湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第02642号
原告胡放文。
委托代理人孙卫，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人龙燕，湖南湘军律师事务所律师。
被告上官周亮。
委托代理人刘建明，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
被告长沙利璞置业有限责任公司。住所地在湖南省长沙市雨花区圭塘街道大塘村唐湘大市场*栋***室。
法定代表人苏利国，董事长。
委托代理人凌雨。
委托代理人袁文超。
原告胡放文（以下简称原告）诉被告上官周亮、长沙利璞置业有限责任公司（以下简称利璞公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，案件转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙卫、龙燕，被告上官周亮的委托代理人刘建明、被告利璞公司的委托代理人凌雨、袁文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告诉被告利璞公司民间借贷纠纷一案，长沙市中级人民法院作出（2011）长中民二初字第0673号民事判决，判令被告利璞公司归还原告借款本金1185万元及逾期利息，2013年6月12日，原告申请强制执行，同年9月11日，长沙市中级人民法院依法查封了被告利璞公司开发的位于长沙市雨花区万家丽路中路三段186号利璞大厦预售许可证2010-8439号项下3011号房屋，同年11月26日，长沙市中级人民法院指定该案由长沙市雨花区人民法院执行。2014年1月14日，被告上官周亮向长沙市雨花区人民法院提出执行异议，认为上述房屋为其所有。2014年2月26日，本院作出（2014）雨执裁字第00002号执行裁定，以“上官周亮基于生效的买卖合同对上述房屋享有无权请求权”为由，认定上官周亮的物权请求权优先于原告胡放文的金钱给付债权，并裁定中止对争议房产执行。原告认为涉诉房屋的所有人系被告利璞公司，上述执行裁定缺乏事实和法律依据，裁定错误，本案诉争的房屋的执行冻结措施符合法律规定。诉讼请求：1、确认位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋的所有权人为被告利璞公司；2、判令对位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋许可执行；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
为支持其主张，原告提供了以下证据：
证据1、《确认函》；拟证明原告与被告利璞公司的法定代表人苏利国确认双方之间存在借款关系的事实；
证据2、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为2010843917011），拟证明被告利璞公司与案外人胡放良就位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋17011号房屋签订买卖合同，单价为每平方米8284.83元；
证据3、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201084393011），拟证明涉案房屋价格远远低于其他同类房屋的市场价格，被告利璞公司与被告上官周亮双方之间并非真实的买卖关系；
证据4、长沙市中级人民法院（2011）长中民二初字第0673号民事判决书，拟证明原告申请执行的执行依据；
证据5、本院（2014）雨执裁字第00002号执行裁定书及送达回证，拟证明本院于2014年2月26日对被告上官周亮提出的执行异议作出裁定，中止对涉案房屋的执行。原告于2014年3月7号收到该裁定。
被告上官周亮、利璞公司质证认为，对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件核对；对原告提供的证据2的真实性没有异议，关联性有异议，涉案房屋价格没有可比性；对证据3的真实性没有异议，关联性有异议；对原告提供的证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告上官周亮辩称，被告上官周亮与被告利璞公司早在2010年4月5日签订了合同购买了该房屋，交付了全部价款，并办理了房屋买卖的备案登记，合同合法有效；按照物权法的相关规定，双方的买卖合同应该受到法律保护，被告上官周亮享有上述房屋的物权请求权，原告享有的是债权，原告的债权不能优于被告上官周亮的物权，请求依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告上官周亮提供了以下证据：
证据1、《长沙市商品房屋买卖合同》（合同编号为201084393011），拟证明被告上官周亮向被告利璞公司购买了涉案房屋；
证据2、电汇凭证、收条，拟证明被告上官周亮已经支付了全部购房款，并按被告利璞公司的要求支付了房屋的税费、维修基金等全部费用；
证据3、长沙市商品房户室信息表，拟证明被告上官周亮购买涉案房屋后，已在长沙市房地产管理局办理了网签备案登记。
原告质证认为，对被告上官周亮提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋系商业性质的房屋，价格明显低于市场价；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告上官周亮向被告利璞公司支付购房款的事实；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到其证明目的。
被告利璞公司对被告上官周亮提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告利璞公司辩称，利璞公司与被告上官周亮签订的上述房屋买卖合同合法有效。同意被告上官周亮的答辩意见。
被告利璞公司未提供任何证据。
本院经审查认为，对原告提供的证据1，两被告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，且无原件核对，本院不予采信；对原告提供的证据2、3，两被告对其真实性均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4、5，两被告对其三性均无异议，本院予以采信。对被告上官周亮提供的证据1，能证明被告上官周亮与被告利璞公司签订商品房买卖合同的事实，本院予以采信；对被告上官周亮提供的证据2，原告对其关联性有异议，该证据只能证明被告上官周亮向被告利璞公司支付了相关款项，但不能证明其支付了购房款的事实，本院不予采信；对被告上官周亮提供的证据3，能证明被告上官周亮已就涉案房屋在长沙市房地产管理局办理了网签备案的事实，本院予以采信。
