广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第1107号
原告：李文国，住广州市越秀区。
委托代理人：�伟忠，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：钟润谋，广东华安联合律师事务所律师助理。
被告：张展娥，住广州市。
第三人：王彬，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：高志华，广东天胜律师事务所律师。
原告李文国诉被告张展娥及第三人王彬房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月2日向本院提出诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文国及其委托代理人李伟忠，被告张展娥，第三人王彬的委托代理人高志华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2004年5月14日，原告与卜某甲、张展娥夫妻签订了《售房购房协议》，约定卜美财、张展娥以55万元将盘福路双井街七号大院一栋1010房出售给原告，房款分三期支付，最后房款11万元在被告将房屋产权转移到原告名下后再支付。原告在2004年依约向被告支付了44万元购房款，被�也随即将上述1010房交付给原告使用，但被告不但一直没有办理将上述1010房过户至原告名下的手续，还于2012年7月与第三人恶意串通、隐瞒事实虚构诉讼将房屋过户至第三人王彬名下。故现要求：1、确认原、被告于2004年5月14日签订的《售房购房协议》合法有效。2、判令被告及第三人协助原告办理广州市盘福路双井街七号大院1号1010房过户登记。
被告辩称：2004年3月28日，被告与第三人就上述1010房的买卖签订了合同，约定第三人需在一个月内支付全部购房款，但虽经被告多次催促，第三人仍未能支付全部购房款，故被告通知第三人解除买卖关系，并于2004年5月14日又与原告就上述1010房的买卖签订了房屋买卖合同。在与原告签订合同后，情况发生变化，包括：1、第三人不同意接收被告退还的房款，不同意解除合同；2、原告也未能足额支付全部购房款，而被告当时急需�医治丈夫卜某甲；3、由于消防原因房屋不能出证。在出现上述三种情况下，被告在十年前已与原告协商，要求解除双方的买卖关系，但原告不同意，而被告当时确实很需要资金医治卜某甲，故被告接受了第三人于2004年11月给付的尾数。因原告在被告急需钱救治丈夫时不愿支付购房尾款，伤害了被告的感情，且被告依双方签订买卖合同中第五条的规定，有随时解除合同的权利，故被告至今仍坚持不将上述房屋卖给原告，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人表示：本案是一房两卖，应比较两位买受人的情况进行分析：1、合同履行方面，第三人已完成签订合同、全额付款等整个交易过程，而原告在签订合同后至今未全额付款，按原告与被告签订的合同约定，被告有权中止合同的履行承担违约责任；2、司法救助方面，当房屋消防不过关，产权证办理不能时，第三人以起诉的形式解决，选择了正确的救济措施，而原告采取报案、指控被告诈骗，夹杂了刑事司法救助；3、在公示效应方面，第三人凭生效裁判文书，已取得房管部门以第三人为所有权人的产权登记，而原告未取得产权登记；4、对案件的事后处理方面，第三人已支付全额房款，并取得了房屋的所有权，若被告对第三人承担违约责任的违约成本较高，而原告未支付完房款，若被告对原告承担违约责任的违约成本只是双倍返还定金，成本较低。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2004年3月28日，被告张展娥及其丈夫卜某甲为卖方与第三人王彬为买方签订《房屋买卖合同》，其中约定：“卖方自愿将位于广州市越秀区盘福路双井街7号大院1号1010房屋卖给买方，成交价格为500000元；买方签订合同时交30000元定金，于2004年4月8日前支付卖方房款200000元，于2004年4月30日前支付卖方房款270000元；卖方承诺最迟于2010年12月31日前协同买方到广州市房地产交易登记中心办理该房屋交易过户给买方，同时，将房屋及附属物正式交付给买方使用；买方中途违约，买方无权要求卖方返还定金；卖方中途违约，卖方应在违约之日起30日内双倍返还定金给买方；买方不能按期向卖方付清购房款，或卖方不能按期向买方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之一的违约金。”签约当天，被告立下收到第三人购房定金30000元的收据；2004年4月7日，被告立下收到第三人购房款200000元的收据；2004年4月12日，被告立下收到第三人购房款85000元的收据。
