浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐金东。
委托代理人：王辉，浙江王辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东阳市绣品总厂，住所地：浙江省东阳市画水镇黄田畈镇东工业区。
法定代表人：陆润德，厂长。
委托代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。
上诉人徐金东因与被上诉人东阳市绣品总厂（以下简称绣品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告绣品厂诉称：2012年2月，徐金东承租了绣品厂位于东阳市画水镇江滨路的厂房（以下简称涉案房屋）。2015年1月5日，徐金东因无法一次性支付2014年度的租金46000元，向绣品厂出具了欠条一份，承诺于2015年1月5日付5000元，于2015年1月10日前支付30000元，其余在2015年1月20日前付清。嗣后，徐金东仅支付了5000元，尚欠的41000元房租一直拖延不付。请求判令：徐金东向绣品厂支付拖欠的房租41000元及利息497元（已按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年1月21日暂计算至2015年4月10日，此后利息仍按上述标准计算至实际履行之日止）。
原审被告徐金东辩称：对绣品厂的租金诉请无异议，但是由于绣品厂的过错导致徐金东不能经营下去。2015年1月5日，双方达成一个协议，绣品厂对涉案房屋进行维修，约定当天支付15000元租金给绣品厂，可绣品厂在当天下午就把房屋的大门堵死，导致徐金东不能经营。徐金东曾经在正月初九到绣品厂协商房屋的事情，但被告知3月16号就要把涉案房屋拆掉，可出租房屋却在3月8日左右被拆除，从而造成我方经济损失，徐金东不付租金也是有原因的。
原审反诉原告徐金东反诉称：徐金东与绣品厂于2012年2月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定：绣品厂将涉案房屋出租给徐金东；租期为2012年3月1日至2016年12月31日；租金为46000元／年；付款方式为本合同签订之日一次性付清，二年后每年加5%的租金；对其他内容也作了约定。徐金东向绣品厂交了2012年3月1日至2014年3月1日的房屋租金92000元，并开始装修、营业，共花费装修费330822元。2014年12月，由于涉案房屋出现大面积的漏水，徐金东与绣品厂协商，徐金东先支付2014年度租金5000元，绣品厂同意在2015年正月前修好，剩余租金付清，但是，绣品厂在春节期间，先是将大门封闭，后在没有告知徐金东的情况下，擅自将涉案房屋全部推倒，致使徐金东在涉案房屋内的有关材料不能拿出来、装修被损坏，徐金东也无法经营。现在绣品厂将重新建造的房屋出租给他人，已违反了《房屋租赁合同》中的第7条。由于绣品厂的行为，致使双方之间的租赁合同已无法履行，绣品厂已构成根本违约。请求判令：一、解除反诉原告徐金东与反诉被告绣品厂的租赁合同，归还反诉原告徐金东的物品；二、反诉被告绣品厂赔偿反诉原告徐金东装修损失327642.4元、经营损失45000元。
原审反诉被告绣品厂辩称：徐金东租用了涉案房屋，自2014年起，因徐金东的经营不善，该店长期关门不营业至2014年10月10日，此后徐金东分几次将店内的物品运走。2015年1月5日，徐金东再次去店里运东西的时候，其明确不再租用涉案房屋并写下了欠条。东阳市画水镇政府多次要求绣品厂对涉案房屋进行整改，在政府部门及城管执法大队人员在场的情况下，涉案房屋被拆除。徐金东陈述其已支付2012年3月1日至2014年3月1日的租金与事实不符，除了本案的租金，徐金东还欠绣品厂租金，对所欠部分的租金，绣品厂保留起诉的权利。综上，徐金东的反诉请求与事实不符，于法无据，绣品厂不承担赔偿责任。
原审法院审理查明：2012年2月10日，徐金东（乙方）与绣品厂（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同的内容如下：1、租赁期限：自2012年3月1日至2016年12月31日止。2、房屋租金：46000元／年，二年后每年加5%租金。3、付款方式：在本合同签订之日一次性付清。4、乙方未经甲方同意，不得擅自转租，不得擅自改变房屋结构和用途。乙方在租赁期间的水电安装、房屋改建和装潢等设施（除机器设备、空调、办公用品），租赁结束归甲方，乙方不得擅自拆除和破坏。5、乙方须按时（次月1号）交纳租赁期间的水、电、卫生、治安等自行负担的费用。如果需要交纳房屋租赁所得税，由乙方负责。在租赁期间房屋修缮由乙方负责。6、租赁期满，甲方按时收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方有优先租用权。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月内通知甲方，经甲方同意后，在市场价同等条件下，优先租给乙方，五日内不得收回，甲、乙双方协议签订后不得悔协，反悔一切损失由甲方自负。2015年1月5日，徐金东出具欠条一份，内容为：“2014年房屋4.6万元，2015年元5日付5千元正，2015年元10日前付叁万元正，其余在2015年元月20日前付清。”徐金东于2015年1月5日支付了租金5000元。涉案房屋已于2015年3月10日左右被拆除。
