上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1638号
原告上海众恒实业发展有限公司。
法定代表人薛迎杰。
委托代理人岳巍，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人毕晓倩，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海井臻香贸易有限公司。
法定代表人王永明。
原告上海众恒实业发展有限公司与被告上海井臻香贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理。因无法向被告上海井臻香贸易有限公司送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告上海众恒实业发展有限公司的委托代理人毕晓倩到庭参加了诉讼。被告上海井臻香贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海众恒实业发展有限公司诉称，其与上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室（以下简称涉案房屋）所有权人订有期限自2007年8月1日至2017年7月31日的《委托经营管理协议》，代为经营管理涉案房屋。2007年10月31日，原告与被告筹办人朱某签订的《上海市房屋租赁合同》约定，其向原告承租涉案房屋，租赁期限自2007年11月1日至2017年6月30日止。同时，双方对租金金额、支付方式及违约责任等事项进行约定。
2008年8月13日，被告上海井臻香贸易有限公司注册成立，原被告及朱某签订了《合同权利义务转让协议》，即朱某将《上海市房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告上海井臻香贸易有限公司，朱某对被告履行合同的行为承担连带保证责任。
合同订立后，被告逐渐出现拖延支付租金的情形，至被告撤场日的2012年4月30日，其累计拖欠租金人民币2，540，553.50元（币种下同），拖欠水电煤气等公共事业费计7，168.20元，并产生相应逾期利息。期间，原告多次向被告催讨拖欠款项，被告始终未予理会。综上，现原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，要求判令：一、被告向原告支付拖欠租金2，540，553.50元，并支付滞纳金6，160，842元（按每日千分之五的比例，自2012年12月31日计算至2013年8月31日，要求支付至判决生效之日）；二、被告向原告支付拖欠水电煤气等公共事业费计7，168.20元；三、被告向原告支付已经减免的租金1，965，580元。
审理中，原告将上述要求被告支付滞纳金的比例，变更为千分之一至或千分之一点五，具体比例由法院酌定。另将要求被告支付租金的金额更改为2，047，089.50元（租金计算至2012年6月30日）。同时，原告放弃了上述第二项诉讼请求。
原告为支付其诉讼主张，向法院提供如下证据：
1、《上海市房地产权证》及《委托经营管理协议》一组，旨在证明涉案房屋由原告获得了产权人的委托后进行租赁；
2、原告与朱某签订的《上海市房屋租赁合同》，旨在证明原告与设立被告的筹办人朱某就涉案房屋签订了租赁合同；
3、《合同权利义务转让协议》，旨在证明上述《上海市房屋租赁合同》的权利义务转让给了被告，并由朱某对被告之债权债务承担连带责任；
4、原被告签订的《关于井臻香免租期延长的补充协议》、《欠租商家租金减免补充协议》及《租金减免补充协议》一组，旨在证明双方就被告承租期间的租金减免时间、金额达成过协议。
被告上海井臻香贸易有限公司未作答辩，亦未向本院递交书面答辩意见。
本院认为，原告提供的证据具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据在本案中的证明效力予以确认。
根据本院认定的证据，并结合原告在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
原告上海众恒实业发展有限公司曾与涉案房屋的产权人签订《委托经营管理协议》，协议约定上述产权人将房屋委托原告经营管理，管理期限自2007年8月1日至2017年7月31日。
2007年10月31日，原告上海众恒实业发展有限公司（为签约甲方）与案外人朱某（为签约乙方）签订了一份《上海市房屋租赁合同》。双方在“补充条款”中约定，甲方将套内面积约1，500平方米的涉案房屋出租给乙方用于经营中式餐饮经营之用，租赁期限自2007年11月1日起至2017年6月30日止，免租装修期自2007年11月1日至2008年1月15日止；该房屋预见交付日期为2007年11月1日；租赁期内，乙方须向甲方支付“附件四”所列明的租金、物业管理费、推广费等费用；乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、煤气费、电讯费、电话费等公共事业费用和该房屋内使用的设施的费用（包括空调费等）。
