广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2450号
上诉人（原审原告）蒋科。
委托代理人杨书彬，广东华埠律师事务所律师。
委托代理人钟秋，系蒋科妻子。
被上诉人（原审被告）深圳市文华房地产有限公司。
法定代表人陈主舜，董事长。
委托代理人王瑞明，系该公司员工。
原审第三人深圳市南油物业管理有限公司。
法定代表人彭苑华。
原审第三人深圳泰宁物业管理有限公司。
法定代表人王敏。
上诉人蒋科因与被上诉人深圳市文华房地产有限公司（以下简称文华公司）、原审第三人深圳市南油物业管理有限公司（以下简称南油物业公司）、原审第三人深圳泰宁物业管理有限公司（以下简称泰宁物业公司）车位使用权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，南油物业公司、泰宁物业公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2005年1月21日，蒋科因购买深圳市爱国路X（涉案房产于2005年1月27日登记在蒋科名下，房地产证上载明房产使用年限从1993年1月8日至2063年1月7日止），文华公司无偿提供XX花园地下停车场二层黄区33号壹车位给蒋科使用，蒋科、文华公司为此于2005年3月14日签订协议书，协议书约定：蒋科于2005年1月21日购买X，现文华公司与蒋科经协商达成如下条款：由文华公司无偿提供XX花园地下停车场二层黄区33号壹车位供蒋科使用，期限与上述房产使用期限相同；该车位由泰宁物业公司负责管理，蒋科应遵守有关物业管理规定；本协议一式三份，蒋科、文华公司、泰宁物业公司各持1份。蒋科不能提供该协议书的原件，蒋科称该协议书原件于2013年8月遗失，蒋科仅能提供该协议书的复印件。文华公司庭审中也未能提供该协议书的原件，且文华公司称不能证实涉案协议书的真实性。
二、蒋科庭审中称，其于2007年6月19日将涉案房产出卖给案外人，目前房产也登记别人名下，但此后涉案停车位仍然由蒋科继续占有使用。蒋科自购房之日起至2013年11月期间每月向泰宁物业公司交纳车位管理费。2013年9月南油物业公司XX花园物业服务中心开始取得XX花园小区物业管理权，但由于该物业管理处未与原泰宁物业公司进行有效交接，新物业公司于2013年12月才对XX花园停车场实施有效管理，该新物业公司要求拥有车位使用权的业主持合同原件办理备案登记方能办理固定车位管理等相关手续。蒋科称其与文华公司签订的车位使用权协议书于2013年8月份遗失，蒋科于2014年1月15日将遗失声明刊登在深圳特区报B4版上；因蒋科不能提供其与文华公司签订的车位使用权协议书的原件，故南油物业公司没有为蒋科办理车位使用相关手续，蒋科从2013年9月起没有再使用涉案停车位，该停车位一直空置至今。
三、涉案停车位没有办理产权登记手续。文华公司庭审中称关于协议书，文华公司无法查到档案资料，故不能确认该协议书的真实性。庭审中，蒋科认为涉案车位使用权的协议书，其性质是因购房附带的赠与，在当时是一种卖房的促销手段，所以蒋科并未支付该停车位的对价，该停车位的价款应已包含在购房款中。
以上事实，有房地产证、协议书，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
蒋科向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认深圳市罗湖区爱国路XX花园地下停车场二层黄区33号壹车位（价值人民币2万元）的使用权属于蒋科；2、文华公司协助蒋科办理上述固定车位管理等相关手续。
原审法院认为，协议书约定涉案停车位的使用期限与上述房产使用期限相同，即达70年，该约定远远超过法律规定的租赁合同最长期限20年，故应认定该协议书实质是停车位买卖合同。退一步讲，即使蒋科提供的协议书有原件，但因蒋科已于2007年就将涉案房产出卖给案外人，目前蒋科已不是该小区的业主。我国物权法第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据物权法的立法精神，开发商当初卖房附赠的停车位，应是附属于房产的附属设施，只有小区业主才有权利优先享有。现蒋科并非小区业主，仍主张小区停车位的使用权并要求新物业公司协助办理使用手续，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回蒋科要求确认深圳市罗湖区爱国路XX花园地下停车场二层黄区33号壹车位（价值人民币2万元）的使用权属蒋科的诉讼请求。二、驳回蒋科要求文华公司协助蒋科办理上述固定车位管理等相关手续的诉讼请求。案件受理费人民币300元，由蒋科负担。
