安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终110号
上诉人（原审原告）：马丽。
上诉人（原审原告）：郭学文。
两上诉人共同委托代理人：裴根宝，安徽省铜陵市狮子山区东郊法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：铜陵化工集团弘宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张泽，该公司执行董事。
委托代理人：常振金，该公司员工。
委托代理人：王庆川，安徽润天律师事务所律师。
上诉人马丽、郭学文因与上诉人铜陵化工集团弘宇房地产开发有限责任公司（以下简称弘宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2016年1月8日作出的（2015）铜民二初字第00634号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月22日公开开庭对案件进行了审理，上诉人马丽、郭学文的共同委托代理人裴根宝，上诉人弘宇公司的委托代理人常振金、王庆川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年12月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为20123731），约定被告将其坐落于铜陵县顺安镇顺凤路1-18号13号房（现登记为铜陵县顺安镇顺凤路114号）出卖给原告；房屋价款总计1521632元，房屋交付时间为2013年12月31日前。合同同时约定，出卖人在房屋交付使用后90日内办理完初始登记，如因出卖人原因致买受人逾期办理房产证的，双方同意按下列方式处理：1.买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之二向买受人支付违约金；2.买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的万分之二支付赔偿金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款1521632元，被告于2013年4月10日向原告交付案涉房屋。但因被告原因，原告一直未能办理案涉房屋房产证及国有土地使用权证，原告遂诉至本院，以致成讼。本案在审理过程中，经被告协助，原告办理了案涉房屋房产证登记手续，原告遂撤回了要求被告协助办理房屋产权证登记手续的诉讼请求。但案涉房屋国有土地使用权证一直未能办理。
马丽、郭学文一审诉讼请求为：一、被告立即为原告提供办理房屋所有权证及国有土地使用权证的相应资料（房屋权属证书或初始登记证、购房发票、预告登记证明等）；二、被告立即支付原告逾期办证违约金267046元（按银行逾期贷款利率自2013年7月11日起计算至2015年10月11日，后期具体金额按相同标准计算至可办理产权证为止）。本案在一审审理过程中，马丽、郭学文撤回了要求弘宇公司协助办理房屋产权证登记手续的诉讼请求。
一审法院判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因被告方原因，原告未能在规定期限内办理案涉房产证登记手续，被告的上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期办理房产证的违约责任已作约定，原告认为约定的违约金过低，但原告对其造成的损失未能提供充分证据，故法院对原告主张的违约损失不予支持，其违约损失本院酌定为总房款的1%。原、被告在《商品房买卖合同》中对虽然对办理案涉房屋国有土地使用权证事宜未作约定，但本案为买卖合同，转移标的物所有权系出卖人一项最基本、最重要的义务，故对原告要求被告协助办理案涉房屋国有土地使用权登记之请求予以支持，但应给予被告必要的准备时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内向原告马丽、原告郭学文提供办理铜陵县顺安镇顺凤路114号房屋国有土地使用权证相关资料。二、被告铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告马丽、原告郭学文支付违约金15216元。三、驳回原告马丽、原告郭学文其他诉讼请求。本案受理费5355元，减半收取计2677.50元，被告铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司负担153元，两原告负担2524.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人马丽、郭学文上诉称：1.一审法院查明的事实清楚，因被上诉人原因，导致上诉人不能在规定的期限内办理房产证、土地证登记手续，致使上诉人无法对该房产进行处分，且至今国有土地使用权证仍不能办理，被上诉人已经违约。且一审法院酌定违约金为总房款的1%没有法律依据。合同约定的违约金按总房款万分之二计算损失属歧义，应视为无约定,应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照银行计收贷款利息的标准计算。上诉人诉请要求赔偿损失的标准未超出法律规定的幅度，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉人弘宇公司当庭答辩称：1.上诉人弘宇公司与被上诉人马丽、郭学文签订的《商品房买卖合同》中对逾期办理房屋产权证登记手续违约金有明确约定，即因出卖人原因致买受人逾期办理房产证的，按已付房款的万分之二支付违约金，买受人已支付房款1521632元，故弘宇公司愿意支付马丽、郭学文违约金304.32元。一审判决违约金15216元于法无据。马丽、郭学文具有完全民事行为能力，与弘宇公司签订《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合同违约金条款不违反法律、法规，合法有效。合同对违约金有约定，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，同时逾期办证违约金的约定不存在过低、显失公平之说。2.一审判决弘宇公司提供办理房屋土地证相关资料不当。弘宇公司已经将办证所需全部资料提交给马丽、郭学文，马丽、郭学文已根据这些资料办理了房屋产权证，且合同中也没有约定办理土地证的事项，弘宇公司已经提交所有作为开发商应当提交的全部资料。
