湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第02377号
原告庄重。
原告熊桂香。
委托代理人庄重。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人于雄，董事长。
委托代理人刘力平，系该公司法务人员。
委托代理人唐立。
原告庄重、熊桂香诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李益芳担任审判长，人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。原告庄重及其作为原告熊桂香的委托代理人、与被告长沙新世界国际大饭店有限公司的委托代理人刘力平、唐立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庄重、熊桂香诉称，原告与被告（原名为长沙东汉国际大酒店有限责任公司）签订了两个二楼商铺（xxx和xxx号）的《租赁合同》，被告一直以来占用了原告的两个商铺并出租给了他人（现为火宫殿酒楼）。该商铺位于长沙市繁华的五一商圈，近年来已是地铁1、2号线黄金交叉口，周围商铺的租金一直在涨，每月每平方米都在200元以上。原《租赁合同》中约定租金也可达到原合同价款的10%，计算租金。现我方暂依该合同作为租金及滞纳金的计算标准参考，即每季度共计为10069元（即5045元＋5024元），被告拖欠的租金13万余元（计算时间从2012年4月至起诉之日），被告还应支付滞纳金等相关法律责任共计4万余元（依据合同可计算27多万元）。原告方多次要求被告支付租金等相关损失，被告表示以后再给付，但却一拖再拖，了无期限。综上所述，原告迫于无奈，只能根据相关法律规定，请求法院公正判决，维护原告的合法权益，具体诉讼请求为：1、依法判令被告支付给原告17万元（租金及滞纳金计算自2012年5月1日至2015年7月30日止）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，被告公司地处长沙市五一广场商圈西北角，在1999年原国有企业控股时期将大厦裙楼一至五层的面积隔成近800个小商铺并出售给418位业主。因“店中店式商铺”无法达成预期经营效果，一至五楼原“东汉名店”的小业主多次到市政府反映情况，一度成为2001年度、2002年度长沙市十大不稳定事件。为促进社会和谐稳定，被告公司配合市、区政府的指示于2002年5月1日对全部已出售的小商铺进行整体返租。自2002年与业主签订返租合同，被告公司所在的五一广场西北角位置一直深受政府重点工程的影响。2002年五一路立交桥建设、2003年绿化广场建设、2005年下沉式商业广场建设以及2009年开始的持续3年的长沙地铁工程建设，致使被告公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致被告公司返租的商铺持续处于关门歇业无法经营的状态。对于此种影响，被告公司无法预见、无法抗拒也无法避免，属于法定的情势变更状态。被告公司为了维护418户业主的合法权益，依然继续履行租赁合同，并向业主支付租金、补偿金共计3141万元。被告公司在租赁物未取得收益的情况下，仍尽量支付租金。但由于各种市政工程建设对被告公司经营客观上造成持续的影响，经营状况一直未出现好转，故至今仍有拖欠部分租金。被告积极的与众多业主进行了协商，并签订了50多份《还款协议》，按协议计划进行还款。被告前期实际收取的租金远低于原租赁合同的租金标准。被告要求法院结合情势变更的客观存在，对在原租赁合同期限届满后，被告自营与招商招租商户仍实际使用的房屋租金予以免除。原告要求在租赁合同期限届满后，按照原租赁合同最后一年的租金标准计收后续租金，脱离实际，被告无力继续承担返租的社会责任。被告在进行了统一整体返租后，迫使将当时被分割成800多个的小商铺重新进行了设计改造。对此被告先后投入的改造资金高达1000多万，后因上述系列市政建设的严重影响，1000多万元的改造资金至今未能收回。另合同期满后出租的三楼KTV，以及一楼夹层、二楼的火宫殿的装修改造投入高达数千万元。若恢复原租赁房屋的原状，可以说是不现实的。涉诉业主不到众多业主的15%，恢复房屋原状并返还，还涉及其他大部分业主的切身利益。若众多业主未能达成共识，仅对部分业主予以恢复房屋原状并返还，将导致其他业主的房屋无法按照现在的模式进行招租、招商经营，从而损害了广大业主的共同利益。为从根本上解决上述租赁纠纷，被告现有如下解决方案：一、由一方对众多的小商铺进行统一回购，从根本上来彻底解决小商铺无法生存经营所引发的系列纠纷与问题。二、所有业主将小商铺统一委托给一单位，授权其代理统一进行招商招租经营管理，来解决400多位业主众口难调、杂乱无章的困局。三、由业主收回其商铺各自经营或招商分租，该方案基本上难以实施。请求法院依法判决。
经审理查明，原告熊桂香与原告庄重系母子关系。2002年5月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告庄重、熊桂香将其所有的位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx号和xxx号商铺出租给被告经营，租赁期限为10年，即从2002年5月1日至2012年4月30日，租金标准，第一年租金为实际出资额的4%、第二年为5%、第三年为6%、第四年为7%、第五年8%、第六年至第十年分别每年为8%。租金支付方式为每个付费季度的第三个月最后一日支付下季度租金。同时约定在合同期满前三个月，双方可协商签订新的租赁合同书，被告享有优先权；被告在合同书期满30天前，双方未能就续约达成合同，将视为被告放弃续约，原告有权与新的租赁户签订租赁合同，被告不得提出异议，并必须在合同期满后五天内交还该场地。