江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1447号
上诉人（原审原告）：谢福伟，男，1975年10月5日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
上诉人（原审原告）：孙永桂，女，1976年9月19日生，汉族，住江西省赣州市于都县。
以上两上诉人委托诉讼代理人：张康，上海市广益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人谢福伟、孙永桂因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢福伟、孙永桂上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持谢福伟、孙永桂一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，我方与其他业主一样都是在受诱惑的情况下签订租赁合同的，实际上没有拿到房子，更谈不上出租，涉案房屋既无隔断，也无水电至今不能使用，一审仅凭租房合同认定交房是认定事实错误。2、奥银房产公司提出444627元的违约金系其意思自治，名品城公司与奥银房产公司违反诚实信用原则，应当按照约定支付相应的违约金。
名品城公司辩称：我方不存在交房违约事实，房屋由上诉人出租给奥食卡公司即可认定我方已经完成交房。一审法院关于违约金的认定亦符合法律规定。
奥银房产公司二审未答辩。
谢福伟、孙永桂向一审法院起诉请求：1、判令名品城公司向谢福伟、孙永桂交付苏州市相城区元和街道××室房屋；2、判令名品城公司、奥银房产公司为谢福伟、孙永桂办理苏州市相城区元和街道××室房屋所有权证；3、判令奥银房产公司向谢福伟、孙永桂支付违约金444627元。因在一审诉讼过程中，涉案房屋的产权证明已办出，故谢福伟、孙永桂撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年3月15日，谢福伟、孙永桂（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201203150097）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积29.27㎡，该商品房总价款444627元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z3078283，国有土地使用权分割转让许可证编号为0061”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2012年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
另查明，谢福伟、孙永桂于2010年11月20日至2011年11月1日间，分七次支付了20000元、228094元、533元、30000元、100000元、21000元、45000元，合计444627元，均由奥银房产公司开具了收据。谢福伟、孙永桂方还于2012年5月9日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为20年，即2011年1月1日至2030年12月31日。谢福伟、孙永桂于2010年11月24日即与该公司就涉案房屋签订了《预约租赁合同》。涉案房屋于2016年4月5日获颁不动产权证书，编号为（2016）苏州市不动产权第7006052号，谢福伟、孙永桂方已受领此证。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由谢福伟、孙永桂身份证复印件、名品城公司和奥银房产公司的登记信息、《商品房买卖合同》、收据、《租赁合同》、《预约租赁合同》、不动产权证书以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。
审理中，谢福伟、孙永桂举证奥银房产公司于2013年7月4日向谢福伟、孙永桂出具的承诺书，载明，谢福伟、孙永桂方购买的商铺，于2012年5月9日办了正式网签合同，至今产证未下来，承诺于2013年12月30日前办下产证，如未能办出或超期，按商铺总价的8%支付违约金给客户。2014年2月，谢福伟、孙永桂方与奥银房产公司签订协议1份，载明：奥银房产公司因本公司原因未能于2013年12月30日前办理好产证，经协商，双方同意将办理期限延长至2014年4月30日，奥银房产公司届时将办好产证并交付谢福伟、孙永桂方；如未能按约办理，承诺在一个月内返还谢福伟、孙永桂方购房款和契税，并无条件解除谢福伟、孙永桂方与本公司以及租赁公司的所有合同，并支付谢福伟、孙永桂方购房款100%的违约金。经质证，名品城公司认为，承诺与协议书均由奥银房产公司出具，与名品城公司无关；而且协议书中约定的违约金是在双方解除合同的情况下才予以支付，并非无任何前置条件；现在谢福伟、孙永桂主张继续履行合同而要求房款的100%作为违约金，不符合法律规定、也不符合约定。谢福伟、孙永桂对此称，谢福伟、孙永桂要求奥银房产公司支付违约金，与名品城公司无关，名品城公司无权答辩。
一审法院认为，谢福伟、孙永桂与名品城公司于2012年3月15日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2012年4月30日交房，谢福伟、孙永桂称名品城公司、奥银房产公司至今未交房。谢福伟、孙永桂于2012年5月9日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为20年，即2011年1月1日至2030年12月31日。据此，可认定名品城公司至迟于谢福伟、孙永桂与第三方签订租赁合同时已将涉案房屋交付谢福伟、孙永桂方，故谢福伟、孙永桂方要求名品城公司向其交付房屋的诉讼请求不予支持。关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，同时也自行销售，谁销售谁收款。本案中谢福伟、孙永桂与名品城公司签订了《商品房买卖合同》，但所交房款均由奥银房产公司收取并开具收据，亦能印证名品城公司、奥银房产公司之间存在委托销售关系。合同签订以及房屋交付后，因名品城公司、奥银房产公司迟迟未能办出产权证书，奥银房产公司在此情况下接连向谢福伟、孙永桂出具了承诺书、协议书，向谢福伟、孙永桂承诺如不能在2014年4月30日前办出产权证书，将承担房款100%的违约金。对于上述逾期办证的违约责任，作为涉案商业体的建造者、所有者的名品城公司应予承担。同时，由于奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东，奥银房产公司不能证明名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房产公司应当对名品城公司的违约责任承担连带责任。现谢福伟、孙永桂明确仅要求奥银房产公司承担违约责任，应予准许。双方约定了房款444627元的100%的违约金，此约定过高，与谢福伟、孙永桂的实际损失亦不相符。据此，一审法院根据谢福伟、孙永桂的实际损失，兼顾违约金的补偿性和惩罚性，对违约金酌情予以下调，按房款的25%予以确定，即违约金为111156.75元，该款奥银房产公司应予支付。奥银房产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、奥银房产公司支付谢福伟、孙永桂违约金111156.75元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回谢福伟、孙永桂的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4024元，由谢福伟、孙永桂负担3028元，奥银房产公司负担996元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，谢福伟、孙永桂提供照片一组，证明涉案房屋现状，既无法使用也无法出租。名品城公司质证认为该组照片不能反映之前房屋已实际对外出租的情况。
本院认为，谢福伟、孙永桂与名品城公司于2012年3月15日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、2012年1月15日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2012年3月15日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。谢福伟、孙永桂于2012年5月9日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订租赁合同，且租赁期限约定为20年，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为，综合房屋是现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给谢福伟、孙永桂并由谢福伟、孙永桂出租使用。谢福伟、孙永桂在二审中提交相关照片，认为房屋未交付的上诉理由本院不予支持。
关于谢福伟、孙永桂上诉所称违约金问题，该违约金系当事人针对未如期办证所作约定，谢福伟、孙永桂未提供证据证明其因延迟办证产生的实际损失，因双方约定了房款444627元的100%作为违约金，明显过高，一审法院根据本案实际情况予以调整，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，谢福伟、孙永桂上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8048元，由上诉人谢福伟、孙永桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郭 玮