杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第00080号
原告：广发银行股份有限公司杭州分行。
负责人：韩立光。
委托代理人：沈诚、方圆。
被告：翁丽珍。
被告：王光富（曾用名：王光福）。
被告：浙江嘉和实业有限公司。
法定代表人：寿柏年。
委托代理人：扬扬。
原告广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发银行杭州分行）为与被告翁丽珍、王光富、浙江嘉和实业有限公司（以下简称嘉和实业公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年9月15日向本院起诉，本院于同日进行诉前登记，立案号为（2014）杭下立预字第2507号。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭审理，并于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告广发银行杭州分行的委托代理人沈诚、被告嘉和实业公司的委托代理人扬扬到庭参加诉讼。被告翁丽珍、王光富经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广发银行杭州分行起诉称：2010年8月12日，原告与三被告共同签订了编号为ZYHG101164号《广东发展银行贷款合同》（以下简称合同），约定原告向被告翁丽珍提供贷款5000000元，专项用于购买位于杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室的房产，期限自2010年8月12日至2025年8月12日止；利率为基准利率上浮10%计息，合同有效期内，如遇国家调整基准利率并适用于本合同项下借款时，原告无需通知被告翁丽珍即有权根据调整后的相应档次基准利率，按本条规定的浮动比例调整实际执行利率并分段计息，并以此确定新的还款额，浮动方式为贷款利率从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整；还款方式为等额本金偿还法；若被告翁丽珍未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。如被告翁丽珍、王光富、嘉和实业公司违约的，原告有权以授信金额的5%对被告翁丽珍、王光富、嘉和实业公司收取违约金，有权立即宣布贷款提前到期，要求被告翁丽珍提前归还全部借款本息、承担全部费用，并要求被告王光富、嘉和实业公司履行担保责任。合同约定，被告翁丽珍、王光富以贷款所购的杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室的房产设定抵押，为其全部债务提供抵押担保。担保范围包括但不限于本金、利息、罚（复）息等及相关费用和原告为实现债权及抵押权的有关费用。2010年8月25日，原告与被告翁丽珍办理了以原告为权利人的预购商品房抵押权预告登记，登记号为杭房预江字第10XXX65号。同时，合同约定，被告王光富、嘉和实业公司为被告翁丽珍的全部债务提供连带责任担保，担保的范围包括贷款本息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。被告嘉和实业公司的保证期间为自合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保管60日止。合同还约定，争议解决方式为在所在地法院诉讼。2010年8月13日，原告按约向被告翁丽珍发放贷款5000000元整，期限自2010年8月13日至2025年8月13日。在贷款期内，被告翁丽珍多次发生逾期，已经构成违约，截至2014年6月13日，被告翁丽珍欠原告与其及未到期贷款本金共计4166176.56，利息共计388707.91元，需支付违约金250000元，被告王光富、嘉和实业公司至今未履行担保责任，原告多次催收无果。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、被告翁丽珍归还原告借款本金4166176.56元，利息388707.91（暂计算至2014年7月9日，此后按合同约定计算至本息全额清偿之日）；2、被告翁丽珍支付原告违约金250000元；3、原告对被告翁丽珍以贷款所购杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室享有优先受偿权，有权对折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿；4、本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告翁丽珍承担；5、被告王光富、嘉和实业公司对被告翁丽珍上述应付款项承担连带清偿责任。
为证明其事实主张，原告广发银行杭州分行向本院提交如下证据：
