山西省清徐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第613号
原告清徐县集义乡西辽西村村民委员会。
法定代表人李景琦，村委会主任。
委托代理人甘国斌，山西真强律师事务所律师。
被告太原市邦侬农业发展有限公司。
法定代表人白振东，总经理。
委托代理人张继叶，山西邦宁（清徐）律师事务所律师。
原告清徐县集义乡西辽西村村民委员会（以下简称西辽西村委会）与被告太原市邦侬农业发展有限公司（以下简称邦侬公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西辽西村委会法定代表人李景琦、委托代理人甘国斌，被告邦侬公司特别授权代理人张继叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西辽西村委会诉称，2015年2月，原告新一届村委会在清理此前村委遗留问题中发现，被告现占用原告位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙，南到中学楼门庭南16.5米，西至（南北走向路）路东边，东至村民住房西墙范围的土地没有在村委会办理任何手续，原告村档案没有任何记录。原告遂多次要求被告出示相关手续以明确责任，遭到被告蛮横拒绝。原告遂向清徐县有关部门反映被告非法占用原告土地问题，后经清徐县公安局督促，被告极不情愿地向原告出示了其与原告前任负责人于2011年11月29日签订的《租赁协议》和《补充协议》，上述协议显示原告将位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙，南到中学楼门庭南16.5米，西至（南北走向路）路东边，东至村民住房西墙范围的土地出租给被告使用。原告从被告处获得上述协议后，即向2011年11月29日期间在任的党支部、10余名村民代表、20多民党员及300余户村民询问，上述人员根本不知道有此《租赁协议》和《补充协议》，前任村民委员会根本没有将上述《租赁协议》和《补充协议》召开村民代表会会议进行讨论、表决。《村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的土地承包经营方案和村集体经济项目的立项、承包方案必须经村民会议讨论决定方可办理。而原告前任负责人在未经村民会议讨论的情况下，与被告恶意串通，将村委17亩以远低于市场价的价格出租给被告使用，且协议内容和租赁期限严重违法，损害原告广大村民利益，该《租赁协议》和《补充协议》依法应该确认无效。同时，根据农村公章管理规定，2011年11月29日期间原告公章由清徐县集义乡政府保管并统一盖章。原告经询问清徐县集义乡政府确认，“清徐县集义乡西辽西村村民委员会”公章在2011年11月29日由该乡保管且没有在上述《租赁协议》和《补充协议》加盖过“清徐县集义乡西辽西村村民委员会”公章。原告前任负责人利用其此后掌管“清徐县集义乡西辽西村村民委员会”公章的便利，故意将协议日期提前到2011年11月29日，被告明显是在联合原告前任负责人弄虚作假，达到损害原告村民利益的目的。原告发现上述情况后，多次找被告要求其解决此事，给广大村民一个交代。但被告态度蛮横，置之不理，被告的恶劣行为已经引起广大村民的强烈愤慨。根据《合同法》第52条的规定，被告出示的《租赁协议》和《补充协议》应该无效。被告应该将占用的原告位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙，南到中学楼门庭南16.5米，西至（南北走向路）路东边，东至村民住房西墙范围土地退还给原告。被告应自行拆除占用原告位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙，南到中学楼门庭南16.5米，西至（南北走向路）路东边，东至村民住房西墙范围土地上被告所建房屋及设施，如被告不自行拆除，则由原告组织拆除，拆除费用应该由被告承担。同时被告应该向原告支付自2011年10月1日占用原告土地的占用费。现广大村民强烈要求原告收回土地并责令被告支付几年占用土地使用费。