上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28870号
原告上海信源张江有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人孙新国，董事长。委托代理人时国荣，上海市勋业律师事务所律师。被告上海坤联电子科技股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高木兰，董事长。委托代理人龚倩，男。原告上海信源张江有限公司(以下简称信源公司)诉被告上海坤联电子科技股份有限公司(以下简称坤联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告信源公司的委托代理人时国荣，被告坤联公司的委托代理人龚倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信源公司诉称，2011年2月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01室，租期自2011年5月1日至2017年4月30日止。从2014年5月1日起每季度租金为人民币(币种下同)55,000元。另外，被告又以《房屋租赁合同补充条款》的形式，向原告租赁夹层02室，每季度租金9,535.63元。自2015年5月1日开始被告拖欠租金，原告多次催讨未果，现起诉来院，要求：1、解除原、被告于2011年2月12日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》；2、被告立即迁出上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01室、02室；3、被告支付房屋租金258,142.52元(按照每季度64,535.63元标准，自2015年5月1日计算至实际迁出之日止)；4、被告按合同约定支付原告延期付款违约金152,368.62元(按每日千分之三的标准，以各期应付金额为基数，自各期应付之日起计算至2016年3月31日起诉之日止)；5、被告交付的租房保证金抵扣拖欠的租金。被告坤联公司辩称，确实存在欠租的情况，因为被告总经理吴文斌去年突发脑溢血，语言表达困难，公司重大事务无法处理，导致未付租金，希望原告谅解，给予半年的缓冲期。合同约定的延期付款违约金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明，2011年2月12日，原告(甲方)与被告(乙方，原名上海坤联电子科技有限公司，于2014年4月25日变更名称为上海坤联电子科技股份有限公司)签订《房屋租赁合同》，甲方将上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01室房屋出租给乙方，建筑面积450平方米，甲方于2011年3月1日前向乙方交付房屋，租期自2011年5月1日起至2017年4月30日止。双方约定，房屋租金(含物业管理费每月每平方米12.50元)为：自2011年5月1日起至2014年4月30日止每年20万元，自2014年5月1日起至2017年4月30日止每年22万元。乙方应于每三个月的首月5日前向甲方支付当期租金(含物业管理费)自2011年5月1日起至2014年4月30日止每次支付50,000元，自2014年5月1日起至2017年4月30日止每次支付55,000元。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金(含物业管理费)的0.30%支付违约金。自签订租赁合起5天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50,000元，保证金为季租金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担而未承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、车位等费用由乙方承担(包括但不限于上述费用)。甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金(含物业管理费)3倍支付违约金：……6、乙方逾期不支付租金(含物业管理费)累计超过三个月的。此后，双方又签订《房屋租赁合同补充条款》，被告向原告扩租上海市浦东新区龙东大道1288号夹层02室55平方米房屋，租期自2011年10月1日至2017年4月30日。扩租部分租金(含物业管理费)为每日每平方米建筑面积1.90元，扩租部分的季租金为9,535.63元，每三个月支付一次，乙方应于每三个月的5日前向甲方支付当期租金。扩租部分租赁保证金为9,535.63元。《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》签订后，原告依约将上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01室、02室交付由被告使用至今。庭审中，原、被告一致确认，被告支付房屋租金至2015年4月30日，之后未付过。原告分别收取了被告5万元和9,535.63元租赁保证金。2016年2月19日，原告向被告发送了《关于贵司严重违反租赁合同问题的函》，催告被告在一周内结清所欠费用。另查，信源张江办公楼项目(浦东新区龙东大道1288号)于2006年5月13日取得《建设工程规划许可证》、2006年6月7日取得《建筑工程施工许可证》、2006年12月9日取得《建设用地规划许可证》、2007年11月9日取得《建设工程竣工验收备案证书》、2008年1月11日取得《建设工程竣工规划验收合格证》。本院认为，《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据双方合同约定，逾期支付租金超过三个月的，原告有权解除合同，现被告至今未支付2015年5月1日之后的租金，原告依法享有单方解除权。鉴于原告在起诉前未发出解除通知，被告自认在2016年4月18日前一个星期左右收到诉状副本，故本院认定诉状副本送达被告之日双方合同解除。被告辩称公司负责人患病，导致租金未能按时支付，希望宽限半年时间，没有法律依据，本院不予采纳。合同解除后，双方应当结清租金等费用。被告在合同解除后仍占用房屋，应承担相应的房屋使用费至实际迁出之日止，房屋使用费的标准参照租金标准计算。原告主张2015年5月1日至被告实际迁出之日止的租金，其中合同解除后的费用应属房屋使用费。被告未按约支付租金，原告主张租金的逾期付款违约金，符合合同约定，但租金基数应计算至合同解除时止，同时考虑到双方约定的违约金标准过分高于违约造成的损失，本院根据本案实际情况，酌情予以调整。被告缴纳的租赁保证金，原告请求抵扣被告欠付费用，于法不悖，应予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海信源张江有限公司与被告上海坤联电子科技股份有限公司就上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01室、夹层02室签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》解除；二、被告上海坤联电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区龙东大道1288号夹层01、夹层02室租赁房屋内迁出，将房屋返还原告上海信源张江有限公司；三、被告上海坤联电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海信源张江有限公司自2015年5月1日起至实际迁出房屋之日止按每季度64535.63元的标准计算的租金或房屋使用费；四、被告上海坤联电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海信源张江有限公司逾期付款违约金15000元；五、被告上海坤联电子科技股份有限公司已付保证金59,535.63元，冲抵上述第三、四、五项判决中的相应金额。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,457元，减半收取3,728.50元，由被告上海坤联电子科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年七月四日
书记员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。