浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5514号
上诉人（原审原告）：郑春法，男，1957年9月3日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑高法，男，1953年10月17日出生，汉族，住义乌市。
上诉人（原审被告）：楼芝香，女，1958年9月1日出生，汉族，住义乌市稠城街道抱湖塘村*组，现住义乌市。
郑高法、楼芝香共同委托诉讼代理人：龚群伟，男，1965年1月3日出生，汉族，住金华市婺城区，系郑高法、楼芝香亲戚。
上诉人郑春法因与上诉人郑高法、楼芝香房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初16144号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
郑春法上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持郑春法的诉讼请求。事实与理由：义乌市人民法院作出的一审判决在对本案事实的认定、举证责任分配以及法律的适用等方面存在诸多错误。一、涉案《房地产绝卖契》形成背景是签订《房地产绝卖契》时，当时一致的法律共识是用地指标不能转让，故在房地产未选位建成前转让用地指标买卖双方通常写的都是房地产转让合同，形式上以房产转让的内容出现，目的是掩盖用地指标转让的事实，因此除用地指标转让的价款，建房所要产生的房屋选位费、建造费、装潢费等费用经双方初步评估结算也计入房地产绝卖契的价款中，实际由买受人出资，这是抱湖塘村当时用地指标转让的一种普遍的交易方式。二、《房地产绝卖契》形成时的抱湖塘村宅基地交易市场价是2.8万元每平方米，至多不超过3万元每平方米（这是抱湖塘村当时统一市场价，可调查）。受当时法律共识影响，郑高法、楼芝香实际给付给郑春法的用地指标，是以房地产形式买卖，合同的标的是建成后的房屋及土地使用权，因此合同价款的组成除双方交易的用地指标的价款外，还包括了由郑春法出资的选位费、房屋建造费、装修装潢等费用，这是涉案房地产绝卖契所谓的108万元转让款的组成及计价方式。三、关于款项支付问题，因为郑春法当时共买了十几户人家的平方，距今年份也非常久远，因此具体到单户的款项实际支付情况会有所模糊是正常的。实际情况是郑春法对郑高法、楼芝香款项的支付情况确实是记忆不清，其记忆中是10万元、20万元分多次支付，郑高法、楼芝香向法庭提供的492000元的转账汇款，郑春法根本没有记忆，涉案的用地指标也好，其他户的转让也好，因为款项均已付清，有收条为证，而且时隔十年左右，从未有人对款项支付提出异议，郑春法不可能对每户的具体支付凭证有明确记载，因此一审三次庭审中对款项支付问题的陈述有所混乱是郑春法记忆不清所致。四、收条效力问题：1、《房地产绝卖契》中108万元转让款的组成及计价方式前面已经阐明，双方合同约定的付款义务郑春法已履行，为此郑高法、楼芝香向郑春法出具了108万元的收条。2、郑高法、楼芝香作为完全民事行为能力人，当知出具收条的真正含义和法律效力，如果说存在尚有几十万元转让款未付清的情况，在未收到任何胁迫、威胁的情况下，怎可能再向郑春法出具收到108万元的转让款收条。整个一审诉讼过程中郑高法、楼芝香对其为何会出具收条未做过合理解释，也未提供充分的足以推翻收条的证据，如郑高法、楼芝香认为郑春法尚有款项未结清，应当承担足以推翻收条的举证责任。3、从2008年到房屋建成使用至一审开庭前，郑高法、楼芝香从未就转让款的支付提出过异议，也从未阻碍郑春法建造使用房屋，如郑春法存在购房款未付清的情况，郑高法、楼芝香的行为明显不符合常理。4、退一万步讲，就算涉案存在款项未结清情况，按合同约定的付款方式，也早已过诉讼时效。综上，郑春法已履行《房地产绝卖契》约定的付款义务，郑高法、楼芝香也应履行合同义务，办理涉案义乌市福田街道抱湖塘村拆迁安置街区抱湖塘23幢房地产初始登记并协助郑春法将房地产过户至其名下，为此特向贵院提出上诉。
郑高法、楼芝香答辩称：郑春法所说事实是虚假的，不符合实际情况，一审法院事实查明，主要问题是款项支付。郑春法在一审中明确表示付出过60、70万元左右购房款，合同标的108万元确认无误。差价尚未付清，故没有配合过户。这也是本案的争议焦点，当时房地产绝卖契只是口头协议，从没有书面协议。位置、平方、价款都是属实的，不存在选位费、装修费等的情况。一审中郑春法主张合同有效，诉请履行合同义务，配合过户。一审法院在查清事实的情况下没有判决履行支付义务、过户义务是错误的。
