北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14134号
上诉人（原审被告）北京仙游馆娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路乙52号楼1至5层商服12、15、16、17（含跃层）。
法定代表人熊明刚，运营副总。
委托代理人党艳滨，男，1971年10月5日出生，北京仙游馆娱乐有限公司人力资源部经理。
被上诉人（原审原告）张祖阁，女，1991年8月11日出生。
委托代理人吴玉莲，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京仙游馆娱乐有限公司（以下简称仙游馆公司）因与被上诉人张祖阁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张祖阁在原审法院诉称：2009年6月25日，仙游馆公司与吴××依法签订房屋租赁合同，仙游馆公司承租吴××拥有的位于北京市朝阳区东三环南路乙52号顺迈金钻商铺12、15号（以下简称涉案房屋）和其内部设施作为办公用房，租期8年。2013年10月15日，吴××与我签订�存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售于我。2013年12月9日，我取得涉案房屋所有权证书。2013年12月25日，吴××与我签订《租赁合同权利义务转让协议》，将租赁合同中出租房屋的全部权利义务转移给我，仙游馆公司自2013年12月1日起向我支付房租每月206622元。2014年5月底，仙游馆公司仅向我交纳房屋租金25万元，仙游馆公司拖欠房屋租金的行为构成严重违约。我多次催要未果，故诉至法院，要求仙游馆公司立即腾退涉案房屋，支付房屋占用费1859573元（2013年12月1日起至2014年8月31日）及滞纳金51195.51元。
仙游馆公司在原审法院辩称：不同意张祖阁的诉讼请求。在去年吴××卖房的时候，我方、张祖阁、吴××三方签订了协议。后来吴××起诉我方要求支付房租，并要求解除合同。当时我方同意吴××卖房。三方协议上说房租租金可以打折。后来吴××没有按照三方协议执行�故我方无法给新房东钱。如果法院认定三方的协议有效，我方立即付钱给张祖阁。并且张祖阁要求到2014年8月31日没有依据。
原审法院经审理查明：涉案房屋原登记的所有权人系吴××。2009年6月25日，案外人吴××作为出租方与仙游馆公司作为承租方签订《租赁合同》，约定：出租方同意出租、承租方同意承租涉案房屋和其内部设施作为办公用房。租期8年，自2009年7月1日至2017年11月30日。如承租方违约，出租方在解除合同时，有权按合同规定以押金直接冲减承租方所欠出租方的各项费用。承租方如违反本合同约定，且在接到出租方书面通知之日起7个工作日内不予纠正，则承租方构成严重违约，出租方有权解除合同。如果承租方在合同规定的交纳租金的期限内未交付或未付清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向出租方交纳滞纳金，每日滞纳金是每月租金数额的1%，承租方有义务立即向出租方交纳一切款项。合同签订后，双方开始履行。
2013年，吴××将仙游馆公司诉至法院，要求仙游馆公司支付拖欠的房屋租赁费1681560元、滞纳金131161.68元；确认双方所签的租赁合同于2013年9月2日（起诉之日）解除。法院经审理判决：一、确认吴××与北京仙游馆娱乐有限公司于二○○九年六月二十五日签订的《租赁合同》于二○一三年十月一日解除。二、北京仙游馆娱乐有限公司给付吴××二○一二年十二月一日至二○一三年九月三十日的租金一百三十三万八千四百六十八元八角、二○一三年十月一日至二○一三年十一月三十日的房屋使用费三十三万零五百九十五元二角、滞纳金八万五千一百二十二元二角六分（以上金额扣除北京仙游馆有限公司已给付的押金四十三万三千九百零六元二角，剩余一百三十二万零二百八十元零六分于判决生效后十日内给付吴××）。三、驳回吴××其他诉讼请求。一审判决作出后，仙游馆公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。
2013年10月15日，吴××与张祖阁签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给张祖阁。2013年12月9日，张祖阁取得上述房屋所有权证书。
2013年12月25日，吴××作为甲方、仙游馆公司作为乙方与张祖阁及张祖嘉作为丙方签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定：租赁合同中原甲方的权利义务全部转移至丙方，由丙方承受及负担租赁合同中出租人的全部权利及义务。但《房产转让协议》生效前甲方因租赁合同对乙方所享有的债权仍归甲方所有，乙方仍须向甲方清偿。
