广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤03行终748号
上诉人（原审被告）深圳市不动产登记中心，住所地广东省深圳市罗湖区北环大道1022号金湖文化中心大厦，组织机构代码45575603-1。
法定代表人陈海铭，主任。
委托代理人罗李明，该中心工作人员。
委托代理人李德选，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市金怡富投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路123号百货广场大厦中庭P层，组织机构代码77270224-8。
法定代表人张彧，总经理。
委托代理人叶雪艳，广东远明律师事务所律师。
委托代理人罗广平，广东广和律师事务所律师。
上诉人深圳市不动产登记中心因被上诉人深圳市金怡富投资发展有限公司诉其退文通知一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308行初233号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2010年9月27日，深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民二初字第98号民事判决，判令深圳市百货广场大厦开发有限公司与企辉实业发展（深圳）有限公司连带偿还本金4421246美元及利息给东方资产管理公司，如该二公司不能履行债务，东方资产管理公司有权以抵押的百货广场地下层B-2、B-3、B-4、B-5房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。上述判决生效后，东方资产管理公司向深圳市中级人民法院提出强制执行申请。在执行过程中，原告（即深圳市金怡富投资发展有限公司）与东方资产管理公司达成协议，从东方资产管理公司受让了其对深圳市百货广场大厦开发有限公司与企辉实业发展（深圳）有限公司的全部债权，深圳市中级人民法院裁定将申请执行人变更为原告。2011年7月22日，深圳市中级人民法院委托深圳市土地房产交易中心对百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产及第四层A3房产进行拍卖，原告以拍卖底价人民币140392000元竞得。2011年8月8日，深圳市中级人民法院作出裁定：将企辉实业发展（深圳）有限公司所有的百货广场地下层B-1、B-2、B-3、B-4、B-5、A-6房产及第四层A3房产强制转让给买受人原告所有；原告应持该裁定到主管部门径行办理产权过户手续。2011年8月16日，深圳市中级人民法院向深圳市房地产权登记中心送达相关民事裁定及协助执行通知书。深圳市不动产登记中心据此为原告办理了百货广场地下层B-1、B-2、B-4、B-5、A-6房产代用证，但未为原告办理百货广场地下层B-3及第四层A3房产代用证，仅在该两房产的产权登记信息中备注了裁定过户的内容。2015年6月1日，原告向被告（即深圳市不动产登记中心）递交办理百货广场地下层B-3房产的房地产登记申请相关材料。被告认为该房产未做初始登记、无法进行转移登记，遂于2015年6月26日作出本诉《退文通知书》，并于发文后即时将原告申请资料退回原告。原告对本诉《退文通知书》不服，�被告深圳市不动产登记中心、深圳市规划和土地资源委员会作为共同被告，向原审法院提起本案行政诉讼。后原告撤回了对被告深圳市规划和土地资源委员会的起诉。被告在其作出的本诉《退文通知书》中未载明其适用的法律依据。在庭审中，被告主张其作出本诉《退文通知书》的法律依据为《深圳经济特区房地产登记条例》第26条及深府[2004]193号《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第6条。以上事实，有《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》、《深圳市房地产登记申请表》、深圳市中级人民法院（2011）深中法执字第349、547、548、549号《协助执行通知书》、（2011）深中法执字第349、547、548、549-2号《民事裁定书》、《房地产证》、《深圳市房地产拍卖成交确认书》、《退文通知书》，（2013）深中法房终字第755号《民事裁定书》、《深圳经济特区房地产登记条例》、深府[2004]193号《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》、庭审笔录等在卷予以证实。
原审法院认为，被告统一集中负责深圳市全市房地产权登记工作，负有深圳市全市房地产权初始登记、转移登记、抵押登记等房地产权利登记等职责。原告向被告申请办理百货广场地下层B-3房产的房地产登记并无不当。被告应当依照相关法律、法规的规定对原告申请作出相应处理。本案中，被告接到原告上述申请后，作出了本诉《退文通知书》，但在该《退文通知书》中并未载明其适用的法律依据；在庭审中被告主张其行政行为法律依据为《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条及深府[2004]193号《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条。经查，《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条内容为：“有下列情形之一的，登记机构可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（一）产权纠纷尚未解决的；（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或者正在处理之中的；（三）受理申请后发现申请文件需要修正或者补齐的；（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的；（五）法律、法规、市政府规章规定应当暂缓登记的其他事由。暂缓登记事由消失后，登记机构应当予核准登记。”深府[2004]193号《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条内容为：“未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。”结合上述规定的具体内容可见，被告作为登记部门在认为原告所申请进行转移登记的房地产存在尚未经初始登记、权属不清或产权纠纷尚未解决的�况下，作出本诉《退文通知书》决定予以强制退文处理并将原告申请资料退回原告，并不符合《深圳经济特区房地产登记条例》及《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的上述规定。