宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第151号
上诉人（一审被告）：马磊，男，回族，1976年12月30日出生，公务员。
委托代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（一审原告）：宁夏开元房地产开发有限公司。
法定代表人；石冬红，该公司董事长。
委托代理人：宋娜，该公司办公室主任。特别授权代理。
委托代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。特别授权代理。
一审被告：马惠武，男，回族，1953年9月29日出生，退休职工。
委托代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。
一审被告：陈秀芹，女，回族，1953年11月10日出生，退休职工。
委托代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人马磊因与被上诉人宁夏开元房地产开发有限公司（简称开元房地产公司）、一审被告马惠武、陈秀芹商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人�法院于2015年8月4日作出的（2015）石民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人马磊及其委托代理人刘涛，被上诉人开元房地产公司的委托代理人张世新，一审被告马惠武、陈秀芹的委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年5月7日，开元房地产公司与马磊签订《商品房买卖合同》两份，约定马磊购买开元房地产公司开发的位于石嘴山市大武口区黄河西街422#、424#商品房2套，建筑面积分别为302.72㎡和807.45㎡，单价为9097.62元／㎡，房价款分别为2754123元、7345873元，合计10099996元；付款方式；首付分别为1424123元、3675873元，合计5099996元，剩余500万元（133万元＋367万元）于合同备案之日起一个月内办理完按揭贷款；迟延支付房款按照未付到期价款万分之5／天支付�延期间的违约金。合同生效后，开元房地产公司向马磊交付了房屋。合同备案时间为2014年5月13日。马磊于2013年5月支付首付款合计5099996元后，于2014年9月16日支付房款50万元；2015年2月1日支付房款20万元，至今尚欠购房款430万元。
上述事实有原告开元房地产公司提交的《商品房买卖合同》2份证据为证，且经当事人当庭陈述、举证、质证以及法院认证，一审法院予以采信。
一审法院审理认为，马磊与开元房地产公司签订的《商品房买卖合同》两份合法有效，双方应按约定履行各自义务。开元房地产公司已履行了交付房屋义务，马磊未按约定时间、数额支付购房款构成违约。开元房地产公司要求马磊支付拖欠购房款430万元的诉求，予以支持；开元房地产公司要求马磊支付违约金数额过高，合同约定于合同备案之日起一个月内办理完按揭贷款，即马磊�于2014年6月13日前支付全部购房款，违约金应自2014年6月14日开始起算，违约金为703250元（227500＋303750＋172000）。马磊不支付违约金的抗辩理由不能成立，不予支持。开元房地产公司与马惠武、陈秀芹无商品房买卖合同关系，开元房地产公司称合同备案时将马惠武、陈秀芹的名字加上，但其提供合同中没有马惠武、陈秀芹签名，开元房地产公司要求马惠武、陈秀芹承担责任无事实和法律依据，不予支持。马惠武、陈秀芹未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、马磊支付开元房地产公司购房款430万元，支付违约金703250元，合计5003250元于判决生效后十五日内付清；二、驳回开元房地产公司的其�诉求。如履行义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53631元，由马磊负担46823元，开元房地产公司负担6808元。
上诉人马磊不服一审判决，向本院提起上诉请求，撤销原判、发回重审或改判驳回马磊支付违约金703250元的判决。其主要事实与理由是：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定马磊承担违约责任事实不清。《商品房买卖合同》于2013年5月7日签订后，约定商品房抵押贷款，首付款、剩余房款于合同备案之日起一个月内办理完按揭贷款。马磊应向贷款银行提交了完备贷款申请资料日期，视为马磊应付款日期。贷款银行按约发放贷款的，马磊实际向贷款银行提交完备贷款申请资料日期，视为马磊实际付款日期。合同签订前，马磊按开元房地产公司要求提供了完备贷款资料，开元房地产公司将资料送建设银行审核回复可办理按揭贷款，开元房地产公司遂将房产交付马磊使用。合同备案后，银行不予办理，理由是案涉房屋已办理过一次按揭贷款，开元房地产公司导致案涉房产至今无法办理按揭贷款，故马磊逾期支付房款，违约事实与马磊无关。二、一审未认定开元房地产公司存在交房违约。