北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第10392号
原告年延军（反诉被告），男，1969年6月14日出生。
原告年宝贵（反诉被告），男，1940年3月12日出生。
委托代理人年延军，男，1969年6月14日出生，北京联通合力发展有限公司职员。
被告张自强（反诉原告），男，1981年6月14日出生。
原告年延军、年宝贵与被告张自强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。原告年延军（亦作为原告年宝贵的委托代理人），被告张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告年延军诉称：被告张自强于2012年8月25日签订两年的租赁合同，地址在北京市通州区台湖镇德邑新时空小区11号楼x门50x室。合同原定半年一付租金，张自强在首付半年租金后，要求三月一付，获得同意。2014年1月25日，张自强突然电话短信说搬走了，没有交接房屋，钥匙也没归还。现要求张自强归还欠交的物业水电费1101元、取暖费1383元；支付违约金3110元；赔偿室内设施损坏及卫生清洁费2000元、门锁修缮费300元，共计7894元；要求张自强维修厕所座便器和厨房烟道，并承担本案诉讼费用。
被告张自强辩称：不同意原告年延军、年宝贵的各项诉讼请求，我需要年延军提供涉案房屋的产权证和委托手续。如果出示不了，年延军无权跟我签订合同，也无权起诉我。我已经举报年延军的房屋是违法建筑。我交过一次水电费，上面的名字也不是年延军，到现在年延军也没有提供任何文件证明其和房子的关系或者委托关系，故不同意年延军、年宝贵的诉讼请求。现提出反诉，要求法院裁定驳回原告年宝贵、年延军的起诉，且不得以诉争房屋以房屋租赁合同为由向法院起诉；要求确认双方签订的租赁合同无效，年宝贵、年延军无权要求赔偿违约金；要求年延军归还我押金1550元并给付空调维修费680元、坐便器给水管维修费420元、烟道疏通维修费1850元、房租17248元、扰民费300元、剩余天燃气32元；要求年延军对其骗租行为予以书面道歉；要求2013至2014年取暖费1383元由年延军自行交纳，并承担本案诉讼费用。
针对被告张自强的反诉请求，原告年延军、年宝贵辩称：不同意被告张自强的反诉请求，张自强要求的没有道理。签订租赁合同的时候，每项都有明细，取暖费是依据合同约定。张自强要求的维修费用与我无关，我也是到现场才知道。坐便器我给他的时候就是好的，房租是交给我的，为什么要还给他，全部不同意他的反诉请求。
经审理查明：2012年8月25日，原告年延军（出租方，甲方）与被告张自强（承租方，乙方）签订《租房合同》（以下简称合同）。约定房屋地址为北京市通州区台湖镇田家府村德邑新时空11号楼x单元50x室（以下简称50x室），租赁期限自2012年8月26日至2014年8月25日，租金每月1550元，按半年付款，每次提前5天付款，另付押金1550元，共计10850元。房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、上网费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。物业费由甲方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外），甲方进行维修须提前7天通知乙方，乙方应积极协助配合。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金3110元。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行上述合同。另查，50x室登记在原告年宝贵名下，年宝贵系年延军之父，年宝贵表示其已委托年延军出租501室的相关事宜。
庭审中，张自强认可已于2014年1月4日搬离，且提出反诉主张501室系违法建筑，该房系年宝贵的房屋，年宝贵系居民，无资格购买小产权房屋，且未委托年延军出租房屋，故双方签订的合同无效。年延军、年宝贵称张自强未交纳2013至2014年度取暖费1383元及水电费1101元，为证明其主张，年延军、年宝贵提供催款通知单予以证明。催款通知单显示2013年度至2014年度取暖费1383元，水电费1101元，共计2484元。该催款通知单显示日期为2014年2月15日，并有北京百合物业管理有限公司签章。张自强认可其未交纳2013至2014年度取暖费，且水电费只交至2012年11月，但不同意支付上述费用，并提出反诉要求年延军自行承担2013年至2014年度取暖费。年延军、年宝贵称张自强未提前通知在合同到期日前提前搬出，故要求张自强按合同约定支付违约金。张自强对此不予认可，辩称其已于2013年12月10日电话通知年延军。年延军、年宝贵称张自强使用房屋时造成门窗、家具、照明灯具等损坏且搬走后屋内很多垃圾，故要求张自强赔偿上述物品损失费及卫生清洁费2000元。张自强对此不予认可，辩称未损坏屋内任何物品，故提出反诉要求退还交纳的押金。年宝贵、年延军诉称因张自强有房屋钥匙，故将房门锁进行更换，花费300元，应由张自强承担，而张自强对此亦不予认可。
张自强提出反诉称其居住期间，为维修空调花费680元，维修坐便器给水管道花费420元，为疏通烟道花费1850元，依据合同约定应由年延军承担。为证明其主张，张自强提交收款收据予以证明，该收据显示501室坐便器给水管道维修共费420元、厨房烟道输通花费1850元及空调加氟清洗花费680元。年延军对此不予认可，辩称未接到需要维修的通知，不认可张自强进行了上述维修。张自强反诉称双方签订的合同已于2013年2月19日口头约定解除，故要求年延军退还已支付的租金共计17248元。年延军对此不予认可，辩称双方合同仍在履行，亦不同意退还租金。张自强反诉称其购买的天燃气剩余32元，故要求年延军退还。年延军表示也许有，经法庭再次询问，仍表示不清楚。张自强还反诉称承租50x室后屋外施工，年延军领取扰民费300元，上述费用应归其所有，故要求年延军支付上述费用。年延军对此不予认可，辩称没收到上述扰民费。
