温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第5136号
原告：华夏银行股份有限公司温州鹿城支行。
负责人：陈晞。
委托代理人：何露露。
被告：温州旅游购物中心有限公司。
法定代表人：朱寿海。
被告：陈金强。
被告：温州文化用品市场开发有限公司。
法定代表人：陈金强。
上述三被告共同委托代理人：胡建良，浙江诚鼎律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称华夏银行鹿城支行）诉被告温州旅游购物中心有限公司（以下简称旅游购物公司）、陈金强、温州文化用品市场开发有限公司（以下简称文化用品公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月19日立案受理，于2014年12月4日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告华夏银行鹿城支行的委托代理人何露露与被告旅游购物公司、陈金强、文化用品公司的共同委托代理人胡建良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏银行鹿城支行诉称：2013年9月29日，被告旅游购物公司向原告申请贷款，原告按规定程序审查、审批后与被告旅游购物公司签订编号为WZ0410120130243号的《流动资金借款合同》，约定：贷款金额为人民币2800元，期限自2013年9月29日至2015年9月15日止，贷款利率为年利率6.15%，利随本清，遇中国人民银行调整同期贷款基准利率时，本合同利率固定不变，到期一次还本；若被告旅游购物公司不按合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的贷款本金，自逾期之日起按合同约定的利率加收30%作为罚息利率计收逾期利息，未能在贷款期限内支付的利息，按合同约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后仍未支付的利息，应按约定的罚息利率计收复利。同日，原告向被告旅游购物公司发放贷款2800万元。
为担保本案债务的履行，原告与被告文化用品公司于2013年9月16日签订了编号为WZ04（高抵）20130018号的《最高额抵押合同》，约定：被告文化用品公司以其所有的房屋及国有土地使用权［房屋坐落于温州高新技术产业开发区科技园文昌路××号，房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第××号，建筑面积：26066.49平方米；土地坐落于温州市龙湾区蒲州街道屿田村，土地使用权面积：20699.58平方米，土地使用证号：温国用（2008）第××，由于办理土地证分割，现变更为土地使用证号：温国用（2014）第××号，土地使用权面积：15431.98平方米］提供抵押担保，被担保的最高债权额为人民币12000万元，被担保的主债权发生期间为自2013年9月22日起至2018年9月22日止；原告与债务人旅游购物公司在主债权发生期间内连续签订的多个《最高额融资合同》、《流动资金借款合同》、《银行承兑协议》均为本合同的主合同；抵押担保范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、原告为实现抵押权和债权而发生的费用及其他债务人应付费用等，该范围中除了本金外的所有费用应当从抵押财产变现价款中首先扣除，不计入被担保的最高债权额。2013年9月27日，双方在温州市房产管理局办理了以原告为抵押权人的抵押登记。
为担保本案债务的履行，2013年9月16日，被告陈金强与原告签订编号为WZ04（高保）20130057号《个人最高额保证合同》，约定：被担保的最高债权额为2800万元，被担保的主债权的发生期间为2013年9月16日至2014年9月16日止；原告与债务人旅游购物公司在主债权发生期间连续签订的多个《流动资金借款合同》、《银行承兑协议》等均为本合同的主合同；保证范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、原告为实现债权而发生的费用及其他债务人应付费用等，该范围中除了本金外的所有费用计入保证责任范围，但不计入被担保的最高债权额；担保方式为连带责任保证。现被告旅游购物公司发生了可能导致原告在上述合同项下债权实现受到威胁或遭受严重损失的情形，原告为维护自身合法权益，请求：1.判令被告旅游购物公司立即偿还原告贷款本金人民币2800万元及利息、复利、逾期利息（按合同约定的利率计算至被告清偿完毕之日止）；2.判令拍卖或变卖被告文化用品公司的抵押物即坐落于温州高新技术产业开发区科技园文昌路××号房屋及国有土地使用权［房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第××号，建筑面积：26066.49平方米；国有土地使用证号：温国用（2014）第××号，土地使用权面积：15431.98平方米］，所得价款优先清偿原告债权本息及有关费用；3.判令被告陈金强对上述债务承担连带清偿责任；4.判令各被告连带承担本案所有诉讼费用及实现债权的费用。
