浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终399号
上诉人（原审被告）：杭州郭港服装有限公司。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：张立恒，浙江剑正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州余杭正新镀膜有限公司。
法定代表人：刘竹根。
委托代理人：郎瑶，浙江振业律师事务所律师。
上诉人杭州郭港服装有限公司（以下简称郭港公司）因与被上诉人杭州余杭正新镀膜有限公司（以下简称正新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月20日，正新公司（甲方、出租方）与郭港公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定由郭港公司承租正新公司位于杭州市余杭区运河街道永宁路×号×幢厂房。双方合同约定，租赁物业面积经双方认可确定为780平方米。租赁物的使用性质为服装制造及加工。租赁期限为3年，自2014年3月20日至2017年3月20日止。正式起租时间为2014年2月20日。厂房租金为每平方米每月8元，按双方所认可确认的租赁面积计算，每月租金为6240元，年租金为74880元。乙方应每半年支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期20天未付租金，甲方有权终止合同，并保留其他合法的追缴权利。由此造成的经济损失由乙方自行负责。第五条厂房的使用规则第3款约定，合同期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作，如发生违法行为或灾害性事故，均由乙方负责，如给甲方或第三方造成损失，应由乙方负责赔偿。乙方应按照国家政策法令正当使用该物业，不得堆放及储存易燃易爆及剧毒物品。合同还就其他事项进行了约定。
租赁合同签订后，正新公司将涉案厂房交由郭港公司使用，郭港公司又将涉案的部分厂房交由案外人叶某占有使用。郭港公司支付正新公司租金至2015年3月20日，此后租金未支付。郭港公司欠付正新公司电费29960元（34019度-6782度=27237度，27237度×1.1元／度=29960元，电表度数原审法院已现场核实）。
2015年2月10日，刘竹根、郭秦峰、施阳（三人为甲方）与运河街道叶某服装加工点全体职工（乙方）签订《调解协议书》一份，约定：1、介于运河街道叶某服装加工点负责人叶某无法联系，拖欠40余名职工工资，共计工资29万余元。现将由甲方三人出资垫付总工资的70%，剩余的30%等找到叶某后再作处理。2、总工资的70%，合计21万元。其中房东刘竹根垫付13万元；郭港公司股东郭秦锋垫付8万元（其中3万元是帮施阳垫付）；3、甲方垫付的70%工资21万于2015年2月12日下午1时交到运河街道劳动保障站，用于发放职工工资；4、最终工资支付情况由法院判决书为准。郭秦峰、施阳为郭港公司的股东。
2015年5月12日，杭州市余杭区运河街道劳动保障站出具《情况说明》一份，载明：叶某服装加工店位于运河街道亭趾村郭港公司内，郭港公司股东为郭秦峰、施阳，房东刘竹根（正新公司）。由于叶某失去联系，拖欠职工工资29万余元，由房东刘竹根、郭港公司股东郭秦峰、施阳与职工协调，达成协议，由房东刘竹根、郭港公司股东郭秦峰、施阳垫付70%的工资，共计21万元，其中由刘竹根垫付13万元，郭秦峰垫付8万元（其中3万元帮施阳垫付），70%的工资垫付款于2015年2月12日下午1时前交到运河街道劳动保障站，用于发放工资。但是由于郭秦峰未能按时将8万元垫付款交到街道劳动保障站，造成职工情绪激动，引发堵路闹事等事件。最后，经一致协商，由房东刘竹根一人垫付70%的工资款21万（其中包括为郭秦峰垫付的8万元），用于发放职工工资。
