湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民一终字第00039号
上诉人（原审被告）：宜昌环中房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市解放路6号（一号楼五楼）。
法定代表人：熊汉华，该公司董事长。
委托代理人：于江南，湖北前锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜昌市群众艺术馆，住所地：湖北省宜昌市解放路*号。
法定代表人：林鸿，该馆馆长。
委托代理人：郑国庆，湖北陈守邦律师事务所律师。
上诉人宜昌环中房地产开发有限公司（以下简称环中房地产公司）因与被上诉人宜昌市群众艺术馆（以下简称群众艺术馆）合资合作开发房地产纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二初字第00013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人环中房地产公司的委托代理人于江南，被上诉人群众艺术馆的委托代理人郑国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
群众艺术馆诉至一审法院称：2003年1月，群众艺术馆与环中房地产公司签订一份《联合开发协议》，约定双方按“群众艺术馆出地、环中房地产公司出资”的方式合作开发“宜昌市群众文化活动中心综合楼群”项目（以下简称综合楼群）。项目建成后按一定比例分配。环中房地产公司在对群众艺术馆的门面部分拆迁时，按260000元／年给予群众艺术馆补偿。此后又将门面补偿费调整为200000元／年。协议签订后，群众艺术馆依约将商业门面交付给环中房地产公司拆除。2006年10月31日，双方签订《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》，约定合作方式为委托代建。环中房地产公司并支付了第一年门面补偿费200000元。合同约定：1、环中房地产公司承担建馆搬迁与建设所需资金；2、环中房地产公司还建不少于7000㎡新馆（即2#楼）；3、环中房地产公司应在搬迁后立即实施“三通一平”工作，力争用8-10个月完成2#楼建设；3、原双方签订合同中环中房地产公司对群众艺术馆的商业门面补偿（200000元／年），在2#楼建成移交之日起停止补偿。
2011年10月28日，群众艺术馆、环中房地产公司及宜昌市文化局就相关问题签订《补充协议》，约定：1、群众艺术馆对环中房地产公司补偿人民币5000000元；2、补偿费支付后，环中房地产公司应按期交付房屋，不得再以任何理由拖延交房，不得再提出其他历史遗留问题；3、环中房地产公司力争在2011年12月31日前完成群世馆（即2#楼）的验收；4、环中房地产公司必须在2012年1月20日前将2#楼交付使用。5、协议签订后，各方应严格履行本协议所承担的责任和义务。超过规定期限未履行协议者，违约方每日应支付对方违约金5000元。协议签订后，群众艺术馆依约向环中房地产公司支付了补偿款5000000元，同时为加快项目完工还为项目垫付了资金共计925600元（包括电力设施841000元、绿化补偿费65600元、防雷设施8000元、环评费1000元），但环中房地产公司依然迟延交付，直至2012年11月20日才将2#楼（迟延305天）交付给群众艺术馆，且至今未完成2#楼的整体验收。双方在交接时签署的《新建群艺馆大楼交接书》，确定环中房地产公司应当负责办理2#楼的产权证。群众艺术馆请求人民法院判令：1、环中房地产公司向其支付迟延交房违约金1525000元；2、环中房地产公司向其支付差欠的门面补偿费1200000元，并按同期银行贷款利率标准承担迟延期间利息损失（截至2014年1月1日，本息合计1458320元）。3、环中房地产公司返还群众艺术馆垫付的建设资金共计925600元（其中包括电力设施841000元、绿化补偿费65600元、防雷设施8000元、环评费1000元）。4、环中房地产公司继续完成2#楼的验收手续，并办理房屋产权证书。5、环中房地产公司按每日5000元的标准向其支付迟延验收违约金2035000元（从2012年11月20日起至2014年1月1日止）。庭审中，群众艺术馆将其上述第3、5项诉讼请求明确为：环中房地产公司返还群众艺术馆为新建群艺馆大楼项目垫付的建设资金共计894600元（其中包括电力设施790000元、电力设施设计费30000元、绿化补偿费65600元、防雷设施8000元、环评费1000元）；环中房地产公司按每日5000元的标准向其支付迟延验收及办证违约金2035000元（从2012年11月20日起至2014年1月1日止），并自2014年1月2日起继续按前述标准承担迟延验收及办证违约金至环中房地产公司完成大楼验收手续为止）。
