湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初1349号原告（反诉被告）：湘潭市中瀚地产开发有限公司，住所地湘潭市高新区吉安路77号。法定代表人：袁子雄，董事长。委托诉讼代理人：付安全，湖南广云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。被告（反诉原告）：湘潭聚龙家居广场管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区先锋街道先锋村东风组。法定代表人：邵备战，执行董事。被告：邵备战，男，1977年11月21日出生，汉族，湖南省浏阳市人。被告：李江北，男，1968年8月1日出生，汉族，湖南省浏阳市人。被告：李军辉，男，1972年9月8日出生，汉族，湖南省衡山县人。被告：鄢革新，男，1971年4月17日出生，汉族，湖南省浏阳市人。被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司（反诉原告）、被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原告湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚公司）与被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司（以下简称聚龙公司）、邵备战租赁合同纠纷一案，原告中瀚公司于2017年1月6日诉至湘潭市岳塘区人民法院。该案在审理过程中，被告聚龙公司、邵备战于2017年3月21日提出管辖权异议。2017年4月5日，湘潭市岳塘区人民法院作出（2017）湘0304民初45号之一民事裁定书，裁定移送本院审理。本院于2017年5月9日立案后，原告中瀚公司申请追加李江北、李军辉、鄢革新为本案共同被告，同时向本院提出财产保全申请，请求冻结被告聚龙公司、邵备战、李江北、李军辉、鄢革新银行存款200万元或查封、扣押同等价值的其他财产。本院依法采取了保全措施。本案在审理过程中，被告聚龙公司以原告中瀚公司所提交的出租物存在瑕疵为由提出反诉。本院依法适用普通程序，于2017年7月3日公开开庭对两案合并进行了审理。原告中瀚公司（反诉被告）的委托诉讼代理人付安全、王雅、被告聚龙公司（反诉原告）、被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新的共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中瀚公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》；2.判令被告聚龙公司支付原告租金、违约金等共计2952180元（计算至2017年7月31日，后期租金仍按原标准计算至租赁物交付止）；3.判令被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新在未出资范围内对被告聚龙公司债务承担不能清偿部分的补充赔偿责任；4.判令被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新对被告聚龙公司的债务承担连带赔偿责任；5.由五被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月28日，原、被告签订《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于雨湖区中瀚聚龙广场A座一、二、三层商铺出租给被告经营，租赁期限10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金标准：2014年8月1日至2016年1月31日为免租期（18个月），2016年2月1日起至2017年1月31日按每月12元/㎡标准（税后）计算，2017年2月1日之后按合同年度逐年递增8%计收租金。租金缴款时间为季度预缴。合同签订后，原告按约将租赁商铺交付给了被告，被告亦对商铺场地进行了装修且早已从事经营，但被告至今未按合同约定向原告支付租金。经原告多次口头或书面通知，被告仍未履行，被告的行为已构成严重违约。同时，被告聚龙公司企业工商档案显示，被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新各自认缴出资50万元，但每人实际只支付了10万元，尚有40万元未出资。