常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2164号
原告常州钟旅房地产开发有限公司，住所地常州市清凉路120号。
法定代表人秦建伟，总经理。
委托代理人戴正才、赵毅佳，江苏常发律师事务所律师。
被告特易购商业（江苏）有限公司，住所地南京市玄武699号行政服务中心2楼。
法定代表人PAULFRASERDALEYRITCHIE，董事长。
委托代理人云治、王囝囝，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
原告常州钟旅房地产开发有限公司（以下简称钟旅公司）诉被告特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟旅公司委托代理人戴正才、赵毅佳，被告特易购公司委托代理人云治、王囝囝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟旅公司诉称，原告开发建设和平国际花苑、商业街。2008年7月9日，上海康诚仓储有限公司（以下简称康诚公司）就承租和平国际商业街房屋中一幢地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营超市事宜与原告签订“合作协议书”。2008年11月17日，康诚公司将权利义务转让给被告。原告全面展开和平国际花园项目的建设工作。开发建设时无论是设计阶段还是施工阶段，都是根据被告的实际需要进行。建设过程中，双方通过会议纪要、工作联系函方式沟通，被告支付了部分预付租金。因被告多次提到要尽快使乐购中吴店营业，协商后将二次装修改为一次装修。但被告仍想缩短时间，并提出在竣工验收前（即2011年12月2日）先行开始营业。2011年11月30日，被告就提前开业事宜向原告承诺，租金计算日以2011年12月2日开业之日计算。2011年12月2日，乐购中吴店开业。2011年12月9日，被告共向原告支付了2011年12月2日至2012年12月1日的预付租金8164977元（因项目未竣工，暂按协议书约定的预估租金计算）。租赁面积为20913.42㎡（其中113.77㎡为被告变更扩大面积），租金应根据20538.37㎡（19452＊1.05＋113.77）的标准计算，另被告因经营需要租赁原告地下室面积为617.71㎡，两部分共计21156.08㎡；按1.15元／㎡／天计算，故第一至第三租约年的租金为8880264.58元。现已准确计算实际面积为21156.08㎡，被告理应补足租金715287.58元，其中超合同预估面积5%以内面积部分租金408248.85元、被告要求变更扩大面积部分的租金47754.96元、地下室租金259283.77元。原告多次催款未果。请求判令被告支付2011年12月2日至2012年12月1日的租金中不足部分715287.58元。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、合作协议书及转让协议。证明2008年7月9日康诚公司租赁原告和平国际花苑的部分房屋的事宜与原告签订合作协议书。康诚公司根据合作协议的约定与原、被告签订转让协议，将合作协议书的所有权利义务转让给了被告。有关租赁面积预估为19452平米，实际租赁面积以计租范围在房产测绘报告上标明的面积为准。租金起算日为租赁单位实际对外营业日，被告认可是在2011年12月2日。根据合同被告分四次履行了支付义务，此支付款项抵做第一租约年度第1-12月的租金，且根据合同租金支付方式的约定，租赁物业采用先付后用的方式。也就是说第一租约年的租金应在租金起算日前付清。被告逾期未支付租金的，应按每日万分之五支付滞纳金。被告在质证中称已经支付第一年度的租金为预估租金而不包括面积调整所产生的租金。
2、租赁面积计算材料（被告发给原告的确认了实际租赁面积的两份电子邮件、测绘报告）。证明2012年4月24日被告向原告发送邮件，并在附件中确认实际面积是20913.42平米（地上）、617.705平米（地下室）。2013年1月，原、被告双方确认了上述实际租赁面积。被告实际租赁面积按照合作协议书约定实际计租面积是21156.08平米。测绘报告是2012年2月21日由常州市房产登记中心出具。
