浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7546号
上诉人（原审被告）：浙江中新人力资源有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路18号蓝天商务中心1703室。
法定代表人：姚暨荣，董事长。
被上诉人（原审原告）：浙江大学科技园发展有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路525号浙江大学国家大学科技园C楼。统一社会信用代码：91330106723626680T。
法定代表人：赵荣祥，浙大科技园管委会主任。
委托诉讼代理人：丁蕾、巫琼妮，浙江政法联律师事务所律师。
上诉人浙江中新人力资源有限公司（以下简称中新公司）因与被上诉人浙江大学科技园发展有限公司（以下简称浙大科技园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月9日，浙大科技园公司作为出租方（甲方），中新公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租坐落于杭州市××××室的房屋，租赁期自2012年10月12日至2014年10月11日止，总计期限为2年；月租金为5353元；付款方式为：本着先付后用的原则，乙方应在本合同生效后五天内，向甲方支付6个月的租金，共计32119元，此后，乙方应于每隔6个月的首月的前五天内，向甲方预先支付6个月的租金，直至合同解除；在本合同生效后五天内，乙方应按照3个月的房屋租金金额向甲方交付租赁保证金16059元；本合同解除时，在乙方按照本合同约定返还租赁房屋并结清本合同所约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项后，甲方将乙方交付的租赁保证金不计息退还给乙方；租赁期间，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的，甲方有权解除合同，提前收回租赁房屋，甲方依据该约定解除合同的，甲方对乙方的装修、搬迁等各种投入不予赔偿，且乙方须赔偿甲方因此所受的损失，并按本合同3个月的房屋租金支付违约金；乙方未按本合同的约定付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清款项之日止，乙方应向甲方按日支付应付租金的万分之六的违约金。合同签订后，浙大科技园公司依约交付了案涉房屋，中新公司亦依约支付了租赁保证金16059元。期间，中新公司依约支付了2013年7月12日前的房屋租金。2013年9月15日，中新公司向浙大科技园公司出具《退房申请书》，要求退租。该《退房申请书》系其股东储璐娟书写，公司公章亦其系加盖。后，浙大科技园公司对2013年度中新公司的租赁费用进行结算，以中新公司支付的租赁保证金16059元抵扣后，中新公司另行支付了2013年7月12日至2013年12月31日期间的租金14810元。至此，中新公司已将2013年的租金全部支付完毕。中新公司出具上述《退房申请书》后，中新公司的股东储璐娟在上述《退房申请书》的下部空白处写明“储：139××××6888，确认不退”字样。同时，储璐娟亦系杭州爱德思教育咨询有限公司的法定代表人及股东。2014年3月17日，杭州爱德思教育咨询有限公司支付给浙大科技园公司16059.5元。2014年6月11日，杭州爱德思教育咨询有限公司出具《情况说明》一份，称：“杭州爱德思教育咨询有限公司误打16059.50元到浙江大学科技园发展有限公司账上，现要求退回，谢谢。”2014年6月11日，浙大科技园公司将上述16059.5元退还给杭州爱德思教育咨询有限公司。对于前述付款退款事宜，储璐娟称因为了中新公司顺利从案涉房屋搬走，杭州爱德思教育咨询有限公司为中新公司垫付了租金，但由于中新公司未将杭州爱德思教育咨询有限公司垫付的租金归还，遂杭州爱德思教育咨询有限公司要求浙大科技园公司将其垫付的租金予以退回。2014年7月18日，中新公司再次向浙大科技园公司出具《退房申请书》，申请退租。
2015年5月26日，浙大科技园公司起诉至原审法院，请求：1、中新公司支付给浙大科技园公司自2014年1月1日至2014年8月31日的房屋租金42824元，并支付违约金7438.53元（违约金暂自2014年1月5日计算至2015年5月15日，此后的违约金按日万分之六的标准支付至实际偿付之日止）；3、本案诉讼费用由中新公司负担。
原审法院认为，浙大科技园公司与中新公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点在于案涉合同于何时解除。浙大科技园公司主张案涉合同的解除时间为2014年8月31日；中新公司主张双方已就其于2013年9月15日向浙大科技园公司出具的《退房申请书》达成一致意见，并结算租赁费用至2013年12月31日，故合同已于2013年12月31日解除。对此，原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2012年10月12日至2014年10月11日止。在租赁期限届满前，如提前解除合同，需双方达成一致意见。中新公司虽主张双方已就中新公司于2013年9月15日向浙大科技园公司出具的《退房申请书》达成一致意见，但该《退房申请书》上亦由中新公司的股东储璐娟明确写有“确认不退”的字样。