江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9466号原告（反诉被告）：南京华纳茶餐厅（普通合伙），住所地南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦5F。负责人：杨超，该企业执行事务合伙人。委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇丰锦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京德嘉置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦3301室。法定代表人：程允中，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）（以下简称华纳茶餐厅）与被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华纳茶餐厅的委托诉讼代理人胡宗保、陈伟，被告（反诉原告）德嘉公司的委托诉讼代理人陈本林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华纳茶餐厅向本院提出诉讼请求：1.德嘉公司继续履行与华纳茶餐厅于2015年3月2日签订的《写字楼租赁合同》；2.德嘉公司支付擅自解除合同违约金87500元。事实和理由：2015年3月2日，华纳茶餐厅与德嘉公司签订了一份《写字楼租赁合同》，约定德嘉公司将南京市中央路19号金峰大厦5F写字楼出租给华纳茶餐厅，面积为700平方米，年租金为35万元，租期为5年，租期从2015年3月1日起至2020年2月29日止，德嘉公司在租赁期限内，擅自解除合同的，属于违约，应当向华纳茶餐厅一个月的租金作为赔偿等等。合同签订后，华纳茶餐厅按约履行了合同义务，但德嘉公司却以华纳茶餐厅“逾期支付租金”为由要求解除合同。华纳茶餐厅认为，该解除理由不能成立，且德嘉公司在向华纳茶餐厅发出解除通知之后，再次向华纳茶餐厅送达缴费通知单，要求华纳茶餐厅继续预付后续租金，德嘉公司的该行为应当视为德嘉公司存在继续履行合同的意思表示。因此华纳茶餐厅认为德嘉公司解除合同构成违约，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告德嘉公司辩称，华纳茶餐厅迟延支付租金超过7天，德嘉公司有权依照合同约定行使解除权，双方之间的合同应当自解除通知到达华纳茶餐厅之日即2016年9月3日起终止。上述合同已经解除，故华纳茶餐厅诉请继续履行合同及违约金，不符合法律规定，请求法院予以驳回。反诉原告德嘉公司向本院提出反诉请求：1.确认解除合同通知书有效并自2016年9月3日起解除德嘉公司与华纳茶餐厅于2015年3月2日签订的《写字楼租赁合同》及补充协议；2.华纳茶餐厅腾退房屋并恢复原状；3.华纳茶餐厅按年租金65万元的标准支付自2016年9月3日起至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费；4.华纳茶餐厅支付违约金37170元；5.华纳茶餐厅支付自腾退租赁房屋之日起的租赁房屋闲置期间租金损失108333.33元。事实和理由：按照租赁合同及补充协议的约定，华纳茶餐厅每年应缴纳35万元租金以及30万元的特约服务费。该30万元特约服务费实际为总租金的一部分，是在南京安吉物业管理有限公司（以下简称安吉物业公司）提供物业服务期间，由华纳茶餐厅从每年应付给德嘉公司的65万元租金中提取30万元代德嘉公司向安吉物业公司支付的空置房屋及自用房屋部分的物业费。因此，安吉物业公司退出后，华纳茶餐厅应当按照每年65万元的租金标准向德嘉公司支付租金，而华纳茶餐厅拒不按此标准足额支付租金，且已逾期7天，故德嘉公司按照合同约定行使合同解除权，但华纳茶餐厅至今未腾退承租的房屋，故德嘉公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告华纳茶餐厅辩称，华纳茶餐厅与德嘉公司之间并未签订任何补充协议，只签有租赁合同，租赁合同中明确约定年租金标准为35万元。且华纳茶餐厅支付给安吉物业公司的费用为特约服务费，与德嘉公司无关，德嘉公司无权要求华纳茶餐厅向安吉物业公司缴纳的费用转而向德嘉公司支付。