浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第380号
原告义乌市安特纤维有限公司。
法定代表人ＸＸ花。
委托代理人鲍江云。
被告斯朝辉。
委托代理人喻标。
原告义乌市安特纤维有限公司为与被告斯朝辉房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月14日向本院提起诉讼，本院于同日以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告义乌市安特纤维有限公司的委托代理人鲍江云、被告斯朝辉的委托代理人喻标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市安特纤维有限公司诉称，2005年12月19日，原被告签订《租房协议》，约定被告承租原告位于XXX-7楼共48间房屋。2006年10月16日原被告又签订一份《租房协议》，约定被告除租赁3-7楼外，另租赁原告位于XXX南楼梯2楼4间房屋，合同约定52间房屋租期自2006年2月1日至2015年1月31日止。租赁期内，被告应当履行以下义务：（1）租赁房屋目的用于企业经营；（2）租金按年支付，每年必须提前一个月付清；（3）租赁期内的房产税、税费、卫生等一切费用均由被告承担；（4）被告在使用过程中，不得破坏房屋及现有主体结构，如需改动，应先征得原告同意。可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定及法律规定：（1）未按约定用途使用租赁房屋，擅自以公寓形式出租，未办理营业执照、治安许可证，又拒不交税，严重违反相关法律法规，造成极其恶劣的影响和安全隐患；（2）连续多年未及时支付房屋租金，大部分逾期支付；（3）拖欠2013-2014年社区卫生生活垃圾清运费共计19200元，导致社区多次催讨，造成极其恶劣影响；（4）未征得原告同意，擅自将厂房改造成公寓，造成房屋损坏。鉴于被告严重违约并给原告造成了严重损失，原告按照双方签订的租赁合同约定，行使单方解除权。原告于2013年12月12日发《解除合同通知书》，通知被告解除原租赁合同，并于2013年12月22日前腾空房屋。但被告接到通知后，既未提出异议，也未腾退租赁房屋。一、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同。二、判令被告腾退位于XXX（南楼梯2楼4间，3-7楼共48间）的房屋。三、判令被告赔偿原告租赁期间损毁、破坏房屋结构的损失（暂计20万元，实际以评估为准）。4、判令被告偿还原告为其垫付的社区卫生生活垃圾清运费，共计人民币19200元。
原告就其诉请提供以下证据：
1、国有土地使用证复印件、房权证复印件，证明贝村路123号房屋系原告所有。
以下证据均是原件。
2、租房协议，证明原被告分别于2005年12月19日、2006年10月16日签订了两份租房协议。
3、斯朝辉公司情况，证明被告曾经营义乌市童漫玩具厂、义乌市童漫塑料制品有限公司、其租赁该房屋系用于企业经营。
4、给安特公寓各租户告知书、房屋使用情况照片，证明1、被告擅自将贝村路123号2-7楼改造成公寓，并无证经营的情况。2、被告方经营的公寓是存在非常严重的隐患（私拉电线、堵塞消防通道、消防设施不齐全），给原告的企业形象造成了非常恶劣的影响。
5、房屋损坏清单，证明贝村路123号房屋损坏应当赔偿的情况，损坏的具体数额以评估鉴定为准。
6、银行缴款凭证、浙江省政府非税收入统一票据、社区开具的证明，证明原告为被告补缴2010年度--2013年社区卫生生活垃圾清运费共计19200元。
7、银行账户交易明细，证明被告2009年、2012年、2013年拖欠原告房租的事实，至今为止2014年的房租被告没有缴纳。无论出于什么理由都体现被告违约。
8、解除合同通知书，证明原告于2013年12月12日发函给被告要求解除与其签订的房屋租赁合同并要求其于2013年12月22日前腾退房屋。
9、解除合同通知书邮寄单，证明被告已收到原告发出的解除合同通知书。
10、社区的出租房屋综合管理责任书，证明被告承租原告房屋以后拒绝签订综合管理责任书，拒绝支付相应的管理费。也证明被告改变房屋用途，经营公寓管理混乱的情况。
11、处罚决定书、现场照片、责任改正通知书一份，证明在2013年12月19日，因被告方违法经营，义乌市公安局对被告方作出的行政处罚，也证明被告方违法经营的事实。附人员概要的情况，证明被告安特公寓的经营负责人邵敏与被告系夫妻关系，平常就存在违法经营的事实。
经庭审质证，被告质证意见如下：
