辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2517号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董晓春，男，1960年4月21日出生，汉族，个体业者，住沈阳市铁西区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李宝玲，女，1960年7月16日出生，汉族，个体业者，住沈阳市铁西区。
二上诉人共同委托代理人：计静，辽宁同文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于桂芳，女，1949年11月29日出生，汉族，个体业者，住辽中县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵大君，男，1950年11月22日出生，汉族，个体业者，住辽中县。
二被上诉人共同委托代理人：李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。
上诉人董晓春、李宝玲因与被上诉人于桂芳、邵大君租赁合同纠纷一案，不服辽中县人民法院（2013）辽民三初字第2506号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员丁广昱（主审）、审判员白丽萍参加评议的合议庭，于2014年10月13日、10月27日两次公开开庭审理了本案，上诉人董晓春、李宝玲的共同委托代理人计静，被上诉人于桂芳、邵大君的共同委托代理人李辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告于桂芳、邵大君一审诉称：我们与董晓春、李宝玲于2009年4月15日签订《生产经营场所租赁使用协议》。协议约定：我们将其所有的坐落于辽中县茨榆坨镇的厂房、场地（原金星玻璃制品有限公司）及附属设施出租给董晓春、李宝玲，出租期限5年3个半月，时间是2009年4月15日
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2014年7月31日。每年租金15万元，租赁抵押金5万元，租金每年3月15日前付清。董晓春、李宝玲支付一年租金15万元及抵押金5万元后，我们将租赁物移交给董晓春、李宝玲。现租赁期满，此后董晓春、李宝玲在租赁期间一直拖欠租金，至今已经拖欠4年租金共计55万元（已扣除押金5万）。此款经我们催要无果。我们认为，董晓春、李宝玲的行为不仅是失信的表现，亦违反了法律规定。现我们诉至法院，要求董晓春、李宝玲立即给付拖欠的租金55万元，并承担案件的诉讼费用。
原审被告董晓春、李宝玲一审辩称：1、合同签订后，按照合同的约定，我们向于桂芳、邵大君支付了第一年租金15万元和厂区、厂房设施抵押金5万元，我们已经完全按照合同约定履行了先期应履行的全部义务。于桂芳、邵大君向我们交付了厂区、厂房及附属设施，我们接收厂区、厂房及附属设施后，将新购置的设备运进厂房，准备安装时，发现没有可供使用的水、电、天然气，致使合同无法继续履行，也就是合同已经开始履行，由于于桂芳、邵大君未能履行供水、供电义务，才使合同被迫停止履行。2、按照《合同法》的规定及合同的约定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对于承租人支付租金的义务，我们已经支付了第一年租赁费及抵押金，完全履行了合同义务。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在双方签订的《生产经营厂所租赁使用协议》中第三条明确写明：“租赁厂区、厂房用途为生产经营玻璃”，该合同对租赁物的使用用途写的非常清楚。就是为了生产，于桂芳、邵大君在交付厂区、厂房的同时也应当是租赁物具有完整的使用价值，使承租人能够正常使用。于桂芳、邵大君虽然交付了厂房、厂区，但是没有履行供水、供电、供天然气的附随义务，没有水、电、天然气的厂房是不符合合同约定的用途的，出租人除了履行将租赁物交付义务外，还有瑕疵担保责任，瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保，承租人承租财产是为了使用和收益，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。没有水、电、天然气的厂房，根本不具备使用价值，因此，于桂芳、邵大君交付的租赁物是具有瑕疵的租赁物，是合同无法履行的根本原因。于桂芳、邵大君在庭审中称我们自己经营，应当自行办理供水、供电、供天然气，该说法没有任何依据。首先，根据前面的论述，《合同法》规定保证租赁物使用的义务由出租方承担，于桂芳、邵大君理应办理水电气的供应；再者，双方在合同中没有约定如果双方在该问题上有特殊约定，应当写进合同中，合同中强调的是，如果承租方改造水、电、天然气管道的费用是需要承租人承担，那么安装、开通水、电、天然气的义务就应当是出租方承担。