上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2519号
原告上海嘉创企业（集团）有限公司。
法定代表人杨炽胤。
委托代理人沈超英、施祥，上海嘉创润华律师事务所律师。
被告上海正元房地产咨询有限公司。
法定代表人董学干。
委托代理人周海霞，上海智众律所事务所律师。
原告上海嘉创企业（集团）有限公司（以下简称嘉创公司）诉被告上海正元房地产咨询有限公司（以下简称正元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉创公司的委托代理人沈超英、施祥，被告正元公司的委托代理人周海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉创公司诉称，2009年4月27日，原告与上海思文房地产经纪有限公司（现改名为上海正元房地产咨询有限公司）签订了租赁合同，由原告将虹口区宝山路XXX-
XXX号底层的房屋出租给被告方。长期以来，被告方采用缴纳租金部分金额等形式拖欠租金，而自6月以来，拒付房屋租金等费用至今。虽经原告多次催要，均无结果。故原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告将涉案的租赁场地按现状交予原告；3、被告支付欠缴的租金（至2014年9月30日为2，302，064元，详见欠费清单，2014年10月1日起按照每月48，408元，计算至被告实际搬离之日止）；4、判令被告支付租金滞纳金（自2010年7月18日按日租金的0.1%分档计算至被告实际付款之日止）；5、判令被告支付租金违约金300，000元。
被告正元公司辩称，租赁合同的期限至2015年5月17日，我方同意到期自然解除，同意按目前的现状返还原告。一楼缴纳租金的情况同意原告列明相应数据，但是原告所列大部分已经超过了诉讼时效，原告从未向我方催讨，是考虑到房屋大部分时间没有办法出租出去而空置。合同所列宝山路XXX弄XXX号XXX室从未交给被告，是原告自己作为办公使用，所以相应部分的租金应当扣减。且双方已口头协商一致，租金不再递增，所以我方都是按固定金额向原告支付租金的。滞纳金一部分同样也是过了诉讼时效，计算方式也过高，请求法院予以调整。违约金合同是有约定，被告并非主观恶意违约，而是房屋本身无法对外租赁导致我方无力支付房屋租金，对此情况原告之前也是认可的，故不同意承担违约金。我方支付过保证金88，600元，同意抵扣欠付租金。
经审理查明，2009年4月27日，原告（出租方，甲方）与被告（原名：上海思文房地产经纪有限公司，承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区宝山路XXX-
XXX号底层；宝山路XXX弄XXX号XXX室（以下简称该房屋）。该房屋出租实测建筑面积为宝山路XXX-
XXX号底层944.21平方米；宝山路XXX弄XXX号XXX室26.75平方米，总计970.96平方米，房屋用途都为店铺。甲乙双方约定，甲方于2009年5月18日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2009年5月18日起至2015年5月17日止。甲乙双方约定，月租金总计为人民币44，300元。该房屋租金前三年不变，后三年租金变化详见补充条款。租金每两个月交一次，乙方于每年1、3、5、7、9、11月的当月18日前向甲方预付当月及后月租金。甲方在收到乙方租金后乙方开具发票。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.1%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即人民币88，600元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。本合同违约金为叁拾万元整人民币。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金。……（五）乙方逾期不支付租金、物业管理费、或其它乙方应缴费用累计超过柒天的。补充条款还约定：2009年5月18日至2012年5月17日，乙方租金为531，600元／年，44，300元／月。2012年5月18日至2013年5月17日，乙方租金为547，548元／年，45，629元／月。2013年5月18日至2014年5月17日，乙方租金为563，976元／年，46，998元／月。2014年5月18日至2015年5月17日，乙方租金为580，896元／年，48，408元／月。合同签订后，被告按约使用系争房屋，并支付了部分租金。
另查明，系争房屋产权人原为案外人上海虹祺房地产有限公司（虹祺公司）。2005年3月19日，虹祺公司（甲方）与原告（乙方）签订《“虹祺花苑”存量房处置协议》，约定甲方名下“虹祺花苑”存量房产归乙方所有，与甲方无关。自本协议签署之日起，该部分存量房产由乙方负责日常管理、维护、维修、对外租赁和销售，等等。2014年6月18日，系争房屋产权人变更为案外人杨某某，杨某某于2015年1月21日出具《委托书》，载明：自2014年6月起，上海市虹口区宝山路XXX-
XXX号底层、宝山路XXX弄XXX号XXX室及宝山路XXX-XXX号XXX-
XXX室的房屋，产权由上海虹祺房地产有限公司变更至本人名下，本人委托上海嘉创企业（集团）有限公司，继续全权处理上述房屋的对外租赁相关事宜。
审理中，被告表示考虑实际情况不再申请装修评估。
以上事实，有当事人陈述、上海市房屋租赁合同、被告更名材料、上海市房地产权证、《“虹祺花苑”存量房处置协议》、上海市房地产登记簿、委托书、1楼收取款项情况统计表及情况说明等证据予以佐证，并经当庭质证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同已于2015年5月17日期满后自然终止，被告应当按现状将房屋返还给原告。对于欠付租金，被告亦认可原告制作的1楼收取款项情况统计表。由于双方长期存在租赁关系，亦一直有租金往来，故被告认为部分租金已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。对于递增部分租金在合同中有明确约定，被告认为双方已口头改变此约定，但未提供任何证据予以证明，故本院不予认可。由于被告长期存在拖欠租金的违约行为，故原告以此要求被告按照合同约定支付违约金30万元的诉讼请求，本院予以准许。因违约金30万元已相当于六个月的租金，本院在确定违约金数额时已经将滞纳金作为原告的损失充分予以考量，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不应再予以支持。被告所称原告未向其交付宝山路XXX弄XXX号XXX室房屋的抗辩理由，亦未提供相应证据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海正元房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起15日内迁出上海市虹口区宝山路XXX-
XXX号底层、宝山路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋按现状交还给原告上海嘉创企业（集团）有限公司；
二、被告应于本判决生效之日起15日内向原告支付2014年9月30日前所欠租金2，302，064元；
三、被告应于本判决生效之日起15日内向原告支付租金及房屋使用费（按照每月48，408元，自2014年10月1日起计算至被告实际搬离之日止）；
四、被告应于本判决生效之日起15日内向原告支付违约金30万元；
五、原告应于本判决生效之日起15日内返还给被告保证金88，600元（可在应付款项中抵扣）；
六、对原告的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费43，075.02元，由被告上海正元房地产咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 顾嘉祯
二〇一五年六月十八日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。