郑高法、楼芝香上诉请求：判令郑春法在付清郑高法、楼芝香全部购房款108万元本利（已支付54万元，利息5.2万元，尚欠本金54万元，利息按双方约定的1分计算，从2009年1月1日至实际履行付款日为止）的条件下，购房合同合法有效，双方全面履行合同，郑高法、楼芝香完全协助郑春法办理好过户手续。事实与理由：本案通过近一年的诉讼，已基本查清主要事实，郑高法、楼芝香将18平方米土地建房权益自愿转让给郑春法所有，价款为108万元。郑春法已支付购房款人民币54万元，利息5.2万元，尚欠本金54万元及相应利息，郑春法没有同郑高法、楼芝香协商该房过户事宜，而选择了法院诉讼，后因未全部付清购房余款，故坚持在付清全部款项后配合过户手续。结合一审中郑春法的诉请：1、房地产绝卖契有效；2、继续履行合同义务，办理诉争房地产权过户手续，一审法院没有做到结案事了，止息纷争，一审判决有违公正原则，故向二审法院提出上诉，请求予以支持郑高法、楼芝香的上诉请求。
郑春法答辩称：一、郑高法、楼芝香的上诉请求和理由明显不能成立，1、本案中郑春法已经按照合同约定的付款方式履行了支付义务。郑高法、楼芝香也已经出具了收条，明确确认郑春法履行了付款义务。郑高法、楼芝香无权再行主张。2、在本案中无论是否存在转让款尚未支付的问题，都是另一法律关系。上诉人郑高法、楼芝香如果认为自己尚有权力没有主张的，可以依法主张。但不在本案的诉请主张中。二、郑春法已经按照合同约定履行了付款义务，郑高法、楼芝香应依法履行初始登记和协助过户义务，郑高法、楼芝香夫妇没有履行合同过户义务违背了诚信守约的原则。
郑春法向一审法院起诉请求：1、确认郑春法与郑高法、楼芝香于2008年签订的房屋买卖合同（即房地产绝卖契）有效。2、判令郑高法、楼芝香继续履行合同义务，办理义乌市福田街道抱湖塘村拆迁安置街区抱湖塘23幢房地产初始登记并协助郑春法办理房地产权过户手续。
一审法院认定的事实：郑春法与郑高法、楼芝香曾达成合意，将以郑高法名义获批的18个平方米拆迁安置建房用地权益转让给郑春法。为此，郑春法（乙方）与郑高法（甲方）签订《房地产绝卖契》一份，载明：“一、甲方同意将福田市场抱湖塘村拆迁安置街区幢号所有权按时值绝卖给乙方，四靠：东靠，南靠，西靠，北靠。计占地壹拾捌平方米，共层，计人民币壹佰零捌万元整。一次性付清。二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权、债务一律由甲方清理清楚。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应加倍退回乙方所有购买金及贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。四、评估费、契约费、出让金、过户费等由乙方支付。（中介费由甲乙双方支付）。五、甲方必须保证房产权证顺利过户给乙方，但甲方不负任何经济费用。特此立约甲方：郑高法（签名）乙方：郑春法（签名）”。上述18个平方米的建房用地面积后因安置政策实际打折为14.4个平方米，安置于义乌市福田街道银海一区17幢（现为23幢），由郑春法出资建造了房屋。证人刘某与郑春法一起向他人购买拆迁安置建房用地权益，内部原约定郑高法、楼芝香的拆迁安置建房用地权益转让给证人，由郑春法支付款项，后最终确定转让于郑春法，故而郑高法出具了以证人刘某为付款人的收条一份，载明：“今收到刘某购房屋款计人民币现金壹佰零捌万元正（1080000元），此据。收款人郑高法”。就价款支付问题。郑春法委托诉讼代理人在一审第一次庭审中陈述：价款108万元已经全部支付给郑高法、楼芝香，由郑春法委托证人刘某支付。在一审第二次庭审中，郑春法委托诉讼代理人陈述：郑春法大概分四次支付，现金多少、转账多少无法明确。一审第三次庭审中，郑春法陈述：价款实际支付了郑高法、楼芝香约60万元，与郑高法、楼芝香协商拆迁安置建房用地权利转让价款108万元还包括了建造房屋的费用、装潢的费用、选位费等等，这些费用都是郑春法支付的，合同价款实际是翻倍写的。郑高法、楼芝香则称郑春法支付的价款情况为：于2007年12月18日收到郑高法、楼芝香10万元现金，于2009年2月26日收到郑春法转账支付的49.2万元（其中本金44万元，利息5.2万元）。在审理过程中，郑高法、楼芝香申请对《房地产绝卖契》和收条上“郑高法”和“楼芝香”的签名捺印是否为郑高法、楼芝香所为进行鉴定，一审法院予以准许并委托金华精诚司法鉴定所进行鉴定，金华精诚司法鉴定所作出精诚[2016]文鉴字第198号笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：1、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、《收条》原件中收款人处共2个“郑高法”签名字迹均为郑高法所写；2、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、收条原件中收款人处共2个“楼芝香”签名字迹均不是楼芝香所写。同时，还向一审法院出具《说明函》一份，函告一审法院由于需检的指印纹线模糊，无鉴定条件，无法做出鉴定意见，收费时只收取笔迹部分鉴定费。郑高法、楼芝香支付鉴定费13280元。因郑高法、楼芝香申请鉴定人员出庭作证，支付鉴定机构出庭费用900元。
