辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2548号
上诉人(原审原告)：刘景都，男，1971年1月24日出生，汉族，住庄河市。
委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连丰裕房地产开发有限公司，住所地庄河市城关街道财政委。统一社会信用代码×××。
法定代表人：张彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩文君，辽宁恒信律师事务所律师。
上诉人刘景都因与被上诉人大连丰裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2017）辽0283民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘景都的委托诉讼代理人孙世建，被上诉人大连丰裕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘景都上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第107条、121条有明确规定的情况下，一审法院认为”出卖人承担逾期办理不动产权证违约责任应当以出卖人存在过错为前提”，是对法律的曲解。1.《合同法》的违约责任归责原则为严格责任原则，而非过错责任原则。2.本案的审理应适用双方签订的《商品房买卖合同》第15条第3项。3.双方签订的《商品房买卖合同》第15条第3项是格式条款。4.不能将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......”曲解为出卖人有过错是其承担责任的前提。二、被上诉人存有过错，严重影响案涉房屋的权属证书的办理，表现在：1.被上诉人违法取得拆迁许可证及自己拆迁自己开发的案涉地块系违法。庭审过程中，被上诉人自认案涉地块系被上诉人自己实施拆迁。即使被上诉人认为应适用《城市房屋拆迁管理条例》，根据该条例第7条：”取得拆迁许可证，应提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。”被上诉人于2010年5月13日取得拆迁许可证，于2011年2月22日才签订《国有建设用地使用权出让合同》。在包括项目批准文件、用地规划许可等其他文件都没有取得的情况下，被上诉人取得拆迁许可证是违法的。2.案涉房屋逾期办证，主因是被上诉人怠于行使自己权利。在本案中，从2010年5月13日至今七年时间，在有住户拒绝动迁的情况下，被上诉人从未按照法律规定即通过裁决及政府与法院强迁的途径来解决拒绝动迁问题。3.被上诉人的土地出让金至今未缴清。三、一审判决认定”案涉房屋未能及时办理房屋产权证书，属于政府遗留问题。”也属认定事实不清。1.被上诉人提交的《庄河市人民政府会议纪要（第41次）》说明案涉项目没有通过规划验收并不是导致逾期办理权属证书的唯一原因，被上诉人应还有其他违约事实存在。一审法院在案外人当地政府未出庭以及未对相关事实充分审核的情况下，就认定未动迁属政府遗留问题，变相认定是当地政府原因导致案涉项目逾期办证违约，实属草率。2.关于王振玉的《国有土地使用证》的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条”房屋被依法征收的，国有土地使用权同时被收回”；《土地登记办法》第50条”依法收回的国有土地，直接办理注销登记。”第56条”土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”所以不存在王振玉的土地证不收回、不注销，就不能拆除的问题。综上，原审认定事实与法律适用皆有错误。
大连丰裕房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。理由：1.非因被上诉人原因导致无法办理所有权登记，被上诉人不应承担逾期办理产权证的违约金。2.根据被上诉人与庄河市国土资源局签署的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，出让的土地应当达到一平三通，即应当以”净地”出让，而实际情况是出让的土地并未达到合同约定的交付条件。3.导致案涉项目无法办理房屋权属登记，被上诉人不存在过错，但是这一客观情况已经给被上诉人造成了无法预估的损失。4.尽管被上诉人不存在过错，但是为了避免给各方造成进一步损失，维护社会稳定和谐，被上诉人积极与政府相关部门等各方沟通寻求解决方案，客观上为尽早解决房屋所有权登记事宜作了大量工作，并在现有条件下尽最大努力办理完毕单项工程的竣工验收手续，包括环保、消防、燃气、信报箱工程、采暖、外线工程等。5.退一步而言，即便被上诉人应承担违约金，合同中约定的违约金过高，法院应对违约金标准予以降低。
