福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第41号
上诉人（原审原告）南平世豪房地产开发有限公司，组织机构代码69194803－5。
法定代表人罗观能，董事长。
委托代理人周辉强，男，公司职工。
委托代理人方秀凤，女，公司职工。
被上诉人（原审被告）叶大旺，男，1965年11月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）游玉珠，女，1969年2月26日出生，汉族。
上诉人南平世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世豪公司的委托代理人周辉强、方秀凤到庭参加诉讼。被上诉人叶大旺、游玉珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人世豪公司原审请求判令：1、解除世豪公司与叶大旺、游玉珠签订的《商品房买卖合同》，叶大旺、游玉珠将新城花园4幢4层406室交还给世豪公司；2、叶大旺、游玉珠协助办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记。3、叶大旺、游玉珠偿还世豪公司因承担保证责任的被扣款项358379.19元，向世豪公司支付违约金53082.8元，向世豪公司支付2013年2月4日起至交房时止按每月2000元计算的占用费。
原审法院查明，世豪公司以出让方式取得位于南平市延平区水南街道尤坑地块的土地使用权，经批准，世豪公司在该地块上建设商品房，暂定新城花园。世豪公司取得商品房预售许可证（证号（2010）南房预售证第016号）。叶大旺与游玉珠系夫妻关系，2010年11月16日，世豪公司与叶大旺、游玉珠签订《商品房买卖合同》（编号：MF－2007－01－NO0259499），约定叶大旺、游玉珠向世豪公司购买新城花园4幢4层406室房屋，房屋价款530828元，其中首付款159828元，余款371000元办理银行按揭贷款。同时，该合同附件六《合同补充协议》第三条第7项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之二计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同。并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用。由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任均由买受人承担，与出卖人无关。”签订合同当日，叶大旺、游玉珠缴纳了首付款159828元。2011年6月8日，世豪公司、叶大旺、游玉珠与中国农业银行股份有限公司南平三元支行（以下简称农行）签订《个人购房担保借款合同》，约定叶大旺、游玉珠以涉讼房屋作抵押向农行按揭贷款371000元，贷款期限240个月，由世豪公司提供阶段性保证，关于“借款人未按约定按期足额偿还借款”违约责任，合同约定贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订后，农行将贷款371000元直接划入世豪公司银行账户。因叶大旺、游玉珠未及时向银行偿还按揭贷款，2014年4月8日，农行从世豪公司在农行账户划收全部剩余借款本息358379.19元。2014年4月17日，世豪公司向叶大旺、游玉珠邮寄送达《返还被扣款项通知函》，主要内容：“贵方依约应于我司发出本通知之日起七日内将被扣款项358379.19元返还并计付每日万分之二的违约金。若贵方超出30日未返还被扣款项的，我司有权解除合同。若合同被解除贵方还应支付购房款10%的违约金。”同时查明，叶大旺、游玉珠于2013年2月4日接收涉讼房屋。2013年7月18日、2013年8月15日、2014年3月17日涉讼房屋三次被法院查封。
原审法院认为，世豪公司与叶大旺、游玉珠签订的《商品房买卖合同》及世豪公司、叶大旺、游玉珠与农行签订的《个人购房担保借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。叶大旺、游玉珠依约支付了购房首付款及办理了向农行按揭贷款手续支付余款后，叶大旺、游玉珠已按《商品房买卖合同》约定履行完自己的义务，且已接收了合同的标的物，故《商品房买卖合同》已履行完毕。虽叶大旺、游玉珠未按《个人购房担保借款合同》的约定如期向农行偿还贷款本息，致使银行从世豪公司账户划收剩余贷款本息，叶大旺、游玉珠未依约将被划收款项归还世豪公司，违反了《个人购房担保借款合同》的约定。世豪公司与叶大旺、游玉珠虽然在《个人购房担保借款合同》中约定：买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。该约定属于约定解除条款，但因本案预售的商品房已被法院查封，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》）第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该查封具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权，故双方当事人的约定解除条款不能对抗法院的依法查封行为。同时，世豪公司还是负有协助法院执行义务的第三人，如其与被查封人协商解除预售合同，或单方解除合同，就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产、权利的义务，这同样不为法律所允许。根据法律规定，世豪公司与叶大旺、游玉珠之间的商品房预售合同成立需要办理登记备案手续，解除合同时，也应根据法律规定办理相应的手续，本案涉讼房屋在未被依法解除查封前已无法办理相应手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款规定“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的。依照其规定”，原审法院对世豪公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：驳回世豪公司的诉讼请求。