因此，于桂芳、邵大君自称水、电、天然气应当我们自己安装是没有任何法律依据的。由于于桂芳、邵大君没有提供水电气，我们就该问题多次找于桂芳、邵大君协商，于桂芳、邵大君置之不理，只要求支付租金。在于桂芳、邵大君没有履行合同义务的情况下，于桂芳、邵大君凭什么要求支付租金？3、我们支付了第一年租金和抵押金，我们将设备按照生产需要摆好，准备安装时发现没有电，无法安装，连设备都无法安装更不可能进行生产了，于桂芳、邵大君在没有履行合同义务的情况下，要求我们支付第二年租金，由于我们没有支付，于桂芳、邵大君强行将我们的工人赶走强占了机器设备至今没有返还。该厂区、厂房从合同签订的第二年就在于桂芳、邵大君处，由于桂芳、邵大君实际控制，对于于桂芳、邵大君主张的剩余四年的租赁费，既没有事实依据也没有法律依据。
原审被告董晓春、李宝玲一审反诉称：现要求继续履行《生产经营场所租赁使用协议》，并办理工业用水、用电、天然气，合同顺延五年。理由是：2009年4月15日，我们与于桂芳、邵大君签订《生产经营场所租赁使用协议》，租期5年3个半月，租赁厂区、厂房及厂房以外附属设施，租赁厂房的用途是作为生产经营玻璃。我们将新购置的生产设备放置厂房内，但是由于于桂芳、邵大君的违约行为导致租赁协议根本不能履行，给我们造成了巨大的损失，同时由于于桂芳、邵大君的行为导致我们放置厂房内的设备严重损坏，影响正常使用。在此期间，我们一直找于桂芳、邵大君协商此事，但于桂芳、邵大君对此以各种理由拖延并拒绝解决此问题，并一直拖到现在。根据《合同法》第九十条规定，当事人可以解除合同。又根据《民法通则》第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。因此，于桂芳、邵大君应当对损坏的生产设备进行维修，或赔偿维修费并将生产设备返还给我们。现要求继续履行《生产经营场所租赁使用协议》，并办理工业用水、用电、天然气，合同顺延5年零3个半月。
原审原告于桂芳、邵大君一审就反诉辩称：1、不同意继续履行顺延五年，合同即将到期，如董晓春、李宝玲想在合同到期后继续租赁，应该另行协商。2、我们按约履行了租赁协议，董晓春、李宝玲也已经占用了租赁标的物至今，没有如约给付租金，是董晓春、李宝玲违约的行为，另外从事实上看，董晓春、李宝玲租赁厂房厂区和相关附属设施后应自行组织生产，并且按照法律规定办理工商证照，董晓春、李宝玲与我方签订租赁协议时是自然人身份，并且曾经开设过玻璃制品的单位，应该知道怎样进行经营，经营的主动权在于董晓春、李宝玲，我们无权决定董晓春、李宝玲如何经营，至今董晓春、李宝玲也没有在租赁场地成立新的工商企业，反而搬入了相关的机械设备，董晓春、李宝玲应该就其不能生产经营，自行承担责任，我们出租的是厂房厂区及现有的附属设施，并不是给董晓春、李宝玲提供一个成型的工厂，董晓春、李宝玲以此为由认定合同没有履行是错误的，假设董晓春、李宝玲发现租赁协议不能如约履行，应该就不能履行的原因在法定期限内向我们提出。而本案直至起诉前，我们没有收到董晓春、李宝玲相关材料，则视为我们交付的标的物无瑕疵，法院应驳回反诉，支持我方的本诉请求。
原审法院经审理查明，邵大君、于桂芳与董晓春、李宝玲于2009年4月15日签订《生产经营场所租赁使用协议》，协议约定：于桂芳、邵大君将其通过拍卖和法院执行程序取得的辽河油田北方实业公司，原金星玻璃制品有限公司座落于辽中县茨榆坨镇的厂房、场地及附属设施（原金星玻璃制品有限公司）出租给董晓春、李宝玲生产经营玻璃，出租期5年，时间是2009年4月15日至2014年7月31日。每年租金15万元，租赁抵押金5万元，租金每年3月15日付清。协议第五条第三项约定，乙方（即董晓春、李宝玲）生产经营一切费用包括投资成本、改造装修水、电、天然气管道厂房维修，工商两税、环保，通热室外环卫等一切费用均由乙方承担。合同签订后，于桂芳、邵大君向董晓春、李宝玲交付了租赁房屋及场地，董晓春、李宝玲向于桂芳、邵大君交付了第一年租金15万元及租赁抵押金5万元。而后双方当事人在出租厂房、场地水电气的办理、安装、改造上出现纷争，董晓春、李宝玲一直没有进行生产经营，且没有给付拖欠租金。现于桂芳、邵大君要求董晓春、李宝玲立即给付拖欠的4年租金共计55万元（已扣除抵押金5万元），并承担诉讼费用。董晓春、李宝玲提出反诉称于桂芳、邵大君违约致使合同无法履行，并造成董晓春、李宝玲的经济损失，故法院应当驳回于桂芳、邵大君的诉讼请求，因此租赁合同期限应顺延，即应当在于桂芳、邵大君办理完可以使用的水电气后双方继续履行租赁使用协议5年零3个半月。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，于桂芳、邵大君将其通过拍卖所得的房屋及场地依协议租赁给董晓春、李宝玲，并约定了租赁期限及租金。该协议系双方的真实意思，不违反法律强制性规定，为合法、有效协议，双方应依协议的约定，严格履行合同义务。该协议签订后，于桂芳、邵大君依约交付了租赁物，董晓春、李宝玲应当按协议约定支付于桂芳、邵大君租金。