吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第60号
上诉人（原审原告）：吉林市华夏文化教育发展有限公司。住所：吉林市船营区解放西路***号。
法定代表人：魏洪滨。
委托代理人：张晴。
上诉人（原审原告）：魏洪滨，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：吉林市丰满区涉外语言培训学校。住所：吉林市丰满区红旗养鸡场。
法定代表人：黄益东。
被上诉人（原审被告）：黄益东，住吉林市。
委托代理人：王艳华，吉林市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：黄珍熙，住吉林市。
上诉人吉林市华夏文化教育发展有限公司（以下简称华夏公司）、魏洪滨因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2013）吉丰民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华夏公司的法定代表人魏洪滨及委托代理人张晴，上诉人魏洪滨，被上诉人吉林市丰满区涉外语言培训学校法定代表人黄益东，被上诉人黄益东及其委托代理人王艳华到庭参加诉讼。被上诉人黄珍熙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
华夏公司、魏洪滨在原审时诉称：2007年6月，原告与三被告签订房屋租赁合同，将原告的山庄的房屋及相关设备租赁给被告创建吉林市丰满区涉外语言培训学校，租期为三年。合同约定：出租方必须对原告的主体建筑每年进行财产保险，并负责租赁期内所承租房屋及设施的正常维护。在此期间，如房屋及设施出现破损，承租方应及时维修，因使用不当所造成的出租房财产、物品设施损坏，承租方应给予赔偿。在履行期内，被告严重违反合同约定，对房屋不及时维修和修缮，私自改造供热管道，私自停止供热，造成房屋损坏严重，使用和保管不当造成原告财产丢失和损坏，并且对主体建筑三年内没有给予保险。被告的行为造成原告重大损失。特诉请人民法院，请求判令被告赔偿：1.山庄房屋设施破损费657687元，物品破损、丢失费用140244元，损失合计797931元；2.合同到期后恶意占用山庄27个月（2010年6月5日—2012年9月6日）的经济损失，每月10000元共计270000元；3.恶意占用山庄期间留守人员使用电费4835.25元；4.一切诉讼费用和司法鉴定费用。
吉林市丰满区涉外语言培训学校、黄益东在原审时辩称：一、被告是依照双方的合同约定来履行义务的，并不存在因违反约定而给原告造成损失的情况，因此不承担责任；二、原告要求被告占用山庄所发生的营业损失缺乏事实依据，被告在合同届满后就搬离了山庄，只留下一人在山庄看护，这种行为根本不影响原告的正常经营，因此，经营损失不应由被告承担；三、被告的留守人员确实发生了电费，自2010年6月-2012年9月，但留守行为是原告扣留被告财物产生的，因此产生的电费应由原告自行承担。诉讼费、鉴定费不应由被告承担。
黄珍熙在原审时未到庭未答辩。
吉林市丰满区涉外语言培训学校、黄益东在原审时反诉称：原、被告签订的租赁合同期满后，2010年5月，反诉人陆续将自有物品搬出山庄时遭到被反诉人阻挠，被反诉人将反诉人部分财产予以扣留并将山庄大门锁上，使反诉人无法搬迁。为确保财物安全，反诉人雇佣人员在山庄看守，为此发生费用40260元。被反诉人的行为侵犯了反诉人的财产权利，应当承担排除妨碍、返还原物的侵权责任。请求法院判令：.被反诉人返还其扣留的反诉人的财产；2.支付扣留财产期间反诉人支付的看管物品人员的工资40260元；3.诉讼费由被反诉人承担。
