广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第479号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈战芬。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金旺。
两上诉人共同的委托代理人：陈金星、潘小凤，广东威阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭仁贵。
委托代理人：唐象阗。
被上诉人（原审第三人）：冯桂珍。
委托代理人：谢荣坚，广东平正信诚律师事务所律师。
上诉人陈战芬、陈金旺因与被上诉人郭仁贵、冯桂珍房屋买卖合同纠纷一案，不服阳山县人民法院（2014）清阳法民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：郭仁贵有楼房1幢，座落在阳山县阳城镇阳山大道***号，房屋产权证号为粤房地证字第***号。2012年7月初，经刘和等人介绍，郭仁贵与陈战芬、陈金旺经协商达成口头协议，由郭仁贵以73万元的价格，把座落在阳山县阳城镇阳山大道***号楼房二层201房屋（可作商铺）卖给陈战芬、陈金旺。
2012年7月3日，陈战芬按郭仁贵的要求在工商银行通过转账方式把买房款10万元汇入了谢静（郭仁贵的儿媳）的银行账户（其中，在柜台通过人工转账5万元，在自动柜员机转账5万元）。2012年7月10日，陈战芬又按郭仁贵的要求在工商银行通过转账方式把买房款20万元汇入了谢静的银行账户。至此，郭仁贵共收到陈战芬支付购房款30万元。
同日，陈战芬、陈金旺打印了一张内容是：“今欠郭仁贵房屋购买款肆拾叁万元整（430000.00元），房产证号为：粤房地证字第***号之二楼，即阳山县阳城镇陵园路四大仓西侧***9号，限于2012年10月10日前付清，如愈期未付清，将作放弃房屋购买权。附加：以付清全部欠款之日起，房屋归对方使用（附加部分采用书写）。并由陈金旺、陈战芬在欠款人处签名及身份证号码的《欠条》给郭仁贵。第二天，郭仁贵与陈战芬、陈金旺双方到县房管所办理房屋产权过户手续。因办理房屋产权过户手续的需要，双方在阳山县社会综合服务中心办证处签订了《房地产买卖合同》（属格式合同，样式由房屋登记机关提供），在合同第一条中填写房屋建筑面积为95.14平方米。第二条中填写房地产交易总金额为人民币20万元，付款方式现金。第三条中填写合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到阳山县房产管理所办理过户手续。第四条中填写双方同意于2012年7月10日由甲方（郭仁贵）将该房地产交付给乙方（陈战芬、陈金旺）使用。该合同填写的内容中购房金额20万元，是双方为规避相关税收所订立，与实际交易金额购房款73万元不相符，且房屋面积、交付房屋使用时间的填写也均与双方协商和房屋交付使用的附加条件并不相符。因此，合同所填写的购房金额、房屋面积、交付房屋使用时间均不是双方买卖房屋的真实意思表示。
2012年7月16日下午，冯桂珍（郭仁贵的妻子）因郭仁贵有病到广东省中医院检查时，考虑郭仁贵需要钱用，便搭乘黄杨全的两轮摩托车到陈战芬的商铺收取郭仁贵的卖屋款，冯桂珍收款后，立写了一张《收条》给陈战芬，内容为：“今收到陈战芬、陈金旺购买郭仁贵房屋房产款叁拾陆万元整（360000.00元），房产证号为（粤房地证字第C29061**号）之二楼，即阳山县阳城镇阳山大道***号（阳山接待站大门口正对面）。收款人：郭仁贵（代）、冯桂珍。2012年7月16日。”该收条的收款人处均是冯桂珍所签写的名字及盖指模。庭审中，对收条所写的36万元。冯桂珍的辩解为，到陈战芬商铺只收取了6万元现金，立写收条时是陈战芬要求将原给郭仁贵的汇款共30万元加进来一起写了36万元，在问陈战芬要回银行汇单时，陈战芬说要留底而没有给他。陈战芬的辩解为，冯桂珍到其商铺收取款时，给了冯桂珍现金36万元，除借其叔陈水容10万元，其余是商铺经营的收入款。冯桂珍与陈战芬间因收取款与付款数额存在异议，已有原审证人黄杨全的证言，以及原审法院查询收集陈水容在银行的存款情况。郭仁贵的代理人认为郭仁贵没有委托冯桂珍到陈战芬商铺取款，所写收条不是其签名，不予认可。而本案2012年7月16日冯桂珍所写收条给陈战芬已是事实。
