云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终126号
上诉人（原审原告）姜根生，男，汉族，湖南省邵东县人。
委托代理人徐红飞，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）龙海波，男，汉族。
委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人姜根生�与被上诉人龙海波房屋租赁合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院作出的（2014）腊民二初字第186号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人姜根生及其委托代理人徐红飞、被上诉人龙海波的委托代理人李红芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：2013年3月19日甲方姜根生与乙方龙海波签订《房屋出租合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋为房号为475、477为双门面湘发宾馆，另其房间一楼101、102、103、104、105，二楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211、212、213，三楼301、302、303、304、305、306、307、308、309，共26间租给乙方；租赁期从2013年4月9日起至2023年4月9日止，租期为10年，交押金20000元。租给乙方经商及居住使用；年租金为7万元一年，每年一次性付清。甲方收款后应当提供给乙方有效的收款凭证，乙方每年提前一个月交租金，如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的三倍付滞纳金；租房期间一切费用由乙方自行负责，包括水电费、税收、营业手续、卫生费、物管费及其一切费用；在租房期间，一切装修（如灯、开关、水龙头、水管、下水道堵、门锁、门窗、玻璃）均由乙方负责维修或赔偿，如果乙方在甲方原有的装修及更换物品，租期已满不准拆走；合同承包期内，乙方有权转让，甲方无权干涉，转让合同按原合同内容更改双方姓名即可，甲方必须配合签订合同，甲方要求乙方将所租房屋恢复原状，如转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；乙方在租房期间，如改变房屋的内外结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模范围必须事先征得甲方同意后方可施工，期满后，除双方另有约定外，甲方有权选择恢复房屋原状；在租房期间，如乙方在半途不租，一切费用、房费、押金甲方有权不退，应加倍赔偿甲方违约金，甲方以正当营业的宾馆设施租给乙方，租期满后乙方将恢复原状；471、473双门面及107、108、109房，交房日期未填写，房费一年叁万肆仟捌佰元整（34800元）一次性交清，甲方自住310，206、106号水费由乙方自付；在合同期内，如甲方有债务纠纷及本宾馆的产权争议或有意违约及其他原因发生使乙方不能行使本合同，不能经营本宾馆，甲方要承担责任，赔偿乙方违约金300000元（叁拾万元整）及经济损失；如房顶出现漏水等不是人为原因造成的，其维修费用由甲方支付。双方还约定了其他相关事宜。该合同书甲方由姜根生、乙方由龙海波签字捺印。2013年3月19日姜根生向龙海波出具收据2份，分别载明：“今收到龙海波宾馆押金20000元。”以及“今收到龙海波交来宾馆租金从2013年4月9日止为期1年房费70000元，注下每年3月9日交房费”；2014年3月19日姜根生出具收据载明：“今收到龙海波交来宾馆租金70000元为期1年，从2014年3月19日-2015年3月19日止。”经手人处均由姜根生签字。双方签订合同后龙海波即对宾馆进行装修，并对宾馆部分房间进行开窗及更换铁门，装修完成后随即投入使用。2014年4月3日双方因宾馆房屋租金及押金问题发生争吵，龙海波向磨憨派出所报警。2014年4月22日姜根生儿子姜高兴以龙海波改变了承租的湘发宾馆房子结构为由，要求龙海波恢复原状，双方商量不成后姜高兴将宾馆门关了起来。龙海波于同日搬离所承租的湘发宾馆。
