广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1740号
上诉人（原审原告）：邓卫青，住所地：深圳市宝安区。
上诉人（原审原告）：陈学玩，住所地：深圳市宝安区。
以上两上诉人共同委托代理人：黄丽娜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：焦书玲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈凤玲，住所地：广东省深圳市宝安区福永塘尾八区***号。
被上诉人（原审被告）：邓卫斌，住所地：广东省深圳市宝安区。
两被上诉人共同委托代理人：程学君，广东深强律师事务所律师。
上诉人邓卫青、陈学玩因确认合同无效及物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第975号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月20日，邓卫青、陈学玩作为甲方，陈凤玲、邓卫斌作为乙方，双方签订了《合同书》，确认2005年乙方向XX村委会申购宅基地一块，因乙方不符合一户一栋的原则，因此以甲方的名义办理了申购手续并在申请办理原村民非商品住宅时登记在甲方名下，现经双方协商一致，就该宅基地的权属、建设、使用等问题约定如下：该宅基地位于深圳市宝安区XX15号，占地面积140平方米，甲方确权该宅基地由乙方出资申购并属于乙方所有；在该宅基地上兴建的楼房建筑费用由乙方负责，宅基地及其建筑的房屋产权属于乙方所有；乙方将建好楼房首层东面建筑面积约70平方米的一套房和第二层东面建筑面积约70平方米的一套房无偿给甲方使用；乙方无偿给甲方使用的楼房，可出租或自己住，但不得变卖，并按产权证使用年限截止，以后与甲方无关；日后如甲方须另行装修的，在不影响房屋结构的情况下，须征得乙方同意，所有费用由甲方负责；该宅基地上的房屋如遇国家或政府部门征收或征用时，双方应无条件服从，并按双方约定的分配方式分配补偿款；如日后需办理宅基地过户及办理房屋产权时，甲方须无偿给予协助，所产生的费用由乙方负责，甲方不予协助的，乙方有权收回给甲方使用的楼房。上述《合同书》在广东深宝律师事务所进行了见证。
邓卫青、陈学玩主张合同签订后，合同约定的房产于2008年建好，现在名称仍为深圳市宝安区XX，且该房屋属于自建房，无报建手续，无权属证明；陈凤玲、邓卫斌主张合同签订后，并未兴建合同约定的房产，深圳市宝安区XX15号房产并不存在，合同约定的宅基地上的房产为深圳市宝安区XX15号房产（房地产证为：深房地字第××号），该房产尚未被拆除或改建，邓卫青、陈学玩主张深圳市宝安区XX15号房产和深圳市宝安区XXX15号房产为完全不同的两栋楼。
另查，1、2007年8月23日，邓XX作为权利人办理了深房地字××号房地产证，该房地产证载明的宗地号为XXXX，宗地面积为113.02平方米，土地用途为乡村居住自留用地，土地位置为深圳市宝安区XXX15号房产。
2、邓卫青提交了《施工通知书》的复印件，该通知书中载明的批准时间为2007年2月2日，住宅地址为XX15号，用地面积为100平方米、建筑面积为480平方米。陈凤玲、邓卫斌虽然对该份《施工通知书》的真实性不予认可，但其在庭审中确认邓卫青确实办理了深圳市宝安区XX15号房产的施工通知书，陈凤玲、邓卫斌主张办理了施工通知书后并未进行实际建造。
邓卫青、陈学玩诉讼请求：1、邓卫青、陈学玩、陈凤玲、邓卫斌于2007年9月20日签订的《合同书》无效，并立即将合同涉及房屋返还邓卫青、陈学玩；2、陈凤玲、邓卫斌向邓卫青、陈学玩支付从2008年11月起暂计至2015年4月的房屋使用费792480元（二楼及以上按每间房260元计，共36间房，78个月，小计730080元；一楼按每间房400元计，2间房，78个月，小计62400元）；3、陈凤玲、邓卫斌承担本案诉讼费用。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，邓卫青、陈学玩主张其为深圳市宝安区XX15号房产的权利人，请求陈凤玲、邓卫斌向其返还房产并向其支付占有使用费，但是邓卫青、陈学玩、陈凤玲、邓卫斌对于合同约定深圳市宝安区XX15号的实际位置以及权属均无法达成一致意见，行政主管部门亦尚未办理合同中约定的上述房产的房产证，亦未做出有关权属证明，属于房产权属尚不明确的情形，涉案房产的权属应当由行政主管部门先行处理。邓卫青、陈学玩的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回邓卫青、陈学玩的起诉。本案受理费19132元，原审法院予以退还邓卫青、陈学玩。
