吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一初字第27号
原告（反诉被告）吉林省万隆实业有限公司，住所地长春市朝阳区工农大路8号。
法定代表人刘金国，总经理。
委托代理人李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。
委托代理人马庆国，吉林诚信律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉林省亿洲房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区南湖大路48-18号。
法定代表人于杰，董事长。
委托代理人黄志红，吉林创一律师事务所律师。
原告吉林省万隆实业有限公司（以下简称万隆公司）与被告吉林省亿洲房地产开发有限公司（以下简称亿洲公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万隆公司的委托代理人马国庆、李欣楠，被告亿洲公司的法定代表人于杰、委托代理人黄志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万隆公司诉称：2008年5月25日，原告万隆公司与被告亿洲公司签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），协议约定：甲方（亿洲公司）根据项目建设需要，征用并拆迁乙方（万隆公司）位于长春市红旗街21号土地及房屋，拆迁安置方式及标准以乙方房屋证上标明的建筑标准为准，按照拆一还一的原则，在拆迁原地就地给乙方安置4766.20平方米的商业用房。甲方承诺回迁期限为13个月，自甲方从长春市国有土地收购储备中心取得该土地竞拍确认书之日起算。若甲方逾期未交付乙方使用，需按月支付乙方迟延违约金每月30万元人民币。协议签订后，原告按照协议约定履行了义务，将房屋土地及相关证照交付给被告。2008年7月25日，被告与长春市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，被告对长春市朝阳区红旗街765号地块小区即原告原房屋所在地进行商业开发。按照协议约定，被告应于2009年8月25日前向原告支付回迁房屋，但被告直到2012年5月15日才将回迁房屋交付给原告使用，比约定的时间逾期33个月，且交付的房屋面积也比原协议约定少数百平方米，构成违约。原告的房屋地处红旗街繁华商圈，具有较高商业价值，每月收益能达到100万元。以现有的同光大银行签订的《房屋租赁合同》为例，单体面积为893.88平方米的101号楼房，年租金为228万元，折合7元／平方米／日。照此计算，总面积为4766平方米的回迁楼，每月收入可达100万元。所以由于被告违约给原告造成了巨大的经济损失，其实际损失已远远超过了约定违约金数额。为此要求被告按60万元／月赔付原告的实际损失。由于与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1.请求判令被告亿洲公司赔偿因逾期交付房屋给原告万隆公司造成的损失（违约金）1980万元；2.诉讼费由被告承担。
