河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民再17号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）李大勇，男，汉族，1947年2月10日出生。
委托代理人彭崇志，河南大河律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）王树国，男，汉族，1972年2月6日出生。
再审申请人李大勇与被申请人王树国房屋租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院于2014年10月9日作出（2014）金民二初字第4128号民事判决，李大勇不服提起上诉，本院于2015年1月26号作出（2014）郑民四终字第2112号民事判决，已经发生法律效力。李大勇不服向本院申请再审，本院于2015年12月10日作出（2015）郑民申字第562号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李大勇的委托代理人彭崇志到庭参加了诉讼。被申请人王树国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大勇诉称，李大勇、王树国于2010年9月12日签订房屋租赁合同，李大勇将其位于郑州市经一路北10号院（幸福花园）A-1号楼东单元二号房及地下室二间租赁给王树国使用，合同中双方的权利义务有明确的规定。在合同实际履行过程中，王树国未经的李大勇书面同意，擅自改变房屋结构，并改变房屋用途，将房屋转租并改为旅馆。王树国的行为违背了李大勇租赁房屋给王树国的意愿。王树国的行为构成了合同解除的法定条件。李大勇事后发现王树国的行为，并对此制止，多次与王树国沟通交流，王树国拒绝解除合同，拒绝腾出房屋和恢复房屋原状。综上所述，李大勇为了维护自己的合法权益，现依据民诉法第119条和《中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号》第10条、第11条，《郑州市城市房屋租赁管理办法》第29条、第32条和相关法律之规定，依法诉至法院，主张权利，请求：1.确认解除李大勇、王树国于2010年9月12日签订的房屋租赁合同有效；2.王树国腾出房屋，并将保持完整的房屋归还李大勇；3.王树国承担本案的全部诉讼费用。
王树国答辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方如约履行了合同中规定的义务。王树国与李大勇于2010年9月12日签订《房屋租赁合同》一份，将李大勇所有的幸福花园房屋出租给王树国使用。自2010年至今，已经将近4年，本案双方如约履行各自义务，一直相安无事，合同合法有效；2.李大勇提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。本案首先没有法定解除事由，其次就合同约定的解除事由而言，我国《合同法》第93条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁协议一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时；对于李大勇单方行使解除协议的情形《房屋租赁合同》没有约定，且王树国并未收到李大勇的书面解除合同的通知。我国《合同法》第二百二十七条的规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，李大勇单方解除《租赁协议》无合同依据。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，李大勇应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务；3.李大勇一开始就完全知悉并同意王树国对房屋的局部装修。王树国租赁涉案房屋并装修的时间是2010年的9月，李大勇完全同意，并多次帮助王树国协调物业问题。2010年11月装修完毕至今，要是李大勇一开始不同意装修，理应早就提出诉求，而不是拖到现在，已经过去将近4年的时间。这足以推断出李大勇一开始就同意王树国的装修行为；4.王树国从来没有将涉案房屋转租。王树国一直是自己在使用该房屋，将该房屋作为共青团南召县委驻郑州总支委会办公和接待使用。齐某不但是该房屋管理人员，也是王树国幼儿园的后勤工作人员，是王树国的员工，而幼儿园就在涉案房屋一楼。王树国只是将涉案房屋承包给齐某，但房屋大小事宜都是王树国亲自管理的。综上所述，王树国与李大勇之间签订的《房屋租赁合同》合法有效理应受到法律保护，王树国依照合同约定认真履行了自己的义务，请求法院依法驳回李大勇的诉讼请求，维护王树国的合法权益。
