辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1565号
上诉人（原审被告�：徐成军，男，1968年2月1日出生，汉族，沈阳市桃仙机场公安分局工作人员，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：胡立军，男，1957年3月29日出生，汉族，沈阳金辉钢材有限公司董事长。
被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，该公司董事长。
委托代理人：卜长知，男，1985年4月25日出生，蒙古族，该公司客服管家。
委托代理人：卢金保，男，1983年2月11日出生，汉族，该公司法务。
上诉人徐成军因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员孙卓、代理审判员李大鹏参加评议的合议�，于2015年6月15日公开开庭审理了本案，上诉人徐成军的委托代理人胡立军，被上诉人万科物业公司的委托代理人卢金保、卜长知均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万科物业公司一审诉称，万科物业公司于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定万科物业公司为徐成军所居住的小区提供物业服务，徐成军在该期间内也实际接受了万科物业公司提供的物业服务。按照合同约定，住宅部分按照每平方米每月人民币1.5元收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。万科物业公司按照合同约定为徐成军所居住的小区提供了物业服务，可是徐成军一直拖欠物业费未付，故诉至法院，请求法院判决徐成军支付沈阳市沈河区方青北路6-1号142自2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费人民币3384元，违约金人民币100元，诉讼费由徐成军承担。
徐成军一审辩称，1、万科物业公司诉称自2011年12月2日起至今连续与该小区业主委员会多次签订物业服务合同，约定万科物业公司为徐成军所居住的小区提供物业服务，与事实不符。万科物业公司与园区业主委员会自园区建设后分别在2001年、2004年、2007年，2010年签订物业服务合同，最后一次物业合同是在2010年3月19日与第三届业主委员会签订的，其中第二条规定：物业服务期限为2年（自2010年1月1日至2011年12月31日），如合同到期具备以下两个条件的，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.业主大会形成终止或解除本合同协议。其合同第三条规定：本合同任何一方决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。2013年5月31日，万科物业公司在园区公告栏内和给每个业主家送达了《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》，并且向沈河区房产局及丰乐街道办事处、沈河区小区办、沈阳市房产局物业处等送达，在《函》中提出：自2013年6月1日起将认真履行三个月的代管期，自2013年9月1日将正式终止物业服务合同。因此，徐成军认为万科物业公司已终止了物业服务，起诉书述称的万科物业公司按约定至今为所居住的小区提供服务，与事实不符，万科物业公司已解除了物业服务合同。二、根据万科物业公司向法庭提供的《物业服务合同》一式15页证据来看，在第一页证据，委托方（甲方）为沈阳市沈河区丰乐街道办事处万科社区委员会，受委托方（乙方）为沈阳万科物业服务有限公司。该合同在第11页双方签字盖章中，只有乙方万科物业盖章，没有甲方盖章，而且乙方的万科物业公章盖到了甲方的地方，乙方万科物业应当盖章的地方却是空白，在甲方和乙方的下面都没有合同的签订日期。根据我国合同法的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此徐成军认为该份证据并不能证明合同依法成立，该证据也不能采信。三、根据2014年12月1日沈河区丰乐街道办事处《关于胡立军、陈锡盛投诉万科社区委员会违法召开业主大会的回复》，在回复第四条：经调查，万科社区委员会并没有与万科物业签订任何协议，证明万科社区委员会至今没有与万科物业公司签订物业服务合同。依照《辽宁省物业管理条例》第二十六条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同，社区居民委员会无权与物业企业签订合同。四、万科物业公司向人民法院主张的物业合同纠纷案由并不能成立，本案中万科物业公司提供的物业合同证据不能成立，依据《辽宁省物业管理条例》第四十条：业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，可是本案并不存在物业服务合同。五、根据国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，本案中没有证据证明物业服务合同的合法存在，没有合同约定徐成军应当按照什么标准交纳物业服务费，也没有证据证明徐成军在什么时间应当交纳物业费，更证明不了徐成军按照什么标准交纳违约金人民币100元。综上，徐成军认为万科物业公司主张的物业服务合同事实不清，证据不足，违反了相关法律规定，法院应当依法对案件事实、证据材料进行审理，驳回万科物业公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，徐成军居住于沈阳市沈河区方青北路6-1号142，属�万科花园新城小区，一直由万科物业公司提供物业服务。
2010年3月19日，沈阳万科花园新城业委会作为甲方，万科物业公司作为乙方签订《花园新城物业服务合同》，约定由万科物业公司为万科花园新城小区提供物业服务，自2010年1月1日至2011年12月31日止，如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的协议，收费标准为住宅人民币1元／月／平方米，车库人民币0.5元／月／平方米。任何一方依据法律规定及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应至少提前3个月书面通知对方。该合同到期后，双方未续签合同，但万科物业公司一直为园区提供物业服务。
2012年6月，万科花园新城第四届业主委员会增补初文�、陈丽洁为委员并在沈阳市沈河区住宅小区管理办公室及沈阳市沈河区丰乐街道办事处办理了备案手续，业委会主任为胡立军、副主任为陈锡盛、马弘波。
