北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初48791号
原告：ＸＸ，男，1976年3月21日出生，北京天马时空网络技术有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告：倪小渤，女，1963年1月31日出生，退休人员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：缪红琰，北京市博人律师事务所律师。
被告：杨建强，男，1980年8月16日出生，北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司职员，住北京市朝阳区。
被告：北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司，住所地北京市朝阳区十里堡路1号11号楼106室。
负责人：王成茂，经理。
委托诉讼代理人：陈建华，男，1961年9月11日出生，北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司职员，住北京市朝阳区。
被告：倪小滨，男，1966年11月1日出生，户籍地北京市朝阳区。
原告ＸＸ与被告倪小渤、杨建强、东岳公司、倪小滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。ＸＸ，倪小渤及其委托诉讼代理人缪红琰，杨建强，东岳公司之委托诉讼代理人陈建华到庭参加了诉讼，倪小滨经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
ＸＸ向本院提出诉讼请求：判令倪小渤、倪小滨退还定金31万元并按同期银行贷款利率支付利息90907.5元、赔偿装修费5万元，另赔偿定金31万元，东岳公司承担连带责任；倪小渤、倪小滨退还过户费5万元并按同期银行贷款利率支付利息12266.67元，杨建强承担连带责任；倪小渤、倪小滨、东岳公司连带赔偿房屋差价损失584685元；东岳公司退还居间费5000元并按同期银行贷款利率支付利息1466.25元。事实和理由：2012年5月7日我在东岳公司居间下达成购买北京市朝阳区XXX室房屋交易意向，并与倪小渤的代理人倪小渤签署《居间成交确认书》及《定金收据》，支付定金31万元，东岳公司作为居间方盖章。《定金收据》约定如倪小渤、倪小滨违约，除双倍返还定金外，应另外赔偿装修损失5万元。同时，我另向东岳公司支付居间费5000元。2012年7月20日，我向倪小滨支付过户费5万元，双方签署《房屋过户费收据》，东岳公司工作人员杨建强作为保证人在过户费收据上签字。《房屋过户费收据》约定由倪小滨负责办理房屋过户一切手续，如在收取过户费后两个月内未能成功办理，应将过户费退还，杨建强承担保证责任。在签署相关材料过程中，我多次要求与倪小渤直接面谈，但倪小滨称倪小渤在国外，且在倪小渤签字的《委托代理出售房屋合同》中明确写明“因本人长期在国外不太方便亲自办理上述房产的出售相关手续，现委托倪小滨为我的代理人……”。但经了解，倪小渤在签署协议期间并未出国，更不存在长期在国外的情况，说明倪小渤、倪小滨在订立合同之初即存在违背诚实信用的主观恶意。倪小滨在收取上述费用始终不予配合办理过户手续，亦不退还相关费用，后来甚至手机停机无法联系，直到2014年5月我才辗转找到倪小渤的联系方式，但倪小渤否认倪小滨的代理行为，提出愿意将房屋变更为私有产权后再过户给我，但要求价格增加到110万元，我没有接受。