华夏公司、魏洪滨在原审时对反诉辩称：反诉人所述与事实不符。原告没有扣留过其物品，反诉人放在山庄的东西都是其自己掌控、看管。如果发生费用，应由其自行负责。如果交保管费，应该是反诉人向我们支付。我方在发现山庄设施遭受损坏后，阻拦被告擅自拉走物品，要求其办理交接手续，是合情合理的。反诉人拖延不与我方办理交接手续，锁了山庄大门，将物品放在楼内长达两年。我方多次要求其撤出，也没有结果，直到2012年9月，其才将东西挪到平房里。
原判决认定：2007年6月6日，原告华夏公司的法定代表人魏洪滨与被告黄益东、黄珍熙及案外人金荣国签订房屋租赁合同，将原告华夏公司名下山庄的房屋及相关设备租赁给黄益东、黄珍熙及金荣国开办语言培训学校，租期为三年（2007年6月6日-2010年6月5日），年租金120000元。协议对双方的权利、义务进行了约定，其中约定：租赁方在租赁期内负责房屋及设施的正常维护。由于使用不当所造成的出租方财产、物品、设施的损坏，租赁方要给予赔偿。合同签订后，原、被告双方就合同约定的房屋及物品进行了交接。
合同到期后，被告在向外搬迁过程中，原告发现山庄房屋、设施及物品均有损坏，与被告就此发生纠纷，遂将山庄大门锁上，阻止被告继续搬迁，致使被告部分物品无法搬离。被告则派人在山庄居住看管自己的物品，且亦将大门上锁，于2010年7月将锁撤下。2012年9月，被告将自己的物品搬至山庄平房一房间内统一放置，看管人员撤离山庄。
在原一审诉讼过程中，2010年11月11日，在法院组织下，原、被告就山庄大部分房屋及设施进行了交接，2011年7月9日、10日，就物品进行了交接。
庭审中，被告黄益东明确表示案外人金荣国在合作之初即已撤出办学合作，对于与原告租赁合同产生的纠纷应承担的责任，被告愿自行承担。
原判决认为：一、原告华夏公司、被告黄益东、黄珍熙应为本案主张权利、承担义务的租赁合同相对人。租赁合同中虽记载出租方为魏洪滨，合同甲方签字也系魏洪滨，但本案租赁物位于丰满区白山乡的山庄的房屋为华夏公司所有，登记在华夏公司名下，而非魏洪滨。故本院认为，原告魏洪滨为华夏公司的法定代表人，租赁合同出租方名为魏洪滨，实为华夏公司，魏洪滨是作为华夏公司的法定代表人的身份代表华夏公司签订的此租赁合同，该合同合法、有效。原告魏洪滨庭审中称，被告租赁的山庄中的物品均是其个人投资。本院认为，本案租赁的标的物为山庄房屋，房屋内的物品为山庄的附属物，原、被告在合同中亦未单独约定物品租金，只是约定了整体租金每年12万元，在此情况下，被告未能提供证据证实物品是其个人投资的说法，本院无法判断山庄内的物品是否魏洪滨个人投资，亦无法将山庄房屋、设施和物品出租的权利、义务予以分割，故原告华夏公司应为本案租赁合同出租方，即本案权利、义务承担者。对于山庄的赔偿，华夏公司和魏洪滨可待我院判决生效后，根据山庄物品具体投资情况，内部自行分配。租赁合同记载承租方为案外人金荣国、被告黄益东、黄珍熙，本案中，原告告诉自愿放弃对案外人金荣国追偿，被告亦表示金荣国早已撤出办学合作，其愿自行承担因租赁关系产生的责任。故本院认定原告华夏公司、被告黄益东、黄珍熙为本案承担权利义务的主体。
二、被告黄益东、黄珍熙应按照租赁合同约定，对在其租赁期间因使用不当而损坏、丢失的山庄房屋设施、物品损失，给原告华夏公司予以赔偿。双方合同第四条第3项约定：“乙方（承租方）应负责租赁期的房屋及设施的正常维护，在此期间，如房屋及设施出现破损而影响正常使用，乙方应及时维修。由于使用不当所造成甲方（出租方）的财产、物品、设施的损坏，乙方要给予赔偿。”通过原、被告2010年11月11日法院组织下的交接现场录像内容、原告制作的书面情况统计可以看出山庄房屋确存在破损情况，本院认为，对于楼房中装饰物的损毁、门窗、暖气罩、玻璃、灯具等设施的损坏部分，应是被告在使用过程中造成的，对于该部分损失应根据吉林市公正建设工程招标有限公司的司法鉴定报告书中鉴定的价值，被告对原告予以赔偿。经计算，以上设施修复价值为51967.19元（具体赔偿明细附后）。
对于原告诉请的平房、路桥等其他房屋、设施的损坏、损失，因被告否认是其使用过程中造成，而该部分设施损坏，多种原因可以造成，现本院无法判断该部分损坏形成的具体原因，故对于原告该部分损失赔偿的诉讼请求，本院无法支持。
