辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4160号
上诉人(原审被告)：大连鲁能置业有限公司，住所地大连经济技术开发区东方优山美地A区4#B地块81#楼。
法定代表人：刘云刚，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴晓丹，女，1973年9月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：李富征，北京英舜律师事务所律师。
上诉人大连鲁能置业有限公司（以下简称鲁能公司）因与被上诉人吴晓丹商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大连鲁能置业有限公司委托诉讼代理人汪丽清、曾迎春，被上诉人吴晓丹委托诉讼代理人李富征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连鲁能置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人提交的多项关键证据不具有真实性及关联性，不应当予以采信。1、被上诉人提交的证据三、证据四用于证明被上诉人于2016年11月、2017年8月到案涉小区物业公司进行报修，这两份证据根本无法证明案涉房屋从2010年至今持续漏雨。首先，2016年11月这份《投诉受理单》中，物业公司工作人员答复是：”采光井漏雨待2017年雨季验证后再说”这足以表明，2016年11月被上诉人报修时，该房屋并没有漏雨情形，并且被上诉人仅报了采光井一处漏雨，其他地方没有漏雨痕迹。其次，2017年8月这份《投诉受理单》显示吴晓丹投诉房屋有漏水，但无法判断漏水是由于房屋质量问题导致的还是其他原因导致。事实上，被上诉人从2010年6月起就一直无理拒绝接收案涉房屋，房屋门、窗等部位处于长期缺乏保养状况，不可避免的存在胶条老化等自然损耗，当雨量过大时，雨水完全可能从门窗等处渗入。故该份证据只能代表被上诉人发现屋内积水的状态，不能证明房屋存在质量问题严重影响其居住。2、被上诉人提交的证据五，是一份仿造的《投诉受理单》，上诉人对其真实性不予认可，理由如下：（1）该份证据原件在被上诉人处留存，不符合物业公司的正常工作制度。投诉受理单是物业公司接受客户投诉的内部档案资料，均由物业公司保存，被上诉人提供的证据三、证据四在物业公司档案中存有原件，证据五根本没有存档记录。（2）从证据五描述内容来看，该表格前部所有文字系被上诉人自行在空白处填写内容，而正常的投诉受理单均由物业公司工作人员机打形成（参照证据三、证据四），并附现场照片，显然这份证据是被上诉人自己制作的。以上两点足以证明证据五系被上诉人自行伪造形成，该份证据不应采信。3、被上诉人提交的证据六系一份电话录音，被上诉人自称是与物业公司员工于存志的电话录音，但没有其他任何证据佐证该录音证据真实性。在于存志本人不到庭的情况下，根本无法确认是于存志的声音。并且，纵观该份电话录音的内容，一直是被上诉人在进行诱导，并没有体现于存志认可该房屋从2010年至今都在漏雨，故该份证据不应采信。4、被上诉人提交的证据七是一组照片，被上诉人没有提供照相载体，无法确认真实的拍照时间，并且照片只能看出屋内积水，无法反映积水形成原因。故证据七也不应当予以采信。5、被上诉人提交的证据八是上诉人原员工郝义的证人证言。被上诉人试图通过郝义证言证明2010年至2015年期间，案涉房屋存在严重漏雨导致其无法居住的情形，但该证人证言漏洞百出。上诉人核实了郝义的真实任职情况。郝义系2010年3月进入上诉人公司，任客户服务部经理，但这个职位仅仅担任了一年，2011年3月郝义的客户服务部经理职务就被免除，改聘为商业运营部经理。郝义在商业运营部担任经理至2012年5月，又被改聘为营销部副经理直至2015年离职。也就是说，郝义在客服部仅干了一年经理，其居然在庭审时陈述吴晓丹2011年夏天起每年投诉漏雨，他年年负责找人维修，这种说法与他在公司的职务完全不匹配，显然不可信。
综上，被上诉人提交的多份关键证据真实性、关联性均存在重大问题，尤其是录音证据和证人证言，明显属于孤证及存疑证据，上述被上诉人提交的证据依法不应采信。二、被上诉人提交的证据根本不足以证明案涉房屋存在质量问题严重影响其居住，亦不能证明上诉人存在根本违约行为。房屋是否存在严重影响居住的质量问题，绝不是靠几张积水照片，和某些个人的直观感觉出具的证言可以确定的，此类案件定案依据应当由被上诉人申请法院委托司法鉴定机构对案涉房屋质量进行鉴定，被上诉人并没有完成举证责任。
根据上诉人的记录，案涉房屋在2010年交付被上诉人时，由原施工单位进行简单维修，维修后被上诉人仍拒绝收房。此后，案涉房屋的物业公司每年对该房屋进行正常巡检，2011年、2012年度没有发现任何漏雨问题。2013年，物业公司发现案涉房屋阳台处因缺乏保养发生渗漏，自行上报上诉人进行了维修，被上诉人对房屋进行的维修属于正常履行合同约定保修义务的行为，不能因为上诉人对房屋进行维修，就认为该房屋存在严重影响居住的质量问题。
