四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3674号
上诉人（原审被告）锦江区澳龙名城小区第一届业主委员会。住所地：四川省成都市。
负责人赵忠祥，男，1945年2月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区，主任。
委托代理人杨德君，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周德蓉，女，1941年4月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）陈灿香，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）廖党金，男，1956年7月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）徐素清，女，1955年5月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审原告）王浩，男，1975年4月18日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。
被上诉人（原审原告）邓淑英，女，1952年7月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审原告）黄宇，女，1968年10月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。
被上诉人（原审原告）唐蕾，女，1978年2月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1972年12月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）林华清，男，1964年12月14日出生，汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）林凯，男，1984年10月12日出生，汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）林丽娟，女，1990年4月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审原告）傅金生，男，1952年9月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）刘素萍，女，1956年10月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）曹秀桃，女，1967年11月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）罗小秦，女，汉族。
上述被上诉人共同委托代理人周德蓉，女，1941年4月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
上述被上诉人共同委托代理人邓淑英，女，1952年7月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
上诉人锦江区澳龙名城小区第一届业主委员会（以下简称“澳龙名城业委会”）与被上诉人周德蓉、陈灿香、廖党金、徐素清、王浩、邓淑英、黄宇、唐蕾、ＸＸ、林华清、林凯、林丽娟、傅金生、刘素萍、曹秀桃、罗小秦业主撤销权纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，周德蓉等十六人均系澳龙名城小区住宅的业主。澳龙名城业委会系经该小区2011年6月18日选举产生，任期3年（澳龙名城业委会在锦江区房管局备案的名称为“澳龙名城小区业主委员会”，刻制印章时成都市公安局锦江区公安分局经审核将澳龙名城业委会的公章名核定为“澳龙名城小区第一届业主委员会”，澳龙名城业委会沿用该公章名称至今）。2012年7月22日，澳龙名城业委会向全体业主公布《关于澳龙名城小区自主选聘物业服务企业的通告》，公告中载明选聘工作的主体、票箱设置、投票方式、选票领取、投票时间、开箱计票时间、投票结果产生等事项。2012年10月27日，澳龙名城业委会在小区中庭进行了开箱计票，并张贴公布了选票统计表，载明总投票数1218票，其中四川东晨物业发展有限公司（以下简称东晨公司）获1192票。2012年11月6日，澳龙名城小区选聘物业服务企业工作小组发布《关于10月27日首次选聘物管服务企业投票计票结果的通告》，经统计共投票1218票（其中有效票1203票，作废15票），东晨公司得票1192票，得票面积115895.33㎡，“根据小区成套总数2221户，总建筑面积214979.77㎡”，东晨公司“已经双过半，为本次选聘第一中标人”。之后，澳龙名城业委会和澳龙名城小区业主大会于2013年3月12日联合发布《公告》，告知小区全体业主已于2013年2月1日与东晨公司签订了《物业服务合同》。
另查明，澳龙名城小区由住宅、商铺、地下停车位、物管用房和其他建筑组成，其总建筑面积为250815.95㎡（其中，住宅和商铺的总建筑面积为216545.9㎡，地下停车位总建筑面积为26847.49㎡），总户数为2219户。
原审法院认定以上事实，采信的证据包括：原审法院依职权调取的澳龙名城小区的总建筑面积和总户数等证据材料。
