四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川01民终4653号上诉人（原审原告）：马峻峰，男，1980年5月5日出生，回族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人:李利明，四川汇高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省政通房屋开发有限公司。住所地：成都市武侯区碧云路*号**幢*楼*****室。法定代表人:陈祖念，四川省政通房屋开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚伟，四川蜀锦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳鸽，四川蜀锦江律师事务所律师。上诉人马峻峰因与被上诉人四川省政通房屋开发有限公司（以下简称政通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初6952号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马峻峰上诉请求：撤销原裁定，改判支持马峻峰的全部诉讼请求。事实和理由：马峻峰与政通公司之间系商品房买卖合同的双方当事人，是平等民事主体之间的合同法律关系；案涉开发土地为出让用地，开发建设房屋的为政通公司，马峻峰与政通公司之间完全是商品房市场交易中的平等主体，一审法院错误认定双方之间为单位内部集资建房，错误适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定；政通公司未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，并违法收取了马峻峰的预付款35�元，造成马峻峰资金利息损失；政通公司未按约定向马峻峰交付房屋，导致马峻峰购买停车位的目的不能实现，应退还马峻峰车位预交款10万元及利息；政通公司应将多收的104214元应退还马峻峰。政通公司辩称，本案双方不属于平等民事主体，政通公司受研究院的委托代建，收取的费用均由研究院管理，政通公司没有主动权。车位是必须购买的，这不是政通公司的规定，购买车位的款项也不由政通公司掌控。本案不属于人民法院受理范围，案涉房屋也不属于商品房，选房不能由其自主决定，购房价格也远远低于同地段的其他商品房屋。一审法院适用法律正确，请求维持原裁定。马峻峰向一审法院起诉请求：1.政通公司返还马俊峰支付的车位预交款100000元及相应的资金占用利息（自2015年3月10日起按照人民币流动资金贷款基准利率计算至预交款付清之日止）；2.政通公司向马峻峰支付签订《商品房买卖合同》前占用马峻峰所支付的350000元预付款资金利息38181元（利息按照人民币流动资金贷款基准利率计算，其中，200000元的利息计算自2012年9月26日起至2015年3月9日止，150000元的利息自2014年4月15日起至2015年3月9日止）；3.政通公司向马峻峰支付签订《商品房买卖合同》后占用马峻峰多支付的104214元预付款资金利息1393元（利息按照人民币流动资金贷款基准利率计算，自2015年3月10日起至2015年6月19日止）。一审法院认定事实：2010年11月15日，四川省人民政府作出《关于同意四川省原子能研究院部分国有划拨土地使用权转为出让并改变用途的批复》，内容为：在符合城市规划的前提下，原则同意将原子能(原四川省原子核应用技术研究所)位于成都市外东沙河堡(班竹三组)，面积17407.326平方米国有划拨科研用地【川国用(96)第00135号】中的12019.576平方米土地使用权类型由划拨变为出让，土地用途变更为住宅用地，用于修建职工住房，剩余部分土地保持不变。研究院系四川省科学技术厅(简称科技厅)的下属单位，关于在成都市上沙河堡124号修建商品住宅的项目，报请四川省人民政府、省直机关事务管理局、成都市人民政府、成都市国土资源局、成都市发展和改革委员会等部门批准。2012年8月10日，科技厅建房小组、研究院出具一份《资金共管账户确认》，内容为：科技厅成都市锦江区上沙河铺街124号四川省原子能研究院住宅小区项目，经本厅建房领导小组研究决定委托由政通公司代建，根据科技厅建房小组意见，需要向单位所有符合购房资格的职工收取首付款，现委托政通公司平安银行成都金融城支行的账户作为收款账户，并由科技厅对账户资金监管使用。