吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1965号上诉人（原审原告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林市丰满区。负责人：潘立峰，地区管理中心总监。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘勋，该公司职员。被上诉人（原审被告）：吉林市佰佳物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区。法定代表人：李春国，总经理。委托诉讼代理人：孙凤霞，经理。原审第三人：吉林市丰满区江南壹号花园C区业主委员会，住所地吉林市丰满区。法定代表人：徐长生，主任。上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海宏洋物业公司）因与被上诉人吉林市佰佳物业服务有限责任公司（以下简称佰佳物业公司）、原审第三人吉林市丰满区江南壹号花园C区业主委员会（以下简称C区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中海�洋物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚、刘勋，被上诉人佰佳物业公司的法定代表人李春国及其委托诉讼代理人孙凤霞。原审第三人C区业主委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。中海宏洋物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回佰佳物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审程序错误。佰佳物业公司起诉状所列第三人为“吉林市丰满区江南壹号小区业主委员会”，而非一审判决书所列“吉林市丰满区江南壹号小区C区业主委员会”，诉讼主体错误。2.一审适用案由及法律关系有误。我公司与佰佳物业公司并无直接法律关系，也没有物业服务合同，一审法院适用物业服务合同纠纷案由审理此案是错误的。3.佰佳物业公司诉讼主体不适格。佰佳物业公司并未与江南壹号小区C区续签物业服务合同，并非该小区�法的物业服务企业。4.佰佳物业公司一审诉讼请求并无事实、法律、合同依据。佰佳物业公司违反了《中海紫御东郡C区三方移交协议》第五条约定，违反了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条规定。涉案的物业费应返还给业主，而非佰佳物业公司。5.我公司同意依据约定和法律规定将物业费返还给业主，并且已经实际返还一部分，业主也要求返还给他们。6.一审法院适用法律与本案事实不相符，导致错误判决。我公司有依据取得物业费，非不当得利，即便是不当得利，相对人也是业主，而非佰佳物业公司。佰佳物业公司辩称，一审判决正确。C区业主委员会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。佰佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中海宏洋物业公�履行中海紫御东郡C区财务交接，将已收取的2016年业主192962元物业服务费（其中251户为158959.20元，56户34003.20元）立即返还给佰佳物业公司；2.赔偿佰佳物业公司实际损失7000元。一审法院认定事实：佰佳物业公司于2016年5月1日正式入驻中海紫御东郡C区，开始向小区提供物业服务至今，同日中海宏洋物业公司撤出该小区。在各方的交接的过程中，先后对C区南北岗亭、桌椅及基建档案，规划档案、业主档案以及相关事项进行了交接。在2016年5月11日佰佳物业公司及中海宏洋物业公司及C区业主委员会以及案外人吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会进行财务账目交接，中海宏洋物业公司提供了2016年业主已交物业费、未交无物业费的明细表，但对中海宏洋物业公司已经预收物业服务费279460元并未移交佰佳物业公司，后在2016年5月30日中海宏洋物业公司与C区业主委员会及案外人吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会签订中海紫御东郡C区三方移交协议，其中第五项约定对预收的物业费的处理，即“在中海宏洋物业公司管理期间收取的2016年5月1日以后的费用，由中海宏洋物业公司陆续返还按业主”。另查明，中海宏洋物业公司预收的2016年5月1日-2016年12月31日的物业费共计433户279460元，其中86497.6元已经返还佰佳物业公司，剩余192962.4元未返还。2016年12月27日C区业主委员会对佰佳物业公司进行委托授权，对中海宏洋物业公司拒绝给付拖欠的物业费的事宜进行授权，在庭审中C区业主委员会同意佰佳物业公司将中海宏洋物业公司未给付的物业费直接交由佰佳物业公司处理。一审法院认为，佰佳物业公司的诉讼请求应予支持。