刘景都向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2014年12月25日起按已付房款日万分之二计算至案涉房屋具备办理权属证之日止，截止2017年3月13日暂计算为64,945元；2.被告继续履行协助原告办理案涉房屋权属证书的义务。
一审法院认定事实：2012年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于庄河市新华街道工人委国奥新天居家园第17幢3单元2层02号房屋，建筑面积87.64平方米，每平方米4580元，房屋总价款为401,391元。合同约定，出卖人应当在2012年12月25日前交付房屋。关于产权登记，合同约定：”如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：因卖方原因如自交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金”。上述合同签订后，原告依约履行了交付房款义务，并于2013年1月1日交纳水电费、物业费、电梯费等费用并办理入住。
另查，依据庄河市人民政府庄政地字（2011）017号”关于向大连丰裕房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复”，庄河市国土资源局于2011年2月22日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，将位于庄河市新华街道工人委（老庙岭民主果园），宗地编号为2011-017，宗地面积为115,331.64平方米土地出让给被告用作商住用地。该合同第六条约定，出让人同意在2011年3月12日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到场地平整达到一平，周围基础设施达到三通......。上述合同签订后，庄河市国土资源局在实际履行合同中未以”净地”出让，而以”毛地”形式将案涉宗地出让给被告，宗地内未达到合同约定的三通一平标准。被告受让该宗地后，进行宗地内住户、商户等动迁工作，开发建设国奥.新天居家园住宅小区。期间，被告取得了案涉宗地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。
被告在动迁过程中，有一被动迁户王振玉持有由庄河市人民政府于2002年12月11日颁发的庄国用（2002）字第03092号国有土地使用权证，面积69.97㎡，该权证未被注销，其拒绝动迁。期间，王振玉通过信访，反映其位于被告开发建设用地内享有一处40年土地使用权的土地，被政府又卖给被告，要求政府赔偿损失，追究相关人员责任。2014年11月26日，庄河市国土资源局就王振玉的上访诉求作出处理意见：我局经研究提出答复意见如下：庄河市土地储备交易中心于2010年2月已将老庙岭民主果园地块公开出让，按照挂牌文件约定，大连丰裕房地产开发公司负责动迁及支付土地补偿等费用，由于开发单位与你没有就动迁补偿达成协议，该宗土地及地上物仍然保留至今，你持有的该宗国有土地使用权证依然合法有效，你的合法土地权益将依法获得保障。期间，另有一商户马心娟门市房因故亦拒绝动迁。案涉楼房经竣工验收后，被告将房屋交付给了原告，之后即申请政府职能部门对案涉住宅小区建设工程进行验收。期间，政府相关部门因故未予验收。2016年12月15日，在政府相关部门的参与下，被告与被动迁户王振玉最终达成了动迁安置协议，并于2016年12月30日拆除旧有建筑物，但王振玉持有的庄国用（2002）字第03092号国有土地使用权证当时未予注销。马心娟的门市房至今未拆除。
