上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3651号
上诉人（原审原告）汪作雄，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）王后丛，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人沈世霞，上海市金马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张钧祥，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）金伟萍，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）楚琳，XX年XX月XX日生，汉族。上列三被上诉人之共同委托代理人何晓瑜，上海市民生律师事务所律师。上诉人汪作雄、王后丛因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后依法组成合议庭，于同年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人汪作雄及其与王后丛的共同委托代理人沈世霞，被上诉人张钧祥、金伟萍、楚琳的共同委托代理人何晓瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年9月5日，以楚琳作为出售方（甲方）与汪作雄作为买受方（乙方）在中介居间下就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签署《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同）一份，约定房屋的权利人为张钧祥、金伟萍，双方明确总房价款为449万元，乙方为表示购买诚意，于2015年9月5日前向中介方支付意向金4万元，如甲方签署本合同，乙方同意交付意向金转为定金，并待甲方签订本合同后二日内，乙方应补足定金至20万元；双方同意在2015年10月10日共赴中介公司处签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本当日支付首期房价款120万元（含定金，含尾款2万元），乙方通过贷款方式支付第二期房价款280万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款，签署合同办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付甲方，乙方应于房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，自筹资金应于房地产交易中心产权过户当日支付甲方；其他房款49万元于2015年12月31日前支付；双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后三日内，对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付尾款2万元；……本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本合同约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；本合同生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；本合同签署人均保证签署本合同并支付或收取定金的权利，若因无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同约定向对方承担责任；……。在居间合同3.7交易过户中显示，甲乙双方应于贷款审核通过（若有），买卖合同示范文本公证书（若有），借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）后＿＿日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）；在居间合同5.6条显示：本合同中出现“＿＿日”形式，请务必填写具体履行期间，若未填写，则一律视为“七天内履行义务”。当日，楚琳出具承诺书一份，表示承诺出售系争房屋是经过张钧祥、金伟萍同意且委托授权的，如今后在此房屋交易买卖过程中产生任何法律上纠纷由楚琳承担一切法律责任；……若因产权纠纷或产权共有人意见不统一导致交易不成功，本人承担此次该房屋交易所产生的全部责任。次日，金伟萍出具收款收据，内容显示收到王后丛用于购买系争房屋的部分房价款20万元。庭审中，张钧祥、金伟萍、楚琳确认收到居间合同约定的20万元定金。2015年10月10日，买卖双方共同至中介公司，因系争房屋过户时间以及相关房款支付问题，产生争议，由此最终未能在该日签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》。