广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）北民初字第324号 原告黄承军，男，1970年1月11日出生，汉族，住所地北流市。 委托代理人吕文龙，广西鸿州律师事务所律师。 被告郑积云，男，1980年4月26日出生，汉族，住所地北流市。 被告郑积雨，男，1982年1月20日出生，汉族，住所地北流市。 第三人广西北流市合纵置业有限公司，住所地北流市城南一路0001号，现住所地北流市新松路0008号。 法定代表人陈权，该公司总经理。 原告黄承军诉被告郑积云、郑积雨及第三人广西合纵置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，本院依法组成由审判员陈福光担任审判长，与人民陪审员颜秀、甘雯雯参加评议的合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告黄承军及其委托代理人吕文龙，被告的委托代理人刘祖彬、第三人的委托代理人陈锐、陈丽瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告于2007年11月份取得了坐落于北流市流市印刷厂）的房屋使用权。2007年12月2日原被告签订了《房屋租赁合同》约定了被告将北流市北流镇城南一路0001号所有房屋及场地出租给原告使用，租期从2008年2月1日起至2017年1月31日止。2014年5月29日下午，第三人组织数十人围攻原告经营的奥吉电器城，诉称其已经购买到了被告的北流市北流镇城南一路0001号地产，要求原告立即搬迁离开此房屋。为解决本次围攻纠纷，原告和第三人在北流市陵城派出所主持进行协商处理过程中，原告才知道被告已经将租赁的房地产转让给了第三人，并于2013年10月22日办理了房产变更。 被告就本案所涉房地产与第三人签订《房地产买卖合同》，将原告租赁的房屋转让，但被告人没有在出卖之前的合理期限内通知原告，侵害了原告的优先购买权。故依《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定主张优先购买权。因此向法院提起诉讼，请求法院判决：1、原告在同等条件优先购买被告转让给第三人北流市北流镇城南-路0001号（即原北流市印刷厂）的房地产；2、三被告承担本案诉讼费用。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告基本情况及主体适格的事实；2、企业法人营业执照，证明第三人广西北流市合纵置业有限公司基本情况；3、房屋所有权证（19186号；19187号），证明2007年11月15日取得北流市北流镇城南一路0001号的房产的事实；4、《房屋租赁合同》，原、被告于2007年12月2日签订有《房屋租赁合同》，原告租赁期限自2008年2月1日起至2017年1月31日止；5、土地使用证—北国用（2013）第09—24908号、房屋所有权证（012122）号、房屋租金缴交事宜通知，证明被告出卖租赁房屋给第三人且已办理产权变更登记后，2013年10月23日才告知原告按指定方式以现金交付租金，已经损害了原告优先购买权。 被告辩称，2012年12月，被告因做生意资金周转不灵，欲转让自有的北流市城南一路0001号房地产。鉴于该房地产已出租给原告黄承军，便首先将该意向告知原告。但原告称以该房屋抵押，以其名义可向北流柳银村镇银行贷款200万元，贷得后其用50万元，其余150万元由被告使用，但在该银行审查材料过程中，原告撤回了申请。2013年1月，被告须要转让房屋并将该决定正式告知原告，原告明确表示不行使优先权，并愿意帮助被告联系买家，但最后均无行动。被告与第三人洽谈房屋买卖过程中，被告郑积云当场拨通原告电话，由黄承军再次确认其已放弃承租人优先购买权，第三人才与被告签订房屋买卖合同，办理房地产变更登记手续。完成了产权变更登记手续后，该房地产的租金即应由第三人收取。因此，2013年10月23日第三人制作了《房屋租金缴交事宜通知》1份，由被告与第三人起将《通知》送到奥吉商场当面交给原告，原告当时没提出任何异议并签名确认，还从当月起便将租金逐月直接支付给第三人。至今，原告没向被告提出优先购买该房地产。 被告认为，被告转让城南一路0001号房地产给第三人，事前曾多次明确征求过原告的意见，是其明确放弃优先购买权后我们才转让的，同时转让后，原告又已确认第三人为合法的房屋受让人、自觉将应付租金支付给新的房屋产权人等实际行为，表明其已事实放弃优先购买权。其现在否认原已放弃优先购买权而继续主张该权利，没有事实和法律依据。为此，请人民法院依法查明本案事实，依法驳回原告诉讼请求。 被告郑积云、郑积雨对其主张在举证期限内没有提供证据。 第三人述称，第三人于2013年6月通过有关渠道了解到被告要转让其城南一路0001号房地产。洽谈中得悉该房地产已出租且租赁期限尚未满之后，曾问过被告承租人是否知道、是否主张优先购买权。被告称已明确告知原告，原告明确已放弃购买。被告郑积云还在第三人股东的面前拨通原告电话，再次确认原告放弃优先购买权，因此，原告已事实放弃对城南一路0001号房地产的优先购买权，第三人才与被告签订房屋买卖合同。 第三人认为，第三人与被告签订的房地产转让合同已生效且已履行完毕。原告主张优先购买城南一路0001号房地产，应以确认该转让合同无效为前提，现该转让合同已合法存在，其已无合法依据实施优先购买。