昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第144号
原告：朱咏梅，女，汉族，1966年12月22日出生，系云南日报报业集团员工，住昆明市五华区。
委托代理人：王海云，男，汉族，1963年7月26日出生，系云南日报报业集团员工，与原告朱咏梅系夫妻关系，住昆明市五华区，特别授权代理。
被告：孙艳，女，汉族，1963年7月11日出生，无业，住昆明市盘龙区。
原告朱咏梅诉被告孙艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告朱咏梅及其委托代理人王海云到庭参加诉讼，被告孙艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱咏梅起诉称：2012年2月28日，原告与被告通过昆明富邦房地产经纪服务有限公司牵线搭桥，原告将坐落于昆沙路明日城市花园小区11-3-101的私家住宅出租给被告居住使用，并在平等自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》。合同约定：“租赁期限共24个月，即2012年3月1日至2014年3月1日止；租赁期限届满，朱咏梅有权收回该房屋，孙艳应如期退还。若孙艳要求续租，则必须在租赁期满前1个月通知朱咏梅，经朱咏梅同意后重新订立租赁合同；租赁期限届满，若孙艳未能将设施完好的房屋及时交给朱咏梅，孙艳应按原日租金的两倍，按实际推迟天数向朱咏梅支付违约金。”据邻居反映，租赁期内被告饲养的宠物白天黑夜狂吠不止、人员进出房屋经常拳砸脚踢，甚至在房屋内打架斗殴，严重影响楼上住户及左邻右舍休息，多次被住户投诉到小区物管公司，原告因此也多次接到物管的电话及邻居的投诉电话。为此原告多次打电话要求被告管好宠物狗、进出尽量不要弄出噪音、不能在房屋内打架斗殴，以免干扰邻居生活。为了保障双方权益，2014年元旦节后，原告就打电话给被告，询问被告到期是否续租，但被告未接电话。随后，原告又发短信给被告询问是否续租，此时距离租赁期限届满仅有两个月。一月中旬被告回复短信说不准备续租了。二月上旬，原告家人与被告取得联系，被告表示最迟可于2月25日将房屋腾出交还给原告。可到了3月1日，被告才开始腾房，3月2日原告上门准备验收房屋时，发现院子门、卧室门、卫生间门、落地窗、浴霸、地板等多处被损坏（有部分照片为证）。当时，被告称会将损坏设施全部更换和修理好，并承担延期交房的违约责任。可是直到3月6日，被告仍然未将房屋腾出交还给原告，房屋损坏的设施也未更换和修复。无奈之下，原告拨打110报警。但听到普吉派出所民警称原、被告之间的纠纷属于经济纠纷而公安机关不负责处理时，被告便嚣张至极强行将屋内家俱搬走，至今未与原告办理房屋交还手续，更未支付分文违约金，甚至连房屋钥匙都未归还。原告曾经到被告开设于王家桥27号的惠菊诊所找被告协商解决，但无任何结果，现只好向人民法院提起诉讼：1、判令被告承担其延期交还承租昆沙路（现名普吉路）明日城市花园小区11-3-101房屋使用权违约金147元×60天，自2014年3月1日至2014年4月30日止为8820元，之后以实际逾期天数计算；2、判令被告对租住昆沙路明日城市花园小区11-3-101期间造成的该房屋原有设施损毁部分恢复原貌以及恢复原有品质；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中原告向法庭明确损毁的设施包括：主卧室卫生间球形锁损坏、钥匙丢失；卫生间花洒损坏、两块木地板翘起；踢脚线、浴霸损坏；次卫生间马桶不能使用、热水器漏水、花洒损坏；次卧室木门断成两块、钥匙丢失；另外一间次卧室钥匙丢失同时门有个裂缝；厨房吸顶灯损坏；书房钥匙丢失；厨房丢失高压锅、炒锅、汤锅，煤气灶损坏。
被告孙艳答辩称：：1、原告诉被告违约逾期交房天数与事实不符，报警案件三联单上明确证明被告于3月6日因为原告干扰被告搬家，由被告报警，原告要求被告将所有东西搬空，才开出门条，可以说明被告孙艳于2014年3月6日已经搬空房屋，要不不可能有出门条让搬家公司车辆出去，原告认为被告至今未交房的事实不成立；2、原告要求被告返还房屋原物的主张不是事实，被告与原告的租赁合同2年，被告支付给原告租金5万余元，被告已将所有费用交清，设施损坏应该由原告承担，若原告有问题可以将房屋折旧费退还原告，可以由法庭裁判；3、原告在事实理由中很多阐述纯属污蔑；4、被告与原告签订租赁合同时还交纳了租房押金2200元，请原告退还被告该费用。综上请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告朱咏梅针对其主张提交以下证据材料：
