甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初2161号
原告高伟。
委托代理人王剑军，甘肃胜友律师事务所律师。
被告甘涛。
被告李拾生。
原告高伟与被告甘涛、李拾生房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员马明海适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高伟及其委托代理人王剑军，被告李拾生到庭参加诉讼，被告甘涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2014年3月30日，原告与被告甘涛签订房屋租赁合同，约定原告将位于暖泉小区16号楼10号门店出租给被告甘涛，租期一年，自2014年3月30日起至2015年3月30日止；年租赁费27000.00元，如需续租，下一年租赁费31000.00元；等等。
2015年3月30日，合同期满后，被告甘涛在未续签合同、也未事先告知原告的情况下，于2015年4月1日将房屋转租给了被告李拾生。2015年8月份，被告李拾生将被告甘涛起诉至法院，本案原告以第三人的名义参加诉讼，要求解除合同，并退还转让费等。庭审中，作为第三人的原告表示，其同意被告甘涛和原告李拾生签订房屋租赁合同，由李拾生缴纳租赁费，被告甘涛与被告李拾生之间的转让关系与其无关。房屋租赁合同一年签一次。后法院判决驳回李拾生的诉讼请求。但是，从2015年4月1日起至目前的房屋租赁费，两被告互相推诿，至今无人缴纳。
现租赁合同期限早已届满，经原告再三催促两被告，要求解除合同并搬出所承租的房屋，交清拖欠的租赁费用40250元（租赁费按每年31000.00元，暂算至2016年6月30日，之后租赁费直到完全搬出为止），但两人互相推诿，置之不理。为维护原告合法权益，现起诉要求解除原告与被告甘涛之间的房屋租赁合同，并要求判令两被告立即搬出所承租的位于暖泉小区16号楼10号门店。两被告支付拖欠的房屋租赁费40250.00元（暂算至2016年6月30日，租赁费计算至完全搬出为止）。
被告李拾生辩称：原告所诉的事实过程基本属实。被告甘涛租赁原告房屋期间，在2015年4月9日，与我签订了房屋转让协议，约定：被告甘涛将租赁原告的房屋转租给我，租赁期限5年，从2015年4月1日至2020年4月1日，5年的转让费230000.00元，一次交清，房屋租金每年45000.00元，一年一付，合同签订后，被告甘涛于2015年4月1日向我交付了出租的房屋，我也向被告甘涛交付了5年的转让费230000.00元，当年房屋租金45000.00元。我经营了一个多月后，原告找到我，称该房屋是他的，要求我向他交租金。在这种情况下，我于2015年6、7月份，向崆峒区法院起诉，要求确认我与被告甘涛之间的转让协议无效，并要求被告甘涛返还转让费230000.00元，当年房屋租金45000.00元，赔偿违约金50000.00元。当时，原告以该案第三人的身份参加诉讼，在法庭上称，无论被告甘涛还是我，只要给他把租金交了，被告甘涛转让房屋的事，他不管。正是因为原告的这一表态，导致我败诉，崆峒区法院因原告同意被告甘涛转租为由驳回了我的起诉。鉴于目前这种情况，我要求继续租赁该房屋，租金交给原告和被告甘涛都行。
被告甘涛未出庭答辩。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明：2014年3月30日，原告与被告甘涛签订合同，约定原告将位于暖泉小区16号楼10号门店出租给被告甘涛。租期一年，自2014年3月30日起至2015年3月30日止；房屋年租赁费27000.00元，如需续租，下一年租赁费31000.00元；被告甘涛租赁期间不得私自转让，一方违约，应向另赔偿租金总价20%的违约金等等。
2、（2015）崆民初字第1882号民事判决书1份，证明：被告甘涛收取了被告李拾生的转让费230000.00元和2015年4月1日至2016年4月1日当年房屋租金45000.00元。
被告李拾生质证后认为，对以上证据的真实性无异议，该证据说明被告甘涛在与原告的租赁合同2015年3月30日到期后，才与被告李拾生签订了转让协议，在被告李拾生起诉被告甘涛时，原告明知这一情况，但他还表示对我与被告甘涛之间的转让合同不干涉。
被告李拾生为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让协议1份，证明：被告甘涛在与原告的租赁合同2015年3月30日到期后，采取欺诈的手段与被告李拾生签订了转让协议，并收取被告李拾生转让费230000.00元和2015年4月1日至2016年4月1日当年房屋租金45000.00元。
2、收条1份，证明：被告甘涛已于2015年4月9日实际收取了被告李拾生的转让费230000.00元和2015年4月1日至2016年4月1日当年房屋租金45000.00元。
原告质证后认为：以上证据是被告甘涛与被告李拾生之间交易所产生的证据，与原告无关，两被告签订转让协议时原告不知情，被告甘涛在与原告的租赁合同2015年3月30日到期后，与被告李拾生签订了转让协议，说明当时被告甘涛已无权与被告李拾生签订转租协议。被告李拾生受骗与原告无关。
被告甘涛未提供证据。
经本院审查，原被告提供的以上证据形式合法，内容真实。本院予以确认，可以作为本院认定事实的依据。
根据当事人的陈述、举证、质证和本院对证据的认证，本院查明的案件事实如下：
