重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初6256号
原告：重庆千叶眼镜连锁有限公司，住所地重庆市渝中区八一路164号，统一社会信用代码91500103621907756D。
法定代表人：叶定法，男，汉族，1969年6月2日出生，住重庆市渝中区八一路，重庆千叶眼镜连锁有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨黎，女，汉族，1986年8月11日出生，住重庆市渝北区洛碛镇经开村，重庆千叶眼镜连锁有限公司员工。
被告：重庆市万州区在华商贸有限公司，住所地重庆市万州区白岩路399号，统一社会信用代码915001017717802283。
法定代表人：丁在华，男，汉族，1956年4月6日出生，住重庆市万州区青羊宫，重庆市万州区在华商贸有限公司总经理。
委托诉讼代理人：乐承信，重庆佳施德律师事务所专职律师，特别授权。
原告重庆千叶眼镜连锁有限公司（以下简称千叶眼镜公司）与被告重庆市万州区在华商贸有限公司（以下简称在华商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告千叶眼镜公司的委托诉讼代理人杨黎，被告在华商贸公司的法定代表人丁在华及委托诉讼代理人乐承信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告千叶眼镜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年6月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告自2017年5月11日起至解除合同之日止的租金125000元；3.判令被告缴纳的房屋租赁保证金150000元归原告享有；4.判令被告立即支付原告延期支付租金所产生的违约金11850元（以225000元为基数，按照年息24%，按照实际逾期合计79天计算）；5.判令被告立即支付在解除合同至搬离房屋之日期间的房屋使用费（参照租金支付）；6.判令被告结清《房屋租赁合同》解除后至搬离房屋之日期间产生的水电费、物管费等；7.判令被告支付解除合同之日起至搬离房屋之日止产生的违约金（以225000元为基数，按照年息24%，以实际延期支付房屋产生的天数计算）；8.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：原、被告于2011年6月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于万州区高笋塘83号一楼房屋部分（100平方米）、二楼整层房屋（897平方米）出租给被告经营服装业务，租期从2011年7月1日至2017年6月30日；付款方式为按季支付，被告在每次使用前15日支付下季度房屋租金，首次房屋租金自签订合同当日支付。房屋月租金75000元，从2013年7月1日起租金逐年递增5％。原、被告于2015年7月20日签订《补充协议》，从2015年7月1日至2017年6月30日止，房屋租金调整为月租金75000元。合同签订后，原告依约向被告提供房屋，积极配合原告解决问题，多次减免租金，但被告多次拖延支付租金。时至今日，被告已付最后一季度的租金10万元，尚欠12.5万元租金未付。根据合同约定，被告未在约定期限内缴纳租金，须每日承担月租金1％的违约金，优先从保证金中扣除，被告须及时补足保证金。若超过规定期限15日仍未支付租金，原告有权解除租赁合同且不退还被告所交保证金。原告考虑双方良好的合作基础而一再宽限，但被告无视双方约定，多次违约，给原告的经营造成不良影响。为维护原告的合法权益，多次电话、短信、发函等方式催收，催促被告及时支付租金，被告至今未支付。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支持。
被告在华商贸公司辩称，原、被告于2011年6月22日签订房屋租赁合同是事实，依合同及补充协议的约定，在2017年6月30日到期。原告对租金的给付情况陈述不实，最后一季度的租金是225000元，原告应补偿被告5万元，实际应当支付175000元，被告已付10万元，尚欠75000元租金。本季度的租金是合同履行的最后一季度，被告有保证金150000元已在原告处，即使被告欠付租金，原告可以优先在保证金中扣除租金，扣除之后原告还欠被告保证金75000元，原告的权利在被告存有15万元保证金时完全能得到保障。双方的合同即将履行完毕，原告请求解除租赁合同从事实上没有必要；对原告主张的第2-7项的诉求，在使用的过程中被告按期交纳了物业、水费、电费等相关费用，均不应得到支持。原、被告的合同履行完结后，房屋的出租权已由被告合法取得。本案的诉讼费应由原告全部承担。请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原四川省百货公司万县采购供应站（后更名为重庆市万州区百货采购供应站，下称万州百货站）在重庆市万州区高笋塘83号第一至三层拥有房屋2390.75平方米[房屋产权号：房权监字第13411号、房权监字第13412号、房权监字第13413号]。2005年1月4日，原告千叶眼镜公司（乙方）与万州百货站（甲方）签订《租赁合同书》，约定“乙方承租甲方所有的位于万州区高笋塘83号1－3层及附1层营业厅。租赁期限10年，从2005年5月16日起至2015年5月15日止”等内容。2006年5月10日，双方签订《补充协议4》，主要约定甲方同意乙方对承租场地有改变经营范围和自主转租权。2011年6月21日，双方再次签订《补充合同》，主要约定“甲方将合同结束时间延至2017年6月30日；从2015年7月1日起租金按原告合同约定递增7％”等内容。
