湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终623号
上诉人（原审被告）：江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，营业场所张家界市解放路22号。
负责人：张礼荣，经理。
委托诉讼代理人：张凌，男，该公司执行经理。
委托诉讼代理人：袁军，江西爱心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家界市永定区电影发行放映公司，住所地张家界市永定区解放路22号。
法定代表人：张晓辉，经理。
委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司（以下简称宜春房地产张家界分公司）因与被上诉人张家界市永定区电影发行放映公司（以下简称永定区电影公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宜春房地产张家界分公司的负责人张礼荣及其委托诉讼代理人张凌、袁军，被上诉人永定区电影公司的法定代表人张晓辉及其委托诉讼代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜春房地产张家界分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人永定区电影公司的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.宜春房地产张家界分公司与永定区电影公司的合作是一种收取固定收益的模式，即电影公司出地，宜春房地产张家界分公司出资，电影公司取得开发合同第六条约定的房产，电影公司并不承担经营风险，故《张家界文化影视城开发合同》实质上属于土地使用权转让合同。2.就房屋产权分配的问题而言，《张家界文化影视城开发合同》第六条第一款有明确、唯一的约定，即“乙方（宜春房地产张家界分公司）将开发建设的下列房产无偿返还给甲方（永定区电影公司）：地上一层（裙楼）位于东北角处建筑面积300平地方米的门面、售票处，主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际丈量的建筑面积为准）”，合同并未约定层高，对面积的备注也是“按国家规定实际丈量的建筑面积为准”。而在规划局批准的报建备案图纸和建设局存档的竣工备案图纸上，对三、四层的位置进行了明确的标注。所以，宜春房地产张家界分公司只需将合同约定的三、四层交付给永定区电影公司，且事实上也已经完成交付。3.只有经过规划、建设等部门批准的图纸才能称为“原始有效图纸”，电影公司提供的图纸只能称为“设计草图”，一审将该草图采纳并作为重要的裁判依据错误，因为有效的图纸只能是报建备案图纸或者竣工备案图纸。4.2017年8月7日，张家界市不动产中心已将影视城五、六层确权给宜春房地产张家界分公司，该不动产的产权人已经明确。
永定区电影公司辩称，第一，《张家界文化影视城开发合同》属房地产开发经营合同，因为合同中明确约定了双方开发合作，且上诉人仅受让得到影视城项目中的4.1亩土地使用权，另外6.183亩土地系永定区电影公司委托上诉人开发；第二，上诉人所称的“设计草图”，即一审判决中所称的“原始设计图纸”是反映双方真实本意的图纸，当时草图的完成时间是2005年12月，在《张家界文化影视城开发合同》签订后的3个月内。只是因为上诉人擅自更改规划设计，才造成后期报建设计变更。并且草图中的总建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率等技术参数、指标均与合同中的约定一致，故该草图能充分体现双方签订开发合同时的真实本意，应以此确定双方约定的产权分配原则。第三，上诉人在实际报建、修建影视城房屋过程中进行了多次变更，造成原计划的建筑面积24000平方米变为32602平方米，因此上诉人交付给永定区电影公司的房屋面积也应发生变化。第四，上诉人为具有开发资质的企业，不动产中心给其办理产权登记只是影视城房屋的初始房产登记，现永定区电影公司是依据开发合作合同，通过司法途径主张上诉人应给永定区电影公司交付相应房屋，两者并无冲突。
