辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1310号
上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司。
法定代表人：丁某某，该公司总经理。
委托代理人：单百爽，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：李斯奇，辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某某，男，汉族。
委托代理人：刘大庆，沈阳市铁西区大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：唐某某，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：唐某甲，女，汉族。
法定代理人：唐某某，女，汉族。
原审被告：沈阳万达广场物业管理有限公司。
法定代表人：曲某某，该公司总经理。
委托代理人：单百爽，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：李斯奇，辽宁东来律师事务所律师。
上诉人沈阳万达房地产有限公司（简称万达地产公司）因与被上诉人张某某、唐某某、唐某甲，原审被告沈阳万达广场物业管理有限公司（简称万达物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西少民初字第00032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李海燕担任审判长，审判员张忠星（主审）、赵楠楠参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月1日张某某与唐某某签订一份房屋租赁协议，张某某承赁唐某某、唐某甲名下由万达地产公司开发的位于X市X区X路X号X层X门商铺，建筑面积309.77平方米，租赁期限为2012年11月2日起至2017年11月1日止，月租金5万元，半年租金30万元，协议签订后张某某交付给唐某某租金30万元，同时以唐某某的名义向万达物业公司交纳供暖费16355.86元，物业费17842.75元，清运费380元，电费100元，水费500元。张某某正在准备装修期间，2012年11月22日该房屋暖气爆裂，使张某某无法装修使用。万达地产公司又于2013年2月未经房主同意便将该房屋的门锁更换并对内部装修。后唐某某于2013年4月2日在万达物业公司工作人员林倩手中取回该房屋的钥匙。万达地产公司于2013年4月初对该屋的暖气进行了维修直至4月末修完。双方就赔偿事宜协商未果，张某某于2014年12月22日诉至原审法院。
原审认定上述事实，有双方当事人向法庭出示的企业登记卡、房屋租赁协议、收条、商品房准住通知单、收据、回复、照片、户口本、商品房买卖合同、发票、验房收楼确认单、补偿书、中国工商银行卡、房屋交接单、补偿确认书、付款凭证、收款收据、沈阳北一路万达广场前期物业服务协议、商铺租赁合同、北一路金街位置图、报警记录、补充说明等经庭审质证的证据证实。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护。张某某承租了唐某某、唐某甲的房屋后，由于万达地产公司开发的该房屋暖气爆裂使张某某无法使用该房屋，并且万达地产公司未经该房屋的房主同意擅自将该房屋门锁进行更换和对该房屋内部进行修改，造成张某某无法使用该房屋，因此万达地产公司应承担赔偿责任。关于万达地产公司提出已和唐某某签订了补偿确认书给付唐某某补偿款8万余元，唐某某不承认给付的补偿款中包括暖气漏水造成的损失款，并且唐某某在给付该款的当天在“验房收楼确认单”中注明漏水还没有解决。且唐某某提供的当天所用手机照的“补偿确认书中只是该房屋出现的质量问题等纠纷及补偿问题”。因此无法确认唐某某已接收了暖气漏水造成的损失的补偿款就是83671元，因此不应认定是唐某某接收的8万余元就是万达地产公司赔偿给张某某的赔偿款，张某某提出应赔偿物业费17842.75元，因物业费是对共同公共设施维护的费用，即使不使用也应承担此费用，因此其要求赔偿所交物业费，不予支持。张某某要求赔偿清运费、水电费，因未造成损失，不予支持。张某某已明确表示要求侵权人赔偿相应损失，虽然唐某某、唐某甲系该房屋房主，已收取了租金，但不是唐某某、唐某甲造成的，因此唐某某、唐某甲不承担赔偿责任。另外，张某某所租的房屋的暖气爆裂系在两年的保质期间内发生的侵权行为，因此应由万达地产公司予以赔偿。不应由万达物业公司赔偿。
