天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初83034号
原告：天津兴龙粮油食品有限公司，住所地天津开发区黄海三街33号。统一社会信用代码：91120116758127646N.
法定代表人：柳昆华，总经理。
委托诉讼代理人：李绍坤，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨子玲，该公司职员。
被告：天津优量锂能科技有限公司，住所地天津市开发区睦宁路57号A座A-306室。统一社会信用代码：91120116586430138F.
法定代表人：郝德利，董事长。
委托诉讼代理人：张林，该公司职员。
委托诉讼代理人：曾志俊，北京康达（天津）律师事务所律师。
原告天津兴龙粮油食品有限公司诉被告天津优量锂能科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李绍坤、杨子玲，被告委托诉讼代理人张林、曾志俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提交诉讼请求如下：1、请求判令被告支付原告截止2017年11月9日的房租及场地租赁费；2、判令被告支付原告截止17年6月15日电费，一、二项诉请共计607438.21元，违约金84310.73元，共计691748.94元。3、诉讼费用由被告负担。在诉讼中，原告将其诉讼请求明确为要求被告支付2016年11月10日至2017年11月9日的欠付房屋租金265662元，2016年12月22日至2017年11月9日的欠付场地租金178976.15元，2016年12月15日至2017年6月15日欠付的电费162800.06元。事实与理由：原告与被告于2014年11月1日签订了编号为XLZL2014005的《房屋租赁合同》；于2016年10月18日签订了编号为XLZL2016005《房屋租赁补充协议》；于2016年签订了编号为XLZL2016004《场地租赁合同。合同签订后原告按照合同约定将房屋及场地租赁给被告使用》，水电费由原告代收代付。但被告并未按照合同约定支付房租，截至2017年7月31日，被告仍欠付原告房租、场地租赁费及电费，被告的拖欠行为已经给原告的正常经营造成严重影响，原告为此呈诉。
被告辩称，第一、关于房屋、场地租赁费事宜。首先，被告近期受国家对能源汽车补贴政策及市场整体下滑等因素的影响，被告资金出现困难，导致被告确实拖欠原告部分房租、场地租赁费。其次，被告所承租的兴龙厂房东侧菜板房1及兴隆厂房东侧彩板房2，共计167.44平方米的房屋系违章建筑，该部分的场地使用费应当予以减免。再次，原告于2017年3月31日至6月14日第一次强行停电长达两个半月，2017年7月13日第二次强行停电至今，严重影响被告生产经营，导致被告无法正常使用租赁的房屋和场地，原告无权收取该期间的租赁费。最后，违约金约定过高，应予以调整。第二、关于水电费事宜。首先，被告确实因资金问题，欠付部分水电费。其次，原告于2017年3月31日至6月14日、2017年7月13日至今两次强行停电，该期间包括基础电费在内的电费不应由被告承担。再次，关于水电费部分约定的违约金过高，应当予以调整。综上，请求人民法院查明事实后依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、场地租赁合同、承诺书、还款计划、催缴函、通知、律师函、发票、银行流水、意向书、停水停电通知单及电表统计表、场地租赁合同附图附表、租金进退场登记表、照片等作为证据。被告提供了房屋租赁合同、场地租赁合同、房屋租赁补充协议、通知、回复、停电通知单等作为证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为开发区黄海三街33号房屋的所有权人，登记的房屋状况为厂房2282.34平房米，办公楼578.61平方米、库房753.77平方米、变电站160.16平方米、门卫23.96平方米、罩棚249.3平房米、泵房137.78平方米，设计用途为工业。
2014年10月14日，原告与被告签订《意向书》，约定双方达成如下意向：被告承租原告的仓库、泵房、罩棚、绿地、办公楼，租赁时间为2014年11月1日至2017年10月31日，被告确定该其余电容量需要1250KVA，原告维持园区电容原状，不再办理兼容。由原被告共同管理。