上诉人世豪公司上诉称，原判在认定涉案《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》合法有效的情况下，驳回世豪公司的诉讼请求错误。一、原判认定事实错误。㈠原判认定《商品房买卖合同》的成立需要办理登记备案手续，与法律规定相悖。商品房预售合同的备案与成立无任何法律上的关联性，依合同法第三十二条之规定，商品房预售合同自双方签字之日即成立。合同只要完成合同法所规定的签约程序即自然成立。并未有任何法律、行政法规或司法解释对合同成立需要备案作出规定，原判这一认定并无任何法律或法理依据。同时，合同成立与生效属不同的状态，合同成立后如依法需进行批准或备案后生效的，则未经批准或备案将导致合同不生效的法律后果，但合同是否生效并不影响合同成立。㈡原判认定，《商品房买卖合同》的解除需办理相应的手续，系对法律的错误理解，更与基本法律逻辑相背。1、并无任何法律、法规规定对商品房预售合同的解除需办理相应的手续，原判这一认定缺乏依据，完全错误。2、原判将合同解除后，当事人依合同法第九十二条的规定应承担的后合同义务与合同解除的审批程序相混淆，显然是对法律权利义务性质的错误认定。㈢原判认定叶大旺、游玉珠已履行合同义务，接收了合同标的物，故《商品房买卖合同》已履行完毕，原判这一认定错误。1、根据《商品房买卖合同》，叶大旺、游玉珠仅履行了部分合同义务，并未依约返还世豪公司代偿的贷款本息并支付违约金，显然已违反了合同的约定构成违约。2、《商品房买卖合同》最为核心的部分即合同标的物所有权变更登记的内容并未履行，故原判认定合同已履行完毕错误。㈣原判认定预售的商品房已被法院查封，且该查封具有排他的效力错误。1、预售商品房所有权归世豪公司所有，不能因为《商品房买卖合同》的签订或对该商品房进行预登记或交付而使该房为叶大旺、游玉珠所有。2、该商品房为世豪公司所有，法院于法律上不可能进行查封。法院对该商品房预登记进行保全也仅是预查封，而非查封。该查封所限制的是叶大旺、游玉珠的权利，即限制叶大旺、游玉珠于取得该房所有权后对该房进行处分的权利。而不能因叶大旺、游玉珠对外负债而使世豪公司的权利受到限制，这不符合公平正义的法治基本原则，亦非法律规定的本义。㈤原判认定该商品房被查封后，双方的约定不能对抗司法查封的公权力，且世豪公司为负有协助法院执行义务的第三人，解除合同亦不为法律所允许，属司法权的滥用。1、如前所述，因涉案商品房为世豪公司所有，故法院进行的是预查封，而并未对房屋的权能进行任何限制。2、双方签订合同时，为保护合同当事人的权利，对交易方式进行了设置和约定，该约定已被认定为合法有效。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条适用于被执行人对被保全财产进行处分从而有碍执行的情形，基于叶大旺、游玉珠并不存在对涉案商品房实施有碍执行的行为，叶大旺、游玉珠违约而导致世豪公司主张解除合同，叶大旺、游玉珠因违约而丧失合同权利，涉案商品房并不属于叶大旺、游玉珠所有等事实，本案并不属《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条所规定的情形。3、原判认定世豪公司负有协助法院执行的义务，因而不能解除合同错误。首先，从未有任何法院通知世豪公司协助执行。其次，解除合同系世豪公司享有的权利，且该商品房系世豪公司的财产而非叶大旺、游玉珠的财产。无论世豪公司是否为协助执行义务人。所享有的合同权利均不受影响。二、原判的判决结论不符合法律逻辑，原判将合同履行与合同履行完毕相混淆，将合同履行与合同解除相联系，将债权与物权相混同，将预查封认定为查封等，作出驳回世豪公司的诉讼请求不符合逻辑。三、原判的错误判决，使简单的违约问题无法得到及时妥善的解决，给世豪公司的正常生产经营秩序造成极大困扰。双方当事人为了平衡权利义务，对叶大旺、游玉珠拒不返还世豪公司代还款项的情况下对合同解除进行约定，即促进了交易的完成，又平衡了双方当事人的权利义务，亦完全符合法律的规定。原判否定了房地产行业中符合法律规定的习惯做法，极可能给整个房地产行业带来极大的混乱。综上，原判在事实认定上、法律适用上存在重大错误，且法律逻辑混乱。请求撤销原判，改判支持世豪公司的原审诉讼请求。
被上诉人叶大旺、游玉珠未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一、《附件六：合同补充协议》第十条约定，本合同解除时，如果出卖人已向买受人交付该商品房，则其承担实际占有该商品房期间的使用费，使用费标准按同期同地点的通常租金标准确定；二、原审庭审中，世豪公司表示同意在其应退还叶大旺、游玉珠的购房款530828元中扣除叶大旺、游玉珠应付各款项后，余款于被上诉人叶大旺、游玉珠协助完成解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续之日起三个工作日内支付给叶大旺、游玉珠。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》均是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。《附件六：合同补充协议》第三条7明确约定了世豪公司有权行使合同解除权的条件，即世豪公司承担按揭贷款担保期内，叶大旺、游玉珠延期缴纳按揭本息，致使银行从世豪公司帐户扣款的，经世豪公司通知，叶大旺、游玉珠逾30日仍未归还被扣款项，世豪公司有权解除合同。本案中，世豪公司依照该条的约定主张解除《商品房买卖合同》。根据叶大旺、游玉珠在借款期限内迟延归还银行贷款利息，银行遂根据世豪公司所承担的阶段性保证责任，直接从世豪公司账户中扣划358379.19元，但自世豪公司发出返还被扣款项通知之日起三十日内，叶大旺、游玉珠未履行还款义务的事实，应认定合同约定的世豪公司解除合同之条件已经成就，且因涉案房屋尚未办理产权转移登记，并未完成交付义务，合同尚未履行完毕，权利义务并未终止，世豪公司依法得以行使合同解除权。
