福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2827号
原告曾立斌，男，汉族，1969年12月4日出生，住所地福建省厦门市思明区。
委托代理人林联铨、黄丽端，福建天衡联合律师事务所律师。
被告庄万良，男，汉族，1974年1月9日出生，住所地福建省福州市仓山区。
第三人缪景涛，男，汉族，1981年5月8日出生，住所地福建省福安市。
原告曾立斌与被告庄万良、第三人缪景涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾立斌的委托代理人黄丽端到庭参加诉讼。被告庄万良、第三人缪景涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾立斌诉称，2013年11月1日，以被告庄万良作为甲方（出租方），以第三人缪景涛作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于福州市宝龙城市，建筑面积合计约为210平方米的店面出租给第三人缪景涛作为餐饮使用，转让费为60万元；租赁期限自2013年12月1日起至2018年5月31日止；月租金自2013年12月1日起至2014年11月30日止为每月50000元整，租金于每年12月1日起逐年6%递增；被告收取缪景涛押金15万元；被告保证前述租赁标的物产权清晰，若发生相关的产权纠纷或债务，造成承租方不能正常经营的，由被告负责赔偿承租方一切经济损失。2013年11月25日，以被告作为甲方（出租方）、第三人缪景涛作为乙方（转租方）、原告作为丙方（承租方），三方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于福州市宝龙城市之A店铺，使用面积合计约为36平方米的店面单独出租给原告作为商业经营使用，转让费为30万元；租赁期限自2013年12月1日起至2018年5月31日止；月租金自2013年12月1日起至2014年11月30日止，为每月租金25000元整，租金每年12月1日起逐年6%递增；被告收取原告押金75000元；租赁期间，任何一方违约，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方月租金两倍金额的违约金，支付的违约金低于实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分；被告保证前述租赁标的物产权清晰，若发生相关的产权纠纷或债务，造成承租方不能正常经营的，由被告负责赔偿承租方一切经济损失。原告在签订上述《房屋租赁合同》后，为该店铺进行了大量的投入，包括但不限于装修工程，空调、消防工程，灯箱工程，冷库、干仓保证金，增容费用，设计费，品牌代理费、大众推广广告费等。同时，原告依约向被告支付了转让费、押金，并按期支付月租金，全面履行了合同义务。2014年6月1日，原告突然收到租赁标的物的实际权属人送达的《关于终止房屋租赁合同的告知函》，原告惊悉，被告竟然不是租赁房屋的所有权人！实际权属人通知原告其将收回租赁房屋，原告业已投入的店铺即将面临重大损失。对此，原告多次与被告沟通、联系，但被告置之不理。为避免损失进一步扩大，原告于2014年6月30日在实际权属人的要求下，搬离腾空租赁房屋。原告认为，在《房屋租赁合同》签订前与履行期间，被告刻意隐瞒租赁房屋的实际权属情况，致使原告陷入错误认识，签订了《房屋租赁合同》，并据此进行了巨大的商业投资。因被告根本违约，致使其与原告签订的《房屋租赁合同》履行不能，原告业已付出的成本、投资、可预期利益及品牌信誉遭到了严重损失，被告应进行返还并承担相应的赔偿责任。故请求判令：1、确认原告与被告、第三人缪景涛签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月14日解除；2、被告立即向原告退还租赁押金和转让费合计人民币375000元；3、被告立即向原告支付违约金及赔偿相关损失计507769.92元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告庄万良未到庭答辩，亦未提交答辩状。
第三人缪景涛未到庭答辩，亦未提交答辩状。
