山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章商初字第793号
原告张强，男，生于1969年3月3日，汉族，居民，住济南市。
原告张昊予，男，生于2001年9月24日，汉族，学生，住济南市。
法定代理人张强（张昊予之父），男，生于1969年3月3日，汉族，居民，住济南市。
委托代理人王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人臧俊怡，山东睿扬律师事务所律师。
被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人吴进，男，生于1985年6月9日，汉族，系该公司工作人员，住济南章丘碧桂园.凤凰城。
委托代理人吕炳毅，男，生于1988年8月13日，汉族，系该公司工作人员，住济南章丘碧桂园.凤凰城。
原告张强、张昊予与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告张强、张昊予的委托代理人王淑华，被告碧桂园公司的委托代理人吴进到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告张强、张昊予诉称，2013年2月7日，原、被告签订合同编号为2013020700001的商品房买卖合同，约定原告购买被告碧桂园凤凰城三区7号楼102、202、302号房，建筑面积为234.74平方米，房款总金额2204998元，被告于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约支付全部购房款，按照约定日期前去收房时，发现被告并不具备分期综合验收合格的交房条件。2014年5月15日，被告逾期已满90日，但仍不具备交房条件，被告已构成严重违约。2014年8月22日，被告声称具备了分期综合验收合格，但是原告购买的房屋质量仍存在多处不合格之处，无法交付使用。原告因急于装修入住，在催促被告将地面下空层予以重新回填，且承诺一个月内对其他质量问题予以维修后，于2014年10月16日收房。但时至今日，被告仍未完成全部的维修，特别是基础部分，导致原告无法开始装修，甚为苦恼。按照双方的合同约定出卖人应当承担逾期交房的违约责任，应从逾期之日起每日支付逾期违约金441元。2014年10月16日，原告在被告承诺支付逾期交房违约金、且一个月内维修完毕的情况下收房，但被告并未支付逾期244天的违约金107604元，应按照逾期付款标准支付该部分的逾期违约金。且时至今日，房屋仍无法达到约定的交付使用条件，给原告造成的损失与房屋未交付相同，被告仍应当按照逾期交房的标准支付违约金。另外，物业费应从被告交付合格的房屋之日起算，原告虽已收房但因房屋质量问题无法使用，物业费的损失是被告违约导致的损失，应向原告一并赔偿。为此诉至法院，请求判令被告支付逾期交房的违约金107604元（自2014年2月14如至2014年10月16日），及逾期支付违约金的违约金（自2014年10月17日起至判决生效之日止，以逾期违约金107604元为基数，按照日万分之二计算），被告支付自2014年10月17日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（以购房款2204998元为基数，按照日万分之二计算至2015年4月），被告赔偿原告不能使用房屋的物业费损失（自2014年9月起至判决生效之日止，截止到2015年4月为4648元），涉案诉讼费用由被告承担。
被告碧桂园公司辩称：一、本案中答辩人不存在逾期交房的违约行为，答辩人已按有关政府部门的规定取得了涉案商品房竣工验收备案的材料，但因部分业主聚众闹事，政府部门延迟发放竣工验收文件，导致答辩人未能及时取得分期综合验收备案证明，根据双方合同约定，此种情形下，出卖人可以据实予以延期交付房屋。二、答辩人未能及时获得分期综合验收证明并非答辩人原因所致，因此即使判决答辩人承担违约责任，也应当适当调低被答辩人诉请的违约金。三、原告的诉讼请求一起始时间计算有误，双方合同约定的交付日期为2014年2月15日，因此违约金的起算时间应为2月16日。原告在实际收房之后仍主张逾期交房违约责任无任何法律及合同依据。四、原告主张的物业费是原告与物业公司签订前期物业的范畴，答辩人收楼后享受物业公司提供的物业服务就应当交物业费，若原告认为没有享受到物业服务要求退还物业费，属于原告与物业公司之间的法律关系，与本案无关。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：原告张强、张昊予与被告碧桂园公司于2013年2月7日签订商品房买卖合同1份，约定张强、张昊予购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城第三区7号楼102、202、302号房，建筑面积共234.74平方米，单价9393.36元，房屋价款总计2204998元；张强、张昊予于合同签订之日支付价款661499元，于2013年3月7日前支付1543499元，如逾期付款不超过90日，每日按应价款万分之二支付违约金；如逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的15%支付违约金；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付张强、张昊予使用，但因政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为，张强、张昊予有任何违约行为，碧桂园公司可以据实予以延期；如碧桂园公司逾期交房不超过90日，每日按已付价款万分之二支付违约金，逾期超过90日后，张强、张昊予有权解除合同，张强、张昊予解除合同的，碧桂园公司应当自解除合同通知书到达之日起10日内退还全部已付款，并支付15%的违约金。