吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第972号
上诉人（一审原告）：曲占林，住长岭县。
委托代理人：王天武，吉林长凌律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：袁月海，住长岭县。
被上诉人（一审被告）：杨友，住长岭县。
被上诉人（一审被告）：吕宝香，住长岭县。
被上诉人（一审被告）：张金梅，住长岭县。
上诉人曲占林与被上诉人袁月海、杨友、吕宝香、张金梅确认合同无效纠纷一案，因袁月海不服长岭县人民法院（2014）长民初字第360号民事判决书，上诉至本院。本院作出（2014）松民一终字第822号民事裁定，撤销原判，发回重审。长岭县人民法院作出（2015）长民重初字第2号民事判决，曲占林不服上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人曲占林及其委托代理人王天武，被上诉人袁月海到庭参加诉讼，被上诉人杨友、吕宝香、张金梅经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
曲占林一审诉称：其与吕宝香于1988年开始同居生活，1992年二人共同修建了四间半瓦房，房照是曲占林的名字。1997年曲占林因犯诈骗罪被判入狱，1998年曲占林在监狱服刑期间与吕宝香签了离婚协议，未经法定程序。2013年12月18日曲占林出狱后，其父亲曲海友告诉他说房子在2010年时被吕宝香以6万元的价格卖了。协议书上买方是杨友签的名。曲占林于2013年12月26日到法院起诉，要求依法确认与杨友签订的房屋买卖协议无效。后来得知房屋的实际买受人是袁月海。曲占林现在要求人民法院依法确认杨友与曲海友、吕宝香签订的房屋买卖协议无效，要求袁月海、杨友返还四间半瓦房。
被上诉人袁月海一审辩称：2010年7月份左右，吕宝香找袁月海说要把房子卖给他，袁月海说不买。后来刘彬又去找他劝说他买吕宝香的房子，说吕宝香的孩子着急用钱，当时袁月海给吕宝香1万元，半个月后，又给吕宝香拿1.5万元钱。2010年9月26日，吕宝香找袁月海说曲占林同意卖房子，之后袁月海同吕宝香又一起去找的曲占林父亲曲海友，曲海友也同意卖房并作为担保人在合同上签字。当天三方签了房屋买卖协议，价格6万元，收款人吕宝香、担保人曲海友，买方是袁月海签的杨友名。因为当时袁月海在杨友处借的钱，二人约定如还不上钱房子就归杨友所有，但实际房子的买受人是袁月海。合同签订后曲占林、吕宝香之子曲雪峰又在合同上补签的名。2013年该房屋袁月海已经翻建，投资二十余万元，原有房屋已不存在。袁月海认为他是善意取得，双方签订的房屋买卖协议有效，故不同意返还房屋。
被上诉人杨友、吕宝香、张金梅未到庭参加诉讼，无答辩意见。
一审法院经重审审理查明：曲占林与吕宝香于1988年开始同居生活，1992年双方共同修建了四间半瓦房，并取得长房权八十八乡镇128号私有房屋所有权证。1997年曲占林因犯诈骗罪被判入狱。1998年曲占林在监狱服刑期间与吕宝香签订离婚协议，但未经法定程序办理离婚手续。2013年曲占林刑满释放。2010年9月26日在曲占林父亲曲海友家，袁月海与吕宝香签订房屋买卖协议，袁月海在买方处签名杨友，曲海友在担保人处签名，后曲占林、吕宝香之子曲雪峰又在协议书卖方处补签名。吕宝香把夫妻共有的四间半瓦房卖给袁月海，袁月海分期付给6万元。2012年至2013年，袁月海对该房屋进行翻建，并取得了长房权证村建字第W201311**号房屋所有权证书，所有权人为袁月海的妻子张金梅。现该房屋所有权证书已被长岭县住房和城乡建设局因张金梅取得房屋所有权证系以虚假材料，隐瞒事实真相的方式取得，于2015年3月3日将该房屋所有权证予以撤销。现曲占林诉讼来院，要求依法确认吕宝香、曲海友与杨友、袁月海签订的房屋买卖协议无效，要求返还房屋。袁月海表示，他是房屋的实际买受人，并支付合理价款，其属于善意取得，不同意返还房屋。
