河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第1079号原告（反诉被告）秦皇岛中信房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化路366号。法定代表人张立新，总经理。委托代理人邵红波，河北港城律师事务所律师。被告（反诉原告）秦皇岛龙顺景酒店有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇东大街274号。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人刘雷，河北渤海明达律师事务所律师。原告（反诉被告）秦皇岛中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产）与被告（反诉原告）秦皇岛龙顺景酒店有限公司（以下简称龙顺景酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵红波，被告委托代理人刘雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月28日，原告与ＸＸ签订了《中信大厦房屋租赁合同》，合同约定，ＸＸ承租原告所有的位于秦皇岛市海港区文化路366号中信大厦港城大街侧四至六层的部分房屋，用于宾馆经营性用房。租金为前五年每年88万元，从第六年起逐年上调租金5万元。租金支付时间为“……从2014年起，乙方（ＸＸ）应于上年度的3月1日前一次性付清全年租金”。合同第十二条第5项约定，如乙方逾期支付租金超过15日的，原告有权单方解除合同。2012年4月7日，原、被告签署了《特别约定条款》，将2010年10月28日签订的《中信大厦房屋租赁合同》中的乙方由ＸＸ变更为被告，原ＸＸ签署的一切与租赁合同相关的文件也同时转变为被告作为主体。按照合同第七条约定，从2014年起，被告应于上年度也就是2013年3月1日前一次付清全年租金88万元。原告起诉后，被告于2014年3月28日交款44万元，现被告仍拖欠租金共计132万元。原告起诉至法院，请求法院判决：一、解除原、被告于2010年10月28日签订的《中信大厦房屋租赁合同》，支付拖欠租金132万元，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期支付租金的利息；二、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、原告就本租赁合同无解除权。2010年10月28日，被告与原告签订房屋租赁合同，合同签订后被告严格按照合同履行了义务。但原告违背诚信，在履行合同过程中一再违约，干扰被告正常经营，给被告造成巨大经济损失（详见反诉状）。尤其在2011年年末原告在被告租赁的房顶私自建造建筑物，因此事被告多次找原告交涉，原告答复楼顶临建为政府批准，但原告一直未提供相应批准文件。直至2013年年末北京楼顶违建曝光，随着新闻大量曝光楼顶违建及普及楼顶违建危害，被告意识到原告楼顶违建不仅改变楼顶承重结构，尤其严重的是楼顶违建堵塞楼顶消防通道，造成巨大隐患。被告租赁房屋用途为经营旅店，居住安全是最基本的要求。而原告的行为已经严重危及旅客生命安全，进而危及被告的经营。人的生命安全是至高无上的，没有任何法律规定可以容忍这种危机的存在。根据合同法第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时主张解除合同。原告楼顶违建已构成重大履行缺陷。被告可以随时行使解除权。但考虑到解除合同会造成社会财富的巨大浪费及原告重大损失。故此被告考虑再三决定根据法律规定行使同时履行抗辩权。在原告未将危害排除前停止履行给付房租义务。二、起诉状称“拖欠租金176万”与事实不符。关于租金问题，合同第七条约定房租为每年88万，2014年3月1日前给付方式为每半年支付一次。截止2014年3月1日历年房租均已给付完毕。至于2014年房租因以上原因没有给付，但也只是88万，何来176万之说？当事人双方对房租的给付方式按合同理解或行业交易习惯为上打租即每年度租金在租期开始前交付。如按原告理解，则2013年给付方式前后重复约定，属约定不明确。根据合同法第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。综上，原告的诉讼请求是没有事实及法律根据的，故请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。被告反诉称，反诉被告在履行2010年10月28日的租赁合同过程中屡屡违约，2011年开始反诉被告未经审批私自在六楼楼顶建造办公用房，使楼顶承重发生变化，对楼顶及整体建筑造成安全隐患。