江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01565号
上诉人（原审原告）李志民。
上诉人（原审原告）李强强。
两上诉人共同委托代理人林福玉，安徽汉仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市富园房地产开发有限公司。
法定代表人姜道志，该公司董事长。
委托代理人马加麟，该公司职员。
委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人李志民、李强强因与被上诉人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理后，依法于2015年9月10日公开开庭进行了审理，上诉人李志民、李强强的委托代理人林福玉、被上诉人富园公司的委托代理人孙万金、马加麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李志民、李强强一审诉称：2007年10月22日，我方与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定我方购买富园公司开发的富园广场小区的第2幢3单元106室房屋，并约定了权属证书办理期限及违约条款。我方按约定履行了义务，富园公司却没有按合同的约定为我方办理产权登记手续。现要求：1、富园公司赔偿违约损失97260元（以购房款214634元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2008年11月1日至2014年6月30日）；2、诉讼费用由富园公司负担。
富园公司一审辩称：一、李志民、李强强未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，对此富园公司不应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，因政府原因及不可抗力的因素导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免予承担责任。富园公司已经按照合同约定的时间交付房屋，并按期向行政机关提交办理房屋所有权证所需要的相关资料，本案所涉房屋早已具备办理房屋产权证的条件，但由于以下几方面因素，政府迟迟不给办理：1、富园公司在2007年以出让方式取得2007-6号地块使用权（即电信局地块），面积为8732平方米。该地块为毛地，地上建筑物尚未拆迁，主要是电信局建筑设施，由于省电信局干预，直到2012年底也未能拆迁，县政府要求富园公司将电信局地块一起动工建设，提升城市化建设的品味，电信局地块不开工建设，对富园广场小区建设就不给予综合验收，不综合验收就办不到产权证，但电信局拆迁工作又无法进行。2009年2月份小区已建的楼房全部交付使用，但政府就是不给予综合验收。最后县政府协调未果，未达成拆迁协议，最终与富园公司解除电信局地块的出让合同，重新挂牌出让；2、由于富园广场北侧在规划中没有规划与公共绿地的隔离围墙，县政府要求富园公司在小区北侧建设隔离围墙，但小区业主极力反对，县政府带领相关部门出面协调处理却未能处理好，最后县政府要求富园广场小区业主签订一份“承诺书”，承诺山前河南岸的沿河绿地为市政公用绿地，小区原有围墙拆除和重新建设时不得干涉，在承诺基础上才能给予办理房产证，故逾期办证的原因是县政府的诸多因素，对富园广场小区能办而不给予办证；二、即使富园公司负有责任，也只能参照双方合同中关于违约金的条款，并依据公平原则给付违约金，李志民、李强强主张的标准没有法律依据。
原审法院经审理查明，2007年10月22日，李志民、李强强与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（李志民、李强强）购买出卖人（富园公司）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第2幢3单元106室的商品房，商品房总金额214634元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
合同签订后，李志民、李强强向富园公司交纳了代理办证的相关费用，商品房建好后，富园公司将商品房交付给李志民、李强强。2013年3月7日，富园公司为李志民、李强强所居住的富园广场的第2幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。
原审法院另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，富园公司要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。
原审法院认为，李志民、李强强与富园公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。李志民、李强强已经按照合同的约定履行了付款义务，富园公司已经履行了交房义务，富园公司还应当在合同约定的期间内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，为李志民、李强强办理产权登记手续，而富园公司没有按期履行义务，应当承担违约责任。对于富园公司所辩称的李志民、李强强未能及时取得房屋所有权证书的责任是政府不作为造成的，其不应当承担违约责任，不予支持。因为富园公司提供的常务会议纪要、《承诺书》两份证据可以相互印证，证明其在开发建设富园广场小区时，擅建围墙、占用公共绿地，政府部门才要求富园广场小区业主承诺不干涉将公共绿地与小区分隔，故造成逾期办理房屋权属登记的责任，不是由于政府的原因，而是由开发商即富园公司造成。对于李志民、李强强主张的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，因为双方在《商品房买卖合同》明确约定了逾期办证违约金的计算方法，故对于李志民、李强强主张的标准不予支持。但因该约定明显偏低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定应当增加违约金的数额，依法调整为按李志民、李强强所交购房款的每日万分之零点五计算。从双方约定交房时间之后的90日即2008年11月1日开始计算，到富园公司办理了商品房初始登记即2013年3月7日时止，为17031.21元。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，作出如下判决：富园公司于判决生效之日起十日内向李志民、李强强支付违约金17031.21元。案件受理费2230元，由李志民、李强强，富园公司各负担一半，富园公司负担部分于判决生效之日起十日内给付李志民、李强强。
