四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初920号
原告招商银行股份有限公司泸州分行，住所地：泸州市江阳区江阳西路39号5号楼，组织机构代码：57072392-1。
负责人王毅，行长。
委托代理人赵曜，男，1986年10月3日生，汉族，该公司员工，住四川省泸州市江阳区。
被告刘华军，男，1987年8月30日生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。
被告泸州天瑞房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区酒城大道二段1号11号楼1单元1号，组织机构代码：68996576-1。
法定代表人张邦平，总经理。
委托代理人刘树林，男，1976年5月7日出生，汉族，四川省泸州市人，该公司员工，住四川省泸县。
原告招商银行股份有限公司泸州分行（以下简称招行泸州分行）诉被告刘华军、泸州天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员王俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招行泸州分行的委托代理人赵曜，被告刘华军、被告天瑞公司的委托代理人刘树林到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，两被告于2012年10月10日与原告签订《个人购房借款及担保合同》，对贷款金额、借款时间、还款方式、利息、罚息、复息、担保方式、担保范围、违约责任、违约处理等内容进行了约定。合同签订后，原告如约发放贷�400000元，并对被告刘华军购买的泸州市江阳区酒城大道二段房屋办理了抵押权预告登记，但被告刘华军从2015年6月10日起未按约定偿还贷款本息，至今尚欠原告借款本金378112.11元，遂诉至本院，请求判令1，被告刘华军归还借款本金378112.11元；2，被告刘华军从2015年6月10日起以378112.11元为基数按照年利率6.55％支付利息，同时按照《个人购房借款及担保合同》约定支付罚息、复息至借款本金清偿为止；3，被告刘华军、天瑞公司支付律师代理费19641.6元；4，确认原告对被告刘华军位于泸州市江阳区酒城大道二段的房屋享有抵押权，并在该抵押房屋拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；5，被告天瑞公司对被告刘华军的债务承担连带清偿保证责任。
被告刘华军对原告的诉讼请求和事实及理由没有异议。
被告天瑞公司同意被告刘华军的答辩意见。同时辩�，代被告刘华军向原告支付了2014年11月至2015年6月的泸州市江阳区酒城大道二段的房屋的贷款本息共计24001.05元，要求在本案中由被告刘华军向自己偿还这笔债务。
经审理查明，2012年10月10日原告招行泸州分行、被告刘华军、天瑞公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告刘华军向原告借款400000元，用于向被告天瑞公司购买位于泸州市江阳区酒城大道二段1号5幢14层1403号的房屋（面积120.73㎡，购置价571657.00元）。贷款期限240个月，即从2013年4月26日到2033年4月26日止。贷款利息按年利率6.55％计付，如遇国家调整贷款利率的，则贷款年利率按固定日调整方式（固定日调整是指从每年的1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息）进行调整。如被告刘华军未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按�在本合同执行利率水平上加收50％计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告刘华军按等额还款的方式归还贷款本息，并委托原告招行泸州分行按照约定的方式从被告刘华军在原告处的6225888610044236扣款账户中直接扣划贷款本金和利息。如被告刘华军连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，则原告有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。同时原、被告约定该笔贷款的担保方式为抵押﹢保证。被告刘华军把购买的位于泸州市江阳区酒城大道二段1号5幢14层1403号房产设定抵押，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人即原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告刘华军应按照原告的要求，积极配合原告办理预告抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，被告刘华军必须无条件配合原告办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续。如被告刘华军借款合同一旦违约，原告招行泸州分行可在人民法院按法律程序处理抵押物所得价款中享有优先受偿权。被告天瑞公司自愿为被告刘华军的借款合同债务提供连带责任保证。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人即原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止。随后招行泸州分行、被告刘华军、天瑞公司在《个�购房借款及担保合同》上签字、捺印、盖章。
2013年3月20日被告刘华军到泸州市不动产登记中心（原泸州市房地产监理所）对其购买的泸州市江阳区酒城大道二段房屋办理了泸市房预江阳区字第00072936号抵押权预告登记证书，预告登记证书上载明预告登记权利人为原告招行泸州分行。
2013年4月26日，被告刘华军委托原告将当天转入他本人在招行泸州分行开立的6225888610044236账户的贷款400000元转入被告天瑞公司在原告招行泸州分行处开立的账号为830900002210201的账户。并确定扣款日为每月10日，首次扣款日为2013年5月10日。
2013年5月10日被告刘华军按照合同约定的等额还款的方式开始每月向原告招行泸州分行归还借款本息，至2015年5月10日，虽然偶有违约，但都能在逾期期供90天内归还本息。在2015年6月10日扣款日，被告刘华军有利息4.01元未还清。之后至今，再未归还过任何本息。截止2015年6月10日，被告刘华军尚有借款本金378112.11元没有归还。
另查明，被告刘华军购买的泸州市江阳区酒城大道二段房屋尚未办理房屋产权证书，被告天瑞公司也没有将该房屋交付给被告刘华军。
上述事实，有当事人的身份证明、当事人陈述、《个人购房借款及担保合同》、《抵押权预告登记证书》、借款借据、还款明细等证据在案佐证。
本院认为：一、原告招行泸州分行与被告刘华军、天瑞公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同各方均具有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告刘华军支付借款400000元的义务，被告刘华军陆续偿还了部分借款，至今尚欠原告借款本金378112.11元。原告要求被告刘华军偿还借款本金378112.11元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘华军取得借款后未按合同约定按期足额履行还款义务，依法应当承担违约责任。原告要求被告刘华军支付借款本金的利息、罚息、复息的请求符合合同的约定，且未违反法律的规定，本院依法予以支持。被告天瑞公司作为连带责任保证人，依法应当对上述款项承担连带保证责任。但原告要求两被告支付律师代理费19641.6元，因没有提交相应的证据证明，本院依法不予支持。
二、关于被告天瑞公司替被告刘华军向原告招行泸州分行偿还部分贷款，要求在本案中处理的问题。在本案中被告天瑞公司对被告刘华军的债务承担的是连带保证责任，他替被告刘华军偿还债务后要求被告刘华军归还这笔款项，实质是向被告刘华军行使追偿权，与本案是不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，被告天瑞公司的这项请求可另案�诉。
三、关于原告招行泸州分行提出的因已对本案所涉房屋办理了抵押权预告登记、原告应对抵押房屋在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，抵押权预告登记的目的是当预告登记义务人以后取得物权后，预告登记权利人享有排他性申请物权登记的权利，故抵押权预告登记并不等同于抵押权物权登记，不产生物权效力。而且被告刘华军在庭审结束时仍未对其购买的房屋取得产权，该房屋还不属于被告刘华军所有。因此原告招行泸州分行对涉案房屋不能享有优先受偿权。
据此，依照《中�人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘华军在本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司泸州分行借款本金378112.11元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息从2015年6月10日起按合同约定的计算方式计付至本金清偿时止）。
二、被告泸州天瑞房地产开发有限公司对被告刘华军上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告招商银行股份有限公司泸州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取3744元，保全费2478元，合计6222元，由被告刘华军、泸州天瑞房地产开发有限公司承担案件受理费3596元、保全费2478元，由原告招商银行股份有限公司泸州分行承担案件受理费148元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 王 俊
二〇一六年六月六日
书记员 梁亚秋