因此，被告作出本诉《退文通知书》未载明适用法律，决定对原告申请强制退文处理缺乏法律依据，应属适用法律错误，该《退文通知书》依法应当予以撤销。原告主张撤销被告作出本诉《退文通知书》的诉讼请求合法成立，予以支持，但要求人民法院直接判令被告依法办理涉案房产的转移登记的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持，原告的该项诉讼请求依法应当驳回；对于原告的涉案申请，应由被告根据客观事实情况，结合法律、法规的相关规定，依照法定程序，重新作出相应处理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（二）项的规定�决如下：一、撤销被告深圳市不动产登记中心于2015年6月26日作出的《深圳市房地产权登记中心退文通知书》；二、被告深圳市不动产登记中心于本判决生效之日起两个月内对原告关于办理三级登记转移登记9C-115031542来文申请重新作出处理；三、驳回原告深圳市金怡富投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由被告深圳市不动产登记中心负担。
上诉人深圳市不动产登记中心向本院提出上诉称，一、在目前不具备为深圳市百货广场大厦地下层B-3办理转移登记的条件的情况下，上诉人对被上诉人的转移登记申请作出退文处理符合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》等法律法规的规定。一审法院认定上诉人作出《退�通知书》缺乏法律依据属于适用法律错误。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条规定：有下列情形之一的，登记机构可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（一）产权纠纷尚未解决的；（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或者正在处理之中的；（三）受理申请后发现申请文件需要修正或者补齐的；（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的；（五）法律、法规、市政府规章规定应当暂缓登记的其他事由。暂缓登记事由消失后，登记机构应当予核准登记。《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》规定，未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。根据上述法规的规定，界址清楚明确、权利没有冲突是办理房产登记的基本要件。涉案地下层B-3房既没有办理房地产初始登记，又存在与备案OIG34-3、OIG34-6、OIG34-1、OIG35-2、OIG35-1、OIG34-5号房界址和空间界限相互重叠的情况，目前暂不具备为地下层B-3办理房地产转移登记的条件。在未通过初始登记明晰权属界限的情况下，被上诉人的转移登记申请不符合相关等法律法规的规定，上诉人作出退文处理符合上述法律文件的规定。一审法院认定上诉人作出《退文通知书》缺乏法律依据属于适用法律错误。二、上诉人实施的行为是履行人民法院协助执行义务行为。上诉人已依法协助人民法。院将涉案房产作裁定过户备案，上诉人的协助执行行为符合《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）的规定。2011年11月，深圳市中级人民法院送达(2011)深�法执字第349、547、548、549-2号《民事裁定书》及《协助执行通知书》要求协助相关房产过户登记，因深圳市百货广场大厦整体未办理初始登记的情况，其中地下层B-3房产代用证登记与部分预售备案房号存在界址和空间界限不确定，涉案房产存在未完善用地手续、规划用途不明确、预售房号及面积与现状可能不一致等问题，上诉人暂无法协助办理B-3房产的转移登记，但已根据上述法律文书记载的房地产名称、房号及权利人在产权登记系统中备注裁定过户内容。相关备注行为符合最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）的规定，上诉人已依法协助人民法院处理涉案房产裁定过户事项，人民法院也没有认定上诉人在协助执行过程中有违法行为。三、上诉人实施的行为是履行人民法院协助执行义务行为。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释(2010)15号）和《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》（[2012]行他字第17号），被上诉人的起诉依法不属于行政诉讼受案范围，人民法院应驳回其起诉。一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释﹝2010﹞15号）第二条规定，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》�[2012]行他字第17号）规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。行政机关拒不履行协助执行义务的，人民法院应当依法采取执行措施督促其履行；当事人请求人民法院判决行政机关限期履行协助执行义务的，人民法院不予受理。根据一审法院查明的事实，上诉人实施的行为是履行人民法院协助执行义务行为，依法不属于行政诉讼受案范围，一审法院没有依法驳回被上诉人的起诉属于适用法律错误。综上，上诉人实施的行为是履行人民法院协助执行义务行为，依法不属于行政诉讼受案范围。上诉人办理深圳市百货广场大厦地下层B-3转移登记的过程中没有违法行为。原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。为此，请求二审法院：1，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2，本案一审和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人深圳市金怡富投资发展有限公司答辩称，一、上诉人于2015年6月26日作出《退文通知书》，以涉案房产“未做初始登记，无法进行转移登记”为由强制退文，不能成立。理由同被上诉人一审代理词。