山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1113号
原告（反诉被告）贺红军，男，汉族，住大同市。
委托代理人张日霞，山西北岳（广灵）律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）张海霞，女，汉族，住大同县。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）贺红军诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告张海霞（反诉原告）所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张日霞、被告张海霞（反诉原告）的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贺红军诉称，原告2013年5月4日向被告中大公司认购了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅（后来变更为X幢X单元X号房），并于当时交付了首付款274253元。在被告预售房许可证正式下来以后，于2014年6月8日原被告双方签订了正式的商品房买卖合同，原告与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订了《借款合同》和《抵押合同》，办理了住房公积金贷款，原告于2014年7月25日开始偿还公积金贷款至今；被告于2014年9月给原告下发了入住通知单，并又缴纳了各种费用19820元，同时物业也把房屋钥匙交给原告。可被告为了融资，于2014年7月又将房屋卖给了张海霞，并将房屋网签给张海霞，在被告张海霞明知此房已卖给原告的情况下，又执意买下此房屋。现原告诉至法院，请求依法判决原告拥有华田苑府城二期X号楼X单元X号房的所有权；撤销被告中大公司与张海霞网签房屋买卖合同；诉讼费用由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供以下证据：
1、房屋认购协议书1份、收据8张、承诺1份、补充协议1份、业主赔付确认单1份、入住通知单1份，证明原告与被告中大公司的房屋买卖关系成立，房屋已交付，原告已经入住。
2、大同市商品房买卖合同、个人住房抵押合同、借款合同、扣款协议、银行交易单各一份，证明原告与被告中大公司在2014年6月8日签订正式的购房协议，同年9月交付房屋，原告于2015年3月入住；原告交纳首付款274253元后通过公积金贷款27万元。
被告中大公司（反诉被告）未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告贺红军系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的被告张海霞，则是我公司为了解决资金周转问题而向大同市天镇县建国小额贷款有限公司（于2014年8月7日至8月8日）共计借款人民币1200万元（该笔借款已支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了16个人的名单，要求办理29套房屋的网签手续。在我公司与债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。我公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。我公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
被告张海霞（反诉原告）辩称，对房屋坐落认可。原告的诉求有不妥之处，协议是否有效有待确认，产权是否有效也有待确认。张海霞的网签合同是房管局登记备案的，属行政行为，如果撤销必须经过行政诉讼，程序有误。被告中大公司的答辩事实不存在，无借款合同、利息或还款期限的约定，中大公司应提供证据证实，张海霞与小额贷款公司无任何关系。故张海霞提起反诉，要求确认反诉原告张海霞与反诉被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，并确认华田苑府城X-
X-
X号房产所有权归反诉原告所有；判决确认反诉被告贺红军与反诉被告中大公司签订的商品房买卖合同及认购协议书无效；判决确认反诉被告中大公司向反诉被告贺红军交付房屋的行为无效，由反诉被告贺红军交回给反诉被告中大公司后交付反诉原告；反诉被告负担本案的全部诉讼费用。
针对其主张，被告（反诉原告）张海霞提供大同市商品房买卖合同（复印件）、收据2份、支付凭证4页，证明张海霞与被告中大公司签订房屋买卖合同，购买了华田苑府城二期X号楼X单元X号商品房，即原告所指的房屋，张海霞分两次交付了房款，第一次交付现金165078元，第二次通过卡转交纳366840元，房款全清，需要说明的是15个人购买了29套房，房款是包括在支付凭证1200万元中的。
针对张海霞的反诉意见，原告（反诉被告）贺红军辩称，张海霞与中大公司签订的房屋买卖合同属于名为房屋买卖实为借贷的行为，应驳回张海霞的反诉请求。
经审理查明，原告贺红军与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2013年5月4日，编号479。约定：原告贺红军自愿认购被告中大公司位于大同市府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅一套，建筑面积123.75㎡，单价4398元，总价544253元。付款方式为公积金贷款，贺红军于签署本认购书时即2013年5月6日前交总房款的50%（含定金），即人民币274253元。剩余房款270000元为贷款金额。合同约定房屋的交付时间为2013年11月30日。被告中大公司给原告出具了274253元的二期房首付款收据1份，收据日期为2013年5月4日，标明的房号是X-
X-X；被告中大公司给原告出具274253元的山西省统一收款收据1份，收据日期为2014年6月8日，标明的房号为华田苑府城X-
