文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终16133—16134、16136、16138-16139、16141-16146号上诉人（原审原告）：李东波等（上诉人详细情况见附表）上诉人共同委托诉讼代理人：刘云海，广东卓建律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市康达尔（集团）股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼，组织机构代码19218095-7。法定代表人：罗爱华，董事长。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴润怡，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人李东波等因与被上诉人深圳市康达尔（集团）股份有限公司（以下简称“康达尔公司”）房屋买卖合同纠纷十一案，上诉人不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2422、2423、2425、2441-2442、2444-2449号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李东波等上诉请求：1、依法撤销(2015)深宝法民三初字第2422-2423、2425、2441-2442、2444-2449号民事判决；2、判令被上诉人支付自2015年4月1日至5月29日的延期交楼违约金；3、判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院在判决书的论证说理部分，认为“原告在交付条件尚不完全具备的情况下做出了接受交付的收楼行为，原告的该收楼行为应当视为对被告交付行为的认可和接受”，进而认定“原告已经以实际收楼行为放弃了追究被告逾期交付的违约责任”，是刻意减轻被上诉人的法律义务，系事实认定错误。据此做出的免除被上诉人违约责任的判决是对被上诉人的纵容和偏袒，依法应予改判。具体理由如下：第一、根据我国合同法法理及有关规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，一审法院不应该在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定上诉人对权利进行放弃。而上诉人依法向人民法院提起诉讼的行为本身恰恰表明其并没有放弃追究被上诉人违约责任的权利。第二、上诉人是在被上诉人采取欺骗手段，在违背自己真实意愿的情形下接受涉案房产的交付的。被上诉人作为专业的房地产开发企业，理应知道我国法律关于商品房交付使用的强制性规定，理应知道依法取得《规划验收合格证》是竣工验收备案以及交付房产的前置条件，却置法律规定于不顾，在不具备法定交楼标准前提下，采取欺骗手段诱导上诉人签收《入伙通知书》以及《验楼报告书》，属严重违法行为。按照一审法院的判决，被上诉人却因违法行为获得“免除违约责任”的巨大利益，这种判决不得以纠正，势必会给社会尤其是一些不良房地产开发商传递“违法可获利”的极其错误的信息，进而损害司法权威、破坏社会公平正义。第三，上诉人接收不符合法律和合同约定交楼标准的涉案房屋，并不能免除开发商承担违约责任。一审判决已经认定，根据根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《深圳市城市规划条例》第六十一条规定，“涉案房屋在交付前还应当通过规划验收”。而根据《合同法》第一百一十一条、一百五十五条的规定，交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。而根据一审法院查明的事实，被上诉人至2015年5月29日才取得涉案房产《竣工验收规划合格证》、具备法定及合同约定的交楼条件，上诉人接收了被上诉人交付的不合格商品房后，仍可以追究被上诉人逾期至具备交房条件期间的违约责任。上诉人认为，在当前中国现实环境下，房地产二级市场中的购房者同开发商的地位是极不对称的，无论在信息上、力量上还是法律的帮助上，孤军奋战的购房者在强大的开发商面前常常显得无助和无奈。因此，在处理开发商与购房者之间的纠纷时，司法必须充分地维护购房者的合法权益。这不仅是适用法律的要求，更是严峻现实的需要。一份司法判决不但应是个案纠纷的解决、表面的直接的主体利益的救济和均衡，更应该注意一个判决的示范作用，尤其是对背后的主体以及社会公共利益的影响。本案一审法院错误推定事实，适用法律错误，作出的判决显失公正。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人康达尔公司答辩意见：一、以涉案违反地方性法规《深圳城市规划条例》为由认定房屋买卖合同无效的判决违法，违反了《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条的规定，在规定中明确规定了不得以地方性法规作为认定合同无效的依据。如果以地方性法规认定涉案房屋买卖合同无效，将直接违反了最高人民法院的司法解释，势必形成错误的判决。二、《城市规划法》所作的未经规划验收不得组织竣工验收的规定，显然属于约束施工单位组织竣工验收条件及程序的管理性规范，而管理性规范不具有导知合同无效的法律后果。三、如果认定涉案合同无效将导致政府主管机关制订颁布的示范合同文本的公信力丧失。本案争议的房地产买卖合同是深圳市规土委发布的示范性合同，该合同是网签的，对于开发商和业主是必须要执行的。该合同第10条约定的房屋交付文件并不包括规划验收合格证，规划主管机关制订的示范文本中不要求开发商提供规划验收合格证，而法院判决要求提供规划验收合格证是公权力对私权利的干涉也是对政府主管机关及其示范文本公信力的颠覆和否定。四、判决涉案房地产买卖合同无效有背立法精神，无论是建设法、规划法其立法本意是确保房屋买受人买到质量符合国家规范标准以及合同约定的房屋，而规划则不实际影响房屋质量及合同约定的条件。具体到本案而言，房屋交付时已经取得合同约定的竣工验收备案回执，具备交付条件。这一行为与立法本地及本意完全相符。五、认定涉案房屋交付无效有背公平正义原则。法律的公平正义在于确保权益人利益受到不法侵害或违约损害后得到适当的救济，侵权及违约责任人受到法定或约定的制裁。