江苏省海安县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0621执异5号
异议人（案外人）：魏建国，男，1969年12月30日生，住南通市崇川区。
异议人（案外人）：曹美凤，女，1975年7月8日生，住南通市崇川区。
两异议人共同委托诉讼代理人：裘辉，江苏濠阳律师事务所律师。
申请执行人：海安德天典当有限公司，住所地海安县中城街道江海西路1号。
法定代表人：陆模珍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王海波，该公司职员。
被执行人：南通桃花源置业有限公司，住所地如皋市桃园镇天堡村。组织机构代码：77687468-8。
法定代表人：朱朋荣，该公司董事长兼总经理。
在本院执行海安德天典当有限公司（以下简称德天公司）与南通桃花源置业有限公司（以下简称桃花源公司）民间借贷纠纷一案中，异议人魏建国、曹美凤对本院拍卖如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢104、204室房产不服，向本院书面提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人魏建国、曹美凤提出异议请求称，1、2015年3月7日，异议人与桃花源公司签订《商品房买卖合同》，约定：异议人向桃花源公司购买如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢104、204室房产，合同总价为人民币880000元。异议人已履行完毕所有房款，案涉房屋也交付给异议人居住，但至今未办理过户手续。强制拍卖该房产将严重损害异议人的合法权益。2、异议人从未收到过被执行房屋的查封及要求履行义务的告知，也无从知晓被执行人是否收到。故请法院查证当时送达的地址及签收人，确认被执行人桃花源公司是否真正收到过此告知，及是否有不履行此义务的故意，如果草率认定因桃花源公司至今未履行此义务而作出强制拍卖其房产的决定，是对被执行人桃花源公司的极大不公平，也是对异议人合法财产的极大侵害。恳请法院终止对该房屋的执行及拍卖程序，以保护异议人的合法权益。
申请执行人德天公司称，案涉房屋于2013年12月就已抵押给我公司，并且于2013年12月4日办理了抵押登记。德天公司对案涉房屋依法享有优先受偿权，因桃花源公司不履行还款义务，德天公司申请法院执行，法院依法裁定拍卖案涉房产，目前案涉房产已过户至德天公司名下。异议人提出的异议实际是他与桃花源公司之间的债权债务，不影响德天公司行使优先受偿权。法院查封、拍卖都符合法律规定程序。
被执行人桃花源公司未提交意见。
本院查明，2015年4月22日，德天公司诉至本院请求桃花源公司归还其典当借款本金300万元、给付德天公司以300万元为本金自2014年2月9日起至实际付清借款本息之日止按年息24.6%（同期中国人民银行贷款基准利率6.15%的4倍）计算的利息、给付律师代理费137800元、德天公司有权就桃花源公司位于如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、104、202、204室，8幢101、201室，9幢102、202室抵押房地产（皋房权证字第15××77、15××78、15××69、15××70、15××73、15××71、15××72、15××74号房产）拍卖或变卖后所得价款在前述义务范围内优先受偿。本院于2015年6月10日组织双方调解并达成一致意见：1、桃花源公司于2015年7月10日前给付德天公司借款300万元，并支付该借款从2014年2月9日起至实际付清借款本金之日止按年利率24.6%计算的利息。2、桃花源公司未能按期履行上述第一项义务，则还必须于2015年7月10日前向德天公司支付律师代理费44000元，同时德天公司有权就桃花源公司抵押的座落于如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202、104、204室，8幢101、201室，9幢102、202室房地产[（房屋产权证号分别为：皋房权证字第××、15××72、15××71、15××74、15××69、15××70、15××77、15××78号）、（房屋他项权证书证号为：皋房他证字第××号）]拍卖或变卖后所得价款在上述第一项借款本金、利息和律师代理费（44000元）的范围内优先受偿。3、德天公司自愿放弃其他诉讼请求。4、案件受理费31902元，减半收取15951元，由桃花源公司负担（已由德天公司代垫，被告于2015年7月10日前一并给付原告）。
