浙江省德清县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0521民初252号原告：李林贤。委托代理人：董英、吴唤，浙江律信律师事务所律师。被告：丁金贤。被告：金辉。被告：泮文先。委托代理人：周金毛，德清县永安法律服务所法律工作者。被告：泮珍妹。委托代理人：周金毛，德清县永安法律服务所法律工作者。原告李林贤与被告丁金贤、被告金辉、被告泮文先（系原告第一次开庭时追加的被告）、被告泮珍妹（系原告第一次开庭时追加的被告）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月13日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2016年5月18日第一次公开开庭审理了本案。原告李林贤及原告的委托代理人董英、被告丁金贤到庭参加诉讼，被告金辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。于2016年7月20日第二次公开开庭审理了本案。原告李林贤及原告的委托代理人董英、被告丁金贤、被告泮文先及被告泮文先、被告泮珍妹的共同委托代理人周金毛到庭参加诉讼，被告金辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告丁金贤、被告金辉因资金周转需要有意出售位于德清县武康镇兴山小区15幢104室排屋一套，原告从中介处得知后遂有意购买，并于2005年8月18日向被告丁金贤、被告金辉支付购房定金2000元。2005年8月24日，在德清县中房房地产置换有限公司担任中介及见证人丁晓荣见证的情况下，原告与被告丁金贤、被告金辉共同签订一份《房屋转让协议书》，协议书明确约定了房价为30万元及具体的付款方式、违约责任、三证办理等内容。协议签订当日，原告即向被告丁金贤、被告金辉支付房款20万元。2005年9月10日，原告与被告丁金贤、被告金辉共同完成房屋交接，原告正式取得房产使用权并按照协议约定以借款方式支付被告90000元，被告丁金贤承诺于2006年8月份移交房产并办理过户手续。但是此后，因被告丁金贤、被告金辉无法移交房产二证以致一直无法过户。2007年8月30日，被告丁金贤称2008年元旦前协助办理过户手续并以此再次向原告借款2000元。2009年1月15日，被告丁金贤又向原告借款3000元。2013年7月25日，被告丁金贤又从原告处拿走500元，并称可尽快与原告办理房产过户手续，之前的借款全部充抵房款，剩余2500元在办证后结清。但被告丁金贤、被告金辉于2015年12月24日与被告泮文先、被告泮珍妹串通将房产过户至被告泮文先、被告泮珍妹名下。原告与被告丁金贤、被告金辉签订的《房屋转让协议书》真实有效，受法律保护。被告丁金贤、被告金辉与被告泮文先、被告泮珍妹签订的《房地产买卖契约》是虚假的、伪造的，双方不存在真实交易。由于被告泮文先本人拒绝收取原告支付的清偿款(10万元)，原告不存在违约，故被告泮文先、被告泮珍妹无权以《执行和解协议》获得房屋产权。若被告泮文先要按照《执行和解协议》取得房产产权，最少应当先支付原告或者其他利害关系人185040元后方可取得房产产权。且假使被告泮文先可根据执行和解协议获得房屋产权，但也应该经过必要的法定程序，由原告过户至被告泮文先名下或者通过法院的执行文书将房产强制过户至被告泮文先名下。诉讼中，原告变更诉请为：确认位于德清县武康镇兴山小区15幢104室房产产权归原告所有。被告丁金贤辩称，当时是法院把我叫过来，说以后一切要配合第三方，因为这房子已经归第三方所有，当时还有做笔录的。后来我把房产证给了第三方，他自己去办理，他叫我去签字我就去了。另外，请求法院让原告把余款给我。被告金辉未作答辩，也未向本院提供证据材料。被告泮文先辩称，被告泮文先、被告泮珍妹对该房屋是依法取得，并依法经过公示房产登记，依法取得所有权证。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告丁金贤、被告金辉是有权处分的，原告主张涉案房归原告所有，原告应提起行政诉讼，具体行政行为撤销后才能提起民事诉讼。