广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第382号
原告：广州同轩房地产发展有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：邓焘，职务：董事长。
委托代理人：王玲、文宇，广东厚诚律师事务所律师。
被告：郑文杰，男，1987年8月18日生，汉族，身份证地址：福建省福清市。
原告广州同轩房地产发展有限公司诉被告郑文杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王玲到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年11月26日签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定被告向原告承租广州市一德路488号大同商业大厦负一层b1096号商铺，租赁期限自2010年11月26日至2013年11月25日。签订合同后，原告依约交付商铺给被告使用。2011年4月19日，原、被告另签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）、（补充合同二）》，约定原租赁合同续签至2015年11月25日止。2012年7月31日，双方有签订《补充合同三》。自2013年12月起被告开始拖欠租金，虽经原告多次书面催缴，但被告仍置之不理。为此起诉要求判令：1、解除原、被告之间的《大同商业大厦物业租赁合同》及《补充合同一》、《补充合同二》、《补充合同三》，收回租赁铺位；2、被告向原告交纳拖欠的2013年12月26日至2014年1月20日的租金共1885.7元；3、被告向原告交纳的履约保证金4988.7元不予退还；4、被告向原告支付逾期交纳租金的违约金（自2013年12月2日起至清付之日止，暂计至2014年1月7日为86.9元）；5、被告支付律师费541元；6、被告向原告支付2013年11月、12月和2014年1月20日的物业管理费383.28元、2013年10月1日至2014年1月20日的电费1.98元、公摊电费157.38元、公摊水费10.99元及至被告交回商铺之日止的物业管理费、电费、公摊水电费。
被告没有答辩。
经审理查明：广州市一德路488号晏公街34、36号大同商业大厦是原告开发的物业，其中一德路488号附楼负一至四层、晏公街34号主楼首至六层（其中第五层部分餐厅除外）领有《商品交易市场登记证》，记载商品交易方式为批发，上市商品范围为：日用百货、鞋帽、服装及服装饰品、体育用品、文具用品。
2010年11月26日，原、被告签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定：被告向原告承租大同商业大厦负一层b1096号商铺，计租面积6.9平方米，用于经营精品、玩具，租赁期限自2010年11月26日至2013年11月25日；租金标准：2010年11月26日至2011年11月25日，每月每平方米220元，2011年11月26日至2012年11月25日，每月每平方米242元，2012年11月26日至2013年11月25日，每月每平方米266.2元；被告须于公历每月第1日前向原告缴付当月租金，逾期视为拖欠；每月物业管理费按计租面积计算，标准为21元／平方米，公摊费用（含中央空调、公共水、电费）的分摊办法由管理公司制定，以该物业计租面积按比例分摊；每月的物业管理费、公摊费用由被告根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴费时间缴交至管理公司制定账户，逾期缴交视为拖欠；被告应当在签订本合同当日，按照计租面积每平方米8.34元／月的标准，根据本合同约定租期总月数向原告一次性缴交全部推广费；被告在签订本合同当日须向原告缴纳相当于三个月租金及三个月物业服务费4988.7元作为本合同的履约保证金，租赁期满或出现任何本合同解除或终止情形的，在被告缴清一切租金和费用、清理场地并将物业交还原告后三十日内，原告将履约保证金不计利息退还被告；水电周转金103.5元，被告于该物业交付当日向管理公司支付，在本合同租期内水电周转金由管理公司保管，本合同结束及被告把该物业交还原告，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后，管理公司不计利息退还该水电周转金予被告；被告如逾期七天不缴付租金，原告有权即时向被告发出书面通知要求被告立即缴付租金，如被告收到原告发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，原告有权委托管理公司即时停止向该物业提供供电、中央空调的服务，或禁止被告使用大同商业大厦内之其它设施及享用有关之公众服务，直至被告应付之款项付清为止，原告并有权单方面即时解除本合同，收回该物业、不予退还履约保证金，且被告须支付剩余租期内总租金的60％作为违约金给原告；原告和／或管理公司有权在逾期当日开始另行收取被告相关违约事项（如逾期缴付租金、物业服务费、公摊费用、电费等）的违约金，违约金按照每逾一日收取欠款总额的0.2％的标准计收；原告因向被告催讨租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20％计收），及原告因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由被告承担；自租赁期满或本合同解除之日起当日内，被告须将该物业恢复原状及清洁场地交还原告，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；如因被告未按期向原告交还该物业，原告有权收取被告占用期的使用费，使用费按本合同租赁期满或本合同解除之日的日租金300％的标准按日计收等。
签订上述合同后，被告向原告缴纳了租金押金4554元、物管费押金434.7元，原告亦已将涉讼商铺交付被告使用。
2011年4月19日，原、被告签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》，订明原告考虑到被告提出行业营运环境变化，双方同意对原合同部分条款作出一些调整，约定如下：首年租金，除首30天装修期免租不变外，余下11个月按原租金50％缴付，即每月每平方米110元，第二年、第三年仍按原合同所约定租金执行等。
同日，原、被告另签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同二）》，订明在该物业租赁期满后，原告同意被告续租该物业二年，被告同意向原告缴付400元／㎡（按原合同计租面积计算）之续租期进场费，续租期进场费分三期缴付，第一期于2011年5月4日前缴付100元／㎡，第二期于2012年11月25日前缴付100元／㎡，第三期于2013年11月25日前缴付200元／㎡等。
