福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初4210号原告刘亮，男，1981年9月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人缪颖南，福建厦信律师事务所律师。被告高合理，男，1982年10月30日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。委托代理人卢钦煌、黄州婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。第三人庄建辉，男，1972年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告刘亮与被告高合理、第三人庄建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告刘亮的委托代理人缪颖南，被告高合理的委托代理人黄州婷到庭参加诉讼。第三人庄建辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘亮诉称，原、被告于2014年8月1日签订《房屋租赁合同书》，约定被告向原告承租位于厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房产，租赁期限自2014年8月1日至2033年8月1日，租金每月12000元，付款方式为每年支付租金144000元，根据合同约定，被告应于2015年8月1日前支付租金，但其至今仍未支付。原告于2015年12月31日致函被告，要求其接函后10日内支付第2年租金144000元，但被告至今仍未支付该租金。因被告已经构成不履行合同主要义务，且在原告通知后仍未在合理期限内履行该义务，已构成违约，故请求判令：1、解除原、被告于2014年8月1日签订《房屋租赁合同书》；2、被告立即将厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房产腾空交还原告；3、被告立即向原告支付2015年8月1日至2015年12月31日期间的房屋租金60000元；4、被告向原告支付房屋占有使用费（按12000元/月的标准，自2016年1月1日起计至腾房之日止）。被告高合理辩称，一、原告并非讼争房屋的实际所有权人，不享有讼争房屋的所有权，在未取得实际所有权人庄建辉授权的情况下，无权要求被告向其支付租金、腾退房屋及赔偿损失；二、经房屋实际所有权人庄建辉要求，被告已向其预付了近六年的租金86万元，不存在逾期支付租金的违约情况，庄建辉或原告均无权要求被告再支付租金，更无权要求解除租赁合同、腾空房屋和赔偿损失。第三人庄建辉书面述称，一、讼争房屋并不属于其所有，并不存在由原告代持讼争房屋的事实，其与讼争房屋并无任何关联，其不应作为本案第三人；二、其从未受托将讼争房屋出租给被告，讼争房屋出租事宜均由原告自行实施，与其无关；三、其从未收取被告的房屋租金，因其借款150万元无力偿还，被告逼迫第三人与其签订讼争房屋的租赁合同作为担保，第三人虽反复声明讼争房屋与第三人无关，被告还是让第三人出具了一份租赁合同，并逼迫第三人将身份证交付被告，由被告利用第三人的身份证办理了一张银行卡，被告向该卡内转账86万元后又立即将该款项转走，故第三人并未实际收取被告支付的86万元，更未代为收取讼争房屋的租金。经审理查明，2012年11月19日，原告刘亮与案外人厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称为兴基伟业公司）签订了一份编号为03023443的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于厦门的鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋（以下简称为讼争房屋），该房屋系预售商品房，用途为住宅，建筑面积为195.53平方米，其中套内建筑面积为141.72平方米，该商品房单价为每平方米28869.23元，总金额为5644800元；兴基伟业公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。该合同已向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。后，兴基伟业公司于2014年12月30日向原告发出《入住入住通知书》，通知将讼争房屋交付给原告使用，物业费用自2015年1月1日起计，若原告未在《入住通知书》约定的时间内办理房屋入住手续，即视为已按期向其交付符合双方约定的房屋，应按2015年1月1日起计算相关费用。