广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第327号
原告（反诉被告，以下均称原告）东莞市兴宁实业投资有限公司，住所地：东莞市，注册号为XXX。
法定代表人刘利辉。
委托代理人陈志，系广东海厚律师事务所律师。
委托代理人卢文彪，系广东海厚律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）东莞市泉兴润滑油厂，住所地：东莞市，注册号为XXX。
法定代表人杜玥仪。
委托代理人区思源，系广东智顺律师事务所律师。
委托代理人袁敏惠，系广东智顺律师事务所律师。
本院审理原告东莞市兴宁实业投资有限公司（以下简称“兴宁公司”）诉被告东莞市泉兴润滑油厂（以下简称“泉兴厂”），被告东莞市泉兴润滑油厂反诉原告东莞市兴宁实业投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈志、卢文彪，被告的委托代理人区思源、袁敏惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2007年8月26日签订《土地及地上建筑物转让协议》，协议第二条第1项双方约定由被告向原告转让12410平方米土地和地上建筑物（具体包括：1、办公楼一栋，共五层，建筑面积3279.13平方米，权属证书为粤房地证字第XXX4号；2、厂房一栋，共两层，建筑面积1787平方米，权属证书为粤房地证字第XXX号；3、宿舍一栋，共四层，建筑面积1600平方米）。协议第六条第1项约定被告违约需支付原告200万元违约金；协议第七条第3项约定原告支付45﹪转让款后，被告须将转让标的物（土地使用权和地上建筑物）交付给原告，原告对该土地及附属建筑物占有，使用。协议签订后，原告按约定分别于2007年8月26日支付200万元转让款，2007年8月28日支付土地证款130万元，2007年9月支付100万元转让款，2007年10月支付100万元转让款，2007年11月支付1000万元转让款，2007年12月自付100万元转让款，以上共计支付730万元（有被告盖章出具的收据为证）。原告已按协议约定支付给被告超过45﹪转让款，但是被告拒绝按照协议第七条第3项约定将转让标的物（土地使用权和地上建筑物）交付原告。原告认为，根据协议第六条第1项、第七条第3项之规定，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告双方于2007年8月26日签订的《土地及地上建筑物转让协议》；2.被告退还原告土地及地上建筑物转让款730万元；3.被告支付原告违约金200万元；4.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，在本案中被告与原告签订转让协议后，原告仅支付了部分转让款，但并没有根据双方约定的由原告向东莞市石美村委会支付土地管理款，也就是代付购地款以及土地管理费，也未能依时分期足额付清双方约定的转让款，由于原告已严重违约，故根据双方签订协议的规定，被告不用退还已收的转让款，更不存在支付违约金的情形。为此，请求法院驳回原告的诉请。
被告反诉称，被告与原告于2007年8月26日签订了《土地及地上建筑物转让协议》，双方约定原告有偿受让被告所有的面积为12410平方米的土地和地上建筑物（具体包括：1、办公楼一栋，共五层，建筑面积3279.13平方米，权属证书为粤房地证字第XXX4号；2、厂房一栋，共两层，建筑面积1787平方米，权属证书为粤房地证字第XXX号；3、宿舍一栋，共四层，建筑面积1600平方米），转让价格共计1500万元。协议签订后，原告不仅没有按照协议第三条第3项的约定向被告支付转让款外，而且一直拖欠向石美村支付地皮款50万元及土地管理费。被告认为，依据协议第三条第3项、第四条、第六条第2、3项之规定，原告的行为已构成违约，为维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1.依法解除原被告双方于2007年8月26日签订的《土地及地上建筑物转让协议》；2.被告没收原告已支付的转让款及土地证款（730万元）；3.原告向被告支付违约金75000元（违约金的金额按照总转让款的千分之五计算）；4.原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，一、被告所称的不属实，原告签订协议后按照约定向被告支付土地转让款，共支付了730万元的土地转让款，被告也出具了收据，原告也向法庭提交了证据原件，按照双方签订的土地及地上建筑物转让协议第七条第三项的约定，原告支付被告45﹪的转让款，被告应当把标的物交给原告，但是被告拒绝交付。这是一个重要的前提，被告反诉中主张的事实都是以被告交付标的物为前提，被告不交付，原告无法支付土地管理费等费用，被告收到了村委的缴纳费用的通知，抬头都是被告的名字，原告从来没有收到要交费的通知。所以产生本案的纠纷都是被告没有向原告交付标的物所致的，被告应当承担法律责任。因为被告违约在先，导致原告无法继续按照合同约定履行义务，责任由被告承担。二、在签订协议前，被告隐瞒房产已经抵押的事实，2001年到2002年被告已经办理了抵押的手续，没有向告知原告，在交易的时候，被告称产权不存在，也没有抵押。
