西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00601号
上诉人（原审被告）西安金辉居业房地产开发有限公司（原西安融侨置业有限公司）
法定代表人林定强
委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师
委托代理人吴立军，北京市普华律师事务所西安分所律师
被上诉人（原审原告）侯天亮
上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司与被上诉人侯天亮因商品房买卖纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民二初字第00597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院�审理查明，侯天亮与西安融侨公司签订商品房买卖合同约定：侯天亮购买西安融侨公司开发建设的融侨城第24幢1单元3层10303号房，建筑面积共144.70平方米，房款总价为1155459元，付款方式为按揭付款，侯天亮向西安融侨公司缴纳总房款30.76％计人民币355459元（其中包括定金三万元），余款80万元由侯天亮向银行办理抵押按揭，按揭所需费用由侯天亮自行承担。西安融侨公司应在2012年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付侯天亮使用。逾期交房不超过180日，西安融侨公司向侯天亮支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2013年2月4日，西安融侨公司向侯天亮交付房屋，侯天亮在房屋交接验收表上签字，并注明“业主要求封包餐厅和厨房阳台，户内防护栏全部更换、焊接，水未通”。同日，侯天亮、西安融侨公司签订协议书，因延期交房西安融侨公司向侯�亮支付违约金，赔付期限为2012年11月1日起至2013年2月3日，金额为21954元，由西安融侨公司以等额物业服务费方式直接向小区物业公司支付抵做侯天亮的物业费，协议签署后，侯天亮承诺不再就西安融侨公司延期交房事宜向西安融侨公司追究任何责任或提出任何赔偿。协议签订后，侯天亮填写确认单，同意将西安融侨公司赔付的违约金21954元全部用于冲抵我户需缴纳的住宅物管费、电梯费、生活垃圾处理费。另查，西安融侨公司向侯天亮交付的商品房买卖合同约定的结构，其中包括未完整修建厨房外阳台，擅自将餐厅处窗户改为推拉门，未修建入户处壁橱。
侯天亮诉称，其与西安融侨公司于2010年7月签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定其购买西安融侨公司开发的位于西安市团结南路西安融侨城小区第24号楼1单元303室，建筑面积144.70平方米住房一套，房屋总价款为1155459元。合同签订后，其依约履行了合同约定的义务。2013年2月4日，西安融侨公司通知其交房，其发现原先在购房时规划的进入住宅楼的门道由原来设计的三角形变成了长方形，其进入房间又发现其房屋北面的窗户变成了一道门，门外多了80厘米的露台，与原设计规划不同。该阳台刚好和进门楼的顶部连接且在一个平面上，上到进门楼顶部的人进入其家里易如反掌。且其原先站在房内对下一览无余的景观花园也被进门楼挡的只能看见三分之一。其之所以购买该房就是看中该房后面的景观花园，现在不但看不到且住房安全也失去了保障。依据《商品房买卖合同》第十条约定，西安融侨公司已构成违约。其多次要求西安融侨公司拆除门楼恢复原状、消除影响，西安融侨公司均以种种理由推卸责任，为维护其的合法权益，诉至法院，要求：1、依法判决西安融侨公司拆除其所购住房餐厅外露台、将餐厅与露台连接进出的门恢复为窗户、恢复所购房屋原先规划设计；2、依法判决西安融侨公司赔偿其逾期交房违约金12710元（暂计算至2013年3月）；3、诉讼费由西安融侨公司承担。
西安融侨公司辩称，首先，侯天亮要求拆除露台和将餐厅与露台之间的门改为窗户的请求无事实和法律依据，依法
应予驳回。侯天亮诉状中称“餐厅外露台”实为二楼屋面并非侯天亮屋内设施，侯天亮要求拆除实属无理。我公司将餐厅与露台之间的窗户改为门，实为可以给侯天亮增加使用面积，这是侯天亮在收房时已经知道并且认可的，从房屋交接验收表可知侯天亮对此并未提出任何异议，这表示侯天亮已经对交房时的房屋状况予以认可，现侯天亮又要求将门改为窗户，其应当自行处理。侯天亮诉状中所称门楼为小区业主公共部位，《商品房买卖合同》第十一条所约定的规划变更、设计变更是指影响到该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变化，而侯天亮的房屋并未在这方面有任何变化，也未受到任何影响，不存在违约行为。其次，本案所涉房屋已于2013年2月4日交付，双方就延期交房违约责任达成一致处理意见，侯天亮要求我公司承担逾期交房违约金的诉请无事实及法律依据。2013年2月4日，我公司与侯天亮办理了房屋交接验收手续，侯天亮诉状所称的未交房与事实不符。同日，我公司与侯天亮就逾期交房事宜达成合意，签署了协议书及确认单等文件，协议书中约定“本协议签署后乙方承诺不再就甲方延期交房事宜向甲方追究任何责任或提出任何赔偿”。故双方已就逾期交房违约金达成合意，侯天亮另行主张违约金无事实依据。综上，请求驳回侯天亮的诉讼请求。