亿洲公司辩称：1.被告亿洲公司逾期交付房屋是原告方的原因造成的，被告不应承担责任。双方签订《补偿协议书》约定，原告收到拆迁补偿金，应将房屋所有权证交与被告进行灭籍及协助被告办理使用手续，约定原告于2008年8月15日之前交付被告拆除。被告在协议签订的第二天即全额支付了400万元的补偿金，但原告却隐瞒了拆迁房屋已抵押的事实，没有解除抵押根本不能办理灭籍手续，不能办理灭籍即不能拆除房屋。根据《长春市城市房屋权属登记条例》第三十八条规定：“需要拆除的，拆迁人（开发商）应当在拆除前持灭籍申请书、房屋权属证书、建设用地规划许可证（附件）、规划平面位置图及有关合同、协议等文件，到登记机关申请办理房屋灭籍，登记机关核实后发放灭籍证明，并缴回原房屋权属证书。”第十条规定：“拆迁人必须持土地、房地产主管部门的注销登记和灭籍手续，到房屋拆迁管理部门办理房屋拆除许可证。”由于原告隐瞒了房屋抵押的事实，将长房权他字号谎称为长房权字号，导致被告签订协议书支付补偿款后无法办理房屋灭籍，不能拆除房屋，不能办理开工许可证，不能进行施工建设，完全是原告方的责任造成，故无权要求赔偿。2.原告迟至2010年7月才办理完毕拆迁房屋的他项注销手续，导致被告2010年8月31日才办理完毕施工许可证，获准开工，因原告方原因导致被告灭籍晚了26个月，工期推迟，至2012年5月15日向原告方交房。扣除协议书约定的13个月回迁期和原告造成的开工延误，被告逾期仅7个月，原告所述33个月与事实不符。3.双方签订的协议书第三条第2款约定了被告逾期未交付回迁房屋，需按月支付乙方迟延违约金每月30万元。因此，即使被告逾期回迁的事实存在，也应按协议书约定标准计算，原告擅自提高标准没有法律依据。
亿洲公司反诉称：1.反诉被告万隆公司将涉案房屋设定抵押，导致反诉人不能及时办理灭籍，开发项目逾期两年多开工，万隆公司应承担责任。双方在签订协议时，万隆公司隐瞒了拆迁房屋已设定抵押的事实，向亿洲公司交付房产证后没有解除抵押，致使该房屋根本不能办理灭籍手续，不能拆除房屋，不能办理开工许可证，不能进行施工建设。直至2010年7月，万隆公司才办理完毕拆迁房屋的他项注销手续，导致开发项目延迟开工两年多。2.因反诉被告万隆公司的原因未能及时办理拆迁房屋的灭籍，造成的损失应予赔偿。反诉原告亿洲公司取得土地使用权时，交纳了土地出让金和产权交易费用1.6亿元，由于拆迁房屋不能灭籍，无法拆除，该开发项目不能开工，1.6亿资金因不能及时灭籍和开工造成的财务成本、资金占用费即高达2970万元。对此，万隆公司有过错，应依法赔偿。考虑到反诉被告的赔付能力，反诉人只对1.6亿资金占用损失提出1100万元的反诉请求。综上，请求法院依法判令：1.万隆公司赔偿因其房屋不能灭籍造成的经济损失1100万元。2.反诉费用由万隆公司承担。
万隆公司辩称：1.双方签订《补偿协议书》后，万隆公司即已经按照约定将房屋证照、土地证照于2008年7月7日交给了亿洲公司，房屋也交给对方拆除，万隆公司没有影响亿洲公司开发项目的进行，反诉请求没有事实依据。2.亿洲公司在对房屋拆迁前，已经知道拆迁房屋的实际状况，万隆公司未隐瞒任何事实，也没有影响施工许可证的取得，没有给亿洲公司造成任何损失。（1）《长春市城市房屋拆迁管理条例》第七条规定：“拆迁房屋的单位取得拆迁房屋拆迁许可证后，方可事实拆迁。”第八条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的单位，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。”第十二条规定：“拆迁范围确定后，建设单位可以到市房屋拆迁管理部门申请暂停办理相关手续”依据上述规定，亿洲公司在办理房屋拆迁许可证的过程中，就应当知道涉案房屋的实际状况，拆除房屋也应在取得拆迁许可证之后，因此，反诉主张缺乏事实依据。（2）《中华人民共和国建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。”根据上述规定，申请施工许可证并不包括房屋灭籍的要件，亿洲公司的反诉主张无法律依据。（3）亿洲公司在2010年3月对案涉开发项目进行了招投标，相关主管部门也对中标信息进行了公示，依照公示信息，工程的开工日期应在2010年4月5日，而如果亿洲公司反诉主张的事实成立的话，那么其在2010年7月5日之前是无法进行工程招投标和工程建设的，因此，反诉主张没有事实依据。（4）反诉主张所依据的《长春市城市房屋权属登记条例》已在2010年7月1日已被《长春市房屋登记条例》所代替，反诉原告以此作为法律依据，缺乏根据。3.反诉原告提出的反诉请求已经超过诉讼时效，不应支持。综上，请求驳回反诉请求。
