湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5317号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行，住所地湖北省武汉市江岸区香港路151号。
负责人：庞文杰，该支行行长。
委托诉讼代理人：孙圆圆，湖北嘉顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，湖北嘉顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡世敏，男，1985年1月12日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。
被上诉人（原审被告）：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区马池路8号。
法定代表人：杨丰波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王蕾，该公司员工。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行（下称邮储银行江汉支行）为与被上诉人胡世敏、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（下称怡清雅筑公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邮储银行江汉支行向本院上诉请求：撤销原判，并改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：胡世敏未依约按期足额偿还贷款本息，构成违约，邮储银行江汉支行有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求胡世敏偿还全部贷款本息，有权要求怡清雅筑公司承担连带保证责任，并就抵押物享有优先受偿权。不能因怡清雅筑公司为胡世敏代偿部分贷款本息，就否认胡世敏的违约行为和邮储银行依合同所享有的权利。一审法院判决驳回邮储银行江汉支行的诉讼请求，适用法律错误。按照一审判决，如果胡世敏此后不偿还贷款，怡清雅筑公司也不再代偿，邮储银行江汉支行经本案诉讼后，就会因“一事不再理”的原则而无法再次起诉，最终无法维护自己的合法权益。事实上，胡世敏目前已无法联系，也没有通过其他方式表示还款的意思，怡清雅筑公司虽然代偿了部分贷款本息，但并不能保证其将会代胡世敏代偿全部款项。
胡世敏未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。
怡清雅筑公司答辩称，胡世敏用借款所购房屋对借款进行担保，邮储银行江汉支行应优先就胡世敏所提供的物的担保实现债权，邮储银行江汉支行要求怡清雅筑公司对胡世敏的债务承担连带责任的法律依据不足，邮储银行江汉支行应先就胡世敏的房屋实现债权，如有不足，怡清雅筑公司在该房屋不足清偿的债务范围内承担保证责任。本案诉讼费、律师费等费用是胡世敏的违约行为引起的，应由胡世敏承担。综上，请求法院在查明事实的基础上，判决由邮储银行江汉支行依照法定程序拍卖胡世敏所购买的房屋来实现债权，如有不足部分，怡清雅筑公司在该房屋不足清偿的债务范围内承担保证责任，请法院在判决中注明怡清雅筑公司承担担保责任后有权向胡世敏追偿。
邮储银行江汉支行向一审法院起诉请求：1、解除邮储银行江汉支行与胡世敏、怡清雅筑公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，判令胡世敏向邮储银行江汉支行偿还借款本金428182.56元、利息754.36元，合计428936.92元；2、判决邮储银行江汉支行对抵押物（武汉市东西湖区金银湖张柏公路东、泾河北怡清雅筑二期091地块30、31号楼31栋2单元32层3室房屋）享有优先受偿权；3、判令胡世敏承担邮储银行江汉支行因本案支出的律师费14695元和其他费用；4、判令怡清雅筑公司对胡世敏上述1、3项债务对邮储银行江汉支行承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2015年5月18日，胡世敏向邮储银行江汉支行申请房屋贷款。2015年5月22日，邮储银行江汉支行（贷款人）与胡世敏（借款人、抵押人）、怡清雅筑公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：贷款金额44万元，贷款期限360个月（自2015年5月22日至2045年5月22日），还款方式按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权解除合同。怡清雅筑公司为本合同的保证人，保证方式为阶段性连带责任保证。胡世敏以位于武汉市东西湖区金银湖张柏公路东、泾河北怡清雅筑二期091地块30、31号楼31栋2单元32层3室房屋进行抵押担保，并办理了武汉市期房抵押证明。合同签订后，邮储银行江汉支行于2015年5月22日将44万元受托支付至胡世敏指定账户，因胡世敏自2016年8月未能按时偿还当期贷款本息，怡清雅筑公司代其支付了到期本息及罚息。截止一审法庭辩论终结，胡世敏贷款账户无欠款情况。
一审法院认为，邮储银行江汉支行与胡世敏、怡清雅筑公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡世敏虽未按约定期限按期足额偿还贷款本息，确实具有违约行为，但保证人怡清雅筑公司已代胡世敏偿还了贷款本息，至法庭辩论终结前，胡世敏的违约行为并未对邮储银行江汉支行造成实际性的利益损失。合同法的立法本意在于维护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，维护交易安全，如果解除本案《个人购房/购车借款及担保合同》，不利于维护市场交易安全及社会秩序的稳定，故对于邮储银行江汉支行的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回邮储银行江汉支行的诉讼请求。案件受理费7955元、保全费2665元、公告费260元、邮寄费80元，共计10960元，由邮储银行江汉支行负担。
二审期间，邮储银行江汉支行提交：1、与湖北嘉顺律师事务所签订的委托代理合同、付款凭证、增值税发票，拟证明其二审期间又支出了律师代理费用，应由胡世敏与怡清雅筑公司负担。2、至2018年7月20日（二审中）止，胡世敏贷款还款情况统计表，拟证明胡世敏尚欠贷款本息情况。怡清雅筑公司向本院提交：2017年12月至2018年7月间，邮储银行江汉支行按月通知其为胡世敏承担担保责任的通知、还款凭证等证据，拟证明怡清雅筑公司按银行通知要求，为胡世敏承担了至2018年7月止的担保责任。
经质证，怡清雅筑公司对邮储银行江汉支行全部证据的真实性无异议，也认可胡世敏尚欠邮储银行江汉支行贷款本息余额（至2018年7月时止），但认为，本案系胡世敏违约形成，相关诉讼支出均应由胡世敏负担。邮储银行江汉支行对怡清雅筑公司全部证据的真实性无异议，亦认可其证明目的。