原审法院认为，侯天亮与西安融侨公司双方签订�商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方需按约定履行合同。西安融侨公司向侯天亮交付的房屋中入户处壁橱、餐厅处窗户以及厨房处的阳台均未按合同约定结构修建，现侯天亮要求西安融侨公司将其所购房屋按合同约定恢复原状，符合法律规定，依法应予准许。西安融侨公司逾期交房，已向侯天亮支付违约金，且在协议中约定不再就西安融侨公司延期交房事宜追究责任，侯天亮亦于2013年2月4日从西安融侨公司处接收房屋。现侯天亮因西安融侨公司交付房屋不符合合同约定认为西安融侨公司并未交房而要求西安融侨公司支付2013年2月5日至起诉之日的逾期交房违约金，无事实和法律依据，依法不予支持。但西安融侨公司擅自变更房屋结构的行为给侯天亮造成了一定的损失，应支付侯天亮赔偿金，因双方在合同中对损失的赔偿金额未予约定，本院酌定为10000元。侯天亮与西安融侨公司签订的商品房买卖合同仅对侯天亮所购房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等进行了约定，并未对楼层外观设计进行约定，故侯天亮认为西安融侨公司擅自变更楼层外立面设计，要求其拆除餐厅外露台，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安融侨置业有限公司按商品房买卖合同附件一房屋平面图约定，将融侨城第24幢1单元3层10303号房屋入户处右侧墙面恢复为壁橱结构墙体、搭建厨房外阳台、将餐厅北侧推拉门恢复为窗户：二、自本判决书生效之日起十五日内，被告西安融侨置业有限公司赔偿原告侯天亮损失10000元：三、驳回原告侯天亮要求被告西安融侨置业有限公司拆除其餐厅外露台的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（原告已预交），由被告承担。
宣判后，西安金辉居业房地产开发有限公司不服，向本院上诉称，一、原审判令其赔偿侯天亮损失10000元，完全超出侯天亮原审诉讼请求，系严重的法律适用错误；二、原审判令其将融侨城第24幢1单元3层10303号房屋入户处右侧墙面恢复为壁橱结构墙体、搭建厨房外阳台、将餐厅北侧推拉门恢复为窗户，系严重事实认定及法律适用错误。1、本案所涉及房屋已经侯天亮验收并交付使用，这表明侯天亮已经对房屋现状予以认可，故侯天亮无权要求西安金辉居业房地产开发有限公司承担任何责任。原审法院认定了已交房的事实，却仍然错误认定西安金�居业房地产开发有限公司擅自变更房屋结构，属事实认定错误。2、原审判令其恢复壁橱结构墙体及搭建厨房外阳台，系法律适用错误。侯天亮的诉讼请求中并无恢复壁橱墙体及搭建厨房外阳台的请求，原审判决已超出侯天亮的诉讼请求，系法律适用错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项内容，改判驳回侯天亮全部诉讼请求，维护其合法权益和司法公正。
侯天亮辩称，房屋的结构是西安金辉居业房地产开发有限公司改变过的，原审中我主张了12720元违约金，没有主张10000元的损失，但是原审法院考虑到其的实际损失，是由于西安金辉居业房地产开发有限公司擅自变更房屋结构造成的，所以西安金辉居业房地产开发有限公司应该承担责任。原审法院判决恢复我所购买的房屋壁橱结构墙体、搭建厨房外阳台，将餐厅北侧推拉门恢复为窗户，这都是�据我们双方签订的买卖合同约定，其起诉要求恢复房屋结构，原审并没有超出其的诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议双方均按照合同的约定履行各自的义务。西安金辉居业房地产开发有限公司向侯天亮交付的房屋中入户壁橱、餐厅处窗户以及厨房处的阳台均未按合同约定结构修建，违反了合同约定。原审法院判令西安金辉居业房地产开发有限公司依合同约定恢复原状，并无不当。西安金辉居业房地产开发有限公司上诉认为涉案房屋已经侯天亮验收并交付使用，表明侯天亮以对房屋现状予以认可，侯天亮无权要求其公司承担任何责任。因验收房屋时，侯天亮已对房�的相关问题提出异议，故西安金辉居业房地产开发有限公司该上诉理由不能成立。西安金辉居业房地产开发有限公司上诉认为侯天亮的诉讼请求中并无恢复壁橱墙体及搭建厨房外阳台的请求，原审法院判令其公司将融侨城第24幢1单元3层10303号房屋入户处右侧墙面恢复为壁橱结构墙体、搭建厨房外阳台、将餐厅北侧推拉门恢复为窗户超出侯天亮的诉讼请求，系法律适用错误。因侯天亮原审中起诉要求恢复所购房屋原先规划设计，应理解为包含上述请求，故原审法院判令原审判令西安金辉居业房地产开发有限公司将融侨城第24幢1单元3层10303号房屋入户处右侧墙面恢复为壁橱结构墙体、搭建厨房外阳台、将餐厅北侧推拉门恢复为窗户并没有超出侯天亮的诉请，符合法律规定，西安金辉居业房地产开发有限公司的该上诉理由不能成立。由于侯天亮原审中并未要求赔偿损失10000元，原审法院判令西安金辉居业房地产开发有限公司赔偿侯天亮损失10000元，超出当事人诉请，西安金辉居业房地产开发有限公司要求依法改判之理由成立。综上，原判第一、三项正确，应予维持；原判第二项有误，应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2013）莲民二初字第00597号民事判决第一、三项；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2013）莲民二初字第00597号民事判决第二项。
一审案件受理费280元由西安金辉居业房地产开发有限公司承担；西安金辉居业房地产开发有限公司预交的二审案件受理费150元，由西安金辉居业房地产开发有限公司承担100元，侯天亮承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦 海 林
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱�安
二０一四年五月十三日
书 记 员 刘 潇 潇