贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终266号
上诉人（原审被告）查忠诚，男，1970年10月10日生，汉族，贵州省贵定县人，个体工商户，住贵州省贵定县。
委托代理人班忠明，贵州正苍律师事务所律师。
委托代理人吴刚，贵州正苍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王姗，女，1985年2月2日生，汉族，贵州省金沙县人，个体工商户，住贵州省金沙县。
被上诉人（原审原告）艾致全，男，1956年6月5日生，汉族，贵州省遵义市人，个体工商户，住贵州省遵义市。
被上诉人（原审原告）穆江义，女，1965年6月20日生，汉族，贵州省遵义市人，个体工商户，住址同上，系艾致全之妻。
三被上诉人的共同委托代理人邓卫国，贵州朗声律师事务所律师。
上诉人查忠诚与被上诉人王姗、艾致全、穆江义租赁合同纠纷一案，贵定县人民法院于2015年10月14日作出（2015）贵民初字第742号民事判决后，查忠诚不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：贵定弘大房地产开发有限公司将位于贵定县城关镇环北路金都广场A栋一层一号门面预售给艾致全、穆江义夫妇，并经贵定县房屋征收和房地产管理局进行备案登记，2013年2月3日，穆江义、艾致全将该门面出租给查忠诚，双方签订金都广场商铺门面租赁合同，合同约定：“一、甲方穆江义、艾致全将位于贵定县环城北路金都广场A栋1层1号门面（面积为239.65平方米）出租给乙方查忠诚，租赁期限为六年，即从2013年5月15日至2019年5月15日，每月每平方米的租金为73元，即月租金为17500元，免除前三个月租金后，每6个月交纳一次租金105000元；二、乙方查忠诚交纳甲方穆江义、艾致全押金20000元，并约定由乙方查忠诚自行承但物业管理、水、电、工商和税收等费用；三、双方约定，甲方在承租期间，乙方不得将门面出租给第三方，甲方不干预乙方运作，乙方不得从事非法活动、不得拖欠租金、不得破坏租赁物主体等，以上任何一项违约，赔偿违约金120000元，乙方未按时交租金30日，甲方有权收回门面，并有权向乙方每天按实欠月租金17500元的3%加收滞纳金；四、双方发生争议，可向物业所在地人民法院提起诉讼解决等相关条款。”2014年8月12日，穆江义、艾致全与贵定弘大房地产开发有限公司协议解除门面买卖合同，并向贵定县房屋征收和房地产管理局申请退还门面的预售登记，同月13日，王姗取得该门面租赁许可证，次日取得该门面所有权。2014年12月15日，穆江义与查忠诚结算，查忠诚欠穆江义门面租金50000元，查忠诚并当日写下欠条一张给穆江义。2015年6月17日，王姗与查忠诚再次签订协议，约定：“甲方穆江义、艾致全与乙方查忠诚所签的协议中约定甲方的权益及债权债务由王姗执行，乙方将在2015年6月26日下午14时30分将上述物业一年租金一次性交付给王姗，到时未交付，乙方必须无条件将上述物业交还给王姗，由此引起责任全部由乙方自行承担，并注一年租金是从2014年12月15日起到2015年12月14日止，年租金210000元（大写贰拾壹万元整）。甲方王姗、乙方查忠诚、见证人艾致全，时间2015年6月17日”。因查忠诚要求交纳门面的租金期限重新约定未果，查忠诚称其经营门面停业系原告方所为，双方发生纠纷，原告遂于2015年7月28日向该院起诉。
一审另查明，原告王姗取得位于贵定县城关镇环北路金都广场A栋一层一号门面建筑面积为203.76平方米，套内面积为195.79平方米。
一审庭审中，王姗要求解除与查忠诚签订合同，并要求查忠诚给付违约金120000元，并从2014年12月15日起至交付房屋之日止每平方米每天按73元计付房租，穆江义表示查忠诚所欠50000元门面租金用其所交押金20000元进行折抵，要求查忠诚给付30000元门面租金。
