北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第18990号
原告（反诉被告）北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院25号楼1单元一层101-107。
法定代表人池飞英，董事长。
委托代理人刘兴全，河北凌翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）田江丽，女，1973年7月13日出生。
委托代理人张晓菊，北京市中闻律师事务所律师。
原告北京海晟房地产开发有限公司诉被告田江丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘兴全、被告委托代理人张晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2009年3月9日，原、被告签订《海晟名苑×楼×地下室使用合同》（以下简称诉争合同），约定原告将海晟名苑×楼×建筑面积为1260平方米的地下室（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，使用期限10年，自2009年5月4日起至2019年5月3日止，前五年租金为人民币10万元，租赁保证金1万元；约定被告在国家法律、法规允许的范围内实行自主经营、自负盈亏，原告不得干涉，但不经原告同意，不得转租；被告方负责安全防火、防汛、门前三包、安全保卫等工作，执行当地有关部门的规定并承担全部责任，接受各行政主管部门的检查。2012年4月20日，双方签订《补充协议》，约定原告将海晟名苑×楼×地下空间建筑面积35平方米出租给被告使用，年租金1万元。
2014年5月，涉诉合同前五年租期履行完毕，原告多次与被告协商后五年租金标准，但被告坚持按前五年标准执行，并进行支付。双方对此未达成合意。因2014年北京市加强地下室安全使用管理，原告多次督促被告作为实际使用人与合同约定的安全责任人，履行其备案手续，但被告违反规划要求，将地下室转租他人居住。2014年12月9日，被告承租地下室被北京市东城区房屋管理局（以下简称东城房管局）责令暂停使用。2015年1月28日被责令整改，2月11日，被强制清空至今。10月13日，原告致函被告，希望就租金标准达成合意，并督促被告合规经营，接受行政主管部门检查，但再次遭到拒绝。
现原告持以下理由：一、原被告就租赁合同的核心条款租金标准不能达成一致；二、被告不按规定用途使用租赁标的，又拒不履行安全责任义务，造成合同目的无法实现，要求判令解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付2014年5月4日至2014年11月3日的租金差价1115500元，2014年11月4日至2015年2月11日的租金582750元，违约金108900元。
被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：现合同已事实上无法履行，同意终止解除合同。合同履行五年后，原告并未提出上涨租金的要求，并接受了原告按照前五年租金标准继续履行的第一次支付，也未在第一、二次支付日之间以租金给付不足为由要求解除合同。此外，原告在其于2014年8月11日、28日向被告发出的《关于进行地下室使用备案的最后通知》中也未涉及租金给付不足的问题。原告在合同履行满五年后第二次给付租金时，以被告违规经营、转租为由要求解除合同，表明原告认可被告按照原租金标准履行。原告无权对有效的合同进行单方变更。故，原告无权向被告要求租金差价，原告为了能够达到提前解除合同的目的，将被告向其支付的2014年11月4日至2015年2月11日之间的租金退回，应视为原告主动放弃该期间租金，且该期间为清退地下室居住人员的清理期，故原告无权要求被告支付该期间的租金。被告没有违反合同，故不同意支付违约金，并反诉要求原告退还押金1万元，并按照银行同期贷款利率支付自2015年12月16日至本判决生效之日止的逾期利息，原告向被告支付自2015年2月12日至判决生效之日止的违约金（每日违约金按照年使用费的千分之三的标准计算）。
针对被告的反诉原告（反诉被告）辩称：同意退还被告押金。涉案房屋规划用途为自行车棚，被告将涉案房屋用于出租居住，导致涉案房屋被相关部门责令暂停使用，被告行为属于违约，故不同意被告的其他反诉请求。
经审理查明：2009年3月9日，原、被告签订诉争合同，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，使用期限10年，自2009年5月4日起至2019年5月3日止，前五年租金为人民币10万元，每年5月4日前支付当年5月4日至11月3日租金5万元，每年11月4日前支付当年11月4日至次年5月3日租金5万元，若被告未按约定条款交纳租金超过15天，原告有权收回使用的物业，并追收违约金；租赁保证金1万元，在租赁合同解除时，交验物业无问题后退还押金；被告在国家法律、法规允许的范围内实行自主经营、自负盈亏，原告不得干涉；被告在对地下室内部设施进行改造装修前，必须先告知原告使用用途及改造方案，经原告同意后方可进行，在正式使用前必须经原告验收并办理相关使用手续，方可投入使用；使用期间，如因国家需要及不可抗力因素造成不能履行本合同时，本合同自行终止。任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书；任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳违约金，违约金以天计算，为年使用费的千分之三。被告承租涉案商铺后，将其进行装修改造后分租他人；未尽事宜由双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与诉争合同不一致的，以补充协议为准；诉争合同及补充协议中均未规定的事项，均遵照我国法律、法规和政策执行。2012年4月20日，双方签订《补充协议》，约定原告同意将海晟名苑×楼×地下空间建筑面积35平方米出租给被告使用，年租金1万元，付款方式按原合同办理，有关双方责任、权利等事项，均按原合同约定执行。经查，被告承租的地下室原规划用途为自行车库。