倪小渤辩称，《居间成交确认书》已被认定无效，与之相关联的《定金收据》约定也相应无效，因此不适用定金罚则。倪小滨并非因违约才不履行的，而是因为合同被认定无效而无法履行，也不适用定金罚则。约定的定金31万元，超过主合同标的额的20%。ＸＸ在查看我与东岳公司签订的《委托代理出售房屋合同》的情况下，明知房款须打入我的账户，即便是倪小滨在之后超越代理权限和在代理期限终止后与东岳公司签订的补充协议中也未约定将房款汇入倪小滨账户，但ＸＸ却与倪小滨约定并支付31万元，由此造成的损失不应由我承担。关于过户费的损失，同理。关于装修费，并非违约不履行，而是合同无效不能履行，因此不应赔偿装修费。由于ＸＸ明知使用权房屋不能买卖，且擅自将款项汇入倪小滨账户，因为ＸＸ的过错造成损失，我也不同意利用房屋装修，我不应承担房屋装修损失。ＸＸ在知道我与东岳公司的委托期限已经过期的情况下，却不谨慎核实，与倪小滨签订《房屋成交确认书》，造成合同无效的过错在于ＸＸ、东岳公司，我没有过错，不应承担房屋差价损失。2014年我得知房屋被ＸＸ以买卖的方式占有后，从公平起见，按照当时市场价格同意110万元出售予ＸＸ，但ＸＸ不同意，并进入诉讼，因此ＸＸ要求2012年至2016年间的房屋差价损失，即使存在损失，也是ＸＸ扩大损失，我不应承担扩大的损失。ＸＸ的参考价格是所有权价格，而案涉房屋仅是使用权，不应按照所有权来比较衡量。倪小滨的代理权限仅限于办理与房屋出售有关的事项，不包括变更原合同内容，但在我2011年7月29日与东岳公司签署《委托代理出售房屋合同》离开后，东岳公司马上又与倪小滨单独签订补充协议和定金收据，变更原合同内容、变更定金数额及支付方式，却不让我知道，东岳公司与倪小滨恶意串通的主观故意明显。ＸＸ看过《委托代理出售房屋合同》，应知委托期限已经届满、购房款须汇入我的账户，但却称看到我留在东岳公司的身份证、户口本复印件，认为确信我卖房的真实性，但其所见复印件是2011年6月20日我与孟祥义置换房屋时所留，且均注明用途，并非为房屋买卖所用，因此责任也应由ＸＸ及其他人承担。《委托代理出售房屋合同》明确约定期限和相关权限，但倪小滨、东岳公司超越代理权和代理权终止后，加之ＸＸ的不谨慎，造成合同无效ＸＸ不能取得房屋的后果，过错不在我。
东岳公司辩称，合同已经被认定无效，不存在双倍返还定金的法律责任。定金约定超过一半，不合理。ＸＸ对房屋权属性质是明知的，我公司提供的信息ＸＸ完全知晓，我公司的行为有效。ＸＸ未向我公司主张过任何权利，其请求已超过诉讼时效。过户费由ＸＸ与倪小滨协商，支付给了倪小滨，与我公司无关，我公司只提供信息，具体过程由ＸＸ与对方协商。我公司同意退还居间费5000元，不同意支付利息。此房是公有住房，与商品房不可比，不认可房屋差价损失，此房过户成功也是公有住房租赁，损失我公司认为已经在另案中处理了。倪小渤称未出过国，但委托代理合同写着长期在国外，倪小滨也称倪小渤出国就可能不回来了。
杨建强辩称，同东岳公司意见。当时签订委托代理合同时，倪小渤自己写明长期在国外，倪小滨也说倪小滨出国可能就不回来了，我们不存在欺诈行为。当时倪小滨、ＸＸ和我公司在场，把合同款汇入倪小滨账户内是ＸＸ与倪小滨协商的，当时倪小滨还打了电话，是否打给倪小渤，我们不清楚。收取的5000元是信息费，具体事项由双方协商。我当时作为见证人，不是担保人。ＸＸ对房屋各项问题是知晓的，合同到期后还未过户，ＸＸ自行要求可以等着。ＸＸ的诉讼请求超过了诉讼时效，担保期六个月已过。
