连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1944号
原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。
负责人：朱炳忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李勇，该行员工。
被告：李浩毓。
被告：李志亮。
委托诉讼代理人：李浩毓（系李志亮儿子）。
被告：尹丽。
被告：徐广伟。
委托诉讼代理人：尹丽（系徐广伟妻子）。
被告：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港市开发区新东方大道107号锦绣香江售楼处二楼。
法定代表人：谢郁武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹迪。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）与被告李浩毓、李志亮、尹丽、徐广伟、连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托诉讼代理人李勇、被告李志亮的委托诉讼代理人暨被告李浩毓、被告徐广伟的委托诉讼代理人暨被告尹丽、被告锦绣香江公司的委托诉讼代理人曹迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行向本院提出诉讼请求：1、终止继续履行与被告李浩毓签订的《个人购房担保借款合同》、宣布贷款提前到期并收回所欠剩余贷款本息合计1942909.09元（截止2016年8月19日的本金1908617.76元和应付利息34291.33元）以及至贷款本金全部还清日的应付利息、罚息和复利；2、对该笔债务的抵押资产享有优先受偿权；3、被告锦绣香江公司承担连带保证责任；4、判令被告李志亮、尹丽、徐广伟承担连带保证责任；5、被告承担诉讼费用。事实和理由如下：被告李浩毓因购买位于连云港市开发区××东方大道××小区××单元××室住房，于2012年7月10日向原告申请办理住房按揭贷款200万元。原告经审批同意后于2012年12月4日与各被告签订《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，并于2012年12月19日在连云港市房屋产权管理中心办理了以所购房屋为抵押物的房屋抵押预告登记手续，取得了房屋抵押预告登记证明（连房开字第期K00025822号）。后原告按合同约定于2012年12月19日向被告李浩毓发放个人住房按揭贷款人民币200万元。合同约定开发商锦绣香江公司承担阶段性担保责任，担保人李志亮、尹丽、徐广伟承担连带保证责任。贷款月还款本息到期后，借款人没有按期足额偿还，后原告多次催要，被告仍未按期归还。
被告李浩毓、李志亮共同辩称，贷款属实，愿意偿还。
被告尹丽、徐广伟共同辩称，对担保事实不清楚，签字是事实，当时没有说清楚贷款具体内容。我们认为应该由被告李浩毓承担还款责任。
被告锦绣香江公司辩称，1、李浩毓向我司购买涉案房产并向原告申请按揭贷款，至今是否尚欠原告款项以及欠款的数额由法院审查核定；2、我司不应继续承担阶段性担保责任，理由如下：（1）原告未区别借款人与保证人的不同责任，与法律规定相违背。（2）我司仅是对承建房屋物具备使用及担保条件提供担保。（3）阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，我司不应承担责任。（4）依据《担保借款合同》特殊条款，我司亦不应承担责任。（5）本案系原告过错未要求李浩毓办理抵押登记，致使抵押登记他项证无法完成。综上，原告起诉我司要求承担责任，无事实及法律依据，应驳回原告对我司的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月4日，原告农行连云港分行与被告李浩毓、李志亮、尹丽、徐广伟签订一份个人购房担保借款合同，约定被告李浩毓向原告农行连云港分行借款人民币200万元，用于购买位于连云港市开发区××东方大道××小区××单元××室住房，借款期限自2012年12月19日起至2042年11月18日止，借款年利率为5.895%，借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息还款法。在合同的违约条款中规定，如被告李浩毓未按约定按期足额偿还借款，则原告有权提前收回已发放的借款，并提前行使担保权。对逾期借款，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告李志亮、尹丽、徐广伟作为保证人在合同上签名，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等及原告实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日期二年。合同另约定两被告以所购买的房屋对本案借款设定抵押。被告锦绣香江公司为案涉借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后叁年止。
2012年7月10日。原告与被告李志亮、尹丽、徐广伟签订承担连带保证责任承诺书，约定李志亮、尹丽、徐广伟为李浩毓向原告的借款提供连带保证责任。
2012年12月4日，原告农行连云港分行与被告李浩毓、锦绣香江公司签订房地产抵押合同一份，以案涉房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明，但未办理正式抵押登记手续。
上述协议签订后，原告于2012年12月19日发放了本案所涉借款200万元。被告李浩毓按合同约定偿还至2016年7月19日，之后未再偿还到期借款本息。截至2016年12月19日止，被告李浩毓尚欠原告借款本金1908617.76元、利息、罚息、复利共计34291.33元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、承担连带保证责任承诺书、房地产抵押合同、房屋抵押预告（在建工程）登记证明、购房贷款申请表、还款明细、被告的身份证、户口簿、结婚证、利息结算清单等在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。被告李浩毓在2016年7月19日之后未按合同约定偿还到期借款本息已构成违约，应当依法承担民事责任，原告有权依照合同约定要求被告立即清偿全部欠款，故本院对原告要求被告李浩毓偿还尚欠所有借款本息的请求予以支持。被告李志亮、尹丽、徐广伟自愿为被告李浩毓的借款承担连带责任保证担保，故被告李志亮、尹丽、徐广伟应依法对被告李浩毓所欠原告的借款本息承担连带给付责任。
被告锦绣香江公司自愿为被告李浩毓的借款提供阶段性担保，因本案抵押房屋未能办理正式抵押登记手续，故被告锦绣香江公司应当依照合同约定对被告李浩毓所欠的借款本息承担连带给付责任。
关于原告主张的本案抵押房屋优先受偿问题，因涉案抵押房屋未能办理抵押登记手续，故原告的该项请求无法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告李浩毓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行支付借款本金1908617.76元及利息、罚息、复利（截止2016年8月19日的利息、罚息、复利共计为34291.33元，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止）。
二、被告李志亮、尹丽、徐广伟、连云港锦绣香江置业有限公司对上述款项承担连带给付责任
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22280元（原告已预交），由五被告连带承担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费22280元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，收款人：连云港市中级人民法院，
帐号：44×××94。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 陈康祥
二〇一六年四月二十八日
书记员 尹 婷
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行