安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00186号
原告（反诉被告）：杨洁，女，1968年4月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：郑良才，安徽嘉闻律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高万红，男，1967年6月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：刘明，安徽华翰律师事务所律师。
原告杨洁与被告高万红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，诉讼中，高万红对杨洁提出反诉，本院决定对本诉与反诉合并进行审理，并依法由代理审判员毛献超适用简易程序，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨洁及其委托代理人郑良才，被告（反诉原告）高万红及其委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨洁诉称：2014年9月5日，我与高万红通过淮北舒伦仕投资有限公司（简称舒伦仕公司）签订了房屋买卖居间合同，约定高万红将其房屋出售给我，我在不知该房屋已设有抵押的情况下，通过舒伦仕公司向高万红支付了1.5万元定金。在我备齐购房款，催促高万红办交款手续时，高万红才告知我所涉房屋因被抵押不能履行房屋过户手续。在双方协商房屋买卖期间，高万红又将房屋出卖给他人。高万红屡屡违约，致合同不能履行，给我造成一定的经济损失。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令解除我与高万红之间的合同；高万红双倍返还我支付的购房定金3万元（1.5万元×2），并支付我违约金1.02万元（34万元×3%）；案件受理费由高万红负担。
高万红辩称：我没有将房屋卖给杨洁，是因为杨洁明确告知我，其将不再履行房屋买卖合同。故我才将涉案房屋出卖给他人，因此，杨洁交付的定金我不予偿还，杨洁应向我承担违约责任。
高万红反诉称：2014年9月5日，我与买受人杨洁、中介即舒伦仕公司签订了房屋买卖居间合同，约定杨洁以34万元购买我房屋一套。根据合同约定交易定金应为2万元，合同签订当天我从中介收到定金1.5万元。2014年9月30日，三方根据合同约定至淮北市房地产管理局（简称房管局）办理过户手续，因房管局办公人员不在，未能及时办理，杨洁离开后即通过电话告知舒伦仕公司其要求退房并退还定金，但被我拒绝。我在确信杨洁不履行买卖合同的情况下，于2014年10月24日将所涉房屋卖给了邵敏。故本案中，杨洁明显违约，其应支付我违约金1.02万元，及我已代付中介费5000元。
杨洁辩称：高万红反诉不属实，合同不能履行，是因高万红违约所致。我已向中介舒伦仕公司付款2万元，中介扣除5000元，我在起诉时已将该5000元从定金中扣除。
经审理查明：杨洁通过舒伦仕公司介绍，拟购买高万红的房屋一套，三方于2014年9月5日签订房屋买卖居间合同一份，约定：“杨洁以34万元购买高万红名下的位于淮北市相山区某处房屋。杨洁于合同签订时向高万红交付定金2万元，该定金由高万红、杨洁约定的监管机构监管，杨洁将该定金存入监管机构账号，即视为高万红收到该款。该房屋没有设定抵押，高万红对该房屋享有完全的处分权。买卖双方于2014年9月底到房管局办理房屋过户手续，过户费用由杨洁承担，杨洁在缴纳税费当天向高万红支付房款34万元，高万红收到该款后，七日内向杨洁交付房屋。买卖双方，一方违约，应向另一方支付房屋成交价的3%作为违约金，同时还须支付成交价的1.5%作为舒伦仕公司的中介服务费。除合同另有约定，高万红逾期交房的，应从约定的交房期满次日起至实际交付日止，按房屋成交价日万分之三的标准向杨洁支付违约金，合同继续履行。高万红保证该房是吉房等内容。”合同签订当天，杨洁向舒伦仕公司支付了2万元定金，高万红从舒伦仕公司拿走1.5万元，另5000元作为中介费用。
