陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭滨民初字第01233号
原告宝鸡九华控股集团有限公司，住所地宝鸡市渭滨区渭工路。
法定代表人李定洲，任公司董事长。
委托代理人王奇，陕西呼建武律师事务所律师。
委托代理人呼春晖，陕西国文律师事务所律师。
被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司，住所地宝鸡市渭滨区汉中路。
法定代表人任宝霞，任公司执行董事。
委托代理人张岐，陕西秦川律师事务所律师。
原告宝鸡九华控股集团有限公司与被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王奇、呼春晖，被告委托代理人张岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月1日，宝鸡市九紫商贸有限公司将上述房屋出租给被告，租赁期限为2008年3月1日至2014年3月30日。2011年6月10日，原告与宝鸡市九紫商贸有限公司签订《补充合同》，约定该公司将宝鸡市渭滨区汉中路21号楼3-9层房屋出售给原告，原告据此于2012年5月30日办理了上述房屋的产权证。从2011年6月10日原告取得上述房屋所有权至今，被告从未向原告支付过租金，原告出于法律规定的“买卖不破租赁”之原则，允许被告履行完毕上述租赁合同的剩余期限。目前租赁合同已经到期，原告多次与被告协商腾房或续签房屋租赁合同事宜，被告至今未明确答复，既不支付房屋租金也不腾房，被告的行为侵犯原告对上述房屋的所有权。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告腾房并交付原告（宝鸡市渭滨区汉中路21号楼3层）；2、被告支付原告2011年6月至今的租金150万元及租赁合同到期后的实际使用费16万元，合计166万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告与房屋原所有人宝鸡市九紫商贸有限公司在租赁房屋时就争议处理约定的是宝鸡仲裁委员会仲裁，依据《合同法》第229条的规定，所有权变动，不影响原租赁合同的效力，原告作为租赁合同出租人的变动一方，应该按照上述约定的仲裁条款行使权利，故人民法院对本案没有管辖权；2、原告在庭审中提出将原诉讼请求“腾房”明确为“腾房并交付”，系对原告诉讼请求的变更；3、原告不是涉案房屋的合法权利人，原告从未取得该房屋；4、原告所述与事实不符，被告在合同租赁期限届满后再没有实际使用涉案房屋；5、租赁合同约定的是每年的1月30日前交付当年的租金，故原告主张的2013年12月31日前的租金已经超过诉讼时效。
经审理查明，2008年3月13日，宝鸡市九紫商贸有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份约定，宝鸡市九紫商贸有限公司将其所有的位于本市汉中路21号其佳大厦2至3层出租给被告设立西餐厅使用，租金为每月24000元，每年提前30日交纳第二年租金，租赁期限为2008年3月1日至2014年3月30日。合同争议的解决方式为提交宝鸡市仲裁委员会仲裁。后宝鸡市九紫商贸有限公司经工商登记核准名称变更为宝鸡市其佳假日酒店有限公司。2011年6月10日，原告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订《补充合同》一份，约定宝鸡市其佳假日酒店有限公司将本市汉中路21号其佳大厦3至9层及地下室以1500万元价格转让给原告，用以抵顶原该公司所欠原告的款项及原告代其承担的其他债务。宝鸡市其佳假日酒店有限公司配合原告变更与其他租赁合同的出租主体，变更原告为出租方。2011年10月25日，宝鸡市其佳假日酒店有限公司与原告签订《房产等交接单》，载明该公司现将汉中路其佳酒店地下室、3-9层的房产等其他动产和不动产交付给原告，原告同意接收。2012年5月30日，上述房产经宝鸡市房屋产权管理部门核准登记所有权人为原告宝鸡九华控股集团有限公司，涉案2层、3层建筑面积分别为430.73㎡和433.20㎡。
另查，被告在房产内经营维多利亚咖啡厅至今。
本院所确认的上述事实有《房屋租赁合同》、《补充合同》、《房产等交接单》、《房屋产权登记证》、发票、照片及当事人陈述等在卷为凭。以上证据材料经当庭举证、质证和本院审查，足以采信。
