浙江省绍兴市上虞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0604执异29号
异议人（案外人）陈尧昌，男，1964年10月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
申请执行人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行，住所地绍兴市上虞区梁湖镇华光村，统一社会信用代码91330604146128533A。
负责人：邵卫东，该支行行长。
被执行人石国龙，男，1969年2月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
被执行人倪永娟，女，1969年1月5日出生，�族，住绍兴市上虞区。
本院在执行申请执行人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行与被执行人石国龙、倪永娟（2017）浙0604执1056号申请实现担保物权一案过程中，案外人陈尧昌向本院提出书面异议，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员陈亚君担任审判长，与审判员徐立飞、人民陪审员金妙芬组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈尧昌称，本院在执行申请执行人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行与被执行人石国龙、倪永娟（2017）浙0604执1056号申请实现担保物权一案中，拟拍卖被执行人石国龙、倪永娟所有的上虞区××街道藕舫路××菜市场××、××、××、××营业房及相应的土地使用权。异议人收到本院（2017）浙0604执1056号之一的执行裁定书一份，裁定结果为�议人对上述房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人。异议人对此有异议，认为上述房产订立抵押合同前就已出租给异议人，并由其装修后用于酒楼的经营，根据法院查明房屋租赁情况及《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。异议人的租赁权成立在先，而申请人的抵押权成立在后，且2015年9月21日三方签订的房�出租补充协议，约定异议人如需延长租期需征得申请执行人同意，否则申请执行人有权对上述房产自行处置的约定依法无效。另异议人自2013年5月租赁被执行人上述房产后筹款70万元进行装修用于酒楼经营，根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。因此，异议人要求本院维护其作为承租人的合法权益，一是依法确认其对案涉房产的有效租赁期至2019年5月13日，二是在处置案涉房屋时对租赁关系予以公开披露并保障异议人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权，三是案涉房屋内的装潢及设备、设施属异议人所有，对案涉房产依现状整体拍卖时应对此部分单独评估作价。
案外人为证明其主张向本院提交了房屋租赁协议复印件二份作为证据材料。
申请执行人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行为证明其主张向本院提交了房屋租赁协议复印件二份、房屋出租补充协议复印件一份作为证据材料。
其他当事人未向本院提供证据材料，也未作出书面说明。
经本院审查查明，申请执行人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行与被执行人石国龙、倪永娟（2017）浙0604执1056号申请实现担保物权一案，本院于2017年4月7日立案执行，执行依据为本院作出的已经发生法律效力的（2017）浙0604民特13号民事裁定书{其中载明“2014年9月25日，申请人与两被申请人签订《最高额抵押合同》一份（合同号：8921320140002451），约定：两被申请人以位于百官街道藕舫路××菜市场××、××、××、××房产作为抵押财产，�申请人向浙江胜龙观光农业开发有限公司自2014年9月25日至2016年9月20日融资期间内最高融资限额363万元整的所有融资债权提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息（包括罚息、复息）和为实现债权的费用等。同时约定，浙江胜龙观光农业开发有限公司未按期向申请人清偿到期债务，则申请人有权提前处置抵押财产。同日，申请人与两被申请人在上虞市公证处办理了虞证登字第191774号抵押物登记证”}。执行中本院于2017年4月26日依法作出（2017）浙0604执1056号通知书并进行送达，要求案外人对案涉房屋主张租赁权的应在2017年5月5日前向本院申报并提供相关证据，逾期不申报的自行承担不利后果。后依法委托浙江和诚房地产估价有限公司评估被执行人石国龙、倪永娟所有的位于绍兴市××区××街道藕舫路××菜市场××、××、××、××号商业用房及相�土地使用权[房产证号为上虞市房权证百官街道字第00166236-××号、00188002-××号，国有土地使用权证号为上虞市国用（2009）第01201816、01201831、01201818、01201828号]，拟对上述房地产进行拍卖。后因案外人陈尧昌向本院主张案涉房屋的租赁权，故于2017年7月24日作出（2017）浙0604执1056号之一执行裁定书裁定案外人陈尧昌对案涉房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人，并予以相应送达。
本院另查明，2013年5月9日被执行人石国龙、倪永娟与案外人陈尧昌就二被执行人所有的位于绍兴市××区××街道藕舫路××菜市场××、××、××、××号商业用房地产签订房屋租赁协议一份，载明“租赁期共叁年，自2013年5月15日至2016年5月14日止”，并载明“未尽事宜协商解决，处理办法：调解、仲裁、诉讼”。2015年9月21日本案申请人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行（甲方）与被执行人石国龙（乙方）及异议人陈尧昌（丙方）就案涉房屋签订房屋出租补充协议一份，载明“在甲乙双方债权、债务存续期间，丙方如出现延长租期或转租需征得甲方同意”，亦载明“违约责任：若乙、丙双方未履行上述协议条款，甲方有权对该房产自行处置”。另2016年5月9日异议人陈尧昌与签署有石国龙姓名人就案涉房屋签订房屋租赁协议一份，载明“租赁期共叁年，自2016年5月14日至2019年5月13日止”，亦载明“未尽事宜协商解决，处理办法：调解、仲裁、诉讼”，被执行人石国龙对此协议真实性在本院依法调查中明确表示不予认可。
本院认为，根据我国现有法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中异议人陈尧昌与被执行人石国龙、倪永娟虽于2013年5月9日就案涉房屋签订房屋租赁协议并履行，但在上述协议确定的租赁期限内异议人陈尧昌、被执行人石国龙又与案涉房屋抵押权人浙江上虞农村商业银行股份有限公司梁湖支行于2015年9月21日签订房屋出租补充协议一份，三方自愿约定如出现延长租期或转租需征得案涉房屋抵押权人同意，若异议人与被执行人未履行协议条款，案涉房屋抵押权人有权对该房产自行处置。故在未取得案涉房屋抵押权人即本案申请执行人同意前提下，在原房屋租赁到期后异议人提供的于2016年5月9日签署有被执行人石国龙名字的房屋租赁协议内容（被执行人石国龙亦对该协议真实性不予认可），其租赁关系不得对抗已登记的案涉房屋抵押权，亦不得对抗本院依法对案涉不动产的处置。另案外人可对执行标的主张实体权利，本案中异议人虽对案涉房屋装潢及设备、设施主张权利，却提供不出充分有效的证据加以证明，应承担不利后果。故对异议人提出的要求本院维护其作为承租人的合法权益，一是依法确认其对案涉房产的有效租赁期至2019年5月13日，二是在处置案涉房屋时对租赁关系予以公开披露并保障异议人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权，三是案涉房屋内的装潢及设备、设施属异议人所有，对案涉房产依现状整体拍卖时应对此部分单独评估作价的内容请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人陈尧昌的执行异议申请。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向绍兴市上虞区人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈亚君
审 判 员 徐立飞
人民陪审员 金妙芬
二〇一七年九月十一日
书 记 员 章利云