上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1587号
原告夏春淮。
委托代理人邵智才。
委托代理人刘赤军，上海融力律师事务所律师。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人毛志红。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告夏春淮与被告上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵智才、刘赤军、被告的委托代理人陈家新均到庭参加了两次庭审，被告的委托代理人钟蕾到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告夏春淮诉称：2009年1月13日，原、被告签订上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买位于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄合生国际花园XXX号联排别墅。合同第12条约定，被告如未在合同第11条期限内交房的，应当向原告支付违约金，按原告支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告支付全部购房款之后，根据约定于2010年5月8日验收房屋，发现存在大量质量问题，被告明知房屋严重倾斜，仍敷衍了事，仅将露台翻修、裂缝表面反复涂抹，直至2010年12月16日，原告无奈收房。
2011年3月5日，原告装修时发现房屋严重倾斜，遂停止装修并与被告交涉近一年未果。后原告向法院提起诉讼，经上海市第一中级人民法院作出生效判决，判令被告向原告交付长兴东路XXX弄XXX号房屋等。经原告申请强制执行，2014年2月21日，被告将长兴东路XXX弄XXX号房屋交付给原告。
根据双方合同约定，被告明知房屋存在严重质量问题，不符合交房条件而欺诈交付，应当承担逾期支付的违约金，并承担原告因此造成的装修违约金、房产税等损失。故原告起诉请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金1，352，366.50元及利息（以1，352，366.50元为本金，自2014年2月21日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告赔偿装修解约损失53，130元及利息（以53，130元为本金，自2012年3月12日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿物业费46，372.60元；4、被告赔偿房屋维修基金9，324.52元及利息（以9，324.52元为本金，自2014年1月23日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、被告赔偿契税损失97，638.36元及利息（以97，638.36元为本金，自2014年1月20日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、被告赔偿房产税损失91，129.20元。
审理中，原告放弃了第1、2、4、5项诉请中关于利息的主张。
被告上海泽宇置业有限公司辩称：原告基于同一法律关系、同一事实、同一案由两次起诉，属于重复诉讼。原告已经通过换房获得补偿，原告主张的利息也已经在执行过程中予以了收取，故被告不应再支付违约金及利息。关于装修损失在前案中原告已经主张过了，本案系重复主张。物业费和维修基金是原告获得房屋的必要条件，并非原告的实际损失。因原告在前案中坚持要求换房，换房本身会产某相应的契税和房产税，原告对此是了解的，在47号房产某问题的情况下原告可以选择退还、换房和维修，原告自己选择换房产某的房产税等损失应当由原告自己承担。
经审理查明：2009年1月13日，原、被告签订上海市商品房预售合同（以下简称“预售合同”），约定原告向被告购买松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋，房屋面积暂测为217.44平方米，另有地下附属面积142.60平方米，房屋总价款暂定为3，254，793元。合同第十一、十二条约定，被告定于2010年4月30日前将该房屋交付给原告；如未交付的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之三计算，违约金自该合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同另就其它事宜进行了约定。
被告另向原告出具上海市新建住宅质量保证书，该保证书第六条载明：“经市有关专业检测机构鉴定，属主体结构质量不合格的，本公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用”；第九条载明：“本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等法律效力；该住宅转让时，本保证书应当随住宅一并转让至受让住户，受让住户享有与原住户同等权利，承担同等义务”。
2010年5月8日，原、被告签订47号房屋入伙交付手续办理记录表，但在验收房屋过程中发现房屋地坪开裂、渗水等质量问题。原告与被告交涉后，被告对所涉质量问题予以维修。被告于2010年12月16日将47号房屋交付给原告。
2011年1月19日，47号房屋过户至原告名下。
2011年3月5日，原告在47号房屋进行装修过程中发现房屋存在严重倾斜，与被告交涉未果，后原告向本院提起诉讼即（2012）松民三（民）初字第871号案件（以下简称“该案”），该案中原告要求：1、判令原告将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户并交付给被告，被告将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户并交付给原告；2、判令被告赔偿47号房屋装修损失398，127.46元，其中装修及设备费用320，628.58元，装修解约损失77，498.88元（包括土建部分装修停工费18，550元、合同取消违约金34，580元；地暖合同违约金24，077元，大金空调合同取消违约金282.88元）。后原告自愿撤回关于47号房屋装修损失费用中有关装修解约损失77，498.88元的诉讼请求。被告在该案中辩称，47号房屋倾斜率有点问题，但非主体结构不合格，不具备更换条件。另外，60号房屋已经出售给案外人，不能更换。该案中，针对47号房屋的质量问题，经原告申请，本院委托鉴定部门进行了鉴定。该案本院认为，47号房屋主体结构质量不合格，被告应按约将60号房屋调换给原告。2013年6月9日，本院作出一审判决：一、夏春淮于判决生效之日起十日内涤除坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的抵押登记；二、上海泽宇置业有限公司于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的抵押登记涤除后十五日内将坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户至夏春淮名下，并交付夏春淮；三、夏春淮于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的抵押登记涤除后十五日内将该房屋过户至上海泽宇置业有限公司名下，并交付上海泽宇置业有限公司；四、上海泽宇置业有限公司于夏春淮将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户并交付给上海泽宇置业有限公司后七日内支付夏春淮装修及设备损失320，628.58元。判决后被告不服提起上诉，二审作出（2013）沪一中民二（民）终字第2136号判决：驳回上诉，维持原判。
