山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第242号
上诉人（原审原告）陈国强。
委托代理人李超，山东九州天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田建民。
被上诉人（原审第三人）山东中文实业集团有限公司，住所地：青州市益都街道刘店村。
法定代表人段文博，董事长。
委托代理人赵伟，该公司职工。
上诉人陈国强因与被上诉人田建民、山东中文实业集团有限公司（简称中文公司）物权保护纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，中文公司原名为青州市建筑机械厂有限公司、青州市中文机械有限公司。2001年，中文公司与青州市青建房屋建设综合开发公司（简称青建公司）达成协议，青建公司以其开发的青州市云门山北路54号义和小区部分住房抵顶中文公司债务，并将包括3号楼1单元5层西户房屋（含地下室，即本案争议房屋）在内的住房交付中文公司。
2003年2月22日，中文公司根据陈国强的申请，同意陈国强进厂工作，两方为此签订协议书一份，协议主要约定了以下内容：合同期限三年，自2003年3月1日至2006年3月1日，合同期满可视情况协商续约；中文公司依照国家规定为陈国强缴纳医疗、养老保险，陈国强工作期间，中文公司提供113平方米住房一套（包括地下室）；假若陈国强因工致残而丧失劳动能力，将终生无偿占有113平方米的住房；如果陈国强自2003年起到2023年连续在中文公司工作满20年，终生无偿占有113平方米的住房；如果中文公司违约，陈国强终生占有113平方米住房，并赔偿违约金；如果陈国强违约，中文公司有住房收回权，并赔偿违约金。合同签订后，陈国强进入中文公司从事售后服务工作，中文公司将本案争议房屋交付陈国强居住使用，但陈国强的医疗养老保险未予缴纳。
2003年8、9月间，中文公司与青建公司就青州市义和小区顶账房屋达成数份补充协议，补充协议中明确了顶账房屋的坐落与价格等，其中争议房屋价款为133306.47元。补充协议签订后，青建公司向中文公司交付了包括争议房屋在内的房屋质量保证书。
因中文公司已将争议房屋交付陈国强居住，经两公司协商，青建公司于2003年8月9日与陈国强签订购房合同，合同载明的主房面积为113.023平方米，地下室面积为16.845平方米，总价款144848.97元，付款方式为一次性付清；合同题头处的买受人由陈国强本人签名，落款处的买受人陈国强由中文公司经办人员代签。2003年10月21日，青州市房地产管理局颁发了争议房屋的房产证，房产证号为青房权证益都私字第××号，登记的房屋所有权人为陈国强，房屋建筑面积为117.37平方米，地下室面积为16.85平方米，该房产证由中文公司持有。
取得房产证后，中文公司为融资需要，于2003年11月12日以陈国强的名义向中国银行办理了争议房屋的抵押贷款手续，贷款金额为100000元，还款期限为15年，至2018年11月12日止。此后，贷款的还款事宜均由中文公司办理，陈国强未参与贷款及还款。
2004年7月，陈国强被中文公司辞退，陈国强离职时将争议房屋交还给中文公司。2005年，田建民进入中文公司工作，中文公司遂将争议房屋交付田建民居住使用。此后，田建民在争议房屋居住至今，相关物业费、水电费、取暖费等费用均由田建民交纳。
2012年7月26日，田建民以陈国强为被告向原审法院提起诉讼，请求确认争议房屋归田建民所有，并要求陈国强协助办理过户手续。原审法院根据田建民的申请，依法查封了上述房屋。2013年4月27日，田建民申请撤回起诉，原审法院于2013年4月28日裁定准许撤诉。
2013年12月18日，陈国强、田建民因争议房屋的权利归属发生冲突，青州市公安局派员出警，并建议双方通过诉讼解决。为此，陈国强提起本案诉讼，请求田建民停止侵害、返还非法占用的房屋。2014年1月17日，中文公司申请作为第三人参加原审诉讼，主张其对争议房屋享有独立物权，请求确认争议房屋归其所有。
上述事实，有中文公司与陈国强签订的劳动合同，中文公司与青建公司签订的房屋买卖补充协议，中文公司、青建公司、陈国强签订的购房合同，房屋所有权证书，银行还款凭证，物业缴费单据，民事裁定书，有关证明，各当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。
