湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终949号
上诉人（原审被告）:严永忠，男，1969年5月23日出生，土家族。
上诉人（原审被告）：向斌，男，1984年10月5日出生，土家族。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨林杰，男，1990年5月11日出生。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴建华，湖南延群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐瑞月，女，1974年2月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：隆妹或，女，1943年12月13日出生，苗族。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱水清，湖南湘州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：田凡，女，1988年8月25日出生，土家族。
上诉人严永忠、向斌因与被上诉人隆妹或、唐瑞月、田凡房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院于2016年8月24日作出的（2016）湘3123民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人严永忠、向斌的共同委托诉讼代理人杨林杰、吴建华，被上诉人唐瑞月及其委托诉讼代理人邱水清，被上诉人田凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人严永忠、向斌上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不准。一审法院认定“两被告未在合同约定的付款期限之前即2015年12月12日前向原告交纳房屋租金，同时在原告短信通知的宽限期内仍未交纳房屋租金”的事实不准。2015年12月13日被上诉人唐瑞月的丈夫吴碧云给上诉人发短信要求上诉人交纳租金，吴碧云并没有两被上诉人的明确授权，不是租赁合同的主体，没有资格要求上诉人在期限内支付租金。而在合同约定的交纳租金之前，被上诉人发短信催促上诉人交纳租金，但并没有明确最后的期限。在合同约定的交纳期后的第二天被上诉人就将房屋的门锁住，上诉人向被上诉人交纳房租，被上诉人均不同意，上诉人并委托多人多次与被上诉人沟通协商继续交纳房租继续经营。一审法院对两上诉人在一审中的辩称不予采纳，并在认定事实时只字不提，两上诉人的辩称也是本案的争议焦点，由此可见，一审法院对于原告偏听偏信，导致上诉人不服一审判决。综上所述，在本案中双方的经济损失都很大，上诉人也希望二审法院能够综合考虑双方具体的情况，如果能够继续履行合同的话，上诉人希望能够继续交纳租金，继续经营。
被上诉人唐瑞月、隆妹或答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。答辩人唐瑞月是吴碧云的妻子，隆妹或是吴碧云的母亲，出租房屋所有权人登记为吴碧云所有。在吴碧云同意下，两答辩人才与两上诉人签订房屋租赁合同，所以，两上诉人违约不交纳2016年房租和押金，吴碧云作为房主有权向两上诉人催收房租，合理合法，而且两答辩人均无异议。答辩人与两上诉人在租赁合同中规定的是民事约定解除合同，一旦当事人违反合同规定的解除条件，即可要求解除，并不是法定解除性质。两上诉人消极应对诉讼，故意拖延诉讼，实为恶意。第三人田凡已向两上诉人交纳了转租房屋的租金，两上诉人却不交纳给答辩人。在诉讼过程中，两上诉人既不书面答辩，也不提交任何证据，就装修部门也不提出反诉，开庭时也不到庭，消极应对本案，故意拖延结案时间，恶意造成答辩人的巨大经济损失。两上诉人不依约交纳保证金属无意履行合同，两答辩人对这样的无诚信之人认为已缺失合作基础，一审判决依照合同规定解除两份租赁合同实为合理合法。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人田凡答辩称，法院如何判决都没有意见。
被上诉人唐瑞月、隆妹或向一审法院起诉请求：判令终止履行原告与二被告所签订的房屋《租赁合同》；判令终止履行被告向斌与第三人田凡所签订的《房屋出租合同》；判令二被告及第三人将其可移动资产搬出承租房屋；判令二被告承担违约责任，赔偿原告各项经济损失人民币30万元整。
