重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终371号
上诉人（原审被告）：重庆威驰塑业有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县保家镇鹿山居委一组保家工业园区。
法定代表人：谭会香，该公司总经理。
委托代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县保家镇鹿山居委一组保家工业园区。
法定代表人：张志鸿，该公司董事长。
委托代理人：温进忠，该公司职工。
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人重庆威驰塑业有限公司（以下简称威驰塑业公司）与被上诉人重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司（以下简称彭水工业园区建设公司）租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年10月27日作出（2015）彭法民初字第02745号民事判决。上诉人重庆威驰塑业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理本案后，依法由本院审判员黄飞担任审判长，代理审判员徐婷婷、代理审判员王军峰组成合议庭对本案进行了审理，并由书记员谭昕怡担任法庭记录。本院于2016年4月12日对上诉人威驰塑业公司的委托代理人谢光寿，被上诉人彭水工业园区建设公司的委托代理人聂洪波、温进忠进行了询问。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院一审审理查明：2010年8月9日，原告彭水工业园区建设公司作为甲方与被告威驰塑业公司作为乙方签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，约定由彭水工业园区建设公司将厂房和职工公寓出租给威驰塑业公司。协议中约定：“第二条厂房座落、面积1.出租厂房座落地址：标准厂房4号楼底层。出租厂房建筑面积：2500平方米。出租厂房使用面积：2500平方米。出租职工公寓：10间（含2间套房）。2.租赁期限。厂房租赁期限：租赁期共6年，承租方自2010年10月1日起将出租厂房交付乙方使用，至2016年9月30日。第三条租金和保证金条款。1.租金一律按5元人民币／㎡／月结算。2.免乙方第1、2年租金，即：2010年10月1日至2012年9月30日。3.租金按季度支付：本协议生效后，从2012年10月起，乙方支付给甲方第1个季度的租金；以后应在每季度最后一个月的28日前付清下一季度的租金。……第七条其他事项1.乙方按本协议约定交付租金，乙方逾期支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月租金。乙方如拖欠租金30天以上，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。……第八条违约责任。任何一方未履行本协议约定的条款均被视为违约。由违约方支付守约方5万元违约金。第九条争议解决对于因本协议履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，应向合同签订地或合同履行地人民法院提起诉讼。……”
2013年7月12日，彭水工业园区建设公司作出彭水建司发（2013）3号文件，决定授权彭水洁安物业管理有限公司收取园区房屋租金和物管费等相关物业管理职能（从2013年7月12日始至2023年7月12日止）。
彭水洁安物业管理有限公司曾于2013年12月20日、2014年1月17日、2014年3月8日、2014年7月15日、2014年8月21日、2014年9月12日、2014年10月17日、2014年11月17日、2015年1月17日、2015年6月16日向被告威驰塑业公司催收所欠标准厂房租金和物管费。其中在2015年6月16日的房屋费用通知回执单中载明“威驰：根据入园协议相关规定及2011年4月15日县长办公会会议研究决定和园区《物业管理办法》的相关要求，请贵公司在2015年6月25日前到洁安物业管理公司缴纳2015年6月以前所欠标准厂房租金及物管费486000元……”。而原告提交的情况说明中载明486000元的计算方式如下：从2014年1月1日起至2015年6月止共计18个月，厂房租金按每月25000元计算为450000元，物管费18个月，每月2000元计算为36000元，两者相加共计486000元。
原、被告双方签订的《入园协议书》中约定的是被告租赁使用厂房4号楼底层，对厂房4号楼第二层双方未签订书面的租赁合同。被告庭审中陈述其从2014年6月入场至今使用的一直是厂房4号楼第二层，面积是2500平方米，被告同意从2014年6月起支付厂房4号楼第二层的租金。但厂房4号楼底楼被告没有使用过，在厂房4号楼底楼放一些东西也是征得原告同意后才放的。原告方陈述被告刚进入园区是用的厂房4号楼底楼，由于被告规模比较大，一楼不够用在实际进入厂房后一、二层均在使用，直到2015年9月1日之后才只是使用厂房4号楼第二层。
原告庭审中提交了厂房交接一份，该厂房交接上载明“你公司于2010年8月9日租赁我重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司《彭水保家工业园区标准厂房》以来。因你公司长期未缴纳厂房租金和物管费，经双方多次友好协商，你公司同意将7区4号楼底楼于2015年8月31日之前搬出，而继续租赁使用2楼厂房。以上意见你公司大力支持，并于8月31日将底楼厂房遥控器钥匙一把交给我公司物管部。经现场交接，里面的门窗基本完好，门锁芯坏的较多而又没有钥匙，消防设施设备齐全完好（灭火器过期，属正常）。之后，你公司的厂房租金和物管费只计算第2层的面积。此交接单只证明你公司与我公司的标准厂房（7区4号楼底楼）交接，一式二份，双方各执一份。”交接单落款处有彭水工业园区建设公司的交接经办人陈德旭、温进忠签名，另有威驰塑业公司的交接经办人黄琼签名，并分别加盖彭水工业园区建设公司公章和威驰塑业公司公章。
