新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0202民初277号原告：陈某1，男，汉族，1970年1月26日出生，系独山子石化公司职工，住所克拉玛依市。原告：王建丽（与原告陈某1系夫妻），女，汉族，1972年12月9日出生，系昆仑银行独山子支行职工，住所克拉玛依市。原告：陈某2，男，汉族，2001年8月11日出生，系独山子第三中学学生，住所克拉玛依市。法定代理人：陈某1（系原告陈某2之父），男，�族，1970年1月26日出生，系独山子石化公司职工，住所克拉玛依市。被告：新疆壹零年代房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区大庆东路58-101号。法定代表人：王精韬，职务：总经理。委托诉讼代理人：田秀红，女，汉族，1972年7月14日出生，系该公司行政主管，住所克拉玛依市独山子区幸福佳苑13栋10号。原告陈某1、王建丽、陈某2与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司（以下简称壹零年代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1及作为原告王建丽、陈某2的诉讼代理人陈某1、被告壹零年代房地产公司的委托诉讼代理人田秀红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1、王建丽、陈某2向本院提出诉讼请求：1、判令解除三原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向三原告退还购房款1047341元；3、判令被告向三原告支付购房款的利息损失335189.85元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月18日，三原告与被告签订了商品房预约协议，并于同日支付购房款503968元。2012年11月29日，三原告将剩余房款543373元支付给被告。2012年12月5日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定，由被告将位于独山子区大庆东路3600-128号商铺出售给原告，面积83.52平方米，房款总价1047341元；被告承诺于2013年6月30日前将上述房屋交于原告使用，如果逾期60日向原告交房，原告有权解除合同，被告15日内退还全部房款，并向原告承担2%的违约责任。原告按合同约定向被告全额支付了房款，但是被告却�能按照约定交付上述合同标的物；被告开发的项目不符合预期，与设计图纸存在差异，故原告只好解除合同，收回房款，并要求被告承担违约责任。原告要求按照银行贷款利率计算利息损失，为了维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告壹零年代房地产公司辩称，法院应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案商铺已通过《商铺委托经营管理协议》的方式进行了交付。双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》虽属不同的合同关系，但是相互承接、紧密相连，理应作为一个整体对待。《商铺委托经营管理协议》签订后，被告于2013年7月将涉诉房屋向克拉玛依市独山子区卡乐士商业运营管理有限公司（以下简称卡乐士商业公司）进行了交付。原告也自2013年10月收取了租金，截止目前收益共计86814.08元。原告多次收取租�是对被告交付房屋事实的确认，也是其愿意履行《商铺委托经营管理协议》的证明，同时还是《商品房买卖合同》合同目的的实现。《商铺委托经营管理协议》约定的合同期限届满后，卡乐士商业公司通知原告依约办理交付手续，但是原告予以拒绝，违反了双方的约定，并非是房屋不能交付。原告拒接涉案房屋又以被告迟延交付为由解除合同，无事实和法律依据。2、原告的合同解除权已经消灭，其诉请应予以驳回。根据双方的《商品房买卖合同》及司法解释的规定，原告享有解除权应是自2013年9月1日起一年内行使，但是原告提起诉讼要求解除合同的时间为2017年4月，已经逾期不行使解除权，其解除权消灭。3、本案诉讼已过诉讼时效，原告的诉请应予以驳回。原告以被告迟延交付房屋为由提起解除合同的诉讼，本案的诉讼时效应该由2013年7月1日起至2015年6月30日止届�。原告的诉讼已经超出了诉讼时效期限。原告在2016年10月收到卡乐士商业公司交房通知，而卡乐士商业公司的该行为正是履行《商铺委托经营管理协议》的相关约定，即2016年9月30日委托期限届满后一个月向原告返还房屋，因原告拒绝接受房屋，违反了双方的约定，属违约行为，原告未能受领房屋的原因是其自身所造成，并非是房屋本身不能交付。本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，原告方向被告交付房款473968元、30000元，2012年11月2日更换了收据，合计金额503968元。2012年11月29日，原告方给被告第二次交房款225000元、70000元合计295000元，同时原告方通过银行卡支付房款248373元，以上原告方向被告支付房款共计金额1047341元。2012年12月5日，原告陈某1、王建丽、陈某2作为买受人，被告壹零年代房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定，由被告将位于独山子区大庆东路3600-128号商铺出售给原告，面积83.52平方米，房款总价1047341元；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2014年5月29日，案外人卡乐士商业公司与三原告签订了《商铺委托经营及管理协议》，双方约定，原告方同意将涉案房屋委托卡乐士商业公司经营及管理，卡乐士商业公司负责商铺招商及培育市场，期限为自2013年10月1日至2016年9月30日止；租金从2013年10月1日起由卡乐士商业公司与原告方按季度进行结算；原告方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕手续的次日将商铺移交给案外人经营及管理，届时原告方与案外人应当办理书面移交手续。对此，被告认为已经依约向原告方履行了交房义务，并提交了案外人卡�士商业公司与原告方订立的《商铺委托经营及管理协议》,三原告收取租金合计86814.08元的凭据（时间为2013年10月1日至2015年3月31日）。三原告对此协议的真实性无异议，但是对被告提出的证明力及与本案的关联性予以否认。另外，案外人卡乐士商业公司于2016年10月通知原告方接受涉案房屋并办理相关手续，被告也要求原告方验收涉案房屋。