浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第1579号
原告（反诉被告）：乐清市虹桥百货公司，住所地：乐清市虹桥镇金融路44-70号。组织机构代码证：71955377-3。
法定代表人：倪志平，系总经理。
委托代理人：黄美特、陈星兴，浙江甄博律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：万志升，男，汉族，1978年2月27日出生，住乐清市。
委托代理人：叶魏魏，浙江天经律师事务所律师，特别授权。
原告乐清市虹桥百货公司与被告万志升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理。依法由代理审判员施巧巧适用简易程序独任审判，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告乐清市虹桥百货公司法定代表人倪志平、委托代理人黄美特，被告万志升均到庭参加诉讼。被告万志升在第一次庭审中向本院提出反诉。因案件疑难复杂，本院依法组成合议庭，于2016年4月12日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司法定代表人倪志平、委托代理人陈星兴、黄美特，被告（反诉原告）万志升的委托代理人叶魏魏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告万志升立即腾空坐落在虹桥镇金融路44-70号的房屋，归还原告；二、判令被告万志升支付原告拖欠的租金82万元及利息损失（自原告起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定之日止）；三、判令被告万志升支付原告房屋占有使用费，其中坐落在紫金花宾馆三楼、二楼、一楼大厅和96号（原56号）店面及西北首应急通道的房屋占有使用费自2014年9月2日起计算至被告腾空房屋之日止；坐落在原告的批发部底层西首仓库及二间文化路店面的房屋占有使用费自2015年1月1日起计算至被告腾空房屋之日止；四、判令被告支付原告违约金，租赁合同期满日为2014年9月1日的从2014年9月2日期以合同金额100万元按每日万分之三计算至被告腾退之日止；租赁合同期满日为2014年12月30日的从2015年1月1日起以合同金额100万元按每日万分之三计算至被告腾房之日止。事实与理由：原告与被告分别于2009年5月31日、2009年11月11日签订两份租赁合同。原告将坐落在虹桥镇金融路40-70号部分房产租赁给被告使用。2009年5月31日签订的租赁合同的租赁场地为原告的紫金花宾馆三楼、二楼、一楼大厅和96号店面及西北首应急通道，租赁期限为五年，自2009年9月1日起至2014年9月1日止，�年租金为100万元。2009年11月11日签订的租赁合同的租赁场地为原告的批发部底层西首仓库及二间文化路店面，租赁期限为五年，自2009年12月30日至2014年12月30日，五年租金为100万元。上述两份合同均约定：合同期满后，如承租方不归还租赁场地，应支付出租方每日不低于1000元的违约金。合同签订后，原告根据合同约定交付租赁物给被告使用，但被告未能遵守合同约定支付租金，仅支付租金1180000元。两份租赁合同到期后，原告要求被告腾空房屋，交还租赁物，并支付拖欠的租金820000元，被告以各种理由推脱。被告至今未腾空，应支付房屋占有使用费。
被告万志升答辩称：1、原告诉讼请求一不成立，现在占有使用租赁物不是被告，而是城市酒店，系独立的法人资格，其占有使用与被告无关，原告无权向被告主张权利；2、原告的诉讼请求二已经超过时效，根据原告提供的租赁合同，有42万元租金付款时间最迟不超过2010年3月13日，有40万元的付款时间最迟不超过2012年12月30日，因此42万元租金已于2011年3月13日超过诉讼时效，40万元的租金于2013年12月30日超过时效，应依法驳回原告的该项诉讼请求；3、原告第三项诉讼请求无事实与法律依据，原告明确第三项请求主张的占有使用费，占有使用费从字面来讲不是基于租赁合同产生，而是由于他人的实际占有产生的，被告不曾在该期限内占有使用该房产，也无需支付任何占有使用费，而且原、被告合同中无约定任何占有使用费，原告的该占有使用费从其形式上来讲也是与其诉讼请求四是竞合重复的；4、原告无权要求被告支付违约金，被告不曾占有租赁物，即使法院认定违约金的存在，违约金为租金延伸产物，据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，原告提交的两份合同系伪造的，真实的合同中约定不动产由原告折价补偿被告，其中装修费用按370万元计算，折价十年分摊，分摊下来35万元一年，原告在五年的合同期满后终止合同的，应根据合同及备案表的约定，折价补偿被告185万元（被告要求另案处理）。
