湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民再45号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张南华，男，1962年9月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：薛宏志，湖南联合创业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：常德堂皇置业有限公司，住所地常德市武陵区城北办事处柏子园居委会洞庭大道东段638号1栋。
法定代表人：杨冰，该公司董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄选乐，女，1960年4月27日出生，汉族，住常德市武陵区。
二被申请人共同委托诉讼代理人：高峰，湖南正泰律师事务所律师。
再审申请人张南华因与被申请人常德堂皇置业有限公司（简称堂皇公司）、黄选乐房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）湘民终360号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2017年7月13日作出（2017）最高法民申128号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张南华及其委托诉讼代理人薛宏志、高寒，被申请人堂皇公司、黄选乐及其委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张南华申请再审称：（一）案涉《承诺书》合法有效，堂皇公司、黄选乐应当履行。1、本案纠纷的主法律关系是民间借贷，以物抵债是从法律关系，故本案案由应当定为民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。2、《承诺书》作为债权凭证，人民法院应当认可其效力，堂皇公司、黄选乐应当按约偿还债务。截至双方签订《承诺书》，堂皇公司尚欠张南华本金1250万元。堂皇公司因无力按约偿还债务，主动与张南华协商并出具《承诺书》。为此，张南华已按堂皇公司要求将自己手上的欠条等债权凭证归还堂皇公司。张南华现手中只有一份《承诺书》作为债权凭证。该《承诺书》是双方真实意思表示，依法成立并受法律保护。堂皇公司、黄选乐应当按照《承诺书》的约定履行其义务。（二）原判决适用法律错误。原审法院在维持一审错误判决，驳回张南华上诉的同时，却又告知“张南华可依据《承诺书》等另行提起民间借贷之诉”，显然自相矛盾。（三）原审法院程序存在问题。请求再审公正判决。
堂皇公司、黄选乐辩称：1、张南华在一审中对诉讼请求进行了变更，其两项请求存在矛盾，不符合民诉法规定，要求张南华明确诉讼请求。2、张南华要求向案外人转移房屋所有权的请求不能成立，应当由案外人申请。3、本案存在高利贷行为，案涉债务由高息转化而来，人民法院应对借款的本息进行审查，以防止高额利息通过房屋买卖合法化，此举证责任应由申请人承担。4、张南华变更后的诉请没有要求黄选乐承担保证责任，且黄选乐的保证责任已超过了保证期间。5、张南华声称将有关债权债务凭证交给了堂皇公司，与事实不符。请求维持原判。
张南华向一审法院起诉请求：1、判令被告全面履行《承诺书》约定的义务，支付承诺抵债后又反悔的剩余25套房对应价款8051270元和张南华为解除上述房屋抵押代付的2000000元，并支付上述款项从2008年11月30日（《承诺书》第3项约定履行义务的最后期限）至该款项全部还清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担延期还款违约金；2、若不愿按上述方式履行还款义务，则判令被告将25套房屋的所有权转移至原告或原告指定的其他人的名下以抵偿上述债务，并按《承诺书》的约定承担相应的违约责任；3、判令被告承担案件受理费及因妨害民事诉讼的违法行为导致审判无效而造成的损失1万元。
