浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5605号上诉人（原审被告）：贾海英，女，1964年8月19日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：周湘妤、朱美英，浙江一华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市名城建设管理办公室，住所地：浙江省温州市鹿城区南浦路***号。法定代表人：林时进，董事长。委托诉讼代理人：戴盛、应乐盈，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人贾海英因与被上诉人温州市名城建设管理办公室（以下简称名城办公室）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾海英上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回名城办公室的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由名城办公室负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。一审认定《房屋拆迁临时协议》有效，故房屋面积应当以《房屋拆迁临时协议》为准，不应以《承诺书》为准，且《承诺书》并非贾海英的真实意思表示。贾海英使用涉案房屋多年，涉案房屋实际面积与政府机关颁发的权属证书记载一致，权属证书足以证明贾海英被拆迁的房屋面积及其所购房屋包括中堂在内。若登记错误，应当由温州市房管理局承担责任，请求追加温州市房管局作为本案第三人。如非登记错误，贾海英是从他人处购买涉案房屋，应当追加出卖人为本案第三人。二、《城市房屋拆迁估价报告》以2008年9月15日为评估时间点错误。双方系于2005年9月签订《房屋拆迁临时协议》，依照《温州市南塘街改建工程房屋拆迁安置须知》第四条第（一）项第3点，名城办公室应于2007年9月安置完毕，故应以2007年9月为评估时间点。且房屋楼层应作为评估依据，不应将楼盘均价认定为涉案房屋的价格。一审未查明名城办公室因逾期交房应向贾海英支付的临时安置费、旧房货币补偿款等费用，亦未查清拆迁购房款的计算方式，仅凭名城办公室出具的错误的预算清单判决贾海英支付810503.90元，显属错误。三、一审适用法律错误，本案不属于法院受案范围。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条、《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》第十八条、《温州市南塘街改建工程房屋拆迁须知》第十一条之规定，双方未签订正式的拆迁安置补偿协议，应先提起行政裁决，本案应当驳回名城办公室的起诉。四、涉案房屋系贾海英一家唯一的住房，迫于生活困难，才于2013年入住涉案房屋。名城办公室书面辩称，一、《承诺书》系在涉案房屋权属证书被撤销，产权不明的情况下，贾海英为了正常进行摸文定位认购出具的，系其真实意思表示。二、中堂权属应由贾海英另案主张，不属本案一审的审理范围，且中堂权属认定与名城办公室无关，三、根据《承诺书》，双方已经就“按照安置当年市场评估价”结算达成一致意见，贾海英于2008年进行认购安置，评估时间点应当为2008年。四、双方签订的《房屋拆迁安置补偿临时协议》及《承诺书》即为拆迁安置补偿合同，且本案系履行过程中因不动产纠纷发生的争议，属法院受理民事案件的范围。名城办公室向一审法院起诉，请求：1.判令贾海英向名城办公室支付拆迁购房款886362元（已扣除相关补偿费用）；2.本案诉讼费用由贾海英承担。一审法院查明事实：2005年8月12日，原温州市安居工程建设指挥部因南塘街改建项目建设，需拆迁南塘街93弄9号-19号（单数）、93弄2号-26号（双数）、94号-227号（单、双数）等范围内的房屋及其附属物，经审查后取得温州市房产管理局颁发的拆许字（2005）第9号《房屋拆迁许可证》。