徐州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鼓执异字第013号
异议人邵某。
申请执行人李克某。
委托代理人王剑，男，1978年3月17日生，汉族。
被执行人曹培某。
李克某与曹培某民间借贷纠纷一案，本院作出的（2013）鼓民初字第0001号民事判决书已经发生法律效力。曹培某不服本院判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，2013年11月19日徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第1735号终审判决。判决书生效后，曹培某没有按照约定履行给付义务，李克某向本院申请执行。执行期间，本院依法查封了被执行人曹培某名下位于本市铜沛路警苑小区1-5-401室住房，此后异议人邵某以曹培某将上述房屋已经出售给其为由提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2014年3月18日、4月8�公开听证进行了审查。异议人邵某、申请执行人李克某及其委托代理人王剑到庭参加诉讼。被执行人曹培某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。
异议人邵某执行异议称：2006年8月21日，异议人与曹培某、权涛签订《协议书》，购买其名下位于本市铜沛路警苑小区1号楼5单元401室的房产，并全部支付了购房款。2009年该房屋上房后，异议就一直居住在该房屋内。由于该房屋是曹培某单位集资建房，曹培某、权涛不能为异议人办理房屋过户手续，因此房屋所有权转移至异议人后，该房屋仍登记在曹培某名下。综上，异议人系本案涉案房屋的实际所有权人，请求人民法院解除对上述房屋的查封。
申请执行人李克某辩称：从异议人提交的协议书上可以看出异议人购买的是四监宿舍1号楼4单元401室，而本案查封的是铜沛路铜沛警苑小区1号楼5单元401室，两处房产不是同一处房屋。即使两处房产系同一房产，根据我国相关法律规定对于不动产的权属证明仅能是产权处登记备案和产权证，而不取决于谁住在房屋内。本案中，产权处的登记备案以及房屋所有权证书登记的房屋所有权人均为曹培某，因此曹培某才是涉案房屋的所有权人。综上，请求法院依法驳回异议人的异议请求。
本案当事人争议的焦点是：异议人是否对涉案房屋实际享有所有权。
为证明自己的主张，异议人邵某向法庭提交了如下证据：1、房屋产权证书、徐州监狱出具的证明、购房协议书各一份，证明曹培某已经于2006年将房屋出售给异议人；2、收条8份以及曹培某出具的证明一份，证明异议人已经向曹培某支付了全部购房款以及有线电视、煤气管道等初装费用；3、购买装修材料、家电票据一组、装修合同、有线电视过户单据、水电费发票、交纳物业�收据一组、照片一组、鼓楼区铜沛办事处计划生育办公室出具的证明一份，证明异议人自2009年起一直在涉案房屋内居住；4、徐州市春华物业管理有限公司出具的证明一份，证明异议人邵某购买的房屋与本案涉案房屋系同一处房屋；5银行明细一份，证明异议人已经向被执行人曹培某支付了全部购房款；6、徐州市春华物业管理有限公司出具的证明一份，证明警苑小区原1号楼4单元现变更为1号楼5单元。
经质证，申请执行人李克某对证据1中的房屋产权证书真实性无异议，对徐州监狱出具的证明、购房协议均不认可，认为徐州监狱出具的证明系违规操作，是无效的，而购房协议中记载的房屋与本案涉案房屋并非同一套房产；对证据2认为与本案没有关联性，虽然收条注明是房款，但没有注明是哪一套房屋；对于证据3中购买装修材料和家电的票据不能够证明异议人实际占�了房屋，而水电费、物业费票据均显示房主为曹培某，鼓楼区铜沛办事处计划生育办公室出具的证明和照片只能证明异议人现居住在该房屋内，不能证明其系房屋的所有权人；申请人认为证据4与本案无关，且徐州市春华物业管理有限公司对警苑小区进行的是物业管理，并不是小区的施工人员，因此其无法证明四监宿舍1号楼4单元就是警苑小区1号楼5单元；对于证据5，其所反映的时间、金额与邵某提交的收条无法一一对应，因此该份证据不能起到证明作用；对于证据6，申请人认为徐州市春华物业管理有限公司不是铜沛警苑小区的承建人，其不能证明四监宿舍1号楼4单元401室就是铜沛警苑1号楼5单元401室。
申请人李克某向法庭提交了江苏省徐州监狱于2014年3月28日出具的情况说明，证明曹培某与他人签订购房协议，违反了徐州监狱的分房规定，并且徐州监狱声明2013年11月26日的证明作废。
经质证，异议人对该份情况说明不予认可，认为其没有参与徐州监狱的集资建房，是曹培某以徐州监狱干警的身份参与集资建房获得房屋后，将房屋转让给异议人的，因此异议人没有违反相关规定。
为查明事实，本院依法通知徐州监狱派员出庭对其出具的两份证明予以说明。徐州监狱委派乔新萍出庭，予以证明第一份证明文件是因为工作疏忽，没有查实清楚，第二份证明是对第一份证明的弥补；以及徐州监狱仅能证明曹培某系徐州监狱民警，且在2006年通过单位集资建房的方式获得铜沛警苑小区住房一套。