2012年8月21日，郭仁贵与陈战芬、陈金旺共同前往阳山县房管所缴纳了办证费用。陈战芬、陈金旺领取了购买郭仁贵房屋的房地产权证二本，一本证号为：粤房地权证阳字第010000****号，所有权人：陈金旺、一本证号为：粤房地权证阳字第010000****号；所有权人：陈战芬，共有情况为：共同共有，建筑面积为88.43平方米。对比合同中填写的95.14平方米少了6.71平方米。双方在协商交易时并未提及房屋的面积作为交易标准。
2012年11月19日，郭仁贵向原审法院提出起诉，要求被告陈战芬、陈金旺支付所欠购房款370000元和利息。该案重审期间，郭仁贵对原诉讼请求作了变更，请求陈战芬、陈金旺支付欠条的购房款43万元；依法认定冯桂珍没有其授权委托收取购房款行为无效。陈战芬、陈金旺坚持2012年12月18日提出的五点反诉请求：1、判令郭仁贵继续履行双方于2012年7月11日签订的《房地产买卖合同》，将房屋交付给陈战芬、陈金旺；2、郭仁贵依法办理房屋所占土地的土地使用证给陈战芬、陈金旺；3、郭仁贵将争议房屋2012年7月10日后至交付房屋前的租金（每月6000元）返还给陈战芬、陈金旺；4、确认陈战芬、陈金旺欠郭仁贵7万元；5、由郭仁贵退回面积不足部分购房款51485.159元给陈战芬、陈金旺。并对郭仁贵的变更请求认为，郭仁贵在陈战芬、陈金旺已经支付了66万元的情况下，要求陈战芬、陈金旺再支付欠条的43万元毫无事实依据。虽然郭仁贵不认可2012年7月16日陈战芬、陈金旺支付了现金36万元给其妻子冯桂珍，从原诉讼请求可见，郭仁贵是认可支付了现金6万元。只是对数额存在异议，现郭仁贵对自己原已认可的事实予以否认，违背诚实信用的原则。且为证实有能力支付36万元现金给冯桂珍，提供了其商铺在2012年7月1日至31日每日所经营的送货单及收据存根联凭据。对陈战芬、陈金旺提供的送货单和收据。经质证及原审法院审查，陈战芬、陈金旺提供的送货单应为一式五联单（即存根、顾客、回单、记账、仓库），而陈战芬、陈金旺所提供的送货单共759张（其中：存根联499张、记账联166张、回单联89张、仓库联5张），价值款为1103407元，送货单中有317张，虽写有收货人名称或写有电话、手机号，其余442张均没有写有收货人名称。且提供的送货单回单联均没有收货人的签名，送货单的存根联编号与回单联编号、记账联编号无法相对。收据存根联的款为113301.50元。且送货单和收据中部分均有涂改痕迹。郭仁贵的代理人认为，陈战芬、陈金旺提供的送货单和收据不事实，按其收入不应写欠条给郭仁贵，送货单和收据存在虚假。冯桂珍对陈战芬、陈金旺提供的送货单和收据认为存在虚假行为。
另查明，郭仁贵转让给陈战芬、陈金旺的房屋属郭仁贵的婚前个人财产。已转让给陈战芬的房屋出租给他人使用，并收取租金。
原审法院认为：本案当事人争议的焦点是，一、郭仁贵与陈战芬、陈金旺签订《房地产买卖合同》内容的真实性和反诉面积差异补偿及未使用房屋租金问题。二、陈战芬、陈金旺购买郭仁贵的房屋实际欠款多少及陈战芬于2012年7月16日支付给冯桂珍的购房款是6万元，还是36万元问题。三、郭仁贵把楼房部分出卖给陈战芬、陈金旺是否应办理分摊土地使用权登记问题。
