浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1654号
原告：嘉善宏林木业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道惠诚路**号。
法定代表人：张伍。
委托代理人：郭建平，浙江金嘉律师事务所律师。
委托代理人：邹红，系原告股东。
被告：嘉兴西格家具有限公司。住所地：嘉善县惠民街道崇山路**号*幢*层**号。
法定代表人：王波。
委托代理人：杭璐东、章叶，浙江嘉深律师事务所律师。
原告嘉善宏林木业有限公司（以下简称宏林公司）与被告嘉兴西格家具有限公司（以下简称西格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2014年10月10日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人，被告的法定代表人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏林公司起诉称：被告因生产经营的需要，于2011年8月28日与原告签订了一份《厂房租赁合同书》，合同约定原告将其位于嘉善县惠民街道惠诚路33号的整个厂房租赁给被告使用，同时双方还约定了年租金、租金的支付时间、租期等内容。后原告根据合同的约定将该租赁物交付给被告使用。后双方又于2014年3月28日续签了租赁合同，其租期至2017年9月30日止。而于2014年4月份被告向原告提出要解除租赁关系，并搬掉了其相关的财物，但原告明确告知被告如要解除租赁关系，其首先将租赁的变压器现容量由250千伏安（kva）恢复到原来的630千伏安（kva），且将租赁的厂房等恢复原状、原貌，否则原告不同意，但被告至今无任何行动将租赁物恢复原状。同时被告在租赁期间不按时支付租金，其行为已违反了合同约定。后虽经有关部门调解均未果，原告现为维护自己的合法权益，特依法向贵院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2011年8月28日和2014年3月28日签订的《厂房租赁合同书》；2、被告支付拖欠租金款至实际解除租赁关系并将其租赁物归还给原告止（自2014年5月1日起按合同约定的租金计算，暂定32.08万元），另支付违约金52.5万元；3、被告支付40万元给原告由其将租赁的变压器现容量由250千伏安（kva）恢复到原来的630千伏安（kva）的费用；4、被告支付30万元给原告由其将租赁恢复到原状、原貌的费用；5、被告支付的以上154.58万元由其交纳的押金先行扣除，其不足部分另行支付；6、被告承担本案的诉讼费用，诉讼中，原告增加诉请要求将电力设施、水表用户名再重新更名到原告名下。
原告为自己的主张向本院提供以下证据：
1、原告营业执照副本、被告基本情况档案原件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房产证、土地证复印件各1份及嘉善农商银行证明原件1份，证明涉案房屋系原告所有。
3、厂房租赁合同书原件2份，证明原、被告分别签订了二份租赁合同，原告将其房产出租给被告，合同上明确载明涉案房屋变压器为630千伏安（kva），双方对违约责任也作了明确约定。
4、浙江省农村合作银行进帐单原件2份、浙江省农村信用社（合作银行）入帐通知书原件2份、嘉兴银行大额支付系统专用凭证（收帐通知）原件1份，证明被告签订合同时已支付租金，涉案房屋为先付后用，被告分别于2011年8月31日支付原告350000元、2011年10月11日支付100000元、2012年4月1日支付200000元、2012年10月9日支付200000元、2013年3月20日支付200000元，共计1050000元，印证被告没有按期支付租金的事实。
5、律师函原件1份，证明被告承认其租赁前变压器容量未恢复原状。
6、照片打印件12份，证明被告将原告的租赁房屋损坏的情况。
被告西格公司答辩称：1、关于租赁合同实际已经于2014年4月底解除；2、关于租金问题，即双方已实际解除合同，那么被告不应该再另行支付租金，原告要求我方支付5月租金，属于恶意诉讼；3、关于恢复变压器的费用，原告主张400000元费用过高，而且也没有任何依据；4、关于恢复原状的问题，从之前的庭审中明确可以看出，并不是被告不想恢复，而是被告无法恢复，原因在于原告并不让被告进入厂房；5、关于押金的问题，之前我方也提出支付100000元后，剩余的押金应当返还给我方。
被告未向本院提供证据，向本院申请证人胡某、井某、马某出庭作证。证人胡某证实西格公司于2014年4月15、16日开始陆续向外搬离，4月底西格公司的物品已经搬离得差不多了，员工在搬运自己行李时受到宏林公司的阻挠，后来报警解决。证人井某证实西格公司员工在搬行李时受到宏林公司的阻挠。证人马某证实宏林公司用二辆车停在厂门口阻止西格公司员工搬运行李。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1-6真实性均未持异议，对上述证据的真实性本院予以确认。
