广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第601号上诉人（一审被告）广西川惠皓鼎置业发展有限公司。住所地：广西平果县马头镇龙阳街87号。法定代表人叶明军，该公司经理。委托代理人黄莉，广西星汉律师事务所律师。委托代理人崔耀丹，广西星汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）黄兆登，居民。委托代理人韦东，广西百澄律师事务所平果分所律师。上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1404号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年6月16日召集上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司的委托代理人黄莉、崔耀丹，被上诉人黄兆登的委托代理人韦东到庭进行举证、质证及辨论。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年1月31日，原告黄兆登与被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇龙江路川惠·皓鼎公馆第1幢1单元303号房屋，总房款为177582元。第八条、第九条约定，被告于2010年12月31日前，将该房屋交付原告使用，否则，被告应按原告已交付房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款177582元。因被告延期交房，2011年9月28日，被告出具了《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，内容为：由于原出卖人与现出卖人的项目转让交接，导致不能如期交房，现出卖人就交房一事作如下说明：1、延期交房按《商品房买卖合同》第九条规定执行；2、根据项目现场实际情况，我方经验算，定于2011年9月28日交房；3、延期赔偿金自9月28日至交房时间止按每日万分之六给予赔付。但事后被告并未按约定期限交付房屋。2014年10月8月，原告黄兆登向本院提起民事诉讼。另查明，本案诉争房屋未经竣工验收备案登记。一审法院经审理认为，原告黄兆登与被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未依约履行自己的义务，导致延期交房，构成违约。原告请求判令被告支付延期交房违约金，合法有理，本院予以支持。2011年9月28日，被告出具的《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，系被告的真实意思表示，没有违反法律规定或行政法规的强制性规定。被告对于《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》中提到的“延期赔偿金按每日万分之六给予赔付”的抗辩，因未能提供足以反驳的反证证据证实，本院不予采纳。《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》明确自2011年9月28日至交房时间止按每日万分之六给予赔付，故自2011年9月28日至实际交房之日止的违约金应按总房款的每日万分之六计付，现原告主张从2012年1月1日起违约金应按总房款的每日万分之六计付，系当事人对权利的自由处分，本院依法准予。其中2011年1月1日至2011年12月31日止，违约金每日按总房款的万分之一计算，该时间段共违约365天，违约金为：177582元×1／10000×365天=6481.74元；2012年1月1日至2014年9月26日止，违约金每日按总房款的万分之六计算，该时间段共违约1000天，违约金为：177582元×6／10000×1000天=106549.20元；以上违约金共计113030.94元。原告请求自2014年9月27日至实际交付房屋之日期间的违约金另行计算，原告保留诉权，本院依法准予。商品房须经竣工验收备案登记后才能交付属于法律的强制性规定，在本案诉争房屋未经竣工验收备案登记的情况下，不具备法定的交付条件，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、由被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司向原告黄兆登支付逾期交房违约金113030.94元；二、驳回原告黄兆登的其他诉讼请求。上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司不服一审判决提出上诉称，一、被上诉人主张本案逾期交房违约金每日按总房款的万分之六计算，过分高于被上诉人因逾期交房所造成的实际损失。理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”来看，逾期交房造成购房人的实际损失是以同地段同类房屋租金标准确定。被上诉人购买本案商品房106平方米，按平果县同地段同类房屋租金应为每月400元至500元，而按本案逾期交房违约金每日按总房款的万分之六计算每月3196.48元，过分高于造成的实际损失。2、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于本案中，每日按总房款的万分之六计算逾期交房违约金过分高于被上诉人的实际损失，上诉人请求二审法院予以减少，并扣除节假日。二、本案“承诺书”是在业主围堵上诉人的法定代表人情况下所写，不是其真实意思表示，应是无效的。三、本案违约金每日按总房款的万分之一计算还稍高于本地同等地段租金，按每日按总房款的万分之一计算的逾期交房违约金支付被上诉人更合情、合理和符合法律规定。四、本案造成逾期交房违约的事实，是政府部门未组织验收，属于《商品房买卖合同》第八条约定可延期，不应归责于上诉人。综上所述，请求二审法院撤销一审判决并依法改判上诉人支付每日按总房款的万分之一计算逾期交房的违约金给被上诉人；并扣除节假日和下雨天。被上诉人黄兆登答辩称，一、被上诉人认为一审判决正确，适用法律得当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，上诉人认为违约金按万分之六计算过高没有事实依据，故上诉人不能如期交房应支付违约金。根据《合同法》第一百一四条第二款的规定，上诉人要求人民法院降低违约金的理由不成立。按照约定违约金过高的可以要求降低，但万分之六不是双方约定，是上诉人自己所承诺的，所以，被上诉人认为按万分之一计算违约金不合理，综上，被上诉人认为一审判决正确，应予以维持。二审期间，双方当事人未向法庭提供证据，且对一审查明的事实无异议。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案逾期交房的违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；2、上诉人作出的“承诺书”是否有效；3、一审判决按日万分之六计算违约金是否过高；4、本案造成逾期交房违约的事实是否不可归责于上诉人。关于逾期交房的违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的问题。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的内容来看，是对逾期交房的违约金在《商品房买卖合同》没有约定数额或者损失赔偿额计算方法的情况才适用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》（承诺）已约定有违约金数额的计算方法，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。关于上诉人作出的“承诺书”是否有效的问题。由于上诉人的法定代表人作出并加盖公章的《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》（“承诺书”）时，人身是自由，没有受到胁迫。本案是上诉人违反约定的交房时间，业主根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定进行协商，上诉人向业主作出的“承诺书”是对对方的“承诺”，也是对自己的权利处分，该“承诺书”对上诉人是有约束力的，是有效的。关于一审判决按日万分之六计算违约金是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，只有违约金过分高于造成损失的，才可以请求适当减少。本案中，约定的违约金是否过分高于造成的损失，上诉人没有提供相应的证据证实。且被上诉人按时交付房款却不能按时使用房屋，故已交付的房款损失应可以参照民间借贷的利率计算，即可以按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的4倍计算，本案约定的违约金不算过分高于造成的损失。同时，上诉人作出的《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》是对对方的一种“承诺”，并非是双方协商约定，上诉人应当按自己的“承诺”履行。因此，上诉人主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，本院不予采信。关于上诉人主张本案造成逾期交房违约的事实是否不可归责于上诉人的问题。虽然在本案的《商品房买卖合同》第八条第二款第4关于“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：4、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或测量所需的时间。”之约定，但是上诉人没有证据证实其已经提交完整的竣工资料、报告至政府部门，逾期交房是政府部门审查造成的，故对其主张本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元（上诉人已预交），由上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长俞穗芳审判员张力夫审判员黄小萍二〇一五年七月二十日书记员蒙烁羽