舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初3515号
原告（反诉被告）：中国人民解放军31610部队，住所地舟山市定海区盐仓街道虹桥村前高地30号。
负责人：钱俊。
委托诉讼代理人（特别授权）：郭行舟、沈枫，浙江星舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨科军，男，1959年12月5日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈岳夫，浙江松立律师事务所律师。
原告中国人民解放军31610部队（以下简称“31610部队”）诉被告杨科军租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，被告杨科军对原告31610部队提起反诉，本院对本诉、反诉决定合并审理。本案审理中，经原、被告申请，本院准予庭外和解15日。因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2017年11月3日和2018年2月5日公开开庭进行了两次审理，两次开庭审理本诉原告（反诉被告）31610部队的委托诉讼代理人郭行舟、沈枫，本诉被告（反诉原告）杨科军的委托诉讼代理人陈岳夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉部分
本诉原告31610部队向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告31610部队与被告杨科军签署的《军队房地产租赁意向协议》；2、判令被告杨科军立即腾退原告所有的位于舟山市普陀区场地面积为1980㎡、房屋建筑面积为154㎡的土地与房屋。审理中，原告31610部队将诉请变更为：1、依法判令解除原告31610部队与被告杨科军于2012年3月9日签署的《军队房地产租赁意向协议》、于2015年11月22日签署的《军队房地产租赁合同》、于2010年6月29日签署的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告杨科军立即腾退原告所有的位于舟山市普陀区场地面积为4100㎡、房屋建筑面积为154㎡的土地与房屋。事实与理由：原中国人民解放军73233部队（以下简称“73233部队”）在舟山市普陀区拥有面积为1980㎡的土地及154㎡的房屋。2012年3月9日，73233部队与杨科军签订《军队房地产租赁意向协议》，协议约定：甲方（73233部队）同意将位于舟山市普陀区场地面积为1980㎡、房屋建筑面积154㎡出租给乙方（杨科军）使用，意向租赁期限为8年，租赁用途为船舶修理；合同正式文本分三期签订，第一期为二年（即2012年3月15日至2015年1月14日止），合同年租金为5万元，第二期为三年（即2015年1月15日至2018年1月14日止），合同年租金为6万元，第三期为三年（即2018年1月15日至2021年1月14日止），合同年租金为7万元；自2012年3月15日起至2013年1月14日止为船排场地整治及修船设备更新期免收租金；甲方出租有军事价值的房地产及附属设施，如确实因军事斗争需要等紧急情况，甲方可立即终止合同，乙方应无条件服从。
随后，73233部队委托中国人民解放军南京军区房地产管理局（以下简称“南京军区房地产管理局”）就上述土地及房产与被告杨科军签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：租赁期限自2013年1月15日起至2015年1月14日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币10万元；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。
被告杨科军占有使用租赁土地及房产至今，中共中央军事委员会于2016年2月16日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知强调全面停止军队和武警部队有偿服务活动，其中包括有偿租赁项目。2017年4月，由于部队编制体制调整，73233部队于2017年4月26日撤销，撤销之后原部队所有人员、债权债务及资产均归31610部队所有。原告在接手73233部队资产及债权债务后，多次与被告协商、催促腾退土地及方式事宜，至今未果。综上，原告认为，73233部队与被告签订的房地产租赁协议因双方无法预见的事由发生，无法继续履行，依法理应解除，被告理应按照原告的要求腾退相关土地及房产，因被告拒不腾退，故原告向法院提起诉讼。
审理中，31610部队补充如下情况说明，鉴于被告杨科军庭审中自认未付2017年度租金的情形，根据合同约定“先付后用”，原告认为本案除存在“不可抗力”情形外，被告杨科军还存在逾期支付租金的违约情形，同时应当作为合同解除的合法条件之一。基于被告存在的违约情况，原告无须对被告的投入进行任何赔偿和补偿。
原告31610部队为证明其请求所依据的事实和理由，向本院提供了以下证据：1、中国人民解放军31610部队出具的《证明》一份；2、《国有土地使用权证》一份；3、中国人民解放军东部战区陆军保障部出具的《证明》一份；4、《军队房地产租赁意向协议》一份；5、《军队房地产租赁合同》二份；6、军区作战部队空余房地产委托代租交接纪要一份。
