北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第09149号
原告陈望治，男，1974年3月24日出生。
委托代理人安筱琼，北京市维诗律师事务所律师。
被告贾玉侠，女，1981年2月2日出生。
委托代理人蒋亚平，河南卓衡律师事务所律师。
原告陈望治与被告贾玉侠合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈望治及其委托代理人安筱琼、被告贾玉侠及其委托代理人蒋亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈望治诉称：2015年5月7日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《店铺转让协议》，被告将位于北京市××区××××区××号楼××单元×××室悠悦时光SPA店转让给乙方经营。转让价款以店铺全部生财器具、存货、装修装饰作价22万元，同时需支付一个月房租15833元及店铺押金16000元整，以上三项共计251833元。同时约定以2015年5月7日为点交日期，点交以前甲方对外所欠的一切债务由甲方负担，由甲方负责出租人与乙方办理店铺从2015年6月11日起至2019年12月10日的租赁协议，与乙方另行换立租约。如出租人不允许续租或要求增加租金或提出其他条件致乙方受害时，甲方应负赔偿责任；任何一方违反本契所列各条情形之一即视违约论，对方有权要求解除契约，如系乙方违约，愿将已付款项任由甲方没收，若系甲方违约，则应按所收款项加倍返还以为违约处罚。签约以后，双方履行合同，原告支付被告12万元店铺转让首期款，被告将店铺交予原告管理。原告接手以后，才发现被告因隐瞒了事实严重影响合同的履行，一些办卡客户不断来店要求消费或退款；电话费、水费、物业费、房产税、大门购买安装费等欠费未交；因被告未经出租人同意更换了店铺大门，出租人要求其恢复原状，同时明确表示该房屋不允许转租，如被告违约，2015年6月11日则要前来接管。出租人的明确态度，说明被告无能力为原告另行换立租约，合同届时继续履行几无可能。因此被告亦不能履行合同的主要义务，只是双方所立协议目的不能实现，已对原告构成根本违约。故诉至法院，要求：1、解除双方于2015年5月7日签订的《店铺转让协议》；2、判令被告返还原告已付转让费12万元，并向原告支付违约金12万元；3、诉讼费由被告承担。
被告贾玉侠辩称：一、被答辩人首先违约。2015年5月7日双方签订转让协议，约定答辩人将昌平区天通苑西区46号楼11单元101室店铺转让给被答辩人经营，被答辩人支付各项费用共计251833元。被答辩人应当在2015年5月31日前缴纳所有款项，但被答辩人只履行了12万，还有131833元没有履行合同义务，属于违约。二、被答辩人解除合同缺乏事实依据。被答辩人在起诉书中采取推理的方式来判断答辩人不能履行合同义务，是被答辩人的假想，不是客观事实。事实上答辩人可以协助被答辩人签订新的协议，现在如果答辩人履行了付款义务，答辩人依然可以按约履行。但是在2015年5月28日，答辩人就拒绝履行协议，还称要求答辩人承担违约责任。答辩人其实并没有违约，由于被答辩人不履行、不配合且在期限没有到来之前就拒绝履行合同，其实是被答辩人经营受挫决定放弃所致。三、答辩人有先履行抗辩权。根据双方协议约定，被答辩人应在2015年5月31日前先履行付款的义务，然后答辩人在2015年6月11日协助履行新协议的签订义务，双方履行义务应当是有前后履行顺序的，但是被答辩人首先违约，被答辩人也通过短信要求其继续履行义务并且尽快办理新协议的签订事宜，但被答辩人根本不想签订新协议。这也说明被答辩人是在拿协议问题找借口，逃避履行合同义务。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，希望法庭驳回其诉讼请求。庭审后，贾玉侠向法庭提交书面意见，内容为“经本人慎重考虑，鉴于原告已经不再履行合同义务，为了避免损失的扩大，被告同意解除合同，关于违约责任问题，有法庭作出裁决。”