万隆公司为支持其本诉主张，向法庭提供了下列证据：
证据1、原告吉林省万隆实业有限责任公司工商营业执照。证据2、原告机构代码证。证据3、被告吉林省亿洲房地产开发有限公司企业机读档案资料。证明内容：以上三份证据证明原、被告诉讼主体信息。亿洲公司质证：对证据1、2、3无异议。
证据4、2008年5月25日《补偿协议书》。证据5、2008年7月25日土地拍卖成交确认书。证据6、2012年5月15日收条。证明内容：（1）2008年5月25日，双方签订《补偿协议书》，双方约定：被告征收并拆迁原告位于长春市红旗街21号的非住宅房屋和土地，按照拆一还一的原则在拆迁原地就地为原告安置4766.20平方米商业用房；（2）回迁期限为13个月，从被告取得土地拍卖成交确认书之日起计算；被告逾期未将房屋交付给原告使用的，需按月支付迟延违约金30万元每月；（3）被告于2008年7月25日取得拍卖成交确认书，按照约定2009年8月24日回迁期限届满，但被告直至2012年5月15日才将回迁房屋交付，逾期长达33个月，被告的违约给原告造成巨大损失。亿洲公司质证：真实性没有异议，对证明问题（3）有异议，计算时间33个月没有扣除因原告方原因造成的延误时间。
证据7、2008年7月7日证明。证据8、2010年8月20日备忘录。证明内容：签订协议后，原告按照约定将房屋所有权证、土地使用证及房屋全部交付给了被告，履行了全部义务，原告没有任何违约行为，被告对此也明确确认。亿洲公司质证：真实性没有异议，证明问题有异议，原告虽将证照交给被告，但没有履行附随义务，产权证办理抵押，被告无法办理灭籍手续。
证据9、长春市国土资源局长国土资公发（2008）99号：收回国有土地使用权注销国有土地使用证的公告。证据10、长春市国土资源局官网上登载的收回国有土地使用权注销国有土地使用证的公告。证据11、土地登记审批表、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书。证明内容：（1）长春市国土资源局已经于2008年6月24日注销了原告被征收土地的土地登记、注销了土地使用证，原告没有给被告的开发造成任何影响或损失；（2）被告已经取得对开发土地的土地使用权，建设用地也已获得批准，原告没有给被告的开发造成任何影响或损失。亿洲公司质证：真实性没有异议，证明问题有异议，因为原告房屋被抵押，导致无法拆迁，和土地证注销无关联，由于原告方原因房屋无法拆除，房屋灭籍是前置程序，导致无法开工，原告方证明问题是错误的。
证据12、长春建设工程信息网登载的涉案工程中标信息。证据13、被告向业主发出的致歉信。证明内容：（1）2010年3月，被告完成了对土地的开发建设，进行了工程招投标，而原告抵押房屋他项权利注销时间是在2010年7月5日，被告的主张不能成立，原告没有给被告造成影响和损失；（2）被告逾期交付房屋是由于自身资金不足原因造成的，与原告无关。亿洲公司质证：证据12真实性没异议，证明问题有异议，被告虽然在该事件进行了招投标，但是被告不能在合同约定2010年4月5日开工，是8月末取得施工许可证后才开工的，是因为我们招投标后原告仍没有取消抵押给我们造成的阻碍。证据13真实性没有异议，证明问题有异议，时间是2011年9月份，是施工后，我们要求承担是2010年8月份之前的责任，和我们要求没有关联。不存在被告资金不足的问题，原告理解错误。
