四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1339号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）何晓容。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人何晓容商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第2612号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人何晓容的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：何晓容与星宇公司于2006年3月29日签订了《商品房买卖合同》，该合同使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本。合同约定，买受人何晓容以960元／平方米的价格购买星宇公司所销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元5层2号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“买受人在签订本合同时选择按揭方式付款，房款总金额为人民币壹拾零万贰仟零贰拾玖元整”，首付32，029元，按揭70，000元；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按每日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后一年内办理房屋产权证”。合同中双方未对逾期办证的违约责任作出约定。2006年4月13日，南充市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。2010年3月2日，纳税人何晓容以销售收入104，556元交契税2，143.42元。
另查明：一、涉案房屋的交付及房屋产权证书办理的情况及经过：
1、2007年1月25日，星宇公司向何晓容交付房屋，何晓容在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上“买受人（签章）”栏后签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。
2、2011年12月23日，何晓容作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》，该房屋登记为何晓容与赵松林共同共有。
二、在诉讼中，何晓容提供一份《情况说明》，其内容为：“我与何晓容系夫妻关系，何晓容诉四川星宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，我作为产权共有人将一切诉讼权利转移给何晓容，由何晓容享有全部权利和承担全部诉讼后果。特此说明说明人：赵松林（签名按手印），2013年11月24日”。同时提供了赵松林的身份证、户口本、结婚证复制件。
三、2012年9月28日，四川果城律师事务所向四川星宇房地产开发有限公司出具《律师函》载明：因逾期交房、逾期办证等商品房买卖合同纠纷，彭保林等百余购房者已委托四川果城律师事务所办理，因法院要求分批起诉，故第一批只起诉了12户。为维护社会和谐，请尽快与我所承办律师联系，协商处理，否则我所将应当事人之请求将所有案件诉至法院。在该《律师函》的快件回执上签署：“蒙翔代办公室2012.9.29”。
2013年9月3日何晓容向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、星宇公司支付逾期交房违约金261元（已付购房款104，556元按日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日；2、星宇公司支付逾期办证违约金42，384元（已付购房款104，556元按每年10.35％的利率〈按中国人民银行逾期贷款利息6.9％×（1﹢50％﹥从2008年1月25日计算至实际办理日；3、由星宇公司承担诉讼费。
星宇公司辩称：何晓容主张延期交房违约金超过诉讼时效。因何晓容为按揭付款，委托银行办证，本身不具备办证条件，与星宇公司无关，且超过诉讼时效。
一审法院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，对于何晓容与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法确认其合法有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，何晓容作为买受人已依约履行了付款义务，星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
（一）关于何晓容要求星宇公司承担逾期交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月25日），可以看出，星宇公司于2007年1月25日实际交房，其违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，何晓容向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前，且因星宇公司提出了时效抗辩，故对于何晓容的该项诉讼主张，不予支持。
（二）关于星宇公司作为出卖人在办证的义务履行是否违约的问题。首先，从《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋使用权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中何晓容与星宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，而“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确只是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，星宇公司于2007年9月29日完成房屋初始登记，而何晓容于2011年12月23日才取得房屋所有权证，星宇公司未按“房屋交接后壹年内”的约定期限履行办理《房屋所有权证》的协助义务。故星宇公司在协助办理房屋产权的合同义务方面存在违约。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，何晓容向星宇公司主张承担逾期办理房屋所有权证的违约责任应当在2013年12月23日前，何晓容向法院主张权利，未超过法律规定的两年期限，故星宇公司辩称超过诉讼时效问题，不予支持。因未对违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故星宇公司应从2008年1月26日起至2011年12月23日按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付何晓容的损失。