环中房地产公司答辩称：1、群众艺术馆是本案所涉项目（2#楼）的建设单位，申请2#楼竣工验收是群众艺术馆的法定权利和义务，群众艺术馆请求环中房地产公司完成2#楼的竣工验收手续没有事实和法律根据。其理由为：首先，群众艺术馆为实施该项目申请办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等一系列手续、证照的行为表明，群众艺术馆是该项目业主和建设单位。其次，办理2#楼的竣工验收是群众艺术馆的法定权利和义务。只有作为2#楼的业主和建设单位的群众艺术馆才有权利和义务依法组织竣工验收。第三、由群众艺术馆办理2#楼的竣工验收是群众艺术馆的承诺。2011年10月21日，宜昌市人民政府召集市政府法制办、市规划局、市财政局、市监察局、市房管局、市文化局领导以及群众艺术馆、环中房地产公司负责人会议并形成（2011）68号《专题会议纪要》，该纪要明确2#楼的房屋产权证应由群众艺术馆负责办理，环中房地产公司只是协助义务。2、群众艺术馆请求环中房地产公司支付迟延验收违约金没有事实和法律根据。申请2#楼竣工验收的责任在于群众艺术馆，迟延验收是群众艺术馆不履行建设单位法定义务而怠于申请的结果。3、群众艺术馆要求环中房地产公司办理2#楼房屋所有权证书没有事实和法律根据。群众艺术馆是2#楼的业主和建设单位，是2#楼的房屋所有人。依照相关法律规定，环中房地产公司无权申请，同时也无法提供只有群众艺术馆才能提供的资料，只有群众艺术馆才有权利和义务申请2#楼房屋所有权登记。4、群众艺术馆请求环中房地产公司支付迟延交房违约金没有事实和法律根据。首先，房屋交付的实质是房屋所有权的转移。群众艺术馆是2#楼的建设单位，原始取得该房屋所有权，是该房屋的所有权人。环中房地产公司不过承担了该房屋建设资金，不对该房屋享有所有权，环中房地产公司在法律上不存在向群众艺术馆交付的问题。其次，2011年底2#楼完工，建筑单位退场后，群众艺术馆即实际管理控制该房屋。环中房地产公司自始至终没有任何妨碍群众艺术馆行使房屋所有权的行为。2012年11月20日《新建群艺馆大楼交接书》是应群众艺术馆请求，为办理工程资料向建筑档案馆移交资料而补签的文书，不能反映房屋交付的实际情况。第三，即使群众艺术馆认为环中房地产公司迟延交付了房屋，其责任也应由群众艺术馆自行承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”群众艺术馆作为建设单位负有申请房屋竣工验收的责任。群众艺术馆怠于申请，致使该房屋至今尚未办理竣工验收，不符合交付使用条件。如群众艺术馆坚持认为房屋迟延交付，责任也完全应由其自行承担。第四，作为建设单位的群众艺术馆不履行竣工验收义务的行为，证明是群众艺术馆自己不收房。5、群众艺术馆请求返还“垫付”的建设资金904600元没有事实根据。首先，配电工程费用是群众艺术馆根据自身用电需要，向其合同的对方当事人支付的合同对价，并非为环中房地产公司垫付。其次，防雷设施是群众艺术馆出于自身安全需要而装设，因此发生的费用并非为环中房地产公司垫付。第三，绿化补偿费、环评费是群众艺术馆向有关行政管理部门交纳的规费，不是房屋建设费用。6、群众艺术馆请求环中房地产公司支付差欠的门面补偿费1200000元并按同期银行贷款利率标准分段计算利息损失没有事实根据。2008年10月，双方签订《宜昌市群艺馆2号楼还建协议书》已对群众艺术馆商业门面补偿的内容作了变更。2008年10月28日，群众艺术馆也以函件形式书面进行了确认。
一审法院查明，2003年1月28日，群众艺术馆（甲方）与环中房地产公司（乙方）签订《联合开发合同》一份，约定双方联合开发综合楼群项目（按甲方原规划设计方案，共包括1号、2号、3号、4号楼共四栋房屋）。联合开发方式为甲方出地、乙方出资。利益分配方式为双方利益实行包干分配，即无论项目建筑面积多少，乙方都应分给甲方面积7200㎡，若乙方新争取的建筑面积（以总建筑面积26238㎡为基数），新增2000㎡之内，甲方不参与分配；新增面积超过2000㎡，按1：9分配，即甲方得10%，乙方得90%。建设工期为分两期进行，除不可抗力原因外，首期工程应在2003年5月前开工，并自开工之日起12个月完成；二期工程自开工之日起24个月完成。否则，甲方有权无偿收回该项目。第一期工程应在乙方付给甲方原乙方所欠70000元人民币的拆迁费后实施。为解决甲方的实际困难，在第二期工程开发时间范围内，乙方每年付给甲方叁拾陆万元人民币作为门面经营损失的补偿（其中群艺馆260000元人民币，文化局100000元人民币），同时乙方在拆迁解放路五层楼时还应负责在城区内租用适当的办公用房供甲方（含文化局）使用。乙方应按分成比例缴纳土地出让金，并办理好双方的土地证，办证费用应由各自承担。甲方所分得的住宅必须达到每户上下水通、电通（每户1表、每表20安）、煤气通、有线电视通、电话线路通，每户按验收标准安装防盗门、单元电子防盗门，上述费用均由乙方负责。房屋竣工后，甲、乙双方所得面积产权归各自所有，甲、乙双方按各自分得的产权承担税费。
