浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7164号
上诉人（原审被告）：黄益梅，男，1985年10月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省平阳县，现住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：黄兆凤，男，1960年10月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。系黄益梅之父。
被上诉人（原审原告）：陈钢，男，1970年9月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：罗龙江，浙江匡智律师事务所律师。
上诉人黄益梅因与被上诉人陈钢房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年8月21日，陈钢（作为甲方）与黄益梅（作为乙方）签订《合作经营协议》一份，约定：甲、乙双方经友好协商一致，合作经营杭州市统一码头63号地块原售楼处；甲方与乙方自2012年10月1日至2014年9月30日止，合作期内，乙方将房屋转租、转让须与甲方协商且需经甲方同意；乙方承诺第一年支付甲方经营报酬350000元整，第二年支付甲方经营报酬380000元整，支付方式为一年一付，每年付款在上一年到期前壹个月支付，即在当年9月1日付清下一年整年经营报酬；如甲方取得续签之后两年协议权利，应与乙方续签两年协议，第三年支付甲方经营报酬400000元，第四年支付甲方经营报酬400000元，支付方式与前两年同样方式支付，甲方如单方面终止续签后两年协议，甲方负责赔偿乙方损失300000元；如在前两年中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用；双方还对其他事项进行了约定。签订协议后，黄益梅依约开始使用案涉售楼处房屋并交纳了能耗费，成立了杭州兆众餐饮有限公司（登记住所地为杭州市上城区。黄益梅于2012年8月支付陈钢押金10000元，于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的款项350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的款项190000元。此后黄益梅未支付剩余款项，双方于2014年11月6日发生冲突并报警，杭州市上城区紫阳派出所出警处理。庭审中，陈钢、黄益梅一致确认本案《合作经营协议》的性质为房屋租赁合同，案涉售楼处房屋门牌号为杭州市上城区飞云江路36-9号；黄益梅自认经营该售楼处至2015年10月底，且押金10000元已由案外人杭州建工集团有限责任公司（以下简称建工集团）退还。原审法院另查明，案涉售楼处房屋为临时建设工程（建筑面积265平方米），位于杭州市上城区，建工集团于2005年3月23日经杭州市规划局批准获得该建筑规划许可证，后该房屋所在地被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日。诉讼过程中，该院前往建工集团进行询问并制作询问笔录一份，该公司表示：黄益梅使用的部分包含在陈钢自该公司承租的房屋范围内，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日；该公司知晓陈钢将案涉建筑出租给黄益梅，且提供过相关证明；该公司未向陈钢或黄益梅承诺过在房屋拆迁之前可无偿使用。陈钢于2016年6月15日起诉至原审法院，请求判令：1.黄益梅支付陈钢590000元（2014年4月1日至2015年9月30日期间的租金）；2.本案诉讼费用由黄益梅承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有：一、陈钢、黄益梅之间的《合作经营协议》是否有效；二、黄益梅欠付租金的数额；三、陈钢的起诉是否已超过诉讼时效。对于争议焦点一，陈钢、黄益梅之间签订的《合作经营协议》，实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，结合该院前往建工集团制作的询问笔录，该院认为，陈钢自权利人建工集团处承租该售楼处房屋，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日，且陈钢转租给黄益梅的事宜已获得权利人建工集团认可，故上述合同部分有效，陈钢有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日，超过陈钢租赁期限的部分约定无效。对于争议焦点二，本案中，陈钢依约将案涉房屋交给黄益梅使用，黄益梅应按约支付租金，陈钢有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日。黄益梅未按约支付租金的行为属违约行为，理应承担租金的偿付责任。