中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14887号
上诉人（原审被告）：何润安，男，1992年6月24日出生，汉族，住广东省广州市湾区。
上诉人（原审被告）：何子荣（兼何润安委托代理人），男，1963年8月14日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区光复中路***号。
被上诉人（原审原告）：陈锦玲，女，1963年11月8日出生，住新西兰，
委托诉讼代理人：蓝丽丝、罗俊杰，均为广东绥爰律师事务所律师。
上诉人何润安、何子荣因与被上诉人陈锦玲物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人何子荣、何润安上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。一、一审法院判决我方自2011年8月起补付租金没有证据支持，且不符合租金诉讼时效的相关规定。陈锦玲称我方自2010年1月13日起欠租，经我方提供部分租金收条反证后，又主张2011年8月起补付租金。事实上，我方从2010年下半年开始已经按陈锦玲的委托代理人许仲爱、邓静敏的要求，以不定期的方式将租金存入两委托人指定的银行账号。对此，最近何子荣在努力整理先父遗物时，发现了其中一个委托人的银行卡号，经查证我方一直都在按对方的要求缴纳租金，但一审却在没有对两委托人作任何调查核实的情况下，判定我方从2011年8月起补付租金，依据不足，并且我方亦无故意拖欠租金的事实。二、一审认定我方应按房产证后座记载面积22.314平方米计付租金，也与涉案房屋产权证记载面积不符。我方明确精确指出该房产的的构造，清楚涉案房屋89.2848平方产权面积的分布和构成。三、何润安、何子荣有充分证据证明陈锦玲证据造假，该房产内明显有违约建筑，但法院未作调查，有失公平。四、何润安、何子荣系低保家庭，长期靠政府救济金度日糊口，无力承担该案诉讼和评估费，请求法院判令对方承担。另外，何润安自2011年考上大学，已经不在涉案房屋居住，其不是本案适格被告，陈锦玲应撤回对何润安的起诉。
被上诉人陈锦玲二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、何润安、何子荣请求缴纳租金的期限是以何润安、何子荣提交的收据进行认定的，与证据相互印证具有事实的基础，而且何润安、何子荣一审中通过其答辩状承认缴纳租金交至2010年下半年，其承认的事实具有法律的效力。何润安、何子荣在一审中并未提出诉讼时效抗辩，依据有关司法解释的规定，二审法院不应支持。二、涉案房屋是否属于违法建设，并不是本案的审理范围，这属于行政纠纷。因此，何润安、何子荣的上诉理由没有任何事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。
陈锦玲于2017年1月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何润安、何子荣在判决之日起15日内将广州市荔湾区光复中路209号后座首层房屋（含天台的简易厨房和房屋内的自搭阁楼）腾空交还给陈锦玲；2、何润安、何子荣向陈锦玲支付自2011年8月起至腾空交还房屋之日止的房屋使用金（计租面积以房产证后座记载面积中的22.314平方米计算,参照房管部门评定的同时期同地段的房屋租金标准计算）；3、本案诉讼费、评估费全部由何润安、何子荣承担。
何子荣、何润安一审共同辩称：1、陈锦玲诉称何润安、何子荣欠陈锦玲的房屋使用金与事实不符，何润安、何子荣2010年下半年开始定期将租金存入陈锦玲委托人指定的银行卡账号。2、陈锦玲诉我方非法占用房屋，也是与事实不符。陈锦玲存在作假、不合法行为，陈锦玲的房屋存在将违法建筑列入产权的情况，应从陈锦玲产权证中删除。3、何润安、何子荣一家由于生活经济困难，一直靠政府低保金救济生活，根本无能力承担本案的诉讼费、评估费。
