福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3137号
上诉人（原审原告）胡才生，男，1974年12月30日出生，汉族，住福建省连城县罗坊乡。
上诉人（原审原告）胡菊珍，女，1978年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上述两上诉人的共同委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翁癸樑，男，1972年4月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被上诉人（原审被告）吴素华，女，1973年9月23日出生，汉族，住福建省泰宁县梅口乡。
上述两被上诉人的共同委托代理人马标龙，福建理则达律师事务所律师。
上诉人胡才生、胡菊珍因与被上诉人翁癸樑、吴素华房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡才生、胡菊珍向原审法院起诉，请求判令：一、翁癸樑、吴素华因延迟支付购房款而共同向胡才生、胡菊珍支付违约金73000元（按照房款总额730000元，每日0.05%计算，自2013年11月1日至2014年5月20日，共计200天），二、由翁癸樑、吴素华承担本案全部诉讼费用。
原审判决查明，2010年7月3日，胡才生向案外人厦门华森房地产有限公司购买该公司开发的西池新城二期10#楼2梯2层01单元商品房。2012年12月13日，胡才生、胡菊珍作为甲方与作为乙方的翁癸樑、吴素华通过房屋中介方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：1004051），约定甲方将西池新城二期10#楼2梯2层01单元的房产出售给乙方，房屋总价为730000元。该《房产预约买卖协议书》第五条约定：“甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于甲方协助乙方办理出与开发商签订的购房合同当日向甲方支付人民币伍拾伍万元整（含定金）；2、乙方于乙方一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日向甲方支付人民币壹拾捌万元整。……”，第十四条约定：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”，第十六条约定：“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。签订上述《房产预约买卖协议书》当日，胡才生、胡菊珍即将房屋钥匙交给中介方，并由中介方交付给翁癸樑、吴素华。2013年1月9日，胡才生办理了退房换房手续，当日翁癸樑与厦门华森房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：03035218），约定其购买该公司开发的西池新城二期10#楼2梯2层01单元商品房，房款总金额554778元，总房款于2013年1月9日前一次性付清。2013年9月23日，翁癸樑向厦门市国土资源与房地产管理局提交了产权办理的申请，2013年10月14日，翁癸樑领取了上述房屋的产权证（厦地房证字第01101047号）。2013年10月15日，翁癸樑、吴素华向中国邮政储蓄银行提交《个人综合消费贷款申请表》，申请授信金额490000元，并同时向银行递交了厦地房证字第01101047号厦门市土地房屋权证作为抵押。2013年11月25日，中国邮政储蓄银行制作银行专业版的《个人信用报告》，确认翁癸樑、吴素华个人资信良好。2014年5月8日，胡才生通过邮政EMS快递向翁癸樑、吴素华发出一份《催告函》，载明翁癸樑、吴素华存在逾期付款的违约行为，并催告翁癸樑、吴素华应于2014年5月11日之前向胡才生支付购房款180000元及违约金71540元（暂计算至2014年5月8日）。2014年5月21日，吴素华向胡才生转账汇款180000元。2014年6月11日，中国邮政储蓄银行向翁癸樑发放贷款300000元。
原审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方均应依约予以履行。本案争议的焦点在于翁癸樑、吴素华的付款行为是否违反了《房产预约买卖协议书》的约定。胡才生、胡菊珍主张应将合同第五条及第十六条结合起来才能合理确定付款日期，即双方约定银行的放款日期为产权证办出后10日即2013年10月24日，翁癸樑、吴素华于2014年5月21日才支付剩余房款明显违约，造成银行放款延迟的原因系翁癸樑、吴素华迟延提交申请手续且贷款申请数额超过本案18万元债务的金额；翁癸樑、吴素华则抗辩主张合同第十六条因以双方签订《厦门市房地产买卖合同》为前提，且并未明确约定银行应在十日内放款，因此并未违约。