对此，三原告认为涉案房屋不符合交付条件，双方没有办理交接手续。关于涉案的房屋，被告至庭审结束时，并未向本院提供该房屋符合商品房验收合格的证据。据了解，被告投资建设的玛依塔柯时代广场整个工程项目至2015年2月才验收，消防于同年12月进行验收。另查，房款503968元、以银行同期贷款年利率6.9%计算、自2012年1月18日至2017年4月18日期间计算利息为182562.41元；房款543373元、以银行同期贷款年利率6.4%计算、自2012年11月29日至2017年4月18日期间计算利息为152627.44元，以上合计335189.85元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》一份、收据三份及进账单、照片，被告提供的《商铺委托经营及管理协议》及《王建丽收取租金情况汇总表》、支票存根一组，当事人陈述等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、被告是否实际向原告方履行了交付涉案房屋的义务，三原告能否请求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》。本案中，三原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其形式和内容并不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告根据案外人卡乐士商业公司与三原告签订的《商铺委托经营及管理协议》，提出其向案外人交付了涉案房屋，已实际上向原告履行了交房义务，作为原告多次收取房屋租金，是对被告向案外人交房的确认，实现了原告签订买卖合同的目的，原告拒接涉案房屋是其自身所造成，并非房屋不能交付。此外，原告还丧失了合同解除权，故原告要求解除买卖合同无依据。对此，本院认为，根据原、被告之间订立的《商品房买卖合同》，双方对涉案房屋的交付时间作为了明确的约定，作为被告未能按照该期限交房是事实。就其合同内容来看，被告向原告交付涉案房屋是其主要合同义务，未经原告的同意，被告无权代原告向案外人进行交付，而原告与被告之间并未对此有明确约定，被告就应按照双方签订的合同履行义务。本案通过庭审，被告也没有提供证据证明双方对商品房买卖合同进行变更，原告也�予认可，不能认定被告按照合同约定履行了交房义务。从此类案件审理情况看，被告投资开发的工程项目截止2015年才陆续完工，至原告陈述的于2016年10月才被通知交房，与被告辩解其于2013年7月已经向原告代为交付涉案房屋不符，也不能认定被告如期向原告交付涉案房屋。综合全案，在客观上讲，被告逾期交房是事实，就根本未将涉案房屋交付给案外人及原告。案外人与原告签订合同，向原告支付租金，其目的并非完全是为原告考虑，实质是有利于被告拖延了工期，妨碍原告行使解除合同的权利。就本案而言，被告所负有的履行交付房屋的义务，不能因案外人与原告的合同而发生变更，况且本案与原告及案外人之间的上述协议是不同的合同关系，所产生的权利义务亦存在根本差别，被告以此抗辩原告的请求权显属不当，应不予支持。综合以上分析，被告并未将涉�房屋交付给原告，属于违约行为，应当承担民事违约责任。针对被告提出原告合同解除权应在自2013年9月1日起一年内行使、其权利已经消灭的问题，如前所述，被告认为其于2013年7月履行了向原告交付涉案房屋的义务，明知案外人与原告签订了《商铺委托经营及管理协议》，就不存在原告应当于2013年9月起一年内行使合同解除权的问题，作为被告以此在本案中进行抗辩，无事实根据，理由难以成立，本院依法不予采信。因此，本案原告履行了付清房款的义务，但是被告未能在双方约定期限交付验收合格的房屋，不能实现原告预期的合同目的，已经构成了根本违约，应当向原告承担民事责任，故对原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》、被告返还原告已交付购房款1047341元的诉讼请求，本院依法予以支持。�、原告主张的利息损失被告是否应当予以承担。对此本院认为，因原、被告在所签订的商品房买卖合同中约定了违约金，双方应按此履行义务，但是因该违约金数额过低，不足以弥补原告的损失，根据法律规定，原告请求以其资金被占用期间的银行同期贷款利率来计算合法，本院依法予以支持。三、本案原告的起诉是否超过了诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此，法律规定诉讼时效的目的在于权利人应知道权利被侵害，怠于行使，要求权利人及时主张权利，防止当事人之间的民事法律关系不稳定，影响了社会秩序。本案中，被告主张诉讼时效期间应从2013年7月1日起开始计算，至2015年6月30日止，但是从被告提交的《商铺委托经营及管理协议》，结合其他案件审理情况来看，本案的涉案房屋一直未完工，被告明知原告与案外人存在合同关系，在涉案房屋并未实际交付的情形下，是认可原告不行使解除合同的权利，并非原告的主观原因所造成的，且至原告于2016年10月被通知验收涉案房屋，基于被告与案外人的关联关系，作为被告也应是知情的，此时表明被告也是同意向原告履行合同义务，因双方对交房事宜产生纠纷，由此应作为原告知道其权利受到侵害，开始计算诉讼时效期间。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，即使诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示，可视为该当事人放弃了诉讼时效抗辩权。本案中，如前所述，被告向原告通知交房，可以视为其同意履行合同义务。故现被告以诉讼时效届满为由进行抗辩，不符合法律规定，无事实根据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告陈某1、王建丽、陈某2与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司于2012年12月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告陈某1、王建丽、陈某2�还购房款1047341元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告陈某1、王建丽、陈某2支付违约金335189.85元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8621.39元（减半收取），由被告新疆壹零年代房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告陈某1、王建丽、陈某2。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  龙泽剑二〇一七年五月八日书记员  万 娟