山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终1517号上诉人（原审原告）:卢彩君，宁波海贸电子商务有限公司员工。委托代理人：闫卓云，山东谷源律师事务所律师。委托代理人：王峰，山东谷源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司。住所地，烟台市莱山区港城东大街国际博览中心*号门*楼。法定代表人：曹玉彬，董事长。委托代理人：胡倩倩，烟台南山置业发展有限公司职工。上诉人卢彩君因与被上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢彩君的委托代理人闫卓云与被上诉人南山公司的委托代理人胡倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年9月25日，卢彩君与南山公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第100925200020号），卢彩君以1136115元的价格购买南山公司开发建设的位于烟台市高新区（原为莱山区）的南山·马山寨海景豪庭11号楼12层1202号房屋，建筑面积为95.8平方米。合同第一条“项目建设依据”中载明了国有土地使用证编号、建设工程规划许可证号及施工许可证号。第六条“付款方式及期限”约定，卢彩君于2010年9月25日前付清全部房款1136115元。第八条“交付期限”约定：“卖方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用：5、该商品房已办理房屋初始登记手续。”第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2％向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十五条“关于产权登记的约定”：“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房款的2%赔偿买方损失；2、买方不退房，……”。合同附件七“商品房预销售补充协议”第2条“关于房屋交付”约定：“卖方未按照合同约定的时间交付房屋，买方解除合同的，应当自有权解除日起15日内书面提出，逾期视为买方同意继续履行合同，房屋交付的时间以实际交付时间为准。”第3条“送达及告知”约定：“本合同约定的地址或通讯方式，均为双方认可的送达地址，如有变更，双方应书面通知对方，任何一方按照合同约定地址送达文件，已经按照有关法定规定寄出的，视为已经送达。”合同还约定了双方的其他权利义务。签订合同当日，卢彩君与南山公司签订的《商品房买卖合同》在烟台市房产交易中心高新区分部进行了登记备案。卢彩君与南山公司签订合同前，卢彩君已于2010年8月14日、2010年8月31日、2010年9月22日向南山公司交纳购房款5万元、51万元、576115元，合计1136115元。合同约定的房屋交付期限届满后，南山公司未能如约将符合交付条件的房屋交付卢彩君使用。2014年6月10日，卢彩君委托案外人沈令钧向南山公司提交了收房申请书，沈令钧在房屋交接验收单上签字后，按照南山公司要求到烟台南山物业管理有限公司领取房屋钥匙。卢彩君称，物业公司工作人员要求交纳2012年11月至2014年12月期间的物业管理费，因沈令钧未带现金，物业公司的pos机不能正常使用，沈令钧无法交纳物业管理费，因此物业公司工作人员拒绝向沈令钧交付房屋钥匙，所以卢彩君至今未领取涉案房屋钥匙。南山公司对卢彩君所述交付房屋钥匙的流程及涉案房屋钥匙至今未交付卢彩君的事实予以认可，但称其对未交付房屋钥匙的原因不清楚。另查，2013年10月28日，建设单位（南山公司）、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方共同对涉案房屋所属的南山·马山寨海景豪庭11号楼及地下车库进行竣工验收，验收结论为合格。2015年1月29日，涉案房屋取得《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。2015年2月13日，经备案机关审查，涉案房屋的竣工验收备案文件齐全，准予备案。2015年9月30日，涉案房屋办理了房屋初始登记。庭审中，卢彩君称，卢彩君分别于2015年1月6日以挂号信的方式、2015年1月25日和2月4日以电子邮件的方式、2015年2月5日以快递和发传真的方式向南山公司发出退房退款申请，挂号信被退回。卢彩君为证实其主张，提交了退房退款申请复印件、挂号信、快递单及发送电子邮件的电脑截屏照片。南山公司对卢彩君提交的挂号信真实性予以认可，对其他证据均不予认可，并称其从未收到过卢彩君发送的传真和邮件。庭审中，南山公司称，只有涉案房屋所在的11号楼所有业主都缴纳契税、公共维修基金后，才能办理房屋初始登记，否则无法办理。2014年6月10日前，南山公司以快递形式向卢彩君发出通知，告知卢彩君接收房屋同时交纳契税、公共维修基金，但卢彩君没有交纳。卢彩君接收房屋时，南山公司会口头通知卢彩君办理房屋产权登记。卢彩君对南山公司的主张不予认可，称其未收到过南山公司任何通知。南山公司为证实其主张，提供了2015年6月1日其向卢彩君发出办理房产证通知和缴纳维修资金通知函的快递单（结账联）。卢彩君对该快递单不予认可，并称其未收到南山公司发出的通知。原审法院依据《商品房买卖合同》、收款收据、登记备案回执、收房申请书、房屋交接验收单、退房退款申请、挂号信、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表及庭审笔录等证据认定上述事实。原审法院认为，2010年9月25日，卢彩君与南山公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，卢彩君依约履行了付款义务，但南山公司未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付卢彩君使用。2014年6月10日，虽然卢彩君向南山公司提交了收房申请书，并在房屋交接验收单上签字，但南山公司未向卢彩君交付涉案房屋的钥匙，且南山公司至今仍未将房屋钥匙交付卢彩君，故本院认定南山公司至今未向卢彩君交付涉案房屋。