云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保中民二初字第29号
原告云南省国营潞江农场。
法定代表人张贵云，场长。
委托代理人蒋涛，该农场员工。一般授权代理。
委托代理人邱建国，云南兰城律师事务所律师。一般授权代理。
被告保山康大乡镇产业开发有限公司。
法定代表人杨思林，公司经理。
委托代理人刘玉庆，该公司员工。特别授权代理。
委托代理人李荣乐，隆阳法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。
原告云南省国营潞江农场（以下简称潞江农场）与被告保山康大乡镇产业开发有限公司（以下简称康大公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭。2014年5月16日，本院公开开庭审理了本案。原告潞江农场法定代表人张贵云及其委托代理人蒋涛、邱建国，被告康大公司委托代理人刘玉庆、李荣乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潞江农场诉称：2010年6月16日，原、被告双方当事人签订一份《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》，合资开发位于潞江坝小平田商业中心的房地产。双方对合作开发项目的基本情况、各方出资、利益分配及各自权利义务作了约定。在双方合作项目建设完成后，由于原告方原负责人在与被告合作开发过程中涉及刑事犯罪，于2013年7月案发。此后被告不履行开发协议，长期占有已经出售的房地产全部所得款，对已售出的房地产收入和销售的房地产一直不进行分配，双方之间已无法进行正常沟通。被告的违约行为，严重损害原告的合法权益，为确保国有资产安全，特提起诉讼，请求法院判决：1、依法确认原、被告签订的《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》有效；2、判令被告将双方合作开发的“潞江坝小平田商业中心”百分之三十的房地产交付给原告占有、使用、收益和处分，或者支付房地产折价款；3、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告将第2项诉讼请求中的百分之三十变更为百分之三十五点三。
被告康大公司辩称：2010年6月16日，双方当事人就共同开发潞江农场建筑地块事宜签订一份《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》，约定由潞江农场以该地块约25亩土地作价出资，康大公司投入资金进行综合商业开发，在开发完成后扣除回迁、安置的建筑面积，剩余建筑面积按照市场通行的方式，康大公司享有70%的收益，潞江农场享有30%的收益。后潞江农场未能切实履行意向书规定的义务，部分土地及相关土地转让金的支付及补缴、契税完税、拆迁安置等方面工作都相继由康大公司垫付和处理，待部分地产验收合格后，2013年11月6日，为了进行清盘分红，潞江农场单方面张贴“告示”，以合作双方利益未明确为由阻断康大公司售楼业务，停滞期长达40余天。意向书中对双方权利义务作了约定，且意向书也是合法有效的，但由于潞江农场未切实履行双方的约定，其实际利益分配比例只应为22.46%。总之，分配条件尚未成就，潞江农场要求分配利益的请求没有依据，请求驳回其要求分配利益的诉求。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对该问题存在争议：原告潞江农场应分配的比例应是多少？
针对以上争议，原告潞江农场向本院提交以下证据：
第一组证据，《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》一份，证明原告与被告保山康大乡镇产业开发有限公司合作各方的权利和义务。
第二组证据，“潞江坝小平田商业中心”项目土地过户手续一套10份，即《关于将部分国有土地使用权过户到保山康大乡镇产业开发有限公司的请示》、隆阳区发展和改革局《关于保山康大乡镇产业开发有限公司潞江坝小平田商业中心建设项目备案的通知》、《隆阳区投资项目备案证》、隆阳区住建局《村镇规划选址意见书》、《村镇建设许可证》、《建筑工程施工许可证》、原告的《中华人民共和国国有土地使用证》，其中保国用（2001）第00113号为农用地，隆国有（2012）第00516号为商业用地，隆国有（2012）第00517号为城镇单一住宅用地、被告保山康大乡镇产业开发有限公司的保山市国土资源局隆阳分局隆国有（2012）第00745号《中华人民共和国国有土地使用证》、被告保山康大乡镇产业开发有限公司的《隆阳区2012年重点项目进度统计表》、《云南省预算外资金缴款通知书》、云南省预算外资金收缴分离专用缴款书《收据》2份、《中华人民共和国契税完税证》、《客户明细账》2份。证明原告单位履行合作义务的部分事实。
第三组证据，《工程竣工验收证明书》、《工程竣工验收记录》。证明原被告合作开发的“潞江坝小平田商业中心”项目工程已经竣工验收的事实。
第四组证据，云南省保山市中级人民法院（2013）保中刑初字第309号《刑事判决书》一份，证明原告单位原负责人在与被告单位合作开发过程中涉及刑事犯罪，于2013年7月案发的事实。
经质证，被告康大公司对原告提供的证据的真实性及合法性均不持异议，但对关联性及证明目的持有异议。
被告康大公司对其答辩理由，向本院提交如下证据：
第一组证据，意向协议书。欲证明原被告双方约定的各自权利义务，原告应交付给被告的土地25亩，但实际原告并未如约履行，实际办到名下的不及25亩。
第二组证据，施工合同、发票，欲证明被告为原告垫付的场地平整及回填工程款407490元，该费用按协议约定应由原告支付。
第三组证据，成交确认书、收据、税票，欲证明被告为原告垫付的相关费用。
第四组证据，测绘成果报告，欲证明被告完成的合作项目成果。
第五组证据，处罚决定书、收据，欲证明被告为原告缴纳处罚金的事实。
