吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第6257号
原告：孙连斌，现住延吉市花园王小区。
委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告：朴光龙，现住延吉市公园街。
被告：崔斗星（系朴光龙的妻兄），其他信息不详。
被告：李英玉（系崔斗星妻子），其他信息不详。
原告孙连斌诉被告朴光龙、崔斗星、李英玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙连斌及其委托代理人麻百平到庭参加诉讼，被告朴光龙经本院传票传唤，被告崔斗星、李英玉经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙连斌诉称：2009年2月11日，崔斗星、李英玉以公证委托的形式委托朴光龙办理二人所有的位于延吉市局子街2569号、建筑面积：551.32平方米、房权证号：延房权证字第3107**号房屋的还款，领取房照，出租、出售、交易、过户、更名、签约、收款等事宜。受托人朴光龙在代理上述委托事项中所签署的文件二人均予以承担。2009年5月12日孙连斌与朴光龙签订房屋买卖合同，孙连斌支付全部房款210万元后，朴光龙将房屋及房屋所有权证原件及土地使用权证交付孙连斌，争议房屋由孙连斌占有使用至今，但至今未协助孙连斌办理房屋过户手续。根据相关法律规定，对方已构成违约。现孙连斌起诉到法院，请求确认双方的房屋买卖合同有效，并请求朴光龙、崔斗星、李英玉立即协助孙连斌办理房屋产籍过户手续，诉讼费由三人承担。
朴光龙、崔斗星、李英玉未到庭答辩。
本案在开庭审理时，孙连斌为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.身份证复印件一份，证明孙连斌的诉讼主体资格。
证据2.房屋买卖合同书复印件一份，证明2009年5月12日朴光龙与孙连斌签订房屋买卖合同，约定朴光龙将延吉市局子街2569号商业用房（面积：551.32平方米、建房注册号：22402、房权证：3107**）以210万元的价格出卖给孙连斌，包括宇声串店一切设施；孙连斌自2009年5月始负责偿还上述房屋的工商银行贷款1297174元及利息，工商银行贷款包括本金1251939元、利息12226元、欠款33009元；孙连斌先给付朴光龙20万元，剩余60万在两年内还清；如果违约，由此产生的一切后果由违约方负责；一切过户费用均由朴光龙负担；此房屋买卖合同，自双方签字之日起产生法律效力。该合同是双方的真实意思表示，合法有效。
证据3.公证书复印件一份，证明崔斗星与李英玉是夫妻关系，二人共同委托朴光龙出售二人已抵押的商业房屋（位于延吉市局子街2569号、建筑面积：551.32平方米、房权证号：延房权证字第3107**号），本案争议房屋委托授权合法。
证据4.收条复印件六份（2009年5月13日5万元、2009年8月15日1万元、2010年4月24日2万元、2011年4月17日10万元、2011年5月14日10万元、2011年6月19日13万元，共计41万元），证明孙连斌分六次向朴光龙支付购房款41万元，已向朴光龙支付全部购房款。
证据5.还款证明复印件一份，证明2013年4月2日，孙连斌已偿还完毕争议房屋的银行贷款1297174元，中国工商银行股份有限公司延边分行宏银支行对此出具了还款证明。
证据6.房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份，证明争议房屋的登记所有权人为崔斗星（取得产权时间为2006年11月28日），房屋用途为商业用房。
上述证据经朴光龙庭后质证、认证，均表示无异议；崔斗星、李英玉未到庭质证，视为放弃质证的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定，孙连斌提供的证据，客观真实，来源合法，本院全部予以采信。
朴光龙、崔斗星、李英玉未提供证据。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
