江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00261号
上诉人（原审原告）黄叶丹。
委托代理人杨炎。
被上诉人（原审被告）南通中南新世界中心开发有限公司，住所地江苏省南通市桃园路8号。
法定代表人陈锦石，该公司董事长。
委托代理人刘彩英，该公司职员。
委托代理人蒋建奎，该公司职员。
原审第三人南通通逸实业有限公司，住所地江苏省南通市开发区中央路25号。
法定代表人黄振杨，该公司经理。
上诉人黄叶丹因与被上诉人南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南公司）、原审第三人南通通逸实业有限公司（以下简称通逸公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民初字第0114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人黄叶丹及其委托代理人杨炎，被上诉人中南公司的委托代理人刘彩英、蒋建奎到庭参加诉讼。原审第三人通逸公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月22日，黄叶丹与中南公司签订商品房买卖合同，约定中南公司将中南世纪城第20幢15座15层建筑面积共1173.92平方米的办公用房出售给黄叶丹，价款为7164434元，交付期限为2008年12月31日前。中南公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同共一式5份，中南公司持有3份，黄叶丹持有1份，按揭银行1份。审理中，中南公司提交了2份商品房买卖合同原件，并陈述其余合同原件已遗失。黄叶丹未能提交合同原件，并陈述中南公司未交付合同原件。
2007年10月22日，通逸公司向案涉房产的销售代理青岛易辰房地产代�有限公司（以下简称易辰公司）汇款3404434元，同日中南公司向黄叶丹开具了3404434元的销售预收款凭据。此后，通逸公司又两次向易辰公司汇款18万元，中南公司亦向黄叶丹出具了相应凭据。两份收据上均注明，此凭据妥善保存，结清款项时以此据换取销售不动产通用发票。同月31日，黄叶丹向中国农业银行南通市崇川支行办理了358万元的按揭贷款，同日该行将款项汇入案涉房产销售代理公司账户，同年11月11日，中南公司向黄叶丹开具了358万元的发票。2007年12月4日至2009年7月1日间，黄叶丹通过银行卡自动扣款的形式每月分期向农业银行偿还贷款，2009年7月1日黄叶丹一次性将剩余贷款3418325.33元还清，黄叶丹陈述该款来源于上海逸平实业有限公司（以下简称逸平公司）。
2009年7月1日，“黄叶丹”向中南公司申请将2007年10月22日合同中�事人更名为通逸公司，该申请表中有“黄叶丹”及其前夫“施鸣”签字。中南公司庭审中陈述该签字并非黄叶丹、施鸣所签，黄叶丹在庭审中陈述“施鸣”系杨焰博所签、“黄叶丹”系黄加兵所签，黄加兵系通逸公司法定代表人黄振杨侄子、黄叶丹堂兄，杨焰博系黄振杨外甥。黄叶丹还陈述当日因即将临产委托黄加兵偿还贷款。
2009年7月14日，通逸公司与中南公司就案涉房产又订立了一份商品房买卖合同，价款亦为7164434元。同月15日，杨焰博作为通逸公司代理人，与中南公司、广州粤华物业有限公司南通分公司办理了交接手续。此后通逸公司领取了案涉房屋所有权证并进行了抵押登记。2014年5月，广州粤华物业有限公司向黄叶丹发出律师函，要求其缴纳�涉房屋的物业费。
另查明，2008年8月3日，黄叶丹父亲黄振平设立遗嘱，主要内容如下：黄振平就公司资产、经营管理、个人在公司的股份以及其他一切事项，作如下安排请执行。1、逸平公司的法定代表人请及时办理变更为我侄子黄加兵担任，以使公司管理经营等一切活动维持正常进行。2、本人在逸平公司持有的股份在百年请遵嘱作如下变更，40%变更为我妻和女儿黄叶丹持有，35%变更为黄加兵持有。3、百年后，有关逸平公司等我实际所控制的所有公司的所有资产，公司权责利、管理经营权等全权由黄加兵进行处置，黄叶丹以及与此相关的所有亲属必须协助服从办理。
又查明，2013年黄叶丹与中南公司工作人员交涉时陈述，由于是家族企业，其负责签字，案涉合同、发票均让黄加兵取回，黄加兵是通逸公司实际控制人。
还查明，�通市房管局合同备案系统查询单显示，案涉合同买受人为通逸公司，归档时间为2009年7月14日，申请时间为2007年11月24日，签订时间为2007年10月29日。南通市房管局于2013年10月9日出具情况说明称，开发企业就案涉商品房销售合同提交申请备案时间为2007年11月24日，由于备案申请审核未通过，合同备案机关于同月27日将该合同退回中南公司。
