四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4761号
上诉人（原审被告）陈素君，女，汉族，1973年8月10日出生，住四川省乐山市市中区。
委托代理人苏永茂，男，汉族，1957年9月12日出生，住四川省乐山市市中区。
被上诉人（原审原告）李志平，男，汉族，1983年6月25日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。
上诉人陈素君因与被上诉人李志平房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人陈素君的委托代理人苏永茂，被上诉人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月9日，李志平与四川欣欣置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，由李志平向该公司购买位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”小区3栋1单元13层6号房屋，该房屋的测绘建筑面积为91.30平方米。2013年9月15日，李志平通过房屋中介成都宏洋房地产经纪有限公司与陈素君签定了《存量房屋买卖合同》，合同载明了陈素君向李志5平购买李志平所有的位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”小区3栋1单元13层6号房屋，建筑面积为91.3平方米，上述房屋为清水房，房屋交易价格为410000元；经双方协商的付款方式为陈素君于2013年9月25日之前向李志平支付首付款150000元（含定金），于2014年5月31日之前向李志平支付剩余全部房款260000元，李志平收到全部房款后须配合办理房屋过户手续；双方还约定了双方须于2014年5月31日或之前协同前往该房屋所在区房产管理局办理网签及产权过户手续；同时，双方在合同备注项下载明了双方协商同意陈素君在李志平拿到房屋产权证两个月之内，须支付剩余全部房款人民币260000元，该笔款项不计利息，双方于2013年9月18日之前一同前往公证处办理预约合同公证，李志平出售该房屋的价款为税后价，不承担任何费用。同年9月17日，李志平及妻子曾姗作为甲方与陈素君作为乙方签订《预约合同》，该合同对买卖房屋的基本情况、价格、房屋过户、房款支付方式、房屋移交、合同解除、合同效力等内容进行了约定，其中第一条“房屋状况及权属状况”中载明“位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”3栋1单元13层6号房屋［建筑面积：88.87平方米，房屋产权性质为尚未取得产权登记且为一次性付款、无预告抵押登记、无装修、房屋用途为公寓的商品合同房，见合同签约备案号：131049《商品房买卖合同》］（备注：房屋今后地址、面积以房屋管理部门颁发的房屋所有权证上登记的地址、面积为准）系甲方所有。甲方现将上述房屋承诺只向乙方出售。”第二条“价格约定”中载明“甲、乙双方约定上述房产售价为整套价格人民币肆拾壹万元整（小写：410000元）（特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响）”第四条“房屋过户约定”中载明“待甲方领取上述房屋所有权证之日（以上述房屋开发商通知领取房屋所有权证的日期为准）起三十个工作日内，甲方应无条件无偿的协助乙方（或乙方指定的第三人）办理上述房屋的产权过户手续……若因甲方原因逾期办理房屋过户手续，则由甲方按上述房屋购房款总金额的千分之三向乙方支付日违约金……”第五条“付款约定”中载明“1.乙方已于2013年9月15日向甲方支付了购房定金人民币伍仟元整（小写：5000元）2.乙方在本合同签订之日向甲方支付第一次购房款人民币壹拾肆万伍仟元整（小写：145000元）；3.待甲乙双方办理上述房屋产权过户，且房屋所有权证过户到乙方名下（或乙方指定的第三人名下）的当日，乙方将上述房屋的购房尾款贰拾陆万元整（小写：260000元）支付给甲方。若因乙方原因逾期支付房款，则由乙方按上述房屋未支付购房款金额的千分之三向甲方支付日违约金……”。第十六条“合同生效及合同准据法”中载明“本合同经甲、乙双方签名后生效；此前甲、乙双方签订的关于上述房屋的房屋买卖合同及相关协议若有与本合同相抵触的条款，则抵触条款的内容无效，以本合同条款为准……”。上述合同签订后，双方到四川省成都市蜀都公证处就该《预约合同》进行了公证，公证机关四川省成都市蜀都公证处也于2013年9月24日作出了（2013）川成蜀证内民字第27694号公证书。李志平于2014年1月23日领取本案房屋的房产证后通过成都宏洋房地产经纪有限公司通知陈素君前往房地产管理局办理房屋过户手续，但陈素君以房屋面积存在差异为由拒不协助过户。2014年3月23日，陈素君向李志平支付了购房款100000元。庭审中，双方一致确认陈素君向李志平共支付了购房款250000元，尚有160000元房款未支付。
另查明，位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”3栋1单元13层6号房屋［房产证：新房权证监证字第07452**号，建筑面积为88.87平方米，房屋所有权人为李志平］，登记为李志平单独所有。2012年9月17日，四川欣欣置业有限公司向李志平退还其所有的位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”小区3栋1单元13层6号房屋的房款10610元。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：存量房屋买卖合同、预约合同、四川省成都市蜀都公证处（2013）川成蜀证内民字第27694号公证书、成都宏洋房地产经纪有限公司出具的本案房屋信息、新房权证监证字第07452**号房屋产权证、商品房买卖合同、收据、收款条、证人证言以及各方当事人的庭审陈述。
