宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民终字第439号
上诉人（原审原告）徐忠祥，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘建宁，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人冯卫亮，宁夏永东律师事务所律师。
上诉人徐忠祥为与被上诉人刘建宁房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人徐忠祥的委托代理人李华，被上诉人刘建宁及其委托代理人冯卫亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年9月30日，徐忠祥与刘建宁签订《房屋租赁合同》1份，约定：一、甲方（徐忠祥）将其所有的位于中卫市沙坡头区某营业房20号、21号房屋（建筑面积共78㎡）租赁给乙方（刘建宁）使用；二、房屋用途……三、租赁期限为两年，自2014年10月11日至2016年10月14日止；……四、租金及支付方式，1.房租，第一年度房屋租金为5万元，第二年房屋租金为随行就市10%递增，支付方式按年付，甲方收款后须向乙方出具收款收据；2.房屋保证金……3.房租支付方式为租金按年度结算，合同签订当日，乙方向甲方支付第一年度房租，从第二年开始，乙方必须按合同到期日提前30天向甲方支付房屋租金，若逾期，以每年房租到期日起计算违约金，每天按2倍房租计息，且甲方有权解除本协议并无条件收回房屋；五、其他费用，1.乙方在租赁期内实际使用的物业费、水费、电费、取暖费、电话费、有线电视费及因经营产生的有关单位收取的所有管理费应由乙方自行承担，并按期交纳，甲方一概不承担；……合同还约定了甲方、乙方的权利义务以及合同的变更与终止等内容。合同签订后，徐忠祥向刘建宁交付租赁房屋，刘建宁于2014年9月30日向徐忠祥支付房租4万元，于2014年12月10日支付房租4000元，剩余房租6000元未付。后刘建宁向徐忠祥支付剩余房租时，徐忠祥拒收，要求刘建宁归还租赁房屋。2015年5月20日，徐忠祥以刘建宁违约为由向刘建宁公证送达《解除房屋租赁合同通知》，通知双方的房屋租赁合同立即解除，要求刘建宁于收函10日内搬出租赁房屋。但刘建宁继续经营至今未搬出。徐忠祥起诉请求：1.依法解除徐忠祥、刘建宁之间的房屋租赁合同；2.判令刘建宁立即从租赁徐忠祥的位于中卫市沙坡头区某营业房20号、21号房屋中搬出并恢复原状；3.判令刘建宁支付徐忠祥违约金5480元（自2015年5月20日至2015年6月10日，按137元／天×2计算，之后的违约金支付至刘建宁实际搬出房屋之日）；4.本案诉讼费由刘建宁承担。庭审中，徐忠祥增加诉讼请求，要求判令刘建宁向徐忠祥支付代缴的中卫市沙坡头区某营业房20号、21号房屋物业费、装修垃圾清运费共计3821.3元。
另查明：徐忠祥于2014年8月22日支付中卫市沙坡头区某营业房20、21号房屋的物业费、装修垃圾清运费共计3821.3元。徐忠祥在庭审中增加该部分诉讼请求，但对补交该部分请求的诉讼费因在规定的收费标准1万元之内，不再交纳。刘建宁于2015年7月6日因徐忠祥拒收剩余房租而将剩余房租6000元向中卫市公证处进行提存。
一审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。徐忠祥与刘建宁自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。刘建宁在履行合同中于2014年9月30日、12月10日共计支付房租4.40万元，对于剩余房租，徐忠祥在租赁期限届满前于2015年5月20日未向刘建宁限期交纳即以刘建宁违约为由向刘建宁公证送达《解除房屋租赁合同通知》，通知双方的房屋租赁合同立即解除、要求刘建宁返还租赁房屋属实，依法予以确认。本案双方争议的焦点是徐忠祥应否解除双方签订的房屋租赁合同。