海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼02执异38号
案外人梁媛，女，汉族。
委托代理人张晓辉，海南中邦律师事务所律师，特别授权。
委托代理人李金良，海南中邦律师事务所律师，一般代理。
申请执行人陈庆忠，男，汉族。
被执行人三亚辉弘旅业开发有限公司，住所地三亚市金鸡岭路南部建材广场。
负责人何海燕，该公司董事长。
委托代理人卢方锦，该公司监事，一般代理。
关于申请执行人陈庆忠与被执行人三亚辉弘旅业开发有限公司(简称辉弘公司)民间借贷合同纠纷一案，2016年4月19日，本院作出（2016）琼02执17号执行裁定，查封、拍卖海南南部建材广场A栋25、26、27、28号铺面，5月15日，案外人梁媛向本院提交执行异议书，对上述查封的第28号铺面提起执行异议，请求：中止对第28号铺面的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭对上述执行异议进行审查，并于2016年6月6日传当事人到庭进行了听证。现已审理终结。
案外人梁媛在听证及书面异议申请书中诉称：2013年1月12日，梁媛与辉弘公司签订《房产买卖合同》，约定梁媛以200万元的价格购买位于三亚市金鸡岭大街海南南部建材广场A栋第28号房屋。合同签订后，梁媛依约支付首期房款400000元，辉弘公司已交付28号铺面给梁媛，梁媛装修并占有使用至今。梁媛又支付购房款835000元给辉弘公司，但辉弘公司未依约办理房屋产权过户登记手续。梁媛向三亚城郊法院提起诉讼，要求三亚辉弘公司协助过户，并申请城郊法院查封28号铺面，现该案处于中止审理状态。辉弘公司在明知28号铺面已经出售，隐瞒事实，与陈庆忠签订《抵押借款合同》，以其不享有产权的房屋作为借款的抵押物，应承担相应的侵权责任。买房人梁媛对房屋尚未过户没有过错，已支付大部分房款，并实际占有使用，依按有关法律规定，应中止对该房屋的执行。请求：中止（2016）琼02执17号执行裁定对28号铺面的执行。
申请执行人陈庆忠在听证中辩称：辉弘公司向陈庆忠借款，借款之前，双方到有关房地产管理部门进行了查询，海南南部建材广场A栋25、26、27、28号铺面均在辉弘公司名下，并办理了有效的抵押登记。案外人梁媛提供的《房产买卖合同》没有在有关房地产管理部门进行备案，不能排除是事后补签的，不能对抗抵押权。房产没有办理过户登记是梁媛原因造成，梁媛与辉弘公司于2013年6月5日签订《房产买卖合同补充协议》，约定“房产过户手续，改于房产公证手续。该房产暂时不过户，无论何时过户，由买方提供买受人，双方同意把房产过户给买受人。”案外人梁媛提供的购房款收据，没有其他证据佐证，不能证明其真实支付了购房款。请求：法院驳回案外人执行异议。
被执行人辉弘公司在听证中陈述：借款办理抵押是事实，梁媛买房是事实，对本案纠纷处理没有意见，希望法院依法裁决。
经听证以及阅卷查明，申请执行人陈庆忠与被执行人辉弘公司民间借贷合同纠纷一案，2013年4月16日，陈庆忠与辉弘公司签订《借款合同》、《抵押借款合同》，约定辉弘公司以三亚市金鸡岭大街海南南部建材广场A栋25、26、27、28号铺面作为抵押物，向陈庆忠借款500万元，并于4月22日双方在三亚市住房和城乡建设局办理完抵押登记（即三房押字第2013000726抵押登记卡）。因辉弘公司未依约偿还借款，遂产生纠纷诉至法院。在诉讼期间，2013年10月9日，本院作出（2013）三亚民一初字第26号民事裁定，查封被告辉弘公司南部建材广场A栋25、26、27号三间铺面，2016年1月7日，本院作出（2015）三亚民一重字第3号民事判决，被告辉弘公司向原告陈庆忠偿还借款本金477.5万元及利息。3月15日，本院立案执行。2016年4月19日，本院作出（2016）琼02执17号执行裁定，查封、拍卖海南南部建材广场A栋25、26、27、28号铺面。
