广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6547号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：胡钊文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余建祥，住佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余建辉，住广州市荔湾区。
两被上诉人共同委托代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：苟茂，广东真灼律师事务所律师助理。
上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）因与被上诉人余建祥、余建辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广协公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判余建祥配合广协公司办理广州市光复北路558之一403房、405房房地产共有权证；改判余建辉配合广协公司办理广州市光复北路530号407房房地产共有权证；2.撤销一审判决第三项，改判上述房屋产权登记过程中所产生的登记费用、办证费用由余建祥、余建辉与广协公司共同承担；3.本案诉讼费用由余建祥、余建辉承担。事实和理由：一、讼争房屋面积超过余建祥、余建辉应当回迁面积，超出部分产权应属广协公司，广协公司要求余建祥、余建辉配合办理共有产权证的诉求合理合法，一审法院不应驳回。二、一审法院适用法律错误。作为房屋共有人，对房屋的管业、使用可由共有人协商解决。现广协公司仅要求余建祥、余建辉配合办理讼争房屋共有产权登记手续，并未请求分割讼争房屋。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百条关于共有物分割的相关规定，驳回广协公司的诉讼请求，属于适用法律错误。
余建祥、余建辉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
余建祥、余建辉向一审法院起诉请求：1.广协公司立即为余建祥办理广州市光复北路558之一403房及405房的房地产权证；2.广协公司立即为余建辉办理广州市光复北路530号407房的房地产权证；3.广协公司承担办理房屋的房地产权证中依法由其承担的费用；4.本案诉讼费用由广协公司承担。
广协公司向一审法院反诉请求：1.余建祥配合广协公司办理广州市光复北路558之一403房、405房房地产共有权证；2.余建辉配合广协公司办理广州市光复北路530号407房房地产共有权证；3.本案诉讼费用由余建祥、余建辉承担。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区光复北路秀兴里8号房屋的产权人是余某乙、余某丙共有，各占1/2产权。
1988年4月5日，广协公司（甲方××与余世璀、余世艦（乙方××签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，约定：经市规划局85年5月16日城地批字第466号文核准，甲方因征用土地需拆除乙方的房屋，按照省、市有关征用拆迁房屋的规定，经双方协商，同意订立如下补偿协议：一、乙方同意甲方拆除乙方座落在测量八区三段4960地号地址：光复北路秀兴里8号的房屋，该房为双木结构，建筑面积107.8964平方米。二、甲方同意将属于甲方所有的座落在光复北路526-558号地段新建回迁大楼的框架结构房屋，建筑面积107.8964平方米移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿。三、对本协议，双方签字后，经广州市房地产管理局监证，乙方即应将房屋的有关契证等送交市房地产管理局注销，同时将房屋交由甲方拆除。五、甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年12月30日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取产权所有证手续。六、由于该房有阁楼，同意补偿八平方。同日，广州市房地产管理局对上述补偿协议书进行了监证。
1988年4月15日，广协公司（甲方××与余某丙、余某乙（乙方××签订《征地拆迁安置协议》，约定：甲方拆除征用地段的原乙方住房面积107㎡建筑面积该地段新楼建成后，安排乙方回迁第A幢四楼方位：向东建筑居住面积为余某丙57㎡、余某乙50㎡各三房一厅（另包括有独立厨、厕、阳台××的住房，该房屋质量、结构、布局按该楼宇整体设计标准；木阁楼8㎡由甲方补给乙方3000元正；注：余某丙户占57㎡，余某乙户占50㎡等。
上述《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、《征地拆迁安置协议》签订后，余世璀、余世艦将广州市荔湾区光复北路秀兴里8号房屋交广协公司拆除，广协公司也按《征地拆迁安置协议》的约定补偿了木阁楼8㎡的补偿款3000元给余某丙、余某乙。