庭审中，张祖阁、仙游馆公司双方确认仙游馆公司自2013年12月1日至今共交纳房租250000元。
上述事实，有房产证、租赁合同、《租赁合同权利义务转让协�》、（2013）朝民初字第36334号民事判决书、（2014）三中民终字第08869号民事判决书及当事人当庭陈述等在案为证。
原审法院认为：吴××与仙游馆公司签订的租赁合同因仙游馆公司未按期交纳租金经法院生效判决确认于2013年10月1日解除。张祖阁、仙游馆公司与吴××于2013年12月25日签订《租赁合同权利义务转让协议》，吴××所转让租赁合同已被依法解除，三方转让协议缺乏基础，不发生权利义务转让的法律效力。故吴××与仙游馆公司之间的租赁合同权利义务未在张祖阁、仙游馆公司之间发生法律效力。仙游馆公司实际占用涉案房屋，与张祖阁形成了事实上的租赁关系，该租赁关系为不定期租赁，作为出租人的张祖阁有权随时予以解除并要求仙游馆公司腾退房屋。故张祖阁要求仙游馆公司腾退涉案房屋于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费，张祖阁主张参照此前仙游馆公司所承担租金标准支付房屋使用费符合情理，法院予以支持。关于滞纳金，因吴××与仙游馆公司之间租赁合同效力不及于张祖阁、仙游馆公司之间，故张祖阁主张滞纳金缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审法院于2014年9月判决如下：一、北京仙游馆娱乐有限公司于判决生效后十日内自北京市朝阳区东三环南路乙52号顺迈金钻商铺12、15号房屋内腾退。二、北京仙游馆娱乐有限公司于判决生效后十日内给付张祖阁房屋使用费一百八十五万九千五百七十三元。三、驳回张祖阁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，仙游馆公司不服原审法院判决，向本�提起上诉。仙游馆公司上诉称：原审判决认定张祖阁与我公司之间存在事实租赁关系的法律依据明显不足。既然原审法院认为吴××与我公司签订的租赁合同经法院生效判决确认于2013年10月1日解除，就应当依法确认我公司、张祖阁与吴××于2013年12月25日签订的《租赁合同权利义务转让协议》为无效合同而非依法解除。假如《租赁合同权利义务转让协议》可以被依法解除，则肯定了《租赁合同权利义务转让协议》在依法解除前曾为有效合同。既然有效，吴××也就失去了请求法院解除其与我公司之间租赁合同的权利。我公司与张祖阁和吴××签订的《租赁合同权利义务转让协议》为无效合同，三方应返还财产，过错方应承担赔偿责任。在前案中吴××有权向法院主张我公司拖欠的房租，其因已将租赁合同项下的权利、义务转让给了张祖阁，故无权主张解除与我公司签订的�赁合同，因此我公司认为吴××系导致《租赁合同权利义务转让协议》无效的过错方。故请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回张祖阁的全部请求。
张祖阁辩称：同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。根据查明的事实，吴××与仙游馆公司签订的租赁合同因仙游馆公司未按期交纳租金经法院生效判决确认于2013年10月1日解除。据此，张祖阁、仙游馆公司与吴××于2013年12月25日签订《租赁合同权利义务转让协议》缺乏基础，不发生权利义务转让的法律效力。故吴××与仙游馆公司之间的租赁合同权利义务未在张祖阁、仙游馆公司之间发生法律效力。仙游馆公司占用涉案房屋，与张祖阁形成了事实租赁关系，双方之间租赁关系应视为不定期租赁。根据《中华人�共和国合同法》之相关规定，张祖阁作为出租方有权随时解除合同并要求仙游馆公司腾退房屋，故张祖阁要求仙游馆公司腾退涉案房屋，合法有据，本院予以支持。张祖阁主张参照此前仙游馆公司所承担租金标准支付2013年12月1日至2014年8月31日期间的房屋使用费，理由正当，本院予以支持。综上，仙游馆公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11069元，由张祖阁负担301元（已交纳），由北京仙游馆娱乐有限公司负担10768元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费21536元，由北京仙游馆娱乐有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 灵 灵
代理审判员 朱伟代理审�员陈敏光
二〇一四年十一月四日
书 记 员 黄 蕾