沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0112民初5438号
原告：王川，男，1986年8月26日出生，汉族，无业，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所。
被告：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。
法定代表人：华建国，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕梦娇、李弘扬，系辽宁正时律师事务所律师。
原告王川与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王川的委托诉讼代理人王玉娇，被告委托诉讼代理人吕梦娇、李弘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王川向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付逾期办证违约金73000元；2、判令被告为原告办理房屋备案登记手续；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：1、原、被告于2012年12月12日签订了《商品房买卖合同》，双方在《商品房买卖合同》第15条3款约定“出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记须有润买提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方�意按下列第3项处理：买受方不退房，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金。”。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告至今尚未办理房屋买卖合同备案手续。被告于2012年12月12日向原告交付了房屋,因尚未办理房屋产权登记证，已构成明显违约，应承担违约责任，因原告多次索要违约金未果，故原告诉至法院。
被告辩称，一、导致逾期办证的原因，并非本案被告，而是施工单位、消防单位等非本合同主体导致的。原告所购的房屋是由五洋建设集团股份有限公司、沈阳桃仙国际机场消防工程有限公司所施工建造的，应由其在规定的时间内完成交接工作，但是施工单位、消防单位等没能及时移交档案，被告多次给施工单位发工作联系函沟通，要求施工单位尽快解决交档工作，由此引起的违约由施工单位负责，但是施工单位确一直没给�答复，导致被告一直不能够给原告办理产权手续，但是可以看出，被告在积极履行为原告办证的事宜，被告对合同的履行是积极、主动的，并且希望早日将办理房屋产权证的手续办理完成。二、房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，环节多，许多环节的流程也很缓慢，也是导致逾期办证的一个原因。根据商品房买卖合同中“如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书...”的规定，商品房买卖合同中明确写明因被告的原因导致无法办证，被告需要承担违约责任，但是根据被告提供的证据显示，被告不能为原告办理房产证的原因是多种因素结合造成，被告一直在积极办理办证事宜，没有消极怠于履行合同，过错程度不大，故应该综合考虑违约的过错程度，主观因素，客观因素导致的违约的情况来考量�约金。三、原告起诉的违约金过高，应依法予以调整。首先，被告已将原告所购买的房屋按时交付，并没有影响原告的正常居住使用，原告实现了该房屋的使用价值，且原告并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失。其次，被告销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金数额，如按原告所提请的违约金赔偿数额给予赔偿，将损害后期未办理入住业主的利益，原告获得的利益也远远大于其造成的损失，并给被告造成巨大的影响。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但是房屋的实际价值是使用，原告在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值，违约金是一种补偿属性，故在确认违约金数额时，在尊重合同双方意思自治的同时，也应充分考虑违约行为所造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例来确定违约金。综上所述，被告的违约行为是有其他多重原因造成，根本原因不在被告，加之原告没有造成实际经济损失，并且被告现在一直在积极办理办证事宜，也在尽快为原告办理房产证，故希望法院根据这些因素来合理的降低违约金比例，使原告和被告的合法利益都得到保护，以体现法律的公正、合法、合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据：商品房买卖合同、收款收据、物业费，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告提供的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2012年12月12日，原告王川与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区临波路某号2-26-1号，建筑面积为137.82平方米的房屋一处，房屋总价款737,788.84元。合同第八条约定，被告应于2012年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定将具备施工、监理、勘察、设计建设单位验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金；逾期超过一年，买受人有权要求退房，出卖人应当于60个工作日内返还已付房款，并支付万分之一的违约金（因政府原因导致逾期办理的除外）。原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务，被告于2012年9月30日向原告履行交付房屋的义务，但一直未能按合同约定履行办理房地产权属证明的义务，原告诉讼来院。
本院认为，原告王川与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定,合同合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已经履行交付房屋价款的义务，被告亦应按合同约定履行协助原告办理房地产权属证书的义务。本案原、被告约定于2012年11月30日前交付房屋，被告应在548日内，即2014年5月31日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举出其逾期办证符合合同约定的免除责任的证据，故被告应承担逾期办证的违约责任。原、被告双方在合同中约定如因出卖人�责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金，该约定是双方当事人真实意思的表示，合法有效，鉴于被告未能提供证据证明违约金数额过分高于实际损失，故对于被告提出违约金过高，应充分考虑违约行为所造成的损失数额及违约金数额占总房款的比例的抗辩意见，本院不予支持。依据《民法通则》规定，原告请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，根据房屋买卖备案合同约定被告应于2014年5月31日前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证明，现原告于2017年1月4日起诉来院，故2015年1月5日前的违约金部分已超过诉讼时效，原告并未提供证据证明诉讼时效存在终止或中断事由，故本院对超过诉讼时效的违约金不予支持,即被告应承担自2015年1月5日至2017年1月4日期间的逾期办证违约金737,788.84元×1/10000/天×730天＝53,858.59元。根据合同相对性原则，被告不能因第三人的原因造成违约而免除合同约定的责任，对于被告提出系施工单位原因导致逾期办证的抗辩理由，本院不予支持。本案原告提供的商品房买卖合同中约定诉争房屋的建筑面积137.82平方米，与发票中记载的面积相一致，现原告仅以物业费发票中所记载的面积为138.72平方米来主张给付房屋面积差价款，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告沈阳新洲和田房地�开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王川逾期办理房屋产权登记违约金53,858.59元（自2015年1月5日起至2017年1月4日止）；
二、驳回原告王川其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,714.00元，由被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市
中级人民法院。
审 判 长 郝小丽
审 判 员 隋 冰
人民陪审员 金 丽
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 王 玥