宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第841号
原告李宗元，男，生于1985年3月8日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人王波，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李宗元与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭、10月20日公开质证进行了审理。原告的委托代理人王波，被告的委托代理人刘文香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李宗元诉称，2010年9月21日，被告以其开发建设的房屋抵顶给马文贵用于支付马文贵承建被告工程的工程款，与马文贵协商签订《顶房协议》一份，约定：被告将其所开发的位于黄河花园47号楼1单元602号房屋抵顶给马文贵，用于顶付马文贵承建黄河花园44号、47号楼的工程款，顶房单价2168元／㎡，房屋暂定面积81.46㎡，房屋总价176605.28元；协议还约定了其它内容。协议签订当日，马文贵因其工程缺乏资金与原告签订《房屋转让协议》一份，约定：马文贵将该顶账房以176605元的价格转让于原告，用于顶付所欠原告的砂石料款，确定原告从马文贵手中购得被告开发的位于黄河花园47号楼1单元602号房屋一套。原告与马文贵作清顶付手续后，马文贵将《顶房协议》原件交给原告。后原告要求被告实际交付转让的房屋并办理房屋买卖相关手续时，被告以马文贵与其账目未算清及工程款已顶超为由，不予办理销售手续及交付房屋。原告现起诉请求：1.判令被告与原告签订商品房买卖合同，向原告出具商品房销售发票，将中卫市沙坡头区黄河花园47号楼1单元602室（建筑面积81.46平方米）住宅楼实际交付原告，并协助原告办理该房屋的产权手续；2.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.《顶房协议》1份，证明2010年9月21日，被告以涉案房屋黄河花园47号楼1单元602号住宅楼顶付马文贵承建被告开发工程的工程款的事实；
2.《房屋转让协议》、书面说明及欠条各1份，证明2010年9月21日，马文贵将涉案房屋黄河花园47号楼1单元602号住宅楼以176605元的价格转让于原告，原告用马文贵所欠原告的砂石料款支付了约定购房款的事实；
3.（2012）卫民终字第140号民事判决书1份，证明作为参考的被告抵顶给他人黄河花园同类型房屋的案件，经法院审理判决由被告向受让权利人交付房屋并办理相关手续的事实；
4.证人李宗学、李福军出庭证言，证明马文贵将黄河花园47号楼1单元602号住宅楼转让顶付给原告后，原告向被告及马文贵主张过权利，要求办理房屋相关手续的事实。
被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但此顶房协议为附条件协议，只有在马文贵付清所有房款，经楚雄公司同意后方可办理房屋产权手续，因马文贵已超领工程款，被告明确表示不给其办理涉案房屋手续，且此顶房协议与原告没有关系；对证据2的三性有异议，被告对此不知情，无法落实其真伪，不排除马文贵与原告之间恶意串通的可能；对证据3无异议；证据4中证人李宗学系原告雇员，与原告有利害关系，其证言内容不客观，证人李福军的证言内容前后有矛盾，不能达到原告的证明目的，两份证言均不予认可。
被告楚雄公司辩称，原告与被告没有签订任何房屋转让合同，且被告已超付马文贵工程款90多万元，被告没有向原告交房的义务；马文贵在2010年年底因超领工程款之后下落不明，原告也从没有和马文贵来要求被告办理房屋手续；原告主张权利超过法定时效，依法不予保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.工程造价咨询报告书（复印件）1份，证明2012年6月26日，被告经委托宁夏永恒信建设工程咨询有限公司决算，马文贵承建的黄河花园44号、47号楼工程总造价为6205346.84元的事实；