永定区电影公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将张家界文化影视城大楼地上主楼的三、四层和裙楼的三、四层及夹层的房产（即竣工后主、裙楼的三、四、五、六层）交付给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2005年6月13日，江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司在张家界市工商行政管理局登记成立，类型为全民所有制分支机构（非法人），负责人为张礼荣。
2005年9月15日，原告张家界市永定区电影发行放映公司为甲方，与江西省宜春市房地产综合开发总公司（乙方）经平等友好协商，就双方开发张家界文化影视城项目，在张家界市永定区签订了《张家界文化影视城开发合同》一份，合同约定：“……二、开发范围：属甲方所有的座落在张家界市城区解放路与人民路十字路口西北角原人民电影院，面积为10.283亩（“张国土资成交确字[2004]18号成交确认书”中挂牌确认的面积为准）。三、开发方式：1、乙方出资金在甲方的范围内开发（含甲方出让给乙方的4.1亩土地）；2、乙方开发的投资额不得少于5800万元，投资将文化影视城的项目全部建成；3、甲方场地的总面积10.283亩（根据张家界市国土局挂牌土地中的4.1亩土地使用权出让给乙方），并在双方签订正式合同后一个月内无偿给乙方办理该4.1亩土地使用权的过户手续；4、甲方将10.283亩土地上的附着建筑物出让给乙方；5、未出让的6.183亩土地仍由乙方无偿使用50年，且由乙方保管该6.183亩的《土地使用证》；6、甲、乙双方的产权分配遵照本合同的第六条约定办理。……五、开发期限：开发期限为50年，自2005年9月15日至2055年9月14日止，整个项目工程在自开工之日起24个月内完成，50年期满后，凡归乙方所有的房产权、土地使用权，按期限届满时的国家有关法律法规和政策执行。六、产权分配：1、乙方用开发建设的下列房产无偿返还给甲方：地上一层（裙楼）位于东北角处建筑面积300平地方米的门面、售票处，主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际丈量的建筑面积为准）；2、乙方拥有：地下停车库，地上裙楼一层（除甲方的门面、售票处）、二层，主楼五层至十五层；3、产权归乙方所有，甲、乙双方共用部分：一层至四层的客梯、楼梯、通道、扶手电梯，大门、入口、公共卫生间、电梯间、室外广场、室外景观灯、绿化、人行道等公共部分，其中主楼和裙楼的平顶为甲、乙双方共同所有；……七、项目概况：1、项目基本情况：总占地面积6980平方米，建筑占地面积2670平方米（以张家界市规划局审批为准），总建筑面积约24000平方米，总投资额5800万元以上，建筑密度为51%，容积率4.6，绿化率13.14%，道路广场绿地面积1300平方米，泊车位63个；2、项目工程共计十五层，其中裙楼四层，主楼十一层，总高度以张家界市规划局审批为准，主要功能地下一层为停车库，建筑面积2670平方米，地上一、二层为文化购物中心，建筑面积约6000平方米，三层、四层为文化娱乐中心，建筑面积约6200平方米，包括700人的中档影剧院、普通电影院、DVD情侣包厢影院、KTV歌舞厅及网吧等，五至十层为文化、娱乐、酒店、宾馆、休闲等项目，建筑面积约12000平方米；……”合同第八条前期费用补偿中第二款约定：签订本合同之日，乙方支付甲方200万元建设期间职工工资；签订拆迁协议之日，乙方支付甲方45万元拆迁费用，剩余45万元在拆迁完成一半时付清；项目工程完成三层时，乙方支付甲方200万元，三、四层设备及装修款，剩余100万元在项目工程竣工验收通过后一月内付清。若甲方欲将三、四层经营权承包给乙方，其三、四层（含夹层）的内部装饰及各种设备购置、安装费，均由湖南省电影总公司定标测算，总造价超过300万元以上由乙方负责。合同第十条权利和义务甲方的权利和义务中第七款约定：乙方提供的总平面图纸和设计方案应报甲方备案，其中三、四层平面图由甲方确定。在报规划、建设等部门批准的前提下应保证满足甲、乙双方使用要求。乙方的权利和义务中第五款约定：乙方负责办理甲方的房屋产权手续，其费用由乙方负责（契税除外）。同时，合同还对其他事项进行了约定。
