广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终976号
上诉人（原审原告）：广东省老中医保健食品有限公司。住所地：广东省汕头市金平区。
法定代表人：辛恒波，总经理。
委托诉讼代理人：蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市金源资产经营有限公司。住所地：广东省汕头市。
负责人：詹东。
委托诉讼代理人：林达祺，广东泛尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈淑娟，广东泛尔律师事务所律师。
原审第三人：汕头经济特区通达企业发展总公司。住所地：广东省汕头市。
法定代表人：郭秋辉，总经理。
委托诉讼代理人：郭楷光。
上诉人广东省老中医保健食品有限公司（以下简称老中医公司）因与被上诉人汕头市金源资产经营有限公司（以下简称金源公司）、原审第三人汕头经济特区通达企业发展总公司（以下简称通达公司）执行异议之诉一案，不服广东省汕头市中级人民法院（2015）汕中法民二初字第4号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
老中医公司上诉称：（一）原审判决不顾老中医公司在涉案房产抵押查封之前已开始承租并持续使用该厂房至今已有十多年的事实，错误认定老中医公司与通达公司于1997年8月18日签订的《内联合作经营协议书》并非租赁合同。（二）本案涉讼的房产自1997年起由老中医公司持续使用至今，原审法院认定《内联合作经营协议》到期后，通达公司在涉案房产设定抵押之后又与老中医公司签订租赁合同，也是错误认定事实。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院重新查明事实，撤销原审判决，改判确认老中医公司对本案的执行标的物（即位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达大楼第二层共1942.4平方米的房地产）拥有合法租赁权，应对该涉案标的物停止执行拍卖。
金源公司未提交书面答辩，在法庭调查时口头答辩称：老中医公司与通达公司于1997年8月18日签订的《内联合作经营协议书》，按约定该协议的有效期为5年，已于2002年8月18到期，该协议已履行完毕。老中医公司在本案中据以主张对涉案的房产存在租赁关系的租赁合同，是在抵押关系设立而且在法院查封后签订的。老中医公司与通达公司在此之后设立的租赁关系不能对抗法院对涉案标的物的执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
老中医公司向原审法院的起诉请求为：1、确认老中医公司对执行标的物［即（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》裁定拍卖的位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂房内通达大楼二层1942.4平方米的房地产］拥有合法租赁权，对上述涉案标的物停止拍卖。2、本案的诉讼费用由金源公司负担。
原审法院查明：通达公司因向汕头市商业银行华山支行（以下简称华山支行）借款，提供了其位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层（证号列：粤房地证字第0634771号，建筑面积7573.84平方米）的房地产作为借款抵押物，并于1999年6月3日在国土房产部门办理了抵押登记手续。因通达公司没有清偿借款，华山支行向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼，诉讼期间龙湖区人民法院于2006年1月26日作出（2006）龙民三初字第38-1号《民事裁定书》，裁定查封通达公司的上述房地产，2006年2月17日实施了查封措施。汕头市龙湖区人民法院于2006年3月25日作出（2006）龙民三初字第38号民事判决已发生法律效力。依该判决：通达公司应付还华山支行借款本金7398255.15元及利息；华山支行对通达公司提供抵押的位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层（证号列：粤房地证字第0634771号，建筑面积7573.84平方米）的房地产享有优先受偿权。因通达公司未履行生效判决确定的义务，华山支行申请法院强制执行。在执行过程中，原审法院于2009年8月21日作出（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，裁定拍卖上述房地产。老中医公司于2015年3月30日对原审法院拍卖通达公司位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层的房地产提出异议。经审查，原审法院于2015年10月29日作出（2015）汕中法执异字第11号《执行裁定书》，裁定驳回老中医公司的异议。
