海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1508号
上诉人（原审被告）：三亚金泰实业发展有限公司。
法定代表人：郭强。
委托诉讼代理人：周朝霞。
委托诉讼代理人：刘启亮。
被上诉人（原审原告）：彭红星。
被上诉人（原审原告）：张立香。
共同委托诉讼代理人：聂友峰。
共同委托诉讼代理人：张珍珍。
上诉人三亚金泰实业发展有限公司（简称金泰公司）因与被上诉人彭红星、张立香商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初5639号判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金泰公司上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初5639号判决，依法改判驳回彭红星、张立香的诉讼请求。事实理由：（一）一审判决认定彭红星、张立香因受让房屋概括承继《商品房买卖合同》项下的权利和义务，属于适用法律不当。彭红星、张立香与前手买房人转让标的是房屋，而非合同的权利义务。根据合同相对性原则，彭红星、张立香无权向金泰公司主张合同违约赔偿。（二）彭红星、张立香在受让房屋前绿地及附属设施已拆除，其受让房屋的权利义务不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。另外，彭红星、张立香的起诉已超诉讼时效。请求二审法院查明事实，改判驳回彭红星、张立香的诉讼请求。
彭红星、张立香答辩称：一审法院认定“彭红星、张立香因受让房屋成为瑞海花园小区业主，概括承继了瑞海花园小区杜鹃园2座1单元（增加）501房《商品房买卖合同》项下的权利和义务，基于该合同产生的债权求偿亦得由彭红星、张立香行使”的事实及适用法律正确。彭红星、张立香在受让房屋之前，并不享有商品房买卖合同的任何权利，其合同的权利在受让物权之日开始产生，显然，诉讼时效在取得权利之后才有计算的基础。故彭红星、张立香起诉未超时诉述时效。综上，请驳回上诉，维持原判。
彭红星、张立香向一审法院提出诉讼请求：１、金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备的“2万平方米及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”在2014年被拆除所造成的经济损失14163元；２、相关诉讼费用由金泰公司承担。
一审法院认定事实：金泰公司于2003年1月17日取得《建设工程规划许可证》，于2003年4月29日取得《预售许可证》，金泰公司于2003年6月对该小区东南侧2万平方米土地进行建设，至2004年3月14日完成篮球场、网球场、游泳池、园林等地上附属设施的全部施工。金泰公司在销售该小区商品房时即明确在售房广告册中宣称该小区拥有前述2万平方米的配套设施，业主入住后也一直专享该2万平方米土地及配套设施。由于金泰公司并非该土地的使用权人，相关配套设施的建设也未取得规划许可，三亚市执法局与土地储备中心于2014年6月27日就上述设施、设备拆除，将2万平方米土地收回。该小区部分业主在上述土地被收回、设施被拆除期间提起诉讼，要求金泰公司赔偿因该原因造成的房屋价值减损的违约损失，本院终审判决认定金泰公司应承担违约赔偿责任，业主可另行主张金泰公司违约行为导致的直接财产损失。在王俊丽等90户业主随后的诉讼中，法院委托海南智合土地房产估价有限公司对上述土地在小区项目最早竣工时的价值进行评估，该公司作出（海南）智合[2015]土（估）字第D001号《土地估价报告》认为上述土地总价值为950万元，此外诉讼双方确认上述配套设施的投资总额为9497863.8元，两项合计价值为18997863.8元，小区总建筑面积为109976.8平方米。涉诉所购房屋面积为81.99平方米，金泰公司应赔偿违约损失的金额为14163元（18997863.8元÷109976.8平方米×81.99平方米）。
一审法院认为，金泰公司承认彭红星、张立香在本案中主张的事实，故对彭红星、张立香主张的事实予以确认。
彭红星、张立香因受让房屋成为“瑞海花园”小区业主，概括承继了“瑞海花园”小区杜鹃园2座一单元（增加）501房《商品房买卖合同》项下的权利和义务，基于该合同产生的债权求偿权亦得由彭红星、张立香行使。彭红星、张立香概括继受前述合同权利义务之日起应当知道金泰公司违约行为对其权利构成侵害，至起诉时止未超过两年的诉讼时效期间。
金泰公司在“瑞海花园”小区销售广告或宣传资料中，明确承诺在2万平方米绿地上修建具备瑞海花园小区服务功能的网球场、篮球场、游泳池等各项休闲规划配套设施，该附属设施的配备对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约，即便未在《商品房买卖合同》中作约定，金泰公司所作的说明和允诺具体确定成立金泰公司合同义务。金泰公司对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其行为构成违约，依法应承担违约责任。
