湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民三终字第00191号上诉人（原审原告）徐建军。被上诉人（原审被告）李善书。被上诉人（原审被告）襄阳市樊城区人力资源和社会保障局（以下简称樊城人社局）。上诉人徐建军因与被上诉人李善书、樊城人社局房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年12月3日作出的（2013）鄂樊城民三初字第00149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长，审判员王利敏、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人徐建军及其委托代理人张郁、被上诉人李善书的委托代理人龙东辉、被上诉人樊城人社局的委托代理人高玉章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建军一审诉称：2007年10月12日，原告在二被告处购买了商品房一套。该房系被告李善书开发，位于汉江路24号樊城区劳动和社会保障局综合培训楼1幢1单元5楼左户。在原告履行了付款义务后，2007年10月12日，被告向原告出具了购房收据。收据明确载明：今收到徐建军购房款33.6万元（一单元5楼左约140平方米，单价2400／㎡），收条上并加盖被告李善书私章及被告樊城人社局公章。之后该房屋一直由原告占有至今。2009年6月6日，在原告不知情的情况下，被告李善书又将该房卖给第三人李刚。在李刚要求原告腾房时，双方发生纠纷。为此2010年9月，第三人李刚将被告李善书诉至法院，在该案诉讼过程中，被告将该房屋的所有权办至第三人李刚名下，证号为襄阳市房权证樊城区字第001451**号。二被告的恶意违约行为，导致原告无法取得该房屋所有权，已使原告购买商品房的合同目的完全不能实现，此根本违约行为，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院请求判令：1、解除原告与二被告之间商品房买卖合同关系，返还购房款人民币33.6万元，并承担自2007年10月12日至被告返还之日的利息损失；2、判令二被告因房屋价格上涨给原告带来的损失人民币40万元；3、判令二被告惩罚性赔偿原告购房款33.6万元；4、本案的诉讼费用和原告为此支出的律师代理费由二被告承担。李善书一审辩称：1、原告主张的案由是“商品房买卖合同纠纷”，法院确定的案由是“房屋买卖合同纠纷”，根据民事诉讼的原则，人民法院应该围绕原告的主张确定案由并进行审理。2、原告的诉状存在矛盾。原告的诉讼请求以及所依据的事实和理由，均是根据《商品房买卖合同》纠纷的相关法律和司法解释主张的，而其起诉一个被告是个人，一个是行政机关，没有一家是房地产开发企业。3、原告的诉讼请求无事实和法律依据。事实是原告从来没有支付被告购房款，其手中的收据是从被告会计处“骗取”的。事实是原告看中了本案诉争的房屋，怕被告卖给了别人，要求先把收据开给原告，承诺不久将房款到位。原告与被告李善书是朋友，被告李善书就让其会计把收据先开给了原告，但交待会计不能与原告签订购房合同。会计还在收据的背面注明“未交现金”。后来，原告一直未交房款，所以被告李善书将该房屋卖给了第三人李刚。原告起诉依据的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因该解释适用的主体是房地产公司，本案没有主体是房地产公司，所以原告依据此解释明显是错误的。综上，原告既没有事实依据，又没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。樊城人社局一审辩称：其与原告既无商品房买卖合同关系也无商品房买卖行为，也未授权任何单位和个人销售房屋或收取房款。被告樊城人社局对原告既不享有权利也不承担义务。因此被告樊城人社局的被告主体不适格。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原审判决认定：2005年4月27日，被告樊城区劳动局与湖北省一建襄樊公司签订了《合同书》，约定被告樊城人社局以其拥有的位于襄樊市汉江路20号土地使用权作为合作条件，由湖北省一建襄樊公司出资共同建设临襄樊市汉江路与松鹤路的商住楼房及紧邻该楼房背面的2300平方米的商用平房。