广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2497号
上诉人（原审原告）：潘志雄，住广东省�川市。
上诉人（原审原告）：苏凤，住广东省吴川市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：林祺祥，广东风采新纪元律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地：广东省开平市。
法定代表人：陈富明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘美凤，该公司法律顾问。
上诉人潘志雄、苏凤因与被上诉人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘志雄、苏凤上诉请求：1、改判海伦�公司赔偿潘志雄、苏凤违约金不足以弥补部分损失659193.36元，并从2016年10月30曰起至付清之日以购房款2107558元为本金按人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息损失。2、本案的一审、二审诉讼费用由海伦堡公司承担。事实和理由：一、海伦堡公司在2016年6月前未能办理涉案房屋产权登记就已违约，而不是一审法院认定的2017年5月前。《买卖合同》第十五条约定交付60日内办理产权登记，而交付时间是2014年6月1日。但是在签订补充协议时候，在没有提前告知潘志雄、苏凤的情况下，海伦堡公司将产权登记时间变更为合同约定交付之日的720日内。即使按照720天计算，产权登记时间在2016年6月之前已经届满，一审认定2017年5月之前届满属于事实认定错误。二、违约金不足以赔付潘志雄、苏凤的全部损失，海伦堡公司应该赔付涉案房屋无法办理产权登记和涉案买卖合同解除的全部损失。1、海伦堡公司迟延办理房产权属证书和涉案买卖合同解除造成潘志雄、苏凤损失合计701344.52元。由于海伦堡公司严重违约，涉案商品房买卖合同解除，解除之后要恢复原状和赔偿损失。对于损失，潘志雄、苏凤为履行买卖合同、办理产权登记所支付的全部费用和已经支付的价款产生的利息均属于损失，具体包括利息损失612464.26元、契税63226.74元、物业维修基金8626元、手续费1000元、律师费500元和物业管理费15527.52元，合计701344.52元。对于契税、物业维修基金、手续费和律师费均有具体发票单据证明；物业管理费则是从潘志雄、苏凤开始缴费的2014年10月计算至2016年9月，646.98元/月（有具体的发票证明）×24个月；利息损失612464.26元则是从涉案商品房买卖合同签订之日的2013年1月28日开始计算至2016年10月29日，标准为人民银行规定的逾期贷款利率计算。特别对于�息损失，金钱是会产生孳息的，而海伦堡公司持有潘志雄、苏凤购房款达到2107558元，从2013年1月至今的四年多的时间，若潘志雄、苏凤同期向银行融资该款项，其需要支付融资成本将是相当高的，一审法院漠视基本的商业规律，不考虑210多万所产生的利息损失。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也认同没有办理产权登记的情况下应该按照银行逾期利率计算损失，即第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2、违约金不足以赔偿潘志雄、苏凤上述全部损失，故潘志雄、苏凤有权要求海伦堡公司支付违约金不足以弥补部分的损失659193.36元。涉案商品房买卖合同约定的逾期办证的违约金42151.16元（房产成交总价2107558元×2%）过低，潘志雄、苏凤在2013年5月之前合计向海伦堡公司支付购房款2107558元，属于预付购房款。海伦堡公司预收购房款作为其重要的融资手段和途径，为其继续开发房地产项目提供重要保障。在收到潘志雄、苏凤购房款长达4年多时间，海伦堡公司仍然未能履行相应的合同义务，未能办理产权登记，潘志雄、苏凤要求其承担购房款占用期间的利息，符合公平原则。尽管购房合同确定了违约金的计算，但是违约金仅为购房款的2%远远低于占有期间的利息，根本不足以赔偿潘志雄、苏凤的损失。根据《合同法》第114条第2款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金低于造成损失的，当事人有权增加违约金，故除违约金42151.16元外，海伦堡公司还应赔付潘志雄、苏凤违约金不足以弥补部分的损失659193.36元（损失701344.52元-违约金42151.16元）。潘志雄、苏凤补充事实和理由：一、潘志雄、苏凤没有逾期办理收楼手续，相关逾期交楼可以顺延办证的条款为无效条款。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交付时间是2014年6月1曰，交付条件是验收合格。但是，海伦堡公司在要求潘志雄、苏凤收楼时并没有出具相关的证明材料，证明房产已经竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故在此种情况下，潘志雄、苏凤有权拒收，不存在逾期办理收楼手续的情况。退一说，补充协议第十二条第3点逾期收楼则可以顺延办证且免除海伦堡公司法律责任的条款为无效条款。潘志雄、苏凤逾期收楼，可以依据合同承担相应法律责任和房屋毁损、灭失风险，但逾期收楼并不影响海伦堡�司对房产进行验收和办理产权登记手续，海伦堡公司以毫不相干的理由来免除自身产权登记责任，延迟办理产权登记手续，这是典型的加重对方责任、免除自身责任。根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故上述相关条款应为无效。二、对海伦堡公司占有潘志雄、苏凤购房款2107558元的利息损失，退一步说，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款也规定，可以参照民间借贷司法解释关于逾期利率的规定计算逾期办证的损失，那么年利率至少有6%，占用时间至少有4年，损失至少可以确定为505813.92元，也远大于购房款2%的违约金42141.16元。
