南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第6017号
原告张玉柱，男，汉族，1955年5月17日生。
委托代理人张婧（系原告女儿），江苏众盛律师事务所律师。
被告仇周刚，男，汉族，1980年6月8日生。
第三人南京安得鑫物业管理有限公司，织机构代码05325742-4，住所地本市鼓楼区幕府南路230-31号。
法定代表人林翔，总经理。
委托代理人许成友，南京安德鑫物业管理有限公司易盛佳园小区物管部主任。
原告张玉柱与被告仇周刚、第三人南京安得鑫物业管理有限公司（以下简称安得鑫物业公司）占有物返还纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉柱及其委托代理人张婧，被告仇周刚，第三人安德鑫物业公司的委托代理人徐成友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉柱诉称，原、被告均是本市XX七村小区的业主，该小区内的65号停车车位四年来一直由原告承租使用，第三人安得鑫物业公司进驻小区后，管理混乱，由于原告没有及时缴纳车位停车费，第三人在没有催告原告的情况下，将65号车位交由被告停放。后经原告与第三人多次交涉，第三人承诺65号车位2014年10月还给原告，并收取了原告的泊车占用费300元，原告对此车位有优先承租权。但时至今日，被告仍占用该车位，原告多次拨打110反映情况，但被告拒不退出。原告认为无论从历史使用角度，还是从现在交费情况来看，65号车位都应当由原告使用，否则人人都争抢车位，小区就会陷入混乱状态。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告停止占用并返还原告的停车位，赔偿原告车位费300元。
被告仇周刚辩称，原、被告均是小区业主，65号车位并非原告所有，被告并未占用原告车位，而是正常使用自己的车位，第三人收取了被告的车位使用费后，将65号车位安排给被告使用，而且该车位就在被告居住房屋的单元门口，使用更加便利。第三人2014年1月进驻本市XX七村小区后，就在每辆车上贴了交费通知，并在小区公告栏贴出了公告，如车位发生纠纷，以缴纳车位费的一方为准，而原告长期未向第三人缴纳车位费，所以第三人有权将65号车位安排给被告使用。第三人后来对原告的承诺无效，因为被告还在承租期间，且未与被告协商，65号车位应由被告使用。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人安德鑫物业公司述称：根据本市XX七村管理委员会的委托，第三人于2014年对该小区提供物业管理服务。原、被告均系该小区业主，65号车位之前由原告使用，2014年1至9月期间原告没有缴纳车位使用费，后来根据被告申请，在被告缴纳了车位使用费后，将该65号车位安排给被告使用。在原告要求下，第三人曾协商安排其他车位给原告使用，但原告坚持要求使用65号车位。后来原告车辆也实际停放在小区内，故其缴纳的停车费用不应当退还。第三人已于2014年12月退出该小区。请求法院依法判决。
经审理查明，原告张玉柱是本市鼓楼区XX七村06幢201室房屋的登记所有权人，产权来源为房改购房。被告与其母亲周宝珠共同居住在本市鼓楼区XX七村08幢五单元209室房屋内，该房屋的登记所有权人为周宝珠，产权来源亦为房改购房。
本市XX七村小区系老住宅小区，共计四百余户业主。2002年左右该小区建成交付之后，未聘请物业服务企业，亦未成立业主委员会，而是由本市北崮山社区居民委员会、居民代表等人共同成立了南京市鼓楼区XX七村管理委员会（以下简称管委会），对该小区实际进行管理，该管委会安排周俊生对小区停车位等事务进行管理。2014年1月至12月管委会聘请第三人安得鑫物业公司开始对本市XX七村小区提供物业管理服务。
原、被告双方共同居住的本市XX七村小区之前并未划设车辆停车位。之后在小区空地上逐步划设了停车位（约150余个），2014年已不能满足购车业主停车需求。在被告所居住房屋的08幢五单元门口，紧邻房屋外墙和单元门口处划设了一个车辆停车位，编号为65号，即本案双方诉争的停车位，原告的房屋在该车位所在道路的对面。
2010年3月起，原告将其购买的苏A×××××小轿车停放在65号车位上，原告缴纳了2014年前该车位有关停车费用。因对第三人提供物业服务持有异议，原告自2014年1月起未缴纳诉争车位的停车费用，但仍将车辆停放在诉争车位。
