海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第951号
上诉人（原审被告、反诉原告）容向华，女，汉族。
委托代理人黄晓芬，海南瑞伊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乐东黎族自治县佛罗供销社，住所地乐东黎族自治县佛罗镇。
法定代表人陈太煌，该供销社主任。
委托代理人邢孔忠，乐东黎族自治县天地法律事务所法律工作者。
上诉人容向华因与被上诉人乐东黎族自治县佛罗供销社（以下简称佛罗供销社）租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第45号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2000年3月1日，佛罗供销社将位于乐东黎族自治县佛罗镇临街的十间商品房平顶面出租给容向华，并签订《合同书》，约定每月租金600元，租赁期限8年（自2000年3月1日起至2008年3月31日止）。2008年4月1日，佛罗供销社与容向华续签《合同书》，约定每月租金700元，租赁期限为2年（自2008年4月1日至2010年3月30日），同时约定：“合同期间，因建设需要，乙方应服从大局，合同立即终止，乙方不得以任何借口不服从需要。”合同期限届满后，容向华按照每月租金700元继续使用该顶面空间，但双方没有签订书面合同。2012年4月10日，佛罗供销社通知容向华自2012年3月1日起每月租金调整为1200元。容向华根据该通知要求，每月向佛罗供销社缴纳租金1200元直至2014年6月30日。2014年11月3日，佛罗供销社根据乐东黎族自治县人民政府第59期《县长办公会议纪要》、乐发改【2010】166号《乐东黎族自治县发展和改革局文件》的规定，书面通知容向华于2014年11月8日前做好搬迁工作，但容向华至今仍然继续使用涉案顶面空间。另查明，容向华尚有7200元的租金没有支付给佛罗供销社。综上，佛罗供销社向一审法院提起诉讼请求：1.容向华排除妨碍，拆除其在商品房顶面上的建筑物；2.容向华一次性付清拖欠的租金7200元。容向华向一审法院提出反诉请求：判决双方继续履行合同至2016年3月31日止。
一审法院认为，佛罗供销社与容向华之间属于租赁合同关系。容向华辩称佛罗供销社的两个诉讼请求分属不同的法律关系，不能并案审理。一审法院认为，佛罗供销社的两项诉讼请求基于同一租赁事实产生，属于请求权竞合，可以并案审理，对容向华的该抗辩理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，佛罗供销社与容向华于2008年4月1日签订的《合同书》期限届满后，容向华继续使用租赁物，佛罗供销社收取容向华缴纳的租金，虽然双方没有签订书面合同，也没有约定租赁期限，但应当视为自2010年4月1日起双方之间签订了不定期租赁合同。佛罗供销社作为出租人，于2014年11月3日书面通知容向华于11月8日做好搬迁工作，给容向华留有合理搬迁期限，尽到了提前告知义务，有权请求解除合同；佛罗供销社主张容向华排除妨碍，拆除商品房顶面构筑物有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。另外，容向华对拖欠佛罗供销社7200元租金的事实没有异议，佛罗供销社主张容向华一次性缴清拖欠的租金7200元理由充分、于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十二条的规定，判决：一、容向华应于判决发生法律效力之日起十日内拆除一层商品房顶面的构筑物并清理干净，排除妨碍，将该顶面空间返还给乐东黎族自治县佛罗供销社；二、容向华应于判决发生法律效力之日起十日内向乐东黎族自治县佛罗供销社支付租金7200元；三、驳回容向华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元由容向华负担。
上诉人容向华不服一审判决上诉称，第一，一审法院遗漏独立请求权的第三人，程序违法。本案涉案的商品房由佛罗供销社与应追加的第三人共有，这一事实由生效的原海南中级人民法院作出的（2007）海南民二终字第150号民事判决书为证。一审判决容向华将涉案财产返还给佛罗供销社以及佛罗供销社擅自与开发商签订房地产开发协议的行为严重侵害了第三人的合法权益。应当追加的第三人不同意佛罗供销社拆除涉案财产，同意容向华继续租赁涉案财产。一审法院认为租赁关系不在继续履行，应当向容向华释明解除租赁关系所产生的法律后果，容向华可以变更或增加反诉请求。根据法律规定，合同解除及解除后的后续事宜应一并解决。第二，一审法院认定事实错误，适用法律也错误。根据法律规定，自2010年4月起，虽然容向华与佛罗供销社没有书面签订合同，但根据双方履行合同的事实，双方之间实际上是每期合同期限为两年。2013年11月，容向华经营的店面被台风海燕摧毁后，容向华花费20多万元重建钢结构房屋，期间，佛罗供销社是明知的，没有进行阻止，其以默许的方式同意容向华继续较长期的租赁场地。第三，双方之间的租赁合同没有经过双方协商解除，也没有经过任何法定程序确认解除，佛罗供销社单方通知容向华搬离场地以及请求排除妨碍缺乏事实根据和法律依据。佛罗供销社借“佛罗供销社商住楼”项目名义，阻止容向华租赁经营店面，拆除容向华的经营设施，是违约和侵权行为。佛罗供销社商住楼”项目存在土地和房屋权属纠纷，在租赁合同期内可能不能开发。综上，容向华请求二审法院：1.撤销一审判决依法改判或者发回重审；2.支持容向华一审中的反诉请求。