另查明，坐落于杭州市余杭区运河镇亭趾村2幢的房屋的所有权人均为正新公司。郭港公司至今仍占有涉案租赁房屋，仍有机器设备在该房屋内。正新公司诉至原审法院，请求：1.解除厂房租赁合同书；2.郭港公司腾空杭州市余杭区运河街道永宁路×号×幢的厂房；3.郭港公司向正新公司支付拖欠的房屋租金37440元（2015年3月21日暂计算至2015年9月20日六个月的房租，直至腾空房屋位置）；4.郭港公司向正新公司支付拖欠的电费29960元；5.郭港公司向正新公司支付赔偿款21万元。
原审法院认为：正新公司与郭港公司签订的《厂房租赁合同书》为双方真实意思表示，且不违法法律法规的相关规定，为合法有效的合同。双方当事人应按照合同约定享有权利、承担义务。本案因郭港公司未按约支付租金及电费所引起。按照双方约定，逾期20天未付租金，正新公司有权终止合同，并保留其他合法的追缴权利。郭港公司自2015年3月21日至今未付租金，正新公司要求解除合同及要求郭港公司腾退涉案厂房的主张，郭港公司在庭审中亦表示同意，故原审法院对正新公司要求解除双方之间的合同及要求郭港公司腾空位于杭州市余杭区运河街道永宁路×号×幢的厂房的主张，原审法院予以支持。根据双方的租赁合同的约定，每月租金为6240元，郭港公司应每半年支付一次租金，郭港公司应依约支付租金。郭港公司自2015年3月21日至今未付租金，且房屋至今尚未腾空。正新公司要求郭港公司向其支付拖欠的房屋租金37440元（2015年3月21日暂计算至2015年9月20日六个月的房租，此后的房屋租金以此标准另计直至腾空房屋）的主张，原审法院予以支持。租赁期间发生的电费，应由郭港公司支付给正新公司，因此正新公司要求郭港公司支付欠付电费29960元的主张，原审法院予以支持。正新公司认为其为叶某垫付工人工资210000元造成了其财产损失，郭港公司不予认可。原审法院认为，该210000元人工工资系正新公司主动替叶某垫付，并非系替郭港公司垫付，虽郭港公司的两名股东签订了调解协议书，但其二人签订调解协议书并未载明该款项应由郭港公司支付，而载明由其二人本人支付，且郭港公司未授权其参与调解，故该款项正新公司不应向郭港公司主张，正新公司可另行向叶某主张。由此，对正新公司要求郭港公司赔偿损失210000元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月19日判决：一、正新公司与郭港公司于2014年3月20日签订的《厂房租赁合同书》于判决生效后解除；二、郭港公司于判决生效后十日内腾空正新公司所有的位于杭州市余杭区运河街道永宁路×号×幢的厂房（面积780平方米）并返还给正新公司；三、郭港公司于判决生效后十日内支付正新公司租金（自2015年3月21日至2015年9月20日的房屋租金37440元，2015年9月21日至合同解除之日的租金按照每日208元的标准另行计付）；自合同解除次日至郭港公司实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费，按照每日208元的标准另行计付；四、郭港公司支付正新公司电费29960元，于判决生效后十日内付清；五、驳回正新公司其他诉讼请求。案件受理费2731元（已减半收取），由郭港公司负担。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，郭港公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明郭港公司实际使用的房屋并非房屋租赁合同及判决书载明的位于余杭区运河街道永宁路×号×幢的厂房。签约时到现在正新公司对该×号×幢厂房紧南面即郭港公司实际使用的房屋并无所有权。郭港公司事实上使用的是该×号×幢紧南面一幢二层楼房的二楼，面积780平方米。二、郭港公司将承租的约一半面积厂房转租给叶某是事实。对此事实，正新公司以收受房租的形式予以默认。但正新公司声称的房租损失的法律责任，并不在郭港公司。厂房租赁妥当后，为帮人创业也减轻自己的房租压力，郭港公司将其中一半面积厂房转租给叶某，供其从事服装出厂前的质检工作业务。叶某使用的相应房屋面积所发生的房租及水电费等，由郭港公司代收后转交给正新公司，郭港公司未从中牟利。