文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9833号原告：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路96号首层107商铺，组织机构代码69355650-2。法定代表人：罗丽燕，系该司经理。委托代理人：贾远鸿、潘蔚怡，均系广东经纶律师事务所律师。被告：王莉，女，1979年8月23日出生，汉族，住湖南省新田县。原告广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）诉被告王莉居间合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告正富公司的委托代理人潘蔚怡到庭参加了诉讼。被告王莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正富公司诉称：被告委托原告介绍出售广州市天河区天润路96号之一2307房，在原告的介绍和努力促成下，作为卖方的被告和作为买方的案外人戴明轩及作为经纪方的原告于2016年1月30日签订《房地产买卖合同》。同日，被告向原告出具《服务收费确认书�，确认原告成功介绍被告出售上述房屋，基于原告提供的中介服务及咨询服务，被告同意向原告支付中介服务费40000元，并约定缴交日期为：垫资当天支付20000元，余款于放款当天，最迟不得在买卖双方物业交楼当天支付完毕；逾期支付的，按日向原告支付相当于上述费用的1%的滞纳金，直至清偿之日止。在原告的协助下，上述房屋已从被告名下过户至买方戴明轩名下。但经原告多次催促，被告至今仍未向原告支付任何费用，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特起诉请求法院判令：1.被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费40000元；2.被告支付逾期支付房地产咨询及买卖代理费的违约金[以40000元为本金，按每日1%的标准，自上述房屋的产权人和抵押人登记为戴明轩的次日（即2016年3月10日）起计至实际付清之日止，违约金总额以本�为限]；3.本案诉讼费由被告承担。被告王莉没有答辩。经审理查明：被告是广州市天河区天润路96号之一2307房（以下简称案涉房屋）的产权人，已领取相应的房屋权属证书。2016年1月30日，作为卖方的被告、作为买方的案外人戴明轩及作为经纪方的原告签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖案涉房屋的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；买卖双方同意该物业总楼价为3220000元；卖方合法持有《房地产证》，……买方已经查看过卖方的房产证；物业有抵押登记；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；（第七条）基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费元或具体详见《服务收费确认书》NO：；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费元或具体详见《服务收费确认书》NO：（注：上述空格处均未填写内容）；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；（第九条）本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准；买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，�一致时以本合同为准；备注：1.购买人为：刘秀荣为出资人，落名到戴明轩名下；2.……3.买方确保在2016年5月31日前将所有楼款（包括贷款）结清给卖方等条款。上述合同的《附件》中选择的“涂销抵押后付款”约定：定金100000元，买方须在2016年1月30日支付给卖方；定金余款100000元，买方须在2016年1月31日前支付给卖方；卖方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由买方承担还贷之一切手续费用，即提前还款罚息及加急过程费；买卖双方按照卖方出资600000元，买方出资1000000元，共同完成赎契手续；首期楼款（不含定金）800000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内；余下首期款220000元，买方须于递件成功当天直接支付卖方；买方按揭付款的，买方须在合同签订后20天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助等条款。2016年1月30日，被告还签署了《服务收费确认书》，其内容如下：【本人】王莉【身份证号码】432928197908230025，现经原告介绍成功出售案涉房屋，该物业成交价为3220000元，基于原告提供的中介服务及咨询服务，现【本人】同意向原告支付40000元作为原告中介代理费及咨询费等；该费用之缴交日期为：垫资当天支付20000元，余款于放款当天（注：原告在本案庭审中称此处的“放款当天”是指买方以按揭方式支付的案涉房屋的购房款1000000元放款当天），最迟不得在买卖双方物业交楼当天支付完毕；逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日为止；本《服务收费确认书》作为【《房地产买卖合同》】之附件，与【《房地产买卖合同》】具有同等法律效力；上述款含：垫资600000元，按上述约定支付（由原告出资垫资赎契，垫资费用计算在15000元以内）（注：此处内容是在被告签章处上方的空白处增加的手写内容）。