上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1510号
原告上海鎏元置业有限公司。
法定代表人黄小芳。
委托代理人汪伟敏，上海朝华律师事务所律师。
委托代理人钱亦肖，上海朝华律师事务所律师。
被告徐林芬。
第三人上海众元投资管理咨询有限公司。
法定代表人马国瑛。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
原告上海鎏元置业有限公司（以下简称“鎏元公司”）与被告徐林芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告徐林芬无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。案件审理过程中，经原告�请，本院追加上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称“众元公司”）作为第三人参加诉讼。本案于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱亦肖，第三人委托代理人程文杰到庭参加诉讼；被告徐林芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鎏元公司诉称：2010年7月17日，其委托众元公司与被告签订《佘山天地商业广场租赁合同》，约定由被告承租松江区佘山镇桃源路XXX号、XXX号商铺，租赁期限至2015年3月31日止，2010年8月15日至2012年3月31日的月租金为7，200元，2012年4月1日至2014年3月31日的月租金为7，632元。
合同签订后，众元公司将房屋交付给被告使用。后原告与众元公司的委托关系经法院生效判决确认解除。原告因此致函被告，催讨欠付的租金，但被告迟迟不愿缴纳。后至2013年8月31日，被告申请与原告�除合同，并将钥匙返还给了原告，但欠付的租金和物业管理费被告始终不愿支付。原告故诉至我院，请求判令：1、被告向原告支付2010年8月15日起至2013年8月31日止的欠付租金180，804元（总租金270，144元－已付89，340元）；2、被告向原告支付2012年4月1日起至2013年8月31日止的物业管理费13，413元（8元／月／平方米×98.63平方米×17个月）；3、被告向原告支付欠付上述租金的违约金（以每季度应付租金为基数，从该季度上月的21日起算，按日万分之三为标准计算至实际支付之日，已付租金89，340元折抵先欠付的租金）；4、被告向原告支付欠付上述物业费的违约金（以半年应付物业费为基数，自前一个月的26日起至实际支付之日止，按日万分之三标准计算）。
被告徐林芬未提供答辩意见。
第三人众元公司称：对于由原告向被告收取租金没有异议。由于原先租赁合同上约定的租赁面积为暂估面积，后双方又根据实测面积对租金标准进行了调整，实际的租金支付情况也是依据实测面积支付的。原告已付租金确实为89，340元，此外还支付了押金21，420元。具体由法院依法判决。
经审理查明：2010年7月17日，第三人众元公司作为出租方、甲方，被告徐林芬作为承租方、乙方，签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定被告承租位于松江区佘山镇桃源路45、46号铺位，建筑面积共计98.63平方米，用于开设饰品、鞋子。合同第二条约定，租赁期限自双方签订合同之日起至2015年3月31日止。第四条约定，2010年8月15日至2012年3月31日，月租金为7，200元；2012年4月1日至2014年3月31日，月租金为7，632元；2014年4月1日至2015年3月31日，月租金为8，166元。租金按照先付后用方式每季度支付一次，于每季度的最后一个月的20日前支付下季度租金。第五条约定，被�应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前，物业管理费标准为8元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日向甲方支付除租金外的一次性履约押金21，600元。乙方如未按约支付履约押金，则每延迟一天，乙方应向甲方承担应付款项千分之三的违约金。第十一条约定，乙方欠缴租赁费超过20天的，甲方有权随时提前解除合同，乙方应当支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金，除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。
第三人众元公司于2010年9月9日出具一份发票，确认收到被告交付的2010年8月15日－8月31日的租金3，600元；于2010年12月17日出具一份发票，确认收到被告交付的2010年9月－10月的租金14，400元；于2011年7月5日出具一份发票，确认收到被告交付的2011年4月15日－6月的租�17，850元；于2011年9月13日出具一份发票，确认收到被告交付的2011年7月－9月的租金21，420元；于2012年1月10日出具一份发票，确认收到被告交付的2012年1月－2月14日的租金10，690元；于2012年5月12日出具一份发票，确认收到被告交付的2012年5月15日－6月30日的租金10，690元；于2012年10月21日出具一份发票，确认收到被告交付的2012年7月至8月15日的租金10，690元。上述各笔共计89，340元。
2012年10月15日、2013年1月22日，原告两次致函被告，告知被告其与众元公司委托关系已经解除的事实，并要求被告支付欠付的租金。
