湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民再24号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘长夫，男，1962年10月27日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。
委托代理人：钟纪滨，湖南红日律师事务所律师。
委托代理人：虞凯梅，湖南红日律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘正坤，男，1950年12月17日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。
刘长夫与刘正坤房屋租赁合同纠纷一案，原由湖南省冷水江市人民法院于2015年10月28日作出（2014）冷民一初字第648号民事判决。刘长夫不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月18日作出（2015）娄中民一终字第858号民事判决，该判决已发生法律效力。刘长夫仍不服，向本院提出再审申请。本院于2017年5月23日作出（2017）湘13民申4号民事裁定，裁定再审本案。本院受理后依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理本案。再审申请人刘长夫及其委托代理人钟纪滨、虞凯梅，被申请人刘正坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘长夫一审诉称：原告于2000年9月21日购买了位于冷水江市××都××路××号商品房门面，产权证号00021789。原告将房屋装修后，将门面出租给案外人罗贝新和伍保林，罗贝新和伍保林又转租给被告。房屋租赁合同于2013年12月31日到期，被告要求续租3个月。2014年4月1日原告验收门面时，发现厕所和夹层被砌堵，下水道被损坏。原告当即找到被告，被告说厕所属被告所有。综上，被告借租赁为名，侵占原告门面内厕所和夹层的地方，特起诉前来，请求法院判决：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告将在原告所有的第8号商品房门面内厕所和夹层砌的砖墙、损坏的下水道恢复原状；3、被告赔偿原告所有的第8号商品房门面的租金18000元、误工费26000元，其他损失6000元，共计50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
冷水江市人民法院审理查明：2000年9月21日，原告刘长夫与开发商李吉林签订《集资建房合同书》，由原告购买位于冷水江市××都××路××号门面，合同约定总价62080元，但没有约定门面的面积、单价。该门面的房屋所有权证（证号：冷房权证字第××号）记载的房屋面积为32.59平方米。尔后，原告将门面出租给案外人罗贝新和伍保林。
2000年11月1日，被告刘正坤与开发商李吉林签订《集资建房合同书》，由被告购买位于冷水江市冷办施塘居委会锑都中路15号的第9号门面，合同约定总价74800元，单价1654.8元每平方米，面积45.2平方米。合同约定门面面积与其房屋所有权证（证号：冷房权证字第××号）注明的建筑面积一致。该门面在原告刘长夫的第8号门面隔壁。
2012年10月11日，被告刘正坤从罗贝新和伍保林处转租了原告刘长夫所有的第8号门面，租赁合同约定于2013年12月31日到期。合同到期后，原、被告约定延长租期3个月。2014年3月，被告认为其门面的现状与房屋所有权证上的平面图不符，其实际建筑面积少于房产证上登记的建筑面积，就按照房地产平面图的标示，将与原告门面厕所处的隔墙打开，往原告门面一侧推进了1米左右再砌墙分隔，所占面积约2.4平方米。原告发现后，与被告交涉未果，即于同年6月9日向冷水江市房地产管理局申请重新测绘，要求进行更正登记。冷水江市房地产管理局对原告的房屋面积进行复勘后，于同年10月27日书面答复原告：复勘结果与原告产权证登记面积一致，对原告的更正登记申请不予受理。同年12月25日，原告向法院提起诉讼。
