江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1105号
原告鲍珉。
委托代理人王立波（受鲍珉的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
被告张敏。
原告鲍珉与被告张敏财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，由审判员高鑫适用简易程序，于2013年10月21日公开开庭进行了审理，原告鲍珉的委托代理人王立波，被告张敏到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2013年12月5日裁定，本案转普通程序审理并依法组成合议庭。于2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告鲍珉的委托代理人王立波，被告张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍珉诉称，无锡市北塘区xx街7号301室房屋由燕某抵偿给其所有，其将房屋予以装潢并出租，当初因各种原因而未办理产权过户手续。此后，燕某又将该房屋以抵债为由转让给张敏并办理了产权过户手续。张敏以强行入室的方式占有房屋后，又将该房屋转让于他人。现要求判令张敏：1、赔偿其在该房屋内的财产损失23000元。2、赔偿其对该房屋的装潢损失21000元。
被告张敏辩称，该房屋由燕某转让于其，并约定房屋内的装潢及家具、家电等财物属一并转让范围；其已将该房屋及房屋内的财物一并转让于他人。如鲍珉有损失，则应找燕某交涉，与其无关，其也不会赔偿鲍珉一分钱。
经审理查明，坐落在无锡市北塘区xx街7号301室房屋原系无锡市市政开发有限公司（前身为无锡市市政工程开发处、无锡市市政建设综合开发有限公司）的商品房，1993年6月24日，市政工程开发处与马某签订商品房销售协议书，约定房款于当月付清。因马某未筹足房款，双方办理了退房手续。1996年9月，市政工程开发处与燕某签订了该房屋的商品房销售合同书，约定房款于签约当日付清。2007年11月，无锡市市政开发有限公司在补开销售发票及提交了有关证明材料后，无锡市房产管理局于当月15日将该房屋所有权登记至燕某名下（权证号：锡房权证北塘字第××）。
2007年11月27日，燕某与被告张敏签订了无锡市房产转让协议，协议约定：房价为229930.2元；出卖方应于办理过户手续后三日内将房屋交付于买受方；如发生与出卖方就该房屋的产权纠纷或债权债务纠纷，均由出卖方负担，由此而给买受方造成损失的，由出卖方予以赔偿。2007年11月27日，无锡市房产管理局将该房屋权属转移登记至张敏名下。2009年5月31日，张敏与蒋某签订了北塘区xx街7号301室房屋买卖合同，同年6月8日，房产部门将该房屋权属转移登记至蒋某名下。
另查明，2008年期间，原告鲍珉以无锡市房产管理局为被告、燕某为第三人而向无锡市崇安区人民法院提起行政诉讼，要求撤销无锡市房产管理局于2007年11月15日将xx街7号门301室房屋所有权登记在燕某名下的具体行政行为。在该案审理过程中，鲍珉提供了如下证据：1、燕某于2004年2月18日出具暂借条一份，载明：“暂借鲍律师xx街7号门301室住宅壹套，使用壹个月。到时如需续借，再行协商或用现金或其他住宅调换。”2、电脑打印的房屋结抵债务书一份，载明：“因我本人结欠鲍珉律师借款及律师服务费，所以用我自己购买的无锡市xx街7号301室80式单间作为偿还，并已交付给鲍珉。我与鲍珉之间无纠葛，双方两清。”落款日期为2004年3月2日，并加盖了燕某的印章。3、鲍珉于2005年8月23日与无锡市开毅装饰有限公司签订的租房协议，于2006年8月15日与陈某签订的租房协议。以证明xx街7号301室房屋由其占有并出租。4、xx街7号301室房屋的水、电缴费卡及已将使用人燕某变更为鲍珉的有线电视使用证。5、证人陈某的陈述：“2005年8月21日，我是通过中介承租xx街7号301室，第二天在原来的承租人、鲍珉都在场的情况下，我们三方一起交接。过了两天签订了房屋租赁合同，当时的房租，第一份合同要高一点，大概在12000元左右，第二份合同是11000元，具体记不清了。我入住后，中途发生过两次房屋维修，都是由房东鲍珉律师来维修的，煤气、水、电、有线电视的缴费卡，也都是鲍珉给我的。现在房屋还是我在承租，合同是签订到2009年8月21日。”等等。无锡市崇安区人民法院以鲍珉与被诉房屋权属登记行为之间不具有法律上的利害关系，即不具有该案原告诉讼主体资格为由，裁定驳回了鲍珉的起诉。鲍珉不服该裁定并提起上诉，无锡市中级人民法院审理后作出了“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。
