河南省南阳市宛城区人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）宛行初字第2号
原告张建合，男，1960年10月4日生，汉族，住南阳市宛城区环城乡老庄村。
委托代理人杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。
委托代理人田伟，男，1966年4月20日生，汉族，住南阳市宛城区红卫村。
被告南阳市房产管理局，住所地南阳市张衡路796号。
委托代理人钟云，系该局工作人员。
委托代理人郭滨，系该局工作人员。
第三人孙贵玲，女，1969年8月20日生，汉族，住南阳市卧龙区文化路。
委托代理人徐国章，河南怡和律师事务所律师。
委托代理人郑海洋，河南怡和律师事务所律师。
原告张建合诉被告南阳市房产管理局、第三人孙贵玲房屋行政登记纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜松鼎、田伟，被告委托代理人钟云、郭滨，第三人委托代理人徐国章、郑海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被诉具体行政行为为：2011年2月14日，被告南阳市房产管理局针对南阳市宛城区农村信用合作联社的申请，作出了《不予登记告知书》，对南阳市宛城区农村信用合作联社要求更正宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》内容的申请不予更正登记。
原告张建合诉称：2007年12月19日，原告通过拍卖程序，竞买到南阳市宛城区农村信用合作联社位于独山大道西侧临街及院内两厢楼房一幢，双方准备办理房产过户时，发现被告对该处房产登记的附记部分严重错误，原告和南阳市宛城区农村信用合作联社立即通过多种方式要求被告全部纠正错误登记，但至今被告不予全部纠正，不仅如此，被告近日书面答复对其关键性错误登记仍不纠正。原告是该房产的实际所有权人，也是被告行政行为的利害关系人，被告的违法行为侵害了原告的合法权益。原告认为，本案原告所诉事实清楚，证据确凿，法律关系明确，诉讼请求合理合法，应得到法庭支持。因为，原告于2007年参加拍卖会竞买到争议房产，现在原告独立享有争议房产产权。原告作为产权人有权对被告的错误登记提出登记，有权对第三人的侵权行为提出诉请。被告对错误登记明知错误而不纠正，第三人长期侵权后果严重，现无奈提起诉讼，请求人民法院依法撤销被告的《不予登记告知书》，要求被告严格按照南阳市中级人民法院（1999）南中执字第0122号协助执行法律文书的规定，依法纠正宛市房权证第511**号房屋产权证的错误登记，维护原告合法权益。
原告向法庭提交的证据为：
1、被告于2011年2月14日作出的《不予登记告知书》；
2、涉及宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》证载房产买卖的《拍卖成交确认书》；
3、南阳市房产管理局于1999年4月12日颁发的宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》；
4、南阳市中级人民法院（1999）南中执字第0122号民事裁定书、协助执行通知书；
5、南阳市房产管理局于1999年12月13日颁发的宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》；
6、南阳市宛城区人民法院（2010）宛行初字第75号行政判决书。
7、原告申请本院调取的被告南阳市房产管理局制存的南阳市钢管厂房产档案资料。
被告辩称：2011年2月14日，被告根据宛城区人民法院（2010）宛行初字第75号行政判决书，针对南阳市宛城区农村信用合作联社提出的房权证更正申请作出了不予登记告知书。被告认为，原告不具备该案的诉讼主体资格，因为原告称系通过拍卖竞买的该处房产，原房权证附记部分是否错误与原告没有法律上的利害关系，况且，被告系针对的南阳市宛城区农村信用合作联社提出的更正申请而做出的答复，而非原告，所以请求法院查明事实，依法裁判。
被告向法庭提交的证据为：
1、被告于2011年2月14日作出的《不予登记告知书》；
2、南阳市中级人民法院（1999）南中执字第0122号协助执行通知书、南阳市宛城区人民法院（1999）宛法执裁字第108号民事裁定书、宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》存根、宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》存根。
