湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂监二抗再终字第00005号
抗诉机关：湖北省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：何书华，女，1974年1月1日出生，汉族。
委托代理人：刘进军，湖北陈重名律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：樊其国，男，1956年6月24日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张建新，湖北法正大律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：熊剑，男，1962年10月24日出生，汉族。
何书华因与樊其国、熊剑房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳中民三终字第00146号民事裁定，向检察机关申诉。湖北省人民检察院于2013年12月18日作出鄂检民抗（2013）92号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年1月20日作出（2014）鄂民监二抗字第00013号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派检察员李一川、廖静怡出庭履行职务。申诉人何书华的委托代理人刘进军、被申诉人樊其国及其委托代理人张建新、被申诉人熊剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年4月6日，何书华向湖北省襄阳市樊城区人民法院提起诉讼，请求：确认樊其国与熊剑于2004年6月25日签订的房屋转让协议无效，并判令樊其国与熊剑返还房屋。
2008年6月23日，湖北省襄阳市樊城区人民法院作出（2008）樊柿民初字第47号民事判决：确认熊剑与樊其国于2004年6月25日签订的房屋转让协议无效；樊其国于判决生效之日起十日内向何书华返还位于湖北省襄阳市樊城区王寨居委会一组一幢土地面积为120平方米的二间三层楼房。
判决后，樊其国不服向湖北省襄阳市中级人民法院提出上诉，该院于2009年3月10日作出（2009）襄中民三终字第29号民事判决：驳回上诉，维持原判。
樊其国仍不服，向本院申请再审，本院于2009年12月9日作出（2009）鄂民申字第00921号民事裁定，指令湖北省襄阳市中级人民法院再审。2010年10月14日，湖北省襄阳市中级人民法院再审后作出（2010）襄中民再字第41号民事裁定：一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2009）襄中民三终字第29号民事判决以及湖北省襄阳市樊城区人民法院（2008）樊柿民初字第47号民事判决；二、发回湖北省襄阳市樊城区人民法院重审。
在湖北省襄阳市樊城区人民法院一审重审中，何书华的诉讼请求与原一审诉讼请求一致。
湖北省襄阳市樊城区人民法院一审重审查明，1994年4月，熊剑出面与樊城区王寨居委会联系，以何书华的名义购买120平方米宅基地，何书华在该宅基地上建起了一幢二间三层楼房，房屋建筑面积为360平方米。1996年1月，熊剑与何书华登记结婚并在该房屋居住一年多时间后迁至襄城区虎头山路国税局家属院居住。2003年9月，何书华与熊剑协议离婚，未对该房屋进行处理。2004年6月25日，熊剑以做生意缺少资金为由与樊其国签订了一份房屋转让协议，约定：熊剑将位于樊城区王寨居委会一组的二间三层楼房面积为360平方米的房屋以114000元的价格转让给樊其国，樊其国预付定金20000元，余款在2004年11月30日之前全部付清，若一方违约，需向对方支付违约金3000元。该协议由王寨法律服务所进行见证。2007年8月，何书华得知房屋被熊剑私自转让后，追讨房屋未果，引发本案诉讼。
另查明，樊其国自2004年6月25日至今占有本案争议房屋，2007年底前将114000元房款全部付清交给熊剑。
