北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）昌民初字第961号
原告（反诉被告）路玉江，男，1952年2月23日出生。
委托代理人魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。
委托代理人路玉广，男，1972年5月30日出生，北京市自来水集团怀柔分公司主任。
被告（反诉原告）卢瑞祥，男，1951年9月26日出生。
委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
原告（反诉被告）路玉江与被告（反诉原告）卢瑞祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路玉江及其委托代理人魏修立，被告（反诉原告）卢瑞祥及其委托代理人张春月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）路玉江诉称：2001年10月3日，我与卢瑞祥签订了一份房屋买卖协议，约定我将位于昌平区十三陵镇涧头村168号院的房屋以5万元的价格卖给卢瑞祥。协议签订后双方进行了实际履行。因卢瑞祥系居民，按规定不允许在农村购房。2008年7月，我将卢瑞祥诉至昌平区人民法院，要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。后经北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第8408号民事判决书判决，原卢瑞祥双方签订的房屋买卖协议无效。但对协议无效后的问题没有处理。虽然卢瑞祥在8408号判决生效后曾提起诉讼，要求我给予其经济补偿，但后来卢瑞祥主动撤诉。根据《合同法》规定，合同一旦被确定为无效，便自始无效，合同双方取得对方的财产应当予以返还。为了维护我的合法权益，故诉至法院，要求卢瑞祥将昌平区十三陵镇涧头村168号宅院腾退给我。诉讼请求：一、判令卢瑞祥将昌平区十三陵镇涧头村168号宅院腾退给我。二、诉讼费由卢瑞祥承担。
被告（反诉原告）卢瑞祥辩称并反诉称：不同意原告诉讼请求，我们认为原、被告双方的合同早在2001年11月最初签订协议时就已经履行，10多年来原告一直未提出任何异议，因此我们认为合同有效，如果本案合同无效会给被告及第三人带来巨大损失，导致第三人无处居住，因此请求法庭驳回原告诉讼请求。
原告（反诉被告）辩称并反诉称：2001年10月3日，卖方路玉江与买方卢瑞祥签订了《房屋买卖合同》，将昌平区十三陵镇涧头村168号院的三间濒临坍塌的土坯房及一间简易无门窗石棉瓦棚子以5万元的价格卖给了卢瑞祥，且将院内宅基地东西宽13.2米，南北长17.8米交由买方使用。其协议书中明确说明：路玉江及其亲属以及任何其他人不得因房产和宅基地等问题与卢瑞祥发生口角争执，路玉江负责到大队办理此房占地使用人的变更手续，负责办理此房的翻建手续，因当时此房属于危房，墙体开裂有2厘米的大口子，不能住人，只能重新翻建。当时路玉江满口答应，由他负责申请此房的翻建。于是由卢瑞祥备料翻建，第2年春天卢瑞祥问路玉江申请的怎么样了，路玉江说：“己向大队申请了，你就开工吧。”至此卢瑞祥将该院危房拆除进行了整体的重建。物权法第13章152条规定：宅基地使用人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地作为建造住宅及其附属设施。
2008年7月路玉江受到当前拆迁或房屋升值利益的驱动，背信弃义，有失诚信，将卢瑞祥诉至昌平人民法院。本人认为双方签订的买卖合同协议是双方真实意思的表示，应属于有效合同，路玉江以国家法律为借口主张无效，应承担协议无效的主要责任，况且国家法律没有明文规定公民不允许买卖农村住宅。而买方也只是买的宅基地使用权，并没有买卖土地。2008年11月28日，昌平区人民法院作出第8408号判决：双方房屋买卖协议无效。2008年7月22日，反诉人卢瑞祥在昌平法院递交了民事起诉状，要求法院委托房地产评估机构对涉案房屋进行合理评估。确定涉案房屋重置成新价和区位补偿价、搬家费用等给予经济补偿。2008年10月24日，昌平法院委托北京京园诚得信工程管理有限公司对房屋及院落其他设施进行了实地测量。