湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民再初字第00028号
原审原告欧阳维纳，女，汉族，1987年5月16日出生，户籍所在地长沙市天心区，现住长沙市雨花区。
委托代理人刘丹阳，湖南君见律师事务所律师。
原审被告李英，女，汉族，1968年5月11日出生，户籍所在地长沙市天心区，现住长沙市。
委托代理人高湘粤，湖南百信律师事务所律师。
委托代理人张伟根，湖南百信律师事务所律师。
原审第三人欧阳晓林，男，汉族，1964年1月28日出生，现住长沙市天心区，系原告欧阳维纳之父。
原审原告欧阳维纳诉原审被告李英、原审第三人欧阳晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日作出（2012）开民一初字第03335号民事判决书，判决：驳回原告欧阳维纳的诉讼请求。后欧阳维纳不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2014年5月7日作出（2013）长中民三终字第03655号民事裁定书，裁定：准许上诉人欧阳维纳撤回上诉。经本院院长提交本院审判委员会讨论认为原判决确有错误，本院于2015年7月22日作出（2015）开民监字第00026号民事裁定书，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院于2015年9月8日再审立案受理后，依法组成由审判员廖梦菲担任审判长，审判员蔡瑜平、审判员李龙挺参加的合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。原审原告欧阳维纳的委托代理人刘丹阳，原审被告李英的委托代理人张伟根均到庭参加诉讼。原审第三人欧阳晓林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2012年9月19日，原审原告欧阳维纳向本院诉称，2004年2月,原告委托父亲欧阳晓林从湖南唐朝置业有限公司（以下简称唐朝公司）购得长沙市芙蓉中路XX大厦XX楼XX号房屋（以下简称XX号房）。2007年，原告将XX房作价40万元整体转让给被告，被告已支付16万元房款，尚欠24万元未支付。在房屋转让过程中，原告已明确告知被告该房屋未办理产权证，被告仍表示愿意购买。经原告多次催讨，被告至今尚未支付房屋余款24万元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋欠款24万元；2、被告承担本案的诉讼费。
原审被告李英辩称，原告没有充分证据证明其系涉案房屋的原始业主或法律意义上的权利人，也未证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，继而不能证明原告与被告及涉案房屋存在直接的利害关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人欧阳晓林述称，房屋转让是第三人经手的。涉案XX号房屋及附属XX号车库系欧阳晓林在唐朝公司以抵工程款的形式所获得的，原本准备留给本案原告欧阳维纳作为嫁妆。车位总价8万元，加上房屋40万元，总计48万元，扣除被告李英已支付的24万元，尚欠24万元。原告要求被告支付24万元及支付本案诉讼费，事实上原告作出了让步，原告的诉求于法有据。第三人对本案不要求主张权利。
原审庭审中，为证明自己的主张，原审原告欧阳维纳向本院提交了以下证据：
证据一，借条一份，证明原审被告尚欠原审原告购房款24万元。
证据二、湖南唐朝置业有限公司出具的证明，证明购买唐朝置业XX（XX号）房屋的相关情况及该房屋转让给原审被告的相关情况。
证据三、长沙市城乡规划局政府信息公开答复书，证明唐朝大厦的用地单位及建设单位均为湖南唐朝置业有限公司。
原审被告李英对原审原告提交的证据发表以下质证意见：证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该借条欠款的主体不明确，应当依据涉案房屋归属的具体情况来确定借条的债权人。证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不足以证明涉案房屋系原审原告欧阳维纳购买。证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据不能证明唐朝大厦的建设单位是唐朝置业公司。
原审第三人欧阳晓林对原审原告提交的证据无异议。
原审被告李英在原审庭审中向本院提交了以下证据：
证据一、房产转让协议，证明房产转让是欧阳晓林和李英之间发生的，欧阳维纳并非协议主体。
证据二、转让证明，证明XX号车位及涉案XX号房已经转让给原审被告，欧阳晓林是涉案房屋的业主，与欧阳维纳无关。
证据三、欧阳晓林出具的便条，证明买卖关系是发生在欧阳晓林与李英之间。
原审原告欧阳维纳对原审被告李英提交的证据发表以下质证意见：三份证据的三性具有异议。证据二转让证明的日期有明显的修改痕迹；三份证据中欧阳晓林的签名各不相同。转让证明是对原审被告业主身份的证明；证据二中涉及的车库与本案无关，当时欧阳晓林是欧阳维纳的代理人，并且欧阳维纳对欧阳晓林的房屋处置行为是认可的。
原审第三人欧阳晓林对原审被告李英提交的证据无异议。
根据原告、被告及第三人的举证和质证意见，原审查明的案件事实如下：2006年10月13日，第三人欧阳晓林向被告李英出具《房产转让协议》一份，约定欧阳晓林将自己所有的XX大厦XX号房一套（面积154㎡）转让给李英，总价为40万元整，其中已付20万元，尚欠款20万元。余款在2006年12月30日前支付，此房如有任何手续不到位或资金问题（银行按揭）由欧阳晓林负责（但不包办房产证事项）。2006年10月23日，欧阳晓林出具转让证明，确认欧阳晓林所有的XX大厦XX号车位已转让给被告李英。2007年1月15日，欧阳晓林在转让证明上再次确认XX号房转让给李英的事实，并委托唐朝公司办理被告李英的购房合同及备案手续。而后，被告李英搬至XX号房居住至今。2008年6月23日，欧阳晓林出具便条一张，内容为：”关于周杰（系被告李英之夫）购XX大厦XX房款一事，共计肆拾万元整，已付壹拾陆万元整，尚欠贰拾肆万元整，于2008年10月30日归还。两人协商解决。欧阳晓林2008年6月23日”。