本诉被告杨科军答辩称，1、本诉原告的诉讼主体不适格。2010年6月29日和2012年3月9日，与杨科军签订房地产租赁合同的均是73233部队，而非31610部队，31610部队并非合同相对方，原告提供的舟国用（94）字第0128号国有土地使用权证载明的土地使用者为中国人民解放军83360部队，非原告31610部队，故原告主体不适格；2、本诉原告要求腾退场地行为不当。杨科军与73233部队于2012年3月9日签署过《军队房地产租赁意向协议》，此前2010年9月26日亦签订过一份军队房地产租赁合同，本诉原告未与本诉被告订立过合同，故其不具备解除合同的资格。本诉原告诉请判令杨科军腾退原告所有的位于舟山市普陀区场地面积为1980㎡、房屋建筑面积为154㎡的土地与房屋。2010年9月26日签订的租赁合同中明确场地面积为4100㎡，现本诉原告要求腾退1980㎡，这对杨科军在4100㎡土地上投资建设的设备设施经营带来不利和困难，将给本诉被告带来经济上的重大损失，且1980㎡的四至不明确，杨科军实际租赁4100㎡，尚涉及杨科军2020㎡场地的使用权及经营问题。故本诉原告要求腾退不符合客观事实；3、原告起诉的事实与理由缺乏证据支持。73233部队委托中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局（以下简称“南京军区房地产管理局宁波分局”）与杨科军签订的《军队房地产租赁合同》（合同期为2013年1月15日至2015年1月14日）不发生法律效力。其一，没有73233部队授权文书，其二，本诉原告提供的《军区作战部队空余房地产委托代租交接纪要》发生于2015年11月22日，而前述合同发生于2013年和2014年，因此该租赁合同对双方不具约束力，其三，缺乏73233部队于2017年4月20日撤销后其人员及资产、债权债务归31610部队所有的相关文件。综上，本诉被告认为本诉原告主体不适格，诉请不当。
审理中，本诉被告杨科军补充如下答辩意见，2016年度租期届满后，答辩人按约向部队支付2017年度租金，部队答复称因部队编制在调整，尚不能确定租金如何支付，待军产归属确定后再支付。故杨科军并不存在违约情形。
本诉被告杨科军为证明其请求所依据的事实和理由，向本院提供的证据同于反诉。
反诉部分
反诉原告杨科军向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告31610部队补偿反诉原告固定资产及附属设施投资款363.60万元、三年可得利润907514.58元、职工经济补偿金647500元，合计5191014.58元。审理中，反诉原告将诉请的数额变更为319万元，并增加如下诉请：1、35000元鉴定费在本案中一并处理；2、判令31610部队返还房地产租赁保证金15000元。事实与理由：73233部队将坐落在舟山市普陀区1980㎡土地和154㎡房屋出租给原告使用。2010年6月29日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：租赁期限自2010年7月15日至2021年1月14日。2017年6月，反诉原告收到反诉被告的通知：因国家和军队政策法规重大调整，军队需全面停止对外有偿服务，根据南〔2011〕号0011898-A《军队房地产租赁合同》第九条第二款之约定，甲方因非军事需要提前解除合同应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。现我部正式提出与贵方提前解除合同，请贵方自接收本通知时停止一切营业，于2017年9月25日前按合同约定，将房地产归还于我部。
租赁合同签订后，反诉原告为发展生产经营投入了巨大的人力、财力。反诉被告在租赁期限未到期的情况下解除合同，不符合合同法的规定。根据租赁合同第六条约定，甲方非因军事需要终止合同应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿，但反诉被告没有合理合法妥善处置。综上，反诉原告认为，双方之间签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，在合同未到期的情况下，反诉被告提前终止合同侵害了反诉原告的利益，对反诉原告造成了极大的经济损失，应给予合理的补偿。
反诉原告杨科军为证明其请求所依据的事实和理由，向本院提供了以下证据：1、《军队房地产租赁合同》（2010桃花房租合字第03号）一份；2、固定资产及附属设施投入款、本年利润计算表、提前解除劳动合同职工补偿款表格各一份；3、固定资产投入款、动产部分投入款、解除劳动关系员工身份证、通知、2014-2016年船舶修理流水账、2014-2016年船舶修理的盈利、杨科军支付给73233部队的租赁费收据、2010-2017年9个月17位员工工资表；4、北京北方亚事资产评估事务所对杨科军投资的舟山市普陀区桃花联营船厂（个人独资企业）拟协商补偿涉及的桃花镇茅山码头构筑物及动产设施出具的北方亚事评报字﹝2017﹞第14-025号资产评估报告；5、评估费发票一份；6、租赁押金交付凭证一份。
反诉被告31610部队答辩称，部队提出解除租赁合同系因国家和军队政策法规重大调整，非意志所为，在租赁合同中也有明确约定，因不可抗力造成合同无法履行的，双方均不承担责任；中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》系众所周知的事实，应视为不可抗力，反诉被告不应对反诉原告进行任何补偿，但对反诉原告已付而未到期的租金，可以退还。
反诉被告31610部队在反诉中未提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，主要集中于本诉原告提供的证据1、2、5及反诉原告提供的证据1、2、3、4。对上述当事人存有争议的证据，本院认证如下：本诉原告提供的证据真实、合法，对其主张的事实具有证明力；反诉原告提供的证据，对其主张的补偿金额具有参考意义。