至于欠付租金的数额，黄益梅于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的租金350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金190000元，尚欠陈钢自2014年4月1日至2014年9月30日的租金190000元及自2014年10月1日至2015年9月15日的租金383333元（400000÷12×11.5），共计573333元。但双方在《合作经营协议》中约定“如在前两年（2012年10月1日至2014年9月30日）中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用”，而案涉房屋被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日，故该院确认自2014年7月1日至2014年12月31日的租金195000元黄益梅无须交纳。综上，黄益梅欠付陈钢租金数额为378333元（573333-195000）。对于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，双方于2014年11月6日在案涉租赁物中发生纠纷并报警处理，结合陈钢证人赵某的证人证言及黄益梅自认与陈钢除租赁案涉售楼处房屋外无其他来往，该院认为诉讼时效自2014年11月6日中断。对于陈钢证人刘某和黄益梅证人吴某的证言，该院认为，虽证人刘某对于其最后一次代陈钢催讨租金的时间存在记忆不清的情况，但结合物业公司出具的代收公共能耗费发票（“备注2015.7”）的记载和短信记录，黄益梅最晚于2015年8月13日缴纳了2015年7月的能耗费，故该院确认证人刘某最后一次代为催讨的时间为2015年7、8月左右，诉讼时效因此中断。至于证人吴某关于刘某并未代为催讨租金的证言，该院认为，证人吴某是黄益梅开始的杭州兆众餐饮有限公司的员工，证人刘某未向其催讨租金并不能证明证人刘某未向黄益梅催讨租金，证人吴某的陈述无法证明该证明目的。本案于2016年6月15日立案，陈钢的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月19日判决：一、黄益梅于判决生效之日起10日内支付陈钢租金378333元；二、驳回陈钢的其他诉讼请求。如果黄益梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费9700元，减半收取4850元，由陈钢负担1363元，由黄益梅负担3487元。
宣判后，黄益梅不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定案涉《合作经营协议》部分有效是错误的。根据一审查明的事实可知，本案所涉房屋即统一码头63号地块原售楼处虽然没有所有权证，但事实上该房屋是建工集团所建，即只有建工集团享有该房屋的使用权，陈钢对该房屋不享有任何权利，所以陈钢无权向黄益梅出租本案所涉房屋。虽然陈钢向一审法院提供了其和建工集团的房屋租赁合同复印件，但根据证据规则的规定，陈钢应向法院提供合同原件，才能认定陈钢向建工集团承租了该房的事实，经黄益梅多次要求，陈钢至今没有提供合同原件，一审法院竟然仅凭陈钢提供的合同复印件就认定了陈钢向建工集团承租该房的事实，是认定事实的错误。陈钢无法提供其和建工集团的房屋租赁合同原件，只能认定陈钢没有向建工集团取得该房的承租权，陈钢当然无权将该房转租给黄益梅，双方签订的《合作经营协议》无效，陈钢无权向黄益梅收取房屋租金。事实上，黄益梅应依法将租金支付给房屋所有权人建工集团。二、一审判决认定证据错误。1、一审判决将陈俊杰的证言认定为建工集团的证言是错误。在本案开庭审理时审判长明确告知“陈俊杰是建工集团的一个员工”，但在判决书中却直接将陈俊杰变成了公司的法定代表人，把陈俊杰的证言认定为“该公司表示”，这样的认定是错误的，起码陈俊杰的笔录要盖有建工集团的公章才有效。既然陈俊杰只是建工集团的员工，没有资格代表建工集团出示该笔录，建工集团出租房屋的事宜应由办公室管理，法务部不可能管理房屋出租事宜。更重要的是，陈俊杰所陈述的内容和事实是不符合的，不具有真实性，不能作为本案事实认定的证据。陈俊杰称建工集团将统一码头63号157O平方米房屋中的一部分出租给陈钢，这完全不是事实，统一码头63号1570平方米房屋全部是建工集团直接出租给其他承租人。另外，如果建工集团确实将统一码头63号地块原售楼处265平方米房屋出租给陈钢，建工集团就应该向一审法院出示合同原件。法院应该找建工集团法定代表人了解本案的事实，找法定代表人做谈话笔录，才符合法律规定。2、一审判决认定证人刘某证言的真实性是错误的。刘某只是居住在统一码头的一个普通居民，其和物业公司、陈钢没有任何关系，平时向黄益梅收取电费是事实，但本案所涉房屋与其没有任何关系。并且，黄益梅2014年7月份开始就不在统一码头63号地块原售楼处上班了，刘某根本不可能见到黄益梅，所以，陈钢委托她向黄益梅收取房屋租金的说法不符合事实和常理。并且，黄益梅申请证人吴某到庭作证，证明刘某没有催讨租金的事实，一审法院竟然以吴某系黄益梅的员工为由不采纳。正因为吴某是黄益梅的员工，是具体支付房屋租金的人，所以他才有资格到法院作证证明刘某没有催讨租金的事实。刘某是陈钢雇佣来收电费的人员。为什么同样是员工，刘某的证言被采纳，但吴某的证言却被否定，这是不公平的。