湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1725号
上诉人（原审原告）：吕小敏，女，汉族，1987年4月8日出生，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：刘文志，湖南金鹗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳安宏房地产有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区北港办事处凉亭山望月路301号。
法定代表人：罗七英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。
上诉人吕小敏因与被上诉人岳阳安宏房地产有限公司（以下简称安宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕小敏的委托诉讼代理人刘文志、被上诉人安宏公司的委托诉讼代理人杜明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕小敏上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令安宏公司退还上诉人已交纳水电天然气开通费6800元；三、判令安宏公司支付上诉人逾期交房违约金24988元；四、由安宏公司负担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不是团购户，不受《外滩花园团购房协议书》的约束。上诉人的购房资格系从案外人转来，不知系团购房或有团购协议存在。安宏公司在一审并无团购领导小组得到案外人授权签订合同或者案外人参与团购会议的证据，上诉人直接向安宏公司财务交纳房款过程中安宏公司从未提示或出示团购协议书，让上诉人知晓需另行支付6800元水电天然气开通费，且该项内容理应在双方签订的补充协议进行约定，却利用团购协议在正常利润之外另外收取水电天然气开通费，违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定。二、安宏公司不存在逾期交房的免责事由。外滩花园另有施工道路并非依托开发中路，外滩花园的施工用水及已经入住的生活用水一直得到市自来水公司的保障，外滩花园因施工方被拖欠工程款拒绝参加验收，楼盘达不到验收合格的交房条件而逾期交房，应承担违约责任。一审判决以2016年6月12日岳府（2016）19号《关于开发中路建设有关问题的会议纪要》中有“应妥善处理好外滩花园项目所在开发中路的征收补偿工作，确保该道路在5月底前开工建设”及“从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管，确保东风湖片区团购房小区和商业楼盘在道路建成后的生活用水需要”相关内容，而2017年4月上述道路正在建设，580米自来水管也未引入为由，认定安宏公司存在逾期交房的免责事由是错误的。三、逾期交房违约金应按日万分之二的标准计算。双方签订的《商品房买卖合同》约定购房户逾期交房款的违约金为日万分之二而安宏公司利用优势地位约定逾期交房按日万分之一支付违约金，该约定违反公平原则，应依法纠正。
安宏公司辩称，一、上诉人要求退还6800元水电天然气开通费的上诉请求应予驳回。上诉人系团购户，根据《“外滩花园”团购房协议书》的约定，6800元水电天然气开通费属于团购户自行承担的费用范围。上述合同约定是双方真实意思的表示并已履行，并不违反法律的强制性规定，不受地方行政规章制度《湖南省新建商品房交易价格规则》第五条的制约。二、安宏公司超过2015年12月30日交付房屋，具有团购协议约定的正当顺延交房期限的事由，不应当视为延期交房的违约行为，不应承担违约责任。1、施工中遭遇了团购协议约定的可以顺延工期情况，因此交房时间可以顺延，不应视为违约；2、双方签订的《商品房买卖合同》约定，如“遇到昼夜降雨量达到10mm或六级以上（含六级大风造成无法正常施工）”的特殊情况，可推迟交付房屋140天。安宏公司于2016年5月25日从岳阳市气象局调取了《气象资料》可以证明岳阳站2014年1月1日至2014年12月31日年降水总量为1403.44mm，年降水天数为159天。2015年1月1日至2015年12月31日年降水总量为1725.3mm，年降水天数为169天。3、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定因合同约定的特殊原因及政府部门大型配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为乙方违约。本案中出现了主水管未通、道路未通、政府迟延交地、政府严查渣土车超载致土方无法按时回填等约定可延期交房的情形。三、逾期违约的标准依法应当按合同约定的日万分之一计算。上诉人请求按日万分之二计算没有依据，应当依法驳回。请求二审驳回上诉人的上诉请求。
