湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂麻城民一初字第00825号
原告（反诉被告）麻城市锦春商贸有限责任公司。
住所地。
组织机构代码。
法定代表人罗存锦。
委托代理人姜荣琳。
委托权限：代为出庭陈述事实和理由，代为举证、质证。
被告（反诉原告）曹柏丽。
委托代理人彭胜中。
委托权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉，签署、签收法律文书。
被告（反诉原告）张建文。
委托代理人彭胜中。
委托权限：代为调查取证，代为签收法律文书，代为上诉，代为调解、和解。
被告赵伟臣。
委托代理人邓岳。
委托权限：代为调查取证，代为和解、调解，代为签收文书。
原告麻城市锦春商贸有限责任公司（以下简称锦春公司）诉被告曹柏丽、张建文、赵伟臣房屋租赁合同纠纷一案和反诉原告曹柏丽、张建文诉反诉被告麻城市锦春商贸有限责任公司房屋租赁合同一案，本院于2013年6月26日立案受理后，决定两案合并审理。依法由审判员谭燕玲担任审判长，审判员雷锦锋、人民陪审员范德喜组成合议庭，分别于2013年10月14日、2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗存锦及其委托代理人姜荣琳、被告曹柏丽、张建文的委托代理人彭胜中和被告赵伟臣的委托代理人邓岳到庭参加诉讼，被告曹柏丽、张建文经本院传票传唤未到庭。本案已扣除调解期间6个月。本案现已审理终结。
原告锦春公司诉称：2004年8月20日，原告与被告曹柏丽、张建文经协商签订《房屋租赁合同书》一份，由原告租赁使用被告曹柏丽、张建文位于106国道歧亭镇的房屋，同时合同第五条还约定“乙方在租赁期间有权将租赁房屋转租”。2013年2月26日，原告与被告赵伟臣签订了《房屋租赁合同书》，原告将其承租的房屋转租给被告赵伟臣。被告赵伟臣在进驻使用租赁房屋时，遭到被告曹柏丽、张建文的阻止，致使转租人无法履行合同，被告赵伟臣遂要求原告退还租金并承担违约责任。原告与被告曹柏丽、张建文签订的合同中明确约定原告在租赁期间有权将租赁房屋转租，在原告转租后，被告曹柏丽、张建文违反合同约定，强行干预原告转租，致使转租合同不能顺利履行。诉请判令被告曹柏丽、张建文履行2004年8月20日的《房屋租赁合同书》，排除妨碍，判令被告曹柏丽、张建文承担违约责任，给付原告违约金90000元，赔偿因违约造成原告的相关损失，判令原告与被告赵伟臣的合同继续履行。在审理过程中，原告变更诉讼请求：要求解除原告与被告曹柏丽、张建文于2004年8月20日签订的《房屋租赁合同书》，判令被告曹柏丽、张建文依合同约定承担违约责任，给付原告违约金90000元，判令三被告曹柏丽、张建文、赵伟臣共同赔偿因合同不能履行造成的经济损失共计191700元，包括退出超市的损失100000元、房租差额68000元和支付赵伟臣的违约金损失23700元。
反诉被告锦春公司辩称：房屋租赁合同约定2013年5月份支付30000元租金是事实。但由于出租人干涉转租合同的履行，致使赵伟臣于2013年3月25日提起诉讼，在该案中曹柏丽作为赵伟臣的证人出庭作证，当庭反对转租行为，出租人先违反合同约定干涉转租行为，承租人履行合同法规定的不安抗辩权，迟延交付租金，不属违约行为。请求依法驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
原告锦春公司为支持其本诉诉讼主张和反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、2004年8月20日原告锦春公司与被告曹柏丽、张建文签订的《房屋租赁合同书》一份，拟证明合同第五条约定原告在租赁期间有权将租赁房屋转租，原告对该房屋有转租权，合同第六条约定了违约责任，即原告第二项诉讼请求的依据；
证据二、2013年2月26日原告锦春公司与被告赵伟臣签订的《房屋租赁协议书》和被告赵伟臣于2013年3月25日起诉的民事诉状各一份，拟证明原告与被告赵伟臣之间的转租关系以及转租合同不能履行的原因；
证据三、2013年3月20日被告曹柏丽、张建文出具的《关于歧亭锦春超市情况》说明和被告曹柏丽出庭作证的庭审笔录一份，拟证明被告曹柏丽、张建文阻碍转租的行为违约，同时证明反诉原告的反诉理由不成立；
