吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终67号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人。住所：吉林省吉林市。负责人：薛育新，公司负责人。委托代理人：王阳，吉林集成律师事务所律师。委托代理人：韩旭，吉林集成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林市恒丰门业有限公司。住所：吉林省吉林市昌邑区.法定代表人：曲士勇，公司董事长。委托代理人：曲士哲，公司总经理。上诉人吉林铁合金集团有限责任公司企业破产管理人（以下简称铁合金破产管理人）因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。铁合金破产管理人的委托代理人王阳、韩旭，吉林市恒丰门业有限公司（以下简称恒丰公司）委托代理人曲士哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁合金破产管理人原审诉称：2003年4月1日，吉林市哈达房屋置业公司与恒丰公司签订《租赁协议》，约定由恒丰公司租用吉林铁合金集团有限责任公司（以下简称铁合金集团）位于铁合金北宅原二小的平房，租赁期限至2009年4月1日，该处房产建于1975年，房屋产权证号为：吉林市房权证昌字第J0000035**号。2008年12月22日，铁合金集团进入破产程序，全部资产由铁合金破产管理人管理。2015年3月16日铁合金破产管理人向恒丰公司送达《关于到期解除租赁协议的通知》，告知其租赁期限已满，原租赁协议即解除，铁合金破产管理人决定收回该资产，并给恒丰公司30天时间搬迁，但截至铁合金破产管理人起诉之日，恒丰公司仍拒绝搬迁，而且恒丰公司至今拖欠2013年-2015年的房租未予以给付。铁合金破产管理人为防止国有资产流失，保护债权人和破产企业职工的权益，诉至法院，请求：1、解除原被告之间租赁合同关系；2、恒丰公司支付给铁合金破产管理人拖欠的2013年5月-2015年4月房租2万元；3、恒丰公司立即搬出吉林市房权证昌字第J0000035**号房屋，并将承租物恢复原状，搬迁及恢复原状所涉及的费用由恒丰公司承担；4、本案诉讼费由恒丰公司承担。恒丰公司原审答辩认为：不同意解除租赁合同，原合同约定合同到期可以续租，没有续签的原因是双方对租赁合同的相关条款没有达成一致。原合同约定动迁才可以解除合同。铁合金破产管理人事实与理由陈述的租赁期限有误，原合同约定是2002年4月1日～2008年4月1日，房租是1万元，取暖费是2万元，实际每年交给铁合金破产管理人3万元。2009年-2013年4月一直给付房租，2013年4月以后我没有不交房租，是一年一付比较麻烦，2015年铁合金破产管理人来取房租，但恒丰公司厂子放假，约定的时间铁合金破产管理人就没有来取房租。恒丰公司同意给付铁合金破产管理人房租，至于铁合金破产管理人主张的恢复原状，应提供相应证据。如果铁合金破产管理人要求腾迁，应赔偿恒丰公司相应的损失。恒丰公司原审反诉称：恒丰公司与哈达房屋置业公司在2002年4月1日签订了租赁协议，约定双方按合同条款各自承担义务。首先出租房方没有按合同供暖，使恒丰公司无法生产，恒丰公司自建锅炉房一座及购买了供暖设备并且在没有供暖的情况下交了取暖费。合同约定，合同到期后，可以续约，只有在政府动迁和集团公司动迁时合同终止。现在恒丰公司单方面终止合同，使恒丰公司蒙受损失，所以恒丰公司请求法院判令恒丰公司退回恒丰公司所交取暖费及利息，建设锅炉房费用及取暖设备款。请求：1、原告（反诉被告）赔偿恒丰公司在租赁房场内所建锅炉房及供暖设备、设备款6万元；2、退还取暖费14万元，利息74200元，合计214200元，赔偿总金额为274200元。铁合金破产管理人原审反诉辩称：一、答辩人要求解除与恒丰公司之间的租赁关系于法有据，且符合相关法律规定。双方系不定期租赁，出租人有权随时解除租赁合同。二、恒丰公司人要求赔偿建造锅炉房和支付采暖设备款的诉请于法无据，答辩人不应承担该等赔偿责任。恒丰公司自建锅炉房及供暖设备未得到过答辩人同意，系擅自履行，答辩人有权要求恢复原状。三、恒丰公司所诉要求退还采暖费的诉请与事实不符。2002年到2009年期间，答辩人一直按照协议约定使用内部的供暖系统向恒丰公司供暖。2009年后全市供热系统改造，统一进行集中供暖，故2009年后答辩人已不具备向恒丰公司供暖的能力。协议书中未明确约定取暖费数额以比例。2009年答辩人无法供暖后，双方共同协商，以后不再收取供暖费且减少部分房租，最终租金为1万元/年。四、关于恒丰公司诉请的2002年～2009年间的取暖费该主张已经超过诉讼时效，不应再得到人民法院的保护。原审法院经审理查明：恒丰公司于2003年7月登记成立。案外人吉林铁合金三产新建物业公司（以下简称新建物业）与恒丰公司的前身吉林市恒丰装饰材料厂（以下简称恒丰厂）于2002年4月1日签订协议书，将代为管理的铁合金集团所有的坐落于吉林市昌邑区新建街厂区内建筑面积630平方米的房屋（所有证号昌字第J0000035**号）及场地出租给恒丰厂，期限为2002年4月1日至2008年4月1日止，年租金叁万元（包含取暖费），每年四月一日前一次性付清。