自2012年3月开始在无相应规定的情况下，以断水断电相威胁强行将电费每度由1.15元涨至1.3元，截至目前给反诉原告造成经济损失43321元（以0.15元为基数计算）。反诉被告在楼顶修建房屋行为给反诉原告的经营造成了安全隐患，综上所述，反诉被告在履行合同过程中违反了《合同法》的相关规定，损害了反诉原告的利益。为此，特提起反诉，请求依法判决：1、反诉被告停止违约，拆除楼顶的违章建筑及相关设施；2、反诉被告赔偿反诉原告电费差值43321元；3、反诉被告承担诉讼费用。反诉被告辩称，六楼楼顶的新建部分是政府改造的结果，如果反诉原告认为已给其承租的房屋造成了安全隐患，可以依法申请由鉴定部门对租赁物是否存在危及承租人安全做鉴定，鉴定结果如果确实存在安全隐患，足以危及承租人安全，根据《合同法》第二百三十三条，反诉原告享有解除合同的权利。楼顶新增建筑物不能成为反诉原告拒付租金的法定或者约定理由。关于提高电费，是双方协商一致的结果且已执行多年。如反诉原告有异议，可自行向电力部门申请变压器。综上所述，反诉原告提出的反诉请求不应得到支持，更不能成为其拒付租金的合法理由。请求法院驳回反诉请求。经审理查明，2010年10月28日以原告为甲方，ＸＸ为乙方，签订《中信大厦房屋租赁合同》一份。乙方承租甲方所有的位于秦皇岛市海港区文化路366号港城大街侧四至六层（详见房屋产权证），房屋用途为宾馆经营用房。合同第四条第2款约定：乙方应向甲方出示身份证，待办理营业执照后向甲方提供营业执照，甲方保留上述证件的复印件。现营业执照正在办理，待营业执照办理后，乙方变更为营业执照上登记的经营主体，由营业执照上登记的经营主体在本合同乙方处加盖公章之日起变更主体。合同第六条租期约定：1、本合同所涉及房屋的租赁期限从2010年11月1日起至2023年3月1日止。其中，2010年11月1日至2011年3月1日为免租期，用于宾馆前期筹备工作。第七条租金约定：1、租金标准：租期前五年内租金为每年88万元整。因本合同租期较长，考虑市场因素及通货膨胀可能造成的影响，从第六年开始租金每年上调五万元。2、租金支付时间：本合同签订之日乙方先付给甲方定金壹拾万元，2010年11月5日前付清第一年度上半年房租金肆拾肆万元，2011年8月1日前付清该年度下半年房租金肆拾肆万。从2012年3月1日起至2014年3月1日止，租金每半年支付一次，分别于上年度的11月1日支付；从2014年起，乙方应于上年度的3月1日前一次付清全年租金。合同的解除条款为第十二条第5款：乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产：（1）擅自改变租赁房产用途的；（2）擅自改变租赁房产主体结构的；（3）故意或重大过失造成房屋毁损的；（4）逾期支付租金超过15天的；（5）利用租赁房产从事非法活动的；（6）擅自将房屋转租给他人的。合同第八条关于租赁期内，与租赁房产有关各项费用的承担约定为：（1）水费、电费、取暖费、4层至6层暖气入网费、卫生费等按实际发生数额及取暖面积由乙方负担。2012年4月7日以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《特别约定条款》。内容为：关于甲乙双方于2010年10月28日所签订的房屋租赁合同，在公平公正的基础上经双方协商补充以下条款：1、甲乙双方同意在2010年10月28日所签订的房屋租赁合同上加盖ＸＸ所取得的秦皇岛龙顺景酒店有限公司的公章，ＸＸ向甲方提供该公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证以便甲方留存备案。注明：原合同承租方ＸＸ变更为秦皇岛龙顺景酒店有限公司。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务，截止到2014年2月28日之前的租金，原、被告双方均已履行完毕，双方无争议。2014年3月1日至2015年2月28日的租金按合同约定应于上年度的3月1日前一次付清全年租金88万元，被告在2014年3月28日给付原告44万元，剩余租金没有给付，原告对此事实认可。原告认为从2014年起，被告应于上年度即2013年3月1日前一次性付清全年租金，因此，截止至原告起诉，被告按照合同约定应付租金有两笔：一笔是2014年3月1日至2015年2月28日的租金88万元，被告应于2013年3月1日前付清；一笔是2015年3月1日至2016年2月29日的租金88万，应于2014年3月1日前付清。两笔金额共计176万元。被告对原告计算租金的方式不认可。原告于2014年3月27日提起诉讼，起诉后被告于2014年3月28日支付了租金44万，但也违反了合同第十二条第5款第4项的约定，因此，原告起诉要求解除合同，被告向原告支付未付租金132万元及利息。