湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初1652号
原告（反诉被告）：武汉瑞阳丰达商贸有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道557号中山广场16层1603室。
法定代表人：肖莉，董事长。
委托诉讼代理人：陈克强，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：柳志远，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：武汉市土地整理储备中心，住所地武汉市江岸区三阳路**号。
法定代表人：陈明宝，主任。
委托代理人：苏谨、鲍伟，湖北卓胜律师事务所律师。代理权限为一般授权。
原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司（以下简称瑞阳公司）与被告（反诉原告）武汉市土地整理储备中心（以下简称土地储备中心）土地使用权租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瑞阳公司的委托诉讼代理人陈克强、柳志远，土地储备中心的委托诉讼代理人苏谨、鲍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞阳公司向本院提出诉讼请求：1、土地储备中心返还瑞阳公司租金477600元及保证金200000元；2、土地储备中心赔偿瑞阳公司经济损失6191147.99元（广告制作投资11400元、土石方工程投入资金1950892.3元、围墙施工投入20万元、勘察投入资金6万元、租金投入资金44万元、已缴税费13.5万元、人员工资2966400元等）及资金运营利息损失617731.2元；3、本案诉讼费由土地储备中心承担。事实和理由：2013年10月15日，瑞阳公司与土地储备中心签订《储备土地临时使用合同书》，约定土地储备中心将其名下土地地块出租给瑞阳公司用于建设商业停车场进行营运，停车场报建审批备案手续由土地储备中心协助办理。该合同对租金、租赁期限及违约责任均作出明确约定。合同签订后，瑞阳公司依约向土地储备中心支付第一年租金477600元及200000元保证金。为早日建成并使用停车场，瑞阳公司登记成立了公司，租赁了办公地点和招聘了工作人员，并对租赁地块进行垃圾清理和运输等施工，瑞阳公司为此支付了大量费用。瑞阳公司办理停车场报建审批手续时，多次要求土地储备中心履行协助义务时，但土地储备中心却拒不协助。后经瑞阳公司多次调查后得知，租赁地块的土地使用权系武汉地铁集团有限公司享有，土地储备中心未取得该土地的使用权，但其却隐瞒上述事实，并最终导致停车场报建审批手续不能办理，也导致瑞阳公司的合同目的无法实现。综上，土地储备中心未取得涉案土地使用权，未履行合同约定的协助义务，属于合同根本违约，应向瑞阳公司承担赔偿损失等违约责任。瑞阳公司为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。
土地储备中心辩称，�地储备中心享有涉案土地的使用权，租赁合同的双方主体适格，其内容不违反法律规定，属有效合同，双方应严格遵守。根据《土地储备管理办法》第十七规定，储备土地可以选择不办理土地使用权变更登记手续，土地储备中心收回土地后未办理权属变更登记手续，未违反相关法律规定。双方合同3.4条约定，瑞阳公司自行前往办理停车场报建审批备案手续，土地储备中心根据具体情况，提供协助义务。因此，瑞阳公司应先履行自己的义务，前往管理部门申请报批后，再根据具体要求要土地储备中心提供协助义务，提交相关文件和图文资料，合同未要求土地储备中心必须提交土地的权属证明。本案涉及储备土地的临时使用，合同约定用途为临时停车场服务，也不是永久性停车场，瑞阳公司称土地储备中心明知地块是用于永久性停车场经营，是瑞阳公司自已的臆断，没有相关依据。地控中心根据瑞阳公司的委托，对规划进行了论证，但其不是行政审批机构，其出具的说明不具有证明效力。临时停车场是否需要规划认证，是否需要土地权属证明，瑞阳公司应提供相应证据证明，因其未对此进行举证，其相应主张不能成立。综上，瑞阳公司主张土地储备中心合同违约，没有事实和法律依据，其主张的损失也缺乏证据证明，请求法院驳回其诉讼请求。