2013年8月31日，徐林芬出具一份申请，称由于身体不好，不能继续经营，特申请鎏元公司与其解除合同，租金方面请考虑减免。
另查明：原告鎏元公司曾与第三人众元公司于2008年10月27日签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定鎏元公司委托众元公司对“佘�天地商业广场”项目进行出售、招租和经营管理。后双方在履约过程中产生争议，经法院生效判决解除了双方的委托关系。
45号商铺登记的权利人为顾宇铭，产证面积为50.72平方米；46号商铺登记的权利人为杨卫华、朱三凤、杨超，产证面积为47.09平方米。上述权利人曾分别与众元公司签订《房屋租赁合同》和《代理租赁合同》，将涉案房屋出租给众元公司。
庭审中，第三人众元公司还提供了一份租赁合同复印件，该合同载明的承租人为徐林芬，但没有徐林芬签字。该合同载明承租面积变更为97.81平方米，租赁费用更改为自2010年8月15日至2012年3月31日日租金为2.4元／平方米、月租金为7，140元；2012年4月1日至2014年3月31日，日租金为2.544元／平方米，月租金为7，569元。原告对该合同不予认可。
庭审中，原告确认曾收取了被告交付的押金21，420元，并认为根据合同约定应当予以没收。
以上事实，由租赁合同、委托协议、房地产权证以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第三人众元公司接受原告鎏元公司委托，与被告徐林芬签订房屋租赁合同，现众元公司与鎏元公司之间的委托关系已经解除，故原告有权向被告收取租金。本案争议焦点在于：租金标准应当是多少？逾期支付租金和物业管理费的违约金应如何计算？押金是否应当没收？
关于争议焦点一。第三人称，由于被告承租房屋的实际面积发生了变化，故双方重新签订了合同，约定了新的租金标准，原告对此则不予认可。对此本院认为，虽然第三人未能当庭提供有效的租赁合同对该事实予以证明，但是一则，房屋的实测面积确实发生了变化，依据实测面积计算的房租标准与第三人陈述的房租标准一致。二则，从租金�押金的实际支付情况来看，确实系按照该租金标准支付。故此，本院对第三人的观点予以采纳，确认2010年8月15日至2012年3月31日的月租金应为7，140元，2012年4月1日至2014年3月31日的月租金应为7，569元。
根据上述标准，从2010年8月15日至2013年8月31日，租金总额共计267，903元，扣除被告已经支付的89，340元，尚有余额178，563元，被告应当立即支付给被告。
鉴于实测面积发生了变化，原告主张的物业费也应作调整。经计算，2012年4月1日至2013年8月31日期间的物业费共计13，302.16元，被告应当立即支付给原告。
关于争议焦点二。经查，双方并未约定迟延支付租金和物业管理费的违约金，故原告要求被告按照日万分之三标准支付违约金的诉请，本院不予支持，但被告应当按照银行同期贷款利率向原告支付相应利息。此外，原告主张的不同阶段的租金数额、物业费数额以及起�时间均与双方合同约定有出入，本院根据本案实际情况予以调整。
关于争议焦点三。原告主张没收押金21，420元，符合双方房屋租赁合同第十一条的约定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告徐林芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司欠付的租金178，563元；
二、被告徐林芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司欠付的物业管理费13，302.16元；
三、被告徐林芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司欠付租金的利息（具体计算方法为：7，050元从2011年6月21日起算；21，420元从2011年9月21日起算；21，420元从2011年12月21日起算；22，707元从2012年3月21日起算；22，707元从2012年6月21日起算；22，707元�2012年9月21日起算；22，707元从2012年12月21日起算；22，707元从2013年3月21日起算；15，138元从2013年6月21日起算，上述各笔均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；
四、被告徐林芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司欠付物业管理费的利息（具体计算方法为：2，738.68元从2012年7月26日起算；4，694.88元从2013年1月26日起算；4，694.88元从2013年7月26日起算；1，173.72元从2013年9月1日起算，上述各笔均按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；
五、原告上海鎏元置业有限公司有权没收被告徐林芬已经支付的押金21，420元。
案件受理费4，381元，公告费560元，合计诉讼费4，941元，由被告徐林芬负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
代理审判员 刘 磊
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年二月十九日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。