广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初284号
原告：中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行。住所地：广东省东莞市厚街镇东风二路52号，统一社会信用代码为91441900X181879502。
负责人：傅耀珍，系该支行行长。
委托代理人：徐新龙，广东明楷律师事务所律师。
委托代理人：李诗雅，广东明楷律师事务所实习律师。
被告：叶菲，女，汉族，1973年11月29日出生，住江西省九江市。
被告：刘子瑞，曾用名刘悦，女，汉族，1995年5月14日出生，住江西省九江市。
原告中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称“农行厚街支行”）诉被告叶菲、刘子瑞金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，后转为普通程序，由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员方兆秋、方肖君组成合议庭于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告农行厚街支行的委托代理人徐新龙、李诗雅到庭参加了诉讼，被告叶菲、刘子瑞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行厚街支行诉称：2009年6月16日，两被告作为借款人、抵押人与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向原告借款280000元用于购房，借款期限为300个月，采取按月等额本息还款法归还贷款本息；合同约定贷款利率浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，执行年利率4.158%；自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮30%。被告方未足额偿还借款本息超过90天，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时，合同约定被告方以其所有位于东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君信阁XXX座XXX的房产为上述案涉借款提供抵押担保。合同签订时，被告刘子瑞当时尚未成年，由其法定代理人即叶菲在《个人购房担保借款合同》的借款人处代刘子瑞签名，同意将案涉房产为借款提供抵押担保。上述合同签订后，原告依约于2009年6月16日向被告方发放了贷款280000元。案涉抵押房产于2013年3月1日办理了抵押登记手续。合同履行过程中，被告方未能按时供款，从2015年7月16日出现逾期情况，截至2015年10月16日，合计连续逾期4期，尚欠本金238218.81元、利息3456.92元（包含罚息、复利）。为维护原告的合法权益，现原告起诉至法院，请求法院依法判令：1.两被告立即向原告偿还尚欠的贷款本金238218.81元及相应利息、罚息（暂计至2015年10月16日，利息3456.92元包含罚息23.53元、利息3403.83元、复利29.56元；后续利息、罚息、复利按合同约定利率计算，均计至案涉贷款本息实际清偿之日止）；2.两被告立即向原告支付本案律师费8458.65元；以上费用暂计250134.38元；3.原告有权对涉案抵押物（两被告位于东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君信阁XXX座XXX的房产）享有抵押权，可对其折价、变卖或拍卖所得的价款，在上述债务范围内优先受偿；4.诉讼费由两被告承担。
被告叶菲、刘子瑞没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：农行厚街支行（贷款人）与叶菲、刘子瑞（借款人）及案外人东莞市康联房地产开发有限公司（保证人）于2009年6月16日签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为XXXXXXXXX号）。该《个人购房担保借款合同》约定：叶菲、刘子瑞向农行厚街支行借款280000元（人民币，下同）用于购房，借款期限自2009年6月16日起至2034年6月15日止，共计300个月。借款采用等额本息方式偿还。双方在合同中约定贷款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，且随中国人民银行贷款基准利率调整而按下浮30%调整。如叶菲、刘子瑞未按期还款，就逾期部分从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，对应付未付的利息按照中国人民银行规定计收复利。合同通用条款第12.2条还约定，如叶菲、刘子瑞未足额偿还借款本息超过90天，农行厚街支行有权宣布本合同项下借款立即到期、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。另合同还约定叶菲、刘子瑞以其名下位于广东省东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君信阁XXX座XXX号的房屋为案涉债务提供抵押担保，并于2013年3月1日在东莞市房产管理局办理了房地产他项权登记。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。另，原告主张合同签订时，被告刘子瑞当时尚未成年，由其法定代理人即叶菲在《个人购房担保借款合同》的借款人处代刘子瑞签名，并同意将案涉房产为借款提供抵押担保。原告提交了的关于两被告的户口本显示，叶菲为刘子瑞的母亲。
前述合同签订后，农行厚街支行依约履行了发放贷款的义务，于2009年6月16日向叶菲、刘子瑞发放了280000元贷款。根据农行厚街支行提交的欠款明细表，叶菲、刘子瑞自2015年7月16日起，逾期归还农行厚街支行借款，截至2015年10月16日，逾期贷款本金余额为2722.21元，未到期本金为235496.6元，利息为3403.83元，复利为29.56元，罚息为23.53元。
关于律师费，农行厚街支行主张律师费是根据《个人购房担保借款合同》通用条款第八条第8.4项“按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收”的约定，且农行厚街支行聘请了广东明楷律师事务所的律师代理案涉金融借款的民事诉讼，提供了委托代理协议及律师费发票拟证明支出律师费8458.65元。另，原告在庭审中称至庭审之日律师费仍未实际支付，律师费发票是广东明楷律师事务所先行向银行开具作为证据提交，是依据委托代理协议必然产生的费用。
农行厚街支行在诉讼中向本院申请财产保全，请求查封两被告价值250134.38元的财产，本院予以准许，并依法实施了保全行为。
以上事实，有《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房产登记信息查询结果、商品房他项权登记证明、欠款明细表、委托代理协议、律师费发票及本院一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：农行厚街支行与叶菲、刘子瑞签订的《个人购房担保借款合同》未违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。农行厚街支行依约向叶菲、刘子瑞发放了贷款，叶菲、刘子瑞应依约按期足额向农行厚街支行偿还贷款。现叶菲、刘子瑞未能依约向农行厚街支行偿还贷款，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，农行厚街支行有权要求叶菲、刘子瑞提前一次性偿还所欠的贷款本金，并支付相应的利息、罚息及复利。根据农行厚街支行提交的欠款明细表，截至2015年10月16日，叶菲、刘子瑞逾期贷款本金余额为2722.21元，未到期本金为235496.6元，本金合计为238218.81元，利息为3403.83元，复利为29.56元，罚息为23.53元，本院予以确认，该些款项叶菲、刘子瑞理应予以偿还。
关于律师费。虽叶菲、刘子瑞构成违约，农行厚街支行亦采取了诉讼实现债权，原告提交了委托代理协议及律师费发票拟证明其为本案支出律师费8458.65元，但庭审中农行厚街支行的委托代理人已明确该律师费发票是律师事务所先行向银行开具作为证据提交，至庭审之日仍未实际支付，其主张是依据委托代理协议必然发生的费用。因农行厚街支行至庭审之日并未实际支出律师费，现其请求叶菲、刘子瑞赔偿8458.65元律师费的损失，本院不予支持。
另因叶菲、刘子瑞以其位于广东省东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君信阁XXX座XXX号的房屋为其案涉债务提供抵押担保，并办理了商品房他项权登记证明，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”之规定，故农行厚街支行主张就该抵押房产在合同约定的抵押担保范围内享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告叶菲、刘子瑞于本判决生效之日起三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行贷款本金238218.81元，利息3403.83元，复利29.56元，罚息23.53元，合计241675.73元（本金和利息、罚息及复利暂计至2015年10月16日，从2015年10月17日起，按照《个人购房担保借款合同》的约定计至清偿之日止）；
二、确认原告中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行对处置被告叶菲、刘子瑞名下位于广东省东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君信阁XXX座XXX号的房屋所得价款在判项一确定两被告所负原告债务的范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5052.01元，保全费1771元，合计6823.01元（原告已预交），由原告国农业银行股份有限公司东莞厚街支行承担230元，被告叶菲、刘子瑞共同承担6796.01元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 方兆秋
人民陪审员 方肖君
二〇一六年七月四日
书 记 员 方嘉琪
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