云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初751号原告潘XX，男。委托代理人张跃，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人唐兰，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告刘X1，男。委托代理人李林海，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人王越，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告蒙自茂源房地产经纪有限公司。住所地蒙自市银河路与文澜路交叉口。法定代表人谭XX，职务执行董事。委托代理人牟晓怡，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司。住所地蒙自市朝阳路中段商住楼。法定代表人刘X2，职务总经理。委托代理人杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告潘XX与被告刘X1、蒙自茂源房地产经纪有限责任公司（以下简称茂源房地产经纪公司）、第三人蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司（以下简称百年恒基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依被告刘X1的申请，本院依法将百年恒基房地产公司追加为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员李薇适用简易程序于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告潘XX的委托代理人张跃、唐兰，被告刘X1的委托代理人李林海、王越，被告茂源房地产经纪公司的委托代理人牟晓怡到庭参加诉讼。第三人百年恒基房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘XX诉称，2011年红河州发展和改革委员会订购第三人百年恒基房地产公司开发的“恒基国际”楼盘房屋，被告刘X1作为红河州发改委职工享有认购权并认购了该楼盘的A1301号房屋。2012年2月1日，原告从被告茂源房地产经纪公司发布的转让信息中得知被告刘X1欲转让其所认购的房屋。同日，经被告茂源房地产经纪公司居间服务，原告与两被告签订了《房屋转让合同》，三方约定被告刘X1自愿将“恒基国际”A-1301号房屋转让给原告，套内建筑面积为263.50㎡，转让单价为4580/㎡，转让费为148000元。原告在签订合同当日一次性向被告刘X1支付房屋认购费300000元及转让费148000元，并约定其余款项由原告向开发商结算。被告刘X1在必要时积极协助原告办理变更的相关手续，原告在签订合同当日向被告茂源房地产经纪公司支付代理费6000元，被告茂源房地产经纪公司承诺在2012年2月10日前协助原告办理变更“购房委托协议书”，如不能办理变更待签订《商品房购房合同》时再办理变更手续，发生变更费由原告负责承担，被告茂源房地产经纪公司保证按开发商要求的最低费用收取。任何一方违反本合同转让上述房屋，均视为违约，违约方应赔偿守约方违约金200000元。2012年2月3日，原告与被告茂源房地产经纪公司签订《购房委托协议书》，约定原告委托被告茂源房地产经纪公司代为办理“恒基国际”A-1301号房屋购房认筹、报名交款事宜，原告在签订本委托协议之日支付被告茂源房地产经纪公司300000元，该款作为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，在原告与房地产开发有限公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由被告茂源房地产经纪公司将原告所交款全额打款到开发商处。2012年2月3日，原告按《房屋转让合同》、《购房委托协议书》约定支付被告148000元转让费，支付被告茂源房地产经纪公司购房款300000元及居间代理费6000元。2016年1月，原告到第三人百年恒基房地产公司“恒基国际”售楼部询问所购买的房屋情况，售楼部告知原告A-1301号房屋现在房号为A13101号，实际建筑面积为374.75㎡，售楼部称因找不到被告刘X1办理有关手续，第三人曾于2013年10月21日在《红河日报》等媒体上公告，要求被告刘X1在规定期限内办理房屋更名手续，但两被告至今未办理任何手续，此房已出售给他人并且已经在蒙自市房地产管理处办理了商品房预售登记备案。