济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第657号
原告魏冠亮，男，1982年2月14日出生，汉族，押运员，住济南市。
委托代理人李传峰，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人胡相红，山东齐鲁律师事务所律师。
被告济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人牛玉良，经理。
委托代理人冯田，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
委托代理人于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
原告魏冠亮与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年3月23日受理后，依法由审判员闫秋芹独任审判，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告魏冠亮的委托代理人李传峰，被告绣阳公司的委托代理人于忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏冠亮诉称，2010年10月28日，魏冠亮与绣阳公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，魏冠亮购买绣阳公司所开发的位于济南市历下区花园路和华阳路交叉口西南角景苑·启城商务公寓楼1单元804室房屋一套（期房），建筑面积86.82平方米，单价5810元/平方米，总房款为504424元。合同还约定，原告魏冠亮应于2010年11月25日前交纳首付款204424元（其中含定金10万元）。合同签订后，魏冠亮依约分别于2009年9月支付10万元及2010年11月25日支付104424元，共计204424元支付给了绣阳公司。因绣阳公司始终未取得商品房预售许可证，依据我国合同法及商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，涉案合同应为无效合同，况且绣阳公司因涉及重大债权债务纠纷，涉案土地及在建工程即将被人民法院依法拍卖。魏冠亮特此向法院提起诉讼，望法院在查清事实的基础上，依法判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2、绣阳公司返还魏冠亮购房款204424元，并以10万元为基数，自2009年9月1日起至款项付清之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；再以104424元为基数，自2010年11月25日起至款项付清之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；3、本案诉讼费用由绣阳公司承担。
原告魏冠亮为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据1、视频光盘1份，证明绣阳公司的法定代表人牛玉良参加涉案的景苑·启城项目的奠基项目仪式，李某作为绣阳公司的总经理也出席了该仪式；
证据2、原、被告双方签订的商品房买卖合同1份，证明双方存在商品房买卖合同关系；
证据3、绣阳公司向魏冠亮出具的《收据》1份，证明魏冠亮已按合同约定向绣阳公司支付购房款204424元；
证据4、济南市历下区人民法院作出的（2014）历商初字第1628号民事判决书1份，证明绣阳公司在本案中的反驳意见均不符合事实；
证据5、济南市中级人民法院作出的编号为（2013）济民五初字第37号民事判决书1份，证明因绣阳公司过错导致合同无效的事实，绣阳公司应承担合同无效给魏冠亮造成的一切损失；
证据6、魏冠亮出具的证明1份，证明魏冠亮2009年9月通过其母亲李文华向李萍借款10万元，用于支付涉案房产的购房款；
证据7、魏冠亮母亲李文华出具的证明1份及李文华的身份证复印件1份，证明李文华于2009年9月向李萍借款10万元；
证据8、李萍出具的证明1份及李萍的身份证复印件1份，证明李萍于2009年9月向李文华出借10万元；
证据9、魏冠亮的父亲魏三木与谢抗震签订的房屋买卖合同及魏三木的身份证复印件及建设银行存折明细各1份，证明魏冠亮家2010年1月5日收到首期房款人民币12万元。
被告绣阳公司辩称，我公司不应承担赔偿责任，理由如下：1、本案所涉房产即景苑·启城商务公寓楼是由李某自己独立开发建设，是李某的个人行为，与我公司没有关系；2、李某与我公司在2006年5月18日签订挂靠协议一份，该协议表明李某系借用我公司的资质，其开发的景苑·启城商务公寓楼，我公司在整个项目开发建设过程中，不提供任何的管理、建设及相应的开发事宜。
被告绣阳公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据1、绣阳公司营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明绣阳公司的身份情况；
证据2、绣阳公司与乙方李某、丙方韩宝晨于2006年5月18日所签订的协议书1份，证明绣阳公司与李某在济南历下区姚家镇花园路东首路南所开发的商住楼达成了协议，该协议表明李某借用绣阳公司相关资质，绣阳公司在该处房地产开发事宜中，不承担任何的经营管理责任；
证据3、绣阳公司与李某在2012年12月26日签订补充协议1份，证明绣阳公司对本案所涉楼盘不负有任何的建设管理责任；
证据4、李某手书承诺书1份，证明涉案楼盘与绣阳公司无关，是李某的个人行为；
证据5、2013年9月13日的山东法制报复印件1份，证明绣阳公司于该日登报，称以其名义刻制的行政章、合同专用章、财务专用章、项目专用章等印章全部作废。
