重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05651号
上诉人（原审原告）张火生。
委托代理人陈世勇，重庆思涌律师事务所律师。
委托代理人程从建，重庆思涌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆建兴房地产开发建筑有限公司，住所地重庆市巴南区渔洞巴县大道57号－5－14号。
法定代表人王彬，董事长。
委托代理人程平，重庆康迪律师事务所律师。
上诉人张火生与被上诉人重庆建兴房地产开发建筑有限公司商品房预售合同纠纷一案，张火生不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：1997年9月22日，张火生（乙方）与重庆建兴房地产开发建筑有限公司（甲方）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定：张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司购买位于九龙坡区石桥镇石杨路2－4号的重庆国际商业街平街层商场门面房一间，建筑面积25.89平方米，单价14000元／㎡，总成交金额362460元，第一次缴付购房款50000元在1997年9月22日，甲方在1997年12月30日将竣工并验收合格的上述房屋移交给乙方。上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。乙方如违反约定的期限迟延缴付房价款，应向甲方缴纳违约金，违约金每日按房价的1‰累加计算。甲方如违反约定的期限迟延移交房屋，应向乙方缴纳违约金，违约金每日按房价款的1‰累加计算。合同补充约定：……3、乙方在1997年10月31日前应付清253853.57元（包括1997年9月22日交付的50000元整），否则合同作废。本合同经双方签章并经登记后生效。一审审理中双方确认该登记是指“备案登记”，该合同备案登记的时间为1999年4月26日。
1998年3月4日，张火生与重庆建兴房地产开发建筑有限公司签署“重庆国际商业城交房协议书”，载明：乙方进场前应先向甲方缴清所购商场购房尾款122647.96元……本合同与原购房合同具有同等法律效力。同日，张火生签署入伙手续书，付清楼款，入伙收楼完毕。
1997年9月22日，张火生缴纳第一笔购房款50000元。1998年3月4日，重庆建兴房地产开发建筑有限公司向张火生出具发票，载明客户张火生，金额362460元。但对于“在1997年10月31日前应付清253853.57元”的问题，张火生称其如约在此之前付清了该金额的房款，重庆建兴房地产开发建筑有限公司称张火生是在1998年3月4日重庆建兴房地产开发建筑有限公司向张火生出具发票的当日连同尾款一并付清的。
2011年8月29日，重庆市高新区土地房屋管理所出具证明，载明：兹有坐落于九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋，建筑面积33.85平方米，权利人为张火生，于2003年7月30日在我所申请办理商品房期房出售转移登记，此登记现在我所发证流程。一审审理中双方确认讼争房屋现房号即为石桥铺石杨路2号23-1号。对于该份证明，张火生认可重庆建兴房地产开发建筑有限公司于2003年7月30日为其到房交所办理了权属转移登记，但认为至今产权证都未能办理下来。重庆建兴房地产开发建筑有限公司认可该份证明，认可是在2003年7月30日为张火生到房交所办理了权属转移登记，履行了办证义务。
一审审理中重庆建兴房地产开发建筑有限公司举示2003年1月15日测绘报告，证明房屋面积33.85平方米，比合同约定的面积多出了7.96平方米。张火生对真实性和证明内容予以认可。
2003年3月10日，张火生书面委托重庆建兴房地产开发建筑有限公司全权代办产权证、国土证相关事宜，委托时限为2003.1.10――2003.5.10。
2011年9月29日，张火生向重庆市九龙坡区人民法院起诉重庆建兴房地产开发建筑有限公司，请求判决重庆建兴房地产开发建筑有限公司办理房地产权证并支付逾期办证违约金，2012年1月16日，张火生自愿撤回起诉。2012年4月24日，张火生再次向重庆市九龙坡区人民法院就办证和逾期办证违约金请求提起诉讼，重庆建兴房地产开发建筑有限公司于2012年5月10日提起反诉，请求张火生向其退还超出的面积或者支付超面积房款，并要求支付租金。2013年9月26日，张火生和重庆建兴房地产开发建筑有限公司分别撤回起诉。
2013年9月17日，重庆市国土房管局高新区分局向重庆市九龙坡区人民法院作出《关于九龙坡区人民法院调查函的复函》，载明：“一、九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号商品房期房出售转移登记已记载于登记簿，房屋产权应属张火生，已办理《房屋所有权证》，未办理《国有土地使用证》。目前尚未领取《房屋所有权证》，未领证原因为重庆建兴房地产开发建筑有限公司和张火生一直未缴清登记费用，并且未提出领证要求。其办理资料中有张火生委托重庆建兴房地产开发建筑有限公司全权代办产权证的授权委托书。二、该套房屋的房地产登记手续尚未办理完毕，其中房屋所有权的转移登记因未领取房屋所有权证，故未归档，土地使用权的转移登记未申请办理。若要办理，按一般程序，需要重庆建兴房地产开发建筑有限公司配合提供相关资料前来办理土地使用权转移同时两证合一的登记。三、该房屋的非住宅转让手续费为4739元，由买卖双方各承担一半；转移登记费为4739元，由买方承担；契税为14217元，由买方承担。上述费用均未缴纳。四、重庆建兴房地产开发建筑有限公司所有的九龙坡区石桥铺石杨路2号国际商业城1层的房地产登记手续已于2002年12月办理完毕。五、经勘测，九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋的建筑面积为33.85平方米。一审审理中双方确认，讼争房屋非住宅转让手续费重庆建兴房地产开发建筑有限公司负担的部分2369.50元已经于2004年3月份已经交清。