3、房屋所有权证及土地使用权证。证明案涉房屋为原告所有。
4、付款凭证。证明被告分四次支付了2011年12月2日至2012年12月1日的预估租金8164977元。预估租金不包括面积变更后的租金，被告所说的减半支付租金我方不予认可。
5、原、被告往来函件，会议纪要，关于请求协调乐购商场提前开业的报告及承诺书。证明原告应被告要求缩短建设时间，被告在原告规划工程竣工验收备案前先行开始营业。被告承诺租金起算日为2011年12月2日。被告对于其提前开业该行为违反相关规定及可能会对原告造成损失的情形是知晓的，且其在承诺书中称要求原告在2011年12月10日前完成规划验收，表明其对原告在2011年11月30日未办理上述手续是予以认可，不予追究的。
6、工作联系函及快递凭证。证明原告于2013年8月1日发函给被告要求被告及时支付租金。可以证明沈红确系被告的员工，负责租赁房屋事宜与原告进行了联系。
7、提供快递单送达回证。有关开业情况的清单和材料邮寄给被告，送达回证上有被告签收、签名字样，2013年10月8日签收。
8、商铺租赁合同82份以及各租赁合同相对应的商管费收据、商业街开业前签约商铺明细清单。证明2012年1月1日前原告签约商铺已达到73.69%，正式开业后仍维持该开铺率。签订租赁合同的时间是在2011年11月、12月份，均在2012年1月1日前。
9、面积测绘报告、面积情况说明。证明原告应被告要求进行建设增加面积为地上113.77平方米，地下617.71平方米，乐购实际使用建筑面积总计地上20913.42平方米，地下617.71平方米，合计21531.13平方米，乐购应付租金面积为20538.37平方米。被告应按照合同约定补足面积增加部分租金715287.58元。
10、2014年9月22日及2014年10月9日两次函。被告要求终止租赁合同关系，并没提到出租率，以及对租金均未提出异议，其对本案争议焦点租赁面积、开铺率情况、租金情况予以认可。
11、电费收据及各商铺交电费清单。证明商铺的出租情况，出租率超过70%。
庭审中，特易购公司对原告提供的证据的质证意见为：
1、对真实性、合法性无异议。对关联性及证明目的有如下意见，本案原告诉讼请求的是2011年12月2日至2012年12月1日的租金，这部分租金被告已根据合同预先支付了。对转让协议无异议，合作协议书是有附件的，原告提供的证据中未附带附件，附件中记载了相关租赁面积变化的条款。原告的测绘报告出具是2011年11月，房产证取得是2012年4月28日，被告支付租金只能根据预估租金支付。
2、两份电子邮件，发件人是沈某，邮件后缀是特易购的后缀，该人是否是被告的员工，需要回去核对。就两份电子邮件的形式而言，无法确认其真实性。收件人是蜜色阳光，是QQ邮件地址，无法确认收件人是谁，职务是什么。邮件本身不符合证据的形式，邮件证据需要履行相关公正手续，原告提交的邮件还包括附件，这个附件是不是首页显示的附件不能确定。对于计租面积，整个文件中我方看不到测绘报告，要求原告提供完整的测绘报告。计租文件是原告自行制作，不能作为证据使用。
3、房产证真实性无异议。房产证日期2012年4月28日。
4、真实性无异议，预估租金因原告没有提供一层出租率达到70%的证明材料，所以我方支付的预估租金涵盖两年的租金。
5、这组证据中，原告未能提交原件的证据真实性不予认可。对原告提交了原件的会议纪要，假设是真实的，也不能证明原告的证明目的，从内容看是双方租赁物业的建设施工出现的问题进行沟通及双方约定的时间表。常钟发字2011第13号报告真实性认可，不能起到原告的证明目的。原告的整组证据证明目的是被告向原告提出要提前开业，事实上双方在合作协议书中明确约定整个租赁物业的交付日为2011年5月30日。双方约定的开业日2011年11月30日，不存在被告要求提前开业的情况，现在相关文件显示的手续没有完成是原告拖延工期造成。对承诺书真实性无法认可，承诺书只有一个个人签字，没有加盖被告公章，不能体现被告的真实意思。石云在会议纪要中签字，两个签字差异很大，我方有合理怀疑。
6、该函件被告是收到的，真实性予以认可，不认可原告在该函件中提出的要求支付租金的事实，因为被告在之后回函中对此提出了异议。
7、真实性无法确认。
