浙江省安吉县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）湖安执异字第1号
案外人：浙江安吉农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：周盛东。
委托代理人：韩永生。
申请执行人：金德顺。
申请执行人：朱雪萍。
两申请执行人共同委托代理人：何杰。
被执行人：安吉宝云房地产开发有限公司。
法定代表人：许顺杨。
委托代理人：陈宏彪。
本院在执行申请执行人金德顺、朱雪萍与被执行人安吉宝云房地产开发有限公司（以下简称宝云公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人浙江安吉农村商业银行股份有限公司（以下简称安吉农商银行）于2014年1月23日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人安吉农商银行称，案外人系该案讼争执行标的物安吉县递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号商品房的实际所有人。2009年9月17日，案外人前身即安吉县农村信用合作联社（以下简称安吉县信用联社）与安吉六合盛房地产开发有限公司（以下简称六合盛公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定，安吉县信用联社购买凯迪大厦22幢营01、03号一层、二层、三层商品房，建筑面积分别为：一层474.81平方米、二层622.34平方米、三层622.34平方米，房款总价11190325元，合同签订后支付房款10500000元，余款于2009年10月31日前支付。被执行人宝云公司在事先知情同意的情况下，于2010年1月11日对该合同予以书面确认。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，该《商品房买卖合同》合法有效。合同签订当日即2009年9月17日，安吉县信用联社支付购房款10500000元，余款按照双方约定于办妥权属证书后付清。被执行人已于2009年9月底将凯迪大厦22幢营01、03号商品房交付安吉县信用联社使用。安吉县信用联社于2009年11月中旬开始对该房屋装修，自2010年4月开始营业使用至今。依据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其享有物权的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理物权过户登记手续的，执行法院仍可作为被执行人财产予以查封、扣押、冻结；但第三人已支付全部价款并已实际占有，但未办理过户登记手续的，若第三人对此没有过错，则执行法院不得查封、扣押、冻结。2013年12月13日，中国银监会浙江监管局发布“浙银监复（2013）803号批复”，同意案外人开业，案外人开业的同时，原安吉县信用联社自行终止，其债权债务由案外人承接。2014年1月6日，案外人经工商行政管理部门核准领取营业执照开业经营。
综上所述，案外人作为涉案执行标的物即安吉县递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号商品房的实际所有人，若本案继续执行将对案外人产生不可估量的影响。故案外人请求立即裁定中止对上述财产的执行。
申请执行人金德顺、朱雪萍辩称，对于执行标的物即安吉县递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号商品房，申请执行人与被执行人已签订《商品房买卖合同》，申请执行人按约交付了房款，并进行了预告登记；而案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》是发生在房屋预告登记之后，不发生法律效力，所以案外人对房屋不享有所有权，而其主张是按房屋的实际所有人提出。因此，案外人的异议不能成立，应驳回其异议，继续执行。
被执行人宝云公司辩称，对于案外人陈述的事实予以认可，申请执行人金德顺利用工作便利，挪用公司公款，与公司进行交易，公安已立案审查；根据一审、二审判决，申请执行人也没有支付房屋尾款，按照《商品房买卖合同》约定，作为申请执行人也要支付所有款项以后再过户。
案外人安吉农商银行为证明自己的主张，向本院举证：
1.浙银监复（2013）803号批复一份，证明安吉农商银行于2012年12月17日被中国银监会批准开业，原安吉县信用联社自行终止，其债权债务由该行承担，案外人具有异议主体资格的事实。
2.《商品房买卖合同》一份，证明安吉县信用联社与六合盛公司于2009年9月17日签订《商品房买卖合同》，购买凯迪大厦22幢号1-3层房屋，对房屋面积及单价进行了约定，被执行人宝云公司于2011年1月11日对该合同予以书面确认的事实。
3.六合盛公司出具的收款发票三份，证明安吉县信用联社于《商品房买卖合同》签订当日即2009年9月17日通过转账支付10500000元购房款给六合盛公司，履行了交付房款的事实。
4.安吉县公安局立案决定书一份，证明申请执行人金德顺涉嫌挪用宝云公司资金一案，安吉县公安局经侦大队于2013年3月20日决定立案侦查的事实。
申请执行人金德顺、朱雪萍为反驳案外人的主张，向本院举证：
5.《商品房买卖合同》、房屋预告登记证明各一份。申请执行人与被执行人宝云公司于2008年10月9日签订《商品房买卖合同》一份，并于2008年10月15日进行备案，2008年10月21日进行预告登记，预告登记号“安房预递铺字第00453号”的事实。
本院对证据认定如下：对于证据1，申请执行人、被执行人均无异议，本院予以采信；证据2、3能够相互印证，本院均予以采信；对于证据4，该证据反映的只是安吉县公安局经侦大队决定立案侦查申请执行人金德顺涉嫌挪用宝云公司资金一案，该案尚无定论，即使如案外人主张的因金德顺挪用宝云公司公款进而影响申请执行人、被执行人之间签订的《商品房买卖合同》效力，也需另寻途径解决。因此，该证据与本次执行异议并无直接关联性，故本院不予采信；对于证据5，案外人、被执行人对其真实性均未提出异议，本院予以采信。
据此，本院认定本案事实如下：
2008年10月9日，申请执行人金德顺、朱雪萍与被执行人宝云公司签订《商品房买卖合同》，约定申请执行人购买被执行人宝云公司开发的凯迪大厦22幢营01、03号商品房，总价7408407元。2008年10月15日，该《商品房买卖合同》在安吉县房地产交易所进行备案（备案合同编号：20081000003）。2008年10月21日，凯迪大厦22幢营01、03号进行了预告登记，预告登记号为“安房预递铺字第00453号”。
2009年9月17日，安吉县信用联社与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，安吉县信用联社购买凯迪大厦22幢号1-3层房屋，折后总价为11190325元，当日，安吉县信用联社向六合盛公司支付10050000元。2010年1月11日，被执行人宝云公司对该合同予以书面确认。该《商品房买卖合同》未进行备案。凯迪大厦22幢营01、03号商品房已于2009年9月底交付安吉县信用联社使用至今。2013年12月13日，中国银监会浙江监管局发布“浙银监复（2013）803号批复”，同意案外人开业，案外人开业的同时，原安吉县信用联社自行终止，其债权债务由案外人承接。2014年1月6日，案外人经工商行政管理部门核准领取营业执照开业经营。
2012年7月6日，金德顺、朱雪萍向本院起诉，要求被告宝云公司交付凯迪大厦22幢营01、营03号商品房，并协助办理房屋的权属证书登记手续。本院一审判决“被告安吉宝云房地产开发有限公司将位于安吉县递铺镇迎宾大道东侧凯迪大厦22幢营01、03号商品房向原告金德顺、朱雪萍交付使用，并办理上述房屋权属证书的变更登记备案手续”，湖州市中级人民法院二审予以维持。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”案外人所举证据只能证明其与被执行人之间存在商品房买卖法律关系，在未经预告登记权利人金德顺、朱雪萍同意的情况下，被执行人处分该房产不发生物权效力。因此，案外人并未取得执行标的物的所有权。故案外人主张系凯迪大厦22幢营01、03号商品房所有权人，要求对执行标的物中止执行之异议不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，执行标的是将凯迪大厦22幢营01、03号房屋由被执行人处过户至申请执行人，并非对执行标的物进行查封，因此，并不适用上述司法解释之规定。综上，案外人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人浙江安吉农村商业银行股份有限公司的异议。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 孙发国
代理审判员 李建明
人民陪审员 诸东冬
二〇一四年三月十四日
书 记 员 苏 娈