湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初1732号
原告：王建喜。
委托代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。
原告：王新华。
委托代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。
委托代理人：王文胜。
被告：武汉市武昌土地储备整理中心，住所地武汉市武昌区中山路***号。
法定代表人：周明，主任。
委托代理人：韩骥，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：曾德麟，员工。
原告王建喜、王新华与被告武汉市武昌土地储备整理中心（以下简称武昌土储中心）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年4月6日受理后，由审判员金勇担任审判长与人民陪审员孙圌、张俊良组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告王建喜、原告王新华及委托代理人郁鸿生、王文胜，被告武昌土储中心的委托代理人韩骥、曾德麟到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均同意调解，经本院主持调解，各方当事人各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告王建喜、王新华诉称，2014年3月20日，武昌区人民法院作出（2014）鄂武昌执字第00119、00123号裁定书。2015年12月8日，武昌区人民法院向武昌区住房保障和房屋管理局发出上述裁定及（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书，查封了被执行人武汉市汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）在建房屋76套，被告向武昌区人民法院提出执行异议，该法院经过审查，裁定中止了（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行。原告认为该裁定错误。理由如下：裁定书认定被告对该房屋享有足以排除强制执行的权益是错误的，其臆造和曲解了司法解释。案外人即受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：1、和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；2、已经履行买卖合同的全部价款支付义务；3、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中被告只和汇新公司签订了购买合同，没有履行买卖合同的全部价款支付义务，没有完成任何公示行为，作为申请执行人的原告，无从知晓该买卖行为的存在，因此该被告所谓的物权期待权没有排除执行的效力。本案所涉地块，在该房屋建成前就已被武汉市中级人民法院及武昌区人民法院查封扣押，原则上执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对查封标的进行毁损变动，设定权利负担等有违查封目的行为。作为债权人，原告认为被告不是所谓的特殊购买者。所谓商品房的消费者，在法律地位上完全平等，无所谓一般和特殊消费者区别。武昌区人民法院以被告所购商品房事关人民群众的基本生存权，涉及被征收对象的切身利益，如果该认识是对的，作为公民的原告，其权利的保护也应当得到法律的重视，法律不应区别对待。因此该认识是错误的。故原告要求确认被告对武昌区紫阳路826号汇文新都E区商品房没有优先权。恢复（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行。
原告王建喜、王新华为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中执字第00030-1号执行裁定书。
2、武昌区人民法院（2014）鄂武昌执字00119号执行裁定书附协助执行通知书。
证据1、2共同证明在本案执行中，法院是依据法律执行。
3、武汉市商品房预售许可证，是在原告申请法院依法进行查封之后办理的，证明政府和汇新公司存在违规，导致原告权益受损。
4、武昌区人民法院（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书及76套房屋房号清单，证明在本案执行中，法院是依据法律执行。
被告武昌土储中心辩称，1、位于武汉市武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区的房屋为武昌土储中心为配合武汉市重点建设项目房屋征收安置工作而购买，且上述房屋由武昌土储中心使用被拆迁户的拆迁补偿款垫资建设。2011年4月20日，武昌土储中心与汇新公司签订《房屋订购协议书》，订购汇新公司开发建设的武昌区保安街汇文新都E区项目全部住宅房屋，对接安置武汉市鹦鹉洲长江大桥及首义文化区两大重点建设项目被拆迁户。协议签订后，汇新公司与购房安置户及拆迁代办单位签订了房屋安置协议书。武昌区人民法院查封的房屋非汇新公司的房产，而为项目被拆迁户的安置房产。上述房产承载了被拆迁户的基本生存权，被拆迁人已付出原有房屋的所有权与居住权，涉及生存利益，所以拆迁安置房为被拆迁户的生存所必需的居所，应受法律保护。2、关于法律适用方面，本案所涉房屋汇文新都E区房屋所承载的被拆迁户的基本生存权具有优先权。根据最高人民法院批复，一般商品房消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权又优先于抵押权和一般债权。本案中，原告对汇新公司的债权属一般债权，而武昌土储中心属特殊的商品房消费者，所购房屋是被拆迁户的拆迁安置房，原告一般债权不能对抗被拆迁户对所购房屋的物权期待权。截至目前，武昌土储中心已支付了大部分购房款，履行了合同主要义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告武昌土储中心为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、《房屋订购协议》（2011年4月20日签订），证明被告为配合武昌区重点建设项目房屋征收安置工作，订购位于武昌区保安街汇文新都E区的房屋；被告早在2011年就签订了该项目，被告与汇新公司的法律关系在先。汇新公司应与购房安置户及拆迁代办单位共同签订了房屋安置协议书，武昌区人民法院查封的房屋非汇新公司的房屋，而是被拆迁户定点的拆迁还建房屋。