原审原告王姗、艾致全、穆江义一审诉称：原告委托穆江义、艾致全夫妇以其名义将贵定县城关镇环城北路金都广场A栋1层1号门面约239.65平方米出租给被告经营娱乐业，2013年2月3日，双方签订《金都广场商铺门面租赁合同》，该合同约定租期6年，第一年租金为210000元，从第二年起每年租金涨幅为3%，并一次性交纳年租金，如被告不按期交纳租金，则“甲方（原告）有权向乙方（被告）每天按实欠月租金17500元的3%加收滞纳金”，如一方违约，违约方向对方赔偿违约金120000元，且未违约方有权解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同，将门面房交付被告使用。原告穆江义、艾致全因退出物业管理工作，2014年12月15日与被告结算，被告欠穆江义租金50000元。2015年6月17日，原告王姗、艾致全与被告签订补充条款约定：“此合同甲方权益及债权债务将由王姗执行，乙方将在2015年6月26日下午14点30分将上述物业租金一年一次性交付给王姗”。后经王姗多次催要，被告依然未予支付。现请求法院判决解除原、被告签订的《金都广场商铺门面租赁合同》并承担违约金120000元，判令被告从2014年12月15日起至门面交付之日止每日的租金（租金计算为239.65平方米×73元／平方米），判令被告支付前期所欠房屋租金
50000元，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告查忠诚一审辩称：首先，艾致全、穆江义不是本案的当事人，因为2015年6月王姗、艾致全、穆江义与答辩人签订了新的协议，只有王姗与答辩人才是当事人，艾致全、穆江义无权起诉答辩人；其次，原告王姗所述被告拖欠租金与事实不符，答辩人与金都广场房开公司丁总协议出租门面，艾致全找到答辩人，称门面房东系穆江义、艾致全，要求答辩人与他们签订门面租赁合同，合同签订后，口头约定，租金按季度交纳，答辩人按时将门面租金通过信用社汇给艾致全。之后，因艾致全将门面卖给王姗，王姗之夫韦少东找到答辩人，要求答辩人半年交纳一次门面租金，双方协商无果，王姗又从未出面，韦少东又不愿意收取被告按季度交纳的租金，所以才造成门面租金未交纳的原因。再次，答辩人承租门面是经营本色漫摇吧，韦少东因与答辩人协商租金给付未果，2015年6月17日，韦少东故意破坏答辩人经营场所电路，造成答辩人设备损坏而停业，王姗表示愿意赔偿答辩人的损失，答辩人也表示，如王姗赔偿损失后，答辩人愿意补足租金。同月27日，原告再次对答辩人经营场所进行破坏，现公安机关正在调查处理。答辩人在承租门面时，交纳20000元押金给穆江义，穆江义将门面出卖未交待清楚，也是答辩人与王姗协商租金未果产生的原因之一。答辩人对该门面投资为130余万元，王姗非法破坏电路，已对答辩人造成巨大经济损，答辩人将依法提起诉讼保护自己合法利益。综上，原告王姗拒绝按口头协议收取租金，采取破坏答辩人电路，所以该合同不能解除。
一审法院认为：原告艾致全、穆江义向贵定弘大房地产开发有限公司预售位于贵定县环城北路金都广场A栋1层1号门面，贵定弘大房地产开发有限公司将门面交付给原告艾致全、穆江义，原告艾致全、穆江义将门面出租给被告查忠诚，双方签订了“金都广场商铺门面租赁合同”，虽原告艾致全、穆江义未取得门面的所有权，但门面所有权人贵定弘大房地产开发有限公司并未追究原告艾致全、穆江义相关责任，因此，该合同对原告艾致全、穆江义、被告查忠诚具有约束力。原告艾致全、穆江义将门面交付给被告查忠诚使用后，2014年12月15日结算，被告查忠诚欠原告穆江义门面租金50000元，现穆江义要求被告查忠诚给付50000元租金，并用被告查忠诚交付的押金20000元折抵，仅要求给付30000元门面租金，予以支持。原告穆江义、艾致全与贵定弘大房地产开发有限公司解除门面买卖合同后，原告王姗随后便与贵定弘大房地产开发有限公司签订门面买卖合同，并取得该门面所有权。2015年6月17日原告王姗与被告查忠诚签订“金都广场商铺门面租赁合同”补充协议，双方约定，该补充协议不但适用穆江义、艾致全与查忠诚签订的合同条款，还塑及合同签订前双方如何履行合同的权利义务。原告王姗与被告查忠诚补充协议约定，2015年6月26日前被告查忠诚一次性给付原告王姗于2014年12月15日至2015年12月14日全年的门面租金。逾期，被告查忠诚退还所承租的门面给原告王姗。