北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0119民初6131号
原告张丽丽，女，汉族，1978年5月15日出生。
委托代理人陈飞龙（原告张丽丽之夫），男，汉族，1977年11月15日出生。
被告赵松莲，女，汉族，1959年8月7日出生。
被告王双锁，男，汉族，1956年7月13日出生。
二被告委托代理人古文强，男，汉族，1963年11月5日出生。
原告张丽丽与被告赵松莲、王双锁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丽丽及其委托代理人陈飞龙、被告赵松莲及二被告委托代理人古文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽丽诉称，我于2015年7月31日与王双锁签订《房屋租赁协议》，赵松莲收取了自2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金8000元，并打了“收条”一份，王双锁与赵松莲系夫妻关系。被告将位于××市×区×镇×村×路6号3间平房租赁给原告经营餐馆使用，租赁期限为两年，自2015年8月1日至2017年7月31日，租金每年8000元，履行实行上打支方式。原告在装修初期在被告主电表下，给所租房屋装分电表一块，电费由原告承担，由原告拿王双锁电卡到电管所买电，电价按民用电计算。原告餐馆取名为“××小吃店”，并于2015年10月15日领取营业执照，2015年10月20日领取税务登记证，2015年12月1日领取食品经营许可证，开始经营。原告于2016年7月27日下午，去被告家交2016年8月1日至2017年7月31日房屋8000元时，被告要求每年房租为13000元，私自涨价5000元。协商不行的情况下，被告王双锁把电闸关掉，不让用电。原告无奈在当日19：41分拨打110报警，警察来后，被告王双锁仍不履行合同，并强制要求原告三日内搬出，不给合闸用电，警察协商无果离去，并建议走法律程序解决。由于被告恶意断电，导致冰箱内食品变质，无法经营，为避免发生冲突只得搬离，原告于2016年7月28日和29日雇人帮忙把经营用品搬到临时租用的房子内，并付搬运费和房屋租赁费用。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告诉讼请求，具体如下：1、要求被告赔偿违约金1600元；2、要求被告退还电费164元；3、要求被告赔偿恶意断电后导致的冰箱食品腐烂损失1879元；4、要求被告赔偿原告因另外找房周转、饭店营业损失费15000元；5、要求被告赔偿因恶意终止合同并强行让搬离造成饭店设备搬运费1000元、存放费1000元、设备损坏费3000元，以上合计2363元；6、由被告承担本案诉讼费用。
被告赵松莲、王双锁辩称，我方不同意原告的诉讼请求。租赁期间原告出现了转租情形，双方明确约定不可以转租，是原告违约在先。因为电费问题发生争议，我们并没有让原告搬走或不让他继续承租，是他们自愿搬走，至今未交钥匙。××村是执行阶梯用电，原告租房时并没有购电，使用了被告购置的近1000度电，被告还亏了近500度电，因此我方不认可赔偿原告电费。关于恶意断电，以亏电发生争议，我方要求原告继续购电，但原告没有购电才断的电。原告是做玉石买卖，不存在食品腐烂损失问题。因原告是自愿搬走的，故其诉讼请求中第4、5项请求与我方无关。综上所述，我方认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告张丽丽与陈飞龙系夫妻关系，被告王双锁与被告赵松莲系夫妻关系。2015年7月31日，原告张丽丽与被告王双锁签订《房屋租赁协议》一份，约定由出租方王双锁将位于××市××区××镇××村××路6号3间平房向承租方张丽丽转让租赁，租赁房屋用于经营餐馆之用，租赁期限暂定为2年，自2015年8月1日至2017年7月31日，租金为每年8000元整，租金支付的履行方式为上打支，租金交付日期为2015年7月31日。双方同时约定在合同履行期间甲乙双方（即本案原、被告双方）不得随意终止合同，甲方（出租方）不得将房屋再转让给他人，乙方（承租方）不得拖欠房租或将房屋在未通知甲方的情况下转让给他人。合同期满后乙方要及时将房屋交给甲方，如乙方需继续租赁房屋应经双方协商，在同等条件下乙方有优先权。此协议自双方签订之日生效，一式两份，由甲乙双方各执一份，并具有同等法律效力。该《协议》上有甲方王双锁、乙方张丽丽的签字，日期为2015年7月31日。签订合同后，被告将本案涉诉房屋交与原告经营餐馆之用，原告已约定于当日向被告交纳2015年7月31日至2016年7月31日期间租金8000元。