安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终475号
上诉人（原审被告）：安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区万春西路180号，统一社会信用代码913402005675101086。
负责人：周夏耘，安徽亚夏实业股份有限公司董事长。
委托诉讼代理人：王方明，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：黄子谦，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：周婷，女，1975年9月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。
原审被告：安徽亚夏实业股份有限公司，住所地安徽省宁国市宁阳工业开发区，统一社会信用代码91341800728504535U。
法定代表人：周夏耘，董事长。
上诉人安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司（以下简称亚夏实业芜湖分公司）因与被上诉人周婷及原审被告安徽亚夏实业股份有限公司（以下简称亚夏实业公司）合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2016年十二月二十八日作出的（2016）皖0207民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
亚夏实业芜湖分公司上诉请求：1、依法撤销原判并改判驳回周婷对亚夏实业芜湖分公司的诉讼请求。2、诉讼费用由周婷承担。事实与理由：一、一审法院判决书认定合同并未转化为居间合同存在错误，案涉合同性质应为居间合同。亚夏实业芜湖分公司与周婷签订的《委托经营管理协议》中约定“第四、五年亚夏实业芜湖分公司作为中介方为周婷介绍商户承租商铺，租金超出约定限额部分作为亚夏实业芜湖分公司的中介费用”，该条款体现合同的居间性质。亚夏实业芜湖分公司只作为周婷与案外人承租户之间的中介，为周婷提供与他人订立租赁合同的媒介服务，因此亚夏实业芜湖分公司系居间合同法律关系的当事人。故亚夏实业芜湖分公司根本不享有租赁合同法律关系中的依法占有、使用、收益房屋的权利，第四、五年合同期限内，亚夏实业芜湖分公司与周婷之间合同关系转化为居间合同。二、一审法院判决由亚夏实业芜湖分公司承担周婷租金收益的判决错误。从第四年开始，合同变更为居间合同，亚夏实业芜湖分公司积极履行了居间合同中约定的义务，为周婷的商铺进行了统一规划、统一招租。但是，周婷擅自将商铺廉价出租，由此造成的经济损失应当由周婷自行承担，与亚夏实业芜湖分公司无关。一审法院判决由亚夏实业芜湖分公司承担因周婷违约行为对其自身造成的损失，这一判决不符合法律规定。三、一审法院认为亚夏实业芜湖分公司未按照约定全面履行自己的经营管理义务，构成违约事实认定错误。双方合同中约定“第4、5年甲方必须委托乙方作为中介方为其介绍商户承租。”亚夏实业芜湖分公司为其介绍商户的前提是周婷将房屋交由亚夏实业芜湖分公司实际控制，但在合同签订后，周婷迟迟未将房屋交付给亚夏实业芜湖分公司进行经营管理，亚夏实业芜湖分公司无法履行除发布招商广告外的其他义务。该事实与一审法院判决书中认定的亚夏实业芜湖分公司未按照约定全面履行自己的经营管理义务构成违约的情形完全不符。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持亚夏实业芜湖分公司的请求。
周婷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回亚夏实业芜湖分公司的上诉，维持一审判决。
亚夏实业公司未提供书面陈述意见。
