广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初680号原告深圳市普华凯达投资有限公司。法定代表人刘文，董事长。委托代理人周玉梅，广东华商律师事务所律师。委托代理人严晟，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被告深圳市蒙帝国际投资发展有限公司。法定代表人王昶轲。委托代理人石晶，重庆恒庆律师事务所律师。委托代理人胡银亮，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告诉被告建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉梅、严晟，被告的委托代理人石晶、胡银亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年2月28日，被告与深圳市国土资源和房产管理局签订深地合字（1999）号003号深圳市土地使用权出让合同书，约定被告受让编号为B301-0064地块（土地面积为3163.5平方米）的土地使用权。2006年，被告与案外人大中华公司居间服务合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民二终字第361号生效判决书。因被告在限期内未能履行上述判决，大中华公司向人民法院申请强制执行。广东高院指定长沙铁路运输法院（以下简称长铁法院）受理该执行案件，案号为（2005）长铁法执字第49号。2005年12月10日，被告在长铁法院执行期间向该院书面请求自行变卖B301-0064地块的土地使用权，长铁法院征询大中华公司意见后同意。被告遂与大中华公司达成执行和解协议：被告变卖B301-0064地块的土地使用权，以所得价款清偿债务。在长铁法院的准许与支持下，原告以买受人的身份进入执行程序，并于2006年2月23日与被告签订《B301-0064地块转让协议书》，约定原告向被告支付转让价款人民币4000万元（该转让款包含代被告向大中华公司偿还的债务本息、土地出让金、法院执行费用共730万元）以取得B301-0064宗地的土地使用权。原告于当日向长铁法院支付了执行款全款。《协议书》生效后，原告全面履行了《协议书》约定的支付转让价款之义务，但经原告多次催告和主张权利，被告至今仍未将B301-0064地块的土地使用权登记至原告名下并协助办理产权证。在《协议书》履行过程中，被告在收到原告支付的转让价款的情况下，采取种种方式阻挠规土委为原告办理B301-0064地块的初始登记，以及提起多起恶意诉讼，致使原告至今未能依约取得B8301-0064地块的土地使用权。更有甚者的是，被告于2014年8月14日违法将B301-0064宗地的土地使用权登记至自身名下。被告的上述行为，已经严重违反了《协议书》的约定，构成违约。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条第一款规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”。被告将B301-0064宗地的土地使用权变卖给原告的行为已经经过案外人大中华公司以及执行法院的同意；而《协议书》是原被告双方真实的意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该协议合法有效。原告认为，《B8301-0064地块转让协议书》一经生效，即对原告、被告双方产生法律约束力。在原告已经履行《协议书》约定义务的情况下，被告至今仍未履行《协议书》所约定的义务，B301-0064地块至今仍然登记在被告名下。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”，据此，原告有权要求被告继续履行《8301-0064地块转让协议书》，将B301-0064地块的土地使用权过户登记至原告名下、协助办理产权证，并向原告交付上述土地。综上所述，被告的行为，已经构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行《B301-0064地块转让协议书》，将B301-0064地块的土地使用权过户登记至原告名下、协助办理产权证，并交付上述土地；2、本案的诉讼费用均由被告承担。被告答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《协议书》，因涉案地块不符合转让的法定条件并且违反法律法规的强制性规定而应自始无效。1995年1月1日开始实施的《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一）按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。……”1990年5月19日发布并实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定:“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案中，《协议书》签订时间为2006年2月23日，为上述法律法规实施以后，并且在《协议书》签订之时答辩人并未取得涉案地块的土地使用权证书，且上述涉案地块当时是光地，根本未达到“完成开发投资总额的百分之二十五”的转让条件。因此，根据《合同法》第五十二条关于合同无效之条款，《协议书》因直接违反上述法律法规的强制性规定，构成合同无效的法定情形，应自始无效。