关于原告诉请物品损失的问题，因原、被告双方在承租之初和合同期满后租赁物交付时均有交接单记载交接物品情况，两次交接物品的数量经核对，确存在差异，对于丢失的物品，被告应按价赔偿。因本案所涉物品大到床、沙发，小到勺子、碗碟，种类繁多，如对丢失的物品作价评估，将增加当事人不必要诉讼成本，本院认为，物品损失是现实存在的，不可否认，根据丢失物品的市场价值、折旧情况，综合认定被告的物品赔偿数额，更为妥当。本院根据2007年6月11日、7月1日双方交付物品清单和2011年7月9日、10日的物品交接单，计算出物品差额，即为丢失物品情况（详见附后丢失物品清单）。经询问，原、被告对丢失物品数量、种类清单无异议，同意法院根据实际情况认定物品价值。故本院根据丢失物品数量、种类、其市场价值、物品折旧等情况，综合认定原告的丢失物品损失为18000元，被告应予赔偿。对于损坏物品的损失价值，因原告无法提供相关票据等原因，无法进行鉴定，故对于原告该部分诉请，本院不予支持。
三、关于原告要求被告赔偿原告合同到期后占用山庄27个月的经济损失270000元、留守人员使用电费4835.25元的诉讼请求，本院认为，首先，由于原告在合同到期后阻止被告拉走部分物品，被告派人员看护，造成了电费损失的发生，故原告要求被告给付电费损失，本院不予支持。其次，租赁合同到期后，被告部分物品存放山庄并留有人员看护物品的行为，并不影响原告使用、经营。且2010年11月，在法院组织下，原、被告进行了交接，原告正式接收山庄，原告在此情况下仍不同意被告将剩余物品搬离山庄，故原告关于要求被告赔偿因占用山庄给其造成的损失270000元的诉讼请求，本院不予支持。
四、关于被告反诉内容，要求被反诉人返还被扣留的财产的诉讼请求，本院认为应予支持。原、被告合同期满后，反诉人（被告）即有权将自己的物品搬离山庄，因房屋、设施损坏等问题双方发生纠纷后，华夏公司基于此阻止了语言学校的继续搬迁，以致语言学校部分物品留置在山庄内。本院认为，被反诉人无权继续扣留该部分物品，华夏公司应予返还。
关于反诉人要求被反诉人支付扣留物品期间反诉人支付的看管物品人员工资的诉讼请求，本院认为，原、被告双方因房屋设施损坏发生纠纷后，在法院组织下进行了交接，此时被反诉人华夏公司即应同意语言学校将物品搬出，但其仍阻止语言学校拉走剩余物品的行为实属不当。对于反诉人因被反诉人的扣留行为而遭受的损失，被反诉人应予赔偿。本院认为，按照留守人员每月900元的工资标准计算为宜，时间为22个月（自2010年11月-2012年9月）。故被反诉人华夏公司应赔偿反诉人该项损失19800元。
原判决主文：一、被告黄益东、黄珍熙赔偿原告吉林市华夏文化教育发展有限公司房屋及设施损失51967.19元、物品损失18000元，合计69967.19元（以上两项赔偿明细附后）；二、被告黄益东、黄珍熙放置于山庄内的物品（桌、椅、热水器、柜等）于本判决生效后十日内搬离山庄，原告吉林市华夏文化教育发展有限公司、魏洪滨不得阻拦；三、被反诉人吉林市华夏文化教育发展有限公司赔偿反诉人黄益东雇佣留守人员工资19800元；四、以上一、三项折抵，被告黄益东、黄珍熙给付原告华夏公司50167.19元，于本判决生效后10日内付清；五、驳回原告吉林市华夏文化教育发展有限公司、魏洪滨其他诉讼请求；六、驳回反诉人吉林市丰满区涉外语言培训学校、黄益东其他反诉请求。