因桃花源公司未履行调解书确定的给付义务，德天公司于2015年11月4日，向本院申请强制执行，本院于2015年11月11日，作出（2015）安执字第01958号执行通知书，责令桃花源公司履行给付义务。2016年5月3日，因被执行人暂无履行能力，德天公司向本院申请终结本次执行程序。同日，本院裁定终结本次执行程序。2016年12月8日，本院裁定拍卖桃花源公司所有的，座落于如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202；104、204室；8幢101、201室；9幢102、202室共四套房产，第一次拍卖保留价分别为103.7万元；105万元；135万元；89.88万元。2016年12月11日，本院向如皋市人民法院发函，因如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202；104、204室；8幢101、201室；9幢102、202室共四套房产已于2015年4月25日被如皋市人民法院查封，如皋市人民法院系首封，本院不享有对上述房地产的处置权，但德天公司系案涉房地产的抵押权人，本院依抵押权人申请拟对上述房地产进行拍卖，商请将上述房地产的处置权交由本院。此后，如皋市人民法院函复本院，同意将案涉房产的处置权移交本院，并全权委托本院处理解封事项。
2017年2月9日，本院在淘宝网上对如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202室、8幢101、201室、9幢102、202室房产进行第一次拍卖，2017年2月20日上述房产一拍均流拍，2017年2月27日，本院第二次在淘宝网上对上述房产进行拍卖，9幢102、202室房产被谢颖以二拍保留价575232元竞得。2017年4月25日，本院裁定将桃花源公司所有的，座落于如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼9幢102、202室的房产归买受人谢颖所有。2017年6月5日，德天公司向本院申请，将所有流拍房产裁定由德天公司以流拍价受让，抵算对应的债权。2017年6月6日，本院作出（2015）安执字第01958-3号执行裁定书，裁定将桃花源公司所有的，座落于如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202室；7幢104、204室；8幢101、201室的房产归德天公司所有。2017年6月8日，本院向桃花源、德天公司送达执行裁定书。2017年7月23日，异议人魏建国、曹美凤向本院书面提出执行异议。2017年12月20日，本院向如皋市不动产登记中心送达协助执行通知书、解封通知书、民事裁定书，将如皋市桃园镇天堡村桃花源商住楼7幢102、202室；7幢104、204室；8幢101、201室解封并过户至德天公司名下。
本院认为，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2013年12月4日，桃花源公司已将案涉房产抵押给德天公司并办理了抵押登记。2015年3月7日，桃花源公司与异议人签订商品房买卖合同，异议人将购房款付给桃花源公司，并未用于代为清偿所购房屋的抵押债务，德天公司对该房屋的抵押权未消灭，即使该商品房买卖合同有效，并不代表该合同一定能够全面履行。桃花源公司在未通知德天公司也未得到德天公司同意的情况下与异议人签订商品房买卖合同，不符合《物权法》所规定的物权有效变动的条件，不发生权属转移的效力。案涉房产仍属于桃花源公司所有。因桃花源公司不履行给付义务，本院依据德天公司申请裁定拍卖桃花源公司所有的已抵押给德天公司的房产，经过两次拍卖均因无人竞买而流拍，后以第二次流拍价在淘宝网上将案涉房产进行变卖，再次流拍。根据德天公司申请，本院以变卖流拍价将案涉房产裁定归德天公司所有并无不当。
根据相关规定，案外人根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定对执行标的提出异议的，应当在争议的执行标的执行终结前提出；执行标的由执行案件当事人受让的，应在执行程序终结前提出。案外人在执行标的执行完毕或执行程序终结前已提出执行异议，且法定期限内提起执行异议之诉，但因执行法院在此期间未停止处分执行标的，或因申请执行人提供相应担保导致执行标的在此期间被执行完毕或者执行程序终结的，应不予受理或者终结执行异议之诉案件的审理，告知其通过执行监督程序救济或者依职权立执行监督案件办理。异议人已于2017年7月23日向本院书面提出执行异议，本院未先对异议人的异议进行审查，也未停止执行行为，于2017年12月20日向如皋市不动产登记中心送达协助执行通知书、解封通知书、民事裁定书，并将案涉房产解封、过户至德天公司名下，虽在实体处理上符合法律规定，但程序上确有不当。本院对异议人的异议请求立案审查后发现不符合受理条件，应裁定驳回申请。因此应裁定驳回异议人申请，异议人可通过执行监督程序予以救济，亦可通过向桃花源公司主张违约责任实现自己的权利。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：
驳回魏建国、曹美凤的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议。
审 判 长 高 杰
审 判 员 贲 华
代理审判员 陈琳璐
二〇一八年二月六日
书 记 员 何培妮