北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01026号
上诉人（原审被告）陈木，男，1960年10月17日出生，自由职业。
委托代理人谢宇红，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京强佑物业管理有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇工业开发区。
法定代表人王海霞，总经理。
委托代理人蒋栋亮，男，1984年11月11日出生，北京强佑物业管理有限公司法务专员。
上诉人陈木因与被上诉人北京强佑物业管理有限公司（以下简称强佑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15363号民事判决，向本院提起上诉。上诉人陈木之委托代理人谢宇红，被上诉人强佑物业公司之委托代理人蒋栋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
强佑物业公司在原审法院起诉称：2009年2月28日，强佑物业公司与深房大厦业主委员会签订了《深房大厦物业管理与经营委托合同》，约定自2009年3月1日起，由强佑物业公司接管深房大厦的物业管理事宜。合同签订后，强佑物业公司对深房大厦的设备、设施进行了一系列的更新改造，使业主的生活秩序恢复正常。绝大多数业主与强佑物业公司签订了《物业管理服务协议》，物业费的交纳比例也达到95％，但该大厦二层业主即陈木却一直拒绝与强佑物业公司签订《物业管理服务协议》，拒不交纳物业费。故强佑物业公司诉至法院，要求陈木支付物业费81432元（自2009年3月1日至2012年3月1日共3个年度，按每月每平方米5.8元、每年27144元计算。房屋面积共计390平方米）、滞纳金44621.08元（按物业合同第22条第3款之规定，以欠付的物业费为基数，按逾期每日万分之五的标准计算）。
陈木辩称：我是位于北京市朝阳区安贞西里四区某房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，我于2007年6月取得涉案房屋的所有权。强佑物业公司主张的涉案房屋面积无误，我对强佑物业公司主张每月每平方米的计算标准不认可，认为其没有合理的依据。强佑物业公司与我及承租户三方已经达成合意，将涉案房屋的物业费缴纳义务转移给承租户，涉案房屋的物业费的缴纳义务主体应是我的承租户史天彬。现强佑物业公司提供的证据不能证明涉案房屋存在欠缴物业费的事实，鉴于本案物业费的实际缴纳方是承租户，如果强佑物业公司在租户与我终止租赁关系后，单凭几张可由其任意填写的物业费缴费单便可向我索取租户承租期间的物业费，则不但我的利益将严重受损，也可能导致强佑物业公司以此方法牟取不正当利益。退一步而言，即便涉案房屋存在欠缴物业费的事实，强佑物业公司在长达三年的时间里一直不向我的承租户催缴，其本身有过错，应承担不利后果。因强佑物业公司的过错而要求对是否欠缴物业费并不知情的我来承担物业费的损失，有违公平合理原则。物业合同虽然是持续性合同，但并非同一笔债务的分项给付，而是多个独立债务的定期给付，即定期给付之债。每一期物业费之债都是一个独立的权利义务关系的结果，都适用独立的诉讼时效，即诉讼时效应按照每一期相应的履行日期分别计算，而不是从最后的履行日期开始计算。强佑物业公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效。我与强佑物业公司并未签署《物业管理服务协议》，对业主委员会与强佑物业公司之间签署的合同也毫不知情，双方也未就逾期缴纳物业费的违约金进行约定。且强佑物业公司现主张的是滞纳金而非违约金，强佑物业公司认为我未按时缴纳物业费的行为违约，从而要求根据其与业主委员会签订合同中约定的滞纳金标准支付违约金，这没有法律依据。
原审法院经审理查明：陈木系涉案房屋的业主，其于2007年6月取得涉案房屋所有权。涉案房屋所在楼即为深房大厦。2009年2月28日，北京市朝阳区安贞西里深房大厦业主委员会作为委托方与强佑物业公司作为受托方、北京安贞西里社区居委会作为见证方签订了《深房大厦物业管理与经营委托合同》，约定由强佑物业公司对位于北京市朝阳区安贞西里四区X号楼进行物业管理服务，委托管理期限自2009年3月1日至2019年2月28日止，物业管理费用：1－2层按建筑面积每月每平方米5.8元向业主按年收取。强佑物业公司自2009年开始为涉案房屋提供物业服务，强佑物业公司与陈木之间未签订过物业服务合同。