一审法院认定事实：堂皇公司从2006年起开始找张南华借款，此后双方发生多次经济往来。2008年11月12日，双方对前阶段的经济往来进行结算并达成一致意见，堂皇公司向张南华出具《承诺书》。其内容为，堂皇公司因资金紧张无力支付原所欠张南华款项12500000元，经与张南华协商，以堂皇公司开发的蓝湖郡小区的44套约5800平方米（总价及单价见明细）的商品房抵帐，并签订《常德市商品房预售合同》。现经协商由张南华再为我公司另代付约2000000元用于解除以上房屋的建行抵押和交付房管局的房屋维修基金等房屋备案的相关款项，堂皇公司在严格遵守合同的同时，郑重作出如下承诺：1、以上房屋堂皇公司未经张南华同意不得另行抵押或出售，否则构成欺诈，将两倍返还张南华所交房款；2、以上房屋在办理房产证之前的一切费用由堂皇公司承担，即在办理房产证之前张南华只有交付购房款一项付款义务；3、堂皇公司承诺于2008年10月30日前在常德市房管局将以上房屋的备案登记办理完毕，如有延期按每日100000元向张南华支付违约金；4、以上房屋在办理相关产权登记时，堂皇公司将按张南华的指示为其指定人员办理产权证、国土使用证等相关手续，否则无条件退房并双倍返还所购房款；5、堂皇公司应遵守《常德市商品房预售合同》及承诺，因违约产生的民事赔偿责任，由黄选乐提供连带责任保证担保，保证责任期间从承诺之日起两年。承诺书及列表均盖有堂皇公司的公章，担保人黄选乐签名。
堂皇公司出具承诺书以后，张南华依照约定代付200万元，撤销上述房屋的他项权利的义务。堂皇公司根据张南华的要求自2008年8月5日至2008年10月24日，分别签订了44套商品房预售合同，开具了该44套房屋房款的收款收据，并将其中的38套房屋按照张南华的要求在常德市房地产管理局预告登记在张南华、丁新民、明冬云、丁勇等14人名下。剩余6套房屋至今未办理预告登记手续。张南华持有44套房屋的商品房预售合同以及38套房屋的预告登记手续。
2009年12月10日，张南华因涉嫌非法经营罪，被常德市公安局刑事拘留。2009年12月15日、12月23日，张南华在接受公安机关讯问时供述，2006年，黄选乐向其借钱，当时约定的利率为月息7分，此后不断借钱还钱，一直按月息7分的利率计息，2008年11月，黄选乐给张南华写了1份承诺书，载明欠张南华1250万元。2010年1月5日，张南华经常德市人民检察院批准逮捕，次日由常德市公安局执行逮捕。2012年11月22日由常德市武陵区人民法院取保候审。2013年6月12日，常德市武陵区人民检察院以张南华高利放贷行为具有一定的社会危害性，但因此类行为相关立法解释和司法解释尚无明确规定，不能以非法经营罪定罪处罚为由，作出不起诉决定书，决定对张南华不予起诉。
2012年8月，堂皇公司以与丁勇等6人签订的《商品房预售合同》缺乏双方当事人的合意而不能成立为由，向常德市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决确认丁勇等人与堂皇公司签订的19套房屋的《商品房预售合同》不能成立。2013年1月25日，常德市仲裁委员会作出（2012）常仲裁字第91号、92号、93号、96号、99号、100号仲裁裁决书，以张南华要求将抵偿来的商品房挂在他人名下，并以他人名义填写商品房买卖合同，其目的是为保障债权的实现，而丁勇等人根本没有购买该商品房的意思表示为由，裁决确认堂皇公司与以丁勇等6人名义签订的上述19套房屋的《商品房预售合同》不成立。丁勇等6人不服，向法院申请撤销。2013年5月8日，丁勇等6人撤回撤销仲裁裁决的申请。2013年6月17日，张南华向法院提起诉讼，请求确认仲裁裁决所涉19套房屋归其所有，2013年7月25日以诉求不当需另行起诉为由申请撤回起诉。
一审法院判决：驳回张南华的诉讼请求。案件受理费68159元，财产保全费5000元，共计73159元，由张南华承担。
张南华不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判堂皇公司、黄选乐偿还人民币10051270元，或按《承诺书》约定将剩余25套房屋的所有权转至张南华或张南华指定的他人名下以清偿债务；2、改判堂皇公司、黄选乐按中国人民银行同期贷款利率四倍承担违约金，违约金从2008年11月30日起计算至还清为止；3、改判由堂皇公司、黄选乐承担案件受理费，以及因违法干扰审判所造成的案件超期、重复开庭等给张南华造成的损失人民币1万元。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院二审认为，本案的争议焦点为：1、本案的性质应如何认定；2、涉案《承诺书》中关于以物抵债之内容是否应当继续履行；3、一审法院是否存在程序违法。
一、关于本案的性质应如何认定的问题。如何认定本案的性质应根据当事人之诉求予以考量，张南华一审变更后的诉讼请求为：1、判令堂皇公司、黄选乐全面履行《承诺书》约定的义务，支付承诺抵债后又反悔的剩余25套房屋对应价款8051270元及张南华为解除上述房屋抵押代付的200万元，并支付还款违约金；2、若不愿按上述方式履行还款义务，则判令将25套房屋所有权转移至张南华或其指定的其他人名下以抵偿债务并承担相应违约责任。张南华的诉求1虽然为要求给付具体数额的金钱，但其请求权基础仍为将欠款视同购房款，要求给付因不能履行房屋买卖关系而产生的房屋款对价，实为要求继续履行《承诺书》中的以物抵债内容，诉求2的请求权基础为以物抵债而发生的房屋买卖关系，故张南华的诉求目的为实现《承诺书》中的以物抵债之内容，因此本案性质应认定为房屋买卖合同纠纷。