海伦堡公司辩称，一、海伦堡公司按照商品房买卖合同第八条的约定，在2014年5月25日向潘志雄、苏凤发出收楼通知书，且苏凤己签收该通知书，但潘志雄、苏凤因其自身的原因在2015年5月2日才办理收楼手续，按照商品房买卖合同补充协议第十二条约定，办证期限应顺延至2017年5月，一审法院对该办证期限的时间认定正确。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案商品房买卖合同己明确约定若出卖人逾期办理房产证的违约金比例，“有约定从约定，无约定从法定”，买卖双方应严格遵守合同约定履行。一审法院认定海伦堡公�应按合同约定的合同总价款的2%向潘志雄、苏凤支付42151.16元，判决依据事实清楚、证据充分。三、关于契税、物业维修基金、手续费、律师费均不是海伦堡公司收取，潘志雄、苏凤应向收取费用的单位请求返还，海伦堡公司可提供协助。关于物业费，本案潘志雄、苏凤的诉讼请求为解除合同，一审判决亦是解除合同，而不是认定合同无效，在合同解除之前房屋的权属为潘志雄、苏凤，其已享受这期间物业单位提供的物业管理服务，潘志雄、苏凤应承担其作为案涉房屋的权属人应负的缴纳物业管理费的义务。若法院认定该费用需要退还，也应向相应的物业公司提出要求。前述是潘志雄、苏凤可以向相应单位要求返还，或者依法应当由其自行承担的费用，与海伦堡公司无关，海伦堡公司无需承担。另针对潘志雄、苏凤补充的事实及理由补充如下：一、涉案房屋在合同约定的交付时间已经达到交付条件，均已办理竣工备案。补充协议第12条第3点约定逾期收楼可以顺延办证时间的条款，经双方签字盖章确认，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应该严格遵守，且并不存在海伦堡公司免除开发商责任、加重买受人责任的情况，不符合合同法第40条应认定为无效的规定。二、潘志雄、苏凤的一审诉讼请求是解除合同，而不是认定合同无效，而涉案合同也不存在认定无效的情形，在涉案合同被正式解除之前，其约定应由买卖双方遵守。合同约定的支付购房款是潘志雄、苏凤的合同义务，且海伦堡公司已按合同约定的交付时间向潘志雄、苏凤交付房屋，潘志雄、苏凤对涉案房屋合法占有、使用、收益。潘志雄、苏凤所主张的已付购房款占有期间的损失是不存在的，如果涉案合同因为逾期办证而被解除�逾期办证的违约金应该按照合同约定的标准执行，也就是购房款的2%。一审判决事实清楚，证据充分，依法应当予以维持。
潘志雄、苏凤向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认当事人双方在2013年1月28日签订的《广东省商品房买卖合同》已经解除；2、判令海伦堡公司向潘志雄、苏凤退回购房款2107558元，支付违约金42151.16元和赔偿潘志雄、苏凤违约金不足以弥补部分损失659193.36元，合计赔付款项2808902.52元以及从2016年10月30日起至海伦堡公司付清之日以购房款2107558元为本金按人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息损失；3、本案的诉讼费用由海伦堡公司承担。
一审法院认定事实：潘志雄、苏凤于2013年1月28日与海伦堡公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由潘志雄、苏凤向海伦堡公司购买座落于开平市海伦堡××座902房，总房价为2107558元。该合同第八条约定房屋的交付期限是2014年6月1日；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同时，当事人双方又签订《商房买卖合同》补充协议，补充协议第十二条约定：《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：……3、买受人未能依约办理收楼手续的；……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”合同签订后，潘志雄、苏凤以现金付款的方式分三期于2013年5月25日前支付了全部的购房款2107558元给海伦堡公司。2014年5月28日，海伦堡公司通过特快专递方式邮寄收楼通知书、收楼须知、收楼流程图及收楼缴费通知单各一份给潘志雄、苏凤，苏凤收取了上述邮件。2015年5月2日，潘志雄、苏凤办理了收楼手续。2016年10月29日，潘志雄、苏凤通过邮政快递方式向海伦堡公司送达律师函，通知海伦堡公司解除当事人双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并要求海伦堡公司退回购房款及赔偿潘志雄、苏凤的各项损失。
