乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内09民初7号
原告：李璐，男，汉族，1984年7月18日出生，住北京海淀区。
委托诉讼代理人：韩浩宇，内蒙古融兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志华，内蒙古融兴律师事务所律师。
被告：内蒙古瑞达投资有限公司，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路东达城市广场商务写字楼7层706室。
法定代表人：王永清，公司董事长。
委托诉讼代理人：戴静轩，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬钰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
被告：宁波东达信投资合伙企业（有限合伙），住浙江省宁波市北仑区梅山大道商务中心*号办公楼****室。
执行事务合伙人：信达资本管理有限公司。
委派代表：白玉国。
委托诉讼代理人：戴静轩，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬钰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
被告：海南陵水汇安物业投资有限公司，住海南省陵水县陵苑旅行社一楼。
法定代表人：李成君，公司董事长。
委托诉讼代理人：夏雨，该公司员工。
原告李璐诉被告内蒙古瑞达投资有限公司（以下简称瑞达公司）、宁波东达信投资合伙企业（有限合伙）（以下简称东达信）、海南陵水汇安物业投资有限公司（以下简称汇安公司）所有权纠纷一案，本院与2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李璐的委托诉讼代理人张志华、韩浩宇，被告内蒙古瑞达投资有限公司、宁波东达信投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人戴静轩、姬钰，被告海南陵水汇安物业投资有限公司的委托诉讼代理人夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李璐向本院提出诉讼请求：1、请求确认坐落于海南省××县土福湾“椰树林七星公馆”项目31栋西户房产为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：乌兰察布市中院依据呼和浩特北方公证处（2015）呼北执字第5号执行证书，于2015年2月15日，以（2015）乌执字第10-1号和（2015）乌执字第10-2号执行裁定书查封了被执行人海南陵水汇安物业投资有限公司位于海南省陵水县的在建工程和土地。并于2016年4月21日作出（2015）乌执字第10-10号执行裁定书，裁定拍卖被执行人海南陵水汇安物业投资有限公司所有的位于海南省陵水县的在建工程和土地。申请人在上述查封行为前，已与汇安公司签订了商品房买卖合同，通过合法有效的房屋买卖行为购得上述房产并支付了部分购房款。得知乌兰察布市中院对上述属于原告的财产采取执行措施后，原告向法院提出至此那个异议申请，法院经过听证程序，于2016年11月14日作出了（2016）内09执异8号执行裁定书。原告认为存在以下错误之处：一、本案争议房产系原告财产，并非被执行人汇安公司财产，依法应当停止对该财产的执行。原告分别于2009年7月30日、2009年7月31日向汇安公司支付购房款共计480万元，并于2013年6月8日补签购房合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，房屋出卖人已于涉诉前取得诉争房屋的商品房预售许可证，故双方所签合同合法有效。二、（2016）内09执异8号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案土地抵押并不及于土地上的房屋，上述房产已于2012年3月31日获得房屋预售许可证，表明上述房产可以进入市场交易。原告于汇安公司房屋买卖法律关系实际形成于第一次支付购房款之前，后补签的购房合同是对之前的民事行为的再次确认，乌兰察布市中院（2016）内09执异8号执行裁定错误认为案外人购买上述房产时房屋已经做了抵押，属于认定事实不清。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人们法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下五其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。另外在2016年3月最高法院工作报告中的三联彩石山庄房地产项目案件中，最高法院以批复的形式明确“购房人债权优先于抵押权人获得赔偿”。无论从哪个角度，法院都不应该驳回原告的执行异议申请，增加当事人诉累。综上，本案争议房屋系原告财产。
内蒙古瑞达投资有限公司辩称，本案房屋所有权属于汇安公司，民法通则规定所有权的转移是交付和使用，现在该房屋没有建成，也没有交付原告，原告的请求于法物据。依据物权法第九条的相关规定，房屋登记在汇安公司名下，汇安公司对房产享有所有权。根据最高院关于办理执行异议和复议案件的规定25条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，所以本案的所有权人是汇安公司而不是原告。本案的执行程序合法，房屋在签署商品房买卖合同以前已经办理抵押登记，房屋预售许可也明确写明土地已被抵押，该房屋现在没有建成也没有交付，不符合最该院中止执行的情形。
宁波东达信投资合伙企业答辩意见同瑞达公司答辩意见一致。
海南陵水汇安物业投资有限公司辩称，对原告的起诉无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交四组证据：1、陵水县商品房买卖合同，证明原告与被告汇安公司已签订合法有效的书面买卖合同；2、银行回单及收据，证明原告已经支付了大部分购房款；3、法院执行裁定书，证明法院认定的事实以及原告提起案外人执行异议之诉的理由；4、人民网网页截图，证明购房人权利优先于抵押权人抵押权案例。被告瑞达公司及东达信质证称，房屋买卖合同真实性不认可，2013年签订的房屋买卖合同，李璐于2009年付的480万系投资汇安公司的投资款，不是购房款，2009年汇安公司还没有本案涉案的项目。民事裁定书并不能证明交款主体是李璐。汇安公司质证称，认可原告的证据及举证目的。