被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新作为公司股东，与被告聚龙公司在财产、人员等方面存在混同，应对聚龙公司所负债务承担连带赔偿责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告聚龙公司、邵备战、李江北、李军辉、鄢革新共同辩称，1.不同意原告提出的解除合同诉讼请求，请求继续履行合同；2.原告的其他诉讼请求，不予认可。其理由如下：①原告出租给被告聚龙公司的房屋，存在质量瑕疵和权利瑕疵，被告拒付租金是行使抗辩权；②被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新并非租赁合同的主体，租赁场地一直是公司经营而非个人经营，原告主张的存在混同，没有相关事实依据及法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告聚龙公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，限期将符合合同约定的租赁物交付反诉原告使用；2.反诉被告立即停止对反诉原告生产经营活动的妨害，并消除不良影响；3.反诉被告将免租优惠期延长至实际交付符合合同约定租赁物之日止；4.免除无法正常使用期间的房屋租金并下调房租至每月12元/㎡以下；5.赔偿反诉原告经济损失300万元。事实和理由：反诉原、被告于2013年11月28日签订《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，反诉被告将位于雨湖区中瀚聚龙广场A座一、二、三层商铺及房屋附属设施出租给反诉原告经营家具批发、零售。依据合同约定，反诉被告出租的房屋应取得竣工验收合格和消防验收合格，并承诺不因第三方的纠纷导致反诉原告的正常经营使用，但反诉原告进场后，其承租物存在漏水，频繁停水、停电，同时，因反诉被告与第三方的债务纠纷，第三方堵门，导致反诉原告无法正常经营，且造成财产损失。请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告中瀚公司辩称，反诉原告的请求无事实依据及法律依据，请求法院依法予以驳回。1.本案因反诉原告拒付房屋租金引发，反诉被告已在本诉中提出了解除租赁合同的请求，符合法律规定，反诉原告要求继续履行合同，将严重损害反诉被告的合法权益，反诉原告的第一项反诉请求不成立；2.反诉原告的第二项至第五项反诉请求，不符合合同约定及法律规定，亦应予驳回。原告中瀚公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：原告中瀚公司、被告聚龙公司营业执照、被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新身份证复印件；证据2：《中翰聚龙广场A座商铺租赁合同》；证据3：《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》；证据4：《律师催告函》2份；证据5：《解除合同通知书》、申通快递邮寄凭证、现场张贴照片、短信记录；证据6：《再次要求腾房、交租的通知》、申通快递邮寄凭证、短信记录；证据7、8：聚龙公司工商档案登记资料、验资报告等证据。被告聚龙公司、邵备战、李江北、李军辉、鄢革新为支持自己的抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：证据1：《关于聚龙广场A座商铺部分转让的通知函》；证据2：2014年10月10日至2015年4月19日《湘潭聚龙家居广场管理有限公司函》6份、2015年4月27日中瀚公司《工作联系函》、2015年4月29日聚龙公司《工作回复函》、2015年5月15日聚龙公司《工作回复（损失清单）函》、2015年5月16日中瀚公司《对“损失清单”的异议和建议》、2015年5月17日聚龙公司《工作回复函》、2016年7月28日聚龙公司《工作联系函》、照片26张；证据3：2014年1月21日至2015年9月17日《报警案件登记表》10份、现场照片17张、2015年9月6日中翰公司《复函》；证据4：《现金解款单》4份。