广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城中民二初字第1218号
原告覃克宁，女，汉族，个体户，住柳州市。
委托代理人董学能，广西君行律师事务所律师。
委托代理人王楠楠，广西君行律师事务所实习律师。
被告柳州市华建资产管理有限公司（原柳州市华建房屋开发公司），住所地柳州市。
法定代表人何力如，该公司董事长。
委托代理人冯绪红，广西弘邦律师事务所律师。
委托代理人刘瑞云，该公司副总经理、股东。
原告覃克宁诉被告柳州市华建资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈小红担任审判长，与人民陪审员蓝苗、王燕芬组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭进行了第一次审理。原告覃克宁的委托代理人董学能，被告柳州市华建资产管理有限公司（以下简称华建公司）的委托代理人冯绪红、刘瑞云到庭参加诉讼。由于笼统原因，我院于2014年5月22日依法变更合议庭，由审判员周芷宇担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了第二次审理。原告覃克宁的委托代理人董学能，被告华建公司的委托代理人冯绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃克宁诉称，2000年1月13日，原告覃克宁与被告柳州市华建资产管理有限公司（原柳州市华建房屋开发公司）签订一份《商品房门面销售合同》，合同规定由原告向被告购买柳州市中某某路某某号某某大厦一楼全层门面，建筑面积584平方米，售价为810万元，交付时间为2001年2月。合同签订后原告支付了购房款人民币2488171.7元给被告。但是被告却没有按期交付房屋给原告。为此原告于2011年6月向柳州市城中区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并交付房屋给原告，案经柳州市城中区人民法院审理后以（2011）城中民二初字第524号民事判决书作出判决，之后双方诉争到柳州市中级人民法院，二审法院审理后以（2012）柳市民一终字第157号民事判决书认为：被告作为出卖人，最终把诉争房屋登记在己方名下，从而结束了《商品房门面销售合同》中约定销售楼层的预售状态，以实际行动表明不再履行《商品房门面销售合同》。按照《商品房门面销售合同》当时约定的销售价格与目前该房屋的市场销售价格对比，被告获取了特别巨大的经济利益，这就是被告不再履行《商品房门面销售合同》真实目的。可这样的结果却是造成原告特别巨大的经济损失。根据公平原则，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告退还原告购房款人民币2488171.7元；2、被告赔偿原告经济损失人民币9206232.7元（按银行贷款利率四倍的月利率2.5％计算，从2001年4月开始算至2013年8月止，以本金2488171元为基础计算，共148个月）；3、被告承担诉讼费用。原告认为上述金额计算错误，故于2014年2月20日当庭变更前两项诉讼请求为：1、被告退还原告购房款人民币2538171.7元；2、被告赔偿原告经济损失人民币9391235.29元（按银行贷款利率四倍的月利率2.5％计算，从2001年4月开始算至2013年8月止，以本金2538171.7元为基础计算，共148个月）。
原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、柳州市城中区人民法院（2011）城中民二初字第524号民事判决书一份；
2、柳州市中级人民法院（2012）柳市民中终字第157号民事判决书一份；
证据1-2共同证明原被告关于商品房买卖合同的履行情况已由法院作出判决不予履行，由于被告实际将销售给原告的商品房登记在自己的名下，该行为表明被告不再履行商品房销售合同。二审法院对于造成的损失允许另案起诉；
3、商品房门面销售合同一份，证明原被告双方形成房屋买卖关系。
4、原告覃克宁支付2488171.7元的凭据十二份，证明原告付款的事实。
被告的质证意见为：证据1-2的真实性无异议，两审法院确认原告覃克宁支付的购房款是2488171.7元；证据3真实性无异议，但被告认为是原告先于被告终止履行合同，根据合同第7页中的约定原告无权要求被告赔偿；证据4真实性无异议，原告覃克宁自己认可的购房款为2488171.7元。
