吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1069号
上诉人（原审原告）：金秀文，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曲桂波，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：伊红杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。
原审被告：董瑞仁，住福建省莆田市。
上诉人金秀文因与被上诉人曲桂波及原审被告董瑞仁案外人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金秀文上诉请求：撤销一审判决，改判支持金秀文的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决采信证据不当，金秀文在一审中提供的证据能够证明在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。1.金秀文在一审中提供了张艳伟的证言，虽然金秀文与张艳伟是母女关系，但是法律并未规定亲属出具的证言不具有证明力。金秀文在一审中还提供了齐利君的证言以及（2017）吉0204民初313号民事案件庭审笔录中张成伟的证言，三份证言的内容一致，能够相互印证，可以证明金秀文在查封前合法占有案涉房屋。原审判决在没有评判其他两份证言的情况下，仅以金秀文与张艳伟之间是母女关系为由不予采信错误。2.金秀文在一审中提交了一份中凯物业公司出具的证明，原审判决以中凯物业公司对该份证明不知情，该份证明系金秀文自行出具为由，不予采信。但是原审判决并未明确被调查人是谁，及其在中凯物业公司的职务。该份证明上加盖了中凯物业公司的公章，曲桂波未要求对公章的真伪进行鉴定，原审判决简单推定该份证明由金秀文出具并不予采信错误。3.案涉房屋一直登记在董瑞仁名下，相关水、电及物业费票据上记载的交款人当然是董瑞仁。金秀文持有交费票据，结合其他证据，足以证明金秀文占有使用案涉房屋的事实。二、金秀文在与董瑞仁签订房屋买卖合同时就要求更名过户，并且为了更名，双方于2015年4月7日一同到开发商处办理过户手续，由董瑞仁出具承诺书，原件交给金秀文保管，开发商处留存复印件备查。由于当时不具备更名的条件，直至房屋被查封时也不具备更名条件，此后与董瑞仁失去联系，所以金秀文对于不能办理更名过户没有过错。
曲桂波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
董瑞仁未提交书面答辩意见。
金秀文向一审法院起诉请求：1.依法撤销吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第163-1号裁定书；2.立即停止对金秀文所有的位于吉林市船营区中凯梦之城11-1-26-60号（建筑面积102.84平方米）房屋的执行，并解除查封。
一审法院认定事实：2014年3月20日，金秀文与董瑞仁签订《房屋买卖协议书》，约定：”乙方（董瑞仁）自愿将位于吉林市船营区中凯梦之城11-1-26-60号（建筑面积为102.84平方米）住房出售给甲方（金秀文）；房屋出售价为人民币肆拾万元整；甲方（金秀文）于2014年3月18日现金支付给乙方董瑞仁购房定金伍万元整；2014年3月19日甲方金秀文女儿张艳伟以银行转账方式支付给乙方董瑞仁第一次购房款人民币贰拾万元整；乙方董瑞仁配合甲方金秀文前往吉林市中凯房地产集团有限公司办理房屋更名过户手续时，甲方将剩余购房款壹拾伍万元整一次性以现金方式支付给乙方董瑞仁；本协议签署时，乙方应将与房屋有关的相关证件及票据钥匙全部交付甲方。”协议尾部备注董瑞仁已收到25万元。2015年4月7日，董瑞仁出具一份承诺书称：”董瑞仁本人自愿将梦之城11-1-26-60号房屋产权办给金秀文名下。”同日，董瑞仁出具一份收据，载明：2015年4月7日乙方董瑞仁收到甲方金秀文女儿张艳伟现金支付的最后一笔购房款壹拾伍万元整。2017年1月17日，金秀文向吉林市船营区人民法院起诉，要求确认2014年3月20日其与董瑞仁签订的《房屋买卖协议书》合法有效。吉林市船营区人民法院于2017年8月29日作出（2017）0204民初313号民事判决书，判决金秀文与董瑞仁于2014年3月20日签订的房屋买卖协议书有效。
2015年4月28日，一审法院受理了曲桂波与董瑞仁民间借贷纠纷一案，根据曲桂波的财产保全申请，于2015年7月13日作出（2015）丰民二初字第163-1号裁定书，裁定查封董瑞仁位于吉林市船营区中凯梦之城11号楼1单元26号60号房屋，期限为三年。2015年7月14日，一审法院将该裁定书送达至吉林市中凯房地产集团有限公司。2016年10月25日，一审法院作出（2015）丰民二初字第163号民事判决书，判决：董瑞仁于判决生效后五日内一次性偿还曲桂波借款本金44.4万元，并自2014年8月24日起，以30万元为基数；自2015年4月16日起，以14.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付曲桂波逾期利息，直至本金清偿之日止。因董瑞仁未按判决书履行给付义务，曲桂波向一审法院申请执行。2017年5月11日，一审法院在人民法院报刊登公告，拟对董瑞仁名下涉案房屋进行评估、拍卖。因金秀文不服该裁定，提起本案诉讼。
另查明，2014年3月14日，中凯房地产公司出具销售不动产统一发票，付款方为董瑞仁，收款方为吉林市中凯房地产集团有限公司，合计金额为540938.4元，合同编号为×××。
