江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0057号
上诉人（原审原告）施炳芳。
委托代理人季建新，江苏扬子江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈锐兵。
委托代理人黄雪平。
原审原告黄震兰。
原审第三人陈鹤斌。
委托代理人黄雪平。
原审第三人陈建华。
委托代理人高燕，女，汉族，1990年8月2日生，系陈建华妻子。
上诉人施炳芳因与被上诉人陈锐兵、原审原告黄震兰、原审第三人陈鹤斌、陈建华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服启东人民法院（2013）启和民初字第0419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，施振（正）康与黄震兰系夫妻，与施炳芳为兄妹。施振康、黄震兰夫妇与陈锐兵、陈鹤斌、陈建华原系邻居，共同居住于启东市东海镇福字村二十五组。陈锐兵居住于黄震兰夫妇宅东侧，陈鹤斌居住于黄震兰夫妇宅西侧。黄震兰夫妇宅上共有房屋五间，其中西侧两间为施振康父母所有。施振康父母病故后，宅上西侧两间房屋由黄震兰夫妇管理、使用。2004年3月29日，施振康、黄震兰夫妇为投靠外地工作的子女，将宅上五间房屋全部出售给了陈锐兵，双方并签订了“出售房屋协议”一份，主要内容为：（一）位于启东市东海镇福字村二十五组宅上的五间房屋全部出售给陈锐兵，价款为5800元。（二）付款方式，预付定金2000元，其余年底付清。（三）其他，宅上房屋周围的土地使用权及黄震兰夫妇的农村承包责任田全部转包给陈锐兵，相关农业税、费由陈锐兵承担。施振康、陈锐兵分别代表买卖双方在协议上签字。当日，陈锐兵按约给付定金2000元，双方并就相关农村土地承包权证、建房报告进行了交接。其后，陈锐兵全家搬入所购房屋东侧三间，陈鹤斌（兵）全家则搬入西侧两间居住。陈锐兵、陈鹤斌搬入后，原房屋均未拆除。陈锐兵付款期限届满后，又陆续给付了黄震兰夫妇房款。2008年，陈锐兵全家另行申请宅基地建造了楼房一幢。建成后，陈锐兵搬出了所购的三间房屋，但位于黄震兰夫妇宅东侧的原房屋仍未拆除。2009年，陈建华入住陈锐兵原购的三间房屋，并结婚生子，全家居住至今。2012年12月，陈鹤斌的原房屋拆除。因双方就房屋退还问题协商未成，黄震兰、施炳芳诉至法院，要求判令陈锐兵退还所购的上述五间房屋及附属小房、棚舍，本案诉讼费用由陈锐兵承担。
另查明，施炳芳婚后居住于启东市近海镇协兴港村七组1108号。2005年3月9日，黄震兰夫妇将户口迁入无锡市崇安区塔影二村94号402室，即其子女居住地，并居住至今。
再查明，陈建华在户籍地无其他农村房屋及宅基地。
原审认为，本案争议的焦点之一系双方签订的房屋买卖协议是否有效？我国法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案黄震兰夫妇与陈锐兵虽均系同一集体经济组织成员，但双方签订房屋买卖协议时，陈锐兵还另有一处农村房屋及宅基地，且至今尚未拆除，因而陈锐兵再受让案涉农村房屋和宅基地违反了法律、法规的禁止性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效。陈锐兵辩称其中两间房屋为陈鹤斌所购，但未能提供相应书证予以证实，黄震兰、施炳芳又不予认可，故法院不予采信。
本案争议的另一焦点为房屋买卖合同无效，房屋是否需要返还黄震兰、施炳芳？随着近年来社会经济的不断发展，一些农民的生活水平日渐提高，其不再依赖宅基地作为自己的住房保障已成为客观事实，故对于此类纠纷，要综合购买主体、出卖主体、纠纷原因、实际居住人等各方面的情况，从有利于维护诚实信用原则，有利于保护当事人基本生存权利的角度予以衡平考量。首先，本案黄震兰、施炳芳的户籍均已迁出原集体经济组织，且已在现户籍地居住多年，故不涉及基本权利保障问题。其二，上述房屋买卖协议签订时，双方意思表示真实，且陈锐兵支付了相应对价。黄震兰、施炳芳提出案涉房屋出卖时，其俩并不知情。因案涉房屋转让后，陈锐兵及陈鹤斌全家实际居住已多年，黄震兰、施炳芳诉称其不知情，于事实不符，也有悖常理。其三，本案所涉房屋已由陈鹤斌、陈建华实际居住，陈鹤斌、陈建华除案涉房屋外，无其他房屋可供居住，且其生产、生活均在现居住地。其四，陈锐兵已将所购房屋转让给陈鹤斌、陈建华，故陈锐兵返还已不能。法院为此释明后，黄震兰、施炳芳拒绝追加被告。综上，尽管双方的房屋买卖合同无效，但从实际情况出发，本案案涉房屋并无返还必要，黄震兰、施炳芳的诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决驳回黄震兰、施炳芳的诉讼请求。案件受理费80元，由黄震兰、施炳芳共同负担。
