广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第967号
原告孙铮汉，男，1988年10月19日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。
被告刘爱辉，女，1978年8月14日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人陈雏婉，广东新东方律师事务所律师。
委托代理人石楚，广东新东方律师事务所实习律师。
原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告孙铮汉、被告委托代理人陈雏婉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙铮汉诉称，一、2015年4月1日，被告与原告签订了编号为0000006的《房地产买卖合同》，原告按约支付了定金与首期房款，被告却拒绝履行过户义务，已构成严重违约，依据合同约定和法律规定，被告应当继续履行合同义务，立即配合原告办理过户手续。2015年3月17日，经深圳市新喜房地产投资顾问有限公司居间促成交易，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》（编号为0000043），约定被告将位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园1栋3座1103房的住宅（房产证号码为5000316909）以312万元的价格出售给原告。原告当场支付定金5万元，并于3月20日再次支付5万元定金给被告，累计支付定金10万元，被告向原告出具了收取定金10万元的收款收据。3月19日，被告在深圳公证处当场与担保公司人员签订了委托书并办理了委托书公证，委托担保公司和中介人员全权处理上述房产的赎楼、变更、转卖过户、转移登记手续等事项。然而，在办理转让手续过程中，由于房地产市场价格上扬，被告提出增加交易价格，为了解决住房问题，原告只好让步，同意将交易价格增加9万元，双方遂于4月1日另行签订《房地产买卖合同》（编号0000006），约定将房屋转让价格变更为321万元。4月2日，原告在已经支付10万元定金的基础上，又按照合同约定将除定金外的首期房款87万元转账到双方约定的招商银行监管账户，随后，买卖双方与监管银行招商银行股份有限公司深圳分行一同签订了《二手楼交易资金监管协议》。之后原告在银行申请的住房贷款获批，同时，原告还出资3,300元申请担保公司为被告办理了赎楼手续。5月5日，原告及被告代理人一起办理了递件过户手续，并领取了《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》。5月12日，通过房产登记部门查询该过户手续办理状态为“待缴税费”，即该笔过户手续已经通过房产登记部门前期审批，缴纳税费后过户即成功，但由于办理过户手续人较多，未能预约到当日前去缴纳税费，预约到时间为5月13日。然而，被告却在5月12日单方向深圳市房地产权登记中心提交了《暂缓三级市场房地产权转移登记的申请书》，导致房屋产权无法办理转移登记手续，而且此事并没有通知其代理人和原告。后经原告多次与被告沟通，被告仍然拒绝履行合同约定的过户义务，导致原告无法取得所购房屋的产权。
被告在原告已经按约支付了定金与首期房款且已向相关部门提交过户申请的前提下，仍然拒绝履行过户义务，已构成严重违约，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行合同义务，立即配合原告办理过户手续。被告除了继续履行过户义务外，被告应以321万元为基数按每日万分之四计算向原告支付违约金（违约金计算自2015年5月15日起至办理完成房产过户之日止,暂计至2015年5月25日违约金为14,124元）。
原告认为，按照《中华人民共和国合同法》及《民法通则》的相关规定，合同双方遵守应诚实信用原则，按时依照合同约定履行过户手续，但在签订《房地产买卖合同》后合同履行过程中因市场房产价格的上扬，被告见利忘义，在合同正常履行并且签约由居间人代收款视为买受人已交购房款的情况下，虚构居间人逾期完成房产交易及未收到首付款的事实，向房产登记部门申请暂停办理房产过户登记手续，导致房产交易无法完成。被告不履行房产交易合同的行为不仅损害了原告的合法权益，也违反双方《房地产买卖合同》的约定而构成违约行为。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行编号为0000006的《房地产买合同》，协助原告办理房产过户手续；二、被告以321万元为基数按每日万分之四计算向原告支付违约金（违约金计算自2015年5月15日起至办理完成房产过户之日止，暂计至2015年5月25日违约金为14,124元）；三、本案所有诉讼费用全部由被告承担。
在庭审中原告变更和增加诉讼请求如下：变更第一项诉讼请求为请求判令被告向原告支付转让成交价20%的违约金642,000元；变更第二项诉讼请求为请求判令被告返还原告定金100,000元；增加一项诉讼请求为请求判令被告赔偿原告经济损失500,000元。
