山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威环商初字第595号
原告中国农业银行股份有限公司威海分行（组织机构代码86669628-0），住所地威海市青岛北路76号。
负责人耿曙明，行长。
委托代理人侯卫丰，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人孔俊霞，山东凌云志律师事务所律师。
被告许××。
被告何×。
被告威海市盛元房地产开发有限公司（组织机构代码755445930-1），住所地威海高技区仁泰花园8号楼。
法定代表人王建华，董事长。
委托代理人蔡伟鸿，山东健华律师事务所律师。
委托代理人孙频，山东健华律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司威海分行与被告许××、何×、威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“威海盛元公司”）金融借款、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司威海分行之委托代理人侯卫丰，被告许××、何×，被告威海盛元公司之委托代理人蔡伟鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司威海分行诉称，原告与三被告于2007年9月14日签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告许××、何×向原告贷款730000元用于购买位于威海市仁泰旅游度假花园2号楼1503室房产，并以该房屋提供抵押担保，被告威海盛元公司提供阶段性保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，涉案房产至今未办理抵押登记。现被告许××连续拖欠原告贷款本息90天以上，根据合同约定，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告许××、何×承担包括律师费、保全申请费在内的实现债权的费用。故诉至法院，请求判令：被告许××、何×立即向原告偿还截于2015年5月21日的借款本金461213.67元、利息6875.62元以及自2015年5月22日至实际还款之日止的利息、复利、罚息（按合同约定的方法计算）；赔偿原告为实现债权而支出的律师费损失25000元、保全申请费3070元；被告威海盛元公司对被告许××、何×的上述付款义务承担连带清偿责任。
被告许××、何×辩称，一、被告许××与被告威海盛元公司之间没有成立房屋买卖合同。2007年9月18日被告许××与被告威海盛元公司签订书面协议，第二条约定，被告许××以合同第1条约定的房屋在被告威海盛元公司指定的银行贷款73万元，并约定319000元的首付款暂时不予支付，如确定购买，在支付该首付款。合同第四条约定，被告许××应在2008年8月30日前以书面方式向被告威海盛元公司做出是否保留房屋。被告许××如在上述期限内不向被告威海盛元公司做出保留该房屋的声明，视为被告许××不保留房屋。被告许××在2008年8月30日前没有向被告威海盛元公司做出购买房屋的书面表示，因此被告许××与被告威海盛元公司的房屋买卖合同没有成立。二、答辩人与原告之间的借款合同无效。1、答辩人并没有向被告威海盛元公司支付首付款，但被告威海盛元公司向原告出具了虚假的首付款收据，以获得原告的信任，原告对此并没有进行审查。借款合同签订后，答辩人并没有向原告按期还款，向原告还款的是被告威海盛元公司。如果说合同签订前和合同签订时，原告只是没有尽到自己的审查义务，那么合同签订后的履行期间，原告已经知道是被告威海盛元公司在履行还款义务，而非答辩人在履行还款义务。答辩人虽然没有直接证据证明原告发放贷款的真实目的就是贷款给被告威海盛元公司使用，但综合全案事实可以认为，被告威海盛元公司只不过通过以答辩人购买房屋、签订借款合同的形式来达到使用原告资金的目的，原告对此也是明知的。并且贷款的实际使用人为被告威海盛元公司，而非答辩人。因此，借款合同的实际主体为被告威海盛元公司和原告，答辩人并非借款合同的当事人，借款合同对答辩人并没有约束力。2、因此借款合同无效，属被告威海盛元公司与原告恶意串通，不应以此来损害答辩人的利益，借款合同无效。三、答辩人与被告威海盛元公司之间不存在房屋买卖合同关系，答辩人就不能向被告威海盛元公司主张房屋权利。答辩人并没有实际使用原告发放的贷款。如果让答辩人承担还款义务，将造成权利和义务严重失衡的恶劣后果。而被告威海盛元公司为贷款的实际使用人，根据权利和义务相一致的原则，应判决被告威海盛元公司承担还款责任。基于以上三点，答辩人认为原告其的请求没有事实依据，请依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告威海盛元公司辩称，针对原告起诉，其认为原告要求的律师费用过高，对其他原告诉请的事实和数额无异议。针对被告许××、何×答辩意见，其认为被告许××、何×应提交相关证据予以证实。
