江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2785号
上诉人（原审原告）：王粉娣，女，汉族，1949年11月25日生，现住常州市钟楼区。
上诉人（原审原告）：沈小国，男，汉族，1970年5月22日生，住常州市钟楼区。
上诉人（原审原告）：沈卫琴，女，汉族，1972年7月21日生，住常州市武进区。
上述三上诉人共同委托代理人：李志杰，江苏常辉律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王占军，男，汉族，1971年12月1日生，现住常州市武进区。
上诉人王粉娣、沈小国、沈卫琴因与被上诉人王占军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王粉娣、沈小国、沈卫琴上诉称：
一、原审中上诉人未要求变更诉讼请求为只要求确认购房协议第二条、第三条内容无效，而是同时要求确认承包地交由被上诉人种植的内容无效，原审判决内容与上诉人的原审诉讼请求不符。上诉人的原审诉讼请求是要求确认上诉人沈小国与被上诉人王占军签订的购房协议无效，因该购房协议内容同时包含了承包地交由王占军种植的内容，与房屋买卖是不同的标的内容，故同时要求在本案中一并处理，但并没有变更为只要求确认购房协议第二条、第三条内容无效，但该购房协议第二条、第三条以外均是与房屋买卖相关权利义务的约定，如协议开始部分关于房屋买卖的内容。同时如果房屋买卖无效，其他依据房屋买卖所产生的权利义务约定当然无效，原审只判决协议第二条无效，割开了协议全部内容的整体性及关联性，不但没有事实依据，也不符合合同无效法律后果的规定，原审应判决购房协议内容无效。
二、原审判决认定有关承包地交由王占军种植内容有效，不符合法律规定。首先，上诉人将承包地交由被上诉人种植的内容违反了法律的规定。《土地管理法》第十五条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。被上诉人是土地所在村民集体组织以外的成员，应依据法律的规定履行相关程序，所以仅凭上诉人与被上诉人之间的约定，应属无效。其次，因该承包地是上诉人亲属，即被继承人沈留大的遗产，承包地并非只属于上诉人沈小国一人，依法定继承规定，其他上诉人王粉娣、沈卫琴也享有承包经营权，故沈小国与被上诉人的约定当然也是无效的。再次，上诉人沈小国并未与被上诉人约定交由其种植的期限，也未约定交由被上诉人种植的费用，不符合合同的构成要件，如果是因为房屋买卖原因将承包地交由被上诉人种植，费用已包含在房屋买卖款中，因房屋买卖无效，应予以各自返还，房屋返还给了上诉人，房款也应返还给被上诉人，对此承包地也应返还给上诉人，因房屋买卖合同无效，承包地方面的约定也应无效。
三、被上诉人应依法向上诉人返还所购房屋。首先，合同无效所产生的法律后果有明确的法律规定，法院应该依法判决返还因合同无效各自返还依该合同取得的财产，本案也不存在不能返还或者没有必要返还的情形。合同法第五十八条明确规定了合同无效的法律后果，对此法院应依据法律的规定进行判决，原审判决违反了法律的明确规定。其次，本案讼争房屋产权部分，部分系遗产，除沈小国以外尚有其他继承人，返还房屋的接受人并非只有沈小国一人，特别是上诉人王粉娣现无房居住，房屋的买卖本就没有经过其同意，事后也一直向被上诉人要求返还房屋，才不得已诉至法院，现只能暂时居住在养老院，有房不能回，不存在上诉人的居住条件优于被上诉人的情形。再次，既然合同无效，法律也规定了合同无效的法律后果，无效合同的双方均应承担相应法律责任，被上诉人也不是房屋及承包地所在集体组织的成员，也无法对房屋及承包地在符合法律规定的情形下享有权利，承担义务，当然应恢复至法律规定的合法状态，故原审判决驳回要求返还房屋的诉请，不但不符合法律的规定，也带来了被上诉人将长期违法占有房屋的事实状态，带来严重的负面效应，影响法律的权威。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院：判令撤销原审判决并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
二审过程中，被上诉人王占军在法定答辩期内未作书面答辩。
