安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1209号
上诉人（原审被告）：上海羽嘉纺织品有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇月工路218号。
法定代表人：东重义，该公司总经理。
委托代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南陵县众成有色金属铸造有限公司，住所地安徽省南陵县经济开发区。
法定代表人：束良贵，该公司总经理。
原审被告：南陵羽佳纺织品有限公司，住所地安徽省南陵县经济开发区沈亭路3号。
法定代表人：东重义，该公司总经理。
上诉人上海羽嘉纺织品有限公司（以下简称羽嘉公司）为与被上诉人南陵县众成有色金属铸造有限公司（以下简称众成公司）及原审被告南陵羽佳纺织品有限公司（以下简称羽佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2015年12月21日作出的（2015）南民一初字第01680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月10日，南陵县众成服饰有限公司（以下简称甲方）与羽嘉公司（以下简称乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方将位于南陵县经济开发区的众成服饰面积为2131.04平方米的办公楼出租给乙方供生产、办公、生活使用；租赁期限为五年，即从2011年1月1日起至2016年1月1日止，甲方应在2010年12月25日前向乙方交付房屋；租金前两年为每平方米75元，全年为191793.6元，后三年根据市场行情增减，租金每年提前一个月一次性付清；乙方需交纳水电押金1万元，待租用期满乙方结清水电费后无条件退还；未经双方书面协商一致任何一方不得擅自解除合同，否则违约方除赔偿对方因此造成的损失外，应同时支付5万元违约金；乙方若逾期交纳租金除应及时补交外，每逾期支付一日应向甲方支付未付租金5‰的违约金，逾期达一个月甲方有权切断水、电供应，直至乙方将租金和违约金如数交纳给后恢复水、电供应；租赁期限未满除本合同规定的情形外，任何一方提出解除合同须征得另一方书面同意。合同签订后，众成公司按约将房屋交付给羽嘉公司，羽嘉公司交纳了1万元押金，并按合同约定设立了羽佳公司由其使用租赁的房屋。2011年3月10日，南陵县众成服饰有限公司变更为南陵县众成有色金属铸造有限公司。2012年12月21日，众成公司与羽佳公司签订补充协议，对2013年的租金标准及支付方式等进行了约定。2013年1月15日，众成公司（甲方）又与羽佳公司（乙方）签订“补充协议2”，约定甲方同意将其变压器的户名变更为乙方。2014年10月，羽佳公司拒绝支付房租。2014年12月29日，羽佳公司搬出租赁的房屋，双方未办理交接手续。2015年1月4日，羽佳公司工作人员将所租赁厂房共用的大门钥匙交给众成公司法定代表人束良贵，但未交所租赁的办公楼钥匙。经束良贵索要，其工作人员仍未交出，而是将办公楼的全部钥匙放入塑料袋藏在王理道（众成公司股东）楼梯下。2015年4月25日，羽佳公司工作人员林中霞电话通知王理道拿钥匙，王理道称没有时间，林中霞遂将钥匙交给承租王理道房屋的何某某，并用电话和信息告知王理道。
双方为支付租金及违约金发生纠纷，众成公司遂于2015年8月3日诉至原审法院，请求判令羽嘉公司和羽佳公司支付租金及违约金241793.60元，并支付自逾期之日至付清之日按日千分之五计算的滞纳金。
原审法院认为：（一）虽然租赁合同约定的租期至2016年1月1日止，但羽佳公司于2014年12月29日将其承租的房屋腾空并明确表示不再继续租赁，且未预付2015年的房租，涉案租赁合同已没有继续履行的可能，故涉案租赁合同的解除时间应为2014年12月31日。（二）关于租金及违约金。我国合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同；当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，对众成公司要求承租方继续履行合同、支付租金至合同期满的请求不予支持，但众成公司可追究承租方的违约责任。