贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字第1807号
上诉人（原审原告、反诉被告）张华（曾用名：张彦华）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司。住所地：毕节市七星关区文峰路。
法定代表人李启远，经理。
上诉人张华因与被上诉人毕节市亚龙房地产开发有限责任公司（以下简称亚龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第924号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2006年11月17日，原告以204，120.00元的价格分三期（首付120，000.00元，房屋主体完工时再付40，000.00元，房产证办完后支付剩下的44，120.00元，但原告实际向被告支付的购房款为170，000.00元）在被告处购买了一间面积为54平方米的门面，并签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告于2008年8月31日前将涉案门面交付于原告，逾期交房的按日向原告支付其已交房款的万分之一的违约金。但是房屋修好后，被告交给原告的门面并非合同约定的2号门面，为此原告曾多次找到被告协商解决未果。特诉至法院，请求判令：1、被告按照与原告签订的《商品房买卖合同》之约定，将涉案2号门面交付原告并办理相关证件；2、被告按照与原告签订的《商品房买卖合同》之约定向原告支付违约金，违约金从2008年8月31日起计算至被告向原告支付违约金之日止，暂定为30，000.00元；3、案件受理费由被告承担。
2014年7月9日，因被告亚龙公司提起反诉，原告张华将诉讼请求变更为：1、判令因被告过错导致双方签订的《商品房买卖合同》无效对原告造成的全部损失（其中包括房屋增值部分及租金，具体数额待评估后予以确定，现暂定为1，000，000.00元）；2、判令被告返还原告购房款170，000.00元，并支付利息80，000.00元，共计250，000.00元。
原审被告亚龙公司反诉称：反诉人与被反诉人于2006年11月17日签订了《商品房买卖合同》，双方约定：分期付款，首付120，000.00元，余款该房屋主体完工时再付40，000.00元给出卖人，到房产证办完时补付44，120.00元给出卖人。合同签订后，被反诉人依照《商品房买卖合同》向反诉人支付购房款120，000.00元，反诉人将涉案房屋建好后，被反诉人于2012年1月12日又交购房款50，000.00元。反诉人安排房屋交付经办人多次催促被反诉人接收门面，而被反诉人以涉案门面有柱子为由拒收房屋，导致交付不能，如今，被反诉人提起诉讼要求反诉人交付房屋并办理产权证。但是，由于政策原因，涉案门面以及整栋房屋均未能办理建设规划许可证等相关建房手续，未能办理预售房屋许可证（今后也无法办理），所以被反诉人请求办理房屋产权证，法律上无法得以实现。本案中，反诉人在未取得商品房预售许可证明（至今仍未取得，今后亦不可能取得）的状况下，与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，违反法律法规的规定，应当依法确认无效。基于上述事实和理由，反诉人为维护自身合法权益，特向人民法院提出反诉，请求判决：1、确认反诉人与被反诉人于2006年11月17日订立的《商品房买卖合同》无效；2、反诉人返还被反诉人购房款170，000.00元，并赔偿被反诉人利息损失80，000.00元，共计250，000.00元；3、涉及本案的诉讼费用由被反诉人承担。
原审经审理查明：2006年11月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于毕节市环东路“毕节市流仓农贸综合楼”第A幢地面第一层2号房（门市），该商品房的用途为营业用房，属砖混结构，建筑面积共54平方米，总金额204，120.00元，分期付款，首付120，000.00元，余款该房主体完工时再付40，000.00元给出卖人，到房产证办完时补付44，120.00元给出卖人，出卖人应当在2008年8月31日前将经分期综合验收合格的该商品房交付买受人使用。
2006年11月17日，原告向被告交付购房款120，000.00元。房屋建成后，原告又于2012年1月12日向被告交付购房款50，000.00元。之后原、被告双方因合同约定的2号门面位置发生争议，原告曾多次找到被告协商解决未果，遂以前述诉讼请求向法院提起诉讼。
原审认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，房屋尚未建设，被告公司未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，故原、被告双方2006年11月17日签订的《商品房买卖合同》应确认无效。《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下出售尚未建设的房屋，具有过错，应承担返还购房款并赔偿对方损失的责任。原告损失为已支付购房款170，000.00元占用期间的利息。因本案合同无效，不能将实现合同目的后的可得利益计算为原告损失，故原告请求返还购房款及赔偿利息损失80，000.00元的诉请与被告反诉请求一致，应予以支持。而原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张华与被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司2006年11月17日订立的《商品房买卖合同》无效。二、被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）张华购房款人民币170，000.00元，并赔偿原告（反诉被告）张华利息损失人民币80，000.00元。三、驳回原告（反诉被告）张华的其他诉讼请求。案件受理费人民币16，050.00元，反诉受理费人民币2，525.00元，合计人民币18，575.00元，由原告（反诉被告）张华承担人民币10，000.00元，被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司承担人民币8，575.00元。