诉讼期间，庄河市城乡规划建设局于2017年4月17日向一审法院复函，主要内容为：我局收到大连丰裕房地产开发有限公司规划核实申请后，到现场对该项目进行过规划核实，因该项目用地红线内应动迁建筑物未拆除，未达到规划核实条件，规划核实不合格。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条”县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。目前该小区用地红线内应拆除建筑物仍未完全拆除，不具备规划核实条件。被告于本案诉讼期间，向一审法院提起诉讼，以马心娟拒绝动迁为由，要求判令马心娟与大连丰裕房地产开发有限公司按国家动迁标准签订动迁安置补偿协议。一审法院于2017年4月23日作出（2017）辽0283民初3038号民事裁定书，裁定不予受理。
2017年4月12日，庄河市国土资源局召开2017年第1次建设项目用地选址初审会议，并形成会议纪要（庄国土初审【2017】1号）。其中第十条规定，大连丰裕房地产开发有限公司申请完善土地登记地块，位于原民主果园，占地面积69.97平方米。该地块包含在2010年2月大连丰裕房地产开发有限公司通过竞标取得115,331.64平方米土地开发权之中，已签订了国有建设用地使用权出让合同，已缴清了全部土地出让价款。由于各种原因，该地块在招标出让时，没有及时注销王振玉的土地登记，收回国有建设用地使用权证，导致受让人无法办理该地块的土地登记，王振玉通过工作现已迁出。同意在注销该地块土地登记和收回国有建设用地使用权证后，受让人提供或我局查阅相关招标出让原始证明材料，完善土地登记。2017年9月25日，庄河市人民政府召开会议，专题研究”国奥新天居”一期、三期房屋产权证办理问题。并于当月29日形成庄河市人民政府会议纪要（第四十一次）。主要内容有：大连丰裕房地产开发有限公司（以下简称开发公司）2011年开发建设的”国奥新天居”一期、三期项目，规划范围内有一户未搬迁，影响规划核实，是导致未办理房屋产权证的主要原因；会议决定由开发公司按照我市棚户区改造货币补偿标准，缴纳一定数额的保证金、提供相应的房源，作为完成后续搬迁补偿的保证金和安置房源；开发公司要及时完成工程自验，并向市规划建设局报送竣工备案相关手续；市规划建设局要及时组织实施”国奥新天居”一期、三期工程的规划核实和竣工验收备案工作，早日解决房屋产权证办理问题；验收合格后，由开发商收集整理住户办理不动产权证有关手续，手续齐全后10日内提交至市不动产登记中心，市不动产登记中心要在20个工作日内核发不动产权证书。2017年10月24日，庄河市国土资源局在《大连日报》上刊登了《土地使用证注销通告》，拟注销王振玉的土地使用证。后案涉工程通过竣工验收，现案涉工程已经取得房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表，现原告已取得了案涉房屋的不动产权证。
在诉讼过程中，庄河市城乡规划建设局向一审法院复函，主要内容为：马心娟的拆迁问题，市政府已出具会议纪要，故马心娟拆迁问题不影响办理产权证。2017年11月16日，庄河市国土资源局向一审法院复函，主要内容为：王振玉的土地使用证已注销。2017年11月8日，王振玉的土地使用证被注销。
一审法院认为，本案双方争议的焦点为，被告应否承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：因卖方原因，如自交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上述合同约定及法律规定可见，出卖人承担逾期办理产权证违约责任应当以出卖人存在过错为前提。本案中，案涉房屋未能及时办理房屋产权证书，非被告过错所致，其原因系被告受让的案涉土地并非”三通一平”，被告在拆除地上建筑物时受到阻碍，且应拆除的建筑物同时存在政府颁发的国有土地使用权证，属于政府遗留问题，被告自身无法解决。而城建规划部门以此为由，不予规划验收，从而造成案涉房屋无法办理产权登记。现原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书违约金，不符合双方的合同约定，亦无法律依据，不予支持。原告与被告办理了入户交接手续后就入住案涉房屋，现案涉房屋已办理了不动产权证书，原告再请求被告协助其办理产权证已无事实基础，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告刘景都的诉讼请求。案件受理费1424元，由原告刘景都负担。
本院二审期间，被上诉人提交新证据情况如下：
第一组证据：庄河市土地储备交易中心的两份收款收据；庄政地字（2011）016号批复；庄政地字（2011）017号批复；庄河市财政局两份收款收据。拟证明被上诉人已如期缴清土地出让金。