2006年10月31日，群众艺术馆与环中房地产公司签订一份《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》约定：1、还建总面积为9073㎡，群众艺术馆在总面积9073㎡中分配7708㎡，乙方还建一幢框架结构确保7200㎡的新馆（即2#楼），力争7708㎡，乙方在7200㎡不足的部分应确保在1#楼五楼商业房中补齐（以产权核定面积为准）。2、2#楼以甲方的名义报建报批，甲方应提供2#楼有关报建原始材料，积极配合乙方全力以赴实施报建工作。甲方负责新建“群众艺术馆”的土地划拨事项。双方应在本协议签订后尽快完成报建手续的上报工作。3、乙方负责组织2#楼的建设施工；乙方承担该项目搬迁与建设所需资金。乙方设计时应充分考虑甲方的使用功能，按活动用房90%，办公用房10%的要求设计，其设计方案需经甲乙双方签章认可后方可上报。房屋交付使用时，乙方必须同甲方一起办好新建“群艺馆”（即2#楼）房屋产权证。4、原双方签订的合同中乙方对甲方商业门面补偿（每年200000元），在2#楼建成移交之日起停止补偿。同时，双方在合同中对其他权利义务进行了约定。2008年10月28日，群众艺术馆向环中房地产公司发《函》称：经文化局协调，我馆同意贵公司一次性付清我馆房屋拆迁补偿费壹拾伍万元整。同时，原过去双方签订的每年补偿“200000元房屋拆迁补偿费用”废止。2010年6月21日，环中房地产公司以建设单位名义在宜昌市建设工程招标管理办公室办理了2#楼的施工招标备案手续。同年7月1日，环中房地产公司又以建设单位名义在宜昌市建设工程招标管理办公室办理了2#楼的监理直接发包备案手续。2010年7月12日，群众艺术馆以建设单位名义办理了2#楼的《建设工程规划许可证》，同年8月3日其又以建设单位名义办理了2#楼的《建筑工程施工许可证》。
2011年10月21日，宜昌市人民政府副市长郑超召集市政府相关部门及群众艺术馆和环中房地产公司召开办公会议，并形成《关于解决文化广场项目建设及市群艺馆还建遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：一、因楼层增高等原因，双方同意由群众艺术馆一次性补偿环中房地产公司5000000元，用于解决双方之间的全部遗留问题，环中房地产公司不得再向群众艺术馆提出其他诉求。二、市文化局、群众艺术馆与环中房地产公司迅速签订关于还建房屋的补充协议，明确双方的权利义务。三、环中房地产公司尽快完成综合楼（即2#楼）的还建项目，力争在2011年12月31日前完成大楼的整体验收工作，群众艺术馆应予以积极配合。
2011年10月28日，群众艺术馆（甲方）与环中房地产公司（乙方）及宜昌市文化局（丙方）签订一份《补充协议》约定：一、关于文化广场遗留问题。1、按照市政府专题会议要求，甲方对乙方补偿人民币5000000元。2、甲方在付给乙方5000000元补偿费后，乙方应按本协议约定，在规定期限内，将还建甲方、丙方房屋交付使用，不得再以任何理由拖延交房，不得再提出其它历史遗留问题。二、关于2#楼验收交付问题。1、甲乙双方应按政府土地挂牌招标文件，双方签订的合同协议及规划设计图纸、国家相关规定整体验收合格并交付给甲方。力争在2011年12月31日前完成2#楼验收。2、乙方必须在2012年1月20日前将2#楼交付甲方使用。同时，乙方应将2#楼建设的各类报检手续和设计施工图纸的全部原件移交甲方。乙方应配合甲方办理完2#楼的房屋产权证等相关权证。三、本协议签订后，超过规定期限未履行协议的，违约方每日应支付对方违约金5000元。四、本补充协议签订后凡原双方或三方签订的合同与本协议有冲突的以本协议为准。2011年11月14日、12月21日，群众艺术馆分两次向环中房地产公司支付补偿款2000000元和3000000元。
2012年11月20日，群众艺术馆与环中房地产公司签订《新建宜昌市群众文化活动中心综合楼交接书》，该交接书确认：一、乙方于2012年11月20日正式向甲方移交位于宜昌市解放路6号的新建群艺馆大楼一栋（即2#楼），1-10层建筑总面积为7113㎡（以房管部门测绘确权面积为准），并办产权证。二、房屋交接同时，乙方向甲方移交相关资料文件（详见清单）。三、房屋交接后，甲方应于2012年12月1日前返还原借用乙方文化广场1#楼第一层和第3层临时办公用房。如需继续使用的，由双方另行签订《房屋租赁合同》并履行双方的权利义务。四、本交接书经双方签章后生效，一式肆份，双方各执贰份。五、其它未尽事宜，由双方协商解决。并附“新建群艺馆大楼资料移交清单”一份。
同时查明，在本案所涉合同的履行过程中，群众艺术馆为加快双方联合开发项目进度，于2011年4月11日向宜昌市城市管理局交纳绿化补偿费65600元、向宜昌市环境保护研究所交纳项目环评费1000元，于2012年12月13日向宜昌市防雷中心交纳防雷图审及防雷跟踪费8000元。群众艺术馆还于2012年11月28日与宜昌南端永光电气设备有限公司签订一份《项目总包合同》，将其10KV配电系统总包项目发包给宜昌南端永光电气设备有限公司承建，合同总价款为790000元，后在合同实际履行过程中支付的电力设施费及设计费共计820000元。
