山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2397号
原告王建华，女，1956年9月23日生，汉族，山东大学教授，住济南市
原告王鲁一，男，1954年10月16日生，汉族，中国国民党革命委员会山东省委员会副巡视员，住济南市
以上两原告共同委托代理人谢新杰，山东正唐律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人李勇增，山东正唐律师事务所实习律师。
被告王海蓉，女，1972年12月27日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人林旭进（系被告王海蓉之夫），男，1971年10月6日生，汉族，无业，住济南市。
原告王建华、王鲁一与被告王海蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告王鲁一及原告王建华、王鲁一的共同委托代理人谢新杰、李勇增，被告王海蓉及其委托代理人林旭进到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年11月25日再次公开开庭进行了审理。原告王鲁一及原告王建华、王鲁一的共同委托代理人谢新杰到庭参加诉讼。被告王海蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王建华、王鲁一诉称，两原告与被告王海蓉于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》，将位于济南市房屋出租给被告王海蓉并交付了房屋。该合同约定：“租赁期限自2013年9月25日起至2014年9月24日止。房屋月租金为人民币2000元整。租金按三个月结算，由被告王海蓉于每三个月的第一个月的23日前交付给两原告。欠租金累计达2个月，两原告有权解除合同。任何一方违反本合同的规定，须交纳违约金1000元。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。”被告王海蓉曾于2014年2月23日电话提出拟提前终止合同，但从未书面通知两原告。因双方意见不一，迄今未达成妥协，亦未签订终止合同书。2014年3月23日，被告王海蓉突然用手机向两原告发信息，单方面宣布解约并要求退房。两原告随即回复，要求其按合同约定程序办理。被告王海蓉却置之不理，并从此拒接两原告的电话，自2014年3月23日起至今未向两原告支付租金，两原告为此多次联系被告王海蓉未果。无奈，两原告诉至法院，请求依法判令被告王海蓉支付自2014年3月25日至2014年11月6日期间的房租14733元，并支付违约金1000元。
被告王海蓉辩称，答辩人已完整履行《房屋租赁合同》中约定的书面通知义务，双方已就合同的提前终止达成一致意见。未能签署终止合同书在于被答辩人王建华、王鲁一拒绝配合。2013年9月23日，答辩人与被答辩人王建华签订租房协议。答辩人于2014年2月23日分别给王鲁一及王建华打电话，告知3月24日后不再续租该房，电话沟通中两人予以同意，并请答辩人协助转租该房。王建华后通知答辩人，她已发布出租信息，并请答辩人配合看房且找中介帮忙出租。在租住期间，该房屋电路多次发生故障停电，答辩人曾多次自费维修，2月26日该房屋再次发生停电，被答辩人拒绝现场维修导致房屋无法居住。3月23日答辩人发短信联系被答辩人王建华24日到经八路11号办理交接手续，确认后答辩人于24日下午在该地等候至天黑，向被答辩人王建华再次发短信联络时，对方拒绝到现场办理交接，之后被答辩人拒接答辩人的电话。二、答辩人已于2014年3月24日撤离并腾空租住房屋，并通过电话、短信、张贴告示等方式告知被答辩人，答辩人与被答辩人王建华签订的租房合同已于2014年3月24日实际终止。鉴于被答辩人拒不配合的态度，答辩人于3月24日在经八路11号大院传达室黑板、2号楼2单元门口、501室门口等处张贴告示声明终止该租房协议，同时短信告知被答辩人王建华，并于2月26日实际撤离、3月14日腾空租住房屋。期间答辩人也告知被答辩人房屋钥匙等暂存大院传达室处，并请被答辩人跟答辩人联系，办理交接事宜。6月23日晚7点，答辩人家属接到称是被答辩人王建华律师的电话，答辩人详细介绍过程由来，并告知已于3月24日搬离该房，并请再次告知被答辩人王建华。时至8月23日，答辩人未再接到被答辩人王建华或王鲁一电话。据此，自3月24日答辩人腾空租住房屋之日起，双方签署的租赁合同已实际终止。三、被答辩人自2014年2月23日起知道答辩人要求终止租赁合同且已于2014年3月24日搬离房屋的事实，却未能采取适当措施防止损失的扩大，依据《合同法》第119条的规定，不得就扩大部分的损失即2014年3月24日之后的房租要求赔偿。
