河南省郑州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫01执异27号
案外人：江磊，男，1974年5月31日出生。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司郑州分行。
被执行人：开封市中亨房地产开发有限公司。
被执行人：开封锴奇电机制造股份有限公司。
被执行人：河南九达房地产开发有限公司。
被执行人：开封市九和房地产开发有限公司。
被执行人：王优民，男，1966年4月14日出生。
被执行人：王德平，男，1954年1月15日出生。
被执行人：杨刚，男，1976年1月16日出生。
被执行人：张北京，男，1988年3月19日出生。
在本院办理东亚银行（中国）有限公司郑州分行（以下简称：东亚银行）申请执行开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称：中亨公司）、开封锴奇电机制造股份有限公司（以下简称：锴奇公司）、河南九达房地产开发有限公司（以下简称：九达公司）、开封市九和房地产开发有限公司（以下简称：九和公司）、王优民、王德平、杨刚、张北京借款合同纠纷一案中，案外人江磊不服本院（2017）豫01执31号执行裁定书，向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人江磊异议称，请求依法撤销河南省郑州市中级人民法院作出的（2017)豫01执31号执行裁定书。事实与理由，申请执行人东亚银行（中国）有限公司郑州分行分别申请执行开封博达电机股份有限公司、开封市中亨房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚及开封市九和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案；开封大公建筑工程有限公司、开封市中亨房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚、孙荣刚及开封市九和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案；开封锴奇电机制造股份有限公司、开封市中亨房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚及开封市九和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案。由于开封博达电机股份有限公司、开封大公建筑工程有限公司、开封锴奇电机制造股份有限公司在向申请执行人借款时，开封市中亨房地产开发有限公司名下的位于开封市金明裕花园的房产（房地证号：236424、237435、236425、236426、237434、236432）分别抵押给申请执行人。根据评估公司评估，上述房屋及土地价值人民币一亿七千四百三十五万八千八百元，远远大于三笔借款（借款是：捌仟万元）。而申请执行人又向法院申请查封申请人在开封市汴京路42号士地87364.32平方米（该土地已经开发建设为196131.35平方米商住小区）经评估公司评定为人民币九亿五千八百五十六万元。申请人与九和公司早已签订购买开封市汴京路42号（皇家华韵）第10幢2单元2层01号房屋合同，向九和公司交付购房款，并到房屋管理部门办理了登记备案手续，申请人对被查封的房屋享有物权，申请执行人东亚银行（中国）有限公司郑州分行对九和公司享有的是债权。现你院对九和公司的土地（87364.32平方米）进行查封，造成申请人无法办理按揭贷款，申请人认为你院的查封行为违法，并侵害了申请人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第7条和第17条、《民事诉讼法》第225条和第242条之规定，特向贵院提出本异议，望准许！
为支持其请求，案外人向本院提交了其购房款的发票及商品房买卖合同等证据材料。
本院查明，因借款合同纠纷，东亚银行将中亨公司、锴奇公司、九达公司、九和公司、王优民、王德平、杨刚、张北京诉至本院，审理过程中，东亚银行向本院申请诉讼保全，本院于2015年6月1日作出（2015）郑民四初字第251号民事裁定书，裁定冻结开封市中亨房地产开发有限公司、开封锴奇电机制造股份有限公司、河南九达房地产开发有限公司、开封市九和房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚、张北京的银行存款23933007.58元或查封其相应价值的财产。并于2016年6月16日查封了被执行人开封市中亨房地产开发有限公司名下位于开封市金明裕花园商住楼一层A区（汴房地产权证号：2364**）、一层B区（汴房地产权证号：2374**）、一层C区（汴房地产权证号：2374**）、二层A区（汴房地产权证号：2364**）、二层B区（汴房地产权证号：2364**）、二层C区（汴房地产权证号：2374**）的房产；查封被执行人开封市九和房地产开发有限公司名下位于开封市汴京路42号，面积87364.32平方米（汴房地产权证号：2360**）的土地；查封被执行人杨刚名下位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭5号楼中单元102号（证号：3357350）的房屋。2016年11月24日，本院作出（2015）郑民四初字第251号民事判决书，判定：一、被告开封锴奇建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告东亚银行（中国）有限公司郑州分行借款本金22,000,000.00元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息自2014年11月21日起至实际给付之日止，按双方签订的《人民币抵押贷款合同》约定的标准计付，扣除开封市联合置业有限公司代九和公司代为支付的300万元）；二、开封市中亨房地产开发有限公司、河南九达房地产开发有限公司、开封市九和房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚、张北京对开封锴奇建筑工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任。上述保证人承担保证责任后，有权向开封锴奇建筑工程有限公司追偿；三、东亚银行（中国）有限公司郑州分行对开封市中亨房地产开发有限公司座落于开封市金明裕花园商住楼一层A区（汴房地产权证第2364**号），建筑面积共计1479.67平方米的房屋所有权享有抵押权，并有权在其折价或拍卖、变卖后的价款中优先受偿；四、驳回东亚银行（中国）有限公司郑州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院另查明，上述（2015）郑民四初字第251号民事判决书生效后，开封市中亨房地产开发有限公司、开封锴奇电机制造股份有限公司、河南九达房地产开发有限公司、开封市九和房地产开发有限公司、王优民、王德平、杨刚、张北京没有履行应尽义务，东亚银行向本院申请执行，本院作出（2017）豫01执31号执行裁定书于2017年2月26日继续查封了被执行人开封市中亨房地产开发有限公司名下位于开封市金明裕花园商住楼一层A区（汴房地产权证号：2364**）的房屋，作出（2017）豫01执31号之一执行裁定书于2017年2月26日继续查封了被执行人杨刚名下位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭5号楼中单元102号（证号：3357350）的房屋，作出（2017）豫01执31号之二执行裁定书于2017年2月26日继续查封了被执行人开封市九和房地产开发有限公司名下位于开封市汴京路42号，面积87364.32平方米（汴房地产权证号：2360**）的土地。案外人王辉不服上述（2017）豫01执31号执行裁定书，向本院提出异议申请，遂产生本案。
本院认为，首先，关于商品房预售合同备案登记能否对抗法院对涉案标的物的查封的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定“……查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”。因此，虽然本院已于2016年6月16日仅是对涉案土地实施了查封，但其查封效力及于该土地的附属物，即本院的查封效力及于案外人所异议的房产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，案外人江磊虽然与九和公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但这仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记，不属于上述法律所规定的物权预告登记，且该房屋也并未实际交付。因此，江磊对涉案房屋仅享有债权，依法不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。故，本院对涉案房屋实施查封并无不当。
其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人江磊虽然与九和公司已签订了书面《商品房买卖合同》，但该合同的签订时间为2016年9月4日，签订时间在本院实施查封之后，不符合上述法律规定，故，本院不予支持。案外人江磊之主张实质上是对本案执行标的的权属存有争议，依法应当通过异议之诉程序处理。
综上，案外人江磊的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人江磊的异议。
案外人、当事人对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 司晓营
审判员 蒋和平
审判员 杜文龙
二〇一八年一月二十三日
书记员 李 展