（三）何晓容将办理产权事宜委托给按揭银行，是否能免除星宇公司在办证过程中的协助义务问题。一是按揭业主将办理房屋产权证委托给按揭银行，是依法处分自己的民事权利义务，不违反法律规定，按揭业主将办理产权的事宜委托给他人，不当然地免除出卖人按照建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定的义务“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，且在诉讼中，星宇公司仅举出向工商银行关于请速办“两证”的函，以此证实自己尽到通知义务，而何晓容取得房屋所有权证的时间是2011年12月23日，也就是说星宇公司向银行出具函的时候根本不具有办理土地使用证的条件，故该证据不能证明星宇公司依法履行了通知义务。二是何晓容只将办理房屋产权证委托给按揭银行，没有委托其办理土地使用证，因此，出卖人仍应协助按揭用户办理土地使用证。三是购房人和银行是借贷关系、星宇公司和购房人是房屋买卖关系，二者属不同关系，购房人的还贷行为不影响星宇公司协助办理土地使用证。综上，对星宇公司辩称“何晓容已经委托银行办理房屋所有权证，迟延是因为其与银行之间的问题，与星宇公司无关”，不予认可。
（四）关于共有产权人只是其中一个产权人能否作为本案原告起诉主张权利问题。共有权人是对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。本案何晓容与赵松林系夫妻关系，对案涉房屋共同享有权利和义务，赵松林以《情况说明》的方式将案涉房屋的诉讼权利和义务转移给何晓容，是赵松林依法处分自己的权利义务，该处分行为不违反法律规定，故星宇公司辩称“诉讼主体有问题”，不符合法律规定，不予支持。
（五）关于何晓容应获得违约金数额的确认问题。本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照何晓容已付购房款总额，参照前述规定利息标准向何晓容支付迟延办理涉案房地产权属证的违约金（期间从2008年1月26日起至2011年12月23日止，但不能超出何晓容的诉讼请求金额42，384元）。
综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向何晓容支付从2008年1月26日起至2011年12月23日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照何晓容已付购房款104，556元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过何晓容诉讼请求的数额42，384元）；二、驳回何晓容的其他诉讼请求。案件受理费859元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回何晓容主张逾期办证违约金的诉讼请求，并由何晓容承担一、二审诉讼费。主要理由：1、杜其星的《承诺》为要约，业主无异议，业主复印《承诺》并将《承诺》张贴在小区，说明《承诺》已经送达了符合支付违约金条件的业主，故双方在合同履行过程中达成了协议，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第二款的规定，而予以补足违约金，因为适用该款规定的前提是双方没有约定违约金。2、《解释》第十八条第二款适用的另一前提是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，即两证都没有取得才能适用。而本案星宇公司对何晓容取得《房屋所有权证》并不违约，故对其迟延取得《国有土地使用证》也不应适用该条第二款的规定计算违约金。3、何晓容低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在办理《房屋所有权证》上没有违约和业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。4、2012年9月29日向星宇公司送达的《律师函》不能引起诉讼时效的中断，关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
何晓容辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：星宇公司并无证据证明哪些业主参与信访，且即使业主参加了信访，但双方并没有签订协议，也没有对迟延办证的违约责任达成合意；双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《解释》第十八条的规定处理；业主领取了部分违约金，并不表示对其余应得违约金的放弃。星宇公司迟延办证系持续性违约，且数次承诺愿意支付部分违约金，属同意履行义务引起诉讼时效期间中断的法定事由，再者，受何晓容的委托，四川果城律师事务所向星宇公司送达了《律师函》，主张了逾期办证违约金，诉讼时效也因此中断，故何晓容主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：1、2014年8月4日，何晓容向本院出具情况说明，内容为：我于2012年9月28日前委托四川果城律师事务所办理与四川星宇公司逾期交房、逾期办证商品房买卖合同纠纷案件，该所于2012年9月28日发出的果律函字（2012）第216号律师函是我的真实意思反映，代表我向星宇公司主张权利。
2、何晓容在2012年9月29日送达给星宇公司律师函主张权利人员的名单之列。
3、星宇公司提供了南充市嘉陵区火花街道办事处2013年10月20日出具的《关于协助嘉陵区政府参与星宇房产公司与星宇·城南家园业主协商解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况说明》及南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会2014年4月20日出具的《关于协助嘉陵区政府解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况证明》各一份，拟证明星宇公司与星宇·城南家园业主因迟延办理土地使用证违约金双方已作了结。二份证明的主要内容：星宇·城南家园小区业主因星宇公司迟延办理《土地使用权证》的违约问题进行上访，经相关机关协调处理，星宇公司对大约130户业主发放了违约金。
4、2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付。”
