广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1227号
上诉人（原审原告）：刘辉，男，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。
委托代理人：李婷。
被上诉人（原审被告）中山市逸阳房地产中介有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：曾文燕，该公司总经理。
委托代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。
委托代理人：颜镇海。
上诉人刘辉因与被上诉人中山市逸阳房地产中介有限公司（以下简称逸阳公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月27日，刘辉因意向购买位于中山市东凤镇逸湖半岛花园52幢某房，特委托逸阳公司作为经纪方与出卖方进行协商，并向逸阳公司出具《委托书》1份。刘辉在《委托书》上订明委托逸阳公司向业主提出如下签约要求：1.购房总价款605000元，按揭付款、交易税费及手续费由买方承担；2.咨询及服务费18150元于过户当天支付，由出卖方负担。2015年7月2日，刘辉（买方）与罗某基（卖方）在逸阳公司经营场所内签订《房屋买卖合同》，刘辉以实付价格641160元购买卖方位于中山市东凤镇逸湖半岛花园52幢某房的房地产。双方另约定如下：1.物业成交价为买方实付价格，买方不承担交易产生的任何费用，595000元为卖方实收、46160元支付逸阳公司作为交易的税费、过户费、银行按揭费、交易手续费及中介费用等。交易所产生的税费按房地产交易所规定买卖双方如实申报，并以逸阳公司承包方式交付。在合同履行过程中因政府部门原因发生的种类及标准的变化，则由逸阳公司负担；2.首期楼价款100000元买方应不迟于过户当天支付卖方，买方并支付31160元给逸阳公司作为此次交易的税费、交易手续费、银行按揭费等。95000元于买方收到新房产证、水电物业过户当天由买方一次性支付卖方，买方并支付10000元给逸阳公司作为交易过户费及中介费用余额；3.300000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由买方以现金支付。双方确认前述合同由逸阳公司提供，签订时三方均在场。逸阳公司称因合同由其提供，且其同意按合同条款履行，故合同上未标注中介方作为合同一方当事人。刘辉称合同虽由逸阳公司草拟，但逸阳公司并非合同相对方。刘辉于2015年7月3日交付代办过户费5000元、于2015年9月6日支付购买房产手续费用31160元、于2015年10月16日转账支付咨询服务费3622元，逸阳公司在2015年10月16日收款收据上标注“所有费用已清”。双方确认前述房地产已过户至刘辉名下，逸阳公司协助办理过户手续时为刘辉向相关部门缴付买卖双方房地产交易手续费782元、契税6378元、印花税10元、土地登记费及证书费113元等。双方因中介服务收费产生争议，刘辉遂诉诸原审法院，请求判令逸阳公司返还预交款项22499元，并负担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：逸阳公司收取刘辉中介费及代办过户费等共计39782元，刘辉现已提供收款收据予以证明，且逸阳公司不持异议，故原审予以确认。根据双方提供证据以及所作陈述，双方争议焦点如下：逸阳公司应否向刘辉返还服务报酬或代办过户费用？逸阳公司就刘辉购房提供订立合同机会，并且最终促成刘辉与第三人于2015年7月2日签订《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条第一款规定，逸阳公司已履行完毕应负义务，可向刘辉收取居间报酬。经查，刘辉同时委托逸阳公司办理房屋过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，逸阳公司与刘辉之间又达成委托合同关系。收款收据、税票及缴费以及双方陈述等证实逸阳公司已办妥过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条第一款的规定，逸阳公司亦可依约向刘辉收取报酬。虽然刘辉与逸阳公司未就委托事项直接签订书面合同，但刘辉与卖方签订的房屋买卖合同订明刘辉须向逸阳公司支付中介服务费及过户手续费等共计46160元（5000元＋31160元＋10000元），前述合同由逸阳公司提供且不持异议，显然，刘辉、逸阳公司均知悉其应负担的费用项目及金额。刘辉、逸阳公司现依照房屋买卖合同约定的期限及金额收付款项，应视为上述行为属双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，故刘辉不得要求逸阳公司退回款项。综上，刘辉的诉讼请求，理据不足，原审依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回刘辉的诉讼请求。案件受理费362元，因适用简易程序减半收取为181元，由刘辉负担。
