湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3200号
上诉人（原审原告）：新世界发展（武汉）物业管理有限公司。
法定代表人：黄兆民，该公司董事长。
委托代理人：董水生，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人：王佳恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王卫华。
上诉人新世界发展（武汉）物业管理有限公司（以下简称：新世界物业公司）与被上诉人王卫华物业服务合同纠纷一案，湖北省武汉市硚口区人民法院于2016年3月3日作出（2015）鄂硚口民二初字第00971号民事判决，上诉人新世界物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员白瑞、彭显海、张海鹏参加的合议庭，于2016年6月2日审理了本案。上诉人新世界物业公司的委托代理人董水生、王佳恒，被上诉人王卫华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年3月19日，王卫华与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，王卫华向其购买位于武汉市硚口区解放大道新世界中心汇豪邸3栋2单元10楼1号的房屋，合同约定的房屋建筑面积为108.4平方米。双方在房屋买卖合同附件三中对房屋的装修问题进行了约定。新世界发展（武汉）有限公司分别于2007年4月19日和2007年5月7日出具《房屋交付使用通知书》和《拿钥匙通知书》，通知王卫华前往售楼部办理收房手续。王卫华在收到交房通知书后于2007年5月7日到现场验房，发现交付的房屋系毛坯房，不符合合同的约定，遂拒绝收房并且也未在前期物业服务协议中签字。由于王卫华与新世界发展（武汉）有限公司就房屋质量问题有争议，因此涉案房屋一直未办理收房手续也无人入住。现新世界物业公司诉至法院，要求判如所请。
原审认为：此案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案所涉及的房屋尚未办理交房手续，在交房之前产生的物业费应当由建设单位负担。因此，新世界物业公司要求王卫华支付物业费及滞纳金的诉讼请求不成立，法院不予支持。新世界物业公司可以另行向建设单位主张权利。另外，此案中涉案房屋长达十余年未办理交房手续，王卫华及建设单位均负有不可推卸的责任。作为房屋的购买人以及建设单位在面对房屋质量纠纷时，应当积极采取协商或者诉讼的途径解决问题，避免双方的损失进一步扩大。综上，新世界物业公司的诉讼请求不成立，法院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、驳回新世界发展（武汉）物业管理有限公司全部诉讼请求。此案诉讼费992元，由新世界发展（武汉）物业管理有限公司自行承担。
宣判后，新世界物业公司不服，向本院提起上诉称：一、本案基本事实情况是：2007年3月19日，被上诉人与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉是商品房买卖合同》，购买了新世界中心汇豪邸3栋2单元10楼1号房，建筑面积108.02平米。合同载明买受人住所（址）为青年路185号新业大厦3单元701室史桂香转收。合同第十一条第三款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以挂号信或公告形式向买受人发出《房屋交付适用通知书》，买受人不能按期办理交接手续的，视同出卖人以按通知书明确的交房时间按期交房。……2、该房屋的所有责任，以及应承担的各项费用自该房屋实际交房使用或视为交付使用给买受人而一并转移至买受人。”合同附件六，即合同补充协议第六条约定“出卖人按买受人在购房合同中所提供的通讯地址，以书面方式向买受人发出通知或函件之日起第二日，视为买受人收到出卖人的通知或函件。若因联系方式虚假无效，或变更后未及时通知对方，导致相关文书无法正常传递的，由此产生的一切法律责任由买受人承担。”
在合同约定的房屋交付期限届满之前，即2007年4月19日，新世界发展（武汉）有限公司以合同约定的挂号信方式向被上诉人发出《房屋交付适用通知书》，要求被上诉人于2007年5月1日之前办妥房屋接收手续。被上诉人收到《房屋交付使用通知书》后，于2007年5月7日到现场验房，被上诉人在验房时发现交付的房屋是毛坯房，并非是合同约定装修好的房屋，被上诉人遂拒绝接收房屋。新世界发展（武汉）有限公司发现该问题后，随即开始按照合同约定对涉案房屋进行装修。房屋装修好之后，新世界发展（武汉）有限公司于2007年6月5日再次以挂号信方式向被上诉人发出《房屋交付使用通知书》，要求被上诉人于2007年6月10日之前办妥房屋接收手续。《房屋交付使用通知书》载明如被上诉人逾期办理收房手续，根据购房合同的约定，该房屋视同已移交给被上诉人，被上诉人需承担此后房屋的一切风险，责任和引起的费用（包括但不限于物业管理费）。被上诉人收到通知书后一直未办理收房手续，也未就房屋质量向新世界发展（武汉）有限公司提出过异议。
