广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23006号
上诉人（原审原告）：梅文康，男，1943年1月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：李俊，男，1955年10月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人梅文康因与被上诉人李俊物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梅文康上诉请求:依法变更一审判决第一项为：李俊自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2013年1月至2017年6月止的房屋使用费（占有份额99/2592），使用费标准由梅文康与李俊自判决发生法律效力之日起三日内由共同委托有资质的评估机构按住宅参考价评定，计算面积为78.7191平方米给梅文康。事实理由如下：一、梅文康一审诉请李俊按广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价标准向梅文康支付房屋使用费，计算面积为78.7191平方米。一审诉讼中梅文康变更诉请为判令李俊向梅文康支付2013年1月1日至2017年6月30日止的房屋使用费。而李俊也不同意按广州市房屋租金参考价计付租金，应当以有资质的评估机构评定租金为依据。二、涉案房屋不动产权证载明涉案房屋五楼面积为78.7191平方米，广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价的适用说明五明确房屋租金计算面积采用建筑面积计算。因此，本案计租面积为78.7191平方米，59.27平方米是套内面积，一审以此作为计租面积属事实错误，应予纠正，
被上诉人李俊二审答辩称：同意一审判决，不同意梅文康的上诉请求。
梅文康于2017年8月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：李俊向梅文康支付2013年1月1日至2017年6月30日止的房屋使用费8166.43元（97月×78.7191平方米×99/2592×28元/月/平方米=8166.43元）。
李俊一审答辩称：李俊从2004年至今都有支付租金，不可能再交多一次。当时的租金指导价不可能是28元，而且房屋已经很多年了。计租面积与实际有出入，房屋当初是单位宿舍，一直按照50平方米收取租金，其余厕所、厨房都是自建的，不应当算入计租面积内。
一审法院经审理查明：荔湾区十八甫南路63号、65号、65-1号房屋原是谭德聪夫妻共有房产。2004年6月18日广州市荔湾区土地房屋管理所发出《通知》，将上述房屋发还业主管业。《通知》中，登记李俊为该房屋五楼的使用人（承租面积为59.27平方米）。
2010年9月13日一审法院受理梅文康诉陈素仪、郭婉明物权纠纷一案[案号：（2010）荔法民三初字第2023号]。该案查明：陈素仪是荔湾区十八甫南路63号、65号、65-1号房屋共有之一的委托代理人。该案现已经发生法律效力。
2015年11月10日一审法院受理梅文康与梅雪蕾诉王云甫等十二人关于涉案房屋使用费纠纷一案[案号：（2015）穗荔法民三初字第1707号]。其中：该案第3项诉讼请求是梅文康要求王云甫等十二人支付2004年7月1日至2012年12月31日止尚未支付的十八甫南63号二、三、四、五层住宅房屋使用费等。该案件正在审理中。
2016年一审法院受理梅文康与梅雪蕾诉王云甫、广州市安江百货连锁有限公司物权保护纠纷一案案号：[（2016）粤0103民初2622号]。该案查明：广州市国土资源和房屋管理局于2010年10月29日登记核发的粤穗字第06××19号《房地产权证》记载，荔湾区十八甫南路63号、65号、65号之一房屋建筑面积为886.59平方米，层数为4-1/2层，其中梅文康占房屋66/2592产权份额。2013年8月15日广州市中级人民法院以（2013）穗中法审监民抗再字第1号民事判决，判决确认荔湾区十八甫南路63号、65号房屋梅文康占房屋99/2592产权份额。该判决书于2013年11月15日发生法律效力。
在本案一审庭审中，李俊确认现正使用涉案房屋第五层，并提供2004年12月至2010年2月5日的收据和2017年6月支付租金的转账凭证。梅文康对李俊提供的2010年2月5日至2017年6月的支付租金的凭证不予确认，认为收款人不能证实为涉案房屋共有人的委托代理人。梅文康当庭撤回要求李俊支付2009年6月1日至2012年12月31日房屋使用费的诉讼请求。
一审法院认为，梅文康通过继承、发还取得涉案房屋的产权，是上述房屋的合法产权共有人之一，依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋五楼原由李俊向房管部门承租居住，2004年6月18日撤管发还后，梅文康没有与李俊签订租赁合约，李俊虽然提供收据及转账凭证证实已向涉案房屋其他共有人支付租金，但2013年1月至2017年6月止的收据及转账凭证证据不能证明收款人为涉案房屋其他共有人或授权的委托代理人，梅文康对此也不予确认。故梅文康要求李俊按梅文康所占涉案房屋的产权份额支付2013年1月至2017年6月止的房屋使用费，一审法院予以支持。梅文康主张房屋使用费按每月每平方米28元计付，但未能提供相关依据，一审法院不予采纳。