湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂青山民二初字第00636号
原告詹仲平，武汉市青山区知青湘菜馆原业主。
委托代理人桂超，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。
被告武汉艾美刻商业策划有限公司（原武汉艾美刻投资管理有限公司），住所地武汉市青山区24街坊特1号1层商网。
法定代表人常凤，该公司总经理。
委托代理人肖彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人刘文军，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
第三人武汉市宏云建材有限公司，住所地武汉市硚口区汉西路106号（原汉水四村特38号）。
法定代表人许泽芳，该公司董事长。
原告詹仲平诉被告武汉艾美刻商业策划有限公司、第三人武汉市宏云建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理。依法由审判员刘均适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告詹仲平的委托代理人桂超、被告武汉艾美刻商业策划有限公司的委托代理人肖彬到庭参加诉讼，第三人武汉市宏云建材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告詹仲平诉称：2012年9月30日，被告与第三人签订房屋租赁合同，承租了第三人武汉市宏云建材有限公司所有的位于武汉市青山区市政侧路3号楼的1楼、2楼部分。2013年7月29日，被告与原告签订《商铺租赁（联营）合同》，将1楼一部分租给了原告，租期为2013年9月1日至2014（8）年8月31日，每年租金468，720元（每月39，060元），原告按照合同约定，向被告交纳了2个月租金的商铺使用质量保证金78，120元及半年的租金234，360元（2013年9月1日至2014年2月28日）。2014年1月25日，因被告未按照其与第三人武汉市宏云建材有限公司签订的租赁合同支付租金，第三人武汉市宏云建材有限公司下达《解除合同通知书》，从2014年2月1日起解除了与被告的租赁合同，并强行让原告从该房中腾退，造成原告最后一个月的租期不能继续承租。原告多次要求被告退还其已支付的商铺使用质量保证金78，120元及最后一个月的租金损失39，060元，但被告一直不予退还，故特向法院提起诉讼，请求判令：被告向原告退还商铺使用质量保证金78，120元及2014年2月份的租金损失39，060元，共计117，180元；被告承担诉讼费。2014年10月13日，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》。
原告詹仲平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《商铺租赁（联营）合同》及租赁商铺平面示意图，证明原告与被告的商铺租赁合同关系；
证据二、银行电子支付凭证、收据，证明原告向被告支付了2013年9月1日至2014年2月28日的租金234，360元及2个月的商铺使用质量保证金78，120元的事实；
证据三、《解除合同通知书》，证明因被告未履行支付房租的义务，房屋所有权人武汉市宏云建材有限公司于2014年2月1日与其解除了租赁合同；
证据四、武汉市青山区人民法院民事判决书，证明因被告未向房屋所有权人交纳房租，武汉市宏云建材有限公司与其解除租赁合同，并强行让原告从承租商铺中腾退的事实。
被告武汉艾美刻商业策划有限公司辩称：原告与被告签订的合同租期为五年，合同至2018年8月31日止，原告未向被告发送解除合同的书面通知，也未向被告办理租赁商铺交接手续，在没有其他证据的情况下可以认为合同项下商铺仍处于原告的实际控制之下，原告无权向被告提出诉讼请求；原告尚欠被告2014年2月29日至今10个月的租金390，600元及物业费12，600元，扣减原告缴纳的商铺使用保证金78，120元，如原告需解除合同，需向我方缴纳租金及物业费325，080元并交还涉诉房屋。被告保留向原告追索解除合同损失的权利。
被告武汉艾美刻商业策划有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证、企业变更通知书，内容为被告的工商登记信息，证明被告的主体资格；
证据二、商铺租赁（联营）合同，证明房屋租赁合同成立并生效，租赁期限为五年，自2013年9月1日至2018年8月31日止；
证据三、人民公社酒店退场关门的照片，证明第三人锁上并强行收回原告承租的诉争房屋；
证据四、人民公社门面招租照片，证明第三人强行收回了原告承租的诉争房屋；
证据五、原告出具的关于停电导致商户损失的情况说明，证明第三人强行收回原告承租的诉争房屋及诉争房屋存在漏水的事实；
证据六、郑小宁起诉状，证明郑小宁被第三人赶走的做法和事实，来证明第三人强行收回原告承租的诉争房屋。
第三人武汉市宏云建材有限公司庭前述称：第三人是本案所涉租赁房屋的房主；被告将从第三人处承租的房屋进行转租，但具体转租给谁，第三人不知情；由于被告长期欠付第三人租金，第三人于2014年1月25日向被告下达解除合同通知书，通知自2014年2月1日起解除双方的租赁合同，且经两级法院判决确认解除合同的效力。因此，第三人解除与被告的房屋租赁合同，是合法解除，第三人无需承担任何违约或者赔偿责任，第三人与原告之间并无任何法律关系，更未向原告收取任何费用或款项，且第三人也不清楚原告与被告之间的转租关系，原告的诉请与第三人无关。
第三人武汉市宏云建材有限公司为支持自己的述称意见，庭前向本院提交如下证据：
起诉状及判决书。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性及证明目的均无异议；对证据三的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为第三人下达的解除合同通知是无效的；对证据四的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，认为被告诉第三人的案件现正在申诉过程中。
原告对被告提交的证据一、四无异议；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为因被告的违约行为，其与房屋所有权人的合同终止，故原告与被告的合同自房屋所有权人收回房屋起之终止；对证据三的真实性及证明目的均无异议，但需要说明的是从照片中人物穿着来看照片应在冬季拍摄，原告是在2014年2月1日搬走的；对证据五的真实性无法确认，对证明目的无异议，但需说明的是该证据是被告提供并认可，充分说明原告于2014年2月22日前腾退诉争房屋；证据六与本案无关。