一、关于郭仁贵与陈战芬、陈金旺签订《房地产买卖合同》内容的真实性和反诉面积差异补偿及未使用房屋租金问题。2012年7月初，郭仁贵与陈战芬、陈金旺经人介绍相识，双方经口头协商约定，郭仁贵把其所有座落在阳山县阳城镇阳山大道***号201楼房第二层的房屋一套，并以73万元的价格出卖给陈战芬、陈金旺。同年7月10日前陈战芬、陈金旺支付购房款30万元给郭仁贵，剩余款43万元，由陈战芬、陈金旺向郭仁贵立写了《欠条》，《欠条》中附加写明：“以付清全部欠款之日起，房屋归对方使用”，根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”即陈战芬、陈金旺在交清全部购房款后，房屋的使用权才归陈战芬、陈金旺使用。可证实双方买卖房屋是以套为计价单位。同年7月11日，郭仁贵与陈战芬、陈金旺共同到阳山县行政服务中心房管部门办理买卖房屋手续，因双方未能提供买卖房屋合同，房管部门便提供《房地产买卖合同》（格式合同）给双方将协商买卖房屋的相关内容进行填写。在该合同的填写时，郭仁贵与陈战芬、陈金旺间并没有将真实的房屋买卖交易内容写入合同，而是虚构了房屋价格、面积、交付房屋时间的内容写入合同，双方实为规避税收负担，合同的填写内容均不是双方协商买卖房屋的真实意思表示。因此，对该合同的认定，虽然合同形式合法，但合同填写的房屋价格、面积、交付房屋时间等内容并不是郭仁贵与陈战芬、陈金旺真实的房屋买卖交易内容，应属无效内容，对双方均没有约束力，原审法院不予采信。事后虽双方按《房地产买卖合同》规定时间，同年8月21日郭仁贵与陈战芬、陈金旺共同到阳山县行政服务中心房管部门缴纳了相关费用，办理了该房屋的产权变更登记手续，陈战芬、陈金旺也已取得了郭仁贵买卖房屋的所有权。因陈战芬、陈金旺至今仍未付清全部购房款给郭仁贵，房屋的使用仍属郭仁贵，符合陈战芬、陈金旺在房屋买卖欠条中，协议加注的附加条件约定。据此，对陈战芬、陈金旺反诉郭仁贵继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，交付房屋和退回面积不足款51485.15元及返还未使用房屋的租金请求。由于反诉请求缺乏真实充分的事实理由及证据，原审法院不予支持。
二、陈战芬、陈金旺购买郭仁贵的房屋实际欠款多少及陈战芬于2012年7月16日支付给冯桂珍的购房款是6万元，还是36万元问题。根据查明的事实及郭仁贵提供的《欠条》证据，陈战芬、陈金旺购买郭仁贵的房屋，到2012年7月10日止，除事前按郭仁贵指定的账号汇款30万元后，还有43万元未支付给郭仁贵。此后，由于郭仁贵生病到广东省中医院检查身体，冯桂珍认为丈夫郭仁贵因病检查需要资金，且知道陈战芬、陈金旺购房，还欠购房款未交付给郭仁贵。冯桂珍在未与郭仁贵商谈，便擅自找到陈战芬协商收取购房款，2012年7月16日冯桂珍便乘坐黄杨全的摩托车到陈战芬的商铺取款，冯桂珍称陈战芬当日只给了6万元，在写收条时，是陈战芬要把事前汇给郭仁贵的30万元加在一起写，且陈战芬不肯将原汇款单交给她，说要留底。陈战芬称当日已给冯桂珍现金36万元，除10万元是借其叔陈水容的钱外，其余是自己商铺经营的现金收入。冯桂珍与陈战芬各持一词，针对冯桂珍收取的购房款是6万元，还是36万元的问题。原审法院查询收集了陈战芬、陈金旺商铺经营在银行开户的存款每月收支情况，陈战芬2012年7月16日在工商银行的经营账户上仅有1613.20元存款余额；陈金旺是2012年9月5日才在工商银行存款开立账户。以及证人陈水容的银行存款情况，2012年7月16日陈水容在阳山县农村信用社取款为45000元。结合当日冯桂珍搭乘证人黄杨全的摩托车到陈战芬商铺取款的原庭审证言，证人黄杨全是做搭客生意的摩托车司机，其证言将看到陈战芬给钱冯桂珍的过程、细节的陈述，与冯桂珍的陈述基本一致。而陈水容的证言，其所说借款10万元给陈战芬是保管儿子的经营收入，没有其他证据佐证。