广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第984号
原告任国娟。
委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人李成，广东深天正律师事务所律师。
被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
法定代表人刘军，职务行长。
委托代理人段菲。
委托代理人李伟华。
被告深圳市金光华地产开发有限公司。
法定代表人李亚鹤，职务总经理。
委托代理人何苗生。
原告任国娟与被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）、深圳市金光华地产开发有限公司（以下简称金光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄汉鸿、李成，被告建设银行深圳分行的委托代理人段菲、李伟华，被告金光华公司的委托代理人何苗生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告任国娟（买方）与被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行（按揭银行）、被告深圳市金光华地产开发有限公司（卖方）关于深圳市宝安区民治街道五和南路西侧龙岸花园的第5栋X号房屋买卖合同纠纷一案，业经深圳市宝安区人民法院作出（2012）深宝法民三初字第1664号及深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第842号生效民事判决。前述生效判决书已查明并认定二被告负有将涉案房屋办理房产证至原告名下的办证义务，同时判令二被告应于2013年7月1日前将涉案房屋的房产证办理至原告名下。但事实上，两被告并未积极履行生效判决之确定义务，直至拖延至2014年3月28日才将涉案房屋办理房产证至原告名下。此外，由于原法院在审理案件的过程中，因考虑到被告建设银行深圳分行递交资料、以及何时办妥房产证等因素存在的不确定性，暂仅对涉案房产2011年10月26日至2012年8月24日期间的延期办证损失给予了判定，而对于涉案房产在2012年8月25日（起诉日）至2014年3月28日（实际办妥日）期间的延期办证损失尚并没有进行处理。综上，二被告作为将涉案房产的房产证办理至原告名下的办证义务人，因其并未能履行及时办证的义务，拖延直至2014年3月28日才办妥涉案房产的房产证至原告名下，故，无论是依合同约定，还是依原审法院生效判决所判定，均存在明显过错，应依法承担赔偿责任。鉴于原法院生效判决已对判决生效前涉案房屋延期办证的责任和损失进行了认定和部分判定，并判定了二被告应在判决生效后十日内办妥涉案房产的房产证，据此，原告经综合考虑，并结合判决生效后两被告仍至直拖延办证的事实，决定要求被告建设银行深圳分行按照原生效判决所确定标准，按照深圳市政府指导租金标准向原告支付判决生效前期间的损失，以及要求二被告因在判决生效后仍未及时履行判决确定之义务，应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》第22条有关延期办证赔偿标准支付该期间的延期办证损失。据此，为维护原告的合法权益不受损害，依照《中华人民共和国合同法》第107条、第114条、第130条、第135条等，及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请求判令：一、被告建设银行深圳分行按照深圳市政府指导租金标准向原告支付自2012年8月25日起至2013年6月30日止共10个月零7天延期办证期间的损害赔偿11，545.65元；二、二被告向原告支付自2013年7月1日至2014年3月28日期间共271日的延期办证违约金152，854.62元；三、二被告承担本案诉讼费。
庭审中，原告补充以下诉讼主张：2012年11月14日开庭时，被告建设银行深圳分行辩称因缺原告身份证复印件而导致无法办理原告名下的房地产证，主审法官当庭让原告向被告建设银行深圳分行提供原告身份证复印件，以便办理房地产证。被告建设银行深圳分行在取得原告身份证后，没有积极履行受委托人的办证义务，并提起上诉，且在终审判决生效后仍拒绝履行办证义务，继续选择向广东省高级人民法院提起再审申请，导致原告的房地产证至直没有办理。在2014年3月10日原告授权律师向两被告发出要求办理原告房地产证的律师函后，被告建设银行深圳分行才于2014年3月28日办妥原告房地产证。同时，原告明确第一项诉讼请求损失的计算方式为涉案房屋建筑面积64.2平方米，按照政府指导租金标准17元／月＊平方米，从2012年8月25日起计算至2012年12月31日止；2013年1月1日至2013年6月30日按政府指导租金标准18元／月＊平方米计算。第二项诉讼请求的计算方式为购房款1，410.098元按每日万分之四的标准从2013年7月1日起计算至2014年3月28日止。
被告建设银行深圳分行答辩称，一、被告建设银行深圳分行已按生效判决书的约定履行了相关义务。二、被告建设银行深圳分行与原告之间没有签订房屋买卖合同，所以原告要求被告建设银行深圳分行按照买卖合同约定的标准支付违约金的诉请缺乏法律和事实依据。
被告金光华公司答辩称，被告金光华公司是否对原告任国娟龙岸花园5栋XA、XB房产证延期办理一事承担违约责任，生效判决已明确认定被告金光华公司没有过错，无需承担违约责任。被告金光华公司已早在2011年10月10日即将被告金光华公司需提供的涉案房屋的办证资料移交给了被告建设银行深圳分行，已尽到协助原告办证的义务。综上所述，被告金光华公司无需承担违约责任。
