广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤06民终9243号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市众信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码。法定代表人：温立华，董事长。委托诉讼代理人：叶贵明，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤姣，广东科韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区祖庙街道朝东朝一股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码。负责人：邓锦雄，社长。委托诉讼代理人：宋渝峰，广东金舵律师事务所律师。原审第三人：佛山市禅城区祖庙街道朝东上石股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码。负责人：苏德志，社长。上诉人佛山市众信物业管理服务有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人佛山市禅城区祖庙街道朝东朝一股份合作经济社（以下简称朝一经济社）、原审第三人佛山市禅城区祖庙街道朝东上石股份合作经济社（以下简称上石经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初83号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。众信公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判朝一经济社向众信公司赔偿改造涉案厂房的费用897935.84元；2.众信公司向朝一经济社支付场地使用费581957.4元；3.本案一、二审诉讼费用由朝一经济社负担。事实与理由：（一）本案各方当事人均确认众信公司对涉案厂房进行了重大的加建改造，投资高达3095270元。现该厂房已属于朝一经济社所有，朝一经济社应对众信公司作出补偿。考虑到原来各方的口头约定，众信公司主张朝一经济社向众信公司补偿897935.84元。（二）新的租赁合同签订之前，原来的《租用厂房协议书》仍有约束力，众信公司应按每月29097.87元的标准交租，2015年1月1日至2016年8月31日场地使用费应为581957.4元。（三）《租用厂房协议书》期满后，众信公司与朝一经济社一直在协商续约事宜，期间众信公司还主动向朝一经济社交租金，但被拒收。众信公司没有拒绝支付场地使用费的故意，不应支付违约金。朝一经济社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上石经济社对众信公司的上诉没有陈述具体意见。朝一经济社向一审法院起诉请求判令：1.众信公司在判决生效之日起十日内将佛山市禅城区祖庙街道南桂西朝一经济社第一工业区1-4号土地及地上建筑物完好交付给朝一经济社；2.众信公司向朝一经济社支付涉案土地及地上建筑物场地使用费986149.44元（场地使用费从2015年1月1日起暂计至2015年12月31日，此后的按照每月82179.12元计算至众信公司交付之日止）及赔偿金128199.427元（赔偿金从2015年1月1日暂计至2015年12月31日，按应收场地使用费的年利率24%计算，此后的赔偿金计至众信公司实际返还涉案土地和支付完场地使用费为止）；3.本案的诉讼费用由众信公司负担。众信公司提起反诉请求：1.朝一经济社赔偿众信公司因改造涉案厂房所投入的改造费用折旧897935.84元；2.众信公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案土地位于佛山市禅城区文华北路上石工业区北侧，土地所有权人和使用权人均为朝一经济社和上石经济社，其中，朝一经济社占72.5%，上石经济社占27.5%，土地的地类（用途）为工业用地（厂房），使用权面积为4704㎡。庭审中，朝一经济社与上石经济社均确认，双方按各自所占比例对涉案土地及建筑物进行权益分配，未对涉案土地及建筑物进行分割。