商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商区法民一初字第00284号
原告刘芳，女，生于1963年6月1日，汉族。
被告王林，男，生于1962年3月18日，汉族。
被告李国尧，男，生于1959年12月7日，汉族。
第三人赵金忠，男，生于1958年1月4日，汉族。
委托代理人方先平，陕西西宇律师事务所律师。
第三人山阳县电影发行放映公司。住所地：山阳县城关镇滨河路*号。
法定代表人武斌，公司经理。
原告刘芳与被告王林、李国尧、第三人赵金忠、山阳县电影发行放映公司买卖合同纠纷一案，原告于2011年7月25日向本院提起诉讼，本院于2012年4月9日作出了（2011）商区法民一初字第00572号民事判决书，宣判后，第三人赵金忠不服该判决，向商洛市中级人民法院提起上诉，商洛市中级人民法院于2012年9月6日作出了（2012）商中民一终字第00099号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2011）商区法民一初字第00572号民事判决书并将该案发回我院重审。本院于2013年3月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘芳、被告李国尧、第三人赵金忠及其委托代理人方先平到庭参加了诉讼，被告王林、第三人山阳县电影发行放映公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告刘芳诉称，2009年5月9日，山阳县电影发行放映公司与被告李国尧签订《合伙开发建设合同书》，约定漫川电影站综合楼建设工程由乙方李国尧投资修建，在保证国有资产不流失的前提下，将建起的主楼一层所有门面房永久性归甲方山阳县电影公司所有；主楼二层建起两月内，甲方可按每平方米1100元作价，先预付60%，待竣工验收合格后，甲方一次性给乙方付清，产权永久性归甲方所有，否则由乙方经营；其余楼层由乙方自行处理。2009年5月底，李国尧开始动工建设，因缺乏资金，李国尧与被告王林商议：由王林出资，李国尧负责办理相关手续、工程建设及四邻关系协调；三楼以上由王林全权处理，房屋由王林卖，房款由王林收；利润王林享有70%，李国尧享有30%。王林将三楼中间的1套房卖给原告，二楼中间的1套房卖给赵金忠。原告分三次向王林交付房款14万元，王林给原告写有收据，注明为三楼中房屋，并于2011年2月前给原告交房。因李国尧与山阳县电影公司签订的合同中约定，乙方无权出售一、二楼房屋，于是赵金忠所买的二楼中的房屋就无法落实。2009年11月，赵金忠停了施工队的建筑用电，致工地无法施工后，山阳县电影公司会同二被告及赵金忠协商，二被告又将出售给原告的三楼中的房屋卖给赵金忠，致赵金忠在该套房上安装了防盗门。原告认为王林与原告达成的房屋买卖合同合法有效，双方应按约定全面履行义务。故请求1、要求二被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，并按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准每月1000元支付违约金（从2011年3月起至交付房屋止）。2、第三人赵金忠立即停止在原告所购买的房屋内装修，并腾出房屋。3、第三人山阳县电影发行放映公司协助二被告履行合同，督促第三人赵金忠履行义务。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、收款收据3份，证明原告购买的房屋是三楼中的1套，原告向被告王林交付购房现金140000元；
2、山阳县信访联席会议汇报材料1份，证明房屋买卖的过程；
3、证人徐世明、陈继红、曾奎玲出具的书面证明各1份，证明其他购房户都将购房款交给了王林，都未与王林签订书面合同，李国尧无权单独销售房屋；
4、李国尧出具的说明1份，证明漫川电影站综合楼三楼中的房屋归原告所有，第三人赵金忠无理由占有；
5、山阳县发展计划局关于漫川电影站综合楼建设的立项批复1份；
6、漫川古镇开发领导小组会议纪要（2009年4月28日第1次）1份；
7、山阳县广播电视局局长办公会议纪要（2009年5月7日第一号）1份；
证据5、6、7证明山阳县漫川电影站综合楼建设是经过相关部门立项批复的，原告刘芳购买房屋合法；
8、商洛市商州区人民法院作出的（2011）商区法民一初字第00572号民事判决书1份，证明该判决书合法公正，原被告之间的争议应按该判决书处理；