根据双方签订的《房产预约买卖协议书》第五条第二项的约定：“乙方于乙方一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日向甲方支付人民币壹拾捌万元整”，该条款为双方付款方式的明确约定；该协议书第十六条又约定：“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。《房产预约买卖协议书》作为一份双方确认的明确的合同文本，对于付款的条件应当明确具体，如上所述，该协议书第五条即为双方明确约定的付款期限，该期限以“银行申请贷款放款后当日”作为付款成就的条件，如果翁癸樑、吴素华在付款条件成就后超过该期限逾期付款即应承担违约责任；协议书第十六条虽然约定了办理按揭贷款手续的时间为“十日内”，但该条款与第五条系并列于同一合同文本中的不同条款，亦系中介机构已经制定好的格式文本的其中一款，若胡才生、胡菊珍认为该条款应作为第五条付款条件成就的前提之一，理应在协议书第五条中由双方进一步的约定；同时该协议书第十六条虽然载明“于拾日内办妥银行按揭贷款手续”，但因《房产预约买卖协议书》仅系胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华双方签订，该约定不可能对相关贷款银行产生效力，即贷款银行何时发放贷款应当根据其操作规程决定，而非由双方当事人自行决定，故胡才生、胡菊珍主张的“办妥”即为银行十日内发放贷款的主张不予采纳；翁癸樑、吴素华提供的《个人综合消费贷款申请表》系其在领取房屋产权证第二天即予以及时办理，中国邮政储蓄银行出具的信用报告亦体现翁癸樑、吴素华资信良好，由于银行贷款系以房屋产权证作为抵押，贷款的金额不得超过抵押财产的价值，其申请贷款49万元并未超过房产的价值，因此并未有充分证据证明银行延迟发放贷款的时间系因翁癸樑、吴素华的个人原因而造成，胡才生、胡菊珍主张翁癸樑、吴素华贷款申请超过18万元债务而导致延迟放款的理由不能成立。综合上述认定，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华已经明确约定剩余房款18万元应于翁癸樑一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日支付，翁癸樑、吴素华在一手产权办理后即及时向银行申请贷款，并无证据证明因翁癸樑、吴素华的个人原因导致银行延迟发放贷款，事实上，翁癸樑、吴素华在银行发放贷款日之前即付清了剩余的房款18万元，故翁癸樑、吴素华并未存在违反《房产预约买卖协议书》第五条约定的行为，胡才生、胡菊珍主张翁癸樑、吴素华违约并应承担违约责任的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回胡才生、胡菊珍的全部诉讼请求。
宣判后，胡才生、胡菊珍不服，一并向本院提起上诉。
上诉人胡才生、胡菊珍上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，事实及理由如下：一、胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华对备齐银行按揭所需的资信证明资料的时间已约定得非常明确。被上诉人翁癸樑、吴素华明显严重逾期备齐行按揭所需的资信证明资料。胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华签订的《房产预约买卖协议书》第十六条已明确约定：“乙方（即翁癸樑、吴素华）应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明资料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。本案中，乙方（即翁癸樑、吴素华）签订《商品房买卖合同》的时间是2013年1月9日。根据上述约定，翁癸樑、吴素华应在2013年1月19日前备齐房屋银行按揭所需的资信证明资料并经银行确认。《个人信用报告》是作为申请银行按揭所必须提供的资料，并且可以随时查询打印。但翁癸樑、吴素华直至2013年11月25日才第一次请求查询打印《个人信用报告》。同时，翁癸樑、吴素华早在2013年10月14就已经领取了本案房屋产权证。根据双方约定，翁癸樑、吴素华应当在2014年10月14日立即办理抵押手续，并于2014年10月24日前办妥银行按揭贷款手续。但翁癸樑、吴素华并未按照双方的约定办理上述手续。由此可见，翁癸樑、吴素华明显严重逾期备齐行按揭所需的资信证明资料。二、原审判决认定“并未有充分证据证明银行延迟发放贷款的时间系因翁癸樑、吴素华的个人原因而造成”明显错误。如上所述，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华对于备齐银行按揭所需的资信证明资料的时间已约定得非常明确，即翁癸樑、吴素华应在2013年1月19日前备齐房屋银行按揭所需的资信证明资料并经银行确认。翁癸樑、吴素华也早在2013年10月14就已经领取了本案房屋产权证。根据中国邮政储蓄银行办理个人综合消费贷款业务的规定，资料齐全的情况下，3个工作日即可批贷。