安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终1906号
上诉人（原审原告）：刘志祥，男，1975年6月11日生，汉族，住浙江省庆元县。
委托诉讼代理人：李从杰，安徽金六州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽聚唐投资有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路660号绿地赢海国际大厦D座804室，统一社会信用代码9134010057042354XE。
法定代表人：杨春艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕斌，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：六安福地置业有限公司，住所地安徽省六安经济开发区长江工业园回迁安置小区5幢，统一社会信用代码341591000018558。
法定代表人：陈强连，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马道平，该公司业务经理。
委托诉讼代理人：叶武，安徽皋兴律师事务所律师。
上诉人刘志祥因与上诉人安徽聚唐投资有限责任公司（以下简称聚唐公司、被上诉人六安福地置业有限公司（以下简称福地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志祥及其委托诉讼代理人李从杰，上诉人聚唐公司的委托诉讼代理人吕斌，被上诉人福地公司的委托诉讼代理人马道平、叶武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判《房屋租赁合同》有效，解除该租赁合同；2、被上诉人支付上诉人违约金20万元并赔偿两年租金40万元；3、两被上诉人对上述款项承担连带赔偿责任；4、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、2015年3月15日，福地公司向聚唐公司出具的授权委托书授权“聚唐公司对房屋的招商销售业务，签订的所有合同有效”。招商的定义是用广告、展览等方式吸引商家，我方是冲着招商去的，聚唐公司与我方签订的《房屋租赁合同》是福地公司授权范围，被授权委托人从事被授权委托范围内的事，不必经授权委托人签名盖章及追认。该租赁合同合法有效。2、上诉人在合同缔约过程中并无过错，且为超市经营做了必要的准备，从策划、广告宣传、办理工商登记等，损失严重，被上诉人应当根据合同约定，支付违约金、赔偿两年租金，该约定的违约金并非过高，一审法院以双方约定违约责任过高酌定经济损失10万元无事实和法律依据。
聚唐公司辩称，1、同意刘志祥上诉事实与理由中关于《房屋租赁合同》合法有效的部分，聚唐公司和福地公司代理关系存在，产生的法律后果应当由福地公司承担，但是要求聚唐公司承担连带责任，无法律依据。2、合同约定违约金不合法，约定违约金60万元占总合同的百分之五十，是不适当的，且该合同在2016年4月21日聚唐公司将收取刘志祥15万元的租房款退还给刘志祥时已经终止。
聚唐公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回对我方的诉讼请求。事实与理由：1、一审认定事实错误。上诉人对合同的签订与履行没有过错。刘志祥称其于2015年3月17日如约向我方支付5万元保证金和10万元租金，一审开庭时还称其进行了门头广告、装修设计准备，这表明其已经实际接收房屋，但却迟迟没有实际装修和开办超市。刘志祥提出终止合同，我方为解决问题，于2016年4月21日将15万元退还刘志祥，双方合同就已终止。2、一审定性错误。我方于2015年3月15日与刘志祥签订《房屋租赁合同》，是由于2015年3月15日取得福地公司《授权委托书》，该委托书授权上诉人对开发的房屋进行“招商、销售业务”。刘志祥在一审开庭时也称其是看到该《授权委托书》，才与我方签订《房屋租赁合同》的。虽然，上诉人在《房屋租赁合同》的出租方处盖章，根据《合同法》第四百零二条的规定:“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案属于典型的间接代理。上诉人收取刘志祥交纳的租房保证金5万元和10万元租金没有即时转交福地公司，这属于委托人与代理人之间的内部关系，不应影响对外间接代理的法律效力。更何况，福地公司于2016年8月将涉案房屋又出租他人的事实表明，我方与刘志祥签订《房屋租赁合同》是符合福地公司对涉案房屋经营管理的目的，也证明了上诉人的间接代理是符合《授权委托书》范围的。3、一审判决没有法律与事实依据。虽然涉案出租房屋所有权不属上诉人，但根据《授权委托书》，上诉人是有权代理行为，所产生的法律效果应当由福地公司承担。一审判决赔偿10万元经济损失，无事实依据。
刘志祥辩称，1、聚唐公司是在代理权限内行使代理权。2、租赁合同签订后，我方已经准备超市开办、制作超市招牌，根据合同约定，聚唐公司承认没有进行电梯安装。聚唐公司退还15万元的行为不当然视为解除合同。3、我方要求支付2年租金40万元及违约金20万元有合同明确约定，该条款实质上是违约金条款。
福地公司针对两上诉人上诉，辩称，1、聚唐公司无权代理被上诉人签订《房屋租赁合同》，我方给聚唐公司的授权委托书中授权的范围明确为招商、销售，并无租赁权限。涉案的《房屋租赁合同》无效。2、刘志祥与聚唐公司签订合同时，并非知晓有授权委托书的存在，从一审中刘志祥向法庭提供的证据中可见聚唐公司向其提供授权委托书的时间为2016年4月21日。3、刘志祥在一审中提供被上诉人与聚唐公司《杭淠湾农贸市场物业买卖协议》，可以看出聚唐公司在出租房屋时显然是以出租房屋的所有权人的身份与刘志祥签订合同，无论是签订合同、收取保证金、租金以及所谓的返还保证金、租金，聚唐公司均未向福地公司告知，也未将相关款项支付给被上诉人，聚唐公司所称间接代理是不成立的。4、刘志祥要求的损失和违约金，因合同无效，且无证据证明损失数额，一审法院认定其损失10万元无充分的证据。