原审判决后，华夏公司、魏洪滨不服，向本院提起上诉，请求改判被上诉人共同赔偿：在租赁期间给上诉人造成的房屋设施损失657687元，物品损坏、丢失损失140244元，合计797931元；恶意占用山庄给上诉人造成的损失27万元，恶意占用山庄期间使用电费4835.25元；撤销原审的华夏公司赔偿被上诉人工人工资19800元的判决。主要事实和理由：一、原审判决关于山庄房屋、设施、物品损坏部分事实认定不清。（一）司法鉴定报告确定的房屋、设施、物品损坏数额为657687元，而原审判决只认定了其中的51967.19元，余者未作任何解释；（二）双方合同明确约定：“租赁方在租赁期内负责房屋及设施的正常维护。由于使用不当所造成的出租方财产、物品、设施的损坏，租赁方要给予赔偿。”此约表明，租赁期内，只要出租的房屋、设施出现了损失、损坏，承租方都要进行维护、维修或赔偿。一审中，上诉人提供了充分的证据，证明平房、路桥等其他房屋设施的损坏都是由被上诉人的恶意毁坏行为所致。如平房系冬季不供暖而冻裂，桥系堵塞排水孔而损坏等等；（三）《华夏公司山庄房屋设施破损情况统计》是在法院组织下双方到场进行的破损情况统计，黄益东在其上签字的行为足以证明其承认损坏都是他造成的。黄在签字时还写明：“要以实际平方米数为准”，这更间接证明了其对自己造成损坏事实的确认；二、原审法院不支持上诉人要求被上诉人支付恶意占用山庄27个月费用的诉讼请求，反令上诉人支付被上诉人工人工资19800元，属枉法裁判。原审法院认定被上诉人不属于恶意占用山庄仅仅依据的是被上诉人的员工宋明海的证言。而无利害关系证明人王贵财证明，这两年多他多次去山庄均是被上诉人的员工宋明海开门、锁门。原审法院却把锁住山庄楼门和大门的事实强加在上诉人身上。
被上诉人语言学校、黄益东辩称：上诉人的上诉请求缺乏证据支持和事实依据，应予驳回。一、关于山庄房屋、设施破损赔偿请求所依据的鉴定结论评估程序违法，现场勘察时被上诉人未到场，所依据的资料系上诉人单方制作。2011年4月20日勘察时被上诉人撤离山庄已近一年，鉴定得出的数据缺乏客观性；更主要的是无证据证明山庄破损与承租行为之间有因果关系；二、上诉人要求被上诉人支付占用山庄的费用缺乏事实依据。合同期满后被上诉人即撤离了山庄，仅留一人看管被上诉人扣留的物品。故不存在占用山庄的事实，不同意支付其营业损失；三、被上诉人撤离山庄时遭上诉人阻挠并扣留物品，上诉人应承担被上诉人派人看管扣留物品发生的保管费用。
被上诉人黄珍熙未到庭未答辩。
经本院审理查明：2007年6月6日，上诉人魏洪滨与被上诉人黄益东、黄珍熙及案外人金荣国签订了《房屋租赁合同》，将华夏公司名下山庄的房屋及相关设备租赁给黄益东、黄珍熙及金荣国开办语言培训学校，租期为三年（2007年6月6日-2010年6月5日），年租金120000元。协议对双方的权利、义务作了约定，其中约定：租赁方在租赁期内负责房屋及设施的正常维护。由于使用不当所造成的出租方财产、物品、设施的损坏，租赁方要给予赔偿。合同签订后，双方就合同约定的房屋及物品进行了交接。在合同即将到期，被上诉人向外搬迁时，上诉人发现山庄房屋、设施及物品有损坏或丢失，遂阻止搬迁。被上诉人则派人在山庄居住看管自己的物品，将山庄大门上锁，后于2010年7月将锁撤下。2010年11月11日，原审法院组织双方就山庄大部分房屋及设施进行交接，形成了《华夏公司山庄房屋设施破损情况统计》；2011年7月9日、10日，就物品进行了交接，言明损坏状况另行认定。2012年9月，被上诉人将自己的物品搬至山庄平房一房间内统一放置，其看管人员撤离山庄。
受原审法院委托，吉林市公正建设工程招标有限公司对华夏公司山庄修复工程进行司法鉴定，2011年8月12日出具了公正鉴字（2011）008号《华夏公司山庄修复工程司法鉴定报告书》，结论为：山庄修复工程造价为354823元；山庄修复工程（水电）造价为19392元；山庄修复工程（平房）造价为283472元。平房部分由于缺乏必要的计算依据，系按照新建工程计算。
二审中，华夏公司申请对山庄平房破损原因、可否（值得）修复、修复费用等进行司法鉴定。因《司法鉴定名册》中没有此类鉴定机构，本院技术处决定终结本次委托。
原审中，黄益东明确表示金荣国在合作之初即已撤出办学合作，自愿承担与魏洪滨租赁合同产生的责任，魏洪滨自愿放弃对金荣国追偿。