二、退一步而言，即使不考虑《协议书》的上述无效情形，《协议书》第4条约定的生效条件未能成就，因此《协议书》至今未生效。《协议书》第4条规定：“该4.3项承诺是本合同生效的前提，如上述法院未出具承诺，本合同不生效。”答辩人注意到，自始至终，被答辩人未能向贵院及答辩人提供载明《协议书》第4.3项内容的承诺书，即长沙铁路运输法院至今未依据《协议书》向被答辩人出具上述承诺书。因此，答辩人认为，根据《合同法》第四十五条“附生效条件的合同，自条件成就时生效”之条款，《协议书》所附条件未成立，从未生效。三、再退一步而言，即使《协议书》有效，《协议书》也因被答辩人迟延支付剰余土地价款构成根本性违约，已被依法解除。1、被答辩人逾期支付剩余土地价款，构成根本性违约，答辩人依法解除《协议书》。根据《协议书》第2.3条约定，“乙方（即被答辩人）与国土局签订《国有土地使用权出让合同书》批复即日，乙方（即被答辩人）向甲方（即答辩人）支付人民币3270万元（即土地转让价款之余额）”。根据《市规划国土委关于协助人民法院执行所涉B301-0064宗地土地使用权相关问题的请示》第2页第四段所述之内容，经深圳市政府发布办公厅文件（办文编号：SZ200700238)批复同意，被答辩人于2007年3月10日与深圳市国土局签订《深地合字（1999）0003号〈深圳市土地使用权出让合同〉第一补充协议书》，至此剩余土地价款的付款条件即已成就。自2007年3月10日第一补充协议签署，至2014年5月5日深圳市国土局通知解除第一补充协议，长达七年的期间内，被答辩人始终未向答辩人支付剩余价款人民币3270万元，其行为构成对《协议书》的根本违反，被答辩人主张其已全部履行价款支付义务，与本案事实明显不符。鉴于此，答辩人根据《协议书》第3.1条以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，在被答辩人迟延支付剩余价款超过60日即有权解除《协议书》；同时，根据合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，在深圳中院对大中华大中华公司申请强制执行答辩人财产一案予以结案后，《协议书》的合同目的已落空，答辩人有权依法单方解除《协议书》。2014年11月25日，答辩人向被答辩人依法送达《解除合同通知书》，通知被答辩人《协议书》已被依法解除。2、被答辩人全面履行《协议书》项下约定义务，不存在违约情形。根据《协议书》第2.2条之约定，答辩人的主要合同义务包括将涉案地块转名至被答辩人名下（即被答辩人××答辩人与深圳市国土局签署《国有土地使用权出让合同》）、将转名和法院裁定书等文件报入国土局。被答辩人主张答辩人违约，但未提供有效证据予以证明。相反，正是因为答辩人履行了上述第2.2条项下义务，被答辩人方才与深圳市国土局签署了第一补充协议。并且，在第一补充协议后，被答辩人依据第一补充协议向深圳市国土局申请办理土地初始登记并进行公告，充分说明答辩人全面履行了其在《协议书》项下的合同义务。、《协议书》的根本目的已经确定不能实现，不具备继续履行的可能。1、涉案地块的转让应采取招拍挂方式公开进行，答辩双方直接约定转让涉案地块的目的确定不能实现。《深圳市土地交易市场管理规定》（深圳市人民政府第100号令，2001年3月6日实施）第二条规定：“本市范围内的土地交易，适用本规定。土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。”第三条规定：“深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。”同时，第五条规定：“下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：……（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；…。”根据上述深圳市土地交易的相关政策规定，涉案地块的转让必须通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行。因此，即使答辩双方就《协议书》不存在任何争议，也无法履行《协议书》，《协议书》也因违反上述土地交易政策规定而无法履行。换言之，《协议书》的根本目的已不可能实现。2、《协议书》系大中华公司申请强制执行答辩人财产案件的变卖安排，因该执行案现已终结，《协议书》已不具备继续履行的前提和可能。2014年2月19日，深圳中院就大中华公司强制执行一案下发《结案通知书》，案号：（2013）深中法执恢字第225号。深圳中院认为，答辩人己主动另行向大中华公司支付全部执行款项，因此深圳中院经核算确认并在答辩人向大中华公司支付的执行款项中相应扣除应退还给被答辩人的720万元外加同期银行贷款利息共计人民币11,045,380元。至此，答辩人原已收取的被答辩人代付款项已全部退还，答辩人实际未收取被答辩人支付的任何款项。《协议书》丧失了合同履行的前提，己不具备继续履行的可能。综上所述，《协议书》因存在违反法律法规强制性规定而自始无效、生效条件未成就而未生效的情形；即使《协议书》有效，但因被答辩人逾期支付剩余土地价款构成根本性违约，《协议书》己被依法解除。并且，因涉案地块转让应采取招拍挂方式进行，作为《协议书》履行前提的大中华公司申请强制执行答辩人财产案件已结案，《协议书》的根本目的己经确定不能实现，且不具备继续履行的可能。