杭州市萧山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙0109民初20762号
原告：广东中奥物业管理有限公司，统一社会信用代码914400007783960699，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。
法定代表人：刘建，总裁。
委托诉讼代理人：高云翔，浙江泽大律师事务所律师。
被告：王希军，男，1972年4月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：朱俊，浙江王建军律师事务所律师。
原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥公司”）与被告王希军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告中奥公司委托诉讼代理人高云翔、被告王希军委托诉讼代理人朱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中奥公司向本院提出诉讼请求：1.判令王希军拆除湖滨花园碧云天苑7幢2202室南露台违章搭建，恢复原状；2.判令王希军拆除放置于湖滨花园碧云天苑楼顶的空调外机；3.判令王希军恢复湖滨花园三期-383号车位挡车杆；4.本案诉讼费由王希军承担。事实和理由：王希军系杭州市萧山区北干街道湖滨花园碧云天苑7幢2202室业主。2015年5月7日，中奥公司与案外人萧山区北干街道湖滨花园小区业主委员会（以下简称“湖滨花园业委会”）签订《湖滨花园住宅小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”），约定由中奥公司作为受托方，为湖滨花园小区提供物业管理服务。该《物业服务合同》第三条第一项“服务内容”约定：“1.物业共用部位的维修、养护和管理，包括：屋面、外墙面、房屋主体结构、房屋承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。……7.房屋装饰装修管理。……12.对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、整改通知、公示、制止、上报主管部门等措施。”第六条“乙方权利义务”第2款约定：“对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，及时劝导，必要时提请有关部门处理。”另，《湖滨花园小区业主管理规约（草案）》（以下简称“《管理规约》”）第十条约定：“业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。”第十三条第4款约定：“空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。”第十五条第1项约定：“……园区车位一车一位（已被业主购买或出租的子母车位及车库除外，但不能停放2辆车以上）……”。王希军在对其所有的湖滨花园碧云天苑7幢2202室房屋进行装修的过程中，敲除该房屋二楼楼板结构的承重梁，切割阳台楼板，在南露台违规搭建阳光房，于碧云天苑楼顶处放置空调外机，并私自拆除了湖滨花园三期-383号停车位的挡车杆，将单车位扩建成母子车位。中奥公司为履行物业服务管理职责，分别于2016年3月18日、同年3月22日、同年11月1日、同年11月2日和2017年4月25日向王希军发送了《违规整改通知书》。但王希军均未予以答复，也未整改违规行为。湖滨花园小区其他业主多次向中奥公司反映上述违规行为，要求中奥公司履行管理职责，维护湖滨花园小区公共秩序。中奥公司认为，首先，中奥公司系本案适格原告。其一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《物业服务纠纷司法解释》”）第四条之规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”根据《绿都·湖滨花园碧云天苑（四期）业主临时管理规约》（以下简称“《临时管理规约》”）第三十二条之规定，“业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。”根据《临时管理规约》第三十三条之规定，“业主违反本临时规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。”