合同签订后，张强、张昊予依约支付全部购房价款。2014年2月15日碧桂园公司未取得分期综合验收合格的证明，无法交付商品房给张强、张昊予使用。碧桂园公司声称，2014年8月22日已具备分期综合验收合格的交房条件，但张强、张昊予认为所购商品房质量仍不合格，不符合交付条件。2014年10月16日，张强与碧桂园公司签订补充协议1份、碧桂园公司工作人员赵延凯签订协议书1份，碧桂园公司承诺将商品房存在的质量问题在一个月内维修完毕的情况下，张强、张昊予与碧桂园公司办理了商品房交接手续，广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司收取张强9月份物业费581元、预收10、11月份物业费1162元，合计1743元，并出具发票1张。后张强、张昊予以碧桂园公司未按期将商品房维修完毕，导致无法正常装修实用，也未依约支付迟延履行违约金为由，提出如上诉求。
张强、张昊予主张，涉案商品房在2014年5月份质量仍不合格。并提供2014年5月2日部分业主代表与碧桂园公司有关部门负责人就交房通知交涉的会议记录，2014年5月5日章丘市住建委有关部门的领导就部分业主关于碧桂园凤凰城项目商品房质量问题投诉处理问题的会议纪要证实。对此，碧桂园公司，不予认可。
张强、张昊予主张，2015年4月29日商品房仍存在房顶存在渗水质量问题，并提供房屋维修申请记录表和拍摄的照片证实。对此，碧桂园公司不予认可。本院于2015年5月19日对涉案房屋进行现场勘验，经勘验，张强、张昊予主张属实，碧桂园公司已进行部分维修程序。但碧桂园公司方认为该问题属于保修范围，不能认为是逾期交楼。
碧桂园公司至今未提供证据证实涉诉商品房已经分期综合验收合格。
以上事实，由张强、张昊予提供的商品房买卖合同、购房发票、会议记录、会议纪要、照片、补充协议、协议书、房屋维修申请记录表、物业费发票，本院现场勘验笔录、照片以及双方陈述予以证实。证据已经庭审审核，本院依法予以确认。
本院认为，原告张强、张昊予与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。碧桂园公司于2014年2月15日交房期限届满日未能将分期综合验收合格的商品房交付张强、张昊予使用已违约，双方于2014年10月16日签订维修协议后，以碧桂园公司1个月之内维修完毕作为交房条件，张强、张昊予接收商品房，但协议中张强、张昊予并未放弃违约金的主张，故张强、张昊予仍有权主张迟延交付商品房产生的迟延履行违约金。双方约定迟延交付商品房，每日按已付价款万分之二支付违约金，碧桂园公司应当自2014年2月16日起至10月15日（242天）止，按已付价款2204998元每日万分之二支付违约金，合计支付违约金为106721.9元（2204998元×0.2‰×242日），故张强、张昊予关于迟延履行违约金107604元的诉求，合法有据，本院依法部分支持。张强、张昊予诉求支付违约金产生的违约金，于法无据，双方就违约金的支付及支付期限并未约定，本院依法不予支持。双方协议交付房屋，且碧桂园公司承诺1个月内维修完毕，张强、张昊予依约在1个月后方能实际使用房屋，其仍可主张因此造成的损失；碧桂园公司至今未提供房屋维修后，双方验收合格的证据，且至2015年4月29日张强、张昊予装修房屋时仍存在漏水的质量问题，至本院2015年5月19日现场勘验仍未修复，故张强、张昊予诉求参照迟延交付支付违约损失至2015年4月，符合有关法律规定，本院依法予以支持。因碧桂园公司的违约行为，造成张强、张昊予物业费损失，张强、张昊予诉求赔偿，合法有据，依法予以支持，但张强、张昊予于2015年10月16日收房，其自愿交纳9月份的物业费，扩大的损失应自行承担，2014年12月至2015年4月的物业费，张强、张昊予未举证已实际支付，赔偿范围应限于已实际发生的损失，故张强、张昊予的该项诉求，本院依法部分支持。碧桂园公司未提供证据证实不能按期取得分期综合验收合格证明系政府行为，故其关于不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任的辩驳，证据不足，本院依法不予采信。迟延交付每日按万分之二支付迟延履行金是双方当事人意思表示，不违反有关法律规定，也不过分高于张强、张昊予的损失，故碧桂园公司关于应当适当调低的辩驳，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司支付原告张强、张昊予迟延履行违约金106721.9元。
二、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张强、张昊予物业费损失1162元。
三、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张强、张昊予迟延使用房屋违约损失（自2014年10月16日起至2015年4月30日止，以2204998元为基数，按每日万分之二计算）。
四、驳回原告张强、张昊予的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2545元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 张思森
人民陪审员 延增田
二〇一五年十月二十日
书 记 员 蔡克涛