江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第2405号
原告徐州大华物业管理有限公司，住所地在本市云龙区青年东路171号。
法定代表人孙学俭，该公司董事长。
委托代理人杨莉，江苏彭城律师事务所律师。
被告酉宇，男。
原告徐州大华物业管理有限公司（以下简称大华公司）诉被告酉宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月23日公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托代理人杨莉、被告酉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大华公司诉称，2014年10月27日，我公司和徐州市云龙区康怡佳园业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定：我公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向我公司支付物业管理服务费用。被告系康怡佳园B8-2901室的业主，房屋建筑面积134平方米，按合同约定应向我公司交纳自2014年11月1日至2015年4月30日的物业服务费804元、滞纳金60.30元。我公司依约为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行交费义务。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费804元、滞纳金60.30元。
被告酉宇辩称，一、原告与康怡佳园业主委员会签订的物业管理服务合同不具有合法性，原告无权向我收取物业服务费。2014年9月25日，康怡佳园业主委员会成立，后原告想进驻我们小区经营服务，原告公司多次参与竞标并承诺为小区提供优质服务。业主委员会考察了原告管理服务的云龙区子房办事处安达小区，认为原告物业管理水平较差，不愿与原告签订物业服务合同。2014年10月27日，子房办事处召集业主委员会开会，讨论与原告签订物业服务合同事宜，在未经三分之二以上业主同意的情况下，业主委员会违反物业管理条例的规定和原告签订管理服务合同，且合同未约定服务期限。业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，故请求法院认定康怡佳园业主委员会和原告签订的物业服务合同不成立。二、原告未履行合同约定，没有履行承诺，原告违约在先，我有权拒交物业费。2014年11月1日至2015年2月28日，原告和业主委员会约定三个月的服务试用期，原告承诺在试用期内完成下列事项：1、进驻小区15天将脱检的电梯完成年检；2、进驻小区第1天小区绿化恢复正常；3、修剪花草、清理景观水池；4、根据季节添置花草、树木；5、清理完水池，进单元清理楼道、楼梯扶手、进户门及地面；6、进驻第1天恢复监控系统，包括损坏的探头；7、修复道闸门；8、进驻10天修复小区损坏的道路路面，包括单元内脱落的大理石和瓷砖；9、进驻一周内规范停车位；10、进驻一个月后粉刷单元损坏的墙壁；11、清理地下室杂物；12、协助城管做好拆除违搭乱建工作；13、协助业主委员会做好水表出户协调工作；14、在两到三年内创建示范小区或幸福佳园。以上承诺及工作实施流程，原告未完成的达80%。在试用期内因原告的管理疏忽，造成小区北墙被相关施工单位推倒十几米，多处破损，渣土堆进院内，原告不予修复也不予清理。2015年1月9日，业主反映问题如下：B6、B7号楼楼道灯、路灯损坏未维修，B5、B6号楼垃圾桶周围未打扫，B8号楼观赏鱼池未及时换水、清理垃圾。2015年1月26日，业主反映原告存在的问题，并要求其作出如下整改：1、小区路灯亮化修复；2、建电动车充电车棚，恢复B8号楼的外墙；3、移走小区路边混凝土搅拌机、热力管道和B5号楼南两块石头；4、疏导业主的电动车、自行车到地下室停车；5、在小区车位紧张的情况下，业主下班高峰请保安协助规范停车；6、拆除业主安装的不安全防盗网；7、管理好小区外吃饭的学生；8、禁止外来车辆进入小区，增加保安夜间巡逻次数；9、提供保洁质量；10、完成消防设施检修落实具体时间；11、完成电梯年检落实具体时间。以上整改问题原告均未完成，原告违约在先，我未享受到原告提供的物业服务。三、试用期结束后，业主委员会解除和原告签订的物业服务合同，但原告不愿撤出。2015年1月28日夜下大雪，次日雪停后直到上午10时，原告未安排人员扫雪，造成多人滑倒，我们业主自行集资购买的防滑垫。同年2月3日，业主委员会召开会议，签字同意解除和原告的服务合同。同年2月12日，子房办事处协调原告和业主委员会存在的问题，但原告的管理服务、整改过程仍无实质进展。同年2月18日，B8-1703室业主从福州发来的17套演出服，放在自家门口，准备邮寄至美国，在快递公司没来收件的情况下被原告保洁人员拿走，而原告推脱责任，由于没有恢复监控，保洁人员拿走的服装去向不明，造成业主直接损失10780元。同年2月1日至4月30日，原告不再履行物业服务合同，小区处于无人管理状态，所产生的公共能耗、二次加压电费均由业主委员会收取，消防设备损坏无人检查，安防系统瘫痪，外来人员随意进出，小区业主车辆被盗，业主室内财物被盗等。四、根据相关文件规定，物业服务企业撤离后，有业主委员会的，档案资料移交给业主委员会，再由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；没有业主委员会的，可移交给社区居委会代管或直接移交给新入驻的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业费等理由不移交档案资料。原告撤出小区后未交接业主档案、资料等，给业主和新的物业企业造成损失。综上，原告和康怡佳园业主委员会之间不存在物业服务合同关系，原告无权向我收取物业费；原告不履行物业管理服务，给业主造成经济损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年10月27日，徐州市云龙区康怡佳园业主委员会（甲方）和原告大华公司（乙方）签订康怡佳园物业管理服务合同，合同约定：甲方将康怡佳园小区委托乙方实行物业管理，期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅1元／月／平方米，公共电梯能耗费依据附加合同条款，外来车辆管理按市有关规定执行，空置房及未售出的房屋按江苏省物业管理条例规定进行收取；业主或物业使用人逾期未交纳物业费的，按每天万分之一交纳违约金；乙方每年向物业使用人公布一次管理收支情况；本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理资料；物业服务内容及标准大门值班室每班不少于2人值守，进入小区一律凭卡进入，出入门24小时有人值班看守，按照合同要求进行车辆管理，小区内机动车凭准入证出入，外来车辆经许可登记后凭牌出入，谢绝未经批准的商贩、废品回收人员入内，大件物品出入严格实行出行证及登记制度；白天、夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间和特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患；每年年底或年初对房屋公用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度作出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告，组织维修工作；每半年清除1次屋面、檐沟内落叶杂物等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