9、收条、协议、收据复印件各1份，证人金鑫出具的证明1份，证明赵金忠将收条中二楼改为三楼，以及协议与金鑫出具的证明皆为伪造。
被告王林未书面答辩，在本院调查时王林称，其与李国尧约定的由王林全权处理卖房之事，卖房所得利润王林得七成，李国尧得三成。李国尧在最开始说的是按市场价和成本价各卖给赵金忠1套房屋，赵金忠在最开始也说的是主、附楼二楼各1套房，后来山阳县电影发行放映公司将主楼的二楼收购回去了。山阳县人民政府和山阳县人民法院确定山阳县漫川电影站的土地使用权是国有的，房屋不能买卖，将李国尧和山阳县电影发行放映公司的合同废除了。对李国尧和赵金忠所约定的合同，不应认可。赵金忠本来也说的是要主二楼和附二楼两套房，后来在房屋主体框架建起后，赵金忠看中了主二楼中户的户型，后来山阳县电影公司将主二楼收购回去，赵金忠又指明非要购买三楼中户的房屋。当时王林已将三楼中户的房子卖给了刘芳，且已经收取了刘芳4万元的购房款。由于赵金忠坚持要购买三楼中户的房屋，并且将施工工地断水断电十多天，发生了矛盾，山阳县电影发行放映公司开了协调会，决定将主楼三楼中户的房屋卖给赵金忠，让王林和李国尧给原告做工作，将原告刘芳所购买的房屋协调为四楼中户。王林不同意协调会的内容，当时就表明其无法给刘芳做工作，让李国尧给刘芳做工作。在卖房时王林与买方有口头协议，如果卖方违约，王林将赔偿买方2万元。王林卖出的房屋，都没有书面合同，只是出具收条。在协调会开了之后，王林又收了刘芳10万元房屋价款。赵金忠强行将主楼三楼中户房屋占了，至今没付房款。因所有的房屋均已卖出，故无法再给原告刘芳交房。卖房的相关批准手续均由李国尧负责办理，王林已将办理手续的钱交给了李国尧，对相关手续是否办理齐全和土地使用权出让金是否缴纳，王林不清楚。三楼中户的房屋是王林卖给原告刘芳的，该房屋应归刘芳所有。赵金忠强占房屋，导致无法向原告交房，王林没有过错。
被告王林未向本院提交证据。
被告李国尧未书面答辩，在庭审中辩称，李国尧和王林合伙建设漫川电影站综合楼，李国尧和王林约定的是给赵金忠在二楼留一套房。赵金忠的钱李国尧已经收取，剩余楼层李国尧不参与买卖，也不收取价款，王林已将房屋卖给了原告刘芳，赵金忠占用王林已卖给刘芳的房屋没有道理。当初李国尧收赵金忠二楼房款的时候给赵金忠打有条据，条据载明的是“收到二楼房款”，至于赵金忠后来所买房屋怎么变为三楼李国尧不知道。
被告李国尧未向本院提交证据。
第三人赵金忠述称，根据山阳县发展计划局、文体局、地震局的立项审批文件，山阳县漫川电影站的立项审批是文化娱乐建设，土地性质是文化用地，由国家无偿划拨。山阳县的有关领导人私自改变立项审批，把文化娱乐建设改为商品房买卖建设，私自处分国有财产，使得立项审批决定的15年收回房屋的立项审批计划落空，国有资产流失无法收回，因此，被告王林与李国尧合伙开发合同是违法无效的。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建设施工企业名义的，应当认定合同无效。李国尧以陕西三秦建设集团总公司的名义承揽工程，由农民工王林具体负责实际施工，由湖北郧西农民工工头陈林组织农民工具体承建，其行为违反了相关法律规定，故王林与李国尧签订的合伙开发合同违法无效。刘芳与王林之间签订的房屋买卖合同也是违法无效的。因此李国尧与王林合伙开发房地产，并买卖房屋是违法的。故原告刘芳与被告王林之间的房屋买卖合同无效，请求驳回原告刘芳的诉讼请求。
第三人赵金忠为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、合伙开发建设合同书，证明被告李国尧以陕西省三秦建设集团总公司的名义承包山阳县漫川电影站综合楼的建设；
2、山阳县发展计划局关于漫川电影站综合楼建设的立项批复、山阳县文化体育局关于山阳县漫川电影站综合楼建设项目立项的报告、山阳县漫川电影站综合楼建设实施方案，证明山阳县漫川电影站综合楼建设项目在立项批复时为文化建设用地，一楼为商业门面房、二楼为电影放映厅，三四楼为文化娱乐场所，五楼为办公室。该项目用地并不是商品房买卖用地，该项目属于违规开发，是违反法律的；
3、建设项目选址意见书、山国用（2002）字第0000722号国有土地使用证、山阳县建筑工程地震安全评价许可申请表、建设项目环境影响评价登记审批表、关于漫川电影站综合楼建设的函、设计效果图，证明山阳县漫川电影站综合楼建设项目在立项批复时的设计图纸是文化娱乐场所；
4、照片1张，证明承建人改变了山阳县漫川电影站综合楼建设项目的用途；
