广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1721民初1127号
原告：谭荣娣，女，1980年5月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
被告：陈泽贤，男，1973年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城F区（水果农贸市场）三楼。
法定代表人：王民生。
原告谭荣娣与被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭荣娣到庭参加诉讼；被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭荣娣诉称，2014年12月14日，原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司达成购买商铺的合意，欲购买被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司名下的阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺。原告与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于当日签订《阳西·农门盛世认购协议》，并当场通过银行转账的方式向被告户名为“农门盛世市场经营管理有限公司”的中国农业银行卡支付认购定金16000元。《阳西·农门盛世认购协议》约定在签订协议后的7日内由原告与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订正式的《商铺买卖合同》，故原告于2014年12月20日与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订《商铺买卖合同》。签订合同时，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司当时的法定代表人陈泽贤声称上述认购协议约定的商铺已经由阳西县农门盛世市场经营管理有限公司办在陈泽贤名下，并提供房地产权证的复印件给原告，故与原告签订《商铺买卖合同》中的出卖人写的是陈泽贤，但仍是与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司也在《商铺买卖合同》中的出卖人处盖公章。
2014年12月20日，原告与两被告共同签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺，面积共6.87平方米，价款为340000元，由原告一次性支付，并约定本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向阳西县房地产交易登记中心申办该商品的交易过户手续，逾期30日，买受人有权解除本合同。签订合同后，原告通过银行转账的方式向被告户名为“农门盛世市场经营管理有限公司”的中国农业银行卡共支付了335900元，一次性全额支付了购铺款340000元，并支付了被告要求原告缴纳的契税及办证费用11900元。同时，基于《商铺买卖合同》，被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司与原告签订《商铺委托租赁合同》，约定由原告将上述商铺委托给阳西县农门盛世市场经营管理有限公司租赁经营。《商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》签订后，原告要求被告尽早办理上述商铺的产权过户手续，两被告均以各种理由拖延办理，至今已超过了合同规定的办理过户的期限。原告认为，两被告逾期办理商铺产权过户手续的行为已构成违约，原告在合同约定的催告期限内于2016年5月17日向两被告发出解除合同的书面声明，至今两被告未有回应，故请求法院依法认定《商铺买卖合同》已经于2016年5月17日依法解除，《商铺委托租赁合同》也同时解除。另外，原告与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司达成购买商铺意向，合同的签订人及付款相对人都是阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，而《商铺买卖合同》除与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订外，出卖人又为陈泽贤。根据《中国人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，两被告的情形表现为股东与法人之间资产不分、人事交叉、业务相同，与其交易的原告无法分清是与股东还是与公司进行交易，应认定两被告业务混同、财务混同，系法人和股东人格混同，故被告陈泽贤应对上述解除合同的后果承担连带责任。
综上所述，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司存在合同违约行为，符合合同解除情形并已宣告解除，两被告存在法人人格混同情形，应共同承担返还购铺款、契税、办证费用及赔偿违约金的责任。据此，请求判令：一、解除原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司、陈泽贤签订的《阳西·农门盛世认购协议》、《商铺买卖合同》；二、解除原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》；三、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司返还购铺款340000元、契税及办理费用11900元给原告；四、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司赔偿违约金27463元（违约金按银行同类贷款利率暂计至2016年6月20日，此后的违约金按银行同类贷款利率计付）给原告；四、被告陈泽贤对上述第三、四项诉讼请求承担连带清偿责任。
被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司、陈泽贤不作答辩。
经审理查明，2014年12月14日，原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订了《阳西·农门盛世认购协议》，认购阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺，当天交付了16000元购铺定金。同年12月20日，原告与被告陈泽贤签订了《商铺买卖合同》，约定：“原告向被告陈泽贤购买的阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺的建筑面积为6.87平方米，房价总额为340000元；出卖人（或其委托代理人）应当于2017年10月1日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，在此情况下，买受人应当在本合同生效之日起计30个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的完整的、真实的证件及资料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计收违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同解除权”等内容。