虽然萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会（以下简称“湖滨花园第二届业委会”）已与案外人浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称“开元公司”）签订新的物业服务合同，但时至今日，该小区仍然由中奥公司提供物业服务，也就是说，中奥公司在提起本案诉讼时仍系湖滨花园小区物业服务企业，故其具备原告主体资格。其二，中奥公司提起本案诉讼的合同依据是中奥公司与湖滨花园业委会签订的《物业服务合同》，该合同自2015年5月7日起生效。王希军主张该《物业服务合同》无效，应另行提起诉讼，关于合同效力问题，不应在本案中审查处理。另，湖滨花园第二届业委会向中奥公司发送的《关于要求继续提供物业服务的函》亦证明，中奥公司自2015年5月7日起为湖滨花园小区提供物业服务。因此，王希军主张案涉《物业服务合同》无效，无事实和法律依据。其次，中奥公司要求王希军拆除违章搭建、恢复原状，拆除违规放置的空调外机以及恢复车位挡车杆的诉请，具有事实和合同依据。其一，王希军的装修行为违反了湖滨花园小区物业管理规定。根据中奥公司提供的证据显示，王希军在装修时敲除了楼板承重结构，切割了楼板，违规搭建了阳光房，且其在庭审中对上述事实予以认可。根据《临时管理规约》第十七条之约定，“本物业服务区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构、节能结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。”王希军搭建阳光房的行为改变了整个小区的房屋外貌，严重违反了前述湖滨花园小区物业管理规定，破坏了小区公共秩序。其二，根据《临时管理规约》第十七条之约定，“本物业服务区域内禁止下列行为：……9.在非预留位置或非物业服务企业指定位置安装空调室外机。”王希军在湖滨花园碧云天苑楼顶放置空调外机的行为，亦违反了湖滨花园小区物业管理规定。其三，根据《临时管理规约》第十六条之约定，“在物业服务区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规则。”王希军私自拆除车位挡杆、扩大车位空间的行为，扰乱了湖滨花园小区公共秩序。其四，中奥公司援引的前述《临时管理规约》并非王希军与案外人杭州绿都湖滨花园物业服务有限公司（以下简称“绿都公司”）签订的合同，而系湖滨花园小区全体业主应当共同遵守的管理规约，故不适用合同相对性原理，中奥公司援引该《临时管理规约》，于法有据。综上所述，王希军的行为已严重违反《临时管理规约》和《管理规约》的约定以及相关法律法规的规定，损害湖滨花园小区广大业主的合法利益。中奥公司作为湖滨花园小区物业服务企业，为履行物业服务义务，维护湖滨花园小区公共秩序，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持中奥公司的诉讼请求。
王希军辩称，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第一百一十九条之规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，中奥公司对案涉湖滨花园小区及王希军所有的案涉房屋已没有相应的物业服务及管理职责，其在本案中不具有诉讼上的利益，并非适格原告，故应当依法驳回其起诉。其一，虽然中奥公司提供了一份2015年5月7日所谓的“湖滨花园业委会”与其签订的《物业服务合同》，但是需要说明的是，当时湖滨花园小区并未召开过任何业主大会会议。而根据《物业管理条例》的相关规定，选举产生业主委员会应当由业主大会决定，并有相关的程序要求。因此，中奥公司提供的该份《物业服务合同》中所谓的甲方“湖滨花园业委会”并非合法成立的自治组织，其所签订的所谓的《物业服务合同》本身是无效的。此外，管理规约也应当由业主大会决定，故基于前述理由，中奥公司提供的《管理规约》也是无效的。其二，2016年1月30日，王希军已与案外人绿都公司签订《绿都·湖滨花园碧云天苑（四期）前期物业服务协议》（以下简称“《前期物业服务协议》”）。2017年11月16日，湖滨花园第二届业委会已与开元公司签订《湖滨花园小区物业服务合同》（以下简称“《新物业服务合同》”）。