原告庭审中出示了被告威驰塑业公司的威驰公司文（2011）2号文件一份，该文件上载明“公司目前租用园区七区四号楼一、二层厂房，面积4000多平方米……”。拟证明被告租赁4号楼第二层的事实。该文件的落款时间是2011年12月10日。
被告庭审中提出原告方2014年一月份的会议纪要上记录了租金从2015年起算，但原告方对此不予认可，原告陈述没有书面的会议纪要或会议记录。被告庭审中提出2014年2月份左右被告威驰塑业公司的股东发生了变化，其法定代表人变更为谭会香，变更之后被告是2014年6月份才入场，故对于2014年6月份之前威驰塑业公司的债务不应当由现在的威驰塑业公司进行承担。另查明，被告威驰塑业公司从未向原告彭水工业园区建设公司支付厂房租金。被告威驰塑业公司庭审中陈述其从未使用过职工公寓。
彭水工业园区建设公司一审诉称：被告在彭水工业园区新建年产1000吨编织袋以及BOPP彩印膜袋等产品生产线，需要厂房和职工公寓，原、被告于2010年8月9日签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，约定原告将厂房和职工公寓出租给被告，租金每月每平方米5元，租期从2010年10月1日起至2016年9月30日止，前两年免租金，按季度支付租金。原告按约定向被告交付房屋后，被告却未按约定向原告交纳租金，经原告多次催收未果。故特起诉请求人民法院依法判令：1.解除2010年8月9日原、被告签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，并立即退还原告出租给被告的厂房和职工公寓；2.被告向原告支付租金850000元（从2012年10月1日至2015年7月31日计34个月），并以每月25000元为标准（面积5000平方米，每月每平方米5元）支付从2015年8月1日起至退还原告的厂房和职工公寓之日止的租金；3.被告向原告支付违约金50000元；4.案件受理费由被告负担。
威驰塑业公司一审辩称：1.对于原告起诉的第一个诉讼请求要求解除合同，原、被告已经在2015年8月履行，厂房4号楼底楼已经退了，厂房4号楼第二层被告已经与工业园区领导协商好由被告继续使用；2.对原告起诉的要求被告支付租金850000元有异议，根据《入园协议书》约定，被告享受优惠政策，对金额需要进一步核实；3.被告请求按照工业园区的会议纪要执行，被告认可被告接收公司后的租金；4.对原告起诉的要求支付违约金不应当支持，被告多次要求与工业园区签订合同，园区不签才导致没有支付租金，不是被告违约；5.被告希望本案庭外和解，被告公司有很多员工是残疾人，希望政府能够协调解决问题。
彭水苗族土家族自治县人民法院一审认为，本案是一起租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于原告的诉讼请求是否应当得到支持。
（一）关于原告起诉的要求解除《入园协议书》，并退还厂房和职工公寓的诉讼请求是否应当得到支持的问题。原、被告双方签订《入园协议书》之后，原告按照合同约定向被告交付了厂房4号楼底层以及职工公寓，但被告至今未向原告支付相应的租金，已构成违约，原告有权要求解除《入园协议书》，故对原告起诉的要求解除《入园协议书》的诉讼请求予以支持。关于原告起诉的要求退还厂房和职工公寓的问题。因原、被告双方已对厂房4号楼底层进行了交接，故厂房4号楼底层不存在再退还的问题，但职工公寓被告应当予以退还。因原、被告双方对厂房4号楼第二层达成的是口头租赁合同，原告本案中也未起诉要求解除，故被告有权继续承租使用厂房4号楼第二层。
（二）关于原告起诉要求被告支付租金850000元（从2012年10月1日至2015年7月31日计34个月），并以每月25000元为标准（面积5000平方米，每月每平方米5元）支付从2015年8月1日起至退还原告的厂房和职工公寓之日止的租金的诉讼请求是否应当得到支持的问题。关于被告是否应当支付厂房4号楼底层和厂房4号楼第二层租金的问题。原、被告之间签订的合同上是租赁厂房4号楼底层（面积2500平方米），原、被告之间于2015年8月31日对厂房4号楼底层进行了交接。被告虽然否认其租赁底楼，但原告举示的《入园协议书》以及厂房交接能够证明被告在使用厂房4号楼底层，被告没有提供相反证据予以辩驳，故被告仍应当支付厂房4号楼底层的租金。另，被告庭审中陈述其是从2014年6月份开始租赁厂房4号楼第二层（面积2500平方米），故原、被告双方对厂房4号楼第二层达成了口头租赁合同。原告举示的威驰公司文（2011）2号文件不能证明2012年10月至2014年5月这期间被告在租赁使用厂房4号楼第二层。被告庭审中提出原告2014年一月份的会议纪要上记录了租金从2015年起算，因原告方对此不予认可，被告也没有举示证据予以证明，故对于被告的辩解不予采纳。因此，被告应当自2014年6月份开始支付原告厂房4号楼第二层的租金。
关于厂房4号楼底层和厂房4号楼第二层租金计算起止时间如何确定的问题。原告提交的2015年6月16日的房屋费用通知回执单中明确记载了被告2015年6月以前所欠标准厂房租金及物管费486000元。另，其提交的情况说明上载明了从2014年1月1日起至2015年6月止共计18个月，厂房租金按每月25000元计算为450000元，故对于厂房4号楼底层租金的起算时间只能从2014年1月1日开始起算，对2013年12月31日之前的租金视为原告已放弃。因原、被告均认可双方已于2015年8月31日对七区4号楼底层进行了交接，故厂房4号楼底层的租金可从2014年1月1日起计算至2015年8月31日止共计20个月，金额为250000元（2500㎡×5元／㎡／月×20月）。厂房4号楼第二层的租金应从2014年6月1日起算至2015年7月31日止共计14个月，金额为175000元（2500㎡×5元／㎡／月×14月）。故被告应当支付原告的租金共计为425000元。