原审查明，凤凰县沱江镇老营哨140号房屋（原为1**号）的所有权证号为凤房权证沱私字第000106**号，登记的房屋所有权人为吴碧云。吴碧云与原告唐瑞月系夫妻关系。原告唐瑞月系原告隆妹或的儿媳。经吴碧云同意，原告唐瑞月、隆妹或（甲方）与被告严永忠、向斌（乙方）于2014年12月12日签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方将自己拥有的沱江镇老营哨140号整栋房屋（前栋一、二层房屋，后栋一至三层房屋，东栋一层房屋、西栋一、二层房屋）租给乙方。乙方作为经营性场地使用（如酒吧等）。二、租赁期限为六年，即自2014年12月12日起至2020年12月12日止。三、租金为：2014年12月12日至2015年12月12日租金30万元/年（叁拾万元），2015年12月12日至2016年12月12日租金35万元/年（叁拾伍万元），2016年12月12日至2018年12月12日租金38万元/年（叁拾捌万元），2018年12月12日至2020年12月12日租金40万元/年（肆拾万元）。四、付款方式：租金一年一付清，即每年12月12日前交足次年租金，如逾期不付款甲方有权收回房屋，并终止合同。五、乙方须向甲方交纳押金伍万元，合同期满后乙方不继续承租的，在不损坏房屋主体的情况下，甲方应如数退还押金。合同同时约定，乙方在租赁期内不得擅自将房屋转租给他人。如乙方确有特殊情况，但必须经甲方同意，事后乙方在装修、改建等所花一切费用，甲方对乙方不存在费用补偿（甲方如同意转让，原交押金不退还，如果酒吧整体转让后，新进承租方需重新交纳伍万元押金）。合同签订后，两被告依约支付了2014年12月12日至2015年12月12日的房屋租金30万元。因两被告未支付押金5万元，2014年12月12日被告向斌向原告出具了保证书，其内容为凤凰守望者酒吧保证于2015年2月19日之前向房东交清伍万元押金，保证人向斌。至今两被告未交纳5万元押金给原告。经原告同意，2015年9月1日被告向斌与第三人田凡签订《房屋出租合同》，被告向斌将其所承租的凤凰县沱江镇老营哨140号守望者酒吧三楼平台以及三楼的六间房出租给第三人田凡，租赁期限为5年3个月，自2015年9月1日起至2020年12月12日止。租金每年7.5万元，押金5千元。2015年11月15日，原告唐瑞月发送短信给被告向斌，要求被告向斌牵头与其他合作股东沟通交流付款方案。2015年12月13日，原告唐瑞月的丈夫吴碧云再次发送短信给被告向斌，其短信内容为：“凤凰守望者酒吧全体股东：你们在承租我家房屋作酒吧经营合同期内，不履行合同约定房租付款事项（我于11月中旬分别以电话，短信方式已告知部分股东。但你们并没有在合同约定付款日前与我沟通交流）。现我将依据合同签订的（如逾期不付款甲方有权收回房屋，并终止合同）正式维护我的合法权益，收回房屋，并终止合同。为此，限你们在2015年12月13日起，至2016年1月13日止。在经过我本人同意并在现场的前提条件下（不经过我允许擅自强行进入我家房屋的我将保留通过法律途径追究其责任的权力）将你们的经营设备，物资、生活用品，仓库杂物（参照租赁合同第七条）搬离清场。如你们在限定时间逾期不办理清场，我将自行处理。因此造成的损失及后果由你们全体股东自行承担”。因两被告不交纳房屋租金，原告将酒吧的门锁起，制止两被告经营。2016年3月19日，酒吧的门被强行撬开，被告继续经营。3月20日原告向沱江镇派出所报案，派出所进行处理，但两被告并未到派出所，在原告报案后，被告未继续经营酒吧，但未搬离承租房屋。因原、被告之间的纠纷无法解决，原告故诉至法院，请求依法判决：1、终止履行原、被告所签订的《租赁合同》，同时终止履行被告向斌与第三人田凡所签订的《房屋出租合同》；2、两被告承担违约责任，并赔偿原告各项经济损失人民币30万元整。在庭审的过程中，两原告增加诉讼请求，要求判决两被告及第三人将可移动物品搬出承租房屋。
原判认为，第一、当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，在解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中原告唐瑞月、隆妹或与被告严永忠、向斌于2014年12月12日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该合同第四条约定租金一年一付清，即每年12月12日前交足次年租金，如逾期不付款甲方有权收回房屋，并终止合同。两被告未在合同约定的付款期限之前即2015年12月12日之前向原告交纳房屋租金，同时在原告短信通知的宽限期内（2015年12月13日至2016年1月20日）仍未交纳房屋租金，两被告逾期不交纳房屋租金的行为已符合双方合同约定解除的情形，在原告于2015年12月13日发送短信通知被告终止合同时，原、被告所签订的《租赁合同》已解除，故原告诉请终止履行原告与两被告所签订的《租赁合同》，依法应予以支持；第二、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，被告向斌经原告同意于2015年9月1日与第三人田凡签订《房屋出租合同》，将从原告处承租的部分房屋及场地转租给第三人田凡使用，该合同合法有效，如第三人田凡同意支付原告房屋租金，可以阻止原告的解约权，但第三人田凡并未支付其应付的房屋租金给原告，故在两被告逾期未交纳原告房屋租金导致原、被告所签订的《租赁合同》因原告通知而解除以及第三人田凡不支付原告房屋租金的情形下，被告向斌与第三人田凡所签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的前提和基础，故原告诉请终止履行被告向斌与第三人田凡所签订的《房屋出租合同》，依法应予以支持；第三、合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原、被告所签订的《租赁合同》因两被告逾期未交纳原告房屋租金，符合约定解除合同的情形，在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行。