佰佳物业公司于2016年5月1日正式入驻中海紫御东郡C区，开始向小区提供物业服务至今，同日中海宏洋物业公司撤出该小区。在2016年5月1日至2016年12月31日期间佰佳物业作为C区业主委员会选聘的物业公司为小区提供实际物业管理服务，中海宏洋物业公司在此期间并未提供实际物业服务工作。国务院《物业管理条例》第三十八条第二款“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”本案中在各方的交接的过程中，佰佳物业公司、中海宏洋物业公司及C区业主委员会以及案外人吉林市丰满区江南街道江滨社区委员会对C区南北岗亭桌椅及基建档案，规划档案，业主档案以及相关事项进行了实际的交接，但中海宏洋物业公司没有将预收的物业费交由佰佳物业公司处理，后经各方努力中海宏洋物业公司将部分物业服务费总计86497.6元返还佰佳物业公司，现中海宏洋物业公司没有合法依据收取该部分收益，其�为已构成不当得利，依法应当取得的不当利益返还佰佳公司。因佰佳物业公司与中海宏洋物业公司在结清、预收、代收和预付、代付的有关费用属于新旧物业公司交接财务工作的范畴，且C区业主委员会同意将多收取的物业费由中海宏洋物业公司直接移交佰佳物业公司，为避免各方诉累，浪费司法资源，中海宏洋物业公司应将多收的物业费192962.4元直接移交佰佳物业公司，交接完毕后，佰佳物业公司不应再向已经交费业主重复收取2016年5月1日至2016年12月31日期间物业费。因佰佳物业公司在庭审中未提供证明实际损失7000元的证据，故一审法院对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《物业管理�例》第三十八条第二款之规定作出判决。一审法院判决：一、中海宏洋物业公司于本判决发生法律效力之日起三日内一次性支付佰佳物业公司物业服务费192962.4元；二、驳回佰佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由中海宏洋物业公司承担。本院二审期间，中海宏洋物业公司提供了周会津、王瑞雪退还物业费申请书、收据、身份证复印件各一份，证明C区业主要求退还本案所涉及的物业费，且已退还该物业费。佰佳物业公司质证认为该小区共有业主433户，两份业主的申请书不能代替大多数业主的意见。本院认为，退还物业费申请书不能证明中海宏洋物业公司已实际退还两位业主物业费，收据的日期均为2016年，计费区间均从2016年1月1日起计算，并非退还两位业主物业费的收据，以上证据不能证明中海宏洋物业公司的主张，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，中海宏洋物业公司的上诉主张不成立。（一）关于中海宏洋物业公司认为本案诉讼主体不适格的问题。因佰佳物业公司提起诉讼所列第三人为“吉林市丰满区江南壹号C区业主委员会”，与判决书所列第三人“吉林市丰满区江南壹号花园C区业主委员会”系同一主体，C区业主委员会对此无异议，本案诉讼主体适格，故中海宏洋物业公司该上诉主张，本院不予支持。（二）关于中海宏洋物业公司认为本案案由错误的问题。本案争议的标的是江南壹号花园C区的物业服务费，属于物业服务合同纠纷的范畴，故中海宏洋物业公司该上诉主张，本院不予支持。（三）关于中海宏洋物业公司认为佰佳物业公司未与C区业主委员会续签物业服务合同的问题。经查，佰佳物业公司一审提供了其与C区业主委员会于2016年4月19日签订的物业服务合同，双方当事人在该协议上加盖公章，负责人签字确认，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，真实有效。故中海宏洋物业公司的该项上诉主张，本院不予支持。（四）关于中海宏洋物业公司认为预收的物业费已经返还给部分业主的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”中海宏洋物业公司二审提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故该项上诉主张，本�不予支持。（五）关于中海宏洋物业公司认为应将多收取的物业费返还给小区业主的问题。本院认为，佰佳物业公司于2016年5月1日正式入驻中海紫御东郡C区，同日，中海宏洋物业公司撤出该小区。中海宏洋物业公司已收取2016年全年的物业费，2016年5月1日至2016年12月31日期间的物业费应当由佰佳物业公司来收取，中海宏洋物业公司没有合同根据及法律依据继续占有该部分收益，应当依法予以返还，且C区业主委员会同意多交物业费由中海宏洋物业公司直接移交佰佳物业公司。故中海宏洋物业公司的该项上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中海宏洋物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如�：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4159元，由上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福祝代理审判员  关 晶代理审判员  张 蕾二〇一七年九月十二日代理书记员  王丽宁