2017年3月28日，被告在华商贸公司（乙方）与万州百货站（甲方）签订《租赁合同书》，约定“乙方承租甲方所有的位于万州区高笋塘83号1－3层及附1层营业厅房屋2390.75平方米。租赁期限96个月，从2017年9月16日起至2025年9月15日止（2017年8月1日起至2017年9月15日为免租期），甲方延期交房，租借顺延”等内容。
二、2011年6月22日，原告千叶眼镜公司（协议称甲方）与被告在华商贸公司（协议称乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方对有使用权的万州区高笋塘83号一楼部分、二楼整层（建筑面积一楼100平方米、二楼897平方米）出租给乙方用于经营'以纯'品牌服装。租赁期限从2011年7月1日起至2017年6月30日止，房屋交接时间定于2017年7月1日，其中提供免租期15天（不计租金）。保证金、租金及支付方式：乙方在签订本合同当日向甲方缴纳房屋保证金15万元；本房屋月租金75000元，从2013年7月1日起租金逐年递增5％；按季支付一次，乙方在每次使用前15日向甲方支付下次的房屋租金，首次房屋租金于签订合同当日支付。乙方责任：租赁期间水、电、气、中央空调、电梯、物业管理等费用及乙方自身经营所产生的各种费用由乙方自行支付。续租事宜：若双方未能对续租事宜达成一致，乙方应在租赁期届满后2日内，履行清场完成租赁房屋交接手续，清结经营期间相关物业管理、水、电等费用，甲方确认租赁房屋及配套设施完好、清结后10日内不计息退还保证金；若甲方在交接验收中发现租赁房屋及配套设施损坏，应由乙方负责维修，经甲方验收合同后不计息退还保证金；如乙方拒不维修，甲方有权从保证金中扣除维修费用，若保证金不足以支付维修费用，甲方有权向乙方收取并保留追偿权力。违约责任：乙方未在规定期限内缴纳租金，须每日承担1％的违约金，甲方优先从保证金中扣除，乙方须及时补足保证金；若超过规定期限15日仍未支付租金，甲方有权解除合同且不退还乙方所交保证金。甲方逾期交房，每逾期一日按月租金的1％向乙方支付违约金；乙方逾期交房，每逾期一日按月租金的1％向甲方支付违约金，甲方有权从保证金中扣除此款。合同解除条款：1.因自然灾害或其他原告造成房屋严重损害无法使用，本合同自动解除；2.租赁期内若遇房屋拆迁、开发，该协议自行终止；3.租赁期内，乙方在租赁场地从事非法经营及损害公共利益，本合同自动解除”等内容。
2012年8月2日，双方签订《合同补充协议》，主要约定了电梯的维修费用、电梯安全事故损失承担比例，及乙方在每年最后季度租金支付时，甲方减少收取5万元作为对乙方的支持，甲方收取租金3日内开具收款收据等内容。在履行中，被告于2012年至2016年每年度收取第四季租金时均减少5万元。2014年12月26日，双方第二次签订《补充协议》，主要约定：“2014年10月中旬电梯损坏产生的费用按2012年8月2日的《合同补充协议》执行；甲方作为对乙方的支持，同意一次性减免租金25000元；乙方欠付的租金于2014年12月29日前支付”等内容。2015年4月23日，双方签订《补偿协议》，主要约定“针对2015年1月23日开始，乙方经营场所内的电梯因维修导致不能正常运行，在房屋租赁合同及2012年8月2日的《合同补充协议》的基础上，达成协议：1.电梯的维修费用由甲方补偿乙方185000元，乙方从应缴租金中扣除；2.乙方欠付租金于2015年4月24日前支付；电梯的日常维修费用仍按《合同补充协议》执行”等内容。2015年7月20日，双方又签订《补充协议》，主要约定：“在房屋租赁合同及2012年8月2日的《合同补充协议》的基础上，达成协议：考虑乙方经营困难，甲方同意从2015年7月1日至2016年6月30日房屋租金调整为75000元/月；本合同签订之日按上述约定支付2015年7月1日至2015年9月30日止的租金；乙方应严格按照《房屋租赁合同》及本《补充协议》支付租金，如未按约定支付，甲方有权解除合同且不退还保证金，乙方应于甲方通知之日起清离现场”等内容。
合同合同签订后，原告依约将租赁房屋交被告经营使用，被告于2011年6月22日交保证金15万元（2013年11月25日原告补出收据），被告亦按约定支付租金至2017年3月31日止，双方无异议。2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金，被告于2017年3月17日支付10万元，对余欠租金被告未付。2017年3月20日，原告向被告发出《催收函》,要求在华商贸公司收到催收函后2日内支付2017年4月1日至2017年6月30日余欠租金125000元，否则将按合同约定追究违约责任。被告收到催收函后，未支付余欠租金。2017年5月11日，原告向被告邮寄送达《关于解除千叶眼镜公司与被告在华商贸公司<房屋租赁合同>的函》，载明“截止2017年5月11日，在华商贸公司未按约定支付租金，经催收后仍未支付，已严重违约，通知解除双方2011年6月22日签订的房屋租赁合同，不退还保证金；自收到通知之日起3日内搬离房屋，支付使用费及违约金，交清物管、水电费”等内容。在华商贸公司收到后，未支付余欠租金及交还承租房屋。诉讼过程中，原告明确表示不主主张通知解除合同的权利，请求判决解除租赁合同。