现董晓春、李宝玲仅交付了一年租金和抵押金，经于桂芳、邵大君多次催要，董晓春、李宝玲至今拖欠未予给付，违反了协议约定，故应当履行支付拖欠租金的义务。于桂芳、邵大君的诉讼请求符合协议约定及法律规定，应予支持。对董晓春、李宝玲以于桂芳、邵大君违约，没有为其办理生产所需的水电气造成其经济损失为由拒绝给付租金，并以此反诉请求顺延协议的诉讼请求，经查，双方协议第五条第三项中约定“乙方（即董晓春、李宝玲）生产经营一切费用包括投资成本、改造装修水、电、天然气管道厂房维修，工商两税、环保，通热室外环卫等一切费用均由乙方承担。”，可以看出该协议只是约定改造装修水电气的费用由乙方也即董晓春、李宝玲承担，而并没有约定由于桂芳、邵大君为其提供生产所需水电气，故董晓春、李宝玲租赁于桂芳、邵大君的厂房场地，虽然没有进行生产，但董晓春、李宝玲不能将其无法进行生产的原因归责于于桂芳、邵大君，董晓春、李宝玲应自行承担无法生产的后果，故对董晓春、李宝玲的辩解及反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，原审判决：一、董晓春、李宝玲于判决生效之日起十日内给付于桂芳、邵大君租金55万元；二、驳回于桂芳、邵大君的其他诉讼请求；三、驳回董晓春、李宝玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9300.00元，减半收取4650.00元，反诉案件受理费11300.00元，减半收取5650.00元，合计10300.00元均由董晓春、李宝玲承担。
宣判后，董晓春、李宝玲不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决并依法改判，驳回于桂芳、邵大君的诉讼请求，并由于桂芳、邵大君承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，没有查清全部事实，本案争议焦点，合同是否全面履行，是谁违反合同约定根本没有审查清楚，于桂芳、邵大君没有按照约定交付租赁物，在于桂芳、邵大君取得该厂区之前，我们一直在此生产经营，由原出租人提供生产所用的动力电、天然气和水，于桂芳、邵大君仅将厂区交给我们一年，之后于桂芳、邵大君将房屋收回并扣押了我们的生产设备，经我们调查，于桂芳、邵大君取得的土地使用证是虚假的；二、办理开通供水、供电、天然气的义务属于于桂芳、邵大君，原审法院以合同没有约定为由将该义务归于我们是错误的，工业用水、用电、用地是具有不动产特征的财产，由于桂芳、邵大君办理，于桂芳、邵大君交付的厂区应该是具备生产条件的租赁物，双方的合同表明办理生产用水、动力电、天然气应该由出租方承担；三、原审法院调取证据程序违法，原审法院调取的照片没有证明力；四、原审法院干预我们的诉讼请求，致使我们的合法权益受损，存在漏判；五、原审判决适用法律错误，双方的合同应为无效合同；六、原审判决违背公平原则，给我们造成了巨额的经济损失。
被上诉人于桂芳、邵大君辩称：董晓春、李宝玲的上诉请求与事实不符，我方没有违约行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，董晓春、李宝玲于2005年开始在案涉场地经营至今，其与于桂芳、邵大君签订租赁协议时，已经知道案涉场地内的熔窑被原经营单位（原金星玻璃制品有限公司）拆除。
上述事实，有于桂芳与邵大君、董晓春与李宝玲共同提供的生产经营场所租赁使用协议，于桂芳、邵大君提供的土地使用证、债权转让移交清单、交接协议书、辽河油田中级人民法院民事判决书、执行和解协议书等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：于桂芳与邵大君、董晓春与李宝玲签订的《生产经营场所租赁使用协议》未违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的协议。关于董晓春与李宝玲是否应支付于桂芳与邵大君尚欠租赁费的问题，考虑董晓春与李宝玲在于桂芳与邵大君取得诉争场所之前已经在此经营多年，董晓春与李宝玲对案涉场所的了解程度远大于于桂芳与邵大君，且于桂芳与邵大君一直未对该场所进行实质性改造，董晓春与李宝玲在清楚案涉场所现状的情况下，与于桂芳与邵大君签订为期五年的租赁合同并同时先行支付一年的租金，应视为董晓春与李宝玲在签订案涉租赁合同时认可案涉场所的现状。于桂芳与邵大君在董晓春与李宝玲租赁案涉场所时，不存在隐瞒租赁物状况的过错。董晓春与李宝玲系在占用案涉场所一年之后才停止支付租金，但未能及时通过正当途径减损，属于董晓春与李宝玲因自身的过错原因造成的扩大损失，该项损失（尚欠租金）不应由于桂芳与邵大君承担，而应由作为过错方的董晓春与李宝玲自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人董晓春、李宝玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十一月二十六日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。