但翁癸樑、吴素华直至2014年6月11日才取得中国邮政储蓄银行的放贷，显然远远超出了约定的时间。由此可见，中国邮政储蓄银行直至2014年6月11日才向翁癸樑、吴素华放贷300000元完全是基于其延迟备齐资料造成的。三、胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华在2０13年1月9日已明确约定购房余款18００００元至迟于2０13年3月15日支付，否则按违约处理赔偿违约金5％月率计算。虽然胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华在《房产预约买卖协议书》第五条第二项约定，乙方于乙方一手产权办理后项银行申请贷款放款后当日向甲方支付人民币壹拾捌万元整。但胡才生、胡菊珍多次要求翁癸樑、吴素华付款，并通过中介多次协商付款事宜，但翁癸樑、吴素华故意拖延，甚至电话关机。为防止翁癸樑、吴素华无限期的延迟付款，故在2０13年1月9日在翁癸樑、吴素华向胡才生、胡菊珍出具购房款欠条时，双方补充约定至迟于2０14年3月25日付清，否则按违约处理赔偿违约金5％月率计算。该约定是《房产预约买卖协议书》的补充，对双方均具有法律效力。同时双方还约定翁癸樑、吴素华向胡才生、胡菊珍支付共计4０００元的事项，但其均未支付。综上，请求：一、请求厦门市同安区人民法院作出的（2014）同民初字第2295号民事判决；二、改判支持胡才女、胡菊珍的一审全部诉讼请求；三、请求判令翁癸樑、吴素华承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人翁癸樑、吴素华答辩称，一、根据双方签订的《房产预约买卖协议》的约定，翁癸樑、吴素华事实上已提前支付胡才生、胡菊珍第二期18万元的房款，并不存在任何违约行为。双方签订的《房产预约买卖协议》第五条约定，翁癸樑、吴素华支付第二期房款的具体时间为“乙方一手产权办理后向银行申请贷款，放款后当日向甲方支付人民币18万元整”，也就是说翁癸樑、吴素华支付胡才生、胡菊珍第二期房款的时间为放贷当日，翁癸樑、吴素华向中国邮政储蓄银行申请的抵押贷款于2014年6月11日放贷，但翁癸樑、吴素华实际上已于2014年5月21日提前将第二期房款支付给胡才生、胡菊珍，因此，翁癸樑、吴素华不存在违约行为。二、胡才生、胡菊珍要求翁癸樑、吴素华支付违约金，没有任何事实和法律依据。1、胡才生、胡菊珍要求翁癸樑、吴素华支付违约金的唯一依据《房产预约买卖协议》第十六条的约定，但事实上该条款并不受《房产预约买卖协议》第十四条的约束。第十六条约定的办理银行按揭贷款手续的前提是双方签订《厦门市房地产买卖合同》，但事实上本案并非实际意义的二手房买卖，本案实际是胡才生、胡菊珍与开发商办理退房手续后由翁癸樑、吴素华与开发商签订《商品房买卖合同》，因此，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华从未签订过厦门市房管局提供的二手房买卖合同即《厦门市房地产买卖合同》，因此，第十六条的约定对胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华双方均不具有约束力。2、《房产预约买卖协议》第十六条“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”该条款是针对二手房屋的买卖，交易房屋应当有权属证，交易双方凭签订的《厦门市房地产买卖合同》到房管局备案的手续，就可以事先到银行办理按揭贷款的前期准备工作，银行才会确认贷款申请人的资信材料，但本案实际是翁癸樑、吴素华与开发商直接签订《商品房买卖合同》，且是全额付款，因此该条款不适用于本案双方当事人，对翁癸樑、吴素华不具有操作性。该条后半部“在乙方取得产权证时立即办理手续，于十日内办妥银行按揭贷款手续”实际上只是要求翁癸樑、吴素华向银行提交贷款的各种手续，并不是让银行十日内放款，那么，本案翁癸樑、吴素华于2013年10月15日取得产权证就马上到中国邮政储蓄银行申请抵押贷款，翁癸樑、吴素华也没有任何过错。同时该条款是胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华双方的约定，并不能对相关的贷款银行产生法律效力，银行何时发放贷款应当根据其操作规程决定，胡才生、胡菊珍与翁癸樑、吴素华均无权进行决定。故，办理银行按揭贷款手续，并不表示银行一定会放贷，因此，办理银行按揭贷款手续并不产生翁癸樑、吴素华要立即支付第二期房款，翁癸樑、吴素华支付第二期房款的时间是在银行放贷的当日。3、胡才生、胡菊珍认为翁癸樑、吴素华在2013年1月9日向胡才生、胡菊珍出具欠条时双方补充约定了“余款到2014年3月25日付清，否则按违约处理赔偿违约金5%月率计算”，该约定属于对《房产预约买卖协议书》的补充，对双方均具有法律效力，翁癸樑、吴素华在交付欠条时并未有此约定，该约定实际是胡才生、胡菊珍自行添加，并未经翁癸樑、吴素华确认，证人证言得以充分证实，胡才生、胡菊珍为了达到目的不择手段。