原告为了生产经营购进相关设备以及餐馆经营所需原料等，并于2015年10月15日办理了营业执照（个体工商户），名称为××小吃店；同年10月20日原告办理了税务登记证，同年12月1日原告办了食品经营许可证，载明原告的经营项目为“热食类食品制售；预包装食品销售（含冷藏冷冻食品）”。2016年7月27日原告在交纳下一年度（即自2016年8月1日至2017年7月31日期间）房屋租金时，原、被告双方因电费使用以及房租价格等问题产生争执，被告提出应按照高于8000元/年的标准交纳租金；原告不同意被告该项要求，并坚持应按照双方签订的《房屋租赁协议》之约定履行；双方因各执己见协商未果，被告遂拉闸断电，原告无奈之下拨打110报警，警察出警后经协商未能达成一致意见，之后撤离。被告坚持让原告搬出其承租的位于××市××区××镇××村××路6号三间平房，并一直拉闸限电；在此情况下原告只得另选场所进行餐馆经营。此事发生后至今未能协商能解决。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求法院查明事实，依法支持其各项诉讼请求，具体如下：1、要求被告赔偿违约金1600元；2、要求被告退还电费164元；3、要求被告赔偿恶意断电后导致的冰箱食品腐烂损失1879元；4、要求被告赔偿原告因另外找房周转、饭店营业损失费15000元；5、要求被告赔偿因恶意终止合同并强行让搬离造成饭店设备搬运费1000元、存放费1000元、设备损坏费3000元，以上合计2363元；6、由被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告向本院提交了如下证据材料：1、营业执照复印件、经营许可证复印件、税务登记证复印件各一份，欲证明原告承租被告家房屋进行餐馆经营的事实；2、公安报警记录，欲证明被告拉闸断电后原告方报警，派出所介入处理；3、照片，欲证明2016年7月27日晚被告存在拉闸断电的事实；4、购电凭条、改装线路安装电表证明、电表数字显示情况照片（原告搬出后）、电费计算方式及结论，以上欲证明被告应返还我方电费合计164元；5、房屋内照片，欲证明被告断电后，我方冰箱食品腐烂，由此给我方造成经济损失之事实；6、收据，欲证明自2016年7月17日至同年7月26日期间我方进货情况；7、照片，欲证明被告方将房屋已转租给其他人经营呛面馒头之用；8、收条，欲证明原告方支付了被迫搬家造成的搬运费以及相关物品存放费；9、照片，欲证明我方在正常经营餐馆期间被告强行让我方搬出而造成的损失；10、营业流水账单，欲证明我方被迫从被告处搬离期间造成的营业收入损失15000元；11、房屋租赁协议一份，欲证明双方签订了房屋租赁协议。经质证，被告对原告提交的上述证据材料中的1、2、4、11予以认可，对其他证据材料的真实性以及证明目的均不予认可；被告向本院提交了购电发票一张，欲证明原告没有及时给被告补偿其之前用过的1000度电，导致被告又重新买了1000度电；经质证，原告对该证据材料的真实性认可，但强调称被告买的电是用于其自己消费，原告方未用过被告方的电，第一次和第七次是被告方购的电，中间五次均是原告方购买的。庭审中被告一方申请证人安某出庭作证。证人安某作证称，我想开饭馆，便于2016年5、6月份浏览网页过程中发现原告要转让饭馆，当时我按照原告在网上留的联系方式及与其联系接洽，当时约定转让费为3万元（包括营业执照和厨房内的现有设备），房租为一年一万元；后因营业执照借用问题双方未能达成一致意见而导致最终没有签订协议。当时我与原告沟通房屋转租一事，房东（即本案被告）的意见是可以许可原告将涉诉房屋转租，但应当由房东与我签订书面的房屋租赁协议。另外，经本院核实，2016年7月27日原告到被告家交纳下一年度（即自2016年8月1日至2017年7月31日期间）租金时，被告王双锁单方面提出要提高租金，不同意按照双方签订的《房屋租赁协议》中约定的每年租金8000元履行；原告方不同意被告方单方面变更租金的要求，后导致双方矛盾激化，被告遂拉闸断电，并要求原告方搬离承租的房屋，原告当即报警，××市公安局××分局××派出所民警出警处置，但鉴于双方因房屋租赁引发经济纠纷而协商未果，遂撤离现场，并告知原、被告双方通过法律途径解决纠纷。自2016年7月28日起，原告陆续将涉案经营场所内的相关物品搬到临时租用的房屋内，为此原告支付了相应的搬运费用以及物品存放费用等。迄今本案涉诉房屋的钥匙掌握在原告手中；而抽油烟机依旧存留在被告向原告提供的本案涉诉房屋内。原告庭审中经本院释明，鉴于双方的矛盾已经激化，失去了继续进行合作的基础，原告方增加了一项诉讼请求，即要求判令双方解除《房屋租赁协议》；被告针对原告新增加的该项请求，提出应该将本案涉诉房屋的钥匙归还被告（房主），并要求原告补足房租。本案庭审过程中，因双方对抗激烈，且对事实认定及赔偿项目和数额等分歧较大，故本案未能协商解决。
