湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝民二初字第00213号
原告朱乔华。
委托代理人邓承斌。
被告伍应忠。
被告马林。
被告�国红。
被告全正彪。
四被告委托代理人江大清。
原告朱乔华与被告伍应忠、马林、陈国红、全正彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法由审判员鲁儒华适用简易程序独任审判。本院于2014年7月23日公开开庭进行审理后，原告朱乔华申请对荆门市城市宝贝动漫电玩游乐园内酒窝甜品店的装修费用进行评估，荆门众信资产评估事务所受本院委托进行了评估，并出具了评估报告；2014年11月6日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告朱乔华及其委托代理人邓承斌，被告马林及四被告委托代理人江大清到庭参加了诉讼。本案司法鉴定期间90天，从审限中予以扣除。本案现已审理终结。
原告朱乔华诉称，2013年11月9日，原告与被告马林、全正彪、陈国红的委托代理人伍应忠协商签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告马林所经营的荆门市城�宝贝动漫电玩游乐园（雅斯背后三楼）建筑面积为65㎡的场地经营甜品，租金为每年70000元，同时伍应忠口头承诺每天人流量不少于3000人，每天营业额不少于5000元。合同签订后，原告依约向被告伍应忠支付了租金70000元，并进行了店面装修，购买了甜品制作设备，还交纳了酒窝甜品豪华店加盟费73000元。但原告在经营过程中，每天人流量不足30人，营业额不足300元。2014年2月，原告与被告伍应忠商量退场，在征得其同意后，原告关闭店面并将钥匙交给被告马林。后经与被告伍应忠协商，伍应忠同意补偿原告经济损失并退回租金，但经原告多次催促，被告至今未兑现承诺。故诉至法院，请求判令四被告共同赔偿原告各项经济损失238000元，并承担本案诉讼费用。
四被告辩称，1、原告一直在占用租赁物，双方的租赁合同尚未解除；2、原告诉请提前解除租赁合同，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，应承担违约责任；3、伍应忠对原告的口头承诺，对马林、陈国红、全正彪均不具有法律效力；4、原告的诉请证据不足，原告在经营期间的风险和亏损应由其自行承担，被告不应承担赔偿责任。
原告朱乔华为支持其诉请，向本院提交了如下证据：
A1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息；
A2、原告与被告伍应忠于2013年11月9日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与被告的租赁合同关系；
A3、荆门市城市宝贝动漫电玩游乐园个体工商信息，证明被告马林系荆门市城市宝贝动漫电玩游乐园负责人；
A4、荆门市城市宝贝动漫电玩游乐园的证明复印件一份，证明荆门市城市宝贝动漫游乐园合伙人商议后，委托被告伍应忠办理招商事宜；
A5、被告伍应忠出具的《说明》复印件一份，证明被告伍应忠曾口头承诺原告在入驻荆门市城市宝贝动漫电玩游乐园后，每天人流量不少于3000人，营业额不低于5000元，未达到承诺标准的，被告伍应忠同意补偿原告经济损失并退还租金的事实；
A6、被告伍应忠出具的收条复印件一份，证明原告于2013年12月20日向伍应忠交纳了租金70000元；
A7、湖北宏业建筑工程有限公司装饰工程分公司出具的收据复印件一份，证明原告花费了店面装修费60000元；
A8、广州九龙玖餐饮管理有限公司出具的收据复印件一份，证明原告因加盟酒窝甜品豪华店花费加盟费73000元；
A9、酒窝甜品设备采购清单复印件一份，证明原告采购甜品制作设备花费35328元；
A10、照片一组，证明原告购买了甜品设备的事实；
A11、资产评估报告书一份及评估费发票，证明甜品店的装修评估现值为49090元，评估费为2000元。
四被告为反驳原告诉请，向本院提交了如下证据：