原被告于2014年11月11日签订了编号为XLZL2014005的《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于天津经济开发区.03平方米、仓库753.77平方米、泵房137.78平方米、罩棚249.3平方米的房屋，用于锂电化合物、锂电池和相关材料的开发、生产、销售。租赁期为2014年11月10日至2017年11月9日。租金为第一个、第二个租赁年度的租金分别为458849.76元/年，第一个、第二个租赁年度后租金的浮动，每年调整一次租金价格，每年调整幅度由双方另行协商，上浮幅度为上年租金价格的5%-10%。被告应在租赁合同签订生效后的10个工作日内向原告支付首期6个月的租金，以后租金的缴纳方式为采取每3个月缴纳一次，三个月为一个租赁时段，房租114712.44元。被告应在每个租赁时段开始前的10个工作日内向原告交纳租金；如逾期交纳租金，计算一次违约，原告有权按照逾期交纳租金每日收取千分之一的违约金。关于能源费用，双方约定，被告在租赁期间使用各种能源发生的相关费用，原告按照《天津经济技术开发区能源管理规定》之标准，负责代收代付，电费由基本电费、线损费、变损费、电度电费、公用变电箱的运行、维护、检测、维修等费用、公共照明摊销费用和园区内电量合理亏损等构成；水费由用水量、消防准备金、园区用水量合理亏损等构成。水电费每月收缴一次。被告在收到原告的费用收缴通知单后的10个工作日内付给原告，原告开具水、电服务业发票或原告收到的能源发票复印件给被告。如果被告逾期不交，则计算一次违约，且每日加征应缴费用的1%的违约金。由于被告接到通知不能及时交付费用，致使能源供应切断造成的一切损失由被告自行负责。被告应按照合同该约定，按时交纳各项费用，如被告未能及时交纳，经原告催缴未果，原告将停止被告的能源供给，并且由此造成的一切损失由被告全权负责。合同同时对原被告双方的其他权利义务做出了约定。
就房屋租赁合同的付款情况，双方确认：被告应付2016年11月10日至2017年5月9日房租246630元，前述房租，被告于2016年11月10日付款114712.44元，于2016年1月20日付款62885.56元，于2016年6月23日付款50000元，余款未付；被告应付2017年5月10日至2017年11月9日房租246630元，前述房租，被告至今未付。
原被告于2016年10月18日签订了编号为XLZL2016005的《房屋租赁补充协议》，约定双方就2014年签订的编号为XLZL2016005的《房屋租赁合同》进行协议补充：自2016年11月10日至2017年11月9日房屋租赁费调整为493260元/年，6个月为一个缴费时段。被告应予2016年11月10日之前按照调整后的租金标准交付6个月租金246630元。本协议与原合同具有同等效力，本协议为约定事宜，仍执行原合同的约定。
原被告于2016年6月22日签订了编号为XLZL2016004的《场地租赁合同》，约定被告承租原告坐落在天津经济技术开发区部分空地及附属（详见附图及附表），面积为2389.47平方米，用途为消防集水池的修建、设备、材料的仓储。租赁期为2016年6月22日至2017年11月9日。租赁期内第一个租赁年度的租金为201936元/年。第一个租赁年度后租金的浮动为每年调整一次租金价格，每年调整幅度由双方另行协商，上浮幅度为上年租金价格的5%-10%。被告应在租赁合同签订生效后的10个工作日内向原告支付首期6个月的租金，租金为100968元，之后租金的缴纳方式采取每6个月缴纳一次，6个月为一个租赁时段，租金为100968元，被告应在每个租赁时段开始前的10个工作日内向原告交纳租金。如被告逾期交纳租金，计算为一次违约，原告有权按照逾期缴纳租金每日收取千分之一的违约金。关于能源及机电设备费用约定为：被告在租赁期间使用各种能源所发生的相关给用，原告参照《天津经济技术开区能源管理规定》之标准，结合本房产变压器容量大小收取电费、电费由基本电费、线损费、变损费、电度电费、公用变电箱的运行、维护、检测、维修等费用，公共照明摊销费用和园区用电量合理亏损等构成，水费由用水量、消防准备金、园区用水量合理亏损等构成。水电费每月收缴一次，被告在收到原告的费用收缴通知单后的10个工作日内付给原告，原告开具水电收据及原告收到的能源发票复印件给被告。如果被告逾期不交，则计算一次违约，且每日加征应缴费用的1%的违约金。由于被告接到通知不能及时交付费用，致使能源供应切断造成的一切损失由被告自行负责。被告应按照合同该约定，按时交纳各项费用，如被告为能及时交纳，经原告催缴未果，原告将停止被告的能源供给，并且由此造成的一切损失由被告全权负责。合同同时对原被告双方的其他权利义务做出了约定。该《场地租赁合同》附表中写明“兴龙厂房东侧彩板房1面积为118.68平方米，单价0.65，金额28156.83/年；兴龙厂房东侧彩板房2面积48.76，单价0.65，金额11568.31/年”。
就场地租赁合同的付款情况，双方确认：被告应付2016年12月22日至2017年6月21日租金100968元，2017年6月22日至2017年11月9日租金78008.15元，前述房租，被告至今未付。
