天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6459号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋辉辉，女，1980年12月10日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。委托诉讼代理人：张云科，天津融汇（滨海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王力江，男，1981年9月15日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。委托诉讼代理人：张云科，天津融汇（滨海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：殷劲松，男，1978年1月11日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：戴雪静，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区大沽路361号。法定代表人：赵洪领，总经理。上诉人宋辉辉、王力江因与被上诉人殷劲松及原审第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院作出（2017）津0111民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋辉辉、王力江上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或改判解除上诉人与被上诉人于2016年5月3日签署的房屋买卖合同，被上诉人返还涉案房产，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审判组织构成违法，错误适用独任审理程序。一审法院认定事实没有依据，并遗漏本案关键事实。双方约定了卖方可以双倍返还定金为代价，解除涉案房屋买卖合同。宋辉辉已于2016年10月份向被上诉人确认合同无效，无效合同没有继续履行的必要。被上诉人以假离婚为手段，伪造购房资格。上诉人请求一审法院调取证据未获准许。一审法院在错误认定事实的基础上错误适用法律。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。殷劲松辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一审法院适用简易程序合法。定金条款并非约定上诉人享有任意单方解除权，只有在买方同意解除情况下此条方可适用。讼争房屋上诉人并非没有处分权，该合同也不会因为违反地方性管理规定而导致无效。一审中我方已同意全款购房，房款交一审法院保管，不存在限购限贷问题，合同履行没有任何法律政策上的障碍。中国工商银行股份有限公司天津广厦支行提交书面意见述称，本行于2012年2月向宋辉辉发放贷款500000元，同时将本案涉诉房产设定抵押，本行为该房产抵押权人，截至目前该笔贷款尚未结清，本金余额461000元。本行对宋辉辉享有的债权及对涉诉房产享有的抵押权均真实合法有效，应受法律保护。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同与本行无关，但是在本行贷款尚未清偿的情况下，本行不同意被上诉人诉讼请求。如果被上诉人愿为宋辉辉清偿贷款，本行需要在上诉人协助下或人民法院出具相关手续的情况下办理撤销抵押登记手续。殷劲松向一审法院起诉请求：1、被告继续履行2016年5月3日签署的《房屋买卖合同》，协助原告办理天津市西青区丽江道与昌凌路交口东南侧美域豪庭45-1-2302号房屋的所有权转移登记手续；2、诉讼费用由被告承担。宋辉辉、王力江向一审法院反诉请求：1、解除原、被告于2016年5月3日签署的《房屋买卖合同》；2、反诉被告立即从涉案房屋天津市西青区丽江道与昌凌路交口东南侧美域豪庭45-1-2302号搬出；3、反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月10日，原、被告签订《协议》，载明经双方协议商定，原告于2016年4月10日交被告定金20000元，用于购买美域豪庭45-2302号房屋，被告于5月份回本市办理完成该房屋产权证事宜，并于2016年4月10日将该房屋钥匙交于原告一把，房屋总房款1500000元，包括车位B068。该协议由吕晓莉代宋辉辉签字。原告于当日支付被告房屋定金20000元。2016年5月3日，原、被告签署《房屋买卖合同》，载明二被告自愿出售坐落于天津市西青区丽江道与昌凌路交口东南侧美域豪庭45-1-2302号房屋给原告，建筑面积93.31平方米，房屋所有权证办理中，该房屋拥有一个独立产权的地下车位，车位号为B068，被告自愿将上述房屋和车位一起出售给原告。房屋成交价格为1500000元，该房屋成交价格包括该房屋附属设施设备、房屋专项维修资金、地下停车位及其他与该房屋和车位相关的所有权利。原告承诺支付与该房屋交易相关的所有费用（增值税、契税、个人所得税、印花税、产权登记费、公证费、评估费、产权转让手续费），以实际发生费用为准，房屋过户过程中所有费用由原告承担。自本合同签订之日起，被告将该房屋交付原告并同意原告按照自己意愿对房屋进行装修和入住。