江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3900号
上诉人（原审被告）：包正阳，男，汉族，1972年10月24日生，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：杨海飞，江苏圣圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仇红霞，女，汉族，1977年11月28日生，住常州市。
委托诉讼代理人：秦鑫、沈秀，江苏禾邦律师事务所律师。
上诉人包正阳因与被上诉人仇红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
包正阳上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：仇红霞与包正阳签订的《房屋租赁协议书》于2017年5月23日解除属于认定事实不清，之后仇红霞继续正常使用房屋，双方合同事实上并没有解除；双方签订的房屋租赁协议中，没有对装修部分作出明确的约定，一审法院认为合同中已经做出了明确的约定，因包正阳违约解除合同，需承担装修损失明显错误；装修残值认定为72450元，系仇红霞起诉时申请鉴定的价格，但至目前为止仇红霞仍然在正常使用，包正阳认为残值数目不准，应当进行适当降低；房屋租赁协议租金仅1万多元，但因客观原因造成了包正阳违约就要承担79450元赔偿，明显显失公平；合同中双方特别就违约责任做出了书面的约定的为2000元整，而且是手写加印双方指印。证明当时双方均认为违约需承担的责任是2000元整。即使装修损失发生了，装修的时候没有告知需要大面积装修，仇红霞应当承担部分损失。
仇红霞辩称，1、包正阳虽然没有明确表态，但根据双方签订的租赁协议以及房屋地址可以看出，仇红霞承租房屋是用来开店的，可以推知其必然要进行装修才能达到租赁目的，包正阳仍然与仇红霞签订合同应该推定其已经默示装修，涉案商铺店外有明显的字牌店名，包正阳知道仇红霞进行装修，却未明确表示意见且没有任何行动，进一步表明其已经默示同意。根据法律规定出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的，因出租人违约行为导致合同解除的，承租人可以要求出租人剩余租赁期内装饰装修残值。2、2017年5月23日是新北法院公告要求搬离的最后期限，在此之后双方之间已经不存在租赁关系。
仇红霞向一审法院起诉请求:1、判令双方签订的租赁协议从2017年5月23日解除；2、判令包正阳退还剩余租金7500元及押金3000元；3、判令包正阳承担由此给仇红霞造成的直接损失245645元；4、本案诉讼费、评估费用由包正阳承担。
一审法院认定事实：2012年6月25日，嘉豪公司将其名下位于嘉豪名苑1幢4号的商铺抵押给中信银行股份有限公司常州分行，并办理了抵押登记。2012年7月15日，包正阳与嘉豪公司签订《租赁合同》承租该商铺，租赁期自2012年7月20日至2032年7月19日。2016年8月21日，仇红霞与包正阳签订《房屋租赁协议书》，约定由仇红霞承租该商铺，租赁期自2016年8月21日至2019年8月20日；租金18000元/年（第一年租金减免3000元），一年一付，先付后用；包正阳收取仇红霞押金3000元；租赁期因包正阳原因导致租赁合同终止，包正阳应退还仇红霞剩余租金，另支付违约金；任何一方违约均应承担违约金2000元。同日，仇红霞向包正阳支付第一年租金15000元和押金3000元。2016年11月26日，仇红霞与青岛鑫金涛国际贸易有限公司签订《加盟合同》，由仇红霞在该商铺内加盟开办能量养生馆，加盟费210000元，并按汗蒸房标准进行了装饰装修。
2017年5月2日，常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）张贴（2013）新执字第2248号公告，要求仇红霞于2017年5月23日之前迁出上述商铺，否则将进行强制迁让。后经仇红霞与新北法院协商后，以仇红霞向新北法院缴纳保证金的形式，由仇红霞继续使用该商铺，截止法庭辩论结束前，该商铺仍由仇红霞经营使用。
经仇红霞申请，一审法院委托常州嘉恒资产评估有限公司对该商铺内形成附和的、不可拆卸的装饰装修资产进行评估，评估资产净值为72450元。仇红霞支付评估费2000元。
一审法院认为，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应义务。仇红霞与包正阳签订的《房屋租赁协议书》不违反法律规定，合法有效。但仇红霞据此承租的位于天宁区中吴大道嘉豪名苑1幢4号商铺在《房屋租赁协议书》签订之前已设定抵押，并被法院查封。新北法院张贴《公告》要求仇红霞于2017年5月23日前迁出该商铺，致使仇红霞的经营权利遭受重大影响，包正阳违反了《房屋租赁协议书》关于“保证出租房屋具有使用功能、并且手续齐全、合法”的约定，已构成违约，应当承担违约责任。仇红霞与包正阳对于解除《房屋租赁协议书》无异议，确认《房屋租赁协议书》于2017年5月23日解除。包正阳应当退还押金3000元，并支付违约金2000元。《房屋租赁协议书》中对于租赁合同期满、双方未续租时，以及因仇红霞原因导致租赁合同终止时，商铺内可移动及不可移动的财产归属做出了约定，应当据此认定包正阳已同意仇红霞对该商铺进行装饰装修，且仇红霞承租该商铺并装修后，长期经营汗蒸馆，未有证据显示包正阳对仇红霞的装饰装修行为提出异议，在双方未约定合同解除时如何处理已经形成附合的装饰装修物的前提下，根据法律规定，因出租人包正阳违约导致合同解除，承租人仇红霞有权请求包正阳赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失72450元。《房屋租赁协议书》解除后，该商铺目前仍由仇红霞经营使用，包正阳作为权利人有权向仇红霞收取占有使用费，该权利并未被其他事由所阻却，故对于仇红霞要求包正阳返还租金的请求不予支持。仇红霞主张的其他直接损失未有相关证据证明，不予支持。评估费2000元系确定装饰装修残值的必要支出，应当由违约方包正阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、仇红霞与包正阳签订的《房屋租赁协议书》于2017年5月23日解除。二、包正阳应当于判决生效之日起十日内向仇红霞返还押金3000元、支付违约金2000元、评估费2000元、赔偿装饰装修损失72450元，共计79450元。三、驳回仇红霞的其他诉讼请求。案件受理费5143元，减半收取2571.5元，由仇红霞负担1771.5元，由包正阳负担800元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，1、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，应予支持。本案租赁房屋被法院查封，且新北法院张贴《公告》要求仇红霞于2017年5月23日前迁出该商铺，一审法院据此判决仇红霞与包正阳签订的《房屋租赁协议书》于2017年5月23日解除并无不当。2、本案租赁房屋系商铺，仇红霞承租房屋是用来开店的，商铺店外有明显的字牌店名，包正阳应当知道仇红霞进行装修，却一直未明确也没有任何行动对此表示异议，故可视为包正阳已经默示同意进行装修。另从《房屋租赁协议书》中对于租赁合同第六条关于“乙方可拆走或处置商铺内可移动部分”的相关约定，也可推定包正阳已同意仇红霞对该商铺进行装饰装修，且仇红霞承租该商铺并装修后，长期经营汗蒸馆，未有证据显示包正阳对仇红霞的装饰装修行为提出异议，因出租人包正阳违约导致合同解除，对承租人仇红霞关于包正阳赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求应予支持。3、关于2017年5月23日之后仇红霞仍正常使用租赁房屋问题，因双方房屋租赁协议于2017年5月23日解除，仇红霞2017年5月23日如仍继续使用租赁房屋，包正阳可以其享有的合法的房屋使用权并结合己承担的装饰装修残值费用另行向仇红霞主张房屋及装饰装修占用费。
综上所述，包正阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5143元，由包正阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘敬兵
审判员 杨 迪
审判员 吴立春
二〇一七年十二月十八日
书记员 冯 雪