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司作为本次商铺买卖的委托代理人及保证人一直参与其中。同日，原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订了《商铺委托租赁合同》，约定“原告将阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺委托阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经营管理，由阳西县农门盛世市场经营管理有限公司按每季度向原告支付委托经营收益；委托期限自2014年10月1日起至2024年9月30日止”等内容。签订合同后，原告于当日向被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司支付了余下的购铺款324000元以及契税、办证费用11900元。之后，被告未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的交易过户手续。2016年5月，原告以被告没有在约定的时间内办理商铺过户手续为由，向被告发出一份《履约催告函》，要求解除与被告签订的《商铺买卖合同》，并要求被告退还购铺款340000元和契税、办证费用11900元。被告于2016年5月17日收到原告的《履约催告函》后，一直未与原告解除《商铺买卖合同》及办理退款事宜。据此，原告于2016年6月28日向本院提起诉讼。
另查明，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2013年9月2日经工商登记核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围为市场开发、市场咨询服务、物流服务、铺面租赁、商品信息咨询、房地产中介服务。阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺于2013年9月8日登记在权属人陈泽贤名下。中国人民银行公布的2015年10月24日起六个月内的贷款年利率为4.35%。
在诉讼过程中，本院根据原告谭荣娣的申请，于2016年10月17日作出民事裁定，查封被告陈泽贤名下的阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-601号（产权证号：阳西04000322**）、2-602号（产权证号：阳西04000319**）、2-603号（产权证号：阳西04000321**）、2-604号（产权证号：阳西04000319**）、2-606号（产权证号：阳西04000322**）、2-607号（产权证号：阳西04000320**）、2-608号（产权证号：阳西04000320**）、2-609号（产权证号：阳西04000318**）、2-610号（产权证号：阳西04000319**）、2-612号（产权证号：阳西04000318**）、2-614号（产权证号：阳西04000320**）、2-605号（产权证号：阳西04000321**）、2-613号（产权证号：阳西04000319**）商铺。
本院认为，阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-605号商铺产权登记在被告陈泽贤名下，为被告陈泽贤的财产。签订《商铺买卖合同》的买卖双方当事人是谭荣娣与陈泽贤，因而发生买卖合同关系的是谭荣娣与陈泽贤。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司只是《商铺买卖合同》出卖方的代理人及保证人，其与谭荣娣签订的《阳西·农门盛世认购协议》也是代理陈泽贤出售商铺的行为。原告与被告陈泽贤之间的《阳西·农门盛世认购协议》、《商铺买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人应按合同约定全面履行。合同签订后，原告谭荣娣依约支付了购铺款340000元以及契税、办证费11900元给被告，已履行买受人的义务，但被告未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的交易过户手续，且逾期超过了30日，已构成违约，合同中约定“逾期超过30日后，买受人有权解除本合同”的条件已成就。因此，原告向被告陈泽贤发出《履约催告函》，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，符合解除合同的情形，本院应予确认。原告请求解除其与被告陈泽贤之间的《阳西·农门盛世认购协议》、《商铺买卖合同》，本院应予支持。原告与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》是基于原告与陈泽贤之间存在买卖商铺关系的前提而建立的，因商铺买卖关系已解除，《商铺委托租赁合同》也应予解除。原告请求解除其与阳西县农门盛世市场经营管理有限公司之间的《商铺委托租赁合同》，本院也应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。解除合同后，被告应当返还购铺款以及契税、办证费给原告。原告请求被告陈泽贤返还购铺款340000元及契税、办证费11900元以及支付违约金，本院应予支持；但违约金应按合同约定的自被告收到解除合同催告书之日起第91天即2016年8月16日起以已收房款340000元为基数按银行同类贷款年利率4.35%计算。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司自愿作为涉案商铺买卖合同的担保人并在合同中约定承担一般保证责任，由于合同中没有明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司应对被告陈泽贤返还购铺款、契税、办证费以及支付违约金的债务承担保证责任。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告谭荣娣与被告陈泽贤于2014年12月20日签订的《商铺买卖合同》以及于2014年12月14日签订的《阳西·农门盛世认购协议》；
二、解除原告谭荣娣与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2014年12月20日签订的《商铺委托租赁合同》；
三、被告陈泽贤应在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还购铺款340000元及契税、办证费11900元以及支付违约金（违约金从2016年8月16日起至本院确定给付之日止以340000元为基数按银行同类贷款年利率4.35%计付）给原告谭荣娣；
四、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在被告陈泽贤不能履行上述债务本息时承担保证责任；
五、驳回原告谭荣娣的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6990元及保全申请费2470元，由被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 陈伟强
人民陪审员 黄思伦
人民陪审员 徐加佑
二０一六年十二月二十日
书 记 员 岑 嫦