山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）并民再初字第7号
原审原告山西华宇集团有限公司。
法定代表人赵华山，该公司总经理。
委托代理人张绍辉，山西三晋律师事务所律师。
委托代理人邵海娜，女，该公司职员。
原审被告山西鑫茂实业发展有限公司。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人胡召泉、杨晋，山西点金律师事务所律师。
原告山西华宇集团有限公司与被告山西鑫茂实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月8日作出（2011）并商初字第39号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年9月4日作出（2013）并民监字第9号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月5日在本院第4号法庭公开开庭进行了审理。原审原告山西华宇集团有限公司的委托代理人张绍辉、邵海娜、原审被告山西鑫茂实业发展有限公司的委托代理人胡召泉、杨晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月1日，原审原告山西华宇集团有限公司（以下简称：华宇集团）诉称，2010年9月29日，原告华宇集团与被告山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称：鑫茂公司）签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按合同约定足额支付了全部房屋价款，但被告迟迟未履行房屋交付和提交办理房屋所有权变更登记所需相关手续并办理房屋所有权变更登记的合同义务，按照《房屋买卖合同》第七条约定“任何一方延迟履行本合同约定的任何一项义务的，每延迟一日，违约方应按房屋转让价款的千分之五承担违约金”。原告依据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告履行合同义务，将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋交付原告，并提交办理变更登记所需相关手续，办理房屋所有权的变更登记，将该房屋所有权过户至原告名下。并承担截至2011年3月31日的逾期交付房屋的违约金6225000元，和从2011年4月1日截至被告交付之日的逾期履行违约金，以及被告向原告支付截至2011年3月31日的逾期提交办理房屋所有权变更登记所需相关手续并逾期履行办理房屋所有权变更登记合同义务的违约金6750000元，和从2011年4月1日截至被告办理房屋所有权变更登记所需相关手续并履行完毕办理房屋所有权变更登记之日的逾期履行违约金。
原审被告鑫茂公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
原审查明，2010年9月29日，原告华宇集团与被告鑫茂公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告鑫茂公司将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）建筑面积3000平方米的房屋转让于原告。房屋转让总价款为1500万元整，房屋转让总价款包括该房屋设施设备价款及房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，原告无需再向被告支付其他任何款项。原告于合同签订后向被告支付了全部价款，被告在收到原告转让款后未将房屋及其配套设施设备以现状交付给原告，也未办理房屋的所有权变更登记手续。
上述事实有《房屋买卖合同》、网银国内跨行大额汇款凭证、收据及庭审笔录在案佐证。
原判认为，原告华宇集团与被告鑫茂公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。原告华宇集团按合同约定已给付被告鑫茂公司购房转让款1500万元。由于被告鑫茂公司未按约定交付房屋等，构成违约，应承担违约责任。但按双方约定的日5‰比例计算的违约金数额明显过高，不符合法律的相关规定，本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，确定被告鑫茂公司未交付原告华宇集团房屋的违约金按银行同期贷款利率4倍计算为122万元。同时，被告鑫茂公司应将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋交付原告华宇集团，协助办理该房屋所有权的变更登记，将该房屋所有权过户至原告华宇集团名下，房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定各自承担。原告华宇集团主张的其他违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋交付原告山西华宇集团有限公司；
二、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋所有权过户至原告山西华宇集团有限公司名下，房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定各自承担。
三、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后30日内支付原告山西华宇集团有限公司违约金122万元；
四、驳回原告山西华宇集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费186675元，由被告山西鑫茂实业发展有限公司负担（原告已预交，被告在给付上述第三项时一并支付原告）。
