云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终103号
上诉人（原审原告）袁俊，男，生于1987年1月28日，现住云南省普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。
委托代理人马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江公司）。
组织机构代码：56883683-9。
住所地：普洱市思茅区振兴南路***号金孔雀酒店。
法定代表人林杰，系该公司董事长。
委托代理人于成荣，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人袁俊因与被上诉人普洱市新锦江置业投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，并报经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：2014年1月3日，原告袁俊与被告新锦江公司签订了《商品房购销合同》，该合同约定原告袁俊购买被告新锦江公司开发的位于普洱市思茅区柏枝寺旅游环线西侧新锦江·御景新城小区第20幢第2单元第5层501号商品房，合同约定该商品房套内建筑面积为100.29平方米，每平方米5106.98元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额512180元；原告于2014年1月3日交付房款162180元即合同总价的32%，余款350000元银行按揭；同时约定被告于2015年6月30日前交房，若被告未按合同约定的交房时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后按原告已付房款的0.0001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告袁俊交付首付款162180元，按揭贷款350000元，合计512180元。对于原、被告签订的《商品房购销合同》约定逾期交房90天后产生的违约金，被告予以变更即按照每天5元向原告支付违约金。
原审法院认为，原告袁俊与被告新锦江公司签订的商品房购销合同属双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同真实合法有效，双方均应按合同约定履行义务。在商品房购销合同签订后，原告依照合同的约定履行了交款义务，但被告新锦江公司未依照合同的约定即2015年6月30日前履行交房义务，其行为显属违约，原告袁俊要求被告新锦江公司承担违约责任的主张，于理于法有据，予以支持。
对原告要求2015年6月30日至2016年6月30日期间以银行同期贷款利息计算违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”在本案中，原告认为约定的“逾期交房90天内每天5元支付违约金，逾期90天后按已付房款的0.0001%乘以逾期天数向原告支付违约金”过低，要求以银行同期贷款利率计算违约金的主张，因原告未向本院提供被告违约造成损失的证据，且原告在与被告签订《商品房购销合同》时，就该清楚其选择的违约责任承担和享有的权利及应尽的义务，故不予采纳。但基于被告新锦江公司主动要求逾期交房90天以后到实际交房止按照每天5元向原告支付违约金，该意思表示未损害原告利益，故予以支持。
又，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一万不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告新锦江公司至今未向原告交房，其行为显属违约，原告主张被告新锦江公司承担从2015年6月30日至2016年6月30日止的违约金，因原、被告签订的《商品房购销合同》中约定2015年6月30日交房及原告主张的违约金期间包含了尚未成为既定事实和存有不可预见性的期间，故原审仅支持2015年7月1日开始计算至判决生效之日的违约金，其它的违约金不予支持。
综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：一、由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司从2015年7月1日起至本判决生效之日止按照每天5元向原告袁俊支付违约金。二、驳回原告袁俊的其他诉讼请求。案件受理费721元，由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司承担。
一审判决宣判后，原审原告袁俊不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。其主要理由为：1、认定事实问题。双方签订的《商品房购销合同》约定，被上诉人交房时间为2015年6月30日前，被上诉人不但至今未交房，而且庭审中还说交房时间无法确定，可见被上诉人不但违约而且态度恶劣。根据合同约定违约3个月，每天违约金5元，即每月150元；违约3个月后每天为已付款的0.0001%，即每天不到0.3元，每月不到15元钱，而上诉人已交的房款每月银行利息高达数千元，被上诉人交房时间拖得越长，获利越多，按每套房每月平均获利3000元计（已交款银行利息减去合同约定违约金的差额即为获利），1000余套房，月获利300万元。2、适用法律问题。根据《合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，约定的违约金低于所造成的损失，当事人请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因被上诉人违约，造成上诉人每月仅银行利息就损失数千元，然而合同约定的违约金却不到银行利息的十分之一，上诉人诉请按银行利息确定违约损失，既合情合理又合法，一审法院应当予以支持并判决被上诉人按银行利息支付违约损失。综上所述，请求二审人民法院依法改判，支持上诉人的诉求，以银行贷款利息确定违约损失并判决被上诉人予以赔偿。
被上诉人新锦江公司未作答辩。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：双方所签购房合同是否符合法律规定，其中对逾期交房违约金的约定是否需要调整。
本院认为，中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中，双方当事人签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同真实合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，上诉人以交纳首付款及向银行按揭贷款350000元的方式全额交付了512180元的购房款，但被上诉人未依合同约定于2015年6月30日前履行交房义务，已构成违约。故上诉人袁俊要求被上诉人新锦江公司承担违约责任的主张成立，本院予以支持。
关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方合同约定，被上诉人应于2015年6月30日前交房，若被上诉人逾期交房，应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天5元向上诉人支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按已付房款512180元的0.0001%（即百万分之一）乘以逾期天数向上诉人支付违约金，合同继续履行。经本院审查，对上述第一项违约金条款的约定应予确认，即90天内按每天5元计算违约金，应支付450元（90×5元=450元）。但，上述第二项违约金条款的约定，不足以弥补上诉人的损失，亦不符合本地实际情况，故上诉人的该主张成立，本院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院结合被上诉人的违约情况及参照银行同期贷款利率标准等综合因素，现依法将合同约定的90天后按0.0001%（即百万分之一）计算逾期交房违约金，调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，时间从2015年9月29日起计算至2016年3月25日本判决书署名之日止，计178天，按上诉人袁俊已付房款512180元计算得11649元【512180元×（4.60%÷360）×178＝11649元】。综上，以上二项应付违约金合计为12099元。对2016年3月25日后的损失，当事人可另行主张。另，上诉人袁俊起诉主张计算至交房日，因该案交房行为什么时间发生未定，无事实依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律及判决部分有误，二审予以变更。上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1509号民事判决第一项，即“一、由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司从2015年7月1日起至本判决生效之日止按照每天5元向原告袁俊支付违约金”；
二、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1509号民事判决第二项，即“二、驳回原告袁俊的其他诉讼请求”；
三、由被上诉人普洱市新锦江置业投资开发有限公司十日内支付上诉人袁俊逾期交房违约金12099元。
一、二审案件受理费各721元，均由被上诉人普洱市新锦江置业投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、二百五十三条之规定，承担相关费用及支付迟延履行金。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向思茅区人民法院申请执行。
审 判 长 吴荣康
审 判 员 秦 健
代理审判员 丁海洋
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 周蜀为