湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民一初字第2148号
原告攸县新健物业管理有限公司，住所地湖南省攸县。
法定代表人刘新生，该公司总经理。
委托代理人黄基望，湖南华安律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告霍荣，男，汉族，湖南省攸县人，居民。
原告攸县新健物业管理有限公司与被告霍荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由代理审判员苏湘慧适用简易程序于2015年11月24日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告攸县新健物业管理有限公司委托代理人黄基望、被告霍荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告攸县新健物业管理有限公司诉称：2012年7月4日，原、被告签订前期物业管理服务协议。双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间。被告身为攸县圣雅园小区2栋403号住宅的业主（住宅面积为129.12平方米），其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。从2013年7月4日至2015年7月4日，被告累计拖欠原告物业服务费2428元。期间经原告多次催收，被告仍未支付。故原告起诉至法院，请求判令被告立即向原告支付截止至2015年7月4日的物业服务费2428元。
原告攸县新健物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、入住通知单、收款凭证及车库使用通知单1份，拟证明被告霍荣于2012年7月已经入住圣雅园小区且交纳了第一年的物业服务费的事实；
2、润发圣雅园前期物业临时管理协议及润发圣雅园前期物业管理服务合同各1份，拟证明原告取得了在圣雅园小区进行物业服务权利的事实；
3、攸县物价局关于攸县新健物业管理公司“润发?圣雅园”小区住宅物业服务收费标准的函、株洲市城区物业服务收费实施意见及湖南省服务价格登记证各1份，拟证明原告收取物业费依据及标准的事实；
4、环卫处通知1份，拟证明物业服务费并不包含城镇生活垃圾处理费的事实。
被告霍荣辩称：原告物业管理不到位，路面状况差，管理混乱，小区多次失盗；物业与开发商为一体，火车站拆迁时被告与开发商签订了协议，开发商应该补偿被告一些费用，但是未补偿到位；被告车库未接电线、厨房漏水等问题没有得到合理有效的解决；而且物业服务费过高，与实际服务水平不相符。
被告霍荣为支持其答辩主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，拟证明被告于2011年6月17日购买攸县火车站润发圣雅园小区2栋403房屋1套，建筑面积为129.12平方米的事实；
2、收款凭证3份，拟证明原告收费没有出具正式发票的事实；
3、照片2张，拟证明原告物业服务卫生清洁方面不到位的事实；
4、拆迁协议书1份，拟证明开发商和原告为一体，欠被告补偿款6400元的事实；
5、照片1份，拟证明被告车库没有接电线的事实。
本院在庭审中组织原、被告对各方当事人提供的证据进行庭审质证，各方的质证意见如下：
被告霍荣对原告提供的证据质证意见为：对证据1无异议，但交纳物业服务费是被开发商逼迫；对证据2无异议；对证据3有异议，当时是原告自行定价后再向物价部门申请，对株洲市城区物业服务收费实施意见真实性无异议，但物业费用过高，按当时生活水平物业服务费不可能达到0.8元每平方米；对证据4有异议，物业服务费应该包含城镇生活垃圾处理费。
原告攸县新健物业管理有限公司对被告提供的证据质证意见为：对证据1无异议，能间接证明被告知情原告对圣雅园小区进行物业管理；对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告是代收行为，钱已经交给房产局，原告可以帮被告开具证明；对证据3的真实性、关联性有异议，不能证明照片所示为圣雅园小区；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该拆迁协议书与原告无关；对证据5的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明被告车库未接电线的事实。
结合当事人质证意见，现就本案证据分析认定如下：原告提供的证据1、2、3、4，均符合证据的有效要件，能够证明案件的基本事实，本院均予以采信。被告提供的证据1，因原告无异议，本院予以采信；被告提供的证据2、4，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的予以综合认定；被告提供的证据3、5，本院结合庭审查明的情况予以综合认定。
经审理查明：2010年7月1日，原告攸县新健物业管理有限公司与株洲市润发置业有限公司签订1份润发圣雅园前期物业临时管理协议。协议中约定由原告对润发圣雅园提供前期物业管理服务，期限自2010年7月1日起至前期物业合同签约生效时止。后双方于2013年6月15日又签订1份润发圣雅园前期物业管理服务合同，合同约定服务期限自2013年6月15日起至业主委员会成立（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）。2011年6月17日，被告霍荣与株洲市润发置业有限公司签订1份商品房买卖合同，由被告购买攸县润发·圣雅园小区2栋403号房屋（建筑面积为129.12平方米）。合同中约定被告自愿接受株洲市润发置业有限公司选聘的物业服务企业为被告提供前期物业服务，并在房屋交付前与物业服务企业签订前期物业服务合同。2012年7月4日，被告入住圣雅园小区2栋403号房屋，未与原告签订前期物业管理服务合同，但按0.8元／月·平方米的标准向原告缴纳了1年的物业服务费。后被告未按约交纳物业服务费，双方因此酿成纠纷，故原告诉至本院。
另查明，至目前为止，攸县润发?圣雅园小区一直未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方虽然未签订前期物业管理服务合同，但原告作为房屋出卖方选聘的物业服务企业对被告所住的小区进行物业服务，并且被告按约支付了1年的物业服务费，原、被告双方形成了事实上的物业服务关系。被告享受了原告提供的物业服务，应当按约履行支付物业服务费的义务。本案中被告拖欠物业服务费的行为系违约，应当承担本案的全部责任。被告关于原告未尽到物业管理责任，一直未处理被告厨房漏水问题的主张，因未提供有效证据证明该问题的产生系原告违约所致，本院不予采纳。被告还辩称原告物业管理不到位，物业服务费过高，与实际服务水平不相符，因被告未提供相应证据予以证明，本院不予支持。至于被告提出拒付物业服务费的其他理由，系被告与房屋出卖方之间的法律关系，被告可另案主张。故被告应向原告支付截止至2015年7月4日止的物业服务费2479元。原告自愿只要求被告支付2428元，该主张系原告对其自身权益的处分，不违反法律规定，亦未侵犯他人合法权益，故对其该主张本院予以确认。因此被告应向原告支付物业服务费2428元。
综上所述，被告霍荣应向原告攸县新健物业管理有限公司支付截止至2015年7月4日止的物业服务费2428元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
限被告霍荣于本判决生效后十日内向原告攸县新健物业管理有限公司支付截止至2015年7月4日止的物业服务费2428元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告霍荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 苏湘慧
二〇一六年一月五日
书 记 员 杨镕涛
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。