2013年5月31日，万科物业公司向房产局小区办、丰乐街道提请《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》，内容是其公司在花园新城小区的物业合同有效期至2011年12月31日，但在原合同履行过程中，花园新城业委会实施违反合同，未经业主大会表决自行利用小区公共部位进行经营并处分所得收益。近年来，伴随物价的大幅上涨，其成本提升，亏损过高，花园新城业委会的行为严重侵害了小区业主和万科公司的利益。此外，在重新商讨合同条款过程中，花园新城业委会与其在合同重大条款上无法达成共识，致使花园新城园区原物业合同无法履行，新的物业合同无法签订，故提请政府主管部门指导花园新城�区招标选聘物业企业，自2013年6月1日将认真履行三个月的代管期，此期间将依法整理准备完成相关移交手续，自2013年9月1日将正式终止物业服务合同。
2013年6月3日，沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会对万科花园新城业委会发出《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》，内容是2013年5月24日至6月2日，其依据“沈阳万科花园新城部分业主联名提议撤换业主委员会”的要求，对联名提议的686户业主身份进行了核实，截至6月2日，已有314户业主情况属实，占园区总户数1404户的22.4%，核实建筑面积总计50665.77平方米，占园区建筑总面积242969平方米的20.9%，故请万科花园新城业主委员会接通知后7日（6月9日）内给予答复，并在法定期限15天（6月24前）内组织召开万科花园新城临时业主大会。
2013年6月27日，万科社区委员会对万科花园新城全体�主发出《关于召开万科花园新城业主大会临时会议的通知》，内容是有符合条件的业主联名提议召开业主大会临时会议，其已向万科业委会下发通知，限期召开业主大会临时会议，但因万科业委会未按期召开，万科社区委员会经请示上级主管部门，定于7月13日至7月22日组织召开业主大会临时会议，拟定两项议题：1、是否同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；2、是否同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年7月24日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述两项议题经户数和专用面积双过半业主同意，形成决议如下：一、同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；二、同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年10月31日，万科社区委员会对万科花园新�全体业主发出《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》，内容是2013年7月13日至2013年7月23日，花园新城召开了业主大会临时会议，表决通过了“同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务”，因原物业合同已于2011年12月31日到期，故依据相关法规，需要召开业主大会，表决万科花园新城物业合同并续签。经请示上级主管部门，此次业主大会临时会议采用书面征求意见的形式，召开时间为2013年11月15日至12月5日。
2013年12月11日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述“是否同意调整物业费标准”召开了业主大会临时会议，经户数和专有面积双过半业主同意，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下：住宅人民币1.5元／月／平方米，车库人民币0.75元／月／平方米。
2014年11月25日，胡立军、陈锡盛向沈河区丰乐街道投诉万科社区委员会违法召开业主大会，2014年12月1日，沈河区丰乐街道作出答复，内容是万科社区委员会受丰乐街道委托，于2013年7月13日至7月22日召开业主大会临时会议，作出终止现任业主委员会委员资格的决定，符合法定程序，万科社区委员会并没有与万科物业公司签订任何协议。
2015年1月，万科物业公司起诉至原审法院，要求徐成军支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费。
原审法院认为，万科物业公司与万科花园新城业主委员会签订的物业合同于2012年1月1日到期后，因与业委会未能协商一致，故未能续签合同，万科物业公司向相关政府部门发出《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》，请求政府相关部门重新招标选聘物业公司，其将于2013年6月1日履行三个月的代管期，于2013年9月1日将正式终止物业服务合同。该函发出后，在2013年7月和11月，万科社区委员会两次组织召开了万科花园新城业主大会临时会议，作出决议，终止现任万科花园新城业主委员会委员资格，同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅人民币1.5元／月／平方米，车库人民币0.75元／月／平方米。
根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”、第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”、第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，万科社区委员会经万科花园新城专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，在向业主委员会发�通知，要求业主委员会召开业主大户临时会议而业主委员会逾期未能召开的情况下，受丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议，符合该指导规则的规定，2013年7月和11月召开的两次业主大会临时会议符合法定程序，根据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条的规定，上述业主大会临时会议决议对园区全体业主具有法律约束力，徐成军作为小区业主应受业主大会会议决议的约束。因此，万科物业公司在未经选举产生新的业主委员会的前提下，虽然未能提供合法有效的物业合同，但依据业主大会临时会议决议，诉请徐成军支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，理由正当，应予支持。
