黑龙江省绥棱林区基层法院
民 事 判 决 书
（2016）黑7509民初141号
原告秦玉兰，女，1956年2月14日出生，汉族，无职业。
原告代理人明光辉，男，黑龙江明铭律师事务所律师。
原告代理人李海龙，男，1982年3月13日出生，满族，无职业。与原告秦玉兰为母子关系。
被告宁凤山，男，1964年11月20日出生，汉族，绥棱林业局贮木场职工。
原告秦玉兰诉被告宁凤山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日受理后，依法由审判员王光勋、人民陪审员杨松滨、董春雷组成合议庭审理此案。2016年12月20日主审人王光勋提出回避申请，并于2017年1月5日提出延长审限请求。我院批准本案延长审限并决定由审判员ＸＸＸ主审本案，2017年1月9日ＸＸＸ提出回避申请，2017年1月14日，我院决定另行由审判员佟宝林担任审判长，审判员姜立志担任主审、人民陪审员吴满忠组成合议庭审理本案。原告秦玉兰于2016年10月31日提出追加郭玉梅为被告申请，经合议庭合议因不符合必要共同诉讼裁定驳回原告追加被告申请。2017年4月17日合议庭公开开庭审理了本案。原告秦玉兰及委托代理人明光辉、李海龙，被告宁凤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月19日原告购买了被告父亲宁树德位于绥棱林业局工人街林源区七委四组328号房屋一处，房屋面积为36.75平方米，砖木结构私有房屋，房屋价款为人民币15000元。宁树德出卖给原告的房屋系连脊房屋，原告购买36.75平方米房屋没有独立的房屋产权证，与宁树德未出售的另一半房屋是一个产权。原告与宁树德签订了房屋买卖合同书一份，该合同第五条约定，房屋手续过户由宁树德负责。原告按约定履行了合同约定，宁树德也将房屋交付给原告。可是当原告要求宁树德协助配合办理房屋产权过户时，宁树德始终以借口推脱。宁树德于2012年前后去世，宁树德去世后，宁树德的遗产由被告继承，被告继受了宁树德的权利义务。在此之后，原告又多次向被告主张要求为原告办理房屋产权过户，可是被告还是一直推脱。在2011年原告购买的房屋区域进行棚户区改造，由于被告没有将房屋产权过户至原告名下，至原告无法进行回迁，严重地损害了原告的合法权益。原告现因租房已支出租金20000多元，并因原告没有没有取得房屋所有权证导致无法进行回迁，直接造成原告不能回迁楼房，至原告损失150，000.00元。为此，原告依据《合同法》及其相关规定，依法提出诉讼请求一、被告履行合同义务，立即为原告办理房屋所有权证，赔偿给原告造成的各项损失合计人民币170,000.00元。二、诉讼费由被告承担。
被告辩称，我父亲宁树德于2007年9月19日是卖给秦玉兰一处房子，面积36.75平方米，房子是连背砖木结构房屋，卖给她的价格是15000元。房子总面积为73.5平方米，另一半我自盖房时起一直居住，是我结婚时盖的房子，当时我已参加工作我买了一些木料和红砖等材料，只是当时房证只办一个写的是我父亲名字，没有写我名，房屋当时已赠予我所有，只是没有分户办房证。2008年以后林业局进行棚户区改造，秦玉兰买的一半房屋要是正常回迁就回迁了，可她要分户，无理要求，林业局房产处等部门没给分户，所以手续没给办，没有回迁是她自己造成的，与别人无关。这以后的期间秦玉兰没在家，她回来后说在山东伺候她母亲，根本不存在租房的事实，也没有其他损失。我现在为她联系回迁房子，是以道义的理念做事，我没有义务帮她。2011年，我用父亲赠给的一半房子在林业局聚鑫家园小区异地回迁了处房子，现在房屋所有手续都是宁凤山的名字。2013年我父亲病逝，去世后，我没有继承任何遗产。秦玉兰买房子的钱也没�我一分钱，我作为本案的被告不合格，她买的房子协议书的复印件林业局计划科房证里的，林业局相关部门和领导也答应给她回迁。除答辩状意见外又增加三点答辩意见1、我与秦玉兰在法律无任何经济来往，我没有任何理由赔偿她的理由。2、我是我父亲二儿子，父亲去世后我没有分到一分钱的财产，原告说我继承财产是存无虚有。没有任何资料可以证明我继承财产。3、我与原告是邻居在办理房产证的过程中没有任何法律义务只是在情感的角度下帮她去做的。综上原告的诉求无理由，应驳回原告的诉讼请求。