一审法院认为，郑春法与郑高法签订了《房屋绝卖契》，郑春法及郑高法、楼芝香也均确认双方实际转让的是拆迁安置建房用地权益，而案涉安置建房用地的土地使用权性质为国有划拨，并非禁止转让，故《房屋绝卖契》合法有效。双方均应按约定履行合同义务。双方对于郑春法的支付价款的合同义务和郑高法、楼芝香办理不动产权初始登记及过户手续的合同义务的履行并未明确约定履行顺序，应视为同时履行。故而郑春法在未付清价款的情况下无权要求郑高法、楼芝香履行相应的合同义务。案件的争议焦点在于郑春法是否已经付清了合同约定的价款。关于合同价款，《房地产绝卖契》明确载明为108万元，郑春法在起诉状中也陈述按约支付了108万元，但在一审三次庭审中，郑春法对约定的价款前后陈述不一，对款项支付问题的陈述也混乱不一，在其未提供确切的证据证明双方之间存在着与绝卖契载明的价款不一致的实际价款的约定的情况下，一审法院认为应按108万元认定双方之间约定的价款。关于已经支付的价款，郑春法陈述实际已支付了郑高法、楼芝香约60万元，郑高法、楼芝香陈述收到郑春法共计59.2万元（其中包括5.2万元利息），双方陈述的数额大致吻合，因此，虽然郑高法出具了收到108万元的收条，但并不能认定郑春法已经履行了付清价款的合同义务。也因此，郑春法现直接要求郑高法、楼芝香履行办理相关不动产初始登记并协助过户的义务依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十六条的规定，判决：一、确认郑春法与郑高法签订的《房屋绝卖契》合法有效。二、驳回郑春法的其他诉讼请求。案件受理费14520元，由郑春法负担；鉴定费13280元，鉴定人员出庭费用900元，由郑高法、楼芝香负担。
二审中，郑高法、楼芝香没有提供证据。郑春法提供2011年至2013年时间段义乌市人民法院巡回法庭办理的福田安置区地块的同类型案件判决书四份。证明目的：1、2005年-2007年时间段义乌市福田街道相邻安置地块的建房用地指标转让在2万-3万之间，这是当时福田安置地块的通常价格即市场价；2、转让建房用地指标时签订的转让合同通常都是以实际转让价翻倍签订，以高于实际转让款金额签订合同并办理收款凭证是当时普遍存在的现象。
申请证人王某1、王某2、王某3出庭作证，证明：2008年抱湖塘村屋基转让的价格基本都是2.8万每平方米左右，最高不超过3万每平方米，当时为防止出卖人事后反悔收回房屋，村里的人书写转让合同的价款，均是在双方实际约定转让价格的基础上翻倍。
郑高法、楼芝香发表质证意见：针对证据一、并不符合当时的实际情况，与本案无关联性，地块位置相差很大，对方出高价购买也有可能。何况当时郑春法与郑高法是自家亲戚，关系很好，根本没有写合同，只说不让你吃亏，转让价我方并没有加倍写。
证据二、证人证言基本属实，但不能达到其证明目的，因为他们对本案的买卖不知情，都只是听说。王某2只是听说，印证了买卖房屋的真实情况。针对郑春法说的，选位费等其他费用，由购房者自己支付是真实的，本案的108万元购房款不包含这些费用。
本院对郑春法提供的判决书真实性予以认定，结合证人证言中对安置建房用地权益转让价格的陈述（王某1陈述其转让价格为2.9万元每平方米，王某2陈述其转让价格为3万元每平方米，王某3陈述其转让价格为2.8万元每平方米）可以证明2008年左右福田安置区地块的交易成交价格大约为3万元每平方米。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，郑春法主张其已履行《房地产绝卖契》约定的付款义务，故郑高法、楼芝香也应履行协助郑春法办理房地产初始登记及过户的义务，而郑高法、楼芝香抗辩郑春法未付清购房款。根据双方当事人的一致陈述，双方于2008年即达成转让合意，涉案房屋系由郑春法出资建造，房屋自2009年建成后即由郑春法使用至今。郑高法、楼芝香8年来未对郑春法建造、使用房屋的行为提出异议。郑高法出具收的条也明确载明收到购房款108万元，虽郑高法、楼芝香辩称该收条系郑春法伪造，但经一审法院委托鉴定，收条上郑高法的签名系其本人所签。郑春法陈述郑高法、楼芝香出具收条后未向其催讨过购房款。虽郑高法、楼芝香对该事实予以否认，但也未提供催款的相关依据。故，本院认为郑高法、楼芝香出具收条的行为系对郑春法已经履行付款义务的确认，其应履行协助郑春法办理房地产初始登记及过户的义务。
综上所述，郑春法的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初16144号民事判决第一项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初16144号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
三、郑高法、楼芝香于本判决生效之日起十五日内协助郑春法办理义乌市福田街道银海一区23幢房屋的所有权及土地使用权初始登记，并协助郑春法办理上述房屋所有权、土地使用权过户手续。
一审案件受理费14520元、鉴定费13280元、鉴定人员出庭费用900元，二审案件受理费9200元，均由郑高法、楼芝香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 张淑英
审 判 员 金佳卉
二〇一八年一月三十日
代书记员 卢芷忻