被告柳州市华建资产管理有限公司辩称，对于原告增加的诉请被告不予同意。根据民事证据规则，原告应当在举证期限内提出。原诉请第一项中2488171.7元是已经经过生效判决确认的金额，经过两审诉讼原告均没有提出异议。如果多出的金额是真的遗漏的，也属于原告自动放弃该部分金额。这涉及到生效判决所确认的法律事实问题，若原告要变更该金额，不应该在本案中提出，须在再审程序中对该生效金额提出申请重新确认。
原告在本案中所提起的购房款实质是包含被告与柳州市某某房地产开发公司（以下简称某某房开）合作建房合同纠纷中的一部分，该金额实质上是把某某房开的投资款分拆至本案中作为购房款，原告的行为属于一案多诉，违反了民诉法的相关规定。根据原、被告双方签订的商品房销售合同所确定的相关内容，原告也是构成了违约。根据合同约定，原告必须按工程的进度支付款项，原告有先付款的义务，在此过程中，原告支付完2488171.7元后，就不再履行付款义务，就意味着原告先于被告以自己的行为表明其不再愿意履行双方签订的商品房销售合同，属于合同中约定的中途退出情形，原告就无权提出利息及赔偿要求。因此，原告提出的四倍利率计算不符合事实和相关法律规定，应当予以驳回。被告认可原告支付的购房款为2488171.7元，现被告认为原告提出要求退还2488171.7元已经超过法律确定的诉讼时效，不应由法院审理本案。
被告在举证期限内向法庭提供以下证据：
1、催收通知一份，证明被告于2000年11月29日已告知原告要求其按照书面催收通知确定的期限和方式来支付剩余的购房款。
2、工商登记变更及印章变更一份，证明2003年5月华建房开公司变更为华建房屋管理有限公司。
3、贷款凭证、担保费用、利息传票各一份，证明因原告未按照催收通知确定的期限和方式付款给被告，造成被告工程资金发生严重困难，被告因此向银行贷款，并为此支付担保费、利息。
4、钟某某证人证言，证明被告将购房分批付款的通知书送达原告。
原告的质证意见为，证据1真实性不认可，该通知无原告签字认可，对原告并无约束力，被告的证据中写明为“覃克宁先生”，但原告覃克宁实际是女士，原告在之前两审诉讼中，也未收到过被告的催收通知。证据2无异议。证据3真实性不认可，该证据与原告无关，这些贷款是被告搞项目的贷款，原告作为买房人对于房开公司贷款不负任何责任。
庭审中，被告为证明其已将购房分批付款的通知书送达原告，申请证人钟某某出庭作证，证人钟某某陈述2000年11月30日，其所在公司的领导叫其送一份关于购房分批付款的通知书到某某房开公司里给覃克宁，到那后，证人见到的覃克宁是位40多岁，中等身高的女士。原告质证后认为：对证人证言的真实性和证明目的均有异议，因为证人是被告的原告，与其有利害关系。
本院对当事人提交的证据认证如下：鉴于原告对被告提交的证据1-3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。证据2是已经生效的法律文书，对证据2（2012）柳市民中终字第157号民事判决书认定的如不履行合同造成原告损失的，原告可另行主张权利，本院对该事实予以确认。证据4原告提供了12张凭据，证明其支付的给被告的购房款是2538171.7元，凭据的总额是2538171.7元，但注明是购房款的只有凭据3-6、8、10-12共八张，金额共计2255665.7元，其余四张凭据都没有注明款项的用途，对2255665.7元为原告支付给被告的购房款，本院予以认定。原告对被告提交的证据2的真实性无异议，本院对证据2真实性予以认定。对证据1催收通知，没有覃克宁的签收，对钟某某的证人证言，证人钟某某是被告公司的员工，其所陈述的证言的真实性难以认定，本院对证据1和钟某某证人证言的真实性不予认定。被告的证据3中并没有注明是用于涉诉房产的贷款或者担保，因此对该组证据的真实性、关联性均不予认定。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
