辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3629号上诉人（原审被告）：沈阳绿康置业有限公司，住所地沈阳市东陵区李相镇高八寨村。法定代表人：茅一平，该公司董事长。委托代理人：罗群，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:倪中冉，男，1992年4月23日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区。委托代理人：张利，系辽宁蓝田律师事务所律师。委托代理人：岳滢滢，系辽宁蓝田律师事务所律师。上诉人沈阳绿康置业有限公司（以下简称“绿康公司”）因与被上诉人倪中冉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。倪中冉诉称：2012年11月15日，倪中冉与绿康公司签订商品房买卖合同，约定倪中冉购买绿康公司开发的位于沈阳市东陵区湖滨路100-58号1-1-2号，面积300.29平方米，购房款1,169,860元。合同第八条约定，绿康公司应于2014年6月30日前，将验收合格的商品房向倪中冉交付使用，第九条约定，绿康公司逾期交房超过30日后，倪中冉有权解除合同，要求绿康公司退还全部已付款。合同签订后，倪中冉于2012年8月29日支付房屋首付款469,860元，并于2012年12月12日以银行贷款方式向绿康公司支付700,000元购房款，倪中冉开始按照等额本息还款法向银行还款。2012年12月11日，倪中冉按照商品房非普通住宅标准缴纳房屋契税46,794.4元，缴纳房屋维修基金17,301元。截至2015年3月15日倪中冉已经偿还贷款利息87,697.79元，绿康公司至今未将房屋交付使用。故倪中冉起诉来院，一、判决解除倪中冉、绿康公司之间签订的商品房买卖合同；二、判令绿康公司退还已交购房款1,169,860元；三、判决绿康公司向倪中冉支付违约金154,881.9元（首付款469,860元，从2012年8月29日至开庭之日止，按中国人民银行同期贷款利率。贷款700,000元，实际已还利息从2013年1月15日至2015年10月15日，实际支付利息107,474.82元。合同约定违约金11,698.6元，按已付房款总额的百分之一。）；四、判令绿康公司承担倪中冉提前偿还银行贷款的违约金2,771.34元（提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×1个月，即600,833.22×5.535%÷12×1=2,771.34元）；五、判令绿康公司配合倪中冉办理房屋契税、维修基金退费等相关事宜；六、要求绿康公司承担本案的诉讼费用。绿康公司辩称：本案不符合解除合同条件，延期交房的原因系施工单位原因造成，非绿康公司过错，倪中冉的诉请无事实与法律依据。退一步说，假设符合合同解除条件，双方合同中已明确约定，解除合同违约金的数额为总房款的万分之一，倪中冉关于违约金的诉请数额无依据，银行贷款利息也无依据，与本案无关，属于倪中冉与银行借款法律关系范畴，借款违约金标准及提前还款等事宜，属于倪中冉与银行之间自由约定的事项或合同范畴，并不属于直接损失。双方买卖合同对违约金有明确约定，倪中冉主张合同违约金及银行利息属于重复主张，且该二项并不同时适用，应当以双方合同约定违约金为准，体现双方对合同的意思自治。契税及维修基金系购房人向行政机关所交纳的相关款项，与绿康公司无关。倪中冉为支持其诉讼请求，向原审法院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明倪中冉、绿康公司双方签订了商品房买卖合同，房屋总价款1,169,860元，首付款469,860元，其余房款700,000元为贷款。合同第八条约定交房日期为2014年6月30日前，合同第九条约定逾期交房超过30日后，倪中冉有权解除合同，绿康公司应当退还全部已付款，并支付违约金。绿康公司对真实性没有异议，合同条款内容没有异议，但该条款不适用本案，该份证据反向证明倪中冉解除合同的违约金数额。2、付款凭证3张，绿康公司出具的金额为469,860元销售不动产统一发票，中国工商银行个人购房借款担保合同，证明1、倪中冉于2012年8月29日前向绿康公司支付首付款469,860元。倪中冉为购买涉案房屋向中国工商银行抵押贷款700,000元，贷款直接发放给绿康公司。倪中冉按约定履行了支付全部购房款的义务。2、提前还款补偿金的计算方法，借款合同第49条，借款人同意，如在约定的贷款合同期间内申请提前还款，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×1个月，即600,833.22×5.535%÷12×1=2,771.34元。绿康公司对真实性有异议，票据上的公司印章不是绿康公司的，房款是否支付应当以转帐记录为准，发票并非是付款的有效凭证。银行转帐记录的真实性、关联性均有异议，无法看出与绿康公司及本案有任何关系。对借款合同的关联性有异议，系倪中冉与银行之间借款法律范畴之内，与本案无关，并且按照协议49条内容可见，该合同条款是倪中冉选择适用的条款，并非倪中冉直接必然的损失范畴。3、中华人民共和国税收通用完税证，证明倪中冉于2012年12月11日按照商品房非普通住宅标准缴纳房屋契税46,794.4元。绿康公司对关联性有异议，与绿康公司无关，是倪中冉向行政机关交纳的。4、辽宁省住宅专项维修资金专用收据，证明倪中冉于2012年12月11日缴纳房屋维修资金我17,301元。绿康公司对关联性有异议，与绿康公司无关，是倪中冉向行政机关交纳的。