江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初896号
原告：中国农业银行股份有限公司张家港分行，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民中路41号。
负责人：李颖，该行行长。
委托诉讼代理人：朱晓红，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
被告：张强，男，1980年11月11日生，汉族，住辽宁省丹东市振安区。
被告：陈永,女,1988年11月12日生，汉族，住湖北省汉川市。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）与被告张强、陈永金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告农行张家港分行的委托诉讼代理人朱晓红到庭参加了诉讼，被告张强、陈永经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张强归还借款本金246688.25元，并支付利息2918.68元、罚息31.16元、复利25.06元，合计249663.15元，（本息、罚息、复利计至2016年12月27日，2016年12月28日之后按个人购房担保借款合同约定继续计至实际付款之日）；2.判令被告张强承担原告为实现债权所支付的律师费用10589元；3.判令被告陈永对上述债务承担无限连带清偿责任；4.判令原告对被告张强、陈永名下位于张家港市杨舍镇XXX的房产享有优先受偿权；5.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年4月9日，原告[原为中国农业银行股份有限公司张家港市支行（以下简称农行张家港支行），于2011年12月5日升格为农行张家港分行]与被告张强、陈永签订了合同编号为32105201000056826的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告张强作为借款人，向原告借款29万元用于购买张家港市杨舍镇XXX的房产，被告张强、陈永作为抵押人，同意以上述房产为借款提供抵押担保。双方还约定了其他权利义务。2010年4月9日，原告履行了向被告张强出借29万元的义务，各方也在合同签订后按照法律规定办理了相关房产的抵押登记手续。合同签订后至今，被告张强已有多期未按合同约定还本付息，已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回借款。经原告结算，截至2016年12月27日，被告张强结欠原告借款本金246688.25元、利息2918.68元、罚息31.16元、复利25.06元，合计249663.15元。被告张强、陈永系夫妻关系，且被告陈永于2010年4月9日签有一份《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，约定被告陈永对被告张强的借款自愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔债务承担无限连带清偿责任。原告多次催讨未果，为此起诉。
被告张强、陈永均未作答辩。
农行张家港分行围绕诉讼请求依法提交了编号为32105201000056826《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋他项权证、本息结算单、个人贷款对账单、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、《委托代理合同书》、农银苏市发[2011]332号文件等证据，张强、陈永未提供质证意见。本院对农行张家港分行提供的上述证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月9日，农行张家港支行（系贷款人、抵押权人）和张强（系借款人、抵押人）、陈永（系抵押人）签订编号为32105201000056826的《个人购房担保借款合同》一份，涉案的主要内容是：借款金额29万元；借款用途为借款人购买坐落于XXX房屋；借款期限自2010年4月9日至2035年4月8日，共计300个月；本合同借款利率为浮动利率，在基准利率5.94%基础上下浮20%；本合同的还款方式为等额本息还款法，每一个月为一个还款周期，还款日为每期末月的9日；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收，借款人账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序；抵押人同意以XXX房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。之后，双方办理了抵押登记手续，农行张家港支行取得了张房他证杨字第××号房屋他项权证，该证载明：房屋他项权利人为农行张家港支行，房屋所有权人为张强，房屋所有权证号为杨XXX，房屋坐落杨舍镇XXX，权利种类为商业抵押，权利价值29万元。
2010年4月9日，陈永以张强配偶的身份向农行张家港支行出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》一份，主要内容是：因2010年4月9日张强向贵行借款29万元，我们作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该贷款承担无限连带清偿责任。
2010年4月9日，农行张家港支行向张强发放贷款29万元，相应的个人借款凭证上载明：借款日期2010年4月9日，到期日期2035年4月8日，还款方式等额本息还款，还款日为9日，执行利率4.752%。
2011年12月5日，农行张家港支行经批准升格为农行张家港分行。
张强自2015年4月开始未能按约足额还款，截止2016年12月27日，尚欠贷款本金246688.25元、利息（含罚息、复利）2974.9元。2017年1月9日，农行张家港分行为催讨贷款本息与江苏竹辉（张家港）律师事务所签订《委托代理合同书》，委托该所提起诉讼，并约定代理费为10589元。
审理中，农行张家港分行明确以起诉的方式宣布本案所涉借款提前到期。本院于2017年2月19日向张强公告送达了起诉状副本等应诉材料。
本院认为，本案所涉《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示,内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故对当事人有约束力,各当事人均应依约享有权利、履行义务。首先,现有证据可以证明原告向被告张强发放了购房贷款29万元，被告张强理应按约还款，逾期还款应承担相应的违约责任，原告有权宣布贷款立即到期、要求其归还剩余全部贷款本息，本院认定本案所涉借款于2017年2月19日到期，在二被告未举证证明实际还本付息金额的情况下,本院根据原告的主张确定本案所涉借款尚欠的借款本息即截止2016年12月27日尚欠借款本金246688.25元、利息（含罚息、复利）2974.9元。其次，原告主张律师费损失10589元，有《委托代理合同书》佐证，且符合双方约定，金额亦未超过律师服务收费标准的相关规定，本院予以认定。再次，被告陈永以张强配偶身份向原告出具了《家庭财产连带担保责任承诺书》，原告主张其对被告张强的本案债务承担连带清偿责任，于法有据。另外，二被告以其名下不动产为涉案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持，优先受偿债权数额以他项权证记载为限。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃到庭答辩、质证的权利,产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金246688.25元及承担相应的利息（含罚息、复利，截止2016年12月27日为2974.9元，2016年12月28日起至实际清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定的方式、标准计算)。(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84)
二、被告张强应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司张家港分行律师费损失10589元。
三、被告陈永应对被告张强的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司张家港分行就本案债权对被告张强、陈永提供抵押担保的坐落于张家港市杨舍镇XXX房产的变价款在抵押登记的债权数额29万元范围内享有优先受偿权。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5204元、财产保全费1920元、公告费300元，合计7424元，由被告张强、陈永负担，该款原告中国农业银行股份有限公司张家港分行已预交，由二被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），逾期未交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 包伟凯
人民陪审员 张春华
人民陪审员 张惠良
二〇一七年五月九日
书 记 员 陶学兰
本案所依据的规范性法律文件
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法定许可中途退庭的，可以缺席判决。