于2008年12月26日，得出评估结果。他们是依据2001年的工程预算定额及工程造价进行评估的：北房、东西房、围墙及庭院、车库：389036.96元；区位补偿价：261308.40元；合计：650345.36元。这次的评估费为5351元由卢瑞祥交付的。本人认为此次评估不应该按2001年的标准评估，应该按当前现阶段的价格评估，区位补偿价也不能按2003年的标准评估。因现在物价明显上涨、房价节节攀升，所以，此房的评估不符合现况。在2003年10月《北京市房屋拆迁法规汇编》中有明确规定：区位补偿价的定义是：区位补偿价＝房地市场价－房屋重置价；基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平与普通住宅重置成新价综合成本的差额。本人认为这次评估的区位补偿价给的不能体现出合理性。而对方认为评估过高，所以要求重新评估。2009年10月28日，进行了第二次评估，评估单位为北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司。2009年11月27日得出评估结果，房屋实际建筑面积187.54平方米。房屋总价为：175365元，设备及附属物：28477元，区位补偿价：306000元，房地总价为：509842元。本人认为这次评沽：（1）有资质的评估师没有到达现场参加实地测量评估，对此次评估很不负责任，评估价格与实际不相符合，相差很远，（2）测量上下水管线：实际为124.7米，而测量成44.2米，价格为480元（每米价格仅为10.859元）。现在挖一米沟就得需要8元钱（机械挖）人工挖就更贵了，别说还有管材及人工填埋的钱了。水泥混凝土地面及照面，测量成97.58平米，价格估为1208元。也与实际相当不符合。而现在打1平米的混凝土地面就需要工钱10元，更不要说料钱了。再说封门、套，每个做价425元，更与实际不相符合，我的门是用4张9厘板贴合而成的，当时每张板的价格为130多元，再加上门条、角线、门锁、门吸、胶、漆、合页、人工费。砖墙的评估也不合理，每平米10元钱，现在瓦工每砌一块砖就得0.10元以上，2-4墙体每平方米就得128块儿砖，3-7墙体为192块儿，光砌砖钱就要10多元钱，更别提再加上砖、灰、沙子，红砖，2001年每块儿砖为0.23元，而现在为0.32元，最高价为0.38元。（3）还有很多漏评的如：灯具、电线、电话、有限光缆、角线、锅炉、铝合金门窗、台阶、坡道、内装修、2个铁门、车库的铝门、房上琉璃瓦、房檐瓷砖、回填土、钢筋混凝土、水泥裙角、花池、花木、狗舍、地而砖等。（4）房屋作价也太低“每平米550元”。北房正负零以下就有2米深的地基，地基槽宽1米，先用灰土夯实，然后用钢筋混凝土0.2米满槽浇铸。0.75米宽砌筑正负零，因原有地势低洼，房下有一个白薯井，院中有一个沼气池光就回填土就拉了20多车，垫高1.2米，当时土是从回龙观小区买来的欧曼自卸车，每车200元。总共用了红砖11万块，水泥30多吨，砂子70多车（四轮），白灰膏48车、灰块2吨，回填土20多车，砂石料7车（四轮），另外装修材料还不算。这次评估没有按照2009年6月15日下发的新规定《关于进一步做好本市拆迁安置和补偿工作的若干意见》执行评估，本人咨询了国家建设部评估机构管理中心，他们找了一位专家回答了我的提问：认为从2009年6月15日以后的评估必须按市场价评估，国务院法制办主任曹康泰表示：征收与拆迁补偿条例草案将尽快出台，法制办倾向于按市场价格评估补偿，另外关于区位补偿价问题，应按高院2004年12月15日、2006年9月14日先后下发了《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的精神去处理。通州区宋庄镇画家李玉兰的房屋买卖纠纷案，区位补偿价得到了补偿，还有海淀区苏家坨的四个案子、昌平区沙河也有此类案例。由于两次评估都有很多与实际不相符合，所以我当时提出撤诉。2009年12月22日，路玉江又将我诉之法院，我请求法院秉承认真负责的态度，在新法出台后摇号选择有资质的评估机构重新评估，还我一个公正的、合理的评估结果，遵守法律规定符合市场现状的鉴定结论。诉讼请求：一、按照合同法第58条规定，合同无效或者被撤消后，应将购房款五万元退回给反诉人。