同日，原告张家界市永定区电影发行放映公司（甲方）又与江西省宜春市房地产综合开发总公司（乙方）签订了《承包经营合同书》，约定甲方将影视城第一层300平方米店面、售票处、第三层、第四层和夹层全部经营面积承包给乙方经营，所有装修、设备购置概由乙方自行负责，承包期按《张家界文化影视城开发合同》所确定的整体竣工日期起计算，为期五年，承包期满后，除继续承包外，乙方所投资的固定资产和可动产超过300万元以上的一切归乙方所有。
在江西省宜春市房地产综合开发总公司提供的原始设计图纸总平面设计说明主要经济技术指标中标明：建筑基地面积为2670平方米。建筑设计说明：一、工程概况：张家界市文化影视城位于城区中心，地理位置优越，交通便捷，城市配套设施齐全，环境优美，东、南两侧为城市主干道，西、北两侧为宽十二米的规划道路，既满足文化娱乐的出入要求，又确保消防通道。本项目为高层文化娱乐综合楼，耐久年限为100年，主要造型力求新颖，体现文化、娱乐建筑的特色，建筑外观简洁明快，具有现代感。本工程主体十一层，裙楼四层，地下一层，各层主要功能如下：地下室为消防给排水、配电所需用房及部分停车；一层为大厅及商铺；二层为商业用房；三、四层为影视娱乐场所；主楼分别为工作用餐、休闲、洗浴、保健及工作用房。
2006年11月8日,江西省宜春市房地产综合开发总公司（甲方）与张礼荣（乙方）签订了《房屋开发挂靠合同》，约定：“一、挂靠范围：甲方同意乙方用甲方资质在张家界市内开发“文化影视城”项目，经营范围限在国家房地产二级开发企业资质以内；二、挂靠时间：自2006年11月1日至2008年11月1日，挂靠时间两年；三、上交费用：每年上交甲方挂靠费8万元，两年共计16万元……；四、挂靠责任：1、甲方责任：（1）负责成立张家界分公司，负责人由乙方担任。……2、乙方责任：（1）负责‘文化影视城’项目全部投资、销售、经营等一切责任；……（5）乙方独立经营、自负盈亏。”该合同加盖了被告公司的印章。
2003年10月29日，张家界市发展计划委员会对当时的永定区发展计划物价局呈报的《关于审批张家界文化影视城项目可行性研究报告的请示》进行批复，同意修建张家界文化影视城，确定建筑面积24500平方米。该项目由江西省宜春市房地产综合开发总公司建设，于2007年8月31日取得建设工程规划许可证，规划建筑总面积30026平方米，层数16层，底层面积2753.5平方米。2011年2月21日，江西省宜春市房地产综合开发总公司重新办理建设工程规划许可，建筑总面积调整为32602平方米，层数调整为17层，地下1层，建筑总高度61.2米。2011年12月19日，张家界文化影视城项目工程竣工，2012年3月5日，该建设工程竣工备案，规划验收为合格，张家界市城建档案馆出具的湖南省建设工程档案合格证和湖南省建设工程竣工验收备案表中均载明该项目建设规模为32602平方米，张家界市规划管理局作出的《张规核（2011）025号建设工程规划核实意见书》认定该项目建筑总面积为32602平方米，其中地下室建筑总面积2753.5平方米，规划核实意见为合格。2012年5月11日，张家界市房屋测绘队对该项目工程进行测绘，结果为实测总建筑面积33236.06平方米，楼层总计20层（地上19层，地下1层），其中地下面积2794.24平方米。“张家界文化影视城”项目竣工后，第三层建筑面积为3094.53平方米、第四层建筑面积为1784.02平方米、第五层建筑面积为2098.49平方米、第六层建筑面积为1740.67平方米。
2010年2月9日，经原告同意，江西省宜春市房地产综合开发总公司以张家界文化影视城有限公司（因承包经营需要而成立）的名义，与张家界福远商贸有限责任公司签订《张家界文化影视城电影院合作经营协议书》，共同经营电影院，合作经营时间与原告签订的《承包经营合同书》同步。2010年6月21日，江西省宜春市房地产综合开发总公司将其合作经营电影院的股份转让给张家界福远商贸有限责任公司，并签订了协议。2011年5月12日，原告与张家界福远商贸有限责任公司签订协议，同意将江西省宜春市房地产综合开发总公司与张家界福远商贸有限责任公司协议约定的经营时间届满后再顺延五年。由此，张家界福远商贸有限责任公司取得了原告在影视城中房屋的使用权，其中三楼经营电玩城的部分，由被告于2010年3月因欠胡勇之债而租赁给胡勇，租赁期限至2015年2月。
