江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终909号
上诉人（原审原告）：南通三辉服装贸易有限公司,住所地南通市崇川区。
法定代表人：邱承华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙玉,江苏山水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕娒,江苏苏通律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：南通国融资产运营有限公司,住所地南通市。
法定代表人：姚志新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
上诉人南通三辉服装贸易有限公司(以下简称三辉公司)因与被上诉人南通国融资产运营有限公司(以下简称国融公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三辉公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、由于租赁房屋标的腾房问题，标书条款制定不符合相关法规和实际情况等客观原因，致使其公司认为该租赁合同客观上根本无法履行，其公司行使不安履行抗辩权，未与国融公司签订租赁合同。2、国融公司收取的保证金明显过高，不符合法律规定。依照《中华人民共和国招标投标法实施条例》相关规定，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%，本案招租底价为每年80万元，即应该不超过3.2万元(160万元×2%)，而本案竞价保证金是60万元。3、即便法院认定违约事实，竞价保证金转为违约金，该违约金也过高。其公司有权依法请求法院予以适当减少，国融公司应当如实结算相关损失，退还部分保证金。
国融公司辩称，1、三辉公司公开竞租中标后违约不签订《房屋租赁合同》、不付租金，造成其公司不得不二次招租，并因此遭受租金差价损失300万元，三辉公司要求返还保证金60万元不能成立。2、三辉公司在竞租前明知案涉房屋现状，对于自行收房的义务亦是明知，且事实证明该房屋是可以收回，三辉公司无权行使不安抗辩权，三辉公司逾期未签订租赁合同，构成违约。3、《中华人民共和国招标投标实施条例》不适用于房屋租赁，法律并未对房屋招租竞价保证金进行限额。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
三辉公司向一审法院起诉请求：1、判令国融公司返还保证金60万元；2、判令国融公司支付利息24500元；3、判令国融公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉房屋为南通市文峰饭店（甲方）与南通市糖烟酒公司（乙方）于1987年12月集资建设的商场。原门牌号为××，现为南大街18号-7。依据南通市政府国资委出台的通国资发【2009】92号文件，南通市饮食服务总公司改制为南通国嘉商业有限公司（以下简称国嘉公司）。国嘉公司吸收重组南通市饮食服务总公司及南通市糖烟酒总公司下属商业小门店。南通市糖烟酒总公司委托给国嘉公司管理。2014年9月26日，国融公司吸收国嘉公司并完成变更登记。案涉房屋未领取土地证、产权证，在南通市城市建设档案馆保存有案涉房屋的《建筑执照申请书》、《工程施工图》。
2014年5月30日，国嘉公司（甲方）与南通名流纺织有限公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日。
国融公司于2016年10月20日至2016年11月1日期间先后在《现代快报》、《江海晚报》刊登“招租公告”。“公告”载明：国融公司现有位于市的两间营业用房对外公开招租，详见××/。国融公司2016年10月20日在其官方网站（××/）发布《南通国融资产运营有限公司房屋招租综合说明》。该说明明确两间商业用房招租，其中之一为南大街18号-7（原××），面积约60㎡，使用用途为商业用房，租赁期限为2年，招租底价每年80万元，竞价保证金60万元。招租说明第一条招租标的概述第二项招租标的瑕疵包括但不限于：1、无房屋所有权证、无土地使用权证。2、房屋原租赁户未离场，新中标人须自行负责原租赁户的清退工作。报名参与竞价，即表示报名人无条件接受上述瑕疵，并承诺不因此影响租金支付及租赁合同的履行。招租说明第二条报名须知第四项现场踏勘：1、踏勘地点：标的所在地，报名人需自行踏勘标的。2、报名参与竞价即表示报名人已完成标的踏勘，完全了解标的所有瑕疵，对标的无任何异议。第五项：报名人递送报名材料前需认真阅读本综合说明，《房屋租赁合同》（样本）等招租材料并自愿接受招租材料中的全部条款。招租说明第七条竞价须知第二款：……。8、现场竞价完成后，中标人与出租人当场签订《中标确认书》，中标人在竞价成功5个工作日内与出租方签订租赁合同、安全、消防保证协约，按租赁合同约定的租金数额和交款方式付清房租。如逾期不签订租赁合同或不按时交清第一期房租的，竞价保证金不予退还，该房屋重新公开招租。