江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3070号
上诉人（原审原告）南京地质矿产研究所，住所地南京市秦淮区中山东路***号。
法定代表人曲亚军，该所所长。
委托代理人张巧林，江苏环太律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京兆瑞百联超市有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路28号幕府佳园33幢402室。
法定代表人朱日昇，该公司经理。
委托代理人胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人南京地质矿产研究所（以下简称地矿研究所）、南京兆瑞百联超市有限公司�以下简称兆瑞百联超市）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
地矿研究所原审诉称，2006年9月29日，其与兆瑞百联超市签订《门面房租赁合同》，约定：地矿研究所将本市中山东路534号华东地调科技楼西侧一层房屋（以下简称诉争房屋）出租给兆瑞百联超市用于经营上海华联超市加盟店，租期八年，自2006年11月1日起至2014年10月31日止，年租金210000元，第五年起租金递增5%，每半年为一个付款期，每一付款期第一周为租金缴纳期，如兆瑞百联超市拖欠租金及其他费用，从第16天开始按每天拖欠租金及其他费用的0.3%加收滞纳金。同日，双方签订《补充协议》，约定年租金410000元。地矿研究所于2014年3月3日向兆瑞百联超�发出通知，告知租期到期后不再出租，请兆瑞百联超市提前做好有关准备工作。之后，兆瑞百联超市拖欠房租、水电等费用一直未付。2014年10月28日，地矿研究所再次通知兆瑞百联超市，要求兆瑞百联超市于11月3日与地矿研究所办理交接，并支付拖欠费用，如兆瑞百联超市不缴清所有费用并将出租房归还地矿研究所，逾期每日按5000元收取房屋使用费。兆瑞百联超市接到通知后仍然不缴费用，拒不交接房屋并继续经营。地矿研究所故诉至法院，请求判令：一、兆瑞百联超市支付拖欠的2014年5月1日至10月31日的租金110250元、其他消费租金105116.5元、其他租金50000元、电费125103.6元、水费2257.2元，以上合计392727.3元；二、兆瑞百联超市支付逾期支付租金、水电费的滞纳金（其中以租金及其他租金160250元为基数，自2014年5月1日起按每天0.3%的标准计算至实际给付之日止；以水电费127360.8元为基数，自2014年12月30日起按每天0.3%计算至实际给付之日）；三、兆瑞百联超市腾空迁出诉争房屋，并从2014年11月4日起按每天5000元的标准支付房屋使用费至实际迁出之日止；四、兆瑞百联超市承担诉讼费用。
兆瑞百联超市原审辩称，地矿研究所与兆瑞百联超市于2006年9月29日同时签订两份协议，两份协议主要体现在租金的计算数额、房屋租赁面积、相关费用的使用等方面，特别是《补充协议》约定地矿研究所将另行收取的200000元摊派在其内部人员消费物品的抵扣和水电费的摊派费用中，兆瑞百联超市认为两份协议系阴阳合同，《补充协议》系地矿研究所内部私设小金库、占用国家财产的一种形式，系地矿研究所逃避税收的行为，根据合同法52条的规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效合同，故地矿研究所与兆瑞百联超市之间《补充协议》的约定�属于无效行为，无效合同导致的结果是相互返还财产，在合同履行期内地矿研究所不当占有兆瑞百联超市的财产部分应该予以返还；地矿研究所通过《补充协议》的约定，在长达八年的租赁期间，将所谓电费摊派费用直接进入地矿研究所内部的账务中，另外消费性费用系地矿研究所内部员工福利，系占有国家收入的资金收入，涉及侵吞国有资产；对于兆瑞百联超市占用期间的租金和水电费，兆瑞百联超市愿意据实承担，但地矿研究所用停水停电的方式相要挟，违反出租人的正常合同义务，地矿研究所的合理损失，只能以正常的租金和同期银行的贷款利息为限。兆瑞百联超市经营的超市具有经营周期长、见效慢的特点，双方在签订合同时对续期达成相应的意向，故兆瑞百联超市要求地矿研究所给予一定的延长期限。
