杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西泗商初字第378号
原告王某某。
委托代理人陈某某。
委托代理人朱某某。
被告张甲。
委托代理人杨某某。
被告张乙。
原告王某某（以下称原告）为与被告张甲、张乙房屋买
卖合同纠纷一案，于2011年8月24日向本院起诉。本院受理后
，先由代理审判员王东篱独任审理，后依法组成合议庭，于20
11年9月23日、2012年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托
代理人陈某某、朱某某，被告张甲的委托代理人杨某某，被告
张乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1995年，张甲以15000元价格将其位于杭州市
××区××塘街道××村××号宅基地上房屋（以下称200号
房屋）出卖给张乙。1996年，张乙以20000元价格将200号房屋
转卖给原告。原告全家对200号房某某行装修并新建西厢房后
即居住于其内。2009年7月16日，张甲擅自与拆迁部门签订房
屋拆迁补偿协议，并于2011年7月29日领取拆迁补偿款项。200
9年8月29日，原告起诉要求确认原告与张乙的房屋买卖合同有
效。法院认定该买卖合同无效，原告、张乙、张甲的责任由原告另行主张。诉请判令张乙返还原告购房款20000元；张甲、
张乙赔偿原告损失195128元，利息损失165970元；张甲、张乙
赔偿原告信赖利益损失700000元。
原告为证明其主张，举证如下：
1、户籍证明。证明两被告的主体资格。
2、（2009）杭某某初字第2381号和（2010）浙杭某终字
第63号民事判决书。证明200号房屋买卖合同被法院确认无效
，张甲恶意出卖该房屋，原告对房某某行装修的事实。
3、拆迁补偿安置协议。证明张甲签订房屋拆迁补偿安置
协议，取得补偿款320728元、安置用房150平方米。
4、照片。证明原告翻建扩建200号房屋，该房屋已被拆
除。
5、报告。证明原告买受200号房屋属善意。
6、情况说明。证明原告对200号房某某行过装修。
7、调查笔录。证明原告对200号房某某行过装修。
被告张甲辩称，原、被告间存在房屋买卖关系，200号房
屋已被拆迁，张甲与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议并已领取
相关款项。张甲与原告间无直接买卖关系，原告与张乙间买卖
合同已被法院确认无效。原告没有对200号房某某行翻建、新
建和装修，没有新建西厢房。
1982年，张甲经审批建造了200号房屋，主房99.28平方
米、辅房11平方米、临时房9.5平方米，总占地面积为119.78
平方米。2009年7月拆迁实际测量的建筑面积为116.96平方米
，比张甲建房时少2.28平方米，说明房屋面积几乎没变。翻建、新建须经村、乡镇审批，须是农村户口，原告不是农村户口
，不能审批翻建房屋。即使原告新建房屋，也属违章建筑，应
被拆除，不予补偿。被告对原告要求返还购房款的请求没有异
议，但因合同无效发生的损失，原告应提供确实有效的证据，
被告根据过错大小承担相应责任。
被告张甲为证明其主张，举证如下：
1、地籍资料。证明200号房屋系张荣某某请建造，占地1
10.28平方米。
2、拆迁补偿安置协议。证明200号房屋被拆迁的具体补
偿。
3、（2006）杭某某三初字第559号、（2007）杭某一终
字第1058号民事判决书。证明已有案例证明本案所涉房屋合同
无效。
被告张乙辩称，张乙不知道当初买卖房屋的行为无效，
且没有从中受益，不应承担责任，责任应由张甲承担。
被告张乙未提供证据。
法庭质证时，被告张甲对原告提供的证据1－7发表如下
质证意见：证据1-3，没有异议。证据4，照片1-
12与本案无关；照片13-
15，是被拆迁的房屋，但不能达到原告的证明目的。证据5，
真实性没有异议，但报告内容违法。证据6，作情况说明的证
人未出庭作证，不具证明力。证据7，真实性没有异议，对房
屋转卖没有异议，对房屋装修不予确认。
法庭质证时，被告张乙对原告提供的证据1－7均无异议，认为原告对200号房屋的卫生间、走廊、护栏、门窗、围墙
的大门、地板、墙面、吊顶灯进行了装修，并建了厢房。
法庭质证时，原告对被告张甲提供的证据1－3发表如下
质证意见：证据1，真实性有异议，装订日期为1997年7月1日
，内页显示为9月2日。证据2，真实性没有异议，但安置款已
被张甲领取。证据3，与本案无关。
法庭质证时，被告张乙对被告张甲提供的证据1－3均无
异议。
经审查，本院对原告提供的证据1－7发表如下认证意见
：证据1-
3，两被告无异议，予以确认。证据4，真实性予以确认，该组
照片仅能证明200号房屋被拆迁。证据5，真实性已由（2009）
杭某某初字第2381号判决书予以确认。证据6、7，结合被告张
乙的质证意见，予以认定。
经审查，本院对被告张甲提供的证据1－3发表如下认证
意见：证据1、2，予以确认。证据3，缺乏关联性，不予认定
。
根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭
审中的陈述，本院就本案事实确认如下：
1991年，杭州市西湖区人民政府确认张甲在石龙山××