为证明上述事实，原告华夏银行鹿城支行在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、负责人身份证明书复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。2.被告旅游购物公司、文化用品公司的营业执照、组织机构代码证及被告陈金强身份证复印件各一份，证明被告诉讼主体资格。3.编号为WZ04（高保）20130057号的《个人最高额保证合同》复印件一份，证明被告陈金强为被告旅游购物公司提供连带责任保证的事实。4.编号为WZ04（高抵）20130018号《最高额抵押合同》、抵押财产清单复印件各一份，证明被告文化用品公司以其所有的房产为被告旅游购物公司提供抵押担保的事实。5.房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证复印件各一份，证明被告文化公司所有的房屋及土地使用权的权属证明，且已抵押给原告的事实。6.《额度使用申请书》、编号为WZ0410120130243号《流动资金借款合同》复印件各一份，证明被告旅游购物公司向原告申请贷款2800万元，双方签订流动资金借款合同的事实。7.《流动资金贷款提款申请书》、《借款凭证》、《贷款直通发放借款凭证》、对账单复印件各一份，证明被告文化用品公司根据合同约定向原告申请提款，原告依约发放贷款2800万元的事实。
被告旅游购物公司、陈金强、文化用品公司辩称：一、因涉案借款合同尚未到期，被告要求继续履行借款合同。理由如下：（一）本案借款合同约定原告向被告旅游购物公司发放贷款2800万元，贷款期限是2013年9月29日至2015年9月15日，并且于2015年9月15日一次性利随本清，但至本案开庭前，被告旅游购物公司处于正常的运转状况，经营状态良好，未涉及重大诉讼。（二）原告并未提供相应的证据证明旅游公司的经营现状、财务现状出现问题或者涉及重大诉讼问题，应承担举证不利的法律后果。（三）借款合同虽有约定原告有权宣布贷款提前到期，但被告旅游购物公司并未出现合同约定的突破财务指标、有意逃废债等情形，原告不能宣布该贷款提前到期。二、涉案借款存在最高额抵押担保和最高额保证担保，因被告文化用品公司与中国建设股份银行温州南城支行（以下简称建设银行）之间存在金融借款合同纠纷，建设银行向温州市瓯海区人民法院申请强制执行，但瓯海法院查封的并非本案抵押物；而涉案抵押物的价值高达2.3亿且存在个人保证担保，因此原告完全可以实现债权。综上，借款合同生效后，被告旅游购物公司已经履行自己的义务，原告要求被告提前偿还借款并无事实与法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告旅游购物公司、陈金强、文化用品公司在举证期限内向本院提供如下证据：1.温州市瓯海区人民法院执行通知书复印件一份，2.房屋权属证书复印件一份，证据1-2证明涉案最高额抵押项下的房产并未被建设银行查封。
本案审理过程中，原告华夏银行鹿城支行向本院补充提供了如下证据：1.余录平身份证复印件一份，2.余录平与被告陈金强的结婚证复印件一份，证据1-2证明余录平与被告陈金强系夫妻关系。3.被告旅游购物公司工商查询信息（公司基本情况、变更登记情况）复印件一份。4.被告文化用品公司工商查询信息复印件一份，证据3-4证明被告旅游购物公司的股东系余录平（出资70%）和余旭浩（出资30%），其中余录平又系被告文化用品公司的法定代表人陈金强配偶，被告旅游购物公司与被告文化用品公司系关联企业。5.房产土地联查系统记录复印件一份，证明鹿城人民法院于2015年7月24日查封了涉案抵押物［案号：（2014）温鹿执民字第2703-1号］。6.利息计算说明原件一份，证明截止2015年9月15日，被告旅游购物公司尚欠原告借款本息的事实。