经审理查明，两原告系夫妻关系，于2013年9月25日与被告王海蓉签订房屋租赁合同，将其共同共有的位于济南市房屋出租给被告王海蓉居住使用。该合同载明：“甲方（出租方）王建华，乙方（承租方）王海蓉。租赁期限自2013年9月25日起至2014年9月24日止，甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方。该房屋月租金为（人民币）2000元整，租金按三个月结算，由乙方于每三个月（自合同生效日起计算）的第1个月的23日前交付给甲方。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金（人民币）2000元整。此押金于合同终止日，甲乙双方确认无违约责任交接钥匙时返还。在房屋租赁期间，由乙方支付：1、水、电、燃气费；2、供暖费；3、物业管理费等；现在水、电、燃气底数各是：水314方，电111度，燃气432立方。租赁期满后，本合同即行终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同。甲方在下列情形下有权解除合同：2、故意损坏承租房屋（含屋内设施及家具）；3、欠租金累计达2个月。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须交纳违约金1000元。本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，须按约定租金的150%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的权利。”同日，两原告将本案所涉房屋及钥匙三套交付给被告王海蓉，被告王海蓉向两原告交纳押金2000元及2013年9月25日至2013年12月24日即第一个季度的租金6000元。后被告王海蓉于2013年12月26日向两原告交纳2013年12月25日至2014年3月24日即第二个季度的租金6000元。自2014年3月25日起至今，被告王海蓉未再向两原告交纳过租金。
被告王海蓉自认签订该合同时，未向两原告确认实际住址。两原告大约于2013年10月份去过本案所涉房屋一次后，至2014年3月24日再没有去过本案所涉房屋。
被告王海蓉于2014年11月6日与两原告签订确认单一份并将本案所涉房屋交付给两原告，该确认单载明：“经现场确认租赁房屋内无承租人的财产，缺少空调遥控器。出租人收到房屋钥匙三套，电卡一张，水、电、燃气三费现金结清。”
两原告自认被告王海蓉向其交付本案所涉房屋时，除未将空调遥控器交付，致使无法检验空调是否完好，是否符合使用要求外，其他物品都符合租赁合同的约定，以后无论通过何种方式经检验空调质量没有问题，其方可将上述2000元押金退还给被告王海蓉。
在本案诉讼过程中，被告王海蓉曾提起反诉，请求判令两原告向其返还房屋租赁押金2000元、剩余电费455元、保安费90元，并退还2014年3月份房租2000元。后本院于2014年11月25日开庭审理本案时，被告王海蓉作为反诉原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，按撤回反诉处理。
上述事实，由山东大学房改办证明、土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁合同、银行帐户明细、短信、照片、确认单及原、被告的陈述等证据予以证实。
本案原、被告争议的焦点问题有两个，第一个是被告王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止是否有事实和法律依据；第二个是原、被告是否存在违约行为。
关于第一个焦点问题，被告王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止是否有事实和法律依据。
两原告主张双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期限至2014年9月24日，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，因此，被告王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止没有事实和法律依据，不予认可。
