广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1557号
原告（反诉被告）：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江家文，男，1967年8月6日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
原告黄伟佳诉被告江家文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，被告江家文在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2014年10月28日公开开庭审理本案，原告黄伟佳的委托代理人吴海滨，被告江家文的委托代理人朱宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月10日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2199号商铺，总房价为292374元；被告支付购房款152374元后，购房余款140000元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成合同违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、原告与被告于2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2199号商铺购房余款140000元及违约金【违约金以应付房价款140000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止】；3、被告向原告支付商铺购房税费9455.66元及利息（利息以购房税费9455.66元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至被告实际付清款之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告申请撤回第3项诉讼请求。
被告辩称：一、被告已到原告指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定：“买受人接出卖人通知的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续。”签订合同后，被告到原告指定的国浩律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。被告已妥当的履行了申办按揭的合同义务，原告主张被告拒绝办理按揭手续与事实完全不符。二、被告贷款申请未获银行审批并非被告原因所致。按照合同约定，被告的按揭贷款手续是由原告指定的律师事务所代办。被告在办理按揭贷款手续的同时已经提交了按揭所需的文件资料。然而，原告在2010年-2014年间，不断更换指定银行办理按揭贷款手续，先后指定广发行、交行、工行、建行等办理贷款手续；但各指定银行均未批准贷款。嗣后，被告从银行获悉：航空商住大厦按揭业主的贷款没有获批是普遍现象，未能获批的原因：首先是商铺存在虚假开业现象；其次是商铺评估价格严重低于申请贷款数额，银行放贷风险过大；三是受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足。可见，被告贷款申请未获银行审批并非被告原因所致。三、原告无权要求被告一次性全额支付余款，被告不存在逾期付款违约行为。《商铺买卖合同》第四条明确约定付款方式为按揭付款，且备注第3项约定：“买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人应在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。”可见，只有在被告原因致使按揭贷款不成的情况下，原告才有权要求被告一次性付清尾款。然而，如上所述，银行按揭贷款不成并非被告责任所致，不符合《商铺买卖合同》约定的原告可单方变更付款方式要求被告一次性付款的情形。原告要求被告一次性全额支付余款没有合同及法律依据，被告有权拒绝，原告要求被告支付逾期付款违约金，依据不足。四、《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行，被告已反诉解除合同。合同订立之后，被告的按揭贷款申请未能获批，客观情况发生重大变化，致使合同约定的按揭付款方式无法履行；而被告亦无经济实力一次性全额支付余款。为此，原告与被告就付款方式进行了长达两年多的协商；但双方最终无法另行协商确定付款方式。《商铺买卖合同》由于客观原因实际上已经无法继续履行。如果法院判决继续履行合同、被告向原告支付购房余款将造成被告生活极度困难，对被告明显不公平。为此，被告已向法院提起反诉，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。五、原告与被告签订的《商铺买卖合同》早已实际解除。2011年7月，原告委托广东一粤律师事务所向被告发出律师函，限期被告办理银行按揭手续；如被告未在该期限履行义务，该通知函即作为出卖人单方解除合同的依据。被告收到该通知后，并未按指定期限办理银行按揭手续。律师函即已产生解除合同的效力。而且，被告收到律师函后，与航空商住大厦上百户业主通过花东镇政府向原告提出退铺、返还已付房价款等要求。原告与被告签订的《商铺买卖合同》实际上已经解除。原告起诉要求被告继续履行合同、支付剩余房价款没有合同依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告江家文反诉称：2010年6月20日，反诉原告与反诉被告签订《商铺认购书》（编号：no0001141）；反诉原告认购了【中国南方进出口商品交易中心】2c层199号铺位。认购后，反诉原告支付了定金20000元。2010年7月10日，反诉原告与反诉被告签订《商铺买卖合同》（下称“合同”）。约定：反诉原告购买航空商住大厦二层2199号铺（下称“该商铺”）；房价款总金额为292374元，2010年7月10日前支付120000元，2010年7月31日前支付31374元，余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，反诉原告接反诉被告通知的5天内须到反诉被告指定的律师事务所办理按揭贷款申请手续；如反诉原告提出按揭贷款申请后，因反诉原告原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准反诉原告贷款申请的，反诉原告应在收到银行或反诉被告电话或书面通知后15天内，足额向反诉被告一次性全额支付该商铺的全部房价款；本合同生效后150个工作日（即2011年2月4日）内，由反诉被告负责向广州市花都区有关政府部门办理商铺独立产权手续，反诉被告未按合同规定时间申办该商铺的独立产权手续，逾期超过15日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告应当退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向反诉原告计付违约金；本合同生效后的220个工作日（即2011年5月13日）内，由反诉被告负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；反诉被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告应当退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向反诉原告计付违约金。