上诉人弘宇公司上诉称：1.弘宇公司已经将办理土地证所需全部资料提交给马丽、郭学文，一审法院判决弘宇公司提供办理土地证相关资料不当。合同中也没有约定办理土地证的事项，马丽、郭学文已根据这些资料办理了房屋产权证。2.一审法院判决弘宇公司支付违约金15216元于法无据。上诉人弘宇公司与被上诉人马丽、郭学文签订《商品房买卖合同》中对逾期办理房屋产权证登记手续违约金有明确约定，即因出卖人原因致买受人逾期办理房产证的按已付房款的万分之二支付违约金，买受人已支付房款1521632元，故弘宇公司愿意支付马丽、郭学文违约金304.32元。马丽、郭学文具有完全民事行为能力，与弘宇公司签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合同违约金条款不违反法律、法规，合法有效，不存在过低、显失公平之说。3.马丽、郭学文如果诉求变更违约金也已过诉讼时效。根据《合同法》的规定，应当在一年内向法院或仲裁机关申请撤销，或者两年内向法院或仲裁机关申请变更。本案合同签订于2012年12月27日，明显超过行使法定撤销权的除斥期间和申请变更期间的诉讼时效。4.违约金是按合同约定给付，无论是否有损失，弘宇公司愿意按合同约定支付违约金，延迟办证也没有给被上诉人造成任何损失，一审酌定违约损失属臆断。请求二审法院撤销一审判决，改判弘宇公司支付马丽、郭学文逾期办理房屋产权证登记手续违约金304.32元；两审诉讼费用由马丽、郭学文承担。
上诉人马丽、郭学文当庭答辩称：1.合同第十六条有约定办理土地使用证，在补充协议中没有对逾期办理土地证违约责任进行约定。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：销售者应当协助买受人办理相关土地证。不能办理土地证的原因，经向土地部门了解，是因弘宇公司没有提供完整的材料，具体原因不清楚，一审法院判决弘宇公司协助马丽、郭学文办理土地证应予支持。2.违约金的计算，双方对逾期办理土地证的违约责任没有约定，且对逾期办理房产证没有考虑逾期的时间。马丽、郭学文要求按银行同期贷款利率计算违约金符合法律规定。3.关于违约金过低行使撤销权问题，本案违约情形是延续性的，直到一审起诉时，协助办理土地证的违约事实仍在延续。请求二审驳回弘宇公司的上诉，支持马丽、郭学文的诉讼请求。
二审期间，双方均未向本院提供新证据。双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.双方合同约定违约金按照总房款的万分之二计算是否属有歧义；郭学文、马丽认为应视为没有约定，应按银行逾期贷款利率计算违约金是否有依据？2.办理土地证是否属于合同义务？弘宇公司是否构成违约？3.本案违约金因该如何认定？
本院认为：根据《城市房产地管理法》第三十一条“房地产转让，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让”的规定，弘宇公司负有向马丽、郭学文提供办理土地证相关资料的义务。经查明，办理土地证所需的资料为：《商品房买卖合同》、购房发票、购房人交纳契税发票，房产证、购房人身份证件，不包括马丽、郭学文二审庭审中要求弘宇公司提供登记在弘宇公司名下的大土地证，故对马丽、郭学文要求弘宇公司提供的登记在弘宇公司名下的大土地证的请求，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第十六条约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，具体见“附件四补充协议”第九条。“附件四补充协议”第九条：如因出卖人原因致买受人逾期办理房产证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款万分之二向买受人支付违约金。上述条款对违约责任作出了明确约定，马丽、郭学文没有提供证据证明弘宇公司逾期办理房屋权属证明给其造成的实际损失数额。一审法院认为《商品房买卖合同》约定，按已付房价款万分之二支付违约金过低，酌情调整按总房款百分之一认定违约金，符合法律规定，并无不当。
综上，上诉人马丽、郭学文的上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人弘宇公司的上诉理由部分成立，部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵县人民法院（2015）铜民二初字第00634号判决第二、三项，即“被告铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告马丽、原告郭学文支付违约金15216元”；“驳回原告马丽、原告郭学文其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省铜陵县人民法院（2015）铜民二初字第00634号判决第一项，即“被告铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内向原告马丽、原告郭学文提供办理铜陵县顺安镇顺凤路114号房屋国有土地使用权证相关资料”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2677.50元，由铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司负担153元，马丽、郭学文负担2524.50元。二审案件受理费5528元，由马丽、郭学文负担5355元，铜陵化工集团宏宇房地产开发有限责任公司负担173元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；