齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终1319号
上诉人(原审被告、反诉原告)大庆国美电器有限公司，住所地黑龙江省大庆市让让胡区西强路38号。
法定代表人黄秀虹，该公司董事长。
委托代理人綦青。
委托代理人刘生。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘晓光，女，1958年3月30日出生，个体工商户，现住齐齐哈尔市建华区王子花苑**号楼*单元****室，
上诉人大庆国美电器有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2015)龙民初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年1月31日，刘晓光与大庆国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》，大庆国美电器有限公司将位于齐市卜奎大街44号国美商场第五层建筑面积1509㎡整体租赁给刘晓光用于经营家具。合同约定，租期5年，从2013年1月21日起至2018年1月20日届满，年租金380,000.00元，包括物业管理费、设备使用费、供暖费，半年一支付，提前20日支付下一期租金，保证金100,000.00元，商场第五层区域内供暖费年40,000.00元。如乙方未按期支付房屋租赁费用15日，则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费。因乙方原因给甲方或任何第三方造成损失的，乙方承担全部赔偿责任，因甲方原因导致乙方无法正常经营，甲方承担全部责任。甲方合同期满前6个月内，有权对租赁房屋进行重新规划，甲方或其授权人可因此在预先通知乙方前提下随时进入乙方租赁房屋勘察，若因租赁房屋的重新规划而须提前终止合同，甲方应提前书面通知乙方，双方协商后才得以终止本合同，同时甲方应向乙方返还保证金，乙方无须再向甲方支付其余未履行租期部分的租赁费用。如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。乙方对本合同项下任何义务之违反均为违约行为，乙方应在甲方指出其违约行为之日起三日内向甲方支付每次不超过1000元的违约金，具体数额由甲方根据乙方的违约程度予以确定，并且甲方可以用乙方所缴纳的保证金抵偿由于乙方之违约行为造成的甲方损失以及乙方应支付给甲方违约金，当乙方所缴纳的保证金不足以抵偿上述损失及违约金时，乙方应在接到甲方通知之日起三日内予以补足，并且甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七天内将保证金补足。如乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，拖欠超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费作为违约金，且保证金不退还。如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付保证金，同时乙方需向甲方支付以6个月的租赁费用金额为准的损失赔偿金，若乙方的提前终止行为给甲方造成的损失超过6个月的租赁费用的，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任，甲方有权就租赁房屋另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。在合同履行过程中需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容以为被通知方知晓。合同另外约定，租赁期内甲方向乙方提供面积为147平方米的广告位，但外立面牌匾、广告位、消防等由乙方自行负责安装，同时由乙方负责自行办理完毕相关的审批手续。
合同签订后，刘晓光根据经营家具的特点对房屋进行了装修，并对4楼通5楼的电梯进行了改造，支出电梯改造费用17,000.00元，设立广告牌支出费用156,000.00元。双方在履行合同过程中，刘晓光有逾期支付费用的情况，也有提前支付的情况，2014年刘晓光因迟延支付取暖费而向国美公司交纳过罚款1,000.00元。刘晓光因租赁房屋漏水问题以及使用电梯等问题也与国美公司发生过矛盾。2014年10月份，刘晓光以经营效果不好、大环境不景气、市场购买力下降、人工成本增加、商场配套服务存在房屋多次漏水、货梯使用不便、闭店装修影响经营问题为由，两次向国美公司递交终止合同申请书，国美公司未给予答复。2015年1月，国美公司没有向刘晓光收取2015年上半年的房租金，只收取了水电费用。