陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初1966号
原告榆林市恒泰汽车运输集团有限公司。
法定代表人雷文廷。
委托代理人王健、窦小丛。
被告贺建飞。
被告李埃贵。
原告榆林市恒泰汽车运输集团有限公司（以下简称恒泰公司）与被告贺建飞、李埃贵租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告恒泰公司委托代理人窦小丛，被告贺建飞到庭参加了诉讼，被告李埃贵经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告恒泰公司诉称：2013年4月16日，原、被告双方签订了榆林汽车客运北站商�楼二楼租赁合同，被告贺建飞承租了原告位于榆林市迎宾大道北侧榆林市恒泰运输集团有限公司榆林汽车客运北站商用楼二楼，建筑面积1125.㎡，合同约定租赁期限为6年（从2013年6月16日起至2019年6月15日），每年租金46万元，物业费每年4725元；乙方应于本合同签订时一次性交清第一年度租金，第二年度租金应在第一年度末前2个月一次性付清，一次逐年类推。被告李埃贵作为乙方履约保证人在合同上签字、捺印，自愿承担连带保证责任。合同签订后，被告贺建飞支付了第一年度从2013年6月16日至2014年6月15日的租金。第二年度从2014年6月16日至2015年6月15日止的租金，被告贺建飞仅支付了36万元，尚欠租金10万元未支付。第三年度从2016年6月16日至2016年6月15日止的租金，经原、被告协商将租金降至每年322000元。按照合同约定，被告应于2015年4月16日前支付，综上，被告共拖欠�告租金422000元未支付，已经构成违约，应承担违约责任。被告李埃贵作为该租赁合同的担保人，应当承担连带清偿房租的责任。为此原告起诉至法院，并提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效；2、依法判令被告贺建飞立即向原告支付所欠房屋租赁费422000元，承担逾期付款违约金156400元，并由被告李埃贵承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告全额承担。
原告恒泰公司向法庭提交以下证据：
1、租赁合同一份，用于证明原、被告双方租赁合同的签署及履行的事实；
2、补充协议一份，用于证明原、被告双方在2015年6月9日将原租赁费46万元调整为322000元的事实；
3、收据3支，用于证明被告贺建飞于2014年11月25日、2015年8月17日、2015年9月18日，分3次共计支付房屋租赁费36万元（2014年6月16日至2015年6月16日的租赁费）的事实。
被告贺建飞辩称：2012年2月份我与原告公司恒泰签订了第一份租赁合同，当时李埃贵签字做了担保，租赁期限为14个月。2013年合同到期后，又重新签订了一份租赁合同，租赁期限为六年，李埃贵没有提供担保，不应承担保证责任；我与原告签订租赁合同继续有效，房屋现在被告还打算继续租赁，租赁费被告暂时无能力一次支付，可以分批分次付款，违约金被告不承担，因为现在的经济形势不好，被告只负担租赁费。2014年度租赁费欠10万元，2015年至2016年的租赁费全部未交款，共计拖欠422000元租赁费。
被告贺建飞未向法庭提交证据。
被告李埃贵未到庭亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告贺建飞对原告提交证据1有异议，认为该合同中有李埃贵签字的那页是更换过的，签约时间2013年4月16日也是更改�的，李埃贵仅在2012年的租赁合同中担保签字，2013年签订的租赁合同，是贺建飞与原告公司所签，李埃贵没有到场，也没有签字担保。对该合同其他内容无异议；对证据2、3真实性及证明目的均无异议。
本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：原告提交证据1租赁合同，被告质证对该租赁合同第11页中“李埃贵”的签字及签订合同时间有异议，称被告李埃贵并未在该合同中签字、捺印，签订合同时间有更改。经审查，原告恒泰公司自认被告李埃贵并未在该租赁合同中签字、捺印，该证据不能证明其证明目的，故对该证据第11页的内容依法不予采信。对租赁合同第1至第10页的内容，被告质证对真实性无异议，能够证明原、被告存在租赁合同关系，及双方对租赁期限、租赁费、违约责任等进行明确约定等事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供证�2、3，被告贺建飞质证无异议，能够证明经协商原、被告于2015年6月9日将原租赁费从46万元调整为322000元，以及被告贺建飞已向原告支付从2014年6月16日至2015年6月16日的租赁费共计36万元等事实，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年2月份，原告恒泰公司自愿将榆林市汽车客运北站商用楼二楼出租给被告贺建飞，并与被告贺建飞（××）、李埃贵（担保人）签订了租赁合同一份，租赁期限14个月。