被上诉人佛罗供销社答辩称，容向华没有提供证据证明其请求追加第三人，根据合同相对性原则，本案是租赁合同关系，佛罗供销社与容向华之间的租赁关系没有涉及到其他人，容向华二审请求追加的第三人不适格，一审法院没有遗漏第三人。一审法院认定佛罗供销社与容向华之间是租赁合同关系的事实清楚。依据法律规定，自2013年起，佛罗供销社与容向华之间存在不定期租赁合同关系，出租人佛罗供销社有权随时解除合同，一审判决适用法律不存在错误。综上，佛罗供销社认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，容向华提供的证据如下：证据一，（2007）海南民二终字第150号民事判决书，证明人民法院生效判决书已认定涉案铺面属容向华及案外人曾才丽等11人共同共有，一审法院审理本案时遗漏必要的第三人，佛罗供销社在没有共有人的意思表示前提下擅自起诉请求解除租赁合同、排除妨碍没有合法依据；证据二，佛罗供销社与案外人海南乐东骏厦房地产开发有限公司签订《合作开发意向书》、《合作开发合同书》、《合作开发补充合同书》的三份复印件，证明佛罗供销社与海南乐东骏厦房地产开发有限公司签订合作开发合同所依据的土地使用权证已于2004年4月8日被乐东黎族自治县人民政府撤销，佛罗供销社以无效的合作开发合同为由请求与容向华终止合同、交回场地没有正当理由；证据三，涉案铺面共有人曾才丽等人的书面证言，证明一审法院审理本案时遗漏必要诉讼参与人，程序严重违法，佛罗供销社隐瞒与职工共有的事实，单方决定拆迁并与房地产开发商签订合作开发合同，损害曾才丽等共有人的合法权益，合作开发合同无法律效力。经质证，佛罗供销社认为，对证据一的真实性和合法性无异议，但对该证据的关联性和证明内容有异议，本案审理的是佛罗供销社与容向华之间的房屋顶面租赁合同关系，容向华提供的证据一的内容及性质是案外人房屋权属纠纷的问题，与本案是不同的法律关系，不能证明本案的事实；对证据二因没有原件，其不予质证；对于证据三，因证人未出庭作证，不予质证。本院认为，对于容向华提供证据一的真实性及合法性因佛罗供销社无异议，本院予以确认该证据的真实性及合法性，鉴于本案审理的是佛罗供销社与容向华之间房屋顶面的租赁合同纠纷，没有涉及到房屋铺面的权属纠纷，与本案的租赁合同的法律事实没有关联，故对该证据证明一审判决遗漏第三人以及佛罗供销社提起请求没有合法依据的内容本院不予采信；对于容向华提供的证据二，因其没有提供证据原件予以核对，且该证据载明的内容与本案审理的租赁合同关系没有关联，故对该证据的证明内容本院不予确认；对于容向华提供的证据三，该证人证言显示的内容是佛罗供销社与其职工之间的有关房屋拆迁的事宜，与本案审理的佛罗供销社与容向华之间的租赁合同纠纷没有关联，故对该证据的证明内容不予采信。
经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2002年11月，佛罗供销社与家乡人酒店负责人容向华签订《协议书》，主要约定：一、甲方（佛罗供销社）同意乙方（容向华）在简易棚原位置上把原木板结构的简易棚改造成钢筋水泥结构的平顶面供乙方扩大经营使用，乙方不得自行转让给他人或占为己有，所建费用乙方自行解决；二、使用期间，甲方如果建设需要，乙方就应当服从大局无条件的拆除，乙方不得以任何借口不服从需要；三、平顶面的使用随本食店的合同终止而终止，也就是家乡人酒店合同一旦终止，平顶面将无条件拆除或无偿地交回甲方自行使用；平顶面使用期间，如发生任何意外事情，由乙方自行解决，一切责任与甲方无关。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，佛罗供销社与容向华在2008年4月1日签订《合同书》约定的租赁期限至2010年3月30日止，该租赁期限届满后，双方没有再次签订书面租赁合同，承租人容向华继续使用租赁物即房屋顶面，佛罗供销社没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，佛罗供销社系出租人，其在提前告知容向华后有权解除房屋顶面的租赁合同，容向华上诉请求与佛罗供销社继续履行租赁合同至2016年3月31日的理由于法无据，本院不予支持。一审判决驳回容向华主张继续履行合同至2016年3月31日的反诉请求正确，本院予以维持。在房屋顶面的租赁合同解除后，容向华继续占有使用房屋顶面没有合法依据，其应当将房屋顶面返还给佛罗供销社，佛罗供销社请求容向华排除妨碍并拆除房屋顶面上的建筑物于法有据，一审判决支持佛罗供销社此项诉讼请求正确，本院予以维持。由于容向华在一审答辩已确认拖欠佛罗供销社租金7200元的事实，故一审判决容向华向佛罗供销社支付租金7200元的处理结果得当，本院予以维持。
关于一审判决是否遗漏第三人的问题。根据合同相对性原则，本案审理的是佛罗供销社与容向华之间有关房屋顶面的租赁合同法律关系，不是房屋权属转让的处分法律关系，至于佛罗供销社收取房屋顶面的租金与案外人曾才丽等人如何进行处理不属于本案审理的租赁合同范围，可另案处理，因此，一审判决并没有遗漏第三人，容向华上诉请求追加曾才丽等人作为第三人参加诉讼的理由没有事实基础和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果得当，本院予以维持。容向华的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由容向华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔凡勇
审 判 员 张成信
代理审判员 龙蜀娟
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 邓业荣
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。