在本案审理过程中，鲍珉提交的与无锡市开毅装饰有限公司、陈某签订的租房协议租期分别为一年与三年。前二份协议中均载明了房内设施有：三菱空调、淋浴、冰箱、管煤、洗衣机、方台、床、家具。鲍珉还提交于2008年6月14日与仇定元签订的该房屋租房合同，载明租期自2008年6月24日至2009年6月23日，房内设施有：空调，淋浴、冰箱、洗衣机、床1张、餐桌1套、床头柜1张。鲍珉作如下陈述意见：1、其自2004年上半年接收该房屋后，即对房屋予以装修，花费了约21000元。2、其同时也添置了三菱空调1台（1.5匹、挂壁式，3500元），冰箱1只（双门，2000元）、洗衣机1台（小天鹅牌、全自动，1300元）、方台1张（1000元）、全套家具（共9件，包括床1张、床头柜1张、餐桌1张、餐椅6张，15200元），合计23000元。由于时间相隔久远，当时的装修及购货票据已灭失。3、张敏前夫系燕某公司的工作人员，燕某与张敏恶意串通损害其利益，张敏明知该房屋已在早年即由燕某抵债给其所有，却编造了双方抵债的形式并办理了过户手续。如张敏确也系抵债而欲取得该房屋权利，则应实地察勘了解房屋现状，更不会采用撬门、堵门锁的方式强行入室占有房屋。4、张敏在取得该房屋不久即予以转让，就是为了造成既成事实，以达到损害其利益的目的。5、其与张敏就该房屋归属产生严重争议时，双方均进行了报警处理，张敏明知该房屋由其实际控制并出租于他人，房屋内的家电、家具等动产部分应属其所有，但在以房屋所有权人的身份匆匆转让争议房屋时，将该部分财产一并转让，无论从法律上、还是情理上，都显现了张敏的主观恶意。鲍珉还表示，其对装潢部分的主张，已包含了电热水器（含淋浴设施）的赔偿权利部分。
张敏作如下陈述意见：1、燕某因欠其钱款不能偿还而将该房屋抵债于其，当时双方签订的房屋买卖协议中约定了房屋中的所有财产一并转让，包括鲍珉所述的家电、家具等，据其前夫反映，该房屋内的家具等，均由燕某花大价钱购买的。2、因燕某未提供房屋钥匙且已离开国内，其欲自行入住房屋时，发现该房屋内有人居住，并告知其系向鲍珉承租的，经交涉，该房西自行搬迁，但未留下钥匙，故报警并经许可的锁匠开锁方进入该房屋的。3、其取得了该房屋的所有权证后，既有权占有该房屋，也有权予以转让。故在转让时也将原有的家电、家具一并转让，反正已陈旧且不值钱了。
仇定元在本院调查时作如下陈述：1、其与鲍珉于2008年6月签订租房合同并入住该房后不久的一天，其回家时因门锁已换而进不了房。其报警后才得知张敏以该房屋产权人身份强行撬门锁而进入，后其只能带了自身衣服及日用品离开。事后，鲍珉将收取的房租予以了退还。2、其入住时，房屋内确有三菱空调1台、双门冰箱1台、全自动洗衣机1台、1.5米带席梦思床垫的床1张、床头柜1张、餐桌1张及6张餐椅。前述物品并不全新，冰箱、洗衣机的牌子也记不住了。
张敏在第一次庭审时表示，鲍珉所述的家电、家具数量及品名，应该基本属实，具体因时间相隔较长，也记不清了。在第二次庭审时表示，是否有上述财物，其什么都记不清了。
本院至房产管理部门调取了张敏与燕某签订的xx街7号门301室房屋买卖合同，该合同并无家电、家具的财物内容记载及归属内容。为如何确定本案所涉的财物价值，本院向评估部门工作人员进行了相关的咨询。
