呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终2009号
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司呼和浩特长安金座支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街87号奈伦国际裙楼1001、1003、1005、2002号。
负责人：陈磊，行长。
委托诉讼代理人：牛立新，恒信长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：红艳，恒信长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘龙，住内蒙古自治区和林格尔县。
委托诉讼代理人：刘志勇，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。
原审第三人：郑惠兵，无固定职业，住内蒙古自治区和林格尔县。
上诉人招商银行股份有限公司呼和浩特长安金座支行（以下简称招商银行）与被上诉人刘龙、原审第三人郑惠兵执行异议之诉一案，招商银行不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人招商银行的委托诉讼代理人红艳，被上诉人刘龙及其委托诉讼代理人刘志勇，原审第三人郑惠兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招商银行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审和依法改判；2.一、二审案件受理费由刘龙承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权的取得，只有在不动产登记簿上记载后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而本案涉案房屋仍登记在被执行人郑惠兵名下，在不动产登记没有变更的情况下，刘龙要求确认对涉案房屋享有所有权的诉求，不能成立。本案中呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛执字第00872号执行裁定书查封的是郑惠兵所有的内蒙古自治区××县渠北房屋一套，房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号，而本案中与刘龙签订房屋买卖合同的是郑会兵，而非郑惠兵，故刘龙的诉讼请求不能成立。第二，刘龙的诉讼请求没有事实和法律依据。刘龙一审时提供的证据不能证明其与郑惠兵之间房屋买卖关系以及刘龙对该房屋的实际占有和使用。该房屋的出卖人是郑会兵，而非郑惠兵。储蓄凭条显示的汇款人是贺利先，而且凭条中没有注明汇款用途。刘龙在2010年购买了该房屋后，到2016年长达六年没有办理过户手续，刘龙具有怠于行使权利的过错。
刘龙辩称：本案经过一审审理，事实清楚，针对涉案房产为了保障案外人的合法权益，最高人民法院出台《关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》。本案中刘龙的情形符合上述法律规定的第二十八条，2010年9月6日刘龙与郑惠兵达成了购买涉案房屋的合意，约定郑惠兵将涉案房产出售给刘龙，房屋的转让价款为91000元，当日郑惠兵委托妹夫李小磊与刘龙签订了房屋买卖合同，合同签订后，刘龙让其妻子贺利先通过银行转存给郑惠兵91000元，完成购买。房屋交付后一直由刘龙占有使用，由于郑惠兵没有配合刘龙办理过户手续，上述情形符合法律规定。涉案房屋经一审法院确认归刘龙所有，并停止呼和浩特市赛罕区人民法院的执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、《房屋买卖合同》郑惠兵的名字出现笔误，是其委托妹夫办理的，所以名字写错了。刘龙通过其妻子贺利先给郑惠兵的账户转了91000元，夫妻之间购买一套房屋贺利先转账与刘龙交款意义是一样的。在签订合同的同一天给郑惠兵付款91000元，且与合同价款一样，肯定是购房款，同村村民购买房屋之间没有必要汇款时写的很详细。一直没有过户的原因一审时查明是由于郑惠兵长期在外，不在呼和浩特市，并且郑惠兵还要承担过户费用，郑惠兵推诿一直没有把房本过户到刘龙名下。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郑惠兵述称：卖房是郑惠兵妹夫办理的，郑惠兵不在，郑惠兵没有钱就没有办理过户。
刘龙一审诉讼请求：招商银行所申请执行的财产为刘龙所有，依法应当停止对该财产的执行。
一审法院认定事实如下：2010年9月6日，刘龙与郑惠兵签订了《房屋买卖合同》，约定郑惠兵将其内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）的房屋出售给刘龙，房屋的转让价款为91000元。合同签订当日，刘龙让其妻子贺利先通过银行转存郑惠兵账户购房款91000元，郑惠兵遂将该房屋交付刘龙占有、使用。双方还约定，上述房屋办理过户手续所需费用均由郑惠兵承担。上述房屋从交付使用后至今，一直由刘龙占有、管理、使用。关于过户事宜，刘龙曾多次催促郑惠兵办理，郑惠兵称由于需要承担过户相关费用，且一直在外地比较忙，所以一直未配合刘龙办理房屋过户登记手续。
另查明，《房屋买卖合同》上的”郑会兵”与房屋所有权证上的”郑惠兵”系同一人，《房屋买卖合同》上的”由西向东第三户”与房屋所有权证上的”内蒙古自治区和林县城关李家园渠北”系同一套房屋的地址。
又查明，涉案房屋的土地使用权证办理时间是2010年6月30日，房屋所有权证办理时间是2011年1月27日，均办理在郑惠兵名下。郑惠兵将房屋所有权证和土地使用权证都交给了刘龙。
再查明，在招商银行与郑惠兵借款合同纠纷一案中，招商银行在判决书发生法律效力后向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年11月12日作出了（2015）赛执字第00872号执行裁定书，查封了郑惠兵内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）的房屋。后刘龙向一审法院提出了案外人执行异议申请，一审法院于2016年3月21日作出了（2016）内0105执异49号执行裁定书，裁定驳回刘龙的异议请求。