2016年11月前，被上诉人从未到物业公司进行过房屋漏雨报修，也拒绝办理收房手续。直至2017年8月，大连下了多场大雨，案涉房屋因常年缺乏维护、保养，门窗等多处处发生渗漏、积水，这时被上诉人才找到物业公司要求处理。物业公司上报后，上诉人考虑到维护客户关系，即便案涉房屋保修期已经届满的情况下，仍然再次进行维修，而被上诉人仍然拒绝收房。
上诉人交付的房屋通过竣工验收，符合商品房买卖合同约定的交付条件，原审法院却对上诉人提交的竣工验收备案表不予采信，显然错误。在房屋保修期内，上诉人完全履行了维修义务，而原审法院却以上诉人依约对房屋进行维修，就认定房屋质量存在质量问题严重影响被上诉人居住，这种认定显然不符合事实。三、原审法院错误认定合同解除权的行使期限，被上诉人在交房期限届满七年后提出解除合同主张，显然超过法定除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，被上诉人要求解除合同的最长期限是解除权发生之日起一年。现被上诉人在交房期届满七年后要求解除合同，其解除权已经丧失，无权行使该权利。原审判决认为被上诉人一直在主张权利，其解除权不丧失，这明显将诉讼时效和除斥期间进行混淆。合同解除权是形成权，解除权的行使期限是除斥期间，不因任何事由中止、中断及延长。
被上诉人自称2010年6月起发现房屋漏雨，其拒绝收房，并认为上诉人没有及时维修导致逾期交房。根据案涉商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在付清房款七日内交付经验收合格的房屋；第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。也就是说，被上诉人2010年6月17日交清房款后，上诉人应在2010年6月24日前交付房屋，上诉人在2010年9月22日未交付房屋的，被上诉人享有合同解除权，该合同解除权应当在一年内行使，即2011年9月22日前，被上诉人有权行使合同解除权，超过该期限的，其丧失合同解除权。不能因为被上诉人一直拖延收房，在长达七年后发现房屋漏雨，其合同解除权就一直保留，这不符合合同解除权的立法精神。四、被上诉人要求上诉人承担违约责任，原审法院却判决上诉人赔偿利息损失，明显超出被上诉人诉讼请求范围。
吴晓丹辩称，案涉房屋确实存在肉眼可见的漏水情况，不适合居住，历经多年，上诉人也没有予以解决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
吴晓丹向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2010年4月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还已支付的购房款4165000元；3、判令被告向原告支付违约金（自2010年6月18日起至2017年12月18日止，按中国人民银行同期基准存款利率标准计算）。
一审法院认定事实：2010年4月26日，原告吴晓丹（乙方）与被告大连鲁能置业有限公司（甲方）就位于大连经济技术开发区金石滩度假区金石广场西南侧逸海园30幢1单元1层3号房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：涉案房屋套内建筑面积385.5平方米，总价款为4165000元，乙方应于2010年6月17日前支付4165000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在付清房款七日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告吴晓丹于2010年4月26日付款1400000元，2010年6月17日付款2765000元。原告付清全款后，发现案涉房屋严重漏雨，随即联系被告予以处理，被告维修至今。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害第三人合法权益，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，被告亦应按照合同约定及法律规定向原告交付房屋。故本案的争议焦点为原告是否能以房屋存在严重的质量问题而解除合同。对此一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告作为专业的房地产开发公司，在交付房屋时，不但应具备合同约定的交付条件，亦应按照法律的规定确保房屋能够正常使用。案涉房屋自2010年6月起至今长达7年时间，存在严重漏雨情况，导致原告未能装修入住，应当认定该质量问题严重影响原告对房屋的正常居住使用。