湖北省襄阳市樊城区人民法院一审重审认为，1994年4月，虽然何书华的宅基地是由熊剑出面联系，但王寨居委会购买宅基地名字登记的是何书华，且何书华在该宅基地上出资建房，证据充分，熊剑也未予否认，该房屋所有权应归原告何书华原始取得。1996年1月，何书华与熊剑登记结婚，后于2003年9月协议离婚，协议离婚时双方未对该房屋归属进行处理。因该房屋是在婚前由何书华所建，应认定为何书华婚前个人财产。我国法律规定：国家、集体、私人物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，熊剑未经何书华同意擅自将他人财产进行转让，其行为属无权处分，现何书华不予追认，熊剑与樊其国签订的房屋转让合同应属无效合同，不受法律保护，故熊剑与樊其国之间所签订的房屋转让协议属无效协议。现何书华诉请要求依法确认熊剑与樊其国之间签订的房屋转让协议无效，并返还其房产的请求合理合法，应予支持。熊剑辩称何书华所诉属实，请法院公正处理并明确表示可退还已收樊其国的114000元，于法有据，应予认可。樊其国因其在购买房屋时对房屋产权未予以核实，且该房屋未办理土地、房产证，其辩称是善意取得的理由，不能成立，应不予支持。据此判决：一、熊剑与樊其国于2004年6月25日签订的房屋转让协议无效。二、樊其国于判决生效之日起十日内向何书华返还位于湖北省襄阳市樊城区王寨居委会一组一幢土地面积为120平方米的二间三层楼房（房屋建筑面积360平方米）。
樊其国不服上述判决，向湖北省襄阳市中级人民法院提起上诉称：（一）何书华不能提供宅基地合法取得以及房屋合法建造的证据，原一审判决认定诉争房屋为何书华所有，证据不足。诉争房屋应当认定为何书华与熊剑的夫妻共同财产，熊剑应承担不动产转让担保责任，原一审判令樊其国承担返还房屋责任，事实不清，于法无据。（二）樊其国在房屋买卖合同中属善意，熊剑在房屋买卖中未告知房屋存在争议，房屋交付后，何书华向樊其国索要剩余购房款，何书华明显知道房屋转让的事实。即使熊剑不告知何书华房屋转让事实，依照法律规定应由熊剑向何书华承担民事赔偿责任。诉争房屋于2004年转让，熊剑与何书华恶意串通，于2007年才提起本案诉讼，超过法定的诉讼时效，原一审确认房屋转让合同无效，判令樊其国返还房屋系适用法律错误。请求二审法院撤销原一审判决，驳回何书华的诉讼请求。
何书华答辩称：原一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，樊其国的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
熊剑答辩称：原一审判决正确，应予维持。
湖北省襄阳市中级人民法院二审查明的事实与一审重审查明的事实一致。
湖北省襄阳市中级人民法院二审认为：襄阳市樊城区王寨社区居民委员会证实诉争房屋坐落的土地为农村宅基地。樊其国与何书华、熊剑均非诉争房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得宅基地的身份。何书华在本案中虽然提供了以其名义于1995年9月4日向原襄阳郊区王寨乡王寨村交纳20700元建房款和购买建材票据等证据，但没有提供其建造房屋的行政许可文件，也不能提供诉争房屋的产权登记文件。因此，何书华提供的证据不能证明其拥有诉争房屋的合法产权。何书华提起本案诉讼，请求确认樊其国与熊剑签订的房屋转让协议无效，请求判令樊其国返还房屋，涉及到对诉争房屋的确权问题。本案诉争房屋的建造是否合法，何书华能否取得诉争房屋的合法权利，根据我国《城乡规划法》等法律、法规的规定，属于有关行政机关认定与处理的职权范围，不属民事诉讼主管范围。原一审法院受理本案纠纷并适用《物权法》判决支持何书华的诉讼请求，违反人民法院民事案件主管权限的程序规范。据此裁定：一、撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2011）樊柿民初字第168号民事判决。二、驳回何书华的起诉。
何书华不服，向检察机关提出申诉。
湖北省人民检察院抗诉认为，湖北省襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳中民三终字第00146号民事裁定书驳回起诉，属适用法律确有错误。理由是：（一）二审裁定认为本案涉及到对诉争房屋的确权问题系对案件所涉法律关系的错误理解。何书华提供的王寨社区居委会出具的证明以及用于建房的购货单据能够证明本案诉争房屋的宅基地系何书华购买以及宅基地上的房屋为何书华所建造的事实。何书华基于该购买和建造，对争议房屋进行事实上的控制和支配，成为了房屋的占有人。至于本案是否涉及到对诉争房屋的确权问题，何书华是否有足够的证据证明其拥有争议房屋的合法产权并不影响占有的成立，也不影响何书华基于占有物的控制和支配被侵害而提起诉讼。因此，对本案的审理并不以诉争房屋的确权问题为必要条件。（二）本案争议的法律关系是平等主体间的财产关系。人民法院主管民事案件的范围是平等主体之间因财产关系和人身关系所发生的纠纷，其判断标准在于争议的实体法律关系是否为民事法律关系。本案是当事人因房屋的占有被侵害发生的纠纷，其争议的法律关系是平等主体之间的财产关系，属于人民法院受理民事诉讼的范围。同时，二审法院在作出驳回起诉的裁定时，认为何书华不能提供证据证明其拥有争议房屋的合法产权，实际上是对实体问题进行了审理，而民事裁定是法院在审理民事案件的过程中，对有关诉讼程序上的事项作出的判定。二审法院不能因为不支持实体上的请求，而剥夺了当事人程序上的诉权。