合同签订之后，反诉原告按约向反诉被告支付了房价款131374元、办证税费9765元、委托公证费200元；同时，反诉原告向反诉被告指定的国浩律师集团（广州）事务所提交了按揭所需的文件资料、办理了按揭贷款申请手续，并支付律师费1480元。然而，反诉被告迟至2011年8月4日才将该商铺过户给反诉原告，逾期超过15天。嗣后，反诉原告又获悉反诉原告的按揭贷款申请受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足，且商铺评估价格严重低于申请贷款数额等因素影响而未能获批；但双方就变更付款方式始终未能达成一致意见。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
反诉原告认为：反诉原告已按合同约定妥当的履行了付款及申办按揭等义务。反诉被告逾期办理该商铺独立产权手续及申办该商铺的交易过户手续超过15天，反诉原告依约有权解除合同。且合同订立之后，由于客观情况发生重大变化，致使按揭贷款申请未获银行批准，合同无法继续履行，反诉原告依法有权解除合同。根据上述事实和法律规定，特请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2010年6月20日签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》（编号：no0001141）及2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告返还房价款152374元及其利息；3、反诉被告与反诉原告共同承担本次交易所产生的公证费200元、律师费1480元、办证税费9765元，即反诉被告向反诉原告支付5722.5元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称：一、坚持我方在本诉中发表的意见及相关诉请，不同意反诉原告的全部反诉请求。二、反诉原告在反诉状中提到的部分事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据。理由如下：1、关于按揭贷款问题。反诉原告购买的是商铺，属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实。按揭贷款能否获批的风险属于商业风险，存在包括申请人自身的资信是否符合按揭贷款条件在内的不确定因素，反诉原告在选择按揭贷款方式付款前就应当预见相关可能存在的风险。反诉原告在长达三、四年的时间内，既未另行成功办妥按揭贷款，也未按合同约定以一次性的付款方式支付余下购房款，甚至完全不理会反诉被告的相关通知、告知或催款行为，显然是有违诚信的。虽然反诉原告的按揭贷款申请未获银行批准，但并不致于导致涉案合同无法继续履行，且继续履行合同对于反诉原告来说并不存在任何不公平的情形，何况，涉案房产已登记在反诉原告名下，其合同目的已经实现。3、关于反诉原告提到的逾期办证、交付商铺的问题。首先，反诉原告至今仍未付清购房款，其行为已构成合同违约；根据合同的约定，买受人迟延支付购房款等费用的，由此产生的责任由买受人承担，出卖人办证时间相应顺延。因此，反诉被告有权依照约定顺延办证的时间。其次，反诉被告在2010年10月份左右已将涉案商铺交付给反诉原告，反诉原告也将商铺出租给案外人经营。再次，涉案商铺于2009年11月份完成独立产权的分割，国土房管部门也进行了相应的实地测绘，并于2009年12月份完成规划、竣工验收合格，反诉被告也全面履行了包括装修标准在内的合同义务，涉案商铺已符合交付条件，这一事实有人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中作出的生效判决可以证实。综上，反诉原告要求解除合同的诉请既不符合双方的约定，也不符合法定条件，没有事实和法律依据。三、反诉原告要求解除合同的主张已超过法定的行使合同解除权的期限。如前所述，按揭贷款属于反诉原告和银行之间的合同关系，在合同履行过程中，反诉被告也已履行相应的告知义务，反诉原告早已知道其按揭贷款是否成功。即使按照反诉原告的说法，其在超过一年的时间前就已知道反诉被告有无迟延办证或交铺等。根据双方的约定，以及相关法律、司法解释的规定，反诉原告现提出解除合同已远远超过了法定或约定的行使合同解除权的除斥期间，应视为其合同解除权消灭。综上，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，相关理由不能成立，且没有提供充分的证据证实其主张，请求法庭驳回其全部反诉请求。
经审理查明：2010年6月18日，被告江家文（认购方）与原告黄伟佳（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方，以下简称新港公司）签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二期2c层199号商铺，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。认购价为292374元。认购方须于2010年6月25日前…….到指定律师行与出售方签署《商铺买卖合同》。
