湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴民初字第281号
原告（反诉被告）：湖州华安物流发展有限公司。
法定代表人：徐俊华。
委托代理人：施炜。
被告（反诉原告）：湖州啡忆咖啡器具有限公司。
法定代表人：李伟。
原告（反诉被告）湖州华安物流发展有限公司（以下简称原告华安公司）与被告（反诉原告）湖州啡忆咖啡器具有限公司（以下简称啡忆公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年3月5日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由代理审判员孙利琴适用简易程序于2015年3月24日进行了公开开庭审理。原告华安公司的委托代理人施炜、被告啡忆公司的法定代表人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华安公司起诉称：2013年12月25日，原、被告签订了《华安物流园租赁合同》一份。该合同约定：原告将位于湖州成业路555号的仓库（建筑面积为630平方米）出租给被告使用；租赁期限自2013年12月26日起至2016年12月25日止；第一年租金为90720元，房屋租金每年按5%递增；租金每年支付一次，被告应提前一个月向原告支付下一年度租金，如逾期缴纳，按迟延缴纳金额的1%收取滞纳金。合同签订后，被告依约支付了原告第一期租金，但被告却未能按约向原告支付第二年的租金，原告曾多次向被告催讨均未果。故原告请求法院依法判令：一、被告立即支付原告租金83160元并支付利息（自2014年11月25日起按银行同期贷款利率的4倍计算至判决生效之日）；二、被告支付原告滞纳金831.6元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告啡忆公司答辩并反诉称：原、被告约定第一年租金为79200元，后每年按5%递增。被告经营一段时间后，因经营氛围缺乏，故曾多次口头与原告协商解除合同，但遭到被告拒绝。后被告在2014年12月23日书面通知原告解除合同，并告知于2014年12月24日前腾空房屋，望其协助办理交结手续。事后，被告按期搬离，原告却不同意解除合同，也不予以协助办理交接手续。故被告提出反诉请求：一、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年12月24日已解除；二、原告返还被告保证金10000元；三、原告返还被告多收取的租金3960元；四、驳回原告全部诉讼请求；五、本案诉讼费用由原告承担。
原告华安公司答辩称：双方合同约定的第一年租金为90720元，而非79200元。被告向原告缴纳了10000元的保证金属实，但因被告违约，原告根据合同约定无需退还。此外，被告依法不享有解除权，故合同仍生效。
原告为支持其诉讼请求及抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1.《华安物流园租赁合同》一份，证明原、被告于2013年12月25日签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于湖州成业路555号仓库，双方对租金标准、支付方式及违约责任进行了约定的事实。
证据2.房屋租赁协议、证明及国有土地使用权证各一份，证明原告对涉案房屋享有出租权的事实。
证据3.催款通知书件两份及快递单一份，证明原告向被告催讨租金的事实。
被告为支持其诉讼请求及抗辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1.解除租赁申请函一份，证明被告于2014年12月23日向原告发出书面解除租赁合同申请并告知原告予以协助办理房屋交付手续的事实。
证据2.催办交接手续通知函一份，证明被告催告原告办理房屋交付手续的事实。
证据3.收款收据一份，证明被告向原告支付了10000元保证金的事实。
证据4.收款收据一份，证明被告向原告支付了第一年房租83160元的事实。
证据5.收款收据两份及水、电通知单一份，证明被告在2014年12月24日开始搬离租赁房屋的事实。
对原、被告提交的证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证如下：
原告证据1-3，经被告质证均无异议，本院经审查后认为，该些证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
被告证据1、2，经原告质证对其合法性有异议，认为被告以缺乏经营氛围为由单方行使合同解除权的行为不具有法律效力。本院经审查后认为，该些证据系原告单方制作的申请函和通知函，并已送达给原告。故该些证据的来源和形式均符合法律规定，具有合法性，能够证明被告曾单方要求解除合同的事实。原告提出的质证意见应是针对该些证据待证事实的合法性而非证据本身的合法性，故原告的该质证意见，本院不予支持。
被告证据3、4，经原告质证无异议。本院经审查后认为，该些证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。