就欠付的租金问题，被告于2016年12月15日向原告发出《承诺书》，写明“我公司于2016年12月12日收到贵公司的《催告函》，因资金占用较为突出，我公司无法在贵公司《催告函》约定的时间内付款……我公司将于2016年12月30日前完成《催告函》上有关付款。”被告于2017年1月12日向原告发出《还款计划》，写明“我公司确认：我司尚需支付2016年11月10日至2017年5月9日期间房屋租赁费差额131917.56元，以及2016年12月22日至2017年6月21日期间场地租赁费100968元，应付房租合计232885.56元。……资金困难……制定还款计划如下：我公司于2017年1月21日前支付62885.56元，于2017年2月21日支付80000元，于2017年3月21日支付尾款90000元。”原告于2017年3月7日向被告发出《催缴函》，催收房屋租赁费、场地租赁费、水电费等。被告签收了该《催缴函》。原告于2017年3月9日向被告发出《通知》，写明因被告欠付房屋租赁费、场地租赁费及水电费，原告将于3月13日停止被告的全部能源供给。被告于3月10日回复称“文件收到，但通知中的做法违反法律，请多考虑，我公司将于5月31日前支付房租。”原告于3月31日向被告发出《通知》催收房屋租赁费、场地租赁费、水电费。被告签收了该通知。原告于2017年5月3日向被告发出《律师函》，催收房屋租赁费、场地租赁费、水电费、滞纳金等，被告签收了该《律师函》。
关于停水停电一节：原告2017年3月7日向被告发出的《催缴函》中写明“保留中断能源供给的权利”。2017年3月9日给被告发出的《通知》里写明“决定于2017年3月13日16:00停止贵公司的全部能源供给”。2017年3月31日给被告发出的《通知》里写明“决定于2017年3月31日16:00停止贵公司的全部能源供给”。2017年3月31日，原告向被告发出《停电（水）通知单》，通知被告将于2017年3月31日停止办公楼照明用电，停电原因为未能按照协议约定付款。该份通知上同时载明2017年6月8日8:30分，恢复了办公楼用电。被告并不认可签收过该份《停电（水）通知单》。2017年7月13日，原告向被告发出《停电（水）通知单》，通知被告将于2017年7月13日停止办公楼照明用电，停电原因为未能按照协议约定付款。被告认可签收了该份《停电（水）通知单》。
被告称2017年3月31日至6月14日原告第一次停水电，2017年7月13日至今第二次停水电，两次停水停电的范围为《房租租赁合同》、《场地租赁合同》的全部范围。原告确认被告所述停止能源供应的时间期限，但是主张两次只是停止了办公楼部分的水和电，且称，在原告2017年7月13日停止能源供应前，被告已经停止了生产。被告认可其自2017年1月1日至3月30日停产。
被告确认欠付原告2016年12月15日至2017年6月15日的电费（包含基础电费）162800.06元。双方在庭审中一直确认原告提供的电费明细表中包含了房租及场地合同中约定的水费中的每月的消防准备金44元，原告同时确认被告的其余用水是被告采用预付款方式自行购买。
以上事实有原告提供的证据及双方当事人当庭陈述足以证实，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方真实意思的表示，内容未违反法律的禁止性规定，本院认定上述合同合法有效。
第一、关于房租问题。
《房屋租赁合同补充协议》约定自2016年11月10日至2017年11月9日房屋租赁费调整为493260元/年，6个月为一个缴费时段。《房屋租赁合同》，被告应在每个租赁时段开始前的10个工作日内向原告交纳租金。现原告主张被告欠付原告2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金265662元，被告对该金额亦予以确认，原告的主张事实及法律依据充分，本院予以支持。
关于房租的违约金问题，双方合同约定的日千分之一违约金标准过高，被告抗辩要求酌减，同时原告未能就实际损失进行举证，本院依法予以酌减，参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。也即，被告应支付原告如下违约金：以62885.56元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2016年11月10日至2017年1月20日的违约金；以50000元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2016年11月10日至2017年6月23日的违约金；以19032元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2016年11月10日至2017年7月31日的违约金；以246630元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2017年5月10日至2017年7月31日的违约金。违约金金额共计4947.39元。