另查明，张火生自述自1998年下半年其就找重庆建兴房地产开发建筑有限公司咨询办证和缴纳税费及办证费用的问题，但只是模糊地知道应当缴纳税和费，具体的金额21325.5元是2011年8月29日才知道的，名目为转移登记费、契税和转让手续费。重庆市国土房管局高新区分局工作人员称，张火生可以自行缴纳相关税费，也可以凭缴费发票自行领取房屋所有权证。2004年前两证未合一时，是先办房产证，房产证办好后再移交国土部门办理土地证。
张火生在一审中诉称，1997年9月22日，张火生与重庆建兴房地产开发建筑有限公司签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定：张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司购买位于九龙坡区石桥镇石杨路2－4号的重庆国际商业街平街层商场门面房一间，建筑面积25.89平方米，单价14000元／㎡，总成交金额362460元，第一次缴付购房款50000元在1997年9月22日，出卖人在1997年12月30日将竣工并验收合格的上述房屋移交给买受人。上述房屋移交给买受人时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。出卖人如违反约定的期限迟延移交房屋，应向买受人缴纳违约金，违约金每日按房价款的1‰累加计算。重庆建兴房地产开发建筑有限公司实际于1998年3月4日才将讼争房屋交付张火生，且至今未依约办理房地产权属登记证书。张火生多次催促未果，遂起诉至法院，请求判决：一、重庆建兴房地产开发建筑有限公司为张火生办理位于重庆市九龙坡区石桥镇石杨路2-4号房屋的产权证书；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金549018.162元；三、判令重庆建兴房地产开发建筑有限公司支付张火生延迟交房违约金32400元；四、诉讼费由重庆建兴房地产开发建筑有限公司承担。
一审诉讼中张火生明确第一项诉讼请求为：判令重庆建兴房地产开发建筑有限公司为张火生办理位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋的房地产权属证书；明确第二项诉讼请求为：由重庆建兴房地产开发建筑有限公司赔偿张火生逾期办证所造成的损失549018.162元（从1998年6月2日起至2013年9月29日止，362460元×6.6%（1＋50%）×15.3年）。
重庆建兴房地产开发建筑有限公司在一审中辩称，逾期交房属实，但是逾期交房的原因是张火生未按期交纳房款，张火生应当先付款重庆建兴房地产开发建筑有限公司再交房；逾期办证不属实，本案房屋的房屋产权证已经于2003年办理至张火生名下，合同也没有约定办证的时间，所以不存在逾期办证的问题，且重庆建兴房地产开发建筑有限公司已经办证，不存在继续履行办证义务的问题，张火生没有领房屋产权证的原因是张火生未缴纳相关税费；重庆建兴房地产开发建筑有限公司在办理产权证的过程中无违约行为，不应承担违约责任。张火生的交房、办证违约金或损失的请求已经超过诉讼时效，请求驳回张火生的诉讼请求。
一审法院认为：张火生与重庆建兴房地产开发建筑有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方的商品房买卖合同关系依法应受法律保护。虽然双方约定合同经房地产管理部门登记备案时生效，但张火生在该合同登记备案前已经履行付款主要义务，且重庆建兴房地产开发建筑有限公司已经接受，合同自签订时生效。房地产转移登记需要买卖双方协助配合，双方均有提出办证申请、提交登记资料、缴纳各自应承担的税费等义务。张火生与重庆建兴房地产开发建筑有限公司约定应当在房屋交付时按规定办理房地产权转移登记手续，税费按规定各自承担。2003年3月10日，张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司出具了委托书，委托重庆建兴房地产开发建筑有限公司全权代办产权证、国土证相关事宜。重庆建兴房地产开发建筑有限公司作为张火生的全权代理人已于2003年7月30日向重庆市高新区国土房管局递交了转移登记申请。2003年8月，涉案房屋所有权已经登记在张火生名下。至于土地证，尚需房产证办理完毕后再由房管部门移交国土部门办理。至此，重庆建兴房地产开发建筑有限公司已经完成委托办理房产证的义务。其后，根据房管部门的通知，2004年3月3日，重庆建兴房地产开发建筑有限公司已向土地房屋管理所缴纳应承担的转让手续费2369.50元，履行了缴费义务。