浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1770号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑爱顺，女，1982年2月16日出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区，现住浙江省嘉善县。
委托诉讼代理人：张光炤，浙江工品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：许红，女，1971年9月16日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
委托诉讼代理人：徐亮，浙江东方正大律师事务所律师。
上诉人郑爱顺因与被上诉人许红房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2017）浙0421民（反）初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑爱顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方的租赁合同已经解除，许红退还郑爱顺押金20000元。事实和理由：一、本案事实经过为，2015年3月26日许红与案外人徐某签订协议，将涉案房屋出租给徐某，并由徐某支付了租金和押金。当年6月，徐某通过许红将房屋转租给郑爱顺，并签订本案所涉租赁合同，两份协议包括签约日期在内的内容都完全相同，郑爱顺当时与徐某结算时，除支付徐某租金、押金外，还支付了徐某添置的部分设施的费用，此后，郑爱顺使用房屋从事客店经营，并付清了2016年的房租，2017年3月15日前，因许红的景区门票购买卡被政府收回，不能按照合同约定继续提供，使郑爱顺丧失了景区半价购票的优惠，导致客源损失，同时损失了每次购票返利10元，每年超过20000元以上的利益损失，直接导致继续按原租金履行合同必然亏损，故但双方协商变更租金没有达成一致，郑爱顺就提出解除合同，并明确告知在当年合同到期后搬出。许红收到解除通知后，也于2017年3月16日通过相关途径对外发布了出租信息，但3月21日郑爱顺要搬走自己出资购买的部分设施时遭到许红的阻挠，其以交给案外人徐某28000元购买设施的费用为由，不同意郑爱顺搬走其中的部分设施，为此双方发生争议并报警，在警察的协调下郑爱顺才搬走了由自己出资购置的设施。3月26日郑爱顺搬离完毕后，通知许红办理交接手续，许红提出钥匙先由郑爱顺保管，等法院处理好了再给她，并在3月29日提出本案诉讼。二、双方的租赁合同已经解除，一审判决没有认定是因许红违约不能提供景区门票购买卡导致郑爱顺行使法定解除权的事实，郑爱顺已经搬离且不再使用房屋，一审判决郑爱顺继续履行并支付租金，有违公平和民事自治原则。三、合同解除权是形成权，只要当事人将解除合同的意思通知对方，合同就可以解除，对方有异议可以请求法院确认解除合同的效力，对方同意则达成解除合同的协议。本案中，因许红违约后，双方就变更合同无法达成一致，郑爱顺继续履行已经不能实现合同目的，在此情况下提出解除并实际腾退房屋，没有侵害任何人的利益，是合法行使权利，郑爱顺不仅有通知行为，而且以搬出房屋的形式明确表示不再继续租赁房屋，许红对解除合同的意思清楚明白，故本案租赁合同已经解除，郑爱顺行使法定解除权符合法律规定。一审错误地以郑爱顺没有证据证实双方已经达成口头解除协议为由认为合同没有解除是适用法律错误。
许红辩称，一、郑爱顺主张双方的租赁合同已经解除缺乏事实和法律依据。郑爱顺在上诉状中陈述因市场行情不好，继续按原租金执行必然导致亏损，故要求协商变更租金，因没有达成一致，郑爱顺提出解除合同，而租金涨跌属于正常的商业风险，当事人订立合同时应当预见，事后反悔有违诚信原则，不能以此为由变更或解除合同，如果承租人能以行情差为由要求租金下跌或解除合同，出租人也可以行情好为由要求租金上涨或解除合同，那么契约严守原则如何遵守。本案是郑爱顺在没有合法理由的前提下单方拒绝履行合同，侵害了许红的合法权利。双方并未约定一方解除合同的条件，合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的五种情形，郑爱顺均不符合。二、许红主张2017年3月26日至2018年3月25日的租金及逾期付款利息合法有据，具有合同依据。三、郑爱顺主张退回押金20000元缺乏事实和法律依据。租赁协议约定租赁合同到期时退回押金，且押金是案外人徐伟支付，后郑爱顺加入合伙经营，但不知何故二人不再合伙经营，提出由郑爱顺与许红签订租赁协议继续承租房屋，许红同意后与郑爱顺签订了合同，不存在所谓转租，现租赁期限未满且未得到案外人确认，郑爱顺要求退回押金缺乏依据。综上，请求二审维持原判。另外，鉴于郑爱顺的行为及信用，许红同意双方的租赁合同自2018年3月26日起提前解除，但郑爱顺应当付清之前的租金及水电费等，并承担相应违约责任。
