湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3042号原告谢军，男，汉族，1975年12月18日出生。委托诉讼代理人王惟福（特别授权），系北京市智舟律师事务所律师。委托诉讼代理人夏艳香（特别授权），女，汉族，1977年8月1日出生。被告湖南璐源房地产开发有限公司。法定代表人康仕金。委托诉讼代理人吴敬林（特别授权），系湖南五溪律师事务所律师。原告谢军与被告湖南璐源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理，原告谢军的委托诉讼代理人王惟福、夏艳香、被告湖南璐源房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴敬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金6857元；2、判令被告向原告退回多收相关费用5400元。在开庭审理时将诉讼请求第1项违约交房的违约金变更为6477元（2013年9月28日计算至2014年3月16日），第二项诉讼请求变更为31951元（其中契税15239元、代办费2285元、土地代办费2490元，水电开户费3000元、管道燃气开通费2080元、维修基金7619元要求退还）。事实和理由：一、逾期交房问题。原告于2012年11月22日购买了被告开发的锦绣五溪小区11栋803房，合同约定交房日期为2013年9月28日。但截至原告起诉时，被告开发的锦绣五溪小区并未取得该小区的《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关证书，不具备交房条件。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，开发商应向原告按日支付已交房款的万分之一的违约金，共计6477元。二、相关开户费乱收问题。按照2009年7月1日施行的湘价发（2009）59号文件和2011年5月20日执行的《怀化市物价局关于规范商品房“两证”代办服务费的通知（怀市价【2011】66号）的规定，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，一并计入开发建设成本中，不得在购房合同之外另行收取。但被告委托怀化锦园物业服务有限公司向原告收取了契税15239元、代办费2285元、土地代办费2490元，水电开户费3000元、管道燃气开通费2080元、维修基金7619元。现原告特诉至法院，请求依法判决支持原告诉讼请求。原告谢军提供下列证据支持其主张：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；证据2、被告企业公示信息，拟证明被告的身份信息；证据3、商品房买卖合同复印件，拟证明原告向被告购买房屋的事实，并且约定了交房时间；证据4、代收款项合同复印件，拟证明被告代收了原告的费用；证据5、住宅使用说明书复印件，拟证明交房条件；证据6、住宅质量保证书复印件，拟证明交房条件；证据7、收据复印件6份及预收款专用凭据复印件1份，拟证明原告向被告交纳购房款（2012年11月22日120963元）、装修管理费及垃圾清运费等费用（20）、物业管理费（2014年3月16日692元）、办证服务费（2012年11月22日2285元）、房产证费及维修基金等费用（2012年11月22日30828元）、预告登记费及交易费等费用（2012年11月22日753元）。原告当庭提交证据8、销售不动产统一发票复印件，拟证明原告已经交纳房款380963元。原告当庭提交证据9、起诉书复印件，拟证明原告于2015年9月25日向怀化市鹤城区人民法院起诉过，现本案起诉没有超过诉讼时效。被告湖南璐源房地产开发有限公司辩称：一、本案不存在逾期交房违约金。（1）原告已经收房。原告在2014年3月已经领取房屋钥匙，合同约定是取得《竣工验收备案表表》交房，当若原告坚持按合同交房条件，那么就不应收钥匙，但是，当时房屋能正常使用交房，原告同意收房，实际上交房条件有合同约定的《竣工验收备案表》变更为正常使用交房。（2）原告起诉也己超过诉讼失效。从2014年3月交房至今，时间己经超过三年，根据《民法通则》第135、137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从交房至今已经快四年的时间，显然己过诉讼时效。二、代收费用不应退回。（1）代收费用不是被告所收。从代收协议到收据，印章都不是被告，自然不应找被告退费。（2）代收费用是原告自愿交付的。代收项目及费用均是根据原告《代收款项合同》代收，原告自愿交付，现在又起诉退回，违反诚实信用原则；合同既未协商解除，也未确认合同无效，退回代收费用没有依据；（3）代收费用均已支付，原告已经收益。水电已经开户，燃气费己经交给燃气公司，办证需要费用；（4）省市物价文件不能否定代收费用。代收费用根据协议签订，省市物价文件不是法律、行政法规，不得作为认定合同无效的依据，代收费用双方自愿，合理合法。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告湖南璐源房地产开发有限公司提供下列证据支持其辩解主张：第一组证据：证据1、企业信用公示信息，拟证明被告的身份情况；证据2、营业执照，拟证明被告的身份情况；证据3、法定代表人身份证复印件，拟证明被告的身份情况；第二组证据：证据4、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订合同的事实；证据5、代收款项合同，拟证明代收款项根据约定收取；证据6、业主钥匙领取登记表复印件，拟证明被告2014年3月16日交房给原告的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据3商品房买卖合同复印件，因条款不全，其内容应以被告提交的商品房买卖合同复印件为准。对原告提交的证据7中的装修管理费及垃圾清运费等费用（20）、物业管理费（2014年3月16日692元）、办证服务费（2012年11月22日2285元）、房产证费及维修基金等费用（2012年11月22日30828元）、预告登记费及交易费等费用（2012年11月22日753元），并不是被告向原告出具的收据，故对于原告的拟证明目的本院不予采信。对原告提交的证据9、起诉书复印件，并不能证明原告已完成向被告主张权利的意思表达，因为原告仅向本院递交过起诉书，但并未缴纳诉讼费或申请减、缓、免交诉讼费，本院亦未立案受理，其于2015年9月25日递交起诉书的行为并未达到原告向被告主张权利的意思表达效果，故原告的拟证明目的，本院不予采信。2017年12月20日庭审结束之后，原告向本院递交追加被告的申请，因已过申请期限，本院不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区锦溪南路与天星东路交汇处锦绣五溪小区11栋803号住房一套，建筑面积144.21平方米，每平方米2641.72元，房屋总价款380963元。同时双方约定，被告应在2013年9月28日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清。2014年3月16日，被告将房屋交付给原告使用。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。合同约定，被告应于2013年9月28日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，但被告于2014年3月16日才将商品房交付给原告使用，应当支付2013年9月28日至2014年3月16日的逾期交房违约金。原告的权利受侵害及原告起诉均发生在《中华人民共和国民法通则》施行期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》，依据该法规定，原告应自2014年3月17日至2016年3月16日期间向被告主张支付逾期交房违约金的权利。因原告于2015年9月25日向本院递交起诉书，并未依法缴纳诉讼费或申请减、缓、免交诉讼费，本院亦未立案受理，其于2015年9月25日递交起诉书的行为并未达到原告向被告主张权利的意思表达效果，未达到诉讼时效中断的效果，故原告于2017年9月28日向本院起诉，已过诉讼时效，被告辩称原告起诉已过诉讼时效的理由成立，本院采信。因向原告收取维修基金等费用的主体，并不是被告，故对原告要求被告退还维修基金等费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢军的诉讼请求。本案受理费761元，由原告谢军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲审 判 员  吴家林人民陪审员  向绪平二〇一七年十二月二十五日代理书记员  石修泽附相关法律：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。