辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1327号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱晓玲，女，1967年1月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人：张成玉，男，1967年4月17日出生，汉族。系被上诉人钱晓玲丈夫。
委托代理人：张庆梅，辽宁昊泽律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人钱晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。抚顺兴隆宝通置业有限公司的委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人钱晓玲的委托代理人张成玉、张庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息，代办费200元、广告费3000元等款项；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和代办费缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付90%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、代办费200元及信息服务费3000元与上诉人没有任何关联，该笔费用并非上诉人收取，而是沈阳的房产咨询公司收取的费用，与本案无关。
钱晓玲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年12月31日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持钱晓玲解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还钱晓玲已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。抚顺兴隆宝通置业有限公司主张并没有收取钱晓玲代办产权证费等费用，而是由案外人收取的，并不符合常理。
钱晓玲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、返还购房款165098元及按银行同期贷款利率计算利息；3、返还3000元费用及利息；4、返还代办费200元；5、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2014年7月22日，钱晓玲与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订一份商品房买卖合同。双方在合同中约定：钱晓玲购买抚顺兴隆宝通置业有限公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2013325-550，位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-14号楼2166号商铺，建筑面积10.58平方米，每平方米单价15604.73元，房屋总价款为165098元，双方约定的付款方式为钱晓玲于2014年7月22日前一次性付清全部房款。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付钱晓玲，逾期90日后钱晓玲有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自钱晓玲解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按钱晓玲累计已付款的0.5%向其支付违约金。钱晓玲如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。钱晓玲于2014年7月16日向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳购房款165098元、广告费3000元，抚顺兴隆宝通置业有限公司为其开具165098元购房款收据。广告费的收款事由为交3000元（广告费）抵5000元（购房款），于7月23日交纳200元产权代办费，其中广告费收据盖有沈阳嘉际瀚尊广告有限公司财务章，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。该房现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋，钱晓玲经与抚顺兴隆宝通置业有限公司协商未果，故来院诉讼。本案在一审诉讼过程中，经钱晓玲申请并提供担保，一审法院依法冻结抚顺兴隆宝通置业有限公司名下盛京银行1717020102000000099账户中存款18万元。保全费1420元由钱晓玲交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，钱晓玲、抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。钱晓玲按合同约定交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交付房屋，且该房现处于停工状态，致使钱晓玲不能实现取得房屋的根本目的，钱晓玲有权要求解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于钱晓玲要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于钱晓玲主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，一审法院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于钱晓玲的实际损失，钱晓玲增加违约金的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至判决确定的给付之日止，向钱晓玲支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于钱晓玲主张3000元广告费用一节，收据上体现的收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但广告费用原本应由抚顺兴隆宝通置业有限公司支付，而抚顺兴隆宝通置业有限公司与广告商家以交3000元广告费抵5000元购房款为由，让钱晓玲交付给广告商，该费用相当于钱晓玲为取得房屋而实际支出费用且无法返还，现钱晓玲因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将该费用返还钱晓玲。关于钱晓玲主张200元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是钱晓玲在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，钱晓玲有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助钱晓玲办理房屋所有权登记手续的义务，现钱晓玲因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此代办费返还钱晓玲。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除钱晓玲与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性返还钱晓玲购房款165098元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性支付钱晓玲以165098元购房款为基数、自2016年1月1日起至判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性返还钱晓玲3000元广告费用、200元代办费，合计3200元。案件受理费3662元，减半收取1831元，保全费1420元，合计3251元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均没有争议，本院予以确认。
本院认为，钱晓玲与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，钱晓玲已按合同约定支付全部购房款，抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交房日期，即2015年12月31日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未交付争议房屋，钱晓玲依据双方约定要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除钱晓玲与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持；对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，钱晓玲对于租赁关系不予认可，抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故抚顺兴隆宝通置业有限公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，钱晓玲与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司主张不应返还广告费3000元一节，该费用是钱晓玲为取得房屋而实际支出费用，抚顺兴隆宝通置业有限公司认可以3000元广告费抵5000元购房款，双方签订商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应予返还。
关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于钱晓玲实际损失，采信中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院不持异议。
关于抚顺兴隆宝通置业有限公司主张不应返还代办费一节，代办费在钱晓玲履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将代办费退还钱晓玲后，可依法另行主张权利。
综上，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3666元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 秦 梦
审判员 何福苍
二〇一六年十月二十五日
书记员 罗晓姝