广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8935号
上诉人（原审原告）陈辉明，男，1965年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人梁士玲，广东高木律师事务所律师。
委托代理人梁文婷，广东达声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡丽霞，女，1981年2月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）赖国荣，男，1982年1月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）赖国欣，女，1986年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）黎桂芬，女，1981年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）开平市骏玛化工有限公司，住所地广东省开平市。
法定代表人梅汉能。
被上诉人（原审被告）佛山市南海骏玛进出口有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人赖国斌。
被上诉人（原审被告）佛山市骏玛科技发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人赖国荣。
被上诉人（原审被告）佛山市骏玛钉业实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人赖国荣。
被上诉人（原审被告）赖国斌，男，1982年1月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人陈辉明因与被上诉人胡丽霞、赖国荣、赖国欣、黎桂芬、开平市骏玛化工有限公司、佛山市南海骏玛进出口有限公司、佛山市骏玛科技发展有限公司、佛山市骏玛钉业实业有限公司、赖国斌案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年12月20日，原南海市九江下北集团有限公司（甲方）与关杰初（乙方）签订了一份《临时用地租赁合同》，由乙方承租甲方位于325国道九江下北东岸路段九江供销社加油站对面面积3105.18平方米的地块。租赁期为30年，每月租金每平方米3元（2007年1月1日起每年递增5%）。合同约定乙方在使用土地时，必须按有关规定办理用地及报建手续，费用由乙方负责。租赁期内，如国家或当地政府征用本土地时，合同无条件终止，相关的征地款属甲方所有，建筑物的赔偿款属乙方所有。租赁期满后，乙方所有的建筑物无条件归甲方所有。在上述租赁合同签订前，关杰初已于2002年12月6日向相关部门申请办理了临时建筑物施工报建手续，工程项目为“商业综合楼（永利楼）”，原南海市九江镇规划建设办同意批准了关杰初的申请。该建筑工程在关杰初租赁期间已经完工。2009年6月6日，关杰初的委托代理人关永虾向赖国斌出具了一份《收款证明》，证明收到赖国斌购买涉案建筑物永利楼的部分款项150万元，永利楼由关杰初以450万元转卖给赖国斌。双方于同年6月18日签订了关于涉案房屋的《房屋使用权转让合同》。合同约定赖国斌应在合同签订之日起30日内支付全部转让款项。
2010年8月25日，佛山市南海区九江镇下北经济联合社（以下简称下北经联社）与赖国斌签订了一份《有偿使用土地协议书》，由赖国斌租赁使用上述原关杰初所租赁的部分土地（面积1059.7平方米），期限自2010年9月1日起至2032年12月31日止，期满后赖国斌建设在土地上的建筑物无条件归下北经联社所有。土地有偿使用费每月每平方米3.65元，从2011年开始每年递增5%。协议书还约定，协议履行期间，如国家或当地政府征用本协议的土地时，协议书无条件终止，征地款归下北经联社所有，建筑物赔偿款属赖国斌所有。同日，佛山市南海区九江下北集团有限公司（以下简称下北集团公司）与关杰初签订了《临时用地租赁合同》，同时注明此前的租金已经结清。
2011年7月8日赖国斌立下《借款借据》，称根据贷款人陈辉明与借款人赖国斌于2009年8月22日所签订的《商铺买卖协议》，陈辉明向赖国斌借出款项。庭审中，陈辉明确认“《商铺买卖协议》实际就是借款人赖国斌在借款时与提供给陈辉明的买卖永利楼的商铺进行买卖的预先签订的协议，以作为借款的实际抵押，由于永利楼土地产权的特殊性，永利楼并不能办理相关的房屋产权证，故赖国斌就以预先签订的永利楼《商铺买卖协议》提交给陈辉明，也就是借款人为陈辉明的形式作为借款的抵押。”
陈辉明与赖国斌于2012年8月31日签订《永利楼所有权转让协议》，约定赖国斌将永利楼所有权及建筑物所在地的租用权作价710万元转让给陈辉明，转让款项用于抵减赖国斌在2011年向陈辉明借出的部分借款。