三、胡才生、胡菊珍认为翁癸樑、吴素华存在怠慢行为才产生银行延迟放贷没有事实根据。胡才生、胡菊珍一直强调，根据《房产预约买卖协议书》第十六条的约定，翁癸樑、吴素华应当在十日内让银行放贷，本案银行一直到2014年6月11日才放贷是因为翁癸樑、吴素华怠慢的行为造成的，但根据《房产预约买卖协议书》，双方并没有对银行放贷的时间，贷款的额度，以及银行放放贷的数额进行约定，根据法庭调查的事实翁癸樑、吴素华资信良好，且在领取房屋产权证第二天及时向银行提出贷款申请，况且翁癸樑、吴素华系以房屋产权证作为抵押，其申请贷款49万元也没有超过房产的价值，因此，银行延迟发放贷款的时间非翁癸樑、吴素华的原因造成的。相反，合同第十四条的违约条款只是针对翁癸樑、吴素华未能按合同第五条的约定即“乙方一手产权办理后向银行申请贷款，放款后当日向甲方支付人民币18万元整”，支付胡才生、胡菊珍房款，翁癸樑、吴素华就应承担相应的违约责任。但本案翁癸樑、吴素华已在银行放贷前付清房款，故翁癸樑、吴素华无须承担任何违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除胡菊珍、胡才生认为原审判决查明事实中提交翁癸樑、吴素华提交《个人综合消费贷款申请表》的时间应为2014年6月份外，各当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，翁癸樑、吴素华出示了2013年1月9日的《购房款欠条》复印件和原件各一份，两份均记载房产房款18万元定于“乙方（胡菊珍、胡才生）一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日付清”，但原件中在该记载下方出现了“余款到3月25日付清，否则按违约处理赔偿违约金5%月率计算”的记载。翁癸樑、吴素华称《购房款欠条》复印件系在其出具给胡菊珍、胡才生是复印的，但其支付18万款项后胡才生、胡菊珍返还时出现了下方的记载。其另申请证人即中介人员黄某堤出庭佐证该事实。胡菊珍、胡才生对该原件的真实性予以确认。该原件中关于“余款到3月25日付清，否则按违约处理赔偿违约金5%月率计算”的记载与“乙方一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日付清”明显矛盾，且约定的违约金畸高，显与常理不符。而翁癸樑、吴素华陈述与常理相符，且有中介人员的陈述予以佐证，故本院认定双方在2013年1月9日就剩余款项的支付形成合意，即“乙方（胡菊珍、胡才生）一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日付清”。
审理过程中，胡菊珍、胡才生申请法院调取翁癸樑、吴素华自2013年10月15日至2014年6月11日申请个人消费贷款的详细资料，拟查明翁癸樑、吴素华何时申请贷款的。因其胡菊珍、胡才生在原审中并未予以提交，业已超过举证期限，且翁癸樑、吴素华已就此在原审中提交了《中国邮政储蓄银行个人综合消费贷款申请表》，胡菊珍、胡才生也确认其真实性，无需再行予以调查，故驳回胡菊珍、胡才生的调查申请。
本院认为，胡菊珍、胡才生据以提起本案诉求的基础在于其与翁癸樑、吴素华签订的《房产预约买卖协议书》第十六条的约定：“乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后拾日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于拾日内办妥银行按揭贷款手续”。本院就该条约定与履行分析如下：首先，因翁癸樑、吴素华已经支付向开发商厦门华森房地产有限公司支付完毕购房款，故其不可能办理讼争房产的按揭贷款，故该条不可能予以履行。其次，该条约定的为办妥银行按揭贷款手续，而非十日内支付剩余房款。即该条之履行严重依赖于银行的确认和发放贷款，非翁癸樑、吴素华所能控制。从查明之事实和在案证据，翁癸樑、吴素华已经积极履行其办理贷款的行为，并不存在严重违约之情形。再次，该第十六条的约定与第五条明显矛盾，从该条之约定及可能履行障碍而言，该条存在明显之瑕疵，故应以同一合同的第五条作为履行之依据。最后，依前述对2013年1月9日的《购房款欠条》之认定，双方就18万款项的支付形成了合意，即于“乙方（胡菊珍、胡才生）一手产权办理后向银行申请贷款放款后当日付清”，翁癸樑、吴素华此前已经支付完毕房款，并不存在违约之情形。综上，胡菊珍、胡才生的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人胡才生、胡菊珍的上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费1625元，由上诉人胡菊珍、胡才生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年十一月十九日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。