成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初3817号原告：成都锦尚置业有限公司，住所地:成都市锦江区。法定代表人：杨宁，成都锦尚置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，成都锦尚置业有限公司员工，住四川省。委托诉讼代理人：罗俊，四川英特信律师事务所律师。被告：马战军，男，1971年7月15日出生，汉族，住安徽省。第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市武侯区。负责人：张强，招商银行股份有限公司成都分行行长。委托诉讼代理人：刘伟，四川祥裕律师事务所律师。原告成都锦尚置业有限公司(以下简称锦尚公司)与被告马战军、第三人招商银行股份有限公司成都分行(以下简称招商银行成都分行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，因被告马战军下落不明，本院依法将本案转为普通程序并向被告马战军公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书、民事裁定书。现公告期满，被告马战军无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法由审判员王多军担任审判长，与人民陪审员胡士戎、人民陪审员董丽琴组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭，缺席进行了审理，原告锦尚公司的委托诉讼代理人杨超、罗俊，第三人招商银行成都分行的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦尚公司向本院提出诉讼请求：1、解除锦尚公司与马战军于2014年4月17日就成都市锦江区青和里南段55号（原成都市锦江区一环路东五段87号）2幢44层4408号房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令由锦尚公司单方到成都市城乡房产管理局办理上述房屋的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及上述房屋的预购商品房预告登记的注销手续；3、判令马战军于判决生效后15日内按原状向锦尚公司返还上述房屋，并从判决生效之日起至返还锦尚公司之日止，按每日330元的标准向锦尚公司支付房屋占有使用费；4、判令马战军向锦尚公司支付违约金66133.8元；5、判令马战军支付锦尚公司产生的律师费20000元、公证费500元、邮寄费22元；6、判令马战军支付锦尚公司截止2016年5月3日因承担保证责任已垫付的款项46491.25元，从2016年5月4日起按同期银行贷款基准利率计算利息，并从2016年5月17日起至付清该款项之日止按每日万分之二的标准向锦尚公司支付违约金；7、判令马战军支付锦尚公司从2016年5月4日起因承担保证责任向第三人垫付的款项（以付款凭证为准）及按同期银行贷款基准利率计算的利息，并从每一笔垫付款项的第六日起，按每日万分之二的标准支付违约金，直至马战军付清锦尚公司垫付的款项为止；8、上述第3至7项诉讼请求涉及款项，由锦尚公司从马战军的购房款661338元（含购房贷款330000元）中直接扣除；9、诉讼费用由马战军承担。事实与理由：2014年4月17日，锦尚公司作为出卖人，马战军作为买受人，签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定，马战军购买锦尚公司开发的位于成都市锦江区一环路东五段87号（现变更为成都市锦江区青和里南段55号）2幢44层4408号房屋，总价款661338元；买受人选择贷款方式（按揭付款）支付购房款，买受人在签订合同当日，一次性付清该商品房的首付款331338元，其余房款330000元，买受人在合同签订后通过银行贷款方式一次性支付出卖人。在出卖人承担买受人按揭贷款担保责任期间，若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人承担担保责任后的五日内，偿付出卖人为其垫付的贷款本息以及该款项按照同期贷款利率计算的利息。买受人未按期偿还贷款本息，出卖人有权解除合同，并有权根据合同约定，要求买受人承担违约责任。商品房买卖合同及补充协议签订后，马战军支付了购房首付款331338元。2014年8月12日，招商银行成都分行作为贷款人、马战军作为借款人及抵押人、锦尚公司作为保证人，签订了《个人购房借款及担保合同》，约定马战军向招商银行成都分行申请贷款330000元；贷款期限为120个月。还款方式为按月等额本金的方式。锦尚公司保证期间为合同生效之日起至抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由招商银行成都分行保管之日止，保证方式为连带责任保证。合同签订后，招商银行成都分行按《个人购房借款及担保合同》约定，向马战军发放贷款330000元。因马战军未按约定履行还款义务，锦尚公司于2016年5月3日向招商银行成都分行承担保证责任，为马战军垫付逾期本金27500元、逾期利息16900.55元、复息817.96元、罚息1260.14元，共计46491.25元。