吉林省伊通满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）伊丹民初字第63号
原告（反诉被告）朱连生，男，1952年5月28日生，汉族，农民，现住长春市南关区新立城镇新立城村小南街后屯。
被告（反诉原告）李庆增，男，1974年9月28日生，汉族，个体户，现住长春市绿园区城西镇兴隆村魏家窝堡屯。
委托代理人于建华，吉林升圆律师事务所律师。诉讼代理。
被告鞠金锁，男，1951年6月1日生，汉族，农民，现住伊通满族自治县新兴乡新兴村鞠家店屯。
原告朱连生诉被告李庆增、鞠金锁所有权确认纠纷一案，本院受理后，被告李庆增提出反诉。本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱连生、被告（反诉原告）李庆增及其委托代理人于建华到庭参加了诉讼。被告鞠金锁经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票在法定期限内未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱连生诉称：我于2000年承包了伊通县新兴粮库营业楼的建筑工程。工程结算时，新兴粮库无力支付工程款，便将一座二层楼房（位于新兴乡街道丘地号1301号南01号）折价给我抵做工程款。2000年10月10日，我与被告鞠金锁签订了一份附条件的房屋买卖合同。合同约定：我将该房屋以79060元的价格卖给被告鞠金锁。被告鞠金锁先交定金10000元，2000年12月末前付款40000元，2001年12月末前付清余款。如果被告鞠金锁不按期支付买楼款，我按每年10000元收取房租费后，收回营业楼。由于被告鞠金锁无力支付购楼款，经我们协商将其支付的9000元定金变更为租金。因此，自2000年10月始，我们之间形成了房屋租赁关系，一直到2008年，被告鞠金锁因患病再无力支付租金。2007年1月，我对该争议房屋办理了所有权证书。在该房屋租赁期间，被告鞠金锁于2002年通过非法途径在房屋产权管理部门骗取了该房屋的房照。后被告鞠金锁凭借此房产证与被告（反诉原告）李庆增签订了抵押贷款协议。协议约定鞠金锁向李庆增借款64000元，并将争议房屋抵押给李庆增。如鞠金锁不能按期偿还借款，便将此房屋产权转让给李庆增。因鞠金锁无力偿还此笔债款，双方按抵押借款协议的约定，鞠金锁与李庆增签订了房屋买卖合同，将我所有的房屋非法转让给了李庆增。因无法办理产权过户手续，于是李庆增以鞠金锁为被告向伊通法院提起诉讼。2009年6月9日，伊通法院下发了（2009）伊丹民初字第59号民事判决书。判决将鞠金锁租住的房屋过户给李庆增。2009年10月9日，伊通法院下发了（2009）伊丹民执字第27号民事裁定书。裁定将该房屋过户给李庆增。我得知此事后，便向法院提出再审申请。伊通法院下发了（2011）伊民再字第2号民事裁定书。裁定撤销伊通法院（2009）伊丹民初字第59号民事判决：驳回李庆增的起诉。李庆增不服裁定提出上诉。四平市中级人民法院下发了（2012）四民终字第130号民事裁定书。裁定驳回李庆增的上诉，维持原裁定。综上所述，被告鞠金锁对涉案房屋设立抵押并出售的行为是无权处分；在此房屋买卖合同中，李庆增不是善意第三人。因此，我诉至法院，请求法院确认该争议的房屋所有权归我所有。李庆增的反诉请求是没有道理的，请求法院驳回其反诉请求。诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）李庆增辩称：1、我是依照合同取得本案房屋。2008年11月15日，我与鞠金锁签订了《卖楼合同书》一份，我依约买得鞠金锁产权房屋（房产证号：伊通县房权证伊通镇字第200277**号），房款7.4万元，价格符合签约当时房地产市场通常价格水平。该房屋已于2009年更名登记至我的名下。我善意取得了该房产证，依法有效。2、朱连生持有的本案房产证不符合规定和法律。在房产管理部门已经在2002年为鞠金锁办理了该房屋的房产证后，仍然在2007年为朱连生办理了另一份房产证，一物双证，很明显是违法行政行为的后果。房产管理部门在未撤销2002年鞠金锁房产证时，对同一房屋，在2007年又给朱连生办理了房产证，朱连生房产证的取得不符合房屋管理规定，明显违规违法。因而朱连生于2007年取得的房产证因是违法行政行为的结果而无效。3、鞠金锁所持房产证和土地证合法有效。房产管理部门已经在2002年为鞠金锁办理了该房屋的房产证，鞠金锁用该房产证到农行办理了抵押贷款，农行也审查房产证并发放了贷款。同年，鞠金锁又办理了该房屋的土地使用证。当鞠金锁将本案房屋卖给我时，鞠金锁的房产证和土地使用证均符合法律规定，合法、有效。后房产管理部门把鞠金锁的房产证说成不符合登记条件，这与事实和证据不符。房产管理部门的所为明显违规违法在先，然后推卸责任，但房产管理部门对由此给我造成的损害和损失必须承担责任。4、中间人刘志学（签名刘志强）证实鞠金锁与我买卖房屋已实际履行。综上所述，朱连生起诉无事实和证据依据，所持房证无效，法院理应驳回朱连生的起诉和诉讼请求。我依合同、依规、依法、善意取得本案房屋，反诉有事实和证据依据，所持房证有效，法院应保护和支持我的反诉请求，确认争议的房屋产权归我所有。
