江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终248号
上诉人（原审被告）江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地江西省抚州市广昌县盱江镇建设西路玉新苑8-12号。
法定代表人范瑞传，该公司经理。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）王周义。
委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）因与被上诉人王周义商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2015）广民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月6日，王周义与亚凌公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定亚凌公司将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第3幢2单元403号商品房及3幢12号车库以总房款409424元出售给王周义，其中商品房总房价为335675元、车库总价为73749元。同时合同对付款方式约定为首付房款为164424元，余款245000元银行按揭。合同签订后，王周义依约支付了购房首付款164424元，并就余款245000元在银行办理了购房按揭贷款。涉诉商品房经勘查、设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）和消防验收合格，但未经人防、环保、规划验收，且未取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
王周义与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》有如下约定：（1）合同第八条约定：出卖人应在2013年4月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收。（2）合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、本公司及补充协议中，有特别约定的按特别约定的执行，如遇本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。《合同补充协议》约定：买受人办理交房手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交于买受人。（3）合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间10日未来办理商品房交付手续的，视为出卖人已经按期交付。自商品房交付之日起，该商品房的风险责任转移给买受人，因买受人原因出卖人延期交付的，自合同约定的商品房交付之日起房屋的物业管理费用由买受人承担。
2013年2月23日亚凌公司向王周义发出交房通知书，王周义收到该通知并签字后，以房屋未验收合格为由拒绝领取钥匙及办理房屋交付手续。
原审法院认为，一、关于亚凌公司是否存在违约行为的问题。
王周义与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行支付房款义务及房屋交付义务。亚凌公司辩称其不存在逾期交房的违约事实，并提供了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主接房入住通知书以证明涉诉商品房已达到合同约定的交付条件，且小区内其他购房户在收房并办理交房手续后，没有出现任何影响购房户正常使用的问题，亚凌公司亦按照合同约定向王周义送达了业主接房入住通知书，是王周义一直未办理交房手续且未提出不收房的理由。王周义认为亚凌公司提供的证据仅能证明涉诉商品房经五方验收合格，但未经行政部门备案确认，且涉诉商品房不符合合同约定的交房条件，其可以拒绝收房。原审法院认为，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对于群体房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条还规定应当依照本条例第十七条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行“综合验收”。根据一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案，故建设单位自己组织的勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件，不应认定为商品房经验收合格。况且，涉诉的商品房至今仍未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。由此，亚凌公司至今没有取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向王周义发出书面交房通知时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，王周义作为买受人有权以此抗辩，拒绝办理商品房交接，故对亚凌公司该抗辩意见不予采纳。本案中，王周义依照合同约定履行了付款义务，但亚凌公司未按照合同约定于2013年4月6日前将经分期综合验收合格的商品房交付王周义使用，且至今仍未将符合合同约定的商品房交付王周义，亚凌公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、关于违约期限及违约金如何确定的问题。
王周义与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第八条规定的最后交付期限是2013年4月6日。因本案房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收，并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在持续当中，故至今能够确定的亚凌公司的违约期间为自2013年4月7日至王周义起诉时的2015年9月17日，王周义要求暂计算至2015年9月14日并无不当，对于亚凌公司此后的违约期间，暂无法确认，王周义可以另行主张。
对于违约金的确定，依据王周义与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条可知，双方约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因王周义无法证明亚凌公司逾期交房行为对其造成损失的具体金额，且总房价款万分之五的违约金比例明显过高，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合本案的实际情况，结合违约金弥补损失与惩罚性相结合的特点，根据公正原则与诚实信用原则，对王周义与亚凌公司约定的违约金酌情调整为万分之一。
三、关于王周义的起诉是否超过诉讼时效的问题。