另查，年延军曾于2014年2月7日将张自强诉至本院，要求张自强支付供暖费、水电费等相关费用，后撤诉。该案中，年延军提供显示时间为2014年1月29日的催款通知单显示水电费共计1016.7元。
本案审理中，经本院现场勘察，年延军、年宝贵所称损坏物品均属居住使用中自然磨损，且张自强对物品损坏均不认可；而亦无法现场看出张自强主张的物品有进行过维修，年延军、年宝贵亦对此不予认可。
上述事实，有合同、房屋登记表、发票、通知单、收据、收条、回单、照片、勘察笔录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。我国法律对合同无效的情形有明确约定，被告张自强虽主张50x室所在11号楼没有建设工程规划许可证，属于违法建筑，但其并未提供证据证明相关行政部门已认定其属于违法建筑，或通知限期拆除，故其要求确认其与原告年延军签订的合同无效的反诉请求依据不足，本院不予支持，但法院对于租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对租赁房屋性质的认定和处理。依据已经查明的事实，张自强虽于2014年1月4日搬走，但未支付2013至2014年度取暖费及2012年11月后的水电费，实为不妥。因此，年延军要求张自强支付取暖费及水电费的诉讼请求合理，本院予以支持，而张自强要求年延军承担2013年至2014年度取暖费的反诉请求，本院不予支持。因张自强已于2014年1月4日搬离，故取暖费及水电费的具体数额，本院依据年延军、年宝贵出具的催款通知单及张自强搬离时间并结合供暖时间及两张催款通知单时间差与水电费用差予以综合确定。张自强于合同未到期时搬离，且未提供证据证明其按合同约定提前1月书面通知对方，经双方协商后签订了终止合同书，故其应按合同约定支付违约金。因此，年延军要求张自强支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。经本院现场勘察，年延军、年宝贵所称损坏物品均属居住使用中自然磨损，且张自强对物品损坏均不认可，年延军、年宝贵未能提供证据证明损坏系张自强所为且确实脏乱严重。因此，年延军要求张自强赔偿室内设施损坏及卫生清洁费的诉讼请求依据不足，本院不予支持，而张自强要求年延军返还押金的反诉请求合理，本院予以支持。经现场勘察，虽无法现场看出张自强对其主张的物品进行过维修，但其提供的票据显示其确实对坐便器、烟道及空调进行过维修，而依据合同约定，维修责任应由甲方负责。因此，张自强要求年延军支付相关维修费的反诉请求理由充分，本院予以支持。张自强未能提供证据证明其已将钥匙交还，而年延军、年宝贵提供的发票显示其确实在张自强搬离50x室后对50x室进行了换锁，花费300元。因此，年延军要求张自强支付换锁费用的诉讼请求理由充分，本院予以支持。张自强已在50x室居住使用至2014年1月，现又要求年延军退还居住使用期间的租金明显不妥，故对其上述反诉请求，本院不予支持。张自强未能提供证据证明扰民费应归承租使用人所有，且未证明年延军已实际领取了扰民费用。因此，张自强要求年延军支付扰民费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。张自强主张其搬离时有剩余天燃气价值32元，年延军表示不清楚，经再次询问，仍未作肯定或否定回答，故本院对张自强的主张予以采信。因此，张自强要求年延军支付上述费用的诉讼请求合理，本院予以支持。张自强要求年延军、年宝贵不再以房屋租赁合同为由向人民法院起诉及要求年延军对骗租行为书面道歉的的反诉请求于法无据，本院亦不予支持。因本案涉及合同由年延军所签订，依据合同相对性，故年宝贵要求张自强支付相关费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张自强支付原告年延军取暖费、水电费共计一千三百八十八元，于本判决生效之日起七日内付清；
二、被告张自强支付原告年延军违约金共计三千一百一十元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告张自强支付原告年延军换锁费用三百元，于本判决生效之日起七日内付清；
四、原告年延军退还被告张自强押金共计一千五百五十元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、原告年延军支付被告张自强剩余天燃气价值共计三十二元，于本判决生效之日起七日内付清；
六、原告年延军支付被告张自强坐便器、烟道及空调维修费共计二千九百五十元，于本判决生效之日起七日内付清；
七、驳回原告年宝贵的全部诉讼请求；
八、驳回原告年延军的其他诉讼请求；
九、驳回被告张自强的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告年延军、年宝贵负担十元（已交纳）；由被告张自强负担十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费一百七十六元，由被告张自强负担一百四十元（已交纳）；由原告年延军负担三十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭云进
二〇一四年九月二日
书 记 员 郝东爽