2003年10月31日，新建物业出具承诺书，载明“我单位与恒丰厂签订了租房协议，房租每年壹万元，取暖费两万元，由于我单位不能按时供暖，故收取的取暖费，经请示领导同意该取暖费为预交房租或购房款。新建锅炉房和购买的暖气片管材等，所发生的费用，从以后的租金中扣除”。恒丰厂建设锅炉房、购买和安装锅炉及附属设施共花费60239元（15759元+7500元+9000元+9000元+8500元+10480元）。协议到期后，双方未再签订租赁合同，恒丰公司仍占有使用涉案房屋。2009年4月开始，房租费变更为每年1万元。恒丰公司按每年3万元（含取暖费）的标准支付了2002年4月1日至2009年4月1日的房租，按每年1万元的标准支付了2009年4月至2013年4月的房租，2013年4月以后的房租至今未支付。吉林市中级人民院于2008年12月22日作出（2008）吉中民破字第12-2号民事裁定书，宣告铁合金集团破产；并于同时作出（2008）吉中民破字第12-3号决定书，指定吉林铁合金集团有限责任公司企业破产清算组为企业破产管理人。2015年3月18日铁合金破产管理人将《关于到期解除租赁协议的通知》送达恒丰公司，通知内容为：租赁期满，原《租赁协议》即解除，铁合金破产管理人决定收回资产，接到通知后在30日内搬出，否则进入诉讼程序。原审法院认为，关于本诉部分：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。恒丰厂与新建物业签订的协议书系双方真实意思表求，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议租赁期限届满后，恒丰公司与铁合金集团未再签订书面形式的租赁合同，双方的租赁期限为不定期。双方均可随时解除租赁合同，只要在合理期限之前将解除的意思表示通知对方，即产生解除合同的效力，不以对方同意为生效要件。本案中铁合金破产管理人已于2015年3月18日将收回资产（涉案房屋）的通知送达恒丰公司，且给予恒丰公司30日的期限，故双方的租赁合同已经解除。关于租赁合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。因租赁合同已经解除，恒丰公司已经无权再使用涉案房屋，故铁合金破产管理人主张恒丰公司搬出涉案房屋的请求，本院予以支持。因铁合金破产管理人未提供充分证据证明搬迁费用，应承担举证不利的后果。关于铁合金破产管理人请求恒丰公司将涉案房屋恢复原状并承担恢复原状费用，因铁合金破产管理人未提供充分证据证明涉案房屋“原状”和“现状”的具体状态，应承担举证不利的后果，故该项请求不予支持。2013年4月到2015年4月期间，承租人恒丰公司均使用涉案房屋，应支付租赁费用，铁合金破产管理人按双方约定的1万元/年标准主张房租费共2万元，予以支持。反诉部分：关于恒丰公司请求返还取暖费是否已经超过诉讼时效。因新建物业出具的承诺中载明“取暖费为预交房租或购房款”。恒丰公司一直承租涉案房屋，双方未明确约定预交哪一年度房租，故该项请求未超过诉讼时效。关于2002年-2009年铁合金集团是否提供了供暖及收取取暖费的标准。新建物业出具的承诺书，可以充分证明铁合金集团未提供供暖，及双方约定的每年3万元房租（含供暖费）是由1万元房租和2万元供暖费组成。铁合金破产管理人虽抗辩此期间提供了供暖及未约定供暖费标准，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不利的后果。新建物业虽承诺“供暖费为预交房租或购房款”，实际却未预交任一年度房租，且双方租赁合同已经解除，已经无法再预交房租；铁合金破产管理人当庭亦自认当时无售房意向，且目前涉案房屋为破产财产，破产财产变价出售应通过拍卖或债权人会议决议，客观上亦难以实现所谓的“预交购买款”。故恒丰公司主张退还14万元取暖费的诉讼请求，本院予以支持。因双方未约定供热费的利息，租赁合同履行期间恒丰公司亦未提出异议，应当尊重双方真实意思表示,故恒丰公司主张的供热费利息，不予支持。关于恒丰公司请求铁合金破产管理人赔偿的锅炉房及采暖设备款6万元是否有事实和法律依据。新建物业出具的承诺中明确载明“新建锅炉房和购买的暖气片管材等，所发生的费用，从以后的租金中扣除”。该承诺系新建物业真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。因双方租赁合同已经解除，已经不能从租金中扣除相应款项，故恒丰公司请求铁合金破产管理人给付锅炉房及采暖设备款6万元的请求，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人与被告吉林市恒丰门业有限公司之间的租赁合同已经解除；二、被告吉林市恒丰门业有限公司于本判决生效后十五日内从其承租的坐落于吉林市昌邑区新建街厂区内建筑面积630平方米（所有证号昌字第J000003572号）的房屋中迁出；三、被告吉林市恒丰门业有限公司给付原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人自2013年4月至2015年4月的房屋租金共2万元，于本判决生效后十五日内付清；五、反诉被