江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1123民初237号
原告：孔慧翠，女，1987年7月16日出生，汉族，家住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人：曾晨（系原告丈夫），男，1991年12月10日出生，汉族，家住江西省上饶县。
被告：江西盛泰置业发展有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道。
委托诉讼代理人：封延森，系江西淮玉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋洋，系江西淮玉律师事务所实习律师。
原告孔慧翠与被告江西盛泰置业发展有限公司（以下简称盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔慧翠的委托诉讼代理人曾晨、被告盛泰公司的委托诉讼代理人封延森、刘洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔慧翠向本院提出诉讼请求：要求被告返还房屋差价款9,165元及相关利息。事实与理由：2015年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定单价为每平方米3,900元，原告一次性支付购房款619,788元，其中合同第五条第一款约定：以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算，多退少补，原被告签订的商品房买卖合同记载的面积是158.92平方米，而不动产权登记证上登记的实际面积是156.57平方米，按双方合同的约定，被告应当返还原告房屋面积差价9,165元，原告多次找被告协商此事，被告均以各种理由拒绝返还该笔差价。
原告就自己的主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、《不动产权证》复印件各一份，证明合同约定的面积与不动产权证登记的面积不一致的事实；2、被告出具的发票复印件一份，证明原告已交房款的事实。
被告盛泰公司辩称，1、原告主张其与被告之间系商品房买卖合同关系与客观事实不符，实际上本案系民间借贷关系及债权债务转让的关系，本案涉案房屋系以房抵债，而不是商品房买卖。案外人肖向荣原系被告公司的副董事长，案外人叶炜和肖向荣是很好的朋友关系。2014年，肖向荣先后向叶炜借款200万元，出借人分别是以叶炜的亲戚孔德伟、应风花的名义，这是因为叶炜和肖向荣是很好的朋友，而叶炜在我公司开发的三清山怡景园小区承揽了外墙工程，为了避嫌，肖向荣就向叶炜的亲戚孔德伟、应风花出具了借条，约定借款期限为一年，但此后肖向荣并未按约定偿还叶炜该两笔借款。2015年1月24日，肖向荣、叶炜、孔德伟以及被告协商一致，约定尚欠的该两笔借款本息共220万元以被告开发的三清山怡景园小区的五套房屋（即《确认书》上确定的三清山怡景园118-403、118-404、118-503、118-504、117-504号）一并作价3,062,631元进行抵偿，该价款是参考了当时该小区的房屋销售单价和房屋面积进行估算后确认一次性钱物两清的，实际上当时该小区房屋的销售单价是4,100元—4,200元/m2，而抵债时单价是下浮至3,900元/m2来计算的，由于该五套房屋的总价款比肖向荣尚欠叶炜的借款本息更多，其差额部分862,631元就由叶炜和肖向荣负责返还给被告，其中叶炜应当承担62,631元的返还责任，为此叶炜向被告出具了一张欠条，约定以其名下承包商所欠叶炜的工程材料款予以抵扣，而叶炜和孔德伟也于当天就五套房屋共折价3,062,631元以抵付尚欠的借款本息的事实共同向被告及被告的法定代表人陈康权出具了《确认书》，《确认书》中明确了该五套房屋由叶炜及孔德伟自主处分，因此，被告随后就协助叶炜及孔德伟将这五套房屋的产权分别登记在叶炜名下2套，杜伟、孔慧晶及本案原告孔慧翠名下各一套。综上所述，该涉案房屋系原告从叶炜处抵偿而来，并非原告与被告之间存在商品房买卖关系，因此不存在面积差找差价的问题。