原审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决：一、被告沈阳万达房地产有限公司赔偿原告张某某租赁费263836元；二、被告沈阳万达房地产有限公司赔偿原告张某某供暖费13957元；上述一至二项被告应给付款项，应于本判决生效后十日内一次性给付。如逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费6336元，由被告沈阳万达房地产有限公司承担5278元，原告承担1058元（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，原审被告万达地产公司不服判决，提出上诉称：1.原审认定事实错误。首先，上诉人提交了补偿确认书，证明已就供暖等质量纠纷向唐某某支付补偿款83671元，该补偿确认书的补偿金额另有其他业主的补偿确认书及赔偿明细予以佐证。其次，损害事实与因果关系认定错误，被上诉人张某某在一审中陈述其在2012年11月15日回家过年，2013年2月回沈阳，而暖气管线爆裂发生在2012年11月22日，因此无论供暖管线是否爆裂，被上诉人张某某在此期间都无法使用房屋，被上诉人所述无法使用房屋的损害事实不存在，上诉人不应承担赔偿责任。2.被上诉人张某某与唐某某之间的房屋租赁协议不真实。首先，双方约定的租金严重虚高。上诉人在一审庭审中向法庭提交了涉案房屋相邻商铺的租赁协议，建筑面积100平方米左右的商铺年租金约5-8万元，被上诉人唐某某与张某某约定的300平方米左右的商铺年租金高达60万元，租金严重虚高。其次，被上诉人张某某与唐某某之间交易方式不清。首期租金30万元，双方自述以现金方式交易，但未提供任何提款或存款证明，交易的时间、地点等内容无法说清，租赁协议不真实。3.租赁期间的物业费、采暖费均为被上诉人唐某某缴纳，该点有相应的收款收据佐证。4.被上诉人唐某某在与上诉人签订补偿确认书时，未向上诉人告知高房屋在交付后就出租的事实，也未向上诉人主张高额租金损失，对补偿金的数额被上诉人唐某某也未提出异议。同时，该房屋处于“清水房”状态，没有物品及装修损失，上诉人向其补偿8万余元显然包含了房租损失、经营损失等。
被上诉人张某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人唐某某、唐某甲答辩称：万达地产公司在推卸责任，我方与张某某存在真实的租赁合同。2013年8月9日上诉人给我方8万余元的补偿，不是因为暖气爆裂，而是因为房屋本身的质量问题，房屋租金符合市场价格，万达公司的上诉请求不应得到支持。
本院经审理查明：被上诉人唐某某、唐某甲购买的由上诉人万达地产公司开发的位于X市X区X路X号X层X门商铺。2012年11月1日，万达地产公司向唐某某、唐某甲交房。2012年11月22日该房屋暖气爆裂。被上诉人即原审原告张某某称：其于2012年11月1日与唐某某签订一份房屋租赁协议，约定由张某某承租该房屋，租赁期限为2012年11月2日起至2017年11月1日止，月租金5万元，半年租金30万元，协议签订后交付给唐某某租金30万元，同时以唐某某的名义向万达物业公司交纳供暖费16355.86元，物业费17842.75元，清运费380元，电费100元，水费500元。在准备装修期间暖气管爆裂，致房屋无法装修使用。万达地产公司又于2013年2月未经房主同意便将该房屋的门锁更换并对内部装修。张某某于2014年12月22日起诉至原审法院要求赔偿房租等损失。
另查明，2012年5月22日，被上诉人张某某、唐某某共同出资成立辽宁汇鑫国际实业股份有限公司。
上述事实，除原审经庭审质证的各项证据外，上诉人万达公司在本院审理期间向法庭提交企业法人营业执照、辽宁汇鑫国际实业股份有限公司章程、公司股东出资信息等在沈阳市工商事务咨询中心查询记录，证明二被上诉人向法庭做虚假陈述，双方在签订租赁合同前就已经认识并存在合作关系。被上诉人张某某、唐某某对该组证据的真实性均无异议，但认为与本案无关。
本院认为：本案系张某某主张因租赁房屋受损而产生的纠纷，张某某在一审时明确向法庭表示其按侵权法律关系主张权利，故应查明万达地产公司是否存在侵权行为、是否造成损害后果及侵权行为与损害后果之间是否存在因果关系。就本案租赁房屋而言，因暖气爆裂造成的损害后果，除房屋内财物损失外，还包括房屋不能使用导致的已经实际发生的租金损失。本案受损房屋为清水房，事发时未造成其他财物损失，故损害后果应为租金损失。因此，本案争议的焦点问题为：上诉人万达地产公司的侵权行为是否造成租金损失。故应查明被上诉人唐某某与张某某之间的租赁关系是否存在。至于万达地产公司与唐某某在庭审时就补偿确认书引发的万达地产公司是否已经对因暖气爆裂给房屋造成的损失进行赔偿的问题，与本案争议无关。
