安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00163号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪永生。
委托代理人：吴小萍，安徽ＸＸ兵律师事务所律师
委托代理人：杨洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卫志强。
委托代理人：池洪，安徽舒洲律师事务所律师。
上诉人汪永生因房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院2013年12月16日作出的（2013）舒民二初字第00889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人汪永生及其委托代理人吴小萍，被上诉人卫志强的委托代理人池洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）卫志强诉称：2008年9月18日，汪永生租赁卫志强位于九溪江南装饰城商铺内113.5平方米面积，经营美佳厨柜。2011年9月14日，双方签订《九溪江南装饰城商铺出租合同》，合同约定：租赁期限为五年，自2008年9月18日至2013年9月17日，前四年租金每月25元／平方米，第五年租金每月28元／平方米。合同第九条约定，如乙方（汪永生）违约，甲方（卫志强）有权没收保证金。第十二条约定，甲、乙双方如有违约，将按实际损失承担违约责任。合同签订后，双方均如约履行合同。2013年3月，卫志强向汪永生送达书面通知，告知汪永生合同到期将收回商铺，但汪永生不予理睬，拒不签字接受。2013年9月18日，合同到期，卫志强要求汪永生立即腾出商铺予以交还，但汪永生置之不理。后经多次催告，汪永生仍以各种理由推延，其行为严重损害卫志强的权益。请求判令：一、汪永生立即返还租用商铺；二、汪永生支付商铺使用费5220元（按28元／平方米暂计算至起诉日，实际要求计算至被告返还商铺之日）；三、汪永生赔偿卫志强租金损失20000元。
原审被告（反诉原告）汪永生辩称：一、卫志强诉称2013年3月向其送达通知不是事实；二、卫志强诉请的租赁费和损失是重复计算行为。
原审被告（反诉原告）汪永生反诉称：2008年9月，双方签订商铺出租合同，约定租期五年，如合同期满不再出租，须于合同期满前六个月书面告知汪永生；如汪永生不再承租，亦须于合同期满前六个月书面告知卫志强。2013年9月17日，双方租赁合同期满，汪永生在房东承诺续租及未收到卫志强不再出租的书面通知情况下，愿意继续租赁该商铺。然2013年9月18日，卫志强即临时告知其该商铺已租赁给他人，并要求其立即搬迁，同时将该商铺断水断电，在商铺门口堆放垃圾阻扰经营。因其违约行为，汪永生无法经营和完成其代理的美佳橱柜月定额任务，即将被厂家取消代理权。卫志强的行为严重侵害汪永生的利益。请求判令：一、卫志强位于九溪江南装饰城的商铺租赁权归汪永生所有；二、卫志强赔偿汪永生损失计10万元；另因卫志强的违约行为导致汪永生经营无法达到厂家定额，如因此造成汪永生丧失厂家产品代理权，请求准予汪永生保留该部分的起诉权利。
原审法院查明：2008年9月18日，汪永生租赁卫志强位于九溪江南装饰城商铺内113.5平方米面积，经营美佳厨柜。2011年9月14日，双方补签《九溪江南装饰城商铺出租合同》一份，合同约定：“出租人（甲方）卫志强承租人（乙方）汪永生一、租赁期限五年，即从2008年9月18日至2013年9月17日；二、前四年租金每月25元／平方米，第五年租金每月28元／平方米；…七、乙方租赁期满后，如甲方继续对外招租，乙方在同等价格下享有优先承租权，须提前六个月通知乙方。如乙方不继续承租，将提前六个月书面通知甲方，期满自行撤出，甲方不承担任何装潢费用…”。2013年3月15日，卫志强向各承租户发出通知一份，内容为：“尊敬的九溪江南装饰城各商铺：你商铺于2013年9月18日已到承租期限，由于前承租商经营不善，造成亏损严重，甲方根据出租合同到期期限收回商铺，统一规划后重新招租，特此通知各商铺，请在9月18日前迁出”，部分商户在通知上签字认可收到。2013年9月18日，双方租赁合同到期后，汪永生拒绝迁出。双方协商未果，卫志强遂诉至法院。
原审法院另查明：卫志强系九溪江南园中园1幢1层101商铺所有权人之一。2013年10月1日，卫志强等与张道满签订《合伙协议书》，卫志强等房东以房租形式投资，双方共同开设九溪江南园中园1幢1层101商铺为健身房。
原审法院认为：卫志强与汪永生所签订《九溪江南装饰城商铺出租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定义务。现租赁期满，汪永生应按约迁出所承租的房屋，并应承担逾期迁出房屋的房屋使用费。卫志强要求汪永生赔偿损失20000元，未提供证据证实，不予支持。汪永生辩称卫志强不续租未提前六个月通知，但租赁到期后汪永生已明知卫志强要求其迁出，可以再给汪永生适当的时间搬迁。汪永生反诉要求适用优先租赁权，因卫志强现以原租赁房屋与他人合伙开办健身房，合同约定的优先租赁权的前提已不存在，故汪永生此反诉请求不予支持。汪永生反诉要求卫志强赔偿其损失100000元，未提供证据证实，不予支持。汪永生反诉要求卫志强赔偿若失去代理权的损失，因汪永生自认此事实尚未发生，此反诉请求亦不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、汪永生应于本判决生效后十五日内迁出原承租的舒城县城关镇九溪江南园中园1幢1层101商铺。二、汪永生应于2013年9月19日始，按每月28元／平方米支付卫志强房屋使用费，至迁出所承租房屋止。三、驳回卫志强的其他诉讼请求。四、驳回汪永生反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为260元，卫志强负担150元，汪永生负担110元。反诉案件受理费减半收取为1190元，由汪永生负担。
汪永生上诉称：1.卫志强仅是本案商铺所有权人之一，其他所有权人应当参加诉讼，故卫志强一人参加诉讼，诉讼主体不适格，原判程序违法；2.原判依据卫志强提供的通知认定其明知合同期满不会续租的事实错误；3.因卫志强未按合同约定履行告知义务，且在合同期满阻扰其经营，给其造成损失。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
卫志强答辩称：1.卫志强是本案租赁合同的一方当事人，根据合同相对论的原则，其主体适格；2.合同期满，原告收回房屋不构成违约。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，双方当事人均无新证据提供，其对一审期间提供证据的质辩意见同一审，本院认证亦同一审。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：卫志强与汪永生为本案的《九溪江南装饰城商铺出租合同》相对方当事人，根据合同相对论的原则，卫志强应为本案的适格原告，因此，汪永生关于此点的上诉理由不能成立，不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，该法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。该法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案的租赁期限届满，卫志强明确表示不再续租，汪永生应当按照《九溪江南装饰城商铺出租合同》第八条“乙方（汪永生）租赁期满三日内自行撤出，逾期甲方（卫志强）有权处理乙方滞留物品而无需通知乙方，造成损失由乙方自负”的约定，搬离租赁房屋。即便按照汪永生上诉所称卫志强将在租赁期满后重新招租，但双方并没有签订新的续租合同，可视为双方的租赁关系为不定期租赁，卫志强有权随时提出解除，现卫志强诉请返还租赁房屋，也应当予以支持。原判汪永生迁出租赁房屋，并参照合同约定承担合同期满之后至迁出之前的租赁房屋使用费，并无不当，应予维持。鉴于租赁合同期满，汪永生因卫志强不再续租而诉请损失，缺乏事实依据和法律依据，亦不予支持。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汪永生的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1710元，由上诉人汪永生负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一四年四月二十八日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。