经审理查明，2013年11月1日，以被告庄万良为甲方（出租方），以第三人缪景涛为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于福州市宝龙城市，建筑面积合计约为210平方米的店面出租给乙方作为餐饮使用，转让费为人民币60万元；租赁期限自2013年12月1日起至2018年5月31日止；2013年12月1日起至2014年11月30日，月租金为50000元，每年12月1日起月租金逐年6%递增；甲方收取乙方押金人民币15万元，租赁期满后经甲方验收店面、财产完整无损，水、电等所有费用结算清楚，甲方应将押金全部退还乙方（不计利息）；甲方保证前述租赁店面产权清晰，若发生相关的产权纠纷或债务，造成乙方不能正常经营的，由甲方负责赔偿乙方一切经济损失；租赁期内，如需对店面进行装修或乙方如需转租或转让要保留原合同内容不变，租金不变，甲方才同意转租或转让。
2013年11月25日，以被告庄万良作为甲方（出租方）、第三人缪景涛作为乙方（转租方）、原告作为丙方（承租方），三方签订一份《房屋租赁合同》。合同内容为，鉴于：1、2013年11月25日，甲乙双方就福州市宝龙城市店面签订《房屋租赁合同》；2、考虑到福州市宝龙城市店面整体性及经营规划调整，甲、乙双方同意划分部分场地单独出租给丙方。经甲、乙、丙三方平等协商，自愿达成协议如下：一、甲方同意将座落于福州市宝龙城市店面之A店铺（详见附件店面户型图，画红线部分，以下简称店面），使用面积合计约36平方米的店面单独出租给丙方作为商业经营使用，丙方愿意承租。转让费人民币30万元整。二、租赁期限自2013年12月1日起至2018年5月31日止。三、月租金（不含税）自2013年12月1日起至2014年11月30日止，租金每月为25000元整，租金递增为每年12月1日起月租金逐年6%递增；四、付款方式：银行转账，开户行建行福清支行户名庄万良账号43×××84。五、付款时间：由丙方在每个月1号之前支付。六、甲方收取丙方押金人民币75000元整，在租赁期满后，经甲方验收店面、财产完整无损，水、电等所有费用结算清楚，甲方应将押金全部退还给丙方（不计利息）。七、租赁期间内，甲方保证如下：1、上述店面产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，造成丙方不能正常经营，由甲方负责赔偿丙方一切经济损失2、……5、甲方于2013年11月20日前将租赁店面交给丙方使用。八、租赁期内，丙方保证如下：1……2、如需要对店面进行装修，需经甲方同意；未经甲方同意，合同存续期间丙方无权对店面进行转租或转让；3……九、违约责任：1、租赁期间，任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于店面租赁的规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方月租金两倍金额的违约金；支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分；2、……十四、特别约定1、本合同签订后，丙方依法取得本合同约定店面的占有、使用、收益、依约转让等权利。2、乙方不得或放弃就本合同约定的店面向甲、丙双方主张任何权利。该合同有附图两页，上标注A店面为47#、48#、49#店面中分割出的6米×6米的店面，并标注“徹思叔叔”。上述合同签订后，被告依约将讼争的上述“A店面”交付给原告使用。
上述合同签订后，被告依约将讼争屋上述“A店面”交付给原告使用。2014年6月1日，原告收到福州市宝龙城市广场1#、2#楼连接体2层49店面产权人许隆明、叶莲雨向被告庄万良和“台江区彻思叔叔烘焙店”发出的“关于终止房屋租赁合同的告知函”，内容为：因你方私自将店面转租他人、变更商店用途、拖欠店面租金（已超过三十天），严重违背了2011年8月29日签订的房屋租赁合同……本人决定于2014年6月1日起终止于2011年8月29日签订的房屋租赁合同，并收回前述店面。原告遂于2014年6月13日向被告发出《律师函》，要求终止履行原、被告及第三人三方于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》并要求被告向其支付转让费、押金、租金及全部经济损失共计2903903.01元。2014年6月27日，原告又向被告发出了关于2014年6月30日办理租赁房屋交接的通知函件，要求被告于2014年6月30日到场办理租赁房屋的交接手续，并告知被告若不按时到场，原告将自行搬离并视被告无异议等事宜。被告庄万良收到上述函件后，未回函。2014年6月30日，被告未到场办理交接手续，原告自行搬离承租店面。2014年9月3日，原告诉至本院，提出了上述诉讼请求。
