安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1221民初4661号原告：邱士兴，男，1979年8月23日出生，汉族。原告：郑建侠，女，1980年4月16日出生，汉族。二原告委托诉讼代理人：刘丽梅、朱辉（实习），安徽弘大律师事务所律师。被告：阜阳市利华置业有限公司，统一社会信用代码913412006897546884（1-1）。法人代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢宏献，安徽仲天律师事务所律师。原告邱士兴、郑建侠与被告阜阳市利华置业有限公司（以下简称：利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月27日立案受理，依法由审判员任本胜适用简易程序独任审理，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告邱士兴、郑建侠的委托诉讼代理人刘丽梅、朱辉、被告利华公司的委托诉讼代理人谢宏献均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金11633.4元人民币（暂计至2016年7月27日，此后的损失按每日56.2元计算至达到实际交付房屋条件之日止。2、判令被告履行合同约定的封闭阳台，且履行将阳台实测面积一半赠送一个的义务。3、判令被告履行合同约定的房屋交付时水、电达到使用条件（立户到位）的义务。4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加如下诉讼请求，1、在第1项诉讼请求的基础上，增加违约金5226.6元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失按每日56.2元计算至达到实际交付房屋条件之日止）；2、判令被告支付购房本金同期银行贷款利息（自2016年1月1日起至符合实际交付房屋条件之日止）；3、判令被告支付因违约交房给原告造成的房屋租金损失10000元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失从违约交房之日起按每月1000元计算至达到实际交付房屋条件之日止。事实与理由：2014年8月4日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆19#住宅楼10层1004室房屋，建筑面积102.62平方米，每平方米5479.53元，共计562309元；出卖人应该在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期按已交房价款日万分之一支付买受人违约金，合同继续履行。原告已按合同约定足额支付购房款，被告未按约定期限交付房屋，阳台没有封闭，水电未予分立户，也未按合同约定及相关法律的规定出示《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》等房屋验收合格报告，被告显属违约，据此，原告起诉来院。原告为支持其上述主张，向本院提交证据材料如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明原、被告的自然状况和具有合法的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同20141819，证明2014年8月4日原、被告双方签订的商品房买卖合同，合同对双方当事人的权利和义务作了明确的约定。3、被告开具的首付款收据及住房公积金借款合同，证明原告已按合同约定全额支付给被告购房款562309元。4、临泉县人民政府网站关于对利华中央公馆规划核实及办理一期竣工规划核实的公示截图，证明合同所属房屋直至2016年8月1日才进行规划核实。5、安徽消防网消防监督结果公开公示截图，证明合同所属房屋于2016年6月15日消防备案抽查不合格，且至今没有复查合格。6、临泉县中泰锦城1#楼施工日志，证明同一区域楼盘在2014年-2015年每天施工状况，以及并没有存在合同约定的阻碍施工的情形。7、原告提供的实际应达到的户型图，证明1、该户型图内容具体，对原告产生重大影响，应作为合同的一部分。2、被告应按照合同约定封闭阳台并履行户型图确定的内容。被告利华公司辩称，2014年8月4日原、被告双方签订的房屋买卖合同，虽约定了交房期限为2015年12月31日前，但同时约定了延期条款，即“在该商品房及其配套工程中，累计雨雪天气超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期”；买受人韩某向被告告知的通讯电132××××8996，《合同补充协议》第（三）条约定，“原告主合同的通讯方式变更，必须以书面形式告知被告”，因原告变更通讯联系方式未通知被告，导致被告通知未能送达，由此产生的一切法律后果因由原告承担。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效。原告购买的利华中央公馆19#住宅楼10层1004室房屋，于2015年12月31日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格，该房屋具备交付条件。2016年5月24日被告分别在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布《交房通知》，要求原告办理交房手续。被告于2016年5月25日电话通知原告接受房屋。所以，被告不存在违约行为。根据临泉县气象局观测资料显示记载，从哪2013年12月12日至2015年12月31日期间，临泉县因雨、雪积雪或结冰天气累计320天。据此，受雨雪天气影响造成被告无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天。根据双方当事人的合同约定，被告交付房屋的时间可以从2015年12月31日起顺延192天，被告不存在逾期交房的事实。被告为证明其抗辩主张，向本院提交证据材料如下：1、被告营业执照、法人身份证明，证明被告的企业性质及诉讼主体资格。2、《商品房屋买卖合同》，证明原、被告双方2014年8月18日签订《商品房屋买卖合同》明确约定交付条件为商品房经验收合格；合同虽约定交付期限为2015年12月31日前，但同时明确约定了延期条款。即“在该商品房及配套工程的建设工程中，累积雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累积超过30日的，按超过的实际天数顺延交付时期；合同明确约定原告的通讯电话为132××××8996，《合同补充协议》第三条明确约定，原告主合同中的通讯方式变更必须以书面方式告知被告。因原告变更通讯方式造成被告通知未能送达的，由此产生的一切法律责任均由原告自行承担；原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，真实合法有效。3、利华中央公馆18#楼《工程竣工验收报告》、《购房电话通知汇总表》以及《话单记录查询清单汇总表》、被告在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布的《交房通知》，证明原告购买的19#楼10层1004号房屋已经于2016年5月11日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格，该房屋具备交付条件；被告于2016年5月25日电话通知原告接收房屋。2016-5-24被告再次分别在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布《交房通知》要求原告办理交房手续。被告不存在违约行为。4、临泉县气象局出具的《证明》以及安徽欣安工程建设项目管理有限公司根据监理日志出具的《证明》及承建单位的说明，证明根据临泉县气象局观测资料显示，从2013年12月12日至2015年12月31日期间，临泉县雨、雪、积雪或结冰等天气累计320天；因雨雪天气影响，造成被告无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天；根据合同约定，被告交付房屋时间可以从2015年12月31日起顺延192天。被告不存在逾期交付房屋的事实。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提举的证据4、5，即临泉县人民政府网站关于对利华中央公馆规划核实及办理一期竣工规划核实的公示截图和安徽消防网消防监督结果公开公示截图的证据效力，本院予以认定。