原告于2000年1月13日与被告华建公司（原柳州市华建房屋开发公司）签订《商品房门面销售合同》，合同载明“一、甲方（被告华建公司）将座落于柳州市某某路某某号（某某大厦对面）全部楼层出让于乙方（原告覃克宁），出让建筑面积584平方米，使用面积486平方米···。二、市华建大厦一楼全层出让售价为810万元整。四、···甲、乙双方签约后五天内乙方付145万元到甲方指定的账户作为定金。余款按华建大厦工程的开工报建及建设施工进度支付，···（具体付款据工程进度另定时间）。五、甲方的出让房款结算按售房总价（8100000元）扣减定金及分批付款后，余款在交房时乙方一次付清。六、房屋交吉入用时间为2001年贰月，若由于乙方资金原因造成不能按时交房，则交房时间顺延。七、乙方从付清房款交付房屋之日起，甲方违约不能交房则按每日贰仟元罚款，如乙方违约不能保证工程用款，按拖延每日伍佰元进行赔偿。如乙方中途退出，需待甲方建设完大厦后才能退款，不支付利息及任何赔偿。”原告于2000年1月20日至2001年3月支付了定金和部分购房款共计人2255665.7元给被告。2001年2月，被告未能按约交房。2001年4月至2010年11月26日期间，原、被告双方未就工程进度及余款的具体支付签订补充协议，原告未按合同约定按工程的开工报建及建设施工进度支付余款，被告也未告知工程进度及催促原告支付余款。2010年11月26日，华建大厦通过竣工验收。2011年3月10日，被告把中某某路某某号某某综合楼1-1号总共十层房产登记在其名下并获得房产证。
原告于2011年6月7日在柳州市城中区人民法院提起诉讼要求被告继续履行《商品房门面销售合同》的义务交付涉诉房屋，柳州市城中区人民法院于2011年10月15日作出（2011）城中民二初字第524号判决，驳回原告覃克宁的诉讼请求。原告不服该判决，于2012年1月21日向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院审理后，于2012年3月30日作出（2012）柳市民一终字第157号判决，该判决书认为“···双方都没有按照约定履行销售合同，双方也未举证证实曾要求对方继续履行销售合同，对于合同的不能履行，双方都有责任。”“···第五条的余款应当是指除了定金、按施工进度支付的进度款后的余款，而不是指除了已经支付的款项外的余款···”“···但是如果不履行合同造成上诉人损失的，上诉人可另行主张权利”。原告遂于2013年12月5日提起本案诉讼。
综合各方当事人的意见，本案争议的焦点是：一、原告支付给被告的购房款的数额是多少，是否应当退还；二、原告的诉请是否超过诉讼时效；三、原告的经济损失的起算时间；四、原告的经济损失计算的标准是什么。
关于争议焦点一，原告主张因为计算错误，所以起诉时购房款为2488171.7元，实际应为2538171.7元。本院根据原告提供的证据4的12张凭证，查明注明是购房款的八张凭据金额共计为2255665.7元，其余四张凭据都没有注明款项的用途。被告认可原告已支付的购房款为2488171.7元，该数额经生效判决（2012）柳市民一终字第157号民事判决书确认，原告在之前的两审诉讼中对该数额均没有提出异议。因此，对于原告主张购房款为2538171.7元，本院不予认可。原告的购房款为2488171.7元，本院予以确认。本院认为，原、被告订立的《商品房门面销售合同》经法院生效判决书确认为合法有效的合同，并认定对于合同的不能履行，双方均有责任。合同既无法履行，原告要求被告退还已收取的购房款应予支持。
关于争议焦点二，双方的合同第五条约定“余款在交房时乙方一次付清”，涉诉房屋于2010年11月26日竣工后，被告并没有按照合同约定交房给原告，而是于2011年3月10日将房屋登记在其名下，此时，被告以其实际行动表明不再履行双方签订的《商品房门面销售合同》，诉讼时效应该从此时开始计算。原告于2011年6月7日起诉被告，于2012年1月21日上诉至柳州市中级人民法院，二审法院于2012年3月20日审结。（2012）柳市民一终字第157号民事判决书载明：“如果不履行合同造成上诉人损失的，上诉人可另行主张权利”，原告又于2013年12月5日诉至我院，要求被告退还购房款及赔偿经济损失。原告从知晓被告把涉诉房屋登记在其名下后，一直在主张自身权利，且二审法院也在生效文书中告知其如果存在损失的，可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，被告主张诉讼时效从2011年3月10日被告违约之日起算，原告提出退还2488171.7元购房款已超过诉讼时效的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于争议焦点三，原告主张其经济损失的起算时间应从2001年4月付完2488171.7元开始计算。