在多次协商未果的情况下，为了维护广大村民的利益，原告被迫起诉到法院，请求：1.依法确认原告与被告签订的《租赁协议》和《补充协议》无效；2.依法判决被告将占用原告位于西辽西村北起原村小学后墙、南到中学楼门庭南16.5米、西至（南北走向路）路东边、东至村民住房西墙范围内土地退还原告；3.依法判令被告自行拆除占用原告位于西辽西村北起原村小学后墙、南到中学楼门庭南16.5米、西至（南北走向路）路东边、东至村民住房西墙范围内土地上被告所建房屋及设施，如被告不自行拆除，则由原告组织拆除，拆除费用由被告负担；4.依法判令被告支付原告自2011年10月1日至起诉日土地占用费366667元，此后占用费按照每月83333元计算至被告将占用原告土地退还原告为止。
被告邦侬公司辩称，《租赁协议》和《补充协议》的内容和形式都没有违反法律的强制性规定，更没有损害村民的集体利益，是合法有效的，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告负担。1、原告所述“……没有在村委会办理任何手续，原告村档案没有任何记录。”这不是事实，当时召开过会议，并且换界时有移交手续，如果说村档案没有任何记录，只能说原告对档案的管理不严格，不是被告所能主宰的，这个证据是应当由原告提供，如果原告不能提供，应当由原告承担不利的后果。2、原告所述“……根本没有将上述《租赁协议》和《补充协议》召开过会议进行讨论、表决。”这也不是事实，从2009年至今已有六七年的时间了，被告从2009年1月10日开始公开在西辽西村租赁的旧学校工作，从开始的修建，到后来的生产都是公开进行的，怎么能说村民不知道，村委不知道，党委不知道呢，如果是原告说的那样，村民完全可以在被告刚刚开始建设的时候就起诉，为什么要拖到现在才起诉呢，分明是现任村委会主任在故意为难被告。3、原告所述“……以远低于市场的价格出租给被告使用，……”也不是事实，据被告了解，2011年村委会与村民共签订十几份合同，现任村委会主任也签订一份，都是每亩几百元的价格，并不存原告所述的“恶意串通，将村委17亩以远抵于市场的价格出租给被告使用的”特殊情形。4、原告所述“……协议内容和租赁期限严重违法，……”，这也没有法律依据，在当时来说，被告的30万元的确给村民建设小区解决了一定的困难，2009年签订的《合同协议书》期限是十年，租金每年5万元，被告按约定交付了2009年、2010年的租金各5万元，只是后来因为原告建设村民小区向被告借款30万元，原告又不能偿还才将期限改成40年，用来抵顶借款。所以说并没有违法情形，更没有损害广大村民利益。建设小区投资200多万元，工程队因欠款上访，乡政府要求尽快处理，原村委主任只能借款，小区至今没有建成，借款无能力偿还被告。5、原告所述“……根据农村公章管理规定，……没有在上述《租赁协议》和《补充协议》加盖过公章”，这也不是事实，在开庭前被告向集义乡政府了解过，集义乡政府无法提供2011年选举期间印章登记的相关资料，据说是因为时间太久了找不到了，集义乡政府将2011年选举期间印章登记资料丢失了，怎么能证明当时没有在《租赁协议》和《补充协议》加盖过公章，是否加盖过公章无据可查。并且依据清办发（2011）55号第3条，凡涉及贷款、承包、对外签订合同等重大问题需要使用公章时，村民委员会应当通过“四议两公开”，研究决定后，经村民委员会主任签字后方可使用。这又说明经村委会主任签字后是可以盖章的。“四议两公开”是原告村委会内部事宜，被告无法提供此证据。6、原告所述“……故意将协议期限提前到2011年11月29日……”，难道说被告和当时的村主任都糊涂了，提前到收回公章期间，为什么不提前到收回公章以前呢，反而能说明《租赁协议》和《补充协议》是履行了正当手续，并不是原告所述的利用“掌管公章的便利”达到损害村民利益的目的。7、原告的诉讼请求没有法律和事实依据，被告提供的《租赁协议》和《补充协议》既有村民委员会主任的签字，又有村民委员会的公章，怎么能说无效就无效呢。被告认为该《租赁协议》和《补充协议》既没有违反法律的强制性规定，也没有损害村民的集体利益，并且被告在履行合同期间没有任何违约行为，并且没有拖欠租金，《租赁协议》和《补充协议》合法有效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由被告负担。