一审法院认为，1、群众艺术馆与环中房地产公司签订的《联合开发合同》及《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》、《补充协议》意思表示真实，内容符合法律法规规定，均属有效合同。虽然2#楼系以群众艺术馆名义办理的《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，但双方在《联合开发合同》中明确约定双方联合开发的方式为“群众艺术馆出土地，环中房地产公司出资金并负责项目建设”，环中房地产公司是本案所涉工程项目的投资开发建设者，而群众艺术馆所只是用其出让的土地换取环中房地产公司开发建设的部分房屋。环中房地产公司应认定为建设项目实质上的业主（建设单位）。环中房地产公司作为实质上的建设单位，负有组织对2#楼办理竣工验收及办理产权证的法定义务。同时根据双方签订的《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》、《补充协议》、《新建综合楼交接书》及《关于解决文化广场项目建设及市群艺馆还建遗留问题的会议纪要》约定，2#楼的竣工验收及办理《房屋所有权证》的义务均由环中房地产公司承担。因此，环中房地产公司为综合楼办理竣工验收及《房屋所有权证》亦是其合同义务。群众艺术馆要求环中房地产公司为综合楼工程组织竣工验收及办理《房屋所有权证》的诉讼请求成立，一审予以支持。当然，在前述竣工验收及办理产权证的过程中群众艺术馆作为2号楼名义上的建设单位亦负有协助义务。
双方当事人在签订合同后，群众艺术馆按合同约定履行了合同义务，环中房地产公司也应按双方所签合同及协议约定全面履行合同义务，即按期将其开发建设的2#楼组织竣工验收并交付给群众艺术馆使用，并为群众艺术馆办理《房屋所有权证》。但环中房地产公司未在合同及协议约定的期限内将2#楼交付给群众艺术馆，并完成竣工验收及办证工作，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。在本案诉讼中，群众艺术馆提交的《新建宜昌市群众文化活动中心综合楼交接书》证实，环中房地产公司于2012年11月20日才将2#楼交付给群众艺术馆。虽然环中房地产公司抗辩称其早已将本案所涉房屋交付给了群众艺术馆，双方当事人于2012年11月20日签订的《新建宜昌市群众文化活动中心综合楼交接书》只是完成交接形式，而并非系实际交房日期，但环中房地产公司并未提交证据证实其向群众艺术馆交付房屋的具体时间。因此，一审对环中房地产公司交付房屋的时间以《新建宜昌市群众文化活动中心综合楼交接书》确定的日期为准，即环中房地产公司向群众艺术馆交付房屋的时间认定为2012年11月20日。环中房地产公司逾期交房的天数为300天（2012年1月21日起至2012年11月19日止），根据2011年10月28日《补充协议》第二条第2项、第四条约定，环中房地产公司应向群众艺术支付逾期交房违约金1500000元（300天×5000元／天）。
2、关于逾期验收、办证的违约责任问题。《关于解决文化广场项目建设及市群艺馆还建遗留问题会议纪要》明确约定“环中房地产公司尽快完成综合楼的还建项目，力争在2011年12月31日前完成”，故应当认定环中房地产公司完成工程竣工验收工作的期限为2011年12月31日。综观双方所签《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》、《补充协议》和《新建群艺馆大楼交接书》等一系列合同及协议，均对办理房屋所有权证的期限未明确约定，因此，双方对办理房屋所有权证的期限应当认定为约定不明。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，一审认定环中房地产公司办理房屋所有权证的期限应从环中房地产公司向群众艺术馆交付房屋之日（2012年11月20日）起90日内（即2013年2月21日）。环中房地产公司既未在2012年12月31日前办理2#楼的竣工验收，又未在2013年2月21日前办理房产证，其行为均已构成违约，依法应承担违约责任。但鉴于2012年3月2日以后，逾期办理竣工验收及逾期办理房产证虽在形式上两方面的违约行为同时存在，但二者实质上存在内在关联（办理竣工验收为办理房产证的前提），本质系同一行为。依违约行为与违约责任相当原则，环中房地产公司只能承担一次违约责任。因此，环中房地产公司应从2013年3月21日起至实际办理房屋所有权证之日止，按5000元／天向群众艺术馆支付违约金。
3、关于门面补偿费1200000元及逾期利息1458320元的问题。环中房地产公司提交的群众艺术馆于2008年10月28日致环中房地产公司的信函证实，双方在联合开发合同中约定的环中房地产公司每年向群众艺术馆补偿房屋拆迁款200000元的约定变更为环中房地产公司一次性向群众艺术馆支付补偿费150000元后，双方合同所约定的每年补偿200000元已被废止。因此，群众艺术馆要求环中房地产公司支付门面补偿费1200000元及逾期利息1458320元已无事实依据，不予支持。
4、关于电力设施费820000元、绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元的问题。根据双方当事人签订的合同及补充协议约定，群众艺术馆与环中房地产公司联合开发综合楼群项目的原则系“群众艺术馆出土地，环中房地产公司出资金”，由环中房地产公司作为建设单位负责对综合楼群项目进行开发建设。根据双方签订的合同约定，环中房地产公司应将2#楼中的7000㎡的房屋交付给群众艺术馆，并要保证该大楼正常通电、通水、通气，但环中房地产公司并未提交证据证实其交付给群众艺术馆的房屋的用电符合设计标准。群众艺术馆在接收2#楼后，因该大楼用电使用的仍系群众艺术馆原拆迁前使用的旧变压器，且该变压器已不能承担新大楼的用电负荷，群众艺术馆在进住大楼办公后将其更换，由于环中房地产公司交付的房屋的供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施不具备交付使用条件，群众艺术馆为此支付的更换电力设施费及设计费共计820000元应由环中房地产公司负担。群众艺术馆要求环中房地产公司支付电力设施费820000元的诉讼请求成立，一审予以支持。绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元均系环中房地产公司在开发2#楼过程依法应向当地人民政府交纳的规费，群众艺术馆在代环中房地产公司交纳后向其追偿亦符合法律规定，群众艺术馆要求环中房地产公司支付绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元的诉讼请求成立予以支持。