因陈水容与陈战芬系叔叔关系，而证人黄杨全当日在陈战芬商铺看到的陈述，钱全部都是100元的，有4万元是一个人拿过来的，银行的封条封着的，有2万元是在抽屉拿出来的，没有银行封条，有银行封条的钱也有拆开用数钱机数过。可证实当日陈水容拿钱给陈战芬，并非是10万元。从证人黄杨全看到的情况，结合原审法院收集查询陈水容当日在信用社的提取款数目基本相符。因此，对陈水容证言借款给陈战芬10万元的陈述，因存有疑点，原审法院不予采信。另对陈战芬、陈金旺为证实其有现金支付给冯桂珍，提供其商铺2012年7月的经营送货单和收据。经庭审质证及原审法院审查，陈战芬、陈金旺提供的送货单属一式五联单（即存根、顾客、回单、记账、仓库）共759张（其中：存根联499张、记账联166张、回单联89张、仓库联5张），价值款共1103407元，送货单中虽有317张写有收货人名称或写有电话、手机号，其余442张均没有写有收货人名称。而且送货单回单联均没有收货人的签名，送货单的存根联编号与回单联、记账联编号也无法相对。收据存根联的款共113301.50元。送货单和收据中部分均有涂改痕迹。由于陈战芬、陈金旺所提供的送货单不符合正常经营的对账手续记录情况，收据收入属一个月的经营收入，也并非有大量现金。据此，对陈战芬、陈金旺提供的送货单及收据的收入，存有不实的疑点，原审法院不予采信。综合分析郭仁贵和陈战芬、陈金旺提供的证据和相关证人证言，以及原审法院查询与案件相关人员的银行存款情况，以及事后当事人曾协商还款的相关情况。可证实陈战芬在2012年7月16日给冯桂珍的现金是6万元，而不是36万元。从而也证实冯桂珍的陈述较符合当天的实际事实情况。因此，陈战芬、陈金旺所给郭仁贵的购房款实际为36万元，尚欠37万元未支付给郭仁贵。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”陈战芬、陈金旺有义务按照双方的约定支付购房款给郭仁贵；郭仁贵有义务将出卖的房屋交给陈战芬、陈金旺。
三、郭仁贵把楼房部分出卖给陈战芬、陈金旺是否应办理分摊土地使用权登记问题。根据《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”从上述规章和法律的规定，郭仁贵已把座落在阳山县阳城镇阳山大道***号201房屋出卖转让给了陈战芬、陈金旺，双方已在房管部门办理了变更房屋产权登记手续，陈战芬、陈金旺，已领取了房屋所有权证，事实已取得所买房屋的所有权，同时也拥有应分摊该房屋所占有的国有土地使用权。因此，郭仁贵应按约定附加条件兑现时，把房屋交付给陈战芬、陈金旺使用，同时应为陈战芬、陈金旺办理买卖的房屋应分摊占有的国有土地使用权登记。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《城市房地产转让管理规定》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，原审法院判决如下：一、郭仁贵与陈战芬、陈金旺签订的《房地产买卖合同》合同格式符合合同要素有效；填写的房屋价格、面积、交付房屋时间等内容，并不是双方真实协议交易买卖房屋的内容，合同此部分内容无效。二、陈战芬、陈金旺应在判决发生法律效力之日十日内，支付尚欠的购房款37万元给郭仁贵。三、郭仁贵应在判决发生法律效力之日十日内，把座落在阳山县阳城镇阳山大道***号201房屋一套（房屋产权证号为：粤房地权证阳字第010000****号；房地产权属人：陈战芬；共有人：陈金旺）交付给陈战芬、陈金旺使用，并同时为陈战芬、陈金旺办理该房屋应分摊的国有土地使用权变更登记手续。四、驳回郭仁贵的其他诉讼请求。五、驳回陈战芬、陈金旺的其他反诉请求。案件受理费6850元、反诉费1665元、诉讼保全费2370元，合计10885元。由原告郭仁贵负担3270元；由陈战芬、陈金旺负担7615元。
