山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终852号上诉人（原审被告）王秀珍，无业。委托代理人梁雪香�山西祥昊律师事务所律师。委托代理人王素花，太原市首饰工艺工厂文员。上诉人（原审被告）崔彦虎，建筑公司职工。委托代理人梁雪香，山西祥昊律师事务所律师。委托代理人崔莉娟，无业，住山西省太原市杏花岭区。被上诉人（原审原告）孙艳，无业。原审被告山西瑞驰房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区玉门河北沿岸12号。法定代表人秦买周，经理。委托代理人梁雪香，山西祥昊律师事务所律师。上诉人王秀珍、崔彦虎与被上诉人孙艳以及原审被告山西瑞驰房地产开发有限公司（以下简称瑞驰房地产公司）债权人撤销权纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第01556号民事判决，上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审�。王秀珍、崔彦虎、瑞驰房地产公司的共同委托代理人梁雪香、王秀珍的委托代理人王素花、崔彦虎的共同委托代理人崔莉娟、被上诉人孙艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判经审理查明，2014年7月15日，原告孙艳与被告山西瑞驰房地产开发有限公司签订了《商铺买卖合同》，合同主要内容为：被告山西瑞驰房地产开发有限公司将其开发的位于万柏林区玉门河北沿岸蓝水假日4号楼一层11号商铺（建筑面积56.11㎡）以18178.57元/㎡出售给原告。原告以银行转账方式共支付被告山西瑞驰房地产开发有限公司102万元。同日，双方就所购商品房签订了《租金补助条款》，该条款主要内容为：原告所购商铺符合公司3年的补助政策，从2015年7月14日领取租金补助112200元；2016年7月14日领取租金补助122400元；2017年7月14日领取租金补助132600元。至今被告未能交付商铺，原告也未领取补助租金。2014年8月27日，被告崔彦虎（实际由其姐崔莉娟代办）与被告山西瑞驰房地产开发有限公司网签了《商品房买卖合同》（合同编号20141991508），该合同主要内容：被告山西瑞驰房地产开发有限公司将其开发的蓝水假日4号楼1单元0202号房屋（建筑面积159.71㎡，1万/㎡）以房屋总价1597100元的价格出售与被告崔彦虎，付款方式：买受人于签署《商品房买卖合同》时交纳首付款487100元，余款1110000元整银行按揭贷款。2014年8月8日、2014年8月30日，被告山西瑞驰房地产开发有限公司给被告崔彦虎出具收据收到房款1683200元。被告崔彦虎实际多交付房款86100元。因被告崔彦虎未实际到庭，庭审后，经对被告崔彦虎询问，崔彦虎表示：其姐夫系被告山西瑞驰房地产开发有限公司经理，我未签订房屋买卖合同，买房付多少钱不清楚，所有的事情都是其姐崔莉娟代�代签的，购房款都是我姐从父母、堂姐、表叔、表哥等处借的，对购房表示不清楚。2014年8月27日，被告王秀珍与被告山西瑞驰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号20141991512）。该合同主要内容：被告山西瑞驰房地产开发有限公司将其开发的蓝水假日4号楼2单元0101号房屋（建筑面积93.9㎡，1.5万/㎡）以房屋总价1408500元的价格出售与被告王秀珍，付款方式：买受人于签署《商品房买卖合同》时交纳首付款428500元，余款980000元整银行按揭贷款。2014年8月22日、2014年9月10日，被告山西瑞驰房地产开发有限公司给被告王秀珍出具收据收到房款1408500元。因被告王秀珍未实际到庭，庭审后，经对被告王秀珍询问，被告王秀珍表示：我侄女在被告山西瑞驰房地产开发有限公司工作，侄女说被告山西瑞驰房地产开发有限公司盖房需要钱，陆续从其手中拿了98万，�付的利息比银行利息高，因被告山西瑞驰房地产开发有限公司给不了本金及利息，无奈我侄女把钱折抵成了所购的房子，交付房款是侄女王素花代办的。所购房屋至今未交付被告。