浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一终字第12号
上诉人（原审被告）：王美娣，无固定职业。
委托代理人：毕丽霞。
被上诉人（原审原告）：李义君，无固定职业。
委托代理人：童伊莉。
原审第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
原审第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
上述俩原审第三人共同的委托代理人：程慧。
上述俩原审第三人共同的委托代理人：徐梦琳。
上诉人王美娣因返还原物纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年10月20日作出的（2014）甬鄞民重字第5号民事判决，于2014年11月24日向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：王美娣系宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村（以下简称宋诏桥村）村民。2006年7月10日，王美娣与宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村村委会）签订房屋租赁协议一份，由王美娣承租该村位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为5100元，租赁合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（王美娣）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，王美娣除用现金支付第一年房租5100元外，其余租金以王美娣每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。期满后，双方未续订合同，王美娣仍居住在该房屋内。至2011年7月31日止王美娣尚有租金4200元未向宋诏桥村村委会支付。2011年7月31日以后宋诏桥村村委会未向王美娣收取租金。因合作开发建房欠款，宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理过户手续。后李义君从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了上述房屋，房屋面积91.17平方米，售价1347760元，但购房买卖合同订立的双方为李义君和宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2012年4月28日。2012年6月7日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至李义君名下。2013年2月27日李义君向王美娣发出书面通知，要求王美娣于2013年3月2日前搬离本案讼争的房屋，但王美娣至今未搬离。
李义君于2013年4月11日向原审法院起诉称：王美娣与宋诏桥村村委会于2006年7月10日签订了房屋租赁协议，双方约定宋诏桥村村委会以每月每平方5元的价格将位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室的房屋租给王美娣居住，租赁期限为五年，至2011年7月31日止。期满后王美娣并未立刻返还房屋，也未与宋诏桥村村委会续约。李义君于2012年4月28日与宋诏桥村经济合作社签订房地产转让合同，购买了宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室房屋，并于2012年6月7日取得该房屋的所有权。李义君取得该房屋的产权后多次要求王美娣腾退，王美娣不予理睬。现李义君诉至原审法院，请求判令：1.王美娣腾退位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室房屋；2.王美娣支付房屋占有使用费17202.60元（从2012年6月7日暂计至2013年3月6日，实际计至王美娣返还房屋之时，按照每月1800元计算）。
王美娣在原审中辩称：事实上本案讼争的房屋是宋诏桥村村委会安置给王美娣的，因为村里怕把房子分给王美娣后王美娣将房子卖掉又变成无房户，所以村里说暂时签租房协议。村里承诺王美娣可以对房子进行装修，以后房子肯定是卖给王美娣，所以王美娣才花了200000余元对房子进行装修。而且村里还承诺王美娣之前交的房租是可以抵扣以后的购房款的。王美娣曾向村里要求把房子尽快卖给王美娣，但是村支部书记让王美娣不要急，说房子肯定会卖给王美娣的。王美娣认为21套房子卖掉时村支部书记的签字是无效的，因为签字日就是村支部书记免除之日，签字时村支部书记已经卸任，无权签字。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村村委会在原审中共同陈述：李义君诉称的内容属实。房屋买卖是否有效，请原审法院认定。2012年年底新班子任命，老班子免掉，房屋买卖的相关手续都是上届班子在处理的，新班子查资料只能查到租赁合同和租金抵扣凭证，无其他书面材料。