另查明，2014年8月18日，原告刘亮与被告高合理签订了一份《房屋租赁合同书》（以下简称为讼争合同），约定原告刘亮将讼争房屋出租给被告高合理，租赁期限自2014年8月1日至2033年8月1日止，租金为12000元/月，租金按年支付，合同签订之日支付押金36000元，合同期满且被告高合理交清租赁期间应交的一切费用后，原告刘亮应将押金无息退还被告高合理；租赁期间如拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，原告刘亮有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。同日，原告刘亮向被告高合理出具了一份《收条》，载明收到被告高合理支付的讼争房屋租金、定金、押金合计18万元现金。还查明，2015年1月16日，原告刘亮及其配偶傅琴与案外人陈小燕签订了一份编号为0000498的《房产预约买卖协议书》，约定原告及傅琴将讼争房屋出售给陈小燕，总价款为735万元。当日，原告刘亮及傅琴即将编号为03023443的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件及讼争房屋的钥匙交付给陈小燕，陈小燕收房后即对讼争房屋开始进行装修。后，因被告高合理实际使用讼争房屋，陈小燕与原、被告产生争议，并将原、被告以及傅琴起诉至法院，要求交付讼争房屋，该案历经一、二审后，由厦门市中级人民法院于2015年11月7日作出终审判决，认定被告高合理基于讼争合同取得讼争房屋使用权，在原、被告之间的房屋租赁合同未被依法确认无效、撤销或解除之前，陈小燕以其与原告、傅琴存在房屋买卖合同关系为由要求交付讼争房屋，缺乏法律依据。以上事实，有编号为03023443的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、《入住通知书》、《房屋租赁合同书》、《收条》、（2015）思民初字第7474号民事判决书、（2015）厦民终字第3766号民事判决书、生效证明以及庭审笔录为证。本院对以上事实予以确认。本案审理中，被告高合理主张其并未拖欠租金，讼争房屋实际于2015年1月1日才交房，故应从2015年1月1日起算租金，其已支付了2015年1月1日至2021年12月31日期间的租金，其中于2014年8月1日支付了第一年租金144000元及押金36000元，后又根据讼争房屋实际所有权人庄建辉的要求，于2015年3月12日向其支付了近6年租金86万元；并提交以下证据予以证明：1、转账凭条，载明被告高合理于2015年3月12日向第三人庄建辉转账支付86万元；2、（2015）思民初字第7474号庭审笔录，载明刘亮、傅琴在该案庭审中曾陈述讼争房屋产权人为庄建辉，刘亮系代持该房产；3、（2015）思民初字第7474号民事判决书、（2015）厦民终字第3766号民事判决书，（2015）思民初字第7474号民事判决中认定讼争房屋系刘亮替庄建辉代持，刘亮在该案二审中对该认定事实提出异议；4、六张收款人为庄建辉的《收条》，其中落款时间为2015年7月31日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2015年8月1日至2016年8月1日的房屋租金144000元；落款时间为2016年7月30日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2016年8月1日至2017年8月1日的房屋租金144000元；落款时间为2017年7月30日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2017年8月1日至2018年8月1日的房屋租金144000元；落款时间为2018年7月31日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2018年8月1日至2019年8月1日的房屋租金144000元；落款时间为2019年7月30日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2019年8月1日至2020年8月1日的房屋租金144000元；落款时间为2020年7月29日的《收条》载明庄建辉代刘亮收到高合理关于讼争房屋2020年8月1日至2021年8月1日的房屋租金144000元。原告刘亮对被告高合理提交的前述证据质证认为：1、转账凭条的真实性无异议，但关联性有异议，其从未委托庄建辉代收租金，且根据庄建辉的陈述意见，该款项系虚假账户往来；2、（2015）思民初字第7474号庭审笔录、（2015）思民初字第7474号民事判决书、（2015）厦民终字第3766号民事判决书的真实性均无异议，刘亮在该案一审庭审中系因理解错误才进行了有关代持房产的错误陈述，生效判决并未对讼争房屋实际所有权人进行认定；3、六张《收条》真实性均无法确认。第三人庄建辉在本案审理中表示，对被告高合理提交的前述转账凭条、六张《收条》的真实性予以确认，但收款账户系被告高合理所控制使用，其并未实际收取该款项；六张《收条》系在被告高合理逼迫下所签署。