江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3134号
上诉人（原审原告）：李凤林，男，汉族，1961年5月3日生，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：夏志勇、洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：溧阳市竹箦供销合作社，住所地江苏省溧阳市竹箦镇南关。
法定代表人：陈建平，该社主任。
委托诉讼代理人：赵琦，江苏立洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：溧阳拍卖有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇新华路18号二楼。
法定代表人：张志娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾超，江苏名扬律师事务所律师。
上诉人李凤林因与被上诉人溧阳市竹箦供销合作社（以下简称竹箦供销社）、溧阳拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初9043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李凤林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、案涉拍卖标的物不符合拍卖法第七条的规定，案涉拍卖合同系无效合同，拍卖须知中拍卖人的免责条款也因此不具有法律效力。竹箦供销社委托拍卖的3845.65平方米的集体土地中，其中3059平方米土地通过补办土地出让手续后转化为有效合同，无法补办出让手续的786.85平方米土地拍卖属于自始无效。竹箦供销社与拍卖公司应共同返还无效部分的土地价款及佣金。1、拍卖公司在公告中说明，案涉拍卖房地产的土地使用面积为3845.65平方米，有土地征用手续及批复，未办理土地使用权证和房屋所有权证。案涉土地虽有征用手续，但仍系集体土地，未办理划拨或出让手续。竹箦供销社将集体土地委托拍卖，明显违反土地管理法第二条、第六十三条，拍卖法第七条、第八条，以及合同法第五十二条的规定，拍卖合同无效。2、拍卖须知作为拍卖合同的组成部分，是对拍卖合同的补充，构成拍卖合同的从合同，因拍卖合同无效而无效。拍卖公司与竹箦供销社不得以无效的拍卖须知作为其免责事由。3、拍卖成交后，其中3059平方米的土地经批准补办了出让手续，合同效力得到部分补正。其余786.85平方米的集体土地因无法补办出让手续，自始无效。至此，案涉拍卖合同由全部无效转变为部分无效。对于无效的786.85平方米的集体土地拍卖价款，依据合同法第五十六条、第五十八条的规定应由竹箦供销社和拍卖公司共同返还。二、即使拍卖合同被认定为有效，我要求竹箦供销社与拍卖公司返还多收取的价款亦具有充分的事实与法律依据。1、拍卖标的仅有征用手续且实际土地面积不足拍卖公告面积80%的情况下，拍卖须知中免责条款属于无效格式条款。拍卖须知中关于由竞买人自行测量且拍卖人不承担责任的内容属于加重对方责任免除自身责任的约定，拍卖公司未将该条款以合理方式提请注意，也未向竞买人说明该条款。拍卖公告提供载有四址范围的土地使用权证，没有提供地籍调查表，没有描述案涉土地征用手续的具体范围，竞买人根本无法核实案涉土地的具体范围及界址，不具备自行测量的基础。2、即使免责条款有效，在实际误差明显超过合理范围的，应当按照公平原则进行调整。结合本案拍卖标的物的实际状况，误差范围在5%之内属于合理范围，而本案误差范围达到21%，土地价格几乎构成了全部成交价款。因此，对于差额部分的786.85平方米，应当依照公平原则予以调整。