因为被告一直在使用该款用于涉诉房产的开发及建设，现在因为被告不履行合同导致合同履行不能，给原告造成的损失应追溯到2001年4月付完2488171.7元之日。被告主张应从2011年3月10日开始计算，因为被告于2011年3月10日才取得房产证，从2000年1月13日至2010年11月26日的10年多的时间里涉诉房屋未建成，被告也未明确不交付房产给原告，这期间被告未构成违约。直至2011年3月10日被告把房产登记在其名下了才构成对该合同的违约才应该承担责任。本院认为，根据双方签订的《商品房门面销售合同》第二条“市华建大厦一楼全层出让售价为810万元整。”、第四条“···甲、乙双方签约后五天内乙方付145万元到甲方指定的账户作为定金。余款按华建大厦工程的开工报建及建设施工进度支付，···（具体付款据工程进度另定时间）”、第六条“房屋交吉入用时间为2001年贰月，若由于乙方资金原因造成不能按时交房，则交房时间顺延。”，双方约定的交房时间为2001年2月，若由于原告资金问题造成不能按时交房，则交房时间顺延。从2001年4月至2010年11月26日涉诉房屋竣工通过验收的九年多的时间里，原告没有按照工程进度支付房款，也没有向被告催告要求履行交房义务，也未要求就工程进度及需要支付的房款签订补充协议，原告对涉诉房屋处于在建状态及交房时间的顺延应当是默许的态度。原告没有向被告主张权利，也未完全履行合同义务按照工程进度支付房款，导致交房时间一直延后，放任其损失的扩大。《商品房门面销售合同》第五条“···余款在交房时乙方一次付清”，涉诉房屋竣工后，被告未交房给原告，原告也未要求交房及付清余款，（2012）柳市民一终字第157号判决书认为“···双方都没有按照约定履行销售合同，双方也未举证证实曾要求对方继续履行销售合同，对于合同的不能履行，双方都有责任。”。从2001年4月至2010年3月9日期间，原告的损失不应当由被告承担。被告的违约责任在于2011年3月10日将涉诉房屋登记在其名下，以行为明确表示不履行该义务。因此，以2011年3月10日被告将涉诉房屋登记在其名下之日起认定为原告可以主张经济损失的起算时间，本院予以采信。
关于争议焦点四。原告要求被告按银行同期贷款利率的四倍计付其经济损失。被告主张根据《商品房门面销售合同》第七条“乙方从付清房款交付房屋之日起，甲方违约不能交房则按每日贰仟元罚款，如乙方违约不能保证工程用款，按拖延每日伍佰元进行赔偿。如乙方中途退出，需待甲方建设完大厦后才能退款，不支付利息及任何赔偿。”的规定，原告未付清房款，甲方未交房不构成违约；原告只支付了2488171.7元，在长达九年的时间中未继续支付房款，应视为原告中途退出，被告不应支付利息及承担赔偿。本院认为，原告要求赔偿的是其经济损失，但双方签订的《商品房门面销售合同》中没有关于经济损失要按照银行同期贷款利率的四倍计算的约定，原告也没有提供证据证明其实际损失的数额，原告要求按银行同期贷款利率的四倍赔偿其经济损失没有事实和法律依据，本院酌定按照银行同期贷款利率计算原告的经济损失。
综上所述，原、被告订立的《商品房门面销售合同》经法院生效判决书确认为合法有效合同，并认定对于合同的不能履行，双方均有责任，同时法院生效判决书时指出被告不履行合同造成原告损失的，原告可另行主张权利。合同既无法履行，原告要求被告退还已收取的购房款2488171.7元应予以支持。原告要求按照银行同期贷款利率的四倍利息赔偿其经济损失没有事实和法律依据，本院酌定按照银行同期贷款利率计算原告的经济损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告柳州市华建资产管理有限公司退还购房款2488171.7元给原告覃克宁；
二、被告柳州市华建资产管理有限公司赔偿原告覃克宁经济损失（以2488171.7元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2011年3月10日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。
案件受理费91966元，由原告负担67585元（原告已预交20000元），由被告柳州市华建资产管理有限公司负担24381元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 周芷宇
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一四年五月三十日
代书 记员 潘家琪