广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6582号
上诉人（原审被告）：黄少珍，女，1987年12月25日出生，汉族，住所地为广东省陆丰市星都经济开发区。
委托代理人：李俊，男，1964年10月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。该上诉人丈夫。
被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1983年3月1日出生，汉族，住湖北省天门市。
委托代理人：梁海峰，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市家家顺房产交易有限公司。住所地：广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房***栋东侧*楼3022（仅限办公）。
法定代表人：杜艳花，该公司总经理。
上诉人黄少珍因与被上诉人刘娟、深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市三人民法院（2015）东三法清民一初字第1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人黄少珍、被上诉人刘娟的诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄少珍上诉请求：（一）撤销原审判决，重新审核或者将本案发回重审。（二）案件一、二审诉讼费用由刘娟、家家顺公司共同承担。事实和理由：1、原审判决程序违法。涉案房屋是黄少珍与李俊共同购买，系夫妻双方共同唯一财产，此房情况黄少珍在签订合同之前，就已经告诉家家顺公司，因夫妻关系不和，黄少珍经济拮据，加之需用钱，当时家家顺公司又天天催黄少珍签订合同，于是黄少珍瞒着李俊，于5月16号以传真的方式与中介签订了合同。并按中介意思在5月25号前，从江西回到东莞，准备与买方签订商品房买卖合同。但在这期间，被李俊发现卖房事宜，李俊当即要求黄少珍返还订金，在此情况下，黄少珍多次找中介，要求返还订金。直至6月10号，刘娟才提供指定账号，订金才得己退回，黄少珍至始至终未与买方签订房屋买卖合同。由于案件涉及夫妻共同财产，法院为查明案件事实，应追加黄少珍丈夫李俊作为诉讼第三人，而原审法院未予追加，程序违法。2、原审判决认定事实错误。涉案合同虽然是双方签订的，但涉案房屋是黄少珍与李俊共同所有的，合同订立时，李俊未签字确认，订立后亦未书面同意出售涉案房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房未经其他共有人书面同意，不得转让。故涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，因此合同无效。再根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十条之规定，法院不能认定合同有效，不应支持刘娟的诉讼请求。3、家家顺公司明知合同标的房屋是夫妻共同唯一财产，却为了赚取中介费，误导黄少珍签订合同。综上，请二审法院支持黄少珍上诉请求。
刘娟、家家顺公司均没有在法定期限内提交答辩意见。
刘娟向原审法院起诉请求为：1、解除黄少珍与刘娟签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。2、黄少珍返还刘娟支付的购房定金30000元。3、黄少珍支付刘娟违约金220000元。4、黄少珍承担原审案件的诉讼费用。
原审法院经审理查明：位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期6栋2单元1203号房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）登记在黄少珍名下，建筑面积为93.14平方米。
2015年5月16日，买方刘娟与卖方黄少珍及居间方家家顺公司签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50333023448）。合同约定：一、由刘娟向黄少珍购买位于东莞市凤岗镇大运城邦花园一期6栋2单元1203的房产一套（房地产权证号为××号），房产转让总价款人民币1100000元。二、刘娟同意在合同签订时向黄少珍支付定金30000元。三、刘娟须于2015年5月27日之前支付除定金之外的首期款300000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。四、交易房产处于抵押状态，黄少珍需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或者第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，刘娟应予协助；若黄少珍虽有担保公司提供担保但却不能获得赎楼贷款的，黄少珍应在7日内自行筹集资金赎楼；黄少珍应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产原件交给第三方办理过户。五、在刘娟按照约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或者取得银行贷款承诺函，且黄少珍已取得房地产原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。六、如黄少珍逾期履行合同义务超过15个工作日，则刘娟有权解除合同并可要求黄少珍双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同签订后，刘娟于当天依约向黄少珍支付了定金30000元。
2015年6月13日，刘娟出具一份《解除合同通知书》，以黄少珍在合同签订后拒绝配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，未在合同签订后7日内办理赎楼手续及注销抵押登记手续等合同义务，且经刘娟多次催告后黄少珍已发信息明确表示不会履行合同义务，现黄少珍逾期履行合同义务已超过十五个工作日为由，通知黄少珍解除双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，退还购房定金30000元并承担违约责任。同日，刘娟通过EMS快递向黄少珍身份证住址邮寄送达了《解除合同通知书》，且快递已签收。