2013年2月21日，佛山市禅城区人民法院受理了原告胡丽霞诉被告赖国荣、赖国欣、黎桂芬、开平市骏玛化工有限公司、佛山市南海骏玛进出口有限公司、佛山市骏玛科技发展有限公司、佛山市骏玛钉业实业有限公司、赖国斌民间借贷纠纷一案，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：由被告于2013年4月15日前分四期偿还欠款14811500元给原告。调解书于2013年3月7日生效。因被告未能履行法律文书所确定的义务，原告胡丽霞遂向佛山市禅城区人民法院申请执行，佛山市禅城区人民法院以（2013）佛城法执字第893号立案执行，并于2013年4月10日作出（2013）佛城法执字第893号-1执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人的存款、收益1505万元，或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相当价值的财产。
2013年8月26日，下北集团公司（甲方）与赖国斌（乙方）及陈辉明（丙方）签订了一份《同意下北集团公司土地使用权转租的三方协议书》，约定乙方将2010年8月25日与下北经联社签订的《有偿使用土地协议书》中乙方的权利义务转让给丙方，2013年有偿使用费每月每平方米4.22元。该协议书第八条约定：丙方确认该土地上已建有建筑物，该建筑物归甲方所有，并接受地上建筑物的一切现状。
2013年10月8日，佛山市禅城区人民法院受理了案外人佛山市南海区九江镇下北社区居民委员会提出的执行异议，下北居委会认为涉案“永利楼”的土地所有权是居委会所有，使用权人是下北经联社。被执行人赖国斌只是该建筑物的承租人和使用人，赖国斌在2013年8月26日签订的《同意下北集团公司土地使用权转租的三方协议书》中，已将上述建筑物的承租权转让给了陈辉明，故要求解除对“永利楼”的查封措施。佛山市禅城区人民法院审查后作出（2013）佛城法执外异字第85号裁定：驳回佛山市南海区九江镇下北社区居民委员会的异议请求。
原审法院认为，本案争议焦点在于：陈辉明是否案涉财产的所有权人。
一、《永利楼所有权转让协议》的效力存在瑕疵。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
陈辉明在向赖国斌借出款项时，要求与赖国斌签订《商铺买卖协议》。该《商铺买卖协议》陈辉明确认“实际就是借款人赖国斌在借款时与提供给陈辉明的买卖永利楼的商铺进行买卖的预先签订的协议，以作为借款的实际抵押，由于永利楼土地产权的特殊性，永利楼并不能办理相关的房屋产权证，故赖国斌就以预先签订的永利楼《商铺买卖协议》提交给陈辉明，也就是借款人为陈辉明的形式作为借款的抵押”。由于《商铺买卖协议》无法找到，陈辉明又与赖国斌签订《永利楼所有权转让协议》。实际上，《商铺买卖协议》与《永利楼所有权转让协议》性质相同，均是在陈辉明向赖国斌借出款项时，用以抵押的担保物。但在债权无法实现时，陈辉明即以永利楼抵偿债务。依据上述法律规定，并不允许借款人在债务不能清偿时直接获取抵押物。法院对相关买卖合同的履行亦不作审理。故《永利楼所有权转让协议》的效力不予确认。
二、案涉合同实为以物抵债，并非买卖合同，签订协议后并没有给付款项。
《永利楼所有权转让协议》中虽称以710万元转让案涉建筑物，但并非陈辉明购买赖国斌案涉建筑物，实际上是赖国斌以物抵偿债务。协议名称虽为转让，但实为抵偿。由于是以物抵债，故在协议签订后，陈辉明并没有向赖国斌支付任何款项，只是称以原有债务抵减。对陈辉明与赖国斌的债权债务关系，并未经过法院审理，其效力未得到确认。
三、个别清偿无效。
由于赖国斌转让案涉建筑物并没有真实收到购买款项，故其偿债能力并没有因出让建筑物得到相应提高。因赖国斌在转让永利楼还欠其他债务，该转让行为构成个别清偿，损害了其他债权人的利益。
综上，赖国斌在借款时即约转让案涉建筑物，并通过以物抵债的方式向陈辉明进行个别清偿债务，损害了其他债权人的合法权益。陈辉明要求确认案涉财产归其所有，并停止对案涉财产执行，于法无据，不予支持。
综上，陈辉明的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决驳回陈辉明的全部诉讼请求。案件受理费61500元，由陈辉明负担。
上诉人陈辉明上诉提出：
一、一审法院认定事实不清。陈辉明与赖国斌于2012年8月31日签订《永利楼所有权转让协议》，协议约定赖国斌将永利楼转让给陈辉明。为了陈辉明能够正常地使用永利楼，赖国斌、下北集团公司、陈辉明三方于2013年8月26日签订《同意下北集团公司土地使用权转租的三方协议书》以及同日赖国斌、下北经联社、陈辉明三方签订《同意经联社土地使用权转租的三方协议书》。而陈辉明与赖国斌的债权债务关系形成于2011年7月，至2012年8月因赖国斌无法清偿而以物抵债的方式。陈辉明无论是债权形成的时间，还是与赖国斌达成永利楼转让合意的时间，还是陈辉明于2013年1月实际接管永利楼的时间，均发生在胡丽霞与赖国斌的债务纠纷案件受理以前。且陈辉明是以710万元的债权对价，取得永利楼所有权，不存在转让价格虚低损害债务人或其它债权人权益等无效或违反法律禁止性规定的情形。就根据“地随房走”原则，若永利楼的所有权不是已转让给陈辉明，则日后所签订的“三方协议”就不存在其必要性。另外，陈辉明早已实际地接管永利楼。因此，陈辉明已享有永利楼至2032年之前的所有权，其权利应受到法律的保护。