王粉娣、沈小国、沈卫琴向原审法院共同诉称：
王粉娣与沈留大系夫妻关系，位于常州市武进区嘉泽镇龚家村安乐组4号（现为闵市村委安乐4-1号）房屋系夫妻共同财产，两人生育沈小国、沈卫琴。2005年7月30日，沈留大去世。2005年8月31日，沈小国与王占军签订购房协议，约定将前述产权登记所有权为沈留大的房屋出卖给王占军，房价为16000元，合同还约定了如果沈小国回去居住，王占军必须让出一间房屋给沈小国作临时居住。因双方买卖房屋系集体宅基地上房屋，现请求法院判令：一、确认沈小国与王占军签订的购房协议无效。二、王占军向沈小国归还位于常州市武进区嘉泽镇龚家村安乐组4号（现为闵市村委安乐4-1号）房屋。三、本案诉讼费用由王占军承担。原审庭审中，王粉娣、沈小国、沈卫琴变更第一项诉讼请求，要求判令沈小国与王占军签订的购房协议中的第二条、第三条内容无效。
原审法院经审理查明：
王粉娣与沈留大系夫妻关系，两人生育沈小国、沈卫琴。本案所涉房屋现位于常州市武进区嘉泽镇闵市村委安乐4-1号（原龚家村安乐组4号），该房屋为前排二间二层楼房接二间一层平顶，后排三间一层平房，于1994年7月办理了武成字第02450号房屋所有权证，登记所有权人为沈留大，建筑面积250.5平方米。2005年7月30日沈留大去世，同年8月31日，由案外人执笔，以沈小国为甲方、王占军为乙方签订购房协议1份，该协议载明因沈小国全家迁居常州，将原沈留大的住房即本案所涉房屋卖给王占军。协议第二条约定现有住房两大三小，建筑面积250.5平方米，共计价格壹万陆仟陆佰元整（如果甲方回来居住，乙方须让出一小间房屋给甲方作临时居住，房屋权属仍归乙方所有）。协议第三条约定甲方原所有自留地及承包地2.20亩，包括家前屋后，全部归乙方种植……。协议签订当天王占军向沈小国支付16600元，后王粉娣将建房许可证、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及钥匙交给王占军，王占军对本案所涉房屋进行了装修，对其中前排一层及后排平房进行了翻建改造。本案所涉2.20亩承包地自2006年春季开始由王占军种植至今。
原审另查明：王粉娣、沈卫琴在2005年底前均已知晓本案所涉房屋已由沈小国卖给王占军。
原审法院认为：
2005年8月31日的购房协议是沈小国、王占军双方在当时特定的情况下所形成，协议内容也经双方协商一致，是双方真实意思的表示。针对协议第二条内容的效力问题。本案沈小国、王占军双方不属同一集体组织成员，案涉房屋虽系沈小国方的私有财产，但该房屋系农村集体宅基地上的房屋，因房屋买卖必然涉及宅基地使用权的买卖，而宅基地使用买卖违反法律、法规的强制性规定，故沈小国与王占军签订的购房协议第二条内容应当认定为无效。针对协议第三条内容的效力问题。沈小国与王占军在本案所涉购房协议中约定2.20亩承包地交由王占军种植，是双方意思的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，结合沈小国当庭陈述因确权重新丈量土地，相关土地承包权证被收回以及重新签订承包协议的情况，该院对沈小国要求确认本案所涉购房协议第三条内容无效的主张依法不予支持。
针对王粉娣、沈小国、沈卫琴要求王占军返还案涉房屋的请求。该院认为，在处理涉及农村宅基地房屋买卖案件，首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑。沈小国在父亲沈留大去世后，全家迁居常州市区，经案外人执笔与王占军签订购房协议，结合王粉娣、沈卫琴的当庭陈述，及王粉娣向王占军交付建房许可证、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及钥匙，且在较长时间内未提出异议的事实，应认定王粉娣、沈小国、沈卫琴当时对出卖本案所涉房屋的意见是一致的。其次，从有利于妥善解决现有纠纷和有利于规范当事人交易行为的角度考虑，协议双方既要诚信，又要守法。本案所涉购房协议双方虽然是在善意、真实的情况下签订了协议，也履行了协议内容，但因协议第二条的内容违反了法律的强制性规定，致该部分内容无效，协议双方均存在过错。再次，从综合权衡双方的利益角度考虑，王占军一方在常州无其他居所，其全家在该房屋内居住已有十年，王粉娣、沈小国、沈卫琴的居住条件明显优于王占军，对王粉娣、沈小国、沈卫琴要求王占军返还房屋的请求，综合本案各种因素，返还房屋的条件并不具备，仍维持现有使用状态较宜，故对王粉娣、沈小国、沈卫琴要求返还房屋的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、确认沈小国与王占军于2005年8月31日签订的购房协议中第二条内容无效。二、驳回王粉娣、沈小国、沈卫琴的其余诉讼请求。原审案件受理费80元，由王粉娣、沈小国、沈卫琴负担40元，由王占军负担40元。
