浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0127民初40号
原告（反诉被告）：江旭华（公民身份号码3301271970********），男，1970年4月20日出生，汉族，住淳安县。
委托代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。
委托代理人：胡丽丽，浙江泽道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邵根祥（公民身份号码3301271954********），男，1954年4月21日出生，汉族，户籍所在地：淳安县，现住淳安县。
委托代理人：邵满祥（公民身份号码3301271965********），男，1965年3月4日出生，汉族，住淳安县。
被告（反诉原告）：邵建平（公民身份号码3301271979********），男，1979年6月24日出生，汉族，户籍所在地：淳安县，现住淳安县。
原告（反诉被告）江旭华诉被告（反诉原告）邵根祥、邵建平买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，由审判员孙婷适用简易程序于2016年2月1日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）江旭华的委托代理人胡丽丽，被告（反诉原告）邵根祥的委托代理人邵满祥，被告（反诉原告）邵建平到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年4月1日转成普通程序审理，于2016年5月3日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）江旭华的委托代理人余炳成，被告（反诉原告）邵根祥的委托代理人邵满祥，被告（反诉原告）邵建平到庭参加诉讼，在审理过程中，被告邵根祥、邵建平提出反诉。2016年6月20日将本案延长审理期限六个月，于2016年7月21日第三次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）江旭华的委托代理人余炳成，被告（反诉原告）邵根祥的委托代理人邵满祥，被告（反诉原告）邵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：1999年3月22日，原告与邵根祥、案外人藤樟玉签订《营业房购销合同》，约定作为商品房的营业房（淳安县千岛湖镇龙门路184号一层1号、3号）出卖给原告，并约定了转让营业房的面积、价格等。合同签订后，原告依约支付了购房款，邵根祥、藤樟玉于1999年5月30日将约定的营业房交给原告，并办理了公证，确认原告购买商品房性质的营业房的合法性。2002年12月30日，原告与邵根祥签订补充协议，明确办理营业房的产权等事项。2009年10月，该营业房产权共同所有人邵根祥、邵建平向淳安县人民法院提出诉讼，要求人民法院宣告购房合同无效，淳安县人民法院作出一审判决及杭州市中级人民法院作出二审判决，认定该购房合同无效，判令原告返还该营业房给被告。原告认为，购房合同无效，是由被告的过错造成，被告将集体土地的房屋作为国有出让土地房屋转让欺诈原告，被告给原告的投资造成重大损失，该营业房同地段的国有出让土地的营业房市场价每平方米为20000元，2014年2月，该房屋被千岛湖镇人民政府拆迁，现两被告拒绝赔偿，现起诉要求：1、判令两被告共同赔偿原告经济损失800000元；2、诉讼费用由被告承担。
二被告的答辩如下：被告未隐瞒涉案房屋的真实情况，原告购房时已充分了解房屋性质，被告也提供了建房用地审批材料，明确房屋为农民住房性质。并将三份审批材料以及购销合同进行公证。涉案房屋相邻房屋为农民出租房，原告就是认准农民房低价才购买的。合同无效过错方为原告，原告买房就是为了投资，那么投资是有风险的。原告购房时应对国家政策、投资对象有所了解，也应明知买卖农民房是违法的，原告存在主观过错。双方签订的补充协议也可以看出原告在明知买卖违法时仍执意要买。原告购房出租后已经享受到实际利益，并未有所损失。原告1999年8月至2011年4月的租金收益大约是20万元。
原告向本院提交如下证据：
1、公证书1份，证明房屋买卖事实；
2、营业房购销合同、补充合同各1份，证明房屋买卖事实；
3、（2009）杭淳民初字第第909号民事判决书1份、（2011）浙杭民终字第261号民事判决书1份，证明房屋买卖合同无效；
4、淳安县千岛湖镇人民政府文件1份，证明合同无效原告无过错；
5、（2011）杭淳民初字第233号民事裁定书1份，证明原告于2012年10月17日撤回起诉及本案的诉讼时效；
6、中共淳安县委办公室文件2份，证明涉案房屋的评估价格；
7、2014年3月5日洪卫刚、邵根祥出具的收条各1份，证明退回合同解除后的租金。
8、淳永估（2009）第135号房地产估价报告、淳永估（2010）第044号房地产估价报告各1份、淳安县基准地价更新成果汇总1份，证明地产市场价格。
以上证据均为复印件