次日，汪作雄、王后丛向张钧祥、金伟萍、楚琳发送催告函，要求张钧祥、金伟萍、楚琳于2015年10月17日再行至中介公司按照居间合同等约定签署买卖合同。2015年10月17日，张钧祥、金伟萍、楚琳未依照催告函的时间至中介公司，由此当日，汪作雄、王后丛向张钧祥、金伟萍、楚琳发送解约通知函，表示张钧祥、金伟萍、楚琳行为已经严重违约，要求解除双方的居间合同，要求返还定金并支付违约金20万元。2015年11月，汪作雄、王后丛起诉至原审法院，要求判令：1、张钧祥、金伟萍、楚琳向汪作雄、王后丛返还定金20万元；2、张钧祥、金伟萍、楚琳向汪作雄、王后丛支付违约金898,000元。原审另查，2015年9月4日，汪作雄、王后丛作为卖售人与案外人就汪作雄、王后丛自有房屋签署《上海市房地产买卖合同》，就该房屋约定过户时间为2015年12月31日前。同时，汪作雄、王后丛表示在办理系争房屋过户前需要将上述自有房屋先行过户，否则其属于限购对象，不能进行系争房屋的交易。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。居间合同系签约人在协商后达成的一致意思表示，且并不违反相关法律法规，应为合法有效，就居间合同所设定的权利义务对签署人产生了法律上的约束力，作为买受方就此交付的定金用以担保今后示范文本买卖合同的签订。张钧祥、金伟萍、楚琳表示，楚琳未得到房屋权利人的同意或授权所签署的居间合同为无效，法院认为，从金伟萍在收取汪作雄、王后丛支付的款项出具收款收据以及张钧祥、金伟萍、楚琳提供的录音证据反映，张钧祥、金伟萍作为房屋的权利人数次与中介公司或汪作雄、王后丛进行沟通联系，均显示房屋的权利人对楚琳出售系争房屋行为系明知，但居间合同的效力并不受房屋权利人是否知晓或授权的影响，也不因此影响作为合同签订人所需承担的合同责任，根据合同相对性原则，张钧祥及金伟萍并未在居间合同上签字，汪作雄、王后丛也没有证据证明就居间合同中内容得到张钧祥及金伟萍的追认，就该居间合同所产生的合同责任并不当然约束张钧祥、金伟萍。双方的争议在于2015年10月10日未签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》的责任在于何方。签约当日，双方就过户时间的约定产生争议，汪作雄、王后丛认为，过户时间已在签署居间合同时约定，即2015年12月31日前，张钧祥、金伟萍、楚琳认为，就过户时间并未在居间合同中有明确的约定，张钧祥、金伟萍、楚琳提出了要求在2015年11月10日前办理过户的要求。同时，双方对款项支付时间及金额上也存在争议。因而导致当天未能签署形成一致意见的《上海市房地产买卖合同》。法院认为，房屋交易过户、房款支付等系房屋买卖中的主要条款，买卖双方应当予以明确约定，以此保障今后合同的顺利履行及防范交易风险所造成的合同责任的推诿。本案中，居间合同3.6中就49万元支付期限约定，有三个可选项，双方在第一个选项中填写了2015年12月31日前，视为双方确认了该日期作为该款支付的时间限定，但并不能从文意中依此推断出亦为过户时间的约定，同时，居间合同3.7条关于交易过户，虽结合其他条款内容可以完整，但因没有具体明确的时间点，且以购买方贷款手续审核通过等作为启动过户的前提，具有不确定性；汪作雄、王后丛表示，在签署居间合同当天双方约定2015年12月31日前办理过户，但因疏忽并未体现在居间合同中，在张钧祥、金伟萍、楚琳对此予以否认的情况下，汪作雄、王后丛也并未提供充分的证据证明，由此认定就过户一节双方确未有所明确约定；另外汪作雄、王后丛表示，何时过户关系到购房方的合同权利，张钧祥、金伟萍、楚琳不应苛求，对此法院认为，过户确实是出售方的主要合同义务，但纵观居间合同约定，部分房款支付却是以过户作为参照时点，可能影响到张钧祥、金伟萍、楚琳的利益，因而张钧祥、金伟萍、楚琳着意要求明确过户时间，具有合理性。现根据庭审调查显示，就过户双方各自提出了相关的时间要求，但均不能相互妥协从而达成一致，因而双方不能签署正式买卖合同的责任不可归责于任何一方，故买受方向出售方所支付的定金20万元，应由楚琳向签约人汪作雄予以返还，就汪作雄、王后丛要求张钧祥、金伟萍、楚琳承担违约金的请求，法院难以支持。原审法院审理后于2016年1月20日作出判决：一、被告楚琳应于判决生效之日起十日内向原告汪作雄返还定金20万元；二、驳回原告汪作雄、王后丛的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,341元，由原告汪作雄、王后丛负担5,191元，被告楚琳负担2,150元。判决后，汪作雄、王后丛不服，上诉至本院称，居间合同中系争房屋权利人为被上诉人张钧祥及金伟萍，而被上诉人楚琳因签署承诺书而自愿承担系争房屋交易所产生的全部责任，故就该居间合同所产生的合同责任应由三被上诉人连带承担。上诉人与被上诉人就系争房屋的房款支付及过户时间在签署居间合同之时，即已达成一致意见。被上诉人提出房款支付及过户时间之主张，系变更合同，在上诉人未同意其变更条件之下，被上诉人应按原居间合同继续履行或者承担相应的违约责任。