广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8012号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市石金酒店管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：肖功，总经理。委托代理人：赖敏、邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州尚新酒店管理有限公司，住所地广州市荔湾区（含大堂）。法定代表人：路淑红，总经理。委托代理人：吴雁平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：丁建隆，董事长。委托代理人：麦冬致、彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。上诉人广州市石金酒店管理有限公司（以下简称石金公司）、广州尚新酒店管理有限公司（以下简称尚新公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年7月10日，经广州市人民政府批准，根据穗城规北片地字（95）第281号《建设用地规划许可证》、穗国土［1996］建用通字第69号《建设用地通知书》，穗国地出合[2005]193号《国有土地使用权出让合同》，广州地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）就荔湾区XX路以西、观贤坊以南、暗渠以东地段取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地批准书》，编号为穗国土建用字［2006］第233号。2009年11月22日，地铁公司取得上址地段的国有土地使用证。2013年2月8日，地铁公司（甲方）与石金公司（乙方）签订《广州地铁某裙楼商业三至六层酒店租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市荔湾区XX路1-27号某小区裙楼商业三至六层酒店出租给乙方，共约176间，建筑面积8114平方米，套内面积约6139.67平方米，物业最终面积以甲方实际移交及产权证测绘面积为准，租赁期内由乙方自行组织经营管理；该物业交付标准为毛坯，暂定为2013年6月交付，以甲方实际交付时间为准。合同期限为自该物业交付之日起至2028年5月31日；乙方必须办妥政府相关部门规定的经营所需各项证照后方可营业。乙方承租该物业的租金按建筑面积计算，其中物业交付之日起前七个月，租金单价为8.09元/平方米/月；物业交付之日起第八个月至2016年5月31日，租金单价为56.66元/平方米/月；2016年6月1日至2019年5月31日，租金单价为58.36元/平方米/月……乙方在签订本合同之日起10个工作日内，一次性向甲方缴纳履约保证金人民币140万元、消防安全保证金20万元。合同期内，乙方自行承担并直接向相关部门（含小区物业管理公司）缴交该物业产生的物业管理费、水电费及其他费用。物业交付之日起前六个月为装修期，物业交付之日起前七个月租金于第七个月的10日前缴纳。自物业交付之日起第八个月，租金按月结算，乙方须在每月10日前向甲方缴纳当月租金。该物业确权前，双方暂按本合同条款第一条中该物业的建筑面积计算租金；确权后，双方按产权证测绘面积进行租金的多退少补。乙方自行完成该物业室内的装修及水、电安装等，并服从甲方和物管公司的管理，自行完成装修、经营等手续及承担相关费用。甲方按本合同约定收取履约保证金、消防安全保证金、租金、违约滞纳金等。对乙方合法守法的经营管理，甲方可提供合理协助。乙方按时向甲方缴付租金、一次性缴纳履约保证金及消防安全保证金等合同约定的相关费用。乙方与小租户签订的合同必须在签订后一个月内将合同复印件报甲方备案，该合同相关资料将作为甲方衡量乙方经营状况的基础资料。乙方迟交租金，每逾期一日，按应交租金的5‰向甲方支付违约金，如连续逾期达15天未能缴足租金，甲方有权解除合同，收回该物业经营权，甲方不向乙方做任何赔偿，不予退还履约保证金及消防保证金，乙方自行承担由此产生责任。如履约保证金及消防保证金不足于抵扣乙方未交租金及其违约金的，乙方30天内补齐差额，因此造成甲方的一切损失由乙方承担。若乙方有违约行为，甲方可根据乙方违约行为所造成的损失将履约保证金的全部或部分扣除，履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方保留追偿该差额的权利。