2015年1月26日，国美公司给刘晓光送达一份通知函，以刘晓光没有按约定日期交纳下一期租赁费，且逾期时间超过15日为由，通知解除合同，2015年1月31日前撤场交房，但双方没有实际终止合同。2015年春节过后，国美公司又允许刘晓光于3月20日开门经营，刘晓光经营7天后，国美公司又关闭了五楼商场。经双方相互沟通，国美公司于2015年4月1日通知刘晓光交纳2015年上半年房租金继续经营，刘晓光于当天交纳了2015年1-7月份租金190,000.00元继续开门营业。2015年4月18日，刘晓光因商场4楼通5楼的电梯出现故障已经2、3天商场没有维修，而自行找电梯维修人员到商场修电梯，被商场内保安人员阻止，双方因此发生矛盾并报警处理，4月23日国美公司对该电梯进行了维修，能够正常使用。2015年4月26日，刘晓光雇佣广告制作人员到商场楼上挂喷绘广告条幅，国美公司的商场负责人令商场保安人员将商场五楼的卷帘门关闭，阻止了五楼商场营业，之后，五楼商场的卷帘门一直处于关闭状态。2015年5月12日，刘晓光申请齐市公证处对国美商场五楼卖场的内部装修及摆放家具等物品进行了保全证据公证，5月20日向法院提起诉讼。
在本案诉讼过程中，国美公司于2015年8月5日以刘晓光未在2015年7月1日前支付下一期租赁费为由又向刘晓光送达一份《解除合同通知书》，要求刘晓光于2015年8月16日前将房屋恢复原状后归还，逾期未归还，自8月17日始，按日租赁费用标准的150%支付费用并赔偿全部损失。
另查明，刘晓光在家具经营期间，2014年11月份销售额为705,834.00元，12月份销售额为667,886.00元，2015年1月份销售额为626,150.00元，三个月平均销售额为666,623.00元，销售利润自行计算约为30%，即200,000.00元左右。截止2015年4月26日，国美电器商场五楼卖场被关闭时，五楼卖场内有库存商品价值约80万元左右，2015年4月份陆续到货的商品总价值约20多万元。
原审认为，租赁合同相对人形成租赁合同关系后，均应遵照合同约定履行，承租方在交纳租赁费及取暖费问题上，存在迟延交付的行为，出租方提供租赁物存在房屋漏水、商场配套设施服务不及时、不到位问题，以及商场闭店装修，影响承租方经营的行为，但上述问题及行为并没有实际影响双方租赁合同的履行，出租方在2015年1月份虽然没有收取承租方的租金，但收取了水电费用，2015年1月26日，出租方给承租方送达的解除合同通知函，双方没有按通知函的内容实际执行，2015年春节后的3月份，出租方通知承租方营业，后又不允许营业，4月1日又通知承租方交纳2015年1-7月份的租赁费可以营业，说明被告同意继续履行租赁合同，因此，截止2015年4月26日前，双方在履行合同过程中各自都存在着一些矛盾问题和违约行为，但对于其各方的问题和行为，没有影响双方最终均同意继续履行租赁合同的真实意思，故应视为合同相对方均对之前发生过的问题及一些违约行为予以了默认，同意继续履行合同。2015年4月26日，出租方以制止承租方悬挂广告为由，单方强行关闭五楼商场店门的行为，没有合同及法律依据，且是严重侵犯五楼商场正常经营的一种侵权行为，对造成合同不能履行的后果，应当承担违约及侵权责任，对因此而给承租方造成的经济损失承担民事赔偿责任。
原告主张解除租赁合同，被告反诉也要求解除租赁合同，本院尊重双方的意思表示，予以准许。因出租方的过错造成本合同解除，出租方应按原数返还承租方交纳的租赁保证金。承租方交纳的2015年上半期租金的起算时间为2015年1月21日至7月20日，4月26日承租方被国美商场人员强行关门至今，原告交纳的2015年上半期租金从4月26日起至2015年7月20日止，共计85天，由出租方返还给承租方。承租方主张的取暖费，根据本地采暖期的规定，至4月15日采暖期结束，故4月26日时采暖期已过，本院不予支持。雇员工资，因双方产生纠纷之初，各方没有及时明确解决方法，承租方没有即刻与雇员解除雇佣关系，属于合理范畴，故对于承租方支付给雇员的工资，本院支持从4月26日起至7月20日合同期满日止85天工资，其中，一名员工月工资标准超出个人所得税起征点，但未向本院提交个人纳税证明，故本院根据本省批发和零售行业就业人员43308元/年平均工资标准予以支持。双方在租赁合同形成时，没有约定关于电梯改造的内容，承租方在2013年租赁商场后，即对电梯进行了改造，出租方未对此提出过异议，应视为默许了改造行为，现双方的租赁合同尚未履行期满，因出租方的过错行为导致合同提前解除，从侵权行为发生起至双方合同期满，承租方对所改造的电梯没有享受到使用的利益，故该部分损失应由出租方赔偿，按5年使用期计算，减去已过租期，从2015年4月26日至2018年1月20日，剩余约34个月，17000元÷5年（60个月）＝3400元/年。