原审法院经审理查明，地矿研究所系诉争房屋所有权人。2006年9月29日，地矿研究所作为出租方（甲方）与兆瑞百联超市作为承租方（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋（租赁面积254.5㎡）出租给兆瑞百联超市作为超市使用，租赁期为八年，自2006年11月1日起至2014年10月31日止；年租金为210000元，第五年起年租金递增5%；承租房内的水、电费由乙方按甲方规定缴纳，单价不高于政府商业用水电费标准；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按届时的物价及物业租金涨幅做适当调整。同日，地矿研究所（甲方）与兆瑞百联超市（乙方）签订《补充协议》，约定：双方就2006年9月29日签订的《门面房租赁合同》中未尽事宜，签订如下补充协议：1、甲方出租给乙方门面房的实际面积是434.5㎡，年租金等410000元，第5年起递增5%（租金等计431000元），租赁期八年；2、房屋租金为210000元，支付形式见租赁合同；3、服务性收费100000元，乙方于每年12月1日前一次性以购物券的形式付给甲方，此购物券供甲方职工在乙方超市使用，如因乙方原因造成此购物券在乙方超市不能正常使用，乙方应在15天内将未使用的购物券折成现金付给甲方，甲方开具财政收据；4、其它100000元，每两个月乙方在缴纳水电费时均摊付给甲方，甲方开具财政收据；5、此补充协议与《门面房租赁合同》不一致的，以本协议为准。2010年4月30日，地矿研究所（甲方）与兆瑞百联超市（乙方）签订《修改补充协议》，约定：双方于2006年9月29日签订的《补充协议》，经双方协商一致同意将《补充协议》第3条进行修改，修改为：服务性收费100000元，甲方在租赁年周期（每年的11月1日起至次年的10月31日）期间在乙方中山门店挂账消费，由甲方指定的人员签字挂账消费100000元；为了保证�方账目清晰，乙方每月头和甲方指定的人员对清上月挂帐金额后，甲方开具财政收据给乙方，乙方开具销售发票给甲方，上月账清；租赁年周期内甲方挂账超出100000元的部分，乙方开具销售发票，甲方应正常付款。2014年3月3日，地矿研究所书面通知兆瑞百联超市，告知兆瑞百联超市诉争房屋在合同到期后将不再对外出租。2014年10月28日，地矿研究所再次书面通知兆瑞百联超市，告知兆瑞百联超市诉争房屋在合同到期后将不再对外出租，要求兆瑞百联超市于2014年11月3日与地矿研究所办理交接，并缴清拖欠的房屋租金110250元，电费174227.7元，水费2016元，如到期兆瑞百联超市不缴清所有费用并将诉争房屋归还地矿研究所，地矿研究所将于2014年11月7日停止水电供应，逾期按5000元/天收取房屋使用费。
庭审中，兆瑞百联超市确认《门面房租赁合同》约定的租金210000元和《补充协议》约定的其他100000元其已支付至2014年4月30日，2012年10月31日之前的服务性收费双方已结算，地矿研究所自2012年11月1日起至2014年10月31日在兆瑞百联超市处消费94883.5元，另确认拖欠水费2257.2元、电费125103.6元，
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，地矿研究所与兆瑞百联超市签订的《门面房租赁合同》、《补充协议》及《修改补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。按照上述约定，地矿研究所提供诉争房屋给兆瑞百联超市承租使用，兆瑞百联超市应当支付的对价即是每年410000元，虽然双方出于其他目的，将租金分解为三块并约定了不同的支付方式，但兆瑞百联超市对于每年需向地矿研究所支付410000元租赁费用的约定是明知也是认可的，且双方之前也一直在按约履行，兆瑞百联超市如认为地矿研究所在合同�订及履行过程中存在偷逃税收或贪腐行为的，可依法向有关机关举报，但不得以此为由拒绝按约支付租金及返还房屋。