天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第0486号
原告天津市山海天食品店，住所天津市南开区。
经营者杨志高，男，1969年9月2日出生，汉族，天津市山海天食品店业主，住天津市河西区。
委托代理人潘杰，国浩律师（天津）律师事务所律师。
委托代理人董军涛，天津市山海天食品店职员。
被告朱玲，女，1978年1月6日出生，汉族，户籍地安徽省颖上县，现住天津市西青区。
委托代理人王占伟，天津玛迎律师事务所律师。
委托代理人张琳娣，天津玛迎律师事务所律师。
原告天津市山海天食品店与被告朱玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘杰、董军涛，被告委托代理人王占伟、张琳娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落于×××山海天食品店首层及地下部分地区用于经营名烟、名酒、海参、燕窝、冬虫夏草等商品；租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日；租金前三年为280000元，第四年开始为308000元，采取半年期交付方式；被告于合同签订之日交付原告首次租金，余下租金于每半年首月5日前向原告支付，如被告在承�期间延期交付租金，原告将向被告收取违约金，违约金计算方式按每日万分之五计算。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但被告仅向原告支付了2013年上半年的租金，此后再未向原告支付任何款项。原告多次要求被告清偿拖欠租金，但被告均以种种理由拖延，后原告于2014年11月10日向被告发送《催告函》，要求被告立即向原告支付欠付的租金及延期支付违约金，但至今未果，故起诉要求依法判令被告向原告支付欠付租金420000元，延期支付违约金75390元，共计495390元；并承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告所述不实。原告起诉2013年下半年的租金及违约金全部超过诉讼时效。被告承租原告房屋时对房屋进行了装修，价值30多万元，装修后还未营业时讼争房屋周围修地铁，致使被告无法正常经营。被告租赁房屋期间讼争房屋漏水，造成被告大量货物毁�。被告拖欠原告房屋租金时间并非2013年7月至2014年12月份，被告只欠2014年7月至2014年12月的房租。原、被告签订合同第四条第二项明确约定租金前三年为280000元，被告在合同签订后一次性支付原告一年半房屋租金140000元，故不同意原告诉讼请求。
原告向法庭提供如下证据：证据1、《租赁协议》，证明原、被告系租赁关系，被告欠付原告租金数额，被告延期支付违约金的计算方式；证据2、房屋所有权证；证据3、《房屋托管协议书》，上述两份证据证明原告有权向被告主张欠付租金及违约金；证据4、《催告函》；证据5、快递单；证据6、快递物流查询明细，以上三份证据证明被告知晓原告多次向其主张权利的事实。
被告未向法庭提供证据。
经庭审质证，被告对原告证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，该协议第四条第二�明确约定前三年租金为280000元；对证据2、3无异议；对证据4、5、6的真实性无异议，但与本案无关，因为邮件是原告寄给刘龙的，与本案无关。
经审理查明，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租案外人天津通宝房地产开发有限公司（以下简称通宝房地产）所有的坐落于×××山海天食品店首层及地下部分地区用于经营名烟、名酒、海参、燕窝、冬虫夏草等商品；租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日；租金前三年为280000元，第四年开始为308000元，采取半年期交付方式；被告于合同签订之日交付原告首次租金，余下租金于每半年首月5日前向原告支付，如被告在承租期间延期交付租金，原告将向被告收取违约金，违约金计算方式按每日万分之五计算。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告仅向原告支付了30000元现金，另以110000元货款冲抵2013�上半年租金，此后，未再支付任何款项。2014年11月14日，原告以全球邮政特快专递方式向被告之夫刘龙发送《催告函》，要求立即向原告支付欠付的租金及延期支付违约金，2014年11月15日刘龙本人签收上述催告函，但至今未果，故成讼。
另查，2012年7月4日，天津市西青区磊乐烟酒商店注册成立，被告朱玲为经营者，企业类型为个体工商户，于2015年1月14日登记注销。
再查，涉案房屋属案外人通宝房地产所有，2008年11月1日，原告与案外人通宝房地产签订《房屋托管协议书》，约定通宝房地产自愿将涉案房屋交付原告使用、管理和经营，期限为十二年，自2008年11月1日至2020年10月31日。
庭审中，本院依原告申请委托天津市维德源丰房地产评估有限责任公司对坐落于×××（山海天食品店及地下室）房地产的市场租金价值进行测算评估。经委托�位认真分析和详细计算后，确定上述房地产，于2013年7月1日的平均市场日租金为2.17元/天/平方米；2013年7月1日至2014年12月29日的租金合计为417381元。原告垫付鉴定费2086元。
审理过程中，双方均认可于2014年12月31日解除租赁合同。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订《租赁协议》，系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约将涉案房屋交由被告使用，被告亦应按照合同约定支付租金，对拖欠部分，原告有权向被告主张权利。关于被告主张原告起诉2013年下半年的租金及违约金全部超过诉讼时效一节。原告于2014年11月14日，以全球邮政特快专递方式向被告之夫刘龙发送《催告函》，要求立即向原告支付欠付的租金及延期支付违约金，2014年11月15日刘龙本人签收上述催告函。双方在合同中约定每半年首月5日前交付该半年租金，因此，2013年下半年的租金应于2013年7月5前交付，诉讼时效于2014年7月5日届满，故原告于2014年11月15日向被告主张2013年下半年欠付的房屋租金及违约金已过诉讼时效期间。庭审中，双方均认可于2014年12月31日解除合同，故原告有权向被告主张自2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金及逾期支付违约金。关于租金标准一节。合同约定“租金前叁年为贰拾捌万元人民币，第肆年开始为叁拾万捌仟元人民币”。原告认为双方的真实意思表示为前三年每年租金为280000元，从第四年开始为每年租金308000元。被告则认为前三年租金共计280000元，后三年租金共计308000元。为此，原告申请法院委托评估单位对涉案房屋的市场租金价值进行测算评估，结论为2013年7月1日至2014年12月29日的租金合计为417381元。上述金额与原告主张该期间的租金420000元相近，且合同表述为第四年开始为308000元。双方当事人对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，故原告以年租金280000元为标准向被告主张自2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以采信。关于被告提出房屋存在漏水及修地铁等因素，影响其正常经营的抗辩理由，其并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十五日内，被告朱玲给付原告天津市山海天食品店2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金280000元，及以140000元为基数按日�分之五计算自2014年1月6日至判决确定给付之日的违约金，以140000元为基数按日万分之五计算自2014年7月6日至判决确定给付之日的违约金；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8731元，鉴定费2086元，合计10817元，原告承担2000元，被告承担8817元，被告承担部分于本判决生效后十五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 谢莉莉
人民陪审员 张 丽
人民陪审员 王光营
二○二○一六年四月十九日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财务被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。