被告认为原告在承租的楼顶接建建筑物危及他人人身安全和财产安全，原告的违建行为构成根本违约，被告拒付租金是行使同时履行抗辩权，不构成违约，合同不应解除。原告认可六楼楼顶修建房屋的事实，且没有相关审批手续，但新建部分是政府街景整治工程的一部分，是政府改造的结果。对于被告反诉要求原告返还电费差款43321元，原告认为被告用电使用的是原告自行申请的变压器，电价中综合考虑了变压器的检修维护费用，合同中对电费没有约定，电价是双方协商的，且已经履行多年，不应返还。以上事实，有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原告与ＸＸ于2010年10月28日签订的《中信大厦房屋租赁合同》经过原、被告双方于2012年4月7日签订的《特别约定条款》对合同主体进行了预定的调整，形成了原被告的租赁合同关系。合同的内容是双方真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。按《中信大厦房屋租赁合同》约定，2014年3月1日至2015年2月28日的租金应于2014年3月1日前一次付清全年租金88万元，被告只于2014年3月28日支付了半年的租金44万元已经逾期，至今被告还拖欠原告44万元。被告未按合同约定的期限履行交付租金的义务构成违约。被告以原告在屋顶搭建违章建筑物给房屋造成安全隐患为由行使同时履行抗辩权而拒付租金，抗辩理由不成立，本院不予采信。根据合同的约定，原告就被告的违约行为享有单方解除合同的权利。合同解除后，被告应将租赁物返还给原告。本院对原告起诉要求解除租赁合同返还房屋的诉讼请求予以支持。根据《中信大厦房屋租赁合同》约定和以往履行情况，对于租金交付时间应当按照租赁年度进行交付，而不是按照公历年度进行理解。2014年3月1日至2015年2月28日的租金应于2014年3月1日前一次付清，2015年3月1日至2016年2月29日的租金应当在2015年3月1日前交纳，原告主张被告拖欠租金132万元是对合同的错误理解，本院不予支持。因为被告已经缴纳了2014年3月1日至2014年8月31日的租金44万元，剩下的租金应当自2014年9月1日起算到合同解除日。故对原告索要租金的请求予以部分支持。对于原告主张拖欠租金的利息本院酌定按中国人民银行同期贷款利率标准自2014年3月1日计算至本判决生效之日止。被告反诉要求停止违约，拆除租赁房屋屋顶的建筑物的诉请，因被告无证据证明搭建的建筑物系被告所为，也无法提交证据证明楼顶搭建的建筑物对租赁物所造成的危害，被告反诉要求停止违约，拆除违章建筑的诉请，因证据不足，本院不予支持。可通过其他途径解决。关于被告反诉原告要求返还电费差款43321元的诉请，因为双方在合同中没有约定电价。双方协商的电价虽然有过变更，但变更后的电价已经实际履行多年，被告主张返还多收的电费差款43321元没有依据，对被告此项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除2010年10月28日签订的原告秦皇岛中信房地产开发有限公司与被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司的《中信大厦房屋租赁合同》；被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司于本判决生效后三十日内将位于秦皇岛市海港区文化路366号秦皇（港城）大街侧四层至六层房屋交还给原告秦皇岛中信房地产开发有限公司；二、被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司按照年租金88万元的标准，于本判决生效后三十日内给付原告秦皇岛中信房地产开发有限公司自2014年9月1日至本判决生效之日止的租金及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自2014年3月1日计算至本判决生效之日止；三、对被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司的反诉请求不予支持；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20640元，由原告原告秦皇岛中信房地产开发有限公司承担15480元（已交纳），被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司承担5160元，于本判决生效后十日内交纳；反诉费1268元由被告秦皇岛龙顺景酒店有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利代理审判员  张 然代理审判员  党常生二〇一四年十一月七日书 记 员  周 悦