湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桃民初字第773号
原告（反诉被告）代玉婵，城镇居民。
委托代理人陈卫亚，桃源县法律援助中心律师。
被告黄正超，城镇居民。
被告罗桃明，城镇居民。
被告（反诉原告）邬继红，城镇居民。
委托代理人宋立权，湖南独角兽律师事务所律师。
原告代玉婵与被告黄正超、罗桃明、邬继红占有物返还纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，被告邬继红于2015年9月9日对原告代玉婵提起反诉，本院依法组成由审判员龙志军担任审判长，人民陪审员余子优、夏晖参加的合议庭，于2015年11月23日、2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代玉婵及其委托代理人陈卫亚，被告罗桃明，被告（反诉原告）邬继红（第一次开庭）及其委托代理人宋立权到庭参加了诉讼，被告黄正超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）代玉婵诉称：2012年7月，原告所有的坐落在桃源县漳江镇莲花湖社区商业步行街11栋旁1、第2号门面被他人进行装修，原告阻止时得知：第2号门面被被告黄正超、罗桃明于2010年7月2日以30万元转卖给了被告邬继红，被告邬继红已将第2号门面租赁给他人经营。现要求三被告返还属于原告所有的第2号门面，赔偿经济损失，并承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）代玉婵就其诉讼主张向本院提交桃房权证字第371**号《房屋所有权证》、桃国用（2010）第001439号《国有土地使用证》、证人杨国良的证言1份，欲证明第2号门面不是共同所有的事实。
被告黄正超未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告罗桃明辩称：1、2007年，被告罗桃明、黄正超和案外人冯海霞、原告代玉婵共同翻修房屋时已约定一、二层门面（包括第2号门面）为四户共有；2、房屋翻修建成后，四户一致同意以门面抵债。2010年7月将第2号门面以30万元抵给了债权人被告邬继红，具体是被告黄正超经办，非法买卖不成立；3、被告邬继红合法取得门面时，房屋尚未办理产权登记，后被告黄正超统一办证时简化手续将门面登记在原告代玉婵名下，故被告邬继红有权要求履行过户手续。
被告罗桃明就其抗辩主张向本院提交了租赁合同、行政处罚告知书、卖房委托合同各1份，欲证明原告委托被告罗桃明建房、卖门面的事实。
被告（反诉原告）邬继红辩称并诉称：2007年，被告罗桃明因与原告、被告黄正超以及冯海霞合作建房需要，统一借款，房子建成后将一、二层门面统一出卖，所得资金偿还借款、欠款，被告罗桃明出面向被告邬继红借款7万元。2010年7月2日，被告黄正超、罗桃明出面按四户商议的方案将第2号门面以30万元抵给了被告邬继红，被告邬继红除借款本息外补交了余款。此后，被告邬继红以自己名义将第2号门面对外招租，原告不仅未提出任何权益争议，还从被告黄正超手上拿走了卖房款5万元用于房屋装修。可见原告对第2号门面的转让一直是明知和认可的，被告黄正超、罗桃明出售第2号门面的行为是表见代理。被告邬继红据此对原告提起反诉，要求原告履行合同义务，将第2号门面过户给被告邬继红，并承担反诉诉讼费。
被告（反诉原告）邬继红就其抗辩主张向本院提交了下列证据：
1、购房协议、收条各1份，欲证明被告邬继红通过买卖合同获得第2号门面并支付了相应价款的事实；
2、翻修原住宅筹款办法协议书1份，欲证明原告代玉婵与被告黄正超、罗桃明等五户共同建房的事实；
3、筹资收据7份、门面租赁合同书1份、工程造价及费用支出相关材料1组，欲证明被告黄正超是合作建房的实际负责人，原告代玉婵明知及认可第2号门面出售并领取50000元卖房款的事实。
原告（反诉被告）代玉婵辩称：四户集资建房是事实，但没有推选代理人处置房屋，原告不知道被告邬继红购买第2号门面一事，双方之间也没有房屋买卖合同。原告从被告黄正超手上拿到的5万元是被告黄正超给的装修款，不是卖房款。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告罗桃明无异议，被告邬继红对证人杨国良的证言的真实性提出异议，经审查，证言杨国良证明了与原告、被告黄正超、罗桃明等人共同筹资建房的事实，与原告、被告罗桃明陈述的情况一致，本院对上述证据予以采信。对被告罗桃明提交的证据，被告邬继红无异议，原告对行政处罚告知书的真实性无异议，但认为行政处罚告知书不能达到证明目的，卖房委托合同没有原告签名，租赁合同不具关联性，经审查，上述证据与本案不具关联性，本院不予采信。对被告邬继红提交的证据，被告罗桃明无异议，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，经审查，本院对证据1、2以及证据3中原告收取装修款5万元的证据予以采信，证据3中的其余证据与本案没有关联，本院不予采信。
