上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终548号
上诉人(原审被告)：韩玮，男，1981年11月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴斌，男，1978年8月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。
上诉人韩玮因与被上诉人吴斌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初14279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩玮上诉请求：撤销原审法院(2016)沪0110民初14279号民事判决，改判韩玮与吴斌之间的房屋买卖合同继续履行。事实与理由：上诉人逾期付款并非具有主观故意，而是因为审税暂停、贷款审批程序拖沓所致。在贷款未获批准的情况下，上诉人明确向被上诉人表示不放弃购房，希望被上诉人给予上诉人一定的时间筹措资金。在原审庭审中，上诉人也表示了继续购房的愿望。因客观因素导致上诉人付款迟延，以此解除合同，对上诉人不利。上诉人始终愿意购买涉案房屋，也已经准备了足额现金可以向被上诉人支付未付房款和违约金，合同继续履行对双方当事人更显公平，也可减少损失。
被上诉人吴斌辩称：涉案合同有明确约定，如果贷款不成须以现金补足。上诉人迟延付款，被上诉人为此发律师函催款，给予了上诉人继续履约的机会。但上诉人不同意支付违约金，原审法院主持调解时，上诉人也不同意调解。被上诉人卖房的目的是为置换，由于房价涨幅过大，被上诉人另行购房也很困难，不同意继续履行合同。
吴斌向一审法院起诉请求：1、判令解除吴斌与韩玮就上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；2、韩玮支付吴斌第二期房款逾期违约金1,320元；3、韩玮支付吴斌第三期房款逾期违约金4,050元；4、韩玮支付吴斌合同解除后的违约金250,000元。
一审法院认定事实：上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋的产权人为吴斌。2016年5月14日，吴斌与韩玮签订上海市房地产买卖合同，约定韩玮向吴斌购买上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋，总价款1,250,000元。该合同第九条约定，韩玮如未按照合同附件三约定期限付款，或韩玮未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，吴斌有权催告韩玮履行义务，同时自逾期之日起，每逾期一日，韩玮应按逾期未付款的日万分之五向吴斌支付违约金，违约金自合同约定应付款期限第二日起算至实际付款之日，若逾期超过十五日后韩玮仍未付款的或未按约定期限办理该房屋交易转让过户手续的，除韩玮应向吴斌支付十五日的违约金外，吴斌有权单方解除合同，同时以书面方式通知韩玮，要求韩玮赔偿合同约定房屋总价款20%的违约金。吴斌可从已付房款中扣除违约金和赔偿金，剩余款项在发出通知之日起三个工作日内一次性无息返还韩玮。该合同附件三约定，韩玮于2016年4月27日支付定金200,000元，于2016年5月15日前支付房款280,000元，上述两笔构成第一期房款480,000元，于2016年6月10日前支付第二期房款215,000元，吴斌同意韩玮以向银行申请按揭贷款的形式支付第三期房款550,000元。该合同补充条款一约定，如韩玮申请的贷款未获审批通过或贷款不足合同约定的额度，则韩玮应与吴斌共赴房地产交易中心办理转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金，否则韩玮应按合同第九条承担违约责任。同日，双方签订补充协议书，约定买卖合同中所列附属设施、设备折价的装修转让费115,000元，韩玮于2016年6月10日前支付吴斌，该款项不包含在合同约定的总房价款1,250,000元内，故总交易金额为1,365,000元，如韩玮未按约支付装修转让费，按合同第九条承担违约责任。