1、编号为ZYHG101164《广东发展银行贷款合同》1份，证明被告翁丽珍向原告申请贷款，约定贷款金额、期限、利率、违约责任、担保情况等事实。
2、预购商品房抵押权预告登记证书（编号：杭房预江字第10XXX65号）1份，证明被告翁丽珍提供房产抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记的事实。
3、借款借据1份，证明原告向被告翁丽珍依约发放贷款人民币5000000�的事实。
4、广发银行个人对账单1份，证明截止2014年7月9日，被告翁丽珍尚欠原告逾期及未到期本金4166176.56元、利息388707.91元。
被告翁丽珍、王光富均未作答辩，亦未提交证据。
被告嘉和实业公司答辩称：对原告陈述的基本事实部分没有异议，被告翁丽珍作为本案案涉金融借款的借款人，依法应当对其所欠原告的金融借款承担还款责任。被告翁丽珍和王光富系夫妻关系，本案案涉金融借款项下债务系用于被告翁丽珍、王光富购买夫妻家庭共同居住需要的商品房。根据法律的规定，该金融借款应属于被告翁丽珍、王光富的夫妻共同债务，应当由翁丽珍、王光富共同承担还款责任。因此被告王光富本质上应为金融借款的共同债务人。此外，根据《贷款合同》约定，被告王光富是本案案涉金融借款的保证人，因此，被告王光富除对该金融借款承担共同还款责任外，�应以其个人财产对该金融借款承担连带保证责任。就本案案涉金融借款所购买的商品房而言，被告翁丽珍已经将该房屋向原告办理了抵押权预告登记。预告登记的目的是为了确保将来本登记的实现，商品房预售中的抵押权预登记的形式，其目的亦在于保障将来正式抵押登记的实现。根据物权法的相关规定，债务人可以正在建造的建筑物作为抵押；根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》相关规定，以依法办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。因此，抵押权预告登记同样具备正式抵押登记的生效效力及抵押权对抗效力。本案案涉商品房已经通过办理抵押权预告登记完成了物权公示，进而产生了对抗第三人的物权效力，原告为抵押权人，依法享有抵押物优先受偿权。且该案涉商品房已经具备了执行拍卖的条件，根据本案债权总金额，结合该案涉商品房的市场价值，抵押物价值已经远远高于被担保的金融借款项下全部债务，原告起诉的第3项诉讼请求中也已经明确了其行使抵押优先权的主张，原告以抵押物优先受偿，能充分满足和实现全部债权。综上所述，被告翁丽珍、王光富作为《贷款合同》的共同借款人，应当本着诚实信用的契约精神，向原告履行还款责任。被告翁丽珍、王光富不能还款或不能完全还款的，则原告仍有权依法申请人民法院执行、拍卖抵押物，所得价款优先偿还本案案涉金融借款项下的本金、利息、罚息、违约金等，以及本案诉讼费、保全费等实现原告债权的相关费用。如果执行拍卖抵押物未能完全覆盖原告债权，而导致嘉和实业公司必须承担保证责任的，则由此给嘉和实业公司造成的全部损失最终应当由被告翁丽珍、王光富共同承担，向该两被告追偿。
被告嘉和实业公司未提交�据。
经庭审质证，对原告广发银行杭州分行提交的证据1-4，被告嘉和实业公司对三性均无异议。被告翁丽珍、王光富未到庭质证，视为放弃质证权利。本院认为，原告广发银行杭州分行提交的证据1-4均能互为印证，并且与待证事实存在关联性，本院均予以确认。
综上有效证据及当事人的陈述，本院认定的如下案件事实：
2010年8月12日，贷款人广发银行杭州分行（甲方）和借款人翁丽珍（乙方）、担保人翁丽珍和王光富、嘉和实业公司（丙方）签订编号为ZYHG101164的《广东发展银行贷款合同》1份，约定：甲方给予乙方的授信金额为5000000元；本合同项下的授信为非额度授信，借款期限为15年，自2010年8月12日至2025年8月12日止；借款品种为房屋按揭贷款；具体借款期限以借款借据或其他债权债务凭证所载明的实际发放日和到期日为准；利率适用浮动利率，以实际放款日的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息；合同有效期内，如遇国家调整基准利率并适用于本合同项下借款时，甲方无需通知乙方即有权根据调整后的相应档次基准利率，按本条规定的浮动比例调整实际执行利率并分段计息，并以此确定新的还款额，浮动方式为贷款利率从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本金偿还法，乙方应从贷款发放当日起，按月分期偿还贷款本息，具体还款金额和还款日期根据还款计划表确定；乙方未能足额按期还款或还款能力下降的，甲方可以宣布贷款提前到期，要求乙方归还全部借款本息、承担全部费用，并要求丙方履行担保责任；依本合同甲方宣布提前收回部分或全部借款而未受清偿的，甲方有权提前处分抵押物；本合同项下的借款的担保方式为保证和抵押；抵押人在提供抵押担保的同时，提供本合同项下全部债务的连带责任担保，各担保人