双方的《房屋租赁合同》第四条第3项约定，租金按年度结算，合同签订当日，乙方向甲方支付第一年度房租，从第二年开始，乙方必须按合同到期日提前30天向甲方支付房屋租金，若逾期，以每年房租到期日起计算违约金，每天按2倍房租计息，且甲方有权解除本协议并无条件收回房屋。依该条约定内容，刘建宁违约未支付房租，徐忠祥有权解除租赁合同及收回房屋。但刘建宁在房屋租赁期间内已经支付房租4.40万元，未支付房租数额6000元，该合同约定的房屋租赁期限尚未届满，刘建宁的行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项规定的法定必须解除合同的情形。而且依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，徐忠祥可以要求刘建宁在合理期限内支付，如果刘建宁逾期不支付的，徐忠祥可以解除合同，但徐忠祥无证据证明向刘建宁通知支付剩余房租，给予刘建宁支付剩余房租的合理期限，且刘建宁有证据证明在徐忠祥送达解除合同前表示愿意支付剩余房租，徐忠祥拒收而直接通知刘建宁解除房屋租赁合同、返还房屋，其主张的法律依据不足，综合本案事由，依法不宜解除租赁合同。故对徐忠祥要求判令解除双方之间的房屋租赁合同和刘建宁立即从租赁的徐忠祥位于中卫市沙坡头区某营业房20号、21号房屋中搬出并恢复原状的诉讼请求，不符合合同约定及相关法律法规规定，不予支持。对刘建宁向中卫市公证处提存的剩余房租6000元徐忠祥可以向公证处领取。对刘建宁辩称不同意解除房屋租赁合同的意见，其理由成立，予以采纳。由于刘建宁对剩余房租6000元在合同签订之日至进行公证提存期间未向徐忠祥支付，刘建宁给徐忠祥实际造成部分经济损失，依法应当承担相应的民事责任。对徐忠祥要求刘建宁支付违约金5480元（自2015年5月20日至2015年6月10日，按137元／天×2计算，之后的违约金支付至被告实际搬出房屋之日）的诉讼请求，经核：刘建宁对剩余房租6000元未向徐忠祥支付，有违约责任，但不属该租赁年度的逾期违约情形，不适用合同约定的以每年房租到期日起计算违约金、每天按2倍房租计息条款规定，刘建宁可以参照人民银行同期贷款年利率6%按照逾期上浮50%即9%的标准计算，由刘建宁向徐忠祥承担自2014年10月1日至2015年7月6日向公证机关提存期间（计9个月6天）造成经济损失，合计414元符合相关法律法规规定，依法予以支持；对徐忠祥其余部分违约金请求，因依据不足，不予支持。对于徐忠祥要求刘建宁支付代缴的中卫市沙坡头区某营业房20号、21号房屋物业费、装修垃圾清运费共计3821.3元的诉讼请求，经核：依双方合同约定物业费等费用由刘建宁承担客观存在，但徐忠祥该物业费、装修垃圾清运费均在租赁合同签订之前发生，不在合同约定的租赁期范围内，故对该部分请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、刘建宁于判决生效后三日内向徐忠祥支付因未及时支付剩余房租期间的违约损失414元；二、驳回徐忠祥的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取计125元，由徐忠祥负担100元，刘建宁负担25元。
徐忠祥不服上述判决，向本院提起上诉称：双方于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》明确约定，合同签订当日，刘建宁应向徐忠祥支付第一年房租，若逾期，徐忠祥有权解除合同无条件收回房屋，徐忠祥有权解除租赁合同。刘建宁未按时全额缴纳第一年租金的行为，使徐忠祥对刘建宁的履行能力产生合理怀疑，无法确定刘建宁是否能继续履行合同并足额交纳第二年房租。一审无视合同约定，认定解除合同条件未成就，解除合同会给刘建宁造成较大损失，不宜解除合同，该事实认定错误、证据不足。徐忠祥要求刘建宁支付代缴的物业费、装修垃圾清运费等费用3821.30元合情、合理、合法，该费用属于刘建宁在租赁经营期间应支出的费用。一审认定该费用发生在合同签订之前，不予支持是错误的。一审无视合同约定的违约金计算方法，直接参照人民银行同期贷款年利率6％按照预期上浮50％即9％的标准计算错误，应充分尊重当事人的自由约定，支持徐忠祥要求的违约金。综上，请求：1.撤销原判；2.依法改判支持徐忠祥的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用均由刘建宁承担。