二、一审法院适用法律错误。一审法院认为《商铺买卖协议》与《永利楼所有权转让协议》性质相同，均是在陈辉明向赖国斌借出款项时，用以抵押的担保物，因此，对《永利楼所有权转让协议》的效力不予确认。实际上，《永利楼所有权转让协议》是在债务清偿期届满后签订的，其性质与《商铺买卖协议》不一致。同时，对于永利楼，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以本法第一百八十一条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”陈辉明也尚未设立过抵押，不具有抵押权。因此，不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定和《中华人民共和国物权法》第186条的规定。因此，在债务清偿期届满后达成的《永利楼所有权转让协议》，并且永利楼已交付给陈辉明使用的情况下，应当认定《永利楼所有权转让协议》有效。
综上所述，请二审法院查明事实，判决：1.撤销佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第278号民事判决书；2.对位于325国道九江下北东岸路旁原九江供销社加油站对面的混凝土三层框架结构综合楼（永利楼）不予执行；3.位于325国道九江下北东岸路旁原九江供销社加油站对面的混凝土三层框架结构综合楼（永利楼）自2013年1月1日起至2032年12月31日止属陈辉明所有；4.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人胡丽霞、赖国荣、赖国欣、黎桂芬、开平市骏玛化工有限公司、佛山市南海骏玛进出口有限公司、佛山市骏玛科技发展有限公司、佛山市骏玛钉业实业有限公司、赖国斌均未作答辩。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，2010年8月25日，下北集团公司与赖国斌签订了一份《有偿使用土地协议书》，由赖国斌租赁使用上述原关杰初所租赁的部分土地（面积3105.18平方米），期限自2010年9月1日起至2032年12月31日止，期满后赖国斌建设在土地上的建筑物无条件归甲方所有。土地有偿使用费每月每平方米3.65元，从2011年开始每年递增5%。协议书还约定，协议履行期间，如国家或当地政府征用本协议的土地时，协议书无条件终止，征地款归下北集团公司所有，建筑物赔偿款属赖国斌所有。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案是因案外人针对执行案件中待执行的财产，向法院提起的执行异议而产生的案外人执行异议之诉，而案外人执行异议成立的基础，在于案外人对执行案件中待执行的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的实体权利。因此，判断案外人陈辉明的诉讼请求能否成立，关键在于审查案外人陈辉明就案涉执行标的是否享有所有权或者其他实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人就未登记的建筑物、构筑物及其附属设施提出的异议，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。本案中，陈辉明主张对永利楼享有所有权的权利依据是《永利楼所有权转让协议》，因此该协议的法律性质及效力是本案审理的焦点。
第一，本案中，有关当事人对永利楼所有权的诉争涉及三份合同，即《商铺买卖协议》、《借款借据》和《永利楼所有权转让协议》。《借款借据》称根据贷款人陈辉明与借款人赖国斌于2009年8月22日所签订的《商铺买卖协议》，陈辉明向赖国斌借出款项。庭审中，陈辉明确认《商铺买卖协议》实际就是借款人赖国斌在借款时提供给贷款人陈辉明以买卖永利楼商铺的形式作为借款的抵押。因当事人未能提供《商铺买卖协议》，故该合同的约定如何、是否履行，均无从查证。同理，虽然陈辉明确认《商铺买卖协议》与《永利楼所有权转让协议》均指向同一标的，但不能据此推定二者内容一致、性质相同，更不能认定两份合同就是同一份合同，且陈辉明在诉讼中亦主张其取得永利楼所有权系源于《永利楼所有权转让协议》而非《商铺买卖协议》提供的担保，故本院对《商铺买卖协议》的效力不作审查。