“补充条款”第十九条“违约责任”记载：乙方拖欠租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水电等公用事业费或管理费，或乙方拖欠管理费、推广费、水、电费中任何一项费用或未及时补足水电费、押金（如适用）超过15日的，在不影响甲方行使用其他权利的前提下，甲方有权要求管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等相关费用、违约金；乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。乙方明确同意及声明，甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间的租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）按逾期应付款项的日0.5%的标准向甲方支付逾期利息；（4）除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方并应向甲方支付剩余未履行租期内的租金、管理费作为赔偿金。若赔偿金不足以补偿甲方损失的部分，甲方有权根据有关法律规定保留向乙方继续追索的权利。本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的；乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的；乙方违反约定用途使用该房屋且经甲方书面通知后五日内未予纠正的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方违反补充条款第十五条之约定擅自转租该房屋的……。
合同“附件四”关于涉案房屋基本租金（按套内面积计征，按日计算）及管理费、推广费、保证金等费用的具体标准如下：1、自2008年1月16日起至2008年1月31日止，每月基本租金为58，650元；2、自2008年2月1日起至2008年10月31日，每月基本租金为104，938元；3、自2008年11月1日起至2009年10月31日，每月基本租金为109，500元。4、自2009年11月1日起至2010年10月31日，每月基本租金123，188元。4、自2009年11月1日起至2010年10月31日，每月基本租金123，188元。5、自2010年11月1日起至2011年10月31日，每月基本租金132，313元。6、自2011年11月1日起至2012年10月31日，每月基本租金141，438元。7、自2012年11月1日起至2013年10月31日，每月基本租金191，625元。8、自2013年11月1日起至2014年10月31日，每月基本租金196，188元。9、自2014年11月1日起至2015年10月31日，每月基本租金200，750元。10、自2015年11月1日起至2016年10月31日，每月基本租金205，313元。11、自2016年11月1日起至2017年10月31日，每月基本租金209，875元。12、上述租金中已包含104室的租金；2008年2月至2012年10月期间，每月租金为3，442元，约每天每平方米7.54元；2012年11月至2017年6月期间，每月租金为3，513元，约每天每平方米7.7元。13、从第6年起至合同约定的最后期限，若每月营业额超过120万元，则每月除交付固定租金外，超出部分按10%另提计租。管理费为每月31，500元；推广费按该房屋建筑面积计征，乙方应承担每月推广费10，500元；保证金272，876元，物业管理费保证金为63，000元；水电费押金为42，000元。
租金、管理费和推广费采用先付后用的原则，乙方应于每月1日或之前向甲方支付该月的基本租金、管理费及推广费，甲方在收取上述费用后5日内提供相关发票。
签约后，原告交付了涉案房屋。期间，朱某按约向原告支付了租金、租赁保证金272，876元以及装修保证金30，000元。
2008年4月8日，原告上海众恒实业发展有限公司（为签约甲方）与朱某（为签约乙方）签订了一份《关于井臻香免租期延长的补充协议》，双方约定：1、免租期延长15天，即免租期顺延至2008年1月30日止，共计91天，免租期次日起开始计租；2、免租期内乙方不许需担房租，但应当向甲方或其指定的管理公司支付物业管理费、推广费；3、双方确认（预）租赁合同中约定的双方其他权利义务维持不变。上述补充协议内容，构成对原（预）租赁合同的有效组成部分；原（预）租赁合同中存在的与之不一致的内容，以本补充协议的内容为准。
2008年6月23日，上海井臻香餐饮有限公司经工商登记成立（后更名为上海井臻香贸易有限公司即本案被告）。
2008年8月13日，原告上海众恒实业发展有限公司（为签约甲方）、朱某（为签约乙方）、被告上海井臻香贸易有限公司（为签约丙方）签订《上海市房屋租赁合同》，协议约定甲、乙双方于2008年签订的《房屋租赁合同》，乙方有意将其享有的上述合同项下的全部权利和义务无偿转让给丙方，丙方有意无偿受让乙方在《上海市房屋租赁合同》项下的全部权利和义务。乙方在此申明并保证：丙方基于履行《上海市房屋租赁合同》对甲方所负的一切债权债务，由乙方承担连带责任保证，保证期限为1年。
2008年12月3日，原告上海众恒实业发展有限公司（为签约甲方；下同）与被告上海井臻香贸易有限公司（为签约乙方；下同）签订了《欠租商家租金减免补充协议》。该协议记载，鉴于当前经济走弱，甲方基于扶持入场商家的目的与乙方平等协商就所欠租金减免事宜达成如下协议：1、乙方确认依照租赁合同，截止2008年10月31日，乙方已支付2个月的租金计160，138元（其中1个月为减半收取），尚欠7个半月租金计791，204元未付；2、甲方承诺可对上述所欠租金部分暂缓催缴，由乙方在此后一至两年内逐步缴纳；3、乙方于本协议签订之日起3日内支付2008年11月份的欠租，甲方承诺对其减免1个月的欠租，乙方于2009年1月15日支付2008年12月的欠租，甲方对其再减免1个月的租金；4、如果乙方在2009年度内每月均依照双方签订的租赁合同及时支付租金，则甲方承诺于2009年年末，再给予乙方2个月租金的减免，该减免部分用于冲抵上述第1条暂缓缴纳部分的欠缴租金；5、如果乙方在2010年度内每月均依照双方签订的租赁合同及时支付租金，则甲方承诺于2010年末，再给予乙方1个月租金的减免，该减免部分用于冲抵上述第1条暂缓缴纳部分的欠缴租金；6、上述优惠期共可以为乙方减免5个月租金，其余2个半月的租金由乙方平均在2009年、2010年度内逐月支付；7、如果乙方在本补充协议签订的租赁期内，再次违反租赁合同的约定，欠缴到期应付租金，则甲方承诺的上述条款中确定的暂缓支付及减免优惠全部取消，上述被暂缓支付及减免部分的租金应当一并予以支付；8、乙方应当向任何第三方保守甲方给予其减免租金的信息，如果乙方向第三方泄漏该信息，甲方有权要求乙方退还所减免的租金；10、本补充协议系双方就乙方此前所欠租金事宜达成的协议，未涉及的原租赁合同及其他补充协议的其他权利义务不变。
