文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2018）粤14民终143号上诉人（原审被告）：刘明诚，男，1973年4月4日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：曹怡婷、方辉，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌添桂，女，1939年11月22日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：廖凯、杨斯荣，广东从信律师事务所律师。上诉人刘明诚因与被上诉人凌添桂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明诚上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判双方于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》为无效合同；2、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需支付租金；3、撤销原审判决第三项，改判上诉人无需支付违约金；4、判令被上诉人承担本案诉讼费。上诉理由：一、《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》在租赁物基本情况中写明：租赁物产权归属与合法性情况，包括土地、规划、建设许可等相关合法证件见甲方提供的相关证明见附件三），租赁物使用性质为商住。1、直到本案一审判决，被上诉人仍然没有提供商住性质的土地使用证、规划许可证、建设许可证等合法证件作为合同的附件。合同附件与合同具有同等法律效力，是合同的组成部分，合同明确约定了被上诉人应该提供商住性质的合法证件为本合同附件，而被上诉人拒绝提供，涉案租赁房屋至今没有商住性质的房产证书，导致双方签订的租赁合同为无效合同。2、依照《广东省城镇房屋租赁条例》（2010年修正本）第六条规定：房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；（二）产权有争议或者产权受到限制的，（四）属违章建筑的。然而原审判决将相关证件前后矛盾疑点重重，未取得合法房产证的房屋错误认定为有效产权。被上诉人提交的系列证件，包括《平远县县城镇建设工程规划红线图》《国有土地证》《建设工程规划许可证》《平远县城个人建房施工许可证》《平远县住房和城乡规划建设局证明》，作为同一地块同一建筑物，所有证件的时间顺序、建筑面积都是互相不一致的。首先，作为最基础的证件之一，被上诉人提交的国有土地证是平府国用（2015）第261700701号，地类（用途）商业、住宅，使用权面积是206.54平方，发证日期是2015年4月24日。而上诉人与被上诉人签订租赁合同的时间是2015年4月6日。其次，被上诉人提交的《平远县县城镇建设工程规划红线图》，编号20120228，建设项目：住宅，申请用地面积201平方，建筑占地面积201平方，规划要求栏中详细写明了1、首层面积159.24平方，批准建筑占地面积201平方，建筑面积1164.24平方，规划许可层数陆层，建筑控制高度为22.2米，土地依据平府国用（2012）261700039号等，发证时间是2012年2月28日，而应该盖章的地方居然没有盖章。第三，被上诉人提交的《建设工程规划许可证》，编号2012—019号，建设规模一栏中注明首层面积164.72平方，占地面积206.54平方，建筑面积1235平方，附件名称：建设工程规划红线图20110301（注意上面的工程规划红线图编号是20120228，其中所备注的首层面积、占地面积、建筑面积都不一样），土地依据平府国用（2012）第261700039号（注意被上诉人提交的国有土地证复印件是平府国用（2015）第261700701号），规划许可层数陆层，发证时间是2012年4月6日。第四、被上诉人提交的《平远县城个人建房施工许可证》，编号是平建施（2012）第013号，建筑面积是1187平方（注意规划红线图建筑面积是1164.24平方，建筑工程规划许可证建筑面积是1235平方），框架六层/5.2米，发证日期是2012年4月18日。第五、被上诉人提交的《平远县住房和城乡规划建设局证明》中证明建房户凌添桂，于2012年4月办理了位于平远县城大柘镇东路与建设路交汇处商住房建设，国有土地证号：平府国用（2015）第2617007**号，建设工程规划许可证号建字第2015—038号的相关手续，特此证明，平远县住房和城乡规划建设局2015年4月24日，后面2017年9月4日又加盖了平远县住房和城乡规划建设局的公章和写着“此件与原件相符，县住建局，2017、9.4”字样。