反诉原告聚龙公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》；证据2：2014年10月10日至2015年4月19日《湘潭聚龙家居广场管理有限公司函》6份、2015年4月27日中瀚公司《工作联系函》、2015年4月29日聚龙公司《工作回复函》、2015年5月15日聚龙公司《工作回复（损失清单）函》、2015年5月16日中瀚公司《对“损失清单”的异议和建议》、2015年5月17日聚龙公司《工作回复函》、2016年7月28日聚龙公司《工作联系函》、照片26张；证据3：2014年1月21日至2015年9月17日《报警案件登记表》10份、现场照片17张、2015年9月6日中翰公司《复函》；证据4：2017年2月24日至2017年5月16日《报警案件登记表》10份、现场照片9张；证据5：《建筑装饰工程承包合同》、《弱电工程承包合同》、《中央空调安装工程承包合同》、2015年1月20日《关于电路检修造成我商场监控设备及电器设备损坏明细表》、2015年5月15日聚龙公司《工作回复（损失清单）函》。反诉被告中瀚公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1：《解除合同通知书》、申通快递邮寄凭证、张贴通知现场照片、短信记录；证据2：《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》；证据3：《电梯监督检验报告》《电梯使用标志牌》；证据4：《建设工程消防设施检测评定报告》；证据5：《再次要求腾房、交租的通知》、申通快递邮寄凭证、短信记录；证据6：《中翰聚龙广场A座商铺租赁合同》；证据7：《对“损失清单”函的异议和建议》；证据8：《和解协议》；证据9：《建设工程消防验收意见书》《单位（子单位）工程竣工初验意见》。以上证据均经开庭举证、质证，本院对上述证据作如下认定：对原告中瀚公司所本诉提交的8组证据，对证据1的三性，本院予以采信；对证据2、3、4、5、6、7、8，本院对其真实性予以采信。对被告聚龙公司、邵备战、李江北、李军辉、鄢革新本诉共同提交的4组证据，本院对该4组证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。对反诉原告聚龙公司所提交的5组证据，本院对该5组证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。对反诉被告中瀚公司所提交的9组证据，本院对该9组证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告中瀚公司（出租方、甲方）与被告邵备战签订《中瀚·聚龙广场A座商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），合同主要约定：（一）甲方将位于湘潭市雨湖区中瀚·聚龙广场项目A座一至三层及附属设备、设施出租给乙方经营家具市场，建筑面积13389.22㎡，租赁期限10年，自2014年8月1日至2024年7月31日（具体以双方确认的房屋交付时间为起始日期），附属设施包括：符合整栋大楼的消防设施、正常使用的供水供电及应急系统、合格并正常使用的货梯1台、商场一至三层上下扶梯各1台（共4台）；（二）租金标准及支付缴纳时间：1.租金采取固定租赁单价方式计算租赁费用。甲方给乙方18个月（自交付之日起）免租金优惠期（含装修期），自第19个月开始甲方按照人民币12元/㎡/月（税后）计收租金。租金采取逐年递增方式进行，即从2017年2月1日开始按照12元/㎡/月（税后）按合同年度逐年递增8%计收租金；2.租金为季度预缴，缴款时间为当月20号预缴下一季度租金；（三）租赁物交付时间和标准：甲方于2014年7月30日前将在建工程中上述租赁物交付给乙方进场装修，具体起始时间以双方签字盖章的毛坯租赁物交付确认书为准。甲方在家具市场装修的同时完成外立面一到三楼的装修，开业时完成室外广场建设，满足基本的开业条件；租赁房屋的交付标准为：墙面水泥石灰砂浆抹平、现浇楼板白水泥腻子批嵌平整、集中电源厢、灯具照明自理。商场公共部分装修为楼梯间和电梯间前室水泥砂浆地面、墙面水泥石灰抹平、基本照明灯具。消防设施为房屋验收合格后取得整栋大楼建筑消防验收合格证；（四）乙方向甲方支付租赁定金60万元；（五）租金延付责任：免租期满之日，乙方向甲方支付下一季度租金。若乙方在甲方无违约的情况下延迟交租金，甲方按所欠费用的每日万分之三收取逾期付款违约金，乙方无故逾期达20天，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同、没收租赁押金，还可向乙方进行违约索赔。