江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4749号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨柯平，女，1969年9月27日生，回族。
上诉人（原审原告、反诉被告）朱晓俊，男，1974年7月6日生，汉族。
委托代理人杨柯平（系朱晓俊之妻），女。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈积海，男，1956年7月4日生，汉族。
委托代理人唐可勋，江苏东域律师事务所律师。
原审被告陈雪莲，女，1987年2月20日生，汉族。
委托代理人唐可勋，江苏东域律师事务所律师。
上诉人朱晓俊、杨柯平因与被上诉人陈积海及原审被告陈雪莲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱晓俊、杨柯平原审诉称，2014年9月14日，朱晓俊、杨柯平与陈积海经南京大贺房地产销售有限公司居间，签订位于南京市栖霞区某地55栋101室、102室房屋买卖契约，双方约定两套房屋价格210万元，包括院子、阳光房固定装修设施。契约第五条约定，陈积海于2014年10月20日之前支付给朱晓俊、杨柯平，同时办理转让手续。签约当日，陈积海支付定金10万元。后朱晓俊、杨柯平积极履行义务，提前收回出租房屋以便交房，但至2014年10月20日，陈积海并未如约支付剩余房款，经朱晓俊、杨柯平多次协商无果，构成严重违约。诉请：陈积海赔偿2014年9月20日至2015年3月期间的租金损失1万元，诉讼费用由陈积海承担。
陈积海原审辩称，朱晓俊、杨柯平与陈积海签约时明知出售该房屋违反法律规定，自身存在过错。朱晓俊、杨柯平应先交付房屋，陈积海后支付购房款，但朱晓俊、杨柯平至今未交房构成违约。现因朱晓俊、杨柯平违约导致合同不能继续履行，陈积海亦无意继续履行，请求朱晓俊、杨柯平双倍返还定金。损失系指实际发生的损失，现朱晓俊、杨柯平控制房屋，应自负损失。朱晓俊、杨柯平导致发生本案事实，应承担诉讼费用。
陈雪莲原审辩称，其不是合同相对方，不是本案适格被告。
陈积海原审反诉称，双方签订房屋买卖合同后，陈积海已支付定金5万元，另将购房款准备齐全，待朱晓俊、杨柯平交付房屋后付款。但朱晓俊、杨柯平未按约交付房屋，构成违约，应双倍返还定金。另外，朱晓俊、杨柯平明知房屋系小产权房，将房屋出售给陈积海并承诺过户的行为存在明显欺诈。诉请：1、朱晓俊、杨柯平双倍返还陈积海定金10万元，并自2014年9月14日起按银行同期贷款利率的四倍支付定金5万元的利息；2、反诉费用由朱晓俊、杨柯平承担。
朱晓俊、杨柯平原审辩称，房屋买卖合同中明确了涉案房屋系小产权房，中介方也已告知双方有关法律规定，陈积海购房是自愿的。合同第四条约定，陈积海支付余款时朱晓俊、杨柯平办理转让手续，但陈积海至今未付款，违约在先，应承担定金责任。
原审法院经审理查明，2014年9月14日，朱晓俊、杨柯平与陈积海及居间方签订《房屋买卖居间合同》两份，分别约定陈积海向朱晓俊、杨柯平购买位于栖霞区兴都郦轩B区01幢101室、102室两套房屋，每套房屋价款均为100万元。就本案涉及的102室房屋，合同第四条约定：陈积海于2014年9月15日之前支付朱晓俊、杨柯平购房定金5万元，余款95万元于2014年10月20日前支付，同时办理转让手续。合同第五条约定：朱晓俊、杨柯平于收到全款前正式交付房屋。签约当日，陈积海支付102室房屋的购房定金5万元。
2014年9月18日，陈积海要求朱晓俊、杨柯平先交付一套房屋，朱晓俊、杨柯平继而要求陈积海再支付部分房款，双方就此产生争执，后均未再履行各自合同义务。
另查明，讼争房屋所在的栖霞区合作村91号土地使用权属集体所有性质，至今无法办理房屋所有权证书。
原审法院认为，涉案房屋建造于村民集体土地上，未取得建设工程规划许可证，故朱晓俊、杨柯平与陈积海签订的房屋买卖合同无效。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因本案房屋买卖合同无效，故朱晓俊、杨柯平所收取的定金及相应利息应当返还给陈积海，陈积海反诉请求双倍返还定金，原审法院不予支持。