吕小敏向一审法院起诉请求：1、判令安宏公司支付逾期交房违约金14699元（暂计至2016年6月30日，后段违约金计至实际交付房屋之日止）；2、判令安宏公司退还吕小敏交纳的水电天然气开通费6800元；3、本案诉讼费用由安宏公司承担。
一审法院认定事实：一、2013年年初，岳阳市朝阳小学、花板桥学校、站前小学、岳城小学、岳阳市二中、五里中学及东升小学七所学校为解决教职员工住房问题，决定由各学校教职员工及岳阳楼街道办事处的职工共同推选所在单位领导为集团购房代表，组成外滩花园购房领导小组，并与安宏公司安宏公司达成外滩花园商品房团购意向。同时在上述学校内部发布团购信息，接受有团购意向的教职员工的报名登记。案外人方新良在获悉上述信息后，即向团购领导小组报名登记，并于2013年2月6日向徐菊香（时任团购领导小组成员之一）个人账户汇入定金30000元。2013年6月9日，以安宏公司安宏公司外滩花园项目部为甲方，以外滩花园购房领导小组为乙方，双方签订《外滩花园团购房协议书》，协议约定乙方就团购方式向甲方购买“外滩花园”小区A、C、D栋商品房。协议第四条约定房屋认购价格、认购方式及团购报名期限为：1、甲方承诺按自然层第九层3380元/平方米为基本均价（每增加一层加50元/平方米，每降一层减50元/平方米）不变将外滩花园A栋3-18层、C栋、D栋2-18层出售给乙方。上述价格不含应由团购户承担的契税、维修基金、办证费等费用及有线电视、天然气、水立户、电户表部分立户、使用费等费用；2、契税、维修基金、办证费等费用及有线电视、天然气、水立户、电户表部分立户、使用费等费用，按岳阳市行政主管部门或行业专业单位定价，由甲方统一收取办理。注：因“外滩花园”团购房均价稳定在3380元/平方米，价格低廉，本协议“四.2”条款所列费用未计入建设成本，因而应当由享受团购房优惠价格的购房业主自行承担上述费用；3、乙方购房户在选定预购商品房房号后五日内，如果不满意预定团购商品房欲退出团购资格，甲方全额退还所交房款，逾期退出团购房，视违约处理。协议第五条购房款的支付方式约定：“外滩花园“购房者按选定的房屋套型建筑面积以实际成交价格（自然层第九层3380元/平方米为基本均价）付款。（一）现金付款者分五次付款：1、自本协议签订之日起，乙方每户在3个日历天内缴纳购房款30000元到甲方账户。2、甲方桩基进场施工时，甲方通知乙方确定团购户房号，3日内乙方组织学校团购户确定房号，7日内乙方团购户向甲方支付总房款的20%；…4、甲方取得该项目《商品预售许可证》之后15个工作日内，乙方团购户必须与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付总房款的70%。5、主体工程封顶后，乙方购房户缴清购房款余款。（二）购房户符合按揭条件需要办理按揭贷款的付款方式为：1、前三次付款方式同现金付款者付款方式相同；2、第四次付款期限为甲方取得该项目《商品预售许可证》之后15个工作日内，购房户必须与甲方签订《商品房买卖合同》，并将按揭贷款的首付款付清，购房户在7个日历天内，向甲方提供所需的申请资料，由甲方在所申报银行办理。此外，协议还对工程质量、违约责任等相关事项进行了约定。甲方项目部负责人孙昌武在落款处签名并加盖项目部公章，乙方代表八人包括徐菊香在内均在落款处签名确认。当日，安宏公司安宏公司向案外人方新良出具30000元收款收据。6月10日，团购领导小组成员徐菊香将前期汇入其个人账户的120名团购户交纳的团购房定金共计360万元汇入安宏公司安宏公司账户。2013年7月初，安宏公司安宏公司组织各团购户进行抽签选定预购商品房房号，案外人方新良参与了抽签活动，并在《C-1（C-2）户型业主购房签认表》上签字确认。2013年7月22日案外人方新良再次向安宏公司安宏公司交纳购房款52000元，安宏公司安宏公司向案外人王容出具收款收据，并注明：房子位于外滩花园项目D栋东单元9楼C2户型，价格按3380元/平方米计算，其他税、费按学校定向合同执行。此后案外人方新良将购房指标转让给吕小敏。2014年10月9日，安宏公司取得外滩花园项目预售许可证。2014年11月25日，吕小敏吕小敏与安宏公司正式签订《商品房买卖合同》，双方约定安宏公司将4幢9层907号面积为120.8平方米的房屋出售给吕小敏，房屋单价总金额为408304元，付款方式为于2014年11月25日前支付房款128304元，余款280000元吕小敏以公积金贷款方式支付，由吕小敏自行办理公积金贷款后付清余款，最长期限不得超过60天。