辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1508号
上诉人（原审被告）：于石东，男，1981年8月17日生，汉族，无职业，现住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：于茜（系于石东的妻子），1981年11月10日生，汉族，无职业，现住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：葛茂舜，辽宁海文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马克，男，1983年3月1日生，汉族，大连理工大学教师，现住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：温安宇，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审第三人：大连大华物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区庙岭村红凌路大华锦绣华城（G-a、G-b区）博广园18-1、18-2号。统一社会信用代码×××。
法定代表人：孔荣康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋雯，北京市京都（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘子键，北京市京都（大连）律师事务所实习律师。
上诉人于石东因与被上诉人马克、原审第三人大连大华物业管理有限公司（以下简称”大华物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于石东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人马克的诉讼请求。事实和理由：上诉人不承认2017年4月16日与被上诉人签订任何合同。一、上诉人基于对”大华物业租售服务中心”外观一致性的信赖签订三份合同。2017年4月16日，大华物业租售服务中心（以下简称租售服务中心）的工作人员仲崇锋、石静静，与被上诉人、租售服务中心签订《大连存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》。三方签约地址是租售服务中心的办公地址高新园区博雅街5号，门面牌匾是”大华物业租售服务中心”，店门口房源橱窗标明”大华物业租售服务中心”，三份合同居间方印章是”大华物业租售服务中心”，居间方经理石静静名片写明”大华物业租售服务中心”，名片地址是”博雅街5号”。上述合同居间方”大华物业租售服务中心”外观形式，使上诉人完全信赖三份合同的居间方是”大华物业租售服务中心”。而原审第三人大华物业公司的注册地是甘井子区红凌路669号2
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206室，与租售服务中心的办公地址距离1.6公里。签约时，石静静没有告诉租售服务中心是大华物业公司的一个部门或是代理大华物业公司签约的事实，故上诉人完全相信租售服务中心是居间方。租售服务中心是个”黑中介”。上诉人签约后，在办理房屋抵押贷款时，查明租售服务中心未在登记机关登记，是假冒企业的名称。该中心的印章是私刻的，在辽宁省公安厅印章备案系统中无登记。故上诉人与租售服务中心、马克签订的三份合同因居间方是假冒企业，使上诉人对案涉三份合同居间方单位名称无法确定，造成上诉人无法依据《保障服务合同》第一条第三款之规定向居间方履行提交自己银行卡、银行密码、购房发票、维修基金发票、税务发票等产权资料的义务，导致三份合同无法履行。二、租售服务中心使用假印章、假冒企业名称签订的三份合同，导致三份合同不成立。1.房屋中介的居间方必须是真实的市场主体，名称与营业执照一致。案涉租售服务中心无营业执照，印章是私刻的，具有正常思维的自然人无法把案涉三份合同的居间方租售服务中心的名称确定是大华物业公司。市场主体应诚信经营，大华物业公司应使用自己真实单位名称对外签约，故大华物业公司应对故意使用”假单位”名称、”假印章”签约的三份合同不成立承担过错责任。2.大华物业公司应对案涉三份合同不成立承担缔约过失责任。大华物业公司对《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三条中有关公司未经登记机关依法登记、不得以公司名义从事经营活动的规定应是明知的，大华物业公司已经办理工商登记，但其不用自己的单位名称、印章与上诉人签订合同，而是使用”假单位”名称、”假印章”签约，其目的是一旦出现对自己不利的法律后果则可逃离法律制裁。