原告对第三人提交的证据的真实性无异议。被告对第三人提交的证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为原审判决法律适用错误。
本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据一、二、三、四、五，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据六，与本案无关，本院不予采信。第三人提交的证据，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2013年7月29日，原告与被告签订《商铺租赁（联营）合同》，合同约定：被告将武汉市青山区24街坊特1号1层商网A01商铺，壹层630平方米租给原告用于餐饮；租期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日，每年租金468，720元，合同签订时原告向被告一次性交纳贰个月租金的商铺使用质量保证金，合同期满后，若原告无违约行为，且办理好退场手续，本合同中商铺使用质量保证金由被告不计利息退还原告；租金计费时间段（12个月）按合同实际计租日期计算，此租金不包含物业管理费、水电费；租金按半年支付一次；被告保证出租商铺的合法性，若因商铺产权纠纷，致原告无法使用商铺，被告承担相应责任；被告出租的商铺出现产权纠纷且造成原告无法使用商铺时，原告有权可以提前解除合同。合同签订后，原告依约向被告交纳了2个月租金的商铺使用质量保证金78，120元及半年的租金234，360元（2013年9月1日至2014年2月28日）。原告在租赁房屋内经营餐饮，名称为人民公社。2014年1月25日，第三人武汉市宏云建材有限公司向被告下达《解除合同通知书》，从2014年2月1起解除与被告的租赁合同。此后，第三人强行让原告从该房中腾退，原告腾退后于2014年2月22日要求被告赔偿损失，被告迟迟未予赔偿。现原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：2012年9月30日，被告与第三人签订了房屋租赁合同，约定：第三人将其所有的位于武汉市青山区市政侧路3号房屋1楼.2楼部分出租给被告，租期自2012年10月1日至2022年9月30日，租金每年84万元。合同签订后，被告在征得第三人同意情况下，将承租房屋进行转租。2014年1月25日，第三人向被告下达《解除合同通知书》，从2014年2月1起解除与被告的租赁合同。被告于2014年3月3日向本院提起诉讼，要求确认第三人于2014年1月25日发出的解除合同通知书无效，被告与第三人双方继续履行2012年9月30日签订的房屋租赁合同；判令第三人向原告支付单方解除房屋租赁合同违约金200，000元；判令第三人赔偿原告房屋维修费用及停水停电造成的损失共计78，150元（维修费7，750元，知青湘菜馆损失27，700元，老巷餐馆损失7，000元、铭智双优培训学校损失35，700元）；判令第三人履行房屋维修义务；第三人承担本案诉讼费用。本院审理后，作出（2014）鄂青山民二初字第00200号判决：武汉市宏云建材有限公司于本判决生效之日起10日内向武汉艾美刻商业策划有限公司支付维修费7，750元；驳回武汉艾美刻商业策划有限公司的其他诉讼请求。宣判后，武汉艾美刻商业策划有限公司提起上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2014）鄂武汉中民终字第00667号判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的《商铺租赁（联营）合同》是否能解除及被告是否向原告退还质量保证金78，120元及租金损失39，060元。第一，被告与第三人之间的合同于2014年2月1日起解除，合同解除后，被告与原告之间的租赁合同已无法履行；第二，原、被告之间的合同约定被告出租的商铺出现产权纠纷且造成原告无法使用商铺时，原告有权可以提前解除合同，因此，原、被告之间的《商铺租赁（联营）合同》应予解除；第三，由于原告所租赁的房屋商铺出现纠纷，致原告无法使用商铺，被告应承担相应的责任；第四，原告未提交证据证明系2014年2月1日被第三人强行腾退，但被告提交的证据，即原告于2014年2月22日要求被告赔偿损失的说明，表明此时原告已从所租赁的房屋中腾退，因此，2014年2月22日至2月28日的租金8，989元（468，720元÷365天×7天），被告应退还给原告；第五，原、被告合同的解除并非原告的违约行为，因此，被告应退还原告已交纳的质量保证金78，120元；第六，原告从2014年2月22日起未再使用租赁房屋，因此，不应再向被告支付租金。故原告要求解除原、被告于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》及被告向原告退还商铺使用质量保证金78，120元及2014年2月份的租金损失39，060元的诉请，本院对解除合同及被告退还质量保证金78，120元及租金8，989元的部分，予以支持，其他诉请，不予支持。被告辩称合同期限是五年原告无权向被告提出诉讼请求及扣除质保金后原告还应缴纳租金及物业费325，080元并交还涉诉房屋的意见，本院不予支持。第三人述称第三人解除与被告的房屋租赁合同，是合法解除，第三人无需承担任何违约或者赔偿责任的意见，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告詹仲平与被告武汉艾美刻商业策划有限公司于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》；
二、被告武汉艾美刻商业策划有限公司于本判决生效之日起10日内向原告詹仲平退还商铺使用质量保证金78，120元及租金8，989元；
三、驳回原告詹仲平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费1，322元，由原告詹仲平负担222元，由被告武汉艾美刻商业策划有限公司负担1，100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费2，644元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘均
二〇一四年十一月十四日
书记员 司思