第二、关于场地租金的问题。《场地租赁合同》约定被告应6个月缴纳一次租金，6个月为一个租赁时段，被告应在每个租赁时段开始前的10个工作日内向原告交纳租金。现原告主张被告欠付原告2016年12月22日至2017年11月9日的欠付场地租金178976.15元，被告对该金额亦予以确认，原告的主张事实及法律依据充分，本院予以支持。被告抗辩称两个彩板房不应支付房租，就此本院认为，两个彩板房在《场地租赁合同》中就面积、租金作出了明确的约定，且被告已经实际使用，应支付相应租金。同时被告未能就两个彩板房是违章建筑充分举证，认定彩板房是否是违章建筑亦不属于法院的主管范围，被告以两个彩板房是违章建筑为由认为不应支付房屋，没有事实依据，本院不予采信。
关于场地的违约金问题，双方合同约定的日千分之一违约金标准过高，被告抗辩要求酌减，同时原告未能就实际损失进行举证，本院依法予以酌减，参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。也即，被告应支付原告如下违约金：以100968元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2016年12月22日至2017年7月31日的违约金；以78008.15元为基数以中国人民同期贷款利率为标准支付2017年6月22日至2017年7月31日的违约金。违约金金额共计3063.88元。
第三、关于电费的问题。原告主张被告欠付原告2016年12月15日至2017年6月15日欠付的电费162800.06元，被告对此金额予以确认，原告的主张事实及法律依据充分，本院予以支持。被告抗辩称因原告停止供电，所以不应承担基础电费，就此本院认为，双方就电费中应该包含基础电费从合同约定到实际履行均无异议，双方的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》中均约定，被告应按照合同该约定，按时交纳各项费用，如被告未能及时交纳，经原告催缴未果，原告将停止被告的能源供给，并且由此造成的一切损失由被告全权负责。被告长期拖欠原告房屋租赁费和场地租赁费，原告在向被告催缴、告知后采取停止能源供应的方式符合合同约定。被告因自己长期拖欠巨额原告房屋租赁费和场地租赁费，导致原告依据合同停止能源供应。被告现以此抗辩不应承担基础电费，没有法律依据，本院不予采信。同理，被告以此抗辩要求不应支付停水电期间的房屋租赁费及场地租赁费，法依据不足，本院不予采信。
关于电费违约金问题，双方在《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》中均约定水电费每月收缴一次，被告在收到原告的费用收缴通知单后的10个工作日内付给原告。现原告未能充分举证其将费用收缴通知单交付过原告，无法起算被告应付电费的时间节点，原告主张被告迟延支付电费的违约金，本院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年11月10日至2017年11月9日欠付房屋租金265662元；
二被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年12月22日至2017年11月9日欠付场地租金178976.15元；
三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年12月15日至2017年6月15日的房屋及场地电费162800.06元；
四、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付房屋租金违约金4947.39元；
五、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付场地租金违约金3063.88元；
六、驳回原告的其他诉讼请求
如果被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10718元，减半收取为5359元，由被告承担4768元，由原告承担591元，被告于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张 红
二〇一七年十月二十七日
书记员 裴玉婕