韩玮于2016年4月27日支付200,000元，于2016年5月14日支付280,000元，2016年6月18日支付340,000元。后因韩玮申请贷款未通过审核，故双方未能于2016年7月31日办理产权过户。此后，吴斌多次通过中介催促交易。2016年8月11日，吴斌直接短信告知韩玮，过户已超期，韩玮应支付违约金。2016年8月15日，吴斌再次短信催促韩玮履行合同，韩玮表示因贷款出了问题且其妻子在哈尔滨住院需陪护等客观原因导致延期，等其回来会积极处理。2016年8月19日，韩玮短信告知吴斌愿意以现金支付尾款，但需要点时间筹集资金，具体交易日期另行通知吴斌。2016年8月23日，吴斌向韩玮送达律师函，告知韩玮已违约超过十五日，吴斌有权解除合同，并提出：“1、望你方在收到函后七日内与吴斌一同前往房地产交易中心办理过户手续以及过户当天以现金的形式支付第三期房价款人民币540,000元，并支付(1)第二期房款及装修款逾期违约金1,320元；(2)第三期房款迟延履行义务的违约金共计人民币4,050元；(3)赔偿金额为本合同约定房款总价1,250,000元的20%的赔偿金，赔偿金共计人民币250,000元。2、若到期未能支付房款并办理过户的，吴斌单方解除与你方签订的《上海市房地产买卖合同》并按照合同约定追究违约责任：(1)第二期房款及装修款逾期违约金1,320元；(2)第三期房款迟延履行义务的违约金共计人民币4,050元；(3)赔偿金额为本合同约定房款总价1,250,000元的20%的赔偿金，赔偿金共计人民币250,000元。”因韩玮认为合同继续履行不应支付250,000元赔偿金，双方协商未果，吴斌故诉至法院。
一审法院认为，吴斌与韩玮签订的房屋买卖合同包括补充协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因韩玮未能如期办理银行贷款审核，导致买卖双方未能在约定的2016年7月31日办理过户登记，而在吴斌催告后，韩玮亦未能在十五日内按照合同约定以现金方式补足房款并办理过户登记，现逾期超过十五日，合同约定的解除条件已成就。韩玮于2016年8月23日收到的吴斌律师函中虽然提出了合同继续履行的条件，但并不意味着吴斌放弃了解除的权利，该律师函明确告知七日内未按吴斌提出的条件履行的，吴斌单方解除合同并追究违约责任。因韩玮未能接受吴斌提出的继续履行合同的条件，故法院确认双方的合同于2016年8月31日解除。因合同解除系韩玮未按约支付房款及办理过户登记所致，虽然韩玮陈述其并非恶意违约，而是贷款未通过审核以及家人生病所致，但该事由并非不可抗力，亦不存在可归责于吴斌的情形，韩玮提出的税务机关暂停审税的理由也并未影响到韩玮在合同约定的解除条件成就前继续履行，故韩玮理应向吴斌承担合同解除的违约责任。现韩玮认为合同约定的违约金标准过高，对此，法院结合吴斌的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌情予以调整为50,000元。关于吴斌同时主张逾期付款违约金的诉讼请求，法院认为，逾期付款违约金应在合同继续履行的情形下适用，现吴斌主张两项违约金并用系要求韩玮就同一违约行为承担双重责任，并且，仅合同解除的违约金标准已属过高，故对吴斌该项诉讼请求不予支持。合同解除后，吴斌已收取的购房款理应返还被告。据此判决：一、吴斌与韩玮于2016年5月14日就上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同(包括同日签订的补充协议书)于2016年8月31日解除；二、韩玮应于判决生效之日起十日内支付吴斌违约金50,000元；三、吴斌应于判决生效之日起十日内返还韩玮购房款820,000元；四、驳回吴斌的其他诉讼请求。案件受理费2,565元(已减半收取)，由吴斌负担1,031元，韩玮负担1,534元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。原审认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为：违约责任为严格责任，不以当事人是否具有主观过错为前提。韩玮未能按约支付第三期房款，显然构成违约。吴斌以合同约定为依据，根据韩玮的违约情形，主张解除涉案合同，并无不当。解除权系形成权，经解除权人发出即生效。韩玮强调其违约系客观因素所致，但因守约方无意撤回原先的解除意思，故相应的违约后果仍应由韩玮承担。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,130元，由上诉人韩玮承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年一月二十六日
书记员 贾妍彦
附：相关法律条文
附：相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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