广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕龙法民二初字第26号
原告（反诉被告）方国丰，男，汉族，1974年10月2日出生。
委托代理人陈里群，广东当儒律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘碧凤，女，汉族，1963年8月18日出生。
委托代理人詹学东，广东潮润律师事务所律师。
第三人汕头市金泱泱制衣有限公司。
法定代表人方国丰。
原告（反诉被告）方国丰与被告（反诉原告）刘碧凤、第三人汕头市金泱泱制衣有限公司（下称金泱泱公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方国丰的委托代理人陈里群、被告（反诉原告）刘碧凤、第三人金泱泱公司的法定代表人方国丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方国丰诉称：2010年12月15日，方国丰与刘碧凤签订了《汕头市房地产租赁合同》，约定：刘碧凤将其拥有合法所有权的汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产出租给方国丰经营使用，双方对租期、租金及交付形式、履约保证及违约责任等进行约定，还约定若刘碧凤因房地产权属或非法出租房地产而导致合同无效应双倍返还履约金并赔偿经济损失。
合同签订后，方国丰如期向刘碧凤交付租金、履约金60000元、押金20000元，刘碧凤也向方国丰交付租赁房地产，方国丰为此以该地点作为其注册登记的第三人金泱泱公司的经营场所从事服装服饰的生产、加工和销售。2013年12月10日，在消防安全检查中，该出租房产因消防设计和竣工验收备案违法被责令整改，至此方国丰才知刘碧凤所出租的房地产的消防设计和竣工验收未依法报公安机关消防机构备案，为此积极与刘碧凤联系，要求刘碧凤按消防机构的要求做好备案和改正，但刘碧凤毫不理会，致使租赁房地产的生产车间被消防机构查封至今，导致方国丰及其公司无法在该地点从事生产经营，造成严重的经济损失，无法正常使用实现合同目的。刘碧凤隐瞒了出租房地产消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的事实，属非法出租房地产的行为，消极对待消防整改，致使方国丰无法正常使用租赁房地产，违反了双方的约定和法律的规定，给方国丰造成重大损失。
诉讼请求：一、确认方国丰与刘碧凤签订的《汕头市房地产租赁合同》（汕房租列AN00036008）为无效合同；二、判令刘碧凤双倍返还方国丰履约金120000元、押金20000元；三、判令刘碧凤赔偿方国丰经济损失300000元；四、本案诉讼费用由刘碧凤承担。
方国丰提交的证据有：
1.居民身份证，证明方国丰主体资格；
2.人口信息查询表，证明刘碧凤主体资格；
3.汕头市房地产租赁合同，证明双方存在无效租赁合同关系，并约定对争议解决办法；
4.网上电子回单，证明方国丰支付了2013年12月9日前的房屋占用费；
5.企业法人营业执照，证明方国丰按约定用途在该点生产经营；
6.建设工程消防设计备案通知书；
7.建设工程竣工验收消防备案通知书；
8.查封相片；
9.公安行政处罚决定书；
10.责令限期改正通知书；
证据6－10证明刘碧凤提供未经消防设计备案和竣工验收消防备案的不能出租房屋，造成双方合同无效、房屋被查封无法为方国丰使用，应承担全部责任。
刘碧凤辩称：一、刘碧凤没有非法出租房地产，没有任何违约行为；方国丰擅自改变租赁房产的用途，长期拖欠租金的行为已构成严重违约。2010年12月15日，方国丰向刘碧凤租用位于龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产，并声称一楼作为展厅，二楼以上作为住宅。因刘碧凤出租房产为新建房产，包括消防等设施尚未配套完善，方国丰要求刘碧凤降低租金，其它配套设施由其负责。因此，刘碧凤才以远低于市场价格的租金标准出租给方国丰。双方对于租赁房地产的性质、用途、现状，均相当清楚，不存在刘碧凤隐瞒出租房地产消防设计、竣工验收未依法报公安消防机构备案的事实。方国丰在租用上述场地后，未经刘碧凤同意，擅自将租用房产改为生产车间，又没有依双方约定配套完善消防设施，致消防设施不符合消防部门的要求，其中第四层被消防部门查封。方国丰在合同签订后，除了第一期租金按时缴交外，其余各期均是在刘碧凤多次催讨后，分多次缴交。截止2014年2月15日，方国丰仍结欠刘碧凤租金72500元，已违反了双方约定。
