上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1383号
上诉人（原审被告、反诉原告）卫明兴，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号，住上海市闵行区XX路XX弄XX幢。上诉人（原审被告、反诉原告）马天福，汉族，XX年XX月XX日出生，住上海市长宁区XX道XX弄XX号。两上诉人共同委托代理人金迎新，上海胜杰律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人宋英杰，上海胜杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）颜其春，汉族，XX年XX月XX日出生，住上海市闵行区莘庄工业区XX村XX队XX号。委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。上诉人卫明兴、马天福因与被上诉人颜其春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，与同年3月9日公开开庭进行了审理，两上诉人之共同委托代理人金迎新、宋英杰，被上诉人之委托代理人范晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2012年4月6日由颜其春作为承租方（乙方）与卫明兴、马天福作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方出租的商铺座落地址：上海市闵行区XX路XX号、XX号及地下车库，建筑面积3,269.42平方米，租赁方式为毛坯；二、租期10年，自2012年4月15日至2022年4月14日。三、租金和租金交纳期及条件：1、租金为人民币（下同）1.3元/天/平方米，计每月租金127,500元，乙方每三个月缴纳一次租金，乙方可以支票或者现金形式支付租金；2、租金的递增：自2012年4月15日至2015年4月14日的三年内，租金不变；自起租之日起第四年租金在原基础上每一年递增5%，即第四年租金每月按133,800元；第五年租金每月140,500元；第六年租金每月147,600元；第七年租金每月155,000元；第八年租金每月162,700元；第九年租金每月170,800元；第十年租金每月179,400元。免租期6个月。租金付款方式付三押一。本合同一经签署，乙方即应交纳相当于一个月租金的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋结构造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。四、水电费、管理费、电话费、清洁费和维修等费用，均由乙方每月自行向有关部门缴纳。五、乙方的职责。1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租1%。如拖欠租金45天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。2、乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内房屋结构的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行。乙方造成租赁房屋结构的毁损，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除。2012年4月7日，由颜其春作为出租方（甲方），案外人刘某某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋地址：1、上海市闵行区XX路XX号、XX号，乙方承诺承租该房屋使用性质为开设饭店；2、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为3,269.42平方米及其地下车位。甲方将该房屋交付乙方使用时，房屋的结构及配套设施详见清单。租赁期间，乙方不得擅自改变或破坏以上房屋结构及配套设施。乙方因经营需要对承租房屋进行结构及配套设施的改变、装潢时，须征得甲方书面同意后方可进行。二、房屋用途、租赁期限。1、甲方同意出租，乙方愿意承租该房屋。甲乙双方于此商定，该房屋归承租方自主经营、自负盈亏，并确定承租该房屋从事经营活动范围符合法律规定的经营范围和不触犯国家制定的法律和法规情况下的一切商业用途，但不得整体转租、转让给他人，否则视为乙方违约，甲方即有权提前解除本租赁合同；2、该房屋租赁期限为：自2012年4月7日起至2022年4月6日。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。