上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7158号
上诉人(原审原告)上海宝山万达投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人齐界，总经理。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审被告)杨忠，男，1981年5月10日出生，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇东市。上诉人上海宝山万达投资有限公司(以下简称“万达公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月17日，万达公司(甲方)与杨忠(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方宝山区共和新路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋用途办公，暂测建筑面积59.58平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋总价款暂定为人民币(以下币种均为人民币)1,497,292元；甲方定于2012年11月30日前将房屋交付乙方；合同附件一约定，乙方于2011年8月17日与甲方签约，并付首付房款计757,292元，于2011年9月17日�应支付房款计74万元；合同补充条款约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，甲方因此遭受的损失(包括但不限于诉讼费用、律师费等损失)支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付上述全部款项万分之五的违约金；乙方没有按上述约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除合同；如乙方未按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求甲方承担担保责任，则乙方除应按照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，乙方按照本补充协议第十三条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任；本合同约定的房屋交付时间为2012年11月30日前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方；第十三条约定，因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金，甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款(无息)前将违约金、赔偿金和上述税、费先行予以扣除；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；如合同解除需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修(甲方无需补偿装修费)外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋设定的任何权利负担，将该房屋交还给甲方；如该房屋交付后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付(含视为交付)之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月，乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。2011年9月22日，杨忠与招商银行股份有限公司上海天钥桥支行(以下简称“招商银行天钥桥支行”)签订了《个人购房借款及担保合同》，杨忠以系争房屋抵押向银行借款74万元，万达公司对杨忠的借款承担担保责任。2012年11月13日，万达公司向杨忠发出《入伙通知书》、《缴费通知书》，主要内容为，万达公司将于2012年11月17日将系争物业交付给杨忠，杨忠需携带身份证、通知书、全额缴纳房款的收据或发票、购房余款结算(面积补差)及办理房屋产权证等相关费用办理入伙手续。2014年4月28日，招商银行天钥桥支行向徐汇区人民法院起诉杨忠及万达公司，要求杨忠归还借款本金691,703.74元，支付截止至2014年3月12日的利息77,279.25元、罚息6,333.84元、复息6,714.97元，并以691,703.74元作为基数，按合同约定利率计算，支付自2014年3月13日起至实际清偿之日止的逾期利息、罚息、复息，万达公司对杨忠的上述债务承担连带清偿责任。该案中，万达公司、杨忠均未到庭。2014年9月26日，徐汇区人民法院判决支持了招商银行天钥桥支行的上述诉讼请求，案件受理费11,621元，诉讼保全费4,430元，公告费600元，合计16,651元由万达公司、杨忠共同负担。2015年4月10日，徐汇区人民法院从万达公司银行账户内强制扣划了885,316.95元。嗣后，万达公司起诉至原审法院，请求判令：1、请求确认双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2015年4月10日解除；2、判令杨忠立即与万达公司共同办理注销该房屋合同登记备案、预告登记手续；3、判令杨忠立即将该房屋恢复原状后返还给万达公司；4、判令杨忠承担连带保证责任执行款885,316.95元，并从杨忠该房屋购房款中扣除；5、判令杨忠承担违约赔偿金299,458.4元(购房款总额1,497,292元的20%)；6、判令杨忠承担该房屋使用费539,025.12元(从2012年11月17日暂�至2013年11月16日为：购房款总额1,497,292元*3%*12个月=539,025.12元，应计算至杨忠实际交还该房屋之日)，其中313,089.8元从杨忠该房屋购房款中扣除，余款由杨忠立即向万达公司支付；7、本案诉讼费由杨忠承担。