第三人孙贵玲辩称：
（一）、张建合不具备诉讼主体资格。
1、变更登记申请是由宛城区信用社提出的，南阳市房管局作出的《不予登记告知书》也是针对宛城区信用社作出的，不是针对原告作出，原告不是该告知行为的相对人。
2、房产登记行为发生在1999年，原告购买时该权利已存在数年之久，原权利人对此并无任何异议，原告若购买只能接受，若不接受只能拒绝购买，房产登记行为与原告没有法律上的利害关系，原告购买后要求变更登记予以排除义务、扩大权利没有法律依据。
3、南阳市房管局作出的《不予登记告知书》只是重复告知和解释了房产登记行为，没有创设新的权利义务，对原告权利义务没有实际影响，更没有侵害其合法权益。
（二）、张建合的起诉已超过起诉期限。
1、宛城信用社的房产登记行为发生在1999年，当时该房产证的附记即明确注明了南阳市钢管厂（孙贵玲）的永久通行权，孙贵玲也一直持续行使该通行权，宛城信用社对此一直无任何异议。若有异议其应当在法定的三个月期间内提起诉讼，张建合作为第二手受让人，在受让前应当明知房产的现状，在2007年受让房产后要求改变房产及院落的现状并进而要求房管局变更登记，这无论在实体上还是程序上都是于法无据的，并且显然已经超过法定的起诉期限，张建合不能因为购买房产的行为重新取得起诉期限。
2、房产登记行为是行政公开公示行为，张建合购买房产时应当能够了解房产的全部情况，其以不知情为由来免除自己的责任和义务于法无据，此即登记公示效力所确定。按照其2007年购买房产时计算至起诉时远远超过了法定3个月的起诉期限。
3、南阳市房产管理局2011年2月14日就已向宛城信用社作出作出《不予登记告知书》，此时信用社与房管局的行政官司正在中院二审中，正是张建合购买了信用社的房产才引起当时的行政诉讼，正如张建合也称，其和信用社多次要求房管局变更登记，作为购买者的张建合比信用社更迫切希望能够变更登记，那么在近两年的时间里，张建合不可能不知道房管局不予变更登记的决定，其现在起诉远远超过了三个月的起诉期限。
4、由于是宛城区信用社提出的变更登记申请，南阳市房管局没有义务向张建合送达《不予登记告知书》，且宛城区信用社早已超出起诉期限，不能因为向南阳市房管局提出申请而重新取得起诉期限，张建合作为第二手受让人更无权由此而重新取得起诉期限。
（三）、孙贵玲依法在宛城信用社楼梯、大门、院落享有的永久通行权一直持续存在，宛城区信用社对此一直无异议，任何单位或个人无权剥夺。
原南阳市钢管厂因拖欠银信部门贷款到期未还，被法院强制执行。钢管厂临独山大道楼房分别被执行过户给油田五一城市信用社和宛城区信用社。当时房产部门在办理过户时依法考虑到了后边车间及部分房产的原始通行出路问题，在1999年核发房产证时，在附记中明确注明南阳市钢管厂在宛城信用社楼梯、大门、院落有永久通行权。
此后，孙贵玲依法取得了钢管厂的后边车间及房产，孙贵玲当然依法承继取得原钢管厂的权利，有权从宛城区信用社大门、院落、楼梯永久通行。而且孙贵玲的房产与相连房产院落原本就是归一家企业所有，孙贵玲拥有永久通行权是本来就存在的事实，在原告取得相邻房产时孙贵玲就已拥有，房产原状与现状完全相符，孙贵玲依照原房产的院落布局状况，必须拥有楼梯、大门、院落的通行权，才能使孙贵玲正常工作、生活，房屋才能发挥其功能作用。
（四）、南阳市房管局的《不予登记告知书》不属可诉的行政行为。
1、南阳市房管局的房产登记行为，宛城信用社早已超出了法定的诉讼时效，其想以简单的申请方式迫使行政机关作出答复，然后再对答复提起行政诉讼，从而达到启动诉讼程序的目的，有规避起诉期限的嫌疑。张建合作为第二手受让人更无权对南阳市房管局的答复告知行为提起行政诉讼。
2、南阳房管局的《不予登记告知书》告知了已经超过起诉期限的原房产登记行为，没有创设新的权利义务，只是对原登记行为作了进一步的解释，并非新的行政行为，属重复处理行为，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条第二款第（五）项的规定，该告知行为不属行政诉讼的受案范围，应驳回原告的起诉。
3、通行权是孙贵玲的法定权利，只能孙贵玲自行放弃或者与信用社协议放弃，才有变更登记的前提和依据，原告要求南阳市房管局变更登记无法律依据和事实根据，南阳市房管局没有保护其违法要求的职责，且依法作出了《不予登记告知书》履行了答复义务，不是不作为。
综上所述，孙贵玲在张建合所购房产的大门、院落及楼梯拥有永久通行是法定权利，宛城区信用社对此一直没有任何异议，张建合起诉已超过起诉期限，南阳市房管局的告知行为不属可诉的行政行为，请求贵院查明事实依法驳回张建合的起诉，维护孙贵玲的合法权益。
