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定，因此即便认定涉案合同为租赁合同，对超过20年的部分也无效。六、涉案《联建综合楼合同书》，应当认定为损害社会公共利益的合同，2016年2月18日，中央军委在关于全面停止有偿服务的通知中，将对外有偿服务盲目扩张，违规运行，与民争利等这些问题，作为给军队带来了不可忽视的负面影响，依照江苏省高级人民法院的相关会议纪要，本案可以认定合同无效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
汇鸿公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《联建综合楼合同书》行为，不属于民法意义上的代理行为，上诉人作为涉案房地产使用管理权人，以自己的名义有权对外融资建房和收益，上诉人与总后勤部是内部管理关系，涉案合同是否需要批准，被上诉人并不必然知晓，不存在明知上诉人超越代理权而与被上诉人签订涉案合同。二、涉案合同虽然没有经过总后勤部的批准，但是并不能认为是违反了行政法规禁止性规定，上诉人所列举的军事法规和军事规章并不能作为认定合同无效的依据。三、对于上诉人所提到最高人民法院的民事判决书和调解书，不能作为本案参考，我们国家不适用判例法。四、涉案房屋符合建设部门的规划许可，不属于违章建筑，被上诉人曾在本案原一审中提供涉案房屋建设工程规划核准图，证明该房屋建设已于1991年通过南京市规划局的核准，并不是向上诉人所陈述没有规划许可，对于上诉人陈述建设用途原来是干休所附属营房后来建成商业用房，被上诉人认为所盖的营房并不能因为租赁给汇鸿公司，就改变了建筑物的性质。四、涉案《联建综合楼合同书》签订时间为1992年，履行期间跨越了新旧合同法实施期间，根据合同法司法解释（一）第1条，合同法实施前发生纠纷起诉到人民法院，可以使用以前的规定，如果没有规定的可以适用本规定，新的合同法对合同效力不具有溯及力，本案系承租人提供资金在出租人土地上建设房屋，根据《江苏省高级人民院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第1条规定，承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋20年以上的，由此产生的纠纷不适用本意见，故上诉人主张租赁期间超过20年无效的观点，不能成立。六、涉案合同并没有损害到国家利益和社会公共利益，上诉人当时开始建设涉案综合楼时资金不足，工程停建，后来通过汇鸿公司融资540万元建设涉案综合楼并约定35年的使用权，这种租赁合同并不违反当时国家法律和行政法规的强制性规定，完全符合当时的军事规章及相关精神，被上诉人当时一次性支付50万元租金，相当于建造大楼的整个费用，远远大于当年市场行情，所以合同继续履行，根本不损害国家利益和社会公共利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
金碧公司未到庭答辩。
理工大干休所向一审法院起诉请求：1.依法确认1992年12月8日签订的《联建综合楼合同书》以及三份附件、2005年12月27日签订的《联建综合楼备忘录》无效；2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：南京市秦淮区公园里5号（南苏字3718号）公有房屋所有权、国有土地使用权登记在中国人民解放军总后勤部名下，性质为军产。使用土地面积为5770.1平方米，合8.66亩。使用单位为中国人民解放军工程兵工程学院。
1992年12月8日，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所（甲方）与金碧公司（乙方）签订《联建综合楼合同书》，约定：甲方在其所属院内位于公园路公园里5号正在建筑1号综合楼（设计建筑面积为2200平方米，含地下室共8层，已建起主体框架），因资金不足而停工。乙方愿出资540万元与甲方联建完成土建工程。建成后产权归甲方所有，乙方享有35年的使用权，自1993年5月1日至2028年4月30日止。乙方在使用期内只能作办公、住宅、招待所、宾馆、酒楼使用，在此范围内可以与中外合资经营及出租收益。合同同时对乙方资金拨付时间、建筑结构的变更、增设配套设置、违约责任等进行了约定。同日，双方签订《联建综合楼合同附件一》、《联建综合楼合同附件二》，对金碧公司支付540元联建款的具体时间，以及理工大干休所提供暖气、车辆、电话线路等事项作了约定。1993年11月16日，双方再次签订《联建综合楼合同附件三》，对1号楼通道、南侧院落空地、西侧空地的使用等作了约定。上述综合楼建成后，一直由金碧公司经营使用。
1994年4月20日，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所出具《证明》，载明其租借给江苏省进出口（集团）公司的1号楼门牌号后门为公园路公园里5号，前门为公园路38号。