其理由如：该证据形式为电子数据，其来源于临泉县人民政府网站和安徽消防网消防监督网站，该网站经有关部门审核批准设立的，该网站公布的各项信息是经相对人申报，经有关政府职能监管部门检查、审查、核实批准后，定期或不定期的向全县公民进行公开发布有关的信息，并非原告个人制作，只是原告采取截图的方式将该信息采取书面的形式向法庭提交，符合证据“三性”的特征，对其证明效力本院予以确认。对原告提举的证据7，即实际应达到的户型图的证据效力，本院不予以认定。其理由如下：作为一种营销手段，开发商在商品房销售过程中，均会印制一定的楼书、沙盘和发布一定的广告。楼书、沙盘、样板间、效果图在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，只有购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，开发商才会承担违约责任。本案中，原、被告双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》附件四第（四）条第二款明确约定：“出卖人应按主合同约定，检验收合格商品房交付使用人，本项目的建筑模型图和各种宣传图、效果图仅供参考，不作为交房依据。”原告未能提举相反的证据证明被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，故对原告提举的该组证据的证明效力，本院不予采纳。对被告提举的证据3，即利华中央公馆19#楼《工程竣工验收报告》、《购房电话通知汇总表》以及《话单记录查询清单汇总表》、被告在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布的《交房通知》的证据效力，本院部分予以认定。其理由如下：依据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅建筑规范明确规定房屋交付必须要竣工备案，那么交房的法律文件就是必须具备《工程竣工验收备案表》，这是强制性规定，合同法明确规定合同中违反强制性规定的条款无效。同时，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告提举的《工程竣工验收报告》仅有监理、施工、建设单位签字、盖章，没有规划、消防、人防等有关部门部门出具的认定书，故涉案房屋交房使用时间不应为2016年5月11日。对于被告在临泉县人民政府网站发布《交房通知》，证明19#楼10层1004号房屋的交房通知时间为2016年5月27日的事实，本院予以认定。但交房通知时间不能视为原告实际接收房屋的时间，因被告未提举有效证据证明与原告办理房屋交接手续。对被告提举的证据4，即临泉县气象局出具的《证明》、安徽欣安工程建设项目管理有限公司出具《证明》的证据效力，本院不予认定。其理由如下：《民事诉讼法解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。被告提举的临泉县气象局出具的《证明》，仅加盖单位印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据“三性”的要求。从该二份《证明》所载明的内容上看，仅记载了某年某月某日出现雨、雪、结冰的气象，具体雨、雪的降量大小、时间、结冰的厚度及气温、湿度，其上述气象情况出现在承建工程哪个阶段均未记载，也没有相对应该楼盘的《施工日志》、《监理日志》、《停工通知书》及《施工通知书》予以印证，无法有效地证明实际停工天数及停工的合法性，故该证明材料不得作为认定案件事实的根据。《商品房屋买卖合同》第八条第二款第（1）项载明，如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；”我国《合同法》第118条明确规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《民法通则》第153条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”法理上不可抗力可以分为三种情况，一种是自然灾害，一种是社会罢工骚乱等异常事件，还有一种就是政府的行为，如征收、征用等。结合本案来看，出现雨、雪、结冰的天气是每一个年度都会遇到的问题，开发商对于这样的天气情况可以充分预见，就算是施工当年的天气比正常情况下多出现雨、雪、结冰日子，也不能就此认定是不可预料的；作为开发商与所有人签订的合同约定房屋交付时间均为2015年12月31日，显然它的预计是在这之前全部完工，应严格按合同约定履行。经审理查明，2014年8月4日，原告为买受人，被告利华公司为出卖人，签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆19#住宅楼10层1004室房屋，建筑面积102.62平方米，套内建筑面积84.87平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米5479.53元，总价款562309元。合同约定房屋的交付日期是2015年12月31日前，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任与出卖人承担。合同对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行作了明确的承诺。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。但在合同约定的房屋交付日期到来时，被告却未按合同约定交付房屋。2016年5月27日，被告通知原告携带身份原件（户口本原件）、购房合同、收据或发票、结婚证原件到售楼部财务部领取《商品房住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》和入住通知书到物业收房。原告接到通知后前去办理房屋交接手续时，原告以被告未向其提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，小区内水、电配套未达到使用条件，且阳台没有封闭为由，拒绝接收房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，受法律保护。原、被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。被告未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。据此，原告要求被告承担逾期交付房屋违约金及要求被告按照合同约定履行、水电立户的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告履行封闭阳台，并将阳台实测面积一半予以赠送的诉讼请求及判令被告支付购房本金同期银行贷款利息、判令被告支付因违约交房给原告造成的房屋租金损失10000元，无事实和合同依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称受雨雪天气影响造成被告无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天。被告交付房屋的时间可以从2015年12月31日起顺延192天，被告不存在逾期交房的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、第九十条的规定，判决如下：一、被告阜阳市利华置业有限公司继续履行与原告邱士兴、郑建侠2014年9月11日签订的商品房买卖合同。二、被告阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告邱士兴、郑建侠逾期交房违约金18443.74元（从2015年12月31起至2016年11月28日止，被告按日向原告支付已交房价款562309元万分之一的违约金计算。之后违约金另行计算。）。三、驳回原告邱士兴、郑建侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元。由被告阜阳市利华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  任本胜二〇一六年十一月二十八日书记员  刘俊俊附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。