福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初149号原告:泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼四楼。法定代表人:马ＸＸ,公司总经理。委托诉讼代理人：林婷、吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告：陈凌青，男，1986年12月18日出生，汉族，住泉州市丰泽区（区武装部内）。原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（以下简称中泰曼科维尔物业公司）诉被告陈凌青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中泰曼科维尔物业公司委托诉讼代理人林婷到庭参加诉讼，被告陈凌青经本院公告送达传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中泰曼科维尔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2013年1月至2015年12月物业费32660元及滞纳金（按日应交管理费的千分之三计付）；2.判令被告立即支付原告水电公摊费用1440元；3.本案的一切诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，中泰曼科维尔物业公司将诉讼请求物业费的金额变更为：判令被告立即支付原告自2013年1月至2015年12月物业费32659.92元。事实与理由：2013年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与原告签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，将金威颐园内的别墅及小高层等物业交由原告管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同约定：合同期限为2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，由原告按照建筑面积每月每平方米4元，由原告自主决定权利；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费由原告按泉州市收费相关规定向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利、义务作出相关的约定。被告所有的房屋金威颐景苑B40别墅处于合同所约定的物业管理的范围内，别墅的建筑面积为453.61平方米。合同签订后，原告依约对被告所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，原告仅按每平方米2元收取物业管理服务费。但被告在享受了原告提供的物业管理服务，却自2013年1月起至今拒不交纳物业管理费，暂计至2015年12月已拖欠物业费32659.92元及水电公摊费用1440元。经多次催讨未果，原告遂向本院提起诉讼。被告陈凌青未作答辩。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1.企业营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告主体适格；2.被告身份证一份，证明被告主体适格；3.《金威颐园物业管理委托合同》一份，证明原告与泉州金陵房地产开发有限公司签订物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用、支付等各自权利义务做出相应的规定；4.《商品房买卖合同》一份，证明被告所购房产在原告物业管理范围内及该房产面积等情况。本院认为，被告陈凌青经本院多方查找无法直接向其送达诉状副本及证据副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，本院依法向其公告送达诉讼文书，公告期满后，被告未按指定的时间到庭应诉答辩，也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、质证及举证期限内举证的权利。原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，原告中泰曼科维尔物业公司于2013年取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2012年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与原告中泰曼科维尔物业公司签订《金威颐园物业管理委托合同》一份,该合同约定,泉州金陵房地产开发有限公司将泉州市洛江区万安街道航空旅游城别墅及小高层、总建筑面积130600平方米的建筑物委托原告进行物业管理，委托管理期限为4年，自2012年12月31日起至2016年12月31日止，物业管理服务费由原告中泰曼科维尔物业公司按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取。小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告中泰曼科维尔物业公司于2013年1月1日开始接管万安街道航空旅游城别墅及小高层的物业管理。并自愿按每月每平方米2元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。被告陈凌青系金威颐园（二期）颐景苑B40号别墅的业主，建筑面积为453.61平方米（产权测量面积），被告尚欠原告自2013年1月起至2015年12月止的物业管理服务费32659.92元及相应的滞纳金。综上所述，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，金威颐园（二期）颐景苑的建设单位泉州金陵房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。因此，泉州金陵房地产开发有限公司与原告签订的《金威颐园物业管理委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。被告陈凌青作为金威颐园（二期）颐景苑B40号别墅的业主，依法应按《金威颐园物业管理委托合同》约定的标准向原告交纳物业管理服务费，原告自愿按每月每平方米2元向业主或物业使用人收取物业管理费，系原告对其权利的处分。被告陈凌青尚欠原告2013年1月起至2015年12月止的物业费32659.92元的事实清楚，故原告请求被告支付物业费的诉求，合法合理，本院予以支持。根据合同约定，水电公摊按实际用量收取，但原告没有提供相应证据证明水电费用的实际用量，应承担举证不能的法律后果。故原告请求被告支付水电公摊费用1440元的诉求，本院不予支持，原告请求判令被告支付物业费32660元应予更正。合同约定按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，明显偏高，应予调整，以年利率24%为宜，从2013年2月1日起计算至2015年12月31日止的滞纳金为11567.65元。被告陈凌青经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈凌青应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司自2013年1月起至2015年12月止的物业费32659.92元及2013年2月1日起至2015年12月31日止的滞纳金11567.65元，合计44227.57元；二、驳回原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1916元，由原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司负担916元，被告陈凌青负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞代理审判员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一六年九月十三日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。