湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂鄂城民初字第02103号原告武汉大汉隆城物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南区纱帽街绿苑路129号法定代表人陈明星，系该公司董事长。委托代理人李志，该公司经理，代理权限为特别授权。被告叶海运，男，1976年5月23日出生，汉族，黄石阳新县人，身份证登记地址：湖北省阳新县。原告武汉大汉隆城物业服务有限公司诉被告叶海运物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志到庭参加了诉讼，被告叶海运经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告武汉大汉隆城物业服务有限公司诉称：被告叶海运于2010年1月10日与湖北大汉隆城置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于鄂州市花湖开发区东方××小区××号房屋一套，面积为97.46㎡。2010年2月21日，原、被告之间签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告对被告叶海运所购房屋进行前期物业管理，合同中对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主逾期交纳物业服务费用的按照日万分之五收取滞纳金。被告叶海运作为“东方华尔街小区”6-3-702号业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。被告叶海运累计欠缴自2011年2月28日至2015年9月30日期间的物业服务费5，360.3元及滞纳金4，422.00元，此款原告多次派员催要无果，原告故诉至法院，请求法院依法判令被告立即支付自2011年2月28日至2015年9月30日期间的物业费5，360.3元及滞纳金4422元（欠费55个月×30天/月×5360.3×0.0005），共计9，782.3元；由被告叶海运承担本案诉讼费用。原告武汉大汉隆城物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明被告叶海运是原告提供物业服务的“东方华尔街”小区业主。证据二、《前期物业服务协议》一份、物业管理费收款收据一张，鄂州市鄂城区物价局颁发的湖北省服务价格监审证一份，拟证明：原、被告双方已经签订了物业服务协议，但被告并没有按照物业服务协议的约定向原告支付足额的物业管理费，本小区的物业综合管理服务费的标准已通过鄂州市鄂城区物价局的审批。证据三、2015年8月26日，湖北英达律师事务所向被告叶海运发出的律师催款函一份、邮政快递回执详情单一份，拟证明被告欠原告的物业服务费用，原告已向被告催收。被告叶海运未到庭参加诉讼，无答辩意见。被告叶海运经本院电话通知及通过邮政法院专递，寄送本案的诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，其拒收法院专递，导致邮件退回，本院视为已经依法送达。被告叶海运经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利。经审核，本院认定，原告所举证据内容真实合法，在没有相反证据予以反驳的情况下，本院对原告提供的证据予以认定。根据原告所举证据和陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：被告叶海运于2010年1月10日与湖北大汉隆城置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于鄂州市花湖开发区东方××小区××号房屋一套，面积为97.46㎡，成为了该小区的业主。2010年2月21日，原、被告之间签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告对被告叶海运所购房屋进行前期物业管理，物业服务管理费按照每月每平方米1元的标准收取，交纳费用的时间为每月后七天交纳预交下月物业管理费，同时约定业主逾期交纳物业服务费用的按照日万分之五收取滞纳金。合同签订当日，被告叶海运向原告交纳了2010年2月21日-2011年2月28日期间的物业管理费。嗣后，被告叶海运享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。2015年9月8日，原告通过湖北英达律师事务所向被告叶海运寄送律师催款函一份，要求被告叶海运立即交纳2011年2月28日至2015年6月1日期间的物业管理费4，970.00元计滞纳金694.00元。被告叶海运收到律师函后仍未履行交纳物业管理费的义务，因而成讼。根据现有证据，本院确认被告叶海运尚欠原告武汉大汉隆城物业服务有限公司的物业管理服务费为1元／月／平方米×97.46㎡×55个月（2011年3月1日至2015年9月30日）=5360.30元。本院认为：原告武汉大汉隆城物业服务有限公司与被告叶海运签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方应依约定履行相应合同义务。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告武汉大汉隆城物业服务有限公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方被告叶海运收取必要的物业服务费用。被告叶海运作为东方华尔街小区业主，在接受了原告武汉大汉隆城物业服务有限公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。故对于原告要求被告支付2011年2月28日至2015年9月30日之间的物业费5，360.30元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期付费的违约金（滞纳金），依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费已构成违约，故应当依约承担违约金。物业服务合同约定的“滞纳金”实质上系违约金，但不可过分高于因被告违约给原告造成的损失。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定业主逾期交纳物业服务费用的按照日万分之五收取滞纳金，本院认为该项约定明显过高，综合考虑原告的损失以及案涉合同对滞纳金的约定和被告叶海运在签订协议时一次性交纳一年物业管理费的行为，本院酌定将案涉合同的滞纳金调整为以被告叶海运拖欠的物业管理费总额为基数，按迟延履行金额的20%计算为宜，即1，072.00元（5，360.30元×20%）。对于被告叶海运拒签法院专递的行为及经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为，既是对法律的藐视，也是对自身权益不重视的表现，由此产生的法律后果理应自负。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶海运于本判决生效之日起十日内向原告武汉大汉隆城物业服务有限公司支付2011年2月28日至2015年9月30日期间的物业费5，360.30元；二、被告叶海运于本判决生效之日起十日内向原告武汉大汉隆城物业服务有限公司支付违约金1，072.00元；三、驳回原告武汉大汉隆城物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100.00元，由被告叶海运负担（该款原告已预缴，待判决生效后十日内由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。审判员 ：邹志勇二〇一五年十二月八日书记员 ：毛志平