广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民初252号
原告：深圳市鹏城建筑集团有限公司。住所地：深圳市福田区农林路鑫竹苑*座**层。
法定代表人：黄海，董事长。
委托代理人：邱鸿鹏，该公司法务人员。
被告：杨淑芬，女，汉族，1961年6月19日出生，身份证住址：山西省太原市迎泽区，现住惠州市惠城区。
委托代理人：陈雁、杜庆华，广东东舟律师事务所律师。
第三人：光耀集团有限公司。住所地：惠州市惠城区东平十二号小区荷兰水乡会所*楼。
法定代表人：郭耀明。
原告深圳市鹏城建筑集团有限公司（下称：深圳鹏城公司）诉被告杨淑芬申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的代理人邱鸿鹏，被告的代理人陈雁、杜庆华到庭参加诉讼。第三人光耀集团有限公司（下称：光耀集团公司）经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
当事人的诉辩情况
原告深圳鹏城公司诉称：原告与第三人之间的建设工程纠纷已由深圳市仲裁委员会做出的(2014)深仲裁字第963号《仲裁裁决书》明确第三人共拖欠原告5亿多元工程款。上述《仲裁裁决书》已经发生法律效力，原告亦于2014年10月10日申请强制执行上述《仲裁裁决书》，贵院以(2014)惠中法执字第586号对上述执行案立案执行。目前，该执行案件仍在执行过程中。原告对第三人提起仲裁前，于2014年5月9日向惠州市惠城区人民法院申请诉前财产保全，并提供了相关担保。该院经审查后对第三人的系列财产进行了查封保全，位于惠州市惠城区荷兰水乡花园八期7号楼01号房的房产(以下简称涉案房产)由该院于2014年5月12日作出的(2014)惠城法立保字第295-1号《民事裁定书》裁定查封。后被告向贵院就(2014)惠中法执字第586号执行案件提出执行异议，认为其对涉案房产拥有所有权，要求中止对涉案房产的执行。后贵院作出(2016)粤13执异77号执行裁定书裁定中止对涉案房产的执行。原告认为，(2016)粤13执异77号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，从该裁定书查明的事实可以显示被告所谓支付涉案房屋价款的资金是通过多种途径且涉及多方当事人的权利义务关系，从被告提供的原始证据也可以显示，大部分资金转账用途备注为“往来款”，并非购房款，该裁定书仅凭相关当事人事后出具的证明就认定相关款项为购房款，明显没有查明案件真实情况，且相关当事人出具的证明相当于证人证言，在证人没有出庭作证的情况下，也根本不能作为单独认定事实的证据。另(20t6)粤13执异77号执行裁定书将《认购书》认定为商品房买卖合同亦属于认定事实错误，该裁定书第4页己查明“因该公司暂不能与其签订《商品房买卖合同》往前手续，所以该公司决定先将该房租赁给杨淑芬，租金自其已于2012年5月25日支付的240万元中一次性抵扣20年租金”，该事实可以明确被告并没有与第三人就涉案房屋签订房屋买卖合同。且该裁定书也没有查明被告是否有用于居住的房屋，仅以“没有证据证明其有其他可居住房屋”为由就认定被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定明显是适用法律错误，该论述相当于将被告名下有无其他可居住房屋的举证责任分配给原告，但该举证责任分配是错误的。根据《民诉法司法解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，被告应举证证实其名下没有可用于居住的房屋，如举证不能，应承担不利的举证责任。综上，被告在提起执行异议时，其证据根本不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，可以排除原告的执行权利。请求：1、确认光耀集团有限公司对登记在其名下的位于惠州市惠城区荷兰水乡花园八期7号楼01号房拥有所有权。2、撤销(2016)粤13执异77号执行裁定书，恢复对光耀集团有限公司名下的位于惠州市惠城区荷兰水乡花园八期7号楼01号房的执行。3、诉讼费由被告承担。
被告杨淑芬未提交书面答辨状，开庭中口头答辩称:一、答辩人与第三人2012年6月1日签订《楼宇认购书》合法有效，答辩人已付清全部购房款并与第三人办理了交付手续，答辩人已享有该套房屋所有权的实体权利，实际占有、使用了荷兰水乡八期7栋01号房屋。（一）答辩人于2012年6月1日与第三人签订了位于荷兰水乡八期7栋01号房《楼宇认购书》，该认购书已明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的主要条款内容，符合商品房买卖合同形式要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以，在荷兰水乡八期7栋01号房商品房买卖关系中，买卖关系合法成立，双方已履行完主要约定的主要核心义务。（二）合同约定房屋总价款为310万元，答辩人依照《楼宇认购书》约定在2012年6月1日已付款共计310万元（详见证据清单：转账凭证、收款收据、委托转账证明），已经履行全部付款义务，通过贵院的执行异议听证会中已查明了上述付款事实，第三人当庭确认收到被告全部购房款，上述听证笔录中也有明确确认说明。（三）第三人于2013年5月30日将房屋交付于答辩人，与答辩人签署了《前期物业服务协议》、《物业管理规约》，出具了房屋质量保证书等文书，第三人及该房屋所属物业公司均确认了杨淑芬业主身份。