北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01829号
原告沈军，男，1943年6月19日出生。
委托代理人丁立波，男，1965年4月7日出生。
被告北京韩建伟业建筑有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河村。
法定代表人隗合站，该公司经理。
委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。
原告沈军与被告北京韩建伟业建筑有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵东独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈军之委托代理人丁立波、被告北京韩建伟业建筑有限公司之委托代理人徐凤明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈军诉称：2001年11月，我从被告处购买住宅商品房1套，该房屋坐落于北京市房山区韩村河镇××小区××号楼××层××室，因被告严重违约，致使我无法正常使用。第一、该房屋交付后，被告没有按规定把小区临时用电改为永久用电，线路还是建设小区时的临时用电线路，现在线路外置裸露，多次造成停电、短路，损害了作为业主的原告的合法权益。第二、我所购房屋用水管道砂眼严重，出现漏水、渗水现象，存在严重质量问题，损害了我的合法权益，给我造成生活不便和损失。就以上问题，我多次找被告，至今没有得到解决。现起诉请求判令被告将小区临时用电改为永久用电，并更换房屋有砂眼的用水管道。
被告北京韩建伟业建筑有限公司辩称：第一、从程序上讲，被告主体不适格。虽然签订合同的是被告，但被告是基于韩村河政府的委托建筑和销售房屋，本案合同主体应是韩村河政府。第二、从实体上讲，原告所说的永久性用电，我们认为我方跟原告没有权利义务关系，原告的第二项诉讼请求也是主体不适格，并且已过了质量保修期间，不属于我方更换的范围。故现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年8月1日，北京市房山区韩村河镇人民政府（以下简称韩村河镇政府）作为甲方与乙方北京伟业建筑有限公司（以下简称伟业公司）签订《韩村河镇中心区××小区合作开发协议书》约定：双方合作开发韩村河镇中心区××小区商品住宅楼开发建设项目。甲方负责办理所有开发手续，协调就合作开发区的建设问题与其它单位和个人的关系；负责办理乙方享受中心镇开发建设的部分有关优惠政策。乙方付给甲方土地价款，自行负责开发区的所有批示文件、工程勘察设计、施工及配套设施建设，并支付所发生的相关费用；乙方确保工程质量达市优标准；小区楼房销售工作由乙方全权负责，按北京市有关文件规定执行，房价由乙方根据市场价格决定；支付小区取得房产销售的全部费用，并独立负责小区的物业管理。该协议签订后，双方又于同年8月22日签订了《韩村河镇人民政府关于镇住宅××小区住宅楼销售事宜的委托书》，该委托书载明：按上述所签合作开发协议书的内容，韩村河镇××小区住宅楼的建设开发、销售及物业管理已委托伟业公司全权负责，住宅楼销售中发生的一切经济往来均由伟业公司负责。
2002年11月3日，原告沈军作为买方签订《商品房买卖合同》购买了北京市房山区××镇××小区××号楼××单元××号商品房1套。该《商品房买卖合同》第一部分列明的合同当事人中，卖方为韩村河镇政府，委托代理机构为伟业公司，合同尾部卖方盖章单位为伟业公司，该合同全文无韩村河镇政府签章。
2012年7月12日，北京韩建伟业房地产开发有限公司向房山供电局出具了《关于韩村河××小区配电工程的说明》，内容为“韩村河××小区项目，建设单位为北京韩建伟业房地产开发有限公司，建筑面积49000多平方米，居住户数448户，共8栋楼，现用电为施工临时电源315KVA变压器一台。2007年2月由我韩建伟业申报永久用电事宜，在贵局各相关处室的大力支持下，各项手续审批完成。2008年5月配电室工程完工（由我公司承建）及室外电缆沟等工程全部完工，配电室设备预交70多万元，根据室外工程预算工程款总计400多万元至今未付，致使该项目配电室至今没有发电。原因：2008年至今我公司主要开发建设良乡东关经适房项目，该项目为政府保障房项目，由政府定价销售，由于政策等各种原因至今未定价销售，致使公司资金紧张，所欠工程款400多万元未付，项目无法进行，根据我公司现实情况预计今年年底将进行经适房的销售，届时，我公司将抽出资金完成韩村河××小区配电各项工作。审理中，被告陈述伟业公司在经营中将名称变更为北京韩建伟业建筑有限公司，涉诉房屋所在小区用电仍系临时用电。
审理中，原告申请追加北京韩建伟业房地产开发有限公司为本案被告，经本院查询，北京韩建伟业房地产开发有限公司成立于2002年11月26日，法定代表人为隗合站。
上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《关于韩村河××小区配电工程的说明》、韩村河××小区电缆沟、配电室、高压电缆施工图概（预）算书，被告提供的《韩村河镇中心区××小区合作开发协议书》、《韩村河镇人民政府关于镇住宅××小区住宅楼销售事宜的委托书》等证据在案证实。
本院认为：委托合同是委托人与受托人约定，受托人为委托人利益处理委托人事务的协议。本案中，根据《韩村河镇人民政府关于镇住宅××小区住宅楼销售事宜的委托书》的内容，该委托书源于《韩村河镇中心区××小区合作开发协议书》的约定，因此，对该委托书性质的认定应结合合作开发协议书的内容综合考量。根据《韩村河镇中心区××小区合作开发协议书》的约定，韩村河镇政府在涉诉房屋所属韩村河××小区房地产开发项目中，除收取土地价款外，无其他实质的权利义务。韩村河××小区的开工、建设、竣工、销售、物业服务等房地产开发项目的主要环节由伟业公司自主决定，相关权利义务归属于伟业公司。虽然，韩村河镇政府曾与伟业公司签订《韩村河镇人民政府关于镇住宅××小区住宅楼销售事宜的委托书》，然而该委托书并无委托合同的实质内容，因此，韩村河××小区房地产项目的房地产开发企业，亦即《商品房买卖合同》的出卖人实为伟业公司，《商品房买卖合同》的相关权利义务亦应由伟业公司享有和承担。另外，虽然《关于韩村河××小区配电工程的说明》中有“韩村河××小区项目建设单位为北京韩建伟业房地产开发有限公司”的内容，但原告与伟业公司签订《商品房买卖合同》时北京韩建伟业房地产开发有限公司尚未成立，因此，本案的责任主体仍应系伟业公司。综上，本院对被告的辩解意见不予采纳，对原告申请追加北京韩建伟业房地产开发有限公司为本案被告的申请不予准许。
对合同中的质量问题，有约定的应依约定履行，没有约定或约定不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对原告诉请的将小区临时用电改为永久用电问题没有明确约定，但根据《供电营业规则》第十二条及《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第十三条的规定，以及符合合同目的的特定标准，原告作为买受人享受永久用电应系合同的应有之义。故本院对于原告要求被告将小区临时用电改为永久用电的诉讼请求予以支持。因被告对原告所诉用水管道存在砂眼，导致漏水及渗水的事实不予认可，原告亦未提供证据证明，故原告要求被告更换房屋有砂眼用水管道的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：
一、被告北京韩建伟业建筑有限公司于本判决生效后六十日内将北京市房山区韩村河镇××小区居民用电由现在的临时用电改为永久用电。
二、驳回原告沈军其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由被告北京韩建伟业建筑有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵 东
二〇一四年四月十八日
书记员 高明月