约定违约金的目的是为了补偿守约方因合同不能履行而造成的经济损失，但不应超出其损失的范围。本案中，羽佳公司已于2014年12月29日将其承租的房屋全部腾空，并于2015年1月4日将其承租厂房共用的院子大门钥匙交给了众成公司法定代表人束良贵，却将承租的办公楼的全部钥匙用塑料袋装着隐藏起来，致上述房屋长期闲置，给众成公司造成一定的经济损失，故应承担相应的违约责任。2015年4月25日，当羽佳公司工作人员将藏着的钥匙取出并通过电话和信息告知王理道时，应视为其将钥匙全部交给了众成公司。鉴于众成公司至今仍未将该房出租，羽嘉公司和羽佳公司应从其交出全部钥匙之日赔偿众成公司合理寻租期内的损失，寻租期酌定为3个月。根据房屋闲置时间结合双方约定的租金，酌定羽嘉公司和羽佳公司赔偿违约金和损失合计111879.6元（15982.8元／月×7个月〈从2015年1月1日至2015年7月31日〉）。关于众成公司要求支付滞纳金的诉请，因双方签订的合同已经实际解除，承租人承担的违约金是对出租人经济损失的弥补，故不应重复计算逾期滞纳金。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条之规定，判决：一、众成公司与羽嘉公司、羽佳公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2014年12月31日解除；二、羽嘉公司、羽佳公司自判决生效后十日内支付众成公司违约金和损失合计111879.6元；三、羽嘉公司、羽佳公司结清所租赁的房屋水电费后众成公司十日内返还水电押金10000元；四、驳回众成公司的其他诉讼请求。案件受理费2463元，由羽嘉公司、羽佳公司共同负担1269元，众成公司负担1194元。
羽嘉公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定事实有误。羽嘉公司和羽佳公司在搬离所租房屋后，将大门钥匙交给了众成公司的法定代表人束良贵，将办公楼的钥匙放在所租房屋内但未予隐藏，并且，羽嘉公司将该情况及时告诉了束良贵。众成公司因自身原因未及时取回钥匙，故该期间房屋空置导致的租金损失应由其自行承担。（二）众成公司取回钥匙后未能及时将房屋再次出租，与羽嘉公司和羽佳公司无关，并且，法律和双方签订的合同对“寻租期”并无规定和约定，因此，原审判决羽嘉公司和羽佳公司赔偿众成公司寻租期的租金损失，没有事实根据和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回众成公司的诉讼请求。
众成公司、羽佳公司未作书面答辩和陈述。
双方当事人在二审均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）在双方约定的租赁期限届满前，羽嘉公司和羽佳公司根据佳羽公司的经营状况提出解除合同，原判根据双方此后的行为，认定本案租赁合同于2014年12月31日解除，众成公司对此也未提出上诉，故对原判认定合同已解除的事实本院予以确认。双方合意解除合同并不影响违约方对违约责任的承担，本案房屋租赁合同的提前终止致众成公司租金损失，原审酌情判决羽嘉公司和羽佳公司赔偿众成公司三个月的租金损失并无不当。（二）羽佳公司工作人员在原审作证称：“2015年1月4日，我把厂院子的钥匙交给束老板，当时束老板要其他钥匙，我没给他，将其他钥匙用塑料袋装着放在王老板楼梯下。2015年4月25日我打电话给王老板，讲听说你房子租出去了，我大楼的钥匙还在里面，王老板说我哪知道你的钥匙在我这里。我去厂子将钥匙找到通知王老板来拿，他说没有时间，我就交给了租王老板房子的何老板”。原判根据羽佳公司提供的该证人证言，认定羽佳公司至2015年4月25日才向众成公司移交全部钥匙无误。至此，羽嘉公司和羽佳公司返还租赁物的行为才全部完成，故原审据此判决羽嘉公司和羽佳公司向众成公司支付该期间的房屋占有使用费也无不妥。综上，羽嘉公司提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4926元，由上诉人上海羽嘉纺织品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年七月五日
书 记 员 李成明
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；