北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第18170号
原告郭秀敏（反诉被告），女，1957年2月2日出生。
委托代理人罗灿谟，天津益天律师事务所律师。
被告北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会（反诉原告），住所地北京市海淀区东北旺路63号，组织机构代码：A0275XXXX。
法定代表人董中跃，主任。
委托代理人吕萌，北京市汇昕律师事务所律师。
原告郭秀敏与被告北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会（以下简称东北旺村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。郭秀敏郭秀敏委托代理人罗灿谟及被告东北旺村委会委托代理人吕萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭秀敏诉称，2012年2月1日，我与东北旺村委会续订租房协议，该协议约定：东北旺村委会将位于东北旺村五队的砖房北屋23间（69×6.3M)435平方米及附属院落一所租给我，租期为三年，自2012年2月1日至2015年1月31日，租金每年拾万元整上，并且允许我建房，合同签订后，东北旺村委会已经全部给付并建有约800平米房屋。2014年12月10日早，东北旺村委会雇佣的保安私自到我租赁地将我命令未到期租户赶紧搬走，否则断水电，因租户不明原由，找到我退其租金及赔偿损失，我出租院内一片狼籍无法使用。综上所述，我为了维护自己的合法权益，故诉至贵院，现诉讼请求：1、依法判令东北旺村委会赔偿原告2014年12月至合同解除损失58000元，2014年12月10日至2015年1月31日租金14246元；2、依法判令东北旺村委会赔偿原告建房损失200000元。
被告东北旺村委会辩称，郭秀敏是合同到期后搬走，我方在2014年12月及2015年2月贴过公告，告诉租户应西北旺政府要求需要拆除违建、合同到期后我方要求其他承租人搬离。不存在断水断电，强行驱赶住户情况。其是在合同到期后搬走，不存在任何损失，郭秀敏所主张的建房损失没有依据，2012年双方达成协议，我方有权对郭秀敏所建违章建筑进行拆除，损失由其自行承担。双方并不是提前解除协议，协议实际签订到2015年1月，双方系合同到期后解除。2014年12月西北旺镇政府通知近期到期的租户不能再续租，12月9日发布公告根据政府要求到期的房屋不再续租。已经提前告知郭秀敏不再续租，当时31日郭秀敏没有搬离，我方在院落内再次发布通知要求5日内搬出，后搬走。根据合同约定所建房屋归郭秀敏使用，所有权归第五生产队，房屋收回后进行统一治理拆除。我方与郭秀敏在2012年3月签署告知书，可以看出村委会不同意郭秀敏进行违建，要求对其自建的房屋进行改造，如果遇到政府治理不受到补偿。村委会不存在违约行为，郭秀敏要求赔偿没有事实、法律依据。郭秀敏占有房屋期间，租金应归村委会所有，不应予以退还。2012年，我方与郭秀敏签订了租房协议一份，约定我方将东北旺第五生产队砖房23间435平方米及附属院落租赁给郭秀敏使用。租期三年，自2012年2月1日至2015年1月31日。租金每年10万元。我方提供水电方便，郭秀敏承担费用。租赁期间，郭秀敏未经允许对所租用房屋进行了改造，破坏了原有用途。2014年，海淀区西北旺镇人民政府下达公文，要求我方对东北旺村环境展开整治，特别是第五生产队租赁房屋中存在的问题。经我方核查，郭秀敏私搭乱建问题严重，又考虑到租房协议即将到期，于是我方在2014年底以及2015年年初两次通知郭秀敏租房协议到期不再续租，要求郭秀敏腾退房屋。2015年2月初，租房协议到期后，郭秀敏腾退了房屋。我方虽收回了房屋，但郭秀敏仍拖欠租赁房屋期间电费19780元人民币，至今未支付。根据租房协议第四条，水电费应由郭秀敏承担。关于水电费，当时有郭秀敏的妹妹郭秀琴在场配合查询，拖欠部分水电费，应返还我方。郭秀敏与郭秀琴在涉案房屋共同经营管理。为维护我方合法权益，我方提出反诉，反诉请求：1、请求判令郭秀敏向我方支付房屋租赁期间的电费19780元人民币；2、诉讼费由郭秀敏承担。
郭秀敏对东北旺村委会的反诉请求辩称，郭秀琴是郭秀敏的妹妹，郭秀敏本人不认可郭秀琴代签行为。不同意对方反诉请求。
经审理查明，2012年2月，北京市海淀区东北旺乡东北旺村民委员会第五生产队（甲方）与郭秀敏签订租房协议，约定北京洪恩达电缆桥架制造厂（乙方）租用甲方砖房北屋23间（69m×6.3m）435平方米及附属院落一所；租期三年，自2012年2月1日至2015年1月31日止；租金每年10万元；甲方提供水电方便，其费用由北京洪恩达电缆桥架制造厂负责，无故不得停水、停电，应保证乙方正常的生产。并约定，如遇国家征占土地，甲方不负赔偿责任，有关问题可协商解决；乙方在租期内为扩大生产所建的房屋，归乙方使用，其产权归甲方所有。落款处北京市海淀区东北旺乡东北旺村民委员会第五生产队与郭秀敏分别盖章签字。庭审中，双方均认可，由于原先担任北京洪恩达电缆桥架制造厂法定代表人的郭秀敏爱人已于2012年去世，故该租房协议中乙方的权利义务实际由郭秀敏承担，郭秀敏为涉案房屋的实际承租人。郭秀敏如约交纳租金至2015年1月31日。