其三，虽然中奥公司全资控股了绿都公司，但从法律层面上说，中奥公司与绿都公司系两个独立的法人主体。且无论是中奥公司提供的《违规整改通知书》还是王希军提供的《前期物业服务协议》，均可以反映在2017年11月16日之前与王希军建立物业服务合同关系的主体并非中奥公司，而系绿都公司。鉴于中奥公司系绿都公司的全资控股公司，故可推断其知晓或应当知晓绿都公司对外签订合同等事项。也就是说，中奥公司对绿都公司与王希军签订前述《前期物业服务协议》的情况应系明知。其四，王希军从未收到过中奥公司的任何整改通知。即便其提供的《违规整改通知书》是真实的，其中2016年3月18日和同年3月22日所谓的《违规整改通知书》也系由绿都公司出具，而非中奥公司，从而进一步证明了当时为湖滨花园小区提供物业服务的主体并非中奥公司。其五，适用《物业服务纠纷司法解释》第四条的前提是，中奥公司在提起本案诉讼时与王希军存在物业服务合同关系。根据王希军提供的《新物业服务合同》，王希军已与开元公司建立物业服务合同关系。鉴于中奥公司已经不再是湖滨花园小区物业服务企业，也就是说，退一万步讲，即便王希军存在中奥公司诉称的违规行为，也应由开元公司提起相应的侵权之诉，而非中奥公司。综上，中奥公司对案涉湖滨花园小区及物业没有相应的管理及服务职责，其起诉应当予以驳回。其次，中奥公司为证明王希军存在违反湖滨花园小区物业管理规定的行为所援引的合同依据系王希军提供的《临时管理规约》，而该《临时管理规约》恰恰是王希军与案外人绿都公司所签订的《业主临时管理规约前期物业服务协议》中的相关内容。根据合同相对性原理，该《临时管理规约》对中奥公司不具有约束力。再次，《物业服务纠纷司法解释》第四条还要求业主存在实施妨碍物业服务和管理的行为。中奥公司主张王希军存在违章或违规行为，但未提供有效证据予以证明。退一万步讲，王希军是否存在违章或违规行为，应当由规划或城市管理等相关行政机关认定，中奥公司无权认定。其合同权利仅限于批评、规劝、整改通知、公示、制止和上报主管部门，无权在本案中主张其诉讼请求中所要求的相关权利。最后，中奥公司提起本案诉讼实际上系恶意诉讼。因为中奥公司的物业服务不到位，导致其被湖滨花园小区解聘或未能续期，而王希军系湖滨花园第二届业委会主任。故本案诉讼本质上是中奥公司的一次报复行为，系典型的浪费诉讼资源的行为，请求法院在核查相关事实后对其予以惩戒。综上所述，请求法院依法驳回中奥公司对王希军的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、中奥公司提交的证据。1.《湖滨花园住宅小区物业服务合同》一份，欲证明中奥公司为湖滨花园小区提供物业管理服务的事实。2.《湖滨花园小区业主管理规约（草案）》一份，欲证明王希军的行为扰乱了湖滨花园小区公共管理秩序的事实。3.2016年3月18日《违规整改通知书》一份，欲证明王希军违反小区管理规定，敲除楼板承重结构，存在安全隐患，中奥公司依法通知其整改的事实。4.2016年3月22日《违规整改通知书》一份及照片三张、2016年11月1日《违规整改通知书》一份，欲证明王希军违反小区管理规定，切割阳台楼板，违章搭建存在安全隐患的阳光房，中奥公司依法通知其整改的事实。5.2016年11月2日《违规整改通知书》一份，欲证明王希军违反小区管理规定，私设空调外机，存在安全隐患，中奥公司依法通知其整改的事实。6.2017年4月25日《违规整改通知书》一份，欲证明王希军违反小区管理规定，私自拆除车位挡杆，存在安全隐患，中奥公司依法通知其整改的事实。7.《关于要求继续提供物业服务的函》一份，欲证明中奥公司自2015年5月7日起为湖滨花园小区提供物业管理服务的事实。二、王希军提交的证据。1.《房屋所有权证》一本，欲证明王希军于2016年3月9日取得案涉房屋所有权的事实。2.《业主临时管理规约前期物业服务协议》一份，欲证明2016年1月30日王希军与绿都公司签订前期物业服务协议的事实。3.《湖滨花园小区物业服务合同》一份，欲证明2017年11月16日湖滨花园第二届业委会与开元公司建立物业服务合同关系的事实。
本案的主要争议焦点是：一、原告主体是否适格；二、若原告主体适格，其三项诉讼请求是否属于民事诉讼审理范围；三、若原告三项诉请属于民事诉讼审理范围，该三项诉请是否具有合同或法律依据。