竹箦供销社答辩称，一、本案拍卖合法有效，我社及拍卖人已充分尽到拍卖物瑕疵告知义务。首先，我社出售的是集体社有资产，并非单纯拍卖划拨国有土地使用权，故本案不适用拍卖法第八条第一款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，不存在合同无效的情形。其次，本案起诉前已经办理了相关的土地权属变更登记及房屋产权证书，充分说明本次拍卖合法有效。根据上述解释第十一条的规定，应当认定为合同有效。再次，根据合同无效双方返还原则，如果本案拍卖无效，李凤林也应当将拍卖资产全部返还，而非单独就所谓的未能办理权属变更登记的土地使用权主张返还相应的成交价款及佣金。最后，我社及拍卖人已充分尽到拍卖物瑕疵告知义务。拍卖公告所载的3845.65平方米面积仅是估算面积并非实际面积，我社从未承诺案涉土地面积为3845.65平方米。拍卖公司依法张贴了拍卖公告，并向所有竞买人包括李凤林出示了拍卖目录、拍卖规则及拍卖特别告知，李凤林签名确认。相关材料均明确告知李凤林，拍卖标的的面积、权证情况等仅供参考，其应在拍卖前自行了解核实，以实际测绘为准，成交后不得就减少部分主张退还成交款或其他权利。前述规定系双方真实意思表示且不违反法律规定。因此，李凤林不得就减少部分主张返还成交的价款及佣金。二、本案不存在适用公平原则进行调整的情形。首先，拍卖前我社及拍卖公司多次明确告知李凤林对拍卖标的物应自行勘察和了解，并承担拍卖后的可能风险，李凤林怠于行使自己的权利，其责任在于自身。其次，本次拍卖物的评估市场价值为139.14万元，而实际竞买价格为856000元，土地出让金为314400元。李凤林实际购买价格低于评估价达220920元，相差近16%的获益。再次，李凤林已于2015年11月将拍卖标的物转售给他人，转让价格远远高于拍卖价格，其不存在利益受损。最后，李凤林于2013年6月获得拍卖物，2014年8月即通过溧阳市土地勘测中心进行土地面积勘测，2015年4月29日缴纳土地出让金，而李凤林于2016年12月16日才提起诉讼，说明其对拍卖标的物存在瑕疵是明知和认可的，否则其完全可以在2014年8月就主张权利而返还拍卖物。三、李凤林不具有诉讼主体资格，其已于2015年11月将拍卖物出售给他人并办理相关权证，其无权再就拍卖物瑕疵主张权利。综上，请求驳回李凤林的上诉。
拍卖公司答辩称，一、本案不存在合同无效的情形。首先，案涉拍卖标的物是竹箦供销社集体资产，系房地产并非单纯拍卖划拨国有土地使用权。故本案不存在拍卖法的相关禁止性规定，不存在合同无效的情形。其次，李凤林在起诉前已办理了土地权属变更登记，上述司法解释的第十一条对此规定为合法有效。再次，本次拍卖程序合法，双方自愿签署相关协议，系真实意思表示，拍卖合同应认定为有效。二、李凤林要求我司返还部分成交价款和佣金的请求缺乏事实和法律依据。首先，我司系接受竹箦供销社的委托公开拍卖其房地产，所有拍卖成交款归竹箦供销社所有。其次，案涉拍卖标的的数据资料均由竹箦供销社提供，我司也在拍卖公告以及拍卖特别告知、拍卖规则等等提供给竞买人的拍卖前阅读资料中作了详细说明，李凤林已签名确认。其中，拍卖特别告知作为拍卖会的特别注意条款载明土地使用权面积3845.65平方米仅是估算而非实际面积，竹箦供销社和我司从未承诺实际面积是3845.65平方米。同时，相关材料还明确告知李凤林相关的风险和权利义务。三、李凤林已于2015年11月将案涉土地使用权过户给他人，已非案涉拍卖标的的土地使用权人，无权主张任何权利。综上，请求驳回李凤林的上诉。
李凤林向一审法院起诉请求：1、判令竹箦供销社、拍卖公司返还拍卖成交价款168300元和佣金7470.80元，以及赔偿以175770.8元为基数，自2013年6月27日起至判决确定的履行期届满之日止，中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由竹箦供销社、拍卖公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月，拍卖公司受竹箦供销社委托，将其位于溧阳市××箦镇陆笪村棉花仓库的房地产对外公开拍卖。拍卖特别告知：位于溧阳市××箦镇陆笪村棉花仓库的房地产，房屋总建筑面积930.90平方米，土地使用权面积3845.65平方米，有土地征用手续及批复，未办理土地使用权证和房屋所有权证。2013年6月18日，李凤林参与竞拍并竞得上述棉花仓库的房地产，2013年6月27日，李凤林向拍卖公司交纳拍卖标的成交款865000元和佣金38000元。2013年7月5日，李凤林与竹箦供销社签订“资产转让协议书”，并办理了资产交接手续。