房屋使用费应按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》同时间、同地段、同类性质房屋及原房管部门记载承租面积59.27平方米的私房租金标准，按梅文康所占房屋99/2592产权份额计算。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年10月28日作出判决如下：一、被告李俊自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2013年1月至2017年6月止的房屋使用费（房屋使用费按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》同时间、同地段、同类性质的房屋及原房管部门记载承租面积59.27平方米的私房租金标准，按原告所占房屋99/2592产权份额计算，以不超过每月每平方米28元为限）给原告梅文康。二、驳回原告梅文康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由被告李俊负担。
二审期间，梅文康向本院提交（2017）粤0103民初6294号民事判决书，拟证明李俊在另案中同意使用费84.19元，这是按照每平方米28元、面积78.7191平方米以及梅文康享有产权99/2592的份额计付的。李俊质证称：确认该证据的真实性，因另案仅涉及一个月使用费84.19元，所以李俊同意按对方的诉请支付一个月房屋使用费。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
二审另查明，一、梅文康二审称一审查明《发还通知》上载明承租面积59.27平方米是涉案房屋实际套内面积，梅文康一审提交的房产证附图上A5+A4C+A4B三部分是由李俊在使用，合计面积78.7191平方米。李俊回应称：这三部分确实是由李俊实际使用，当时涉案房屋只有A5部分，无法居住；A4C是李俊加建的厨房，A4B是李俊加建的厕所和冲凉房，所以加建部分不应该支付使用费；梅文康将李俊加建部分办了产权，应该向李俊支付补偿款。
二、梅文康一审起诉状载明的其诉请为：李俊按广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价标准向梅文康支付2009年6月1日至2017年6月30日止的房屋使用费8166.43元（97×78.7191×99/2592×28=8166.43元）；一审庭审中梅文康明确其诉请如同前述，并明确删去“按广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价标准”；诉讼中，梅文康又撤回诉请李俊支付2009年6月1日至2012年12月31日的房屋使用费，并获一审法院口头裁定准许。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对梅文康的上诉请求，认定如下：
一、梅文康上诉主张应以78.7191平方米作为计租面积的问题。双方对于李俊使用涉案房屋五楼建筑面积为78.7191平方米以及梅文康对涉案房屋享有99/2592产权份额均无异议，本院不作赘述。梅文康现提供的房产证载明李俊实际使用五楼的产权建筑面积为78.7191平方米，梅文康据此按照78.7191平方米面积计租，合法有据。虽李俊抗辩称五楼78.7191平方米面积中的厨房、厕所、冲凉房由其自己加建，该部分面积不应计租，但未提供证据证明，且至于加建补偿的问题亦不属于本案处理范围，故李俊的该项抗辩理由不能成立。
二、因梅文康一审诉请按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》计算涉案房屋使用费的标准，同时又主张房屋使用费按每月每平方米28元计付，后又删除“按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》”计付使用费，因梅文康未提供28元/月/平方米计租的相关依据，故一审法院判决房屋使用费应按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》同时间、同地段、同类性质房屋的私房租金标准，并以不超过梅文康诉请的28元/月/平方米诉请范围为限，并无不妥。因梅文康在一审中并未主张对房屋使用费标准进行评估，故二审提起该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人梅文康对计租面积提出的上诉主张成立，本院予以支持；其他上诉主张依据不足，依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6888号民事判决第二项及一审案件受理费负担的认定；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6888号民事判决第一项为：李俊自本判决送达之日起十五日内支付2013年1月至2017年6月止的房屋使用费（房屋使用费按照广州市房地产租赁管理所颁布的《广州市房屋租金参考价》同时间、同地段、同类性质的房屋及原房管部门记载承租面积78.7191平方米的私房租金标准，按梅文康所占房屋99/2592产权份额计算，以不超过每月每平方米28元为限）给梅文康。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人梅文康负担25元、被上诉人李俊负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月二十五日
书记员 璩方慧