第三人孙贵玲向法庭提交的证据为：
1、宛市房权证字第511**号房屋所有权证、宛市房权证字第10010179**号房屋所有权证复印件；
2、南阳市中级人民法院（2011）南行终字第13号行政裁定书、撤回上诉申请书复印件、被告于2011年2月14日作出的《不予登记告知书》复印件；
3、署名为原告的购买本案争议房产的拍卖成交确认书、竞买合同复印件；
4、抵贷资产档案复印件一份；
5、第三人在河南省豫呈祥拍卖有限责任公司复印的南阳市宛城区信用联社抵债资产拍卖瑕疵说明一份。
对原告所举证据，被告认为除成交确认书外，其他均是针对的信用社，不能证明原告的诉讼主体资格，第三人认为其与本案无关联性。对第三人所提证据，原告认为系复印件不予认可，被告无异议。本院认为，本院（2010）宛行初字第75号行政判决书为已生效的行政判决，结合该判决认定的案件事实，原告所举证据对本案案件事实有证明作用，证据的真实性本院予以认定；第三人所提证据1、2、3为复印件，但结合上述生效判决查明的案件事实及原被告所举证据，其真实性可以认定。第三人提供的证据4为复印件，第三人不能证明其来源，也无其他证据与其相互印证，故该份证据不予认定。第三人所提交证据5，证据形式合法，结合原告所提交的拍卖成交确认书，该证据予以认定。对于被告所提证据，原告及第三人对其真实性均未提出异议，故该部分证据的真实性予以认定。
根据有效证据及当事人当庭陈述，本院确认以下法律事实：
原南阳市钢管厂位于宛城区环城乡东环城路西侧，现在的位置为南阳市独山大道西侧。该厂原拥有紧邻南阳市独山大道的楼房一幢，该幢建筑物东侧主楼共六层、南北两厢楼为四层建筑。在该幢建筑物西侧该厂还拥有厂房若干。因原南阳市宛城区城区信用合作社与南阳市钢管厂存在借款纠纷，南阳市中级人民法院于1999年1月22日作出（1999）南中执字第0122号民事裁定书、协助执行通知书，要求被告南阳市房产管理局协助执行以下内容：1、将被告将南阳市钢管厂位于南阳市环城东西侧的房产，临街主楼为三层、两厢楼为四层过户给南阳市宛城区城区信用社（房产证号：511**号）；2、过户房产的出路，楼梯、大门、院落（以西山墙为准，向南垂直延伸至仲景信用社北围墙）所有权归宛城区城区信用社，但临街四至六层有通行权；3、过户房地产以评估报告书的评估范围为准。根据该院协助执行通知书要求，被告于1999年4月27日为南阳市宛城区城区信用合作社办理了产权过户登记，并颁发了宛市房权证字第511**号房屋所有权证，证载房屋为第一幢两厢楼1—4层和主楼1—3层，总面积1420．03平方米。附记注明“南阳市钢管厂在宛城区信用合作社楼梯、大门、院落有永久通行权”。第一幢主楼4—6层剩余883．71平方米归南阳市钢管厂所有。
1999年10月，南阳市钢管厂因与河南油田五一信用社存在债务纠纷，其财产被本院强制执行，本院于1999年10月10日作出（99）宛法执裁字第108号民事裁定，裁定将主楼临街4、5、6层按评估价办理过户给河南油田五一信用社，产权归信用社所有。1999年12月13日，被告为河南油田五一城市信用社办理了宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》，附记内容为：“楼梯，大门，院落有五一城市信用社有永久通行权；四楼楼梯，走廊及四层两厢有宛城区信用社永久通行权。”
南阳市钢管厂因与中国农业银行卧龙区支行存在债务纠纷，其余财产即上述两证涉及房产以外的财产被南阳市中级人民法院强制执行，并于1999年6月29日将房产强制过户给中国农业银行南阳市卧龙区支行，证号为宛市房权证字第511**号。无附记内容。2002年12月25日，中国农业银行卧龙区支行处置资产，该处房产被第三人孙贵玲拍得，并于2003年3月办理了过户手续，证号为宛市房权证字第51129**号，房屋所有权人为孙贵玲。2010年，第三人以原登记的不同楼房序号有误为由对该处房产进行了变更登记，变更后的新证号为宛市房权证字第10010179**号
2007年经河南银监局批准，原南阳市宛城区农村信用合作社联合社及各农村信用合作社、分社、储蓄所统一变更为合作联社及该联社的分支机构。原“南阳市宛城区农村信用合作社联合社”变更为“南阳市宛城区农村信用合作联社”，原“南阳市宛城区城区农村信用合作社”变更为“南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社”。南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社属南阳市宛城区农村信用合作联社的分支机构。
