福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民初98号原告：雷丽华，女，1966年1月24日出生，畲族，百货公司退休职工，住南平市建阳区。原告：雷建国，男，1974年7月27日出生，畲族，烟草公司驾驶员，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：雷丽华（系雷建国胞姐），住南平市建阳区。原告：黄达忠，男，1970年9月11日出生，汉族，运输服务公司下岗职工，住南平市建阳区。被告：厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司，住厦门市湖里区东渡路51号裕成大厦B座808B单元。法定代表人：庄朝阳，董事长。委托诉讼代理人：祝勇，南平市建阳区“148”法律服务所法律工作者。被告：武夷山市华泰房地产开发有限公司，住所地武夷山市国家旅游度假区红袍山庄。法定代表人：翁绳法，董事长。原告雷丽华、雷建国、黄达忠与被告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司(以下简称厦门仕博公司)、武夷山市华泰房地产开发有限公司（以下简称武夷山华泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷丽华、雷建国、黄达忠，被告厦门仕博公司的委托诉讼代理人祝勇到庭参加诉讼。被告武夷山华泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷丽华、雷建国、黄达忠起诉请求：1.停止对武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢430、426、232室房屋执行并解除查封；2.确认雷丽华、雷建国、黄达忠与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》有效，武夷山华泰公司将位于武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢430、426、232室房屋到房产部门备案登记及将所有权转移登记到雷丽华、雷建国、黄达忠名下。事实和理由：雷丽华、雷建国、黄达忠于2014年9月22日向武夷山华泰公司购买武夷山度假区[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢430、426、232室的房产（以下简称讼争房产）。双方签订《“紫阳古城”商品房认购书》约定，雷丽华、雷建国、黄达忠以1815959元购买讼争房产。其中1500000元是以房抵债，剩余的款项，原告支付了78997元，余款236992元以房租费用抵扣。雷丽华、雷建国、黄达忠与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》未违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，依法有效，且雷丽华、雷建国、黄达忠在合同签订后，依约向武夷山华泰公司支付了购房款，武夷山华泰公司也向雷丽华、雷建国、黄达忠开具《购房确认单》、《收据》，并通过福建永乐汇商业运营管理有限公司(以下简称永乐汇公司)将讼争房产出租。后因武夷山华泰公司告知才获悉武夷山度假区［武夷.山水名城(紫阳古城)］18幢430、426、232室房产被厦门仕博公司申请法院查封。讼争房产属于雷丽华、雷建国、黄达忠所有，已具备办证条件，武夷山华泰公司却拒不办理房屋所有权转移登记手续，违反诚实信用原则。厦门仕博公司辩称，1.雷丽华、雷建国、黄达忠与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》及购房确认单没有约定购房人的付款义务，该商品房认购书无效。雷丽华、雷建国、黄达忠虽然提供了收款收据，但未能提供银行凭据，也不能证明该刷卡消费是支付购房款。2.以房抵债协议系翁其俊个人与雷丽华、雷建国、黄达忠的约定，并非武夷山华泰公司与雷丽华、雷建国、黄达忠的约定，对武夷山华泰公司没有法律约束力，与本案没有关联性。3.雷丽华、雷建国、黄达忠与永乐汇公司签订的《委托租赁协议》系无法履行的协议，雷丽华、雷建国、黄达忠没有与武夷山华泰公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，没有交房时间，也没有到房产登记部门备案登记，讼争房产所有权未能确认属于雷丽华、雷建国、黄达忠。而且雷丽华、雷建国、黄达忠提供的另一份《委托租赁协议》的租赁期限自2016年1月1日起，系厦门仕博公司申请查封本案讼争房产之后，故该协议系伪造的。请求人民法院驳回雷丽华、雷建国、黄达忠的诉讼请求。武夷山华泰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，雷丽华、雷建国、案外人雷丽群（甲方）与案外人翁其俊（乙方）签订《以房抵债协议》，协议约定，甲方受让的乙方用以抵债的房屋座落于武夷山市（紫阳古城）18号楼426、430、232号商铺3间。抵债房屋的总价款为1815989元，支付方式为：甲方以现金方式支付315989元转让价款给乙方，协议签订时支付78997元，余款236992元在2015年1月30日内付清。乙方向甲方借款150万元抵扣受让房屋的价款，双方的债权债务关系清结。2014年9月22日，雷丽华、雷建国、黄达忠与武夷山华泰公司分别签订《“紫阳古城”商品房认购书》，合同分别约定由雷丽华购买18号楼426号商铺，价款为602311.8元；雷建国购买18号楼430号商铺，价款为601549.38元；黄达忠购买18号楼232号商铺，价款为612096.19元。当日，武夷山华泰公司开具《收款收据》，证明已收取雷丽华、雷建国、黄达忠18号楼426、430、232号购房款78997元。2014年9月25日，雷丽华、雷建国、黄达忠（均为甲方）分别与永乐汇公司（乙方）签订3份《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，协议分别约定由甲方将18号楼426、430、232号委托乙方招商，租金按照10年执行，租金由乙方按季代付给甲方。