答辩人在收楼后对房屋进行了装修，购买家用设施，答辩人以业主入住方式实际占有该房屋至今（详见证据：该物业居住照片、缴纳的电费票据、安装缴交电信费用票据等）。（四）答辩人2012年6月1日购买了上述房屋并付清全部购房款，2013年5月30日第三人将房屋交付于答辩人，答辩人办理好交付手续后占有、使用至今，而被答辩人提交的证据及被答辩人自述其是于2014年5月9日才申请诉前财产保全的，恰恰在时间上可以看出答辩人购买并占有、使用该房屋的时间早于被答辩人的财产保全该房屋的时间。二、答辩人购买荷兰水乡八期7号楼01号房屋作居住使用，其名下并无其他可居住房产。（详见证据清单：惠州市房产局出具的答辩人名下房屋登记查询信息）。三、贵院作出的（2016）粤13执异77号裁定书裁定，合法有效，答辩人足以享有排除强制执行的民事权益，贵院应予支持。结合贵院在执行异议听证会中调查的事实，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及“《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定应终止对荷兰水乡八期7栋01号房查封执行。综上，答辩人购买上述房屋，履行购房主要义务的事实及实际占有并使用的事实均已查清属实，贵院作出的（2016）粤13执异77号裁定书裁定符合法律规定，答辩人足有享有排除强制执行的民事权益，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护法律尊严。
第三人光耀集团公司未到庭，也未提交书面陈述意见。
本院查明的事实
本院经审理查明：2012年6月1日，光耀集团公司（甲方）与杨淑芬（乙方）签订《楼宇认购书》，约定:一、认购单元情况。乙方认购荷兰水乡八期（楼盘）八期7号楼01号房，建筑面积248.74平方米，套内面积240.25平方米，公摊面积8.59平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。乙方确认本项目〈商品房预售许可证〉、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《监时管理规约》的全部内容均已在甲方售楼部现场公示，并已收到《认购须知》和《按揭须知》，乙方在签署本《楼宇认购书》后不得再以不同意上述资料为由拒签《商品房买卖合同》，否则视为违约。二、单元价格为总价款310万元，乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价为310万元，乙方于2002年6月7日前交付310万元（上述房价未包含乙方所须承担的税费）。三、乙方须承担的综合费用（以楼收费清单楼盘为准，按现行政策办理）：四、付款计划，于2012年6月7日付清。五、签订《商品房买卖合同》，于2012年6月7日签订《商品房买卖合同》。六、所认购房产有关图例、面积、使用年限，以最终经政府部门文件确认为准，如发生面积增减等情况的，需要退少差价，在甲方发出通知之日起一周内办理。七、该物业在乙方履行本认购书，签署《商品房买卖合同》的前提下，于2013年12月30日交付乙方使用等。该认购书甲方由其销售经理签名并盖公章，收款人签名，乙方签名。
此前的2012年2月16日，光耀集团公司（甲方）与江苏华建建设股份有限公司惠州分公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方拟将荷兰水乡八期项目的相关在售现房抵偿乙方工程款等。杨淑芬通过向江苏华建建设股份有限公司惠州分公司荷兰水乡项目负责人庄茂祥支付涉案房产购房款，由庄茂祥再行将款项通过其他方式支付给光耀集团有限公司。
2012年3月12日、3月15日和4月25日，杨淑芬分别向庄茂祥支付50万元、50万元和100万元，合共200万元。庄茂祥再行分别通过惠城区亨利达建筑材料贸易经营部、林子亮银行帐户于2012年3月20日、6月1日向光耀集团公司100万元、60万元，合共160万用于支付杨淑芬购买涉案房屋的购房款，2015年9月30日庄茂祥、惠城区亨利达建筑材料贸易经营部、林子亮共同向杨淑芬出具《确认书》，确认上述款项是代杨淑芬支付上述购房款，杨淑芬通过其女儿侯利2012年6月1日雅以刷银行卡方式向光耀集团公司支付10万元，2015年9月30日侯利雅向杨淑芬出具《确认书》，确认上述款项是代杨淑芬支付上述购房款，杨淑芬通过惠州市建筑基础工程总公司2012年5月25日帐户向光耀集团公司支付购房款140万元，2015年9月30日出具《证明》，证实上述款项是代杨淑芬支付上述购房款。
2012年5月25日，光耀集团公司出具“今收到杨淑芬交来八期7号楼701号别墅房款240万元（汇款140万元、换单100万元）”的《光耀集团有限公司专用收据》一张，2012年6月1日光耀集团公司分别出具“今收到杨淑芬交来八期7号楼701号别墅房款60万元（汇款）和10万元（刷卡）”的《光耀集团有限公司专用收据》二张给杨淑芬收执，以上三张收据共款310万元，并均加盖了光耀集团公司财务专用章。
2013年3月1日，光耀集团公司向杨淑芬出具《确认书》称：你认购我司开发的荷兰水乡八期7号楼01号别墅，因特殊原因，暂不能与你办理《商品房买卖合同》网签手续，为保障你一定能使用该套房，我司特此确认与你签订该套房的《房屋租赁合同》，租赁期间，如能办理该套房的《商品房买卖合同》网签手续，我司将会第一时间通知你，届时你与我司签订的《房屋租赁合同》自行终止。特此确认。同年6月5日，光耀集团公司向杨淑芬《致函》称：你与我司于2012年6月1日签订《楼宇认购书》，约定你认购我司开发的位于惠州市东平荷兰水乡八期7号楼01号房，并于当日已付清该套房总价款310万元，认购书约定你应于2012年6月8日前与其网签《商品房买卖合同》，现因出现特殊情况，暂时不能办理《商品房买卖合同》网签手续。
