山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2161号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王飞，男，1961年10月5日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人王飞商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审违约金计算期间错误。东拓置业于2013年11月9日为涉案小区办理房产大证，并于当天电话通知王飞办理房屋产权证书，因此，即使东拓置业存在逾期办证的违约行为，违约期间应为2013年8月16日至2013年11月9日，而非一审认定的2013年8月16日至2013年12月31日。同时，东拓置业在2013年11月17日将办理房产证的书面通知张贴于涉案小区，已全面履行了合同约定的通知义务。二、一审认定的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现王飞已入住使用，其主要目的已经实现，且其并未举证逾期办证造成的损失。三、东拓置业电话通知王飞办证，不违反合同约定。双方《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十五条关于书面通知买受人办理房屋产权证的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另，在取得房产大证后以最短时间通知买受人办证，以此减轻逾期办证责任，符合常理。东拓置业主张电话通知，虽没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。
王飞辩称，1.违约金计算期间正确。因《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有双方的签字、盖章，合法有效。王飞已按合同约定履行了交纳购房款的义务，东拓置业就应按合同约定于交付房屋之日起270日内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知王飞向房管部门申请办理房屋所有权证。故东拓置业的法定义务有两项:第一项是在房屋交付后270日内办理初始登记;第二项是初始登记后书面通知王飞向房管部门申请办理房屋所有权证。且该通知必须是有效通知，必须是通知到业主本人，两项义务缺一不可。东拓置业未在交房后270日办理房屋产权证书，已超过合同约定的期限。双方合同明确约定为书面通知，而东拓置业未在法定期限内履行书面告知义务，在通知都未到达王飞的情况下，其办证义务仍未履行完毕。故，王飞主张按照合同的约定以房款为基数，自应办证日起至2015年1月31日，按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金是对自己权利的处分，应得到支持。2.违约金计算比例正确，不存在过高情形。王飞购买房屋目的不仅是居住使用，更重要的是取得房屋所有权，而只有取得房产证才能依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。一审依据商品房买卖合同第十五条约定的违约金比例计算违约金，合理合法。因双方签订的合同文本的制定及提供者为东拓置业，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估，其对合同条款进行了认可。而因东拓置业逾期办理产权证书给王飞落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方面造成巨大的经济损失，也并非合同约定的违约金能够弥补，而王飞仍按合同约定主张违约金，本身就已经站在合同及公平角度上行使权利，因此一审有事实依据，违约金不属过高情形。3.电话通知不符合双方合同约定，且王飞也未收到任何电话通知。因双方合同第十五条明确约定为书面通知。对补充协议，因补充协议是东拓置业单方制定，系格式条款，也未提醒王飞注意，未就该条款进行提示说明，应为无效。即使先不审查电话通知是否有效，事实上王飞在2013年11月9日也没有收到电话通知。在通知都未到达的情况下，东拓置业的办证义务仍未履行完毕。东拓置业对是否通知也未提供证据证实，故其抗辩理由不应被采信。
王飞向一审法院起诉请求：1.依法判令东拓置业支付逾期办证违约金12401.3元；2.本案诉讼费用由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2011年6月28日,王飞（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由王飞购买东拓置业开发建设的涉案房屋，建筑面积为135.83平方米，房屋总价款为907344元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年1月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3.市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4.因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东拓置业于2012年11月19日向王飞交付了房屋，双方签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋的建筑面积为135.51平方米，王飞依实际面积向东拓置业支付了全部购房款905207元。王飞主张东拓置业应在交房后270日内协助其办证，即应在2013年8月16日之前通知。王飞已于2014年8月18日办理了案涉房屋所有权证书。王飞陈述其未得到东拓置业的任何办证通知，东拓置业行为违反合同约定，应当向其承担违约责任。东拓置业应当按照合同约定支付违约金。王飞主张东拓置业支付逾期办证违约金12401.3元（以905207元为基数，自2013年8月16日起至2013年12月31日止按日万分之一计算）。东拓置业称已依据合同约定在上述商品房交付王飞后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了王飞，因此不存在逾期的情况。东拓置业未提供证据证实上述主张。
一审法院认为，王飞与东拓置业于2011年6月28日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。王飞依约向东拓置业交纳了购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2012年11月19日）270日(2013年8月16日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知王飞向房管部门申请办理房屋所有权证。而王飞于2014年8月18日办理房屋权属证书，东拓置业逾期通知王飞办理房产证的行为已构成违约。东拓置业抗辩已依合同约定在房屋交付王飞后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了王飞，但未提供证据证实上述主张，一审法院对该抗辩理由不予采纳。王飞主张东拓置业按照涉案合同的约定以总房款905207元为基数，自2013年8月16日起至2013年12月31日，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金系对自己权利的处分，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王飞支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金12401.3元（以总房款905207元为基数，自2013年8月16日起至2013年12月31日止，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金）。案件受理费110元，由被告济南东拓置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交张贴通知照片打印件一组，证明东拓置业已经在房产大证办理后的合理时间内即2013年11月17日通知小区业主办理房产小证。王飞质证称，对照片的真实性有异议，其真实性无法核实。该证据不能证明东拓置业主张的事实，从照片中无法看出该通知张贴于何处，更无法证明王飞已经看到该通知。双方合同约定是东拓置业书面通知王飞办证事宜，且应当是通知到王飞本人，该照片并非书面通知方式，无法证明已经通知到王飞本人。
本院认为，东拓置业主张其于2013年11月9日已经为涉案小区办理房产大证并于当天电话通知王飞办理产权登记手续，但是其二审提交的照片打印件无法证明通知张贴的时间、地点，东拓置业亦未举证证明其电话通知王飞办证的事实。因此一审判决认定东拓置业逾期办证的期间为自2013年8月16日起至2013年12月31日止并无不当，本院予以确认。关于东拓置业主张其承担的逾期办证违约金过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”东拓置业承担的逾期办证违约金系由双方订立的《商品房买卖合同》予以约定。若东拓置业认为该违约金过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期办证给王飞造成的实际损失。现东拓置业未举证证明，其该项主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人东拓置业之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 刘 翔