故请求法院驳回德嘉公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月2日，华纳茶餐厅（乙方，承租方）与德嘉公司（甲方，出租方）签订了一份《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦5F面积700平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限从2015年3月1日至2020年2月29日止；租赁物交付日期为2015年3月1日前；租金支付方式：自租赁期开始之日起每3个月为一期，整个租金期共分为20期，房租每期租金在该租期开始前30天一次性支付，该租赁物日租金为每平方米每天1.37元，乙方应付租赁物年租金为35万元，从第25个月开始每二年递增5%，乙方需按约定支付租金，每逾期一天，乙方按逾期支付之金额的0.3%向甲方偿付违约金，逾期七天，甲方有权解除合同，并按合同约定月租金一倍向甲方支付违约金；租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回租赁物的，属甲方违约，支付乙方一个月房租作为赔偿；乙方拖欠租金超过七天的，甲方有权提前终止本合同，同时乙方应付甲方违约金两个月房租等等。华纳茶餐厅（乙方）与安吉物业公司（甲方）签订有一份《补充协议》，内容为：根据乙方与德嘉公司签署的写字楼租赁合同（租赁面积为700平方米），经甲、乙双方协商一致，根据乙方所经营的项目的情况，乙方在租赁期间需向该租赁物（金峰大厦）的物业管理公司（南京安吉物业管理）支付特约服务费，具体约定如下：在乙方签订租赁合同期限内，乙方应支付甲方特约服务费每年为30万元，从第25个月开始每二年递增5%，付款期限与乙方的房租的付款期相同；该特约服务费不与乙方应按物业管理条例约定支付的8元/月.平方米的正常物业费重叠。正常的物业费按规定正常支付。本补充协议于乙方与德嘉公司签署的房屋租赁合同同时生效与失效，作为写字楼租赁合同的附件，如乙方未能按本合同支付相关特约服务费，则视同乙方违反了与德嘉公司签署的房屋租赁合同，按租赁合同中约定的违约责任承担等等。上述两份合同签订后，德嘉公司按约向华纳茶餐厅交付了涉案房屋。华纳茶餐厅按照每年35万元的租金标准向德嘉公司支付了2016年9月1日之前的租金，并按照补充协议约定向安吉物业公司支付了特约服务费。2016年7月30日，安吉物业公司退出金峰大厦。2016年8月，德嘉公司向华纳茶餐厅发出缴费通知单，通知华纳茶餐厅支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金，数额为65万元的四分之一。华纳茶餐厅的工作人员刘小英于2016年8月27日签收了该通知单。2016年8月29日，华纳茶餐厅按照每年35万元的租金标准向德嘉公司的银行账户支付了2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金87500元。2016年8月31日，德嘉公司向华纳茶餐厅发出《解除合同通知书》，德嘉公司以华纳茶餐厅应当在2016年8月1日前支付2016年9月1日至2016年11月30日期间租金而一直拖欠未付为由解除与华纳茶餐厅签订的《写字楼租赁合同》。华纳茶餐厅于2016年9月3日收到该解除合同通知书。2016年10月27日，华纳茶餐厅收到德嘉公司发出缴费通知单。该通知单要求华纳茶餐厅于2016年11月1日前支付2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金，数额为65万元的四分之一。华纳茶餐厅于2016年10月28日向德嘉公司的银行账户支付了2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金87500元，即35万元的四分之一。2016年10月13日，华纳茶餐厅因本案纠纷诉至本院，请求判如所请。庭审中，华纳茶餐厅提交了安吉物业公司出具的《情况说明》，安吉物业公司在说明中陈述：安吉物业公司与华纳茶餐厅签订的《补充协议》是由于华纳茶餐厅经营项目的特殊性，其客流及车辆流动性较大，营业时间也相对较长，故约定华纳茶餐厅除了正常支付物业费外，每年还需支付特约服务费30万元，该笔费用并非房屋租金的组成部分；《补充协议》签订后，华纳茶餐厅均按合同约定足额支付了特约服务费。2016年5月中旬，因安吉物业公司可能面临中止提供后续物业服务，故通知华纳茶餐厅暂缓支付后续特约服务费。因此华纳茶餐厅并不存在违反《补充协议》约定的情形。德嘉公司对于该份《情况说明》的真实性不持异议，但以安吉物业公司与德嘉公司之间因物业费纠纷在南京市玄武区人民法院进行诉讼为由不予认可《情况说明》的内容。