山东省武城县人民法院行 政 裁 定 书（2018）鲁1428行初9号原告李丽，女，1970年11月27日生，汉族，武城县人民检察院干部，住山东省武城县城区。被告武城县不动产登记中心，住所地山东省武城县城区振华街。法定代表人贾炳祥，主任。出庭行政机关负责人贾炳祥，主任。委托诉讼代理人黄绪德，男，武城志峰法律事务所法律工作者。第三人孟现芳，男，1958年4月3日出生，汉族，住山东省武城县城区。第三人刘立昌，男，1972年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人王少杰，山东雁震律师事务所律师。原告李丽与被告武城县不动产登记中心、第三人孟现芳、第三人刘立昌不动产登记纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2018年5月11日、2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告李丽，被告出庭行政机关负责人贾炳祥及其委托诉讼代理人黄绪德，第三人孟现芳，第三人刘立昌委托诉讼代理人王少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽诉称，2005年10月，因第三人孟现芳房子拆迁，要求长久居住原告李丽的房子，不办理房产过户，因此原告2005年10月22日只打了今收到孟现芳买楼款壹拾捌万元的收款字条，字条上没有写明房款总价是多少；为方便第三人居住不受外人打扰，原告把房产证和土地证交给了第三人；按第三人要求和双方协商情况没有办理土地证和房产证过户；原告也始终没有向国土局与房管局申请转让该房产和房产所属土地。2006年8月原告在单位做了长期请假全家移居省外，许多年没有回来，国土局和房管局在原告没有申请变更，没有在场、不知情，没有授权委托和共同共有人不知道的情况下，土地证和房产证做了变更；最近原告到国土局和不动产登记中心查询才知道两机关给办了过户，两机关的程序违法，原告请求人民法院撤销两证，恢复原告的证书。原告为证明自己的主张，在法定举证期限内向本院提交以下证据：证据1.收款收据复印件一张，内容为“今收到孟现芳买楼款180000元整”，时间是2005年10月22号，证明收款人是原告李丽，收款条上没写明房屋总价是多少钱；证据2.公安局的户籍迁移证明，证明2006年8月21日原告李丽已经从单位请假，然后去了广东，后期在土管局、房管局的交易没有参加，后期的办证手续什么都不知道；证据3.土管局财务科给出具的证明，证明受让方没有缴纳土地出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时应当按照国务院规定报有批准权的政府审批，有批准权的政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权、使用金。第三人至今没有向国土局缴纳出让金。因为房子的土地是国有划拨土地，国家规定国家划拨土地必须经国家批准，不经政府批准的转让合同无效，就算是政府批准了之后，国家规定由受让方缴纳土地出让金。被告武城县不动产登记中心辩称，一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定，原告的诉讼请求应予驳回。理由是原告李丽与第三人孟现芳已达成售楼协议，购楼款项和房地产权证书已按协议实际交付。双方分别于2007年10月、2007年11月共同申请办理了土地、房产权属变更手续，原告的诉求实属民事纠纷，目的是实现债权的最大化。因此，根据最高院司法解释，原告诉求应予驳回。二、原告诉求超过法定期限，应予驳回。理由是：原告于2007年10月、11月与第三人孟现芳共同办理房地产权变更登记，并在相关文件手续上签字。因此，原告对答辩人颁发的房地产权证书的具体行政行为是同意和知晓的，根据《行政诉讼法》及司法解释，原告超过法定期限提起行政诉讼，其诉求应予驳回。三、答辩人的登记行为事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。理由是第三人孟现芳申请办理过户登记过程中，按照要求提交了房产、土地产权来源根据，原告也到现场并在相关文件上签字。答辩人接受申请后，按法定程序进行评估、勘测、审核。因此，答辩人的登记行为证据确凿，符合法定程序，符合法律规定。被告武城县不动产登记中心在法定期限内向本院提交以下证据：证据1.地籍档案一共38页，证明土地登记程序土地权属来源合法和有效。1-1.土地登记申请书（1-3页），证明土地登记程序合法、真实、有效；1-2.土地登记审批表（4-17页），证明土地登记程序同时证明原告知晓第三人申请登记的行为；1-3.