一审查明，1997年1月10日郑州市房产管理局给李大勇颁发的郑房权字第××号《房屋所有权证》载明：坐落于（郑州市）金水区经一路9号A1楼3单元201号的房屋所有权人是李大勇，所有权性质为私有房产。
2010年9月12日，李大勇、王树国签订了一份《租赁合同》，主要内容有：李大勇将位于（郑州市）经一路北10号院（幸福花园）A-1号楼东单元二号房及地下室二间租给王树国，租赁期限自2010年10月16日至2022年10月15日；2010年10月16日到12年10月15日，每年租金3万元整，每足五年上涨3%，依此类推；未经李大勇同意，王树国不得擅自改变房屋结构，因王树国原因造成房屋破损王树国负责维修，费用由王树国承担。
李大勇称：2014年5月22日李大勇通过郑州市邮政速递向王树国发出了一份《解除合同通知书》。次日，该邮件由“他人（卢彩霞）收”。该通知的主要内容有：李大勇、王树国于2010年9月12日签订了房屋租赁合同，合同中关于双方的权利义务都做了明确约定；但在合同履行过程中，王树国未经李大勇同意擅自将房屋结构改变，未经书面同意转租，这种行为违背了签订合同的目的；希望王树国在收到此通知后的3日内与李大勇协商，解除合同，并腾出房屋，恢复房屋原状。王树国称没有收到该《解除合同通知书》。
2014年6月18日李大勇提起本诉。
审理中，李大勇举证了一份2013年4月3日“王树国”与“齐某”签订的《房屋租赁协议》复印件，主要内容有：租赁房屋地址位于（郑州市）经一路幸福家园小区A-1号楼二楼，室内附属设施，租赁期限为3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日，房屋租金每年9万元，注：第三年租金为10万元整。该《房屋租赁协议》复印件第2页下方载明有一份《收条》，主要内容有：今收到齐某租房租金6万元整，下欠4万元整（含押金1万元），收款人“王树国”，2013年4月3日晚。王树国质证时称：是复印件，不认可。
审理中，王树国举证了一份证人齐某（未到庭）出具的《证人证言》，主要内容有：2010年9月10日，王树国租下李大勇房屋做（作）为共青团南召县委驻郑州总支委会办公和接待使用，因齐某和王树国关系非常好，就叫齐某负责二楼装修，在二楼装修完毕后，齐某就在该房屋负责接待工作，并于2013年4月份从王树国处承包了该房屋，但大小事宜还是由王树国出面负责。证人齐某未到庭。李大勇质证时称：证人证言与事实不符。
李大勇称：在合同实际履行过程中，王树国未经的李大勇书面同意，擅自改变房屋结构，并改变房屋用途，将房屋转租并改为旅馆。针对此问题，王树国称：王树国把房屋各（隔）成了小间，没有改变承重结构。
审理中，经法庭调查，王树国称卢彩霞不是王树国的人员，李大勇称不知道卢彩霞与王树国是什么关系，不清楚。
一审法院认为，李大勇与王树国签订的房屋租赁合同有效。双方签订的《租赁合同》只约定了租赁，未约定具体房屋用途。李大勇称王树国改变房屋用途，将房屋转租并改为旅馆，并不违反合同约定。李大勇称王树国未经李大勇书面同意，擅自改变房屋结构，王树国称把房屋各（隔）成了小间，没有改变承重结构。李大勇未进一步举证。李大勇称2014年5月22日给王树国发出了一份《解除合同通知书》，王树国称没有收到，李大勇未能证明通知到了王树国。综上所述，李大勇支持其诉讼请求的证据不足，对其请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李大勇的诉讼请求。案件受理费200元，由李大勇负担。
李大勇不服向本院上诉称：1.一审判决认定事实错误。王树国将其承租的房屋未经李大勇同意擅自转租且改变房屋结构，致使李大勇房屋受到损坏，依据《郑州市城市房屋租赁管理办法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，李大勇有权解除租赁合同，收回房屋。双方签订了租赁合同后，王树国未经李大勇同意，擅自将房屋转租给齐某，王树国与齐某签订有租赁合同并收取租金，有合同附件为证。一审对此证据视而不见，导致认定事实错误。王树国将其承租的房屋转租用于开办宾馆，其行为违反了李大勇租赁给王树国使用的意愿，构成合同解除的法定条件，李大勇可以解除租赁合同；2.王树国擅自改变房屋结构和用途，应腾出房屋，将房屋归还李大勇，并赔偿损失。王树国承租房屋后，未经过李大勇同意而将其承租房屋改变房屋用途，改变和破坏房屋结构，进行非法经营，开办宾馆。对此李大勇多次与王树国沟通，均被拒绝；3.一审判决错误。王树国的擅自转租行为和改变房屋结构的行为，侵害了李大勇的财产权，破坏了房屋的完整和安全，违反了合同法的规定，李大勇要求解除合同并赔偿损失的请求应予支持。一审法院未经现场实地勘验，判决没有事实依据。王树国称租赁的房屋用于共青团南召县难驻郑州总支委会和接待办公室。但共青团南召县委驻郑州总支委会是否有成立的文件，齐某是否是工作人员或者房屋的受转租者，涉案房屋是接待办公室或是违法经营的宾馆等，均没有查清。请求撤销一审判决，改判李大勇与王树国的合同解除，交付房屋并赔偿损失，并由王树国承担本案诉讼费用。
