广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第6号
上诉人（原审原告）：余跃丽，女，汉族，1975年2月2日出生，现住深圳。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A区*楼***房。
法定代表人：张仁生。
委托代理人：陈文泉，广东惠宏信律师事务所律师。
上诉人余跃丽因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
上诉人余跃丽于2012年7月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告退回首付款115621元及利息；2.诉讼费被告承担。主要事实和理由：被告在知道原告没有深圳市社保，没有工作，提供不出个人收入及纳税证明的条件下，承诺可以申请到银行贷款，将惠州大亚湾丽郡园第五栋7楼703房面积为95．91平方米的商品房出售给原告，结果银行审查后拒绝贷款。销售人员具有欺诈、虚假宣传的嫌疑。
被上诉人惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司答辩称，原告以没有深圳社保无法办理按揭要求解除合同没有依据，原告一直未提交办理按揭的材料才导致按揭无法办理。被告不同意解除合同。
原审查明的事实
原审法院查明，原、被告于2011年7月28日签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州××头妈庙“××”××单元××号商品房，建筑面积95.91㎡；总房款515000元，原告应于2011年7月28日付首期款155000元，余款360000以按揭贷款方式支付；被告应当在2012年1月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告；等等。同日，双方又签订《合同补充协议》，该协议第二条约定：“原告购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《广东省商品房买卖合同》同时提交完整个人住房贷款申请资料。贷款额度与年限以银行最终审批为准。原告逾期3日未提交完整个人住房贷款申请资料或因原告自身原因导致其银行按揭贷款申请未获批准，原告应在被告通知之日起30日内付清购房款。原告自被告通知之日起30日内未付清购房款的，被告有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房屋另售他人，原告按应付总房款的10%向被告支付违约金，同时原告承担解除合同的费用，被告扣除违约金、解除合同的费用后将已付房款的剩余部分退还给原告”。之后，原告陆续向被告支付购房款、维修基金、按揭及办证费用共115621元。因原告在深圳市无固定工作，其银行按揭申请未通过，原告至今未支付全部购房款，双方无法达成一致，故原告向本院起诉，并提出如上所请。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，没有违法国家法律法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约定全面履行义务。合同约定原告采用按揭方式支付购房款，申请按揭贷款是原告的义务，根据合同补充协议，原告因个人自身原因导致银行按揭申请未获批准的，原告应当在被告通知之日起30日内付清购房款。原告对自己没有固定工作的情况是明知的，因原告无固定工作导致其银行按揭申请未获批准，根据合同约定，原告应当变更付款方式，而无权解除合同。原告称被告承诺可以申请银行贷款，但被告表示否认，原告又无相关证据予以证明，故本院不予采信。综上，原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。依照《合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回原告余跃丽的诉讼请求。案件受理费减半收取1306元，由原告余跃丽负担。
当事人二审意见
上诉人余跃丽不服原审判决上诉称，本人没有深圳社保，没有工作及纳税证明，开发商承诺可以申请银行贷款。之后，开发商向我收取3700元费用做了—套假的个人资料，包括社保，纳税记录，工作单位，工资流水帐，我就签了购房合同并交了首付款，后开发商派外勤冯经理带找到上海银行递交了个人资料，并办理了网银，2个月后，银行通告我说资料审查未通过，拒贷。后来我一直未去拿那套资料，银行就把那套资料退到开发商财务那里，后我打电话到开发商财务证实资料确退到她那里。后开发商要求我换一家银行贷款，我拒绝了，事至一年多，开发商拒不退款，开发商涉嫌欺诈，虚假宣传的嫌疑。现我有新的证据提交法庭，证明我所说的均属事实，请求二审法院判令：被上诉人退还我所付款115621元及利息。
被上诉人惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司答辩称，被上诉人并未承诺过可以帮上诉人贷款，上诉人亦无证据证明我方承诺过。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实与本院查明的事实基本一致。本院另查明，1、上诉人在本院二审中提交了一份录音资料，以证实被上诉人承诺为其制作一套假的个人资料用于贷款和上诉人为此付给被上诉人3700元代办费以及在按揭未办成后，上诉人曾向被上诉人提出退回3700元的要求等事实。被上诉人认为上诉人提交的录音资料不能证明其主张的事实；2、上诉人与被上诉人于2011年7月28日签订的《合同补充协议》第二条约定，买受人（上诉人）因自身原因导致其银行按揭贷款申请未获批准，买受人应在出卖人通知之日起30日内付清购房款。买受人自出卖人（被上诉人）通知之日起30日内未付清购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房屋另售他人，买受人按应付总购房款的10％向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同的费用，出卖人扣除违约金、解除合同的费用后将已付购房款的剩余部分退还给买受人。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，应认定合法有效，双方本应按合同约定履行各自义务，但因上诉人未能办理社保的原因，导致其无法通过办理银行按揭支付未付的购房款，因此，上述合同实际已无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项的规定，双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》应予解除。原审判决判令上诉人与被上诉人继续履行合同不当，本院予以纠正。
另外，本案中，上诉人虽提交了一份录音资料，以证明被上诉人协助上诉人制作假个人社保资料等事实，但因上诉人提交录音资料并不能证明录音中的对话人的身份，导致本院对上诉人主张的被上诉人为与其签订购房合同，答应协助上诉人制作假个人社保资料等的事实无法作出客观判断，因此，上诉人关于被上诉人作出协助制作假个人社保资料等的承诺后，其才与被上诉人签订房屋买卖合同的陈述，本院不予认定。对于导致上诉人无法办理银行按揭手续原因，本院认为，被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》时，明知上诉人户口不在所销售房屋所在地，亦知道上诉人不在所销售房屋所在地工作，但仍与上诉人签订上述两份合同，因此，造成上诉人无法办理银行按揭手续，被上诉人负有责任。同理，上诉人明知自己不符合按揭购买涉案房产条件，却仍与被上诉人签订上述两份合同，故上诉人亦应承担其无法办理银行按揭手续的责任。结合本案实际，本院确定上诉人与被上诉人对上诉人无法办理银行按揭手续承担同等过错责任。
又因上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第二条约定，如上诉人无法办理银行按揭手续，买受人应按应付总购房款的10%支付违约金的比例过高，本院结合本案实际调整为5%。再因上诉人与被上诉人对上诉人无法办理银行按揭手续应承担同等过错责任，故本院确定上诉人应按其应付总购房款的2.5%向被上诉人承担违约责任，即上诉人应向被上诉人支付违约金12875元（515000元×2.5%）。原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》应继续履行，并驳回上诉人的诉讼请求不当，本院依法纠正。被上诉人应在扣除12875元违约金后，将剩余102746元（115621元-12875元）退还给上诉人。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第521号民事判决；
二、解除上诉人余跃丽和被上诉人惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；
三、被上诉人惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后七天内退还上诉人余跃丽102746元。
本案一、二审受理费共3918元，由上诉人余跃丽和被上诉人惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 沈 巍
审判员 邓耀辉
二〇一三年三月二十九日
书记员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，可以解除合同。”之第（五）项“法律规定的其他情形。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”