原告于当日交付二被告定金280000元。双方合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告就涉案房屋进行装修，并入住至今。2017年6月1日，二被告将原告交付的300000元定金通过转账汇款方式退回给原告。2017年6月26日，原告向一审法院提交1505000元购房款（468500元+1036500元），并表示愿意代为清偿讼争房屋所欠第三人债务，将剩余房款一次性给付被告，并承担涉案房屋过户涉及的所有费用。另查，依据第三人答辩意见，截至2017年5月31日讼争房屋在第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行处尚有贷款本金463500元。一审法院认为，原告与被告签订的《协议》及《房屋买卖合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，虽然在原、被告签订合同时，该讼争房屋在第三人处尚有抵押贷款未清偿，但是根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告知晓讼争房屋仍存在抵押权，并愿意代为清偿讼争房屋所欠第三人债务，第三人在答辩意见中也表示如果原告愿为被告清偿贷款，第三人需要在被告协助下或人民法院出具相关手续的情况下办理撤销抵押登记手续。故原告在自愿涤除第三人抵押权的情况下可以认定合同有效，双方均应依约履行各自的义务。对于反诉原告要求解除《房屋买卖合同》、反诉被告搬离讼争房屋的诉讼请求。反诉原告宋辉辉、王力江主张涉诉房屋系其在天津市产，及其子女在津上学依托，现在的限购政策导致反诉原告无法另行购买学区房，并愿意双倍返还定金并赔偿反诉被告装修费用的理由，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，故对于其要求解除涉案房屋买卖合同及要求反诉被告搬离讼争房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于原告是否具有购房资格的问题。二被告辩称原告不具备购房资格，经法庭核实，原告在天津没有其他住房，且系本市户口，双方在2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》系被告原因至今仍未履行，现二被告亦未提交证据证明其主张，故对于二被告的抗辩意见，一审法院不予支持。关于原告要求二被告履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求。涉案的《房屋买卖合同》虽系双务合同，但致使合同未履行的原因系二被告延迟履行办理相关手续的义务及拒绝接受原告购房款所致，现原告明确表示要求继续履行合同，并已按合同约定向法院交付了涉诉房屋的全部购房款，愿意将购房款项支付给二被告。同时，因二被告的违约行为造成的未清偿第三人讼争房屋贷款所产生的本金及利息应由被告承担，故原告应从全部购房款中扣除代替二被告偿还讼争房屋贷款本金及利息的相关款项后，将剩余房款给付二被告，可以要求二被告协助原告办理房屋所有权的过户登记手续，办理过户相关费用按照《房屋买卖合同》中约定，由原告承担。判决：一、被告宋辉辉、王力江继续履行与原告殷劲松签订的《房屋买卖合同》；二、原告殷劲松自本判决生效之日起十日内代为清偿被告宋辉辉、王力江在第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行处截至2017年5月31日的借款本金463500元及利息，被告宋辉辉、王力江协助办理相关手续；三、原告殷劲松自本判决生效之日起十日内给付被告宋辉辉、王力江购房款1500000元（该款项应扣除本判决第二项之已付第三人款项）；四、被告宋辉辉、王力江协助原告殷劲松办理座落于天津市西青区丽江道与昌凌路交口东南侧美域豪庭45-1-2302号房屋的过户手续，过户费用由原告殷劲松承担；五、驳回反诉原告宋辉辉、王力江的全部反诉请求；案件受理费40元，反诉费40元，保全费5000元，全部由被告宋辉辉、王力江负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院适用简易程序审理本案，程序合法，并无不当，本院予以确认。二上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。二上诉人要求返还被上诉人双倍定金并解除房屋买卖合同，被上诉人对此并不认可，双方对此也未达成一致意见。现被上诉人已经依约履行了合同义务，其已对讼争房屋进行了装修并入住，且已将全款提交一审法院，讼争房屋买卖合同继续履行亦不存在其他障碍，故一审法院判决继续履行房屋买卖合同，并无不当，本院予以确认。上诉人主张解除讼争房屋买卖合同并返还房屋，但并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人宋辉辉、王力江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋辉辉、王力江负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚琦代理审判员  阎涛代理审判员  刘艳二〇一七年十月十二日书 记 员  刘锟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；