王树国答辩称：1.原审判决认定事实清楚，证据确实充分，合法有效。一审已经查明双方并没有约定房屋具体用途，王树国也没有改变房屋的基本结构，也不存在转租行为，故李大勇的诉讼请求证据不足，应当不予得到支持；2.双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方如约履行了合同中规定的义务。2010年，涉案房屋一直空闲，出租不出去。王树国正好在李大勇房屋楼下开办幼儿园，李大勇主动找到王树国询问租赁事宜，在此情况下，王树国以每年3万元的价格租赁了李大勇的房屋，并出高价进行了装修。随即作为共青团南召县委驻郑州总支委会和接待使用。租赁房屋4年以来，双方一直相安无事，和睦相处。但去年李大勇生病以来，王树国很久没有见到李大勇，随后李大勇女婿以房屋租金低为由要求涨租金，且态度蛮横，无理要求；3.李大勇提出解除合同，无约定事由和法定事由，其解除合同的主张依法不能得到支持。本案没有法定解除事由，也不符合约定解除的事由。李大勇单方行使解除协议的情形不符合双方合同的约定，且王树国没有收到解除通知。李大勇一审出示的郑州市邮政速递发送的《解除合同通知书》，漏洞百出，没有注明送达地址，也没有快递编号，签收人卢彩霞与王树国没有任何关系，因此，该证据不符合法律形式，不具有证明力；4.李大勇一开始就知道王树国并同意对房屋进行局部装修。王树国对房屋用隔板进行分割，并未改动房屋任何承重结构，没有对房屋进行损害。王树国装修时正是在李大勇与物业处的协调下才得以正常进行，而且装修是在2010年，李大勇至今才提起诉讼，居心明显。若李大勇一开始就不同意装修，不可能在近4年后才提起诉讼。李大勇的起诉已经超过诉讼时效；5.王树国没有对房屋进行转租。齐某是王树国的雇工，之前是一楼幼儿园的厨师，后来负责涉案房屋的装修。王树国将涉案房屋承包给齐某管理，王树国与齐某之间系承包关系。李大勇称租金为每年9万元不符合实际，一套200多平方米的民宅，租金不可能达到9万元。其次双方的租赁合同没有对转租进行约定。即使王树国存在转租行为，按李大勇在一审庭审中的陈述是在2013年4月发现王树国的转租行为，根据相关法律规定，李大勇也因未在六个月内提出异议，其诉讼请求也不应得到支持等。请求维持原判。
本院二审查明的事实除与一审一致外，另查明：二审中，李大勇认可在其起诉前，王树国欠其租金，一审判决下来后，王树国不欠其租金。王树国认为其不欠李大勇租金。
本院二审认为，李大勇与王树国之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。虽然双方的《租赁合同》中没有约定王树国租赁房屋后的具体用途，但由于涉案房屋是民用住宅，因此，王树国承租后应当对取得的承租房屋进行合理的使用，也就是应当按照房屋的住宅性质进行使用。李大勇称王树国改变了房屋的结构，并上诉称王树国将承租房屋用于经营宾馆，使房屋受到损坏；王树国答辩其只是对房屋用隔板进行了分割，用于办公和接待。从李大勇的上诉和王树国的答辩可知，涉案房屋仍以用于居住为主，并未根本改变房屋的居住性质，且李大勇称王树国改变了房屋结构致使房屋受到损坏，并未提供证据予以支持。由于双方的《租赁合同》中对转租行为没有进行约定，因此，李大勇以王树国存在未经同意的转租行为而行使法定的解除权，也应当提供王树国存在转租行为的证据。李大勇一审提供的王树国存在转租行为的证据为落款时间为2013年4月3日，显示出租方为王树国，承租方为齐某的《房屋租赁协议》复印件一份；李大勇二审提交了落款时间为2013年4月3日，签名人为齐某的文字表述一份。对此二份证据，因《房屋租赁协议》系复印件，且王树国对其真实性和合法性均有异议；王树国对2013年4月3日签名人为齐某的文字表述，认为不能确认是齐某所签，同时也没有齐某的身份证明。对于李大勇提供的上二份证据，因王树国不予认可，且李大勇没有提供其他证据予以进一步佐证，因此，对于李大勇的上述二份证据不予采信。故李大勇关于王树国存在未经许可的转租行为而应当支持李大勇法定解除权的主张，证据不足，不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李大勇负担。
再审申请人李大勇再审称：1.王树国未经李大勇同意，擅自改变了涉案房屋结构，且将涉案房屋改建为宾馆，改变了涉案房屋使用性质，用于非法经营。王树国的该行为已违反了双方签订的《租赁合同》第6条第2.3款的约定，因此李大勇依法享有合同解除权；2.王树国在未经李大勇书面同意、不知情的情况下于2013年4月3日与齐某签订《房屋租赁协议》一份，将涉案房屋转租给齐某使用，违反了法律强制性规定；3.李大勇已于2014年5月22日通过ESM向王树国发出了《解除合同通知书》一份，王树国也已收到该通知书。综上，李大勇有新的证据能够推翻原判决，请求依法撤销原判，改判支持李大勇的原审诉讼请求。
