北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3255号
上诉人（原审被告）：赵洞纬，男，1992年7月10日出生。
委托诉讼代理人：张庆周，男。
委托诉讼代理人：王睿，女。
被上诉人（原审原告）：北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北洼路29号1层1001。
法定代表人：胡志伟，总经理。
委托诉讼代理人：华树林，男，北京瑞尔物业管理有限责任公司经理。
委托诉讼代理人：施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人赵洞纬因与被上诉人北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初36962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵洞纬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回瑞尔物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由瑞尔物业公司承担。事实和理由：1、瑞尔物业公司已自认终止对我的物业服务。2015年9月瑞尔物业公司将海淀区颐安嘉园12号楼业主起诉至法院，要求承担2009年至2014年的物业费，瑞尔物业公司在庭审中表明由于业主欠费已经终止了物业服务，瑞尔物业公司在2015年的诉讼中形成了自认，如果瑞尔物业公司希望继续提供物业服务，应找我重新签订物业服务协议。瑞尔物业公司没有为我提供物业服务，从未进入过我们别墅区进行服务，不提供物业服务，只是收取物业费是显失公平的。在一审时瑞尔物业公司放弃了违约金的诉讼请求，但一审法院还是判了违约金。2、在只有一个业主或业主人数较少的独栋建筑区划内，业主可以自行管理或者自行委托物业服务公司进行物业服务。颐安嘉园属于只有一个业主或者业主人数较少的建筑划区，我已与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订了物业服务合同并交纳了物业费，作为业主我与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订的物业服务合同是合法的。3、瑞尔物业公司与开发商签订的《前期物业服务协议》未经业主大会通过，是一份无效协议，对我不发生效力。双方也没有形成事实上的物业服务关系，一审法院对此认定错误。综上，一审依据已经终止的物业服务协议要求我承担付款义务错误，应予撤销。
瑞尔物业公司辩称：同意一审判决。我公司与开发商签订的前期物业服务协议有效，我公司提供了物业服务，赵洞纬应交纳物业费。一个整体的小区只能有一个物业服务企业，赵洞纬聘请其他公司进行物业服务，不影响其与我公司之间的协议效力，故不同意赵洞纬的上诉请求。
瑞尔物业公司向一审法院起诉请求：1、赵洞纬向我公司支付颐安嘉园9号楼2015年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费57358.42元；2、赵洞纬向我公司支付自2015年1月1日至其实际给付物业管理服务费之日止的违约金3000元；3、诉讼费由赵洞纬承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。瑞尔物业公司系颐安嘉园小区的开发商北京颐安房地产股份有限公司选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务。审理中，瑞尔物业公司提交房屋所有权转移登记申请书和北京颐安房地产股份有限公司（甲方、开发建设单位）与瑞尔物业公司(乙方、物业管理单位)签订的《前期物业委托服务合同》，其中约定:“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、依据甲方或权利人的委托提供车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为3元/月·平方米，别墅的标准为3.8元/平方米·月。……物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一个年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。……委托管理开始日期自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现该小区尚未设立业主委员会。赵洞纬认可9号别墅的建筑面积为628.93平方米，对《前期物业委托服务合同》不认可，表示其未与瑞尔物业公司签订物业服务合同。赵洞纬提交了其与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订的《物业管理服务协议》和照片，证明其自行聘请了其他物业公司为其提供物业服务，瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。瑞尔物业公司表示无法确定《物业管理服务协议》及照片的真实性，但提出一个物业管理区域只由一个物业服务企业提供物业服务，该协议应为无效。瑞尔物业公司提交了照片和报修任务单，证明其提供了物业服务，并在每年公示物业服务项目收支情况。赵洞纬提出照片与本案无关，对报修单的真实性不认可。审理中，瑞尔物业公司自愿对违约金降低标准，主张违约金3000元。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，瑞尔物业公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理开始日期自2001年11月30日，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。因而，瑞尔物业公司所签订的上述前期服务合同对赵洞纬具有法律约束力。瑞尔物业公司接受小区开发建设单位的委托，作为北京市海淀区北洼西里颐安嘉园小区的物业服务方，实际履行提供物业服务的义务，赵洞纬作为颐安嘉园小区9号别墅的业主，应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费标准及交费时间支付物业费。瑞尔物业公司要求赵洞纬支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵洞纬未按期交纳物业费，已经构成违约，应依约承担违约责任，向瑞尔物业公司支付违约金。瑞尔物业公司自愿降低违约金标准，法院不持异议。赵洞纬提出瑞尔物业公司未提供物业服务，未提交充分证据，法院不予采信。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。赵洞纬提出其已与其他物业公司另行形成物业服务合同关系，只能视为其自愿提高服务的行为，不得作为拒绝交纳物业费的合理理由，法院对赵洞纬不同意支付物业费的抗辩理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十四条之规定，判决：一、赵洞纬于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一五年一月一日至二○一六年十二月三十一日的物业管理服务费五万七千三百五十八元四角二分；二、赵洞纬于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付违约金三千元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：瑞尔物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因而瑞尔物业公司与开发商签订的《前期物业服务协议》对赵洞纬具有约束力，双方当事人均应按照协议的约定全面、及时履行义务。瑞尔物业公司作为颐安嘉园小区的物业管理服务企业，为该小区提供了物业服务，赵洞纬作为颐安嘉园小区的业主应依约按期向瑞尔物业公司支付物业费。赵洞纬称瑞尔物业公司在2015年的诉讼中表示已与业主终止了物业服务合同，但就该主张未提供证据佐证，对其该项辩解，本院不予采信。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业的选聘、解聘应由业主大会决定，在只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。赵洞纬自行又委托其他物业服务企业为其服务，并不必然产生解除与瑞尔物业公司所签物业服务协议的效力，也不能成为其不交纳物业服务费的合法理由。经本院核实，瑞尔物业公司在一审中并未放弃违约金的诉讼请求。据此，赵洞纬的全部上诉理由，本院不予采信。
综上所述，赵洞纬的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1309元，由赵洞纬负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 赵小军
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 苏 杭