X-X。原告贺红军与被告中大公司签订《房屋认购协议书》补充协议，落款日期为2014年5月25日，编号143。该协议载明房号为X号楼X单元X号。约定“双方继续履行原签订的《房屋认购协议》中除延期交房违约责任条款外的其他条款；被告中大公司承诺，贺红军同意被告中大公司在2014年8月31日前交房。按照双方约定的交房日期第二日起按已交房款的金额计算赔付……”。原告贺红军与被告中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款日期为2014年6月8日。约定：原告购买位于大同市府南街7号华田苑府城二期X幢X单元X号房。建筑面积123.75㎡，单价4398元，总价544253元。付款方式为公积金贷款，交付期限为2014年9月10日。贺红军于签署本认购书时即2013年5月6日前交总房款的50%（含定金）。即人民币274253元。剩余房款270000元为贷款金额。原告贺红军与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《大同市个人住房委托贷款借款合同》，合同落款日期为2014年6月5日，合同编号华田苑2014-176。约定：原告向中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行借款人民币270000元，用于购买华田苑2号楼2单元802号住房。借款期限10年，自中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行将借款划入大同市公积金管理中心指定的账户之日起计算，即从2014年6月25日至2024年6月25日止。还款方式为等额本息还款法，按月偿还借款本息。双方约定采取委托扣款方式。贺红军以抵押方式提供担保，抵押物为华田苑X号楼X单元X号住房，签订《大同市个人住房委托贷款抵押合同》，合同落款日期为2014年6月5日，合同编号华田苑2014-176。原告与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《个人住房贷款委托扣款协议》，合同落款日期为2014年6月25日，合同编号华田苑2014-176。约定：根据华田苑2014-176号《借款合同》约定的贷款偿还方式，贺红军委托中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行在建设银行开立的账户中扣划贷款本息；首次委托扣款自2014年7月25日开始。2014年6月25日，中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行给贺红军发放贷款270000元。
原告贺红军交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元，暖气费2231.37元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元（上述收据日期为2014年9月14日，标明房号为X-
X-X）、交纳契税8066.81元(收据日期为2014年9月15日,标明房号为X-
X-X)、交纳装修保证金2000元、装修服务费856元、物业费（含电梯）2201元（上述收据日期为2014年9月21日，标明房号为X-X-X）。
被告张海霞与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年7月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。约定：被告张海霞向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积122.28㎡，单价4350元，总价531918元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张海霞出具了两张共计531918元的收据。孟德宏于2014年8月7日和8月8日共汇给沈颂华1200万元。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、《大同市个人住房委托贷款借款合同》、《大同市个人住房委托贷款抵押合同》、《个人住房贷款委托扣款协议》、银行交易单、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、浦发银行个人跨行汇款汇出回单予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题，被告张海霞对原告提供证据的真实性不认可，但针对其主张，并未提供证据证实原告合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告认为原告与被告中大公司之间房屋的交付，损害了被告张海霞的合法权益，该交付行为无效。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告与被告张海霞均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告贺红军履行合同义务。
本院认为，原告贺红军与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。原告按约定付清了首付款，并按扣款协议的约定每月由银行收回贷款本息，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，本院不予支持。综上，被告反诉要求确认华田苑府城X-
X-
X号房产所有权归反诉原告所有、原告贺红军与被告中大公司签订的商品房买卖合同及认购协议书无效、被告中大公司向原告贺红军交付房屋的行为无效、由原告贺红军交回给被告中大公司后交付被告，本院不予支持。被告张海霞反诉请求确认被告张海霞与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告张海霞就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告张海霞可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告贺红军所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告贺红军办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告贺红军的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告张海霞的反诉请求。
案件受理费200元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费300元，由被告张海霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 刘继东
人民陪审员 杜晓春
人民陪审员 杨根林
二〇一六年四月五日
书 记 员 孔祥新
郑磊