2、至今为此，本案原告孔慧翠以及同时起诉的（2018）赣1123民初236号案件原告杜伟、（2018）赣1123民初238号案件原告孔慧晶，这三个人和被告没有发生过任何合同关系，既没有直接发生过商品房买卖合同关系也没有发生过民间借贷关系，本案涉案房屋是叶炜取得抵债的房屋以后，再二次转让给原告的，本案原告及杜伟、孔慧晶、叶炜都是亲戚关系，他们几个人之间也存在民间借贷关系，因此相关的债权债务应该是他们内部自行结算，与被告无关。根据合同相对性原则，杜伟、孔慧晶、孔慧翠均无权向被告主张权利，被告与原告签订《商品房买卖合同》纯粹是为了协助原告办理房屋权属登记，并非其双方实际发生了商品房买卖合同关系。3、叶炜至今还欠被告《确认书》及欠条中确定的抵扣房屋后的差价没有支付。4、本案涉案房屋尚欠上饶市华红物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，这个物业公司是被告聘请的前期物业管理的公司，原告应当交清物业管理费，否则被告将另案起诉。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。
被告就自己的主张向本院提交了以下证据：1、肖向荣于2014年1月21日向孔德伟出具的借款100万元、于2014年3月21日向应风花出具的借款100万元的借条复印件各一份，2015年1月24日叶炜、孔德伟出具的《确认书》复印件一份，证明叶炜以孔德伟、应风花的名义出借给肖向荣200万元，在2015年1月24日经过四方当事人协商一致，肖向荣以三清山怡景园的五套房屋抵债，此后叶炜又将房屋二次转让给原告，本案原、被告之间不存在商品房买卖关系的事实；2、叶炜于2015年1月24日向被告出具的欠条复印件一份，证明被告以五套房屋抵债后，叶炜和肖向荣尚欠被告抵偿房屋后的差价862,631元至今仍未给付的事实。
针对被告的答辩，原告补充称，原告是孔德伟的女儿。叶炜和被告之间确实有民间借贷关系，原告自己和被告以及被告方的其他人员没有过民间借贷关系。被告说这五套房屋是抵债的是事实，当时这五套房屋是一块算价格的，差价由叶炜一块支付，原告不知道叶炜支付了多少差价给被告，原告自己确实没有支付过购房款给被告。因为有两套房屋是抵给孔德伟的，所以孔德伟就将其中一套登记在了原告的名下。当时抵债的时候是以正常的房屋市场价格来算的，单价是3,900元/平方米，多退少补，房屋买卖也都是以正常的程序来进行的，如果约定的面积和登记的面积不一致，就应当补差价，况且每一份房屋买卖合同都是当事人自己去签字的，所以这个商品房买卖合同是合法有效的，而且原告购买房屋的单价是和其他购买者一样的，并没有更便宜，也是按实际面积来算钱的，合同约定的面积是158.92平方米，但是到不动产证办下来后才发现登记的面积只有156.57平方米，这部分面积差产生的价款被告应当予以返还。当时之所以会这样约定以房抵债，是由于被告不还叶炜的借款，所以双方才达成了这种以房屋买卖来偿还借款的约定。物业费当时是已经扣除了的，这个价格是扣除了物业费之后达成的一种约定，到最后不动产证上登记的面积与购房合同上约定的面积不一致，被告的行为就是侵犯了原告的合法权益，原告依据《商品房买卖合同》起诉被告是合法有效的。
当事人围绕诉讼请求提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性和关联性无异议，但对其证明目的有异议；原告对被告提交的证据的三性均有异议。本院认为，因被告对原告提交的证据的真实性无异议，故本院对其真实性均予以确认，但根据双方的陈述，该《商品房买卖合同》实际上并非原、被告双方达成的买卖合意，而发票上记载的被告收到原告购房款610,623元也并非实际发生的事实，原告实际上并未支付过购房款给被告，况且该发票记载的价款是610,623元，是依据登记面积156.57平方米计算的，也不能证明原告的主张，故本院对《商品房买卖合同》及发票复印件的证明对象均不予确认；被告提交的证据虽然系复印件，但是该几份证据之间能够相互印证，与被告的陈述一致，而且原告陈述的事实与被告陈述的事实部分实际上是一致的，与被告提交的这几份证据也能相互印证，故本院对被告提交的这几份证据的真实性均予以确认，但叶炜于2015年1月24日出具的欠条系复印件，并不能证明叶炜至今尚欠被告差价款未支付的事实，且该事实与本案无关，故对叶炜至今尚欠被告差价款未支付的事实不予确认。经审查，本院认定如下事实：
