吉林省长春市双阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民初字第152号
原告夏德富，1961年5月5日生，汉族，农民，户籍地长春市双阳区，住所地长春市双阳区。
委托代理人邢晓全，吉林常春律师事务所律师。
被告李建，男，1978年10月14日生，汉族，长春市鹏泰房地产开发有限公司山河项目部泓利港湾小区物业经理，现住长春市双阳区。
委托代理人孙成军，吉林集成律师事务所律师。
委托代理人汪俊洲，吉林天平律师事务所律师。
第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司。
法定代表人齐宝林，经理。
住所地长春文化印刷产业开发区管理委员会创业孵化基地综合楼*楼***室。
委托代理人齐宏宇，长春市鹏泰房地产开发有限公司营销经理。
委托代理人汪俊洲，吉林天平律师事务所律师。
原告夏德富诉被告李建、第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏德富及委托代理人邢晓全、被告李建及委托代理人孙成军、汪俊洲，第三人委托代理人齐宏宇、汪俊洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年原告从任国庆手中购买52.74平方米房屋一套，2012年春原告外出打工一直没在家，2012年12月原告打工回来后得知，在原告外出打工期间，被告与第三人于凤文（与原告同居关系）之间已经签订了房屋《开发回迁协议》。原告对被告与于风文之间签订的《开发回迁协议》并不认可，因被告为自然人，无相应的房屋拆迁资质，无权对城镇房屋进行拆迁，因此，其与原告签订的《开发回迁协议》依法应当认定无效。因其违法拆迁原告房屋给原告造成了损失。现原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院确认被告违法与于凤文之间签订的《开发回迁协议》无效；请求法院判决原告房屋拆迁损失人民币137124元(52.74平方米×2600元/平方米＝137124元)；请求法院判决被告赔偿原告因其违法拆迁房屋造成原告租房损失人民币16000.00元（2012年6月3日-2015年2月3日房屋租金：500元／月×32月＝16000.00元）；请求法院判决被告赔偿原告占用院内房屋范围以外土地赔偿金人民币30000.00元（100平方米×300元／平方米）；请求法院判决被告赔偿原告三相电损失人民币20000.00元以上共计203124元。案件受理费由被告承担。
被告辩称，一、本案应该追加于凤文为第三人，原告的诉讼请求第一项为“确认被告（答辩人）与第三入于凤文之间签订的《开发回迁协议》无效”，本案原告所称《开发回迁协议》由答辩人同于风文所签订，原告也认可于风文为第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，人民法院应该将于凤文作为第三人参与到本案的诉讼中来。二、答辩人所签订的《开发回迁协议》为职务行为，行为后果由长春市鹏泰房地产开发有限公司承担。答辩人为长春市鹏泰房地产开发有限公司（以下简称公司）员工，2012年6月，经公司指派，答辩人同于凤文签订了《开发回迁协议》，只是因为当时未拿公司公章，所以签订合同时答辩人将自己的名字签上，答辩人回到公司后，公司对《开发回迁协议》存入档案，并加盖了公章。所以，答辩人的行为是职务行为，行为的后果由公司来承担。三、原告本人对于凤文签订的《开发回迁协议》是清楚的。1、2014年3月，原告曾以合同纠纷起诉过答辩人，此案人民法院也已经立案，并进行审理，案卷号为“长春市双阳区人民法院(2014)双民初字第485号”。在本次诉讼中，原告提供证据“长春市双阳区山河街新城社区居民委员会介绍信”一份，“介绍信”中说“2012年夏德富外出打工期间该土房被开发商李建开发建楼，当时签定开发回迁协议，在该协议书上是于风文在征得夏德富同意后签的字，签的是于凤文的名字”。该份证据是原告在本次诉讼中所提供，充分证明原告对于凤文以自己的名义同答辩人签订的《开发回迁协议》是认可的。2、长春市双阳区人民法院(2014)双民初字第485号民事案件中庭审中，原告也承认知道并同意于凤文以自己的名义同答辩人签订的《开发回迁协议》，见庭审笔录第五页。