关于被上诉人唐某某与张某某之间是否存在真实的租赁关系的问题，在当事人之间存在关联关系的情况下，为防止其恶意串通损害他人合法权益，人民法院对双方间是否存在真实的租赁关系，应根据双当事人向法庭提供的证据，并结合当事人的陈述及其他案件事实严格审查。
本案中，张某某起诉要求唐某某与万达地产公司赔偿其房屋租赁费用、供暖费、物业费等损失，虽然向法庭提交房屋租赁协议、收条等证据，但根据张某某、唐某某当庭陈述、提交的证据和其他在案证据之间存在无法消除的矛盾，当事人的诸多行为违背常理，主要表现在：
1.双方租赁协议的签订过程不明。
对于租赁协议的签订过程，唐某某在本院审理过程中向法庭陈述称，双方是在2012年11月1日万达地产公司向其交房当日认识的，当时张某某正在商铺周边选房子。双方是在当日下午在附近农业银行签订的房屋租赁协议并交付5万元定金。因为租赁的房屋比较乱，唐某某第二天雇工人收拾干净后，在2012年11月3日给张某某打电话看房，并在看完房之后交付了30万元租金，当场签了交接单并出具租金收条。但根据经一审庭审质证的房屋租赁协议、收条、房屋交接单等证据显示，双方于万达地产公司向唐某某交房当日签订了房屋租赁协议，并于当日由张某某向唐某某交纳定金5万元，2012年11月2日，唐某某出具收条一份，载明收到张某某现金30万元，为租赁房屋半年的租金。2012年11月3日，双方签订房屋交接单，确认房屋租赁协议正式生效。以上当事人的陈述与证据存在明显矛盾。
2.租金的价格及给付。
关于房屋租金，双方在房屋租赁协议中约定租赁期限自2012年11月2日至2017年11月1日，月租金5万元，半年租金30万元。但根据上诉人万达房产公司在一审过程中提交的相同地段临近商铺租赁协议表明，该约定租金明显高于市场价格。当事人租赁房屋是为生产经营，并取得营业收益，房屋租赁费用属于经营成本，其以明显高于市场价格的方式承租房屋，与其租赁目的相悖，存在明显不合常理之处。
关于租金的给付，除了张某某、唐某某在法庭陈述过程中互相认可以现金方式交付30万元租金、5万元定金外，仅有唐某某出具的收条对租金给付予以佐证，并无任何能够反映资金来源及去向的证据能够证实该两笔大额资金的给付情况，且唐某某关于租金给付的日期与收条日期存在明显矛盾。
3.租赁物的使用。
张某某在万达地产公司向唐某某交房当日即与唐某某签订租赁协议，随后又交付半年租金，表明张某某对该租赁房屋具有急迫的使用目的，但自房屋交接单载明的接收租赁物之日起，至2012年11月22日该房屋内暖气发生爆裂日止近20天的时间，张某某未对该房屋进行任何装修或使用，张某某在一审庭审中自述租赁房屋是为经营饭店，但其在支付租金后却任由租赁物闲置，与其租赁目的及生活常理相悖。同时，按照交易习惯，对用于经营的清水房，因无法营业，双方一般会约定一个免予给付租金的装修期，由承租人按照使用目的对房屋进行装修改造，尤其本案租赁房屋面积300余平方米，短期内根本无法完成符合经营用途的装修工作，双方未约定任何免租装修期，既不符合交易习惯，也与张某某租赁房屋经营获利的目的相悖，不符合常理。
4.租赁双方关系。
在本院审理过程中，唐某某称双方是在签订租赁协议当天认识，并向法庭陈述房屋租赁、定金交纳、看房、交租金等详细过程，张某某亦予认可。但根据上诉人万达地产公司提供的证据显示，张某某与唐某某在2012年5月份共同出资成立一家股份有限公司，表明双方并非毫不相识，唐某某隐瞒双方合作关系的事实而向法庭作虚假陈述，在双方存在合作关系的情况下，双方之间在房屋租赁协议的签订、租金的给付等方面存在诸多不合常理之处，足令本院对双方交易的真实性存在合理怀疑。
对上述不符合常理之处，张某某、唐某某均不能向法庭作出合理解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。通过对构成租赁关系的相关证据的审查，并结合张某某、唐某某的陈述，尤其是唐某某、张某某隐瞒双方存在合作关系的情况下，向法庭陈述的租赁协议签订过程显然是虚假的陈述，进而导致本院无法确信双方租赁关系是真实存在的。双方所主张的存在租赁关系的事实符合上述法律规定的待证事实真伪不明的情形。故对双方之间的租赁关系，本院不予认定，张某某主张赔偿租金损失无事实依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西少民初字第00032号民事判决；
二、驳回原审原告张某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费各6336元，均由张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 李海燕
审判员 张忠星
审判员 赵楠楠
二〇一六年四月二十一日
书记员 韦 微
本案判决所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。