本院认为，原宝鸡市九紫商贸有限公司（后更名为宝鸡市其佳假日酒店有限公司）与被告签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，内容合法有效。在租赁合同履行期间，该公司与原告签订《补充合同》，将租赁房屋中的三层的所有权转让给了原告，并办理了房屋产权登记手续，上述民事行为，符合法律规定，原告依法取得的权益，应受法律保护。依据我国《合同法》二百二十九条和二百三十五条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，被告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年3月30日已经届满，原告和被告未达成新的合同，故原告提出的被告交付房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的自2011年6月起至2014年3月30日租赁期限届满之日止的房屋租金150万元及2014年4月至2014年7月的房屋使用费16万元的诉请，经本院释明，被告拒不提供租赁房屋在租赁期限内与原所有人是否租金结算并已足额支付的证据，对此被告应当承担举证不能的法律责任，应向原告支付自原告取得涉案房屋所有权后即2012年6月起至租赁期限届满之日2014年3月30日止的房屋租金。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定。被告并应支付原告自房屋租赁期限届满后即2014年4月起至实际交付之日止的使用费，鉴于原告在本案中主张房屋使用费的截止时间为2014年7月，对此，属于原告对其权利的自由处分，本院予以认可。关于租赁费及房屋使用费的计算标准，原告提交的《房地产估价报告》估价时点及有效期均超出了其主张的房屋租赁或使用期间，且系其单方委托，被告不予认可，故租赁费及房屋使用费应当按照原《房屋租赁合同》中约定的租金标准计算。按照房屋所有权证书载明的建筑面积数额，涉案房屋租赁费及使用费应为312892.02元（24000元／月÷（430.73＋433.20）㎡×433.20㎡×26个月］。
关于被告辩称的2013年12月31日前的租金已经超过诉讼时效的意见，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故原告所诉的租金的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算，至原告起诉时并未超过。被告该项答辩意见本院不予采纳。
关于被告辩称的本案应当提交仲裁，人民法院没有管辖权的意见，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。被告与宝鸡市其佳假日酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》中虽然对于合同争议解决方式约定为提交宝鸡市仲裁委员会仲裁，但被告在本院2014年11月26日第一次开庭前并未提出异议，故应当视为被告放弃了仲裁协议，本院对该案具有管辖权。故对被告上述意见本院不予采纳。
对于被告提出的原告在庭审中将第一项诉讼请求明确为被告腾房并交付原告（宝鸡市渭滨区汉中路21号楼3层）系对原诉讼请求的变更的辩称意见，本院认为，被告在租赁期限届满后与原告并未建立新的租赁合同关系，其应当向原告返还涉案房屋，故原告在庭审中将诉讼请求明确为腾房并交付不应当视为其对原诉讼请求的变更。
对于被告辩称原告不是涉案房屋的合法权利人，原告从未取得该房屋，但原告提交的房屋产权登记证书中明确载明原告为该房屋的所有权人，故对被告的上述意见本院不予采纳。
对于被告对涉案房屋的实际使用问题，被告辩称其在租赁期限届满后再未实际使用该房屋，但经本院进行现场调查勘验，被告现仍然实际使用该房屋经营餐饮业务，故对被告上述意见，本院亦不予采信。
综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宝鸡九华控股集团有限公司交付占用的位于渭滨区汉中路21号楼3层1号的房屋。
二、被告宝鸡市花样年华餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宝鸡九华控股集团有限公司房屋租赁费及使用费共计312892.02元。
三、驳回原告宝鸡九华控股集团有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19740元，由原、被告各承担9870元。
如果不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 韩 菲
审 判 员 张 媛
人民陪审员 谭德金
二〇一五年三月十八日
书 记 员 高 倩