5、关于违约金是否过高应依法予以调减的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，环中房地产公司可以就双方合同约定的违约金比例申请人民法院依法调减，但鉴于环中房地产公司在本案诉讼中未举证证实双方合同约定的违约金高于群众艺术馆的实际损失，同时考虑本案所涉房屋（7000余㎡）的实际投资而占用的利息损失及该房屋所在地同地段的租金标准相比，一审法院认为群众艺术馆依双方合同约定（5000元／天）主张的违约金合情合法，双方合同约定的违约金比例不存在过高的情形。因此，环中房地产公司要求调减违约金比例的抗辩理由不能成立，依法不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、环中房地产公司在判决生效后10日内向群众艺术馆支付逾期交房违约金1500000元。二、环中房地产公司在判决生效后10日内向群众艺术馆支付其垫付的电力设施费820000元、绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元，共计894600元。三、环中房地产公司于判决生效之日起30日内为群众艺术馆办理群众艺术馆2#楼工程竣工验收手续及房屋所有权证。四、环中房地产公司从2013年2月21日起至实际办理房屋所有权证之日止，按5000元／天向群众艺术馆支付违约金。五、驳回群众艺术馆对环中房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53407元（群众艺术馆已预交），由群众艺术馆负担13407元，环中房地产公司负担40000元。
一审判决宣判后，环中房地产公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定联合开发合同内容合法属有效合同，据此认定环中房地产公司与群众艺术馆之间存在联合开发关系，环中房地产公司是实质上的建设单位的认定没有事实和法律依据，群众艺术馆是宜昌市群艺馆（新建）项目的建设单位。一是联合开发合同是无效合同，群众艺术馆以其使用的划拨土地使用权与环中房地产公司签订群众艺术馆出地、环中房地产公司出资的联合开发合同，既没有报政府审批，也没有缴纳土地出让金，属于非法转让划拨土地使用权的无效合同。二是一审判决认定群众艺术馆依约履行了合同义务背离事实。2007年宜昌市政府发文并公告收回了涉案国有土地使用权，2008年1月4日环中房地产公司在宜昌市国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让中竞得涉案土地使用权，环中房地产公司开发建设“文化广场”项目的土地使用权是政府出让有偿取得的，根本没有群众艺术馆“甲方出地”的事实。三是环中房地产公司为“新建群艺馆”项目提供建设资金，不是履行联合开发合同，而是以政府出让土地使用权附加条件为根据。涉案土地使用权竞拍条件之一是还建不少于7000平米的新建群艺大楼，这是环中房地产公司作为土地竞得者为“新建群艺馆”项目提供建设资金的根据。四是群众艺术馆是宜昌市群艺馆新馆项目的法定建设单位。在项目建设过程中，拆迁事项、申请用地规划、城市基础配套费事项、申请规划许可等是群众艺术馆人员办理，群众艺术馆不是名义上的建设单位，而是自始进行项目实际操作。且宜昌市西陵区人民法院（2010）民初字第472号民事判决确认群众艺术馆是新建群艺馆项目的拆迁人，群众艺术馆为该项目的建设单位也是生效判决确认的事实。2、一审判决环中房地产公司为群众艺术馆办理群艺馆2号楼工程竣工验收手续及房屋所有权证没有事实和法律依据，且根本无法执行。一是办理该项目竣工验收是作为业主和建设单位的群众艺术馆的责任和义务。二是办理该项目竣工验收是政府规定和群众艺术馆承诺的义务，宜昌市人民政府2011年的68号会议纪要指出：“对需要以群众艺术馆为产权人申报办理的各项手续，群众艺术馆要组建专班抓紧办理，环中房地产公司应给予配合支持。”三是申请办理房屋所有权证是群众艺术馆的权利和义务。群众艺术馆是宜昌市群艺馆（新馆）项目的业主和建设单位，是新建群艺馆大楼的房屋所有人，依照相关规定，只群众艺术馆有权利和义务申请新建群艺馆大楼房屋所有权登记。四是判决环中房地产公司为群众艺术馆办理群艺馆2号楼工程竣工验收手续以及房屋所有权证，是环中房地产公司不可能完成的任务，无法执行。五是一审判决的是环中房地产公司为群众艺术馆办理群艺馆2号楼竣工验收手续以及房屋所有权证，这是委托代理关系，需要群众艺术馆出具委托书，必须双方自愿达成合意，一审判决强制环中房地产公司代理群众艺术馆，违反了民法的自愿原则。