在这个证明中，平远县住建局写明土地证与建设工程规划许可证都为2015年。上述各种貌似齐全的证件，实则自相矛盾，不能相互验证，疑点重重。被上诉人提交的国有土地证是平府（2015）第261700701号，而建设工程规划许可证注明的土地依据是平府国用（2012）字261700039号，被上诉人提交的《建设工程规划许可证》编号是建字第2012—019号，而平远住建局提供的证明建设工程规划许可证编号是建字第2015—038号，特别是被上诉人提交的编号为20120228的《平远县县城镇建设工程规划红线图》居然没有盖章，红线图第二页显示房屋建设层数为6层，但涉案租赁房屋为7层建筑，多出一层违章建筑，故涉案租赁房屋第7层不应计算租金，相应租金标准应当降低计算。被上诉人提交的红线图等相关证件是否是本案涉案房屋的证件显然存疑，从被上诉人提交的证件来看，2015年的证件出具时间均是在上诉人签订涉案合同时间2015年4月6日之后，原审法院没有查明事实。3、上诉人与被上诉人签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》中甲方“凌添桂”的签名明显与被上诉人起诉状中“凌添桂”的签名不一致，上诉人向原审法院申请笔迹与指纹鉴定，但原审法院忽略这一事实，并未委托机构进行笔迹与指纹鉴定，上诉人建议二审法院委托鉴定机构对被上诉人的两处笔迹进行鉴定，如果涉案合同不是被上诉人的真实签名，亦或者起诉状的签名不是被上诉人本人签名，那么出租涉案房屋或提起诉讼也可能不是被上诉人本人的真实意思，租赁合同也应当认定为无效合同。二、本案是被上诉人违约在先。被上诉人在明知上诉人签订合同前后都强调了“租赁房屋是用于旅业经营，是特种行业，受到消防与公安等部门的严格管制，必须有商住性质的相关证件”，被上诉人在未及时取得商住用途的房屋产权证情况下，隐瞒事实，仍然与上诉人签订租赁合同，直至本案一审开庭前仍没有给上诉人任何证件，虽然在本案一审判决前提交了疑点重重的涉案房屋的“建设工程规划许可证”等，但仍然显示为住宅用途，与租赁合同约定的证件无关，从而导致《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》无效。应由被上诉人承担全部责任，并赔偿上诉人的装修损失和营业损失。1、上诉人与被上诉人签订了《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》，关于租赁物基本情况约定：包括土地、规划、建设许可等相关合法证件见甲方提供的相关证明，租赁物的性质是：商住。但是，被上诉人至今没有按照合同约定提供涉案租赁房屋的房产证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，而且合同约定被上诉人应当将性质为“商住”的租赁物交付给上诉人，但是被上诉人从未交付给上诉人任何证件，直至一审开庭也没有提交，因被上诉人的上述严重违约行为，导致租赁合同无法成立。被上诉人没有向上诉人交付符合合同约定的租赁房屋，被上诉人已经先行构成严重违约，原审法院判决上诉人支付租金和违约金没有事实和法律依据。2、涉案租赁房屋已经于2017年4月8日经被上诉人收回，上诉人从2017年4月8日之后未使用涉案租赁房屋，2017年4月8日之后的租金不应由上诉人承担。3、被上诉人主张一年前的租金已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条第三款规定：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的，（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。根据上述规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，被上诉人于2017年8月1日向法院起诉，被上诉人至多能请求2016年8月1日至2017年8月1日的租金。4、因租赁房屋是住宅用途且无房产证，没有消防验收，导致上诉人对租赁房屋装修后不能用于商业经营，试营业亦无法进行，上诉人还多次收到消防部门和工商部门责令停业和行政处罚通知，上诉人遭受巨大的经济损失。所以，在被上诉人出现上述违约行为的情况下，不应由上诉人支付租金。5、租赁合同中约定的租金标准仅为1000元每月。根据租赁合同的第四条第三点，每月13800元费用，双方明确此租费中，第一年的月租为每月1000元，物业管理与折旧费、电梯使用费等每月12800元，上诉人在租赁期间并未使用电梯，被上诉人也没有交纳电梯维修费用，被上诉人也未向上诉人提供相应物业服务，所以上诉人无需支付每月12800元的物业管理费。