B1、�告伍应忠于原告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明依照合同约定，合同生效后，原告不得提前终止合同，否则，租金不予退还，并向出租房承担租金总额20%的违约金；
B2、原告出具的承诺书复印件一份，证明伍应忠与原告的退补事宜已终结，本案赔偿事宜与伍应忠无关；
B3、四被告与孙华斌签订的房屋租赁合同复印件一份，证明本案所涉租赁物的转租行为合法有效；
B4、照片一组，证明原告至今仍在占有和使用租赁物，双方的租赁关系并未解除。
经庭审质证，被告对原告提交的A1、A2、A3、A6均无异议；对A4真实性无异议，但认为委托时间限于招商期间，委托权限只是招商事宜；对A5真实性无异议，但认为是伍应忠的个人行为，对其他三个被告没有约束力；对A7真实性和合法性有异议，认为装修应有装修合同和装修清单；对A8真实性有异议；对A9真实性和合�性有异议；对A10真实性无异议；对A11关联性有异议，认为双方是租赁合同关系，原告的经营风险损失与被告无关。原告对被告提交的B1真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同的解除是双方协商一致的，被告自愿补偿原告的各项损失；对B2证明目的有异议，认为该承诺书能够证明双方的租赁合同关系已经解除了，原告并未收到伍应忠退还的30%的赔偿费用，承诺仅仅针对伍应忠作出；对B3无异议；对B4证明目的有异议，认为原告于2014年2月将钥匙交付给马林后，一直由马林在使用租赁物，同时，照片显示并没有被告承诺的人流量。
经审核，本院对双方无争议的证据A1、A2、A3、A6、B3予以采信。A4客观真实，能够证明另外三被告共同委托伍应忠经办招商事宜，本院予以采信。A5系被告伍应忠的自认行为，本院对A5证明目的予以采信。A7与A11的评估报告相印证，能够�明原告实际支付的装修费为60000元，本院对A7、A11予以采信。A8、A9、A10系原告从事甜品店经营的实际投入，本院对其真实性予以采信。依法成立并生效的合同，经双方协商一致的，可以提前终止合同的履行，原告经与被告伍应忠协商，伍应忠同意原告关门并补偿损失，故原告终止合同并不构成违约，本院对B1证明目的不予采信。B2承诺书系原告在本案立案受理后开庭前与伍应忠协商赔偿事宜时作出的承诺，后因双方未能达成一致意见，该承诺不应对双方产生约束力，本院对其不予采信。B4只能反映出甜品店的现状，并不能证明原告仍在占有和使用租赁物，本院对其不予采信。
本院根据上述采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，确认以下事实：
2013年11月9日，朱乔华与马林、全正彪、陈国红的委托代理人伍应忠协商签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期�为一年，起租时间为2013年12月10日，租金为70000元。协议签订后，朱乔华对租赁房屋进行了装修，并从事甜品制作的经营，花费装修费60000元。2013年12月20日，朱乔华向伍应忠支付了房租70000元。经营期间，因生意不景气，朱乔华与2014年2月与伍应忠协商后，伍应忠同意朱乔华关门并补偿损失。伍应忠实际补偿了朱乔华18000元，其余损失未能达成协议。
另查明，朱乔华与广州九龙玖餐饮管理有限公司达成了酒窝甜品的加盟协议，朱乔华支付了加盟费73000元，并购买了制作甜品的设备，花费35328元。伍应忠、马林、陈国红、全正彪系合伙关系。朱乔华对租赁房屋的装修部分，经鉴定机构评估，现值为49090元。
本案争议焦点为：一、原被告签订的租赁合同是否已经解除；二、被告伍应忠对原告的承诺对其他三被告是否发生效力；三、原告主张的损失是否有事实和法律依据。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同履行义务。
关于原被告签订的租赁合同是否已经解除的问题。原告主张，其与被告伍应忠达成了一致，伍应忠同意原告关门并补偿原告损失，双方的租赁合同已经解除；被告则主张，租赁期限为一年，合同约定非经不可抗力，任何一方不得提前终止合同，还主张原告仍在占有和使用租赁物，租赁合同并未解除。本院认为，合同法第九十三条第一款规定了合同协议解除的情形，即当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，朱乔华于2014年2月与伍应忠达成了解除合同的一致意见，被告伍应忠对此事实亦予以认可，故本院认定租赁合同已于2014年2月解除。同时，被告提交的证据并不足以证实原告仍在使用租赁物，本院对其该项意见不予采纳。
