陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终12号
上诉人（原审被告）：陈玺，男，1980年9月18日出生，汉族，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：王珂，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李帅欣，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会。
法定代表人：茹浩，该村委会主任。
委托诉讼代理人：陈玮，陕西稼轩律师事务所律师。
上诉人陈玺因与被上诉人西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会(以下简称南里王村委会)确认合同无效纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初4963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈玺之委托诉讼代理人王珂、李帅欣与被上诉人南里王村委会之委托诉讼代理人陈玮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
陈玺向本院提起上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院审理程序违法。被上诉人在一审中提交的2013年3月、2013年4月、2015年7月三份《会议纪录》中参会人员与实际参会人员不符，上诉人在庭审中提出对该会议记录进行笔迹鉴定，但一审法院仅对会议记录中签字的个别人员进行调查驳回上诉人的申请，并对会议记录的真实性予以认可。一审法院仅对会议记录中签字的个别人员进行调查，未对全部签字人员调查即认可其会议记录内容的真实性，属审理程序违法。2、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同仅涉及房屋的三至五层，一至二层为上诉人从南里王村村民茹杜斌处租赁而来，该房屋项下的土地为茹社斌个人宅基地。且南里王村已建造的房屋，西安市长安区韦曲街道办事处及有关部门专门下发相应文件对此予以认可。一审法院对该事实未能查清系认定事实不清。3、一审法院对被上诉人出售房屋时上诉人有审查义务属认定错误。上诉人对于房屋性质在法律上的定位并不知晓。被上诉人处分房屋是否经过南里王村两委会的讨论决定属于被上诉人的内部管理问题与上诉人无关。上诉人只需审查签订合同时的形式要件即可，并且房屋买卖合同亦明确注明此房屋买卖已经经过村两委会办公会议讨论决定，亦有被上诉人上届村支书及村委会主任签字、加盖被上诉人村委会印章，因此上诉人没有义务审查双方签订的合同是否经过村两委会讨论决定。一审法院对被上诉人出售房屋时上诉人有审查义务属认定事实错误。4、一审法院关于被上诉人已经讨论决定对房屋不对外出售属认定错误。被上诉人此前曾召开过村两委会商讨房屋买卖事宜，且被上诉人对此类房屋多次进行出售。被上诉人提交的会议记录的真实性无法认定，其中2013年3月、2013年4月、2015年7月三份会议记录中参会人员与实际参会人员不符。因此一审法院不能依据该份证据认定被上诉人村委会未讨论决定对外出售房屋。5、一审法院不能认定上诉人与被上诉人签订的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定为管理性强制性规定，上诉人与被上诉人签订的合同违反该规定也仅违反管理性强制性规定而非效力性强制性规定。因此一审法院不能认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。
南里王村委会辩称，一审法院审理程序合法，会议记录的真实性不容置疑。上诉人所购买的房屋系村委会多次会议研究决定只能出租、不能出售的房屋，事实清楚。一审判决认定合同无效适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立。
南里王村委会向一审法院起诉请求：请求确认上届村主任与陈玺所签订的房屋买卖合同无效。