根据以上采信的证据和双方当事人的陈述，本院查明以下事实：2011年9月30日，长沙市中级人民法院在审理案外人马政与被告利璞公司及苏利国、苏璞、陈学良民间借贷纠纷一案中，作出（2011）长中民二初字第0672号《民事裁定书》及（2011）长中民二初字第0672号《协助执行通知书》，查封了位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋。2011年9月22日，原告就其诉被告利璞公司及苏利国民间借贷一案向长沙市中级人民法院提起诉讼，该院于2012年6月5日作出（2011）长中民二初字第0673号民事判决，该判决生效后原告申请强制执行。2013年9月10日，长沙市中级人民法院在执行该案中查封了上述房屋。2013年11月26日，长沙市中级人民法院指定该执行案由长沙市雨花区人民法院执行。在执行过程中，被告上官周亮于2014年1月14日向本院提出执行异议，认为上述房屋为其所有，并请求本院裁定解除对上述房屋的查封及中止执行。2014年2月26日，本院作出（2014）雨执裁字第00002号执行裁定，认定被告上官周亮的执行异议申请成立，并裁定中止对位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋的执行。原告不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起诉讼，请求判如所诉。
另查明，2010年4月5日，被告上官周亮与被告利璞公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：201084393011），约定：被告上官周亮购买被告利璞公司开发的位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋（建筑面积为1599.50平方米，房屋性质为商业）；单价为每平方米4501.41元，房屋总价款为720万元；付款方式为一次性付款；被告应当按本合同约定如期足额将房价款缴入原告在招商银行股份有限公司长沙窑岭支行开设的预售款监管账户，被告将房价款直接支付给原告的，原告收到房款后应及时将预售款缴入监管账户内；自合同生效之日起30个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证；双方还对合同其他相关事项进行了约定。同日，该合同经长沙市房地产交易管理所登记备案。合同签订后，被告上官周亮陈述其于2010年4月6日委托湖南临远投资有限公司代其向被告利璞公司支付了上述购房款。被告利璞公司于同日出具了收据，载明：今收到临远投资有限公司转账柒佰陆拾玖万陆仟元整（￥7696000），现金叁拾万零肆仟元整（￥304000），合计捌佰万元整（￥8000000）。由于被告利璞公司开发的“利璞大厦”项目因种种原因至今未竣工验收，涉案的房屋至今未交付，也未将上述房屋的产权办理至被告上官周亮名下。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为，本案双方的主要争议焦点是：一、已经网签备案但未进行预告登记的房屋能否查封的问题；二、涉案房屋的所有权是否已转移的问题。
一、关于已经网签备案但未进行预告登记的房屋能否查封的问题。被告上官周亮与被告利璞公司签订的上述《长沙市商品房买卖合同》仅经长沙市房地产交易管理所进行商品房网签登记备案，双方并未申请房屋预告登记。所谓商品房网签备案是指房屋买卖双方签订合同后，到房地产相关部门进行登记备案，并公布在网上的行为。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故商品房网签备案主要是房地产监管部门基于规范市场保证交易安全而行使的一种行政管理行为，不具有创设权利的功能。而房屋预告登记则是指当事人约定买卖房屋或转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故房屋预告登记对购房人确定的是一种民事权利，具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权为无效的效力。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，被告上官周亮作为上述执行案件的第三人，只有同时具备三个条件，即支付全部价款、实际占有涉案房屋、对未能办理过户登记手续没有过错，涉案房屋才属于人民法院不得查封的财产。本案中被告上官周亮并未实际支付购房款，亦未实际占有涉案房屋，且双方仅就涉案房屋进行网签而未进行预告登记，故长沙市中级人民法院有权对本案诉争房屋进行查封。
二、关于涉案房屋的所有权是否已转移的问题。被告上官周亮与被告利璞公司虽就涉案房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》，但合同约定的价格明显低于当时的市场价格，且被告上官周亮并未将购房款付至合同指定的账户，转账支付的金额亦与合同约定的金额不符，因此双方的商品房买卖合同关系并未成立，被告上官周亮辩称其享有涉案房屋的所有权无事实和法律依据，本院不予支持。故原告请求确认涉案房屋属于被告利璞公司所有且可强制执行的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：
一、确认位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋的所有权人为被告长沙利璞置业有限责任公司；
二、许可对位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦1栋3011号房屋继续执行。
本案受理费160元，由被告长沙利璞置业有限责任公司与被告上官周亮各负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐战胜
人民陪审员 于育梅
人民陪审员 夏均平
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 张 莎
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。
第二十二条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。