2014年8月28日，原告向被告发函，以被告未向原告出具承租地下室可用作居住场所用的相关备案手续，构成违规经营及违约行为为由，终止与被告的合同，要求被告于同年11月4日前从地下室清退。9月，被告向原告发送复函，称原告无权要求被告出具备案手续相关材料，即使需要重新办理备案手续，也应由原告进行完成相关备案手续，被告不存在违规经营及违约转租行为。2014年11月，原告对涉案房屋采取限制供电措施。
12月9日，东城房管局向原告送达京建法（东房）字（2014）第028号《普通地下室暂停使用通知书》，因房管局在对坐落于东直门街道东直门外大街乙×号院普通地下室进行检查中，发现原告在使用前未向普通地下室所在地区建设（房管）行政主管部门办理备案，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条有关规定，现责令原告在恢复原有建筑机构及规划用途前暂停使用。2015年1月6日，原告在涉案房屋前张贴《告知书》，要求租住人员在指定期限前搬离。2015年2月11日，东城房管局与街道办事处、派出所等相关部门组成联合执法组，要求涉案房屋内的租住人员搬离，当日租住人员全部清退完毕。
田江丽以海晟房地产具备无权单方解除合同等违约情形为由，将海晟房地产公司诉至我院，我院判决确认海晟房地产公司于2014年8月28日发送的《关于进行地下室使用备案的最后通知》中要求解除双方合同并要求原告于2014年11月4日前腾退房屋的行为无效；海晟房地产公司支付田江丽违约金人民币十万元。海晟房地产公司不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年8月19日做出（2015）二中民终字第07766号民事判决书，维持原判。
2015年10月13日、20日，海晟房地产公司向被告发出通知，称由于被告不停止违规违约经营，故从2014年始将地下室租金标准统一为150元／平方米／月；且由于被告未经原告允许，对地下室进行装修改造、群租的行为构成违规违约，且被东城房管局强制清场，发出整改通知，应予将地下室恢复原状。10月28日、11月3日，被告分别向原告发出复函，称原告无权单方变更租赁价款，合同应按原租赁价款继续履行，东城房管局强制清场行为违法，被告已经就此提出控告。并要求原告办理地下室可作为居住场所使用所需的备案手续。
另查，原被告均认可被告向原告交纳了押金1万元，并交付房屋租金至2014年11月3日。12月11日，原告通过银行将被告向其交纳的2014年11月4日至2015年5月3日期间的租金5.5万元退还至被告账户。原告提交收据一张，内容为“2014年6月19日今收到×地下×交来预收租金人民币肆万叁仟元正，收款单位北京海晟房地产开发有限公司交款人田江丽”，以证明原告对租金标准有异议，故以“预收”名义收取，被告不认可该证明目的。
上述事实有《海晟名苑×楼×地下室使用合同》、《补充协议》，（2015）二中民终字第07766号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：根据生效判决已确认原、被告签订的租赁合同合法有效。庭审中，原被告双方均同意解除双方的租赁合同关系，对此本院不持异议。原告同意向被告退还押金，对此本院亦不持异议，对于被告要求原告支付逾期利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原被告双方在诉争合同中未对后5年的租金标准进行约定，原告认可此后双方未对该期间租金标准达成合意；且原告收取了被告按照前五年的租金标准向其支付了前述期间第一笔租金并未提出异议，故对于原告提高租金标准的主张，本院不予采纳，对于原告要求被告支付租金差价的诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付租住人员全部清退完毕前租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，租金标准参照原合同标准执行。
诉争合同约定其未约定的事项，均遵照我国法律、法规和政策执行。被告将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住，原告默许了该行为。此后地下室租住人员被清退，诉争合同无法继续履行，该原因不可归责于双方当事人，因此原被告分别要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京海晟房地产开发有限公司与被告（反诉原告）田江丽在二〇〇九年三月九日签订的《海晟名苑×楼×地下室使用合同》及在二〇一二年四月二十日签订《补充协议》于二〇一五年十二月十六日解除；
二、被告（反诉原告）田江丽于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京海晟房地产开发有限公司支付二〇一四年十一月四日至二〇一五年二月十一日期间的租金人民币两万九千七百九十二元；
三、原告（反诉被告）北京海晟房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）田江丽押金人民币一万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）田江丽的其他反诉请求。
案件受理费10042元，原告负担9866元，被告负担176（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉受理费25元，原告负担2元，被告负担23元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。
保全费510元，原告负担357元，被告负担153元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 崔 赟
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张紫茜