被告樊城人社局获得本合同标的的商住楼的一楼和2300平方米的商用平房，湖北省一建襄樊公司获得商住楼第一层临松鹤路段400平方米门面的所有权抵付建设工程款。2005年6月20日，被告樊城区劳动局与省一建襄樊公司又签订了《建设工程施工合同》，该合同对双方在施工中的权利义务作出了约定。2005年6月20日，被告李善书与湖北省一建襄樊公司签订了《承包合同》和《承诺协议书》，约定被告李善书为该项目的经理，并由其承包建设，该项目的权利、义务均由被告李善书承担，被告李善书向湖北省一建襄樊公司交纳该工程总价3％的费用。合同签订后，被告李善书履行了合同义务对该项目进行投资建设。工程竣工后，被告李善书将被告樊城区劳动局抵付其工程款的部分房屋对外进行销售。2007年10月12日，原告徐建军在被告李善书售楼部由其会计给原告同时开具了三套商品房收据，其中1单元5楼左侧、1单元4楼左侧的两套房屋以原告徐建军的名义开具，4单元5楼的房屋一套以余兵的名义开具。三份收据分别记载：“今收到徐建军购房款（一单元五楼左约140㎡，单价2400／㎡）叁拾叁万陆仟零佰零拾零元零角零分（￥336000）。单位盖章：‘襄樊市樊城区劳动保障和社会保障局基建管理办公室’，经收人盖章‘李善书印’”；“今收到徐建军购房款（一单元四楼左约140㎡，单价2400元／㎡）叁拾叁万陆仟零佰零拾零元零角零分（￥336000元）。单位盖章：‘襄樊市樊城区劳动保障和社会保障局基建管理办公室’，经收人盖章‘李善书印’”；“今收到余兵购房款（四单元五楼左约105㎡，单价1800元／㎡）壹拾贰万玖仟零佰零拾零元零角零分（￥129000）。单位盖章：‘襄樊市樊城区劳动保障和社会保障局基建管理办公室’，经收人盖章‘李善书印’”。被告李善书的会计给原告徐建军出具时，原告徐建军未支付购房款，李善书聘用的会计在收据第一存根联的背面注明“未收到现金”。庭审中，原告陈述是以被告李善书欠其借款抵付购房款的。2007年10月17日，余兵以其爱人欧桂林的名义从建行转账支付购房款10万元入徐建军的账户，余款29000元余兵以现金支付给了徐建军。2008年5月1日，被告李善书将1单元4楼左侧房屋一套卖给了案外人陈仁芳，并将房屋交付给了案外人陈仁芳。原告得知后于2008年8月6日向原审法院起诉，要求被告李善书返还购买1单元4楼左侧购房款33.6万元。被告李善书认为原告未支付其购房款而起诉其返购房款33.6万元，属于诈骗，于2008年9月23日向襄樊市樊城区公安分局报案，并进行了立案侦查。同年10月15日，因原告未在法律规定的缴费期限内预交诉讼费，该案按自动撤诉处理。2010年12月16日樊城区公安局以现有证据未能证实有犯罪事实的发生为由，撤销了刑事案件。2009年6月6日，被告李善书将1单元5楼左侧房屋一套卖给了案外人李刚，将房屋交付给了案外人李刚并为其办理了房屋产权证书。后案外人李刚对该房屋行使权利时，原告徐建军提出异议。案外人李刚以徐建军、李善书为被告于2010年9月28日向原审法院起诉，要求原审法院确认案外人李刚与被告李善书签订的买卖1单元5楼左侧房屋的商品房买卖合同合法有效，该房屋归其所有，被告徐建军停止妨碍。原审法院于2011年3月18日作出（2010）樊民三初字第560号民事判决，判决该房屋归案外人李刚所有，被告徐建军停止妨碍。后原告徐建军不服上诉，市中级人民法院于2011年8月18日作出（2011）襄中民三终字第00318号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2010）樊民三初字第560号民事判决，发回重审，原审法院重审后于2012年9月13日作出（2011）樊民三初字第00788号民事判决，判决该房屋归案外人李刚所有，徐建军不得妨碍李刚对该房屋行使权利。徐建军仍不服提出上诉，市中院于2012年12月7日作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00489号民事判决，维持了原审法院（2011）樊民三初字第00788号民事判决。庭审中，原告陈述，其与被告李善书是朋友，其借给了被告李善书100多万元，其是以借款抵付的购房款，双方对账后又补给被告李善书8万元现金。