另查明，2015年6月3日，原告与被告山西瑞驰房地产开发有限公司因《商铺买卖合同》纠纷，因被告公司经理王云州涉嫌合同诈骗，已在太原市公安局万柏林分局立案侦查。原判认定，原告孙艳与被告山西瑞驰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定已将房款以银行转账形式实际支付被告山西瑞驰房地产开发有限公司，被告未能交付商铺及按约定给付商铺租金补助款，双方之间形成了债权债务关系，因被告未能履行约定的义务其行为因涉嫌合同诈骗，已在太原市公安局万柏林分局立案侦查。被告山西瑞驰房地产开发有限公司收到原告款项后又与被告崔彦虎、王秀珍网签订了《房屋买卖合同》，因被告山西瑞驰房地产开发有限公司经本院合法传唤，拒不到庭，二被告崔彦虎、王秀珍又未能提供与被告山西瑞驰房地产开发有限公司存在借贷法律关系而产生以房抵债事实证据，二被告崔彦虎、王秀珍与被告山西瑞驰房地产开发有限公司之间因借款发生以房抵债的买卖行为存在瑕疵缺乏真实性，债务人山西瑞驰房地产开发有限公司的行为致使其自身财产不当减少，导致了原告的债权利益不能实现，应当认定双方之间签订的《房屋买卖合同》无效，予以撤销；二被告认为原告撤销权已过时效，从原告的报案记录可以认定该撤销权未消灭，该辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销被告崔彦虎与被告山西瑞驰房地产�发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20141991508）。二、撤销被告王秀珍与被告山西瑞驰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20141991512）。上诉人王秀珍、崔彦虎上诉称，上诉人与瑞驰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效，一审法院撤销该两份合同于法无据。二上诉人均为山西瑞驰房地产开发有限公司的债权人，后由于房地产市场不景气，开发商还不了到期债务，就与二债权人协商以物低债，以其所建房屋抵顶债务，于是，2014年8月27日二上诉人与该公司签订了商品房买卖合同，并且在太原市房地产管理局进行了备案登记，至此，二上诉人完成了合法的购房手续，对涉案房屋拥有了合法的所有权。二、一审法院没有查明事实，草率下判，侵害了上诉人的合法权益。1、依据以上第一点所述，二上诉人的购房行为是合法的，是真实的，二人分别为第四栋二单元0101号、第四栋二单元0201号，而本案被上诉人购买为4号楼一层11号商铺，没有证据证明被上诉人所购房屋与上诉人的房屋有任何关系，被上诉人没有权利行使撤销权。2、被上诉人购房面积为56平米，二上诉人所购房屋分别为168平米、94平米，面积完全不对等，据此撤销二上诉人的购房合同明显有失公允，明显无端侵害了上诉人的合法权益。三、依据我国法律规定先刑后民的原则，本案应中止审理。被上诉人于2015年6月1日已经在万柏林公安局报案，报案材料称蓝水假日没有商铺，并且万柏林公安局也立案侦查此案，该公司实际操控人也因此被采取刑事强制措施，现处于取保候审期间，依据我国法律规定的一事不再理、先刑后民的原则，被上诉人所诉行使撤销权一案应中止审理。综上，上诉人认为应驳回被上诉人诉求或者中止审理。被上诉人孙艳辩称，1、崔彦虎与瑞驰公司签订的商品房买卖合同无效，应予撤销。一审法院曾两次询问过崔彦虎，询问其是否买过蓝水假日4号楼1单元202号房屋、是否出资、是否与开发商签订过合同，崔彦虎陈述不清楚，合同不是他所签，可见瑞驰公司并没有把房卖给崔彦虎，而是恶意转移财产，无偿过户到崔彦虎名下。瑞驰公司伪造崔彦虎的购房收据，将1597100元的购房款伪造为1683200元的收据，伪造的购房合同单价明显过高。崔彦虎父亲陈述7、8年前其借给了女儿崔莉娟一些钱购买房子，对此崔彦虎并不知情，且没有出过钱。崔莉娟陈述向其父亲亲戚借款共计227万元，大部分是其父亲的钱，而根据7、8年前太原市的房价，崔彦虎父亲借给崔莉娟的钱也就30、40万元，与227万元相差较远。故崔彦虎所述与崔莉娟不一致，且未提供借款的经过�出借方式等，崔彦虎父亲陈述欠条是在崔莉娟手中，而崔莉娟也未提供其将此款借给瑞驰公司的证明，可见崔彦虎父亲没有借钱给其女儿。