邓卫青、陈学玩不服原审判决，向本院提出了上诉，请求：1、撤销原审裁定，将本案发回重审。事实和理由：一、本案本质上属于宅基地使用权纠纷，符合人民法院受理民商事案件受案范围。2006年邓卫青递交《深圳市宝安区原村民非商品住宅建房申请书》，经过街道、国土部门、建设部门等层层审批，于2007年2月2日取得编号为XXXX、住宅地址为XX15号的《施工通知书》，获得一户一栋宅基地使用权。由于邓卫青夫妇经济困难无力自行建房，因此陈凤玲夫妇主动提出签订《合同书》，约定由其夫妇出资建房，邓卫青夫妇分得东面一楼及二楼各一套房屋，其余房屋及宅基地均归陈凤玲夫妇所有。合同签订后陈凤玲夫妇从邓卫青处获得《施工通知书》原件，得以顺利将房屋建好，并于2009年10月29日将《施工通知书》作为申报必需材料进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，这意味着邓卫青夫妇所获得的一户一栋宅基地使用权利被陈凤玲夫妇占用，相当于陈凤玲夫妇以2套房屋的代价从邓卫青夫妇手上购买了一户一栋宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地不能出租、买卖或变相买卖，农村村民将宅基地转让后不再允许再进行宅基地申请。邓卫青夫妇与陈凤玲夫妇签订的《合同书》实际上是变相的宅基地使用权买卖，而陈凤玲夫妇名下至少已经有一处宅基地，不符合宅基地受让条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于违反法律强制性规定的合同无效的规定，邓卫青夫妇与陈凤玲夫妇签订的《合同书》违反了我国法律关于禁止宅基地转让的强制性禁止规定，应属无效。《合同书》的主要内容是宅基地使用权转让，而宅基地使用权纠纷属于人民法院受理民商事案件受案范围。二、XXXX《施工通知书》下XX15号宅基地即XXX18号B，是邓卫青夫妇经依法获得，现宅基地己盖好房屋，根据房地一体原则，宅基地上所建房屋理应归宅基地使用权人获得，本案不存在应当由行政主管部门先行处理的情况。（2014）深宝法民三初字第746号裁定书显示，陈凤玲曾向深圳市宝安区人民法院起诉要求确认XXX18号B宅基地使用权及地上房屋所有权，在诉状中陈凤玲自述宅基地上的旧房屋拆除及新房屋报建、新建均由其出资，2009年深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查时由其申报。如前所述，陈凤玲在普查申报时递交的施工通知书编号与邓卫青经一户一栋申请获得的施工通知书编号一致，施工通知书上的地址是XX，而陈凤玲在申报时登记的建筑物位置是宝安区XXX18号B。一份施工通知书只能够对应一个宅基地，现在出现两个地址的唯一合理解释就是XX15号与XXX18号B实际上属于同一个地方，即《合同书》中约定的宅基地XX15号就是XXX18号B，而宅基地现已经盖好房屋并被陈凤玲进行了申报。正常情况下宅基地上房屋应该归属宅基地使用人，本案不存在实际位置无法确认或应当由行政主管部门先行确认权属情况，邓卫青作为宅基地使用权人有权将宅基地上房屋返还。综上，XXXX《施工通知书》下的XX15号宅基地是邓卫青夫妇经依法获得，陈凤玲夫妇就是凭借《合同书》变相购买获得宅基地使用权并进行房屋产权申报，涉案《合同书》有效与否，将关系到邓卫青夫妇是否可以继续拥有该宅基地使用权进而取得宅基地上房屋所有权，而宅基地使用权纠纷属于符合人民法院受理民商事案件受案范围。恳请二审法院依法查明，裁定将案件发回原审法院重新审理。
陈凤玲、邓卫斌口头答辩如下：邓卫青、陈学玩的上诉理由没有事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，经过本院现场勘验，各方确认深圳市宝安区XX15号房产（房地产证为：深房地字第××号）后面隔一间房有一栋建筑，登记的门牌号为XXX18-1。邓卫青、陈学玩认为XXX18-1即为双方合同约定的房产。陈凤玲、邓卫斌不予认可。双方确认，XXX18-1号房产面积大于480平方米，没有办理房产证，已经由陈凤玲、邓卫斌进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。
本院认为，根据邓卫青、陈学玩一审起诉的内容，本案案由为确认合同无效及物权保护纠纷。由于邓卫青、陈学玩起诉主张的确认涉案合同无效的请求属于人民法院的受案范围，因此，邓卫青、陈学玩的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，人民法院应当对邓卫青、陈学玩确认涉案合同无效的请求受理并作出实体处理。原审法院全部驳回邓卫青、陈学玩的起诉不当，应对邓卫青、陈学玩的有关诉求进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第（二）项、第一百七十一条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第975号民事裁定；
二、指令深圳市宝安区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 朱 宽
代理审判员 路 德 虎
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 陈艳华（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。