江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初6434号
原告：李汝玉，女，1989年11月6日生，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：刘亚姗，江苏南京苏南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨红，江苏南京苏南律师事务所实习律师。
被告：戴其芳，女，1975年12月24日生，住安徽省芜湖市繁昌县。
被告：南京市雨花台区永辉房产经纪中心，住所地南京市雨花台区板桥新城上怡二村梅山一小旁21世纪不动产。
经营者：王昆，男，1982年4月17日生，住南京市雨花台区。
原告李汝玉与被告戴其芳、被告南京市雨花台区永辉房产经纪中心（以下简称永辉房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李汝玉及其委托诉讼代理人刘亚姗、杨红，被告戴其芳，被告永辉房产中心的负责人王昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李汝玉向本院提出诉讼请求：1、被告戴其芳履行交房义务，被告永辉房产中心承担协助义务；2、被告戴其芳向原告赔偿违约金10万元，返还原告租金收益（暂定为2000元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：经中介方永辉房产中心介绍，原告与被告戴其芳于2016年7月12日签订一份房地产买卖定金合同，约定原告购买戴其芳位于雨花台区××生活区××单元××室房屋××套。合同约定房屋售价120万元，价款支付方式为现金加商业贷款，其中首付50万元，商业贷款70万元。戴其芳应于银行下款将房屋正式交给原告，否则视为其违约，戴其芳需支付原告违约金10万元。原告已按合同约定向戴其芳支付了定金及首付款，向永辉房产中心支付了中介费2万元，涉案房屋于2016年9月20日过户至原告名下。原告如期办理了商业贷款且银行已于2016年10月9日下款给戴其芳，但戴其芳未按合同约定履行交房义务，应当赔偿原告违约金10万元，永辉房产中心也未履行中介的协助义务。此外，在戴其芳逾期交房期间，还将房屋出租给案外人收取租金，该收益应当返还给原告。综上，原告认为，原、被告签订的合同合法有效，双方应按照合同履行各自义务。因被告迟迟不将房屋交付给原告，理应承担违约责任并返还租金的不当得利。因此，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告戴其芳辩称，原、被告在签订房屋买卖合同时没有约定交房时间，合同第四条约定的被告戴其芳应于银行下款将房屋正式交给原告，主要是对户口迁移时间做出的约定，而非对交房时间的约定。因为银行下款时间是不确定的，被告不可能在毫无准备的情况下收到放款的当天立即就交付房屋。实际上双方口头约定了交房时间，因为原告买房时明知被告是带着租约出售房屋的，租期到2017年6月为止，所以被告称最迟在2017年6月前会将房屋交付给被告，被告也表示同意了。但现在原告对交房时间无故反悔，提出新的要求，被告无奈在2016年11月通知原告和永辉房产中心可以提前到2016年12月中旬交房，而对12月交房的时间原告也还是同意的。另外，因为和租客提前解除租约，被告还赔偿了租客违约金、搬家费、一个月的房租共3000元，并帮助其新找住房。综上，原、被告并未对交房时间做出书面约定而只是口头约定的，在该口头约定的时间还未到的情况下，原告起诉被告交房违约，没有事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告永辉房产中心辩称，在签订房屋买卖合同时，被告对原告的房屋带有租约且租期到2017年6月是明知的，租赁关系如何保持或者解除是原告与戴其芳商量的事情，永辉房产中心在促成双方订立合同时没有任何过错。在双方因交房的问题产生纠纷时，永辉房产中心一直在从中协调，并且带戴其芳帮助租客新找住房。在庭审前戴其芳已将涉案房屋清空，2016年12月13日将钥匙放在了永辉房产中心准备交房了，永辉房产中心当日立即通知原告可以收房。在原告与戴其芳发生纠纷过程中，永辉房产中心一直积极调解，帮助化解矛盾。综上，永辉房产中心已经尽到作为中介的义务，请求法院依法裁判。