5、星宇公司于2012年3月31日向南充市国土资源局提交了何晓容前去办理土地证的通知书。
6、何晓容主张违约金的截止时间为2011年12月23日。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：何晓容与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照《商品房买卖合同》的约定，星宇公司应在房屋交接后壹年内协助何晓容办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，星宇公司2007年1月25日向何晓容交房，即至迟应于2008年1月25日前将具备办理两证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司直到2009年12月8日才通知中国工商银行为何晓容办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，因在当时的条件下，星宇公司并不具备办理《土地使用证》的条件，因此，即使其通知了银行，也没有完成办理两证的协助义务，2011年9月2日星宇公司将建设工程进行了备案审查，具备了办理《土地使用权证》的条件，但星宇公司提供的于2011年9月7日出具办理《土地使用权证》的通知，不能证明其已完成通知何晓容的义务，直至2012年3月31日星宇公司向南充市国土资源局提交了何晓容前去办理土地证的通知书，此时才履行了办理房屋权属证书的协助义务，因此星宇公司的行为构成违约。因何晓容对违约责任主张截止时间为2011年12月23日，因此星宇公司应承担2008年1月26日至2011年12月23日期间的违约责任。案涉小区部分业主集体信访，要求星宇公司解决办理土地使用证的问题，星宇公司承诺了办证时间，同时，星宇公司法定代表人出具了书面《承诺》，承诺在2011年9月10日支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，以及违约金的支付标准。《承诺》系其单方意思表示，何晓容作为业主未在《承诺》上签字认可，也未领取《承诺》载明的款项，星宇公司也无其他证据证明何晓容对《承诺》内容予以接受，故对何晓容无约束力。《解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需同时造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使何晓容迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于双方已就迟延办证违约责任达成协议并已了结，不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。
星宇公司提供南充市嘉陵区火花街道办事处《关于协助嘉陵区政府参与星宇房产公司与星宇·城南家园业主协商解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况说明》和南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会《关于协助嘉陵区政府解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况说明》欲证明星宇公司就迟延办理土地使用证违约金已与何晓容通过协商方式作了结，但二份证据均只证明有星宇·城南家园有小区业主参与信访，相关部门进行了协调处理及杜其星按《承诺》金额支付了约130户业主的违约金，而本案双方并没有针对违约金已作了结签订协议，故上述二份证明不能证明双方对违约金已作了结。
关于诉讼时效问题。因何晓容认可四川果城律师事务所代表其本人发《律师函》主张权利，对《律师函》内容也予认可，即四川果城律师事务所与何晓容之间系受托人与委托人的关系，受托人四川果城律师事务所送达《律师函》的行为后果及于委托人何晓容，故四川果城律师事务所向星宇公司送达《律师函》应当认定诉讼时效中断。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故星宇公司应承担的逾期办证违约金是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，从四川果城律师事务所向星宇公司发出《律师函》之日即2012年9月29日倒推二年，对何晓容主张该二年期间内的2010年9月30日起至2011年12月23日止的违约金，予以支持；对超过该二年期间即2008年1月26日至2010年9月29日期间的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，原审法院判决支持不当，本院纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第2612号民事判决第二项即驳回何晓容的其他诉讼请求；
二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第2612号民事判决第一项即“四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向何晓容支付从2008年1月26日起至2011年12月23日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照何晓容已付购房款104，556元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过何晓容诉讼请求的数额42，384元）”为“由四川星宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付何晓容2010年9月30日起至2011年12月23日期间逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照何晓容已付房款104，556元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过何晓容诉讼请求的数额42，384元）”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费859.00元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担200元，何晓容负担659.00元；二审案件受理费859.00元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担200元，何晓容负担659.00元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年八月二十二日
书记员 彭 宣