福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第2301号
原告厦门联发电子商城开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人张曙秋，董事长。
委托代理人刘江海，福建天凯律师事务所律师。
委托代理人沃增明，福建天凯律师事务所实习律师。
被告廖茜，女，汉族，1985年9月27日出生，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人廖干忠，男，汉族，1962年9月5日出生，住福建省厦门市湖里区。
原告厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发开发公司）诉被告廖茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告联发开发公司的委托代理人刘江海、沃增明以及被告廖茜及其委托代理人廖干忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联发开发公司诉称，2010年10月29日，被告与原告签订一份《厦门赛格电子市场商铺租赁及管理合同》（经营单位号：A2035），约定被告向原告承租位于厦门赛格电子市场内的二层A区2035号铺位；租赁期限自2011年3月12日起至2012年9月11日止；租金为1367.1元／月；铺位租金分四期缴纳，如逾期缴纳，则每逾期一日，应向原告支付合同总金额千分之五的违约金；并承担诉讼费、律师费等原告实现债权的费用等等。然而，在合同履行期间，被告在支付了2011年3月12日至2011年8月11日的租金4101.3元后，并未依约支付余下的租金。截止合同期满之日止，被告拖欠原告租金12306.9元。原告已经多次催促被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付，其行为已经严重损害了原告的合法权益。故原告请求判令：1、被告廖茜支付原告厦门联发电子商城开发有限公司租金12306.9元和违约金（以租金总额16405.2元，自2012年6月11日起，按日千分之五计算至实际付清款项之日，暂计至2013年3月11日为22393元）；2、被告廖茜支付原告厦门联发电子商城开发有限公司为实现债权而支付的律师服务费2400元。
被告廖茜辩称，被告与原告签订合同是事实，但是被告不能履行合同，事出有因。被告于2010年3月12日与原告签订了《厦门赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，后来没有履行该合同，主要存在以下方面的情况：（一）大环境及商铺方面的负面影响。1、原告当时推出这个项目的出发点是好的，但当时的基调是建立海峡西岸电子生产资料市场。其经营模式是想仿效深圳赛格电子市场。但是近两年面对的是全球经济衰退，整个电子市场的经营都是相当困难的。深圳、浙江好多电子企业都纷纷倒闭，厦门也不例外，这就意味着“先天不足”。2、在厦门建立海峡电子交流平台，由于面前所述原因，加之厦门周边辐射能力不足，还有湖滨南路老电子城经营好多年，大多数商户没有搬迁到原告电子市场的意图。一些原来在厦门以生产加工为主的企业想通过进驻原告的电子市场来扩展影响，但受上述方面的影响，也纷纷打消了原有的念头，导致厦门赛格电子商铺入驻率大大低于原来的设想，市场的人流、物流、资金流跟预设的情况相差甚远。因此，在此立市设点，其条件还是非常不成熟的。3、原告当初设立电子市场的设想，是想通过湖滨南路老电子城的商铺迁移以及厦门生产厂家的进驻来带动市场的快速发展。因此在前期做了大肆的渲染，但原告在后续的市场培育以及资源配置方面没有有效的组织与跟进，导致市场入住率大大低于原来的设想。在这个时候原告不仅没有新的举措引导商户共克时艰，反而采取“杀鸡取卵”的方式把签约商户捆死，完全违背了当初设立电子市场的初衷以及市场经济的基本规律。（二）自身条件不具备、不成熟以及无可奈何的原因。1、被告刚刚大学毕业，所修中文专业，对企业经营管理、市场营销没有涉猎，尤其是对市场的风险没有能力去判断，面对原告单方面意思表达的这份合同，不懂得里面存在的潜在风险，所以稀里糊涂的与原告签订了这份合同。2、合同签订后，被告对所需要的资金、市场、人员、管理等方面一无所知，所以在合同签订的前期根本就不知道如何开展工作，以至于营业执照也没有办理。3、被告当时在被告父亲开办的公司帮忙，自己做主，以公司的名义与原告方签订了另外一个商铺租赁合同。在这种情况之下，被告根本没有时间也没有这个实力去考虑与原告租赁的商铺事宜，加之上述第2点的原因，所以讼争商铺就一直空置。4、当时被告父亲开办的公司向原告租赁商铺，原想将商铺作为一个对外窗口以扩大公司在市场的影响力，但事后发现实际情况与愿望相差甚远。被告认为公司具有一定的市场，也有一定的资源，租下这个商铺都不能很好运作，而被告在无资源、无市场、无技术、无资金的情况下，更无法经营。基于上述情况，被告早早就放弃了讼争商铺。5、在前述情况下，被告发现自己怀孕了，家人都要求被告放弃工作，回老家休养待产。鉴于自身身体原因，考虑再三后，被告于2011年10月返回老家，直到法院传唤开庭才于2013年6月2日回到厦门。