第二组证据：勘察文件质量检查报告；设计文件质量检查报告；施工单位出具的工程竣工报告；监理单位出具的工程质量评估报告；建设单位组织的工程竣工验收报告；施工单位出具的房屋建筑工程质量保修书。拟证明案涉项目在商品房买卖合同约定的办理产权证的期限内，勘察、设计、施工、监理单位均已验收。
第三组证据：庄河环海热电有限公司出具的证明；被上诉人缴付采暖费收据；庄河市自来水公司接受工程文件、被上诉人缴付税费收据；供电公司的竣工验收证明；有线电视系统信号接入协议；社区办公用房供房协议书。该组证据结合一审已经提交的部分证据，拟证明除规划验收外，工程项目竣工备案登记的各项手续均已经办理完毕。
上诉人对以上三组证据的真实性、关联性、合法性均未提出异议。本院认为，上述证据真实、合法，本院对被上诉人所提交的以上证据予以采信。
根据庭审审理情况及证据质证情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院补充查明，2011年9月9日，被上诉人与大连庄广有线电视网络有限公司签订有线电视系统信号接入协议。2012年12月15日，被上诉人取得房屋建筑工程质量保修书。2012年12月30日，被上诉人取得勘查文件质量检查报告、设计文件质量检查报告。2013年12月10日，被上诉人取得工程质量评估报告。2013年1月4日，被上诉人取得国奥新天居工程的信报箱工程验收合格证。2013年12月16日，被上诉人取得国奥新天居工程的建设工程竣工验收消防备案凭证。2014年4月22日，庄河市城市燃气发展有限公司出具同意接受工程使用报告。2014年7月30日，庄河市环境保护局出具建设项目竣工环保验收准予行政许可决定书。2015年7月27日，被上诉人与庄河市民政局签订供房协议书。2016年1月15日，电力部门出具国奥新天居一、二期外线工程竣工验收证明书。2016年7月26日，被上诉人与大连庄河环海热电有限公司签订采暖管网交接协议书。案涉国奥新天居1-18号楼自2013年由大连庄河环海热电有限公司供热至今。2016年12月1日，庄河市自来水公司出具同意接收工程使用报告。2017年5月30日，被上诉人取得工程竣工验收报告。2017年10月23日，庄河市城乡规划建设局出具建设工程规划核实合格证。2017年10月27日，被上诉人取得竣工验收备案表。
本院另查明，被上诉人于2011年3月20日取得案涉国奥新天居一期工程的国有土地使用证。
二审中，上诉人曾对被上诉人缴纳土地出让金的事实有异议，经被上诉人提交了缴纳土地出让金的证据后，上诉人对此节事实表示没有异议。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年5月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约履行。现上诉人未在合同约定的期限内取得案涉房地产权属证书系不争的事实，故本案争议的焦点是被上诉人就上述事实应否向上诉人承担违约责任。
根据案涉《商品房买卖合同》第十五条第3项”因出卖人原因，如自交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金”的约定，本案被上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任应当以被上诉人的原因导致逾期办理为前提，如果非因被上诉人原因导致上诉人未能如期办理房屋权属证书，则被上诉人不应向上诉人承担违约责任。由此，根据已经查明的事实，本院评析如下：
一、未能如期办理房屋权属登记的原因
根据2017年4月12日庄河市国土资源局《业务会议纪要》（庄国土初审【2017】1号）第十条的记载，该局认为案涉地块在招标出让时，没有及时注销王振玉的土地登记，收回国有建设用地使用权证，导致被上诉人无法办理该地块的土地登记；该局同意在注销该地块土地登记和收回国有建设用地使用权证后，由被上诉人提供或该局查阅相关招标出让原始证明材料，完善土地登记。上述内容可以证明案涉房地产开发项目无法办理权属登记的原因是案外人王振玉持有合法有效的土地使用权证所导致。