上诉人蒋科不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第635号民事判决书第一项判决。
上诉事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，2007年6月19日蒋科将XX花园D座13层14号房产卖给案外人。卖房之后蒋科没有搬离该小区，一直租住XX的房子。2013年3月25日蒋科购买XX花园的房产。其次，庭审中蒋科一再强调自己自2005年1月21日购买深圳市爱国路XX花园房产后就一直居住在XX花园小区，有庭审笔录为证。所以原审判决认定“目前原告已不是该小区的业主”是明显错误的。
二、原审判决适用法律不当。1、根据《物权法》基本原则第一条规定，物权法保护权利人的私有物权。文华公司2005年将涉案停车位附赠给蒋科个人，则说明该停车位已经归属于蒋科个人，蒋科有权处置该停车位。2、《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案中，文华公司卖房时将车位附赠给蒋科，完全符合该规定。3、《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”该条法律明确区分了小区业主共有部分与个人专有部分。本案所涉停车位属于蒋科的个人专有部分。4、《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案所涉停车位通过开发商的附赠成为蒋科的个人专有部分。蒋科2007年虽出售了XX花园号房产，但未处分涉案停车位，并且一直占有、使用并交纳该停车位的物业管理费。这些情况已经充分说明涉案停车位使用权是蒋科的私人物权。并且2013年3月25日蒋科购买XX花园的房产，又成为XX花园的业主，理所应当对对涉案停车位继续享有物权。
被上诉人文华公司当庭答辩称，蒋科提交的复印件非常不清楚，无法核查真实性，文华公司也没有查询到相关材料，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）蒋科于2013年3月30日购买了罗湖区爱国路XX花园X号房产。
（二）2013年8月26日，原XX花园管理处向蒋科出具的《收款收据》中显示2013年7月、8月车位管理费本金各50元，无滞纳金项目。2013年12月10日，南油物业公司XX花园物业服务中心出具给蒋科的《收款收据》中显示，收到12月管理费、停车费（固定购买车位）共385.01元。
（三）南油物业公司XX花园物业服务中心2014年4月23日出具的《证明》中称，该公司于2013年12月开始对XX花园停车场进行有效管理，并通告购买车位使用权的业主持有效文件办理登记备案，XX花园X业主因未能提供地下二层黄区33号车位使用权买卖相关文件的原件，该公司无法为其办理固定车位管理费的银行扣款事宜。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，业主可以通过购买、受赠、租赁等方式获得车位的使用权。本案中，蒋科提交的《协议书》虽为复印件，但该《协议书》中所称获得停车位使用权的原因为蒋科2005年1月21日购买X与事实相符；并且根据蒋科提交的缴纳停车位使用费收款收据的内容可以看出，在南油物业公司管理XX花园之前，蒋科是按照固定购买车位的标准缴纳涉案停车位的使用费；而且在南油物业公司管理前，无论是文华公司还是原泰宁物业公司均未对蒋科按固定购买车位的缴费标准支付停车位管理费提出过异议，结合以上事实和证据，本院对《协议书》的真实性予以确认。蒋科2005年购买XX花园房产成为该小区业主，此后虽有出售行为，但其2013年再次购入XX花园E栋15G3号房产，且至今仍为该房产权利人，因此其拥有涉案车位的使用权符合物权法的相关规定。依据《协议书》的约定，文华公司已将涉案停车位的使用权益转移给蒋科，蒋科请求确认其享有涉案停车位使用权及文华公司协助其办理固定停车位使用权的相关手续具有事实依据，本院予以支持。
综上所述，蒋科的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第635号民事判决；
二、确认蒋科享有深圳市罗湖区爱国路XX花园地下停车场二层黄区33号壹车位的使用权；
三、深圳市文华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助蒋科办理第二项下停车位使用权的相关手续。
本案一、二审案件受理费共计600元，由深圳市文华房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月三日
书 记 员 陈晓莹（兼）