中华人民共和国
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第366号
原告李淑潜，女，住佛山市禅城区。
委托代理人徐隆忠。
被告PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺），意大利人。
被告佛山市南海意佛体育用品有限公司。
法定代表人PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺）
原告李淑潜诉被告PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺）、佛山市南海意佛体育用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日受理后，依法组成合议庭于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告李淑潜及其委托代理人徐隆忠到庭，被告PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺）、佛山市南海意佛体育用品有限公司没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月10日，被告因经营需要与原告签订《厂房租赁合同》，被告租用原告自有的位于广东省佛山市南海区狮山工业区C区骏业北路9号厂房11137㎡（含车间、办公楼、宿舍、饭堂、门卫、空地等）做制衣业使用；租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止，计算租金期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止；费用计算及承担约定为从2013年1月1日起至2014年12月31日止每月租赁金额为40000元，从2015年1月1日起至2016年12月31日止每月租赁金额为45000元，从2017年1月1日起至2017年12月31日止每月租赁金额为50000元，被告每月使用的水电费及物业管理费由被告自行向有关部门交付；租赁费支付约定为按月交付租金，采用先交租后使用的原则，每月25日前以现金转账方式缴交至指定账户，逾期支付租金的，每超过一天收取总租金的万分之五滞纳金，逾期超过一个月，当违约处理，甲方（原告）有权终止合约，收回该厂房，并不退回按金；合同还约定了租赁物及附属设施的交付；劳动用工；经营责任；租赁物转让及转租；维修保养；防火安全；保险责任；物业管理；装修条款；招牌广告；免责条款；合同解除；合同终止；通知及争议解决等。同日，原、被告再签订《厂房租赁合同补充协议书》，约定乙方（被告）须每月向甲方（原告）缴交厂房物业折损费及管理费（不含发票税），每月与租赁合同缴租时间同期缴付，从2013年1月1日起至2014年12月31日止每月金额为40000元，从2015年1月1日起至2016年12月31日止每月金额为45000元，从2017年1月1日起至2017年12月31日止每月金额为50000元；若乙方在本月25日未能缴纳厂房物业折损费及管理费，每超过一天收取总物业折损费及管理费的万分之五滞纳金，逾期超过一个月未能缴纳厂房物业折损费及管理费，则作乙方违约，甲方有权终止合约，收回厂房并不退回按金给乙方。从2013年4月份起，被告便未能按双方约定缴纳厂房租金及厂房物业折损费及管理费，以及欠付白蚁防治费、欠付厂房财产保险费、欠付2010年1月1日至2013年12月31日园区管理费，共计欠付甲方租金和费用70多万元，经原告多次催付及协商未果。为此，原告于2013年11月25日依法向南海区人民法院提起诉讼，在法官的支持下双方达成调解协议，并由法院依法作出（2013）佛南法民三初字第1028号民事调解书，该调解书已于2014年1月15日发生法律效力，但被告仍未按法院调解书履行支付义务，导致原告不得不申请强制执行。而被告应依约交付的2014年1月份至3月份的租金至今分文未付，并经多方催付无果。现起诉请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》，被告立即返还租赁合同项下的厂房予原告；2、两被告连带支付从2014年1月1日起至法院判决确定返还租赁物之日止按每月80000元计付租金（每月租金8万元包含4万元租金和4万元的物业折损费及管理费）予原告（暂计至2014年3月为240000元），及以每月应付租金为本金从每月的26日起至实际付款日止按每日万分之五计付逾期付款违约金予原告（暂计至2014年4月10日为12000元）。3、两被告承担本案诉讼费。
两被告没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告主体资格。
2、被告PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺）意大利护照、企业机读档案登记资料（各1份，复印件），证明两被告主体资格。
3、厂房租赁合同（1份，原件）。
4、厂房租赁合同补充协议书（1份，原件）。
5、移交清单（各1份，原件）。
