河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1002民初684号原告（案外人）：赵桂敏，女，1964年5月5日出生，汉族，现住河北省廊坊市永清县。委托诉讼代理人：刘春侠，河北律绎律师事务所律师被告（申请人）：廊坊市龙茂华园区建设投资有限公司，住所地廊坊市安次区西昌路安次区经济开发区管委会。法定代表人：赵杰，总经理。委托诉讼代理人：客志国，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：龚丽曼，该公司员工。被告（被申请人）：廊坊开发区嘉安房产开发有限公司，住所地廊坊市开发区耀华道阳光佳和底商（2-0）号。法定代表人：刘振宇，总经理。被告（被申请人）：廊坊经济技术开发区汇成小额贷款有限公司，住所地廊坊市开发区友谊路永升商业楼2幢11015号。法定代表人：刘振宇，总经理。原告赵桂敏与被告廊坊市龙茂华园区建设投资有限公司（以下简称龙茂公司）、廊坊开发区嘉安房产开发有限公司（以下简称嘉安公司）、廊坊经济技术开发区汇成小额贷款有限公司（以下简称汇成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。本案当事人原告赵桂敏委托诉讼代理人刘春侠、被告龙茂公司委托诉讼代理人客志国、龚丽曼到庭参加诉讼，被告嘉安公司、汇成公司经本院在人民法院报公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。赵桂敏向本院提出诉讼请求：1.停止对位于嘉通名苑小区4-3-0601号房屋的强制执行，并解除查封；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年7月27日原告与被告嘉安公司签订了《认购协议》，被告将位于金光道××、××路以西××小区××单元××房，面积95.71平米.以总价款512050元出卖给原告，原告-次性转账支付了购房款512050元，合同签订后，原告即多次催促被告嘉安公司履行约定，及后续义务，但嘉安公司开始拖延，之后人去楼空，找不到人。致使原告无法办理后续的入住及过户手续。根据合同法第?130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响效力的规定。原告已支付了全部合同价款，合同已经生效，没有登记只是物权未设立，被告嘉安公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告龙茂公司系执行案件的申请人，被告嘉安公司系执行案件的被申请人，在执行程序中被告龙茂公司作为申请人向廊坊市安次区人民法院申请对原告所有的房产（位于嘉通名4小区4—3—0601号）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年3月14日作出（2017）冀1002执异11号执行裁定书，裁定认可了原告支付了嘉通名苑小区购房款，但以该房屋至今没有交付，原告没有合法占有该房屋为由，裁定驳回了原告的异议申请，但是原告认为：涉案房屋未交付的原因不在原告，而是本案被告嘉安公司本身的原因导致原告无法办理房屋入住及办理过户等手续。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且?买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而本案中，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款，原告所购买房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、第119条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告龙茂公司辩称，1、涉案房产原告与嘉安公司之间的买卖合同真实性、合法性有异议。涉案房产至今没有办理过户手续也没有在房管部门办理备案手续，原告也未实际占有该房屋，所以该房屋所有权仍归属嘉安公司，如果原告与嘉安公司购房合同存在，依法属于合同之债。2、涉案房产在2011年7月1日嘉安公司在被告处借款提供了担保，被告与嘉安公司借贷纠纷通过诉讼程序，安次区人民法院（2015）廊安民初字第1431号民事判决书已经发生法律效力，被告依法申请执行，故安次区人民法院对涉案房产进行强制执行措施，存在事实依据及法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告诉请。被告嘉安公司未提交答辩意见。被告汇成公司未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，以下事实本院予以确认，2016年3月23日我院作出（2015）廊安民初字第1431号民事判决书，判决内容为：嘉安公司对上述第一、二项内容承担连带担保责任；四、驳回原告其他诉讼请求。2016年11月11日我院作出（2016）冀1002号执行裁定书，裁定查封嘉安公司名下位于嘉通名苑小区4-3-0601房屋一套。赵桂敏于2017年3月2曰向本院提出书面异议，本院于2017年3月14日作出（2017）冀1002执异11号执行裁定书，裁定驳回赵桂敏所提异议。2012年7月27日赵桂敏与嘉安公司订立了“认购协议书”，主要内容是：嘉安公司出售给赵桂敏位于金光道××、××路以西××小区××单元××房，约定面积95.71平米.总价款512050元，赵桂敏于2012年7月27日一次性付清。双方同意以上售价认购，最终以实际测绘面积为准，实行多退少补，本认购书是双方签署正式房地产买卖合同的依据，若双方签署的正式合同与本认购合同有相抵触的地方以双方签署的正式合同为准，在正式合同签署生效后，本认购书即终止效力，本认购书一经签署即发生法律效力。赵桂敏通过转账的方式支付购房款512050元，嘉安公司于2012年7月27日为赵桂敏出具了收据。现该房屋主体已建设完毕，尚未实际交付，赵桂敏与嘉安公司未订立正式商品房买卖合同。2017年3月31日廊坊市房屋交易与产权管理中心出具证明。证实赵桂敏截止2017年3月31日止在房管中心未办理房屋所有权登记。本院认为，商品房销售时双方应当订立书面商品房买卖合同，合同应当明确以下内容：当事人的名称或姓名；商品房的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，赵桂敏与嘉安公司未定立商品房买卖合同，但订立的认购合同基本符合商品房买卖合同的主要内容，应认定该认购合同为商品房买卖合同。因在本院查封案涉房屋前赵桂敏与嘉安公司已订立了书面买卖合同，并支付了全部价款，所购房屋又用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，故赵桂敏所提异议成立，赵桂敏就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：不得执行位于廊坊市金光道以北、龙江路以西嘉通名苑小区4栋3单元601号房屋。案件受理费100元，由被告（申请人）：廊坊市龙茂华园区建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本院（2017）冀1002执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高文学审判员  李 萍审判员  丁 丽二〇一七年十月十一日书记员  朱明旭附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。