广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1832号
原告：珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇中兴南路463、465、467号，统一社会信用代码：91440400796239841W。
法定代表人：李建文，该公司行长。
委托诉讼代理人：曾少君，该公司员工。
委托诉讼代理人：尹沛娥，该公司员工。
被告：张益彬，男，仡佬族，1974年10月11日出生，户籍地贵州省铜仁地区石阡县，现住广东省珠海市斗门区，
被告：伍晓文，女，汉族，1989年5月10日出生，住广东省珠海市斗门区，
被告：珠海京珠房地产投资顾问有限公司，住所地广东省珠海市斗门区静安证南江路145号，统一社会信用代码：91440400192538824F。
法定代表人：吴彩金，该公司执行董事。
原告珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行（以下简称原告）与被告张益彬、伍晓文、珠海京珠房地产投资顾问有限公司（以下简称京珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法由审判员韩蕾蕾适用简易程序独任审理，并于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹沛娥及被告张益彬到庭参加诉讼，被告伍晓文、京珠公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张益彬、京珠公司签订的《房产按揭担保贷款合同》（一手楼）（编号：珠农商井岸借字2013年第000305号）；2.被告张益彬向原告偿还所欠贷款本金263422.94元，以及自2017年7月4日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含逾期利息、复利等，利息依照合同约定计算）；3.被告张益彬以其名下位于珠海市××区××城东××路××单元××房（粤房地预登珠字第××号）的房产对其所欠原告的上述借款本息及实现债权的全部费用承担抵押担保责任，原告对处置该抵押物所得价款享有优先受偿权；4.被告伍晓文、京珠公司对被告张益彬所欠原告的上述借款本息及实现债权的全部费用承担连带保证担保责任；5.本案诉讼费用由被告张益彬、伍晓文、京珠公司承担。事实和理由：2013年5月17日，原告与被告张益彬、京珠公司签订一份编号为“珠农商井岸借字2013年第000305号”的《房产按揭担保贷款合同》（以下简称《贷款合同》），合同约定：被告张益彬向原告借款人民币326000元整，用于向京珠公司购买普通商品住房，位于珠海市××区××城东××路××单元××房（以下简称涉案房产）；担保方式为所购房产作抵押担保以及由被告京珠公司提供连带责任保证担保；贷款利率以起息日当日中国人民银行公布施行的同档次贷款利率（基准利率）执行，即月利率5.458333%；贷款利率“一年一定”，即自次年的一月一日起，以中国人民银行上年最后一次公布调整施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率执行并相应地调整计息。借款期限为15年，即从2013年5月17日起至2028年5月17日止；还款方式为：等额还款，每月归还本息金额为2848.78元。三方在合同中约定：被告张益彬该笔贷款收罚息和复利，具体依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率可在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%……对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。在本合同有效期内，被告张益彬发生对其履行本合同项下还款义务产生重大不利影响的事件（如被告张益彬涉及重大诉讼案件、或财产遭受或可能遭受没收、征用、强制性收购等）时，被告张益彬应当在知道或应当知道之日起3天内书面通知原告，并按原告的要求落实债务的清偿及担保。被告张益彬立即清偿全部欠款（《贷款合同》第五条和第六条）。合同还约定：被告京珠公司为合同项下被告张益彬对原告的全部欠款提供连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至被告张益彬取得本合同项下所对应的按揭房产的房屋产权证以及被告张益彬与原告办妥该按揭房产的抵押登记手续并且原告完全取得该按揭房产的合法、有效房屋他项权证之日止（《贷款合同》第十二条第十二款）。2013年5月17日，原告与被告伍晓文签订一份编号为：“珠农商井岸高保字2013年第000118号”的《最高额保证担保合同》，合同约定：由被告伍晓文为被告张益彬自2013年6月5日起至2028年6月5日止的期间内在原告处办理约定的各类业务，其最高本金余额折合人民币326000元范围内所实际形成的全部债务提供最高额连带责任保证担保。上述合同签订后，原告与被告张益彬于2013年6月8日在珠海市房地产登记中心办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登珠字第0300031090号）。2013年6月5日原告按约向被告张益彬发放了326000元贷款，但被告张益彬未能按照合同约定偿还借款本金及利息，自2015年10月起陆续拖欠，期间最高连续拖欠6期，累计逾期期数20期（目前无拖欠）。同时因被告张益彬结欠其他金融机构借款未按时清偿被提起诉讼（目前账户状态为“呆账”），导致其抵押给原告的预购商品房被查封。原告多次要求被告张益彬及时解决他行的经济纠纷以解封被查封房产和三被告偿还借款本息，但三被告均未履行，导致原告合法权益受损。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及原告与被告张益彬、京珠公司签订的《贷款合同》之约定，被告张益彬的行为已构成违约，原告有权解除《贷款合同》；要求被告张益彬偿还全部借款本息；要求被告张益彬以其名下位于珠海市××区××城东××路××单元××房（粤房地预登珠字第××号）的房产承担抵押担保责任；要求被告伍晓文、京珠公司承担连带保证担保责任。原告为维护自身合法权益，遂起诉。
