山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终254号
上诉人（原审原告）于海方，男，1966年1月2日出生，汉族，农民，住平阴县。
委托代理人赵学利，平阴谷城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）平阴县东阿镇东山村民委员会，住所地平阴县东阿镇东山村。
法定代表人于现毅，村主任。
委托代理人姜广来，山东云翠律师事务所律师。
上诉人于海方因与被上诉人平阴县东阿镇东山村民委员会（以下简称东山村委会）合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2015）平民初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2003年7月28日，于海方、东山村委会签订旧房买卖合同书一份，该合同的主要内容为：“一、甲方（东山村委会）自愿把自己具有所有权的旧村部共计十三间旧房，双方折价为伍万元，抵押给乙方（于海方），乙方同意借给甲方壹万伍仟元整，借款期限从2003年7月28日至2007年10月20日为止，其间借款利息为每元每月壹分伍厘计息，到期甲方不能连本带利支付给乙方，乙方有优先购买权，乙方在补足伍万元数额后，甲方的十三间房屋及土地上设施，树木院墙归乙方所有，土地使用权归乙方长期使用，谁违反此约定承担壹万元的违约金。到2007年10月20日，甲方归还乙方本息，双方解除合同，否则买卖合同视为绝卖。二、乙方在2003年7月28日，借给甲方钱后，有权管理甲方抵押给乙方的十三间房屋及院落。三、房屋及院落转给乙方后，甲方有义务办理过户手续，甲方有义务通知其他住户搬出此院，如果不搬迁走，乙方有权向法院起诉，保护自己的权利，甲方协助起诉。”借款到期后，东山村委会未能偿还借款，于海方于2007年10月27日交给东山村委会现金23600元，于海方提交了盖有东山村委会公章的收到条一份予以证实，该收到条的主要内容为：“收到条今收到于海方交来现金贰万叁仟六百元正东山村委会（公章）2007年10月27日”，补足了上述合同中所述的伍万元。
本案涉及房屋，根据东山村委会提供平阴县东阿镇教育委员会和原东山小学校长井某某的证明，证实原东阿镇东山小学校舍，是由东山和某某村两村村委共同建设和维修，属两村共同财产。另东山村委会提供东阿镇房管所证明，证实东阿镇原东山小学的房产，未有在房管部门办理产权登记手续。
原审法院认为：根据东山村委会提供的平阴县东阿镇教育委员会和原东山小学校长井某某的证明，本案涉及房屋原为东阿镇东山小学校舍，是由东山和某某村两村村委共同建设和维修，属两村共同财产。另东山村委会提供东阿镇房管所证明，证实东阿镇原东山小学的房产，未有在房管部门办理产权登记手续。原审法院认为，本案涉及房产处于产权不明的状态，虽于海方与东山村委会签订了旧房买卖合同，于海方也补足了合同中约定的涉案房屋的对价伍万元，但基于房屋产权不明的情况，于海方诉求办理过户及通知其他住户搬出依法不应支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回原告于海方诉讼请求。案件受理费1050元，由原告于海方承担。
上诉人于海方不服原审判决上诉称：（一）2003年7月28日，双方签订了《旧房买卖合同》。根据合同约定，于海方交清了购房款5万元。《旧房买卖合同》第三条约定：“房屋及院落转让给乙方（于海方）后，甲方（东山村委会）有义务办理过户手续，甲方有义务通知其他住户搬出此院。”本案所涉房屋原为东山村小学校舍，出卖给于海方之前为东山村委会办公场所。东阿镇东山村与东阿镇某某村原为一个村，现行政划分为两个自然村，两村相隔一条街。东山村委会将原东山小学卖给于海方十几年间，某某村委会没有向于海方主张过权利。假如某某村委会主张权利，应由东山村委会承担责任，于海方在该法律关系中没有过错。本案诉讼中，法院没有依职权通知某某村委会参加诉讼。且2015年12月27日，平阴县东阿镇某某村村民委员会出具的证明称某某村与东山村共同筹建的原东山村小学，校舍所占用土地属东山村所有，由于时间久远，某某村已对该校舍放弃权利。该证明由某某村委会加盖印章，李某某签字。