对于地矿研究所要求兆瑞百联超市支付房屋租金、水、电费的诉讼请求，原审法院予以支持。根据约定，地矿研究所于租赁年周期期间，每年收取服务性收费100000元，用以在兆瑞百联超市超市签字挂账消费，现经地矿研究所与兆瑞百联超市确认，地矿研究所自2012年11月1日起，在兆瑞百联超市处实际消费94883.5元，剩余105116.5元尚未消费，现合同履行期届满，地矿研究所与兆瑞百联超市亦未能续签合同，地矿研究所要求兆瑞百联超市支付尚未消费的剩余服务性租金，有事实及法律依据，原审予以支持。因兆瑞百联超市拖欠地矿研究所房屋租金及水、电费，对地矿研究所造成损失，故对于地矿研究所主张兆瑞百联超市分别支付从2014年5月1日至实际给付之�止的租金的滞纳金，及从庭审之日（即2014年12月30日）至实际给付之日止的拖欠水、电费的滞纳金的诉讼请求，原审予以支持，但其主张按每日0.3%的约定计算，标准过高，原审依法予以调整，酌定以每日0.05%计算滞纳金为宜。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现地矿研究所与兆瑞百联超市签订的《门面房租赁合同》于2014年10月31日租赁期届满，地矿研究所亦明确告知兆瑞百联超市不再出租诉争房屋，兆瑞百联超市应当返还诉争房屋，故对于地矿研究所主张兆瑞百联超市返还诉争房屋的诉讼请求，亦予以支持。对于地矿研究所主张兆瑞百联超市支付5000元/日的房屋使用费的诉讼请求，兆瑞百联超市未返还诉争房屋，对地矿研究所造成损失，兆瑞百联超市负有腾房义务，应当支付相应的房屋使用费，对于房屋使用费，参考房屋租赁合同、地矿研究所的损失及租赁房屋的市场价值，酌定兆瑞百联超市按1200元/日支付地矿研究所房屋使用费为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、南京兆瑞百联超市有限公司于判决生效之日起十日内向南京地质矿产研究所支付租金160250元（110250+50000=160250）、消费租金105116.5元、电费125103.6元，水费2257.2元，合计392727.3元。二、南京兆瑞百联超市有限公司于判决生效之日起十日内向南京地质矿产研究所支付租金160250元的滞纳金（自2014年5月1日起至实际给付之日止，按0.05%/日计算）及拖欠水、电费合计127360.8元的滞纳金（自2014年12月30日起至实际给付之日止，按0.05%/日计算）。三、南京兆瑞百联超市有限公司于判决生效之日起十日内向南京地质矿产研究所返还坐落于南京市中山东路534号华东地调科技楼西侧一层房屋并支付房屋使用费（自2014年11月4日起至实际返还房屋之日止，按1200元/日计算）。四、驳回南京地质矿产研究所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7309元，由南京兆瑞百联超市有限公司负担。
地质研究所不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、地矿研究所主张的每天5000元房屋使用费是兆瑞百联超市以行为认可的，应予支持。地矿研究所在合同到期前8个月就通知兆瑞百联超市不再续租，2014年10月28日再次通知兆瑞百联超市到期办理交接，如到期不还房屋，逾期每日按5000元收取房屋使用费，兆瑞百联超市在地矿研究所明确告知后仍然使用房屋，表明其接�了地矿研究所的要求。二、原审判决房屋使用费按每天1200元计算无法弥补地矿研究所的损失。该价格系双方于2006年约定的价格，现在周边门面房价格在每天每平方5-6元左右，原审认定的价格显失公平。三、原审判决的房屋使用费没有对侵权行为进行处罚。综上，请求二审法院撤销原判决第三项中关于房屋使用费部分，改判兆瑞百联超市自2014年11月4日起至实际返还房屋之日止按5000元每日计算房屋使用费。