宣判后，上诉人陈战芬、陈金旺不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回郭仁贵的诉讼请求。主要事实和理由是：（一）原审判决事实不清。1、关于《房地产买卖合同》的效力问题。2012年7月11日，双方在房管部门签订的《房地产买卖合同》，除成交总价是为了避税订立，其他如房屋面积、交付时间等条款是双方真实意思，是有效的。2、上诉人付款和欠款数额事实不清。2012年7月16日，上诉人以现金形式支付36万元给冯桂珍，冯桂珍立写收据给上诉人，有相关证据可供证实。原审判决在郭仁贵没有任何证据推翻该收据真实性的情况下，认定上诉人只支付了现金6万元，明显事实不清。（二）原审判决适用法律不当。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，本案中，在房屋的面积和交付时间上，上诉人提供了双方签订的《房地产买卖合同》予以证实，被上诉人对此予以否认，认为另有口头约定，但并未提供相关的依据，原审法院仍然认定房屋面积、交付时间条款无效，实属适用法律不当。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，本案中，就支付购房款的数额，上诉人提供了被上诉人的收据予以证实，被上诉人对此予以否认，但并未提供相关的依据，原审法院在此情况下仍然适用推定原则，推定上诉人没有支付36万元，显属适用法律不当。3、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，本案中，就房款的支付问题上，上诉人提供了原始的直接证据书证收据，但原审法院不采信，却采信属于间接证据的证人黄杨全的证人证言，适用法律不当。（三）原审判决结果不当。1、判决上诉人欠款37万元不当。在上诉人提供了被上诉人的收据以及2012年7月一个月的送货和经营收入的情况上，原审判决以上诉人银行存款只有1600多元，上诉人提供的送货单没有顾客的签名和电话号码，不符合正常的对账手续记录为由，否认收据的真实性，确认被上诉人毫无证据的口述。但现实中，顾客购买商品，根本无可能留上自己的地址和电话号码，原审判决却对此作为判定证据真假的标准，明显不当。2、未支持被上诉人将房屋即时交付给上诉人判决不当。根据双方2012年7月11日签订的合同，被上诉人应于2012年7月10日将房屋交付给上诉人，但原审法院判决却以上诉人在2012年7月10日所写欠条附加“以付清全部欠款之日起，房屋归对方使用”为由判决上诉人付清款后才交付房屋，明显不当。该约定是无效的，第一，此约定时间在签订正式合同前，应视为变更为2012年7月10日；第二，按照欠条上的约定，付清全部欠款之日起，房屋归被上诉人使用，显然不是上诉人的真实意思表示。3、对房屋租金不予支持不当。根据双方2012年7月11日签订的合同，被上诉人应于2012年7月10日将房屋交付给上诉人。被上诉人为了继续收取租金，制造种种理由拒绝收取余款和诉讼。原审法院判决在房屋已过户的情况上仍然判决付清款后再交付房屋，显然是错误的。4、关于房屋面积。根据双方签订的《房地产买卖合同》第一条第二款约定，该房屋建筑面积为95.14平方米。上诉人也是基于该面积才确定总价。如果该房屋是郭仁贵主张的88.43平方米，上诉人不会同意以73万元的价格成交。既然房屋于原来约定房屋的面积有出入，就应以实际面积和当时约定单价计算，而不能以按套出售为由，不管房屋实际面积都以95.14平方米计价。约定成交面积与实际面积的差额部分价款，郭仁贵应予退还或扣减。5、关于租金损失。根据合同法的规定，郭仁贵应赔偿上诉人因此而造成的租金损失。现法庭调查查明，该房屋现出租价格为每月5000元，此款在约定的交房日期后一直由郭仁贵收取，应由郭仁贵返还给上诉人。
