湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初4793号原告王莹。委托代理人文锦，湖北华平律师事务所律师。委托代理人黄致诚，湖北华平律师事务所律师。被告杜泉。委托代理人王云俊，湖北鼎君律师事务所律师。被告叶程。委托代理人王云俊，湖北鼎君律师事务所律师。第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司。法定代表人黄月平，总经理。委托代理人余梦林，公司员工。原告王莹与被告杜泉、叶程、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王莹及其委托代理人文锦、黄致诚，被告杜泉、叶程的委托代理人王云俊，第三人链家公司的委托代理人余梦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效，两被告继续履行合同，办理房产过户手续；2、两被告向原告支付逾期履行违约金；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。审理中，原告王莹变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、两被告返还定金40,000元，第三人返还定金10,000元；3、两被告支付违约金240,000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原告作为房屋购买方（乙方），两被告作为房屋出售方（甲方）通过第三人（居间方）介绍，签订《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向两被告购买位于武汉市东西湖区常青花园x小区x组团x栋x单元x层x室房屋。合同及协议签订后，原告依约向被告叶程账户转入购房定金50,000元，被告杜泉收款后向原告开具收款收据。原告二手房按揭贷款手续已办理完毕。2016年8月5日，两被告签署《同意出售共有房屋声明书》，表示已知悉《武汉市存量房买卖合同》的全部内容，并对该合同内容表示认可。2016年9月14日，经第三人告知原告，两被告拒绝出售房屋，该行为已构成违约。因房屋按揭贷款未还，原告请求如上。被告杜泉辩称，同意解除被告叶程与原告签订的合同，被告杜泉没有签字，合同与其无关。定金应由被告叶程返还。原告及第三人在签订合同时明知房屋产权人为被告杜泉的情况下，与被告叶程签订合同，应当知道风险，原告存在过错。补充协议只有一份，是在两被告不知情的情况下签订的，应属无效。即使认定主合同对两被告有效力，也不能认定补充协议对被告杜泉有效力。被告叶程只收到定金，相应的违约责任只是适当的补偿，原告请求按合同总价的20%支付违约金超过法律规定，违约责任是损失的弥补，原告当时没有购买到被告的房屋，不代表原告不能另行购买别的房屋。被告叶程辩称，同意解除合同，同意返还定金，被告叶程对补充协议不知情，不是其真实意思表示，补充协议应属无效，应以主合同约定的违约责任为准。被告只收到定金，最高也应为双倍返还，原告请求的违约金过高，被告同意承担适当的违约金。第三人链家公司陈述，对原告的诉求无异议，愿意向原告返还10,000元。第三人只是提供中介服务，签订合同时被告叶程带齐了两被告的身份证件、房屋权属资料等，第三人当时就与被告杜泉联系，被告杜泉确认了房屋出售事宜，第三人还到被告家中与两被告当面进行了确认。签订合同后，两被告与原告共同前往银行办理了贷款手续。2016年8月中下旬，原告的贷款手续办完了，第三人通知两被告办过户手续，被告叶程说抵押手续还没办好，被告杜泉没有时间等原因没有配合。2016年9月13日，被告通知第三人不卖了，第三人于次日通知了原告。原告王莹提交了以下证据：1、2016年4月30日《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》、收款收据各1份，证明原告依约支付了购房定金，被告违约应向原告支付违约金；2、两被告的结婚证复印件、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件，证明房屋系被告夫妻共同财产，被告处分诉争房屋合法有效；3、2016年8月5日的《同意出售共有房屋声明书》复印件，证明被告已明确知悉并认可《武汉市存量房买卖合同》的全部内容，被告处分诉争房屋合法有效；4、情况说明，证明被告拒绝售房已构成违约，应承担违约责任。