经审理查明，2007年9月14日，原告与三被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告许××发放个人购房贷款730000元，用于购买被告威海盛元公司开发的仁泰旅游度假花园2号楼1503室房产；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，执行年利率6.426%；借款期限自2007年9月14日起至2027年9月13日止；按等本递减还款法，每一个月为一个还款周期；划款方式为被告许××在原告处开立结算账户，户名许××，卡号6228480300628938411；被告许××不可撤销地授权原告将全部借款直接划入售房单位威海盛元公司的账户（开户行市农行，账号603001040020439）以支付借款人在购房合同项下的款项。合同还约定，借款人未按本合同约定期限借款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任；因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人约定承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费等及其他实现债权的费用；被告许××、何×自愿以坐落于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园2号楼1503室房屋作为本合同项下债务的抵押物；被告威海盛元公司对被告许××的上述借款提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为被告许××的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年，若发生本合同约定的事项导致原告宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自原告确定的债务提前到期日起两年；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。该借款合同第十八条还约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任。该借款合同落款贷款人处有原告的印章和授权代理人的印章，借款人处有被告许××的签字捺印，抵押人处有被告许××、何×的签字捺印，保证人处有被告威海盛元公司和法定代表人的印章。
同日，被告何×向原告出具《共有财产还款、抵押及拍卖承诺书》，表示其愿意与被告许××共同履行上述借款合同，共同承担还款责任。
上述合同签订后，原告依约将730000元贷款从被告许××的账户6228480300628938411直接扣划至被告威海盛元公司的账户603001040020439。在个人借款凭证上载明的借款日期为2007年9月18日，到期日期为2027年8月17日，还款日为18日，执行利率为6.65550%。自2015年2月18日起，被告许××开始出现逾期还款，至2015年6月2日止，已连续四期逾期未还款。故原告诉至本院，请求处理。
另查，原告起诉后又受偿了五期贷款本息，截止到2015年12月1日止，尚有五期贷款逾期未还，被告许××尚欠原告借款本金445941.67元、利息8868.73元。位于威海市仁泰旅游度假花园4号楼1202室房屋至今尚未办理房屋所有权证，更未能办理抵押权登记。本案审理过程中，原告为维护其合法权益申请财产保全支出保全费申请3070元。
另查，本案诉讼中，原告对其请求的律师费，向本院提交了山东凌云志律师事务所开具的律师代理费发票一张，上述发票载明的金额共计为25000元，该律师费的计算标准系按照鲁价发（2014）第84号山东省律师服务收费标准第一条第二款取最高比率5%计收，按最低比率4%计收的数额为19224元。又查，原告为本案诉讼支出财产保全申请费3070元。
庭审中，被告许××、何×为证实其二人答辩主张，向法庭提交《协议书》一份，其上载明：“甲方：威海市盛元房地产开发有限公司乙方：许××威海市盛元房地产开发有限公司与威海市顺迪投资担保有限公司员工经友好协商，就团体购买甲方开发的“威海仁泰旅游度假花园”房产达成如下补充协议：一、乙方购买甲方开发的“仁泰旅游度假花园”2号楼1503住宅，建筑面积129.49平方米，房款总计人民币1049000元整。二、乙方用上述房产在甲方指定的银行办理住房按揭贷款，按揭贷款金额为人民币73万元，采用等额本金还款法。首付款人民币319000元整，乙方暂不向甲方支付。（……，但乙方并未实际付款）。待2008年8月30日前，乙方确认留购时，再向甲方支付上述首付款。三、从乙方与甲方签订购房合同并在银行办妥按揭贷款之日起一年内（自2007年9月20日至2008年8月30日），该笔个人住房贷款的本金和利息由甲方按时向银行支付。