湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00116号
上诉人（原审原告）十堰市悦丰房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪西路悦丰苑小区。
法定代表人赵久锋，该公司总经理。
委托代理人赵丰彩，该公司经理。代理权限：一般代理。
委托代理人彭雪峰，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）施裕清，具体职业不详。
委托代理人李彪，具体职业不详。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
上诉人十堰市悦丰房地产开发有限公司（以下简称悦丰房地产公司）因与被上诉人施裕清商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2014）鄂茅箭民一初字第02669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员徐恩田（主审）、柯幻参加评议的合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人悦丰房地产公司的委托代理人赵丰彩、彭雪峰，被上诉人施裕清的委托代理人李彪到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
悦丰房地产公司原审诉请判令：撤销悦丰房地产公司和施裕清于2012年6月19日及2012年12月12日签订的《商品房预售合同》，施裕清承担诉讼费用。
一审判决认定：2012年6月19日，悦丰房地产公司向施裕清借款118万元，约定使用6个月，若逾期还款，经债权人同意后，90日内按日万分之十二计算余额利息。双方还约定，债务人以自有房产做销售备案登记，若不履行还款义务，按双方网签合同将房产过户给债权人，且承担全部办证税费。双方在同日签订《商品房预售合同》，约定悦丰房地产公司将该公司开发的悦丰丽水佳苑1栋-1-1号、预测建筑面积520.18平方米的商业用房以140万元（单价每平方米2691.37元）的价格卖给施裕清。同日，双方到十堰市房屋产权交易中心办理上述房屋的预购商品房预告登记。2012年12月10日，悦丰房地产公司与施裕清签订《协议》。约定：施裕清在3日内借给悦丰房地产公司12万元，以帮助悦丰房地产公司解除法院对丽水佳苑综合楼二楼商铺的保全，并随即以293万元的总价网签售房合同，预登记至施裕清名下；预登记后，施裕清可再给悦丰房地产公司续加借款，具体数额不限，施裕清在悦丰房地产公司手续齐备合规的情况下配合悦丰房地产公司在银行融资；上述二层房产预登记后，施裕清应悦丰房地产公司要求，配合随时解除本楼负一层已办理在施裕清名下房产的预登记。双方在当日签订《商品房预售合同》，并到十堰市房屋产权交易中心办理预购商品房预告登记。该合同约定，悦丰房地产公司将丽水佳苑二层建筑面积649.55平方米的商铺以293万元（单价每平方米4510元）卖给施裕清，在2013年12月12日前交房。施裕清当日将119208元借款交给悦丰房地产公司，双方约定按日万分之十计息。此后，悦丰房地产公司又多次向施裕清借款。2013年9月21日，双方清算后，确认悦丰房地产公司截止2013年10月21日应还施裕清借款本息合计6017970元。悦丰房地产公司承诺到期后30日内还清，否则按预告登记的网签预售合同履行过户登记，承担办证税费，房款从借款中扣减，剩余借款及利息另行清偿。后因悦丰房地产公司到期后既未还款，也未按承诺履行房产变更登记，施裕清于2014年1月向人民法院起诉，请求判令悦丰房地产公司办理房产变更登记手续等。
一审法院认为：悦丰房地产公司与施裕清在2012年6月19日和12月12日签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，上述合同有效。即便上述合同存在可撤销事由，悦丰房地产公司在合同签订时就应当知道，悦丰房地产公司未在2013年6月19日和2013年12月12日前行使撤销权，撤销权即消灭。悦丰房地产公司未在撤销权存续期间行使权利，双方签订的合同是否存在显失公平的情形不足以影响案件的处理，对房产价值进行鉴定没有必要，悦丰房地产公司的鉴定申请不应准许。悦丰房地产公司在撤销权消灭后提起诉讼，其撤销合同的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决：驳回十堰市悦丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由十堰市悦丰房地产开发有限公司负担。
宣判后，悦丰房地产公司不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定事实错误。本公司与施裕清签订的《商品房预售合同》实际上是为借款合同提供担保。该合同中约定的房屋价款远远低于市场均价，本公司在一审时对诉争房屋价款申请评估，一审法院未准许，属程序违法。施裕清在2014年1月13日起诉要求办理过户手续时，本公司才知道撤销事由，撤销权并未灭失。请求二审法院依法裁判。该公司没有新的证据向本院提交。
施裕清辩称，一审判决正确，请予维持。
施裕清在二审期间，向本院提交四张照片。拟证实：诉争房屋位置偏僻，不存在显失公平。经质证，悦丰房地产公司认为，该照片是真实的，但不能达到其证明目的，不能仅靠位置认定房屋价格。本院认为，该四张照片具备真实性，能否达到施裕清的证明目的，本院将结合本案事实予以综合评判。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，悦丰房地产公司与施裕清分别于2012年6月19日和12月12日签订了《商品房预售合同》，并在十堰市房屋产权交易中心办理了预告登记。悦丰房地产公司在一审诉请要求撤销《商品房预售合同》，行使撤销权的前提为民事行为成立，其诉讼行为表明，该公司实际认可该民事行为的成立。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第71、72条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果和自己的意思相悖，并造成较大损失的，可认定为重大误解。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可认定为显失公平。本案的双方当事人签订《商品房预售合同》后在房管部门办理预告登记，悦丰房地产公司提出，其对法律行为有重大误解，本院难以认同。根据施裕清提供的照片显示，诉争房屋位于十堰市白浪，较十堰城区而言，该位置属于偏远地带，双方在《商品房预售合同》中约定的单价较为合理，且悦房地产公司并未提供证据证实相同地段房屋的价格作为其主张合同价格偏低、合同显失公平的参考。且众所周知，2013年、2014年十堰市城区的房价处于下跌趋势，悦丰房地产公司不可能在施裕清提起诉讼时才知道约定的价格过低，该公司于2014年9月2日以显失公平为由要求撤销房屋买卖合同也与常理不符。本案也不存在施裕清利用自身优势、利用悦丰房地产公司没有经验的情形，悦丰房地产公司也未提供充分有效的证据证实《商品房预售合同》存在明显违反公平、等价有偿的原则。即便是本案存在显失公平、重大误解的情形，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第73条第二款的规定，权利人行使撤销权也应当自行为成立之日起一年内行使，否则，人民法院不予保护。双方签订《商品房预售合同》并办理预告登记后，悦丰房地产公司应当知道其应有的相关权利，即撤销事由自合同签订之日起其就应当知道。双方签订两份《商品房预售合同》的时间是2012年6月19日和2012年12月12日，因此悦丰房地产公司若行使撤销权，应当在2013年6月18日和2013年12月11日前行使。经查明，悦丰房地产公司未在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。对诉争房屋的价格是否进行评估均对本案处理结果无影响，为减少当事人诉累，一审法院未准许其鉴定申请并无不当。综上，悦丰房地产公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由十堰市悦丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书生效之日起计算。
审判长 尚郧生
审判员 徐恩田
审判员 柯 幻
二〇一五年四月十七日
书记员 刘亚琼
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。