2.借款借据及银行转账凭证等（复印件）共63页，证明马文贵承建黄河花园44号、47号楼工程施工期间，被告通过现金及垫付维修费方式支付马文贵工程款3187276元的事实；
3.电费凭证（复印件）49页，证明在马文贵承建黄河花园44号、47号楼工程施工期间，被告给马文贵的工程垫付电费31017.63元的事实；
4.收料单等（复印件）574页，证明在马文贵承建黄河花园44号、47号楼工程施工期间，被告垫付马文贵承建工程材料款共计2659446.50元，包括被告以顶房方式将黄河花园47号楼1单元602号房屋等支付马文贵的工程款1307815.64元在内，被告共计支付马文贵工程款7185555.77元，超付工程款980208.93元的事实。
原告质证认为，以上证据均为复印件，依据证据规则，属于孤证，不能单独作为认定案件事实的依据；以上证据又均系被告单方出具，并没有取得马文贵的书面认可，所证实的事实与本案不具有关联性，不能实现被告的待证目的，均不予认可。
法庭出示了调查海明梅笔录1份，证明海明梅在被马文贵雇佣做工期间，被告顶给马文贵的黄河花园47号楼1单元602号房屋，是马文贵用所欠砂石料款抵顶给原告的事实。
原告质证认为，对该证据无异议。
被告质证认为，证人未出庭作证，证言内容在没有马文贵认可的情况下不能核实其真伪，且房款抵顶货款后欠条在原告手中，不符合财务习惯。
本院对以上出示的证据认证如下：
原告出示的证据1系被告与马文贵签订的合同，能够证明黄河花园47号楼1单元602号房屋是被告以支付工程款顶给马文贵，被告认可房屋抵顶的事实，与本案有关联性，且被告对真实性无异议，其证明效力予以确认；证据2系原告与马文贵签字的合同以及马文贵给原告出具的书证，能够证明被告顶给马文贵的黄河花园47号楼1单元602号房屋，是马文贵用所欠砂石料款抵顶给原告的事实，与原被告陈述及证据1相互印证，对其证明效力予以确认；证据3系生效的法律文书，能够证明作为同类型房屋案件的处理结果的事实，被告无异议，对其证明效力予以确认；证据4系证人证言，能够证明原告在顶房后向被告及马文贵进行主张权利，要求办理房屋相关手续的事实，并相互印证，对其证明效力予以确认。
被告出示的证据1系鉴定意见书，能证明马文贵承建被告的工程经评估确定被告应支付马文贵工程总价款的事实，证据2、3、4系书证，能证明被告给马文贵的工程垫付及支付工程款项的事实，可以认定，但要证明被告主张的被告向马文贵已经超付工程款的事实与本案无关联性，其证明效力不予确认。
法庭出示的证据调查海明梅笔录系证人证言，能够证明海明梅在被马文贵雇佣做工期间，被告顶给马文贵的黄河花园47号楼1单元602号房屋，是马文贵用所欠砂石料款抵顶给原告的事实，与被告出示的证据2、3、4中部分书证相互印证，其证明效力予以确认。
经审理查明，2010年9月21日，马文贵因承建被告的工程，被告以其开发建设的黄河花园房屋抵顶给马文贵，用于支付工程款，其中双方对黄河花园47号楼1单元602号房屋经协商签订《顶房协议》一份，约定：一、甲方（被告楚雄公司）将所有的位于黄河花园47号楼162号房屋抵顶给乙方（马文贵），用于顶付乙方承建黄河花园44#、47#楼工程款，顶房单价2168元，房屋暂定面积81.46㎡，暂定房屋总价176605.28元；二、抵顶本房屋后，乙方尚欠甲方房款176605.28元，在办理房屋产权手续时，如果乙方仍欠房款经甲方同意由乙方继续以工程款抵顶或乙方交清房款，房款未交清前，甲方将不予办理房屋产权手续。签订协议后，当日，因原告向马文贵承建工程的工地供应砂石料，马文贵欠原告砂石料款159646元，双方约定原告给付马文贵部分现金后，马文贵用抵顶来的房屋顶付原告，马文贵与原告签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方（马文贵）于2010年9月20日顶账来的楚雄公司开发建设的黄河花园47号楼162号房屋暂定面积81.46㎡，单价2168元，房屋总价176605元，双方经协商，甲方以实际成交价176605元将此房转让给乙方（原告李宗元），并同意将房屋的手续都办给乙方，后附甲乙双方身份证复印件各一份。协议签订后，马文贵将《顶房协议》原件交给原告保管。2011年12月12日，马文贵在履行上述合同中，在给原告的一份身份证复印件上又签写了书证，承诺：本人同意将黄河花园47号楼162号房屋转让给李宗元（原告）。后原告要求被告为原告办理房屋产权手续，被告以给马文贵已经超付工程款为由，未向原告办理房屋交接过户手续。为此，原告诉至本院。另查明，马文贵于2009年至2010年承建被告的黄河花园44号、47号楼工程完工后，被告于2012年6月26日单方委托评估公司确定马文贵完成的工程总价款为6205346.84元（含税）。被告在马文贵工程施工期间通过支付现金、垫付电费、提供材料、代付维修费及顶房等方式先后向马文贵支付工程款。