由于叶大旺、游玉珠与案外人间的纠纷，涉讼房屋三次被原审法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因涉讼商品房尚未办理房屋所有权登记，故原审法院对该房实施的系预查封行为。涉讼商品房在预查封时尚不为叶大旺、游玉珠所有，但叶大旺、游玉珠享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其实现以双方当事人对《商品房买卖合同》及其附件的正常履行为前提。原审法院正是基于叶大旺、游玉珠享有的物权期待权而对涉讼商品房进行预查封。但当《商品房买卖合同》解除，叶大旺、游玉珠取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，法院进行的预查封并不能导致世豪公司约定解除权的丧失。同时，世豪公司承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同未能解除，涉讼商品房又将为法院强制执行所处置，对世豪公司而言显失公平。再者，即使合同解除，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，叶大旺、游玉珠仍享有因支付价款而形成的对世豪公司的债权。原判根据《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，认定双方当事人的约定解除合同条款不能对抗法院的依法查封行为，但《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款旨在限制被执行人对被查封、扣押、冻结财产的恶意处分行为，并不适用于本案，原判该项认定不当，应以纠正。鉴于上述事实及理由，世豪公司诉请解除合同理据充分，应予支持。
对合同解除后的责任承担问题，世豪公司诉请叶大旺、游玉珠协助解除合同备案登记及房屋预告登记、返还商品房、偿还被扣款项，并且支付违约金、房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，叶大旺、游玉珠应返还涉案房屋，并协助世豪公司办理解除合同备案登记及房屋预告登记手续。关于世豪公司要求返还被扣款项和支付违约金的问题。根据《附件六：合同补充协议》第三条7之约定，世豪公司有权解除合同的同时，还有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回世豪公司被银行扣划款项，并收取合同总价款的10%作为违约金和已发生的相关费用。故对世豪公司要求叶大旺、游玉珠返还被银行扣划款项和支付合同总价款10%违约金的诉讼请求予以支持，并且该两项款项与叶大旺、游玉珠已支付的购房款相抵扣之余额，由世豪公司返还叶大旺、游玉珠。关于世豪公司要求支付房屋占用费的问题。双方当事人在合同和补充协议中同时约定了违约金和房屋占用费。但对其主张的房屋占用费计算标准，世豪公司未能提交充分证据予以证明。而双方当事人所约定的违约金应当视为叶大旺、游玉珠对世豪公司的违约损害赔偿，如世豪公司认为约定的违约金过份低于因叶大旺、游玉珠违约造成的实际损失，可以请求人民法院予以增加，但在本案中世豪公司并未提出相应主张。故对于世豪公司要求叶大旺、游玉珠支付违约金的同时，又要求支付房屋占用费作为损害赔偿的主张，不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。叶大旺、游玉珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）及第一百七十四条之规定，判决如下：
一、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2643号民事判决；
二、解除上诉人南平世豪房地产开发有限公司与被上诉人叶大旺、游玉珠签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人叶大旺、游玉珠应于本判决生效之日起十五日内返还上诉人南平世豪房地产开发有限公司位于南平市延平区新城花园4幢4层的406室房屋；
四、被上诉人叶大旺、游玉珠应协助上诉人南平世豪房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；
五、上诉人南平世豪房地产开发有限公司于被上诉人叶大旺、游玉珠协助完成解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续之日起三个工作日内返还被上诉人叶大旺、游玉珠购房款119366.01元；
六、驳回上诉人南平世豪房地产开发有限公司的其他上诉请求。
本案一审案件受理费6792元，由上诉人南平世豪房地产开发有限公司负担181元，被上诉人叶大旺、游玉珠负担6611元；二审案件受理费13584元，由上诉人南平世豪房地产开发有限公司负担362元，由被上诉人叶大旺、游玉珠负担13222元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一五年三月十二日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。