在被告李英居住在XX号房期间，原告欧阳维纳以XX号房系其所有为由，多次找到被告索要房屋或偿还欠款，被告李英于2009年10月13日出具借条一张，内容为：”今经欧阳晓林手购欧阳维纳XX大厦XX房。房款肆拾万元整。已付壹拾陆万元正。欠款贰拾肆万元正。（原欠条作废）李英”。
2011年3月3日，唐朝公司出具证明一份，证明XX号房系唐朝公司于2004年2月出售给原告欧阳维纳，该房屋已于2007年1月15日转让给被告李英，但唐朝公司不能提供唐朝公司与欧阳晓林或欧阳维纳之间的商品房买卖合同。2000年，唐朝公司取得唐朝大厦项目的《建设用地规划许可证》（划【2001】0015号），但至今未取得建设工程规划许可证，XX大厦XX号房在房地局无备案、登记资料。
2012年8月22日，欧阳维纳向本院起诉的诉讼请求是要求被告支付购房款24万元，同年10月15日变更诉讼请求为确认原、被告之间的房屋买卖行为无效，判令被告返还房屋，2013年1月17日，再次变更诉讼请求为要求被告支付购房款24万元。
上述事实，有《房产转让协议》、转让证明、唐朝公司证明、借条、长沙市城乡规划局长规函【2013】61号政府信息公开答复书、庭审笔录及证人彭某（系原告之母）的证言等材料在卷佐证，足以认定。
原审认为，一、第三人欧阳晓林与被告李英签订《房产转让协议》的效力问题。房产转让应遵守国家相关规定，转让房产，商品房开发企业应取得商品房预售许可证，一般民事主体应取得房屋权属证书，否则将不受法律保护。本案中，欧阳晓林称涉案房屋系其以工程款冲抵购房款从唐朝公司取得，但至今唐朝公司未取得商品房预售许可证明，该转让行为无效。欧阳晓林与李英签订的《房产转让协议》虽系双方真实意思表示，但因涉案房屋至今未取得房屋权属证明，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，不受法律保护。二、原告欧阳维纳提供唐朝公司的《证明》，主张其系该房原始购买人，但并未提供委托欧阳晓林购房的委托手续、房屋买卖合同、付款凭证及不动产备案登记资料等证据予以证明，且与其父欧阳晓林述称XX号房屋及XX号车库系欧阳晓林在唐朝公司以工程款冲抵购房款取得的，原本准备留给欧阳维纳作为嫁妆相矛盾。故原告欧阳维纳的主张证据不足，本院不予采信。三、2009年10月13日李英出具的借条认可欧阳晓林、欧阳维纳之间房屋的转移，但欧阳晓林主张房屋系赠送给欧阳维纳，欧阳维纳主张房屋系委托欧阳晓林购买，二者无债权转让的合意，也不符合债权转移的特征。综上所述，从事实角度，欧阳维纳不能证明自己是涉案房屋的权利人，即便鉴于欧阳晓林、欧阳维纳的父女关系，将欧阳维纳视为房屋权利人，但其与李英之间的房屋转让行为因违法而无效，欧阳维纳不能主张被告支付购房款，只能主张返还房屋。欧阳维纳以XX大厦XX号房所有人的名义要求李英支付剩余房款24万元没有事实及法律依据，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告欧阳维纳的诉讼请求。
再审中，原审原告欧阳维纳坚持原审的诉讼请求及事实与理由。并增加一项诉讼请求：原审被告向原审原告赔偿损失，损失已欠款24万元为本金，按照年利率24％计算利息。
原审被告李英辩称，一、欧阳维纳和本案房屋买卖合同无利害关系，不具备合同主体资格，请求人民法院驳回原告的诉讼请求；二、针对原告增加的诉讼请求，在2012年已经起诉了，案件一直在审理，现在进入再审，不存在赔偿的问题；三、欧阳晓林与李英之间的房产转让协议合法有效。
原审第三人欧阳晓林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
再审查明，2001年1月18日，唐朝大厦就已办理了房屋预售许可证。再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，一、欧阳晓林作为原审被告李英认可的房屋出让人，其本人不主张权利，支持原告诉求，原审被告李英本人向原审原告出具的欠条亦确认其与原审原告欧阳维纳之间的房屋买卖合同关系，并且认可了所欠债务为24万元，该欠条系双方真实的意思表示，李英早已受让房屋并从2006年居住至今，原审原、被告之间的法律关系已是债权债务关系，李英欠款的事实成立。现李英无故拖欠欧阳维纳购房款，已构成违约，应承担相应违约责任；二、在再审程序中，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，法院不予审理。原审原告在再审中增加的诉讼请求应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、撤销本院于2013年8月13日作出（2012）开民一初字第03335号民事判决书；
二、原审被告李英在本判决生效之日起十日内向原审原告欧阳维纳支付房屋欠款24万元；
三、驳回原审原告欧阳维纳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审受理费4900元，由原审被告李英承担承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 廖梦菲
审 判 员 蔡瑜平
审 判 员 李龙挺
二〇一六年十一月十日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。