湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01142号
上诉人（原审原告）：武汉市硚口区商业网点项目管理办公室，住所地湖北省武汉市硚口区集贤路特*号。
法定代表人：刘庆，该办公室负责人。
委托代理人：徐立波、曲乐，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：舒萍，女，汉族。
上诉人武汉市硚口区商业网点项目管理办公室（以下简称硚口商网办公室）因与被上诉人舒萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00034号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，硚口商网办公室向一审法院起诉，请求判令：一、依法解除双方签订的租赁合同；二、舒萍支付租金47.4万元、利息7.6788万元，共计55.0788万元；三、诉讼费由舒萍负担。
一审法院经审理查明：2007年，硚口商网办公室与武汉金海马置业有限公司签订《商铺认购合同书》，约定硚口商网办公室购买武汉金海马置业有限公司开发的位于武汉市硚口区汉西二路59-61号地块的商铺。2008年12月31日，硚口商网办公室将该11间商铺的经营、出租、管理权委托给舒萍，委托期限为六年。2010年8月13日，硚口商网办公室（甲方）与舒萍（乙方）就上述商铺签订《商铺租赁合同》，双方约定租期为9年，从2010年8月28日起至2019年8月27日止；甲方同意在两年内给予乙方优惠扶持，每年给予6个月免租期，即从2010年8月28日起至2012年8月27日止享有免租期，随后恢复正常租金收取；租赁期内，租金按季度结算。商铺租金前三年为20元／平方米，计月租金14500元；第四、五、六年租金为25元／平方米，计月租金18125元。2011年6月，因商铺经营情况不好，舒萍向硚口商网办公室提出书面申请：1、给予一年免租以便重新对外招商；2、将前三年的租金由原21700元／季下调为15000元／季，后每三年调整为10%增幅。硚口商网办公室对上述申请表示同意第三年继续给予6个月免租期优惠，后三年根据市场经营状况另行签订补充协议调整租金和减免优惠。
在租赁合同履行期间，舒萍按每月7250元的标准向硚口商网办公室支付了2010年8月28日至2011年5月28日的租金65250元；2011年9月至11月的租金21750元；2012年10月至2013年3月的租金43500元；2014年8月至10月的租金21750元；2014年11月至2015年1月的租金21750元。
一审法院经审理认为，硚口商网办公室与舒萍争议的焦点为：一、硚口商网办公室诉讼主体是否适格。硚口商网办公室、舒萍签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。硚口商网办公室为合同的签订方，其作为出租人有权向舒萍主张租金，提起诉讼，故舒萍主张硚口商网办公室诉讼主体不适格的抗辩理由不予采纳。二、硚口商网办公室主张解除租赁合同的请求能否得到支持。合同签订后，硚口商网办公室、舒萍均应依约全面履行自己的义务，舒萍未按时支付租金，构成违约。但从双方合同履行情况看，舒萍向硚口商网办公室支付了2014年8月至2015年1月的房租，合同持续履行，舒萍虽有欠缴租金的行为，但是并不构成根本违约，故硚口商网办公室要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。三、关于2010年8月28日至2015年1月期间月租金标准的问题。根据硚口商网办公室、舒萍提交的租金收据可以看出，从2010年8月28日至2015年1月期间，舒萍均按每月7250元的标准缴纳租金，硚口商网办公室亦收取并出具收据且未提出异议，虽然双方对租金变更未达成书面协议，但是双方对2010年8月至2015年1月期间的租金标准已通过交易行为达成一致即每月按7250元的标准收取。四、硚口商网办公室的主张是否超过诉讼时效。根据双方租赁合同的约定及2011年6月双方达成的协议。前三年硚口商网办公室每年给予舒萍半年免租期，即舒萍应支付18个月租金，前三年即2010年8月28日至2013年8月27日的租金舒萍已经支付完毕。双方约定租金按季度结算，舒萍应在每季度开始的第10天前缴纳次季度租金至硚口商网办公室指定账户。根据庭审调查情况，舒萍尚欠2013年8月28日至2014年7月27日的租金未支付。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，舒萍向硚口商网办公室支付租金为同一债务，按季度分期给付，诉讼时效应从最后一期租金给付期限届满之日起算，最后一期租金给付期限届满之日为2014年3月9日，故舒萍所欠租金诉讼时效应从2014年3月9日起算1年，硚口商网办公室于2014年12月29日诉至法院主张权利，尚未超过诉讼时效，故舒萍应向硚口商网办公室支付2013年8月28日至2014年7月27日共计11个月的租金79750元。舒萍在庭审中主张按中国人民银行贷款年利率5.4%计算逾期还款利息从拖欠之日起算至2014年12月，予以支持。