江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4728号
上诉人（原审被告）张俊，女，1957年4月22日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）李建敏，女，1957年10月11日生，汉族。
委托代理人陆斐，江苏建大律师事务所律师。
委托代理人胡晓勇，江苏融悦律师事务所律师。
原审被告曹强，男，1959年12月26日生，汉族。
上诉人张俊因与被上诉人李建敏、原审被告曹强房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李建敏原审诉称，2002年5月20日，原告与两被告签订《房屋买卖契约》，约定两被告将位于南京市秦淮区四方新村12幢1204室房屋（以下简称诉争房屋）以17.8万元的价格出售给原告，原告�照该合同已经履行了付款义务，于2002年5月20日入住房屋至今，被告至今尚未履行房屋过户手续，期间原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告均以各种理由推脱。2014年7月2日，原告经查询得知诉争房屋已于2013年6月4日产权人变更为曹彦（两被告之女），原告再次找到被告要求办理变更手续，被告仍未予以回应。原告就诉争房屋购买事宜并无过错。房屋拆迁安置补偿协议中载明原产权人为王国友，实际使用人为被告张俊，常住人口登记为两被告及曹彦。王国友虽为名义上的房屋产权人，但对原房屋及安置的诉争房屋实际享有利益的确为被告一家。原告经中介得知诉争房屋正在出售，相关的煤气、电、住宅小区结款收据、房屋设施验收单等单据中均显示户主为被告张俊，原告在购买此房屋时已经尽到注意义务，自2002年一直居住使用诉争房屋，王国友从未找过原�。原告多次要求被告张俊过户，被告张俊提出房屋多出面积，要求原告对房屋价款予以增加，并以此为由拖延时间，被告张俊在诉争房屋取得初始登记后一个月内将诉争房屋过户至其女儿曹彦名下，该行为表明被告张俊明知自己有过户义务的情况下，依然过户给自己女儿，主观恶意严重。原告自诉争房屋可以进行初始登记后，即催促被告履行过户手续，原告对于诉争房屋的价值增值没有过错，被告应当赔偿房屋价值损失107万元。同时由于原告入住诉争房屋后，对诉争房屋进行装修，被告应当赔偿装修损失3万元（即初步鉴定意见中房屋整体价值减去正式报告中房屋的毛坯价值）。综上，原告作为善意购买人以及权利的合理行使方，在被告恶意不履行合同后，造成原告相关诉求的损失。为了维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《转让契约》；2、两被告归还购房款17万元并支付利息（自2002年6月12日至判决确定的给付之日止）；3、两被告赔偿原告差价损失90万元以及装潢剩余价值3万元；4、本案诉讼费由两被告承担。
曹强、张俊原审辩称，第一，当时被告张俊已告知开发商一时无法办理两证，原告知晓没有产权的情况下依然愿意购买诉争房屋，2007、2008年，原告哥哥曾打电话给被告张俊，告知原告已经将房屋转让给原告哥哥，要求被告张俊过户至原告哥哥名下。诉争房屋系公园路房屋拆迁取得，公园路房屋的产权人系王国友（被告曹强的舅舅），当时被告一家居住在公园路房屋中，故诉争房屋系分给被告一家，关于被告是否系诉争房屋产权人，目前没有得到事实上和法律上的认定。诉争房屋可以办证时，登记在王国友名下，后过户至曹彦名下，在过户至曹彦名下之前，2012年，原告的哥�曾起诉被告至原白下区人民法院，后法院没有受理，当时原告要求将房屋过户至原告哥哥名下，后又要求过户至原告哥哥妻子名下，被告当时告知原告哥哥，诉争房屋过户至王国友名下已支出手续费，应由原告哥哥来承担，双方没有协商成功。第二，两被告同意解除合同，愿意归还17万元购房款。第三，对房屋产权登记在王国友名下，并再行转让给被告女儿曹彦的事实，并不导致被告的故意违约，对于被告履行买卖合同没有任何影响。被告不存在违约行为，原告未提供证据证明其在起诉之前要求被告履行合同义务。原告知道其没有产权的情况下自愿购买诉争房屋，且双方签订的合同已约定违约责任，如被告存在违约行为，应当按照该约定履行。第四，诉争房屋没有变更过户的原因不能归责于被告。在合同履行过程中，除了原告哥哥要求将房屋过户至其名下导致协商�果外，诉争房屋的面积存在较大差异，之前签订合同以64.81平方米作为交易面积，而实际产权登记面积为71.89平方米，原、被告之间未就面积增加部分的补差房款达成一致意见，但被告没有因此拒绝履行合同。第四，即使被告违约导致原告的损失，应以实际损失计算，原告不应同时主张利息以及房屋不能过户造成的损失。原、被告签订合同时，无法预见今天的房屋市场价值，原告在签订合同时明知诉争房屋没有产权的情况下依然购买，原告未核实房屋的真实情况，如果被告违约确实给原告造成损失，但原告本身亦存在过错，造成损失的扩大，该扩大损失部分应由原告自行承担，并且长达12年之间，享有居住利益和价值，也应扣减原告获得的居住利益，以每月1000元的租金标准参考，应扣减144000元。
