云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初992号原告（反诉被告）：昆明林海云霄房地产开发有限公司，住所地云南省安宁市太平街道办事处太平路8号。法定代表人：姜中云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛孝旭，云南睿震律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：袁自琴，女，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：史同广，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称林海云霄房地产公司）与被告袁自琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，被告袁自琴于2017年5月10日提出反诉，本院一并受理后，依法由审判员赵柏林适用简易程序于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告林海云霄房地产公司的委托诉讼代理人毛孝旭，被告袁自琴的委托诉讼代理人史同广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林海云霄房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告袁自琴继续履行与原告于2011年4月6日签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》，立即向原告支付购房尾款960000元；2、判令被告向原告支付自2011年4月15日起至上述款项还清之时至的利息；3、判令被告向原告支付违约金1800元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2011年4月6日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告购买原告安宁太平镇林海云霄•精品一期E-7-A号房，购房款总金额为1920600元，被告应于2011年4月6日前支付首期房价款960600元，余款960000元，由被告按照拟贷款银行的要求办理按揭贷款，且被告须于2011年4月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同签订后，被告交纳了首期房价款，原告于2011年4月12日进行登记备案（合同登记号为：2011（0626）号）。但被告的E-7-A号房屋按揭贷款的申请并未获得银行同意。按照约定，如被告的按揭申请为获得银行最终审批同意的，被告应于银行审批终了之日起五日内向原告支付购房余款。后，原告多次对被告进行催要，被告均以各种理由拒绝，且至今未向原告支付购房尾款。由于被告的违约行为己严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼。被告袁自琴答辩并提出反诉称：2011年4月6日，反诉人与被反诉人签署了《商品房购销合同》（合同登记号为：2011（0626）号）。约定由反诉人购买被反诉人位于安宁太平镇林海云霄•精品一期E-7-A号房，建筑面积为295.32平方米，购房款总金额为1920600元，首付为960600元，尾款960000元由被反诉人推荐银行，并配合反诉人办理银行按揭。同时约定：如果由于银行拒绝提供按揭，而反诉人又不能补齐现金时，则反诉人在90天内，每天承担20元的违约金，如果反诉人解除合同，则向被反诉人承担为付款0.1%的违约金，被反诉人退还反诉人已付购房款。反诉人交付首付款960600元后，又按照被反诉人的要求，提供了全部按揭资料。到2012年初，被反诉人告知反诉人，银行拒绝放款。由于反诉人没有能力再支付100万元的尾款，故数次找被反诉人要求按照合同约定退款，被反诉人均以各种借口拖延。由于被反诉人的行为，将反诉人的资金占用了五年，给反诉人造成了巨大的经济损失，综合以上事实，特提起反诉，请求法庭依法支持反诉人的反诉请求，判令：1、判令双方解除签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》；2、判令被反诉方返还反诉原告方购房款；3、判令案件受理费由被反诉人承担。反诉被告（原告）林海云霄房地产公司就反诉答辩称：首先，反诉被告方不同意解除合同；其次，因为反诉被告方不同意解除合同，所以就不存在反诉被告方返还购房款的情形。归纳双方当事人诉辩主张，本案本反诉争议焦点为：合同当事人于2011年4月6日订立的《商品房购销合同》目前能否继续履行；若本案中存有合同目的无法实现的情形而导致合同解除，合同当事人权利义务如何确定；针对本案争议焦点，原告林海云霄房地产公司向法庭提交了下列三组证据：第一组：营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、居民身份证复印件一份，欲证实原告主体适格；第二组：居民身份证复印件一份，欲证实被告主体适格；第三组：商品房购销合同复印件一份、合同补充协议复印件一份、商品房买卖合同登记备案表复印件一份、云南省税控收款机专用发票复印件一份，欲证实：1、原、被告双方于2011年4月6日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告购买原告安宁太平镇林海云霄•精品一期E-7-A号房，购房款总金额为1920600元，被告应于2011年4月6日前支付首期房价款960600元，余款960000元，由被告于2011年4月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。另外，合同还约定了逾期付款的处理及违约金、交易税费的承担方式。2、原告于2011年4月12日为该套房屋进行了登记备案（合同登记号为：2011（0626）号）。上述证据经当庭质证，被告袁自琴对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对第三组证据的真实性予以认可，但是认为对方的证明目的和其主张的诉讼请求不一致，对于证明的内容不予认可。针对本案争议焦点，被告袁自琴向本院提交了身份证复印件一份、商品房购销合同复印件一份、发票复印件一份，欲证明：按照合同约定，反诉原告方已经支付了购房首付款960600元，在合同目的无法实现的情况下，双方于2011年4月6日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》依法应予解除，被反诉人应该返还反诉原告已经支付的购房款。上述反诉原告方提交的证据，经当庭质证，反诉被告方对于身份证复印件、发票复印件的真实性、合法性、关联性予以认可，对于商品房购销合同的真实性、合法性、关联性予以认可，但是不认可反诉原告方证明目的，认为根据《合同补充协议》第二条第二款的约定，合同没有解除的情况下就不存在返还反诉原告购房款的情形。