土地使用权变更审批表（18-34页），证明登记程序合法，同时证明了原告同意将土地使用权转让给第三人，同时也证明协助第三人办理了土地登记手续，原告知晓被告具体行政行为的时间和内容；证据1-4.地籍调查表，一共4页（35-38页），证明土地登记程序合法；证据2.房屋交易档案，一共32页，证明房屋交易程序合法，证明原告同意将房产转让给第三人（7-10页）。原告协助第三人共同办理房屋过户登记（6-10页及11-15页），原告与第三人房屋转让合同合法有效（16-17页），原告知晓被告具体的行政行为的内容及时间（6-10页及11-15页）。第三人孟现芳述称：2005年10月22日下午3点，原告委托其对象的同学张志勇，联系卖房，并同时当天交款，并有三方同时签字，画押，一次性付清18万元，在办房产证的时候，房管局的人员认为有一些欠缺，原告知晓这件事，后来办证是房管局的人员去原告她家，找到原告，房管局的工作人员不知道叫什么名字。第三人孟现芳为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据1.售楼协议一份，证明原告李丽有武城县振华街南青年路西原武城县检察院办公楼二层小楼一栋，经双方协议，原告李丽2005年10月22日转让给第三人孟现芳，房屋房产证号00××83号房屋建筑面积187.52平，成交价格壹拾捌万元整，第三人孟现芳于2005年10月22日一次付清原告李丽转让款，原告李丽于当日将房产证、土地证给予第三人孟现芳，协议主持人张志勇，协议人李丽和孟现芳都按有手印；证据2.售楼协议复印件一份，证明由协议主持人张志勇于2018年4月18日再次证明此协议属实；证据3.武城县国土资源管理局出具的山东省非税收入收款收据一份；证据4.青龙河景观公园拆迁建设工程指挥部给国土局出具的证明一份，证明孟现芳于2005年因青龙河公园建设被拆迁房屋一处面积127.45平，属青龙河景观公园被拆迁户。该户在检察院自行购房一处，请按政策办理相关手续，时间是2006年8月18日；证据5.原告李丽收款证明一份，证明收到孟现芳买楼款180000元整；证据6.房产证复印件一份（证号是鲁武房权证城区字第××号）。第三人刘立昌述称，2007年被告在办理房产变更登记时刘立昌、李丽夫妻二人在外地生活，李丽所有签字均不真实。刘立昌作为本案所涉房产共有人一直不知道更不同意李丽与第三人发生房地产交易。被告为第三人孟现芳办理本案所涉权属变更登记严重违法不具备合法性。被告在举证期限内没有提交法律依据。其一、本案被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》修正）第十条：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”被告没有经过公告程序，程序违法。其二、被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。”第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。本办法所称房屋权利人（××），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。被告作为国家办理房产登记的专业机关，未经房产共有人刘立昌提出申请，为第三人孟现芳办理转移登记不是程序违法的问题，是故意渎职行为。其三、被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”庭审笔录第11页记载，第三人称：“后来办证时房管局的人员去原告她家，找到原告”。第14页：“合同是李丽签的，找李丽签字的时候是有工作人员和我对象去的”。上述被告的工作程序没有任何法律依据。其四、被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。”其五、被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”被告不但受理违法，而且审查违法，办理转移登记更违法。其六、被告违反了《城市房屋权属登记管理办法》第三十条：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。”被告档案中全部涉及到的工作人员没有任何行政执法证。另根据《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”第三十八条：“登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”刘立昌保留另案起诉及向有关机关举报的权利。第三人刘立昌向本院提交如下证据：证据1.