证据14、原告与中国光大银行长春分行签订的房屋租赁合同。证明内容：按照原告与光大银行签订的租赁合同计算，893.88平方米房屋出租价格为每年234.91万元，每平方米租金为219元／月，涉案房屋共计4766.20平方米，月租金价格就为1，043，797.80元。被告逾期交付房屋的违约行为给原告造成的损失远大于协议中约定的违约金，被告应当按照实际损失进行赔偿。亿洲公司质证：真实性没有异议，证明问题有异议，该房是2008年签订的补偿协议，约定每月30万违约金，2012年我们无偿回迁面积，现在能够按照此价格出租是因为我们建了商圈，房屋土地提升，并且改变原先房屋的工业用地性质，只能尊重协议约定，不能按照回迁之后房屋性质状态主张新的租金。
证据15，长春市房产信息网登载的，长房售证（2010）第131号。证明内容：被告回迁房屋预售许可证取得时间是2010年9月15日，原告没有给被告造成影响和损失。亿洲公司质证：如果2008年房屋灭籍拆迁，就会在2008年10月份取得预售许可证，但是因为耽误时间，在2010年8月份开工，在2010年9月15日就取得了许可证。
针对万隆公司的本诉，被告亿洲公司向法庭提供了下列证据：
证据1、双方于2008年5月25日签订的《补偿协议书》。证明内容：证明万隆公司负有交付合格产权证给亿洲公司办理灭籍的义务。同时证明万隆公司在签订协议时故意将产权证号码写为他项证书号码，却没有向亿洲公司声明拆迁房屋办理他项权利的事实。证据2、万隆公司拆迁房屋的房屋所有权存根。证明内容：万隆公司拆迁房屋的产权证号为1100000029号，但万隆公司却在协议书上故意将产权证号写成他项证书027466号的事实。证据3、万隆公司拆迁房屋的他项证书长房权证他字0274**号。证明内容：万隆公司在签订协议书时隐瞒了拆迁房屋已抵押的事实。万隆公司质证：对以上证据真实性没有异议，证明内容有异议，协议书中，原告写的他项权利号码，是当时告知被告该房屋已经设定抵押，协议书是双方合意行为，只有双方对内容认定后才能签署。
证据4、万隆公司抵押贷款申请书、董事会决议和担保借款合同。证明内容：万隆公司以拆迁房屋设定的抵押期限一直到2009年12月30日，万隆公司交付房产证时，还没有解除抵押的事实。万隆公司质证：真实性没有异议，并没有影响被告的开发工作，2008年5月25日签订之后，我们就立即将房屋交给被告拆除，2008年6、7月份就拆除了房屋。
证据5、吉林超远律师事务所函及送达凭证。证明内容：证明因万隆公司迟至2010年6月份仍未偿还借款解除抵押，亿洲公司委托吉林超远律师事务所发函给万隆公司，有抵押的房屋抵押权人不会同意拆除房屋，所以影响工程进度万隆公司质证：是被告的单方证据，并不能证明因为房屋灭籍的事实给被告开发工作带来影响，而从另外一个方面证明诉讼时效问题，被告既然在2010年6月份就知道抵押事实，但是到2014年才主张权利。
证据6、委托书两份。证明内容：证明万隆公司迟至2010年7月5日才委托刘金国办理他项注销和恢复产权事宜。长春市环城农村信用合作联社也于同日委托张磊办理他项注销和恢复产权事宜的事实。此时，距亿洲公司支付400万元补偿金已过两年多。证据7、万隆公司借款协议书。证明内容：证明万隆公司于2010年6月才向吉林省融诚担保有限公司借款还债办理他项注销的事实。万隆公司质证：对证据6、7真实性没有异议，证明问题有异议，质证意见同证据5质证意见。
证据8、国有土地使用权出让合同。证明内容：证明亿洲公司2008年7月25日即与长春市国土资源局签订了土地出让合同，取得了开发项目的土地使用权，却因为万隆公司的拆迁房屋不能灭籍导致两年后才能办理相关行政审批手续，给亿洲公司造成了巨大的损失。证据9、建筑工程施工许可证。证明内容：证明亿洲公司于2010年8月31日才取得施工许可证，逾期开工两年多。万隆公司质证：对证据8、9的真实性没有异议，证明问题有异议，质证意见同证据5。根据该许可证记载，符合《建筑法》第八条规定发许可证，而《建筑法》第八条规定的八项条件中，并没有对房屋灭籍的要求要件，被告如果说原告耽误开发和工程建设，应该提供建设行政主管部门的相关证明材料，否则不能证明是原告耽误被告工程进度。