另外，约定如被告不按规定支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给原告，被告如超过三十天不支付租金，原告有权采取必要措施，维护原告的利益。该《租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁的商铺，被告向原告支付租金至2012年4月30日止。2010年4月10日，被告长沙新世界国际大饭店有限公司与长沙火宫殿有限公司签订《火宫殿品牌使用合作经营合同》，使用原告商铺经营火宫殿皇冠分店。租赁合同期满后，原、被告双方未就租赁位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx号和xxx号商铺事宜签订新合同，被告亦未向原告返还租赁商铺，也未向原告支付租金。2014年3月22日，原告向被告邮寄《租金催付通知书》，催促被告支付原告租金未果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，被告长沙新世界国际大饭店有限公司于2000年2月14日经长沙市工商行政管理局登记成立，登记名为长沙东汉假日大酒店有限公司；2000年3月27日变更为长沙东汉国际大酒店有限公司；2002年12月5日变更为长沙新东方国际大饭店有限公司；2003年4月9日变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。
还查明，原告庄重、熊桂香就被告长沙新世界国际大饭店有限公司拖欠其位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx和xxx两个商铺2010年5月1日至2012年4月30日租金之纠纷于2012年向本院提起诉讼，原、被告根据《租赁合同》约定，确认被告租赁原告所有的长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx号和xxx号商铺第30-44季度（2010年5月1日至2012年4月30日）的每季度租金为9886元。本院于2012年就该案作出（2012）开民一初字第2380号民事调解书，调解协议为：一、双方确认截止到2012年4月30日止，被告长沙新世界国际大饭店有限公司欠原告租金共计79088元，被告长沙新世界国际大饭店有限公司在2012年10月30日前应支付20000元，在2012年11月30日前支付30000元，余款29088元应在2012年12月20日前支付完毕。若被告未按上述时间支付，则还应从逾期之日起以欠款金额为基数，按同期银行一年期贷款两倍利率计算支付逾期利息；二、被告长沙新世界国际大饭店有限公司需支付原告违约金28000元，被告应在2012年10月30日前以消费卡形式支付，原告对支付的消费卡事项有保密义务。
上述事实，有《租赁合同》、本院（2012）开民一初字第2380号民事调解书、《租金催讨通知书》、顺丰速运存根、当事人陈述、庭审笔录及其原、被告身份材料等证据材料在卷佐证。
本院认为，一、本案的租金确定问题。依法成立的合同受法律保护，合同当事人都必须按照双方约定履行义务。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律法规强制性规定，故该合同合法有效。《租赁合同》自2012年4月30日到期后，原、被告双方未就租赁事宜重新签订书面合同，但被告长沙新世界国际大饭店有限公司作为承租人在租赁合同到期后，仍然实际占有、使用长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx号和xxx号商铺从事经营活动，原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告双方签订的《租赁合同》在租赁期间届满后继续有效，该合同自2012年5月1日起为不定期租赁合同。被告作为承租人，应按合同约定向原告如期支付租金。本院（2012）开民一初字第2380号民事调解书根据原、被告《租赁合同》约定，确认被告租赁原告所有的长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场xxx号和xxx号商铺第30-44季度（2010年5月1日至2012年4月30日）的每季度租金为9886元，而对2012年5月1日至2015年7月30日期间的租金没有达成新约定，故本院参照双方的实际情况，确认该期间的租金为每季度租金为9886元。故被告长沙新世界国际大饭店有限公司共拖延原告庄重、熊桂香租金共计128518元（9886元／季度×13季度），对原告庄重、熊桂香主张超过此标准的租金请求不予支持。
二、关于本案滞纳金计算问题。原、被告虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，本院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。故从2012年5月1日至2015年7月31日期间的滞纳金，按所欠金额128518元以年息6.3%的标准计算为26314.06元，对原告庄重、熊桂香主张超过此数额的滞纳金请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向原告庄重、熊桂香支付2012年5月1日至2015年7月30日房屋租金128518元及滞纳金26314.06元；
三、驳回原告庄重、熊桂香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3700元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李益芳
人民陪审员 陈文艺
人民陪审员 林 群
二〇一五年十月二十日
代理书记员 任 友
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。