8、租赁合同与原件核对，认为其表面真实性应该没有问题。但是无法确认这是第三人签署并在所指的日期签署，对此持保留意见。收据真实性不予确认，因为收据目前看出来没有任何信息显示交款人的信息，无法证明第三人确实交纳了租金。签约商铺明细是份表格，上面有其他商铺的联系人，我方也会与这些人联系核实后给法院答复。租赁合同约定的是在开业日前签署租赁合同，并且要对外营业，这三份证据均不能证明已经对外营业。
9、测绘报告的真实性无异议。但测绘报告不能反映被告的实际面积。根据双方合同约定，应该共同委托第三方测绘，目前的测绘单位是原告单方委托，对测绘的内容无法确认。对于乐购建筑面积的说明中有部分内容是测绘报告上截取的，经核对与测绘报告内容一致的，我方对此真实性没有异议。还有部分内容没有体现在测绘报告上，是原告自己制作的表格，对此我方无法确认。
10、对该函需回去核实一下。
被告特易购公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据。合作协议书约定，如双方对实际租赁面积存在争议，应当共同请双方认可的有资质的专业机构对实际面积进行实测。合作协议约定，预估面积共19452㎡，其中地上一层面积3582㎡，地上二层7936㎡，地上三层7934㎡；租金计付，第一租约年内1.15元／㎡／天，前3个租约年租金不变；面积以双方确定的计租范围在房产测绘报告上标明的面积为准，如房产测绘报告记载不明或双方存在争议，应共同聘请双方认可的有资质的专业机构对实际面积进行实测，若甲方在合理期限内对聘请专业机构实测不予配合，乙方有权自行委托有资质的专业机构进行上述工作；在确定实际面积前，乙方按照预估面积19452㎡计算支付租金，预估面积与实际面积存在误差时，实际面积增加在预估面积5%的，乙方按协议约定计算标准重新计算租金，其他增加部分面积乙方有权使用并不支付租金。履行协议以来，双方始终未能确定实际面积；勘测报告只有房号6-1002、6-1134的总面积，未就被告承租面积具体勘测；6-1134西南角不由被告承租，其扣除面积数无依据；增加面积113.77㎡为重复计算；地下一层非承租范围，系一至三层商业用房的额外配套设施，不应计算租金。实际面积应共同聘请双方认可的有资质的专业机构对实际面积进行实测。自2011年12月2日开始，原告出租率无法达到70%，被告依据合作协议书约定，有权减半支付租金至出租率达到70%止。协议约定，甲方同意，于租金起算日前向乙方提供租赁物业所在建筑物地上一层中已出租并正常对外营业商户的营业面积与租赁物业所在建筑物地上一层商业用房全部营业面积之比（出租率）已达70%的相关资料，如未达70%的（甲方未按时提供上述相关资料的视为出租率未达到70%），乙方自租金起算日起可在约定租金基础上减半支付租金，直至建筑物地上一层出租率达到70%时止。自2011年12月起，原告出租率从未达到70%，被告多次要求提供证明，原告不予提供，被告不得不减半支付租金。被告应付租金为4082488.5元，已付8164977元。被告从未放弃减半支付租金的权利。被告不存在提前开业行为。被告提前进场并未放弃出租率不达标而减半租金的权利。原告应当在2011年12月2日前向被告提供出租率的证明文件，否则被告有权减半租金。因此请求依法驳回钟旅公司的诉讼请求。
特易购公司为支持其答辩意见提供了以下证据：
1、合作协议书。与原告提供的一致。
2、转让协议书。与原告提供的一致。
3、租赁物业建设工程施工许可证。原告预定开工日期为2010年6月1日，预定竣工日期为2011年11月13日，远晚于合同约定日期。
4、工程完成情况初步交接清单。2011年7月1日，原告向被告交付租赁物业，尽管原告工程未达到双方约定的交接条件，但为配合11月份整体开业目标，原告承诺未完成事项按清单中列明的时间完成。原告同意如未能按时完成改正事项，影响到被告11月份开业计划，原告自行承担责任并赔偿因此造成的被告损失。
5、租金支付凭证。被告支付原告8164977元。
6、开业率情况记录表。原告未能提供开业率证明，被告多次对租赁物业进行统计，得出的出租率一直未能达到合同要求的标准。
7、租赁物业现场照片。租赁物业内开业商铺数量减少，明显不满足出租率要求。
8、公证书。开业情况明显不满足出租率要求。
9、要求业主满足出租率的信函。被告发函要求原告提供符合约定出租率证明并保证租赁物业满足出租率要求，但业主一直未能满足约定出租率。