证据10、亿洲公司向万隆公司支付400万补偿金的汇款凭证。证明内容：证明亿洲公司在拆迁安置补偿协议书签订的第二天即全额支付了400万补偿金。也证明亿洲公司不知道房屋由他项权利。万隆公司质证：真实性没有异议。
证据11、2012年5月15日万隆公司出具的收条。证明内容：证明万隆公司于2012年5月15日收到亿洲公司交付的房屋收条，证明回迁的时间，扣除万隆公司原因造成的逾期灭籍，实际逾期时间7个月。万隆公司质证：真实性没有异议，证明被告违约时间33个月。
证据12、2013年9月5日《协议书》一份。证据13、2013年9月5日万隆公司出具的证明一份。证明内容：证明对履行和回迁面积差额处理达成一致，不存在回迁面积不足的事实。万隆公司质证：真实性没有异议，我们对面积的问题不再主张。
证据14、长春冠东拆迁公司出具的证明一份。证明内容：原告给被告的房屋直到2010年8月份才拆除完毕，证明原告交付房屋权利受限，推迟两年才拆除。万隆公司质证：这份证据属于证人证言范围，但是冠东公司并没有人出庭，没有证据效力，现在来看已经超过举证期限。
证据15、2009第15号拆迁许可证一份、与冠东公司的委托合同一份。证明内容：证明房屋直到2010年8月份才拆除完毕。万隆公司质证：被告提供的拆迁许可证和委托合同都是复印件，真实性无法证实。拆迁许可证给予的拆迁期限从2009年7月23日到2009年9月23日，这个期限是过期的。原告房屋灭籍时间是2010年8月份，在原告灭籍之前一年拆迁许可证就已经办理下来了，所以灭籍不是不能拆迁的问题。
证据16、长春市住房保障和房地产管理局的两份批复。证明内容：由于万隆公司房屋无法灭籍所以我们申请的延长期限，证实万隆影响亿洲灭籍和拆迁的事实。万隆公司质证：真实性没有异议，但是说明问题有异议，证据没有任何体现原告原因影响拆迁，可能是被告领到许可证之后因为其他原因没有具体实施。
证据17、由长春市产权登记发证中心产籍科出具的房屋灭籍证明一份。灭籍科的产权灭籍情况表和档案一份。证明内容：万隆公司被拆迁房屋4766.2平方米，办理终结时2010年9月7日。在房屋灭籍过程中，需要对灭籍房屋进行实地查勘，因此灭籍之前万隆公司房屋并没有拆除，证明2010年8月-9月亿洲公司办理灭籍之间，评估单位还对万隆公司房屋进行查勘的事实。万隆公司质证：根据被告提供的房屋灭籍证明，能够反驳被告在庭审中主张的事实，按照被告说法，灭籍时间是2010年9月7日，被告在前次庭审中所举证据9，建筑工程施工许可证取得时间是2010年8月31日，被告主张是由于原告没有灭籍才迟延办理施工许可证。结合被告提供两份证据，被告主张是前后矛盾的。灭籍情况表，评估报告中虽然记载7月23日实际进行估价，通过评估报告，所记载的评估价格和我们原、被告双方拆迁补偿协议中的400万价格是不相符的，说明原、被告双方根本不是按照这个评估价格签订的补偿协议，实际上评估报告是被告后补的，如果7月23日派出评估人员到现场，应该提供现场工作笔录。
亿洲公司为支持其反诉主张，向法庭提供了下列证据：
证据1-8，与我方本诉的提交的证据一致，证明问题一致。万隆公司质证：质证意见同本诉质证意见。
证据9、亿洲公司在2008、2009、2010年，总计缴纳1.6亿元的土地出让金的财务凭证、向信托借款合同、抵押合同。证明内容：由于万隆公司的原因，我们产生2700万损失，如果我们立即进行拆迁就不会发生这些损失。债权信托合同，证明我们两年无法开工，资金已经支付，只能通过融资解决资金问题而产生的费用。前期投入我们是通过借款，我们用这些贷款去解决前期的借款了。万隆公司质证：真实性没有异议，支付凭证等是亿洲公司在办理开发时的各种支出成本，和本案没有关联。债权信托合同真实性没有异议，抵押合同也说明被告不能如期交付回迁房屋，不是原告的灭籍等原因造成，是自身资金短缺造成，抵押合同的第一条、第二条，证明被告已经取得项目土地使用权，且是净地，用此地抵押并保证一年不开发此地。证明被告不交付房屋的真正原因，是土地抵押了，合同签订时间是2009年9月25日。