2007年12月19日，南阳市宛城区农村信用合作联社处置资产，宛市房权证字第511**号证载房产及临街主楼4—6层房产拍卖给原告张建合，但至本案庭审结束前未办理过户。原告购买该房产时，与拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，该确认书签订时间为2007年12月19日，确认书对拍卖标的的名称，价款，交付标的物时间、交付地点、方式，违约责任，争议解决方式等进行约定，并约定竞买合同、瑕疵说明、拍卖规则为成交确认书的附件，具有同等法律效力。当日，原告与拍卖人签订了竞买合同，合同第三条、第六条规定，竞买人在竞买前已详细查看了拍卖标的，全面熟悉标的物的状况和存在的瑕疵。阅读了拍卖相关资料，原遵守规则和约定。拍卖人根据委托人向拍卖人告知的瑕疵向竞买人说明了拍卖标的的瑕疵等。拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司于当日制作的南阳市宛城区信用联社抵债资产拍卖瑕疵说明共对约14处拍卖标的进行了瑕疵说明，其中第4项记载，独山大道西侧钢管厂1-4层房权证号511**号。5、6层为宛城区信用社联社通过拍卖行拍卖所得，有房权证，但未过户到宛城区信用联社名下，因市房产管理局在办理房产证时第四层属重复办证，故该处房产面积不以房产证面积为准，以实际面积为准。因后院涉及有住户及车棚，楼梯大门院落，走廊，后院住户有永久通行的权利。现有房产证号51120、51134等。
2010年7月6日，南阳市宛城区农村信用合作联社向被告提出更正登记申请，要求将宛市房字第511**号房权证所有权人“南阳市宛城区城区信用合作社”更名为“南阳市宛城区农村信用合作联社”，附记变更表述为“房产的出路、楼梯、大门、院墙以西山墙为准向南延伸至仲景信用社北围墙，临街4—6层有通行权”。2010年7月16日，南阳市房产管理局产权产籍管理处向原告下达不予登记告知书。该处认为，（1）不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下。（2）第51134号房屋产权过户手续完备，程序合法。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的申请，决定不予更正登记。南阳市宛城区农村信用合作联社不服，于2010年8月25日向本院提起行政诉讼。本院于2010年12月24日作出了（2010）宛行初字第75号行政判决，认为南阳市房产管理局产权产籍管理处为单位内设机构，在没有法律法规规定的情况下，无权以自己的名义作出具体行政行为，判令被告南阳市房产管理局于判决生效后十日内对原告南阳市宛城区农村信用合作联社的更正登记申请作出答复。第三人孙贵玲不服，提起上诉。2011年6月，第三人孙贵玲以被告已经做出不予登记通知书，宛城信用联社在法定期间内没有复议、也没有提起诉讼为由申请撤回上诉，南阳市中级人民法院于2011年6月22日作出（2011）南行终字第13号行政裁定，准予上诉人孙贵玲撤回上诉。
另查明，2011年2月14日，被告南阳市房产管理局根据本院（2010）宛行初字第75号行政判决，针对南阳市宛城区农村信用合作联社的申请作出了《不予登记告知书》，告知的主要内容为：1、不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下；2、宛市房字第511**号房屋所有权证产权过户手续完备，程序合法，所发权证无不当之处。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的异议申请，决定不予更正登记。
本案原告张建合不服，于2012年12月25日向本院提起行政诉讼，请求判令撤销被告作出的《不予登记告知书》，纠正宛市房权证字第511**号错误附记登记。
诉讼中，被告针对原告提问的南阳市钢管厂的其他房产是否有通行权的问题当庭作出了答复：过户以外的不管是谁的，不存在通行权，中院的协助怎么写，我们怎么办。
本院认为，根据庭审查明的案件事实及当事人陈述、答辩意见，可以认定本案原告张建合的起诉没有事实及法律依据，依法应当裁定驳回其起诉。具体理由如下：
一、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。
