广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初8826号
原告（反诉被告）：肖汪辉，男，汉族，1971年9月29日出生，住址：湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：李鸿博，广东法迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程军，女，汉族，1975年12月9日出生，住址：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖汪辉诉被告（反诉原告）程军房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李鸿博、沈传虎，被告的委托诉讼代理人程学明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月24日，原被告双方签订一份《房地产买卖合同》。该合同约定，被告购买原告名下位于深圳市世纪春城二期16栋11层01单元的房产（房地产证号为50××83），成交价为人民币4,800,000元。签订合同当日，被告向原告支付了定金人民币100,000元。该份合同约定，被告应于合同签订之日起90日内再向原告支付定金140,000元。此后，原告经多次与被告联系，要求其按时支付上述第二笔定金。但直至2016年10月24日止，被告未向原告支付任何款项。至此，合同的继续履行因被告的违约行为而搁置。涉案房产也因被告延迟履约错过最佳销售机遇而无法出售。2017年3月7日，原告委托律师向被告邮寄送达《解约通知函》，明确表明：通知函到达被告即通知其涉案《房地产买卖合同》于2016年11月1日解除，同时被告应按合同约定向原告支付违约金960,000元。被告于2017年3月8日签收后，未表示异议。原告认为，根据涉案合同第14条的约定，被告逾期履行义务超过七日，原告可以解除合同，并主张被告承担转让成交价20%的违约金。因此，原告为维护自身合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、原、被告于2016年7月24日签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月1日解除；2、被告向原告支付违约金人民币960,000元及利息（利息自起诉立案之日起计至实际支付完毕之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告程军答辩并反诉称，2016年7月24日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定被告购买原告名下的涉案房产，成交价为人民币4,800,000元。由于被告家庭在深圳市已有两套房产，不符合深圳市人民政府关于本市户籍居民限购2套住房的相关规定。为规避该规定，双方协商一致后当日签订了一份《更名确认书》，约定在办理产权登记时买方姓名写为新买方程玖鸫。签订合同当日，被告向原告支付了定金人民币100,000元。由于新买方程玖鸫不同意作为买方，被告也认识到合同双方行为违反了法律法规的相关规定，上述合同不能履行。根据深圳市人民政府办公厅于2016年3月25日颁发的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(深府办(2016)12号)第四条的规定，“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房”。显然，双方的约定违反了政府“限购令”的规定，虽然《更名确认书》约定在办理产权登记时转移登记至申请人指定人名下，但是该约定旨在规避政府“限购令”，该行为不符合政府的政策规定。根据粤高法(2012)240号《全省民事审判工作会议纪要》五、11的规定，“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条的规定予以支持”。而最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。故原、被告签订的合同和《更名确认书》应当依法解除，原告应向被告返还取得的定金100,000元整。另根据被告了解，涉案房屋原告已经卖出，涉案合同事实上已经无法履行，同时原、被告在签订合同时都明知涉案合同不具备合法的履行条件，对合同被解除的后果均具有同等的过错。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除原、被告于2016年7月24日签订的《房地产买卖合同》；2、原告退还被告定金人民币100,000元整：3、本案全部诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2016年7月24日，原告肖汪辉作为卖方，与作为买方的被告程军，签订一份《房地产买卖合同》（NO.0001091），约定卖方将其所有的位于深圳市世纪春城二期16栋11层01单元的房产（房地产证号为50××83）转让给买方，房屋建筑面积为107.99平方米，转让价款为4,800,000元，买方于合同签订时向卖方支付定金100,000元，于合同签订后90日内向卖方支付定金140,000元；买方向银行抵押付款给付剩余的房款，买方应于签署本合同之日起100日内，将除定金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准），交房保证金部分监管至双方所约定第三方指定监管账户，余款监管至约定的银行第三方监管账户，买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；该房地产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起130日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，被告向原告支付购房定金人民币100,000元。
