重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第04077号
原告高军鹏，男，1981年7月20日出生，汉族，重庆市铜梁区人。
委托代理人蒲春林（特别授权），重庆龙都律师事务所律师。
被告重庆市金梁实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，组织机构代码77485817-4。
法定代表人周正国，公司董事长。
委托代理人赵乙踊（特别授权），男，重庆市金梁实业（集团）有限公司工作人员。
委托代理人陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。
原告高军鹏诉被告重庆市金梁实业（集团）有限公司（以下简称金梁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由代理审判员王菊芳独任审理，并于2015年9月1日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高军鹏的委托代理人蒲春林，被告金梁公司的委托代理人赵乙踊、陈朝东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。审理中，双方当事人于2015年9月6日至2015年11月30日进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告高军鹏诉称，高军鹏与金梁公司于2012年9月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定高军鹏购买金梁公司位于XXXXXXXXXX房屋一套，建筑面积111.44平方米，单价3328元／平方米，总价款为370872元，高军鹏已付款220872元，余款150000元向银行申请按揭。高军鹏按约定全面履行了合同义务，但金梁公司未按照双方签订的《重庆商品房买卖合同》中的第七条、第九条、第十三条的约定履行义务，金梁公司已逾期交房381天，逾期办理产权登记319天，金梁公司应当承担以上的违约责任。高军鹏为维护其合法权益遂起诉来院，请求判令金梁公司向高军鹏支付逾期交房的违约金70651.12元、逾期办理产权登记的违约金11830.82元，共计82481.94元。
被告重庆市金梁实业（集团）有限公司辩称，逾期交房属实，但因为第三方建设质量出了问题，导致不能按时交房，在发生客观原因后，房屋整改前，金梁公司为房屋的处理曾三次发出公告，高军鹏接受了金梁公司的处理意见，并与金梁公司签订了逾期交房必然导致逾期办证的违约补偿书，该协议书履行完毕，所以高军鹏的主张不应当得到支持；由于建设质量出现问题，就必然导致逾期办证，这是同一原因产生的结果；高军鹏要提供相关手续才能办证；根据双方签订的补充协议，以及高军鹏出具给金梁公司的收条，金梁公司不应当再支付逾期办证违约金。
经审理查明，金梁公司系成立于2005年5月18日的有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。高军鹏（乙方）与金梁公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定高军鹏购买金梁公司所有的位于XXXXXXXXXX房屋一套。商品房建筑面积为111.44平方米，套内面积为98.82平方米，总成交金额为370872.00元，乙方已付款220872.00元，购房余款150000.00元向银行申请按揭贷款。甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，将按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
高军鹏于2012年8月6日向金梁公司支付购房定金20000元，2012年9月15日支付购房款200872元，并于2012年9月15日支付大修基金、契税、印花税共计16963元。
2013年3月30日，金梁公司委托的重庆恒意建设工程质量检测有限公司对XX小区房屋的现浇混泥土楼面板进行检测的报告中载明：客厅混泥土板存在严重的构件安全隐患！应即时请原设计单位进行加固设计，随后进行施工。以此消除安全隐患，达到安全入住。确实保护业主的合法权利。
2013年4月4日，金梁公司向蒲吕XX小区2号全体业主发出公告称：金梁公司开发的XX小区2号工程，因XX小区2号项目部在选择施工队伍过程中出现失误，致使XX小区2号工程发生了质量问题。公司为了尽快处理业主反映的问题，采取以下措施：1、...公司已成立工程质量问题处理小组，专门负责收反映的意见......；2、为减少业主损失，请未搞装修的业主延迟装修，正在搞装修的业主停止装修。3、....。
2013年4月8日，金梁公司作出《关于蒲吕XX2#小区质量问题的解决方案》明确：整改XX小区质量问题是公司的首要工作；公司将根据工程质量鉴定报告和整改方案及时进行整改；对2013年4月5日进行装修的住房需要整改的，将对损坏部分的装修项目予以修复或依法评估后予以赔偿；质量事故处理完成后，将与广大业主协商处理后续事宜。
2013年4月17日，金梁公司作出《关于XX小区工程质量整改方案的公告》明确：1、愿意继续要房的，给予业主一次性各类经济补（赔）偿，按该套房屋建筑面积计算，每平方米补（赔）偿金100元。对于已装修的，根据现场整改时对各户装修造成损失的，由双方协商解决或按照中介机构的评估给予赔偿。2、退房的，按原购房款清退。清退程序为：根据本项目的资金情况，买卖双方在完善退房手续后7日内，开发商首退30%的房款，房屋整改完工后再退20%，剩余的50%房款在工程验收后一年内退还，首退后的余款由建设单位承担银行同期贷款利息。