第四年第一季度2013年8月28日至11月27日的租金应于2013年6月6日前支付，逾期利息应从2013年6月6日算至2014年12月31日，约为1843元；第二季度2013年11月28日至2014年2月27日的租金应于2013年9月6日前支付，逾期利息应从2013年9月6日起算至2014年12月31日，约为1550元；第三季度2014年2月28日至5月27日的租金应于2013年12月7日前支付，逾期利息应从2013年12月7日起算至2014年12月31日，约为1253元；第四季度2014年5月28日至7月27日的租金应于2014年3月9日前支付，逾期利息约为635元，以上拖欠利息共计5281元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、舒萍于本判决生效之日起三日内给付武汉市硚口区商业网点项目管理办公室租金79750元及逾期利息5281元。二、驳回武汉市硚口区商业网点项目管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9308元，减半收取4654元，由武汉市硚口区商业网点项目管理办公室负担3654元，舒萍负担1000元（此款由武汉市硚口区商业网点项目管理办公室垫付，舒萍于本判决生效之曰起三日内给付武汉市硚口区商业网点项目管理办公室）。
硚口商网办公室不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院程序违法。一审法院在硚口商网办公室与舒萍未就租金标准形成争议、未就租金标准提出请求的情况下，主动审理和认定租金标准为每月7250元，直接变更了《商铺租赁合同》中租金标准的约定，违反了不告不理的原则，系程序违法。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院仅以硚口商网办公室出具的收据作为证据，认定双方通过交易行为达成一致并变更了租金标准，属于认定事实错误。2、一审法院认定舒萍虽构成违约但并不构成根本违约错误。《商铺租赁合同》履行自2010年8月28日至2014年12月28日止，舒萍应交付租金551000元，实际交付174000元，欠缴共计377000元，该违约行为直接导致硚口商网办公室无法实现合同约定的经济目的，对硚口商网办公室来说该合同已经没有履行的意义了。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持硚口商网办公室一审诉讼请求；2、由舒萍承担一、二审诉讼费用。
舒萍答辩称：1、商铺空置是事实，空置的时候不交租金，商铺租出去就交租金是经过硚口商网办公室同意的，故舒萍不欠租金。2、舒萍投入了两百万装修门面后才有人承租商铺，舒萍未违约，不同意解除合同。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案应围绕上诉人硚口商网办公室的上诉理由及请求进行审理。综合当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：一、双方是否通过交易行为达成一致并变更租金标准为每月7250元；二、舒萍在合同履行过程中部分时间段未交付租金是否构成违约，合同是否应予解除。
关于双方是否通过交易行为达成一致并变更租金标准为每月7250元的问题。2010年8月28日至2015年1月期间，硚口商网办公室向舒萍出具的租金收据均记明了舒萍交纳租金的起止年、月，舒萍所交纳的租金均是按每月7250元的标准交纳，硚口商网办公室在长达四年多的时间内均未对舒萍按上述标准交纳租金的行为提出异议，其出具相应收据的行为应认定为其对该租金标准的认可，因此，一审法院认定双方通过交易行为变更了租金标准并无不当。硚口商网办公室主张舒萍欠交租金构成违约，而认定租金标准是确定舒萍是否违约的基础之一，基于此，一审判决对租金交付标准予以审查认定，并不构成程序违法。
关于舒萍在合同履行过程中部分时间段未交付租金是否构成违约，合同是否应予解除的问题。本案合同履行过程中，舒萍有部分时间段未向硚口商网办公室交付租金，由于双方曾协商过减免租金的事宜，硚口商网办公室也有减免租金的意思表示，且在舒萍欠交租金之后，硚口商网办公室重新收取舒萍交付的租金时，并未就欠付租金提出任何主张，而是开具了起止年、月明确的收据，双方的合同处于持续履行之中，故应认定舒萍有部分时间段未交付租金是基于硚口商网办公室对租金的减免，因此，舒萍部分时间段未交纳租金的行为不构成违约，硚口商网办公室以舒萍违约要求解除合同的上诉理由不能成立。
综上，硚口商网办公室的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，虽认定舒萍不构成根本违约不当，但实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9308元，由武汉市硚口区商业网点项目管理办公室负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年十一月十一日
书记员 吴 艳