温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第34号
原告（反诉被告）：温州乾顺置业有限公司，住所地：温州市鹿城区来福门松台大厦1幢1901室。
法定代表人：杨昌胜，董事长。
委托代理人：陶建义，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钱靠靠。
委托代理人：周夏静、翁晓玮，浙江建桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司与被告（反诉原告）钱靠靠商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员李元独任审理。因被告（反诉原告）钱靠靠提起反诉，本院决定合并审理，并于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司的委托代理人陶建义及被告（反诉原告）钱靠靠的委托代理人周夏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司诉称：2009年4月7日，原告通过挂牌出让方式取得原温州长运集团有限公司地块商品房建设项目，并于2010年6月9日取得该地块的土地使用权，用途为批发零售用地和城镇住宅用地。原告在该地块开发建设“乾顺锦园”项目，于2012年10月取得商品房预售许可证并进行公开销售。2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买坐落于乾顺锦园××幢××室房屋（建筑面积为278.34平方米），单价为每平方米40483.64元，总金额为11268215元。被告须于签订购房合同时支付50万元，剩余10768215元在一个月内付清。合同签订之后，原告按照合同约定办理上述房产的商品房预售合同备案登记。现合同约定的付款期限已届满，原告曾多次联系被告尽快支付余款，但被告至今未予支付。现请求判令：1．被告钱靠靠立即支付原告购房款10768215元，并支付逾期支付违约金（从2014年2月6日起至被告实际履行之日止，按日万分之三计算，暂算至2014年12月6日为968608元）；2．本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告（反诉被告）向本院提供以下证据：1.工商营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2.被告身份证，证明被告主体资格；3.商品房预售许可证，证明原告依法取得诉争房产的商品房预售许可；4.商品房预定协议书及发票，证明因被告承诺一次性付款，故在商品房买卖合同中约定了九折的价格；5.商品房买卖合同，证明双方签订商品房买卖合同，但被告未依约履行。
被告（反诉原告）钱靠靠答辩及反诉称：2013年10月17日，原告与被告签订《商品房预定协议书》，约定被告预定由原告开发建设的乾顺锦园××幢××室房屋一套，并于当日支付购房定金50万元。后就有关房款支付方式，双方经协商达成以下协议：1、该套房屋付款方式为按揭贷款方式；2、首付款金额为总房价30%，即3468215元；被告之前支付的50万元定金转为购房款，剩余2968215元由原告提供资金出借给被告。上述约定达成后，双方于2014年1月6日签订了以下书面协议：1、《商品房买卖合同》及补充协议，明确付款方式为按揭付款方式；2、《借款协议》，明确被告购买温州乾顺锦园××幢××室房屋，因资金困难由原告出借资金2968215元给被告，用于支付首付款。2014年2月14日，原告与被告共同向工商银行申请办理按揭贷款手续，同时由原告为被告的按揭贷款提供保证担保，双方在银行按揭贷款资料盖章签字确认。但按揭贷款的30%首付款，原告并没有按照借款约定向被告提供出借资金，而是虚开一张金额为2968215元的预售购房款发票提供给银行，因此被告无法与银行订立商品房按揭贷款合同，导致商品房买卖合同履行不能。嗣后，被告与原告多次就房价、按揭贷款等事项进行协商，均未果。现请求驳回原告诉讼请求，并请求法院判令：1、解除上述双方签订的《商品房买卖合同》；2、原告温州乾顺置业有限公司返还被告购房款50万元并支付利息损失（利息自2013年10月18日起至实际偿还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、反诉费由原告承担。
为证明上述事实，被告（反诉原告）向本院提供以下证据：1、商品房预定协议书；2、商品房买卖合同及补充协议；3、借款协议；4、个人贷款申请表；5、发票。证据1-5共同证明涉案商品房买卖合同约定付款方式为按揭贷款，双方约定由原告出借资金2968215元用于支付首付款，但因原告未依约出借以致按揭贷款无法办理，合同无法履行。6、付款凭证，证明被告已支付50万元购房款。
针对被告（反诉原告）钱靠靠的反诉，原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司辩称：不同意解除合同，被告所称因原告原因不能办理按揭与事实不符，理由如下：1、被告违约在先，原被告签订预定协议书，对定金、房款支付及时间等做出约定，但被告未按约履行；2、被告违约后以资金周转困难为由，要求给予宽限期，双方遂签订商品房买卖合同，约定被告应于2014年2月5日前一次性支付购房余款，但被告再次违约，逾期未付；3、经双方协商，后原告同意被告以按揭贷款方式支付购房款，但原告没有必须借款给被告用于支付首付款的义务，补充协议只是先行确认了被告未实际到位的首付款，以便于办理按揭，原告自身资金紧张，不可能将资金借给被告；4、借款协议并非真实借款，而是今后追偿的依据，因为补充协议中原告确认已收到30%购房款，而实际被告并未支付到位，为避免风险，故出具借款协议作为依据；5、本案不符合合同解除的条件，本案补充协议中原告承认被告已支付首付款并出具发票，但银行在目前状况下不予审批故该补充协议已无法履行，但商品房买卖合同不存在合同法约定的不能履行的情形，被告完全有能力支付剩余购房款，只是由于房价下跌原因不想继续履行；6、如解除合同，被告应支付违约金293827元并赔偿房价差价损失。
