江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3439号
上诉人（原审被告、反诉被告）：恽志伟，男，1970年3月26日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：徐静、姚海涛，江苏友联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉儒，男，1964年2月6日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄依桐，江苏常运律师事务所实习律师。
上诉人恽志伟、王玉儒因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初7223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恽志伟上诉请求：撤销一审判决书第二项，并依法改判王玉儒赔偿恽志伟损失956153元，王玉儒承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、王玉儒将已经设立抵押权的房屋租赁给恽志伟使用，是导致涉案厂房停产的主要原因。2、王玉儒未能提供符合约定的租赁物，未能履行出租人的义务。3、王玉儒的过错虽然不必然导致恽志伟在2016年7月底停产，但之后必然会导致停产。4、恽志伟于2015年11月20日已取得污水接管批准，不存在利用租赁房屋进行非法活动，损坏公共利益的行为。5、恽志伟提供了充分的证据证明损失为956153元。6、一审法院认定王玉儒在签订租赁协议过程中存在过错，认定王玉儒承担一定的损失，但并未判决王玉儒承担恽志伟的损失，违反法律规定。
王玉儒辩称，一审已查明王玉儒是向常州创华包装有限公司（以下简称创华公司）购买部分土地然后向滩坝村民小组租用了部分土地，才在该部分土地上进行翻建以及新建了厂房，不管合法与否，该厂房均为王玉儒建造并应享有相应的权利。后租赁给恽志伟使用，期间法院对该房屋进行查封并进行拍卖，王玉儒向法院缴纳了10万元押金，法院没有阻止恽志伟使用该房屋。恽志伟出走停产的根本原因是因为在环保方面出现了违反法律的规定的事由，一方面被追索罚款，一方面当地村民进行举报。恽志伟提出实际经营不是进行喷漆业务，但是在其提供的相关证据中其购买的设备就是喷漆生产线，恽志伟提出的损失没有相关的事实和法律依据，不应予以认定。
王玉儒上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法改判支持王玉儒的反诉请求，一、二审诉讼费用由恽志伟承担。事实和理由：2015年底王玉儒与恽志伟签订租房协议签订后王玉儒依约将出租房屋交给恽志伟使用，恽志伟未能按照约定一次性支付第一年度租金40万元，仅支付租金20万元。一审判决认定租赁合同无效，合同无效后，损失还是应当按照约定分担。恽志伟所租赁的厂房大部分为王玉儒建造或者翻建，在创华公司资产评估中为130余万元。恽志伟实际占用着该部分厂房进行使用，这部分厂房的租金损失应由恽志伟来承担。因恽志伟一直占有使用着该房屋，至今厂房里面的设备尚未搬走，王玉儒自建和翻建部分的租金损失，应当按照租赁合同约定的租金计算，以体现法律的公正性。
恽志伟辩称，王玉儒在没有取得房屋产权证的情况下，将已被法院查封的厂房租赁给恽志伟使用，导致租赁合同无效。恽志伟在2016年5月底已经支付半年租金20万元。2016年7月底厂房已经彻底停工。2016年7月之后，恽志伟并未从租赁行为中有任何获获益行为，不应支付之后的租金。王玉儒未取得厂房产权证，不是出租权利人，没有权利要求恽志伟支付租金。王玉儒并未提供任何证据证明其在获得创华包装的厂房后对创华包装的厂房有任何翻新或建造，恽志伟租赁的房屋全部位于创华包装产权登记下的房屋。请求法院驳回王玉儒的上诉请求。
恽志伟向一审法院起诉请求:判令解除王玉儒、恽志伟间的房屋租赁合同，王玉儒赔偿恽志伟流水线安装费用35万元、运输费2.3万元、加工费21.2万元、材料费9.54万元、经营损失27.57万元等经济损失共计956136元。
王玉儒向一审法院反诉请求:判令恽志伟支付王玉儒房屋租金20万元，并承担该款自2015年12月1日起至实际支付时止按中国人民银行贷款年利率6%计算的利息；判令恽志伟支付自2016年12月1日起至实际迁出出租屋之时止的房屋租金（租金按每年40万元标准计算）。
