阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初72号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区。
负责人：冯曙光，该行行长。
委托代理人：谭乃忠，该行职员。
委托代理人：蔡计存，该行职员。
被告：林振表，男，汉族，住阳江市海陵岛试验区，公民身份号码×××0010。
被告：陈丽媚，女，汉族，住阳江市海陵岛试验区，公民身份号码×××0184。
被告：保利（阳江）房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：刘文生。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告林振表、陈丽媚、保利（阳江）房地产开发有限公司（以下简称保利（阳江）公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年1月6日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、蔡计存到庭参加诉讼；被告陈丽媚到庭参加了第一次庭审诉讼，第二次庭审经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；被告林振表、保利（阳江）公司经本院依法送达出庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江城支行诉称：2012年12月31日，被告林振表因向被告保利（阳江）公司购买坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产的需要，向原告申请个人住房贷款业务，借款金额40万元。2013年4月12日，原告与被告林振表、保利（阳江）公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额40万元，借款期限240个月，还款方式为等本递减还款法，被告保利（阳江）公司为被告林振表的上述借款承担连带保证责任，被告林振表用其所购上述房产为借款作抵押并到房管部门办理了抵押登记手续。2013年4月25日，原告向被告林振表发放了借款40万元。借款后，被告林振表只按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年7月25日起至2015年11月16日止连续4期没有偿还借款本息，违反了合同约定。计至2015年11月26日止，被告林振表尚欠原告借款本金356666.58元、利息8671.82元。原告多次向被告催收欠款无果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告林振表、陈丽媚、保利（阳江）公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NO44020120130048059）；二、被告林振表、陈丽媚偿还原告借款本金356666.58元、利息8671.82元（上述款项计至2015年11月26日止，从2016年11月27日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；三、被告保利（阳江）房地产开发有限公司承担对上述债务连带清偿责任；四、原告农行江城支行在处置被告林振表所有的坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房抵押物价款具有优先受偿权；五、本案诉讼费由三被告承担。
被告陈丽媚对原告起诉的事实和请求没有异议。
被告林振表、保利（阳江）公司没有答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。
经审理查明：2012年12月31日，被告林振表因购买坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产需要，向原告农行江城支行申请办理个人购房贷款40万元。2013年4月12日，原告农行江城支行（××）与被告林振表（借款人、抵押人）、保利（阳江）公司（保证人）签订了合同编号为NO44020120130048059《个人购房担保借款合同》。合同主要约定：本合同项下个人购房贷款金额为40万元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以个人借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮百分之五；本合同项下借款采用等本递减还款法方式还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保＋抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等××实现债权的一切费用；阶段性保证人自借款发放之日起借款人取得房地产权属证书并办妥以××为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产作抵押；抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等××实现债权的一切费用；抵押期间，未经××书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；借款人未按约定期限归还借款本金的，××对逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款，××有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。原告与被告林振表、保利（阳江）公司分别在合同上签名盖章确认。
签订借款合同后，原告于2013年4月25日将贷款40万元划入了被告林振表指定的账户，这有《个人借款凭证》证实，《个人借款凭证》注明借款期限为2013年4月25日至2033年4月24日，执行利率为6.222%。双方亦到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（粤房地预登阳预押字第0100026590号，预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人林振表，预告登记依据合同号44020120130048059，登记时间2013年5月6日）。借款后，被告林振表按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年7月25日至2016年4月4日没有清偿已到期的借款本息，违反了合同约定。计至2015年11月26日止，被告林振表尚欠原告借款本金356666.58元、利息8671.82元。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。起诉后，被告林振表偿还了本金9954.13元、利息11050.11元，截至2016年4月26日止，被告林振表尚欠原告借款本金346712.45元、利息5486.16元。为此，原告变更第二项诉讼请求为：被告林振表、陈丽媚偿还原告借款本金346712.45元、利息5486.16元（上述款项计至2016年4月26日止，从2016年4月27日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）。
又查明，被告林振表购买的坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产尚未取得房地产权利证书。
再查明，被告陈丽媚和被告林振表于2007年12月18日在阳江市江城民政局婚姻登记处办理了结婚登记证明，上述债务是在两被告夫妻关系存续期间所欠。
以上事实，有原告提供的被告身份证、户口薄、结婚证、企业法人营业执照、组织机构代码证、个人房地产贷款申请书、NO44020120130048059《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、预售商品房贷款抵押登记证明书、个人未还逾期查询、林振表个人贷款凭证查询、还款明细等以及庭审笔录证据证明，证据充分，本院予以确认。
本院认为：原告与被告林振表、保利（阳江）公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告林振表之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告保利（阳江）公司形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告林振表的义务，被告林振表亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告林振表只按合同约定偿还了部分借款本息，从2015年7月25日起至2016年4月4日止没有清偿已到期的借款本息，已违反合同的约定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告林振表、保利（阳江）公司签订的合同编号为NO44020120130048059《个人购房担保借款合同》，合法合理，本院予以支持。鉴于合同中对利息的约定符合中国人民银行的规定，可视为合同中的结算和清算条款，该条款在借贷关系解除后仍然有效。计至2016年4月26日止，被告林振表尚欠原告借款本金346712.45元、利息5486.16元。故原告请求被告林振表偿还尚欠的借款本金346712.45元、利息5486.16元（上述款项计至2016年4月26日止，从2016年4月27日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
被告保利（阳江）公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，双方约定被告保利（阳江）公司自贷款发放之日起，至被告林振表取得坐落于阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产的房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告林振表的上述债务承担连带保证责任。本案中被告林振表尚未取得上述房屋房的地产权利证书。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告保利（阳江）公司对被告林振表的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告保利（阳江）公司应在阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产的抵押权人设定为原告农行江城支行前承担连带清偿责任。被告保利（阳江）公司承担保证责任后，有权向被告林振表追偿。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告与被告林振表双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告林振表双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告林振表、保利（阳江）公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告林振表、阳江同心房地产开发有限公司签订的合同编号为NO44020120130048059《个人购房担保借款合同》；
二、被告林振表、陈丽媚尚欠原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行借款346712.45元、利息5486.16元（上述款项计至2016年4月26日止，从2016年4月27日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、在阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷C区4幢2单元706房房地产的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行前，被告保利（阳江）房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告保利（阳江）房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林振表追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元（该款原告已预交），由被告林振表、陈丽媚共同负担，被告保利（阳江）房地产开发有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一六年六月六日
书 记 员 林良超