温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第5795号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道701号。
负责人：杨锡舟，该分行行长。
委托代理人：姜程、王晗，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：张海永。
被告：陈建瓯。
以上二被告共同委托代理人：潘建宇，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：温州市京都房地产开发有限公司，住所地：温州市瓯海区三垟街道三垟大道新京都家园13幢3楼。
法定代表人：黄格青，董事长。
委托代理人：邹颂惠，系该公司职员。
第三人：叶积英。
委托代理人：金宗义，系第三人叶积英的配偶。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行温州分行）为与张海永、陈建瓯、温州市京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，后依当事人申请，�院依法追加叶积英作为第三人参加诉讼，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告建设银行温州分行的委托代理人姜程，被告张海永、陈建瓯的委托代理人潘建宇、被告京都公司的委托代理人邹颂惠及第三人叶积英的委托代理人金宗义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行温州分行诉称：2009年12月，被告张海永向被告京都公司购买了温州市瓯海区三垟街道黄屿C地块（瓯海大道与三垟大道交叉口）新京都家园××幢××室房屋，成交价4001162元，约定以抵押贷款的方式支付房款。
2010年12月7日，原告建设银行温州分行与被告张海永、陈建瓯、京都公司签订了编号为330028767-011-2010000370的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告张海永向原告借款280万元用于购买新京都家园××幢××室房产；借款期限为264个月，即2011年5月18日至2033年5月18日；贷款利率为基准利率水平下调5%，并于每年1月1日根据当日的基准利率相应调整贷款利率，借款人逾期还款，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采取委托扣款方式，采用等额本息还款方法偿还贷款；为担保债务的履行，被告张海永、陈建瓯以所购房屋为合同项下债务提供抵押担保，并由被告京都公司提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。另，被告陈建瓯承诺对张海永的上述借款承担连带清偿责任。
2011年5月18日，原告建设银行温州分行按约向被告张海永发放贷款280万元，款项支付至指定的被告京都公司的银行账户。但2015年5月18日后，被告张海永、陈建瓯即停止了还款，构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条第二项之约定，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告张海永立即清偿借款本息及相关费用。被告京都公司亦未向原告交付已办理抵押登记手续的房屋产权证书，按约应对被告张海永的上述债务承担连带保证责任。现请求判令：1.宣告合同编号为330028767-011-2010000370的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款立即全部到期；2.被告张海永、陈建瓯立即共同偿还原告借款本金2539943.21元及利息、罚息、复利和律师费8000元（截止2015年9月14日，所欠利息60135.24元、罚息1373.31元，从2015年9月15日起按中国人民银行同期同档次贷款利率下调5%再上浮50%、按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率调整方式来计算罚息、复利）；3.被告京都公司对第2项债务承担连带保证责任；4.原告有权就温州市瓯海区三垟街道黄屿C地块（瓯海大道与三垟大道交叉口）新京都家园××幢××室拍卖、变卖或折价款项享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告承担。
被告张海永、陈建瓯辩称：涉案房屋已经出卖给第三人叶积英所有，被告张海永、陈建瓯与第三人约定房屋剩余的贷款由第三人偿还，现因第三人没有继续偿还而引起本案纠纷。本案借款本金及相应利息应由第三人偿还，若其不能偿还，则应拍卖、变卖抵押房屋来偿还。原告要求的罚息复利、律师费要求过高，没有依据，应予以驳回。
被告京都公司辩称：若第三人与被告张海永、陈建瓯不能偿还，被告京都公司对拍卖、变卖抵押房屋后的剩余部分承担连带偿还责任，原告不能提前冻结被告京都公司的资产。
第三人叶积英辩称：涉案房屋是第三人叶积英从被告张海永、陈建瓯处购买，并作了委托公证，第三人�支付了四年的按揭贷款，后来停止支付是因为被告张海永在2015年4月打电话过来说藤桥禽业公司债务较多，让第三人尽快办理过户，当时过户需要300多万元，第三人暂时拿不出来，所以无法过户。第三人不是不付按揭贷款，而是因为被告张海永对外负债较多，怕付了也过户不了。希望能考虑到第三人的利益。第三人购买涉案房屋的时候房价较高，现在房价跌了，希望原告对利息给予一些优惠。
为证明其主张的事实，原告建设银行温州分行向本院提供了如下证据：
1.建设银行温州分行的营业执照、组织机构代码证、单位负责人身份证明，证明原告的主体资格；
2.张海永、陈建瓯的身份证、户口本、结婚证以及京都公司的营业执照、组织机构代码证，证明各被告的主体资格以及被告张海永与陈建瓯系夫妻关系的事实；
3.编号为000000153595的《商品房买卖合同》，证明被告张海永、陈建瓯于2009年12月1日向被告京都公司购买涉案房屋的事实；
4.编号为330028767-011-2010000370的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款及保证承诺书》、《共同还款承诺书》、《承诺书》，证明（1）被告张海永与原告的借贷关系成立，双方就贷款金额、利息、还款方式、抵押等作了明确的约定；（2）被告张海永以所购房屋为涉案借款提供抵押担保的事实；（3）被告陈建瓯承担连带清偿责任的事实；（4）证明被告京都公司承担连带保证责任的事实；