陈木提交了其与案外人签订的租赁合同及物业公司签收的凭据，以此主张各方达成合意，约定由租户承担涉案房屋的物业费。强佑物业公司对此均不予认可。
经询，强佑物业公司表示涉案房屋的承租人未交纳过物业费，陈木表示不清楚承租人是否交纳过物业费。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。
本案中，虽强佑物业公司与陈木之间未签订书面的物业服务合同，但强佑物业公司与涉案房屋所在楼的业主委员会签订了《深房大厦物业管理与经营委托合同》，且其亦为涉案房屋实际提供了物业服务，故法院认定强佑物业公司与陈木之间就涉案房屋成立了事实上的物业服务合同关系。陈木作为涉案房屋的业主，其系物业服务合同的相对方，应给付强佑物业公司物业服务费用。现陈木主张应由涉案房屋的承租人承担物业费，但就此并无三方确认的书面材料，而根据现有证据，亦未有承租人实际向强佑物业公司交付物业费的情形，故法院对陈木该项抗辩主张不予支持。
关于陈木提出的诉讼时效问题，因物业服务具有区域性及持续性，故结合全案案情，法院对陈木的该项抗辩主张不予支持。现强佑物业公司主张的物业费数额及计算标准并无不当，故法院对强佑物业公司该项诉讼请求依法予以支持。关于强佑物业公司主张的滞纳金，因其与陈木之间就此并无书面约定，故法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、陈木于本判决生效之日起七日内给付北京强佑物业管理有限公司自二○○九年三月一日至二○一二年三月一日的物业管理费八万一千四百三十二元。二、驳回北京强佑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，陈木不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，并依法改判驳回强佑物业公司全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由强佑物业公司承担。其上诉理由是：陈木、强佑物业公司与承租户三方已经达成合意，将涉案房屋的物业费缴纳义务转移给承租户，涉案房屋的物业费的缴纳义务主体应是陈木的承租户，而不是陈木。原审法院认为应由陈木交纳涉案房屋的物业费，存在事实认定和法律适用错误。由于本案物业费的实际缴纳方是承租户，且目前承租户已经与陈木终止合同近两年，早已不知所踪，陈木无法与承租户核实物业费缴纳情况，更无法向法院提供缴纳凭据。鉴于本案的特殊性，强佑物业公司应当提交相应的催缴证据来证明涉案房屋物业费欠缴的事实，而不是仅凭几张可由其任意填写的物业费缴费单便可向陈木索取租户承租期间的物业费。结合本案，若仅凭几张可由其任意填写的物业缴费单便可认定欠缴事实的存在，则不但陈木的利益将严重受损，也可能导致强佑物业公司以此方法牟取不正当利益。原审法院认为物业服务均有区域性及持续性，对陈木提出的本案已超诉讼时效的主张不予支持，属适用法律错误。
强佑物业公司同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的房产证、《深房大厦物业管理与经营委托合同》、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈木作为涉案房屋的业主，系物业服务合同关系的相对方，其应给付强佑物业公司物业服务费用。现陈木主张其与强佑物业公司、承租户三方已经达成合意，将涉案房屋的物业费缴纳义务转移给承租户，因强佑物业公司对此不予认可，而陈木未提供充分证据加以证明，故本院对陈木上述主张不予支持。因物业服务确具有区域性及持续性，结合全案案情，原审法院对陈木提出的诉讼时效抗辩主张不予支持并无不当。
综上所述，陈木的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2822元，由北京强佑物业管理有限公司负担986元（已交纳），由陈木负担1836元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费1836元，由陈木负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 张 帆
代理审判员 赵 卉
二〇一四年一月二十日
书 记 员 胡林强