另外，合同第三条第二款“涉他纠纷责任”中约定，甲方承诺不因与任何第三方的纠纷导致乙方无法正常使用租赁物及附属设备设施，或者无法正常开展经营活动；乙方承诺不因任何第三方的纠纷而引起的租赁物使用障碍，而停付或少付租赁费用。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，2014年7月30日，原、被告签订《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》，被告聚龙公司认可原告出租物达到约定的交付标准，接收租赁标的物。原告中瀚公司项目部、被告聚龙公司、湖南望岳建设工程有限公司项目部、湘潭市创新建设项目管理有限公司项目部、湘潭市中诚物业管理有限公司共同在《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》上签字确认。随后被告聚龙公司组织人员对租赁场地进行了装修，并于同年11月对外试营业。依据双方所签订的《商铺租赁合同》约定，被告聚龙公司应自2016年2月1日起（其中2014年8月1日至2016年1月31日为免租期）向原告中瀚公司支付首次租金480000元（应为13389.22×12×3＝482011.92元，按原告诉请480000元计算），但被告未履行，为此原告于2016年4月12日通过律师向被告发出《律师催告函》，要求被告在2016年4月22日前将所欠租赁费用向原告支付，同时要求被告在5日内给予答复。被告收到该《律师催告函》后，既未给予答复，亦未向原告支付房屋租金。2016年7月5日，原告中瀚公司再次通过律师向被告发出《律师催告函》，要求被告在2016年7月15日前将应付的二个季度租金支付给原告，否则通过法律途径主张其权利。但被告收到该《律师催告函》后，仍未履行。为此，原告中瀚公司于2017年1月6日诉至湘潭市岳塘区人民法院，要求解除双方所签租赁合同，被告支付所欠房屋租金及延期付款违约金。因被告聚龙公司一直拒缴房屋租金，原告中瀚公司于2017年3月22日以被告严重违约且无法实现合同目的为由，向被告聚龙公司、邵备战邮寄送达《解除合同通知书》，并将《解除合同通知书》在租赁场地进行了张贴，要求被告在2017年3月30日前将租赁房屋腾空交还原告。同年4月19日，原告中瀚公司再次向被告聚龙公司、邵备战邮寄送达《再次要求腾房、交租的通知》，并将《再次要求腾房、交租的通知》在租赁场地进行了张贴，再次要求被告在收到通知后三日内交清欠缴租金并腾空租赁场地交还原告。但被告均未予以理采。另查明，（一）因原告中瀚公司拖欠施工单位湖南望岳建设工程有限公司工程款，2016年12月13日，原告中瀚公司与施工单位及实际施工人赵延军就中瀚聚龙广场A座项目达成以房抵债《和解协议》，约定：中瀚公司以聚龙广场A座商业第三层3455.58㎡（位置C7-9、C11-21）抵偿工程款19005690元（单价5500元/㎡）；以聚龙广场A座三单元17套公寓（建筑面积943.71㎡、单价3280元/㎡）抵偿工程款3094310元，二项共计2210万元。2016年12月29日，原告中瀚公司向被告聚龙公司发出《关于聚龙广场A座商铺部分转让通知函》，告知原告出租给被告聚龙公司的第三层部分场地（建筑面积3455.58㎡）已转让给债权人赵延军，转让场地部分所涉租金自2017年2月1日起按原合同标准直接向受让人赵延军支付。自2017年2月1日起，原告租赁给被告的房屋建筑面积由原来的13389.22㎡变为9933.64㎡。（二）被告提交的报警案件登记表显示：因原告未及时支付应付工程款、装修款项等，2014年1月20日至2015年9月17日期间，发生部分施工人员先后十次采取拉闸断电、堵门、拉横幅、锁大门等过激行动，给被告聚龙公司的经营造成了一定的影响，但无证据证明被告聚龙公司曾经停业。（三）被告租赁的一楼天井，曾出现多处漏水，为此被告聚龙公司先后于2015年3月29日、2015年4月9日、2015年4月19日三次致函原告，告知一楼天井出现多处漏水，部分家具受损，要求原告迅速妥善处理，并予以赔偿。原告接到被告函件后，于同年4月20日就被告提出的天井渗水问题组织相关人员制订了整改、维修方案，并于同年4月27日就被告提出的赔偿问题要求提交详细实物清单、证明材料、计算依据，待鉴定机构核实情况后，明确责任，计算损失。同年5月15日，被告向原告提交“损失清单”，提出共计损失为1939727元，其中：1.