且被上诉人并不是有资质的物业管理公司，没有权力收取相应物业管理费。所以，即使认定上诉人需要支付租金，租金标准也是每月1000元。三、上诉人在一审庭审中提交了书面答辩状第六点已经提到“被上诉人主张不予退还履约保证金8万元，违约金90万元的请求没有事实和法律依据”。上诉人在一审阶段已经对违约金的请求提出了相应抗辩，然而原审法院判决却仍然认定“鉴于被告并未对违约金是否过高提出予以适当减少的请求”，属认定事实不清。退一步讲，即使认定上诉人违约，原审法院判决需支付的违约金也过高，被上诉人也未提交相应证据证明其遭受的损失。原审法院在判决上诉人支付了巨额租金的情况下，还判决上诉人支付巨额的违约金，违背了违约金是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，也违背了违约金一般不能超过当事人损失的30%的原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述关于违约金的法律规定，法院应当坚持违约金是补偿性为主，惩罚性为辅的原则，主动在双方当事人的约定和实际损失之间寻找平衡点，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，从而有效保护双方当事人的合法权益。且本案被上诉人本身先行违约，应由被上诉人支付违约金才合理。凌添桂辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决正确认定双方当事人于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》成立并生效。首先，上诉人与答辩人之间签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人的利益，应为有效合同，当事人应当按照合同约定或者法律规定全面履行自己的义务。《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益，承租人的主要义务除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中，作为承租人的上诉人没有因为第三人主张权利等原因而影响其对租赁物的使用、收益，作为出租人的答辩人已经履行完毕合同义务，上诉人应当按照约定或者法律规定向答辩人缴纳租金。其次，答辩人未办理租赁房屋的产权证，不影响本案租赁合同的有效成立，况且答辩人已经办理了建设规划许可证。租赁房屋确系答辩人所建，当事人双方对此均无异议，说明该房屋系答辩人所有，是否办理房屋产权证，并不影响其对该房屋行使所有权。虽然《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，未取得产权或者经营管理权的，不得出租。但是《合同法》颁布之后，合同是否有效，应当以法律规定为准。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”就本案而言，由于没有法律或者行政法规强制性规定房屋出租必须取得房产证，所以不能认定双方签订的租赁合同无效。二、一审判决正确认定上诉人未按约定支付租赁费，构成根本违约。上诉人称答辩人违约在先，租金已过诉讼时效，与客观事实不符，与法律规定相悖。关于上诉人主张答辩人违约的问题，答辩人认为：1、答辩人对租赁物拥有合法所有权，对租赁物拥有绝对的经营管理权，无任何权属争议，是绝对合法建筑。根据合同约定，答辩人依约交付了租赁物，履行了合同的主要义务，在租赁期间并没有以租赁或其他方式给第三人经营使用，完全履行了合同第十二条约定的义务，不存在违约行为。2、本案纠纷的根本原因是上诉人没有支付租赁费。3、上诉人在签订租赁合同时有理由知道其承租的房屋产权归属、用途等情况，但未提出异议，未行使任何请求权，而是继续履行合同，仍接收了租赁物并实际投入使用达二年之久，远远超过了行使请求权的一年除斥期间，责任在于上诉人。答辩人不构成违约。4、对于上诉人在经营过程中所需的各种执照及证件，是经营者需要自己解决的事务，作为答辩人仅是配合协助的附随义务，没有约定具体的责任承担。且租赁物使用性质为商住。虽规划是住宅，但国有土地性质是商业用地，而且租赁物本就地处商业旺地，其真正的实际用途就是作为商业用途的店铺，在合同中将租赁物基本情况描述为“商住”并无不当。对此情况上诉人从一开始便明知，不能因此主张答辩人违约。5、关于上诉人主张租金已过诉讼时效的问题。答辩人对上诉人所欠租赁费一直积极催讨。