北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第7287号
原告吴凤岩，女，1938年12月10日出生。
原告汪巍，男，1966年5月27日出生。
原告汪屹，男，1970年9月10日出生。
三原告委托代理人王晓路，吉林创融律师事务所律师。
被告吴研，女，1988年2月20日出生。
委托代理人高世庆，北京华彦律师事务所律师。
委托代理人白杨，北京华彦律师事务所律师。
被告张剑，男，1978年11月19日出生。
委托代理人翁飞，北京大成律师事务所律师。
被告北京恒盛欣源担保有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号院1号楼10层1019室。
法定代表人黄垂显，总经理。
委托代理人庞嘉靖，北京市双强律师事务所律师。
原告吴凤岩、汪巍、汪屹与被告吴研、张剑、北京恒盛欣源担保有限公司（以下简称：恒盛担保公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪屹、汪巍及其委托代理人王晓路（兼原告吴凤岩委托代理人），被告吴研委托代理人白杨，被告张剑委托代理人翁飞，被告恒盛担保公司委托代理人庞嘉靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴凤岩、汪巍、汪屹诉称：原告吴凤岩与张书君于2013年9月27日签订了《借款抵押协议》，约定以位于北京市大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XXX室房屋作为抵押向张书君借款，期限为三个月，保证人为被告恒盛担保公司。当时应被告恒盛担保公司要求，我与其代理人即本案被告吴研于2013年9月24日签订了《委托书》，将房屋抵押等事项委托给被告吴研办理。同时约定在符合依法出售的前提下，被告吴研可以代办上述房屋的买卖交易手续。2014年2月15日，原告吴凤岩的丈夫汪禄病逝。2014年5月，突然有被告恒盛担保公司的人员拿着已变更完名字的房屋产权证给原告吴凤岩，称房屋已更名过户到被告张剑名下。得知这一情况后，我方才去调取涉案房屋相关信息，发现三被告恶意串通，在我方不知情的情况下，以明显低于市价（该房屋市场价格为300万元，而合同价格为148万元）签订了《存量房屋买卖合同》，将上述房屋名字变更为被告张剑，并办理了房屋更名过户手续。被告吴研的上述行为是无权代理行为，在被代理人汪禄已经去世的情况下实施的，未经过继承人的承认，仅有部分代理权。被告吴研在不符合依法出售的情况下出售房屋，合同主要条款及卖房一事未经我方同意，房屋价款过低，属于滥用代理权。三被告存在恶意串通，因为三被告之间借款方与房屋转让方、房屋代理方之间有稳定的交易关系，有长期的合作关系，符合恶意同谋的表示。事实上是原告吴凤岩和被告恒盛担保公司之间的借款，但用的是张书君的名义签订借款协议，这种放贷和恶意收贷违反金融政策，不应得到法律保护。被告张剑明知房屋价格明显低于市场价格，三被告恶意串通，不与房屋所有权人交易，且以明显低于市价进行了房屋交易，损害了我方利益，属于无效行为。现我方诉至法院，要求：1、确认被告吴研与被告张剑于2014年4月21日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、将位于北京市大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XXX室房屋产权过户至原告吴凤岩名下；3、诉讼费用由三被告承担。
被告吴研辩称：关于签订借款抵押合同和房屋买卖合同属实，但我不同意原告的诉讼请求。关于原告陈述涉案房屋买卖合同无效的法律依据，我答辩意见如下：法律规定有四种情况下被代理人和代理人代理权限终止，但本案不符合这几种情形。在原告交付的证据目录中有经过公证的委托书，委托书写清楚了代理有法定的效力，原告说我滥用代理权属于自相矛盾。原告自己作为主动方，分别与恒盛担保公司、吴研签订了合同，这两份协议都经过公证，原告很清楚自己的行为已经授权，恒盛担保公司应原告的请求才可能提供担保，我也是应原告的请求才接受委托，故三被告恶意串通是不能成立的。关于房价过低问题，缺乏依据。恒盛担保公司是在法律允许的情况下进行贷款，原告没有证据证明恶意放贷，且与本案没有关系。
被告张剑辩称：一、事实经过如下：2014年3月20日，经北京润亿家房地产经纪有限公司介绍，我与原告吴凤岩（被告吴研代签）签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定我购买原告吴凤岩位于大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层XXX室房屋，总价款为205万元。被告吴研向我出示了房屋买卖的授权委托书及公证书。当日，我向原告吴凤岩（被告吴研代收）支付定金5万元，并支付中介费51250元。同年4月21日，为规避过户税费，我与原告吴凤岩（被告吴研代签）签订了《存量房屋买卖合同》，约定合同价格为148万元。但因该价格不符合大兴区房屋指导价格，大兴区税务局没有予以办理相关纳税手续，上述合同实际上没有履行。同日，我按照1913532.28元的标准，就涉案房产缴纳了57405.97元的税费，将房屋过户至我名下。2014年5月7日，我将后续200万元购房款打入吴研账户。二、《房屋买卖居间合同》合法有效，原告的主张严重缺乏事实和法律依据，法院应当予以驳回。主要理由如下：1、被告吴研拥有合法出卖涉案房产的代理权限，我尽到了合理的对出卖人资格和涉案房屋权属的审查义务。2、涉案房产的实际交易价格为205万元，不是148万元，其市场交易价格合理，我也支付了相应的对价即房屋价款205万元，纳税57405.97元和中介费51250元，我不存在恶意，是善意第三人。3、涉案房产经过大兴区房屋管理部门的严格审查，已经依法过户至我名下。社会正常的交易秩序应当维护，物权登记的公示公信效力不能轻易否定。
