湖北省鹤峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2828民初364号
原告：恩施州金潭物业有限公司，住所地恩施市大桥路16号，统一社会信用代码91422800777564227D。
法定代表人：陈道斌，系恩施州金潭物业有限公司总经理。
委托诉讼代理人（一般代理）：罗申友，系恩施州金潭物业有限公司员工。
委托诉讼代理人（一般代理）：张厚军,湖北百兴律师事务所律师。
被告：李兴朝，男，生于1963年8月17日，汉族，高中文化，自由职业，住湖北省鹤峰县，
被告：覃章玉，女，生于1963年5月20日，土家族，高中文化，自由职业，住湖北省鹤峰县，系李兴朝之妻。
二被告委托诉讼代理人（特别授权）：刘娜，湖北硒都律师事务所。
原告恩施州金潭物业有限公司（以下简称金潭物业公司）与被告李兴朝、覃章玉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金潭物业公司的委托诉讼代理人罗申友、张厚军，被告覃章玉及被告李兴朝、覃章玉的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恩施州金潭物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令李兴朝、覃章玉支付拖欠恩施州金潭物业有限公司的物业管理费5205元；2、判令李兴朝、覃章玉支付恩施州金潭物业有限公司自2018年4月10日至债务清偿之日期间的违约金，每日按拖欠物业费总额的2%计算；3、由李兴朝、覃章玉承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月16日，金潭物业公司与鹤峰县容美镇林业小区（以下简称林业小区）开发商咸丰县博雅置业有限公司（以下简称博雅有限公司）签订《前期物业管理合同》，按约定承担林业小区的前期物业服务；房屋交付使用后至今，因林业小区一直没有通过召开业主大会重新选聘物业服务企业，金潭物业公司目前仍是林业小区的物业服务企业。2014年4月10日，开发商通知业主到金潭物业公司领取房屋钥匙。2014年7月11日，李兴朝、覃章玉领取房屋钥匙时，单独与金潭物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照建筑面积收取，住宅收费标准为0.98元/平方米/月，并约定，如拖欠物业管理费超过一个月以上，除交纳所欠的有关费用外，按日加收应交纳总费的2%违约金。覃章玉在协议书上签字，并于当日向金潭物业公司交纳了2014年4月10日至2015年4月9日一年期间的物业管理费。李兴朝、覃章玉自2015年4月10日至今未依约向金潭物业公司交纳物业管理费，经金潭物业公司多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。
李兴朝、覃章玉辩称，一、金潭物业公司的物业管理行为不合法，违反《物业管理条例》第46条、第54条及《中华人民共和国物权法》第74条的规定，主要表现在以下几个方面：（一）物业管理不合法，工作人员滥用物业管理权利，打砸业主车辆，直接侵害业主利益，造成恶劣影响；（二）擅自利用业主共用部分营利，私吞所得收益，大肆敛财；对外车辆收取停车费，导致小区内车位紧张、车辆乱停乱放，小区外来人口增加，内部环境复杂，直接扰乱业主的正常生活秩序，给小区带来诸多不稳定的因素。二、金潭物业公司物业管理行为不合法且严重违反前期物业服务合同的约定，私自收取电梯磨损费、垃圾清理费，小区环境恶劣、脏乱差行为遭到媒体曝光，说明其未履行应尽的合同义务，权利义务严重不对等。三、金潭物业公司在合同期内被注销物业服务企业资质，丧失主体资格，该期间内李兴朝、覃章玉依约不应当交纳物业管理费。四、合同到期之前，金潭物业公司就已经在怠于履行合同并致使无法实现合同目的，李兴朝、覃章玉所在小区业主委员会已书面通知金潭物业公司要求对其解聘，自该通知到达金潭物业公司之日起双方的合同就已经解除了，李兴朝、覃章玉无需再交纳物业管理费。综上，金潭物业公司未按约定履行物业服务行为，李兴朝、覃章玉据此可以减交或者免交物业管理费，物业管理费起算时间是2014年7月11日，拖欠的物业管理费应当从2015年7月11日开始起算。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金潭物业公司系从事物业管理服务等经营活动的企业，博雅有限公司系林业小区开发商，李兴朝、覃章玉系林业小区A栋1306号房屋业主，1306号房屋的实际建筑面积为151.5平方米。2013年11月16日，金潭物业公司与博雅有限公司签订《前期物业管理合同》，约定金潭物业公司承担林业小区的前期物业服务。2014年7月11日，覃章玉领取林业小区房屋钥匙时与金潭物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照建筑面积收取，住宅收费标准为0.98元/平方米/月，并约定，如拖欠物业管理费超过一个月以上，除交纳所欠的有关费用外，按日加收应交纳总费的2%的违约金。覃章玉于签署上述协议当日即向金潭物业公司支付了一年的物业管理费1782.00元。后李兴朝、覃章玉以前述抗辩理由再未向金潭物业公司支付物业管理费。金潭物业公司遂向本院提起诉讼，主张前述诉讼请求。
另查明，林业小区业主于2015年8月31日召开业主大会，成立了林业小区业主委员会。2015年12月，林业小区业主采用书面征求意见的形式召开了业主大会，决定选聘新的物业服务企业为林业小区业主提供物业服务。2015年12月11日，林业小区业主委员会向金潭物业公司送达书面通知，通知内容为：一、欢迎贵公司参加公开招聘；二、新聘物业服务公司未上岗之前，你公司继续履行服务；三、妥善保管好业主共有财产，如有损失你公司要承担相应的法律责任；四、按照《招标法》、《物权法》有关规定，由业主委员会组织招标之后，中标单位与业主委员会签订服务合同，你公司与建设单位签订的服务合同终止；五、你公司自接到通知之日起，如有不同意见在七日内向住建局、中坝社区、业主委员会反映。2017年1月18日，林业小区业主委员会在当地居民委员会等相关单位主持下召开物业服务企业选聘大会，因故未成。金潭物业公司向林业小区业主提供物业服务至今。
