广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2987号
原告：中山市日升物业出租有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
法定代表人：甘嘉仁，总经理。
委托代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。
被告：邓志洪，男，汉族，住广东省韶关市乐昌市，公民身份号码×××2834。
原告中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）诉被告邓志洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由代理审判员仇丽君独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告日升公司的委托代理人封芳芝到庭参加诉讼。被告邓志洪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日升公司诉称：被告承租了原告位于中山市石岐区东河北民科东路的研发大楼8层808单元的房地产用来作商业使用，就此原、被告签订了《房产租赁合同》。合同第三条、第十一条约定被告应在每月5日前支付当月租金，每逾期一天按拖欠金额的日千分之三支付违约金，以及支付原告实现权利所产生的律师费。上述合同生效后，原告已依约交付租赁物给被告使用，但被告一直拖欠原告2015年7月、8月租金不付。原告经向被告多次催款无果，为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.被告向原告支付2015年7月、8月租金5400元（含房产附属设施折旧费）及违约金（按日千分之三从2015年7月6日计至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付2015年7月、8月的电费1257元；3.被告承担原告支出的律师费2000元；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的违约金计算标准为：以每月实际欠款额为基数，按日千分之三从2015年7月6日起至清偿之日止逐月分段计算。
原告日升公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1.房产租赁合同；2.民事案件委托代理合同、律师费发票；3.物业租赁情况说明；4.收据；5.催款通知书、照片；6.房屋产权证明；7.电费发票；8.土地使用权证；9.中山市建设工程规划许可证（附件）；10.建设工程消防验收意见书；11.办公楼租赁合同。
被告邓志洪经本院合法传唤，在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。
经审理查明：中山市人民政府石岐区办事处（以下简称石岐区办事处，甲方）与日升公司（乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定：甲方按现状将座落于石岐区东河北民科东路的研发大楼办公楼出租给乙方作为商业办公大厦使用，建设面积37555平方米；2014年1月1日至同年12月31日为免租装修期，计租租赁期为20年，从2015年1月1日至2034年12月31日止。合同还约定了其他事项。石岐区办事处依约交付租赁物给日升公司使用。2014年5月16日，石岐区办事处与日升公司共同出具《物业租赁情况证明》，证明石岐区办事处同意日升公司对上述物业进行分租。
2015年1月29日，原告日升公司（出租方，甲方）、被告邓志洪（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将其有权出租的位于中山市石岐区东河北民科东路的研发大楼8层808单元、建筑面积约88.85平方米出租给乙方作商业使用；租期5年，租赁期限从2015年2月1日至2020年1月31日止；免租期为2015年2月1日起至2015年3月31日止；甲方在2015年2月1日前将租赁房产依约交付给乙方，双方届时办理好交验手续；乙方每月以银行转账形式向甲方交纳租金（不含税）、房产附属设施折旧费（不含税）；交纳标准：2015年2月1日至2016年1月31日的月租金为889元／月、房产附属设施折旧费为1811元／月，合计2700元／月，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为960元／月、房产附属设施折旧费为1956元／月，合计2916元／月，……；上述款项乙方须于当月5日前支付给甲方，甲方收款后五个工作日内向乙方开具发票或收据；乙方应在合同签订当日向甲方一次性缴交保证金，保证金包括租赁保证金5400元、水电费保证金2700元，合计8100元；乙方如违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；乙方生产经营所产生的所有税费、工人工资、水电费等费用由乙方自行承担；甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担。合同还约定了其他事项。原、被告在甲、乙方处签名盖章确认。
合同签订后，原告依约向被告交付租赁的房屋，被告依约向原告交纳了保证金、水电费保证金以及2015年4月至同年6月的租金、房产附属设施折旧费。后被告一直拖欠2015年7月、8月租金及房产附属设施折旧费未付，并于2015年8月底搬离涉案租赁物。原告经多次向被告追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。
原告为证明被告拖欠其电费情况，提供了电费发票，其中发票显示地址为中山市石岐区东河北民科园研发大楼、户名为石岐区办事处的2015年7月电费为121269.02元，8月电费为127934.52元。原告称租赁物位于中山市石岐区东河北民科园研发大楼内，该大楼在供电局开立了一个总表统一交费，而大楼内的每个商铺又安装了分表，原告的工作人员于每月抄表后将累计差额数告知每个商铺的户主，户主再按抄表情况交纳当月的电费。原告称被告2015年7月电费为1213元，8月的电费为44元，被告均未向原告缴纳。
又查：石岐区办事处系中山市××区东河北“开沙”的土地使用权人，2009年5月11日，该土地获得中山市规划局批准许可用于建设中山市石岐区东河北民科东路的研发大楼。
再查：原告因本案房屋租赁合同纠纷委托广东雅商律师事务所封芳芝律师为其委托代理人，支出律师代理费2000元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。日升公司将涉案租赁物转租给邓志洪，已得到租赁物产权人石岐区办事处的同意，本院认定日升公司对于涉案租赁物有合法转租权。本案中，原、被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。原告已依约将涉案租赁物交付给被告使用，被告亦应依约向原告履行支付租金的义务。原告主张被告拖欠其从2015年7月至2015年8月的租金、房产附属设施折旧费5400元的事实，有房产租赁合同、收据等证据证实，本院予以认定，该款被告应向原告支付。对于原告要求被告支付逾期付款违约金，并以每月实际欠款额为基数，按照日千分之三从2015年7月6日起至清偿之日止逐笔分段计算违约金，符合相关法律规定，本院予以采纳。
至于水电费的问题。原告起诉要求被告支付2015年7月至8月期间的水电费1257元，有原告提供的2015年7月至8月的电费发票予以证实，为此，本院予以采纳。
关于律师费问题。原告因被告拖欠租金等费用起诉至法院解决，为此原告发生律师代理费2000元，根据双方租赁合同约定，甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担，故原告主张被告支付其因起诉而发生的律师代理费2000元的诉讼请求，本院予以采纳。
被告邓志兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告邓志洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付2015年7月至同年8月的租金、房产附属设施折旧费共5400元及违约金（计算方法：以每月实际欠款额为基数，按日千分之三从2015年7月6日起至清偿之日止逐月分段）；
二、被告邓志洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付电费1257元；
三、被告邓志洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付律师代理费2000元。
若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市日升物业出租有限公司已预交），由被告邓志洪负担（被告在本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 仇丽君
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 孙婉霞
许晓丹
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