湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初1950号
原告：武汉晨宏物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区江堤街新新村工业园特1号3楼（共建区）。
法定代表人：贺祖平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢正，湖北中和信律师事务所律师。
原告：肖智辉。
委托诉讼代理人：夏家臣，湖北齐达新律师事务所律师。
被告：武汉经济技术开发区沌阳府酒店，住所地武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼。
经营者：王琳。
委托诉讼代理人：罗丽、马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
被告：王琳。
委托诉讼代理人：罗丽、马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
原告武汉晨宏物业管理有限公司（以下简称晨宏物业）与被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店（以下简称沌阳府酒店）、被告王琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，肖智辉申请作为原告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告晨宏物业的委托诉讼代理人谢正，原告肖智辉的委托诉讼代理人夏家臣，被告沌阳府酒店和被告王琳的委托诉讼代理人马剑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晨宏物业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告晨宏物业、原告肖智辉与被告沌阳府酒店、被告王琳之间的房屋租赁合同并判令被告沌阳府酒店、被告王琳立即将承租房屋腾退给原告晨宏物业和原告肖智辉；2.被告沌阳府酒店向原告晨宏物业支付房屋腾退之前的房屋租金（暂计至2016年9月5日租金为1，185，227元，房屋租金付至房屋腾退之日止）、2012年12月13日到2015年10月28日的水费41，454元；3.判令被告沌阳府酒店向原告晨宏物业支付违约金42，240元、滞纳金32，120元；4.被告王琳对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告沌阳府酒店、被告王琳共同承担。事实和理由：2012年11月16日，被告王琳为设立被告沌阳府酒店，与原告晨宏物业签订一份房屋租赁合同，承租位于武汉经济技术开发区新民路115号门面楼第1、2层合计1280平方米房屋用于经营大型餐饮。该租赁房屋系原告肖智辉承租后委托原告晨宏物业对外租赁。合同签订�，原告晨宏物业交付房屋，但被告王琳仅支付定金50，000元及9个月租金316，800元，未再支付租金及水费。原告肖智辉、原告晨宏物业催收未获，故向法院提起诉讼。
被告沌阳府酒店、被告王琳辩称，租赁房屋至今未取得任何建设审批手续，也没有建设规划许可证及相关验收证书，影响被告沌阳府酒店开业经营并产生经济损失，原、被告签订的租赁合同属无效合同。原告晨宏物业、原告肖智辉要求按合同约定支付租金及违约金、滞纳金没有依据且违反法律规定。即使合同属于有效合同，原告晨宏物业、原告肖智辉的部分诉讼请求超过诉讼时效，丧失胜诉权。且原告肖智辉实际控制的公司拖欠被告沌阳府酒店的餐费应当在租金中予以扣除。原告晨宏物业、原告肖智辉无权要求被告沌阳府酒店、被告王琳支付水费，请求法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告晨宏物业、原告肖智辉提交的江堤街新新社区居民委员会证明、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、江堤街新新社区关于办理原办公楼消防手续的报告，均不能证明涉案房屋建设经过建设规划主管部门审批的事实，相关证明目的本院不予采纳。原告晨宏物业、原告肖智辉提交的门店水电使用协议、关于沌阳府欠缴水费的说明、收据、水电费详单、武汉新盛万景酒店管理有限公司出具的说明、沌阳府水量核实明细，因被告沌阳府酒店、被告王琳未提供反证，且证据之间相互印证，本院予以确认。原告晨宏物业、原告肖智辉提交的工作联系函、送达证�以及与案外人签订的房屋租赁合同和缴费收据，因被告沌阳府酒店、被告王琳未提供反证，本院予以认可。被告沌阳府酒店、被告王琳提交的餐费对账单、挂账明细单，不属于本案审理范围，本院不予认证。被告沌阳府酒店、被告王琳提交的装修合同，不能以此认定被告沌阳府酒店、被告王琳的损失金额，也不能以此证明损失应由原告晨宏物业和原告肖智辉承担。