在本案审理中，原告称原、被告原约定原告向被告收取本次交易的中介服务费40000元，最开始双方并未约定原告为被告办理垫资赎契手续，后来被告称其资金不足，要求原告寻找按揭公司为其垫资赎契，所以，双方在《服务收费确认书》的空白处补充增加上述手写内容；上述内容是指原告为被告寻找按揭公司垫资600000元用于支付涂销案涉房屋原抵押登记的提前还贷的款项，因此产生的需向按揭公司支付的手续费如在15000元以内，则原告不再向被告收取中介服务费40000元以外的其他费用；如需向按揭公司支付的手续费超出15000元，则原告会向被告收取相关费用；至于按揭公司垫资的600000元则由被告自行偿还给按揭公司；但实际上，原告并没有为被告办理垫资赎契手续，被告后来自行办妥了赎契手续。2016年3月9日，案涉房屋的产权人登记为戴明轩，并于同日办理了案涉房屋的抵押登记，记载不动产义务人为戴明轩。在本案审理中，原告称其认为买方的按揭贷款的放款时间即是抵押登记之日（即2016年3月9日），并称其不清楚被告将案涉房屋交付给买方的时间，但是原告与买方约定买方在案涉房屋交付给其使用当天向原告支付本次交易的中介服务费，买方已向其付清上述费用。原告还称被告应按40000元的标准向其支付中介服务费，因为其与被告最初约定的中介服务费即是40000元，该费用不包括垫资赎契的费用，垫资赎契只是原告额外为被告提供的服务，所以不能在中介服务费40000元中扣除垫资赎契的费用15000元，而且15000元只是服务费用的计算标准，并非包�在中介服务费40000元以内的款项。本院认为：《房地产买卖合同》包含买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系，本案主要审查原、被告之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬。上述合同中关于原、被告双方居间合同关系的权利和义务的约定是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。上述《服务收费确认书》是被告的真实意思表示，其内容也未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，且原告也认可上述内容，双方均应依约履行。�告称被告至今没有向其支付本次交易的中介服务费，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告的上述陈述。《服务收费确认书》中约定被告应向原告支付的中介服务费为40000元，并约定“上述款含：垫资600000元，按上述约定支付（由原告出资垫资赎契，垫资费用计算在15000元以内）”，结合原告的解释，本院认定原、被告双方约定由原告为被告寻找相关机构垫资600000元以完成作为卖方的被告的赎契义务，并由原告负担因此而产生的不超过15000元的手续费，现原告自认其实际上没有为被告办理垫资赎契手续，从公平原则出发，上述中介服务费40000元理应扣除没有实际发生的上述垫资赎契的手续费15000元，扣除该费用后，被告应向原告支付的中介服务费为25000元。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告支�迟延支付上述款项的违约金问题。《服务收费确认书》中约定“该费用之缴交日期为：垫资当天支付20000元，余款于放款当天，最迟不得在买卖双方物业交楼当天支付完毕”，现原告自认其没有为被告办理垫资赎契手续，且未能举证证明“放款”的时间（即原告所解释的买方的按揭贷款的放款时间）即是办妥案涉房屋的抵押登记当天（即2016年3月9日）和被告将案涉房屋交付给买方使用的时间，理应承担相应的举证不能的法律后果。但鉴于案涉房屋已于2016年3月9日过户至买方名下，结合《房地产买卖合同》中关于“买方确保在2016年5月31日前将所有楼款（包括贷款）结清给卖方”及被告收齐楼款当天将案涉房屋交付给买方使用的约定，本院酌情认定上述违约金应以25000元为本金从2016年6月1日计至被告实际支付之日止。《服务收费确认书》和《房地产买卖合同》约定的迟延支付中介服务费的违约金计付标准不一致，本院按其中约定的较低的标准（即每日千分之五的标准）认定上述违约金的计付标准。对于原告主张的超过按上述计付方式计算得出的金额部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王莉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州正富房地产代理有限公司支付中介服务费25000元。二、被告王莉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州正富�地产代理有限公司支付逾期支付上述款项的违约金（以25000元为本金，按每日千分之五的标准，从2016年6月1日计至实际付清上述款项之日止；违约金总额以不超过本金25000元为限）。三、驳回原告广州正富房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由原告广州正富房地产代理有限公司负担750元，被告王莉负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李春菊人民陪审员  黄凤君二〇一六年十二月三十日书 记 员  李佳琦梁怡筠本判决书于2016年月日送达（33）