××号享有110.28平方米宅基地使用权。1995年，张甲以1500
0元价格将200号房屋出卖给张乙。1996年，张乙将200号房屋
以20000元价格出卖给原告。原告对房某某行过装修、翻新。2
009年7月16日，杭州之江某某旅游度假区管理委员会与张甲签订拆迁协议，约定张甲户将200号房屋交付给杭州之江某某旅
游度假区管理委员会拆除，杭州之江某某旅游度假区管理委员
会补偿给张甲户房屋和地面附属物补偿总金额为197584元，过
渡费43200元，搬家补贴费2400元，签约奖励费40000元，腾房
奖励费20000元，其他补偿费17544元；杭州之江某某旅游度假
区管理委员会对张甲户进行安置，安置面积为150平方米。现
张甲已基于该协议领取了上述补偿费用。原告和张乙的户籍均
不在××村，均非石龙某某村民。
2009年8月29日，原告为与张乙房屋买卖合同纠纷一案诉
至本院，要求确认原告与张乙的房屋买卖协议有效，将200号
房屋确认属原告所有。本院作出（2009）杭某某初字第2381号
民事判决，确认原告与张乙房屋买卖协议无效，驳回原告的诉
讼请求。原告不服上诉，杭州市中级人民法院作出（2010）浙
杭某终字第63号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款
、第3款和本院生效的（2009）杭某某初字第2381号判决显示
，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，且只
能以户为单位。原告和张乙的户籍均不在××村，其受让涉案
房屋的行为因涉及宅基地使用权事实上的处分，违反了法律的
禁止性规定，应认定无效。
依照《中华人民共和国合同法》第58条，合同无效后，
因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价
补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都
有过错的，应当各自承担相应的责任。张乙基于其与原告的买卖合同，从原告处取得了20000元购房款，张乙应该将该20000
元购房款返还给原告，原告要求张乙返还20000元购房款的诉
讼请求应予支持。但张甲也应将从张乙处取得的15000元购房
款返还给张乙。
因买卖合同无效，原告应将200号宅基地及其上房屋返还
给张甲。但200号房屋现已被拆迁，张甲已占有房屋拆迁补偿
款，应当视为原告已履行返还义务。根据已查明的事实，原告
对200号房某某行过翻新、装修。原告的翻新、装修构成对不
动产的添附，对于此装修折价款，张甲应予返还。依拆迁补偿
安置协议书，200号房屋及地面附属物评估总价为197584元，
因房屋现已被拆迁，无法对装修进行实际评估，本院酌情认定
翻新、装修折价款为90000元。原告因合同无效造成的损失主
要有直接损失和间接损失。直接损失主要系因200号房屋拆迁
产生的搬家、腾房费用，依拆迁补偿安置协议，认定原告的搬
家、腾房费用为22400元。间接损失主要系原告因合同无效丧
失了房价上涨带来的增值利益。该增值利益本院参考房屋现评
估价与原购房款的差异，扣除装修折价后认定为87584元。对
于合同无效，原告与张甲都存在过错，故对原告的损失，双方
应按过错比例承担。考虑到张甲作为集体经济组织成员，更应
知晓农村宅基地房屋不能随意买卖，故认定其负有主要责任，
依过错比例赔偿原告损失61308.8元。综上，本院支持原告赔
偿损失请求中的173708.8元，超出部分于法无据，不予支持。
合同无效后，双方当事人返还财产的范围，包括原物及
孳息。故原告除须返还房屋外，还应就占有房屋期间获得的实用利益折价补偿给张甲；而张甲除须返还购房款外，还应向原
告返还占有购房款期间的利息。本院酌情认定上述两者互相抵
消，故原告对于利息的请求本院不予支持。
依拆迁补偿安置协议书，张甲有权取得农转居多层公寓
范围内安置用房。该安置用房系基于张甲农村集体经济组织成
员的身份取得，不属于原告的信赖利益损失。故原告要求张甲
赔偿信赖利益损失700000元的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规
定，判决如下：
一、张乙返还给王某某购房款20000元，于本判决生效之
日起十日内付清。
二、张甲赔偿给王某某损失173708.8元，于本判决生效
之日起十日内付清。
三、驳回王某某的其他诉讼请求。
如果张乙、张甲未按照本判决指定的期间履行给付金钱
义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14530元，由张甲负担2334.7元，张乙负担26
8.8元，由王某某负担11926.5元；张甲、张乙负担部分于本判
决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分
理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中
级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 方杏妹
二〇一二年二月二十日
人民陪审员 陈顺根
书 记 员 刘 静