吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第571号
原告：仲世超，男，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：苗雨强，吉林爱华律师事务所律师。
被告：王旭，男，汉族，住吉林市船营区。
被告：解洁灵，女，满族，住吉林市昌邑区。
被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区。
法定代表人：柴永生，职务不详。
原告仲世超与被告王旭、解洁灵、吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星房地产开发公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告仲世超及其委托代理人苗雨强、被告王旭、解洁灵到庭参加诉讼，被告瀚星房地产开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲世超诉称：被告解洁灵与王旭系母子关系。本案争议房屋《公有房屋使用证》记载承租人为王才（王财）。王才系王旭的祖父，王金龙系王旭的父亲。原告在与被告解洁灵签订越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权转让协议之前，王财和王金龙均已死亡。2009年2月27日，原告经人介绍以2万元的价格，购买了越山小区某号楼公有房屋使用权，签订了书面协议。原告当场将2万元现金交给解洁灵，解洁灵将《公有房屋使用证》交给原告，原告一直在此居住至该房屋被拆迁。因王旭在外地上学未在本市，无法亲自到场签订协议，王旭签字由解洁灵代签。签订协议当天，在原告的坚持下，解洁灵以免提形式给王旭打电话征求意见，王旭在电话里称“卖房事宜由母亲决定，我没意见”。2014年5月瀚星房地产开发公司到原告住所，要求原告立即搬迁。此时，原告方知王旭已于2010年7月12日与瀚星房地产开发公司签订了《产权调换协议书》。原告认为，原告与被告王旭、解洁灵签订的公有房屋使用权转让协议，系双方真实意思表示，且原告已支付合理对价，并在此居住。双方签订的协议合法有效，原告依法取得了该公有房屋的使用权及其项下权利，应受法律保护。被告王旭、解洁灵为了达到非法获取争议房屋项下拆迁补偿权的目的，采取故意隐瞒事实真相、欺骗的手段与瀚星房地产开发公司签订《产权调换协议书》，符合《合同法》第五十二条规定，应宣告无效，原告应依法享有与瀚星房地产开发公司签订拆迁补偿的权利。原告请求法院判决：1、确认原告仲世超与被告王旭、解洁灵签订的越山小区某号楼公有房屋使用权转让协议有效；2、原告享有越山小区某号楼公有房屋使用权项下的拆迁补偿的权利；3、确认被告王旭与被告瀚星房地产开发公司签订的《产权调换协议》无效；4、诉讼费用由被告王旭、解洁灵承担。
被告王旭辩称：我父母已于1997年离婚，我没授权任何人处理爷爷王财留给我的房子。父母离婚后，我跟父亲和爷爷一起生活。而且我从来没和谁打过电话，也没见过原告。
被告解洁灵辩称：买卖要做到公平合理才能成立，有一方存在欺诈均不成立。我当时卖给原告房子的价格不符合市场价。当时我没有大张旗鼓说我要卖房子，房子我没卖给原告。我收了原告2万元钱，不是全款，原告没有按照市场价给我钱。事后5月份，我给冯科打过电话，我说如果要想买房子就按照市场价格补齐房款，他没有给我补齐房款。我当时不知道市场价格，我给房子做了评估，现在有评估单。因房子是公产房，所以需要交房费。原告自2009年没有向房管所交过房费，2010年房管所给我打电话说欠房费，不交钱就要收回房子，社区能够证明王旭和爷爷在一起。原告从来没有找过我，第一次找我是2014年11月份，我也希望这件事情早点解决，希望法院公正解决。
被告瀚星房地产开发公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
原告仲世超为证明其主张提供证据如下：
1、2009年2月27日，原告与王旭（解洁灵代签）就越山西路某楼使用权签订协议书1份，证明：原告与被告王旭、解洁灵签订的涉案房屋使用权转让协议合法有效；
2、公有房屋使用证、吉林市船营区法院调查笔录、产权人吉林市鑫营房产经营有限公司房屋使用权变更档案各1份，证明：王旭系实际上的承租人，有权出让案涉房屋，王旭对解洁灵代为签订的案涉房屋使用权转让协议的内容是知悉、同意的，被告解洁灵代王旭签字行为，构成表见代理，原告已按照协议的约定履行了全部义务，且一直居住至案涉房屋被拆迁，原告取得了案涉房屋的使用权及其项下的权利；
3、产权调换协议书1份，证明：2010年7月12日，被告王旭与拆迁人瀚星房地产开发公司签订拆迁补偿安置协议，被告隐瞒事实真相，获取非法利益，与拆迁人签订的《产权调换协议书》无效；
4、照片2张，证明2009年购房后换了防盗门，之后一直由我在这居住，一直居住到拆迁，门上留的是我的手机号；
5、证人冯科证言，证明原告仲世超与解洁灵交易房屋的经过。
被告王旭对以上证据质证意见如下：对证据1有异议，我从来没让任何人代表我出售该房屋，更没授权母亲解洁灵给我卖房子；对证据2有异议，公有房屋使用证10年前就已经作废了，不能当做证据使用，船营法院的调查笔录我都不知道，我从来没有授权过任何人卖该房屋，2010年变更使用权是我去的，我是2010年4月份回吉林办理的拆迁，这时候我才知道房子拆迁，之前我都在外地，这个档案是真实的；对证据3无异议，是我和瀚星公司签订的产权调换协议书，包括更名钱等都是我出的，因为房子是我的；对证据4不知道这个情况；对证据5我不在场，我没有授权任何人卖房子，我也没给谁打过电话，任何财产我母亲都代表不了我，那时候我已经成年了。我父亲去世时候门是钉死的，他们撬门自己进去的，我都不知道。我父亲去世我母亲没到场，都是我叔叔办理的，我一直在我叔叔家生活到我去外地上学，证人陈述的我母亲代表我卖房子都不成立，我父母早就离婚了，我母亲是净身出户，无权处理我的财产。