方国丰利用刘碧凤的低租金，却未能自行完善消防设施，未经刘碧凤同意又擅自改变使用功能，其责任全部在方国丰自身，与刘碧凤无关。消防部门查封仅是四楼，并不影响其它楼层的生产经营。刘碧凤在租赁房产的第四层在被消防部门查封后，刘碧凤积极主动要求与消防部门沟通、协调，准备配套消防设施，但方国丰却以各种借口予以拖延，并不愿意解决消防部门的查封问题。二、方国丰一方面请求确认合同无效，一方面又请求双倍返还履约金120000元、押金20000元，赔偿经济损失300000元，显属自相矛盾。若双方签订合同为无效合同，则方国丰应将租用房产交还刘碧凤使用，并支付占用期间的租金，刘碧凤将收取履约金退还方国丰即可，方国丰是无权根据合同条款约定，要求双倍返还履约金，并赔偿所谓经济损失的。三、方国丰在消防部门进行消防检查后，仍一直在租赁房产中进行生产经营活动。方国丰诉称租赁房产被消防机构查封，致使其无法正常使用租赁房产。但据刘碧凤调查了解，方国丰在消防部门检查后仍一直正常生产。退一步说，即使因消防部门的查封致其无法正常生产，方国丰可主张解除合同，将租赁房产交还刘碧凤。但方国丰却是既想继续占用租赁房产，又想免付租金。综上所述，请求贵院依法驳回方国丰关于请求双倍返还履约金120000元、押金20000元，赔偿经济损失300000元的诉讼请求。
刘碧凤反诉称：2010年12月15日，刘碧凤与方国丰签订《租赁合同》一份，约定，方国丰向刘碧凤租用位于龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产，面积约2200平方米，作为经营之用，租期自2011年2月16日至2023年2月15日止，2011年2月16日至2014年2月15日租金为每年210000元，2014年2月16日至2017年2月15日租金为每年220000元，方国丰应于每期首月10日前交清。合同签订前，刘碧凤即已将租赁房产交付方国丰使用，但方国丰除了第一期租金按时缴交外，其余各期均是在刘碧凤的多次催讨之下才分多次缴交。截止2014年2月15日，方国丰尚欠刘碧凤租金72500元。
反诉诉讼请求：一、判决方国丰将租用位于汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产交还刘碧凤；二、判决方国丰付还刘碧凤自2011年5月16日起至将租赁房产实际交还刘碧凤之日止的租金及该款逾期付款利息（暂计至2014年2月15日的租金为人民币72500元，2014年2月16日起每三个月按55000元计算）；二、本案的诉讼费用全部由方国丰承担。
刘碧凤提交的证据有：
1.合建房协议书，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街4号房产原系刘碧凤与纪汉为合作建设；
2.合建房返销合约，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街4号分配给纪汉为的房产转让给刘碧凤；
3.宅基地使用证，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街4号宅基地原系纪汉为所有；
4.合建房协议书，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街5号房产原系刘碧凤与纪旭庆合作建设；
5.合建房返销合约，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街5号分配给纪旭庆的房产转让给刘碧凤；
6.宅基地使用证，证明位于陈厝合南碧埠居委和新街4号宅基地原系纪旭庆所有；
7.历史电量记录，证明刘国丰租用房产在被消防部门查封后一直仍然正常使用；
8.照片，证明刘国丰至今一直仍然正常使用租赁房产。
方国丰对刘碧凤的反诉没有在法定答辩期间提出书面答辩。在庭审中，方国丰辩称：刘碧凤反诉缺乏事实和法律依据，刘碧凤提供未取得建设工程许可证或经主管部门批准建设的的建筑物，该建筑物消防设计和竣工验收未依法报公安消防部门验收，该建筑物是不能出租的房屋，根据双方合同和我国法律规定，双方合同为无效的合同，刘碧凤应承担因合同无效而产生法律后果。虽然双方合同无效，但从2010年签订合同至2013年12月10日，该建筑物给消防部门整改，方国丰仍履行合同义务，并没有拖欠租金的事实。2013年12月10日至今，方国丰确实没有支付房屋占用费用，这是因为刘碧凤违法违约行为导致其提供房屋被查封无法为方国丰使用，方国丰没有义务为被查封房屋支付占用费用，虽然双方合同无效，但合同约定争议解决办法应作为解决本案依据，由于造成合同无效责任在刘碧凤，刘碧凤应承担返还方国丰履约金、押金和造成损失。