因储璐娟系中新公司的股东，《退房申请书》亦系其所出具，可见其系负责申请退房事宜的工作人员，故储璐娟的行为应视为中新公司的行为。据此，对于中新公司辩称合同已于2013年12月31日解除的意见，原审法院不予采信。浙大科技园公司认可中新公司于2014年7月18日向浙大科技园公司出具的《退房申请书》，主张合同于2014年8月31日解除，中新公司亦未提供其他证据证明双方合同在此日期前已解除，故对浙大科技园公司的该主张，原审法院予以支持，对浙大科技园公司主张中新公司支付2014年1月1日至8月31日期间的房屋租金42824元的诉讼请求，原审法院予以支持。现中新公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应按约承担相应的违约责任。现双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“乙方未按本合同的约定付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清款项之日止，乙方应向甲方按日支付应付租金的万分之六的违约金。”且依合同中所载的应付款时间，2014年1月1日至4月11日期间的租金应于2013年10月17日前支付，2014年4月12日至8月31日期间的租金应于2014年4月17日前支付。浙大科技园公司依据该约定主张中新公司按日万分之六的标准支付违约金，有事实与法律依据，原审法院予以支持，浙大科技园公司主张自2014年1月5日起计算违约金，系其对自身权利的处分，原审法院予以尊重，违约金暂计算至2015年5月15日为7438元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于2016年10月25日判决：浙江中新人力资源有限公司于判决生效之日起十天内支付给浙江大学科技园发展有限公司房屋租金42824元，并支付违约金7438元（违约金暂计算至2015年5月15日），共计50262元；2015年5月16日至实际清偿之日期间的违约金以未付的房屋租金为基数按日万分之六的标准另行计付。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元，由浙江中新人力资源有限公司负担，于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，中新公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、中新公司与浙大科技园公司已履行完退房手续，结清截止2013年12月31日的全部租金、物业费。1、2014年9月15日，中新公司向浙大科技园公司提出书面申请，要求退租科技园东楼A座×室，浙大科技园公司接受了中新公司的申请，并将租金计算到2013年12月31日(按提前3个月退租结算）。中新公司分四次付清了2013年的全部租金，结算终止日为2013年12月31日。其中2013年7月12日至2013年12月31日的租金30869元由押金16059元冲抵，剩余的14810元由中新公司一次性付清(见一审证据）。2、由此可见，中新公司和浙大科技园公司办妥了×室的退租手续，结清了租金。不然的话，浙大科技园公司不可能将租金计算到2013年12月31日，也不会同意在这个时间点用押金冲抵租金。如果中新公司没有办妥退租手续，浙大科技园公司应该继续按季向中新公司收取租金，即2013年10月11日16059元，2014年1月11日16059元，以此类推。但事实上，2014年1月起，浙大科技园公司始终没有向中新公司催讨过租金。3、2013年9月中新公司搬离×室。杭州爱德思教育咨询有限公司(以下称爱德思公司）在中新公司搬离后进驻×室。爱德思公司法人和实际控制人、同时也是中新公司员工的储璐娟以个人名义向浙大科技园公司提出保留×室，作为爱德思公司的办公场地，并且在中新公司的《退房申请书》的下端写了“确认不退”四个宁，并签名，留下个人手机号码。这纯属储璐娟的个人行为，中新公司不知情，没授权，也没在“确认不退”上加盖公章。储璐娟代表的是她作为法人代表和实际控制人的爱德思公司而不是中新公司。4、事隔7个月后，浙大科技园公司的工作人员蔡宏找到中新公司的财务徐阳，说为了工作衔接，要求再写一个《退房申请书》。徐阳出于好心，于2014年7月18日又写了一个《退房申请书》。该文本完全是根据蔡宏的要求凭空后补的，没有任何事实依据。二、浙大科技园公司同意爱德思公司从2014年1月1日起租用×室，并按原租金标准收取租金。1、浙大科技园公司声称：中新公司在2013年9月15日提交退房申请后，又向浙大科技园公司要求续租，并“派”员工储璐娟确认。该说法没有任何事实依据。因为如果真是中新公司要续租，应该盖章确认，当时公章就在储璐娟手上，她完全没有必要以她个人的手机和签字确认。2、事实上，浙大科技园公司从2014年1月1日开始计算爱德思公司的租金。2014年3月17日爱德思公司将16059元打入浙大科技园公司的账户，浙大科技园公司给爱德思公司出具了相应数额的收款收据。据此，浙大科技园公司已经确认了和爱德思公司的租赁关系，和中新公司不再有任何关系。3、为了和中新公司扯上关系，浙大科技园公司居然谎称这16059元是中新公司“委托”爱德思公司代为支付房租的款项，却始终拿不出授权委托书。为了推卸责任，浙大科技园公司又谎称曾经要求中新公司出具《补充授权委托书》，但同样拿不出任何证据。没想到的是，原审法院居然采信了这种牵强附会、没根没据的谎言，实属认定事实不清。