10、律师函、邮递单。针对原告要求被告支付租金的主张，被告的回复。
11、乐购中吴店经营情况数据。因出租率不达标，被告经营状况不佳，损失严重。
12、关于连通处护栏及出租率事宜的函。被告告知原告，因出租率不达标，被告有权减半支付租金直至出租率达到要求并提供书面资料止。
13、回复函。原告回复被告，提出出租率条款应视为无效。
原告对特易购公司提供的证据的质证意见为：
1、对合作协议书真实性、合法性无异议。
2、对转让协议书真实性、合法性无异议。
3、对租赁物业建设工程施工许可证真实性、合法性无异议。与案件争议无关。
4、对工程完成情况初步交接清单真实性、合法性无异议，与案件无关。
5、租金支付凭证真实性、合法性无异议，与案件无关。
6、对开业率情况记录表真实性、合法性不予认可。
7、对租赁物业现场照片真实性、合法性不予认可。
8、对公证书合法性认可，真实性不予认可。
9、对要求业主满足出租率的信函真实性、合法性无异议。
10、对律师函、邮递单真实性、合法性无异议。
11、对乐购中吴店经营情况数据真实性、合法性、关联性均不予认可。
12、对关于连通处护栏及出租率事宜的函真实性、合法性无异议。
13、对回复函真实性、合法性无异议。
经审理查明，常州市和平国际商业街6-1134号建筑面积18691.61㎡、6-1002号建筑面积3328.48㎡房屋均为原告所有。
2008年7月9日，原告（甲方）与康诚公司（以下简称康诚公司）（乙方）签订“合作协议书”，约定：乙方承租甲方上述房屋中地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营大型超市；预估面积19452㎡，其中地上一层3582㎡，地上二层7936㎡，地上三层7934㎡；租赁期限20年；乙方于2008年3月31日付定金680415元，协议签订10日内付2个月租金1360830元，租赁物交付后10日内支付6个月租金4082489元，乙方正式营业后10日内支付3个月租金2041243元；前三个租约年租金为1.15元／㎡／天；租金起算日后，乙方上述支付的四笔款项抵作第一个租约年的租金，第二年起，乙方每三个月支付一次租金，先付后用；甲方于租金起算日前向乙方提供租赁物业所在建筑物地上一层中已出租并正常对外营业商户的营业面积与全部营业面积之比（出租率）已达到70%的相关资料，如一层出租率未达到70%（甲方未按时提供上述相关资料的视为出租率未达到70%），乙方自租金起算日起可在上述约定租金基础上减半支付租金，直至建筑物地上一层出租率达到70%止；租赁面积最终以房产测绘报告上标明的面积为准（简称实际面积），如测绘报告记载不明或双方有争议，应共同聘请专业机构实测；实际面积增加部分在预估面积5%以上的，对5%以内增加部分按约定标准计算，其他增加部分有权使用并不付租金等。
2008年11月17日，康诚公司向原告发函，将其权利义务一并转让给被告。原告同意，三方共同签订了转让协议。
2010年6月9日，常州市城乡建设局发出建筑工程施工许可证，建设单位为原告，施工单位为江苏宏大建设集团有限公司，开工日期2010年6月1日，竣工日期2011年11月13日。
2011年3月5日，原、被告签订备忘录明确，目前甲方工程施工进展顺利，为了提高效率，达成乐购超市及早开业的目标，经双方协商达成一致意见：将原合同约定的租赁物业毛坯房的交付标准改为符合乙方营运要求的装修成品房；装修成品房的具体要求，由乙方出提资图，甲方负责进行设计、审图、施工及办理相关手续，直至符合政府规定的交房条件；成品房装修产生的费用，以工程结算为依据，经双方确认后全部由乙方承担；双方应抓紧工作，积极配合，确保2011年四季度开业。
2011年7月1日，原告向被告交付租赁物业。交接清单后注明：目前本项目甲方工程未达到合约约定的交接条件，但为配合11月份整体开业目标，甲方承诺未完成事项按清单中列明时间完成。甲方承诺时间若未按计划完成，影响到乙方11月开业计划，甲方自行承担责任并赔偿因此造成的乙方损失。
2011年11月15日，原告向常州市城乡建设局发出“关于请求协调乐购商场提前开业的报告”。