庭审过程中，原告以被告于2017年8月5日偿还贷款本息共计2599.11元（包括贷款本金1521.88元、正常利息1075.64元、罚息1.59元）为由，变更诉讼请求第2项为要求被告张益彬向原告偿还所欠贷款本金261901.06元，以及自2017年8月5日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含逾期利息、复利等，利息依照合同约定计算）。
被告张益彬辩称，被告张益彬承认原告在本案中所主张的事实，对原告主张结欠的合同项下贷款本金金额无异议。对诉讼请求第1项有异议，不同意解除涉案《贷款合同》。被告张益彬虽有段时间因经济困难未按期还款，但现在均有按期还款。对诉讼请求第2项有异议，被告张益彬因经济困难也无法全部还清合同项下结欠的贷款本息。对诉讼请求第3项有异议，不同意原告对处置涉案抵押房产所得价款享有优先受偿权。对诉讼请求第5、6项无异议。
被告伍晓文、京珠公司缺席，且未提交书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告张益彬、伍晓文的身份证、被告京珠公司的营业执照和商事登记信息；2.房产按揭贷款申请、授权及声明保证书；3.《房产按揭担保贷款合同》（一手楼）（编号：珠农商井岸借字2013年第000305号）；4.《最高额保证担保合同》（编号：珠农商井岸高保字2013年第000118号）；5.《同意用房产抵押证明书》、《结婚证》；6.《预告登记证》（编号：粤房地预登珠字第××号）；7.《预告登记证》（编号：粤房地预登珠字第0300031090号）；8.《借款借据》；9.《催收通知书》；10.《商品房预购查询结果》、《不动产抵押（按揭）登记表》《不动产限制（查封）登记表》；11.《贷款利息计息表》；12.中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发）【2003】251号、关于印发《人民币利率管理规定》的通知。
被告张益彬未向本院提交证据。
被告伍晓文、京珠公司缺席，且未向本院提交证据。
原告提供的证据因被告伍晓文、京珠公司缺席，无法进行庭审质证。被告张益彬对原告提交的全部证据均无异议。经本院审查认为，原告提供的证据1-10、12来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据；原告提交的证据11虽系原告单方制作，但被告张益彬对此无异议，被告伍晓文、京珠公司也未对此提供证据予以反驳，且贷款计算表中对于正常利息、罚息及复利的计算标准及方法符合双方在合同中的约定，亦未违反中国人民银行的相关规定，本院予以认定。
本院根据确认的证据及庭审笔录，对原告所起诉主张的事实予以确认。
另查明，原告与被告张益彬在涉案《贷款合同》第九条约定：被告张益彬未按期足额偿还贷款本息的，原告有权根据国家相关规定对被告张益彬该笔贷款收罚息和复利。被告张益彬违反本合同约定或法律、法规规定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告张益彬立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告张益彬承担违约责任；第十二条附则第五款第（五）项约定：结息日为原告每期向被告张益彬归还贷款本金之日，即自贷款划付至被告张益彬账户之日起满一个月的当日为首月还本付息日，以后每满一个月的当日为该月还本付息日。原告与被告伍晓文在《最高额保证担保合同》第二条第（二）项约定保证范围为主合同项下被告张益彬应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、利息和罚息等）、违约金、损害赔偿金和原告为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
原告确认截至2017年8月4日，被告张益彬累计偿还贷款本金64098.94元、利息73069.40元（包括正常利息72529.46元、罚息534.13元、复利5.81元），结欠合同项下贷款本金261901.06元、利息0元。
再查明，2017年5月18日，原告向被告京珠公司发出一份《逾期贷款催收通知书》催讨被告张益彬尚欠贷款本息，被告京珠公司在上述《逾期贷款催收通知书》下方保证人处盖章签收。