2、《情况说明》（汇新公司）、《情况说明》（新八建设集团有限公司）、《情况说明》（武汉新鑫古田建筑工程有限公司），证明汇文新都E区项目建设的完成非汇新公司出资，而是由被告垫资建设完成，更能证明汇文新都E区房屋非汇新公司的资产。
3、汇文新都E区项目资金支付清单（附票据凭证），证明是由被告垫资进行的项目建设。
庭审质证中，被告武昌土储中心对原告王建喜、王新华提交的证据1真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告在了解到协助执行的查封行为后，立即向法院提交执行异议书，所以才有了今天的执行异议之诉。对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，申请执行人不是王建喜和王新华，与本案没有关联。对证据3真实性合法性没有异议，但认为与本案无关。对证据4的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，正是对其有异议才提出执行异议，所以才有了今天的执行异议之诉。
原告王建喜、王新华对被告武昌土储中心提交的证据1真实性没有异议，但是对证明目的有异议，达不到被告的证明目的，只能证明被告与汇新公司之间签订了一个房屋订购的协议。对证据2中汇新公司的情况说明真实性合法性都有异议，汇新公司是本案的一个关键点，是原告申请执行的被执行人，汇新公司提交的证据从效力上讲存在问题，原告不予认可，对新八建设集团有限公司的情况说明认为与本案没有任何关系，对第三份情况说明真实性关联性都不予认可。对证据3票据凭证真实性没有异议，正好证明被告没有全部支付完款项，被告与汇新公司之间是房屋买卖关系，被告没有履行完房屋订购协议的全部款项。
综合上述质证意见，本院对原告王建喜、王新华提交的全部证据、被告武昌土储中心提交的证据1、3真实性予以确认。但上述证据在本案中的证明效力，本院将结合案情综合认定。
根据本院予以采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
武昌土储中心（甲方）为配合武昌区重点建设项目房屋征收安置工作，于2011年4月20日与汇新公司（乙方）签订《房屋订购协议书》，合同约定：甲方订购乙方所开发的汇文新都E区项目房屋，订购面积约为2.1万平方米，户型配比为：60平方米左右（1×1）占10%，70平方米左右（2×1）占20%，85平方米左右（2×2）占50%，95平方米左右（3×1）占10%，110平方米左右（3×2）占10%，安置房源约270套（房源具体套数及户型配比以最终核定的设计方案为准）；房屋订购单价为6480元／平方米，总价为13600万元；订购房屋于2011年8月底开工，于2013年3月31日前竣工交付。双方在协议第五条第2至5项约定：甲、乙双方签订本协议后，甲方在7个工作日内向乙方支付房屋订购款总金额的30%，即4000万元，其中1200万元因巡司河物业发展有限公司相关事项，由所涉当事方协商签订有关协议，定向用于抵扣支付武昌区政府对巡司河公司的投资，在乙方取得本项目甲方所订房屋（预）售许可证或主体结构封顶后，甲方在7个工作日内向乙方支付30%，即4000万元；在本项目房屋竣工交付使用后，甲方在7个工作日内向乙方支付订购房屋总金额30%，即4000万元；在乙方将本项目订购房屋完成房产及土地权属分割登记备案，并将办理房屋“两证”所需资料全部移交购房安置户后，甲方在7个工作日内结清全部项目款项。
上述协议签订后，除协议第五条第2项约定的1200万元款项支付方式由双方按约另行协商外，武昌土储中心于2011年4月20日向汇新公司支付房屋订购款2800万元。双方约定买卖的房屋在建设过程中，因汇新公司出现资金短缺，无钱支付工程款，经汇新公司委托，于2014年6月10日由武汉市武昌城市开发投资有限责任公司代武昌土储中心向建设单位新八建集团有限公司支付工程款4000万元（分两笔，一笔2100万元，一笔1900万元）。此后，因同样的原因，经汇新公司委托，武昌土储中心于2015年2月、5月共计向武汉新鑫古田建筑工程有限公司支付1000万元工程款；于2015年7月向武汉润泰水工业有限公司支付47万元泵房供水设备款；于2015年7月向武钢江南中燃燃气（武汉）有限公司支付60.03万元管网建设费；于2015年12月向湖北远东电气有限公司支付28.7万元工程款；于2015年12月向湖北新天地工程建设监理有限责任公司支付10万元工程项目监理费，以上累计支付9145.73万元。
本案所涉汇文新都E区项目房屋至今尚未竣工验收。
2015年12月8日，本院向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书，载明：关于申请执行人王建喜、王新华与被执行人汇新公司、徐利华借款纠纷二案，本院（2014）鄂武昌执字第00119、00123号执行裁定书均已发生法律效力。依照相关法律规定，请协助执行下列项目：一、查封登记在被执行人汇新公司名下位于武汉市武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区的下列房屋（详见附表）。二、查封期限为三年，自2015年12月8日起至2018年12月7日止。附表载明：查封房屋项目地址武昌区紫阳街中山路826号，合同备案号分别为昌140248997、昌140249003、……、昌140249245、昌140249247，共计76套。
武昌土储中心向本院提出书面异议，认为武昌土储中心于2011年4月20日与汇新公司签订《房屋订购协议书》，订购汇新公司开发的汇文新都E区项目全部住宅房屋，对接安置武汉市鹦鹉洲长江大桥及首义文化区两大重点建设项目被拆迁户；汇新公司与购房安置户及拆迁代办单位共同签订了房屋安置协议书，武昌区人民法院查封的房屋非被执行人汇新公司的房产，而为项目被拆迁户的安置房产；本案申请执行人的债权发生在武昌土储中心与汇新公司签订协议之后，为一般债权。请求终止（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行，解除对该部分房屋的查封。