二、待新的拆迁管理条例出台后，重新摇号选择新的评估机构合理评估。三、确定涉案房屋重置成新价和区位补偿价及搬家费用等给予反诉人经济补偿。四、评估费用、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告路玉江辩称：卢瑞祥说的房屋买卖过程和通过法院的过程是真实的，但细节问题与事实不符。细节问题我强调，双方的买卖合同已经通过法院确定为无效，确认无效的案件中被告也提出了反诉，法院把卢瑞祥作为另外一个案件进行了处理。确认无效时没有就腾退问题进行处理，说在补偿的案件中一并处理，但补偿的案件卢瑞祥撤诉，因为撤诉才引起了本案。第一次鉴定是因为法院委托的鉴定机构不是双方共同选择的，没有相应的鉴定资质，所以我申请重新鉴定，后来在8803号案中经过双方共同申请，共同同意由北京市高院摇号确定由鉴定资质的机构进行了重新鉴定，且得出了一个鉴定结论，在那个案件中双方认为由资质的机构出具的鉴定结论是认可的，现在卢瑞祥又否认鉴定书，我们认为是没有道理的，我们要求按照上一次的最终鉴定结果来对本案作出处理。对双方的责任问题我们认为导致合同无效的原因是双方共同造成的，应该按照各占50%的比例来承担。
经审理查明：2001年10月3日路玉江与卢瑞祥签订《房屋买卖协议书》，协议书约定：昌平区涧头村路玉江与卢瑞祥二人协商，路玉江愿将位于涧头村东路北门牌168号卖给卢瑞祥。周边四至为，西靠其弟路玉友，东至路边，北至官道，南至沟边。其中含有四间北房，院内的所有设施均卖给卢瑞祥。院内宅基地为东西13.2米，南北17.8米交由买方使用。此协议生效后，路玉江及其亲属以及任何他人不得因房产及宅基地等问题与卢瑞祥发生口角争执。路玉江应负责到大队办理此房屋占地使用人的变更手续，路玉江负责办理此房屋的翻建手续。双方签字后即生效，永不反悔。双方协商价格为5万元。协议签订后，路玉江依约交付了房屋及宅院，卢瑞祥依约交付了房款。后卢瑞祥将该院房屋拆除，重建房屋（北房4间、东房3间、西方3间和车库1间）。2008年11月28日，北京市昌平区人民法院做出（2008）昌民初字第8408号民事判决书，判决路玉江与卢瑞祥签订的《房屋买卖协议》无效。后卢瑞祥诉至法院，要求路玉江支付相应的补偿，在鉴定机构鉴定出具鉴定结论后，卢瑞祥撤回了起诉。现路玉江诉至本院，要求卢瑞祥腾退。卢瑞祥提出反诉，要求路玉江返还购房款5万元，并要求路玉江给予相应补偿。经高院摇号确定鉴定机构后，卢瑞祥认为鉴定机构的鉴定依据与其主张不服，不同意鉴定机构进行鉴定，致使鉴定程序无法进行。
上述事实，有（2008）昌民初字第8408号民事判决书及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：因路玉江与卢瑞祥签订的《房屋买卖协议》已经被人民法院生效判决确定为无效。现路玉江根据该生效判决要求卢瑞祥返还房屋符合法律规定，本院予以支持。卢瑞祥要求路玉江返还购房款5万元的请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然卢瑞祥提出反诉要求路玉江给予房屋重置成新价及区位补偿价的经济补偿，亦提出了鉴定申请，本院也根据其申请启动了鉴定程序，但因卢瑞祥在鉴定过程提出的主张致使鉴定程序无法进行，从而导致其主张的上述经济补偿的数额无法确定，在本院释明后其仍坚持自己的主张，故本院在本案中无法就卢瑞祥主张的经济补偿一节一并解决，其可另行提起诉讼予以解决。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、卢瑞祥于本判决生效之日起三十日内将坐落在北京市昌平区十三陵镇涧头村168号院落及房屋腾退给路玉江。
二、路玉江于本判决生效之日起三十日内返还卢瑞祥购房款五万元。
三、驳回卢瑞祥的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由路玉江负担三十五元，已交纳；由卢瑞祥负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费五百二十五元，由路玉江负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 张 峰
人民陪审员 赵惠云
二〇一四年八月六日
书 记 员 郑晓媛