大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初2003号
原告叶某，男。
委托代理人滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。
被告大连红星美凯龙投资发展有限公司。
委托代理人王放，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人马兴骅，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场。
委托代理人王放，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人张某某，男。
原告叶某与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司（以下简称“大连红星美凯龙公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场（以下简称“上海红星美凯龙大连华南生活广场”）租赁合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年1月28日做出（2016）辽02民终12号民事裁定书，将该案发回重审。本院于2016年3月2日立案受理，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶某及其委托代理人滕玲、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场的共同委托代理人王放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月13日，原、被告三方签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定大连红星美凯龙投资发展有限公司作为出租方、上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场综合馆六楼F8099、F8100展位出租给原告叶某经营使用。租赁期限一年，自2013年5月18日起至2014年5月17日，计租面积为263.7平方米，每年交纳租金253,152元，交纳管理费56,959.2元。合同签订后，原告按约定向被告交纳了租金和管理费。2014年7月3日，三方续签了第二年租赁合同，年租金及管理费不变，合同期限自2014年8月16日至2015年8月16日止。在合同履行过程中，原告承租的家具展位多次漏雨漏水，给原告造成了直接财产损失，使原告无法正常承租经营使用，致使合同目的无法实现；二被告在漏水发生后也未尽维修义务，致使漏水反复频繁发生，违反了法定及约定的合同义务。基于被告的违约行为，原告于2014年11月14日要求解除双方的租赁合同，并赔偿原告损失。被告于次日同意解除合同，但双方就赔偿事宜未达成一致。故原告诉至法院，请求：1、判令被告大连红星美凯龙投资发展有限公司向原告赔偿因漏水导致的财产损失11,800元及装修损失302,200元；2、判令被告向原告赔偿撤场家具搬运费6,000元；3、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场承担共同赔偿责任。
被告大连红星美凯龙公司辩称，不同意原告的诉讼请求。请法庭驳回，理由如下：（1）同意确认双方租赁关系已解除，且解除时间应为2014年11月15日。（2）承认漏水，但被告主观无过错，漏水未造成实际损害，原告的请求本身以及请求的数额、计算方法，均有违诚信。（3）装修损失既违反双方合同的明确约定，又无法律支持。
被告上海红星美凯龙大连华南生活广场辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：（1）原告和答辩人之间不存在租赁合同关系，答辩人不是适格主体；（2）答辩人与原告之间是管理服务合同关系，被告大连红星美凯龙公司是租赁合同的出租房和履行方，合同责任依法由其承担，原告诉求答辩人作为本案被告并承担共同责任没有法律依据；（3）原告针对答辩人所述内容与事实不符。
经审理查明，2013年5月13日，原告叶某与被告大连红星美凯龙公司、被告上海红星美凯龙大连华南生活广场签订租赁协议书，约定被告大连红星美凯龙公司将位于大连市甘井子区中华西路与华东路交汇处，红星美凯龙大连华南商场六楼F8099、F8100展厅，面积计263.7㎡的场地商位，提供给原告用于产品经营展示。合同期限自2013年5月18日至2014年5月17日止。2013年12月17日，因原告租赁展厅频发漏水事故，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司向原告出具《关于大连华南红星美凯龙商场业主赔偿意见》，因被告屋顶漏水事宜向原告进行赔偿。赔偿方案为：1、对原告装修返修损失赔偿现金10万元；2、对原告家具损失赔偿现金5万元；3、家居商场在2013年免除原告租金一个月（可在2014年租以后尽最大力度为原告申请减免租金）；4、可在商场内为原告提供两块广告牌（被告指定）。
2014年7月1日，被告上海红星美凯龙大连华南生活广场向原告出具《续签合同通知书》。2014年7月3日，原告与二被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，租赁面积、租金及管理费不变，租赁期自2014年8月16日起至2015年8月15日止。
2014年8月14日，在原告与二被告于2014年7月3日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》履行期间，案涉房屋再次漏水。2014年11月14日，原告向二被告出具《关于家美迪克因漏水纠纷停止缴费的书面回复》，内容为：在合同租赁期间内，红星美凯龙大连华南商场六楼F8099家美迪克展位顶棚发生多次漏水，业主多次与红星美凯龙提出漏水问题，严重影响我方正常经营，仍旧无法彻底解决漏水问题。鉴于去年至今多次漏雨漏水的事实，于2014年8月14日再次漏水，故红星美凯龙商场并没有尽到对于商户展位中的商品的保护义务与责任，我方要求解除租赁合同，停止缴纳租金。与贵商场的所有纠纷与经济损失将通过法律途径依法解决。2014年11月15日，被告上海红星美凯龙大连华南生活广场出具《关于家美迪克物品管理的通知书》，内容为：六层家美迪克展位租金实际缴纳至2014年11月15日，贵方2014年11月14日向我方提出撤场申请，我方与出租方尊重贵方的意愿，同意该申请。从2014年11月16日起，商场将停止对该展位的一切物业服务，店内物品逾期不撤出，如发生物品丢失或损失我方不予承担任何责任。2014年12月12日，被告向原告出具《家美迪克展位通知书》，内容为，由于贵方已于2014年11月15日与我商场解除相关租赁合同，我商场现已收回该展位。