2004年5月14日，被告张展娥及其丈夫卜某甲为甲方（售房人）与原告李文国为乙方（购房人）签订《售房购房协议》，其中订明：“甲方决定将座落广州市盘福路双井街7号1栋1010房自有住房（总计�积106.469㎡，下称该住房）一套以现状售卖给乙方，购房价为550000元，房价既定，不以任何条件而改变；自本协议签字起，三日内乙方先期付给甲方100000元作定金，扣除已付甲方定金1000元，实际应付99000元；乙方自本协议签定起二个月内付给甲方二期房款340000元；甲方领取房产证后将该房产的产权转到乙方名下，甲、乙方双方到房产交易中心办理变更房产证的有关手续、签署有关文件后的三天内，乙方将剩余房款110000付给甲方；（第五条）乙方向甲方付出10万元定金后，即可入住该住房，房屋使用权即属乙方，甲方不得将此住房再转让他人，甲方收取定金后不出售住房的，视为违约，甲方应双倍返回定金并退还所有已收房款，乙方支付定金后毁约不买的，视为违约，甲方有权没收定金并有权另行出售物业；（第六条）从2004年6月1日起，该住房的水电、煤气、电话及�理费等费用由乙方承担，与甲方无关；甲方应交清2004年6月1日前该住房名下发生的欠款及应付费用，保证乙方无须对6月1日前的上述费用负责，否则，甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失；（第七条）在广东电视台发与房产证给甲方后30天内，双方办理变更房产证的相应手续。”2004年5月17日，被告立下今收到原告购房款100000元（含定金1000元）的收据；2004年6月23日，立下今收到原告购房款340000元的收据。同日被告移交涉案1010房给原告使用至今。
2004年11月22日，被告出具了“2004年11月22日收到王彬同志房款200000元（含15000元补偿款）”的收据交第三人收执。
2011年8月20日，广东省广州市南方公证处应被告的申请，出具了（2011）南公证内字第35416号《公证书》。其主要内容为：一、被继承人卜某甲于2010年4月11日在广东省广州市死亡。二、被继承人卜美财死亡时遗留有：�落在广州市越秀区盘福路双井街7号大院1号1010房屋。上述房屋的产权属卜某甲与配偶张展娥的夫妻共有财产，各占二分之一产权份额。四、被继承人卜某甲的配偶是张展娥。卜某甲生前只生育唯一子女：卜某乙，无收养子女。被继承人卜某甲的父母均先于其死亡。五、现申请人张展娥表示要求继承被继承人卜某甲的上述遗产。申请人卜某乙表示放弃对被继承人上述遗产的继承权。根据《中华人民共和国继承法》的规定，上述夫妻共同财产的一半为被继承人的遗产。该遗产应由其配偶、儿子、父母亲共同继承。现因卜某乙表示放弃对被继承人上述遗产的继承权利及被继承人的父母亲均先于其死亡，因此被继承人上述的遗产由其配偶张展娥一人继承。继承后，张展娥占有上述房屋的全部产权。
2011年12月21日，王彬向本院提起了（2012）穗越法民三初字第39号案诉讼，请�判令：张展娥协同王彬到房管部门办理将盘福路双井街7号大院1号1010房屋过户到王彬名下的手续，并要求张展娥将涉案1010房交付给其使用。在该案的庭审过程中，张展娥表示涉案1010房由李文国居住，当法庭征询原告是否追加该案外人参加诉讼时，王彬当即表示撤回要求张展娥将涉案1010房交付给其使用的诉请（已获裁定准许），言明本案只要求张展娥办理涉案房屋产权过户登记。2012年5月29日，本院作出了（2012）穗越法民三初字第39号案民事判决书，判决：张展娥应于判决发生法律效力之日起七日内，协同王彬共同到房管部门办理将广州市盘福路双井街7号大院1号1010房屋过户到王彬名下的登记手续。宣判后，双方均没上诉。
（2012）穗越法民三初字第39号案民事判决书生效后，王彬向本院申请执行该判决[案号为（2012）穗越法执字第4867号]。2012年7月27日，广州市国土资源和房屋管理局根据本院的《协助执行通知书》将广州市盘福路双井街7号大院1号1010房屋过户到王彬名下。2012年8月9日，李文国提出异议登记申请。当月13日，广州市房地产交易登记中心致《关于建议重新审查（2012）穗越法执字第4867号协执案的函》给本院，该函其中内容为：经核，该房屋（即盘福路双井街7号大院1号1010房）原登记在张展娥名下，2012年5月王彬因与张展娥买卖合同纠纷，经诉讼取得该房屋。该房屋为广东省电影电视局的房改房，2012年4月统一由广东省电影电视局代为办理产权证，2012年5月由我中心组织上门发证，当时，因该房屋存在产权纠纷，其产权证由广东省电影电视局代为签收保管，并未发给产权人张展娥。现李文国向我中心反映，其已于2004年5月14日向张展娥购得该房……。现将上述情况告知贵院，建议贵院重新对该执行案进行审查。