大华物业公司故意违反上述行政条例的强制性规定，应对案涉三份合同不成立的相对方承担缔约过失责任。三、一审判决于法无据，适用法律错误。一审法院认为大华物业公司庭审时对租售服务中心及石静静作为经纪执业人员的居间行为予以追认，并且适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定认定案涉合同居间方的名称为大华物业公司是错误的。1.大华物业公司在案涉三份合同签约履行时对租售服务中心的行为不追认，一审庭审时才对租售服务中心及石静静作为经纪执业人员的居间行为予以追认，追认时间晚了，于事无补，应承担合同无法履行的过错责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，人民法院使用”确定”方式认定当事人名称或者姓名，而一审法院使用”追认行为”方式确定合同当事人于法无据。3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十九条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，大华物业公司追认行为的前提是案涉合同居间方是以大华物业公司名义签订的，而案涉合同的居间方是以租售服务中心而非大华物业公司名义签订，不存在大华物业公司追认租售服务中心签约行为成为合同居间方的问题。租售服务中心工作人员从未告知上诉人是代理大华物业公司签约，故一审判决认定大华物业公司追认租售服务中心及石静静的居间行为故而大华物业公司成为案涉三份合同的居间方是适用法律错误。四、一审法院对大华物业公司使用”假单位”、”假印章”行为予以鼓励，二审法院应予纠正。按照一审判决的逻辑，在社会经济交易中，任何人使用”假印章”、”假冒企业”对外签订合同后，只要找一家合法公司追认前者签约行为，合法公司就可当然成为合同签约方，这样无法保证社会经济交易的安全性、高效性、稳定性，鼓励不诚信行为。一审法院的司法取向错误。另外，大华物业公司依据本案一审判决的理由将本案上诉人与被上诉人起诉到大连高新技术产业园区人民法院，要求上诉人支付82024.50元。如加上本案赔偿被上诉人4万元，上诉人则要承担12余万元的赔偿款。而案涉合同不能履行的起因是因大华物业公司故意使用”假印章”、”假单位”对外签约导致的，但如按一审判决的逻辑，过错方大华物业公司得到利益，对诚实经营的市场主体不公平。
马克辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案是买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的买卖合同是双方真实意思表示，依法有效成立，上诉人应对自己的违约行为承担违约责任。
大华物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。买卖合同由卖方和买方签字确认，具有法律效力，该合同效力与居间方无关。大华物业公司是上诉人与被上诉人之间的居间合同主体，为案涉买卖合同提供居间服务。买卖合同上体现的租售服务中心是大华物业公司的一个下属部门，提供居间服务的经纪人石静静是大华物业公司的员工，与大华物业公司之间具有劳动合同关系。在三方交易过程中，通过合同每一页左上方具有”大华物业”标识以及买卖合同第一页签约提示注明收款方名称为大华物业公司以及大华物业公司向买卖双方开具的收款收据均印有大华物业公司的标识，说明大华物业公司提供居间服务过程中从未隐瞒或者回避自己是主体的事实，对买卖双方的交易不存在风险。大华物业公司的营业执照记载的营业范围包含提供房地产中介服务，所以大华物业公司具有从事居间服务的营业资质。
马克向一审法院起诉请求：被告双倍返还定金4万元。
一审法院认定事实：2017年4月16日，原、被告签订《大连市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定原告购买被告所有的位于大连市高新园区博广园24号1单元9层4号的房屋，建筑面积约96.18平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证上的记载为准），房屋出售价格为149万元。合同第四条第二款约定：”买方于本合同签订之日支付定金人民币20000元，......买卖双方同意定金由居间方代卖方无息保管”。合同第七条第五款约定：”如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方”。《大连市存量房屋买卖合同》每页左上角均标有”大华物业”的字样，合同”签约提示”页中第7条载明了”大华物业对公账户的收款方名称为：大连大华物业管理有限公司”。