被答辩人的诉讼主张既无事实依据，亦无法律依据，恳请法院査明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理查明，2001年2月28日，被告与深圳市规划国土局（以下简称国土局）于签订深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同》，约定国土局将位于深圳市福田区竹子林段深南大道紫竹七道旁，地块编号为B301-006（97福－015）、占地面积为3163.5平方米的宗地使用权转让给被告。因被告未能按时履行广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2002）粤高法民二终字第361号民事判决中对大中华国际实业（深圳）有限公司（以下简称大中华公司）的债务，2005年7月5日，广东高院将该民事判决指定由长沙市铁路运输法院（以下简称长铁法院）执行，案号为（2005）长铁法执字第49号。2006年2月23日，被告与原告签订《B301-0064地块转让协议书》（以下简称《转让协议》），约定：被告拥有B301-0064地块使用权,已缴清该地块出让金及签订了土地出让合同,未办理《房地产证》；被告请求原告代为偿还大中华公司债务720万元及执行费10万元，共计730万元，被告保证通过法院裁定的方式使原告获得该地块使用权；双方同意以变卖的方式完成法院对该地块的强制执行；本协议签署后，在长铁法院支持下，原告代被告向大中华公司偿还人民币本息730万元，大中华公司向长铁法院申请解除对涉案地块的查封，长铁法院裁定被告将该地块转让给原告，并由国土部门办理相关手续；该地块转让价款为人民币4000万元，包含原告代被告向大中华公司支付的所有款项、土地出让金、法院执行费用；双方签署本协议，以及长铁法院对土地的查封正式生效后即日，原告向长铁法院指定账户转入730万元，作为原告代被告向大中华公司还款的保证；该地块转名至原告名下前（即原告取代被告与深圳市国土局签订《国有土地使用权出让合同》前），长铁法院不得动用上述第一笔转让价款；原告支付第一笔转让款，同时大中华公司向长铁法院申请解除对该地块的查封后即日，被告及法院应将转名和法院裁定书等文件报入国土局，原告与国土局签订的《国有土地使用权出让合同书》批复即日，原告向被告支付剩余价款3270万元；原告取得该地块土地使用权只需支付上述4000万元；在被告未违约的情况下，原告未按照本协议约定支付转让价款的，每逾期一日原告需按未支付金额的万分之五承担滞纳金，逾期超过60日，被告有权解除本协议；在原告未违约的情况下，该地块未能按本协议约定办理至原告名下，被告应按本协议约定令法院退换原告已付出的全部款项，否则每逾期一日被告需按原告已付金额的万分之五承担滞纳金；被告保证通过长铁法院裁决的方式令原告获得该地块的使用权。《转让协议》第4.3条还约定，长铁法院对本协议履行承诺如下：原告在将730万元汇入法院账户内即日，法院即解除对该地块的查封，并书面下达裁定书将该地块转至原告名下；在该地块转名至原告名下前，长铁法院不得动用该730万元（不得将该款发还大中华公司），如该地块未能办理至原告名下，长铁法院须于接到原告通知3日内将该730万元本息全额返还原告；该4.3项承诺是本合同生效的前提，如上述法院未出具承诺，本合同不生效。长铁法院未在该《转让协议》上签名、盖章，也未向双方出具承诺书。签订协议当日，原告将730万元执行款付至长铁法院账户。同日，长铁法院作出（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书，裁定解除对涉案地块的查封，并将该土地使用权的权利人变更为原告。2007年3月7日，深圳市房地产产权登记中心就原告申请对涉案土地使用权权属登记一事，在深圳商报予以初始登记公示。2007年3月10日，深圳市国土资源和房产管理局与原告签订《深地合字（1999）003号第一补充协议》，内容为：根据深地合字（1999）003号《国有土地使用权出让合同》，被告取得涉案土地使用权，根据长铁法院（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书以及协助执行通知书，深圳市国土资源和房产管理局同意将涉案土地的土地使用权人变更为原告，原合同书规定的权利和义务也一并转移到原告名下。2007年4月2日，公示期满前，深圳市房地产产权登记中心中止上述初始登记公示，涉案土地使用权至今未登记至原告名下。2008年，长铁法院作出（2005）长铁法执监字第49—1号民事裁定书认为“本案被执行人经申请执行人同意，自行变卖其名下土地使用权，以变卖款清偿债务，法院应当允许。我院准许被执行人自行变卖被查封的土地使用权并无不当，但裁定变更所变卖土地使用权人没有法律依据。因此，（2005）长铁法执字第49—3号民事裁定书裁定不当，应依法纠正。”裁定：撤销（2005）长铁法执字第49—3号民事裁定书。长铁法院为此向深圳市国土资源和房产管理局发出（2005）长铁法执字第49—5号《协助执行通知书》，将案涉地块土地使用权人变更为本案被告，继续查封该地块土地使用权。2014年5月5日，深圳市规划和国土资源委员会向本案原告发出《市规划国土委关于解除深地合字（1999）003号深圳市土地使用权出让合同书第一补充协议书的通知》，主要内容为，根据长铁法院作出的（2005）长铁法执监字第49—1号《民事裁定书》及（2005）长铁法执字第49—5号《协助执行通知书》，现决定解除原深圳市国土资源和房产管理局与你公司确定的深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同书》第一补充协议书，恢复原深圳市规划国土局与本案被告签订的深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同书》的效力。