1、国有土地使用证、房权证，真实性没有异议。
2、租房协议，真实性没有异议。正好证明当时被告承租的用途在2005年12月19日签订的协议中明确写明。
3、斯朝辉公司情况，真实性没有异议。与本案无关。
4、给安特公寓各租户告知书、房屋使用情况照片，三性均有异议。我们承租的目的是公寓楼。不存在改变的事实。
5、房屋损坏清单，三性均有异议。我们承租以后，房屋是正常使用的，不存在损坏的事实。因装修部分改变，这是原告方同意并明知的，我们也愿意在房屋租赁合同到期以后恢复原状。
6、银行缴款凭证、浙江省政府非税收入统一票据、社区开具的证明，真实性没有异议。补交的相关费用，我们也愿意承担。
7、银行账户交易明细，真实性没有异议。对于2014年的房租我们曾多次要求原告收取。我们也有相关的证据。有关原告拒绝收取2014年的房租的情况有案件在上溪法庭已开庭。
8、解除合同通知书，真实性有异议。我们没有收到过。
9、解除合同通知书邮寄单，真实性有异议。我们没有收到过。
10、社区的出租房屋综合管理责任书，三性均有异议。无法达到原告的证明目的。
11、处罚决定书、现场照片、责任改正通知书，真实性没有异议。我们认为与本案无关。
本院根据原告的申请，委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对位于XXX（南楼梯2楼4让、3-7楼共48间）因房屋使用中遭受损坏造成财产损失的赔偿价，司法鉴定书鉴定意见如下：经评估后补偿费为108196元。其中房屋屋顶及公寓房间的孔洞修复费用为55300元；前后外墙面重新粉刷修复费用为48354元，楼梯改造恢复费用为4542元。
经庭审质证，原被告质证意见如下：
原告质证意见如下：没有异议。
被告质证意见如下：有异议。正常的装修有关孔洞等到期以后我们愿意恢复。对这个损失我们认为过高。我们愿意到期后恢复。对于外墙的粉刷没有依据。我们认为正常的使用不存在人为的破坏。而且价格也过高。
被告斯朝辉辩称，1、被告不同意解除租赁合同。双方的合同是从2005年12月19日签订的，租期10年，用途是用于租赁。承租以后被告对相关房屋进行装修，原告是知情的。连续使用至今将近八年多。原告对于房屋的结构等用途是明知的。2、被告承租以后都按期支付房租，可能中间有一两年因为房租的交付时间延迟（元旦的时间银行不上班的，有几年是在7日以后支付房租），事前已征求原告同意过。关于2014年的房租被告在元旦以前被告曾多次找原告收取房租，但原告一直向法院起诉至今，原告也没有收到2014年的房租。3、我们认为应该由我们承担的费用我们会承担。根据协议中的第三条规定，房产税的缴税主体是原告依法缴纳以后向被告收取。2013年原告去交纳以后，被告就没办法交纳了，所以对相关的费用被告也是同意承担的。4、被告希望在承租期内继续履行，有些原告垫付一部分的税、清运费用我们愿意承担。
被告未向本院提供证据。
本院对原告提供证据认证如下：
对原告提供的证据11组，被告对证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据11真实性无异议，这些证据来源合法，且与本案具有关联性，应予采纳。被告对证据5中的照片的真实性有异议，经现场勘察，照片确实拍摄于贝村路123号，且与本案具有关联性，本院予以采纳。证据4系原告单方制作，未经被告方确认，被告租赁中损坏房屋的损失应予鉴定为准。故对该组证据本院不予认定。证据8、证据9、证据10系原告单方提供，故该三组不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。
对评估报告认证意见如下：
原告方对评估报告没有异议，被告对评估报告中相关损失的数额有异议，因其异议依据不足，且鉴定程序合法有效，本院对评估报告予以采纳。
经审理查明，坐落于义乌市稠江街道贝村路123号的房屋系原告所有。2005年12月19日，原被告签订《租房协议》，约定被告承租原告位于XXX-7楼共48间房屋。2006年10月16日原被告又签订一份《租房协议》，约定被告除租赁3-7楼外，另租赁原告位于义乌市贝村路123号南楼梯2楼4间房屋，合同约定52间房屋租期自2006年2月1日至2015年1月31日止。租赁期内，被告应当履行以下义务：（1）租赁房屋目的用于企业经营；（2）租金按年支付，每年必须提前一个月付清；（3）租赁期内的房产税、税费、卫生等一切费用均由被告承担；（4）被告在使用过程中，不得破坏房屋及现有主体结构，如需改动，应先征得原告同意。合同签订后，依约将房屋交付给被告后，被告却屡次违反合同约定及法律规定：（1）未按约定用途使用租赁房屋，擅自以公寓形式出租，未办理营业执照、治安许可证，又拒不交税，严重违反相关法律法规，造成极其恶劣的影响和安全隐患；（2）连续多年未及时支付房屋租金，大部分逾期支付；（3）拖欠2013-2014年社区卫生生活垃圾清运费共计19200元，导致社区多次催讨，造成不好的影响；（4）未征得原告同意，擅自将厂房改造成公寓，造成房屋损坏。鉴于被告严重违约并给原告造成了严重损失，原告按照双方签订的租赁合同约定，行使单方解除权。原告于2013年12月12日发出《解除合同通知书》，以快件、张贴的形式通知被告解除原租赁合同，并于2013年12月22日前腾空房屋。但被告接到通知后，既未提出异议，也未腾退租赁房屋。