被上诉人郭仁贵答辩称：1、2012年7月11日，双方签订的《房地产买卖合同》，是为了上诉人协助办理房产权过户，规避了国家税收，并非双方真实意思，应认定无效。关于合同权利义务的约定应以双方口头约定和《欠条》为准。2、上诉人没有按照《欠条》约定履行付款义务，其支付给冯桂珍的现金仅为6万元，并非36万元。原审对上诉人《收条》的认定，合理合法。3、关于房屋面积。上诉人是经人介绍买房，已到现场看过，房产证的面积95.14是房管部门的登记，并非郭仁贵主张，郭仁贵不应退还或扣减房款，也不应赔偿租金损失。综上，原审法院认定事实清楚，程序公正，适用法律及判决结果正确，应予维持。
被上诉人冯桂珍答辩称：作为第三人，冯桂珍属于无独立请求权的第三人。合同效力、房屋面积、租金损失等问题，与冯桂珍无关。关于36万元收条的证据效力，从该收条本身是存在争议的，若没有其他证据佐证，则属于孤证。上诉人主张冯桂珍收取36万元现金的证据只有陈水容的证言，但该证言存在矛盾之处。经过法院调查，陈水容当天取款45000元，如果是经营收入，无需到银行取款。陈水容的证言是与事实不符的。从其他证据，已经形成了证据链。2012年7月初所立的欠条，证明了当时上诉人是没有一次性付清房款的能力。因此，上诉人当时是最大的能力付清房款的时间也是2012年10月10日。证据《证明》也证明了郭仁贵当时发病，冯桂珍迫切需要上诉人支付房款。黄素珍也证实了2012年11月7日，其与冯桂珍前往陈战芬店铺找其付房款。因此，剩余的房款是不止7万元。黄杨全的证言也可证明。另外，法院到银行调取了陈战芬、陈金旺、郭仁贵、冯桂珍、陈水容的取款记录，均没有10万元以上的记录，而陈水容的取款记录有45000元的取款记录。因此，从相关的证据、证人证言，已经形成了证据链，足以证实冯桂珍只是收到了上诉人交来的6万元，36万元的收条是因为之前郭仁贵之前已经收取了30万元，是将两笔钱合写成了一张收条。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，陈战芬、陈金旺，郭仁贵，冯桂珍均无新证据提交。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：粤房地证字第C290****号房地产权证首页显示，涉案房屋建筑面积为95.14平方米。
经原审法院在邮政银行阳山支行、工商银行阳山支行、农业银行阳山支行、阳山县农信社、建设银行阳山支行等银行查询陈水容账户情况，2012年7月16日，陈水容在阳山县农信社开立的***账户取现45000元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。
（一）关于《房地产买卖合同》约定的房屋面积、交付时间是否有效的问题。
房屋面积。上诉人与郭仁贵在2012年7月11日签订的《房地产买卖合同》中约定房屋建筑面积为95.14平方米，该约定是双方按照当时政府颁发的房地产权证记载的信息所填写，符合双方真实意思，应确认有效。原审此节认定有误，本院予以纠正。
交付时间。2012年7月10日，郭仁贵尚未将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人立写《欠条》交由郭仁贵收执，约定房屋交付使用时间为上诉人付清全部欠款之日。双方对此明知，却在次日签订的《房地产买卖合同》中约定的涉案房屋于2012年7月10日交付，为郭仁贵设定已经无法完成的义务，该约定显然并非双方真实意思表示，原审认定无效正确。
鉴于郭仁贵，陈战芬、陈金旺原审本诉或反诉中均未提出确认《房地产买卖合同》有效或无效的诉讼请求，故对该部分的判定无需在判项中表述，原审判决此节有误，本院予以纠正。
（二）关于2012年7月16日上诉人支付的房款是6万元还是36万元的问题。