另查明，2010年4月22日，江西省宜春市国有资产监督管理委员会发文确认，江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司是为湖南“张家界文化影视城”项目而设立(挂靠关系)，所有投资依据合同约定及实际情况完全由张礼荣、张融个人投入，国家及国企事业单位未进行任何投资与担保，张礼荣、张融个人投资也不是用国有企业担保而借入国内外资金投入，也不存在依据国有企业优势享有减免及财政返还的事实，其开发的“张家界文化影视城”项目的资产与负债应依据合同约定及法律规定由张礼荣、张融两人个人享有与承担。自2010年7月，张家界文化影视城5－17层的房地产，因被告涉及执行案件多、执行数额巨大而陆续被湖南省张家界市永定区人民院、湖南省张家界市中级人民法院、江西省宜春市、九江市中级人民法院查封。
一审法院认为，原、被告双方签订的《张家界文化影视城开发合同》，是双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，双方应当按该合同及该约定履行。该合同第六条明确约定了原、被告双方共同开发建设的“张家界文化影视城”中，主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际丈量的建筑面积为准）归原告所有。同时第七条约定“张家界文化影视城”总建筑面积约24000平方米，共计十五层，其中裙楼四层，主楼十一层，总高度以张家界市规划局审批为准。根据合同显示，原告在合作开发建设“张家界文化影视城”享有的建筑面积为（6200平方米+300平方米），所占建筑比例为27.08%。根据合同第十条的约定，“张家界文化影视城”的总平面图纸和设计方案是由被告提供的，被告提供的备案设计图纸和方案中第二、三、四层的层高为5.5米，且平面图纸中第三层中确有夹层的设计。而被告在实际开发建设中，对原设计方案进行了多次修改，根据竣工图和张家界市房屋测绘队的测绘，被告实际交付给原告的三、四两层建筑面积分别为3094.53和1784.02平方米，共计4878.55平方米，与合同中约定的约6200平方米少了1321.45平方米。被告实际修建的“张家界文化影视城”竣工总建筑面积为32602平方米，比合同约定的总建筑面积24000平方米多建面积8602平方米，按照合同约定的面积，原告张家界市永定区电影发行放映公司享有的面积所占比例为27.08%，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”的规定，原告张家界市永定区电影发行放映公司与被告江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司应对超出合同面积8602平方米按合同约定的面积所占比例进行分配，即原告张家界市永定区电影发行放映公司对超出合同面积应分配数额为2329.42平方米。根据合同和法律规定，原告应享有面积为（6200+300+2329.42）8829.42平方米，而竣工后第三、四、五、六层面积分别为3094.53平方米、1784.02平方米、2098.49平方米1740.67平方米，共计8717.71平方米。综上，原告要求被告交付“张家界文化影视城”裙楼和主楼地上的第三层、及三层夹层、第四层及四层夹层，即“张家界文化影视城”竣工后命名的第三层、第四层及第五层、第六层的诉讼请求，并无不当，符合合同的约定及法律的规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司于本判决生效后十日内向原告张家界市永定区电影发行放映公司交付“张家界文化影视城”裙楼和主楼地上的第三层、及三层夹层（已交付）、第四层及四层夹层（即“张家界文化影视城”竣工后命名的第三层、第四层及第五层、第六层）。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，上诉人宜春房地产张家界分公司提出一审认定《张家界文化影视城开发合同》第八条约定“……其三、四层（含夹层）的内部装饰……”有误，因为一直以来就没有“三夹、四夹”，这个夹层是指楼梯间下的空间，此外，一审将永定区电影公司提供的设计图纸认定为“原始设计图纸”有误，因为原始设计图纸应该是报建备案图纸，一审认定的“原始设计图纸”只能称为“设计草图”。本院认为，上诉人所提异议是对一审查明事实的一种解释，以及对一审表述方式所提出的不同观点，不属于事实异议。除此之外上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议，故本院二审对一审查明的全部事实予以确认，对上诉人所提理由，本院在裁判时予以考虑。