在同等租赁条件下，乙方对该房屋享有优先续租权。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。三、租金、物业管理费、保证金、其他费用的约定及支付方式、逾期支付的处理。1、物业管理费：乙方应承担其所承租的房屋面积的每月物业管理，费用支付方式及金额以甲方与物业管理公司签订的合同为标准；2、保证金：乙方为承租上述房屋支付保证金为300,000元，此款签署租赁合同时一次性支付，作为履行合同及物业管理公约等的担保；3、其他费用：乙方在承租上述房屋进行经营活动过程中发生的水费、电费、网络、电信费用等应由乙方负担，这些费用按有关部门的实际收费标准支付。合同末尾的甲方处由颜其春签字，乙方处由刘某某签字并加盖了“上海A有限公司”的公章。2015年4月8日，由颜其春作为乙方（承租方），卫明兴、马天福作为甲方（出租方）签订《协议书》，协议书中约定：甲方于2012年4月15日将上海市闵行区XX路XX号、XX号及地下车库出租给乙方，建筑面积共为3,269.42平方米，租期为十年。现经甲方协商，一致同意将该房屋收回并终止租赁合同，并委托乙方将该物业出售。双方约定：一、乙方于2015年6月30日之前，将该房屋清理完毕并移交给甲方；二、房屋装修物由乙方处理，并在规定时间内搬迁，如到时不搬迁，归甲方所有；三、甲乙双方于2015年6月30日前签订解除租赁合同，甲方当日需退还定金200,000元，并支付乙方补偿款1,000,000元；四、双方约定，甲方委托乙方出售上述物业，如出售成功，并在一星期内支付乙方1,000,000元作为补偿，如出售不成功，甲方应在五年内支付乙方补偿金1,000,000元；五、考虑到清场原因，2015年4月15日至6月30日房租乙方暂不需支付，如乙方6月30日未能签订租赁终止协议，乙方需支付所欠的房租，并双方协商后续事宜。2015年5月3日，由颜其春作为甲方，案外人刘某某作为乙方签订《终止协议》，经甲、乙双方友好协商，颜其春于2015年5月3日终止上海XX有限公司（XX路XX号XX村）房租租房协议，经协商如下：1、于2015年5月3日终止协议；2、上海XX有限公司于2015年5月30日撤出所有设备、用品等。如果5月30日没有撤出，所有物品归颜其春所有；3、双方没有任何经济纠纷，房租没有拖欠。嗣后，案外人刘某某搬离涉案房屋，并将涉案房屋直接返还给了卫明兴、马天福。2015年6月27日颜其春向卫明兴、马天福分别发出《租赁合同终止协议书》，邮件分别于6月28日、6月29日由卫明兴、马天福签收。但截至本案颜其春涉诉，双方仍未签订《租赁合同终止协议》。颜其春于2015年7月15日诉诸原审法院，请求判令：1、卫明兴、马天福向颜其春退还押金200,000元；2、卫明兴、马天福向颜其春支付补偿款1,000,000元。卫明兴、马天福反诉请求判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、颜其春向卫明兴、马天福支付自2015年4月15日起至房屋恢复原状并返还给卫明兴、马天福之日止的租金（租金133,800元/月、之后每年递增5%）；截止至2015年8月15日共计四个月，合计租金为535,200元；3、颜其春向有关部门缴清其拖欠的物业费、水、电、煤、电话等费用；4、颜其春将主体结构受损的租赁房屋恢复原状、拆除违章搭建，并返还房屋。原审认为，颜其春与卫明兴、马天福所签订的《商铺租赁合同》及《协议书》均系各方当事人真实意思表示，合同及协议书均依法成立，并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议书当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方均应按照《商铺租赁合同》及《协议书》的约定全面履行各自的合同义务。依据协议书的约定，各方一致同意该房屋收回并终止《商铺租赁合同》，说明颜其春与卫明兴、马天福在签订该份系争《协议书》之时已经就之前各方所签的《商铺租赁》的解除已协商一致。依据该份《协议书》的约定，颜其春积极与次承租人刘某某协商商铺的终止协议，并于2015年5月3日由颜其春与案外人刘某某达成《终止协议》。而按照该份终止协议的约定，刘某某所设公司于2015年5月30日撤出系争商铺，而刘某某虽然未与颜其春实际进行涉案商铺的交接，但其与作为产权人的卫明兴、马天福实际完成了涉案商铺的交接，并将涉案商铺返还给了卫明兴、马天福，作为产权人的卫明兴、马天福现已经实际取得了对涉案商铺的控制权。说明颜其春已经按照《协议书》的约定履行其应于2015年6月30日之前将涉案商铺清理完毕并移交给卫明兴、马天福的合同义务，颜其春并不存在违约行为。虽然该份《协议书》约定双方应于2015年6月30日之前签订解除租赁合同，但是由于卫明兴、马天福就合同解除后部分事宜未能与颜其春达成一致意见，故卫明兴、马天福拒绝与颜其春签订书面的解除租赁合同的协议。