原审法院经审理查明，1998年，《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》载明公园路房屋产权人为王国友，使用人为被告张俊，常住户口为被告张俊、被告曹强、被告曹彦，因拆迁安置为诉争房屋，产权人为王国友，使用人为被告张俊，安置人口为被告张俊、被告曹强、曹彦，安置建筑面积50.8平方米。2002年5月20日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《转让契约》，约定：甲方收到乙方购房定金2万元，甲方自愿将诉争房屋（面积64.81平方米，产权房）出售给乙方，乙方对房屋作了充分了解并愿意购买；双方约定房屋总价为17.8万元，中介费3000元，乙方先付定金2万元，房款5万元，余款10万元在5月31日前交给甲方，另房款8000元在甲方将房屋产权过户给乙方时付清；双方同意于2002年5月31日将上述房屋的所有证件及本人证件交给乙方，甲方需保证上述房屋权属清楚，无任何纠纷（包括与房管部门和家庭内部）；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10内将房款、过户费及定金退还给乙方，另支付给乙方定金同等数额的违约金，如因不确定因素（如国家政策或天灾人祸等）导致乙方无支付能力或过户方无法过户，甲方无条件将房款和定金退还给乙方；甲方拿到甲方产权证之前的全部费用由甲方承担，甲乙双方产权过户费用按国家规定，甲方在2002年5月20日收到乙方7万元时将钥匙交给乙方，如乙方不能在5月31日按时交款，乙方无条件搬出房屋，甲方将5万元房款退还乙方，房屋装修损失由乙方自付。2002年5月20日，被告将诉争房屋钥匙交给原告。后被告将电卡、燃气卡交给原告，燃气卡载明被告张俊为户主。2002年6月12日，两被告出具收条，载明收到原告购房款17万元。2013年4月17日，被告张俊作为王国友的代理人办理诉争房屋的房屋权属登记申请事宜。2013年4月27日，诉争房屋产权人登记为王国友，产权面积为71.89平方米。2013年5月22日，王国友与曹彦签订《南京市存量房买卖合同》，约定王国友将诉争房屋以70万元的价格出售给曹彦。被告张俊陈述，被告张俊陪同王国友一起到房产局办理手续，王国友只同意将诉争房屋过户给曹彦。
另查明，原告申请对诉争房屋的市场价值进行估价，江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司出具《关于位于南京市秦淮区四方新村六村12幢1204室房产的估价报告》，估价结果为：经过实施必要的估价程序，在本报告所述之估价目的、估价架设和限制条件下，委估房产于估价时点2015年1月23日假设为毛坯房的公开市场价格为107万元。经原审法院释明，原告明确表示其不申请对诉争房屋的装修剩余价值进行鉴定。
在庭审过程中，原告申请陈某、施某、严某出庭作证，证明2010年�2014年起诉前，原告委托其哥哥找被告张俊商谈过户事宜，由于被告张俊要求补偿高，双方未谈成。证人陈某陈述，好几年前原告哥哥叫证人去找被告张俊，当时被告张俊不在家，证人打电话给被告张俊，证人告知其系原告朋友，让被告张俊过户房屋给原告，由于证人居住靠近被告张俊，经常去查看张俊是否在家，去过三次，没有碰到被告张俊，后原告哥哥告知给张俊几万元，事情已经解决，后原告哥哥又找到证人说事情没有解决，证人陪同去找被告张俊，也没有找到张俊。证人施某陈述，原告哥哥请被告张俊吃饭，当时证人也在场，原告哥哥要求被告张俊过户，张俊说过户，最近事情多。证人严某陈述，2014年5、6月份，证人联系张俊，张俊提出由于产权证上记载的面积增大，要求原告的哥哥按照市场价补钱。经质证，被告对于证人的陈述不予认可。
以�事实，有《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《转让契约》、燃气卡、电卡、产权登记簿、《关于位于南京市秦淮区四方新村六村12幢1204室房产的估价报告》、证人证言及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，原告与两被告签订的《转让契约》系双方真实意思表示，双方均应按约全面履行协议。现两被告亦同意解除合同，故对于原告要求解除《转让契约》的诉讼请求，原审法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，两被告未将诉争房屋过户至原告名下，两被告违反约定，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告返还购房款17万元的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于原告现起诉要求解除合同，且原告至今仍然使用诉争房屋，故利息应从起诉之日计算为宜。关于被告提出原告对于损失扩大存在过错的抗辩意见，原审法院认为，双方签订的合同中约定尾款8000元在甲方将房屋产权过户给乙方时付清，诉争房屋在2013年才进行初始登记，原告于2002年购房时，诉争房屋并未办理产权登记手续，被告向原告交付的电、燃气卡均载明户主为被告张俊，原告已尽到买房人的合理注意义务，故原告对于损失的产生并未过错，而被告张俊参与王国友办理诉争房屋初始登记的手续，亦参与其女儿购买诉争房屋的过程，被告张俊对于其无法按照《转让契约》约定的内容履行自己的义务系明知的，故对于被告的该抗辩意见，原审法院不予采信。