上诉人张华不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第924号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审不顾客观事实，在已经确认上诉人没有过错的情况下，只判决被上诉人返还上诉人购房款，赔偿上诉人利息8万元，显然与法律相悖。一、被上诉人应当承担缔约过失给上诉人带来的全部损失赔偿。根据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”之规定，被上诉人故意违背行政法规的强制性规定，与上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，致使合同无效，其过错依法应当由被上诉人承担。二、上诉人在本案提起诉讼后才得知被上诉人至今未取得《商品房预售许可证》，被上诉人在《商品房买卖合同》的签订过程中明显存在故意隐瞒和欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人不但要向上诉人返还购房款及利息，还要根据评估价格赔偿上诉人因涉案房屋产生的增值部分及多年的租金损失。一审不支持上诉人的赔偿主张，必然导致被上诉人不但没有因其过错受到相应的惩罚，反而因过错获取巨额利益，这显然与立法本意相悖，也是明显违背公平、公正原则的。三、一审判决严重超出审理期限，应当依法予以撤销。
被上诉人亚龙公司答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》因未取得商品房预售许可证明而归于无效，合同无效对双方均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方互相返还财产，如有过错赔偿对方损失即可，不产生合同有效情况下违约责任之违约金支付和损失赔偿义务。上诉人张华主张的房屋增值及租金损失，前提为合同有效且一方当事人违约，与本案的事实不符。故一审认定事实清楚，适用法律正确，且已充分支持上诉人张华所受的利息损失。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
二审双方争议的焦点是：被上诉人是否存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的情形。
本院认为：被上诉人亚龙公司虽与上诉人张华签订《商品房买卖合同》，但至起诉前其仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。《城市商品房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”，被上诉人亚龙公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，为促使上诉人张华与其签订《商品房买卖合同》，故意不向上诉人张华披露其并未取得商品房预售许可证明的事实，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”的规定，被上诉人亚龙公司应当向上诉人张华返还购房款，赔偿上诉人已付购房款的利息损失，并承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人张华认为被上诉人亚龙公司在与上诉人签订合同的过程中存在故意隐瞒事实的情形，其上诉理由成立。但上诉人认为被上诉人亚龙公司应赔偿其房屋增值部分及房屋租金损失的上诉主张，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第924号民事判决第一项，即原告（反诉被告）张华与被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司2006年11月17日订立的《商品房买卖合同》无效。
二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第924号民事判决第二项，即被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）张华购房款人民币170，000.00元，并赔偿原告（反诉被告）张华利息损失人民币80，000.00元。
三、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第924号民事判决第三项，即驳回原告（反诉被告）张华的其他诉讼请求。
四、被上诉人（原审被告、反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人（原审原告、反诉被告）张华人民币170，000.00元。
五、驳回上诉人（原审原告、反诉被告）张华的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16，050.00元，反诉受理费人民币2，525.00元，二审案件受理费16，050.00元，合计人民币34，625.00元，由原告（反诉被告）张华承担人民币22，991.00元，被告（反诉原告）毕节市亚龙房地产开发有限责任公司承担人民币11，634.00元。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一五年十二月十八日
书记员 谢贤聪