2014年6月被告购买车辆后，因诉争车位在其房屋门口，而将车辆停放在诉争车位上。2014年7月起被告向第三人缴纳了65号车位的停车费用，第三人向被告出具了相应收据（每月100元），并在收据上注明为泊车占用费。此后被告将其购买的苏A×××××小轿车停放在诉争车位上，并使用至今。
原告认为按照之前多年交费及停车习惯，诉争车位应由原告使用，原告对此有优先承租权，遂与被告方发生纠纷。
2014年8月7日第三人的工作人员另向原告出具了一份情况说明，表示65号车位到10月初还给原告。2014年9月30日原告向第三人缴纳了2014年10月1日至12月31日期间诉争车位停车费用，第三人亦向原告出具了收据（每月100元），并注明系65号车位泊车占用费。
原、被告为诉争车位使用权所产生的矛盾，未能协商处理。2014年11月10日，被告报警称原告占用被告的诉争车位，民警到场后未能协调解决，建议双方找物业管理人员协调处理。第三人未能对此协调处理。
2014年12月11日第三人再次向被告出具收据，称收到原告缴纳的65号车位当月使用费。2014年12月16日，管委会及当地居委会张贴告示，称第三人将在2014年年底退出小区，在业委会成立之前暂由管委会暂时管理小区事务，并聘用周俊生负责小区门卫及车辆停车位费收费及管理工作等等。2014年12月第三人撤出本市XX七村小区，不再为该小区提供物业管理服务。
2015年1月1日原告向周俊生缴纳了2015年的车位使用费。周俊生出具的并加盖管委会公章的收据中，载明收到原告65号车位管理费880元，期限为2015年全年。
2015年1月5日被告到管委会安排的收费人员周俊生处，要求缴纳诉争车位的停车费，周俊生亦向被告出具了停车费票据，并安排被告在65号停车位临时停放车辆。周俊生向被告出具的并加盖管委会公章的收据中，载明收到被告65号车位管理用费880元，期限为2015年全年。
因原、被告之间的纠纷未能协商处理，原告遂于2014年11月诉至本院，要求判如所请。
审理中，原、被告双方对于诉争车位属于小区全体业主共有的事实没有争议。原告主张其使用车位系基于业主的权利，并基于先来后到的原则，故被告系侵犯原告合法权利；被告认为其使用车位亦基于业主的权利，原告2014年1月至9月未交费应视为放弃权利，此后被告一直交费至今，故原告主张不能成立。
因原、被告双方意见分歧较大，致未能调解。
以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋产权证、停车费收据、情况说明、接处警记录、录音等证据；被告提供的房屋产权证、停车费收据、照片等证据，以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守善良风俗和习惯。根据原、被告提交的证据及诉辩观点，双方的争议焦点为诉争车位的性质以及如何确定使用权人。
（一）关于诉争车位的性质问题。
根据我国物权法第七十条、第七十四条等规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案原、被告双方均系本市XX七村小区的业主，系建筑物区分所有权人，故对于小区内道路、其它场所等共有部分，均享有共有和共同管理的权利。原、被告双方对于诉争车位属于业主共有的事实不持异议，本院予以确认。因此，原、被告双方对诉争车位均依法享有共有权。
业主对于地面停车位所享有的共有权并非专有权利，本质上不具有排他性。原、被告均为小区的业主，享有的业主权利是平等的，在诉争车位的使用资格和权利基础方面，应当一视同仁，而不应以财产不同（包括有无车辆）而进行不公平对待。在使用地面停车位问题上，不同业主之间均享有无差别和无歧视对待的权利。各个业主所享有的权利均不具有排他性。本案中，原、被告作为业主的权利是相等的，原告先购车的事实，并不能当然产生排他、永久使用停车位的权利；另一方面，原、被告居住的房屋与诉争车位之间的距离均不远，诉争车位距离被告房屋虽然更近，但该使用便利性仅有程度的区别，而无本质的不同，不应以此作为确定使用权的准据。
（二）地面停车位使用人的确定方法。
