辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01273号
上诉人（原审被告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元，辽宁澄宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李民，系大连市甘井子区南关岭鹏翔汽车服务行业主。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告李民与原审被告大连德源供暖有限公司（以下简称“德源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年8月22日作出（2014）甘民初字第2102号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人李民的委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李民诉称：原告同被告德源公司签订了租期为五年的房屋租赁合同一份，用于经营汽车轮胎、清洗业务。租赁期从2012年4月28日至2017年4月27日。合同约定：2012年4月28日至2012年6月27日为装修期，此期间不收取租金，实际计算租金从2012年6月28日起执行。第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付租金。合同签订后，原告向被告德源公司支付了第一年即2012年6月28日至2012年12月28日期间的租金8万元和装修押金2万元，被告给开具了相应的收款收据。随后原告投入150万元左右对租赁房屋进行装修，设立了鹏翔汽车服务行。按照合同约定，原告应于2013年6月26日之前30天支付第二期租金。为不影响原告企业的经营，在付款期限到来之前，原告携带现金到被告处支付第二次租金，被告德源公司出纳王承智让先等等，不着急收取租金。2012年12月至2013年1月期间，原告和其妻子多次到被告办公处交纳房屋租金，因被告工作人员均拒收租金，双方发生了争执，最后被告也没有收取租金，被告还让原告“不用交，先干着”。2014年2月18日，原告收到被告邮寄的《通知函件》，该函件记载“解除原、被告签订的房屋租赁协议”，因原告一直积极履行合同，主动要求交纳租金，但因被告拒收而无法交纳租金。现被告该违约行为致原告的合法权益受到侵害。故原告诉至法院，请求：1.确认原、被告所签订的房屋租赁合同有效。2，请求判令被告继续履行合同，并请求确认被告的单方解除合同无效。3，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告德源公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求不符合客观事实。原、被告双方签订房屋租赁合同之后，被告履行了交付出租房屋的义务，即将案涉房屋交付了原告，原告在占用、使用出租屋屋的情况下，并没有履行租赁合同所约定的给付被告租金的义务，原告的该行为已完全符合双方房屋租赁合同所约定的解除合同的条件。故原、被告双方的租赁合同已不能继续履行，该租赁合同已依法解除。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年4月28日，甲方德源公司与乙方李民签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积288平方米。租赁用途为汽车轮胎、清洗，如改变经营范围或用途，需征得甲方同意。租赁期限为五年，自2012年4月28日至2017年4月27日。租金数额及交付方法为，第一年2012年4月28日至2013年4月27日，租金160，000元；第二年2013年4月28日至2014年4月27日，租金为170，000元；第三年2014年4月28日至2015年4月27日租金180，000元；第四年2015年4月28日至2016年4月27日租金190，000元，第五年2016年4月28日至2017年4月27日，租金190，000元。2012年4月28日至2012年6月27日为装修期，此期间不收租金，实际租金从2012年6月28日起执行。第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。乙方未按时交纳租金，需向甲方支付每日千分之三的违约金，如超过30日，甲方有权解除合同。乙方在租赁期内，如因统一规划或者政府行为导致乙方无法经营时，本合同自行终止，租金自终止之日起清算，双方互不承担赔偿责任。本合同签订后，乙方应向甲方支付80，000元租金及20，000元装修押金，之后，本合同生效。”甲方德源公司盖了章、王承智签了字，乙方李民签了字。
2012年4月28日，甲方德源公司收取乙方李民交纳的押金20，000元和租金80，000元（2012年6月28日至2012年12月27日）。
2014年2月18日被告德源公司向原告李民发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，内容为：“我单位与你签订的房屋租赁合同，因你仅交纳租金至2012年12月27日，自2012年12月28日起至今，你方一直未支付租金。根据相关规定，你方已超过合同约定的30日而未支付租金，我单位决定解除与你方签订的房屋租赁合同，自收到该通知书之日起双方的房屋租赁合同解除，等。”
案涉房屋所有权单位登记为大连华南集团总公司，所有权性质系集体，朝向为南向，坐落为大连市甘井子区南关岭街道上沟村，执照号为大房执甘村字第020640635。自2011年4月起大连华南集团总公司将坐落于大连市甘井子区南关岭街道上沟村的公建房屋委托给被告经营并使用。
一审法院认为：案涉房屋系案外人大连华南集团总公司的财产。产权人于2011年4月将案涉房屋委托被告经营并使用。被告将案涉房屋对外出租的行为系被告从事经营行为的一种方式。后原、被告于2012年4月28日签订了房屋租赁合同，鉴于该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该合同系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同的约定享有权利并履行义务。