倪小滨未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2011年7月29日，倪小渤（委托人，合同甲方）与东岳公司（受托人，合同乙方）签订《委托代理出售房屋合同》，约定倪小渤委托东岳公司出售涉案房屋，产权性质为使用权；委托代理出售房屋价格为倪小渤净得款65万元，付款方式倪小渤与东岳公司客户协商；委托期限自2011年7月29日至2012年2月28日；如需变更甲方代理服务事项、要求和标准，必须经甲方同意。补充事项，甲方承诺因本人长期在国外不太方便亲自办理上述房产的出售相关的手续事宜，现委托倪小滨身份证×××为我的代理人，有权办理与出售上述房产相关的一切事宜，即我的代理人同时也是本合同的委托人。乙方及乙方的客户必须将房款汇入甲方指定的账户即：工商行XXX倪小渤。倪小滨作为委托代理人在合同上签字。
随后，7月29日，倪小滨作为甲方与东岳公司作为乙方签订补充协议，约定乙方于当日支付甲方代理售房定金5万元（实际共支付甲方售房定金6万元）；乙方承诺在代理售房合同期内不论是否售出上述房产都将支付甲方因售房产生的差旅费3万元；甲方承诺与乙方的委托代理出售房屋合同期限内，乙方将上述房产售出且甲方收到购房客户定金时，将乙方支付的代理售房定金原数退还乙方，并同意乙方出售上述房产的售房款在保证甲方最终所得68万元以上的部分作为乙方的中介佣金归乙方所有；甲方承诺在与乙方的委托代理出售房屋合同期限届满日，乙方未能将房屋售出，甲方在扣除甲方因售房产生的差旅费3万元后，将乙方所支付的代理售房定金3万元一次性退还乙方，并与乙方签订关于上述房产的代理出租同时出售的合同，委托期限为乙方将房屋售出后终止，具体房屋出租金额甲乙双方另行协商。
2012年2月17日，倪小滨（甲方）与东岳公司（乙方）又签订《补充协议》，约定：1、甲方委托乙方出售房屋委托期限延长至房屋出售后终止。但是，如果有一方因特殊原因导致委托出售房屋无法继续履行，甲乙双方可协商提前终止委托出售房屋。2、甲乙双方都认为签订合同时约定的房屋出售价格有些偏高。现约定房屋出售价格为乙方根据当出售时市场行情及房屋实际情况与甲方协商后，甲方认可的价格为准。3、如本补充协议与主合同条款不一致的，以本补充协议为准。”
5月7日，倪小滨代倪小渤（出售人，合同甲方）与ＸＸ（购买人，合同乙方）、东岳公司（合同丙方，居间人）签订《居间成交确认书》，约定倪小渤将涉案房屋出售给ＸＸ，合同价为人民币61万元，ＸＸ支付过户费。同日，倪小滨代倪小渤与ＸＸ、东岳公司签订《定金收据》，载明倪小渤收到ＸＸ购买涉案房屋的定金31万元，并约定：“1、该房屋房价为61万元整。2、该房屋过户费由乙方承担，但甲方承诺过户费最高不超过5万元整，超过部分由甲方承担。3、由于特殊原因，该房屋暂时无法办理过户手续，甲方承诺将在收取定金之日起壹年零陆个月内协助乙方办理过户手续。4、乙方于2012年5月7日支付甲方购房定金31万元整，如乙方违约，无权要求甲方返还定金；如甲方违约，除双倍返还乙方定金外，应另外赔付乙方装修损失费5万元整……该房屋业主倪小渤全权委托倪小滨办理与该房屋交易有关一切事宜，委托书已经过该交易中介方审查有效。甲方收取定金账户为：中国工商银行，账号XXX”。之前，在5月4日ＸＸ已向倪小滨转账支付1万元，5月7日又转账支付30万元。
7月20日，倪小滨（甲方）与ＸＸ（乙方）、杨建强（丙方，保证人）签署《房屋过户费收据》，载明甲方收取乙方用于购买涉案房屋的过户费5万元，约定甲方收到该费用后，将负责办理该房屋过户一切相关手续，乙方不再承担任何额外费用；甲方应在收到该费用2个月内完成办理该房屋的过户手续，否则应将该费用全额退还乙方，待以后办理时另行支付过户费用；丙方对该费用的收付及退还承担见证及担保责任。同日，ＸＸ向倪小滨转账支付5万元。庭审中，ＸＸ认可之前未向杨建强主张过保证责任。
