文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12854号原告：戚伟雄，男，1962年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：万利房地产开发（广东）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：丁瑜，董事长。委托代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。被告：广州诺道投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：叶英华，董事长。委托代理人：闫哲，广东东方昆仑律师事务所律师。原告戚伟雄诉被告万利房地产开发（广东）有限公司（以下简称万利公司）、广州诺道投资管理有限公司（以下简称诺道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戚伟雄，被告万利公司的委托代理人谭唯聪，被告诺道公司的委托代理人闫哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚伟雄诉称：2016年1月9日，原告与万利公司及诺道公司分别签署《认购书》、《其他服务费用确认书》，向两被告购买天河区翠湖街17号A幢负-B区层B123房，但两被告迟延履行合同约定义务。在迟延履行期间，原告与两被告多次沟通，但直到2016年底，两被告才告知原告，由于原告未购买车位上盖单元，按相关规定不得直接过户给原告，因此两被告作为专业的房地产开发企业及关联企业，在明显知道车位销售条件前提下，仍向原告违规销售车位，构成欺诈。2016年1月至今，车位价格大幅上涨，故原告要求两被告按原售价50%计算即130000元进行赔偿。现请求法院判令：1、解除原告与万利公司签订的《认购书》及原告与诺道公司签订的《其他服务费用确认书》，万利公司向原告返还130200元，诺道公司向原告返还129800元；2、万利公司以130200元为本金，按每日万分之五的标准自2016年4月26日起计付利息至实际退还之日止，诺道公司以129800元为本金，按每日万分之五的标准自2016年4月26日起计付利息至实际退还之日止；3、两被告向原告赔偿车位差价130000元；4、两被告承担本案诉讼费。被告万利公司答辩称：车位无抵押、查封情况，产权转移不存在障碍，导致车位无法过户的原因是原告并非车位所在小区的业主。合同并未约定违约责任，未约定违约金计算标准，且车位差价并未实际发生，原告主张要求支付违约金及车位差价没有事实依据。万利公司已经将车位出售给诺道公司，再由诺道公司出售给原告，真实的买卖合同关系应在原告与诺道公司之间，万利公司签署认购书仅为了配合诺道公司的销售。原告不享有合同解除权，无权请求解除合同，原告已接收车位使用，应支付车位使用费。被告诺道公司答辩称：一、万利公司与诺道公司是两个各自独立的主体。诺道公司并没有欺诈或过错的情形，因为原告并非车位所在小区的业主，原告购买车位是为了投资，签订买卖合同时已明确。诺道公司当时也告知原告在购买车位会出现无法过户的情形，所以当时约定以二次转让的方式使得原告取得车位的权属登记。二、260000元的款项，其中130000元为购买车位的费用，其中129800元是支付给诺道公司的中介费。三、认购合同并没有约定违约金。原告要求支付违约金是没有依据。原告购买车位时明知过户存在不确定的情况，因此过错方在原告，赔偿金不应该由万利公司及诺道公司来支付。四、国家的法律法规都是对外公布的，原告称其直至2016年底才知道相关的法律法规是不符合常理的。经审理查明：2016年1月9日，原告（乙方）与万利公司（甲方）签订《认购书》，约定：原告向万利公司购买天河区翠湖街17号B123车位（以下简称涉案车位）；认购价为130200元；定金30000元须于签署本《认购书》时付清，第一期楼款100200元须于2016年1月15日前付清；乙方在签订本认购书时已清晰知道该物业已由甲方抵押给银行的情况；甲方承诺于签订本认购书及乙方缴交首期楼款后的三个月内，完成该物业的抵押涂销工作，并与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方接到甲方通知后3天内携同本《认购书》、定金及首期款收据、本人身份证亲自到本项目销售中心签署《商品房买卖合同》；等内容。同日，原告签署《其他服务费用确认书》（以下简称《确认书》），主要内容为原告同意支付129800元作为其他费用。其后，原告向万利公司支付130200元、向诺道公司支付129800元。现原告以涉案车位无法过户其名下为由于2017年5月17日提起本案诉讼。万利公司、诺道公司分别于2017年6月15日、2017年6月19日收到本案起诉书副本。原告称其与万利公司签订《认购书》，并向万利公司支付了130200元购房款，同时与诺道公司签署了《确认书》，并向诺道公司支付了129800元；签订认购书时，两被告为了避税，将购房款拆分为两部分，因此其向万利公司及诺道公司支付的款项均为购房款；原告并非涉案车位所在小区的业主，在签订《认购书》时原告向万利公司询问如果非涉案车位小区业主肯定无法办理涉案车位的产权证，万利公司答复称该车位所在楼宇是商业用途的公寓，不影响涉案车位的过户。万利公司确认其收取原告支付的130200元购房款，若合同履行不存在障碍，其要求继续履行合同。诺道公司称未向原告承诺涉案车位可以过户，原告向其支付的129800元为服务费，服务内容包括代办过户及相关税费，现产生了置业咨询的费用，但未产生税费，若合同履行不存在障碍，其要求继续履行合同。