广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3055号
上诉人（原审被告）：广州保新房地产有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：符史圣，该公司董事长。
委托代理人：廖启彬，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李亚平，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：李世文，住湖北省黄梅县。
上诉人广州保新房地产有限公司因与被上诉人李亚平、原审第三人李世文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月17日，增城市国土资源和房屋管理局为广州保新房地产有限公司（以下简称保新公司）开发的位于增城市新塘镇花园东路6号万象苑27-29栋核发了广东省广州市商品房预售许可证，准予预售。
2013年1月3日，李亚平以李世文名义与保新公司签订了《广州新世界花园认购书》，约定卖方为保新公司，买方为李世文；认购广东省增城市新塘镇新塘新世界花园万象苑29座14楼01室房屋，建筑面积约138.89平方米，套内面积112.22平方米，定价1320161元，成交价1204363元。定金20000元于签订此认购书时缴清；买方须于2013年1月12日签署正式《商品房买卖合同》等。同日，李亚平用其在中国工商银行的储蓄卡通过POS机刷卡向保新公司转账20000元，保新公司出具了20000元定金的收据，载明收到新塘新世界花园万某29座14楼01室业主李世文定金20000元。
因李世文不同意购买涉案房屋，李亚平要求保新公司返还20000元定金无果。李亚平遂于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：保新公司返还其定金20000元。保新公司原审答辩称：不同意李亚平的诉讼请求，认为若李亚平没有取得代理权，依照民法通则第六十六条第一款及合同法第四十八条第一款规定，虽然李亚平与保新公司签订的认购书对李世文未发生效力，但由此造成的法律后果应由李亚平承担，李亚平要求保新公司返还定金没有事实和法律依据。
原审中，李亚平与保新公司双方确认李亚平以李世文名义签订了《广州新世界花园认购书》，买卖双方是李世文与保新公司。李亚平向保新公司支付了定金20000元。此外，李亚平主张其与李世文是亲戚关系，得知李世文想购房，未经李世文同意便以李世文名义向保新公司购房，该代理行为属无权代理，其签署的《广州新世界花园认购书》无效。保新公司主张李亚平与李世文是亲戚关系，李世文口头委托李亚平签订认购书，但未提供其它证据证明。
原审法院认为：李亚平以李世文名义与保新公司签订了《广州新世界花园认购书》，双方对李世文是买受人，保新公司是出卖人无争议，予以确认。
对于李亚平是否无权代理问题。保新公司主张李世文口头委托李亚平签订认购书，但未提供其它证据证明，应承担举证不能的法律责任。李亚平虽为李世文代支付了定金20000元，并不因此视为李世文对合同的追认，李亚平亦不因此获得了代理权限。故李亚平主张未经李世文授权同意而签订涉案认购书，属无权代理，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，故认购书对李世文不发生效力，应由李亚平对无权代理行为承担相应的法律责任。对于保新公司主张因无权代理行为所造成的法律后果应由李亚平承担问题。保新公司并未对此提起反诉，原审法院对此不予调处，保新公司可另案主张权利。由于涉案认购书并不对李世文发生法律效力，李亚平亦非涉案认购书的合同相对人，保新公司基于涉案认购书而收取的2万元定金，应于返还。因此，李亚平要求保新公司返还其已经支付的定金20000元，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第（一）项的规定，于2015年3月23日作出判决：保新公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还2万元定金给李亚平。
判后，上诉人保新公司不服原审判决，向本院提起上诉称：保新公司与李亚平签署《认购书》的行为符合一般生效要件后就已经成立生效，李世文不追认的效果在于李亚平应当基于该法律行为产生的法律关系承担责任。《合同法》第四十八条第一款规定的“对被代理人不发生效力”不等于“无效”，法律行为没有被追认，实际上是对李世文“不生效”，而不是“无效”。李亚平以李世文的名义签订《认购书》，李世文不予追认或者拒绝，实际上是不赋予李亚平代理权，不确定的法律关系在拒绝追认后变成确定，《认购书》的效力不及于李世文，但是及于李亚平，李亚平应履行《认购书》约定的义务，承担《认购书》约定的责任。根据定金罚则，保新公司有权基于《认购书》的约定追究李亚平合同上的违约责任，直接没收李亚平缴纳的20000元定金，无需通过提起反诉或者另行起诉追究李亚平的责任，原审判决有违公平。故上诉请求：1、撤销原审判决，并改判驳回李亚平的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李亚平承担。
被上诉人李亚平答辩称：1、2013年1月3日，李亚平在未取得李世文授权的情况下签订认购书属于无权代理，因此，保新公司与李亚平签订的认购书依法无效。保新公司称认购书已经成立生效没有事实和法律依据。2、保新公司在李亚平未出具李世文任何授权委托书的情况下为了多销售房屋私自与李亚平签订认购书，对本案的发生负有一定的过错责任，保新公司依法应承担相应的法律责任。3、李亚平并非涉案认购书的合同相对人，保新公司基于该无效的认购书而收取两万元定金应返还给李亚平。另外，在李亚平向保新公司交纳定金之前，李亚平曾问过保新公司的销售人员如果到时李世文不同意购买涉案房屋的话保新公司可不可以退还该2万元定金，当时保新公司的销售人员明确告诉李亚平可以退还。4、李世文同意李亚平的一审诉讼请求。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求二审法院依法驳回保新公司的上诉，维持原判。
原审第三人李世文经合法传唤未到庭表明意见，亦未提交书面意见。
经庭询审查，保新公司与李亚平对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：原审中，原审第三人李世文向原审法院提交书面答辩意见表示：李世文与李亚平系亲戚关系，李亚平在未征得李世文授权的情况下私自以李世文的名义与保新公司签订认购书，明显属于无权代理，认购书依法无效，李亚平有权要求保新公司返还因该无效认购书所取得的定金20000元。
本院认为：对于李亚平未经李世文授权同意而与保新公司签订认购书的行为，李世文原审已提交书面意见表明其对李亚平的行为不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此，李亚平的该行为属无权代理，认购书应为无效。本案诉讼中，李亚平及保新公司均一致确认认购书约定的买受人是李世文，出卖人是保新公司。根据《合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。现认购书无效且李亚平并非认购书的合同相对人，保新公司上诉主张李亚平应承担认购书约定的合同买受人的权利义务、并据此要求没收李亚平支付的20000元定金，于法无据，本院不予采纳。原审判决保新公司返还李亚平20000元定金并无不当，本院予以维持。
综上所述，保新公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人广州保新房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年六月十日
书 记 员 谢 淳