江西省高安市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）赣0983执异4号
异议人陈继德，男，1962年7月5日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
案外人胡拥军，男，1972年3月9日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
申请执行人胡春辉，男，1970年2月28日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
被执行人陈继德，男，1962年7月5日生，汉族，江西省高安市人，住址：高安市。
本院在执行申请执行人胡春辉与被执行人陈继德民间借贷纠纷一案中，异议人陈继德、案外人胡拥军分别于2016年12月13日、2017年2月9日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，案外人胡拥军、申请执行人胡春辉经本院合法传唤到庭参加听证活动，异议人（被执行人）陈继德经本院合法传唤未到庭参加听证活动。本案现已审查终结。
异议人陈继德称，本人2006年购买的高安市中山商贸城B1幢9号店面，已经于2014年12月28日用以租抵欠方式给了我的债权人胡拥军18年。
案外人胡拥军称，本人一直租用陈继德购买的高安市中山商贸城B1幢9号店面。自2014年3月份至9月份期间，陈继德共向我借款50万元（2014年3月10日借8万、3月18日借17万元、5月4日借10万、7月2日借5万、9月9日借10万），约定借款利率为月息贰分。2014年12月28日陈继德与本人商定用以租抵欠的方式清偿本人欠款，为此双方签订一份店面租赁合同。合同约定：1、租期为18年，即从2015年1月1日至2023年12月31日止。2、租金为每年2.8万元；用欠款50万元加上要付我利息7.5万元（从借款日到2014年12月31日按月息贰分计算），减去18年租金共计50.4万元，余款尚欠7万余元由陈继德继续偿还（仍按月息贰分计算）。3、在2015年1月1日签订租赁合同时，本人交付押金10万元给陈继德，如违约陈继德要赔偿本人20万元。综上，由于本人与陈继德签订的租赁合同在先，且系以租抵欠合同，因此高安法院不能执行陈继德购买的高安市中山商贸城B1幢9号店面。
申请执行人胡春辉辩称，1、胡拥军与陈继德签订的店铺租赁合同和二者之间的借款情况均不属实，系后来临时出具的。二者恶意串通，捏造事实，目的是抵制高安法院执行其店铺，好让胡拥军继续使用该店铺。此店铺租赁合同漏洞百出，一是没有任何银行转账凭证：50多万元的巨款，双方不可能每次都用现金支付，不符合正常逻辑，更不合理。二是租期18年明显不符。胡拥军在执行异议书中称，租期从2015年到2023年，事实上是9年。三是2014年7月2日陈继德出具的借条上书写的大写金额是50万元，小写金额却是5万元。我方认为，上述所有的借条均系同一天出具的。2、胡拥军与陈继德签订的店铺租赁合同根本没有法律效力，不能对抗法院执行程序。根据相关法律规定，法院执行店铺以后，胡拥军应当向陈继德主张债权，由法院来查明双方是否存在借款关系；而不能直接中断法院的强制执行。综上，请求法庭查明事实，驳回胡拥军的执行异议，维护我方的合法权益。
案外人胡拥军为证明自己的主张，提供的证据有：
第一组证据。（一）、证据名称：提供复印件：1、胡拥军身份证。2、借据5份。3、店铺租赁合同1份。
（2）、证明目的：1、证明申请异议人主体合适。2、证明陈继德分别于2014年3月10日、2014年3月18日、2014年5月4日、7月2日、9月9日向异议人借款8万元、17万元、10万元、5万元、10万元。陈继德总共是借了我50万，还差7万元息。3、2014年12月28日陈继德与我协商，签订案涉店面租赁合同。
第二组证据。（一）、证据名称：2016年3月2日陈继德出具的“我的近况说明”材料、2016年12月13日陈继德出具的“致高安法院领导异议书”材料各1份（当庭出示原件，由法庭拍照留存）。（二）、证明目的：2014年12月28日陈继德与我协商，签订案涉店面租赁合同。
申请执行人胡拥军发表质证意见称，坚持我方提交的书面答辩意见，请求法院依法驳回异议。
对于处理案外人或当事人在执行过程中所提执行异议事项，人民法院依法对案外人或当事人所提供的证据仅进行形式审查；对案外人提供的上述证据，本院具体认证如下：
本院对案外人胡拥军的身份信息的合法性、真实性、关联性予以确认。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，胡拥军仍应当提供借据相对应的银行转账凭证以及其他可以证明其履行了支付借款义务的其他证据，否则其所主张的“陈继德分别于2014年3月10日、2014年3月18日、2014年5月4日、7月2日、9月9日向异议人借款8万元、17万元、10万元、5万元、10万元”事实不能成立；现胡拥军并未提供上述佐证证据予以证实，故本院对申请执行人胡春辉提出的有关“50多万元的巨款，双方不可能每次都用现金支付，不符合正常逻辑，更不合理”的质证意见予以采信；本院据此对胡拥军所主张的“陈继德分别于2014年3月10日、2014年3月18日、2014年5月4日、7月2日、9月9日向异议人借款8万元、17万元、10万元、5万元、10万元”之事实不予确认。
