北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第01234号
上诉人（原审原告）贺云，男，1945年1月5日出生。
委托代理人张敏，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人吴孝勇（贺云之女婿），1972年3月3日出生。
被上诉人（原审被告）刘春燕，女，1975年4月14日出生。
委托代理人赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。
上诉人贺云因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第04999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年8月，贺云起诉至原审法院称：2000年1月9日，我与刘春燕签订《买卖房字据》，我将位于延庆镇百眼泉村的宅院一处以40000元的价格卖给刘春燕，院内有北房六间、东房两间。刘春燕并非百眼泉村村民，没有权利购买该住宅，故我诉至法院，要求法院依法确认我与刘春燕签订的《买卖房字据》无效；刘春燕将院落（包括房屋及附属设备、设施等）腾退。
刘春燕辩称：一、1998年9月6日，我丈夫余×与贺云签订《购房协议书》，约定：贺云将其北房六间、东房两间及院落（位于延庆县延庆镇百眼泉村）共196平方米出售给余×。我依约支付了贺云房价款40000元，贺云亦按期交付了房屋及宅院，该协议已于1999年9月22日履行完毕。2000年1月9日，在证明人祁×、张×的见证下，由延庆县延庆镇百眼泉村委会确认了房屋买卖合同的效力，贺云重新与我签订了《买卖房字据》。虽然《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民住宅不得向城市居民出售，但合同签订时我系农村户口，买卖房宅基地的行为并未被法律所禁止；另外，贺云卖房时为居民户口，其家庭不止有一处房产。所以，贺云请求确认合同无效的理由不能成立。二、双方签订的《买卖房字据》合法有效，依法应受法律保护。1、协议签订时，双方均为平等的适格的民事主体。2、双方均认可协议内容并依约履行，且贺云在此后16年，亦未提出任何异议。3、房屋买卖行为征得了村委会的同意，《买卖房字据》经过了村委会的认可，并由两名证明人予以证明。4、我购买房屋并未违反土地管理法的规定。根据《土地管理法》第63条第1款规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该条款并未限制农民转让住房，且限制的是转让行为，而并未限制我的购买行为，此种不利的法律后果不应该由善意的购买人承担，因此，我认为该合同合法有效。5、双方买卖房屋并不违反法律的禁止性规定，本案不存在《合同法》第52条关于认定合同无效的任何情形。6、如法院强行判决合同无效，必将导致已经卖给农民的房产过16年后，又重新回到居民手中，这与《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》正好相反，不但没有保护好农民的利益，反而偏袒了居民的利益。7、贺云属于居民出售农村房产，在村委会及见证人的确认下，已放弃农村集体土地使用权利，其宅基地使用权已返还给村集体，因此，贺云无权再就农村宅基地权利起诉他人。三、贺云提起诉讼，仅因土地增值以及土地可能被征用、房屋可能被拆迁，房屋现价值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格。综上所述，请求法院依法驳回贺云的诉讼请求。
原审法院查明：贺云原为延庆县延庆镇百眼泉村村民，1962年参军，1973年8月1日退役。1988年4月14日，延庆县下屯乡政府批给贺云一块旧宅基地建房。贺云在该宅基地上建有北房六间、东房二间。1994年延庆县政府为贺云颁发了《集体土地建设用地使用证》。
1998年初，刘春燕和军人余×谈恋爱。1998年9月6日，余×与贺云签订了《购房协议书》，约定：甲方贺云、乙方余×；甲方将使用房产196平方米，包括所属建筑、配套设施卖给乙方，价款40000元；房产使用证过户手续费、公证费由乙方承担；付款方式为二次分期付款，第一次付25000元，其余部分第二次付清，时间另行商议，乙方已付押金100元。刘春燕与余×于1998年10月31日领取了结婚证。除余×签订《购房协议书》时给付贺云的100元押金外，刘春燕分别于1998年10月4日、1998年11月30日、1999年1月7日、1999年4月25日、1999年7月3日、1999年7月26日、1999年9月22日，分7次给付贺云购房款39900元。贺云将《集体土地建设用地使用证》交予余×。
2000年1月9日，贺云又与刘春燕签订了《买卖房字据》，内容为：“兹有贺云与刘春燕两家自己协商，贺云自愿将自家的家宅一处卖与刘春燕。所有家宅东西宽20.8米、南北长20.75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价40000元。其他过户一切花费由刘春燕负担。家宅四邻以1994年村委会丈量后发给的集体用地使用证为准，空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方贺云、买方刘春燕，证明人祁×、张×，2000年1月9日。”村干部翟×在该协议上签字并加盖村委会公章。当时贺云系居民户口。刘春燕系延庆县刘斌堡乡周四沟村农民。