被告杜泉、叶程共同提交了以下证据：1、收款收据复印件，证明诉争房屋的购房首付款100,000元为被告杜泉的父亲缴纳；2、《个人购房借款合同》，证明借款人为被告杜泉，共同借款人为被告杜泉的父母，房屋权属在被告杜泉的家庭内部存在争议；3、《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，证明被告叶程与原告、第三人签订的合同没有补充协议；4、两被告的离婚证，证明两被告已于2017年6月26日离婚，确因家庭纠纷无法履行合同。第三人链家公司提交了以下证据：1、双方办理银行贷款面签的资料，包括原告的贷款申请表、单身承诺、还款承诺函，两被告的同意出售共有房屋声明书，被告杜泉的居民身份证、开户卡，双方均签字的授权书、二手房按揭贷款授权书等复印件一组，证明双方共同办理贷款事宜；2、房屋成交价格情况说明，证明同类型房屋的交易价格。经质证，被告杜泉对原告王莹提交的证据质证意见为：证据1与被告杜泉无关；证据2真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告杜泉有出卖房屋的意思表示；证据3系复印件，真实性有异议；证据4是第三人单方说明，不能达到原告的证明目的。被告叶程对原告王莹提交的证据质证意见为：证据1真实性无异议，对补充协议的证明目的有异议，该协议是第三人在合同签订后单方给被告叶程签订，被告叶程没有详细查阅补充协议的条款，该协议没有具体的签订时间，第三人也没有在该协议上盖公章，不能达到原告的证明目的，且该协议约定的违约金相对于原告交纳的定金来说明显过高；证据2真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告出卖房屋合法有效；证据3系复印件，真实性有异议；证据4是第三人单方说明，不能达到原告的证明目的。第三人链家公司对原告王莹提交的证据真实性、证明目的均无异议。原告王莹对被告杜泉、叶程提交的证据质证意见为：证据1真实性、合法性均有异议，被告仅提供收据不能证明是其父母付款，也无法证明不是来源于被告的夫妻共同财产；证据2真实性无异议，关联性及证明目的有异议，借款人是被告杜泉，还款账户也是被告杜泉开设的，偿还贷款应是夫妻共同财产，房屋权属应以登记证书为准；证据3真实性无异议，证明目的有异议，补充协议只有一份，是双方真实的意思表示；证据4与本案无关，合同在两被告夫妻关系存续期间签订，属共同债务，两被告共同到银行面签可以证明对合同知情、认可。第三人链家公司对被告杜泉、叶程提交的证据质证意见为：证据1真实性无法判断，与本案无关联性，证明目的不认可；证据2真实性无异议，借款合同有两被告共同签名按手印，证明目的不认可；证据3真实性无异议，证明目的不认可；证据4与本案无关。原告王莹对第三人链家公司提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议。被告杜泉、叶程对第三人链家公司提交的证据质证意见为：证据1无异议，两被告与原告、第三人共同到银行办理了贷款面签手续，被告杜泉签署过贷款资料；证据2真实性及证明目的有异议，第三人没有资质确定房价，并且是当前的价格，不能作为认定原告损失的依据。本院依当事人申请向兴业银行股份有限公司武汉分行长江支行进行了调查核实，并取得王莹、杜泉、叶程签名的《划付二手房按揭贷款授权委托书》、杜泉签名的《贷款账户确认书》、杜泉和叶程签名的《同意出售共有房屋声明书》、王莹的《贷款申请表》、杜泉和叶程面签照片等证据。该行客户经理陈述：2016年8月1日，王莹、杜泉、叶程在链家公司人员陪同下到我行办理面签手续。王莹提供了身份证、户口簿、银行流水、收入证明，杜泉、叶程提供了身份证、户口簿、结婚证、房产证。审核了买卖双方资料及王莹和杜泉在我行开卡后，我行将初审报告上报武汉分行。2016年8月17日批复通过审批，双方过户后会发放贷款。但后来双方一直没有办理过户手续，所以该贷款没有发放。原告王莹、被告杜泉、叶程、第三人链家公司对本院调取的证据、笔录无异议。本院经审查认为，原告王莹提交的证据1《武汉市存量房买卖合同》属实，予以采信；《补充协议》有被告叶程认可的签名，被告辩称不知情、没有详细查阅条款故而协议无效的意见于法无据，该证据予以采信；收款收据属实，予以采信；证据2当事人对真实性均无异议，予以采信；证据3与第三人提交的证据及被告的陈述相印证，予以采信；证据4与各方当事人陈述及其他有效证据相印证，予以采信。