4、原审法院还认定：由于储璐娟是中新公司的股东，故其行为应视为中新公司的行为。这也是明显的认定事实不清，适用法律错误。股东不能代表公司，除非有公司授权。值得注意的是，储璐娟同时也是爱德思公司的法人和实际控制人，她的权限和后来的一系列做法清楚地表明她代表的是爱德思公司。至于那笔16059元的款项，她一会儿说是误打，一会儿又说是垫付租金。首先，如果认定是中新公司续租，浙大科技园公司从2014年1月起未向中新公司催讨租金，却接受爱德思公司同等数额的钱款。如果是误打，堂堂国企浙大科技园的财务不可能会“误收”并且在三个月后才退还。而如果是垫付，那浙大科技园公司不应该向爱德思公司出具收款收据。既然房屋的承租人是中新公司，哪怕是有人垫付，也应该向中新公司出具租赁收据，不可能向没有租赁关系的爱德思公司出具收据。原审法院再次认定事实不清。三、事实证明，浙大科技园公司默认了与爱德思公司的租赁关系，只有当收不到爱德思的租金后才转而向中新公司索要。1、据中新公司调查，实际情况是这样的：浙大科技园公司的工作人员蔡宏在同意爱德思公司租用×室后，并没有办理相关的租赁手续，结果在收到爱德思公司的首期租金16059元(转账支票）后无法入账，只好在3个月后将16059元退回，同时要求爱德思公司以现金形式支付租金。2、但爱德思公司一直没去支付。2014年8月间，蔡宏致电中新公司的法人代表，说储璐娟自述有一张50000元的支票交给中新公司用于支付×室的租金。3、但中新公司从未收到过50000元的支票。不过，这至少说明了两点：①储璐娟自认应该由爱德思公司支付房租；②、浙大科技园公司也在期待爱德思公司支付房租。4、由于收不到爱德思公司的租金，又无法向爱德思公司追偿(没有租赁合同），浙大科技园公司转而向中新公司追偿。2015年5月，即事隔一年半后，浙大科技园公司向中新公司提起诉讼，以谎言加圈套(蔡宏要求重写《退房申请书》应该是个圈套）的形式，企图将早已终结合同的中新公司重新拖入诉讼。4、可见，由于浙大科技园公司员工蔡宏的失误，×室的租金至今没有着落。但这并不能改变中新公司早已退租、结清租金、撤出科技园的事实。×室的租金是应该追偿，但要追偿的不是中新公司，而是爱德思公司。综上所述，中新公司认为：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，以维护中新公司的合法权益。请求：l、撤销（2015）杭西民初字第1847号判决；2、驳回浙大科技园公司的所有诉讼请求；3、本案第一、二审诉讼费用由浙大科技园公司承担。
被上诉人浙大科技园公司答辩称：浙大科技园公司与中新公司之间的房屋租赁关系真实有效，中新公司未支付租金的行为违反双方合同约定，已构成违约，一审法院在查明事实的基础上，认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，系双方真实意思表示。中新公司租用浙大科技园公司的房屋，却未按合同约定按期缴纳房租，已严重违反双方合同约定，致使浙大科技园公司的权益造成损害。浙大科技园公司与中新公司于2012年10月9日签订了《房屋租赁合同》约定由中新公司承租浙大科技园公司所有的房屋，租期自2012年10月12日至2014年10月11日。租赁期间，中新公司因自身营业需要于2014年7月18日向浙大科技园公司申请退租，并出具《退房申请书》一份，浙大科技园公司同意中新公司的退租申请，双方协商约定于2014年8月31日解除租赁关系。但中新公司一直拖欠自2014年1月1日起至合同解除日，即2014年8月31日期间的租金。中新公司一直以其与股东储璐娟之间的内部矛盾作为拖欠租金的借口，对浙大科技园公司的要求置之不理。一审法院经过多次庭审，要求浙大科技园公司及中新公司多次质证，并对中新公司股东储璐娟进行询问制作笔录，已然对本案的情况调查清楚，并在查明事实的基础上，适用法律明晰，作出了正确的判决。综上，双方租赁关系明确，解除合同日期确定，浙大科技园公司一直本着诚实信用的原则履行了双方的约定，但中新公司一直拖欠租金的行为严重损害了浙大科技园公司的合法权益。恳请法庭驳回中新公司的全部上诉请求，维护浙大科技园公司的合法权益。
二审中，上诉人中新公司及被上诉人浙大科技园公司均未向本院提交新的证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于，中新公司与浙大科技园公司之间的《房屋租赁合同》何时终止，进而中新公司应当支付租金至何时。中新公司虽于2013年9月15日曾向浙大科技园公司提交过《退房申请书》，但之后中新公司的股东储璐娟向浙大科技园公司表示不退租。2014年7月18日中新公司再次向浙大科技园公司提交《退租申请书》，该申请有中新公司盖章确认。故即使之前储璐娟不退租的意思表示没有得到中新公司的授权，或者说没有证据证明不退租是中新公司的意思表示，但2014年7月18日中新公司再次提交《退租申请书》的行为则表明中新公司认可之前一直是中新公司在租赁房屋，故原审认定本案双方之间的房屋租赁合同于2014年8月31日解除有事实和法律依据，据此判决中新公司应支付租金至2014年8月31日并无不当。中新公司主张2013年9月份已经腾退房屋，但对此并未提供证据证明。中新公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1056元，由浙江中新人力资源有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年五月三日
书 记 员 袁其伟