北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第13473号
原告（反诉被告）北京华夏国育信息科学研究院，住所地北京市东城区广渠门内大街**号*号楼***号。
注册号：110108012533180
法定代表人陈家芳，总经理。
委托代理人高盛，北京国舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京金展祥泰文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区安慧东里15号楼4-02。
注册号：110105011120457
法定代表人宋凤琴，董事长。
委托代理人孙晓东，男，北京金展祥泰文化传播有限公司总经理。
委托代理人张本良，北京市维泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京华夏国育信息科学研究院（以下简称华夏国育研究院）与被告（反诉原告）北京金展祥泰文化传播有限公司（以下简称金展祥泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华夏国育研究院之委托代理人高盛，被告（反诉原告）金展祥泰公司之委托代理人孙晓东、张本良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华夏国育研究院诉称，2013年9月18日，我院与金展祥泰公司签订了关于租赁海淀区×房屋的租赁合同，租赁面积为1103平米，双方约定第二租赁年度年租金为1368823元，租赁合同签订后，金展祥泰公司在支付了一年租金后便以种种理由拒绝支付租金。按照双方合同第四条第二款的约定，金展祥泰公司应当于2014年9月18日前支付下一年度租金，但其未支付。据此依照合同第十条第四款的约定，我方有权解除合同，并收回房屋。我方多次催促金展祥泰公司按照合同约定时间支付租金及水电费、供暖费等费用并腾退房屋，金展祥泰公司均无理拒绝。截至起诉之日，金展祥泰公司仍未支付房租。现起诉请求：1、确认双方租赁合同于2014年11月3日终止；2、判令金展祥泰公司向我方支付自2014年11月4日起至2015年6月1日的房屋占有使用费684412元（按照日3750.2元计算，实际计算至2015年5月1日）；3、判令金展祥泰公司向我方支付2014年至2015年的供暖费50738元；4、判令金展祥泰公司向我方支付免租期租金166070元；5、判令金展祥泰公司向我方支付违约金228137元（相当于第二年度两个月租金）；6、本案诉讼费由金展祥泰公司承担。
金展祥泰公司辩称，不同意华夏国育研究院的全部诉讼请求，房屋已于2015年5月31日腾空交还给华夏国育研究院。我公司认为，双方签订的租赁协议无效，按照部队关于房屋租赁的规定，部队的房屋出租必须经过主管部门批准，颁发房屋租赁许可证方可生效。我公司实际承租面积为1103平方米，但是部队给我们颁发的房屋租赁许可证面积是21平方米，军队经过批准的面积只有21平米，剩余的面积没有经过批准，根据军队空余房地产租赁管理规定，没有审批手续，不得租赁军队房地产，严禁多租少报、弄虚作假，隐瞒空余房地产出租收入的，应当承担相应责任。本案的租赁合同不仅违反了军队房屋租赁管理的规定，也存在以合法形式掩盖非法目的，甚至损害国家利益的行为，按照合同法的相关规定也是无效的。本案的合同是名为合作实为转租，国防大学第二招待所并未同意转租，华夏国育研究院亦无权转租。另外，我公司认为我方并未违约，而是华夏国育研究院违约在先，故不存在支付免租金租金问题，即便存在违约金，合同中约定的违约金亦过高，应当予以调整。
金展祥泰公司反诉诉称，我公司自2013年9月起租赁×房屋作为办公用房，已支付押金及一年租金。我公司经华夏国育研究院批准，精装修了租赁的办公场所，并配置了大量的运营设备及电器设备，前后累计投入400多万元，因华夏国育研究院擅自锁门、摘除牌匾等行为，导致我公司无法正常经营，给我公司造成了损失。现反诉要求：1、华夏国育研究院赔偿我公司装修损失四十万元；2、反诉费由华夏国育研究院承担。
华夏国育研究院辩称，不同意金展祥泰公司的反诉请求。因为金展祥泰公司违约，没有按照合同约定时间交纳租金，由此造成的损失应由其自行承担。另外，我们没有采取过擅自锁门、摘除牌匾的行为，而且金展祥泰公司一直在正常使用房屋，到现在为止其已经拖欠近一年租金了。我们不同意继续履行合同，金展祥泰公司一直占用房屋，其反诉请求没有任何事实和法律依据。