另，ＸＸ向东岳公司支付了5000元居间费，东岳公司同意退还ＸＸ。
ＸＸ于2012年5月7日入住涉案房屋并装修。ＸＸ提交了施工合同、收据及照片以证明装修情况及支出装修费5.5万元。ＸＸ称5.5万元包括橱柜、油烟机、灶具、卫生间洁具、暖气，不包括其他家具家电。倪小渤、杨建强、东岳公司不认可合同和收据的真实性，倪小渤认可照片的真实性，不认可证明目的，杨建强、东岳公司称装修与其无关。ＸＸ另主张为了购买案涉房屋低价出售了其他房屋，提交了房屋买卖居间合同等予以佐证。倪小渤、杨建强、东岳公司不认可证据的真实性。
另查，东岳公司曾起诉要求倪小渤、倪小滨退还售房定金6万元。本院于2015年6月25日作出（2014）朝民（商）初字第41135号民事判决书，认定倪小滨作为倪小渤的代理人，其与东岳公司之间因出售涉案房屋而签订的相关协议，对倪小渤产生直接的约束力，判决倪小渤、倪小滨退还东岳公司6万元。倪小渤不服该判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2016年1月29日作出（2016）京03民终524号民事判决书，认定东岳公司有理由相信倪小滨有权作为倪小渤的代理人与其就出售涉案房屋进行相关行为，该行为的法律后果应归属于倪小渤，判决驳回上诉，维持原判。
ＸＸ于2014年6月，以倪小渤、倪小滨为被告、东岳公司为第三人起诉至法院，要求倪小渤、倪小滨共同协助办理涉案房屋的权属转移登记手续、返还过户费5万元及利息损失。倪小渤提出反诉，要求确认ＸＸ与倪小滨签订的《居间成交确认书》无效，ＸＸ腾退并返还涉案房屋、支付房屋使用费。本院于2015年8月13日作出（2014）朝民初字第26445号民事判决书，认定“……该意思表示，足以使东岳公司相信倪小滨在出售涉案房屋一事上具备完全的代理权，亦足以使ＸＸ相信倪小滨代倪小渤转让涉案房屋时得到倪小渤的授权，故倪小滨的代理行为构成表见代理，该代理行为对倪小渤发生效力，ＸＸ向倪小滨支付合同价款的行为，亦应认定为向倪小渤履行债务……直至本案法庭辩论终结，仍无证据证明倪小渤取得涉案房屋的处分权或者涉案房屋的所有权人同意倪小渤出售涉案房屋。故本案《居间成交确认书》应认定为无效……至于《居间成交确认书》被确认无效后的其他法律责任问题，ＸＸ可与倪小渤另行解决……关于倪小渤要求ＸＸ支付房屋使用费的反诉请求，因双方并无约定，且倪小渤在明知对涉案房屋没有所有权的情况下仍向他人进行转让，对涉案房屋转让交易无效的法律后果存在明显过错，应当承担相应责任，综合本案具体情况，本院认定ＸＸ无需向其支付截至本判决指定的腾房履行期限届满之前的涉案房屋使用费，故本院对其该反诉请求不予支持，若ＸＸ在本判决指定期间内仍未腾退房屋，倪小渤对其后发生的房屋占用费用可另行主张。”判决：驳回ＸＸ的全部诉讼请求，确认ＸＸ与倪小渤于二〇一二年五月七日所签《居间成交确认书》无效，ＸＸ于本判决生效后三十日内将涉案房屋腾退交与被告倪小渤，驳回倪小渤的其他反诉请求。ＸＸ和倪小渤均不服判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2016年7月1日作出（2016）京03民终3008号民事判决书，认定ＸＸ有理由相信倪小滨有权代倪小渤处理出售涉案房产的代理权，该代理行为对倪小渤发生法律效力……不应认定ＸＸ在交易中针对代理权限问题未尽到审查义务……《居间成交确认书》……违背了国家设置共有住房制度的初衷，有损于国家的公共秩序和公共利益，原审法院认定……《居间成交确认书》无效并无不当……，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，《居间成交确认书》已被人民法院生效的民事判决确认无效，且认定倪小滨的行为构成对倪小渤的表见代理，故合同无效后的法律责任应当归属于倪小渤。倪小渤应当返还ＸＸ定金31万元。ＸＸ要求倪小渤支付利息，无合同约定的依据，合同也被认定为无效，同理，本院对于ＸＸ要求倪小渤另行赔偿定金31万元的请求，本院不予支持。