招租说明第八条特别事项说明第一款报名人在报名参与竞价前需考虑如下风险:1、……，2、本次招租，如新承租人竞价成功、原承租户未离场，新承租人按租赁合同依法取得租赁权，新承租人应自行负责原租赁户清退工作，并从原租赁户手中接管房屋。具体事宜由承租人自行妥善处理。租赁合同签订即视为出租方已经向承租人交付房屋，出租方给出必要的租赁过渡期，免租期最多不超过两个月。过渡期后租金支付不受原租赁户清退工作进展的影响。若因原租赁户原因导致承租人无法顺利进驻及经营。承租人自行通过与原租赁户协商，诉讼等合法途径解决。再次发生的费用和损失，由承租人承担出租方不承担、不垫付。承租人必须按照合同约定的期限支付租金和相关费用。任何理由、任何情况都不能成为承租人拒付或延期支付租金的理由，否则视为根本违约。招租说明附件含：1、招租标的照片。2、《房屋租赁合同》（样本）。3、安全，消防保证协约（样本）。该综合说明还对招租标的概述、报名须知、承租人条件、招租基本商务条款、签订租赁合同基本条款、承租人履约担保、竞价须知、特别事项说明、附件等内容予以明确。其中《房屋租赁合同》（样本）第四条明确：付款方式二选一：1、租金每合同年度为一个交款期，每期为12个月。租金先付后用本合同签订时，乙方交清第一期租金给甲方，此后乙方在第一期租金结束前30天交下一期租金给甲方。对第二年的租金。乙方必须提供必要的担保措施，甲方收到租金后开具收据或发票给乙方。2、乙方一次性付清租赁期限内全部租金，甲方收到租金后开具收据或发票给乙方。
2016年11月3日，三辉公司递交《房屋招租报名表》参与南通市南大街18号-7商业用房的租赁竞价。该报名表中三辉公司承诺：1、三辉公司已仔细查看、认可标的房屋现状，并已认真阅读国融公司就标记房屋发布的《招租公告》、《房屋招租综合说明》、《房屋租赁合同》（样本）等与本次招租有关的一切文件，资料。自愿接受并履行所有文件资料中的全部条款。
2016年11月9日三辉公司出具《竞价保证金缴纳承诺书》，三辉公司承诺：本人（单位）已仔细查看、认可位于南通市面积约60㎡的营业用房现状，并认真阅读贵公司就标的房屋发布的《招租公告》、《房屋招租综合说明》、《房屋租赁合同》（样本）等与本次招租有关的一切文件，资料。自愿接受并履行所有文件资料中的全部条款。本人（单位）承诺按贵公司签发的资格审核通过通知书的要求按时足额缴纳竞价保证金。如未按时足额汇入，视为本人（单位）自动放弃参与本次竞价。若本人（单位）中标成为承租人后，在签约过程中发生任何违反《房屋招租综合说明》行为的。本人（单位）承诺竞价保证金人民币60万元自动转为违约金，贵公司不予退还。若本人（单位）中标成为承租人，本人（单位）承诺按照一次性支付两年租金付款方式交纳租金。在签约过程中，本人（单位）未经贵公司书面同意，擅自改变租金付款方式的，视为违约。竞价保证金全部转为违约金贵公司不予退还。鉴于招租房屋原租赁户未报名参与本次招租。目前仍未离场本人（单位）承诺：若本人（单位）中标，成为承租人，将以包括法律手段在内的一切相关手段自行负责原租赁户的清退工作，承担由此产生的全部责任及费用。本人（单位）将严格履行租赁合同约定任何理由，任何情况都不能成为拒付或延期支付租金的理由，否则视为根本违约。2016年11月10日三辉公司向国融公司缴纳竞价保证金60万元。
2016年11月11日，国融公司向三辉公司发出《竞价人注意事项》，该注意事项第七条告知：现场竞价完成后，中标人与出租人当场签订《中标确认书》。中标人在竞价成功五个工作日内与出租方签订租赁合同、安全，消防保证协约。按租赁合同约的租金数额和交款方式付清房租。如逾期不签订租赁合同或不按时交清规定房租的，竞价保证金将不予退还。
2016年11月16日三辉公司竞价中标并与国融公司签订《中标确认书》。该确认书明确：本人（单位）参加贵公司于2016年11月16日。就南通市，面积约60㎡营业用房举办的竞价会并中标，中标价格为年租金人民币350万元。租赁期限2年，使用用途为经营法国爱马仕品牌服饰。本人予以确认，为该房屋的租赁人，并承诺在2016年11月23日前与贵公司签订《房屋租赁合同》、《安全、消防保证协约》并选择租赁合同约定的第2种方式按时足额支付房租。如未按时与贵公司签订《房屋租赁合同》、《安全、消防保证协约》或未按约付款的，本人（单位）自愿承担全部违约责任。
2016年11月22日，国融公司向三辉公司发出《工作联系函》告知：请三辉司根据本次公开招租相关招租竞价文件材料及三辉公司代表签订的《中标确认书》的要求最迟于2016年11月23日下午17：00前将两年房租共计人民币700万元汇入国融公司账户，并与国融公司签订租赁合同。若三辉公司逾期不签订租赁合同或不按时缴清规定房租的，即构成违约，竞价保证金将成为违约金，不予退还。
2016年11月23日，三辉公司向国融公司发出《通知》。告知：三辉公司在了解原租赁户情况后，与原租赁户产生纠纷。国融公司与原租赁户有纠纷，在招投标说明中隐瞒事实，使新租赁人无法进场。三辉公司已做好与国融公司签订承租合同的准备，但国融公司并没有将承租房屋交付三辉公司使用的可能。双方对《房屋租赁合同》必须约定具体交房的时间，租金支付，各方需承担违约责任具体数额。望国融公司接到本通知后五日内答复。如国融公司不能解决上述问题将视为国融公司违约。