天井漏水，造成红木家具损失46800元；2.因停电、停水、堵门事件，造成损失292927元（42400＋20527＋230000）；3.间接经济损失160万元（其中商场促销损失50万元、因堵门损失40万元、其他经营户损失70万元）。原告收到被告提交的“损失清单”后，2015年5月16日复函被告，其主要内容如下：1.函中所列“损失金额”不具有客观真实性，不予认可；2.冯人圃签收的三份函、表，因冯非本公司员工，不予认可；3.贵公司若坚持“损失清单”所列损失，请凭有效裁判文书向公司主张权利。同年5月17日，被告复函原告，认为其所受损失真实。双方因对损失一事分歧太大，未能达成一致意见。另外，2015年9月6日，原告针对被告提出的赵延军断电一事复函被告：1.因湖南望岳公司项目经理赵延军不按合同完成通电、且擅自停电一事，我司正通过政府相关部门解决；2.望岳公司项目经理赵延军以与我司纠纷为由威胁贵司一事属无理取闹，若采取封门、堵门等属违法，属违法侵害贵公司合法权益，建议贵公司通过法律手段维护自己的合法权益；3.因为赵延军擅自停电影响贵公司的正常营业，我司愿意延长相应免租期作为对贵公司的弥补。（四）2017年4月1日至2017年5月13日，本案原告曾七次派人去被告经营场地，要求被告搬离租赁场地，湘潭市公安局先锋派出所曾多次出警至现场。（五）聚龙公司企业工商档案显示，聚龙公司的注册资本为200万元，经营范围：市场管理服务；市场信息（不含金融、期货、证券信息）咨询与市场调研；房屋租赁服务；清洁服务；会议及展览服务。注册资本200万元中，被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新各自认缴出资额50万元，2014年3月5日前各股东实际出资50万元。（六）原告中瀚公司开发的聚龙大厦A座建设工程，其消防工程经湖南裕锦消防检测有限公司检测综合评定为合格，2017年7月14日经湘潭市公安消防支队复验，综合评定消防合格；2015年7月28日工程竣工初验意见为合格。本院认为，原、被告所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应予全面履行。本案双方的主要争执焦点：（一）合同第三条第二款“涉他纠纷责任”的“第三方”应如何理解；（二）被告的行为是否构成违约，原告要求解除合同的理由是否成立；（三）被告拒付租金是否属于行使不安抗辩权；（四）被告反诉的请求及理由是否成立；（五）被告公司的经营是否构成人格混成，被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新四人是否应承担连带清偿责任。（一）关于合同第三条第二款“涉他纠纷责任”的中“第三方”应如何理解的问题。本案原、被告所签订的《商铺租赁合同》第三条第二款“涉他纠纷责任”中约定“甲方承诺不因与任何第三方的纠纷导致乙方无法正常使用租赁物及附属设备设施，或者无法正常开展经营活动；乙方承诺不因任何第三方的纠纷而引起的租赁物使用障碍，而停付或少付租赁费用”，庭审中，双方“第三方”的理解不一，本院认为，依据交易习惯，甲方承诺中的“第三方”，应是指与甲方相关联的一方，如施工单位等，而乙方承诺中的“第三方”，应理解为与乙方相关联的一方，如次承租人等。（二）关于被告的行为是否构成违约，原告要求解除合同、支付租金及违约金的理由是否成立的问题。本院认为，引发本案纠纷的主要原因，系被告聚龙公司未按合同约定及时支付原告房屋租赁费用，且在原告书面通知后仍未履行，导致原告所签租赁合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第三项、第四项、第二百二十七条之规定，原告要求解除租赁合同、支付租金及违约金的理由成立，其请求本院予以支持。（三）关于被告拒付租金是否属行使不安抗辩权的问题。依据《合同法》第六十八条、第六十九条之规定，行使不安抗辩权需同时具备以下四个条件：1.同一双务合同互负债务，且两债务间具有对等关系；2.适用的双务合同属异时履行；3.先履行方债务已届清偿期；4.先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。本案中，尽管被告庭审中提出的租赁物因漏水造成家具损失、因原告未及时支付应付工程款、装修款项，导致部分施工人员先后十次采取拉闸断电、堵门、拉横幅、锁大门，给被告聚龙公司经营造成了一定影响的事实客观存在，但被告拒付租金的行为并不符合《合同法》所规定的行使抗辩权。