原审法院判决认为，业主撤销权纠纷是业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起撤销该决定的纠纷。本案中，澳龙名城业委会作为业主大会的执行机构，周德蓉等十六人作为小区的业主当然可就业委会作出的物业管理方面的决定向本院提起撤销权之诉，双方当事人均系适格的诉讼主体。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，双方均认可东晨公司得票1192票占小区总户数2219户的53.72%，得票人数已过半。但澳龙名城业委会主张，按照2008年1月1日开始施行的《成都市人民政府关于贯彻实施﹤成都市物业管理条例﹥的通知》（成府发（2007）87号文件）第四条第（四）项之规定，地下停车位在业主大会中不计投票权，故东晨公司得票面积115895.33㎡占小区住宅和商铺总建筑面积216545.9㎡的53.52%，得票面积也已过半。原审法院认为，成府发（2007）87号文件规定车位不计投票权，应当理解为有车位的业主不重复投票，但并未否定车位应计入小区建筑物总面积。根据2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条第一款之规定，车位属于《中华人民共和国物权法》第六章中所称的“专有部分”，故应当计入建筑物总面积。根据查明的事实，东晨公司得票面积115895.33㎡占澳龙名城小区建筑物总面积250815.95㎡的46.21%（即使仅计算澳龙名城小区住宅、商铺和车位的总建筑面积243393.39㎡，东晨公司的得票率也只有47.62%），得票面积未过半。经审查，澳龙名城业委会作出的选聘物管的决定不符合法律相关规定，现周德蓉等16人根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院予以撤销，原审法院对此予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：撤销澳龙名城业委会作出的选聘东晨公司为澳龙名城小区物业服务企业的决定。案件受理费100元，由澳龙名城业委会承担。
宣判后，原审被告澳龙名城业委会不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院计算有误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条的规定，建筑物总面积就是专有部分面积之和。澳龙名城小区的面积总和按一审法院调取的证据为243393.39㎡，一审却采用包括非专有面积的总面积数据250815.95㎡作为总面积，明显计算错误。2、上诉人并非不知道车库面积应是专有面积，但根据成都市人民政府成府发（2007）87号文第四条第四项的规定“机动车停车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权”，才没有将东晨公司的车位得票权计算在内。一审将“车库不记投票权”理解为“不重复投票”明显不符合逻辑。3、如果按一审的计算方式，将车库面积纳入总面积，那么专门部分面积中也应计算车库面积，分子分母的标准应当一致。如果根据上诉人统计的东晨公司车库得票数，其对应的面积也已经超过建筑总面积的一半。综上，澳龙名城业委会所作出的决定应当是没有违反法律规定的，请求二审依法改判。
被上诉人周德蓉等16人答辩称，一审认定事实清楚，请求二审予以维持。
二审中，澳龙名城业委会向本院提交了由其保管的部分选票原件，共268张，澳龙名城业委会陈述以上为同意选聘东晨公司为物业管理单位的选票的其中一部分。另，本院依职权调取了房管部门澳龙名城车位登记信息。经过核对澳龙名城提交的选票真实性，以及对应业主车位登记信息，本院统计的结果为：同意选聘东晨公司的业主，其拥有的车位面积共6674.71平方米。
二审查明其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，双方均认可东晨公司得票人数已过半，双方争议焦点在东晨公司得票面积是否过半。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分……”第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”根据以上规定，车位作为专有部分面积，应当计入投票总额。因而，本案中在计算东晨公司得票面积时，车位得票面积应当计入总得票面积，车位总面积应当计入建筑物总面积。原审未将车位得票面积计入得票总面积，并且将物管用房等非专有部分面积计入建筑物总面积，与以上法律及司法解释的规定不符，本院予以纠正。
根据原审查明的数据以及二审核实的结果，东晨公司房屋得票面积115895.33㎡，车位得票面积6674.71㎡，得票总面积为122570.04㎡；澳龙名城小区住宅、商铺、地下停车车位等专有部分面积为243393.39㎡（216545.9㎡＋26847.49㎡）。以上专有部分得票总面积占建筑物总面积的50.36℅（122570.04㎡／243393.39㎡），超过一半，符合法律规定的“双过半”的要求。周德蓉等16人主张澳龙名城业委会在选聘物业管理公司过程中存在弄虚作假，程序违法的情形，但未举证证明，也与原审及二审中核实的情况不符，本院对其主张不予采纳。因此，周德蓉等16人要求撤销澳龙名城业委会作出的关于选聘东晨公司为澳龙名城物业管理企业的决定，依据不足，本院对其主张不予支持。
综上，原审法院适用法律有误。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决。
二、驳回周德蓉、陈灿香、廖党金、徐素清、王浩、邓淑英、黄宇、唐蕾、ＸＸ、林华清、林凯、林丽娟、傅金生、刘素萍、曹秀桃、罗小秦的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由周德蓉、陈灿香、廖党金、徐素清、王浩、邓淑英、黄宇、唐蕾、ＸＸ、林华清、林凯、林丽娟、傅金生、刘素萍、曹秀桃、罗小秦承担；二审案件受理费200元，由周德蓉、陈灿香、廖党金、徐素清、王浩、邓淑英、黄宇、唐蕾、ＸＸ、林华清、林凯、林丽娟、傅金生、刘素萍、曹秀桃、罗小秦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
代理审判员 徐苑效代理审判员史洁
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 杜 平