胡拥军与陈继德签订店铺租赁合同的前提是有关“陈继德分别于2014年3月10日、2014年3月18日、2014年5月4日、7月2日、9月9日向异议人借款8万元、17万元、10万元、5万元、10万元”、且“截止2015年1月1日前陈继德尚欠胡拥军借款50万元及相应借款利息尚未偿还”之基础事实成立；鉴于胡拥军所提供的证据不足以证明前述基础事实成立，故本院对胡拥军所提供的店铺租赁合同的合法性、真实性、关联性均不予确认。
同理，本院对陈继德出具的“我的近况说明”材料、“致高安法院领导异议书”材料中涉及本案事实部分的内容的合法性、真实性、关联性亦不予确认。
被执行人经本院合法传唤未到庭参加听证活动；申请执行人在听证活动中未提供证据。
综上，经审查查明：本院受理胡春辉诉陈继德民间借贷纠纷一案后，于2015年4月15日制发民事裁定书，查封陈继德的位于高安市中山商贸城xx栋xx号商铺壹间【钢混结构、建于2003年、产权面积：96.19平方米、房屋所有权证号：0012304-xx号、土地使用证号：高国用（2006）字第xx号、土地使用权终止日期：2052年10月7日、房屋层次：1-3层】，另于2016年1月28日制发（2015）高民一初字第720号民事判决书，判令被告陈继德在本判决书生效后十日内偿还原告胡春辉借款本金450万元，其中的200万元从2015年4月16日起、250万元从2015年4月4日起，按照年利率24%计算利息至还清欠款之日止。该判决书于2016年2月23日发生法律效力。2016年4月22日胡春辉向本院提交强制执行申请书，经审查，本院于同日予以立案受理，案号为（2016）赣0983执444号。
2016年5月5日本院制发（2016）赣0983执444号民事裁定书，裁定限被执行人陈继德在2016年5月31日前履行生效判决书确定的还款义务，逾期未履行，本院将依法拍卖、变卖被执行人陈继德的位于高安市筠阳街办中山商贸城xx幢xx号（xx层）（产权证号：0012304-**）商铺壹间。2016年12月8日本院发布关于高安市筠阳街办中山商贸城xx幢xx号商住用房xx幢的拍卖公告。
异议人（被执行人）陈继德、案外人胡拥军分别于2016年12月13日、2017年2月9日对执行标的提出书面异议。
本案争议的焦点问题是：异议人（被执行人）陈继德、案外人胡拥军的异议请求，是否符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖（拍卖）不破租赁”规则；若符合，则异议人（被执行人）陈继德、案外人胡拥军的异议主张成立，本案应当依法裁定中止对案涉财产的执行；若不符合，则应当驳回异议人（被执行人）陈继德、案外人胡拥军的异议请求。
本院认为，（一）、租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益产生的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖（拍卖）不破租赁”的规则，合法的租赁权得以取得物权的对抗效力。（二）、租赁权得以取得物权的对抗效力，须具备以下三个法律构成要件：1、租赁合同真实。即首先需要出租人和承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言：案外人与被执行人基于民间借贷法律行为产生的债务关系，而协商采取“以租（金）抵欠（款）”方式抵销债务；由此前述民间借贷法律关系的真实存在即成为案涉租赁合同成立的前提要件；现案外人与被执行人未能充分举证证明前述民间借贷法律关系的真实存在，则案涉租赁合同的真实性亦存疑，不能确定该合同的真实性：其一、前述租赁合同是否系案外人与被执行人的真实意思表示存疑。陈继德未到庭参与听证活动，该租赁合同是否基于本人真实意思而签订无法确定；其二、未提供相应借据对应的支付借款之证据，证实案外人履行了向被执行人支付借款的事实成立；其三、借据上未约定借款利率及还款期限，案外人提出的陈继德尚欠其借款本金、利息计7万元的主张，无事实及法律依据，难以成立；其四、案外人亦未举证证明其于签订合同时交付10万元房屋押金给陈继德的事实成立。其五、被执行人是否偿还案外人借款本息及截止双方签订“以租抵欠”之商铺租赁合同时、被执行人尚欠案外人借款等情况均不明。2、租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前。理由同上，案涉租赁合同亦无法确认签订于被执行房屋被法院查封前。3、案外人已经依据租赁合同占有租赁房屋。租赁权要取得物权的对抗效力需要经过公示。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，应将租赁权的公示标准确定为承租人合法占有租赁物。理由同上，本案中案外人亦未能举证证明其作为承租人合法占有租赁物。综上，案外人及被执行人的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡拥军、异议人（被执行人）陈继德所提异议请求。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 丁 斌
人民陪审员 刘 鹏
人民陪审员 李 仲 康
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 胡建国（代）