呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00824号
上诉人（原审被告）呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人马正正，该公司董事长。
委托代理人朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托代理人锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王雪楠，女，1991年2月1日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张亮，内蒙古英南律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）因与被上诉人王雪楠房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人正源公司的委托代理人锡林图雅、被上诉人王雪楠的委托代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年10月9日，王雪楠与正源公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，王雪楠按照建筑面积每平方米6092元的价格购买正源公司开发的金川开发区金海路北BOBO悠乐城第A25幢1单元1217号房，房屋面积89.06平方米，总价款542554元。王雪楠应于2012年10月9日交纳总房款的50％，合计272554元。贷款额为总房款的50％，合计27万元。双方签订合同第八条约定出卖人应当在2013年12月30日前，将具备第5种条件即“该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。正源公司（甲方）与王雪楠（乙方）签订合同附件五《室内装修委托协议》，约定甲、乙双方就位于BOBO悠乐城A25号楼1单元1217室的房屋进行室内简单装修：1、具体装修内容为将房屋室内现有层高4.7米得空间分隔成两层。2、层厚10-15厘米，材料为钢结构，楼梯材料为钢结构等标准均由四方确定。3、交房时同时完成装修，由乙方签字验收。合同签订后，王雪楠于2012年10月10日交纳购房款272554元，正源公司向王雪楠出具购房款收据。剩余房款27万元已办理按揭贷款，所贷款项已由银行支付至正源公司银行账户。截止王雪楠向一审法院递交民事起诉状之日已偿还贷款本金17680.51元，支付贷款利息27148.47元，未还贷款本金252319.49元。正源公司未就其出售的涉案房屋提供有效的商品房预售许可证明。王雪楠请求：一、解除王雪楠与正源公司签订的《商品房买卖合同》；二、返还王雪楠购房款634765.96元；三、支付王雪楠需向银行支付的贷款余额252319.49元（截止2014年6月27日）及利息（以银行还款明细为准）。
原审法院认为，正源公司经释明后，虽在庭后提交了《商品房预销售许可证》复印件，但并未提交原件，从所提交的《商品房预销售许可证》复印件内容看，该预售许可证中所载明的项目名称为佰胜佳苑，所注明预销售总建筑面积为10万平方米，涉案的BOBO悠乐城第A25幢1单元1217号房是否为该《商品房预销售许可证》中所准许销售的房屋，根据正源公司提交的《商品房预销售许可证》复印件，均无法认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，正源公司作为涉案商品房开发公司，应当对所出售的房屋是否取得商品房预售许可证明承担举证责任。正源公司未提供合法的商品房预售许可证明，其应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因正源公司至今未提供涉案房屋的商品房预售许可证明，应视为正源公司未取得商品房预售许可证明，故王雪楠与正源公司之间所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。
王雪楠主张的正源公司提供的房屋与合同约定的不符，属于欺诈。根据《商品房买卖合同》附件五《室内装修委托协议》内容看，王雪楠所购房屋系层高4.7米，由正源公司将房屋空间分隔成两层。但并没有约定对分隔后的上层空间进行设施安装以及房屋装修。虽然王雪楠认为正源公司提供的房屋与房屋户型图宣传资料不一致，但王雪楠已签订《室内装修委托协议》，正源公司也已按该协议内容履行了其义务，故正源公司并未构成欺诈。
王雪楠提出因正源公司没有商品房预售许可证明，应双倍返还购房款的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，正源公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，其应当返还王雪楠已付购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因王雪楠签订《商品房买卖合同》时交付正源公司首付款272554元，其向银行按揭贷款的27万元也已由第三方中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部支付给了正源公司，王雪楠已将双方签订的《商品房买卖合同》中确定的房屋总价款542554元全部交清，故正源公司应返还王雪楠已付房款542554元及截止王雪楠向一审法院递交民事起诉状时已支付的贷款利息27148.47元，并承担王雪楠主张的已付购房款290234.51元（272554元＋17680.51元）一倍的赔偿责任，即290234.51元。王雪楠主张双倍返还已付的贷款利息，该利息不属已付的购房款，对该请求不予支持。
对于王雪楠在本案中未主张的剩余已付房款252319.49元的赔偿责任问题，王雪楠可另行诉讼。关于王雪楠主张正源公司应向其支付贷款余额252319.49元的利息问题，因该利息的产生是基于王雪楠与案外人中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部之间所签订的《个人购房借款／担保合同》所产生的，而在上述合同未解除的情况下，贷款利息数额无法确定，对王雪楠的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认原告王雪楠与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年10月9日所签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告王雪楠已付购房款542554元及原告王雪楠已支付的贷款利息27148.47元，并赔偿原告王雪楠290234.51元；三、驳回原告王雪楠的其他诉讼请求。案件受理费12670元、保全费4950元，由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。
