杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初12021号原告：窦锡霖，男，1988年4月13日出生，汉族，现住浙江省杭州市西湖区。原告：徐迪，女，1988年1月28日出生，汉族，现住浙江省杭州市西湖区。两原告的共同委托诉讼代理人：张熙，浙江天册律师事务所律师。被告：乐伟林，男，1988年10月10日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：蔡金龙，浙江金道律师事务所律师。原告窦锡霖、徐迪与被告乐伟林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人张熙，被告的委托诉讼代理人蔡金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《杭州市房屋转让合同》，协助办理注销抵押（杭房他字第13637290号他项权证），并将房屋过户至原告名下；2.被告向原告返还租金7000元及2017年11月25日后的租金；3.被告支付原告违约金400000元；4.被告赔偿原告维权产生的律师费损失30000元、保费损失2400元及已支付款项所产生的利息损失；5.将原告已支付至杭州好房汇网络科技有限公司（以下简称好房汇公司）名下监管账户内的60万元房屋首付款直接支付至第三人中国工商银行股份有限公司杭州众安支行用于归还贷款；6.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告签订的2017转让0474273号《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2.被告向原告返还60万元首付款；3.被告向原告支付违约金40万元，并赔偿中介费损失13000元、评估费损失5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原、被告与好房汇公司就位于杭州市西湖区房屋转让事宜，共同签订《委托代理合同》一份。同日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，约定被告向原告转让上述房屋，转让总价为200万元，以贷款方式支付；双方还就付款时间、抵押注销、违约金等事项作出了详细约定。2017年8月24日，原告按约向第三方监管账户支付了购房首付款60万元，并向银行提交按揭贷款的申请资料。2017年9月18日，好房汇公司将贷款审批通过的情况以短信形式告知被告，并催促其领取首付款及办理抵押注销、过户手续。此后，经原告和好房汇公司多种形式敦促，被告一直以各种理由拖延，至今未办理相关手续，导致交易无法继续进行，原告的合同目的无法实现。故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，一、原告要求单方解除双方签订的合同及补充协议，解除前提是被告严重违约。在合同履行过程中，被告虽有延迟办理抵押注销的行为，但一直愿意继续履行合同，故不构成根本违约，原告不可以行使单方解除权。现原告提出解除合同，被告表示同意，但这属于双方协商一致解除合同。二、原告要求被告返还60万元购房首付款，没有事实和合同依据。该款至今仍在好房汇公司的监管账户中，被告未收悉，没有返还的基础。现原告要求解除合同，被告也无法再基于合同要求好房汇公司向被告支付款项。三、违约金和损害赔偿金应择一适用。根据合同约定，只有一方根本性违约才存在40万元违约金，而案涉合同是可以继续履行的，双方也在积极履行，并未因被告未办理抵押注销手续而停止履行。综合本案情况，被告认为原告要求被告支付40万元违约金数额过高，5万元较为合理。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，两原告（乙方）作为买方、被告（甲方）作为卖方、好房汇公司作为房地产经纪机构共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区房屋（建筑面积88.71平方米）转让给乙方，转让总价200万元；该房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州众安支行，甲方于产权过户前办理抵押注销手续；乙方须于2017年9月10日前支付首期款60万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2017年9月10日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，银行贷款140万元发放至甲乙双方约定的第三方监管账户；乙方购房首付款进监管账户且银行贷款审批通过后3个工作日内，甲方取得购房款60万元，银行放贷且物业交割完毕后3个工作日内，甲方取得购房款140万元；银行放贷后七个工作日内交房；甲乙双方需在接到中介委托机构通知（短信形式）后7个工作日内，到银行办理按揭手续并补齐所需资料，到相关部门办理抵押注销、身份核对及不动产权受理等相关事宜，若有故意拖延造成过户期限顺延或不能过户视为违约；甲、乙双方在交易过程中不得以任意理由（特别约定除外）拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金40万元。