宣判后，施炳芳不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、陈鹤斌2004年及此后长期未在涉案房屋居住，陈锐兵和两第三人之间关于购买房屋间数和款项的陈述前后矛盾，亦与陈锐兵自己提供的村证明等不符，原审认定陈鹤斌及其侄子从2004年至今一直居住在涉案房屋没有依据。2、陈锐兵在原审答辩以及申请追加被告时均未陈述陈建华购房一事，陈建华实际是2011年2月9日才登记结婚，其入住涉案房屋是在本案诉讼中所为，原审认定陈建华2009年入住涉案房屋没有依据。3、陈建华与其父母共有的房屋及宅基地在一起，其父母双亡后由陈建华所有，原审认定陈建华无其他农村房屋和宅基地与事实不符。4、涉案房屋的5000元房费是经过多年陆续支付的，非黄震兰收取，且至今尚有800元未支付，黄震兰一直认为是房租。当时260多平米的农村房屋、热水器等以及连同转包的承包地，房屋价值不可能仅为20元一平米。5、父母故后施振康、黄震兰即去无锡常年不在家，本人此后未去过娘家，更不知房屋被出售之事。6、本人原审中因追加被告无任何证据故未同意，庭后法院征询意见时本人已同意故原审据此追加第三人，但原审判决自我否定。二、原审判决单方面采信陈锐兵或者两第三人的意见，判决不公。三、原审程序严重违法，导致房屋在诉讼中被易手无法返还等严重后果。1、本案于2010年10月25日立案至2013年9月30日判决，期间陈锐兵与两第三人将涉案房屋转移，陈鹤斌于2012年12月将其原住房2.5间拆除并获取政府每平方400元的补偿款，原审再判决驳回本人的诉讼请求有违社会诚信。2、本案即便适用合同法，亦因遗漏了必须参加诉讼的合同当事人致使程序违法。四、原审判决适用法律错误。本人有权选择依法行使债权还是行使物权，本人和黄震兰均不是买卖合同当事人，故根据物权法“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，本人因共同共有人擅自处分共有财产而行使追及权，本案是物权纠纷而不是合同纠纷，不应适用合同法和合同诚信规则下判。退一万步讲，即便依照合同法第58条，不能返还或者没有必要返还的也应当折价补偿，故不管适用何种法律，均不能驳回本人的诉请。综上，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判支持本人的诉请。
陈锐兵答辩称，本人与施振康于2004年3月29日达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且本人支付了相应对价，施振康收取钱款后将房屋的宅基地证、土地使用证、钥匙等一并交给本人并由本人实际居住、使用，本人亦曾对该房屋进行多次维修。后因陈鹤斌、陈建华没有房屋故将涉案房屋出售给两人，该两人至今仍居住在涉案房屋，故现侵权人不是本人，施炳芳的诉请不能成立。黄震兰夫妇早已落户无锡并购房居住，而陈鹤斌、陈建华在户口所在地没有其他房屋，只有涉案房屋居住，不可能再返还。本人是善意取得房屋，施炳芳即使主张侵权也应当向施振康主张，不应向本人主张。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
陈鹤斌向本院提交书面情况说明称，2004年购房实际是本人购两间、陈锐兵购三间。购房后本人一直居住使用该房屋，且无其他房屋；本人曾对该房屋进行过多次修缮。综上，施炳芳的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
陈建华答辩称，涉案房屋是本人父亲购买给本人做新房使用的，本人无其他房屋居住。请求依法驳回上诉，维持原判。
黄震兰未作答辩。
本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，原审法院在组织第一次开庭时适用简易程序审理，后因案件审理需要转由普通程序审理。本案一审立案时间为2013年4月27日，宣判时间为2013年9月29日。
本院认为，农村房屋买卖合同纠纷，应结合购买时间、购买过程、买卖主体、占有使用情况等因素，从有利于维护诚实信用、保护当事人基本生存权利的角度进行综合考量。根据本案查明事实，黄震兰夫妇原宅上共有房屋五间，其中仅西侧两间原为施振康父母所有，故本案涉案五间房屋中东侧现由陈建华居住的三间房屋与施炳芳无关。该五间房屋自施振康父母病故后均由施振康夫妇管理使用，其后施振康与陈锐兵签订买卖合同并交付与涉案房屋相关的材料等，能够认定涉案房屋转让是双方的真实意思表示。鉴于陈锐兵签订购房协议以后，施振康夫妇户籍不久即迁至无锡，西侧两间房屋已由陈鹤斌居住多年，施炳芳主张其对于房屋买卖并不知情，没有证据支持，本院不予采信，对其要求返还房屋的主张本院不予支持。施振康非本案当事人，在能够查明案件事实的情况下，其不是必须参加诉讼的人员，原审法院可以依法进行审理和判决。根据法律规定，民事案件的审限从人民法院立案时起算，普通程序的案件一审审限为6个月，且具备法定情形的可以延长，本案并未超出法定审限。综上，施炳芳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由施炳芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 吴克宏
代理审判员 王作杰
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 李新珠
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；