第三人金泱泱公司在庭审中述称：刘碧凤提供未取得建设工程许可、未经主管部门批准、没有获得消防批准和竣工验收、未报公安部门消防验收的租赁物出租，导致租赁合同无效，刘碧凤应负全部责任。由于刘碧凤过程，导致我公司生产设备给查封，无法正常生产，我公司正在收集证据，将追讨刘碧凤因其过程造成我公司无法正常生产的营业损失。刘碧凤提供租赁场所自2013年12月10日起被消防部门查封后无法正常使用，故其以合同主张场地使用费没有法律依据，请求予以驳回。
第三人金泱泱公司没有提交证据。
经出庭质证，刘碧凤对于方国丰提交的证据1—3、证据5没有异议；对证据4不清楚，要回去核对，对证据6－7、证据9－10真实性没有异议，但对于方国丰证明目的有异议，四份证据恰恰证明消防部门处罚是方国丰，应配套消防设施主体是方国丰开设公司，并非刘碧凤；对证据8，刘碧凤出租之后没有出入方国丰经营场所，对其情况不清楚，真实性也无法确认。
方国丰对刘碧凤提交的证据1－2、证据4－5真实性无法确认，但对其合法性有异议，行为有违法行为，目前法律不准许宅基地进入市场，对其买卖合法性有异议；对证据3、证据6真实性没有异议，该证据无法证明在该宅基地上建筑物是取得了建设工程规划许可证或经过有关部门批准建设的，无法证明消防设计和竣工验收有报公安消防部门备案；对证据7－8真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据无法证明方国丰正常使用建筑物状态，至今该建筑物大部分处于被查封状态。
第三人金泱泱公司对方国丰提交的证据1－10没有异议。对刘碧凤提交的证据1－8的质证意见与方国丰对刘碧凤提交的证据1－8的质证意见一致。
本院确认方国丰提交的证据1－10，刘碧凤提交的证据1－8可作为本案认定事实的依据。
本院查明：2010年12月15日，方国丰与刘碧凤签订了《汕头市房地产租赁合同》，约定：刘碧凤将位于汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产面积约2200平方米及配套设施、设备出租给方国丰作经营使用，租期自2011年2月16日起至2023年2月15日止；方国丰应于2011年2月16日交付首期3个月租金52500元及履约金60000元合计112500元给刘碧凤，2011年5月16日交付第二期3个月租金，2011年8月16日交付第三期3个月租金，2011年11月16日交付第四期3个月租金，每期交付3个月租金，并在每期首月10日前交清，以此类推到合同期满；履约金可作为最后一期租金冲抵；租赁期间该房产的水费、电费、管理费、卫生费、有线电视费、电话费、其他费用概由方国丰负责缴交，方国丰应付给刘碧凤20000元作为各项费用及设施设备的押金；方国丰如需改变该房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得刘碧凤的书面同意后方可施工，费用由方国丰负责；备注1.租金计算方式为2011年2月16日至2014年2月15日每年租金为210000元，2014年2月16日至2017年2月15日每年租金为230000元，2020年2月16日至2023年2月15日每年租金为240000元；2.刘碧凤必须交付完整的水电、客用电梯等配套设施设备给方国丰使用；3.刘碧凤同意方国丰在建筑物加做广告牌；4.刘碧凤儒中途解除合约须赔偿方国丰损失费用300000元；5.建筑物6层、7层、8层、9层保持原有出租房间风格；6.刘碧凤同意方国丰分租承租房地产。
上述合同签订后，刘碧凤将租赁房产交给方国丰使用。方国丰向刘碧凤支付履约保证金52500元、押金20000元及第一期即2011年2月16日至同年5月15日的租金525000元。此后，方国丰陆续向刘碧凤支付租金共505000元。方国丰与刘碧凤均确认：该505000元是计至2013年10月11日止的租金。2013年12月12日，方国丰向刘碧凤支付租金13831元。
诉讼期间，方国丰提出：2011年，其使用的上述房产被供电局查出电表违规，该电表是刘碧凤违法将三个单相电表装做一个三相电表，导致电表超闸，供电局发现后，要求方国丰换为一个三相电表，重新接驳电缆，方国丰支付该费用共20000元。该笔费用应在方国丰结欠刘碧凤的租金中扣除。对此，刘碧凤有异议，刘碧凤认为：关于电表问题，刘碧凤安装的电表足以满足合同约定用途，1－3层作为展厅和办公，4－9层作为住宅，方国丰未经刘碧凤同意，擅自将房产提供给第三人作为生产车间，应承担一切后果，方国丰擅自扣除20000元租金，刘碧凤一直是不同意的。
另查，位于汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的上述房产使用权人为刘碧凤。上述房产建设时没有取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准。
上述租赁房产由方国丰及第三人金泱泱公司在使用。
诉讼期间，方国丰不同意在本院主持下将上述租赁房产先行移交还刘碧凤。
