宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终72号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗喜福，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人李健，宁夏永合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁德龙，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡区。
原审被告黄永芳，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审第三人杜博玲（又名杜玲），女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人陆菁，系杜博玲之嫂。
上诉人罗喜福与被上诉人丁德龙、原审被告黄永芳、原审第三人杜博玲房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人罗喜福的委托代理人李健，被上诉人丁德龙，原审被告黄永芳，原审第三人杜博玲的委托代理人陆菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：丁德龙与杜博玲原系夫妻关系。黄永芳系罗喜福儿媳妇。位于中卫农牧机械厂2号楼2单元201室住房登记在罗喜福名下。1996年黄永芳与丈夫罗秀杰在其孩子出生后在该房屋内居住生活。
2004年7月11日，黄永芳以罗喜福名义与杜博玲签订《房地产买卖合同》，合同约定主要内容有：1.出卖人罗喜福，购买方杜玲（杜博玲）；2.乙方向甲方购买坐落在迎水镇农牧场区家属2＃楼房2单元壹栋，建筑面积为84.24平方米；3.商品房售价为人民币叁万叁仟元正；4.付款办法一次性现金支付；5.本合同主体甲方（出卖方）罗喜福，乙方（购买方）杜玲；6.本合同附件（1）房产证一份（原本）由乙方保管；甲方出具收据二份。
合同签订后，杜博玲于2004年7月11日支付黄永芳购房款3.30万元，黄永芳给杜博玲出具收条1份，内容为：今收到售房款叁万叁仟元正（￥33000元）。黄永芳同时将房屋交付给丁德龙和杜博玲居住使用。丁德龙随后取得该房屋的房产证。2008年4月10日，丁德龙与杜博玲经中卫市民政局办理离婚登记，双方在离婚协议中约定农牧机械厂2号楼2单元201房屋归丁德龙所有。自此该房屋由丁德龙居住使用至今。本案在审理过程中，因黄永芳否认收条内容是其本人书写，原审法院依法委托宁夏某某司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：收条上书写的字迹系黄永芳书写。故丁德龙请求：判决罗喜福将位于中卫农牧机械厂2号楼2单元201室的房屋产权变更登记至丁德龙名下，罗喜福提出反诉，要求丁德龙退还该房屋。
原审法院认为：关于黄永芳与杜博玲签订的《房地产买卖合同》是否成立并生效的问题。黄永芳以罗喜福名义与杜博玲签订《房地产买卖合同》，将位于中卫农牧机械厂2号楼2单元201房屋以3.30万元的价格出售给杜博玲，杜博玲向黄永芳支付购房款，上述事实有丁德龙提供的《房地产买卖合同》、收条、证泰司鉴所（2014）鉴（文书）字第035号司法鉴定意见书予以证实，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效。
关于合同效力对罗喜福是否具有法律约束力的问题。黄永芳与罗喜福的特殊身份关系，黄永芳系罗喜福儿媳妇，形成较为稳定的家庭成员关系。罗喜福将房屋给儿子与儿媳妇居住使用，并将房产证也交由儿子与儿媳妇。黄永芳与杜博玲签订房屋买卖合同。在传统的民事活动中，要求出示罗喜福出售房屋的授权委托书，一是不合人情事理，二是不利于市场交易；黄永芳自认，自1996年孩子出生后，黄永芳与其丈夫便一直居住该房屋，截止双方签订《房地产买卖合同》时，该房屋一直由黄永芳管理支配。杜博玲与黄永芳签订合同时，黄永芳以罗喜福的名义作为出卖人出售房屋，杜博玲按约定支付合理对价即房款3.30万元，丁德龙随后依据该合同约定取得该房屋所有权证书。自双方签订《房地产买卖合同》至今长达十年有余，房屋一直由丁德龙管理居住使用多年，罗喜福居住于中卫市沙坡头区，在此期间罗喜福、黄永芳及其家人均未对丁德龙在该房屋居住使用没有提出任何的权利主张。故杜博玲作为善意的相对人有理由相信黄永芳有权处分该房屋，《房地产买卖合同》的合同效力对罗喜福具有约束力。罗喜福的反诉理由不能成立，不予支持。
黄永芳与杜博玲签订的《房地产买卖合同》合法、有效。丁德龙要求罗喜福将中卫农牧机械厂2号楼2单元201房屋产权过户至丁德龙名下，符合法律规定，予以支持。杜博玲按照离婚协议中的财产约定，应协助丁德龙办理房屋产权过户登记。对于房产产权过户应支付的费用，因双方未作明确约定，由丁德龙、罗喜福按照国家法律规定各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、罗喜福、杜博玲于判决生效后十日协助丁德龙办理位于中卫农牧机械厂2号楼2单元201房屋的产权过户手续；二、驳回丁德龙的其他诉讼请求；三、驳回罗喜福的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，由罗喜福负担。鉴定费1000元由黄永芳负担。
