广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初18343号
原告：陈木荣，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省吴川市。
委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周妍，广东格然律师事务所律师。
被告：邹宪威，男，1970年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被告：陈淑玲，女，1968年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘希冲，广东群立弘律师事务所律师。
第三人：佛山市光盛房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆首层商铺128号。
法定代表人：李紫云。
委托诉讼代理人：詹泽光，男，该公司员工。
原告陈木荣与被告邹宪威、陈淑玲及第三人佛山市光盛房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋伟良、周妍，被告陈淑玲及其委托诉讼代理人张椿家，第三人委托诉讼代理人詹泽光均到庭参加诉讼，被告邹宪威经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》；2.两被告共�返还定金88000元并支付按中国人民银行同期逾期贷款利率以88000元为本金从2016年8月22日起至实际返还日止的利息，暂计至2016年11月14日为1232元；3.两被告共同支付违约金208800元；4.两被告支付中介费10000元；5.两被告赔偿律师费30000元，支付因房价上涨导致损失212000元；6.两被告承担诉讼费。事实和理由：2016年8月，原告与两被告经第三人居间达成了买卖房屋的合意，并于同年8月21日签订《房屋买卖合约》，约定两被告将位于佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆1栋2梯1102房出售给原告，成交价为2088000元。合同签订后，原告依约向被告邹宪威支付了定金88000元，向第三人支付了中介服务费10000元。合同约定两被告收取定金后50日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，在抵押银行同意还贷申请之日起50日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后50日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。然而，被告邹宪威收取购房定金后没有向银行还清贷款，导致上述房产仍处于抵押登记状态。原告多次要求继续履行合同，都遭到拒绝。2016年10月中旬，被告陈淑玲联系原告，明确表示不再出卖案涉房屋。原告认为，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法利益，被告陈淑玲是被告邹宪威的配偶，对其夫妻存续期间产生的债务应承担连带责任。合同第六条约定原告有权向两被告主张解除合同并要求两被告支付成交价10%违约金。另原告因被告违约已实际支付中介费10000元，律师费30000元，而涉房屋同区同一户型的房价有所上涨，2016年12月15日，原告在同一小区、同一户型购买相同面积房子，差价260000元，因此原告实际损失为260000元。两被告应对此造成的损失予以赔偿，以弥补原告的损失。
被告邹宪威提交书面答辩状辩称：被告邹宪威不存在拒绝出售房屋及其他违约行为，直至现在仍坚持出售房屋给原告，由于妻子陈淑玲一直不同意出卖房屋。被告邹宪威与原告签订《房屋买卖合约》时，陈淑玲并不在场，也不清楚。被告邹宪威同意原告提出解除合同的请求，并意愿退还定金88000元，但不同意原告主张的支付违约金208800元、中介费10000元、赔偿损失242000元，因为被告邹宪威的妻子陈淑玲并未在《房屋买卖合约》上签名，该合约无效，因房屋登记在两被告夫妻名下，被告邹宪威同意出售房屋，但由于陈淑玲不同意，故并非被告邹宪威原因导致合约无法履行，对合约无法履行不存在过错。
被告陈淑玲辩称：房屋登记在被告邹宪威与陈淑玲二人名下，原告与被告邹宪威签订该合约时，陈淑玲不在场也不知情，陈淑玲自始至终不同意出卖房屋。案涉房屋为夫妻共同财产�被告邹宪威在出卖房屋时应使原告知晓并取得陈淑玲同意，原告和第三人明知房屋共同登记在被告邹宪威和陈涉玲的名下，在涉及到陈淑玲的利益的情况下，未对陈淑玲是否同意出售涉案房屋进行审查的情况下仍然与被告邹宪威签订房屋买卖合约，根据《城市房地产管理法》第三十七条“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。签订合约时，邹宪威未向原告及第三人出示有关委托代理的书面材料，因此邹宪威的行为属擅自处分共有房产，事后亦未得到陈淑玲的追认，应为无效。原告主张要求陈淑玲支付定金的利息、违约金208800元、中介费10000元、赔偿损失242000元以及承担本案全部诉讼费用，无事实和法律依据。因原告与被告邹宪威签订的合约无效，原告依据合约主张违约金、中介费不应支持。原告和第三人明知涉诉房屋共同登记在被告邹宪威和陈淑玲名下，未对陈淑玲是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与被告邹宪威签订房屋买卖合约，对此负有过错责任，原告无权向陈淑玲及被告邹宪威主张赔偿损失，退一步讲，原告对于损失计算方式也是错误的，律师费不是本案必然产生的费用。第三人作为专业房产交易中介方应当履行职责尽到谨慎注意的审查义务，急于促成交易收取中介费，在没有经过陈淑玲同意的情况下组织原告与被告邹宪威签订《房屋买卖合约》，导致合约无效。显然第三人未履行职责，对合约无效负有不可推卸责任，不应收取中介费，原告可直接�第三人主张退还中介费。基于合约无效，被告邹宪威承担退回定金的责任，而不应当再计算利息。综上，由于合约无效，且不能归责于陈淑玲及被告邹宪威，其对于合约无法履行不存在过错。请求法院依法确认《房屋买卖合约》无效，判令被告邹宪威返还定金88000元，驳回原告其他诉讼请求。