2014年9月25日，高万红通过舒伦仕公司将涉案房屋已设立了抵押（高万红于2014年6月30日就涉案房屋设定了抵押登记，抵押权人为陈虹）的情况告知杨洁丈夫。2014年9月30日，高万红、杨洁以及舒伦仕公司的工作人员赵梅至房管局办理涉案房屋买卖及过户手续。高万红至房管局后，先行办理房屋抵押注销手续（2014年10月8日，涉案房屋抵押权注销生效，记载于不动产登记簿），该局规定房屋办理抵押注销手续后，1个工作日内不能办理房屋的过户手续，高万红、杨洁办理房屋过户手续未果。杨洁遂提出高万红已违约，如要杨洁继续购买涉案房屋，高万红需就其违约负担全部或部分过户费用，否则杨洁要求高万红退还定金，高万红对此不同意，双方遂离去。之后，双方通过舒伦仕公司再次协商房屋买卖事宜，因杨洁丈夫外出不在家，房屋过户等相关事宜亦无法进行，故未果。2014年10月22日，高万红将涉案房屋出售给邵敏，并至房管局办理了房屋过户登记手续。杨洁遂以高万红违约为由诉至本院。
以上事实，有杨洁及高万红提供的舒伦仕公司证明，杨洁提供的房屋买卖居间合同、收据、收条、房屋产权证复印件、房屋历史查看单以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：杨洁、高万红及舒伦仕公司签订的房屋买卖居间合同，系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。本案的焦点为双方各自是否具有违约行为；如有，相应责任如何承担。
关于高万红是否具有违约行为的问题。高万红在合同签订时隐瞒房屋已设定抵押的事实，有违诚实信用原则。对于涉案房屋抵押注销的生效时间，杨洁认为是2014年10月8日，并提供从房管局调取的房屋历史查看单佐证；高万红认为是2014年9月30日，并提供了从房管局调取的房屋产权证复印件佐证。本院认为，不动产物权的消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，杨洁提供的房屋历史查看单属于不动产登记簿信息凭证，高万红提供的房屋产权证属于不动产权属证书，且高万红提供的房屋产权证上“注销“二字系手写，故本院对高万红提供的该份证据不予确认，对涉案房屋抵押注销生效时间认定为房屋历史查看单记载的时间即2014年10月8日。
双方在合同中约定2014年9月底办理房屋过户手续，故高万红应为此作好充分准备。而高万红在2014年9月30日办理该房屋抵押注销手续，2014年10月8日房屋抵押注销生效（2014年10月1日至2014年10月7日国庆节放假七天），显然影响了约定期限内房屋过户手续的办理，高万红该行为已构成违约。另，高万红在杨洁未明确表示解除房屋买卖合同的情况下，将房屋卖给第三人邵敏，亦构成了对杨洁的违约，高万红应对其违约行为负责。
关于杨洁是否具有违约行为的问题。根据合同约定，高万红逾期交房，其应支付违约金，并负继续交房的义务，杨洁仍应接收房屋，合同继续履行。本案中，杨洁因高万红逾期交房，而要求高万红承担房屋过户费用，显然无理无据，杨洁该行为对合同继续履行造成不利影响，故杨洁应对此负一定责任。
关于双方责任承担的问题。诉讼中，双方均同意解除合同，且涉案房屋已被高万红卖给第三人邵敏，涉案合同目的已不能实现，故对于杨洁提出的解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案中，合同不能履行，系双方违约所致，双方均有过错，而不能完全归责于任何一方。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故此本案不适用定金罚则。本院结合案情，根据双方的过错程度，损失相抵，认定高万红返还杨洁定金1.5万元；同时，对于双方在诉讼中提出的其他承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。高万红反诉要求其代为支付了5000元中介费，应由杨洁偿还，本院认为，高万红该诉讼请求显然于法无据，故不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告杨洁与被告高万红于2014年9月5日签订的房屋买卖居间合同。
二、被告高万红于本判决生效之日起十五日内退还原告杨洁购房定金1.5万元。
三、驳回原告杨洁的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告高万红的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费805元，因本案适用简易程序审理，减半收取402.50元，由原告杨洁负担252.50元，被告高万红负担150元。反诉案件受理费90元，由反诉原告高万红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 毛献超
二〇一五年四月三日
书 记 员 刘 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。