因乙方违约造成提前解除合同，须在收到甲方通知之日起15天内清理物品，将该物业交还甲方，费用由乙方负责。乙方按该物业当时现状交回给甲方，装修及物业的设施设备部分由甲方无偿接收。逾期不交该物业的，甲方不退还履约保证金。乙方拖欠租金超过合同约定的，甲方有权解除合同，收回该物业，并不需向乙方做任何赔偿，乙方的履约保证金、消防安全保证金（不计息）在抵扣应交而未交租金和其他未付清费用，以及赔偿因乙方违约造成甲方损失后剩余金额退回乙方（不计息）。履约保证金不足于抵扣的，甲方保留追偿的权利。相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的，甲方有权变更或解除合同，有权解除合同的一方行使解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除等。2013年4月27日，石金公司向地铁公司支付了履约保证金1400000元和消防保证金200000元。2013年9月24日，地铁公司通知石金公司于2013年9月26日办理交铺手续。2013年9月26日，地铁公司将某苑裙楼商业五－六层交付给石金公司，总建筑面积4054.7664平方米,套内面积2927.2394平方米，移交时电表无装分表，双方于当日签署《广州地铁某裙楼商业五-六层交接表》和《移交明细表》确认交付物业的建筑面积等事宜。2013年10月17日，地铁公司将某苑裙商业楼三-四层商业及首层酒店大堂交付给石金公司，总建筑面积4312.0448平方米，套内面积3155.786平方米，双方于当日签署《广州地铁某裙楼商业三-四层、及首层酒店大堂交接表》和《移交明细表》确认交付物业的建筑面积等事宜。两份《移交明细表》均备注物业的水、电、物业管理费等，交付前由地铁公司负责支付，交付后由石金公司负责支付。上述三至六层商业所在地段为XX路#3号A4栋及XX路#1号A5栋。石金公司接收上述物业后一直未向地铁公司支付租金。地铁公司分别于2014年7月1日、2014年8月5日、2014年9月17日向石金公司发出《催款通知书》、《律师函》以及《广州市地铁总公司关于严格履行的函》，要求石金公司向地铁公司支付自物业交付之日起欠缴的租金、违约金和水电费。其中在《广州市地铁总公司关于严格履行的函》中，地铁公司要求石金公司在收到本函后三日内到小区物业管理处缴付物业管理费及水电费。水电费按表实收数，未含公共区域水电费分摊费，待分摊方案公示同意后确定计费标准，公司将另行书面通知等。2015年2月12日，地铁公司向石金公司发出《广州市地铁总公司关于某裙楼商业三至六层酒店租赁事宜的复函》，告知石金公司2014年12月15日至今，物管公司已将相关水电费分摊标准在小区公告区进行公示，同时将书面收费通知送达石金公司。要求石金公司在收到本函件后3日内，到贵贤小区物业管理处缴交相关水电费用等。2015年3月23日，石金公司根据其自行核算的电费汇总表及水费汇总表向地铁公司出具支票支付用水、电所属期为2013年9月26日至2014年8月31日止的电费130479.73元及水费11139.2元，合计141618.93元。2015年3月26日，地铁公司就石金公司支付的上述水电费向石金公司出具了发票。2014年12月31日，地铁公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、石金公司支付租金6555050.17元（自租金应缴之日起计至2015年5月31日止）；2、石金公司支付迟延支付租金的违约金6723197.70元（每日按应交租金的千分之五计算，自租金应缴之日起计算至石金公司实际清偿租金之日止）；3、石金公司立即腾退租赁房屋；4、石金公司支付房屋占有使用费（参照租赁合同约定的租金数额计算，自2015年6月1日起计至石金公司实际腾退房屋之日止）；5、石金公司支付迟延支付房屋占有使用费的违约金（参照租赁合同约定的违约金计算，自2015年6月1日起计至石金公司实际全部清偿房屋占有使用费之日止）；6、石金公司支付自2014年9月1日至2015年7月代垫付电费256941.82元；7、石金公司支付地铁公司代垫付的电费公摊费用37229.25元，暂计至2015年3月31日；8、石金公司支付迟延支付电费的违约金10298.74元（每日按同期贷款利率计算，自应缴电费之日起计算至2015年7月）。