山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第5136号
原告青岛金瑞商业机械有限公司，住所地青岛市经济技术开发区香江一路21号。
法定代表人谢思鹏，董事长。
委托代理人王隽，山东德衡（青岛高新区）律师事所律师。
被告青岛热电汽车销售有限公司，住所地金华路34号院内10#建筑。
法定代表人李肖青，董事长。
委托代理人李素云，女，1955年9月10日出生，汉族，住青岛市四方区。系被告公司职工。
原告青岛金瑞商业机械有限公司（以下简称金瑞公司）与被告青岛热电汽车销售有限公司（以下简称热电汽车销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告金瑞公司的委托代理人王隽与被告热电汽车销售公司的法定代表人李肖青及委托代理人李素云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青岛市金华路34号院内的10#建筑主跨出租给被告使用，租期自2011年8月1日至2016年7月31日，租金第一年为20万元，每年递增1万元。后双方于2011年9月26日签订《补充协议（二）》，原告将同一院内6#建筑出租给被告，年租金1万元，租期截止时间同房屋租赁合同；2014年4月22日，双方签订《补充协议（三）》，原告将10#建筑附跨出租给被告，年租金4.8万元，租期截止时间同房屋租赁合同。根据以上合同的约定，2014年8月1日至2015年7月31日期间的房租为29.8万元，2015年8月1日至2016年7月31日期间的房租为29.8万元。租金支付方式以每半年为单位，被告应提前半个月向原告预交下半年租金。合同签订后，原告按约定向被告交付房屋，被告利用承租房屋开设东风风神—青岛热电专营店。然而，被告欠付应于2015年1月16日前付清的第四个租赁年度下半期租金人民币14.4万元，以及应于2015年7月16日前付清的第五个年度上半期租金人民币14.9万元。为此，原告多次催讨，但被告一直未付。被告行为违反房屋租赁合同第二条“承租方有以下情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：3、承租方拖欠租金累计达壹个月的”的规定，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告赔偿损失。诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即向原告腾还房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金人民币14.4万元及逾期付款违约金4440.52元（计算至起诉日2015年8月17日），并按同期银行贷款利率的1.3倍支付14.4万元自2015年8月18日至被告实际交房日的违约金；3、判令被告按照合同约定的年租金29.8万元标准支付自2015年8月1日至被告腾退房屋之日期间占用原告房屋的租金，并按同期银行贷款利率的1.3倍支付29.8万元自2015年7月17日至被告实际交房日的违约金；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意解除合同，因合同未到期。我方欠原告第四个年度下半期租金14.4万元是事实，但不同意支付违约金，因为在此之前原告多收取了我方的水电费，而且我方帮助原告办理了很多事情。对于原告要求按银行的1.3倍支付违约金的请求不认可，因原告已给我方造成了损失。截止到2015年10月26日，我方已经将所欠的水电费付清。对于原告主张按年租金29.8万元支付使用费的请求不认可。
经审理查明，青岛金瑞商业机械有限公司系由原青岛商业运输公司变更改制而来。
2011年4月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青岛市金华路34号院内建筑面积约800平方米的10#建筑主跨一间，出租给被告使用；租期五年，自2011年8月1日至2016年7月31日；租金第一年为20万元，每年递增1万元。租金半年缴，提前15日交付；租赁期间的水电暖等与租赁房屋及院区相关的费用由承租方承担；水电费为月缴，按出租方缴费标准缴纳；承租方逾期交纳租金的，除仍应当及时如数补交外，应支付违约金1万元。合同还约定，承租方有以下情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达壹个月的。当日，双方还签订了补充协议，对房屋交付及房租的缴纳等进行了约定。
2011年9月26日，双方签订《补充协议（二）》，约定原告将同一院内6#建筑出租给被告，年租金1万元，租期截止时间随主合同。
2014年4月22日，双方签订《补充协议（三）》，约定原告将院内10#建筑附跨出租给被告，年租金4.8万元，租期截止时间随主合同。并备注：2014年8月1日至2015年7月31日期间的第四个租赁年度的房租是28.8万元，之后第五个租赁年度的房租为29.8万元。
上述合同签订后，原告将租赁物按约定交由被告管理使用，被告也按约定缴纳了第四个年度上半年之前的租赁和水电等费用。但对于按合同约定应于2015年1月16前交纳第四个年度下半期的租金人民币14.4万元被告一直未交付。为此，原告于2015年8月3日向被告发出律师催告函，催促被告于收到函件后3日内付清所拖欠的租金。后因被告一直未支付所拖欠的租金，原告为此而诉至法院，即为本案。
