广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民二初字第199号
原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行。
负责人：程劲松，行长。
委托代理人：邱东华、李洪波，该行职员。
被告：刘晓梅。
原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称：建行韶关分行）诉被告刘晓梅借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱东华、李洪波到庭参加了诉讼，被告刘晓梅经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行韶关分行诉称：2011年5月3日，原告向被告发放了金额为260000元的个人商业性住房贷款，期限为20年，从2011年5月3日起至2031年5月3日止，共240个月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1953.83元，借款用途为购买韶关市浈江区莲花北林语阳光雅苑X幢XXX房，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，房产所有权人被告刘晓梅以上述房产作抵押，双方及韶关林场建设开发公司于2011年3月9日签订了三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687号，以下简称“借款合同”），并在韶关市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续，登记时间为2011年4月29日，后又办理了房地产他项权证登记手续，登记时间为2012年6月11日。借款合同第十六条“违约情形”约定：“借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”均构成违约。借款合同第十七条“违约救济措施”约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；解除合同；有权采取的其他救济措施。”借款合同第十三条“抵押条款”约定：“八、抵押权的实现（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照主合同约定被宣布提前到期的债务），或违反主合同的其他约定，乙方（贷款人）有权行使抵押权。……三、贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。”
借款合同签订后，原告履行了发放贷款的义务，但贷款发放之后，被告刘晓梅违反合同的约定，经常未能按照合同约定履行自己的还款义务，目前已有累计拖欠贷款达23期的记录。从2013年10月至2014年7月，已发生连续逾期10期的现象，拖欠借款本金6303.42元，利息13952.70元，共计20256.12元，经原告多次电话、信函及上门催收，被告刘晓梅仍未能清偿上述欠款。截止至2014年7月3日止，被告刘晓梅名下的贷款本金余额为244581.36元。由于被告刘晓梅没有按合同约定正常偿还贷款本息，缺乏偿还贷款的诚意，已构成了严重的违约，严重侵犯了原告的合法权益，已发生原告有权要求解除借款合同，宣布贷款立即到期，行使担保权利，要求被告刘晓梅立即清偿借款本息及相关费用的情形。根据借款合同抵押条款的相关约定，原告有权依据借款合同约定行使抵押权，有权对涉案抵押物（韶关市浈江区莲花北林语阳光雅苑X幢XXX房）进行处分，并享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，根据我国有关法律法规，原告特提起诉讼，请法院依法判令：1.解除原告与被告刘晓梅及韶关市林场建设开发公司于2011年3月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687），宣布贷款立即到期；2、被告刘晓梅立即清偿贷款本金244581.36元及利息13952.70元（暂计至2014年7月3日止，2014年7月3日之后的利息按中国人民银行规定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止），合计258534.06元。3、原告有权对被告刘晓梅所有的韶关市浈江区莲花北林语阳光雅苑X幢XXX房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权；4、本案的所有诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由被告刘晓梅承担。
被告刘晓梅缺席未作答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明：2011年2月21日，刘晓梅与韶关林场建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市浈江区莲花北路72号林语·阳光雅苑X幢XXX房的商品房一套，房屋总价为376005元，其中银行按揭260000元。为此，刘晓梅向原告申请贷款。2011年3月9日，原告作为贷款人与作为借款人的被告刘晓梅、保证人韶关林场建设开发公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687）。合同约定：借款人因购买房屋（地址：韶关市浈江区莲花北路72号林语·阳光雅苑X幢XXX房）的需要，同意将所购房产及其权益抵押给贷款人；保证人保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；贷款人向借款人提供个人住房贷款人民币260000元，在办妥相关房产的抵押权预告登记或备案后，贷款人把上述贷款全额拨入借款人指定的账户（韶关林场建设开发公司在韶关市区农村信用合作联社账户，账号为80020000001XXXXXX）；借款期限自2011年5月3日起至2031年5月3日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮／下调）0%，即月利率为5.5‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为等额本息还款方法及借款人出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等权利义务。