南山公司至今未将涉案房屋交付卢彩君，故合同第十五条约定的办理房屋权属登记过程中南山公司履行合同义务的期限尚未起算，因此卢彩君以南山公司未按合同约定的期限履行办理房屋权属登记的义务，导致卢彩君至今无法取得房屋权属登记为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求南山公司返还房款、赔偿损失，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决：驳回卢彩君的诉讼请求。案件受理费15230元，减半收取7615元，由卢彩君负担。宣判后，上诉人卢彩君不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案《商品房买卖合同》中并未约定以交钥匙为交付标准，上诉人与被上诉人已就交房达成了合意，上诉人于2014年6月10日向被上诉人签署了书面的房屋交接验收单，同意接收涉案房屋。双方未交接钥匙的过错责任在于被上诉人，而非上诉人。物业公司以上诉人未交纳物业管理费为由拒绝将钥匙交付上诉人，与本案无关。涉案房屋至今未办理权属证书的事实清楚，被上诉人已构成违约，上诉人请求解除《房屋买卖合同》符合法律规定。请求二审法院查明事实，依法改判解除上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》；被上诉人退还上诉人购房款1136115元；赔偿上诉人已付房款2%违约损失22722元、利息损失自2010年9月23日起按年利率6%计至还清款项之日止，暂计至2015年9月23日为340834.50元。被上诉人南山公司答辩称，上诉人至今未领取钥匙，涉案房屋至今未交付给上诉人使用，未完成房屋交付、接收的手续，房屋并未实际交付。被上诉人多次催促上诉人领取钥匙、接收房屋，上诉人却予以拒绝。因此，上诉人无权要求解除《商品房买卖合同》。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实同原审。本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。2014年6月10日，上诉人向被上诉人提交了收房申请书，并在房屋交接验收单上签字的事实清楚，双方当事人已按《商品房买卖合同》的约定完成了涉案房屋的交接手续。被上诉人与烟台南山物业管理有限公司并非同一法律主体，烟台南山物业管理有限公司以上诉人未交纳物业费为由拒绝交付钥匙，系该公司与上诉人之间的物业合同纠纷，与本案无关。一审庭审中双方当事人均认可涉案房屋已经交付，被上诉人现以上诉人未领取钥匙为由，认为涉案房屋并未实际交付的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人认为涉案房屋已于2014年6月10日完成交接手续的主张，证据充分，本院予以支持。涉案房屋交付后，被上诉人未能按照合同第十五条关于产权登记的约定，在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报房产管理部门备案，且被上诉人至今未办理房屋初始登记，导致上诉人至今未取得涉案房屋的权属登记证书，被上诉人的行为已构成违约。现上诉人依据合同约定，要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。上诉人与被上诉人未在合同中约定办理权属登记证书前上诉人应先向被上诉人交纳住宅专项维修资金，且被上诉人提供证据亦不能证实其已全面履行了合同约定义务，仅因上诉人未交纳住宅专项维修资金导致上诉人至今未取得涉案房屋的权属登记证书，故对被上诉人的抗辩主张，本院不予釆纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。’’本案中，上诉人已向被上诉人交清了房款，被上诉人亦将涉案房屋交付上诉人，因此《商品房买卖合同》解除后，被上诉人应当返还上诉人已付购房款1136115元，并按照合同约定赔偿上诉人的损失，上诉人应将涉案房屋返还被上诉人。上诉人要求被上诉人返还购房款并赔偿已付房款2%的经济损失之主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。上诉人要求被上诉人自2010年9月23日起按年利率6%赔偿利息损失的上诉请求，依法不予合并审理，上诉人可另行起诉。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。上诉人的上诉主张成立，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、撤销烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第531号民事判决；二、解除上诉人卢彩君与被上诉人烟台南山置业发展有限公司于2010年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第100925200020号）；二、被上诉人烟台南山置业发展有限公司返还上诉人卢彩君购房款1136115元；三、被上诉人烟台南山置业发展有限公司赔偿上诉人卢彩君经济损失22722元；五、上诉人卢彩君于本判决生效之日起十日内将南山·马山寨海景豪庭11号楼12层1202号房屋返还给被上诉人烟台南山置业发展有限公司。六、驳回上诉人卢彩君的其他诉讼请求。上述第三、四项，合计1158837元，限被上诉人烟台南山置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内履行；如果被上诉人烟台南山置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7615元、二审案件受理费18297元，由上诉人卢彩君负担3067元，由被上诉人烟台南山置业发展有限公司负担22845元。本案判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一六年五月二十日书 记 员  辛婷婷