江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3357号
上诉人（原审原告）：戴亚。
被上诉人（原审被告）：江阴市恒益房地产开发有限公司。
法定代表人：焦兴华，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：刘成。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：颜晓平。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
上诉人戴亚因与被上诉人江阴市恒益房地产开发有限公司（以下简称“恒益公司”）、刘成、颜晓平商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴亚上诉请求：请求撤销原审判决，改判恒益公司、刘成和颜晓平为戴亚办理文苑雅居第6幢15号房屋的房产证。事实和理由：涉案房屋抵押权的形成是恒益公司、刘成和颜晓平串通的结果，其行为侵害了戴亚的合法权利，恒益公司应当偿还贷款解除抵押后，为戴亚办理房屋变更登记。
恒益公司辩称：1、恒益公司不是本案的适格被告，即使恒益公司泗阳分公司在本案中应当承担责任，亦应当在确认分公司承担责任后再由总公司承担；2、戴亚提供的合同约定的交房时间在合同签订时间之前，且分公司的印章于2014年10月遗失，本案中涉案商品房买卖合同的真实性不能认定，承诺书的效力亦非当然有效；3、戴亚本次诉讼已经超过诉讼时效；4、涉案房屋本身存在抵押，在抵押权未消灭的情况下，不具备办理房屋变更登记的条件，且本案纠纷系恒益公司泗阳分公司的前负责人周松个人行为所致。周松因涉嫌刑事犯罪正在取保候审中，本案应驳回戴亚的全部诉讼请求，移送公安机关处理。
刘成、颜晓平辩称，刘成当时是承包恒益公司泗阳分公司的工程，涉案房屋系恒益公司泗阳分公司以抵扣工程款的形式转让给刘成、颜晓平，并办理了房产证。后应周松的请求，同意将涉案房屋过户给戴亚，但前提是恒益公司泗阳分公司偿还房屋上抵押的债权。现因恒益公司泗阳分公司未能按时消灭房屋上的抵押权，导致刘成、颜晓平无法协助办理房屋过户登记，刘成、颜晓平没有过错。
戴亚向一审法院起诉请求：1.判令恒益公司、刘成、颜晓平为戴亚办理泗阳县众兴镇文苑雅居6幢15号房屋的房产证；2.判令恒益公司、刘成、颜晓平支付戴亚违约金10000元、律师费3000元；3.判令恒益公司支付戴亚违约金，以159993元为基数，自2009年9月10日起至为戴亚办好房产证止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
一审法院认定事实：2009年1月19日，戴亚与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人（戴亚）购买的商品房为文苑雅居第6幢15号房屋；合同约定总价款为159993元；出卖人（恒益公司泗阳分公司）应在2007年12月31日前，将具备经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，戴亚分四次支付房款158000元，恒益公司泗阳分公司向戴亚交付了房屋。此后，恒益公司泗阳分公司将文苑雅居第6幢15号房屋产权办在刘成、颜晓平名下，并在房屋产权登记机关登记，并以该房屋办理了抵押，现抵押权尚未消除。
2015年8月3日，恒益公司泗阳分公司（甲方）与刘成、颜晓平（乙方）、戴亚（丙方）签订承诺书。主要内容为：甲乙双方确认文苑雅居6幢15号商铺（两层）的购买人、所有人为丙方，且丙方已经使用至今。甲方与乙方所签订的涉及第一条中的房屋买卖合同没有实际履行，所办产权证与实际情况不符，乙方自愿同意将文苑雅居第6幢15号商铺过户到丙方名下。该房屋如有抵押贷款，由甲方偿还，并办理完毕解除抵押手续。甲方、乙方确保于2015年11月10日前，将房屋所有权证变更至丙方名下，变更所产生的一切费用由甲方承担。如有违约，违约方自愿向守约方承担惩罚性违约金10000元，并自愿承担守约方为主张权利所产生的一切费用，包括诉讼费、律师费和交通费。因涉案房屋至今未解除抵押，产权未变更至戴亚名下。戴亚与江苏民卫律师事务所签订《法律服务委托代理协议》，并支付代理费3000元。
一审法院认为：本案争议的焦点为：一、戴亚要求恒益公司、刘成、颜晓平办理涉案房屋的产权证条件是否成就；二、戴亚主张违约金、律师费是否成立；三、戴亚主张的逾期办理产权证的违约金是否成立。