被告杜泉、叶程提交的证据1、2与本案无关，案涉不动产物权的权利人应以产权登记为准，故对该证据不予采信；证据3当事人对真实性均无异议，予以采信；证据4与本案无关，案涉合同成立于两被告夫妻关系存续期间，其是否离婚不影响合同权利义务的认定，故不予采信。第三人链家公司提交的证据1当事人对真实性均无异议，予以采信；证据2系第三人单方制作，不能单独作为认定原告交易损失的依据，应结合其他证据及事实综合认定。本院调取的证据、笔录，当事人经质证无异议，均作为认定本案事实的依据。根据以上证据及各方当事人的陈述，本院综合认定事实如下：被告杜泉、被告叶程于2005年3月21日登记结婚，坐落于武汉市东西湖区常青花园x小区x组团x栋x单元x层x室的房屋于2014年8月8日登记于被告杜泉名下，房屋建筑面积101.57平方米，权属证书编号：武房权证市字第××号。2009年8月4日，被告杜泉向中信银行股份有限公司武汉分行贷款并将该房屋登记抵押。2016年4月30日，原、被告及第三人链家公司签订一份《居间服务合同》，约定第三人链家公司为原、被告转让坐落于武汉市东西湖区常青花园x小区x组团x栋x单元x层x室的房屋提供居间服务等。同日，原、被告签订一份《武汉市存量房买卖合同》，主要约定有：卖方（甲方、杜泉）将坐落于武汉市东西湖区常青花园x小区x组团x栋x单元x层x室的房屋转让给买方（乙方、王莹）。该房屋已经设定抵押，抵押权人为杜泉，抵押登记日期为2009年8月4日，卖方应在签订本合同7日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地证使用权证交付第三方办理过户。该房产转让价格为按套转让，转让价1,200,000元。该笔交易定金50,000元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金50,000元，卖方预留10,000元在居间方作为交房保证金，交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费后3个工作日内由居间方直接划入卖方指定的收款账户。1,150,000元为第二部分房款，买方须在见房产收件单时支付首期款（不包括定金）370,000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。房屋产权及具体状况的承诺：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失……买卖双方应在房产注销抵押登记后90个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。出卖人收到全部购房款（不含交房保证金）后7个工作日内将房屋交付给买受人。出卖人未按照约定将房屋交付的……逾期超过15日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人未按照补充协议约定的时间付款的……逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。同日，原、被告还签订一份《补充协议》，主要约定有：关于《武汉市存量房买卖合同》第九条违约责任之补充协议：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款20%的违约金……前述《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》均有被告叶程签名捺印并由其代被告杜泉签名捺印。合同签订后，原告王莹依约支付定金50,000元，被告叶程以被告杜泉名义出具了收款收据。被告收到定金后，将其中10,000元交付给第三人链家公司作为交房保证金。2016年8月1日，原告王莹、被告杜泉、叶程及第三人链家公司人员共同到兴业银行股份有限公司武汉分行长江支行办理贷款面签手续。在此期间，原告王莹、被告杜泉、叶程签署了《划付二手房按揭贷款授权委托书》，授权银行将按揭贷款直接划入卖方账户等。被告杜泉、叶程签署了《首付款授权委托书》，授权银行冻结买方首付款至见过户收件单等；被告杜泉、叶程还签署了《同意出售共有房屋声明书》，声明对其与购房人签署的商品房买卖合同，本人已知悉全部内容并对合同内容表示认可。被告杜泉签署了《贷款账户确认书》，确认已在银行开立账户的银行卡或存折已由本人领取等。2016年8月17日，原告王莹的贷款申请获得银行审批通过。2016年9月13日，被告叶程通知第三人链家公司明确表示不出售房屋，不再继续履行合同。次日，第三人链家公司通知了原告王莹。