2012年7月31日，原告与被告签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同三）》，其中订明租金优惠2012年11月26日至2015年11月25日按原合同约定租金5折缴付；从2012年11月26日起，被告如退租的，原告不予退还被告已缴的履约保证金、推广费、进场费及其他已缴费用；2012年11月26日前被告退租的，被告已缴的履约保证金按前有有关合同约定的条款执行，被告已缴的推广费、进场费及其他已缴费用，原告不予退还，如被告有欠租未清的，原告依据元合同约定的有关条款继续追讨被告的相应责任；原告免收被告按补充合同二所约定被告于2012年11月25日应付的进场费100元／㎡及2013年11月25日应付的进场费200元／㎡（即免收剩余两期合共300元／㎡的应付进场费）；原告联合物业管理公司于上述优惠期间，各租户有否违反上述1（a）条款（即遵守原合同约定、每月准时按原合同交付租金、物业服务费及其他费用），并向违反上述1（a）条款者发出通知即时取消上述1（b）条款（即2012年11月26日至2015年11月25日按原合同约定租金5折缴付）优惠，或原告有权决定收回该物业并终止合同、补充合同及《广州市房屋租赁合同》，被取消优惠者须按前有关合同约定条款缴付租金等。
因被告从2013年12月26日起没有向原告缴付租金，原告分别于同年12月9日、12月16日通过快递向被告寄发催缴租金等欠费的通知。未果。原告于2014年1月17日，向本院起诉，提出上述诉讼请求。
本案在审理期间，原告于同年1月20日收回了涉讼商铺。为本案诉讼，原告提供了以下证据：1、支付给广东厚诚律师事务所律师费7547.17元；2、广州市自来水公司、广州市污水治理有限公司开具的广州市一德路468-488号大同商业大厦计费时段为2013年9月24日-2013年10月24日的水费15857.18元及污水处理费5774.53元的发票；3、广州供电局有限公司开具的广州市一德路488号计费时段2013年10月-2013年11月的电费275519.98元的发票。
本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《大同商业大厦物业租赁合同》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同二）》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同三）》是双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。被告从2013年11月26日起没有按约定向原告支付租金，已构成违约，原告要求解除《大同商业大厦物业租赁合同》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同二）》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同三）》，本院予以照准。由于原告已于2014年1月20日收回了涉讼商铺，故可确认双方的上述合同于2014年1月20日解除。因涉讼商铺原告已收回，本院对此不再处理。在合同履行期间，被告从2013年12月26日起拖欠租金，已构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求被告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。但依照上述合同约定，每月租金为292.8元／平方米×6.9平方米＝2020.32元，因被告欠租不足一个月，原告要求按1885.7元计付，本院予以准许。合同解除后，根据合同约定，被告拖欠租金，原告有权解除合同并不予退还履约保证金，故原告要求不予退还履约保证金的诉讼请求合法，本院予以支持。同理，合同约定被告每月应支付的物业管理费，被告自2013年11-2014年1月没有履行约定，原告要求被告支付上述期间的物业管理费符合合同约定，本院亦予以支持。关于律师费问题，上述合同约定“原告因向被告催讨租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20％计收），及原告因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由被告承担”，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求亦合法，本院亦予以支持。另鉴于原告只提供载明计付时段为2013年9月24日-2013年10月24日水费及2013年10月-2013年11月电费的发票，该时间段与原告诉请的水电费时间段不完全相同，故原告要求被告支付水电费的诉讼请求证据不足，且计算标准缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告广州同轩房地产发展有限公司与被告郑文杰于2010年11月26日签订的《大同商业大厦物业租赁合同》，于2011年4月19日签订的《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同二）》及于2012年7月31日签订的《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同三）》于2014年1月20日予以解除。
二、被告郑文杰向原告广州同轩房地产发展有限公司缴纳的履约保证金（租金押金）4988.7元归原告广州同轩房地产发展有限公司所有。
三、被告郑文杰应在本判决发生法律效力之日起3日内向原告广州同轩房地产发展有限公司支付自2013年12月26日起至2014年1月20日止的租金1885.7元及2013年11月、12月、2014年1月的物业管理费383.28元。
四、被告郑文杰应在本判决发生法律效力之日起3日内向原告广州同轩房地产发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（每日按1885.7元的2‰计自2013年12月2日起至实际清偿之日止，违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。
五、被告郑文杰应在本判决发生法律效力之日起3日内向原告广州同轩房地产发展有限公司支付律师费541元。
六、驳回原告广州同轩房地产发展有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，公告费500元，合计共650元，由被告郑文杰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 刘碧纯
二〇一四年九月十日
书 记 员 莫翠雯