上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30758号原告：廖炎超。原告：肖文霞。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。被告：毛晓英。委托诉讼代理人：屠永军，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：王素怀。法定代�人：毛晓英。第三人：王良谊。委托诉讼代理人：吴极，上海申浩律师事务所律师。原告廖炎超、肖文霞与被告毛晓英、王素怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，因王良谊与本案的处理结果可能存在利害关系，故本院依据王良谊的申请追加王良谊作为本案第三人参加诉讼。原告廖炎超、肖文霞及两原告的共同委托诉讼代理人王冰，被告的委托诉讼代理人屠永军，第三人王良谊及其委托诉讼代理人吴极到庭参加诉讼。至于被告王素怀，因其法定代理人毛晓英未到庭，毛晓英也未提交毛晓英代王素怀聘请委托诉讼代理人的相关资料，故本案以被告王素怀无正当理由拒不到庭为由缺席审理。本案现已审理终结。原告廖炎超、肖文霞向本院提出诉讼请求：1、�被告共同向两原告交付位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；2、两被告共同协助两原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，将涉案房屋过户登记至两原告名下，因过户所产生的相关税费及手续费均由两原告承担；3、两被告共同向两原告支付逾期交房的违约金，以人民币(币种下同)1,450,000为基数、按日千分之五的标准计算自2016年10月12日起至两被告实际交房之日止；4、两被告共同赔偿两原告因按揭贷款取消而增加的偿还金230,000元；5、本案诉讼费由两被告承担。审理中，两原告撤回了第3、4项诉讼请求。事实与理由：两原告与两被告经上海HH房地产经纪事务所居间介绍于2016年7月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告向两原告出售涉案房屋；房价款为2,000,000元；两被告于2016年10月12日前交付涉案房屋、于2016年11月15日前办理涉案房屋转让过户手续；若两被告逾期交房，则应按两原告已付款日千分之五的标准向两原告支付违约金。同时双方又签订《补充协议》一份，约定涉案房屋总成交价格为2,760,000元，超出《上海市房地产买卖合同》约定的760,000元由两原告一次性补足两被告。后两原告向被告支付690,000元的首付款及760,000元，按揭贷款手续也经过银行审批完毕。当两原告通知两被告相关事宜并要求办理涉案房屋交接和产权过户手续时，被告知，因房屋价格上涨，两被告已决定不再履行合同。两原告认为两被告的行为严重损害了两原告的利益，故两原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告毛晓英辩称，不同意两原告的诉讼请求。涉案房屋是两被告与第三人共同共有，而且是两被告与第三人的唯一自有住房，现第三人不同意出售，故导致涉案买卖合同客观无法履行。2016年9月，被告即已告知原告“第三人不同意出售，第三人主张涉案房屋为婚内财产”。对于涉案房屋买卖不成，两原告与中介方也有过错。签约时，两原告向中介方询问，涉案房屋是否需要被告毛晓英配偶同意，但中介方表示涉案房屋房产证上只有两被告的名字，不需要毛晓英配偶同意。被告王素怀未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。第三人王良谊述称，涉案房屋涉及第三人利益，被告的出售行为损害了第三人利益。涉案房屋是两被告及第三人共同拆迁所得，被告毛晓英处分涉案房屋没有取得第三人的同意。被告王素怀也是涉案房屋权利人之一，第三人也是被告王素怀的法定代理人之一，处分未成年财产需要所有法定代理人的同意，被告毛晓英处分涉案房屋，未看出是为了被告王素怀的利益。涉案房屋在原告与被告毛晓�签订房地产买卖合同时的市场价是3,200,000元左右，而实际合同只有2,000,000元。故两原告与被告毛晓英之间有恶意串通的嫌疑，损害了第三人的利益。签订买卖合同时及之前，两原告已经知晓涉案房屋是被告毛晓英的家庭财产，故两原告也不符合善意第三人的条件及要求。经审理查明，被告毛晓英与第三人王良谊系夫妻关系，于1997年12月登记结婚，婚内育有一子即被告王素怀。两原告系夫妻关系。