2014年9月27日，雷丽华、雷建国、黄达忠（均为甲方）共同与永乐汇公司（乙方）、武夷山华泰公司（丙方）签订1份《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，协议约定甲方将18号楼426、430、232号委托乙方招商租赁，自2016年1月1日起免租1年。甲方尚欠丙方的购房款236992元，甲方、丙方同意用2017年1月1日至2024年6月31日的租金予以抵扣，期间的租金由乙方直接支付丙方。甲方的实际租金自2024年7月1日起计算。又查，黄达忠与雷丽群于1999年1月29日结婚，雷丽群于2016年6月6日去世。另查明，2015年1月13日，厦门仕博公司因武夷山华泰公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。厦门仕博公司于2015年1月20日向本院申请财产保全，本院同日作出（2015）南民初字第60号民事裁定，并于2015年1月21日分别向武夷山市房产管理处和武夷山华泰公司送达该民事裁定书，依法查封武夷山华泰公司所有的武夷山度假区北部[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢430、426、232室的房产。同年7月13日，本院作出（2015）南民初字第60号民事判决，判决内容：1.武夷山华泰公司向厦门仕博公司返还履约保证金500万元及利息；2.武夷山华泰公司向厦门仕博公司支付商品房销售代理费233228.87元及违约金；3.驳回厦门仕博公司其它诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，武夷山华泰公司未履行义务，厦门仕博公司向本院申请执行，本院于同年9月21日受理该执行案件。在本院执行过程中，雷丽华、雷建国、黄达忠于2017年3月9日对讼争房产提出执行异议申请，本院于2017年3月20日作出（2017）闽07执异10号执行裁定书，驳回雷丽华、雷建国、黄达忠的异议请求。雷丽华、雷建国、黄达忠于2017年4月1日收到该执行裁定书后不服，向本院提起诉讼。再查明，武夷山华泰公司于2015年8月22日将武夷山度假区北部[武夷·山水名城（紫阳古城）]18幢楼出租给武夷山祥和文化发展有限公司，武夷山祥和文化发展有限公司又于同年9月11日将该房产转租给武夷山幔悦酒店投资管理有限公司装修使用。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案中，讼争房产即武夷山度假区［武夷·山水名城(紫阳古城)］18幢430、426、232室属于商用房，雷丽华、雷建国、黄达忠请求停止对讼争房屋执行并解除查封，同时确认雷丽华、雷建国、黄达忠与武夷山华泰公司签订的《“紫阳古城”商品房认购书》有效及武夷山华泰公司将讼争房屋到房产部门进行备案登记并将房屋所有权转移登记到雷丽华、雷建国、黄达忠名下，雷丽华、雷建国、黄达忠的上述请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。首先，雷丽华、雷建国、黄达忠虽已与武夷山华泰公司签订《“紫阳古城”商品房认购书》，但该认购书中明确约定：认购人选定第1种方式支付购房款并办理相关手续，即一次性付款：认购人在X日前与出卖人签订《商品房买卖合同》并向出卖人付清全部房款；本认购协议约定与其后签订的《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准。该认购书仅是双方对涉案房屋达成购买意向，双方对于何时签订《商品房买卖合同》并向出卖人付清全部房款没有明确约定，认购书的效力并不能证明双方已签订正式的商品房买卖合同，雷丽华、雷建国、黄达忠须与武夷山华泰公司另行签订正式的《商品房买卖合同》。雷丽华、雷建国、黄达忠至今仍未与武夷山华泰公司签订《商品房买卖合同》，故雷丽华、雷建国、黄达忠在本院查封讼争房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，雷丽华、雷建国、黄达忠提供其与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺委托租赁协议》，主张其已合法占有讼争房屋，但根据查明的事实，讼争房屋现已由武夷山华泰公司出租给武夷山祥和文化发展有限公司，并转租给武夷山幔悦酒店投资管理有限公司经营使用，租赁费用由武夷山华泰公司收取，并未支付给雷丽华、雷建国、黄达忠，讼争房屋的实际占有人仍为武夷山华泰公司，故雷丽华、雷建国、黄达忠主张其已合法占有讼争房屋的依据不足，本院不予支持。第三，雷丽华、雷建国、黄达忠支付的购房款1815959元中有1500000元是用武夷山华泰公司的法定代表人翁绳法个人借款予以抵扣，该抵债行为在雷丽华、雷建国、黄达忠未办理不动产登记的情形下仅能产生债权的效力，不能享有物权期待权，且雷丽华、雷建国、黄达忠未办理不动产过户登记的原因是为了直接出售讼争房屋，以逃避缴纳二次出售不动产所需的税费。综上所述，雷丽华、雷建国、黄达忠提供的证据不能证明其在法院查封讼争房屋的产权之前已签订合法有效的买卖合同及合法占有该房产，雷丽华、雷建国、黄达忠应承担举证不能的法律后果，且雷丽华、雷建国、黄达忠系因自身原因未办理过户登记，故雷丽华、雷建国、黄达忠不享有物权期待权，其对法院执行提出异议的请求不符合法律规定，本院不予支持。武夷山华泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回雷丽华、雷建国、黄达忠的诉讼请求。案件受理费21144元，由雷丽华、雷建国、黄达忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长  黄晓健代理审判员  夏 雯人民陪审员  高秀珍二〇一七年八月三十一日书 记 员  林卓丽本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。