王周义与亚凌公司在《商品房买卖合同》中约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即逾期交房违约金系按日计算，属于继续性债权，王周义对每一日产生的违约金都有独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。虽然2013年4月6日王周义在亚凌公司未按照合同约定将符合交付条件的商品房交付其使用时即应知亚凌公司存在违约行为，但因亚凌公司房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在持续当中，王周义无法确定亚凌公司具体的违约期限。故自王周义向法院起诉之日（2015年9月17日）起向前推算二年，即对王周义要求亚凌公司支付其自2013年9月18日起至2015年9月17日止的逾期交房违约金，尚在二年的诉讼时效内，王周义要求暂计算至2015年9月14日，并无不当，对王周义要求亚凌公司支付其在2013年9月18日起至2015年9月14日的逾期交房违约金予以支持；对王周义要求亚凌公司支付其自2013年4月6日起至2013年9月17日止的逾期交房违约金，因已超过诉讼时效，不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》中只约定了关于商品房的交付时间及违约约定，并未对车库的交付时间及违约进行约定，故本案只能计算涉案商品房的逾期交房违约金。由此，亚凌公司应支付王周义自2013年9月18日至2015年9月14日共计727天，的违约金共计人民币24403.57元（727天×335675元×0.0001）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内支付王周义逾期交付房屋违约金人民币24403.57元（727天×335675元×0.0001）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2487元（该款王周义已预交），由王周义负担1932元，由江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担555元。
一审宣判后，上诉人亚凌公司不服，向本院提出上诉称，1、一审认定“涉诉商品房……未经规划验收、并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续”，系认定事实错误。上诉人提交了关于凤凰城城市中央2#、3#、5#楼工程环保验收的报告，可以证明涉案商品房在2012年12月26日经广昌县环境保护局验收合格。至于人防验收，因为上诉人开发的楼盘是多层，不是高层，没有设计人防工程，在前期办理施工许可证是就已经交纳相关费用，不需要人防验收。规划验收与竣工验收备案手续也早已提交了建设部门，但因为被上诉人及其他购房人到处反映，备案单位才暂时搁置了备案的事宜。2、一审法院认为“亚凌公司未按照合同约定于2013年4月6日前将经分期综合验收合格的商品房交付王周义使用，亚凌公司的行为已构成违约”，系适用法律错误。上诉人开发“凤凰城城市中央”共分了两期，上诉人与被上诉人购买的房屋是第一期，约定的交房条件是“该商品房经分期综合验收合格”，则上诉人在当期只要“五方验收”合格即可，至于人防、环保、规划验收要等到该房地产开发项目一二期整体开发完整再验收。而且该项目第一期经广昌县环境保护局于2012年12月26日进行了验收，经广昌县公安消防大队于2013年4月15日进行了消防验收。于是上诉人在2013年2月23日通知被上诉人收房，但被上诉人在接到收房通知后，一直未来办理房屋交接手续，是被上诉人自身的原因。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款约定，“出卖人的通知送达后，除非有合法理由，买受人超过通知规定的时间10日内未来办理商品房交付手续的，视为出卖人已经按期交付”。因此，房屋没有交接的原因是被上诉人不来收房，而上诉人没有构成违约。3、一审法院判决上诉人支付违约金无事实和法律依据，即使一审法院对违约金酌情调整为万分之一，也不符合法律规定。即使上诉人构成违约，双方约定的违约金也远远超过被上诉人的损失，而确定被上诉人的损失金额，应当按照广昌县房管局公布的同地段房屋租金标准确定。另外，其他购买了上诉人开发的“凤凰城城市中央”小区的业主几乎都办理了房屋交接手续，和被上诉人的情况一模一样，房屋在使用过程中也不存在任何质量问题，而被上诉人不收房的目的，就是恶意想得到上诉人的违约金，也是被上诉人自身恶意扩大不收房的损失，起诉要求上诉人再支付违约金，实为恶意诉讼。4、一审判决在被上诉人没有起诉继续履行合同的情况，单独判决按照《商品房买卖合同》约定支付“继续履行”的方式支付违约金，适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限……支付……违约金”，上诉人逾期交房有两种处理方式，一是解除合同，支付违约金；二是合同继续履行，支付违约金。而被上诉人没有起诉要求继续履行合同，没有起诉要求上诉人交房的情况下，又何来要求支付违约金呢？因此，一审法院判决支付违约金，适用法律错误。综上，请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王周义答辩称，1、一审法院认定事实清楚，无论上诉人在上诉中所阐述的何种理由，但都否认不了这批涉案商品房至今都没有验收合格交付使用，不符合交付使用的条件这一事实。这一事实不能对抗法律和行政法规的对商品房交付使用的相关规定，因此上诉人构成违约，应承担违约责任，赔偿被上诉人违约金。2、违约金一审法院由万分之五降到万分之一，已经违反了法律规定。购房合同明确约定了商品房交付时间和违约责任，而且一审法院把商品房购房合同中的车库交付的违约责任已经剔除了，虽然没有支持，但被上诉人为了解决纠纷，对此未提起上诉。被上诉人也认可一审法院的判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，上诉人亚凌公司对原审审理查明的“未经人防、环保、规划验收”有异议，认为本案商品房消防、环保已经验收了，人防已经交纳了人防异地建设费，不需要再建人防工程，因此也无需再人防验收。对“2013年2月23日亚凌公司向王周义发出交房通知书，王周义收到该通知并签字后，以房屋未验收合格为由拒绝领取钥匙及办理房屋交付手续”有异议，认为被上诉人没有来过，也没有提出不收房的理由。对原审其他审理查明的事实没有异议。被上诉人对原审审理查明的事实没有异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人亚凌公司是否按合同约定交付房屋，即本案上诉人是否存在逾期交房的违约行为；二、本案违约金如何计算。
关于争议焦点一。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的内容是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，上诉人亚凌公司应按《商品房买卖合同》第八条的约定履行房屋交付义务。本案中，上诉人亚凌公司至今尚未取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向买受人发出书面入住通知书时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，被上诉人王周义作为买受人有权以此抗辩办理商品房交接，故应当认定上诉人亚凌公司存在逾期交房的违约行为。
关于争议焦点二。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合本案案情，兼顾合同履行情况，遵循公平与诚实信用原则，原判决认定上诉人亚凌公司按日向被上诉人王周义支付已付房价款万分之一的违约金并不过高，对上诉人亚凌公司请求调整违约金的上诉请求不予支持。关于上诉人亚凌公司提出被上诉人王周义没有提出继续履行合同而判决支付违约金的问题。本院认为，本案被上诉人王周义并未请求解除合同，而是请求上诉人亚凌公司支付逾期交房违约金，因此，继续履行合同是其诉请应有之义。上诉人亚凌公司认为一审法院判决支付违约金超出被上诉人王周义诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元，由上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 谢志国
二〇一六年六月六日
书记员 杨 甜