经审理查明，2016年7月12日，原、被告及中介方永辉房产中心签订房地产买卖定金合同一份，约定乙方（原告李汝玉）购买甲方（被告戴其芳）位于雨花台区××生活区××单元××室房屋××套，房屋总价120万元，其中现金付款50万元，商业贷款70万元。合同第四条约定，甲方于银行下款将房屋正式交付给乙方，于交房前将该房屋名下的户籍迁出，否则视甲方违约，甲方需支付乙方违约金10万元。合同签订当日，原告向戴其芳支付2万元定金。2016年9月2日，原告向戴其芳支付46万元房屋解押款。2016年9月20日，戴其芳将房屋过户至原告名下。2016年10月10日，戴其芳收到原告申请的银行贷款70万元。
在签订合同时，戴其芳和永辉房产中心告知原告涉案房屋是带有租约的。该租赁合同自2016年6月17日至2017年6月16日止，房租每月1000元，半年一付，戴其芳已经提前收取了租客半年的房租。
2016年10月30日，雨花台区公安分局梅山派出出警至雨花台区××生活区××附近，经现场了解原告购买了戴其芳的一套房屋，双方约定待银行夏款后交接房屋，但是戴其芳因房屋内有租户未能按期交房，民警现场协调未果。2016年11月21日，原告向戴其芳发出催告函，要求戴其芳于2016年11月25日前履行交房义务。
在永辉房产中心的帮助下，戴其芳替房屋的原租客另寻一处新住房后，将涉案房屋清空，并于2016年12月13日将房屋钥匙交付给永辉房产中心准备交房。在庭审之后的2017年1月1日，戴其芳、永辉房产中心与原告三方共同完成交房手续。
以上事实，有原被告陈述，房屋买卖合同、定金收条、转账凭证、照片等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。被告戴其芳和永辉房产中心目前已经履行了交房义务，因此本案的争议焦点是戴其芳是否违反了与原告约定的交房时间，应当如何承担违约责任。本案合同第四条的约定，甲方于银行下款将房屋正式交付给乙方，于交房前将该房屋名下的户籍迁出，否则视甲方违约，甲方需支付乙方违约金10万元。根据该约定，原告主张银行下款时为戴其芳交付房屋的时间，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。戴其芳辩称该条款只是对户口迁出时间的约定，因为银行下款时间不确定，不可能在收到贷款时立即交付房屋。双方对交房时间起初口头约定为不晚于2017年6月。本院认为，戴其芳未提供证据证明双方对交房时间进行了口头上的约定。虽然银行下款的日期确实不能确定，但戴其芳应当在收到贷款后的合理期限内办理交房手续。而根据戴其芳清空房屋和交付钥匙的时间来看，在戴其芳收到贷款的两个月后，已经明显超出合理期限，故戴其芳在交房时间上存在违约。关于原告主张的租金收益返还及违约赔偿的问题。涉案房屋的所有权在2016年9月20日已经发生转移，在对房屋的租金收益没有明确约定的情况下，房屋的孳息应当由原告享有，故原告要求戴其芳返还租金的诉请，本院依法予以支持。虽然合同中约定延迟交房违约金为10万元，但是考虑到原告没有提供证明戴其芳延迟交房给其造成的具体损失的相关证据；原告在买房时已经明知涉案房屋带有未到期的租约，根据买卖不破租赁的原则，戴其芳同意将原租赁合同的出租人变更为原告，租金由原告收取，但原告不同意续租而又未对戴其芳解除合同提出明确要求；戴其芳迟延交房时间约2个月，期间戴其芳的违约利益所得仅为房租等；从平衡双方当事人的利益角度出发，戴其芳向原告承担的违约责任以三个月（2016年9月20日至2016年12月13日）的房租为限，即3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告戴其芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李汝玉给付3000元；
二、驳回原告李汝玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2340元，减半收取1170元，由被告戴其芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，应向南京市中级人民预交上诉案件受理费2340元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：XXX。
代理审判员 薛鹏
二〇一七年一月十六日
见习书记员 吴瑕