原审法院认为，关于龙海波是否存在违约行为，是否应支付姜根生违约金、租金、水电费及赔偿相关损失的问题。姜根生认为龙海波�租赁期间，未经其同意擅自改变房屋结构，严重违反约定，但原审庭审中姜根生自认龙海波装修宾馆时对宾馆部分房间进行开窗及更换铁门时姜根生是知道的，但姜根生并未阻止过。龙海波装修宾馆至姜根生诉讼已一年有余，姜根生一直未提出异议，姜根生也收取了龙海波支付的2013年押金、租金及2014年租金，故可确认姜根生默许了龙海波的装修行为，现姜根生以此主张龙海波违约的观点不能成立。姜根生称龙海波第二次交租金在2014年3月19日，属违约。根据庭审查明，2014年双方因宾馆租赁发生纠纷，造成房屋租金于2014年3月19日交纳接收完毕，且姜根生也收取了房屋租金，故姜根生认为龙海波违约不交纳租金的事实不存在。姜根生认为龙海波在不告知其情形下，擅自单方无故停止履行合同违反“必须提出两月通知姜根生的约定”，双方因房屋租金及押金问题发生争�后，姜根生儿子姜高兴表示因为龙海波改变了承租的湘发宾馆房子结构，要求龙海波恢复原状，双方协商不成后，将宾馆门关了起来，姜根生也表示宾馆门窗没有搞好不能营业，造成龙海波无法经营宾馆而离开。可确认是姜根生的行为造成龙海波无法履行合同，故对姜根生该主张原审法院不予认可。对姜根生提出龙海波在使用期间因改造、修缮和管理不当，房屋多处损坏，并侵占其部分物品，要求龙海波进行赔偿的诉讼请求因姜根生无法证明，致使其请求无事实依据，原审法院不予支持。对其主张要求龙海波支付2014年2月1日至5月23日水费1468元及2014年4月9日至5月8日电费4172.35元，上述费用产生时间在合同履行期间及纠纷发生后龙海波离开宾馆期间，对龙海波经营宾馆期间（即2014年4月22日前）所产生的水电费姜根生未向原审法院提交相关证据予以证实龙海波实际使用水电费用，而2014年4月22日之后龙海波已搬离湘发宾馆，所产生的水电费并非龙海波使用，故对姜根生的该项请求原审法院不予支持。姜根生要求龙海波支付2014年3月20日至2014年6月20日的房租17636元，并支付2014年6月21日至合同解除之日的租金及违约金70000元的诉讼请求，与查明的事实不符，故姜根生主张无事实依据，原审法院不予支持。综述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
驳回姜根生的诉讼请求。案件受理费2815元，由姜根生负担。
一审宣判后，姜根生不服向本院提起上诉。请求：撤销勐腊县人民法院（2014）腊民二初字第186号民事判决，改判：1、龙海波赔偿姜根生损坏房屋及侵占物品费用暂计3万元（详见房屋损害和侵占物品的项目清单，届时以评估金额为准）；2、判令龙海波向姜根生支付水费1468元、电费4172.35元；3、判令龙海波向姜根生支付2014年3月20日到2014年6月20日的房租17636元，并支付2014年6月21日至合同解除之日的租金按每天191.70元计算（7万元÷26间÷365天=191.70元）；4、判令龙海波向姜根生支付违约金70000元。主要的事实及理由是：一、被上诉人使用房屋过程中，因使用管理不善，致使房屋受损，应承担赔偿责任。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋出租合同书》明确约定，被上诉人应当妥善使用房屋并尽到管理、维修义务，但被上诉人使用房屋期间造成管道堵塞、房屋漏水给上诉人造成巨大损失。《房屋出租合同书》明确约定被上诉人若改变房屋的内外结构必须征得上诉人同意。但被上诉人未征得上诉人同意的情况下对一楼部分房屋进行了结构性改造，双方为此产生纠纷。二、龙海波除了占用合同约定的房�外，还私自占用了姜根生在顶楼加盖的简易房及一楼的厨房。龙海波的占用行为，已严重损害了姜根生的利益。为此，姜根生要求龙海波交纳两间被占用房屋的占用费，但龙海波拒绝支付。导致双方纠纷不断。龙海波因经营不善，已无心经营宾馆，多次找到姜根生要求提前解除合同，但姜根生不同意。2014年4月22日姜根生儿子姜高兴在双方冲突时为了家人安全，将门拉上一半，并未出现锁门行为，不存在锁门导致龙海波不能经营的情形。龙海波所称姜根生断电、锁门导致其无法经营的情况根本不存在，龙海波不履行合同并非姜根生原因所致。综述，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人龙海波辩称，龙海波租用姜根生的房屋目的是为了开设宾馆经营，为此，龙海波办理各种证照和装修共计支出250000元。龙海波按时向姜根生交纳房租140000元，交纳押金20000元。由于姜根生的毁约行为造成龙海波无法再经营，投资损失巨大。姜根生应当对龙海波的损失进行赔偿。上诉人的上诉理由不能成立，请法院驳回上诉人的诉讼请求。
