杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初8752号
原告：库龙，男，1988年10月7日出生，汉族，住湖北省麻城市。
原告：邓婧，女，1987年6月5日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
两原告共同委托代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。
被告：林晓蛟，男，1977年6月12日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被告：吴林转，女，1983年10月27日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
第三人：中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道人民大道652号。
负责人：胡展程。
委托代理人：朱丹丽，系银行员工。
原告库龙、邓婧（下称二原告）诉被告林晓蛟、吴林转（下称二被告）、第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人裘斌、第三人的委托代理人朱丹丽到庭参加诉讼，被告林晓蛟、吴林转经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2017年3月16日，二原告通过杭州云房源软件服务有限公司与二被告签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》。二原告以638000元的价格购买二被告位于杭州市余杭区的房屋，房产所有权证号为余房权证临移字第××号（共有权证号为余房权证临移字第××号）。在合同第一条第3款中约定“抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行，抵押登记日期为2010年5月25日，他项权利证号为余房他字第10095310号。甲方于产权过户前办理抵押注销手续”。根据《补充协议》第三条第二款的规定“甲方承诺领取的首付款优先用于归还房屋在银行的抵押贷款，相关还款手续在领取房款后五个工作日内完成。”二原告于2017年3月22日依约将首付款人民币192000元汇入监管账户并办理市公积金贷款手续，二原告已全面履行了自己的义务。但二被告收到首付款后并未向第三人归还贷款因而亦未办理抵押权注销手续。经二原告多次催促，二被告以种种理由拒绝履行其义务。截至起诉日，二被告拒绝办理抵押权登记注销手续，拒绝将案涉房屋产权证过户至二原告名下。为此，二原告诉至法院，诉讼请求：1.判令二被告继续履行《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》的内容，二被告立即向第三人清偿位于杭州市余杭区房屋的贷款债务，注销房产抵押登记，工商银行予以协助配合；2.如二被告不清偿第三人贷款债务，二原告愿代为二被告向第三人清偿上述房屋的贷款债务，第三人予以协助配合；二原告代为清偿的款项在未支付的购房款（446000元）中进行抵扣，超出购房款部分由二被告支付给二原告并自代为支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3.判令二被告应于房屋完成注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至二原告名下并将相关配套费用结清将上述房屋腾空交付给二原告；4.判令二被告支付二原告违约金60000元；5.判令二被告承担本案诉讼费用。庭审中，二原告变更第二项诉讼请求：如二被告不清偿第三人贷款债务，二原告愿代为二被告向第三人清偿上述房屋的贷款债务，第三人予以协助配合；二原告代为清偿的款项在未支付的购房款（446000元）中进行抵扣。
二原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.《杭州市房屋转让合同》一份、《补充协议》两份，证明二原告购买二被告位于杭州市余杭区房屋，双方对房屋价格、付款时间、办理抵押权注销手续时间、过户时间及违约责任等进行了约定的事实。
2.《杭州银行股份有限公司房屋交易资金监管协议》、中国银行汇款凭证、聊天记录各一份，证明二原告已按照合同约定于2017年3月22日已将首付款192000元汇入监管账户，且二被告已收到首付款的事实。
3.杭州市不动产权属信息查询记录一份，证明案涉房屋系二被告共同共有，该房屋已抵押给工商银行，截至2017年6月2日二被告仍未办理抵押注销手续的事实。
二被告未作答辩也未向本院提交证据材料。
第三人述称：截至2017年7月10日，案涉房屋在第三人处的抵押贷款余额为218478.71元，利息291.43元，上述贷款还清后，就可以办理注销抵押手续，第三人尊重法院的判理，并且会协助执行。
第三人未向本院提交证据材料。
二原告提交的证据，二被告、第三人未到庭质证。本院认为，上述证据符合有效证据的采信规则，确认其证明效力。
根据当事人的陈述，以及有效证据，本院查明本案事实如下：
