沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02059号
原告：沈阳恒逸房地产开发有限公司。
法定代表人：温介邦，系该公司总经理。
委托代理人：轩斯文，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：刘伟祥，男，汉族。
委托代理人：姬丽如，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
被告：李立梅，女，汉族。
委托代理人：姬丽如，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
原告沈阳恒逸房地产开发有限公司与被告刘伟祥、李立梅商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王王蒙独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人轩斯文、被告刘伟祥、李立梅委托代理人姬丽如到庭参加了诉讼。
原告诉称：2013年10月31日，原告与二被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《关于支付首付款分期支付的特别补充约定》（以下简称《约定补充》，约定二被告购买原告开发的位于沈阳市和平区兴岛路100-6号1-25-2房屋。《补充约定》第一条约定：“乙方确认：其应当支付的首付款为367503元。现逐笔分期支付：1.1于2013年10月31日之前，买受人缴纳房款人民币76751；1.2于2013年12月31日之前，买受人缴纳房款人民币38375；1.3于2014年4月30日之前，买受人缴纳房款人民币252377”。《补充约定》第四条约定：“如乙方违背第一条约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款20%的惩罚性违约金。”二被告于2013年10月31日支付了76751元房款，但余款690752元至今未向原告支付。原告于2014年5月8日向二被告发出敦促函，要求二被告尽快支付《补充约定》下的�应款项，并告知二被告如继续违约，原告有权解除合同并收取违约金。2014年7月15日原告向二被告发出解约函，要求解除购房合同并请二被告支付违约金。但二被告至今没有给出回应。二被告已构成违约，故诉至法院。诉讼请求：1、解除双方商品房买卖合同；2、判令二被告支付原告违约金153500.6元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。
被告刘伟祥、李立梅辩称：同意解除双方商品房买卖合同。关于违约金，原告所要违约金数额过高，被告同意按已付房款的20%支付违约金，其理由是被告交付首付款76751元后得知自己不具备办理房贷的条件，无法办贷款，因为被告本身是四川来沈务工的农民工，没有在沈阳和四川当地养老保险，原告在这种情况下承诺为被告办理房贷手续是不符合关于贷款的相关政策的。原告承诺能为被告办理房贷，被告在产生误解的情况下，与原告签�了商品房买卖合同，交付首付款的行为系重大误解，原告应承担相应的法律责任，而且被告于2013年11月就向原告提出要求解除商品房买卖合同，退还已交付的购房款。为此，被告曾经求了好多人与原告协商合理处理此事，但原告坚持将涉案房产卖给被告，被告的实际情况不具有购房能力，无力交付购房款。现被告同意解除合同，支付已付房款的20%作为违约金。
经审理查明：2013年10月31日，原告与二被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区兴岛路100-6号1-25-2房屋，建筑面积93.46平方米的房屋。合同第四条第1款约定的房屋总价款为767503元；第六条约定的付款方式为“买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第1款规定的全部房价款的48%，计367503元，按揭贷款余额400000元，应于签订本合同之日起一个月之内到达出卖人指定账户�。第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”。同日，原、被告签订关于首付款分期支付的特别补充约定一份，约定被告于2013年10月31日前支付购房款76751元，于2013年12月31日前支付购房款38375元，于2014年4月30日前支付购房款252377元。合同签订后，被告向原告交纳了首笔购房款76751元，剩余690752元房款被告至今未向原告交纳。
另查，2014年7月15日，原告向二被告发出解约函一份，上载“尊敬的刘伟祥、李立梅女士：您好！您于2013年10月31日签署了《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）购买我司开发建设的龙湖唐宁O**项目SYTNGC-01-06-1-2502号商品房。根据分期协议约定，您应于2013年12月31日前向我司支付购房合同款项人民币38375元；于2014年4月30日前向我司支付购房合同款项人民币252377元；于2014年5月30日前向我司支付购房合同款项人民币400000元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同条款第七条买受人逾期付款的违约责任的约定解除与您的购房合同，并按首付分期补充约定收取您累计应付款的20%作为违约金，金额合计153500.6元。SYTNGC-01-06-1-2502号房屋将另行出售，不再做任何形式的告知。特此告知！”。
上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、关于首付款分期支付的特别补充约定、发票、解约函及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及关于首付款分期支付的特别补充约定，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。但被告至今未向原告按照合同约定支付剩余款项690752元，已构成违约。依照合同约定，原告现要求解除合同，被告亦同意解除该合同，故对原告要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，被告应当依照合同约定承担违约责任，但被告庭审中表示违约金过高，应当予以减少，故本院根据原告的实际损失情况，酌定参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，从合同约定被告应当支付完毕购房款之日，即原告在解约函中主张的2014年5月30日起开始计算。同时合同解除后，原告应向被告返还已交纳的购房款76751元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳恒逸房地产开发有限公司与被告刘伟祥、李立梅于2013年10月31日签订的位于沈阳市和平区兴岛路100-6号1-25-2房屋的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，原告沈阳恒逸房地产开发有限公司返还被告刘伟祥、李立梅购房款76751元；
三、本判决生效之日起十日内，被告刘伟祥、李立梅支付原告沈阳恒逸房地产开发有限公司违约金，以690752元为本金，从2014年5月30日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行；
如果义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债�利息或支付迟延履行金；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3370元（原告已预交），减半收取1685元，由被告刘伟祥、李立梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王蒙
二〇一五年九月二十三日
书记员 孙爽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议�，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。