天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初44904号原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区北海路。负责人：蒋敏霞，总经理。委托诉讼代理人：刘帅，天津优法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，天津优法律师事务所律师。被告：战福江，男，1957年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司诉被告战福江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘帅、王丽，被告战福江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2014年9月1日至2017年2月28日的物业管理服务费22773元以及滞纳金3176.8元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：原告于2007年4月1日与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向芦花庄园全体业主提供物业服务直至芦花庄园首次业主大会确定物业管理服务企业。合同签订后原告依约提供了物业服务，但被告自2014年9月1日至2017年2月28日共计30个月未向原告交纳相应的物业管理服务费，虽经原告多次催缴，但被告始终不履行交纳物业管理服务费的义务。故，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求，具体理由如下：被告累计已向原告缴纳51个月物业费，且被告多次向原告索要物业费发票，但原告均拒绝给付，原告此举给被告造成一定的经济损失；原告起诉物业费拖欠时间有误，涉诉房屋办理入住手续时存在严重房屋质量问题，被告在与涉诉房屋开发商协商处理过程中，原告未尽到相关义务，导致涉诉房屋存在的质量问题在2年后才反馈给开发商，因原告之行为导致被告受到极大经济损失，故原告主张的物业费起始时间应为被告与开发商协商解决之日起计算；原告的物业服务严重违约存在重大瑕疵，按照约定原告应提供24小时安保服务，控制中心应24小时有监控人员，但被告啤酒包装箱丢失、种植桃子被他人盗窃均无法调取监控录像，原告亦未及时向公安部门报案；小区其他业主私改乱搭现象严重，影响被告自身采光，原告未有任何制止及整改反馈；小区环境卫生脏乱差、门口路面破损严重，无人修理与维护；原告收取物业费的依据不明确，未有按照约定提供物业服务。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月6日，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司于签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向天津滨海新区中新天津生态城芦花庄园小区业主提供物业管理服务。合同明确约定了原告的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.83元，于每月五日前交纳，如逾期交纳，从逾期之日起按每天应交物业费的3‰0交纳滞纳金。被告系芦花庄园二期B区128-2号房屋业主，该住宅建筑面积为268.23平方米。被告2010年5月15日办理入住手续时同时签订了确认书，确认知晓前期物业服务合同内容并同意遵守合同。原告在合同签订后依约向被告提供了物业管理服务，被告拖欠原告2014年9月1日至2017年2月28日期间的物业费。就被告拖欠的物业服务费，原告通过发送律师函等方式向被告进行了书面催交。再查，就庭审中被告所陈述的物业服务情况，本院进行了现场勘验，经现场勘验涉诉房屋所在小区存在如下问题：1.小区业主在装修时存在不同程度的私搭乱建的现象，建筑施工材料胡乱堆放；2.小区业主在其院内有饲养家禽的现象；3.小区边缘存在杂草未及时休整，部分树木枯死，部分业主损坏绿地在小区公用部位种植农作物；4.小区业主装修产生的装修垃圾未能及时清理，装修材料占用了公用部位的道路；5.小区外来施工人员进出存在管理隐患；6.小区整体入住率较低，未入住业主院内存在大量杂草；7.物业公司对于业主违规装修存在监管不力，就违规装修私搭乱建未制定切实有效措施；8.别墅房型存在大量的房屋质量问题，业主与开发商协商解决时限较长，导致交付的房屋不能及时入住。本院认为，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，被告已知晓并同意遵守，该合同对原、被告均有约束力，双方当事人应按照合同规定履行各自义务。物业服务合同作为双务合同，只有在双方当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的，形成良好的物业服务关系，达到双赢的目的。但根据庭审查明的事实，涉诉房屋开发商向被告交付的房屋存在房屋质量问题，导致被告未能及时入住房屋给原告造成一定的经济损失，但同时涉诉房屋开发商以及施工单位因房屋质量问题所致原告相关经济损失已对被告进行了补偿，原告作为物业公司而言从物业服务合同的约定来看，涉及房屋质量的问题亦应由房屋开发商承担，物业公司对此不负有维修赔偿义务，如果原告未能就业主上报的房屋质量问题及时上报开发商，足可见原告的物业服务存在一定的瑕疵；同时，根据被告的陈述，经过本院的现场勘验涉诉小区确存在一定服务质量问题，而这也正是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。就此次所反映出的物业服务瑕疵情形，原告可以通过制定相关措施、制度提升自身服务质量予以改进甚至能避免再次发生，对于此次减免比例本院酌定为10%，同时因原告的服务存在瑕疵，对于原告主张的滞纳金本院不予支持。故被告应给付原告拖欠的物业费268.23平方米×2.83元/月/平方米×30个月×90%=20495.45元。同时，如被告因物业服务不到位损害了其合法权益，可通过合法途径向被告主张权利；被告提出采光权问题，与本案不属于同一法律关系，本院不做审理，可通过其他途径另行解决。同时，小区公共环境秩序的好、坏与物业公司的服务水平和小区全体业主是否遵守《业主公约》以及认真履行《物业服务合同》所约定的义务具有密切关联，不能简单的将小区物业服务中存在的问题直接归以物业公司服务不符合标准、不到位所致，涉诉小区存在的主要问题是小区业主实际入住少、小区业主违规装修私搭乱建严重，因业主装修导致一系列如装修垃圾遍布、外来人员管理等诸多问题，原告虽向有关行政部门予以通报，但取得效果并不显著，望原告此后就小区业主违规装修问题上如何加强监管，如何予以治理加大力度；同时，作为业主既然已经成为小区的一员，应该加强不动产管理意识，如何利用合法途径维护自己的合法权益，采取何种途径督促物业公司进一步提高物业服务质量和水平，而不能简单的以拒交物业费之手段来对抗物业公司。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告战福江于本判决书生效之日起十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费20495.45元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币224元，原告负担48元，被告负担176元，被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一七年十月二十三日书 记 员 唐艺翾附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条第二款债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。