证据四、（2013）鄂麻城民一初字第00371号民事判决书一份，拟证明：1、转租合同不能履行给原告造成的经济损失包括租金差额68000元，支付赵伟臣的违约金23700元和退出超市的损失100000元；2、转租合同不能履行系三被告的过错造成的；
证据五、原告已向被告曹柏丽交纳租金共计510000元的收条8份，拟证明原告已全面按照合同约定履行了义务，由于被告曹柏丽和张建文的违约行为，导致转租合同不能履行，因此后续的租金不应继续交纳。
被告曹柏丽、张建文辩称：二被告只是要求次承租人赵伟臣不得将房屋用于经营超市以外的用途，并不是阻止赵伟臣承租房屋，二被告不存在违约行为，不应承担违约责任。原告起诉时的诉讼请求是要求继续履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，在法庭辩论终结后才变更诉讼请求要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，系两个截然相反的诉请，违反了法律规定，程序不合法。
反诉原告曹柏丽、张建文诉称：2004年8月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同书》，合同对租赁范围、用途、租期、租金及支付、违约责任等均有明确约定。合同生效后，反诉人依约交付了租赁财产。2013年2月被反诉人转租房屋，在不变更租赁财产用途的前提下反诉人不持异议。根据合同约定，被反诉人应于今年5月支付租金30000元，至今未付。被反诉人未依据合同约定支付租金属不履行合同的主要义务，系单方违约。被反诉人应当继续履行支付租金的义务，并承担违约责任。诉请判令反诉被告麻城市锦春商贸有限责任公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同书》，给付租金30000元，判令反诉被告承担违约责任，支付违约金90000元。
被告曹柏丽、张建文为支持其本诉抗辩理由和反诉诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、曹柏丽、张建文与原告锦春公司签订的《房屋租赁合同书》一份，拟证明合同的主体、期限、租金的支付期限、租赁物用途以及违约责任。
被告赵伟臣辩称：一、我与原告签订的房屋转租合同是合法有效的，我已依约向原告交纳了租金，原告未依约交付租赁物，我承租该房屋系经营小吃城，转租合同未得到房屋所有权人的允许，租赁合同不能实现，我不存在违约行为，不应赔偿原告的经济损失。二、原告在法庭辩论终结后变更诉讼请求的行为违反了法律规定，程序不合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告赵伟臣为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告赵伟臣的身份证复印件一份，拟证明被告赵伟臣的基本情况；
证据二、2013年2月26日原告锦春公司与被告赵伟臣签订的《房屋租赁协议书》和收据各一份，拟证明原、被告签订租赁合同约定双方的权利、义务的内容和被告赵伟臣当天向原告交纳全部租金的事实；
证据三、租赁房屋照片四张和被告曹柏丽、张建文出具的证明一份，拟证明原告锦春公司未能按合同约定将租赁房屋交付给被告赵伟臣。
证据四、麻城市公安局歧亭派出所的询问笔录五份，拟证明被告张建文阻止转租。
上述证据经庭审质证，被告曹柏丽、张建文对原告锦春公司提交的证据一、四、五无异议；对证据二中的《房屋租赁协议书》无异议，对证据二中的赵伟臣的民事诉状的真实性无异议，对拟证目的有异议，该份诉状中的事实部分需要提供证据证明；对证据三的真实性无异议，对拟证目的有异议，出租人与承租人签订的租赁合同约定出租人将11间门店出租给承租人建立超市网点，指定了用途，出租人只是对房屋用途进行干涉，并不阻止转租合同的履行。被告赵伟臣对原告锦春公司提交的证据一、二、四、五无异议；对证据三的真实性无异议，对拟证目的有异议，出租人不同意次承租人开小吃城的这一说法不是事实。原告锦春公司对被告曹柏丽、张建文提交的证据一的真实性无异议，对违约责任的约定无异议，对拟证目的中的房屋用途有异议，租赁合同约定出租房屋是建立超市网点，但合同对房屋转租用途没有限制。被告赵伟臣对被告曹柏丽、张建文提交的证据一无异议。原告锦春公司对被告赵伟臣提交的证据一、二、四无异议，对证据三的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为原告已经将房屋交付给被告赵伟臣，由于被告曹柏丽和张建文的阻止，造成房屋不能使用。被告曹柏丽、张建文对被告赵伟臣提交的证据一、二、三、四无异议。