土地储备中心向本院提出反诉请求：1、瑞阳公司支付土地储备中心拖欠的2015年租金477600元及逾期付款违约金（以477600元为基数，按照每日千分之三标准，自2015年1月10日至欠款付清之日止）；2、土地储备中心向土地储备中心返还租赁土地并支付逾期返还土地的违约金（以每日2617元为标准，自2016年2月1日起计算至土地返还之日止）；3、反诉受理费由土地储备中心负担。事实和理由：双方签订的《储备土地临时使用合同书》有效，双方应当依约履行合同义务。合同订立后，土地储备中心已履行租赁地块交付义务，但瑞阳公司除支付保证金和第一年租金外，未支付第二年租金，且在租赁期满后至今未返还租赁土地，应承担支付欠租和逾期返还土地违约金责任。为维护自己的合法权益，土地储备中心提起反诉，请求判如所请。
针对土地储备中心提起的反诉，瑞阳公司辩称，土地储备中心隐瞒未取得租赁土地使用权的事实，未能履行协助瑞阳公司办理停车场报建审批手续的合同义务，导致瑞阳公司的合同目的无法实现，土地储备中心已构成根本违约，应向瑞阳公司承担违约责任，故土地储备中心的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，因武汉地铁二�线一期工程江汉路及江北风井口项目建设，武汉地铁集团有限公司在江汉区江汉路、中山大道等范围拆除建筑面积共计62170平方米房屋。地铁工程施工完毕后，因有部分土地未实际使用，土地储备中心于2010年2月与武汉地铁集团有限公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，约定土地储备中心收回上述范围内黄陂街与江汉路交汇处，土地总面积3.25亩的地块。同年7月8日，武汉地铁集团有限公司与土地储备中心签订《土地移交单》，将上述地块移交土地储备中心，双方确认收回地块内的建筑物、其他附着物已全部拆除，场地达到自然平整，围墙封闭完整。土地储备中心接受土地后，未将地块的土地使用权变更登记至自己名下。
2013年10月15日，土地储备中心与瑞阳公司签订《储备土地临时使用合同书》一份，该合同约定：甲方（土地储备中心）同意将位于�江区黄陂街与江汉路交汇处的储备用地出租给乙方，租赁地块面积约2.87亩，地块具体位置、面积、四至范围见附图所示；租赁地块交付标准为现状交付；租赁地块用途为商业停车场服务，未经甲方同意，乙方不得任意改变租赁用途；租赁期间，如乙方需要办理停车场报建审批备案等前期手续的，由乙方自行到有关部门办理且承担相关费用，甲方可根据具体情况，配合提供相关文件及图文资料，以协助乙方完成停车场报建审批备案手续；租赁期限为24个月，自2014年1月1日起至2015年12月31日止；鉴于乙方需要办理停车场报建审批等前期手续，甲方同意给予乙方报建期，在此期间甲方不收取乙方租金；本合同终止时，对乙方在租赁地块内的任何投入，甲方在任何情况下不予补偿；乙方按年向甲方支付租金，先交后用，2014年1月1日至12月31日第一年租金47.76万元，乙方于2015�1月1日至1月10日期间一次性足额支付；第二年租金总额为47.76万元；乙方应在合同签订后10个工作日内一次性支付甲方保证金20万元；乙方应在租赁期届满之日起30日内清理腾退租赁地块内的人员、物资和设备等，并经甲方验收合格确认，甲方应在验收合格并确认乙方无违约后的七个工作日内将相应保证金无息退还乙方；如乙方不能在30日内清退地块内的人员、设备等，并将租赁地块移交甲方，每逾期1日，乙方须向甲方支付双倍的日租金作为赔偿。逾期30日，视为乙方放弃对地块内所涉物资、设备的所有权，甲方有权对其任意处置，所涉处置费用由乙方承担。同时，甲方有权无偿收回租赁地块，因逾期腾退给甲方造成损失的，乙方据实承担赔偿责任。
合同签订后，土地储备中心依约将地块交付瑞阳公司。瑞阳公司于2013年10月22日向土地储备中心交付第一年租�477600元和保证金200000元。此后，瑞阳公司委托武汉华太岩土工程有限公司对停车场项目进行了勘察，该公司于2014年1月作出了《江汉路步行街停车厂项目岩土工程勘察报告》（初勘）。瑞阳公司接受地块后，因地块周边的商品房开发项目施工挖断和封闭了唯一的施工道路，导致瑞阳公司在一定期间内不能施工。2014年5月，为配合武汉市人民政府“双创”工作，瑞阳公司对部分倒塌的围墙进行了修复，对租赁地块的建筑和生活垃圾进行了覆盖和清理。同时，瑞阳公司委托武汉市土地利用和城市空间规划研究中心对停车场设备建设进行论证，该中心于2014年9月完成对项目的全部编制工作。2014年7月24日及9月18日，瑞阳公司分别向土地储备中心送达《关于协助办理租赁土地审批建手续的请求报告》、《关于支持办理江汉路临时停车场手续的报告》，请求土地储备中心向武汉�国土规划局报告临时停车场租赁有关情况，并办理相关审批报建手续。