1991年8月14日，广协公司向余某丙、余某乙发出《安置通知书》，通知余某丙、余某乙回迁。广协公司实际是安置余世艦回迁至广州市光复北路558之一403房及405房（即一套房两个门牌××、余世璀回迁至广州市光复北路530号407房。
经广州市房地产测绘所测绘，广州市光复北路558之一403房及405房的面积是60.1047平方米，比广协公司（甲方××与余某丙、余某乙（乙方××于1988年4月15日签订的《征地拆迁安置协议》中约定的50平方米，多出10.1047平方米；广州市光复北路530号407房的面积是67.2879平方米，比广协公司（甲方××与余某丙、余某乙（乙方××于1988年4月15日签订的《征地拆迁安置协议》中约定的57平方米，多出10.2879平方米。
又查，余某乙与配偶霍某甲霜生育有余某己、余某丁、余建祥、余某戊共四名子女。余某乙于1998年2月死亡，余某乙死亡时，余某乙的父母均先于其死亡；霍某甲霜于2011年1月21日死亡，霍某甲霜死亡时，霍某甲霜的父母均已先于其死亡；余某乙、霍某甲霜生前均没有立下遗嘱。余爱冰、余爱兴、余建民均表示放弃余世艦与配偶霍洁霜遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的房、广州市光复北路530号407房产权份额的继承。余某丙与配偶霍某乙生育有余某壬、余某庚、余某辛、余建辉共四名子女。余某丙于2002年11月10日死亡，余某丙死亡时，余某丙的父母均已先于其死亡；霍某乙于1997年4月死亡，霍某乙死亡时，霍某乙的父母均已先于其死亡；余某丙、霍某乙生前均没有立下遗嘱。余建英、余少芬、余建华均表示放弃余世璀与配偶霍四妹遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的房、广州市光复北路530号407房产权份额的继承。2012年11月19日，余建辉与余建祥、梁某（余建祥的妻子××签订《析产协议书》，约定：一、广州市光复北路558之一403房、405房归余建祥一人所有，并以余建祥的名义登记产权；二、广州市光复北路530号407房归余建辉一人所有并以余建辉的名义登记产权。
一审法院认为：广协公司（甲方××与余世璀、余世艦（乙方××于1988年4月5日签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、于1988年4月15日签订的《征地拆迁安置协议》，是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
由于广州市荔湾区光复北路秀兴里8号房屋的产权人是余某乙、余某丙共有各占1/2产权份额，故广州市荔湾区光复北路秀兴里8号房屋被广协公司征拆后，广协公司补偿给余世艦、余世璀的广州市光复北路558之一403房及405房、广州市光复北路530号407房的房屋产权是余某乙、余某丙的共有财产，各占1/2产权份额。
余某乙与配偶霍某甲霜生育有余某己、余某丁、余建祥、余某戊共四名子女。余某乙于1998年2月死亡，余某乙死亡时，余某乙的父母均先于其死亡；霍某甲霜于2011年1月21日死亡，霍某甲霜死亡时，霍某甲霜的父母均已先于其死亡；余某乙、霍某甲霜生前均没有立下遗嘱。因此余世艦遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的1/2产权份额、广州市光复北路530号407房的1/2产权份额，由其现存的第一顺序继承人余某己、余某丁、余建祥、余某戊共同继承；由于余某己、余某丁、余某戊均表示放弃对上述房产的继承权，故余世艦的遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的1/2产权份额、广州市光复北路530号407房的1/2产权份额，由余建祥一人继承。
余某丙与配偶霍某乙生育有余某壬、余某庚、余某辛、余建辉共四名子女。余某丙于2002年11月10日死亡，余某丙死亡时，余某丙的父母均已先于其死亡；霍某乙于1997年4月死亡，霍某乙死亡时，霍某乙的父母均已先于其死亡；余某丙、霍某乙生前均没有立下遗嘱。因此余世璀遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的1/2产权份额、广州市光复北路530号407房的1/2产权份额，由其现存的第一顺序继承人余某壬、余某庚、余某辛、余建辉共同继承；由于余某壬、余某庚、余某辛均表示放弃对上述房产的继承权，故余世璀的遗留的广州市光复北路558之一403房及405房的1/2产权份额、广州市光复北路530号407房的1/2产权份额，由余建辉一人继承。