根据合同法第三十二条、第五十二条、第一百三十条的规定，崔彦虎与瑞驰公司签订的房屋买卖合同自始无效，应予撤销。2、王秀珍与瑞驰公司签订的商品房买卖合同无效，应予撤销。同样一审法院询问过王秀珍两次，其第一次陈述未与瑞驰公司签订过合同，第二次却陈述合同是其2014年10月27日所签，而瑞驰公司伪造的购房合同日期为8月27日，购房合同上王秀珍的签名与法院笔录中的签名明显是两个人的笔迹，故王秀珍的证言不具有真实性。崔彦虎与王秀珍从未购买过瑞驰公司的房屋，也未支付过分文购房款，未签订过任何房屋买卖合同，瑞驰公司之所以将其两套房屋无偿过户到崔彦虎与王秀珍名下，是瑞驰公司为了逃避债务，恶意转移隐匿财产的行为，其行为直接损害了被上诉人作为债权人的利益。3、被上诉人对瑞驰公司享有的债权至少是2254200元，远超过本案争议房屋的价值。被上诉人于2015年7月15日以102万元购买了瑞驰公司的房子，但瑞驰公司2014年7月28日或2014年9月9日又出卖给第三人并为第三人办理了网签手续，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条第（二）项的规定，瑞驰公司一房二卖，应当双倍赔偿，同时再赔偿利息等损失。102万元购房款的双倍是204万元。根据瑞驰公司与被上诉人签订的租金补助条款，签订合同一年后，2015年7月14日瑞驰公司支付租金112200元，2016年7月14日支付租金122400元，截止今日，瑞驰公司应付租金122400除以12月乘以10月等于10200元（2016）年+112200元（2015年）=214200元+双倍赔偿204万元=2254200元。而租金损失每天都�增加，除此还不包括被上诉人行使撤销权所产生的费用和损失。崔彦虎名下的房屋为159平米，王秀珍的房屋为94平米，一共253平米，按照太原市在建的期房平均价格每平米5000元计算为126万元，远低于225万元的债权。4、本案不存在中止审理的情形。上诉人称被上诉人已在万柏林公安分局立案，应当先刑后民中止审理，被上诉人在购房时将购房款分别存入王云洲和阴改英个人账户，与上诉人无关。而且被上诉人诉讼是要求撤销合同，并非要求上诉人返还被上诉人被骗的购房款。故无论从诉讼主体上还是从诉讼请求上，均与王云洲和阴改英诈骗案无关。原审被告瑞驰公司述称，瑞驰房地产与上诉人订立的购房合同真实，确实是以房屋抵押债务。原判查明的事实经过存在。二审中，上诉人崔彦虎向本院提交了其姐崔莉娟在瑞驰房地产公司的�务明细账等复印件，以证明其与瑞驰房地产公司之间存在借款往来；上诉人王秀珍向本院提交了名为“靳艳春”的财务明细账、存折等，用以证明王秀珍以“靳艳春”的名义与瑞驰房地产公司发生借款关系；被上诉人孙艳对上述证据均不予认可。本院认为，本案为撤销权纠纷，本案争议的主要焦点问题是上诉人与瑞驰房地产公司之间的《房屋买卖合同》的真实性和价格的适当性。首先，从合同的成立要件来看，该两份《房屋买卖合同》均不是上诉人本人和瑞驰房地产公司签订，也没有直接向房地产公司支付应付的购房款；上诉人崔彦虎的代理人崔莉娟陈述是其代崔彦虎所签，实际房款是瑞驰公司抵顶其借款所为，但其未能提供借款协议、抵顶协议。由于崔莉娟的身份问题，其所举崔莉娟与瑞驰公司之间的款项往来也不能证明系双方之间的借款往来；上诉�王秀珍的代理人王素花陈述，房屋买卖合同上的签字是其替王秀珍所签，购房款也是因其以“靳艳春”的名义与瑞驰公司发生借款往来抵顶，但王素华陈述“靳艳春“已经去世，其未能举出有效证明借款关系的证据；其次，从上诉人和瑞驰房地产公司签订的《房屋买卖合同》上的价格存在与该公司给上诉人开具的收款收据数额不一致的情况，瑞驰公司和上诉人对此无法做出合理解释。综上，上诉人崔彦虎、王秀珍与原审被告瑞驰房地产公司之间因借款发生以房抵债的买卖行为存在瑕疵、缺乏真实性，债务人瑞驰房地产公司的行为致使其自身财产不当减少，导致了原告的债权利益不能实现，应当认定双方之间签订的《房屋买卖合同》未依法成立，应予以撤销；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元由上诉人崔彦虎、王秀珍承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 孙广金审判员 郝文晋二〇一六年六月十二日书记员 米 鑫