石金公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、地铁公司赔偿石金公司因双倍赔偿案外人陈某租赁A3栋二层履约保证金而导致的经济损失451400元；2、地铁公司向石金公司退还已交付的履约保证金1400000元，消防保证金200000元；3、地铁公司赔偿石金公司对涉案物业的前期投入合共199210元；4、地铁公司承担本案诉讼费。本案原审诉讼期间，地铁公司于2015年5月25日向石金公司发出了《广州市地铁总公司关于限期支付某裙楼三至六层租金及解除合同事宜的函》，要求石金公司向地铁公司支付逾期支付的租金、违约金、水电费及滞纳金等。若地铁公司在2015年5月31日前仍未收到上述款项，则自2015年6月1日起解除租赁合同，地铁公司不予退还合同保证金等。地铁公司于2015年6月1日向石金公司发出了《广州市地铁总公司关于解除的函》，通知石金公司租赁合同自2015年6月1日起解除，石金公司在该物业的相应权利同时终止，且自行承担由此产生的一切责任；地铁公司不予退还合同保证金。在2015年6月15日前，配合地铁公司完成该物业的移交接管工作等。石金公司确认于2015年6月2日收到上述解除租赁合同的函件，并分别于2015年6月2日和2015年6月16日函复地铁公司，不同意地铁公司单方行使解除权，要求继续履行合同。经原审法院释明，地铁公司表示租赁合同自地铁公司解除合同的通知书送达石金公司之日，即2015年6月2日解除。经查，石金公司就案涉房屋租赁合同登记备案问题向原审法院提起诉讼要求地铁公司提供租赁合同项下176间租赁商铺的房地产权证原件，协助石金公司办理相应的房屋租赁备案登记手续，案号为（2014）穗荔法民三初字第2203号。该案经审理查明，2013年9月16日，地铁公司向石金公司交付了用地来源资料及房屋竣工验收资料。地铁公司取得案涉176间房屋其中72间房屋的房地产证，已将上述房产证复印件交付石金公司。地铁公司在该案庭审中表示可在合理期限内提供上述产权证的原件协同石金公司办理案涉房屋的租赁备案登记手续。该案判决地铁公司提供72间房屋的房地产权证原件，协助石金公司到房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记手续等。后地铁公司不服，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2015）穗中法民五终字第2473号，判决驳回上诉，维持原判。另查，石金公司与尚新公司的法定代表人路淑红于2013年10月28日签订《租赁合同》，约定：石金公司将广州市荔湾区XX路1－27号某小区裙楼商业5－6层出租给路淑红，建筑面积约4046平方米，套内面积约3034平方米。合同期限为合同生效之日起至2028年5月31日止。租金按建筑面积计算，2013年11月1日至2014年2月28日为免租装修期，2014年3月1日至2014年12月31日，租金单价为59.5元/平方米/月，2015年1月1日至2016年12月31日，租金单价63.07元/平方米/月……合同签订后，路淑红于2013年12月开设“广州尚新酒店管理有限公司”经营商务服务业。尚新公司为证明其每月均正常交租，向原审法院提交了由石金公司出具的日期为2015年4月14日的租金发票，记载2015年3月向石金公司交纳租金40737元。又查，2011年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局主动公开名称为《167.房屋租赁登记备案》（索引号：007482946-03-2011-000001）的政府信息，公开房屋租赁登记备案的办理依据及受理房屋租赁合同登记备案收件资料。其中受理房屋租赁合同登记备案收件资料中，房地产权证书或其他合法权属证明一项备注房地产权证书包括：房地产权证、房地产共有权证、房屋所有权证、国有土地使用证、房地产权属证明书。其他合法权属证明包括：……（6）属新建房的，提供：①用地来源资料包括建设用地批准书、国有土地使用证、土地使用权出让合同及发票；②房屋报建资料包括建设工程规划许可证、报建审核意见书、报建图；③房屋竣工验收资料包括规划验收、消防验收、质量验收文件。地铁公司为证明其自2013年9月至2015年7月共为石金公司代垫了案涉物业的电费387421.6元（其中2013年9月至2014年8月代垫电费130479.78元，2014年9月至2015年7月代垫电费256941.82元）和公摊电费47224.4元，向原审法院提交了由《某商用电表抄表记录》以及由荔湾供电局向地铁公司出具的发票共22张。每张发票上记载的用电地址均为荔湾区XX路1号、3号、7号、9号、11号、13号、17号……，其中电量部分只有有功电量、子表电量、变线损电量项下有计数，加减电量、水泵、电梯、梯灯及其他项下的电量均为零。