一审法院经审理查明：2012年前，南里王村委会南临西安市长安区风栖东路曾有一排二层临街楼房，除该村委会办公使用部分房屋外，其余房屋对外出租。2012年底，南里王村两委会研究决定将原有二层临街楼房拆除重新建盖多层楼房。经多次会议讨论，时至2013年4月12日两委会会议上确定了建五层楼房，其中一、二层为门面房结构对外出租，三层以上东侧和中间为单元房对外出售，西侧为框架结构对外出租的方案。南里王村委会曾于2013年3月18日、2013年3月26日向外发布招租公告。2013年4月26日，南里王村委会召开两委会议，重点讨论了单元房的出售价格，对西侧三层以上房屋的处理并未涉及。上述房屋于2014年底建成，时至本案庭审结束，仍未办理相关审批手续。2014年4月22日，南里王村委会时任村主任及村党支部书记与陈玺签订合同书，合同书载明：经村两委会于2013年4月26日办公会议决定，村前门面房一、二层留用于村，其余向村民及利民介绍的愿意接受村里规定的人出售，并张贴布告，以示群众；甲方为南里王村委会，乙方为陈玺；甲方同意将村前门面房西段三层以上出让给乙方(面积、位置以双方确认为准)，甲方确认地上附着的房产属乙方一次性买断；乙方购买的房产位于南里王村门面楼西段三层至五层，也就是设计图中的1轴至15轴，西邻一六五所东围墙，东至十五轴电梯西墙；出让面积以建筑面积为准，共计2440.66米，单位为每平方米2800元，总价款为683万元；附属包括电梯一个，位于门面楼西边，电梯间面积在内，一至五层楼梯在内，五楼屋面雨蓬及20吨水箱在内；本合同生效之日，上述房产、电梯(西边)及五楼屋面雨蓬及20吨水箱所有权归乙方所有：合同双方签字生效，乙方付完所有款项，未尽事宜，双方协商解决。此外，双方对其它内容亦进行了约定。2014年4月24日，陈玺向南里王村委会会计账户上汇入300万元，南里王村委会会计于2014年4月25日向陈玺出具收款收据，载明交来门面房款300万元，并加盖南里王村委会印章。此后，陈玺还向南里王村委会会计账户汇款200万元，南里王村委会会计于2014年8月29日向陈玺出具数额为150万元的收款收据，于2014年11月1日出具数额为50万元的收款收据，载明交来门面房租赁款，均加盖南里王村委会印章。陈玺自2014年6月接收房屋后对房屋进行了装修，直到2015年5月。2014年12月5日，西安市航天基地银河酒店注册成立，投资人为陈玺胞妹陈茜，经营场所为涉案房屋。2015年初，南里王村委会新一届两委会选出。南里王村委会于2015年6月向西安市航天基地银河酒店发出通知，要求其按期出示占有、使用房屋的相关手续。南里王村民委会部分村民认为村干部出售本案所涉房屋违法，联名向地方行政部门递交了请求书，要求彻查出售房屋之事。2015年7月6日，南里王村委会召开两委会扩大会议，决定通过诉讼认定其村委会与陈玺所签订的房屋买卖合同无效。随后，南里王村民委会诉至一审法院，要求确认双方于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效，陈玺腾交所占用的房屋。审理中，南里王村民委会坚持其诉讼观点，认为南里王村民委会上届村主任与陈玺恶意串通，未经民主议定程序，违背村民意愿，出售价格显失公平，损害集体利益，该合同应为无效。陈玺在答辩中亦坚持其抗辩理由，认为其与南里王村民委会签订合同出自双方自愿，意思表示真实，出让价格公平合理，未违反法律强制性的规定，其属善意第三人，且其已履行了房款的交付义务，房屋买卖合同应为有效。南里王村民委会部分连任两届的村委会成员、党支部成员、组长到庭证明本案所涉房屋当初会议决定为对外出租，并未开会决定出售，房屋买卖合同系上届村主任与陈玺私自所签，应为无效。陈玺提供了南里王村民委会收取部分房款的收据，南里王村民委会上届主任的情况说明，愿意向南里王村民委会交付下欠房款的邮件说明双方所签的房屋买卖合同应为有效。经陈玺申请，一审法院追加陈茜为第三人参与诉讼，其表示已对酒店进行了大量投资，现仍在经营，房屋买卖合同应为有效，否则应考虑其损失的承担。鉴于南里王村民委会、陈玺及陈茜对合同效力观点相背，经一审法院沟通，南里王村民委会撤回了要求陈玺腾交房屋的诉讼请求，表示待合同效力认定后其再另行诉讼收回房屋；陈玺对先确定合同效力，后处理相关事宜表示认可。经审理后，一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。同时，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，南里王村委会在拆除本集体土地上原有两层房屋后重新建盖五层房屋，且该房屋面临城市道路，应办理相应的规划、建设手续，在未办理相应审批手续的情况下，对外出售改变房屋权属性质应属违法。同时，陈玺曾担任过其所在村主任，其与南里王村委会上届村主任、党支部书记签订房屋买卖合同时．应知道购买村民集体所有的房屋与购买自然人或法人所有的房屋有所不同，村委会处分房屋应经相应的会议讨论通过，其未了解相关情况，存在不当之处。再之，南里王村委会上届村主任及党支部书记在同陈玺签订合同时，合同书中表述出售房屋已经会议决定，经查并无此事；南里王村委会上届村主任接受一审法院询问时表示曾开会讨论过，因文书更换而致书面记录未形成，但时任两委会部分成员到庭表示只讨论了房屋的对外出租，并未决定对外出售；根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，而本案涉及集体房屋的出售，更应进行会议决定，故合同的签订显属上届村主任与党支部书记私自操作。