天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4245号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雅洁，女，1970年11月20日出生，汉族，自由职业，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:李爱，天津安泽海森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:古正宇，男，1985年10月28日出生，汉族，天津市红桥区人民检察院干部，住天津市和平区。
委托诉讼代理人:江岚，天津四方君汇律师事务所律师。
原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，该公司总裁。
委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。
原审第三人:中信银行股份有限公司天津分行，住所地天津市和平区张自忠路162号增5号。
负责人:王立伟，该行行长。
委托诉讼代理人:刘湘岳，男，该公司员工。
上诉人陈雅洁因与被上诉人古正宇、原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）、原审第三人中信银行股份有限公司天津分行（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈雅洁的委托诉讼代理人李爱、被上诉人古正宇及其委托诉讼代理人江岚、原审第三人中原物业公司的委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼，原审第三人中信银行参加2017年5月26日庭审，未参加2017年7月7日庭审。本现已审理终结。
陈雅洁上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判双方继续履行合同，古正宇为陈雅洁办理过户手续，驳回古正宇的反诉请求，不再主张陈雅洁一审诉讼请求中要求古正宇承担90万元违约金的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由古正宇承担。事实和理由：合同具备继续履行的条件。上诉人已支付了300万元，上诉人的贷款资质在诉讼期间没有变化，贷款合同可以继续履行。上诉人买房是为了给孩子上学上户口。现在孩子的户口挂在外面，上诉人压力巨大。10月8日将首付款存入监管账户，属履约瑕疵，并不导致合同根本解除。上诉人始终积极履行，贷款迟延办理并不是上诉人主观意志控制。协议约定的9月30日只是双方的预测时间。而且上诉人同意被上诉人领取房租至2017年5月30日，如果房款时间迟延，这部分房租就是对被上诉人的补偿。
古正宇辩称，不同意陈雅洁的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。陈雅洁根本违约。合同具备解除条件。是陈雅洁在一审期间明确表示不调整违约金。
中原物业公司述称，对上诉请求不发表意见，上诉请求与我公司无关。
中信银行述称，不发表任何意见。
陈雅洁向一审法院起诉请求：1.被告继续履行原、�告签订的《房产交易合同》、《补充协议》、《天津市房产买卖协议》；2.被告将天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-1901房屋所有权转移登记至原告名下，履行产权过户义务；3.被告承担违约金90万元；4.诉讼费由被告承担。
古正宇向一审法院反诉请求：1.确认原、被告签订的《天津市房产买卖协议》、《房产交易合同》、《补充协议》于2016年10月16日解除；2.判令原告给付被告违约金90万元；3.反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原告主张被告未尽配合拍照义务导致延误评估和贷款以及被告恶意涨价的事实，原告未提供证据予以证实，原告主张的该事实，一审法院不予确认。
一审法院认为，本案争议焦点为原告和被告何方存在违约行为。依据原、被告双方于2016年8月19日签订的《房产交易合同》和《补充协议》，明确约定了除原、被告双方另有约定外，在房管局签署的《天津市房产买卖协议》中的履行日期与《房产交易合同》发生冲突，以该合同为准。同日签订的《补充协议》约定，被告全部房款于2016年9月30日前全部拿到，该补充协议是《房产交易合同》的一部分，具有同等的法律效力，如与《房产交易合同》发生冲突，以本补充协议中的约定为准。据此，通过原、被告之间于2016年8月19日签订的《房产交易合同》、《补充协议》以及2016年8月23日在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》，可以确定被告认可原告通过银行贷款的方式支付房款，同时也对被告得到全部房款的时间进行了特别约定。现原告未能在合同约定的时间即2016年9月30日保证被告拿到全部房款，构成违约。原告主张在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》已经对付款时间进行变更的理由不能成立。对于原告要求继续履行、办理过户并要求被告承担90万元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。