辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0791民初632号
原告：董瑞秋，女，汉族，1960年8月22日生，公司员工，住辽宁省葫芦岛市南票区。
委托诉讼代理人：刘东旭，辽宁民聚律师事务所律师。
被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。
被告：张玫，女，1970年7月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省东宁县，现住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：杨建忠，辽宁华峰律师事务所律师。
原告董瑞秋与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告张玫所有权确认纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董瑞秋的委托诉讼代理人刘东旭，被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人马书航、魏保证，被告张玫的委托诉讼代理人杨建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董瑞秋向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区XX号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于被告张玫对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年2月7日签订委托代建协议，购买了原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区XX号房屋，先后3次向恒缘公司交付购房款总计253255元，并办理了入住。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告张玫，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与被告张玫是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于被告张玫基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：
1、委托代建协议，证明原告购买房屋的事实。
2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。
3、办理入住交纳的水电费、煤气费、电梯费、物业费等收款收据，证明原告办理入住，实际占有房屋。
被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议；原告的购房合同与收款收据是真实的，与管理人掌握情况一致，与事实相符合，请求法院在查清事实基础上依法判决。
被告张玫答辩称，1、不同意原告诉讼请求。依据物权法规定，原告与恒缘公司之间无论是交付房款也好，还是缴纳水、电、煤气、物业费，从性质上讲是债权关系，原告都没有取得这些房屋的所有权，因此确认权利的诉求，从法律角度说是不成立的。2、被告张玫取得的是这些房屋的用益物权，原告与恒缘公司之间是债权关系，依据物权优于债权的原理，原告的权利不能优先于被告的抵押权即用益物权，因此原告的第二项诉求也不能成立。3、原告不能办理产权登记证书是因为抵押权的存在，抵押权保护了被告张玫的权利，阻止了原告权利的行使。此种权利本身不违反法律规定，且被告张玫在获得抵押权时这些房屋还在建设。4、原告诉称其权利是生存需要，抵押是商业行为，基于此种理由说原告权利优于被告权利，在法律上亦不成立。综上，原告诉求不能成立，无法律依据，请求法院判决驳回其诉求。
为印证上述所称事实，被告张玫向本院提供了抵押权证，用以证明设定了抵押权。
为查明事实，本院调取下列证据：
1、恒缘公司及张玫向房产管理部门提交的抵押贷款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明包括本案涉及的房屋设定抵押情况。
2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：
恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年2月7日，原告董瑞秋与恒缘公司签订委托代建协议。原告购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为XX号，原告董瑞秋分别于2010年2月7日交付房款10万元，2010年9月3日交付房款151821元，2012年5月16日交付房款1434元。原告董瑞秋于2013年5月16日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋
另查明，2011年5月12日，张玫作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了抵押贷款合同，恒缘公司从张玫处借款XX万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区320户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。
再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。张玫已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。
本院认为，原告与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得张玫借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于张玫抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：
一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区XX号房屋归原告董瑞秋所有。
二、原告董瑞秋购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区XX号房屋的权利优先于被告张玫在该房屋设定的抵押权。
三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告董瑞秋办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区XX号房屋所有权登记手续。
案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 张凤武
审 判 员 秦 晋
人民陪审员 王韦豪
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 杨 晋