广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初505号
原告：林英慧，女，1974年4月4日出生，汉族，住茂名市。
原告：苏伟柱，男，1982年7月3日出生，汉族，住茂名市。
原告：陈木清，男，1979年7月22日出生，汉族，住茂名市。
原告：吴铁，男，1965年4月15日出生，汉族，住茂名市茂南区。
原告：康志勇，男，1981年6月18日出生，汉族，住茂名市。
原告：黄德胜，男，1970年6月4日出生，汉族，住茂名市。
原告：陈伟东，男，1981年7月7日出生，汉族，住茂名市。
原告：叶俊希，男，1996年12月26日出生，汉族，住茂名市。
原告：张仕光，男，1951年10月15日出生，汉族，住茂名市。
原告：陈小红，女，1975年5月21日出生，汉族，住茂名市。
原告：梁嘉才，男，1970年9月29日出生，汉族，住茂名市。
以上十一原告的共同委托代理人：蔡志凤，广东民道律师事务所律师。
以上十一原告的共同委托代理人：周海，广东民道律师事务所律师助理。
被告：朱耀全，男，1966年9月1日出生，汉族，住茂名市茂南区。
委托代理人：曾月芬，女，1968年6月21日出生，汉族，住茂名市，系被告朱耀全的配偶。
被告：茂名市东信置业房地产开发有限公司，住所地：茂名市光华南路文光二街18号大院。
法定代表人：朱任胜。
委托代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。
委托代理人：邹庆技，广东海法律师事务所律师。
原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才诉被告朱耀全、茂名市东信置业房地产开发有限公司（以下简称东信公司）物权纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理。依法由代理审判员陈磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才的共同委托代理人周海、蔡志凤，被告朱耀全的委托代理人曾月芬、被告东信公司的委托代理人邹庆技到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才诉称：两被告于2008年5月28日签订首层小车位买卖协议，约定将东茂花园8号楼首层通道转卖给被告朱耀全，该首层通道属于8号楼业主的公摊面积。被告东信公司无权将属于8号楼业主的公摊空地转卖给他人。请求法院确认两被告于2008年5月28日签订的首层小车位买卖协议无效。由于被告朱耀全长期占用8号楼首层通道，损害8号楼业主的权益，请求法院判令两被告连带支付被告朱耀全占用车位的费用人民币27300元，从2008年6月1日到2016年1月1日，根据当地车位租赁价格行情，按每月人民币300元计算。特提起诉讼，请求判令：1.确认两被告于2008年5月28日签订的首层小车位买卖协议无效；2.两被告连带支付被告朱耀全占用车位的费用人民币27300元（从2008年6月1日到2016年1月1日，按每月人民币300元计算）给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告朱耀全辩称：原告所诉的不是事实，被告从来没有占用原告的车位。被告于2008年5月28日向东信公司购买站前五路123号大院东茂花园第18号小车位，款已付清房地产商。该车位被告已经使用了几年时间，从来没有任何人提出过异议。东信公司如何错卖了车位给我，那么房地产商可以另外安排车位给我。原告起诉要求被告支付占用车位27300元，18号车位被告与房地产商购买来使用的，被告何来占用原告的车位呢？
被告东信公司辩称：答辩人认为，被答辩人诉请确认答辩人与被告朱耀全于2008年5月28日签订的首层车位买卖协议无效，并诉请答辩人与被告朱耀全连带支付被告朱耀全占用车位的费用人民币27300元欠缺事实依据。1.据被答辩人提供的由茂名市城市规划管理局审批通过的《审自（2005）第031号规划平面图》证实，答辩人与被告朱耀全于2008年5月28日签订的首层车位买卖协议所买卖的车位并不是通道，其步梯是从前门直跨到二楼楼梯平台，而规划的电梯也仅是到二楼楼梯平台，是从二楼楼梯平台接步梯步行下一楼的。2.本案涉案车位上空的电梯是被答辩人临时加装，原报建规划并未规划安装电梯的。3.本案涉案车位的买卖是公开的，其是基于小区内车位紧缺，大多业主（被答辩人）均要求购买车位的情况下出卖，全体业主是知情的。4.本案涉案车位是被告朱耀全使用。5.虽然涉案车位具有上述4点情况，但答辩人还是愿意将购买车位款58000元退还给被告朱耀全，由其将车位退出来安装电梯，以方便全体业主。综上所述，被答辩人的诉讼请求欠缺事实依据，请法庭依法予以驳回。
经审理查明：2008年5月28日，被告东信公司作为甲方与作为乙方的被告朱耀全签订首层小车位买卖协议，约定甲方将位于茂名市站前五路123号大院东茂花园第18号小车位（以下简称涉案18号车位）出售给乙方，建筑面积为24.37平方米，总款为人民币伍万捌仟零佰零拾零元（¥58000元）。合同签订后，被告朱耀全向被告东信公司支付了车位款58000元，被告东信公司将涉案18号车位交付给被告朱耀全使用，但被告朱耀全未为涉案18号车位办理产权登记手续。2016年3月3日，原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才以涉案18号车位属于茂名市站前五路123号大院8号楼业主的公摊面积为由诉至本院，请求判如所诉，原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才与被告朱耀全、东信公司致成纠纷。
另查明，原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才分别是茂名市站前五路123号大院8号802房（建筑面积：177.27平方米，套内面积：162.9平方米）、801房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）、701房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）、601房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）、501房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）、902房（建筑面积：177.27平方米，套内面积：162.9平方米）、702房（建筑面积：177.27平方米，套内面积：162.9平方米）、502房（建筑面积：177.27平方米，套内面积：162.9平方米）、901房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）、401房（建筑面积：195.17平方米，套内面积：179.33平方米）的所有权人，以上各房建筑面积之和为1880.1平方米。根据茂名市房屋测绘队于2006年4月10日出具的关于茂名市站前五路123号大院1、2、3、5、6、7、8号的茂名市房屋建筑面积测绘报告显示，8号梯首层通道、1-9层梯间及天面梯间属于公用面积（建筑面积：241.78平方米），参与摊算的部位为8号梯201-901房、202-902房（建筑面积：2737.84平方米），分摊系数为0.08831，8号梯201-901房各自的分摊面积均为15.84平方米，8号梯202-902房各自的分摊面积均为14.37平方米；8号梯首层梯间的建筑面积为17.7364平方米（6.38米×2.78米），8号梯首层通道的建筑面积为21.9064平方米（7.88米×2.78米）；与8号梯首层通道和首层梯间左右相连的是登记在被告东信公司名下的停车场（证号：粤房地权证字第××号），其中左边向西停车场的建筑面积为278.6404平方米（19.54米×14.26米），右边向东停车场的建筑面积为155.0062平方米（14.26米×10.87米）。根据被告朱耀全和被告东信公司分别向本院提交的东茂花园首层平面5、6、7、8梯小车位图显示，涉案18号车位座落8号梯首层梯间，被告朱耀全和被告东信公司于庭审中共同确认其中包含了8号梯整个首层梯间的建筑面积17.7364平方米，但不包含8号梯首层通道的建筑面积。