第三人山阳县电影发行放映公司未书面答辩，在本院调查时称，山阳县电影发行放映公司以前为事业单位、企业化管理、自收自支性质，2012年文化体制改革之后属于企业单位。电影公司漫川电影站综合楼用地为划拨取得的。漫川电影站综合楼开发建设的时候约定一楼归电影公司所有，二楼是电影公司职工集资以每平米1100元的价格购买的，所以一二楼都归公司。赵金忠是山阳县电影发行放映公司的职工，不清楚王林与赵金忠之间如何约定的。
第三人山阳县电影发行放映公司未向本院提交证据。
经质证，对原告提交的证据，被告李国尧没有质证意见。第三人赵金忠对原告证据的质证意见为：对证据1的合法性不认可，认为该项目不合法；对证据2的真实性、合法性均不认可，认为该项目为违法建设的；对证据3、4的真实性不予认可；对证据5的真实性、合法性均不予认可，为断章取义；证据6与本案无关联性；对证据7的关联性、合法性均不予认可；证据8为已被撤销的判决，不应作为证据出示。对第三人赵金忠提交的证据，原告的质证意见为：对真实性均予以认可，合法不合法不清楚。被告李国尧的质证意见为：第三人的证据与本案无关联性。
根据以上质证意见，本院对各方证据作以下认定：原告证据1、2、3、4，对原告购买房屋的事实，予以确认；对原告证据5、6、7中漫川电影站综合楼建设项目立项批复及建设的事实，予以认可；对证据8的真实性予以确认。对第三人赵金忠出具的证据的真实性予以认可。以上确认的证据，可以作为认定案件事实的依据。
根据本院认定的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2008年11月19日，原山阳县发展计划局（现山阳县发展改革局）以山政发计发（2008）370号《关于漫川电影站综合楼建设的立项批复》文件对山阳县文化局报送的山政文字（2008）89号文件作出批复，批复内容：为活跃群众文化生活，有效利用闲置资产，批准在漫川电影站旧址上新建框架结构五层1500平方米楼房一幢，总投资150万元，建设工期为2008年12月动工，2009年11月底竣工，建设工期12个月。并要求山阳县文化局加强项目管理，严格按照批复规模进行建设。2009年4月28日，山阳县漫川古镇开发领导小组办公室召开会议，确定由山阳县广电局负责，山阳县发展计划局、国土局、城建局、漫川镇配合实施漫川电影站综合楼建设开发项目。2009年5月6日，山阳县广播电视局局长办公会议研究确定：在保证国有资产不能流失的前提下，原则上同意将建成的主楼一层所有门面房（包括门楼过道）永久性归山阳县电影公司所有；主楼二层建起两个月内，电影公司可1100元／㎡作价，一次性给开发商付清，产权永久性归电影公司所有，否则，由开发商经营，其余楼层由开发商自行处理。会议明确被告王林和被告李国尧为开发商。2009年5月19日，被告李国尧以陕西省三秦建设集团总公司的名义与甲方山阳县电影公司签订合伙开发建设合同，约定甲方有漫川电影站临街闲置地皮一块，由乙方全额投资建设五层楼房一幢和附楼五层楼房一幢。建起的主楼一层所有门面房（包括门楼过道）永久性归甲方所有，主楼二层建起两月内，甲方可按1100元／㎡作价，先预付60%，待竣工验收合格后，一次性给乙方付清，产权永久性归甲方所有，否则由乙方经营；其余楼层由乙方自行处理。由于被告李国尧缺少资金，经李国尧与王林口头协商，由王林出资，李国尧负责工程质量、安全以及四邻关系的协调和办理相关手续，王林负责三楼以上房屋的出售和收款，所获得的利润王林得70%，李国尧得30%。赵金忠从李国尧处预购主楼二楼中的单元房和附二楼单元房各1套，并向李国尧预付了部分房款。原告刘芳从王林处以每平方米1300元预购了位于主楼三楼中间155.25㎡的单元房1套，并分别于2009年8月23日、2009年10月2日向王林各付款2万元，之后2011年元月18日原告又向王林交付了100000元的购房款，王林给原告出具了收条。因山阳县电影发行放映公司依合伙开发合同约定欲收回主楼二楼房屋的所有权，致赵金忠购买主楼二楼中的单元房无法落实。2009年11月26日，山阳县电影公司经理武斌等人与赵金忠、王林、李国尧召开座谈会，与会人员考虑到赵金忠是漫川电影站老职工，加之其指定要三楼中的房屋，便商议将三楼中间的单元房1套调整给赵金忠，由开发商给原告做工作将原告刘芳所购买的房屋协调为四楼中户。但李国尧未给原告刘芳做工作。后第三人赵金忠在三楼中房屋上安装防盗门，主张三楼中房屋归其所有。因漫川电影站综合楼3至5楼房屋均已售出，刘芳交纳购房款后二被告无法交付房屋，原告遂于2011年7月25日向本院提起诉讼。