江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1183民初2812号
原告中国建设银行股份有限公司句容支行，住所地句容市华阳镇华阳东路3号。
法定代表人李强，系该行行长。
委托代理人章春源，江苏汇瑞律师事务所律师。
委托代理人严楚云，江苏汇瑞律师事务所实习律师。
被告徐德伟。
被告陈蕾。
原告中国建设银行股份有限公司句容支行（以下简称建行句容支行）诉被告徐德伟、陈蕾金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员杨惠玲适用简易程序于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章春源、严楚云到庭参加诉讼，被告徐德伟、陈蕾经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行句容支行诉称：2013年4月19日，原告与两被告签订《个人住房借款合同》一份，约定由原告为两被告提供37万元住房按揭贷款，贷款期限为25年。合同签订后，原告按约向两被告发放贷款37万元，但两被告未能按约还款，出现数次逾期未还款的状况。因涉案房屋已办理抵押登记，现起诉要求：1、判令两被告立即归还贷款本金354384.68元及利息21525.38元（利息已计算至2016年4月26日，自2016年4月27日起至全部贷款还清之日止的利息按借款合同约定计算）；2、两被告承担律师费25534元；3、以两被告抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告徐德伟、陈蕾未作答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：2013年4月19日，原告建行句容支行（作为贷款人/抵押权人）与被告徐德伟、陈蕾（作为借款人/抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定徐德伟、陈蕾向建行句容支行借款37万元，用于购买位于句容市开发区西环路转盘东北侧04幢401室房屋。借款期限300月，自2013年4月19日起至2038年4月19日止。借款利率为浮动利率，按基准利率水平执行，如遇基准利率调整，于每年的1月1日调整一次。还款方式为等额本息还款法，还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对应日，如当月没有借款实际发放对应日的，则当月最后一日为约定还款日。若徐德伟、陈蕾未在合同约定的时限前足额偿还任意一期本息，建行句容支行从逾期之日起在合同执行利率水平上上浮50%计收罚息和复利，直至本息清偿为止。徐德伟、陈蕾不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行句容支行有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求徐德伟、陈蕾立即清偿借款本息及相关费用；建行句容支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），均由徐德伟、陈蕾承担。
合同另约定，本合同项下的借款担保方式为抵押担保，即由借款人徐德伟、陈蕾以其购买的位于句容市开发区西环路转盘东北侧04幢401室房屋作抵押担保，抵押范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、建行句容支行为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。
合同签订当日，建行句容支行依约向徐德伟、陈蕾发放贷款37万元，且按照徐德伟、陈蕾委托将该37万元划入句容市房管处房屋置换中心客户交易结算资金账户。2013年4月28日，徐德伟就位于句容市开发区西环路转盘东北侧04幢401室房屋办理抵押登记，建行句容支行领取房屋他项权证，他项权证号为：句房他证字第0490**号，该证上载明的担保债权数额为37万元。贷款发放后，徐德伟、陈蕾自2015年5月起未能按月足额偿还借款本息，截止到2016年4月26日，徐德伟、陈蕾尚欠贷款本金357384.68元、到期利息21525.38元。后徐德伟、陈蕾于2016年5月2日归还本金3000元，余款一直未还。
另查明，建行句容支行为向徐德伟、陈蕾追索债权，与江苏汇瑞律师事务所签订委托代理合同，该律师事务所指派章春源、严楚云律师担任建行句容支行委托代理人参与本案诉讼，建行句容支行支付给该所律师费25534元。
上述事实，有原告建行句容支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》一份、借款凭证一份、还款清单一份、房屋他项权证复印件一份、委托代理合同一份、律师费发票一份以及到庭原告代理人的相关当庭陈述在卷佐证。
本院认为，建行句容支行与徐德伟、陈蕾签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。建行句容支行按约向徐德伟、陈蕾发放了贷款，徐德伟、陈蕾应按合同约定归还借款本息，但徐德伟、陈蕾自2015年5月起未能按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约，建行句容支行要求收回已发放借款符合合同约定，本院依法予以支持；因徐德伟、陈蕾抵押的房屋已办理抵押登记手续，建行句容支行作为抵押权人对该房屋折价款或者拍卖、变卖该房屋的价款在37万元范围内享有优先受偿权。
根据合同约定，因徐德伟、陈蕾违约致使建行句容支行采取诉讼方式实现债权的，徐德伟、陈蕾应当承担为此支付的律师费，故建行句容支行有权要求徐德伟、陈蕾承担律师费。但就律师费数额，建行句容支行主张的25534元系其与江苏汇瑞律师事务所达成的一致意思表示，对徐德伟、陈蕾没有约束力，本院结合本案实际案情，将本案律师代理费调整为按律师收费标准最低值收取（即：争议财产标的额1万元以下收费为2500元；1万元-10万元收费比例按4%计算；10万元-50万元收费比例按3%计算），数额为14377元，对超出部分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐德伟、陈蕾于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司句容支行借款本金354384.68元及利息21525.38元，合计375910.06元(利息已计算至2016年4月26日,自2016年4月27日起至实际给付之日止的利息按照2013年4月19日《个人住房借款合同》约定计付）。
二、被告徐德伟、陈蕾于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司句容支行律师费14377元。
三、若被告徐德伟、陈蕾不能按时足额履行上述给付义务，原告中国建设银行股份有限公司句容支行对被告徐德伟、陈蕾所有的位于句容市开发区西环路转盘东北侧04幢401室房屋（房产证号：02××96）折价款或者拍卖、变卖该房屋的价款在37万元范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3683元（已减半收取），由原告建行句容支行负担129元，由被告徐德伟、陈蕾负担3554元（此款原告已预交本院，被告徐德伟、陈蕾于本判决生效后十日内将负担的3554元给付原告）。
上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审判员 杨惠玲
二〇一六年七月十三日
书记员 印 文
附：有关法律规定：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。