二被告的质证如下：对证据1、2、3、5、7真实性无异议，但认为原告提供的公证书购销合同还有6页附件没提供，附件主要证明房屋的性质。对证据4真实性无异议，但认为与本案无关，也不能证明原告所要证明。对证据6，认为与本案无关，也不能证明原告所要证明的对象。对证据8评估报告认为与本案无关，评估的对象是国有土地上的房屋，且是为了确定贷款额度进行的评估。对成果汇总真实性无异议，但与本案无关，认为不能证明涉案房屋的价格。
二被告向本院提交如下证据：
1、营业房购销合同、农村私人建房用地呈报表各1份（复印件），证明被告没有隐瞒涉案房屋真实情况，不存在欺诈原告的事实。
2、房地产估价报告1份（复印件），证明涉案房屋价格。
3、证明2份（其中1份原件，1份复印件），证明涉案房屋自2004年3月8日至2012年3月7日的租金收益情况。
原告质证如下：证据1，真实性、合法性无异议，但不认可被告所要证明的对象，在买卖房屋的时候，被告是承诺可以做出房产证并办理房屋过户手续的。证据2，三性无异议。证据3，认为租金多少与本案无关。
反诉原告邵根祥、邵建平反诉称：1998年4月16日，反诉原告邵根祥及妻子藤樟玉（于2001年10月7日病故）申请农村建房，获得本村村委同意和千岛湖镇人民政府的批准。1999年3月22日，反诉原告邵根祥、藤樟玉与反诉被告签订了《营业房购销合同》。反诉原告邵根祥将自建的农村房屋中的跟公路面平的一层1号、3号房（建筑面积为54.5平方米）出卖给反诉被告，成交价为9万元。反诉原告邵根祥于1999年8月份将房屋移交给反诉被告。2002年12月30日收清房款。2002年12月30日反诉原告邵根祥与反诉被告签订了《补充合同》。2009年10月，反诉原告向淳安县人民法院提出诉讼，要求人民法院宣告购房合同无效，淳安县人民法院作出一审判决及杭州市中级人民法院二审判决，认定购房合同无效，判令反诉被告返还营业房给反诉原告，同时反诉原告将取得的购房款人民币9万元返还给反诉被告。反诉原告认为，购房合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效，是由反诉被告的主要过错造成的，主要责任在反诉被告。合同无效给反诉原告造成经济损失20余万元。故反诉要求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失8万元。2、要求反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告答辩如下：1、反诉被告没有给反诉原告造成经济损失，反诉被告在1999年3月22日支付给反诉原告9万元购买了涉案房屋，直至2011年3月7日之前，都是由反诉原告邵根祥在使用，是获取相应代价的，不存在给反诉原告造成经济损失的情况。2、如果造成经济损失，也是反诉原告存在过错，因为反诉原告隐瞒了将农村集体房屋出售给反诉被告，反诉被告向公证处办理了公证，认为其是国有土地上房屋，将该房屋出售给反诉被告。3、反诉原告的反诉请求也已经超过诉讼时效。2011年3月7日一审和二审法院的判决都已经生效，生效后反诉原告从未向反诉被告主张赔偿损失，2011年3月7日以后的租金都已经支付给反诉原告了，并且由反诉原告出具了收条。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告向本院提交如下证据：
1、民事判决书2份（均为复印件），证明购房合同无效是因为合同违反了相关法律的强制性规定。
2、《营业房购销合同》及附件《农村私人建房用地呈报表》、《村镇规划选址意见书》、《村镇规划建设许可证》、公证书、《补充合同》各1份（均为复印件），证明合同无效，反诉原告无过错，合同无效的责任在反诉被告。
3、房屋租金情况证明2份（均为复印件），证明因合同无效反诉原告产生的经济损失情况。
反诉被告质证如下：证据1，真实性无异议，对证明对象有异议。证据2，真实性无异议，但是这些证据恰好证明了合同无效的过错是由反诉原告造成的，反诉原告明知涉案房屋是农村集体土地审批建房的，但是与反诉被告之间明确是商品房买卖，是反诉原告存在欺诈行为，反诉被告不存在过错。证据3，三性均有异议，应当以反诉被告出具的收据为准。
反诉被告就反诉未向本院提交证据材料。
本院对双方提供的证据，认证如下：
原告的证据：二被告对原告提供的证据1、2、3、5、7没有异议，本院予以采信。证据4无法证明合同被认定无效，原被告是否存在过错，或者原被告的过错比例。证据6只能证明淳安县人民政府对于撤村建居集体土地房屋征收补偿安置的标准，无法证明涉案房屋的评估价格。证据8，童忠生的房地产估价报告与本案无关。由本院委托的涉案房屋的房地产估价报告，估价作业时间为2010年2月10日至2010年7月15日，该份报告的有效期是2010年7月15日至2011年7月14日，该份报告能证明涉案房屋在估价前后的价值，本院予以采信。淳安县基准地价更新成功汇总，本院对真实性予以认可。
被告的证据：
证据1能证明原被告签订房屋买卖合同的事实，对该份证据，本院予以采信。
证据2与原告提供的证据8中的由本院委托的涉案房屋的房地产估价报告内容一致，本院予以采信。
证据3，该份证据与原告提供的证据7性质一致，本院予以采信。
反诉原告的证据：