万科物业公司诉请徐成军以188平方米的标准支付物业费，但未能提供相应的证据予以证明房屋面积，在庭审过程中，徐成军认可房屋建筑面积147.94平方米，徐成军应以此标准交纳物业费，故徐成军应交物业费数额为人民币2663元（147.94平方米×1.5元／月／平方米×12个月）。
关于万科物业公司要求徐成军支付违约金的诉讼请求。因万科物业公司未能提供合法有效的物业合同，其要求徐成军按照欠费总额的日万分之五支付违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上，依照国务院《物业管理条例》第七条、第八条、第十一条、第十二条、第四十二条之规定，原审法院判决：一、被告徐成军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万科物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费人民币2663元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。被告徐成军如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告徐成军承担。
宣判后，上诉人徐成军不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决。上诉理由：原审法院判决事实不清、证据不足、适用法律不当。一、本案被上诉人于2013年5月31日在《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》中提出：自2013年9月1日0时将正式终止物业服务合同。因此上诉人认为被上诉人已经终止了原物业合同，被上诉人起诉书述称的其按约定至今为所居住小区提供服务，与事实不符。二、万科社区居民委员会不是房地产行政主管部门或街道办事处，不具有责令业主委员会限期召开业主大会的权限。原审法院未查明“万科社区经请示上级主管机关，定于7月13日至7月22日召开业主大会临时会议”这一事实，业主委员会至今未收到行政主管部门或街道办事处责令业主�员会限期召开业主大会的通知。三、原审法院认定业委会没有按期召开业主大会与事实不符。万科业委会在2013年6月8日按期召开了会议，并向丰乐街办事处递交了《答复函》，申请补选业委会成员，不应当将全体业委会成员罢免，而业委会至今未收到任何答复。四、原审法院查明的万科社区委员会于2013年10月31日公布的关于召开临时业主大会的会议通知及会议结果公告违反了相关法律规定，表决结果公告上并不是业主大会的公章，证明不了是业主大会的决定。五、原审法院在判决中认为：对于被上诉人要求上诉人按照欠费总额的日万分之五支付违约金，缺乏依据，不予支持，证明新的物业合同无效。因此，在被上诉人未能提供合法有效物业合同的情况下，原审法院又支持新物业服务合同约定的收费标准是错误的。六、上诉人在2014年以前并不欠物业费，愿意按原来的物业合同的规定交纳物业费。七、新的物业合同未能签订是物业公司主动提出的，业主委员会已经为签订新的物业服务合同作出了大量工作，万科物业公司为了使自己起草的霸王条款合同得以实施，串通社区委员会妄图签订物业服务合同未能成功。原审法院不应认定业主大会决议及新的物业服务合同有效。
被上诉人万科物业公司辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有2010年3月19日《花园新城物业服务合同》、业委会备案通知、《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》、《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》、《关于召开玩万科花园新城业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、沈河区丰乐街道答复等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：被上诉人依据与沈阳万科花园新城业委会于2010年签订的物业服务合同取得了万科花园新城小区的物业服务管理权利，合同约定的服务期限于2011年12月31日届满后，被上诉人虽未续签物业服务合同，但一直在万科花园新城小区提供物业服务，履行了小区物业代管职能。被上诉人依据万科社区委员会于2013年10月31日发布的《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》及2013年12月11日的《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，取得了万科花园新城小区从2014年1�1日起住宅物业服务费为1.5元／月／平方米的物业管理服务权利。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主，上诉人作为小区业主，应履行交纳物业费的义务，一审判决上诉人交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费并无不当。
关于上诉人以被上诉人未提供物业服务合同，不同意按照涨价的1.5元缴纳物业费的上诉主张。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条、第五十一条及第五十八条规定，万科社区委员会受所在地丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议并决议通过继聘被上诉人提供物业服务且经户数和专有面积双过半业主同意实施住宅物业费1.5元／月／平方米的内容，具有法律效力，被上诉人据此取得小区的物业管理服务权利，决议内容对小区业主具有约束力。上诉人不能以被上诉人未提供物业服务合同为由，拒绝履�其应交纳物业费的义务，对上诉人该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐成军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 孙 卓
代理审判员 李大鹏
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。