广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终657号
上诉人(原审原告)：张焕彩，女，汉族，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：禤仕志，男，汉族，住清远市清新区。
委托诉讼代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。
上诉人张焕彩的上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项，改判禤仕志向张焕彩支付拖欠租金612800元及利息60789.02元、违约金82800元；二、诉讼费由禤仕志负担。事实与理由：涉案房屋不存在严重漏水及消防问题，其他租户在涉案房屋装修使用过程中都没有反映存在严重漏水及消防问题，禤仕志认为涉案房屋存在上述问题擅自撤离涉案房屋，但并没有向张焕彩交回房屋，禤仕志应赔偿张焕彩自2013年6月至2017年3月28日期间的租金及利息、违约金损失；一审法院认定事实错误，张焕彩与禤仕志双方并未就《商铺租赁合同》的解除达成一致意见，禤仕�支付的46800元系张焕彩发出《催告函》后，禤仕志存入张焕彩账户的拖欠租金，并非补偿款。张焕彩自2013年开始一直主张权利，直到2017年3月28日才向禤仕志发出解除合同通知，双方签订的租赁合同自2017年3月28日才解除。综上，请二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人禤仕志答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人张焕彩向一审法院起诉请求：一、确认张焕彩与禤仕志双方于2013年1月16日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、禤仕志向张焕彩支付拖欠的租金612800元（租金从2013年6月1日暂计算至2017年3月28日即张焕彩向禤仕志发出解除合同通知之日）及利息60789.02元（利息从2013年5月28日起按银行同期利率计算至还清租金之日止，现暂计算至2017�5月28日为60789.02元）；三、判决张焕彩有权没收禤仕志已交纳给张焕彩的押金25600元；四、判决禤仕志向张焕彩支付违约金82800元；五、诉讼费由禤仕志负担。
一审法院认定事实：2013年1月16日，张焕彩与禤仕志签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：张焕彩将其位于清远市新××林业大厦××层的房屋出租给禤仕志，租赁期限为五年即从2013年3月1日起至2018年2月28日止；前两年的租金为12800元/月，后三年的租金为13800元/月，禤仕志先交租后使用租赁物，当月租金在上月28号前缴纳给张焕彩；禤仕志自合同签订之日起向张焕彩交纳押金25600元；禤仕志逾期交纳租金超过5天，张焕彩有权单方终止合同，禤仕志应在接到张焕彩终止合同的通知之日起5天内搬出租赁房屋，逾期搬离计罚6个月租金作为违约处罚金，同时押金不予退回。合同签订后，禤仕志于2013年1月16日�纳押金25600元给张焕彩，并支付了2013年3、4、5月的租金共38400元。后禤仕志认为，因涉案房屋楼板漏水严重，加上张焕彩曾经改动消防管，导致林业局物业管理人员要求禤仕志停止装修，而张焕彩一直没有协调解决上述问题，最终导致禤仕志无法正常装修、更无法投入营业使用，为此，禤仕志于2013年5月底停止装修，撤出了涉案房屋。张焕彩于2013年9月9日发出催告函，指出禤仕志自2013年6、7、8、9四个月的租金至今未缴交，已严重违反合同，其有权根据合同约定行使包括解除合同等相关合同权利，为避免造成更多损失，要求禤仕志在收到函件之日起三日内立即缴交拖欠租金。2014年2月19日，禤仕志把46800元存入张焕彩账户，之后双方再未交涉。张焕彩于2017年3月28日通过手机短信向禤仕志发出解除合同通知，并于2017年7月7日向清远市清城区人民法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。
一审法院认为，张焕彩与禤仕志于2013年1月16日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。在该合同中，张焕彩的主要义务是将符合使用条件的房屋交付给禤仕志使用，而禤仕志的主要义务是按时交纳租金。但从张焕彩、禤仕志提供的证据和一审法院向清远市林业局调查的笔录看来，2013年5月禤仕志在接收张焕彩交付的房屋后进行装修的过程中，由于涉案房屋所在的楼梯公用地方被改为厕所，消防栓也被改动，禤仕志因被涉案房屋所在的物业管理部门制止停止了施工并最终撤出涉案房屋。作为业主的张焕彩未能积极为禤仕志排除妨碍，致使合同无法继续履行，禤仕志租赁房屋的目的无法实现而退场，且自2013年5月撤场后一直未再使用过涉案房屋，过错不在禤仕志而在张焕彩，因此，张焕彩要求禤仕志支付违约金82800元及2013年6月至2017年3月28日的租金612800元、利息60789.02元依据不足，对其该项诉讼请求一审法院不予支持。鉴于禤仕志主张，其于2013年9月9日收到张焕彩的催告函后，经双方协商，由其补偿46800元给张焕彩作为解除合同的条件，从禤仕志的意思表示看来，其是以不再收回已付押金25600元并另外补偿46800元给张焕彩作为解除合同的条件，虽然张焕彩认为该46800元与本案无关，但却无法提供合理的解释说明其当时收取禤仕志该款的原因和依据，且在其后长达四年的时间里，禤仕志既未再继续使用涉案房屋，而张焕彩也没有再向禤仕志主张有关权利，因此，应认定在禤仕志不再收回已付押金25600元并于2014年2月19日另外补偿46800元给张焕彩后，双方于2013年1月16日签订的《商铺租赁合同》已经实际解除，对张焕彩请求确认合�已解除和有权没收禤仕志已交纳的押金25600元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项的规定，一审法院作出如下判决：一、确认张焕彩与禤仕志于2013年1月16日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、禤仕志已交纳的押金25600元归张焕彩所有；三、驳回张焕彩的其他诉讼请求。案件受理费11620元，由张焕彩负担11240元，禤仕志负担380元。
本院二审经审查，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、�人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为案涉《商铺租赁合同》是否已经解除，何时解除。
关于案涉《商铺租赁合同》是否已经解除，何时解除的问题。张焕彩与禤仕志签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方应秉承诚信原则履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即房屋的出租人负有瑕疵担保责任，应当在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。本案中，出租人张焕彩于2017年3月28日通过手机短信向承租人禤仕志发出解除合同的书面通知，并认为该合同自通知到达之日起解除。但禤仕志认为因合同目的不能实现，该合同经双方协商一致于2014年2月19日已解除。并提供双方于2013年6月至8月的短信聊天记录。另结合林业部门工作人员调查笔录、2013年6月-2017年3月涉案租赁房屋的水电费缴费清单、2014年2月19日广东清远农村商业银行股份有限公司汇款单等证据材料分析，上列证据能相互印证，所形成的证据链条具备较大的证明力，符合确信待证事实存在的“高度可能性原则”要求。故本院对于禤仕志所抗辩主张的由于业主张焕彩提供的房屋所在的楼梯公用地方及消防栓被改动，禤仕志多次向张焕彩寻求解决未果，最终被涉案房屋所在的林业局物业管理部门制止施工并最终撤出涉案房屋，致使合同无法继续履行，禤仕志与张焕彩协商支付补偿款解除合同的事实予以确认。张焕彩虽认为涉案房屋不存在漏水现象及消防争议且没收押金25600元及收取租金46800元系行使正当权利，但其并未提供充分的证据对其合同尚未实际解除的主张予以证实。一审法院认定《商铺租赁合同》已于2014年2月19日解除，处理正确。
综上，张焕彩的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实及适用法律正确，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费11364元，由张焕彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 成振平
二〇一八年五月二十八日
书记员 汤有金
本案适用的法律法规及司法解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏�事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。