1、2012年2月28日原告与被告签订的《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁合同。
2、房屋产权证复印件。证明诉争房屋为原告合法产权。
3、部分被损坏房屋设施照片。证明被告在租住房屋期间对房屋内部分设施造成损坏未恢复。
4、2014年4月21日原告与段俊辉签订的《房屋租赁合同》。证明原告与现在的承租人约定之后支付的租金自维修好后计算。
5、当庭提交水电费单据。证明被告未结清水电费。
经质证，被告孙艳对原告朱咏梅提交的证据1、2真实性无异议，对证据3、4、5真实性不予认可。
被告孙艳针对其主张提交以下证据材料：
1、照片两张。证明被告一直在和房东沟通，希望再续租一个月，以及原告在租赁期内擅闯民宅的事实。
2、报警案件三联单。证明3月2日至3月6日被告在搬家过程中，原告一直在干扰被告的搬家，3月6日经过警察协调开具出门条，被告才将物品搬空。
3、搬运费结算单。证明被告最终搬空房子的时间。
4、家政服务结算单。证明被告最终搬空房子的时间和还原原告房子的证据。
5、维修收据。证明被告搬家的时间和维护原告房子的证据。
6、租房押金单。证明原告一直扣着被告的押金没有结算。
7、租房合同。证明原、被告确实存在租赁关系。
经质证，原告朱咏梅对被告孙艳提交的证据1、2、6、7真实性无异议，对证据3、4、5真实性不予认可。
本院认为：原告提交的证据1、2，被告孙艳对其真实性无异议，故本院依法予以采纳。关于原告提交的证据3，本院已对涉案房屋进行现场勘查，具体以现场勘查笔录为准，对于该份证据在本案中不作为证据采纳。关于原告提交的证据4，庭审中被告陈述涉案房屋已被原告出租给第三人，被告的陈述与原告提交的该份证据相互印证，故本院予以采纳。关于原告提交的证据5，经审查该份证据与原告的诉讼请求无关，故本院不予采纳。被告孙艳提交的证据1、2、6、7，原告朱咏梅对其真实性无异议，本院依法予以采纳。被告孙艳提交的证据3、4、5，原告庭审中对其真实性不予认可，被告又无其他证据予以印证，故本院不予采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2012年2月28日，朱咏梅、孙艳和昆明富邦房地产经纪服务有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同中约定朱咏梅将其拥有的位于昆明市昆沙路东侧小屯山明日城市花园11幢3单元101号房屋租给孙艳使用，用途为住宅，房屋面积为126.41平方米，装修情况为中装。房屋租赁期限为24个月，自2012年3月1日至2014年3月1日止。租赁期满，朱咏梅有权收回该房屋，孙艳应如期交还。孙艳若要求续租，则必须在租赁期满提前一个月通知朱咏梅，经朱咏梅同意后重新订立租赁合同。租金每月2175元，共计52200元，2012年3月1日前支付人民币26200元，2013年3月1日前支付人民币26000元。中介佣金为人民币2200元由孙艳承担，并在签订合同时一次性支付给居间方。合同第五条租赁条件中约定，因孙艳使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，孙艳应及时联络进行维修并负担所发生的费用。合同中还约定，为保证孙艳合理并善意地使用房屋及其配套设施，孙艳应在签订合同并交纳首期租金时支付朱咏梅人民币2200元作为押金，孙艳若无违约，朱咏梅应于房屋租赁期满时将押金全部归还孙艳。孙艳应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给朱咏梅。房屋留置的一切物品均视为放弃，朱咏梅有权处置，孙艳无异议。合同另约定，租赁期限届满若孙艳未能将设施完好的房屋及时交给朱咏梅，孙艳应按原日租金的贰倍按实际推迟天数向朱咏梅支付违约金。