鉴于上述五个方面的原因，被告于2011年10月前往原告处向原告经办人沈小姐提出终止合同，后把商铺的钥匙放在商铺的抽屉中，并电话通知了沈小姐。二、受条件和原因的“双重”限制，被告从来没有入驻过商铺。被告基于上述方面的原因，没经验、没资金、没市场，更无办理营业执照，也了解到后续市场的风险，所以没有入驻过商铺，也没有在商铺开展营销工作。该商铺，除当初为了配合原告宣传需要、应付检查，才根据原告的要求挂了一个临时的牌子。被告没有对商铺进行过任何的改动与装修。这些事实原告也是非常清楚的。三、原告未善尽合同约定之义务与责任。1、正如上述第一点所讲，面对全球市场不景气以及原告开业机不逢时的情况下，原告根本没有善尽到市场培育和资源配置的责任，致使签约商铺面临种种困难。2、合同约定，被告必须在合同租期开始起15天内入店经营。但是在被告不具备条件的情况下，原告既没有善意的提醒，也没有依约解除合同。另合同约定原告有权利和义务来审查被告的经营主体资格。被告没有办理营业执照，即被告根本不具备经营主体资格。原告有权利和义务善意的提示被告尽快办理营业执照，并且及时审查被告的经营主体资格。原告既不提示也不审查被告的经营主体资格，其根本没有善尽合同约定的权利和义务。3、合同约定，被告租赁原告的商铺必须是先付费后使用，被告必须于2011年8月11日前付清第二期的租金，只有付清了第二期租金后才能继续使用。被告没有依约付清租金也就意味着被告违约，也就说明合同即时终止，况且稍后不久被告就将钥匙退还给原告。原告可以追究被告的违约责任，并没收综合押金，但原告并没有追究被告的责任，这本身也就说明原告方没有履行合同的约定。稍微懂得一点社会常识的人都知道，违约即合同终止。4、合同约定，被告停止营业或变向不营业的累计时间超过7天，原告就可以单方终止合同，况且被告根本就没有进场经营过，根本没有尽到商铺方应尽的责任。5、被告早已违约，也以实际的行动终止合同，但是原告不接受。问题的关键点就在于原告的商铺根本租不出去，现在的空置率还非常高。综合以上几点，因被告违约而早已事实上终止了合同，原告却以无书面终止为由，继续要求被告支付租金。事实上是原告没有尽到合同中约定的责任，有故意耍赖之嫌。综上，1、被告没有不履行合同之故意。导致中途违约并形成违约之事实，纯属经济大环境以及原告商铺的先天不足以及后天培育、配置不够等原因所造成。当被告无能力履行合同并向原告提出终止合同并交还钥匙时，原告无理拒绝并利用被告涉世不深、社会经验不足等弱势，故意延展被告的履约时间并要求被告支付违约后的租金及违约金，显然违背了民法通则第一百一十四条和合同法第一百一十九条规定的“减轻损失原则”。同时也与国家鼓励大学生自主创业等优惠政策相背离。2、原告的其他租赁商铺客户也存在着大量提前退市的情况。据了解，原告目前已经起诉或准备起诉的签约户不低于40家，这充分说明原告在市场培育以及市场资源配置等方面做得非常不够，早已把“建立和培育海峡西岸电子生产资料市场”的责任抛弃，转而变成了收取房租的房东。原告是国企，除建房并收取租金获取经济利益外还承担着更多的社会责任。如此做法，既损害了厦门市政府的良好形象，也给厦门市乃至福建省的电子企业造成极大伤害。3、民法通则第一百一十四条规定，当事人因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。合同法第一百一十九条也规定，当事人一方违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上述“防止损失扩大的义务”或称“减损规则”，明确在当事人一方违约时，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。当事人一方已经尽最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同的，应当及时向对方说明情况，尽量避免或者减少可能造成的损失。对方在接到通知后，如果能够采取有效措施防止损失的发生或者扩大，不能履行或者不能完全履行合同的一方对此发生或者扩大的损失不承担民事责任。当事人一方因另一方违约受到损失的，即使没有接到违约一方的通知的，也应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。况且，原告开业初期就因为一些商铺违约被原告张贴公告取消其进场资格。且原告有明确规定要到场，基于这种想法，被告认为被告没有进场原告也会取消被告的进场资格。综上所述，原告提出的诉讼请求是霸道无理的，应当驳回原告的诉讼请求。另外，原告主张的日千分之五的违约金明显过高。其主张的律师费亦与被告没有关联。