经本院审判委员会讨论决定，于2012年12月20日作出（2012）穗越法民三监字第14号民事裁定，再审（2012）穗越法民三初字第39号案。再审案号为（2013）穗越法审监民再字第6号。在该案再审过程中，张展娥表示：截至2004年4月12日，王彬在已付三笔合计315000元房款后，尚余185000元一直没有支付；几经追讨均未果，于是通过电话表明因王彬一直未付清房款，故我将房屋另售他人，并将已收之房款予以退还。时至2004年7、8月，我催促王彬提供银行帐户，以便退款，但王彬没有提供帐户接受退款而是极力请求让其购买涉案房屋；此后，王彬延至2004年11月22日通过银行划付20万元给我，这笔款中的185000元为欠付的购房款，15000元则是作为迟延付款的补偿。王彬对于张展娥陈述的上述情况明确表示无异议。
本院于2013年11月1日作出（2013）穗越法审监民再字第6号民事判决书，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第39号民事判决；二、驳回王彬的诉讼请求。王彬不服提出上诉。广州市中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）穗中法民五终字第2085号民事判决书，该判决书“本院认为”的其中内容为：张展娥及其丈夫分别与王彬、李文国签订《房屋买卖合同》、《售房购房协议》，将房屋一房两卖，王彬、李文国作为买受人，应保护哪一方的购房权利为本案争议焦点。根据房屋买卖合同的法律特征，出卖人的主要义务是交付房屋、办理产权变更，买受人的主要义务是支付房款。王彬按合同约定应于2004年4月30日前付清房款，而直至2004年11月22日王彬才支付完全部购房款，王彬有逾期付款的行为，而李文国依约支付了首期、二期购房款给张展娥，至于尾款11万元因未达到支付的条件尚未支付并没有违反合同的约定，故从付款的履行情况看，李文国的履行行为优于王彬；《房屋买卖合同》约定房屋于2010年12月31日前交付，实际上张展娥并没有交付涉案房屋给王彬使用，而张展娥于2004年5月17日已将房屋交付给李文国使用，而此时王彬的付款义务尚未完成，故从房屋买卖的履行进展看，李文国优于王彬；在王彬已知涉案房屋一房两卖的情况下，有意不追加另一买受人李文国参加诉讼，而通过原（2012）穗越法民三初字第39号判决办理涉案房屋的产权登记不能视为是王彬与张展娥之间自行、合法办理的产权变更登记手续，故从产权登记的履行情况看，不能认定王彬优于李文国。原审法院根据涉案房屋已经实际交付李文国使用的事实，结合其他情况，从而驳回王彬要求张展娥对涉案房屋办理过户的诉请并无不当。广州市中级人民法院并据上述观点作出了“驳回上诉，维持原判”的判决。
在本案的审理过程�，被告就其提出在十年前已向被告发出解约通知的主张，提供了2012年9月5日、2012年9月7日向原告发出的二则手机短信及原告提交法院的《2012年7月29日中午11：00电话录音》书面资料到庭。2012年9月5日短信内容为：“我曾多次与你妻子刘某说过，要把已收房款退还你们，但总收不到你的帐号，钱我已准备好，请尽早把帐号发过来”。2012年9月7日短信内容为：“前几年，我与刘某在大院见过几次面，我同她说的话，她为什么总不告诉你？房产证出不来，大家都交完房款，或者退房，你们既不付钱又不退房，刘某说不行，你总说不知道，可能吗？”。《2012年7月29日中午11：00电话录音》书面资料没有显示被告提出解除原、被告买卖合同的内容。原告表示：确认上述两则短信及《2012年7月29日中午11：00电话录音》书面资料的真实性，但上述两条短信只是被告单方发出，并没取得原告及配偶的认同，被告在十年前没有向我方提出解除买卖合同；被告在房屋已具备过户条件的情况下，拒绝将房屋过户给原告，是恶意违约行为，故不同意解除合同，若原告的诉讼请求得以支持，愿意向被告支付购房余款11万元；若法院确定原、被告的买卖合同解除，原告也不变更诉讼请求。被告表示：在2012年7月29日中午11：00电话通话时，双方谈话的内容是有涉及被告十年前提出解除合同的问题，但原告在庭上播放该日电话通话录音时，已没有显示被告十年前已提出解除合同的内容，故被告始终认为原告已删除了录音的部分内容，但没证据证明；认可在发出上述两条短信后，没有收到原告夫妻认同的意思表示。
本案庭审中，原、被告共同表示：“盘福路双井街七号大院1号1010房”与“盘福路双井街七号1栋1010房”是同一房屋。第三人表示：不清楚上述门牌号之间的关系。2014年12月24日，广州市公安局越秀区分局六榕派出所证明“原盘福路双井街七号大院1号与盘福路双井街七号大院1栋门牌，为同一栋楼”。
本院认为：一、合同效力的问题。原告李文国于2004年5月14日，与被告张展娥及其丈夫卜美财就本案讼争的盘福路双井街7号大院1号1010房自愿签订的《售房购房协议》是双方的真实意思表示，且没有有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