因被告查忠诚未按约定期限履行义务，现原告王姗要求解除与被告查忠诚签订的门面租赁合同，要求被告查忠诚承担违约金120000元并要求被告查忠诚从2014年12月15日起至门面交付之日止按协议每月每平方米73元的门面租金。因被告查忠诚未按规定的期限履行给付原告王姗门面租金逾期三十日，已构成违约，原告王姗按合同约定，要求解除合同，并由被告查忠诚承担违约金120000元，予以支持。原告王姗按合同约定要求被告查忠诚从2014年12月15日起至交付门面之日止每月每平方米73元的门面租金，予以采纳，但合同约定每月每平方米73元的门面租金，未约定按建筑面积还是套内面积，该院视为以实际使用面积，该面积为195.79平方米，即每月的门面租金为73元／平方米／月×195.79平方米=””14292.67元。被告查忠诚反驳称造成未给付门面租金的原因，是要求按每季度给付一次未达成协议，但未提供证据证明，不予采纳。被告查忠诚其所承租门面停业是因原告方强行停电，造成停业经营损失及停电所造成财产损失，并报公安机关对强行停电的原因进行侦查，待公安机关侦查结束后，对其停电期限所造成的经营损失及财产损失可另行提起诉讼。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条、第二百二十六条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、解除原告王姗与被告查忠诚签订的门面租赁合同；二、被告查忠诚在判决生效之日起十五日内给付原告穆江义的门面租金人民币三万元；三、被告查忠诚在判决生效后给付原告王姗从2014年12月15日至门面交付之日止门面租金（门面租金的计算方式为：每月73元／平方米×195.79平方米=”14”292.67元）；四、被告查忠诚在判决生效后十五日内支付违约金人民币十二万元给原告王姗。案件受理费5426元，减半收取2713元，由被告查忠诚承担。
一审判决宣判后，查忠诚不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回三被上诉人的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由三被上诉人承担。其上诉主要理由为：一、艾致全、穆江义不是本案当事人，2015年6月17日，王姗，艾致全、穆江义，上诉人三方达成了新的协议（虽然艾致全、穆江义方只有艾致全在协议上以见证人名义署名），只有王姗和上诉人才是当事人，艾致全、穆江义无权提起诉讼，扣除已支付的20000元，上诉人所欠的艾致全、穆江义30000元租金，应由王姗享有。一审判决上诉人向穆江义支付租金适用法律错误。二、一审法院未认定上诉人向被上诉人艾致全、穆江义在实际交纳租金时是依签订合同后的口头协议按季度交纳，这一事实为艾致全、穆江义所认可，该门面租金上诉人均按时给付；三、一审法院未认定2015年6月26日上诉人未履行给付租金的具体原因。上诉人通过金都房开公司丁总代穆江义将穆江义的门面出租给上诉人（丁总未出示房屋产权证），后穆江义之夫艾致全找到上诉人，出示身份证证明与穆江义的关系后，才把原合同转到房东穆江义和艾致全的名下（二人亦未出示房屋产权证），经艾致全与上诉人口头协议达成租金按季度交纳（有上诉人向艾致全提供的信用社帐号：2209120001020100265123打款材料为据），上诉人承租该门面时均按时给付租金；上诉人从不认识王姗。后因艾致全将门面卖给王姗，王姗丈夫韦少东找到上诉人，一方擅自决定将查忠诚与穆江义、艾致全原约定的按季交纳租金改为半年交纳租金，双方争议无果，上诉人才出现所谓租金“拖欠”，上诉人要求韦少东提供交租金帐户以便上诉人按季度交纳租金，但韦少东拒不提供，上诉人与其联系交租金时也避而不见，上诉人电话及短信联系其均拒不回复。期间，王姗从未出面，上诉人无法向王姗交租金责任在王姗一方。在合同期内，王姗丈夫韦少东对上诉人经营的本色漫摇吧故意破坏电路，造成上诉人设备损坏、经营停业。2015年6月17日下午l6时许，王姗（这是王姗第一次现面）告知上诉人因上诉人未交纳租金，其已通知供电局断电，经三方协商签订协议后，上诉人于当夜七点营业时发现所经营的本色漫摇吧电路被破坏，设备被损坏、经营被迫停业。