经审理查明，2010年10月29日，原告、被告以及厦门联发电子广场管理有限公司（以下简称联发管理公司）签订一份《厦门赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，约定原告将厦门赛格电子市场内二层A区2035号的铺位出租给被告用于经营电子元器件；租赁期限共18个月，自2011年3月12日起至2012年9月11日止；铺位租金每月1367.1元，合同期内租金总计16405.2元，其中包含赠送的六个月租期；被告在首付租金时支付原告综合押金2734.2元；联发管理公司向被告收取市场管理费每月260.4元，合同期内总计4687.2元；铺位租金、综合押金及管理费等被告应于2010年10月29日前支付8137.5元，于2011年8月11日前支付5403.3元，于2012年1月11日前支付5403.3元，于2012年6月11日前支付4882.5元；铺位租金、综合押金及其他费用的支付方式为先付费后使用；被告应按期向原告支付租金及相关费用，如逾期支付，每逾期一日应按合同总金额的千分之五支付违约金；逾期超过十五日的，原告有权解除合同；被告应于合同开始期十五日内入店经营，否则原告有权解除合同；被告停止营业或变相不营业累计超过七日的，原告有权无条件单方终止合同；一方违约的，违约方除依照法律和合同约定承担责任外，还应就违约行为给守约方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、仲裁费等）进行赔偿等等。被告于2010年10月31日向原告支付了租金4101.3元和押金2734.2元。合同签订后，原告向被告交付铺位柜台的钥匙。
另查明，原告委托福建天凯律师事务所就催缴租金、管理费等相关费用及与租赁有关的事宜向被告发送律师函并指派律师就其与被告的租赁合同纠纷提起本案诉讼，原告为此支付律师费共计2400元。
以上事实，有以下证据：1、《厦门赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，2、委托代理合同，3、厦门市地方税务局通用机打发票，4、资金往来统一票据，5、律师函，6、国内特快专递邮件详情单；以及双方当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，原告与被告之间签订的《厦门赛格电子市场商铺租赁及管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定合法有效。原告将讼争商铺出租给被告，被告应当依约支付租金。被告主张其于2011年10月向原告提出解除讼争租赁合同且将讼争商铺的柜台钥匙交还原告，未提交相应的证据予以证明。关于被告主张其未继续支付第二期租金即被告违约已事实上解除了讼争租赁合同的抗辩。本院认为，被告作为违约一方，如其违约行为达到合同约定的解除条件或法律规定的解除情形时，原告有权提出解除合同，而被告无权单方解除合同。现被告无证据证明其曾向原告提出解除合同并与原告达成解除合同的合意，亦无证据证明原告曾向其提出解除合同。故被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告继续履行合同，支付尚欠的租金12306.9元，本院予以支持。关于原告主张的违约金。原告主张违约金以合同约定的租金总金额16405.2元为基数，自2012年6月11日起按日千分之五计算。被告主张该违约金的标准过高。上述日千分之五的违约金标准相当于月利率15%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，被告逾期支付租金产生的主要是利息损失，原告未提交证据证明其存在其他损失，故参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（含利率本数）。因此，讼争合同约定以租金总额为基数按日千分之五计算违约金的标准明显过高，应依法予以调低。故原告主张的违约金应以被告所欠租金的金额12306.9元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。原告主张违约金自最后一期租金付款期到期日2012年6月11日起计算，因2012年6月11日为付款期限届满之日，故违约金应从2012年6月12日起开始计算。根据合同约定，一方违约的，违约方除依照法律和合同约定承担责任外，还应就违约行为给守约方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、仲裁费等）进行赔偿。被告未依约支付租金，已构成违约，原告主张被告负担原告为实现债权委托律师而支付的律师费2400元，该费用未超过《福建省律师服务收费标准》的规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告廖茜应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门联发电子商城开发有限公司租金12306.9元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2012年6月12日起计算至本判决确定的付款之日）。
二、被告廖茜应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门联发电子商城开发有限公司律师费2400元。
三、驳回原告厦门联发电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费727元，由被告廖茜负担224元，原告厦门联发电子商城开发有限公司负担503元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 邓剑斌
人民陪审员 倪五洲
人民陪审员 陈亚源
二〇一三年九月九日
代书 记员 林玉萍
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。