经审理查明：2015年5月7日，原告陈望治（乙方）与被告贾玉侠（甲方）签订《店铺转让协议》，约定甲方将北京市××区××××区××号楼××单元×××室悠悦时光SPA店转让给乙方经营，转让价格为店内全部生财器具、存货、装饰装修作价22万元，乙方还应支付一个月房租15833元、店铺押金16000元（甲方已交付店铺房租到2015年6月10日），于签订本契约之日乙方交付甲方12万元，其余款于2015年5月31日前一次付清；甲方负责出租人与乙方办理本店铺从2015年6月11日起到2019年12月10日的租赁协议，与乙方另行换立租约，如出租人不允许续租或者要求增加租金或提出其他条件致乙方受害时，甲方应负赔偿责任；任何一方违反本契所列各条情形之一，即视违约论，对方有权解除契约；如系乙方违约，愿将已付款项任由甲方没收；若系甲方违约，则应按所收的款项加倍返还以为违约处罚等。
合同签订当日，陈望治向贾玉侠支付了12万元。贾玉侠将店铺交予陈望治。原告陈望治称房屋所有权人不同意与原告签订租赁合同。被告贾玉侠认可其与房屋所有权人的租赁合同中约定了不能转租，但称房屋所有权人口头同意其可以随时转租、转让，并提供2015年6月25日录音一份，用于证明房屋所有权人同意与被告解除合同，直接与原告签署协议。贾玉侠还称房屋所有权人因为要换承租人要求一年涨租金1万元，陈望治未同意涨租金的要求。后双方继续协商，贾玉侠于2015年5月17日通过电子邮件向陈望治发送了《补充协议》，内容为贾玉侠将诉争房屋转租给陈望治，改变了原《店铺转让协议》中贾玉侠负责陈望治与房屋所有权人另行换立租约的约定。陈望治不同意《补充协议》的条款，没有在《补充协议》上签字。
诉讼过程中，贾玉侠提出陈望治主张的违约金过高，要求调低。
以上事实，有《店铺转让协议》、收据、电子邮件、《补充协议》、录音及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点是双方的行为是否构成违约。根据庭审查明的事实，贾玉侠与房屋所有权人签订的合同中约定了不得转租，对此贾玉侠称房屋所有权人口头答应可以转租，但并未提供充分的证据证明。其提供的录音形成时间为2015年6月25日，在双方约定的另换租约的起租期2015年6月11日之后，庭审中贾玉侠也认可房屋所有权人要涨租金的事实。结合贾玉侠给陈望治发送的电子邮件，以上事实均表明贾玉侠早在2015年5月17日就已经无法履行有关另换租约的约定。双方合同虽未约定贾玉侠负责另换租约的期限，但在合同约定的余款付款日2015年5月31日前，贾玉侠已经丧失了履行债务的能力，因此陈望治未向贾玉侠支付余款的行为不构成违约。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《店铺转让协议》是当事人双方真实的意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的协议中约定了“任何一方违反本契所列各条情形之一，即视违约论，对方有权解除契约”，贾玉侠早在2015年5月17日就已经无法履行另换租约的约定，已经满足双方合同约定的解除条件，且无法换立租约的事实致使陈望治无法实现其合同目的，现贾玉侠也同意解除合同，因此双方合同应予解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对陈望治要求贾玉侠返还转让费12万元的诉讼请求本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中原告要求的违约金数额相当于其已支付的全部转让费，且并未举证其遭受的损失，故违约金的数额由本院依据被告的申请，结合双方的履约情况酌情予以调低。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈望治与被告贾玉侠于二〇一五年五月七日签订的《店铺转让协议》；
二、被告贾玉侠于本判决生效后七日内返还原告陈望治转让费十二万元；
三、被告贾玉侠于本判决生效后七日内支付原告陈望治违约金一万五千元；
四、驳回原告陈望治的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百三十九元，由被告贾玉侠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 黄 莹
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 吕云鹏