南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初146号
原告南京市白下区兴隆杉货茶叶店。
经营者赵爱珠。
委托代理人彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室(组织机构代码：××)。
法定代表人邹建东，主任。
委托代理人张毅，江苏德擎律师事务所律师。
委托代理人何倩玉，江苏德擎律师事务所律师。
第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司。
法定代表人喻六林，总经理。
委托代理人邬玲，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告南京市白下区兴隆杉货茶叶店（以下简称兴隆杉货茶叶店）与被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室（以下简称白下区拆迁办）、第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司（以下简称好管家公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2016年1月6日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2016年4月5日、2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告兴隆杉茶叶店经营者赵爱珠及其委托代理人彭俊生，被告白下区拆迁办的委托代理人张毅、何倩玉，第三人好管家公司的委托代理人邬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴隆杉货茶叶店诉称，赵爱珠系原告经营者，1991年，赵爱珍位于秦淮区健康路506号的房屋被拆迁，后赵爱珠被安置在秦淮区大中桥泵站复建房朝东的门面房，面积18.5平方米。2001年，此门面房再次被拆迁，后原告及赵爱珠被安置在马府新村x幢8号。2001年8月7日，被告向原告出具书面材料，承诺马府新村x幢8号的产权证由被告负责办理，费用由被告承担。2001年8月，原告被拆迁，原告、被告以及南京市粮食局第三分局（以下简称粮食第三分局）达成合意，粮食第三分局将房屋出售给被告，用来安置原告，直接由被告将本应属于原告的25万元拆迁补偿款支付给粮食第三分局，第三人通过改制的方式取得房屋的产权，在第三人与粮食第三分局没有约定相应债权债务处理的方式或者即便有约定，也没有通知原、被告的情况下，第三人应当在取得相应财产范围内承担责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、第三人协助被告将秦淮区马府新村0x幢101室房屋（以下简称诉争房屋）的房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至被告名下，在完成变更后被告将前述房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至原告名下，上述两次过户产生的契税、增值税由被告承担；2、被告承担本案诉讼费用。
被告白下区拆迁办辩称，第一，被告对于拆迁安置事实认可，诉争房屋的产权没有办理的原因系因为第三人改制，现诉争房屋产权登记在第三人名下，从经济成本角度考虑，最终目的是过户到原告名下，应当由第三人直接过户至原告名下，以便减少中间的税费。第二，诉争房屋系被告向粮食第三分局购买，支付对价，当初购买诉争房屋的目的就是给安置户。粮食第三分局将其房屋交付原告的行为，结合被告支付给粮食第三分局款项的金额、用途，在没有书面的房屋买卖合同以及房屋租赁合同前提下，可以足以认定原告与粮食第三分局系房屋买卖。第三，虽然由于改制，诉争房屋产权从粮食第三分局过户到第三人名下，但是改制中的资产评估或者是改制文件，不能影响2001年就发生的民事行为。房屋购买行为发生在2001年，第三人提供的2015年诉争房屋的评估单价为每平方米2.3万元，第三人辩称25万元系租金不符合常理。
第三人好管家公司述称，第一，粮食第三分局与第三人并不是前身和继受者的关系，第三人系由四个粮食分局（包括粮食第三分局）各自出了钱、财、物组建的有限公司，后该有限公司又经过改制成为现在有限公司，第三人因改制取得诉争房屋产权，此后诉争房屋一直由第三人所有，粮食第三分局和被告之间没有任何书面的买卖合同或者拆迁安置补偿合同或者其他类似的文件，在粮食第三分局和被告没有买卖合同的情况之下，由于当时经办人员已经去世，根据口头的记录，系粮食第三分局将诉争房屋出租给原告二十年，在改制之前，原告已支付20年租金支付给粮食第三分局，根据当时的国有资产评估管理办法规定，如果当时粮食第三分局和被告有买卖房屋的合意，作为一级行政机关以及政府的拆迁机构，是不可能不履行相应的资产评估。第二，原告起诉已经超过诉讼时效，被告向原告作出的相应承诺发生于2001年，承诺的内容也是在五个月之内办理相应的产权手续，原告至迟应当于2004年提出要求本案诉请，但原告在过了十几年之后才提出相应诉请，第三人以及粮食第三分局的相应经办人有的已经过世，有的也不在岗，第三人即使有心想查明事实也没有这个能力。
