重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民4306号
原告�重庆麒阁酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥东环路38号9-3，统一社会信用代码91500105305170588R。
法定代表人：孙静，执行董事、经理。
委托诉讼代理人：邵海，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：杨绍文，男，1970年12月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆麒阁酒店管理有限公司（以下简称麒阁公司）与被告杨绍文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麒阁公司的委托诉讼代理人邵海到庭参加诉讼。被告杨绍文经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告麒阁公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租赁保证金47000元；3、判令被告向原告返还预付租金99297.9元；4、判令被告向原告支付违约金111179.7元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于重庆市江北区观音桥东环路38号的天屿星辰大厦X层X、X号房屋用于酒店办公，涉案房屋建筑面积254.61平方米，租赁期限为15年，自2014年11月30日开始计算装修免租期5个月。租赁期限内的租金单价为：第一年（2015年5月1日-2016年4月30日）按建筑面积每月每平方米65元收取；第二年（2016年5月1日-2017年4月30日）按建筑面积每月每平方米67元收取。根据合同的约定，原告签订的合同当日向被告支付房屋保证金47000元，并向被告预付2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金99297.9元。被告在《房屋租赁合同》中承诺其为涉案房屋的合法产权人，涉案房屋无不利于原�承租及使用的情形（如抵押、查封、担保）。合同签订后，原告投入大量的资金开始装修，在装修即将结束时，案外人告知原告，涉案房屋已在双方签订《房屋租赁合同》前被法院查封且已经进入执行程序。后根据重庆市第五中级人民法院的委托，重庆联合产权交易所2016年9月26日以互联网竞价的方式拍卖涉案房屋，并由案外人成功竞买。在此期间，原告的正常经营多次被打断，被告的违约行为导致原告巨大的经济损失。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，被告应返还房屋租赁保证金47000元和预付租金99297.9元，并向原告支付一年的租金204706.44元作为违约金。原告于2016年3月10日收到重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民执字第00155-2号协助通知书，要求原告自即日起扣留应支付的租金，截止2016年9月25日，租金共计93526.74元。据此，以违约金抵销应付租金93526.74元后，被告还应向原告支付111179.7元违约金。被告明知该涉案房屋已被法院查封的情况下仍然隐瞒相关事实，并与原告签订《房屋租赁合同》，骗取房屋租赁保证金和租金，其行为侵犯原告的合法权益，故诉至法院。
被告杨绍文未出庭答辩。
本院经审理认定事实如下：位于重庆市江北区观音桥东环路X号X－X、X－X的房屋原产权人为被告。2014年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于重庆市江北区观音桥东环路38号的天屿星辰大厦X层X、X号房屋用于酒店办公，房屋建筑面积254.61平方米。被告应向原告提供该房屋的产权证明资料，或其他能够证明该房屋所有权的有效证件的复印件、产权人的身份证复印件等。被告须明确向原告告知该房屋存在的抵押、担保、查封等所有情况，提供相应的证明资料，不得有任何隐瞒，资料须�实、合法、有效，否则视为被告违约。被告作为该房屋的合法产权人，承诺该房屋不得有不利于原告承租及使用的情形。该房屋若存在抵押、查封、担保等，被告须明确真实告知原告，并承诺不得影响原告正常使用至租赁期满，否则视为被告违约。租赁期限为15年，原被告在本合同生效并办理完该房屋的交接手续之日起，有5个月作为原告的装修免租期，装修免租期满后正式开始计算租赁期至满15周年。原被告双方在本合同生效后应及时完成该房屋的交接手续。被告应于2014年11月25日前完成该房屋交接。双方约定以2014年11月30日开始计算装修免租期。租赁期限内的租金单价为：第一年（2015年5月1日-2016年4月30日）按建筑面积每月每平方米65元收取；第二年（2016年5月1日-2017年4月30日）按建筑面积每月每平方米67元收取。原告向被告支付房屋租赁保证金47000元，被告在租赁�满后三个工作日内一次性退还给原告。该房屋先付租金后使用，租金每半年支付一次。房屋租赁期间，被告有以下行为之一的，原告有权单方面提前解除合同，被告须返还原告预缴租金，并向原告支付一年的租金（以合同解除当年的租金标准计算）作为违约金：提供的租赁房屋信息不真实，影响原告正常使用；因被告原因造成原告无法继续正常使用该房屋达14天以上的。合同签订当日，原告向被告缴纳了租赁保证金47000元及2015年4月30日至同年10月30日租金99297.9元。
2016年10月8日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法仲执字第00250－7号执行裁定书，因申请执行人孔文彬与被执行人杨绍文、重庆旭腾实业有限公司、重庆瀚逊金属制品有限公司国内仲裁一案，该院依据生效的执行裁定，于2016年8月25日委托拍卖公司拍卖被执行人杨绍文所有的位于江北区观音桥东环路X号X－X、X－X、X－X房屋。同年9月26日，买受人李本胜以577.1万元的最高价竞得。裁定如下：上述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人李本胜所有。房屋的财产权自本裁定送达买受人李本胜时起转移；将上述房屋的所有权变更登记到李本胜名下。2016年11月14日、15日，上述房屋的产权登记在李本胜名下。同月28日，原告与李本胜就上述房屋签订了房屋租赁合同。
另查明，2017年2月6日，重庆市第二中级人民法院向原告发送了履行到期债务通知书，要求原告对被告2016年3月10日至同年9月25日的到期租金93526.74元直接向申请执行人重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司履行。
上述事实，有房屋租赁合同、房地产权证、履行到期债务通知书、执行裁定书、收据、银行历史交易明细、拍卖信息及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。本案中，由于被告与他人的纠纷致使涉案房屋被司法拍卖，导致原、被告签订的房屋租赁合同不能继续履行下去，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对原告要求解除合同及退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还预付租金，本院认为，合同约定的是先付租金后使用，故在合同解除的情况下，被告应返还的是在合同解除时原告未使用租赁物而提前缴纳的租金部分，而对于原告已缴纳的2015年5月1日至同年10月31日期间的租金期间内，原告是使用了房屋的，故在此情况下，原告要求返还租金无依据，本院不予支�。关于违约金的问题。根据合同约定因被告的原因导致合同解除的，被告应支付以合同解除当年的租金标准计算的一年租金作为违约金。即被告应向原告支付违约金204706.44元（67元×254.61平方米×12个月）。审理中，原告提出其以被告本应支付的204706.44元违约金，抵扣重庆市第二中级人民法院协助执行通知书中载明的其应付租金93526.74元，现主张违约金为111179.7元。本院认为，原告在其主张的违约金尚未经过被告认可、法院生效判决确定的情况下，自行进行抵扣于法无据，现原告只主张违约金111179.7元，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆麒阁酒店管理有限公司与被告杨绍文2014年12月9日签订的《房屋租赁�同》;
二、被告杨绍文于本判决生效之日起五日内返还原告重庆麒阁酒店管理有限公司房屋租赁保证金47000元;
三、被告杨绍文于本判决生效之日起五日内支付原告重庆麒阁酒店管理有限公司违约金111179.7元;
四、驳回原告重庆麒阁酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5162元，由原告重庆麒阁酒店管理有限公司负担1990元，被告杨绍文负担3172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 别晓玲
人民陪审员 刘 双
二〇一七年十月十日
书 记 员 卢俊玲