被告鞠金锁未出庭答辩，亦未提供书面答辩材料。
庭审中，根据双方的陈述、答辩及其提供的相关证据，下列案件事实可以认定。即：2000年10月10日，原告（反诉被告）朱连生与被告鞠金锁签订了一份买楼协议书。协议书约定：朱连生将新兴粮库营业楼以79060元的价格卖给被告鞠金锁。被告鞠金锁先交定金10000元，2000年12月末前付款40000元，2001年12月末前付清余款。如果被告鞠金锁不按期支付购楼款，朱连生按每年10000元收取房租费后，收回营业楼。后被告鞠金锁未按协议约定支付购楼款。2007年1月，朱连生到房产管理部门办理了该争议房屋的所有权证书。被告鞠金锁于2002年5月15日在相关部门办理了该房屋的房产证和国有土地使用证。2008年11月15日，因被告鞠金锁无力偿还所欠李庆增的债款64000元，被告鞠金锁、其子鞠伟光、妻子胡立辉与被告李庆增签订了房屋买卖合同，将该房屋卖给了被告李庆增。被告鞠金锁未按合同约定履行义务（已生效的本院（2011）伊民再字第2号民事裁定认定的事实）。2009年3月，被告李庆增来院告诉，请求法院判令被告鞠金锁履行房屋买卖合同，办理产权过户手续。2009年6月9日，本院下发了（2009）伊丹民初字第59号民事判决书。判决支持了被告李庆增的诉讼请求。该判决生效后，本院向房产管理部门下发了民事裁定书及协助执行通知书。房产管理部门根据本院的法律文书于2009年10月29日为被告李庆增办理了房屋产权过户登记手续。2010年9月10日，朱连生向本院申请再审。本院下发了（2011）伊民再字第2号民事裁定书。裁定撤销本院（2009）伊丹民初字第59号民事判决：驳回李庆增的起诉。李庆增不服裁定提出上诉。四平市中级人民法院下发了（2012）四民终字第130号民事裁定书。裁定驳回李庆增的上诉，维持原裁定。
双方诉争的焦点归纳为：争议房屋所有权的归属。
为证实自己的主张，原告提供了如下证据。
1、朱连生与鞠金锁签订的买楼协议书；
2、伊通满族自治县新兴粮库与朱连生签订的协议书；
3、伊通满族自治县房地产产权市场管理所出具的关于鞠金锁办理20027794号房产证的说明及证人王志宇当庭出具的证言。证实：鞠金锁办理的争议房屋的产权证没有领导审批，未经审批程序，手续不全，只提交了一份身份证复印件。当时，乡镇房屋产权登记不归县房地产产权市场管理所管理。
4、伊通县房权证新兴乡字第2007003**号房权证一份；
5、本院（2009）伊丹民初字第59号民事判决书一份；
6、本院（2011）伊民再字第2号民事裁定书一份；
7、四平市中级人民法院（2012）四民终字第130号民事裁定书一份。
上述证据经庭审质证，原告无异议，被告李庆增对证据的真实性未提出实质性的反驳意见，也未提供充分的反驳证据，故本院证据的真实性予以确认。
被告李庆增当庭提供了如下证据。
1、伊通县房权证伊通镇字第200277**号；
2、伊国用（2002）字第02011号国有土地使用证；
3、鞠金锁、胡亚辉的户籍证明；
4、鞠金锁、鞠伟光、胡立辉与李庆增签订的卖楼合同书；
5、鞠金锁在伊通农行的抵押贷款手续；
6、伊通镇房权证新兴乡字第2009153**号房权证一份；7、收条一份；
8、证人刘志强（刘志学）当庭提供的证人证言。
该证人证实：“鞠金锁与李庆增买卖楼房是通过我联系的。李庆增当时支付了64000元房款。后来李庆增发现鞠金锁用此楼房在伊通农行抵押贷款10000元。李庆增又替鞠金锁偿还了此笔债款10000元。李庆增实际支付了74000元房款。”
上述证据经庭审质证，原、被告对证据的真实性无异议，故本院予以确认。
被告鞠金锁未提供相关证据。
本院认为，合同应当全面、实际履行。原告（反诉被告）朱连生与被告鞠金锁签订的买楼协议书明确约定，如果被告鞠金锁不按期支付购楼款，朱连生有权收回营业楼。因被告鞠金锁未按合同约定履行义务，故该争议房屋的所有权未发生转移，应属原告（反诉被告）朱连生所有。故本院对原告（反诉被告）朱连生的诉讼请求予以支持。鉴于被告鞠金锁未取得争议房屋的所有权，因而其将该争议房屋转卖给被告（反诉原告）李庆增的行为是无效的，属于无权处分，加之被告（反诉原告）李庆增取得争议房屋的所有权的依据即本院（2009）伊丹民初字第59号民事判决已被撤销，且原告（反诉被告）朱连生又持有争议房屋的所有权证书，被告（反诉原告）李庆增称自己善意取得争议房屋的所有权，此主张不能成立，故应驳回被告（反诉原告）李庆增的反诉请求。被告鞠金锁与被告（反诉原告）李庆增之间的纠纷可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱连生与被告（反诉原告）李庆增争议的楼房（位于新兴乡街道丘地号1301号南01号）所有权归原告（反诉被告）朱连生所有；
二、驳回被告（反诉原告）李庆增的反诉请求。。
本诉案件受理费100元由被告鞠金锁负担；反诉案件受理费50元由被告（反诉原告）李庆增负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王鸿彬
审 判 员 郭守江
人民陪审员 王喜山
二〇一四年一月九日
书 记 员 方海坤