2013年12月23日，汕头市公安消防支队龙湖区大队向第三人金泱泱公司出具汕龙公消限字（2013）第0212号责令限期改正通知书，提出第三人金泱泱公司的经营场所未依法进行消防设计备案及竣工验收消防备案，责令其于2013年12月27日前改正。同日，汕头市公安消防支队龙湖区大队向第三人金泱泱公司出具汕龙公（消）决字（2013）第0070号公安行政处罚决定书，对第三人金泱泱公司未进行消防设计备案及竣工验收消防备案各处以2500元的罚款。
2013年12月28日，汕头市公安消防支队龙湖区大队向第三人金泱泱公司出具汕龙公消设备违字（2013）第0001号建设工程消防设计备案违法通知书，提出第三人金泱泱公司逾期仍未进行消防备案，且已经投入使用。通知该司于2013年12月28日前停止使用，并将消防设计依法报该大队备案。
本院认为：方国丰与刘碧凤之间就租赁房产即位于汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号签订的《汕头市房地产租赁合同》，因该合同项下的租赁房产未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定无效。刘碧凤依据无效合同取得的履约金60000元及押金20000元应返还方国丰，方国丰应向刘碧凤支付使用上述租赁房产的费用。方国丰要求确认双方签订的租赁合同无效、刘碧凤返还履约金60000元及押金20000元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，但要求刘碧凤双倍返还履约金、赔偿经济损失300000元的诉讼请求，因合同无效，故该请求不予支持。
关于刘碧凤要求方国丰将租赁房产交还的反诉请求，证据及理由充分，应予支持。
关于上述租赁房产的使用费问题。方国丰与刘碧凤已确认租金还至2013年10月11日止，方国丰应向刘碧凤支付自2013年10月12日起至交还租赁房产之日止参照租赁合同约定的租金标准计算的房屋使用费（应抵除2013年12月12日支付的租金13831元）。方国丰提出的其于2011年支付重新安装电表及电缆等费用20000元应在其结欠的租金数额中抵除的主张，因没有提交相应的证据予以证明，且刘碧凤不同意予以抵除，故该主张不予采纳。刘碧凤反诉要求方国丰付还自2011年5月16日起至将租赁房产实际交还刘碧凤之日止的租金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，但房屋使用费起计日期应从2011年10月12日起计；关于刘碧凤反诉要求方国丰付还上述款项逾期付款利息的请求，因租赁合同无效，故该请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告方国丰与被告刘碧凤于2010年12月15日签订的《汕头市房地产租赁合同》无效。
二、被告刘碧凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告方国丰履约金60000元、押金20000元。
三、反诉被告方国丰应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将位于汕头市龙湖区新津街道南碧埠和新街4号的房地产交还反诉原告刘碧凤。第三人汕头市金泱泱制衣有限公司应自行搬离上述租赁房产。
四、反诉被告方国丰应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还反诉原告刘碧凤自2013年10月12日起至2014年2月15日止按年租金210000元标准计算、自2014年2月16日起至反诉被告方国丰交还反诉原告刘碧凤租赁房产之日止按年租金230000元标准计算的场地使用费（应抵除方国丰已付还的租金13831元）。
五、驳回原告方国丰的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告刘碧凤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8000元，由刘碧凤负担1800元，方国丰负担6200元；反诉案件受理费2483元，由方国丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 吴丽萍
审 判 员 吴映君
人民陪审员 黄 波
二〇一四年七月十八日
书 记 员 杨文健
附件：
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《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。