浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初768号
原告绍兴市房地产综合开发有限公司，住所地绍兴市越城区中兴中路225号华丰大厦5楼504室。
法定代表人黄国平，总经理。
委托代理人（特别授权代理）史红江，浙江近远律师事务所律师。
被告宣伟丽，女，1967年11月2日出生，汉族，住诸暨市。
原告绍兴市房地产综合开发有限公司与被告宣伟丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理。本案依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告绍兴市房地产综合开发有限公司委托代理人史红江、被告宣伟丽到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为2个月，现已审理终结。
原告绍兴市房地产综合开发有限公司诉称：2014年4月20日，绍兴市城投广告有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租绍兴市人民中路××层商业用房（包括前后天井约800平方米）、可停放25辆中、小型停车场一个及厨房和空调设备（清单详见合同附件），租期五年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止，租金先付后用，每年518800元，次年开始的租金提前三个月支付，每逾期一天，按应付年租金额的千分之五支付违约金，逾期超过一个月，出租方有权解除合同，履约保证金不予退还。租赁期满后（包括承租人违约解除合同）承租人逾期腾退房屋，每逾期一天按当年租金的千分之五支付违约金，履约保证金不予退还，使用费按当年租金双倍支付。同年12月31日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，调整租期为2014年11月23日起至2019年11月22日止。2015年2月3日，广告公司、原告和被告签订《�同权利义务转让协议》，约定广告公司将《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、合同附件的全部权利义务转让给原告。后被告陆续向原告支付2015年11月23日至2016年11月22日年度的部分租金170000元，扣除后尚欠348800元。另，2016年11月23日至2017年11月22日年度的租金应于2016年8月23日前付清，但至今未付。现原告诉至法院，请求判令：1、解除2014年4月20日签订的《房屋租赁合同》及12月31日签订的《房屋租赁合同补充协议》，被告立即腾退绍兴市人民中路××层商业用房（包括前后天井约800平方米）、可停放25辆中、小型停车场一个及厨房和空调设备（清单详见合同附件）；2、被告向原告支付租金348800元（暂计算至2016年11月22日止），及违约金131192.27元（自2015年8月23日起至2016年11月22日按年利率24%分段计算），合计479992.27元；支付2016年11月23日起至判决确定解除�赁合同日止按除合同日止按341.13元/日的违约金；支付判决确定解除租赁合同次日起至被告实际腾退租赁标的物止按2842.74元/日的使用费及按341.13元/日的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告宣伟丽辩称：1、被告在招租广告及《房屋租赁合同》中存在着对租赁标的严重隐瞒事实真相的行为，应赔偿由此带给原告的经济损失。租赁合同等租赁用途限定为餐饮，原告签约后即投入巨额资金对原设施进行改造，后发现租赁标的性质为办公用房，且并无通过竣工验收，原告的出租行为显属违法，双方签订的房屋租赁合同应视为无效，原告应赔偿被告损失。2、被告为履行租赁协议一直尽心尽力，但由于餐饮行业遭遇寒冬，生意持续不景气，第二年房租被告付了一部分，后双方协商分期支付租费。3、被告将所开饭店归还给原告的行为是双方协商一致决定的提前解除合同的行为。被告要求提前解除租赁合同，原告也同意，且表示考虑到被告对租赁房屋的装修巨大且负债较大的实际情况，可以给予一定的经济补偿。4、2016年8月后，原被告已不存在租赁行为，也不存在相应的租金交付问题。被告在G20峰会召开前又再次向原告告知关店返还租赁标的意向，事实上也再没有开店营业。综上，原告的诉讼请求缺乏相应的事实依据，请求予以驳回。
经审理查明：2014年4月20日，绍兴市城投广告有限公司（甲方）与被告宣伟丽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方通过竞拍取得甲方坐落于绍兴市人民中路××商业用房五年租赁权，建筑面积包括前后天井约800平方米，和可停放25辆中、小型停车场一个，室内已装修（中式装潢），并购置厨房和空调设备（清单详见房屋租赁合同附页）。租赁期为五年，自2014年5月15日起至2019�5月14日止。五年租金总额为2594000元，按年支付，先付后用，第一年支付518800元，以后每年提前三个月支付518800元。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付滞纳金，如因乙方原因在一个月内未支付租金的，甲方有权解除合同，所造成的一切经济损失由乙方负责。乙方违约提前解除合同的，乙方逾期腾退房屋，每逾期一日按当年租金的5‰承担违约金，履约保证金不予退还，逾期占用费按当年租金双倍支付。因合同发生争议的，任何一方有权提交绍兴仲裁委员会仲裁解决。后因消防验收未能如期进行，2014年12月31日，绍兴市城投广告有限公司（甲方）与被告宣伟丽（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定租赁期为五年，自2014年11月23日至2019年11月22日。
2015年2月3日，绍兴市城投广告有限公司（甲方）、被告宣伟丽（乙方�与原告绍兴市房地产综合开发有限公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议》一份，约定：1、三方一致同意将甲乙双方于2014年4月20日和2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议、合同附件中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，即自本协议生效之日起由丙方享有并承担租赁合同中甲方的全部权利义务，乙方仍按租赁合同享有并承担全部权利义务。2、协议生效后3日内，甲方将乙方交纳的首年租金518800元及履约保证金、水电费、消防押金106000元交付到丙方账户，之后每年租金及租赁合同约定的其他费用由乙方自行支付至丙方指定账户。