庭审中，原告称，被告未按合同约定支付第四个年度下半期的租金人民币14.4万元，且被告对于按约定应于2015年7月16日前支付第五年度上半期租金14.9万元也未支付。原告要求解除合同、腾还房屋，符合合同的约定。被告已构成违约，应承担违约责任。
被告对于所欠租金的事实予以认可，但认为拖欠租金的原因是企业经营出现困难，且以前拖欠租金原告一直认可，现原告不同意延付租金是因为房屋升值，要收回房屋。被告对租赁房屋投入了大量的人力物力，现在投入还未收回，原告收回房屋有失公平。对于原告的诉讼请求均不认可。
本院于2015年9月17日将原告的起诉状副本送达给被告。
上述事实，有原、被告陈述笔录、租赁合同、房屋产权证等证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证。
本院认为，原、被告之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法应为合法有效，原、被告均应依约履行。合同约定“承租方拖欠租金累计达一个月的”，出租方可以终止合同，收回房屋。合同法规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告拖欠原告租金的事实清楚，且对于所欠租金经原告催促后仍未支付，原告据此而要求解除与被告之间的租赁合同并腾还房屋，符合法律规定及双方合同的约定，依法应予支持。本院于2015年9月17日，将原告的起诉状副本送达给被告，即原告要求解除合同的通知已到达被告，因此双方的租赁合同自被告收到原告起诉状之日解除。对于原告要求被告支付所欠第四个年度下半期的租金人民币14.4万元的诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案原告要求被告以14.4万元为基数，按银行同期贷款利率的标准支付自2015年1月16日至2015年8月17日期间的逾期付款违约金4440.52元并无不当，本院予以支持。另原告要求被告
按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍支付因违约而造成的损失，本院也予以支持。即被告应以14.4万元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍向原告支付自2015年8月18日至实际付款之日止的逾期付款违约金。
原、被告之间的租赁合同于2015年9月17日解除，故被告应按合同约定的年租金29.8万元的标准向原告支付2015年8月1日至2015年9月17日的租金39188.64元（29.8万元÷365天×48天）。并应按银行同期贷款利率支付该期间逾期付款违约金240元[39188.64元×4.6%÷360天×48天]。
原、被告之间的租赁合同于2015年9月17日解除，本院对于原告要求被告按年租金29.8万元的标准，支付自2015年9月18日至房屋腾退之日的占用房屋使用费予以支持。但对于原告要求被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍支付该期间违约金，因无合法依据而不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛金瑞商业机械有限公司与被告青岛热电汽车销售有限公司之间就青岛市金华路34号院内的6#建筑、10#建筑主附跨而签订的租赁合同及补充协议。
二、被告青岛热电汽车销售有限公司自本判决生效之日起十日内将上述租赁房屋腾还给原告青岛金瑞商业机械有限公司。
三、（1）被告青岛热电汽车销售有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司第四个年度下半期租金人民币14.4万元及2015年1月16日至2015年8月17日期间的逾期付款违约金4440.52元；
（2）被告自本判决生效之日起十日内以14.4万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍向原告支付自2015年8月18日至实际付款之日止逾期付款违约金。
三、被告青岛热电汽车销售有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告青岛金瑞商业机械有限公司自2015年8月1日至2015年9月17日的租金39188.64元及逾期付款违约金240元。
四、被告青岛热电汽车销售有限公司自涉案房屋全部腾退之日起十日内，按年租金29.8万元的标准向原告支付自2015年9月18日至房屋腾退之日的占用房屋使用费。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3543元、保全费2520元，均由被告承担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玲
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 崔 岩
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 官 寰