等，每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；小区门口扳闸及时维修、更换，做到人车分流；解决小区内电动车的充电及停放管理；饮用水水池半年消毒1次，每2个月检查保养1次水箱入孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计等，楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落及时修复，定期维护保养；化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物，池盖无污渍，清理后及时清洁现场；楼面落水管口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每季度清理1次排水明沟内的泥沙、纸屑、杂草等垃圾，每半年清理1次地下管井，清理时地面竖警示牌，必要时加护栏；电梯及其安全设施每周不少于1次保洁，每季度对电梯门壁打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每2周清洁1次，每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，住宅电梯年故障率低于7%；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，设立报修渠道并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时补救，禁止在路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设施，符合停车场的规范要求，便于管理和车主停放车辆；小区设立明显的交通标志，维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止、报警；每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次，每周清洁1次楼梯扶手，每月擦拭1次各层通道的防火门、消防栓、灯具、指示牌等公共设施，每月楼梯间墙面、顶面除尘1次，地面基本干净、无垃圾、杂物、污渍，无乱贴乱画，无擅自占用现象，无乱堆乱放；道路保洁每日早晨普扫1次，保洁时间不少于4小时，下午循环保洁，目视道路无垃圾、杂物；每日清扫1次绿化带，秋冬季或落叶较多的季节增加清洁次数，花坛表面无污渍；垃圾箱、果皮箱日产日清，周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；草坪绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在80mm以下，基本无害虫，绿地基本整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，按季进行修剪喷药，设施基本完好，无明显人为损坏；园林树木生长长势一般，90%以上树木树冠基本完整，有一定绿化效果，无死树和明显枯枝死杈，树干无明显机械损伤，缺株率在4%以下，管理期间树木基本未出现钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显死株，有虫株率在12%以下；在花坛开花期间保持清晰的图案和适宜的高度，草本花卉生长基本正常，缺株率在15%以下，定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后及时防治，花木无缺水枯萎现象；乙方按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。双方还就物业的承接验收、物业的使用维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告大华公司即开始为徐州市云龙区康怡佳园小区提供物业服务管理，2015年4月30日，原告终止为该小区提供物业服务。被告酉宇为康怡佳园小区B8-2901室房屋所有权人，房屋建筑面积134平方米，其尚欠2014年11月1日至2015年4月30日期间的物业服务费134平方米×1元／月／平方米×6个月=804元。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告大华公司未能完全履行2014年10月16日向徐州市云龙区康怡佳园业主委员会承诺的14项工作实施流程，且其在为该小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如小区北墙破损未修复、外来人员和车辆随意进出小区、小区安全防范不到位、电梯和消防设施检修不及时、小区内路面破损严重未修复、楼道灯毁坏未及时更换、卫生保洁不符合约定、对业主反映的问题不予解决或解决不及时。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2014年10月27日原告大华公司和徐州市云龙区康怡佳园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对康怡佳园小区全体业主均具有约束力。被告酉宇辩称物业服务合同不具有合法性，合同是在未经三分之二以上业主同意的情况下签订的，未提供证据证明，本院不予采信。被告辩称业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，故请求法院认定康怡佳园业主委员会和原告签订的物业服务合同不成立。如其有证据证明，其可另行提起撤销业主大会或业主委员会决定的诉讼。被告辩称2015年2月3日康怡佳园业主委员会作出决定和原告解除物业服务合同并已通知原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。但被告未提供证据证明解除合同的通知已送达原告，且原告又予否认，被告的该主张本院不予采信。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告酉宇为康怡佳园小区业主，原告为康怡佳园小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。被告酉宇称原告违约在先，未享受到原告提供的物业服务，但是原告已为被告提供了物业服务，业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。因原告在为康怡佳园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的收费标准不相适应，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为804元×80%≈643元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院对原告的滞纳金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告酉宇应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州大华物业管理有限公司物业服务费643元。
二、驳回原告徐州大华物业管理有限公司要求被告酉宇支付滞纳金60.30元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州大华物业管理有限公司负担5元、被告酉宇负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年八月二十五日
书记员 崔朝宇