安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00415号
上诉人（一审原告）：刘明录，男，1955年3月19日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
委托代理人：闫志义，安徽法理律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张瑞，男，1974年12月4日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
委托代理人：陈永，安徽玉金律师事务所律师。
上诉人刘明录因与被上诉人张瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年6月29日作出的（2015）泗民一初字第01793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘明录的委托代理人闫志义，被上诉人张瑞及委托代理人陈永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘明录一审诉称：2014年9月3日，其与张瑞签订学府家园定房协议，因识字不多，协议均由张瑞填写。张瑞在协议中并没有写明具体购买哪套房，只写明总价款265000元，签订协议后，刘明录支付购房定金80000元，余款2014年10月23日付清。刘明录当天从邮政储蓄银行泗县刘圩营业所给张瑞转款80000元。后刘明录经了解发现，张瑞开发的所谓学府家园的房屋没有土地使用证、规划许可证等建房手续，也没有工程验收合格证，致使该房屋无法办理房屋产权证等合法手续。刘明录请求判令：解除双方签订的学府家园定房协议，返还购房定金80000元，并赔偿利息损失5000元。
张瑞一审辩称：涉案房屋并非商业开发，刘明录对所购房屋状况及产权登记情况是明知的，张瑞没有欺骗和隐瞒。刘明录没有按照约定支付购房款，且明确表示不再履行合同，其定金不应返还，涉案合同就此解除。
一审法院查明：刘明录、张瑞买卖的房屋位于泗县刘圩镇学府大街，该土地及土地上原房屋原系李侠忠、陈玲夫妇使用，2006年9月4日办理国有土地使用证，证号为泗国用（2006）第515号，2006年9月18日办理房屋所有权证，所有权证号为字第204272号。2008年李侠忠夫妇向刘圩信用社借金融贷款100000元，并将该土地及原房屋抵押给刘圩信用社。2010年浙江人马建对该房屋附近进行开发，形成学府家园小区，因马建与李侠忠夫妇对开发事宜未协商一致，故未有对原土地上房屋进行开发，仍保留原处。之后李侠忠夫妇将原房屋及土地出售给张瑞，并由张瑞偿还刘圩信用社贷款，但未有对该土地及房屋办理产权变更手续。2014年左右张瑞对该土地上房屋重新改建为二层二间楼房。2014年9月23日张瑞与刘明录就该房屋签订房屋买卖协议，因当日张瑞没有格式合同，遂借用学府家园定房协议，协议约定张瑞将该土地上房屋出售给刘明录，总价款265000元，当日刘明录看过该房屋后支付80000元定金，余款约定2014年10月23日付清。后刘明录反悔，以买卖房屋无土地使用证为由，诉讼至一审法院。
庭审过程中，张瑞明确表示可以为刘明录购买房屋办理产权登记手续，费用由刘明录承担，但刘明录表示不再购买该房屋。
一审法院认为：综合双方当事人举证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1、双方签订的购房协议是否应予解除；2、如协议解除，张瑞收受80000元定金是否应予返还，是否应赔偿刘明录利息损失5000元。
（一）双方签订的购房协议是否应予解除。刘明录与张瑞签订的学府家园定房协议是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，合法有效。在合同履行过程中，刘明录明确表示不再购买该房屋，并要求解除合同，张瑞先要求继续履行合同，后又同意解除合同，应视为双方协议解除合同，该合同的权利义务终止。
（二）如购房协议解除，张瑞收受80000元定金是否应予返还，是否应赔偿刘明录利息损失5000元。
定金是合同债权的担保，主要是为了证明合同成立、担保合同得到履行并防止和制裁违约行为，给付定金的一方无权要求返还定金的前提是其不履行合同约定的债务。本案中，刘明录诉称出售房屋无土地使用证、无法办理房屋产权，属小产权房，一审法院认为出售的房屋原存在土地使用证，仅在以后产权交易中没有及时变更登记手续，并非小产权房屋。刘明录交付80000元定金后，余款并未按约定时间交付，其存在违约行为，合同解除后，刘明录无权要求返还定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案中刘明录交付定金80000元明显过高，超过部分应予以返还，即27000元。刘明录要求张瑞赔偿利息损失，因无法律依据，不予支持。
