河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0802民初2147号原告承德鹏飞物业服务有限公司，住所地承德市双桥区大北沟45号。法定代表人杨桂珍，职务经理。委托代理人任子江，河北陈华律师事务所律师。委托代理人杨明妹，河北君兴律师事务所律师。被告王敏玉，女，1946年12月29日出生，住承德市。委托代理人杜丰云（被告王敏玉儿媳妇），女，1973年8月23日出生,住承德市。原告承德鹏飞物业服务有限公司与被告王敏玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2015年7月20日作出（2015）双桥民初字第814号民事判决书，双方当事人均不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉，河北省承德市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）承民终字第2727号民事裁定书，撤销了本院作出的（2015）双桥民初字第814号民事判决书，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，再次依法公开开庭审理此案，原告承德鹏飞物业服务有限公司的委托代理人、被告王敏玉的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原、被告签订物业管理服务合同后，被告作为卓越祥园小区的住户，一直接受原告提供的物业服务。根据合同约定的收费标准，截止2014年年底，被告已拖欠物业费3816.00元，原告多次向被告催要，被告不予给付。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业费3816.00元，并支付迟延履行滞纳金6579.04元，总计10395.04元。被告王敏玉辩称，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定，物业服务合同的当事人一方为物业服务企业，另一方应为业主委员会，故承德鹏飞物业服务公司与卓越祥园小区单个业主签订的物业管理服务合同属于无效合同，对被告不具有法律约束力。在物业服务过程中发生的纠纷，应当依据前期物业服务合同的相关约定予以解决。依据承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字[2010]4号文件，关于调整《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知要求，新建住宅小区前期物业服务，原则上不得低于三级标准，前期物业服务合同要根据通知规定的物业服务等级和基准价格约定服务内容、服务标准、价格标准、计费方式以及计费起始时间等内容，住宅小区整体工程未开发完工，服务设施和服务项目不完备的，服务价格应按对应标准适当降低。被告居住的卓越祥园小区属于上述所述情况，而且到目前为止，小区的服务设施和服务项目仍不完备，根据承价2010年4号文件规定，物业服务管理费用应适当降低，且原告为卓越祥园小区业主提供物业服务以来，未能按照物业服务合同约定的服务内容、质量标准提供物业服务，提供的物业服务距离三级服务内容，标准的要求相差甚远，因此原告向被告收取物业服务费的标准应适当降低。另外，原告与承德市棚户区改建工作指挥部办公室（卓越祥园小区建设单位）签订的前期物业服务合同已于2013年10月31日终止，被告与原告自2014年1月1日起已不存在物业服务合同关系，原告应向被告支付的物业服务费应截止至2013年10月31日。同时原告不能依据无效合同的约定要求被告支付迟交物业服务费的滞纳金。小区消防不合格，消防大队对小区的消防发现重大的安全隐患，每栋全部存在安全隐患，小区安全通道被5辆车堵塞，消防的各种设施都不完善，没有消火栓、消火带、灭火器，自检指示灯不闪，手动按钮没电不能正常工作，消防安全门有损坏并且经常开放。消防指示安全出口照明部分损坏或不能使用。庭审中，原告出示了以下证据：1、前期物业合同一份，证明双方2010年10月28日签订的前期物业服务合同，卓越祥园小区是回迁改造小区，要和拆迁办公室签订物业合同，及服务合同期限2010年11月1日至2013年11月31日止，并规定了服务的质量标准三级；2、承德市中心区普遍住宅服务等级予收费备案资料，证明鹏飞物业的资质等级为3级，并备案了收费标准，物业费0.7元每平方米，电梯费0.45元每平方米，该备案经承德市住房，物价局，等有关部门批准，同时证明实际收取的物业费要低于该标准；3、原告与各位业主签订的物业管理服务合同，临时管理规约，临时规约书，治安消防安全责任书，装饰装修管理规定，装饰装修承诺书，车辆管理规定；4、服务协议，卓越祥园小区与业主委员会签订的协议一份，证明此协议已形成，业委会有义务协助物业公司收取物业费。被告对原告出示的证据发表以下质证意见，1号证据前期物业合同无效，签订合同双方有猫腻，不认可，当时入住时前期物业的相关约定对物业公司有利，对业主无利，并且不签订不给钥匙及不让入住被逼才签订的合同。2号证据真实性没有异议，但其中部分不认可，根据承价2010年4号文件其中一条规定道路、绿化等相关设施未完备，不应当价格上浮10%，应适当降低物业费。3号证据不认可，不应该以个人，应该以业主委员会或前期物业合同当事人和物业服务企业签订合同，另一方应该是物业委员会。要求认定入住手册有效还是前期物业合同有效，并且入住手册业主手里为空白文书，并未签署。4号证据真实性没有异议，但是效力不认可，我们当时不签字拿不到钥匙。庭审中，被告出示以下证据，1、照片14张；2、鹏飞物业通知一份，证明原告根本就没有达到三级标准；3、物业委员会整改通知书，证明原告服务水平不达标；4、紫塞房产网的网页截图，证明卓越祥园小区不是完善。原告对被告出示的证据发表以下质证意见，被告提供的照片及紫塞网的截图没有按照法律的规定依法提交；照片拍摄的时间不能确定，达不到被告的证明目的，紫塞网论坛截图真实性不予认可，该证据不能达到被告的证明目的，2号证据没有相关人员的签字及公章没有效力。