昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第2310号
原告（反诉被告）陆坤，男，1971年3月7日出生，汉族，云南省昆明市人，大学文化，私营企业主。
委托代理人石春利、石磊筑，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司
组织机构代码：74146742-5。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村*号。
法定代表人袁平，职务：董事长。
委托代理人张谦、陆娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告陆坤诉被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，被告碧鸡公司于2014年5月29日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月19日公开开庭进行了审理，于2014年7月14日进行了补充质证。原告（反诉被告）陆坤的委托代理人石春利、石磊筑，被告（反诉原告）碧鸡公司的委托代理人张谦、陆娟到庭参加了庭审，原告（反诉被告）陆坤的委托代理人石春利，被告（反诉原告）碧鸡公司的委托代理人张谦、陆娟参加了补充质证。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆坤诉称：2013年1月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将其开发的碧鸡名城第5幢第31层3108号房出售给原告，房屋建筑面积146.2平方米，房屋总价款人民币1245836.59元，付款方式为一次性付款；被告应于2013年10月31日前交房；被告逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内按1000元／天向原告承担违约金并继续履行合同，逾期30天后按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告承担违约金并继续履行合同。合同签订当日，原告已向被告全额支付了购房款，被告向原告出具了《收款收据》。2014年2月26日，原告依照被告通知的时间到达被告通知的地点办理接房手续，原告通过了被告事先设置的接房五步程序的前两步后，被告突然通知不允许原告办理接房手续。之后原告找到被告公司领导协商，被告公司领导无理拒绝，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，按照《碧鸡名城交房确认书》流程办理完成交房手续；2、向原告支付交房违约金（从2013年10月31日计算至2014年2月26日止，共计人民币1096336元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）碧鸡公司答辩并反诉称：原告的陈述与事实不符，原告陈述其已向被告支付了全部购房款，但被告并没有收到原告支付的购房款，同时，被告没有违约行为，不应当承担违约责任。原、被告于2013年1月26日签订了《商品房购销合同》（合同编号为：BJZZ2013-0500）及《﹤商品房购销合同﹥补充协议（住宅）》。其中，《商品房购销合同》约定原告向被告购买由被告投资开发的“碧鸡名城”小区一期商品房一套，房号为5-3108，房屋总价款为1245836.59元，由原告于签订合同当日一次性全额付款；《﹤商品房购销合同﹥补充协议（住宅）》第三条第3款约定，若原告未在《商品房购销合同》签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，被告有权将该房屋收回并另行出售，原告应按总房款的20%作为违约金支付给被告，且合同自动解除。合同签订后，原告一直未向被告支付购房款，经被告多次催告，原告均不予理会，至今仍未支付购房款，故被告提出反诉，请求判令：1.解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2013年1月26日签订的《商品房购销合同》（编号为：BJZZ2013-0500）及《商品房购销合同补充协议（住宅）》；2.原告（反诉被告）按照合同约定向被告（反诉原告）支付违约金249167.32元（注：根据《商品房购销合同补充协议（住宅）》第三条第3款约定，反诉被告应向反诉原告承担总房款的20%的违约金，即：1245836.59×20%=249167.32元）；3.本案本诉及反诉诉讼费均由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）陆坤针对反诉辩称：原告已于2013年1月26日全额支付了购房款，被告自签订合同至今都没有电话通知过原告支付房款或是交接涉案房屋的事宜，被告的陈述不符合事实，被告要求解除合同也没有事实依据。