2005年9月22日，原温州市安居工程建设指挥部（作为甲方）与贾海英（作为乙方）签订《房屋拆迁临时协议》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落于房屋交由甲方验收拆除；甲方待乙方签订正式协议时支付乙方装潢补偿995元、二次搬迁补偿1200元、一次性奖励补助费2744.4元。2008年4月11日，贾海英向名城办公室出具《承诺书》，载明“……于2005年9月22日与安居工程建设指挥部签订房屋拆迁临时协议，房屋众用面积43.82平方米存在权属争议至今未妥善解决，致使无法签订产权调换正式协议。……，本人对存在争议的众用面积43.82平方米做以下几点承诺：一、存在权属争议的众用面积先予以纳入安置房认购定位；二、本人在一年内应及时解决权属争议，并凭合法确权手续签订产权调换正式协议，及时结算房款；三、因产权争议部分在一年内无法确权的，安置房房屋面积超出本人房屋实际安置的面积部分，本人自愿以安置当年市场评估价予以购买，并结算房款。……。”2008年9月29日，贾海英参加南塘住宅区安置房认购定位，并确定认购坐落于温州市鹿城区南塘住宅区四组团8幢802室拆迁安置房一套，计新房套内建筑面积107.178平方米，新房总建筑面积137.60平方米（预测，今后以房产管理部门实测为准）。2009年11月6日，原温州市安居工程建设指挥部委托温州天平房地产估价所有限公司对南塘街改建区AB地块安置房进行市场价评估，评估时间点为2008年9月15日。同年11月12日，温州天平房地产估价所有限公司出具《城市房屋拆迁估价报告》，确定南塘街改建A、B地块住宅房地产于估价时点2008年9月15日的公开市场价值为平均单价15500元/平方米。2010年12月4日，中共温州市委、温州市人民政府印发温委发〔2010〕115号《关于调整完善城市建设管理体制的实施意见》，该意见载明“撤销各类城建指挥部，将市城市中心区建设指挥部、市旧城改建指挥部，……等单位，通过调整与整合分别并入市城投集团和市工务局。……。”2012年2月24日，中共温州市委、温州市人民政府印发温委发〔2012〕39号《关于进一步深化完善城市建设管理体制的若干意见》，该意见载明“撤销市工务局，组建温州市名城建设管理办公室和温州市名城建设投资集团公司。……温州市名城建设管理办公室职能是：负责名城改建区内遗留的拆迁安置工作；协助名城集团做好区域内的规划、建设、管理与保护工作；协助属地政府做好区域内房屋征收和土地征用等政策处理工作；完成上级单位交办的有关历史文化城区的保护管理工作。……。”之后，名城办公室经结算出具《安置房（产权调换）预算清单》，减一期预收房款75857.61元后贾海英应补交房款金额942642元，物业维修资金6976.2元，贾海英享有的旧房折价款134174.9元、旧房内装修补偿费995元、二次搬迁补偿费1200元、一次性奖励补助金2744.4元，贾海英尚应支付拆迁购房款810503.9元。但贾海英在未与名城办公室办理结算并交纳房款的情况下，占有使用认购房屋至今。一审另查明，2006年5月16日，案外人陈少莲等十人向鹿城区人民法院提起行政诉讼，认为温州市房产管理局在其不知情的情况下，向贾海英颁发了温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，将南塘段1847号的土地中的部分面积（约24.83平方米，原系中堂）违法确权给贾海英，故请求撤销颁发给贾海英的温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证。鹿城区人民法院于2006年8月11日作出（2006）鹿行初字第95号行政判决书，以温州市房产管理局颁发的所有权证上确权的面积56.21平方米，显属证据不足，权属不清为由，依法判决对上述房屋所有权证进行了撤销。2011年6月17日，案外人陈少莲等十人向鹿城区人民法院提起民事诉讼，认为贾海英占用其所有的部分中堂面积，要求确认温州市工务局（原温州市安居工程建设指挥部）和贾海英签订的房屋拆迁临时协议（编号：3-613）无效。2011年8月18日，鹿城区人民法院作出（2011）温鹿民初字第1470号民事判决书，认定上述房屋拆迁临时协议系双方真实意思表示，不具有损害国家利益、社会公共利益、恶意串通、违反法律、行政法规强制性规定等情形，系依法成立的合同，并驳回了案外人陈少莲等十人的诉讼请求。