文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初13482号原告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。注册号：440600500002699。负责人：温兆强。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市卓凯房地产经营有限公司，住所广州市天河区广棠路23号自编306，统一社会信用代码91440106340229581J。法定代表人：许桂华。被告：佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园19座二楼，统一社会信用代码91440606785755453M。法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：龚琳，系佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司的员工。原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判。后因被告卓凯公司下落不明需公告送达，本院于2017年3月23日裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员李健莹组成合议庭，并于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘嘉敏、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人龚琳到庭参加诉讼，被告卓凯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告卓凯公司向原告支付代理费142081元；2、被告卓凯公司向原告支付逾期支付代理费的滞纳金（以代理费142081元为本金，按照日千分之一的标准自2016年4月4日起计至付清之日止，暂计至2016年12月22日共262天为37225元）；3、被告雅居乐公司对被告卓凯公司的上述支付代理费及滞纳金的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：两被告及案外人许桂华签订《雅居乐都荟广场商品房包销协议》，被告雅居乐公司委托被告卓凯公司针对被告雅居乐公司开发的“顺德雅居花园35座1梯商铺”进行销售，被告卓凯公司有权以其名义或者被告雅居乐公司的名义销售顺德雅居花园35座1梯商铺。上述协议签订后，原告与被告卓凯公司签订《雅居乐都荟广场项目销售代理合同》（以下简称主合同1），被告卓凯公司委托原告开展对位于佛山市顺德区大良延年路“雅居乐都荟广场”进行全程代理策划、销售。销售委托期限自2015年10月1日至2015年10月31日止。委托代理期限内，1、被告卓凯公司委托原告作为项目的销售代理，原告为被告卓凯公司推荐客户，后续销售工作由被告卓凯公司负责，原告积极配合被告卓凯公司与客户进行协商、沟通，双方共同促进交易成交；2、在销售开始前原告应组建项目销售团队，被告卓凯公司负责完成对项目销售团队的培训，被告卓凯公司将项目的基本情况、具体物业范围、面积、价格、优惠折扣、对外销售口径等与项目销售相关的资料及时提供给原告，以便原告能顺利向客户推广项目；3、被告卓凯公司保证拥有本项目物业的合法预售资格，有权自由转让项目物业之全部权益，如被告卓凯公司不具备上述合法委托销售条件，原告有权解除合同，同时被告卓凯公司应承担由此产生的法律责任，并赔偿对原告造成的一切损失；4、代理服务费的结算标准：成交销售总金额计算以被告卓凯公司和客户签订的《广东省商品房买卖合同》内成交销售金额为准，其中2千万以内，累计成交销售金额5%计算，2千万（含）至4千万，累计成交销售金额6%计算，4千万（含）以上，累计成交销售金额7%计算。