5.个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明原告于2011年5月18日向被告张海永发放了贷款280万元的事实；
6.预购商品房预告登记（证号：温房预瓯字第2102005135号）、预购商品房抵押权预告登记（证号：温房预瓯字第2102006440号），�明涉案房屋已办理抵押权预告登记的事实；
7.贷款账户基本信息、账户管理一览表、结清试算、个人贷款对账单、欠款明细、交易查询，证明被告张海永还款及所欠原告借款本息的情况；
8.《法律服务代理合作协议》，证明原告实现债权需支付律师费8000元的事实。
被告张海永、陈建瓯、京都公司以及第三人叶积英对原告建设银行温州分行提供的上述证据均质证称：没有异议。
为证明其主张的事实，第三人叶积英向本院提供了如下证据：
1.《房屋买卖定金协议》、《公证书》，证明被告张海永将涉案房屋出卖给第三人叶积英，并办理了委托公证手续；
2.付款凭证、收条，证明第三人叶积英已向被告张海永支付了购房款；
3.销售不动产统一发票、收款收据，证明被告京都公司已收到购房款并开具了�票；
4.建设银行还贷卡，证明涉案房屋的还贷卡一直由第三人叶积英持有，贷款都是第三人在偿还。
原告建设银行温州分行、被告张海永、陈建瓯、京都公司对第三人叶积英提供的上述证据均质证称：对真实性、合法性、关联性均无异议。
经当庭举证、质证，本院对双方当事人提供的证据，认定如下：上述证据具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以确认。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案借款合同约定，还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人不按本合同约定按时足额偿还�款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。
被告陈建瓯与张海永系夫妻关系。被告陈建瓯向原告出具《共同参与还款人承诺书》，自愿对被告张海永在上述借款合同项下的还本付息义务承担连带责任。
上述借款合同项下借款本息已足额偿付至2015年5月18日，后原告又于2015年6月21日从被告张海永�户扣划利息0.1元。被告张海永确认上述款项均由第三人叶积英偿还。截止2016年1月6日，被告张海永尚欠原告借款本金2539943.21元及利息105448.54元、逾期罚息1634.53元、利息的复利2997.15元。
另查明：被告张海永、陈建瓯于2010年9月17日将其所购涉案房屋出卖给第三人叶积英，并约定按揭贷款280万元由第三人叶积英还款。被告京都公司已于2013年3月28日办理房屋所有权初始登记，但被告张海永、陈建瓯尚未办理房屋所有权转移登记。
本院认定的其他事实与原告建设银行温州分行诉称的事实一致。
本院认为：原告建设银行温州分行与被告张海永、陈建瓯、京都公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对合同当事人均具有约束力。原告已依约发放贷款，被告张海永未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据上述借款合同违约条款的约定，原告有权宣布该合同项下未偿还的借款立即到期，被告张海永应即偿付原告余欠的借款本息，并按合同约定支付利息的复利以及逾期罚息。涉案借款发生于被告张海永与陈建瓯的婚姻关系存续期间，可按夫妻共同债务处理，现原告诉请被告陈建瓯对上述债务承担共同还款责任，于法有据，本院予以支持。被告张海永、陈建瓯辩称，涉案房屋已经出卖给第三人叶积英，本案借款本息应由第三人偿还，本院认为，原告是基于金融借款合同纠纷提起诉讼，根据合同相对性原则，被告张海永、陈建瓯应当向原告承担违约责任，至于其与第三人之间的纠纷，可依照法律规定或按照约定另案解决。原告主张对逾期罚息再计收复利，缺乏依据，本院不予支持。被告张海永、陈建瓯自愿以其购买的涉�房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，后因被告张海永、陈建瓯怠于办理房屋所有权登记，导致抵押登记未能及时办理，原告对此并无过错，故预告抵押的效力应予维系，被告张海永、陈建瓯到期未履行上述债务的，原告有权以被告拍卖、变卖被告张海永、陈建瓯提供的抵押物所得价款优先受偿。关于被告京都公司应否承担保证责任的问题，本院认为，从被告京都公司提供阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量，本案中，被告京都公司已完成所涉商品房的全部开发义务，并办理了所涉房产所有权初始登记，故应判定被告京都公司的阶段性保证责任解除。原告诉请被告京都公司对上述债务承担承担连带偿还责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第二百零�条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认编号为330028767-011-2010000370的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款到期。
二、被告张海永、陈建瓯于本判决生效之日起十日内共同偿付原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金2539943.21元及利息、逾期罚息、复利（截止2016年1月4日的利息为105448.54元、逾期罚息为1634.53元、利息的复利为2997.15元，之后的利息、逾期罚息和复利按照中国人民银行公布的贷款基准利率以及编号为330028767-011-2010000370的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率调整方式所确�的利率计算至本判决确定的履行之日止，对逾期罚息不计收复利）。
三、若被告张海永、陈建瓯到期未履行上述第一项债务的，原告中国建设银行股份有限公司温州分行有权以拍卖、变卖被告张海永、陈建瓯提供抵押的坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿C地块（瓯海大道与三垟大道交叉口）新京都家园××幢××室房屋所得价款优先受偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27676元，由被告张海永、陈建瓯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 郭靓斐
人民陪审员 郑 俊
人民陪审员 黄迎庆
二〇一六年三月二日
代书 记员 徐罗兰