石金公司对此表示发票只能证明地铁公司交纳了上址房屋的电费，不能证明石金公司承租房屋的实际用电量和电费。石金公司为证明因地铁公司未为案涉房屋办理租赁合同登记备案手续致其损失，提供了石金公司与案外人陈某签订的《某裙楼业三层租赁合同》、《解除合同协议书》及银行转账凭证；为证明其就案涉房屋的经营运作投入了策划招商及工程费用，地铁公司单方解除合同造成其前期损失，提供了石金公司与广州市华朗展览服务有限公司签订的《项目策划服务协议书》、电子转账凭证以及广州市宏建机电设备安装有限公司出具的内容为收到七天连锁酒店用电装表材料人工费收据。地铁公司对此均不予以认可。原审法院认为：地铁公司与石金公司签订的《广州地铁某裙楼商业三至六层酒店租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的，双方应自觉履行合同。关于地铁公司的各项诉讼请求，原审法院作分析如下：一、关于地铁公司要求石金公司支付租金的诉讼请求。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，地铁公司、石金公司双方签订的租赁合同明确约定地铁公司有收取租金、违约滞纳金等权利，故石金公司应依约向地铁公司支付租金。第二，双方签订的租赁合同中只约定了对于石金公司的合法守法的经营管理，甲方可提供合理协助，并没有关于地铁公司办理或协助石金公司办理租赁合同登记备案手续的约定，亦没有地铁公司完成租赁合同登记备案手续后，石金公司才支付租金的条款。合同约定石金公司应于物业交付之日起第七个月的10日前缴纳前七个月的租金，以后每月按月结算租金。即双方约定的租金支付条件是地铁公司交付物业给石金公司，而不是地铁公司为石金公司办理租赁合同登记备案。地铁公司已分别在2013年9月26日和2013年10月17日将物业交付给石金公司，按照合同约定，石金公司应向地铁公司支付租金。第三，在（2014）穗荔法民三初字第2203号案的庭审中，地铁公司表示可以在合理期限内提供产权证的原件协同石金公司办理案涉房屋的租赁登记备案手续，法院对此予以认可，并判决地铁公司协助石金公司办理房屋租赁备案登记手续。这是地铁公司自愿承担租赁合同约定以外的义务，与石金公司是否按租赁合同约定支付租金没有因果关系，不能构成石金公司拒付租金的有效抗辩。况且地铁公司早已于2013年9月16日向石金公司交付了用地来源资料及房屋竣工验收资料。而且根据2011年4月1日广州市国土资源和房屋管理局主动公开办理租赁登记备案的信息，新建房屋办理租赁登记备案手续并不需要提供房屋的产权资料，地铁公司向石金公司提供的资料已满足房管部门办理租赁登记备案的相关收件要求。可见案涉房屋未办妥租赁登记备案手续的过错并不在地铁公司，石金公司以此为由拒付租金理据不足，不予采纳。最后，石金公司已将案涉物业五、六层出租给尚新公司作商业使用，并定期收取了尚新公司的租金，租赁登记备案手续未完善并未影响到石金公司的转租收益。同理，这亦不能影响地铁公司对案涉物业的租金收益。至于石金公司认为应按其实际出租面积向地铁公司交纳租金的答辩意见，原审法院认为租赁合同约定租金按石金公司承租的建筑面积计算，而且石金公司实际能够转租的面积属于应由其自行承担的商业风险，不应该转嫁给地铁公司，故对于石金公司的这一意见亦不予以采纳。因此，地铁公司要求石金公司支付租金的诉讼请求符合合同和法律规定，予以支持，石金公司应按合同约定向地铁公司支付欠付的租金。二、关于地铁公司要求石金公司支付延迟支付租金违约金的诉讼请求。鉴于石金公司自接收案涉房屋后一直未向地铁公司支付租金，按照租赁合同的约定，石金公司拒交租金的行为已构成违约，现地铁公司依据合同约定要求石金公司支付迟延支付租金的违约金符合合同约定和法律规定，予以支持。石金公司认为合同约定的违约金标准超出其实际损失，明显过高，但石金公司接收案涉房屋后已将部分房屋转租获取收益却一直没有向地铁公司交纳租金，故对此不予采纳。石金公司应按合同约定的违约金标准向地铁公司支付逾期支付租金的违约金。