辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民再221号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人、申请再审人）：沈阳假日大厦有限公司。住所地：沈阳市和平区南京北街*******号。
法定代表人：赵一平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张旻之，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、被申请人）：江大淼，男，1987年9月6日出生，汉族，住沈阳市和平区天津南街**号2-5-2。
委托诉讼代理人：陈心光，辽宁瑞唐律师事务所律师。
申诉人沈阳假日大厦有限公司（以下简称假日公司）因与被申诉人江大淼房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2014）沈中审民终再字第54号民事判决，向检察机关申诉，辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监(2015)21000000196号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）辽立一民抗字第128号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员崔彤霞、付玉出庭。申诉人假日公司的委托代理人张旻之，被申诉人江大淼的委托代理人陈心光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省人民检察院抗诉认为，沈阳市中级人民法院（2014）沈中审民终再字第54号民事判决适用法律错误。一、江大淼与假日公司签订的房屋租赁合同虽系假日公司提供的格式合同，但该合同对采暖费的承担未约定，并不存在关于采暖费如何承担的格式条款，更不存在对该格式条款有两种以上的解释。二、江大淼与假日公司签订的房屋租赁合同中对采暖费未作约定，合同的有关内容亦不能确定采暖费的承担，双方对此又不能达成补充协议，故应依交易习惯确定采暖费承担的义务主体。沈阳市房地产租赁的交易习惯是，在无特殊约定的情况下，采暖费一般由房屋出租方承担。且辽宁省高级人民法院（2010）辽审一民提字第215号民事判决认定采暖费的承担应依沈阳市房地产租赁的交易习惯，由房屋出租方承担。
申诉人假日公司称，本案中没有对采暖费的约定，应由出租方承担，有相关案例。其余同意抗诉机关的抗诉意见。
被申诉人江大淼辩称，根据合同法第125条的规定，约定有争议的应按相关规则进行解释。本案中的采暖费是有约定，应由假日公司承担。合同中关于权利义务明确规定，与房屋有关的相关税费由江大淼承担，与房屋使用有关的费用由假日公司承担，包括采暖费。江大淼看到房屋的广告中已承诺空调费用即采暖费由假日公司承担，才与假日公司签订了合同，因此假日公司在对外承诺采暖费由其承担。所欠租金有一部分是假日公司故意少付，有一部分是假日公司擅自抵扣承租房屋的采暖费。沈阳市银川小区物业管理有限公司于2013年2月27日出具发票的时间、数额不能对应，不具有真实性，该物业公司于2009年1月7日被吊销营业执照，出具发票时，该公司已不能从事经营活动，该两张发票不具有合法性，供暖也不在该物业公司的经营范围之内。故原审判决否定假日公司的抵销权、追偿权，符合法律规定，请求法院维持原判。
江大淼向一审法院起诉请求：判令假日公司给付所欠江大淼2008年10月至2012年6月房屋租金47191.41元，并按中国人民银行同期存款利率给付上述租金利息3809.29元；判令由假日公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年8月25日，江大淼与假日公司签订房屋租赁合同一份（合同编号：海城广第05007号），约定江大淼将其所拥有的位于沈阳市和平区中山路83号的海悦国际大厦16层9室（建筑面积59.32平方米）出租给假日大厦，租赁起止时间为2006年4月1日至2016年3月31日，月租金4100元，租金按每季度支付，支付日期为每个季度末。由于使用该房屋所发生的政府规定的承租人承担的税费和使用的水、电、煤气、通讯、物业等费用由假日公司承担。合同签订后，江大淼、假日公司开始履行合同。从2008年四季度至2012年二季度，假日公司共给付租金93109.59元，尚欠48061.69元。一审法院判决：一、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2008年第四季度至2012年第二季度租金48061.69元；二、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年1月1日至2011年3月31日欠付的租金利息，以194.67元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年4月1日起至该判决确定给付之日；三、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年4月1日至2011年6月30日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年7月1日起至该判决确定给付之日；四、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年7月1日至2011年9月30日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年10月1日起至该判决确定给付之日；五、