北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初6566号原告何建平，男，1987年1月18日出生。被告董杰，男，1960年7月31日出生。委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。原告何建平诉被告董杰不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，本院于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告何建平，被告董杰的委托代理人杨刚到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告何建平诉称，原告于2015年8月底通过北京XX房地产经纪有限公司与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同�，购买被告于位于北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层XX单元XX号的房产，原告向被告交付了定金100万元。原告根据《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》，并向北京XX房地产经纪有限公司支付保障服务费76000元及居间服务费334400元，合计410400元。三方约定于九月底一同去银行办理贷款事宜，但被告多次以各种理由进行推拖，迟迟不履行协助原告办理贷款的义务。后原告得知该房产因被告于他人财务纠纷而被法院查封，已经无法办理贷款手续。原告再次向被告主张权利时，被告拒绝与原告联系。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告之间于2015年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付退还定金并支付违约金3040000元；3、判令被告赔偿原告中介费410400元。本案案件受理费由被告承担。被告董杰辩称，认可双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及涉案房屋被查封的事实，同意当庭解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但不完全同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告是否具有购买房屋的资格，即涉案合同是否有履行的可能存疑。二、房屋不能过户是因为涉案房屋处于查封状态，且涉案房屋被查封在签订合同之后，所以原告没有主观恶意，在原告具备购房资格的情况下，也是因为司法行为导致。三、原告要求被告支付中介费的请求，因原告支付中介费的情况我方不清楚，且其中有76000元并非居间服务费，服务保障合同也没有履行，故不同意支付该笔费用。综上，不同意支付原告主张的违约金以及中介费，并认为双方的违约金约定过高，原告作为买受人除了已付购房款的存款利息外，没有其他损失，同意将收取原告的定金1000000元退还原告。经审理查明：�杰于2013年4月10日取得北京市西城区XX路XX号XX号楼XX层XX单元XX号房屋所有权证书，该房屋于2013年5月8日已抵押给罗XX抵押借款。2015年8月29日，董杰作为出卖人，何建平作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：2015JJ0015082），由买受人购买位于北京市西城区XX路XX号XX号楼XX层XX单元XX号房屋，建筑面积182.16平方米，合同中记载：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为：罗XX（个人），抵押登记日期为：2013年5月8日……该房屋已经设定抵押的额，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续”。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为15200000元，买受人可以在签订该合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%）。同日，双方签订附件二，载明：“本附件是编号为2015JJ0015082的《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）不一致的，以本附件为准。……第一条房屋成交价格。第二条付款方式。1.定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币壹佰万元整（￥1000000.00元）于2015年8月31日前（含当日）支付……2、解押款……出卖人应于2015年10月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十日工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。……5、商业按揭贷款：（1）买卖双方应于2015年10月15日前（日期或条件）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：人民币玖佰捌拾万元整（￥9800000.00）……第三条权属转移登记的具体约定。第四条房屋租赁及交付。第五条税费承担。第六条�屋产权、具体状况的承诺。第七条违约责任（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按照成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。第八条其他事项。”当日，董杰作为出卖人，何建平作为买受人，北京XX房屋经纪有限公司作为居间方，三方签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖涉案房屋提供居间服务，买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，由买受人向居间方支付居间服务费334400元。何建平于当日支付居间服务费20000元。又于当日，董杰作为出卖人，何建平作为买受人，福建XX担保有限公司北京分公司作为服务方，三方签订《房屋交易保障服务合同》，约定服务方在买卖双方交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理履行中产生的争议或纠纷，并于签订该合同当日，买受人向服务方支付保障服务费人民币76000元。2015年8月31日，董杰出具收据，载明：“今收到购买人何建平交付的购买位于一瓶XX号楼XX单元XX室房屋的购房定金共计人民币壹佰万整（￥1000000.00元）”。同日，何建平另行支付居间服务费314400元及代收保障服务费76000元。2015年9月11日，本院出具（2015）西民（商）初字第24251号民事裁定书，裁定内容之一为“查�被告董杰名下位于北京市西城区XX路XX号XX号楼①-XX的房屋”。董杰于2015年9月18日得知上述房屋被查封，于2015年11月18日将涉案房屋查封情况告知何建平。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告之间于2015年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二；2、判令被告向原告支付退还定金并支付违约金3040000元；3、判令被告赔偿原告中介费410400元。本案案件受理费由被告承担。被告同意当庭解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》，并同意返还原告定金100万元，但以其答辩意见不同意原告的其他诉讼请求。上述事实有当事人陈述、房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、（2015）西民（商）初字第24251号民事裁定书、收据及收款收据等在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，买卖双方于2015年8月29日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。原、被告均认可涉案房屋未解除抵押且该房屋存在已被法院查封的情况，原告要求解除合同，被告当庭表示同意，故本院认定原、被告间的房屋买卖合同于本案开庭之日即2016年3月21日解除；原告要求被告退还定金1000000元，被告亦表示同意，本院不持异议。至于违约金，按照合同约定被告应于2015年10月15日前向抵押权人申请提供清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理登记注销手续，被告未能在约定期限内办理上述事宜，已构成违约。原告按照约定要求被告以成交价15200000元的20%计算违约金，被告抗辩称原告主张的违约金过高。因原告未提交证据证明其实际损失，故本院综合原告已交纳的钱款金额及应的利息、房价波动情况、被告的违约情节和原因，认为被告违约责任参照定金罚则较为适宜。庭审中，被告称对原告是否存在购房资格存在异议，但未提交证据证明原告不具备购房资格，故本院对被告此项答辩意见不予采纳。至于居间服务费等相关费用，原告提交的证据不足以证明其最终损失，原告可待和第三方解决后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、董杰与何建平于二〇一五年八月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：2015JJ0015082）于二〇一六年三月二十一日解除。二、自本判决生效之日起七日内，董杰返还何建平定金一百万元。三、自本判决生效之日起七日内，董杰给付何建平违约金一百万元。四、驳回何建平其他诉讼请求。如果董杰未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十一万三千元，由原告何建平负担一万八千二百一十七元，已交纳；被告董杰负担九万四千七百八十三元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一六年四月二十六日书 记 员  郭莹莹