湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4455号
上诉人（原审原告）：顾雪梅，女，1967年8月4日出生，汉族，江苏省无锡市人，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：张华，湖北乾行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王毅雄，男，1970年8月21日出生，汉族，江西省安义市人，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：廖春勇，湖北多能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡金凤，湖北多能律师事务所实习律师。
上诉人顾雪梅与上诉人王毅雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持顾雪梅一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定1-3号商铺楼梯旁有一传菜、运货用电梯（已停用）；三楼靠西北部原为厨房（已停止使用）是以偏概全，在本案开庭时，上述两部分一直由原用户继续使用。2、顾雪梅几个月不能正常使用租赁房屋，王毅雄违背了合同基本义务，已构成根本违约，应当承担违约责任。二、一审判决自相矛盾，判非所请。
王毅雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾雪梅一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。王毅雄不同意解除《房屋租赁合同》，而一审一方面判决驳回了顾雪梅请求确认《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，一方面又判决退还顾雪梅支付的租金，是错误的。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本案《房屋租赁合同》尚未解除，而顾雪梅违约，其应承担继续履行或者赔偿损失的责任。
顾雪梅向一审法院起诉请求：确认顾雪梅与王毅雄于2016年11月12日所签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令王毅雄退还顾雪梅房屋租金108000元、租房保证金（押金）72000元，共计180000元，并赔偿顾雪梅以180000元为基数，按月利率5%计算的自本判决生效之日起至款项退还之日止的利息损失、所雇请员工工资和装修损失180000元；3、案件受理费由王毅雄承担。
一审法院认定事实：2016年11月12日，顾雪梅与王毅雄签订《房屋租赁合同》1份，约定：王毅雄将其所有的坐落于武汉市洪山区宝安·江南村二期1#商铺1层4室二、三楼的房屋（建筑面积720平方米）及其附属平台和楼顶平台出租给顾雪梅，用于商业经营；租赁期8年，王毅雄从2016年11月15日起将涉案房屋交付顾雪梅使用至2024年11月14日收回，房屋装修期2个月，免租金；租金标准：50元/平方米/月，年租金432000元，每月7日前付房租，第一、二年租金不变，从第三年起每年租金递增6%；合同签订后，顾雪梅支付王毅雄3个月的房租108000元，另交2个月的房租作为租房保证金，计72000元，租赁期满后，房屋及配套部件无损坏的，王毅雄将保证金归还顾雪梅，保证金不得冲抵房租；租赁期间双方不得提前终止合同，若王毅雄违约需赔偿顾雪梅相关的经济损失，若顾雪梅违约，租房保证金归王毅雄所有；顾雪梅租赁房屋区域内墙面及楼顶广告位归顾雪梅无偿使用，一楼酒店门前停车位与一楼酒店共同免费使用；王毅雄在一个月内未按照前述合同条款向顾雪梅交付合乎要求的出租房屋时，王毅雄应对此向顾雪梅予以赔偿。合同签订当天，顾雪梅支付王毅雄租房保证金（押金）72000元。2016年11月13日，顾雪梅通过银行转账的方式支付王毅雄房租108000元。王毅雄将涉案房屋交付顾雪梅。顾雪梅将部分物品搬入涉案房屋，并对涉案房屋进行了部分装修。2017年2月15日，顾雪梅通过邮寄特快专递的方式向王毅雄送达了解除涉案租赁合同的通知。2017年2月28日，顾雪梅将其搬入涉案房屋的物品搬走。
2017年5月12日上午，一审法院对涉案房屋以及王毅雄的房屋进行了巡查勘验：涉案1-3号商铺（共2层）与王毅雄的1-4号商铺（共3层）相连，位于武汉市洪山区南湖路江南村门口，1-3号商铺是进入1-4号商铺二、三层的唯一通道。1-3号商铺楼梯旁有一传菜、运货用电梯（已停用），电梯旁有一通道，原与八喜盐烧口味馆（1-4号商铺一楼）相通，现已封闭；1-3号商铺与1-4号商铺二楼相通。1-4号商铺二楼之间的包房已拆除，南边包房门框一拆除；原1-4号商铺一楼通往二楼楼梯部位楼面已封闭；三楼靠西北部原为厨房（已停止使用），有部分灶具未搬走。八喜盐烧口味馆已将厨房搬至一楼，且已使用。