原审法院认为，本案处理的关键是确定争议房屋的权利归属。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产归属和内容的基本依据。但实践中不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不符的情形比较普遍，如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，请求确认物权归属的，有义务提供证据加以证明，如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定讼争不动产物权的权利人。原告陈国强根据房产证记载的内容，主张其为争议房屋的所有权人，被告田建民及第三人中文公司均不予认可。从争议房屋的权利来源看，该房屋系第三人以顶账方式从开发单位青建公司取得，此后虽以原告的名义签订了购房合同，并办理了房产证，但购房所需款项均由第三人支付，青建公司也已根据两方的协议，早在2001年即已将包括争议房屋在内的全部顶账房交付第三人，以上均系不争的事实，据此，应认定争议房屋早在2001年即已从开发单位青建公司转移归第三人所有。原告自2003年2月与第三人就建立劳动合同关系事宜签订协议书，根据双方在协议书中的约定，第三人向原告提供一套面积为113平方米的房屋（含地下室），同时约定原告在连续工作20年或因工致残时，可终生无偿占有该房屋。通观协议书内容，协议双方关于“终生无偿占有”的约定并不能认定为房屋所有权的转移和取得，即使存在房屋所有权转移和取得的约定，也是附条件的赠与条款，即原告在第三人处连续工作20年或因工致残时，第三人将争议房屋无偿赠与原告所有。本案中，原告既未支付购房款，也未在第三人处连续工作20年，更未在工作过程中因工致残，因此，争议房屋虽登记在原告名下，但所有权并未发生转移，仍应认定归第三人所有。综上，第三人要求确认争议房屋归其所有的诉讼主张，事实清楚，证据充分，应予支持。原告虽已取得争议房屋的权属证书，但第三人提交的证据已经证实房屋权属并未发生转移，原告不能据此取得争议房屋的所有权，其要求被告停止侵害、返还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。判决：一、确认青州市义和小区3号楼1单元5层西户房屋（含地下室）归第三人山东中文实业集团有限公司所有；二、驳回原告陈国强的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告陈国强负担。
宣判后，陈国强不服原审判决，提起上诉称：被上诉人中文公司于2004年7月违约无故将上诉人陈国强辞退，按照两方2003年2月22日劳动合同的约定，争议房屋应归上诉人所有。争议房屋已于2003年10月21日办理到上诉人名下，该房产物权已由上诉人取得，争议房屋应归上诉人所有。请求依法改判或发回重审。
被上诉人田建民与中文公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈国强的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是不动产物权的外在表现形式，但并非确定不动产物权的唯一依据。上诉人陈国强虽基于与被上诉人中文公司的劳动合同曾经占有使用过争议房屋，并于2003年10月21日办理了房屋所有权证书，现因中文公司就争议房屋提出权属异议，并提供有关证据证明，争议房屋的物权归属应据实认定。争议房屋为中文公司于2001年从开发单位青建公司购买，房款由中文公司以抵账方式支付，当年青建公司将争议房屋交付中文公司；争议房屋办理所有权证书后，由中文公司办理抵押贷款手续，陈国强并未参与；2004年陈国强离开中文公司后，将争议房屋交还中文公司，被上诉人田建民2005年入职后，中文公司将争议房屋交由田建民居住至今。从争议房屋的上述购买、占有、使用、收益、处分等基本事实看，其实际权利人应为中文公司，并非陈国强。因此，原审认定争议房屋归中文公司所有符合案件事实。陈国强与中文公司虽于2003年2月22日签有劳动合同，但陈国强未连续工作20年，也未因工致残，不符合终生无偿占有争议房屋的约定条件。现陈国强主张中文公司无故将其辞退，违反劳动合同约定，争议房屋按约定应归陈国强所有，因中文公司对违约事实不予认可，陈国强未就中文公司的违约事实及时请求有权机关确认，其现主张因中文公司违约而取得争议房屋的所有权，事实依据不足，本院不予认定。综上，中文公司要求确认争议房屋归其所有的诉讼主张，事实清楚，证据充分，应予支持。争议房屋虽登记在陈国强名下，但中文公司提交的相关证据足以证实争议房屋应归其所有，陈国强要求停止侵害、返还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，不应得到支持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年三月十九日
书 记 员 王新艳