原告为证明诉讼主张的成立，向本院提交如下证据，并当庭出示举证：
证据一、房屋买卖合同（原件）一份，证明原告与被告父亲宁树德于2007年9月19日签订房屋买卖合同。
证据二、证�二份（原件），一份是第七居民委员会证明，另一份是林源派出所出的证明。用以证明原告购买了宁树德36.75平方米的房屋。
证据三、由证人王桂英、杨玉林、吕凤兰出具的证言，用以证明虽然林业局棚改政策没有规定分户一项但现实中确存在着分户情况。
证据四、房屋租赁合同一份，证明原告家庭在2015年-2016年承租房屋，支付租金5000元，原告没有回迁房屋造成支付房屋租金的损失。
证据五、录音四份，证明原告曾多次向被告请求协助办理房屋过户，被告也答应共同办理房屋过户。
被告对证据一、二没有异议，本院对证据一、二予以采信。被告对证据三有异议，认为不认识这三个证人，证明内容也与本案无关。本院认为此证据与本案没有关联性，对此证据不予采�。被告对证据五有异议，认为原告购买其父亲房屋就是居住，没有必要租房。本院认为，原告购买宁树德房屋并以实际入住，不能证明租房行为是因购买房屋没有实际入住而发生，而且租房合同又不是原告所签订，本院对此证据不予采信。被告对证据五认为录音是欺骗行为，对此不承认。本院认为，四份录音并没有在欺骗诱导的情况下录制，是对当时客观真实情况的记录，对此证据予以采信。
依原告申请本院对宁树德林源片七委四组328号房屋拆迁回迁情况向绥棱林业局棚户区改造拆迁办公室进行了调查取证，调取证据（拆迁办向调查法官出示原件并复印加盖公章及骑缝章）四份，并与拆迁办负责人薛忠宝主任做调查笔录，证据及调查笔录当庭出示并宣读。
证据一、绥棱林业局建筑公司与宁树德签订的棚户区改造异地安置协议书复印件一份（第5号）。协议签订时间为2011年7月20日，协议中宁树德拆迁安置房屋为“绥棱林业局聚鑫小区11号楼二单元202室，建筑面积80.36平方米”，付款方式为“全款有两部分组成，一是棚户区改造惠民款：25000.00元／户，二是剩余部分全部由乙方出资。”
证据二、宁树德房产证复印件一份。宁树德所有的73.5平方米房屋拆迁完毕后房产证原件绥棱林业局拆迁办收回。
证据三、四、宁树德户口复印件及身份证复印件一份。证明拆迁安置人是房屋所有人宁树德本人。
与拆迁办负责人薛忠宝主任做调查笔录一份。笔录中薛忠宝主任所述拆迁情况如下：宁树德所有的林源片七委四组328号房屋拆迁按林业局政策是按户进行，不论房屋面积大小，每户均补偿25000.00元，宁树德房屋面积为73.5平方米，补偿了25000.00元。对宁树德与秦玉兰房屋买卖协议由于拆迁只看房产证，异地拆迁不能分户，所以此房产按异地回迁已经办理完毕，房产证已交回拆迁办，此房产回迁安置完成。
原告对调取证据及调查笔录除认为拆迁当时其他房屋存在分户情况外均无异议，被告对调取证据及调查笔录均无异议。本院认为其他房屋是否存在分户与本案无关，拆迁办出示的证据及笔录证明了当时诉争房屋的拆迁情况，对调取证据及调查笔录均予以采信。
被告为证明其辩称意见成立，向本院提交证据三份并当庭予以质证，本院开庭前向被告做笔录一份当庭宣读：
证据一、房屋买卖合同一份。证明该房产的另一半已由被告从其父亲处购得。
证据二、黑龙江省绥棱林业局文件绥林�发（2008）112号文件复印件一份。证明持购房协议房屋可以回迁。
证据三、宁树德户口注销复印件一份。证明宁树德死亡及户口注销时间。