按照《房产交易合同》约定，原告未按约定付款的，若逾期超过15日，视为拒绝履行合同，被告有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。经庭审查明，原告于2016年10月8日存入264万元首付款，并于2016年10月11日与第三人中信银行签订《中信银行个人购房借款（抵押）合同》，该银行的代理人庭审中表示后续手续为办理产权转移登记、抵押后再向资金监管中心发放贷款，故在2016年10月13日双方在房管部门欲办理产权转移登记手续之时及其后的两天，原告未能使被告取得全部房款，被告于2016年10月16日发出解除通知符合合同约定，被告反诉要求确认被告与原告签订的《天津市房产买卖协议》、《房产交易合同》、《补充协议》于2016年10月16日解除，符合合同的约定和法律规定，一审法院予以支持，原告应当按照合同的约定承担违约金90万元。鉴于原、被告双方买卖合同解除，根据法律规定，合同解除后，被告应当返还原告已经收取的20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认2016年8月19日、2016年8月23日原告陈雅洁与被告古正宇就天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-1901房屋分别签订的《房产交易合同》、《补充协议》、《天津市房产买卖协议》均于2016年10月16日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告古正宇返还原告陈雅洁20万元；三、判决生效之日起十五日内，原告陈雅洁给付被告古正宇违约金90万元；四、驳回原告的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取计6400元，由陈雅洁负担，反诉受理费6400元，由陈雅洁负担（原告负担部分于判决生效后十五日内直接给付被告）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认定事实如下：2016年8月19日,陈雅洁（乙方）、古正宇（甲方）与中原物业公司签订《房产交易合同》，约定：陈雅洁购买古正宇名下的坐落于天津市和平区荣业大街与闸口街交口新汇华庭5-1-1901，房屋面积165.63平方米，总房款为900万元。诉争房屋处于租赁状态，租期至2016年12月31日。买卖双方须于2016年8月23日前至房管局签署《天津市房产买卖协议》。双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。陈雅洁在签订合同时交付20万元定金。除定金外的剩余房款880万元中非银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。陈雅洁须于2016年8月30日前办理贷款申请手续，并将定金之外的其他首付款存入资金监管中心，古正宇同时将已收取的定金存入资金监管中心。
《房产交易合同》第六条第三项约定：依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。
第六条第四项约定：甲方（古正宇）未按约定注销抵押权的，乙方（陈雅洁）未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒�履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。
第六条第五项约定，在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。
陈雅洁与古正宇在签订《房产交易合同》同时，又签订《补充协议》，约定：1.甲方（古正宇）全部房款900万元为净捞，不承担任何费用（后期税费及中介费），由乙方（陈雅洁）承担。2.双方约定，甲方全部房款于2016年9月30日前全部拿到。3.甲方出租房屋按原协议约定内容转给乙方。和承租人重新签订租赁协议，按原协议甲方已收取2017年5月30日前的租金不予退还。甲方已交的房屋的物�费，乙方也不再付给甲方。本补充协议与《房产交易合同》具有同等法律效力。如与《房产交易合同》发生冲突，以本补充协议中的约定为准。
陈雅洁与古正宇依约于2016年8月23日到房管局签署《天津市房产买卖协议》。约定：房价款为880万元，首付款为264万元，申请银行贷款616万元。乙方（陈雅洁）应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款264万元，一次性存入房地产交易资金监管中心在中信银行设立的专用账户。
陈雅洁称，中信银行曾告知只要在贷款审批下来之前存入首付款即可，在2016年9月30日陈雅洁接到中信银行电话通知，告知其贷款审批已通过，可以存入首付款。
陈雅洁于2016年10月8日将264万元首付款存入监管账户。陈雅洁与中信银行于2016年10月11日签订贷款合同。
2016年10月10日古正宇与中原�业公司到房管局预约2016年10月13日办理过户手续。2016年10月13日，陈雅洁与古正宇在房管局因双方对9月30日未拿到全部房款应如何承担责任而发生争议，故未办理过户手续。
2016年10月16日，古正宇以2016年10月15日不可能拿到全部房款，买方构成违约为由，以书面形式通知陈雅洁解除房屋买卖合同，陈雅洁认可收到上述解除合同的通知。
