山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初6745号原告青岛某某物业服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。法定代表人王某某，职务总经理。委托代理人秦某某，系原告公司职工。被告钱某某，女，汉族，1983年1月31日出生，现住上海市静安区。原告青岛某某物业服务有限公司与被告钱某某物业服同纠纷一案，本院受理后，由审判员车绍文独任审判，公开开庭进行了审理，原告青岛某某物业服务有限公司的委托代理人秦某某到庭参加了诉讼，被告钱某某经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。原告青岛某某物业服务有限公司诉称，青岛开发区某某中心由原告提供物业管理服务，被告为青岛开发区某某中心XX室业主（建筑面积314.91平方米），原告在物业管理服务过程中，尽职尽责的履行了自己应尽的义务，但是被告一直拒绝缴纳物业服务费用，被告的行为已经侵犯了原告及其他业主的合法权益，因此原告根据《物业服务委托合同》的约定及《中国人民共和国合同法》等法律法规的规定，诉至法院，请求依法判令：被告支付原告所欠缴的物业服务费23580.46元、逾期付款利息2299.09元，以上共计25879.55元；被告承担诉讼费。被告钱某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：1、2010年11月30日，被告钱某某（乙方）与青岛多元房地产开发有限公司（甲方）签订《青岛市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买青岛开发区某某中心XX室，政府批准的规划用途为住宅；暂测房屋建筑面积为314.91平方米。后因被告钱某某未能按时支付房款，青岛多元房地产开发有限公司诉至黄岛区人民法院，请求解除该合同，并由被告赔偿违约金。黄岛区人民法院经审理查明后认为被告钱某某（乙方）与青岛多元房地产开发有限公司（甲方）签订《青岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但被告未付清剩余房款，已构成违约，并于2015年9月9日作出（2015）黄民初字第1606号民事判决书，判决：一、解除青岛多元房地产开发有限公司与被告钱某某于2010年11月30日签订的《青岛市商品房买卖合同》。二、被告钱某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛多元房地产开发有限公司违约金人民币932133.6元。2、2009年3月26日，青岛多元房地产开发有限公司（甲方）与青岛某某物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对青岛开发区某某中心项目提供前期物业服务管理事宜；物业类型为综合性物业（包括：住宅、公寓、写字楼、商业、酒店）；座落位置为青岛开发区XX路X6号、X8号、X0号、X2号；物业服务管理区域物业服务管理收费选择包干制方式：物业服务管理费按照以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。A座写字楼5.28元/月.平方米；B座公寓1.98元/月.平方米；C座住宅2.08元/月.平方米。第八条约定业主应于甲方办理交房之日的次月起交纳物业服务管理费用。物业服务管理费按季度预先交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同第二十七条约定，在本合同期限内，项目已成立业主委员会（大会）的，由项目业主委员会（大会）自行选择新的物业服务管理企业并与之签订《物业管理委托合同》，本合同自然终止。本合同终止后，乙方必须在一个月内向项目业主委员会（大会）办理交接手续后撤离。本合同期满前三个月，如业主大会尚未成立，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，本合同自动顺延，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方在选聘中享有同等条件优先权。第三十三条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。后青岛多元房地产开发有限公司与青岛某某物业服务有限公司就《前期物业服务合同》达成《补充协议》，约定将原合同的期限延至2015年12月31日。3、被告钱某某于2011年5月18日入住涉案小区，“吴某（身份证号码：XX）”在业主（用户）入住登记表、物品领用登记表签字确认。同日“吴某”（甲方）与青岛某某物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明：本物业名称XX中心住宅；甲方所购房屋类型为XX住宅，座落位置X座X室，建筑面积314.91平方米；甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第一条约定，依据本协议向乙方交纳物业管理费用。第四条约定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为X座住宅2.08元/月.平方米……业主应按季度（业主或物业使用人应在每季度首月10日前）预先交纳足额物业服务费用，每逾期一日按应缴费用的3‰标准向物业公司支付违约金。业主应于本物业交付之日的次月开始交纳物业服务费用。物业服务费每季度交纳一次，甲方或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在该月10日及以后交纳的视为逾期交纳，甲方或物业使用人应承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。“吴某”在甲方代表人处签字。原告分别于2013年11月25日、2014年12月1日和2015年12月12日向被告催缴物业费。原告提交物业服务记录光盘一份，证明原告为涉案小区提供相应物业服务。庭审中原告提交缴费记录二份，证明涉案房屋2011-2012年的物业费正常缴纳。原告自愿诉求物业费自2013年1月1日起至2015年9月24日止，按314.91平方米2.08元/平米计算，逾期利息自2013年1月1日起至2015年9月24日止，按年利率6%计算。上述事实，由原告提交的《青岛市商品房买卖合同》、民事判决书、《前期物业服务合同》、业主（用户）入住登记表、《前期物业管理服务协议》、物品领用登记表、物业费催缴函、补充协议、缴费记录、光盘等书证及原告当庭陈述笔录在案佐证，经本院审查，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与青岛多元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告代表人“吴某”签订的《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，除违约金的约定过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订后，双方应参照协议的约定确定各自权利义务。根据（2015）黄民初字第1606号民事判决书确定的事实，被告钱某某购买涉案房屋并实际居住使用，原告为被告所在的小区提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主，应当依照约定支付相应的物业服务费，但被告自2013年1月1日起的物业费至今未缴纳，已构成违约。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，应据此计算物业费。因本院于2015年9月9日作出的（2015）黄民初字第1606号民事判决书，判决解除青岛多元房地产开发有限公司与被告钱某某于2010年11月30日签订的《青岛市商品房买卖合同》，该判决书于2015年9月24日被告钱某某签收，故原告自愿诉求被告支付2013年1月1日至2015年9月24日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持，被告自2013年1月1日至2015年9月24日期间的物业管理费应为21465元（314.91平方米2.08元/月·平方米32个月零23天）。原告自愿诉求按照年利率6%计算自2013年1月1日起至2015年9月24日期间的逾期利息，未超出法律的规定，本院予以支持，但其逾期利息应为1945元。被告钱某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院依法适用缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛某某物业服务有限公司物业服务费21465元。二、被告钱某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛某某物业服务有限公司上述物业服务费产生的逾期利息1945元。三、驳回原告青岛某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447元（原告已预交），由原告负担17元，被告钱某某负担430元，于本判决生效后十日内直接支付给原告青岛某某物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期届满之日起两年。审判员  车绍文二〇一六年六月十二日书记员  李 梅