被上诉人刘建宁答辩称：徐忠祥的上诉理由不符合本案事实，上诉理由不能成立。首先，双方签订的租赁合同是徐忠祥提供的合同文本，合同内容以手填和打印两种形式表现，对于租金支付的方式，是打印的格式条款，但在合同签订后，双方并没有按照格式条款的约定履行，合同签订当日，徐忠祥收取了刘建宁的房租4万元，在合同签订3个月后，徐忠祥又收取了房租4000元，之后，刘建宁向徐忠祥缴纳下余的6000元房租时，徐忠祥无正当理由拒收，这是本案基本事实。徐忠祥将房屋交付给刘建宁后，刘建宁对房屋进行装修时，徐忠祥没有提出异议。按照徐忠祥的上诉理由，刘建宁没有按照合同当日缴清全部房租，徐忠祥就有权收回租赁房屋，徐忠祥没有按照合同约定行使该权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。请求驳回徐忠祥的全部上诉请求。
二审期间，被上诉人刘建宁提供的证据有：
公证书、收款收据各1份。
上诉人徐忠祥的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对合法性、关联性、证明目的有异议。第一，本案讼争的是刘建宁没有缴清第一年房租，因此引起的诉讼，与第二年房租没有关联性。第二，按合同约定，第二年房租应提前30天，也就是在2015年9月11日向徐忠祥缴纳而非提存。第三，合同约定第二年房租上浮10%，刘建宁缴纳5万元，未足额交纳。
上诉人徐忠祥未提交新的证据。
对于被上诉人刘建宁提供的证据，本院认为：公证书、收款收据能够证明刘建宁于2015年8月28日将第二年度的房租5万元交公证处提存的事实，故对其证明效力予以确认。
本院除确认一审法院查明的事实之外，另查明：刘建宁于2015年8月28日将支付给徐忠祥自2015年10月15日至2016年10月14日止的房屋租赁费5万元提存于中卫市公证处。
本院认为：合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”刘建宁于合同签订当日即2014年9月30日向徐忠祥支付第一年度租金4万元，于2014年12月10日支付租金4000元，于2015年7月6日向公证处提存6000元，刘建宁分三次向徐忠祥付清第一年度租金5万元。刘建宁未按约定于合同签订当日付清第一年度租金，迟延支付第一年度部分租金，构成违约，应按约定承担违约责任。一审已按双方约定判决刘建宁向徐忠祥承担违约金，符合法律规定和合同约定。刘建宁迟延履行支付第一年度部分租金，并不必然带来合同解除的后果，只有在经徐忠祥催告后的合理期限内刘建宁仍未履行支付第一年度下剩租金的义务时，徐忠祥方可解除合同。本案一、二审中，徐忠祥未提供证据证明其向刘建宁催告并给予刘建宁支付剩余租金的合理期限。徐忠祥在未催告给予合理期限的情况下，直接通知刘建宁解除合同，不符合上述法律规定。故对徐忠祥要求解除合同搬出房屋并恢复原状的上诉请求不予支持。徐忠祥提供的支付物业费、装修垃圾清运费票据时间为2014年8月22日，早于《房屋租赁合同》签订之日即2014年9月30日，不在合同约定的租赁期限内，票据上亦未加盖收费单位印章，故对徐忠祥要求刘建宁支付物业费、装修垃圾清运费的上诉请求不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人徐忠祥的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人徐忠祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 孟佳鹏
代理审判员 吕广飞
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 张 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。