本院经审理认定事实如下：2007年，武汉市汉阳区江堤街新新社区为解决办公用房问题，在湖岸嘉苑小区旁临芳草路建造办公楼一栋，高三层，建筑面积4585平方米。后因城中村改造，此办公楼离居民小区较远，社区于2009年迁往他处办公，原社区办公楼闲置。后社区为发展集体经济，利用此办公楼进行招商，将位于武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼（即原社区办�楼）租赁给原告肖智辉。2012年11月10日，原告肖智辉签署授权委托书，就武汉经济技术开发区湖岸嘉苑小区门口办公楼租赁事宜，授权原告晨宏物业代理原告肖智辉全权签订租赁协议等事宜；授权原告晨宏物业代理原告肖智辉全权收取租赁单位或公司的房屋租金等事宜。2012年11月16日，原告晨宏物业（甲方，出租方）与被告王琳（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，合同载明：甲方商铺坐落于武汉经济技术开发区新民路115号门面楼位于第1、2层部分，1层建筑面积640平方米，2层建筑面积640平方米；该商铺用途为商业；租赁期限为5年，自2012年11月15日至2017年11月15日止，装修期为3个月；该商铺租金为：1层每平方米30元，2层每平方米25元，首年租金扣除装修期为316，800元，之后年租金为422，400元；乙方应于合同生效之日向甲方支付定金50，000元，租金按年结算，第一年之�每年租金乙方应于租金到期前一个月交付给甲方，乙方支付首年租金后定金转为保证金，合同终止当日退还乙方；甲方保证在出租该商铺没有产权纠纷，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；房屋租赁期间，水、电、煤气、电话费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方拖欠租金超过三个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5‰向乙方加收滞纳金等内容。被告王琳于当日向原告晨宏物业交纳办公楼餐饮租赁费定金50，000元后，即将租赁房屋交其个体经营的被告沌阳府酒店用于装修及餐饮经营。2012年12月5日，被告王琳向原告晨宏物业交纳首年租金316，800元。�后，被告王琳未再向原告晨宏物业或原告肖智辉交纳房屋租金及水费。根据原告晨宏物业保留的证据显示，其从2015年8月起数次向被告沌阳府酒店发出工作联系函催讨欠款无果。原告晨宏物业、原告肖智辉遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：2012年12月13日，原告晨宏物业与武汉利加物业管理有限公司（以下简称利加物业）就原告晨宏物业所经营的门面水电使用事宜签订门面水电使用协议，约定该门面的水电由湖岸嘉苑小区内的公共水电管线接出，原告晨宏物业营业场所用水电需由利加物业提供，利加物业向原告晨宏物业提供指定的用水、用电接口，原告晨宏物业支付利加物业相关水电使用的费用；水单价按每吨3.50元计算，水表起码为11111吨等内容。原告晨宏物业将包括本案诉争租赁区域在内的门面楼房租赁给被告沌阳府酒店、案外人万景假日酒店、案外人巴江水餐饮等三家商户使用，2012年12月13日至2014年2月的水费由原告晨宏物业代缴，2014年3月至2015年10月28日，原告晨宏物业委托案外人武汉新盛万景酒店管理有限公司（万景假日酒店）对被告沌阳府酒店的水费代收代缴。2012年12月13日，自来水公司水表初装起始码为11111吨，2015年10月28日自来水公司总表抄表码为31228吨，万景假日酒店与巴江水餐饮二家商户安装水表抄表码共计7680吨，被告沌阳府酒店自身安装水表抄表码为11251吨，其中三家商户所安装水表与自来水公司总抄表码数存在水耗差额为1186吨。2014年，原告晨宏物业与另外两家商户经营者签订的房屋租赁合同显示，原告晨宏物业对其他商户所收取的租金标准均高于对被告王琳、被告沌阳府酒店所约定的租金标准。
本院认为，本案当事人争议的焦点有：（一�原告晨宏物业与被告王琳签订的房屋租赁合同是否有效；（二）被告沌阳府酒店、被告王琳是否应向原告晨宏物业、原告肖智辉支付租金并承担违约金、滞纳金；（三）本案诉讼请求是否部分超过诉讼时效；（四）被告沌阳府酒店、被告王琳是否应向原告晨宏物业、原告肖智辉支付租赁期间所使用的水费。
关于原告晨宏物业与被告王琳签订的房屋租赁合同是否有效问题，本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经本院前往规划部门核实，涉案租赁房屋至本案一审法庭辩论终结前未申请办理建设规划审批手续，未经主管部门批�建设，亦未取得建设工程规划许可证，故原告晨宏物业受原告肖智辉的委托，与被告王琳签订的房屋租赁合同应属无效。原告晨宏物业、原告肖智辉认为该房屋已报武汉市汉阳区江堤街办事处批准建设，租赁合同应属有效的主张，因江堤街办事处并非建设规划主管部门，不具备相关行政管理职权，该主张本院不予支持。据此，原告晨宏物业、原告肖智辉要求判决解除租赁合同的诉讼请求，本院亦不予支持。被告沌阳府酒店、被告王琳的相关抗辩理由，符合法律规定，本院予以采纳。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告肖智辉要求被告沌阳府酒店、被告王琳从武汉经济技术开发区新民路115号门面楼（即武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼）第1、2层使用房屋内腾退的主张，本院予以支持。