2012年3月2日，朝一经济社（甲方）及上石经济社（甲方）与众信公司（乙方）签订《租赁厂房协议书》，载明“厂房地址：祖庙街道南桂西朝一经济社第一工业区1-4号厂房；租赁时间：2012年4月1日至2014年12月30日；租金计算：2012年4月1日至2012年12月30日，每月租金按7.76元/平方米计算；从第二年起按原基础递增5%，即2013年1月1日至12月31日每月租金8.15元/平方米，2014年1月1日至12月31日每月租金8.55元/平方米。面积计算：朝一股份经济合作社面积为3403.26平方米，第一年租金为每月26409.30元，第二年租金为每月27736.56元，第三年租金为每月29097.87元；上石股份经济合作社面积为1289.284平方米，第一年租金为每月10004.84元，第二年租金为每月10507.56元，第三年租金为每月11023.37元；甲乙双方需共同遵守以下协议：……2、乙方签订本协议，要缴交一个月的租金40121.24元，作为押金给甲方，该押金在协议期满结束，乙方离场，双方结清一切手续没有因乙方责任造成的遗留问题时交回给乙方，不计利息。3、乙方应按每月1-6日期内缴交当月的租金给甲方。如逾期缴交，则按当月的租金额每天加收1%的滞纳金。乙方故意拖欠租金，甲方有权收回该厂房场地，限期十五日内将所有费用缴清，乙方将厂房还原、地面平整清洁，并没收乙方的押金终止协议。4、到期满同等条件下乙方应优先续约，如乙方不再续租，则应提前三个月通知甲方，租金应缴交到厂房移交给甲方之日止，协议终止。……”协议书签订后，众信公司于2012年3月2日向朝一经济社支付了30000元押金，向上石经济社支付了11000元押金。庭审中，朝一经济社、众信公司均确认，除上述《租赁厂房协议书》涉及的土地及建筑物外，众信公司还实际使用了渠面上的建筑物，该部分建筑物2015年1月1日前是按4800元/月的标准支付使用费，2015年1月1日起众信公司未向朝一经济社支付该部分的使用费，双方均同意继续按4800元/月的标准计算场地使用费。同时，朝一经济社与上石经济社均确认，该部分建筑物的收益归朝一经济社所有。上述协议到期后，众信公司与朝一经济社未续签租赁协议。2015年4月1日，众信公司与上石经济社签订《租赁厂房协议书》，载明“地址：祖庙街道南桂西朝一经济社第一工业区1-4号厂房；时间：从2015年1月1日至2016年12月31日止。租金按每月地面12元/m2计算，二层按6元/m2计算。上石股份经济合作社计算面积首层1289.284平方米，二层700平方，计算租金每月19671.41元。甲乙双方需共同遵守以下协议。卫生费按地面每平方0.45元/平方米计算，每月应收580.18元。如政府需要加收二层卫生费归乙方负责。……二、到期满乙方不再续租，则应提前三个月通知甲方，租金应缴交到厂房移交甲方之日止，除可移动物外，乙方在租用期内所建的建筑物及水电设施不能拆除。……四、乙方应按每月1-6日期内缴交当月的租金给甲方，如逾期缴交，则按当月的租金额每天加收百分之一的滞纳金。如逾期一个月欠交租金，甲方则视乙方违约处理，甲方有权收回场地，乙方厂内的设备不能搬走。……”该协议签订后，众信公司按协议约定向上石经济社支付了2015年1月1日至2015年6月30日的租金。2015年9月8日，朝一经济社向众信公司发出通知，载明“尊敬的众信物业管理服务有限公司（负责人）：你好！你欠朝一股份合作经济社租金已经有数月，在之前你来交过租金被朝一股份合作经济社退回。原因是你没有和朝一股份合作经济社签定续约合同，根据祖庙街道最新指示，没有租约合同不能收取租金。所以为避免出现不必要麻烦和损失，本经济社最后通知贵公司请在（9月）本月底前到我经济社签定合同。为盼！”众信公司陈述，2015年5月20日，众信公司曾向朝一经济社转账三个月租金87294元，但之后朝一经济社全额退回。2016年4月13日，朝一经济社出具《告知书》，载明“我社为佛山市禅城区祖庙街道南桂西朝一经济社第一工业区1-4号土地以及地上建筑物的产权人。我社与佛山市众信物业管服务有限公司关于上述土地以及地上建筑物的租赁关系已经于2014年12月31日届满到期，佛山市众信物业管理服务有限公司没有再与我社签订租赁合同，因此，佛山市众信物业管理服务有限公司已无权向你方收取上述土地及地上建筑物的租金，为此，现告知如下事项：一、请各租户将与众信物业公司签订的租赁合同交我社备案；二、请各租户今后不要再向众信物业公司支付租金，各租户将租金直接交给我社；三、租户如不按我社要求办理上述事项，我社有权向租户主张租金以及违约金，并有权要求其搬离租赁场地，租户在本告知书出具之后已经交付给众信物业公司的租金，由其自行另寻途径向众信物业公司要求返还。”