山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0781民初2610号
原告李明惠，女，1990年12月23日出生，汉族
居民委托代理人陈征、唐志超，山东九州天衡律师事务所律师。
被告潍坊盛宏假日酒店有限公司，住所地青州市尧王山西路与衡王府路路口东南角。
法定代表人高强，总经理。
被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司，住所地青州市驼山路南段路西。
法定代表人陈孝荣，董事长。
委托代理人郑建、孟庆杰，山东北海律师事务所律师。
被告青州市鼎盛泰宏国际假日酒店管理有限公司，住所地青州市盛世华庭二期（盛宏国际商务大厦二楼）。
法定代表人王翠，总经理。
委托代理人杜辉，山东衡源律师事务所律师。
被告张海玲，女，1977年11月17日出生
原告李明惠与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司（以下简称酒店公司）、潍坊盛宏置业投资发展有限公司（以下简称置业公司）、青州市鼎盛泰宏国际假日酒店管理有限公司（以下简称管理公司）、张海玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员赵立波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明惠的委托代理人陈征、唐志超、被告置业公司的委托代理人郑建、被告管理公司的委托代理人杜辉到庭参加诉讼，被告酒店公司、张海玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李明惠诉称，2013年1月1日，原告与被告酒店公司签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》，约定被告承租原告的房屋用于酒店经营，每年12月31日支付下一年度租金，租赁期限至2018年12月31日，租赁期限届满以后，双方可以续租也可以由被告酒店公司将租赁房屋收购，被告置业公司为被告酒店公司履行《盛宏国际假日酒店租赁合同》约定的支付租金或回购房屋义务提供担保。被告管理公司与被告张海玲为被告酒店公司的实际经营者，并且已经向原告支付了一年的租金。被告酒店公司以经营困难为由，已明确向原告提出不再履行租赁合同义务，导致合同无法继续履行，原告无法获得房屋租赁收益，给原告造成了巨大损失。因此，请求人民法院依法解除双方签订的租赁合同，四被告共同支付所欠租金并赔偿损失共计10000元。同时，由于上述四被告现仍占有使用原告房屋以及涉案租赁房屋的特殊性，根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，请求人民法院依法判决上述四被告返还原告房屋，并要求四被告不得侵犯原告享有的建筑物区分所有权等权利，若四被告将资产通过出售、拍卖等方式转移给第三方，应当与第三方明确约定确保原告同样享有上述权利。
被告酒店公司未答辩。
被告置业公司辩称，租赁合同的当事人是被告酒店公司，与被告置业公司无关，被告置业公司于2010年9月3日向被告酒店公司出具过履行担保书，明确说明对被告酒店公司不能支付的租金提供担保，在被告酒店公司不能按照合同约定支付租金时，被告置业公司承担一般保证责任，即在原告没有穷尽法律程序，不能证明被告酒店公司已经没有履行能力的前提下，向被告置业公司主张承担担保责任没有法律依据。即使在被告酒店公司不能履行自己的义务时，被告置业公司承担一般保证责任的方式也只是通过拍卖、抵押处理1-6层物业变现以后向原告承担，本案中原告要求被告置业公司承担担保责任不符合法律规定，请求依法驳回原告对被告置业公司的起诉。
被告管理公司辩称，我公司从未与原告签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，因此原告基于房屋租赁关系对被告管理公司提起诉讼没有法律依据，其起诉应予驳回。
被告张海玲未答辩。
经审理查明，2010年9月10日，原告李明惠与被告置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告置业公司开发的盛宏国际商务大厦第1603号商品房一处，该房建筑面积为52.80平方米，总价款252593元。原告支付购房款后，与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营。被告置业公司向原告提供了落款日期为2010年9月3日的《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》一份，书面承诺：“潍坊盛宏置业投资发展有限公司（下称盛宏置业公司），以其名下盛宏国际假日酒店1-6层物业的产权，对《盛宏国际假日酒店租赁合同》中每年的租金收益和未来可能发生的潍坊盛宏假日酒店有限公司（下称盛宏酒店公司）原价回购该物业提供担保。