诉讼中，应宏林公司申请，本院委托嘉兴诚洲资产评估有限公司对恢复租赁房屋损坏造成门窗、电灯、垃圾清理费用及恢复原630kva变压器正常供电需花费的必要费用产生的损失进行评估，经评估，鉴定机构出具鉴定报告及鉴定费发票各一份，经质证，宏林公司对鉴定报告及鉴定费发票均无异议，西格公司对鉴定报告中的安装费194600元无异议，对鉴定报告中认为残值率为25%有异议，门窗及电灯修复费用中的塑钢窗是有残值的，对其他无异议，本院认为鉴定报告系由有鉴定资质的鉴定机构依照法定程序作出的，西格公司对其异议未举证，对鉴定机构出具的鉴定报告及鉴定费发票本院予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：西格公司为一家生产沙发等家具的企业。2011年8月28日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定甲方（指宏林公司，下同）将位于浙江省嘉善县惠民街道开发区惠诚路33号的厂房租赁于乙方（指西格公司，下同）使用，租赁物业面积经甲、乙双方认可确定为整座厂房。租赁物业的使用性质为工业。乙方租用该厂房期限为叁年。即自2011年10月1日至2014年9月30日止。厂房租金按双方所认可确定的租赁面积计算，整个厂房全部租赁年租金为壹佰零伍万元整。甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付押金为肆拾万元。合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将押金全额退还给乙方。乙方应每半年支付一次租金，支付时间为提前10天支付。甲方为乙方提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，供电量630kva，高压线路拉至乙方配电箱为止。若乙方因生产需要增加电力容量，费用由甲、乙双方协商解决，甲方负责申报办理。如因乙方使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由乙方负责维修和赔偿。甲乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金半年租金作赔偿损失。上述合同签订后，西格公司支付宏林公司押金肆拾万元整。2011年10月1日，西格公司开始租赁使用涉案厂房，同时涉案厂区内大门左手边办公楼底楼东面一间（约80平方）以及宿舍楼8间由宏林公司使用。2014年3月28日，原、被告另行签订厂房租赁合同一份，约定甲方（指宏林公司，下同）将位于浙江省嘉善县惠民街道开发区惠诚路33号的厂房租赁于乙方（指西格公司，下同）使用，租赁物业的使用性质为沙发工业制造。乙方租用该厂房期限为三年，即自2014年10月1日至2017年9月30日止。整个厂房全部租赁年租金为壹佰壹拾万元，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付押金肆拾万元。租赁物业面积经甲、乙双方认可确定为整座厂房。乙方已于签订前份2011年10月1日至2014年9月30日租赁合同时候支付租赁押金四十万元整，乙方无须再行支付押金，其他内容与前一份合同一致。2014年4月1日，西格公司在支付2014年4月1日至2014年9月30日房屋租金时，向宏林公司要求先付一万五千元利息，该半年租金分5期支付，即4月1日、8日、15日、22日、29日各给付100000元。宏林公司股东邹红答复支付上述租金有困难就不要租了，有人想租厂房，押金也会返还。后西格公司回复能否在月底前搬完，这个月房租照给，愿意找地方开始搬，并承诺2014年4月份房租于4月15号给宏林公司。宏林公司回复同意。2014年4月15日，西格公司支付宏林公司2014年4月份当月租金87500元，并同时开始陆续搬迁。2014年4月底，西格公司员工腾退其行李时，因宏林公司阻挠，双方发生争执，并由派出所民警处警解决纠纷。2014年6月10日，西格公司发函告知宏林公司：一、2011年8月28日，原、被告签订的《厂房租赁合同》，2014年4月经双方协商，决定提前终止租赁合同，后西格公司开始搬迁，至2014年4月30日全部腾退并移交了租赁厂房。西格公司认为，基于双方对合同解除已经达成了意见，西格公司作为承租人已经按时腾退并移交了房屋，合同已经于2014年4月30日协议解除。二、西格公司租金付至2014年4月30日，但贵公司尚有租赁押金400000元未退还，后双方在嘉善县惠民街道司法所协商解决，贵公司提出要求西格公司将减容的变压器恢复原样，要求西格公司支付2014年4月30日以后的租金（按照原合同履行）。三、西格公司认为，基于合同已经解除，故不需要再支付2014年4月30日以后的租金，贵公司应当返还租赁押金。现由于变压器尚未恢复原样，故西格公司愿意承担100000元的费用。四、望贵公司及时付清剩余300000元的租赁押金。2014年8月12日，西格公司诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，宏林公司返还押金300000元。2014年8月25日，宏林公司诉至本院要求解除双方签订的两份《厂房租赁合同》，西格公司支付拖欠租金至实际解除租赁关系并将租赁物归还给宏林公司止，并支付逾期支付租金的违约金525000元，西格公司支付将租赁的变压器容量由250kva恢复到原来630kva的费用400000元，支付租赁物恢复原状、原貌的费用300000元，西格公司将电力设施、水表用户名再重新更名到宏林公司名下等。