被告刘爱辉答辩称，一、被告认为双方在履行合同过程当中由于中介方所指定的担保公司未能按承诺及时赎楼，导致被告未能按原中介承诺的2015年5月5日之前收到购房款。因此导致被告另行向案外人所购买的房产因未按期交付房款而被没收定金，而且未能及时偿还案外人的借款，导致案外人另案起诉被告，并且查封了本案的涉案房产。被告基于上述事实已经遭受巨额的经济损失，原购买的中州花园房产也因房价的飙升而无法购买；二、被告目前涉案房产是处于被案外人查封的状态，是客观无法履行涉案合同，而非被告主观恶意违约。因此，被告认为不应按合同所约定的最高限额的违约金来承担违约责任，请求法庭给予酌情裁定；三、由于原告没有相关的证据证明其损失，因此其要求20%的违约金没有事实依据，并且基于被告未能履行过户手续不是被告主观恶意违约的原因造成，所以被告认为从合同的适用违约责任的依据来讲也不应当适用20%的约定；四、被告收取的定金95,000元，另外5,000元在中介处作为交房押金。
经审理查明：2008年3月19日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向刘爱辉颁发了深房地字第5000316909号《房地产证》，刘爱辉被告深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园1栋3座1103号房地产权利人，该房地产用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月17日，被告作为卖方、原告作为买方签订了一份《房地产买卖合同》（合同编号为0000043），约定被告将位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园1栋3座1103号住宅（房产证号码为深房地字5000316909）出售给原告，转让总价款为3,120,000元；涉案房产建筑面积79.39平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。合同约定买方在合同签订时向卖方支付定金50,000元，买方在签署合同之日起三日内向卖方支付定金50,000元；定金均交由居间方式或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账户，即视为卖方收讫定金。卖方应于签署本合同之日起三十日（含当日）内付清首期款840,000元；买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应有卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，买方须协助卖方办理赎楼手续。买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5,000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管，此款在产权转移登记并实际交房时结算。涉案房产不附有租赁合同。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。
2015年3月17日，刘爱辉出具了收款收据一张，载明收到孙铮汉交来购买涉案房产定金100,000元。
2015年3月19日，刘爱辉办理了公证委托手续。
2015年4月1日，被告作为卖方、原告作为买方签订了一份《房地产买卖合同》（合同编号为0000006），约定被告将位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园1栋3座1103号住宅（房产证号码为深房地字5000316909）出售给原告，转让总价款为3,210,000元，合同约定买方在合同签订时向卖方支付定金100,000元，买方应于签署合同之日起三十日内付清首期房款970,000元（含定金）。其他合同内容与2015年3月17日签订的合同编号为0000043的《房地产买卖合同》一致。
2015年4月1日，深圳市新喜房地产投资顾问有限公司向刘爱辉出具了一份《收据》，载明收到被告刘爱辉出售涉案房产交房保证金5,000元。
2015年4月2日，孙铮汉向招商银行二手楼监管资金账户转入870,000元。
2015年4月8日，刘爱辉、孙铮汉与招商银行股份有限公司深圳市分行签订了《二手楼交易资金监管协议》，办理了870,000元首期款的资金监管手续。
2015年4月20日，孙铮汉向深圳市万通融资担保有限公司支付担保费3,300元。
2015年4月23日，中国工商银行出具一张个人贷款提前归还凭证，载明深圳市万通融资担保有限公司为涉案房地产办理融资赎楼手续。
2015年5月5日，刘爱辉与孙铮汉签订了《深圳市二手房买卖合同》，并办理了递件过户手续，深圳市房地产权登记中心受理了上述过户申请。
2015年5月6日，孙铮汉与贷款银行签订了《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，并在线预约于2015年5月13日办理房地产现楼抵押登记。