张火生称重庆建兴房地产开发建筑有限公司未通知其缴费、其不能缴费，根据双方合同约定，双方应按规定办理房地产转移登记手续，税费按规定各自承担，同时，张火生作为房屋买受人也应关注行政机关办证进度，根据重庆市国土房管局高新区分局的答复，张火生也能自行缴费，但张火生至今未缴纳，导致行政机关不能继续办证，故张火生的意见不成立，应不予采纳。张火生未按时缴纳税费是导致其不能取得产权证的主要原因，故张火生主张逾期办证损失无事实依据，应不予支持。另因，在2004年前房产证和国土证未合一时，是先办房产证，房产证办好后由房管部门再移交国土部门办理土地证，2004年实行两证合一后，尚需重庆建兴房地产开发建筑有限公司配合提交办理两证合一的其余资料，故对张火生请求重庆建兴房地产开发建筑有限公司协助办证的诉讼请求应予以支持。关于张火生提出的迟延交房违约金的诉讼请求。重庆建兴房地产开发建筑有限公司未按约定的时间交付房屋，张火生提出逾期交房违约金的请求应当在法律规定的时效期间内主张，但张火生未能举示充分证据证实诉讼时效存在中止中断的情形，应认定张火生的该项请求超过诉讼时效，对其请求依法应不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆建兴房地产开发建筑有限公司于判决生效之日起30日内协助张火生将位于九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋的房地产权属登记至张火生名下；二、驳回张火生的其他诉讼请求。案件受理费9654元，由张火生负担7815元，由重庆建兴房地产开发建筑有限公司负担1839元。
一审宣判后，张火生不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项并依法改判支持上诉人提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用有被上诉人承担。理由是：1、协助商品房买受人办理房屋产权证书是商品房出卖人负有的法定义务，在上诉人的多次催促下，被上诉人一直不履行协助办证义务，导致上诉人至今未取得涉案商品房的房地产权证，被上诉人应就此承担逾期办证的违约责任；2、被上诉人未按照合同约定的期限向上诉人交付商品房，被上诉人应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。
被上诉人重庆建兴房地产开发建筑有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：1、被上诉人是否应就涉案商品房屋之房地产权证至今未能办理向上诉人承担违约责任；2、上诉人就逾期交房违约金向一审法院提起诉讼是否超过了诉讼时效期限。就以上争议焦点，本院分别评述如下：
一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人与被上诉人在涉案《重庆市商品房预售（预购）合同》中约定：“双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担”。上诉人于2003年3月10日向被上诉人出具委托书，委托被上诉人全权代办产权证、国土证事宜，被上诉人已于2003年7月30日向重庆市高新区国土房管局递交了转移登记申请，完成了受托办理房产证的义务。在房地产权证实行两证合一政策后，被上诉人又于2004年3月3日根据房地产权属登记机构的通知缴纳了转让手续费2369.50元，该缴纳款项数额与重庆市国土房管局高新区分局作出之《复函》载明的涉案房屋出卖人应承担的非住宅转移登记费数额一致。鉴于商品房买卖合同当事人按法律、政策规定足额缴纳税费是房地产权属登记机构办理涉案房屋房地产权证的前提条件，而上诉人未缴纳依约定应由商品房买受人承担的税费，且上诉人作为商品房买受人对于办理涉案房屋权属登记应负担的税费也负有关注和及时缴纳之义务，其可以自行缴纳相关税费，上诉人在一、二审诉讼过程中没有举示证据证明涉案商品房屋的房地产权证至今未能办理系因被上诉人的其他过错所致，故涉案商品房屋的房地产权证至今未能办理的主要原因在于上诉人，被上诉人对此后果不应向上诉人承担违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第193条规定：“因违反合同请求保护的诉讼时效，有履行期限的，从履行期限届满之日起计算；没有履行期限的，从权利人主张权利而义务人拒绝履行义务之日起计算”。本案中，上诉人与被上诉人在涉案《重庆市商品房预售（预购）合同》中约定被上诉人应在1997年12月30日将竣工并验收合格的商品房屋移交给上诉人，但被上诉人未在约定期限内向上诉人交付涉案房屋，故上诉人在1997年12月31日即应知道其相应权利遭受侵害，上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算单应以1997年12月31日确定，鉴于上诉人向一审法院提起诉讼要求被上诉人承担逾期交房违约责任的时间距1997年12月31日已超过两年，且上诉人在一、二审诉讼过程中未举示充分证据证明相应诉讼时效存在中止、中断的情形，故上诉人就逾期交房违约金向一审法院提起诉讼已经超过了诉讼时效期限。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9654元，由上诉人张火生负担（已缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘琳妍