一审另查明，王毅雄在庭审中未明确表示愿意解除涉案租赁合同。
一审法院认为，顾雪梅与王毅雄签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。顾雪梅将其物品搬入涉案房屋，并对涉案房屋二楼进行了部分装修，可以证明顾雪梅已接收了涉案房屋。顾雪梅诉称王毅雄未交付涉案房屋，不予采信。顾雪梅接收涉案房屋前，应知晓涉案房屋的状况。顾雪梅应知涉案房屋内厨房设施以及杂物未搬走，仍然接收涉案房屋，应视为双方对王毅雄完全腾空涉案房屋的期限进行了变更。若经顾雪梅催告王毅雄在合理期限内腾空涉案房屋，王毅雄逾期仍将厨房设施以及杂物留置在涉案房屋，影响顾雪梅对涉案房屋的使用和收益，顾雪梅可以行使减价权，请求减少房屋租金或者不交房屋租金；若王毅雄构成根本违约，顾雪梅还可行使法定的单方合同解除权，要求王毅雄赔偿损失。在本案中，顾雪梅未举证证明王毅雄构成根本违约，顾雪梅无法定解约权。王毅雄在庭审中未明确表示愿意解约，涉案租赁合同在本案中无法以协商的方式解除。顾雪梅主张确认涉案租赁合同解除，不予支持。
顾雪梅通知王毅雄“解除合同”，实为拒绝履行合同，顾雪梅构成违约，依法应承担违约责任。顾雪梅提交的证据不能证明王毅雄有违约行为，也不能证明其不能对涉案房屋使用、收益，顾雪梅无减价权。
涉案租房保证金具有弥补王毅雄因顾雪梅违约给其所造成的损失的作用，系顾雪梅预付的违约金。按照涉案《房屋租赁合同》中“租赁期间双方不得提前终止合同，若王毅雄违约需赔偿顾雪梅相关的经济损失，若顾雪梅违约，房屋保证金归王毅雄所有”以及“合同签订后，顾雪梅支付王毅雄3个月的房租108000元，另交2个月的房租作为租房保证金，计72000元，租赁期满后，房屋及配套部件无损坏的，王毅雄将保证金归还顾雪梅，保证金不得冲抵房租”之约定，顾雪梅无权要求王毅雄退还租房保证金72000元。顾雪梅应向王毅雄支付2017年1月14日至顾雪梅将搬入涉案房屋的物品搬走之日，即2017年2月28日期间的房屋租金54000元（432000元/年÷12月/年×1.5月）。顾雪梅已向王毅雄支付房屋租金108000元，王毅雄应退还顾雪梅房租54000元（108000元-54000元）。顾雪梅的损失，完全因其违约行为造成的，其主张王毅雄赔偿损失，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王毅雄于本判决生效之日起五日内退还顾雪梅房租54000元；二、驳回顾雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3350元，由王毅雄负担575元，由顾雪梅负担2775元。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，顾雪梅与王毅雄签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
根据合同约定，王毅雄应在合理期限内腾空涉案房屋给顾雪梅，但王毅雄逾期仍将部分杂物留置在涉案房屋，虽不影响顾雪梅对房屋的使用，但其行为也属违约。而顾雪梅表示不再继续履行租赁合同，要求解除上述合同，并于2017年2月28日将房屋内的物品搬走，顾雪梅的上述行为也构成违约。鉴于双方均有违约行为，现顾雪梅表示不再继续履行租赁合同，合同目的已不能实现，因此《房屋租赁合同》应予以解除。
关于是否应退还剩余部分租金的问题。鉴于顾雪梅已腾退其租赁的房屋，根据双方的违约性质，一审认定顾雪梅应承担2017年1月14日至其将商铺的物品搬走之日，即至2017年2月28日期间的房屋租金54000元，顾雪梅所交租金剩余部分54000元，王毅雄应予以退还，并无不妥，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1909号民事判决第一项；
二撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1909号民事判决第二项；
三、解除顾雪梅与王毅雄于2016年11月12日所签订的《房屋租赁合同》；
四、驳回顾雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费的判决。
二审案件受理费6700元，由顾雪梅与王毅雄各负担3350元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 更
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月十九日
书记员 肖 华