本院再审过程中，原审原告华宇集团称，1、本案事实清楚，原告与被告鑫茂公司于2010年9月29日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定鑫茂公司将其名下的位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）的商铺房屋转让给华宇集团.该合同由双方法定代表人签字并加盖公章，双方在合同中并就商铺房屋的面积、价款及支付、房屋的交付、房屋所有权的变更登记、双方违约责任等作出明确约定，是双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，华宇集团按合同履行，足额支付了全部商铺价款。但鑫茂公司迟迟未履行商铺支付和提交办理商铺所有权变更登记所需相关手续并办理商铺所有权变更登记的合同义务，其不诚信的行为已严重违反合同约定。故鑫茂公司应依约履行将《房屋买卖合同》列明的位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证房权证并字第××号）的房屋交付华宇集团，并提交办理变更登记所需相关手续，办理房屋所有权变更登记，将该房屋所有权过户至华宇集团名下，并依约承担相应的违约及赔偿责任。而鑫茂公司在庭审中所谓的借贷关系是不存在的，其在庭审过程中也未向法庭提供有效证据能够证明其所谓借贷关系的存在。2、华宇集团主张的鑫茂公司的违约责任完全符合双方合同约定及法律规定，应得到支持。《房屋买卖合同》第七条约定“任何一方迟延履行本合同约定的任何一项义务的，每迟延一日，违约方应按房屋转让价款的千分之五承担违约金”。故华宇集团向人民法院提起诉讼，要求鑫茂公司支付逾期交付商铺的违约金6225000元；并承担2011年4月1日后截至被告交付之日的逾期履行违约金；支付截止至2011年3月31日的逾期提交办理商铺所有权变更登记所需相关手续并逾期履行办理商铺所有权变更登记合同义务的违约金6750000元。并承担2011年4月1日后截至被告提交办理商铺所有权变更登记所需相关手续并履行完毕办理商铺所有权变更登记之日的逾期履行违约金。
本院再审过程中，原审原告华宇集团除原审提供的证据外，未提供新的证据。
原审被告鑫茂公司答辩称，原审原告与原审被告是以企业拆借资金为目的而签订的房屋买卖合同，双方为规避法律进行的名为买卖实为企业拆借资金的行为，已违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。一、交易价格与实际市场价格严重不符，签订房屋买卖合同并非双方真实意思表示。二、双方所签订的房屋买卖合同，无论是从其形式、内容，还是合同的履行过程均不符合法定商品买卖合同的基本原则。因此，根据原审被告鑫茂公司提供的一系列证据可以证实双方之间实际上是企业资金拆借。1、从房屋买卖的签订形式而言，涉案合同未规定项目建设和商品房销售依据，销售房产的面积以及公摊面积等，合同内容严重后缺失，根本不符合房屋买卖的形式要件，更不是双方真实的意思表示。2、按照买卖规则，售房人通常只会高价出售房产，并只将合同约定所售面积的房屋产权证交付买房人。本案中的原审被告鑫茂公司所签售涉案房产却比评估的市场价格低了两倍以下，且并将整层12207㎡的房产证交与了原审原告华宇集团，但该合同中只约定出售3000㎡的房产，从此可见，交付房产证实际上是为资金拆借而用房产做的抵押保证。3、涉案房产在原审被告鑫茂公司与原审原告华宇集团签订合同之时早已具备交付条件。因涉案房产为现房，华宇集团在履行付款义务的同时即可占有涉案房产，双方根本无需在合同及承诺中约定交付及延期五个月交付如何支付违约所涉及的相关问题。这一约定明显的是为了原审被告为获得高利而定，也证明了双方的真实意图是名为房屋买卖实为企业资金拆借。4、从庭审中原审被告鑫茂公司所出示的给原审原告华宇集团于2011年2月28日出具的承诺书这一证据可以看出，双方原签合同的真实意思就是企业资金拆借。5、根据山西世贸中心（有限公司）与华宇商业发展股份有限公司签署的备忘录显示，涉案房产早在该房屋买卖合同签订之前就已经租赁给山西世贸中心。综上所述，原审原告华宇集团与原审被告鑫茂公司是以企业拆借资金为目的而签订的房屋买卖合同，该合同根本不是双方的真实意思表示，且企业拆借行为明显违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。
为证明其的上述观点，原审被告鑫茂公司向法庭提供了以下证据：
证据1、山西大地房地产估价有限公司晋大房估字（2010）第24号房地产抵押估价报告。证明：2010年8月19日，鑫茂公司委托上述公司对其所有的位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）建筑面积12207平方米的房屋进行评估。评估结果：估价时点2010年5月7日可能实现的市场总价为24147.27万元，单价为19781元每平米。
证据2、鑫茂公司给华宇集团出具的承诺书。证明：根据双方2010年9月29日达成的范围买卖合同，鑫茂公司承诺其向华宇集团推迟交房，截止日期为2011年2月28日。到期仍未交房时，每迟延一日，其按房屋转让款的千分之五承担违约金。如解除本合同，鑫茂公司应于合同解除之日退还华宇集团全部房屋转让款，如未能在2011年2月28日归还。从2011年3月1日起每日按房屋转让款的千分之五支付违约金。
证据3、鑫茂公司与山西华宇商业发展股份有限公司签订的备忘录。证明华宇集团付给鑫茂公司的1500万元实为借款。
原审原告华宇集团认为，原审被告鑫茂公司的证据均超过举证期限，原告有权不予质证。以下意见不作为质证意见，可以记入笔录。
对证据1、认为此资金是用于抵押贷款，存在估价虚高的情况，这是一种惯例；既然用于抵押贷款就与本案无关；评估应由双方共同委托评估公司，对其真实性、合法性均不认可。
对证据2、认为承诺书并非合同的附件，是被告单方自制盖章，不认可。
对证据3、认为备忘录与本案无任何关联性，且签订备忘录的主体完全不一致。
本案经再审查明，2010年9月29日，原审原告华宇集团（乙方）与原审被告鑫茂公司（甲方）签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，原审被告鑫茂公司自愿将其所有的位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（详见房屋所有权证房权证并字第××号，本合同附件一，甲方应于本合同签订时向乙方交付该房屋所有权证原件。）建筑面积3000平方米的房屋（具体位置详见本合同附件二附图中红线圈定范围，即图中H轴至E轴之间第1号柱至第16号柱范围3000平方米为限，具体由南往北，以房地局指定测绘机构测绘面积为准。）转让于原审原告华宇集团。房屋转让总价款为1500万元整，该房屋转让总价款包括该房屋附属设施设备价款，该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，原审原告华宇集团无需再向原审被告鑫茂公司支付其他任何款项。房屋价款的支付：本合同签订后3日内，乙方向甲方支付人民币1500万元。因房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定分别承担。合同签订后，原审原告华宇集团通过转账向原审被告鑫茂公司支付了1500万元，原审被告鑫茂公司在收到原审原告华宇集团1500万元后，给原审原告华宇集团出具了收据，该收据上收款事由载明为购房款。之后，原审被告鑫茂公司未将房屋及其配套设施设备以现状交付给原审原告华宇集团，也未办理房屋的所有权变更登记手续。