在一审庭审前，上诉人已主动跟答辩人及其家属协商拖欠租赁费的事宜，该行为具有诉讼时效中断的效力。而且，一审庭审中上诉人对所欠租赁费的事实构成了自认。根据诉讼时效中断并重新计算的规定，未超过诉讼时效。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，双方在租赁合同中第四条第6项约定：同意乙方应交的2016年度租赁费用先按每月壹万元（10000元/月）按前款约定支付时间按时支付给甲方，余额肆万伍仟陆佰元整（45600.00）在2017年第二季度前付清。因此，至答辩人2017年8月起诉之时，未超过诉讼时效。三、一审判决正确认定“上诉人未对违约金是否过高提出适当减少的请求”。上诉人上诉称法院应“主动”在双方当事人的约定和实际损失之间寻找平衡点的观点，不能成立。回顾一审过程，上诉人从未对违约金是否过高提出请求，更没有为违约金过高承担举证责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中有关违约金举证责任分配的规定，法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。一审判决认定“鉴于上诉人未对违约金是否过高提出适当减少的请求”足以说明，上诉人的证明责任连让一审法官有最起码的合理怀疑都未达到。因此，上诉人二审请求减少违约金不应支持。以合同自由为代表的意思自治是民商法基本原则，应充分尊重当事人缔约自由的权利。本案中，关于合同的违约金在《合同法》中没有明确且具体的详细规定，而且各类合同的性质各异。就本案而言，双方签订的合同约定了违约金，并特别注明了“惩罚性违约金不少于三百万元”，该约定参照了合同租金总额为叁佰叁拾陆万捌仟肆佰元。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》之规定，答辩人在一审中仅向上诉人主张约定惩罚性违约金的百分之三十即900000元，符合法律规定。而且，一审判决将履约保证金8万元抵扣了部分违约金，已经减轻了上诉人的义务。凌添桂向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》，并将房屋腾退归还给原告；2、判令被告向原告支付所欠租金265700元及滞纳金71109元【暂计至2017年8月1日，之后另行计算，计算方式：2016年度租金按13800元/月，2017年度租金按14300元/月，滞纳金按每天0.1%（3%/月）计】；3、判令被告违约，履约保证金（押金）80000元不予退还；4、判令被告向原告支付违约金900000元；5、本案诉讼费用由被告承担。以上暂合计1236809元。一审法院认定事实：2015年4月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》，原告租赁被告位于平远县建设路与柘东路交汇路口的房屋用于旅业等商业经营。该合同约定：“第三条、租赁期限为十六年，即自2015年4月1日至2031年3月31日止。第四条、租赁费用：1、装修期间免租，时间自2015年4月至2015年12月31日；2、租赁费用包括租金、物业管理费、物业折旧费、电梯使用费等；3、租赁费用计算自2016年1月1日至2031年3月31日止,租赁费用实行递增式，自2016年1月1日起乙方向甲方支付租赁费用每月壹萬叁仟捌佰元整人民币（￥13800元/月），双方明确此租费中，第一年的月租为每月￥1000元，物业管理与折旧费、电梯使用费等为每月￥12800元，自2017年起，每年在上一年月租赁费用基础上年递增4%，取整数后各年度应交月租金费用为2016年度13800元、2017年14300元、2018年14900元……2031年23600元（合同总金额3368400元）；4、税费承担：租赁费用为甲方税后实收净收益，由乙方承担因租赁费用产生的各项税费；5、租赁费用每月10日前通过银行转账方式支付给甲方，甲方收到租赁费用后，应在下月10日前开具收据给乙方；6、优惠情况：甲方为支持乙方开业后第一年度商业经营，同意乙方应交的2016年度租赁费用先按每月壹万元（￥10000元/月）按前款约定支付时间按时支付给甲方，余额肆万伍仟陆佰元整（￥45600.00元）在2017年第二季度前付清。第五条、履约保证金（租赁押金）：1、乙方应向甲方交给本合同履约保证金（同指租赁押金）总额捌万元整（￥80000.00），该履约保证金甲方同意乙方分两次支付，第一笔保证金叁万元（￥30000.00）在本合同双方签字后，正式接收物业前支付给甲方。