至此，原告认为被告刘X1违反《房屋转让合同》约定的协助原告办理购房变更手续义务，被告茂源房地产经纪公司违反《购房委托协议书》约定的为原告办理购房变更手续义务，致使原告合同目的不能实现。综上，请求判令：1、解除原告与两被告于2012年2月1日签订的《房屋转让合同》；2、由被告刘X1返还原告转让费148000元；3、由被告刘X1以148000元为本金按中国人民银行公布的同期存款利率计算支付原告从2012年2月3日起至返还原告转让费之日止的利息；4、由被告刘X1支付原告违约金44400元；5、由被告茂源房地产经纪公司退还居间代理费6000元。庭审中，经本院释明原告放弃第5项诉讼请求，另案进行处理。被告刘X1辩称，第一，原告与被告刘X1之间实际转让的是房屋的认购权，在被告茂源房地产经纪公司与原告签订委托协议后，被告刘X1的转让购房权已经完成。因此，本案的涉案合同不存在解除的事由，被告也不同意解除。第二，被告刘X1在履行合同过程中不存在过错，不应当返还原告转让费。第三，双方签订的是转让合同，不是借贷关系，因此原告主张利息不符合法律规定。第四，在转让过程中被告刘X1不存在违约行为，不应当支付原告违约金。第五，原告最终没有与百年恒基房地产公司签订购房合同，与被告刘X1无关。综上，请求驳回原告对被告刘X1的全部诉讼请求。被告茂源房地产经纪公司辩称，第一，本案中存在两个合同关系，我方已经履行完居间合同中约定的义务，不存在解除合同的情形，因此不应当退还居间费用。第二，我方不存在违约行为，不应当承担本案的案件受理费。综上，请求驳回原告对被告茂源房地产经纪公司的诉讼请求。第三人百年恒基房地产公司在答辩期内未作陈述。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、本案中的涉案合同是否应予解除？2、原告要求被告支付的各项费用是否合理合法？原告潘XX针对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：《身份证》、《全国企业信用信息》复印件各一份，欲证明原告及被告的主体情况。第二组：《房屋转让合同》、《购房委托协议书》、《红河日报公告》、《收据》、《银行流水》、《商品房购销合同》复印件各一份，欲证明原告与被告刘X1签订涉案合同后，原告支付了转让费、居间费的事实；原告与被告茂源房地产经纪公司签订委托合同后，交付被告茂源房地产经纪公司300000元购房款的事实；第三人在《红河日报》等媒体公告要求被告刘X1办理房屋更名手续的事实；2015年5月27日第三人将涉案房屋出售给他人并办理了商品房预售登记备案的事实。经质证，被告刘X1认为原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据中的《房屋转让合同》、《购房委托协议书》、《收据》、《银行流水》、《商品房购销合同》无异议；对《红河日报公告》的真实性不能确认，且与被告刘X1无关，应当是被告茂源房地产经纪公司将原告的购房权予以登记，第三人通知更名的是原告而非被告刘X1。被告茂源房地产经纪公司认为原告提交的第一组证据无异议；第二组证据中的《房屋转让合同》、《购房委托协议书》、《收据》、《银行流水》、《商品房购销合同》真实性无异议；对《红河日报公告》的真实性不能确认，且被告茂源房地产经纪公司对此亦不知情。被告刘X1对其辩解提交了以下证据：第一组：《文件签收单》复印件一份，欲证明被告刘X1与原告签订转让合同后，已按合同约定完成了协助义务；第二组：《收条》复印件一份，欲证明被告茂源房地产经纪公司收到448000元后，返还刘X1440000元，扣除8000元作为居间服务费。经质证，原告对被告刘X1提交的两组证据真实性均无异议，但认为与本案无关联性。被告茂源房地产经纪公司对被告刘X1提交的两组证据无异议。被告茂源房地产经纪公司对其辩解提交了以下证据：第一组：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，欲证明被告的主体情况。第二组：《房屋转让合同》复印件一份，欲证明被告茂源房地产经纪公司提供居间服务促使原告与被告刘X1达成房屋转让合同，被告刘X1将涉案房屋转让给原告并收取转让费，被告茂源房地产经纪公司也因此收取居间代理费的事实。第三组：《收据》复印件两张、《刷卡小票》复印件一张、《中国工商银行进账单》复印件一张、《收条》复印件一张，欲证明原告已将涉案房屋被告刘X1已支付的购房款300000元及转让款148000元支付给被告茂源房地产经纪公司，涉案房屋的原购房人刘X1已经收到被告茂源房地产公司代原告支付的房款及转让费。