武城县民政局颁发的（93）德武结字第106结婚证复印件一份；证据2.广东省珠海市香洲区人民法院（2009）香民一初字第573号《民事裁定书》一份。证明第三人刘立昌是本案所涉房地产的共有人。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是不能证明原告的证明意图，应当推定原告的楼房总价值为18万元整，符合交易习惯；对原告的证据2的真实性没有异议，但是不能证明原告的证明意图，原告所称，原告这段时间没有在武城，原告应当提供相应的证据，形成一个证据链，才能证明原告的主张，否则仅凭一个户口页不能证明2005年以后没在武城居住；对证据3有异议，该土地出让金已经缴纳，被告对原告提交的证据三不予认可。被告对第三人孟现芳、第三人刘立昌的提交的证据的真实性无异议。原告李丽对被告的证据中除了收款收据外原告的签名均不认可，认为是伪造的。原告在庭审中表示7日内提交字迹鉴定申请，但并未在此期限内提交申请。原告对第三人的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但有些字不是原告书写；对证据2认为张志勇属于做伪证；对证据3没有异议；对证据4有异议，拆迁是政府早已安置的不应拆抵；对证据5、6没有异议。第三人孟现芳对被告的证据无异议。对原告的证据发表如下质证意见：当时有被告的工作人员和第三人孟现芳的妻子一块找到原告在过户手续上签字。原告李丽则在书面材料上称：原告因家中有事，2007年回家处理事情，被告和第三人堵在原告家门口，逼迫在他们提前准备好的几张纸上签字，原告不签字他们就阻止原告和原告的80岁左右的父母出入，被告及第三人是胁迫原告签字，违反了自愿原则，应当撤销二证。第三人刘立昌对被告及第三人孟现芳的证据质证意见如下：刘立昌作为本案所涉房地产共有人一直不知道更不同意李丽与第三人孟现芳发生房地产交易。且土地和房产过户都不是原告李丽签字，严重违法。本院对各方当事人的证据认证如下：对原告的证据1，被告的证据，第三人孟现芳的证据1、2、3、5、6，第三人刘立昌的证据的真实性予以确认。经审理查明，2005年10月22日，本案原告李丽与第三人孟现芳达成售楼协议，原告将属于自己所有的位于振华街西街56号的二层房产转让给第三人孟现芳，并收取了第三人孟现芳买楼款180000元，将武国用（1998）1011号国有土地使用证与鲁武房权证城区字第××号房屋所有权证书交于第三人孟现芳。2007年11月6日，武城县国土资源局为涉案土地办理了土地使用权过户登记手续，并为第三人孟现芳颁发了武国有（2007）字第1289号国有土地使用证；2007年11月20日，武城县房产管理局为涉案房屋办理了房产转让登记，为第三人孟现芳颁发了鲁武房权证字第××号房屋所有权证书。2018年3月，原告李丽提起行政诉讼，要求撤销两证，恢复原告的不动产登记证。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。原告李丽与第三人孟现芳签订了售楼协议，将涉案房产转让于第三人孟现芳，并收取了第三人孟现芳买楼款180000元。第三人孟现芳在庭审中称：合同是李丽签的，过户手续上也是李丽签字，找李丽签字的时候是有被告的工作人员和第三人孟现芳的妻子一块去的。原告李丽称：原告因家中有事，2007年处理事情，被被告和第三人堵在家门口，逼迫原告在他们提前准备好的几张纸上签字，原告不签字他们就阻止原告和原告的80岁左右的父母出入，被告及第三人是胁迫原告签字，违反了自愿原则，应当撤销二证。据此，原告在2007年被告和第三人孟现芳之妻找其签字时应当知道被告的行政行为。原告应当知道被告的行政行为的，起诉期限从李丽应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年，但原告迟至2018年才提起诉讼，超过了起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条规定，有下列情形之一的，已经立案的，应当驳回起诉：…（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；…。原告李丽的起诉超过了起诉期限，依法应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回原告李丽的起诉。本案不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人提供副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  卜庆勇人民陪审员  徐宝成人民陪审员  董 雯二〇一八年七月二十五日书 记 员  李 亭