一审法院经审理查明：本市光复中路209号房屋是陈锦玲于1994年12月受陈烈庆赠与的房产。陈锦玲受赠前，由何子荣及父亲何金在该屋首层后座一房一厅（含在天台自搭厨房及屋内自搭阁楼）一家使用。2009年陈锦玲向一审法院提起诉讼，要求何金搬迁退房，2009年，一审法院以（2009）荔法民三初字第75号民事调解书作出处理：一、何金向陈锦玲支付自2007年12月2日起至调解书生效之日（即2009年1月13日）止的租金；二、陈锦玲同意将涉案房屋自调解书生效次日起租给何金居住一年，期限届满何金将上述房屋腾空交回给陈锦玲。2011年6月20日何金去世。现涉案房屋由何润安、何子荣使用。
一审另查明，何子荣另有广州市荔湾区芳和花园17号1505房居住。何润安、何子荣没有证据证明，其有向陈锦玲交纳2011年8月起的租金。
一审法院认为，广州市荔湾区光复中路209号房屋是陈锦玲自有房产，陈锦玲与何润安、何子荣没有签订租赁关系，且何润安、何子荣没有向陈锦玲交纳房屋使用金，何子荣另有房屋居住，故陈锦玲要求何润安、何子荣腾退房屋及何润安、何子荣按房产证后座记载面积中的22.314平方米计算清缴没有交纳的房屋使用金是合法合理的，一审法院予以支持。何润安、何子荣抗辩不同意腾退房屋及房屋使用金的理由不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，于2017年6月12日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告何子荣、何润安（含同住人员）将广州市光复中路209号房屋首层后座（含天台自搭厨房及屋内自搭阁楼）腾空交还给原告陈锦玲；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告何子荣、何润安向原告陈锦玲支付从2011年8月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用金，由原告陈锦玲向有资质的评估机构申请评定（评定按涉案房屋首层后座建筑面积22.314平方米的同期私房住宅租金标准计算），在房屋使用金评定后3日内，被告何子荣、何润安共同一次性将本判决发生法律效力之日止的房屋使用金清缴给原告；从本判决发生法律效力之次日起至腾退房屋之日仍按评定的标准按月清缴给原告。评估费原告与两被告各负担一半。两被告对房屋使用金的评估应予协助。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费654元，由被告何子荣、何润安共同负担。
二审期间，何润安、何子荣向法院提交以下证据：1、邓静敏出具的字条载明其要求我方支付租金的收款账号、银行卡复印件、2010年1月-2012年4月银行款项明细，证明我方向对方支付租金至2012年4月份；2、在校证明、传票，证明何润安不是本案适格的当事人，在何金去世后法院就搬迁执行的问题一直是直接传唤何子荣进行处理。被上诉人陈锦玲质证称：1、证据一早已形成在2011年、2012年期间，不属于新证据，不应作为新证据采纳，缴纳租金的一方是何润安、何子荣，其对缴纳租金的事实非常清楚，并负有举证义务，对方在答辩状中亦表示交付租金至2010年;陈锦玲确认曾委托邓静敏向对方收取过涉案房屋租金。2、对在校证明的真实性没有异议，但不能证明何润安没有居住使用涉案房屋。3、执行案件的执行笔录显示何子荣亲自承认何润安居住在涉案房屋内，不足以推翻何润安居住和使用涉案房屋的事实。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
二审另查明，一、何润安、何子荣二审陈述称因一审不清楚相关法律规定，未提出诉讼时效的抗辩。
二、陈锦玲诉请何润安、何子荣按涉案房屋首层后座建筑面积22.314平方米计付使用金，计费面积是通过房产证附图面积进行计算的，具体指何润安、何子荣实际使用的附图中C（11.4240）、DB（8.0066）、D（2.8900），三部分合计22.3206平方米；至于陈锦玲为何按照22.314平方米主张权利，是一审计算出来的，陈锦玲同意按照22.314平方米计算使用金。对此，何润安、何子荣回应称：涉案房屋原产权面积为72.6822平方米，而陈锦玲取得的新房产证，载明房屋总面积89.2848平方米，两者相差部分就是因为计入了我方搭建的简易阁楼8.5960平方米、天台厨房8.0066平方米，合计16.6026平方米；经我方计算我方实际使用的面积为房产证附图中的C（11.4240）、DB（8.0066）、D（2.8900），三部分合计22.3206平方米，再加上简易阁楼8.5960平方米、天台厨房8.0066平方米，合计为38.9232平方米，并不是对方所称的22.314平方米。另外，何润安、何子荣明确其于2010年至2012年4月期间每月交付租金213.163元，按照2009年、1998年的评估答复书中的租金标准和当年《租赁合同》载明的使用面积16.95平方米进行计算的，签订租赁合同时并没有加建前述简易阁楼、天台厨房。