2016年9月2日，众信公司将涉案土地及建筑物交付给朝一经济社及上石经济社，三方同时明确2016年9月1日前的租金及相关费用由众信公司向次承租人收取，2016年9月1日起的租金及相关费用由朝一经济社及上石经济社向次承租人收取。庭审中，朝一经济社、众信公司及上石经济社均确认，众信公司已支付给朝一经济社及上石经济社的押金未退还，朝一经济社、众信公司均同意用该押金抵扣相关费用。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。朝一经济社、上石经济社与众信公司签订的《租赁厂房协议书》已经于2014年12月30日到期，三方未继续签订新的租赁合同，朝一经济社与众信公司之间的合同权利义务已经终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，朝一经济社、众信公司应善意全面善意履行相关义务。涉案的土地及建筑物属朝一经济社与上石经济社按份共有，《租赁厂房协议书》到期后，朝一经济社、上石经济社与众信公司未就共同签订新的租赁合同达成合意，众信公司继续占有使用涉案土地及建筑物已经没有合同和法律依据，应及时将涉案土地和建筑物返还给朝一经济社及上石经济社。因众信公司已经于2016年9月2日将涉案土地及建筑物交付给朝一经济社及上石经济社，朝一经济社诉请众信公司返还涉案土地及建筑物的目的已经达到，一审法院对于朝一经济社的该项诉请不作处理。关于朝一经济社诉请的场地使用费问题。如前所述，租赁合同到期后，众信公司应将涉案土地及建筑物返还给朝一经济社及上石经济社，但众信公司继续占有使用至2016年9月2日才完成交接。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，朝一经济社诉请众信公司就朝一经济社所占有部分的土地及建筑物支付场地使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因众信公司已经于2016年9月2日将涉案土地及建筑物交付给朝一经济社及上石经济社，且明确2016年9月1日前的租金及相关费用由众信公司向次承租人收取，故众信公司应向朝一经济社支付2015年1月1日至2016年8月31日期间的场地使用费。众信公司抗辩认为其未占有使用属于朝一经济社的土地及建筑物，因朝一经济社与上石经济社并未就涉案土地及建筑物进行分割，涉案土地及建筑物是作为一个整体而存在的，且租赁期满后众信公司与朝一经济社之间并未进行租赁场地交接，即使众信公司与上石经济社就上石经济社占有部分签订租赁合同，其具体租赁范围亦不能明确，应视为众信公司对全部涉案土地及建筑物的占有使用，故一审法院对于众信公司的抗辩不予采纳。朝一经济社诉请按82179.12元/月的标准计算场地使用费，比照原来朝一经济社与众信公司签订的《租赁厂房协议书》，该标准明显偏高，朝一经济社亦未提供相关证据证明应适用该标准，且朝一经济社明确放弃对涉案土地及建筑物的现行租金标准进行评估鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，朝一经济社应承担举证不能的不利后果，故一审法院对于朝一经济社主张的场地使用费标准不予采纳。众信公司与上石经济社就涉案土地及建筑物于2015年4月1日签订了新的《租赁厂房协议书》，该协议书约定的租金标准系众信公司及上石经济社的合意，一定程度反映了涉案土地及建筑物的租金标准，故一审法院酌情按该标准计算朝一经济社的场地使用费。上石经济社所占的土地使用权面积为1293.6㎡（4704㎡×27.5%），根据该协议书的约定，租金为每月19671.41元，因此，按土地面积计算的涉案土地及建筑物租金标准为15.21元/㎡/月。朝一经济社所占的土地使用权面积为3410.4㎡（4704㎡×72.5%），故众信公司每月应向朝一经济社支付涉案土地及建筑物的场地使用费为51872.18元（15.21元/㎡/月×3410.4㎡）。此外，众信公司确认其2015年1月1日后仍实际使用渠面上的建筑物，且2015年1月1日起未向朝一经济社支付使用费，双方庭审中均同意继续按4800元/月的标准计算该部分的场地使用费，故众信公司每月还应向朝一经济社支付该部分场地使用费为4800元。