江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0803民初3738号
原告：陆炜玮，男，1972年3月1日生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇镇淮楼西路。
委托诉讼代理人：黄铖，男，1977年3月28日生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇窦娥巷。
原告：黄铖，男，1977年3月28日生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇窦娥巷。
被告：淮安市九龙置业有限公司，住所地淮安市淮安区淮中新校区实验楼。
法定代表人：高尚梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
原告陆炜玮、黄铖与被告淮安市九龙置业有限公司（以下简称九龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆炜玮，原告黄铖即原告陆炜玮的委托诉讼代理人，被告九龙公司的委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆炜玮、黄铖向本院提出诉讼请求：1、判令被告九龙公司立即为原告办理所购房屋的土地使用证及房屋所有权证，并承担从2015年4月27日起至2016年4月20日止按每日万分之二点一计算的违约金116171元及2016年4月20日后至实际办理之日止的违约金；2、要求被告九龙公司指定的物业管理公司按合同附件4约定收取管理费用并退还3000元保证金。事实与理由：两原告共同购买被告九龙公司开发销售的位于新淮中花苑18、19幢01号商铺一套。两原告依合同约定给付了首付款及尾款等费用。被告公司延迟交房，至2015年1月27日才将房屋交付给两原告（对迟延交房双方已协议赔偿完毕），但未能依合同约定在房屋交付后九十日内办理房屋产权证及土地使用证，原告因此造成损失。而双方合同约定的逾期办理产权证等违约金与逾期交纳购房款违约金相比明显不合理，应予调整。
被告九龙公司辩称，对原告所诉的购买房屋、房款给付及迟延交房、逾期办理房屋所有权证书等事实均无异议。但约定应当遵守，违约金数额应按双方签订的合同来确定。物业管理公司虽系被告公司指定，但这仅是依行政法规规定进行，物业管理公司按何种标准收费与被告公司无关。物业管理公司收取的保证金也并非替被告公司收取，被告公司无义务返还该保证金。被告九龙公司同意在12月底前将相关证书办理完毕，被告九龙公司在今年6月已为原告办理了房屋所有权证，土地使用权证在今年12月底办理完毕。
本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告黄铖向被告九龙公司交付购房预付款780308元。同日，两原告交纳住宅维修资金26412元。2013年7月22日，原告陆炜玮、黄铖与被告九龙公司签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买被告九龙公司开发建设的位于新淮中花苑小区18、19幢1号商铺264.12平方米，总价款为1558308元，首付款为780308元，余款为按揭贷款778000元，在同年8月30日前给付。商品房在交付后90日内将办理权属登记，如因出卖人原因，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。房屋交付期限为2014年6月30日前。逾期不超过30日，按合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人逾期30日交付房屋的，买受人有权解除合同，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十九条约定在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解除解决，协商解决不成的，提交淮安市淮安区仲裁委员会仲裁。
后因被告九龙公司迟延交付房屋，双方发生纠纷。经原、被告协调对迟延交付房屋的违约金达成调解意见并兑付了违约金。2014年12月10日，两原告交纳房屋买卖契税46749.24元。2015年1月7日，原告黄铖向被告九条龙公司付款10万元预付购房款。2015年1月16日，两原告以按揭贷款方式支付了剩余的购房款。2015年1月26日，原告陆炜玮至淮安市安顺物业服务有限公司交纳保证金3000元。次日，原告陆炜玮至被告九龙公司领取房屋钥匙。并于同日向淮安市安顺物业服务有限公司交纳物业服务费等1740元。
被告九龙公司在交付两原告房屋后，未能在合同约定的期限内办理合同约定的房地产权属登记手续。两原告遂诉至本院。在诉讼期间，被告九龙公司办理了两原告所购房屋的房屋所有权证，但未办理土地使用权证书。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、税收缴款书、住宅维修资金专用收据各一份、淮安市安顺物业服务有限公司收费专用票据、预收购房款交费票据各两份等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告九龙公司作为房地产开发公司，对其开发的房屋有权在取得商品房预售许可证后对外预售商品房。原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律或行政法规强制性规定，应为合法有效的合同。