第四组：《收据》复印件两张、《刷卡小票》复印件一张，欲证明原告已按合同约定支付被告茂源房地产经纪公司居间代理费6000元的事实。经质证，原告认为被告茂源房地产经纪公司提交的第一组、第二组、第四组证据均无异议；认为第三组证据的真实性有异议，收款人与本案没有关联性。被告刘X1对被告茂源房地产经纪公司提交的证据均无异议。第三人百年恒基房地产公司未发表质证意见。第三人百年恒基房地产公司在答辩期内未提交证据。经审核，本院认为，原告提交的第一组、第二组证据中的《房屋转让合同》、《购房委托协议书》、《收据》、《银行流水》、《商品房购销合同》，两被告均无异议，予以采信；对于第二组证据中的《红河日报公告》可以证实第三人在《红河日报》上发布公告的事实，予以采信。被告刘X1提交的证据，原告及被告茂源房地产经纪公司对其真实性均无异议，予以采信。被告茂源房地产经纪公司提交的第一组、第二组、第四组证据，原告及被告刘X1均无异议，予以采信；第三组证据及双方当庭陈述，可以证实原告已将涉案房屋的购房款300000元及转让款148000元支付给被告茂源房地产经纪公司，被告刘X1已经从被告茂源房地产经纪公司收到房款及转让费，对该份证据予以采信。经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2012年2月1日，刘X1、潘XX与茂源房地产经纪公司签订一份《房屋转让合同》，约定：“一、房屋情况：刘X1将“恒基·国际”A-1301号房屋一套转让给潘XX，套内建筑面积为263.5平方米（预定购房协议面积）。二、转让价格：经双方协商同意，刘X1按开发商出售单价4580元转让，潘XX另外向刘X1支付转让费148000元。三、付款方式：经双方协商同意，潘XX在签订本合同当日一次性向刘X1支付刘X1已付款300000元及转让费148000元，其余款项由潘XX向开发商结算。四、其他约定：（1）刘X1愿意在必要时积极协助潘XX办理变更的相关手续，但不承担任何费用；（2）潘XX在签订本合同当日向居间方支付代理费人民币陆仟元整（¥6000元）；（3）居间方承诺在2012年2月10日前协助潘XX办理变更“购房委托协议书”；（4）如在2012年2月10日前居间方不能办理变更“购房委托协议书”，待签订《商品房购房合同》时再办理变更手续，发生变更费由潘XX负责承担（具体金额以开发商收取的为准），居间方保证按开发商要求的最低费用收取。五、违约责任：经双方协商同意，任何一方违反本合同转让上述房屋，均视为违约，违约方应赔偿守约方违约金200000元。……”茂源房地产经纪公司作为居间方在合同上加盖了公司印章。同日，刘X1出具《收条》给茂源房地产经纪公司收执，认可收到茂源房地产经纪公司“代付房款”440000元，并注明“转让恒基国际A-1301号别墅转让款”。2012年2月3日，潘XX与茂源房地产经纪公司签订一份《购房委托协议书》，约定由于“恒基·国际”商品房因尚未满足商品房预售的条件，潘XX委托茂源房地产经纪公司处置该次购房认筹的报名交款事宜；其中“3、甲方在签订本委托协议之日支付乙方人民币叁拾万元（300000元），该款为定金不可退款，该款作为认房屋筹时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方和蒙自百年恒基房地产开发有限公司签定正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将所交款全额打款以开发商处。4、潘XX已明确完全知悉本次委托事项，同时自愿委托茂源房地产经纪公司作为自己的全权委托人参与对蒙自百年恒基房地产开发有限公司开发房屋的认筹和交款事宜”；……8、(该房号为恒基·国际别A-1301号壹套房，预计单套面积为263.50平方米最终以产权证上面积为准，该房单套售价为4580/平方米（为最终售价）装修标准以最终（商品房购销合同）上规定为准，签订《商品房购销合同》及首付款时间以开发商正式电话通知为准；同时双方对各自的权利义务、争议处理的法院管辖等问题进行了约定。同日，茂源房地产经纪公司出具《收据》给潘XX，认可收到潘XX交付的涉案房屋转让款148000元、购房款300000元、中介费6000元，共计454000元。2013年10月21日，百年恒基房地产公司在《红河日报》上刊登公告，载明“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与蒙自茂源房地产经纪有限责任公司（以下简称茂源）签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司董事会研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，请于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购房合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金。