吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5560号
上诉人（原审原告）：宋云利，男，1959年4月5日生，汉族，长春市九台区砖瓦厂退休职工，现住在长春市九台区南山街公园委*组。
委托诉讼代理人：唐胜君，吉林超远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨旭，男，1979年7月17日生，汉族，现住在长春市九台区新洲*期*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：马瑞忠，长春市九台区城区法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：张宇，女，1958年10月4日生，汉族，长春市九台区第一货运公司退休职工，现住在长春市南关区东湾半岛22栋1103室。
委托诉讼代理人：马瑞忠，长春市九台区城区法律服务所法律服务工作者。
上诉人宋云利因与被上诉人杨旭、张宇房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋云利上诉请求：请求撤销（2017）吉0113民初4092号民事判决，依法改判保护宋云利的诉讼请求；一、二审诉讼费由杨旭、张宇负担。事实和理由：1.原审认定事实不清。杨家东与张宇、杨旭均系城镇户口，且房屋产权人为杨家东，故宋云利购买的是具有城镇居民身份并所有的房屋，原审对此未予认定，属于事实不清。宋云利买下房屋后对该房屋进行了改造和装修，且在西侧自建380平方米房屋，在院内建了700多平方米水泥晾晒台，在四周建了砖瓦结构的院墙。宋云利投资巨大，且一直占有和使用该房至今，原审对此未予查明和认定，事实不清；2.原审判决适用法律错误。涉案房屋虽原属城镇居民在集体土地建房，但该房在2013年以前土地性质已由集体变为国有土地。宋云利起诉时，该房已经完全具备了不受任何限制的买卖条件，且宋云利买下的是地上物房屋又占有和使用已达22年，应当确认买卖有效。原审认定买卖无效，属于适用法律错误。土地管理法第63条及国务院1999年5月7日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条根本不适用本案。
杨旭辩称：尽管杨旭、张宇及杨家东均系城镇户口，但宋云利购买房屋时也是城镇户口，且该房屋坐落在农村集体土地上，并未交付给宋云利，房屋一直处于闲置状态，双方的买卖已违反《国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发（2004）28号文件》规定，该规定明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，因此双方签订的房屋买卖合同无效。对于宋云利主张对房屋改造和装修、翻建一事，因宋云利一审对此并未提出诉讼请求，因此不应在本案审理范围。一审判决适用法律正确，涉案房屋土地性质为集体土地，一审已提供房屋所有权证存根予以证明，因此一审适用《土地管理法》第63条规定，认定双方签订的两份房屋买卖协议无效正确。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
张宇辩称：同意杨旭答辩意见。
宋云利向一审法院起诉请求：确认房屋买卖协议有效（房屋价值10万元）。
一审法院认定事实：张宇与杨家东系夫妻关系，婚生一子，杨旭，杨家东于2017年春节后去世。宋云利提供的证据：1.1995年4月5日，其与张宇、杨家东签订的协议（意）书，内容为：“宋云利买（卖）杨家东房子，做价拾万元正。宋云利先付伍万元正，四月八日在付伍万元正。房照先归宋云利，房子面积（极）217.4平方米。通过双方协议（意）签定合同。买（卖）主签字，宋云利、卖主签字，杨家东、张宇，一九九五年四月五日”。2.同年同月9日双方又签订卖房协议（意）书，内容为“今宋云利买（卖）杨家东房子，面积217.4平方米，做价拾万元正。卖方签字，杨家东、张宇，买方签字，宋云利”。3.杨家东在宋云利处借走房照的证明。4.九台市土地勘查测绘有限公司于2013年11月制图，证明购买房屋为国有土地。另查明，涉案争议的房屋位于九台区九台街道办事处前进村九社，在2003年7月30日的房屋所有权证存根中已注明，房屋所有权人，杨家东、产权证号，2003001590、面积210.46平方米、土地权属性质为集体。现涉案房屋被列入征收范围。