故请求二审撤销原判第二项，并依法改判。被上诉人张钧祥、金伟萍、楚琳辩称，其不同意上诉人汪作雄、王后丛的上诉请求。本案双方的争议在于系争房屋的过户日期，被上诉人想出售房屋，由于上诉人无法确定过户日期，导致被上诉人他处无法购房。在双方商讨过程中，上诉人在他处购买了房屋。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人张钧祥、金伟萍、楚琳向本院出具情况说明，载明三被上诉人、上诉人汪作雄、王后丛在2015年10月10日前往中介公司就系争房屋买卖签署正式合同，由于上诉人坚持一定要在2015年12月31日后才肯办理过户手续，而被上诉人希望尽早过户房屋，导致房屋买卖合同没有签订成功。本院认为，本案的争议焦点有二，一为本案双方未能签署《上海市房地产买卖合同》的责任归属，二为定金返还的责任主体。针对争议焦点一，本院认为，上诉人汪作雄、王后丛主张其与被上诉人张钧祥、金伟萍、楚琳就系争房屋的房款支付及过户时间在签署居间合同时已达成一致意见，被上诉人对此予以否认。本院注意到，其一，房屋交易过户时间为房屋买卖中的重要条款，关涉交易双方的切身利益，如果双方协商一致，必然在居间协议中予以直接反映，但居间协议中3.7条交易过户条款以借款抵押合同出具、抵押登记注销、办理完毕购房资格、房产税认定手续为前提往后确定过户的具体时间，且究竟在办理完毕上述手续之后几日内办理过户手续又未明确；其二，虽根据居间协议中5.6条规定，合同中出现“＿＿日”形式，若未填写，则一律视为七天内履行义务，但由于借款抵押合同出具、抵押登记注销等手续需要银行予以配合，何时能够办理完成上述手续在时间上具有不确定性，因此，在此之后的七天内办理过户手续在本质上亦不具体明确；其三，虽居间协议3.6条约定其他房价款（除尾款外）的支付期限为2015年12月31日前，且房款的支付与房屋的过户存在紧密关联，但尚不能据此推断出系争房屋的过户时间亦在2015年12月31日之前。同理，上诉人与案外人就上诉人自有房屋签署的《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2015年12月31日前，但不能当然推断出系争房屋的过户时间亦在2015年12月31日前。综上，就现有证据而言，本院难以认定双方在签署居间协议时，已对系争房屋的过户时间达成一致意见；嗣后，双方在2015年10月10日共同至中介公司处准备签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》时，尚有权利对过户时间等问题进行进一步的磋商与洽谈，但未能达成一致意见而导致签约不成，故双方最终未能签署《上海市房地产买卖合同》系不可归责于任何一方，上诉人有权要求被上诉人返还定金。针对争议焦点二，本院认为，虽然被上诉人张钧祥、金伟萍否认委托楚琳出售系争房屋，并主张楚琳擅自签订居间协议，但本院注意到，其一，在居间协议签订的次日，金伟萍出具收款收据，内容显示收到上诉人王后丛用于购买系争房屋的部分房价款20万元，表明金伟萍对楚琳出售该房屋的行为予以认可，对楚琳代理金伟萍签订居间协议的行为予以追认，故金伟萍与楚琳事实上成立委托售房的法律关系；其二，根据三被上诉人在二审中的自认，其在2015年10月10日共同前往中介公司签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，此举表明张钧祥、金伟萍知晓并认可楚琳出售系争房屋的行为，张钧祥亦以其实际行动对楚琳代理其签订居间协议的行为予以追认，故张钧祥与楚琳间同样成立委托售房的法律关系；其三，根据楚琳出具的承诺书，其出售该房屋系经过张钧祥、金伟萍委托授权，如今后在房屋交易买卖过程中产生任何法律上纠纷，由其承担一切法律责任，表明虽然楚琳在房屋买卖过程中为张钧祥、金伟萍的代理人，但其自愿承担因房屋买卖产生的法律责任，因此，本案中，定金20万元的返还主体包括系争房屋的出售人（被代理人）及其代理人，即应由三被上诉人对20万元承担共同返还的责任。原审未能认定张钧祥、金伟萍与楚琳成立委托售房的法律关系，致其认定的定金20万元的返还主体欠妥，本院依法予以纠正。上诉人汪作雄、王后丛的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43560号民事判决；二、张钧祥、金伟萍、楚琳应于本判决生效之日起十日内共同向汪作雄返还定金20万元；三、驳回汪作雄、王后丛的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,341元，由汪作雄、王后丛负担5,191元，由张钧祥、金伟萍、楚琳负担2,150元；二审案件受理费人民币12,780元，由汪作雄、王后丛负担9,128元，由张钧祥、金伟萍、楚琳负担3,652元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年六月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……