北京市丰台区人民法院民 事 裁 定 书2015年丰民初字第16503号原告由二元，男，1953年10月16日出生，汉族，北京市石景山区五芳园社区服务中心退休职员，住北京市石景山区五芳园**楼4门***号。委托代理人钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。被告由广元，男，1951年12月27日出生。委托代理人由士水，男，1980年9月24日出生，阜外医院保卫处职员，住北京市丰台区。被告北京市西南郊食品冷冻厂，住所地北京市丰台区郑王坟***号。法定代表人袁浩宗，厂长。委托代理人李忠顺，男，1959年5月3日出生，北京市东方友谊食品配送公司职员，住北京市西城区。委托代理人陈育廷，男，1964年9月19日出生，北京市西南郊食品冷冻厂职员，住北京市海淀区。原告由二元与被告由广元、北京市西南郊食品冷冻厂（以下简称西南郊厂）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告由二元及其委托代理人钟细彬，被告由广元及其委托代理人由士水，被告西南郊厂的委托代理人李忠顺、陈育廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告由二元诉称：原告与被告由广元均系由启荣与杜桂芝之子。1980年3月19日，国家落实平反政策，经复查落实，由启荣经政府批准获得平反，定为店员。因父亲去世，政府为杜桂芝和原告落户到北京，并为原告安排户口、工作和安置房屋，工作单位是北京市西郊食品冷冻厂，杜桂芝和原告安置的房屋为单位所有的北京市丰台区1号房屋。被告由广元安置到衡水市建筑公司上班。杜桂芝和原告根据落户政策，从1981年开始一直被安置并居住在涉诉房屋，由原告缴付房租，原告享有该房屋一半的居住权。上述房屋是公租房，当原告准备购买涉诉房屋时，经查询，2000年9月4日，被告私自变更承租人，并且以承租人名义从单位处购买了上述房屋。原告认为：1、原告作为上述房屋的落户安置人，有权居住，有优先购买权，被告由广元和西南郊厂未经原告同意，私自买卖涉诉房屋；2、变更承租人，需经其他家属一致同意，被告由广元和西南郊厂明知需要原告的同意才能买卖，却未经原告同意，是故意违法行为；3、原告享有该房屋的一半所有权，被告由广元私自独吞。被告由广元和西南郊厂的行为严重损害了原告的合法权益。原告经被告西南郊厂居中多次与被告由广元协商，均未达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求确认被告由广元与被告西南郊厂于1999年11月19日签订的关于涉诉房屋的《房屋买卖契约》无效，诉讼费用由被告由广元和被告西南郊厂承担。被告由广元辩称：不同意原告的诉讼请求。原告落实政策平反以后被安置在北京市西郊食品冷冻厂，有原告工作证为证，落户在北京市西城区阜外西口，定居在由母亲杜桂芝出资建的两间平房里。涉诉房屋是落实政策平反以后分给母亲杜桂芝一个人的职工宿舍。原告和母亲从1981年开始并未和母亲居住在涉诉房屋内，房租在1993年6月之前一直由子女交的赡养费和母亲杜桂芝干临活挣的钱个人支付。1993年6月落实政策知青返京，我被安置在北京市西南郊食品冷冻厂，从1993年6月开始房租由我一个人支付，经与居委会、邻居核实，原告只和母亲共同居住过一个月后就搬走居住在由母亲杜桂芝出资建的位于北京市西城区4-109两间平房里，拆迁后获得了北京市石景山区201号两居室公租房一套，因该房屋是由母亲出资建造的两间平房拆迁后所得，母亲杜桂芝生有七个子女，应分七份，每人的1/7份额，因此应有我1/7的份额，但我至今没有和原告达成一致意见未获得补偿，严重损坏了我的合法权益（现此房已由原告出租获利，现原告和前妻张其芳共同居住在朝阳区管庄张其芳名下的经济适用房中）。法院应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告由二元和母亲杜桂芝未在涉诉房屋内居住亦未在涉诉房屋内落户，没有该房屋居住权。涉诉房屋属于被告西南郊厂职工宿舍并不属于公租房，1997年房改售房，只有单位正式职工可以购买，外单位人员无权购买，原告是北京市西郊食品冷冻厂职工无权购买涉诉房屋。我系被告西南郊厂的正式职工，而且符合职工购买涉诉房屋的全部条件。经原承租人母亲杜桂芝同意下，将涉诉房屋由我个人出资购买为个人私产，购买涉诉房屋时母亲杜桂芝和我一起到冷冻厂行政科办理的购买手续。第二，原承租人同意将涉诉房屋由我个人购买，所有权归由广元个人所有，因我一家人自1993年6月至2004年4月和母亲杜桂芝共同生活，直至母亲杜桂芝去世，尽到了赡养义务，其他子女没有和母亲一起居住，他们各自都有自己的独立住房。依据法律规定只有和承租人共同生活两年以上才能获得居住权而且是在没有其它任何住房的前提下，因此其他子女没有该房屋的居住权，购买此房屋更不用通知他们，他们都没有该房屋处分的参与权。更没有损害原告的权益。