广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初20387号
原告：广州芳都市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区8。
法定代表人：李新，总经理。
委托代理人：洪浩，广东合拓律师事务所律师。
被告：何永鸿，男，1963年6月29日出生，汉族，住广州市番�区。
原告广州芳都市场经营管理有限公司诉被告何永鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州芳都市场经营管理有限公司的委托代理人洪浩，被告何永鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告广州芳都市场经营管理有限公司诉称：原、被告于2014年8月9日签订《广州市直管房租赁合同》，约定原告将座落在天河区棠德南路257号首层的房地产出租给被告作商业用途，租赁期间从2014年8月1日至2017年7月30日，2015年8月1日至2016年7月30日每月租金为14326.49元。租金按月结算，于每月的第十日前支付当月租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按拖欠租金总额的百分之三支付违约金。合同签订后，原告按照约定将该房地产交付给被告使用，但被告自2015年12月起开始拖欠租金、管理费、水电费，经原告�次催收，被告都以各种理由推托。截止起诉之日，被告仍欠上述款项共122058元。原告认为，被告拒绝支付租金等费用，已构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2015年12月至2016年7月的租金、管理费、水电费，共计122058元。二、被告向原告支付违约金（以每月欠付的金额为本金，按照每日千分之一的标准计算，分别自当月11日起计至被告实际清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告何永鸿辩称：一、原告在2016年6月20日已对案涉商铺进行了上锁，导致我方无法经营；此后原告又在未经我方同意的情况下清空了案涉商铺内的物品。故此，2016年6月20日以后的租金、管理费我方均不同意支付。二、2016年6月20日以前的租金、管理费我方有向原告支付过部分款项，但具体金额我方已记不清了，因为相关的单据均保存在案涉�铺内，我方现无法进入案涉商铺内取回。三、原告主张的违约金是不合理的，我方不同意支付违约金。
经审理查明：2014年8月9日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市直管房租赁合同》，约定：甲方将天河区棠德南路257号首层（以下简称“案涉商铺”）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限从2014年8月1日至2017年7月30日，其中2014年8月1日至2015年7月30日期间的月租金为13265.27元，2015年8月1日至2016年7月30日期间的月租金为14326.49元，2016年8月1日至2017年7月30日期间的月租金为15472.61元；租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金缴付甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金、水费、电费、物业管理费等费用，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金总额的百分之三向甲方支付违约金，如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失由乙方承担；乙方空置3个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；乙方向甲方交纳39795.81元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；任何一方未能履行本合同规定条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；乙方必须严格履行合同条款的各项约定，否则甲方有权采取停水、停电等处理措施，必要时甲方有权单方解除合同，收回商铺；商铺物业管理费545.9元/月等。
原、被告确认，上述合同签订后，原告已依约将案涉商铺交付被告使用，被告亦向原告支付了合同约定的押金39795.81元。但原告称，被告自2015年12月起开始拖欠案涉商铺的租金、管理费、水电费（包括每月拖欠租金14236.49元，每月拖欠管理费545.9元，2015年12月拖欠水电费451.6元，2016年1月拖欠水电费438.6元，2016年2月拖欠水电费520.2元，2016年3月拖欠水电费487.4元，2016年4月拖欠水电费456.4元，2016年5月拖欠水电费433.8元，2016年6月拖欠水电费458.8元，2016年7月拖欠水电费557.2元），原告还就此提交了被告于2016年6月22日向原告出具的《承诺书》为证（其中2015年11月的租金原告确认被告后已清偿），《承诺书》主要内容为：被告确认拖欠案涉商铺2015年11月租金7226.49元，2015年12月租金、管理费、水电费15233.99元，2016年1月租金、管理费、水电费15220.99元，2016年2月租金、管理费、水电费15302.59元，2016年3月租金、管理费、水电费15269.79元，2016年4月租金、管理费、水电费15238.79元，2016年5月租金、管理费、水电费15216.19元，2016年6月租金、管理费、水电费15241.19元，以上合计113950元；被告承诺于2016年6月28日至2016年12月30日期间分期付清，如未按期履行，被告愿意承担原告一切经济损失，被告造成的一切经济损失由被告承担，与原告无关；且从2016年7月1日起，被告承诺不拖欠案涉商铺当月租金、管理费、水电费等。