因卜某甲在2010年4月11日已死亡，经（2011）南公证内字第35416号《公证书》确认，卜美财遗留的盘福路双井街7号大院1号1010房中属卜某甲所有的产权份额由被告一人继承，被告占有该屋全部产权，故上述《售房购房协议》中出售人的权利义务由被告一人享受及承担。
二、合同解除的提出问题。被告就其提出在十年前已向被告发出解约通知的主张，只�供了2012年9月5日、2012年9月7日向原告发出的二则手机短信及原告提交法院的《2012年7月29日中午11：00电话录音》书面资料到庭。而2012年9月5日、2012年9月7日的手机短信只能证明被告向原告提及其曾向原告妻子提出退还购房款给原告，但在原告没有回复认同的情况下，该两则短信不足以证明被告在2012年9月前曾向原告提出解除合同；《2012年7月29日中午11：00电话录音》书面资料并没显示被告曾向原告提出解除合同的内容，且被告没证据证明原通话中提及解除合同。鉴于被告未能提供充分证据证明其在2012年7月前已向原告提出解除合同，故对被告提出其在十年前已向原告提出解除合同的主张，本院难以认定。
三、解约权的问题。鉴于合同第五条中“甲方收取定金后不出售住房的，视为违约，甲方应双倍返回定金并退还所有已收房款”的约定，并没直接明确约定被告享有�时解除合同的权利，至于该条约定是否含有被告享有随时解除合同之意，应根据我国合同法第一百二十五条第一款规定，结合合同的有关条款、合同目的以及诚实信用原则等进行确定。鉴于合同第五条同时约定“乙方向甲方付出10万元定金后，即可入住该住房，甲方不得将此住房再转让他人”，从该约定可见有不得随便解约之意，且双方签订《售房购房协议》的合同目的是原、被告成功买卖讼争房，若可随时解约，合同目的难以实现，即从合同目的考虑，双方签约的初衷也非可随意解约，以及若一方依约履行，另一方却随意解约，也有违反诚信，故合同第五条的约定并没当然赋予了被告随时解约的权利，对被告提出其享有随时解约权利的主张，本院不予接纳。
鉴于原告已于2004年按双方签订合同的约定，支付了讼争房产权登记至原告名下前应缴付的购房款，被告也已于2004年将讼争房交付给了原告使用，但被告却在2012年5月（距交付房屋已8年时间）房屋已登记到被告名下、已具备过户至原告名下条件后，向原告提出解除合同，既有违诚实信用原则，也没有合同及法律依据，故对被告提出坚持不出售房屋给原告的抗辩，本院不予接纳。
四、产权过户登记的问题。鉴于原、被告于2004年5月14日签订的《售房购房协议》是有效合同，原告要求被告协助原告办理讼争房产权过户登记至原告名下手续，符合合同的约定，故对原告要求被告协助原告办理讼争房产权过户登记至原告名下手续的诉讼请求，本院予以支持。原告表示愿意将购房余款110000元支付给被告是可行的，本院予以照准。
五、原告要求第三人协助过户的问题。鉴于房管部门是依据（2012）穗越法民三初字第39号民事判决书的判决及本院的《协助执行通知书》，将讼争房产权�记至王彬名下的，在生效的（2013）穗越法审监民再字第6号民事判决已撤销（2012）穗越法民三初字第39号民事判决，及判决驳回王彬要求张展娥协同其到房管部门办理将讼争房过户到王彬名下的诉请的情况下，讼争房的产权应通过执行程序恢复登记回张展娥名下，而非由原告通过诉讼程序要求第三人王彬协助办理房屋过户手续，故对原告要求第三人协助办理讼争房过户手续的请求，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告李文国与被告张展娥于2004年5月14日签订的《售房购房协议》合法有效。
二、被告张展娥应于判决发生法律效力之日起十日内，协同原告李文国共同到房管部门办理将广州市盘福路双井街7号大院1号1010房屋产权过户至原告李文国名下的登记手续。
三、原告李文国应于被告张展娥协同原告李文国到房管部门办理将广州市盘福路双井街7号大院1号1010房屋产权过户至原告李文国名下的登记手续之日起三天内，将购房余款110000元一次性支付给被告张展娥。
四、驳回原告李文国其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费16340元（其中受理费9300元、公告费500元、诉讼保全费6540元）由原告李文国承担3270元、由被告张展娥承担13070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉�件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎晓斌
人民陪审员 尹春生
人民陪审员 陶丽娟
二〇一五年××月××日
书 记 员 麦巧玲