第三人辩称，拆迁协议有效，同意给房子，但要求我公司赔偿的诉求我方不同意承担。
原告为支持其诉讼请求向法院提交了如下证据：
证据一，开发回迁协议一份。证明开发方是李健，被拆迁方是于凤文，他们是个人拆迁行为。被告的质证意见是，对真实性无异议。开发协议确实是被告李建和于凤文签订，但是李建是代表第三人签订的。所以协议是有效的。第三人的质证意见与被告相同。
证据二，（2014）双民初字第485号案件中2014年4月16日长春市双阳区人民法院民事审判笔录第25页第五行、26页第7行。证明李建的拆迁是个人行为，李建也承认原告享有拆迁房屋的所有权。被告的质证意见是，对笔录的真实性无异议。但是对证明的内容有异议。一，25页被告说的个人行为指的是自己去办这件事，不是指自己和于凤文签订的合同，二，26页李建的说法仅能说明房屋是于凤文和夏德富共有，并不是夏德富个人财产。第三人的质证意见与被告相同。
证据三，电费本四本。证明原告存在三项动力电和一项农用电。
被告的质证意见是，不是拆迁房屋的用电。第三人的质证意见是，
同被告的意见。另外补充一点，上面的日期都是2009年之前的，所以2009年之后就没有使用。
证据四，房屋租赁合同三份。证明房屋被拆迁之后，原告一直租房的情况。被告的质证意见是，一、对合同的真实性有异议；二、原告在两次庭审中多次承认夏天外出打工，冬天回来，所以合同是虚假的；三、房屋租赁合同的一年租赁费6000元也是不真实的，如果农村租房的一年租赁费是6000元，那么他的收入将会很高，不符合现实情况。第三人的质证意见与被告相同。
证据五，和解协议一份。证明原告对被拆迁房屋享有完全所有权。被告的质证意见是，一，原告提交的和解协议没有明确指哪个房屋，如果是争议的房屋，原告和于凤文也认可这个房屋就是拆迁房屋，也认可于凤文与李建签订的协议有效；二、和解协议签订的时间是2014年12月27日，证明此前该房屋是原告和于凤文共有；三、法院询问笔录的笔录时间是2015年7月14日，我方对法院的询问笔录认可，同时承认原告于2015年7月14日对房屋享有完全所有权。第三人的质证意见与被告相同。
证据六，售楼员李艳波书写的书证一份。证明鸿利港湾的楼盘价格2968元每平方米。被告的质证意见是，既然是李艳波书写的内容，她本人就应当出庭接受双方询问，既然未到庭，我方不予质证。第三人的质证意见与被告相同。
被告为反驳原告的主张，向法院提交了如下证据：
证据一，开发回迁协议一份。内容同原告提交的协议。上面有第三人的公章。证明于凤文同李建签订的合同实际是于凤文同第三人签订的，李建的行为是职务行为不是个人行为。原告的质证意见是，对协议内容无异议，对第三人的公章证明效力有意见。原开发协议是于凤文与李建签订的，根据中国民法的规定，代理人是以被代理人的名义行使代理权限的，李建在开发回迁协议中是以个人的名义同于凤文签订的协议，同时在2014年4月16日的庭审笔录中明确承认自己同于凤文签订的协议是个人行为，李建只有在同于凤文签订开发回迁协议时以第三人的名义签订的，如果没有授权，则第三人可以追认，否则第三人没有追认权。第三人对被告的证据没有意见。
证据二，第三人出具的工作证明一份。证明李建从2012年5月2日开始一直是第三人公司的项目经理。原告的质证意见是，对证明的内容有异议，作为第三人公司的项目经理在公司中应该属于重要位置，我方要求被告出示李建的工作证以及同第三人签订的劳动合同，这样才能证明被告李建是第三人的工作人员。第三人对被告的证据没有意见。
证据三，第三人证明一份。证明一，李建同于凤文签订协议时，李建是第三人公司的员工；二，李建同于凤文签订协议是授第三人公司指派；三，李建同于凤文签订协议的后果由第三人承担。原告的质证意见是，证明相当于对被告李建作为第三人工作人员身份的追认，没有客观证据证明李建是第三人的工作人员，同时在2014年庭审笔录第25页中，被告李建明确承认签订回迁协议的行为是个人行为。第三人的质证意见是，我们不是对李建工作人员的身份的追认，他从2015年5月2日开始就是我方的员工，而且李建在2014年庭审笔录中说个人行为指的是我公司委托他个人签订的协议，原告理解有误。
