江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5593号
上诉人（原审原告）南京金桥市场雅弘文体用品经营部，住所地南京市鼓楼区金桥市场B楼一楼D2008号。
经营者孙志强，男，1956年5月16日生，汉族。
委托代理人刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。
委托代理人徐海洲，男，1970年1月9日生，汉族，南京金桥市场雅弘文体用品经营部员工。
被上诉人（原审被告）南京金桥市场管理有限公司，住所地南京市建宁路12号。
法定代表人冯卓明，该公司总经理。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人段然，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人南京金桥市场雅弘文体用品经营部（以下简称雅弘文体经营部）因与被上诉人南京金桥市场管理有限公司（以下简称金桥管理公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
雅弘文体经营部原审诉称，2012年，原、被告签订《南京金桥市场财产租赁合同》，约定由原告承租南京金桥市场D2008商铺从事文化办公用品的经营。原告签约后花费3万余元进行了装修，并招聘4名职工进行经营。租赁合同到期后，每年续签一次。2014年年底，原告准备与被告续签2015年的租赁合同时，被告知市场即将拆迁，租赁合同不再续签。关于拆迁补偿问题，原告多次找被告交涉，被告始终以拆迁属于市政工程，不是被告的原因造成且租赁合同已到期为由，拒绝补偿。后原告才得知租赁的商铺为违建房，政府并未给予补偿。被告隐瞒了租赁房屋系违法建筑的事实，拆迁后拒绝对原告进行补偿，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告停业损失42000元、装潢费30300元、营业损失60000元、搬迁损失69000元、租金损失24000元，合计225300元，并承担本案的诉讼费用。
金桥管理公司原审辩称，原告与金桥管理公司签订的合同已于2014年12月31日到期。在合同履行过程中，被告已提前告知不再续签合同。诉争房屋是由城管部门决定拆除的，与被告无关。租赁合同已经履行完毕，即使合同无效，原告并无违约及过错情形，依法不应承担赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年，原、被告签订租赁合同，约定由原告承租位于本市鼓楼区金桥市场D2008商铺从事文化办公用品，合同一年一签等等。双方最后一期合同于2014年12月31日到期。合同约定月租金4669元，每月公共水电费280元、空调费140元、物业管理费233元、宣传促销费140元；合同解除或终止时，承租方应腾空所承租铺位内一切物品，已装修的固定设施、设备不得拆走和破坏，并经出租方认可后收回，出租方不支付任何费用，如有损坏，修复费用由承租方承担；在租赁期间如遇金桥市场实施改扩建工程项目而不能在原址继续经营的，本合同终止，双方均不承担违约责任等等。庭审中，原、被告一致认可原告已支付租金至2014年12月31日。
2014年9月22日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局向被告发出《限期拆除告知书》，提出涉案商铺所在房屋无建设工程规划许可，属违法建设，限期拆除。2014年9月24日，被告金桥管理公司向原告发出《通知》，称：你户承租金桥市场D2008号商铺的租赁合同将于2014年12月31日到期，因土地所有权人要求，我司无法继续出租该商铺，特此提前90天通知。
2014年12月29日，原告迁出涉案房屋。2015年1月1日，涉案房屋被行政执法部门强制拆除。
审理中，原告提交社保缴费明细证明其营业损失42000元、收条证明装修损失30300元、库存明细证明搬迁损失60000元。被告对社保缴费明细的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对装修收条的真实性有异议，且合同约定合同期满后装修的固定设施无偿留给被告；对库存明细的真实性有异议，是原告单方面制作，库存也是原告自行管理；不同意承担赔偿责任。
因原、被告之间的差距过大，致本案调解不成。
上述事实，有租赁合同、通知、收据、证明及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，原、被告就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。
关于原告主张停业损失（员工费）42000元问题。原告为其职工正常缴纳社保费用是正常经营的一部分，合同已经履行完毕，合同无效并未影响其正常经营，并未对原告造成损失，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于装潢费问题。合同系一年一签，且合同中并未标明合同期满后，被告无条件继续出租涉案房屋给原告，现合同已经履行完毕，合同无效并未影响合同履行过程中原告正常使用租赁房屋，故对原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于营业损失问题。原告未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，且合同已正常履行完毕，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于租金及搬迁损失问题。租赁合同已经履行完毕，被告亦提前3个月通知原告，合同期满后不再出租涉案房屋，原告的该项诉讼请求，无合同约定和法律依据，故对原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回原告南京金桥市场雅弘文体用品经营部的诉讼请求。案件受理费4680元，减半收取2340元，由原告南京金桥市场雅弘文体用品经营部负担。
上诉人雅弘文体经营部不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人明知出租的商铺为违建房，却隐瞒事实对外租赁，造成上诉人遭受损失却得不到应有的补偿，被上诉人应当承担合同无效的全部过错责任。原审法院虽然认为租赁合同无效，但认为双方均有过错，以“合同已经正常履行完毕”为由对上诉人主张的损失不予支持，使被上诉人违法出租商铺无须承担法律责任和后果，对上诉人不公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉求。
被上诉人金桥管理公司辩称，案涉租赁合同已经履行完毕，双方权利义务已经终止。该租赁合同是否有效与上诉人原审诉称的损失没有必然联系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、南京市中央门商贸区管理委员会张贴的落款时间为2014年11月18日的告示一份。证明被上诉人要求上诉人于2014年10月20日撤出。2、2014年12月拍摄的照片三张，证明合同到期前三个月，上诉人无法正常经营的事实。3、仓储合同一份。证明金桥市场是一个长期的经营场所，被上诉人与上诉人仅签订一年期合同给上诉人造成了重大损失。
被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、该证据仅为手机拍摄照片，未能显示拍摄日期以及公告张贴位置；公告不是被上诉人发出的，该证据与本案没有关联性。2、上诉人未提交照片原件，无法看出照片拍摄日期，且上诉人无法证明是因被上诉人原因导致其无法正常经营。上诉人原审承认于2014年12月29日自行搬出，可见上诉人在此日期前仍在正常经营。3、被上诉人非该合同当事人，无法确认该合同真实性，且与本案无关联性。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人陈述虽然被上诉人在合同到期之前并没有阻挠上诉人经营，但是因为南京市中央门商贸区管理委员会要求上诉人10月20日搬出，且现场有围挡，其实际自2014年9月就无法正常经营，被上诉人也没有办法保障上诉人的正常经营。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市金桥市场财产租赁合同》，约定由上诉人承租被上诉人南京金桥市场D2008商铺。因该商铺已经被有关行政机关确定为违法建筑，并限期拆除，故上诉人与被上诉人签订的上述租赁合同无效。上述合同约定的到期日为2014年12月31日，合同到期后，被上诉人有权决定是否与上诉人续签合同，故上诉人以被上诉人出租的房屋系违建，无法与其续签合同，要求被上诉人赔偿相关损失，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人二审称因该房屋系违建，有关部门要求拆除，故其自2014年9月起即不能正常经营，但其未能提供充分证据证明其在合同期内无法正常经营的事实，且上诉人自认其于2014年12月29日搬出涉案房屋，合同到期前被上诉人并未阻止其经营，故上诉人以此为由要求被上诉人赔偿，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4680元，由上诉人南京金桥市场雅弘文体用品经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杨 扬