（二）原审法院采信了东山村委会提交的平阴县东阿镇教育委员会和原东山村小学校长井某某的证明。平阴县东阿镇教育委员会多年前已不存在，早已更名为平阴县东阿镇教育办公室，该单位不具备法人资格，其所作证言无证明力。原东山村小学校长井某某是一自然人，庭审时未到庭接受质询，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定。房地产管理局是唯一办理房产登记过户等相关手续的部门，东阿镇房管所没有该项职能，所作证明当然无效。
（三）1982年2月23日的林权证、1990年12月30日的平阴县村民宅基登记表（平阴县村庄集体建设占地登记表）可以证明《旧房买卖合同》约定的房屋和院落属于东山村。
（四）本案《旧房买卖合同》签订时间为2003年7月28日，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，对实施前发生的民事法律关系和事实，《物权法》没有溯及既往的效力。
综上所述，原审法院认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误，请求二审发回重审或依法改判：东山村委会履行《旧房买卖合同》约定的义务，将涉案13间房屋过户给于海方。一、二审诉讼费由东山村委会承担。
被上诉人东山村委会答辩称：（一）双方签订的《旧房买卖合同》为无效合同。本案诉争房产原为东山村小学，是东山村与与某某村于80年代共同出资建设，东山村委会无权单独处分。于海方上诉所提两个村是一个村不属实，东山村与某某村是两个独立的行政村。东阿镇教委虽然更名，但作为当时的学校主管部门其证明当然有效。
（二）东阿镇房管所出具的证明是经过在平阴县房管局查询档案后做出的，证明有效。该证明证实诉争的房产没有相关产权登记。于海方提交的某某村委会的证明与于海方的原审诉求相矛盾，原审时于海方主张诉争房屋是东山村单独建设的，二审时于海方主张诉争房屋是两村共同建设的，自相矛盾，且该证明不能代表某某村放弃了权利，共同建设的房产是村民共同财产，如果放弃的话，应该由村民开会经法定程序决定。于海方提交的林权证不能证明诉争房产的所有权，且1982年林权证登记时诉争房产尚未翻建。于海方提交的平阴县村民宅基登记表（平阴县村庄集体建设占地登记表）没有加盖公章，无法确定真实性，且是集体建设占地登记表，并不是房产登记手续。于海方想证实诉争房产属于东山村委会，应该提供房产证明。
（三）于海方并未履行《旧房买卖合同》向东山村委会交付剩余款项。于海方提交的收据时间为2007年10月27日，此时东山村委会并不存在，2015年东山村委会才重新组建，东山村委会没有收到于海方所谓的购房款。
综上所述，于海方的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，双方二审期间均认可于海方提交的林权证所载东山村小学原校舍已经因东山村和某某村共同翻建学校而不存在。经向平阴县国土资源局及东阿国土资源所核实，未查询到东山村小学所占土地的登记信息。
本院认为：双方在《旧房买卖合同》第一条中约定于海方向东山村委会出借15000元，借款期限自2003年7月28日至2007年10月20日止，借款利息为每元每月壹分伍厘，东山村委会将诉争房屋折价50000元，抵押给于海方；若东山村委会到期归还于海方本息，双方解除合同；若东山村委会到期不能偿还于海方本息，则于海方在补足50000元数额后，东山村委会的诉争房屋及土地上设施、树木院墙均归于海方所有，土地使用权亦归于海方长期使用，双方买卖合同视为绝卖。故双方签订的合同虽然名为《旧房买卖合同》，但实际应为借款担保合同。虽然，本案中双方约定在东山村委会不按期还款时，于海方还需再补足双方事先约定抵押作价数额50000元，诉争房屋方归于海方所有，双方看似已完成了对东山村委会不能偿还于海方借款的清算。但因该数额亦是由双方在订立借款担保合同时自行约定的数额，并非经过客观评估确定的诉争房屋及土地上设施、树木院墙的价值。双方此项约定仍然属于流押条款，违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，应认定无效。故于海方不能根据双方签订的《旧房买卖合同》直接取得诉争房屋的所有权。于海方所提要求东山村委会履行《旧房买卖合同》约定的义务，将涉案13间房屋过户给于海方的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人于海方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 何菊红
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王 娜
书 记 员 刘 红