湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异33号
异议人（被申请人）武汉缤购城置业有限公司，住所地武汉市洪山区洪山街南李路2附1号。
法定代表人陈潜峰，该董事长。
申请人武汉丰太建筑有限公司，住所地武汉市硚口区汉正街250号。
法定代表人曹江城，该公司经理。
本院在执行申请人武汉丰太建筑有限公司（以下简称丰太公司）与被申请人武汉缤购城置业有限公司（以下简称缤购城公司）施工合同纠纷一案诉前财产保全过程中，被申请人缤购城公司提出书面异议，本院于2016年11月22日作出（2016）鄂01执异810号执行裁定，驳回缤购城公司的异议请求。缤购城公司不服，向湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）申请复议。该院于同年12月26日作出（2016）鄂执复137号执行裁定，撤销（2016）鄂01执异810号执行裁定，发回重新审查。本院依法重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人缤购城公司称，1、严重超标的查封。依据申请人丰太公司申请冻结1.15亿元的申请，查封了异议人价值3个亿的房产、冻结银行账户2622654.73元，还查封了整个项目的土地使用权，该土地使用权价值近10个亿，法院的查封行为属于严重超标的查封。2、查封了案外人的财产。由于异议人开发项目大部分房产已出售，查封的土地中大部分土地使用权应属于购房人所有，故法院查封全部土地的行为，实际上是变相查封了其他案外人的财产。3、法院查封221套房产已经完全满足且超出申请人丰太公司的查封请求，根据司法解释地随房走的原则，查封房产即意味着房产相对应的土地也已受限制，无需另行办理土地查封的手续，况且，法院在已查封221套房产的情况下，另行整体查封异议人名下全部土地使用权，会带来诸多严重后果。依据上述理由，异议人缤购城公司请求撤销（2016）鄂01执保第184号协助执行通知书，解除对洪国用（2015）第23号国有土地使用权的查封。为支持其请求，异议人向本院提交了《评估报告书》、《武汉市商品房预售许可证》、《关于协调化解缤购城经济纠纷矛盾的会议纪要》、《交通银行电子回单》、《商品房监管账户拨付》凭证、“缤购城”项目周边楼盘销售价格等证据。
本院查明，申请人丰太公司与被申请人缤购城公司施工合同纠纷案，申请人丰太公司于2016年7月21日向本院申请，请求对被申请人缤购城公司采取财产保全。本院于同年7月27日作出（2016）鄂01财保142号民事裁定，冻结被申请人缤购城公司银行账户存款115806665.40元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。
2016年8月1日，本院作出（2016）鄂01执保第184号协助执行通知书，冻结了被申请人缤购城公司银行存款2622655.68元。
2016年8月3日，本院分别向武汉市国土资源和规划局、洪山区住房保障和房屋管理局作出（2016）鄂01执保第184号协助执行通知书，查封被申请人缤购城公司位于武汉市洪山区洪山街南李路2附1号的土地，国有土地使用权证号：洪国用（2015）第23号，面积：34217.65平方米（价值115806665.40元）的土地使用权。查封被申请人缤购城公司位于武汉市洪山区洪山街南李路2附1号1至3号楼，面积21376.37平方米，共221套房屋。后本院以（2016）鄂01民初字1167号立案受理丰太公司提起的诉讼。
另查明，“缤购城”项目由缤购城公司开发建设，武汉市住房保障和房屋管理局于2015年12月11日向缤购城公司颁发了武房开预售[2015]716号《武汉市商品房预售许可证》，“缤购城”项目核准预售范围和面积为1至3号楼住宅建筑面积53812.91平方米，1、3号楼商业建筑面积8463.16平方米（另集中商业楼商业建筑面积43620.6平方米由企业自留，待初始登记后方可对外销售）。
再查明，2016年9月22日，经相关部门组织协调，缤购城公司和丰太公司达成化解协议，主要内容为，缤购城公司预先支付丰太公司2000万元工程款，由丰太公司配合盖章从政府监管账户划转至丰太公司指定账户；丰太公司收到缤购城公司支付的2000万元工程款后，应立即向法院申请解除针对缤购城公司有关土地的诉前财产保全措施；缤购城公司应迅速办理融资抵押手续，在抵押手续办理完成后10个工作日之内，向丰太公司支付3000万元工程款等内容。
2016年10月12日，缤购城公司分别从商品房监管账户和其交通银行账户向丰太公司汇款共计2000万元。
再查明，武汉阳光房地产估价有限责任公司接受缤购城公司的委托，对被本院查封的位于武汉市洪山区洪山街南李路2附1号1、3号楼221套房屋中23层以上（含23层）共135套进行价值评估。该公司于2016年10月21日作出武阳咨字（2016）第0076号《房地产估价报告》，房地产总价为14365.92万元，单价为12176元/平方米。其后，缤购城公司向本院提交了“缤购城”项目周边楼盘网络销售价格，周边楼盘大多数价格每平方米均在1.3万元之上。
本院在审查期间，经向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局查询，被本院查封的位于武汉市洪山区洪山街南李路2附1号1、3号楼221套房屋中23层以上（含23层）共135套房屋无商品房销售合同的备案登记信息、未设定抵押及其他案件查封的情况。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定，财产保全的目的是保证人民法院的判决得以执行，但人民法院查封、扣押、冻结的财产也应以申请保全的价值为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。本案中，丰太公司申请保全缤购城公司的财产为115806665.40元，而本院不仅冻结了缤购城公司银行账户存款2622655.68元，还查封了该公司证号为洪国用（2015）第23号的国有土地使用权（面积：34217.65平方米）及该土地上的部分房产221套，且缤购城公司在本院立案受理了丰太公司提起的诉讼之后，又向丰太公司支付了2000万元的工程款。虽然缤购城公司单方委托武汉阳光房地产估价有限责任公司对其中135套房屋进行了评估，但是该评估公司系依法注册成立的，具有不动产评估资质的评估机构，且综合“缤购城”项目周边楼盘的销售价格分析，该评估机构作出12176元/平方米的估价结论是客观、合理的。故，在上述135套房屋无其他权利负担的情形下，其评估价值已超过1.4亿元，完全可以实现丰太公司的保全目的。另，由于缤购城公司已取得武汉市住房保障和房屋管理局向其颁发的《武汉市商品房预售许可证》，缤购城公司可对“缤购城”项目的1至3号楼住宅进行销售，因此上述可销售房屋占用范围内国有土地使用权为可分物，本院应对相应价值部分进行查封。
综上，本院查封的缤购城公司房屋和国有土地使用的价值已明显超过保全裁定载明的金额，依法应解除对超标的部分的查封。缤购城公司的部分异议请求成立，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定如下：
解除对武汉缤购城置业有限公司超标的部分财产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。
审判长 张鹰战
审判员 李淑红
审判员 徐 文
二〇一七年二月二十二日
书记员 高 峰