福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民初字第2174号
原告福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。
法定代表人林国勋，董事长。
委托代理人孙风军，男，36岁，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司员工。
委托代理人杨绵永，男，40岁，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司员工。
被告闫志萍，女，44岁，汉族。
原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）诉被告闫志萍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理。依法由审判员余明丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托代理人孙风军、杨绵永，被告闫志萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海欣物业公司诉称，原告系三明市房地产主管部门审批，资质等级为三级的管理企业。2013年10月，原告与三明市明辉房地产开发有限公司签订了前期《物业管理委托服务合同》，并依照《物业管理委托合同》的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务。而被告却拒绝依照《物业管理委托合同》的相关约定交纳物业服务费，致使原告在对“省安小区二期”的物业管理服务工作不能正常开展。故要求法院判令：1、被告支付2014年1月1日至2014年6月31日物业管理费393元、2013年电梯年检费32元、水电公摊20元，合计445元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告闫志萍辩称，一、答辩人未与海欣物业公司签订物业服务合同，开发商与海欣物业公司签订的前期合同于2013年9月30日到期，之后，其未与原告签订物业管理委托合同；二、海欣物业公司服务差，导致答辩人宠物被打伤，另外，答辩人亲戚邮寄给答辩人的两箱樱桃，因答辩人不在，委托原告接收，原告没有尽到告知义务，导致答辩人只拿了一箱樱桃，另一箱腐烂。综上，其与原告没有任何合同上的法律关系，故不应缴纳物业费。对原告要求的电梯年检费32元及水电公摊费20元，没有异议，但认为该费用应从原告的广告收入中扣除。
经审理查明，2011年10月1日，三明市明辉房地产开发有限公司与原告签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：三明市明辉房地产开发有限公司将省安经济适用房住房（2期），坐落于三明市三元区富文路12号的房屋委托原告实行物业管理；物业服务费由原告按建筑面积每平方米政府指导价向业主收取，委托期限贰年，自2011年10月1日至2013年10月1日止；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共设备、设施使用产生的水电费（代收代缴）等。合同签订后，原告开始对小区进行物业管理。2013年9月15日，因该小区未选出业主委员会，三明市明辉房地产开发有限公司再次与原告签订了一份《省安小区（二期）前期物业服务合同》，合同约定：期限自2013年10月1日至2015年9月30日止；对住宅每月每平方米按0.7元标准收费；合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。被告闫志萍系三明市三元区富文路12号6幢706室的业主，该房产面积为93.667平方米。被告闫志萍自2014年1月1日至2014年6月31日，未支付物业服务费393元，2013年电梯年检费32元，水电公摊费20元。原告于2014年7月22日向被告发出了费用催缴通知书，但被告至今未付，原告遂诉至本院。
另查明，2013年10月9日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具“前期物业服务合同到期备案证明”，该证明内容为“福建三明海欣物业管理有限公司：省安小区（二期）位于三元区富文路12号，总建筑面积12.5万平方米，住户1170户，前期物业合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序。”2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局出具物业服务合同备案证明，同意由原告管理服务，符合备案程序，予以备案。2014年8月29日，三明市三元区住房和城乡规划建设局向三元区富文路12号省安小区业主通告，“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项，并且在管理期内获得省优示范小区、市示范小区，大多数业主和物业使用认反映良好。鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期满后，可续订合同。福建三明海欣物业管理有限公司已于2013年9月15日和三明市明辉房地产开发有限公司续签订物业合同，物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止。”
上述事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码证、《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》、水电发票复印件、催缴通知书、三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具“前期物业服务合同到期备案证明”、三明市三元区住房和城乡规划建设局出具物业服务合同备案证明、通告及庭审笔录等证据相印证，本院依法予以确认。
本院认为，建设单位三明市明辉房地产开发有限公司与原告海欣物业公司企业签订《物业管理委托合同》，合同到期后，因三元区富文路12号省安小区未成立业主委员会，建设单位三明市明辉房地产开发有限公司与原告海欣物业公司再次签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，该合同合法有效，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。原告依据合同对所涉物业进行管理、提供服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告闫志萍作为小区业主应向原告支付相应的物业管理服务费。故原告要求被告交纳物业管理服务费392元的请求，本院予以支持。被告闫志萍主张其未与原告海欣物业公司签订物业服务合同，拒绝支付物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持；被告闫志萍还主张原告所诉应交纳2013年的电梯年检费32元及水电公摊费20元，应从原告广告收入中扣除，没有相应的事实和法律依据，故该项主张不予采信；被告同时还主张原告海欣物业公司服务差，未尽到看管、提示义务，导致其樱桃腐烂。因原告海欣物业服务公司未有为业主代为接受、保管邮递包裹的义务，因此对被告的主张不予支持。依照《》第第（五）项、第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告闫志萍应于本判决生效之日起五日内支付给原告福建三明海欣物业管理有限公司自2014年1月1日至2014年6月31日止的物业管理服务费393元、2013年电梯年检费32元、水电公摊费20元，合计445元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告闫志萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审判员 余明丽
二〇一四年十二月十二日
书记员 廖明航
附本判决书依照的法律条文：
1、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
申请执行提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。