本案的争议焦点为因被告九龙公司逾期办理房屋相关房、地证书应按何种标准计算违约金。原告主张合同约定的违约金计算标准与合同约定的逾期缴纳购房款违约标准相比过低，应依合同法第一百一十四条规定调整至按日万分之二点一的计算标准，而被告九龙公司则认为应按合同约定标准执行逾期办理相关证书的违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国合同法》系普通法，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系专门针对商品房买卖适用的特别法规定。特别法在适用时应优于普通法。故本院对原告要求适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的请求不予支持。
《中华人民共和国合同法》规定，签订合同的相对方应当对合同约定的义务全面履行。合同履行不符合合同约定的，应当承担合同约定或法律规定的违约责任。原、被告签订的合同第十五条约定在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方约定的违约责任计算方式及标准等符合法律规定，本院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对违约金适用的前提是合同没有约定违约金计算标准及方式或者存在损失但损失数额难以确定。本案原、被告双方对逾期办理权属登记行为明确约定了违约金标准及计算方式，且原告也未能提供证据证明因迟延办理房屋权属登记而造成的具体损失。原告主张从2015年4月27日起至实际办理相关产权证书时止按已支付的房价总款1558308元以日万分之二点一计算的违约金，因不符合合同约定，且原告未能举证证明损失具体数额，本院对违约金支持15583.08元。
两原告主张的要求被告九龙公司指定的物业服务公司依合同附件4约定收取相关费用并退还保证金3000元的诉讼请求，因淮安市安顺物业服务有限公司被告并非合同约定的收取管理费用的主体，也非收取保证金的主体，本院对两原告该诉讼请求亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告淮安市九龙置业有限公司在本判决书生效后十日内给付原告黄铖、陆炜玮违约金15583.08元；
二、被告淮安市九龙置业有限公司在本判决生效后十日内为原告黄铖、陆炜玮所购买房屋办理土地使用权证；
三、驳回原告黄铖、陆炜玮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2763元（原告已预交），由原告黄铖、陆炜玮共同负担2399元，被告淮安市九龙置业有限公司负担364元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处；开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54）。
审 判 长 管爱军
人民陪审员 孙贵明
人民陪审员 马红香
二〇一六年十月二十日
书 记 员 丁慧娟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
江苏省淮安市淮安区人民法院
民事判决书
（2016）苏0803民初3738号
原告：陆炜玮，男，1972年3月1日生，居民身份证号码320828197203010011，汉族，住淮安市淮安区淮城镇镇淮楼西路66-5号。
委托诉讼代理人：黄铖，男，1977年3月28日生，居民身份证号码320828197703285812，汉族，住淮安市淮安区淮城镇窦娥巷94号。
被告原告：黄铖，男，1977年3月28日生，居民身份证号码320828197703285812，汉族，住淮安市淮安区淮城镇窦娥巷94号。
被告：淮安市九龙置业有限公司，住所地淮安市淮安区淮中新校区实验楼。
法定代表人：高尚梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
原告陆炜玮、黄铖与被告淮安市九龙置业有限公司（以下简称九龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆炜玮、，原告黄铖即原告陆炜玮的委托诉讼代理人，被告九龙公司的委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆炜玮、黄铖向本院提出诉讼请求：1、法院判令被告九龙公司承担从2015年4月27日起至2016年4月20日止按每日万分之二点一计算的违约金116171元；2、被告九龙公司立即为原告办理所购房屋的土地使用证及房屋所有权证，并按日万分之二点一计算违约金至实际办理完之日止；3、要求被告九龙公司指定的物业管理公司按合同附件4约定收取管理费用并退还3000元保证金。事实与理由：两原告共同购买被告九龙公公司开发、销售的位于新中淮中花苑18、19幢01号商铺一套。两原告依合同约定给付了首付款及尾款等费用。被告公司延迟交房，至2015年1月27日才将房屋交付给两原告（对迟延交房双方已协议赔偿完毕）。但未能依合同约定在房屋交付后九十日内办理房屋产权证及土地使用证，原告因此造成损失。而双方合同约定的逾期办理产权证等违约金与逾期交纳购房款违约金相比明显不合理，应予调整。
被告九龙公司辩称，对原告所诉的购买房屋、房款给付及迟延交房、逾期办理房屋所有权证书等事实均无异议。但约定应当遵守，违约金数额应按双方签订的合同来确定。物业管理公司虽系被告公司指定，但这仅是依行政法规规定进行，物业管理公司按何种标准收费与被告公司无关。物业管理公司收取的保证金也并非替被告公司收取，被告公司无义务返还该保证金。被告九龙公司同意在12月底前将相关证书办理完毕，被告九龙公司在今年6月已为原告办理了房屋所有权证，土地使用权证在今年12月底办理完毕。