合同落款处有原、被告的签名捺印，并盖有”大华物业租售服务中心”的印章。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与大华锦绣华城租售中心（丙方）签订了《居间服务合同》（以下简称居间合同），载明：”甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于高新园区博广园24号1单元9层4号的房屋，于2017年4月16日签订了《大连市房屋买卖合同》”。居间合同第二条约定：”甲、乙双方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，即丙方居间成功，甲、乙方应向丙方支付居间服务费22350元，其中由甲方承担7450元，乙方承担14900元，并应于本合同签订当日向丙方支付”。合同第四条第三款约定：”甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。合同落款处有原、被告的签名捺印，经纪执业人员签字处有石静静签名，上面盖有”大华物业租售服务中心”的印章。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与大华锦绣华城租售中心（丙方）签订了《保障服务合同》，约定了丙方的服务内容、收费标准、权利义务及违约责任。合同落款处有原、被告的签名捺印，并盖有”大华物业租售服务中心”的印章。
原告于上述合同签订当日支付定金2万元，由第三人代被告无息保管，并由第三人向原告出具专用收款收据一份，盖有”大连大华物业管理有限公司”的发票专用章。合同签订后，原告到中国建设银行股份有限公司大连五一广场支行办理了购房首付款98万元的资金托管，被告对此予以了配合。2017年7月18日，原、被告共同到中国建设银行股份有限公司大连五一广场支行解除了上述98万元的资金托管。2017年7月27日，第三人向被告发送律师函一份，主要内容为：由于被告以各种原因拒绝继续履行房屋买卖合同构成根本违约，因此第三人要求被告承担相应的违约责任并支付居间费用。该律师函还载明：”大华锦绣华城租售中心是大连大华物业管理有限公司的下属部门，委托人即大华物业公司认可租售服务中心的所有权利义务由大华物业公司承担”。被告认可其收到了上述律师函。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.原告提供了其母亲与居间人的微信聊天记录、文字整理资料及授权委托书，拟证明被告由于房价持续上涨拒绝出卖案涉房屋，拒绝履行合同约定，构成根本违约。被告对该证据不予认可，第三人对该证据予以认可。经审查，微信聊天记录的原始载体系原告母亲手机，聊天对象为案外人仲崇峰（第三人的工作人员，第三人对此予以认可），内容系案外人仲崇峰告诉原告母亲，被告母亲不想卖房子了，并建议原告解除资金监管、向被告索要赔偿。因第三人作为聊天的对象对该证据予以认可，故一审法院对上述证据的真实性予以认定。根据被告于第一次庭审中的陈述”之所以终止该合同是因中介不合法，且我感觉无任何的保障，我也已经和原告及原告的母亲协商过这件事”及”中介对于卖房来说应当是一个保障，但因中介不合法，导致我方一点保障都没有，所以我终止了合同”，故原告提供的微信聊天记录、文字整理资料、授权委托书、律师函可与被告的上述陈述及第三人的陈述形成完整的证据链条，足以证明被告拒绝继续履行房屋买卖合同，一审法院对上述证据依法予以采信，但上述证据不能证明被告拒绝继续履行合同的原因系房价上涨。原告于庭审时表示可以继续履行合同，被告于庭审时表示不同意继续履行合同，亦可间接佐证被告拒绝继续履行合同的事实。被告于第二次庭审中称系原告先要求解除合同，其陈述自相矛盾且未提供相应证据加以证明，一审法院依法不予采信。
2.被告提供了网页打印件三份，拟证明”大华物业租售服务中心”在国家企业信用信息公示系统没有任何信息。经审查，大华物业租售服务中心确实没有注册登记，其系第三人的下属部门，第三人认可石静静系其单位的工作人员，第三人对石静静作为经纪执业人员所作的居间服务行为及大华物业租售服务中心盖章确认的居间服务合同予以认可，因该合同履行过程中产生的权利义务第三人同意承担。经第三人在律师函中以及庭审中的追认，案涉合同的居间方为本案第三人。根据第三人提供的营业执照，其经营范围包括房地产中介服务，故第三人具备房地产中介服务的合法资质，一审法院对该营业执照依法予以采信。原告对该营业执照及第三人为案涉合同的居间方的事实予以认可，被告对上述事实不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故应承担举证不能的法律后果。
