辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终7437号
上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县法库镇金牛街法姬娜欧洲城3号（1门）。
负责人：边玉臣,该公司经理。
委托诉讼代理人：赵奕，辽宁满诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住址辽宁省抚顺市。
上诉人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称“嘉宸房产法库分公司”）因与被上诉人吕秀斌商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院民事判决书（2017）辽0124民初816号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
嘉宸房产法库分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕秀斌诉讼请求或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实有误。一审认定张德志与被上诉人签订的《认购协议书》为商品房买卖合同，上诉人不予认可。首先，本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，即张德志个人与被上诉人之间的民间借贷法律关系。此民间借贷发生时间为2012年，而此时作为上诉人的公司还未成立，（公司成立于2013年9月），而在2013年9月8日张德志与被上诉人补签借款协议也为张德志个人行为，公司并没有予以认可，并且这笔资金也并未进到公司账户，完全是张德志个人行为。另外，张德志与被上诉人签订的《认购协议书》完全是一个意向性的协议，并且在第四条中明确约定“乙方同意选择一次性付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款”，被上诉人没有签订正式的商品房买卖合同，收款收据系张德志个人行为，且无论是张德志本人还是公司，均未收到3,659,322.00元，一审法院据此认定“被告已经一次性收受被上诉人全部购房款”属于认定事实有误。
吕秀斌辩称，一审判决结果正确，吕秀斌证据充分确凿。张德志不能按期偿还债务，借款已用在嘉宸房产法库分公司上了。2015年9月10日达成房屋买卖合同，上诉人为吕秀斌出具了全套的商品房屋买卖的相关手续，包括认购协议书、收据等等，此节视为上诉人公司对该笔债务的认可，张德志担任嘉宸房产法库分公司负责人的时间为2013年7月9日至2017年2月28日，在此期间张德志与外界发生的一系列业务往来均属于公司行为。
吕秀斌向一审法院起诉请求：1.确认商品房《认购协议书》其中约定吕秀斌预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼8号门市房（建筑面积211.7平方米）有效，并协助吕秀斌办理该房屋产权过户登记手续；2.解除《认购协议书》其中约定吕秀斌预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米），并返还该房购房款197,316元；3.嘉宸房产法库分公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:吕秀斌系天津市津达正源节能环保科技有限公司合作生产化工原料者，并负责该公司的供销工作。
2012年9月8日，中国农业银行股份有限公司清源满族自治县支行《银行卡取款业务回单》载明：“由吕秀斌的卡号为6228481020223278513银行卡转账借给张德志的卡号为6228481020116953719银行卡现金100万元。”同日的中国农业银行股份有限公司清源满族自治县支行《银行卡取款凭条》予以佐证。
2012年9月8日，中国邮政储蓄银行股份有限公司清源满族自治县大楼营业所《取款凭单》载明：“吕秀斌在其卡号为6221882243000377882银行卡取出现金20万元。”同日的中国邮政储蓄银行股份有限公司清源满族自治县大楼营业所《账户交易明细》予以佐证。当日，吕秀斌将该现金20万元出借给张德志。
2012年9月8日至2013年9月8日期间吕秀斌陆续借给张德志现金累计20万元。
2013年9月8日，借款人张德志与出资人吕秀斌补签《借款协议》，该《借款协议》约定：“一、借款金额140万元。二、借款期限2013年9月8日至2014年9月8日。三、利息：按月利率3%。四、支付方式：出资人以现金的方式支付给借款人。五、双方签字后此协议生效，并具有法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。以法库所开发的房屋做抵押，按2000元/平方米，可由出资人选房700平方米，如借款人到期不能偿还上述借款本息，可按上述抵押执行。借款人张德志签字摁印。出资人吕秀斌签字。”
2013年9月8日（借款时间）至2015年9月10日（购房时间）期间借款140万元，月利率3%，利息为100.8万元，本息合计240.8万元。
2013年9月12日，《开户许可证》载明：“经审核，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司符合开户条件，准予开立基本存款账户。法定代表人（单位负责人）张德志，开户银行中国农业银行股份有限公司法库县支行。”
2014年3月22日，吕秀斌出借给张德志票号为40200052、22055463银行承兑汇票，出票金额30万元。
2014年6月26日，张德志将上述票号为40200052、22055463银行承兑汇票承兑现金借款30万元。
2014年6月26日（借款时间）至2015年9月10日（购房时间）期间借款30万元，月利率3%，利息为130,200元，本息合计430,200元。
2015年9月10日，甲方（销售方）抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司与乙方（认购方）吕秀斌签订商品房《认购协议书》，该商品房《认购协议书》约定：“为了保护商品房交易双方的合法权益，本着公平、公正、公开的原则协商，就乙方认购的商品房一事达成如下协议：一、认购房屋基本情况：1.乙方预定甲方建设开发的法库县“东方尚城”项目，位于法库县金牛街1号楼8号门市房，建筑面积211.7平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；乙方预定甲方建设开发项目，位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号房屋，建筑面积73.08平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。2.住宅房价建筑面积3400元/平方米，总房款248,472元；门市房价建筑面积7500元/平方米，总房款1587,750元。