贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终1741号
上诉人（原审原告）涂某，女，生于2000年8月26日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。
法定代理人何某，女，生于1970年6月3日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。
委托代理人胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。
委托代理人程亚，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）蔡中梅，女，生于1966年6月27日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。
被上诉人（原审被告）韦红英，女，生于1974年10月20日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。
被上诉人（原审被告）吴光碧，女，生于1968年10月22日，汉族，贵州省习水县人，住习水县。
三被上诉人共同委托代理人胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人杨绍昌，贵州子尹律师事务所律师。
上诉人涂某因与被上诉人蔡中梅、韦红英、吴光碧物权保护纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2015）习民初字第1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
涂某上诉请求：一、撤销原判，依法支持上诉人原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未对上诉人已实际支付购房款及天星公司已依据《商品房买卖合同》的约定将房屋交付给上诉人管理使用，被上诉人拒绝向上诉人支付租金，上诉人于2015年6月28日书面通知被上诉人解除《房屋租赁合同》的事实进行认定，直接影响上诉人的实体权利；二、根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，上诉人已经合法占有了A幢二层房屋并有使用收益等权利，上诉人基于合法占有依据被上诉人与遵义市天星房地产开发有限责任公司习水县东皇镇黑鹿路响水巷农资公司仓库片区改造项目签订《房屋租赁合同》向被上诉人索要租金的行为合法，应予以支持，被上诉人未按照前述合同缴纳租金违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人有权单方解除合同。被上诉人在无任何权利义务关系的情况下强行占用上诉人基于合同关系占有的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，请求排除妨害。
被上诉人蔡中梅、韦红英、吴光碧未作书面答辩。
涂某向一审法院起诉请求：1、判令蔡中梅、韦红英、吴光碧立即搬离涂某所有的习水县东皇镇黑鹿路响水巷农资公司仓库片区改造项目A栋二层的房屋，并赔偿给涂某造成的经济损失（其中2015年7月16日至2015年8月15日的租金为15000元）；2、判令蔡中梅、韦红英、吴光碧承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：习水县农资公司仓库片区改造（城西人家）项目由天星公司承建，2013年6月16日，蔡中梅、韦红英、吴光碧与天星公司签订《房屋租赁合同》，将“城西人家”项目A栋二层租给蔡中梅、韦红英、吴光碧使用，租赁期限为8年，即自2013年7月16日起至2021年7月15日止，租金人民币10.8万元/年，从第三年起按上年租金总价款的10%逐年递增。签订合同之日，蔡中梅、韦红英、吴光碧支付前2年的租金216000元，并约定第二次租金缴纳时间为2015年7月16日前一个月，按年支付。双方合同中特别约定“租赁期间，甲方可以随时出售该房，乙方不得干涉。”2013年6月16日，天星公司向蔡中梅、韦红英、吴光碧出具收条，载明“今收到蔡中梅、韦红英、吴光碧交来租习水农资公司仓库片区A幢二楼商用房租金贰拾壹万陆千元整（￥：216000.00元），保证金伍仟元整（￥：5000.00元），共计贰拾贰万壹仟元整（￥：221000.00元）。”2014年1月8日，天星公司与涂某签订《商品房买卖合同》，合同约定“出卖人为农资工程项目部，买受人为涂某。”“买受人购买的商品房为第A幢二层（未含一楼门卫值班室）。该商品房的用途为商用，属框混结构，层高为3米，建筑层数地上七层。该商品房建筑面积共563.22平方米，其中套内建筑面积480.87平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积82.35平方米。”“该商品房单价为每平方米2800.00元，总金额壹佰叁拾肆万陆千肆佰元整。”“签订合同之日一次性付款壹佰叁拾肆万陆千肆佰元整（￥：1346400.00元）。”2014年1月20日，习水县住房和城乡建设局对该《商品房买卖合同》办理商品房预售合同登记。2015年7月23日，涂某以蔡中梅、韦红英、吴光碧拒不缴纳租金，而强行占用使用房屋为由诉至法院，要求蔡中梅、韦红英、吴光碧停止侵害，搬出争议房屋，并支付租金至搬出之日止。在诉讼中蔡中梅、韦红英、吴光碧对习水县住房和城乡建设局的登记行为不服，向遵义市人民政府申请行政复议，遵义市人民政府作出遵府行复（2015）307号行政复议决定书，认定习水县住房和城乡建设局2014年1月20日作出同意备案登记的具体行政行为符合法律规定，予以维持。蔡中梅、韦红英、吴光碧不服，提起行政诉讼，贵州省遵义县人民法院作出（2016）黔0321行初29号行政判决书，驳回蔡中梅、韦红英、吴光碧诉讼请求，该判决现已生效。同时蔡中梅、韦红英、吴光碧向一审法院提起民事诉讼，主张优先购买权，一审法院作出（2015）习民商初字第558号民事判决书，驳回蔡中梅、韦红英、吴光碧诉讼请求，蔡中梅、韦红英、吴光碧不服提起上诉，遵义市中级人民法院以（2016）黔03民终1458号民事判决书驳回蔡中梅、韦红英、吴光碧上诉，维持原判。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中涂某与天星公司签订《商品房买卖合同》，并到习水县住房和城乡建设局对该合同备案登记，但备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商，备案登记属于行政管理范畴，根据物权法定的原则，该登记不具有物权的效力，涂某以此主张取得争议房屋物权，并要去蔡中梅、韦红英、吴光碧停止侵害于法无据，不予支持。涂某与天星公司签订购房合同，并进行备案登记后，已依合同取得债权请求权，但在此前蔡中梅、韦红英、吴光碧与天星公司已签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，该租赁合同仍具有法律效力，蔡中梅、韦红英、吴光碧可继续履行，在涂某向蔡中梅、韦红英、吴光碧催缴租金并起纠纷后，蔡中梅、韦红英、吴光碧通过行政复议和民事诉讼主张优先购买权，该行为是蔡中梅、韦红英、吴光碧依法主张权利的过程，涂某以此诉称蔡中梅、韦红英、吴光碧拒不协商续租并拒绝缴纳租金缺乏事实依据，涂某可要求蔡中梅、韦红英、吴光碧继续履行租赁协议，按租赁合同约定履行合同义务，但在向涂某释明后，涂某坚持诉请蔡中梅、韦红英、吴光碧停止侵害搬离房屋，故对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决驳回原告涂某的诉讼请求。减半收取案件受理费88元，由原告涂某负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人能否基于行使物权请求权的方法要求蔡中梅、韦红英、吴光碧搬离本案诉争房屋并赔偿损失。经查，蔡中梅、韦红英、吴光碧与天星公司于2013年6月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同租期截止到2021年7月15日，现在三被上诉人实际占有使用诉争房屋。本案上诉人与天星公司于2014年1月8日签订了《房屋买卖合同》，虽在习水县住房和城乡建设局进行了合同备案登记，但不因此取得物权效力，该房屋产权登记并未记载于不动产登记簿中，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，因该房屋的产权登记尚未完成，涉案房屋物权的设立未发生法律效力，上诉人依据备案合同享有合同项下的债权，而非物权，故上诉人对诉争房屋尚未享有所有权项下的处分权。上诉人基于物权的排他性要求按照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款关于“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，判令三被上诉人搬离涉案房屋并参照租金标准赔偿损失的主张缺乏事实基础，本院不予支持。
综上所述，涂某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人涂某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉振
审 判 员 罗小龙
代理审判员 付甫金
二〇一七年三月三十一日
法官 助理 王 伟
书 记 员 苟 勇