证据四，（2014）双民初字第485号案件民事诉状一份。证明一，原告承认于凤文同李建签订的开发回迁协议是有效的；有效的理由有二，1、诉讼请求的第一项要求被告将坐落于山河街道开发小区1号楼1栋的楼房交给原告，2、事实和理由部分也认可于凤文同李建签订的协议是有效的，3、该楼是第三人开发的，所以原告也承认于凤文同李建签订的协议是有效的，二，于凤文同李建签订的协议中的拆迁房屋是原告和于凤文共有的。原告的质证意见是，一，刚才被告代理人说原告承认回迁协议有效，但是合同的无效是合同法强制规定的，而不是某个人某个集体价值判断的效力；二，在整个2014年的庭审笔录中，双方都没有提到第三人，原告起诉的是被告李建，被告李建应诉时也没有提到过其与第三人的任何关系。第三人的质证意见是，如果像原告所说合同无效，那么起诉到法院来就没有意义了，还有原告和于凤文应该都知道李建没有资质和能力开发楼盘，李建只能是第三人公司的工作人员，双方都是心照不宣的，所以李建在庭审中没有提到第三人。
证据五，2014年双民初字第485号的案件的庭审笔录。证明一、原告同于凤文同居期间购买的房屋为双方共有；二、原告同意于凤文与李建签订开发回迁协议；三、原告承认于凤文与李建签订的协议是有效的。原告的质证意见是，对被告代理人证明的第三点提出异议。原告承认于凤文与李建签订协议是有效的，这是原告的个人观点，回迁协议的无效是因为其内容法律的强制性规定，甲方李建没有开发权，因此该协议从签订时起就是无效的。第三人的质证意见是，原告代理人说协议有效是原告个人观点，其内容违反了法律规定不正确，我方认为原告承认了协议有效而且该协议内容没有违反法律的规定，协议是有效的，我公司具有开发权，李建代表我公司签订协议也是符合法律规定的。
第三人为反驳原告的主张，向法院提交了如下证据：
证据一，2014年10月24日申请办理，已经取代销售许可证。
原告的质证意见是，该证据为复印件，希望能出示原件，该许可证只能证明第三人有销售权，不能证明有开发权。
证据二，2013年3月20日第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司与长春市国土资源局双阳分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、2013年5月30日长春市发展和改革委员会262号文件《关于长春市鹏泰房地产开发有限公司鸿利港湾小区建设项目核准的批复》、2013年9月5日取得的《建设用地规划许可证》、2014年5月16日取得的《建设工程规划许可证》。证明拆迁行为合法。原告的质证意见是，对复印件没有异议。对内容的真实性有异议。被告的质证意见是，证明第三人手续合法，进而证明于凤文同李建签订的开发回迁协议有效。
原告提供的《开发回迁协议》、本院（2014）双民初字第485号案件庭审笔录、原告与于凤文签订的《和解协议》等证据，能够证明原、被告之间签订《开发回迁协议》和案外人于凤文不参与讼争房屋分割的事实，可以作为认定事实的依据，本院予以确认。
第三人提供的其2013年3月20日与长春市国土资源局双阳分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、2013年5月30日长春市发展和改革委员会《关于长春市鹏泰房地产开发有限公司鸿利港湾小区建设项目核准的批复》262号文件、2013年9月5日取得的《建设用地规划许可证》、2014年5月16日取得的《建设工程规划许可证》、2014年10月24日取得的《商品房预售许可证》等证据，能够证明第三人在未取得土地使用权，未得到立项批准就于2012年6月3日与于凤文签订了《开发回迁协议》并将讼争房屋拆除的事实，以上证据可以作为认定事实的依据，本院予以确认。
根据原、被告及第三人的陈述及有效证据，能够认定以下事实：
2011年原告从任国庆处购买52.74平方米房屋一套，2012年6月3日在原告外出打工期间，被告与当时和原告同居的于凤文签订了房屋《开发回迁协议》，协议约定工程竣工后按照原告原房屋面积补偿给原告住宅楼，回迁房位置在开发小区1号楼1单元，楼层及户型统一抓阄一次形成。协议签订后由第三人对原告的房屋实施了拆除。因原告对被告与于风文之间签订的《开发回迁协议》并不认可，认为被告为自然人，无相应的房屋拆迁资质，无权对城镇房屋进行拆迁，因此，诉请法院确认其与被告签订的《开发回迁协议》无效。请求法院判决被告赔偿房屋拆迁损失、房屋租金损失、土地赔偿金及三相电损失。并由被告承担案件受理费。