根据我国物权法第七十六条等规定，包括制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约在内的，有关业主共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。占用小区道路、其它场所而划设的地面停车位的使用和管理问题，应由小区业主大会依法制定相应的管理规约。本案中，本市XX七村小区未成立业主委员会或召开业主大会对地面停车位使用问题进行讨论并制定管理规约，现在安排具体事务的小区管委会，对此问题也未依法形成具有法律约束力的处理规则。所以在诉争车位的使用原则方面，现在并无明确的依据。
根据我国民法通则等规定，民事活动应当遵守法律，在法律没有明确规定的情形下，应当遵守公序良俗，并按照权利义务相一致等原则予以公平处理。我国目前城市的车辆数量不断攀升，居民停车位需求持续增加，车辆与小区内停车位数量的比例渐趋失衡，业主之间为停车位而引发的矛盾越来越多。在法律没有明确规定，小区业主对此未制定管理规约的情形下，应参照善良风俗习惯并依照权利义务相一致等原则，对此问题予以分析认定。
（三）关于本案诉争车位使用人如何确定。
首先，原告主张的优先承租权并无法律依据。优先承租权是在租赁关系中依据当事人合同约定所产生的权利，并非来源于法律明确规定。原告使用诉争车位是基于业主权利，其主张优先承租权，无事实及法律依据，本院不予支持。
其次，原告所称的“先来后到”习惯，在业主停车位使用问题上不能当然使用。“先来后到”虽然属于民间习惯的一种，但其适用情形和具体内涵并无法律规定或一致标准，其适用范围亦应当进行具体分析和合理限制。一方面，在确定无主物归属、公开销售物品或提供服务等情形下，适用该习惯具有合理性。另一方面，在对共有物使用问题上，“先来后到”习惯不能当然适用，而有合理限制，因为共有物处理应当适用共有权行使规则，先行使权利的共有人不能永远单独行使共有权，而置其他共有权人的共有利益于不顾，应当考虑共有权利行使的范围或者获得的利益大致均等。
本案中，由于停车位使用问题可能涉及业主共有权利的行使，故应当考虑业主权利的平等性、稀缺物品使用权机会的均等性等情况，公平、合理地确定使用方法，先购买车辆的业主，不能以“先来后到”为理由，忽视后购买车辆的业主所拥有的公平使用停车位的合法权利，如果简单以“先来后到”作为处理规则，不仅会产生有违权利公平的后果，也与善良风俗的要求不相符合。因此，原告所称的“先来后到”的民事习惯，既没有业主大会决定等合法性前提，也不具备处理争议的合理性基础，故不应作出本案处理依据。
再次，根据权利义务相一致原则，以及本案中小区车位的有限性状况，可以参照该小区业已形成的先交费再停车的使用惯例确定停车位使用人。权利义务相一致原则，是指在一定场合之下，民事主体享有的权利应当与义务的履行情况相均衡，行使权利的同时亦应当履行义务，不能只享受权利而不履行义务。特别是对于共有人众多，而共有物较少甚至稀缺时，共有权人不能仅享有使用权利，而不履行共有人的义务。本案中，原、被告所居住的小区已经形成了交费业主可相对固定地使用地面停车位的使用惯例，符合权利义务相一致原则，亦不违反公序良俗，本院予以确定。因此，该小区业主对于小区内的停车费用，应当按照惯例及时缴纳，否则不当然享有车位使用权利。
原告2014年1月之前对本案诉争车位实际使用并缴纳了相应费用，但是，原告在2014年1月至9月期间未按照惯例缴纳停车费用，而被告按照要求缴纳了停车费用并实际占用诉争车位，根据权利义务相一致原则，被告在此期间享有诉争车位的使用权，而原告通过不缴纳停车费用的行为，表明其不愿履行自己过去一直确认的停车业主交费义务，故原告在此期间，不应当同时享有使用权利。
最后，关于停车权利能否恢复的问题。基于业主权利的平等性原则，对于具有稀缺性的停车位，在新使用人实际交费并使用车位的情况下，原使用人并不能通过再交费的方式来当然恢复此前的诉争车位使用权利，亦不得通过强力方式改变占用现状。第三人、管委会虽然向原、被告双方各自收取了诉争车位的使用费，但由于标的物相同，故不能同时产生内容相同的使用权利，对原告以此为由主张诉争车位使用权的主张，本院不予采纳。诉争车位现在宜由被告使用。原告可通过其它合法途径解决其停车需求。原告与第三人、管委会因收费产生的其它争议，双方可另行依法处理。
综上，被告占有诉争车位系合法占有使用，原告要求被告返还诉争停车位并赔偿车位费300元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告张玉柱的诉讼请求。
案件受理费130元，由原告张玉柱负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 吴文军
二〇一五年六月十九日
见习书记员 汪慧娣