本院认为，本案的争议焦点为：一、是陈雅洁与古正宇在履行房屋买卖合同过程中谁构成违约；二、陈雅洁与古正宇签订的《天津市房产买卖协议》、《房产交易合同》、《补充协议》是否应予解除。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，应依据合�约定判断哪方构成违约。在本案中，判断哪方构成违约的基础是对陈雅洁与古正宇签订的《补充协议》中关于9月30日前卖方拿到全部房款应如何理解。
陈雅洁、古正宇与中原物业公司在一审、二审庭审中均认可，在陈雅洁与古正宇办理过户手续后，仍需要22个工作日，古正宇才会拿到全部房款。关于各方何时知道该22个工作日的工作流程，陈雅洁、古正宇、中原物业均陈述不一致，且均未提供证据证明己方以及对方是在何时明确知道。
如陈雅洁与古正宇签订《补充协议》时，均已知道22个工作日的工作流程，那通过倒数日期的方式对9月30日拿到全部房款如何理解进行判断。
陈雅洁与古正宇签订《房产交易合同》第六条第四项约定：“……乙方（陈雅洁）未按约定付款的……每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为�约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”故逾期在十五日内与逾期超出十五日的区别在于是一般违约还是根本违约。
故在判断9月30日拿到全部房款如何理解时，应按照双方约定的依约履行的履行期限进行判断，而不应将逾期十五日内，即一般违约情形计算在内。即应从9月30日倒退计算陈雅洁与古正宇实际约定的合同履行时间节点。
假定在过户后的第22个工作日就可以拿到房款，即从9月30日倒退22个工作日，除去9月15日中秋节法定节假日，陈雅洁与古正宇必须在8月31日办理过户手续，才能按照9月30日拿到全部房款的约定依约履行。即陈雅洁与古正宇在《补充协议》中对拿到全部房款时间的特别约定，实际上对何时办理过户手�进行了特别约定。但双方在《房产交易合同》约定的是8月30日前办理贷款申请手续，即8月30日是办理贷款申请手续的最后期限。即，陈雅洁与古正宇虽约定了8月30日前办理贷款申请手续，但同时又约定8月31日须贷款审批通过，且在8月31日办理过户手续。显而易见，上述合同履行时间节点在实践中是难以履行完成。
同理，假定在过户的第23天才能拿到全部房款，则实际上是约定陈雅洁与古正宇必须在8月30日办理过户手续。即，8月30日陈雅洁办理申请贷款审批手续，同一天，贷款审批通过，且买卖双方须办理过户手续。较上一个假定条件，本假定条件下的合同履行时间节点在实践中更是难以履行完成。
另，在房屋买卖过程中，贷款审批时间、办理相关业务的所必要的流程时间均具有不确定性，非合同双方当事人的主观意志能完全左右。在陈雅洁与古正宇均同意采用贷款这种具有不确定性因素的形式支付房款的前提下，又对拿到全部房款的时间作出明确约定。结合陈雅洁与古正宇约定的合同履行时间节点与实践经验背离、房地产市场波动等因素，本院认定，陈雅洁与古正宇订立的9月30日前拿到全部房款的约定属于双方订立了履行不能的约定。在合同履行过程中，不能以履行不能的合同条款认定陈雅洁存在违约行为。
古正宇提出陈雅洁未在8月30日前存入首付款属于根本违约的上诉理由，因陈雅洁未按时存入首付，不影响合同继续履行，亦未对古正宇造成利益损失，故陈雅洁未按时存入首付款的行为不属于根本违约。
因此，古正宇要求陈雅洁支付90万元违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，《补充协�》约定的重要条款就是对拿到全部房款时间的约定。故古正宇出售诉争房屋的目的是在9月30日前拿到全部房款。在无法实现该出售诉争房屋目的时，实际上属于合同目的无法实现。因此，本院认定，双方签订的《房产交易合同》、《补充协议》、《天津市房产买卖协议》因无法实现合同目的，应予解除。对陈雅洁要求继续履行合同的上诉请求，因合同目的已无法实现，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在合同解除后，古正宇应向陈雅洁返还定金20万元。
综上所述，陈雅洁的上诉请求部分成立。本院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6419号民事判决；
二、上诉人陈雅洁与被上诉人古正宇于2016年8月19日签订的《房产交易合同》、《补充协议》与2016年8月23日签订的《天津市房产买卖协议》均予以解除；
三、本判决生效十五日内，被上诉人古正宇返还上诉人陈雅洁20万元；
四、驳回上诉人陈雅洁的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人古正宇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12800元，二审案件受理费12800元，合计25600元，由陈雅洁负担12800元，由古正宇负担12800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 阎 涛
代理审判员 刘 艳
二〇一七年十二月五日
法官 助理 史军锋
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……