李凤林在办理拍卖资产土地使用权证和房屋所有权证登记手续时，溧阳市国土资源局为其办理了土地面积为3090平方米的国有土地出让手续，李凤林按此面积缴纳土地出让金314480元。溧阳市国土资源局为李凤林办理权属登记的土地面积比拍卖公司公告登载的拍卖土地面积少786.65平方米，李凤林得知后，要求竹箦供销社和拍卖公司返还多交纳的拍卖资产成交价款及佣金，遭到拒绝，故涉讼。审理中，法院要求当事人到现场勘验，根据实地观察拍卖地块独立可分割，易于自行丈量，拍卖地块四址清晰，东至围墙（厂房后墙）、南至店面房前墙、北至围墙（厂房后墙）、西至南段围墙和北段场地。
审理中，李凤林质证认为，竹箦供销社将未办理土地出让手续的土地委托拍卖公司公开拍卖，违反了拍卖法第七条、第八条的规定，该拍卖行为属于无效行为。2013年6月18日拍卖会正式召开前，李凤林取得的拍卖资料无其签名。竹箦供销社和拍卖公司应当返还误差面积的成交款和佣金，是其于拍卖公告中所披露的棉花仓库地块有土地征用手续和批复，征用手续中所记载的土地使用面积为3845.65平方米，该宗地的状况和征用手续李凤林并不知情，竹箦供销社和拍卖公司既未提供地籍调查表，也未在公告中描述土地征用手续所涉及的范围。所以，李凤林无法核实竹箦供销社在征用手续中所涉及的具体土地范围及其界址。竹箦供销社和拍卖公司在质证意见中所强调的实际测绘面积与拍卖前提供的参考面积误差的处理，李凤林即使签署并认可了该份拍卖特别告知，但上述内容属于格式条款，不具有法律效力。就本案而言，李凤林通过补缴土地出让金获得国土部门的批准，最终取得的土地使用权证面积为3059平方米，与拍卖公告中相差786.65平方米的土地面积无法办理土地使用权证，无法办理的部分应属于无效，不是竹箦供销社和拍卖公司所理解的误差问题。其次，李凤林办理土地出让手续后的实际土地面积仅占拍卖公告中土地面积的79%，但李凤林需要按照拍卖公告所称的土地面积交纳成交价款及佣金，是显失公平的，该误差已经远远超出了合理范围，所以李凤林认为即使不考虑拍卖合同部分无效，仅从公平原则的角度而言，竹箦供销社和拍卖公司多收取的成交款及佣金也应当予以相应返还。竹箦供销社提供土地征用手续已经证明了该宗土地在拍卖前仅仅办理了土地征用手续，仍属于集体土地，只有国有土地才可以作为拍卖标的物。即使理解为国有划拨用地，但相关的手续也未办理。因此，拍卖合同是无效的，因为标的物违反了拍卖法、土地管理法的有关规定，即使事后经过国土局的批准，同意办理了3059平方米的土地出让手续，但与拍卖公告误差786.85平方米部分的拍卖是无效的。即使有效，误差的范围远远超过合理范围，按照司法实践及相关生效判决，合理误差均以5%为限，现误差超过20%，应当按照公平原则予以调整。
竹箦供销社质证认为，李凤林测量土地时没有通知，是其单方测量，所以对测量面积有异议。拍卖特别告知中载明了土地使用面积为3845.65平方米，但该面积仅仅是估算面积而不是实际面积，竹箦供销社从未承诺过交给李凤林的实际面积是的3845.65平方米，在拍卖公司出示的相关公告中、拍卖目录、拍卖规则以及拍卖特别告知中均多次提醒李凤林拍卖标的以拍卖物的现状为准，并要求李凤林自行测量，所以在相关条款中也特别约定买受人不得就减少的部分面积向委托人及拍卖人要求退还差额部分的成交款或主张权利。竹箦供销社认为双方的真实意思表示并不违反法律规定，所以该约定应该有效。评估价格为1391400元，李凤林竞买价格为856000元，土地出让金是314480元，李凤林实际购买价格低于评估价格220920元，所以拍卖合同不存在李凤林所说的显失公平的问题。竹箦供销社出让的是集体资产，并不是单纯的转让划拨土地使用权，溧阳市国土资源局收取李凤林土地出让金的行为也可以看出本次拍卖是合法有效的，否则相关部门不可能收取李凤林的土地出让金。