本院认为：房屋租赁合同是房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议，其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，约定了租赁物、租赁期间、租金及各方权利、义务等，系双方在自愿、平等基础上所达成，为双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，各方均应遵守。本案中，上诉人在租赁期间即将届满，被上诉人向外搬迁时，发现山庄房屋、设施及物品损坏或丢失情况严重，遂阻止了搬迁行为，然后立即向人民法院提起诉讼，属合理的自助行为，不违反法律规定。被上诉人在合同履行期间造成了租赁物损坏与丢失，且不能做出合理的解释，应按照法律规定及合同约定承担违约责任，对其违约行为给上诉人造成的财产损失进行赔偿。根据《吉林市华夏文化教育发展有限公司山庄修复工程司法鉴定报告书》认定，山庄修复工程造价为354823元，山庄（水电）修复工程造价为19392元，被上诉人对此修复费用应予赔偿。
关于上诉人主张的物品损坏、丢失的140244元损失。原审法院在征询了双方当事人意见后，根据实际情况认定“被告的丢失物品损失为18000元，原告应予赔偿”并无不当。对于损坏物品的损失价值，虽上诉人无法提供相关票据等原因无法进行鉴定，但物品损坏事实客观存在，被上诉人依法应予赔偿。本院根据客观实际情况酌定该损失为30000元。
关于上诉人主张的被上诉人“恶意占用山庄给上诉人造成的损失27万元，恶意占用山庄期间使用电费4835.25元”及被上诉人主张的其“看管物品工人的工资19800元”损失。因上诉人系发现山庄房屋、设施及物品有严重的损坏或丢失情况，遂阻止搬迁并立即提起诉讼，诉讼中积极要求法院组织清点物品、交接山庄，以避免、缩小损失。而被上诉人则派人在山庄居住看管自己的物品，将山庄大门上锁。后经原审法院组织双方就山庄大部分房屋及设施、物品进行了清点、交接，但直至2012年9月，被上诉人才将自己的物品搬至山庄平房一房间内统一放置，其看管人员才撤离山庄。期间发生的上诉人（合同期满后租金）损失270000元（按双方年租金120000元之约计，27个月）系因被上诉人的违约行为所致，被上诉人依法应予赔偿；被上诉人占用山庄期间其留守人员使用电费4835.25元、其看管物品工人的工资19800元应由其负担。
关于租赁物平房。司法鉴定报告书关于平房造价是按照新建工程进行计算的，而该平房尚存，虽破损严重，但破损原因、可否（值得）修复、修复费用等，因现有《司法鉴定名册》中无此类鉴定机构而鉴定未成，故对上诉人此请本院不予审理。其可在另行取得鉴定意见时再行主张。
综上，上诉人上诉请求具有法律及事实依据，本院予以支持。原判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百一十九条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第二项；
二、撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
三、被上诉人黄益东、黄珍熙于本判决生效后10日内赔偿上诉人吉林市华夏文化教育发展有限公司山庄修复工程造价354823元、山庄（水电）修复工程造价19392元、丢失物品损失18000元、损坏物品损失30000元、租金损失270000元、电费损失4835.25元，合计697050.25元。
四、驳回上诉人吉林市华夏文化教育发展有限公司、魏洪滨其他诉讼请求及被上诉人吉林市丰满区涉外语言培训学校、黄益东其他反诉请求。
一审案件受理费10377元，鉴定费5000元，反诉费400元，二审案件受理费14633元，计30410元，由上诉人吉林市华夏文化教育发展有限公司、魏洪滨负担10913.43元，由被上诉人黄益东、黄珍熙负担19496.57元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 林凤岩
代理审判员 张 蕾
二〇一四年六月三十日
书 记 员 姜 雪