被告（反诉原告）万志升向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人支付反诉人垫付的水电费530214.1元及发电费用30000元（计算至2016年1月）；二、判令被反诉人支付反诉人应承担的建设款项，其中4楼大棚64万元、二楼餐厅40万元、出入口227000元，隔墙以鉴定为准（以评估报告为准）；三、判令被反诉人承担全部诉讼及评估费用。事实与理由：反诉人租赁被反诉人房屋至今，被反诉人的办公、被反诉人自有店面水电等费用一直以来都是反诉人垫付，百货公司批发部总建筑面积2335.54平方米，被反诉人自用办公、店面面积为955平方米，反诉人共支付了电费1164966.47元，水费132034.8元，被反诉人根据面积应承担反诉人垫付的水电费530214.1元。根据双方约定，被反诉人承诺办公室搬迁到四楼，二楼作为反诉人经营半岛城市酒店的餐厅，反诉人为二楼餐厅的装修花费了月40余万元，被反诉人应承担这部分装修费用。基于被反诉人的办公要求，反诉人不仅装修了二楼餐厅，还在四楼搭建钢架大棚，面积为320.6平方米，花费了约64万元。这部分费用被反诉人明确承诺由其承担，应由被反诉人承担。租赁物出入口年久面临坍塌，反诉人花费约227000元进行拆除重建，另外，原告租给耐克店面的填方、隔墙都是由酒店方出资建设的，这些费用也明确约定由被反诉人承担。
原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司反诉答辩称：一、反诉人诉称答辩人应根据面积承担水电费530214.1元没有依据。实际上反诉人与答�人约定：答辩人办公的水电用量少，因此直接由反诉人承担。答辩人出租的店铺的电费已由被反诉人每月自行向店铺收取。店铺均为服装店，没有用水，不产生水费。即使反诉人否认约定为答辩人承担办公水电费，答辩人的水电费也不应该按照面积计算，应根据答辩人的电表计算。二、反诉人要求答辩人支付应承担的建设款项也没有事实和法律的依据。1、反诉人诉称的所谓装修二楼餐厅与事实不符。反诉人擅自摆放了几张桌椅在答辩人会议室，要进行营业，根本没有征得答辩人同意，答辩人也没有将会议室租赁给反诉人使用，所谓装修费40万纯属虚构。2、关于反诉人诉称的四楼搭建的简易房的费用承担问题。答辩人没有将四楼租赁给反诉人使用，反诉人在没有征得答辩人同意的情况下擅自进行违章搭建，答辩人保留追究其擅自搭建违章建筑及要求赔偿损失。3、租赁物入口的修建及所谓的店面填方、隔墙均是反诉人为酒店形象擅自所建，没有征得反诉人同意。另外，反诉人要求答辩人承担的建设费用没有提供任何票据或是费用凭证证明，答辩人不需要承担任何建设费用。请求驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以权人并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对于原告提供的二份租赁合同（复印件）与被告万志升提供的租赁合同一份（原件），双方均否认对方提供的合同的真实性。本院认为，原告提供的租赁合同是复印件，即使其称曾就租赁合同原件被偷报警属实，但仍无法证明该复印件与原件一致，故本院对原告提供的租赁合同的真实性不予认定；对于被告万志升提供的租赁合同，�为原件，但本案涉案的虹桥百货司的出租范围较大，虹桥百货除了出租给万志升的房屋面积之外，只留二楼几个房间办公和另外直接租赁给他人的几个店面，如此重大的租赁事宜，由批发部与万志升签订租赁合同不符合常理。且租赁合同的甲方为虹桥百货公司，落款处加盖的却是批发部印章，批发部作为原告虹桥百货的一个内部的部门，并无对外代表原告虹桥百货签订租赁合同的权力，合同亦无经手人员签字，不符合证据的形式要件要求，而万志升称忘记了经手人员是谁，亦不符常理，故本院对被告万志升提供的租赁合同不予认定。
2、被告万志升提供的装修备案表，由于被告提出装修款折价部分不在本案中处理，故本院对该证据不做认定。
3、原告提供的虹桥镇所接出警情况登记表复印件，该证据没有原件，被告不予认可，本院不予认定。
4、原告提供的通知二份（其中对万志升一份通知为原件），被告否认收到对耐克店的通知，本院认为，原告未提供对耐克店的通知的原件，本院不予认定；对于原告于2014年9月15日对被告的通知，被告予以否认，本院认为，通知应到达被通知人方能成立，原告未提供其它证据佐证被告收到了该通知，故本院对该证据不予采信。
