河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第4910号
原告：中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，住所地：河北省唐山市路北区龙泽北路东侧与朝阳道南侧交叉口。
负责人：崔某某，该行行长。
委托代理人：刘敬强，河北东明律师事务所律师。
被告：张某甲，1976月3月3日生。
被告：张某乙。
以上二被告委托代理人：张恺硕，河北唯实律师事务所律师。
被告：华润置地（唐山）有限公司，住所地：河北省唐山市路北区卫国北路293号。
法定代表人：蒋某某，该公司经理。
委托代理人：钱某某，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与被告张某甲、张某乙、华润置地（唐山）有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员边超独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行的委托代理人刘敬强，被告张某甲、张某乙的委托代理人张恺硕，被告华润置地（唐山）有限公司的委托代理人钱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行诉称：2012年1月10日，张某甲与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：张某甲向原告借款35万元用于购买华润置地（唐山）有限公司开发的坐落于XX市XX区XX路XXX小区X号楼X单元XXXX室住宅作为家庭自用住房并将该房屋抵押给原告，并明确约定了利息、罚息、复利以及实现债权的费用等条款。张某乙（系张某甲妻子）2012年1月10日作为共同抵押人签字，知悉借款购买家庭自住房。被告华润置地（唐山）有限公司作为阶段性连带责任保证人在合同上签字。上述合同签订后，原告依约支付了35万元的借款，被告张某甲办理了房屋预抵押登记，但张某甲在归还了部分借款后，尚有欠款本金332670.39元及利息、罚息、复利等。被告华润置地（唐山）有限公司应对被告张某甲的上述债务承担连带清偿责任。现原告诉至法院，要求：1、判令被告张某甲、张某乙偿还逾期借款本金332670.39元，截至2015年9月16日的利息、罚息、复利共计37932.05元（至欠款还清之日）及实现债权的费用；2、判令原告对被告抵押的房屋优先受偿；3、判令被告华润置地（唐山）有限公司对诉请1中的债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告张某甲、张某乙辩称：被告确实拖欠原告欠款，具体数额由法院结合原告证据依法认定；原告主张利息过高，应按照人民银行同期贷款利率计算，罚息和复利无事实及法律依据；原告就本案所涉房产仅办理了预告抵押登记，原告不具有优先受偿权；本案所涉房产已被唐山市开平区人民法院执行局依法评估、拍卖，并以201X开民执字第2XX-
X号执行裁定交付给案件申请执行人刘宏生抵债，且已办理了过户手续，涉案房产已经转移到刘宏生名下。
被告华润置地（唐山）有限公司辩称：被告张某甲与被告华润置地（唐山）有限公司所涉房产已于2014年1月办理完毕预抵押登记，未经预抵押权人同意，处分该不动产的应属无效。预抵押在前，银行作为预抵押权人应优于法院查封。
经审理查明：2012年1月10日，张某甲与中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款人为张某甲，贷款人为中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，保证人为华润置地（唐山）有限公司，担保人为张某甲、张某乙。合同约定借款金额为35万元；贷款期限分期240个月；用途为购买XXX小区X号楼X单元XXXX室房产；还款方式为：等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为由阶段性保证人华润置地（唐山）有限公司承担连带责任保证并由张某甲、张某乙用XX市XX区XX路XXX小区X号楼X单元XXXX室房产作抵押；借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿等。合同由张某甲、张某乙签字及华润置地（唐山）有限公司加盖公章确认。合同签订后，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行于2012年1月11日向张某甲发放了35万元的借款。2014年1月23日，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与张某甲、张某乙在唐山市住房和城乡建设局房屋产权监理处办理了唐山房预路北（凤）字第15175号房屋预告登记证明，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，预告登记义务人为张某甲、张某乙，房屋坐落为XX区XX里XXXXXX楼X门XXXX号。张某甲偿还借款期间产生逾期，截止到2015年9月16日，张某甲还欠中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行借款本金332670.39元，并产生利息、罚息、复利共计37932.05元。
另查明，张某甲与张某乙于2001年8月8日登记结婚，系夫妻关系。
上述事实，《个人购房担保借款合同》、结婚证、房屋预告登记证明、借款凭证、欠款明细表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与被告张某甲签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系当事人双方真实的意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行相应的义务。原告按约定向被告张某甲发放贷款后，被告张某甲未按约定及时履行偿还借款及利息的义务，应承担相应的违约责任。被告张某甲、张某乙系夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，原告主张被告张某甲、张某乙偿还截至2015年9月16日，所欠贷款本金332670.39元，利息、罚息、复利共计37932.05元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告诉请被告至欠款还清之日止的利息、罚息、复利，根据合同约定及法律规定，本院对自2015年9月17日起至欠款付清之日止的利息以中国人民银行同期同类贷款利率予以支持，罚息以中国人民银行同期同类贷款利率的50%予以支持，对2015年9月16日之后的复利属于重复收取，本院不予支持。被告华润置地（唐山）有限公司在此笔借款中作为保证人对张某甲的上述贷款承担连带保证责任，故原告诉请被告华润置地（唐山）有限公司连带偿还债务，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人华润置地（唐山）有限公司承担保证责任后，有权向张某甲、张某乙追偿。原告诉请对预告抵押登记的房屋优先受偿，因双方并未办理正式抵押登记手续，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行亦未取得房屋他项权利证书，故原告对预告抵押登记房产不享有优先受偿权，原告此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告张某甲、张某乙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行贷款本金332670.39元，利息、罚息、复利共计37932.05元，以上共计人民币370602.44元；
二、被告张某甲、张某乙自2015年9月17日起至欠款付清之日止以332670.39元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行支付利息，并以332670.39元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的50%向原告支付罚息；
三、被告华润置地（唐山）有限公司对上述债务承担连带责任，承担保证责任后，有权向被告张某甲、张某乙追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费6859元，减半收取3430元，由被告张某甲、张某乙负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
代理审判员 边 超
二〇一六年六月十七日
书 记 员 张丽佳