正源公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、王雪楠一审的诉讼请求是基于《商品房买卖合同》有效的前提下，认为正源公司迟延交付房屋，并存在装修欺诈，从而诉请解除合同并要求双倍返还已付购房款，一审法院审理过程中，却认为正源公司未取得《商品房预售许可证》，遂直接判决合同无效，违反了人民法院审理民事案件的法定程序，应当予以撤销并发回重审。二、正源公司与王雪楠签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。虽然正源公司所提供的《商品房预销售许可证》上项目名称为“佰旺佳苑”与《商品房买卖合同》中的商品房名称“bobo悠乐城”不一致，但“佰旺佳苑”系正源公司项目报建、办理手续时的暂定名称，“bobo悠乐城”系正源公司出于销售考虑对外宣传的名称，正源公司的该行为并不违反法律法规的禁止性规定，一审法院仅以项目名称不符就否定正源公司已取得《商品房预售许可证》的事实，直接认定《商品房买卖合同》无效，明显有误。三、正源公司已于2012年依法取得《商品房预售许可证》，一审法院判令正源公司双倍返还王雪楠购房款，无事实和法律依据。请求：一、撤销土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第579号民事判决，发回重审或改判。二、一、二审案件受理费用由王雪楠负担。
王雪楠答辩称，正源公司所称与事实不符。一审中，王雪楠曾要求正源公司出示《商品房预售许可证》及验收手续，但正源公司未予出示。一审法院因此认定双方签订的《商品房买卖合同》无效并无不当，本案应予维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人均复述了一审证据，正源公司另向本院提交两组新证据，本院结合双方当事人的举证、质证意见，对新证据认证如下：
1、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预销售许可证，拟证明：正源公司开发的项目五证齐全，具有房地产预售资格，该商品房买卖合同为有效合同，王雪楠的诉讼请求无事实及法律依据。王雪楠的质证意见为：真实性认可，证明的问题不予认可，一审中未能提供，二审中提供已过举证期限，不能证明与双方签订合同的约定为同一项目，名称不符。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的于后文综合认证。需要说明的是，该组证据中的《商品房预销售许可证》已于一审中提交，正源公司在二审中予以复举符合法律规定。
2、《情况说明》，拟证明：“佰旺佳苑”与“BOBO悠乐城”为同一项目。王雪楠的质证意见为：真实性认可，证明的问题不认可，出具单位为建设局，但商品房预售合同的出具单位是房产局，只有房产局有权对商品房预售许可情况予以说明，建设局不能对其行政职能范围之外的内容作情况说明。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的于后文综合认证。需要说明的是，该证据落款时间为2015年7月2日，产生于一审庭审结束之后，正源公司作为新证据于二审中予以提交，符合法律规定。
根据双方当事人在一、二审中出示的证据及本院调查、核实情况，另查明以下事实：
一、根据正源公司提交的证据记载的内容：《国有土地使用证》（证号为：土左国用（2011）第0088号、第0089号、第0090号、第0091号）的土地使用权人均为正源公司，土地坐落为“金川开发区金海路北”，颁发日期为2011年4月8日；《建设用地规划许可证》的用地单位为正源公司，用地项目名称为“佰旺佳苑”，用地位置为“金川开发区金海路北”，颁发日期为2011年5月31日；《建设工程规划许可证》的建设单位为正源公司，建设项目名称为“佰旺佳苑”，建设位置为“金川开发区金海路北”，颁发日期为2011年6月14日；《建设工程施工许可证》的建设单位为正源公司，工程名称为“佰旺佳苑一期工程（1#—18#、24#、25#、26#）”建设地址为“金川开发区金海路北”，颁发日期为2012年8月17日；《商品房预销售许可证》的售房单位为正源公司，项目名称为“佰旺佳苑”，房屋坐落地点为“金川开发区金海路北”，颁发日期为2012年8月28日。
二、2015年7月2日，正源公司出具《情况说明》，内容为：“位于金川开发区金海路北的‘佰旺佳苑’项目由我公司开发建设。‘佰旺佳苑’为我公司项目初始报批所用的项目名称，后因宣传及销售策略的需要，我公司将该项目名称变更为‘BOBO悠乐城’。且以‘BOBO悠乐城’作为项目推广名与购房业主签订《商品房买卖合同》。为此，我公司特对此作出说明，‘佰旺佳苑’与‘BOBO悠乐城’实为同一项目。”该《情况说明》由土默特左旗住房和城建建设局标注“情况属实”，并加盖土默特左旗住房和城建建设局规划专用章。
三、针对双方当事人争议的“佰旺佳苑”与“BOBO悠乐城”是否为同一项目的问题，庭审后，本院持正源公司提交的《情况说明》（原件）到土默特左旗房屋产权登记管理局进行了调查、核实，该局对《情况说明》记载的内容予以确认，并在《情况说明》（复印件）上标注“情况属实”并加盖印章。故基于土默特左旗住房和城建建设局、土默特左旗房屋产权登记管理局的书面证明，本院对“佰旺佳苑”与“BOBO悠乐城”系同一项目的事实予以确认，对正源公司提交的两组新证据的证明目的亦予以确认。
四、针对王雪楠起诉正源公司并要求解除《商品房买卖合同》的诉讼行为，因其诉讼请求中涉及银行贷款的问题，本院于庭后就此事实向借款人中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称工行营业部）进行了电话告知，工行营业部直至本判决作出前，未向本院提交相关书面申请。
本院认为，本案二审中的争议焦点包括以下四个方面：一、王雪楠与正源公司签订的《商品房买卖合同》的效力应当如何认定的问题；二、王雪楠要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求能否成立的问题；三、王雪楠要求正源公司双倍返还购房款634765.96元的诉讼请求有无事实和法律依据的问题；四、王雪楠要求正源公司支付需向银行支付的贷款余额本金252319.49元（截止2014年6月27日）及利息有无事实和法律依据的问题。