周婷向一审法院起诉请求：判令1、亚夏实业芜湖分公司继续履行双方签订的委托经营管理协议书，向周婷支付2015年8月15日至2016年8月14日期间的房屋租金44563元；2、亚夏实业芜湖分公司立即给付周婷逾期付款违约金8912元；3、本案诉讼费由夏实业芜湖分公司承担。
一审法院认定事实：一、周婷系鸠江区芜湖亚夏国际汽车商城7栋13室商铺的登记所有人（商铺建筑面积为171.27平方米）。2012年7月31日，周婷作为甲方与乙方即亚夏实业芜湖分公司签订一份委托经营管理协议书，约定甲方委托乙方经营管理芜湖亚夏国际汽车商城7栋13室商铺，委托期限自2012年8月15日至2017年8月14日。合同第三条第一款约定“委托期内，该商铺的招商或经营活动由乙方全权负责，甲方不得干涉乙方对该商铺的经营、管理，乙方有权独立对外签订房屋租赁合同，办理其他租赁事宜”。合同第四条第一款约定“第一、二、三年乙方均按照每年5元/平方米/月的固定租金收益支付给甲方”。第二款约定“第四、第五年甲方必须委托乙方作为中介方为其介绍商户承租，租金单价第四年按照23元/平方米/月的租金收益，第五年按照25元/平方米/月支付给甲方，超出部分为甲方（注：原、被告双方均认可该处甲方为笔误，应为乙方）中介费用”。第五条第一款约定“委托期内租金收益支付方式为半年一付，即每半年期末结束的10日内由乙方向甲方支付该年份一年委托经营期的租金收益”。第二款约定“委托期限内，甲乙双方应按照国家规定缴纳相关税费，结算租金时，前三年甲方按照亚夏贴补的收益，给乙方开具发票，甲方应向乙方提供正式发票，或者甲方承担的税费统一由乙方在支付甲方的租金中代扣代缴。第四、五年则甲方必须与承租经营户再行按照第四条第二款规定的租金标准签订租赁协议”。二、该协议第十一条第一款约定“乙方逾期支付租金达3个月，乙方应向甲方补交所欠租金和支付违约金，违约金数额为未履行期限内收取租金总额的20％。”第二款约定“甲方未经乙方许可，如将商铺租赁给其他人经营，导致本协议无法继续履行的，乙方可解除本协议，停止支付其余租金，同时甲方须以10倍当年租金额作为赔偿。”同时，双方还就各自的权利义务、协议期满后处理方式等其他事宜进行了约定。当日，双方还签订了一份商铺经营管理授权委托书，委托事项为周婷将涉案商铺交于被告亚夏实业芜湖分公司进行经营管理和租赁。委托权限为周婷全权委托亚夏实业芜湖分公司代理该商铺的经营管理、签订该商铺的租赁合同、收缴该商铺的有关费用。协议签订后，亚夏实业芜湖分公司按照协议第四条第一款每年5元/平方米/月的标准向周婷支付了前三年的补贴租金收益。后因第四年的租金收益未能支付，双方亦未能协商一致，遂成讼。三、协议签订后至2016年8月14日期间，亚夏实业芜湖分公司未以自己的名义对外签订租赁合同、收缴相关费用，而是通过发布招商广告的方式，吸引或介绍承租户与周婷签订租赁合同。2016年5月6日，周婷与案外人强某、甘某签订了涉案商铺的租赁合同，租赁期限自2016年5月6日至2018年5月6日止。租赁合同约定的租金标准均为10元/平方米/月。
一审法院认为：一、周婷与亚夏实业芜湖分公司签订的委托经营管理协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。二、双方签订协议的目的是为了通过亚夏实业芜湖分公司的统一规划、统一招商、统一定价出租、统一管理，形成交易市场，让周婷获得较为稳定且可预期稳定增长的租金回报。根据协议约定的内容，在委托经营管理期限内，亚夏实业芜湖分公司的管理方式为有权独立与承租人签订房屋租赁合同、有权代为收缴商铺的有关租赁费用等，但亚夏实业芜湖分公司实际只是通过发布招商广告、为周婷介绍承租户的方式履行该协议，因此应认定亚夏实业芜湖分公司未按照约定全面履行自己的经营管理义务，构成违约。关于亚夏实业芜湖分公司认为该协议第四年、第五年转化为中介合同的抗辩意见，该院认为，根据协议约定，亚夏实业芜湖分公司在第四年、第五年中除向周婷介绍承租户外，还仍然还须履行协议中约定其他的经营管理义务，因此，协议的性质并未转化为中介合同，对亚夏实业芜湖分公司的该抗辩意见不予支持。