福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初269号原告:林美玉，女，1961年5月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，总经理。委托诉讼代理人:陆日阳，男，公司员工。被告:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，董事长。委托诉讼代理人:肖梅珍，女，公司员工。原告林美玉与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月16日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林美玉、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司立即支付2016年第三、四季度租金17605.14元；2.判令被告华祥房地产公司对上述款项承担连带责任；3.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月18日签订了《商品租赁合同》，约定原告将位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）二层（21006）号商铺出租给被告。租赁合同期限为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。双方对租金数额及支付方式、时间、双方权利义务及违约责任进行了约定，合同约定2016年第三季度租金,被告华祥物业公司应在9月30日前支付，第四季度应在12月30日前支付。但被告华祥物业公司至今未履行支付义务。原告多次维权向被告讨要租金未果，且商城正常运行中。按照《商品租赁合同》的约定，被告已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，其行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益不受侵害，特起诉，请求支持诉讼请求。被告华祥物业公司辩称，本案应当解除合同，调整租金后再重新订立新的合同，具体方案以商场总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金。被告华祥房地产公司辩称，其仅对租金承担担保责任，对原告诉讼请求及事实理由没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交房屋所有权证、商铺租赁合同，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同对租金及违约责任、担保责任等进行约定。被告华祥物业公司、华祥房地产公司对原告提供的证据无异议，本院予以确认。为证明自己的主张，被告华祥物业公司向本院提供1、情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平，无法继续履行合同,应予解除；2、委托经营合同、协议书各一份，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉，商场收入不足以支付巨额租金；3、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表各一份，证明①.因涉案商场的发展，被告投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，因受诸多因素影响，商场经营困难，且被告亏损逐年增大；②.被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实,致使被告已无力继续承担，商场面临关闭，申请解除合同。原告质证认为，商场经营是被告的事，至于经营结果如何和我方没有关系，被告应支付我方租金。被告华祥房地产公司质证无异议，也未提供证据。原告提供的证据经被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。被告华祥物业公司提供的证据经原告质证不予认可，因该批证据由被告单方制作，真实性与合法法，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林美玉系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店贰层21006号店铺的业主。2013年7月18日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付3334.42元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付3637.58元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司拖欠原告2016年第三、四季度租金,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。本院认为,原告作为出租方与承租方华祥物业公司、担保方华祥房地产公司三方签订的《商铺租赁合同》,是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。华祥物业公司主张涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损等，要求解除涉案商铺租赁合同，对租金标准进行调整，重新签订合同，原告不同意，本院不予支持。另按照法律规定，华祥物业公司要求终止解除商铺租赁合同属反诉范围，经本院释明，华祥物业公司表示不提起反诉，本院对其要求不再予以审查。综上所述,根据合同约定，第四至第七年租金每月为3637.58元（税前），2016年第三、四季度租金为21825.48元,原告请求判令被告华祥物业公司支付2016年第三、四季度租金17605.14元,本院予以照准。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付林美玉2016年第三、四季度租金17605.14元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取计120元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  龚万淳二〇一七年三月三十一日书记员  苏艳月附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。