根据2017年9月29日庄河市人民政府会议纪要（第四十一次）的记载，庄河市人民政府于当月26日召开专题会议，研究”国奥新天居”一期、三期房屋产权证办理问题。该会议确定了大连丰裕房地产开发有限公司2011年开发建设的”国奥新天居”一期、三期项目，规划范围内有一户未搬迁，影响规划核实，是导致未办理房屋产权证的主要原因；为解决1212户购房户房屋产权证办理问题，会议决定由被上诉人将140万元汇入庄河市规划建设局指定账户，同时提供房源抵押给规划建设局，并由被上诉人及时进行工程自验并向规划建设局报送竣工验收备案所需要的相关手续。后案涉工程即通过竣工验收，取得房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表，上诉人办理了案涉房屋的所有权登记。
综上，庄河市国土资源局和庄河市政府的会议纪要互相印证，结合会后案涉房屋所在小区房屋备案和王振玉土地使用证的注销情况，可以确定案涉房屋未能如期办理房屋权属证书的主要原因系案外人王振玉持有合法有效的土地使用权证且未能搬迁所导致。
二、未能如期办理房屋权属登记的原因是否系被上诉人原因所导致。
根据已经查明的事实，被上诉人于2011年3月20日取得案涉小区所在土地的国有土地使用权证。根据一物一权的物权法基本原则，同一土地上不能同时存在内容互不相容的两个或两个以上的物权，因此在被上诉人取得案涉国有土地使用权时，案外人王振玉不应再对案涉土地相应部分享有土地使用权。或者在王振玉对其土地证记载的土地享有使用权的条件下，被上诉人不能对王振玉享有使用权的土地再取得国有土地使用权。该问题的产生，并非被上诉人原因所导致，而是国家行政机关在出让案涉土地使用权时，未能将王振玉所持有的国有土地使用权注销所导致，即被上诉人取得的国有土地使用权上存在权利瑕疵。现无据证明被上诉人对此知情，故应当认定被上诉人对其取得的国有土地使用权存在的权利瑕疵不存在过错。该问题属于案涉国有土地使用权出让时政府遗留问题，非被上诉人自身所能解决。
根据2014年11月26日庄河市国土资源局出具的信访事项处理意见书记载，该局对王振玉反映的信访事项答复意见中确认王振玉持有的庄国用（2002）字第03092号使用权面积为69.97平方米的土地使用权证属合法有效。该认定与被上诉人已经于2011年3月20日取得案涉国有土地使用权证的事实相互矛盾。在同一地块上同时存在两个国有土地使用权的条件下，土地登记管理机关向当事人明确在先取得的土地使用权证仍然有效，则在前一土地使用权依法被登记注销前，在后登记的土地使用权人并不能取得该地块的土地使用权。因此，尽管本案被上诉人负责取得的政府挂牌土地的动迁工作，但其实质上并未能从行政机关直接受让案涉王振玉占用部分（69.97平方米）土地的使用权，故在王振玉土地使用权证未被注销前，其动迁工作显然有别于对其他地上建筑物的动迁。且在王振玉房屋已经被拆迁后，行政机关也未能及时注销王振玉的国有土地使用权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条之规定，只有政府土地行政主管部门才有权收回国有土地使用权并进行注销，在相关部门未能及时注销该土地使用权证的情况下，城建规划部门以此为由，不予规划验收，必然导致案涉房屋无法办理房屋权属登记。在王振玉的土地使用权证未予注销条件下，即使被上诉人其他工作达标，亦不能办理房屋权属初始登记。本案系王振玉土地使用权证未能注销条件下，为解决1212户房屋买受人办理房屋权属登记的考虑，庄河市政府专门召开会议解决该遗留问题，且在会议之后，2017年10月24日，庄河市国土资源局即在《大连日报》上刊登《土地使用证注销通告》，拟注销王振玉的土地使用证。嗣后，被上诉人于2017年10月27日取得竣工验收备案表，上诉人亦办理了房屋权属登记。
关于上诉人提出的没有通过规划验收并不是逾期办证的唯一原因、被上诉人还有其他违约事实存在的主张，上诉人应当承担证明责任，现上诉人并未提供证据证明其他可能导致案涉房屋未能如期办理权属登记的事实存在，且本院已经对被上诉人办理案涉房屋登记所应当具备和满足的条件即相关资料进行了详细的审查，并未发现被上诉人存在其他的违约行为足以导致案涉房屋权属登记迟延办理，故对上诉人该项主张，本院不予支持。
综上，案涉房屋未能如期办理权属登记系由于政府出让土地时的遗留问题所导致，并非被上诉人原因所导致。被上诉人不应对该遗留问题所导致的逾期办证行为承担违约责任。故刘景都的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1424元（上诉人已预交），由上诉人刘景都负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 季 烨
审判员 刘小南
二〇一八年六月八日
书记员 王丽秋