冷水江市人民法院认为：1、原、被告之间的房屋租赁合同已到期终止，在庭审过程中，原告也认可双方的房屋租赁合同已解除，并放弃第一项诉讼请求，法院予以准许；2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告主张被告侵占了原告的房屋面积，但原告提交的《集资建房合同书》没有约定原告所购房屋的面积，且被告重建隔墙后，原告房屋的实际面积与其产权证登记面积一致，并无减少，原告提交的证据不足以证明原告的这一主张，应承担举证不能的不利后果。故对原告要求被告恢复共用墙及下水道的原状的诉讼请求，不予支持；3、原告要求被告赔偿经济损失50000元的主张，无相应证据证明，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘长夫的第二至第四项诉讼请求。本案案件受理费1050元，由原告刘长夫负担。
刘长夫不服，向本院提出上诉称：1、本案系一起因租赁合同而引起的侵权纠纷，被上诉人刘正坤租赁了上诉人的门面，租赁期满返还租赁门面时侵占了上诉人的门面面积，且拒不返还所侵占面积和恢复原状，原审判决对此认定事实不清，适用法律错误；2、原审法院明知被上诉人刘正坤有侵占上诉人门面面积的侵权事实，却以“原告主张被告侵占了原告的房屋的面积，且被告重建隔墙后，原告房屋的实际面积与其产权登记面积一致，并无减少，原告提交的证据不足以证明原告的这一主张，应承担举证不能的不利后果”，显然是偏袒被上诉人；3、原审判决有意混淆法律关系，为被上诉人刘正坤的侵权行为寻找借口，上诉人与被上诉人均是从开发商处购买的门面，不存在上诉人侵占被上诉人门面的事实，上诉人与被上诉人的房屋产权证上所登记的面积不管是否准确，均不能成为被上诉人侵占上诉人门面内厕所和夹层面积的合法理由，假如被上诉人所购买的门面面积少了，被上诉人应该去找开发商，与上诉人无关。综上，原审判决认定事实不清楚，适用法律错误，判决结果明显偏袒被上诉人，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人向原审法院提出的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
本院二审审理查明：确认原审判决所查明的案件事实。另查明，被上诉人刘正坤曾就租赁纠纷另行起诉上诉人刘长夫，在该案审理过程中被上诉人刘正坤于2015年10月21日向原审法院申请撤回起诉，原审法院经审查，于2015年10月26日作出（2015）冷民一初字第63号民事裁定书，裁定准许刘正坤撤回起诉。
本院二审审理认为，上诉人刘长夫位于冷水江市××街道办事处××都××路××号门面的房屋所有权证上载明该门面的面积为32.59平方米，被上诉人刘正坤位于隔壁的9号门面的房屋所有权证上载明其面积为45.2平方米，被上诉人刘正坤从案外人罗贝新和伍保林处转租上诉人刘长夫所有的8号门面之后认为其所有的9号门面的现状与房屋所有权证上的平面图不符、其所有的9号门面的面积少于房屋所有权证上登记的面积，遂依据其房屋所有权证上的平面图的标示将与上诉人刘长夫所有的8号门面厕所处的隔墙打开，往上诉人刘长夫所有的8号门面一侧推进了1米左右再砌墙分隔，所占面积约为2.4平方米。上诉人刘长夫在与被上诉人刘正坤交涉未果后向冷水江市房地产管理局申请重新测绘并要求进行更正登记，冷水江市房地产管理局对上诉人刘长夫所有的8号门面的现有面积进行复勘后明确书面答复上诉人刘长夫复勘面积与其房屋所有权证上登记面积32.59平方米一致，对其更正登记申请不予受理。上诉人刘长夫亦未提交证据证明重砌隔墙之后被上诉人刘正坤所有的9号门面的实际面积超过了其房屋所有权证上登记的45.2平方米，故在冷水江市房地产管理局未作出相应变更登记之前，原审法院对上诉人刘长夫要求被上诉人刘正坤将隔墙拆除、恢复原状并赔偿损失等诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人刘长夫的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费1050元，由上诉人刘长夫负担。