经审理查明，2009年12月30日，原告（买方）与被告金光华公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告金光华公司开发的深圳市宝安区民治街道五和南路西侧龙岸花园商品房第5栋X房，用途为住宅，建筑面积为64.20平方米，被告金光华公司在2010年11月30日前将涉案房产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，“被告金光华公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给原告之日起240日内被告应选择下列第二种方式为原告办理《房地产证》：壹、书面通知原告共同（或委托被告）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；贰、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产被告金光华公司委托原告自行登记办证的备案申请，原告于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由原被告双方各自承担。”第二十二条约定，“如被告金光华公司未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告金光华公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告解除合同的，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告金光华公司按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。”双方在“附件五”就合同内容做了补充约定，附件五第12条约定，“双方同意本房地产之《房地产证》的办证义务和责任由原告承担；如本房地产办证延期的，原告无权就此向被告金光华公司主张违约金等款项。如原告采取按揭方式付款的，原告应在本合同约定的本房地产交付之日前，委托房地产登记管理部门及按揭银行认可的受托方办理《房地产证》以及本房地产的抵押登记手续所需的全部办证资料，向上述受托方提供办理《房地产证》和上述抵押登记手续所需的全部办证资料，并应当向上述受托方或实际收款方足额缴纳原告应承担税费等相关费用。如原告采取一次性付款或分期付款方式付款的，被告金光华公司向原告交付办理《房地产证》所需资料，由原告自行办理《房地产证》。因购买本房地产而产生的公证费、登记费以及其他一切有关费用及税项，除法律规定应由被告金光华公司承担的外，由原告承担。被告金光华公司办理本房地产项目的房地产初始登记时，登记主管机关会在公共媒体上发布初始登记公告，原告应留意有关内容，自行向被告金光华公司查询本房地产项目初始登记的办理情况，并与被告金光华公司联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，被告金光华公司不再另行通知。”附件五第21条约定了原告联系地址，并在第22条约定，“有下列情形之一的，视为被告金光华公司履行了通知义务：（1）原告签收书面通知的，签收日期为送达日期；（2）被告金光华公司以邮政特快专递寄送文件的，自寄出之日起3天后视为送达；（3）被告金光华公司在《深圳特区报》或《深圳商报》等报纸上公告的，自公告刊登之日，视为送达”。
合同签订后，原告付清了购房款，被告金光华公司于2010年11月22日将涉案房产交付给原告。
经查，龙岸花园房地产开发项目用地权人为被告金光华公司，地价款于2006年1月31日全部付清。被告金光华公司已于2007年4月28日为此项目获批建筑物命名、于2008年2月3日取得《国有土地使用权证》、于2008年2月2日取得《建设工程规划许可证》、于2008年3月3日取得《建筑工程施工许可证》、于2009年6月8日取得《房地产预售许可证》等，并于2010年7月14日完成了分栋、分户汇总表，该项目于2010年7月7日由国土部门完成了《建设工程竣工测量报告》，并于2010年6月30日办理竣工验收备案，2010年7月29日通过规划验收，又于2010年8月16日完成工程结算，2010年12月7日缴交“物业专项维修资金（首期）”。
2011年10月21日，龙岸花园4栋、5栋房产完成初始登记；之后被告金光华公司向原告送达了《关于办理房地产证的通知》。
2011年11月2日，龙岸花园业主傅卫华、刘春娣将本案被告金光华公司诉至本院，以被告金光华公司未能如期为其办理龙岸花园房产《房地产证》为由，要求被告金光华公司支付延期办证违约金。案件审理过程中，为查清案件事实，根据被告金光华公司申请，本院依法向深圳市房地产权登记中心去函【（2011）深宝法民三初字第1620、1621号】查询涉案房产产权登记情况，该中心书面复函（深房登函（2012）206号）称：一、“龙岸花园”是由深圳市金光华地产开发有限公司开发建设的商品房项目。2009年11月，根据上级相关文件，该公司涉嫌违规违法，因此，对其名下拥有的土地、物业、房产（不包括新开发向公众发售的楼盘）暂停交易、转让。二、2011年7月，有关部门来文明确可以依照有关规定，对龙岸花园符合初始登记条件的，办理过程中不予以公告、不核发房地产权属证书给该公司；直接给予购房业主确权。三、2011年8月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“龙岸花园1-3栋、11-35栋、44栋”的房地产初始登记；2011年9月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“龙岸花园4、5、6栋”的房地产初始登记。该中心根据上级部门有关文件及该公司的申请，分别完善了上述房产的房地产初始登记数据，并为购房业主办理了房地产证。
2011年10月10日，被告金光华公司将涉案房屋的办证资料移交给被告建设银行深圳分行。2011年10月12日，原告委托陈建玲到被告建设银行深圳分行处在申请办理房产证所需资料上签字并委托被告建设银行深圳分行办理涉案房屋的楼花抵押登记转现楼抵押登记事宜。
