陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终4680号
上诉人（原审被告）咸阳朱雀实业有限公司。住所地陕西省咸阳市乾县城关镇东新街（原建行院内）。
法定代表人祝建，该公司总经理。
委托代理人俱亚亚，女，1972年2月1日出生，汉族，该公司法律顾问，住咸阳市渭城区。
被上诉人（原审原告）马正晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住户县热电厂福利区。
委托代理人杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。
上诉人咸阳朱雀实业有限公司（以下简称朱雀公司）因与被上诉人马正晖商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院(2016)陕0125民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人朱雀公司的委托代理人俱亚亚，被上诉人马正晖的委托代理人杨东峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月27日，马正晖与朱雀公司签订商品房买卖合同，朱雀公司将其开发的位于户县余下镇惠民路的名为“朱雀尚城”商品房第2幢1单元7层10704号房屋出售给马正晖，该房建筑面积共123.82平方米，总价款为446206元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，如出卖方逾期交房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，马正晖向朱雀公司支付了全部房款446206元。此后，朱雀公司未按照合同约定时间交付房屋，朱雀尚城部分业主到户县人民政府上访，户县人民政府指派户县规划建设及住房保障局处理。2015年11月9日，经户县规划建设及住房保障局住房保障科主持调解，朱雀公司出具承诺书，载明：“朱雀尚城1#2#楼逾期交房业主：1、我公司承诺在2015年12月31日前给业主交付经政府职能部门验收合格的房屋。如在2015年12月31日前我公司未能给业主交付经政府职能部门验收的房屋，我公司将承担2016年元月1日起按日万分之五的违约金对业主进行赔偿。如因业主原因造成无法交房，我公司概不承担任何责任。”2015年12月25日，朱雀公司向马正晖交付了房屋。2016年1月4日，马正晖持前述诉称提起诉讼。审理中，马正晖与朱雀公司双方对朱雀公司于2015年11月9日出具的承诺书是否是对原商品房买卖合同中交房时间及违约责任的变更存在争议，对此，主持对双方进行调解的户县规划建设及住房保障局党组成员王尚辉证明，该承诺书是在朱雀公司已经违约的情况下再约定一个交房时间，目的是为了督促朱雀公司尽快交房，并且对再次违约提高了违约金，并非是对原合同交房时间和违约责任的变更，并不免除此前的违约责任。当时调解时业主就明确提出对于2015年3月16日至实际交房日的违约金要按原合同约定支付。对此，朱雀公司不予认可，称其出具承诺书时不是这样说的，如果继续按原合同承担违约责任，就不会同意从2016年1月1日起按日万分之五计算违约金。
马正晖于2016年1月4日诉至陕西省户县人民法院称，2013年11月27日，其与朱雀公司签订商品房买卖合同，约定其购买朱雀公司开发的户县余下镇惠民路朱雀尚城第2幢1单元7层10704号房，价款446206元。朱雀公司在2015年3月16日前交付房屋，逾期交付房屋的，每逾期一天按日向其支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，其履行合同义务交付了全部房款，但是朱雀公司直到2015年12月25日才实际交房。朱雀公司没有按照合同约定的时间交房，已经违约，应当承担违约责任。故依法提起诉讼，请求判令朱雀公司支付其逾期交房违约金12494元。
朱雀公司辩称，其与马正晖签订商品房买卖合同属实，在合同履行过程中，2015年11月9日，其向包括马正晖在内的所有购房户作出承诺，将交房时间变更为2015年12月31日前，如果届时不能交房，将违约金的标准由原来的日万分之一变更为日万分之五，这是对原来交房时间和违约金约定的变更。包括马正晖在内的各位购房户均同意这一变更。现房屋已经验收合格，也已经于2015年12月25日给马正晖进行了交付，所以马正晖要求其支付违约金的请求不能成立。此外，其公司开发楼盘施工进度正常，但由于电力部门直至2015年12月初才给楼盘通上电以及为了给购房户用上放心水，才未能按原约定交房。综上所述，希望法庭依法驳回马正晖的诉讼请求