2010年7月10日，被告（买受人）与原告（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2199铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积15.74平方米，其中套内建筑面积8.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.71平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为292374元。付款方式及期限：2010年7月10日前支付全部房价款的41%（含定金），即120000元；2010年7月31日前支付全部房价款的11%，金额32374元；余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付约定（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同第十四条约定：本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区有关政府部门办理商铺独立产权手续。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺独立产权手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同……合同第十五条约定：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，被告合计支付了购房款152374元、公证费200元、1480元、办证税费9765元。
2010年10月6日，被告（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：江家文。交接物业编号：二层2199号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”
诉讼中，原告向本院提交一份新港公司于2011年6月26日发出的《关于办理按揭手续的通知》及快递详情单，拟证明原告通知被告办理按揭手续的事实，该通知内容为通知被告于2011年7月1日至2011年7月4日间带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园b区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续……被告否认已收到该份通知。
2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为被告的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证附记注明向黄伟佳购买。
2012年7月10日，原告的委托人新港公司向被告发出《通知函》，告知2011年8月4日，国土房管部门已将涉案商铺登记在被告名下，通知被告在2012年7月20日前向黄伟佳或该公司一次性付清余款140000元、税费9765元。上述《通知函》以国内特快专递方式寄往被告在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址。
2012年10月13日，被告出具《确认书》，确认原告已根据《商铺买卖合同》的有关约定，将涉案商铺交给被告。
2014年6月26日，原告的委托人新港公司向被告发出《催款函》，要求被告立即付清欠付购房款140000元、办理产权交易登记等相关费用9764.63元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。该《催款函》以国内特快专递邮件方式寄往被告户籍地址及被告在《商铺买卖合同》中提供的地址。
由于被告的按揭贷款申请未获银行批准，被告现尚欠原告购房余款140000元。
本院认为：原告与被告及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，被告须向原告支付首期及二期购房款共152374元，余款140000元采取银行按揭方式支付。被告至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，原告请求继续履行合同并要求被告支付购房余款140000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但被告办理按揭贷款手续的代办机构是由原告指定的，而被告已依约支付全部购房款的52%，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告。因此，原告要求被告支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
被告不同意继续履行合同及要求解除合同、返还相关款项的理由一是贷款未能获批并非被告原因造成；二是2011年7月原告委托广东一粤律师事务所向被告发出的《律师函》表明原告已经解除合同；三是原告逾期办理商铺独立产权手续及商铺交易过户手续超过15天，被告有权解除合同。
对此，本院认为，根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准被告的贷款申请，根据上述约定，被告应一次性向原告支付购房余款。被告在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非被告不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。其次，被告称2011年7月原告委托广东一粤律师事务所向被告发出的《律师函》表明原告已经解除合同，但被告对此并未提交相应证据予以证明。另外，被告未提供证据证明原告存在迟延办理商铺独立产权手续的情形，即使原告迟延办理独立产权手续，但被告未按时付清全额房价款，原告可依此行使履行抗辩权；况且涉案商铺现已过户登记至被告名下，原告合同义务已履行完毕，办理商铺独立产权手续的时间并未影响到原、被告双方合同的履行。而根据合同约定，买受人（被告）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（原告）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于被告至今尚未向原告付清全额房价款，原告办理《房地产权证》的时间亦可相应顺延，因此原告亦不承担迟延办理产权过户手续的责任。综上，被告的抗辩理由及反诉请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄伟佳与被告江家文于2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》继续履行；
二、被告江家文于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄伟佳支付剩余购房款140000元；
三、驳回原告黄伟佳的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告江家文的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1645元，由原告黄伟佳负担104元，由被告江家文负担1541元；反诉案件受理费1845元，由反诉原告江家文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一四年十一月二十四日
书记员 孙雪芳