三、根据委托经营管理协议中第八条双方权利和义务的约定，周婷有获得收益的权利，亚夏实业芜湖分公司也有义务按期足额向周婷支付租金。而第四条第二款中“第四年周婷必须委托亚夏实业芜湖分公司作为中介方为其介绍商户，租金单价第四年按照23元/平方米/月的租金收益支付给甲方，超出部分为甲方中介费用”的约定实际上是亚夏实业芜湖分公司对于保障周婷在委托经营管理第四年内租金收益不低于此标准并按该标准向周婷支付租金收益的承诺。而在第四年，周婷与承租户签订的协议中的租金收益低于此标准，对此亚夏实业芜湖分公司有义务按照其所承诺的租金收益标准向周婷补足差额。四、关于亚夏实业芜湖分公司认为周婷没有将商铺交付己方，而是将商铺租赁给案外人，构成根本违约，进而导致双方委托经营管理合同无法继续履行的抗辩意见。该院认为，委托经营管理协议在实际履行过程中，是通过亚夏实业芜湖分公司对外发布招商广告、吸引承租户或由亚夏实业芜湖分公司向周婷介绍承租户的方式履行的，而签订租赁合同的主体一直是周婷与承租户，亚夏实业芜湖分公司对此是明知的，也从未向周婷提出异议或要求以自己的名义与承租户签订合同。另外，根据协议第十一条第二款的约定，“甲方未经乙方许可，如将商铺租赁给其他人经营，导致本协议无法继续履行的，乙方可解除本协议，停止支付其租金”。因此周婷在经亚夏实业芜湖分公司许可的情况下，是有权将商铺租赁给其他人经营的。而亚夏实业芜湖分公司至今不仅没有向周婷发出任何通知要求解除协议，还在前三年足额向周婷支付了租金收益补贴，由此可见，双方的协议一直在履行，亚夏实业芜湖分公司对于周婷以自己的名义与承租户签订租赁合同是认可的。从协议第五条第二款中“第四年、五年则甲方必须与承租经营户再行按照第四条第二款规定的租金标准签订租赁协议”的约定看，在第四年完全可以以自己的名义与承租户签订租赁协议。因此，的行为并没有违反合同的约定，亚夏实业芜湖分公司的上述抗辩意见不能成立，双方均应承担继续履行合同的义务。五、关于亚夏实业芜湖分公司应支付周婷第四年租金收益的具体数额，应当根据商铺的面积，按照协议约定的23元/平方米/月的标准计算，并扣除周婷商铺租赁合同中约定的收益，即41584元[47270元（171.27平方米×23元/月×12个月）－2016年5月6日至2016年8月14日期间的租金5686元（171.27平方米×10元/月×3.32个月）]。按照协议第五条第一款的约定，亚夏实业芜湖分公司应于每半年期末结束的10日内向周婷支付半年的租金收益。但亚夏实业芜湖分公司并未按约支付，应按照协议第十一条第一款的约定，向周婷支付应支付租金总额20％的违约金，即8316元（41584元×20％）。六、领取营业执照的分公司作为企业法人的分支机构虽然可以以自己的名义对外经营，但不具备独立承担民事责任的资格，公司作为企业法人对其设立的分公司的债务应当承担补充责任。本案中，亚夏实业芜湖分公司系亚夏实业公司依法设立的分公司，因此，亚夏实业芜湖公司应当对亚夏实业芜湖分公司的债务承担补充清偿责任。判决：一、安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司于本判决生效后十日内支付周婷租金收益41584元，违约金8316元，合计49900元；二、安徽亚夏实业股份有限公司对安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回周婷的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均对一审法院认定事实无异议，且在规定期限内未向本院提交新证据，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，结合本案事实及上诉主张，本案争议焦点为：1、亚夏实业芜湖分公司与周婷签订的《委托经营管理协议》中约定第四、五年亚夏实业芜湖分公司作为中介方为周婷介绍商户承租商铺，租金超出约定限额部分作为亚夏实业芜湖分公司中介费用，该条款是否体现合同的居间性质，亚夏实业芜湖分公司据此不负有支付周婷房屋租金的义务；2、一审法院判决由亚夏实业芜湖分公司承担周婷租金收益及违约责任的依据是否充分。