5、反诉原告万志升提供的电费、水费清单，反诉被告对真实性没有异议，但对待证事实有异议，认为反诉被告虹桥百货公司缴纳了2009年全年的电费、水费，当时万志升尚未开设城市半岛酒店，认为反诉被告办公产生的水电费较少，万志升开设酒店后用电量才大增的。本院对水、电费清单的真实性予以认定，对于万志升为虹桥百货公司垫付水、电费的主张亦予以认定。对于双方争议的水、电费的清单户名是虹桥百货公司批发部的�题，本院认为水、电费的户名并不能证明房屋的使用管理情况。
6、反诉原告万志升提供照片一组，以证明：1、耐克店的情况。第四张照片原是一个消防楼梯，因为虹桥百货的需要将这个隔墙堵了，重新建造一个大的；2、二楼装修格局是餐厅，称万志升擅自将桌椅搬到会议室不属实，双方明确约定二楼作为餐厅；3、四楼搭建的钢构是基于虹桥百货的要求，城市酒店不可能将客房及场所搭置在铁棚房里；4、电梯是万志升修建的，因为当时虹桥百货在四楼办公，建造经过了虹桥百货的同意；5、出入口是按虹桥百货需要建的。上述项目都是按虹桥百货公司的需求建造的，虹桥百货公司应承担相应的费用。反诉被告虹桥百货公司对照片的真实性予以确认，但对其待证事实不予认可。本院对照片的真实性予以认定，照片可以证明租赁物的现状，但不能证明反诉原�万志升提出的待证事实。
6、反诉被告虹桥百货公司提供收款收据一组，以证明万志升7租赁期间向其他经营者收取了店铺电费的事实，万志升对编号0109745收款收据的真实性有异议，如果是真实的，也可以映证一个事实，即楼下一个店面每月损耗的发电机的为每月500元，收取电费的是城市酒店而非万志升，且仅收取了几个月的电费。本院认为，万志升对证据1中除编号0109745的收款收据之外的收款收据的真实性没有异议，本院对真实性予以认定，可以证明城市酒店向反诉被告虹桥百货公司的店铺租户收取电费的事实。对于编号0109745的收款收据，从字面上看是半岛酒店包永利出具的，万志升作为半岛酒店二名合伙人之一，对于半岛酒店出具的收款收据真实性有异议，但没有申请鉴定或提出反证，本院对该收款收据的真实性予以认定。
8、反诉被告虹桥百货公司提供电表照片一份，以证明1、双方约定虹桥百货公司的自用电量全部由万志升为其缴纳；2、虹桥百货公司自用电量从2014年1月13日开始计算至2016年3月3日止总共为4595.0度，即使万志升认为百货公司应该承担自用电费，该电费也不应按面积计算。万志升未对真实性提出异议，对其待证事实有异议，虹桥百货公司安装了电表就说明了原、被告应各自承担自己的电费，在合同终止后应由百货公司和城市酒店各自承担各自的电费。该电表是在2015年间安装使用的。本院认为，虹桥百货公司提供的电表系原告自行安装，仅有自己标注的一张纸写明装表日期，日期的真实性没有其他证据佐证，本院对该证据不予认定。
9、原告虹桥百货公司庭后提供租赁合同一份，被告万志升质证认为对该租赁合同无法确认。本院对合同真实性予以认定，可以证明原告虹桥百货公司于2014年12月3日与吴文敞签订一份租赁合同，将金融路96号店面出租给吴文敞。
2016年9月22日，本院组织对租赁物现场勘验，原告法定代表人倪志平及被告万志升到场参与。勘验过程中，双方确认租赁的房屋为两部分组成，一部分是虹桥百货公司原紫荆花宾馆三楼、二楼除东首二楼办公场地（金融街沿街一侧的三个办公室）及食堂（房屋中央现为玻璃屋顶的部分）外，一楼大厅、96号店面及西北首应急通道，租赁期限为2009年9月1日至2014年9月1日止，五年租金为100万元，分二次付清，在合同签订时付租金60万元，剩下的40万元租金于2010年3月13日前全部付清。另一部分是原虹桥百货公司批发部底层西首仓库及二间文化路店面，租期为2009年12月30日期至2014年12月30日止，五年租金为100万元，分三次付清，在合同签订时付租金40万元，2010年1月28日前付租金20万元，于2012年12月30日前付租金40万元。被告万志升确认对原告提供的合同的第六条之外的合同条款无异议。另外，经现场勘验，确认被告提供的照片情况与现场一致，原告使用二楼金融路沿街的三间办公室办公，城市酒店文化路的出入口系万志升承租后搭建。二楼食堂现闲置，旁边有一卫生间供原告工作人员日常使用。中间这间办公室门口安装一电表，电表记录为5938.8度，旁边红色纸张写“二〇一四年一月十三日”。
