本溪市溪湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溪民二初字第00039号
原告马向前，男，1965年8月27日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住本溪市明山区。
委托代理人高静，系本溪平见法律服务所法律工作者。
被告仇登胜，男，1965年10月5日出生，汉族，山东省人，，现住本溪市明山区。
被告杨玉民，男，1963年11月14日出生，回族，辽宁省桓仁满族自治县人，无职业，现服刑于铁岭市监狱。
原告马向前诉被告仇登胜、杨玉民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马向前及其委托代理人高静、被告仇登胜、杨玉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马向前诉称：2013年1月10日，我在本溪供求信息报上看到由被告仇登胜刊登的位于溪湖区瑞馨家园29栋1单元3层4号双室楼房面积为75平方米的房屋对外出售。经安吉房产中介介绍我与被告仇登胜签订了抹账房屋买卖协议，被告仇登胜称该房系杨玉民抹给其房屋，产权真实清楚，并承诺2013年10月30日将房屋交给我。2013年1月16日，我支付给被告仇登胜购房款9万元，约定余下房款待办理房屋产权时一次付清，但被告仇登胜没有按照合同约定履行，至今没有将房屋交付给我，我多次找到被告要求交付房屋未果，现诉至法院，要求被告仇登胜返还我交付的房款9万元并承担违约责任。
被告仇登胜辩称：这个房子不是我卖的，而是杨玉民卖的，房屋买卖合同上的卖方也是杨玉民。我之前与被告杨玉民之间有一个抹帐协议，但是我已经将房屋退还杨玉民了。房款是我替杨玉民收取的，因为杨玉民与我有债务关系，杨玉民后又将该款直接支付给我用于偿还欠我的债务。
被告杨玉民辩称：房子是我卖给原告的，房款是我授权仇登胜替我收取的。因为我还欠仇登胜的钱，所以后来这个钱就直接还他了。对于这个房屋，我认为我有处分权，因为我和东亿公司有抹帐合同，东亿公司同意将该房抹账给我，所以我卖给原告。现在该房屋无法实际交付，我同意返还原告房款。
经审理查明：2012年8月18日，被告杨玉民与被告仇登胜签订一份买卖房屋契约书，实为抹帐协议，约定被告杨玉民将本案所涉房屋以186800元的价格转让给仇登胜。2013年1月10日，原告通过本溪供求信息报得知位于溪湖区瑞馨家园29栋1单元3层4号双室楼房面积为75平方米的在建房屋对外出售。通过中介介绍，原告与被告杨玉民、仇登胜于2013年1月10日签订了抹账房屋买卖协议。原告为买方，被告杨玉民为卖方，被告仇登胜为中间人。协议约定，二被告确保所售房屋权属真实清楚有效，原告自愿购买被告杨玉民位于溪湖区瑞馨家园29栋1单元3层4号，面积为75平方米的双室楼房。房屋成交价为十万元，先支付九万元，余款一万元，待更名后一次付清，被告杨玉民于2013年10月30日将房屋交给原告。该协议补充内容中又约定原告先付被告仇登胜购房订金二万元，押金一万元，余款七万元，本房如不存在，被告杨玉民双倍房款赔偿给原告，如2013年10月30日房屋不交付，每月按房款10%赔偿给原告。原、被告签订该协议后，原告于2013年1月16日交付给被告仇登胜九万元购房款，被告仇登胜出具收条一张，同时原告还向被告杨玉民出具一万元欠条一张，约定房屋过户后付清。被告仇登胜在其与被告杨玉民签订的房屋买卖契约书上写明“此房杨玉民已经将房抹给马向前，无意见，仇登胜”，并交给原告。原告交付购房款以后，二被告至今未能将房屋交付给原告，故原告诉至法院，要求被告仇登胜返还原告交付的房款9万元并承担违约责任。
另查明，本案诉争房屋系辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司（以下简称“东亿公司”）开发，被告杨玉民系东亿公司本溪大堡棚户区改造瑞馨佳园7号地29#楼的实际施工人。2012年7月5日，被告杨玉民以本溪市东鑫建筑安装工程有限公司委托代理人名义与东亿公司签订工程建设施工协议。双方约定，工程款支付方式为建设单位每月按审核后的施工产值的80%支付工程款，其中钢筋材料款分阶段支付，拨付钢筋款至200万元为止，其余工程款全部以房屋抵顶。并在验收合格后两个月内进行结算，结算终审后剩余工程款全部以房屋抵顶。用于抵顶的房屋包括部分现房以及29#楼部分期房（包括本案所涉房屋）。东亿公司于2012年10月26日在本溪日报中登报声明“由我公司开发建设的溪湖瑞馨佳园，从未委托任何项目经理以任何方式私自出售抹帐房屋。凡购买瑞馨佳园的抹帐房屋，均需得到我公司的确认，并在我公司售楼部办理相关购房手续。如以瑞馨佳园施工抹帐房为由、未经我公司确认且我公司未出具相关购房手续的行为，所造成一切后果均与我公司无关”。
本院确认的上述事实，有原告提交的抹帐房屋买卖协议、买卖房屋契约书、被告仇登胜出具的收条一份、本溪大堡棚户区改造瑞馨佳园7号地29#楼工程建设施工协议、本溪日报声明及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告杨玉民、仇登胜之间系房屋买卖合同关系。虽然被告杨玉民与东亿公司的协议中明确写明结算终审后剩余工程款以房屋抵顶，但该约定未实际履行，被告杨玉民也未取得诉争房屋的所有权，故其将该房屋出卖给原告的行为，应系无权处分行为，原、被告之间的合同应为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告杨玉民理应将原告交付的房款予以返还。关于原告要求被告仇登胜承担违约责任及经济损失一节，协议中约定“本房如不存在，被告杨玉民双倍房款赔偿给原告，如2013年10月30日房屋不交付，每月按房款10%赔偿原告”，该违约责任约定过高，本院酌情调整为从2013年1月16日起按照中国人民银行同期贷款利率给付原告所交房款金额的利息。被告仇登胜在该买卖合同关系中作为中间人，在协议中明确表示其与被告杨玉民共同确保本案诉争房屋产权真实、清楚，且房款也由仇登胜实际收取。现因被告杨玉民未取得房屋所有权致合同无效，被告仇登胜对于原告的损害结果应与被告杨玉民承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨玉民返还原告马向前交付的购房款九万元，于本判决发生法律效力后五日内付清，并承担自2013年1月16日起至本判决确定给付之日止的利息（利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
二、被告仇登胜对以上给付内容承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百五十元，由被告杨玉民、仇登胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 孟耐克
人民陪审员 兰长军
人民陪审员 张 博
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王丹彤
附本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。