广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2244号
上诉人（原审被告）：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地德庆县新圩镇政府大院内办公大楼410房。
法定代表人：叶建明。
委托诉讼代理人：俞伟洪、陈慧，均为广东端信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐浩然，男，1989年7月14日出生，汉族，住广东省德庆县。
委托诉讼代理人：叶敏华、黄发，分别为广东定海针（阳山）律师事务所律师和工作人员。
上诉人德庆县中亿房地产开发有限公司（以下简称“中亿房地产公司”）因与被上诉人徐浩然房屋买卖合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2017）粤1226民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中亿房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判中亿房地产公司仅需向徐浩然支付逾期交房的违约金20941.34元（从2015年11月1日起至2016年7月31日止按日万分之二计），本案一、二审诉讼费用由徐浩然承担。
事实和理由：一审法院判决我公司向徐浩然支付违约金32754.4元是错误的，理由如下：原香山国际城开发商中亿公司因资金不足，导致1.2.3栋楼烂尾，未能按时交楼。经德庆县政府、县住建局努力，争取了肇庆鸿景地产有意向注资该项目。为了达到让肇庆鸿景注资的目的。在2016年8月2日，县住建局主持协调下，业主与我公司达成了以下共识：1、业主接受1.2.3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。该会议是真实召开、会议内容也是真实的，且德庆县房产管理服务中心也予以确认，所以会议内容对我公司和业主均有约束力。会议后，我公司注资香山国际城项目，该项目顺利在2016年12月16日竣工，并经验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，符合了交楼条件。我公司在2016年12月26日以书面形式通知徐浩然在2016年12月31日起到售楼部办理收楼。因此，我公司应支付2016年7月31日前的逾期交楼违约金，但不应支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金。
徐浩然辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当予以维持。
徐浩然向一审法院起诉请求：1、判令中亿房地产公司实际履行合同，并立即向我方支付违约金33521.5元（按日息万分之二计算至交付合格房屋之日止，暂计至2017年1月10日的违约金是33521.5元）；2、判令中亿房地产公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：中亿房地产公司成立于2011年8月26日，经营范围为房地产开发与经营。2014年2月17日，徐浩然（买受人）与中亿房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城（现称鸿景城）1号楼12层1203房（建筑面积109.75㎡，单价为3494.68元／㎡，价款为383541元）出售给买受人；第六条“付款方式及期限”约定：签订本合同时，买受人向出卖人交付购房总款的33%首期款即123541元，余额67%即260000元应在支付首期款后15天内办理25年银行按揭贷款；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人按本合同登记地址向买受人发出交楼通知书（或登报公告）后三十天内，前往指定地点办理房屋交接手续，如买受人未能按上述时间前往出卖人指定地点办理房屋交接手续，未能按期交付房屋的责任由买受人承担。同时还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。此外，合同附件四：《商品房买卖合同》补充协议约定：3、合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等五单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。4、只要房屋交付时出卖人向买受人出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则，买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。
合同签订后，徐浩然依约向中亿房地产公司支付了383541元购房款。但因开发商中亿房地产公司资金不足，导致1、2、3栋楼处于半停工状态，未能如期交楼。经县政府相关部门努力，2016年5月，肇庆鸿景地产公司有意向注资，香山国际城项目才得以重启。2016年8月2日，部分业主向中亿房地产公司提出尽快交楼等要求，德庆县住建局派出工作人员肖文杰、谢繁穗到场，并与中亿房地产公司和部分业主（约30人左右）在香山国际城售楼部进行现场沟通，开发商（肇庆鸿景地产公司）代表明确表态可在2016年12月31日完工交楼，但要求不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。诉讼中，中亿房地产公司提供了一份其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，“会议汇总”部分载明：经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日；并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日；2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。2017年2月21日，德庆县房产管理服务中心在该会议纪要上加盖单位印章，并注明“现场沟通会属实”。2017年6月2日，该中心向该院出具一份《关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明》，表示“加盖公章只是证实开发商与部分业主开过沟通会，对中亿地产出具的会议纪要上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否达成共识，属开发公司与业主之间的问题，以当事人双方确认为准。”但业主并未在会议纪要上签名确认同意接受鸿景地产的注资条件，庭审中徐浩然也否认双方就计赔违约金问题达成共识。