其理由如下：1.本案原告中瀚公司开发的聚龙大厦A座建设工程，其消防工程已于2017年7月14日经湘潭市公安消防支队复验，综合评定消防合格；2015年7月28日工程竣工初验意见为合格。虽然该工程至今尚未取得《竣工验收备案表》，交付给被告的行为违反了法律强制性规定，但该行为违反的是管理性强制规定并非效力性强制规定，原告中瀚公司向被告聚龙公司的房屋交付行为有效，不存在权利瑕疵；2.本案原告交付给被告的租赁物依据合同约定系在建工程的毛坯房，其出租物出现漏水的情形，属于房屋质量正常保修的范畴，且原告在收到被告提出的房屋漏水信息后组织人员进行了修复，虽给被告的经营造成了一定的影响，但漏水的面积仅占整个租赁场地面积很小一部分，即使造成损失，其损失金额有限；3.本案因原告未及时支付应付工程款、装修款项，导致在2014年1月20日至2015年9月17日期间，部分施工人员先后十次采取拉闸断电、堵门、拉横幅、锁大门，给被告聚龙公司经营造成了一定影响的事实客观存在，但无证据证明被告经营存在停业。同时，被告向原告提交的“损失清单”中，其损失金额无相关权威机构的鉴定，主观随意性较大，实际所受损失与被告应支付给原告的房屋租金不具有对价关系，且被告并无证据证明原告可能丧失履行能力。故本院对被告提出的“原告出租给被告的房屋，存在质量瑕疵和权利瑕疵，被告拒付租金是行使抗辩权”的辩解，不予采信。鉴于本案原告提供的租赁物因存在漏水造成家具损失以及因原告未及时支付应付工程款、装修款项，导致部分施工人员采取拉闸断电、堵门、拉横幅、锁大门，给被告聚龙公司经营造成了一定影响的事实客观存在，综合全案事实，本院酌情核减被告租金三个月，即房屋租金从2016年5月1日开始计收。（四）关于被告反诉的请求及理由是否成立的问题。本案被告提出的反诉请求包括以下五个方面，即：1.反诉被告继续履行《商铺租赁合同》，限期将符合合同约定的租赁物交付反诉原告使用；2.反诉被告立即停止对反诉原告生产经营活动的妨害，并消除不良影响；3.反诉被告将免租优惠期延长至实际交付符合合同约定租赁物之日止；4.免除无法正常使用期间的房屋租金并下调房租至每月12元/㎡以下；5.赔偿反诉原告经济损失300万元。被告提出的第一项“反诉被告继续履行《商铺租赁合同》，限期将符合合同约定的租赁物交付反诉原告使用”的反诉请求，本案因被告长期拒付原告房屋租金，且在原告通知后仍未履行，导致原告所签租赁合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，原告中瀚公司已请求解除合同，被告请求继续履行《商铺租赁合同》，明显损害了原告合法权益的实现；同时，本案标的物原告早已于2014年7月30日交付给了被告，其租赁标的物系在建工程，符合合同约定，并不存在被告提出的存在权利瑕疵或质量瑕疵（理由同三），故本院对被告提出的第一项反诉请求，不予支持；同理，被告提出的第三项“将免租优惠期延长至实际交付符合合同约定租赁物之日止”的反诉请求，理由亦不成立，其请求本院亦不予支持；被告提出的第二项“立即停止对反诉原告生产经营活动的妨害，并消除不良影响”反诉请求，本院认为，根据权利义务一致性原则，本案系被告（反诉原告）延付、拒付租金引发，原告在要求被告支付拖欠租金并要求被告限期搬离租赁场地，被告均未予以理睬的情况下，采取适当措施其行为并不违法，况且自2017年5月17日后，原告根据本院要求已停止相应行动，故被告提出的该项反诉请求，本院亦不予支持；被告提出的第四项“免除无法正常使用期间的房屋租金并下调房租至每月12元/㎡以下”的反诉请求，本案被告并未提交租赁房屋无法正常使用的相关证据，事实上被告聚龙公司自2014年11月试营业以来并未停止其经营，至于“下调房租至每月12元/㎡以下”的请求，除非双方协商一致，否则违反双方合同的约定，故本院对被告提出的第四项反诉请求亦不予支持；被告提出的第五项“赔偿经济损失300万元”的反诉请求，本案被告提出的经济损失300万元中，包含2015年5月15日向原告所提交的“损失清单”中所列损失1939727元［其中：天井漏水造成红木家具损失46800元；因停电、停水、堵门事件经济损失292927元；间接经济损失160万元（商场促销损失50万元、因堵门损失40万元、其他经营户损失70万元）中请求赔偿100万元，租赁场地装修开支445.5万元中（装修基础工程282万元、弱电工程投入15.5万元、中央空调投入148万元）请求赔偿200万元。