北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4205号
上诉人(原审原告)付丽，女，1984年1月5日出生.
委托代理人李梦觉，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）ＸＸ慧，女，1957年8月18日出生。
上诉人付丽、ＸＸ慧因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35176号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月，付丽诉至原审法院称：2015年3月30日，我与ＸＸ慧签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我购买ＸＸ慧位于北京市西城区手帕口南街1号1、2、3、4号楼×层×号房屋，成交价281万元，家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价32万元，共计313万元。后我依约履行了付款义务，涉案房屋亦于2015年5月18日过户至我名下。后经向有关部门查证，方知至今ＸＸ慧尚未履行向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（三）款的约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现出卖人未依约履行户口迁出义务，且至今仍未迁出涉案房屋内的原有户口，故诉至法院，要求判令ＸＸ慧支付违约金156500元；支付逾期违约金（以313万元为基数，自2015年8月1日起至实际迁出户口之日止，按日万分之五计算）；案件受理费由ＸＸ慧承担。
ＸＸ慧辩称：我不同意付丽的诉讼请求。首先，对于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及买卖房屋的事实不持异议。其次，我不应承担违约责任。合同具有相对性，付丽与我是涉案房屋买卖合同的主体，受合同的约束，我及其家人系外地户口，不具备落户北京条件，户口一直未迁至涉案房屋内。涉案房屋内的户口是我购买出卖人苏宁的房屋时，苏宁前夫杨光的户口，该情况是付丽找到我时，我才知晓的，不构成违约。涉案房屋内的户口不能迁出并非我自身原因。我已尽到积极配合协调义务。房屋买卖中，我尽到交付房屋、办理产权过户等合同义务。我及家人积极配合与付丽、中介公司找到原出卖人苏宁，并到杨光的工作单位协调迁出户口事宜，杨光不予配合。杨光迁出户口与否行为我是无法控制的，即使杨光不将户口迁出，也不影响付丽户口的迁入。付丽现未婚，涉案房屋内的户口未迁出没有给付丽造成实际损失；付丽主张我承担杨光户口不能迁出的违约金违背公平原则。第三，即便我承担违约金，付丽主张的违约金过高，不应得到支持。
原审法院经审理查明：2015年3月30日，ＸＸ慧作为出卖方，付丽作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区（原宣武区）手帕口南街1号1、2、3、4号楼4号楼×层×号，建筑面积共58.90平方米；房屋成交价款为281万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价32万元；买受人拟贷款金额为196万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，双方依约履行了合同，付丽向ＸＸ慧支付了全部购房款并取得涉案房屋的房屋所有权证，入住了涉案房屋。
庭审中，双方均认可案外人杨光的户口在涉案房屋内未迁出。ＸＸ慧称涉案房屋系其向苏宁购买的，其将房屋出售给付丽后，付丽告知涉案房屋内有户口未迁出，其与付丽及中介公司找到苏宁家时得知苏宁与杨光已经离婚，但杨光的户口未迁出的事情，其没有违约。付丽认为合同具有相对性，ＸＸ慧不应以杨光未迁出户口作为其履行合同的抗辩理由。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，短信截屏，入学通告等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：本案争议焦点为ＸＸ慧未将涉案房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
关于ＸＸ慧是否构成违约的问题。法院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同，ＸＸ慧应当在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。付丽与ＸＸ慧已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定ＸＸ慧应将涉案房屋内原有户口迁出，但涉案房屋内原有户口未迁出，ＸＸ慧已经构成违约，应当承担相应的违约责任。ＸＸ慧称户口未能迁出并非其自身原因造成的，其不构成违约。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。ＸＸ慧在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属ＸＸ慧本人或其亲属，但其未尽到合理审查义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。ＸＸ慧虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁出，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人的行为不能成为合同履行抗辩的理由。
关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，付丽已经取得房屋所有权，ＸＸ慧取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，ＸＸ慧已依约履行将房屋过户并交付给付丽之主要合同义务，付丽主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，ＸＸ慧已于庭审中明确提出违约金过高之主张。此外，付丽起诉后，ＸＸ慧积极联系涉案房屋内的户口迁出事宜。付丽现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，法院结合本案的实际履行情况、ＸＸ慧的过错程度及付丽的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，于2016年2月判决：一、ＸＸ慧于判决生效之日起七日内给付付丽违约金五万元。二、驳回付丽的其他诉讼请求。如果ＸＸ慧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，付丽、ＸＸ慧均不服原判决上诉至本院。付丽的上诉请求为：请求二审撤销原判决，改判ＸＸ慧向我支付违约金156500元。其主要上诉理由为：一、原判决认定事实错误。ＸＸ慧未将涉案房屋内原有户口迁出，给我造成重大损失，原判决数额不能弥补损失；二、原判决适用法律错误。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对违约金有明确约定，原审法院无权自由裁量。请求二审法院充分尊重当事人的意思自治，支持我的诉讼请求。ＸＸ慧上诉请求为：依法撤销原判决，改判其不承担违约金5万元。其主要上诉理由为：一、原判决适用法律错误，原审法院对合同相对方理解有误。《北京市存量房屋买卖合同》中关于户口的约定是针对我与付丽这两个合同当事人的。我及家人的户口均在外地，不在涉案房屋内。付丽所述的户口系案外人的，不属合同相对方。因此，原判决认定我违约无法律依据；二、原判决部分事实不清。侵犯付丽权利的并不是我，判决我为他人承担责任系事实不清。涉案房屋内的户口不能迁出并非我自身原因，我得知后也帮助从中协调，但对方拒绝迁出，付丽并没有损失，即便涉案房屋内有他人户口，并不影响付丽户口迁入。综上，不同意支付违约金。
本院经审理查明的事实与原审无异。
本院认为：ＸＸ慧与付丽签订《北京市存量房屋买卖合同》后，双方均履行了主要合同义务，支付价款、交付房屋、办理产权变更登记手续。本案争议的户口迁出问题在双方签订的上述合同中有明确约定，该约定系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效。根据合同全面履行原则，ＸＸ慧未按期将涉案房屋全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。在原审中ＸＸ慧提出违约金过分高于造成的损失，请求不承担违约金，原审法院对合同约定的违约金予以酌减。付丽上诉称违约金系双方合同约定之内容，应得到全面支持，并称原判决所确定之违约金不能弥补其损失。对此，本院认为，原审法院以当事人请求为前提，以法律规定为依据，充分考虑到违约责任之补偿性特点，根据双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定逾期办理户口迁出手续的违约金为5万元，并无不当，本院予以确认。付丽提出违约金不能弥补损失之理由未有足够证据支持，本院不予采信。
对于ＸＸ慧上诉所称，因涉案户口系案外人所遗留，非自己能力解决范围，并以案外人非合同相对方为由，为其承担违约责任抗辩，没有法律和事实依据，对其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1715元，由付丽负担1167元（已交纳），由ＸＸ慧负担548元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费3430元，由付丽负担2400元（已交纳），由ＸＸ慧负担1030元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员
马潇
二〇一六年六月六日
书 记 员 刘 佳