本院认为，上诉人宜春房地产张家界分公司（乙方）与被上诉人永定区电影公司（甲方）双方签订的《张家界文化影视城开发合同》，是双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，合法有效，双方应当按该合同约定履行。《张家界文化影视城开发合同》第三条第六项明确约定“甲、乙双方的产权分配遵照本合同的第六条约定办理”，合同第六条中涉及永定区电影公司产权的为第一项内容，即“1.乙方用开发建设的下列房产无偿返还给甲方：地上一层（裙楼）位于东北角处建筑面积300平地方米的门面、售票处，主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际丈量的建筑面积为准）”。根据合同第六条第一项，结合双方争议所提理由，本案的争议焦点为：1.主楼、裙楼的三、四层范围如何确定，即是否存在“三夹、四夹”；2.宜春房地产张家界分公司是否应将竣工后的五楼、六楼交付给永定区电影公司。
关于主楼、裙楼的三、四层范围如何确定，即是否存在“三夹、四夹”的问题。第一，从《张家界文化影视城开发合同》第六条第一项内容来看，不存在“三夹、四夹”的表述。虽然永定区电影公司主张从一审采纳的“原始设计图纸”（即宜春房地产张家界分公司所称“设计草图”）中可以看出存在“三夹、四夹”，但经审查，该图纸上未明确标注“三夹、四夹”，该图纸亦非报建备案图纸或竣工备案图纸，且该图纸与报建备案图纸或竣工备案图纸不一致，故本院认为本案裁判应以报建备案图纸和竣工备案图纸作为认定事实的依据。第二，从举证责任的角度来看，永定区电影公司主张《张家界文化影视城开发合同》第六条第一项中的“三、四层”具体含义是“三层、三夹、四层、四夹”，其这一主张明显扩充了“三、四层”的字面含义，应由永定区电影公司承担相应的举证责任。永定区电影公司虽提出一审采纳的“原始设计图纸”中可以看出存在“三夹、四夹”、“三、四层”的总层高应为11米等理由，但未提供客观有力的书面证据予以证明，故应由永定区电影公司承担举证不能的不利后果。第三，永定区电影公司认为宜春房地产张家界分公司给其交付的竣工后的三、四层层高不符合合同约定，不属于本案诉讼争议范畴，可另行依法要求宜春房地产张家界分公司承担相应违约责任。
关于宜春房地产张家界分公司是否应将竣工后的五楼、六楼交付给永定区电影公司的问题。本院认为宜春房地产张家界分公司无需将竣工后的五楼、六楼交付给永定区电影公司，理由如下：1.竣工后的五楼、六楼不是永定区电影公司所称《张家界文化影视城开发合同》中的“三夹、四夹”，依据合同中产权分配条款，宜春房地产张家界分公司无需将竣工后的五楼、六楼交付给永定区电影公司。2.虽然宜春房地产张家界分公司所建房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，但本案永定区电影公司的诉求不涉及该方面，对于多出面积如何分配不属于本案处理范畴，永定区电影公司可以依法另行主张。
此外，因宜春房地产张家界分公司已将张家界文化影视城大楼竣工后的主楼三、四层和裙楼三、四层交付给永定区电影公司，故对永定区电影公司此部分诉求无判决必要。
综上所述，上诉人江西省宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初682号民事判决；
二、驳回被上诉人张家界市永定区电影发行放映公司的诉讼请求。
一审案件受理费183100元、二审案件受理费183100元，均由被上诉人张家界市永定区电影发行放映公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 樊江山
书 记 员 张腾文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。