另查明，老中医公司原名称为“汕头市积士佳食品有限公司”，后变更名称为“广东积士佳食品有限公司”，2009年11月17日再变更为现名称。1997年8月18日，老中医公司与通达公司签订协议书，由通达公司提供该司位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层西侧985.92平方米的房地产供老中医公司使用，老中医公司按月缴交厂房使用费给通达公司，协议书有效期为5年。2006年2月17日，双方签订《租赁协议书》，由通达公司提供通达大楼二层全部面积1942.4平方米的厂房供老中医公司使用，老中医公司每月向通达公司缴交厂房使用费9712元，协议有效期自2006年3月1日起至2007年2月28日止。2011年1月26日，双方又签订《租赁协议书》、《租赁补充协议书》，由通达公司提供其位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层600平方米、1342.4平方米共1942.4平方米的房地产供老中医公司使用，期限至2018年2月28日，老中医公司按月缴交厂房使用费给通达公司。上述协议签订后，老中医公司实际占有使用通达大楼二楼至今。
再查明，汕头市龙湖区人民法院查封上述房地产与原审法院（2004）汕中法执字第73号案查封的房地产位于通达公司同一厂区内，为有利于执行财产的处置变现，经申请执行人华山支行申请，原审法院裁定汕头市龙湖区人民法院（2006）龙执字第917号案提级执行。本案原债权人系华山支行，后在执行期间华山支行将案涉债权转让予金源公司，原审法院于2013年12月18日裁定变更金源公司为本案的申请执行人。
原审法院认为：本案系执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议的焦点问题是老中医公司与通达公司之间的租赁合同关系能否对抗法院对案涉租赁房产的强制执行。
首先，根据已生效民事判决及执行裁定，金源公司对通达公司所有的位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层1942.4平方米的房地产享有优先受偿权，因通达公司未履行生效判决确定的法律义务，金源公司有权向法院申请对上述房产的强制执行，并有权以拍卖、变卖上述房产所得的价款优先受偿。其次，虽然老中医公司与通达公司于1997年8月18日签订使用上述部分房产的协议，但该协议并非租赁协议，且该协议已于2002年8月17日履行完毕。其后至2011年1月25日期间，老中医公司与通达公司所签订的系列协议书均发生于通达公司将讼争房产抵押给华山支行之后，且也已履行完毕。现老中医公司与通达公司履行的是双方于2011年1月26日签订的《租赁协议书》和《租赁补充协议书》，该两份协议签订时间及约定租赁期均是在租赁房产抵押登记及租赁房产被查封之后，通达公司在未征得查封法院和抵押权人的许可同意的情况下擅自继续将案涉房产出租给老中医公司使用，该行为已违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条“未经法院同意出租查封房产，属妨碍执行的行为，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定。因老中医公司目前占有租赁房产是据于违法出租行为而取得的，该占有权不受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定保护，故老中医公司与通达公司之间的租赁合同关系对外既不能对抗金源公司享有优先受偿权，也无权对抗法院对上述房产的强制执行，且老中医公司与通达公司租赁合同关系对法院强制执行后上述房产的受让人也不具有法律约束力。
综上所述，原告老中医公司的起诉请求确认其租赁权合法及请求法院停止对案涉租赁房产的执行，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院作出的（2015）汕中法执异字第11号执行裁定，认定事实、适用法律及处理均正确，予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回原告老中医公司的诉讼请求。一审案件受理费6678.49元，由老中医公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是老中医公司对本案所涉的执行标的物是否拥有租赁权。
根据查明的事实，通达公司本案所涉的房产因借款已于1999年3月抵押给了华山支行。根据生效的民事判决、华山支行与金源公司的债权转让及相关的裁定，金源公司对通达公司所有的位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼一至四层（包括案涉的第二层1942.4平方米）的房产享有优先受偿权。因通达公司未能履行生效民事判决所确定的还款义务，金源公司申请法院强制执行生效民事判决所确定的对涉案房产的抵押优先受偿权，即以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿通达公司所欠的债务，依据充分，应予支持。老中医公司与通达公司于1997年8月18日签订的关于使用涉案房产的《内联合作协议书》，明确约定该协议的有效期为5年，故该协议已于2002年8月18日到期。此后，老中医公司与通达公司于2006年2月17日签订的《租赁协议书》、2011年1月26日签订的《租赁协议书》及补充协议，均发生在抵押设立后甚至是在法院查封之后。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，老中医公司不得以上述租赁协议对抗已于1999年6月已登记的抵押权。老中医公司请求对执行标的物仍拥有租赁权，缺乏理据，不应支持。
综上所述，老中医公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6678.49元，由广东省老中医保健食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林修凯
审判员 黄湘燕
审判员 杨 靖
二〇一六年九月十四日
书记员 谢彩萍