原审法院审理认为：本案李义君、王美娣的主要争议之一为讼争房屋的权属问题。王美娣主张本案讼争房屋实为宋诏桥村村委会安置给其的房屋，双方虽然签订租赁协议，但宋诏桥村村委会承诺租赁合同到期后将该房屋卖给王美娣。原审法院认为，王美娣与宋诏桥村村委会签订的是租赁协议，王美娣系以承租人的身份占有本案讼争房屋，而非所有权人。王美娣与宋诏桥村村委会之间也无相应的安置协议。故王美娣主张讼争房屋为其安置房无证据证明，原审法院不予支持。王美娣与宋诏桥村村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，王美娣作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在王美娣租赁房屋期间，宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖给李义君并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但宋诏桥村村委会作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，李义君在2013年6月7日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因王美娣与宋诏桥村村委会之间的原租赁合同为不定期合同，李义君取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求王美娣返还房屋。李义君于2013年2月27日书面通知王美娣搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后王美娣无权占有该房屋，李义君要求王美娣腾退房屋的主张应当予以支持。另，王美娣主张租赁合同期满后，宋诏桥村村委会应将房屋卖给王美娣，实为主张作为承租人的优先购买权。原审法院认为，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”；第二十四条：“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。李义君购买该房屋时支付了相应对价，价格未明显低于市场价格，属善意购买，且已办理过户手续，因此，原审法院对王美娣主张的优先购买权不予支持。关于李义君主张的房屋占有使用费，原审法院认为，李义君与王美娣的租赁合同于2013年2月27日解除。李义君于2012年6月7日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向王美娣收取房屋租金。现王美娣未向李义君支付房屋租金，显属违约，王美娣应从2012年6月7日起至2013年2月27日按原租赁合同的约定向李义君支付房屋租金3726元。2013年2月28日起李义君解除租赁合同，但王美娣至今仍占有讼争房屋，给李义君造成相应损失，应向李义君支付房屋占有使用费。李义君要求王美娣按照1800元／月的标准支付房屋占有使用费。对此，原审法院综合考量该小区同等条件的住房租赁价格，酌定按照1500元／月的标准对自2013年2月28日起至王美娣实际腾退之日止的房屋占有使用费予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、王美娣于本判决生效之日起十日内腾退并返还李义君位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢14号403室房屋；二、王美娣于本判决生效之日起十日内支付李义君2012年6月7日至2013年2月27日期间的租金3726元；三、王美娣按照1500元／月的标准向李义君支付自2013年2月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，由王美娣负担。
宣判后，王美娣不服，向本院提起上诉称：一、王美娣系宋诏桥村被拆迁后的无房户，在征地或旧村改造中应当享有安置补偿的政策。讼争房屋系宋诏桥村村委会对王美娣以租赁形式进行的安置，故原审判决王美娣腾退并返还李义君所有的讼争房屋不当。二、王美娣作为讼争房屋的承租人享有优先购买权。王美娣不知道与李义君存在租赁关系，故不应向李义君支付租金。为此，请求依法改判。
李义君辩称：李义君已合法取得讼争房屋的所有权，王美娣是否是安置户、宋诏桥村村委会是否要对王美娣进行补偿，均与李义君无关。李义君在合法取得讼争房屋所有权后已通知王美娣限期搬离讼争房屋，王美娣也承认看到限期搬离通知，知道讼争房屋已易主，故其应当向李义君支付租金。请求驳回上诉，维持原判。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村村委会共同辩称：讼争房屋是宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村村委会租赁给王美娣的，租赁期限于2011年7月31日届满。合同到期后双方并未续签合同，王美娣也未继续缴纳租金。原审认定事实清楚，具体判决由法院定。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据王美娣与宋诏桥村村委会签订的房屋租赁协议，王美娣系本案讼争房屋的承租人，并非讼争房屋的所有权人。王美娣虽主张讼争房屋系宋诏桥村村委会以租赁形式对其进行的安置，但未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。现王美娣与宋诏桥村村委会约定的租赁期限已满，李义君亦已取得讼争房屋的所有权，故李义君作为讼争房屋所有权人有权与王美娣解除房屋租赁合同并要求王美娣腾退返还讼争房屋。对于王美娣主张的其作为讼争房屋的承租人享有优先购买权及其不知道与李义君存在租赁关系，故不应向李义君支付租金的上诉请求，本院经审查认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，李义君以合理的对价购得讼争房屋并已办理房屋过户手续，故王美娣主张优先购买权缺乏依据。王美娣系讼争房屋的承租人，故其有义务向讼争房屋所有权人支付租金，原审判决确定的租金费用并无不当。综上，王美娣的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王美娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
审 判 员 倪春艳
审 判 员 陈 艳
二〇一五年三月二日
代书记员 贺佳薇