四、乙方应在2008年8月30日前向甲方书面作出是否保留该房产，乙方如在上述期限内不向甲方书面作出保留该房产的声明，视为乙方不保留该房产，则乙方不享有上述房产的产权。甲方有权处置该房产，乙方要协助甲方办理产权转移事宜，甲方承担该房产所有债权债务；乙方选择保留该房产后，乙方需在2008年9月30日前，向甲方支付该房产的首付款和上年度已归还银行按揭贷款的本金。上述款项乙方交付完毕后，双方办理相关确认手续后，乙方享受该房产的所有权利和义务。如乙方不在上述期限内付清全部款项，甲方有权另行处置该房屋。在合同期内，乙方不得私自处分房产。……”。被告威海盛元公司质证称，对该证据真实性没有异议，以该协议书所载内容为准。原告质证称，对该证据真实性没有异议，但是原告认为该份证据系被告许××、何×与被告威海盛元公司间的协议，没有向原告出示过，对原告没有法律上的约束力，简单说，该份证据与本案不具有关联性。
以上事实，有当事人陈述及个人购房担保借款合同、借款凭证等书证在案佐证。
本院认为，三被告自愿与原告签订的《个人购房担保借款合同》可以认定原告与被告许××、何×之间存在金融借款、抵押合同关系，原告与被告威海盛元公司之间存在金融借款保证合同关系，上述合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。原告按借款合同约定向被告许××提供了借款，被告许××理应依约还本付息；因被告许××未按约定时间偿还借款本息，至2015年12月1日止，已连续五期逾期还款、连续五期逾期未还款，违反了合同约定，构成违约，原告有权要求被告许××立即偿还全部贷款及相应利息，故原告要求被告许××偿还借款本金445941.67元、利息8868.73元（计算至2015年12月1日），以及自2015年12月2日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利（按合同约定的计算方式和利率计算）之诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。根据借款合同的约定，原告主张的律师费，应当由被告许××负担，被告威海盛元公司抗辩原告主张的律师费过高，综合考虑本案的实际情况，本院认为原告的律师费取费标准过高，减少为22000元为宜。被告许××、何×系夫妻关系，且被告何×向原告出具了共同还款承诺书，故原告要求被告何×承担上述还款责任之诉讼请求于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告威海盛元公司对被告许××的债务承担连带清偿责任的主张，依照合同约定，被告威海盛元公司自愿作为保证人对自合同签订之日起，至被告许××、何×取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止，对被告许××、何×的合同债务承担阶段性连带保证责任。被告许××、何×至今未取得涉案房屋所有权，亦未办理抵押登记，且保证期间（自原告宣布贷款提前到期之日起两年）并未经过，故在被告许××、何×违约的情况下，原告有权要求被告威海盛元公司依约承担连带保证责任。
被告许××、何×辩称，其并未实际购买涉案房屋，但原告应当知道被告威海盛元公司系涉案贷款的实际使用人及还款人。原告对被告许××、何×的答辩及提交《协议书》的证明内容不予认可。被告许××、何×对其二人的抗辩主张未提供有效证据予以证实。本院认为，被告许××、何×作为完全民事行为能力人签署了涉案的借款合同，应当承担相应的法律后果，即使其所述属实，也是其与被告威海盛元公司以商品房买卖为名，行被告威海盛元公司融资之实，损害了原告的利益，三被告具有明显过错，仍应承担还款责任，故被告许××、何×的辩称理由不当，证据不足，本院不予采纳。至于被告威海盛元公司承担连带清偿责任之后与被告许××、何×之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，被告威海盛元公司可与被告许××、何×另行解决，本案中不予处理追偿权问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告许××、何×偿还原告借款本金445941.67元、利息8868.73（计算至2015年12月1日）以及自2015年12月2日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利（按合同约定的计算方式和利率计算）；
二、被告许××、何×给付原告律师费22000元、保全申请费3070元；
三、被告威海盛元公司对被告许××、何×的上述付款义务承担连带责任。
上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8696元，公告费260元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐国建
人民陪审员 徐海胜
人民陪审员 宋吉明
二〇一五年十二月二日
书 记 员 刘 芳