2017年1月9日，原、被告双方签订管辖约定书一份，约定如因房屋租赁合同发生纠纷，管辖争议变更为向承租房屋所在地法院即越城区人民法院起诉。
以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、房屋租赁合同补充协议1份、权利义务转让协议1份、管辖约定书1份，被告提交的房屋租赁合同复印件1份、房屋租赁合同补充协议复印件1份予以证实。本院对原告提交的承诺书1份的真实性予以确认；对被告提交的关于要求尽快确定房屋性质及修改原房屋租赁合同的要求打印件1份、清单1份系其单方制作，且原告不予认可，故本院不予认定。
本院认为，绍兴市城投广告有限公司与被告宣伟丽在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同及补充协议为有效合同，受法律保护。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原、被告双方与绍兴市城投广告有限公司签订的《合同权利义务转让协议》已明确绍兴市城投广告有限公司将合同项下的全部权利义务转让给原告，故原、被告均应当根据绍兴市城投广告有限公司与被告签订《房屋租赁合同》和《合同权利义务转让协议》约定履行自己的义务。现被告未按合同约定向原告支付租金的事实清楚，且根据租赁合同约定，如因乙方原因在一个月内未支付租金的，甲方有权解除合同，故原告主张要求解除2014年4月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月31日签订的《房屋租赁合同补充协议》并腾退返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除时间以原告主张要求解除合同的意思表示达到被告之日为准，即本案起诉状副本送达被告之日2017年2月7日。
原告在租赁期限内未向被告全额支付租金的事实清楚，故原告主张要求被告支付2015年11月23日至2016年11月22日期间尚欠租金348800元，及2016年11月22日至2017年2月7日租金109445.48元（518800元/年÷365日×77日）的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年2月7日解除后，被告并未向原告交付租赁房屋，导致原告至今不能对租赁房屋进行实际占有使用，故被告应当向原告支付占有使用费。至于具体支付标准，本院认为，根据双方合同中约定，乙方违约提前解除合同的，乙方逾期腾退房屋，每逾期一日按当年租金的5‰承担违约金，履约保证金不予退还，逾期占用费按当年租金双倍支付。然而，双方合同解除后，被告在承担违约金的前提下，如再按每日租金二倍来支付房屋占有使用费，也违背了公平原则。因此，原告主张按照2842.74元/日的标准计算偏高，本院予以调整为按租赁期间的日标准计算其占有使用费。被告应向原告支付自2017年2月8日起至实际腾退之日止的占有使用费（按1421.37元/日的标准计算）。关于原告主张的违约金问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从有利于双方利益平衡、公平原则角度出发，原告主张按年利率24%的标准计算违约金过高，且其未提交相关证据证明其实际损失情况，故对原告主张的违约金本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算。被告虽辩称，其已与原告就房屋租赁合同履行问题达成一致且将房屋交付给原告，但其未能提交相关证据予以证明，故本院对上述辩称意见不予采纳。被告认为其对房屋进行装修，要求原告适当补偿装修费的辩称意见，于法无据，且被告未提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条、第二百三十五条，《最高人民法院�于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、2014年4月20日签订的关于坐落于绍兴市人民中路438号一层商业用房的《房屋租赁合同》及2014年12月31日《房屋租赁合同补充协议》于2017年2月7日解除；
二、被告宣伟丽应于本判决生效之日起三十日内将位于坐落于绍兴市人民中路438号一层商业用房（包括前后天井约800平方米，可停放25辆中、小型停车场一个）腾退并返还给原告绍兴市房地产综合开发有限公司，并将厨房和空调设备（清单详见房屋租赁合同附页）返还给原告绍兴市房地产综合开发有限公司；
三、被告宣伟丽应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产综合开发有限公司2015年11月23日至2017年2月7日期间租金458245.48元及违约金（以348800元为基数，自2015年8月23日起至2016年11月22日止的违约金；以109445.48元为基数，自2016年8月23日起至2017年2月7日止违约金；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；
四、被告宣伟丽应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产综合开发有限公司自2017年2月8日起至实际腾退之日止的占有使用费（按1421.37元/日的标准计算）及按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算的违约金；
五、驳回原告绍兴市房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4250元，由原告绍兴市房地产综合开发有限公司负担780元，由被告宣伟丽负担3470元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一七年五月二十五日
书记员 朱黄莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。