原审查明的事实均有相应证据予以证实，本院予以确认。
上诉人王粉娣、沈小国、沈卫琴在二审过程中，向本院提交新的证据如下：证据1、承包土地经营权证书复印件两张，证明本案所涉土地权是属于沈留大的。证据2、沈建琴、赵向农出具的证明两份，证明王粉娣自2007年起无房居住，只能住在村民家及养老院中。由于证据1不属于新证据范畴亦不能证明沈小国签订关于自留地及承包地的处分属于无权处分，故本院对该证据不予采信。由于证据2不属于新证据范畴且仅系单方陈述并无其它证据予以佐证，对该证据本院依法不予采信。
被上诉人王占军二审过程中，未向本院提交新的证据。
经查阅原审卷宗，在2016年6月23日的原审庭审最后陈述阶段，上诉人明确其诉讼请求为：一、判令确认沈小国与王占军签订的购房协议中第二条、第三条内容无效；二、判令王占军向王粉娣、沈小国、沈卫琴归还位于常州市武进区嘉泽镇龚家村安乐组4号（现为闵市村委安乐4-1号）的房屋；三、判令本案诉讼费用由王占军承担。
本院认为：
因上诉人在原审庭审中明确其诉讼请求第一项为确认沈小国与王占军签订的购房协议中第二条、第三条内容无效，原审判决确认购房协议第二条无效、第三条有效并未超出上诉人的原审诉讼请求亦未遗漏上诉人的原审诉讼请求，故原审判决内容与上诉人的原审诉讼请求范围相符，原审判决的内容范围并无不当。
购房协议第三条关于自留地及承包地交由王占军种植的约定，虽然没有履行《土地管理法》第十五条的程序性规定，但该条规定属于管理性规定而不属于效力性规定，故双方签订协议的过程中未履行该程序性规定并不导致购房协议第三条约定无效。结合王粉娣向王占军交付建房许可证、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、钥匙以及在双方签订购房协议后较长时间内王粉娣、沈卫琴未对购房协议提出异议等事实，原审判决认定王粉娣、沈卫琴对出卖涉案房屋及转让自留地就、承包地经营权等与沈小国意见一致并无不当，故王粉娣、沈卫琴未在购房协议上签字的行为并不导致购房协议第三条约定无效。此外，关于种植期限的约定并非合同必要构成要件，沈小国与王占军未约定种植期限也不能成为购房协议第三条无效的理由。综上，原审判决认定购房协议第三条关于自留地及承包地交由王占军种植的约定内容有效并无不当。
在农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地使用权的禁止性规定，且其弃权行为作为单方法律行为，无须他人（××）的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。如果买受人不同意返还房屋，那么出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。根据房地一致原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，其返还房屋的诉请不应得到支持。本案中，尽管购房协议第二条关于房屋买卖的内容无效，但由于王占军并不同意返还房屋，王粉娣、沈小国、沈卫琴缺乏要求王占军返还房屋的权利基础，故原审判决对王粉娣、沈小国、沈卫琴要求王占军返还涉案房屋的请求不予支持亦无不当。
综上所述，上诉人王粉娣、沈小国、沈卫琴提出的上诉理由及上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王粉娣、沈小国、沈卫琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范瑜净
代理审判员 张国凯
代理审判员 张丛卓
二〇一六年十一月十日
书 记 员 徐琳钰