2013年3月份，马磊在购房前，其中消防通道已被开元房地产公司擅自改变用途为封闭库房，从外观及内部用途无法辨别为消防通道。2套房产备案建筑面积共计1110.18㎡，954.7548万元，但实际面积为1191.18㎡。马磊在不知情情况下，于2013年3月22日向开元房地产公司支付定金50万元，后无意中了解到被开元房地产公司用于库房用途的约81㎡为消防通道后，要求开元房地产公司退还定金。但开元房地产公司拒�退还定金，经协商开元房地产公司解释因已建成凯旋城商住楼增加了祥和家园小区消防通道，不影响消防通行，并承诺其中消防通道所占81㎡面积会在6个月内办理好规划变更手续，并登记备案，保证马磊消防通道部分办理产权证和土地证，该消防通道部分价格为55.2452万元。至今，该部分通道经与案涉2套房产已经马磊统一利用并装修，开元房地产公司仍无法给该部分办理规划变更及备案手续，造成马磊不能正常行使物权，在此违约事宜未解决前，马磊有理由抗辩，拒交剩余房款。综上，请求依法查明案情，撤销原判。
被上诉人开元房地产公司辩称，马磊的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉。理由：一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。
一审被告马惠武、陈秀芹述称，认可马磊的全部上诉请求，望发回重审。
在本院审理中，开元房地产公司表示仍然坚持一审举证、质证意见，对一审判决查明的事实不持异议，且未向本院提交新的证据。
马惠武、陈秀芹均对一审判决查明的部分事实持有异议，认为一审判决遗漏合同内容，且均未向本院提交新的证据。
马磊表示不坚持一审举证、质证意见，且补充对开元房地产公司提交的证据“三性”无异议，但对其证明目的有异议，导致剩余房款无法支付原因在于开元房地产公司的违约，根据合同第六条第一款约定剩余房款是在房屋备案后一个月内以按揭贷款形式向开元房地产公司支付，而马磊在向开元房地产公司指示的建行提交完备贷款申请资料后，因案涉房屋在此前已由开元房地产公司法定代表人石冬红办理了个人按揭，案涉房产不能再次办理按揭，导致合同无法实现，该违约责任在开元房地产公司。马磊对一审判决查明的部分事实持有异议，认为一审判决遗漏合同内容；向本院提交的证据有：
证据一：谈话笔录。证明2013年5月经建行石嘴山支行个贷部徐某经理证实案涉房产马磊于2013年5月向该行提供完备按揭申请资料后，由于该2套房产是石冬红以个人名义购买并办理过一次按揭，所以案涉房产不具备办理按揭贷款条件。
证据二：商品房现售合同签约证明。证明案涉房产于2009年10月27日由开元房地产公司转卖给石冬红并办理了房屋按揭抵押手续。
证据三：补充协议、照片。证明开元房地产公司交房违约，未将案涉房屋中的81㎡变更规划并未备案。
开元房地产公司质证认为，对证据一的“三性”有异议，此谈话笔录应为证人证言，证人必须出庭，徐某是否是其本人签字无法核实，且徐某的职业没有证据证明，在2013年5月份，该房屋实际所有人是开元房地产公司，否则登记机关不会登记。内容虚假。对证据二的“三性”没有异议。对证据三的补充协议的“三性”没有异议，说明封闭消防通道系马磊所为，对照片的“三性”有异议，什么人在什么地方照的不清楚。
一审被告马惠武、陈秀芹质证认为，对证据均无异议。
本院认为，徐某作为证人未出庭作证，其出具的谈话笔录系马磊单方制作，且开元房地产公司不予认可，故本院对证据一不予采信。开元房地产公司对证据二、证据三的补充协议均予认可，证明马磊购买了开元房地产公司的房产，消防通道由马磊有偿永久使用，使用费已追加至购房款中的事实，本院予以采信；因开元房地产公司对照片不予认可，且该照片不能达到马磊的证明目的，本院不予采信。
经查，一审判决已查明424#楼《商品房买卖合同》约定剩余购房款办理按揭贷款，于备案之日起一个月内办理完按揭贷款的条款，马磊认为遗漏该条款的异议不能成立，本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
根据本案事实与当事人诉辩，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，合法有效。开元房地产公司按约履行了交房义务，其主张拖欠购房款的诉求正当；一审认定马磊未按约定时间、数额支付购房款已构成违约并无不当。马磊以开元房地产公司未能协调银行办理按揭贷款，导致案涉房产无法办理按揭贷款为由，抗辩逾期付款未构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定开元房地产公司主张的违约金数额过高，应依据合同约定认定马磊应自2014年6月14日开始起算违约金并无不当，故马磊主张不支付违约金的上诉理由不能成立，�院不予支持。
综上，一审法院判决认定的事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10833元，由马磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锋
代理审判员 李 梅
代理审判员 卓光泽
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 刘丹琼