本院认为，房屋装修属被告的工作，本案原、被告合同约定以在建工程毛坯房交付，被告开支房屋装修费用的多少，与原告无关，要求原告赔偿无法律依据，对该部分请求本院不予支持；被告请求2015年5月15日向原告提交“损失清单”所列损失1939727元中赔偿100万元的请求，尽管被告提交的“损失清单”中其损失并未经相关部门评估鉴定，庭审中原告亦不认可，但鉴于本案房屋天井存在漏水以及期间曾发生过停电、停水、堵门事件，被告存在经济损失的事实客观存在，综合全案事实，本院酌情核减被告应交租金三个月，即房屋租金从2016年5月1日开始计收。（五）关于被告公司的经营是否构成人格混成，被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新四人是否应承担连带清偿责任的问题。本案原、被告所提交的证据显示，聚龙公司的注册资本为200万元，经营范围为市场管理服务；市场信息（不含金融、期货、证券信息）咨询与市场调研；房屋租赁服务；清洁服务；会议及展览服务。注册资本200万元中，被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新各自认缴的出资额50万元，已于2014年3月5日前实际到位。原告提出的股东未实际出资，与客观事实不符，同时，原告未提交聚龙公司与股东之间存在人格混同的相关证据，故本院对原告提出的要求被告邵备战、李江北、李军辉、鄢革新承担连带清偿责任的请求，不予支持。综上，本案被告聚龙公司2016年4月20日应向原告缴纳2016年5月1日至2016年7月31日房屋租金480000元（按原告诉请480000元计算，2016年2月1日至2016年4月30日应缴房屋租金480000元本院已酌情核减）；2016年7月20日应向原告缴纳2016年8月1日至2016年10月31日房屋租金480000元；2016年10月20日应向原告缴纳2016年11月1日至2017年1月31日房屋租金480000元；自2017年2月1日起每季度应向原告缴纳租金386220元［9933.64×（1＋8%）×12×3≈386220）］，被告未支付分文。被告支付的保证金60万元，可折抵应付房屋租赁费。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分支持，对被告的反诉请求部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条，第九十四条第三项、第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，限被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司在本判决书生效之日起十日内腾空位于湘潭市雨湖区中瀚·聚龙广场项目A座一至三层场地（不含已转让给赵延军的部分），将其交还给原告湘潭市中瀚地产开发有限公司；二、由被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司在本判决书生效之日起十日支付原告湘潭市中瀚地产开发有限公司房屋租金2598660元（计算至2017年10月30日止）；后期租金仍按每季度386220元标准计算至租赁场地实际交还原告之日止；三、由被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司在本判决书生效之日起十日内按欠付租金额的每日万分之三标准支付原告湘潭市中瀚地产开发有限公司延期交租的违约金；四、驳回原告湘潭市中瀚地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湘潭聚龙家居广场管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29700元，财产保全费5000元，共34700元，由被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司负担。反诉费15400元（已减半收取），由反诉原告湘潭聚龙家居广场管理有限公司负担13000元，由反诉被告湘潭市中瀚地产开发有限公司负担2400元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  苏 刚人民陪审员  何文跃二〇一七年十二月四日代理书记员  陈 含附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。