综上，南里王村委会与陈玺所签订的房屋买卖合同应认定为无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及相关民事法律之规定，判决如下：原、被告于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效。陈玺不服上诉提起上诉，经西安市中级人民法院审理后撤销了原审判决，将本案发回重审。经一审重新审查，原审查明情况属实。发回重审后，陈玺撤回了对第三人陈茜的追加请求，一审法院依法予以准许。重审庭审中南里王村委会坚持其诉讼请求。并提供以下证据相佐证：证据一、2014年4月22日《合同书》，证明合同中所提到村委会2013年4月26日办公会议决定出售，以及面积数字都与事实不符，价格显失公平，属个别村干部暗箱操作，损害集体利益的违法行为，既违反了《土地管理法》也违反了《村民委员会组织法》的规定，应为无效合同；证据二、施工图，证明合同上写的建筑面积是2440.66平方米，但依据施工图，建筑面积应为2941.43平方米，说明该合同的签订是损害集体利益的：证据三、1、2012年12月25日会议记录、2、2013年3月15日会议记录、3、2013年3月18日南里王村前排门面房招租公告、4、2013年3月26日南里王村门面房招租公告、5、2013年4月12日会议记录、6、2013年4月26日会议记录，证明村委会会议精神为将西段门面房出租，中东段单元房出售。门面房招租，租金定为一、二层60元每平米，三层以上35元每平米，村民优先，单元房出售价格3300元起。说明门面房以2800元出售给陈玺，不仅违背村民意愿，而且价格显失公平；证据四、2015年6月11日南里王村两委会给银河酒店发的通知，证明因为村民的不满，新一届村委会开始质疑并调查银河酒店使用房屋的合法性；证据五、2015年6月25日村民上访的请求书，证明村民向韦曲街办反映上一届村干部擅自以低价出售门面房，现任村干部不作为，街办要求现任村委会进行处理，街办人民调解委员会调解未果，建议走司法程序；证据六、2015年7月6日会议记录，证明村委会会议研究决定，不认可合同效力，要求收回房屋；证据七、第八届村委会成员证言3份，证明将门面房出售给陈玺未经村委会召开会议通过，未征求其他村干部和村民意见，违反了《村民委员会组织法》第24条的规定：证据八、原审卷一89页、当时报名承租但未能承租的村民原审出庭作证，证明前任村长未按村委会会议精神执行，不尊重本次村民的优先承租权，将门面房私自卖给陈玺但未公开告知村民，客观印证了将门面房出售给陈玺的合同属暗箱操作。证据九、原审卷一147-151页法院已经和原村主任及书记做过调查笔录，在原审案卷中，证明和陈玺签订合同没有经过民主决策。陈玺对证据一合同书真实性无异议，对证明目的不认可，认为合同是双方真实意思表示，并且未违反国家相关法律，合同载明是经过两委会讨论研究决定的，不存在违反民主意愿一说；对证据二、无原件，根据民事诉讼证据规则不予质证，该证据不符合民事诉讼证据规定，不予认可；对证据三均不予认可，均没有村两委会成员的签字，2012年12月5日会议纪要及2012年12月25日无任何人签字，对真实性有异议；其余会议纪要不予认可，如南里王村委会认可会议纪要是真实的我方申请进行鉴定。会议纪要缺乏房屋出租或出售的合法性内容。对公告真实性不认可，认为是南里王村委会作出的和客观事实不符，我方对真实性及证明目的不予认可。对证据四通知书真实性无异议，对证明目的不认可，合同说明南里王村委会与其各执一份，其方没有向南里王村委会提供原件的义务；对证据五，请求书真实性不认可；对证据六要求看会议纪要的原件，无原件其不予质证；对证据七认为证人证明需要证人出庭作证，真实性有异议，且参与庭审旁听的不能出庭作证，张社义证人需要出庭作证，辛小平证人证言应当出庭作证，其申请对证人证言的签字进行鉴定，可能是代签；对证据八张社义笔录质证意见同原审质证意见。证据九对证明目的不予认可，茹社军谈话笔录说关于房子建设出售讨论多次，该房子土地性质是集体所有，当时因为资金短缺对外出售。