但法院认为实则颜其春与卫明兴、马天福在签订该份系争《协议书》之时已经对《商铺租赁合同》的解除达成了一致意见。而卫明兴、马天福所提出的有关涉案商铺恢复原状、颜其春理应结清水电费等请求均是商铺租赁合同解除之后的后续事宜的处理，这些事宜的处理均不应成为卫明兴、马天福不签订解除租赁合同的合法理由，这一合同解除后的事宜的处理，均不影响双方之间租赁合同关系已经协商一致解除的客观事实，且卫明兴、马天福已经实际取回了对涉案商铺的控制权，更不影响对双方租赁合同关系实际已经终止的认定。现涉案商铺已经由卫明兴、马天福实际控制，加上颜其春与卫明兴、马天福在签订该份《协议书》已经就商铺租赁合同的解除达成一致意见，法院认定颜其春与卫明兴、马天福所签订的《商铺租赁合同》于2015年4月8日协议解除，涉案商铺颜其春于2015年5月30日实际返还于产权人卫明兴、马天福。虽然由于卫明兴、马天福的原因导致颜其春未能与卫明兴、马天福签订书面的解除租赁合同，但均不影响双方之间租赁合同关系已经于2015年4月8日已协议解除的客观事实。依据《协议书》的约定，卫明兴、马天福理应依约退还给颜其春定金200,000元，并支付给颜其春补偿款1,000,000元。故法院认为颜其春主张的诉请有事实及法律依据，法院予以支持。其次，对于卫明兴、马天福所提出的反诉诉请。第一、关于解除租赁合同的诉请，在法院前述中已经作出相应的认定，在此不再赘述。第二、关于租金的诉请。依据《协议书》的约定：考虑到清场原因，2015年4月15日至6月30日的房租颜其春暂不需支付，如颜其春6月30日未能签订租赁终止协议，颜其春需支付所欠的房租，并双方签署后续事宜。但是结合上述意见，颜其春已经于2015年6月30日之前完成了对涉案商铺的清场及移交手续，卫明兴、马天福已经实际取得涉案商铺的控制权。虽然颜其春未能与卫明兴、马天福签订书面租赁终止协议，但是未能签署租赁终止协议是由于卫明兴、马天福的自身原因，并非系颜其春的原因。更何况次承租人刘某某在2015年5月30日即将涉案商铺移交给了卫明兴、马天福，作为颜其春已经提前完成了涉案商铺的移交手续，作为颜其春自然无须支付相应的租金给卫明兴、马天福，故法院对卫明兴、马天福提出的该项反诉诉请不予支持。第三、针对卫明兴、马天福主张的物业费、水电煤电话等费用的诉请。依据商铺租赁合同的约定，除物业费之外的费用均系由颜其春向有关部门缴纳，而本案卫明兴、马天福并未有代颜其春支付上述费用的事实。虽然相关物业部门向卫明兴、马天福发出催款通知书，但是作为卫明兴、马天福亦未实际支付该部分费用，作为卫明兴、马天福实际并未产生损失，故法院对卫明兴、马天福提出的该项诉请亦不予支持。第四、关于卫明兴、马天福主张的要求房屋主体结构受损进行恢复原状、拆除违章搭建并返还房屋的诉请。诚然双方在商铺租赁合同中明确约定了在租赁期间必须以合理防范措施保护租赁期内房屋结构的完好无损，作为不能擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经卫明兴、马天福同意后方可进行。造成租赁房屋结构的毁损，应负责恢复原状。但从卫明兴、马天福所提供的证据中法院无法得知双方在涉案商铺交付之时的房屋状况，卫明兴、马天福并未提供直接的证据证明涉案商铺在移交之时的房屋结构状况，仅凭卫明兴、马天福提供的这些图纸无法得出颜其春存在改变房屋结构的违约行为。至于这些照片中所涉及到的这些所谓违章建筑，究竟是哪位主体实际实施了这些违章建筑的搭建，卫明兴、马天福并未提供相应的证据加以证明。至于返还房屋的反诉诉请，由于卫明兴、马天福实际已经取得涉案商铺的控制权，说明颜其春已经按约将涉案商铺返还给了卫明兴、马天福，卫明兴、马天福再对涉案商铺主张返还请求权与客观事实不符，对此诉请亦不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于二〇一五年十一月三十日判决：一、确认颜其春与卫明兴、马天福于2012年4月6日签订的《商铺租赁合同》于2015年4月8日解除；二、卫明兴、马天福于判决生效之日起十日内支付给颜其春押金200,000元；三、卫明兴、马天福于判决生效之日起十日内支付给颜其春经济补偿金1,000,000元；四、驳回卫明兴、马天福的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计7,800元，由卫明兴、马天福负担（于判决生效之日起十日内向颜其春直接支付）；反诉案件受理费已减半收取计6,409.14元，由卫明兴、马天福负担。