另查明，XXX（南楼梯2楼4让、3-7楼共48间）因房屋使用中遭受损坏造成财产损失的赔偿价格，经评估后补偿费为108196元。其中房屋屋顶及公寓房间的孔洞修复费用为55300元；前后外墙面重新粉刷修复费用为48354元，楼梯改造恢复费用为4542元。
本院认为，本案双方争议的主要焦点是：一、被告在承租过程中是否存在违法经营的行为。涉案的房屋的性质是厂房，属于工业用途。被告在租赁涉案的房屋以后擅自用于公寓经营，且在经营安特公寓时没有办理任何相关的证照，故被告存在违法经营的行为。原告以该项事实为由要求解除合同，本院予以支持。二、被告在经营公寓过程中是否存在安全隐患。从庭审原告提供的照片和现场勘察，被告经营的安特公寓过程中私拉电线，消防设施不齐全、消防通道堵塞，人员管理混乱，存在安全隐患。公安机关曾对被告的违法经营活动作出过行政处罚。据此。可以认定被告经营的安特公寓存在安全隐患。现原告以该项事实为由要求解除合同，本院予以支持。三、被告是否存在迟延交付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该法条的立法本意是为了保护出租人的利益，防止承租人无故拖延支付租金而损害出租人的利益。但是，该法条并未苛刻要求承租人必须依约定期限交纳租金，而是要出租人出于善意目的给一个合理的宽限期，而不是赋予出租人即时解除合同的权利。从庭审原告举证的证据来看，本案被告确实存在迟延交纳租金的事实。但原告以该项事实为由要求解除合同，本院不予支持。四、关于房屋的现状属于合理装修还是遭受了被告损坏的问题。租赁协议中明确约定被告在装潢过程中，不得破坏房屋的现有主体结构，若需要改动，应征得原告同意。然而根据资产评估报告，被告在租赁使用期间对房屋结构平面布局状况进行了改造与调整，造成房屋存在部分损失。根据现场勘察，涉案的房屋确实遭到了损害及布局的更改，这与被告所称的房屋系正常使用的损耗具有本质的区别。被告的改动未经原告同意，属于违约行为，应承担相应的赔偿责任。五、关于合同的解除权是否形成的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同一方当事人在对方违约情况下，行使单方解除合同的权利，该项权利以违约方收到书面的告知为必要要件。本案原告于2013年12月12日以EMS信函以及在租赁房屋张贴的方式向被告经发出解除合同告知函。虽然庭审中被告未予认可收到或看到解除合同告知函，但根据邮政投递及签收规则，邮政部门已按规定送达至相应的地点，符合投递的管理规则。至于被告说没有收到或未看到过张贴的告知函，也不知晓解除合同告知函相关内容，被告的辩解与生活常理不符合。若因投递行为违规等情况未收到该邮件，举证的责任在于被告一方。据此，本院认定解除合同告知函已实际到达被告方，因被告未在法律规定的期限内对合同的解除提出异议，故合同的解除权业已形成。综上所述，原告的诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告义乌市安特纤维有限公司与被告斯朝辉于2005年12月19日签订的房屋租赁合同。
二、被告斯朝辉于判决生效后十五日内腾退位于XXX房屋二至七楼（南楼梯二楼四间、三至七楼共48间）的房屋。
三、被告斯朝辉于判决生效后十五日内支付原告原告义乌市安特纤维有限公司因房屋使用中遭受损坏造成的财产损失费用计人民币108196元。
四、被告斯朝辉于判决生效后十五日内给付原告义乌市安特纤维有限公司为其垫付的社区卫生生活垃圾清运费计人民币19200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2294元，评估费3000元，由被告斯朝辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币4588元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 毛 滨
二〇一四年五月八日
书记员 贾惠青