另查明，根据2014年12月12日福州市房地产档案馆出具的“福州市房屋权属登记信息查询证明”所载内容，台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体2层47店面产权人为王磁俤，48店面产权人为刘梦凌、薛松，49店面产权人为叶莲雨、许隆明。
诉讼中，原告向本院提交了被告庄万良于2013年12月1日出具的三份收条（原告陈述其仅持有收条复印件，收条原件在第三人缪景涛处收执）内容分别为（1）兹收到缪景涛转让福州宝龙城市广场二楼47#、48#、49#店面转让费用共计人民币陆拾万元整（￥600000.00），收款人庄万良；（2）兹收到缪景涛福州宝龙城市广场2013年12月份租金人民币伍万元（￥50000.00）及押金人民币柒万伍仟元整（￥75000.00），收款人庄万良；（3）兹收到曾立斌交纳的福州宝龙城市广场二楼47#、48#、49#店面租赁押金计人民币柒万伍仟元整（￥75000.00），收款人庄万良。第三人缪景涛确认上述三张收条目前由其收执，并出示了原件。原告认为：1、在被告与第三人签订的第一份《房屋租赁合同》约定的租赁期间尚未开始时，原、被告及第三人又于2013年11月25日达成三方协议，在福州市宝龙城市店面中划分出面积为36平方米的“A店面”由原告承租，并向被告庄万良支付相应租金、转让费和押金；2、由于原告对第三人缪景涛享有债权40万元（“鲜芋仙”福州宝龙加盟费400000元），所以就由缪景涛代原告向庄万良直接支付了包括“A店面”首期租金25000元、押金75000元以及转让费300000元在内的400000元；3、第三人缪景涛向被告庄万良支付的600000元转让费中，包含其代原告向被告支付的转让费300000元，第三人缪景涛向被告庄万良支付的12月份租金50000元中，包含其代原告向被告支付的首期租金25000元；4、被告庄万良出具的收条中也体现了其收到原告支付的押金75000元的事实。本院询问原告为何未持有三份收条的原件，原告陈述收条原件均在第三人缪景涛处收执，第三人缪景涛仅向其提供了收条复印件用于公司内部做账。
综上事实，本院认为，原、被告与第三人于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在租赁期间，租赁房屋（“A店面”）产权人发函要求收回租赁店面。原告收到该通知后，已及时发函将上述情况告知被告，并提出了终止履行租赁合同的要求。被告收到该函后未予回复。由此应当认定系被告原因致使产权人要求收回租赁店面，进而导致原告无法正常经营。根据上述《房屋租赁合同》第七条“甲方保证如下：1、上述店面产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，造成丙方不能正常经营，由甲方负责赔偿丙方一切经济损失……”及第九条第1款“租赁期间，任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于店面租赁的规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方月租金两倍金额的违约金；支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分”的约定，被告已构成违约，原告有权提前解除其与被告的房屋租赁合同关系。2014年6月13日，原告向被告发出了内容为要求终止履行租赁合同的《律师函》，该函于2014年6月14日送达被告，被告未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原被告之间的房屋租赁合同关系已于2014年6月14日解除。根据上述租赁合同的约定，被告应当向原告支付相当于2个月租金的违约金50000元（25000元×2月）。原告还诉请要求被告赔偿因租赁合同提前解除造成的实际损失，主要包括代理权利金200000元与设计费15000元、装修工程款170433.52元、空调工程7188元、消防工程3000元、增容费80000元、外墙广告费17585.6元、大众推广广告费12000元、搬离腾空费2562.8元等。