证据10、国有土地使用权出让合同和施工许可证。证明内容：证明2008年7月份我们取得使用权。万隆公司质证：质证意见同本诉该证据的质证意见一致。
针对亿洲公司的反诉，万隆公司提供以下证据：
万隆公司：所有证据同本诉证据。
亿洲公司质证：质证意见同本诉质证意见。
本院审理查明：2008年5月25日，被告亿洲公司拟征用并拆迁原告万隆公司位于长春市红旗街21号土地及房屋，双方签订了《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：（1）万隆公司的土地及非住宅房屋位于长春市红旗街21号。土地面积1230平方米，房屋建筑面积4766.20平方米，房屋权利证：长房权字第10274**号。（2）房屋安置标准：按照拆一还一的原则，在拆迁原地给万隆公司安置4766.20平方米的商业用房，双方互不找差价。货币补偿标准：亿洲公司在协议签订后3日内，一次性给万隆公司补偿人民币400万元整。（3）亿洲公司承诺回迁期限为13个月，即从长春市国有土地收购储备中心取得该土地竞拍确认书之日起算至房屋竣工验收合格并交付之日。若亿洲公司逾期未交付万隆公司使用，需按月支付万隆公司迟延违约金每月30万元。（4）万隆公司收到拆迁补偿金，应给亿洲公司出具向长春市国有土地收购储备中心申请该地块土地权交回手续，并将房屋所有权证交于亿洲公司进行灭籍及协助其办理使用手续。
2008年5月26日，被告亿洲公司向原告万隆公司支付了400万元的补偿金。
2008年6月24日，长春市国土资源局收回涉案土地。
2008年7月7日，原告万隆公司将案涉的长房权字第11000000**号房产证以及长国（2006）第0400200**号土地证交给被告亿洲公司。
2008年7月25日，亿洲公司与长春市国土资源局签订《成交确认书》，亿洲公司取得案涉国有土地的使用权，并承诺在2008年10月30日前动工建设。
2008年10月10日，被告亿洲公司取得涉案土地的《建设用地批准书》
2009年7月23日，被告亿洲公司取得开发项目的房屋拆迁许可证，并于2009年9月10日与2009年11月10日两次向长春市房地局申请延长拆迁期限并得到同意。
2010年3月。被告完成了涉案土地开发建设工程的招投标，约定的工期是2010年4月5日起至2011年9月30日止。
2010年6月3日，亿洲公司向万隆公司发出律师函记载，由于标的房地产仍未解除抵押，万隆公司构成实质违约。因万隆公司不配合办理房地产抵押解除手续，致使后续手续无法办理，致使不能按期正常施工。约三、四个亿的投资停滞，万隆公司应赔偿损失。如不能正常按约回迁，责任应由万隆公司承担，亿洲公司不承担违约责任。
2010年7月，万隆公司办理了案涉房屋的他项注销和恢复产权事宜。
2010年8月20日，双方当事人签订《备忘录》，备忘录记载：“甲（亿洲公司）乙（万隆公司）双方已于2008年5月25日签订《补偿协议书》，该协议书共七条、双方加盖骑封章，甲、乙方按此协议约定履行义务。协议签订后履行过程中，万隆公司按约定履行了全部义务，此为双方共同确认。甲、乙双方此前签署的一切协议文书与《拆迁安置补偿七条协议》内容相悖的均为无效。”
2010年8月31日，被告亿洲公司取得施工许可证。
2010年9月7日，亿洲公司办理了涉案房屋的房屋灭籍手续。
2012年5月15日，原告万隆公司收到被告亿洲公司的回迁房屋。