2014年1月21日，案外人孔德伟出借了100万元给案外人肖向荣，2014年3月21日，案外人叶炜又以案外人应风花的名义出借了100万元给肖向荣，均约定借款期限为一年。2015年1月24日，因肖向荣未能按约偿还叶炜及孔德伟该两笔借款，而本案被告尚欠肖向荣借款，故被告以自己开发的三清山怡景园118-403号、118-404号、118-503号、118-504号、117-504号共五套房屋折价3,062,631元抵付肖向荣尚欠叶炜的借款本息2,200,000元，为此叶炜、孔德伟于当天向被告及被告的法定代表人陈康权出具了《确认书》。本案原告系孔德伟的女儿，2015年1月24日，原告与被告签订了三清山怡景园第118栋1单元403号房屋的《商品房买卖合同》，并于2016年4月29日办理了该房屋的不动产权证，登记的权利人为原告单独所有。因涉案房屋在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积为158.92平方米，而不动产权证中登记的面积为156.57平方米，因原告要求被告返还面积差价未果，双方从而发生争议。
另查明，原告与被告及被告方的人员不存在民间借贷关系，原告也未支付过购房款给被告。
本院认为，本案争议的焦点在于原、被告之间是否存在商品房买卖关系，以及被告是否应当向原告返还涉案房屋因合同约定的面积与不动产权证登记的面积存在误差而产生的差价问题。对该两个问题，本院作如下评析：
原告已认可自己未实际向被告支付过购房款，与被告也不存在民间借贷关系，原告取得涉案房屋的所有权并非基于其与被告双方达成商品房买卖的合意并向被告支付了购房款，原告虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》仅是形式上的买卖合同，其目的主要是为了方便将涉案房屋的不动产权登记到原告的名下，而非其双方实际达成了商品房买卖的合意，原、被告双方的行为并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，而且原、被告之间也不存在民间借贷关系，因此其双方也不存在借款合同到期后，债务人无力偿还借款而在重新协商后将借贷法律关系变更为买卖法律关系的情况，故本院认为，原、被告之间不存在商品房买卖关系。原、被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但该份合同仅仅是一份形式上的合同，实际上并不符合双方的真实意图和客观事实，因原、被告之间并未发生真实的商品房买卖关系，故原告要求被告依据《商品房买卖合同》的约定返还涉案房屋的面积差价款无事实和法律的依据，本院不予支持。
此外，案外人孔德伟能够取得涉案房屋并将所有权转移给原告，也并非是因为其与被告存在一般意义上的商品房买卖合同关系，即双方先通过达成买卖合意而后买受人支付价款给出卖人，孔德伟获取涉案房屋是因为其与叶炜以及被告、陈康权达成的《确认书》中约定以包括涉案房屋在内的共五套房屋折价3,062,631元来抵偿肖向荣尚欠孔德伟及叶炜的借款本息，是债务人无力偿还借款而在重新协商后将借贷法律关系变更成的买卖法律关系，其价格的确定并不是依据《商品房买卖合同》的约定，而是双方参考了房屋的销售单价及面积后确定的一个固定的价款，在叶炜及孔德伟出具的《确认书》中也仅明确了五套房屋的总价款为3,062,631元，并未约定将按照房屋的实际面积及单价来计算金额因此各方达成的意见是以一个明确的固定的总价款来折抵借款本息，即这五套房屋是作为一个整体一次性作价，并非是按照《商品房买卖合同》来确定价格的，故本院认为，即使是孔德伟和叶炜，也是无权要求被告按房屋的实际面积退回差价的。
而被告主张原告应当支付物业费以及叶炜尚未返还给被告折抵借款本息后的差价的抗辩意见，因与本案无关，本院不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
驳回原告孔慧翠的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告孔慧翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审判员 汪舒立
二〇一八年三月二十六日
书记员 吴海燕