2011年11月29日，常州市房产测绘中心对和平国际商业街4-8幢、车1号进行了实地丈量测算，出具常房测（2011）第0185号勘测报告，房屋总建筑面积为55590.18㎡；6幢建筑面积为32049.83㎡，其中6-1002号（一层）建筑面积为3328.48㎡，6-1034号（一至三层）建筑面积为18691.61㎡；6-1001号、6-1003号、6-1004号……6-1132号、6-1133号、6-1135号（均为一层）建筑面积总计为5043.97㎡。6-1002号、6-1034号由被告租赁使用。
2011年11月30日，被告出具承诺书，因我司要求于2011年12月2日开业，考虑到规划验收、竣工验收、安全防护架搭设尚未完成，如开业后政府相关部门以此要求停业，损失由我司承担。
2011年12月2日，被告开始起租。
被告已付的租金为8164977元。其中2008年3月31日付680415元，2008年7月14日付1360830元，2011年8月4日付4082489元，2011年12月9日付2041243元。
2012年4月24日，被告员工沈某向原告员工蒋某发送带附件1个的电子邮件称：附件是根据贵司提供的测绘报告和我司最终确认租赁范围后，我司让律师起算的补充协议，请贵司审核，并把（）处填好，然后我会再让法务审核。其附件的租赁补充协议书明确了实际面积为20913.42㎡，并按19452＊1.05㎡支付租金；地下室面积617.705㎡。
2013年1月8日，被告员工沈某向原告员工蒋某发送带附件1个的电子邮件称：附件是最终版本。其附件的租赁补充协议书明确了实际面积为20913.42㎡（其中112.8㎡为乐购变更扩大面积），并按（19452＊1.05＋113.7）㎡支付租金；地下室面积617.705㎡前三年租金标准1.15元／㎡／天；2011年12月2日为租金起算日。
2013年，原告通过顺丰快运向被告寄出签约商铺明细。
2013年8月1日，原告向被告邮寄工作联系函催收租金。邮件存根上收件人为特易购公司，特易购公司的联络人为沈某。邮件存根的收件人签名栏签了“沈”。
现钟旅公司诉至本院，提出前列诉讼请求。
审理中，原告提供了带附件1个（TESCO-常州中吴-
租赁补充协议.doc）的QQ电子邮件，该邮件发件人为沈某﹤Carrie.Shen@cn.tesco.com﹥；因双方对电子邮件有异议，法庭告知被告，对发件人身份及所发送邮件内容如有异议，于庭后一周内提交书面异议材料，并随附相应证据，逾期视为认可电子邮件。被告逾期未提交相应证据。原告另提供常州市房产测绘中心出具的面积测绘报告，被告称测绘报告系原告单方委托，对测绘内容无法确认。
原告还提供了2011年11月至2012年1月间的商铺租赁合同82份及与租赁合同相对应的商管费收据、电费收据，并附有各商铺公安编号、面积（总面积为3716.85㎡）及联系电话的明细表；被告对租赁合同表面真实性没有异议，但对租赁合同签署人及签署日期保留意见；法庭限期要求被告核实后答复，被告逾期未提供充分反驳证据。
本院认为，本案的争议焦点：出租面积的确定；被告是否有权减半收取租金；租金金额的确定。
对于出租面积的确定。租赁合同约定，被告承租原告房屋中地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营大型超市；预估面积19452㎡，其中地上一层3582㎡，地上二层7936㎡，地上三层7934㎡。合同对地下一层面积未有预估。审理中，原告提供了带附件1个（TESCO-
常州中吴-
租赁补充协议.doc）的QQ电子邮件，该邮件发件人为沈某﹤Carrie.Shen@cn.tesco.com﹥；因双方对电子邮件有异议，法庭告知被告，对发件人身份及所发送邮件内容如有异议，于庭后一周内提交书面异议材料，并随附相应证据，逾期视为认可电子邮件。被告逾期未提交相应证据。结合2013年8月1日原告向被告邮寄工作联系函时，邮件存根上收件人特易购公司的联络人填写了沈某，本院对该电子邮件真实性予以认定。该电子邮件附件的租赁补充协议书明确了实际面积为20913.42㎡（其中112.8㎡为乐购变更扩大面积），并按（19452＊1.05＋113.7）㎡支付租金；地下室面积617.705㎡前三年租金标准1.15元／㎡／天。电子邮件上确认的计租面积与原告提供的常州市房产测绘中心出具的面积测绘报告也相符。故本院对电子邮件确认的计租面积予以认定。