罗喜福不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原判认定事实错误。黄永芳系罗喜福儿媳妇，罗喜福到中卫市区居住，将其名下位于中卫农牧机械厂2号楼2单元20l房屋交由黄永芳保管，自始至终都未授权黄永芳对外转让房屋，双方之间并无任何委托代理关系。黄永芳与杜博玲在签订合同处分罗喜福所有房屋时没有任何一方取得过罗喜福同意或者罗喜福的委托授权，也没有任何一方向罗喜福询问是否同意转让房屋，事后也未得到罗喜福的追认。从2004年至今罗喜福不知房屋已被处分。涉案合同是黄永芳与杜博玲的意思表示，二人相互串通以罗喜福名义签订合同，不是罗喜福意思表示。对罗喜福该合同既未成立，更不具有法律效力，不应作为定案依据。原判在无证据证明的情况下，错误认定杜博玲向黄永芳支付买卖房屋交易价款。丁德龙提供的收条为复印件，罗喜福、黄永芳对其真实性、合法性均提出异议，黄永芳声明从未收取过丁德龙或杜博玲支付的房款，丁德龙未提供证据原件进行核实，原判错误认定买卖关系成立、买卖合同已实际履行即杜博玲已向黄永芳支付交易价款错误。2.原判在无事实依据的情况下，错误认定表见代理。罗喜福未委托黄永芳办理任何法律事务，双方从未形成代理关系，杜博玲也未见到罗喜福向其出具的能够证明罗喜福与黄永芳系亲属的书面证明，无任何事实能够达到其“有理由相信有代理权”，原判主观臆断地认为之间是亲属关系，甚至于只要当事人之间认识，双方之间就应该存在代理关系错误，本案中不存在表见代理。3.丁德龙及杜博玲在房屋买卖关系上是恶意占有而不是善意取得，原审判决房屋归丁德龙违反物权法的规定。自2004年至今已过10年时间，杜博玲、丁德龙还是任何其他人都没有向罗喜福要求主张房屋权利，如果认定买卖关系成立，丁德龙主张权利也超过了法律保护的诉讼时效期间，应当驳回其诉请。杜博玲并非不知道罗喜福才是房屋的所有权人，在未取得罗喜福授权及追认的情况下，与他人合谋以非法的买卖合同侵占罗喜福的房屋，是恶意侵占恶意占有，不是善意取得。罗喜福作为不动产所有人有权主张物权。综上，请求：1.撤销原判，改判涉案位于中卫农牧机械厂2号楼2单元201房屋所有权归罗喜福，驳回丁德龙原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由丁德龙负担。
被上诉人丁德龙以对原判认定事实及处理结果无异议为由进行了答辩。
原审被告黄永芳答辩称：涉案房屋是罗喜福的，不是黄永芳的，黄永芳没有资格买卖。黄永芳在涉案房屋居住，后黄永芳在城里买了房屋，房屋就空着，杜博玲要给照看房屋，就让杜博玲住了进去，之后杜博玲说房屋卖给她，黄永芳想了想也行，杜博玲就写了一份房屋买卖合同，黄永芳看过后在上面签了字。回去后黄永芳找房产证没有找上。房产证在黄永芳搬家的时候丢失了，是杜博玲与她的子女帮黄永芳搬的家。黄永芳与杜博玲签订买卖合同，黄永芳在合同上签了“罗喜福”的名字，但杜博玲没有给黄永芳付款，黄永芳也没有给杜博玲出具收条，合同没有履行，黄永芳让杜博玲将合同撕毁，杜博玲没有撕毁。黄永芳没有卖罗喜福的房屋，罗喜福也不知道黄永芳与杜博玲之间签订的协议。2007年罗喜福发现房屋由杜博玲一家居住就问黄永芳，黄永芳答复把房屋租赁给了杜博玲居住。涉案房屋应当归罗喜福。
原审第三人杜博玲以对原判认定的事实及处理结果无异议为由进行了答辩。
上诉人罗喜福，被上诉人丁德龙，原审被告黄永芳，原审第三人杜博玲均未提供新的证据。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：黄永芳系罗喜福的儿媳妇，黄永芳与杜博玲系好朋友。杜博玲与丁德龙原为夫妻，离婚后涉案房屋分割给丁德龙。罗喜福将涉案房屋交由黄永芳居住生活，并由黄永芳保管涉案房屋所有权证。2004年7月11日，黄永芳以罗喜福的名义与杜博玲签订《房地产买卖合同》，协议对房屋价款、面积、付款方式、违约责任及付款收据、房产证原件由杜博玲保管等内容进行了约定。协议签订后，杜博玲向黄永芳支付了购房款3.30万元，黄永芳给杜博玲出具收款收条，并将涉案房屋所有权证交给杜博玲保管。虽房屋所有权证登记在罗喜福名下，但杜博玲、丁德龙购买涉案房屋居住长达10年有余，涉案房屋一直由丁德龙管理居住使用至今，房屋所有权证一直由丁德龙持有。罗喜福未提供证据证明其就涉案房屋与杜博玲之间存在借用或租赁关系，亦不能证明自2007年其知道杜博玲居住涉案房屋后至今，其向杜博玲主张权利，要求杜博玲腾退房屋。罗喜福对杜博玲、丁德龙持有涉案房屋产权证及涉案房屋由丁德龙居住生活至今，不能作出合理解释。综合以上事实，丁德龙、杜博玲提供涉案房屋产权证及黄永芳出具的收款收条原件、鉴定报告、房地买卖合同证明其已履行了全部合同义务支付了房款。可以认定黄永芳以罗喜福的名义与杜博玲签订《房地产买卖合同》的行为让杜博玲有理由相信黄永芳代表罗喜福与其签订房屋买卖合同，罗喜福认可该买卖行为，双方交易价格基本合理，杜博玲取得涉案房屋系善意取得。罗喜福以其对上述买卖行不知情为由要求丁德龙返还涉案房屋的主张与查明的事实相悖。因此，原判认定杜博玲与黄永芳签订的《房地产买卖合同》合法有效，判决罗喜福、杜博玲协助丁德龙办理涉案房屋所有权过户手续，并驳回罗喜福的反诉请求，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人罗喜福的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗喜福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩金芳
审 判 员 孟佳鹏
代理审判员 吕广飞
二〇一六年三月十四日
书 记 员 田学智
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。