2013年6月1日，金梁公司与重庆科桥化学补强有限公司签订《铜梁县蒲吕XX小区1-6号楼加固工程施工合同》，对工程存在的质量问题进行整改。
2014年6月19日，高军鹏、陈春梅（乙方）与金梁公司（甲方）签订《补充协议》约定：一、因房屋出现质量问题，给乙方造成一定的经济损失，现乙方自愿继续购买原房屋，但价格在原合同价格上每平方米少100元，即每平方米价格为3228.00元，同时乙方不再要求甲方赔偿乙方任何经济损失；二、XXXXXXXXXX号房实测面积为109.89平方，按本补充协议价格计算房价，乙方应支付房款354725.00元给甲方。乙方已经支付房款370872.00元，如乙方已付房款不足应付款的，在本协议签订后一周之内支付给甲方。如乙方已付房款超出应付款的，在本协议双方签订后一个工作日内甲方将超出部分退入乙方账上。（注：甲方须扣除原预付的违约金）；三、办理房产证的期限以本协议双方签订之日起60日内向铜梁国土房管局提出办理本商品房《产权证》申请，并取得登记机关出具的登记受理单；四、其他条款按原合同条款执行；五、本协议双方代表签字生效；六、乙方账号：XXXXXXXXXX陈春梅。
2014年7月7日，金梁公司XX小区项目部通过中国农业银行向陈春梅账号为XXXXXXXXXX的账户支付16147元人民币，用途为“退XX2号违约金”。2014年7月7日，陈春梅向金梁公司出具《收条》一张载明：今收到重庆市金梁实业（集团）有限公司XX小区2号项目部，一次性退回在本项目因购房产生的所有违约金小写16147元，大写壹万陆仟壹佰肆拾柒元整属实。收款人：陈春梅。身份证：XXXXXXXXXX。
2015年1月29日，金梁公司向重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局提交高军鹏的土地房屋权属登记申请书，并取得《铜梁区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》。
2015年6月30日，高军鹏在领取房产证时，在《XX小区2号房屋产权证领取登记表》“领证人”一栏签名捺印，并在“款项是否结算（含所有违约金）”签署“已结清”并捺印。
另查明，金梁公司于2011年9月20日取得“蒲吕工业园区XX小区2号项目”的商品房预售许可证。2014年1月16日，XX小区2号项目工程通过竣工验收备案登记，金梁公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
上述事实，有高军鹏及金梁公司的陈述，高军鹏举示的重庆市商品房买卖合同、收据3张、（2014）铜法民初字第02214号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第07680号民事判决书、铜梁区国土资源和房屋管理局业务受理通知书、金梁公司举示的补充协议、中国农业银行单笔转账交易信息、收条、（2015）渝一中法民终字第01073号民事判决书、XX小区2号房屋产权证领取登记表等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性均经庭审质证，本院足以认定。
本院认为，高军鹏与金梁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于金梁公司是否存在逾期交房的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”双方在房屋买卖合同中也明确约定房屋交付条件为金梁公司取得验收备案登记证。本案涉案房屋于2014年1月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此实际交房时间应当确定为2014年1月16日，超过双方在房屋买卖合同中的约定2012年12月31日，因此，本院认定金梁公司存在逾期交房属实。关于金梁公司是否存在逾期办证的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”金梁公司于2013年4月17日作出的《关于XX小区工程质量整改方案的公告》，对所有要房的业主按照100元／平方米进行赔偿等问题做了新的规定，应视为发出了新的邀约，高军鹏与金梁公司签订《补充协议》应当视为对此作出承诺，双方已形成了一个合同关系，该协议也系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该《补充协议》能产生约束高军鹏及金梁公司的效力。根据该补充协议，金梁公司应当于2014年8月17日前（60日内）取得办理产权证的登记受理单，但金梁公司至2015年1月29日才取得登记受理单，因此，本院认定金梁公司存在逾期办证属实。但该补充协议约定，由金梁公司支付高军鹏经济损失后，高军鹏不再要求金梁公司赔偿任何经济损失，且高军鹏在收条中明确载明收到金梁公司“一次性退回在本项目因购房产生的所有违约金”，并结合高军鹏在XX小区2号房屋产权证领取登记表上面确认所有违约金已结清的事实，本院认定金梁公司已经对逾期交房、逾期办证造成的损失予以了赔偿，高军鹏现又依据《重庆市商品房买卖合同》要求金梁公司支付逾期交房、逾期办证的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条、七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，判决如下：
驳回原告高军鹏的诉讼请求。
案件受理费1862元，减半交纳931元，由原告高军鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王菊芳
二〇一五年十二月三日
书 记 员 陈雪娇