被告证据5，经原告质证对关联性有异议。本院经审查后认为，该些证据虽能证明被告支付了2014年12月份的水电费1781.25元及电梯使用费500元的事实，但不能证明被告于2014年12月24日搬离的事实，故与本案不具有关联性。其证明效力，本院不予确认。
本院经审理，认定事实如下：2013年5月1日，原告华安公司与案外人湖州大洋电子科技有限公司签订《房屋租赁协议》一份，湖州大洋电子科技有限公司将其所有的坐落于湖州市成业路555号的办公楼（建筑面积为13044平方米）出租给原告使用，允许原告部分转租。2013年12月25日，原告华安公司与被告啡忆公司签订了《华安物流园租赁合同》一份。该合同约定：原告将位于湖州成业路555号的仓库（建筑面积为630平方米）出租给被告使用；租赁期限自2013年12月26日起至2016年12月25日止；合同签订时被告应向原告支付12个月租金90720元及保证金10000元。房屋租金每年按5%递增。被告应提前一个月向原告支付下一年度租金。如逾期缴纳，按迟延缴纳金额的1%收取滞纳金被告拖欠一个月租金，视为严重违约，原告有权单方终止合同且不予退还租赁保证金，如造成原告其余损失的，被告另行赔偿经济损失。此外，合同还对租赁房屋的用途、双方的权利义务等作了约定。合同签订后，被告向原告支付了第一年房屋租金83160元及保证金10000元。2014年12月21日，原告书面通知被告支付第二年度的房屋租金。后被告以缺乏经营氛围为由，于2014年12月23日出具解除租赁申请函并邮寄送达原告。2014年12月29日，被告再次书面通知被告不同意解除合同，要求被告及时支付房屋租金及滞纳金。故原、被告纠纷成讼。
另查明：被告目前已搬离该租赁房屋。
本院认为：原告华安公司与被告啡忆公司签订的《华安物流园租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应具有法律约束力。原、被告应按照约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据我国法律规定，若被告单方行使合同解除权必须符合约定或法定的事由。因缺乏经营氛围并不属于双方约定解除合同的事由，事后双方就合同解除事宜亦未协商一致。且根据我国法律规定，缺乏经营氛围亦非属于当事人解除合同的法定事由。故被告于2014年12月23日出具解除租赁申请函并送达原告的单方解除行为，不符合法律规定，故被告请求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年12月24日已解除的诉请，本院不予支持。原、被告签订的《华安物流园租赁合同》仍具有法律效力。故原告请求被告支付房屋租金的诉请，本院予以支持。但鉴于被告已搬离租赁房屋，用自己的行为明确表示不再履行义务，该合同已经失去继续履行的基础，为减少当事人的诉累，合同应予以解除。故被告应支付原告自2014年11月26日至2015年3月31日期间的房屋租金28707元（83160元÷365天×126天）。本院认为，被告向原告支付的保证金10000元是被告为担保合同的履行，而给付原告一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保形式。现被告单方不予继续履行合同，故其请求原告返还保证金10000元的诉请，本院不予支持。根据双方的约定，保证金10000元应归原告所有。原、被告在合同中虽对被告拖欠租金需支付滞纳金作了约定，但因滞纳金实为《中华人民共和国合同法》上规定的迟延履行的违约金。鉴于保证金10000元归原告所有，已对原告的损失予以补偿。若让被告再支付利息以及按迟延缴纳金额1%的标准支付违约金，显失公平，故原告请求被告支付利息及滞纳金831.60元的诉请，本院不予支持。原告按照第一年的租金标准请求原告支付第二年度的租金，而未按照合同的约定将第二年的租金在第一年的租金基础上按照5%的比例提高，系原告自愿放弃权利的行为。被告以此反推第一年的租金为79200元，不符合事实，故被告请求原告返还多支付的租金3960元，本院不予支持。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告湖州华安物流发展有限公司与被告湖州啡忆咖啡器具有限公司于2013年12月25日签订的《华安物流园租赁合同》；
二、被告湖州啡忆咖啡器具有限公司应支付原告原告湖州华安物流发展有限公司房屋租金28707元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、被告湖州啡忆咖啡器具有限公司向原告原告湖州华安物流发展有限公司支付的保证金10000元，归原告湖州华安物流发展有限公司所有；
四、驳回原告湖州华安物流发展有限公司本诉其他诉讼请求；
五、驳回被告湖州啡忆咖啡器具有限公司反诉其他诉讼请求。
本案本诉受理费1900元，减半收取950元，由原告湖州华安物流发展有限公司负担508元，被告湖州啡忆咖啡器具有限公司负担442元。反诉受理费149元，由被告湖州啡忆咖啡器具有限公司负担。
如被告湖州啡忆咖啡器具有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 孙利琴
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 陶婷婷