二、上诉人《退文通知书》未载明所适用的法律依据，其在一审及上诉状中主张退文法律依据为《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条及《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条，属适用法律错误。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条规定。上诉人认为强制退文是暂缓登记的一种形式，显然是任意曲解法规，对法律条文作了扩大化的解释错误。本案中，被上诉人诉请的是已有的房地产代用证的更名手续，而非房地产权证的登记申请。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第六十一条“本条例施行前，政府或者其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效”的规定，可知，本案涉案房产在1996年1月23日已经取得了房地产代用证，且深圳市规划和国土资源委员会于2013年01月22日在另案答辩中，已经确认涉案房地产代用证“资料齐全、权属清楚”，可见，本案涉案房产不存在所谓的产权纠纷，不能适用第二十六条的规定。根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条“未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记”之规定，本案所涉房地产代用证已经在1996年4月用于向建行罗湖分行办理了抵押贷款，抵押贷款的事�证明了涉案房产产权是清晰的，上诉人至今也无证据证明涉案房产存在界址不清、权利冲突的情形。三、上诉人在上诉状中所陈述的其他退文依据，亦是属于适用法律错误。上诉人作出退文通知的时间在2015年6月26日，而《不动产登记暂行条例实施细则》在2015年6月29日才公布实施，具体行政行为以尚未公布施行的行政规章为依据，明显不当。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第十六条规定针对的是房地产权属证书登记的申请程序，而本案涉案房产已有房地产代用证，不是申请办理房地产权属证书登记手续，不能适用此规定。上诉人依据《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）作出退文行为也是错误的，顾名思义，该通知是针对“无证房产”而言，而涉案房产已取得房地产代用证，不属于违法建筑。上诉人依据《�高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号）第二条和《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》（【2010】行他字第17号）规定退文也是错误的，被上诉人提起诉讼是针对其作出退文通知的具体行政行为，而非协助执行行为。退一步讲，即使是针对协助执行行为也应属于行政诉讼的受案范围，正如法释【2010】15号第二条规定，公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的，人民法院应予受理。本案中，上诉人并未履行办理涉案房地产代用证更名的法定协助执行义务。需要再次强调的是，被上诉人的诉求是办理涉案房地产代用证的转移登记，而非办理通常所理解的房地产权证登记，二者概念不同，房地产代用证的转移登记与初始登记无关，与其他案外人无关；正因为房地产代用证有别于房地产权证，故，代用证的转移登记不会损害其他案外人的合法权益。上诉人刻意混同房地产代用证与房地产权证的概念，目的是掩饰其未尽审慎核查义务，规避其行政不作为所应承担的相应法律责任，其行政不作为已严重侵犯了被上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
经审理，2011年8月16日，深圳市中级人民法院向深圳市房地产权登记中心送达相关民事裁定及协助执行通知书，深圳市房地产权登记中心据此为上诉人办理了百货广场地下层B-1、B-2、B-4、B-5、A-6房产代用证，但未办理百货广场地下层B-3及第四层A3房产代用证，仅在该两房产的产权登记信息中备注了裁定过户的内容。原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案被诉行为是上诉人对被上诉人有关就百货广场地下层B-3房产办理转移登记申请作出退文通知书的行政行为。被诉《退文通知书》仅载明“该房产未做初始登记，无法进行转移登记”的理由，而并未载明法律依据。
上诉人主张其是依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条及《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条作出被诉退文行为。但是，涉案房产已核发的是房地产代用证，被上诉人亦是申请对该房地产代用证办理转移登记。而《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条是有关暂缓登记的规定，要求登记机构在法定情形下作出暂缓登记的决定；《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》第六条更是规定“未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，�办理抵押、转移等其他相关房地产登记”。即上述法律法规与被诉退文通知书中载明退文理由并不相符。并且，事实上，对B-1、B-2等其他数套亦是未经初始登记而核发房产代用证的房产，原深圳市房地产权登记中心亦已办理了转移登记。因此，上诉人仅以“该房产未做初始登记，无法进行转移登记”为由作出被诉《退文通知书》没有法律依据，原审予以撤销正确。上诉人在二审中具体陈述是因涉案房产权属不清有争议而作出退文处理，但此理由并未记载在《退文通知书》中，本院对此不予审查。上诉人亦主张本案被诉行为是协助法院执行的司法协助行为从而不属于行政诉讼受案范围，但是，根据案件查明事实，上诉人已于2011年8月16日对本院的协助执行通知书进行了相关处理，现是针对被上诉人2015年转移登记申请重新作出被诉退文行为，故上诉人该项主张不能成立�本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人深圳市不动产登记中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠奕
审判员 王成明
审判员 王强力
二〇一六年十二月七日
书记员 熊雨潇