根据三方合同第21.8条规定：合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位并将展位恢复至贵品牌进场前状态。自解除合同后，贵品牌仍占用商场场地至今，现通知贵品牌于2014年12月13日中午12点前撤走展位全部物品，我商场将于2014年12月13日中午12点整收回该展位。如2014年12月13日中午12点后展位并未还原进场前状态，商场将予以拆除，并对此产生的拆装费、人工费、仓储费等相关费用以及2014年11月16日—2014年12月13日期间占用我商场的场地费用，商场将保留通过法律程序进行追索。2014年12月13日，原告向被告上海红星美凯龙大连华南家居生活广场出具《家美迪克展位通知书回复》，内容为：被告与家美迪克展位因漏水纠纷，违约在先，我方家美迪克展位于2014年11月15日与被告上海红星美凯龙大连华南家居生活广场解除合同。2014年12月8日、9日、10日三天为配合被告提出的撤场要求，我方家美迪克展位的所有家具与家具装饰品已撤场，由于装修（详见附表）是特别定制量身制作，我方在经过与商场高层协商过后，为了不影响被告的整体经营环境，作出决定，家美迪克展位的整体装修（详见附表）全部装修予以保留，不做拆除。鉴于我方家美迪克与被告关于合同有效期间漏水问题存在法律纠纷，并未解决，日后如有未经我方同意而拆除装修者，我方将追究其法律责任。
另查，原告在2014年8月14日漏水事件中受损失家具原价值总计人民币38,800元（包括305床1张、305床头柜2张、306转动酒柜1张、家美迪克320沙发一人位1张、家美迪克320沙发二人位1张、家美迪克320沙发四人位1张、三门酒柜1张）。2016年1月6日、2016年5月3日，原告将上述受损家具折价出售，共售得人民币合计27,000元。
再查，2014年12月8日至10日期间，原告因撤离被告场地花费人工费4,800元，运输费1,200元，合计6,000元。
又查，在本案原审阶段，经大连市中级人民法院委托，辽宁正元资产评估有限公司于2015年5月15日作出鉴定结论，经过评估，本次委托鉴定的位于红星美凯龙华南家居生活广场综合馆六楼F8099、F8100展位装饰装修价值在鉴定基准日2014年12月8日的评估值为人民币302,200元。
本院所确认的上述事实，有租赁协议书、续签合同通知书、租赁及管理服务合同、租赁付费收据、照片、视频、关于大连华南红星美凯龙商城业主赔偿意见、家具损失报价单、专用销售订货单、关于家美迪克因漏水纠纷停止缴费的书面回复、关于家美迪克物品管理的通知书、家美迪克展位通知书、家美迪克展位通知书回复、公证书、撤场搬运费支付凭证、装饰装修施工合同、专用收款收据、收条、司法鉴定报告、证人证言及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在租赁被告展厅期间，多次遭遇漏水事件，被告未能及时修复，致使原告的租赁合同目的无法实现，故二被告未履行作为出租人和管理人的合同义务，构成违约，原告可以解除租赁合同。原告向被告发出书面解除合同通知书后，被告于2014年11月15日出具书面通知书，表示收到该通知。因此，原告与二被告之间的租赁合同自2014年11月15日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因二被告提供的房屋多次发生漏水，致使原告租赁展位的装修及物品受损，无法正常经营使用。对此，二被告作为所有人和管理人存在违约行为，理应承担赔偿责任。具体损失情况：关于原告主张的装修损失一节，因司法鉴定意见书认定案涉装修损失的价值为302,200元。因此，关于原告主张的装修损失诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张物品损失为11,800元一节，本院认为，现原告提出的证据公证书、照片、视频及订货单，可以证明原告因2014年8月14日漏水事故造成的家具损失，扣除原告将8件受损家具折价出售后所得价款，所得差价11,800元（38，800元-27,000元）即为原告因漏水事故导致的财产损失，因此，对于原告的物品损失11,800元一节，本院予以支持。关于原告主张因漏水事故而产生的撤场费6,000元一节，本院认为，原告提供了证据收条及证人证言予以证明，结合原告在展位内所有家具的具体情况，原告主张的数额合理，本院予以支持。
关于被告主张原告诉讼请求中的装修残值损失不符合合同约定一节，被告认为，原告与二被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第21条第9款中约定，合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。依据合同的该项约定，原告无权向二被告主张装修残值损失。本院认为，该合同条款中关于合同终止的表述应作限缩解释，即不应包括因被告违约而引发的合同终止的情形。理由有二：1、从合同整体结构来看，案涉合同第20条已经单独列明被告的全部免责事由，故不应在第21条中又另行增加，且该免责情形显失公平；2、从租赁合同的目的来看，原告在租用被告展厅后，按时交纳租金，且在被告同意的情况下投入大量的资金进行装饰装修，可以认为，各方在签订合同时均是希望能够保持长期而连续性的合作关系，故原告在长期使用场地后与被告约定放弃装修价值属合理。但现原告因场地多次漏水而被迫提前解除合同，非其本意。因此，不应认为因被告违约而合同的解除属于合同条款中约定的合同终止的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因出租人违约导致合同解除的情形在案涉合同中没有约定，应当按照法律规定处理，故二被告应当承担因其违约行为导致合同解除而产生的装饰装修残值损失。因此，对于二被告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告大连红星美凯龙投资发展有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连华南家居生活广场自本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿原告叶某财产损失11,800元、装修损失302,200元及撤场家具搬运费6,000元，合计人民币32,0000.00元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,830元，其他诉讼费50元，合计5,880元（原告已预付），由二被告负担；鉴定费15,000元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为两年。
审 判 长 黄 健
代理审判员 王 璐
人民陪审员 由舒莹
二〇一六年七月十四日
书 记 员 胡淞岚