山东省单县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1722执异5号
案外人：刘延雷，男，1975年4月19日出生，汉族，住单县。
申请执行人：单县中银富登村镇银行有限公司。住单县文化路巴黎城A10号，统一社会信用代码：913717005887846429。
法定代表人：杜清华，任经理职务。
被执行人：山东菏泽鑫春车业有限公司，住所地：单县单丰路路南。
法定代表人，张和春，任公司经理。
被执行人：张和春，男，1967年6月7日出生，汉族，住单县。
被执行人：杨希，女，1985年10月22日出生，汉族，住单县。．
被执行人：曹培荣，女，1964年2月3日出生，汉族，住山东省单县。
被执行人：张狄，男，1989年8月22日出生，汉族，住山东省单县。
被执行人：赵蕊，女，1976年5月20日出生，汉族，住山东省单县。
单县中银富登村镇银行有限公司与山东菏泽鑫春车业有限公司、张和春、杨希金融借款合同纠纷一案，案外人刘延雷请求撤销单县人民法院（2016）鲁1722执157号公告内容并请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。本院受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。
异议人称，单县人民法院2017年9月4日发布的公告内容侵犯了异议人的租赁权，被执行的案涉房屋已经于2014年9月29日由房屋所有人杨希租赁予刘延雷，租期20年，至2034年9月29日到期，其与房屋所有人杨希签订了房屋租赁合同，并将租金30万元以银行转账的方式支付杨希，杨希为异议人出具了收到租金30万元的收条。异议人从2014年9月29日起，一直在案涉房屋居住。根据《中华人民共和国合同法》规定的“买卖不破租赁”的原则，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人的承租权在2034年9月29日前应依法得到保护，杨希根本就不在案涉房屋居住的情况下，单县人民法院作出公告责令杨希迁出，没有事实依据。请单县人民法院支持异议人的请求事项。并提交了如下证据：1、房屋租赁合同。2、2014年9月29日常彬与张狄转账回单。3、常彬出具的证明，证明刘延雷委托其转账给张狄用于出租上海花园房屋事宜。
案件申请执行人单县中银富登村镇银行有限公司辩称，涉案房产一直登记在杨希名下，且单县中银富登村镇银行有限公司就该房产办理了抵押登记，具备公示公信效力，单县中银富登村镇银行有限公司对涉案房屋拥有抵押权，并且该房屋已经通过司法拍卖成交，单县中银富登村镇银行有限公司有权申请腾空并就拍卖款优先受偿。2014年6月16号，山东菏泽鑫春车业有限公司与单县中银富登村镇银行有限公司签订借款合同，金额146万元，杨希以其名下位于单县上海花园小区7号楼1单元502室（单房权证城区字第××号）房产提供抵押担保，并与2014年6月17号办理了抵押登记，抵押权成立并生效。2015年9月3号，单县人民法院做出（2015）单商初字第949号民事判决书，判决山东菏泽鑫春车业有限公司偿还单县中银富登村镇银行有限公司借款1,142,281.48元本金及相应利息，同时，判决单县中银富登村镇银行有限公司对杨希名下涉案房产享有优先受偿权。单县法院在执行期间依法经拍卖流拍后，变卖成交。于2017年9月4号发出公告，责令腾房。异议人刘延雷2014年9月29日，以30万的价格租赁杨希在单县上海花园小区7号楼1单元502室（单房权证城区字第××号）房产，租期20年，至2034年9月29日到期。其租赁发生在抵押之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，已登记的抵押权实现时可以击破租赁，抵押财产上的承租权不能对抗抵押人的抵押权。请求人民法院依法驳回刘延雷的全部诉讼请求。提交了2014年6月17日杨希上海花园最高额抵押他项权证书。
审查查明，单县中银富登村镇银行有限公司与山东菏泽鑫春车业有限公司、张和春、杨希等金融借款合同纠纷一案，单县人民法院2015年9月3日作出（2015）单商初字第949号民事判决书，判决内容如下：一、解除原告单县中银富登村镇银行有限公司与被告山东菏泽鑫春车业有限公司于2014年6月16日签订的《借款合同》；二、被告山东菏泽鑫春车业有限公司于本判决生效后十日内付清原告单县中银富登村镇银行有限公司借款本金1142281.48元及相应利息（截至2015年4月28日利息9286.46元，自2015年4月29日起至本判决确定的给付之日止的利息，按年利率12.07%＊1.5计算）；三、被告山东菏泽鑫春车业有限公司未履行前述第一项的给付义务时，原告单县中银富登村镇银行有限公司有权就被告杨希提供抵押的单房他证开发区字第201400035**号他项权利证书项下的财产折价或以拍卖、变卖的价款，在406917元最高限额内优先受偿；四、被告张和春、曹培荣、张狄、赵蕊、杨希对上述欠款本息承担连带清偿责任，被告张和春、曹培荣、张狄、赵蕊、杨希在承担保证责任后，有权在其已履行保证责任的范围内向被告山东菏泽鑫春车业有限公司追偿；五、驳回原告单县中银富登村镇银行有限公司对被告张和春、曹培荣提供抵押担保财产享有优先受偿权的诉讼请求。判决生效后，单县人民法院依据申请执行人单县中银富登村镇银行有限公司申请立案执行。在执行过程中，因诉讼期间（2015年4月28日）保全了杨希位于单县上海花园小区7栋1单元502室（单房权证城区字第××号）的房产，2016年5月9日，单县人民法院以（2016）鲁1722执157-1号执行裁定书评估杨希该房产。后经拍卖流拍后变卖成交。于2017年9月4日公告责令被执行人杨希迁出该房。为此，案外人刘延雷提出执行异议，依据异议人的申请，单县人民法院2018年1月12日对异议人异议立案审查。
本院认为，尽管异议人提出《中华人民共和国合同法》规定的“买卖不破租赁”的原则和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。但是该案在执行过程中对被执行人杨希位于单县上海花园小区7号楼1单元502室（单房权证城区字第××号）案涉房，经依法评估、拍卖流拍后，变卖成交，2018年1月25日星期四且杨希早在2014年6月17日就以该案涉房产提供抵押担保，办理了正式抵押登记，抵押权于2014年6月17日成立并生效，该抵押生效先于租赁合同生效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即已登记的抵押财产出租不适用“买卖不破租赁”规则。综上，单县人民法院公告正确，不应予以撤销，异议人阻止向受让人移交其占有被执行人的不动产的理由不足，案外人刘延雷请求撤销单县人民法院（2016）鲁1722执157号公告内容并请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的主张本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人刘延雷请求撤销单县人民法院（2016）鲁1722执157号公告内容并在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向山东省单县人民法院提起诉讼。
审判长 袁 新
审判员 张启玉
审判员 程淑惠
二〇一八年一月二十二日
书记员 周 夏