5、银行还款明细3张，能够证明2012年12月12日，银行放款700,000元，自2013年1月15日至2015年10月15日贷款余额600,833.22元，倪中冉已支付贷款利息107,474.82元。绿康公司对关联性有异议，无法看出上述价款是因涉案房屋产生的贷款归还行为。绿康公司未向法庭提供证据。原审法院经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2012年11月15日，倪中冉与绿康公司签订商品房买卖合同，约定：倪中冉购买绿康公司开发的位于沈阳市东陵区湖滨路100-58号1-1-2房屋，建筑面积300.89平方米，房屋总价款为1,169,860元；绿康公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格后的商品房交付给倪中冉使用。如果逾期交房超过30日后倪中冉有权解除合同，倪中冉解除合同的，绿康公司应当自倪中冉解除合同通知到达之日起30天内退还已付房款，并按累计已付款的1%向倪中冉支付违约金。倪中冉于2012年8月29日前向绿康公司交纳购房首付款469,860元，2012年12月12日从中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行贷款700,000元交纳给绿康公司。倪中冉自2013年1月15日开始还贷，截止2015年10月15日，已还贷款本金99,166.78元，利息110,353.79元。绿康公司未按合同约定的期限向倪中冉交付商品房，时至今日也未能履行交付房屋义务。为此，倪中冉多次与绿康公司协商未果，起诉来院。原审法院认为，倪中冉与绿康公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，受法律保护。倪中冉已按约定将全部购房款交付给绿康公司，根据合同法规定，绿康公司也应按约定履行交房义务，但绿康公司未按期交付房屋，且已超过30日，故倪中冉要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。解除合同后绿康公司应将收到的购房款返还给倪中冉，故倪中冉要求返还购房款的诉讼请求，该院予以支持。关于倪中冉要求绿康公司支付合同约定违约金11,698.6元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。关于倪中冉要求的首付款469,860元的利息问题，合同解除是因绿康公司的违约行为导致，绿康公司在些期间亦实际占用着倪中冉的首付款，故应向倪中冉支付该笔款项的利息。关于倪中冉要求绿康公司给付倪中冉已向银行偿还的利息的问题，倪中冉自2013年1月15日起向中国工商银行沈阳和平支行按月、足额还款，截止2015年10月15日已还利息110,353.79元，绿康公司作为出卖人应向其支付，故倪中冉要求绿康公司给付已还利息107,474.82元的诉讼请求，该院予以支持。关于倪中冉要求绿康公司给付提前偿还银行贷款的违约金的问题，因该笔款项并未实际发生，该院不予支持。关于倪中冉要求绿康公司配合办理房屋契税、维修基金退费等相关事宜的问题，因维修基金和契税是倪中冉因买房向有关机关缴纳，房屋买卖合同关系解除后倪中冉可凭相关手续到有关机关办理退费，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除倪中冉与沈阳绿康置业有限公司于2012年11月15日签订的商品房买卖合同；二、沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内返还倪中冉购房款1,169,860元；三、沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内给付倪中冉469,860元的利息（自2012年8月30日起至2015年11月6日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内给付倪中冉已经清偿的贷款利息107,474.82元；五、驳回倪中冉的其它诉讼请求。如果绿康公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,831元，由沈阳绿康置业有限公司承担。宣判后，上诉人绿康公司不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.上诉费等一切费用由被上诉人承担。上诉理由：1.本案不符合合同解除条件；2.一审对于合同解除后上诉人既承担违约金又承担贷款利息的判定错误。被上诉人倪中冉辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：倪中冉与绿康公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同履行各自义务。根据合同约定，绿康公司应于2014年6月30日前将符合约定条件的房屋交付使用，但绿康公司未按约定履行交房义务，存在违约行为。倪中冉有权依照合同约定行使合同解除权，原审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并判决绿康公司返还购房款及按照合同约定支付违约金、贷款利息并无不当。绿康公司的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,831元，由上诉人沈阳绿康置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年五月十二日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。