上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2579号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海海标装饰材料有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨忠海，执行董事。
委托诉讼代理人：宋静远，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海进燕建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：曹文斌，董事长。
委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。
上诉人上海海标装饰材料有限公司(以下简称“海标公司”)因与被上诉人上海进燕建筑装饰工程有限公司(以下简称“进燕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海标公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为海标公司向进燕公司支付房屋占用使用费人民币(以下币种均为人民币)65,890.41元。事实和理由：海标公司自客户处取得3万元支票后交付给进燕公司，进燕公司也已签收，因此海标公司已完成履行支付3万元租金的义务，进燕公司在收到支票后是否另行转让或是否兑现系进燕公司自身行为，与海标公司无关。进燕公司超过支票兑付期未予兑付的行为存在一定的过错，且进燕公司至今无法确认收到该支票后进行了何种处置，最终的损失却要由海标公司承担，有违公平原则。
进燕公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
进燕公司向一审法院起诉请求：判令海标公司支付拖欠房屋使用费74,060元。
海标公司向一审法院提出反诉请求：判令进燕公司返还海标公司保证金3万元。
一审法院认定事实：2013年11月20日，进燕公司(乙方)与上海华纯建筑装饰工程有限公司(甲方，以下简称“华纯公司”)签订了《厂房租赁协议》，主要约定，甲方将上海市东面2个厂房(以下简称“系争厂房”)租赁给乙方(含场地及附属设施设备，面积2,400平方米，该厂房无房产证等相关执照)，租赁期限2014年1月1日至2015年12月31日止。2013年12月27日，出租方进燕公司(甲方)与承租方海标公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定，租赁物地址上海市、面积1123平方米、附属设施设备380V动力电1套，彩钢结构厂房；厂房用于压克力板材仓储；租赁期限自2014年1月10日起至2017年1月9日止，租赁3年；厂房的租金为0.9元/天、每平方米，合计年租金369,000元；租金先付后用，每半年支付一次，提前一个月支付；租赁期限所发生的水、电、气、物业管理费等费用，由乙方按单如期缴纳，水7元/吨，电1.35元/度；甲方向乙方交付厂房时，乙方应向甲方支付保证金3万元；租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方；等等。合同签订后，海标公司向进燕公司支付了保证金3万元。2016年，海标公司搬离系争厂房，双方未对相关费用进行结算，故进燕公司诉至法院。
一审法院审理中，进燕公司、海标公司一致确认实际承租仓库面积828.5平方米，年租金25万元，另租借集体宿舍两间，104室宿舍月租金850元，203室宿舍月租金840元。进燕公司另表示，现系争厂房已被拆除。
一审审理中，关于房屋使用费及水电费的支付情况。海标公司表示，对仓库使用费，2016年7月9日之前的已付清，海标公司于2016年2月2日以支票的方式向进燕公司支付了2016年7月10日之后的使用费3万元，差不多付了1个半月的使用费。对203室宿舍的使用费，已付至2016年9月15日。对104室宿舍的使用费，已付至2016年10月30日。仓库及宿舍的水电费均已付至2016年10月26日。进燕公司表示，除3万元支票外，对其他已付情况无异议。关于3万元支票，确认收到该张支票，但经查账该张支票未予兑付，也未曾转交、背书给他人，不排除该张支票在兑付期内因资金不足退还给了海标公司或因进燕公司未在支付期内兑付导致支票作废。
一审审理中，进燕公司撤回了对203室宿舍使用费及水电费(仓库、宿舍)的主张，并同意104室宿舍使用费计算至2016年10月30日。
进燕公司为证明其主张，还向法院提交了下列证据：华纯公司的情况说明，主要内容为“我司与进燕公司于2013年11月20日签订的《厂房租赁协议》，租期二年，至2015年12月31日止。合同到期后，进燕公司继续租用直至拆迁为止，但双方未签订书面租赁合同”，证明进燕公司与华纯公司的租赁合同仍在延续。海标公司对上述证据发表如下质证意见：对真实性无异议，但认为不能证明进燕公司有权收取租金。