经审理查明，1991年，原南京市白下区房地产管理局起诉赵爱珠、赵爱霞、桂毓芳、（桂毓芳系赵爱珠、赵爱霞母亲）至原白下区人民法院，后签订民事调解书，内容为：原南京市白下区房地产管理局安置并作价出售给被告本市大中桥泵站复建房朝东的门面房一间，建筑面积18.5平方米，每平方米800元，共计14800元，该款由被告于本调解书送达时先付7400元，余款7400元于房屋交付使用的同时付清，该门面房产权归赵爱珠所有。后上述门面房于2001被拆迁，2001年8月7日，被告向原告作出承诺，内容为：马府街8号的产权证由我拆迁办负责办理，其费用由我单位承担，期限约为5个月左右。2001年8月，原告开始使用诉争房屋至今，诉争房屋面积约为20平方米。诉争房屋的电卡记载户主为赵爱珠。
2001年8月9日，被告向第三粮食分局通过转账支票的形式支付25万元，用途记载补偿款，在被背书人一栏盖有粮食第三分局公章以及周素娥印章。
另查明，1995年2月20日，马府新村0x幢产权人登记为南京市白下区粮食局，产权来源自建。1997年，白下区粮食分局与秦淮区粮食分局合并，建立南京市粮食局第三分局。1998年，南京市粮食局发出《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》，明确南京好管家国粮食连锁有限责任公司由四个股东单位组成，即：市粮油食品总公司、市粮食局第一分局、第二分局、第三分局；为了便于新组建的连锁公司运作，决定从上述四个单位中国暂剥离出22个站（店）进行人财物集中管理，实行直营连锁，其中三分局包括马府街等7个店。在房屋划拨范围明细表载明马府街房屋所有面积随站划转。2001年7月2日，马府新村0x幢产权人登记为南京市粮食局第三分局。2002年，南京好管家国粮连锁有限公司提交《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》，申请将马府新村0x幢产权进行变更。2003年，马府新村0x幢产权登记在第三人名下，诉争房屋系其中一间，产权来源改制。2003年12月18日，南京市国土资源局土地利用处向第三人发出《核定土地出让金通知》，要求改制后的企业在市政府批准之日起六个月内凭有关改制批准文件和变更后的房屋产权证办理土地受让手续，超过六个月的需重新核定出让金。2004年3月7日，第三人交纳诉争房屋土地出让金15.3999万元。
再查明，1998年1月26日，南京市白下区粮油食品贸易总公司等四家公司作为股东设立好管家国粮连锁有限责任公司，周素娥系南京市白下区粮油食品贸易总公司法定代表人，南京市白下区粮油食品贸易总公司经济性质为国有企业，周素娥担任好管家国粮连锁有限责任公司董事。2015年，江苏众兴苏港资产评估有限公司对南京市下关粮食仓库拟转让所持第三人10%的股权所涉及的股东部分权益价值出具《评估说明》，在《固定资产-
房屋建筑物评估明细表》记载马府街0x幢房屋，评估单价为每平方米23400元（评估价值中含土地价值）。
以上事实，有民事调解书、《关于调整区粮食分局建制及核定人员编制的批复》、房屋产权证、《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》、电卡、转账支票、《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》、评估说明、核定土地出让金通知、收据以及当事人陈述等予以证实。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。对于被告提出其系向粮食第三分局购买诉争房屋的抗辩意见，虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但被告向粮食第三分局支付25万元，双方亦无其他债权债务关系，第三人未提供证据证明粮食第三分局将房屋租赁给原告20年，在十几年期间也未向原告主张过任何权利，结合诉争房屋的面积以及评估说明中记载2015年的评估单价为每平方米2.3万元，故被告向粮食第三分局购买诉争房屋的事实应予认定。第三人因改制取得诉争房屋的产权，但并不能免除粮食第三分局将房屋两证过户给被告的义务。被告承诺产权证由其负责，相应费用由被告承担，故两次过户所产生的契税、增值税应由被告承担。关于第三人提出原告起诉超过诉讼时效的问题。原告多年一直向被告主张权利，要求被告将房屋过户给原告，但因产权登记在第三人名下，无法进行过户，故原告现主张权利并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区马府新村0x幢101室房屋所有权证、国有土地使用权证办至被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室名下。
二、以上登记完毕次日起十五日内，被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室将南京市秦淮区马府新村0x幢101室房屋所有权证、国有土地使用权证办至原告南京市白下区兴隆杉货茶叶店名下。
三、上述两次过户所产生的契税、增值税由被告南京市白下区房屋拆迁安置办公室承担。
案件受理费80元，由被告负担40元，第三人南京好管家国粮连锁有限责任公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 钱素玲
人民陪审员 王顺钰
二〇一六年六月二十一日
见习书记员 章文君