关于代理费服务费的结算条件：双方约定：1）原告引荐的客户为有效转介客户，具体以双方书面确认的客户确认函为准；2）原告引荐的客户须在2015年10月1日至10月31日期间与被告卓凯公司签订的《认购书》或支付购房定金；3）原告引荐的客户与被告卓凯公司签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议，支付合同约定的首期房款，如客户选择按揭付款，则须与银行签订按揭贷款合同。服务费结算方式：服务费以一个自然月为结算周期，每月5日前原告将上个自然月结清单提供给被告卓凯公司核对，被告卓凯公司应在5个工作日内核对并将签章确认的结算清单交回给原告，被告卓凯公司逾期回复则视为同意按原告提供的结算单进行结算。原告在收回结算单或被告卓凯公司同意结算后5个工作日内提交相应代理费发票，被告卓凯公司在收到发票后10个工作日内将足额代理费划至原告账户。上述主合同1及补充协议签订后，原告已实际进驻“雅居乐都荟广场”项目开展销售，在上述合作期限届满后，双方本着真诚合作的原则再次签订《雅居乐都荟广场项目销售代理合同》（以下简称主合同2），委托期限自2015年11月1日至2015年11月30日止，保护期由2015年12月1日至2015年12月15日止。其后双方针对项目推广再次签订《雅居乐都荟广场项目销售代理合同》（以下简称主合同3），委托期限自2015年12月1日至2016年2月29日至，保护期由2016年3月1日至2016年3月15日止。另，上述主合同2及主合同3所约定的代理服务费的结算方式均与主合同1一致。在上述主合同1、2、3发生法律效力后，原告通过自身渠道针对被告卓凯公司的“雅居乐都荟广场”进行销售推介，分别在：1、2015年10月11日促成案外人周建新客户与被告卓凯公司签订买卖合同等文件；2、2015年11月23日促成案外人刘萍客户与被告卓凯公司签订买卖合同等文件；3、2015年11月28日促成案外人田聃客户与被告卓凯公司签订买卖合同等文件；4、2015年12月6日促成案外人陈浩峰客户与被告卓凯公司签订买卖合同等文件；5、2015年12月20日促成案外人冯玉欣客户与被告卓凯公司签订买卖合同等文件。其后上述原告促成的案外人已按合同向被告卓凯公司支付房款，则被告卓凯公司根据主合同约定应付原告代理服务费142081元。但至今被告卓凯公司仍未向原告支付上述款项。综上，被告卓凯公司的行为违反其作出的承诺，且被告卓凯公司经原告多次催促仍未能支付款项，已导致原告遭受损失，被告雅居乐公司作为主项目的开发商及被告卓凯公司的委托方，其应对被告卓凯公司的行为承担连带清偿责任。遂原告诉至法院。被告雅居乐公司辩称，1、被告雅居乐公司不是合同的相对人，故不需要承担责任。2、涉案都会广场35座商铺是被告雅居乐公司给许桂华抵作工程款，许桂华与卓凯公司进行包销，被告雅居乐的证据中确认书明确表明销售的大部分房款已经转给卓凯公司，且被告卓凯公司有偿债能力。被告卓凯公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交如下证据：《雅居乐都荟广场》项目销售代理合同三份、周惠蓉身份证复印件、顺德雅居乐花园认购书（周惠蓉）、收款收据两张（0034743、0034724）、满堂红转介客户成交确认单（周惠蓉）、周建新身份证复印件、顺德雅居乐花园认购书（周建新）、收款收据（0033877）、（都荟）一手项目销售客户确认表（周建新）、满堂红转介客户成交确认单（周建新）、冯玉欣身份证复印件、顺德雅居乐花园认购书（冯玉欣）、收款收据两张（0034765、0034766）、佛山市分公司认购确认单（顺德雅居乐花园）（冯玉欣）、满堂红转介客户成交确认单（冯玉欣）、一手项目销售客户确认表（冯玉欣）、刘萍身份证复印件、顺德雅居乐花园认购书（刘萍）、收款收据（0034861）、（都荟广场）一手项目销售客户确认书（刘萍）、满堂红转介客户成交确认单（刘萍）、田聃身份证复印件、顺德雅居乐花园认购书（田聃）、收款收据两张（0034894、0034704）满堂红转介客户成交确认单（田聃）、雅居乐都荟广场（满堂红）销售成交明细、雅居乐都荟广场商品房包销协议。