1996年8月，中国人民解放军总参谋部工程兵部南京离职干部休养所番号更名为总参谋部兵种部南京第二离职干部修养所，2000年3月，又更名为中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所，即本案上诉人。
2005年12月27日，理工大干休所（甲方）与金碧公司（乙方）、汇鸿公司（丙方）签订《联建综合楼备忘录》，约定：1、从签订本备忘录起，乙方将该大楼的使用权转让给丙方，由丙方实际使用、管理至2028年4月30日止。2、由丙方承接乙方的全部权利和义务，并做好和甲方的协调工作，安全、合理使用该大楼。3、甲方同意丙方受让乙方对公园路38号综合楼的使用权，同意丙方承接乙方在《联建综合楼合同书》及其后相关补充协议中规定的权利和义务，并和丙方共同加强配合做好该大楼的使用和管理工作。
一审审理中，一审法院依法向理工大干休所释明《联建综合楼合同书》及其三份附件、《联建综合楼备忘录》的合同效力应为有效，并询问理工大干休所是否变更诉讼请求，理工大干休所经法院释明，明确坚持其诉讼请求，不申请变更。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《联建综合楼合同书》及三份附件的性质；二、《中国人民解放军房地产管理条例》的效力能否及于军队与地方签订的合同。关于第一个争议焦点，理工大干休所主张合同名为“联建”实为“国有军用划拨用地使用权转让”；汇鸿公司辩称双方合同名为“联建”实为“租赁”性质。一审法院认为，理工大干休所与金碧公司签订的《联建综合楼合同书》及三份附件，约定由金碧公司向理工大干休所提供540万元资金以完成楼房的建设，建成后产权归甲方所有，乙方享有35年的使用权，该35年的房屋使用权其性质应为理工大干休所向金碧公司支付的对价，上述的540万元资金其性质应为金碧公司向理工大干休所一次性支付的租金，上述合同及附件应为房屋租赁合同。关于第二个争议焦点，理工大干休所主张《中国人民解放军房地产管理条例》系中央军事委员会根据国家有关法律制定，属军事法规，与行政法规具有同等效力；汇鸿公司辩称双方的联建合同不违反签订时国家法律和行政法规的强制性规定和当时相关军事法规和军事部门规章的有关规定。一审法院认为，军事法规仅在武装力量内部实施，如军事法规涉及地方内容，需要地方遵守和执行，应当由国务院和中央军事委员会联合颁布，故理工大干休所所依据的《中国人民解放军房地产管理条例》作为军事法规不适用于本案所涉的合同，其关于军队房地产管理的相关规定亦不属于效力性规定，理工大干休所依据上述条例主张本案所涉合同无效，缺乏法律基础。
综上所述，理工大干休所的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国立法法》第一百零三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：驳回理工大干休所的诉讼请求。一审案件受理费80元，由理工大干休所负担。
本案二审中，被上诉人汇鸿公司为证明涉案综合楼当初建设时，已通过规划部门的批准，向本院出示该工程规划设计平面图，其上加盖“南京市规划局核准图样”的核准章。针对一审查明的其他事实，双方当事人二审未提交新证据，本院对一审认定的事实依法予以确认。
本院认为，上诉人理工大干休所与被上诉人金碧公司签订的《联建综合楼合同书》及附件，约定由金碧公司提供资金在理工大干休所使用的土地上建造房屋，明确了产权归理工大干休所所有，金碧公司享有35年的土地使用权，金碧公司支付540万元资金的性质，应为支付35年房屋及土地租赁使用权的对价，一审法院将双方合同定性为租赁性质，并无不当。理工大干休所主张，涉案合同违反行政规章及军事法规而无效，对此，本院认为，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；军事法规仅在武装力量内部实施，且涉案合同约定房地产使用权属于租赁性质，并非土地使用权和房屋所有权转让，理工大干休所以合同签订违反了《中国人民解放军房地产管理条例》有关军队房地产“转让”应取得总后勤部批准为由，主张合同无效，缺乏事实及法律依据。涉案房地产由理工大干休所实施经营和管理，属有权管理，故其以无权代理总后勤部为由主张合同签订无效，本院不予支持。经查证，涉案房产建设时，南京市规划局在该工程建设的规划平面图上加盖了核准章，故理工大干休所以该房产建设未取得规划许可为由，主张合同无效，依据不足。涉案合同虽定性为租赁性质，但约定的全部租金在1995年前支付完毕，有别于一般意义上的租赁，且涉案合同签订时间也早于合同法颁布施行之前，故理工大干休所主张超过20年租赁期间部分无效观点，本院不予支持。
综上所述，理工大干休所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国人民解放军理工大学公园里离职干部休养所负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年三月八日
书记员 朱亚芳