一审法院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是海伦堡公司是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，当事人双方在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房销售合同，是当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，且涉案房屋已交付潘志雄、苏凤使用，因此，潘志雄、苏凤与海伦堡房公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议有效。本案中，根据潘志雄、苏凤提供的《广东省商品房买卖合同》、补充协议及《发票》等，证实海伦堡公司收取了潘志雄、苏凤的房款，并将讼争之房屋交给潘志雄、苏凤使用。海伦堡公司提交的特快专递封面、收楼通知书、收楼须知、收楼流程图及收楼缴费通知单各一份，可以证明苏凤于2014年5月28日收到海伦堡公司的收楼通知书，虽然潘志雄、苏凤否认特快专递上的签名是苏凤的亲笔签名，认为其没有收到收楼通知书等，但其不同意进行笔迹鉴定，又没有提供证据予以反驳海伦堡公司的证明，据此，潘志雄、苏凤否认其收到收楼通知书的主张，一审法院不予采纳。按照当事人双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，如果出现买售人未能依约办理收楼手续的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记，本案潘志雄、苏凤是于2015年5月2日办理收楼手续，买卖双方应于合同约定交付之日起720日内向房产登记机构申请办理房地产转移登记，也就是海伦堡公司应于2017年5月前申请办理房地产转移登记。但海伦堡公司未依约为潘志雄、苏凤向房屋登记机构申请办理房地产转移登记手续，海伦堡公司的行为已构成违约。海伦堡公司认为其没有违约的理由不成立，一审法院不予采纳。潘志雄、苏凤请求解除与海伦堡公司签订的《广东省商品房买卖合同》有理，一审法院予以支持。对于违约金的计算，合同中已明确约定为按房价款的2%计算，并不属于违约金过高的情形，故违约金应为2107558元×0.02=42151.16元，一审法院予以确认。另违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故对于潘志雄、苏凤请求海伦堡公司支付赔偿损失及按购房款计付利息的理由也不成立，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、潘志雄、苏凤与海伦堡公司于2013年1月28日签订的《广东省商品房买卖合同》自判决生效之日解除；二、海伦堡公司在判决生效后十日内退回购房款2107558元及支付违约金42151.16元给潘志雄、苏凤。三、驳回潘志雄、苏凤的其他诉讼请求。若海伦堡公司未按判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给潘志雄、苏凤。本案受理费29271元，由潘志雄、苏凤负担7025元，由海伦堡公司负担22246元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，潘志雄、苏凤分三期向海伦堡公司支付购房款，其中2013年1月28日支付843023元、2013年3月22日支付421512元、2013年5月25日支付843023元。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对潘志雄、苏凤的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：海伦堡公司是否需要向潘志雄、苏凤支付违约金和损失？如需支付，违约金和损失应按何标准支付？
首先，潘志雄、苏凤与海伦堡公司先后签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）和《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议），两合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，一审法院认定两合同有效，于法有据，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十五条对房屋产权登记进行了约定，而后补充协议第十二条又约定，对《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：……3、买受人未能依约办理收楼手续的；……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，�方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”后约定合同对先合同进行修改、增补，对修改、增补部分内容应以补充协议第十二条内容为准。2014年5月28日海伦堡公司向潘志雄、苏凤寄送收楼通知书等文件，苏凤签收该文件，潘志雄、苏凤于2015年5月2日办理收楼手续。按照补充协议第十二条的约定，海伦堡公司的办理登记时限可以顺延，其应于2015年5月2日后720日内即2017年5月前申请办理房地产转移登记。海伦堡公司未按照合同约定申请办理房地产转移登记手续，一审法院认定海伦堡公司违约，与事实相符，本院予以确认。潘志雄、苏凤根据《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定主张解除合同，虽然在起诉时解除条件未成就，在一审法院作出判决前（2017年5月22日）海伦堡公司仍未办理转移登记手续，一审法院认定双方之间的《�品房买卖合同》解除，并无不当，双方对一审法院判令合同解除亦未提出上诉，本院对此予以确认。
