江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第01911号
上诉人（原审原告）李逸辉。
被上诉人（原审被告）太仓景瑞置业有限公司
上诉人李逸辉因与被上诉人太仓景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服太仓市人民法院（2013）太民初字第0790号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于太仓市常胜路东侧、朝阳路南侧的“景瑞·荣御蓝湾”系景瑞公司开发的商品房项目。在其制作的关于该项目67、68幢B户型宣传资料中，载明该户型为3房2厅2卫2阳台，建筑面积约132.61平方米，总赠送约17.25平方米，但在平面图中未标注具体的赠送部位。宣传资料中“户型解析”部分内容为：“南北双阳台，让旷世美景与煦暖阳光成为生活的寻常；3.95米大气客厅连接落地阳台，视野豁然开朗，美景一览无余；三卧三飘，延伸绿意空间，阳光随时造访；3.7米开阔主卧连接飘窗，双卫设计尽享私密无忧。”宣传资料左下角用相对较小字体注明：“本户型为装修设计改建后的墨线图，仅供参考。根据房屋楼层不同，相同户型也有一定差异，最终面积以测绘机构出具的测绘报告为准。最终解释权归开发商所有。”
2011年4月23日，李逸辉与景瑞公司签订《“景瑞·荣御蓝湾”67号楼认购合同》一份，其中约定房屋编号为“常胜南路67幢604室”，暂测建筑面积131.70平方米，单价每平方米9060.27元，总价1193238元，付款方式为一次性付款。该合同另约定：1、认购方确认对该房屋及其相邻关系、出卖方售楼中心所公示的《商品房买卖合同》、《景瑞·荣御蓝湾签约须知》所载条款已充分了解并无异议。2、认购方应当于签订本认购合同之日向出卖人支付认购定金2万元，出卖方在收到定金后，向认购方开具收款凭证。3、认购方应于支付定金日起七个工作日内至太仓常胜路18号景瑞·荣御蓝湾售楼处签订《商品房买卖合同》，双方签订商品房买卖合同后，认购定金抵作购房价款，同时付清首期应付房款；需按揭贷款的，在出卖方指定银行办理贷款手续，并提供办理按揭手续所需全部资料。4、认购方未在第三条约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖方有权作如下处理：（1）出卖方单方面解除本认购合同，将该商品房另行出卖给第三方，定金不退还。（2）出卖方单方面取消该套房源部分或全部优惠折扣。5、出卖方在认购方支付认购定金之日起至本认购合同解除之日止，将认购方认购的房屋另行出卖给第三方的，出卖方向认购方双倍返还定金，本认购合同终止。6、本认购合同生效后，认购方不得办理更名或将认购合同项下任何的权利对外转让。7、出卖方发布或提供的广告、楼书、样品、模型等仅供参考，该房屋平面布局、结构、交房标准以双方签署的《商品房买卖合同》之约定为准。8、本认购合同一式四份，经双方签字盖章后生效，自双方签订《商品房买卖合同》之日起终止。9、优惠方案：（1）总房价优惠8%。（2）在本合同规定时间内下定签约可享受单套总价直减1万元。（3）付款方式折扣，签约同时一次性付清所有房款，可享受总房价2%，签约同时付清所有首付款并同时办理完贷款手续可享受总房价1%（公积金贷款不含在内）。（4）优惠点数在符合条件的情况下可累计执行，优惠方式可组合执行，计算方式为单套总价先减直减优惠后乘优惠折扣。（5）本优惠方案最终解释权归出卖方。
2011年5月21日，双方签订商品房买卖合同一份，由景瑞公司将位于太仓市常胜路东侧、朝阳路南侧景瑞·荣御蓝湾67幢604室房屋预售给李逸辉。合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的第67幢604号房，本幢商品房的公安编号为太仓市常胜南路18号，房地号为820013750201，该商品房的用途为普通住宅，属非精装修，钢筋混凝结构，层高为2.9米，建筑层数地上32层，地下1层，该商品房阳台是不封闭。该商品房合同约定建筑面积共131.70平方米，其中套内建筑面积102.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.81平方米。第四条关于计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米8085.91元，总价款1064914元。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。第六条关于付款方式及期限约定，买受人于合同签订之日支付全额房款1064914元至出卖人账户。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该栋楼全体产权人共有，国家法律法规有明确规定的或有明确规定后，从其规定。2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该栋楼全体产权人共有，国家法律法规有明确规定的或有明确规定后，从其规定。3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人。4、该商品房所在小区的命名权归出卖人。5、本合同的房屋售价总金额不含以下费用：（1）物业管理费、装修保证金等相关费用；（2）公证费：包含但不限于《商品房买卖合同》公正及一切与房屋权属证书办理相关公证。