�于被告沌阳府酒店、被告王琳是否应向原告晨宏物业、原告肖智辉支付租金并承担违约金、滞纳金问题，本院认为，虽然本案租赁合同无效，但被告王琳、被告沌阳府酒店已实际使用该房屋，应参考双方约定的租金标准支付房屋使用期间的占用使用费。因该房屋建设人认可的房屋使用人为原告肖智辉，且房屋建设人多年来对于该房屋的使用情况未持异议，应视为房屋建设人对于原告肖智辉将房屋转他人使用的行为予以认可。鉴于原告肖智辉与原告晨宏物业系委托代理关系，原告晨宏物业对外签订租赁协议的权利义务承担主体应为原告肖智辉。故被告沌阳府酒店、被告王琳应向原告肖智辉支付房屋占用使用费，直至实际腾退之日止。因原告晨宏物业系原告肖智辉的委托代理人，且原告肖智辉已在本案中明确主张权利，故原告晨宏物业的相关诉讼请求，本院不予支持�根据法律规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告肖智辉、原告晨宏物业、被告王琳作为无效合同的委托签订方和实际签订方，均存在缔约过失责任，对于各自损失应自行承担。故原告肖智辉、原告晨宏物业主张被告沌阳府酒店、被告王琳支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于本案诉讼请求是否部分超过诉讼时效问题，本院认为，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。被告王琳已支付2012年11月15日至2013年11月14日的房屋占用使用费。该房屋第二年度（2013年11月15日至2014年11月14日）的占用使用费的诉讼时效应从2014年11月15日起算。根据原告晨宏物业提供的证据，其至少于2015年8月起已数次主张催收权利。原告晨宏物业的催款行为发生诉讼时效中断的法律效力，故原告肖智辉的全部诉讼主张均未超过诉讼时效。被告沌阳府酒店、被告王琳关于时效的抗辩理由，本院不予支持。
关于被告沌阳府酒店、被告王琳是否应向原告晨宏物业、原告肖智辉支付租赁期间所使用的水费问题，本院认为，被告沌阳府酒店、被告王琳作为涉案房屋的实际使用人和经营者，对于经营期间所产生的水费应承担付款义务。原告晨宏物业、原告肖智辉关于被告沌阳府酒店、被告王琳2012年12月13日到2015年10月28日期间支出水费41，454元的主张，与实际用水量相互吻合，且对于水耗差额的分担未违反公平合理原则，本院予以认定。因原告晨宏物业、原告肖智辉已举证证明被告沌阳府酒店上述占用房屋使用期间的水费由原告晨宏物业及受其委托的案外人武汉新盛万景酒店管理有限公司（万景假日酒店）代缴垫付，且被告沌阳府酒店、被告�琳未提供反证证实其已通过其他途径交纳此期间内水费，故被告沌阳府酒店、被告王琳应向原告晨宏物业支付水费41，454元。原告肖智辉并非水费的垫付主体，其关于水费的主张，本院不予支持。
综上所述，被告沌阳府酒店、被告王琳应向原告肖智辉腾退武汉经济技术开发区新民路115号门面楼（即武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼）第1、2层使用房屋，并从2013年11月15日起按每年422，400元的标准向原告肖智辉支付房屋占用使用费，至实际腾退之日止。被告沌阳府酒店、被告王琳应向原告晨宏物业支付2012年12月13日到2015年10月28日期间的水费41，454元。原告肖智辉、原告晨宏物业主张的违约金、滞纳金及其他诉讼请求，本院不予支持。被告沌阳府酒店、被告王琳关于以餐费欠款抵扣房屋占用使用费的抗辩理由，因属不同主体�的不同法律关系，不宜在本案中一并处理，该抗辩理由本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店、被告王琳于本判决生效之日起10日内将武汉经济技术开发区新民路115号门面楼（即武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼）第1、2层使用房屋腾退给原告肖智辉；
二、被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店、被告王琳于本判决生效之日起10日向原告肖智辉支付房屋占用使用费（按每年422，400元的标准从2013年11月15日起付至实际腾退之日止）；
三、被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店、被告王琳于本判决生效之日起10日向原告武汉晨宏物业管理有限公司支付2012年12月13日到2015年10月28日期间的水费41，454元；
四、驳回原告肖智辉的其他诉讼请求；
五、驳回原告武汉晨宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，346元，减半收取7，673元，由被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店、被告王琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 朱晓勤
二〇一六年九月十三日
书记员 赵文琪