上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初34797号
原告：刘克裕。
委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。
被告：顾正兴。
被告：胡琴仙。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。
被告：顾诗奕。
法定代理人：顾仕君(系被告顾诗奕之父。
法定代理人：赵颖敏(系被告顾诗奕之母)。
委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。
原告刘克裕与被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘克裕及其委托诉讼代理人唐建、被告顾正兴的委托诉讼代理人汪本科、被告胡琴仙的委托诉讼代理人汪本科、被告顾诗奕的委托诉讼代理人胡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘克裕向本院提出诉讼请求：1、判令被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕协助原告刘克裕办理上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告刘克裕名下；2、判令被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕赔偿原告刘克裕违约金[以已付房款人民币900,000元为基数(以下币种相同)，按每日0.5%计算，从2016年10月22日起至实际过户之日止]；3、案件受理费由被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕共同承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕协助原告刘克裕办理上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告刘克裕名下，并申请撤回要求被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕赔偿违约金(以已付房款900,000元为基数，按每日0.5%计算，自2016年10月22日起至实际过户之日止)的诉请；2、案件受理费由被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕共同承担。事实和理由：上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系被告动迁安置房，被告将系争房屋在中介挂牌出售。2013年1月11日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》，约定：被告将系争房屋以1,100,000元转让给原告，房款分四次支付，被告应于2013年3月31日前将系争房屋交付，限制期满后被告应当积极配合原告办理过户手续，如果延期过户，每逾期一天应当按已付款0.5%承担违约金，合同继续履行。《动迁房预售预购合同》签订后，原告按约支付了相关房款，被告亦将系争房屋交付给了原告，随后原告装修并居住使用。现系争房屋按政策已经可以办理过户，但被告借口拖延回避。为此，原告提起诉讼，要求判如诉请。
被告顾正兴、胡琴仙辩称，不同意原告的诉请，要求驳回原告的诉请。理由如下：系争房屋现无法进行转让过户，因有三年的限制期限，故于2017年11月13日之后才能办理过户交易；原告向被告顾诗奕的法定代理人顾仕君实际支付购房款890,000元，并非900,000元；系争房屋买卖过程中，原告知晓系争房屋中有被告顾诗奕的产权份额，且原告对于被告顾诗奕的父母离婚情况也清楚，而原告亦知道被告顾诗奕随其母亲共同生活，但原告与被告顾诗奕的法定代理人顾仕君签订《动迁房预售预购合同》时恶意串通，故意未通知被告顾诗奕的实际法定代理人即其母亲赵颖敏；系争房屋无法办理过户手续的原因系由被告顾诗奕造成，而与被告顾正兴、胡琴仙无关，故被告顾正兴、胡琴仙未构成违约，不应该承担违约责任；若原、被告达成一致意见，被告顾正兴、胡琴仙同意剩余购房款210,000元归被告顾诗奕所有，现因原、被告无法达成一致意见，故被告顾正兴、胡琴仙明确表示剩余购房款归被告顾正兴、胡琴仙所有。