马战军至今未按约定偿付锦尚公司垫付的上述款项。庭审中，锦尚公司陈述，因马战军未及时还款，招商银行成都分行于2016年10月24日要求锦尚公司作为保证人偿还全部借款，至2016年11月1日锦尚公司已垫付全部借款，垫付本息合计333121.9元，垫付招商银行成都分行律师费25846元，马战军应当偿还所有垫付款项并按合同约定支付利息及违约金。被告马战军未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人招商银行成都分行述称，锦尚公司与马战军之间的商品房买卖合同与招商银行成都分行无关。因马战军未按合同约定履行义务，锦尚公司作为担保人，已向招商银行成都分行支付本金、利息、罚息、复利、律师费，锦尚公司陈述属实。经审理查明，2014年4月17日，锦尚公司作为出卖人，马战军作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定，买受人购买出卖人开发的位于成都市锦江区一环路东五段87号（现变更为成都市锦江区青和里南段55号）2幢44层4408号房屋；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米18365.4元，总价款661338；买受人选择贷款方式支付购房款；买受人在签订合同当日，一次性付清该商品房的首付款331338元，其余房款330000元，买受人在签订合同后，通过银行贷款一次性支付出卖人；在出卖人承担买受人按揭贷款担保责任期间，若买受人未按贷款合同约定，按期足额偿付贷款本息，导致出卖人被要求向银行承担担保责任的（包括但不限于担保责任），买受人应当在出卖人承担担保责任后的五日内，偿付出卖人为其垫付的贷款本息以及该款项按照同期贷款利率计算的利息；买受人未在前述时间内偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除偿付出卖人垫付的款项以及该款项的利息、实现权利的费用（包括律师费、公证费、邮寄费、诉讼费等）外，还应支付出卖人房屋总价款10%的违约赔偿金；出卖人应在合同预售备案被注销后的30日内，扣除买受人应偿付的款项后，将买受人已付房款的剩余部分无息退还买受人，买受人已交款不足抵扣的，出卖人有权继续追偿；出卖人解除合同的，买受人应在合同解除之日起15日内将房屋恢复原状返还给出卖人，买受人未将房屋恢复原状返还给出卖人的，迟延每日买受人应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付房屋占用费；自出卖人承担担保责任的第六日起，买受人每日应向出卖人支付相当于垫付款总额万分之二的违约金。合同签订后，马战军向锦尚公司支付了购房首付款331338元。2014年8月12日，招商银行成都分行作为贷款人、马战军作为借款人及抵押人、锦尚公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款及担保合同》，约定，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款；贷款金额为330000元；贷款期限为120个月；借款人采用按月等额本金的方式归还贷款本息；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证期间为本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；如借款人出现未按合同约定按时还本或付息等违约行为，贷款人有权采取宣布本合同提前到期，要求保证人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。合同签订后，招商银行成都分行按《个人购房借款及担保合同》的约定向马战军发放了贷款330000元。2014年8月11日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》进行了签约备案登记。2014年9月13日，锦尚公司申请对马战军购买的案涉房屋进行预告登记。2014年11月19日，马战军购买的案涉房屋进行了预告登记。因马战军未按约定履行还款义务，锦尚公司根据招商银行成都分行要求分别于2016年5月3日代偿马战军借款46491.25元；2016年5月10日代偿4110.98元；2016年6月8日代偿4097.5元；2016年7月8日代偿4084.03元；2016年7月15日代偿0.65元；2016年8月10日代偿4070.55元；2016年9月9日代偿4057.08元；2016年10月10日代偿4042.91元。2016年11月1日，锦尚公司向招商银行成都分行代偿马战军所有尚欠贷款本息262166.95元及律师费25846元，共计288012.95元。至此，锦尚公司共计为马战军代偿本息333121.9元，律师费25846元，合计358967.9元。截止2016年11月1日，上述代偿款按银行同期贷款利率（4.35%）计算，共产生利息1298.41元；截止2016年11月6日，按垫付款日万分之二计算，共产生违约金2104.56元。