湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民商初字第00099号
原告：李尤振。
被告：卢军。
第三人：满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司。
原告李尤振诉被告卢军、第三人满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司（以下简称：经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月4日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审理，于2015年8月24日公开开庭审理。原告李尤振，被告卢军及其委托代理人尤明青、罗念，被告经纪有限公司的委托代理人吴璇、高稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李尤振诉称：原告李尤振、被告卢军、第三人经纪公司于2015年6月11日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告李尤振向被告卢军购买位于武汉市某某街某某小区1栋1单元303房屋（e0栋1单元03层3号房），合同约定建筑面积为101.54平方米，成交价格为915000元。该合同约定卖方办理出无抵押两证当天付首付款285000元（不含定金），余款600000元采用银行按揭贷款的方式，由贷款银行划入卖方的银行账户上。该合同还约定卖方违约赔偿买方房价的20%即183000元，买方违约则由卖方没收定金。在该合同签订后，原告李尤振向被告卢军支付定金30000元，被告卢军承诺7天内办理出无抵押两证再交易，后被告卢军以原告违约付款为由拒不与原告李尤振交易且不向原告退还定金，为此双方发生纠纷。现原告李尤振认为案涉合同合法有效，应继续履行，故诉至法院，要求判令：1、确认原告李尤振、被告卢军、第三人经纪公司于2015年6月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告卢军继续履行该合同；2、被告卢军向原告李尤振支付违约金183000元；3、被告卢军向原告李尤振支付房租损失8000元（按照每月房租4000元，从2015年6月11日起计算至2015年8月11日止）；4、本案诉讼费用由被告卢军承担。
被告卢军辩称：三方签订的案涉买卖合同是合法有效的，但应驳回原告李尤振要求继续履行合同等诉讼请求。被告卢军在2015年6月11日签订案涉买卖合同后，积极履行合同义务，依约定办理房产两证，达到了合同约定的所有条件，但在被告卢军、第三人经纪公司多次依约通知原告李尤振支付房款后，原告李尤振表示不愿意继续履行合同。在该合同约定的解除条件成就以后，被告卢军于2015年7月28日征得第三人经纪公司同意，根据合同约定的解除权条款，通过第三人经纪公司向原告李尤振发出了《解除合同通知书》，原告李尤振已收到该通知书。至此，案涉买卖合同的权利义务已终止。根据合同约定及法律规定，被告卢军有权不退还定金。现原告李尤振起诉要求继续履行合同、支付违约金、支付房租损失及承担本案诉讼费用的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人经纪公司述称：一、案涉房地产买卖合同有效，现在原告李尤振要求继续履行合同，被告卢军不愿意继续履行合同，第三人经纪公司无法判断合同是否要继续履行。二、如果合同继续履行，第三人经纪公司就配合双方积极办理相关手续，只是现在估计合同很难继续履行，因为在该合同签订后，第三人经纪公司、被告卢军分别打电话给原告李尤振，原告李尤振表达过不买房的意思，被告卢军就说不卖房子了。三、在该合同签订时，签订合同的三方有过口头约定，口头约定的内容是被告卢军在一周内还清房屋上的贷款并办理出无抵押的房产两证，但是被告卢军在办理无抵押房产两证过程中，被告卢军发现房屋上要偿还的贷款金额比预计的要多，被告卢军就先办理了有抵押的房产两证，计划再将房产两证上的抵押解除，这个过程所花的时间就超过预期的一周，实际上花费了三周的时间办理出了有抵押的房产两证。四、在2015年7月10日，签订案涉合同的三方就继续履行合同一事面谈了一次，按照合同约定在房产两证办理出来后原告李尤振要支付首付款，但是因为原告李尤振买房时要办理银行贷款，第三人经纪公司建议原告李尤振先办理银行贷款手续，在银行贷款手续审批通过后，就准备与被告卢军办理过户手续，在过户前原告李尤振向被告卢军支付首付款，被告就及时解除房产两证上的抵押而与原告李尤振办理过户手续，整个过程估计一周就可以办完。当时被告卢军同意第三人经纪公司建议的这个方案，原告李尤振当时说这个时间过程有点长，表示说不想买。这次面谈被告卢军的房产两证还没有办出来，其房产两证（有抵押）是在2015年7月13日办出来的。第三人经纪公司在2015年7月17日下午打电话给原告李尤振告知房产两证办出来了，通知原告李尤振继续履行合同，原告李尤振说办出来的房产两证上有抵押，而且时间有点长，还说不想买的意思。