二、认购有效期，甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购协议书签订之日起至竣工配户止。……四、乙方同意选择一次性付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。……六、甲方承诺：1.如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担双倍返还给乙方订金的违约责任及其他相应的法律责任。2.自本协议签订后，甲方在为乙方保留该房屋期间内，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还订金，同时本协议自动失效。3.乙方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，甲方应予配合。七、乙方承诺：1.本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款。2.如买受人不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方交付的订金不予返还。3.甲方需要变更商品房认购协议内容的，经双方协商一致后，乙方应予配合。……十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。甲方抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章，法定代表人张德志签字。乙方吕秀斌签字。”
同日，张德志主张嘉宸房产法库分公司给吕秀斌出具《专用收款收据》载明：“交款人吕秀斌；领款人张德志签字；人民币金额3,659,322元；收款事由购房款1＃楼8＃门市（7500元/㎡）211.7㎡1,587,750元、2＃楼4＃门市（7500元/㎡）243.08㎡1,823,100元〔已另案处理，案号为（2017）辽0124民初792号〕、1＃楼3单元3层301＃房（3400元/㎡）73.08㎡248,472元；领款人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签章；出纳张德志签字。”
吕秀斌在庭审过程中自认对己不利的事实：2015年9月10日，嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街网点门市房市场实际房价应为5800元/平方米左右，住宅房市场实际房价应为2700元/平方米左右。因张德志主张门市房价7500元/平方米，住宅房价3400元/平方米，导致《认购协议书》约定的房价高出市场实际房价虚价为821,122元（认购协议书约定3套楼房价计3,659,322元－140万元借款本息计2,408,000元－借款30万元本息计430,200元）。
一审法院另查明，嘉宸房产法库分公司《企业信用信息公示报告》载明：“2013年7月9日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司成立，法定代表人系张德志，2017年2月28日变更为边玉臣。”现张德志仍然是嘉宸房产法库分公司员工。
一审法院再查明，商品房《认购协议书》约定吕秀斌预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街2号楼4号门市房（建筑面积243.08平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20-1号楼04号网点门市房（建筑面积259.56平方米）。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
2013年7月9日至2017年2月28日期间张德志担任嘉宸房产法库分公司的法定代表人。张德志与吕秀斌双方于2013年9月8日补签的《借款协议》，应视为无处分权的张德志履行实际借款合同后取得嘉宸房产法库分公司处分权，该《借款协议》合法有效。
2015年9月10日，张德志时任嘉宸房产法库分公司的法定代表人,完全有权利代表甲方（销售方）嘉宸房产法库分公司与乙方（认购方）吕秀斌签订商品房《认购协议书》，该商品房《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人嘉宸房产法库分公司已经按照合法有效的《借款协议》约定一次性收受购买人吕秀斌的全部购房款，并且给吕秀斌出具《专用收款收据》予以证明，该商品房《认购协议书》依法应当认定为商品房买卖合同，理所当然合法有效。
据此，吕秀斌请求确认与嘉宸房产法库分公司签订商品房《认购协议书》其中约定预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼8号门市房（建筑面积211.7平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）有效于法有据，事由充分，一审法院予以支持。
嘉宸房产法库分公司应当遵循诚实信用原则，根据本案商品房买卖合同的性质、目的、交易习惯履行协助吕秀斌办理位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）房屋所有权转让登记的义务。因此，吕秀斌请求嘉宸房产法库分公司协助吕秀斌办理位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）房屋所有权转让登记于法有据，事由充分，一审法院予以支持。
因嘉宸房产法库分公司存有其他违约行为，导致商品房《认购协议书》其中约定吕秀斌预定位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号房（建筑面积73.08平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积79.97平方米）已备案在他人名下，致使吕秀斌不能实现商品房买卖合同目的。因此，吕秀斌请求依法解除与嘉宸房产法库分公司签订《认购协议书》其中约定预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）于法有据，事由充分，一审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当根据履行情况及合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施。因此，吕秀斌请求嘉宸房产法库分公司返还预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）购房款197,316元（2700元/平方米×73.08平方米）于法有据，事由充分，一审法院予以支持。
嘉宸房产法库分公司抗辩吕秀斌提交的商品房《认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》、本案实为吕秀斌与张德志之间发生的民间借贷关系、公司从未收到过吕秀斌主张交付的购房款等主张。嘉宸房产法库分公司主张均系其公司内部管理问题，应另行主张权利处理，对外抗辩本案吕秀斌于法无据；加之吕秀斌提交的证据已经形成完整的证据链条，充分证明吕秀斌、嘉宸房产法库分公司双方签订的商品房《认购协议书》合法有效，并且吕秀斌已实际履行一次性支付给嘉宸房产法库分公司对价房款的全部义务。因此，对嘉宸房产法库分公司的抗辩事由，一审法院不予采纳；对嘉宸房产的抗辩主张，一审法院不予支持。