原审法院认为，马正晖与朱雀公司自愿签订商品房买卖合同，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，马正晖与朱雀公司双方均应按照合同约定全面履行各自合同义务，任何一方违约，都应承担违约责任。马正晖已将购房款全部交与朱雀公司，履行了交款义务，朱雀公司亦应按合同约定履行按期交付房产的义务。但在2015年3月16日前朱雀公司未能交房，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，按合同约定向马正晖支付违约金。自2015年3月17日至2015年12月25日交房，朱雀公司逾期283天，按照已付房款446206元的万分之一即每天44.6206元计算，违约金应为12627.63元。马正晖要求朱雀公司支付违约金12494元，未超出按合同约定计算的数额，本院予以支持。朱雀公司辩称其出具的承诺书已经对原商品房买卖合同中交房时间与违约责任进行变更，故其不存在任何违约行为。但马正晖对此予以否认，朱雀公司未就迟延交房马正晖同意免责等事项与马正晖签订协议进行明确约定，其承诺书亦未涉及免责事项，且其此项辩称与主持调解的证人证言不符，故朱雀公司在已经迟延交房的情况下出具的承诺于2015年12月31日前交房及逾期提高违约金计算标准的承诺书不能产生免除按原合同承担违约责任的效力，朱雀公司辩称因水、电问题未能按合同约定交房亦不能对抗马正晖诉讼请求，故对朱雀公司辩称不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，原审遂判决：被告咸阳朱雀实业有限公司于判决生效后十日内支付原告马正晖违约金12494元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，减半收取55元，由被告负担。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。
宣判后，朱雀公司不服，向本院提起上诉称，其和马正晖订立了《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，其于2015年11月9日向包括马正晖在内的所有购房户作出《承诺书》，将交房时间变更为2015年12月31日前，如果届时不能交房，将违约金的标准由原来的日万分之一变更为日万分之五。这是对原交房时间、违约时间、违约金计算标准的变更，包括马正晖在内的所有购房户均同意这一变更，房屋已经验收合格，且也在2015年12月31日前向马正晖进行了交付，其并未违约。现原审判决认为《承诺书》不能产生免除原合同承担违约责任的效力，判决其向马正晖支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。上诉请求：撤销原判，依法驳回马正晖的原审诉讼请求。
马正晖辩称，朱雀公司提到的《承诺书》是因为朱雀公司一直逾期交房，广大业主到户县人民政府上访，县政府安排户县规划建设和住房保障局工会主席王尚辉接访，在王尚辉主席的协调下，朱雀公司给业主代表出具了一份《承诺书》，答应不迟于2015年12月31日交房，2016年1月1日以后交房的违约金增加为每日万分之五。但整个协调过程中，朱雀公司并没有提过变更原合同约定的交房时间和违约金标准，业主也没有表示要变更原合同的约定以及放弃主张2015年12月31日以前的违约金，王尚辉主席也不认同变更合同。因此，朱雀公司称《承诺书》是变更合同没有依据，应依法驳回朱雀公司的上诉请求。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，马正晖与朱雀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，朱雀公司应在2015年3月16日前将经验收合格的商品房交付马正晖使用。第九条约定，如朱雀公司逾期交房，马正晖要求继续履行合同的，朱雀公司应按日向马正晖支付已付房款万分之一的违约金。履行中，马正晖依约向朱雀公司支付了购房款，但朱雀公司未在合同约定的上述期限内向马正晖交付商品房，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，现原审判决朱雀公司支付马正晖自逾期交房之日至实际交房之日的违约金并无不当。对于朱雀公司上诉称，其于2015年11月9日向包括马正晖在内的所有购房户作出《承诺书》，将交房时间变更为2015年12月31日前，故其实际交房时间并未逾期，不应承担违约责任的理由，因朱雀公司出具的《承诺书》载明：“我公司承诺在2015年12月31日前给业主交付经政府职能部门验收合格的房屋。如在2015年12月31日前我公司未能给业主交付经政府职能部门验收的房屋，我公司将承担2016年元月1日起按日万分之五的违约金对业主进行赔偿。如因业主原因造成无法交房，我公司概不承担任何责任”。该《承诺书》是在朱雀公司已经逾期交房的情况下，经政府主持协调，朱雀公司作出的尽快交房并提高逾期交房违约金的意思表示，马正晖及其他业主没有在该《承诺书》上签字表示认可，亦没有作出同意变更原《商品房买卖合同》约定的交房时间和逾期交房违约金的意思表示，因此朱雀公司的《承诺书》内容不能视为是对双方《商品房买卖合同》第八条、第九条约定内容的变更。故，朱雀公司以《承诺书》为由上诉要求免除其逾期交房的违约责任请求，依据不足，依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，咸阳朱雀实业有限公司已预交，由咸阳朱雀实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一六年七月十一日
书 记 员 王娇娇