3号证据催缴物业费的通知达不到证明目的“在今后卓越祥园小区的物业服务工作期间严格按照3级服务标准执行”证实了鹏飞公司在服务过程中是依据相关标准执行的，被告推定再此之前未达到服务标准是错误的。上述证据，经过庭审质证，被告对原告提供的1--4号证据真实性无异议，本院对上述证据予以采信。被告出示的1-4号证据能够形成较完整的证据链条，能够证明被告提供物业服务过程中存在着小区部分楼道灯长明、打扫卫生不到位等现象。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明：2010年承德市双桥区卓越祥园小区建成，同年10月28日，卓越祥园小区开发建设单位承德市棚户区改建工作指挥部办公室聘任原告为该小区前期物业管理机构，并与原告签订前期物业服务合同，合同第二条约定：乙方（本案原告）提供的前期物业服务包括，物业共用部位的维护、养护和管理，公用设施、设备的运行、维修，养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；第六条规定，物业服务费实行包干制，具体标准按承德市物价部门批准的标准执行和调整，服务费用于管理服务人员工资、社会保险、福利费等、物业共用部位、设施设备的日常运行、维护费用，物业共用部位的清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧费等；第十三条约定，乙方（本案原告）承接物业时，楼房由甲方（棚改办）、乙方、买受人三方验收，楼房的公用部分、公用设施待竣工后，由甲乙双方交接验收。合同期限自2010年11月1日至2013年10月31日止。合同签订后，原告进入该小区进行物业管理工作。2010年11月16日原告就服务等级及收费标准向有关主管部门提出申请，该小区物业服务等级及收费标准在承德市普通住宅区物业服务价格备案登记表中显示为，三级服务、承德市物价局价格主管部门意见为，同意普通住宅前期物业服务基准价格标准按0.60元每月每建筑平方米来备案，其它服务项目价格标准按文件规定执行。2010年12月11日，被告作为该小区C座1302室（房屋建筑面积为129.93平方米）业主回迁，当时原、被告签订物业管理服务合同，合同约定的物业服务范围与前期物业合同相符，同时合同还约定，住宅收费标准每月每建筑平方米0.66元，电梯日常运行维护费，15层以下每建筑平方米0.44元；以上0.49元，并约定，业主逾期不缴纳物业管理费，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告按每平方米建筑面积0.66元、电梯费0.44元向被告先行收取了物业费后，将入门钥匙交付被告，现被告未按原收费标准向原告缴纳2012年10月11日—2014年12月31日的物业费（含电梯费）3716.00元。同时查明，原告在对被告提供物业服务过程中存在小区内车辆乱停乱放、路面坏损、楼梯扶手、楼宇门锈蚀、部分楼道灯长明、打扫卫生不到位的现象。诉讼期间被告提供承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号文件，该文件规定，承德市普通住宅物业三级服务标准为，物业管理人员、专业人员有物业管理职业资格证或者岗位证书，有固定专业人员实施绿化养护管理，小区内应设有垃圾箱、设置果壳箱、小区道路、广场停车场、绿地每日清扫一次，楼梯扶手每周擦洗两次，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关，定期对小区内健身器材、休闲椅等进行巡查等；三级物业收费标准为；住宅物业服务费0.60元/月/建筑面积平方米、电梯日常运行维护费0.40元，（十层以下的0.50元/月/建筑面积平方米），十五层以上加收0.05元。浮动幅度，上浮不得超过10％，下浮不限。另查明，2015年1月卓越祥园小区电梯停止运行，后经有关部门协调，业委会成员李晓东与原告法人代表签订服务协议，内容为，2014年鹏飞物业公司提供服务的事实已形成，业委会协助催缴拖欠的物业费。又查明，原告向被告主张的物业费，按照原告的计算方法，应为3716.00元，非其主张的3816.00元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依据物业服务合同的约定，被告应按约定缴纳物业费，被告拒交物业费的行为应属违约，故原告请求被告给付拖欠物业费的诉讼请求合理。鉴于被告居住的小区为新建小区，根据前期物业合同内容，被告居住的小区，属于承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字[2010]4号文件规定的新建住宅物业小区整体工程未开发完工，服务设施和服务项目不完备的，服务价格应按对应标准适当降低的范畴，而原告对被告的物业费收费标准不但未降低，反高于原告在有关部门备案的物业费收取标准，考虑上述因素及本案原告在向被告提供物业服务过程中存在着小区部分楼道灯长明、打扫卫生不到位等不同程度的违约行为，故被告要求原告降低收费标准的抗辩理由成立。对原告向被告主张的物业费3716元，可适当减少为2787.00元；对原告向被告主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王敏玉于本判决生效之日起十日内一次性给付原告承德鹏飞物业服务有限公司物业费包括（电梯费）2787.00元。二、驳回原告承德鹏飞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原、被告各承担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  张明华人民陪审员  陈 国人民陪审员  刘志申二〇一六年五月十日书 记 员  吴文利附页《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。