上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初40748号
原告金安，男，1957年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告蔡廷珍，女，1958年7月21日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告的共同委托代理人江黎(系两原告女婿)，住上海市静安区。上述两原告的共同委托代理人朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。被告洪国锋，男，1966年1月4日生，汉族，住江西省抚州市。委托代理人李书荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人王豫甲，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告夏华英，女，1973年9月20日生，汉族，住江西省抚州市。委托代理人夏华水(系被告夏华英弟弟)，住江西省抚州市。原告金安、蔡廷珍诉被告洪国锋、夏华英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，本案依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人朱丽君、江黎，被告洪国锋的委托代理人李书荣，被告夏华英的委托代理人夏华水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金安、蔡廷珍诉称，两原告与两被告于2016年3月4日签订房地产买卖协议，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区迎薰路XXX弄XXX号房屋，总价260万元(人民币，以下币种相同)，定金30万元，并约定双方在2016年4月23日前共赴汉宇地产签署网签买卖合同，任何一方未能履行的，应向守约方支付违约金，违约金数额等同于定金数额。合同签订后，原告分别于2016年3月4日向被告支付10万元，于2016年3月18日支付20万元。2016年4月23日，原告赴汉宇地产签约，但被告未到。2016年5月8日，原告再赴汉宇地产与被告协商违约责任，但沟通无果，原告当场告知被告解除合同。现原告起诉来院，要求：1、解除两原告与两被告于2016年3月4日签订的《房地产买卖协议》；2、两被告返还两原告已支付的定金30万元；3、两被告支付两原告违约金30万元。被告洪国锋辩称，洪国锋愿意继续履行双方签订的房地产买卖协议，希望与原告共同说服夏华英完成交易；如果夏华英不同意履约，导致双方签订的买卖协议不生效或不成立的，洪国锋愿意退还原告本金30万元。不同意原告的其余诉请。被告夏华英辩称，夏华英没有参与房屋买卖的合同订立，不是买卖合同的当事人，也不认可该合同，请求驳回诉请。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号，建筑面积151.45平方米，现登记在上海良伟置业有限公司名下。2010年11月8日设立以两被告为预购房屋权利人和以中信银行股份有限公司上海南汇支行的预告登记及预购房屋抵押登记。2016年3月4日，两原告作为乙方(买受人)，两被告作为甲方(卖售人)，双方经上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称汉宇地产)居间下签订《房地产买卖协议》一份，约定：乙方向原告购买系争房屋；乙方为表示购买诚意，通过汉宇地产向甲方支付意向金10万元，待甲方签收后即转为定金；双方约定的定金总额为30万元，剩余定金20万元由乙方于签订本协议后14日内补足，由甲方直接收取；系争房屋已设立租赁，甲方承诺负责在交房前解除租约；成交总价款260万元，首付款105万元，贷款155万元；签订本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年4月23日前共赴汉宇地产签署网签版的买卖合同；任何一方未能履行本协议，或因其原因导致买卖最终未能完成的，应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额；合同第3.3.5条还注明，“买家所付105万元，房东要专款专用去还银行贷款以便过户。产证为夫妻二人，房东代老婆签字并已知晓”。合同另对其他事项作了约定。审理中，原告与被告洪国锋确认一致：《房地产买卖协议》落款处“夏华英”签字系洪国锋代签；签约当日，原告向被告洪国锋支付10万元，2016年3月18日又向被告洪国锋账户转账支付了20万元。原告表示，签约当时洪国锋曾出示夏华英的授权委托书。两被告对此予以否认。被告洪国锋确认收到30万元，但不认可30万元的定金性质。被告洪国锋提供传票一张，证明因其擅自出售系争房屋，加剧了夫妻矛盾，现与夏华英正在离婚诉讼中。被告夏华英对此无异议。原告认为该证据与本案无关。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖协议》、付款凭证、产调信息以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，首先，没有代理权的民事行为，且未经被代理人追认的，由行为人承担民事责任。庭审中，被告夏华英对洪国锋代理其签订本案讼争的《房地产买卖协议》的行为不予追认，又无其他证据证明夏华英对洪国锋出售共有房屋予以明知或者默认的情况，故洪国锋作为签订合同的行为人应独立承担合同责任。对原告诉请中要求夏华英承担共同责任的部分予以驳回。其次，该协议系两原告与被告洪国锋之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告洪国锋辩称系争房屋现登记在开发商名下，且被抵押，在未征得开发商和抵押权人同意情况下的出卖合同应为无效。根据有关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此对被告的该辩称不予采信。最后，根据有关法律的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因为系争房屋产权人之一的夏华英不予追认洪国锋的出售行为，导致本案讼争买卖协议的实际履行不能，故洪国锋应承担相应的违约责任。根据协议约定，未能履行协议的一方应承担相当于定金数额的违约金，现原告诉请要求解除合同并要求被告洪国锋返还定金30万元和赔偿违约金30万元，具有合同依据，予以支持。被告洪国锋对30万元的定金性质不予认可，并无事实依据，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告金安、蔡廷珍与被告洪国锋于2016年3月4日签订的《房地产买卖协议》；二、被告洪国锋应于本判决生效之日起十日内向原告金安、蔡廷珍返还定金30万元；三、被告洪国锋应于本判决生效之日起十日内向原告金安、蔡廷珍支付违约金30万元；四、驳回原告金安、蔡廷珍的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，减半收取人民币4,900元，及财产保全费3,520元，合计8,420元(原告均已预交)，由被告洪国锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。