另查明，2006年12月30日，万隆公司以案涉房屋作抵押，向富锋农村信用合作社贷款800万元，期限自2006年12月30日至2009年12月30日。
又查明，2009年9月25日，被告亿洲公司与吉林信托公司签订《债权转让合同》，向信托公司借款一亿元人民币，并以涉案土地作抵押，保证一年内不开发此地。
本院认为：原、被告双方签订的《补偿协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，万隆公司签订《补偿协议书》后，向亿洲公司交付了标的房屋和土地，履行了合同义务，亿洲公司未按合同约定及时交付回迁房屋构成违约，应按合同违约条款承担责任。违约的期间为依约应向原告交付房屋期限届满日起即2009年8月25日至2012年5月15日实际交付房屋日至，共32个月19天，按照合同约定每月30万元违约金计算，共计979万元（32个月×30万元＋30万元÷30天×19天）。万隆公司主张亿洲公司违约给其造成的实际损失已远远超过了约定违约金数额，故要求亿洲公司按60万元每月赔偿其实际损失。本院认为，由于违约期间房屋没有实际交付并出租，房屋出租的市场行为亦存在不确定性，故万隆公司主张其实际损失为每月60万元证据不足，本院不予支持。亿洲公司抗辩认为，万隆公司交付的涉案房屋因设立了抵押权，致使房屋不能办理灭籍手续，房屋未灭籍就不能拆除及办理施工许可，亿洲公司违约系万隆公司的违约行为所致，故应扣除房屋设立抵押权期间，而只承担7个月违约责任。本院认为，第一、虽涉案房屋因设立抵押权无法办理灭籍，但该房屋在2010年9月7日办理灭籍手续之前，亿洲公司已于2009年7月23日办理了房屋拆迁许可，并于2010年8月31日办理了施工许可证，而办理施工许可证的前提是拆迁进度符合施工要求，由此可以证实涉案房屋在2009年7月已具备拆迁条件，在2010年8月31日办理施工许可证之前已经拆除，而此时房屋尚未办理灭籍手续，故亿洲公司抗辩认为房屋因设立抵押权而无法灭籍继而不能拆除、不能办理施工许可的理由没有事实依据。第二、万隆公司房屋设立抵押，系万隆公司与案外人成立的担保关系，依据《中华人民共和国担保法》第五十八条的规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”即如果涉案房屋设立的抵押权因房屋被拆除而灭失，则抵押权人可就置换的房屋向万隆公司继续主张权利，而并不影响亿洲公司的开发建设。第三、《补偿协议书》约定回迁期限为13个月，亿洲公司如欲按期回迁应立即进行开发建设，如涉案房屋设立抵押权阻碍其拆除，理应立即向其催告，但亿洲公司直至2010年6月才向万隆公司发出律师函不符常理，且亿洲公司在2009年以涉案土地作抵押进行融资，承诺一年内不开发此地。最后、即使因涉案房屋存在抵押权，万隆公司负有解除抵押的义务，但双方2010年7月签订的《备忘录》明确指出“万隆公司按约定履行了全部义务，此为双方共同确认”，万隆公司的此项义务亦被免除。故亿洲公司的抗辩理由及反诉请求本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、吉林省亿洲房地产开发有限公司在本判决生效后立即给付吉林省万隆实业有限公司违约金人民币979万元；
二、驳回吉林省万隆实业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回吉林省亿洲房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费总计184，500元，由吉林省万隆实业有限公司自行负担70，300元，由吉林省亿洲房地产开发有限公司负担114，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 胡 亮