同年9月19日，土地储备中心向武汉市国土规划局递交《关于江汉路与黄陂路交汇处储备用地临时利用有关情况的报告》，告知国土规划局其与瑞阳公司签订《储备土地临时使用合同书》，土地临时用于停车场经营服务等情况，并请求市国土规划局批准办理临时停车场手续。因瑞阳公司未能取得临时停车场建设手续，于2014年12月8日向土地储备中心送达《关地江汉路地块租赁延期的报告》，请求土地储备中心考虑其困难，将已过一年租金予以减免，并将租期顺延至2016年12月31日。土地储备中心未予答复。
2015年6月18日，瑞阳公司向土地储备中心送达《关于取得临时土地使用权建设商业停车场所项目的情况说明》，该情况说明载明：“我司在规划局相关部门办理相关报建手续时得知贵中心租赁我司的土地权属为武汉地铁集团所有，并非贵中收土地，致使我公司至今不能办理各项手续，该项目停建近二年，给我司造成几百万元亏损……鉴于以上情况，我司商请贵中心尽快拿出妥善解决方案与我司，我司尽最大诚意配合贵中心协商解决上述问题。”此后，瑞阳公司以土地储备中心未办理租赁地块的权属证书，未履行合同约定的协助义务向土地储备中心主张权利，双方由此产生纠纷。2015年12月31日，因合同约定的租赁期限及将届满，且瑞阳公司未支付2015年租金，土地储备中心向瑞阳公司送达《工作联系函》一份，要求瑞阳公司收到函后按合同约定清理腾退并返还租赁地块，补交2015年租金，并按合同承担相应违约责任。瑞阳公司收函后，至今未与土地储备中心办理租赁块的返还交接手续。
另查明，涉案合同签订后，租赁地块一直处于闲置状态，瑞阳�司在地块内未放置物资、设备，也未安排人员看守和控制租赁地块。合同期限届满后，土地储备中心未催促瑞阳公司办理租赁地块返还交接手续。
本院认为，讼争地块原系武汉地铁集团有限公司因地铁工程建设征用的土地，因该地块未实际使用，土地储备中心与武汉地铁集团有限公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，依法将土地收回转变为储备用地，双方办理了地块交接手续，土地储备中心有权将该地块用于临时出租经营。瑞阳公司为租赁该土地用于临时停车场经营，经与土地储备中心自愿协商一致后签订的《储备土地临时使用合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定行使权利和履行义务。
根据国土资源部《土地储备管理办法》第十七条规定，市、县人民政府可以根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地办理登记手续，核发土地证书。可见，土地储备中心收回地块后，未办理土地权属的变更登记手续，不违反法律、法规等规范的强制性规定，土地储备中心没有将讼争储备用地办理权属变更登记的法定义务。双方合同明确载明，租赁地块为储备用地，地块交付方式为现状交付；根据土地租赁的交易习惯，瑞阳公司作为承租人，在缔结合同时应对租赁标的物的权属等基本情况尽到合理注意和审查义务，且瑞阳公司在合同签订后长时间内从未对土地权属证问题提出异议，由此可以认定，对于租赁地块属于储备用地，其权属未变更登记至土地储备中心名下的情况，瑞阳公司在签订合同时应当是知晓的。其次，合同约定地块的用途是用于临时停车场经营，合同对停车场报建审批备案手续的办理，也作出明确规定，即如瑞阳公司�要办理停车场报建审批备案等前期手续的，由瑞阳公司自行到有关部门办理，土地储备中心可根据具体情况，配合提供相关文件及图文资料，以协助瑞阳公司完成报建审批备案手续。从上述内容看，瑞阳公司应首先自行办理各项手续，土地储备中心履行协助义务的内容是提供相关文件及图文资料，并未约定土地储备中心负有提供土地权属证书的义务。从合同成立后至2015年6月18日前瑞阳公司向土地储备中心提交的几份报告的内容看，瑞阳公司提出的请求主要是要求土地储备中心向市国土规划局报告临时停车场租赁情况，办理相关审批报建手续，或请求土地储备中心考虑其困难，减免租赁和顺延租赁期，从未作出要求土地储备中心提交土地权属证书的意思表示，且土地储备中心于2014年9月19日按照瑞阳公司的要求向武汉市国土规划局递交相关报告。可见，土地储备中心没有向瑞阳公司提交土地权属证书的合同义务，瑞阳公司主张土地储备中心未尽协助义务没有事实依据。