但被告李善书对此予以否认。2008年8月11日，原告另案起诉被告李善书，要求被告李善书偿还其借款65万元并支付逾期利息。经原审法院主持调解双方达成调解协议（被告李善书偿还了原告徐建军30万元，尚欠35万元）：“被告李善书于2008年11月底前偿还原告借款10万元，同年12月底前偿还25万元”。李善书履行了该协议。另查明，“襄樊市樊城区劳动保障和社会保障局基建管理办公室”印章系被告李善书私自雕刻，被告李善书声明因该章引起的纠纷由其公司承担，被告李善书出售房屋的事实，被告樊城人社局不知情。原审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。本案原告徐建军主张合同成立，并请求解除该合同，没有提供书面合同，但是向原审法院提供了被告李善书的会计出具的收条，该收据记载了合同成立的必备的主体，标的、收款要件，以及表达了双方买卖的意思表示，所以该收据可以证明双方的买卖合同成立；该合同是原告徐建军和被告李善书的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力性规范的强制规定，合法有效。因本案争议的房屋标的已交付给了案外人李刚，被告李善书对原告徐建军已形成了法律上的履行不能，所以，原告徐建军要求解除合同的请求，原审法院予以支持。原告还要求返还购房款并赔偿损失，原审法院认为，原告该项诉讼请求能否得到支持，取决于原告徐建军是否履行了合同约定的付款义务。原审法院查明的事实是2007年10月12日，被告李善书的会计共给原告徐建军开具了三张购房收据（收据记载的内容详见查明部分），总计金额80.1万元，被告李善书聘用会计出具收据之时和之后原告徐建军未向被告李善书支付购房款，上述事实有公安机关对开具收据时的在场人的询问笔录予以证实，而原告徐建军没能进一步提供其在当时或以后支付购房款的证据，原告诉称是以李善书向其借款抵房款，与原审法院庭审查明的事实不符，原审法院不予采信。故原告徐建军的该项诉讼请求证据不足，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第五条第二款“对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，因原告主张履行了支付购房款，所以其应承担举证不足的法律责任，故原告请求被告赔偿损失、利息及惩罚性赔偿的理由不能成立，原审法院不予支持。被告樊城人社局辩称此案与其无关，因其不是此合同的当事人与原审法院查明事实相符，所以其辩称理由成立，原审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告徐建军与被告李善书因2007年10月12日出具的购房收据形成的口头房屋买卖合同；二、驳回原告徐建军的其他诉讼请求。案件受理费14448元，由徐建军负担。上诉人徐建军不服原审法院上述判决上诉称：（一）原审判决认定事实不清、适用法律不当。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据》规定，本案买卖合同成立，上诉人举证收据证明上诉人已履行合同义务，已交付房款，收据本身是真实的，收据形成原因为被上诉人李善书的债务抵销了上诉人应缴的房款，即双方协商以房抵债后，被上诉人李善书向上诉人出具了收据。被上诉人李善书否认出具收据时收到了房款，且否认与上诉人之间存在借款抵房款的事实，就应由被上诉人李善书来承担举证责任。（二）李善书所提交的证据，均无法证明上诉人未履行合同的付款义务。1、李善书作为一名商人、一名成年人，应当明白将收款收据的原件交于客户代表着什么，何况该笔收据所涉及的金额巨大。徐建军与李善书之间一直存在经济往来，由于李善书长期借款不还，双方口头协商以房款抵借款，李善书才给徐建军开具了本案涉及的收据，偿还了部分徐建军的80.1万元借款，其中就包含余兵所拖欠李善书的房款12.9万元，此房款余兵虽然未付给李善书，但折抵了李善书向徐建军的借款，所以李善书才会在没有收到余兵二期房款12.9万元的情形下，将房屋交给余兵居住至今而无任何异议。2、李善书提供的证人证言均为其聘请的工作人员在公安机关的讯问笔录，该证据不仅因为证人与李善书之间存在明显利害关系，且公安机关相关调查明确认定证据不足。