杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第2282号
原告：卢佳楠。
委托代理人：宋国忠。
被告：陈晓春。
被告：浙江中实经贸有限公司。
法定代表人：羊朱平。
委托代理人：陈晓春。
原告卢佳楠与被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理后，依法由审判员石敏独任审理，于同年12月23日公开开庭审理。原告卢佳楠委托代理人宋国忠、被告陈晓春及浙江中实经贸有限公司委托代理人陈晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢佳楠诉称，2011年9月原告委托谢某（系原告母亲）与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于下城区环城北路xx号xxx室房屋出租给被告作为办公用房。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。租赁期限届满后，被告拒绝将房屋交付给原告。2012年11月6日，二被告向原告出具承诺书，承认拖欠原告房租。2013年1月23日，二被告再次向原告出具证明，承认拖欠原告房租18780.74元，但是，二被告至今未支付该房租。合同约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致终止本合同，则视为违约，违约金为人民币5000元。原告认为，租赁期限届满后，被告仍拒绝搬离房屋，已构成违约，依约需要向原告支付违约金；且二被告应当支付逾期房屋使用费。为此，原告曾多次找被告协商解决此事，现原告为维护自身权益，请求判令：被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司立即向原告支付房租18780.74元；被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司立即向原告支付违约金5000元；本案诉讼费由被告承担。
被告陈晓春辩称，2011年9月23日，原告与浙江中实经贸有限公司（以下简称“中实经贸”）签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于下城区环城北路xx号xxx室房屋出租给中实经贸用于办公，陈晓春代表中实经贸在合同上签字。2012年9月30日，《房屋租赁合同》到期履行完毕，由于双方对续租的租金支付方式有异议，没有达成新的租赁合同，中实经贸于2013年1月23日搬离下城区环城北路xx号xxx室房屋时，结欠后期房租18780.74元，为此，原告留置了应该返还中实经贸的5000元保证金。陈晓春认为，房屋租赁合同以及相关文件上的签字，只是陈晓春的职务代理行为，从原告提交给法庭的证据（中实经贸盖章的承诺书以及未付款证明）可以看出，陈晓春的代理身份经合同予以确认，陈晓春不是合同当事人，没有义务因此承担本案债务的偿还责任。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。请法院查明事实，驳回原告对陈晓春的诉讼请求。
被告浙江中实经贸有限公司辩称，2011年9月23日，原告与中实经贸签订《房屋租合同》一份，原告将位于下城区环城北路xx号xxx室房屋出租给被告用于办公。中实经贸于合同签订当天支付保证金5000元，之后，分期付清全年租金60000元。2012年9月30日，房租租赁合同到期履行完毕。由于双方对续租的租金支付方式有异议，没有达成新的房屋租赁合同。故此，中实经贸于2013年1月23日搬离下城区环城北路xx号xxx室房屋时，结欠后期房租18780.74元，原告留置了应该返还给中实经贸的5000元保证金，实际结欠原告13780.74元。中实经贸认为，在履行房屋租赁合同期间，并无违约行为，原告诉请被告承担5000元违约金，没有事实以及法律依据。其次，中实经贸实际结欠原告的13780.74元，并非基于已经履行完毕的租赁合同，承诺书及未付款证明属于债权凭证，应该由其他法律关系调整，原告以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，案由不当。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告卢佳楠为证明案件事实，向本院提交如下证据：
1.房产证1份，证明涉案房屋系原告所有，原告有权出租房屋。
2.授权委托书1份，证明双方签订租赁合同，原告委托其母亲与被告签订租赁合同。
3.租赁合同1份，证明双方签订租赁合同及租赁起始时间及相关权利义务。
4.承诺书1份，证明二被告共同在承诺书上签字、盖章，承诺拖欠原告房租的事实，二被告均有向原告支付房租的义务。
5.未付款证明1份，证明二被告承认拖欠房租，并确定所拖欠房屋租金的数额。
被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司为证明答辩事实，向本院提交证据一份：
收条1份，证明谢某收取房屋押金5000元的事实。
双方当事人提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告卢佳楠提交的证据1、2、3、4、5，被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司对真实性均无异议，但认为陈晓春是代理人，不应承担责任，押金5000元应予以扣除，且合同已履行完毕，承诺书及未付款凭证属于债权凭证，应由其他法律关系调整。因此本院对卢佳楠与浙江中实经贸有限公司曾签订租赁合同，陈晓春在合同上签字，合同期满后浙江中实经贸有限公司继续使用房屋，浙江中实经贸有限公司对拖欠房屋租金18780.74元予以确认，陈晓春在未付款证明上作为经办人签字等事实予以确认。
对被告陈晓春、浙江中实经贸有限公司提交的证据，原告卢佳楠对真实性无异议，但认为已在租金中抵扣；本院对该证据的形式真实予以确认。
综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
浙江中实经贸有限公司与卢佳楠签订《房屋租赁合同》，约定卢佳楠将其位于杭州市下城区环城北路xx号xxx室的房屋出租给浙江中实经贸有限公司作办公使用，租赁期限从2011年10月1日至2012年9月30日，租金每月5000元。保证金5000元在租赁关系消除后交割完毕退还，未经卢佳楠同意不得抵付租金。卢佳楠母亲谢某及陈晓春在合同上签字，2011年9月23日，谢某出具收条一张收到陈晓春房屋押金5000元。2012年11月6日，陈晓春出具承诺书，浙江中实经贸有限公司盖章，承诺本公司结欠2012年10月1日至今的房租在一周内付清，若不能支付，自动搬迁并付清10月1日起至搬迁日的房租及物管费。2013年1月23日，浙江中实经贸有限公司作为证明人，陈晓春作为经办人出具未付款证明，浙江中实经贸有限公司未付卢佳楠房租18780.74元，承诺付清。现卢佳楠以浙江中实经贸有限公司、陈晓春未付租金为由，提起诉讼，请求判如所请。
本院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案所涉租赁合同已届满，浙江中实经贸有限公司继续使用房屋卢佳楠未提出异议。故双方继续按原租赁合同履行，租赁期限为不定期。浙江中实经贸有限公司出具的承诺书、未付款证明系确认租赁物使用期限、应付租金额，因此浙江中实经贸有限公司、陈晓春认为双方不存在租赁关系的抗辩理由，缺乏依据，本院不予以采信。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案所涉租赁合同、承诺书、未付款证明虽有陈晓春签字，但其为浙江中实经贸有限公司股东并担任经理职务，且上述文本内容均为浙江中实经贸有限公司“办公使用”、“结欠房租”、“未付租金”，故陈晓春无需承担案涉租赁关系的民事责任。浙江中实经贸有限公司未支付租金18780.74元，事实清楚，卢佳楠主张其支付的请求，本院予以支持。不定期租赁按原租赁合同约定的权利、义务履行，卢佳楠主张浙江中实经贸有限公司支付违约金5000元的请求，本院予以支持。浙江中实经贸有限公司请求押金5000元在欠付租金中抵扣，因合同约定抵扣需卢佳楠同意，现卢佳楠不同意抵扣，且浙江中实经贸有限公司未提起反诉。故押金5000元在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江中实经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢佳楠支付租金18780.74元；
二、被告浙江中实经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢佳楠支付违约金5000元；
三、驳回原告卢佳楠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币395元，减半收取为197.5元，由被告浙江中实经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费人民币395元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 石 敏
二〇一五年二月十五日
代书记员 陈腾超