兆瑞百联超市辩称，地矿研究所的上诉理由不能成立。一、对于地矿研究所提出的5000元每天的房屋使用费，双方没有合同约定，也没有法律规定默示可以视为认可。二、地矿研究所阻碍其使用房屋，不提供电力，还搬大石堵门，因此原审认定1200元每天的房屋使用费不但不低，反而过高。三、本案诉讼尚未完结，双方尚未对房屋交接达成一致，并不存在无理由占用�赁房屋事宜，地矿研究所要求法院判决房屋使用费应当体现对侵权行为的处罚，没有依据。综上请求二审法院驳回地矿研究所的上诉请求。
兆瑞百联超市不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，判决有误。一、双方约定的消费租金不能提现，只能在超市内消费，兆瑞百联超市并未阻止地矿研究所凭券消费，原审判决直接返还给地矿研究所剥夺了兆瑞百联超市的预期利润。二、原审判决中关于滞纳金的计算标准和起算时间有误。首先，租金160250元的滞纳金按约应自每一付款期第一周为租金缴纳期，并不存在从2014年5月1日起违约给付的情况；其次，租金160250元中包含了其他租金50000元，根据补充协议约定，此部分租金每两个月在缴纳水电费时摊缴，也不存在从2014年5月1日起违约给付的情况；第三，滞纳金标准按每日万分之五计算明显过高，应为银行�期贷款利率上浮30%。三、原审判决房屋使用费1200元明显过高，理由同此项答辩意见。四、地矿研究所不按照合同约定提供收费票据，造成兆瑞百联超市严重的税收损失，应当予以赔偿；在地矿研究所提供合法收费凭证前，其有权拒绝交纳相关费用。另外，其在房屋内进行了适当装修，地矿研究所应当予以补偿。五、原判决由兆瑞百联超市承担全部诉讼费用不当。综上，请求二审法院撤销原判决第一项中关于消费租金的判决、撤销原判决第三项，更正原判决第二项；由地矿研究所承担本案全部诉讼费用。
地矿研究所辩称，兆瑞百联超市的上诉理由不能成立。一、兆瑞百联超市认为消费租金必须消费完没有依据，现在双方当事人合同已履行完，根据公平原则该部分费用也应该返还。正如兆瑞百联超市所说，关于消费租金的约定无效，相应的费用也应该返还。二、关�滞纳金的计算标准和起算时间，应该按照双方约定的房租支付的标准和时间来支付。原审认定的万分之五滞纳金标准对于双方当事人的约定，已经很低。三、关于1200元每天的房屋使用费，兆瑞百联所说的停电的事实虽然存在，但是兆瑞百联超市用发电机继续经营，没有影响对方经营，关键是地矿研究所在没有租赁合同的情况下，并没有义务向对方提供电力，而且兆瑞百联超市强占房屋不搬，其经营与地矿研究所无关。四、关于兆瑞百联超市所称的收费票据，地矿研究所已经开具了发票，兆瑞百联超市不是国家机关不存在税收损失问题。五、关于诉讼费用的分担，本案纠纷本就是兆瑞百联超市引起，原审判决由其承担诉讼费用并无不当。综上，请求二审法院驳回兆瑞百联超市的上诉请求。
二审中，地矿研究所提交以下证据：一、通知两份，证明地矿研究所于2015年3�30日、2015年5月20日两次催告兆瑞百联超市归还房屋，但兆瑞百联超市至今不还房屋。二、案涉相邻房屋租赁合同若干份，证明案涉房屋附近房屋租价从6.25元∕日∕㎡至20元∕日∕㎡不等，而原审认定的1200元∕日仅合2.72元∕日∕㎡，明显过低。三、发票两份，证明兆瑞百联超市主张的发票其已经开好。兆瑞百联超市对上述证据的真实性无异议，但认为原审判决尚未生效，其不存在侵占房屋的事实，而房屋租赁因房屋的面积、位置、年代以及协商的过程不同，变化很大，其他房屋的租赁合同与本案无关；关于发票，地矿研究所开具的发票是普通服务类发票，不是合同中约定的财政收据，且发票只能在当年冲抵成本，地矿研究所现在才开具发票，已经无法冲抵成本。
兆瑞百联超市向本院提交如下证据：一、收据两张，证明其因地矿研究所停止供电不得不购买两台发电�维持用电；二、2015年3月26日的现代快报和扬子晚报报道，证明地矿研究所故意用一块大石头堵在房屋门口，阻挠其使用房屋。地矿研究所认为兆瑞百联超市购买发电机与其无关，其在合同期满后无义务提供电源；对于堵石头的报道，其承认堵过一次石头，但石头并没有影响到兆瑞百联超市的经营，且兆瑞百联超市在春节期间最赚钱的时候一直在经营，其并没有阻挠。
二审中，双方当事人一致认可租金160250元中的110250元的滞纳金从2014年5月23日起算，该租金中另外的50000元其他租金的滞纳金从2014年10月31日起算。