一审法院认定事实：
2015年下半年，恽志伟作为承租乙方，王玉儒作为出租甲方经协商一致后签订租房协议一份，该租房协议约定：一、被租厂房为约4000-5000平方米门面房；二、租赁期限为4.5年，从2015年12月1日至2020年6月30日；三、租金每年为40万元，乙方必须于每年的11月30日前一次性将租金交齐，交不齐视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方；……十一、甲方责任1、不按合同的条款规定修缮房屋的应赔偿乙方由此造成的经济损失，2、不得无故终止合同（第九条除外），否则应赔偿乙方年租金10%的经济损失；十二、乙方不得利用租赁的房屋进行非法活动，损害公共利益，不得干扰和影响周围居民的正常生活。合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的10%罚款。……备注：租金由甲方签约人按年收租，并开具收据，如乙方违背，处以租金的50%罚款，甲方有权立即收回出租厂房。同时，双方还对其他方面进行了约定。2015年11月底，恽志伟即将自己的生产线从原经营地点武进区洛阳镇（戴溪）天井村搬迁至案涉厂房，并安装相关生产设备（双方约定2015年12月1日前，甲方无条件让乙方使用案涉厂房）。2016年1月4日，恽志伟向王玉儒支付房租100000元，2016年5月31日，恽志伟又向王玉儒支付房租100000元，二次共计支付200000元，嗣后，恽志伟未再支付房租给王玉儒。2016年3月底，恽志伟看到一审法院张帖的2015武前执字第550号执行案件的限期搬迁通知书，要求承租户限期搬离。2016年3月29日，王玉儒作为出租人与一审法院执行人员沟通后，由王玉儒向法院交纳了10万元的暂不搬离的保证金。后恽志伟继续在案涉厂房内生产。2016年8月16日，武进区礼嘉镇人民政府环保科接到新辰村群众举报，常州创华包装有限公司厂内有人在喷车架，气味特别刺鼻。接到群众举报后中，礼嘉镇环保科前去查问，厂老板恽志伟逃离现场，至今未归，由于恽志伟是租用的厂房，无证无照的情况下非法生产，整套设仍然在该厂，停产至今。2016年9月27日，恽志伟向法院起诉，提出诉请如上。
2014年10月8日，创华公司作为甲方、王玉儒、李永其作为乙方、常州市武进区礼嘉镇新辰村民委员会、滩坝村民小组作为丙方签订资产转让合同一份，该合同约定：甲方创华公司经营暂时困难，经甲、乙、丙三方商定，甲方自愿将其所属部分资产转让给乙方，丙方系该部分资产占有范围内土地的所有权人，丙方同意上述资产转让，并确认其转让合法有效。甲方出资建造的位于礼嘉镇新辰工业园区生产厂房（北厂厂区），按厂房土地面积及坐落图红色划出区域为乙方所有；乙方受让资产后其占地范围内的全部土地、厂房产权归乙方所有；上述标的作价556.45万元，甲、乙双方商定上述款项在甲方所欠乙方借款中抵扣结算；甲方和丙方保证资产权属明确，没有任何争议，否则承担全部违约责任。甲方保证经营过程中所发生的一切债权、债务均由甲方负责，与乙方无关。同时，双方还对其他方面进行了约定。王玉儒接手受让资产后，在受让土地上建造办公楼、搭建彩钢瓦，并建造围墙、浇水泥场地、开建大门等。一并将受让资产及上述厂房等出租给了恽志伟。
一审法院受理的（2015）武前商初字第155号案件，由江苏武进信用再担保有限公司（以下简称再担保公司）作为原告与创华公司等九人作为被告的追偿权纠纷一案，一审法院于2015年6月3日作出（2015）武前商初字第155号民事裁定书，查封了创华公司名下的所有有证房产。2015年8月6日，一审法院作出（2015）武前商初字第155号民事判决书：判令常州市创华塑胶有限公司支付再担保公司代偿款1264万元及相应的利息及律师费用，由创华公司等承担连带责任，再担保公司有权以创华公司提供的抵押厂房通过拍卖、变卖优先偿还。2015年10月10日，再担保公司向法院申请强制执行，一审法院以（2015）武前执字第550号立案受理，并于2015年12月9日查封了创华公司内所有无证房屋，且创华公司于2013年11月12日因向再担保公司提供反担保而将该公司所有有证房产及厂房占用范围内的集体土地使用权向再担保公司设定了抵押权。一审法院强制执行的（2015）武前执字第550号执行案件，已于2017年6月8日，创华公司的土地、厂房等财产（包括本案案涉厂房土地在内）已通过拍卖的方式，将创华公司所有的房产、集体土地使用权及附属设施拍卖给了常州武进某塑料公司。