在本案中，深圳市康达尔（集团）股份有限公司在合同约定期间交付的房屋质量符合国家强制规范标准，上诉人小业主也收取了房屋，办理了入住装修手续，其权益并未因规划验收受到任何的影响、阻碍和损失。如果被上诉人规划验收延迟造成了上诉人收房不能或入住不能，法律进行干涉才是公平正义的。在上诉人未受到任何损失的情况下判令被上诉人向其支付赔偿金，显然有背公平正义的基本原则。六、认定涉案房屋交付无效势必形成错误的社会价值导向，鼓励缠讼，认定涉案房屋交付无效的后果无疑是鼓励和支持民众利用法律法规的冲突、矛盾、不规范以及歧义等随意提起诉讼，这种后果无疑是加重了基层法院的负担，浪费司法资源同时不利于社会稳定。七、判令房屋交付无效而支付违约金，法律依据矛盾和冲突。无效的法律后果是明确的，具体到本案，如果交付无效上诉人应将房屋返还给被上诉人，或者上诉人在此期间占用房屋应支付相应的费用。而违约金的支付条件一定是违反了合同约定的义务，本案中涉及房屋延迟交付的违约责任只有未在约定期间内取得竣工验收备案回执以及质量不符合规范进行整改而交付无效，或者是规划验收合格证取得之前均不属于延迟交付房屋。综上，被上诉人认为认定涉案房屋交付无效的行为，就是认定涉案买卖合同第10条无效的行为，该认定行为违反了《最高法院关于合同法解释（一）》第4条的规定，属于违法判决。同时《城市规划法》的规定不属于效力性规范。本院经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院经审理认为，双方之间的房屋买卖关系合法有效，双方的合法权益均应受法律法规的保护。本案争议焦点为：未取得建设工程规划验收合格证的情况下交楼是否有效，康达尔公司是否应承担延期交楼的违约金。涉案诸合同均为各上诉人与康达尔公司之间的真实意思表示，并无证据和事实表明当中包括房屋交付时所应具备的文件在内的合同条款存在无效的情形。根据查明的事实，涉案合同约定交付房屋时应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，康达尔公司于合同约定的交房期限届满前取得了该备案（回执），并书面通知各上诉人前来办理房屋验收手续。但依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等的规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋在康达尔公司提出交付请求时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，各上诉人可依法拒收。然而各上诉人在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接受，而是签字确认同意收房，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定各上诉人对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。且康达尔公司于合同约定的交房期限届满后、一审判决作出前取得了《规划验收合格证》，各上诉人亦未举证证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收对其实际造成了不利影响或损害。商品房预售合同约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，康达尔公司依照双方合同约定的时间和条件交付房屋，各上诉人在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付逾期交房违约金的请求，其理据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本十一案二审案件受理费（具体数额详见附表），由上诉人李东波等人承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄  振  东审 判 员 刘  灵  玲代理审判员 黄  玮  娜二〇一七年五月二日书 记 员 曾锦冰(兼)附：案号、上诉费及当事人信息案号      （2015）深宝法民三初字第              案号      （2016）粤03民终              上诉人              上诉费（元）                  2422号              16133号              李东波               450                  2423号              16134号              刘安平               848                  2425号              16136号              朱洪良               728                  2441号              16138号              黄国荣              818                   2442号              16139号              郭杨子      王睿               668                  2444号              16141号              王林               716                  2445号              16142号              马遥               724                  2446号              16143号              陈百合                  718                  2447号              16144号              李镜清               494                  2448号              16145号      叶凯      谢晓洁               700                  2449号              16146号              曾婷蓉              690