本院于2012年4月9日作出了（2011）商区法民一初字第00572号民事判决书，该判决书认定被告王林与李国尧系山阳县电影发行放映公司漫川电影站综合楼的共同建设者，被告王林依合伙开发建设合同及二被告之口头约定，与原告刘芳协议将该综合楼主楼三楼中间的单元房1套出售给原告，原告分次给付了该套房部分房款，双方已形成房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，原告请求继续履行，应予支持。第三人赵金忠主张被告王林不享有漫川电影站综合楼的所有权，王林对该楼无处分权，王林与原告达成的房屋买卖合同无效，而李国尧是该综合楼的开发商，其经会议调整后从李国尧手中购买的三楼中单元房才是合法有效的。因协调会上商议将三楼中的房屋调整给赵金忠，只是卖方单方的意见，该意见未取得买房刘芳同意，不能对抗王林与原告达成的对三楼中间房屋买卖合同的效力，加之李国尧否认其将该套房屋卖给赵金忠，故赵金忠的主张不能成立，本院不予支持，二被告应向原告履行交付房屋义务，故判决限原告刘芳于该判决生效之日起30日内给付被告王林、李国尧剩余房价款61825元。限被告王林、李国尧于该判决生效之日起30日内将位于山阳县电影发行放映公司漫川电影站综合楼主楼三楼中间单元房1套交付原告刘芳，并驳回了原告刘芳的其他诉讼请求。后第三人赵金忠不服本院作出的（2011）商区法民一初字第00572号民事判决，上诉至商洛市中级人民法院，商洛市中级人民法院于2012年9月6日作出了（2012）商中民一终字第00099号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，程序违法为由，裁定撤销本院作出的（2011）商区法民一初字第00572号民事判决书并发回我院重审。我院于2013年3月7日立案受理。另查明，在本次原告刘芳起诉前，被告王林、李国尧仍未取得商品房预售许可证。
本院认为，被告李国尧借用陕西省三秦建设集团总公司的名义与山阳县电影公司（现更名为山阳县电影发行放映公司）签订合作开发建设合同，之后李国尧因资金困难又与被告王林达成协议，由王林负责所建成的山阳县漫川电影站三楼以上房屋的出售，由李国尧负责工程质量、安全以及四邻关系的协调和办理相关手续，所获得的利润王林得70%，李国尧得30%，被告王林与被告李国尧实际形成合伙关系。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，没有资质的实际施工人借有资质的建筑施工企业的名义订立的建设工程施工合同为无效合同，被告李国尧借用陕西三秦建设集团总公司的名义与山阳县电影公司签订的合伙开发建设合同书无效。在山阳县漫川电影站建设过程中，被告王林与原告刘芳约定将漫川电影站综合楼三楼中的房屋出售给原告刘芳，并实际收取了原告14万元的购房款，原告刘芳与被告王林已形成房屋买卖合同关系。因山阳县电影发行放映公司依合伙开发合同约定收回主楼二楼房屋的所有权，致赵金忠从李国尧处购买主楼二楼中的单元房无法落实，山阳县电影公司经理武斌等人与赵金忠、王林、李国尧召开座谈会，与会人员商议将三楼中间的单元房1套调整给赵金忠，赵金忠与被告王林、李国尧之间亦形成房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。陕西三秦建设集团总公司作为漫川电影站综合楼的名义开发企业，被告李国尧和王林作为实际出资和建设人将漫川电影站综合楼主楼三楼以上房屋向社会销售，被告李国尧、王林与第三人赵金忠和原告刘芳订立的两个房屋买卖合同性质实为商品房买卖合同，根据该解释第二条规定，被告王林、李国尧在未取得商品房预售许可证的情况下与原告刘芳和第三人赵金忠订立的商品房买卖合同应为无效合同。因原告刘芳与被告王林、李国尧之间达成的的房屋买卖合同无效，无效的合同自始无效。在本案审理中，本院多次就已查明的事实，应认定原被告房屋买卖合同无效多次向原告释明，告知原告可变更诉讼请求，但原告坚持不予变更要求二被告依约履行合同并支付其违约金的诉讼请求。故原告的该诉讼请求无法得以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘芳的诉讼请求。
案件受理费3100元，由原告刘芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 杨甲启
人民陪审员 周 杏
二〇一四年三月五日
书 记 员 王倩玮