房屋交付期限为2015年12月30日前。交付条件为商品房经验收合格。合同第九条第一款出卖人逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。合同同时对其他权利义务进行了约定。此外双方还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，补充协议第四条第五款第三项约定，因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为安宏公司延期交房，安宏公司不承担违约责任。第五条约定：除商品房买卖合同第四条规定的商品房价款外，吕小敏还需承担契税、维修基金（按国家及地方相关法律、法规、政策执行）和根据法律、法规、政府及其职能部门和电视、通讯、通邮等公用事业企业的规定所需承担的费用，以及办证费用，办证费用包括登记费、印花税、档案利用费（以上费用按实际支付费用由买受人承担）；国土证费用等约定应承担的费用。吕小敏应承担的各种办证税费和入住费用应在出卖人发出的通知时间内按时支付。因缺交相关费用致使有关手续无法办理的责任由买受人自行承担。合同签订后，吕小敏在剔除前期交纳的购房款后，按合同约定支付了首付款剩余部分，共计交纳首付款128304元。同时，吕小敏还单独交纳了水电天然气开通费共计6800元，安宏公司向吕小敏出具水电天然气开通费收款收据。2015年1月26日，吕小敏向安宏公司交纳剩余购房款280000元。后由于各种原因，导致安宏公司未在约定的期限内向吕小敏交付房屋。双方为此酿成纠纷，吕小敏遂提起诉讼。
二、2016年6月12日，岳阳市政府召开办公会议，会议中指出应妥善处理好外滩花园项目所在开发中路的征收补偿工作，确保该道路在5月底前开工建设。同时指出从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管，确保东风湖片区团购房小区和商业楼盘在道路建成后的生活用水需要。经2017年4月现场勘察，上述道路正在建设中，会议纪要中指出的580米自来水管也尚未引入。
三、经安宏公司多方协调，通过从附近社区接入自来水管的方式解决用水问题，使本案诉争房屋于2016年9月21日通过消防验收。此后诉争房屋于2016年11月1日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五家验收，并于2017年1月20日在建设部门办理了登记备案。在2016年11月1日通过五家验收后，安宏公司于当日对外张贴收房公告，要求业主于2016年12月30日前收房。吕小敏于2016年11月28日收取了诉争房屋。
一审法院将各方当事人争议的焦点概括为以下三个方面：
吕小敏是否受《外滩花园团购房协议书》约束。1、吕小敏购买本案诉争房屋的指标来源于案外人方新良，而方新良在团购领导小组与安宏公司达成团购意向后，即向团购领导小组成员徐菊香的个人帐户汇入定金30000元，说明方新良在获悉团购信息后，自愿以团购户身份加入团购活动，并自愿接受团购协议的约束；2、团购协议正式签订后，方新良亦按协议约定进行了抽签选房活动，并签字确认，说明方新良对团购协议的相关内容条款知情，并自愿接受团购协议相关内容条款的约束；3、案外人方新良于2013年7月22日向安宏公司交纳第二笔购房款时，安宏公司向吕小敏出具收款收据，并注明：房子位于外滩花园项目D栋东单元9楼C2户型，价格按3380元/平方米计算，其他税、费按学校定向合同执行。方新良对此并未提出异议，说明方新良对协议书的存在知情，并完全有条件了解协议的相关内容条款；4、方新良以团购户身份加入团购活动，吕小敏自方新良处受让团购房指标行为属债权债务概括转移性质，无论吕小敏是否对团购协议相关内容条款知情，吕小敏在受让团购房指标的同时，也应受到团购协议的约束。综上，吕小敏应受《外滩花园团购房协议书》约束。