本案审理过程中，本院就原告非涉案车位所在小区业主是否能办理涉案车位的产权证的问题向广州市国土资源和规划委员会询问，该单位于2017年9月21日（穗国土规划协查【2017】379号）答复称房屋交易管理职责现由住建委承担，《广州市房地产开发项目车位和车库管理规定》及其补充通知已过期失效，按职责分工应由市住建委组织制定新的车位和车库租售管理规定，但目前尚未见正式出台实施相关文件，建议本院询问广州市住房和城乡建设委员会意见。本院就上述问题再次向广州市住房和城乡建设委员会发函询问，该单位于2017年11月21日出具复函（穗建房产函【2017】5274号）答复称：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要；《广东省物业管理条例》第五十四条规定，物业管理区域，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要；根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条“房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位（车库）前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天，租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案”；涉案车位位于力迅领筑项目，由万利公司开发建设，已于2017年7月13日完成车位和车库租售方案备案，备案编号穗车备（2017）第37号，销售对象为该建筑区划内的业主。经质证，原告、万利公司、诺道公司均对上述两份复函的真实性无异议，万利公司及诺道公司均表示同意退还其收取的款项本金。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。根据广州市国土资源和规划委员会及广州市住房和城乡建设委员会出具的复函，涉案车位已于2017年7月13日完成车位和车库租售方案备案，销售对象为该建筑区划内的业主。故因原告非该建筑区划内的业主，《认购书》无法继续履行，原告提出解除其与万利公司签订的《认购书》及与诺道公司签订的《确认书》，具有事实及法律依据，本院予以支持。现万利公司、诺道公司均同意退还其收取的款项本金，经查明，万利公司向原告收取了130200元，诺道公司向原告收取了129800元，原告现主张万利公司、诺道公司退还上述款项，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息问题。如前所述，原告非涉案车位所在小区的业主，原告亦清楚知晓非业主购买涉案车位无法办理产权证，在此情况下仍与万利公司、诺道公司签订相关合同，应承担相应责任，其主张诺道公司承诺因车位所在楼宇为公寓故车位可过户至原告名下，但对此未提交相应证据，本院不予采信。而万利公司及诺道公司亦知晓原告非涉案车位小区所在业主，在此情况下，仍与原告签订相关合同，应承担相应责任。原告于2017年5月17日提起本案诉讼，要求解除合同，万利公司及诺道公司分别于2017年6月15日、2017年6月19日收到起诉书副本，故《认购书》应于2017年6月15日解除，《确认书》应于2017年6月19日解除。上述合同解除后，万利公司、诺道公司应向原告退还相应款项，逾期退还应计付利息。综上所述，万利公司应自2017年6月16日起计付利息，诺道公司应自2017年6月20日起计付利息。至于利息标准，根据公平合理原则，应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，原告主张按每日万分之五的标准，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于原告主张的涉案车位差价问题，如前所述，原告对于《认购书》、《确认书》的解除负有相应责任，其主张万利公司、诺道公司赔偿涉案车位差价130000元，缺乏依据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认原告戚伟雄与被告万利房地产开发（广东）有限公司签订的《认购书》予以解除；二、确认原告戚伟雄与被告广州诺道投资管理有限公司签订的《其他服务费用确认书》予以解除；三、被告万利房地产开发（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告戚伟雄退还130200元及支付利息（以130200元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月16日起计至实际支付之日止）；四、被告广州诺道投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告戚伟雄退还129800元及支付利息（以129800元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年6月20日起计至实际支付之日止）；五、驳回原告戚伟雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900元，由原告戚伟雄负担2900元，由被告万利房地产开发（广东）有限公司、广州诺道投资管理有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  陈晓燕人民陪审员  陈世德二〇一七年十二月六日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣判决书已于2017年   月   日送达