另查明，2016年12月16日香山国际城项目竣工，并经验收合格，取得了由建设、监理、施工、勘察和设计等五单位共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月26日，中亿房地产公司以邮寄挂号信方式将《业主收楼通知书》寄给徐浩然，通知徐浩然自2016年12月31日起到鸿景城售楼中心物业处办理收楼手续，但徐浩然以中亿房地产公司未按约定支付违约金，不符合交楼条件为由，于2017年1月18日向该院提起诉讼。2017年4月24日，中亿房地产公司的法定代表人由陈微波变更为叶建明。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，是有效合同，双方当事人应当严格履行。合同签订后，徐浩然按合同约定支付了购房款，中亿房地产公司没有依合同约定按期交付房屋给徐浩然，已构成违约。中亿房地产公司对延期交楼的事实和支付2016年7月31日之前的违约金无异议。综合双方当事人的诉、辩意见以及该院查明的事实，案件争议的焦点有：1.中亿房地产公司是否符合约定的交楼条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给徐浩然；2.中亿房地产公司是否应支付2016年8月1日起的违约金及计至何时止。
第一，中亿房地产公司是否符合约定的条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给徐浩然的问题。涉案商品房买卖合同第八条约定了交付房屋条件为商品房经验收合格，而附件四第3、4条约定了合同第八条的商品房经验收合格是指经建设、监理、施工、设计、勘察等五单位出具《工程竣工验收报告》。中亿房地产公司已提供了上述五个单位出具的《工程竣工验收报告》，该报告评定案涉房屋验收合格。中亿房地产公司取得《工程竣工验收报告》之日，就已经具备了合同约定的交楼条件，可以将案涉的房屋交付给徐浩然使用，中亿房地产公司亦履行了通知徐浩然前来办理收楼手续的义务。因此，徐浩然随时都可以按通知的要求到中亿房地产公司处办理案涉房屋的交付手续。徐浩然以中亿房地产公司未办理工程竣工验收报告备案手续为由不予收楼，理据不足，因为工程竣工验收报告是否备案是管理性法律规范，并不是交付商品房必备的条件，不影响中亿房地产公司将已验收合格的房屋交付给徐浩然使用。徐浩然第一项部分诉请（即判令中亿房地产公司实际履行合同）已没有实际意义，该院不再作判处。
第二，中亿房地产公司是否应支付2016年8月1日起的违约金及计至何时止的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：“逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”依据上述法律规定和合同约定，从2015年11月1日起至实际交楼之日止，中亿房地产公司应按日向徐浩然支付已付房款万分之二的违约金。中亿房地产公司提供其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，辩称与业主就计赔违约金问题达成共识，但既未得到县住建局的证实，也未得到徐浩然签名确认，庭审中徐浩然对此也予以否认，中亿房地产公司亦无其他证据证明双方就此问题达成一致意见，即双方就延迟交楼违约金赔付事宜并未达成协议。故中亿房地产公司辩称双方达成共识，不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金，显属中亿房地产公司的一面之词，理据不足，该院不予采纳。
关于违约金计至何时止的问题，对中亿房地产公司应按合同约定逾期交付房屋之次日起至2016年7月31日止，按购房款万分之二向徐浩然支付违约金，双方均没有异议，该院予以确认。香山国际城项目于2016年12月16日经验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，即符合《商品房买卖合同》和合同附件四《补充协议》第3条约定的交楼条件，且中亿房地产公司提前通知徐浩然自2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，此时即可视为中亿房地产公司已于2016年12月31日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐浩然使用。徐浩然未按通知的时间收楼，责任不在中亿房地产公司，徐浩然要求违约金计至房屋实际交付日止的主张，理据不足；因此，2016年12月31日为中亿房地产公司实际交楼时间，即计付违约金的截止时间。中亿房地产公司应支付的违约金具体计算为：已付购房款383541元×0.0002×逾期违约日期427日（即2015年11月1日至2016年12月31日）=32754.4元。
综上所述，中亿房地产公司未能依约交楼给徐浩然，已构成违约，应当承担违约责任。徐浩然请求中亿房地产公司支付至2016年12月31日延期交楼的违约金，理据充分，该院应予支持；请求中亿房地产公司支付2016年12月31日之后的违约金，理据不足，该院不予支持。中亿房地产公司认为与业主达成共识，2016年8月1日至2016年12月31日的延期交楼违约金不作赔偿，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、中亿房地产公司德庆县中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付违约金32754.4元给徐浩然；二、驳回徐浩然的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638.04元，由徐浩然负担14.6元，中亿房地产公司负担623.44元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：中亿房地产公司是否应支付2016年8月1日至同年12月31日期间的违约金。
中亿房地产公司以其与业主开会达成了共识，并提供“中亿地产业主大会会议纪要”来证实，但该纪要与德庆县房产管理服务中心向法院出具的“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”、“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”载明的事实明显不符，不能证明中亿房地产公司已与徐浩然达成了“违约金只计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付”的共识，且徐浩然对此也予以否认。故中亿房地产公司上诉提出违约金仅需计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的约定以及履行合同的情况，核算本案中亿房地产公司应支付的违约金，处理正确，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，中亿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95.32元，由上诉人中亿房地产公司负担。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 何 桑
代理审判员 陈卓杰
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 李少锋