在原告李尤振表达不想买房的意思后，第三人经纪公司立即告知了被告卢军此事，被告卢军就说如果原告李尤振不买房就违约了，原告李尤振交的钱不退。根据案涉合同约定，超过十天未履行合同的，一方可以单方面提出解除合同，被告卢军在2015年7月28日向原告李尤振和第三人经纪公司发出了一份《解除合同通知书》，被告卢军向原告李尤振发出的《解除合同通知书》是通过第三人经纪公司发出的，第三人经纪公司在2015年7月28日上午通过短信的方式通知原告李尤振解除合同。原告李尤振收到这个解除合同的短信后，就立即回信说要买房子，并与当天下午到第三人经纪公司处说要继续履行合同。在2015年7月29日，签订案涉合同的三方就能否继续履行合同进行了一次面谈，被告卢军说因为前期的反复不想卖房了，原告李尤振看到合同履行不下去了，就到法院来起诉了。四、对于原告李尤振要求被告卢军支付违约金的诉讼请求，第三人经纪公司认为不应该支持，因为合同没有继续履行下去，原、被告均有过错，被告卢军错在签订合同时的口头约定内容没有兑现，原告李尤振错在没有按照合同约定支付首付款。五、对于原告李尤振要求被告卢军支付房租损失的诉讼请求，第三人经纪公司认为不应该支持，因为整个合同正常履行也需要时间，办理房产两证、银行贷款及放贷、房产过户都需要时间，这些时间正常来算在2015年8月11日也交不了房。
经审理查明：2015年6月11日，原告李尤振（买方）、被告卢军（卖方）、第三人经纪公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告卢军将其所有的位于武汉东湖新技术开发区世界城光谷步行街某某小区1栋1单元303号房（e0幢1单元03层3号房）一套以915000元的总价卖给原告李尤振，该房屋合同约定建筑面积为101.54平方米；买方须在2015年6月11日支付定金30000元给卖方，买方应于卖方办理出原始两证之日付给卖方首期房款285000元，房价余款采用按揭付款（贷款银行批准贷款的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内）；买卖双方须在完成注销抵押手续后七个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向另一方支付等额于总房价20%的违约金；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约金承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；等内容。在该合同签订当天，原告李尤振向被告卢军支付了定金30000元。在签订该合同时，被告卢军对原告李尤振、第三人经纪公司口头称在一周内还清案涉房屋上的贷款并办理出无抵押的房产两证。
2015年7月8日，被告卢军向房产、土地管理行政部门申请对案涉房屋登记房产两证，并于2015年7月13日获得案涉房屋的房产两证。因案涉房屋上的银行按揭贷款尚未还清，故此时被告卢军取得的案涉房屋两证上有抵押记录。
2015年7月9日，原告李尤振与第三人经纪公司程姓工作人员电话联系时询问合同签订后出卖人的房产两证至今过了33天还没有办出无抵押记录的房产两证的情况，程姓工作人员告知原告李尤振房产两证正在办理、在下周一（2015年7月13日）拿到房产两证后询问卖方被告卢军是否需要原告李尤振的资金偿还案涉房屋上的抵押记录以解除案涉房屋上的抵押记录，原告李尤振询问程姓工作人员能不能退款，程姓工作人员表示其无异议，但需要卖方被告卢军同意。
2015年7月11，原告李尤振与第三人经纪公司高稳电话沟通案涉交易一事，双方交谈中高稳说根据合同约定案涉房屋贷款应该由卖方被告卢军偿还，卖方还清房屋上的银行贷款后解除房屋上的抵押，合同中对于卖方卢军的履约时间没有明确规定；原告李尤振对高稳说被告卢军要原告李尤振支付首付款来偿还房屋上的贷款，而且被告卢军称合同上写着案涉房屋两证办出来后原告李尤振应该向其支付首付款，但是原告李尤振认为被告卢军办出的房产两证上有抵押记录，与签订案涉合同时被告卢军称的办理出无抵押房产两证的承诺不同。
2015年7月17日、2015年7月20日，第三人经纪公司高稳、被告卢军分别对原告李尤振打电话沟通案涉交易一事。被告卢军、第三人经纪公司均称在案涉房屋的房产两证办出来后分别向原告李尤振打电话告知案涉房屋的房产两证已办理出来，通知原告李尤振继续履行合同。原告李尤振称虽然分别接到了这两个电话，但是在通话中对方没有告知已办理出房产两证的事情，第三人经纪公司只是在电话中询问原告李尤振什么时候办理银行贷款，被告卢军只是在电话中询问原告李尤振购房款筹得怎么样；原告李尤振称因此前联系时一直催问办理出房产两证一事而未果，故在这两次通话中就没有询问对方是否办出房产两证一事。
2015年7月28日，被告卢军向原告李尤振、第三人经纪公司发出《解除合同通知书》，通知原告李尤振、第三人经纪公司因合同最后期限已经逾期且超过十天，根据案涉合同的约定，解除三方签订的合同。第三人经纪公司于当日收到了该通知书，原告李尤振通过第三人经纪公司高稳的短信收到了该通知书。
