上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初255号
原告：上海秦中商贸有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：邹泰应，执行董事。
委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晓良，上海华勤基信律师事务所律师。
被告：吴城雨，男，1985年1月5日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：董曙椿，上海市华亭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。
原告上海秦中商贸有限公司(以下简称“秦中公司”)与被告吴城雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告秦中公司的法定代表人邹泰应、委托诉讼代理人丁玲，被告吴城雨及其委托诉讼代理人董曙椿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦中公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离坐落于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，并按照年租金88,611元的标准支付原告自2017年9月20日起至实际搬离之日止的房屋使用费；2、判令被告支付原告延期交房违约金(以88,611元为本金，按照每日千分之三的标准，自2017年9月20日起计算至实际搬离之日止)。事实与理由：原告曾与被告签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营，租赁期限自2014年9月20日起至2017年9月19日止。租期届满后，双方未就续租达成合意，然被告却占用系争房屋拒不返还，为此，原告多次与被告交涉未果，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然双方合同约定的租期为2014年9月20日至2017年9月19日，但被告之前是从案外人处某某系争房屋，直至2016年7月20日起才直接与原告缔约，原告也曾向其承诺租期为3年，并保证到期后可以续签，在原告的配合下，其于2017年1月取得了营业执照。承租系争房屋时，整个商圈人气不好，但原告提出的各种缔约条件被告也予以接收，且合同快到期时也向原告提出了续租申请，原告未提出异议，2017年9月却又告知不再续租。整个履行过程中被告装饰装修投入较大，并无违约，甚至还替前承租人垫付了物业管理费，故应实际租满三年，即自2016年7月20日起至2019年9月19日止。对于原告主张的延期交房违约金，缺乏合同依据和法律依据。此外，其曾向原告微信转账2017年9月20日至2018年3月19日的租金，但原告拒收。
经审理查明：原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，面积为44.14平方米，用途为理发店。合同第3-1条约定，甲方于2014年9月20日向乙方交付该房屋，租赁期自2014年9月20日起至2017年9月19日止，为期3年。合同3-2条约定，甲方给予乙方的免租期自2014年9月20日起至2015年1月19日止。合同3-3条约定，租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。合同4-1条约定，该房屋租赁的年租金为88,611元整。4-2条约定，租金按6月为一期支付，该笔租金与履约保证金应于2014年9月20日前付清，以后乙方应于每期的15天前支付予甲方房租金。合同4-3条约定，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按每年租金的3‰/天向甲方支付违约金。合同5-1条约定，为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的履约保证金(押金)为44,305元整，……。合同5-2条约定，租赁期满后，乙方点清，交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认应立即将保证金无息退还乙方。合同6-2条约定，物业管理费由乙方支付，具体物业管理费的数额以甲方书面通知为准，物业费自房屋交付日开始计算。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2016年8月5日，原告出具收据一张，载明收到被告支付的2016年7月20日至2017年1月19日租金44,305元。
同日，原告出具收据一张，载明收到被告支付的租金保证金44,305元。
2017年1月3日，被告以系争房屋为经营场所取得个体工商户营业执照，经营范围为理发店。
2017年6月1日，原告出具收据一张，载明收到被告支付的2014年9月20日至2017年7月19日期间的物业管理费4,037元。
2017年7月5日，被告向原告法定代表人邹泰应发送短信称已支付两个月租金14,768元。
2017年9月5日，被告发短信询问原告法定代表人邹泰应何时过来收房租，原告法定代表人回复称已租给他人，合同到期，要求被告搬离并前来退还押金。
2017年9月28日，被告通过支付宝转账44,305元给原告法定代表人邹泰应，并注明“2017年9月20日至2018年3月19日租金”。原告法定代表人邹泰应并未收取上述款项。
同日，被告发送短信给原告法定代表人邹泰应称房租已经发给其支付宝。原告法定代表人邹泰应回复称不接受被告租金，要求被告搬离，否则将起诉。