关于第一焦点。戴亚与恒益公司泗阳分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，恒益公司泗阳分公司作为出卖人，应当协助戴亚将涉案的房屋产权证登记于戴亚名下。恒益公司泗阳分公司将涉案房屋的产权登记于刘成、颜晓平名下，属于违约。对此，恒益公司泗阳分公司和刘成、颜晓平于2015年8月3日作出承诺，确认戴亚系本案讼争房屋的实际购买人和所有人，并同意办理讼争房屋的产权变更登记。因恒益公司泗阳分公司不具有独立的法人资格，其应承担的责任应由恒益公司承担。恒益公司辩称，合同的责任应当由周松个人承担。周松系恒益公司泗阳分公司的负责人，周松实施的与房屋出售有关的行为系履行职务行为，应当由公司承担。恒益公司还辩称，恒益公司泗阳分公司的印章在2014年10月就遗失，已经登报声明。泗阳县文苑雅居系恒益公司泗阳分公司开发，戴亚所持的《商品房买卖合同》上盖有恒益公司泗阳分公司的印章，即使合同上的印章系伪造，但戴亚也有理由相信恒益公司泗阳分公司是出卖人，故恒益公司的辩解不能成立。依据约定，恒益公司、刘成、颜晓平应当协助戴亚将本案讼争的房屋产权登记变更至戴亚名下。但本案讼争的房屋办理了抵押登记，该抵押权尚未消灭，庭审中戴亚也不同意代为偿还借款消除抵押。因抵押权消除后，房屋产权方能变更，故戴亚现在要求办理产权变更登记的请求不能成立，不予支持。
关于第二焦点。恒益公司泗阳分公司与戴亚及刘成、颜晓平于2015年8月3日所达成的承诺书合法有效，对三方具有约束力。依据约定，涉案房屋的抵押贷款，应当由恒益公司泗阳分公司偿还，并由其解除抵押，而恒益公司泗阳分公司没有偿还借款，没有消除抵押，导致本案讼争的房屋无法办理产权变更登记，故恒益公司应当承担违约责任。本案中，讼争的房屋无法办理产权变更登记是由恒益公司泗阳分公司的违约导致，并非是刘成、颜晓平导致，故戴亚主张的违约金10000元及律师费3000元应当由恒益公司承担。
关于第三焦点。戴亚要求恒益公司承担逾期办理产权证的违约金，但在戴亚与恒益公司泗阳分公司签订的《商品房买卖合同》中，并没有逾期办理产权证违约责任的约定，故戴亚主张的该项请求不能成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江阴市恒益房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付戴亚违约金10000元、律师费3000元；二、驳回戴亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由江阴市恒益房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，戴亚与恒益公司泗阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买文苑雅居第6幢15号房屋，在戴亚支付购房款并实际取得房屋后，恒益公司泗阳分公司却将该房屋产权登记在刘成、颜晓平的名下。恒益公司泗阳分公司与戴亚及刘成、颜晓平为解决该房屋的产权、过户等问题，通过协商签订了《承诺书》，确认戴亚为该房屋的实际购买人和所有人，同时约定由恒益公司泗阳分公司偿还借款并解除对该房屋的抵押，刘成、颜晓平协助将该房屋产权登记变更至戴亚名下。承诺书签订后，恒益公司泗阳分公司仍未能按照承诺解决该房屋上的抵押权问题，导致该房屋不能进行产权变更登记，恒益公司泗阳分公司应当承担相应的责任。戴亚主张恒益公司应当及时偿还借款并解除房屋上的抵押，因承诺书中约定由恒益公司泗阳分公司承担的还款以及解除抵押的义务，涉及案外权利人的民事权益，且根据刘成的陈述，刘成当时是以自己的名义向案外人借款并进行房屋抵押，而承诺书中约定是由恒益公司泗阳分公司承担还款义务，该债务的转移是否有效需经过案外债权人的同意，本案现尚无证据证明案外人对该债务转移表示认可，故本案在恒益公司泗阳分公司未能与案外人协商一致并解除抵押的情形下，原审法院驳回戴亚要求恒益公司、刘成和颜晓平协助办理房产证的诉讼请求，并无不当。另外，恒益公司主张周松涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安机关处理，亦无充分事实和法律依据，对该主张不予支持。
综上所述，戴亚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由戴亚负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一六年十一月二十五日
书记员 李晓璇
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