同日，两原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定：该房处于抵押状态，乙方同意甲方先行领取首付款并用于归还银行贷款，甲方承诺于取得购房首付款之日起当日内归还银行欠款，并及时办理银行、房管等一切相关抵押注销手续，逾期则视为违约，应赔偿由此给乙方造成的损失。同日，原、被告与好房汇公司还共同签订《委托代理合同》一份，约定委托方应于合同生效之日一次性向好房汇公司支付交易服务费13000元。该份合同签订后，两原告支付了购房服务费13000元、评估费5000元，好房汇公司出具了相应收据。2017年8月24日，原告窦锡霖向约定的第三方监管账户转账60万元，备注：窦锡霖房款康新花园B座807房子购房首付款。2017年9月18日，原告与好房汇公司的工作人员先后以短信、微信方式告知被告，案涉房屋银行审批已经通过，被告随时可以取首付款并于取款当天归还按揭贷款，原告和中介会随时配合。2017年9月21日，好房汇公司通过公司系统再次向被告发送通知短信，催促被告在七个工作日内归还按揭贷款并办理抵押注销、身份核对及不动产权受理等相关事宜。因被告未按约归还按揭贷款，原告及好房汇公司多次催促未果，故原告于2017年11月向被告发送了律师函，要求被告于收函后3个工作日内还清银行贷款。好房汇公司于2017年12月向被告发送了催告函，要求被告于2017年12月5日前完成《杭州市房屋转让合同》及相关协议变更的相关义务。后被告仍未在催告时间内履约。2017年12月11日，两原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原告窦锡霖支付的首付款60万元至今仍在好房汇公司的杭州银行股份有限公司官巷口支行3301040160004885623监管账户内，被告尚未领取。以上事实有《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《委托代理合同》、《房屋交接单》、银行支付凭证、收据、短信记录、微信记录等证据及双方当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，根据原、被告之间的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：一、被告经催告延迟办理抵押注销手续是否构成根本性违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，被告迟延办理房屋抵押注销手续，致该房屋无法过户至原告名下，可以认定被告迟延履行主要债务。如前所述，原告及好房汇公司曾多次催告，被告仍未履行其主要债务，故被告构成根本性违约。两原告要求解除《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。二、违约金数额是否过高。合同约定，原、被告一方违约支付另一方违约金40万元。被告抗辩违约金数额过高，但其未能提供证据予以证明。况且，从杭州市房屋交易的现状来看，康新花园小区的房屋单价较合同签订时已有一定幅度的上涨。加之因被告违约却不同意配合两原告领取留置于好房汇公司监管账户中的首付款项，致使两原告至今未能另行购买其他房屋且存在首付款的利息损失为客观事实。故被告抗辩违约金数额过高，无事实和法律依据，本院不予采纳。两原告主张被告支付违约金40万元的诉请，本院予以支持。三、原告是否有权同时主张违约金和损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张被告在支付违约金的同时赔偿其中介费损失13000元、评估费损失5000元。因原告未能提供有效证据证明约定的违约金400000元确实低于被告造成的损失，故其在主张违约金的同时，要求赔偿相应损失的诉请，本院不予支持。四、关于首付款返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告有权要求返还首付款。原告将首付款支付至好房汇公司监管账户后，被告虽满足取款条件但一直未领取，故其无法径直返还原告首付款，但负有协助原告领取支付至好房汇公司监管账户的首付款项的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、窦锡霖、徐迪与乐伟林于2017年8月18日签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》于本判决生效之日解除；二、乐伟林于本判决生效之日起十日内协助窦锡霖、徐迪领取窦锡霖支付至杭州好房汇网络科技有限公司的杭州银行股份有限公司官巷口支行3301040160004885623监管账户的购房首付款600000元；三、乐伟林于本判决生效之日起十日内支付窦锡霖、徐迪违约金400000元；四、驳回窦锡霖、徐迪的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13962元，减半收取计6981元，由窦锡霖、徐迪负担123元，乐伟林负担6858元。窦锡霖、徐迪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；乐伟林于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  赵玲无二〇一八年五月九日书记员  张 颖