本院经审查认为，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”本案中，中奥公司是否具有诉讼主体资格，关键在于其与本案是否具有直接利害关系。业主委员会代表全体业主与物业服务企业订立物业服务合同，即意味着全体业主将维护物业服务区域秩序的服务管理权交予物业服务企业，故《物业服务纠纷司法解释》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”但法律赋予物业服务企业请求实施妨害行为的业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的前提是，该物业服务企业对小区及全体业主享有服务管理权，并基于该服务管理权而享有制止不法行为的权利，包括提起诉讼的权利。本案中，认定中奥公司是否具备诉讼主体资格的关键在于，其对案涉湖滨花园小区是否具有服务管理权。首先，根据在案证据可以证明，王希军与案外人顾旭芳系案涉湖滨花园碧云天苑7幢2202室的业主，于2016年3月9日取得案涉房屋所有权。同年1月30日，王希军与顾旭芳因购买案涉房屋，与绿都公司签订《前期物业服务协议》，并在《临时管理规约》上签名确认。根据前述事实并结合日常生活经验法则可以推断，签署前述《前期物业服务协议》及《临时管理规约》系王希军、顾旭芳作为案涉房屋的买受人，基于商品房买卖合同关系产生的合同义务。而湖滨花园业委会已于2015年5月7日与中奥公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》当然地对湖滨花园小区全体业主具有法律约束力。中奥公司提供的由湖滨花园第二届业委会出具的《关于要求继续提供物业服务的函》也印证了中奥公司自2015年5月7日起成为湖滨花园小区的物业服务企业。故自王希军成为案涉房屋所有权人之日起，前述《物业服务合同》当然地对其产生约束力，且不因王希军、顾旭芳与绿都公司签订前述《前期物业服务协议》而受到影响。王希军主张因湖滨花园业委会系非经业主大会会议选举产生的非法主体，故湖滨花园业委会签订的《物业服务合同》系无效合同。关于湖滨花园业委会是否为合法成立的自治组织及《物业服务合同》的效力问题，与本案分属不同法律关系，不应在本案中一并审查。在《物业服务合同》被确认无效或撤销之前，其仍属合法有效。另根据湖滨花园第二届业委会与开元公司签订的《新物业服务合同》第三条“合同期限”的约定，开元公司自2017年12月1日起成为案涉湖滨花园小区新的物业服务企业。中奥公司庭审中亦自认其正与开元公司就湖滨花园小区的物业管理服务事项进行交接。故自2017年12月1日起，中奥公司不再对案涉湖滨花园小区享有物业服务管理权，在其提起本案诉讼时，案涉《物业服务合同》因合同期限届满亦已终止履行，故中奥公司起诉要求王希军承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任，无法律依据。其次，中奥公司主张其提起本案诉讼的合同依据是《临时管理规约》第三十二条“业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼”及第三十三条“业主违反本临时规约关于业主共同利益的决定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼”之规定。但根据《临时管理规约》第三十八条之约定，“本临时规约自各位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定《业主规约》生效之日终止。”根据中奥公司提供的证据显示，湖滨花园小区已制定《管理规约》，故前述《临时管理规约》已自动失效，故中奥公司援引《临时管理规约》的约定提起本案诉讼，无事实依据和合同依据。再次，虽然中奥公司主张的王希军违反小区管理规定的行为发生于中奥公司为湖滨花园小区提供物业管理服务期间，但《物业服务合同》及《管理规约》仅赋予物业服务企业“批评、规劝、整改通知、公示、制止、上报主管部门”等权利，未赋予物业服务企业向法院提起诉讼的权利，故中奥公司提起本案诉讼，无合同依据。综上所述，中奥公司并非案涉湖滨花园小区物业服务企业，不再享有该小区物业服务管理权，与本案无直接利害关系，不具有诉的利益，并非本案适格原告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：
驳回广东中奥物业管理有限公司的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 宋晓敏
二〇一八年三月六日
书记员 富美芳