江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初1859号
原告徐凤明，男，汉族，1963年9月3日出生，住江苏省昆山市。
原告戴兰琴，女，汉族，1964年5月1日出生，住江苏省昆山市。
委托代理人孙根林、龚炯，江苏海联海律师事务所律师，共同代理上述两原告。
被告孔东南，男，汉族，1984年4月16日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
被告曹利祥，男，汉族，1982年1月18日出生，住江苏省吴江市。
被告朱雪明，男，汉族，1967年1月11日出生，住江苏省昆山市。
原告徐凤明、戴兰琴诉被告孔东南、曹利祥、朱雪明确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，后因案件审理需要，转为合议庭审理，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚炯到庭参加诉讼。被告孔东南、曹利祥、朱雪明经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐凤明、戴兰琴诉称：两原告系夫妻关系，原告徐凤明于2005年5月13日购买被告朱雪明的拆迁房屋并签订了房屋买卖协议，原告一直使用房屋至今。该合同经昆山法院（2014）昆周民初字第0055号民事判决书确认有效，在法院审理期间，被告孔东南与朱雪明恶意串通转让房屋，后经（2014）昆周民初字第0418号民事判决书、（2015）苏中民终字第02921号民事判决书确认转让无效。另，被告孔东南恶意取得房屋产证后与曹利祥签订抵押合同，将涉案房屋抵押给曹利祥。原告认为签订抵押合同是明显的恶意行为，应认定无效。特向法院起诉，请求法院依法判决1、确认被告孔东南与曹利祥签订的抵押合同无效；2、被告孔东南、曹利祥涤除昆山市××市镇××花园××楼××室房屋及XX号楼XXX号自行车库上的他项权；3、被告孔东南、朱雪明将昆山市××市镇××花园××楼××室房屋及XX号楼XXX号自行车库过户至两原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确上述诉请第一项实际为要求确认被告孔东南与曹利祥于2014年5月27日在昆山市××市镇××花园××楼××室房屋上登记设立的抵押权无效；诉请第二项实际为要求被告孔东南、曹利祥办理昆山市××市镇××花园××楼××室房屋的抵押登记注销手续。
被告孔东南、曹利祥、朱雪明均未作答辩。
经审理查明：2005年5月13日，被告朱雪明（甲方）与原告徐凤明（乙方）签订房屋买卖协议一份，甲方将座落于新浦花园XX号楼XXX室（面积89.33平方米、自行车库16平方米）卖给乙方，双方协定价为165260元。乙方首付155260元，余款在房产证办理时付清。卖方必须提供办证一切有效证件，身份证、户口本。同时约定，以后无论房价市场发生多大变化，双方均不得违约，如单方违约按照房款总额赔偿30%。协议由朱雪明与徐凤明签名，并且附有朱雪明的身份证号码。同日，朱雪明出具收条一份，确认收到徐凤明房屋买卖款150524元。2006年4月23日，朱雪明兄弟朱雪根出具收条认可收到徐凤明房款10000元。2006年4月26日，朱雪明出具收条确认收到徐凤明房款2万元。2009年9月20日，朱雪明再次出具收条一份，确认收到徐凤明房款20000元。后原告因被告朱雪明及朱雪根、朱雪其不配合过户，2014年1月17日诉来本院，要求三人配合办理过户手续，本院案号为（2014）昆周民初字第0055号。该案审理期间，朱雪明于2014年5月19日将涉案房屋产权登记在其个人名下，同日，朱雪明与孔东南签订买卖合同，并于2014年5月21日办理了产权过户手续，变更房屋所有权人为孔东南。原告在庭审过程中发现涉案房屋办理了登记并且办理了过户登记，因此变更诉讼请求要求确认原告与朱雪明签订的房屋买卖合同有效，本院在2014年6月6日作出合同有效的判决，该案已生效。期间，原告在得知自己买卖并实际取得的涉案房屋产权人被登记为孔东南后，即向本院起诉，要求确认朱雪明与孔东南恶意转让房屋的买卖合同无效，本院于2014年6月4日受理，案号为（2014）昆周民初字第418号，经审理后，本院认定朱雪明与孔东南在办理房屋过户时具有串通的嫌疑，并于2015年1月4日判决确认二人房屋买卖合同无效，判决后被告孔东南提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审理后认定朱雪明与孔东南在办理房屋过户时存在恶意串通，买卖合同无效，故于2015年8月19日作出维持原判的终审判决。
另查明：涉案房屋昆山市××市镇××花园××楼××室房屋（建筑面积89.33平方米）及XX号楼XXX号自行车库（建筑面积13.97平方米）于2014年5月21日登记在被告孔东南名下。2014年5月27日，孔东南向被告曹利祥借款300000元，双方签订抵押借款合同，同日经江苏省昆山市正信公证处公证后，在昆山市房产交易管理中心办理了昆山市××市镇××花园××楼××室房屋抵押登记手续，他项权证号为XXXXXX，登记债权数额300000元，债务期限2014年5月27日至2014年8月26日。后因孔东南未归还借款，曹利祥起诉至苏州市吴江区人民法院，同时要求对抵押房屋行使优先受偿权，案号为（2015）吴江震民初字第00109号，法院于2015年1月20日立案受理，案件审理过程中，曹利祥撤回要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉请，后该案于2015年4月10日判决支持了曹利祥300000元借款及相应利息的主张。现原告认为朱雪明与孔东南签订的房屋买卖合同无效，孔东南与曹利祥抵押房屋的行为也无效，故诉至本院，由此引起纠纷。