被申请人王树国再审未到庭未答辩。
李大勇再审中提交证据如下：1.2013年4月3日王树国与齐某签订的《房屋租赁协议》原件一份、2015年5月4日齐某询问笔录一份及齐某身份证复印件一份。拟证明：王树国未经李大勇的同意转租的事实；齐某在原审中出具的证言是虚假的，不应作为证据使用；爱乐幼儿园系王树国爱人实际经营，卢彩霞系爱乐幼儿园老师；爱乐幼儿园的地址是经一北路10号院幸福花园A-1号楼东单元二号；2.2015年3月17日河南省建筑工程质量检测测试中心站有限公司出具的编号为S02类2015年第308号检测报告原件一份及该公司营业执照复印件一份。拟证明王树国擅自改变房屋结构，违反合同约定，已构成违约，双方租赁合同理应解除；3.2015年1月8日郑州市公安局丰产路分局治安管理服务大队出具的郑公（丰）责通字（2015）006号责令改正通知书原件一份。拟证明王树国不仅转租，还改变了房屋使用性质，非法经营，王树国与李大勇之间签订的《租赁合同》理应解除；4.中国邮政EMS单号为ET267804699CS详单一份、查询详单一份、2015年4月15日王荣杰询问笔录一份、王荣杰身份证复印件一份、卢彩霞与李大勇女儿李英通话录音光碟一份及录音笔录一份。拟证明王树国已收到了李大勇于2014年5月22日邮寄的解除通知；5.李玉祥证人证言一份。拟证明王树国转租、非法经营的事实。
王树国未到庭未质证。
本院再审审理中，经法庭调查，截止2016年4月28日，涉案房屋为鑫苑宾馆，仍在经营中。
本院再审经审理查明的部分事实与原审查明的事实一致。
另查明，王树国与齐某于2013年4月3日签订了《房屋租赁协议》一份，主要内容有：租赁房屋地址位于（郑州市）经一路幸福家园小区A-1号楼二楼，室内附属设施，租赁期限为3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日，房屋租金每年9万元，注：第三年租金为10万元整。该《房屋租赁协议》第2页下方载明有一份《收条》，主要内容有：今收到齐某租房租金6万元整，下欠4万元整（含押金1万元），收款人“王树国”，2013年4月3日晚。
又查明，郑州市公安局丰产路分局治安管理服务大队于2015年1月8日出具郑公（丰）责通字（2015）006号责令改正通知书一份，主要内容有：鑫苑宾馆，经调查，发现你（单位）存在下述违法行为“消防器材超龄”，现责令你（单位）立即予以纠正。违法行为人“齐某”，2015年元月8日。
再查明，河南省建筑工程质量检测测试中心站有限公司于2015年3月17日出具了编号为S02类2015年第308号检测报告一份，其检测结论及建议主要内容有：幸福花园A-1号楼东单元二层房屋部分承重、自承重结构构件存在开设洞口等情况，该情况使房屋存在一定的安全隐患。
上述事实有在卷证据予以佐证，本院予以认定。
本院再审认为，李大勇与王树国之间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依据合同履行权利和义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因李大勇在原一审庭审中表示其是在2013年4月发现涉案房屋被转租的，其于2014年5月22日才向王树国邮寄《解除合同通知书》，已超过了六个月，故对李大勇以王树国转租未经其同意为由解除双方租赁合同的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，本案中，王树国承租李大勇的房屋是民用住宅，其应当按照房屋的住宅性质进行合理使用，但其将房屋用于经营宾馆，擅自改变了房屋的结构，致使房屋受到损失，存在一定的安全隐患，且公安机关也对鑫苑宾馆进行了治安处罚，故李大勇的诉讼请求符合法定解除的条件，本院予以支持。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）郑民四终字第2112号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4128号民事判决；
二、解除李大勇和王树国于2010年9月12日签订的房屋租赁合同；
三、王树国应于本判决生效后十五日内将位于河南省郑州市经一路北10号院（幸福花园）A-1号楼东单元二号房及地下室二间返还李大勇。
一、二审案件受理费400元，由王树国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 涛
审 判 员 范艳宏
代理审判员 赵志远
二〇一六年五月十九日
书 记 员 解 培