刘志祥向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、聚唐公司支付刘志祥合同违约金20万元并赔偿两年租金40万元；3、福地公司对上述款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由聚唐公司、福地公司承担。
一审法院审理查明：2014年4月9日，福地公司与聚唐公司签订一份《六安杭淠湾农贸市场全程包销合同》，约定：聚唐公司全程包销福地公司开发的位于六安市××二十铺杭淠湾农贸市场项目，全程包销主要包括市场研究、项目商业定位、项目招商及执行、商业项目营销策划推广、商业项目销售等，双方就合同其他事项一并作出约定。2015年3月15日，福地公司向聚唐公司出具一份授权委托书，委托书注明:福地公司现授权聚唐公司，为土地证号《六土国用（2013）第90**号土地使用权证》上房屋的招商销售业务，在不损害福地公司权益的情况下，签订的所有合同有效。同日，刘志祥与聚唐公司签订一份《房屋租赁合同》，合同书注明甲方为福地公司、聚唐公司，乙方为刘志祥，但在合同签字时，仅有聚唐公司签字盖章，福地公司未签字盖章。该合同约定：刘志祥租赁福地公司开发的六安市杭淠湾农贸市场二楼（除一拖二商业部分）及一层107室，大致面积1500平方米，用于经营超市，租期8年，前两年免租金，后六年每年20万元。合同签订后，刘志祥支付保证金5万元，以及第三年上半年租金10万元，双方同时对违约责任进行了约定，若甲方违约，除赔偿乙方两年租金外，甲方还承担20万元违约金。但双方对房屋交付时间未作约定，刘志祥于2015年3月17日将15万元交付给聚唐公司。同时对经营超市进行了前期的准备工作。后聚唐公司未能将房屋租赁给刘志祥，于2016年4月21日将收取的15万元退还给刘志祥。福地公司于2016年8月将上述房屋租赁给他人使用。
一审法院认为，本案争议的焦点是刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》是否有效。双方在签订《房屋租赁合同》时，已将福地公司列为甲方，说明刘志祥对该房屋所有人为福地公司是知情的，签订合同时应当由福地公司签字或盖章。聚唐公司以福地公司向其出具一份授权委托书，认为己取得授权，但该授权书中，未授权聚唐公司可以对福地公司的房屋有租赁权。聚唐公司在签订合同后也未取得福地公司追认，且在收取刘志祥的15万元后，一直未将该款转交给福地公司，聚唐公司的签约行为超越代理权限，属无权代理，刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》应当属无效合同，其民事责任由聚唐公司承担。因刘志祥对经营超市作了必要的准备，确有一定经济损失，但双方约定违约责任过高，酌定聚唐公司赔偿经济损失10万元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决：一、刘志祥与聚唐公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、聚唐公司赔偿刘志祥经济损失100000元，款于本判决生效之日起十日内一次性给付；三、驳回刘志祥其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，刘志祥负担1900元，聚唐公司负担4000元。
本院二审期间，当事人围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对刘志祥所举证据短信记录，证明聚唐公司和福地有关人员对《房屋租赁合同》签订均是知情的，以及双方曾多次协商。本院认为，被上诉人福地公司对该短信记录中的刘志祥与“马总”马道平短信来往的真实性不持异议，从马道平短信回复刘志祥“我是农贸市场老马，请问你们装修的队伍可找好呢？我四侄子他们希望能报价参与，如果方便，希望你能按市场行为给个机会！”等内容，可以认定福地公司的业务经理马道平对刘志祥承租房屋知情，对该证据的证明目的予以认可。对福地公司所举《六安市杭淠湾农贸市场租赁合同》、收取保证金条据，证明聚唐公司仅有招商的权利，没有出租商铺的权利，出租合同是由福地公司签，保证金也是福地公司收取。本院认为，该组证据不能得出福地公司开发的房屋包括案涉房屋在内均必须由其对外出租的结论，不能达到其证明目的。
本院二审审理查明的事实同一审一致。
本院认为，从福地公司向聚唐公司出具的授权委托书内容看，授权的范围为招商、销售业务，条件是不损害福地公司权益，在此前提下，签订的所有合同有效。现聚唐公司认为此处的“招商”约定明确包括对外出租，福地公司认为“招商”不包括对外出租，双方为此发生争议。本院认为，对外出租应属招商工作的范畴，并非授权不明，且由聚唐公司对外出租，明显不损害福地公司利益。另外，该租赁合同已列明甲方为福地公司、聚唐公司，在刘志祥签订《房屋租赁合同》时其即已明知聚唐公司是经福地公司授权，代理福地公司与其签约，故相应的法律责任应由被代理人福地公司承担，代理人聚唐公司不承担责任。但本案刘志祥诉请代理人聚唐公司承担违约责任，被代理人福地公司承担连带责任。二审庭审中经法庭释明，刘志祥仍坚持一审的诉讼请求，而不做调整，显然其该诉讼请求无法律依据，依法不应支持。基于此，原判决酌定经济损失10万元是否适当及，本院已无审查的必要。另外，对于刘志祥诉请解除《房屋租赁合同》，因福地公司已将涉案的房屋另行出租给他人，聚唐公司将其收取的相应款项也退还给刘志祥，该租赁合同实际上终止履行，其再诉请解除已无实际意义。综上所述，刘志祥、聚唐公司上诉称双方签订的《房屋租赁合同》合法有效及聚唐公司上诉称其作为代理人不应承担责任的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初3727号民事判决；
二、驳回刘志祥的诉讼请求。
一审受理费11800元，减半收取5900元；二审案件受理费11800元，合计17700元，由刘志祥负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 王 丽
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 宋贵杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托
人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。