本院经审理查明，1990年9月，舟山市人民政府向中国人民解放军83360部队颁发国有土地使用权证，载明：土地使用者为中国人民解放军83360部队，地址普陀区桃花镇茅山村，地号20402023，用途为军事用地，用地面积17073.8㎡。2010年6月29日，73233部队与杨科军签订《军队房地产租赁合同》（2010桃花房租合字第03号），合同约定：甲方（出租人）为73233部队，乙方（承租人）为杨科军；甲方自愿将坐落于浙江省舟山市普陀区部队船排场地，房屋建筑面积154㎡，场地面积4100㎡，出租给乙方使用，用途为修理船舶；租赁期限自2010年7月15日起至2021年1月14日止；前四年（2011年1月15日至2015年1月14日）年租金为5万元，中间三年（2015年1月15日至2018年1月14日）年租金为6万元，最后三年（2018年1月15日至2021年1月14日）年租金为7万元；2010年7月15日至2011年1月14日半年时间为船排场地整治及修船设备更新期免租；租金按年结算，按先付后用的原则，由乙方在合同生效前15日交付甲方，付款方式为现金；乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。合同签订后，73233部队依约将合同所载土地及房屋交付给杨科军使用。
2012年3月9日，73233部队与杨科军签订《军队房地产租赁意向协议》，协议约定：甲方73233部队，乙方杨科军；甲方同意将位于舟山市普陀区场地面积1980㎡，房屋建筑面积154㎡出租给乙方使用，意向租赁期限为8年，用途为船舶修理；合同正式文本分三期签订，第一期二年（2012年3月15日至2015年1月14日），年租金5万元，第二期三年（2015年1月15日至2018年1月14日），年租金6万元，第三期三年（2018年1月15日至2021年1月14日），年租金7万元；自2012年3月15日起至2013年1月14日为船排场地整治及修船设备更新期免收租金；租金按照先付后用的原则，每年支付一次，第一次年租金在2013年1月15日前付清，以后每年租金须在每年的1月15日前付清；本协议签订后，乙方按照合同年租金的30﹪缴纳房地产租赁保证金，合同期满后无息退还；本合同经双方签章并经军队房地产管理部门审查批准后生效。合同签订后，杨科军向部队交纳15000元保证金。
2013年1月14日，南京军区房地产管理局宁波分局（甲方）与杨科军（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于浙江省舟山市普陀区（坐落号：南浙字第7581号）房屋建筑面积154㎡，场地面积1980㎡出租给杨科军，租赁期限自2013年1月15日起至2015年1月14日止。2014年1月29日，南京军区房地产管理局审核批准该合同。
2015年11月22日，在南京军区房管局宁波办事处，舟山警备区海防第十七团向南京军区房地产管理局宁波办事处办理空余房地产委托代租交接手续，其纪要中载明：空余房地产坐落于南浙字第7581号，位于舟山市普陀区，出租房屋建筑面积154㎡，场地面积1980㎡；根据南京军区﹝2003﹞南联字第7号《关于坚决贯彻落实军委、总部有关军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》和《南京军区空余房地产租赁管理办法》要求，军区房地产管理局宁波办事处对浙江省军区海防第十七团空余房地产进行委托代租；代租单位负责合同的洽谈与签订、延期与终止，租金的升降与减免、收缴与返还等；移交单位承担租赁区的安全管理责任。2015年11月22日，南京军区房地产管理局宁波分局与杨科军签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为南京军区房地产管理局宁波分局，承租方（乙方）为杨科军，甲方将位于浙江省舟山市普陀区（坐落号：南浙字第7581号）房屋建筑面积154㎡，场地面积1980㎡出租给杨科军；期限自2015年12月1日至2020年11月30日；租金总额33万元，2015年12月1日至2017年11月30日，年租金6万元，2017年12月1日至2020年11月30日，年租金7万元，租金按年结算，每年12月的前十日交付甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，合同解除，甲乙双方均不承担责任。
中共中央军事委员会于2016年2月16日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知强调全面停止军队和武警部队有偿服务活动。2016年度租期届满后，杨科军向73233部队支付2017年度租金，73233部队答复称因部队编制在调整，目前不能确定租金如何支付，待军产归属确定后再支付。2017年6月25日，中国人民解放军南京军区海防第十七团善后工作办公室通知杨科军，因国家和军队政策法规重大调整，军队需全面停止对外有偿服务，故正式提出提前解除合同，停止一切营业，于2017年9月25日前按合同约定将房地产归还部队。杨科军接到通知后，自2017年9月起停止营业。
杨科军在反诉中提交的固定资产及附属设施投入款表中载明总投入363.6万元；2014-2016年度利润总计907514.58元；提前解除劳动合同职工补偿款647500元。
本案审理期间，反诉原告委托北京北方亚事资产评估事务所对杨科军投资的舟山市普陀区桃花联营船厂（个人独资企业）拟协商补偿涉及的桃花镇茅山码头构筑物及动产设施进行评估，2017年12月8日，北京北方亚事资产评估事务所出具北方亚事评报字﹝2017﹞第14-025号资产评估报告，报告载明拟协商补偿涉及的桃花镇茅山码头构筑物及动产设施市场价值总计319万元。杨科军支付鉴定费35000元。