一审法院认为，刘龙与郑惠兵2010年9月6日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，其形成时间早于人民法院对涉案房屋的查封时间2015年11月12日。关于招商银行抗辩，本案第三人”郑惠兵”与本案所涉房屋买卖合同中记载的”郑会兵”并非同一人，一审法院认为，代理郑惠兵签订协议的李小磊出庭证实，郑惠兵即为向刘龙出售房屋的”郑会兵”，再结合其他出庭证人证言及刘龙持有郑惠兵名下房屋证照的事实，应能认定，房屋买卖合同记载的”郑会兵”与郑惠兵应为同一人。且刘龙向法庭出示的证据形成了证据链条，可以证实在人民法院采取查封措施前，刘龙已支付全部购房款，并从2010年9月6日实际占有使用该房屋至今。刘龙提供证据，结合郑惠兵陈述应能证明涉案房屋未办理房屋产权过户登记刘龙没有过错。且对于普通的购房者而言，持有涉案房屋及所占土地权属的证照，郑惠兵不予配合并依合同约定支付相关费用，刘龙无法正常办理涉案房屋产权过户登记，买受人未通过提起诉讼行使物权登记请求权，不应视为买受人的过错，且招商银行亦无证据证明刘龙对于未办理过户登记手续存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘龙已取得涉案房屋所有权，涉案房屋不应作为郑惠兵的被执行财产。因此，刘龙的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：一、停止对内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）房屋的执行；二、内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）的房屋归刘龙所有。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、刘龙请求法院立即停止对涉案房产的强制执行，解除对涉案房产的查封措施有无事实及法律依据；2、刘龙请求确认内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）的房产为其所有有无事实及法律依据。
针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，本院认为，刘龙对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，具体理由如下：
一、关于合同效力问题。刘龙与郑惠兵签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。且该合同的签订日期为2010年9月6日，早于人民法院作出查封裁定的日期2015年11月12日。关于招商银行主张本案中与刘龙签订房屋买卖合同的是”郑会兵”，而非郑惠兵，故刘龙的诉讼请求不能成立的问题，本院认为，本案中固然存在合同中的卖方名字”郑会兵”与当事人身份证名字”郑惠兵”不一致的情况，但郑惠兵在本案审理过程中己明确表示其对该合同的签订表示知情并认可。且结合本案中的其他证据：房屋所有权证、和林格尔县房产管理所出具的证明及证人证言，可以认定《房屋买卖合同》中买卖的房屋即郑惠兵所有的房屋，郑惠兵即为《房屋买卖合同》中的出卖方。
二、关于是否合法占有涉案房屋的问题。根据刘龙提供的和林格尔县城关镇第八居委会提供的《证明》，涉案房屋2010年郑惠兵出卖给刘龙，此后一直由刘龙占有使用。本院认为，居民委员会虽然不是国家行政机关，但该组织系独立存在的最基层组织，其职能是对社区进行自我管理、自我教育与自我服务。其对本辖区内的居民居住情况更为熟悉和了解，其提供的证明应具有证明效力，依法可以作为定案依据。
三、关于是否支付全部价款的问题。根据刘龙提供的《内蒙古农村信用社储蓄存款凭条》，刘龙妻子贺利先于签订合同当日2010年9月6日向郑惠兵账户存入合同约定的购房款金额91000元，刘龙己向郑惠兵支付全部交易价款。关于招商银行主张储蓄凭条显示的汇款人是贺利先，且凭条中没有注明汇款用途。本院认为，根据刘龙提供的《结婚证》，刘龙与贺利先于1994年1月8日登记结婚。刘龙与郑惠兵签订《房屋买卖合同》的时间为2010年9月6日。刘龙在与贺利先的婚姻关系存续期间购置房产，并由其配偶代为支付房屋价款，符合常理。关于凭条中没有注明汇款用途，本院认为，该凭条中经和林格尔县农村信用合作社加盖公章，标明”业务清讫”，即该凭条虽未写明汇款用途，但亦完成汇款业务。故付款用途并非交易过程中的必填项，贺利先亦非专业的财务人员，其在汇款过程中不写明付款用途，亦符合常理。招商银行的该项上诉理由不能成立。
四、关于是否因刘龙自身原因未办理过户登记的问题。根据刘龙与郑惠兵签订的《房屋买卖合同》第六条约定，房屋办理过户手续所需费用均由郑惠兵承担。庭审中，郑惠兵承认是由于其自身经济问题无法承担过户费用而导致无法办理过户，刘龙对此并无过错。关于刘龙在签订合同之后是否存在怠于行使权利的问题，本院认为，刘龙虽然在签订合同之后一直未就郑惠兵未为其办理过户的行为提起诉讼，但刘龙并非法律从业人员，不应当以法律专业人员的标准来要求一般身份的当事人。合同约定由郑惠兵承担过户费用，郑惠兵以经济困难为由不予协助为其办理过户，该客观障碍并非刘龙自身的原因，故不应认定刘龙对此具有过错。
综上，刘龙与郑惠兵签订的《房屋买卖合同》合法有效，且刘龙己实际支付全部价款并实际占有房屋，对未办理过户登记手续不存在过错，刘龙对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益，刘龙要求停止对涉案房产的强制执行，解除对涉案房产的查封措施的请求具有事实及法律依据。招商银行的该项上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
针对争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，郑惠兵将涉案房屋交付于刘龙后，并未为刘龙办理过户登记。根据我国法律规定，不动产物权适用登记生效原则，未办理物权变更登记的，不产生物权变更的效力。故一审判决确认刘龙对涉案房屋享有所有权不当，招商银行的该项上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。
综上所述，招商银行的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持，不成立部分，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初2538号民事判决第一项，即”一、停止对内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）房屋的执行”；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初2538号民事判决第二项，即”二、内蒙古自治区××县渠北（房权证号：蒙房权证内蒙古自治区字第××号）的房屋归原告刘龙所有”；
三、驳回被上诉人刘龙的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（刘龙己预交），由刘龙负担50元，由招商银行股份有限公司呼和浩特长安金座支行负担50元；二审案件受理费2075元，由刘龙负担100元，由招商银行股份有限公司呼和浩特长安金座支行负担1975元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一七年八月十七日
书 记 员 曹建飞