同日，原、被告签署了一份《更名确认书》，约定双方系经居间方深圳市众燚房地产投资顾问有限公司居间撮合，就涉案房产签署了买卖合同，双方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为新买方程玖鸫。程玖鸫未签署该份《更名确认书》。被告主张因其不具备购房资格故签署了该份文件，因签署当时程玖鸫不在场，其事后亦表示不同意作为购买涉案房产的代持人，故程玖鸫未在文件上签名。原告则主张其签署该份文件，系因被告告知原告其在深圳已拥有一套住房，如购买第二套住房的首付比例会比较高，故要求原告配合将买方变更为程玖鸫，原告认为此举未损害其权益，于是同意配合。
2017年3月8日，原告向被告邮寄《解约通知函》，称上述合同因被告未如期向原告支付第二笔定金人民币140,000元而无法继续履行，现告知被告：双方于2016年7月24日签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月1日起解除，并要求被告于签收律师函之日起5日内答复原告，并按照合同约定向原告支付违约金人民币960,000元。
被告提交了一份由深圳市众燚房地产投资顾问有限公司出具的《证明》，内容如下：2016年7月24日，卖方肖汪辉与买方程军签订了一份《房地产买卖合同》，肖汪辉将深圳市世纪春城二期16栋11层0l单元的房产出售给程军，本公司是该房屋买卖合同中的居间方。由于买方是本市户籍，在深圳市已经购买2套住房，不符合深圳市人民政府关于本市户籍居民限购2套住房的相关规定，卖方与买方另行签订了《更名确认书》，双方约定在办理产权登记时买方姓名写为新买方程玖鸫。后来，买卖双方在合同履行中发生争议，至今未能完成合同履行。
被告提交了两份房地产证，以证明被告及其配偶戴永学名下在深圳市龙岗区各有一套房产，登记日期分别为2006年3月13日及2013年6月7日。被告于庭审中确认上述两套房产现未出售。
原告主张其与被告就涉案房产签署《房地产买卖合同》后，被告只支付了第一部分定金，逾期未支付剩余定金，故而原告提起本案诉讼，诉请解除上述合同，并要求被告支付违约金及利息。被告主张上述合同系因被告不符合深圳市的限购政策，且其选择的代持人不同意作为合同的新买方，系因“不可归责于双方的事由”而无法继续履行，且涉案房产亦以不低于原价的价格卖出，原告实际没有损失，故其不应当支付违约金，被告同时反诉请求解除上述合同，并诉请原告向其返还定金。
另查，原告于庭审中确认涉案房产已在2017年6月左右出售，价格远低于买方卖双方签署合同时的交易价格。但未在法庭限定的期限内回复具体交易价格并提交相应证据证明。
上述事实，有房地产买卖合同、不动产权证书、收据、律师函、EMS邮寄单及查询单、更名确认书、定金收据、证明、房产证、结婚证等证据及庭审笔录在卷证书。
本院认为，原告肖汪辉与被告程军于2016年7月24日就涉案房产签署的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于合同不能履行的原因。原告主张涉案合同因被告未依约支付剩余定金而无法继续履行；被告则主张上述合同系因被告不符合深圳市的限购政策，且其选择的代持人不同意作为合同的新买方，系因“不可归责于双方的事由”而无法继续履行。经查，上述合同签署后，被告仅支付了第一笔定金人民币10万元，未在合同约定的90天期限内支付剩余定金人民币14万元，已违反了合同约定。至于被告的主张，本院认为，被告家庭在与原告签署涉案合同多年以前即已在深圳市购买了两套房产，被告的购房资格在涉案合同履行过程中并未因深圳市的限购政策而发生变化，被告作为购买房产一方，已明知其在签署合同时不具备购房资格，其有义务排除因其自身问题而造成的合同履行障碍，保证其在办理房产过户登记时符合购房资格，以促进合同的继续履行。而原告作为卖方是否知悉被告不具备购房资格，均不能免除被告的上述合同义务。被告的相关辩解与本院查明的事实不符，本院均不予采信。上述事实已足以证明，原、被告签署之《房地产买卖合同》无法继续履行的过错在于被告，且不存在被告所谓的“不可归责于双方的事由”导致合同无法履行，被告的行为已构成根本违约，原告作为守约一方，有权单方解除合同并诉请被告赔偿违约金。根据法定规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除。因原告向被告发出含有解除合同意思表示的《律师函》于2017年3月8日送达被告，故本院确认上述合同于2017年3月8日解除。合同解除后，原告应将其已收取的购房定金人民币100,000元返还被告。
关于违约金的数额。根据合同约定，被告逾期履行合同义务超过七日，原告有权要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，涉案房产亦已另行出售，原告虽主张售价远低于原、被告双方约定的交易价格，但未提交证据证明。故综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币240,000元。对原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告肖汪辉与被告程军于2016年7月24日签署的《房地产买卖合同》（NO.0001091）于2017年3月8日解除；
二、原告肖汪辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告程军返还定金人民币100,000元；
三、被告程军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖汪辉支付违约金人民币240,000元；
四、驳回原告肖汪辉的其他诉讼请求；
五、驳回被告程军的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,700元，由原告负担人民币1,675元，被告负担人民币5,025元；反诉费人民币1,150元，由被告承担。案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年七月二十六日
书记员 席俊奇
书记员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。