原审法院审理中，万达公司表示，双方合同约定的购房款已收到。原审法院另查明，系争房屋上设有法院的预查封及多个轮候查封。原审法院经审理后认为，万达公司与杨忠签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。因杨忠未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，万达公司于2015年4月10日代杨忠向招商银行天钥桥支行偿还了885,316.95元的债务，万达公司主张《上海市商品房预售合同》于当日解除，符合合同约定，予以准许。合同解除后，万达公司应当将房款1,497,292元返还给杨忠。万达公司要求杨忠返还垫付款885,316.95元，予以准许。万达公司主张上述款项应从房款中予以抵扣，无合同依据，不予准许。合同解除后，万达公司要求杨忠注销《上海市商品房预售合同》备案登记和预告登记手续，符合合同约定及法律规定，予以准许。万达公司表示双方合同约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，……，视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，故应认定房屋已于2012年11月17日交付杨忠。原审法院认为，该格式条款免除万达公司责任、排除杨忠的主要权利，万达公司亦未采取合理的方式提请杨忠注意该条款，应认定为无效。万达公司与杨忠实际并未对系争房屋办理交接，故对万达公司主张要求杨忠返还房屋并支付房屋使用费的请求，不予准许。《上海市商品房预售合同》因杨忠责任导致解除，万达公司要求杨忠支付�房款20%的违约金299,458.4元，符合合同约定，予以准许。对于系争房屋上设有法院的预查封及多个轮候查封，非本案民事处理范围。原审法院据此作出判决：一、万达公司与杨忠就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2015年4月10日解除；二、杨忠于判决生效之日起十日内，配合万达公司办理注销上述《上海市商品房预售合同》登记备案、预告登记手续；三、万达公司于判决生效之日起十日内，返还杨忠房款1,497,292元；四、杨忠于判决生效之日起十日内，支付万达公司代付款885,316.95元；五、杨忠于判决生效之日起十日内，支付万达公司违约金299,458.4元；六、万达公司的其他诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人万达公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决第三项明显超出当事人诉请，违反“不告不理”的基本原则，依法应当撤销。万达公司作为原审原告，没有提出要求返还杨忠房款，原审中杨忠并未参加诉讼，自然也未提出任何反诉请求。原审判决却在当事人没有提出相应给付诉请的情况下，径行作出超出当事人诉请的第三项判决。从实体角度而言，民事案件审理的范围应仅限于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，既不应缩小，更不得扩大。因此，原审判决超出当事人诉讼请求的第三项判决，依法应当予以撤销，否则本案势必会进入到再审程序。2、原审判决以无合同依据为由，不予准许将代付款、违约金等从杨忠已付房款中抵扣，显属错误。《上海市商品房预售合同》的《补充条款一》第二条第4款第(2)项约定“甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。”《补充条款一》第十三条第2款还约定，甲方有权在退还乙方购房款(无息)前将违约金和上述税、费先行予以扣除。退而言之，即使合同没有约定可以扣除代付款、违约金等，但作为与房款属于同种债务的代付款、违约金等，依法也应予以扣除。原审法院还作出类案不同判的其他判决。对此，二审应予以纠正。3、原审判决认定“视为交付”约定为格式条款没有任何依据。本案所涉《上海市商品房预售合同》系由上海房管部门制定、工商部门监制的“示范文本”，并且经当事人充分协商后才订立，对此，杨忠并未否认，故不存在任何格式条款。“视为交付”的约定，并没有免除万达公司责任，也没有排除杨忠的主要权利，乃商品房预售的通常做法。事实上，原审法院并未对“视为交付”约定进行审理，万达公司、杨忠也根本没有机会对此发表意见、提供证据，所谓格式条款纯属原审法院的主观臆测。综上，请求撤销原审判决第三、四、�、六项，改判支持万达公司未获支持的原审诉请。被上诉人杨忠未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人。根据该条规定，原审判决已解除万达公司与杨忠就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》，进而判决万达公司返还杨忠房款，并无不当。上诉人万达公司认为原审判决第三项明显超出当事人诉请，违反“不告不理”基本原则的上诉意见，因缺乏依据，本院不予支持。原审法院已判决万达公司返还杨忠房款1,497,292元，也判决杨忠支付万达公司代付款885,316.95元、违约金299,458.4元，上述判决主文已经明确万达公司与杨忠之间存在互相�付之权利义务，在此情况下，万达公司可在履行其债务时主动抵扣杨忠所负债务，也可在执行程序中行使抵扣权。因此，上诉人万达公司上诉要求二审改变原审判决，并判决杨忠应支付的代付款、违约金等从杨忠已付房款中抵扣的上诉请求理由不充分，本院难以支持。原审判决认定“视为交付”约定为格式条款，对原审法院的该观点，本院认同，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,190元，公告费300元，均由上诉人上海宝山万达投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年十一月二十九日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……