襄阳高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0691执异45号
案外人：郑德勤，女，1971年3月28日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。
申请执行人：张周芳，女，1951年6月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：马吉芬，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被执行人：魏云霞，女，1961年10月23日出生，汉族，住襄阳市高新区。
被执行人：马泽斌，男，1961年4月12日出生，汉族，住襄阳市高新区。
在本院执行张周芳与马泽斌、魏云霞民间借贷纠纷一案中，案外人郑德勤对本院执行的襄阳市高新区中原路（高新财政局）1幢1单元6层161室的房屋（所有权证号：樊城区00××98，建筑面积：210.19平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑德勤称，请求解除对襄阳市紫薇路6号高新区管委会3号院1幢161房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行措施。事实与理由：被执行人魏云霞因急需用钱，将其襄阳市紫薇路6号高新区管委会家属院3号院1幢161房屋出售给案外人，双方于2017年1月20日通过襄阳市襄城区庞公法律服务所出具《见证书》。同年1月25日，案外人郑德勤与魏云霞签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为110万元，案外人首付76万元，剩余34元办理银行贷款由案外人偿还。同年2月13日，魏云霞按约定将房屋交付给案外人，同年3月18日案外人搬进该房屋居住至今。案外人购买该房后，从2017年2月起每月向银行支付房屋贷款4600元，直至目前从未间断，共计向银行支付贷款7万余元。案外人认为，其与魏云霞的房屋买卖系双方真实意思表示，且有襄阳市襄城区庞公法律服务所见证，案外人已经付清购房款，又搬进居住近两年，现襄阳高新技术产业开发区人民法院对该房屋采取执行措施不合法，侵害了案外人的合法权益，特提起执行异议申请。
张周芳称，襄阳市紫薇路6号高新区管委会3号院1幢161房登记在被执行人魏云霞名下，房屋产权应属魏云霞所有，法院查封措施并无不当，不应当停止执行。
魏云霞称，该房屋早已卖给案外人郑德勤，因属房改房，没有土地使用权证，暂不能办理产权过户登记，但所有权应当属于案外人郑德勤，故法院不应执行该房屋。
马泽斌未参与听证，无听证意见。
本院查明，2017年1月23日，案外人郑德勤通过其中国建设银行账户向被执行人魏云霞转账50万元；同年1月25日又分别转款10万元和14万元。同日，魏云霞出具《收条》，载明：“收到郑德勤购房款柒拾陆万元整（760000.00元），其中押金贰万元整，第一次付款伍拾万元整，第二次付款贰拾肆万元整（详见汇款清单，金额柒拾肆万元整，另贰万元整是现金支付）。注：前伍拾万元整收条已收回，仅此两条”。该《收条》下方，郑德勤与魏云霞及被执行人马泽斌又另行约定：“注：银行贷款叁拾肆万元整，由郑德勤用魏云霞邮政储蓄卡61×××12直接针对银行还款。如未按此约定履行还款义务，则按房屋买卖合同约定违约条款处理”。同日，被执行人魏云霞、马泽斌（甲方）与案外人郑德勤（乙方）在襄阳市襄城区庞公法律服务所签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落于襄阳市××（××路）紫薇路××号高新管委会家属院（三号院）1幢161号房屋、底层储藏间出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，甲方保证该房屋在合同签订后状况与看房时状况一致。二、房屋性质为房改房，土地证暂无，房产证在邮政储蓄抵押贷款，所有权人为魏云霞，房产证号00××98，建筑面积210.19平方米。三、甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币大写壹佰壹拾万元（￥1100000.00元）。甲方在上述成交价内随房交付乙方附属设施，含有线电视、煤气开户等家具详见清单（110万元其中含房贷34万元）。四、乙方于2017年1月5日交付购房定金2万元给甲方，首付款76万元于双方签署合同后于公证处公证之日起30日内到账。该房屋的房贷作为尾款由乙方按月支付银行代为清偿，甲方应在收到首付款之日起30日搬出房屋并与乙方交接。甲方仅收76万元，余额还银行，甲方不能再收取。五、该房屋为单位房改房，无房屋土地证，暂时不能办理过户手续，待房屋土地证办理下来时，甲方有义务协助乙方办理过户手续。因办理土地证产生的土地出让金及合理税费由甲方承担。但过户的费用由乙方承担。六、甲方保证该房屋基本情况属实，自签订本合同之日起，如发生与该房屋有关的权属纠纷或债务纠纷及欠缴税费由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任均与乙方无关……九、本合同一式两份，经甲乙双方签字盖章后生效。