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人返还反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司取暖费14万元，于本判决生效后十五日内付清；六、反诉被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人给付反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司锅炉房建设费及锅炉等采暖设备款6万元，于本判决生效后十五日内付清；七、驳回原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费300元，由被告吉林市恒丰门业有限公司负担。反诉案件受理费2707元，由反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司负担557元、被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人负担2150元。铁合金破产管理人不服原审判决，请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第718号民事判决书的第五、六、七项；2.本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：1.铁合金破产管理人不应返还取暖费；2.铁合金破产管理人不应当支付锅炉、采暖设备款；3.恒丰公司对租赁物的改造没有经过铁合金破产管理人同意，应当恢复原状；4.本案已经超过诉讼时效。恒丰公司答辩认为：铁合金破产管理人上诉理由不能成立，理由如下：1.恒丰公司虽然不是与铁合金公司签订的合同，但是与铁合金房屋置业公司下属的铁合金三产新建物业公司签订的协议书中关于锅炉和采暖在合同中有明确约定在租金中予以扣除；2.本案没有超过诉讼时效，房屋一直到现在都是恒丰公司租赁使用，所以不存在诉讼时效问题；3.租赁房屋系废弃的学校的一部分，没有相应的采暖设施、水电设施，当时租赁时房屋没有门窗，不具备使用条件，现今租赁的房屋都是恒丰公司租赁后自行修缮的。恒丰公司一直租赁经营，不想搬出，因为搬出会给恒丰公司造成一定损失。恒丰公司本意是购买，但双方没有达成合意。二审中铁合金破产管理人向本院提交如下证据：证据1.吉林市公安局昌邑分局新建派出所证明一份及相关供热发票。证明：铁合金破产管理人曾在2002年至2009年间按时向证明人提供了供暖。证据2.吉林市昌邑区新建街道办事处证明一份。证明问题同证据1。证据3.供热管网线路图纸一份，北部住宅南区地沟线路图一份及地图。证明：铁合金破产管理人与新建派出所新建街道办事处在同一供暖供热管道上。证据4.吉林铁合金有限责任公司（2007）第28号文件一份。证明：铁合金破产管理人授权吉林市哈达房屋置业公司管理铁合金北宅区供热证据5.铁合金北宅区供热正式交接书一份。证明：铁合金破产管理人与吉林市天贺供热有限公司已确定2009至2010年供热期由天贺供热，对北宅区进行供热。证据6.吉林市城区供用热专用合同书。证明：吉林市天贺供热有限公司与吉林市哈达房屋置业公司签订供热合同，其中供热房屋面积包括被上诉人租用的北子弟二小平房（630平方米）在内。上述证据共同证明：铁合金破产管理人于2002年～2009年期间对恒丰公司租用的房屋提供了供热，并在2009年将北宅区供热统一移交至天贺供热时亦确认用热单位房屋包括恒丰公司租用的北子弟二小平房（630平方米）。恒丰公司质证认为：对证据1、证据2真实性有异议、关联性有异议，派出所的房屋已经闲置多年，从2007年开始就搬走了，搬到新建街的最北边，供热费发票三张发票（2002年至2004年）系一个发票号。同时铁合金供暖应该是铁合金出具的票据，而上诉人提供的证据加盖的是吉林省统一供热专用章。对证据3至证据6真实性无异议，上述证据均是铁合金公司相关文件和合同，与恒丰公司无关。供热管线确实在恒丰公司厂区后院底下走，但是并未给恒丰公司供热。本院经审查认为，证据2～6均系铁合金破产管理人自行保存并保管的证据，其作为原审原告应当在原审起诉时及时、全面向法院提交，用以维护自己的合法权益。其无正当理由逾期提交，本院对恒丰公司抗辩认为不属于新发现的证据的主张予以采纳。证据系案外人接受供热的证据，与本案没有关联性。本院认为：当事人对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供证据予以证明，否则由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中铁合金破产管理人应当向本院提供恒丰公司新装或恢复供热申请、供热合同、现场供热管线安装交接单等证据予以证实。其二审提交的证据（假定证据1～6本院予以采信），仅能证明其曾向吉林市公安局昌邑分局新建派出所等单位供热，不能证明向恒丰公司供热。本案争议的其他焦点，原审法院论理详实、依据充分，本院不再赘述。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玖审 判 员  王国峰代理审判员  赵翠霞二〇一六年三月二十三日代理书记员  王洋子