恽志伟个人在武进××××天井村从事三轮车车架电泳喷漆项目未向环保部门报批环境影响评价文件，且生产过程中有废水产生，需配套的水污染防治设施未建成就将主体工程正式投入生产，为此，武进区环境保护局于2015年8月10日以武环罚字（2015）169号行政处罚决定书对恽志伟作出行政处罚：责令恽志伟立即停止三轮车车架电泳喷漆项目的生产，处罚款250000元。2016年4月25日，常州市武进区环境保护局向本院申请强制执行，一审法院于2016年6月15日以（2016）苏0412执2554号立案受理进入强制执行程序。一审法院在执行中查明：被执行人恽志伟在武进××××天井村已停止生产，对罚金部分，一审法院经依法财产调查后，恽志伟暂无其他合适财产可供执行，遂于2016年9月19日一审法院作出执行裁定书：终结常州市武进区环境保护局作出的武环罚（2015）169号行政处罚决定书罚金部分的本次执行程序，待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请人可向院申请恢复执行。
一审过程中，恽志伟于2016年12月12日向一审法院提交书申请，请求法院委托鉴定机构对申请人搬离生产设备运输费、流水线损失、安装费损失、村料费损失、加工费损失进行鉴定，对此王玉儒不同意鉴定。恽志伟于第二次庭审后即2017年5月25日向一审法院提交了书面的撤回鉴定申请。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、恽志伟、王玉儒双方签订的租房协议是否有效；二、恽志伟在案涉厂房内停止生产经营的原因；三、恽志伟主张的损失是否属实，王玉儒是否应赔偿恽志伟的损失，王玉儒要求恽志伟支付房租的请求应否支持。
关于争议的焦点一，恽志伟、王玉儒间签订的租房协议应属无效。具体理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，创华公司已于2013年11月12日因向再担保公司提供反担保而将该公司所有有证房产及相关的集体土地使用权向再担保公司设定了抵押权，在设立抵押权的前提下，创华公司于2014年10月8日与王玉儒、李永其签订了资产转让合同，双方又未办理相应的不动产变更登记，故该资产转让协议无效；王玉儒依据资产转让协议所得土地及厂房后，虽然在受让土地上建造了部分厂房及搭建了彩钢瓦，但王玉儒未取得相应的产权证，且本院又于2015年6月、12月又分别查封了创华公司的有证、无证房屋，故恽志伟、王玉儒间签订的租房协议应属无效。
关于争议的焦点二，恽志伟在案涉厂房内停止生产经营是恽志伟自身造成，具体理由如下：1、恽志伟、王玉儒双方签订的租房协议中约定：“不得利用租赁的房屋进行非法活动，损害公共利益”，事实上，恽志伟在武进××××天井村违法经营时已受到当地环保部门的处罚，责令立即停止生产，恽志伟通过转移经营地点，继续生产；2、恽志伟搬迁至案涉厂房后，仍遭受举报，当地环保部门已至现场查看，恽志伟在此情况下，避而不见，不再生产。当然，因王玉儒不是真正的向恽志伟出租的产权人，存有瑕疵，导致第三人诉讼后案涉厂房被查封，尽管王玉儒事后采取了向法院出具承诺书，并交纳暂不搬迁、腾空的保证金等补救措施，但王玉儒存有过错，然该过错并不必然导致在此时间节点恽志伟的停产。从本案的实际情况来分析，恽志伟停止生产的原因实质还是在恽志伟一方。
关于本案争议的焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，针对恽志伟主张的生产设备从原来的经营地搬迁至案涉房屋产生的运输费、拆装费、加工费及材料损失费等合计956153元，一方面，恽志伟未提交充足的证据加以证明，另一方面，恽志伟的行为是停止生产的实质性原因。故王玉儒不应对恽志伟产生的损失承担赔偿责任。对于王玉儒反诉要求恽志伟继续支付厂房租金的诉请，因恽志伟事实上于2016年1月4日及2016年5月31日两次支付给了王玉儒房屋租金200000元，且恽志伟实际使用了该厂房，故恽志伟已经给付的房屋实际占用、使用费用没必要返还。对于王玉儒要求恽志伟继续支付房屋租金至实际腾空日止的租金及利息的请求，因王玉儒在签订租房协议过程中也存在一定的过错，由此产生的实际损失应由王玉儒自己承担。故王玉儒的反诉请求，依法不予支持。