经审理查明，2013年9月18日，华夏国育研究院（甲方）与金展祥泰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定金展祥泰公司向华夏国育研究院承租位于海淀区×共计1103平方米的房屋，作为办公使用，租赁期限自2013年9月18日至2016年11月1日（含45天免租金装修期，免租期为2013年9月18日至2013年11月1日）。合同约定第一合同年年租金为1328563元，第二合同年年租金为1368823元，第三合同年年租金为1529861元，租金按半年付，付款日期应在每个付款周期的到期十五日之前支付下半年的房租。合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金13万元。乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房屋租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房屋租赁保证金，并加付银行同期存款利息。对于其他费用，合同约定乙方自行负担承租房屋所产生的各种电费、水费、供暖费、通讯等全部费用，暖气费按33元/平方米/供暖季收取，乙方应于供暖开始前30日内向甲方或者收费管理方交纳。对于装修，双方约定乙方在租赁期间，需要对租用房屋进行装修时，必须向甲方提出书面申请供甲方审查，经甲方书面同意后方可进行施工，施工发生的所有费用均由乙方自行承担。租赁期满后或者解除合同时，必须完好无损地无偿移交给甲方。合同中关于违约责任约定：1、自合同签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情况要求提前解除本租赁合同必须提前三个月书面通知甲方，并支付两个月房屋租金作为违约金，同时房屋租赁保证金不予返回。甲方给乙方提供装修免租期的，如乙方提前解除合同，乙方需将装修免租期的租金支付给甲方作为补偿；2、乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权随时终止本合同，收回出租房屋，并要求乙方承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用和逾期付款滞纳金，以及由此给甲方或其他任何第三方造成的损失：…B、拖欠租金超过十五日或拖欠水、电、暖等应缴纳费用而未缴纳超过三十日的。合同约定，合同自双方签字盖章之日起生效。
上述合同签订后，金展祥泰公司向华夏国育研究院支付了租赁保证金13万元及自2013年11月2日至2014年11月1日第一合同年度的全部租金。华夏国育研究院主张金展祥泰公司应于2014年9月3日之前缴纳下一半年度租金，现金展祥泰公司未按期缴纳相应租金，故于2014年11月2日出具告知函并于2014年11月3日向金展祥泰公司送达，由金展祥泰公司工作人员孙晓东签收。后华夏国育研究院又于2014年12月8日向金展祥泰公司发送《关于限期腾退房屋的告知函》，由金展祥泰公司法定代表人宋凤琴签收。金展祥泰公司对上述两份告知函予以认可，但主张应缴纳下一半年度租金的时间为2014年10月15日，即2014年11月1日前15天。
华夏国育研究院提交其于2014年10月20日向金展祥泰公司发送的催缴通知单一份，由孙晓东签收，内容为：“根据贵我双方单位于2013年9月18日签订的《房屋租赁合同》，按合同约定，贵方应提前十五日支付下一期房屋租金，即贵方应于2014年10月17日前向我单位支付2014年11月2日至2015年5月1日期间房屋租金共计684412元整。截至2014年10月19日，我方尚未收到贵方支付的房屋租金。另，按照部队营院要求，2014-2015供暖季供暖费用开始收缴，贵单位应缴费用为46326元，收费标准：42元/平方米/供暖季，请于2014年11月1日之前缴纳。”金展祥泰公司对上述通知单予以认可。华夏国育研究院另提交分别于2015年1月16日和1月20日向金展祥泰公司发送的客户交款通知单两份，由孙晓东签收，证明水电费及供暖费金额。金展祥泰公司对上述两份通知单认可收到，但主张客户交款通知单中写明供暖费标准为46元每平米，与双方签订的租赁合同标准不一致。为此，华夏国育研究院提交二招物业办公室2014年12月3日的通知，证明2014-2015年采暖费调整为46元每平方米。金展祥泰公司对此予以认可。
金展祥泰公司主张双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，按照部队关于房屋租赁的规定，部队的房屋出租必须经过主管部门批准，颁发房屋租赁许可证方可生效，双方合同因未经上级主管部门批准而无效，同时提交军队房地产租赁许可证，证明部队批准其的租赁面积为21平方米，与实际租赁面积不符。华夏国育研究院对租赁许可证予以认可，虽与实际租赁面积不符，但双方租赁合同仍合法有效，为此提交其与国防大学第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》、军队单位对外有偿服务许可证、军队房地产租赁许可证及国防大学第二招待所出具的证明，证明国防大学第二招待所是海淀区×房屋的管理单位，其有权将房屋对外出租，且同意将西二楼租赁给华夏国育研究院及其合作单位共同租赁使用。金展祥泰公司对上述证据材料真实性认可，但对国防大学第二招待所出具的证明内容不予认可，认为华夏国育研究院将房屋出租的行为系转租，而非共同租赁使用。