另查明，锦尚公司因本案支出律师费20000元、公证费500元、邮寄费22元。上述事实，有经庭审质证的原告锦尚公司提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《房屋买卖合同摘要》、《房屋预告登记申请书》、房屋预告登记证明、地址变更证明、《个人购房借款及担保合同》、还款清单、《履行担保责任通知书》、中国建设银行客户回单、锦尚公司向马战军发出的通知书、委托代理合同、律师费发票及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。本院认为，锦尚公司与马战军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、招商银行成都分行与马战军、锦尚公司签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，各方均应依约履行各自的义务。在锦尚公司承担保证责任期间，马战军未按贷款合同约定，按期足额偿付贷款本息，导致锦尚公司为此承担担保责任，之后，马战军未在双方约定的时间内，向锦尚公司偿付代偿贷款本息及利息，双方约定解除合同的条件成就，锦尚公司作为合同解除权人，可以解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故马战军应向中锦公司按原状返还案涉房屋，并协助锦尚公司办理该房屋的合同备案登记和预告登记的注销手续；锦尚公司向招商银行成都分行支付的代偿款，马战军应予支付，并应按合同约定，承担代偿款项的利息与违约金。因锦尚公司自2016年5月3日开始，多次为马战军向招商银行成都分行代偿借款本息，且于2016年11月1日向招商银行成都分行为马战军代偿了全部欠款及律师费，锦尚公司共计为马战军代偿358967.9元，马战军应当支付锦尚公司。截止2016年11月1日，锦尚公司代偿款共计产生利息1298.41元，截止2016年11月6日，锦尚公司代偿款共计产生违约金2104.56元，马战军应当一并支付并以代偿款358967.9为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，支付从2016年11月2日起至付清之日止的利息；按日万分之二的标准，支付从2016年11月7日起至付清之日止的违约金。根据双方合同约定，因马战军违约，锦尚公司解除合同的，马战军应支付锦尚公司房屋总价款10%的违约赔偿金和支付锦尚公司实现债权的费用，故马战军应向锦尚公司支付违约赔偿金66133.8元，支付律师费20000元、公证费500元、邮寄费22元。锦尚公司要求马战军从本判决生效之日起至马战军实际返还房屋之日止，以每日330元的标准向锦尚公司支付房屋占用费，因该损失未实际发生，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告成都锦尚置业有限公司与被告马战军就成都市锦江区青和里南段55号（原一环路东五段87号）2幢44层4408号房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告马战军应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告成都锦尚置业有限公司注销成都市锦江区青和里南段55号（原一环路东五段87号）2幢44层4408号房屋的《商品房买卖合同》签约备案登记及预购商品房预告登记；三、被告马战军应于本判决发生法律效力之日起15日内按原状向原告成都锦尚置业有限公司返还成都市锦江区青和里南段55号2幢44层4408号房屋；四、被告马战军应于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都锦尚置业有限公司违约金66133.8元；五、被告马战军应于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都锦尚置业有限公司律师费20000元、公证费500元、邮寄费22元；六、被告马战军应于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告成都锦尚置业有限公司代偿款358967.9元及利息1298.41元、违约金2104.56元；并以代偿款358967.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年11月2日起至付清之日止的利息；以代偿款358967.9元为基数，按日万分之二支付自2016年11月7日起至付清之日止的违约金；七、驳回原告成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10414元、诉讼保全费3827元、公告费600元，由被告马战军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王多军人民陪审员  胡士戎人民陪审员  董丽琴二〇一六年十二月十五日书 记 员  吕 奇庭审速录员舒婷附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。