再者，瑞阳公司在合同期间虽然委托他人办理了停车场项目的勘察和论证事务，但未提供证据证明其已经向有关行政管理部门递交办理停车场建设申请，瑞阳公司提供的证据不具有证明租赁地块未办理权属证书是导致停车场项目未能建设的主要妨碍因素的证据效力。综上，涉案合同成立后，土地储备中心依约履行了租赁标的物的交付义务，其没有办理租赁地块权属证书的法定和合同义务，瑞阳公司提出的土地储备中心未履行合同约定的协助义务，并构成合同根本违约的主张不能成立，其在合同履行期间付出的各项费用，属于市场主体从事商业活动的固有风险的范围，应由其自行负担。故瑞阳公司要求土地储备中心返还租金477600元及保证金200000元、赔偿损失6191147.99元及资金运营利息损失617731.2元的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。
关于土地储备中心的反诉请求，本院认为，瑞阳公司未按合同约定支付2015年期间租金行为构成违约，应承担拖欠2015年租金477600元的清偿责任。瑞阳公司拖欠租金，已造成瑞阳公司受到资金占用利息损失，土地储备中心有权依照合同约定向其主张逾期付款违约金责任，但按照合同约定的日千分之三标准计付违约金，过分高于土地储备中心因对方违约造成的利息损失，根据本案涉及的具体情况和合同法的公平原则，可酌情将逾期付款违约金标准调减至年利率24％，瑞阳公司应按照该利率标准，自2015年1月10日起至欠款付清之日止向土地储备中心承担支付违约金责任。土地储备中心主张的超出此金额的违约金没有法律依据，本院不予支持。合同期满后，瑞阳公司未与土地储备中心�理租赁地块返还交接手续，故土地储备中心要求瑞阳公司办理腾退租赁地块请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方合同约定，如瑞阳公司未在合同期满后30日内清退地块内的人员、设备等，办理租赁地块移交手续，每逾期1日，瑞阳公司须向土地储备中心支付双倍的日租金作为赔偿。土地储备中心据此合同条款向瑞阳公司主张逾期返还地块的违约金责任，应根据本案的具体情况和有关法律规定予以综合考量后确认。其一，合同期间及合同期满后至今，租赁地块一直处于闲置状态，瑞阳公司未基于占有地块取得任何利益；其二，合同签订后，瑞阳公司在地块内未放置任何物资、设备，未安排人员看守和控制租赁地块；双方合同也约定，如瑞阳公司未自行清退土地，土地储备中心有权任意处置地块内所涉物资、设备，土地储备中心在合同期满后对租赁地块行�取回权不存在实质上的妨碍因素，而土地储备中心在合同期满后明知瑞阳公司未使用土地情况下，未及时催促瑞阳公司办理地块返还手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的止损规则，土地储备中心主张合同期满后的不当扩大损失无权要求赔偿；其三，根据违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，瑞阳公司已付土地储备中心保证金200000元，本院对瑞阳公司要求返还该保证金的诉求未予支持，该保证金可以填补土地储备中心的损失。综合以上具体因素，并根据合同法的公平原则和诚实信用原则，土地储备中心要求瑞阳公司承担逾期返还土地的违约金的诉讼请求，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司支付与被告（反诉原告）武汉市土地整理储备中心2015年租金477600元；
三、原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司支付与被告（反诉原告）武汉市土地整理储备中心逾期付款违约金（以租金477600元为基数，自2015年1月10日至欠款付清之日止，按年24％利率标准计算）；
四、驳回被告（反诉原告）武汉市土地整理储备中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件本诉受理费33102元，由原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司负担（瑞阳公司已付本院）；案件反诉受理费8275元，由被告（反诉原告）武汉市土地整理储备中心负担1825元，由原告（反诉被告）武汉瑞阳丰达商贸有限公司负担6450元（此款土地储备中心已预付本院，瑞阳公司随上述判决款项一并给付土地储备中心）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张军华
二〇一六年八月二十七日
书记员 袁毅然