3、一审判决以租赁备用证来认定陈钢取得本案所涉房屋使用权是错误的，因为该备用证是陈钢违法取得，并只是统一码头63号175O平方米房屋的备用证，和本案所涉房屋根本没有关系。三、一审判决认定陈钢的诉请没有超过法定时效是错误的。根据一审查明的事实可知，如果陈钢有权向黄益梅收取租金，黄益梅所欠租金时间为2O14年5月1日至2015年9月15日。本案陈钢起诉法院的案由是房屋租赁合同，根据《民法通则》第163条规定，主张房屋租金的时效为一年，2014年5月1日以后，陈钢从未向黄益梅主张过房屋租金，而刘某的证言不具有真实性，陈钢于2O16年6月15日向法院提起诉讼。并且，陈钢提供的短信记录系陈钢自己打印而成，黄益梅从未收到过陈钢催讨租金的短信，陈钢应提供由移动公司打印的短信，才具有法律效力。所以，陈钢要求黄益梅支付租金的诉请超过了诉讼时效，已无权主张。四、事实上，黄益梅已超额支付了全部房屋租金。虽然黄益梅和陈钢之间的合作协议上没有明确房屋的面积，但陈钢在诉状上非常明确当时陈钢应交付给黄益梅的房屋面积为750平方米。但根据陈钢提供的证据可知，事实陈钢交付给黄益梅的房屋面积只有265平方米，足足少了485平方米，而黄益梅一直以75O平方米房屋支付租金的。一审中陈钢代理人以诉状上的750平方米写错为由进行更正，一审法院却同意了。因为根据法律规定，诉状上的事实是陈钢自认的事实，无需其他证据证实即可以直接认定，如此重大的事实不能以写错为由进行纠正。所以，黄益梅按照750平方米房屋每年支付租金39万元，足以支付到陈钢诉请的时间，并且陈钢还应退还黄益梅租金。综上，黄益梅请求杭州市中级人民法院依法撤销杭州市上城区人民法院（2O16）浙O1**民初2475号民事判决，改判驳回陈钢的一审诉讼请求。
被上诉人陈钢答辩称：原审判决认定事实清楚，且原审判决结果对黄益梅有利，包括租金扣减的事实未经庭审，但是一审法院已经作出对黄益梅有利的判决，已经照顾了其权益。黄益梅拖欠租金行为有失诚信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，黄益梅向本院提交下列证据：1、平阳县委会证明一份，以证明黄益梅自2014年12月至2015年12月间一直在平阳县学习农田种植管理，可以证明证人刘某的证言是假的，2014-2015年都是黄兆凤出来代理配合建工集团，黄益梅并未出现；2、建工集团关于要求交还租用场地的通知一份，该通知是贴在店面门后所拍摄，可以证明该公司2013年即贴出公告要收回案涉房屋。陈钢认为，两份证据均非二审新证据，真实性均有异议，尤其是证据2一审中已经提交，均不能达到其证明目的。本院认为，证据1系村委会出具，本院对形式真实性予以确认，是否能够达到黄益梅的证明目的，本院将于后文予以阐述；证据2一审中已经作为证据提交，且无原件予以核对，本院对其真实性不予确认。
陈钢未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据在案证据，案涉房屋经许可为临时建筑，施工期限为2005年3月23日-2005年5月30日。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省规划条例》的规定，临时建筑的使用期限一般为两年。2012年8月21日，案涉房屋显然已经超过临时建筑的使用期限，故根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方签订实质为房屋租赁合同的《合作经营协议》应为无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，黄益梅仍应根据合同约定，支付占有使用案涉房屋期间的使用费378333元。陈钢起诉要求黄益梅支付租金，经本院释明，陈钢变更为要求黄益梅支付占有使用费，本院予以支持。该使用费为合同无效之后的处理后果，不适用诉讼时效的相关规定。黄益梅主张陈钢的请求已经超过诉讼时效，本院不予采信。故二审中黄益梅提交的证据，本院不予确认。黄益梅上诉主张陈钢无权收取案涉房屋的租金。本院认为，陈钢系与黄益梅签订《合作经营协议》之相对方，并将案涉房屋交与黄益梅使用，而建工集团对此亦予以认可，原审法院认定黄益梅应向陈钢支付使用案涉房屋之对价，并无不当。综上，原审判决事实认定基本清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《浙江省规划条例》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初2475号民事判决；
二、黄益梅于本判决生效之日起十日内支付陈钢占有使用费378333元；
三、驳回陈钢的其他诉讼请求。
如果黄益梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9700元，减半收取4850元，由陈钢负担1363元，由黄益梅负担3487元。二审案件受理费6975元，由黄益梅负担。（黄益梅已经预缴二审案件受理费9700元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年五月十一日
书 记 员 曹姝隽