安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00158号
上诉人（一审被告）：夏秀云，女，1961年5月25日出生，汉族，居民。
委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：彭晓兰，女，1957年8月9日出生，汉族，农民。
委托代理人：李道鹏，安徽民之声律师事务所律师。
一审被告：凌传益，男，1953年10月6日出生，汉族，农民，系彭晓兰之夫。
一审被告：徐奇，男，1989年4月25日出生，汉族，居民，系夏秀云之子。
委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。
上诉人夏秀云因与被上诉人彭晓兰、一审被告凌传益、徐奇确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年12月2日作出的（2012）宿埇民一初字第04150-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人夏秀云的委托代理人宋辉，被上诉人彭晓兰的委托代理人李道鹏，一审被告徐奇的委托代理人宋辉到庭参加了诉讼，一审被告凌传益经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭晓兰一审诉称：其与凌传益是夫妻关系，共同拥有宿州市沱河小李中路8号房产，并在该房居住几十年。不久前，夏秀云找到彭晓兰商谈该房产事宜，后经调查得知，该房产已于2005年1月过户到夏秀云之夫徐永昌（已故）名下。彭晓兰认为该房产是其与凌传益共同共有，凌传益未经彭晓兰同意，擅自将该房产过户，违反法律规定，请求判令：凌传益、徐永昌于2005年1月6日在宿州市房地产管理局签订的房地产买卖契约无效。
夏秀云、徐奇一审辩称：双方签订的房产买卖真实有效，并办理了房屋产权过户手续达七年之久，应驳回彭晓兰的诉讼请求。
凌传益一审辩称：争议的房产是彭晓兰与凌传益夫妻共同财产，该土地为集体所有，出卖房屋不是其真实意思表示。
一审经审理查明：彭晓兰与凌传益系夫妻关系。1996年9月3日，宿州市城乡建设环境保护委员会认为凌传益的建设工程符合城市规划要求，向凌传益颁发编号96-568《建设规划许可证》后，彭晓兰与凌传益即在宿州市埇桥区沱河小李中路8号建设三间一层房屋，建筑面积为81.6平方米（该土地为农村集体所有）。2005年1月6日取得房地产权证，房地产权利人凌传益。当日凌传益与徐永昌（夏秀云之夫，已病故）在宿州市房地产管理局签订房地产买卖契约，约定：甲方（卖方）凌传益，乙方（买方）徐永昌。由于甲方已收到乙方预付的购房定金，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在沱河小李中路8号的房地产（建筑面积81.6平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为4万元整。乙方于2005年1月6日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式现金。三、双方同意于2005年1月6日由甲方将上述房地产正式交给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方。并规定了违约责任。当日凌传益向徐永昌出具收条载明：今收到徐永昌购房款4万元整，该收条与凌传益、徐永昌所签订的房地产买卖契约一并存放在宿州市房地产管理局备案后，宿州市房地产管理局即为凌传益、徐永昌办理房地产权变更登记手续，并向徐永昌颁发房地权宿字第20××59号房地产权证。徐永昌病故后，夏秀云即与彭晓兰商谈房产证事宜，双方发生纠纷。
一审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：凌传益与徐永昌所签订的房地产买卖契约是否有效。
凌传益与徐永昌所签订的房地产买卖契约中所涉及房屋建设在农村集体所有土地，徐永昌与凌传益非同一农村集体经济成员。因此，双方所签订的房地产买卖契约是无效合同。彭晓兰与凌传益系夫妻关系，该争议的房产是夫妻共同财产。彭晓兰的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，判决：凌传益与徐永昌2005年1月6日签订的房地产买卖契约无效。案件受理费80元，由夏秀云、徐奇负担（该款由彭晓兰垫付，待执行时支付给彭晓兰）。
夏秀云不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定彭晓兰与凌传益系夫妻关系及涉案房产为其二人共有财产证据不足，没有法律依据。彭晓兰虽提供了居委会证明、户口本复印件，但没有提供民政部门出具的婚姻证明，不能确认其二人系夫妻关系；另现有证据不能证明涉案房屋系彭晓兰与凌传益的共有财产。2、一审认定涉案房屋座落的土地为农村集体土地，没有事实和法律依据。凌传益1996年建造房屋时占用的土地的确为农村集体土地，但2005年1月6日凌传益取得房屋所有权证后，涉案房产座落的土地已属于城镇国有土地，凌传益所在乡、村已规划成办事处及居委会，一审仍依据彭晓兰提供的证据认定涉案房屋占用的土地为农村集体土地不当。3、一审适用《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定确认双方所签合同无效错误。夏秀云请求二审法院撤销一审判决，改判驳回彭晓兰的诉讼请求。
彭晓兰二审答辩称：1、涉案房屋是彭晓兰和凌传益夫妻关系存续期间共同建造，并用于两人共同生活居住，一审结合相关证据认定涉案房产为其二人共同财产正确；2、彭晓兰、凌传益是农业户口，涉案房屋座落的土地为农村集体土地，一审认定房屋买卖行为违反法律规定，确认合同无效正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐奇二审答辩称：1、彭晓兰没有提供其与凌传益存在合法婚姻关系的证明，不能说明涉案房屋是其二人夫妻共有财产，一审将涉案房屋认定为彭晓兰、凌传益夫妻共同财产缺乏事实和法律依据。2、涉案房屋办理了城镇房屋权属证书，依照相关规定，只有国有土地上的房屋才能依法办理城镇房屋产权证书，凌传益2005年1月6日取得房屋权属证书后，涉案房屋占用的土地已变更为国有土地，一审仍将涉案房屋占用的土地认定为农村集体土地错误。3、一审适用《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定与本案无关联性，适用法律错误。
凌传益未出庭应诉亦未作出答辩。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：凌传益与徐永昌2005年1月6日签订的房地产买卖契约效力应如何认定，一审判决是否适当。
凌传益1990年在原宿州市沱河小李庄中路8号分得一处宅基地后，依法办理了宿集建（90）字第02353号集体土地建设用地使用证，经宿州市城乡建设环境保护委员会批准，凌传益在该宅基地上建造了三间房屋，彭晓兰、凌传益主张涉案房屋座落在该集体土地上事实清楚。夏秀云上诉称涉案房屋占用的土地已被政府征用为国有土地，但没有提供证据佐证，本院不予采信。因农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，而徐永昌与凌传益并非同一集体经济组织成员，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，徐永昌购买的房屋座落在凌传益分配的农村集体土地上，鉴于涉案房屋与土地具有不可分离性，故徐永昌与凌传益的房屋买卖行为损害了集体经济组织的合法权益，一审认定徐永昌与凌传益间的房屋买卖行为无效正确，但一审适用的法律错误，本院予以纠正。夏秀云上诉请求确认徐永昌与凌传益签订的买卖房屋协议有效，于法无据，本院不予支持。
另，彭晓兰提供的户籍登记信息及所在社区居委会出具的证明显示，其与凌传益系夫妻关系，夏秀云仅以彭晓兰未提供民政部门的证明而否认其二人为夫妻关系，与事实不符；至于涉案房屋是否为彭晓兰与凌传益的夫妻共同财产，一审结合彭晓兰与凌传益建造房屋的时间、居委会出具的证明及其二人的身份信息综合认定涉案房屋为其二人夫妻共同财产并无不当，彭晓兰以凌传益与徐永昌签订的房屋买卖协议侵犯其合法权益提起诉讼，符合法律规定，本院予以支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定认定徐永昌与凌传益2005年1月6日签订的房地产买卖契约无效的理由不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人夏秀云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 杨俊举
代理审判员 许劲松
二〇一四年六月五日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。