被告瑞达公司及东达信提交六组证据：1、土地抵押证书及在建工程抵押证书，证明汇安公司开发建设的椰树林七星公馆的土地与在建工程已抵押，并办理登记；2、乌兰察布市中级人民法院（2015）乌执字第10-1、10-2、10-11、10-12号执行裁定书，证明法院于2015年2月15日依法查封了汇安公司位于海南陵水县的土地及在建工程；3、乌兰察布市中级人民法院（2016）内09执异8号裁定书，证明法院依法驳回原告的执行异议；4、商品房预售许可证，证明汇安公司开发建设的椰树林七星公馆的《商品房预售许可证》上明确记载预售房屋占用土地已抵押给吉林省信托有限公司。5、债权收购协议公证书、债务重组合同公证书、债务重组抵押合同公证书、执行证书，证明吉林信托对于汇安、奈伦公司的债权转移到内蒙古信达分公司，且汇安公司开发建设的椰树林七星项目土地与在建工程已办理抵押；6、乌兰察布市中级人民法院（2015）乌执字第10-13号裁定书，证明执行申请人于2017年4月18日变更为宁波东达信。原告质证称，中国信达资产公司的在建工程抵押时间是2013年7月3日，晚于购房人支付购房款及签订购房合同的时间。土地和房屋是分别登记的，土地抵押并不禁止购房人购房。对第2、3、4组证据的真实性认可，证明目的不认可。预售许可证的起始时间为2012年3月31日，只显示对土地进行了抵押。公正书违约金一项每日万分之七，超过了年利率24%，违反国家规定，可能被撤销。信达公司与瑞达公司的债权转让合同没有附审批文件。被告汇安公司认可该六组证据。
对有争议的事实，本院认定如下：海南陵水汇安物业投资有限公司将其位于陵水县英州镇土福湾26-1、26-2号土地抵押给吉林省信托有限责任公司，于2011年12月8日办理他项权登记，抵押期限至2014年12月9日。海南陵水汇安物业投资有限公司将其位于陵水县英州镇土福湾椰树林七星公馆第35、36、37栋高层住宅抵押给吉林省信托有限责任公司，于2012年4月20日办理他项权登记，抵押期限至2014年12月9日。后吉林省信托有限责任公司将该抵押权转让与中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司。2013年5月15日中国信达资产管理股份有限公司与汇安公司签订了《债务重组抵押合同》，约定抵押的土地及该土地上在建工程的权利人变更为中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司，并于2013年6月8日办理了土地抵押登记，2013年7月3日办理了在建工程抵押登记。2014年12月26日中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司将上述抵押权转让与内蒙古瑞达投资有限公司。2015年2月6日，依瑞达公司申请，内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处出具（2015）呼北证执字第5号执行证书。2015年2月12日，内蒙古自治区高级人民法院指定乌兰察布市人民法院执行呼和浩特市北方公证处（2015）呼北执字第5号执行证书。2015年2月15日，依瑞达公司申请，乌兰察布市中级人民法院依法查封陵水县英洲镇土福湾椰树林七星公馆35、36、37号公寓楼及1-9、10、11、14、19、20、21、22、23、24、25、28、30、31、15-18号别墅及陵国用英第13383、13384号、面积共计101072.5平方米的土地。2017年4月18日，依宁波东达信投资合伙企业申请，执行申请人由内蒙古瑞达变更为宁波东达信。
另，李璐的母亲郭瑞云于2009年7月30日交付汇安公司329万元，于2009年7月31日交付汇安公司171万元。李璐与汇安公司于2013年6月8日签订房屋买卖合同，合同标明商品房土地已设定抵押。李璐未对该买卖合同标的物办理预告登记。
本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案的争议焦点如下：一、本案汇安公司与李璐之间的房屋买卖行为是否有效。根据本案查明的事实，汇安公司仅取得一份商品房预售许可证，该商品房预售许可证载明预售房屋栋号及层数是第35、36、37栋高层住宅第一至十三层，预售范围并不包括本案诉争的31栋房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售和应当认定为无效。据此，原告与被告汇安公司于2013年6月8日签订的房屋买卖合同应当认定为无效。且本案原告李璐与汇安公司的房屋买卖合同明确写明商品房土地已设抵押，李璐在签订合同时明知该土地已设抵押，抵押人汇安公司的售房行为未经抵押权人中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司同意。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产规定。据此，汇安公司与李璐之间转让涉案房屋及土地使用权的行为无效。
二、原告李璐是否享有诉争房屋的所有权，根据本案查明的事实，李璐与汇安公司签订房屋买卖合同后未向登记机关申请不动产登记，也未向登记机构申请预告登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。综上，李璐对本案诉争陵水县英州镇土福湾“椰树林七星公馆项目”31栋西户房产没有所有权。
三、原告是否享有对标的物排除强制执行的权利。原告主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对此，因原告李璐与汇安公司的房屋买卖合同无效，故原告的该项主张不能成立，原告不享有对标的物排除强制执行的权利。
综上所述，李璐的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告诉讼请求。
案件受理费45200元，由原告李璐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 赵 昱
审判员 王小琪
审判员 强 婷
二〇一七年八月二十九日
书记员 闫文静