本案中，被告于1999年4月依据南阳市中级人民法院的民事裁定书和协助执行通知书为南阳市宛城区城区信用合作社办理了争议房产的房屋登记行为，依法是不可以提起行政诉讼的。因为人民法院协助执行通知书中的表述为过户房产的出路，楼梯、大门、院落所有权归宛城区信用社，但临街四至六层有通行权，此时，临街四至六层的所有权归南阳市钢管厂所有。法律上物权权利主体是公民、法人或者其他组织。因此，被告在办理登记时，将需要协助的内容表述为南阳市钢管厂在宛城区信用社楼梯、大门、院落有永久通行权，即将“临街四至六层”的表述变更为该部分房产的所有权人“南阳市钢管厂”并未超出协助执行的范畴，是符合协助执行通知要求的，同时，办理该登记时，南阳市宛城区城区信用合作社并未提出异议，故依照上述规定，原告提起的本案诉请，不属于人民法院行政诉讼受案范围，依法应裁定驳回起诉。
二、物权法规定，不动产物权的取得以登记为要件，未经登记，不产生物权变动的效果。本案中，原告自拍卖成交后至今没有办理房屋产权变更登记，如进行权属变更登记也没有事实上及法律上的障碍，依照物权法的规定，原告还没有取得该房屋的物权，其享有的权利至今还是依据合同法享有的合同之债请求权，即出卖人交付标的物的请求权。该项权利为债权请求权。第三人根据人民法院协助执行通知书中记载的事项及51134号房产证记载的内容所享有的权利是通行权，物权法将其界定为不动产物权中的地役权，即用益物权。当债权请求权与用益物权这两种法益产生冲突时，债权请求权不能对抗用益物权，即人民法院优先保护用益物权。原告现以自己享有债权请求权要求撤销第三人享有的用益物权，没有法律依据。其未办理不动产所有权变更登记手续，即未获得房屋产权，在登记的房屋所有权人没有提出异议的情况下，张建合不能以原告身份对该房屋以前的登记行为提起行政诉讼，依法应驳回其起诉。
三、根据行政诉讼法律规定，驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围；房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
所谓重复处理行为是指行政机关根据公民的申请或申诉，对原有的生效行政行为作出的没有任何改变的二次决定，其实质上是对原已生效的行政行为的简单重复，并没有新形成事实或权利义务状态。人民法院不受理重复处理行为的主要原因是维护公共行政的稳定性和效率。如果驳回申诉的重复处理行为具有可诉性，任何公民都可以不遵守复议和起诉期限，都可以用最简单的申请启动诉讼程序，法律规定的救济期限也就失去了意义。结合本案事实，被告作出的不予登记告知书的主要内容仅是告知申请人，其申请不符合《房屋登记办法》的规定，对原房屋登记行为所涉及的登记内容不予变更登记，该行为并没有形成任何新的事实或者新的权利义务，未改变原有登记行为，属于上述论述涉及的重复处理行为，该行政行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
四、原告对以自己的意志处分过的权利又通过提起行政诉讼的方式要求保护的，人民法院不应予以支持。
本案中，原告在拍卖会上竞拍购买了有关房产，但是拍卖人在拍卖房产时，进行了拟拍卖标的物的展示和拟拍卖标的物的瑕疵说明，根据买受人张建合和拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司签订的成交确认书和竞买合同，买受人对购买的标的物在买受前进行了详细查看，对标的物的瑕疵也已明知，但最终，仍按照拍卖法规定竞拍购买了争议房产，即原告以自己实际购买有瑕疵的标的物这一表意行为认可了瑕疵的存在，现在又通过行政诉讼的方式要求行政机关变更房产登记的附记内容，即更改其竞拍时明知的房产证上记载的他项权利，违背了诚实守信的原则，原告的诉请依法不应支持。诉讼中，原告辩解其没有在瑕疵说明上签名，但其已签署的成交确认书中明确记载瑕疵说明是合同的附件，与合同具有同等法律效力。同时其已签署的竞买合同中也载明了竞买人充分了解拍卖标的的情况及存在的瑕疵等。因此，原告的该辩解理由不能成立。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款、第二款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（五）项、第四十四条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回原告张建合的起诉。
预收的案件受理费50元，退回原告张建合。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 赵嘉川
审判员 马彦彬
审判员 杨 洋
二〇一五年七月三十日
书记员 康 彦