北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4208号
原告贺业萍，女，1958年4月10日出生。
（公民身份号码：×××）
委托代理人史建英，北京市国泰世良律师事务所律师。
被告宋磊，男，1980年1月9日出生。
（公民身份号码：×××）
第三人北京鼎诚安家房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区香山南路168号院1号楼94号。
（注册号：110107010785347）
法定代表人薛强，总经理。
委托代理人李丽，河北亚华律师事务所律师。
原告贺业萍与被告宋磊、第三人北京鼎诚安家房地产经纪有限公司（以下简称鼎诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案后，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员王淑芝、赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺业萍及其委托代理人史建英、第三人鼎诚房地产公司的委托代理人李丽到庭参加了诉讼。被告宋磊经公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告贺业萍起诉称：2013年11月8日，在被告没有出示房产证原件及告知有关抵押的情况下，原告与被告通过鼎诚房地产公司居间签订了合同编号为0000079号的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。买卖合同约定：原告购买位于北京市石景山区香山南路x号院x号楼x单元x号房屋，房屋建筑面积97.6平方米，售价3080000元，该房屋性质为经济适用房；该房屋设有抵押，出卖人应于2013年11月20日前办理抵押注销手续。《补充协议》约定：原告于2013年11月8日向被告支付定金5万元整，2013年11月11日前支付首付款35万元（该金额包括原告已支付的定金5万元）。2013年11月28日，原告依据合同约定付购房款2万元后被告在与鼎诚房地产公司共同协商下办理了房屋交接，被告承诺3个工作日后办理解押手续，故原告与被告又签订《补充协议》一份。在鼎诚安家公司的带领下，原、被告办理了房屋交接手续，原告给付被告13万元。原告刚入住即被抵押权人担保公司赶出来，因为被告未按约定办理抵押注销手续。原告再找被告，被告从此下落不明。事后原告了解到被告在外负有多项债务纠纷，部分债权人已经提起诉讼或法律文书生效后申请强制执行，诉争房屋现处于查封状态。鉴于被告违约的事实，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》的目的已不能实现，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》；2、判令被告返还原告购房款500000元并承担违约金150000元，二项共计65万元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
第三人鼎诚房地产公司述称：对事实部分不完全认可，认可原告提交的证据。鼎诚房地产公司已经告知了房屋有抵押，起诉书中说《北京市存量房屋买卖合同》约定该房屋设有抵押，鼎诚房地产公司的业务员已经告知了房屋有抵押，原告知道房屋有抵押的情况。
经审理查明：位于北京市石景山区香山南路x号院x号楼x单元x号房屋所有权人登记为宋磊，该房屋于2013年9月9日设定抵押。
2013年11月8日，贺业萍与宋磊在鼎诚房地产公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同中载明了房屋的基本情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市石景山区香山南路x号院x号楼x单元x号房屋，该房屋所在楼栋总层数为11层，其中地上10层，地下1层，该房屋所在楼层为2层，建筑面积97.61平方米；房屋权属情况：该房屋所有权证证号为X京房权证石字第x号，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年11月20日前办理抵押注销手续，出卖人未将该房屋出租；成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为壹佰柒拾肆万元整，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为壹佰叁拾肆万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；房屋的交付：出卖人应当在2013年12月10日前将该房屋交付给买受人；违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，按照下列方式，逾期在15日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款30%向买受人支付违约金。逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理，逾期在15日内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，贺业萍、宋磊与鼎诚房地产公司还签订了《居间服务合同》及编号为0000357号《补充协议》。《居间服务合同》载明了鼎诚房地产公司作为交易居间人的服务内容为：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；协助房屋出卖人，买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。合同约定由贺业萍向丙方支付居间代理费人民币陆万柒仟柒佰陆拾元整。合同还约定了权利义务和争议解决办法。《补充协议》关于房屋交易具体事宜约定，乙方于2013年11月08日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方应于2013年11月11日前将首付款人民币叁拾伍万元整（该金额包含乙方已支付的定金人民币伍万元整）以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2013年12月8日前将房款人民币贰佰柒拾叁万元整以自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方同意，在接到丙方通知后七个工作日内，甲、乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议约定承担违约责任；该房屋有2700000元贷款余额未还清，甲方应于签订本合同后去办还款解押手续，贷款余额甲方自行还清。中介服务费陆万柒仟柒佰陆拾元整以及综合服务费壹万元整，由乙方于2013年11月9日前支付。甲方承诺此房产为满五年唯一住房，不产生个人所得税，如产生个税，由甲方承担。违约责任：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……。甲方出现上述根本违约情况之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。乙方若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