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年10月1日至2011年12月31日欠付的租金利息，以9325.44元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年1月1日起至判决确定给付之日；六、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2012年1月1日至2012年3月31日欠付的租金利息，以9945.36元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年4月1日起至判决确定给付之日；七、假日公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2012年4月1日至2012年6月30日欠付的租金利息，以9945.36元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年7月1日起至判决确定给付之日；如假日公司未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；八、驳回江大淼其他诉讼请求。案件受理费1075元，减半收取538元，由假日公司负担。
假日公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决或者依法改判，判令江大淼承担全部的诉讼费用。二审法院认定事实：查明事实与原审查明事实一致。二审中，假日公司提供2013年2月27日的发票一张，拟证明假日公司代江大淼缴纳了2008年11月1日至2012年3月31日的采暖费，此项费用应由江大淼承担，应当在租金中扣除。二审法院认为，假日公司与江大淼签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应恪守履行，假日公司应当给付拖欠租金及欠付期间的利息。关于假日公司主张采暖费应在租金中扣除。假日公司提供2013年2月27日的发票，不能证明事实上的供暖情况以及发生的供暖费用，假日公司以该项费用抵销租金，事实依据不足，对该项主张，不予采信。关于假日公司主张合同未约定违约责任，不应给付利息。利息属于法定孳息，并不是违约金，无需合同约定，对该项主张，不予采信。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由假日公司负担。
假日公司不服，向本院申请再审。本院裁定：指令沈阳市中级人民法院再审本案。沈阳市中级人民法院再审认定事实：查明事实与原审查明的事实一致。该院再审认为：根据假日公司申请再审请求以及江大淼的答辩意见，本案争议焦点为：1、假日公司是否实际缴纳了采暖费用；2、假日公司是否有权主张用采暖费抵销部分租金。关于假日公司是否实际缴纳了采暖费用问题。根据假日大厦在原二审中提交的“辽宁省沈阳市供暖收费剪贴发票”的记载，银川公司作为收款人收取了位于沈阳市和平区中山路83号1609、1616号，取暖面积为113.98平方米的采暖费共计16549.9元。该发票加盖银川公司发票专用章，江大淼也没有提出任何反证证明该发票为虚假发票，另结合江大淼在原二审中陈述其没有自行缴纳过采暖费的事实，该院再审认为该发票能够证明假日公司在承租江大淼的房屋期间缴纳了该房屋2006年至2011年间的采暖费。关于假日公司是否有权主张用采暖费抵销部分租金问题。江大淼与假日公司签订《房屋租赁合同》约定，租赁期间，与该房屋产权有关的税费等由江大淼承担，由于使用该房屋所发生的政府规定的承租人承担的税费和使用的水、电、煤气、通讯、物业等费用由假日公司承担。由于该合同条款是由假日公司为了与所有出租房屋的多个业主重复使用而预先拟定，并且在订立合同时也未出租房屋业主一方协商的条款，该合同条款属于格式条款。现江大淼主张该条款中已经约定了因房屋使用产生的费用由假日公司承担，而采暖费属于房屋使用所产生的费用，因此，该条款应视为对采暖费作出了约定。但假日公司认为该条款不能认定为已经对采暖费作出了约定。该院再审认为，上述格式条款中约定了由于使用租赁房屋所发生的费用由假日公司承担，假日公司承租使用江大淼房屋用于经营酒店，在北方气候条件下，酒店的经营必然产生采暖费用，该费用属于承租使用房屋所必然发生的费用。在双方对于该格式条款约定的费用是否包含采暖费理解有争议的条件下，应作出对格式条款提供一方即假日公司不利的解释，即：该格式条款中约定由使用房屋所发生的费用中包含采暖费用。另外，银川公司与假日公司签订协议书，假日公司承租海悦大厦用于酒店经营，供暖由银川公司负责，由于银川公司未与海悦大厦业主签订《供暖合同》，供暖费用暂由假日公司垫付。采暖费用按照政府规定的收费标准确定，如海悦大厦业主需要开具采暖费发票，银川公司同意与业主签订《供暖合同》后，按政府规定采暖费标准出具发票。由于江大淼并非该协议书的签订主体，该协议书对于江大淼没有约束力，因此，该协议中约定假日公司垫付采暖费不能认定为应由江大淼实际承担采暖费。综上，该院再审认为，假日公司承租使用江大淼房屋所产生的采暖费应当由假日公司承担，假日公司无权以其缴纳的采暖费用抵销部分租金。该院判决：维持该院[2013]沈中民二终字第440号民事判决。
本院再审查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，涉案广告上载明“开发商：沈阳泰华房屋开发有限公司；规划设计：加拿大宝佳建筑师有限公司；策划代理：香港戴德梁行；酒店经营、物业管理：沈阳假日大厦有限公司”。另载明：“本广告仅作为要约邀请、最终解释权归开发商所有”。
上述事实，有2005年10月13日《辽沈晚报》在卷佐证，并经当事人质证，本院予以确认。