证据3-5证明原、被告之间厂房租赁合同关系，被告没有按照合同约定履行支付租金。
6、粤房地共证字第C××04、C××03号房地产权共有（用）证（2份，原件）、粤房地证字第C48××89、C48××88号房地产权证（2份，原件）、佛府南国用（2006）第5号国有土地使用证（1份，原件），证明原告出租案涉租赁物是合法有效。
7、本院（2013）佛南法民三初字第1028号民事调解书（1份，原件）。
8、本院（2013）佛南法狮执字第329号申请执行受理通知书（1份，原件）、申请执行书（1份，原件）。
证据7-8证明两被告一直未按合同约定履行及没有履行生效法律文书支付租金，构成根本违约。
经审查，两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提交书面的答辩状，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。原告的证据内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于佛山市南海区狮山镇狮山科技工业园C区骏业北路9号（办公楼）、（车间）的登记权属人是梁康乐、李淑潜，房地产权证号分别为48××89、48××88，建筑面积分别为1611.51平方米、5525.96平方米。位于南海区狮山镇狮山办事处塘头村委会的土地登记权属人是梁康乐、李淑潜，土地证号为佛府南国用（2006）第06114**号，地类为工业用地，面积8745.01平方米。
2012年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告鲍德雅·金纳诺（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于广东省佛山市狮山工业园C区骏业北路9号的厂房11137平方米（含车间、办公楼、宿舍、饭堂、门卫、空地等物业场地）租赁给乙方使用。租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日。租赁物各项费用计算如下：2013年1月1日至2014年12月31日每月为40000元。2015年1月1日至2016年12月31日每月为45000元。乙方支付10万元作为租赁期间的水电费押金。乙方交付20万元作为租赁保证金。乙方按月向甲方支付租金，采用先交租后使用的原则，在每月25日前以现金转账方式缴交至甲方指定的账户。乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准为每超过一天收取总租金的万分之五滞纳金给甲方，逾期超过一个月，当违约处理，甲方有权终止合同，收回厂房并不退回按金。若乙方欠租金或物业管理费等费用超过一个月、乙方擅自转租视为乙方违约，甲方有权提出解除合同并没收乙方交付的租赁保证金。
梁康乐于2014年6月11日向本院出具《同意出租厂房意见书》，同意原告出租前述厂房及空地予被告。
2012年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告鲍德雅·金纳诺（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同补充协议书》，约定乙方须每月向甲方缴交厂房物业折损费及管理费，每月与租赁合同缴租时间同期缴付，2013年1月1日至2014年12月31日每月为40000元。2015年1月1日至2016年12月31日每月为45000元。若乙方在本月25号未能缴纳厂房物业折损费及管理费，每超过一天，甲方收取总额的万分之五滞纳金，超过一个月未缴纳物业折损费及管理费，作乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回厂房并不退回按金。
同日，原告向鲍德雅·金纳诺移交了机器、空调、铁床等设施，双方并签订《移交清单》列明移交的附属设施。
本院于2013年11月25日受理原告李淑潜诉被告PODEIAGENNARO（鲍德雅·金纳诺）、佛山市南海意佛体育用品有限公司租赁合同纠纷一案，案号（2013）佛南法民三初字第1028号。原告在该案以两被告拖欠2013年4月至11月的厂房租金及费用为由，请求解除合同、两被告返还厂房、支付未付租金费用及违约金。诉讼中，原告撤回对鲍德雅·金纳诺的起诉，并与佛山市南海意佛体育用品有限公司达成调解协议，本院于2014年1月15日作出（2013）佛南法民三初字第1028号民事调解书。佛山市南海意佛体育用品有限公司同意在2014年3月20日前分三期付清欠原告2013年4月1日至2013年12月31日的租金、费用及滞纳金。原告于2014年3月10日以佛山市南海意佛体育用品有限公司为被执行人向本院申请执行（2013）佛南法民三初字第1028号民事调解书，本院于同日受理，案号（2014）佛南法狮执字第329号。
另查明，佛山市南海意佛体育用品有限公司是鲍德雅·金纳诺投资设立的有限责任公司（外国自然人独资），住所地为佛山市南海区狮山工业区C区骏业北路9号A幢一楼。
原告陈述佛山市南海意佛体育用品有限公司至庭审终结日2014年5月26日在案涉租赁物正常经营。