崔斗星与李英玉于2004年3月11日登记结婚，双方系夫妻关系，朴光龙系崔斗星的妹夫。2009年2月11日，崔斗星与李英玉办理公证委托，委托朴光龙办理二人已抵押在中国工商银行股份有限公司延边分行宏银支行的位于延吉市局子街2569号、建筑面积：551.32平方米、产权证号：延房权证字第3107**号商业房屋的还款、领取房照、出租、出售、交易、过户、更名、签约、收款等事宜，朴光龙在代理上述委托事项中所签署的文件二人均予承认，委托期限为：2009年2月11日起至2012年2月10日止。2009年5月12日，朴光龙以自己名义与孙连斌签订房屋买卖合同，约定：1.朴光龙将延吉市局子街2569号商业用房（面积：551.32平方米、建房注册号：22402号、房权证号：3107**号）以210万元的价格出卖给孙连斌，包括宇声串店一切设施；2.孙连斌自2009年5月始负责偿还上述房屋的工商银行贷款1297174元及利息；3.工商银行贷款1297174元（本金1251939元+利息12226元+欠款33009元）；4.孙连斌先向朴光龙支付房款20万元，剩余房款60万在两年内还清；5.如果违约，由此产生的一切后果由违约方负责；6.一切过户费用均由朴光龙负担；7.此房屋买卖合同，自双方签字之日发生法律效力。合同签订当日，孙连斌向朴光龙支付房款20万元，朴光龙向孙连斌交付涉案房屋，涉案房屋一直由孙连斌占有使用至今。此后，孙连斌分六次向朴光龙支付房款41万元（2009年5月13日5万元、2009年8月15日1万元、2010年4月24日2万元、2011年4月17日10万元、2011年5月14日10万元、2011年6月19日13万元）；剩余房款19万未支付。孙连斌自2009年5月始偿还争议房屋的工商银行贷款1297174元，并于2013年4月2日全部偿还完毕。经庭后本院调查核实，朴光龙对上记事实予以认可。
另查，本案争议房屋现登记在崔斗星名下，房屋所有权证号：延房权证字第3107**号，房屋所有权证取得时间为2006年11月28日。
本院认为，2009年5月12日，朴光龙受崔斗星与李英玉的公证委托，以自己名义与孙连斌签订房屋买卖合同，将崔斗星与李英玉所有的房权证号第3107**号商业用房出售给孙连斌，该房屋买卖合同合法有效；合同签订时孙连斌对公证委托的事宜已知情，根据相关法律规定，该房屋买卖合同效力及于委托人崔斗星、李英玉。据此，孙连斌作为房屋买受人，有偿还银行贷款及支付房款的义务；崔斗星、李英玉（及朴光龙）作为房屋出卖人，有交付房屋并协助孙连斌办理过户登记手续的义务。双方在买卖合同中约定，购房款210万包括银行贷款1297174元（本金1251939元+利息12226元+欠款33009元）及房款80万，且孙连斌已向朴光龙支付房款61万元，并于2013年4月2日偿还完毕全部银行贷款。朴光龙与孙连斌自认，因工商银行贷款不足130万，故双方口头协商将剩余房款19万补零凑整计算为20万元，孙连斌暂不支付，预留作为房屋过户费，但朴光龙的受托期限为2009年2月11日起至2012年2月10日止，因朴光龙与孙连斌均未能举证证明双方口头协商的时间在朴光龙的受托期限内，故无法认定双方口头协商的效力，双方仍应按照合同约定全面履行义务。本案中，孙连斌作为房屋买受人已履行了买卖合同的主要义务，且标的房屋自合同签订之日已交付孙连斌占有、使用至今，故孙连斌应按合同约定将剩余房款19万支付给崔斗星、李英玉，崔斗星、李英玉作为出卖人有义务协助孙连斌办理买卖房屋过户登记手续，相关过户费用由出卖人崔斗星、李英玉负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告孙连斌与被告朴光龙签订的房屋买卖合同有效。
二、被告崔斗星、李英玉于本判决生效后立即协助原告孙连斌办理延房权证字第3107**号商业房屋（位于延吉市局子街2569号、建筑面积为551.32平方米）的过户登记手续，相关费用由被告崔斗星、李英玉承担。
案件受理费23600元，公告费600元，共计24200元（原告已预交24200元），由被告崔斗星、李英玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 吴东俊
审判员 李 雪
审判员 全松德
二〇一六年五月二十二日
书记员 周晓辉