被告解洁灵对以上证据质证意见如下：对证据1该协议书是我签的，是我代我儿子签的，写的一切手续等费用由买方负责，但所有的一切欠款都是我交的，我一共交了1万多；对证据2中公有房屋使用证早就失效了，询问笔录无异议，档案真实性无异议；对证据3是我儿子办理的，真实性无异议；对证据4不知道，从来没到那房子去过；对证据5有异议，我没有说8000元出卖，我只是说便宜，但是卖房子时候，我说按市场价格卖，现在我进行评估了，得给我补齐钱，2014年8月11日来法院是第一次找我，之前没人找过我。
被告解洁灵针对其抗辩主张，向本院提交证据如下：
1、租金收据1张、服务业专用发票1张、供热费结算承认书1张，证明供热费、1995年至2009年末该房屋所欠的房费及滞纳金都是我们交的；
2、2010年5月27日公有房屋使用权转让估价结果报告1份，证明房子值62，000元；
3、2010年5月26日致和街道第十居民委员会和致和派出所出具的证明1份，证明王旭是王财的孙子，是王金龙的儿子。
原告仲世超对以上证据质证意见为：对证据1租金收据及专用发票、供热费结算承认书真实性无异议。庭审中说了是由解洁灵交的；对证据2，真实性有异议。提供的是复印件，无法和原件核对。同时从复印件中看的评估时间是2010年5月26日，和原、被告签订的房屋使用权转让协议相差一年半时间，即便报告是真实的，也不能说明当时房屋的价格是62，000元；对证据3社区及派出所证明真实性无异议。
被告王旭对以上证据均无异议。
被告王旭针对其主张未向本院提交证据。
被告瀚星房地产开发公司因缺席对以上证据无质证意见亦未向本院提交证据。
本院对以上证据分析评判如下：原告所举证据1-5真实性予以确认；对被告解洁灵所举证据1和3真实性予以确认，对证据2原告虽有异议，但该估价结果报告与原告所提供的相一致，故对其真实性予以确认。
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：王财（王才）系王金龙的父亲，于2003年1月2日死亡；王金龙系王旭父亲，于2004年3月15日死亡。王旭系王金龙的独子、王财的独孙。解洁灵系王旭母亲。位于吉林市船营区越山小区20号楼1单元3楼7号，建筑面积31.52平方米的公有房屋使用权证登记承租人为王才（王财）。2009年2月27日解洁灵以王旭名义与仲世超签订协议书一份，载明：今有越山西路20栋1单元3楼中门王财住房一处约35平方米，今日卖给仲世超，金额2万元，一切手续费和所欠费用由买方负责。价款交付完毕后，解洁灵将房屋交付给仲世超。
另查：2010年5月26日王旭、解洁灵到吉林市鑫营房产经营有限公司交纳房屋所欠房费及供热费后将上述房屋承租人变更为王旭。2010年7月12日，王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司、吉林市吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司签订编号为910238的《产权调换协议书》。王旭自认吉林市瀚星房地产开发有限公司将其安置到船营区森林里小区回迁楼。
本院认为：关于仲世超与解洁灵签订“买卖协议书”即公有房屋使用权转让协议书效力问题。原告仲世超与被告解洁灵签订的“房屋买卖协议”，被告解洁灵认可其签订协议的事实，虽被告王旭对其母亲代签订协议行为不予认可，但通过证人冯科证言可以证实，签订协议当天给王旭打过电话，已经过王旭本人的同意，解洁灵本人持有公有房屋使用权证，代其子王旭出卖该房屋的行为构成表见代理，故该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且至本案诉讼时被告解洁灵、王旭未提供该协议并非为其真实意思表示及协议无效的相关证据，该协议应合法有效。关于解洁灵和王旭已经交纳的房费和供热费等相关费用问题，可另行主张权利。关于原告主张对越山小区某号楼公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利问题。因原告仲世超与解洁灵签订买卖协议有效，原告应为该房屋的实际承租使用权人，故原告仲世超应享有对越山小区某号楼公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利。关于原告主张确认王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效的问题。解洁灵与仲世超签订买卖协议后将房屋交付给仲世超使用至房屋被拆迁，王旭明知其母亲解洁灵已经代其将该公有房屋使用权转让给仲世超，仍与吉林市瀚星房地产开发有限公司、吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司签订的《产权调换协议》，损害了原告的合法利益，王旭以与房地产开发公司签订产权调换协议的合法形式掩盖侵占原告拆迁补偿利益的非法目的，该产权调换协议应属无效，故对原告请求确认王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告仲世超与被告解洁灵于2009年2月27日签订的公有房屋使用权转让协议有效；
二、原告仲世超享有越山小区某号楼公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利；
三、被告王旭与被告吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效。
案件受理费100.00元（原告已预交）由被告解洁灵负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳
审 判 员 李 杨
人民陪审员 王金凤
二〇一五年九月六日
书 记 员 孙 越