被告雅居乐公司提供如下证据：许桂华《确认书》、（2016）粤0606民初9001号民事判决书、（2016）粤06民终8499号民事判决书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据：三份《雅居乐都荟广场》项目销售代理合同、五份满堂红转介客户成交确认单、（都荟）一手项目销售客户确认表（周建新）、一手项目销售客户确认表（冯玉欣）、（都荟广场）一手项目销售客户确认书（刘萍）、雅居乐都荟广场（满堂红）销售成交明细有原件核对，本院对真实性予以确认；对原告提交的五个案外人周惠蓉、周建新、冯玉欣、刘萍、田聃的身份证、认购书及收据，虽无原件核对，但结合原告提交的满堂红转介客户成交确认单、一手项目销售客户确认表，被告卓凯公司作为《雅居乐都荟广场》项目销售代理合同的相对方亦未到庭提出反驳证据，故本院认为原告提交的前述证据已形成证据链，本院予以采信。对雅居乐都荟广场商品房包销协议，被告雅居乐公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告雅居乐公司提交的证据：对许桂华的《确认书》，无原件核对，原告不予确认，且被告雅居乐公司未提供其他证据予以佐证，本院不予采信；民事判决书两份，与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明：原告的企业类型为分公司，经营范围：房地产中介服务，物业租赁，提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广。2015年10月1日，原告（乙方）与被告卓凯公司（甲方）签订《【雅居乐都荟广场】项目销售代理合同》，主要约定如下：第一条物业情况。1.1甲方委托乙方销售的项目位于佛山市顺德区大良延年路；……第二条委托期限。2.1本合同委托代理期自2015年10月1日起至2015年10月31日止，客户保护期自2015年11月1日起至2015年11月18日止。……第三条销售流程。3.1甲方委托乙方作为本项目的销售代理，乙方为甲方推荐客户，后续销售工作由甲方负责，乙方积极配合甲方与客户进行协商、沟通，双方共同促成交易成交。3.2在销售开始前乙方应组建本项目销售团队，甲方负责完成对本项目销售团队的培训，甲方须将本项目基本情况、具体物业范围、面积、价格、优惠折扣、对外销售口径等与本项目销售相关的资料及时提供给乙方，以便乙方能顺利向客户推广本项目。3.6甲方委派专人负责接待乙方有效转介的客户，收取客户定金、购物款，与客户签订《认购书》、《广东省商品房买卖合同》及办理交易手续等，统一收取认购方的全部购房款、定金及相关税、费，并在收取款项后提供合法的收据或发票，乙方需协助甲方跟进上述交易流程。3.7甲方与乙方有效转介的客户成交后，应当在成交确认单上签名确认。3.8甲方应当将客户确认函原件、成交确认单原件及时提交给乙方。委托代理期至客户保护期结束前每5天提交一次，乙方专场日每天提交一次。3.9甲方应当于每月的5日、20日按时将乙方推介之客户已经成交单位的交易资料，包含但不限于：认购书、商品房买卖合同、客户身份证、定金或楼款收据等提交给乙方，以便乙方进行成交明细核对。3.10甲方承诺如乙方转介有效的客户购买项目物业最终成交，则甲方须按时足额向乙方支付代理服务费。……第四条甲方的权利、义务。……4.4甲方应按时按标准向乙方支付代理费。……第五条乙方的权利、义务。……5.2乙方负责充分开发客户，协助购房者达成交易。……第六条服务费支付条件、结算标准、结算方式。6.1服务费支付条件：乙方就本合同委托事项销售成功的，甲方按本合同约定向乙方支付代理服务费。上述“销售成功”是指乙方引荐的客户购买项目物业最终成交，一般情况下须满足以下条件：6.1.1乙方引荐的客户为有效转介客户，具体以甲乙双方书面确认的客户确认函为准。6.1.2乙方引荐的客户须在2015年10月1日至10月31日期间与甲方签订《认购书》或支付购房定金。6.1.3乙方引荐的客户须与甲方签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议，支付合同约定的首期房款。如客户选择按揭付款，则须与银行签订按揭贷款合同。6.2满足以下任一项特殊情形的，甲方同样应当向乙方支付相应报酬：6.2.1如购房者在支付临定或签署《认购书》、《广东省商品房买卖合同》等交易意向文件后违约，甲方与购房者双方终止交易的，甲方应将所没收的客户定金或临时金额的25%支付给乙方作为报酬，结算方式参照本合同第六条6.4项约定。