山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1314号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，任董事长。
委托代理人：王小凤，居民，系该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，居民，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：曲淑芸，居民。
委托代理人：吕怀军，山东南山东海律师事务所律师。
委托代理人：慕鑫禄，山东南山东海律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称“德源泰公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月13日，曲淑芸与德源泰公司签订商品房预售合同一份，曲淑芸购买德源泰公司开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第D幢2层205铺号房。该商品房建筑面积192.92平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9404.08元，金额1814235元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月13日前一次性付清总房款人民币1814235元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2011年12月13日，曲淑芸一次性向德源泰公司交纳购楼款1814235元，德源泰公司向曲淑芸出具了收款收据。
2014年3月17日，曲淑芸诉至法院，要求德源泰公司给付从2012年7月1日至通知交房之日2014年1月21日期间的违约金206822.19元，并要求德源泰公司支付从2014年1月22日至实际交付之日的违约金。龙口市人民法院经审理作出（2014）龙民三初字第256号民事判决书，判决德源泰公司于判决生效后十日内给付曲淑芸自2012年7月1日至2014年1月21日逾期交房违约金206097.1元。2014年1月22日之后的违约金，因涉案房屋何时具备交付条件及实际交付时间均不确定，未予合并审理。该判决已生效。
2014年12月16日，曲淑芸再次诉至法院，要求德源泰公司给付2014年1月22日至2015年1月26日共计370天的逾期交房违约金132439.16元。
本案审理中，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。
财产保全费1220元，由曲淑芸预交。
原审法院依据商品房预售合同、收款收据、民事判决书等证据认定上述事实。
原审法院认为，曲淑芸与德源泰公司2011年12月13日签订的商品房预售合同合法有效。德源泰公司应于2012年6月30日前向曲淑芸交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。德源泰公司发出《交房通知书》时，涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，因此，其称涉案房屋已交付的辩称理由不成立，依法不予采信。截至本案庭审结束，德源泰公司仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋何时具备交付条件及能否实际交付仍不确定，曲淑芸请求德源泰公司支付自2014年1月22日至2015年1月26日的违约金符合法律规定，依法予以支持。违约金数额为：134253.39元（1814235元×2／10000×370天）。曲淑芸主张132439.16元未超过请求范围，依法予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，原审法院于2015年10月21日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付曲淑芸自2014年1月22日至2015年1月26日逾期交房违约金132439.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费1220元，由青岛德源泰置业有限公司承担。案件受理费2949元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，德源泰公司已多次催促曲淑芸前来办理房屋交接手续，导致房屋不能交付系曲淑芸所致，德源泰公司不应承担赔偿责任。依据双方签订的商品房预售合同的约定，德源泰公司于2014年1月22日发出交付使用通知书，通知曲淑芸前来办理交房手续，但曲淑芸一直未来办理；后德源泰公司又发送交付催告函给曲淑芸，再次催促前来办理房屋交付手续，但曲淑芸仍不予办理。德源泰公司已经尽到相应的通知义务，未能交房的原因在曲淑芸。二、原审法院在曲淑芸举证不能的情况下，仍作出对其有利的判决，实属证据不足。根据商品房预售合同约定：“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房。”曲淑芸一直未提交已缴纳物业费的相关证据，德源泰公司有充足的理由依照该条款约定拒绝交付房屋。三、涉案房屋未取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》不影响房屋具备交付条件的事实。实践中，《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的取得往往具有一定的滞后性，且仅起到公示作用。涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》并不影响房屋实际具备交付条件，且原审判决前，涉案房屋已取得了《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋未能交付的原因在曲淑芸，曲淑芸不能以未取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》而不予接收房屋，德源泰公司不应支付逾期交房违约金。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，改判德源泰公司不支付曲淑芸逾期交房违约金132439.16元。诉讼费用由曲淑芸负担。
被上诉人曲淑芸答辩称，原审法院认定事实清楚。曲淑芸没有收到德源泰公司的交房通知。德源泰公司在交付房屋之前要求曲淑芸缴纳物业费不合理，不应予以支持。
本院经审理查明，涉案工程于2015年7月18日取得建设工程竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件。德源泰公司主张2014年1月22日以特快专递的方式向曲淑芸发出交付使用通知书，但因超过半年快递部门无法打印曲淑芸签收的证明，无法提交曲淑芸收到快递的证据；德源泰公司主张2014年3月以挂号信的方式向曲淑芸邮寄交付催告函，但因超过半年无法提供曲淑芸签收的证据。曲淑芸则否认收到过德源泰公司主张的交付使用通知书和交付催告函。
本院查明的其它事实与原审法院认定的一致。
本院认为，德源泰公司与曲淑芸在2011年12月13日签订的商品房预售合同合法有效。依照合同约定，德源泰公司应于2012年6月30日前向曲淑芸交付符合取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等条件的商品房，逾期交付应承担违约金。德源泰公司无证据证实2014年1月22日的交付使用通知书和此后的交付催告函已合法有效送达给曲淑芸，而且涉案房屋在德源泰公司所主张的向曲淑芸发出相关通知的时间并未达到合同约定的交付条件，因此，德源泰公司主张未交付房屋的责任在曲淑芸，理由不成立，不予支持。德源泰公司主张曲淑芸欠缴物业费，依照合同约定，其有权拒绝交付房屋，但在德源泰公司无证据证明相关交房通知已合法有效送达给了曲淑芸的情况下，其主张曲淑芸欠缴物业费并以此为由拒绝交房，无事实和法律依据。综上，德源泰公司逾期交房的事实清楚，原审判令德源泰公司支付曲淑芸自2014年1月22日至2015年1月26日逾期交房违约金132439.16元正确，应予维持。德源泰公司的上诉主张不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3032元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年一月二十日
书记员 陈蒙蒙