六是一审判决认定办理竣工验收和办理产权证是环中房地产公司合同义务没有根据。即使有约定，也属于合同法第一百一十条规定的法律上和事实上不能履行的合同。3、一审判决环中房地产公司支付逾期交房违约金150万元错误，环中房地产公司不应承担逾期交房责任。一是房屋交付的实质是房屋所有权的转移，群众艺术馆是房屋建设单位，原始取得房屋所有权，不存在由其他人向其交付的问题。二是2011年底大楼完工建筑单位退场后，群众艺术馆即实际控制该房屋，并于2011年11月向规划部门提出了检测申请，于2012年初雇请人员值班看管新建群艺馆大楼，2012年4月组织新楼装修工程。2012年11月20日新建群艺馆大楼交接书是应群众艺术馆请求，为办理工程资料向建筑档案馆移交资料而补签的文书，并不能反映房屋交付的实际情况。三是群众艺术馆作为建设单位负有申请、组织房屋竣工验收的责任，其怠于申请致使房屋至今不符合交付条件，责任完全在群众艺术馆，环中房地产公司不应承担违约责任支付违约金。4、一审判决上诉人从2013年2月21日起至实际办理房屋所有权证之日止，按5000元／天向群艺馆支付违约金没有事实和法律依据。一是一审判决认为环中房地产公司负有办证义务的理由是环中房地产公司是该项目是实质建设单位，这一认定不成立。二是一审判决参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十八条第（二）项规定作出此项判决，但本案不是商品房买卖合同纠纷，一审判决适用法律不当。三是环中房地产公司并无逾期交房责任问题，房屋也非未建成房屋且已经由群众艺术馆使用，不应适用该司法解释相关规定。四是本案中没有由于环中房地产公司原因未能取得房屋权属证书的事实。五是一审判决让环中房地产公司办理群艺馆大楼的产权证，但环中房地产公司并不是该房屋的权利人，办证部门不可能受理环中房地产公司的相关申请。一审法院判决环中房地产公司承担不可能完成的任务会造成不良影响。群众艺术馆作为房屋业主怠于行使自己的权利和义务至今没有向房管部门申请办证，这才是其未取得权证的根本原因，本案不存在群众艺术馆申请办证却因环中房地产公司原因不能取得权证的事实。5、一审判决环中房地产公司向群众艺术馆支付其垫付的电力设施费82万元、绿化补偿费6.56万元、防雷设施费8000元以及环评费1000元没有事实和法律依据。请求撤销一审判决主文第一、二、三、四项，改判驳回群众艺术馆的全部诉讼请求。
群众艺术馆答辩称：1、一审判决与群众艺术馆的诉请有合同依据，环中房地产公司回避自己的合同义务，双方确定的本案合同有三份：2006年10月31日的2号楼还建协议书、2011年10月28日补充协议以及2012年11月20日的新建群艺馆交接书。这三份是双方订立合同基础的主要文件。环中房地产公司在上诉状中并没有涉及到该三份合同中确定的对方的房屋验收交付义务，该合同没有哪一项内容违法，一审将该合同作为确定依据是正确的。双方在第四条第二项中明确了对方应当承担资金并交付。建设费用是否包含电力设施等费用，在合同中并没有排他性条款，我们向对方主张该费用是有合同依据的。至于交付问题，我们在合同中明确了对方的交付义务，该约定也不违反法律的禁止性规定，是对双方有约束力的。2、至于建设单位的实质主体不影响后果。环中房地产公司在竞拍周围附属用地时候向政府有承诺，因此对方应承担相关的义务。建设过程中环中房地产公司实际控制了施工的监理、建设。并不能因为我们履行了报检义务而免除对方的责任。3、未能办证是由于施工单位的不配合，而施工单位是由对方控制的，所以环中房地产公司对此有责任。
环中房地产公司在本院二审规定的举证期限内提交以下证据：
1、宜昌市国土资源局土地使用权挂牌出让公告，拟证明：⑴涉案土地挂牌出让过程中竞拍的条件之一是还建不少于7000平米的群众文化活动中心，这是环中房地产公司作为土地竞得者为涉案项目提供建设资金的根据；⑵群众文化活动中心必须另行规划，不是文化广场的一部分，也不是与环中房地产公司联合开发的项目。环中房地产公司不是新建群艺馆项目的业主，仅是按照土地使用权竞买条件为该项目提供建设资金的单位。
2、宜昌市群艺馆《建设用地规划许可证申请表》、《关于宜昌市群众艺术馆（新馆）申报办理建设用地规划许可证的请示》。群众艺术馆作为建设单位申请建设用地规划许可，具体经办人和联系人为其职员刘启忠。拟证明群众艺术馆实际办理规划手续的事实，证明其既是法律上的也是事实上的建设单位。
3、宜昌市群艺馆《关于减免城市规划咨询费的请示》，拟证明群众艺术馆实际办理规划手续的事实，证明其既是法律上的也是事实上的建设单位。
4、宜昌市文化局《关于请求免缴市群艺馆（新馆）工程城市基础配套费的请示》。拟证明群众艺术馆通过其上级主管部门实际办理群艺馆新馆建设事宜的事实，证明其既是法律上的也是事实上的建设单位。
5、群艺馆《委托书》，拟证明群众艺术馆是该项目拆迁单位也是业主。
6、湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中民二终字第2020号民事判决。拟证明群众艺术馆是该项目的建设单位。
