大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初4450号原告卢丽，女，1978年4月7日生，汉族。委托代理人王楠，系辽宁同城律师事务所律师。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司，统一社会信用代码×××，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路18号608、609室。法定代表人颜晓境，系该公司董事长。委托代理人王洪岩，系辽宁众义律师事务所律师。原告卢丽与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢丽及其委托代理人王楠、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司的委托代理人王洪岩到庭参见诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年11月26日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区中华西路17-2号3层4号房屋，被告应当于2013年12月31日前将商品房验收合格交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了2,564,553元房款，但被告至今未能按照合同约定向原告交房、办理产权证。被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令被告给付原告逾期交房违约金220,551.6元、逾期办理产权证违约金126,945元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告与案外人已经签订了房屋租赁合同，房屋已经实际交付，不存在违约金的问题。其次，逾期交房、办证非被告因素导致，系非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成被告不能及时备案，被告不应承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第3条第2款约定，非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续办理不及时、能源使用限制、规划调整等，导致的逾期交房办证，被告不承担违约责任。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条的约定，只有因被告原因所导致的逾期办证，被告才承担相关的违约责任。被告的证据可以证明非因被告的责任导致逾期办证，因此，被告不承担责任。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告承担违约责任计算的时间是从房屋交付日起第361日起至被告将办理权属登记需要的资料报登记机关备案时止，即2016年3月2日，而非原告所主张的通知之日。最后，被告认为原告的请求超过诉讼时效，丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：（一）2013年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于家居大世界（大连红星国际）一期第8栋1单元3层4号，行政街号为甘井子区中华西路17-2号3层4号房屋一套。该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。”上述合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告当庭表示其以口头方式通知原告交接房屋。双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明:“3、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’的约定。”“6、关于本合同第十五条产权登记的补充约定：出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的规定时间将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无需承担逾期办证的责任；任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告向被告支付了购房款2,564,553元。（二）2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17,555,650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。（三）案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市基础设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。（四）2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记部门的询问记录在案为凭。（五）原告提供的《商铺租赁合同》一份，合同记载，甲方、出租方为原告，乙方、承租方为案外人丛倩倩，合同于2015年9月28日签订。合同约定，乙方确认，乙方通过现场考察等方式明确了解该商铺的实际状况，对该店铺的记租面积没有异议，知晓并认可本合同及补充合同的所有条款。租赁经营期为2015年11月1日至2018年10月31日，年租金52,617元。据原告调取的企业机读档案登记资料记载，个体户大连红星国际广场米萨德芝士炸鸡店登记的经营场所为案涉房屋，经营者为案外人历润超。原告认可该份合同的真实性，原告认为交房时间应当以合同约定的租期起算时间为准。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、专用收款收据、《大连红星国际广场房屋产权证办理公告》、《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》、图纸、《电力建设工程施工合同专用条款》、《新建住宅供电工程建设协议》、建筑业统一发票、工程验收证明书、竣工验收备案表、初始登记申请书、房地产登记询问记录、给水工程竣工接收证明书、大连市城市基础设施配套费缴款通知书、一般缴款书、主体工程验收报告、住宅工程质量分户验收汇总表、大连市重点建设项目证书、被告的财务账簿等证据材料、个人贷款凭证、商铺租赁合同、企业机读档案登记资料及庭审笔录、调查笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。上述合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。现被告无法提供证据证明案涉房屋于2013年12月31日前交付给原告，被告存在逾期交房的违约情形。关于逾期时间一节，被告能够提供原告与案外人于2015年9月28日签订的商铺租赁合同，本院认定自2015年9月28日起，原告已经收到房屋，逾期交房违约金应当自2014年1月1日起计算至2015年9月27日，即被告应支付原告逾期交房违约金162,592.66元（2,564,553元×634天×日万分之一）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金一节，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。从实际履行情况上看，被告在2016年3月2日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得房管部门回执，本院认定房屋于2015年9月28日交付，未违反合同对于办证期限的约定,并未发生逾期办证违约金，故对于原告该部分诉请，本院不予支持。关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期交房、办证为由认为应当免除责任的答辩意见，本院认为即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故大连红星美凯龙投资发展有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称的原告的诉请超过诉讼时效，丧失胜诉权的意见，因违约事项持续发生，原告可以在违约事项发生过程中主张权益，原告的主张并未超过诉讼时效，对于被告该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告卢丽违约金162,592.66元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告卢丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币6,583元，由原告卢丽自行承担3,148元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担3,435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 禾审 判 员  刘玉蕾人民陪审员  孙香凤二〇一七年三月十七日书 记 员  曲 娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-12-