2012年12月12日，本院作出（2012）深宝法民三初字第1664号民事判决，判决认定涉案房产延期办证非被告金光华公司自身原因导致，原告要求被告金光华公司承担延期办证违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，同时认定被告建设银行深圳分行应对延期办证承担责任，并判决被告深圳市金光华地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行于判决生效之日起十日内协助原告任国娟将深圳市宝安区民治街道五和南路西侧龙岸花园第5栋X房办理房产证至原告任国娟名下；被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行于判决生效之日起十日内向原告支付2011年10月26日至2012年8月24日期间的租金损失10，772元。后被告建设银行深圳分行提起上诉，2013年6月13日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第842号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在此之后，被告建设银行深圳分行又提起申诉，2013年12月3日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民一申字第1047号民事裁定，裁定驳回被告建设银行深圳分行的再审申请。
2014年4月15日，涉案房产过户登记到原告名下，涉案房产建筑面积为63.99平方米。
2014年10月11日，被告建设银行深圳分行履行了支付原告租金损失的义务。
另查明，在本院开庭审理（2012）深宝法民三初字第1664号时，原告已将其身份证复印件交付给了被告建设银行深圳分行。涉案房屋2012年深圳市房屋租赁指导租金标准为17元／月＊平方米，2013年深圳市房屋租赁指导租金标准为18元／月＊平方米，2014年深圳市房屋租赁指导租金标准为18元／月＊平方米。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供深圳市房地产买卖合同（预售）、判决书、裁定书、产权电脑资料查询结果表、开庭笔录、律师函、快递单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，但该合同中附件五第12条约定的“如本房地产证延期的，原告无权就此向被告主张违约金等款项”内容是被告提供的格式条款，排除了被告延期办证责任和原告的相关权利，违反法律禁止性规定，属无效条款；合同的其他部分内容及委托书没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行，故被告金光华公司及被告建设银行深圳分行应协助原告将涉案房屋房地产证办理至原告名下。
关于被告金光华公司是否应承担延期办证违约金的问题。本院认为，被告金光华公司作为房地产开发企业应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。如因开发商自身的过错出现延期办证情形时，房地产开发企业须承担违约责任。本案中，被告金光华公司在合同约定的期限内已准备该项目办理房地产初始登记所需的主要资料，表明被告金光华公司已积极履行了合同约定和法律规定的各项义务。在此期间，由于产权登记机关应相关单位要求暂停被告金光华公司业务，使涉案房产的初始登记手续延期，这已经超出被告金光华公司所能控制和预见的范围，相关办证程序也非被告金光华公司单方行为所能推进。因此，现有证据并不足以认定被告金光华公司在办理涉案房产权属证书过程中存在过错。且在（2012）深宝法民三初字第1664号判决生效后，被告金光华公司所负义务为协助义务，没有证据证明被告金光华公司未履行协助义务，原告要求被告金光华公司对非自身原因导致的延期办证承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告建设银行深圳分行的责任。本院认为，被告建设银行深圳分行并未与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，故原告请求被告建设银行深圳分行按照原告与被被告金光华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准支付违约金的诉请，本院不予支持。被告建设银行深圳分行既然已经接受原告的委托则应在收到被告金光华公司移交的办证资料后主动及时为原告办理房产证，被告建设银行深圳分行主张已于原告签字当日就将资料递交给房产登记部门，因缺少原告身份证复印件故未能办证，但被告建设银行深圳分行作为涉案房产抵押权人及贷款人，其应当持有借款人、抵押人任国娟的身份证复印件，且被告建设银行深圳分行并未提交相应的证据证明已经通知原告提供身份证复印件，现因被告建设银行深圳分行的原因导致原告迟延办理房地产证给原告造成了损失，该损失应由被告建设银行深圳分行承担。生效判决亦已判决被告建设银行深圳分行须赔偿原告损失，且已确定损失的计算标准为涉案房屋的建筑面积按照深圳市房屋租赁指导租金标准计算。因此，本案亦按照上述标准确定被告建设银行深圳分行应负的违约责任，即被告建设银行深圳分行应深圳市房租租赁指导租金标准赔偿原告涉案房屋自2012年8月25日至2014年3月28日期间的损失，涉案房屋建筑面积为63.99平方米，经计算，原告损失共计21，762.91元（2012年8月25日至2012年12月30日租金损失为4，596.95=17元／月＊平方米×63.99平方米÷31天×7天＋17元／月＊平方米×63.99平方米×4个月，2013年1月1日至2014年3月28日租金损失为17，165.96元=18元／月＊平方米×63.99平方米×14个月＋18元／月＊平方米×63.99平方米÷31天×28天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行于本判决生效之日起十日内向原告任国娟支付2012年8月25日至2014年3月28日期间的租金损失21，762.91元；
二、驳回原告任国娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，794元，由原告负担1，594元，被告建设银行深圳分行负担200元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一四年十一月十二日
书记员 罗乐瑜
书记员 刘 婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。