刘娟为证明黄少珍违反合同约定，且黄少珍已经明确表示不履行合同义务，向原审法院提交了家家顺公司签约代表刘振名出具的《情况证明》、刘振名的工作证及名片、微信聊天记录截图等证据。刘振名出具的《情况证明》，证实黄少珍未按照约定于合同签订之日起7日内办理委托公证给担保公司办理手续，且于2015年5月26日明确表示房产不卖，有口头及手机短信为证，导致合同无法履行。微信聊天记录截图证实黄少珍明确表示不愿意继续履行合同义务，只同意退还定金30000元及支付违约金500元。
原审认定以上事实的证据有：刘娟提交的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、支付宝付款凭证、《情况证明》、刘振名的工作证及名片、微信聊天记录截图、房地产权证等证据，以及原审法院的庭审笔录。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄少珍经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向原审法院提交答辩状和证据材料，视为黄少珍放弃答辩、举证、质证的权利。刘娟与黄少珍签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定享有权利及履行义务。
刘娟主张黄少珍没有依照合同约定配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续以及未按期办理赎楼及注销抵押登记手续，且于2015年5月26日明确表示拒绝履行合同义务，并对其主张向原审法院提交了《情况证明》、刘振名的工作证及名片、微信聊天记录截图等证据为证，黄少珍未对其是否依照合同约定履行了上述合同义务进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院依法采信刘娟的主张，认定黄少珍未依约履行合同义务，存在违约行为。双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，黄少珍逾期履行合同义务超过15个工作日，刘娟有权解除合同并可要求黄少珍双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。因黄少珍已逾期履行合同义务超过15个工作日，且刘娟已向黄少珍邮寄送达《解除合同通知书》，故双方签订的合同已经解除。刘娟作为合同守约方，对双倍返还订金或支付转让总价款20%的违约金具有选择权，现刘娟选择要求黄少珍退还定金30000元及支付合同总价款20%的违约金220000元，符合合同约定，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年5月12日作出（2015）东三法清民一初字第1124号民事判决：一、确认刘娟、黄少珍、深圳市家家顺房产交易有限公司于2015年5月16日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50333023448）已解除。二、黄少珍应于判决发生法律效力之日起五日内返还刘娟支付的定金30000元。三、黄少珍应于判决发生法律效力之日起五日内支付刘娟违约金220000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件原审受理费5050元，保全费1370元，由黄少珍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了结婚证、离婚证及个人转帐汇款业务确认书、商品房买卖合同。本院组织当事人进行了质证，刘娟对该些证据的真实性没有异议，同时认为黄少珍没有告知刘娟有关黄少珍的婚姻状况。黄少珍认为其已向家家顺公司披露了其已结婚的情况。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄少珍及刘娟、家家顺公司均对原审认定案涉《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已解除无异议，本院予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）本案是否需追加李俊为本案第三人参加诉讼。（二）黄少珍是否要承担违约责任。
关于是否需追加李俊为本案第三人参加诉讼的问题。从黄少珍二审提供的证据表明，案涉房屋虽然登记在黄少珍的名下，但是在黄少珍与李俊婚姻期间购买的，黄少珍及案外人李俊主张案涉房屋是夫妻共同所有，本院予以采纳。因双方均同意不再履行合同，故本案无需追加李俊为第三人参加诉讼。
关于黄少珍是否要承担违约责任。因案涉房屋所有权登记在黄少珍的名下，且黄少珍及刘娟签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》时未向刘娟披露其婚姻状况，刘娟与黄少珍签订合同时有理由相信黄少珍有处分权，故本案合同不能履行的过错在于黄少珍一方。黄少珍上诉主张其无权处分李俊份额的房屋，黄少珍及刘娟签订的合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，黄少珍与刘娟所签的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是合法有效的。黄少珍未履行合同约定的在先义务，已构成违约，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基本上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。
综上所述，黄少珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由黄少珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 罗锦婵