原告（反诉被告）陆坤为支持其主张，向本院提交以下证据材料：
一、1.《商品房购销合同》；2.《补充协议》；3.备案登记表，欲证明原、被告的权利义务关系。
经质证，被告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该组证据证明了原告在签订合同之后一直没有缴纳购房款。
二、《收款收据》，欲证明原告已付清房款。
经质证，被告对该证据材料真实性予以认可，但认为是因被告工作人员的失误开出的，原告并未支付房款。
三、《碧鸡名城交房确认书》，欲证明原告办理交接房手续的情况。
经质证，被告对该证据材料予以认可，认为原告进行到第二步就没有继续的原因是因为被告公司的财务发现原告并未支付房款，于是不让原告继续办理接房手续。
四、1.《零售客户交易明细清单》2份；2.交通银行万事达卡标准信用卡账单1份；3.交通银行永昌支行流水1份，欲证明在购房合同签订之前原告刷卡支付购房款人民币500000元。
经质证，被告对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可，认为原告所主张的该笔500000元是用于支付碧鸡名城6-904号房屋的认购金，原告在认购该房屋后于2013年4月4日向被告申请更名，将该房屋转让至案外人王廷梅名下，该组证据材料与涉案房屋无关。
五、1.《情况说明》1份；2、身份证复印件1份，欲证明2009年12月7日，张桂珍名下刷出的150000元是代原告支付碧鸡名城购房款。
经质证，被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可，认为无法确定张桂珍的身份，也无法确定其与原告的关系。
六、2012年12月21日中国民生银行《借记卡存（取）款回单》，欲证明本案证人杨旭杰取款800000元，将其中的720000元借给原告用于购买涉案房屋。
经质证，被告对该证据材料真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为原告陈述其支付房款的时间在2013年2月，与该回单记载的取款时间、取款金额不符，
七、经原告申请，证人杨旭杰出庭作证，证人杨旭杰陈述：证人与原告系朋友。证人杨旭杰于2012年12月21日在中国民生银行取出现金800000元，当天晚上，原告到证人家借走了其中的720000元用于购买碧鸡名城的房屋。原告借款时向证人出具了借条，该笔借款已于8、9个月后以现金方式归还给了证人，所以借条已经撕掉。
经质证，原告对证人证言予以认可，认为其向证人借钱购买了涉案房屋；被告对证人证言不予认可，认为金额较大的款项一般以转账的方式交易，而证人陈述其与原告的借款、还款均是以现金方式，不符合常理，同时也无法证明证人借出的该笔款项就是用于支付涉案房屋的购房款。
被告（反诉原告）碧鸡公司为支持其主张，向本院提交以下证据材料
一、1.《商品房购销合同》；2.《补充协议》，欲证明原、被告于2013年3月18日签订合同，约定的付款时间为签订合同之日，但原告并未按约支付房款。
经质证，原告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为该组证据材料无法证明原告没有支付房款。
二、2013年10月21日《昆明日报》一份，欲证明被告已履行了交房义务。
经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该证据材料不对原告产生法律约束力，因为报纸有很多家，原告不可能恰好看到该份报纸。
三、1.《收款收据》；2.《选房单》，欲证明：1.原告原向被告支付了400000元，2011年5月20日又支付了100000元，共计500000元，用于认购碧鸡名城6-904号房屋，该支付情况与原告提交的证明其支付情况的证据材料相互印证；2.2011年5月20日原告在《选房单》上签字，其选定的房屋为6-904号房；3.因此，原告支付的500000元并非用于购买涉案房屋。
经质证，原告对该组证据材料予以认可，认可原告支付的500000元确实用于认购碧鸡名城6-904号房屋，后原告未购买该房屋，而其已支付的500000元便转为购买涉案房屋的购房款。
四、1.《委托书》、原告及周祥的身份证复印件；2.碧鸡名城更名申请，欲证明原告将其认购的碧鸡名城6-904号房屋转让给王廷梅，并委托周祥办理更名手续。
经质证，原告对该组证据材料真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为原告不认识王廷梅，王廷梅也没有向原告付过钱。
五、1.《面积差房价差确认单》（复印件）；2.《收款收据》；3.王廷梅身份证复印件；4.《商品房购销合同》，欲证明：1.被告根据原告的《碧鸡名城更名申请》将6-904号房屋变更至王廷梅名下，并与王廷梅签订了《商品房购销合同》；2.原告向被告支付的500000元实为认购碧鸡名城6-904号房屋的购房款，王廷梅仅向被告支付了房屋差价8377.71元，其余500000元的房款由王廷梅与原告自行结清；3.原告从未支付过涉案房屋的购房款，应承担违约责任。