因原、被告双方签订的《入园协议书》已经被解除，原、被告已于2015年8月31日对厂房4号楼底层进行交接，厂房4号楼底层的租金已结合原告的诉讼请求计算至2015年8月31日，《入园协议书》中对职工公寓的租金也未作约定，加之原、被告双方对厂房4号楼第二层达成的口头租赁合同未解除，故原告起诉要求被告支付从2015年8月1日起至退还原告的厂房和职工公寓之日止的租金不符合法律规定，不予支持。
（三）关于原告起诉要求被告支付违约金50000元的诉讼请求是否应当得到支持的问题。本案中原告依合同约定向被告交付了厂房，但被告从未向原告支付厂房租金，被告已构成违约，根据双方签订的《入园协议书》的约定，被告应当向原告支付违约金50000元。故对原告起诉要求被告支付违约金50000元的诉讼请求予以支持。关于被告提出的其对公司法定代表人变更之前的债务不应当承担责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”故对于被告的辩解不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司与被告重庆威驰塑业有限公司于2010年8月9日签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，被告重庆威驰塑业有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的职工公寓交还给原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司；二、被告重庆威驰塑业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司厂房租金共计425000元；三、被告重庆威驰塑业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司违约金50000元；四、驳回原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12880元（原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司已预交12880元），由被告重庆威驰塑业有限公司负担8425元，由原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司负担4455元。
上诉人威驰塑业公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1.原判认定上诉人租用二楼房屋无事实依据，双方无书面租赁合同。上诉人征得被上诉人相关领导同意，无偿使用二楼，故不存在支付租金的问题。2.按照双方签订的入园协议书第七条第五款约定，上诉人应享受被上诉人的相应的优惠政策，即对上诉人实行税收减免。事实上，被上诉人至今未按照该约定兑现，故一审法院未支持上诉人提出的相互抵消的主张，严重损害了上诉人的利益。综上，请求二审法院撤销原判，改判由上诉人支付被上诉人房屋租金25万元；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人彭水工业园区建设公司答辩称：1.上诉人因扩大经营需要租赁了二层房屋。2.上诉人提到的优惠政策与本案租赁关系没有法律上的关联。因为优惠政策是政府给予的，上诉人是企业，两个法律关系主体不一致。加之，上诉人没有提供证据证明其具体应享有优惠政策的证据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人威驰塑业公司与彭水工业园区建设公司均未举示新证据。
本院二审查明：彭水工业园区建设公司与威驰塑业公司签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议》第七条第五款约定：“乙方享受到甲方投资的优惠政策。包括重庆市人民政府制定的在彭水县适用的有关支持中小型企业发展的相关优惠政策，彭水县人民政府招商引资有关优惠政策及工业园区入园企业优惠政策。”
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点：1.双方是否就二层房屋形成租赁关系，是否应支付租金；2.上诉人是否享有优惠政策，是否能与本案租金相抵销。针对争议焦点作如下评析。
关于双方是否就二层房屋形成租赁关系，并是否应支付租金的问题。虽然双方没有就二层房屋形成书面租赁合同，但在双方均盖章的厂房交接单上明确载明上诉人“继续租赁使用2楼厂房”，且上诉人在一审中对租赁二层房屋予以认可，故可以认定双方形成了事实租赁关系。上诉人无证据证明被上诉人将二层房屋无偿租赁给其使用，故应当支付租金。虽然双方没有签订书面协议约定租金，但考虑到标准厂房的一层、二层使用价值是一致的，故原判参照一层房屋的租赁价格计算二层房屋租金并无不当。
上诉人是否享有优惠政策，是否能与本案租金相抵销。首先，上诉人未提供证据证明其具体应享受何种优惠政策及金额；其次，上诉人提到的税收减免优惠政策针对的相对方不是被上诉人彭水工业园区建设公司，与本案租金不是同一法律关系主体。综上，上诉人主张与本案租金相互抵消，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人威驰塑业公司的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由上诉人重庆威驰塑业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一六年四月十三日
书 记 员 谭昕怡