3.被告提供了房易安交易资金退回通知书，拟证明原、被告对解除合同达成一致，被告并未违约。原告、第三人对该证据的真实性没有异议，故一审法院对该证据的真实性予以认定。关于被告的待证事实，原告及第三人均不予认可，认为系原告为避免损失进一步扩大采取的相应措施。根据相关法律规定，守约方确实负有防止损失进一步扩大的法定义务，房易安交易资金退回通知书只能证明案涉房屋买卖合同已经解除的事实，不能证明原、被告对解除合同达成一致，故一审法院对该证据的待证事实依法不予采信。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。关于第三人主体是否适格的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：”当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。故原告要求被告双倍返还定金4万元并将大连大华物业管理有限公司列为本案第三人属于原告依法行使其民事权利和诉讼权利，不违反法律的强制性规定。故被告要求第三人作为本案共同被告参加诉讼的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。
关于案涉合同是否成立的问题。原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》、原告、被告及第三人签订的《居间服务合同》均有原、被告本人的签字捺印，系原、被告的真实意思表示。第三人作为依法登记并具有相关从业资质的合法主体，于庭审时对”大华物业租售服务中心”及石静静作为经纪执业人员的居间行为予以了追认，故可认定第三人系案涉合同的居间方。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因第三人的追认，一审法院可认定案涉合同居间方的名称为大连大华物业管理有限公司，故原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》、原告、被告及第三人签订的《居间服务合同》依法成立，对各方当事人具有法律约束力，各方均应恪守。被告以合同丙方不存在、印章系私自刻制的行为违反了《中华人民共和国公司法》第十四条，《公司登记管理条例》第三条、四十五条、四十六条、四十七条之规定为由主张案涉合同不成立的答辩意见没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。现被告未提供证据证明第三人在合同的订立过程中存在欺诈或违法行为，应承担举证不能的法律后果。且原、被告已在第三人的居间服务下签订了房屋买卖合同，原告也按照合同约定履行了资金监管的合同义务，可见案涉合同已经实际履行，被告主张案涉合同不成立的答辩意见没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。
关于本案是否涉嫌合同诈骗罪，是否应当移送公安机关的问题。被告并未提供证据证明案外人石静静、仲崇峰有经济犯罪嫌疑，没有证据证明石静静收取了原告的定金，没有证据证明原告及第三人的委托诉讼代理人并非其本人授权、而系案外人石静静、仲崇峰聘请。根据定金收据，案涉定金系由第三人收取，第三人于庭审时明确表示同意返还该定金，故被告主张案外人石静静、仲崇峰以非法占有原告定金2万元为目的构成合同诈骗罪的答辩意见没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。本案不符合《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，不具备驳回起诉、移送公安机关或检察机关的法定条件。
关于被告拒绝继续履行合同的行为是否构成违约，即被告是否应当双倍返还原告定金4万元的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：”在合同纠纷案件中，......主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。故被告应举证证明其解除合同的事实依据，从而证明其解除合同的行为不构成违约。现被告并未提供证据证明其解除合同当时由于中介的资质问题或第三人的过错导致案涉合同目的无法实现，故应承担举证不能的法律后果。根据房屋买卖合同左上角”大华物业”的标识、合同载明的大华物业对公账户的名称、定金收据的开具单位、被告收到的第三人发送的律师函及第三人的当庭陈述，均可证明实际为原、被告双方提供居间服务的当事人为本案第三人。且房屋买卖合同中第三人提供的为居间服务，服务内容系促成原、被告签订房屋买卖合同，即视为其居间行为完成，故被告卖房是否有保障与居间方无关。