之间互负连带责任担保，无论物保是乙方提供的还是丙方提供的，甲方有权选择追偿顺序和执行顺序；乙方以自己的财产设定抵押，抵押物即坐落于杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室的房产；丙方自愿作为担保人，对乙方履行本合同所约定的债务提供担保，以保障甲方债权的实现；本合同项项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、公证费、诉讼费、执行费、律师费、评估费、实现债权的费用和其他从属费用，由乙方偿还和承担，担保范围为乙方应偿还和承担的�述债务；本合同的保证方式为连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至乙方履行债务的最后一期到期日后两年；如果甲方依法或根据本合同约定书面要求乙方提前履行债务的，保证期间自本合同生效之日起至甲方书面通知乙方履行债务之日后两年；丙方嘉和实业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件甲方保管60日止；等等。
2010年8月13日，广发银行杭州分行向翁丽珍发放贷款5000000元。借款借据记载的借款期限自2010年8月13日至2025年8月13日止。
2010年8月25日，广发银行杭州分行与翁丽珍、王光富办理了涉案抵押物，即坐落于杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室房产的预告登记手续。预告登记的权利人为广发银行杭州分行，预告登记的义务人为翁丽珍、王光富，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为5000000元。
合同履行过程中，翁丽珍未按约还本付息。截止2014年7月9日，翁丽珍尚欠本金4166176.56元、利息330395.97元、罚息33366.6元、复利24945.34元。
本院认为，广发银行杭州分行与翁丽珍、王光富、嘉和实业公司签订的《广东发展银行贷款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，均应确认有效。广发银行杭州分行按约发放借款，已经履行了合同项下的义务。翁丽珍未能按约归还本金、支付利息，已构成违约。广发银行杭州分行有权依约宣布提前收贷，故其要求翁丽珍还本付息的诉讼请求理由正当，本院予以支持。广发银行杭州分行同时主张罚息、复利及违约金欠妥，本院依法予以调整，对违约金部分不予支持。另合同约定的抵押物已办理抵押权预告登记，广发银行杭州分行有权�抵押物享有优先受偿权。王光富、嘉和实业公司作为连带责任保证人亦应承担相应的保证责任。嘉和实业公司抗辩其应就翁丽珍、王光富先行履行的不足以清偿部分或就先行执行抵押物的不足以清偿部分承担保证责任。本院认为，《广东发展银行贷款合同》第六条第一款约定“无论物保是乙方提供的还是丙方提供的，甲方有权选择追偿顺序和执行顺序”，该约定系双方对人保和物保作出了特别约定，故本院对嘉和实业公司的抗辩意见不予采纳。但王光富、嘉和实业公司承担责任后有权向债务人翁丽珍追偿。被告翁丽珍、王光富经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第�八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告翁丽珍于本判决生效后十日内归还原告广发银行股份有限公司杭州分行借款本金4166176.56元；
二、被告翁丽珍于判决生效后十日内支付原告广发银行股份有限公司杭州分行利息330395.97元，罚息33366.60元，复利24945.34元（暂计至2014年7月9日，此后按《广东发展银行贷款合同》之约定计至判决确定的履行期满之日止）；
三、若被告翁丽珍未能履行上述第一、二项给付义务的，则原告广发银行股份有限公司杭州分行有权就抵押物坐落于杭州市江干区丽江公寓X幢X单元XXXX室的房产折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿；
四、被告王光富、浙江嘉和实业有限公司对被告翁丽珍的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告翁丽珍追偿；
五、驳回原告广发银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45239元，财产保全申请费5000元，合计50239元，由原告广发银行股份有限公司杭州分行负担2614元，由被告翁丽珍、王光富、浙江嘉和实业有限公司负担47625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求另行书面通知。
审 判 长 姚 萍
代理审判员 谈 敏
人民陪审员 王建国
二〇一五年八月二十一日
代书 记员 冯荔波