对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
对上述有争议的证据，本院认为：原告锦春公司提交的证据二中的赵伟臣的民事诉状和证据三，三被告对其真实性均无异议，本院对这两份证据的真实性依法予以采信；被告曹柏丽和张建文提交的证据一与原告提交的证据一系同一份证据，本院依法予以采信；被告赵伟臣提交的证据三，原告锦春公司和被告曹柏丽、张建文对其真实性均无异议，本院对该份证据的真实性依法予以采信。
经审理查明：2004年8月，被告曹柏丽和张建文将各自所有的房屋共同出租给原告锦春公司。同年8月20日，被告曹柏丽的代理人曹柏涛和被告张建文（甲方）与原告锦春公司的法定代表人罗存锦（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将位于106国道歧亭镇西面共计11间门店房屋一、二层以及后南北向房屋东段一二层6间出租给乙方建立超市网点，租赁期限为10年，即从2004年10月20日起至2014年10月20日止，乙方按60000元每年支付租金，10年租金共计600000元；合同第三条第3项约定：“……，从2006年开始租金分两次支付，即5月付30000元，11月付30000元”；第五条第4项约定：“乙方在租赁期间有权将租赁房屋转租”；第六条约定：“1、单方违约，由违约方向对方支付租金总额15%的违约金；2、如乙方无正当理由延期支付租金，应比照人民银行规定，承担逾期付款的违约责任”。曹柏涛在该份合同尾页上手写注明“因交房推迟，同意合同到期推迟15天”，即该份合同于2014年11月4日到期。原告锦春公司至今已向被告曹柏丽、张建文交纳了房屋租金共510000元，自2013年5月份开始，原告锦春公司以履行不安抗辩权为由拒付租金，还剩一年半期间的房屋租金90000元未履行。
2010年9月27日，原告锦春公司的法定代表人罗存锦（甲方）与案外人丁志军（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方自愿租赁甲方歧亭镇锦春超市二楼大约450平方米左右的场地用于经营家具，自2010年10月16日至2013年10月15日。被告曹柏丽和张建文对原告锦春公司将部分房屋转租给丁志军经营家具的行为未表示反对。
2013年2月26日，原告锦春公司（乙方）与被告赵伟臣（丙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，出租方曹柏丽和张建文作为协议书的甲方未签名。协议约定：乙方征得甲方电话同意后自愿将位于106国道歧亭镇西面共计11间门店房屋一、二层以及后南北向房屋东段一二层6间转租给丙方，租赁期限为壹年另柒个月，即从2013年3月20日起至2014年10月19日止，丙方一次性支付租金158000元给乙方；第四条第4项约定：“……，乙方于2010年9月27日所租赁给丁志军的合同责任由丙方履行，丁志军自2013年4月16日至2013年10月15日的租金届时由丙方向丁志军收取……”；第六条第1项约定：“本合同自乙丙双方签字后生效，若单方违约赔付对方总租金的30%作为违约金”。协议签订后，被告赵伟臣依约定于2013年2月26日向原告锦春公司交纳房屋租金158000元。被告赵伟臣承租房屋系准备经营小吃城，同时经营电器。2013年3月18日，原告锦春公司在清退超市时遭到被告张建文的阻拦，被告曹柏丽亦表示不同意原告锦春公司将房屋转租给赵伟臣经营小吃城。被告赵伟臣即于2013年3月25日向本院起诉原告锦春公司，要求锦春公司退还其租金158000元并赔偿违约金47400元。原告锦春公司即以被告曹柏丽、张建文强行干预其转租行为，致使转租合同无法顺利履行为由向人民法院提起诉讼，双方遂酿成纠纷。
另查明：涉案房屋现为空置状态。案外人丁志军也未向赵伟臣交纳房屋租金。原告赵伟臣诉被告锦春公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日作出（2013）鄂麻城民一初字第00371号民事判决书，判决锦春公司退还赵伟臣租金158000元，并赔偿违约金23700元，该份判决已经生效。