金展祥泰公司主张华夏国育研究院擅自将租赁房屋房门锁闭、摘除牌匾，对其屋内装修及经营造成了损失，为此提交装修安全协议书、关于《租赁解除协议》的复函及装修合同和相关票据。华夏国育研究院对上述证据均不予认可，且否认其存在锁门、摘匾行为。
诉讼中，金展祥泰公司于2015年5月31日将租赁房屋腾空并交还给华夏国育研究院，双方未对2014年11月2日之后产生的各项费用进行结算。
上述事实，有双方当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、军队房地产租赁许可证、证明、告知函、装修合同及票据等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。华夏国育研究院与金展祥泰公司签订的《军队房地产租赁合同》约定合同自双方签字盖章之日起生效，且双方签订合同后均履行了各自的合同义务。金展祥泰公司主张《军队房地产租赁合同》未经部队批准而无效，于法无据，本院不予采信。据此，双方签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，租金按半年付，付款日期应在每个付款周期的到期十五日之前支付下半年的房租。金展祥泰公司第一年度租金交至2014年11月1日，故下半年度租金应当于2014年11月1日前十五日支付，华夏国育研究院于2014年11月3日向金展祥泰公司发送告知函时，金展祥泰公司已超过十五日未付款，构成违约，根据合同约定华夏国育研究院有权终止合同，故双方租赁合同应于2014年11月3日金展祥泰公司收到告知函时解除。诉讼中，金展祥泰公司已将租赁房屋返还给华夏国育研究院，金展祥泰公司应付2014年11月2日至2015年5月31日期间的房屋占用费，华夏国育研究院仅主张半年租金，本院对此不持异议。华夏国育研究院主张的供暖费，于法有据，本院亦予以支持。
关于华夏国育研究院主张的免租期租金，合同中约定如乙方提前解除合同，乙方需将装修免租期的租金支付给甲方作为补偿。本案中，华夏国育研究院向金展祥泰公司发出告知函要求解除合同，故其要求支付免租期租金，无合同依据，本院不予支持。对于华夏国育研究院主张的违约金，合同中虽约定乙方未履行合同约定义务的，甲方有权要求违约金，但对违约金的金额或标准无明确约定，故本院对此不予支持。
金展祥泰公司主张华夏国育研究院擅自将租赁房屋房门锁闭、摘除牌匾，对其经营造成了损失，华夏国育研究院对此不予认可，金展祥泰公司亦未提交充分有效证据，本院对此不予采信。对于装修，合同中约定解除合同时，装修须完好无损地无偿移交给甲方，故对金展祥泰公司主张装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认北京华夏国育信息科学研究院与北京金展祥泰文化传播有限公司于二〇一三年九月十八日签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一四年十一月三日解除；
二、北京金展祥泰文化传播有限公司于本判决生效后十五日内给付北京华夏国育信息科学研究院自二Ｏ一四年十一月二日至二Ｏ一五年五月一日期间的房屋占用费六十八万四千四百一十二元；
三、北京金展祥泰文化传播有限公司于本判决生效后十五日内给付北京华夏国育信息科学研究院自二Ｏ一四年十一月十五日至二Ｏ一五年三月十五日期间的供暖费五万零七百三十八元；
四、驳回北京华夏国育信息科学研究院的其他诉讼请求；
五、驳回北京金展祥泰文化传播有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千九百六十四元，由北京华夏国育信息科学研究院负担五千二百二十三元，已交纳二千二百七十六元，剩余二千九百四十七元于本判决生效后七日内交纳；由北京金展祥泰文化传播有限公司负担九千七百四十一元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三千六百五十元，由北京金展祥泰文化传播有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
代理审判员 许 暘
人民陪审员 岳 维
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 胡美青