被告顾诗奕辩称，不同意原告的诉请，要求驳回原告的诉请。理由如下：根据原告提供的证据，原告与被告顾正兴、胡琴仙对系争房屋的买卖，即使买卖合同关系成立，亦是原告与被告顾正兴、胡琴仙之间的买卖法律关系，而被告顾诗奕与原告之间不存在买卖法律关系，故被告顾正兴、胡琴仙无权处分被告顾诗奕的产权份额；被告顾诗奕与其母亲共同生活，故原告与被告顾正兴、胡琴仙的行为严重损害了被告顾诗奕的合法权益，该处分行为系无效；依据原告与被告顾正兴、胡琴仙签订的《动迁房预售预购合同》可以看出，原告与被告顾正兴、胡琴仙串通损害了被告顾诗奕的合法权益，故原告与被告顾正兴、胡琴仙在系争房屋买卖过程中均有过错；因被告顾诗奕未在《动迁房预售预购合同》中签字，故系争房屋中关于被告顾诗奕的产权份额处置属于无效行为，现被告顾诗奕无义务配合原告办理系争房屋的过户登记手续，若原告给予被告顾诗奕相应的补偿款，被告顾诗奕则会考虑配合原告办理系争房屋过户登记手续；原告与被告顾正兴、胡琴仙之间的买卖关系不属于善意受让，且在房屋买卖过程中明知有被告顾诗奕的份额，且刻意回避，而原告与顾仕君及被告顾正兴、胡琴仙以不合理的低价出让系争房屋，故原告存在过错；《动迁房预售预购合同》并未体现被告顾诗奕的买卖份额，不属于履行监护人的行为，根据相关法律规定，监护人处分被监护人的财产，系需要维护被监护人的利益，除此之外不得处分，属于强制条款，即使进行了处分，该行为亦属无效，而依据《动迁房预售预购合同》可以看出并未对被告顾诗奕的房产份额进行处分，故原告针对被告顾诗奕的诉请是无合同根据，被告顾诗奕的房产份额应予保留。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告顾正兴、胡琴仙系夫妻关系，被告顾诗奕系被告顾正兴、胡琴仙之孙女。系争房屋系三被告动迁所得的配套商品房。2013年1月11日，原告(买入方、乙方)和被告顾正兴、胡琴仙(出卖方、甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，约定：2013年元月11日，甲乙双方达成动迁房买卖协议，约定甲方将其分得的位于上海市浦东新区川沙镇华夏二路1500弄(心圆西苑)24号602室的动拆迁安置房(以下简称“动迁房”)一套出售给乙方，房屋总价为￥1,100,000.00元(大写：壹佰壹拾万元整)；该房屋房型结构为2室1厅1卫，建筑面积为79.31平方米，建筑类型为公寓,权属为产权房，土地使用权获得方式为转让；本合同签订后，乙方于2013年元月11日支付人民币50,000元(大写：伍万元整)，作为定金；乙方于2013年元月20日前(60%首付款)支付人民币610,000元(大写：陆拾壹万元整)；乙方于2013年3月31日前(20%首付款)支付人民币220,000元(大写：贰拾贰万元整)；乙方于(20%尾款)过户当日支付人民币220,000元(大写：贰拾贰万元整)；本合同签订之后，该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分；甲、乙双方同意，甲方于2013年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；该房屋过户时需要交纳的交易税费，由乙方支付；房屋交付给乙方之后，由乙方装修入住，更换门锁，甲方不得要求乙方在过渡期内搬出房屋；交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉等。原告在《动迁房预售预购合同》中乙方一栏签名，被告顾正兴、胡琴仙在《动迁房预售预购合同》中甲方一栏签名，但被告顾诗奕的法定代理人顾仕君亦在甲方一栏签名。2013年1月12日，原告向被告顾诗奕的法定代理人顾仕君支付定金50,000元。2013年1月19日，原告向被告顾诗奕的法定代理人顾仕君支付购房款220,000元。2013年1月21日，原告向被告顾诗奕的法定代理人顾仕君支付购房款350,000元。2013年4月12日，原告向被告顾诗奕的法定代理人顾仕君支付购房款220,000元。2014年10月13日，原告向被告顾正兴支付购房款50,000元。2013年7月，被告顾正兴、胡琴仙及被告顾诗奕的法定代理人顾仕君将系争房屋交给原告居住使用。2014年11月3日，三被告对系争房屋办理了《上海市房地产权证》，权利人为顾正兴、胡琴仙、顾诗奕。
另查明，被告顾诗奕的法定代理人顾仕君、赵颖敏于2009年5月8日经上海市浦东新区民政局登记离婚。《自愿离婚协议书》中载明：“男方顾仕君与女方赵颖敏现因感情破裂自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、子女抚养：双方所生一女顾诗奕，2004年2月15日生，随女方共同生活，男方每月给付女儿生活费人民币伍佰元正，教育费、医疗费由男、女各承担50%，至女儿独立生活为止。二、双方婚后无共同财产。三、双方婚后无共同债务。”。
