云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0802民初2535号
原告：周丽红，女，1985年11月5日生，汉族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。
原告共同委托诉讼代理人：周厚勇，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：普洱江南投资开发有限公司（统一社会信用代码：91530800668284349X）。
住所地：普洱市思茅区振兴路**号。
法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：于成荣，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告周丽红与被告普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丽红的委托诉讼代理人周厚勇，被告江南投资公司的委托诉讼代理人于成荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周丽红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付截至2016年11月10日房屋租金61914.00元及逾期支付房租违约金61500元，两项共计123414.00元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月4日，原告周丽红向被告江南投资公司购买位于江南国际第1层1030号房屋，并全额支付购房款。同日，原告周丽红与普洱瑞云商业运营管理有限公司（以下简称瑞云公司）签订《协议书》，双方约定：将原告周丽红购买的房屋按照购房款8％的标准（每年租金35380.00元）出租给瑞云公司，约定租期为5年，瑞云公司每季度一次向原告周丽红支付房屋租金，若瑞云公司逾期支付租金，在逾期前30天每天支付违约金50元，30天后每天支付违约金100元，至支付租金时止。该《协议书》签订后，原告周丽红如约将房屋交由瑞云公司进行招商处理，按合同约定从第28个月开始支付租金，即从2015年2月10日起开始计算房屋租金（双方约定2012年10月10日开始计算租赁期），每季度支付一次，每季度租金为11793.00元，截止2016年11月10日，瑞云公司拖欠原告周丽红16个月租金61914.00元及逾期支付租金违约金61500元(逾期五个季度一个月按630天计算，商铺违约金为：30天×50元／天＋630天×100元／天＝61500元)。原告与瑞云公司之间的房屋租赁合同依法成立生效，双方必须按照合同约定履行义务，瑞云公司逾期支付租金的行为已构成违约，其应继续履行合同并承担违约责任。瑞云公司与原告签订协议书后不久即将原告及其他业主购买的房屋整体交由被告江南投资公司招租经营至今，但被告江南投资公司一直未与原告签订书面合同。原告周丽红为维护其合法权益，向本院提起诉讼。
被告江南投资公司辩称，虽然《协议书》是瑞云公司与原告签订，但是被告江南投资公司实际使用了该房屋，被告江南投资公司愿意承担瑞云公司与原告签订的《协议书》义务。被告认可原告周丽红在本案中所陈述的事实及原告周丽红要求支付所欠房屋租金61914.00元的诉讼请求。对原告周丽红要求被告江南投资公司支付的逾期支付租金违约金的金额不予认可，其认为原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院依据原告周丽红的实际损失对违约金予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告提交的其余证据真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。
本院经审理认定法律事实如下：
2011年5月4日，原告周丽红与被告江南投资公司签订《商品房购销合同》，由原告周丽红购买被告江南投资公司开发的位于普洱市××区××与××交叉口的“江南国际”第1层1030号房屋一套，原告周丽红已全额付清购房款。2011年5月4日，原告周丽红（甲方）与瑞云公司（乙方）签订《协议书》，该协议中约定：“一、甲方于2011年5月8日与开发商普洱江南投资开发有限公司签订《商品房购销合同》，由甲方购买开发商的位于普洱市××区××与××交叉口的“江南国际”第1层1030号房屋。二、委托事项：甲方将所购买的商品房及其附属设施整体委托给乙方，由乙方负责招商经营。甲方须于2012年10月10日前将该房交付乙方。甲方提供给乙方的商品房，由经销商进行装修，所产生费用由经销商承担。三、甲方委托招商期限内的收益保证：1、乙方保证：自甲方将商品房交付之后，3个月内视为经销商装修及试营阶段，该阶段不计收益；第3个月之后，每年按甲方购房款的8%作为收益。具体为每年35380.00元。其中，第1、2年收益已从甲方的购房款中抵扣，商品房交付后第25个月至27个月不计收益期。