现原告李尤振诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中，被告卢军名下案涉房屋两证上的抵押于2015年8月21日被注销。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、录音、房屋所有权证、土地使用权证、《解除合同通知书》、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告李尤振、被告卢军、第三人经纪公司于2015年6月11日签订的《房地产买卖合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是原告李尤振与被告卢军之间的房屋买卖合同关系，一个是原告李尤振、被告卢军与第三人经纪公司之间的居间合同关系。根据原告李尤振作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的另一方卖方卢军，则本院在本案中仅针对案涉合同中原告李尤振与被告卢军之间的房屋买卖合同关系进行审理，案涉合同中的居间合同关系若有争议当事人则可另行主张权利。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，根据案涉房屋买卖合同的约定，买方原告李尤振应该在卖方被告卢军办理案涉房屋原始两证之日向被告卢军支付首期房款285000元，逾期支付房款超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，而被告卢军已于2015年7月13日取得案涉房屋的房产两证，而原告李尤振因被告卢军未及时清偿该房屋上的银行贷款以解除房屋抵押记录，未在被告卢军取得案涉房屋房产两证的十天内及时向被告卢军支付首期房款，结合此前原告李尤振向第三人经纪公司询问过被告卢军能否退款一事，则被告卢军根据案涉房屋买卖合同约定于2015年7月28日向原告李尤振、第三人经纪公司发出《解除合同通知书》的行为并无不当，而在原告李尤振收到该通知书时即在原、被告间产生解除案涉房屋买卖合同的法律效果，故对于原告李尤振要求被告卢军继续履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告李尤振提出因被告卢军办理出的房产两证不是签订合同时口头承诺的无抵押的房产两证而有理由拒绝支付首付款的意见，因案涉合同中约定的是在“卖方办理出原始两证之日”支付首期房款，而没有明确支付首期房款的前提必须是无抵押的房产两证，故原告李尤振以此为由拒付首期房款的意见，本院依法不予采纳。对于原告李尤振提出被告卢军、第三人经纪公司均未告知其案涉房产两证已经办出的意见，因其与第三人经纪公司程姓工作人员在2015年7月9日电话联系时已被告知将在2015年7月13日拿到房产两证，而且随后在2015年7月17日、2015年7月20日第三人经纪公司高稳、被告卢军分别与原告李尤振电话联系案涉交易一事时，即使对方电话中没有主动告知原告李尤振办理出房产两证一事，原告李尤振亦有权利、义务询问此事，但结合其已于2015年7月9日知晓案涉房产两证将于2015年7月13日拿到、此前其一直催问办理出房产两证一事而此次却没有询问的情况，可以确定原告李尤振在接听电话时已知晓案涉房产两证已经办出，故对于此项意见，本院依法不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，因原告李尤振未及时向被告卢军支付首期房款，被告卢军解除案涉合同的行为并无不当，但是被告卢军未能及时兑现签订合同时口头所称的在一周之内办理出无抵押的房产两证一事，而是在签订合同一个月后办理出有抵押记录的房产两证，导致原告李尤振未能及时支付首期房款，则原告李尤振、被告卢军对于案涉房屋买卖合同的解除均有过错，故对于原告李尤振要求被告卢军支付违约金183000元的诉讼请求，本院依法不予支持，但是被告卢军因该房屋买卖合同取得的30000元定金应在该房屋买卖合同解除后返还给原告李尤振。
对于原告李尤振要求被告卢军向其支付房租损失8000元的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告李尤振、被告卢军、第三人满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司于2015年6月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效；前述合同中原告李尤振、被告卢军之间的房屋买卖合同已于2015年7月28日解除；
二、被告卢军于本判决生效之日起十日内向原告李尤振退还定金30000元；
三、驳回原告李尤振的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4120元，减半收取2060元，由原告李尤振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一五年十一月二十七日
书记员 贺元帅