综上所述，恽志伟、王玉儒间签订的租房协议无效，恽志伟诉请要求解除双方间签订的租房协议的请求已无实际意义。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、恽志伟、王玉儒签订的租房协议无效。二、驳回恽志伟要求王玉儒赔偿损失956153元的诉讼请求。三、驳回王玉儒的反诉请求。本诉案件受理费13362元，诉讼保全费5000元，合计18362元，由恽志伟负担。反诉案件受理费2150元由王玉儒负担。
二审中王玉儒提交情况说明一份，本案房屋买受人常州市武进区礼嘉惠盛贸新塑料制品有限公司同意将原有出租部分的房屋土地按照原来的租赁合同继续履行，承租人应当向王玉儒给付租金。恽志伟质证意见：对这份情况说明的真实性没有异议，但之前恽志伟本人从未收到过塑料制品公司同意租房的情况说明。现法院已判决该租赁合同无效，恽志伟本人也不愿意继续履行该份合同。
二审中恽志伟提交2015年11月20日常州市武进区排水管处的污水接管意向证明复印件一份，证明2015年11月20日，也即恽志伟生产前已取得污水排放许可，可以排放污水。恽志伟曾多次向武进区环保局申请进行环保评测，但因租赁厂房未有产权证，导致环保评测一直未能进行所以至今也未领取营业执照。王玉儒质证意见：该证据是复印件，真实性无法确认。该证据不是向当事人出具的，与本案没有关联性。污水处理与恽志伟经营的喷漆业务没有直接关联性，恽志伟在之前经环保处理以及这一次遭到群众举报的事实，都是因为其从事三轮车车架电泳喷漆项目，造成环境污染，该证据没有关联性，不能作为证据使用。
恽志伟对一审查明事实中“王玉儒接手资产后，在受让土地上建造办公楼、搭建彩钢瓦并建造围墙，浇水泥场地，开建大门等”有异议。对一审法院其他查明事实，双方当事人均没有提出异议，本院予以确认。
本院另查明，2014年10月8日，创华公司作为甲方、王玉儒、李永其作为乙方、常州市武进区礼嘉镇新辰村民委员会、滩坝村民小组作为丙方签订资产转让合同第四条约定“四、特别约定：1、甲方应保证在该资产中不存在任何法律和经济责任，甲方应当付清资产转让前全部土地租用费用、各项税费等事项，如果由此导致乙方损失的，甲方应当全部赔偿。…3、甲方承诺，不因自己的行为造成交易不成或者乙方对资产使用的障碍，否则承担全部责任。4、上述条款如有违约，由违约方承担全部责任。”
本院认为，创华公司将其所有的有证房产及相关的集体土地使用权已设立抵押的情况下，在2014年10月8日与王玉儒等签订资产转让合同，因设立房产、土地抵押须办理登记，王玉儒在签订资产转让合同应当知道相关资产已设立抵押的事实，资产转让合同签订后王玉儒又未办理相应的不动产变更登记，王玉儒在受让土地上虽自建了部分厂房及搭建了彩钢瓦，但也未进行登记并取得相应的所有权证或使用权证，因王玉儒没有依法取得出租厂房所有权，恽志伟、王玉儒间签订的租房协议无效。
二审中恽志伟提交2015年11月20日常州市武进区排水管处的污水接管意向证明只是证明附近污水管网具备污水接入管网条件，且载明接入的生产废水须达到环评要求后才可申办排水许可，不能证明恽志伟已取得污水排放许可。2016年8月16日，武进区礼嘉镇人民政府环保科接到新辰村群众举报，创华公司厂内有人在喷车架，气味特别刺鼻。接到群众举报后中，礼嘉镇环保科前去查问，厂老板恽志伟逃离现场，并停产至今。根据以上事实，且恽志伟至今未提交其已通过环保等相关许可的证据，应认定恽志伟停产至今的原因系其自已未达到环保要求所致。
恽志伟、王玉儒间签订的租房协议无效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理双方争议，因恽志伟停产至今的原因系其自已未达到环保要求所致，恽志伟所称其停产受到的损失应由自己承担。关于王玉儒反诉要求恽志伟继续支付厂房租金的诉请，因王玉儒没有依法取得出租厂房所有权，恽志伟、王玉儒间签订的租房协议无效，王玉儒反诉要求恽志伟继续支付厂房租金的诉请亦不予支持。王玉儒对其所称的租金损失，可依据2014年10月8日创华公司作为甲方、王玉儒、李永其作为乙方、常州市武进区礼嘉镇新辰村民委员会、滩坝村民小组作为丙方签订资产转让合同第四条的约定向创华公司主张。
综上所述，恽志伟、王玉儒的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17626元，由恽志伟负担13326元，由王玉儒负担4300元.
本判决为终审判决。
审判长 刘敬兵
审判员 杨 迪
审判员 吴立春
二〇一七年十一月二十日
书记员 冯 雪