2016年11月29日，原告王莹诉讼来院，要求如诉称。因各方当事人坚持各自意见，调解不成。本院认为，原告王莹与被告杜泉、叶程签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。合同中被告杜泉的签名虽由被告叶程代签，但涉案房屋系两被告在婚姻关系存续期间取得不动产物权，第三人链家公司证实签订合同时征得了被告杜泉的同意，而后被告杜泉配合原告王莹等共同办理了银行贷款面签手续，也表明其对授权被告叶程代为签署合同、出售房屋的认可，与原告王莹、第三人链家公司的陈述相印证，因此被告叶程的代理行为合法有效，该合同能够体现被告杜泉的真实意思表示，对其有约束力。被告杜泉辩称其未在合同上签字，合同与其无关的意见，本院不予采纳。被告叶程承认补充协议由其签名捺印并代被告杜泉签名捺印确认，其作为具有完全民事行为能力的成年人，应当且能够完全理解所签署协议的内容及相应责任，且其不能举证证明该协议的签订存在受胁迫、欺诈的情形，该协议也不违反法律、法规强制性规定及公序良俗，故其辩称不知情、没有详细查阅条款故补充协议无效的意见，本院不予采纳。如前文所述，被告叶程订约时作为被告杜泉之妻，征得被告杜泉的同意代为确认的合同、协议效力，对被告杜泉有约束力。被告杜泉辩称补充协议对其无效力的意见，本院不予采纳。合同等签订后，被告杜泉、叶程明确拒绝履行主要合同义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告王莹据此请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失，且不影响结算和清理条款的效力。原告王莹支付的定金50,000元，基于前文所述理由，两被告负有共同返还义务。因两被告将其中10,000元交付给第三人链家公司，而第三人链家公司在审理中愿意承担代为返还10,000元的责任，系第三人自愿处分其民事权利，不违反法律规定，两被告对此亦无异议。故原告王莹要求两被告返还40,000元、第三人链家公司返还10,000元的诉求，本院予以支持。诉争主合同关于违约责任约定了卖方违约逾期交房超过15日则可按已付款的20%支付违约金，买方违约逾期付款超过15日则可按应付款的20%支付违约金等，但对于被告不履行注销抵押登记、房产过户等其他合同义务未约定违约责任。双方为此签订了补充协议，该补充协议对双方的合同权利义务进行了补充约定，与主合同对双方的权利义务约定亦相对应。根据补充协议，两被告根本违约，则原告王莹有权要求双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金。原告王莹现依约选择要求两被告支付房屋总价款20%的违约金，符合合同约定。两被告对此辩称违约金过高请求调整，但未能提供相应的证据。原告王莹对于因两被告违约造成的合理预期利益损失也未提交相应证据。第三人链家公司提交的同类房屋成交价格情况系单方制作，且发生于两被告违约一年后，不能认定为当事人在订立合同时可预见的利益损失标准。因此，鉴于原告王莹已支付的定金数额比例较小，两被告在不能履行合同时也尽到了通知义务，本院以双方的合同、协议约定为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等，并考虑到期间本市房地产市场价格上涨趋势明显的实际情况，酌定两被告向原告王莹支付违约金200,000元。原告王莹相应的诉求，本院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王莹与被告杜泉、叶程于2016年4月30日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告杜泉、叶程于本判决生效之日起十日内向原告王莹返还40,000元；三、被告杜泉、叶程于本判决生效之日起十日内向原告王莹支付违约金200,000元；四、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莹返还10,000元；五、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,350元、财产保全费5,000元，合计21,350元，由原告王莹负担1,220元，被告杜泉、叶程负担20,130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  易 枫人民陪审员  程冬仙二〇一七年十一月二十一日书 记 员  谢 然