涉案房屋系两被告与第三人的动迁安置房。2011年3月5日，涉案房屋被核准登记至毛晓英、王素怀两人名下。2016年7月2日，被告毛晓英并代王素怀(出售方，签约甲方)与两原告(购买方，签约乙方)、案外人上海HH房地产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《上海HH房地产买卖居间合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋。成交价2,760,000元，此为甲方净�手价，甲方不承担任何交易费用。乙方支付房款的方式为，2016年7月3日支付定金100,000元，2016年7月10日前支付房款400,000元，2016年9月16日前支付房款950,000元，剩余房款1,310,000元，乙方贷款支付，贷款不足部分过户当日现金补足。交房日期为2016年10月12日。因户口问题导致放款不成，由甲方负责。该合同还对其他内容作了约定。该合同居间方处除有上海HH房地产经纪事务所的盖章，还有经办人吴某某的签字。当日，原告廖炎超向被告毛晓英支付了购房定金100,000元。2016年7月8日，被告毛晓英并代王素怀(卖售人，签约甲方)与两原告(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海HH房地产经纪事务所居间介绍由乙方受让甲方的涉案房屋。房地产转让价款为2,000,000元。甲乙双方确认，在2016年11月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方逾期未交接涉案房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，甲乙双方协商一致本次交易过程中产生的税费均由乙方承担。甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后5日内将涉案房屋交付给乙方，交付标志为甲方将涉案房屋的钥匙交付乙方。该合同附件三付款协议约定乙方于2016年7月2日前支付定金100,000元，于2016年7月8日前支付房款400,000元，于2016年9月16日前支付房款190,000元，乙方向银行申请公积金组合贷款方式支付房款1,310,000元，由银行直接房款入甲方账户，贷款不足部分过户当日现金补足。该合同还对其他内容做了约定。同日，双方又签订《补充协议》，约定涉案房屋实际成交价格为2,760,000元，甲乙双方同意将进交易中心的买卖合同价格做成2,000,000元，超出合同价格的760,000元为装修和房产增值费用乙方一次性补给甲方。乙方于2016年7月2日支付定金100,000元，于2016年7月8日前支付房款400,000元，于2016年9月16日前支付房款950,000元(含装修和房产增值费用760,000元)。双方约定于2016年9月16日前审税。剩余房款1,310,000元，由乙方用公积金组合贷款方式支付。贷款不足部分过户当日现金补足。签约当日，原告廖炎超向被告毛晓英支付房款400,000元。2016年8月7日，原告廖炎超向被告毛晓英支付房款190,000元。2016年8月27日，两原告、被告毛晓英及中介人员至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的审税手续并重新签署了一份与2016年7月8日的《上海市房地产买卖合同》相较内容一致的《上海市房地产买卖合同》。当日原告廖炎超向被告毛晓英支付房款760,000元。据第三人庭审陈述�审税当日，毛晓英要求其至交易中心，故其一直在交易中心门口等待，大概2-3个小时左右，其不知道他们在处理什么。等待的过程中，其等不及进去询问毛晓英在干什么，毛晓英表示在办理关于涉案房屋出售的审税手续，这时其才知道涉案房屋被出售。当时，因为其对房屋出售的相关手续并不清楚，且仅是办理审税并非过户，故当时其没有阻止毛晓英，也没有与两原告说过话。后因被告毛晓英表示不出售涉案房屋，故两原告、被告毛晓英及中介方于2016年9月21日进行协商，但协商未果。两原告于2016年9月24日向两被告寄送《房屋过户催告函》，要求两被告按约定前往房地产交易中心办理过户手续。但被告接函后拒不履行，遂成讼。以上事实，由两原告提供的涉案房屋的不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》两份、《补充协议》、定金及房款的支付凭证、录音光盘、《房屋过户催告函》及邮寄凭证，第三人提供的动迁安置协议、结婚证、户口簿等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。