本院于2016年2月15日作出（2015）鄂武昌执异字第00016号执行裁定书，裁定：中止本院（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行，解除对汇新公司所开发的位于武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区1栋4层1号等共76套房屋的查封。
案件审理中，汇新公司向本院表示：对王建喜、王新华的全部诉讼请求，没有什么意见，依法办理。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉，即申请执行人（王建喜、王新华）对人民法院中止特定标的执行的裁定不服，认为案外人（武昌土储中心）不享有足以排除强制执行之权利，请求人民法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。双方当事人争议的焦点为本院查封的汇文新都E区76套房屋是否应当解除查封的问题。
从本案查明的事实来看，王建喜、王新华为与汇新公司等借款纠纷二案向本院申请执行，本院作出（2014）鄂武昌执字第00119、00123号执行裁定书并向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书，查封了汇新公司名下的武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区的76套房屋。王建喜、王新华与汇新公司之间系债权关系。武昌土储中心与汇新公司签订《房屋订购协议》，购买了汇新公司开发的上述房屋共计270余套，但没有支付全部购房款且未实际占有上述房屋，亦没有办理产权登记，从其法律关系来看，也系债权关系。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条款系不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，商品房买卖合同产生的约束力仅为债权法上的约束力，不具有排他的效力。物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即动产标的物的交付或者不动产的登记。本案中武昌土储中心虽与汇新公司签有《房屋订购协议》，并未办理不动产登记，没有公示效力，其所产生的约束力仅为债权法上的约束力。
王建喜、王新华对汇新公司的债权已经人民法院生效判决所确定，而武昌土储中心的对汇新公司的债权，因其未全部支付购房款，也未交付房屋，其涉关房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的王建喜、王新华。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的核心内容，是人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该消费者的含义应为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“为生活消费需要购买”商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的买受人。显然，武昌土储中心非法定意义上的消费者，仅为买受人，不符合该批复规定的本意。
房屋所有权尚未转移给买受人的情形包括，尚未竣工或者虽已竣工但尚未交付房屋或者虽已交付但尚未办理过户登记。买受人对抗的非为发包人，仅为承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。发包人在建筑、安装、装饰、不包括勘察、设计建设工程中，对承建的建筑物或其他建设工程享有所有权。基于本案涉案房屋尚未竣工验收，汇新公司仍对其开发建设的汇文新都E区房屋享有所有权。王建喜、王新华因借款纠纷申请执行汇新公司，人民法院可对汇新公司名下的上述房屋进行查封。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，此规定后部分系结合实际，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗他人的执行。然而本案中，武昌土储中心仅与汇新公司已签订《房屋订购协议》，并没有支付全部购房款且未实际占有上述房屋，不符合上述第十七条后部分规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的条件。故其基于购房合同产生的对房屋的请求权益不足以排除基于明确债权申请对涉案房屋的查封。
综上，武昌土储中心要求终止（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行，解除对该部分房屋的查封的执行异议，无事实及法律依据。对王建喜、王新华要求恢复（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行的诉讼主张，本院予以支持。
由于武昌土储中心是否对所购武昌区紫阳街中山路826号汇文新都E区商品房基于生存权享有优先权，不是能否解除对涉案房屋查封的法定理由，故武昌土储中心是否对涉案房屋享有优先权，非申请执行人执行异议之诉的审理范围，对此诉讼主张，本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十三条的规定，判决如下：
一、准许本院（2014）鄂武昌执字第00119-1、00123-1号协助执行通知书的执行。
二、驳回原告王建喜、王新华的其他诉讼请求。
本案案件受理费500元，由被告武汉市武昌土地储备整理中心负担（此款本院立案时准予原告王建喜、王新华缓交，由被告在强制执行时向本院缴纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 金 勇
人民陪审员 孙 圌
人民陪审员 张俊良
二〇一六年六月三日
书 记 员 余梦林