再查明，茂名市站前五路123号大院8号602房的所有权人是阮美霞，原告叶俊希是阮美霞的儿子。茂名市站前五路123号大院8号梯共有16户业主。
庭审中，原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才增加一个诉讼请求，请求被告朱耀全将位于茂名市站前五路123号大院8号梯建筑面积为20.711平方米的首层通道和首层梯间返还给原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才。经本院询问原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才是否需要对涉案18号车位的租赁价格进行评估，其均表示不需要进行评估。
上述事实，有原、被告提供的书证，以及庭审笔录等在案佐证。
本案的争议焦点：一、原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才的诉讼主体问题；二、被告朱耀全与被告东信公司于2008年5月28日签订的首层小车位买卖协议是否无效；三、原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才请求支付占用车位的费用27300元是否有依据；四、被告朱耀全需要返还多少公摊面积给原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才。
本院认为：关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才作为茂名市站前五路123号大院8号802房、801、701房、601房、501房、902房、702房、502房、901房、401房的所有权人（业主），已经占8号梯16户业主的过半数，而8号梯首层通道、1-9层梯间及天面梯间等公用面积的参与摊算部位为8号梯的201-901房和202-902房，且以上各房建筑面积之和为1880.1平方米，已经占8号梯201-901房和202-902房的建筑面积2737.84平方米的过半数，故原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才的诉讼主体适格。至于原告叶俊希的诉讼主体，因其仅是茂名市站前五路123号大院8号602房所有权人阮美霞的儿子，并非业主，故其诉讼主体不适格，对其诉讼请求予以驳回。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述条款规定，被告东信公司作为东茂花园的建设单位，擅自将包含了8号梯共用部分整个首层梯间建筑面积在内的涉案18号车位出售给被告朱耀全的处分行为无效，故原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才诉请确认被告朱耀全与被告东信公司于2008年5月28日签订的首层小车位买卖协议无效，依法有据，本院予以支持。
关于争议焦点三，因原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才主张按车位租赁价格计算涉案18号车位被占用的费用，但由于原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才于庭审中均表示不需要对涉案18号车位的租赁价格进行评估，且亦未能提供其他证据证实涉案18号车位从2008年6月1日到2016年1月1日被占用的费用为27300元，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才承担举证不能的不利后果，故原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才诉请被告朱耀全、东信公司连带支付被告朱耀全占用车位的费用27300元，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点四，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因涉案18号车位包含的公摊面积为整个首层梯间的建筑面积17.7364平方米（6.38米×2.78米），被告朱耀全对此部分无权占有，应予返还，故原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才诉请被告朱耀全返还位于茂名市站前五路123号大院8号梯建筑面积为17.7368平方米（6.38米×2.78米）的首层梯间，依法有据，本院予以支持。原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才诉请超过部分，予以驳回。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、第七十二条第一款、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第三条、第七条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认被告朱耀全与被告茂名市东信置业房地产开发有限公司于2008年5月28日签订的首层小车位买卖协议无效；
二、限被告朱耀全于本判决生效之日起三十日内将位于茂名市站前五路123号大院8号梯建筑面积为17.7368平方米（6.38米×2.78米）的首层梯间返还给原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才；
三、驳回原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、张仕光、陈小红、梁嘉才的其他诉讼请求；
四、驳回原告叶俊希的诉讼请求。
案件受理费241元（原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才已预付），由原告林英慧、苏伟柱、陈木清、吴铁、康志勇、黄德胜、陈伟东、叶俊希、张仕光、陈小红、梁嘉才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
代理审判员 陈 磊
二〇一六年五月三十日
书 记 员 柯广豪