本院认为：原告锦春公司与被告曹柏丽、张建文于2004年签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。《房屋租赁合同书》约定了出租房屋系建立超市网点，同时也约定了承租方在租赁期间有权将租赁房屋转租，但未限制房屋转租后只能经营超市。因此，被告曹柏丽、张建文不同意原告锦春公司将房屋转租给赵伟臣用于经营超市以外的用途，其行为没有任何事实依据。被告张建文在原告锦春公司清退超市时采取了阻止行为，导致原告锦春公司与被告赵伟臣之间的转租合同根本无法履行，被告张建文的行为构成违约。虽然涉案房屋属被告曹柏丽、张建文各自所有，双方并不是房屋的共有人，但被告曹柏丽以出具书面说明的形式明确表示拒绝原告锦春公司将房屋转租给被告赵伟臣经营小吃城的行为，足以导致转租合同不能履行，因此，被告曹柏丽的行为亦属违约行为，应当与被告张建文共同承担违约责任。因此，被告曹柏丽、张建文的行为均违反了双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，构成违约，依据合同约定，应当承担违约责任，并向对方支付合同约定的违约金。原告锦春公司和被告曹柏丽、张建文均要求对方支付全部租金总额的15%的违约金90000元（600000元×15%），明显不符合合同的实际履行情况，原告锦春公司和被告曹柏丽、张建文签订的合同仅剩一年半的期限未履行，未履行期间的房屋租金为90000元，违约金应以合同未履行期间的房屋租金90000元为基础计算，15%的违约金为13500元。因被告曹柏丽、张建文的违约行为给原告锦春公司造成的实际损失房屋租金差额68000元（158000元－90000元）和支付赵伟臣的违约金23700元，共计91700元，被告曹柏丽、张建文应当予以赔偿。原告锦春公司主张其退出超市的损失100000元，因其未提供证据本院依法不予采信。原告锦春公司以赵伟臣反悔并与被告张建文串通阻止其退出超市为由要求被告赵伟臣赔偿其损失，因其未提供证据本院依法不予支持。原告锦春公司在将房屋转租给被告赵伟臣时就已经退出超市经营，在被告曹柏丽、张建文阻止原告转租房屋后也无法再继续经营，故原告锦春公司与被告曹柏丽、张建文签订的《房屋租赁合同书》依法应当予以解除。原告锦春公司在被告曹柏丽、张建文阻止房屋转租后拒付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。被告曹柏丽、张建文的租金损失系自己的违约行为造成的，应当自行承担。三被告辩称原告锦春公司在法庭辩论终结后变更诉讼请求，程序不合法，因合议庭评议认为本案的审理必须等待原告赵伟臣诉被告锦春公司房屋租赁合同纠纷一案的审理结果，该案的裁判文书属于本案新的证据，决定恢复法庭调查阶段，原告锦春公司在本案再次开庭审理前根据前一案件的审理情况调整变更本案的诉讼请求，并不违反法律规定，故对三被告的这一辩解意见，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第㈣项、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告麻城市锦春商贸有限责任公司与被告曹柏丽、张建文于2004年度签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告曹柏丽、张建文支付原告麻城市锦春商贸有限责任公司违约金13500元，赔偿原告经济损失91700元；
三、驳回原告麻城市锦春商贸有限责任公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回反诉原告曹柏丽、张建文的反诉诉讼请求。
上列应付款项于本判决生效之日起7日内付清。逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2750元，由原告锦春公司负担1700元，由被告曹柏丽、张建文负担1050元。反诉案件受理费减半收取1350元，由被告曹柏丽、张建文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭燕玲
审 判 员 雷锦锋
人民陪审员 范德喜
二〇一四年四月四日
书 记 员 屈 剑