刘长夫申请再审称：1、有新证据足以推翻原判决，2016年5月4日，刘长夫提起了行政诉讼，2016年10月26日，冷水江市人民法院责令冷水江市房地产管理局重新作出行政行为，但是至今无法解决申请再审人房产被侵占的问题；2、原判决遗漏且超出诉讼请求。刘长夫在原审的诉讼请求系解除原被告之间的租赁合同，将原告所有的第8号商品房门面内厕所和夹层砌的砖墙、破坏的下水道恢复原状等。在原审中，法院将租赁合同纠纷作为房产确权纠纷来审理，导致再审申请人的诉求得不到支持；3、原审适用法律错误。在原审中，法院认定刘长夫出租的租赁物被刘正坤占去2.4平方米，这一事实得到人民法院的认定，依据《中华人民共和国合同法》第235条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。被申请人刘正坤应当返还其侵占的2.4平方米房产；被申请人刘正坤所购买的房产比房产证上的面积要少，根据合同相对性原则，刘正坤应找房产出售者或房产部门；再审申请人购买该门面时，房产销售商已将门面相邻产权划分清楚，再审申请人从未对门面面积进行增添，刘正坤仅凭其房屋产权证上的错误登记，便将再审申请人所购买的并且租赁给他使用的房产占为己有。请求撤销冷水江市人民法院（2014）冷民一初字第648号民事判决和娄底市中级人民法院（2015）娄中民一终字第858号民事判决，并重审本案。
被申请人刘正坤答辩称：1、（2015）娄中民一终字第858号民事判决书在2016年2月已生效，刘长夫在2017年1月11日才提出再审申请，明显超过了再审申请时间；2、刘长夫提出的新证据冷水江市人民法院判决责令冷水江市房产局重新作出具体行政行为，该局重新作出的答复意见明确刘长夫的房屋登记面积准确无误，刘正坤没有侵占刘长夫的房产；3、原判决遗漏且超出诉讼请求没有事实依据。本案所涉的房产根据双方的房产证证实是刘正坤所有，刘正坤不存在任何侵权；4、原审适用法律正确。综上所述，请求驳回刘长夫的再审申请。
经再审审理查明：再审申请人刘长夫、被申请人刘正坤分别于2000年9月21日、11月1日与开发商李吉林签订《集资建房合同书》，分别为冷水江市冷办施塘居委会锑都中路15号的两个相邻的商品房门面即第8号商品房门面与第9号商品房门面的所有权人，刘长夫的8号门面房屋所有权证证号为冷房权证字第××号，登记的面积为32.59平方米，刘正坤的9号门面房屋所有权证证号为冷房权证字第××号，登记的面积为45.2平方米。
2012年10月11日，刘长夫（甲方）与刘正坤（乙方）经协商订立《门面承包协议书》，该协议约定：“……每月乙方按时交清租金，拖欠租金时间不超过二个月，拖欠租金甲方有权利收回门面，乙方承担违约责任。门面水电由甲方安装分表到户，乙方必须爱护保管好所有设施，水电设施表前部分维修由甲方负责，表后部分承包期内由乙方负责。严禁偷水偷电，违者，所产生的后果，由当事者负责。乙方不得擅自改变门面结构和水电设施。如因特殊需要必须经甲方同意，否则，甲方有权要求恢复原状，并赔偿一切损失。……甲方收回门面时，乙方只能空门面退出，其他东西自行处理，门面恢复原状。违约责任，承包期内由于甲方违约而使协议不能履行，甲方双倍返回押金给乙方，若乙方违约而使协议不能履行，乙方无权要回押金，甲方收回门面。承包期内损坏门面设施，由乙方按原价赔偿给甲方或恢复原状。……此协议2013年1月1日起至2014年1月1日止有效。同等条件乙方优先。门面租金每月1180元。”协议到期后，双方又口头约定延长期限3个月。刘正坤已将延期3个月的租金交清。
2014年3月，刘正坤以其门面的现状与房屋所有权证上的平面图不符，其实际建筑面积少于房产证上登记的建筑面积为由，将与刘长夫门面厕所处的封闭隔墙打开，往刘长夫门面一侧推进了1米左右再砌墙分隔，所占面积约2.4平方米。刘长夫发现后，与刘正坤交涉未果，即于同年6月9日向冷水江市房地产管理局申请重新测绘，要求进行更正登记。冷水江市房地产管理局对刘长夫的房屋面积进行复勘后，于2014年10月27日书面答复原告：复勘结果与刘长夫产权证登记面积一致，对刘长夫的更正登记申请不予受理。同年12月25日，刘长夫诉至冷水江法院。
此后刘长夫多次去冷水江市房地产管理局上访。该局于2015年10月20日作出《冷水江市房地产管理局关于刘长夫同志申请房权证更正登记申请的回复》，2016年5月4日作出《关于刘长夫反映因房产局测绘面积与实际面积不符的信访事项答复意见书》，对于刘长夫的更正登记申请坚持不予受理。刘长夫遂向冷水江市人民法院提起行政诉讼，冷水江市人民法院于2016年10月26日作出（2016）湘1381行初63号行政判决书，判决撤销冷水江市房地产管理局于2016年5月4日作出的《关于刘长夫反映因房产局测绘面积与实际面积不符的信访事项答复意见书》，责令冷水江市房地产管理局重新作出行政行为。该局于2016年11月29日再次书面答复刘长夫：再次复勘、复查的结果与房屋权属证登记的面积完全吻合，原登记准确无误，对刘长夫要求更正登记簿所记载内容的请求不予受理。