2012年8月24日，科技厅下发《关于沙河堡选购房情况说明》，载明：科技厅与研究院分别划断房源，分别拟定各自的购房原则和具体方案，各自适用各自的购房对象；购房对象确定为2009年底经适房批准之日（2009年12月24日）起至2012年12月31日止，在册的机关和服务中心在职和离退休职工；符合条件购房的职工购房权可指定他人或放弃，除本人名字购买之外，均需本人在规定日期内由本人签字确认；购买该团购房须至少购买一个车位；按照先启动后排序的原则，首次付款不按照户型及面积交款，按职级分别为省级、厅级预交25万元、处级预交20万元、科级及以下预交15万元，第二次、第三次交款时间根据房屋建设进度另通知，第一次预缴款日期定为9月5日-15日。2014年研究院（甲方）与政通公司（乙方）签订《职工住宅委托代建协议书》，约定：甲方为解决职工住�困难，应广大职工要求，报经省政府及其他政府职能部门批复同意甲方利用上沙河铺124号存量土地建设职工住宅，由于甲方无房屋开发资质，经甲方主管部门省科技厅党组2011年11月29日研究决定，甲方委托乙方为甲方代为建设职工住宅工程项目；项目名称为四川省原子能研究院职工住宅，项目地址为成都市锦江区上沙河铺124号；本项目由职工（购房者）出资，甲方委托乙方建设，为交钥匙工程；住宅房屋包干价为4600元/平方米，面积以房管局核发的房产证上面积为准；车位包干价，标准车位为10万元/个，小车位为9万元/个，子母车位为15万元/个，每套住房必须购一个车位。本工程项目各项政府批准文件及手续由乙方代甲方进行办理，甲方协助;在取得各项政府批准文件及相应手续后，乙方负责本工程项目的建设；乙方负责将甲方提供的国有划拨科研用地，由国有划拨�研用地用途变更为住宅用地，用于修建职工住房，土地使用权类型由划拨变更为出让，所需费用已列入包干价。乙方需与甲方确定的购房者签订商品房买卖合同，且乙方须协助甲方确定的购房者办理相关贷款事宜。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》均载明用地单位、建设单位为研究院，项目地址为外东沙河堡(班竹三组)。2014年1月21日，科技厅、研究院与政通公司制定了《四川省原子能研究院职工住宅工程建设资金使用管理办法》，内容为：本办法所称工程建设资金，是指用于本工程项目中的职工自筹建设资金；政通公司为本项目在深圳发展银行单独开设银行账户，该账户由政通公司、研究院两方鉴章共管，其资金实行专款专用；购房职工个人交纳的购房款统一交入共管账户，项目工程款也统一由共管账户支付，共管账户资金所产生的资金利息归购房职工所有。2014年3月7日，科技厅又下发一份《关于沙河堡团购商品房第二次交纳房款的通知》，载明：符合购房原则条件的购房职工，即第一次交纳房款的职工，按厅级及以上交纳20万元，处级交纳15万元、科级及以下交纳10万元，交款起止时间定为2014年3月10日至2014年3月31日，交纳账户为研究院与开发商政通公司共管建房资金账户。2014年9月15日科技厅下发《关于沙河堡团购商品房科技厅机关职工选房的通知》，内容为：经9月12日分房领导小组研究，决定近期启动沙河堡团购商品房厅机关房源选房到户工作，选房时间安排在9月24日、9月25日和9月26日，选房具体地点安排在厅机关518会议室。该通知所附《科技厅机关职工选房小组安排表》载明：选房职工第五组中包括文静容(副处级)。2014年12月26日研究院向政�公司出具《授权委托书》，内容为：由于研究院无相关开发资质，位于锦江区上沙河铺124号存量土地由政通公司代为建设开发职工住宅小区，委托政通公司办理职工住宅小区工程的代建代售、办理产权等相关手续。2012年9月26日、2014年4月15日，马峻峰分别向政通公司转账支付200000元、150000元。2012年9月26日、2014年4月15日，政通公司分别向马峻峰出具收到“文静容购成都市锦江区上沙河铺124号普通商品房预交款200000元”的收据，以及“文静容(马峻峰)购成都市锦江区上沙河铺124号普通商品房预交款150000元”的收据。2015年3月10日原买受人文静容与现买受人马峻峰签订《四川省原子能研究院住宅小区认购权转让承诺书》，内容为：原买受方自愿将位于成都市上沙河铺×××号四川省原子能研究院住宅小区1栋23层4号，建筑面积为96.91平方米普通商品房认购�转让给现买受人，商品房买卖合同一经签订及房管局网签备案后一律不得变更买受人姓名，事后若因转让认购权发生的一切经济纠纷和法律责任与原单位和政通公司无关。同日，马峻峰与政通公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：马峻峰购买政通公司开发的位于成都市锦江区上沙河铺124号“四川省原子能研究院住宅小区”1幢23层5号房，建筑面积96.91平方米，单价为5524.67元，总价款为445786元，政通公司应当在2015年8月31日前向马峻峰交付商品房；马峻峰可以首期支付购房总价款的32.7%即145786元。