原告作为支付房款的义务方，已按约定办理了购房首付款98万元的资金监管，具备支付房款的意愿及能力，故被告辩称因中介的资质导致其出卖房屋没有任何保障的说法并无事实依据，一审法院依法不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现被告并无证据证明第三人存在上述法定情形，故被告解除合同的行为不具备法定解除权的行使条件。被告提供的房易安交易资金退回通知书亦不足以证明其解除合同系与原告协商一致，即被告解除合同的行为不符合法律规定或者合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告以”没有收到原告支付的定金”为由不同意双倍返还定金的答辩意见，房屋买卖合同第四条第二款约定：”买方于本合同签订之日支付定金人民币20000元，......买卖双方同意定金由居间方代卖方无息保管。”故第三人收取原告支付的定金2万元系代被告收取，原告支付定金2万元系向被告进行的支付，被告以没有收到原告定金为由不同意双倍返还定金的答辩意见，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，原告根据相关法律规定及合同约定要求被告双倍返还定金4万元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。针对原告已支付的定金2万元，原告于庭审时表示要求第三人予以返还，第三人对此予以认可，故该2万元定金应由第三人返还原告。
关于被告要求第三人承担过错责任，并向被告支付违约金22350元的答辩意见，该诉求系基于居间合同，而本案系房屋买卖合同纠纷，故被告的该项答辩意见与本案无关，被告应另案起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，一审法院判决：被告于石东于判决生效之日起十日内双倍返还原告马克定金4万元（其中2万元由第三人大连大华物业管理有限公司返还给原告马克）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告于石东负担（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。
本院二审期间，上诉人于石东围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.大华物业租售服务中心牌匾照片5张，拟证明上诉人信赖租售服务中心就是居间方；2.石静静名片，拟证明石静静工作单位名称为租售服务中心，而不是大华物业公司；3.大华物业公司的办公地址照片及百度地图4张，拟证明大华物业公司的办公地址是红凌路699号2-206室，与博雅街5号距离1.6公里，上诉人签约时无法把租售服务中心确定为大华物业公司；4.大华物业公司工商变更信息，拟证明大华物业公司于2018年4月将注册地由红凌路699号2-206室变更至红凌路大华锦绣华城G-a、G-b区，靠近租售服务中心；5.律师调查证明，拟证明大华物业公司印章是自己刻制的，没有在公安机关登记备案；6.民事起诉状，拟证明大华物业公司使用假单位、假印章对外签订合同，不仅未受制裁，反而要求获得利益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人马克对上述证据的质证意见为：对证据1-4的真实性无法判断，且与本案无关联性；证据5，只能证明上诉人所在的律师事务所曾经授权上诉人的律师去相关部门进行调查，但没有任何部门回复，无法证明上诉人所要证明的事项；证据6与本案无关。原审第三人大华物业公司的质证意见为：对证据1-4的真实性没有异议，但对证明事项有异议。证据1、2中牌匾及名片、门口的展示栏上面都在显注位置标明了”大华物业”四个字及”大华物业”的LOGO，大华物业公司是大华锦绣华城小区所有项目的物业管理单位，所有与大华物业相关的合同以及宣传都印有此LOGO。上诉人作为小区业主，应当知道该标识代表的是大华物业公司。在大华物业公司的营业范围中，包括物业管理服务以及房地产中介服务。为了区分物业管理职能，在租售服务中心项目部门没有采用公司注册名称，是为了方便客户第一时间知道该项目部门的服务范围，大华物业公司从未否认租售服务中心就是大华物业公司。证据3、4涉及的营业地址问题，在大华物业公司注册时大华锦绣华城小区并未建成，当时还没有小区的物业管理用房，因此公司的注册地址是借用庙岭村委会的办公室，但该注册地址并非公司的实际办公地址，实际办公地址小区业主均知道。2018年2月，大华物业公司将注册地址变更为实际办公地址。大华物业公司下属部门除租售服务中心外，还有四个物业的项目部门，这是由物业服务的特点决定的，因此办公地址及注册地址不能说明上诉人所要证明的事项。证据5、6质证意见与被上诉人的意见一致。