2013年11月28日，黄叶丹以中南公司“一房二卖”为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、中南公司返还购房款7164434元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付自收款之日至实际还款之日止的利息；3、中南公司赔偿本人7164434元，并由中南公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点为：案涉合同变更是否为黄叶丹真实意愿。
当事�一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，黄叶丹虽未在合同变更申请表中签字，但从本案相关事实来看，案涉合同主体变更应为黄叶丹本人意愿，理由如下：首先，黄加兵办理更名手续具有黄叶丹授权的表象。因黄叶丹生产在即，黄加兵持有收款收据等证明商品房买卖关系的重要凭证及黄叶丹结婚证等材料办理合同变更手续，中南公司有理由相信黄加兵已取得黄叶丹的授权。黄叶丹虽对此予以否认，但未能合理解释中南公司持有上述材料的原因，故本院对黄叶丹该主张不予采信。且黄叶丹作为购房人，应保存有购房合同原件及付款收据，但其在诉讼中却未能提供上述证明其权利的重要证据，这亦印证了合同变更已取得黄叶丹同意。黄叶丹称其购房时未留存合同原件及中南公司未交付其付款收据，但黄叶丹就此未能提供任何证据，且通常而言，购买如此巨额的商品房而不留存相应的合同、收据不合情理，故本院对黄叶丹该主张不予采信。其次，黄叶丹与通逸公司间具有特定关联关系。黄叶丹在与中南公司的交谈中自述通逸公司系其家族企业，并结合黄叶丹叔叔、通逸公司法定代表人黄振杨陈述通逸公司实际由黄加兵、黄叶丹控制，及黄加兵为通逸公司股东、黄振平在遗嘱中指定黄加兵为一系列关联企业的实际管理经营人、黄叶丹购房的首付款来源于通逸公司等一系列事实，可以认定黄叶丹与通逸公司间具有关联关系，两者利益指向相一致。且合同更名同一天，黄加兵受黄叶丹委托将案涉房屋按揭贷款全部偿还，款项亦来源于两人的共同关联公司逸平公司，两者过于巧合，故有理由相信黄加兵系受黄叶丹委托办理合同变更手续。黄叶丹称首付款系其向通逸公司的借款，但就此未能提供任�证据，且黄叶丹至今从未向通逸公司支付过任何款项，故对此主张亦不予采信。再次，中南公司并未再次向通逸公司收取房款，其与通逸公司办理的是合同变更手续，故本案不属于一房二卖，中南公司主观上不具有恶意。最后，黄叶丹在购买房屋后近6年时间内，对此房屋不闻不问，不合常理，亦表明其对合同变更应当知晓。诉讼中，黄叶丹对于通逸公司提交的黄振平遗嘱先是予以否认，在原审法院从上海市工商局调取该遗嘱复印件后，又拒绝就此发表质证意见及回答法院提问，其行为明显有违诉讼诚信，进一步使本院确信案涉合同转让系得到黄叶丹授权。黄叶丹称，物业公司的律师函可以证明中南公司明知黄叶丹为案涉房屋产权人，但该函并非中南公司发出，故对黄叶丹该主张不予支持。综上，由于案涉合同主体已由黄叶丹变更为通逸公司，黄叶丹诉讼主张已无�同基础。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告黄叶丹的诉讼请求。案件受理费123982元，由黄叶丹负担。
宣判后，上诉人黄叶丹不服，向本院提起上诉称：1、其并未同意变更涉案合同，中南公司属于“一房二卖”。根据其与中南公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十条、第二十九条以及《客户签约注意事项说明》第8条的约定，合同如有更改，须出卖人和买受人附签，但中南公司未能提供双方同意变更房屋买受人的书面协议或授权委托书。中南公司的内部合同变更申请表对黄叶丹不具有约束力。黄加兵持有涉案合同及发票原件系因是家族企业，故黄叶丹只负责签字，合同及发票原件由黄加兵取回。中南公司持有其他材料是因为黄叶丹将材料存放于公司，黄加兵可以轻易获得上述材料的复印件。关于黄叶丹是否向通逸公司还款不属于本案的审理范围。中南公司提供的录音未经黄叶丹允许，也未进行鉴定，黄叶丹也不予质证，原审法院采信该证据显属不当。综上，原审法院依据其他证据认定中南公司有理由相信其同意变更房屋买受人属于认定事实不清，适用法律错误。2、黄振平已于2007年7月11日去世，不可能在2008年8月3日设立遗嘱，原审法院也未说明黄振平去世后与涉案房屋的买卖存在何种关系。3、原审中，中南公司并未提交过《商品房买卖合同》原件，该证据未经其质证，违反法定程序。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用由中南公司承担。