本院认为，被告鲍德雅·金纳诺是意大利国籍，本案属于涉外民事案件，在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案为租赁不动产引发的纠纷，不动产在中国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案实体法应适用不动产所在地即中华人民共和国法律。
原告与被告鲍德雅·金纳诺于2012年12月10日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告鲍德雅·金纳诺是案涉租赁合同的签订人及合同载明的承租方，与原告因订立租赁合同产生的法律责任应由鲍德雅·金纳诺承担。原告主张鲍德雅·金纳诺没有支付2014年1月起的租金、厂房物业折损费及管理费，鲍德雅·金纳诺作为承租人负有支付租赁期间租金的义务，但未提出抗辩或已付租金的相反证据，至2014年4月10日原告提起本案诉讼，鲍德雅·金纳诺已拖欠三个月的租金及费用没有支付。鲍德雅·金纳诺长期拖欠租金及费用的行为，已影响合同目的的实现，原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除，因履行合同收受的财产应予返还，鲍德雅·金纳诺作为合同当事人，佛山市南海意佛体育用品有限公司作为实际占用人，均应返还案涉租赁物予原告，本院对原告请求两被告返还案涉租赁物予以支持。
鲍德雅·金纳诺在2014年1月1日起占用案涉租赁物，应支付2014年1月1日起至本院判决确定返还租赁物之日止按合同约定的标准（2014年12月31日前按每月80000元，2015年1月1日起按每月90000元）计算的租金、厂房物业折损费及管理费予原告。经核算，2014年1月1日起至2014年5月30日止的租金、厂房物业折损费及管理费合计为400000元。双方在合同及补偿协议约定租金、厂房物业折损费及管理费每月25日前支付，承租人逾期支付租金、厂房物业折损费及管理费的，出租人可按日万分之五计收违约金。原告请求鲍德雅·金纳诺以每月应付租金、厂房物业折损费及管理费为本金支付从每月26日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金，鲍德雅·金纳诺没有到庭提出异议，原告对本案庭审终结之日即2014年5月26日前的到期租金计收违约金的请求符合法律规定和双方约定，本院予以支持。被告鲍德雅·金纳诺应从2014年1月至2014年5月的每月26日起以每月80000元为本金、各期均至付清之日止按日万分之五计付违约金予原告。庭审终结后的租金支付情况尚未确定，原告请求被告鲍德雅·金纳诺支付庭审终结后发生的逾期违约金，本院在本案中不予支持。
佛山市南海意佛体育用品有限公司与原告没有合同关系，鲍德雅·金纳诺对案涉租赁物如何使用不影响鲍德雅·金纳诺对原告承担民事责任，原告以佛山市南海意佛体育用品有限公司为实际使用人主张佛山市南海意佛体育用品有限公司向原告承担合同责任，没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李淑潜与被告PODEIAGENNARO于2012年12月10日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》。
二、被告佛山市南海意佛体育用品有限公司和被告PODEIAGENNARO应于本判决发生法律效力之日起十日内返还前述第一项合同项下位于佛山市南海区狮山工业园C区骏业北路9号的厂房予原告李淑潜。
三、被告PODEIAGENNARO应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2014年5月的租金、厂房物业折损费及管理费合计400000元予原告李淑潜。
四、被告PODEIAGENNARO应于本判决发生法律效力之日起十日内以每月80000元为本金分别从2014年1月至2014年5月的每月26日起、各期均至上述第三项履行之日止按日万分之五计付违约金予原告李淑潜。
五、被告PODEIAGENNARO应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年6月起至上述第二项确定之返还日止按合同约定的标准（2014年12月31日前按每月80000元，2015年1月1日起按每月90000元）计算的租金、厂房物业折损费及管理费予原告李淑潜。
六、驳回原告李淑潜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费全额收取5080元（原告已预交），由被告PODEIAGENNARO负担并应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告和被告佛山市南海意佛体育用品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告PODEIAGENNARO可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 方 菲
审 判 员 周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一四年七月十五日
书 记 员 蓝斯艺