辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6606号
上诉人(原审被告)：安红芹，女，1970年12月23日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：董清，辽宁峰慧律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李志义，男，1980年10月26日生，汉族，住址辽宁省建昌县。
上诉人安红芹因与被上诉人李志义房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
安红芹上诉请求：判令撤销（2017）辽0211民初4015号判决书，并予以改判或发回重审。事实和理由：一、案涉房租租赁期满后续租期间，被上诉人又告知不再续租，在2017年3月7日晚，上诉人与被上诉人进行房屋验收，并欲返还房屋押金及剩余租金，却发现出租房屋各个设施受到损害，上诉人当场提出，并指出具体的损坏部位。一是二室一厅的所有墙体大白均被人为乱写乱画，经专业人员查看，已无法局部粉刷修复；二是卫生间推拉门其中一扇玻璃破裂；三是阳台下端大玻璃窗破裂；四是灶具损坏并已无法使用。随后双方在微信往来中协商损害部位的维修事宜，被上诉人在协商中虽认可损害房屋设施这一事实，但既不同意自己维修，又要上诉人先将押金及租金返还，上诉人予以拒绝。二、本案适用法律错误，被上诉人在双方租赁合同到期后又另行续租，依据《合同法》第215条，第236条，在此期间，双方已转为不定期租赁合同，双方均享有任意合同解除权。而（2017）辽0211民初4015号判决书表述为一方违约一说，更是错误适用《中华人民共和国合同法》第113条，令人费解。另外，租赁房屋合同中押金的作用不言而喻，而出租房屋的退房验收是查看出租的房屋设施是否有损害的行为，而非造成损害一方责任完结的证明。经查看并告知，经协商未果，如若造成损害一方既不维修，又拒不赔偿，出租方有权扣留押金。该行为完全符合《合同法》第219，第235条之规定。三、本案事实不清，可追加新租户为第三人。
李志义答辩称，双方于2017年3月7日完成了房屋交接，房屋交接当天安红芹未提出任何异议，3月9日返还押金时才提出要扣押金，属恶意行为，其损失金额为自行计算，被上诉人不认可，新租户也是被上诉人给找的，没有给上诉人造成任何损失，请求维持一审判决。
李志义向一审法院起诉请求：1.被告返还原告押金1500元；2.被告返还原告房租1150元；3.本案诉讼费由被告承担。。
一审法院认定事实：2015年12月26日，原、被告签订了《房屋租赁居间合同》，约定由原告承租被告名下位于大连市甘井子区悦岭街123号2单元1层1号的房屋，租赁期为12个月，自2016年1月1日起至2016年12月30日止，每月租金为1500元，租金每半年缴纳，租房押金1500元。同日，原告缴纳了半年租金9000元及押金1500元，被告向原告出具收条一张。租赁期满前，原告告知被告要续租三个月，并于2016年12月22日转账支付给被告4500元。2017年2月8日，原告通过微信告知被告不再续租房屋。2017年3月7日，原告与被告对案涉房屋进行了交接。2017年3月9日，被告将案涉房屋租给了新租户。
一审法院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁居间合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告于2016年12月22日向被告支付三个月房租用于续租房屋，案涉房屋的租赁期限延展至2017年3月31日届满。原告要求提前解除合同系违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关于被告的损失，原告于2017年3月7日与被告交接案涉房屋，被告于2017年3月9日将案涉房屋租给新租户，原告与新租户的租赁期间能够衔接，被告不存在租金上的损失，收取原告新租户入住以后的房租没有事实及法律依据，应当予以返还。故被告应当返还原告的租金为1150元（1500元／月÷30天×23天）。关于押金，案涉房屋租赁合同中约定，如果原告在合同期间未经被告允许私自离开的，被告有权将押金不返还原告。现原告提前通知了被告要提前解除合同，被告没有对此提出异议，且双方对案涉房屋进行了交接，被告不返还原告押金没有事实及法律依据。故，一审法院对原告要求被告返还租金1150元及押金1500元的主张予以支持。
至于被告抗辩的原告在租赁期间对案涉房屋内设施造成了损坏，一审法院认为，被告提供的照片及视频证据均系新租户入住以后拍摄，且原告对被告的主张的损失不予认可，现有证据不足以证明案涉房屋损坏部分系原告造成，故一审法院对被告的该项辩驳不予认可。待有证据后，被告可另行提起诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：自判决发生法律效力之日起十日内，被告安红芹返还原告李志义租金1150元及押金1500元，以上合计2650元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由安红芹负担。
依据双方一审期间提交的通话录音，二审另查明，在诉讼前，李志义及其妻子王颖与安红芹曾就案涉房屋的维修及押金、剩余房租返还事宜多次通过微信及电话沟通，王颖在电话中认可”当时说好了，我维修”，但要求安红芹先退押金后维修，安红芹则要求先维修后退押金，双方未能达成一致。二审认定一审查明的事实属实。
本院认为，综合上诉人的上诉请求以及被上诉人答辩意见，本院对双方争议焦点认定如下：
一、案涉房屋的损坏与李志义是否存在关联性
一审期间，安红芹提供的照片、视频显示，李志义曾租住的案涉房屋墙壁上有多处涂画、部分玻璃破损、燃气灶部分器件缺失，上述损坏情况均非自然磨损，应认定案涉房屋存在人为损坏。关于损坏出现的时间，双方存在争议，李志义否认系其租住期间出现，根据已查明事实，在本案起诉前，李志义及其妻子王颖与安红芹曾就案涉房屋的维修及押金、剩余房租返还事宜多次通过微信及电话沟通，
李志义针对安红芹所说的房屋系在其租住期间损坏并未否认，同意更换玻璃、刮大白，王颖在电话中亦认可”当时说好了，我维修”，但要求安红芹先退押金后维修，安红芹则要求先维修后退押金，双方对此未能达成一致。二审期间，本院责令李志义及其妻子到庭接受询问，对安红芹电话录音及微信记录发表意见，李志义及其妻子王颖均明确表示拒绝，称时间长，记不清了，工作忙没时间到法院。李志义及其妻子拒绝发表质证意见，系放弃抗辩，应视为认可对方主张，故本院依法推定，安红芹家中墙壁、燃气灶、玻璃的损坏系李志义租住期间形成，应当由李志义负责修复。
二、对李志义交纳的房屋押金和剩余房租，安红芹是否应予返还
房屋押金的设立目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，具有担保性质，李志义在租赁关系终止时，负有对案涉房屋毁损部分的修复义务，待维修完成后安红芹方应返还押金，现李志义尚未完成该项义务，故李志义请求返还押金，并无事实和法律依据，本院不予支持。
根据已查明事实，李志义夫妇已按1500元每月的标准将房租支付至2017年3月31日，实际占有使用房屋至2017年3月7日，剩余23天房租应为1150元仍在安红芹处，李志义于2017年3月8日起已经不再占有使用案涉房屋，安红芹应将剩余租金予以返还，一审法院对李志义主张返还租金的诉讼请求予以支持，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，一审法院适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4015号民事判决；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，安红芹返还李志义剩余租金1150元；
三、驳回李志义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由李志义负担。
本判决为终审判决。
审判长侯学枝
审判员刘冬艳
代理审判员王鹏程
二○一七年九月二十五日
书记员董芳