江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终2705号
上诉人（原审原告）金荷娣，女，1940年10月18日生，汉族。
委托代理人沈群，男，汉族，南京鹏雅科技实业有限公司员工。
上诉人（原审被告）熊猫电子集团有限公司，住所地南京市玄武区中山东路301室。
法定代表人徐国飞，该公司总经理。
委托代理人王一媛，女，1984年5月26日生。
委托代理人孙宪超，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原审第三人李明芳，女，1948年8月18日生，汉族。
委托代理人李明生，男，1942年11月21日生。
上诉人金荷娣、熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫电子公司）、原审第三人李明芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2956号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金荷娣原审诉称，1993年，金荷娣买入南京市中山东路526号某幢210房（以下简称210室），此房和李明芳在一个总门内，两户共用一个过道。因房改法规定，只有一户独居成套房才能发房产证，金荷娣没有拿到房产证。金荷娣购买的是永久居住权和合法继承权的房子，奇怪的是李明芳于1998年购房，于2001年拿到房产证，并以此为由在总门加了防盗门，阻止金荷娣正常进出。金荷娣找到熊猫电子公司，熊猫电子公司答应协调解决，可总不解决，并告诉金荷娣可以起诉李明芳。金荷娣起诉李明芳，后法院判决金荷娣败诉。之后金荷娣找到熊猫电子公司，熊猫电子公司说找住建委，2015年金荷娣起诉住建委，要求撤销李明芳的房产证，也败诉。金荷娣认为，金荷娣进不了门系熊猫电子公司将进门的唯一通道划在另一户的房产证上，就是将金荷娣的过道卖给他人。金荷娣购买的房屋系建筑面积，金荷娣也买下了过道的通行权。熊猫电子公司的行为给金荷娣造成损失，熊猫电子公司应自1998年开始按照每月400元的标准赔偿金荷娣损失，现金荷娣计算至起诉之日即2015年6月1日，按照15年计算，损失为72000元。综上，为维护金荷娣合法权益，故诉至法院，请求判令：1、熊猫电子公司履行房屋买卖协议，保证金荷娣可以随时自由进入210室房屋；2、熊猫电子公司赔偿金荷娣15年经济损失72000元；3、熊猫电子公司承担本案诉讼费用。
熊猫电子公司原审辩称：第一、本案系相邻权纠纷，李明芳占用公共面积，金荷娣起诉熊猫电子公司没有依据。熊猫电子公司针对本案已经协调了多次，已经尽了协调义务，但是金荷娣和李明芳达不成调解协议。熊猫电子公司将208、209室出售给李明芳符合当时公有住房出售的政策。第二、熊猫电子公司不是侵权人，金荷娣要求熊猫电子公司赔偿损失没有依据。第三、本案已经超过法定的诉讼时效，金荷娣丧失胜诉权。综上，请求法院驳回金荷娣对熊猫电子公司的诉讼请求。
李明芳原审述称：第一、金荷娣所称的公共通道坐落于李明芳产权面积内。1998年，熊猫电子公司将208、209室房屋以买卖的形式卖给李明芳，李明芳于2001年1月取得房屋所有权证。购房合同中熊猫电子公司保证208、209室的房地产产权清楚，如发生与熊猫电子公司有关的产权纠纷或债权债务，概由熊猫电子公司负责清理。第二、在1998年至2011年之间，李明芳都给金荷娣出入，后因金荷娣要将房屋出租给农民工住，熊猫电子公司不同意，后双方引发矛盾，熊猫电子公司协调给金荷娣另开门，但由于另一户不同意无法实施。后金荷娣起诉李明芳至法院，当时李明芳同意每月给金荷娣300元租下201室，金荷娣要求400元，双方无法达成一致，后法院判决熊猫电子公司败诉。
原审法院经审理查明，210室房屋面积约为10平方米。1993年12月15日，金荷娣（乙方）与熊猫电子公司（甲方）签订《南京无线电厂售购厂自管住房协议书》，约定：乙方以881元的价格购买210室；乙方付清全部购房款后，对其所购住房享有部分产权（与甲方之比为4：6），具有永久居住权和合法继承权（非本厂职工购买自管住房后只享有永久居住权，不享有产权）。2001年，李明芳通过房改取得208、209室房屋产权。
