福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第3724号
原告黄凌志，男，1995年4月17日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人何金东，福建升恒律师事务所律师。
被告莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰村。
委托代理人吴国章，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人黄艳玲，福建壶兰律师事务所律师。
原告黄凌志因与被告莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月29日进行第一次公开开庭审理，于2013年12月16日进行第二次公开开庭审理，原告黄凌志的委托代理人何金东、被告金高威公司的委托代理人黄艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凌志诉称：2008年7月17日，原告与被告经充分协商，签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告将其开发的位于荔城区拱辰社区名为“浅水湾荔苑”的小区内一套房屋（第9幢11层C梯1102号房）及一个车位（地下车位C区98号）分别以人民币（以下币种均为人民币）844171元和10万元的价格出售给原告；原告应一次性付清全部购房款；被告应于2008年9月1日前将房屋及车位交付给原告使用。被告如未按合同规定的期限将商品房交付使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付的房价款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告同意遵照逾期交房的违约责任。同日，原、被告又签订了《关于莆田浅水湾荔苑商品房买卖合同的补充协议》（以下简称补充协议）一份，协议约定：被告统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。合同签订后，原告依约定支付给被告购房款944171元。按被告的要求，原告在2008年7月18日接收房屋时向被告交纳了包括维修基金、房产契税、印花税、产权登记费、房产交易费、面积丈量费等费用共计47729元。但由于被告的原因，被告于2010年6月30日才办理好《房屋所有权证》，2012年5月7日才办理好《国有土地使用权证》。原告分别于2011年9月28日和2013年3月11日领取上述两证。被告未能在约定的180日内为原告办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，显然已构成违约，被告应当支付给原告自2009年1月19日起至2012年5月7日止按日万分之五计算的违约金即944171元×40月×30天／月×5／10000=566502.6元，原告只要求被告按房价款及车位的30%即283251元支付违约金。请求判令：被告立即支付给原告违约金283251元。
被告金高威公司辩称：1、原告签订合同及补充协议时系限制民事行为能力人，导致本案合同及补充协议无效。2、被告不存在逾期办证及承担逾期办证违约责任的问题。合同第十五条约定的180天期限是指被告向主管部门提交备案资料的期限，并非原告取得产权证书的期限。合同中没有约定被告逾期提供备案资料的违约责任。被告确实没有在180天内提供备案资料，是因为消防部门没有及时对工程进行验收造成的，故逾期提供备案资料不是属于被告原因。没有逾期办证也没有违约行为，故不存在逾期办证的违约责任。3、姑且不论被告是否存在逾期办证的违约责任问题，原告向法院提起诉讼，已经超过两年诉讼时效。4、若被告存在逾期办证事实，亦未给原告造成损失，不应当赔偿，且双方约定的违约金明显过高，应予调整。应以原告交纳的办证费用总额为基数，按银行同期存款利率计算调整违约金。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：1999年，被告金高威公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为莆国用（1999）字第Y9900424号地块的土地使用权。经批准，被告金高威公司在该地块上建设商品房，名称为“浅水湾荔苑”，建设工程规划许可证号为莆规荔建字2006-002，施工许可证号荔建管证（2006）009号，商品房预售许可证号为（2006）莆房许字第015号。
2008年7月17日，原告黄凌志与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告以总价款人民币844171元向被告购买浅水湾荔苑小区第9幢11层C梯1102号房，被告应在2008年9月1日前向原告交付经验收合格的商品房。若被告超过九十日逾期交房，原告要求继续履行合同的，应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日应向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任计付违约金。《补充协议》第二十七条约定：“出卖人统一办理产权证，出卖人为买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内积极给予协助；……。”第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予以协助。”合同签订后，原告按约向被告交付了购房款84471元及地下车位C区98号车位费10万元，并交纳了办理房屋权属证书的相关费用房产契税25325元、面积丈量费285元、印花税253元、产权登记费80元、房产交易费712元、工本费10元，车位契税3000元、车位面积丈量费30元、工本费10元、印花税30元等共计29735元。2008年7月18日，原告与被告办理房屋交接手续。2010年5月26日，被告为该房屋办理了莆房权证荔城字第L2010039**号《房屋所有权证》，为车位办理了莆房权证荔城字第L2010045**号《房屋所有权证》。2011年7月，原告领取了《房屋所有权证》。2012年5月7日，被告为该房屋办理了莆国用（2012）第J01510号《国有土地使用证》，原告于2012年6月5日领取了《国有土地使用证》。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
上述事实，有原、被告陈述及原告黄凌志提供的《商品房买卖合同》一份、《关于莆田浅水湾荔苑商品房买卖合同的补充协议》一份、销售不动产统一发票二张、交费通知一份、福建省政府非税收入票据一份、服务业统一发票二张、收款收据三张、住宅使用说明书一份、《房屋所有权证》一份、《国有土地使用权证》一份，被告金高威公司提供的领取房屋所有权证明细表一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。
本院认为：原告黄凌志与被告金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》时，其已年满10周岁，但未满18周岁，属限制民事行为能力人，合同与协议虽无证据原告的法定代理人有追认行为，但作为相对人的被告应当以通知的方式作出撤销，但被告亦未通知撤销，现被告以合同无效主张，本合同并不存在无效的情形之一，故被告的该主张于法无据，本院不予支持。且原、被告双方签订合同后，原告按约履行了付款义务，被告已交付了房屋，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按协议全部履行了付款义务。且原、被告双方于2008年7月18日办理房屋移交手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第二十七条的约定，被告应在2009年1月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告金高威公司逾期报产权登记机关备案，致2010年5月26日才办理了讼争房屋及车位的《房屋所有权证》，2012年5月7日办理讼争房屋的《国有土地使用权证》，被告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供其存在经济损失的证据，且被告提出约定的违约金过高，请求予以减少，故本案违约金酌定调整为按原告所交纳的办证费用总额29735元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。《国有土地使用权证》已于2012年5月7日办理完毕，而其于2013年9月6日向本院提起诉讼，故其要求2011年9月6日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告金高威公司应支付原告自2011年9月6日起至原告取得《国有土地使用权证》即2012年5月7日止的违约金。原告黄凌志请求合理的部分本院予以支持，请求不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告黄凌志逾期办理房屋权属证书自二○一一年九月六日起至二○一二年五月七日止，以原告黄凌志所交纳的办证费用总额人民币二万九千七百三十五元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的百分之一百三十倍计算的违约金；
二、驳回原告黄凌志的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5549元，由原告黄凌志负担人民币5499元，由被告莆田市金高威房地产开发有限公司负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄元招
人民陪审员 黄秀清
人民陪审员 郭益娴
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 蔡晶晶
附本案相关法律法规及执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。