经了解均系王姗丈夫韦少东在签订新协议前野蛮铗电所导致。上诉人电话询问韦少东，其承认不讳，并称其愿赔偿上诉人的损失，但要求上诉人停止营业。据此，上诉人明确表态，王姗赔偿上诉人损失后，上诉人愿意补足剩余租金，双方发生争执，引发本案。2015年6月26日，被上诉人再次对本色慢摇吧实施破坏行为，公安机关正在调查处理之中。现被上诉人仅称上诉人“拖欠”后期租金，对其故意破坏行为为给上诉人造成的损失却避而不谈与事实不符，后期租金未付责任在被上诉人，不应视为上诉人违约。上诉人投资130余万元经营本色慢摇吧，职工数十人。王姗一方的非法破坏行为，给上诉人造成了巨大经济损失，本色漫摇吧职工生活陷入极度困难。四、艾致全、穆江义与上诉人签订合同是按239.65平方米的面积收取，但其实际套内面积仅为
195.79平方米，多收取的部分应予返还。五、一审判决上诉人给付违约金12万元，违反法律规定，明显过高。综上所述，被上诉人王姗拒绝按原口头协议收取租金、采取故意破坏行为给上诉人造成的损失未予以赔偿是上诉人后期租金未交的原因，故责任在被上诉人，上诉人未违约，该合同依法不能解除。
被上诉人在二审答辩期内未作书面答辩。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：被上诉人艾致全、穆江义基于与贵定弘大房地产开发有限公司签订的门面买卖合同，占有并出租本案门面，该行为属于有权处分，其与上诉人查忠诚签订的门面租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。其后，查忠诚经与穆江义结算，向穆江义出具房租欠条，该欠条为查忠诚的真实意思表示，亦为有效的民事法律行为，查忠诚应按约向穆江义支付所欠房租，一审对此判决正确，上诉人主张艾致全、穆江义不是本案当事人及其不应向穆江义支付所欠房租的理由不能成立。对于上诉人主张应扣除多付房租的问题，本院对此认为，由于上诉人一审对此未提起反诉及提交相关证据，根据民事诉讼法的相关规定，本案对此不作处理，上诉人可另行起诉。
在被上诉人艾致全、穆江义基于与贵定弘大房地产开发有限公司签订的门面买卖合同解除后，被上诉人王姗取得本案门面的所有权，其与上诉人查忠诚签订的协议亦为双方当事人的真实意思表示，内容亦合法有效。根据该协议，上诉人未按期向被上诉人支付门面租金，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件，一审判决解除合同及由上诉人支付所欠房租及违约金，处理正确。但对于一审判决确定的违约金数额，结合上诉人逾期支付租金的违约时间不长及被上诉人的实际损失，一审确定的违约金过高，本院予以调整为6万元。对于上诉人主张未按期支付租金是由于与被上诉人协议更改了租金交付时间及被上诉人王姗之夫破坏其电路和设备所致，但对此不能提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。
综上，一审判决解除合同及由上诉人支付所欠房租，处理正确，本院对此予以维持；但对违约金的处理不当，本院对此予以改判。上诉人查忠诚的上诉理由部分合理，对合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵定县人民法院（2015）贵民初字第742号民事判决第一、二、三项；
二、变更贵定县人民法院（2015）贵民初字第742号民事判决第四项为：由上诉人查忠诚在本判决生效后十五日内支付被上诉人王姗违约金六万元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5426元，减半收取2713元，由上诉人查忠诚承担1900元，被上诉人王姗承担813元；二审案件受理费5426元，由上诉人查忠诚承担3800元，被上诉人王姗承担1626元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王 锦
代理审判员 陆良艳
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 卢 艺