上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁协议、营业执照复印件、经营许可证复印件、税务登记证复印件、公安报警记录、照片、购电凭条、电表数字显示照片、收据、收条、购电发票等证据材料以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对缔约双方均具有法律约束力，缔约双方均应依据合同约定忠实履行各自合同义务；任何一方均不得擅自违反合同约定或肆意解除合同。如一方违约造成合同无法继续履行的，应承担违约责任；给对方造成损失的，应赔付对方因此所造成的损失。就本案而言，原、被告双方于2015年7月31日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容不存在违背我国现行法律中强制性、禁止性条款之情形，且订立合同过程中不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平或合同内容损害国家、集体或者第三人利益之情况，属于合法有效合同，双方第三人均应依据合同约定全面、忠实的履行各自义务。本案中双方争执的焦点在于以下两点：第一，就本案而言，原、被告双方在履行《房屋租赁协议》过程中究竟谁存在违约之情形；第二，本案中原告损失项目以及数额究竟应该如何确定。下面本院着重就以上两个争议焦点问题分别予以阐释。首先，关于本案原、被告双方在履行《房屋租赁协议》过程中究竟谁存在违约情形之问题。本院结合庭审中双方的举证质证、法庭陈述、证人证言以及本院合适的相关事实，综合认定被告王双锁、赵松莲在履行《房屋租赁协议》过程中存在重大违约情形，裁判理由如下：其一，原、被告双方于2015年7月31日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，依据该合同约定，租期为两年，自2015年8月1日至2017年7月31日，且租金每年为固定值8000元。合同签订后，双方均应依据该协议内容忠实履行各自合同义务；事实上，合同签订的当日原告已经向被告支付第一年度的租金8000元，并且依据合同约定将涉案房屋接手并从事餐馆经营；被告依合同约定将涉案房屋交与原告，提供必要的工作环境并收取了租金。从这一阶段而言，双方均不存在违约之处；该合同约束了原、被告双方为期两年的租赁关系。但2016年7月27日原告在支付被告第二年度的房租时，被告却以租金涨价为由拒绝收取，且强制轰赶原告，这一行为明显违背了《房屋租赁协议》的约定，属重大违约行为：其二，就双方争议的转租问题而言，本院认为，依据庭审查明的事实以及证据材料足以认定原告不存在违约之情形，裁判理由分述如下：1、依据双方签订的《房屋租赁协议》，“在合同履行期间甲乙双方不得随意解除合同，甲方不得将房屋再转让给他人，乙方不得拖欠租金或将房屋未通知甲方（得到甲方同意）的前提下将房屋转让给他人”，依据该合同约定，任何一方在履行该租赁协议过程中均无权单方面解除合同，并且任何一方均无权单方面将涉案房屋转让给他人经营之用；2、实践中，根据庭审查明的事实，本案双方在履行该《房屋租赁协议》过程中，原告通过网络将本案涉诉房屋登记转让，得到了被告方的同意，故原告的行为符合《房屋租赁协议》的相关约定，不存在违约之处；之所以本次租赁房屋转让行为未成功，系因双方在转让费（涵盖内容）、转租租金标准等方面未达成一致所导致，对此，原告亦无过错之处；3、被告在庭审中以原告存在转租并以此为由认定原告方存在违约行为的抗辩意见无事实及法律依据。根据庭审查明的事实，证人安某证实房东（即本案被告）当时允许房屋转租，只是强调新的房屋租赁协议必须由房东和承租人签订；故本案中原告在网络上登记转租广告以及事实上与第三人进行转租沟通协商等行为，是在被告方授权同意的前提下进行的，故被告的抗辩意见本院不予采信；其三，就2016年7月27日双方发生冲突一事而言，原告依据《房屋租赁协议》履行第二年度房屋支付义务（向被告支付房租8000元）的行为，无任何违约或不当之处；被告方以房租需要涨价为由单方面变更合同之行为系属重大违约之情形；除此之外，被告在情绪激化的情况下明知原告经营餐馆生意需要稳定平和的经营环境却擅自拉闸断电，致使原告无法继续经营并造成一定的经济损失，对此，被告有恶意解除合同的主观意愿，加之其坐地涨价以及拉闸断电的外在行为，足以认定被告在本次事件中存在重大违约行为并基于此给原告造成一定经济损失；其四，关于被告庭审中辩称的至今原告未交付本案涉诉房屋钥匙并应补齐房租的主张，本院认为，因本案双方事实上因被告违约已于2016年7月28日终止履行《房屋租赁协议》，被告亦未再向原告提供经营场所，故原告不再承担向被告支付租金的合同义务，于法有据、于情合理，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信；关于被告主张应由原告向其交还钥匙的意见，系双方解除《房屋租赁协议》的后期附带义务，本院予以支持；同时原告应将涉诉房屋内自己经营购买的相关设备腾清。