经审理，本院查明事实如下：原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司依法取得原温州长运集团有限公司地块土地使用权，开发建设“乾顺锦园”项目，并于2012年10月取得商品房预售许可证，开始对“乾顺锦园”楼盘进行公开销售。2013年10月17日，原告与被告（反诉原告）钱靠靠签订《商品房预定协议书》，约定被告预定乾顺锦园××幢××室房屋（建筑面积为278.34平方米），单价为每平方米45880元，总金额为人民币12770239元，在签订《商品房买卖合同》时根据付款情况进行相应的优惠（见附件一）；被告签订本协议时支付定金50万元，作为订立《商品房买卖合同》的担保，签订合同后转为价款；余款于一个月内到乾顺锦园售楼处付清，并与原告签订《商品房买卖合同》；附件《乾顺锦园销售价格优惠政策》中载明一次性付款为9折，vip卡客户总价优惠15万元，办理诚意金的客户再优惠10万元。《商品房预定协议书》签订后，被告于当日支付原告50万元。2014年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买坐落于乾顺锦园××幢××室房屋（建筑面积为278.34平方米），单价为人民币每平方米40483.64元，总金额为人民币11268215元；付款方式为一次性付款，被告须于签订购房合同时支付50万元，剩余10768215元在一个月内付清。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定因被告个人原因，到目前支付原告房款3468215元，仅付至房款30%左右，经协商原告同意被告办理按揭手续，被告须在接到通知时配合办理。双方另签订《借款协议》一份，内容为因被告购买涉案住宅资金周转问题，原告同意向被告出借资金2968215元，借款时间为2014年1月6日至2014年3月15日，期间不计利息；被告承诺于2014年3月15日前归还借款，如逾期未还或只还部分，罚息以剩余部分月利率20‰计算，原告有权取消被告一个车位；上述借款归还后直接转为被告缴存的房款。该款未实际出借，原告于2014年1月7日开具发票，内容为预收被告购房款2968215元。按揭贷款手续至今未办理。
本院认为：原、被告签订的《商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》及补充协议等均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。上述《商品房预定协议书》约定支付定金50万元，签订《商品房买卖合同》后转为购房款，剩余购房款一个月内付清，并约定一次性付款给予优惠。而被告已依约支付定金，且双方后亦经协商签订《商品房买卖合同》，合同再次约定付款方式为一次性付款，总价款亦与预定协议中的一次性付款优惠政策相符。由此可知，双方在协商购买涉案房屋时一直是以一次性付款为基础，合同亦确认被告系一次性付款。但是，因被告原因双方再经协商签订补充协议。该补充协议实际上变更了原合同的付款方式，由一次性付款变为按揭贷款。同时，因按揭贷款需付至总房款30%才能办理，故原告确认被告已支付房款至30%，可以办理按揭手续。而事实上被告除50万元外，没有支付其余房款，即实际并未付至购房款的30%。据双方证据及庭审陈述可以认定，该补充协议系为了办理按揭贷款而签订，其中内容与实际不符。而对于双方同时签订的借款协议，该借款实际未发生，双方亦明知补充协议及该借款协议系为了办理按揭手续而签订，因此该借款协议并非真实借款合同。而且即使原告承诺借款但未到位，亦不构成被告不支付首付款的充足理由，被告作为购买人仍负有支付约定购房款的义务。据此，可以认定在涉案商品房买卖过程中，被告在约定一次性付款并享受一次性付款优惠后，又无力或不愿支付，而为促成交易双方协商变更付款方式。但是，按揭贷款必须符合相应条件，现经双方确认按揭贷款无法办理，而被告亦无继续履行合同支付房款的意愿且表示无力支付，故其行为已明确不再继续履行合同，即继续履行合同的基础已丧失。在此情况下，原告要求被告履行合同支付房款显然无现实意义，故原告诉请依据不足，本院不予支持；被告反诉请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告已支付购房款50万元，但涉案合同不能继续履行非原告单方违约所致，故其要求全额退还50万元并支付利息损失事实与法律依据不足。根据双方实际情况，本院酌情确定原告退还被告购房款20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司与被告（反诉原告）钱靠靠于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20××77，备案登记号：20××21）
二、原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）钱靠靠购房款200000元；
三、驳回原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）钱靠靠的其他反诉请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费92221元，减半收取46110.50元，由原告（反诉被告）温州乾顺置业有限公司负担；反诉受理费4400元，由被告（反诉原告）钱靠靠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 李 元
二〇一五年四月二十四日
书记员 胡蓓蓓
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。