二、吕小敏是否应交纳6800元水电、天然气开通费。吕小敏诉称除对《外滩花园团购房协议书》中关于自行承担6800元水电、天然气开通费的约定不知情外，该条款还违反了《湖南省新建商品房交易行为规则》第五条的规定，故关于自行承担6800元水电、天然气开通费的约定条款无效。本院审查认为，首先，根据对焦点问题一的分析，吕小敏应受《外滩花园团购房协议书》相关条款约束，吕小敏在享受协议约定的权利的同时应履行协议约定的义务；其次，吕小敏在与安宏公司正式订立《商品房买卖合同》补充协议时，在补充协议第五条中对应由吕小敏自行承担的税费再次进行了约定，吕小敏对此未提出异议，并按约定单独向安宏公司交纳了6800元水电、天然气开通费，表明吕小敏自愿接受关于自行承担水电、天然气开通费条款的约束。综上，吕小敏应按约定向安宏公司交纳6800元水电、天然气开通费用。至于自行承担相关税费条款的效力问题。湖南省物价局、湖南省建设厅联合发布的《湖南省新建商品房交易行为规则》属管理性规范文件，是政府职能部门为加强管理而发布的部门规章，不属于法律、法规的范畴，即使当事人在订立合同过程中有关条款的约定不符合上述规则中相关条款的规定，也并不导致合同相关条款无效，故吕小敏应按合同约定履行支付水电、天然气开通费的义务。
三、安宏公司延期交房是否应承担违约责任，应如何承担违约责任。根据查明的事实，外滩花园项目所在的地段确实存在道路未通、自来水管未引入的客观情况，符合双方补充协议第四条第五款第三项的免责情形。但安宏公司作为开发商，应对可能导致延期交房的外部因素进行前期预测，合理确定房屋交付时间，但安宏公司并未对可能存在的外部影响因素进行合理预测，进而未能在约定的期限内向吕小敏交付房屋，给吕小敏造成一定的经济损失，故安宏公司应向吕小敏承担相应的违约责任。至于违约金标准问题。虽然在相应的合同条款提示栏中注明“该比率应不小于第（1）项中的比率”，即不小于日万分之二的标准，但双方在约定违约金标准时系按日万分之一标准约定违约责任，而并未按提示栏中日万分之二的标准约定违约责任，该约定是双方真实意思的表示，故违约金标准应按双方约定的日万分之一标准进行计算。鉴于本案诉争房屋于2016年11月1日已具备交付条件，虽然吕小敏在上述时间后收取诉争房屋，但本案中没有证据证实系安宏公司原因所造成，故本院酌定以2016年11月1日作为安宏公司实际交付房屋日期。自2015年12月31日起至2016年11月1日止，安宏公司实际延期交房306天，按日万分之一标准计算，违约金金额应为12494元(408304元×306天×日万分之一)。综合考虑市政大配套工程的滞后并非以安宏公司个人意志为转移，确实给安宏公司按期交房带来了困难，且安宏公司在后期积极采取措施消除了房屋交付中存在的障碍，尽力使房屋符合交付条件的实际情况，本院酌定安宏公司按约定标准的20%承担违约责任，即向吕小敏支付延期交房违约金2498元（12494元×20%）。
一审法院认为，根据对焦点问题一、二的分析，吕小敏主张安宏公司退还其所交纳的水电天然气开通费6800元的诉讼理由不能成立，不予采纳。根据对焦点问题三的分析，安宏公司应对延期交房承担部分违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限安宏公司在判决生效后十日内一次性支付吕小敏吕小敏违约金2498元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吕小敏的其他诉讼请求。案件受理费337元，由吕小敏吕小敏负担298元，由安宏公司负担39元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安宏公司以出让方式取得的岳市国用（2013）字第00062号土地于2013年5月24日由岳阳市土地储备中心交付安宏公司。外滩花园项目于2014年4月7日开工建设，建筑材料依托原有道路运输，施工用水系从其他小区引入。2016年9月，在开发中路建设未完成、从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管未实施的情况下，外滩花园项目通过消防验收。
本院二审查明：安宏公司在一审中提交的该公司于2016年5月25日从岳阳市气象局调取的《气象资料》显示：岳阳站2014年1月1日至2014年12月31日年降水总量为1403.4mm，年降水天数为159天；2015年1月1日至2015年12月31日年降水总量为1725.3mm，年降水天数为169天。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，二审争议的焦点包括：吕小敏是否为团购户，应否承担6800元水、电、天燃气开通费用？安宏公司是否具有延期交付房屋的约定事由？安宏公司应如何承担逾期交房的违约责任？
关于焦点一，吕小敏购买本案诉争房屋的指标系从案外人方新良转让而来。吕小敏自方新良处受让团购房指标系债权债务概括转移，无论吕小敏对团购协议相关内容条款是否知情，均应受到团购协议的约束。吕小敏与安宏公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中对应由吕小敏自行承担的税费再次进行了约定，吕小敏未提出异议并按约定向安宏公司交纳了6800元水、电、天然气开通费；湖南省物价局、湖南省建设厅联合发布的《湖南省新建商品房交易行为规则》系政府职能部门为加强管理而发布的部门规章，不属于法律、法规的范畴，《外滩花园团购房协议书》关于另行交纳6800元水、电、天然气开通费的约定虽不符合上述部门规章的相关规定，但并不必然导致合同相关条款无效。一审判决认定吕小敏应按约定履行支付水、电、天然气开通费的义务，并无不当。