另案即原告梁媛与被告辉弘公司、第三人陈庆忠房屋买卖合同纠纷一案，梁媛向三亚市城郊人民法院提起诉前财产保全申请，市城郊法院于2013年7月18日作出（2013）城民保字第20号民事裁定，查封辉弘公司南部建材广场A栋28号铺面。梁媛在该案中诉称，2013年1月12日，梁媛与辉弘公司签订《房屋买卖合同》，约定梁媛以200万元购买南部建材广场A栋28号铺面，过户税费由辉弘公司承担，首期房款40万元在合同签订之日付清，二期房款160万元，在辉弘公司到有关部门办理过户手续时，直接由梁媛代为支付过户费用，余款待房产过户完后一次性付清。合同签订后，梁媛依约支付了首期房款40万元，2月23日，辉弘公司将28号铺面交付给梁媛占有使用。辉弘公司称需要支付过户税费，梁媛又支付房款83.5万元,共计123.5万元。2013年7月9日，案外人陈庆忠在《海南日报》刊登拍卖公告，欲拍卖南部建材广场A栋28号铺面抵偿债务，梁媛才获知28号铺面被辉弘公司擅自抵押。请求：一、确认梁媛与辉弘公司签订的《房屋买卖合同》有效；二、28号铺面归梁媛所有；三、辉弘将28号铺面过户登记至梁媛名下。2014年8月13日，市城郊法院作出（2013）城民一初字第2315号民事判决，一、确认原告梁媛与被告辉弘公司签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告梁媛的其他诉讼请求。梁媛不服该判决，上诉至本院。2015年5月21日，本院作出（2015）三亚民一终字第136号民事裁定，一、撤销市城郊法院（2013）城民一初字第2315号民事判决；二、发回重审。2015年7月13日，市城郊法院作出（2015）城民一重字第32号民事裁定，该裁定以涉案房屋的抵押登记效力认定需等待陈庆忠与辉弘公司民间借贷合同纠纷一案的审理结果为因，中止诉讼。
本院认为，本案的焦点：案外人基于没有登记的房屋买卖合同对标的物的主张能否对抗申请执行人基于已登记的房屋抵押权对标的物评估拍卖优先受偿的执行申请。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条
“办理抵押物登记的部门如下：(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”以及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，担保物权，是指为确保的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利；抵押权，是债务人或第三人向人提供不动产或动产，作为清偿债务的担保而不转移占有所产生的担保物权，当债务人到期不履行债务时，抵押权人有权就抵押财产的价金优先受偿；依法办理抵押登记的债权，可以对抗第三人；房屋转让未经登记的，不发生效力。涉及本案，执行标的物南部建材广场A栋28号铺面，申请执行人陈庆忠与被执行人辉弘公司签订了《抵押借款合同》，并在三亚市住房和城乡建设局办理抵押登记，申请执行人对标的物28号铺面拍卖、变卖价款有优先受偿权。梁媛与辉弘公司签订的《房屋买卖合同》，但没有在三亚市住房和城乡建设局办理网签备案登记、过户登记，其对标的物28号铺面没有形成物权上的请求权即对抗第三人的权利。故，案外人基于没有登记的房屋买卖合同对标的物的主张不能对抗申请执行人基于已登记的房屋抵押权对标的物评估拍卖优先受偿的执行申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产，但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”的规定，对标的物查封不影响抵押权的实现。涉及本案标的物28号铺面，案外人梁媛在另案中申请城郊法院对标的物进行了诉前财产保全查封，该查封已超过60日，本院可以依据优先债权对标的物28号铺面进行评估拍卖，但应当依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第二条“优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具载明将查封财产移送执行及首先查封债权的相关情况等内容的商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明，首先查封法院应当在收到优先债权执行法院商请移送执行函之日起15日内出具移送执行函，将查封财产移送优先债权执行法院执行，并告知当事人。”的规定，向城郊法院发出商请移送执行函。综上，案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下
驳回梁媛的执行异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 梁志鹏
审 判 员 肖传义
审 判 员 吴 忠
二〇一六年八月五日
书 记 员 李 格
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附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。