原告认为被告丁金贤、被告金辉与被告泮文先、被告泮珍妹存在串通是与事实相违背的。原告现在居住在涉案房，其实该房屋已由被告泮文先、被告泮珍妹取得，原告是非法占有，所以被告泮文先、被告泮珍妹有权要求原告腾空房屋并归还。原告提交的与被告丁金贤、被告金辉之间的房屋转让协议书，只是买卖意向，产权并没有变动。被告泮文先与原告依法签订和解协议的内容，表明原告为让与人、被告泮文先为受让人，被告丁金贤、被告金辉为次债务人。被告丁金贤、被告金辉按照执行和解协议将产房过户至被告泮文先、被告泮珍妹名下既不存在恶意，也没有侵犯他人权益。被告泮珍妹辩称，与被告泮文先答辩意见一致。经审理查明，2005年8月24日，被告丁金贤、被告金辉与原告李林贤签订《房屋转让协议书》，约定被告丁金贤、被告金辉由于资金周转困难，将已建造好的座落于武康镇兴山小区15幢104室排屋一套，转让给原告李林贤。2005年8月18日，原告李林贤支付给被告丁金贤定金2000元。2005年8月24日，原告李林贤支付给被告丁金贤房款200000元。2005年9月10日，原告李林贤与被告丁金贤、案外人德清县中房房地产置换有限公司三方签订了房屋转让交割书，约定三方共同参加将房屋实物由被告丁金贤交给原告李林贤（包括房屋钥匙），2006年8月份由被告丁金贤移交该房屋的产权二证，由案外人德清县中房房地产置换有限公司为原告李林贤办理产权过户手续做好服务。2005年9月10日，原告李林贤按《房屋转让协议书》约定以借款方式借给被告丁金贤90000元。2007年8月30日，被告丁金贤出具借条暨承诺书，确认被告丁金贤收到房款及借款为294000元。2009年1月15日，原告李林贤以借款方式借给被告丁金贤3000元。2013年7月25日，原告李林贤支付给被告丁金贤500元，并约定末款2500元在办证后结清。2009年7月14日，原告李林贤、被告泮文先与案外人王樾、占天法、姚静华在德清县人民法院签订执行和解协议，协议约定：一、申请执行人泮文先、王樾、占天法、姚静华与被执行人李林贤经协商一致，双方当事人一致同意四案申请执行标的共计人民币836236元作36万元一次性了断。四案执行标的及受偿分配比例见表；二、被执行人李林贤欠申请人泮文先共计人民币406550元，李林贤于2010年2月28日前一次性支付给泮文先人民币174960元，余款人民币231590元泮文先则作放弃处理；三、若李林贤未在2010年2月28日前一次性支付给泮文先人民币174960元，则李林贤将个人所有的座落于德清县武康镇兴山小区15幢104室房产作价人民币36万元折抵给泮文先，转让款人民币36万元按列表应受偿比例分配给申请人泮文先、王樾、占天法、姚静华。该房在2010年2月29日折抵给泮文先后，该房由申请人泮文先所有，但该房仍由李林贤居住至其子李懿斌结婚成家后。四、若被执行人李林贤按协议第二条履行，则李林贤在其子李懿斌成家结婚之后将房产（德清县武康镇兴山小区15幢104室）出售，售房款仍按表分配给王樾（人民币56520元），姚静华（人民币87120元），占天法（人民币41400元）。上述执行和解协议签订后，申请执行人与被执行人之间未达成新的协议。原告李林贤未按执行和解协议第二条向被告泮文先履行支付义务。2015年12月24日，被告丁金贤、被告金辉与被告泮文先、被告泮珍妹签订房地产买卖契约，约定被告丁金贤、被告金辉自愿将座落在武康镇兴山小区路（街）15幢104室的房地产（房屋建筑面积168.48平方米；土地使用面积92.73平方米）出售给被告泮文先、被告泮珍妹。武康镇兴山小区15幢104室的房产权证号为德房权证武康镇字第××号、德房权证武康镇字第××号，为被告泮文先、被告泮珍妹共同共有，登记日期为2015年12月25日。上述事实，有下列证据予以证明：1.房屋转让协议书、服务业统一发票；2.证明（兴山小区村民委员会）；3.收条、借条、借条暨承诺书；4.转账凭证；5.房屋转让交割书；6.用水过户申请单、收款收据、收据联、水费缴款通知单；7.房产证；8.房地产买卖契约、房屋所有权（转移）登记申请书、询问笔录、房屋登记约定书、契证、办证联；9.