拍卖公司质证认为，拍卖公司在拍卖前及拍卖过程中多次以书面形式向李凤林告知了相应的注意事项，特别是拍卖标的的情况，并在拍卖特别告知中告知其拍卖标的估算情况，且仅供竞买人参考，最终以房地产测绘部门的实际测绘为准。告知其应在竞拍前自行勘查、了解、亲自调查，否则应承担相应的风险。同时，也告知其拍卖成交后买受人不得就减少部分面积向委托人及拍卖人要求退还差额部分的成交款或主张任何权利，李凤林在相关的告知书签字确认。拍卖公司发布的拍卖公告中关于拍卖标的的相关内容是由委托人提供的，李凤林应在拍卖前充分了解拍卖标的物的相应情况，其一旦参与竞拍即视为其对拍卖标的情况的了解及认同，应承担相应的法律后果。关于拍卖标的物成交款856000元，拍卖公司在扣除相应佣金后已全额交给竹箦供销社。李凤林诉讼请求的计算方式由法院核定，按照拍卖公告中的约定，李凤林需要向拍卖公司支付的佣金为总成交价的5%，若按成交价856000元计算，应交纳佣金应高于李凤林实际支付的佣金38000元，在计算时应予考虑。
一审法院认为，拍卖公司受竹箦供销社的委托，将溧阳市××箦镇陆笪村棉花仓库的房地产公告拍卖，李凤林参加拍卖并取得该拍卖标的，李凤林与竹箦供销社签订了“资产转让协议书”，因此，李凤林与竹箦供销社、拍卖公司构成拍卖合同关系，其意思表示真实，不违背法律规定，该拍卖合同已经实际履行，李凤林已实际取得并已办理了拍卖标的的相关权属证书，该合同应属有效合同，受法律保护。2015年4月29日，李凤林在办理拍卖资产权属登记时，溧阳市国土资源局实地勘察测量拍卖土地面积，比拍卖公告中登载的面积少786.65平方米，根据拍卖公司出示的相关公告、拍卖目录、拍卖规则以及拍卖特别告知中均多次提醒李凤林，拍卖的标的以拍卖物现状为准，并要求李凤林自行测量，所以在相关条款中也特别约定买受人不得向委托人及拍卖要求就减少部分面积所对应的拍卖价款从总拍卖价款中扣除。本次拍卖标的物按实物现状整体拍卖，拍卖标的地块形状比较规则，容易丈量，能正确计算面积，因此李凤林作为竞买人应在竞买前自行勘查、了解、亲自调查拍卖标的物，否则应承担相应的责任风险，在拍卖特别告知中，拍卖公司告知了拍卖标的房屋建筑面积和土地使用权面积，标的物有土地征用手续及批复，无土地使用权证和房屋所有权证，李凤林签字确定已认知。李凤林在竞拍前未自行调查测量土地面积，而仅凭拍卖公告的表述就认定拍卖标的的实际面积，现实际取得拍卖标的土地使用面积与公告面积不一致，李凤林存在重大过错。李凤林要求竹箦供销社和拍卖公司返还减少面积部分拍卖成交价款、佣金及利息的诉讼请求，于法无据，应不予支持。
据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第二十七条、第三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回李凤林的诉讼请求。
案件受理费3816元，由李凤林负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，应予确认。
本院认为：竹箦供销社委托拍卖公司公开拍卖其位于溧阳市××箦镇陆笪村的棉花仓库的房地产，李凤林参与竞拍并最终竞得拍卖标的物。三方当事人已经形成拍卖合同关系，且均系各自的真实意思表示。拍卖公司发布了拍卖公告、向李凤林提交拍卖规则和拍卖特别告知等拍卖阅本资料，李凤林予以签名确认。上述拍卖阅本资料系拍卖合同的组成部分，合同当事人均应当受此约束。本案的实际情况是，李凤林最终办理的土地权属面积与拍卖公告中的公示面积相差786.65平方米。对于该相差的786.65平方米不能视为尚属集体土地性质而拍卖无效。事实上，整个拍卖系涉案各方拍卖参与人的真实意思表示，且相关部门已经为李凤林办理了权属登记，因而合法有效。对于该相差的786.65平方米，由于拍卖特别告知中约定：拍卖资料仅供参考，不作为拍卖人及委托人的任何担保，竞买人在拍卖前应自行了解、核实，以实际测绘为准。根据一审法院的现场勘察，涉案拍卖地块易于测量。而李凤林作为竞买人，怠于履行自己的义务，由此产生的责任风险应自行承担。李凤林主张返还该786.65平方米的相应拍卖成交价款及佣金，没有事实和法律依据，应不予支持。
综上所述，上诉人李凤林的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3816元，由李凤林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔裕华
审 判 员 赵玉兵
代理审判员 雷 波
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 顾 莉