2005年3月1日，余×从部队转业到延庆县工作。刘春燕于2005年7月8日转为居民户口，刘春燕与丈夫的户口落在延庆县312号。刘春燕购买该房产后，该院内又新建两排北房，每排各6间。
2014年8月11日，贺云诉至法院，要求法院确认其与刘春燕签订的《买卖房字据》无效；刘春燕将20号宅院（包括房屋及附属设备、设施等）腾退给贺云。案件在审理过程中，贺云增加诉讼请求，要求刘春燕返还《集体土地建设用地使用证》。本案在审理时，刘春燕提出：“1998年签订房屋买卖协议，买受人为余×，2000年签订的房屋买卖协议将买受人变更为刘春燕。因为我与余×系夫妻关系，虽然有两份协议，但属同一买卖行为，是合同主体的变更。贺云出卖宅院和住房时是居民户口，不是百眼泉村农民，而且有其他住所。签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且经村委会同意；另外，余×是军人，2006年《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及解答》，对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，亦可以认定转让合同有效。余×与贺云签订的房屋买卖合同是在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，余×系退伍军人而且没有住房，故买卖协议应当有效。此外，我在购买房屋后，我父母刘×、沈×和弟弟刘×1又在该宅院建北房两排，每排6间。他们现在都在该宅院居住，没有其他住房”。刘春燕向法庭提交了其与父母及弟弟所签订的建房协议书，证明其购买贺云房屋后其父母、弟弟出资在该院落内又建房12间（两排，每排6间）。刘春燕还提交了父母及弟弟户口所在地村委会的证明，证明他们在该村没有住房，贺云对上述协议书和证明均不认可。经法院释明，刘春燕不同意对房屋及院落进行价格评估，亦不提出反诉。另查，刘春燕的父母在老家原户口所在地的住房20年前已卖给他人。
上述事实，有双方当事人陈述、贺云的退伍军人证明书、延庆县下屯乡人民政府准予施工证、常住人口登记卡、军官转业证书、结婚证、《购房协议书》、《买卖房字据》、收条、协议书、调查笔录、证明等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。贺云与刘春燕丈夫余×（签订合同时为服兵役的军官，刘春燕的男朋友）于1998年9月6日自愿签订《购房协议书》，贺云将农村房屋出售给余×，双方约定房屋价款40000元，余×按约定于1998年10月4日至1999年9月22日分7次给付了贺云全部购房款，贺云为余×出具的收条上交款人均为刘春燕。2000年1月9日，贺云与刘春燕协商一致，自愿签订了《买卖房字据》，将购房人变更为刘春燕，其他价款及内容与余×所签《购房协议书》基本相同。该《买卖房字据》上有两个证明人签字证明，有村干部同意后签名，延庆县延庆镇百眼泉村村民委员会对此协议认可后盖章确认。贺云在与余×和刘春燕签订房屋买卖协议时为居民户口，刘春燕为农民户口。双方签订的房屋买卖合同为双方的真实意思表示，刘春燕已按约定支付了合理的房价，贺云交付了房屋，刘春燕已入住该房屋多年。现在该院落内又建房12间，刘春燕的父母、弟弟在该院落房屋内居住，没有其他住房。而贺云现有其他住房。综上，从诚实信用原则和尊重历史，结合现实情况综合考虑，贺云与刘春燕之间的房屋买卖协议应属有效。刘春燕基于有效协议入住争议房屋，贺云要求腾退并返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，本院不予支持。贺云以刘春燕购买房屋时并非延庆县延庆镇百眼泉村村民，其购买房屋，违反法律的禁止性规定，应属无效的诉求，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六条、第七条的规定，判决如下：驳回原告贺云的诉讼请求。
判决后，贺云不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、涉案房屋为农村土地上的房屋，原审判决对房屋性质的认定错误；2、农村私有房屋买卖行为的合法性应以购房人是否依法享有宅基地使用权为基础，对出让人的身份无限制；3、对合同效力的审查应当适用《合同法》关于合同效力问题的法律规定，原审判决适用法律错误，要求撤销原判；依法改判或发回重审；确认我与刘春燕签订的《买卖房字据》无效；刘春燕将院落（包括房屋及附属设备、设施等）腾退。刘春燕同意原判。
本院认为：贺云与刘春燕交易房屋的性质为农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，因此原审法院认定贺云与刘春燕之间的房屋买卖协议有效不当。刘春燕因房屋买卖协议无效造成的损失可在重审时提出反诉进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第04999号民事判决。
二、发回北京市延庆县人民法院重审。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年五月七日
书 记 员 杜 莹