另查明，昆明市公安局五华分局普吉派出所出具的《接待报警案件三联单》载明，2014年3月2日，原告朱咏梅与被告孙艳因房屋租赁的事发生口角纠纷，2014年3月6日，原告朱咏梅要求孙艳将东西全部搬空才让物管开具出门条，双方因此再次发生口角纠纷。2014年3月2日，原告朱咏梅的丈夫王海云填写了明日城市放行单，同意被告搬家。2014年3月6日被告孙艳将其物品全部搬出涉案房屋。还查明，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未办理房屋交接手续。至今原告朱咏梅未将2200元的房屋押金退还给被告孙艳。
为了查明案件事实，本院于2014年6月5日到涉案房屋对现场进行勘察。原告陈述被告在租住涉案房屋期间损坏的设施包括：主卧室卫生间球形锁损坏、钥匙丢失；卫生间花洒损坏、两块木地板翘起；踢脚线、浴霸损坏；次卫生间马桶不能使用、热水器漏水、花洒损坏；次卧室木门断成两块、钥匙丢失；另外一间次卧室钥匙丢失同时门有个裂缝；厨房吸顶灯损坏；书房钥匙丢失；厨房丢失高压锅、炒锅、汤锅，煤气灶损坏。原告将涉案房屋出租给案外人后对部分设施进行了修复，共花费897元，还需要恢复原告的设施包括：主卫生间的花洒和龙头，次卫生间的龙头和热水器，主卧室的筒灯，主卧室和厨房之间过道的三个筒灯，煤气灶、大门喷漆以及大门上的瓦。对上述原告陈述的损坏的设施，被告仅认可将原告次卧卧室的门和主卫生间的球形锁损坏，其他均不予认可。经勘查，被告认可的损坏设施已由原告进行了修复。同时查明，被告孙艳购买过一道门，但并未进行更换，现该门存放在涉案房屋的厨房内。
本案在审理过程中，原告向本院陈述称鉴于原告已对部分损坏的设施进行修复，原告不再要求对损坏部分恢复原状，而要求被告折价赔偿人民币2200元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《房屋租赁合同》系各方当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告双方约定的租赁期间于2014年3月1日届满，被告孙艳并未在租赁期限届满后将房屋完好及时地交给朱咏梅，其行已构成违约，故本院对原告要求被告承担延期交房违约责任的诉讼请求依法予以支持。至于违约金的具体数额，本院认为，原告已于2014年4月21日将涉案房屋出租给案外人，故对于2014年4月21日之后部分的违约金，其无权主张，故违约期限为2014年3月2日至2014年4月20日。同时合同约定的违约金标准为原日租金的贰倍即人民币145元/天，本案审理过程中被告认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院酌定本案违约金按人民币72.5元/天的标准支付。本院按照违约期限和违约金标准，计算违约金为人民币3625元。
关于原告要求恢复原状的诉讼请求。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中除次卧室的房门和主卫生间的球形锁外，被告对原告陈述的损坏部分均不予认可，原告亦未能向本院提交确实充分的证据予以证明，对此应由原告朱咏梅承担举证不能的证明责任，故本院对于原告朱咏梅要求对主卧室钥匙、主卧室卫生间花洒、两块木地、踢脚线、浴霸，次卫生间马桶、热水器、花洒，次卧室木门、钥匙，另外一间次卧室钥匙、门，厨房吸顶灯，书房钥匙，厨房高压锅、炒锅、汤锅以及煤气灶恢复原貌的诉讼请求不予支持。至于次卧室的房门和主卫生间的球形锁，本院认为，鉴于该部分已由原告修复完毕，本院综合考量本案实际情况及当事人的过错，酌定由被告向原告支付修复费人民币600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
由被告孙艳于本判决生效后十日内向原告朱咏梅支付违约金人民币3625元，同时向原告朱咏梅支付修复费人民币600元。
驳回原告朱咏梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由被告孙艳承担人民币75元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐 嘉
二〇一四年六月十八日
书 记 员 赵云莉