经审理查明，泉兴厂作为转让方（甲方），兴宁公司作为受让方（乙方），双方于2007年8月26日签订《土地及地上建筑物转让协议》，约定甲方在东莞市万江镇石美管理区长基的泉兴厂用地及地上建筑物转让给乙方；该土地使用权及地上建筑物包括：1、办公楼一栋，权属证书为粤房地产证字第XX**号；2、厂房一栋，权属证书为粤房地产证字第X**号；3、宿舍一栋，共四层，建筑面积为1600平方米（未办理房产证），未装修未办房产证及两间简易平棚厂房为甲方所有。该协议第二条关于转让范围及价款约定：……3、甲乙双方商定该土地使用权和地上建筑物转让价格共计1500万元。4、由甲方负责将该国有土地使用权证转让到乙方名下，与转让有关的契税，税费及办证费用（政府有关应收费用以票据为准）由甲方承担，地上建筑物及产权证甲方同意转让给乙方，过户费用由乙方承担，甲方在办理国有土地使用权及地上建筑物转户过程中乙方予以协助，在甲方无力支付过户费用时，可以由乙方垫付，乙方垫付后可以在甲方支付转让款中扣除。协议第三条关于转让款支付方式约定：1、本协议一经甲乙双方签订后3日内，乙方首付200万元给甲方，并在2007年8月30日前支付国有土地证款120万，如超过8月底前付款，所造成的违约金由乙方负全责。2、甲方把该物业需转让的所有资料（甲方法人及其家属授权书）交乙方办理国有土地使用权证，在办理中有关土地使用权证所需费用可先由乙方垫付，日后乙方在甲方支付转款中扣回。3、转让余款在合同生效的第二个月，每月15号由乙方按每月100万元支付给甲方，同时代甲方支付50万元给石美村地皮款，乙方须扣除乙方垫付给甲方过户费直至缴付完毕。4、甲方对该土地保留处置权至在乙方缴交转让款总额的75%后，甲方应及时将土地及地上建筑物变更到乙方名上下。……协议第六条违约责任约定：1、如甲方在收取乙方转让款75%后，未能办妥土地使用证和房产过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项，并且甲方支付违约款200万元给乙方。2、如乙方未按照本协议约定期限向甲方支付转让款的属违约，超过15天仍未能付款时，甲方有权单方终止合同，乙方前期所付的转让款不给予退回。3、在转让期限甲乙双方中任何一方解除本合同的，应向对方支付违约金，违约金的数额是总转让款的千分之五。……协议第七条其他条款约定：……2、本协议甲乙双方签字盖章后，甲方收到乙方的第一期转让款200万即生效。3、本协议生效后，乙方在支付完45%转让款后，甲方将转让标的物（土地使用权和地上建筑物）交付给乙方，乙方享有对该土地及附属建筑物占有、使用。……合同附件为1、现场平面图。2、国有土地使用权证书。3、地上建筑物房产权证书。4、甲方与东莞市万江区石美村委会签订土地出让协议。
协议签订后，兴宁公司分别在2007年8月26日、2007年8月28日、2007年9月20日、2007年10月18日、2007年11月21日、2007年12月24日向泉兴厂支付了土地转让款200万元、130万元、100万元、100万元、100万元和100万元，共计730万元。泉兴厂向兴宁公司出具了相应收据，并加盖了泉兴厂的印章，其中2007年8月28日的收据内容为“今收到东莞市兴宁实业投资有限公司交来土地转让款（代付土地证款）1300000元”。泉兴厂于2007年9月11日缴纳了耕地占用税49260元、土地出让契税16753.5元、变更178704元，于2007年8月29日缴纳了土地出让金、征（土）地管理费共计1048025元。
泉兴厂主张兴宁公司未向东莞市万江区石美股份经济合作社缴纳案涉土地的剩余土地转让款、2011年至2012年土地转让管理费，并提供了东莞市万江区石美股份经济合作社出具的《催收欠款通知书》予以证明。兴宁公司表示其从来没有收到过上述《催收欠款通知书》。
另查明，权属证书为粤房地产证字第XX**号位于东莞市万江区石美工业区、石美长基第二间归泉兴厂所有的厂房办理了抵押登记，《房地产他项权证》证号为东房抵证字第2002-XXX号，他项权人为东莞市商业银行东城支行，抵押金额0万元，抵押期间为2002年5月19日至2005年5月19日。权属证书为粤房地产证字第X**号位于东莞市万江区石美工业区归泉兴厂所有的厂房办理了抵押登记，《房地产他项权证》证号为东房抵证字第2001-XXX号，他项权人为东莞市商业银行东城支行，抵押金额80万元，抵押期间为2001年11月8日至2004年11月8日。