第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建设主体结构、承重结构和用途，除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性能。未经出卖人或业主委员会同意，买受人不得擅自改变房屋用途，否则出卖人或业主委员会有权委托物业管理机构报有关部门追究买受人的责任。合同附件四补充协议第五条对合同第十七条内容补充如下：闷顶、挑空阳台、空中花园、阳台平台是可供住户使用的闷顶、挑空阳台、空中花园、阳台平台，买受人同意：没有公共通道进出的闷顶、挑空阳台、空中花园、阳台平台，由在房屋交付时设有专有通道的相关房屋的业主使用，买受人放弃使用权（但买受人购买的房屋设有专用通道的除外）。使用人应当合理使用，并负责该区域的保洁工作。使用人未经物业同意或相关业主的同意，不得改变该区域的使用功能，也不得任意搭建或堆土种植，不得侵占小区内的公用绿地，因不当使用造成闷顶、挑空阳台、空中花园、阳台平台的损坏或造成其他业主损失的，修缮和赔偿的责任由使用人自负，对损坏原因发生争议的，相关责任方接受有权鉴定机构的结论。买受人在使用期间，若擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途而造成的不良后果，须承担相应的法律责任。补充协议第八条关于销售广告、宣传资料、模型及样板示范单元约定：1、样板示范单元仅作买受人参考之用，不作为出卖方的交付标准和交付条件，不构成合同内容。2、销售广告、宣传资料、模型等未表明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物。
2013年6月5日，双方办理了房屋交接手续，并签订《房屋交接确认单》一份。其中明确：该房屋实测面积为131.62平方米，其中套内建筑面积102.88平方米，公用分摊建筑面积28.74平方米；该房屋的最终总房价为1064267元，双方已结清全部房价款，景瑞公司已开具全部正式发票给李逸辉。李逸辉在签字时注明“未含赠送面积”。
2013年8月1日，太仓市经济开发区常胜南路18号67幢604室房屋登记至李逸辉及其配偶王彩芸名下，房屋所有权证中登记的共有情况为共同共有，建筑面积为131.62平方米，套内建筑面积为102.88平方米。房屋所有权证中所附房屋分户平面图显示，该房屋南、北阳台均按实际面积的一半计算建筑面积。李逸辉认为景瑞公司并未按照承诺赠送17.25平方米建筑面积，遂诉至法院。
审理中，景瑞公司表示其实际向李逸辉赠送的空间面积已经超过17.25平方米，具体包括南北阳台一半面积分别为3.25平方米、1.75平方米，南北卧室飘窗分别为2.22平方米、1.93平方米、2.66平方米，南北空调外机放置部位分别为1.88平方米、1.69平方米，厨房北侧设备平台2.05平方米。李逸辉则认为，景瑞公司应赠送的17.25平方米为房屋建筑面积，景瑞公司所称的上述赠送面积本身包含在房屋建筑面积之内，因此实际并非赠送。经现场查勘，空调外机放置部位与房屋室内之间为墙体，厨房与北侧设备平台之间为墙体及铝合金平开窗。
上述事实，有庭审笔录，李逸辉提供的B户型宣传资料、《“景瑞·荣御蓝湾”67号楼认购合同》、《商品房买卖合同》、《房屋交接确认单》、房屋所有权证，原审法院现场拍摄的照片等证据予以佐证。
原审原告李逸辉的诉讼请求是：判令景瑞公司补偿所承诺的总赠送建筑面积折算金额156289.66元（17.25m2×9060.27元／m2），本案诉讼费由景瑞公司承担。
原审法院认为，李逸辉与景瑞公司签订《“景瑞·荣御蓝湾”67号楼认购合同》后，双方签订了《商品房买卖合同》，约定由景瑞公司将其开发的太仓市常胜南路18号景瑞·荣御蓝湾67幢604室房屋预售给李逸辉，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效。上述合同中均约定房屋建筑面积为131.70平方米，而景瑞公司制作的相应户型宣传资料中明确建筑面积约132.61平方米，并赠送约17.25平方米。关于景瑞公司所应赠送的约17.25平方米的具体含义，在宣传资料中未予明确，李逸辉认为是建筑面积，并据此要求按照每平方米9060.27元赔偿损失156289.66元，景瑞公司则认为是使用空间，并认为其已经履行了相应义务。对此，原审法院认为：其一，建筑面积是商品房买卖合同中的重要条款，每一套房屋的建筑面积具有唯一性。在景瑞公司制作的B户型宣传资料中明确建筑面积约132.61平方米，显然赠送部分未包含在建筑面积范围内；双方签订的商品房认购合同、商品房买卖合同中均约定房屋建筑面积为131.7平方米，商品房买卖合同中还约定套内建筑面积102.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.81平方米，也说明李逸辉所购房屋的建筑面积中不包含赠送的约17.25平方米。如按照李逸辉的理解，赠送的17.25平方米为建筑面积，则与宣传资料内容及商品房认购合同、商品房买卖合同中所作约定相违背。因此，李逸辉认为宣传资料中承诺赠送的约17.25平方米为建筑面积，应计入房屋所有权证没有事实依据。至于李逸辉认为应按照有关格式条款的解释规则对此作出解释，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对李逸辉所购房屋的建筑面积，在商品房认购合同、商品房买卖合同中均已作出明确约定，在此情况下并不存在“两种以上解释”，故对李逸辉该意见原审法院不予采纳。