本案合同因交房问题产生争议。合同约定付清全款的时间是2015年10月20日，同时又约定朱晓俊、杨柯平在“收到全款前”交付房屋，故对于“收到全款前”应当理解为2015年10月20日前，即2015年10月20日是合同双方履行各自义务的最后期限。履行过程中，双方因提前付款、交房协商不成，均未按原有约定时间履行，对合同未能履行过错相当。对于租金损失，朱晓俊、杨柯平在交房期限届满之前无需提前收回房屋，是否产生空置不应归责于陈积海。但2015年10月20日履行期届满双方未履行，此后必然导致房屋短期空置产生租金损失。对于损失数额，原审法院结合房屋租金价格、纠纷发生时间及房屋出租所需时间，酌情认定两个月租金损失4400元，双方各承担一半。此后朱晓俊、杨柯平明知合同无效且终止履行，未及时将房屋出租导致扩大的损失应当自行承担。朱晓俊、杨柯平诉称因陈积海阻止未能将房屋出租，仅提供双方产生纠纷的报警记录及书面证言予以证明，事实依据不充分，不予采纳。合同中买方仅有陈积海签名，陈雪莲与朱晓俊、杨柯平之间无合同关系，不承担合同责任。
综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、陈积海于判决生效之日五日内赔偿朱晓俊、杨柯平租金损失人民币2200元；二、朱晓俊、杨柯平于判决生效之日起五日内返还陈积海定金人民币50000元及利息（自2014年9月14日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算至款项付清之日止）；三、驳回朱晓俊、杨柯平对陈雪莲的诉讼请求。如果未按原审判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费1300元，由朱晓俊、杨柯平负担1014元，由陈积海负担286元。反诉案件受理费1220元，由朱晓俊、杨柯平由朱晓俊、杨柯平负担593元，由陈积海负担627元。
朱晓俊、杨柯平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。因被上诉人陈积海一直妨碍上诉人正常使用房屋，导致该房屋至2015年5月30日仍未出租，给上诉人造成了房屋租金损失。二、原审法院适用法律不当。上诉人遵循了诚实信用原则在房屋买卖合同中尽到了提示义务，而被上诉人仍然积极主动与上诉人签订合同并支付5万元定金，上诉人没有任何过错。合同第四条约定陈积海于2014年10月20日前而非当天支付95万元，同时办理转让手续，故上诉人提前收回房屋以便合同能够及时履行并无任何不当。故被上诉人应对2014年9月20日至10月20日期间租金承担责任。被上诉人在合同履行期满后非法妨碍上诉人对房屋所有权的行使构成侵权，应当承担全部赔偿责任。综上，请求撤销原审判决，判令被上诉人赔偿因其缔约过失和非法妨碍上诉人合法出租房屋所造成2014年9月20日至2015年3月期间的租金损失1万元，并承担诉讼费用。
被上诉人陈积海及原审被告陈雪莲辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，朱晓俊、杨柯平与陈积海签订的房屋买卖合同，因涉案房屋建造于村民集体土地上，未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，所造成的损失应当予以赔偿。双方当事人于2014年9月14日签订房屋买卖合同，争议发生时间为2014年9月18日，合同约定交付房屋时间为2014年10月20日前。朱晓俊、杨柯平签订合同后，为履行合同作了相应的准备工作，为交付房屋而致使房屋空置产生租金损失，但合同签订后数日，双方即发生争议，至合同约定的履行期届满，双方均未按约履行，朱晓俊、杨柯平明知双方已终止合同履行，其未及时将房屋出租导致扩大的损失不应由陈积海承担。结合双方履行合同的情况以及出租房屋所需时间，原审法院酌定房屋空置时间为两个月并无不当，本院予以维持。朱晓俊、杨柯平主张因陈积海阻止未能将房屋出租，其提交的证据不足以证明，故本院对此不予采信。同时，因朱晓俊、杨柯平明知涉案房屋建造在集体土地上，无建设规划许可证而出卖与他人，陈积海明知涉案房屋无相关手续而购买，双方过错相当，原审法院判决双方对房屋空置损失各承担一半并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人朱晓俊、杨柯平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月四日
书 记 员 汪海燕