上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1040号
上诉人（原审被告）陈朝周，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省仙居县XX街道XX村XX路XX号。被上诉人（原审原告）上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人陈鸿，职务总经理。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。上诉人陈朝周因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第30224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈朝周，被上诉人上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）之委托代理人李慈玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX街XX号-
xx号（单号）、xx街xx号-
xx号（单号）以及XX路XX弄XX号XX室房地产的权利人系上海中星集团新城房产有限公司（以下简称新城公司）。2012年3月24日，新城公司出具《租赁经营授权书》，同意将XX街XX号-
xx号、xx街xx号-
xx号房产交由上海甲房地产有限公司（以下简称甲公司）进行对外租赁经营管理、处理一切相关事宜（包括诉讼等）。2012年3月27日，甲公司作为出租方（甲方）、邵某某作为租赁方（乙方），双方就上海市浦东新区xx街xx号房屋签订《房屋租赁合同》，乙方承诺租赁该房屋用于经营，租赁期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止。合同另约定，乙方应于每叁个月开始前5日内，按时向甲方缴纳房屋租金，该房屋第一年租金标准为人民币（以下币种相同）1.60元/日/平方米，合同总租金额为69,613元；乙方应于2012年4月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的房屋租金，即8,700元；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应按完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备；乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应承担的房屋占有使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年5月1日至2014年3月31日的月租金为2,900元。双方签订的《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1,000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。2014年2月份，甲公司向邵某某寄送《告知书》，称邵某某承租的上海市浦东新区xx街xx号底层商铺产权人系新城公司，甲公司受产权人委托负责上述房屋的经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、改造后拟予出售，故甲公司与邵某某的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求邵某某届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到甲公司办理租房押金退款事宜。原审另查明，2014年9月19日，怡城公司与甲公司对外刊登了《吸收合并公告》，自即日起怡城公司吸收合并甲公司，吸收合并后，甲公司注销，甲公司注销后其所有债权、债务、资产、长期投资等均由怡城公司承继。2015年1月16日，甲公司经上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。2015年3月，怡城公司与邵某某达成协议，邵某某同意将系争房屋返还怡城公司。原审还查明，邵某某（甲方）与陈朝周（乙方）曾签订《承包合同》，约定乙方向甲方承包系争房屋做洗衣房使用；承包期从2011年10月起至2012年9月止；每月承包费为4,500元；承包期间，甲方无权单方面提升租金。系争房屋现由陈朝周占用，陈朝周拒绝迁出系争房屋。2015年8月12日，怡城公司诉至原审法院，请求判令陈朝周：1、立即搬离并返还上海市浦东新区xx街xx号房屋；2、支付自2014年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，每月按5,800元计算。原审审理中，怡城公司变更第二项诉讼请求为要求陈朝周支付2015年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，并同意每月房屋使用费参照怡城公司与邵某某之间的末期月租金（即2,900元）的标准计算。邵某某在原审中出庭作证称，其曾向陈朝周说过，2015年3月要收回房屋，但陈朝周实际没有将房屋返还；陈朝周向其支付过截至2014年12月31日的租金。原审认为，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。本案中，甲公司经房屋权利人授权出租涉案房屋，2014年9月，甲公司被吸收合并入怡城公司，并办理了注销登记，但其财产及债权债务并非随着公司主体的消灭而消灭，而是自然转移至怡城公司，现怡城公司作为涉案租赁合同权利义务的承继者提起本案诉讼，符合法律规定。陈朝周与邵某某之间的《承包合同》实际性质为转租合同。系争房屋系邵某某从甲公司租赁而来，邵某某又将系争房屋转租给陈朝周使用。邵某某与甲公司之间的租期、陈朝周与邵某某之间的租期均已届满，陈朝周无权继续占用系争房屋，应当搬离并返还系争房屋。根据相关规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。怡城公司要求陈朝周参照租金标准支付使用费，并无不当，予以准许。陈朝周经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果由其自负。原审法院审理后，于2015年9月25日依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、陈朝周于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区xx街xx号房屋内迁出，并将前述房屋返还给上海中星集团怡城实业有限公司；二、陈朝周于判决生效之日起三十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司自2015年4月1日起至实际迁出之日止、按每月2,900元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由陈朝周负担。原审法院判决后，上诉人陈朝周不服，向本院提起上诉称：上诉人从未向被上诉人租赁过系争房屋，被上诉人并不具有要求上诉人搬离系争房屋的主体资格。此外，上诉人长期使用系争房屋，故上诉人享有优先租赁权和优先购买权。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人怡城公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人从案外人邵某某处承租了系争房屋，因邵某某与甲公司就系争房屋签订了租赁合同期限已届满，且上诉人与案外人邵某某之间的租赁合同期限亦已届满，故上诉人继续占据系争房屋，缺乏依据。甲公司于2015年1月16日被注销登记后，其相应的债权债务均已由被上诉人承继，故被上诉人作为系争房屋的经营管理人，其要求上诉人搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人不具备提起本案诉讼的主体资格，与事实不符，本院不予采信。至于上诉人主张的优先租赁权和优先购买权问题，因上诉人与被上诉人之间并无租赁合同关系，故上诉人的此项主张，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈朝周负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……