2014年1月8日，贺业萍代甄亚伟（贺业萍之子）与宋磊签订了《补充协议》。协议载明，经双方友好协商，就乙方购买甲方位于石景山区香山南路x号院x号楼x单元x号房屋作如下补充：乙方于2014年1月8日再支付甲方购房款壹拾叁万元整，该房款用于甲方办理该房屋的解押手续，甲方收到该款项后3个工作日内必须办理该房产解押手续；甲方应于办理完成解押手续后3个工作日内办理该房屋的政府放弃优先回购《证明》；甲方应于办理好政府放弃优先回购《证明》手续后10个工作日内与乙方办理过户手续，乙方应于过户当日将剩余房款全部支付给甲方（先过户后付款）；甲方应于2014年1月8日将房屋交给乙方并结清该房屋交接前的物业费、供暖费、电话费、网络费、税费、电费、燃气费等与该房屋相关的一切费用。如因任何一方原因未能按以上约定执行的每逾期一日应向对方支付总房款1%的滞纳金，逾期超过10日的视为违约，违约方须向对方支付总房款35%的违约金，并承担丙方的代理服务费。且违约金及服务费须在违约之日起10日内付清，以上补充内容，若有与主合同相冲突之处均以本补充协议为主。
2013年11月8日，贺业萍按合同约定支付给宋磊购房定金人民币50000元整。贺业萍提交了购房定金收据，鼎诚房地产公司表示认可。
2013年11月09日，贺业萍向鼎诚房地产公司支付了77760元服务费，贺业萍提交了中国工商银行的支付凭证、收据，鼎诚房地产公司表示认可。
2013年11月11日，贺业萍向宋磊支付了300000元购房首付款，贺业萍提交了中国工商银行的支付凭证以及房款收据，鼎诚房地产公司表示认可。
2013年11月28日，贺业萍依据合同约定向宋磊支付了购房款20000元，贺业萍提交了房款收据，鼎诚房地产公司表示认可。
2014年1月8日，贺业萍向宋磊支付了130000元购房款后入住诉争房屋；2014年1月14日，诉争房屋门锁打不开，贺业萍换了门锁；2014年1月18日，诉争房屋门锁又无法打开，鼎诚房地产公司给换了一把门锁。之后，贺业萍自述被抵押权人担保公司赶出来。贺业萍提交了中国建设银行的支付凭证、房款收据以及房屋交接清单，鼎诚房地产公司表示认可。
诉讼中，贺业萍另行表示，贺业萍于2014年1月8日代甄亚伟与宋磊所签订的《补充协议》之权利由贺业萍承受，甄亚伟不再享有任何权利，并提交了《郑重声明》。
2014年5月14日，贺业萍提出保全申请，本院作出（2014）石民初字第4208号民事裁定书，冻结了宋磊名下位于北京市石景山区八角南里10号楼5单元401号房屋过户手续。
2014年7月10日，经贺业萍申请鼎诚房地产公司被追加为第三人。
2014年7月14日，贺业萍申请公告向宋磊送达。
2014年7月23日，贺业萍支付了公告费260元，原告提交了发票。
上述事实，有营业执照、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋交接清单、收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的焦点问题是，被告是否构成根本违约并致合同目的不能实现。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贺业萍与宋磊在鼎诚房地产公司的居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宋磊未按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务，于2014年1月8日收到贺业萍支付壹拾叁万元购房款后3个工作日内办理该房产解押手续，因抵押权人行使抵押权，致使贺业萍无法使用所购房屋，宋磊违反双方约定的根本违约条款，已构成根本违约。本院认为，因宋磊将设有抵押的房屋出卖给贺业萍，在收到贺业萍按约定给付的购房款后未按约定办理该房产解押手续，且一直处于联系不上的情况，宋磊违约行为已经致使贺业萍买卖房屋的目的不能实现。贺业萍依双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及贺业萍、宋磊与鼎诚房地产公司签订的编号为0000357号《补充协议》主张解除合同具备事实依据与法律依据，本院予以支持。贺业萍依据与宋磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及宋磊的违约行为主张宋磊返还原告购房款500000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。本院认为，贺业萍与宋磊在鼎诚房地产公司的居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对双方具有法律约束力，双方约定了违约金条款，现贺业萍主张宋磊支付违约金，本院予以支持，但双方约定的违约金过高，且贺业萍同意法院酌定处理，故本院酌定将贺业萍主张的违约金减至十万元。宋磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除贺业萍与宋磊于2013年11月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年1月8日签订的《补充协议》；
二、解除贺业萍、宋磊、北京鼎诚安家房地产经纪有限公司于2013年11月8日签订的《补充协议》；
三、宋磊于本判决生效之日起三十日内返还贺业萍购房款五十万元（含定金五万元）；
四、宋磊于本判决生效之日起三十日内给付贺业萍合同履行违约金十万元；
五、驳回贺业萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百元，由宋磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费三千七百七十元，由宋磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费二百六十元，由宋磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 赵桂荣
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 吕慧颖