甘肃省兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第30653号
原告兰州市七里河区八里镇西园村民委员会住所地：兰州市七里河区。
法定代表人孙天柱，系该村委会主任。
委托代理人赵斌，系甘肃法成律师事务所律师。
委托代理人张琳炜，系甘肃法成律师事务所律师。
被告兰州塑料六厂住所地：兰州市七里河区。
法定代表人陈兰堂，系该厂厂长。
委托代理人崔琦，系该厂工会主席。
委托代理人王德全，系该厂副厂长。
被告常建青，男，1954年出生，回族，住兰州市七里河区。
委托代理人常媚（系常建青之女），女，回族。
原告兰州市七里河区八里镇西园村民委员会（以下简称村委会）诉被告兰州塑料六厂（以下简称塑料六厂）、常建青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员解莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告村委会的委托代理人张琳炜，被告塑料六厂的委托代理人崔琦、王德全，被告常建青的委托代理人常媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告村委会诉称，1985年10月8日，原、被告兰州塑料六厂（以下简称六厂）签订《租用楼房协议书》，约定原告将26套房屋租借给六厂使用，租用期限自1986年1月至1995年12月，租金每年31200元，一方如出现违约，应向对方支付违约金为总标的的百分之三。同日，原告与六厂对该份协议书进行了公证，取得兰州市七里河区公证处（85）七公证字第212号《公证书》。协议签订后，原告依约向六厂交付上述房屋，六厂将房屋分配给其职工居住使用。租赁期满后六厂归还了其中25套房屋，剩余1套房屋由六厂职工常建青居住使用，经原告数次催要至今未予返还，二被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、二被告返还坐落于林家庄17号503室房屋一套（建筑面积63.06平方米）。2、二被告支付占用房屋期间的房屋租金24000元。3、二被告支付违约金9360元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告塑料六厂辩称，林家庄17号503室住房现为第二被告常建青居住，常建青已于1988年6月自动离职，已不是本单位职工，与兰州塑料六厂无任何关系。根据利益对等的原则，房屋租金及违约金应由房屋的实际居住人常建青本人承担，与兰州塑料六厂无关。房屋租赁期届满后，我厂及时将所租赁的房屋25套归还西园村，但常建青所居住的林家庄17号503室未归还的原因是常建青及妻子因贩卖毒品被司法机关逮捕判刑，正在服刑期无法腾退住房。经与西园村前任领导协商，同意暂时维持现状，等常建青与妻子刑满释放后，由他们直接与西园村协商房屋租赁事宜。2007年后，常建青及妻子先后刑满释放。他们释放至今，西园村并未就该套房住宅的腾退、续租等事项与兰州塑料六厂进行任何协商。所以我厂认为西园村与该套房屋的租赁住户已达成新的协议。综上所述，我们认为西园村起诉兰州塑料六厂房屋租赁合同纠纷一案与事实不符，因为除了1985年10月8日与原告签订的房屋租赁合同外，再无其他与原告相关的房屋租赁合同。且该房屋的实际租住户也非兰州塑料六厂职工，我厂对该住户无隶属关系，也无管理责任。故原告应向目前房屋的实际住户常建青主张权利，而非向答辩人主张。
被告常建青辩称，涉案房屋是其妻子和西园二队协商购买的，有发票证明，后来常建青的妻子由于生病耽搁了几个月去交房款，但是西园二队不肯收了，我们当时与西园二队商量的是5万元购房款。
经审理查明，1985年10月8日，兰州市七里河区花寨子乡西园村生产二队（以下简称甲方）与兰州塑料六厂（以下简称乙方）签订《租用楼房协议书》，约定：由甲方与兰州化轻公司合资修建的楼房，按实际分割的26套楼房租借给兰州塑料六厂使用。租用期限自1986年元月至1995年12月底为期10年，不分楼房大、中、小套，每年租金为31200元，在十年租用期限内甲乙双方在任何情况下，均不得以任何借口单方向更改协议或者终止执行。如有单方不执行，向对方付违约金为总标的的百分之三。同月，双方对该份协议书进行了公证，取得兰州市七里河区公证处（85）七公证字第212号《公证书》。协议签订后，原告依约向被告塑料六厂交付上述房屋，塑料六厂将房屋分配给职工居住使用，由塑料六厂向原告支付租金。