再查明，金秀文于2016年12月7日到吉林市中凯物业服务有限责任公司办理了物业更名手续，将涉案房屋物业登记信息由董瑞仁变更为金秀文，并交纳了2014年7月1日起至2017年6月30日止的物业费。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：”对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金秀文与董瑞仁签订了房买卖协议书，约定董瑞仁将涉案房屋以40万元的价格出售给金秀文，该协议书已经生效判决书确认有效。但金秀文未及时办理过户登记，其向法庭提交的水、电费、物业费等票据中，仅有一张交款人为金秀文，交款时间为2016年12月7日，其他票据交款人均为董瑞仁。曲桂波申请法院查封该房屋的时间为2015年7月14日，金秀文提交的票据的缴费时间在法院查封之后。金秀文还向法庭提交了吉林市中凯物业服务有限责任公司出具的证明，经法院核实，该份证据系金秀文自行出具，物业公司对此证明的具体内容并不知情，即对金秀文何时入住涉案房屋并不了解。故金秀文未能向法庭提供足够证据证明其在人民法院查封之前即已合法占有该不动产，故金秀文作为案外人就涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：”被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第一百四十四条之规定，判决：驳回金秀文的诉讼请求。案件受理费100元，由金秀文负担。
金秀文在二审中提交以下证据：证据1.装修材料交款收据五份，证明金秀文于2015年3月至4月期间装修案涉房屋；证据2.证人柳某出庭证实：2015年3月我开始到中凯物业公司上班，负责11号楼的保洁工作，当时1单元26楼正在装修，大概装修了两个月左右，我看到姓齐的一两次，装修完工后，搬进去一个老太太，好像姓金（金秀文的代理人当庭向柳某出示金秀文的身份证复印件，柳某确认金秀文就是其所称的入住案涉房屋的老太太）；证据3.证人索某出庭证实：2014年齐利君找到我，说有一套房子需要装修，10月份我带着工人进行了拆除工作，2015年3月份齐利君又找到我，我又对水、电、地热、卫生间瓷砖、墙面大白及吊棚等部分进行了施工，装修完工后齐利君的母亲入住该房（当庭向索某出示金秀文的身份证复印件，经索某确认金秀文不是齐利君的母亲，而是其岳母）。
曲桂波的质证意见为：对证据1的真实性、关联性有异议，从证据表面上看不能证明与案涉房屋有关，从证据内容看，不符合正常家装需要，其中2015年4月27日的票据记载采购铁锹10把、镐头5把，正常家装不可能需要上述工具；对柳某的证言有异议，在对案涉房屋进行查封时曲桂波与一审法院法官到中凯物业公司进行了调查，物业公司在2015年2月份就在案涉房屋的门上张贴了催缴物业费通知单，柳某作为物业公司的保洁人员，说自己不知道催缴物业费的情况不符合常理，其证言不真实，不应采信；对索某的证言有异议，索某的证言与五份装修材料收据相互矛盾，并且其陈述的案涉房屋的实际居住人与金秀文的主张不一致，故对其证言不应采信。
董瑞仁未到庭，视为其放弃质证的权利。
本院认为，金秀文提交的五份收据均系一个商店出具，并非正式发票，且收据上没有记载交款人姓名及送货地点，对其真实性、关联性无法确认，故不予采信；证人柳某与索某经过当庭辨认金秀文的身份证复印件后，对案涉房屋实际居住人的陈述不一致，故其二人的证言真伪难辨，无法采信。
经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：金秀文就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无过错不动产买受人的物权期待权能够得到保护必须具备该条规定的四个条件。首先，关于金秀文与董瑞仁在法院查封前是否签订合法有效书面买卖合同问题。吉林市船营区人民法院作出的（2017）吉0204民初313号民事判决已经发生法律效力，该判决确认金秀文与董瑞仁于2014年3月20日签订的房屋买卖合同合法有效，据此可以认定金秀文与董瑞仁在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，关于金秀文在法院查封前是否合法占有案涉房屋问题。金秀文提交的水、电、热及物业费票据中，交费日期在查封之前的票据记载的交款人均为董瑞仁，而交款人为金秀文的票据上的交费日期则均在查封之后，故根据上述交费票据无法认定金秀文在查封前合法占有了案涉房屋。金秀文提交的中凯物业公司的证明虽然写明了装修和入住时间，但是经过一审法院调查核实，中凯物业公司经理杨猛明确说明该份证明系金秀文自行打印后要求其签字并盖章，其对证明内容并不清楚，故该份证明不具有证明力，一审判决不予采信并无不当。因此，金秀文提交的证据不能证明其在法院查封前合法占有案涉房屋。再次，关于金秀文是否支付全部购房款问题。按照金秀文与董瑞仁的约定，金秀文支付最后一笔15万元购房款的前提条件是董瑞仁配合其办理完更名过户手续，但是金秀文却在房屋没有更名的情况下支付了15万元尾款，既不符合约定，亦不符合常理。另外，金秀文主张以现金方式支付了15万元尾款，款项源自三笔银行取款，其中第一笔12万元的支取时间为2014年5月13日，距其主张交付15万元尾款的时间2015年4月7日将近一年之久，明显不具有关联性。第二笔3万元的支取时间为2015年3月21日，币种为港元，第三笔款项的支取时间为2015年3月25日，实际取款金额为4.4万元，与金秀文主张的取款金额4万元不符，故无法认定另外两笔取款行为与本案有关。因此，金秀文主张支付了全部购房款证据不足。最后，关于金秀文对于未能办理过户登记是否具有过错问题。按照正常的交易流程，案涉房屋应当首先从开发商分证过户给董瑞仁，董瑞仁取得房屋所有权证书后再过户给金秀文。本案中，金秀文在与董瑞仁签订买卖合同时房屋仍然登记在开发商名下，董瑞仁尚未取得房屋所有权证书。金秀文作为具有完全民事行为能力的人，知道或者应当知道此种交易方式存在一定风险，故其对于案涉房屋未能办理过户登记具有一定过错。通过上述分析可以看出，金秀文提供的证据不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。
综上所述，金秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人金秀文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一八年五月九日
书 记 员 任 杰