本项目所有房源在公司未交房前不得转让，否则将收取高额更名费。对于已转房源尚未办理合同的，有一次更名机会，请于期限内到营销中心办理，逾期不办将作退房处理”。该公告登载的房源包含涉案房屋，此时房号变更为“A13-101”号，建筑面积变更为367.48平方米。此后，潘XX未到百年恒基房地产公司签订购房合同。涉案房屋于2015年5月27日由百年恒基房地产公司另售他人。审理中，百年恒基房地产公司认可曾委托茂源房地产经纪公司对外预售“恒基·国际”的房屋，购买房屋的客户在项目开盘后只需持与茂源房地产经纪公司签订的《购房委托协议书》，到百年恒基房地产公司就可签订正式合同；且认可已收到茂源房地产经纪公司转交的涉案房屋首付款300000元。同时，确认公司记载的涉案房屋付款客户为刘X1，由于茂源房地产经纪公司未将客户变更的情况向百年恒基房地产公司备案，因此按照合同相对性原则公司同意与刘X1协商办理退还购房款300000元的手续。刘X1认可茂源房地产经纪公司支付的440000元价款即涉案《房屋转让合同》中约定的转让费及购房预付款（其中扣除了中介费）。本院认为，在本案中原告与被告刘X1、茂源房地产经纪公司共同签订的《房屋转让合同》中约定的是转让“恒基·国际A-1301号房屋”，但签订合同时原告未与第三人百年恒基房地产公司签订正式的购房合同，并未取得涉案房屋的产权。因此，被告刘X1向原告转让的实则是被告能与第三人签订购房合同的资格，是一种可期待物权，购房权转让的不是涉案房屋的权利和义务，而是对该房屋的可期待物权的转让。由于涉案合同系双方真实的意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房权转让的明确规定，故原、被告之间的购房资格转让合同为有效合同，各方应按照诚实信用原则履行各自的义务。同时，原告与被告茂源房地产经纪公司于2012年2月3日签订的《购房委托协议书》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方均具有约束力。对于本案中争议的问题：首先，本案中原告与被告刘X1、茂源房地产经纪公司共同签订转让合同后，又与被告茂源房地产经纪公司签订委托合同，其中约定委托被告茂源房地产经纪公司处理对涉案房屋的认筹和交款事宜。此后，“恒基·国际”项目于2013年6月29日开盘，原告未能与第三人百年恒基房地产公司签订正式购房合同。被告茂源房地产经纪公司辩称原告未签订正式合同是由于房屋面积发生较大变化，因而主动放弃签订正式购房合同，但对于该辩解未提交充分证据予以证实；同时在原告与被告茂源房地产经纪公司签订的委托协议中约定的是“签订合同时间以开发商电话通知原告为准”，而被告茂源房地产经纪公司未将涉案房屋客户变更的情况向第三人备案且未提交证据证实茂源房地产经纪公司已尽通知义务；现由于涉案房屋现已经另售他人，已无法实现合同目的。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告主张解除《房屋转让合同》的诉请，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，由于被告茂源房地产经纪公司未将客户变更情况及时通知第三人且未尽通知义务致使原告未能签订购房合同，应当由合同相对方被告刘X1向原告潘XX承担违约责任。被告刘X1与被告茂源房地产经纪公司的纠纷，可另案进行处理。故原告要求被告刘X1返还转让款148000元，本院予以支持。对于违约金及利息，由于被告刘X1并未违约，故原告要求被告刘X1承担违约金及利息的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告潘XX与被告刘X1、蒙自茂源房地产经纪有限责任公司于2012年2月1日签订的《房屋转让合同》。由被告刘X1于本判决生效之日起十日内一次性返还原告潘XX转让费人民币148000元。驳回原告潘XX的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4713元，减半收取计2356.50元，由原告潘XX承担946.50元，由被告刘X1承担1410元（此款原告已垫交，在被告履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员 李 薇二〇一六年六月八日书记员 唐誉铭