本院再审过程中，何书华称，同意检察机关的抗诉意见。樊其国辩称，何书华与熊剑系共同居住，且诉争财产属于不合法财产，所以检察机关认为基于何书华的占有和控制，原审裁定错误的抗诉理由不能成立。关于实体处理的问题，检察机关的抗诉意见亦不能成立。熊剑未提出答辩意见。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
根据检察机关的抗诉意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审裁定适用法律是否正确；诉争房屋应否予以返还？
本院认为，本案诉争房屋的宅基地原系襄阳市樊城区王寨村的集体土地，熊剑以何书华名义于1994年4月购买该村宅基地的事实得到了王寨村居委会的认可。在何书华与王寨居委会达成购买宅基地的合议并已履行完毕后，应当认定何书华对该宅基地享有使用权。何书华在取得该宅基地的使用权后出资建房，熊剑与樊其国对该事实亦予认可。尽管在房屋建成之后未在房管部门办理权属登记，但是该宅基地是原王寨村整体规划的住宅用地，何书华在合法取得的宅基地上建造房屋享有所有权的原始取得权。尽管其没有办理所有权登记，亦有保护其原始取得所有权的权利。现该房屋被他人出卖，何书华因此对他人出卖其所有的房屋而签订的合同提出确认合同效力以及返还财产之诉系平等民事主体间的纠纷，属于人民法院民事案件的受案范围，人民法院应依法受理并作出处理。故原审裁定驳回何书华的起诉属适用法律错误，本院依法予以纠正。检察机关关于原审裁定适用法律错误的抗诉理由成立，本院予以支持。
对于本案的实体处理，本院认为，何书华购买宅基地以及出资建房的行为均发生在其与熊剑结婚之前，熊剑亦认可诉争房屋系何书华婚前取得的财产，尽管二人在离婚时未对诉争房屋的归属进行约定，也应当认定诉争房屋属何书华的个人财产。熊剑在离婚后未经何书华的同意，擅自将属于何书华的个人财产进行转让，构成无权处分。熊剑在无权处分何书华的财产后，既没有得到何书华的追认也没有在与樊其国签订房屋买卖协议后取得对该房屋的处分权，因此，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，应当认定熊剑与樊其国签订的房屋买卖合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，樊其国应当向房屋的合法权利人何书华返还涉案房屋。樊其国辩称其对涉案房屋构成善意取得。对此，本院认为，根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，受让人构成善意取得需满足善意受让、支付合理价格以及依法登记或者交付三个条件。本案中，樊其国在购买房屋时未要求核实熊剑是否系房屋的合法产权人等基本信息，不符合一般常理，不属善意受让；同时，樊其国也未要求对涉案房屋办理过户登记手续，因此，樊其国的买卖行为不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。故樊其国不能基于熊剑的无权处分行为合法取得涉案房屋，而何书华作为诉争房屋的合法权利人请求确认房屋买卖协议无效并返还房屋于法有据，本院依法予以支持。
综上，原审裁定认定事实清楚，但适用法律错误，检察机关的抗诉理由成立，本院予以支持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳中民三终字第00146号民事裁定；
二、维持湖北省襄阳市樊城区人民法院（2011）樊柿民初字第168号民事判决。
一、二审案件受理费共计2300元，依法免收。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁正英
代理审判员 戴 威
代理审判员 宋 攀
二〇一四年六月十九日
书 记 员 朱红祥