经审理查明：2009年5月31日，原告乐清市虹桥百货公司与被告万志升签订一份租赁合同，约定虹桥百货公司将虹桥百货公司紫荆花宾馆三楼、二楼（除东首原二楼办公场地和西北首先二楼办公场地及食堂外）、一楼大厅和96号（原56号）店面（共同出入）及西北首应急通道出租给万志升，租赁期限为五年，自2009年9月1日至2014年9月1日止，租金为人民币100万元整，分二次付清，在合同签订之时付租金60万元，余下的40万元租金于2010年3月13日前全部付清。2009年11月11日，双方签订一份租赁合同，约定虹桥百货公司将虹桥百货批发部底层西首仓库及二间文化路店面出租给万志升，租赁期限为五年，自2009年12月30日起至2014年12月30日止。五年租金为100万元整，分三次付清，即在合同签订之时付租金40万元，2010年1月28日前付租金20万元，余下40万元于2012年12月30日前付清。两份合同均约定，合同期满后，乙方无故不归还租赁场地的……应向对方偿付每日不低于1000元的违约金。两份合同分别签订以后，被告万志升开始占有使用租赁物，对租赁物进行了装修，并与案外人包永利合伙在租赁物处设立并经营乐清城市半岛酒店，另将金融路96号店面转租他人用于开设“耐克”专卖店。合同签订后，被告万志升合计支付了租金118万元。合同�定的租赁期限到期后，被告万志升未予腾退，继续占有使用至今。2014年12月3日，原告乐清市虹桥百货公司与吴文敞签订房屋租赁合同，约定将金融路96号店面出租给吴文敞，租赁期限三年（2015年1月9日-2018年1月8日），总租金为532000元。
另查明，在租赁期内，原告在二楼三个办公室内继续办公，闲置了食堂并使用一个卫生间。租赁期内，万志升支付了原告批发部户名下的全部水、电费，并向原告及自己出租的店铺的商户收取电费。原告自行安装了电表，2016年9月22日的电表记录显示为5938.8度。另外，万志升与租赁期内在租赁物四层的平台上搭建了一排简易棚屋。
本院认为，原、被告签订租赁合同，成立房屋租赁关系，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定的义务履行。在本案中，原、被告均提供了合同，虽本院均未予认定，但是通过当事人的自认可以确认除两个合同第六条之外的约定内容是一致的，由此可以明确双方的合同内容为三份合同（原告两份、被告一份）中除第六条的约定外的内容。
本案中，首先，关于租金和占有使用费的问题。原告要求被告支付剩余未付租金，被告认为该请求已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的；……”双方对租金的支付时间做了约定，其中最晚一笔租金的支付时间是2012年12月30日，原告的起诉之日是2015年11月30日，原告未提供证据证明其在起诉之前有向被告讨要未付租金，故原告要求被告支付82万元未付租金的请求已过诉讼时效，本院不予支持。两份租赁合同到期后，被告继续占有使用该房屋，应支付占有使用费。被告万志升辩称在两份合同到期后，双方的租�合同关系终止，实际占有使用租赁物的是乐清城市半岛酒店，应由城市半岛酒店支付相应费用。本院认为，被告万志升租赁涉案租赁物的目的就是设立并经营城市半岛酒店，房屋的使用主体是谁并不影响被告万志升作为承租人和原告作为出租人之间的租赁合同关系，租赁合同到期后由于被告未腾退而形成的占有使用关系是租赁关系的一种延续，占有使用者仍然是被告，城市半岛酒店并没有和原告另外形成租赁或者占有使用关系。由于原告在合同期满后收回并自行出租金融路96号店面，视为双方已经通过行为表示双方履行合同的内容发生变化，故自原告收回金融路96号店面之日开始，租赁物的范围应当减去96号店面。双方对于原告收回的店面时间陈述不一致，在双方均未提供证据证明的情况下，鉴于双方均认为合同到期后租赁关系即终止，原告通过招拍挂程序拍卖房屋租赁权并于2014年12月3日签订了租赁合同的事实，本院认定原告于租赁期届满后即收回了96号店面。被告在腾退房屋之前，应支付房屋的占有使用费，原告要求按租金计算占有使用费未损害原告利益，本院予以支持，但占有使用费应减去原告96号店面的租金，其中仓库部分的占有使用费按200000元一年自2014年12月31日起计算至被告实际腾退之日止，宾馆部分的占有使用费按200000元-173333元=22667元一年自2014年9月2日起计算至被告实际腾退之日止。
其次，关于违约金的问题，被告在合同期满后未及时腾退房屋，存在违约，原告要求被告支付违约金于法有据。原告主动调整违约金计算标准为300元每天（每份合同），未损害被告利益，本院予以确认，违约金自起诉之日起计算至被告实际腾退之日止，即自2015年12月1日起按每日600元计算至被告实际腾退之日止。