三、关于地铁公司要求石金公司腾退交回案涉房屋及支付房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方约定石金公司连续逾期15天未能缴足租金，地铁公司有权解除合同，行使解除权时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因石金公司一直拒付租金，地铁公司于2015年6月1日通知石金公司解除合同，石金公司确认2015年6月2日收到地铁公司解除合同的通知，虽然石金公司曾复函地铁公司不同意解除合同，但石金公司并没有请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据此，原审法院认为，地铁公司、石金公司双方于2013年2月8日签订的《广州地铁某裙楼商业三至六层酒店租赁合同》于2015年6月2日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方租赁合同约定，因石金公司违约造成提前解除合同的，须在收到解除通知之日起15天内清理物品，将案涉房屋交回给地铁公司，装修及物业设备部分由地铁公司无偿接收。现地铁公司要求石金公司腾退交回案涉房屋符合合同和法律规定，予以支持。由于涉案房屋5-6层现在由尚新公司实际使用，故尚新公司亦应就其实际使用的5-6层承担腾退义务。石金公司在租赁合同解除后仍占用案涉房屋用于转租经营，对案涉房屋的使用与租赁合同存续期间无异，因此，在石金公司腾退交还涉案房屋给地铁公司之前，石金公司仍应按照原租赁合同中约定的租金标准及迟延支付租金的违约金标准向地铁公司支付房屋占用费及迟延支付房屋占用费的违约金。四、关于地铁公司要求石金公司支付代垫电费和公摊电费的诉讼请求。根据地铁公司提供的证据，地铁公司就包括案涉场地内的地段已向供电部门缴交了2013年9月至2015年7月的电费。租赁合同约定，由石金公司自行承担并缴交水电费，现地铁公司已代石金公司向供电部门缴交案涉房屋的电费，石金公司应依合同约定和地铁公司的代缴金额向地铁公司支付相应的电费。石金公司认为地铁公司交纳电费的发票不能证明其用电量及费用，但石金公司在本案诉讼期间向地铁公司支付的属期为2013年9月至2014年8月的电费130479.73元与地铁公司根据其商用电表抄表记录中同一属期的用电费计算的电费130479.78元基本一致，可见，石金公司认可的用电量、电费与地铁公司抄表记录是一致的。因此，2014年9月至2015年7月的电费256941.82元，石金公司亦应按地铁公司的抄表记录向地铁公司支付。至于地铁公司要求石金公司支付迟延支付电费的违约金，违约金指的是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，但本案地铁公司、石金公司并没有就地铁公司代垫电费后石金公司应向地铁公司支付的期限、逾期支付责任进行明确约定，地铁公司亦没有提供证据证明每月代垫电费后曾向石金公司主张返还，故对此不予支持。至于公摊电费的问题，根据合同约定物业交付石金公司后，由地铁公司、石金公司及物业三方协商分摊费用，虽然地铁公司在2015年2月份给石金公司的函件中提到物管公司已将相关水电费公摊标准在小区公告进行公示，但地铁公司并未向原审法院提供这份水电费分摊方案予以证明，而且由地铁公司提供的电费发票上水泵、电梯、梯灯项下的电量均为零，地铁公司要求石金公司支付公摊电费证据不足，不予支持。关于石金公司的反诉请求，原审法院作分析如下：第一，根据地铁公司、石金公司签订的租赁合同，石金公司应将其与案外人陈某签订的合同复印件交地铁公司备案，但石金公司没有提供证据证明其曾将这份合同交地铁公司备案，地铁公司在庭审中亦不认可此份合同；而且如前所述，案涉房屋未能办理租赁合同登记备案手续的过错并不在地铁公司，石金公司因与陈某协商解除合同而导致的合同责任与地铁公司没有因果关系。因此，石金公司要求地铁公司赔偿其因双倍赔偿陈某履约保证金而导致的经济损失没有合同及事实依据，不予支持，依法驳回。第二，合同约定石金公司逾期未能缴足租金的，地铁公司有权解除合同，不向石金公司做任何赔偿，不予退还履约保证金及消防保证金，石金公司自行承担由此产生的责任。因石金公司一直拒付租金，地铁公司依合同约定行使解除权符合合同约定和法律规定，石金公司要求地铁公司退还履约保证金及消防保证金没有合同依据，不予支持，依法驳回。石金公司认为地铁公司擅自解除合同导致其无法收回对租赁物的招商、装修工程等前期投入理据不足，亦不予采纳，依法驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条的规定，于2016年3月9日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司向广州地铁集团有限公司一次性支付广州市荔湾区XX路1－27号某小区裙楼商业三至六层自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金（其中五至六层建筑面积共4054.7664平方米，2013年9月26日至2014年4月25日租金按8.09元/平方米/月计算，2014年4月26日至2015年6月1日租金按56.66元/平方米/月计算；三至四层建筑面积共4312.0448平方米，2013年10月17日至2014年5月16日按8.09元/平方米/月计算,2014年5月17日至2015年6月1日按56.66元/平方米/月计算）。