上述事实，有房产资料、租房协议、无锡市中级人民法院（2009）锡行终字第0010号行政裁定书、本院调查笔录及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，根据查明的事实及有关规定，本院对鲍珉要求张敏赔偿家电、家具的财物损失的诉请，予以采纳，但赔偿数额确定为9100元，理由如下：1、张敏与燕某以买卖方式变更了xx街7号301室房屋所有权人并予登记，房屋的交付义务本应由出卖人完成，但张敏在已知该房屋的实际控制人系鲍珉，且已出租于他人使用的情形下，以自行更换门锁的方式占有了该买受房屋。2、张敏辩称其与燕某在买卖合同中已约定房屋中的动产财物也一并转让意见，经查，买卖合同中并无此约定，张敏的该辩称意见与事实不符。3、张敏虽系变更后的房屋所有权人，但作为房屋买受人，如无特别约定，买受人无权享有转让房屋中动产部分权利。而这一交易规则，既不深奥、也不复杂，张敏对此应当清楚明了。4、张敏占有买受房屋时，已与当时的房屋使用人产生争议，在既未支付相应对价、也未与该动产的权利人予以任何商定的情形下，对该房屋内的原有动产予以了处分，应向该动产的权利人承担相应的民事赔偿责任。5、根据本案查明的事实，本院认定鲍珉系该房屋内的动产权利人。因自2004年上半年至2009年6月期间，该房屋由鲍珉实际控制并用于出租，故本院判定本案所涉的动产使用年限也与该期限相符。6、鲍珉所主张的动产品名、牌号、数量，虽无直接证据提供，但结合其与承租人原签订的租赁协议、承租人仇定元的陈述、双方当事人在本案审理过程中的陈述意见，本院对鲍珉的该主张予以采信。7、关于动产的赔偿数额，基于该部分动产已无相应实物的现状，本院结合对上述财物的确认、相关财物的购买应付价款、财物的使用年限与折旧、导致无法对实物进行确定的原因等因素，综合考虑后判定：三菱1.5匹挂壁式空调1台为1300元、双门冰箱1只为800元、小天鹅全自动洗衣机1台为500元、方台1张为500元、9件套家具（包括带席梦思垫的1.5米床1张、床头柜1张、餐桌1张、餐椅6张）为6000元，合计为9100元。
关于鲍珉要求张敏赔偿其讼争房屋内装潢损失的主张，本院根据装潢的权属特性，结合本案案情后，对鲍珉在本案的该诉请主张，不予采纳。理由如下：1、装潢属房屋的附着物性质，一般情形下，由房屋权属人出资实施装潢，如系其他使用人、承租人在使用期间对该房屋实施装潢的，除须征得房屋所有权人许可外，在装潢实施人不再使用该房屋时，就该装潢权利归属事宜也应与房屋所有权人予以约定。2、鲍珉虽因与燕某签订抵债协议而入住本案所涉房屋，但却未办理过户登记手续，因而在张敏取得该房屋所有权时，对该房屋权利人的登记变动并未涉及鲍珉。3、因房屋的装潢属房屋附着物，根据房屋所有权的归属由登记确认的法律规定，张敏与燕某进行该房屋交易时，该房屋的产权人登记原为燕某，在无特别约定的情形下，该房屋上的附着物应随房屋一并转移至买受人所有，而燕某与张敏的房屋买卖合同中并无房屋装潢不属房屋交易范围或需另行支付相应对价的约定。至于出卖人燕某在交易时是否隐瞒真相，而损害了原承租人、使用人对该装潢部分的相应权利，则应由装潢权利人与出卖人之间另行依法处理，不属本案理涉范围。4、由于交易房屋内的装潢与交易房屋内的动产财物存在着上述不同的法律属性，而这一不同的法律属性与房屋交易规则、交易惯例也相符合，也属常人可理解范围。换言之，在房屋买卖时，如无特别约定，买受人有权取得该房屋的附着物权利，但无权取得该房屋内的动产财物的权利。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四第一款第（七）项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条之规定，判决如下：
一、张敏于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿鲍珉财产损失款9100元。
二、驳回鲍珉的本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由鲍珉、张敏各负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
审 判 员 林丽华
人民陪审员 徐惠玲
二〇一四年六月十三日
书 记 员 李 丹
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：
第八十七条有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。