对此，本院认为，原告并未提交代理权利金和设计费的正式发票，未举证证明该代理权利金系租赁合同解除所导致的必然损失；原告提供的装修工程承包合同约定的装修工程预算仅100000元与原告主张的170433.52元装修损失差距较大，且部分款项系银行转账至个人账户（收款账户并非装修公司账户），没有相关正式发票证明实际的装修数额，现原告已经搬离租赁店面，无法对实际装饰装修残值损失进行评估，原告主张实际装修损失为170433.52元，证据不足，本院不予采纳；原告主张的空调工程7188元没有付款凭证，本院不予采信；原告主张的消防工程3000元没有相关合同予以佐证，且相应款项系转账支付至个人账户，没有正式票据，无法证明实际损失数额；原告主张的增容费80000元没有相关合同予以佐证，部分款项系付至个人账户，没有正式发票，亦无法证明该款系讼争合同解除所必然导致的实际损失；原告主张的外墙广告费17585.6元均系个人转账支付，无相应合同予以佐证，无正式发票，亦无法证明此该款项为讼争合同解除所必然导致的实际损失；原告未举证证明“徹思大众点评推广费”12000元与本案讼争店面的关联性，亦未举证证明该款系租赁合同解除所必然导致的实际损失；搬离腾空费2562.8元仅有收款收据，没有相关合同、转账记录或正式票据，本院亦不予采纳。基于上述理由，本院认为原告未提供充分证据证明其实际损失金额已经超过合同约定的违约金，故原告诉请被告赔偿上述实际损失，本院不予支持。
原、被告及第三人签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定“甲方收取丙方押金人民币75000元整”，被告亦出具收条，确认收取原告曾立斌租押金75000元。现上述租赁合同已经解除，原告已经腾空搬离租赁店面，被告应当将收取的租赁押金75000元返还给原告曾立斌。
对于原告诉请要求被告庄万良返还店面转让费300000元一节，本院认为：被告与第三人于2013年11月1日签订的第一份《房屋租赁合同》约定:“租赁期内，……乙方(第三人)如需转租或转让要保留原合同内容不变，租金不变，甲方（被告庄万良）才同意转租或转让。”在此基础上，原、被告及第三人缪景涛又于2013年11月25日签订第二份《房屋租赁合同》，将上述福州宝龙城市广场2F47#、48#、49#店面中划分出“A店面”，以每月25000元的租金标准交由原告承租，并在合同中列明：被告庄万良为出租方、第三人缪景涛为转租方、原告曾立斌为承租方。被告出具的有关转让费的收条中明确写明：“兹收到缪景涛转让福州宝龙城市广场二楼47#、48#、49#店面转让费用共计人民币陆拾万元整（￥600000.00）”。此收条所述的付款人、店面号及转让费数额，均与被告同第三人缪景涛签订的第一份《房屋租赁合同》中有关转让费的约定一致，由此应当认定：被告庄万良确认收取的是第三人缪景涛向其支付的三间店面的转让费600000元。原告主张第三人缪景涛已经代原告向被告支付“A店面”转让费300000元，但三方签订的第二份《房屋租赁合同》并未明确约定“A店面”转让费300000元是由被告向原告收取，原告并未持有被告出具的转让费收条的原件，原告亦未举证证明被告庄万良已经确认收到由原告向其缴纳的转让费并同意就此款项向原告承担相应义务或责任。因此，本院对原告的该主张不予采信。原告诉请要求被告向其返还转让费300000元，没有法律和事实依据，本院亦不予支持。被告曾立斌、第三人缪景涛经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应自行承担举证不能的法律后果，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告曾立斌、被告庄万良及第三人缪景涛于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》中原告曾立斌与被告庄万良之间的房屋租赁合同关系已于2014年6月14日解除。
二、被告庄万良应于本判决生效之日起十日内向原告曾立斌返还租赁押金人民币75000元，并支付违约金人民币50000元。
三、驳回原告曾立斌的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12627元，由原告曾立斌负担10839元，由被告庄万良负担1788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 铃
人民陪审员 刘玉萍
人民陪审员 郑云玉
二〇一五年一月十六日
书 记 员 王雨桐
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。