6.2.3因客户自身银行信贷要求等限制，暂时未达到购房签约条件、过户条件或贷款条件，但已向甲方足额支付首期房款的，应视为乙方销售成功，甲方应全额向乙方支付成交单位相应应付服务费。6.3服务费结算标准：成交销售总金额计算以甲方和客户签署的《广东省商品房买卖合同》内成交销售金额为准。累计成交销售金额服务费结算金额2千万以内累计成交销售金额×5%2千万（含）至4千万累计成交销售金额×6%4千万（含）以上累计成交销售金额×7%……6.4服务费结算方式：服务费以一个自然月为结算周期，每月5日前乙方将上个自然月结算清单（清单样式详见合同附件）交至甲方核对。甲方应在5个工作日内完成核对并将签章确认的结算清单交回乙方，甲方逾期回复视为同意乙方提供的清单进行结算。乙方在收回结算清单或甲方同意结算后5个工作日内向甲方提交相应有效发票，甲方在收到发票后10个工作日内将相应服务费划至乙方以下账户：……如乙方未能按时提供发票，甲方有权顺延服务费支付时间。甲方取得发票并不代表甲方已付清相应款项，相应款项付清是以甲方相应款项全部到乙方指定账户为准。第七条违约责任。……7.2如甲方未按约定向乙方支付代理服务费的，每延迟一天，甲方应按欠付代理服务费金额的千分之一向乙方计付违约金，并支付乙方由此产生的诉讼费、保存费、律师费等相关费用。……第八条项目对接人。8.1甲方指派吴燕凌作为本项目对接人……8.2乙方指派乔成林作为本项目对接人……8.3一方指定的对接人负责与对方接洽工作及确认工作服务成果，包括但不限于：客户确认、成交确认、销控核对、结算核对、票据交收等。8.4本合同履行期间，一方如需变更上述指定对接人的，须向对方送达加盖公章的书面变更通知书。否则，相对方对此变更后的对接人不予承认，在相对方收到该变更通知书前，原对接人的业务行为仍然有效。……”，被告卓凯公司在上述合同落款甲方处盖章确认，原告在上述合同落款乙方处盖章确认。2015年11月20日，原告（乙方）与被告卓凯公司（甲方）签订《【雅居乐都荟广场】项目销售代理合同》，双方就【雅居乐都荟广场】的委托销售期限约定为2015年11月1日至2015年11月30日，客户保护期自2015年12月1日至2015年12月15日止。合同的其他条款内容与上述2015年10月1日签订的合同所对应条款一致。后原告（乙方）与被告卓凯公司（甲方）再次签订一份《【雅居乐都荟广场】项目销售代理合同》，双方就【雅居乐都荟广场】的委托销售期限约定为2015年12月1日至2016年2月29日，客户保护期自2016年3月1日至2016年3月15日止，甲方指派郭一鸣作为本项目对接人，合同的其他条款内容与上述2015年10月1日签订的合同所对应条款一致。上述合同签订后，原告促成案外人周惠蓉、冯玉欣、周建新、刘萍、田聃就涉案雅居乐都荟广场一、二层商铺322房、373房、394房、451房、581房分别签订相应的认购书，上述案外人均已支付定金或首期款等，原告提交的《满堂红转介客户成交确认单》或《一手项目销售客户确认表》上填写了原告经纪人基本信息、成交客户资料确认信息以及发展商及现场销售确认情况，确认单上发展商负责人处或确认表上一手指定代表签名确认处均有“梁渝标”及“程国强”共同签名确认。原告提交的2015年12月30日《雅居乐都荟广场（满堂红）销售成交明细》显示：原告代理销售上述五个商铺合同成交款总金额为2841629元，按照前述合同约定的佣金比例5%计算，原告应收佣金总额为142081元，表格下方有天地行核对确认代表处有“梁渝标”、“乔成林”，甲方财务核对确认代表处有“赵晓晓”，甲方负责人核对确认代表处有“程国强”，乙方代理单位即原告代表处有“汤少苗”等人的签名及签署日期。另查明一，被告雅居乐公司（甲方、房地产开发企业）、被告卓凯公司（乙方、包销人）与案外人许桂华（丙方）签订《雅居乐都荟广场商品房包销协议》一份，主要约定如下：“一、乙方包销甲方开发的“顺德雅居乐花园35座1梯”（即雅居乐.都荟广场1-3层商铺），乙方有权以甲方或乙方自己的名义销售。二、包销期为12个月，自2015年8月8日起至2016年8月7日。