关于装修损失的问题。倪小滨代倪小渤与ＸＸ签订《居间成交确认书》，双方系基于出售房屋使用权的考虑，并未约定不得对房屋装修，ＸＸ对房屋进行装修并支付了装修费，倪小渤不认可装修合同及收据的真实性，但未提交证据予以反驳，房屋装修的橱柜按照房屋尺寸面积具体设定，油烟机、灶具与橱柜形成一体，卫生间洁具固定安装，暖气属于房屋的附属设施，以上物品的拆除将毁损或者严重降低物品的价值，本院参考相关法律规定及ＸＸ提交的证据，考虑ＸＸ已使用的年限，酌情判定倪小渤支付ＸＸ装修费4万元。
同理，对于ＸＸ要求倪小渤退还过户费5万元的请求，本院予以支持，对于要求支付利息的请求，本院不予支持。根据《房屋过户费收据》的约定，倪小滨需在2012年9月20日之前完成办理该房屋的过户手续，否则需退还过户费。直至2016年本案起诉，ＸＸ未向杨建强主张过保证责任，按照相关法律规定，杨建强的保证责任免除，ＸＸ要求杨建强承担连带责任，本院不予支持。
关于ＸＸ主张的房屋差价损失。ＸＸ购买的并非涉案房屋的所有权，因此不能按照一般房屋买卖合同的规则判定相应的损失，且在之前生效的民事判决中对于倪小渤要求ＸＸ支付2012年5月7日至实际返还房屋期间的房屋使用费作出了相应判决，ＸＸ在无需另行支付一定期间的使用费的情况下已实际使用数年，在判决返还定金、过户费等情况下，本院对于ＸＸ主张支付房屋差价损失的请求，不予支持。
东岳公司同意退还居间费5000元，本院不持异议。ＸＸ主张支付利息，无合同约定的依据，且东岳公司不同意支付，本院不予支持。
倪小滨作为倪小渤的代理人，东岳公司作为居间服务方，ＸＸ要求其承担连带责任，无合同约定和法律规定的依据，本院不予支持。
本案之前，ＸＸ、倪小渤就涉案合同的效力有过诉讼，在合同效力终审判决确定后，ＸＸ即提起本案诉讼。故，对于倪小渤、东岳公司和杨建强提出的时效抗辩意见，本院不予采纳。
倪小滨经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：
一、倪小渤于本判决生效后七日内返还ＸＸ三十一万元；
二、倪小渤于本判决生效后七日内支付ＸＸ装修费四万元；
三、倪小渤于本判决生效后七日内返还ＸＸ过户费五万元；
四、北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司于本判决生效后七日内返还ＸＸ居间费五千元；
五、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17528元，由ＸＸ负担10153元（已交纳8764元，余款于本判决生效后七日内交纳），由倪小渤负担7325元（于本判决生效后七日内交纳），由北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费（含送达起诉状副本、开庭传票及送达本判决的费用）560元，由倪小滨负担（ＸＸ已预交，倪小滨于本判决生效后七日内给付ＸＸ）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
人民陪审员 苏贵增
人民陪审员 杜月霞
二〇一七年八月八日
书 记 员 裴 娜