经审理查明，2010年10月28日，绣阳公司为出卖方，魏冠亮为买受人方，双方签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖方以出让方式取得位于花园路和华阳路交叉路口西南角6.61亩土地的使用权，土地证号为历下国用（2009）第01000**号。根据济南市规划局济规管函【2010】144号规划文件的要求，该地建景苑·启城商务公寓楼；2、买受人所买商品房为公寓楼1单元804室，属期房（现房），建筑面积86.82m2，其中套内建筑面积69.68m2，公共部位与公共房屋分摊面积17.14m2，商品房单价为5810元/m2，总房款计504424元；3、付款方式为银行按揭，买受人于2010年11月25前交购房总价款的40%，计204424元（含定金10万元）作为首期付款，其余房款向银行申请按揭；4、出卖方2013年4月30日前将经市质监部门验收合格的商品房交付给买受方使用。但如遇特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实延期；5、出卖方逾期交房不超过30天的，自本合同第七条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已逾期交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天的，买受方有权解除合同，买受方解除合同的，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受方累计已付款的万分之五向买受方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起双方实际结算购房款之日止，出卖方按日向买受方支付已交房价款万分之五的违约金。
2010年11月25日，绣阳公司向魏冠亮出具金额为人民币204424元的收据一份，收款方式为现金。
现涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证且已被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖。
绣阳公司辩称涉案楼盘的实际开发人为李某，并向本院提交了其为甲方、李某为乙方、韩宝晨为丙方的《协议书》一份，协议书约定，绣阳公司任命李某为绣阳公司在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理，全权负责该项目房地产开发事宜，绣阳公司为李某提供办理该项目各种手续中，需绣阳公司所出的应有资料，所产生的费用由李某承担；“景苑启城”项目开发的资金，由绣阳公司投入叁佰万元整，投入时间：自投入时间起两年，到期如数收回，该项目剩余及其他一切资金由李某投入，实行李某独立核算，自负盈亏，该项目一切支出的费用、税金由李某缴纳，所得税后利润归李某所有。绣阳公司从该项目中收取管理费捌拾万元整，李某分两次支付给绣阳公司，第一次于2011年10月份支付50万元，第二次于2012年8月份支付30万元；“景苑启城”项目开发业绩归绣阳公司。
2012年12月26日，绣阳公司与李某签订《补充协议》一份，约定双方共同开发位于济南市历下区姚家镇花园路东首景苑启城综合楼项目，因李某在办理建设手续过程中，种种原因，造成该项目建设工期拖延，致使原签订合同到期，但该项目未完工，经双方充分协商，在原合同继续履行的情况下补充新的条款如下：李某在工程建设中如出现不应给绣阳公司带来的连带责任和经济损失，李某付给绣阳公司实际经济损失金额外，另承担1%的月息补偿金；李某在项目工程建设中如资金不足，绣阳公司投入的金额不参与分红、不承担亏损，按实际发生的金额，按1%的月息计算。
2015年4月6日，李某向绣阳公司出具承诺书一份，承诺如因“景苑综合楼”项目建设导致绣阳公司损失的，李某自愿承担由此给绣阳公司所造成损失的法律后果。此项目所借绣阳公司款项及挂靠后给绣阳公司造成的一切经济损失，均由李某承担，与绣阳公司无关（是李某本人签字的借口及文件、售楼合同李某负责，其他没李某签字的，李某不负责）。为保证上述承诺遵照履行，李某用名下“山东芙蓉山庄生态旅游开发公司”四荒土地作财产抵押。
本院认为，虽绣阳公司辩称涉案楼盘系李某开发，但其提交的其与李某签署的协议书显示，李某为其在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理。即使绣阳公司提交的其与李某签署的《补充协议》及李某向绣阳公司出具的承诺书中李某承诺承担涉案工程的责任，但该约定只在李某与绣阳公司之间具有法律拘束力，不能约束魏冠亮，故绣阳公司的抗辩理由于法无据，不予采信。
绣阳公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与魏冠亮签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，本院确认为无效合同。
对魏冠亮要求绣阳公司返还购房款人民币204424元的诉讼请求，本院认为，虽魏冠亮未向本院提交上述款项的直接的银行过付单据或其他直接的付款凭证，但其提交的绣阳公司向其出具的收据、商品房买卖合同与其庭审中的陈述能相互印证，绣阳公司辩称未收到购房款，但未向本院提交证据，在此情况下，对魏冠亮已交纳购房款人民币204424元的事实，本院予以认定。现魏冠亮要求绣阳公司返还上述款项，理由正当，本院予以支持。
对魏冠亮主张的购房款的利息损失，本院认为，根据《最高人民法院》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，绣阳公司应向魏冠亮支付利息损失，对魏冠亮称2009年9月1日支付10万元的事实，因其未提交直接证据予以证明，本院不予采信，本院认为利息损失以人民币204424元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2010年11月25日绣阳公司向其出具收据之日计算至判决生效之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院》第九条之规定，判决如下：
一、原告魏冠亮与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2010年10月28日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；
二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏冠亮购房款人民币204424元；
三、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏冠亮利息损失（计算方式为：以人民币204424元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2010年11月25日起计算至判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4370元，保全费人民币2020元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫秋芹
人民陪审员 李洪有
人民陪审员 王 萍
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 董玉凤