承租方商场装修的损失，参照鉴定意见予以支持。承租方主张的广告损失，按5年租赁期折损，剩余约34个月156,000.00元÷5年（60个月）＝31200元/年。承租方的进货量是按照租赁期的时间予以计划，出租方在2015年4月26日将承租方商场店门关闭后，至7月20日期间，承租方仍然产生需支出的成本，故在此期间的销售利润属于可得利益，应由出租方赔偿，参照平均月销售额660,000.00元，按市场的一般纯利润额比例10%计算3个月利润损失。承租方主张的商品积压折损，符合法律规定，但承租方未向法院提供折损率的计算依据，本院无法确定该损失数额，故该项主张本院不予支持。出租方主张的反诉请求，第一项与承租方的主张一致，本院予以准许。第2、3、4、5项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。第6项请求，因本院准许双方解除租赁合同，故承租方应退出租赁房屋，将房屋交还给出租方。故判决，一、原告（反诉被告）刘晓光与被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司返还原告（反诉被告）刘晓光房屋租赁保证金100,000.00元；三、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司返还原告（反诉被告）刘晓光剩余租赁费88,493.15元（1041.09589元/日×85天）；四、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司赔偿原告（反诉被告）刘晓光雇工工资损失52,725.50元{（3609元/月÷30天×1人×85天＝10,225.50元）﹢（3000元/月÷30天×5人×85天＝42,500.00元）}；五、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司赔偿原告（反诉被告）刘晓光商场装修损失796,246.43元；六、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司赔偿原告（反诉被告）刘晓光广告费损失88,400.00元（156,000.00元÷60个月＝2600元/月×34个月）；七、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司赔偿原告（反诉被告）刘晓光可得利益198,000.00元（660,000.00元×10%×3个月）；八、原告（反诉被告）刘晓光于本判决生效后10日内将租赁房屋交还给被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司；九、驳回原告（反诉被告）刘晓光的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司的其他反诉请求。上述二、三、四、五、六、七项合计1,323,865.08元，于本判决生效后10日内给付。判后，大庆国美电器有限公司不服，以一审判决认定事实不清，上诉人不存在一直限制被上诉人经营的情况，无违约行为，导致合同未能继续履行是被上诉人未按期支付2015年下半年租赁费用，上诉人有权解除合同。故上诉人不应承担违约责任；一审判决驳回上诉人的反诉请求属于适用法律错误。导致租赁合同解除是被上诉人违约造成的，被上诉人应当支付欠付的租赁费、占用房屋期间的使用费、违约金及水电费；一审判决支持被上诉人停业损失、装修损失等证据不足为理由，向本院提起上诉，请求改判。
经审理查明，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致，不再重述。另查明，2016年4月被上诉人已从租赁的房屋中迁出，双方制作交接单。
本院认为，上诉人有被上诉人在履行房屋租赁合同时，本应精诚合作，互相配合，遇到问题协商解决，由于双方缺乏有效沟通产生了矛盾。由于主客观两方面的原因双方都不想继续履行房屋租赁合同，一审判决解除合同是正确的。合同履行时被上诉人存在迟延缴纳房屋租赁费的情况，经上诉人催告后已如数缴纳。被上诉人经营中的一些方式也受到上诉人的阻挠。2015年4月26日上诉人为阻止被上诉人悬挂广告关闭五楼商场店门，导致被上诉人无法经营，应当承担相应的责任。故一审法院判决认定的事实清楚、证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费23,216.00元由上诉人大庆国美电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓明
审判员 李立新
审判员 杨志欣
二〇一六年八月二十九日
书记员 王宝亮