本院认为，原告李宗元与马文贵签订的《房屋转让协议》、以及马文贵与被告楚雄公司签订的《顶房协议》系双方真实意思表示，应受到法律保护。本案双方争议的焦点是被告应否向原告交付房屋，办理房屋买卖的相关手续的问题。被告楚雄公司作为商品房的开发企业与马文贵签订《顶房协议》，将其开发建设的黄河花园47号楼162号房屋顶账给马文贵，用于顶付因承建黄河花园的工程款。依据合同第二条约定内容看，马文贵是已完成被告发包的工程，被告自愿以房屋抵顶给马文贵，用于支付所欠马文贵的工程款，马文贵预订了被告开发出售的黄河花园47号楼162号房屋。该合同条款内容具有商品房的预约合同性质。依据合同第一条约定内容，双方约定了房屋出售买卖的位置、楼号、面积、单价、总价款、支付方式及房屋的交付。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议条款又具有预售性质的商品房买卖合同，依法应认定按照商品房买卖合同处理。后马文贵因欠原告工程用材料款，又自愿以等价方式转让顶付给原告，将《顶房协议》交付原告，其权利义务转让，属于债权债务转移，依法视为马文贵将房屋出售给原告。原告按照合同约定履行了支付房款的义务，取得该房屋的权利义务，被告在房屋全部完工后，应当按照合同约定代马文贵向原告履行该房屋转让合同的权利义务，且该房屋被告既未出手他人也未抵押，应当按照《顶房协议》约定的内容向原告履行交付房屋，完成签订《商品房买卖合同》、出具发票、协助办理房屋产权手续的义务。因此，被告依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告向原告交房，办理房产交接过户手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告楚雄公司辩称被告与原告没有签订任何房屋转让合同，且已向马文贵超付工程款90多万元，没有向原告交房的义务，应驳回原告诉讼请求的意见，经核：原告虽然没有与被告签订《顶房协议》，但被告认可被告与马文贵之间签订的《顶房协议》以及向马文贵的出售房屋行为，马文贵将此房屋转让给原告，原告取得该房屋合同的权利义务，依法对被告具有约束力；被告主张给马文贵超付了工程款，因其提供的证据不足以证明抗辩理由，不能对抗原告对房屋的请求权，不影响被告作为房屋出卖人依法向原告履行交付房屋的义务；况且被告主张的超付工程款，也可以另行向马文贵请求返还，故被告的该意见本院不予采纳。被告辩称原告向被告主张权利已超过法定诉讼时效，应当不予保护的意见，经核：原告在诉讼时效期间向被告主张了权利，被告以马文贵不在无法结算答复不予办理房屋手续，不存在超过诉讼时效的情形，被告的该意见其依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内向原告李宗元交付中卫市沙坡头区黄河花园47号楼1单元162号房屋，签订商品房买卖合同，开具房屋销售发票，并协助办理房屋产权买卖的相关手续。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费3832元，由被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 宋建喜
审 判 员 孙 晋
人民陪审员 宋 波
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 祁建权
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。