二、关于涉案《承诺书》中关于以物抵债之内容是否应当继续履行的问题。本案中堂皇公司所出具的《承诺书》系债务清偿期限届满后的以物抵债协议，其表现形式为以他物抵偿原债，只有将物权转移给债权人，债务方才消灭，故从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人可另行选择偿债方式。本案所争议的25套抵债房屋均未办理物权过户登记，虽其中有19套办理了预告登记，但预告登记并不发生不动产移转的效力，该以物抵债的目的并未达成，现堂皇公司反悔，不愿用涉案房屋抵偿债务，故《承诺书》中关于以物抵债之内容不应再继续履行。对于张南华关于要求上诉人履行《承诺书》中的以物抵债之内容，即由被上诉人偿还以物抵债房屋对价8051270元及为解除房屋抵押代付款项200万元，将剩余25套房屋的所有权转至张南华或其指定的他人名下以清偿债务和承担违约责任的上诉请求，不予支持。张南华可就《承诺书》另行提起民间借贷之诉。
三、关于一审法院是否存在程序违法的问题。张南华二审提出本案一审中，原审法院三次更换合议庭组成人员属程序违法。人民法院在审理民事案件过程中因回避或其他特殊情况，经法定程序依法可以更换合议庭成员，故对于张南华关于一审法院存在程序违法的上诉请求，不予支持。
张南华还诉请被上诉人赔偿因妨害民事诉讼的违法行为导致审判无效而造成的损失1万元，但未提交相关证据予以证明，不予支持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费68159元，由上诉人张南华负担。
本次再审中，双方当事人对《承诺书》确定的1250万元债务构成争议较大。堂皇公司和黄选乐主张，张南华是常德市有名的高利贷放贷人，该笔债务因高利贷利滚利形成，借款本金为800万元，月利率10%，本金和法律保护范围内的利息早已还清，法院不应支持高额利息形成的债务。张南华则称，先后累计借出4000到5000万元，最后结算还欠1250万元，应该是本金，不是高息形成，月利率是2分左右，加上房子，应该还了4000多万元。经查，涉及双方借贷关系的事实，目前有以下两方面证据：1、公安机关在张南华涉嫌非法经营罪一案调查中，根据常德市人民检察院的司法会计检验报告，认定2006年8月至2008年1月间，张南华和黄选乐之间借款金额800万元，月利率10%，截止2009年9月30日，张南华收回本息2310万元（其中包括价值1000万元的37套房产）。张南华在接受公安机关讯问时供述，双方约定的月利率为7分。公安机关在张南华汽车上扣押并认定为其亲笔书写的账册显示，黄选乐借款月利率为10%。张南华认为，讯问笔录不能作为民事程序证据直接使用，常德市检察院的鉴定意见依据的事实与实际不符，不能作为定案依据。2、在原一审程序中，堂皇公司和黄选乐提交了2007年1月至2009年9月向张南华还款5295.1961万元的相关凭证，张南华质证认可其中1997.5万元，认为其中1230万元需进一步核实，其出售的12套房产应按实际售出价计算，而不应按《承诺函》约定的每平方米2600元计算，对其中1638万元不予认可。
本院审查认为：1、关于借款本金问题。黄选乐主张是800万元，公安机关亦认定为800万元，张南华主张先后累计借出4000到5000万元，但没有提交银行转账凭证、借款合同等相关证据证明这一主张。2、关于借款利率问题。张南华在公安机关多次讯问中，均承认双方约定的利率为月息7分，公安机关根据扣押的张南华亲笔书写的账册，认定月利率为10%，黄选乐也主张双方约定的月利率为10%。无论双方约定月利率是7%还是10%，均远远高于法律保护的民间借贷利率上限。3、关于借款偿还问题。堂皇公司和黄选乐主张已向张南华还款5295.1961万元，张南华认可其中1997.5万元，其所售出的12套房产虽然以低于双方约定的价格出售，但这是张南华与他人之间的买卖行为，该房产是堂皇公司用于抵偿债务的不动产，就债务清偿而言，应当以双方在《承诺函》中约定的每平方米2600元计算价值，故该12套房产应作价429.6961万元。另张南华认为其中1230万元需进一步核实，并对其中1638万元不予认可。因张南华没有就核实情况进一步作出陈述，原审也没有全面审理双方借贷的具体事实并进行鉴定，故根据目前的证据，堂皇公司主张已偿还债务中的2427.1961万元可以认定，其他部分目前难以作出准确的认定。