由于本案原告不服广东高院（2007）粤高法执监字第8号函，提出申诉。最高人民法院于2010年2月3日向本案原告作出（2008）执监字第23号《通知书》，告知本案原告，其与本案被告、内蒙古自治区人民政府办公厅之间，因案涉地块土地使用权所产生的权属争议纠纷，不属于执行程序解决范围，最高院已经发函给广东高院责成长铁法院维持查封现状，待权属争议确定后，由该院依法处置。2010年6月4日、6月24日，长铁法院分别作出（2005）长铁法执字第49—6号、第49—7号《民事裁定书》，均为查封案涉地块的土地使用权。2010年，广东高院指令将大中华公司申请强制执行本案被告的执行案由长铁法院执行转为深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）执行。2014年1月10日，被告主动清偿了（2002）粤高法民二终字第361号判决书中对大中华公司的全部债务。2014年2月29日，深圳中院裁定该案执行终结，并且通知原告将到深圳中院领取大中华公司退回的执行款730万及利息。2014年11月25日，被告向原告邮寄送达《解除合同通知书》，认为大中华公司申请强制执行一案已结案，裁定变更土地使用权人的法律依据也依法被撤销，《转让协议》已根本不可能继续履行，原告也没有按照协议的约定继续支付剩余款项，且逾期超过60日，因此解除与原告签订的《转让协议》。原告于当天收到了该《解除合同通知书》。另查，诉讼中，原告提供了其委托他人付款给深圳惠名房地产公司、深圳市玉丰清洁服务有限公司、深圳市惠名（集团）有限公司等共计3679.6万元的凭证，主张其已经向被告支付完毕剩余的转让款。被告表示该数额与剩余转让款3270万元并不一致，被告并未收到上述款项，被告也没有委托上述收款人向原告收取款项。截至庭审之日，案涉地块的土地使用权仍然登记在被告名下。又查，内蒙古自治区人民政府办公厅曾向深圳市中级人民法院起诉本案被告，请求依法确认案涉地块土地使用权归内蒙古自治区人民政府办公厅。本案原告作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，并请求确认案涉地块土地使用权归深圳市普华凯达投资有限公司。深圳市中级人民法院于2016年4月27日作出（2014）深中法房初字第49号民事判决，驳回内蒙古自治区人民政府办公厅的诉讼请求、驳回深圳市普华凯达投资有限公司的诉讼请求。内蒙古自治区人民政府办公厅、深圳市普华凯达投资有限公司不服，提出上诉。广东省高级人民法院于2016年12月22日作出（2016）粤民终1232号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。被告辩称《转让协议》无效所依据的规定，要么是法律的管理性规定，要么是地方法规规章，均不属于法律的强制性效力性规定，因此被告辩称《转让协议》无效的意见，本院不予采纳。长铁法院收到原告的730万元款项，解除对涉案地块的查封，并且下达裁定书将该地块使用权转名至原告名下，是《转让协议》的生效条件。原告已向长铁法院支付了730万元，长铁法院也作出了（2005）长铁法执字第49—3号《民事裁定书》，解除了对案涉地块的查封，并将该地块土地使用权人变更为原告，条件已经成就，原告与被告签订的《转让协议》已生效。虽然2008年长铁法院又作出（2005）长铁法执监字第49—1号《民事裁定书》，撤销了（2005）长铁法执字第49-3号《民事裁定书》，但原告、被告已经开始履行协议，且协议约定的生效条件在于确保原告的资金安全及原告能够实现合同目的，而原告在（2005）长铁法执字第49-3号《民事裁定书》被长铁法院撤销后，仍主张继续履行合同，故案涉《转让协议》仍生效。本案的争议的焦点原告是否已构成违约。《转让协议》第2条约定，原告与国土部门签定的《国有土地使用权出让合同书》批复即日，原告即向被告支付剩余款项3270万元。2007年3月10日，国土部门按照长铁法院的（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书和协助执行通知，与原告签定了《深地合字（1999）003号第一补充协议》。此前的2007年3月7日，深圳市房地产产权登记中心也在报纸公示原告为涉案土地使用权人。至此，原告支付3270万元余款的条件已经满足，原告支付余款的义务已经届履行期。而原告至今尚未向被告支付剩余的3270万元，已经构成违约。原告主张其已付清了剩余款项，但原告提交的付款凭证显示收款人是案外人，原告未能举证证明被告与收款人存在委托代理关系，故原告的主张，依据不足，本院不予采信。原告逾期付款超过了60日，被告享有合同解除权，被告于2014年11月25日向原告发出《解除合同通知书》，符合协议的约定，案涉《转让协议》已于当日解除，原告在《转让协议》解除后，请求继续履行该协议，没有依据，本院不予支持。被告的辩称部分有理，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告深圳市普华凯达投资有限公司的诉讼请求。本案案件受理费241800元、保全费5000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 张  小  娜人民陪审员 叶  钧  如二〇一七年五月十日书 记 员 刘智枫（代）