证据1，两份民事判决书中已经对合同无效作出了认定，对该份证据，本院予以采信。
证据2，本院对真实性予以认定，但是该份证据无法证明合同无效，原被告是否存在过错，或者存在过错的责任比例。
证据3，该份证据与原告提供的证据7性质一致，本院予以采信。
反诉被告就反诉未向本院提交证据材料。
根据证据的分析认定并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
1999年3月22日，江旭华与邵根祥及其妻子藤樟玉签订营业房购销合同1份，约定邵根祥及其妻子将位于龙门坑村龙门路184号房屋中一层1号、3号两间营业房（建筑面积54.5平方米）出卖给江旭华，成交价为90000元。2001年10月7日藤樟玉去世，邵建平作为独生子对母亲的遗产进行了继承，当时，邵建平的外祖父也在世，其对该营业房已放弃继承。2002年12月30日，江旭华与邵根祥签订补充合同1份。2009年10月12日，邵根祥、邵建平向淳安县人民法院起诉要求确认前述两份合同均无效，并要求返还因合同所取得的两间营业房，同时将取得的购房款90000元予以返还。2010年12月6日，营业房购销合同与补充合同被淳安县人民法院确认无效，涉案营业房予以返还，并返还购房款。淳安县人民法院判决后，江旭华上诉至杭州市中级人民法院，中院审理后，维持原判。原告认为，上述两份合同无效系由邵根祥、邵建平的过错造成的，因为邵根祥、邵建平江集体土地的房屋作为国有出让土地房屋转让给江旭华，给江旭华投资造成重大损失，而同地段的国有出让土地上的营业房市场价每平方米20000元，故要求邵根祥、邵建平赔偿损失80万元。而邵根祥、邵建平认为上述两份合同被认定无效，主要过错在于江旭华，因合同无效给邵根祥、邵建平造成经济损失20万元，故提出反诉。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告江旭华与被告邵根祥、邵建平明知案涉营业房所在土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，签订案涉协议对合同无效均存在过错。据此，被告邵根祥、邵建平应返还原告江旭华相应的购房款90000元。关于被告邵根祥、邵建平认为案涉合同无效系原告江旭华的过错引起的，故要求赔偿20万元的经济损失的诉讼请求，因原告江旭华与被告邵根祥、邵建平对案涉合同无效均存在过错，而且在一二审法院判决案涉合同无效，返还购房款之前，购房款一直在被告邵根祥、邵建平处，原告江旭华必定会产生相应的利息损失，因原被告双方对于案涉合同均存在过错，故案涉房屋的租金损失与购房款的利息损失应由双方各自承担，故被告邵根祥、邵建平提出的反诉请求，本院不予支持。因为案涉房屋在双方签订营业房购房协议时至协议被认定无效期间，确实存在增值的情况，而增值部分依附于需返还的案涉房屋，故相应增值部分的损失，被告邵根祥、邵建平应承担相应的责任。案涉房屋在1999年3月22日双方签订营业房购销合同时确定的价值是90000元，而（2009）杭淳民初字第909号判决案涉合同无效的案件生效时间是2011年4月份，该案在审理过程中，本院对外委托评估案涉营业房的价值，估价结果为房地产价格现值总额190633元，估价报告的有效期限自2010年7月15日至2011年7月14日，该评估结论在案涉合同被确认无效时具有法律效力，故结论确定的当时的房屋价值190633元，本院予以认可，结合双方存在的过错责任，酌情确定被告邵根祥、邵建平赔偿原告江旭华案涉房屋增值损失60380元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告邵根祥、邵建平于本判决生效之日起十日内赔偿原告江旭华房屋增值部分损失60380元。
二、驳回原告江旭华其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告邵根祥、邵建平的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11800元，由本诉被告邵根祥、邵建平负担1310元，由原告江旭华负担10490元；反诉案件受理费900元，由反诉原告邵根祥、邵建平负担。本诉原告江旭华于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；本诉被告邵根祥、邵建平于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费11800元（反诉上诉案件受理费900元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交【开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院】。在上诉期满后7日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 李 霞
人民陪审员 章真忠
二〇一六年八月十一日
书 记 员 罗欣媛
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。