本院工作人员于2014年9月23日前往涉案房屋现场进行现场勘察。经现场勘察，宏林公司的630kva变压器放置在厂房内，涉案厂区内配电箱里装置的是西格公司购买的250kva变压器，西格公司在租赁使用涉案厂房时对北面厂房安装了隔板、纱窗布、铁皮房等设施，涉案厂房南面厂房内有堆放了少量西格公司的泡沫板、铁护栏，有部分宿舍里堆放少量西格公司原材料等物品。部分厂房地面有沙发废布料等垃圾。
诉讼中，应宏林公司申请，本院委托嘉兴诚洲资产评估有限公司对恢复涉案租赁房屋损坏造成门窗、电灯、垃圾清理费用及恢复原630kva变压器正常供电需花费的必要费用产生的损失进行评估，2014年11月21日，嘉兴诚洲资产评估有限公司评估厂房墙面涂料为正常剥落，部分厂房内部隔断对使用没有影响的均未纳入评估范围，经评估，门窗、电灯修复费用为41964元，其中塑钢窗18480元，车间大门8000元，宿舍楼栏杆维修2000元，宿舍楼电灯、风扇、屋面修复2100元、厂区房屋电灯3584元，厂区清理费用7800元。变压器设施恢复费用为221600元。宏林公司支出鉴定费2500元。西格公司支付的押金400000元现在宏林公司处。现涉案厂区内的电力设施及水表用户名均为西格公司。
诉讼中，为减少损失，西格公司同意宏林公司将涉案厂房出租给案外人。
本院认为：法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。结合本案，西格公司向宏林公司要求2014年4月1日至9月30日期间的租金分期支付时，宏林公司表示可以解除租赁合同，双方最终达成由西格公司在2014年4月15日支付2014年4月份租金后双方租赁合同解除的合意，后西格公司按约支付了2014年4月的租金，并于2014年4月30日搬离腾退了涉案厂房，故涉案租赁关系已经于2014年4月30日解除。原告现要求解除原、被告双方于2011年8月28日和2014年3月28日签订的《厂房租赁合同书》，本院予以确认，原、被告之间的上述租赁合同已于2014年4月30日解除且已完成腾退，原告阻挠被告搬离的行为视为被告已腾退完毕。原告认为双方之间的租赁合同至今未解除，要求西格公司支付自2014年5月1日起至实际解除租赁关系日并将租赁物返还原告止的拖欠租金，本院认为原告的上述意见与事实不符，且与原告自身意思表示及行为相悖，原告的上述请求本院不予支持，被告就此所提的抗辩意见本院予以采纳。关于违约金，原告所举证据不能证明被告有逾期支付租金的行为，且在租赁期间原告对被告关于租金支付问题并无异议，在租赁关系结束后原告就此要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。结合本案，西格公司在租赁涉案厂房期间将宏林公司的变压器进行了更换，故西格公司应当将变压器恢复原状，由于西格公司同意直接支付宏林公司变压器恢复的费用，故本院判决由西格公司支付宏林公司变压器恢复的费用，结合鉴定意见，该费用为221600元，宏林公司要求西格公司支付该费用400000元，其诉请超出部分缺乏依据，本院不予支持。关于宏林公司要求西格公司支付300000元租赁物恢复原状的诉请，法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告合同约定，如因西格公司使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由西格公司负责维修和赔偿。本案中门窗、栏杆、屋面等宏林公司均未举证系由西格公司使用不当造成，宏林公司要求西格公司支付上述修复费用本院不予支持，被告西格公司就此所提的抗辩意见本院予以采纳。关于厂区清理费用，本院认为结合现场勘察以及被告西格公司为沙发生产企业的性质，被告遗留的地面垃圾应由西格公司清理，西格公司未清理，故应当支付宏林公司垃圾清理费用，结合鉴定报告，该费用为7800元，对被告西格公司就此所提的抗辩意见本院不予采纳。综上，西格公司应当支付宏林公司229400元（221600元＋7800元）。结合本院查明的事实，涉案厂区内水电设施由宏林公司提供，宏林公司现要求将电力设施、水表用户名重新更名到原告名下，西格公司有协助的义务，西格公司认为涉案水电设施均为其所有，不同意变更的抗辩意见与证据及其陈述不符，本院不予采纳。鉴定费由宏林公司为其举证所支出的必要费用，本院酌定由宏林公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告嘉善宏林木业有限公司与被告嘉兴西格家具有限公司于2011年8月28日及2014年3月28日签订的厂房租赁合同书已于2014年4月30日解除；
二、被告嘉兴西格家具有限公司于本判决生效之日三日内支付原告嘉善宏林木业有限公司229400元；
三、被告嘉兴西格家具有限公司协助原告嘉善宏林木业有限公司将位于嘉善县惠民街道惠诚路33号厂房内登记在嘉兴西格家具有限公司名下的电力设施、水表用户名更名到原告嘉善宏林木业有限公司名下。
四、驳回原告嘉善宏林木业有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费18712元（原告已预交），鉴定费2500元，由原告嘉善宏林木业有限公司负担18435元，由被告嘉兴西格家具有限公司负担2777元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 赵玲莉
人民陪审员 徐玉祥
人民陪审员 朱伯庭
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。