山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋11民终385号
上诉人（原审被告）：中石油煤层气有限责任公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号。
法定代表人：匡立春。
委托诉讼代理人：田野，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘兴勇，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕梁市精密机械制造有限公司，住所地山西省吕梁市离石区刘家湾村。
法定代表人：马志强，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：马补上，该公司员工。
委托诉讼代理人：马志梅，该公司员工。
上诉人中石油煤层气有限责任公司因与被上诉人吕梁市精密机械制造有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和公开询问审理了本案。本案现已审理终结。
中石油煤层气有限责任公司上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初1616号民事判决第一项；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对房屋租赁合同期限的认定与客观事实不符，且缺乏有效证据支撑。1.双方签订的房屋租赁合同期限是清晰的、明确的和具体的。依照双方协商一致订立的房屋租赁合同第四条之约定，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日止。2.合同第四条括号补充说明的“按实际交付乙方房屋的时间计算租赁期”的约定，其实质是对实际应该支付房屋租赁费期间的特殊约定，并不能改变具有明确时间限制的租赁合同期限。3.合同签订时，被上诉人的房屋处于毛坯房状态，被上诉人为满足房屋出租条件，自行对房屋进行所谓装修，并延迟10个月交付租赁房屋，系其主动进行的履约行为，并不构成上诉人所谓“默认同意顺延租赁期限”的理由。4.从“默认同意”的法律分析，被上诉人所称的上诉人“默认同意顺延租赁”也不能成立。在通常情况下，沉默不能作为意思表示的形式，只有在法律有明文规定或者当事人有约定的情况下，才可以用作意思表示的方式。本案中房屋租赁合同期限是合同的重大实质性内容，租赁期限的延长是一种契约变更行为，应有出租人与承租人双方明确而有效的意思表示，凡意思表示欠缺、瑕疵或双方之一欠缺代理权的，应认定为无效或可撤销的行为。（二）上诉人与被上诉人协商一致解除合同事实客观存在，证据充分。1.2015年9月29日，上诉人所属的忻州分公司石楼北项目部员工王某向被上诉人送达了《关于振东大楼租赁合同到期不再续租的函》的纸质函件，被上诉人的委托诉讼代理人马补上在该函件上签字确认收函，马补上在一审中对此也明确承认。2015年10月中旬，双方经友好协商一致，上诉人同意向被上诉人支付截止到2015年12月31日剩余未到期的几个月的租赁费用，以及80000元房屋维修费，共计530000元，被上诉人亦对此表示同意接受。关于该事实，上诉人在一审庭审中申请当时参与协商解除合同的2位证人出庭作证，其在法庭上的证言完全证实双方协商一致解除合同的事实存在，但一审判决对此只字未提，有违公平公正立场。2.从合同履行的实际情况看，被上诉人按照合同约定开具了530000元发票并接受付款的行为，表明其完全同意并认可该房屋租赁合同已经协商解除。3.上诉人已经按照双方协商一致解除合同约定完全履行了自己的付款义务。4.被上诉人从未就协商一致解除合同的事实提出任何异议。2015年11月上诉人的工作人员和办公设备设施撤出振东大楼到2016年1月被上诉人向上诉人出具530000元发票，直至被上诉人起诉，在长达近一年的时间里被上诉人从未向上诉人提出任何异议，可视为其默认同意解除合同。（三）上诉人一审答辩中陈述的两个客观事实，一是按照按照约定合同于2015年12月31日到期终止，二是该合同未到期的2015年10月双方协商一致解除合同，均能证明和支持上诉人的观点，并非自相矛盾。（四）一审判决上诉人向被上诉人支付1270000元房屋租金于法无据。上诉人不存在违约行为，也不存在过错，不应向被上诉人支付该笔款项。（五）一审判决上诉人向被上诉人支付1270000房屋租金损失明显过高，显失公平。即使不认可房屋租赁合同到期终止和协商解除的事实，被上诉人也有义务采取措施防止损失扩大，而被上诉人在上诉人撤出该租赁房屋以后未采取措施出租或盘活房屋财产，放任损失扩大。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，被上诉人无权就扩大的损失要求赔偿，一审判决显失公平。（六）即使从情势变更原则的角度分析，一审法院在上诉人已额外支付没有实际租赁的3个月租金及80000元维修费的前提下，仍然判决上诉人支付1270000元租金，明显违背合同法的公平原则。上诉人在签订本案争议房屋租赁合同是基于吕梁地区的煤层气勘探重大发现，但直至2015年该项目仍无重大实质性突破，若继续租赁该房屋将造成重大损失，该情况符合情势变更原则。
吕梁市精密机械制造有限公司辩称，原判决正确，应予维持。
吕梁市精密机械制造有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付房屋租赁费1270000元；2、被告承担违约金1000000元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年12月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第2条约定，原告房屋位于离石区龙凤南大街振东大楼主楼共9层，建筑面积7800平方米；合同第3条约定，被告承租原告上述房屋用于住宿办公；合同第4条约定，房屋租赁期限为五年，2011年1月1日开始至2015年12月31日止（按实际交付乙方（指被告）房屋的时间计算租赁期）；合同第5条约定，年租金1800000元。分期付款，交付房屋之日起10日内，被告支付12个月租金1800000元。租期满12个月后10日内，被告再支付12个月的租金1800000元，以此类推；合同第7条约定，原告按照被告同意的装修设计图纸施工，保证质量和工期，4个月内交付房屋，一至四层装修为办公室、会议室和食堂，五至八层装修为员工宿舍，宿舍按标准间装修。协议签订后4个月内装修完毕（因天气原因不能完成装修，双方协商后可顺延）；如果被告不愿租赁原告装修好的房屋，被告赔偿原告损失100万元。