福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2696号原告：中国农业银行股份有限公司城厢支行，住所地：莆田市城厢区后巷街276号，统一社会信用代码：91350302855342137G。负责人：肖文埜，行长。委托诉讼代理人：董小燕（一般代理），福建侬来律师事务所律师。被告洪栋荣，男，汉族，1983年4月24日出生，住莆田市城厢区，被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区学园路，组织机构代码证代码：61125271-7。法定代表人：李国镇，董事长。委托诉讼代理人：王金财（特别代理），福建理顺律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司城厢支行（以下简称：农业银行城厢支行）与被告洪栋荣、被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称：世全房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董小燕、被告世全房地产公司的委托代理人王金财到庭参加诉讼，被告洪栋荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行城厢支行向本院提起诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告洪栋荣签订的编号为：35020120150011024的《个人购房担保借款合同》；2、依法判令被告洪栋荣偿还借款本金1438302.42元及该款自2016年3月21日起按合同约定的利息、罚息、复利（暂计至2016年5月31日的利息为人民币6157.20元、罚息为人民币24.62元、复利为人民币23.78元），从2016年6月1日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按照合同约定计算；3、依法判令被告莆田市世全房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、依法判令原告对被告洪栋荣提供的抵押物（位于福建省莆田市城厢区学园路与东园路交叉路口双洋.环球广场第1幢2407号房产）折价或变卖、拍卖价款所得价款享有优先受偿权；5、依法判令三被告承担原告为实现上述债权而支付的律师代理费人民币2000元；6、依法判令上述被告承担本案的全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费、评估费及拍卖费等实现债权的其他费用）。事实和理由：2015年3月4日，被告洪栋荣向原告申请个人住房贷款，签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告洪栋荣向原告申请贷款148万元，用于购买位于莆田市学园路与东园路交叉路口，商品房项目为双洋·环球广场1#2407号房产，借款期限为240个月，自2015年3月17日起至2035年2月16日止。上述借款采用按月等额本息还款法还款。借款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五确定本合同借款执行利率。被告洪栋荣同意将其所购买的房产抵押给原告，并办理预购商品房抵押权预告登记。原告作为债权人，被告世全房地产公司作为保证人，保证人愿为债权人与被告洪栋荣按本合同签订的借款合同而形成的债权在该抵押房屋取得产权证并办理抵押登记前承担连带责任担保。现该抵押房屋尚未办理产权证，被告世全房地产公司作为保证人对本案借款应当承担连带担保责任。合同签订后，原告依约将借款发放给被告洪栋荣。依据合同约定，借款后被告应于每月20日偿还本息，但从2015年4月20日起至今被告洪栋荣再无还款。截至2016年5月31日被告洪栋荣尚欠原告借款本金1438302.42元、利息6157.20元，罚息24.62元，复利23.78元。被告洪栋荣未作答辩。被告世全房地产公司辩称：原告与借款人已对同意抵押的房产办理了抵押预告登记，且原告也主张对该抵押物优先受偿权，所以本案被告世全房地产公司的担保责任应当予以解除；自借款人逾期偿还按揭贷款之日起，原告已经在世全房地产公司保证金账户扣划了相应的款项，该款项每个月都在增加，截至12月份，已经被扣了52448.67元。具体扣款金额以原告实际扣款金额为主。该扣款金额应该由借款人归还给被告世全房地产公司，并按商品房的有关约定付违约金。综上驳回对被告世全房地产公司的诉讼请求。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，欲证明原被告主体适格。二、申请报告、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同复印件各一份，欲证明：1、被告洪栋荣向原告申请借款148万元，用于购买房屋；2、被告洪栋荣借款的额度、期限、金额、利率、还款方式、还款时间、违约责任等；3、被告莆田市世全房地产开发有限公司作为本案的担保人，承担连带还款责任；4、被告洪栋荣以借款所购的房屋作为抵押物为本案借款提供担保。三、个人信贷业务申请表担保情况附表、同意房产抵押承诺书、商品房买卖合同、销售不动产同意发票、莆田市商品房买卖合同备案表、预告登记证复印件各一份，欲证明被告洪栋荣同意将已购买的房屋作为本案借款的抵押；该抵押房屋已办理预告登记。四、贷款审批通知书、借款凭证、贷款发放通知书、交易明细查询、贷款还款汇总试算清单、发票复印件各一份，欲证明原告已于2015年4月27日向被告洪栋荣发放贷款148万元；被告洪栋荣自2015年12月20日起再无还款，截至2016年5月31日，被告洪栋荣尚欠原告借款本金人民币1438302.42元、利息人民币6157.20元、罚息为人民币24.62元、复利为人民币23.78元；原告因本案支付律师代理费2000元。被告世全房地产公司质证认为，对证据的真实性没有异议，证明对象补充：本案用于抵押的房产已经办理了预告登记，且原告也主张优先受偿权。本院审查认为，被告世全房地产公司对原告提供的证据的真实性没有异议，予以确认。因被告洪栋荣未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，原告提供的证据真实、合法有效，本院依法予以确认。被告世全房地产公司未提供证据。经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：2015年3月4日，被告洪栋荣向原告申请个人住房贷款，与原告农行城厢支行、被告世全房地产公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告洪栋荣向原告申请贷款148万元，用于购买位于莆田市学园路与东园路交叉路口双洋·环球广场1#2407号房产，借款期限为240个月，自2015年3月17日起至2035年2月16日止。还款方式为按月等额本息还款法还款。借款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。并约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告世全房地产公司提供阶段担保，作为保证担保。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。被告世全房地产公司与被告洪栋荣签订《商品房买卖合同》，被告洪栋荣向被告世全房地产公司购买购买位于莆田市学园路与东园路交叉路口双洋·环球广场1#2407号房产。2015年3月16日，该房产办理抵押预告登记，预告登记权利人为原告农行城厢支行。原告依约发放了借款。被告洪栋荣依约偿还借款本息至2016年3月20日。后被告世全房地产公司代为偿还借款本息52448.67元，即代为偿还借款本息至2016年9月20日。现被告洪栋荣尚欠原告借款本金1417029.67元及该款自2016年9月21日起的利息、罚息、复利。致引起诉讼，原告为本案诉讼支付律师费人民币2000元。综上所述，本院认为，原告与被告洪栋荣、世全房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，被告洪栋荣与被告世全房地产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告洪栋荣、世全房地产公司在借款合同中约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告洪栋荣依约偿还借款本息至2016年3月20日。被告洪栋荣已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告主张解除《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告洪栋荣尚欠原告的借款1417029.67元及该款自2016年9月21日起的利息、罚息、复利，应予偿还。被告世全房地产公司作为保证人，应承担保证责任。原、被告在合同中约定律师费的承担，故原告主张被告洪栋荣、世全房地产公司承担律师费2000元，本院予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张以处置本案诉争的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告洪栋荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司城厢支行与被告洪栋荣签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告洪栋荣应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司城厢支行借款本金人民币1417029.67元元及该款自2016年9月21日起至还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；三、被告洪栋荣、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司城厢支行律师费人民币2000元；四、被告莆田市世全房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司城厢支行的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币18019元，公告费人民币720元，由被告洪栋荣、莆田市世全房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林吉辉人民陪审员  周秀英人民陪审员  林书侃二〇一六年十二月二十二日书 记 员  储安安附：本案相关的法律法规：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。