三、何润安、何子荣二审明确其不同意搬迁的理由是因为其在使用涉案房屋的过程中搭建了阁楼和天台的简易厨房，现陈锦玲取得的产权证将上述面积计入了产权登记面积内，陈锦玲应对何润安、何子荣进行补偿；二审法院组织双方对补偿问题进行调解，但双方未能达成一致意见。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对何润安、何子荣的上诉请求，认定如下：
一、房屋使用金计付的问题。首先，关于诉讼时效抗辩的问题，因何润安、何子荣一审未提出该项抗辩事由，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院不予支持。其次，因何润安、何子荣二审提供了支付凭证等证据，虽非二审新证据，但与案件重要事实认定有关，二审予以采纳。该证据证明了何润安、何子荣已支付房屋占用金至2012年4月。因此，何润安、何子荣应向陈锦玲支付2012年5月1日起的使用金。一审计算使用金起算点有误，二审予以纠正。何润安、何子荣作为房屋实际占用人，对其支付使用金的具体情况负有举证义务，因其没有证据证明其付清全部使用金，其主张不应支付使用金，依据不足，不予支持。
二、计算使用金面积的问题。按二审查明的事实，何润安、何子荣原实际承租涉案房屋后座C（11.4240）、DB（8.0066）、D（2.8900），三部分合计22.3206平方米，超出陈锦玲主张的22.314平方米，属于陈锦玲自行处分其民事权利的行为。一审据此按照陈锦玲主张的22.314平方米计算何润安、何子荣欠付的房屋使用金，并无不妥，本院予以维持。
三、关于腾退房屋的问题。因陈锦玲与何润安、何子荣没有签订租赁关系，且何润安、何子荣自2012年4月之后亦没有向陈锦玲交纳房屋使用金，何子荣另有房屋居住，故陈锦玲作为涉案房屋合法产权人要求何润安、何子荣腾退房屋，于法有据。何润安、何子荣上诉主张陈锦玲所取得的涉案产权证将其搭建的厨房、阁楼面积计入产权登记，可另循法律途径解决，但不能成为其抗辩不同意腾退房屋的理由。
四、评估费、诉讼费负担的问题。因何润安、何子荣未在一审举证期限内提供证据导致二审改判，本案一、二审诉讼费负担的主体不作调整。何润安、何子荣以生活困难为由，上诉主张应由陈锦玲负担上述费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，因何润安、何子荣二审提供了新证据，导致使用费计算起点有误，二审予以纠正；上诉人何润安、何子荣的其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1051号民事判决第一项及一审法院对诉讼费分担的认定。
二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1051号民事判决第二项为：自本判决送达之日起10日内，何子荣、何润安向陈锦玲支付从2012年5月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用金，由陈锦玲向有资质的评估机构申请评定（评定按涉案房屋首层后座建筑面积22.314平方米的同期私房住宅租金标准计算），在房屋使用金评定后3日内，何子荣、何润安共同一次性将本判决发生法律效力之日止的房屋使用金清缴给陈锦玲；从本判决发生法律效力之次日起至腾退房屋之日仍按评定的标准按月清缴给陈锦玲。评估费陈锦玲与何润安、何子荣各负担一半。何润安、何子荣对房屋使用金的评估应予协助。
三、驳回陈锦玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费654元，由上诉人何润安、何子荣负担，本院准许免交。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十月二十六日
书记员 璩方慧