上诉人刘辉不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审认为本案双方争议的焦点是“逸阳公司应否向刘辉返还服务报酬或代办过户费用”与事实严重不符且带有明显偏向性。刘辉从来就没有反对中介收取合理服务报酬，承认逸阳公司可收取已商定的服务中介费一万元，刘辉要求的是返还中介利用“包税”手段不当收费得利。（二）原审判决所说明的委托书实际已失效，因为这是第一次询价时的委托书，实际成交是第二次询价时的成交价格。该委托书上明确写明：1.购房总价款605000元，按揭付款、交易税费及手续费由买方承担，2.咨询及服务费18150元于过户当天支付，由出卖方承担。而实际成交价格与委托书不符，交易最终咨询及服务费也变成了由买方承担与委托书不符，该委托书显然已失效。正确的做法应该是逸阳公司重新开具委托书，标明正确的价格和咨询及服务费各项明细重新双方签字盖章。如果逸阳公司和一审法官硬要认可此委托书来作为证据，刘辉亦无意见，请严格按照委托书上双方认可的规定请逸阳公司先退返刘辉咨询及服务费18150元，支向出卖方收取，来再讨论包税的问题。（三）逸阳公司律师声称18150元是中介费用，后面3万多元除了正常税费、按揭费用以外还要付给中介代办过户、代办按揭费用与事实严重不符，且无任何证据，并且逸阳公司提供的委托书上明确标明中介服务费用由卖方负担，由此来推断买方也同意缴纳这样的费用明显是不合逻辑的。事实上中山房地产中介普遍收费标准是这样的，收取费用最高是3%，一般经过议在1%至2%之间，且中介服务包括了看房、签合同、代办过户、交税、按揭等服务。实际要缴纳的费用再收买卖双方协商承担。原审法官不了解中山二手房中介市场和交易过程，没有经过实际调查，主观臆断采信了逸阳公司律师的观点，并且不合逻辑。请二审法官随意抽取中山几个房产中介进行电话调查，看看刘辉说的是不是实情。（四）原审判决载明：“经查，刘辉同时委托逸阳公司办理房屋过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，逸阳公司与刘辉之间又达成委托合同关系。收款收据、税票及缴费以及双方陈述等证实逸阳公司已办妥过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条第一款的规定，逸阳公司亦可依约向刘辉收取报酬。虽然刘辉与逸阳公司未就委托事项直接签订书面合同”，此项判定曲解合同法，并且违法。国务院颁布的房地产经纪管理办法第十七条明确规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”此条法律表明必须签订正式书面合同，而不是靠主观推测、推理，同时合同法第十条明确规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”（五）原审判决载明：“刘辉与卖方签订的房屋买卖合同订明刘辉须向逸阳公司支付中介服务费及过户手续费等共计46160元（5000元＋31160元＋10000元），前述合同由逸阳公司提供且不持异议，显然，刘辉、逸阳公司均知悉其应负担的费用项目及金额”，此项判定纯属臆测，不合逻辑，不符事实且违法。事实上刘辉在与卖方签订合同以后并付与逸阳公司5000元中介费用和卖方10万元定金之后才知道税费项目被逸阳公司欺诈，与逸阳公司多次协商无果的情况下担心已付的105000元预付款付之东流才不得不先交易，后打官司。另外此推断逻辑完全错误，一个人在被欺诈的当时由于不知道其被欺诈，怎么可能当时提出异议？当时有异议就不会签订合同并付首期款了并且有后来的纠纷了，按照原审法官的逻辑，违法违规行为只要不当场被发现就可以因当事人无异议就合法了？当时没有异议就代表后来当事人知道真相后一直没有异议么？就不可以通过法律手段讨回公道么？同时此项判定明显违法，国务院颁布的房地产经纪管理办法第二十一条明确规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（5）房屋交易涉及的税费。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认”。原审法官用想当然纯属推测来代替证据、法律条文断案实在是令人难以信服并且违法。（六）逸阳公司用来证明所收费用合理的房屋买卖合同第三条违法。第三条载明“肆万陆仟壹佰陆拾圆（46160）支付给逸阳公司作为此次交易的税费、过户费、银行按揭费、交易手续费及中介费用等。交易产生的税费按房地产交易所规定买卖双方如实申报，并以［逸阳公司承包］方式交付”。房地产经纪管理办法第十八条明确规定：房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。逸阳公司就是利用包税条款进行混合标价、捆绑标价的，将交易的税费、过户费、银行按揭费、交易手续费及中介费用包税条款捆绑一个总价，从而达到混水摸鱼、吃差价的目的。