二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人地矿研究所与上诉人兆瑞百联超市签订的《门面房租赁合同》、《补充协议》及《修改补充协议》系双方当事人真实意思表示，兆瑞百联超市认为《补充协议》违反国家法律和侵害其合法权益应属无效，《补充协议》虽将租金分解为三个部分，但该约定并不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，故上述三份协议均合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
兆瑞百联超市认为双方约定的消费租金不能提现，其并未阻止地矿研究所凭券消费，但因双方在2010年时已通过《修改补充协议》方式变更了消费租金的使用方式，最终由地矿研究所在兆瑞百联超市处消费后结算，现双方对2012年10月31日之前的服务性收费已经结算完毕，地矿研究所未消费部分兆瑞百联超市理应返还，故兆瑞百联超市此项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同中约定的应由地矿研究所开具的财政收据，因承租人支付租金系房屋租赁合同中的主要义务，兆瑞百联超市若认为地矿研究所存在违反国家税收制度的情况，可依法向相关行政机关反映，但不能据此拒交租金�且地矿研究所在二审中也提供了相应的税务发票，故兆瑞百联超市以地矿研究所未提供合法收费凭证为由拒交租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于兆瑞百联超市逾期占用案涉房屋的使用费用，地矿研究所虽提供了附近房屋的租赁合同来证明案涉房屋逾期交付给其造成的损失，但案涉房屋与其他相邻房屋的租赁条件并不完全相同，兆瑞百联超市逾期交房虽构成违约，但地矿研究所在兆瑞百联超市占用房屋期间曾采取停电、堵石等措施，对兆瑞百联超市的经营造成一定影响，地矿研究所要求参照附近正常经营状态的房屋的租赁价格来认定案涉房屋的占有使用费，依据并不充分；原审酌定的占有使用费标准虽可能低于附近其它房屋的租赁价格，但综合考量本案情况，原审参照双方原合同约定的租赁标准酌定占有使用费并无不当，地矿研究所认为原审酌定过低，兆�百联超市认为原审酌定过高，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二审中，双方均认可租金160250元中110250元的滞纳金自2014年5月23日起算，另外其他租金50000元的滞纳金从2014年10月31日起算，本院予以确认。此处事实因当事人二审中的新陈述致原审认定有误，本院予以纠正。关于兆瑞百联超市逾期付款滞纳金的标准，原审判决按每日万分之五计算未超出双方合同约定，原审法院参考双方的履约情况进行的酌定并无不当，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第5543号民事判决第一、三、四项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第5543号民事判决第二项为：南京兆瑞百联超市有限公司于本判决生效之日起十日内向南京地质矿产研究所支付租金160250元的滞纳金（其中110250元自2014年5月23日起至实际给付之日止，其中50000元自2014年10月31日起至实际给付之日止，均按0.05%/日计算）及拖欠水、电费合计127360.8元的滞纳金（自2014年12月30日起至实际给付之日止，按0.05%/日计算）；
三、驳回南京兆瑞百联超市有限公司的其他上诉请求；
四、驳回南京地质矿产研究所的上诉请求。
原审案件受理费7309元、诉讼保全费2770元，合计10079元，由南京兆瑞百联超市有限公司承担9071元，南京地质矿产研究所承担1008元；二审案件受理费14618元，南京兆瑞百联超市有限公司承担6578元，南京地质矿产研究所8040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 朱亚芳