湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00294号
上诉人（原审被告）徐万坡，男。
上诉人（原审被告）席爱芳，女。
二上诉人共同的委托代理人张运国，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）宜昌弘洋物业管理有限公司。住所地：宜昌市夷陵区明珠路。
法定代表人程涛，该公司董事长。
委托代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人曾涛，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告宜昌豫商投资发展有限公司。住所地：宜昌市伍临路**号。
法定代表人徐万坡，该公司董事长。
委托代理人张运国，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人徐万坡、席爱芳因与被上诉人宜昌弘洋物业管理有限公司（以下简称弘洋物业公司）、原审被告宜昌豫商投资发展有限公司（以下简称豫商投资公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2010年8月11日，湖北宜昌天裕房地产开发有限公司（以下简称天裕房地产公司）与弘洋物业公司签订了《“宜昌东郡小区A区”前期物业管理服务合同》。天裕房地产公司将其开发的“宜昌东郡小区”A区委托给弘洋物业公司管理。服务期限：“自协议签订之日起至小区业主委员会成立选聘新的物业公司之日止”。2012年7月27日，徐万坡、席爱芳与天裕房地产公司分别签订四份《商品房买卖合同》。徐万坡、席爱芳购买了“宜昌东郡小区”A区一期8#商业营业用房二层4间（000301－000305）建筑面积共计418.38平方米（门牌号及建筑面积分别为：伍临路13号71号222.98平方米、72号98.42平方米、73号21.21平方米、74号75.77平方米）。该《商品房买卖合同》附件五为对前期物业服务内容的约定。其中“二、前期物业服务费用项目价格：……2、商铺的物业服务费按每月3.00元／平方米计收”。合同签订次日，天裕房地产公司将上述房屋交付徐万坡、席爱芳，2012年8月19日，徐万坡、席爱芳对其所购买的商业营业用房进行装修。
原审同时认定，弘洋物业公司于2013年7月3日、2013年11月11日向徐万坡、豫商投资公司发出物业管理费收费通知。由于徐万坡、席爱芳及豫商投资公司并未履行物业费支付义务，弘洋物业公司遂诉至宜昌市伍家岗区人民法院，请求判令：1、豫商投资公司向弘洋物业公司支付2012年7月27日至2013年12月31日期间拖欠的物业服务费21337.38元，并承担逾期违约金3075.09元，合计24412.77元；2、徐万坡、席爱芳对上述第1项义务承担连带清偿责任；3、由徐万坡、席爱芳及豫商投资公司承担诉讼费。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：弘洋物业公司提交的《“宜昌东郡小区A区”前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《装修开工申请表》、《东郡物业服务中心收费通知单》及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：一、天裕房地产公司是案涉小区宜昌东郡小区A区的建设单位，在涉案小区尚未成立业主委员会选聘新的物业公司的情况下，该公司与弘洋物业公司签订了《物业管理委托合同》，符合国务院《物业管理条例》第二十一条的规定。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此徐万坡、席爱芳、豫商投资公司针对《前期物业管理合同》对业主和使用人不具有约束力的抗辩意见，不应予以采纳。二、关于豫商投资公司是否应承担物业服务费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。而弘洋物业公司未提供证据证明业主与物业使用人之间关于物业服务费的约定，因此，弘洋物业公司的该项诉讼请求于法无据，不应予以支持。三、关于徐万坡、席爱芳是否应承担物业服务费的问题。弘洋物业公司已经向包括徐万坡、席爱芳在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业管理关系。故徐万坡、席爱芳理应向弘洋物业公司支付自2012年8月至2013年12月的物业管理服务费。同时，徐万坡、席爱芳、豫商投资公司庭审中举出照片一张，其内容为“东郡小区物业服务费公示”，该公示表中物业服务费一栏为1.50元／平方米／月，备注栏为一价清。以此证明物业服务费应按1.50元／平方米／月收取。由于该照片证据的证明力小于《商品房买卖合同》附件五的约定的证明力，故徐万坡、席爱芳应根据《商品房买卖合同》附件五中的约定向弘洋物业公司支付自2012年8月至2013年12月的商业营业用房物业服务费21337.38元（3.00元／平方米／月×418.38平方米×17个月）。四、关于弘洋物业公司主张违约金的部分，由于《商品房买卖合同》附件五没有对逾期支付物业服务费作出约定，且弘洋物业公司并未举证证明其实际损失是多少，根据日常生活经验法则，徐万坡、席爱芳逾期支付物业服务费给弘洋物业公司造成的主要是利息损失，可参照中国人民银行同期贷款利率标准（年利率6.15%）计算。至于利息损失的起算日，徐万坡、席爱芳应于每月的15日前支付当月的物业服务费，故利息损失应从欠费期间的每月16日起分段计算。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第四款、第五款、第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、徐万坡、席爱芳于判决生效后十日内向弘洋物业公司支付2012年8月至2013年12月的物业管理服务费21337.38元及利息损失（利息损失按年利率6.15%的标准分段计算至判决确定支付之日止）；二、驳回弘洋物业公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费410元，减半收取205元，由徐万坡、席爱芳负担。