关于焦点二，延期交付房屋的免责事由问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，如“遇到昼夜降雨量达到10mm或六级以上（含六级大风造成无法正常施工）”的特殊情况，可推迟交付房屋。安宏公司在一审中提交的该公司于2016年5月25日从岳阳市气象局调取的《气象资料》显示岳阳站2014年降水159天、年降水总量为1403.4mm，2015年降水169天、年降水总量为1725.3mm。该《气象资料》虽然未直接证实昼夜降雨量达到10mm的具体天数，但客观地分析2014年、2015年的天气情况，应存在昼夜降雨量达到或者超过10mm，从而影响正常施工的合理期间。岳阳市土地储备中心于2013年5月24日将岳市国用（2013）字第00062号土地交付安宏公司；外滩花园项目于2014年4月7日开工建设，建筑材料运输并不依靠建设中的开发中路，施工用水也不依靠从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管；吕小敏与安宏公司于2014年12月17日签订《商品房买卖合同》；外滩花园项目在开发中路建设未完成、从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管未实施的情况下，于2016年9月通过消防验收。从洞庭大道供水干管引入开发中路580米自来水管未实施，导致安宏公司需另行引水，消防验收、整体验收延迟，加之开发中路建设未完成，客观上确实给安宏公司按期交付房屋带来困难，安宏公司需要花费必要的、合理的时间采取措施消除障碍，促使房屋交付条件成就。安宏公司在二审中提出的土地迟延交付与安宏公司按《商品房买卖合同》约定期限交付房屋没有因果关系，提出的政府严查渣土车超载情况，与外滩花园项目土方未能按时回填影响按期交房没有法律上能够认定的关联性，本院不予采纳。综上，安宏公司存在适当延期交付房屋的理由，根据合同约定和本案实际情况，本院酌情确定由安宏公司承担70%的违约责任。
关于焦点三，违约责任的承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。虽然该合同条款违约金比率填充项后括号中有“该比率应不小于第（1）项中的比率”的提示内容，但双方并未按提示的内容选择日万分之二的违约金标准，仍选择按日万分之一标准约定违约责任，是双方真实意思的表示。虽然该违约金比率相对于合同关于逾期交纳购房款超过90日按日万分之二支付违约金的约定来说不对等，但并未排除出卖人延期交房的违约责任，不宜以此为由否定买卖双方的合同约定。一审判决认定按双方约定的日万分之一标准计算逾期交房违约金，并无不当。
综上，吕小敏上诉称安宏公司不存在延期交付房屋的免责事由，经查安宏公司确实存在一定的延期交房的免责事由，但综观其免责事项，一审判决安宏公司支付20%的逾期交房违约金明显不当，应予纠正。吕小敏的该项上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。吕小敏上诉称不应另行承担6800元水、电、天然气开通费、安宏公司应按日万分之二的标准支付逾期交付房屋违约金的理由不能成立，本院不予采纳。安宏公司应支付吕小敏逾期交房违约金8745.87元(408304元×306天×日万分之一×70%)。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3065号民事判决；
二、由岳阳安宏房地产有限公司支付吕小敏逾期交房违约金8745.87元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清；
三、驳回吕小敏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费337元，由吕小敏负担180元，由岳阳安宏房地产有限公司负担157元；二审案件受理费532元，由吕小敏负担352元，岳阳安宏房地产有限公司负担180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 蒋立春
审 判 员 甘春汉
二〇一七年十一月二十日
法官助理 付 妮
书 记 员 陆丽波