再查明，金潭物业公司于2017年开始就其物业服务企业从业资质再未进行年检审核。
本院认为，本案的争议焦点为：一、金潭物业公司与博雅有限公司签订的《前期物业管理合同》是否因林业小区业主委员会发出通知而解除，因而李兴朝、覃章玉无需再交纳物业管理费；二、金潭物业公司在履行《前期物业管理合同》、《前期物业管理服务协议》时是否存在根本违约的行为，因而李兴朝、覃章玉不交或少交物业管理费存在正当性；三、金潭物业公司是否因被注销物业服务企业资质而丧失从业资格，因而李兴朝、覃章玉可不交物业管理费；四、金潭物业公司因其利用业主共用部分获利或违规收费，李兴朝、覃章玉是否可因此抗辩不交或少交物业管理费。
一、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条均规定建设单位可依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。故金潭物业公司与博雅有限公司签订的《前期物业管理合同》以及金潭物业公司与覃章玉签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。2015年12月11日，林业小区业主委员会向金潭物业公司送达了书面通知，通知金潭物业公司可参加物业服务企业选聘大会，但该通知并不能视同为《中华人民共和国合同法》规定的关于合同解除的通知，《前期物业管理合同》并没有解除，且林业小区业主也未选聘新的物业服务企业，金潭物业公司向林业小区业主提供物业服务至今。故李兴朝、覃章玉以《前期物业管理合同》因通知解除而无需再交纳物业管理费的理由不成立。
二、《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。李兴朝、覃章玉抗辩金潭物业公司根本没有履行维护环境卫生清除小区垃圾的义务，但李兴朝、覃章玉仅向本院提交数份拍摄时间、拍摄地点不明的手机截图照片来证实，应当承担对自己主张举证不能的法律后果；李兴朝、覃章玉抗辩金潭物业公司根本没有履行维护物业管理区域内的相关秩序，特别是车辆进出管理停放秩序，没有首先满足业主停车的需要，但根据双方当事人的陈述，林业小区没有规划地面车位，且李兴朝、覃章玉也没有提交足够证据证实金潭物业公司未履行小区车辆进出及停放管理义务。故李兴朝、覃章玉提交的证据均不足以证明金潭物业公司存在根本违约的行为，也没有提交证据否定金潭物业公司至今还在向林业小区业主提供物业服务的事实。李兴朝、覃章玉因此拒交或少交物业管理费的理由不能成立，但金潭物业公司当庭自认林业小区70%至80%业主至今未交或全交物业管理费，自认其提供的物业服务存在一定瑕疵。
三、金潭物业公司营业执照显示，其经营范围为“物业管理……”，营业期限为“2005年8月1日至2025年7月31日”。2018年3月19日公布的《国务院关于修改部分行政法规的决定》对《物业管理条例》进行了修改，删去了《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”规定。因此金潭物业公司自始并没有丧失从事物业管理服务的资格。故李兴朝、覃章玉据此拒交物业管理费的理由不能成立。
四、李兴朝、覃章玉向法庭提交证据拟证实金潭物业公司违规向业主收取电梯磨损费等费用以及对外收取停车费等获利行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了业主的救济途径，既可拒交违反物业服务合同约定的费用或违规的费用，也可请求物业服务企业退还已收取的违规费用。因而李兴朝、覃章玉上述主张是另一法律关系，不能据此对抗物业管理费的交纳，李兴朝、覃章玉此抗辩理由不成立。
综上所述，金潭物业公司与博雅有限公司签订的《前期物业管理合同》及与林业小区业主覃章玉签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，李兴朝、覃章玉应对金潭物业公司没有按合同约定履行主要物业服务内容的主张承担举证不能的法律后果，金潭物业公司要求业主李兴朝、覃章玉按合同约定支付下欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。虽然李兴朝、覃章玉所居住的1306号房屋实际建筑面积为151.5平方米，但金潭物业公司只要求按147.53平方米计算物业管理费，是金潭物业公司对其民事权利的处分，本院予以认可。但物业管理费只能从业主实际接管房屋时开始计算，因李兴朝、覃章玉在拿钥匙时已给金潭物业公司支付了一年的物业管理费1782.00元，应当认定此费用为2014年7月11日至2015年7月10日的物业管理费。故李兴朝、覃章玉应向金潭物业公司交纳的自2015年7月11日至2018年4月9日止的物业管理费为4833.77元。鉴于金潭物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，结合合同正义原则以及诚实信用原则，对金潭物业公司要求李兴朝、覃章玉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条第一款、第三十二条第一款、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告李兴朝、覃章玉在本判决生效后立即向原告恩施州金潭物业有限公司支付物业管理费4833.77元。
二、驳回原告恩施州金潭物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，原告恩施州金潭物业有限公司已预交，由被告李兴朝、覃章玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄延华
二〇一八年五月三十日
书记员 徐 航
附：本判决所援引的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。