而本条法律就是专门针对包税骗局的，所以逸阳公司关于包税的条款应判无效。同时，合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”。（七）就算抛开本案的房屋买卖合同第三条违法性不谈，逸阳公司同样违约。第三条倒数第二句明确写明：“交易产生的税费按房地产交易所规定如实申报”。逸阳公司显然没有按法律规定和合同条款规定如实申报，包税就是为了吃差价，如实申报就吃不了差价并没有后来的纠纷了。逸阳公司违反合同法的诚信原则，应判其违约。（八）合同法关于居间合同的第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房地产经纪管理办法第二十一条明确规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（5）房屋交易涉及的税费。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。”逸阳公司曾提供一张不正规的购房置业清单，上面写有虚构或是标高的各项税费，和房产合同一样，逸阳公司故意不正式签名盖章，逸阳公司的律师并以此为理由当庭否认由逸阳公司出具。其实否认与承认是违反了合同法第四百二十五条，承认就是提供虚假情况，涉嫌价格欺诈，否认就是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。因此，应判定逸阳公司违反了合同法第四百二十五条规定。（九）本案中重要的税费依据因逸阳公司拒绝提供而缺失，其中有房产交易所得费税要票缺失，银行按揭收费发票缺失，国土综合手续费缺失，图纸费发票缺失，这些费用完全是买房者即刘辉缴纳的，请问逸阳公司将这些费税发票弄到哪去了？有还是没有？为什么不敢提供给实际纳税人刘辉，甚至心虚到连出示一下都没有？此作法严重违反消费者权益保护法第二十二条：经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。（十）逸阳公司利用专业知识优势，利用买房人没有经验，不清楚房地产税费政策的情况，误导买房人签订的包税合同条款即本案房屋买卖合同的第三条，根据合同法第五十四条应予撤销。合同法第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（十一）本案房屋买卖合同有重大瑕疵，逸阳公司有重大违法行为。作为一个三方合同，逸阳公司故意不在该合同上联名，并签字盖章，规避法律责任和义务，逸阳公司并以此合同作为唯一依据向买房人索取所谓报酬。也就是说当房产交易出了问题时，买房人无法以此合同为依据向逸阳公司追究法律责任，而买房人却要以此合同中的条款对逸阳公司负责？这明显有失公平违反了合同法对等性、公平性原则，并且违反了合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定。故，逸阳公司在本案中有六项违法违规行为和两项虚构事实，其中六项违法违规行为有：1.未按法律规定签署正确的委托书或者是房地产经纪服务合同，2.未按法律规定书面告知本次交易的税费情况，3.声称当事人委托其办理过户应当另行收费没有按法律规定另行签定合同，4.收费项目不明码标价，利用包税条款违法进行混合标价、捆绑标价，5.不按法律规定给消费者出具缴费发票，6.房屋买卖合同不按法律规定联名并签字盖章；两项虚构事实有：1.声称中介服务费要分两次收取，中介居间服务不包括代办过户缴税等服务而又拿不出任何依据，2.虚构税费达22499元要求买房人即刘辉缴纳，而拿不出缴纳这些费用的合法收费发票。综上所述，一审判决明显支持违法行为，有失公平，有失法律的严肃性、公正性，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，改判逸阳公司退还不当收费得利22499元，并承担本案一审二审诉讼费用。
被上诉人逸阳公司答辩称：房地产中介收费由当事人约定，本案刘辉支付中介服务费是刘辉依照约定履行的付款义务，刘辉主张返还不但违反约定而且违反诚实信用原则，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：刘辉在一审期间提供了一份《购房置业清单》，其中打印内容列明契税、营业税、个人所得税、图纸费、国土综合手续费、银行按揭费、中介费，后附相关税费计算依据及方法，内容还包括手写填充部分：（按揭付款）过户费＋按揭费合计36164元，中介费10000元，手写“委托价605000元，业主实收595000元，合计641164元”，并注明以上税率以开发区国土分局最新课税价为准，此单仅供参考，地产经纪人处签名为曾S。刘辉一审期间主张上述《购房置业清单》上签名的是逸阳公司的法定代表人曾某燕，并以此为依据主张双方约定的中介费为10000元，逸阳公司认为上述《购房置业清单》没有指定涉案房屋，曾某燕本人确认没有签名，因此对《购房置业清单》不予确认，刘辉曾在一审庭审中申请笔迹鉴定，但在法院指定期限内未向一审法院提交笔迹鉴定申请。二审期间，刘辉又主张上述《购房置业清单》中的“委托价605000元，中介费壹万元，业主实收595000元，合计641164元”为逸阳公司业务员罗某推书写，并申请对此进行鉴定。