第10条约定，租赁期间被告不得中途退租。签订租赁合同后，原告对房屋进行了装修，2011年10月1日被告接收房屋入住，被告共支付原告租金7810000元。2015年11月被告搬走。2015年9月29日，被告给原告送达《关于振东大楼租赁合同到期不再续租的函》，主要内容：双方租赁期限至2015年12月31日，即将到期不再续租。2015年12月31日前租金在租期届满前将支付原告。一审法院认为，原、被告于2010年12月24日签订了《房屋租赁合同》，原告装修后，被告于2011年10月1日接受房屋，2015年11月被告搬离租赁房，租金共支付7730000元。对以上事实原、被告双方均认可，本院予以确认。本案争议焦点是双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是五年，还是按实际租赁时间计算租赁期。租赁合同第4条约定，租赁期限五年。2011年1月1日至2015年12月31日（按实际交付房屋时间计算租赁期）。按照该约定，租赁期五年为不变期限，五年的起止日期本应为2011年1月1日至2015年12月31日，但在该条中双方同时约定装修期不算租赁期，租赁期应自原告装修完毕交付被告房屋起计算，那么，五年的租赁期限应为2011年10月1日被告接收房屋起至2016年9月30日止。租赁合同第5条约定了租金支付方式为分期支付，每12个月支付一次，每次支付180万元，以此类推。该条进一步印证了租赁期限为五个12个月。被告辩解理由：第1条认为，原、被告房屋租赁合同已于2015年12月31日到期终止。第2条认为，原、被告于2015年协商一致解除了租赁合同。到期终止和协商一致解除合同是两个完全不同的概念，到期终止是指合同约定的履行期限届满自动终止，指的是合同已履行完毕。协商一致解除是指合同履行期限尚未届满，对正在履行过程中的合同协商解除。被告答辩理由自相矛盾，如果按照被告第2条答辩理由，2015年9月29日送达原告的不再续租的函证明双方已经协商解除了租赁合同，该份函件原告虽已签收,但未作同意解除的意思表示，不能认为协商一致解除了租赁合同。按五年租赁期限算，被告尚欠租赁费1270000元，应当支付。原告请求被告支付违约金1000000元，原、被告租赁合同第7条约定被告不愿租赁原告装修好的房屋，赔偿1000000元。本案中，原告装修完毕后，被告已实际承租，不存在不愿租赁的事实。原告的这一请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：（一）本判决生效后十五日内，被告中石油煤层气有限责任公司支付原告吕梁市精密机械制造有限公司租金1270000元；（二）驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费24960元，减半收取计12480元，原、被告各承担6240元。
二审审理中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.本案争议租赁房屋的到期日为何日；2.上诉人与被上诉人是否协商解除了租赁合同；3.一审判决由上诉人向被上诉人支付1270000元房屋租金是否显失公平。
关于第一个争议焦点，本案争议租赁房屋的到期日为何日。上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）于2010年12月24日签订房屋租赁合同，该合同合同系双方协商一致订立，合同真实有效，当事人均应依照约定履行合同义务。合同第4条约定：“租赁期限为伍年，从2011年1月1日开始至2015年12月31日止（按实际交付乙方房屋的时间计算租赁期）”；第7.2.3条约定：“本合同签订4个月后的10日内，向乙方交付出租房屋并制作《出租房屋交接清单》，双方授权代表应负责在交接清单上签字、加盖公章以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况。交接清单签字日作为房屋租赁期开始日期”；第7.4.1条约定：“甲方在本协议签署后4个月内装修完毕（因天气原因不能完成装修，双方协商后可顺延）……”。2011年10月1日，上诉人接收房屋入住，上诉人对被上诉人因装修迟延交付房屋未提出异议。根据合同上述约定，本案争议房屋的租赁期限应为自房屋实际交付日2011年10月1日起五年至2016年9月30日止。
关于第二个争议焦点，上诉人与被上诉人是否协商解除了租赁合同。第一，上诉人主张其于2015年9月29日向被上诉人送达了《关于振东大楼租赁合同到期不在续租的函》，该函载明：双方租赁期限至2015年12月31日，即将到期不再续租，2015年12月31日前租金在租期届满前将支付被上诉人。被上诉人员工签字确认收悉该函。因被上诉人未作出同意该函内容的承诺，故上诉人依据该函认定双方协商解除合同的上诉理由不能成立，依法不予支持。第二，上诉人主张其与被上诉人协商一致解除租赁合同并支付了剩余未实际租赁期间的租金及房屋维修费共计530000元，被上诉人同意并接收了该笔款项。一审审理中上诉人提供两名证人出庭作证，拟证明其上述主张。被上诉人认可其接收该笔款项，但不认可双方达成一致协议解除合同，上诉人提供的证人只有胡明卿证明上诉人的上述主张，另一名证人王某的证言并未涉及协商解除合同的内容。故上诉人提供的证据不足以证明其与被上诉人协商解除租赁合同，上诉人的该上述理由不能成立，依法不予支持。第三，上诉人主张在其搬离争议房屋、支付530000元费用时直至一审起诉前被上诉人未提出任何异议，可视为被上诉人默认同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除需由当事人协商一致或者满足法定情形，故被上诉人在一审起诉前未提出异议不能视为其默认解除合同，上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。
关于第三个争议焦点，一审判决由上诉人向被上诉人支付1270000元房屋租金是否显失公平。按照双方房屋租赁合同的约定，租金为每年1800000元，五年共计9000000元，上诉人已支付7730000元，尚欠1270000元。一审按合同约定判决上诉人支付被上诉人尚欠租金1270000元正确，应予维持。
综上所述，中石油煤层气有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16230元，由上诉人中石油煤层气有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫红珍
审判员 王晓瑜
审判员 张晓艳
二〇一七年五月八日
书记员 张亚楠