第二笔保证金伍万元（￥50000.00）在2015年12月31日前支付给甲方；2、甲方收到第一笔、第二笔保证金后应分别开具收据给乙方，如保证金收据遗失，乙方应及时向甲方说明并补写收据；3、本合同租赁期限届满时，在乙方缴清各类费用（包括租金、税费、工人工资、水电通讯电视电话费等）并交还租赁场地后，甲方应将保证金捌万元整（￥80000.00）（不计利息）退还给乙方。第九条、关于拖欠租赁费用处理：1、每月超过10号以后为超期支付，每超过一天按0.1%计付滞纳金给甲方。第十条、装修装饰附合物与增设物的处理：4、因乙方拖欠租金违约导致合同解除，乙方履行承担违约责任后可拆除搬走一切未形成附合情形下所有可移动可拆除的增设物但不包括形成附合效果的，乙方不得要求甲方支付拆迁与搬迁费用等，甲方亦不能要求乙方恢复房屋原状，亦无需对乙方留下的附合物予以补偿。第十四条、违约责任和违约金：1、若甲方在乙方没有违反本合同约定的情况下提前解除合同或将租赁物转租给他人，视为甲方违约（政府征收征用本租赁物的原因除外）。甲方应双倍返还乙方租赁保证金及承担惩罚性违约赔偿金，该惩罚性违约赔偿金不少于人民币三百万元；2、若乙方违反本合同条款约定，视为乙方违约，由于乙方违约解除本合同或者乙方违约甲方解除本合同，乙方应赔偿给甲方惩罚性违约金不少于人民币三百万元，乙方交的租赁保证金甲方不予以返还，乙方装修、增设物的可利用剩余价值由法院判决后可冲抵违约金。”合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告分四次向原告支付了约定的保证金（押金）人民币80000元，分别为：2015年6月27日向原告支付了保证金人民币20000元；2015年6月29日向原告支付保证金10000元；2017年1月18日向原告支付保证金24000元；2017年1月20日向原告支付保证金26000元。但房屋租金被告却一直未支付给原告，为此原告于2017年4月8日向被告送达了告知书，告知被告因被告严重违约暂停其营业。原告已于2012年4月办理了本案争议房屋的国有土地证及建设工程规划许可证（建字第2012-019号）。一审法院认为，本案争议房屋虽未取得房地产权证，但已取得了建设工程规划许可证，且原告与被告于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效。原、被告双方均应当按照合同约定全面履行合同的义务。合同签订后，原告已按约定将房屋交付给被告使用，但被告未按约定向原告支付租金，致使原告未能实现合同的目的，已构成根本违约，原告请求解除合同合理合法，被告应将房屋交还给原告。关于原告要求被告支付所欠租金265700元及滞纳金71109元【暂计至2017年8月1日，之后另行计算，计算方式：2016年度租金按13800元/月，2017年度租金按14300元/月，滞纳金按每天0.1%（3%/月）计】的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，因原、被告双方在合同中对租金有明确的约定，且该租金的约定未违反法律规定，由于被告签订合同后一直未向原告支付租金，因此合同解除后，被告仍应依合同约定向原告支付拖欠的租金，即被告应向原告支付至2017年8月1日止尚欠的租金265700元及自2017年8月2日起至本判决生效日止尚欠的按合同约定计算的租金。关于滞纳金，因滞纳金具有法定性，不属于民事责任的形式，当事人之间的约定违反法律规定，依法不予支持。关于原告要求被告对原告已交的履约保证金人民币80000元不予退还被告的请求，以及要求被告向原告支付违约金人民币900000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，违约金系属于一种事后的赔偿，而履约保证金的目的是为了确保被告在租赁期限内依约履行其义务，在被告未能按约定履行义务的情况下，履约保证金在一定程度上转化为违约金，其与约定的违约金部分具有重合性，因此，在被告违约的情况下，履约保证金与违约金应予以抵除。鉴于被告并未对违约金是否过高提出予以适当减少的请求，因此，被告应向原告支付违约金人民币820000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，于2017年11月30日判决：一、解除原告凌添桂与被告刘明诚于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》，被告刘明诚应自本判决生效之日起二十日内将房屋腾退交还给原告凌添桂。二、被告刘明诚应于本判决生效之日起二十日内向原告凌添桂支付至2017年8月1日止尚欠的租金265700元及自2017年8月2日起至本判决生效日止尚欠的按合同约定计算的租金。三、被告刘明诚应于本判决生效之日起二十日内向原告凌添桂支付违约金人民币820000元。