本院认为：本案为居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，逸阳公司促成刘辉与第三人签订房屋买卖合同并已支付购房款及办理房屋过户手续，双方当事人对此没有异议，本院予以确认，上述事务中，逸阳公司已完成其居间义务，刘辉作为委托人，应当支付相应的居间报酬。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点是涉案房屋买卖合同第三条载明的内容：“肆万陆仟壹佰陆拾圆（46160）支付给逸阳公司作为此次交易的税费、过户费、银行按揭费、交易手续费及中介费用等。……交易产生的税费按房地产交易所规定买卖双方如实申报，并以［逸阳公司承包］方式交付。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由［逸阳公司承担］”如何认定问题？该条款是否存在价格欺诈、显失公平等情形？是否属于无效条款？逸阳公司是否因该条款获得了不当收费利益？对此，本院分析如下：
第一，刘辉主张根据《房地产经纪管理办法》第十八条“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”的规定，认为涉案房屋买卖合同的第三条就是混合标价、捆绑标价，应认定为无效条款。对此，本院认为，首先，涉案房屋买卖合同第三条确实存在将居间报酬和代为缴纳税费、过户费、银行按揭费、交易手续费等混合计费的情形，但该混合计费包含两种性质的报酬，即居间报酬和代为办理缴纳相关税费的报酬，根据《中华人民共和国合同法》及上述《房地产经纪管理办法》的相关规定，均未有规定居间服务还包括代为办理缴纳相关费用的义务，况且其中代为办理缴纳相关税费是双方以承包方式进行约定，包含了双方因政府部门原因发生的税费种类及标准变化的利益期待，故，不应将该条款认定为混合标价、捆绑标价。其次，即使该条款存在符合《房地产经纪管理办法》第十八条规定的情形，因《房地产经纪管理办法》第十八条规定的内容属于管理性强制条款，不属于效力性强制条款，且《房地产经纪管理办法》是我国住房和城乡建设部及相关部委颁布的部门规章，不属于行政法规，故，涉案房屋买卖合同的第三条并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院对刘辉主张该条款无效的意见不予采纳，并对该条款的合法效力予以确认。
第二，涉案房屋买卖合同的第三条虽然是逸阳公司起草并提供的，但刘辉与第三人订立涉案房屋买卖合同时的地位是平等的，逸阳公司并没有处于一个优势的地位而使刘辉难以拒绝签署其认为已明显不利于自己的合同，而刘辉作为一个具有民事行为和权利能力的自然人，针对购买房屋如此重大的事项，关注房屋价格及相关税费是其本人应当履行的谨慎注意义务，其要求中介机构为其提供中介服务的要求或知识，也不是超越其生活经验或交易经验的行为。故，涉案房屋买卖合同第三条应当认定是刘辉在签订该合同时的真实意思表示，其对自己需要承担的费用项目及金额是知悉的，其主张涉案房屋买卖合同的第三条存在价格欺诈及显失公平的情形而应予以撤销，理据不足，本院不予支持。有鉴于此，涉案房屋买卖合同是约束当事人的书面正式合同，当事人应当履行各自的义务，现尚无证据显示刘辉在一审中提供的《购房置业清单》属于涉案房屋买卖合同的附加或者补充内容，故，刘辉在二审中申请对《购房置业清单》上的部分内容进行笔迹鉴定已无必要，本院对此不予准许。
第三，基于本院前述认定，涉案房屋买卖合同第三条包含两种性质的报酬，即居间报酬和代为办理缴纳相关税费的报酬，现双方当事人确认涉案房屋已付清购房款并已办理房屋过户手续，即逸阳公司已完成代为办理缴纳相关税费的义务，在没有法律法规规定代为办理缴纳相关税费属于居间人应当履行的居间服务的前提下，刘辉免去了办理缴纳税费的繁琐事务，而逸阳公司提供了相应的代办劳务，理应收取相应报酬，况且其中代为办理缴纳相关税费是双方以承包方式进行约定，包含了双方因政府部门原因发生的税费种类及标准变化的利益期待，逸阳公司收取的报酬在签订合同时并不是确定的，或多或少需待政府相关部门在交易完成时的课税价格为准，以承包的方式对此进行约定，并不违反现行法律法规的强制性规定，故，刘辉主张逸阳公司因该条款获取不当收益，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘辉的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费362元，由上诉人刘辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜新林
审 判 员 胡怡静
代理审判员 钟国平
二〇一六年七月五日
书 记 员 胡银芳
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