210室房屋的房门在208、209室房屋进户门内的左侧，进入210室房屋必须经过208、209室房屋进户门。金荷娣没有208、209室房屋进户门的钥匙，210室房屋现无人居住，但金荷娣如需进入210室房屋必须由李明芳或者其家人打开208、209室房屋进户门。经法院释明，金荷娣不申请对诉争房屋月租金标准进行评估。
原审法院另查明，2011年之前，李明芳给金荷娣进入户内，后双方产生纠纷，金荷娣起诉李明芳至原审法院，要求李明芳停止侵害，当面道歉，恢复金荷娣进入210室房屋的通行权，并赔偿损失。原审法院经审理后，认为熊猫电子公司将210室房屋分配给金荷娣使用，其作为产权人应当保障金荷娣能够正常使用上述房屋。208、209室房屋现产权人为李明芳，从房屋来源看，该房屋仍是熊猫电子公司分配给单位职工的住房；熊猫电子公司将210室房屋的进出通道作为专有面积纳入208、209室房屋的产权范围进行了房改，导致金荷娣、李明芳为210室房屋的通行问题发生争议，因此本案系单位内部因分配、调整房屋所引起的房屋使用纠纷，不属于人民法院主管的范围，裁定驳回金荷娣的起诉。2015年，金荷娣不服南京市住房和城乡建设委员会房屋行政登记，起诉南京市住房和城乡建设委员会至原审法院，经审理原审法院认为，金荷娣在2012年已知道了被诉具体行政行为，金荷娣于2015年1月22日向原审法院提起行政诉讼，已超过起诉期限，裁定驳回金荷娣的起诉。
以上事实，有房屋产权证、《南京无线电厂售购厂自管住房协议书》、裁定书以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于熊猫电子公司提出金荷娣起诉熊猫电子公司超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，金荷娣自2011年与李明芳关于通行产生纠纷后，一直在主张权利，熊猫电子公司也参与协调，故对于熊猫电子公司的该抗辩意见，原审法院不予采信。金荷娣与熊猫电子公司签订的《南京无线电厂售购厂自管住房协议书》约定金荷娣对210室房屋享有永久居住权和合法继承权。熊猫电子公司将210室房屋分配给金荷娣使用，其作为产权人应当保障金荷娣能够正常使用上述房屋。208、209室房屋现产权人为李明芳，熊猫电子公司将210室房屋的进出通道作为专有面积纳入208、209室房屋的产权范围进行了房改，故对于金荷娣要求熊猫电子公司保证其自由进入210室的诉讼请求，无法实际履行，对于金荷娣的该项诉讼请求，原审法院不予支持。熊猫电子公司作为产权人未能保证金荷娣自由进入210室房屋，严重影响金荷娣对房屋的使用，鉴于金荷娣自2011年开始未能自由进入210室，金荷娣计算损失应从2011年1月1日计算为宜，原审法院结合诉争房屋的地理位置以及市场行情，酌定熊猫电子公司自2011年1月1日开始至2015年6月1日期间按照每月350元的标准向金荷娣进行赔偿，故熊猫电子公司应赔偿金荷娣损失18562元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、熊猫电子集团有限公司于判决生效之日起十日向金荷娣赔偿自2011年1月1日至2015年6月1日期间的损失18562元。二、驳回金荷娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1600元，由金荷娣负担800元，熊猫电子集团有限公司负担800元。
上诉人金荷娣不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院适用法律错误，未充分保护金荷娣的合法权利。按照原审以“无法实际履行”为由判决，金荷娣在无过错的情况下将面临永久丧失对该房的居住权，更别说继承权了。金荷娣认为，本案事实清楚，证据确凿，熊猫电子公司明知房屋使用状况，协助李明芳违规办理产权证，将套内公用面积全部划归李明芳（含原告合法享有的公用面积），是导致金荷娣回家无门直接原因，可见熊猫电子公司主观恶意。熊猫电子公司利用金荷娣的信任和对法律知识的缺失，以协调为名，行误导拖延之实，致使金荷娣前二次诉讼失败。法院应责令熊猫电子公司履行合同义务，采取积极有效的补救措施，限期解决问题，减少金荷娣的损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持金荷娣原审诉讼请求。