证明（兴山小区村民）；10.执行和解协议；11.证人证言；12.当事人的陈述。本院认为，一、本案原告是否应当先提起行政诉讼，请求房管部门撤销具体行政行为。被告泮文先、泮珍妹辩称，其对该房屋是依法取得，并依法经过公示房产登记，依法取得所有权证。根据《物权法》第九条规定，被告丁金贤、被告金辉是有权处分的，原告主张涉案房归原告所有，原告应提起行政诉讼，具体行政行为撤销后才能提起民事诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，不动产所有权纠纷主要就是解决登记所有权人与实际所有权人之间的利益冲突。本案属于民事诉讼中的物权确认纠纷，故无需先提起行政诉讼。二、原告李林贤与被告丁金贤、金辉的房屋转让协议书是否有效，原告李林贤是否取得房屋所有权。本院认为原告李林贤与被告丁金贤、金辉签订的房屋转让协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。但我国实行不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因原告李林贤未依法进行登记，故其未取得房屋所有权，只通过该房屋转让协议书取得相应债权。三、执行和解协议内容是否构成债权转让，被告泮文先、泮珍妹是否取得涉案房屋所有权。执行和解协议就其性质而言，是在执行阶段当事人对据以执行的生效法律文书及其他执行依据所确定的权利义务行使处分权的行为，执行和解协议不具有既判力和强制执行力，须当事人自愿履行。本案中，原告与被告泮文先、案外人王樾、案外人占天法、案外人姚静华签订的执行和解协议中约定“若李林贤未在2010年2月28日前一次性支付给泮文先人民币174960元，则李林贤将个人所有的座落于德清县武康镇兴山小区15幢104室房产作价人民币36万元折抵给泮文先，转让款人民币36万元按列表应受偿比例分配给申请人泮文先、王樾、占天法、姚静华。该房在2010年2月29日折抵给泮文先后，该房由申请人泮文先所有，但该房仍由李林贤居住至其子李懿斌结婚成家后。”因原告从未实际取得过涉案房屋所有权，只取得相应债权，故该和解协议内容只能视为原告对其债权的处分，被告丁金贤作为债务人也明确指出其知晓该份和解协议，当原告未按约履行执行和解协议时，原告的债权已发生转让。被告丁金贤、被告金辉作为债务人依据该份执行和解协议直接向债权受让人被告泮文先、被告泮珍妹履行债务（签订房地产买卖契约并办理涉案房屋过户登记手续），符合法律规定，德清县建设局于2015年12月25日颁发房屋所有权证后，涉案房屋的所有权已发生转移，被告泮文先、被告泮珍妹取得涉案房屋所有权。四、被告丁金贤、被告金辉与被告泮文先、被告泮珍妹是否构成恶意串通。原告李林贤主张被告丁金贤、被告金辉与被告泮文先、被告泮珍妹之间的买卖契约为虚假契约，并未支付实际价款，为恶意串通，违法获得产权。本院认为，原告与被告泮文先、案外人王樾、案外人占天法、案外人姚静华签订的执行和解系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。前文所述，原告李林贤因未按执行和解协议约定支付被告泮文先174960元，其对涉案房屋的债权已转让给被告泮文先所有。被告丁金贤、被告金辉依据该执行和解协议与被告泮文先、被告泮珍妹办理涉案房屋过户手续是其作为债务人向债权受让人直接履行债务的行为，虽然双方签订了房地产买卖契约，且没有实际的资金往来，但这只是履行债务的方式，并不存在恶意串通，故原告的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十三条、《关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李林贤的诉讼请求。本案受理费80元，由原告李林贤承担，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  沈丽娜人民陪审员  关 键人民陪审员  汤洁文二〇一六年九月九日代书 记员  沈佳丽