经质证，原告对证据材料1不予认可，认为系未与原件核对的复印件，对证据材料2予以认可，认为《收款收据》明确记载了被告已收取了碧鸡名城6-904号房屋的购房款，存在重复收款的事实，对证据材料3不予认可，认为王廷梅未到场，无法确认其身份证复印件的真实性，对证据材料4予以认可，认为王廷梅是与被告建立了房屋买卖的关系，与原告没有关系。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三及被告提交的证据材料一、二符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对其予以采信；对于原告提交的证据材料四、五，原告提交以上两组证据材料欲证明其曾就涉案房屋向被告支付了购房款500000元，但被告不认可该笔款项是用于支付涉案房屋的购房款，且原告在对被告提交的证据材料发表质证意见的过程中也认可该500000元实为碧鸡名城6-904号房屋的认购款，原告虽主张该500000后转为涉案房屋购房款的一部分，但被告对此不予认可，且原告提交的证据材料也未能证明其主张，故原告提交的证据材料四、五与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信；对于原告提交的证据材料六，仅能看出本案证人杨旭杰曾于2012年12月21日在中国民生银行发生过取款800000元的行为，而无法证明该笔款项就是用于支付涉案房屋的房款，该证据材料与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信；对于被告提交的证据材料三、四、五，均为碧鸡名城6-904号房屋的相关资料，与涉案房屋无关，与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信。对证人杨旭杰的陈述，证人虽陈述原告曾向其借款720000元用于购买涉案房屋，原告对此予以认可，但被告对此不予认可且本案当事人提交的证据材料未能印证证人的陈述，故本院在本案中对证人杨旭杰的证言不予采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2013年1月26日，原告陆坤（乙方）与被告碧鸡公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同主要约定：一、乙方向甲方购买由甲方开发建设的碧鸡名城第5幢第31层3108号房，总房款为1245836.59元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年1月26日；二、若乙方未按合同约定付款，则乙方应自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止7天内，按每天1000元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方应按应付未付款的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；三、甲方应于2013年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交给乙方，甲方以登报公告的方式通知乙方办理交接手续；四、若甲方未按合同约定时间交房，则在合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天1000元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方应按乙方已付款的1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。陆坤与碧鸡公司还于同日签订了《合同补充协议》，对《商品房购销合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013012607134。2013年1月26日，碧鸡公司出具《收款收据》，记载：“客户：陆坤，住房款5-3108，￥1245836.59。”该收据加盖有碧鸡公司财务专用章。2013年10月21日，碧鸡公司在《昆明日报》上登载《“碧鸡名城”BC地块交房公告》，公告载明，碧鸡名城5幢房屋的业主可于2013年10月30日办理交房手续。《碧鸡名城交房确认书》记载：2014年2月26日，陆坤在接待处完成了业主接房资格初步审查，在验证处完成了《商品房购销合同》、产权人身份证原件、购房款收据交款凭证的验证，尚未在收费处交纳契税、印花税、产权证工本费、房屋配套设施费、专项维修资金、有线电视初装费、可视对讲、物业服务费等费用，未在签约处签订《前期物业服务协议》及《临时业主公约》并领取《住户手册》，也未在钥匙发放处领取钥匙。