第三人述称：签订合同时被告邹宪威在签名时与陈淑玲打过电话，邹宪威清楚该房屋存在抵押，合同约定五十天内办理涂销抵押。合同签订后第二天，第三人工作人员打电话问被告邹宪威，被告邹宪威称办理涂销手续没有问题。2016年10月15日，第三人工作人员打电话给邹宪威时，其称老婆不同意卖房。后邹宪威来第三人公司两次，买方同意加50000元房价，但邹宪威仍称其老婆不同意，双方多次协商，最后一次邹宪威称同意退还88000元定金并赔偿60000元，后协商未果。
当事人围绕其请求及主张的事实依法提供证据材料，对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并附卷佐证。被告邹宪威未出庭参加诉讼，视为放弃当庭质证与举证的权利。被告陈淑玲对原告提交的保利公央公馆最新售价、房产参考价截图打印件有异议，认为属于广告宣传，不是最终交易价格。经审查，被告陈淑玲质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告陈淑玲对原告提交的原告与案外人签订的房屋买卖合同、收款收据、房产证有异议，认为无法证明是否真实，且与本案无关。经审查，该合同所注房产为2栋1梯，与涉讼房产不同，且原告仅支付定金，是否履行存在不确定因素，本院对此证据的证明力不予确认。
本院经审查认定事实如下：
2012年12月19日，两被告共同与佛山南海保利海荣投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆1栋2梯1102房。2016年10月10日，该房产办理不动产产权登记，登记为两被告共同共有，仍办理按揭抵押手续。
2016年8月21日，被告邹宪威（卖方）、原告（买方）、第三人（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合约》，该合约台头写明出卖方人为邹宪威、陈淑玲，落款卖方/卖方委托人处为被告邹宪威签名，约定：卖方将位于佛山市南海区大沥镇岭南路83号保利公馆1栋2梯1102房出售给买方；物业建筑面积143.05平方米，成交价为2088000元；买方支付税费；买方应向经纪方支付咨询及中介服务费16800元，任何一方违约时，违约方应赔偿守约方已支付的中介费；签订合同时买方支付88000元作为定金，卖方收取定金后50日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起50日内一次性还清银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后50日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，首期楼款1000000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，剩余楼款1000000元买方在房管部门出具成功受理本次交易房产证完税过户回执当天支付给卖方；买卖双方任何一方不履约或不完全履约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。合同签订后，被告邹宪威出具收据，确认收取原告支付的定金88000元。2016年8月21日，第三人出具收据，确认收到原告支付的中介费10000元。
2016年11月14日，原告提起本案诉讼。起诉状于2016年11月28日送达至两被告。被告陈淑玲确认2016年8月21日与被告邹宪威有通电话，但认为双方协商其他事宜，被告邹宪威并未告知出售房屋。
本院认为，原告与被告邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》系签约双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。两被告为夫妻关系，出售房产为家庭财产大宗交易，且被告陈淑玲此前对该房屋在第三人处放盘销售并未提出异议，表明其同意销售涉讼房产，第三人确定被告邹宪威在签订房屋买卖合同时曾打电话告诉被告陈淑玲，陈淑玲也确认当天曾与被告邹宪威有通话，被告陈淑玲主张不清楚也不同意被告邹宪威签订房屋买卖合同与情理不符。考虑到两被告为夫妻关系，房屋买卖合约出卖人也注明为两被告，被告邹宪威在该买卖合约上签名已构成对被告陈淑玲的表见代理，本院认定该房屋买卖合约对被告陈淑玲也具有法律约束力，两被告辩解房屋买卖合约无效的理由不能成立，本院不予采纳。两被告此后拒绝销售房屋，未按合约约定的期限办理提前还贷及涂销抵押登记手续，已构成根本违约，原告购房合同目的无法实现，可解除房屋买卖合约，原告主张解除合约的起诉状于2016年11月28日送达至两被告，本院据此认定《房屋买卖合约》于当日解除。合同解除后因合同取得的财产应予返还，现两被告违约导致合同解除，原告请求被告返还定金88000元合法合理，本院依法予以支持。合同解除后被告才具有返还定金义务，故定金利息应从2016年11月29日开始计算，原告请求从2016年8月22日起算理据不足，超出部分本院不予支持。两被告违约应按合同约定承担违约责任，原告请求两被告支付违约金208800元、赔偿中介费10000元符合合同约定，本院也依法予以支持。合同并未约定违约方应支付律师费给守约方，且律师费不属于必然损失，原告请求两被告支付律师费30000元依据不足，本院不予支持。本院已确定�被告按合同约定全额承担违约责任，向原告支付违约金208800元，违约金属于原告损失的添补，原告再主张两被告赔偿房价上涨损失212000元理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告陈木荣与被告邹宪威于2016年8月21日签订的《房屋买卖合约》于2016年11月28日解除；
二、被告邹宪威、陈淑玲应于本判决生效之日起十日内返还定金88000元并支付以此为本金从2016年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告陈木荣；
三、被告邹宪威、陈淑玲应于本判决生效之日起十日内支付违约金208800元予原告陈木荣；
四、被告邹宪威、陈淑玲应于本判决生效之日起十日内支付赔偿中�费10000元予原告陈木荣；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4650.16元、财产保全费3270.16元，合计7920.32元（原告已预交），由原告负担2915.32元，两被告负担5005元。两被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一七年一月二十日
书记员 黄晓璇