因此，众信公司每月应向朝一经济社支付的场地使用费共计56672.18元。因众信公司向朝一经济社支付的押金30000元未退还，且朝一经济社、众信公司均同意用该押金抵扣场地使用费，故该押金30000元应优先用于抵扣2015年1月的场地使用费，抵扣后，众信公司尚欠2015年1月的场地使用费26672.18元（56672.18元-30000元）。综上，众信公司应向朝一经济社支付2015年1月1日至2015年1月31日期间的场地使用费为26672.18元，2015年2月1日至2016年8月31日期间的场地使用费为1076771.42元（56672.18元×19个月），合计1103443.6元。关于朝一经济社诉请的赔偿金问题。如前所述，众信公司占有使用朝一经济社的涉案土地及建筑物，应向朝一经济社支付场地使用费，经朝一经济社起诉后众信公司仍拒绝支付，给朝一经济社造成了经济损失，众信公司应承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，朝一经济社诉请众信公司支付赔偿金，具有事实依据，一审法院予以支持。鉴于朝一经济社因此造成的损失为主要为利息损失，其诉请按年利率24%的标准支付赔偿金，计算标准过高，故一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算赔偿金，朝一经济社请求超出部分，一审法院不予支持。关于众信公司诉请的损失赔偿问题。朝一经济社认为其对涉案土地上的建筑物投入3095270元进行改造，诉请朝一经济社赔偿其改造折旧费。因众信公司与朝一经济社、上石经济社签订的《租赁厂房协议书》亦未对众信公司改造投入进行相关约定，同时，三方庭审中均确认合同终止后众信公司加建部分归朝一经济社及上石经济社所有，且众信公司提供的证据不足以证明其改造投入的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，众信公司应承担举证不能的不利后果，故一审法院对众信公司的该反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、众信公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向朝一经济社支付2015年1月1日至2016年8月31日场地占有使用费合计1103443.6元及赔偿金（赔偿金计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率标准，除2015年1月以26672.18元为本金外，其余月份均以56672.18元为本金，均从费用发生当月的1日起分段计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回朝一经济社的其他诉讼请求；三、驳回众信公司的反诉请求。案件本诉受理费20746元，由朝一经济社负担7470元，众信公司负担13276元；反诉受理费减半收取6389.5元，由众信公司负担。本院审理查明，众信公司在二审期间确认其占有使用涉案租赁物期间的扩建部分未被任何行政主管部门认定为违法建筑。本院认为，众信公司在一审中提起反诉请求朝一经济社赔偿其因扩建改造涉案厂房支出的费用，但因众信公司对涉案厂房扩建改造未领取建设工程规划许可证，本案无证据显示行政主管部门已对此予以处理，涉案厂房扩建部分是否为违法建筑、是否应予拆除等尚不确定，朝一经济社是否应对此赔偿及如何赔偿应在相关行政主管部门对涉案厂房扩建部分作出相应的认定后再作处理，故一审法院对众信公司的反诉予以受理有误，本院予以纠正。众信公司可在行政主管部门处理后，再就因此而发生的财产纠纷向人民法院提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初83号民事判决第三项；二、驳回佛山市众信物业管理服务有限公司的反诉。一审案件反诉受理费6389.5元，退还（一审反诉原告）佛山市众信物业管理服务有限公司。上诉人佛山市众信物业管理服务有限公司预交的二审案件受理费中关于佛山市众信物业管理服务有限公司上诉请求赔偿厂房改造扩建费用损失部分的受理费12779元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年九月五日书 记 员  许佩珊