对于被告是否有权减半收取租金的问题。租赁合同约定，原告于租金起算日前向被告提供租赁物业所在建筑物地上一层中已出租并正常对外营业商户的营业面积与全部营业面积之比（出租率）已达到70%的相关资料，如一层出租率未达到70%（甲方未按时提供上述相关资料的视为出租率未达到70%），乙方自租金起算日起可在上述约定租金基础上减半支付租金，直至建筑物地上一层出租率达到70%止。原告提供了2011年11月至2012年1月间的一层商铺的租赁合同82份及与租赁合同相对应的商管费收据、电费收据，并附有各商铺公安编号、面积（出租商铺总营业面积为3716.85㎡）及联系电话的明细表；被告对租赁合同表面真实性没有异议，但对租赁合同签署人及签署日期保留意见。法庭限期要求被告核实后答复，被告逾期未提供充分反驳证据。本院对原告一层中已出租商户营业面积为3716.85㎡予以认定。根据常州市房产测绘中心的勘测报告，6-1002号（一层）建筑面积为3328.48㎡，6-1034号（一至三层）建筑面积为18691.61㎡；6-1001号、6-1003号、6-1004号……6-1132号、6-1133号、6-1135号（均为一层）建筑面积总计为5043.97㎡。其中6-1002号、6-1034号由被告租赁使用，其余6-1001号至6-1135号为一层全部营业面积（不包括出租给被告的一层营业面积）总计为5043.97㎡。故租赁建筑物地上一层中已出租商户的营业面积与全部营业面积之比（出租率）为3716.85÷5043.97×100%=73.69%，已超过70%。后原告通过顺丰快运向被告寄出签约商铺明细。
合同签订后，原、被告又签订备忘录明确，将原合同约定的租赁物业毛坯房的交付标准改为符合乙方营运要求的装修成品房。后原告向常州市城乡建设局发出“关于请求协调乐购商场提前开业的报告”。被告也出具承诺书，因我司要求于2011年12月2日开业，考虑到规划验收、竣工验收、安全防护架搭设尚未完成，如开业后政府相关部门以此要求停业，损失由我司承担。虽然租赁合同约定，原告于租金起算日前向被告提供租赁物业所在建筑物地上一层中已出租并正常对外营业商户的营业面积与全部营业面积之比（出租率）已达到70%的相关资料，乙方自租金起算日起可在上述约定租金基础上减半支付租金，直至建筑物地上一层出租率达到70%止。但考虑到合同签订后原、被告又约定将原合同约定的租赁物业毛坯房的交付标准改为符合被告营运要求的装修成品房，原告向常州市城乡建设局发出“关于请求协调乐购商场提前开业的报告”，被告也作出提前开业带来相应后果的承诺；且被告也是按2008年7月9日原告与康诚公司签订的“合作协议书”约定的租金支付方式分四笔支付了租金8164977元，而该协议中已明确上述支付的四笔款项抵作第一个租约年的租金。故被告以原告未在租金起算日前及时向被告提供出租率已达到70%的相关资料为由，要求减半收取租金的辩称意见，本院不予采信。因租赁建筑物地上一层中已出租商户的营业面积与全部营业面积之比（出租率）已超过70%，被告应当向原告全额支付租金。
对于租金金额确定的问题。合同约定，预估面积19452㎡，前三个租约年租金为1.15元／㎡／天，实际面积增加部分在预估面积5%以上的，对5%以内增加部分按约定标准计算，其他增加部分有权使用并不付租金。现原告提供证据证实实际计租面积为19452＋19452×5%＋113.7＋617.705=21156.005㎡，按1.15元／㎡／天、一年365天计算，年租金为8880233元。被告已付第一年租金8164977元，尚应支付715256元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
特易购商业（江苏）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州钟旅房地产开发有限公司支付尚欠的2011年12月2日至2012年12月1日期间的租金715256元。
案件受理费10953元，由特易购商业（江苏）有限公司负担10900元，常州钟旅房地产开发有限公司负担53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵鸿生
人民陪审员 杨桂华
人民陪审员 张小凤
二〇一五年一月十六日
见习书记员 徐 越