若盛宏酒店公司不能按照《盛宏国际假日酒店租赁合同》中的约定支付出租方租金或者在租赁期满后出租方想将房屋原价出售给盛宏酒店公司而盛宏酒店公司不能回购时，盛宏置业公司有义务通过拍卖、抵押或其他方式处理1-6层物业以抵付盛宏酒店公司应付给出租方的租金或者回购款。”2010年12月30日，原告将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用。2013年1月1日，原告与被告酒店公司补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》一份，约定：被告酒店公司租赁原告所有的坐落于盛宏国际假日酒店1603号房产一处；租赁期限为八年，房屋交付时间为2010年12月30日；租金按年支付，第一次支付时间为2010年12月31日，第1-3年租金为每年18657元，第4-5年租金为每年19901元，第6-8年租金为每年21145元；如被告酒店公司逾期3个月未向原告支付租金，应另按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，自违约之日起第二天开始计算；存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致合同无法执行时，2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时，3、合同有效期届满，4、经双方书面同意的其他情况；双方另就其他事项进行了约定。租赁合同履行期间，被告酒店公司已按合同约定支付租金至2015年12月31日，2016年度租金未支付。
2016年1月4日，出租房屋的多位业主到盛宏国际假日酒店索要2016年度房屋租金，被告张海玲进行了接待，对拖欠租金的原因进行了解释，并就2016年度房屋租金的支付问题作出承诺：“争取年前或者正月里把钱给出去”，“尽量往前赶”。
2016年1月23日，被告酒店公司向原告送达公告一份，内容为：“潍坊盛宏假日酒店有限公司原系股东刘伟涛和刘素霞经营，酒店公司所经营使用的大楼系潍坊盛宏置业有限公司所有，因此前酒店公司向青州农商行贷款，盛宏置业公司用大楼作为担保物提供抵押，银行将债权转让给山东中晨有限公司，中晨公司为实现债权提起诉讼，法院作出了判决。大楼即将被拍卖处置。鉴于原酒店公司的经营场所不复存在，原酒店公司从各业主处租赁的房屋已无法继续使用，酒店公司同各业主签订的租赁合同已无法继续履行，为保护各业主的利益，现解除租赁合同，请各业主于2016年1月31日前携《盛宏国际假日酒店租赁合同》和《房屋买卖合同》到酒店公司办理合同解除手续，酒店公司同时支付2016年1月31日之前的租金，逾期办理者，酒店公司将不予承担1月31日后的租金。办理手续地点：潍坊盛宏假日酒店有限公司”。原告未按公告内容办理解除合同手续，现涉案房产仍由被告酒店公司使用。
同时查明，2015年5月30日，被告酒店公司、管理公司签订《酒店餐饮承包合同》一份，约定被告酒店公司将其经营的盛宏国际假日酒店餐饮部分承包给被告管理公司经营，餐饮部分为被告置业公司所有的青州市衡王府路1766号（盛宏国际商务大厦）1-5层，承包期限为五年，自2015年6月1日至2020年5月31日。被告管理公司在经营过程中，曾向入住盛宏国际假日酒店的客户开具加盖本公司发票专用章的住宿费发票。
本院所确认的上述事实，有原告李明惠提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《盛宏国际假日酒店租赁合同》、《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》、公告、视频资料、被告管理公司提交的《酒店餐饮承包合同》及当事人陈述等在案为凭。以上证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告李明惠购买被告置业公司开发的盛宏国际商务大厦1603号房产后，与被告酒店公司就涉案房屋租赁事宜达成口头协议，约定由被告酒店公司租赁该房用于酒店经营，并于2010年12月30日将涉案房屋交付被告酒店公司租赁使用，此后双方又于2013年1月1日补充签订《盛宏国际假日酒店租赁合同》一份，就房屋租赁的标的、期限、租金、违约责任、解除条件等进行了约定，且被告酒店公司已按合同履行交付租金义务至2015年底，应认定双方房屋租赁合同关系已经依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条规定，依法成立的合同在发生约定解除条件或符合法定解除的情形时，当事人可以解除合同。本案中，被告酒店公司在涉案租赁合同履行期间向原告发出以解除合同为主要内容的公告，其理由不符合合同法定解除的条件，同时对照租赁合同中关于合同解除条款的约定，被告酒店公司以“原酒店公司的经营场所不复存在，原酒店公司从各业主处租赁的房屋已无法继续使用，酒店公司同各业主签订的租赁合同已无法继续履行”为由提出解除合同，也与双方约定的“因不可抗力导致合同无法执行”、“因国家政策法规导致该物业不具备经营条件”、“合同有效期届满”等合同解除条件并不吻合。因此，被告酒店公司无权以符合约定解除或法定解除条件为由，解除其与原告间尚在履行期内的房屋租赁合同关系，被告发出的公告不具备解除合同通知的效力。另一方面，被告酒店公司的该公告可以视为其为与原告解除合同发出的要约，且未规定承诺期限，原告在本案审理过程中明确表示要求与被告酒店公司解除房屋租赁合同关系，是对上述要约的承诺。据此，原告李明惠与被告酒店公司于2013年1月1日签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》已于本案庭审之日2016年6月30日解除，本院对此予以确认。
