沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0191民初3364号
原告：李元宏，男，汉族，1958年11月10日出生，住址辽宁省本溪市。
委托代理人：陈心光，辽宁瑞唐律师事务所律师。
被告：张惠荣，女，汉族，1963年10月1日出生，住址沈阳市大东区。
委托代理人李军，辽宁龙德律师事务所律师。
第三人：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。
法定代表人王晓平，该公司总经理。
委托代理人：张国艳，女，汉族，1971年2月6日出生，住址沈阳市沈河区。
原告李元宏与被告张惠荣、第三人沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称鹏臣公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李元宏及委托代理人陈心光、被告张惠荣及委托代理人李军、第三人鹏臣公司委托代理人张国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于沈阳经济技术开发区的“乐城国际”项目系由第三人开发。原告作为辽宁省建设银行（以下简称省建行）的职工，参加了省建行组织的对该项目的职工购房团购活动。按照省建行的通知，原告于2010年11月15日向第三人指定的团购房帐户汇款60万元，其中原告自己的购房款30万元，替原告亲属付购房款30万元。第三人指定的收款人：刘东哲，开户行：建设银行沈阳汇金分理处，帐号：6227000736010060657。第三人给原告出具了收款收据，并与原告签订《商品房买卖合同》，将位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-31号A1-D02栋1单位3层1号房屋出售给原告。
2015年12月5日，因被告与第三人之间的纠纷，沈阳经济技术开发区人民法院作出（2014）经开执字第268号执行裁定，查封了原告上述房屋，原告因此提出案外人执行异议。2016年5月10日，沈阳经济技术开发区人民法院作出（2016）辽0191执异33号执行裁定，驳回了原告的异议。
原告与第三人签订《商品房买卖合同》、支付购房款的时间均在开发区法院查封该房屋之前，且交付的是购房款，已经取得该房屋的合法权益。法院驳回原告的执行异议，不符合事实和法律规定，现依法提出案外人执行异议之诉，请法院判令：1、确认沈阳经济技术开发区沈辽西路63-31号A1-D02栋1-3-1号房产为原告的合法财产。2、解除对上述房产的查封，终止对该房产的执行。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告称2010年11月16日向刘东哲汇款60万元，其中原告购房款30万元（购83平米），称是支付了全款，但是原告的购房款应是346,940元。替李国春付购房款30万元（购105平米），房款应是43.8万元。刘东哲不能代表第三人收受购房款，未注明所购房楼、牌、号及面积。支付的金额与应付购房款金额不符。二、该房早已具备入住条件，原告即未开具大发票也不办理合同备案及入住，不符合常理。2013年12月12日被告申请保全，2014年1月17日房产局给付送达回证，而原告2014年1月10日与第三人才签订《商品房买卖合同》，仅比送达回证时间提前了七天，不符合常理。三、原告不具有案涉房屋的所有权或者物权期待权，不能确认涉案房屋归原告所有，法院查封合法有效。
第三人述称，2010年李园春（原告弟弟）在我公司办理的建行团购，按照我公司的要求，原告将2套住房的购房款60万元汇至我公司员工刘东哲名下，我方向李元春开具了两份收款收据。由于是团购，汇款时房号确定不下来，只是暂定一个面积。2012年11月25日，开始正式选房，李元春选的本案诉争房产A1
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D02号楼1单元3层1，面积83平方米。2014年1月10日，李园春自愿将该房变更为原告李元宏。我方认可原告的变更行为，与原告签订了商品房买卖合同。该房一直没有进行备案，目前还在我方名下。
经审理查明，李园春与李元宏系兄弟关系。2010年11月25日，李园春参加第三人鹏臣公司组织的乐城项目团购，认购房屋两套，每套30万，李元宏以汇款方式交付购房款60万元。2012年11月25日，李园春与沈阳鹏臣房地产开发有限公司进行选房。选定A1-D02号楼1单元3层1室，建筑面积83平方米，单价4180元。2014年1月10日，李园春将上述房产更名给李元宏。同日，李元宏与第三人鹏臣公司签订《商品房买卖合同》，购买A1-D02号楼1单元3层1号房屋，总价款为346,940元。上述涉案房产未登记备案，也未办理入住。
因另案张惠荣与鹏臣公司发生经济纠纷。2014年2月21日，本院出具（2013）经开民初字第03034号民事判决书，判决：一、解除原告张惠荣与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于2012年10月9日就乐城*国际社区B16号楼1单元6楼1号住宅签订的《乐城*国际社区认购书》；二、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张惠荣购房款236,110元；三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张惠荣购房款236,110元的利息（利息自2011年1月8日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付）。诉讼过程中，2013年12月13日，本院作出（2013）经开民初字第3034号民事裁定书，裁定冻结鹏臣公司银行账户存款40万元人民币或等值财产；2014年1月17日，依此裁定，本院查封了鹏臣公司开发的案涉房屋即位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-31号1-3-1号房屋。
本案执行过程中，2015年12月5日，本院作出（2014）经开执字第268号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人沈阳鹏臣房地产开发有限公司269,859元或查封被执行人鹏臣公司相应价值财产。2015年12月23日，本院依法续查封被执行人鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-31号1-3-1号房屋，续查封期限为三年（自2016年1月17日起至2019年1月16日止）。李元宏作为异议人向本院提出异议。本院依法裁定驳回李元宏的异议。
上述事实，有本院（2013）经开民初字第03034号民事判决书、裁定书、（2014）经开执字第268号执行裁定书、(2016)辽0191执异33号民事裁定书、《乐城团购确认选房声明》、《商品房买卖合同》及交款收据、情况说明等证据证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告虽然与第三人鹏臣公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同并已经支付了30万元房款，但原告在法院查封前并未实际占有该房，人民法院在执行过程中查封登记在鹏臣公司名下的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-31号1-3-1号的房屋符合法律规定。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告李元宏的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李元宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费100元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜晓红
审 判 员 王桂华
代理审判员 陈 阳
二〇一七年十月二十日
书 记 员 郑文娟
本案判决依据的相关法律
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。