另查明，2006年至2008年中国人民银行一年期基准贷款利率分别为：2006年8月19日至2007年3月17日6.3%、2007年3月18日至5月18日6.57%、5月19日至7月20日6.75%、7月21日至8月21日7.02%、8月22日至9月14日7.27%、9月15日至12月20日7.47%、2007年12月21日至2008年9月15日7.56%、2008年9月16日至10月29日7.02%、10月30日至11月26日6.75%。
本院再审认为，堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款，经与张南华协商出具案涉《承诺书》，约定以堂皇公司开发的商品房抵偿1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。为此，堂皇公司根据张南华的要求，分别签订了44份商品房预售合同，开具了收该44套房款的收据，并将其中38套房屋办理了预告登记。这是在债务已经到期，债务人无法偿还借款的情况下，双方经协商对账作出的变更双方之间法律关系的约定，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将尚未清偿的借款本息转化为已付购房款。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借贷提供担保，而是债务到期后，堂皇公司无法清偿债务时，通过将堂皇公司开发的商品房出售给张南华的方式，实现双方权利义务的一种交易安排。这种交易安排是当事人真实意思表示，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六规定禁止的情形，该商品房买卖合同具有法律效力，双方之间法律关系应当据此认定。故原审将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。
案涉商品房买卖合同项下已付购房款系由原借款本息转化而来，且堂皇公司认为《承诺书》中载明的1250万元欠款数额由高额利息形成，堂皇公司偿还的本息已经远远高于实际借款本金和法律保护的民间借贷利率上限所产生的利息。在当事人请求确认和司法保护购房者合同权利时，为避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式将违法高息合法化，人民法院对双方借贷关系履行所形成的实际借款本金和利息数额应当予以审查。根据本案查明的事实，双方借贷利息的计算方法，已经远远超出当时法律规定的民间借贷利率的保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。张南华售出的12套房产已作价429.6961万元抵偿双方债务。故对张南华关于要求堂皇公司履行《承诺书》中的以物抵债内容，由堂皇公司偿还以物抵债房屋对价8051270元，或将剩余25套房屋的所有权转至张南华或其指定的他人名下以清偿债务的诉讼请求，不予支持。由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人对账确认的借款利率，故应当认为张南华作为购房人尚未足额支付合同约定的购房款，堂皇公司未按约交付剩下25套房屋，不应视为违约。张南华要求堂皇公司按《承诺书》的约定承担违约责任、黄选乐对此承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
张南华为解除《承诺函》所涉房屋抵押代付的200万元，不属于原来所欠债务，亦不包含高额利息，堂皇公司应予偿还。
张南华还诉请堂皇公司赔偿因妨害民事诉讼的违法行为导致审判无效而造成的损失1万元，但未提交相关证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，张南华关于偿还代付的200万元的诉讼请求成立，本院予以支持。其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）湘民终360号民事判决和常德市中级人民法院（2013）常民一初字第23号民事判决；
二、由常德堂皇置业有限公司在本判决生效后15日内偿还张南华200万元；
三、驳回张南华的其他诉讼请求。
一审案件受理费68159元、财产保全费5000元，二审案件受理费68159元，合计141318元，由张南华负担99318元，常德堂皇置业有限公司和黄选乐负担42000元。
本判决为终审判决。
审判长 王 鹏
审判员 朱晓春
审判员 刘前进
二〇一八年五月十四日
书记员 汤杨程