2012年3月20日，东北旺村委会向郭秀敏发放告知书，内容为：“经协商，双方达成如下协议：一、洪恩达电缆桥架制造厂现正对其自建的车间进行改造，自改建后如遇到国家征地占地拆迁、政府环境治理等需要规划调理时，洪恩达电缆桥架制造厂将不享受重置补偿，并应在村委会规定时限内无条件搬出。二、今后洪恩达电缆桥架制造厂如有内部房屋改造，必须有村委会允许方可改建，如未经允许擅自施工，东北旺村委会有权将所施工房屋停工、拆除，所造成的损失及费用，由洪恩达电缆桥架厂自己承担。”郭秀敏在落款处签字确认。
合同履行期间，郭秀敏在未获得东北旺村委会书面许可的情况下，于涉案院落内加建部分房屋用于出租。2014年10月，北京市海淀区人民政府就西北旺镇东北旺村第五生产队的周边环境开展综合整治活动。2014年12月9日，海淀区西北旺人民政府东北旺村村民委员会环境治理办公室在郭秀敏承租范围内发布公告，内容为“为配合海淀区创建文明城区，根据区、镇两级政府工作要求，村委会决定将东北旺村五队辖区内所有违章建筑予以拆除，请相关企事业单位及个人尽早搬离，请租赁合同到期的租户5日内搬离，否则，后果自负！”2015年2月1日，东北旺村委会再次发出通知，要求租户即日起5日内搬离涉案院落及房屋。
郭秀敏主张东北旺村委会在2014年12月9日张贴公告的同时派遣安保人员，对涉案院落及房屋内自郭秀敏处承租房屋的第三方租户予以驱赶，导致第三方租户由于缺乏安全感，纷纷要求与郭秀敏尽快解除合同、退还相应租金及违约金，同时导致涉案院落及房屋空置至合同期满，造成郭秀敏产生相应经济损失。对此主张，郭秀敏提交多份第三方租户的书面证人证言、其单方制作的房屋收益明细表等予以佐证，东北旺村委会对此主张予以否认。
就东北旺村委会反诉主张，其出具2015年1月27日欠条一张，内容为欠东北旺村委会电费19780元，承诺于2015年3月30日还清，落款处为“郭秀琴代郭秀敏签”。庭审中，郭秀敏认可郭秀琴是其妹妹，亦认可自己于租赁期限内拖欠东北旺村委会电费，但表示不清楚拖欠电费具体数额，亦未曾授权郭秀琴代自己书写欠条。
上述事实，有双方当事人陈述、租房协议、告知书、公告、通知、欠条等证据在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东北旺村委会于2014年12月合同期限届满前，在郭秀敏承租范围内发布公告，对自郭秀敏处承租房屋的第三方租户进行了搬离告知与督促，并对合同期限届满的第三方租户进行了限期搬离的通知。由于租房协议中约定，租期为2012年2月1日至2015年1月31日止，东北旺村委会第一份告知针对“合同到期的租户”，第二份公告张贴于双方合同期限届至，郭秀敏主张东北旺村委会派遣安保人员对第三方租户进行强行驱赶，无相关证据予以佐证，郭秀敏所主张赔偿承租人损失也没有有效证据证实，本院不能完全采信，同时本院考虑到东北旺村委会于2014年12月在郭秀敏承租范围内张贴公告，事前可能未与郭秀敏充分沟通，可能影响到需长期承租房屋的承租人，在合同期限即将届至的情况下，对郭秀敏的经营有一定影响，但影响有限。
就郭秀敏要求向其赔偿建房损失，由于郭秀敏自承租涉案院落房屋后自建新房均无东北旺村委会或其他相关部门书面许可，且2012年3月20日郭秀敏进行落款签字的告知书上明确载明，涉案院落及房屋中未经村委会许可擅自施工的房屋改造，村委会有权将施工房屋停工、拆除，所造成的损失及费用自建方自己承担。由于庭审中双方均认可郭秀敏是洪恩达电缆桥架制造厂权利义务的实际承受人，故对于郭秀敏要求建房损失的请求本院不予支持。
就东北旺村委会主张郭秀敏拖欠电费，其出示2015年1月27日郭秀琴书写欠条一张，郭秀琴虽对欠条的关联性和拖欠电费数额予以否认，但考虑到郭秀琴与郭秀敏系姐妹，且二人长期在涉案院落房屋共同经营，故本院对该证据予以采信。
统上，本院考虑到郭秀敏拖欠东北旺村委会相应电费与合同期限即将届至的情况下东北旺村委会张贴公告对郭秀敏的经营的有限影响，双方互诉，相互折抵，本院对双方各自诉求均予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、驳回郭秀敏全部诉讼请求；
二、驳回北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会全部反诉请求。
本诉案件受理费二千六百九十二元，由郭秀敏负担（已交纳），反诉案件受理费一百五十元，由北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 懿
代理审判员 张笑宇
人民陪审员 沈玉明
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王 璇