一、当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的其他相关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，当事人基于实际交易需要而签订合同，在特定条件下会作出特定的意思表示，只要其意思表示真实且不违背法律强制性或禁止性规定，就应予以保护。具体到本案《委托经营管理协议》中第四条约定第四、五年作为中介方为周婷介绍商户承租商铺，租金超出约定限额部分作为亚夏实业芜湖分公司中介费用的条款如何解读，“中介”在汉语中的含义为在不同事物或在同一事物内部起居间联系作用的环节，起服务、沟通、平台作用。仅从“中介”一词在汉语中的含义看，形式上确实符合亚夏实业芜湖分公司所主张的其仅仅作为周婷与案外人承租户之间的中介，为周婷提供与他人订立租赁合同的媒介服务，系居间合同法律关系的当事人，依法不负有支付周婷房屋租金的义务。但从合同签订的目的看，亚夏实业芜湖分公司作为亚夏国际汽车商城的组织管理者，需要对汽车商城管理及经营模式统一规划，周婷系芜湖亚夏国际汽车商城7栋13室商铺的登记所有人，有权通过出租或自营获得收益。双方签订《委托经营管理协议》的目的是为了亚夏实业芜湖分公司统一规划、统一招商、统一定价出租、统一管理，形成交易市场，周婷获得合同约定的统一定价出租后较为稳定且可预期稳定增长的租金回报。从合同签订的条款看，委托期内，该商铺的招商或经营活动由亚夏实业芜湖分公司全权负责，周婷不得干涉亚夏实业芜湖分公司对该商铺的经营、管理，亚夏实业芜湖分公司有权独立对外签订房屋租赁合同，办理其他租赁事宜，委托期限自2012年8月15日至2017年8月14日。因此，周婷在委托期限内商铺所有权与其经营权相分离，无权对其商铺进行经营活动，只能根据合同约定获得租金收益的权利。亚夏实业芜湖分公司提出其系居间合同法律关系的当事人，依法不负有支付周婷房屋租金的义务的主张，显然与合同的约定相悖，亦有违诚实信用原则。双方合同实际履行情况方面，前三年即2012年8月15日至2015年8月14日，亚夏实业芜湖分公司依约定支付了周婷三年租金补贴收益，合同依约履行，双方均无争议。从以上事实可以看出，在委托经营期限内，由亚夏实业芜湖分公司统一招商，实际由周婷以自己名义与亚夏实业芜湖分公司统一招商来的案外人签订统一定价的租赁合同，亚夏实业芜湖分公司起服务、沟通、平台作用，亚夏实业芜湖分公司上述经营模式更符合双方在《委托经营管理协议》中“中介”一词所表达的真实意思表示，而非亚夏实业芜湖分公司所主张的其为单纯居间合同法律关系的当事人，故不能当然免除其在《委托经营管理协议》中承诺支付周婷租金的义务。
二、根据《委托经营管理协议》第四条第二款关于第四年周婷必须委托亚夏实业芜湖分公司作为中介方为其介绍商户约定，而现有的证据只能证明亚夏实业芜湖分公司第四年发布了招商广告，无证据证明亚夏实业芜湖分公司为周婷介绍了商户，或周婷无正当理由不与商户签订租赁合同，周婷对外签订合同目的是为减少损失，并不损害亚夏实业芜湖分公司利益，亦不违反《委托经营管理协议》。一审法院认定亚夏实业芜湖分公司未按照约定全面履行自己的经营管理义务，构成违约，本院予以支持。亚夏实业芜湖分公司应按《委托经营管理协议》中承诺赔偿周婷相应租金利益损失及承担约定的违约责任。
综上，亚夏实业芜湖分公司的上诉请求和理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1048元，由上诉人安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 严 阵
审判员 徐胡龙
审判员 杨 洋
二〇一七年五月十七日
书记员 雷 睿
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。