2013年5月30日，惠州市光耀物业服务服务有限公司与杨淑芬签订了《前期物业服务协议》、《（临时）管理规约》，交付房屋《质量保证书/使用说明书》给杨淑芬。同日，惠州市光耀物业服务服务有限公司翡丽港物业服务中心向杨淑芬出具了《赠送物业管理费确认单》称：接光耀集团公司通知，光耀集团公司就你所购买该套物业赠送物业管理费24个月，赠送期限从2013年6月1日起至2015年5月31日止，该物业费已由光耀集团公司与我中心结清，特此与你确认。该该中心还出具了《钥匙托管声明》给杨淑芬。杨淑芬收楼后即对涉案房屋进行了装修并居住，报装了电话，缴交了电话费、水电费等至今，
另查：2014年5月9日，深圳鹏城公司因与光耀集团公司建设工程施工合同纠纷向深圳市仲裁委员会申请仲裁，同年9月12日该会作出[2014]深仲裁字第963号《裁决书》，裁决光耀集团公司支付所欠工程款505889629.77元给深圳鹏城公司。在仲裁期间，惠州市惠城区人民法院依据深圳鹏城公司的财产保全申请，于2014年5月12日作出（2014）惠城法立保字第295-1号民事裁定书，查封了光耀集团公司名下的相关财产，其中包括杨淑芬购买的涉案房产即光耀集团公司名下位于惠州市惠城区荷兰水乡八期7号楼01号房（商品房预售许可证号：[2012]108号）。上述《仲裁裁决书》生效后，深圳鹏城公司向本院申请强制执行，2014年10月22日本院发出（2014）惠中法执字第586号《受理执行案件通知书》立案执行，2016年5月11日本院作出（2014）惠中法执字第586之六《执行裁定书》，继续查封了上述房产。在执行过程中，杨淑芬向本院提出执行异议，请求：一、暂停对涉案房产的执行；二、确认涉案房产归杨淑芬所有。2016年6月17日本院举行了执行听证会，在听证会上，光耀集团公司表示已全额收到杨淑芬支付的上述购房款，并认为涉案房已交付业主查封是不合法的。2016年7月26日本院作出(2016)粤13执异77号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房产的执行。
再查，2016年10月31日，惠州市不动产档案馆出具《房屋产权信息查询》结果为：截止至2016年10月31日止杨淑芬没有房屋信息。在开庭中，杨淑芬称在老家山西的住房已卖掉了，打算在惠州定居，爱人及女儿均在惠州生活。原、被告均承认涉案房屋还未办理竣工验收备案手续，但别墅区确实存在有交付使用的情况。深圳鹏城公司称涉案小区是区施工的，据其所知涉案工程是没有经备案的竣工验收报告。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：被告对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。经查，涉案工程项目领取了《商品房预售许可证》，2012年6月1日被告与第三人签订《楼宇认购书》后，被告按约支付清全部购房款给第三人，并于2013年5月30日收楼并对涉案房产进行了装修居住，已对涉案房产占有使用，被告在惠州市也无其他可居住房产，以上事实有银行转帐凭证及第三人出具的《收据》、《前期物业服务协议》、《（临时）管理规约》、《质量保证书/使用说明书》、《房屋产权信息查询》、缴交水电费、电话费及装修并居住的涉案房产照片、各方当事人在开庭中的陈述的开庭笔录等事实为证，足资认定。被告与第三人未能网签《商品房买卖合同》和备案及办理登记过户手续，是因为被告的原因所致，责任在于第三人，对此这有第三人出具的《确认书》、《致函》等事实为证，本院予以采信。涉案房屋在交付被告使用后，于2014年5月12日被查封。
根据2005年1月1日施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及2015年5月5日施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，涉案楼房取得了商品预售许可证，被告与第三人于2012年6月1日签订的《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法应认定为有效的合同。该《楼宇认购书》已明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付清方式、付款时间、交付使用日期、面积差异处理方式、违约责任等条款，已基本具备了商品房买卖合同的主要内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被告与第三人之间的商品房买卖关系成立有效。被告主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，本院予以采纳。原告主张被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，其起诉请求本院不予支持。
综上所述，本院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告深圳市鹏城建筑集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由深圳市鹏城建筑集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一六年十二月二十日
书记员 廖献鹏