涉诉房屋系由我个人出资购买，为我个人所有，没有原告的份额。我与西南郊厂签订的《房屋买卖契约》合法有效，故应驳回原告的诉讼请求。被告西南郊厂辩称：涉诉房屋是房改房，依据京房改办字第056号及京房改办字1997-16号的房改政策办理的相关房改手续。依据相关规定，只有本单位职工，且房屋是职工的现住房，才可以享受房改房的优惠政策。即在1992年以前居住在房屋内，且是本单位的职工才可以办理相关购房手续。由广元是我单位的职工，其母亲多次找我单位，要求让由广元买房。当时我单位核实涉诉房屋上的户口情况，户口上仅有由广元、由广元的母亲以及由广元的两个子女，只有上述四人的户口在涉诉房屋内。因由广元系我单位职工，且居住在涉诉房屋内，故我单位将涉诉房屋出售给由广元符合相关规定，我单位与由广元签订的《房屋买卖契约》合法有效，故不同意原告的诉讼请求。我单位不清楚原告是否居住在涉诉房屋内。经审理查明：由广元、由二元系由启荣、杜桂芝之子。由启荣于1969年去世，杜桂芝于2004年去世。1999年11月19日，西南郊厂（卖方）与由广元（买方）签订《房屋买卖契约》约定，双方根据（1997）京房改办第016号及（1994）京房改办字第054号及（1996）房改办字第075号文的精神，经区房改办批准，西南郊厂将座落在丰台区1号总建筑面积46.2平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）核准按成本价每建筑平方米1450元出售，房价款为29298元。上述合同签订后，由广元于2000年10月24日向西南郊厂支付房价款29298元。由广元于2000年10月9日取得涉诉房屋的房屋所有权证。现涉诉房屋由由广元居住并使用。由广元、由二元、西南郊厂均认可由广元购买涉诉房屋时系享受的是由广元的工龄折扣。关于涉诉房屋上的户口一节，杜桂芝的户口于1981年9月1日迁入涉诉房屋，由广元的户口于1993年6月26日迁入涉诉房屋，由二元的户口未迁入过涉诉房屋。由二元主张其妻子及子女的户口曾于1981年至1985年期间在涉诉房屋内，但未提交相关证据。关于涉诉房屋的居住使用情况，由二元提交其子的《独生子女证》以证明其曾在涉诉房屋居住。同时由二元认可1993年后涉诉房屋系杜桂芝及由广元居住。由广元认为由二元仅在涉诉房屋内居住过一个月，杜桂芝于1993年前居住在涉诉房屋内，1993年后涉诉房屋由杜桂芝及其居住使用。西南郊厂认为在出售房屋时，涉诉房屋由杜桂芝及由广元居住使用。庭审中，被告西南郊厂提交由广元的职工档案，以证明由广元自1993年调入该单位工作，于2011年12月退休，系该单位职工。由广元、由二元认可上述证据的真实性。原告由二元称其于1978年分配到北京市西郊食品冷冻厂工作，1993年调入北京金漆镶嵌厂工作。庭审中，被告西南郊厂称涉诉房屋的性质原为单位宿舍，比照北京市公有住宅租赁合同与杜桂芝签订租赁合同收取租金，涉诉房屋的承租人系杜桂芝，未进行过变更。该单位未留存涉诉房屋的租赁合同，仅能提交北京市丰台区2号的《北京市公有住宅租赁合同》以供参考。该单位出售房屋时要求只有该单位职工且涉诉房屋内的现住人才具有购买资格。依据政策规定，杜桂芝可以自己名义购买涉诉房屋，但是杜桂芝明确告知该单位让由广元购买涉诉房屋，杜桂芝不会写字，且当时也不具备录音条件，现没有相关证据材料证明相关内容。原告由二元认可杜桂芝作为承租人签订过类似的《北京市公有住宅租赁合同》，亦未留存相应的合同。但其认为在其他子女没有异议的情况下才可以变更承租人，且由广元与西南郊厂签订合同时，杜桂芝与由广元居住在涉诉房屋内，西南郊厂没有证据证明杜桂芝放弃购买涉诉房屋，故西南郊厂将涉诉房屋出售给由广元的行为侵犯了杜桂芝的权益。且原告由二元认为涉诉房屋属于北京二商集团有限责任公司，其亦属于该集团的职工，故有权购买涉诉房屋。被告由广元称涉诉房屋为单位宿舍，西南郊厂按照《北京市公有住宅租赁合同》的标准收取租金，由二元已经另有住房，故由二元对涉诉房屋不享有权利。本院认为：依据已查明的事实，由二元、由广元及西南郊厂均认可涉诉房屋原由杜桂芝参照《北京市公有住宅租赁合同》标准承租。杜桂芝死亡后，何人可以承租该房直接涉及西南郊厂的管理职权，何人具有承租权，不应作为民事案件予以处理。本案中，由广元系西南郊厂职工，西南郊厂根据房改政策将房屋出售给由广元。至于在房改售房过程中，谁享有房改售房购买权，单位将房屋出售给谁，不属于法院受理民事诉讼范围。故原告起诉以西南郊厂将房屋出售给由广元侵犯其利益为由要求确认合同无效，亦不属于法院受理民事诉讼范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第(三)项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告由二元的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  王素林人民陪审员  肖进华二〇一六年七月三日书 记 员  宋 悦