本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告黄铖向被告九龙公司交付购房预付款780308元。同日，两原告交纳住宅维修资金26412元。2013年7月22日，原告陆炜玮、黄铖与被告九龙公司签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买被告九龙公司开发建设的位于新淮中花苑小区18、19幢1号商铺264.12平方米，总价款为1558308元，首付款为780308元，余款为按揭贷款778000元，在同年8月30日前给付。商品房在交付后90日内将办理权属登记，如因出卖人原因，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。房屋交付期限为2014年6月30日前。逾期不超过30日，按合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人逾期30日交付房屋的，买受人有权解除合同，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十九条约定在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解除解决，协商解决不成的，提交淮安市淮安区仲裁委员会仲裁。
后因被告九龙公司迟延交付房屋，双方发生纠纷。经原、被告协调对迟延交付房屋的违约金达成调解意见并兑付了违约金。2014年12月10日，两原告交纳房屋买卖契税46749.24元。2015年1月7日，原告黄铖向被告九条公司付款10万元预付购房款。2015年1月26日，原告陆炜玮至淮安市安顺物业服务有限公司交纳保证金3000元。次日，原告陆炜玮至被告九龙公司领取房屋钥匙。并于同日向淮安市安顺物业服务有限公司交纳物业服务费等1740元。
被告九龙公司在交付两原告房屋后，未能在合同约定的期限内办理合同约定的房地产权属登记手续。两原告遂诉之至本院。在诉讼期间，被告九龙公司办理了两原告所购房屋的房屋所有权证，但未办理土地使用权证书。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、税收缴款书、住宅维修资金专用收据各一份、淮安市安顺物业服务有限公司收费专用票据、预收购房款交费票据各两份等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告合同约定发生争议应在淮安市淮安区仲裁委员会进行仲裁，但淮安市淮安区并没有设立仲裁委员会。故双方约定不明，而被告九龙公司到庭应诉，本院对本起纠纷应有管辖权。
被告九龙公司作为房地产开发公司，对其开发的房屋有权在取得商品房预售许可证后对外预售商品房。原、被告之间签订的商品房买卖合同符合法律规定。两原告共同出资购买商品房，对该商品房的所有权系共同关系。对被告违约造成的损失可以作为共同原告提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》的规定，签订合同的相对方应当对合同约定的义务全面履行。合同履行不符合合同约定的，应当承担合同约定或法律规定的违约责任。原、被告签订的合同第十五条约定在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方约定的违约责任计算方式及标准等符合法律规定，本院应予支持。被告九龙公司应承担因逾期办理产权登记发生的违约金15583.08元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条适用的前提是合同没有约定违约金计算标准及方式或者存在损失但损失数额难以确定。本案原、被告双方对逾期办理权属登记行为明确约定了违约金标准及计算方式，且原告也未能提供证据证明因迟延办理房屋权属登记而造成的具体损失。原告主张从2015年4月27日起至实际办理相关产权证书时止按已支付的房价总款1558308元以日万分之二点一计算的违约金，因不符合合同约定，且原告未能举证证明损失具体数额，故本院对原告该诉讼请求不予支持。
两原告主张的要求被告九龙公司指定的物业服务公司依合同附件4约定收取相关费用并退还保证金3000元的诉讼请求因淮安市安顺物业服务有限公司并非合同约定的收取管理费用的主体，也非收取保证金的主体，本院对两原告该诉讼请求亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告淮安市九龙置业有限公司在本判决书生效后十日内给付原告黄铖、陆炜玮违约金15583.08元；
二、被告淮安市九龙置业有限公司在本判决书生效后十日内为原告黄铖、陆炜玮所购买房屋办理土地使用权证；
三、驳回原告黄铖、陆炜玮的其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2763元（原告已预交），由原告黄铖、陆炜玮共同负担2399元，被告淮安市九龙置业有限公司负担364元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处；开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54）。
审判长管爱军
人民陪审员孙贵明
人民陪审员马红香
二O一六年十月二十日
书记员丁慧娟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。