关于本案双方庭审中争议的第二个焦点问题，即原告方的具体损失项目以及数额该如何确认。本院综合案件的实际情况，依据我国现行法律规定，从双方举证质证及庭审陈述等综合认定原告因被告违约行为造成的损失项目及数额如下：1、违约金，从双方签订的《房屋租赁协议》来看，本案双方并未对违约金进行明确约定，但鉴于双方在履行该协议过程中被告确实存在违约行为，并对原告方造成了损失，故原告的该项请求应予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。针对本案而言，因双方未对违约金进行明确约定，故原告主张违约金应当相当于其实际遭受的损失；本院结合案件的实际情况，原告现向被告主张年租金20%的违约金，该数额在其所遭受的实际损失范围之内，且未超过违约方在签订合同之际预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院依法予以支持，数额计算如下8000元×20%=1600元；2、电费损失，根据原告提交的相关购电票据以及本院查明的事实，本院认定原告分别于2015年10月14日、2015年11月19日、2016年2月1日、2016年3月28日、2016年5月14日购电，合计购电花费3269.1元，共购电6694.6度。至原告被迫搬离本案涉诉房屋之日止，原告方用电合计6358度，故剩余用电6694度-6358度=336度，依据每度电0.4883元的计算标准，被告应向原告返还电费336度×0.4883元／度=164元。故从原告提交的相关证据而言，被告应向原告返还电费合计164元；关于被告庭审中主张的应由原告赔偿其电费的抗辩意见，被告未提供有力证据加以证实，本院不予支持；如被告确有损失，其可通过另行起诉方式予以处理；3、腐烂食品损失，因被告擅自拉闸断电之行为正值伏天季节，原告作为从事餐馆经营者因本次事件确有食品变质损失问题，故本院对该损失项目应予支持；但鉴于食品系可流动物品，原告在被告拉闸断电后亦应及时将食品予以转移保存，以尽力减少本次事件造成的实际损失。故本院从本案实际出发综合认定该项损失的具体数额。从原告提交的相关食品购进票据统计，原告自2016年7月17日至同年7月26日合计购买食品花费2499.3元。现原告主张因被告拉闸断电造成食品腐烂的损失费1879元，本院综合认定原告应对上述食品腐烂之后果从自行承担30%责任、被告对原告上述损失承担70%赔偿责任，数额计算为1879元×70%=1315.30元；4、设备搬运费以及存放费，因被告擅自拉闸断电并强行让原告搬离的行为确实给原告造成不便以及一定的经济损失，而设备搬运以及存放应包含其中。庭审中原告提交了相应证据证实因被告违约行为致使无奈之下被迫搬离过程中，支付了相应设备搬运费以及设备临时存放费等损失，上述两项费用各为1000元，对此，虽然被告不予认可，但未提供反证意义反驳，故本院对原告的上述两项损失项目及数额予以认可，故被告应向原告支付设备搬运费及存放费合计2000元。以上合计5079.3元。关于原告主张的因另行找房周转造成营业损失15000元及设备损坏费3000元的请求，因无有力证据加以证实，且被告对上述损失不予认可；本院考虑到经营餐馆并非稳定收入的行业，具有相当大的不确定性和风险性，现原告主张因搬离原经营场所造成营业收入损失15000的诉讼请求，缺乏相关有力证据加以证实；其主张的设备损坏费3000元之请求，因查明的事实中无有力证据加以佐证，而庭审中原告亦未能提供相关证据证实其具体设备损害后果以及营业收入损失等，故本院纵观本案的来龙去脉，认定以不支持原告的上述两项请求为宜。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告张丽丽与被告王双锁于二〇一五年七月三十一日签订的《房屋租赁协议》。
二、原告张丽丽向被告王双锁、赵松莲返还本案涉诉的位于××市××区××镇××村××路6号三间平房的钥匙一把；搬走遗留在该房间内用于餐馆经营所需的且由原告张丽丽购买的相关设备，上述均于本判决生效后七日内履行。
三、被告王双锁、赵松莲赔偿原告张丽丽违约金、电费、食品腐烂损失、设备搬运费以及存放费等各项损失合计五千零七十九元三角零分，于本判决生效后七日内履行。
四、驳回原告张丽丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百九十二元，由原告张丽丽负担三百零八元，已交纳；由被告王双锁、赵松莲负担八十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉但拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 王 得 存
人民陪审员 李园园人民陪审员杨立东
二〇一七年五月八日
书 记 员 张 旭
书 记 员 昝 彤