许红向一审法院起诉请求：郑爱顺立即支付房屋租金160000元，及逾期付款利息（以人民币160000元为基数，自2017年3月16日起按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至租金实际支付日止）。
郑爱顺向一审法院反诉请求：确认双方已经解除协议，许红退还郑爱顺押金20000元及利息。
一审法院认定事实：2015年3月26日，许红与郑爱顺签订一份客栈租赁协议，该协议约定许红将坐落于嘉善县西塘镇翠南村王家桥41号、42号的“西塘清塘荷韵客栈”租赁于郑爱顺使用。该协议具体载明客栈有房间14间、门卫1间、厨房1间、景区门票购买卡1张、停车位4个；全套设施租于郑爱顺使用，租期为5年，租金5年不变；租金一年一付每年160000元，另付押金20000元，房租须在每年3月15日前一次性付清；客栈里共有液晶电视机16台、空调15个、空气能2个；客栈从2015年3月26日开始承租，到2020年3月25日归还，归还时退还押金20000元，郑爱顺自己购买的电器由其带走；郑爱顺在租期内应认真维护好所有房屋设施，租期结束时须保证各设施正常运行，如有损坏须修复好；郑爱顺不得私自将客栈转让于第三人，如需转让须得到许红同意；协议签订后，房间另装修的费用需郑爱顺自理，退租后许红不负担费用。客栈租赁协议签订后，许红遂将租赁房屋交付于郑爱顺使用、收益，郑爱顺也按约已给付许红2015年3月26日至2017年3月25日的房屋租金及押金。2017年3月15日，郑爱顺应按客栈租赁协议约定向许红给付2017年3月26日至2018年3月25日的房屋租金160000元，但郑爱顺以许红不能继续提供景区门票购买卡，严重影响了郑爱顺客栈的经营状况，且许红不能履行协议规定的义务，客栈租赁协议于2017年3月初经双方口头协商一致已解除为由不予给付。许红经催要未着，遂向法院起诉。在诉讼过程中，郑爱顺于2017年5月11日提出反诉，请求确认案涉客栈租赁协议已解除，并要求许红退还押金20000元及利息。案经一审法院主持调解，因双方分歧较大无果。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案许红与郑爱顺之间签订的客栈租赁协议系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该客栈租赁协议应认定合法有效，依法受法律保护，双方均应严格遵守。本案许红提供的现有证据，能够证明郑爱顺应按客栈租赁协议约定于2017年3月15日前给付许红2017年3月26日至2018年3月25日的房屋租金160000元。因郑爱顺未按合同约定履行给付租金义务，故许红要求其立即支付房屋租金160000元的诉讼请求，符合事实和法律规定，予以支持。许红诉请的逾期付款利息请求计算标准偏高，经审查后确认郑爱顺自2017年3月16日起至判决生效之日止（以人民币160000元为基数，按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计息）向许红偿付逾期付款利息。郑爱顺认为许红不能继续提供景区门票购买卡，严重影响其客栈经营，属不能履行协议规定的义务，且案涉协议于2017年3月初经双方口头协商一致已解除，故无需再给付许红房屋租金的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。郑爱顺反诉要求确认与许红订立的客栈租赁协议已解除，并退还其已付押金及利息的诉讼主张，不予支持。许红对此提出的抗辩意见，予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑爱顺给付许红2017年3月26日至2018年3月25日的房屋租金160000元，于判决生效之日起3日内履行完毕；二、郑爱顺自2017年3月16日起至判决生效之日止（以人民币160000元为基数，按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计息）向许红偿付逾期付款利息，于判决生效之日起3日内履行完毕;三、驳回许红对郑爱顺的其他诉讼请求；四、驳回郑爱顺对许红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由郑爱顺负担；反诉案件受理费150元，由郑爱顺负担。
二审中，上诉人郑爱顺提供了搬离房屋时双方发生争执报警的视频，及腾退后房屋状态的视频光盘各1份，证明郑爱顺已腾退房屋，搬离的时候许红在场，其对郑爱顺以实际行动解除合同的意思是清楚的，双方对合同解除没有争议，争议的是对部分设施的所有权，郑爱顺搬离后房屋设施是完好的，仅是搬走了自己购买的东西，租赁合同实质上已经解除。
