上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）重字第11号
原告（反诉被告）翁慧芬，女，1961年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人徐致远，上海市恒泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）邵志成，男，1925年8月15日生，汉族，住上海市。
被告（反诉原告）邵为民，男，1961年3月12日生，汉族，住址同上。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人常海防，上海市诚建成律师事务所律师。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人杨静艳，上海市诚建成律师事务所律师。
原告（反诉被告）翁慧芬与被告（反诉原告）邵志成、邵为民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年4月22日作出一审判决，原告上诉，上海市第二中级人民法院经审理后发回重审，本院重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁慧芬及委托代理人李浩、徐致远，被告（反诉原告）邵志成、邵为民的共同委托代理人常海防、杨静艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）翁慧芬（以下简称原告）诉称，2014年底，原告在上海市宝山区共康路XXX号上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司（以下简称“天蓬房产”）的门店看见“共康五村2／12F（平台20平方米）64.25平方米165万元”的挂牌信息，后经天蓬房产带领实地查看上海市宝山区共康五村XXX号XXX室房屋，并阅看了房产证。原、被告于2014年12月2日达成买卖意向后，原告向被告支付了保证金合计人民币5万元。同年12月8日双方签订《房地产买卖合同》，原告共计已向被告支付房屋首付款50万元（含已付的5万元保证金）。2015年1月20日，原告发现系争房屋朝南通向平台的防盗门被拆除，并用砖块封堵成墙，便立即联系被告的代理人朱维华。朱维华称1月19日刚得知系争房屋通往平台的防盗门属违法建筑，必须将该门封掉，才能进行交易。朱维华同意过户交易后帮原告将门恢复原状。但原告认为该门和平台是中介和被告在出售系争房屋时宣传的亮点，如果将门封住，便改变了原告当初看房时的房屋结构，背离了原告购房的初衷。鉴于被告的封门行为已构成根本性违约，原告于1月23日分别向被告、被告代理人朱维华及天蓬地产发函，解除了系争房屋的买卖合同。因至今被告未退还首付款等，原告诉至法院，要求确认原、被告之间的《房地产买卖合同》于2015年1月23日解除，被告向原告返还首付款50万元并支付违约金5万元。
被告（反诉原告）邵志成、邵为民（以下简称被告）辩称并反诉称，平台是一楼住户搭建的，原、被告签订的房地产买卖合同中的买卖标的并不包含平台面积。关于系争房屋阳台边上的门，是被告为了方便生活居住才改建的。签约前原告多次看房，签约时中介也提醒双方，这扇门可能在交易中存在问题，如果没有问题的话，门可以保留，但如果有问题的话，门是要封住的。被告并不知道系争房屋的违章登记情况，是2015年1月19日中介公司去交易中心查询后，才被告知系争房屋被交易中心登记为附有违章建筑。此后，被告积极采取整改措施，也在约定的2015年1月31日的过户日前办理了违章登记撤销手续，系争房屋的过户并不存在障碍。被告在2015年1月30日和31日都去了交易中心，也通知了原告去办理过户手续，但是原告都未到场。并且，根据双方补充的协议书约定，原告应当于签订房地产买卖合同之后、交易中心过户之前将30万元房款支付给被告，现原告未能在约定日期到交易中心办理过户手续，也未能在约定的过户日前支付房款，已构成违约，应承担违约责任。综上，被告同意解除双方的房地产买卖合同、返还已收房款，但不同意支付违约金。并反诉要求原告支付逾期付款违约金23，040元及根本违约金30.72万元。
原告（反诉被告）翁慧芬针对反诉辩称，是被告无法将当初看房时的系争房屋按原样提供给原告，交易无法继续的责任在被告，故原告不同意支付违约金，且被告已于2015年10月将系争房屋另行出售，现房价是上涨的，被告没有损失，违约金标准过高，要求法院酌情调整。
经审理查明，系争房屋原由邵志成、邵为民及屠贵琴按份共有，三人各占三分之一，建筑面积为64.25平方米。屠贵琴在诉讼中去世，其法定继承人为邵志成、邵为民、邵詠絮、邵詠萍，其中邵詠萍于1978年去世，根据2015年6月5日出具的公证书显示，邵志成、邵詠絮放弃继承遗产，由邵为民继承系争房产。
2014年12月2日，原告（甲方）与案外人上海天蓬房地产投资咨询有限公司（乙方）签订意向金收据，主要约定，甲方拟购买乙方居间介绍的物业，坐落于宝山区共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，甲方向乙方支付意向金5，000元，甲方确认能够接受成交的房价为153.6万元，若甲方提出的要求房屋出售方全部接受，则视为甲方愿意按本收据规定完成交易，意向金自动转为定金。落款处甲方由原告签名，乙方加盖天蓬房产公章。上述意向金收据的尾部为确认书，主要内容为被告作为房屋出售方已经仔细阅读上述条款，同意依据上述交易条件成交，其中意向金5，000元暂存乙方／已收取。房屋出售人指定代理人处签有“朱维华并代（三人）”，落款日期为2014年12月2日。