其二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从房地产开发的规划要求来看，商品房的户型、建筑面积、结构等均在规划审查范围内，且在商品房预售时即已确定。本案中，从规划来看，李逸辉所购房屋不可能在合同约定的131.7平方米建筑面积之外，还有约17.25平方米的建筑面积存在。景瑞公司在宣传资料中所承诺的赠送约17.25平方米不可能是增加套内建筑面积。因此，李逸辉认为景瑞公司应赠送17.25平方米建筑面积并无法律依据。
其三，景瑞公司在对“总赠送约17.25平方米”进行解释时，认为其赠送的面积包括阳台面积的1／2、飘窗、设备平台及放置空调外机的部位。在其宣传资料中除B户型平面图外，还注明：“本户型为装修设计改建后的墨线图，仅供参考。”结合商品房买卖合同中所附房屋平面图与B户型平面图的差异，可反映出所谓“赠送”的部分部位，也包含了装修设计改建后增加的可利用空间。因此，从景瑞公司对其赠送面积所作出的说明看，意在表明开发商在规划审核确定的户型、结构及建筑面积范围内，通过优化设计布局，如设计半封闭阳台、设备平台、扩大飘窗等部位，使业主在一定条件下可以实现实际使用空间的增加，藉此提升其产品对消费者的吸引力。但是，其以“总赠送约17.25平方米”的表述方式来扩大宣传效果，易引起消费者误解并产生争议，显有不妥，应予纠正。
综上，李逸辉认为应赠送17.25平方米建筑面积，并据此主张景瑞公司按照每平方米9060.27元赔偿损失156289.66元并无事实和法律依据，原审法院不予支持。但鉴于景瑞公司制作的宣传资料表述确有不当，较易引起争议和误解，对纠纷的发生负有一定责任，本案诉讼费用应由双方分担。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回李逸辉的诉讼请求。案件受理费3426元，由李逸辉、景瑞公司各负担1713元。
上诉人李逸辉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人在宣传资料中载明赠送总面积17.25平方米，根据法律规定，应属合同的一部分，但被上诉人未能按约履行，约定承担违约责任；一审认定被上诉人作虚假宣传，却驳回上诉人诉请不当。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人景瑞公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人李逸辉与被上诉人景瑞公司签订的《“景瑞·荣御蓝湾”67号楼认购合同》及之后签订的《商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效。虽然，景瑞公司在其制作的宣传资料中有“建筑面积约132.61平方米，总赠送约17.25平方米”的内容。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、具体确定、对合同的订立或价格产生重大影响，三者缺一不可。一般而言，商品房的户型、建筑面积、结构等在商品房预售前即由有关部门规划审查确定。因此，就规划来看，李逸辉所购房屋不可能在合同约定的建筑面积之外，还有额外的约17.25平方米的建筑面积存在，故被上诉人在宣传资料中的内容“总赠送约17.25平方米”其内涵具有不确定性，不符合上述规定的条件；其次，建筑面积具有唯一性，在被上诉人景瑞公司制作的B户型宣传资料中建筑面积约132.61平方米是明确的，可以理解为赠送约17.25平方米部分未包含在建筑面积范围内；再次，被上诉人在宣传资料中还提示：“本户型为装修设计改建后的墨线图，仅供参考。根据房屋楼层不同，相同户型也有一定差异，最终面积以测绘机构出具的测绘报告为准。”在之后双方签订的在认购合同及正式买卖合同中均明确约定房屋建筑面积为131.7平方米，商品房买卖合同中还约定套内建筑面积102.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.81平方米等，而没有出现“总赠送约17.25平方米”等内容，说明双方对所购房屋的建筑面积中不包含赠送的约17.25平方米是明知的。实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料等排除在合同内容以外。故本案宣传资料中的内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为协议内容。上诉人以此主张被上诉人违约，因无合同依据，本院不予确定和支持。至于上诉人主张的被上诉人作虚假宣传的上诉理由，本院认为，被上诉人的宣传资料是否存在虚假宣传的情形，应追究其何种责任，应当由相关行政部门进行处理，与本案审理民事合同纠纷中当事人是否违约是两个不同的法律范畴，本院不予理涉。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李逸辉的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3426元，由上诉人李逸辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年八月二十日
书 记 员 吉宇璐