许红质证认为，对视频内容的真实性没有异议，但许红没有同意郑爱顺单方解除合同，不然何须报警，该证据也可以明确郑爱顺解除合同的原因是生意不好，要求降低租金但许红没有同意，郑爱顺搬家是在晚上，且把许红的东西也搬走了，搬离是其单方行为不能得出合同解除的结论。
本院认证意见，双方对视频的真实性均无异议，本院予以认定。
许红在二审中未提供新的证据。
除对一审认定的事实予以确认外，根据当事人陈述及新的证据，二审中还查明，2017年3月中上旬，郑爱顺要求降低房租与许红进行协商，但双方并未就此达成一致，郑爱顺向许红提出不再承租，3月21日起郑爱顺开始搬离租赁房屋，因双方对价值28000元的家具归属发生争议遂报警，至3月26日涉案房屋已腾空，许红于3月29日起诉。
本院认为，本案的争议焦点是双方的租赁合同是否应予解除。郑爱顺上诉认为因许红不能按约定提供景区门票购买卡，严重影响经营，双方就降低租金又不能达成一致，继续履行已不能实现合同目的，故郑爱顺行使法定解除权并通知了许红，租赁合同已于2017年3月26日解除。对此，双方在合同中确有约定许红提供景区门票购买卡一张，现双方对于该卡被收回的原因各执一词，且均未提供证据证明，因提供购买卡并非租赁合同的主要义务，郑爱顺称缺少购买卡导致其经营严重亏损亦没有证据证明，反而，郑爱顺在发送的短信中自称“行情不好”等，故郑爱顺所称许红违约不能提供景区购买卡导致其合同目的不能实现，缺乏事实根据，其以此为由解除合同不符合法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。许红虽于2017年3月16日在微信朋友圈发布了出租信息，但并无明确同意解除合同的意思表示，仅凭该证据不能得出双方已口头协商一致解除租赁合同的事实。因此，郑爱顺反诉请求确认双方的租赁合同已于2017年3月26日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。许红起诉要求郑爱顺支付2017年度租金，实质上是要求郑爱顺继续履行合同，考虑到郑爱顺不愿继续履行租赁合同，且在2017年3月26日前已搬离租赁房屋，该义务的性质又不宜强制履行，故租赁合同目的已无法实现，应予以解除，一审判决郑爱顺继续支付2017年度的租金，有失妥当，本院认定双方签订的租赁合同于郑爱顺提出确认合同解除的反诉请求之日即2017年5月11日解除。
关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”郑爱顺虽在2017年3月26日前腾退房屋，但根据前述，不产生合同解除的法律效力，其在合同期限届满前单方搬离租赁房屋，属于违约行为，进而导致双方合同解除，应当向许红承担违约责任，郑爱顺除应按照合同约定支付2017年3月26日至2017年5月11日期间的租金20164元（160000元÷365天×46天）外，还应赔偿因此给许红造成的损失，结合本案合同性质、当事人履约情况、合同解除的原因等，本院酌定郑爱顺参照原合同约定的租金标准赔偿许红三个月的房屋空置损失40000元（160000元÷12月×3月），上述两项合计60164元，扣除郑爱顺已交押金20000元，郑爱顺还应支付许红40164元。对许红的其他诉讼请求，本院不予支持。关于价值28000元的家具，许红称其与前承租人徐伟约定房租少交28000元用于购买家具，家具所有权归许红所有，该主张缺乏证据证明，本院难以采信，如许红有新的证据可以另案主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致判决结果失当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销嘉善县人民法院（2017）浙0421民（反）初1376号民事判决；
二、确认许红与郑爱顺签订的客栈租赁协议于2017年5月11日解除；
三、郑爱顺于本判决生效之日起七日内赔偿许红损失40164元；
四、驳回许红的其他诉讼请求；
五、驳回郑爱顺的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3500元，由许红负担2621元，郑爱顺负担879元，反诉案件受理费150元，由郑爱顺负担；二审案件受理费3500元，由许红负担2621元，郑爱顺负担879元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 谭 灿
审 判 员 倪 勤
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 王世好
书 记 员 赵婉沁