福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民初535号
原告（执行案外人）：林起富，男，1976年2月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区能源巷1--
1号佳盛广场A座15D，公民身份号码3501271976********。
委托诉讼代理人：董德风、翁友华，福建力格律师事务所律师。
被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路222号。
主要负责人：黄光泽，行长。
委托诉讼代理人：蔡锋艺、陈梦瑶，公司员工�
第三人（被执行人）：蒋辉，男，1973年8月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
第三人（被执行人）：林秋芳，女，1980年9月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
第三人（被执行人）：福州市灏垠贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路双抛桥一里新村2座三层。
法定代表人：高晓轩。
原告林起富与被告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（下称“浦发银行福州分行”）及第三人蒋辉、林秋芳、福州市灏垠贸易有限公司（下称“灏垠公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林起富及其委托诉讼代理人董德风，被告浦发银行福州分行的委托诉讼代理人陈梦瑶到庭参加了诉讼。第三人蒋辉、林秋芳、灏垠公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林起富向本院提出诉讼请求：1.在租赁期内阻止向受让人移交占有福州市鼓楼区杨桥西路太阳城别墅29号整座房屋（下称“案涉房产”），并立即解除查封，终止清场撤离；2、本案诉讼费用由浦发银行福州分行承担。事实和理由：蒋辉于2013年3月至5月期间累计向原告借款现金200万元整。由于到了还款日期，蒋辉经营出现困难，无法还款。经双方协商，蒋辉主动愿意把其所有的别墅即本案涉房产租赁给原告使用，以“租金抵债务”的方式将216.5万元作为租金一次性收取�租金无递增，从2014年3月1日开始，租赁期为145个月。鉴于原告当时也需要办公居住场所，故签订租赁合同。后于2017年1月4日知悉上述别墅被强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，原告有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的涉案房屋，并立即解除查封，终止清场搬离。
浦发银行福州分行辩称，一、原告与蒋辉的房屋租赁合同中“以租金抵债务”、“一次性租赁145个月”及“租金无递增”等约定，不符合租赁市场的交易规则，租赁关系的真实性存疑。二、原告所提交的水电费、物业费等缴费凭证无法证明水电费、物业费是原告所交，凭证上体现的是蒋辉的名字。三、原告租赁后并未�有关登记机关备案登记，答辩人享有的抵押权已被生效判决所认可，现原告提出存在租赁关系以拖延答辩人行使抵押权，存在极大主观恶意。综上，原告的诉请不能获得支持，应予驳回。
第三人蒋辉、林秋芳、灏垠公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告林起富提交如下证据：1.执行裁定书；2、执行裁定书EMS邮件详情单；3、转账凭证；4、房屋租赁协议书；5、银行流水记录、水电、物业费用缴费凭证。被告浦发银行福州分行未向本院提交证据。经质证，被告浦发银行福州分行对原告林起富提交的证据1、2无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、证据3虽有原件核对，但款项性质未经收款人�认，债权的真实性、合法性无法确认；2、证据4虽亦有原件核对，但因无第三人蒋辉确认，故亦不予确认；3、证据5仅能证明涉案房屋的相关水电、物业费用已经缴付，但不能证明是林起富缴付了上述费用及实际占用房屋的事实，故对证据5也不予采纳。此外，对于证人谢某的证言，因在案并无证据证明谢某曾居住在案涉房产，故对其证言，本院亦不予采纳。
根据本案现有证据，本院查明本案事实如下：
浦发银行福州分行因与福建省东润服装有限公司（下称“东润公司”）、蒋辉、林秋芳、灏垠公司金融借款合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院经审理作出（2015）榕民初字第505号民事判决，判决：一、东润公司偿还浦发银行福州分行借款本金1150万元及利息438512.59元(暂计至2015年1月28日，以后利息、罚息、复利按合同约定计算至借款实际清偿之日止)；……三、浦发银行福州分行有权以蒋辉提供的抵押物即其所有案涉房产拍卖、变卖所得价款分别在最高债权额6248000元范围内优先受偿本判决第一项确定的债权。该判决并已发生法律效力。由于蒋辉等人未履行生效法律文书所确定的义务，浦发银行福州分行向本院申请强制执行，本院于2016年7月19日依法查封了蒋辉名下案涉房产，并于2017年1月9日作出清场公告，要求凡在上述房屋内使用的单位及个人在本公告发布之日起七日内自行清场撤离；逾期本院将依法强制撤离，由此产生的一切费用由占有、使用者承担，并将依法追究其法律责任。原告林起富以其与蒋辉签订的房屋租赁合同合法有效，其有权继续使用案涉房产为由，向本院提出执行异议。本院于2017年4月13日�出（2017）闽01执异13号执行裁定书，裁定驳回异议人林起富的异议。林起富遂提起本案诉讼。
另，根据（2015）榕民初字第505号民事判决书所查明的事实，浦发银行福州分行与蒋辉于2014年5月28日就案涉房产办理了抵押登记并领取他项权证(榕房他证TR字第××号)。
再查明，林起富提交的证据4《房屋租赁协议书》载明如下内容：2014年3月1日，出租方蒋辉与承租方林起富签订《房屋租赁合同》，约定双方租赁建筑面积为338.86平方米的案涉房产；承租期限145个月，自2014年3月1日起至2026年3月1日止；租金每月15000元；鉴于蒋辉于2013年3月至5月期间分三次累计向林起富借款现金200万元，双方于2014年2月28日结算确认蒋辉欠林起富本金200万元，利息165000元，本息合计2165000元，因蒋辉经营出现异常，双方经协商用“以租金抵债”的方式偿还债务。
本院认为，原告林起富主张保护其依《房屋租赁合同》取得的租赁权，但其租赁权真实性存疑，理由如下：首先，林起富所述的租赁关系是源于第三人蒋辉未能及时清偿对其债务而达成以租抵债的还款方式，但相关的转账凭证均未注明款项用途为借款，在第三人蒋辉未到庭确认的情况下，无法确认林起富与蒋辉之间存在真实借贷关系，亦无法排除蒋辉为阻却案涉房产执行而与林起富倒签《房屋租赁合同》的合理怀疑。其次，林起富未能举证证明其与蒋辉曾就案涉房产办理交接手续，其所提交的物业、水电缴费凭证仅能体现“蒋辉”缴付了案涉房产的物业、水电费用，并不能证明林起富从2014年3月开始已实际占有使用案涉房产。最后，依照《中华人�共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的仅得和义务，并向房产管理部门登记备案。”的规定，在林起富所述的租期长达145个月且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下，其理应向有关部门登记备案以公示其租赁权，但其未依法登记备案，故其与蒋辉之间是否形成真实的房屋租赁关系亦存怀疑。综上，现有证据不足以证明林起富与蒋辉在涉案房屋被查封之前存在真实的租赁关系，故原告林起富的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
第三人蒋辉、林秋芳、灏垠公司经本院传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民�院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告林起富的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告林起富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴 华
审 判 员 薛闳引
审 判 员 陈 辉
二〇一七年十二月八日
法官助理 陈 曦
书记�江焰星
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