经审理，本院认定事实如下：本案《个人最高额保证合同》约定保证人承担保证责任的保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，该合同未另行担保其他债务。本案编号为WZ04（高抵）20130018号的《最高额抵押合同》约定被告文化用品公司提供其名下坐落于温州高新技术产业开发区科技园文昌路××号房屋及国有土地使用权，为被告旅游购物公司的借款提供担保，涉案房屋已经办理了抵押登记手续，涉案国有土地使用权尚未办理抵押登记手续。该《最高额抵押合同》项下的抵押物系第一顺位抵押，抵押权人系原告华夏银行鹿城支行，还另行担保了债务人为文化用品公司所欠原告的债务。涉案抵押物的第二顺位抵押权人为温州银行股份有限公司城东支行。本案审理过程中，借款已于2015年9月15日到期，被告旅游购物公司仅支付利息1069.92元。截止该日，被告旅游购物公司尚欠原告华夏银行鹿城支行借款本金2800万元及利息3423796.74元，利息的复利及逾期利息尚未产生。本案审理过程中，原告明确未请求被告支付逾期利息的复利。
本院查明的其他事实与原告华夏银行鹿城支行诉称的一致，依法予以认定。
上述事实由本院依法认定的原告提供的双方当事人身份证明材料、《个人最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证、《额度使用申请书》、《流动资金借款合同》《流动资金贷款提款申请书》、《借款凭证》、《贷款直通发放借款凭证》、对账单、利息计算说明等证据予以认定。关于原告提供的其他证据及被告提供的证据，本院对真实性均予以认定，但本案借款在审理过程中已到期，故上述证据与本案的事实不具有直接关联性，本院在本案中不作认定。另，本院认为本案借款于2015年9月15日到期，由于被告未偿还本金和利息，故自该日后产生利息的复利和罚息。
本院认为：原告华夏银行鹿城支行与被告签订的涉案各合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，应受法律保护。原告依约向被告发放了贷款2800万元，而本案借款在审理过程中已到期，但被告旅游购物公司仍未能清偿债务构成违约，原告根据合同的约定请求被告旅游购物公司偿还借款本金并支付利息、利息的复利及逾期利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的实现债权的费用，原告并未提供证据证明其实际已发生，本院不予支持。
被告文化用品公司提供其名下坐落于温州高新技术产业开发区科技园文昌路××号房屋及国有土地使用权作为抵押物，为被告旅游购物公司的上述借款提供最高额抵押担保，上述房屋已办理抵押登记手续，原告的抵押权依法已设立。根据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。虽然上述房屋的土地使用权未办理抵押登记，但土地使用权仍视为一并抵押，故原告有权就依法拍卖、变卖上述抵押物的所得价款优先受偿，但应以最高债权额12000万元为限。原告在约定的保证期间内请求被告陈金强对被告旅游购物公司所负的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持；但被告陈金强的保证责任以最高保证金额2800万元为限。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州旅游购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金2800万元并支付利息3423796.74元、利息的复利及逾期利息（自2015年9月16日起，利息的复利以所欠利息3423796.74元为基数、逾期利息以所欠本金2800万元为基数，均依照年利率7.995%计算至本判决确定的履行之日止）。
二、若被告温州旅游购物中心有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告温州文化用品市场开发有限公司名下坐落于温州高新技术产业开发区科技园文昌路××号房屋及国有土地使用权［房屋所有权证号：温房权证龙湾区字第××号，建筑面积：26066.49平方米；国有土地使用证号：温国用（2014）第××号，土地使用权面积：15431.98平方米］，所得价款由原告华夏银行股份有限公司温州鹿城支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号为WZ04（高抵）20130018号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过12000万元。
三、被告陈金强对被告温州旅游购物中心有限公司所负的上述第一项债务在最高保证金额2800万元的范围内承担连带清偿责任。
四、驳回原告华夏银行股份有限公司温州鹿城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费181800元，由被告温州旅游购物中心有限公司、陈金强、温州文化用品市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 邱 天 翔
人民陪审员 陈 小 萍
人民陪审员 蔡 小 园
二〇一五年九月十八日
代书 记员 诸葛冰洁