故原告起诉主张解除合同并由被告承担相应赔偿责任，理由正当，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告抗辩的合同解除权已过期限，因房屋渗漏的质量问题一直持续存在，原告亦一直在主张相应权利，故对此抗辩理由，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、解除原告吴晓丹与被告大连鲁能置业有限公司于2010年4月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连鲁能置业有限公司于判决生效之日起10日内返还原告吴晓丹购房款4165000元及相应利息（自2010年6月18日起至2017年12月18日止，按中国人民银行同期基准存款利率标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20060元，由被告大连鲁能置业有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了其自行委托大连理工大学司法鉴定中心对案涉房屋是否存在质量问题进行的鉴定，大连理工大学司法鉴定中心于2018年4月2日出具鉴定意见书中载明的鉴定结论为：1、大连金石滩南区4#B二期30-03房屋（即本案争议的房屋）存在漏水的质量问题，漏水位置分别为：一层北侧厨房小窗户、二层北露台门口、三层北侧卫生间窗户、三层南露台与天井交接处。该漏水问题并不会严重影响正常居住使用；2、从建筑专业技术角度考虑，目前出现的质量缺陷不影响居住安全，且具有可修性，但在有限时段内对正常居住使用有影响，并未达到”严重影响正常居住使用”的程度。因该鉴定报告针对案涉房屋是否存在漏雨的质量问题而作，可以客观反映案涉房屋的现状，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，具有法律约束力，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。从双方合同约定的内容看，被上诉人的合同义务是足额向上诉人支付购房款，上诉人的合同义务是按照约定向被上诉人交付房屋并协助被上诉人办理案涉房屋的产权手续。从现已查明的事实以及双方当事人履行合同义务的情况看，被上诉人已足额向上诉人支付了购房款，上诉人应向被上诉人交付房屋，现被上诉人主张案涉房屋存在漏雨渗水的质量问题而拒绝接收，并要求解除商品房买卖合同，因此，本案的焦点问题是被上诉人能否以案涉房屋存在严重的质量问题而解除合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于房屋质量的问题应从以下方面予以考察，一是房屋地基等是否存在质量问题而足以影响居住安全；二是如房屋的地基不存在足以影响居住安全的情况下，应考察房屋是否存在其他如漏雨渗水而足以严重影响正常使用。本案中，双方当事人均未对房屋地基提出质量问题，因此，本案重点考察案涉房屋存在漏雨渗水是否足以严重影响正常使用。从现有证据看，被上诉人在2010年即向上诉人提出因案涉房屋存在漏雨渗水的质量问题而拒绝接收房屋；2013年因案涉房屋存在漏雨渗水的问题，向上诉人报修；从被上诉人在一审中出示的案涉房屋照片看，2017年雨季，案涉房屋的其中一间房屋的地面上存在明显的积水，从上诉人在二审中提交的其自行委托大连理工大学司法鉴定中心对案涉房屋是否存在质量问题而进行的鉴定报告中载明的内容看，鉴定结论中已经明确写明案涉房屋存在漏水的质量问题，且鉴定机构在鉴定过程中，两次对案涉房屋试水试验，案涉房屋均出现了渗水的问题，从而进一步证实了被上诉人反映的案涉房屋存在漏雨渗水的质量问题。虽然说案涉房屋的漏雨渗水的质量问题具有可修复性，但本案房屋存在的质量问题持续时间长，被上诉人购买的案涉房屋是别墅，追求舒适、生活品质的提升，属于高档住宅，房屋内、小区、周边环境、配套设施等舒适度、使用功能应与房屋的价值相当，故漏水对房屋使用功能、舒适度必然会造成影响，而不能正常的生活。一旦有大雨等恶劣天气，就要担心房屋会漏雨渗水，甚至需要采取必要的措施，防止漏雨渗水，如恶劣天气发生在夜间，则更会影响正常的生活和休息，且被上诉人亦多次持续反映，从被上诉人于2010年拒绝接收房屋至其向一审法院提起本案诉讼已超过7年的时间，上诉人未能引起足够的重视，从而从根本上解决案涉房屋的漏雨渗水问题，据此，可以认定因案涉房屋质量问题严重影响正常使用，被上诉人主张解除合同，应予支持。一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并无不妥，本院予以确认。至于上诉人主张被上诉人请求违约金而一审法院判决上诉人承担利息不当一节，本院认为，由于被上诉人诉请解除案涉合同，一审法院判决解除合同，合同解除的法律后果是使合同关系消灭，合同不再履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金可视为违约的损失赔偿，本案合同解除后，上诉人占用被上诉人的购房款，必然导致被上诉人利息损失，被上诉人以同期银行存款利息主张违约金可视为其主张的损失，一审法院判决上诉人按照银行同期存款利息承担责任，并无不妥，本院予以确认。上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，大连鲁能置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40120元，由大连鲁能置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 阁成宝
审判员 杨 威
二〇一八年七月二十六日
书记员 任建芳