甲乙双方各执一份。合同签订后，郑德勤与魏云霞、马泽斌在《房屋买卖家电清单列表》上签字确认。同日，襄阳市襄城区庞公法律服务所出具（2017）襄庞证字20170124号《见证书》，载明“兹证明魏云霞，女，身份证号码：；马泽斌，男，身份证号码：与郑德勤，女，身份证号码：，于2017年1月24日（实际应当为2017年1月25日）在我面前自愿签订前面的《房屋买卖合同》。经查，《房屋买卖合同》内容系魏云霞、马泽斌、郑德勤本人的真实意思表示。上述当事人魏云霞、马泽斌夫妻与郑德勤的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《房屋买卖合同》文本上当事人的签名、手印均属实。”见证人毕某签字确认，落款日期为2017年1月24日（实为2017年1月25日）。为此，案外人郑德勤向襄阳市襄城区庞公法律服务所交纳见证费3000元，襄阳市襄城区庞公法律服务所于2017年1月25日出具《收据》一份。郑德勤购买房屋后，自2017年2月开始，按照《房屋买卖合同》的约定，每月18日之前固定向魏云霞卡号为62×××12的邮政储蓄账户转款4600元，用于偿还银行按揭，现已还款7万余元，且仍在按期还款。
另查明，张周芳诉魏云霞、马泽斌民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理，同年3月16日，根据张周芳的财产保全申请，本院作出（2017）鄂0691民初649号《民事裁定书》，裁定查封魏云霞所有的位于高××××路（高新财政局）1幢1单元6层161室的房屋（所有权证号：樊城区00××98，建筑面积210.19平方米），并同时查封了张周芳提供担保的位于樊城区××天城小区××号房屋。同年3月22日，本院向襄阳市不动产登记中心下达（2017）鄂0691执保80号《协助执行通知书》，查封了魏云霞及张周芳的上述房屋。同年5月27日，本院作出（2017）鄂0691民初649号《民事判决书》，判决魏云霞、马泽斌于本判决生效后十五日内偿还张周芳借款本金500000元及利息100000元，共计600000元，并支付从2016年4月12日起以500000元为基数按年利率24%支付至款付清为止的利息。该判决生效后，张周芳申请本院强制执行。执行过程中，案外人郑德勤以其对高××××路（高新财政局）1幢1单元6层161室的房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封措施并停止对该房屋的强制执行。
本院认为，案外人郑德勤与被执行人魏云霞、马泽斌于2017年1月25日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，郑德勤依约支付了购房款76万元，并依约于每月18日前固定向魏云霞卡号为62×××12的邮政储蓄账户转款4600元，用于偿还剩余34万元的银行按揭；魏云霞、马泽斌也依约履行了交付房屋的义务，双方房屋买卖合同的主要义务均已实际履行。双方虽因客观原因暂未办理房屋产权过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故郑德勤与魏云霞、马泽斌签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。申请执行人张周芳因民间借贷纠纷向本院主张权利的时间为2017年3月6日，其申请财产保全的时间为2017年3月16日，本院裁定查封魏云霞房屋的时间为2017年3月22日，且张周芳申请财产保全时，提供了必要担保，查封的房屋户主又系魏云霞本人，故本院作出的（2017）鄂0691民初649号《民事裁定书》，实体和程序并无不当。案外人郑德勤要求解除该保全查封的异议申请，本院不予支持。但郑德勤与魏云霞、马泽斌签订《房屋买卖合同》、交付购房款和交付房屋的时间均发生在张周芳申请本院保全查封之前，双方虽暂未办理产权过户登记，但不能办理的原因系该房屋没有土地使用权证，非因案外人郑德勤的原因所致。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回；案外人、当事人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故案外人郑德勤以其对诉争房屋享有排除执行的事由并要求停止对该房屋强制执行的异议申请，具有事实依据，也符合法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人郑德勤要求解除本院（2017）鄂0691民初649号《民事裁定书》对位于高新区中原路（高新财政局）1幢1单元6层161室房屋（所有权证号：樊城区00××98，建筑面积210.19平方米）查封的异议申请；
中止对高新区中原路（高新财政局）1幢1单元6层161室房屋（所有权证号：樊城区00××98，建筑面积210.19平方米）的强制执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姜 勋
审 判 员 刘 战
审 判 员 衡 丹
二〇一八年七月二十五日
法官助理 吴怡帆
书 记 员 何 涛