经质证，被告确认上述《承诺书》的真实性，且称该《承诺书》是因被告欠租，原告于2016年6月20日对案涉商铺进行了加锁，被告无法使用案涉商铺后才于2016年6月22日与原告协商签订的；但后因被告母亲病重，被告回乡照顾，故未再理会案涉商铺的事宜，也没有按照《承诺书》的约定自2016年6月28日起向原告分期付款；直至2016年7月，被告从朋友处了解到，原告在未经被告同意的情况下，搬离了案涉�铺内的货品，并将案涉商铺收回。被告为证明其因原告擅自搬离案涉商铺内货品而遭受损失达20万元以上，向本院提交了《送货单》七张。经质证，原告对被告提交的上述《送货单》的真实性、合法性、关联性均不予确认；且原告称，其是因被告未按照《承诺书》的约定付款，才于2016年8月收回案涉商铺的；在收回案涉商铺以前，原告曾以电话的方式通知被告于2016年8月搬离，案涉商铺内的货品也是被告自行处理的，与原告无关；基于《广州市直管房租赁合同》是因被告违约而解除的，故原告有权没收被告已交纳的押金；且被告还应向原告支付其搬离案涉商铺前的租金、管理费、水电费等。对此，被告否认其曾收到原告要求其搬离的通知，且主张原告并无相应证据可以证明，原告在收回案涉商铺的过程中处理不当，故不同意原告没收押金。
本院认为：原、�告签订的《广州市直管房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。
根据《广州市直管房租赁合同》的约定，被告应在每月的第10日前将当月的租金缴付给原告，并依时交纳水费、电费、物业管理费；逾期交付租金的，每逾期1日的，被告须按拖欠租金总额的百分之三向原告支付违约金；逾期1个月的，原告有权终止合同并收回案涉商铺，并追讨被告拖欠的租金和违约金，由此造成的损失由被告承担。就被告确认其于2016年6月22日向原告出具的《承诺书》来看，被告确实存在自2015年12月起拖欠原告租金、管理费、水电费的事实，且被告亦自认其在2016年6月22日以后并未按照《承诺书》的约定向原告清偿欠款，故此，原告当然有权根据《广州市直管房租赁合同》的约定，解除合同、收回案涉商铺。
原告主张其收回案涉商铺的时间为2016年8月，被告则主张原告于2016年6月20日对案涉商铺进行了加锁，于2016年7月收回了案涉商铺；因租赁期内，案涉商铺已交由被告使用，故有关案涉商铺的使用情况应由承租人即被告举证证明，但被告并未就其主张提供充分证据予以证明，原告亦予否认，故应由被告承担举证不能的法律后果，本院对原告有关其系于2016年8月收回案涉商铺的主张予以采信；被告应向原告支付案涉商铺的租金、管理费、水电费至2016年7月。
根据被告出具的《承诺书》，被告确认其拖欠案涉商铺2015年12月至2016年6月的租金、管理费、水电费总金额为106723.51元（113950元-2015年11月租金7226.49元）。而原告主张被告拖欠案涉商铺2016年7月的租金为14326.49元、管理费为545.9元，因原告主张的上述租金、管理费金额均符合《广州市�管房租赁合同》之约定，本院予以采纳。至于原告主张的被告拖欠案涉商铺2016年7月的水电费为557.2元，虽未经被告确认，但结合被告在《承诺书》中确认的每月拖欠租金、管理费、水电费金额，以及《广州市直管房租赁合同》约定的每月租金、管理费标准，可推知原告主张2016年7月的水电费为557.2元并未超出被告的合理使用范围，故在被告无法证明其已交纳了案涉商铺2016年7月的水电费且被告负有清偿义务的情况下，本院对原告有关被告拖欠案涉商铺2016年7月水电费557.2元的主张予以采信。综上，被告应向原告支付案涉商铺2015年12月至2016年7月的租金、管理费、水电费总金额为122153.1元（106723.51元+14326.49元+545.9元+557.2元），现原告要求被告清偿上述期间的欠款总额为122058元，系原告自行处分权，并无不妥，本院予以支持。
又，原告要求被告支付迟�付款违约金，因《广州市直管房租赁合同》中仅就逾期支付租金的违约责任进行了约定，故原告要求被告承担迟延支付管理费、水电费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。同时，因被告主张原告按照每日千分之一的标准计算违约金不合理，而原告亦未举证证明其实际损失，本院根据公平原则，酌情调整违约金以每月拖欠的租金14326.49元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；且违约金以不超过本金为限。
另，就被告有关原告在收回案涉商铺前未有效通知被告给被告造成损失以及原告无权没收押金的主张，因被告未在本案中提起反诉，被告可另循合法途径解决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四�，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告何永鸿向原告广州芳都市场经营管理有限公司支付2015年12月至2016年7月的租金、管理费、水电费共计122058元。
自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告何永鸿向原告广州芳都市场经营管理有限公司支付迟延缴纳上述期间租金的违约金（以每月拖欠的租金14326.49元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）。
驳回原告广州芳都市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3300元，由被告何永鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 陈世德
人民陪审员 古丽莹
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 何靖文
本判决书已于2017年月日送达