熊猫电子公司答辩称，上诉人金荷娣的上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应当予以驳回。
原审第三人李明芳述称，李明芳认为原审审判决是正确的。
上诉人熊猫电子公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案系单位内部分房而引起的纠纷，不属于人民法院的受案范围，原审法院依法应当不予受理或驳回金荷娣的起诉。根据本案查明的事实，中山东路526号某幢210室约10平方米的房屋，系熊猫电子公司在1993年以面积补偿形式分配给金荷娣的单位自管公房，金荷娣享有部分产权（与熊猫电子公司比为4：6），具有永久居住权和合法继承权。2001年原审笫三人通过房改取得同幢208、209室的房屋产权。因金荷娣进入210室房屋必须经过208、209室房屋进户门，2011年之前原审第三人一直予以金荷娣进出，后双方产生纠纷，原审第三人在进户门上加了防盗门，致使金荷娣无法自由进出。熊猫电子公司认为根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，本案系单位内部分房引起的房屋使用纠纷，不属于人民法院的受案范围，原审法院依法应当不予受理或者驳回金荷娣起诉。二、本案案由应当为侵权纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，原审法院认定本案案由错误。三、熊猫电子公司已经履行了应承担的义务，不应承担赔偿责任。首先，熊猫电子公司已履行了合同义务，在熊猫电子公司与金荷娣签订《南京无线电厂售购厂自管住房协议书》后，熊猫电子公司按约向金荷娣交付了房屋。在金荷娣与原审第三人因邻里不和产生通行问题后，熊猫电子公司也及时出面协调，多次会同派出所、街道共同调解，但由于金荷娣与原审第三人意见不合而未能协调成功。上诉人熊猫电子公司认为，熊猫电子公司在本案中已履行了应履行的义务，不应当承担责任，而本案是由金荷娣和原审第三人的邻里纠纷造成的，与上诉人熊猫电子公司无关。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回金荷娣原审全部诉讼请求。
金荷娣答辩称，熊猫电子公司的上诉是没有依据的，熊猫电子公司将房屋卖给金荷娣，但是金荷娣现无法进出，熊猫电子公司将过道卖给原审第三人，导致我方进不去，就只能找熊猫电子公司主张，熊猫电子公司称金荷娣没有损失不是事实，综上，请求二审法院支持我方原审诉讼请求。
原审第三人李明芳陈述称，我方房屋当时是熊猫电子公司的，那个时候大家没有买，是共用通道，后来房改了，我方申请买了下来，由熊猫电子公司通知我方交钱，所有的手续都是熊猫电子公司一手办的，到了2011年，金荷娣要出租给农民工就找李明芳，李明芳就不让金荷娣通行了。李明芳认为其有权维护自己的私有财产不受侵害。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：金荷娣的诉请是否属于人民法院民事案件受理范围。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。本案中，金荷娣原审要求熊猫电子公司履行房屋买卖协议，保证金荷娣可以随时自由进入210室房屋，并赔偿金荷娣15年经济损失72000元。但从1993年12月15日，金荷娣与熊猫电子公司签订《南京无线电厂售购厂自管住房协议书》内容来看，金荷娣以881元的价格购买210室房屋，金荷娣付清全部购房款后，对其所购住房享有部分产权（与熊猫电子公司之比为4：6），具有永久居住权和合法继承权（非本厂职工购买自管住房后只享有永久居住权，不享有产权），上述内容表明，本案是因熊猫电子公司与金荷娣之间因单位内部分房而引起的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。原审法院进行实体审理并作出判决不当，本院依法予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2956号民事判决；
二、驳回金荷娣起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年五月五日
书 记 员 朱亚芳