2、以上收益支付时间为：先付后使用，甲方于商品房交付之日起第28个月后的15日之前到乙方领取上半年的收益，以后每半年付一次。3、…。五、甲、乙双方的权利义务：1、…，2、…,…3、…。六、关于违约的约定：1、甲方不能按照本协议约定将该商品房交付乙方的，延迟支付一天，须支付乙方违约金50元/天，延迟30天之后，须每天向乙方支付违约金100元/天，直至房屋最终交付。2、乙方不能按协议约定向甲方支付收益的，延迟支付一天，须支付甲方违约金50元/天，延迟30天之后，须每天向甲方支付违约金100元/天，直至最终支付。3、…。七、…。八、…。九、…。十、…。甲方：周丽红，乙方：瑞云公司。2011年5月4日。”上述协议签订后，原告周丽红已将所购房屋交付被告江南投资公司统一招商经营，庭审中，被告江南投资公司愿意承担瑞云公司与原告签订的《协议书》中瑞云公司的义务，原告同意被告江南投资公司承担瑞云公司义务，口头申请撤回了对瑞云公司的起诉。截止2016年11月10日，被告江南投资公司尚欠原告周丽红收益款（即房屋租金）61914.00元。
本院认为，原告与瑞云公司签订《协议书》，双方在协议中约定：原告周丽红将所购房屋交付瑞云公司统一招商经营，瑞云公司按约支付原告周丽红所购房屋招商经营产生的收益款，该协议记载内容及形式，符合法律规定的租赁合同成立的要件，且双方均认可该《协议书》实为“租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，双方之间形成事实上的租赁合同关系，该《协议书》内容合法、有效，不违反法律法规强制性规定，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中,被告江南投资公司实际使用了原告周丽红的房屋，愿意按瑞云公司与原告签订的协议履行义务，被告江南投资公司应按协议约定的期间交纳房屋租金。现原告周丽红主张被告江南投资公司支付房屋租金的诉讼请求，于法有据，且被告江南投资公司无异议，故本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，双方对逾期交付租金的违约责任作了明确约定，瑞云公司未按合同约定履行付款义务，该行为显属违约，应承担相应的违约责任。原告周丽红请求判令被告江南投资公司按约支付逾期付款违约金，被告江南投资公司主张该逾期付款违约金计算方法过高，要求予以减少。在审理过程中，由于原告周丽红未提供相应证据证实，被告江南投资公司的违约行为造成其产生了实际损失或该损失的计算方式。另，原、被告协议约定逾期支付租金的违约金为：逾期30天之内按50元／天计算，逾期30天之后按100元／天计算，双方当事人在确定该违约金条款时，未估计约定的违约金是否高于因违约造成的预期损失，而是加重了对方责任，具有违反公平原则之嫌。结合本案的实际情况分析，当事人协议中约定逾期支付租金的违约金的计算方法，明显超过可能造成的实际损失，可认定为“过分高于造成的损失”。因此，本院认为，本案中逾期付款违约金的计算应以实际造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际情况计算为妥。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，瑞云公司逾期支付房屋租金的行为，实际造成原告周丽红资金被占用期间的利息损失。现原告周丽红的逾期支付房租违约金损失，应参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算，截止2016年11月10日，瑞云公司拖欠租金时间为630天，以中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%为基础，逾期罚息利率标准为4.75%×1.5倍计算。故瑞云公司应支付原告周丽红逾期支付租金违约金为7614.00元【61914.00元×（4.75%×1.5）÷365天×630天】。因被告江南投资公司认可瑞云公司义务由其履行，故原告周丽红主张被告江南投资公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以部分支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原告周丽红主张逾期支付租金违约金的计算方式，未提供相应证据材料以及符合法律规定的证据材料予以佐证，应承担该行为产生的民事法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周丽红房屋租金61914.00元及逾期支付租金的违约金7614.00元，二项合计69528.00元；
二、驳回原告周丽红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2768.00元，由被告普洱江南投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判长 陆庆红
审判员 林成伟
审判员 赖 屹
二〇一六年十二月二十八日
书记员 宋 佳