2015年5月12日，刘爱辉向房地产权登记中心提交了《暂缓三级市场房地产产权转移登记申请书》，称因中介承诺2015年5月4日前办完所有的过户手续（包括支付首期款和尾款），但至今仍未收到首期款和尾款，存在欺诈行为，造成刘爱辉错失重大投资机会，现申请暂缓三级市场房地产权转移登记。
2015年5月13日，孙铮汉向刘爱辉发出《履约催告函》，称买方已经按合同约定时间办理过户手续及等待新的房地产证，卖方在合同履行期间一再以各种理由不配合前来办理手续，在无任何通知情况下单方面违约向产权登记中心提出异议并暂停交易，通知刘爱辉于2015年5月15日前取消异议，否则视为刘爱辉违约。
2015年5月15日，深圳市新喜房地产投资顾问有限公司出具一张《收据》，载明收到孙铮汉支付的购买涉案房地产佣金37,000元。
2015年5月21日，涉案房地产因案外人付小艳诉刘爱辉民间借贷一案被查封，查封期限自2015年5月21日起至2018年5月20日止。
被告刘爱辉提交了《二手房转让协议》、《收条》、《没收定金及解除合同告告知书》，该组证据主要内容为被告刘爱辉购买案外人房产，因刘爱辉未在合同约定的期限内办理资金监管手续，被案外人没收定金200,000元。庭审中，原告认为该组证据与本案无关。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、二手楼交易资金委托监管协议、招商银行转账凭证、深圳市个人住房公积金组合贷款合同、中国工商银行出具一张个人贷款提前归还凭证、费用凭证、定金收据、《深圳市二手房买卖合同》、公证书、暂缓三级市场房地产产权转移登记申请书、《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》、深圳市规划和国土资源委员会房地产权登记业务在线申办回执、催告函等证据，被告提供的交房保证金收据、二手房转让协议、定金收条、没收定金及解除合同告知书、房地产查封清单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。被告在原告并未存在任何违约行为的情形下要求房地产权登记中心暂缓办理过户手续；之后涉案房地产被查封，致使涉案房地产无法办理过户手续，被告已构成根本违约。根据涉案合同约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。因此，原告有权解除合同并有权要求被告支付合同价款百分之二十的违约金。
关于合同解除。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。原告诉求被告支付合同约定的百分之二十的违约金，即包含了解除合同的意思表示。被告于2015年7月16日庭审时已知晓原告上述变更后的诉求，涉案合同已于2015年7月16日解除。
关于定金返还。因合同解除后，被告收取定金已没有合同依据，其应当将已收取的定金100,000返还给原告。交楼押金5,000元，案外人深圳市新喜房地产投资顾问有限公司已向被告出具收据，该笔款项由被告另行向案外人深圳市新喜房地产投资顾问有限公司主张，本院在本案中不予处理。
关于违约金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告有权要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。本院在深圳市二手房市场价格在涉案合同履行期间出现大幅上涨的基础上，兼顾涉案合同已履行至递件过户办理完毕、涉案合同因被告违约无法履行、原告获取涉案房产预期利益落空、被告申请调低违约金数额但又未提供任何证据证明违约金过分高于原告损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，决定不支持被告关于调低违约金数额的主张，被告应按合同约定支付原告违约金642,000元（3,210,000元×20％）。
关于原告要求被告赔偿经济损失500,000元的诉讼请求。本院认为，根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张应当提供证据予以证明，原告诉求被告在支付违约金之外还需赔偿原告500,000元损失，其应当提供证据涉案合同价款百分之二十的违约金不足以弥补其损失，但原告除提供了其支付担保费3,300元及佣金37,000元的相关证据之外，并未提供其因被告违约行为遭受了其他损失的有关证据。即原告并未提供证据证明涉案合同价款百分之二十的违约金不足以弥补其损失，其该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告孙铮汉与被告刘爱辉签订的《房产买卖合同》已于2015年7月16日解除；
二、被告刘爱辉应于本判决生效之日起三日内向原告孙铮汉支付违约金642,000元；
三、被告刘爱辉应于本判决生效之日起三日内向原告孙铮汉退还定金100,000元；
四、驳回原告孙铮汉的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费32,593元，由原告负担2,593元，被告负担30,000元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。