7、宜昌市群众艺术馆2011年11月21日《关于减免新建群艺馆检测费用的申请》，拟证明：⑴群众艺术馆作为新建群艺馆项目的建设单位并着手实际办理房屋验收事项，证明群众艺术馆作为该项目建设单位，既有办理验收的权利和义务，也在实际办理。⑵群众艺术馆至迟于2011年11月21日已经实际控制新建群艺馆大楼，作为项目业主，不存在由他人交付的问题。
8、宜昌市规划局《规划业务会议纪要（2014）026号》，拟证明：1、群众艺术馆作为项目建设单位和业主，自主报建规划，并非“形式上的建设单位”；2、群众艺术馆报装电力设施，已经考虑了增设观光电梯的电力需求，群众艺术馆根据自身用电需要，向电力部门报装，与施工单位订立设计和总承包合同，这是为了自身用电需求向他人支付的合同对价，并非为环中房地产公司垫付，该费用不应由环中房地产公司承担。
9、群众艺术馆建成的观光电梯照片。拟证明：⑴群众艺术馆作为项目建设单位和业主，自主报建观光电梯，并非“形式上的建设单位”。⑵群众艺术馆报装电力设施，已经考虑了增设观光电梯的电力需求，群众艺术馆根据自身用电需要，向电力部门报装，与施工单位订立设计和总承包合同，这是为了自身用电需求向他人支付的合同对价，并非为环中房地产公司垫付。
群众艺术馆对环中房地产公司提交的证据质证认为：九份证据真实性无异议，但是证明内容不能实现证明目的。证据1是双方订立2号楼还建协议书的依据，但是并不否认其作为实质上的建设单位，确定了对方有建设的还建义务，面积为七千平米，对方承担所有费用。双方签订的2号楼还建协议书是确定本案的核心合同。证据2、3、4、5、6、7、8，全部是群艺馆在履行2号楼还建协议书中作为甲方的合同义务的一部分，正好证明了群艺馆完全依约履行了报建报批义务，并不否认也不免除乙方承担建设资金以及交付义务。证据9也是一样的，新建的观光电梯是交付使用之后发现电梯不够用我们自己增加的，我们自行承担了，没有向环中房地产公司主张，但不能因此免除对方的基础配套费用的义务。上述证据不能免除或者减轻其在2号楼还建协议书中确定的交付验收承担资金的义务。
综合双方当事人的举证质证意见，本院认为，因群众艺术馆对环中房地产公司提交证据的真实性未提出异议，本院予以认定。
二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审补充查明，二审庭审中，环中房地产公司与群众艺术馆均认可双方签订的《联合开发合同》约定的群众艺术馆提供的项目用地为划拨土地使用权，该合同双方没有履行。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、环中房地产公司是否负有办理涉案房屋竣工验收手续以及房产证的义务；2、环中房地产公司应否向群众艺术馆支付逾期交房以及逾期办理房屋验收手续和产权证的违约金；3、群众艺术馆支付的电力设施费820000元、绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元应否由环中房地产公司承担。
本院认为，环中房地产公司与群众艺术馆签订的《联合开发合同》，因群众艺术馆提供用以联合开发的项目用地为划拨土地使用权，并未经有批准权的人民政府批准，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，应认定无效，且双方当事人均认可该合同未实际履行，该合同不能作为确定双方当事人权利义务的依据。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。环中房地产公司的相关上诉主张成立，本院予以支持。
环中房地产公司与群众艺术馆、宜昌市文化局签订的《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。环中房地产公司和群众艺术馆均应依照上述协议的约定履行自己的义务。
关于环中房地产公司是否负有办理涉案房屋竣工验收手续以及房产证的义务问题，虽然《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》并未约定涉案房屋的竣工验收问题，但2011年10月21日宜昌市人民政府副市长郑超召集市政府相关部门及群众艺术馆和环中房地产公司就群众艺术馆还建遗留问题召开办公会议后形成的意见是，环中房地产公司力争在2011年12月31日前完成涉案房屋的整体验收工作，群众艺术馆予以积极配合，会议同时要求宜昌市文化局、群众艺术馆与环中房地产公司迅速签订关于还建房屋的补充协议，明确双方的权利义务，因此宜昌市文化局、群众艺术馆与环中房地产公司签订的《补充协议》约定环中房地产公司、群众艺术馆应按政府土地挂牌招标文件，双方签订的合同协议及规划设计图纸、国家相关规定整体验收合格，力争在2011年12月31日前完成2#楼验收。从上述约定来看，环中房地产公司负有办理涉案房屋竣工验收手续的义务，群众艺术馆有积极配合的义务，故环中房地产公司上诉主张其不负有办理涉案房屋竣工验收手续的义务，与事实不符，本院不予支持。《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》约定房屋交付时环中房地产公司必须同群众艺术馆一起办好涉案房屋产权证，其后《补充协议》进一步明确约定环中房地产公司应将涉案房屋建设的各类报检手续和设计施工图纸的全部原件移交群众艺术馆，配合群众艺术馆办理涉案房屋产权证。从上述约定来看，应由群众艺术馆办理涉案房屋的产权证，环中房地产公司仅负有配合的义务，且涉案房屋系环中房地产公司还建给群众艺术馆的，群众艺术馆作为涉案房屋的产权人，是办理涉案房屋产权证的法定义务人，因此涉案房屋的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》均是以群众艺术馆的名义办理的。环中房地产公司的相关上诉主张成立，本院予以支持。
