苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第1266号
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号。
负责人陆银海，该行行长。
委托代理人孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
委托代理人匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。
被告张启旺。
被告郑雪珍。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）与被告张启旺、郑雪珍金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法由代理审判员吴娅独任审判，后转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙小梅到庭参加诉讼，被告张启旺、郑雪珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行相城支行诉称，两被告为购买苏州市相城区峰汇园一区X幢XXX室房产，向原告商借个人住房贷款，2010年5月6日两被告与原告签订了贷款本金为38万元、期限10年的中国银行个人一手住房贷款合同，以所购苏州市相城区峰汇园一区X幢XXX室房产提供抵押担保，原告已依约向被告发放了贷款，2011年12月28日办理了抵押登记。至2013年12月27日，被告已连续13期未能按期偿还贷款。截止2014年1月16日，被告尚有逾期贷款本金、利息及罚息合计339536.10元未能按期偿还原告，故原告根据借款合同之规定，宣布贷款提前到期，被告应立即偿还所有贷款本金311400.37元，利息24720.52元，罚息3415.21元（截止2014年1月16日），其后按中国人民银行公布的同期罚息利率计算收至还清贷款本息之日止。同时，以抵押的房产承担抵押担保责任，原告以抵押房产优先受偿以清偿被告所欠原告的所有债务。原告请求法院判令：1、被告立即清偿所欠原告贷款本金311400.37元，利息24720.52元，罚息3415.21元（暂算至2014年1月16日，其后按中国人民银行公布同期罚息利率计收至还清贷款本息之日止）合计339536.10元；被告承担原告经济损失23172元；2、以被告抵押的位于苏州市相城区峰汇园一区X幢XXX室房产在拍卖、变卖的价款中原告享有优先受偿权，以清偿上述所欠债务；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《中国银行个人贷款申请表》1份，证明两被告为购买房产向原告申请贷款；
2、《中国银行购房借款合同》1份，证明原告与两被告存在借款合同关系，借款合同系双方真实意思表示，双方均应按合同履行各自义务；
3、《借款借据》1份，证明原告依约发放了贷款；
4、《他项权证》1份，证明两被告以所购房产向原告提供抵押，原告有权优先受偿；
5、《律师函》及相应的邮寄凭证各6份，证明在两被告逾期后原告委托律师催收款项；
6、利息清单1份，证明截止2014年1月16日两被告欠原告的本金、利息及罚息；
7、《委托代理合同》及现金缴款单各1份，证明两被告的违约给原告造成为实现债权产生的费用。
被告张启旺、郑雪珍未答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：原告提交的证据可作为认定事实的证据使用。
本院经审理查明：
2010年5月6日，原告中行相城支行（贷款人）与被告张启旺、郑雪珍（借款人、抵押人，两被告系夫妻关系）及案外人苏州市合景房地产开发有限公司（保证人，以下简称合景公司）签订了一份编号为2010相中商铺借字第2X号的《中国银行购房借款合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款38万元，用于购买坐落于苏州市相城区元和街道峰汇园一区X幢XXX室的住房（商业用房）。借款期限为120个月，实际放款日以借款借据为准。贷款利率为浮动利率，年率6.534%，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起（若贷款分笔发放，则从第一笔贷款发放之日起）一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上上浮10%以确定下一年的利率。还款采取按月等额本息还款法，还款日为每月的20日。借款人如未按约定时间偿还贷款本息，贷款人将按人民银行有关规定对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收40%。保证人为本合同项下借款提供连带责任保证担保，保证期间为本合同项下债务到期之日起至保证人协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交付贷款人并经贷款人审核签收之日止。抵押人以苏州市相城区元和街道峰汇园一区X幢XXX室房产作为偿还本合同项下借款的担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、财产保全费、差旅费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）。借款人累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并向借款人和保证人发出提前还款函，要求借款人在提前还款函固定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）由借款人负责支付。合同另对其他相关事项进行了约定。
合同签订后，原告于2010年6月23日向被告张启旺、郑雪珍发放贷款380000元。借款借据上载明的月利率为5.445‰。
2011年12月28日，原、被告就合同约定的抵押物即坐落于苏州市相城区元和街道峰汇园花园一区X幢XXX室的房屋（房屋所有权证号：043011XXXX，043011XXXX）办理了抵押登记手续，登记抵押债权数额为380000元。
后被告张启旺、郑雪珍未能按约向原告履行还款义务，累计超过三期未按时偿还贷款本息。截止2014年1月16日，两被告剩余未还贷款本金311400.37元，结欠利息24720.52元、罚息3415.21元，合计339536.10元。之后两被告未向原告偿还或支付过款项。
原告为催收贷款本息，先后委托江苏立泰律师事务所、江苏熠达律师事务所律师于2013年2月25日、3月19日、4月17日、10月28日、11月28日、12月27日向被告张启旺邮寄逾期贷款律师催收函。
原告为本案诉讼特委托江苏熠达律师事务所指派律师作为本案诉讼的代理人。为此，原告支付律师代理费23172元。
以上事实由原告提供的证据1-7以及庭审笔录等予以证实，本庭予以认定。
本院认为，原告与被告张启旺、郑雪珍及案外人签订的《中国银行购房借款合同》，系签约各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应认真全面履行。原告按约发放贷款后，被告张启旺、郑雪珍未按约偿还贷款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告有权依照借款合同的约定宣布该合同项下的贷款提前到期，并要求两被告偿还借款本金、利息、罚息并承担原告为实现债权支付的律师代理费。鉴于被告张启旺、郑雪珍提供的抵押物已办理了抵押登记手续，原告的抵押权已依法设立，故原告有权就抵押物行使优先受偿权。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张启旺、郑雪珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司苏州相城支行归还借款本金311400.37元，并支付利息24720.52元、罚息3415.21元，合计339536.10元（利息、罚息计算至2014年1月16日，之后按照双方签订的《中国银行购房借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。
二、被告张启旺、郑雪珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州相城支行律师费损失23172元。
三、如被告张启旺、郑雪珍到期未履行上述付款义务，则原告中国银行股份有限公司苏州相城支行有权就被告张启旺、郑雪珍所有的坐落于苏州市相城区元和街道峰汇园花园一区X幢XXX室的房屋（房屋所有权证号：043011XXXX，043011XXXX）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额380000元范围内优先受偿。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，公告费600元，合计7500元，由被告张启旺、郑雪珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审 判 长 杨建忠
代理审判员 吴 娅
人民陪审员 朱维贤
二〇一五年三月二十日
书 记 员 陈宇星
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。