陈玺坚持其答辩意见，并提供以下证据相佐证：证据一、20l4年4月22日《合同书》，证明双方在签订合同时，陈玺已被告知房屋买卖事宜经过南里王村两委会访论决定，对此陈玺有充分理由相信双方签订的合同已经经过民主会议程序；证据二、转账凭证及收款收据、EMS邮寄单及催收款通知，证明陈玺在签订合同后积极履行合同约定的义务，共计向南里王村委会缴纳房款5000000元，对于剩余的房款，因南里王村委会拒绝接收，故拖延至今没有缴纳；证据三、情况说明，证明陈玺签订《合同书》时，有充分理由相信，双方签订的合同已经经过民主议定程序，合同约定的价格系双方真实意思表示，较为公平合理；证据四、西安市航天基地银河酒店的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、装修费用票据，证明陈玺签订合同后，开始进行大量商业投资，并成立西安市航天基地银河酒店，目前为止共计花费7094556.1元，从保护市场交易的目的出发，不易认定合同无效；证据五、《租房协议合同》，证明双方签订的门面房买卖合同仅为3至5层(1至2层由银河酒店承租而来，为茹社斌的宅基地)，不涉及到土地使用权的买卖、转移，没有违反《土地管理法》的强制性规定，应属合法有效；证据六、原一审卷一115、116、117，118页收款收据4份，证明南里王村委会将自承建的房屋出售给了案外人。南里王村委会对证据一合同书真实性认可，对证明目的不认可，合同书村委会无原件，是银河酒店出示的合同，而且合同本身不能证明经过了民主程序认定；对证据二、收款凭证显示村里收的钱都是租赁款，衬里总共收到500万，合同约定一次性支付680万元，印证合同的虚假性和暗箱操作性。邮寄单和催收款通知不认可，其没有原件也没有收到，村民不认可收过催收款通知；对证据三不认可，茹社军和本案有关联性，不认可该证据，唐李麟的情况说明也不认可，不具备客观真实性，存在多处改动；对证据四营业执照与本案无关，茹社斌租房协议真实性合法性均不认可，与本案无关，茹社斌就是茹社军他弟弟，该栋楼是集体土地承建的，装修费用票据大多是白条子不认可，与实际费用不符，原合同约定是一次性付款，对方在没有付款的情况下让别人使用及装修，相关责任应由陈玺承担；对证据五租房协议不认可，合法性真实性关联性均不认可，整栋楼都是在集体土地上集体投资承建的；对证据六认为所涉及的房子不是本案的标的物，与本案无关。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，南里王村在拆除本集体土地上原有两层房屋后重新建盖五层房屋，且该房屋面临城市道路，应办理相应的规划、建设手续，在未办理相应审批手续的情况下，对外出售改变房屋权属性质应属违法。同时，陈玺曾担任过其所在村主任，其与南里王村委会上届村主任、党支部书记签订房屋买卖合同时，应知道该房屋性质，并且即使房屋能够出卖也应当经过村委会相应的会议讨论通过，其未了解相关情况，存在不当之处。南里王村委会上届村主任及党支部书记在同陈玺签订合同时，合同书中表述出售房屋已经会议决定，但结合南里王村委会提供的会议记录显示会议仅就涉案房屋的对外出租进行了讨论，并未决定对外出售；根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，而本案涉及集体房屋的出售，属于村民集体的重大财产处分，更应进行会议决定，故合同的签订显然侵害了村民集体利益。综上，南里王村委会改变土地用途，且未办理相关土地变更登记等相应审批手续，且出售该房屋未经村民会议决定，违反了法律的强制性规定，损害社会公共到益，应属无效。一审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及相关民事法律之规定，判决如下：原、被告于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效。本案受理费200元，原告已预交，原告承担100元，被告承担100元。
二审中，陈玺提供一份协议书及一份收款收据，证明所涉及的房屋是在茹社斌的宅基地之上的，其一审要求追加其为第三人，但是一审法院未予准许，程序违法。南里王村委会对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为协议上的章子不一样，房屋都是只租不卖，且这个地皮不是村民宅基地，土地性质是建设用地，房屋是集体盖的。经审理查明，一审法院查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。该法律规定属于法律强制性规定，本案所涉土地为农村集体建设用地，属于农村集体所有的土地，南里王村委会未提供其合法使用该地建设房屋经过相关国家土地部门批准的手续，南里王村委会又将该土地上所建的房屋又卖予其他村组村民的陈玺，该买卖行为亦违反相关农村土地管理规定，且该买卖行为未经村民会议决定，故一审法院认定南里王村委会与陈玺签订的《合同书》无效并无不当。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（陈玺已预交），由陈玺承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹守鸣
审判员 杨晓昱
审判员 张 楠
二〇一八年三月二十八日
书记员 崔诚浩