审理中，两原告申请证人吴某某到庭作证。证人吴某某陈述，其系上海HH房地产经纪事务所的经理。其最早与毛晓英认识，双方是邻居关系。之后毛晓英委托其出售涉案房屋并与其确定了房价。2016年7月，原、被告签订了合同。当时，毛晓英向其表示另一个产权人王素怀是毛晓英的孩子，故其向毛晓英表示因王素怀是未成年人，需要孩子父亲到场。毛晓英表示家里都商量好的，出售涉案房屋她的丈夫即王良谊不会不知道，毛晓英同时表示审税时王良谊会到场。审税当天，王良谊带齐材料至现场。因王良谊只需在过户时签字，故审税当天其未要求王良谊签字。当时，毛晓英夫妇还要请其吃面。2016年9月13日，其收到通知，原告贷款审批下来了。故其通知毛晓英并要求王良谊一定要到场签字。过了两天，毛晓英向其表示房价涨了，要和原告谈判。故毛晓英及原告至中介处协商，协商时毛晓英承认是其违约并认为房价上涨了故不同意出售涉案房屋，但双方未能协商一致。整个交易过程，其只在审税当天见过王良谊，办理审税手续时，王良谊一直跟随在侧。对于证人证言，两原告表示无异议。被告表示根据记载经办人不是吴某某，证人所述与事实不符，证人证言不真实。第三人表示证人证言不真实，其没有全程陪同，只是在外面站着，无聊了进去一下。本院认为，涉案房屋虽然登记于两被告名下，但从涉案房屋的取得方式及取得时间可见，涉案房屋实际系两被告及第三人共有。然虽然第三人对涉案房屋享有一定产权，但是否如第三人所述被告毛晓英的出售行为未经第三人同�、损害第三人利益，毛晓英与两原告恶意串通，值得商榷。首先，从第三人陈述可见，即使存在审税前，第三人对于涉案房屋的出售并不知情，但是审税当时，第三人明知毛晓英将涉案房屋出售给两原告、明知毛晓英已经在与两原告办理涉案房屋出售的有关审税手续，却不当场表示反对或阻止办理审税手续，这对于一个思维正常、至始至终不清楚涉案房屋的出售事宜、也不同意出售的成年人，该行为显然不合理。故本院认为，第三人对于毛晓英出售涉案房屋的行为系默认并同意的。其次，两原告系基于不动产登记的信赖与两被告签订了买卖合同，虽然在该份买卖合同中约定房价为2,000,000元，原、被告又签订《补充协议》约定涉案房屋实际成交价格为2,760,000元，超出合同价格的760,000元为装修和房产增值费用。这与双方在中介公司签署的居间协议约定的涉案房屋转让�2,760,000元是一致的。该实际交易价格在签约当时也未明显低于市场价，两原告依约支付购房款，也不存在异常或不合理的交易情形，第三人亦无充分有效证据证明毛晓英与两原告存在恶意串通之情形。故对于第三人的意见，本院不予采纳。综上，本院认为，两原告与两被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按约履行。现两原告已按约向两被告支付购房款，两被告亦应按约协助两原告办理涉案房屋的过户手续及交房手续。两原告提出的诉请，本院予以支持。至于剩余房款1,310,000元，两原告表示同意支付。本院基于当事人的意见及合同约定，为避免双方当事人讼累，将剩余房款在本案中一并处理。被告王素怀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛晓英、王素怀于本判决生效之日起十日内协助原告廖炎超、肖文霞办理将上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告廖炎超、肖文霞名下的手续，因过户所产生的相关税费及手续费均由原告廖炎超、肖文霞承担；二、待上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告廖炎超、肖文霞名下后三日内，原告廖炎超、肖文霞向被告毛晓英、王素怀支付剩余购房款1,310,000元；三、待被告毛晓英、王素怀收到原告廖炎超、肖文霞支付的1,310,000元后五日内，被告毛晓英、王素怀将上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告廖炎超、肖文霞。案件受理费减半收取计2,375元，财产保全费5,000元，共计7,375元，由被告毛晓英、王素怀负担(该款由两被告于本判决生效之日起十日内直接向两原告支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年五月十九日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许�中途退庭的，可以缺席判决。