判决：一、确认原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年9月10日签订商品房《认购协议书》其中约定原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼8号门市房（建筑面积211.7平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）有效；二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司协助原告吕秀斌办理位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）房屋所有权转让登记；三、解除原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年9月10日签订商品房《认购协议书》其中约定原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积79.97平方米）；四、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）购房款197,316元（2700元/平方米×73.08平方米）；五、驳回原告吕秀斌的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,326元，减半收取10,663元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉宸房产法库分公司提交了证据一中国农业银行法库支行明细报表，证明上诉人自成立以来未收到被上诉人所说的300多万的借款，借款是张德志的个人债务。证据二收款收据及认购协议书样式（复印件），证明一审期间被上诉人提供的收款收据和认购协议书与我们的样式不一致的。吕秀斌发表质证意见称，对证据一真实性没有异议，关联性有异议，张德志向我借款时公司还未成立，公司是2013年9月10日成立的，借款协议和购房合同是张德志签的，公司成立时张德志是法定代表人，所以我方认为是张德志代表公司签订的。对证据二真实性没有异议，关联性有异议，给我开收据时加盖的是行政章，我认为有法定代表人签字是真实有效的。鉴于吕秀斌对嘉宸房产法库分公司提供的该组证据的真实性均没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，一审法院应吕秀斌申请至法库县不动产登记中心调取了本案诉争房屋查封情况。诉争房屋被一审法院于2017年1月16日作出（2016）辽0124民初2373号之三民事裁定书裁定查封，2017年2月20日下达了协助执行通知书。现诉争房屋处于查封状态中。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中张德志向吕秀斌借款发生于嘉宸房产法库分公司成立前，公司成立后张德志任公司负责人，其又与吕秀斌补签借款合同，后又以嘉宸房产法库分公司名义与吕秀斌签订了《认购协议书》，开具了收款收据，以协议中房产抵偿借款。吕秀斌称张德志向其借款时说明借款用于嘉宸房产法库分公司开发建设，上述张德志行为足以让吕秀斌相信借款用于公司开发建设，故吕秀斌确认其与嘉宸房产法库分公司于2015年9月10日签订商品房《认购协议书》约定其预定嘉宸房产法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街2号楼4号门市房有效，本院予以支持。关于嘉宸房产法库分公司主张张德志借款系其个人行为，但嘉宸房产法库分公司未能举证证明张德志借款行为系用于张德志个人利益，因张德志借款实际发生于公司成立前，嘉宸房产法库分公司仅以该借款未进入公司账户为由抗辩依据不足，本院对嘉宸房产法库分公司该主张，不予支持。因诉争房屋现处于法院查封状态，吕秀斌主张嘉宸房产法库分公司协助其办理诉争房屋所有权转让登记，本院暂不予支持。
综上所述，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持辽宁省法库县人民法院民事判决书（2017）辽0124民初792号民事判决第一、三、四项，即：“一、确认原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年9月10日签订商品房《认购协议书》其中约定原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼8号门市房（建筑面积211.7平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）有效；三、解除原告吕秀斌与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司于2015年9月10日签订商品房《认购协议书》其中约定原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）对应法库县不动产登记中心登记位于法库县金牛街20号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积79.97平方米）；四、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌预定被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司建设开发的法库县“东方尚城”项目位于法库县金牛街1号楼3单元3层301号住宅房（建筑面积73.08平方米）购房款197,316元（2700元/平方米×73.08平方米）”；
二、撤销辽宁省法库县人民法院民事判决书（2017）辽0124民初792号民事判决第二、五项，即：“二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司协助原告吕秀斌办理位于法库县金牛街20号楼08号网点门市房（建筑面积228.57平方米）房屋所有权转让登记；五、驳回原告吕秀斌的其他诉讼请求。”
三、驳回吕秀斌其他诉讼请求，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司其他上诉请求。
上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21,326元，减半收取10,663元，二审案件受理费21,326元，均由抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年七月二十七日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。