判决后，卫明兴、马天福不服，上诉称，原审未查清事实“起因”：本案《协议书》签订系颜其春称可以为两上诉人找到房屋买家，但“需要赶走次承租人刘某某会造成损失”，“需要补偿”形成；原审认定事实错误，所谓2015年5月30日完成房屋返还交接缺乏证据；原审认定2015年4月8日租约解除错误，《协议书》并非终止租约，按约双方需在2015年6月30日完成房屋清理、交接并签订解约协议，否则被上诉人仍需支付租金；双方租约约定租赁方式为“毛坯”，所谓搭建显然为承租人或实际使用人搭建，原审认定错误；物业管理费、水电煤费用缴纳认定错误等；同时原审审理期限达四个半月，超过简易程序审限，属程序违法。故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人颜其春原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。颜其春辩称，不同意上诉请求，上诉人主张的案件“起因”及所谓事实错误缺乏依据。原判查明、适法正确，请求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人卫明兴、马天福与被上诉人颜其春签订的《商铺租赁合同》、《协议书》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。履约期间双方同意解除租约并委托被上诉人出售标的房屋，为此签订了上述《协议书》，协议书明确约定，各方一致同意出租房屋收回并终止《商铺租赁合同》，并就解约履行及补偿问题作了约定。上诉人一、二审坚持主张《协议书》非终止租约，双方需在2015年6月30日完成房屋清理、交接并签订解约协议方生效。根据查明事实，上述协议书明确约定了解约、返还房屋，虽然亦约定了解约履行事项及签订“签订解除租赁合同”，但实际履行中，双方因该等解约履行事项发生纠纷，实际未能完成约定的房屋占有返还程序。应该指出，在本案标的房屋承租人早已搬迁完毕情况下，尽管上诉人完全具备接受房屋占有转移的条件，但其一、二审均坚持认为因被上诉人未履行解约义务，拒绝确认接收房屋。考虑到协议书双方就解约意思表示达成一致，实际双方是否履行完毕解约具体义务并不影响该解约合意；设若按上诉主张，需履行完毕所有约定义务并双方确认方可解约，在被上诉人（实际使用人）实际搬离但处纠纷状态下，至今租约仍处租赁期间――此结论显然悖离双方《协议书》约定解约意思，又缺乏基本合理性，本院难予采纳。原审在本案履行现状下，确定《协议书》签订日为租赁合同约定日符合双方约定、履行意思之合理性解释，本院应予确认。关于标的房屋返还时间的确定，显然上诉人至今均否认接收房屋。但根据查明事实，被上诉人颜其春积极与次承租人刘某某磋商并签约、履行了标的房屋租赁终止事宜，显系履行本案双方《协议书》约定的解约程序。2015年5月3日，颜其春与刘某某签订《终止协议》中明确刘某某公司于2015年5月30日撤出系争商铺，实际履行中后者亦将本案标的房屋直接返还上诉人。虽然上诉人坚持否认接收标的房屋，必须指出，在可独立、公开、完全占有其所有的标的房屋条件下，上诉人主观放弃可即时实现之占有，放任损失扩大，属滥用权力，上诉人应自担疏失过错、风险。原审在现有证据条件下2015年5月30日约定日期推定占有返还日具有相对合理性，本院应予维持。关于标的房屋恢复原状主张，上诉人认为，双方租约约定租赁方式为“毛坯”，搭建等显为承租人或实际使用人所为等。根据查明事实，双方租约无纠纷之实际履行已逾三年，上诉人作为出租人对如果存在的搭建等依法应推定为明知，但双方为解约详细之履行签订的《协议书》对“应该”涉及“房屋结构毁损”部分恢复原状无任何约定；其次，《协议书》明确约定乙方（被上诉人）房屋装修在规定时间内不“搬迁”，归甲方（上诉人）所有。即按约此部属搬迁而非上诉人主张恢复原状义务，同时其责任承担方式为装修权属归上诉人所有而非其它；其三，上诉人此部举证之图片真实性在原审质证中本为被上诉人否认，其载明画面客观上不能证明其与本案标的房屋及“结构毁损”的关联性。应该认为，原审驳回此部上诉人反诉请求，事实及法律依据充分，法庭应予维持。另关于物业管理费、水电煤费用等，经查按约系应由被上诉人自行缴纳，上诉人主张其代付物业费用并无相关依据，本院不能采信；水、电费部分，上诉人认为其存在垫付及二审期间补交行为，但证据并非充分，此部债权如确存垫付行为，上诉人可另行处理、主张。关于本案原审审理期限问题，经核查，本案原审存本、反诉合并审理，反诉受理后应依法（独立）重新计算审限，且原审审理中双方曾确认延长审限一月，原审程序于此并无瑕疵，上诉人主张不实，法庭不能采纳。余者原审已阐述详尽合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人卫明兴、马天福的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,418.28元，由上诉人卫明兴、马天福负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月二十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……