关于被告伍应忠对原告的承诺对其他三被告是否发生效力的问题。本院认为，根据民法通则第三十四条的规定，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本案中，四被告系合伙关系，伍应忠受其他三被告委托与原告订立房屋租赁合同，合同效力应该及于全体合伙人，伍应忠对原告的承诺属处理全体合伙人的经营事务，也理应视为全体合伙人对原告的承诺，因此，伍应忠对原告的补偿损失的承诺对其他三被告具有约束力。对于其他三被告提出的对伍应忠的委托时间限于招商期间，委托权限限于招商事宜的抗辩意见，本院认为，关于委托时间和权限的约定属于四合伙人的内部约定，并不具有外部的对抗效力，即作为善意第三人的朱乔华没有义务审查伍应忠的代理权限，伍应忠的行为属于职务行为，应该对其他合伙人产生效力，故本院对其他三被�的该项抗辩意见不予支持。
关于原告主张的损失是否有事实和法律依据的问题。本院认为，原告与被告伍应忠达成了解除合同并补偿损失的口头协议，是双方真实意思的表示，作为合伙人的四被告应该履行对原告的承诺。原告主张的损失包括租金70000元、装修费60000元、设备费35000元、加盟费73000元。本院认为，虽然被告向原告承诺了经营的营业额和人流量，但原告作为完全民事行为能力人，对自己的投资行为和市场风险理应有合理的判断和预期，不能将风险归责于被告。加盟费和购买设备的费用属于经营性投资，不应认定为原告的损失，故本院对原告的该两项主张不予支持。因双方已协商提前解除租赁合同，被告承诺补偿原告的损失和退还租金，但并未明确补偿和退还的具体数额，本院依照原告的实际损失情况以及公平原则来确定原告的损失。对于房屋租金，因原告实际占用并经营了一定期限，本院按照原告实际租用的时间与未租用的时间比例来认定应返还数额，原告承租时间为2013年12月10日，对于合同解除时间，因双方确定为2014年2月，但均不能明确具体时间，本院确认解除时间为2014年2月28日，原告实际承租期间为80天，按照比例计算，原告应交纳租金15342元，被告应该返还租金54658元。对于装修费，因装修部分不可拆除，可以认定为原告的损失，被告应予赔偿，但应计算装潢折旧，资产评估报告书评估的租赁物装潢现值为49090元，本院对原告主张的装修费支持49090元。庭审中，原告自认被告伍应忠已经向其赔偿18000元，故被告还应赔偿原告31090元。
对于四被告提出的朱乔华的经营设备一直存放在租赁房屋内，属占用租赁房屋，应承担损失的意见，本院认为，双方在解除合同时未约定朱乔华经营设备的搬离时间，被告亦未�出要求朱乔华搬离设备的主张，应视为被告默示同意朱乔华将经营设备临时存放的行为。同时，被告承诺对朱乔华补偿损失和退还租金，而一直未予履行，朱乔华未搬离设备，也属合理抗辩。故本院对四被告提出的该项意见不予采纳。
综上，原被告签订的房屋租赁合同已解除，四被告应该返还原告租金54658元，并赔偿损失31090元。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告伍应忠、马林、陈国红、全正彪负连带责任于本判决生效之日起十日内返还原告朱乔华租金54658元，并赔偿损失31090元；
二、驳回原告朱乔华的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元，减半收取2435元，鉴定费2000元，合计4435元，由原告负担2235元，四被告负担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：湖北省荆门市农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号17560301040000261，开户行：湖北省荆门市农行金泉支行。
审判员 鲁儒华
二〇一四年十一月六日
书记员 王 维