四、驳回原告凌添桂的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15932元，减半收取7966元，由原告凌添桂负担956元，由被告刘明诚负担7010元。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明:一、2015年4月6日的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》约定：1、租赁物基本情况租赁物产权归属与合法性情况：包括土地、规划、建设许可等相关合法证件见甲方提供的相关证明（见附件三），租赁物使用性质为商住。2、附件附件三、物业权属证明的复印件（包括土地、规划、建设等主要法定证件证明）。3、第六条租赁物的交付移交现状：主要包括本租赁房屋已安装好的广日牌电梯一部；二、五、六层已砖砌毛坯房间各五间及毛坯公共卫生间一间；三、四层砌好毛坯公共卫生间一间。4、第五条履约保证金（租赁押金）在本合同租赁期限届满时，在乙方缴清各类费用（包括租金、税费、工人工资、水电通讯电视电话费等）并交付租赁场地后，甲方应将保证金8万元不计利息退还给乙方。5、第十六条乙方累计欠租金一年以上，甲方可提前解除本合同。二、二审中，刘明诚陈述，“涉案租赁房屋已于2017年4月8日被出租人收回，当时由对方带人将门卫赶走，并强行上锁”。凌添桂的代理人陈述，“2017年4月8日凌添桂已将涉案租赁房屋的钥匙收回，之后涉案租赁房屋属于停止经营状态，刘明诚未再管理使用涉案租赁房屋”。三、一审中，刘明诚未提出房屋租赁费的诉讼时效抗辩。四、二审中，刘明诚提交书面申请，请求对本案起诉状、证据清单以及租赁合同中“凌添桂”的签名及指纹予以鉴定是否为凌添桂本人签名与指纹。五、凌添桂一审中提交了平远县住房和城乡规划建设局的《证明》《平远县县城镇建设工程规划红线图》《平府国用（2015）第261700701号国有土地证》《建设工程规划许可证（副本）》《平远县城个人建房施工许可证》，证明涉案房屋办理了建设工程规划许可证、建房施工许可证及国有土地证。其中，平府国用（2015）第261700701号国有土地证记载，涉案房屋土地使用权人为凌添桂、地类（用途）为商业、住宅。六、据一审法院2017年11月14日对刘明诚的询问笔录记载，“问：如果法院经审理判决你与原告解除合同，你对原告请求判令被告向原告支付违约金900000元有何抗辩意见？答：在甲方违约在先导致合同效力模糊，我无法实现合同目的情况下，应当驳回原告这一诉讼请求”。本院认为，根据上诉人的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：一、双方于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》是否为无效合同；二、上诉人刘明诚是否支付拖欠的房屋租赁费及拖欠金额的认定；三、上诉人刘明诚是否支付违约金及违约金数额的认定。关于争议焦点一，双方于2015年4月6日签订的《平远县建设路凌添桂物业租赁合同》是否为无效合同。上诉人主张涉案租赁合同不是凌添桂签名，涉案租赁房屋至今没有商住性质的房产证书，租赁合同为无效合同。首先，涉案租赁合同约定的出租人为凌添桂，凌添桂作为原告提起本案诉讼并无不当。即使按刘明诚主张其与凌添桂的家人磋商涉案租赁合同事宜，但在凌添桂认可的情况下，该合同成立生效，凌添桂可依法主张涉案租赁合同约定的权利。因此，刘明诚申请笔迹与指纹鉴定的理由不充分，不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。经查，根据凌添桂在诉讼中提供的证据，能证明涉案房屋已办理了建设工程规划许可证及国有土地证。虽然涉案房屋尚未办理产权证，但上诉人主张适用的《广东省城镇房屋租赁条例》（2010年修正本）第六条不属于全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，亦不属于效力性强制规定，故上诉人以涉案房屋没有办理产权证为由，主张涉案租赁合同无效的法律依据不足，不予支持。关于争议焦点二，上诉人刘明诚是否支付拖欠的房屋租赁费及拖欠金额的认定。首先，在涉案租赁房屋交付给刘明诚管理使用期间，刘明诚负有依照合同约定支付租金的义务。对凌添桂请求刘明诚支付拖欠的租赁费应依法予以支持。其次，刘明诚一审中未提出房屋租赁费的诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”对刘明诚二审提出的租金诉讼时效的抗辩，不予支持。再次，根据涉案租赁合同的约定，刘明诚自2016年1月1日起每月向凌添桂支付租赁费为13800元，自2017年起每月租赁费在上一年月租赁费用基础上年递增4%。