合同签订后，原告于2011年5月4日向借款人刘晓梅指定的账户发放了260000元贷款。韶关市房地产交易中心于2012年6月11日向贷款人发放了《他项权证书》（粤房地他项权证韶字第0100XXXXXX号）。刘晓梅前期尚能按约定还款，但自2013年10月起便没有再履行还款义务。截止至2014年7月3日，被告拖欠原告本金6303.42元，拖欠利息13196.78元，拖欠本金罚息238.29元，拖欠利息复利517.63元，合共拖欠20256.12元。此后，建行韶关市分行多次催收，刘晓梅均未再还款，且离开原工作单位，下落不明。为此，原告向本院起诉要求解决。
诉讼期间，原告撤回了诉讼请求第一项解除原告与被告刘晓梅及韶关市林场建设开发公司于2011年3月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687），保留宣布贷款立即到期；并变更2014年7月3日之后的利息计算方法为按合同约定的罚息利率计算至清偿之日止。
另查明，至2014年7月3日止，被告刘晓梅共归还55885.54元，尚欠原告的贷款本金244581.36元，利息13952.70元，合共258534.06元。
再查明，2011年2月9日至2011年4月5日的基准利率为6.60%，2011年4月6日至2011年7月6日的基准利率为6.80%。原告在庭审时明确，《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687）约定的贷款利率为6.60%，因合同的签订时间为2011年3月9日，贷款的发放日期为2011年5月4日，因此，贷款利率应为实际放款时的基准利率，即6.80%。
上述事实，有被告刘晓梅的身份证、常住人口登记卡、（2009）韶浈法民一初字第182号民事调解书、《广东省商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440623900-011-2011000687）、个人贷款支付凭证、特种转账借方凭证、贷款借据、收寄挂号函件登记清单、催收材料、个人贷款对账单、拖欠明细清单、广东省房地产预告登记证明、房地产他项权证、还款情况一览表、基准利率表及本院庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原告与被告刘晓梅、保证人韶关林场建设开发公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是经当事人协商后自愿签订的合同，内容未违反法律、法规对借、贷及担保的有关规定，为有效合同，对签约方均具有约束力。原告在合同签订后已将260000元贷款发放至被告刘晓梅指定的账户，履行了合同约定的义务，刘晓梅作为借款人，应按约定向原告承担每月支付利息及偿还借款本金的义务。但刘晓梅借款后只清偿了前期借款本息，从2013年10月起便一直拖欠借款本息，累计至原告提起诉讼之时，被告刘晓梅共拖欠原告10期贷款未还，虽经原告催其还款，但仍拒绝履行义务，其行为经已构成违约。被告刘晓梅应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。现贷款人宣布贷款立即到期，要求借款人刘晓梅清偿尚欠贷款本金244581.36元及2014年7月3日前拖欠利息13196.78元、本金罚息238.29元、利息复利517.63元，合共258534.06元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》【银发（2003）251号】第三条第二款：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，2014年7月3日后的利息，应按合同约定的罚息利率计算利息及复利。
至于本案的抵押，依据原告与被告刘晓梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告刘晓梅以其名下的韶关市浈江区莲花北路72号林语·阳光雅苑X幢XXX房为涉案的贷款作抵押，并到房管部门办理了抵押登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该抵押权成立并生效。因此，涉案贷款的借款人不能依约还款时，抵押权人对抵押的房屋享有优先受偿权，对原告要求在抵押物处置所得价款范围内享有优先权的请求，本院予以支持。
另外，被告刘晓梅经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和同合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，第四十一条，第四十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认刘晓梅向中国建设银行股份有限公司韶关市分行借款已到期（合同编号：440623900-011-2011000687）。
二、被告刘晓梅于本判决生效之日起三十日内清偿结欠贷款本金244581.36元及利息13952.70元【利息计至2014年7月3日，2014年7月3日之后的利息按合同约定的罚息利率计算利息及复利】给原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行。
三、被告刘晓梅逾期清偿上述欠款本息，原告对抵押物韶关市浈江区莲花北路72号林语·阳光雅苑X幢XXX房拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
案件受理费5178.01元，诉讼保全费2020元，公告费260元，合共7458.01元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 汤桂新
审 判 员 李俊俊
代理审判员 毛文芳
二〇一四年十二月十六日
代书 记员 吴 放