原审法院审理认为：绣品厂与徐金东签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。2015年1月5日，徐金东向绣品厂出具租金的欠条系其真实意思表示，其应按欠条的内容履行，根据双方的陈述，尚欠租金的数额应确认为41000元。徐金东由于未及时支付履行付款义务，应承担支付绣品厂逾期利息的民事责任；绣品厂要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息符合相关法律规定，予以确认，但双方在欠条中未对违约责任进行约定，故起算日应自2015年4月30日（绣品厂向法院起诉之日）开始计算。徐金东在出具欠条后，仍未按欠条内容履行，应确认徐金东构成根本性违约，绣品厂具有法定解除权。陆润德曾于2015年3月2日向徐金东发短信通知其涉案房屋于2015年3月16日拆除，并告知徐金东在三日内把涉案房屋内的东西搬离、否则自行承担损失，徐金东表示其于2015年3月6日接到通知，原审法院认为，在徐金东收到陆润德短信后，应确认双方的租赁合同已解除，但绣品厂应给予徐金东一定的腾空期限，但涉案房屋在2015年3月10日就已拆除，早于陆润德的通知时间，且绣品厂没有提供相关证据证明其把屋内的物品予以提存，故绣品厂对屋内的物品的损失应承担赔偿责任，因徐金东未提供屋内物品损失的相关证据，综合本案情况，酌情确定绣品厂应赔偿徐金东损失9200元。综上，绣品厂的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。徐金东的反诉的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、被告徐金东应于判决生效之日起十日内支付原告东阳市绣品总厂租金41000元及利息（自2015年4月30日开始按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。二、驳回原告东阳市绣品总厂的其他诉讼请求。三、反诉被告东阳市绣品总厂应于判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐金东损失9200元。四、驳回反诉原告徐金东的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费419元，由原告东阳市绣品总厂承担19元，由被告徐金东承担400元。反诉案件受理费3445元，由反诉原告徐金东承担3000元，由反诉被告东阳市绣品总厂承担445元。
宣判后，徐金东不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对本案事实的认定错误：本案的合同何时解除未判决。徐金东要求绣品厂补漏的行为看，徐金东继续按合同约定租赁房屋的事实是清楚的，绣品厂方所写的保证书也明确同意徐金东继续租赁房屋，陆润德的短信不能成为解除合同的根据。正是由于绣品厂单方拆除租赁房屋的行为，导致徐金东没有按照约定支付租金。徐金东先支付5000元租金，绣品厂将房屋漏水补好再由徐金东按照约定支付租金。证人与绣品厂存在利害关系，其证言不可采信。镇政府并未认定房屋为违章建筑，镇政府出具的证明与本案无关联。一审对于徐金东的损失未予认定，徐金东装饰费用达32万多，并且相当多的物品被绣品厂扣留，一审认定的9200元无依据。二、本案应当根据《民法通则》第134条第一款、《中华人民共和国合同法》第60条、第94条、第107条、第108条、第110条、第112条、第113条第一款、第114条等规定，判处绣品厂赔偿徐金东实际损失327642.4元。
被上诉人绣品厂辩称：我方认为徐金东的上诉请求不能成立。原审法院认定的事实清楚，徐金东构成根本性违约，双方租赁合同已经解除。徐金东应该承担支付租金的义务。对于徐金东所主张的装修损失，并没有提供相应的证据。事实上，2015年1月前，徐金东已经分几次将店内的物品运走，根本没有损失。同时根据双方签订的租赁合同第4条明确约定，租赁期间的装潢等设施，最终归甲方（房东）。徐金东不得擅自拆除和破坏。所以双方对租赁房屋的装修等归属已经进行了明确的约定，徐金东再主张损失，没有依据。原审判定绣品厂应支付徐金东9200元的损失也是没有依据的。综上，请求驳回徐金东的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款及第九十六条的规定，承租人不履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，出租人可以单方解除合同，并通知承租人，通知到达承租人时合同解除。本案中，按照双方租赁合同的约定及徐金东的自认，2014年的租金应在2014年5月前付清，并且租赁期间房屋修缮由徐金东自己负责。徐金东经催告后在合理期限内仍未履行。而绣品厂的法定代表人陆润德已经短信通知徐金东，徐金东也认可收到该短信。所以，徐金东收到短信时，合同即已解除。所以，徐金东主张绣品厂构成根本性违约，不能成立。另外，合同中约定合同期满装潢等设施归出租方，现合同已解除，徐金东主张装修损失，无相应依据。鉴于拆除房屋时徐金东还有屋内用品等杂物，原审法院酌情判决绣品厂赔偿其损失9200元，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6890元，由上诉人徐金东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十二月三十日
代书 记员 吕 倩 茜