二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司向广州地铁集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应缴租金为本金，从逾期之日起按每日千分之五计算，每期违约金以不超出当期所欠租金为限。其中五至六层2013年9月26日至2014年4月25日租金的违约金从2014年4月11日起以该期间应缴租金为本金计算至实际清偿之日止；2014年4月26日至2014年5月25日的租金违约金从应缴之月第11日起计算至实际清偿之日止，2014年5月26日至2015年6月1日每月租金的违约金按此标准以此类推。三至四层2013年10月17日至2014年5月16日租金的违约金从2014年5月11日起以该期间应缴租金为本金计算至实际清偿之日止；2014年5月17日至2014年6月16日的租金违约金从应缴之月第11日起计算至实际清偿之日止，2014年6月17日至2015年6月1日每月租金的违约金按此标准以此类推）。三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司将广州市荔湾区XX路1－27号某小区裙楼商业三至六层腾退交回给广州地铁集团有限公司；广州尚新酒店管理有限公司对上址五至六层房屋共同承担腾退义务。四、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司向广州地铁集团有限公司支付自2015年6月2日起至实际腾退广州市荔湾区XX路1－27号某小区裙楼商业三至六层之日止的房屋使用费（按三至四层建筑面积4312.0448平方米和五至六层建筑面积4054.7664平方米计算，其中2015年6月2日至2016年5月31日以56.66元/平方米/月的标准计算；2016年6月1日以后按58.36元/平方米/月计算）。五、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司向广州地铁集团有限公司支付延迟支付房屋使用费的违约金（违约金以当月应缴房屋使用费为本金，从每月第11日起按每日千分之五计算至实际清偿当月房屋使用费之日止，每期违约金应以不超出当月所欠房屋使用费为限）。六、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市石金酒店管理有限公司向广州地铁集团有限公司一次性支付自2014年9月1日起至2015年7月代垫付电费256941.82元。七、驳回广州地铁集团有限公司其他诉讼请求。八、驳回广州市石金酒店管理有限公司的反诉请求。案件受理费38418元，由广州地铁集团有限公司负担988元,广州市石金酒店管理有限公司负担37429元。诉讼保全费5000元、反诉费4036元，由广州市石金酒店管理有限公司负担。判后，上诉人石金公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决石金公司向地铁公司支付逾期支付租金的违约金明显过高。违约金应当以实际损失为基础，而一审法院判决石金公司以每日千分之五的违约金标准支付违约金，已经明显高于地铁公司的实际损失，而且石金公司与地铁公司签订的合同是通过招投标的方式签订，该合同所约定的违约金标准严重违反公平原则。一审法院对“涉案房屋的使用与租赁合同存续期间无异”的认定错误。地铁公司对石金公司的办公场所强行停电，阻碍招商经营，且一审法院查明，地铁公司已经与民生银行办理场地交接，与味藏餐饮服务店签署租赁合同，地铁公司的行为已经造成石金公司不能正常经营，亦无法继续履行合同，对此，地铁公司也存在过错，地铁公司应自行承担不利后果。一审法院认定地铁公司有权不予退还履约保证金及消防保证金，但是石金公司与地铁公司签订的租赁合同第四十一条约定，履约保证金、消防安全保证金在抵扣应交而未交租金和其他未付清费用，以及赔偿因乙方违约造成甲方损失后剩余金额退回。因此，石金公司请求该履约保证金、消防安全保证金抵扣应付租金。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回地铁公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由地铁公司负担。