本院二审查明：一、胡世敏本人自2016年8月起就没有再向邮储银行江汉支行偿还借款；2016年10月，邮储银行江汉支行通知怡清雅筑公司承担2016年8－10月期间胡世敏应还贷款本息担保责任，该公司予以支付；2017年2月，邮储银行江汉支行通知怡清雅筑公司承担2016年11月－2017年2月期间胡世敏应还贷款本息担保责任，该公司予以支付；此后至2018年6月，经邮储银行江汉支行按月通知，怡清雅筑公司按月为胡世敏代偿了贷款。截止2018年7月20日，胡世敏尚欠邮储银行江汉支行贷款本金417184.35元。二、怡清雅筑公司二审中陈述：诉争抵押房屋已交付给胡世敏使用，并已具备办证条件，但因无法找到胡世敏本人，故相关办证材料仍在怡清雅筑公司，胡世敏至今未办理房屋所有权证。三、诉争合同第四条“利率”约定：贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率。第十一条“罚息”约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%……确定。”邮储银行江汉支行个人贷款借据载明贷款利率5.65%，该行放款单载明正常利率5.65%、逾期利率7.345%。四、诉争合同就怡清雅筑公司的担保责任约定“由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第1项条件（可复选）的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕”。就正式抵押登记手续，该合同第十九条“抵押登记”第二款载明：“抵押物为尚未取得产权的房屋/车辆的，应在贷款人要求的合理时间内办理登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋/车辆所有权证书后应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……”。五、邮储银行江汉支行与湖北嘉顺律师事务所签订委托代理合同后，先后支付了一、二审期间代理费14695元、7334元。原判认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，邮储银行江汉支行、胡世敏、怡清雅筑公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约享受权利、履行义务。胡世敏用邮储银行江汉支行依约发放的贷款支付了购房款，其作为借款人负有按期、足额偿还借款本息的合同义务。但胡世敏在2016年8－10月的连续三个月内，以及2016年11月至2017年2月的连续四个月内，均未偿还贷款，构成违约，邮储银行江汉支行依约享有合同解除权。2016年10月至今，邮储银行江汉支行均采取向怡清雅筑公司发函，要求其承担合同约定连带担保责任的方式收回贷款，是在胡世敏违约后行使自力救济权的行为。怡清雅筑公司为胡世敏代偿款项，不是其主动实施的行为，而是被动地基于邮储银行江汉支行发函和其合同担保人身份为胡世敏承担担保责任，并不改变胡世敏在2016年8－10月、2016年11月－2017年2月两个阶段内已违约的客观状态，邮储银行江汉支行要求解除权合同，符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。一审法院以怡清雅筑公司代偿款项为由，判决驳回邮储银行江汉支行关于解除合同的诉讼请求，适用法律不当，本院予以纠正。
合同解除后，胡世敏应当向邮储银行江汉支行偿还全部借款本息（截止2018年7月20日，胡世敏尚欠贷款本金417184.35元），未及时足额偿还的，还应当依合同约定标准支付相应利息、复利、罚息等。邮储银行江汉支行已收回至2018年7月20日止的贷款本息，其诉讼请求中关于2018年7月20日之前的贷款本息部分，本院不予支持。本案借款合同被解除的原因是胡世敏违反合同约定，故胡世敏应依约承担邮储银行江汉支行为主张权利所支出的全部费用（包括一、二审中的律师费、案件受理费、保全费、公告费、邮寄费等）。邮储银行江汉支行要求胡世敏承担上述费用，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。
怡清雅筑公司作为担保人，负有为胡世敏承担阶段性连带责任保证的合同义务；合同约定条件成就后，其可免除保证责任。诉争房屋至今未办理房屋所有权证，合同约定的正式抵押登记手续自然也不可能办理，免除保证责任的条件尚未成就，怡清雅筑公司应当为胡世敏的上述债务承担连带责任保证。邮储银行江汉支行上诉要求怡清雅筑公司承担连带责任的主张成立，本院予以支持。需要说明的是，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，怡清雅筑公司就其为胡世敏承担担保责任的全部款项，对胡世敏享有追偿权。
邮储银行江汉支行还上诉认为，办理诉争房屋期房抵押证明后，其即享有抵押权，一审法院驳回其关于优先受偿权诉讼请求是错误的。就此，本院认为，期房抵押证明的法律属性是《中华人民共和国物权法》规定的预售商品房抵押权预告登记，而不是房屋抵押权登记（本登记）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，只可以对抗物权人擅自处分不动产，根据该法第五条“物权的种类和内容，由法律规定”的规定，预告登记不是法定物权，不发生设定物权或者物权变动的效力。预告登记的上述特点，与房屋抵押权登记均有显著区别。因此，本案期房抵押证明并不具有设定房屋抵押权的法律效力，未经办理合同约定的正式抵押登记等手续，邮储银行江汉支行就诉争房屋拍卖、变卖所得不享有优先受偿权。
综上，邮储银行江汉支行的部分上诉请求和理由成立，本院相应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5929号民事判决；
二、胡世敏于判决生效之日起十日内，向中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行偿还借款本金417184.35元和利息（截止2018年7月20日的利息已结清，此后的利息及未及时足额还款所产生的复利、罚息等均按照合同约定标准计算）；
三、胡世敏于判决生效之日起十日内，向中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行支付律师费22029元；
四、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司就本判决第二、三项的债务，为胡世敏向中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行承担连带保证责任；
湖北怡清雅筑房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向胡世敏追偿；
五、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江汉区支行其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7955元，保全费2665元、公告费260元、邮寄费80元，二审案件受理费7955元，均由胡世敏、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司连带负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何义林
审 判 员 黎伟雄
审 判 员 裴 露
二〇一八年八月三日
法官助理 刘 青
书 记 员 丁 洁