一审法院重审认为：曲占林与吕宝香虽未办理结婚登记手续而以夫妻名义同居生活，但符合1994年2月1日以前事实婚姻的实质要件，二人属事实婚姻。现双方未经法定程序办理离婚手续，二人仍为法定的夫妻关系。本案争议的房屋系二人婚后所建且共同居住，故该房屋归二人共同共有。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《中华人民共和国婚姻法解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定以外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中吕宝香将夫妻共有房屋出售给袁月海，实际买受人袁月海支付对价6万元，双方签订了房屋买卖合同，并由曲海友做担保。双方虽未办理产权登记手续，但并不影响双方所签订的房屋买卖合同的效力，故依法认定吕宝香与袁月海、曲海友签订的房屋买卖合同有效。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法解释（一）》第五条第一款、第十七条之规定，判决如下：确认吕宝香与袁月海、曲海友于2010年9月26日签订的《房屋买卖协议》有效，驳回曲占林的诉讼请求。案件受理费100元，由曲占林承担。
曲占林上诉称：本案一审法院重审判决认定事实错误，适用法律不当，理由包括：1、袁月海已有住宅，购买吕宝香房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》关于一户一宅的原则；2、一审认定袁月海有理由相信卖房是曲占林夫妻共同意思表示的证据明显不足；3、袁月海、张金梅并未善意取得本案诉争房屋的物权，二人提供虚假材料取得的房屋所有权证已被长岭县住建局撤销；4、吕宝香出卖本案诉争房屋系恶意，并非为了家庭生活需要；5、袁月海对于本案诉争房屋并未翻建，仅为装潢、修缮。6、因吕宝香与袁月海属于恶意串通行为，导致曲占林刑满释放后，无家可归，居无定所。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判确认合同无效，袁月海返还房屋。
袁月海二审辩称：本案讼争的房屋买卖合同真实有效，不同意曲占林的诉讼请求。
杨友、吕宝香、张金梅二审未出庭答辩。
本案争议焦点为：2010年9月26日，袁月海与吕宝香签订的《房屋买卖协议书》是否有效，曲占林要求返还房屋的诉讼请求应否予以支持。
经本院二审查明事实与一审相同。另查明：2012年，袁月海对本案诉争房屋进行了改造修缮，共投资21万元。二审庭审中，曲占林认可本案讼争房屋的实际买受人是袁月海，同意放弃向杨友主张权利。同时双方当事人一致认可本案讼争房屋现价值为60万元。再查明：本案诉争的长房权88乡镇字第128号私有房屋所有权证项下的房屋现登记权利人仍为曲占林，共有人为2人，同时曲占林与吕宝香至今未办理离婚手续，本案诉争房屋现仍未曲占林、吕宝香二人共有。
本院认为：吕宝香作为房屋共同共有人之一，未经诉争房屋另一共同共有人即房屋登记权利人曲占林允许，擅自处分共有房屋，其已构成无权处分。袁月海作为房屋买受人，明知本案诉争房屋并非吕宝香一人所有，而与其单方签订房屋买卖合同，其虽抗辩称已取得曲占林之父曲海友、曲占林之子曲雪峰的同意，但二人均非房屋共同共有人，且袁月海未能提交出售房屋已取得曲占林同意的直接证据，故其抗辩理由不能成立，袁月海与吕宝香之间签订的本案诉争房屋的买卖合同无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，袁月海应当将本案诉争房屋返还给曲占林，同时因袁月海已对本案诉争房屋进行了添附投资，且该添附已经物化为本案诉争房屋的一部分，按照标的物的使用价值不宜拆除，故曲占林除应当返还袁月海购房款6万元外，还应返还袁月海添附投资款21万元。
综上，本案一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。经本院审判委员会（2016）第2次会议研究讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长岭县人民法院（2015）长民重初字第2号民事判决；
二、袁月海与吕宝香于2010年9月26日签订的房屋买卖协议无效；
三、曲占林于本判决生效后立即返还袁月海购房款及添附投资款合计人民币27万元；
四、袁月海于本判决生效后立即将长房权八十八乡镇128号私有房屋所有权证项下的房屋返还给曲占林。
五、上述第三项、第四项曲占林与袁月海双方同时履行。
二审案件受理费100元，由袁月海负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋 作 霖
审判员 刘祥芬代理审判员陈龙
二〇一六年四月十四日
书记员 张 丽