2009年4月23日，原被告又签订了一份《租金减免补充协议》。双方约定，甲方承诺对乙方2009年4月、5月、6月的租金减半收取，乙方应当逐月及时缴纳；乙方2009年4月、5月、6月租金的标准为此前双方在租赁合同及补充协议中确定的，分别为4月54，750元、5月54，750元、6月54，750元；上述优惠期限结束后，乙方仍应当依照此前双方的约定支付租金；乙方应当向任何第三方保守甲方给予其减免租金的信息，如果乙方向第三方泄露该信息，甲方有权要求乙方退还所减免的租金；本补充协议系双方就2009年4月、5月6月租金减免事宜达成的协议，原租赁合同及其他补充协议中的权利义务不变。
2009年8月25日，原被告签订《租金减免补充协议》，即原告同意2009年7月、8月、9月的租金仍按每月54，750元的标准支付。
2009年12月30日，原被告签订的《租金减免补充协议》记载，原告同意2009年10月的租金按54，750元的标准支付，11月、12月的租金按每月61，594元的标准支付。
2010年1月30日、同年9月15日，原被告签订的两份《租金减免补充协议》记载，原告同意被告2010年1月至12月的租金减半收取，上述优惠期限结束后，乙方仍应当依照此前双方的约定支付租金；乙方应当向任何第三方保守甲方给予其减免租金的信息，如果乙方向第三方泄露该信息，甲方有权要求乙方退还所减免的租金；本补充协议系双方就2010年1月至12月租金减免事宜达成的协议，原租赁合同及其他补充协议中的权利义务不变。
2011年1月1日，原被告再次签订《租金减免补充协议》。该协议记载，甲方承诺对乙方2011年1月至6月的租金减半收取；上述优惠期限结束后，乙方仍应当依照此前双方的约定支付租金；乙方应当向任何第三方保守甲方给予其减免租金的信息，如果乙方向第三方泄露该信息，甲方有权要求乙方退还所减免的租金；本补充协议系双方就2011年1月至6月租金减免事宜达成的协议，原租赁合同及其他补充协议中的权利义务不变。
期间，2008年1月至2012年1月至6月，被告经减免后应付租金为4，542，702元，实际支付租金2，180，798.50元，结欠租金2，361，903.50元（不包括免租期减免的租金）。扣除原告同意予以减免的租金314，814元，被告实际结欠原告租金共计2，047，089.50元。
被告承租期间，原被告经协议减免租金为1，651，630元；免租期减免的租金为313，950元。
此外，原告在本案审理期间述称，由于被告违约导致合同解除，故根据双方约定，被告先前支付的租赁保证金272，876元以及装修保证金30，000元应予没收。
本院认为，原被告签订的《上海市房屋租赁合同》（包括《欠租商家租金减免补充协议》、《租金减免协议》）系当事人的真实意思表示，于法不悖，故合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，被告在合同履行过程中未按约支付租金及相关费用的行为已构成违约，并应承担相应的民事责任。原告要求被告支付结欠之租金、偿付减免期租金及滞纳金（应为逾期付款违约金）的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。其中，被告应支付逾期付款违约金的比例，本院根据本案的实际情况以每天千分之一计付，即被告应按结欠的租金4，012，669.50元（2，047，089.50＋1，965，580）为本金，按每天千分之一的比例向原告支付自2013年1月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。此外，关于被告先前支付的租赁保证金及装修保证金一节，由于本案系被告违约导致合同解除，故根据双方约定，原告依约可以没收该保证金。
被告上海井臻香贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海井臻香贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海众恒实业发展有限公司支付租金4，012，669.50元（包括免租期及减免的租金）；
二、被告上海井臻香贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，以4，012，669.50元为本金，按日千分之一的比例，向原告上海众恒实业发展有限公司偿付自2012年12月31日至判决生效之日的逾期付款违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85，844.86元，由被告上海井臻香贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上
海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。