对上诉人二审提交的上述证据，本院认定如下：关于证据1-4，大华物业公司对其真实性没有异议，本院对该四份证据的真实性予以确认。关于证据5，系一份辽宁海文律师事务所盖章的调查专用证明，其内容为该所指派本案上诉人的委托诉讼代理人葛茂舜调查大华物业公司印章备案情况，并不能反映相关部门对大华物业公司印章备案情况进行了答复及具体的答复内容，故对该份证据的证明内容，本院不予认定。关于证据6，系一份大华物业公司另案起诉于石东、马克，要求其二人支付居间服务费及违约金案件的民事起诉状，与本案无关，本院无需审查。
根据上述证据的认定及各方当事人的二审陈述，本院认定事实如下：案涉买卖合同居间方门口悬挂的牌匾为”大华物业租售服务中心”，牌匾右上角标注”大华物业”字样。房屋居间方的工作人员石静静印制的名片上载明”大华物业租售服务中心”，同时左上角亦标注”大华物业”字样。租售服务中心的地址为大华锦绣华城一期公建博雅街5号，而大华物业公司的办公地址是大连市甘井子区红凌路699号2-206室。2018年2月，大华物业公司将住所地变更登记为大连高新技术产业园区庙岭村红凌路大华锦绣华城（G-a、G-b区）博广园18-1、18-2号。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点是：1.案涉《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《保障服务合同》的效力如何认定；2.定金罚则是否适用于案涉房屋的买卖双方。
关于案涉《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《保障服务合同》的效力认定。该三份合同均由上诉人与被上诉人签订，租售服务中心盖章确认，属三方协议，涉及买卖双方之间关于案涉房屋交易的买卖合同关系以及买卖双方与居间方之间居间合同关系的约定。买卖双方就房屋买卖交易的具体内容已达成一致意见，约定了明确的权利义务且不违反法律规定，双方的买卖关系已经成立且合法有效，对买卖双方具有约束力。至于该合同中加盖的租售服务中心印章是否私刻，租售服务中心是否存在无营业执照经营的情形，系工商行政管理范畴，不影响上述合同的效力。况且，租售服务中心印章是否私刻及是否无照经营，涉及的是上诉人与租售服务中心之间的居间关系，不属于上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的审理范围。从合同效力上来讲，无论上诉人与租售服务中心之间关于居间关系的约定是否有效，亦不影响买卖双方关于诉争房屋买卖交易所作约定的效力。基于以上理由，上诉人以《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《保障服务合同》中的居间方租售服务中心无营业执照、印章私刻为由主张该三份合同不成立，本院不予采纳。
关于定金罚则是否适用于案涉房屋的买卖双方。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。具体到本案，《大连市存量房屋买卖合同》约定，买卖双方同意房屋出售价格为149万元，定金2万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金人民币2万元，定金余额需于本合同签订后当日内补齐。买卖双方同意定金由居间方代卖方无息保管。从已查明的事实可知，被上诉人已依约在合同签订当日支付定金2万元，并且在合同签订后办理了购房首付款98万元的资金监管。现上诉人拒绝继续履行买卖合同，构成违约，理应向被上诉人双倍返还定金。关于上诉人以租售服务中心无营业执照、印章私刻为由主张其无法将案涉房产手续交给租售服务中心导致合同不能履行的上诉意见，本院认为，租售服务中心作为案涉房屋买卖合同的居间人，主要是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。至于租售服务中心是否存在无照经营情形，涉及的应是工商行政管理范畴，并不影响上诉人依照案涉《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《保障服务合同》的约定向居间人交付有关房产手续义务履行，而且现有证据不能证明因居间人租售服务中心私刻印章或无照经营损害买卖双方利益以致买卖合同无法履行，故上诉人以租售服务中心无营业执照、印章私刻为由主张其无法履行合同义务，本院不予采纳。
综上所述，于石东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由于石东负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一八年四月二十六日
书记员 董 芳