重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初17729号
原告：保利物业管理有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房。
法定代表人：胡在新，董事长。
委托诉讼代理人：童玲，女，1983年10月19日生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被告：梁恩全，男，1974年3月21日生，汉族，住重庆市渝中区。
原告保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告梁恩全物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人彭仕明，被告梁恩全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2013年5月1日至2016年8月31日拖欠的物业管理费8420元；2、判令被告支付违约金，暂计算至2016年8月31日为15534.9元。事实和理由如下：2010年10月12日原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订《保利香雪前期物业服务合同》，约定由原告对保利香雪项目进行前期物业管理，合同对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费的按照日千分之三收取违约金。原告按照合同和协议提供了物业服务，但是被告自2013年5月1日至2016年8月31日期间欠交物业服务费。本案诉讼费由被告承担。
被告梁恩全辩称，1、原告必须出示原告与建设方签订的前期物业服务合同原件；2、原告在和建设方签订合同后，还与我签订了补充协议，应该视为对原合同的变更，双方要按补充协议行使权利、履行义务。补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。在该补充协议中，双方约定住宅收费标准为1.8元每平方米每月，（备注：最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准）。原告应出示物价局核定的物业服务收费标准；3、原告对小区有提供物业服务，但是前期物业服务合同已经到期，因此我对2013年10月12日合同到期后的欠费不认同，我要求原告提供物业公司与业委会签订的新的物业服务合同。
经审理查明：原告公司名称2011年经国家工商行政管理总局核准由保利广州物业管理有限公司变更为保利物业管理有限公司。
2010年保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《保利香雪前期物业服务合同》，合同约定由乙方为保利香雪项目小区提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤（前款约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域采用包干制度管理的经营方式，管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：标准如下：高层按：1.8元/㎡/月收取（含电梯费）。车位100元/个/月……”合同第八条约定：“业主应于合约接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。”合同第十九条约定：“本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同第二十条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”合同第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。该合同已报备案。
2011年6月25日，被告（甲方）与保利广州物业管理有限公司（乙方）签订《保利香雪前期服务协议》，协议第六条第二款第13项约定住宅收费标准为1.8元每平米每月、车位100元个每月（备注：最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准）。第六条第三款约定物业管理费应按月缴纳。甲方在当月15之前（或物业公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用千分之三的滞纳金。
被告系江北区盘溪路某小区某幢某房屋的业主，2013年1月8日接房，房屋建筑面积116.93平方米。
以上事实，有《保利香雪前期物业服务合同》、备案证明、企业名称变更核准通知书、权属信息查询结果、资质证书、接房流程表、物品交接单、《保利香雪花园前期服务协议》及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
庭审中，原告还举示了一组物业服务简报，拟证明其入驻小区后持续履行了物业服务义务。被告质证称原告确实履行了服务义务。
庭审中，被告举示了一份江北区停车收费公示牌和收据，拟证明公示牌显示保利香雪一期停车库自购车位物业服务费的收费标准为80元/个/月，原告也是按这个标准收取的。原告质证称，根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》的规定，住宅的物业管理收费是市场调节价、停车场收费是物价局核准的。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告有权按照《保利香雪前期物业服务合同》的约定要求被告按照1.8元每平方米每月的标准支付该合同履行期限内的物业服务费。被告以无物价部门的核准文件为由拒绝交费，本院不予支持。虽然保利香雪小区建设单位与保利公司签订的《保利香雪前期物业服务合同》的履行期限至2013年10月12日结束，但是本案中，原告举示的服务简报可以证明其继续为小区提供物业服务，而且本案中也没有证据证明建设单位或者保利香雪小区业委会与其他物业服务企业签订合同由其他物业服务企业入驻提供服务。被告在原前期物业服务合同到期后仍接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告有义务支付相应的物业服务费。因双方未对物业服务的收费标准进行重新约定，原告仍以《保利香雪前期物业服务合同》约定的标准要求被告支付物业服务费并无不当，本院予以支持。自2013年5月1日至2016年8月31日，被告的欠费金额为116.93*1.8*40=8418.96元。对于原告超过此金额主张的物业管理费诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但在本案中，本院不予支持。理由如下：1、原告与被告签订的《保利香雪前期服务协议》对于物业管理费收费的备注约定使被告对物业管理费的交纳标准产生了异议，此为被告长期欠费的原因之一；2、原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实；3、出于物业服务企业和业主之间营造和谐良好关系、共建美好社区愿景之考虑亦不予支持。综上，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告梁恩全于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业管理有限公司物业服务费8418.96元。
二、驳回原告保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取199元，由被告梁恩全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 柴世斌
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 叶 丹