兴宁公司与泉兴厂在庭审时均表示同意解除案涉《土地及地上建筑物转让协议》。
以上事实有《土地及地上建筑物转让协议》、收据、完税证、票据、《催收欠款通知书》、房产登记信息查询结果、房产证，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《土地及地上建筑物转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。兴宁公司与泉兴厂在庭审时均表示同意解除案涉《土地及地上建筑物转让协议》，本院依法予以确认。
兴宁公司主张其已经向泉兴厂支付了转让款共计730万元，并提供了收据予以证明。本院认为，2007年8月28日的收据内容为“今收到东莞市兴宁实业投资有限公司交来土地转让款（代付土地证款）1300000元”，根据《土地及地上建筑物转让协议》第二条第4点、第三条第1点的约定，办理案涉土地证款由泉兴厂承担，但在泉兴厂无力支付过户费用时，可以由兴宁公司垫付，兴宁公司垫付后可以在泉兴厂支付转让款中扣除，因此在没有证据证明泉兴厂向兴宁公司归还了该130万元的土地证款的情况下，根据双方在案涉转让协议中的约定，2007年8月28日兴宁公司向泉兴厂支付的130万元最终应该是可以在转让款中抵扣，即兴宁公司系向泉兴厂支付的130万元性质应该属于转让款。因此根据收据显示，兴宁公司一共向泉兴厂支付了转让款共计730万元，本院依法予以确认。再根据该转让协议约定总转让款为1500万元，即兴宁公司支付的转让款已经超过总转让款的45%。
兴宁公司主张泉兴厂未按照该转让协议第七条第3点的约定，将转让标的物交付使用，泉兴厂的行为构成违约，本院予以采信。泉兴厂未按照约定将案涉标的物交付给兴宁公司使用，兴宁公司因此未向泉兴厂支付剩余款项，其是行使不安抗辩权。泉兴厂主张兴宁公司一直没有按照转让协议的约定向石美村委会支付地皮款及土地管理费，兴宁公司的行为构成违约，兴宁公司没有提供证据证明其有向石美村委会支付地皮款及土地管理费，其行为构成违约，本院依法予以采信。但泉兴厂主张按照转让协议第六条第2点，没收兴宁公司已经支付的转让款730万元，然而该条约定只是约定兴宁公司未按约定期限支付转让款时的违约责任，可是违约情形没包括未向石美村委会支付地皮款、土地管理费的情形，因此泉兴厂主张依据该条约定没收兴宁公司已经支付的转让款730万元，没有依据，本院依法不予支持。故兴宁公司诉请泉兴厂退还转让款730万元，本院依法予以支持。
兴宁公司主张依照转让协议第六条第1点的约定，泉兴厂应向其支付违约款200万元，但是兴宁公司现向泉兴厂支付的转让款未达到该约定的总转让款75%，故兴宁公司诉请泉兴厂支付违约金200万元，没有合同依据，本院依法不予支持。泉兴厂亦主张依照转让协议第六条第3点的约定，兴宁公司应向其支付违约金75000元，但是现兴宁公司、泉兴厂均在庭审时表示同意解除本转让协议，故泉兴厂主张依照上述约定，由兴宁公司向其支付违约金75000元，与合同约定不符，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市兴宁实业投资有限公司与被告东莞市泉兴润滑油厂签订的《土地及地上建筑物转让协议》；
二、被告东莞市泉兴润滑油厂应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市兴宁实业投资有限公司返还转让款7300000元；
三、驳回原告东莞市兴宁实业投资有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告东莞市泉兴润滑油厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费76900元，保全费5000元，共计81900元，已由原告东莞市兴宁实业投资有限公司预缴，由原告东莞市兴宁实业投资有限公司承担17613元，由被告东莞市泉兴润滑油厂承担64287元；反诉受理费31712.5元，已由被告东莞市泉兴润滑油厂预缴，由被告东莞市泉兴润滑油厂承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邓艳霞
代理审判员 柯 颖
人民陪审员 梁小玲
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 刘念秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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