综上，刘明录起诉的事实及理由部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘明录与张瑞之间的房屋买卖协议；二、张瑞于判决生效后十日内返还给刘明录定金27000元；三、驳回刘明录要求张瑞支付利息的诉讼请求。案件受理费2010元，减半收取1005元，由刘明录承担605元，由张瑞承担400元。
刘明录不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实错误，张瑞提供的李侠忠、陈玲房地产证可反映其所建房屋与李侠忠、陈玲房地产证所载范围不同，也可证明涉案房屋并非建造在李侠忠、陈玲使用的国有土地上；即使建造在该土地上，因原土地使用证已不能再使用，一审认定张瑞所售房屋能够办理产权变更手续错误；2、一审认定双方已协议解除合同，并扣除刘明录53000元定金错误。因张瑞建造的房屋没有合法手续，不具备出售条件，致房屋所有权无法转移，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（三）》的有关规定，双方签订的房屋买卖合同符合法定解除条件，况造成合同解除的过错在于张瑞，一审却认定刘明录为过错方，继而判决刘明录支付部分定金给张瑞，影响了刘明录主张损害赔偿的权利，颠倒了过错责任的认定。假如认定双方已协议解除合同，应判决相互返还财产，刘明录不应支付给张瑞分文定金并有权请求张瑞赔偿损失。请求：撤销一审判决，改判张瑞返还购房定金80000元并赔偿利息损失5000元。
张瑞二审答辩称：1、张瑞一审提供的证据证明涉案房屋占用的土地为国有土地，虽国有土地使用证原登记在案外人名下，如需要张瑞可以要求权利人变更。2、一审扣除刘明录53000元定金正确，因刘明录不具有单方解除合同的条件，况刘明录没有证据证明涉案房屋所有权无法转移；而张瑞提供的证据则证明涉案房屋可以办理产权转移，至于是否应为其办理房屋过户手续，因双方没有约定张瑞便没有义务为其办理过户登记。现刘明录不愿再继续履行合同，依据合同约定，80000元定金应归张瑞所有。3、刘明录称张瑞应支付利息的观点不能成立，合同的不履行是刘明录所致，违约方是刘明录，其主张利息没有依据。请求驳回刘明录的上诉请求。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：刘明录请求返还购房定金80000元并赔偿5000元损失的请求能否支持，一审判决是否适当。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，刘明录与张瑞签订的学府家园定房协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应严格履行。在刘明录交付了80000元定金后，其又以涉案房屋不能办理产权变更登记手续而不愿继续履行该合同，因张瑞提供的证据能证明涉案房屋占用的土地为国有土地且房屋改建之前曾办理过房产登记，刘明录称涉案房地产不能办理产权变更登记手续依据不足，且能否办理产权变更登记不影响涉案合同的效力，故，刘明录上称一审认定诉争的房地产能够办理产权变更登记事实错误的理由不能成立。因刘明录未按约定的期限支付下余购房款，其行为已构成违约。鉴于刘明录请求解除合同，一审在判决解除涉案合同后，双方均未提起上诉，视为双方对该判项的认可，但一审在双方未能就解除涉案合同达成一致意见的情况下即认定双方已协议解除不当，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对此不予审理。基于刘明录不愿继续履行合同，且刘明录给付的定金已超过法定比例，一审根据案件具体情况酌情判决张瑞适当返还27000元并无不当，刘明录称双方系协议解除合同，造成合同不能履行的原因在于张瑞与事实不符，其以此为由请求张瑞全部返还购房定金并赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用《中华人民共和国合同法》第九十三条不当，因不影响本案的实体处理结果，本院予以维持。上诉人刘明录的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2010元，由上诉人刘明录负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年十月二十日
书 记 员 王 艳
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。