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金泰公司不能提供合同约定的绿地及配套设施的违约行为，导致“瑞海花园”小区业主综合人居环境舒适度的降低，应以各业主房屋面积所占“瑞海花园”小区所售房屋总面积的比值分配该绿地及地上附属设施的总价值作为赔偿依据。即便绿地及附属设施未计入房屋公摊面积,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，金泰公司“瑞海花园”小区销售广告或宣传资料中的绿地及附属设施亦应为“瑞海花园”小区业主所共有，“瑞海花园”小区业主有权索赔该绿地及公用设施价值的损失。本院生效的（2016）琼02民终768号民事判决认定“瑞海花园”小区内楼房包括瑞海花园会所（小区会所）和紫荆花园9座（小区幼儿园）二栋楼房屋为小区内配套服务用房而并未对外出售，该二栋楼房不应计“瑞海花园”小区所售房屋总面积。
绿地及附属设施在金泰公司“瑞海花园”小区销售广告或宣传资料中确定为规划配套设施，以住宅用地作绿地土地价值考虑因素恰当；回填土方是附属设施建设的前期工程，应计入附属设施建设成本，而不应计入土地价值；金泰公司承担违约责任以其公司与业主签订《商品房买卖合同》合同为前提，鉴于各业主《商品房买卖合同》签订日期不一致，酌情以“瑞海花园”小区项目最早竣工之日2004年3月31日起作为价值评估的时间节点，因而并不存在附属设施折旧情形；2万平方米休闲绿地及配套设施系金泰公司“瑞海花园”小区销售广告或宣传资料中确定内容，被收回土地的实际面积之于业主因合同约定造成的损失并无关联性。海南智合土地房产估价有限公司所作出的（海南）智合[2015]土（估）字第D001号《土地估价报告》对合同约定的休闲绿地土地总价值为950万元的评估意见具有客观性。由此，彭红星、张立香应获违约赔偿金额为14163元。
一审法院依照《》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、金泰公司向彭红星、张立香支付违约赔偿金14163元；二、前述给付义务限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。一审案件受理费77元（适用简易程序减半收取，彭红星、张立香已交纳），由金泰公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实当事人无异议，本院予以确认。
二审查明，2016年6月19日，彭红星、张立香向原业主出具《承诺书》承诺，同意仍由原业主来向三亚金泰实业有限公司主张绿地及公用设施在2014年拆除而产生的直接经济损失，并由出售方享有该权利。
本院认为，彭红星、张立香因受让房屋成为“瑞海花园”小区业主，从受让房屋之日起才享有其权益，至起诉时止未超过两年的诉讼时效期间。本案争议的焦点为：彭红星、张立香是否概括承继《商品房买卖合同》项下的权利和义务，其请求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备的绿地及公用设施在2014年被拆除所造成的经济损失14163元的理由是否成立。
关于《商品房买卖合同》项下权利和义务的问题。《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”该规定涉及的“对共有部分享有的共有和共同管理的权利”应当是合法取得的权利，金泰公司原有绿地及配套设施的系非法取得，已被拆除，至彭红星、张立香受让房屋时，金泰公司对涉案绿地及配套设施的权益已无复存在。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”上述金泰公司原有绿地及配套设施的权益不受法律保护，故彭红星、张立香受让房屋的权利义务不应包含涉案绿地及配套设施的权益。至于金泰公司因违约造成原业主的经济损失，应由原业主来主张。另者，彭红星、张立香与原业主于2016年6月20日签订《二手房转让补充协议》约定，金泰公司违约而导致的瑞海花园小区项目竣工时配备的绿地及公用设施在2014年拆除而产生的直接经济损失，由出售方（即原业主）享有该权利。因此，彭红星、张立香主张因受让房屋概括承继《商品房买卖合同》项下的权利和义务，没有事实根据，其请求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备的绿地及公用设施在2014年被拆除所造成的经济损失14163元的理由不成立，应予驳回。
综上所述，金泰公司上诉请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初5639号判决；
二、驳回彭红星、张立香的诉讼请求。
一审案件受理费77元（彭红星、张立香已交纳），由彭红星、张立香负担；二审案件受理费154元（三亚金泰实业发展有限公司已预交），由彭红星、张立香负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 李柔翰
审判员 王晓艳
二〇一六年十二月二十九日
书记员 郁四珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
......
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。