上诉人作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，在被上诉人逾期缴纳物业服务费后，一直和被上诉人联系，向其催收物业服务费。但是被上诉人以房屋存在质量问题为由拒不支付物业服务费。因此，上诉人、被上诉人以及新世界发展（武汉）有限公司三方就该问题进行过协商未果。上诉人不得已向人民法院提起本案诉讼。二、一审法院错误不采信证据，导致本案重要事实未被认定。认为：为证明新世界发展（武汉）有限公司分别于2007年4月19日和2007年6月5日先后两次以挂号信方式向被上诉人发出《房屋交付使用通知书》，上诉人向一审法院提交了证据四和证据五，证据四是落款日期分别为2007年4月19日和2007年6月5日两份《房屋交付使用通知书》复印件。证据五是挂号信证明，其中包括邮政部门出具的2007年6月5日大宗邮件交寄清单。被上诉人在一审庭审中只承认收到了2007年4月19日的《房屋交付使用通知书》，不承认收到2007年6月5日《房屋交付使用通知书》以及证据五挂号信证明系复印件，且被上诉人不认可为由不予采纳。
一审法院的上述认证行为完全是错误的，关于《房屋交付使用通知书》，新世界发展（武汉）有限公司已将原件通过挂号信邮寄给被上诉人，所以存留的只可能是复印件，上诉人向一审法院提交复印件是完全符合生活常理的，也是符合法律规定的，而上诉人提交证据五中的大宗邮件交寄清单与证据四可以相互印证，足以证明新世界发展（武汉）有限公司于2007年6月5日向被上诉人邮寄了《房屋交付使用通知书》（2007年6月5日）。一审法院对上诉人提交的证据不加分析，只凭被上诉人的一句“未收到”，就对本案重要证据不予采信，是完全错误的，导致“新世界发展（武汉）有限公司已经履行了交房义务”这一重要事实未被认定。三、一审法院确认由于被上诉人与新世界发展（武汉）有限公司就房屋质量问题有争议，因此涉案房屋一直未办理收房手续也无人入住，这一认定没有任何证据支持，完全是脱离事实的错误认定。认为：第一、被上诉人从未与新世界发展（武汉）有限公司就房屋质量产生过争议。被上诉人与新世界发展（武汉）有限公司的确发生过争议，但不是因为房屋质量问题。争议的原因是新世界发展（武汉）有限公司未能在购房合同约定的交房期限届满前交付装修好的房屋。在新世界发展（武汉）有限公司按照合同约定将涉案房屋装修好之后，也按照合同约定的方式向被上诉人发出了《房屋交付使用通知书》，但被上诉人一直未办理收房手续。被上诉人一直没有验收过装修好的房屋，其怎么可能就房屋质量问题与新世界发展（武汉）有限公司发生争议？事实上，被上诉人也未就房屋质量问题向新世界发展（武汉）有限公司提出过任何异议。第二、被上诉人在一审中提交的证据根本无法证明房屋质量没有达到交房条件。由于上诉人多次与被上诉人联系，催促其缴纳物业管理费并办理收房手续。被上诉人才于2015年4月份来验收房屋，验房后发现房屋墙面乳胶漆存在裂纹，次卧飘窗开关坏了，对讲机不能正常使用等问题。此时，被上诉人才开始向上诉人反映房屋质量问题，并没有向开发商反映房屋质量问题。被上诉人一审中所提交的照片反映的正是上述问题，该照片是被上诉人在一审开庭前拍摄形成。该照片所反映的问题，是房屋长期空置所形成，不能证明房屋交付时就存在，而且上诉人对被上诉人提出的问题进行无偿的维修。退一步讲，即使房屋交付时就存在照片反映的问题，也不能证明房屋质量没有达到交房条件。因为《商品房买卖合同》第九条约定的“交房条件”已完全达到，即使装修存在问题，也属于房屋保修的范围，这和是否达到交房条件属性质不同的两回事，不能成为被上诉人拒收房屋的理由。第三、涉案房屋一直未办理收房手续也无人入住，原因在被上诉人自身。尽管新世界发展（武汉）有限公司存在逾期交房的行为，但在房屋符合合同约定的交房条件后，新世界发展（武汉）有限公司再次向被上诉人发出了《房屋交付使用通知书》，被上诉人长达八年不办理收房手续，原因完全在其自身，其行为也令人无法理解。四、一审法院在未认定新世界发展（武汉）有限公司没有完成房屋交付义务情况下，依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，认为上诉人的诉讼请求不成立，严重违反“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判原则。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”适用该条款的前提是必须对涉案房屋是否交付作出认定。然而一审判决查明事实部分中未对此作出认定，一审法院仅仅认定涉案房屋一直未办理收房手续也无人入住。但是“未办理收房手续也无人入住”并不等于没有交付。事实上，根据被上诉人与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》的约定，新世界发展（武汉）有限公司已经视同完成了交房义务，上诉人向被上诉人主张房屋交付后的物业服务费合理合法。令人遗憾的是，一审法院不但没有支持上诉人合理合法的诉讼请求，反而在没有确认房屋是否交付这一事实前提下，就想当然的认为新世界发展（武汉）有限公司没有交付，从而认为上诉人的请求不能成立，一审法院的做法毫无疑问是错误的，是严重违反裁判原则的。五、一审法院认为涉案房屋长达十年余未办理交房手续，被上诉人及建设单位均负有不可推卸的责任，这一说法同样是错误的。首先，购房合同约定的交付期限为2007年4月30日之前，从那时起至今也不到十年，哪里来的“长达十余年”。