经审理查明：2007年4月20日，原告与被告黄正超、罗桃明、案外人赵龙、冯海霞签订了《翻修原住宅筹款办法协议书》，约定五户对位于桃源县漳江镇莲花湖居委会一组、桃花源商业步行街旁的原有房屋进行翻修，对所缺资金共同筹款，本息共同负担，从售房后结算中扣除等等。后被告罗桃明向被告邬继红借款70000元用于共同建房。2007年6月18日五户一起开始建造房屋，2007年11月竣工。
2010年7月2日，被告黄正超、罗桃明以原告、被告黄正超、罗桃明和冯海霞、赵龙的名义与被告邬继红签订了《购房协议》，将诉争标的第2号门面以300000元出售给被告邬继红。除去借款本金70000元和利息后，被告邬继红于2010年8月13日付清了余款。
2010年8月10日，桃源县国土资源局为原告颁发了桃国用（2010）第001439号《国有土地使用证》；2010年8月27日，桃源县房地产管理局为原告办理了包括诉争第2号门面在内的桃房权证字第371**号《房屋所有权证》。
本院认为，本案的争议焦点：一、谁是诉争第2号门面的实际所有权人；二、被告邬继红与被告黄正超、罗桃明签订的购买第2号门面的协议是否有效。
一、关于房屋建成后谁是诉争第2号门面的实际所有权人的问题。
原告认为第2号门面产权登记为自己，被告罗桃明认为按翻修筹款办法协议书的约定属共有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。翻修筹款办法协议书没有约定门面共有，从房屋建成后分配的情况看，原宅基地上翻修的房屋（包括门面）属原所有宅基地使用人所有，且原告取得了第2号门面的不动产权属证书，而该证书是权利人享有该不动产物权的证明，足以证明门面不是共有，故第2号门面的实际所有权人是原告。
二、关于被告邬继红与被告黄正超、罗桃明签订的购买第2号门面的协议是否有效的问题。
原告认为自己在协议上没有签字，被告黄正超、罗桃明无权卖房，协议无效。被告罗桃明认为第2号门面属共同所有，且建房人商议决定卖门面后才出售，协议有效。被告邬继红认为被告黄正超、罗桃明出售门面的行为是表见代理，且原告收取了卖房款，对第2号门面的转让是明知和认可的，协议有效。本院认为，虽然被告罗桃明、黄正超以五户名义将第2号门面卖给被告邬继红，但原告是第2号门面的实际所有权人，没有在购房协议上签字，也没有出具由被告黄正超、罗桃明代理出售第2号门面的委托手续，且《翻修原住宅筹款办法协议书》上没有约定如何售房和由谁售房，原告代玉婵所收50000元也不能证明是被告邬继红所付购房款，故被告黄正超、罗桃明出售第2号门面的行为没有得到原告的授权，也不构成表见代理，购房合同无效。对原告要求三被告返还第2号门面的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求三被告赔偿损失的诉讼请求，因未提供损失依据，本院不支持；对被告邬继红反诉要求原告将第2号门面过户的诉讼请求，本院予以支持。被告邬继红的购房款损失，应另案主张。
被告黄正超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄正超、罗桃明、被告（反诉原告）邬继红在本判决生效后三十日内将桃房权证字第371**号《房屋所有权证》中从南到北第2号门面返还给原告（反诉被告）代玉婵；
二、驳回原告（反诉被告）代玉婵的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）邬继红的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费80元，由被告黄正超、罗桃明负担；反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）邬继红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 龙志军
人民陪审员 余子优
人民陪审员 夏 晖
二〇一六年四月五日
书 记 员 崔 晓
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。