被上诉人中南公司答辩称：1、中南公司有理由相信涉案房屋的实际买受人并非是黄叶丹。在购房合同签订过程中�黄叶丹仅负责签字办理贷款。涉案房屋的首付款系通逸公司支付，通逸公司2007年的资产负债表中也载明该款项系用于购买非流动资产中的在建工程支出。购房合同及发票的原件均是由黄加兵领取，涉案房屋贷款的偿还也是黄加兵用逸平公司的资金偿还。黄叶丹对房屋的情况漠不关心，黄叶丹与施鸣离婚协议中也未提及涉案房屋。物业公司于2008年12月22日向黄叶丹寄送了收房通知书，但实际是通逸公司持有该通知书办理了收房手续，故中南公司有理由相信涉案房屋实际买受人非黄叶丹。2、中南公司有理由相信黄加兵系受黄叶丹委托办理更名手续。合同更名过程中，黄加兵称黄叶丹生孩子不方便外出，便携带了黄叶丹、施鸣夫妻二人的身份证、结婚证复印件、商品房买卖合同原件、购房款发票原件前来办理更名手续。因中南公司要求房屋贷款还请后方可更名，故黄叶�的房屋贷款于当天还清，一审中黄叶丹也陈述是其委托黄加兵提前还贷的。虽然黄叶丹称提前还贷的目的是为了使用房屋，但其此后对房屋并未过问，该解释违背事实。黄叶丹的录音也证明该房屋系其代通逸公司持有，黄叶丹与通逸公司利益是共同的，中南公司有理由相信变更合同是黄叶丹的真实意思。中南公司协助黄叶丹办理更名手续，并未向通逸公司再次收取购房款，不存在恶意，也不存在“一房二卖”的行为。3、黄叶丹在购房后数年对房屋不闻不问，却在涉案房屋因通逸公司对外债务纠纷被法院查封后提起本案诉讼，其动机令人怀疑。综上，黄叶丹的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉。
原审第三人通逸公司答辩称：逸平公司是黄叶丹父亲黄振平设立的总公司，下有通逸公司等。业务多由黄振平、黄叶丹、黄加兵所做。�通逸公司法定代表人黄振杨签名时，其是按照黄叶丹、黄加兵指定地方书写的。
黄叶丹的父亲黄振平设立遗嘱的日期为2006年8月3日，原审法院查明的时间有误，本院予以纠正。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院审理过程中，黄叶丹陈述：其买房时是与逸平公司财务刘海涛一起去的，当时去了两三个人，黄加兵有没有去记不清了；其从未向中南公司索要过购房合同及购房发票，也不知道涉案房屋系何时交付；其已将购房首付款归还了通逸公司，但没有相应凭证；其得知房屋又出售给通逸公司后，没有找过黄振杨或黄加兵；黄加兵是通逸公司的实际经营人。
本院认为，黄叶丹上诉主张其未同意将合同更名给通逸公司，中南公司属于“一房二卖”。中南公司认为其有理由相信通逸公司是实�买受人，合同更名是黄叶丹的真实意思。针对双方争议的问题需要综合全案的证据材料进行分析判断。首先，从购房凭证的持有情况看。虽然黄叶丹签订了购房合同购买涉案办公用房，但作为购房凭证的合同及发票却系通逸公司实际控制人黄加兵持有。黄叶丹也称黄加兵持有上述凭证系由于家族企业，故黄叶丹只负责签字，合同及发票原件由黄加兵取回。黄叶丹以上陈述可以印证涉案房屋的实际买受人并非黄叶丹，而系其家族企业，由黄加兵持有购房凭证系其真实意愿。其次，从购房款项的支付情况看，涉案房屋的首付款来源于通逸公司，虽然黄叶丹称已归还上述款项，但是没有提供相应的凭证；而黄叶丹向银行的购房贷款，是黄加兵用逸平公司的款项归还，黄叶丹也未提供其向逸平公司清结上述债权债务的凭证。由此可见，涉案房屋绝大部分的购房款并非来源于黄叶丹个人，而是其家族相关企业。第三，从黄叶丹父亲黄振平的遗嘱内容及通逸公司、黄叶丹的陈述来看，黄振平去世后，通逸公司、逸平公司的管理经营权由黄加兵处置、黄叶丹等其他亲属予以协助。结合前述房屋购买情况，可以认定黄叶丹及黄加兵就涉案房屋的买卖所实施的行为应当属于代表相关企业所进行的经营行为。黄加兵替黄叶丹偿还购房贷款后，持购房合同、发票原件及黄叶丹、施鸣相关证照复印件申请合同更名，中南公司结合房屋购买情况有理由相信实际购房人是通逸公司，更名也是黄叶丹的真实意思表示。第四，从黄叶丹的陈述及行为来看，黄叶丹称为使用房屋而提前归还购房贷款，但直至提起本案诉讼前，其从未向中南公司主张过交付房屋，其陈述与行为自相矛盾，有违常理，也可以印证中南公司的主张。第五，至于中南公司原审中提供的录�证据，黄叶丹在一审庭审中拒绝质证，但其在本案一、二审期间均作出过与录音证据内容相同的陈述，原审法院对该部分事实予以认定并无不当。中南公司在一审中提供的两份购房合同原件也经过了庭审质证，并不违反法定程序。综上分析，中南公司有理由相信涉案房屋的实际买受人是通逸公司，该公司配合办理合同更名手续不属于“一房二卖”，也未重复收取购房款，黄叶丹以中南公司“一房二卖”为由主张解除合同、返还购房款及利息、赔偿一倍购房款均缺乏事实依据，该上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定涉案合同更名系合同权利义务转让的理由不当，但所作判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民�和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费123982元，由黄叶丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 杨 雷
代理审判员 陈 丽
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张敏慧