大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第02303号
原告杨晓霞，女，住大连市西岗区。
委托代理人宋强，辽宁利金律师事务所律师。
大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区。
法定代表人王德利，董事长。
委托代理人任婧、张鹏，辽宁兴中律师事务所律师。
原告杨晓霞与被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“润德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨晓霞的委托代理人宋强，被告润德公司的委托代理人任婧、张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓霞诉称，2009年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于大连市西岗区某商品房一套，总价款为1649282元。被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，宽限期不超过一年。合同签订后原告按约定付清全部购房款。2010年12月14日，被告向原告发出入住通知书，双方于2011年1月1日办理商品房交接手续，但被告直至2013年5月31日才完成办理上述产权登记手续。被告迟延办理产权登记手续的行为构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任。原告现诉至法院，请求判令被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定支付原告自2012年4月2日至2013年5月31日期间按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金172022.4元。
被告润德公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定违约责任的条件为“除当事人有特殊约定外”。本案中，商品房买卖合同第十五条已经约定，迟延办理产权证的违约责任只有一种，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”，该约定即当事人的特殊约定。按此条约定，原告就迟延办理产权证主张违约责任，仅能主张退房，获得已付房款的0.1%作为赔偿损失，不能主张继续履行合同及违约金。故本案不应适用司法解释规定，而应遵从合同当事人的意思自治，按照合同第十五条约定履行。2、即使适用司法解释第十八条规定，原告诉讼请求中超过2年诉讼时效的部分亦不应受到保护。原告主张从2012年4月2日开始计算违约金，其在2014年4月2日前主张方可得到保护。原告系于2015年5月15日起诉，尚在诉讼时效期内的期间仅为2013年5月16日至2015年5月15日。另外，双方在商品房买卖合同中约定的被告义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。被告已于2013年5月24日取得初始产权证，此时已完成合同义务，2013年5月24日之后被告无需再承担违约责任。因此，被告承担迟延办理产权证违约金的期间仅为2013年5月16日至2013年5月24日。3、按照商品房买卖合同约定，开始计算被告履行提供资料的时间为“房屋交付使用后”。原告实际入住案涉房屋时间为2011年4月13日，应从该日起算被告履行提供资料义务的起始时间，而不是被告通知原告入住的时间。
经审理查明，2009年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定被告将其开发的位于大连市西岗区长江路587号1-801号商品房预售给原告，建筑面积132.26㎡，单价12470元/㎡，总房款1649282元。关于产权登记的约定为，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即“买受人给予出卖人合理期限继续办理，但不超一年，否则按本条第一款处理”。该条第1项内容为“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。该条第2项内容为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的（未约定）%向买受人支付违约金”。上述合同签订以后，原告向被告支付了按房屋最终面积确认的结算款1649282元。2011年4月13日，原、被告双方办理了验房及收楼手续，完成房屋交付。2013年5月24日，被告取得（西有限）2013400086号房地产权证，完成案涉房屋所在楼盘的商品房初始登记证明。2013年6月1日，被告在大连晚报刊登北京公园产权办理通知，通知相关业主自即日起开始办理房屋产权登记。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、（西有限）2013400086号房地产权证、验房单、收楼书等房屋交接文件、2013年6月1日大连晚报A16版产权办理通知及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案诉争焦点为：一、被告是否应按司法解释规定承担违约责任。二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
一、被告是否应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方对购房及逾期办理房屋产权证的事实均予认可，被告辩称房屋产权证在宽限期后仍不能办理时，按照合同约定的处理方式，原告应选择退房退款并按已付房价款的0.1%获得损失赔偿，原告不要求退房，即无权要求违约金。本院审查合同后认为，商品房买卖合同第十五条对被告逾期办理房屋产权证的违约责任已区分买受人退房与不退房两种情况。原告退房时，被告的违约责任约定明确；原告不退房时，被告的违约责任约定不明确。对于约定不明确的，应适用司法解释规定确定被告的违约责任。另外，以格式条款的形式排除买受人不退房时被告的违约责任，不符合相关法律规定，有违公平原则。对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。原告诉请的按已付购房款的6%×1.5倍计算日违约金标准，未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”，可以按此标准计算违约金。
二、原告在2013年5月16日以前的违约金请求是否超过诉讼时效期间
本案中，迟延办理房屋产权证的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的。原告主张自逾期办证之日起至具备办证条件之日止的违约金，是一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。若将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，将改变法定的“累加计算”的本意。另外，商品房买卖合同中未对违约金的支付期限作出约定，此情形下，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算。综上，被告关于违约金债权应按违约时间分别计算诉讼时效的抗辩意见，缺少相关法律依据，本院不予支持。
商品房买卖合同第十五条约定，计算迟延办理房屋产权证期间从商品房交付使用后起算。原、被告于2011年4月13日办理了验房及收楼手续，完成房屋交付，违约期间应从2011年4月14日起算。扣除合同中约定的90日及一年的免责期间，计算违约金的起始时间为2012年7月13日。被告虽于2013年5月24日取得商品房初始登记证明，但其于2013年6月1日以登报方式作出通知，违约期间应计算至该日的前一日，即2013年5月31日。被告应付违约金期间自2012年7月13日至2013年5月31日，计323天。故被告支付原告的违约金应为131355元（1649282元×6%×1.5倍÷365天×323天）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨晓霞逾期违约金131355元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费3740元（原告已预交），由原告杨晓霞负担817元，由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担2923元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判员 李 横
二〇一五年八月三日
书记员 张新传