一审法院认为：1962年《农村人民公社工作条例修正草案》第21条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。1982年《中华人民共和国宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有……任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅其地。本案中，宋云利提供的2013年11月九台市土地勘查测绘有限公司提供的测绘图，证明涉案房屋的土地为国有，但没有提供1995年双方买卖房屋时为国有土地的证据。从杨旭和张宇所提供的房屋所有权证存根中，可以证明涉案争议房屋所坐落的宅其地土地性质为集体土地。宋云利与杨家东、张宇所签订的两份房屋买卖协议无效。无效的合同自始无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，判决如下：宋云利与张宇及其丈夫杨家东于1995年4月5日、1995年4月9日所签订的两份房屋买卖协议无效。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由宋云利、张宇及杨旭各负担575元。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明:
一、诉争房屋位于九台区前进村九社，为张宇与杨家东出资所建。1995年4月5日、9日宋云利与杨家东、张宇签订涉案两份房屋买卖协议时，宋云利，杨家东，张宇均为城镇居民。后，宋云利便使用管理该房屋。
二、1997年4月25日，杨家东、张宇为办理银行贷款，将交给宋云利的房屋产权证借用，并为宋云利出具“借条”一份，内容为“今借宋云利房照217.4平方米，拾日内送（宋）回”。杨家东、张宇借回后至今没有归还给宋云利，买卖的房屋也未办理产权过户手续。
三、2014年3月，九台市人民政府收回九台区二号路南侧、九台区福星供热站和水厂北侧、长通路东侧、九台区人民检察院西侧。宗地编号2013-001-185号，面积56887.00平方米的国有土地使用权，该宗地范围包括宋云利购买的面积为217.4平方米房屋。该房屋所有权证取得时间为1995年4月5日，所有权人为杨家东，共有权人叁人，张宇为共有权人之一。
四、2015年6月15日，杨家东与九台市房屋征收中心签订《房屋征收补偿安置协议书》，并据此取得安置补偿费1，063，509.00元。
五、在九台区前进村九社杨家东名下还有房屋一座，原产权证号为851号，面积为240平方米，发证机关：九台市团结街道办事处乡村建设管理所。2003年7月29日，经产权人同意，长春市九台区房屋产权管理中心将面积变更为210.46平方米并重新换发产权证书，产权证号：2003001590，栋号为226-1/6-10。
六、张宇名下房屋一座，原产权证号为852号，面积为240平方米，发证机关：九台市团结街道办事处乡村建设管理所。2003年7月29日，经产权人同意，长春市九台区房屋产权管理中心将面积变更为210.46平方米并重新换发产权证书，产权证号：2003001588，栋号为225-1/6-10，以上两座房屋均为1992年建成，1993年3月14日取得房屋所有权证。
本院认为:宋云利与杨家东（已故）、张宇分别于1995年4月5日、1995年4月9日签订的《协意书》和《卖房协意书》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定为合法有效。虽然张宇、杨旭主张涉案房屋坐落于九台区前进村九社集体土地，属于宅基地性质，依法不得向城镇居民转让，并提供一份产权证号为2003001590的《房屋所有权存根》予以证明，但该《房屋所有权存根》记载的房屋面积为210.46平方米，而涉案房屋面积为217.4平方米，即存根中记载的房屋系杨家东所有的另外一套房屋，而非本案双方争议的房屋。另，涉案房屋为杨家东与张宇自建取得，二人当时均系城镇居民。虽然房屋坐落于集体土地，但1995年4月5日涉案房屋就已取得所有权证书。杨家东、张宇将其自建房屋出卖给宋云利并不属于农民的住宅擅自向城镇居民出售情形，且法律、行政法规亦未对城镇居民将其在农村自建的房屋出卖给他人的行为作出禁止性规定，故宋云利与杨家东、张宇签订的涉案两份协议并不属于当然无效。原审适用国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发[1999]39号及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》国发【2004】28号关于禁止农村宅基地及房屋向城镇居民出售的有关规定来认定双方签订的两份涉案房屋买卖协议无效属于适用法律错误，应予纠正。张宇、杨旭虽主张其与宋云利之间是借贷抵押关系，不是房屋买卖关系，但并未提供任何证据予以证实，对此本院不予支持。
综上，宋云利的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初4092号民事判决；
二、宋云利与杨家东、张宇于1995年4月5日、1995年4月9日分别签订的《协意书》和《卖房协意书》有效。
一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，合计4600元，由张宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金运珍
审 判 员 李雪松
代理审判员 贺银婷
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 梁 芳