同日，政通公司分别向马峻峰出具“收到锦江区上沙河铺124号普通商品房预交款145786元”的收据，以及“车位预交款100000元”的收据。2015年6月19日，政通公司向马峻峰退款104214元。该《商品房买卖合同》在房管部门备案。涉案房屋现尚未交付购房者。一审中�马峻峰陈述：其与文静容是亲戚关系，政通公司想收购文静容的购买权，但文静容指定马峻峰认购，故两次付款都是政通公司通知马峻峰交到政通公司的指定账户；2014年9月政通公司通知其在科技厅选的房，当时选房的人也有不是科技厅和研究院的职工；双方没有签订购买车位的合同。政通公司陈述：其与科技厅其他职工都是签订的商品房买卖合同，合同内容一样，是为了办理产权需要签订的形式上的合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条的规定，商品房买卖合同必须是房屋面向社会不特定的公众进行销售，而本案中四川省原子能研究院住宅小区是经政府批准，面向科技厅和研究院的职工出售，具有一定福利性质的房屋，房屋买受人为特定主体，规划统一，价格固定，显然不符合上述�法解释关于商品房买卖合同的法律特征。虽然马峻峰不是科技厅或研究院的职工，但其依据与科技厅的职工文静容签订的《四川省原子能研究院住宅小区认购权转让承诺书》受让涉案房屋的认购权，其与政通公司签订《商品房买卖合同》，应视为马峻峰取得与科技厅或研究院的职工同样购买涉案房屋的资格。政通公司并非项目的开发商，涉案房屋项目由政通公司代建，形式上是政通公司与马峻峰签订《商品房买卖合同》，但政通公司在合同中的地位属于受研究院的委托代研究院建设职工住宅，政通公司对于涉案的职工住宅及建设资金没有控制权和支配权。马峻峰在预交购房款、选房及签订合同时，均已明知政通公司的受托人地位，因此，上述合同直接约束对象应为马峻峰和研究院。马峻峰以与政通公司签订的《商品房买卖合同》主张政通公司支付收取款项的利息损失，不属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围。本案中政通公司以市场运作方式代建房屋过程中，在资金监管、购买价格、合同签订等方面均受制于研究院，政通公司依据科技厅下发的《关于沙河堡选购房情况说明》收取的马峻峰预交车位购房款100000元也实际由研究院进行监管，科技厅和研究院的职工与政通公司就房屋建设、预售分配、交纳房款等方面不属于平等的法律关系主体，故马峻峰主张退还车位预交款及利息损失的请求，不属于民事案件受案范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管�作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案诉争纠纷属于单位内部建房发生的纠纷，不是平等民事主体之间的民事纠纷，本案应不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回马峻峰的起诉。本案案件受理费3211元，退还马峻峰。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二�有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案的争议焦点为马峻峰的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即商品房买卖合同法律关系必须有一个先决条件，房屋销售必须面向社会不特定的公众。本案中房屋买受人为特定主体，即科技厅下发的《关于沙河堡先购房情况说明》中载明的“购房对象确定为2009年底经适房批准之日（2009年12月24日）起至2012年12月31日止，在册的机关和服务中心在职和离退休职工”，同时还规定“符合条件购房的职工购房权可指定他人或放弃”。马峻峰得以购房则基于其与科技厅职工文静容签订的《四川省原子能研究院住宅小区认购权转让承诺书》而取得的案涉房屋认购权。因此，本案不符合上述司法解释关于商品房买卖合同的法律特征，不属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围。马峻峰与政通公司虽签订《商品房买卖合同》，但根据本案已查明的事实，政通公司与研究院系委托代建关系，政通公司对案涉的职工住宅及建设资金均没有控制权和支配权，马峻峰与政通公司就案涉纠纷而言，并不属于平等的民事主体，不属于民事案件受案范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 曹    洁审判员 �张卫敏审判员 冯    璐二〇一七年四月十七日书记员 刘    奕