关于焦点一，一审法院以正源公司未提供涉案房屋的商品房预售许可证明为由，认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，基于正源公司在一审中所举证据的证明力较弱，此认定并无不当。二审中，根据正源公司提交的证据以及本院调查、核实的情况，“佰旺佳苑”项目与《商品房买卖合同》中记载的“BOBO悠乐城”项目实为同一项目，且正源公司已于2012年8月28日取得了“佰旺佳苑”项目的《商品房预销售许可证》，故本院对涉案房屋已于2012年8月28日取得《商品房预销售许可证》的事实予以认定。又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2011年10月29日，王雪楠的起诉时间为2014年8月7日，正源公司已于2012年8月28日取得了涉案房屋的商品房预售许可证明，故本院基于新的证据和事实对原审法院关于合同效力的认定予以改判，并认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》为有效合同。
关于焦点二，王雪楠与正源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应确认有效。对双方当事人均应产生约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《商品房买卖合同》第八条、第九条已明确约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。即双方当事人已就解除合同的条件进行了明确约定。正源公司未向本院提交证据证明其已将涉案房屋如期交付给王雪楠，或正源公司在合同约定的交房期限内提供了符合交付条件的房屋而王雪楠拒绝接收房屋的相关证据，应当认定合同约定的解除条件已经成就，王雪楠可以依约要求解除合同，庭审中，经本院释明，正源公司对于王雪楠要求解除合同的诉讼请求亦予以同意。故本院在确认《商品房买卖合同》有效的前提下，对王雪楠要求解除合同的诉讼请求予以支持。
关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在本院确认《商品房买卖合同》予以解除的基础上，认定正源公司应向王雪楠返还已付的购房款272554元。庭审中，经本院询问，王雪楠要求正源公司双倍返还购房款的理由为“涉案房屋没有取得商品房预售许可证明，并要求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定予以认定。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”本院认为，正源公司已经取得了涉案房屋的商品房预售许可证明，且导致《商品房买卖合同》解除的根本事由是正源公司没有按期交付房屋，故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件，王雪楠要求正源公司双倍返还购房款的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。因王雪楠要求正源公司额外支付一倍购房款的诉讼请求，具有向正源公司主张赔偿损失的意思表示，故本院对其损失认定为已付房款的中国人民银行同期同类贷款利息，计算时间为王雪楠在2012年10月10日向正源公司交付该笔款项之日至正源公司实际支付已付购房款之日为止。
关于焦点四，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该规定明确了以下几点内容，即：1、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人请求解除的，担保权人可以选择作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或另案起诉，人民法院应当或可以合并审理；2、担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷；3、若商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，经本院电话通知担保权人工行营业部，工行营业部未向本院提出明确的诉讼请求，而王雪楠要求正源公司支付其已付银行贷款本息44828.98元和仍需向银行支付的贷款余额本金252319.49元及利息的诉讼请求，涉及到担保权人的商品房担保贷款合同问题，故在担保权人未提出诉讼请求或另行起诉，且商品房担保贷款合同是否解除并不明确的情况下，本院仅对王雪楠与正源公司之间签订的《商品房买卖合同》进行审理，对王雪楠的该项诉讼请求不予审理，各方当事人可另案解决。原审法院对于正源公司应向王雪楠支付已付贷款本息及未付贷款余额的认定，于法无据，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当。本院根据新的证据对相关事实予以重新认定，并依法予以改判。正源公司的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第579号民事判决；
二、解除王雪楠与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》；
三、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付王雪楠已付购房款272554元，并以272554元为本金，从2012年10月10日起至呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司实际支付之日为止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息向原告王雪楠予以支付；
四、驳回王雪楠的其他诉讼请求。
一审案件受理费12670元，二审案件受理费12670元，共计25340元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担17738元，由王雪楠负担7602元。保全费4950元由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一五年十月十二日
书 记 员 贾沛然