新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第91号
上诉人（原审原告）：中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司。
负责人：田劲松，该分公司总经理。
委托代理人：林新晨，该分公司法律部经理。
被上诉人（原审被告）：伊犁众意房地产开发有限责任公司。
法定代表人：马学林，该公司总经理。
委托代理人：马俊文，该公司董事长。
上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司（以下简称中保产险公司伊犁分公司）因与被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意房地产公司）房屋拆迁置换合同纠纷一案，不服新源县人民法院于2013年12月16日作出的（2013）新民初字第2514号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人中保产险公司伊犁分公司的委托代理人林新晨、被上诉人众意房地产公司法定代表人马学林及其委托代理人马俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中保产险公司伊犁分公司原审诉称：2011年5月31日，双方签订置换房屋协议书约定：由众意房地产公司在中保产险公司伊犁分公司位于新源县文化路268平方米的办公楼及院内两间小车库、—间平房的地址上新建高层综合楼，置换面积不少于450平方米，协议生效后交付拆除，拆除期限一个月，竣工期限一年半。因约定的拆除房屋与中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司和中国人民银行新源县支行的楼房相连，众意房地产公司无法与他方达成置换协议，使双方签订的协议无法正常履行。为此中保产险公司伊犁分公司给众意房地产公司发出了解除合同通知，但众意房地产公司拒绝接收。2013年7月中旬，众意房地产公司擅自装修房屋准备自用，中保产险公司伊犁分公司进行阻止时双方发生冲突并在公安局报案。现请求判令：解除置换协议；众意房地产公司停止侵权，恢复房屋原状并归还中保产险公司伊犁分公司，赔偿房屋租金损失50000元，并承担诉讼费用。
众意房地产公司原审辩称：中保产险公司伊犁分公司所述不属实，至今人中保产险公司伊犁分公司未将约定置换的房地交付众意房地产公司，仍有他人在中保产险公司伊犁分公司的房屋内经营印刷厂和化妆品店，且中保产险公司伊犁分公司与案外人白某某的房屋租赁合同也未到期，致使众意房地产公司无法履行置换房屋协议，中保产险公司伊犁分公司构成违约，不同意解除合同。要求驳回中保产险公司伊犁分公司的诉讼请求。
原审法院查明：2011年1月，新源县建设局给中保产险公司伊犁分公司下发了该公司位于新源县文化路的办公楼属于占压道路红线建筑，需要拆迁的通知。2011年5月31日，中保产险公司伊犁分公司与众意房地产公司签订“置换房屋协议书”，约定：由众意房地产公司拆除中保产险公司伊犁分公司所属的新源县文化路建筑面积268平方米的办公楼及院内的两间小车库、一间平房，在此新建高层商住综合楼，按不少于450平方米的面积置换给中保产险公司伊犁分公司；协议经中保产险公司伊犁分公司上级单位批准同意后即生效；协议生效后中保产险公司伊犁分公司将约定拆除物交付众意房地产公司拆除开发，拆除之日起一个月后为项目开工之日，整体工程工期为一年半；任何一方违约承担预计投资10%的违约金；1996年产、寿险分家时的“关于对中国人民保险公司新源县支公司体改方案的审定意见、房地产分割说明”复印件为协议的组成部分。当天，众意房地产公司支付保证金50000元，中保产险公司伊犁分公司给出具了“内部收据”。2011年6月15日，中保产险公司伊犁分公司给租赁其办公楼的商户发出了在20天内搬离办公楼的通知。中保产险公司伊犁分公司与承租人白洁签订的2010年11月30日“房屋租赁合同”的租赁期限至2014年12月1日止。中保产险公司伊犁分公司分别于2011年8月22日、2012年5月23日收取白洁房屋租赁费5000元和20000元，并出具了收据和发票。2013年5月，中保产险公司伊犁分公司通过邮政快递给众意房地产公司送达“单方解除合同通知书”，众意房地产公司拒绝接收后被邮政公司退回。2013年8月2日，因众意房地产公司装修约定拆迁办公楼，双方发生冲突并在派出所报案。现办公楼仍处在装修状态。与办公楼前门相连的门面房及楼后院落内的平房现仍由中保产险公司伊犁分公司的租赁户在使用。中保产险公司伊犁分公司与众意房地产公司至今未办理拆迁房屋交接手续。另查，中保产险公司伊犁分公司与众意房地产公司约定拆除的办公楼及院落所有权原属中保产险公司伊犁分公司与中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司共同所有。1996年3月23日产、寿两家保险公司对共同财产进行了分割，拟定了“关于对中国人民保险公司新源县支公司体改方案的审定意见”及“房地产分割说明”，对4层楼房房间及院落进行了交叉分割、说明。2003年8月，中保产险公司伊犁分公司办理了办公楼268.8平方米的房屋产权证和该宗土地73.44平方米的国有土地使用证。约定拆除的办公楼与中国人民银行新源县支行办公、家属楼相连。现中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司和中国人民银行新源县支行已分别将该处房地产转让他人。
原审法院认为：中保产险公司伊犁分公司与众意房地产公司在平等自愿的基础上签订的置换房屋协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应是有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议中对双方的先义务行为和后义务行为约定明确，中保产险公司伊犁分公司作为发包方在合同生效后应依约先行交付拆迁房地由众意房地产公司拆迁新建，但双方至今未办理拆迁房屋交付手续，致使部分约定拆迁房地仍由原承租人使用，按照约定，该履行义务不能责任应由中保产险公司伊犁分公司承担。众意房地产公司作为后义务当事人，在此情况下装修拆迁办公楼已闲置房间欲进行使用并无不妥。综上，中保产险公司伊犁分公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决：驳回中保产险公司伊犁分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由中保产险公司伊犁分公司负担。