被告王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止，并腾空、搬离涉案房屋不再居住，为此提供如下证据复印件予以证明。一、解除租赁合同的通知（启事）三份，因不知两原告工作单位及实际住址，便于2014年3月24日张贴于涉案房屋传达室门口、2单元楼下及涉案房屋门口，同时通过电话短信通知了两原告；二、照片6张，其中两张2014年3月30日补拍于2单元一楼门口，另外两张同日补拍于本案所涉房屋门口，还有两张2014年8月22日补拍于本案所涉房屋门口。两原告对上述证据均不予认可，并主张无法确定三份启事的形成时间，以前从未见过上述启事，因为大约2013年10月以后未再去过涉案房屋，也未收到被告王海蓉的电话短信通知。被告王海蓉未提供证据证明其当时曾将解除租赁合同的通知（启事）通过电话短信通知过两原告。
本院认为，被告王海蓉提供的照片6张，两原告不予认可，经审查该照片系复印件，内容模糊，无法辨别载明的具体内容，且被告王海蓉未提供证据证明照片载明的内容即其主张张贴的启事是否还存在，另外两原告大约自2013年10月以后至2014年3月24日未再去过涉案房屋，即使被告王海蓉张贴了上述启事，两原告也不会看到。被告王海蓉主张同时以电话短信方式将启事内容通知了两原告，两原告不予认可，被告王海蓉未提供相应证据予以证明。虽然两原告认可被告王海蓉曾于2014年2月23日电话提出拟提前终止合同，但被告王海蓉未按照合同约定书面通知两原告，其自认签订合同时，未向两原告确认实际住址，责任在被告王海蓉，且双方就终止合同未达成一致，亦未签订终止合同书，明显不符合双方在房屋租赁合同中就提前终止合同作出的明确约定，另外被告王海蓉实际于2014年11月6日才与两原告签订确认单，将涉案房屋及三套钥匙交付给两原告，并对屋内物品进行了验收交接。通过以上分析，能够认定被告王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于第二个焦点问题，原、被告是否存在违约行为。
两原告主张其不存在违约行为，相反被告王海蓉在未解除租赁合同并返还房屋的情况下，自2014年3月25日至今拒交租金，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。
被告王海蓉对两原告的上述主张不予认可，并认为双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止，其不存在违约行为，相反两原告在租赁房屋多次发生停电后，拒不履行维修义务导致无法居住，租赁合同无法实际履行，构成违约，其有权提前终止合同。两原告对此不予认可，并提供2014年2月28日至2014年3月14日期间双方的短信往来记录，证明两原告积极为被告王海蓉进行室内电路维修，但被告王海蓉不予配合，2014年3月24日双方的租赁合同并未解除，也未提前终止。被告王海蓉对短信的真实性无异议，但同时主张短信内容并不完整，截留了对两原告不利的一部分短信内容，不能证明两原告的上述主张。
本院认为，被告王海蓉主张多次停电后，两原告拒不履行维修义务，构成违约，两原告不予认可，被告王海蓉未提供相应证据予以证明。被告王海蓉对两原告提供短信内容的真实性无异议，虽然主张不完整，但未提供相应证据予以证明。通过两原告提供的短信内容来看，能够认定两原告已尽到自己的维修义务。因此，两原告在本案中不存在违约行为，相反在本院上述已认定2014年3月24日双方并未提前终止合同，而合同约定租赁期限截止2014年9月24日的情况下，被告王海蓉既未解除合同，也未将涉案房屋返还给两原告，自2014年3月25日至今未向两原告交纳租金，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，本院对此予以认定。
综上，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按租赁合同的约定履行各自的义务。被告王海蓉未向两原告交纳2014年3月25日至2014年9月24日租赁期限内的租金及租赁期限届满后至2014年11月6日实际交付房屋期间的租金，应承担相应的民事责任。因此，两原告请求判令被告王海蓉支付自2014年3月25日至2014年11月6日期间的租金14733元，事实清楚，理由正当，计算无误，本院予以支持。在上述本院已认定被告王海蓉构成违约的情况下，两原告主张的1000元违约金，有租赁合同的明确约定，被告王海蓉亦未提出异议，且不违反有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王海蓉于本判决生效之日起十日内，支付给原告王建华、王鲁一自2014年3月25日至2014年11月6日期间的租金14733元。
二、被告王海蓉于本判决生效之日起十日内，支付给原告王建华、王鲁一违约金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，反诉费50元，均由被告王海蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 尹翠美
二〇一五年二月二日
代理书记员 商玉莹