再查明：本案庭审中，原告陈述自2005年取得涉案房屋钥匙后一直使用居住至今，也交纳了房屋相关结算款及物业费等，2014年初原告得知房子可以办房产证，但因被告等人不配合，无奈之下只有起诉，起诉过程中在2014年6月左右被告孔东南曾经到原告居住的涉案房屋处来闹过事，原告也报警了，后来法院判决被告买卖无效后，他们就不闹了。案件审理期间，原告明确诉讼请求第一项实际为要求确认被告孔东南与曹利祥于2014年5月27日在昆山市××市镇××花园××楼××室房屋上登记设立的抵押权无效；诉请第二项实际为要求被告孔东南、曹利祥办理昆山市××市镇××花园××楼××室房屋的抵押登记注销手续。
上述事实，有（2014）昆周民初字第0055号、（2014）昆周民初字第418号、（2015）苏中民终字第02921号、（2015）吴江震民初字第00109号民事判决书、公证书、房产信息、抵押登记材料及本院庭审笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。
本院认为：根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，原告与被告朱雪明于2005年5月13日签订房屋买卖协议，支付房款并接受房屋入住使用至今，因当时房屋未办理产权证，直至2014年初原告才起诉要求房屋过户，但在该案审理期间，朱雪明于2014年5月19日将涉案房屋产权登记在其个人名下，同日与孔东南签订买卖合同，并于2014年5月21日变更房屋所有权人为孔东南，原告得知后即向本院起诉，要求确认朱雪明与孔东南恶意转让房屋的买卖合同无效，后经终审判决认定朱雪明与孔东南在办理房屋过户时存在恶意串通，买卖合同无效。本案中，被告孔东南虽在2014年5月21日取得房屋产证后，与被告曹利祥签订300000元的抵押借款合同，并经公证后在房产管理部门登记设立抵押，但生效判决已认定孔东南取得房产所有权系恶意串通非法取得，故孔东南不享有房屋的所有权，而原告与被告朱雪明于2005年5月13日签订的房屋买卖协议已由生效判决确认有效，且房款已结清，原告也入住使用至今，故涉案房屋实际所有人应认定为原告，被告孔东南与曹利祥在涉案房屋上设立抵押的行为损害了原告的权益，曹利祥也不存在善意取得抵押权的情形，故根据案件的实际情况及现有证据，结合曹利祥在起诉孔东南借款一案中主动撤回要求对抵押房屋行使优先受偿权诉请等情节，现原告要求确认被告孔东南与曹利祥在涉案房屋上登记设立的抵押权无效及由两被告办理抵押登记注销手续的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求房屋过户的诉请。本案中原告与被告朱雪明签订的房屋买卖协议已由生效判决确认有效，且房款已结清，原告也入住使用至今，故涉案房屋实际所有人为原告。现被告孔东南取得房产所有权虽认定系恶意串通非法取得，但涉案房屋权属证书目前仍登记在孔东南名下，相关当事人也未通过其他途径予以撤销，故原告要求原产权登记人及现产权登记人直接过户的请求并无不当，本院予以支持。另，本案三被告经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭应诉，也未提供证据主张减少或免除责任，故应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百八十四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告孔东南与被告曹利祥于2014年5月27日在昆山市周市镇新浦花园XX号楼XXX室房屋设立登记的抵押权（他项权证号XXXXXX）无效。
二、被告孔东南与被告曹利祥于本判决生效之日起十日内办理昆山市周市镇新浦花园XX号楼XXX室房屋的抵押登记（他项权证号XXXXXX）注销手续。
三、被告朱雪明与被告孔东南于本判决生效之日起十日内协助原告徐凤明、戴兰琴将昆山市周市镇新浦花园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XXX号自行车库的房屋所有权人及土地使用权人过户至原告徐凤明、戴兰琴名下。
如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。
案件受理费9406元，公告费690元，合计10096元由被告孔东南、曹利祥、朱雪明负担。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐10×××7676，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金 忠
人民陪审员 陆 伟
人民陪审员 俞雪莲
二〇一六年九月九日
书 记 员 沈冬祥
〈附相关法律条文〉
1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4、《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
6、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
7、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十三条：以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。以法律限制流通的财产作为抵押物的，在清偿债务时，应当由有关部门收购，抵押权人可以从价款中优先受偿。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。