2016年11月24日，国融公司向三辉公司发出《告知函》。告知：根据本次公开招租相关租赁文件材料及三辉公司代表签订的《中标确认书》的要求，三辉公司最迟应于2016年11月23日将两年房租共计人民币700万元汇入国融公司账户，并与国融公司签订租赁合同。由于三辉未按时与国融公司签订租赁合同且未按时缴清约定房租，已构成违约。国融公司现明确告知三辉公司：三辉公司与国融公司租赁合同关系解除。根据三辉公司签订的《竞价保证金缴款承诺书》和《中标确认书》中的相关约定，三辉公司缴纳的全部竞价保证金国融公司不予退还。
2016年11月29日三辉公司向国融公司发出《通知函》。明确收悉2016年11月24日告知函并告知：1、2016年11月16日举行的招投标不符合法律规定，国融公司不具有招标主体资格，应认定是无效行为。2、国融公司不是南大街18号（原××）的产权所有人，不具有出租主体资格，招标行为违法。3、国融公司隐瞒招投标重要事实，骗取三辉公司的保证金60万元，是违法犯罪行为。4、房屋租金合同样本是格式合同，国融公司为达到骗取保证金之目的，在合同最后添加霸王条款是不想履行合同，也不可能履行合同。为此，三辉公司认为国融公司以合同形式掩盖非法目的，违反国家法律规定之行为，违约在先，望国融公司立即退还保证金，承担违约责任，三辉公司将保留对国融公司追究法律责任的权利。
由于三辉公司未履行缴纳房租，承租案涉房屋的义务。国融公司对案涉房屋再次进行招租。
一审法院认为，案涉房屋为1987年经批准建设的房屋，该类房屋的出租按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，应为有效。据以查明的事实，在企业并转的过程中，案涉房屋现由国融公司进行经营管理，其有权对外进行招租并签订相应的租赁合同。国融公司进行招租过程中，在《招租综合说明》中，对房屋瑕疵进行了明确披露，并无隐瞒。明确了“房屋原租赁户未离场，新中标人须自行负责原租赁户的清退工作”，在此信息披露的基础上，三辉公司递交了《房屋招租报名表》、《竞价保证金缴纳承诺书》，自愿参加竞拍租并中标签署了《中标确认书》，竞价保证金在中标后即转为违约金。三辉公司未按前述文件的承诺及约定与国融公司签订房屋租赁合同并缴纳房屋租金，已构成违约，该60万元按约不予退还。三辉公司的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回三辉公司诉讼请求。本案受理费10045元，由三辉公司负担。
二审中，三辉公司提交一份证据：2016年11月21日公安部门接处警工作登记表，以证明其公司穷尽手段仍无法自行清退原租赁户，未能签订租赁合同的原因不在其公司。国融公司经质证，对该证据的三性均提出异议。本院经审查认为，该证据与本案双方能否签订租赁合同并无关联，故对其证明力，本院不予认可。
经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于三辉公司是否享有不安履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严得恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，国融公司对外招租过程中，在《招租综合说明》中，对房屋瑕疵进行了明确披露，并无隐瞒，明确了“房屋原租赁户未离场，新中标人须自行负责原租赁户的清退工作”。在此信息披露的基础上，三辉公司递交了《房屋招租报名表》、《竞价保证金缴纳承诺书》，自愿参加竞拍租并中标签署了《中标确认书》。现三辉公司以案涉房屋无法腾房为由，行使不安履行抗辩权，拒与国融公司签订租赁合同，并不符合上述法律规定。原审因此认定三辉公司的行为已构成违约，并无不当。
关于本案是否适用《中华人民共和国招标投标法》及实施条例的问题，即案涉投标保证金能否超过招标项目估算价的2%。根据已查明事实，国融公司对案涉房屋的出租，是采取对外公开招租，并非招标投标，该招租亦不是《中华人民共和国招标投标法》所规定的必须进行的招标，且国融公司整个招租行为并非按照《中华人民共和国招标投标法》所规定的招标投标程序进行。故本案不应当适用《中华人民共和国招标投标法》及实施条例，双方对竞价保证金的约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，本院对三辉公司的该上诉主张，不予支持。
关于案涉违约金数额是否偏高的问题，根据三辉公司与国融公司签订的《中标确认书》，双方的中标价格为年租金350元万，租期2年，合同标的额为700万元。案涉竞价保证金60万元转为违约金与合同总标的相比，并不偏高。一审法院因此判决不予退还，亦无不当。
综上所述，三辉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10045元，由上诉人南通三辉服装贸易有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 风
审判员 谷昔伟
审判员 卢 丽
二〇一八年五月三十一日
书记员 汤婷婷