2014年3月30日，原告与被告甘涛签订合同，约定原告将位于暖泉小区16号楼10号门店出租给被告甘涛。租期一年，自2014年3月30日起至2015年3月30日止；年租赁费27000.00元，如需续租，应提前一月交清下年房租费，下一年租赁费为31000.00元；被告甘涛在租赁期间不得私自转让，租赁期间，如一方违约，另一方有权解除合同，并应对方赔偿租金部额的20%的违约金等等。
2015年3月30日，原告与被告甘涛签订的租赁合同到期后，被告甘涛在与原告未续签合同，也未告知原告的情况下，在2015年4月1日与被告李拾生签订转让协议，约定：被告甘涛将位于崆峒区暖泉小区16号楼10号门店的“口福来”手工面店以230000.00元转让给被告李拾生，被告甘涛承诺此房还有5年房租，“租金已一次性按每年4万付清，”房内装修，后厨灶具及天然气都是被告甘涛的私有物品；转让前的水、电、物业、天然气等债务由被告甘涛全权负责结清，被告李拾生只负责转让后的费用；转让费230000.00元，一次性付清，房租按年付，每年按45000.00元支付房租。2015年4月1日付第一年房租，剩余4年房租按年支付，在每年的4月10日前付清；双方约定被告甘涛可以转让，但转让前必须告知被告甘涛，以便被告甘涛收取剩余的房租费；被告甘涛必须提供房东房产证及相关复印件，房租期满后要协助被告李拾生续租房子等。协议签订后，被告李拾生向被告甘涛支付转让费230000.00元、2015年4月1日至2016年3月31日房租费45000.00元，被告甘涛也向被告李拾生交付了所转让的门店及部分物品。
2015年4月，由于被告甘涛未向原告交纳2015年4月1日至2016年3月31日房租费，原告找到被告李拾生，要求收回房屋。被告李拾生于2015年6、7月份，向崆峒区法院起诉，要求确认其与被告甘涛之间的转让协议无效，并要求被告甘涛返还转让费230000.00元，当年房屋租金45000.00元，并赔偿违约金50000.00元。当时，原告以该案第三人的身份参加诉讼，在法庭上称，无论被告甘涛还是被告李拾生，只要给原告把租金交了，对于被告甘涛转让房屋的事，原告不干涉。崆峒区法院遂于2015年10月4日作出（2015）崆民初字第1882号民事判决书，驳回被告李拾生的诉讼请求。
但此后，两被告互相推诿，从2015年4月1日起至目前的房屋租赁费，至今无人缴纳，酿成纠纷。
另查明：被告甘涛欠原告2016年4月1日前的房租31000.00元，2016年4月1日以后房租费标准双方未约定，参照上年的房租费标准31000.00元计算，至2016年6月30日，两个月的租金为5166.67元，共计36166.67元。
本院认为，根据本案的事实，被告甘涛虽在与原告签订的租赁合同期满后，与被告李拾生签订了转让协议（转租合同），但在事后得到了原出租人即本案原告的同意认可，因此，应视为原出租人同意承租人被告甘涛与次承租人被告李拾生之间订立转租合同的事实；同时，也可以认定为原告与被告甘涛续订了房屋租赁合同，该合同应为有效合同，当事人应按照合同约定全面履行义务。该合同履行期间，按原告与被告甘涛签订的合同约定，被告甘涛应提前一月交清下年房租费31000.00元。现被告甘涛欠原告2015年4月1日至2016年3月31日及2016年4月1日至2017年3月31日两年的房租费62000.00元。由于被告甘涛未及时清结所欠房租费，其行为已构成违约。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”且原告与被告甘涛在房屋租赁合同中也明确约定，如一方违约，另一方有权解除合同。因此，原告充分享有行使解除合同的权利，原告提出解除合同的请求，符合约定解除和法定解除合同的条件。原告向本院起诉后，可视为已向被告履行了解除合同的通知义务，但被告甘涛置之不理，两被告对所欠原告的房租相互推诿，至今没有向原告交付所欠租金的事实，足以说明两被告没有继续履行合同的诚意，使原告订立合同的目的不能实现，被告甘涛的行为已构成根本性违约。故对原告要求解除与被告甘涛之间租赁合同的诉讼请求应予支持。至2016年6月30日，被告甘涛欠原告一年零两个月的租金共计36166.67元；属于被告甘涛的到期债务，被告甘涛应当清偿。原告主张至2016年6月30日，被告甘涛房欠其房租40250.00元，没有计算依据，应以本院确认的数额为准。
综上事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条二、三、四项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、原告高伟与被告甘涛之间的房屋租赁合同予以解除。
二、限被告甘涛与被告李拾生在本判决生效后10日内向原告高伟交还所承租的位于暖泉小区16号楼10号门店。
三、限被告甘涛于本判决生效后10日内向原告高伟清偿2015年4月1日至2016年6月30日的房屋租赁费36166.67元。2016年6月30日以后的房租按照年租金31000.00元的标准计算，由被告甘涛向原告高伟清偿至实际交回所承租的房屋之日。
四、驳回原告高伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费806元，减半收取406元，由被告甘涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一六年八月十八日
书记员 李春辰