北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第17628号
原告马×，男，1978年11月2日出生。
委托代理人徐×（原告马×之母），女，1951年8月26日出生，退休。
被告北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里五号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人郎×，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张×，女，1983年4月19日出生。
原告马×（以下简称原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐×、被告委托代理人郎×、张×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月15日，我与被告签订北京市商品房预售合同并向被告支付全部房款。合同第二十一条产权登记约定，由被告为我代办房屋产权证（见合同第14页至第15页）。2009年5月31日我在办理房屋入住手续时，按合同约定向被告支付办理产权证的代办费1000元加上工本费等共计1170元。被告还代替政府权属部门收取原告公共维修基金7911元，契税5933元，综合地价款11557元，印花税202元，合计26773元。从2009年5月30日至今被告没有为原告办理房屋产权证。在长达4年多的时间里，被告未向原告作过任何说明与解释。原告曾与多名业主几次到开发商办公地点询问此事都被保安挡在门外无功而返。由于被告在合同第15页7至15行中有买受人因出卖人的责任在交房后720日内未取得产权证的违约金为0的约定。使原告在收房后4年多的时间里未取得房产证。原告认为以上约定纯属霸王条款。被告为自己不及时为原告办理房产证并长期占用原告向权属部门缴纳的各项资金逃脱责任。基于以上事实和理由，现要求：1、被告立即为我办理房屋产权证；2、被告赔偿我自交房之日起720日始至实际办理房屋产权证之日止的损失，按照房款总额395565元为基数乘以每日万分之一标准计算。
被告辩称：一、目前涉案楼栋权属证明已经办理完毕，原告所购房屋的产权转移登记亦正在办理之中。二、原告提出的合同关于违约金约定为零系霸王条款我方不予认可，该合同系双方真实意思表示、合法有效，违约金为零的合同约定内容不涉及认定无效的情形，按照合同约定，被告不负有向原告支付违约金的合同义务。三、原告并无实际经济损失，我方不应给与赔偿损失。按照《北京市经济适用房管理办法》第二十一条的相关规定，经济适用房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。京建住（2008）225号《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中规定“已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。”所以，购买经济适用住房的业主是不能通过出售该房屋而从中获得经济利益的。因此原告所述的损失实际是不存在的。另外，我方已履行合同约定义务，如让被告承担巨额经济损失有失公平。被告所建设的涉案房屋系属于经济适用住房，本身就是为了解决城市低收入家庭困难的保障型房屋，基本上没有销售利润，原、被告之间签订的合同约定的违约金为零也正因此而得。
经审理查明：2006年11月15日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区黄杉木店×号楼的房屋，房屋的用途为经济适用住房，购房款为394212元，被告应当在2008年12月31日前交付房屋。被告应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。商品房交付使用后，原告同意委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金。（上述合同文本均为格式文本，违约金的约定是在空格上打印填写为“零”或“0”。）
合同签订后，原告依约支付购房款。被告实际交付房屋的时间为2009年5月31日，原告实际接收房屋时支付了实测后应补足的购房款、公共维修基金、契税、代办费等费用。经查，原告共计支付的购房款数额为395565元。
经询，原、被告均认可该小区共有三个楼栋，两外两个楼栋权属证明及业主的房屋所有权证均已办理完毕，涉案楼栋直到2014年5月12日才办理权属证明。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、收据等书证及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日2009年5月31日起720日内即2011年5月21日之前为原告办理完房屋权属转移登记，现被告均未能办理，应认定为违约。现楼栋权属证明已办理，具备了办理房屋所有权证的条件，故本院对原告要求办理房屋所有权证的诉讼请求予以支持。
合同约定的逾期办理楼栋权属证明和房屋产权证的违约金为零。原告认为违约金约定为零属于霸王条款，应为无效约定。本院认为，所涉条款中原告的主要权利是办理房产证，该主要权利并未排除；由于合同法规定的违约责任的承担方式有多种，可以约定违约金，也可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式，故当事人虽约定违约金为零，但不应视为被告可因此免除其责任。故该条款虽为格式条款，但不涉及可能认定无效的法定情形。
然而，根据合同约定，被告虽不负有支付违约金的合同义务，但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。被告答辩时称经济适用房不能买卖，故房产证的办理与否对原告实际居住使用房屋不存在任何影响，也不会导致损失。对于该抗辩意见，本院认为，房产证是不动产所有权的唯一凭证，房产证未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，增加了机会成本，造成了一定损失，对此被告应予适当赔偿。综上，本院根据已付购房款总额，酌定原告因未取得房屋所有权证自被告逾期之日至法庭辩论终结之日即2014年6月5日的损失，该损失应由被告赔偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后三十日内为原告马×办理位于北京市朝阳区黄杉木店×号楼×层×单元×号房屋权属转移登记手续；
二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告马×逾期办理房屋权属登记损失三万三千元；
三、驳回原告马×的其他诉讼请求。
如被告北京博成房地产有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百四十五元，由原告马×负担一百三十四元（已交纳三十五元，剩余九十九元于本判决书生效后七日内交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担三百一十一元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡峰
二〇一四年七月一日
书记员 赵靓