另查明，2017年11月15日，中国人民解放军东部战区陆军保障部出具证明，载明：由于部队编制体制调整，原中国人民解放军73233部队于2017年4月26日已经撤销，撤销之后原部队债权债务及资产均归中国人民解放军31610部队所有。
本院认为，关于主体问题，因编制体制调整，73233部队的债权债务、资产由31610部队承接，故31610部队有权作为适格主体起诉并应诉。
73233部队与杨科军就位于浙江省舟山市普陀区部队船排场地（房屋建筑面积154㎡，场地面积4100㎡）签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁意向协议》，以及根据南京军区队空余房地产租赁的管理要求，南京军区房地产管理局宁波分局与杨科军签订的《军队房地产租赁合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方均有法律约束力。中共中央军事委员会于2016年2月16日发布了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知强调，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，是一项事关军队建设发展全局的重大政治任务，通知要求在2017年6月底前停止对空余房地产租赁等项目的有偿服务活动。根据《军队房地产租赁合同》（2015年11月22日签订）第九条第四项“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”合同解除，合同法亦明确规定因不可抗力致使不能实现合同目的的合同解除，故该约定的内容符合法定解除合同的范畴，现合同解除的要件具备，31610部队有权解除合同。73233部队与杨科军于2010年6月29日签署的《军队房地产租赁合同》及于2012年3月9日的《军队房地产租赁意向协议》，31610部队承继73233部队资产后，有权解除；而南京军区房地产管理局宁波分局与杨科军于2015年11月22日签订的《军队房地产租赁合同》，南京军区房地产管理局宁波分局系代租方，31610部队作为代租资产的承继方，亦有权解除上述合同。合同解除后，杨科军应当腾退所占用的房产及土地。故对本诉原告的诉讼请求，本院予以支持。
对31610部队主张的杨科军未付2017年度租金存在违约情形，本院认为，杨科军未付2017年度租金系因部队编制调整而客观上无法完成租金支付，故本院认为，杨科军并不存在故意拖欠部队租金的违约情形。
对反诉原告杨科军的主张部分，根据《军队房地产租赁合同》（2015年11月22日签订）第九条第四项，合同解除后双方均不承担责任。部队出租的系军事用地，军队是执行特殊政治任务、捍卫国家根本利益的武装集团，在部队将空余房地产出租给他人从事经营的过程中，如遇国家和军队重大政策调整，则部队的经济事务应让位于其军事和政治任务，因此合同当事人应当预见因政策调整导致合同解除、经营活动提前终止、职工遣散等后果，故反诉原告杨科军请求反诉被告31610部队补偿三年可得利润及职工经济补偿金的诉讼请求，本院不予支持。但对反诉原告投入的固定资产，考虑到其在合同履行中并无过错、合同尚未到期、绝大部分投入已物化为建筑物和构筑物，从公平角度，反诉被告31610部队应当给予合理补偿。综合杨科军的投入、合同履行期限、船舶修造业的经营现状等因素，参照评估报告的结论，本院酌情确定反诉被告31610部队补偿反诉原告杨科军111.65万元。关于15000元保证金，合同约定期满后退还，现合同解除，31610部队应予返还。对反诉原告杨科军的其他反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除中国人民解放军73233部队与杨科军于2010年6月29日签订的《军队房地产租赁合同》；
二、自本判决生效之日起解除中国人民解放军73233部队与杨科军于2012年3月9日签订的《军队房地产租赁意向协议》；
三、自本判决生效之日起解除中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局与杨科军于2015年11月22日签订的《军队房地产租赁合同》；
四、限本诉被告杨科军在本判决生效之日起三十日内腾退位于舟山市普陀区场地面积为4100㎡、房屋建筑面积为154㎡的土地与房屋；
五、限反诉被告中国人民解放军31610部队于本判决生效之日起三十日内补偿反诉原告杨科军1116500元；
六、限反诉被告中国人民解放军31610部队于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告杨科军租赁保证金15000元；
七、驳回反诉原告杨科军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费32440元，鉴定费35000元，合计67520元，由中国人民解放军31610部队负担23632元，由杨科军负担43888元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 徐春伟
人民陪审员 薛洪民
人民陪审员 黄和平
二〇一八年二月八日
法官 助理 庄嘉超
代书 记员 林晓敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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