海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民二初字第36号
原告中国建设银行股份有限公司海南省分行。
代表人梁福成，行长。
委托代理人方世平。
委托代理人利秉芹。
被告李庆瑞。
被告贾淑芬。
被告琼海兆南房地产开发有限公司。
法定代表人林克彪，总经理。
委托代理人卢力熊，该司职员。
原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告李庆瑞、贾淑芬、琼海兆南房地产开发有限公司（以下简称琼海兆南公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人利秉芹、被告琼海兆南公司的委托代理人卢力熊到庭参加诉讼。被告李庆瑞、贾淑芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院现已审理终结。
原告诉称，2009年12月2日，原、被告签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定由原告向被告李庆瑞、贾淑芬提供贷款70000元，用于购买琼海市嘉积镇银海路XX号兆南万泉绿洲绿湖轩X幢XXX房，并以该房产为上述借款作抵押担保，贷款期限120个月（即从2009年12月17日至2019年12月17日），还款方式为等额本息还款法。被告琼海兆南公司为该笔贷款提供抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（目前该抵押房产尚未办妥他权证）。合同签订后，原告于2009年12月17日依约向被告李庆瑞、贾淑芬发放了贷款70000元，履行了自己的合同义务，但被告李庆瑞、贾淑芬未能依约向原告偿还贷款本息，自2012年2月1日起，被告李庆瑞、贾淑芬出现了拖欠现象，至今已连续拖欠贷款8期以上，累计拖欠贷款30期，拖欠本金2989.12元、利息2069.72元。截止2012年10月24日，被告李庆瑞、贾淑芬尚欠贷款本金56505.78元，利息2557.48元（含罚息），本息合计59063.26元。目前被告李庆瑞、贾淑芬已失去联系，经原告多次催收均无效果。根据《个人住房借款合同》违约责任条款的约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告琼海兆南公司对上述债务承担连带清偿责任。为此，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与三被告签订《个人住房借款合同》；2、被告李庆瑞、贾淑芬向原告偿还贷款本金56505.78元及利息2557.48元（含罚息，暂算至2012年10月24日），本息合计59063.26元；3、被告琼海兆南公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李庆瑞未作答辩。
被告贾淑芬未作答辩。
被告琼海兆南公司辩称，我方承担的是阶段性的担保责任，是一般解除条件的保证责任，当我方满足相应条件时，该保证责任应予以免除。现我方已为被李庆瑞、贾淑芬办理了房产证，并且该房产证已由银行去房管局领取，作为银行借款的法律风险已解除，根据《个人住房商业借款合同》第36条约定，我方的法律责任应予免除。希望法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。
经审理查明，被告李庆瑞与贾淑芬系夫妻关系。2009年9月9日，被告李庆瑞与被告琼海兆南房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告李庆瑞向被告琼海兆南房地产开发有限公司购买位于琼海市嘉积镇银海路XX号兆南万泉绿洲绿湖轩X幢XXX房，面积37.57平方米，总购房款为113949元，付款方式为，由被告李庆瑞先付首付款43949元，余款70000元由被告李庆瑞向银行申请个人住房贷款向被告琼海兆南房地产开发有限公司支付。2009年12月2日，原告与被告李庆瑞、贾淑芬和被告琼海兆南公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告李庆瑞、贾淑芬发放贷款70000元，用于购买琼海市嘉积镇银海路XX号兆南万泉绿洲绿湖轩X幢XXX房，并以该房产为上述借款作抵押担保，贷款期限为2009年12月20日至2019年12月17日，还款方法采用等额本息还款法；贷款利率为在基准利率水平上下调（上浮／下调）20%，如本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；被告琼海兆南公司作为该合同的保证人，保证方式为抵押加阶段性保证，保证期限为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。同时，合同的违约责任条款中约定，被告李庆瑞、贾淑芬不按时清偿贷款，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李庆瑞、贾淑芬立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告李庆瑞、贾淑芬的借贷关系。2010年3月1日，原告和三被告在海南省琼海市公证处对签订的《个人住房（商业用房）借款合同》进行了公证，该公证出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》［（2010）琼证内经字第276号］，载明被告李庆瑞、贾淑芬同意在不履行或不完全履行还款义务时自愿接受强制执行，被告琼海兆南公司同意在保证期间和保证责任范围内负保证责任并自愿接受强制执行，自《个人住房（商业用房）贷款合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。合同签订后，原告于2009年12月17日代被告李庆瑞向被告琼海兆南公司支付了购房款70000元。2010年1月14日，原告与三被告一起为被告李庆瑞、贾淑芬所有的位于琼海市嘉积镇银海路XX号兆南万泉绿洲绿湖轩X幢XXX房办理了期房抵押登记手续。后被告琼海兆南公司将涉案房屋的房屋所有权证办至了被告李庆瑞和朱美菊名下。自2012年2月1日起，被告李庆瑞、贾淑芬出现了拖欠贷款现象，已连续拖欠贷款8期以上，截止2012年10月24日，被告李庆瑞、贾淑芬尚欠原告贷款本金56505.78元，利息2557.48元（含罚息），本息合计59063.26元。因被告李庆瑞和贾淑芬至今未能还款上述款项，原告遂诉至法院。
以上事实有结婚证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2010）琼证内经字第276号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、个人贷款支付凭证、期房抵押登记表、个人贷款对账单及庭审笔录所证实，足以认定。
本院认为，原告与被告李庆瑞、贾淑芬、被告琼海兆南房地产开发有限公司于2009年12月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，应受法律保护。该借款合同签订后，原告己经按约定履行了向被告发放贷款的义务，被告李庆瑞和贾淑芬应按约定返还借款并支付利息，现被告李庆瑞和贾淑芬未按约定偿还贷款本息，已构成违约，应承担违约责任。根据该借款合同第十七条的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系。现原告主张要求解除与三被告于2009年12月2日签订的上述《个人（商业用房）借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。经原告核算，截止至2012年10月24日，被告李庆瑞和贾淑芬拖欠原告的借款本金为56505.78元及利息2557.48元，原告诉请要求被告李庆瑞和贾淑芬偿还上述借款本息，有事实法律依据，本院予以支持。自2012年10月25日起至本判决限定履行之日止的利息，被告李庆瑞和贾淑芬应按照上述《个人（商业用房）借款合同》约定的利息计付给原告。关于被告琼海兆南公司是否应当承担保证责任的问题。根据借款合同的约定，被告琼海兆南公司为该笔贷款提供抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告琼海兆南公司辩称因其已将涉案房屋办证至被告李庆瑞和贾淑芬名下，故应免除其担保责任。因在本案中各方当事人未到房产部门办理了抵押房产的他项权利证书，故被告琼海兆南公司仍在保证期间内。但是，原告与三被告已于2010年1月14日到房产部门办理了期房抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因原告起诉时未要求对抵押物享有优先受偿权，应视为在本案中放弃物的担保，故作为保证人的被告琼海兆南公司仅应在物的担保以外承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告李庆瑞、贾淑芬、琼海兆南房地产开发有限公司于2009年12月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：海府住房2009-058-061）；
二、限被告李庆瑞、贾淑芬于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还借款本金56505.78元及截止至2012年10月24日的借款利息2557.48元和自2012年10月25日起至本判决限定履行之日止的借款利息（计算方法：以56505.78元为本金，按上述《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；
三、被告琼海兆南房地产开发有限公司在物的担保以外对被告李庆瑞、贾淑芬的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1276元，由被告李庆瑞、贾淑芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 符殷娇
人民陪审员 李 芳
二〇一三年七月十六日
书 记 员 裴婷婷