四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终821号
上诉人（一审原告）：何世凯，男，汉族，1972年7月12日出生，住四川省中江县。
委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：四川藏鑫置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街***号。
法定代表人：李博，董事长。
委托诉讼代理人：庞石磊，男，汉族，1987年3月14日出生，系该公司员工，住四川省成都市青羊区。
上诉人何世凯与上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人何世凯上诉请求：1、改判藏鑫公司以商品房总价为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向何世凯支付逾期办理国土证的违约金（违约金从2016年1月11日计算至不动产权证办理完毕之日止）；2、维持一审判决第一、二项；3、由藏鑫公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院判决办理房屋不动产权证，应当进一步明确判决办理的房屋不动产权证包含国有建设用地使用权及房屋所有权两项权利登记。一审法院在国土证办理期限认定中存在严重错误，国土证办理期限应当依法认定为交房后三年内办理完毕，开发商已经存在逾期，应当承担违约责任。国土证属于房屋权属证书，在合同中并未约定逾期办理国土证的违约金且藏鑫公司存在逾期办理情况下，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条标准给付违约金并无不当。
上诉人藏鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用均由何世凯承担。事实和理由：何世凯提出延期办理产权的违约金请求已经超过了诉讼时效，依法不应得到法院的支持。一审法院判决藏鑫公司在30日内为何世凯办理完毕不动产权证，不符合客观实际情况，导致藏鑫公司无法在判定期限内执行判决结果。一审法院缺席审理错误，剥夺了藏鑫公司重要诉讼权利。
藏鑫公司针对何世凯的上诉辩称，藏鑫公司不应承担违约责任，即便要承担也应按照合同约定执行。藏鑫公司不应承担延期办理国土证的违约金。
何世凯针对藏鑫公司的上诉辩称，藏鑫公司在不动产统一登记政策实施前，就已经违约，因此，藏鑫公司关于政策调整系不可抗力进而不应承担违约责任的主张，不能成立。藏鑫公司并未在一审提出诉讼时效抗辩，因此二审不应进行审查。
何世凯向一审法院起诉请求：一、判令藏鑫公司立即办理该房屋的房屋所有权证和国有土地�用权证；二、藏鑫公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2013年12月31日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分之一的标准计算）；三、支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2015年12月31日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2011年8月15日，何世凯与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由何世凯购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫•凤凰山×号×幢×单元6楼04号房屋，房屋总价款482708元。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。第十九条第二款转移登记载明“1.商�房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”。签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证”。
商品房买卖合同及补充协议签订后，何世凯按约支付了购房款。2013年1月10日，藏鑫公司向何世凯交付了房屋，何世凯向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止一审法庭辩论终结前，何世凯仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。
一审法院认定以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据及到庭当事人的陈述在卷佐证。
一审法院认为，何世凯与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性�定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。由于何世凯的实际接房之日为2013年1月10日，因此，何世凯应从实际交房之日2013年1月10日起365日（即2014年1月10日）内取得房屋所有权证书，但何世凯却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2014年1月11日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款482708元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。
依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项系格式条款，但格式条款并不必然无效。何世凯与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，而《商品房买卖合同》第十九条�二款第二项对藏鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定。免除违约责任和违约金约定过低，是两个不同的法律概念，前者可以申请确认格式条款无效，后者可申请调整违约金但不能确认该条款无效。所以何世凯主张“双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项是格式条款，规避或减轻违约责任，应依法确认无效而适用法定赔偿”，没有法律依据，对其主张一审法院不予采纳。
何世凯主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现何世凯没有提交证据予以证明其损失。故对于何世凯提出调高违约金计算标准的诉讼请求，一审法院不予支持。
何世凯与藏鑫公司在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，在交付房屋产权证后的二年内办理完毕国有土地使用证，目前房屋所有权证尚未办理，按照合同约定的国有土地使用证的办理时间尚未开始。因此，对于何世凯要求藏鑫公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉请，一审法院不予支持。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、藏鑫公司于判决生效之日起三十日内为何世凯办理藏鑫·凤凰山×号×幢×单元6楼04号房屋的不动产权证；二、藏鑫公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向何世凯支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款482708元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年1月11日计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、驳回何世凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由何世凯负担400元，藏鑫公司负担400元（此款何世凯已预交，藏鑫公司在履行上述付款义务时一并结清）。
双方当事人均未向本院提交新证据。
二审中，双方当事人均认可并未约定逾期办理国土证应支付违约金。何世凯陈述其要求办理的房屋所有权证书就是不动产登记政策变化后的不动产统一登记证书。
二审查明，一审法院通过留置送达方式向藏鑫公司送达了开庭传票等文书。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于一审法院判决藏鑫公司承担逾期办理房屋所有权证违约金是否正确的问题
本院认为，藏鑫公司未能在合同约定期限内协助何世凯办理案涉房屋所有权证，应承担相应的违约责任即支付违约金。藏鑫公司认为因政策调整藏鑫公司不应承担违约金，对此，本院认为，成都市新都区于2016年10月25日实行不动产统一登记制度，而在此前，藏鑫公司已经逾期协助办理房屋所有权证，因此，藏鑫公司未�行协助义务并非政策原因造成，故藏鑫公司的该主张，本院依法不予支持。藏鑫公司认为诉讼时效期间届满不应支持违约金，对此，本院认为，一审法院通过留置送达方式向藏鑫公司送达了应诉通知书、开庭传票等法律文书，告知了藏鑫公司相关诉讼权利以及涉诉案件情况，而藏鑫公司并未在一审时提出诉讼时效抗辩，故按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……”的规定，本院对藏鑫公司诉讼时效抗辩不予支持。
二、关于何世凯主张的逾期协助办理国土证的违约金是否应当得到支持的问题
双方当事人均认可并未约定逾期协助办理国土证应承担违约金的违约责任，因此，何世凯要求藏鑫公司承担逾期协助办理国土证违�金的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。
此外，藏鑫公司与何世凯在《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的时间，而目前因不动产登记制度政策调整，已不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致，因此何世凯作为债权人，仍有权要求藏鑫公司履行协助办理不动产权证书的义务。
综上所述，藏鑫公司、何世凯的上诉理由均不能成立。原审认定事实部分不清，适用法律正确，判决结果应予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5421号民事判决第三项“驳回原告何世凯的其他诉讼请求”。
二、变更成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5421号民事判决第一项“被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告何世凯办理藏鑫.凤凰山×号×幢×单元6楼04号房屋的不动产权证”为“被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告何世凯办理藏鑫.凤凰山×号×幢×单元6楼04号房屋的不动产权证书”。
三、变更成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5421号民事判决第二项“被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告何世凯支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款482708元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年1月11日起计算至不动产权证办理完毕之日止）”为“被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何世凯支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款482708�为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年1月11日起计算至本判决确定的协助办理不动产权证书之日止；如至本判决确定的协助办理不动产权证书之日仍未履行前述协助义务的，则应计算至实际履行之日止）”。
本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费661元，由何世凯负担261元，由四川藏鑫置业有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 张菲菲
审判员 何广智
审判员 夏 伟
二〇一七年三月二十日
书记员 许琳琳