被上诉人地铁公司对石金公司的上诉答辩称：双方签订了租赁合同，对违约金标准进行约定，双方是否通过招投标签订合同与本案诉求无关。地铁公司不存在强行停水、停电的行为，民生银行、味藏餐厅是自愿就商铺处理与地铁公司达成一致的意见，因此地铁公司不需要对这两个商铺处理承担责任。租赁合同明确约定因石金公司违约导致地铁公司解除合同的两份保证金均不予退还，在双方明确约定的情况下，一审法院的处理合理合法。上诉人尚新公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、地铁公司诉讼请求的第三项是请求石金公司腾退租赁房屋，诉讼请求中并没有请求判令尚新公司腾退房屋。地铁公司并没有要求尚新公司履行该项义务，根据民事诉讼不告不理的基本原则，一审法院不应判决尚新公司承担义务，更不应超出地铁公司诉讼请求的范围做出判决，这违反了民事诉讼法的规定。二、尚新公司与地铁公司并没有合同关系，对其不负有合同义务，一审判决尚新公司对地铁公司承担义务毫无法律依据。地铁公司起诉石金公司的是违约之诉，尚新公司既不是合同相对方，也不存在对地铁公司违约的事实，一审实际判决尚新公司对其承担违约责任，违反了合同法的基本原理与原则。三、一审适用法律错误，地铁公司附条件解除合同，被一审支持即时生效是违反了法律规定。上诉请求：撤销原审判决第三项中“第三人广州尚新酒店管理有限公司对上址五至六层共同承担腾退义务”的判决。被上诉人地铁公司对尚新公司的上诉答辩称：地铁公司关于腾退房屋的诉请与尚新公司有关，一审依据职权追加第三人能从程序与实体上保证地铁公司的诉请得到履行，这与不告不理无关。而且尚新公司作为分租户在上一手租赁合同已经解除的情况下，其租赁关系的法律基础已不存在，即负有腾退房屋的义务，一审将分租户追加为第三人，且承担腾退房屋义务，这也是司法实践中的通常做法，尚新公司的上诉请求不应支持。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。石金公司与地铁公司签订了《广州地铁某裙楼商业三至六层酒店租赁合同》，双方的租赁合同关系成立有效，石金公司作为承租人理应按照合同约定支付相应的租金。石金公司自承租涉案物业后，一直未履行其缴纳租金的合同义务，其行为已构成违约，地铁公司据此解除与石金公司的租赁合同关系，要求石金公司支付租金及逾期付款违约金、腾退房屋的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持依据充分。尚新公司与石金公司签订了《租赁合同》，尚新公司为次承租人。在地铁公司与石金公司的租赁合同关系已经解除的情况下，尚新公司继续使用涉案物业已没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》有关解除合同的规定，尚新公司也负有腾退房屋的义务。本案中，原审法院已经追加尚新公司作为第三人参加诉讼，尚新公司也知道地铁公司提出包括腾退涉案物业的诉讼请求，因此，原审法院判决尚新公司在其承租范围内腾退涉案物业的处理并无不当。至于尚新公司与石金公司之间的合同关系尚新公司可另行主张。上诉人尚新公司的上诉请求依据不足，本院不予采纳。《广州地铁某裙楼商业三至六层酒店租赁合同》对于承租人的逾期支付租金的行为已明确约定了违约金的标准，原审法院考虑到本案的实际情况，已经对于违约金的金额进行了限制，以租金本金为限，石金公司上诉要求调低违约金的标准，本院不予采纳。关于石金公司缴纳的履约保证金和消防保证金应否退回的问题。根据合同约定，如承租人逾期支付租金，出租人有权不予退回履约保证金及消防保证金，合同同时也约定了出租人有权以履约保证金及消防保证金抵扣欠付费用后退回，可见，不予退还履约保证金及消防保证金或是抵扣所欠款项属于出租人的权利，而石金公司作为承租人在承租涉案物业后从未缴纳过租金，构成根本性的违约，也违背民事活动所应遵循的诚实信用原则，故对于石金公司要求用履约保证金及消防保证金抵扣所欠租金的上诉请求，本院不予采纳。而石金公司主张其承租期间因地铁公司的原因导致其无法经营也没有提交充足的证据证实，本院对此不予采信。上诉人石金公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38518元，由上诉人广州市石金酒店管理有限公司负担38418元，上诉人广州尚新酒店管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月十七日书 记 员  徐毅敏