中保产险公司伊犁分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：位于新源县文化路的办公楼属于中保产险公司伊犁分公司与中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司共同享有，且该楼和中国人民银行新源县支行楼房相连，迁拆必须是整体拆迁，众意房地产公司不仅要同中保产险公司伊犁分公司达成一致，还必须要同其他拆迁户达成一致。由于众意房地产公司至今未同其他拆迁方达成一致，不能办理拆迁手续，致使双方签订的置换房屋协议无法履行，导致中保产险公司伊犁分公司合同目的无法实现。依照《合同法》相关规定，中保产险公司伊犁分公司要求解除双方签订的置换房屋协议理由充分，应当得到支持。众意房地产公司在置换房屋协议签订后，不积极同其他拆迁方签订拆迁协议，而是强行占有中保产险公司伊犁分公司待置换的楼房并装修使用，严重侵害了中保产险公司伊犁分公司利益。众意房地产公司占有并装修使用房屋没有法律或合同的约定，原审认定众意房地产公司占有并装修使用该楼房的行为符合法律规定，属认定事实错误。白洁租赁的一层房产原属中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司，中保产险公司伊犁分公司出租该一层是基于中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司同中保产险公司昭苏分公司之间的使用权互换协议，未涉及到产权，该房屋租赁协议与本案无关。综上，原审认定事实、适用法律错误。请求撤销原审判决，改判支持中保产险公司伊犁分公司的全部诉讼请求，一、二审涉诉费用由众意房地产公司承担。
众意房地产公司答辩称：2011年5月31日众意房地产公司与中保产险公司伊犁分公司签订的置换房屋协议书为有效协议，由于中保产险公司伊犁分公司没有按协议约定将待置换的楼房交付众意房地产公司，并把待置换房屋出租给其他人，已构成违约。根据置换协议的约定，同其他拆迁方达成拆迁协议并办理拆迁手续是由中保产险公司伊犁分公司完成，但至今未与其他拆迁方达成拆迁协议，责任应由其自行承担，中保产险公司伊犁分公司要求解除双方签订的置换房屋协议上诉理由不能成立。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼为一整体，产权分别为中国人民银行新源县支行（以下简称中行新源支行）、中保产险公司伊犁分公司、中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司（以下简称中保寿险公司新源支公司）共同享有。2010年11月，中保寿险公司伊犁分公司与中保产险公司伊犁分公司达成使用权互换协议，约定：中保产险公司将其昭苏分公司的房屋交由中保寿险公司使用，产权仍属中保产险公司昭苏分公司；中保寿险公司将其位于新源县青年街21号一层房屋交由中保产险公司伊犁分公司使用，产权仍属中保寿险公司新源支公司。
本院认为，本案争议焦点是：置换房屋协议是否符合解除的条件。
位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼为一整体，产权分别为中行新源支行、中保产险公司伊犁分公司、中保人寿险公司新源支公司共同享有。根据中保产险公司伊犁分公司、中保寿险公司新源支公司对共同财产进行分割的《房地产分割说明》，位于新源县文化路青年街21号综合办公楼及该办公楼土地产权为中保产险公司伊犁分公司与中保寿险公司新源支公司交叉享有。本案《置换房屋协议》仅涉及到中保产险公司伊犁分公司产权部分的拆除，而未涉及到中行新源支行、中保寿险公司新源支公司产权部分的拆除。众意房地产公司作为房地产开发企业，欲要拆除位于新源县文化路青年街19、21号综合的办公楼，建设高层商住综合楼，实现本案《置换房屋协议》的目的，需要经其他产权人中行新源支行、中保寿险公司新源支公司同意或共同达成拆迁协议为前提条件。由于众意房地产公司未积极行使促成《置换房屋协议》成就的相关义务，中行新源支行、中保寿险公司新源支公司将其在位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼享有的产权现已处分给他人开发，致使本案《置换房屋协议》目的已无法实现。中保产险公司伊犁分公司明知位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼为一整体，产权由其与中行新源支行、中保寿险公司新源支公司共同享有，单方无法完成拆除该办公楼并置换房屋的目的，但其在事先未与中行新源支行、中保寿险公司新源支公司达成共识的情况下，单方盲目与众意房地产公司签订《置换房屋协议》，而导致了《置换房屋协议》目的至今无法实现。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方的其他违约行为致使另一方订立合同的目的不能实现，当事人可以行使解除合同的权利。据此，中保产险公司伊犁分公司在所订立的《置换房屋协议》目的不能实现情况下，主张解除合同的权利，符合法律规定，本院予以支持。原审对中保产险公司伊犁分公司的该项诉讼请求不予支持，明显不当，本院予以纠正。由于中保产险公司伊犁分公司在本案中对主张的50000元损失，未提供证据予以证实，故其主张由众意房地产公司赔偿损失的请求，本院不予支持。由于众意房地产公司在本案中就其交纳的50000元保证金未主张返还，也未提出赔偿损失的抗辨，故对保证金的返还及损失赔偿问题，众意房地产公司可另案诉讼。
综上，中保产险公司伊犁分公司主张解除合同的上诉理由成立，本院予以支持。中保产险公司伊犁分公司主张的赔偿损失请求，缺失证据和事实依据，本院不予支持。经本院审判委员会2014年7月22日第23次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销新源县人民法院（2013）新民初字第2514号民事判决；
二、解除上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司与被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司于2011年5月31日签订的《置换房屋协议书》；
三、驳回上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，合计1575元，由上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司负担787.5元，被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司负担787.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 明
审 判 员 彭红梅
代理审判员 芦海龙
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 孙 杰