租赁期满后，塑料六厂暂无安置房，双方还按照原协议继续租赁上述房屋，实际腾退房屋是1999年，租金实际交纳至1999年，共归还25套。因被告常建青及妻子因贩卖毒品，被司法机关逮捕判刑，正在服刑期间无法腾退房屋，被告塑料六厂与西园村前任领导协商，同意暂时维持现状。2007年后，被告常建青及妻子先后释放。原告与被告常建青及妻子口头协商将该房屋以5万元出售于被告常建青。2009年9月10日，被告常建青妻子马晓玲向原告交纳10000元现金。原告出具收据，载明收款事由收购房押金（两年之内如不交清房款和其他费用，于购房无关）。之后，因被告常建青妻子患病等原因，一直未缴纳剩余购房款。2014年7月28日，被告常建青再次申请购买诉争房屋，原告已不同意按原价格出售，双方未达成协议，被告常建青居住使用至今，后经原告多次催要被告至今未予归还，遂引起纠纷。
另查明，根据兰州市七里河区八里镇人民政府八政发（2001）006号文件，原花寨子乡已撤乡建镇，建镇后更名为八里镇，原兰州市七里河区花寨子乡西园村生产二队现更名为兰州市七里河区八里镇西园村民委员会。被告常建青原系塑料六厂职工，于1988年6月22日申请离职，塑料六厂决定同意常建青离职。
上述事实，有原、被告提交的证据：兰州市七里河区八里镇人民政府八政发（2001）006号文件，公证书，《租用楼房协议书》，兰州塑料六厂文件、收据、病理检查报告单、申请，当事人的陈述及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满承租人应当返还租赁物。本案中，原告村委会按照协议的约定履行自己的义务，将房屋交付于被告塑料六厂使用，塑料六厂将房屋分配给职工居住使用，房屋实际使用至1999年被告塑料六厂向原告村委会归还了25套。被告常建青居住的房屋未予归还。被告及妻子刑满释放后，原告村委会未就该套房屋的腾退、续租等事项与塑料六厂进行协商。而是于2009年与被告常建青妻子马晓玲达成新的购房协议，并收取10000元的购房押金，原告村委会向马晓玲出具的收据名为收据实为购房协议。该协议对合同的效力约定了附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效，被告常建青未在期限届满前履行支付房款的义务，故该协议已经失效，故原告与被告常建青针对诉争房屋实际仍然为租赁关系。因此，被告塑料六厂未按约定的时间将诉争房屋归还于原告村委会，其应当承担相应的民事责任，被告塑料六厂应承担1999年至2009年村委会与被告常建青重新签订协议之前10年的房屋租金12000元。被告常建青与原告村委会建立了新的租赁关系，双方未重新签订租赁协议，实际内容按原合同执行，应视为不定期租赁合同，原告村委会可以随时解除合同，要求被告常建青返还房屋及承担实际占用房屋期间的租金7200元。因原告主张的第二项诉讼请求房屋租金为1995年至2015年20年的租金，实际房屋租赁至1999年，并且1999年之前的租赁费用被告塑料厂已全部交清，故原告主张有误，应为1999年至2015年16年租金共计19200元。关于原告主张的违约金，因两被告未按约定时间返还房屋事出有因，被告塑料六厂与原告口头协商后，原告同意维持现状，之后，原告也并未向被告塑料六厂主张权利，两被告并非故意违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告常建青于本判决书生效后十五日内将位于兰州市七里河区林家庄17号503室房屋腾出返还于原告兰州市七里河区八里镇西园村民委员会。
二、被告兰州塑料六厂向原告兰州市七里河区八里镇村民委员会支付1999年至2009年被告常建青占用房屋期间的房屋租金12000元，被告常建青向原告兰州市七里河区八里镇村民委员会支付2009年至2015年占用房屋期间的房屋租金7200元，以上款项于本判决书生效后十五日内一次性付清。
三、驳回原告兰州市七里河区八里镇村民委员会要求被告支付违约金9360元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费734元，原告兰州市七里河区八里镇村民委员会承担150元，被告兰州塑料六厂承担200元，被告常建青承担384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 解 莉
二〇一六年一月二十六日
书记员 谭青青