原审法院认为，双方所举本案证据及庭审查明的事实足以证明，李志平与陈素君之间签订的《存量房屋买卖合同》以及在四川省成都市蜀都公证处办理公证的《预约合同》，是双方当事人真实意思的表示。双方签订《存量房屋买卖合同》后共同前往公证机关就买卖本案房屋的《预约合同》办理公证，而双方签订的《预约合同》均明确约定了双方的合同权利与合同义务，买卖房屋的基本情况、买卖价格、房屋过户及移交、违约责任、合同变更、争议解决方式、合同效力等内容，故本案双方之间的房屋买卖关系应以公证后的《预约合同》为据，双方均应依照该公证合同约定享有合同权利和履行合同义务。庭审中，双方对陈素君已向李志平共支付了购房款250000元及尚有160000元房款未支付的事实无异议，故陈素君应依约向李志平支付剩余房款160000元。根据双方在《预约合同》第五条关于付款的约定明确载明了双方在办理本案房屋产权过户且房屋所有权证过户到陈素君名下或陈素君指定的第三人名下当日，由陈素君将上述房屋的购房尾款贰拾陆万元整（小写：260000元）支付给李志平，鉴于剩余房款已减少为160000元，且双方均同意继续履行合同，故对李志平提出的要求陈素君支付剩余房款160000元及协助办理房屋过户手续的主张予以支持。对李志平要求陈素君承担其因本案产生的误工费、交通费的主张，因其未向原审法院提交相应证据予以佐证，故不予支持。对陈素君提出要求剩余房款中扣除因房屋面积减少的相应差价10610元才同意协助办理房屋过户手续的抗辩意见，由于该退房款发生在双方签订房屋买卖合同之前，且双方在公证的《预约合同》中均签名，且该合同中已明确载明该房屋的面积为88.87平方米，陈素君在公证的合同上的签名可以认定为其对该合同的认可，故对其提出的上述抗辩意见不予采纳。对陈素君提出的公证书违背其合同意愿的抗辩意见，庭审中，陈素君并未向本庭出示相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对陈素君的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈素君于判决生效之日起十日内协助李志平办理位于成都市新都区同仁路199号“我的大学”3栋1单元13层6号房屋［房产证：新房权证监证字第07452**号，建筑面积为88.87平方米，房屋所有权人为李志平］的房屋所有权人变更登记手续，并在办理过户登记后的当日支付李志平剩余房款160000元；二、驳回李志平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由陈素君负担。
宣判后，原审被告陈素君不服，向本院提起上诉称，一、原判决所依据的《预约合同公证书》严重违反国家公证法规，属无效公证，不能作为判案依据。二、《城市房地产管理法》第38条第6款规定，案涉房屋在陈素君与李志平签订合同时尚未取得权属证书，至今仍未领取国土证，属法律规定的不得转让房产。故《预约合同》属无效合同。据此请求：撤销原判，判决李志平赔偿陈素君因诉讼及撤销公证书等事项所发生的交通费、误工费等损失5000元，并承担违约金8.2万元及精神损失费1万元。
被上诉人李志平答辩称，李志平与陈素君签订房屋买卖合同时约定的是整套房屋的价格，《预约合同》第二条、第十六条以及证人证言能够予以证明。二审中补充提交的《复查决定书》也能证明《预约合同》的公证书是合法有效的。关于国土证，只要房产证过户到陈素君名下，陈素君可以自行办理国土证。
二审中，陈素君提交了一份《公证复查争议投诉书》，欲证明《预约合同》是违法的，但是要经相关部门确定之后才能证明公证书是否违法。李志平对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该份证据系陈素君自己书写的投诉书，系陈素君本人的陈述，不能作为证明《预约合同》违法的证据，本院不予采纳。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，李志平与陈素君签订的《存量房屋买卖合同》及《预约合同》均是双方当事人的真实意思表示。两份合同均约定案涉房屋价款为41万元，李志平确认陈素君的已付款金额为25万元，故陈素君尚欠16万元未予支付。陈素君对于原审法院判决其应于办理案涉房屋产权过户登记的当日支付房价余款16万元并无异议，只是认为应将房屋面积差异退款10610元予以扣除。对此本院认为，《存量房屋买卖合同》载明的案涉房屋面积与《预约合同》载明的案涉房屋面积不一致，但是由于《预约合同》签订时间在后，故应以签订时间在后的《预约合同》作为确定双方权利义务的依据。《预约合同》第一条载明案涉房屋的面积为88.87㎡，与该房屋权属证书记载的面积一致；《预约合同》第七条约定“若房屋面积减少，乙方（即陈素君）不得向甲方（即李志平）要求退款，若开发商因房屋面积减少，所退房屋面积款也约定归乙方所有”，结合此二条约定的内容来看，若案涉房屋权属证书记载的面积比《预约合同》载明的面积减少时，开发商因房屋面积减少所退还的房屋面积款应归陈素君所有。结合本案的事实来看，案涉房屋的权属登记时间为2013年9月18日，李志平从开发商处领取权属证书的时间为2014年1月23日，虽然开发商于2012年9月17日退还了案涉房屋的房款10610元给李志平，但该事实发生在《预约合同》签订之前。因此，陈素君提出房屋退款10610元应归其所有的主张不能成立，本院不予支持。关于陈素君在庭审过程中提出的《预约合同》无效的主张，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条是管理性强制性规定，只有当《预约合同》违反效力性强制性规定时才被认定为无效合同，故陈素君主张合同无效不能成立。至于陈素君提出李志平赔偿其因诉讼及撤销公证书等事项所发生的交通费、误工费等损失5000元，并承担违约金8.2万元及精神损失费1万元的上诉请求，因陈素君在一审中并未提出反诉，该请求亦不属于本案的审理范围，故本院不作处理。
综上，陈素君的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费3500元，由上诉人陈素君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年十月九日
书 记 员 刘奕君