陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商南民初字第00272号
原告韩诗军，男，汉族，农民。
委托代理人白书宝，男，陕西书宝律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告宋叶森，男，汉族，商南县经贸局干部。
被告邓虹，女，汉族，，下岗职工。系宋叶森之妻。
委托代理人陈族良，男，陕西秦东律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告韩诗军与被告邓虹、宋叶森确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩诗军及其委托代理人白书宝，被告邓虹及宋叶森、邓虹的委托代理人陈族良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩诗军诉称，被告宋叶森受让了位于商南县城关镇南新街原商南县工业局使用的国有土地使用权，2010年初，被告计划在该临街国有土地上开发建设住宅楼两幢，设计每幢七层，对外公开出售。2010年4月6日，原告韩诗军同被告签订了由被告提供格式文本的《集资建房合同》，约定乙方（即原告）集资购房第二幢二层E单元三室两厅两卫128平方米，每平方米1628元，合计总房价款208384元，同时购买6号车库21㎡×3800元／㎡=79800元。交款办法为签订合同首付款5万元整，随后按现价付款60%，该层主体完工，付到90%，交房时一次付清。被告同时将其房屋工程的外墙涂料交由原告施工，合同内容中有注明。合同还对房屋质量、房产证办理、保修义务、违约责任等进行了具体约定。在合同签订当日，原告即向被告交付了5万元房款。2014年2月8日，原告发现被告住宅建设工程主体完工，进入防水及外墙涂料施工阶段，被告故意压低价位不让原告做了，且提出若原告要继续买房，需按2580元／㎡支付房价款，否则退回预交房款5万元并付给活期利息，原告主张履行原合同，为此产生争执。现起诉要求确认原、被告之间签订的合同有效，判令二被告继续履行合同并承担诉讼费用。
被告宋叶森、邓虹辩称，原、被告之间签订的名为《集资建房合同》，从建筑面积、建房套数、公开销售等情况看，我方是在进行房地产开发，合同实质商品房预售合同。我方不是城市房地产开发适格主体，也没有取得商品房预售许可证及建房方面的合法手续，因此该合同违反了城市房地产方面的相关法律、法规，属无效合同。导致合同无效，合同双方都有责任，我方愿意退还房款50000元，并按中国人民银行同期贷款利率的80%承担利息。
经审理查明，宋叶森于2002年受让了位于商南县城关镇南新街原商南县工业局使用的国有土地870.90平方米，2003年商南县人民政府为被告宋叶森核发了（2003）1796号国有土地使用证，载明权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，土地用途为住宅用地，使用期限为70年。2010年初，被告计划在该临街国有土地上开发建设住宅楼两幢，设计每幢七层，对外公开出售。2010年4月6日，原告韩诗军与被告签订了《集资建房合同》，合同约定：甲方邓虹，乙方，韩诗军；约定房屋设计七层，第一幢临街一、二楼为框架结构商用房，三层以上为砖混结构单元住房，第二幢一楼为车库，二层以上为砖混结构单元住房，户型为三室两厅两卫和两室两厅两卫乙方（即原告）集资购房第二幢二层E单元三室两厅两卫128平方米，每平方米1628元，合计总房价款208384元，同时购买6号车库21㎡×3800元／㎡=79800元；交款办法为签订合同首付款5万元整，随后按现价付款60%，该层主体完工，付到90%，交房时一次付清；违约责任约定，甲方中途未经协商私自解除合同，除承担退回乙方全部集资款及利息外，还应承担5%违约金，乙方不履行合同约定，除承担房款利息外，还应承担房屋总价款10%违约金。合同还对房屋质量、房产证办理、保修义务等进行了具体约定，合同自签订之日起生效。合同没有约定具体交房期限。被告允诺将其房屋外墙涂料工程，交由原告具体施工，但没有约定具体的外墙涂料品种、规格、价款、违约责任等主要条款。在合同签订当日，原告即向被告交付了5万元房款，两被告出具了收据。由于开源路拆迁，直到2013年8月被告邓虹、宋叶森才开始建房施工，施工时对楼房进行重新设计，楼房由两幢变为一幢，整体8层，北临县城开源路，一楼和-1楼为框架结构，-1楼为车库（为若干停车泊位），1楼为商业用房，2-8层为住宅，分两个单元，一梯三户，户型面积也作了调整，没有128平方米相应户型。两个楼梯同时配两部电梯，安装天然气管道，楼梯地面铺瓷砖，楼梯扶手为不锈钢材质。2014年2月份，原告发现被告住宅建设工程主体完工，进入防水及外墙涂料施工阶段，原告主张由其进行外墙涂料施工，由于价位问题而搁置，与此同时原告主张按合同约定价格买房，被告要求按现房所卖价格支付房款，否则退回预交房款5万元并付给活期存款利息。由于原、被告双方不能达成一致协议，原告韩诗军诉至本院。
上述事实，经双方当事人当庭举证、质证，有下列证据证实。
1、集资建房合同书、购房预交款证实，房屋的面积、方位、单价价款、购买车库的面积及价款以及房屋质量、房产证办理、保修义务、违约责任等合同的具体内容。原被告双方对合同的真实性不持异议。
2、国有土地登记表证实，宋叶森于2002年受让了位于商南县城关镇南新街原商南县工业局使用的国有土地870.90平方米，2003年商南县人民政府为被告宋叶森核发了（2003）1796号国有土地使用证，载明权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，土地用途为住宅用地，使用期限为70年。
3、现场勘查笔录及当事人陈述证实，被告现建房屋的情况。
本院认为，原告韩诗军与被告邓虹签订的集资建房合同，从该合同内容及相关证据看，符合买卖合同特征，应定性为房屋买卖合同。该合同双方意思表示真实，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。故原告主张合同有效的观点，本院予以支持。被告提出其不是城市房地产开发适格主体，也没有取得商品房预售许可证及建房方面的合法手续，这些都不是买卖合同效力方面的强制性规定，其提出合同无效的观点，本院不予采纳。被告允诺将其房屋外墙涂料工程，交由原告具体施工，但没有约定具体的外墙涂料品种、规格、价款、违约责任等合同主要条款，合同不成立，不具有合同约束力。由于被告建房时将楼房的幢数、单元数、结构、面积、附属设施等方面都作了重新设计并施工完毕，合同约定房屋、车库已不复存在，买卖合同已无法继续履行。为此，被告应当承担履行不能的违约责任，应当向原告支付违约金2500元并返还房款50000元及利息，由于合同中没有约定具体利息或计算办法，参考房地产市场情况并兼顾公平原则，利息酌定为中国人民银行同期借款利率的4倍。故原告要求继续履行合同的观点、被告主张退还房款50000元并按中国人民银行同期贷款利率的80%承担利息的观点，依法不予支持。由于被告邓虹与宋叶森系合法夫妻关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，被告邓虹对集资建房合同应承担的债务，属二被告共同债务，应共同承担。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、原告韩诗军与被告邓虹于2010年4月6日签订的《集资建房合同》有效。
二、限被告邓虹、宋叶森于本判决生效后5日内向原告韩诗军返还购房款50000元、支付违约金2500元并赔偿利息损失（50000元的利息自2010年4月6日起按中国人民银行同期借款利率的4倍计付，支付至案件执行终结之日止。）。
三、驳回原告韩诗军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，由被告邓虹、宋叶森承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审 判 长 曹振勇
审 判 员 李 哲
人民陪审员 陈树祥
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 李艳芯