原、被告双方提交的商品房购销合同复印件一份、云南省税控收款机专用发票复印件一份、被告身份证复印件一份及原告方提交的营业执照复印件一份、原告方法定代表人身份证明书一份、原告方法定代表人居民身份证复印件一份，经当庭质证，双方当事人对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可。反诉原告方对反诉被告方提交的合同补充协议复印件一份、商品房买卖合同登记备案表复印件一份的证明目的存有异议，但其对该三份证据真实性并无异议。本院认为，上述八份证据能够证实双方当事人合同主体适格、签订履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》的客观过程，且证据之间相互关联印证，故本院对上述八份证据依法予以采信。综上所述，本院确认下列案件事实：2011年4月6日，林海云霄房地产公司作为商品房出售人即甲方，袁自琴作为商品房买受人即乙方，双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。双方在合同中明确，乙方购买的商品房为预售商品房，预售登记许可证号为：预许安房字（2010-0**号）。合同约定：乙方向甲方购买位于安宁市太平镇始甸村委会林海云霄·精品一期第E组团第7幢A号房屋，建筑面积为295.32平方米。房屋价款以每平方米6503.454元，按套内面积计价为人民币1920600元。付款方式为：乙方于2011年4月6日前首付房价款960600元，余款960000元于2011年4月10日前通过银行按揭方式支付。交房时间为：2011年12月31日前。违约责任约定为：乙方逾期付款的，自本合同约定的应付款时间届满后至实际付款之日止90天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，解除合同，乙方按应付款的0.1%支付甲方违约金，甲方向乙方退还已付款，已经发生的交易相关税费由乙方承担。甲方逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方愿意解除合同的，甲方按乙方已付款的0.1%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已经发生的交易相关税费由甲方承担，乙方不愿意解除合同的，按逾期90天处理办法执行。双方在《合同补充协议》中对房屋的交接、验收、风险责任等事项作了约定。《商品房购销合同》及《合同补充协议》签订后，被告袁自琴按合同约定支付了购房首付款人民币960600元。原告林海云霄房地产公司收款后，于2011年7月8日出具发票。2012年4月12日，原告林海云霄房地产公司为被告袁自琴办理了该套商品房买卖合同的登记备案手续，合同备案登记号：2011（0626）。此后，由于袁自琴银行征信记录不符合按揭银行贷款要求，按揭贷款未能办理成功，故尾款960000元至今未支付。另查明：原告林海云霄房地产公司开发建设的“林海云霄•精品一期”工程项目竣工验收日期为2011年12月31日。至今，原告林海云霄房地产公司未将本案所涉房屋交付给被告袁自琴使用。庭审中被告方当庭表示现无能力支付购房尾款960000元，因己方原因导致合同目的无法实现，愿按合同约定承担相应违约责任后解除双方《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”本案双方当事人于2011年4月6日签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，应认定合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的合同义务。该合同签订后，被告袁自琴按约定支付了房屋首付款960600元，但由于按揭贷款未办理成功，故其未能按双方约定履行支付尾款的义务。自2011年4月6日签订合同至今，双方已多次就该套商品房办理银行按揭贷款手续，均未成功，且庭审中被告袁自琴表示在不能办理按揭贷款的情况下其无力支付购房尾款960000元，因此，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》在事实上已经不能履行，合同目的已经不能实现，在反诉原告方愿意对自己违约行为给反诉被告方造成的合同损失进行救济的基础上，本案《商品房购销合同》及其《合同补充协议》依法应予解除，故对于被告袁自琴提出的要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的反诉请求，本院予以支持。基于上述考量，本诉原告林海云霄房地产公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以驳回。本案《商品房购销合同》及其《合同补充协议》无法继续履行的原因系反诉原告袁自琴无法支付剩余购房对价960000元，故其应按合同约定对反诉被告方的合同履行利益进行救济。根据双方签订的《商品房购销合同》中对逾期支付购房款违约责任的约定：乙方逾期付款的，自本合同约定的应付款时间届满后至实际付款之日止90天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，解除合同，乙方按应付款的0.1%支付甲方违约金，甲方向乙方退还已付款，已经发生的交易相关税费由乙方承担。被告袁自琴未按约定数额、期限完全履行付款义务，已构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。根据双方约定，反诉原告袁自琴应当支付反诉被告林海云霄房地产公司违约金2760元（90×20＋960000元×0.1%）。扣除上述违约损失后，原告林海云霄房地产公司应当向被告袁自琴退还已付款957840元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第十三条、第十六条、第十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告昆明林海云霄房地产开发有限公司与被告袁自琴2011年4月9日签订的合同备案登记号为2011（0626）号《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、由反诉被告昆明林海云霄房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内返还反诉原告袁自琴购房款957840元。三、驳回原告昆明林海云霄房地产开发有限公司本诉诉讼请求。四、驳回反诉原告袁自琴其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16567元，减半收取为8283.5元，由原告昆明林海云霄房地产开发有限公司承担；案件反诉费6703元，由原告昆明林海云霄房地产开发有限公司承担；案件保全费5000元，由原告昆明林海云霄房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  赵柏林二〇一七年六月二十九日书记员  董呢喃