综合各方的诉辩观点，当事人主要争议焦点是：1、龙海波是否违约，是否应向姜根生支付违约金并赔偿损失；2、龙海波是否应当向姜根生支付水费1468元、电费4172.35元；3、龙海波是否欠付姜根生房屋租金。
二审中，上诉人姜根生对一审确认的“双方商量不成后姜高兴将宾馆门关了起来”有异议，其认为姜高兴并没有将宾馆门关起来。被上诉人龙海波对一审确认的“2014年4月3日双方因宾馆房屋租金及押金问题发生争吵，”有异议，其认为争吵是因为姜根生要求增加房租。
二审中，姜根生向本院提交光盘二片，欲证明龙海波对房屋使用不当，造成房屋开裂、卫生间受损害的现状。
经质证，被上诉人认为不能证明上诉人的观点。房屋是否受损应该根据评估来进行确定，不能只看表面。
二审中，被上诉人龙海波未向本院提交任何证据。
本院认为，上诉人提交的证据客观真实，但并不能证明房屋是否受损或房屋受损原因，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
二审查明的法律事实与一审确认的法律事实基本一致。
针对本案争议焦点，本院评判如下：
一、关于龙海波是否违约，是否应向姜根生支付违约金并赔偿损失的问题。
本院认为，姜根生与龙海波签订的《房屋出租合同书》明确约定，“龙海波在租房期间，如改变房屋的内外结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模范围必须事先征得姜根生同意后方可施工。”姜根生作为出租�且自住310，206、106号房屋，与出租的房间属于同一栋楼房。因此，龙海波对承租的房屋进行装修时，姜根生明知且未制止，可以确定姜根生同意龙海波对承租的房屋进行装修。所以，按照双方的约定，龙海波对承租的房屋进行装修的行为并不构成违约。龙海波无义务向姜根生支付违约金及赔偿损失。
二、关于龙海波是否应当向姜根生支付水费1468元、电费4172.35元的问题。
本院认为，2014年4月22日磨憨派出所接警情况中明确记录“现因房东姜根生要求龙海波将房屋恢复原状才能继续营业，并于今日早晨将宾馆大门锁住”，龙海波于同日搬离所承租的湘发宾馆。如今，姜根生要求龙海波支付水费1468元及电费4172.35元，但姜根生提交的证据并不能证明该费用是龙海波2014年4月22日离开湘发宾馆前产生的费用。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国�事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”所以，龙海波无需支付该水费及电费。
三、关于龙海波是否欠付姜根生房屋租金的问题。
本院认为，姜根生于2014年3月19日出具收据载明：“今收到龙海波交来宾馆租金70000元为期1年，从2014年3月19日-2015年3月19日止。”该《收据》足以证明2014年3月19日至2015年3月19日的房屋租金龙海波已经支付，龙海波并不存在欠付租金问题，相反龙海波于2014年4月22日即被迫离开湘发宾馆，所以，姜根生要求龙海波向其支付2014年3月20日至合同解除之日的租金无任何事实依据。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人姜根生的上诉理由不能成立�本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2815元，由上诉人姜根生负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 马 云
审判员 朱江舟
二〇一六年六月十五日
书记员 李小英