第二，《永利楼所有权转让协议》签订于《借款借据》之后，此时，赖国斌不能偿还贷款的事由已经发生，《永利楼所有权转让协议》涉及的购房价款实际上是陈辉明在《借款借据》中所出借之款项。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了《借款借据》和《永利楼所有权转让协议》。原审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》认定本案陈辉明与赖国斌之间是民间借贷合同关系而非买卖合同关系，对此，因上述司法解释自2015年9月1日起施行，而本案相关法律关系均发生在此之前，根据法不溯及既往原则，本案并不能适用上述司法解释的规定。原审法院适用法律错误，本院予以纠正。陈辉明在赖国斌不能偿还欠款后与其签订《永利楼所有权转让协议》并约定借款抵房款，该行为是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款借据》中并未约定借款人赖国斌到期不能偿还借款时，《商铺买卖协议》或《永利楼所有权转让协议》中的标的物所有权转移归贷款人陈辉明所有。在赖国斌到期未偿还借款时，陈辉明并不能直接按《借款借据》取得永利楼的所有权。陈辉明取得案涉房产的所有权，只能通过履行《永利楼所有权转让协议》实现。而《永利楼所有权转让协议》中“上述转让款项在乙方向甲方2011年7月份的部分借款中予以抵减”的约定，并非法律上禁止的流押条款，故亦不适用《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。
第三，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”而借款合同是实践性合同，自然人之间的借款自贷款人提供借款时生效。故《借款借据》和《永利楼所有权转让协议》均为依法成立并已生效的合同。陈辉明与赖国斌实际上就同一笔款项先后设立民间借贷和房屋买卖两个法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……。”“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”本案中，根据《借款借据》赖国斌应向陈辉明偿还欠款，根据《永利楼所有权转让协议》陈辉明应向赖国斌支付房屋转让款，即陈辉明与赖国斌互负金钱给付义务，双方订立《永利楼所有权转让协议》约定从赖国斌所欠款项中抵扣购房款，该意思表示真实且符合上述法律规定，合法有效。现陈辉明已依据《借款借据》向赖国斌出借款项并依《永利楼所有权转让协议》予以抵扣永利楼的转让款，赖国斌也已将永利楼向陈辉明交付使用，双方已对《永利楼所有权转让协议》履行完毕，即永利楼的所有权自2012年8月31日转移给陈明辉。但根据下北集团公司（甲方）与赖国斌（乙方）及陈辉明（丙方）于2013年8月26日签订的《同意下北集团公司土地使用权转租的三方协议书》的约定，“乙方将2010年8月25日与下北经联社签订的《有偿使用土地协议书》中乙方的权利义务转让给丙方……丙方确认该土地上已建有建筑物，该建筑物归甲方所有，并接受地上建筑物的一切现状。”陈辉明在上述三方协议中已确认永利楼归下北集团公司所有，再结合佛山市南海区九江镇下北社区居民委员会（2013）佛城法执外异字第85号执行异议一案中关于“被执行人赖国斌只是该建筑物的承租人和使用人”的主张，陈辉明在本案中主张对永利楼享有所有权缺乏事实依据，本院不予支持。陈辉明对永利楼虽无所有权但有使用权，其仍可对永利楼占有、使用和收益，该权利仍可阻却执行。综上，案涉永利楼的所有权在法院执行之前已发生了转移，故原审法院在执行（2013）佛城法执字第893号案中对永利楼不得执行。
此外，对于原审法院认为陈辉明与赖国斌之间以借款抵转让款的行为实为以物抵债，且构成个别清偿而无效的问题。首先，如前所述，法律上允许以物抵债，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。其次，债权债务关系只需双方认可无争议，便可自行履行相关给付义务，并非一律需通过诉讼确认。自然债务与法律债务的不同在于，自然债务不能请求强制执行，其他均与法律债务无异。债务人若自愿给付，则给付行为同样有效。最后，执行程序是人民法院按照已经发生法律效力的判决、裁定或者仲裁机构的裁决等法律文书，运用国家司法权，依据法定程序迫使被执行人实现法律文书确定的内容的行为及程序。与破产法所要实现的概括式公平清偿的目的不同，执行程序的目的恰恰是为了个别清偿。法律并非一律禁止个别清偿行为，个别清偿是破产法上的概念，只是在企业法人已具破产事由时禁止个别清偿。因本案被执行人赖国斌是自然人，诉争的财产在转让给陈辉明之前亦为个人财产，故本案中并不存在个别清偿的问题。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人陈辉明的上诉请求部分符合法律规定，本院予以支持；缺乏事实和法律依据部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第278号民事判决；
二、对位于广东省佛山市325国道九江下北东岸路旁原九江供销社加油站对面的混凝土三层框架结构综合楼（永利楼）不得执行；
三、驳回上诉人陈辉明的其他诉讼请求。
一审案件受理费61500元，二审案件受理费61500元，由上诉人陈辉明负担61500元，由被上诉人胡丽霞、赖国荣、赖国欣、黎桂芬、开平市骏玛化工有限公司、佛山市南海骏玛进出口有限公司、佛山市骏玛科技发展有限公司、佛山市骏玛钉业实业有限公司、赖国斌共同负担61500元。
本判决为终审判决。
审判长 王滑明
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二○二○一七年二月二十二日
书记员 陈秋莲