现两被告与第三人一直未将可移动的物品搬离所承租的房屋，故原告诉请被告和第三人将可移动物品搬离承租房屋于法有据，应予以支持。对于两被告在承租房屋内的不可移动物品，因在庭审过程中，原告表示同意接受，可以根据责任进行划分，并折旧进行补偿，但两被告并未要求对不可移动的物品进行处理，同时双方也未对不可移动的物品协商价，或者委托评估机构进行评估，故在承租房屋内的不可移动物品继续由原告利用为宜。如两被告要求补偿不可移动物品的残值损失，可向法院另行起诉。原、被告所签订的《租赁合同》在原告于2015年12月13日发短信通知被告时已解除，但两被告至今未搬离承租房屋，故两被告应赔偿原告占有房屋的使用费。因原告在短信通知被告解除合同时，已承诺两被告从2015年12月13日至2016年1月20日搬离承租房屋的宽限期，故两被告应从2016年1月21日起按照日租金684.93天（35万/365天）支付原告占有使用费直至搬离之日止。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止履行原告唐瑞月、隆妹或与被告严永忠、向斌于2014年12月12日所签订的《租赁合同》；二、终止履行被告向斌与第三人田凡于2015年9月1日所签订的《房屋出租合同》；三、被告严永忠、向斌应、第三人田凡应于本判决生效后5日内搬离凤凰县沱江镇老营哨140号房屋；四、被告严永忠、向斌应从2016年1月21日起按照日租金684.93天支付原告唐瑞月、隆妹或占有使用费直至搬离之日止；五、驳回原告唐瑞月、隆妹或的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由原告唐瑞月、隆妹或承担1800元，被告严永忠、向斌承担4000元。
二审中，上诉人当庭提交了七张照片、一份收据、一张收条、一份证明，拟证明被上诉人已将承租房屋反锁并拆除了电源，承租房屋内还剩余有上诉人经营酒吧的物资设备，该酒吧已经上诉人装修花费灯光音响工程款24万元、门面装修款7.7万元，以及酒吧原经营者阿军将酒吧67%股份以190万元转让给龙学聪的事实。
被上诉人唐瑞月、隆妹或质证意见：上述证据不属新证据，而系逾期提交的证据，应不予质证。但对被上诉人已将承租房屋反锁并拆除了电源的事实予以认可，对酒吧内剩余的物资设备是否属于上诉人不清楚，是否花费装修及是否转让也不清楚。
被上诉人田凡质证意见：酒吧内的东西不是我的，是否属于上诉人也不清楚。
本院认证意见：对于被上诉人已将承租房屋反锁并拆除了电源的事实，双方当事人予以认可，本院予以确认。对于上诉人提供的其余证据，因上诉人未提出反诉，其证明目的与本案不具关联性，本院不予认可。
被上诉人二审中当庭提交了一张酒吧大门照片和水费收据，拟证明承租房屋大门被他人打烂，怀疑是上诉人所为，以及上诉人在承租房屋期间未缴纳水费，是被上诉人代其缴纳的事实。
上诉人质证意见：房门被人打烂是事实，但不是上诉人所为；水费由被上诉人代缴，这是因为上诉人没有收到缴费通知。
被上诉人田凡质证意见：无异议。
本院认证意见：对于承租房屋大门被打烂的事实，双方当事人无异议，本院予以确认，但被上诉人并无证据证实系上诉人所为。对于承租期间水费系被上诉人代缴的事实，上诉人无异议，本院予以确认。
对于原审查明的其他案件事实，双方当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为房屋租赁合同约定解除条件是否成就。
根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第七项规定，合同解除、有法律规定或者当事人约定终止的其他情形的，合同的权利义务终止。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案当事人签订的《租赁合同》第四条约定，租金一年一付清，即每年的12月12日前交足次年租金，如逾期不付款甲方有权收回房屋，并终止合同。而上诉人未在合同约定的期限内交付租金，且在被上诉人提前通知下仍未主动与其沟通交流付款方案，故本案当事人约定的合同终止的条件已经成就，合同自2015年12月13日短信通知到达对方时解除。
虽然催交房租及解除合同的短信通知是以吴碧云的名义所发，但吴碧云作为被上诉人唐瑞月的丈夫、隆妹或的儿子，又是承租房屋的所有权人，所发通知已经两被上诉人认可，故上诉人称吴碧云没有资格要求上诉人支付房租并解除合同的上诉理由不能成立，对上诉人要求继续履行租赁合同的请求，本院不予支持。
综上，上诉人严永忠、向斌的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人严永忠、向斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向才文
审判员 彭继武
二〇一六年十二月十五日
书记员 丁乐融