包销期满，未售出的房屋，甲方按乙方的要求过户至乙方指定的买受人，价格执行双方此前的协议。丙方对此承担连带责任并承诺支付购房款。三、为维护善意相对人权益，保障乙方履行包销中对业主的承诺，甲方留下价值不低于3500万元都荟广场商铺（丙方已实际完成相应工程款的前提下），用于乙方支付“雅居乐都荟广场”实际正式开业之日起的第4-5年的合作收益担保；但乙方要求将上述留下的商铺过户至乙方自身名下，继续用于上述合作收益担保的除外。……”，被告雅居乐公司在上述协议落款甲方处盖章确认，被告卓凯公司在上述协议落款乙方处盖章确认，案外人许桂华在上述协议落款丙方处签名确认。诉讼中，原告陈述如下：三份销售代理合同中约定的甲、乙方项目对接人处所载信息写反了，吴燕凌、郭一鸣实际是原告方的项目对接人，乔成林实际是被告卓凯公司的项目对接人；《雅居乐都荟广场满堂红销售明细表》是被告卓凯公司制作的，表格中第一行所列案外人陈浩峰系案外人周惠蓉的儿子，因为该房屋最终落户人为陈浩峰，所以该明细表列的客户是陈浩峰，天地行代表梁渝标、乔成林是被告卓凯公司的代理人，表格的甲方财务处签名人赵晓晓、程国强是被告雅居乐公司的财务及相关负责人；合同约定每个月5号前原告提供结算清单给被告卓凯公司核算，但因为成交数量不多，所以是最后一次性核对。吴燕凌是原告的项目代理人，但对数的时候吴燕凌本人没有去，而是委托其他工作人员汤少苗去对数，明细表签订后，原告于2016年5月12日向被告卓凯公司寄出发票（金额为142081元），被告卓凯公司没有支付过款项给原告。本院认为，本案系因商品房委托代理销售合同引起的纠纷。原告与被告卓凯公司签订的《【雅居乐都荟广场】项目销售代理合同》是原告与被告卓凯公司在平等自愿的基础上签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。本案中，原告依约代理被告卓凯公司销售涉案项目，并已成功促成案外人签订涉案五个商铺的认购书，且案外人均已支付各自认购商铺的定金或首期款，根据上述合同的约定，原告的代理销售行为已经符合收取代理费的条件，被告卓凯公司理应向原告支付相应的代理费，原告主张上述五个商铺的销售代理费共计142081元，并且提供了经原告与各方代表共同确认的《雅居乐都荟广场（满堂红）销售成交明细》为证，该份明细表佣金的计算方式以及计算结果均符合双方上述合同关于服务费结算标准及结算方式的约定，被告卓凯公司未到庭亦未提供其他相反的证据予以反驳，本院对原告上述主张予以支持，因此，被告卓凯公司应向原告支付代理费共计142081元。关于滞纳金。根据涉案合同关于服务费结算方式的约定，本案中，原告未举证证明已开具代理费的发票给被告卓凯公司以及开具发票的具体时间，原告现诉请被告雅居乐公司支付滞纳金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于被告雅居乐公司应否承担责任的问题。涉案《【雅居乐都荟广场】项目销售代理合同》的合同相对方是原告与被告卓凯公司，原告亦未提供充分有效的证据证实被告雅居乐公司需承担连带责任，根据合同相对性的原则，原告主张被告雅居乐公司在本案中承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告广州市卓凯房地产经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付代理费142081元；二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告广州市卓凯房地产经营有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费3886元，由原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担807元，被告广州市卓凯房地产经营有限公司负担3079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  李健莹二〇一七年六月二十八日书 记 员  卢俐桦附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。