一审法院认为：贾海英与原温州市安居工程建设指挥部于2005年9月22日签订的《房屋拆迁临时协议》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。双方应按约全面履行自己的义务。贾海英就安置房进行摸文认购定位，并已入住所认购安置房至今，但未与名城办公室就安置房款进行结算并补交拆迁购房款。现经结算，扣除贾海英应享有的相应补偿款外，其尚须支付拆迁购房款810503.9元。名城办公室诉请要求支付拆迁购房款886362元，于事实不符，予以调整。贾海英辩解涉案房屋中堂面积系购买而来，承诺书与事实不符，应属无效。一审法院认为，依据（2006）鹿行初字第95号行政判决书和（2011）温鹿民初字第1470号民事判决书，房屋产权面积中中堂面积权属存在争议，贾海英向名城办公室出具的《承诺书》系其真实意思表示，依法应属有效，故贾海英的辩解，缺乏事实与法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、贾海英于判决生效之日起一个月内向名城办公室支付拆迁购房款810503.9元；二、驳回名城办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12663.62元，由名城办公室负担6331.81元，贾海英负担6331.81元。本院审理查明，2005年9月22日，贾海英与温州安居工程建设指挥部签订《房屋拆迁补偿临时协议》，将坐落于的房屋交由温州安居工程建设指挥部拆除。该协议约定，由于贾海英手续不全原因不能与温州安居工程建设指挥部签订正式拆迁安置协议，旧房先由温州安居工程建设指挥部拆除，贾海英保证在六个月内办毕手续，届时，双方根据现行的拆迁安置政策规定就补偿安置等双方再签订正式拆迁安置协议。2008年4月11日，贾海英出具承诺书，载明：“本人贾海英，有房屋坐落于，房屋产权面积56.21平方米，违章面积35.27平方米，总计91.48平方米（其中众用面积43.82平方米）。2005年9月22日与安居工程建设指挥部签订房屋拆迁临时协议，房屋众用面积43.82平方米存在权属争议至今未妥善解决，致使无法签订产权调换正式协议。为了配合南塘街安置房认购、定位的顺利进行，本人对存在争议的众用面积43.82平方米做以下几点承诺：一、存在权属争议的众用面积先予以纳入安置房认购定位；二、本人在一年内应及时解决权属争议，并凭合法确权手续签订产权调换正式协议，及时结算房款；三、因产权争议部分在一年内无法确权的，安置房房屋面积超出本人房屋实际安置的面积部分，本人自愿以安置当年市场评估价予以购买，并结算房款。四、本人应在房屋认购前缴纳一、二期购房款总计75857.61元，否则放弃摸文认购定位权利。”2011年6月17日，陈少莲等人向温州市鹿城区人民法院起诉，要求确认原温州市安居工程建设指挥部与贾海英签订的上述《房屋拆迁补偿临时协议》无效。该院经审理认为，《房屋拆迁补偿临时协议》主要涉及贾海英占有的坐落于房屋的拆除，而非确认贾海英所享有的拆迁安置补偿权益，拆迁安置补偿权利需由正式安置协议进行确定，且出现权属争议时上述房屋临时拆迁协议予以解除，并于2011年8月18日作出（2011）温鹿民初字第1470号民事判决，驳回陈少莲等人的诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，贾海英出具《承诺书》后，其与陈少莲等人就涉案房屋权属纠纷尚未解决，根据（2011）温鹿民初字第1470号民事判决，贾海英与温州市安居工程建设指挥部签订的上述《房屋拆迁补偿临时协议》应予以解除。鉴于双方至今未签订正式房屋拆迁安置补偿协议，名城办公室就补偿安置争议提起的诉讼不属法院受理民事案件的范围，可向房屋拆迁管理部门申请裁决。据此，依照《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初2931号民事判决；二、驳回温州市名城建设管理办公室的起诉。一审案件受理费12663.62元，退还温州市名城建设管理办公室；贾海英预交的二审案件受理费12664元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一八年二月六日法官助理  周婷婷代书记员  ＸＸ程