对被告所做笔录一份，主要内容为：宁树德所有房屋是2011年回迁的，2008年1月15日，被告购得其父亲此房的一半，回迁用的是这一半房屋，回迁到绥棱林业局聚鑫小区11号楼5单元501室，面积57平方米，补偿款25000.00元，自己添款26000.00元，房屋另外一半给秦玉兰留下。
原告对证据一认为被告答辩说被告的房屋是自己出资其父亲赠给他的，现又提供一份房屋买卖合同证明是他父亲卖给他的，显然被告举证与陈述相矛盾，不能证明其真实性。本院认为，被告举证与答辩所述自相矛盾，本院对此证据不予采信。原告对证据二认为这个文件没有体现没有房照可以回迁的字样，证明不了被告所有证明的问题。本院认为，此证据不能证明被告依此证据证明的事项，对此证据不予采信。原告对证据三没有异议，本院对此证据予以采信。原告对笔录中被告购买其父房产有异议。本院认为笔录中购买房屋与被告答辩称其父赠与房屋相矛盾，对此笔录不予采信。
本院依据向林业局拆迁办调取的证据及笔录结合原被告双方所述及向法庭举证质证并采信的证据，综合认定事实如下：2007年9月19日原告与被告父亲宁树德签订了房屋买卖合同，购买宁树德所有的位于绥棱林业局工人街林源区七委四组328号房屋。该房产证面积为73.5平方米，所有人为宁树德。原告购买房屋面积为36.75平方米，是房产证的一半面积，价款为人民币15000元。原告于合同签订时交付了价款，宁树德也将房屋交付给原告，原告并实际入住。合同约定，办理房屋手续过户由宁树德负责。合同签订后，原告要求宁树德履行合同义务，协助其办理房屋产权过户，宁树德违反合同约定，没有为原告办理房屋过户手续。2011年7月20日，绥棱林业局对此房屋所在片区进行棚户区改造，绥棱林业局建筑公司与宁树德签订棚户区改造异地安置协议书，对宁树德所有的面积为73.5平方米该房产异地拆迁安置，安置房屋为“绥棱林业局聚鑫小区11号楼二单元202室，建筑面积80.36平方米”。林业局当时的异地拆迁安置政策为不论房屋面积大小，按照房产证每户补偿人民币25000.00元，购房剩余款项由房屋所有人自己补齐。宁树德领取款项并交回该房房产证，该房产回迁完成。2013年3月，宁树德去世。后原告多次找宁树德的儿子被告宁凤山为其办理房屋过户手续，由于该房产已经拆迁完成，无法办理房屋过户手续。据法庭调查了解，宁树德的妻子现仍然在世，宁树德儿女并不止被告一人，被告是宁树德的二儿子，被告还有一姐姐健在。被告宁凤山现在所居住房屋为绥棱林业局聚鑫小区11号楼5单元501室，与宁树德回迁安置房屋聚鑫小区11号楼2单元202室不是同一房产。
本院认为，原告秦玉兰与宁树德签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，内容合法有效。双方应按合同约定履行自己的义务，原告秦玉兰已履行了自己的义务。按合同约定，出卖人宁树德负有办理房产过户的义务。直至该房屋拆迁完成，宁树德都没有履行此义务，构成违约，应承担违约责任。但该案诉争房屋已经拆迁，无法实现办理产权过户的要求，故原告请求办理房屋产权证的请求本院不予支持。房屋出卖人宁树德已经去世，其对原告秦玉兰的违约责任应由其继承人在遗产继承范围内承担责任。宁树德的继承人不止被告宁凤山一人，原告没有证据证明宁树德去世后其遗产由被告宁凤山继承，所以请求被告宁凤山承担损失赔偿的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经合议庭合议，依法判决如下：
驳回原告秦玉兰的诉讼请求。
案件受理费3700.00元，由原告秦玉兰负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 佟宝林
审 判 员 姜立志
人民陪审员 吴满忠
二〇一七年五月二日
书 记 员 赵 珊