2017年3月21日，二原告（买方，即乙方）经过中介方与二被告（卖方，即甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》一份、《补充协议》两份，主要约定：由二原告以638000元的总价购买二被告共有的位于杭州市余杭区的房屋（建筑面积90.72平方米，余房权证临移字第××号、共有权证号余房权证临移字第××号），在合同第一条第3款中约定“抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行，抵押登记日期为2010年5月25日，他项权利证号为余房他字第10095310号。甲方于产权过户前办理抵押注销手续”。乙方于《杭州市房屋转让合同》签订后三个工作日内将首付款192000元打入监管账户，余款446000元申请市公积金按揭，待不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方446000元。另《补充协议》第三条第二款约定：甲方承诺领取的首付款优先用于归还房屋在银行的抵押贷款，相关还款手续在领取房款后五个工作日内完成。若逾期超过10个工作日仍未完成抵押注销手续的，乙方有权按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金追究甲方违约责任，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。上述合同签订后，二原告于2017年3月22日依约将首付款192000元汇入约定的监管银行帐户，并按合同要求办理了市公积金贷款手续。但二被告收到首付款后并未归还第三人处的房屋按揭贷款，亦未办理抵押权注销手续。经二原告多次向二被告催促，二被告拒绝履行其义务。审理中，二原告表示如二被告不清偿其在第三人处的案涉房屋按揭贷款债务，二原告愿意代为二被告向第三人清偿上述房屋上的抵押贷款（截至2017年7月10日，贷款余额218478.71元，利息291.43元）。另因本案诉讼二原告支付财产保全申请费2020元。
本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。二原告按照合同约定支付了首付款，也已经办理完毕贷款审批手续，即已全面履行了自己的义务，但二被告未按约清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案房屋转让合同是否可以继续履行，首先，二原告不存在违约行为；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，二原告作为房屋受让人愿意代为向第三人清偿全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，二被告应继续履行合同，协助二原告办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由二原告承担）并腾空房屋交付二原告，待二被告向原告交房后即由二原告付清尚余房款。关于二原告主张二被告支付违约金60000元，二原告未提供二被告违约行为造成的实际损失，且该约定的违约金明显过高，本院根据二原告要求二被告继续履行及合同已履行的进展程度，兼顾公平和诚信原则，酌情调整确认由二被告承担违约金30000元，其过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林晓蛟、吴林转继续履行与原告库龙、邓婧签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》。
二、被告林晓蛟、吴林转于本判决生效日后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行清偿设定在杭州市余杭区房屋上按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，被告林晓蛟、吴林转应当办理杭州市余杭区房屋的注销抵押登记，同时由第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行协助办理。
三、如被告林晓蛟、吴林转不能按上述第二项全额清偿第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行处的案涉房屋按揭抵押贷款，由原告库龙、邓婧直接代为被告林晓蛟、吴林转向第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行全额清偿，第三人中国工商银行股份有限公司杭州余杭支行予以协助；原告库龙、邓婧代为清偿的款项有权在未支付被告林晓蛟、吴林转的购房款中抵扣。
四、被告林晓蛟、吴林转应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内协助原告库龙、邓婧将杭州市余杭区房屋过户登记至原告库龙、邓婧名下（房屋过户产生的税费由原告库龙、邓婧承担），并将上述房屋腾空交付给原告库龙、邓婧。
五、被告林晓蛟、吴林转支付原告库龙、邓婧违约金30000元，于本判决生效后十日内付清。
六、被告林晓蛟、吴林转支付原告库龙、邓婧本案财产保全申请费2020元，于本判决生效后十日内付清。
七、驳回原告库龙、邓婧其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费元10780，减半收取5390元，由被告林晓蛟、吴林转负担5158元，原告库龙、邓婧负担232元。
原告库龙、邓婧于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告林晓蛟、吴林转于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 俞丽丽
二〇一七年七月十八无
书记员 陈秋夏
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