经审理查明，2009年1月10日，原告西辽西村委会（甲方）与案外人白丽红（乙方）签订《合同协议书》一份，内容为：“经双方协商同意，一致达成以下协议：一、乙方承包甲方西辽西学校原址建农产品加工厂。西（应为“四”）至为：西由（南北走向）道路，东到村民住房西墙止，北起小学教室后墙止，南到中学楼往南米止（幼儿园也在内），地方约合18余亩。二、双方商妥上述18余亩地方，承包价每年人民币五万元。三、乙方对甲方地皮上楼房建筑只有维修权和使用权，不得拆除。四、甲方向乙方提供建厂时用水、用电，但电费由乙方承担。五、双方议定乙方承包甲方地皮暂定十年，合同到期，此地方仍允许乙方继续承包使用且商妥价格上下浮动，在20%以内。六、双方签字后合同生效，乙方首付甲方一年五万元承包费，以后每年一月份向甲方支付下年承包费。”。同日，白丽红向原告交纳2009年度租赁费5万元，2010年6月8日白丽红交纳2010年度租赁费5万元。2011年11月29日，原被告签订《租赁协议》一份，原告（协议甲方）将上述地块及其范围内建筑出租于被告（协议乙方）使用，协议约定租赁期限为40年（从2011年10月1日至2051年10月1日），年租金为5万元，付款方式为按年支付即乙方于每年12月29日前缴纳甲方。同日，原被告签订《补充协议》一份，内容为“因村委会盖村民小区，村委会于2011年10月27日向邦侬公司借叁拾万元整，垫付小区施工队工程费用，因村委会无力偿还，经双方协商同意。顶邦侬公司租赁西辽西旧学校租金，顶付期为四十年整。顶付期限2011年10月1日至2051年10月1日。其他按原合同执行。”。该《租赁协议》及《补充协议》均未经村民会议或村民代表会议讨论决定。2015年2月12日，新旧村委会主任办理合同交接手续，原村委会主任将包括原被告上述协议复印件在内的合同移交现村委会主任。诉讼中被告提供2011年10月27日原告村委会出具的收据一份，内容为“今借到白丽红现金30万元（交付蔡俊杰用于垫付工人工资）”，另被告提供交款人为蔡俊杰、时间为2011年10月27日的收据复印件一份，内容为“今收到西辽西交来工资叁拾万元整”。
另经庭审查明，被告邦侬公司于2007年成立，公司性质为有限责任公司，白振东、白丽红现均为公司股东。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的租赁协议及补充协议复印件各一份、原告申请的证人崔某（原村民代表、村委会议记录人）出庭证言、被告提供的合同协议书、租赁协议、补充协议各一份、收据二份（其中交款人为蔡俊杰的收据为复印件）在案佐证，可以采信。
本院认为，村民委员会组织法规定土地承包经营方案、村集体经济项目的立项、承包方案、以借贷、租赁或者其他方式处分村集体资产等，须经村民会议讨论决定方可办理；村民会议可以授权村民代表会议讨论决定须经村民会议讨论决定的事项。本案中原被告签订的租赁协议及补充协议，属上述需村民会议或村民会议授权的村民代表会议讨论决定的事项，而二份协议违反上述规定，故原告要求确认上述协议无效的请求，本院予以支持；原告要求被告退还租赁土地及自行拆除被告所建房屋及设施的请求，因租赁土地及租赁后所建房屋、设施涉及案外人白丽红，故对该请求本院不予支持；原告要求被告支付自2011年10月1日至起诉日土地占用费的请求，因该请求亦涉及案外人白丽红与原告签订的合同协议书，对该项请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（四）、（五）、（八）项、第二款的规定，判决如下：
一、原告西辽西村委会与被告邦侬公司于2011年11月29日签订的《租赁协议》及《补充协议》无效。
二、驳回原告西辽西村委会的其他诉讼请求。
案件受理费6800元，由原告西辽西村委会负担6700元、被告邦侬公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 要经全
人民陪审员 梁丽巧
人民陪审员 董俊芬
二〇一五年八月四日
书 记 员 宁云娟