被执行曹培某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦没有提交书面答辩意见和质证意见，视为对其诉讼权利的放弃。
对上述证据，本院认为异议人提交的证据1中徐州监狱出具的证明文件与申请人提交的徐州监狱出具的证明文件，均记载了曹培炎系徐州监狱民警，且在2006年通过集资建房获得铜沛警苑住房一套，故对上述事实予以确认；对于证据1中的购房协议书，系异议人邵某与被执行人曹培某的真实意思表达，虽然申请人对其真实性不予认可，但没有提交相应证据予以证明，故该份证据能够作为认定案件事实的依据；证据2、4，虽然异议人提交的银行明细显示的取款时间与收条的时间不完全一致，但从上述明细中可以显示出在被执行人曹培某向异议人出具收条近期，异议人都有大量的现金支取，异议人主张现金支取的用处为支付购房款，同时又提供了曹培某出具的收条，且徐州监狱也出具证明证实房屋买卖的真实性，因此上述证据可以形成证据链，能够作为认定案件事实的依据；对于证据3，异议人提交的购买装修材料、家电票据、装修合同、有线电视过户单据、水电费发票、交纳物业费收据、�片、鼓楼区铜沛办事处计划生育办公室出具的证明真实反映了房屋的现有状况，申请人虽然不予认可，但没有提交证据予以证明其主张，故本院对证据3予以采信；对于证据5，徐州市春华物业管理有限公司虽然不是铜沛警苑小区的承建单位，但作为该小区的物业管理单位，能够证明小区楼号编排的实际情况，故对该份证据本院予以采信。
经审查查明：李克某与曹培某民间借贷纠纷一案于2013年1月23日向本院提起诉讼，本院作出（2013）鼓民初字第0001号民事判决书。曹培某不服本院判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，2013年11月19日徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第1735号终审判决。判决书生效后，曹培某未按照判决书履行相关义务，李克某向本院申请执行。执行过程中本院依法查封了曹培某名下位于本市铜沛路警苑小区1号楼5单元401室住房，此后异议人邵�以曹培某已将上述房产出售给其为由，提出执行异议。
另查明，2006年8月21日，异议人邵某与被执行人曹培某及配偶权涛签订购房协议书，购买曹培某名下四监宿舍1号楼4单元401室，约定房屋单价为每平方2600元。自2006年8月21日起至2010年6月24日止，邵某分八次共支付购房款323350元。该房屋2008年开始上房，由曹培某办理了上房手续后将房屋交付邵某，邵某在此居住至今。
又查明，本案涉案房屋2011年4月28日在房屋产权部门办理了房屋产权证书，由于该房屋系单位集资建房，曹培某至今未协助邵某办理房屋过户手续。
本院认为：当事人订立合同，应当系双方自愿，且遵守法律、行政法规，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有约束力。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，�果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人邵某与被执行人曹培某在涉案房屋被查封之前签订房屋买卖协议，系双方在公平、自愿的条件下签订，未违反国家强制性法律规定，亦未损害第三人合法权益，故该合同是合法有效的，应当受到法律的保护，并对合同双方当事人具有约束力。合同签订后，异议人邵某按照合同约定，支付了购房款，曹培某在收到首付款后也按照合同约定交付了房屋。虽然双方未按照约定“在房屋竣工后，乙方一次性付清余款”，而是邵某分八次支付了全部购房款，曹培某对此亦没有异议，可视为合同双方对原合同条款的变更。此外，由于涉案房屋系江苏徐州监狱的单位集资建房，导致该房屋客观上仍不具备办理由曹培某过户给邵某的条件。
关于异议人是否实际占有该房屋的问题，异议人向本院提交了购买装修材料、家电票据、装修合同、有线电视过户单据、水电费发票、交纳物业费收据，以及鼓楼区铜沛办事处计划生育办公室出具的证明，可以证明异议人长期居住在涉案房屋内，故本院对异议人认为其实际占有并使用该房屋的主张予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第17条之规定，裁定如下：
异议人邵某的异议理由成立，解除对本市铜沛路铜沛警苑1号楼5单元401室房屋的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张向阳
审 判 员 郭 娜
人民陪审员 范庆成
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 张 楠