庭审中，原告陈述：原告曾向被告支付了500000元作为碧鸡名城6-904号房屋的认购款，后原告未购买碧鸡名城6-904号房屋，此前预交的500000元便转作了涉案房屋的购房款。原告又于2013年1月26日在向被告以现金支付的方式支付了涉案房屋的购房尾款，支付完成后被告开具了《收款收据》。
被告陈述：原告并未向被告支付过涉案房屋的购房款，《收款收据》是因为被告工作人员的失误而开出；被告反诉要求解除合同并要求原告承担违约金的依据是《合同补充协议》第三条第3款：“若乙方未在《商品房购销合同》签订后三十日内，与银行签订《个人购房借款合同》或不具备按揭条件又不能在本合同签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，甲方有权收回房屋并另行出售，乙方将按总房款的20%作为违约金支付给甲方，剩余所交房款甲方将退回给乙方，在此情况下合同自动解除。”之约定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告抗辩：原告未按合同约定向其支付涉案房屋的购房款。对于原告的付款情况，原、被告陈述不一致，但结合审理确认的事实，被告于2013年1月26日向原告开出了金额为1245836.59元的《收款收据》，上面记载的客户为本案原告，房号与涉案房屋房号一致，金额与双方约定的涉案房屋的价款一致，且加盖有被告公司的财务专用章，该《收款收据》应视为被告认可原告已按照合同约定就涉案房屋支付了相应对价。现被告抗辩《收款收据》系因其工作人员的失误而开出，但该《收款收据》涉及的金额较大，通常来说，被告公司的工作人员不可能在未确认原、被告已结清涉案房屋购房款的情况下便草率开出《收款收据》，被告的这一抗辩理由不符合常理，同时，被告对这一抗辩理由也未能提交证据证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对被告的该抗辩不予采信。综上，本院确认原告已按照合同约定就涉案房屋向被告支付了相应对价，即原告不存在未按合同支付购房款的违约行为，《合同补充协议》第三条第3款约定的可解除合同的情形并未发生，被告依据该条款的约定向原告主张违约金也无事实和法律的依据，故本院对被告反诉要求解除其与原告于2013年1月26日签订的《商品房购销合同》（编号为：BJZZ2013-0500）及《商品房购销合同补充协议（住宅）》并由原告向其支付违约金249167.32元的诉讼请求不予支持。现原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》尚未解除，对双方仍有约束力。被告陈述，原告在按照《碧鸡名城交房确认书》完成前两个交房步骤之后未能继续进行之后三个步骤的原因是被告发现原告未支付购房款，便拒绝其继续进行之后的步骤。但根据审理确认的事实，原告已按照合同约定支付了涉案房屋的对价，而被告未履行交付涉案房屋的义务，故本院对原告要求被告继续履行合同，按照《碧鸡名城交房确认书》流程办理完成交房手续的诉讼请求予以支持。原告同时主张被告应向其支付自2013年10月31日起至2014年2月26日止的逾期交房违约金1096336元。本案中，被告在2013年10月21日的《昆明日报》刊登了涉案房屋的交房公告，通知碧鸡名城5幢房屋的业主2013年10月30日便可办理接房手续，原告认为其无法准确看到该公告，且被告并未电话通知原告办理接房手续，导致原告2014年2月26日才前往被告处办理接房手续，应由被告承担逾期交房的违约责任。但原、被告在《商品房购销合同》中明确约定了交房时间为2013年10月31日前，同时约定被告以登报公告而非电话通知或其他形式通知原告办理交接手续，则被告应按照合同约定的时间向原告交付涉案房屋，原告也可根据合同约定的时间主动行使要求被告按约交付涉案房屋的权利，现被告已在约定的交房时间届满前按照合同约定完成了登报公告这一行为，被告以电话或其他形式通知原告办理交房手续并非被告的合同义务，也不是原告知晓可以办理接房手续这一情况的唯一途径。综上，原告2014年2月26日才前往被告处办理接房手续系原告怠于行使其权利所致，而非被告的违约行为所致，故本院对原告在本案中主张的逾期交房违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起十日内按照《碧鸡名城交房确认书》流程为原告（反诉被告）陆坤办理完成碧鸡名城5幢31层3108号房屋的交房手续。
二、驳回原告（反诉被告）陆坤的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司的全部反诉请求。
本案案件受理费人民币14667元（原告已预交），由原告陆坤自行负担；反诉费1727元（被告已预交），由被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司自行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 陈婧怡
人民陪审员 保瑜琳
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年八月五日
书 记 员 沈思思