依据原、被告合同约定，原告应于2013年11月28日前支付第一年的第二期租金。但原告称“2012年12月至2013年1月期间，原告夫妻多次到被告办公处交纳房屋租金，被告曾拒收”，该事实可以认定。原告提供的证人汝春红称“自己和原告系夫妻关系，曾陪同丈夫一起到被告单位去交付租金，但被告拒收，一共去了4次，第一次是去找被告的杜会计，说缴纳房租的事情，他说他说了不算、向领导汇报之后给我们信。第二天我夫妇又去了，无论怎么说杜会计就是说他说了不算，我就哭了。第三次去等了一个多小时，最后一次杜会计不接待我们，我和李民就到被告法定代表人于斌的办公室去了，说交纳房租的事情，于总说放心吧，回去放心干，于总又说过年上级说能收取租金的话，他们就通知我们。”原告提供的证人陈伟称“我是李民的员工，我在店里住，老板娘早晨起来后数钱，我们问数钱干什么，老板说去缴纳房租，老板和老板娘走后半个多小时就来电话说老板娘哭晕倒了，让去接一下，问怎么回事，说是被告公司不收取房租，生气哭晕倒了。”原告提供的证人吉玉霞、梁文、王萌也证明原告交纳租金被告拒收的事。虽这些证人与原告存在亲属或其它密切关系，但结合日常生活经验和逻辑推理，以及对证人的智力、品德、等综合分析，这些证人的证言具有相应的证明力。
《中华人民共和国合同法》第93条规定了约定解除合同的情形。依该条规定，解除合同的条件发生后，只有约定的享有解除权的一方当事人作出解除合同的意思表示，合同的权利和义务才得以终止。本案中，依据双方合同约定，只有原告逾期超过30天交付租金，即2012年12月29日之后交付租金时被告才享有合同解除权。而原告夫妻在2012年12月至2013年1月期间向被告多次交付租金时被告并未当场以解除合同为由拒收租金，被告提供的落款于2013年2月20日的有原告签字的通知函件证明被告最早系2013年2月20日通知原告解除合同的。再依据《中华人民共和国合同法》第45条的规定精神，若当事人不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，被告为能够达到解除合同的目的，曾拒收原告租金，构成了“不正当的促成条件成就”，依法应视为解除合同的条件不成就。因此被告对案涉房屋租赁合同不享有合同约定的解除权。《中华人民共和国合同法》第94条规定了法定解除合同的情形。本案中，也未见被告提供催告原告交付租金的相应证据。
综上，对原告请求依法确认原、被告所签订的房屋租赁合同有效，依法予以支持；原告请求判令被告继续履行合同，如前述理由，依法也予以支持。鉴于原告当庭增加诉讼请求即请求确认被告的单方解除合同无效，而原告该请求未交纳相应诉讼费用，且该请求也与原告最初的诉讼请求具有一定的因果关系，故依法无需对该请求进行阐明。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十八条之规定，作出如下判决：一、原告李民与被告大连德源供暖有限公司于2012年4月28日签订的房屋租赁合同有效；二、原告李民与被告大连德源供暖有限公司于2012年4月28日签订的房屋租赁合同继续履行。案件受理费人民币1，900元及其他诉讼费用50元，均由被告负担。
宣判后，德源公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人间签订的《房屋租赁合同》。主要上诉理由为：一审法院认定“被上诉人于2012年12月至2013年1月期间多次到上诉人处交纳房屋租金，上诉人曾拒收”及“上诉人为能达到解除合同的目的，曾在享有合同解除权前拒收原告租金，构成不正当的促成条件成就”是认定事实错误。表现在：1、一审法院认定被上诉人去交付租金，上诉人拒收的证据不足，采信了录音资料及被上诉人妻子的证言不符合证据规则的要求。2、上诉人提供的2013年2月20日的通知函件，被上诉人在该函件中签名，该函件中已经写明被上诉人应该在2012年11月28日前交付第一年度的下半年租金，但被上诉人未交付，因此至2013年2月20日上诉人向被上诉人第一次发出解除合同的通知之日，被上诉人并没有主动向上诉人交纳租金，更无从谈及上诉人为解除合同的目的拒收房租。3、上诉人并未以不正当行为促成条件成就，被上诉人未按照合同约定履行交付租金超过30日。上诉人有权解除合同。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，要求二审法院依法公正判决。
被上诉人李民表示服从原审判决。对上诉人的上诉意见答辩称，作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，李民与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；李民则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。按照双方合同约定，李民第一年第二期租金应当于2013年11月28日前支付，然其在第一年第二期租期开始前多次前往上诉人处交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，李民租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，李民故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在李民多次前往交付租金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括李民在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被动迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令继续履行并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，900元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年十二月十六日
书记员 王 亮