庭审中，原、被告双方一致确认，原告已将系争房屋租金支付至2017年7月19日。原告另表示其已收取被告支付的租赁保证金44,304元，要求在抵扣其诉请主张的费用后，如有剩余再予以退还。被告则称保证金应全部返还，不同意抵扣。原告又称，其诉请中的延期交房违约金，系根据合同4-3条逾期支付违约金之条款主张。
双方当事人另确认，系争房屋自2014年9月20日起由案外人承租后开设沙县小吃，后案外人将系争房屋隔为两部分，转租其中一部分给被告开设理发店，案外人经营出现困难后退租，被告便直接向原告承租了系争房屋全屋，双方间租赁关系正式发生时间为2016年7月20日。原告称，因被告系承继了案外人与某的租赁关系，故其与被告签订合同时，直接使用了与案外人的合同模板，各条款均未作修改，但双方约定的租期截止时间就是合同约定的2017年9月20日，否则，双方约定的租金均是半年一付，被告也不会在2017年7月支付房租时仅支付了两个月房租。被告则称，当时双方口头约定租期是3年，其曾就合同载明的租期提出过异议，但原告称此系方便管理，故处于对原告信任才签字，否则仅有14个月租期却收取相当于6个月租金的保证金不符合交易习惯，其也不会投入10万余元对系争房屋进行装修，更不会答应原告提出的替前租客补交物业管理费的要求。
原告另提供案外人上海泗泾资产经营管理有限公司与案外人上海新凯房地产开发有限公司签订的《新凯城商业收购协议》、案外人上海泗泾资产经营管理有限公司与某签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《证明》等一组，以证明案外人上海泗泾资产经营管理有限公司以资产收购方式取得系争房屋权利后，将其出租给原告，并同意原告对外转租。被告对上述证据无异议。
被告另提供其落款为“吴城雨2017.7”的《商铺续签申请书》一份、被告母亲与原告法定代表人通话录音一份，以证明双方合同约定的租赁届满时，其曾通过书面、口头等形式向原告提出续签申请。原告对上述商铺续签申请书不予认可，并认为此系被告单方制作，且并未收到，对上述录音的真实性予以认可，但认为恰好证明被告是知晓租期于2017年9月19日届满，且其已明确表示不再续签。
本案审理过程中，原告向本院寄送书面材料表示，其愿将已收取的保证金在本案一并处理，退还给被告。
以上事实，有上海市房屋租赁合同、收据、营业执照、电话录音、短信记录、微信记录、房屋租赁合同、补充协议、证明及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案中，原、被告间就系争房屋建立的租赁合同关系系当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，本院予以确认。现原、被告主要争议焦点在于，双方真实合意的租期届满之日应为合同载明的2017年9月19日还是被告所称的2019年7月19日？
鉴于原、被告皆认可双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》系直接套用了原告与前承租人间的合同模板，虽合同约定的起租时间为2014年9月20日，但双方间实际租赁关系始于2016年7月20日。现被告称合同约定租期截止时间亦与双方合意不符，又自认在缔约之时已注意到合同载明的租期届满时间，并称曾就此提出异议，原告亦向其口头承诺给予其3年的租期，然现原告对被告的上述说法不予认可，而被告自身亦未能提供证据予以证明。加之被告另自认，上述合同约定的租赁期限届满前，曾以口头、书面等方式多次向原告提出续租申请，再结合被告2017年7月仅支付了截至2017年9月20日的租金之行为，足见双方合意的租期届满日即为合同约定的2017年9月20日，否则，被告显然无需要求续租，其支付的租金方式与标准也应符合合同约定及双方交易习惯，即每半年支付一次、每次支付六个月。故此，被告关于租期截止时间的辩称意见，缺乏相应依据，本院不予采信。双方间就系争房屋订立的租期现已届满，在原、被告未能就续租达成合意的情况下，被告继续占有使用系争房屋缺乏依据，故被告应搬离系争房屋，原告主张被告应参照双方租赁合同约定的租金标准支付自2017年9月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。另原告同意将保证金予以退还，鉴于此，本院就保证金问题在本案中一并处理。对于原告主张的延期交房违约金，原告系依据逾期支付租金违约金之条款主张，显然缺乏相应的合同依据和法律依据，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴城雨于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市松江区泗凯路XXX号的房屋；
二、被告吴城雨于本判决生效之日起十五日内支付原告上海秦中商贸有限公司自2017年9月20日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年88,611元的标准计算)；
三、原告上海秦中商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告吴城雨保证金44,305元；
四、驳回原告上海秦中商贸有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费723元，减半收取361.5元，由被告吴城雨负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沙 莎
二〇一八年二月二十七日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……