该租赁合同到期后，原告恒泰公司（甲方、出租方）与被告贺建飞（乙方、承租方）签订榆林汽车客运北站商用楼二楼租赁合同一份，约定：第一条租赁标的1、商用楼地址：榆林市官井滩村迎宾大道北侧。2、商用楼情况：甲方出租的商用楼为新建全框架结构，乙方取得二楼（以下简称“承租区”）承租权，建筑面积和使用面积约1125平方米。第二条租赁期限租期从2013年6月16日起至2019年6月15日止，共计6年。第三条租金及物业费交付方式（一）租金及相关费用。1、租金：年租金46万元。2、物业费收取标准为0.3元／平方米／月，按照“承租区域”的建筑面积计算合计4725元／年。（二）租金及物业费交付方式：1、租金按年度预交的方式由乙方将甲方交纳，即乙方于签约时一次性交清第一年租金，第二年度租金乙方应于第一年度末前2个月一次性甲方交清，以此逐年类推。2、物业费依照租金交纳时间随同租金一同交纳。第六条违约责任2、如乙方逾期支付租金及物业管理费，每逾期5日，则须向甲方支付应负款总额5%的违约金；逾期支付租金达到一个月，甲方有权解除本合同，并由乙方向甲方支付相当于二个月租金的违约金。合同还约定其他事项。原告�泰公司以出租方的身份在合同中签字、盖章，被告贺建飞以承租方的身份在合同中签字捺印。租赁合同签订后，被告贺建飞按时向原告交纳第一年度租赁费，第二年度租赁费被告贺建飞仅于2014年11月25日、2015年8月17日、2015年9月18日，分3次支付36万元，剩余10万元租赁费至今未付。2015年6月9日，经协商原告恒泰公司（甲方）与被告贺建飞（乙方）签订补充协议一份，约定：一、乙方租赁甲方标的：客运北站二楼年度租赁费在原合同46万元的基础上降减13.8万元，收取32.2万元；年度租赁费应收4725元。二、执行时间：2015年6月16日起至2016年6月15日止。三、其他未尽事宜，仍按原租赁合同执行。四、本协议一式两份，双方各执一份，留各自备查。原告恒泰公司与被告贺建飞均在该合同中签字、捺印。该补充协议签订后，被告贺建飞并未按时向原告交纳第三年度租赁费322000元�为此，原告起诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告恒泰公司自认2013年的租赁合同是原告恒泰公司与被告贺建飞签订的，被告李埃贵没有在该合同中签字担保。
另查明：本案审理过程中，原告恒泰公司于2016年3月23日向本院提出财产保全申请，要求保全被告贺建飞所有的位于榆林市经济开发区文景苑小区6幢9层1-901号房产一套（所有权证号0097448），并已提供担保。本院于2016年3月24日作出（2016）陕0802民初1966之一号民事裁定书，对登记在被告贺建飞名下的位于榆林市经济开发区文景苑小区6幢9层1-901号房产一套（所有权证号0097448）予以查封
本院认为，原告恒泰公司与被告贺建飞签订的租赁合同体现了双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应确认为有效合同。现被告贺建飞不能按时履行支付租赁费的合同义务，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告贺建飞辩称2013年原告与被告贺建飞又重新签订租赁合同时，被告李埃贵没有进行担保，不应承担保证责任。经审查，庭审中原告自认被告李埃贵未在2013年租赁合同中签字担保，被告贺建飞该抗辩观点有必要的事实依据支持，本院依法予以采纳，故对原告主张被告李埃贵承担连带清偿责任的诉讼请求，依法不予支持，予以驳回。原告主张被告贺建飞支付拖欠租赁费422000元，被告贺建飞无异议，且不违反法律规定，依法予以支持；原告主张被告贺建飞支付违约金156400元的诉讼请求，双方虽在签订的租赁合同中有明确约定“如乙方逾期支付租金及物业管理费，每逾期5日，则须向甲方支付应负款总额5%的违约金”但该约定明显偏高，应依法调整为被告所欠租赁费422000元的10%，即42200元�为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告贺建飞支付原告榆林市恒泰汽车运输集团有限公司租赁费422000元、违约金42200元，共计人民币464200元。
二、驳回原告榆林市恒泰汽车运输集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9580元、保全费3420元，共计13000元，由原告榆林市恒泰汽车运输集团有限公司负担1500元，由被告贺建飞11500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一六年四月二十四日
书 记 员 程熙媛