涉案房屋目前仍由华纳茶餐厅经营使用，华纳茶餐厅称因本案纠纷对其正常经营造成影响，但对此未提交证据证明其经营损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，华纳茶餐厅与德嘉公司之间签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应当认可为合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。关于租金标准的问题。《写字楼租赁合同》明确约定了年租金为35万元，从第25个月开始每二年递增5%。德嘉公司辩称特约服务费30万元实际为租金的组成部分，实际年租金标准为65万元，德嘉公司对此应当承担举证责任。本案中，德嘉公司提交的缴费通知单虽由华纳茶餐厅工作人员签收，但不能仅凭此即认为华纳茶餐厅公司认可65万元的年租金标准，且华纳茶餐厅以其实际缴纳租金数额87500元的行为表明其所认可的年租金标准为35万元。故德嘉公司未能提交充足证据证明年租金为65万元，应当承担举证不能的不利后果。因此，本院对于德嘉公司辩称华纳茶餐厅应在2016年9月1日起按年租金65万元的标准支付租金的意见，不予采纳。关于《写字楼租赁合同》是否已经解除的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，德嘉公司以华纳茶餐厅拖欠租金超过7天违反合同约定为由行使合同约定合同解除权，并向华纳茶餐厅发出解除通知，系其认为出现了合同约定解除情形而行使合同解除权。华纳茶餐厅于2016年9月3日收到该解除通知，但其对此存有异议，于2016年10月13日诉至本院，请求判令德嘉公司继续履行合同，该项请求未超过上述法律规定的异议期限。因此，《写字楼租赁合同》并不当然于华纳茶餐厅收到解除通知书之日解除。其次，如前所述，涉案房屋的年租金标准应为35万元，且华纳茶餐厅已按此标准支付了2016年9月1日之后的租金，因此德嘉公司解除合同的理由不符合合同约定，其行使合同约定解除权的条件未成就。再次，德嘉公司在向华纳茶餐厅发出解除通知后，又向其发出缴纳租金的缴费通知，要求华纳茶餐厅缴纳2016年11月之后的租金，华纳茶餐厅按此通知要求向德嘉公司支付了租金。德嘉公司对此也未提出异议。故本院认为华纳茶餐厅与德嘉公司就继续履行合同形成了合意，据此，华纳茶餐厅要求德嘉公司继续履行《写字楼租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于华纳茶餐厅主张的违约金的问题。涉案房屋一直由华纳茶餐厅经营使用至今，包括华纳茶餐厅与德嘉公司产生纠纷期间。华纳茶餐厅诉称德嘉公司解除合同的行为影响了其正常营业，造成损失，但其未提交证据证明该项事实，且华纳茶餐厅要求继续履行合同的诉求已得到本院支持，故华纳茶餐厅主张德嘉公司支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于德嘉公司各项反诉请求的问题。基于上述分析，华纳茶餐厅与德嘉公司之间的《写字楼租赁合同》继续履行，故德嘉公司反诉确认合同已解除、要求华纳茶餐厅腾退房屋、支付房屋使用费、违约金以及租金损失的各项反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院均不予支持。此外，《补充协议》签订的主体系华纳茶餐厅与安吉物业公司，且该协议相对方安吉物业公司已表明该协议已经中止，华纳茶餐厅对此不持异议，故德嘉公司公司要求确认《补充协议》于2016年9月3日解除的反诉请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司继续履行2015年3月2日与原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）就位于南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦5F700平方米面积房屋签订的《写字楼租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费16463元，由原告（反诉被告）南京华纳茶餐厅（普通合伙）负担788元，被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司负担15675元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付此款）。反诉案件受理费8980元，由被告（反诉原告）南京德嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周 磊人民陪审员 封 肃人民陪审员 张曼华二〇一七年三月二十三日书 记 员 杨 艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。