上诉人主张其于2012年7月16日向冯桂珍支付了36万元房款，被上诉人则主张仅支付6万元，双方产生争议。上诉人作为房屋买受人，负有支付房款的义务，应当就此承担举证责任。虽然上诉人提供的冯桂珍出具的《收条》写道“今收到陈战芬、陈金旺购买郭仁贵房屋房产款叁拾陆万元整”，但经审查全案证据和结合相关事实，本院认为上诉人此节事实主张仍然真伪不明，属举证不能，应承担不利后果，故原审法院认定2012年7月16日上诉人支付的房款不是36万元，而是6万元，并判决上诉人向郭仁贵支付剩余购房款37万元和驳回上诉人要求确认其尚欠郭仁贵7万元的反诉请求，并无不当。理由如下：第一，黄杨全是搭载冯桂珍前去取钱的摩托车司机，没有证据显示其与郭仁贵或冯桂珍存在利害关系。6万元的现金和36万元的现金外观存在明显差异，黄杨全客观上能够辨认。黄杨全的证言，对基本事实的描述清晰、稳定，能与冯桂珍的陈述基本吻合，具有一定的可信性。第二，上诉人此前已支付30万元房款，冯桂珍称上诉人再次付款后其将相应收条收回撕毁并把已付款项一起写入新收条，不违反常理。第三，陈水容是上诉人的叔叔，与上诉人有利害关系，其对上诉人有利的证言的证明力较弱，不能单独作为认定事实的依据。上诉人主张陈水容当天拿了10万元现金到店里借给其交给冯桂珍，但除了陈水容的证言，上诉人并无进一步证据证明。相反，黄杨全陈述当时有一个人拿了4万元被银行封条封着的现金过来，对比陈水容当天从银行取现45000元的事实及双方的身份，黄杨全的陈述比陈水容证明力更大。第四，上诉人主张当天交给冯桂珍的另外26万元现金是其一段时间的经营收入。经审查其提供的所经营商铺2012年7月的送货单和收据，759张送货单中的442张均没有写有收货人名称，而且回单联没有收货人的签名，存根联编号与回单联、记账联编号也无法对应，不符合一般经营对账方式，存在重大疑点；收据存根联显示其当月的营收共113301.50元，也并非有大量现金，结合上诉人银行流水明细情况，本院难以确定上诉人此节事实主张的可信性。
（三）关于上诉人交付房屋和返还租金、退还房款等反诉请求应否支持问题。
交付房屋和返还租金的请求。虽然《房地产买卖合同》中约定房屋交付的时间为2012年7月10日，但该约定对双方并无约束力。上诉人所立的《欠条》是双方真实意思表示，具有法律约束力。该欠条附加条款明确约定，付清全部房款之日起，房屋归上诉人使用。实际上，上诉人仅支付了36万元房款，尚未全部付清，其请求郭仁贵交付房屋不符合双方约定，原审判决不予支持正确。同时，因该房屋的使用权不归上诉人而仍属郭仁贵，郭仁贵有权将其出租并收取租金，上诉人请求郭仁贵返还租金缺乏理据，原审判决不予支持正确。
退回房款的请求。涉案房屋是二手房，上诉人在购买之前已进行过实地查看，房产证变更换后，虽然新旧产权证所登记面积存在差异，但该房屋的实际情况并未有所改变。从双方立写或缔结的《欠条》、《房地产买卖合同》、《收条》来看，均未提及涉案房屋的面积单价，上诉人亦无其他证据表明双方对面积单价作了约定。郭仁贵主张按套出售符合买卖双方的真实意思，本院予以采信。据此，上诉人此节请求理据不足，原审判决予以驳回并无不当。
综上所述，上诉人的上诉主张理由部分不成立，对其相应上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阳山县人民法院（2014）清阳法民一重字第2号民事判决第一项；
二、维持阳山县人民法院（2014）清阳法民一重字第2号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费8515元，由上诉人陈战芬、陈金旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年一月七日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。