关于被告提出要求扣减原告获得的居住利益的抗辩意见，未按约定办理产权过户手续系由于被告违约导致，原告于2002年已支付17万元购房款，被告无权扣减原告获得的居住�益。现评估报告已载明诉争房屋的市场价值为107万元，故被告应赔偿原告90万元差价损失。原告提供的证据不足以证明其装修损失，经原审法院释明，亦明确表示不对诉争房屋的装修剩余价值进行鉴定，故对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除原告李建敏与被告张俊、被告曹强于2002年5月20日签订的关于南京市秦淮区四方新村六村12幢1204室房屋的《转让契约》。二、原告李建敏于判决生效之日起三十日内向被告张俊、被告曹强返还南京市秦淮区四方新村六村12幢1204室房屋。三、被告张俊、被告曹强于判决生效之日起三十日内向原告李建敏返还170000元及利息（自2014年7月31�起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、被告张俊、被告曹强于判决生效之日起三十日内赔偿原告李建敏差价损失900000元。五、驳回原告李建敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、诉讼保全费5000元，共计19700元，由被告张俊、曹强负担。
上诉人张俊不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院将上诉人未能将讼争房屋过户到被上诉人名下的责任全部归于上诉人违约，没有事实和法律依据。被上诉人未能举证证明其要求上诉人履行合同，办理过户。而是被上诉人哥哥一直在与上诉人协商，要求将房屋过户到其名下，但双方因涉案房产的面积前后变化较大，协商未果。故被上诉人未能举证上诉人存在故意违约的事实。2、71.89平方米房屋的鉴定价格不能作为被上诉人差价损失的认定依据。被上诉人购买的房产面积为64.81平方米，实际办证产权面积为71.89平方米，该房屋面积的误差是双方当事人意料之外的，超出部分面积被上诉人未支付相应的购房款，故不能依据现有房屋的全部面积形成的市场价值和相应增值，支持被上诉人的差价损失。3、司法评估的房产市场价值应扣除相应的固定成本。司法评估的房产市场价值中应扣除房屋所有权人在实现交易价值的过程中必须发生的固定成本费用，包括相应税费，才能作为净得房款。4、双方在转让契约第3条已经约定了上诉人不能过户需承担的责任，即在悔约之日起10内将房款、过户费及定金退还给被上诉人，另支付被上诉人与定金同等数额的违约金。因此，即使上诉人违约，被上诉人对此违约后果�有充分的预见性，应依该约定确定相关违约责任。综上，请求二审法院发回重审，或改判上诉人承担556235.64元赔偿责任。
被上诉人李建敏辩称，1、被上诉人已经依约向上诉人支付了购房款，但上诉人在具备办理涉案房屋过户登记条件的情况下，不依约履行过户义务，而将房屋过户至其女儿曹彦名下，已构成违约。2、被上诉人购买涉案房屋后，并未有改变房屋结构的行为，房屋产权登记面积为何从64.81平方米变为71.89平方米，被上诉人无从知晓，相应的责任不应当由被上诉人承担。鉴定机构依据房产部门出具的房屋登记簿记载的房屋面积对房屋现有价值进行鉴定，并无不当。3、依据双方签订的《转让契约》，房屋过户产生的过户费应当由上诉人承担，上诉人认为司法评估房价应扣除相应过户费用没有事实和法律依据。4、上诉人恶意违约，被上诉人提出解�合同，并要求其赔偿损失，有法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告曹强述称，同上诉人张俊的意见。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。关于《转让契约》中房屋的面积，双方均确认当时双方对面积没有实际测量，是根据开发商给的结款收据上的面积确定为64.81平方米。二审法院查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人李建敏和上诉人张俊、原审被告曹强签订的《转让契约》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。现被上诉人李建敏起诉要求解除合同，张俊、曹强亦同意解除合同，因此，双方签订的《转让契约》应予解除。合同解除后，当事人向合同的违约方主张可得利益损失的，人民法院应当支持。本案中，李建敏已经依约向上诉人支付了购房款，张俊、曹强应履行过户义务。现涉案房屋被过户至第三人曹彦名下，张俊、曹强已无法履行过户义务，构成违约，李建敏要求张俊、曹强赔偿房屋差价损失，本院予以支持。原审法院根据诉争房屋经评估的市场价值与购房款之间的差价，确定房屋的差价损失，并无不当。关于上诉人所称房屋面积误差部分不应当计算差价的问题，本院认为，双方签订的《转让契约》仅注明了房屋面积和房屋总价款，对房屋的单价并未约定，对房屋面积误差的处理方式也未明确，表明上诉人系按套购买涉案房屋，而非按照平方米数购买，故上诉人该上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6457元，由上诉人张俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 罗程允