湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂掇刀民二初字第00178号
原告杨正勇，男，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区月亮湖路。
委托代理人胡道海（特别授权），湖北新天律师事务所律师。
被告刘正学，男，汉族，重庆市人，住荆门市东宝区金虾路。
被告毛先太，男，汉族，荆门市人，住掇刀区花竹村。
被告荆门市海宇贸易有限责任公司，住所地荆门市掇刀区虎牙关大道。
法定代表人廖开剑，经理。
原告杨正勇与被告刘正学、毛先太、被告荆门市海宇贸易有限责任公司（以下简称海宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月15日诉至本院。本院受理本案后，依法向被告刘正学、毛先太、被告海宇公司公告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡道海到庭参加诉讼。被告刘正学、毛先太、海宇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2005年4月17日，原告与被告刘正学订立《房产预售合同》，合同约定被告将位于荆门市掇刀区虎牙关大道一楼、三至四单元中间门面、三至四单元二楼（后房产统一编号为1-5栋103室、104室、206室）转让给原告，共计78万元。103室约定面积240平方米，单价1750元／平方米，肩宽42万元，实际面积226.18平方米，应付价款395815元。104室约定面积111平方米，单价2800元／平方米，实际面积106.99平方，价款310800元，实际应付价款299572元。206室约定面积82平方米，单价600元／平方米，价款49200元，实际面积80.13平方米，应付48078元。付款方式为合同订立时付20万元，办理办齐建设手续后付5万元，工程完工后付20万元，办理房地产产权后付清，同时还约定2006年12月交付产权证给原告，办理费用由双方按规定分摊。被告毛先太为其担保。合同订立后原告已支付657000元，但被告不仅未为其办理过户，还于2012年4月将其房产证办至海宇公司名下。故请求三被告协助办理位于荆门市掇刀区虎牙关大道3号1-5栋103室、104室、206室的产权过户并承担办证税费，三被告支付违约金39000元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回要求三被告支付违约金39000元的诉讼请求。
被告刘正学、毛先太、被告海宇公司在举证期限内未提交证据，在答辩期限内未提交书面答辩意见。因无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。
经审理查明，2005年5月18日，刘正学作为甲方，杨正勇作为乙方，就甲方开发的建设的东宝外贸综合楼的门面房，达成房产预售合同1份，与本案有关的内容为：乙方自愿购买甲方开发建设的东宝外贸综合楼的门面房三至四单元中间门面，计111平方米，单价2800元／平方米，价款310800元，中间门面二楼计82平方米，单价600元／平方米，价款49200元，四单元整一楼计240平方米，单价1750元／平方米，计42万元，购房总价款78万元。乙方每次向甲方付款前，甲方须出具有刘正学和毛先太二人共同签字的收据方可生效；办理房产所有权证和土地使用权证由甲方负责，乙方提供相关证件。办证费用按政府规定由甲乙双方分摊，2006年底前交付证件。甲乙双方必须按照此合同上述条款严格执行，若一方违约，违约方必须赔偿另一方本合同总金额的5%的违约金。该合同由刘正学为甲方代表，毛先太为担保人，杨正勇为乙方签名。自2005年开始，原告方已支付房款657000元，其中收款人为刘正学，毛先太作为担保人签字。
同时查明，2002年6月4日，荆门市掇刀区计划统计局发文，对荆门市东宝外贸经济贸易公司新建综合楼立项进行批复如下：该项目拟选址在虎牙关铁路桥南，市路桥公司北，四干渠西侧地块，计划总建筑面积1800平方米。2003年-2004年，荆门市东宝对外贸易经济公司以自己作为建设单位的名义办理了虎牙关四干渠西侧的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、新（扩）建民用建筑人防手续办结证等证件。2006年6月30日，荆门市东宝区人民法院（2005）东漳执字第14-1号民事裁定书，裁定如下：“荆门市虎牙关四干渠西侧4793.7㎡国有划拨土地使用权［土地使用权证荆国用（1993）字第01041202050号］归毛先太所有”。2009年2月26日，荆门市东宝区人民法院向荆门市国土管理局下发协助执行通知书，要求协助毛先太办理上述土地使用权的变更手续。被告毛先太原为海宇公司法定代表人，于2014年2月27日向工商行政部门申请将法定代表人变更登记为廖开剑。2012年4月25日，被告将诉争房屋的产权证办理至海宇公司名下，房权证号为荆门市房权证掇刀区字第100083**号、第100083**号。2014年6月5日，海宇公司下发通知1份，内容为“本公司决定为各位办理房产分证，你们在接到通知后，将你们的购房合同（或一切有效凭证）复印件一星期内送到本公司办公室”。2013年8月9日，海宇公司作为抵押人（甲方）与湖北荆门农村商业银行直属支行作为抵押权人（乙方）签订了1份最高额抵押合同，与本案有关的内容为：本合同所担保的主债权为自2013年8月9日至2015年8月9日止，在2000万的最高余额内，乙方依据与海宇公司签订的借款合同以及其他文件而享有的对主债务人的债权，不论该债权在上述期间届满前时是否已经到期；在本合同约定的期限和最高余额内，主债务人可以循环利用甲方提供的最高额保证担保；甲方同意以该公司位于虎牙关大道3号房地产作为抵押物。2013年8月13日，湖北荆门农村商业银行直属支行就掇刀虎牙关大道房屋办理了荆门市房他证掇刀区字第311015**号他项权证，载明此证抵押的房产证号为10008320、10008321、10008322、10008323、10008324、10008325、10008326、10008327、10008329、100083**，就掇刀虎牙关大道西侧的4720.75㎡土地使用权办理了他项权证，抵押期限二年（2013年8月9日至2015年8月9日），本案所涉房屋包含在内。
以上事实，有原告提交的购房门面合同、收条、通知、坐标图、人民法院文书、政府批文、海宇公司工商登记资料、通知、房产证及房产信息查询单复印件及本院依职权调取的最高额抵押合同1份等证据在卷为实。上述证据客观真实，来源合法，可以证明本案事实，本院对上述证据予以采信。
本院认为，房产预售合同签订后，房款的支付及房屋的交付，均发生在杨正勇与刘正学之间，故该房产预售合同的权利义务方分别为杨正勇与刘正学。该房产预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效合同。杨正勇依合同约定支付相应价款，履行了其合同义务，被告刘正学应当依约履行其合同义务。关于原告要求被告履行过户手续并承担办证税费的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”因原告认可诉争房屋已由湖北荆门农村商业银行直属支行办理了他项权证，在房屋已设定抵押权的情况下，无法进行所有权变更登记，原告的该项诉求已实际履行不能，本院对该诉请不予支持。因原告在庭审中撤回要求被告支付违约金39000元的诉请，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告杨正勇的诉讼请求。
案件受理费12000元，由原告杨正勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人提起上诉的应在提交上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院。
审 判 长 邹艳丽
代理审判员 付冰晶
人民陪审员 付华军
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 曾 光