3、2008年8月5日徐建军另案起诉李善书偿还借款65万元诉讼中，李善书在庭审过程中从未提到过徐建军还拖欠房款的说法间接印证了徐建军并不拖欠李善书任何房款的事实。（三）原审判决认定第二被上诉人樊城人社局不是合同当事人，驳回了上诉人针对第二被上诉人的诉讼请求，认定事实错误。故请求二审法院：撤销原判，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人李善书答辩称：上诉人的上诉理由互相矛盾，收据只是一种凭证，不能证明款项已支付，记账联上载明是非现金方式，而上诉人无证据证明履行了付款义务。原审判决认定事实清楚、证据充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人樊城人社局答辩称：李善书认可公章是其个人私自雕刻的，我局不清楚，故一审认定我局不承担责任正确，请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，2007年10月12日，李善书向徐建军出具本案诉争1单元5楼左侧房屋购房款的收据，虽然双方当事人没有提供书面合同，根据该收据内容能够确定房屋买卖合同双方当事人姓名、房屋座落和价款，具备合同成立的要件，故原审判决作出李善书与徐建军之间房屋买卖合同成立、合法、有效的认定正确，本院予以确认。上诉人徐建军上诉称其举证收据即已完成全部举证责任，且李善书并未举出相反证据证明徐建军未完成付款义务，收据真实性李善书并未否认，徐建军用李善书债务抵销房款，应当认定徐建军履行了房屋买卖合同的付款义务。本院认为，李善书出具收据时，徐建军虽未支付对价，但因徐建军与李善书均认可两人有多年经济往来，徐建军主张李善书是以所借款项抵房款，并提供了李善书出具的收据，且双方以借条换收条的交易方式符合一般交易规则，李善书亦未举证徐建军未完成付款义务；李善书主张出具收据目的是委托徐建军卖房，不是收到购房款，但其未能举证双方之间存在委托合同关系，且与一般交易规则不符。故对徐建军上诉其以债权抵销履行了房屋买卖合同的付款义务，本院予以支持。现争议之房已由李善书出售给他人，徐建烟要求李善书应当退还徐建军购房款33.6万元，并承担自2007年10月12日至付清之日止的利息。但徐建军主张要求对方承担损失40万元和惩罚性赔偿购房款33.6万元的诉讼请求，因徐建军获取本案诉争房屋系借款抵偿，而非普通商品房买卖合同关系，不能适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条的规定，徐建军要求对方承担损失40万元过高，本院予以酌定赔偿徐建军利息损失。故对徐建军此上诉理由，本院不予支持。徐建军上诉还称，因收据上加盖樊城人社局公章，樊城人社局应当与李善书共同向徐建军承担民事责任。本院认为，因收据所加盖的“襄樊市樊城区劳动保障和社会保障局基建管理办公室”印章系李善书私自雕刻，而2007年被上诉人的机构名称应为襄樊市樊城区劳动和社会保障局，故徐建军要求被上诉人樊城人社局承担责任没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误、实体处理不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民三初字第00149号民事判决第一项，即“解除原告徐建军与被告李善书因2007年10月12日出具的购房收据形成的口头房屋买卖合同”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民三初字第00149号民事判决第二项，即“驳回原告徐建军的其他诉讼请求”；三、李善书于本判决生效之日起十五日内一次性向徐建军返还购房款336000元，并自2007年10月12日至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准向徐建军支付利息损失；四、驳回徐建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14448元二审案件受理费11660元，合计26108元，由徐建军负担17925元，李善书负担8183元。本判决为终审判决。审 判 长  王佼莉审 判 员  王利敏代理审判员  刘丹丹二〇一四年五月十二日书 记 员  赵 阳----