原告于2013年10月向本院申请该案判决的执行，2014年1月18日，原、被告双方签订60号房屋的买卖合同。2014年2月21日，被告将60号房屋的钥匙交付原告。
另查明，原告于2010年12月31日支付了47号房屋的维修基金9，324.52元，于2011年1月5日支付了47号房屋的契税97，638.36元。此外，原告于2014年1月20日支付了60号房屋的契税97，638.36元，于2014年1月23日支付了60号房屋的维修基金9，324.52元。
再查明，2014年1月20日，上海市地方税务局松江区分局发出上海市个人住房房产税认定通知书，对60号房屋认定的住房年度应纳房产税为9，112.92元。2014年2月19日，原告缴纳了60号房屋截至2014年12月31日的房产税7，594.10元。
2014年3月6日，广东康景物业服务有限公司上海分公司向原告发送物业费欠缴通知，载明：自2010年5月至2014年2月，原告仅支付了47号房屋2010年5月、2011年1月至2月共计3个月的物业管理费3，024.30元，尚欠缴43，348.30元。
此外，原告还提供了以下证据：47号房屋的鉴定意见书、原告与案外人上海古万装饰设计有限公司（以下简称古万公司）签订的上海市家庭居室装饰装修施工合同、付款补充协议、收据、合生国际花园XXX号合同终止协议书，以证明本案主张的为装修解约损失，在前案中未作处理，前案中针对47号房屋装饰装修的工程造价为117，664.45元，原告实际支付的工程款为147，000元。被告对收据的真实性有异议，对其余证据认可真实性，被告认为原告与案外人产某的纠纷应该在用尽救济途径后再向被告主张，原告未提供向案外人支付违约金的凭据，也没有用尽救济途径。
2014年5月，原告以前文诉称之理由向本院提起本案诉讼。
上述事实，有上海市商品房预售合同、（2013）沪一中民二（民）终字第2136号民事判决书、发票、上海市个人住房房产税认定通知书、物业费欠缴通知及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告先前向原告交付的47号房屋主体结构质量不合格，原告诉讼要求换房，之后再提起本案诉讼要求被告支付逾期交房违约金并赔偿各项损失。被告认为原告提起本案诉讼属于重复起诉，对此，本院认为，被告逾期交房的事实导致原告在经济上遭受损失，有些损失在前案诉讼中尚未确定，并且被告完成交房义务的时间亦未确定，故原告在换房成功后提起本案诉讼合法有据，法院予以审理未违反一事不再理的原则。
关于逾期交房违约金的诉请，被告认为原告在装修后即发现质量不合格，但直至四年后才起诉，故认为已过诉讼时效，被告愿意承担违约金的时段为被告完成换房行为之日往前推算2年。本院认为，逾期交房违约金的计算期间，鉴于系争合同约定的交房时间为2010年4月30日前，被告于2010年12月16日将47号房屋交付给原告，但其交付的房屋主体结构质量不合格进而无法实现居住使用的目的，故被告的交房义务并未完成，原告的居住利益一直未能实现，直至2014年2月21日即60号房屋的交付之日，且直至该日，原告方能确定其向被告主张逾期交房违约金的截止日期，在此之前，被告的违约行为处于持续状态中，其间，原告也曾因房屋质量问题向被告主张权利，故原告提起本案之诉并未超过诉讼时效。综上，原告主张被告承担的逾期交房违约金的计算期间为2010年5月8日至2014年2月21日（共计1，385天），并无不当，本院予以支持，根据被告已付房款3，254，612元以及预售合同第12条之约定的日万分之三计算标准，被告应支付原告的逾期交房违约金总额为1，352，291.29元。
关于装修解约损失，根据原告提供的47号房屋的装饰装修施工合同及合同终止协议书，原告应承担的解约损失包括停工费用18，550元及违约金34，580元。被告认为原告未用尽救济手段而将损失转嫁给被告，是不合理的。本院认为，合同终止协议书关于原告违约解除装修合同所应承担的违约金及停工费用的计算标准与装修施工合同中的约定相符合，被告虽对此提出质疑，但未能提供证据证明原告与案外人达某的合同终止协议书存在恶意情形，且被告要求原告需用尽救济手段方能向被告主张权利，缺乏相应的法律依据，本院不予采信。原告提供的收据表明其已向古万公司支付了装修款147，000元，经司法鉴定完工工程实际造价为117，664.45元，至今为止原告与古万公司并未进行结算，故本院认定原告实际发生的装修解约损失为上述两者的差额即29，335.55元，其余部分的解约损失因原告未能提供证据证明实际已发生，故本院暂时不作处理，原告可待实际发生后另行主张。
关于物业费，同前所述，直至2014年2月21日被告方完成合格的房屋交付，在此之前发生的物业费应由被告自行承担，现原告支付了3个月的物业管理费3，024.30元，本院认定此为原告的实际损失，被告应当赔偿原告。关于物业费欠缴部分43，348.30元，因尚未实际发生，本院难以认定为原告的实际损失，原告可待实际发生后再行朱张。
关于房屋维修基金及契税，因被告交付的47号房屋存在严重质量问题，导致原告后选择以换房的方式购买了60号房屋，原告将此过程中发生的房屋维修基金及契税作为损失主张，符合公平原则，本院依法予以支持。
关于房产税，因该费用系换房过程中根据房地产新政所产某，前案中，在被告坚持不同意换房的情况下，原告却执意选择换房这种违约责任承担方式，若选择退房或其他救济方式，该笔费用并不必然发生，故该费用不属于解决涉案纠纷必然产某的费用，原告的该项诉请，本院难以支持。
关于利息的诉讼请求，原告自行放弃，系在法律规定范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏春淮逾期交房的违约金1，352，291.29元；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏春淮装修解约损失29，335.55元；
三、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏春淮物业费3，024.30元；
四、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏春淮房屋维修基金9，324.52元；
五、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏春淮契税97，638.36元；
六、驳回原告夏春淮的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，649元，由原告夏春淮负担1，424元（已付），由被告上海泽宇置业有限公司负担18，225元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年一月十三日
书 记 员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。