另查明，第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司聘任被告李建为山河街道办事处鸿利港湾小区建设项目的项目经理。2013年3月20日第三人与长春市国土资源局双阳分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》、2013年5月30日长春市发展和改革委员会以《关于长春市鹏泰房地产开发有限公司鸿利港湾小区建设项目核准的批复》262号文件批准第三人开发建设上述项目，2013年9月5日第三人取得的《建设用地规划许可证》，2014年5月16日取得的《建设工程规划许可证》，2014年10月24日取得的《商品房预售许可证》。
根据原告的申请和提供的线索，法庭于2015年7月14日去黑龙江省密山市找到案外人于凤文，并对其于2014年12月27日与原告之间签订的《和解协议》真实性进行了确认，于凤文对和解协议的真实性无异议，明确表示原告对讼争的房产享有全部的所有权。
因原告的房产已被拆除，无法对原房产的价值进行评估，根据原告的申请，法庭委托长春健圆房地产土地估价有限公司对第三人拟对原告进行安置的回迁楼房进行评估，长春健圆房地产土地估价有限公司2016年1月28日做出的《房地产估价报告》确定被评估房产每平方米价格为2842元。
本院认为，《开发回迁协议》虽然是于凤文与被告签订的，但签订该协议时，被告曾电话征求过原告的意见，于凤文是在得到原告的授权后与被告签订的协议，且原告与于凤文2014年12月27日签订的《和解协议》，能够证明原告对讼争的房产享有全部所有权，故原告是本案的适格主体。《开发协议》得到第三人的追认后，协议所产生的法律后果应由第三人承担。在签订《开发回迁协议》的2012年6月3日我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经施行，被告或第三人应该通过受让取得土地使用权后进行房地产开发。该房屋拆迁未走征收程序。被告或第三人与于凤文代表原告签订的《开发回迁协议》违反法律规定，其《开发回迁协议》是无效的协议。第三人应按照评估价格结合合同约定的回迁面积对原告进行补偿，同时参照长春市双阳区拆迁管理办法关于过渡期补助费的标准，对原告进行房屋租金损失的补偿。被告李建应按照《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定承担连带责任。关于原告要求给付土地赔偿金及三相电损失的诉讼请求因其不能提供证据证明其损失的存在，故上述主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十六条一款、第六十七条，参照《长春市双阳区房屋拆迁补偿标准》第四十一条、第四十二条、第四十三条之规定，判决如下：
第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告夏德富房屋赔偿款149887.08元（52.74平方米×2842元／平方米=149887.08元）。过渡期补助费22941.90元（从2012年6月3日起至2013年12月2日止按照每月每平方米6元计算为5695.92元，从2013年12月3日起至2014年3月2日止按照每平方米每月9元计算为1423.98元，从2014年3月3日起至2016年4月2日止按照每平方米每月12元计算为15822元）。以上合计为172828.98元。被告李建对上述承担连带责任。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4347元,鉴定费1190元，合计5537元，由第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司，执行时间同上。被告李建对上述承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 田向欣
人民陪审员 程庆福
人民陪审员 郭金峰
二〇一六年三月十七日
书 记 员 逯志英