本院再审认为，江大淼与假日公司于2005年8月25日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。虽然2005年10月13日《辽沈晚报》上的广告载明假日公司10年免费替业主投入中央空调费等八项费用，但是该广告亦明确载明：“本广告仅作为要约邀请、最终解释权归开发商所有”，说明该广告仅是发布者希望他人向自己发出要约的意思表示，即要约邀请，并非广告发布者对公众的要约。该广告的内容能否对当事人产生约束力取决于双方所签订合同是否进行了约定。江大淼与假日公司签订的《房屋租赁合同》并未约定该广告的内容为合同的组成部分。故假日公司关于案涉广告的内容不是双方当事人所签订《房屋租赁合同》组成部分的主张成立，本院予以支持。
假日公司租赁江大淼房屋的目的是作为客房供人居住，根据东北的气候环境和政府的要求，沈阳地区供人居住房屋的温度在冬季需要保持在18℃以上，这就需要供暖设备进行供暖。案涉房屋变更了传统的供暖方式，利用中央空调将外供热源传递到各个供暖单元。为此，假日公司与供暖单位签订了供暖协议，并按照沈阳市政府规定的采暖费标准预付了采暖费。该款项是利用中央空调传递热源进行供暖所产生的费用，应为采暖费。虽然江大淼与假日公司签订的《房屋租赁合同》为假日公司提供的格式合同，但该合同对采暖费的承担未约定，并不存在关于采暖费如何承担的格式条款，更不存在对该格式条款有两种以上的解释。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关内容或者交易习惯确定。”由于江大淼与假日公司签订的《房屋租赁合同》中对采暖费未作约定，合同的有关内容亦不能确定采暖费的承担，双方对此又不能达成补充协议，故应依交易习惯确定采暖费承担的义务主体。沈阳市房地产租赁的交易习惯是，在无特殊约定的情况下，采暖费一般由房屋出租方承担。江大淼作为房屋出租方，亦有义务提供符合合同用途的房屋，以便保证合同目的的实现。而且，江大淼并非普通的消费者，其购买案涉房屋的目的不是为了居住，而是为了投资并获得更大的利益。与江大淼所收取的租金相比较，该房屋每年所需采暖费由其承担亦符合公平原则。
江大淼所出租房屋在2006年至2011年度的采暖费共计8613.28元已由假日公司给付供暖公司，假日公司有权要求江大淼偿还该采暖费。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得付条件或者附期限。”假日公司主张以应付的部分租金抵销其代江大淼垫付的采暖费，并已通知江大淼，该抵销行为符合法律规定，合法有效。
双方签订的房屋租赁合同合法有效，假日公司拖欠租金，原审支持江大淼请求判令假日公司给付尚欠租金及利息的诉讼请求，并无不当。按照相关法律规定和交易习惯，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。本院推定假日公司所欠租金为2012年二季度之前时段的累欠租金，在扣除8613.28元采暖费后对相应利息的计算作出调整。
综上所述，假日公司的再审请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2014）沈中审民终再字第54号民事判决及（2013）沈中民二终字第440号民事判决；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1830号民事判决第二项；
三、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1830号民事判决第四项、第六项、第七项、第八项。
四、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1830号民事判决第一项为沈阳假日大厦有限公司于本判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2008年第四季度至2012年第二季度租金39448.41元（48061.69元-8613.28元=39448.41元）；
五、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1830号民事判决第三项为沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年4月1日至2011年6月30日欠付的租金利息，以2407.61元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2011年7月1日起至该判决确定给付之日。
六、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1830号民事判决第五项为沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付江大淼2011年10月1日至2011年12月31日欠付的租金利息，以7824.64元(从2011年4季度应得租金额9325.44元扣除2011-2012年度采暖费1500.8元)为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2012年1月1日起至判决确定给付之日。如假日公司未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1075元，减半收取538元；二审案件受理费1075元，由沈阳假日大厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 昕
代理审判员 孙 艳
代理审判员 陈德巍
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 孙秀玥