第六组证据，潞江农场未履行合作协议的情况说明、土地证，欲证明原告未履行合同义务的事实。
第七组证据，在履行协议过程中国营潞江农场应付未付费用清单，欲证明被告已为原告垫付相关费用的事实。
第八组证据，《告知》，欲证明原告未经与被告协商单方发出告知已严重影响房产销售的事实。
第九组证据，设计合同、设计费支付发票，欲证明被告为原告垫付设计费的事实。
第十组证据，完税发票，欲证明被告为原告垫付土地出让金、契税、办证费的事实。
第十一组证据，土地买卖协议、付款证明材料。欲证明被告为原告垫付土地赔偿款的事实。
第十二组证据，函。欲证明被告未经原告许可，私自停水的事实。
第十三组证据，委托书、合同书，欲证明被告为原告垫付测绘费的事实。
第十四组证据，收条，欲证明被告为原告垫付拆迁款的事实。
经质证，原告潞江农场除对第七组证据中的第4项及第7项费用、第十组及第十四组的真实性不认可外，对其余证据的真实性予以认可，但对证明目的，仅认可第三组、第四组、第十一组及第十三组证明目的，其余证明目的不认可。
通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，对当事人认可的证据的真实性部分，予以采信，对当事人有异议的其余证据及证明目的，将结合判理予以阐述认定。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2010年6月16日，原、被告双方当事人签订一份《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》，就共同开发原潞江农场建筑公司地块事宜达成协议。协议约定：潞江农场用位于隆阳区潞江镇潞江农场场部（地块面积约25亩，以实际测量结果为准）的土地作为出资，康大公司投入资金对该地块进行综合商业区开发。就合作的条件，双方约定为潞江农场提供该地块的详细资料，出具相应证明材料，并配合康大公司将土地使用权办理到康大公司名下进行开发；就该地块进行开发时所涉及到的拆迁、安置事宜由潞江农场负责解决，康大公司积极配合潞江农场妥善做好拆迁、安置工作；康大公司负责完成整个地块开发的策划、设计、建设、营销等。关于置换，双方约定：原址回迁、安置的住户需要向康大公司交纳置换后新建房产的土地出让金、契税、其它税费、办证手续费，康大公司为回迁住户办理房产证、土地证。关于利益分配，双方约定：该地块开发完成后扣除回迁、安置的建筑面积，剩余建筑面积按照市场通行的方式，潞江农场享有30%，康大公司享有70%进行房产分割，以保证房产的完整性为原则进行分割，可以用现金，也可以用实物，可在双方签订正式开发合同时另行议定。康大公司独立核算，自负盈亏，承担开发风险。
庭审查明，双方约定的潞江农场场部面积为21.56亩。康大公司的经营范围为房地产开发经营及对乡镇产业的投资。
又查明，潞江农场除按协议提供潞江农场场部土地外，还另外增加投资了两宗土地，面积共为6.62亩，该6.62亩国有土地使用权尚未办理到康大公司名下。
本院认为，原、被告双方当事人经协商签订的《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》，约定由潞江农场提供土地使用权，康大公司出资开发房地产，经营风险由康大公司承担，潞江农场按固定比例分配房产，该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案双方当事人签订的协议其性质应为土地使用权转让合同。
针对本案的争议焦点，潞江农场认为应按35.3%的比例分配利益，康大公司认为潞江农场仅应按22.46%的比例分配利益。对此，本院认为，潞江农场应分配的比例由于双方当事人已在协议中明确约定，该地块在扣除回迁、安置的建筑面积后，剩余建筑面积按潞江农场30%，康大公司70%比例进行房产分割，在协议签订后，双方对分配比例的变更未协商达成一致，潞江农场及康大公司各自主张的分配比例，因未取得对方的认可均不成立，故本院确认潞江农场按30%，康大公司按70%比例分配房产利益。
关于潞江农场提供的除农场场部以外的增加的两宗土地（面积6.62亩）的分配问题。由于该两宗土地不在双方约定的地块范围内，属于增加的投资部分，在双方未能对增加投资部分的分配比例达成一致的情况下，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，应按双方约定的利润分配比例确定，即潞江农场30%，康大公司70%比例进行房产分割。但根据双方的约定，潞江农场将该土地使用权办理到康大公司名下，康大公司开发后再进行利益分配，故在潞江农场未将增加的土地的使用权变更到康大公司名下就主张分配该部分利益不符合双方的约定，对此，康大公司拒绝分配新增地块上的房产系其依法行使先履行抗辩权。故潞江农场只有在将增加投资部分的土地的使用权变更到康大公司名下，可享有要求康大公司分配该部分利益的权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、原告云南省国营潞江农场与被告保山康大乡镇产业开发有限公司签订的《潞江镇农贸市场综合开发项目意向协议书》合法有效。
二、对被告保山康大乡镇产业开发有限公司开发的位于隆阳区潞江坝小平田商业中心的房地产，在扣除回迁、安置的建筑面积后，按原告云南省国营潞江农场30%、被告保山康大乡镇产业开发有限公司70%的比例进行房产分配（对原告云南省国营潞江农场新增加投资的6.62亩土地，在该土地使用权变更到被告保山康大乡镇产业开发有限公司名下后，原告云南省国营潞江农场享有要求被告保山康大乡镇产业开发有限公司按30%的比例分配房产）。
三、驳回原告云南省国营潞江农场的其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告保山康大乡镇产业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 李 平
审 判 员 程国远
代理审判员 茶晓皎
二〇一四年七月二日
书 记 员 张雪娇