其次，潘志雄、苏凤在主张海伦堡公司支付除违约金外，还主张违约金不足以补偿其实际损失（包括其购房价款利息、契税、物业维修基金、手续费、律师费和物业管理费），应赔偿违约金不足以弥补部分损失和利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，因违约金和赔偿损失是基于同一法律关系的责任承担，存在违约责任承担的竞合，已经适用违约金时，不应再支持潘志雄、苏凤要求海伦堡公司赔偿相关损失的请求。不过，潘志雄、苏凤提出的违约金不足弥补其部分损失和利息损失，应在《商品房买卖合同》约定的违约金以外另外补偿其损失的主张，实质亦可视为其认为约定违约金过低向法院提出按实际损失调整违约金的主张。一审法院关于海伦堡公司应支付违约金而无需另外再行赔偿损失的认定，结果并无不当，本院对此结果予以确认；但一审法院仅审查了违约金是否过高的情形，而对实际损失数额是否确实远高于约定的违约金数额未作审查，却有欠妥，本院予以纠正。
进一步审查潘志雄、苏凤因海伦堡公司违约的实际损失大小。合同解除意味着双方对已经履行部分应恢复原状，潘志雄、苏凤应返还房屋给海伦堡公司，海伦�公司应返还购房款给潘志雄、苏凤。对于海伦堡公司占用潘志雄、苏凤购房款期间的利息损失，潘志雄、苏凤主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，或者依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》处理，计算其已支付的购房款的利息损失。因该两条规定的适用前提均是“合同没有约定违约金（违约责任）或损失数额难以确定”，并不适用本案情形。现因海伦堡公司违约行为导致双方合同解除，双方财产应互相返还，海伦堡公司占用潘志雄、苏凤购房款产生的利息应属潘志雄、苏凤的损失范畴。海伦堡公司占有购房款期间的利息计算可参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算”的规定，从潘志雄、苏凤每一笔购房款的支付之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计息至海伦堡公司返还购房款为止。对于契税、物业维修基金、律师费、手续费、物业管理费是否属于损失的问题。潘志雄、苏凤可向相关机关申请退税和退还物业维修基金，其在未办理退税和退还物业维修基金手续的前提下，直接要求海伦堡公司赔偿契税和物业维修基金损失，依据不足。物业管理费则是潘志雄、苏凤收楼后，实际占有使用涉案房屋，享受物业公司提供物业服务支付的对价，亦不是违约所造成的损失。而手续费、律师费均是房屋交易过程中所产生，属于双方当事人在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，应计入违约损失。因此，本院对潘志雄、苏凤主张契税、物业维修基金、物业管理费作为其实际损失的主张不予支持，对律师费、手续费共计1500元应作为其实际损失的主张予以支持。
按照当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，违约金按已付房价款的2%赔偿买受人为42151.16元。以此标准，两相比较，约定违约金数额远低于潘志雄、苏凤支付的购房款按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造�的损失确定违约金数额”的规定，潘志雄、苏凤的实际损失为“1500元+以实际支付购房款为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息”，本院依法认定应以“1500元+以实际支付购房款为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息”之和确定违约金数额。一审法院驳回潘志雄、苏凤调整违约金的请求，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决查明的部分事实不清，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初3435号民事判决第一项；
二、撤销广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初3435号民事判决第二、三项；
三、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向潘志雄、苏凤退回购房款2107558元，并支付利息（从2013年1月28日起以843023元为基数，从2013年3月22日起以421512元为基数，从2013年5月25日起以843023元为基数，分别按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，计至返还购房款之日止）；
四、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向潘志雄、苏凤支付违约金1500元；
五、驳回潘志雄、苏凤的其他诉讼请求。
若开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给潘志雄、苏凤。
一审案件受理费29271元，由潘志雄、苏凤负担2194元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担27077元。二审案件受理费10391元，由潘志雄、苏凤负担2655元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担7736元，潘志雄、苏凤多预交的7736元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
审 判 员 李雁羽
二〇一七年十一月三十日
法官助理 张迪楠
书 记 员 区健敏