审理中，原告表示，其在签订《动迁房预售预购合同》时知晓被告顾诗奕的名字在系争房屋中，鉴于被告顾诗奕系未成年人，故原告要求顾仕君以被告顾诗奕的法定代理人身份在《动迁房预售预购合同》上签字，原告认为原告与被告顾正兴、胡琴仙及被告顾诗奕的法定代理人顾仕君签订《动迁房预售预购合同》合法有效；签订《动迁房预售预购合同》时，顾仕君并未告知其与被告顾诗奕的母亲已离婚的事实；原告愿意向三被告支付剩余购房款210,000元。被告顾正兴、胡琴仙认为，系争房屋买卖过程均由顾仕君操办，被告顾正兴、胡琴仙仅在《动迁房预售预购合同》上签字，具体内容并不清楚，而顾仕君作为经办人亦在《动迁房预售预购合同》上签字；因顾仕君急于出售系争房屋，故系争房屋出售价格低于同地段的价格；既然系争房屋已出售，并已取得购房款，故被告顾正兴、胡琴仙愿意配合原告办理系争房屋的过户手续。被告顾诗奕则认为，其与原告不存在买卖合同关系，即使顾仕君在《动迁房预售预购合同》上签字亦未明确表述代表被告顾诗奕，且《动迁房预售预购合同》签订应由被告顾诗奕的父母均签字才合法有效，故系争房屋的买卖合同应属无效合同；系争房屋出售价格低于同地段价格；若合同继续履行，剩余购房款210,000元归被告顾诗奕所有，另原告与被告顾正兴、胡琴仙应各支付被告顾诗奕300,000元。
本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告顾诗奕表示其与原告不存在买卖合同关系，即使顾仕君在《动迁房预售预购合同》上签字亦未明确表述代表被告顾诗奕，且《动迁房预售预购合同》签订应由被告顾诗奕的父母均签字才合法有效，故系争房屋的买卖合同应属无效合同，而原告认为因被告顾诗奕系未成年人，故顾仕君作为被告顾诗奕的法定代理人在《动迁房预售预购合同》上签字，该《动迁房预售预购合同》合法有效，但本院认为，顾仕君作为被告顾诗奕的父亲、法定代理人，有权代理被告顾诗奕的民事活动，虽然顾仕君、赵颖敏的《自愿离婚协议书》约定顾诗奕由赵颖敏抚养，但《自愿离婚协议书》系顾仕君、赵颖敏内部约定，并不能否定顾仕君法定代理人的身份，顾仕君有权代表被告顾诗奕在《动迁房预售预购合同》上签字，且法律亦未强制性规定处分未成年人的财产必须有未成年人的全部监护人签字才有效，故本院对于被告顾诗奕上述主张不予采信。由此，鉴于顾仕君在签订《动迁房预售预购合同》时系被告顾诗奕的法定代理人，其有权代理被告顾诗奕签订《动迁房预售预购合同》，故原告与被告顾正兴、胡琴仙及顾仕君签订《动迁房预售预购合同》系买卖双方真实表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守诚信，按约履行。《动迁房预售预购合同》签订后，原告依约支付了部分房款，被告顾正兴、胡琴仙及顾仕君亦将系争房屋交付原告使用至今，现系争房屋已具备配套商品房交易过户条件，故原告要求被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕协助办理系争房屋产权过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。三被告认为系争房屋出售价格低于同地段价格，但三被告未提供任何证据证明系争房屋交易价格明显存在不合理之处，故本院对于三被告这一主张不予采信。被告顾诗奕辩称原告与被告顾正兴、胡琴仙串通损害被告顾诗奕的合法权益，故原告与被告顾正兴、胡琴仙在系争房屋买卖过程中均有过错，但被告顾诗奕对其主张并未提供相关依据予以佐证，本院对此难予采信。审理中，原告申请撤回要求被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕赔偿违约金的诉请，系原告对其民事权利的处分，不违背法律规定，本院予以准许。此外，原告愿意向被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕支付剩余购房款210,000元，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条规定，判决如下：
一、被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕应于本判决生效之日起十日内协助原告刘克裕办理上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记过户至原告刘克裕名下的手续；
二、原告刘克裕应于本判决生效之日起十日内支付被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕剩余购房款210,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,880元，由被告顾正兴、胡琴仙、顾诗奕共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 敏
人民陪审员 褚凤英
人民陪审员 宋丽君
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 李晓盛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。