北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2550号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何崴，男，1986年11月13日出生。
委托诉讼代理人：翁明军，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦梅，女，1968年5月3日出生。
委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人何崴因与被上诉人秦梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初23200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何崴的委托诉讼代理人翁明军、被上诉人秦梅的委托诉讼代理人田韶卿、王晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何崴上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判秦梅继续履行双方于2016年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，接收1400万元房款、将涉案房屋所有权变更登记至何崴名下并将涉案房屋交付何崴或发回重审。一、二审案件受理费由秦梅负担。事实和理由：双方约定第一笔首付款于2016年10月31日前由何崴自行支付至秦梅指定账户，在付款时间到达之前，由于主管部门马上要出台新的政策，何崴因担心付了首付款后政策调整会导致无法过户，与秦梅协商变更为通过资金监管账户划转资金的方式付款，当时秦梅也愿意但一直拖延，直至2016年11月14日，政策公布致使无法按合同约定的付款方式履行，之后因房屋涨价，秦梅提出再加300万元违约金才可继续履行或等合同到期后获得定金，所以过错在秦梅，何崴不存在违约行为。何崴迟延支付虽然超过15天，但不必然导致合同目的无法实现，即使秦梅享有单方解除权，但秦梅在何崴迟延支付后并没有要求解除合同，其在2017年7月4日发出书面的解除函已经超过行使解除权的合理期限，且不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，也有违诚实信用，不能产生解除合同的法律后果，因此一审法院不应判定合同解除。本案是何崴要求继续履行合同，秦梅要求解除合同是对何崴诉请的反驳，不应作为单独的反诉请求。
秦梅辩称，何崴逾期付款构成违约，秦梅享有单方解除权，何崴不能以后出台的政策拒绝履行在先的合同约定的义务，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
何崴向一审法院起诉请求：1.秦梅继续履行双方于2016年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，接收1400万元房款、将涉案房屋所有权变更登记至何崴名下并将涉案房屋交付何崴；2.秦梅支付擅自提高房价的违约金300万元。
秦梅向一审法院反诉请求：1.确认双方于2016年11月15日解除存量房屋买卖合同及补充协议；2.不同意退还何崴定金100万元；3.赔偿何崴逾期支付房款的违约金200万元。
一审法院认定事实：2016年10月10日，何崴、秦梅签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方约定秦梅将其位于北京市朝阳区朝阳公园南路×号×号楼×层×H的房屋出售给何崴，房屋交易价格为1500万元；何崴逾期履行支付义务超过15日，构成根本违约，秦梅有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；何崴应当在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价20%向秦梅支付违约金，何崴已付款项冲抵违约金等。
何崴按照约定支付秦梅定金100万元。
2016年10月17日，何崴、秦梅签订《自行支付购房款协议》。双方约定何崴应当于2016年10月31日前支付秦梅购房款500万元。
何崴未在2016年10月31日前支付上述房款，何崴表示其未付款理由系2016年11月10日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，其“担心政策变化对交易有影响”。
秦梅提供中介机构2016年11月20日催告函、微信截屏打印件等证据材料，用以证明催告何崴于2016年11月25日前支付首付款500万元及居间服务费37.50万元，否则将解除双方房屋买卖合同等事实。何崴表示未收到催告函。
一审审理中，何崴同意将剩余1400万元购房款于2017年6月29日交至一审法院。截至2017年7月11日案件庭审结束，何崴未交案款。
2017年7月4日，秦梅向何崴发送《解除〈北京市存量房屋买卖合同〉、〈补充协议〉、〈自行支付购房款协议〉的函》，以何崴逾期支付房款、构成根本违约为由通知其解除上述合同。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。
本案中，何崴、秦梅签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《自行支付购房款协议》等合同的事实清楚，双方权利义务明确。根据约定，何崴应当于2016年10月31日前向秦梅支付购房款500万元。现何崴以2016年11月10日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》使其担心政策变化，作为其未履行房款支付义务的理由，显属不当。何崴逾期支付房款已超过15日，其虽然要求继续履行合同，但在逾期后至诉讼中均未履行房款支付义务。故秦梅有权以书面方式解除房屋买卖合同。何崴的诉讼请求，该院不予支持。
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
本案中，秦梅自述于2016年11月已经向何崴进行催告和通知合同解除，故何崴为秦梅造成的违约后果在可控范围。且双方约定“已付款项冲抵违约金”，故就秦梅主张的不返还何崴定金并由何崴支付违约金等反诉请求，该院将依据案件具体情况和相关法律规定予以处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、何崴与秦梅就北京市朝阳区朝阳公园南路×号×号楼×层×H房屋所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议等合同关系于判决生效之日解除；二、秦梅不退还何崴定金一百万元；三、驳回何崴的诉讼请求；四、驳回秦梅其他反诉请求。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，何崴、秦梅通过签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《自行支付购房款协议》等合同而形成的房屋买卖合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，何崴称其因担心政策变化而未在合同约定的2016年10月31日前支付购房款500万元，何崴主张此后双方就合同履行问题进行协商，因双方未能达成一致遂起诉要求继续履行合同。本案进入诉讼后，秦梅提出反诉要求解除合同。现有证据表明何崴并未按照约定在2016年10月31日前支付购房款500万元，且双方亦未就付款时间另行协商一致，故何崴未按期付款的行为已属合同约定的根本违约的情形，何崴在诉讼中虽要求继续履行合同，但其经一审法院释明及多次提示下，仍未能履行购房款支付义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，现何崴至今未履行付款义务，秦梅亦要求解除合同，买卖合同关系应予解除，故本院对何崴有关“一审法院不应判定合同解除”的上诉请求和理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”、第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，经审查，秦梅提出的反诉符合法律规定，故本院对何崴有关“秦梅的请求不应作为单独的反诉请求”的上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，对于合同解除问题虽未能正确适用法律，但裁判结果正确，故对何崴的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105800元，由何崴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一八年三月七日
法官助理 张思齐
书 记 员 邸 硕