被告恒盛担保公司辩称：根据本案案由和诉讼请求，我公司不是本案的主体，不应被列为被告。从原告和前两个被告的主张来看，请法院在原告吴凤岩和被告吴研之间委托合同上作出判决。从担保人的立场上，我公司希望法院认定合同和房屋过户行为有效，因为保证了担保人的利益。
经审理查明：原告吴凤岩与汪禄（于2014年2月24日去世）系夫妻，育有二子，长子汪巍、次子汪屹。2008年7月29日，原告吴凤岩取得位于大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层XXX室房屋（建筑面积：110.97平方米）的所有权证。
被告吴研为被告恒盛担保公司员工。2013年9月24日，原告吴凤岩和汪禄出具委托书，委托被告吴研办理如下事项：1、代为提前偿还银行贷款、办理注销与涉案房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；2、前往房地产管理部门协作购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关收房款及到银行办理提款手续。上述委托书在北京市方正公证处做了公证。
2013年9月27日，原告吴凤岩与张书君签订《借款抵押协议》，将上述房屋抵押给张书君，抵押担保范围为200万元借款本息及利息。同日，双方到房屋主管部门办理了上述房屋抵押权设立登记手续。
2014年4月21日，被告吴研以原告吴凤岩的名义与被告张剑就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，并做了网签备案。该合同约定房屋价款为148万元。因前述合同房价不符合大兴区房屋指导价格，被告张剑按照1913532.28元的标准，就涉案房产缴纳了57405.97元契税。同日，涉案房屋产权过户至被告张剑名下。涉案房屋至今未交付被告张剑使用。
庭审中，被告张剑称涉案房屋实际价款为205万元，已支付合理对价，提供《房屋买卖居间合同》、中介费收据、200万元汇款凭证、205万元收条予以佐证。原告吴凤岩、汪巍、汪屹对上述证据真实性均有异议，称房屋产权过户是4月21日，汇款凭证显示打款时间是5月7日，不符合打款惯例。被告吴研称已将200万元售房款于2014年5月7日交给了被告恒盛担保公司，提供银行明细清单予以佐证。原告吴凤岩、汪巍、汪屹认可被告吴研将200万元交给了被告恒盛担保公司，但不认可此200万元为房屋价格，称房屋价格应以网签合同为准。
经原告吴凤岩申请，本院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司（以下简称：宝孚评估公司）作为鉴定机构，对涉案房屋于评估时点2014年3月20日的房屋市场价值进行鉴定。原告方支付司法评估费8004元。2014年9月12日，宝孚评估公司做出书面估价报告。该报告评估结果：评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与影响房地产价格因素的分析，确定评估对象在价值时点2014年3月20日的公开市场价值为：单价27052元／平方米，总价值300.20万元。
上述评估报告送达双方后，双方均未提交书面异议。但三被告在庭审质证时称该报告价格过高，对价格不予认可，对报告真实性没有异议。
以上事实，有双方当事人陈述及借款抵押协议、委托书及公证书、产权证、《房屋买卖居间合同》、《存量房屋买卖合同》、契税发票、汇款凭证、收条、房屋所有权转移登记申请书、《估价报告》及评估费发票等证据材料在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。依据原告吴凤岩和汪禄出具的委托书，被告吴研享有代为办理提前清偿贷款、代为解除抵押登记事宜，在符合依法出售的前提下，代为出售房屋并签署买卖合同、代为办理产权过户等权利。由此可见，双方成立委托代理关系。被告吴研应当在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。房屋交易价格是合同的重要组成部分，直接影响出卖人的利益，被告吴研在代理原告吴凤岩出售涉案房屋时，应征询原告吴凤岩的意见，或者按照市场正常交易价格进行交易。然而，宝孚评估公司出具的估价报告认定涉案房屋在被告吴研与被告张剑进行交易时点的市场价值为300.20万元，远高于涉案《存量房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》约定的房屋交易价格。被告吴研将房屋出售给被告张剑的行为不符合委托书中约定的“依法出售”，超越了代理权，三原告对被告吴研的行为不予追认，依法该行为对三原告不发生效力，由被告吴研承担责任。被告张剑在明知房屋委托书内容的情况下仍购买房屋，且房屋价格明显低于市场价格，其主观存在过错。因此，三原告要求确认涉案《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，被告张剑应协助原告吴凤岩将涉案房屋过户回原告吴凤岩名下。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告吴研以原告吴凤岩的名义与被告张剑于二○一四年四月二十一日就位于北京市大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XXX室房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、于本判决生效后十日内，被告张剑协助原告吴凤岩到房地产行政主管部门办理位于北京市大兴区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XXX室房屋产权证至原告吴凤岩名下。
案件受理费二万六千一百二十四元（其中鉴定费八千零四元），由被告吴研、被告张剑负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祁 广 燕
人民陪审员 闫 占 芳
人民陪审员 韩 俊 敏
二〇一五年七月十三日
书 记 员 乔婷书记员刘璐