凌添桂主张按照上述合同约定支付租赁费，依据充分，应予支持。刘明诚主张租赁费标准为1000元/月，不符合双方合同约定及市场交易习惯，不予支持。最后，结合凌添桂于2017年4月8日告知了刘明诚暂停其营业，以及刘明诚、凌添桂代理人的二审陈述，能认定刘明诚在2017年4月8日已被凌添桂停止租赁涉案房屋。故涉案房屋租赁费用应计至2017年4月8日止，一审判决认定的计算期间不当，应予纠正。即刘明诚拖欠的租赁费应从2016年1月1日起计算至2017年4月8日止（2016年租赁费13800元/月、2017年租赁费14300元/月），为210406元【13800元/月×12个月+14300元/月×3个月+14300元/月÷30天×4天】。关于争议焦点三，刘明诚是否支付违约金及违约金数额的认定。首先，刘明诚未依约支付租赁费累计一年以上，按照涉案租赁合同约定，应支持凌添桂的解除合同诉请。刘明诚构成违约，应承担违约金责任。刘明诚主张凌添桂未向其提供涉案租赁合同附件约定的相关房屋权属证件，但凌添桂对此否认，且按涉案租赁合同约定该附件的证件在签订合同时出租人已经提供，刘明诚亦实际接管了房屋，又无充分证据证明出租人未向其提供相关证件，故刘明诚主张无需支付违约金的依据不充分，不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。违约金系以填补守约方损失为主要功能，而不是以严厉惩罚违约方为目的，违约金是一种民事责任形式，因此不能将违约金完全由当事人约定，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，甚至有诱发道德风险的可能，尤其是对于数额过高的违约金条款，法院可进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。据一审法院2017年11月14日对刘明诚的询问笔录记载，刘明诚提出了其不支付违约金的抗辩主张，而一审法院未进一步就“法院若不支持其免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金”向刘明诚进行明确释明。一审法院在未明确释明的情况下，直接以刘明诚未提出调整违约金的请求为由，支持凌添桂诉请的违约金，理由不充分。对刘明诚上诉主张违约金过高的问题，本院予以审查。再次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”经查，凌添桂对其因刘明诚违约所造成的实际损失未提供证据证明。且凌添桂因刘明诚拖欠租金所造成损失实为资金占用损失。而涉案租赁合同约定的不少于300万元的违约金属于惩罚性违约金，凌添桂主张以该300万元的30%计算本案违约金90万元，明显过高，完全适用涉案租赁合同的违约金条款，显失公平。根据双方合同实际履行情况、刘明诚拖欠租赁费数额、期限等综合考虑，兼顾违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，本院酌定以拖欠租赁费为基数，以中国人民银行同期同类人民币短期贷款（一年期）基准利率年利率4.35%为基础上浮百分之三十确定违约金的数额，即210406元×4.35%×1.3倍=11898元。因刘明诚缴交的履约保证金8万元性质与违约金具有重合性，可与违约金抵除，同时为减少当事人诉累，剩余部分可与本案拖欠租赁费相抵对，即刘明诚还应支付142304元（210406元+11898元-80000元）给凌添桂。综上所述，刘明诚的上诉请求部分成立予以支持、部分不成立予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初575号民事判决第一项；二、撤销广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初575号民事判决第二、三、四项；三、刘明诚应承担向凌添桂支付租赁费210406元、违约金11898元的责任，扣减刘明诚已付履约保证金8万元后，刘明诚还应自本判决生效之日起20日内向凌添桂支付142304元；四、驳回凌添桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15932元减半收取为7966元，由凌添桂负担7010元，由刘明诚负担956元。二审案件受理费15932元（已由上诉人刘明诚预交15932元），由凌添桂负担14020元，由刘明诚负担1912元。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一八年二月二十七日书 记 员  朱红珍