根据涉案房屋租赁合同约定，被告酒店公司应于2015年12月31日前支付2016年度房屋租金，2016年度系该合同履行的第六年，租金为21145元，2016年1月1日至本院确认的合同解除之日2016年6月30日，租金共计10572.5元，被告酒店公司应予支付。租赁合同同时约定，如被告酒店公司逾期3个月未支付租金，应自违约之日起第二天另按日支付年度租金的0.5‰作为违约金，据此计算，被告酒店公司因逾期支付租金应承担的违约金标准应为每日10.57元（21145元×0.5‰），自2016年1月1日至2016年6月30日，共计182天，违约金为1923.74元。以上房屋租金及逾期付款违约金共计12496.24元，原告在本案中仅按10000元主张，是其对自己合法权益的处分，本院予以准许。据上，对原告请求被告酒店公司支付房屋租金及逾期付款违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。
本案《盛宏国际假日酒店租赁合同》解除后，被告酒店公司继续占有使用涉案房产已经失去合法依据，其所占用的原告房产应当及时返还。同时，原告向被告置业公司购买涉案房产后，已经交付了房款，被告置业公司也已将涉案房产交付原告并出租，故应认定原告已经取得涉案房产的所有权，是涉案房产的业主，依法享有对该房产专有部分之外的共有部分进行管理使用的权利，其建筑物区分所有权应受法律保护。但在本案中，各被告并未侵害原告的上述权利的行使和实现，双方就原告所享有的建筑物区分所有权并未产生争议，故原告在本案中提出请求被告确保其所享有的建筑物区分所有权的诉讼请求，不属于人民法院审理民事案件的范围，本院不予审理。
被告置业公司在原告与被告酒店公司形成房屋租赁合同关系时，自愿向原告提供《〈盛宏国际假日酒店租赁合同〉履行担保书》，该担保书前段关于“对……租金收益……提供担保”的内容与后段关于“若盛宏酒店公司不能按照……约定支付出租方租金……时，盛宏置业公司有义务通过拍卖、抵押或其他方式处理1-6层物业以抵付盛宏酒店公司应付给出租方的租金……”的表述中，关于保证方式的内容相互矛盾，应视为被告置业公司对保证方式的约定不明，故本案中其承担保证责任的方式应按连带责任保证处理。被告置业公司关于保证方式为一般保证的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。
被告管理公司虽在承包经营被告酒店公司的餐饮业务过程中，向入住盛宏国际假日酒店的客户开具住宿费发票，但不能据此认定其与原告形成了事实上的房屋租赁合同关系。原告请求判令被告管理公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告张海玲并非涉案租赁合同的当事人，原告以追索租赁费时被告张海玲曾出面接待为由，要求判决被告张海玲承担付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告酒店公司、张海玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己所享有的诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李明惠与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于2013年1月1日签订的《盛宏国际假日酒店租赁合同》于2016年6月30日解除；
二、被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将盛宏国际商务大厦1603号房产返还原告李明惠；
三、被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李明惠2016年1月1日至同年6月30日租金及逾期付款违约金共计10000元；
四、被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司对上述租金及违约金承担连带清偿责任；
五、驳回原告李明惠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告潍坊盛宏假日酒店有限公司、潍坊盛宏置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 赵立波
二〇一六年七月五日
书记员 段美芳