上诉人李志民、李强强不服一审判决，上诉称：第一，原审法院按李志民、李强强所交购房款的每日万分之零点五计算违约金没有事实和法律依据。双方签订的合同中关于产权登记的约定是以灌云县当地实际情况为准，该约定应视为没有约定违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算违约金的数额。原审庭审中，上诉人自愿按所交购房款的每日万分之一的标准计算违约金，是当事人对自身权益的处分，原审法院无视该情形，侵犯了上诉人的合法权益。富园公司以不同的违约条款和业主签订商品房买卖合同，原审法院却以同一标准判决，显然事实不清，证据不足。每日万分之零点五的违约金远低于银行同期贷款利率，广大业主基本上是贷款购房，不足以弥补损失。第二，原审法院将违约金计算至2013年3月7日，无事实和法律依据。原审已经查明富园公司的违约行为达数年之久，一直在持续中，上诉人无法知晓其何时办理了备案登记，富园公司也无证据证明其已通知上诉人办理了备案登记。且富园公司出具的承诺书能够说明上诉人在办理产权证时被刁难，上诉人没有取得房产证。另外，根据灌云县住房和城乡建设局2014年9月11日下发的灌建信馈字（2014）31号文《关于ＸＸ建等人信访事项答复意见书》中明确说明：目前富园公司已具备房产登记法定条件，业主如需办理房产证，需房产开发企业和业主双方共同申请即可办理。这就说明直到2014年9月11日，涉案小区才符合办证的条件，故违约金应当计算至2014年9月11日。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人富园公司答辩称：第一，原审法院判决逾期办证的违约金按购房款的每日万分之零点五标准计算是比较客观的。我方与业主签订的商品房买卖合同关于逾期办证的违约金大体分为两类，一类约定按购房款的万分之零点五计算，另一类约定我方无偿为业主提供办理权属登记服务，办理期限按当地实际情况为准。我方认为，第一种情况对违约金是有约定的，而合同中关于买受人逾期付款的违约责任是按日万分之零点五来计算的，高于逾期办证违约金的计算标准。原审法院为了平衡买卖双方的利益，将逾期办证的违约金也调整为按日万分之零点五的标准来计算，是有利于上诉人的。对于第二种情况，是对违约金约定不明，原审法院参照其他类似案件来确定违约金的计算比例是恰当的。且本案涉及的是逾期办证的违约金，并不是逾期交房的违约金，上诉人也没有提出实际损失的证据，所以被上诉人认为原审法院确定的违约金比例适当。第二，关于计算违约金的时间节点，根据合同第十五条约定，出卖方履行的义务是将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这是出卖方在办理产权登记应当履行的义务，原审法院认定出卖方已经办理了商品房初始登记，也就履行了提供资料、报产权登记机关备案的义务，计算违约金的截止时间应当是备案登记时间，且在办理初始登记之前业主就一直向产权登记机关提出办理产权登记证，产权登记后我方在小区也进行了公示，登记后业主都知道。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经本院审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。
上诉人李志民、李强强与被上诉人富园公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人已经按约履行了交付房款的义务，被上诉人应按合同约定交付房屋并办理相应产权证书，即在2008年7月31日前交付房屋，并在交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而富园公司直至2013年3月7日方办理商品房初始登记显然超过了合同约定的办证时间，应当承担逾期办证的违约责任。
至于违约责任的承担形式，双方在合同第十五条中明确约定为富园公司无偿提供权属登记服务（办理时间根据以灌云县当地情况为准），也就是说双方对违约责任并未约定以违约金形式来承担，而是以富园公司无偿办证的方式来进行。上诉人在起诉时，变更合同约定的违约责任承担方式，直接要求富园公司承担违约金无合同依据。但结合富园公司违约时间过长的事实，双方合同约定的违约责任承担方式显然不足以弥补上诉人的损失，原审法院对此予以调整，衡平双方之间的利益，酌定按上诉人已交付房款的日万分之零点五来计算并无不妥。上诉人主张依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（以下简称第十八条）的规定，因双方合同并未约定违约金，应以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金，本院认为，上诉人曲解了该条文的本意及适用前提，第十八条第一款明确了承担逾期办证违约责任的前提，一是双方当事人有特殊约定，二是第十八条第一项下第（一）、（二）、（三）款规定的情形，也就是说当事人有约定的从其约定，如果当事人对何种情形属于逾期办证违约未约定的情况下，且对违约金没有约定或损失数额难以确定，才应以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金。而本案中，双方当事人已经在合同第十五条中明确约定了何种情况属于逾期办证违约以及违约责任承担方式，故不应再适用第十八条的规定，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。上诉人另上诉称违约金应计算至2014年9月11日，因双方对产权登记的约定是出卖人提供资料报产权登记机关备案，而被上诉人在2013年3月7日已经完成了备案手续，履行了合同约定的义务，故违约时间应计算至2013年3月7日，上诉人称应计算至2014年9月11日无事实和法律依据，且超出了原审主张的范围，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2230元（李志民、李强强已预交），由上诉人李志民、李强强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十一月十日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。