但叶某欠薪案告一段落后，正新公司在无任何法律依据的情况下，将厂房大门上锁，终致郭港公司无法恢复生产。郭港公司因此蒙受了巨额财产损失。可见，郭港公司系无辜受害者。正新公司所谓房租损失一方面是因为不可抗力所致，另一面也由于正新公司的违约行为所致。作为出租人的正新公司未尽到合同法规定的止损义务。综上，原审法院判令郭港公司承担正新公司所谓房租损失，缺乏法律依据。关于电费，除已减去的6782度电的相应电费，郭港公司曾于2014年7月18日支付第二笔电费。此次因网银操作，正新公司指定个人账户且未开具收据，以致郭港公司无法准确分辨该笔电费。三、为查清案情，原审法院应当依职权通知叶某作为无独立请求权第三人参与本案诉讼。故提起上诉，请求：驳回正新公司关于房租的诉请，改判其电费诉请。
针对郭港公司的上诉，正新公司答辩称：一、郭港公司上诉称的事实和理由不成立，涉案合同所指的永宁路×号×幢厂房实际上就是正新公司已经办理房产证所注明的运河街道亭趾村2幢。造成该情况的原因是房产证办理和地址命名有先后顺序，办理房产证在先，地址命名在后。原审法院已经进行过现场核实，且郭港公司没有证据证明其主张。二、正新公司不知道郭港公司与叶某是什么关系，且房租一直由郭港公司支付给正新公司，正新公司至今未收到过叶某房租。郭港公司的不诚信与不按合同约定，擅自转租给叶某，导致叶某恶意欠薪被追究刑事责任的同时，正新公司的法定代表人作为房东垫付工资款项。郭港公司声称因叶某案蒙受巨大财产损失是颠倒事实，无根据可言。三、关于电费的问题，原审法院已经明确，正新公司也已经进行了举证，与郭港公司的法定代表人结算时间是2014年7月8日，计算至2014年6月25日。郭港公司支付该部分电费后未再交过电费、水费等相关费用。四、叶某是否应作为第三人参加诉讼的问题。正新公司与郭港公司之间建立租赁关系，合同相对人为郭港公司，法律关系明确。正新公司不知道叶某与郭港公司之间的关系，至于正新公司为叶某垫付的工资损失，正新公司保留诉讼的权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，郭港公司向本院提交以下证据材料：录音资料文字整理稿1份，用以证明正新公司承认其所主张的电费包括叶某部分，郭港公司承租的车间已无物品可腾空，正新公司擅自锁闭车间的事实。
二审期间，正新公司未向本院提交新的证据材料。
郭港公司提交的证据，经正新公司质证：真实性、合法性、关联性均有异议，且该份证据不是新证据。本院经审查后认为，该证据不符合证据形式要件，故不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于正新公司要求郭港公司支付租金的请求。首先，正新公司与郭港公司之间签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同书对租金数额、支付方式及逾期支付所产生的违约责任均有明确约定，而郭港公司未按合同约定及时支付租金，故应承担相应的法律责任。其次，郭港公司主张系由次承租人叶某等原因导致纠纷发生，责任不在郭港公司。而依据合同相对性原则并结合正新公司在本案的诉请，郭港公司理应对正新公司承担支付租金等合同义务。故郭港公司的该主张不能成立，原审法院判决支持正新公司要求郭港公司支付租金的请求，并无不当。（二）关于正新公司要求郭港公司支付电费的请求。该电表度数经原审法院现场核实，进而计算出电费数额。郭港公司虽对已支付电费数额提出异议，但未提供有效证据予以证明，故不应予以采信。因此，原审法院判决支持正新公司要求郭港公司支付电费的请求，亦无不当。在一审审理过程中，郭港公司对正新公司要求解除租赁合同及腾空租赁厂房的请求，均予以同意。现郭港公司再行提出实际使用的房屋与租赁合同约定不一致的主张，有违诚信原则，亦依据不足。综上，郭港公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1485元，由杭州郭港服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王 颖