同年12月8日，被告（卖售人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过天蓬房产居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋具体状况如下：房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房地产坐落于共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；房地产转让价款为123.6万元，甲方于2015年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2015年1月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条第（三）款约定，1、乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；2、若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方可从乙方已付房款中扣除前述违约金。合同第十条第（三）款约定，1、甲方未按本合同付款协议约定将房地产交付乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金；2、若逾期超过20日，则乙方有权单方解除本合同。甲方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方应在收到解除合同书面通知7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。同日，被告（出卖方，甲方）与原告（买受方、乙方）签订协议书，主要约定，系争房屋的实际成交价为153.6万元，《上海市房地产买卖合同》操作价格为123.6万元，因操作价格与实际成交价格的差额计30万元，乙方应于交易中心过户之前直接支付给甲方。
另查明，原告于2014年12月2日支付意向金5，000元，于12月4日支付4.5万元，于12月8日支付45万元，被告邵为民于2014年12月8日向原告出具收款收据，确认收到原告用于购买系争房屋的房款共计50万元。
庭审中，为证明系争房屋存在违法建筑，原告提供一份打印日期为2015年1月22日的上海市房地产登记簿（文件登记信息），主要记载，申请人：上海市宝山区住房保障和房屋管理局，房地产坐落：共康五村3甲号302等，文件名称：附有违法建筑的房屋通知单，登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，受理日期：2014年8月7日。对此，被告表示认可，另提供两份上海市房地产登记簿，其中一份系打印日期为2015年1月19日的文件登记信息，所记载的内容与原告提供证据一致，被告称该登记簿系中介天蓬房产去房地产交易中心调取后交给被告；另一份系打印日期为2015年1月31日的无房地产登记记录信息，查阅种类包括文件登记信息等，查阅结果为：经查上述坐落我处无所列查阅种类的登记信息，证明被告已经于约定过户日前涤除过户障碍，系争房屋具备交易条件。
以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、意向金收据、银行客户凭条及转账凭证、收款收据、房地产登记簿（文件登记信息）（2015年1月22日），被告提供的协议书、房地产登记簿（文件登记信息）（2015年1月19日）、房地产登记簿（房屋状况及产权人信息）、房地产登记簿（无房地产登记记录信息）（2015年1月31日），及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案中原告经实地看房，也核对过系争房屋的房地产权证，在充分了解系争房屋的实际情况后签订了《房地产买卖合同》及协议书。原告看房时，系争房屋虽破墙开门，且有台阶通向一楼搭建的平台，但根据生活常理，原告应当知道上述搭建并非该小区内类似房屋的正常状态。系争房屋虽曾被登记为附有违章建筑，但根据被告提供的于2015年1月31日打印的房地产登记簿，当日系争房屋已无违章登记，过户并无障碍，房屋买卖合同可以继续履行。但鉴于系争房屋的违章登记系出卖方即被告擅自开门所致，虽然之后被告将门封闭，但由此造成系争房屋的结构与原告之前所看情况已经发生变化，原告在此前提下不愿意再购买房屋，并非恶意违约，买卖双方对合同无法履行均有过错。考虑到原告在过户无障碍的情况下仍不愿继续履行，其过错略大于被告，应承担适当的违约责任。本院从本案实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情调整由原告支付被告违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）翁慧芬与被告（反诉原告）邵志成、邵为民就上海市宝山区共康五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书；
二、原告（反诉被告）翁慧芬于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）邵志成、邵为民支付违约金5万元；
三、被告（反诉原告）邵志成、邵为民于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）翁慧芬退还房款50万元；
四、原告（反诉被告）翁慧芬的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）邵志成、邵为民的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，300元，由原告翁慧芬负担6，200元，被告邵志成、邵为民负担3，100元。反诉案件受理费减半收取为3，117元，由原告（反诉被告）翁慧芬负担525元，被告（反诉原告）邵志成、邵为民负担2，592元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
人民陪审员 龚秋慧
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十二月二日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。