但其并未提起该确认合同无效之诉，因此其诉讼请求依法不应得到支持；第三人受让被告的城南一路0001号房地产是善意的，已支付了合理的对价，且该房地产已依法进行了物权变更登记，已善意取得该房地产的所有权，原告再无合法依据要求优先购买该房地产。 第三人对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房地产买卖合同，证明第三人已通过支付合理善意取得北流市城南一路0001号房地产；2、北流市城南一路0001号房地产土地证、房产证，证明该房地产产权已变更登记在第三人名下；3、缴交租金收据，证明当时原告对被告转让房地产给第三人并无异议，且在第三人取得房地产自觉向第三人交缴租金。 到庭各方当事人的质证意见： 被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议；对证据5的关联性有异议，认为不能证明原告主张的证明作用，反而证明被告已经履行告知原告行使优先购买的义务，原告没有在合理期间主张，视为其放弃优先购买权利。 第三人对原告提供的证据1、2、3、4无异议；对证据5的关联性有异议，认为除了不能证明原告的举证主张之外，相反证明第三人已经善意取得租赁房屋的产权，通过房屋租金缴交事宜通知进一步证明被告事实在此之前早已告知了转让的事实，并认可告知、转让的事实。 原告对第三人提供的证据1，认为真实性由法院认定，被告与第三人之间在2013年7月5日签订日期之前并没有任何证据证明买卖房屋已经告知了原告，损害了原告的优先购买权的权利；对证据2无异议，同时认为在2013年10月22日办理了变更登记后，第三人再将房屋租金缴款通知交给原告，证明已经损害了原告的优先购买权的权利；对证据3的真实性无异议。 被告对第三人提供的证据三性无异议，该组证据证明被告与第三人签订了房地产买卖合同，并且第三人已经合法取得房产的房产证、土地证，原告再主张优先购买权与事实冲突。 对到庭各方当事人举证、质证，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、3、4及第三人提供的证据2，到庭各方当事人均无异议，与本案具有直接的关联，故本院对此予以采纳并认定与本案具有关联的法律事实。对其他的证据，本院综合确认其证据效力及证明力大小。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下: 被告郑积云、郑积雨原是北流市北流镇城南一路0001号（原北流市印刷厂）的房屋所有权人。2007年12月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将北流市北流镇城南一路0001号所有房屋及场地出租给原告黄承军使用，租期从2008年2月1日起至2017年1月31日止。此后原告利用该租赁场所进行商业经营活动。 2013年6月，第三人广西北流市合纵置业有限公司知悉被告要转让其城南一路0001号房地产与被告洽谈，被告明确原告已放弃优先购买权。 2013年7月5日，第三人与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将出租给原告的房地产以总价1880万元转让给第三人，第三人签订该契约前，确认土地、房产部门受理转户手续后20个工作日内第三人代被告清偿信用社贷款1200万元，第三人办理产权转移，取得产权证后3日内付清余下的全部价款。第三人已全部履行了该合同约定义务。 税务等部门以核定的19020400元为转让价款征收税费。 2013年10月22日，第三人将买受的房地产变更登记至自己名下，取得北国用（2013）第09-24908号国有土地使用证和北流市房权证北流镇字第××号。 2013年10月23日，被告与第三人一起将《房屋租金缴交事宜通知》当面交给原告，该通知内容称，第三人于2013年7月5日与被告签订《房地产买卖合同》购买城南一路0001号房地产，至2013年10月23日止，交易已全部完成，房产证、土地证已转至第三人名下，原来原告与被告租赁合同约定的租金，原告直接向第三人缴交。原告当时没提出任何异议并签名确认，当月起便将租金逐月直接支付给第三人。 2014年6月，因第三人要求原告停止租赁，原告与第三人产生纠纷，原告遂提起诉讼。 本院认为，原、被告的租赁合同合法有效，在原告租赁被告房屋期间，被告将租赁房屋出卖原告依法有优先购买权，但优先购买权的行使应受到善意取得的制约；本案第三人与被告进行房地产买卖时，第三人知悉原告尚在租赁的情况下，被告明确告知第三人已放弃优先购买权，并即时当着第三人的面前电话核实，因此与被告缔结合同，第三人已尽了买卖合同的审慎注意义务，没有过错，同时第三人与被告达成《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，第三人与被告签订买卖协议后，已全部付清了价款，且办理了房地产变更登记。所以第三人是善意取得人，应得到善意取得制度的保护，原告主张优先购买房屋，损害第三人的利益，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下： 驳回原告黄承军的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由原告黄承军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20×××77）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈福光 人民陪审员  颜 秀 人民陪审员  甘雯雯 二〇一五年六月二十三日 书 记 员  罗 镇