上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1261号
上诉人（原审被告）曹捷。
被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
负责人＊＊＊，职务总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
上诉人曹捷因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第17497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2009年5月，由上海＊＊投资有限公司为甲方、上海＊＊物业经营管理有限公司为乙方，深圳市华侨城物业管理有限公司为丙方，三方签署《关于变更＊＊首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，有关责任以2009年6月15日为限，2009年6月16日起由丙方接管负责＊＊首期物业管理；自2009年6月16日起＊＊首期物业管理费归丙方所有等。
2009年7月13日，由上海＊＊投资有限公司为甲方，深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方，双方签署《前期物业服务合同》，约定由华侨城物业公司对上海市＊＊首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即上海市闵行区A路＊＊＊弄、200弄、399弄、400弄、600弄、B路＊＊＊弄、400弄、C路＊＊＊弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅院邸住宅4.50元／月／平方米；地下室面积收费标准按照相应地上面积相应单价的一半收取；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担等。合同签订后，深圳市华侨城物业管理有限公司上海分公司为涉案小区提供物业服务至今。
2010年11月22日，深圳市华侨城物业管理有限公司上海分公司变更企业名称为深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
2007年6月，由上海＊＊投资有限公司为甲方，曹捷为乙方，双方就曹捷购买上海市闵行区B路＊＊＊弄＊＊＊号1_2层房屋签订了《上海市商品房预售合同》，合同中乙方曹捷的住址为上海市浦东新区D路＊＊＊弄＊＊＊号702室，该合同约定房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2008年6月3日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2008年1月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方等；《上海市商品房预售合同》附件五第十八条约定物业管理费：地上面积暂定为4.50元／平方米／月，地下面积暂定为2.25元／平方米／月，最终以物价局核准。
合同签订后，曹捷于2007年6月11日被核准为预购房屋权利人。该房屋建筑面积454.15平方米，其中地下建筑面积149.70平方米，房屋类型为联列住宅，总层数为2层。
2008年1月22日、2008年1月31日，上海＊＊投资有限公司以挂号信的方式邮寄两份催告函催告曹捷于2008年1月31日前去交付房屋，邮寄挂号信的地址为上海市浦东新区D路＊＊＊弄＊＊＊号702室。该两封挂号信被退回。2010年4月16日曹捷前去对购买房屋进行验收。当日，上述房屋钥匙未交付曹捷。双方均确认，上述房屋钥匙于2013年7月19日交付曹捷。
2006年8月10日，上海市物业管理行业协会对＊＊（独院别墅）住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证。论证意见为：一、同意该单位申报的物业服务内容及相应的收费标准；二、物业服务按原合同约定及申报承诺执行，执行服务收费标准为每平方米建筑面积4.50（独院别墅）元／月。
2014年9月，深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城物业公司）诉至原审法院，起诉要求曹捷支付自2009年6月16日起至2015年2月28日止的物业管理费116，919.91元。曹捷则其不同意华侨城物业公司的诉讼请求。
原审庭审中，曹捷表示其因该房屋不着急居住，故对于合同约定的交房时间没有注意。之后其想起该房屋过了很长时间还未拿到钥匙，经与物业公司联系后，知道已可以交房，故于2010年4月16日前去收房，但物业公司以未缴清前期物业费为由不交付其房屋钥匙。华侨城物业公司则表示其从未扣留曹捷的房屋钥匙，系在验收房屋时认为房屋有质量问题而拒绝接收钥匙。华侨城物业公司还表示，曹捷的房屋属于院墅，即有私人花园。曹捷表示其房屋有私人花园，有独立的院子，但不是独栋别墅。
原审认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。华侨城物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》真实有效，对华侨城物业公司以及包括曹捷在内的全体小区业主具有法律约束力。曹捷应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。曹捷关于华侨城物业公司无主体资格的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于曹捷支付物业管理费的起算时间。因开发商已根据《上海市商品房预售合同》约定向合同所列的曹捷地址以挂号邮寄的方式通知其于2008年1月31日交房。虽邮件被退回，但根据合同约定，开发商已履行了其通知义务，且合同中也已经明确开发商定于2008年1月30日之前交付系争房屋，即使曹捷未接到交房通知，也应知道预期交房时间，然而曹捷却因疏于注意交房时间而未积极履行其义务。曹捷无正当理由未按期前去办理交房手续，故系争房屋可视为已于2008年1月31日完成交付。根据《前期物业服务合同》的约定，曹捷应自交付房屋之日的次月起，承担物业服务费。现因曹捷未支付物业服务费，故华侨城物业公司要求曹捷支付自2009年6月16日起至2015年2月28日止的物业服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于曹捷辩称物业服务费应自系争房屋钥匙实际交付之日起支付的意见。因房屋已于2008年1月31日视为交付，故房屋钥匙实际何时交付已不是本案关键。曹捷若认为开发商有导致其权益受损的行为，可依法另行向开发商主张权利，故曹捷该辩称意见依据不足，不予采纳。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2015年3月24日作出判决：曹捷应于判决生效之日起十日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年9月16日起至2015年2月28日止的物业服务费116，919.91元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，243.33元，由曹捷负担。
原审法院判决后，上诉人曹捷不服，上诉于本院称：上诉人于2010年4月16日实际验收房屋，但因房屋质量问题，双方并未实际交接房屋，被上诉人也以上诉人未交纳前期物业费而扣押房屋钥匙。上诉人实际于2013年7月19日才拿到房屋钥匙，故房屋交付时间应以该日期为准。上诉人应从2013年7月19日起向被上诉人支付物业费。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人支付2013年7月起至2015年2月止按合同约定标准支付的物业服务费。
被上诉人华侨城物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人作为开发商选聘的前期物业服务企业，依据双方签订的《前期物业服务合同》之约定，对上海市闵行区A路＊＊＊弄、200弄、399弄、400弄、600弄、B路＊＊＊弄、400弄、C路＊＊＊弄、1889弄房屋实施物业管理。上诉人作为业主理应按照上述物业合同的约定，接受被上诉人提供的服务，并按时按约向被上诉人交纳物业服务费用。现双方对于物业费的起算时间存在争议。被上诉人以开发商已按约通知上诉人于2008年1月31日办理房屋交接手续作为房屋交付的依据，向上诉人主张自2009年6月16日起至2015年2月28日止的物业费。上诉人则认为房屋存在质量问题，双方未按约办理房屋交付手续为由，要求以其实际收到房屋钥匙之日，即2013年7月19日，作为其支付物业费的起算点。鉴于被上诉人已提供证据证明开发商已按合同约定时间及约定地址通知上诉人办理房屋交接手续，故被上诉人作为开发商选定的前期物业服务单位向上诉人主张房屋按期交付后业主应支付的物业服务费，于法不悖。上诉人虽以房屋质量问题作为未按期办理房屋交接手续的抗辩，但尚无证据显示上诉人已就房屋交付问题向开发商提出过诉求，故上诉人现以房屋未按约交付为由要求以其实际获取房屋钥匙的日期作为其支付物业费的起算日，依据不足，本院不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，243.33元，由上诉人曹捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年七月七日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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