徐万坡、席爱芳不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、弘洋物业公司与天裕房地产公司系关联企业，依《物业管理条例》第二十三条、第二十四条及《合同法》第五十二条之规定，应当认定弘洋物业公司与天裕房地产公司签订的委托物业管理合同无效，对徐万坡、席爱芳不具有约束力。2、弘洋物业公司物业收费对外公示的价格为1.5元／平方米，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，应当依法确认。3、涉案《商品房买卖合同》是单独的房屋买卖，后基于生产经营的需要，改变了原房屋的利用属性，房屋利用属性改变后，已没有物业服务的内容，依据权利义务对等的原则，基于弘洋物业公司未履行服务义务，当然不享有收取物业服务费的权利。综上，原审因证据采信错误，导致实体处理不当，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回弘洋物业公司的全部诉讼请求。
被上诉人弘洋物业公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、弘洋物业公司是依法成立的具有物业管理资质的物业管理企业，其与天裕房地产公司系两个独立的法人，双方所签合同系双方真实意思表示，合法有效；2、涉案小区内的物业收费公示牌上所显示的收费标准系针对住宅用户，徐万坡、席爱芳购买的是商铺，房屋买卖合同附件上约定的商铺的收费标准是3元／平方米／月；3、弘洋物业公司已按合同约定提供了物业服务，应当收取相应物业费。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告豫商投资公司口头答辩称同意徐万坡、席爱芳的上诉理由。
二审诉讼中，徐万坡、席爱芳向本院提交了弘洋物业公司与天裕房地产公司的股东名录，该名录显示，天裕房地产公司的股东为张毅（持股55%）、张德武（持股15%）、程鹏（持股30%），弘洋物业公司的股东为宜昌弘洋集团有限公司（持股70%）、周定权（持股10%）、程鹏（持股10%）、蒋隆荣（持股10%）。用以证实弘洋物业公司与天裕房地产公司系关联企业，双方所签前期物业服务合同应认定无效。
弘洋物业公司对上述证据的真实性不持异议，但其认为，在市场经济条件下，两个独立的法人有共同的股东很常见，有共同的股东并不能直接推定两公司具有关联性，也不能否认两法人所签订的合同的效力。对于前述证据的真实性本院予以确认，但对于该证据的证明效力本院将在相关事实的分析中综合认证。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
另查明，天裕房地产公司与弘洋物业公司于2010年8月11日签订的《“宜昌东郡小区A区”前期物业管理服务合同》约定的物业服务内容包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、物业规划红线内物业管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
本院认为，本案争议焦点为：1、涉案前期物业服务合同的效力；2、徐万坡、席爱芳是否应按前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业管理费。针对上述争议焦点，本院评述如下：
一、关于涉案前期物业服务合同的效力问题。在涉案小区未成立业主委员会的情况下，天裕房地产公司依法选聘弘洋物业公司为该小区提供前期物业服务，并签订了前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且弘洋物业公司是依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业，其与天裕房地产公司系两个独立的法人，对外独立承担责任，天裕房地产公司选聘弘洋物业公司为涉案小区提供物业服务，符合国家倡导的关于房地产开发与物业管理相分离的原则，同时，《物业管理条例》第二十四条第一款“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，并非效力性强制性规定，故徐万坡、席爱芳关于涉案小区建设方天裕房地产公司与物业服务方弘洋物业公司系关联企业，双方所签物业管理合同违反了《物业管理条例》第二十四条的规定应认定无效的主张，本院不予支持。
二、关于徐万坡、席爱芳是否应按前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业费的问题。涉案前期物业服务合同合法有效，该合同的效力应及于小区全体业主。徐万坡、徐爱芳作为该小区的业主，有义务接受弘洋物业公司的物业管理及服务，并交纳物业管理费用。物业服务是一种具有长期性、持续性的服务，且物业服务所涵盖的内容较为广泛，依涉案前期物业服务合同之约定，涉案小区的物业服务包括小区房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修养护、物业规划红线内物业管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理、物业共有部分和公共设施设备的清洁卫生、维修、养护和管理，以及小区安全防范等。徐万坡、席爱芳在涉案小区内的商铺虽不同于该物业的普通商品住房，但其与该物业的其他商品住房在房屋建筑本体、排水、消防、小区安全防范等方面是共用的，构成了一个整体，属于同一个物业管理区域，且徐万坡、席爱芳亦无证据证实弘洋物业公司未履行涉案前期物业服务合同约定的物业服务义务，故徐万坡、席爱芳不能以其将所购商铺打通不需要物业服务来否认弘洋物业公司的全面工作成果。因此，徐万坡、席爱芳关于其不需要物业服务继而不应缴纳物业管理费的主张因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，涉案前期物业服务合同及徐万坡、席爱芳与天裕房地产公司所签《商品房买卖合同》均约定商铺的物业费收取标准为3.0元／月／平方米，徐万坡、席爱芳主张物业费应按1.5元／月／平方米收取因无合同依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元（徐万坡、席爱芳已预交），由徐万坡、席爱芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年七月二日
书 记 员 张鹏炜