证实上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、网银国内跨行大额汇款凭证、收据及庭审笔录等在案佐证。
本院再审认为，原审原告华宇集团与原审被告鑫茂公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。原审原告华宇集团按合同约定已给付原审被告鑫茂公司购房转让款1500万元。由于原审被告鑫茂公司未按约定交付房屋等，构成违约，应承担违约责任。原审被告鑫茂公司应将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）中3000平方米的房屋交付原审原告华宇集团，并协助办理该房屋所有权的变更登记，将该房屋所有权过户至原审原告华宇集团名下，房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定各自承担。双方约定的日5‰比例计算的违约金数额明显过高，不符合法律的相关规定，据此，原审判决综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，确定原审被告鑫茂公司未交付原审原告华宇集团房屋的违约金按银行同期贷款利率4倍计算为122万元并无不当。原审原告华宇集团主张的其他违约金，依据不足，不予支持。原审被告鑫茂公司关于合同双方是以企业拆借资金为目的而签订的房屋买卖合同，是为规避法律进行的名为买卖实为企业拆借资金的行为，已违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同的主张，经查，原审原告华宇集团为证明其的诉讼请求，其向法庭提供了双方签订的《房屋买卖合同》和付款凭据，证明其按房屋买卖合同完成付款义务，要求对方履行房屋买卖合同约定的义务。原审被告鑫茂公司对原审原告华宇集团提供的上述证据的真实性予以认可，认为本案系名为房屋买卖合同实为借贷合同，双方签订房屋买卖合同的目的是为规避法律，是以企业拆借资金为目的而签订的房屋买卖合同。除与华宇集团提交的相同证据外，其向法庭提交了三份证据。首先，其提交的承诺书因系其单方制作，且不能证明是房屋买卖合同的附件之一，因原审原告华宇集团不予认可，不能作为本案定案的依据；其次，其提交的备忘录，是其与山西华宇商业发展股份有限公司签订，主体并非本案的原审原告山西华宇集团有限公司；同时，根据签订该备忘录的内容看，签订该备忘录的目的是双方通过谈判拟租赁山西世贸中心地下一层到地上五层建筑面积约60000平方米的事宜，与本案房屋买卖合同没有关系，与其主张的借款也没有必然联系，亦不能作为本案定案的依据；第三，其提交的山西大地房地产估价有限公司晋大房估字（2010）第24号房地产抵押估价报告，拟证明涉案的位于太原市长治路111号山西世贸中心5层房屋，在2010年5月7日为19781元每平米。因该房地产抵押估价报告明确载明估价的目的是为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值，且系鑫茂公司单方委托事后提供，原审原告华宇集团不认可，不能证明其的上述主张。虽然从双方2010年9月29日签订的《房屋买卖合同》看，建筑面积3000平方米的房屋，转让款为1500万元，且包括该房屋附属设施设备价款，该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，价格可能偏低，但依据当事人意思自治的原则，也不能因此认定本案系名为房屋买卖合同实为借贷合同。综上，原审被告鑫茂公司认为本案系名为房屋买卖合同实为借贷合同，应当认定为无效合同的主张，证据不足，对此，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）并商初字第39号民事判决第一、二项，即一、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋交付原告山西华宇集团有限公司；二、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）房屋所有权过户至原告山西华宇集团有限公司名下，房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定各自承担。
二、维持本院（2011）并商初字第39号民事判决第三、四项，即三、原审被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后30日内支付原告山西华宇集团有限公司违约金122万元；四、驳回原审原告山西华宇集团有限公司的其他诉讼请求。
三、原审被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）建筑面积3000平方米的房屋（具体位置详见买卖合同附件二附图中红线圈定范围，即图中H轴至E轴之间第1号柱至第16号柱范围3000平方米为限，具体由南往北，以房地局指定测绘机构测绘面积为准。）交付原审原告山西华宇集团有限公司。
四、原审被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效后90日内将位于太原市长治路111号山西世贸中心5层（房屋所有权证并字第××号）建筑面积3000平方米（具体位置详见本合同附件二附图中红线圈定范围，即图中H轴至E轴之间第1号柱至第16号柱范围3000平方米为限，具体由南往北，以房地局指定测绘机构测绘面积为准。）的房屋所有权过户至原审原告山西华宇集团有限公司名下，房屋所有权变更登记所产生的税费由双方按照国家相关规定各自承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费186675元，由原审被告山西鑫茂实业发展有限公司负担（原审原告已预交，原审被告在给付上述第二项时一并支付原审原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 滕 青
审判员 师荣光
审判员 郝文晋
二〇一四年七月十日
书记员 崔晓锋