2017年8月22日，刘正坤向冷水江人民法院起诉刘长夫，请求依法确认位于冷水江市冷办施塘居委会计生局旁9号门面的厕所与8号门面相邻的2.4平方米房产归其所有，同日，刘正坤向本院提交了《申请中止审理的报告》，称确权纠纷案的审理结果将直接影响本案的审理结果，申请中止对本案的审理。
本院再审认为，刘长夫与刘正坤于2012年10月11日经协商签订《门面承包协议书》，虽然该协议书从形式上看为门面承包协议，但从协议内容上来分析，双方约定了租赁时间、租金数额、租金交付、违约责任等，该协议属于典型的租赁合同。协议签订后刘长夫按约将租赁物8号门面交付给承租人刘正坤使用，刘正坤亦占有使用了该门面，并将租金支付给了刘长夫，双方之间的租赁合同关系成立。由于刘长夫起诉时，双方所签订的租赁合同已到期，无需再行解除，刘长夫在一审诉讼中放弃要求解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定。双方在《门面承包协议书》中约定：“乙方不得擅自改变门面结构和水电设施。如因特殊需要必须经甲方同意，否则，甲方有权要求恢复原状，并赔偿一切损失。”“承包期内损坏门面设施，由乙方按原价赔偿给甲方或恢复原状。”现承租人刘正坤以其自己所有的9号门面的现状与房屋所有权证上的平面图不符，实际建筑面积少于房产证上登记的面积为由，擅自将与刘长夫门面厕所处的隔墙打开，推进1米左右再砌墙分隔，侵占面积约2.4平方米，其行为明显违反了合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，刘正坤依法应当清除其修建的分隔墙等违章建筑，恢复租赁物8号门面的原状，因此，对于刘长夫要求刘正坤将8号门面内厕所和夹层砌的砖墙、损坏的下水道恢复原状的诉讼请求本院再审应予以支持。原一、二审判决对此处理不当，本院再审予以纠正。刘正坤违法修建隔墙等违章建筑，破坏了8号门面的房屋结构，给刘长夫出租8号门面无疑会造成影响，刘长夫虽然向刘正坤提出了赔偿损失50000元的诉讼请求，但对该请求未向人民法院提供有关8号门面所在地同一地段、同一时期的租金状况以及误工费、其他损失的充足证据予以证明，因此对其相关损失本院无法认定，原一、二审判决以其证据不足为由不予支持并无不当。至于刘正坤在再审期间申请中止审理的问题，因其于2017年8月22日向冷水江市人民法院所提出的诉请所涉及的法律关系与本案所涉及的法律关系完全不同，本案的审理无须以刘正坤所提诉讼的审理结果为依据，而且对本案的判决既不影响刘正坤行使诉讼权利，也不妨碍冷水江市人民法院对确权纠纷案的审理，故对其此一申请本院予以驳回。综上，再审申请人刘长夫的申诉主张部分成立，原一、二审判决适用法律错误，对本案的处理欠妥，本院再审依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十三条第二款、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）娄中民一终字第858号民事判决及冷水江市人民法院（2014）冷民一初字第648号民事判决。
二、被申请人刘正坤在本判决生效后5日内拆除其在冷水江市冷办施塘居委会锑都中路15号属于再审申请人刘长夫所有的第8号商品房门面内增设的分隔墙等违章建筑，将刘长夫8号门面内的厕所和夹层砌的砖墙、下水道恢复原状。
三、驳回再审申请人刘长夫的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，合计2100元，由被申请人刘正坤负担1800元，由再审申请人刘长夫负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童赞辉
审 判 员 邓永新
审 判 员 谢回力
二〇一七年八月二十八日
代理书记员 张依娜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。