关于环中房地产公司应否向群众艺术馆支付逾期交房以及逾期办理房屋验收手续和产权证的违约金问题，虽然群众艺术馆是涉案房屋的产权人，但是涉案房屋系环中房地产公司还建给群众艺术馆的，根据《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》及《补充协议》的约定，是由环中房地产公司负责组织涉案房屋的建设施工，承担该项目搬迁与建设所需资金，环中房地产公司必须在2012年1月20日前将涉案房屋交付给群众艺术馆，而群众艺术馆与环中房地产公司签订的《新建宜昌市群众文化活动中心中心综合楼交接书》确认环中房地产公司交付涉案房屋的时间是2012年11月20日。环中房地产公司上诉主张《新建宜昌市群众文化活动中心中心综合楼交接书》是应群众艺术馆要求为办理工程资料向建筑档案馆移交资料而补签的文书，因未提交证据证明，本院不予采信。尽管群众艺术馆于2011年11月即向规划部门提出了检测申请，并请求减免测量费用，但该行为并不能证明环中房地产公司已交付了涉案房屋，而且环中房地产公司就其上诉主张的群众艺术馆于2012年初雇请人员看管涉案房屋、2012年4月组织新楼装修工程等事实亦未提交证据证明，一审判决认定环中房地产公司交付涉案房屋的时间为2012年11月20日并无不当。环中房地产公司逾期交付涉案房屋时间长达300天，已构成违约，应按照《补充协议》约定的每日5000元的标准向环中房地产公司支付违约金1500000元。由于环中房地产公司并未提交证据证明《补充协议》约定的逾期交房违约金高于群众艺术馆的实际损失，一审法院对环中房地产公司要求调减违约金比例的主张不予支持并无不当。虽然根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，涉案房屋未经验收合格，不得交付使用，但涉案房屋未办理竣工验收手续是环中房地产公司怠于履行义务所致，环中房地产公司以此为由上诉主张免除其违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因环中房地产公司依约负有办理涉案房屋竣工验收手续的义务，而涉案房屋至今仍未办理竣工验收手续，虽然应由群众艺术馆办理涉案房屋的产权证，环中房地产公司仅负有配合的义务，但办理竣工验收为办理房产证的前提条件，故环中房地产公司的行为已构成违约，但考虑到本案中已判令环中房地产公司承担了逾期交房的违约责任，群众艺术馆并未提交证据证明其因此而遭受了损失，本院对群众艺术馆据此要求环中房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持。环中房地产公司应为群众艺术馆办理涉案房屋的竣工验收手续并协助群众艺术馆办理房屋产权证。
关于群众艺术馆支付的电力设施费820000元、绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元应否由环中房地产公司承担的问题，因《宜昌市群艺馆（2#楼）还建协议书》约定由环中房地产公司负责组织涉案房屋的建设施工，承担该项目搬迁与建设所需资金，群众艺术馆并不承担涉案房屋的建设费用，而群众艺术馆支付的电力设施费820000元、绿化补偿费65600元、防雷设施费8000元及环评费1000元系环中房地产公司建设涉案房屋必须支出的费用，一审法院判令上述费用由环中房地产公司承担并无不当。
综上，环中房地产公司关于其不应承担逾期验收、办证的违约金的上诉理由成立，相关上诉请求本院予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二初字第00013号民事判决主文第一、二项；
二、撤销湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二初字第00013号民事判决主文第三、四、五项；
三、宜昌环中房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为宜昌市群众艺术馆办理群众艺术馆2#楼工程竣工验收手续及协助办理房屋所有权证；
四、驳回宜昌市群众艺术馆对宜昌环中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费53407元，由宜昌市群众艺术馆负担16022.10元，由宜昌环中房地产开发有限公司负担37384.90元。二审案件受理费25956元，由宜昌市群众艺术馆负担7786.80元，由宜昌环中房地产开发有限公司负担18169.20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 郭振华
代理审判员 李治国
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 向 珂