本院认为，原告与被告张益彬、京珠公司签订的《贷款合同》及原告与被告伍晓文签订的《最高额保证担保合同》为各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应自觉履行。原告已按约向被告张益彬发放贷款326000元，被告张益彬自认在履行涉案《贷款合同》过程中存在多期逾期还贷的情形，该逾期还贷行为已构成违约。依据涉案《贷款合同》第九条的约定，若被告张益彬违反合同约定或法律、法规规定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告张益彬立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款。原告要求解除涉案《贷款合同》，要求被告张益彬偿还合同项下尚欠贷款本金及利息（包括正常利息、逾期利息以及复利），理由充分，本院予以支持。涉案《贷款合同》应自本判决生效之日解除。依据涉案《贷款合同》第九条的约定、《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银行发【2003】251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，被告张益彬应偿还原告贷款本金261901.06元、自2017年8月5日起至本判决生效之日止的正常利息（以被告张益彬实际拖欠的贷款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告张益彬尚欠的贷款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算；复利以被告张益彬未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算）。
关于原告对涉案房产即珠海市××区××城东××路××单元××房是否享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效”、第一百八十条第一款第五项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本院认为，涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。本案被告张益彬以涉案预售房产进行抵押权预告登记时，该房产并非属其所有，该抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。故涉案房产的抵押权尚未设立，不产生物权变动的效力，原告要求对涉案房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于被告伍晓文、京珠公司是否应承担连带保证责任的问题。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案被告伍晓文承诺自愿为被告张益彬自2013年6月5日起至2028年6月5日止的期间内在原告处办理约定的各类业务在最高本金余额326000元范围内所实际形成的全部债务提供最高额连带保证责任，被告张益彬的涉案个人贷款发生在上述最高额保证担保合同约定的期间内，且未超过担保限额，故被告伍晓文应对被告张益彬的涉案贷款本息承担连带清偿的保证责任。本案被告京珠公司自愿为《贷款合同》项下被告张益彬对原告的全部欠款提供连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至被告张益彬取得本合同项下所对应的按揭房产的房屋产权证以及被告张益彬与原告办妥该按揭房产的抵押登记手续并且原告完全取得该按揭房产的合法、有效房屋他项权证之日止，现被告张益彬尚未办妥房地产权属证书，原告于保证期间内向被告京珠公司发出《逾期贷款催收通知书》要求其承担连带保证责任偿还被告张益彬拖欠的贷款本息，被告京珠公司已盖章签收上述《逾期贷款催收通知书》，故被告京珠公司应对被告张益彬的涉案贷款本息承担连带清偿的保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告伍晓文、京珠公司在承担保证责任后，有权行使追偿权。
被告伍晓文、京珠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告珠海市农村商业银行股份有限公司井岸支行与被告张益彬、珠海京珠房地产投资顾问有限公司签订的编号为“珠农商井岸借字2013年第000305号”的《房产按揭担保贷款合同》自本判决生效之日解除；
二、被告张益彬于本判决生效之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行偿还贷款本金261901.06元、自2017年8月5日起至本判决生效之日止的正常利息（以被告张益彬实际拖欠的贷款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告张益彬尚欠的贷款本金为基数，复利以被告张益彬未按时偿付的利息为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算）；
三、被告伍晓文、珠海京珠房地产投资顾问有限公司对被告张益彬的上述第二项债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后有权向被告张益彬追偿；
四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司井岸支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2626元、保全费1837元，合计4463元，由被告张益彬、伍晓文、珠海京珠房地产投资顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 韩蕾蕾
二〇一七年八月二十一日
书记员 陈宝仪
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第
五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。