庭审中，被告高合理陈述，签订讼争合同时，原告刘亮与第三人庄建辉均在场，签约时已向其出示了讼争房屋的购房合同（购房人系庄建辉）；其承租讼争房屋后一直未交房，也无法联系到刘亮、庄建辉，在向庄建辉转账86万元前，被告通过物业公司找到了刘亮的某亲戚后开门进入讼争房屋，后由被告换锁入住，收房时曾与案外人陈小燕发生冲突并报警；因购房合同上显示购房人系庄建辉，故相信庄建辉有权代收租金，当时庄建辉并未出具刘亮的相关委托手续；庄建辉的收款账户系由庄建辉提供给被告，被告筹款几天后向其转账86万元。本院分析认为，被告高合理作为讼争房屋的承租人，依法应就其支付租金的情况承担举证责任。首先，本案系房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，被告高合理应向出租人即原告刘亮支付讼争租金，如向出租人之外的第三人履行该付款义务的，被告高合理还应举证证明其系根据原告刘亮的指示进行付款，但被告高合理并未就该事实进行举证，且原告刘亮及第三人庄建辉也均否认该事实，故在案证据无法认定原告刘亮曾指示被告高合理向第三人庄建辉支付讼争租金。其次，被告高合理以第三人庄建辉系讼争房屋实际所有人为由，主张其有权收取租金，于法无据；（2015）思民初字第7474号民事判决书虽认定讼争房屋系刘亮替庄建辉代持，但刘亮在该案二审中已就该事实认定提出异议，而该案的二审判决也未就该事实进行认定；另，被告高合理陈述讼争房屋的购房合同载明的购房人系庄建辉，也与客观事实不符；且如前所述，被告作为承租人系基于租赁合同关系向出租人刘亮支付租金，而非径直向房屋所有权人支付租金。再次，被告高合理主张其于2015年3月12日向第三人庄建辉转账支付86万元讼争租金，实与常理不符；根据被告高合理陈述，原告刘亮及第三人庄建辉在签订讼争合同后曾出现失联情况且未依约交房，其在自行取得讼争房屋后还与讼争房屋的购房人陈小燕发生冲突，此情形下，被告高合理在收房不久后又应庄建辉要求提前支付了近六年租金合计86万元，与正常交易习惯相悖，有违常理。综上分析，被告主张其于2015年3月12日支付了讼争房屋86万元租金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本院认为，原告刘亮与被告高合理于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。原告刘亮作为讼争合同的出租人，有权提起本案诉讼，对被告高合理抗辩认为原告主体不适格之意见，本院不予采纳。另，讼争合同虽约定租赁期限自2014年8月1日起算，但兴基伟业公司于2014年12月30日才通知原告刘亮收房，故被告高合理主张自2015年1月1日起计算房屋租金，于法不悖，本院予以照准；根据原告刘亮于2014年8月18日出具的《收条》，被告高合理已支付的144000元租金可抵扣作为2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金，故对原告刘亮要求被告高合理支付2015年8月1日至2015年12月31日期间6万元租金之诉求，本院不予支持。如前分析，对被告高合理主张其于2015年3月12日支付了86万元租金之事实，本院不予采信；故被告高合理已逾期支付2016年1月1日起的租金，且逾期超过半个月以上，故原告有权根据讼争合同约定解除讼争合同；故对原告刘亮要求解除讼争合同及要求被告高合理腾退讼争房屋之诉求，本院均予以支持。另，被告高合理还应向原告刘亮支付自讼争合同解除之日起至讼争房屋腾退之日止的占有使用费，原告刘亮主张参照12000元/月的租金标准计算该费用，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘亮与被告于2014年8月18日就厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋签订的《房屋租赁合同书》；二、被告高合理于本判决生效之日起十日内将厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋腾空交付给原告刘亮；三、被告高合理于本判决生效之日起十日内向原告刘亮支付厦门市鑫塔·水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房屋的占有使用费（按12000元/月的标准，自本判决生效之日起计至该房屋腾空交付原告刘亮之日止）；四、驳回原告刘亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13768元，由原告刘亮负担510元、被告高合理负担13258元；款项于判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （王瑛）二〇一六年七月二十五日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。