海标公司为证明其主张，还向法院提交了下列证据：1、两公司的法定代表人之间的短信聊天记录及四张放大的收据截图，证明进燕公司在2016年12月底催款时没有主张仓库租金，双方协商扣除保证金3万后就不再主张仓库租金；2、平安银行号码XXXXXXXXXXXXXXXX的支票一张，证明海标公司于2016年2月2日向进燕公司支付了2016年7月10日之后的房租3万元；3、海标公司的法定代表人与案外人于2016年10月26日签订的房屋租赁合同，约定承租徐浦路280弄房屋，建筑面积约1200平方米，租期自2016年11月10日至2018年11月10日，证明海标公司于2016年10月30日已搬离厂房。进燕公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无法确认，无法推出海标公司的证明目的，对放大的收据截图真实性无异议，所载款项均已收悉；对证据2真实性无异议；对证据3认为一般都是先租好场地再搬过去，海标公司是2016年11月10日租下来的，恰好证明进燕公司的主张。
一审审理中，经进燕公司申请，法院就出票人为上海为质贸易有限公司、出票日期为2016年3月30日、号码为XXXXXXXXXXXXXXXX的支票向平安银行上海市东支行发出协助查询通知书，并调取了户名为上海为质贸易有限公司、账号为XXXXXXXXXXXXXX账户交易明细，协助查询结果为未见该支票兑付记录，该户已销户。进燕公司对上述材料无异议，认为可以证明该张支票未予兑付，且已过兑付期，账面余额也不足，故海标公司仍应承担付款义务。海标公司对上述材料无异议，认为该张支票系海标公司自客户处取得后交付给进燕公司，进燕公司也已签收，因此海标公司已完成履行支付3万元租金的义务，进燕公司在收到支票后是否另行转让或是否兑现系进燕公司自身行为，与海标公司无关。
一审法院认为，涉案租赁标的物无相关房地产权证，故进燕公司与海标公司签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规强制性规定，当属无效。关于本诉，根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，应予支持。故，进燕公司主张海标公司支付房屋使用费的诉请，于法有据，法院予以支持。审理中，海标公司抗辩认为进燕公司与华纯公司的租期至2015年12月31日止，故无权主张房屋使用费。法院认为，华纯公司已出具情况说明对其与进燕公司于2015年12月31日之后事实上形成的续租关系予以认可，故海标公司的上述抗辩意见，于法无据，法院不予采纳。关于房屋使用费的具体金额。审理中，海标公司对房屋使用费的起算时间及计算标准不持异议，法院予以确认。审理中，海标公司抗辩认为已于2016年10月30日搬离，故房屋使用费应算至2016年10月30日止，并提交了其与案外人于2016年10月26日签订的房屋租赁合同。法院认为，海标公司提交的证据不足以证明其已于2016年10月30日搬离，故上述抗辩意见，法院不予采信。海标公司另抗辩认为，进燕公司签收3万元支票的行为表示海标公司已履行了3万元房租的付款义务。法院认为，根据已查明的事实，海标公司给付的支票无相关兑付记录，且在兑付期内该资金账户内余额不足，故上述抗辩意见，法院不予采纳。综上，进燕公司主张海标公司按年租金25万元的标准支付自2016年7月10日起至2016年11月30日止的房屋使用费，法院予以准许。审理中，进燕公司当庭撤回了对203室宿舍使用费及全部水电费的主张，系自行处分其诉讼权利，符合有关法律规定，可予准许。审理中，进燕公司同意104室宿舍使用费计算至2016年10月30日，且确认海标公司已付上述费用，故该部分诉请，法院不予支持。关于反诉。进燕公司同意返还保证金3万元，故对海标公司的反诉请求，法院予以准许。据此，判决如下：一、上海海标装饰材料有限公司于判决生效之日起十日内，向上海进燕建筑装饰工程有限公司支付房屋占用使用费95,890.41元；二、上海进燕建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海海标装饰材料有限公司返还保证金3万元；三、对上海进燕建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人虽然签收了号码为XXXXXXXXXXXXXXXX的支票，但这张支票并未兑付，未兑付的原因并不能归责于被上诉人，因此上诉人的支付义务并未完成，上诉人仍应当向被上诉人支付该部分金额。
综上所述，上海海标装饰材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海海标装饰材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 余 艺
二〇一八年四月二十四日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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