第三，关于被告主张的搭建四层平台简易棚屋费用、二楼餐厅装修费用、隔墙、出入口的搭建费用是否应当由原告支付的问题。被告万志升称四层平台是经原告要求搭建用作原告的办公室，应由原告支付该棚屋的建设费用，原告对此予以否认。本院认为，被告未能提供证据证明原、被告双方就此达成过协议，该棚屋应认定为被告万志升自行搭建的，亦未经过相关部门审批，被告要求原告支付搭建费用没有依据，故本院不组织对简易棚屋的价值进行评估，对于被告要求原告支付四楼简易棚屋搭建费用的反诉主张不予支持。对于二楼餐厅部分，属于原告自留的部分，不属于租赁物，被告称自己对二楼餐厅进行了装修，但未提供相应证据，原告对此予以否认，通过本院现场勘验也无法判断是否在被告租赁之后进行了重新装修，故对被告要求原告支付二楼餐厅装修费用的反诉�张不予支持。对于隔墙、出入口的搭建，经本院现场勘验，属于被告开展经营所必须进行的装饰装修的一部分，被告未举证证明双方就此有过约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，该部分的搭建费用应由被告自行承担，故对于被告要求原告支付搭建隔墙、出入口的费用的反诉请求不予支持。
最后，关于水费、电费、发电费的是否需要支付及技术标准的问题。被告认为应当按照原告办公所占面积与总面积的比例乘以总电费计算支付电费，原告不认可，认为双方约定了水、电费由被告方支付，即使原告需要支付，也应按照原告自行安装的电表来平均计算。本院认为，首先，原告提供证据证明原告自行出租的店铺的电费已经由被告和包永利合伙成立的城市酒店收取，被告称自己只收取了部分月份，但未提供证据，本院不予采信。其次，原告自用的二楼三间办公室，被告虽不确认其安装电表的时间，也不确认其电表是装在三个办公室的线路上，但未提供反驳证据或者申请鉴定，本院对被告的主张不予采信。考虑到原告的三间办公室是作为日常办公所用，其电费开支与酒店经营的用电量显然不同，且经现场勘验，二楼食堂闲置，故要求原告按照面积与被告进行均摊明显不公平。而2009年间原告的用电量虽有记录可查，但当时的用电量亦非三间办公室及食堂的用电量，无法作为参考。被告应对原告的用电支出举证，但未能提交充分证据，其要求原告支付电费的主张不成立，但原告自认可以按照其安装电表来计算电量，本院予以确认，本院于2016年9月22日现场勘验时显示的度数为5938.8度，电表安装时间为2014年1月13日，故原告的平均用电量约为每天6.33度电，按生活常识判断，基本合理。考虑到原告是和被告共用一个户，故按照电费的平均单价计算，从2009年9月计算至2016年1月为13754.28元。关于发电费的问题，原告已经支付了电费，被告也未提供证据证明发电费用，本院不予支持。关于水费问题，原告办公需要的用水量很少，但原告工作人员上班期间确实有少量用水，故本院酌定每月水费10元，原告共需支付被告水费770元（2009年9月—2016年1月）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万志升在本判决生效之日起一个月内腾退位于乐清市虹桥镇金融路的虹桥百货批发部底层西首仓库及二间文化路店面、虹桥百货公司三楼、二楼（除东首原二楼办公场地和西北首先二楼办公场地及食堂外）、一楼大厅及西北首应急通道交还原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司使用。
二、被告（反诉原告）万志升应支付原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司占有使用费（按22667元/年自2014年9月2日起计算至2014年12月30日为7556元，按222667元/年自2014年12月31日起计算至被告实际腾退之日止）及违约金（自2014年9月2日起按300元/天计算至2014年12月30日为36000元，并自2014年12月31日起按600元/天计算至被告实际腾退之日止）。款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
三、原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司应支付被告万志升截至2016年1月的电费13754.28元，水费770元，合计14524.28元。款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）乐清市虹桥百货公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）万志升的其他诉讼请求。
本案本诉受理费18210元，由原告乐清市虹桥百货公司负担12727元，由被告万志升负担5483元；反诉受理费10622.5元，由被告（反诉原告）万志升负担10541元，由原告（反诉被告）乐清虹桥百货有限公司负担81.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 施巧巧
人民陪审员 何淑娜
人民陪审员 胡晓文
二〇一六年十一月二十四日
此件与原本核对无异
书 记 员 於丹建