本案争议的焦点：一、租赁合同的解除问题；二、租金的支付及减免问题；三、保证金的退还问题；四、占有使用费的支付问题；五、违约责任。
结合双方当事人的举证、质证及陈述意见，本院综合评析如下：
本院认为，原告千叶眼镜公司承租万州百货站位于重庆市万州区高笋塘83号1－3层及附一层营业厅的房屋，征得出租人同意向被告华商贸公司转租部分房屋，所签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，其约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。合同履行期已届满，原告请求解除合同已无实质意义，对此请求本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》中约定“本房屋月租金75000元，从2013年7月1日起租金逐年递增5％；按季支付一次，乙方在每次使用前15日向甲方支付下次的房屋租金”，在2015年7月20日签订的《补充协议》中约定“甲方同意从2015年7月1日至2016年6月30日房屋租金调整为75000元/月”，未再约定递增租金，双方在合同中约定的免租期15天为装修期免租金，原告主张2017年4月1日至2017年6月30日房屋租金为22.5万元不违反双方的约定，且双方无异议，本院予以确认。因为原告出租房屋的电梯维修、安全事故损失分担等原因，双方在2012年8月2日签订的《合同补充协议》中约定“乙方在每年最后季度租金支付时，甲方减少收取5万元作为对乙方的支持”，对此双方的理解有歧义，原告认为是每一个租赁年度或者一个自然年度只减免一次，原告已减免租金5次，不同意再行减免；被告认为无论是否一整年，在2017年最后支付租金的季度仍应减免5万元。从合同文本看，确实有两种以上的理解结果，属于双方约定不明。双方补充协商减免租金的原因，主要是因租赁房屋的电梯不能完全正常运行，在2012年8月2日才签订《合同补充协议》约定“每年最后季度租金支付时甲方减少收取5万元”，双方在原来的实际操作中也是从2012年开始每年收取第四季度租金时减收5万元，按双方的交易惯例及约定时可预知的利益后果，应理解为每一租赁年度只能减免一次租金5万元，已减免5次共25万元，2017年不应再减免租金，被告已支付10万元，尚欠12.5万元，本院予以确认。原告请求被告支付余欠租金12.5万元，符合双方的合同约定，本院予以支持。双方约定“乙方未在规定期限内缴纳租金，须每日承担1％的违约金，甲方优先从保证金中扣除，乙方须及时补足保证金；若超过规定期限15日仍未支付租金，甲方有权解除合同且不退还乙方所交保证金。”从双方的约定看，设定保证金的目的主要是保证租金支付、设备维修费用支付及损害赔偿、水、电、气费及物业管理费等费用支付、逾期交房违约金支付等；保证金被扣除后，被告应及时补足，若保证金不足以支付维修费用等，甲方有权向乙方收取并保留追偿权力。对被告不按约定支付租金有优先从保证金中扣除的约定，被告所交保证金足以扣除其余欠租金时，被告余欠租金原告可在保证金中扣除，不应承担违约责任，原告请求被告支付欠付租金的违约金不对符合双方的约定，本院不予支持；双方既约定逾期支付租金时被告应每日承担1％的违约金，又约定被告违约时原告有权解除合同且不退还保证金，该两项约定的实质均是对违约责任的约定，但保证金还有其它保证内容，在本案中原告逾期支付租金并不不违反双方约定的处理方式，原告请求被告所交房屋租赁保证金15万元归其所有，本院不予支持。合同履行期届满双方未续租时，被告应返还租赁物，逾期应支付占有使用费。结合本案的实际情况，被告已取得从2017年9月16日起至2025年9月15日止的房屋承租权（2017年8月1日起至2017年9月15日为免租期），从本案合同履行期满后的2017年7月1日起至实际交还租赁物之日或者办理租赁物交接之日止（最迟不超过2017年7月31日），被告继续占有使用应支付占有使用费，并清结占有经营期间相关的物业管理、水、电等费用，原告的该两项诉讼请求，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持；原告要求被告支付占有使用费的违约金，双方无约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市万州区在华商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆千叶眼镜连锁有限公司房屋租金12.5万元；
二、由被告重庆市万州区在华商贸有限公司于实际交还租赁物之日或者办理租赁物交接之日支付原告重庆千叶眼镜连锁有限公司租赁房屋的占有使用费（从2017年7月1日起至实际交还租赁物之日或者办理租赁物交接之日止，以月租金75000元为标准，按实际占用日计算）；
三、由被告重庆市万州区在华商贸有限公司自行付清占有使用租赁房屋期间的水费、电费及物管费；
四、驳回原告重庆千叶眼镜连锁有限公司在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5602元，减半收取2801元，由被告重庆市万州区在华商贸有限公司承担；原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程地华
二〇一七年七月三日
书记员 张 燕