其次，本案建设单位新世界发展（武汉）有限公司已经向被上诉人发出了《房屋交付使用通知书》，被上诉人逾期办理收房手续，建设单位按照合同约定已经视同完成了交房义务，至于未办理收房手续责任完全在被上诉人。再次，现实生活中，很多投资购房者长期不办理收房手续，不缴纳物业服务费，如果要求建设单位对此还要承担责任显然不公平。六、一审法院适用法律错误。一审法院作出本案判决，除了适用《物业管理条例》第四十二条第二款之外，还适用了《合同法》第四十四条，第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，但其适用上述法律条文完全是错误的。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案并不涉及合同的效力问题，一审法院适用该条文显然是错误的。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”引用该条文的逻辑结果应当是支持上诉人的诉讼请求，因为上诉人按照物业服务协议的约定提供了物业服务，履行了自己的义务，被上诉人应当履行自己的义务，支付物业服务费。然后一审法院适用该条文，是作为驳回上诉人诉讼请求的“法律依据”，显然也是错误的。一审法院还适用了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，适用该条文的同样是错误的，因为上诉人提交的证据足以支持上诉人的诉讼请求。一审法院适用该条文应当是支持上诉人的诉讼请求，而不是驳回上诉人的诉讼请求。综上所述，一审法院对证据随意取舍，错误认定事实，错误的适用法律，最终作出错误的判决，严重损害上诉人利益，其错误判决依法应当予以纠正，故请求：1、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民二初字第00971号民事判决。2、改判被上诉人王卫华向上诉人新世界物业公司支付物业费及滞纳金47716.20元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人王卫华负担。
被上诉人王卫华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人新世界物业公司对一审查明：“由于王卫华与新世界发展（武汉）有限公司就房屋质量问题有争议，因此涉案房屋一直未办理收房手续也无人入住。”的事实有异议，认为：新世界发展（武汉）有限公司于2007年6月5日第二次向被上诉人王卫华发出交房通知书后，被上诉人王卫华并未对房子的质量提出异议，直到2015年4月之后，才提出房屋装修存在问题需要维修。同时，上诉人新世界物业公司提交了两份证据：1、其公司职员与被上诉人王卫华的短信内容一份，拟证明：其公司将被上诉人王卫华购买的房屋维修好后，多次联系被上诉人王卫华收房的事实。2、补充提交了一份邮局“大宗邮件交寄单”原件，拟证明：新世界发展（武汉）有限公司将房屋装修好后，于2007年6月5日通过挂号信的方式向被上诉人王卫华发出了交房通知书，依据合同约定，从即刻起应视为被上诉人王卫华已收房。
经质证，被上诉人王卫华认为：对上述两份证据的真实性及短信内容无异议，但“大宗邮件交寄单”不能证实新世界发展（武汉）有限公司于2007年6月5日向其发送的邮件就是“交房通知书”，且该证据也不足以证实其确实是收到了该通知书。
对上述上诉人新世界物业公司提交的证据，本院认为，该“大宗邮件交寄单”原件可以证实新世界发展（武汉）有限公司于2007年6月5日通过邮局以挂号信的方式给被上诉人王卫华邮寄了信函，但不足以证明该信函中邮寄的就是“交房通知书”，故本院对上诉人新世界物业公司以此证据证明新世界发展（武汉）有限公司已将房屋交付给被上诉人王卫华的事实不予采信。因双方对房屋维修的事宜通过短信进行过沟通的事实均予以认可，故本院对短信内容依法予以采信。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：被上诉人王卫华购买的房屋是否已交付。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人新世界物业公司上诉称新世界发展（武汉）有限公司与被上诉人王卫华签订《商品房买卖合同》后，已于2007年6月5日向被上诉人王卫华发出了“交房通知书”，应视为被上诉人王卫华已收房，故被上诉人王卫华应从收房之日起承担缴纳物业管理费的义务。因上诉人新世界物业公司提交的邮局“大宗邮件交寄清单”中未注明其向被上诉人王卫华邮寄的信函就是“交房通知书”，该证据不足以证明上诉人新世界物业公司主张的被上诉人王卫华购房后，新世界发展（武汉）有限公司已将“交房通知书”送达给了被上诉人王卫华，以及被上诉人王卫华已收房的事实。故依据法律规定，上诉人新世界物业公司对自己主张的事实应承担举证不能的责任，据此，本院对此上诉理由不予支持。原审法院依据查明的事实及法律规定，判令驳回上诉人新世界物业公司的全部诉讼请求并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案诉讼费992元，由新世界发展（武汉）物业管理有限公司
本判决为终审判决。
审判长 白 瑞
审判员 彭显海
审判员 张海鹏
二〇一六年六月八日
书记员 熊 柳