由于余建辉与余建祥、梁某（余建祥的妻子××于2012年11月19日签订《析产协议书》，约定：一、广州市光复北路558之一403房、405房归余建祥一人所有，并以余建祥的名义登记产权；二、广州市光复北路530号407房归余建辉一人所有并以余建辉的名义登记产权。而根据广协公司（甲方××与余世璀、余世艦（乙方××于1988年4月5日签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》第五条：“甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年12月30日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取产权所有证手续。”的约定，余建祥、余建辉诉请广协公司为余建祥办理广州市光复北路558之一403房及405房的房地产权证、为余建辉办理广州市光复北路530号407房的房地产权证的诉讼请求，予以支持。余建祥、余建辉各自的父亲原来共同拥有的被征拆房屋是有产权证的，广协公司征拆余建祥、余建辉各自的父亲原来共同拥有的房屋后，补偿的房屋的产权办证费用理应由广协公司全部负担，故余建祥、余建辉诉请广协公司承担办理房屋的房地产权证中依法由其承担的费用的诉讼请求，予以支持。
关于广协公司反诉请求余建祥配合广协公司办理广州市光复北路558之一403房及405房房地产共有权证、余建辉配合广协公司办理广州市光复北路530号407房房地产共有权证的问题。由于经广州市房地产测绘所测绘，广州市光复北路558之一403房及405房的面积是60.1047平方米，比广协公司（甲方××与余某丙、余某乙（乙方××于1988年4月15日签订的《征地拆迁安置协议》中约定的50平方米，仅多出10.1047平方米；广州市光复北路530号407房的面积是67.2879平方米，比上述《征地拆迁安置协议》中约定的57平方米，仅多出10.2879平方米，不适宜实物分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，多出的面积应当由余建祥、余建辉折价支付给广协公司，故广协公司的上述反诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，于2017年1月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市广协房地产开发有限公司为余建祥办理广州市光复北路558之一403房及405房的房地产权登记在余建祥名下的产权登记手续及办理房地产权证；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市广协房地产开发有限公司为余建辉办理广州市光复北路530号407房的房地产权登记在余建辉名下的产权登记手续及办理房地产权证；三、广州市广协房地产开发有限公司负担上述房屋产权登记过程中所产生的登记费用、办证费用。四、驳回广州市广协房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费100元，由广州市广协房地产开发有限公司负担。反诉费100元，由广州市广协房地产开发有限公司负担。
经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、广协公司要求余建祥、余建辉分别配合办理广州市光复北路558之一403房及405房、广州市光复北路530号407房房地产共有权证的主张是否成立；二、办理上述房屋产权登记过程中所产生的登记费用、办证费用应由何人负担。
关于争议焦点一。涉案《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、《征地拆迁安置协议》系广协公司拆除原广州市荔湾区光复北路秀兴里8号房屋时，与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议。广协公司根据《征地拆迁安置协议》的约定，分别安置余世艦、余世璀回迁至广州市光复北路558之一403房及405房（一套房两个门牌××、广州市光复北路530号407房，故该两套房屋系广协公司向被拆迁人提供的用作产权调换补偿的房屋。如前所述，广协公司分别向余世璀、余世艦提供广州市光复北路530号407房、广州市光复北路558之一403房及405房作为产权调换补偿，该两套房屋的建筑面积超出约定补偿面积部分不足11㎡，在此情况下，广协公司主张上述超出约定补偿面积部分的产权归其所有，对余建祥、余建辉的居住权产生直接影响，不利于保护被拆迁人的合法权益，故一审法院判决驳回广协公司要求余建祥、余建辉协助办理上述两套房屋房地产共有权证的反诉请求并无不当，本院予以维持。对于上述超出约定补偿面积的部分应如何作价补偿，广协公司可与余建祥、余建辉另循合法途径解决。
关于争议焦点二。虽然《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、《征地拆迁安置协议》对产权调换的房屋登记在被拆迁人名下所产生的费用由谁负担并无作出约定，但是原被征拆的房屋是具有产权证的，且广州市光复北路558之一403房及405房、广州市光复北路530号407房系广协公司基于其征拆行为以产权调换形式补偿给被拆迁人的房屋，一审法院认定补偿的房屋的产权办证费用应由广协公司全部负担，符合公平、合理原则，本院予以维持。广协公司要求余建祥、余建辉共同承担上述房屋的办证费用依据不足，本院不予支持。
综上所述，广协公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人广州市广协房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 张 怡
审判员 余 盾
二〇一七年六月二十三日
书记员 甄雪皓
游瑞娜