贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔盘民初字第3734号原告钱某某，女，汉族。特别授权委托代理人周某，贵州省盘县某法律服务所法律服务工作者，执业证号：XXXXXXXXXXXXXX。被告肖某某，男，汉族。原告钱某某与被告肖某某土地承包经营权纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法适用简易程序由审判员刘建独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，原告钱某某及其特别授权委托代理人周某、被告肖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱某某诉称，原告为堆放物资主动找被告协商转让被告地名为大山丫高坡大梁子的部分土地。2015年5月4日，原被告协商后签订了土地转让协议，被告将其位于盘兴公路地名为大山丫高坡大梁子的土地转让约8亩给原告堆放物资，土地四至界限为下抵罗某某地交界，上抵公路大堡坎边缘，左抵李莫某地交界，公路大堡坎边角（肖某某剩下的地交界），协议约定转让费为120 000元，土地转让给原告后归原告永久使用。协议签订当日，原告向被告支付了转让费10 000元，余下转让费口头约定于2015年8月30日前付清，在场人有肖某某、胡某某、杨某某、谢某某等人。协议签订时，被告未告知原告转让的上述土地性质、权属，同时，转让土地未征得播土村村民委员会的同意。两个月后，原告到国土部门办理土地使用证时被告知无法办理，在土地上堆放物资，交通路政部门不让堆放，相关部门告知原告买卖土地的行为违法。原被告各属一个村，因此原告对该地块情况不了解，导致原告无法管理使用上述地块。之后，原告多次联系被告终止转让协议，要求被告退还转让费10 000元，但被告要求原告支付余下转让费110 000元，并多次找原告吵闹。综上，原被告签订的土地转让协议属违法行为，且无法办理土地使用手续，导致协议不能履行，原告多次找被告协商无果，遂提起诉讼。请求判令：1、解除原告钱某某与被告肖某某签订的土地转让协议。2、被告肖某某返还原告钱某某支付的土地转让费10 000元。原告钱某某在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、常住人口登记卡各一份，拟证明原告诉讼主体资格及原告户籍所在地为盘县大山镇大山居委会，户口属性为非农户口。2、土地转让协议书一份，拟证明被告转让土地给原告的事实。原告对上述证据无异议。被告肖某某辩称，2015年4月底，被告需堆放物资，便主动找人和被告协商将位于盘兴公路旁地名为高坡大梁子的土地转让给原告使用，土地面积约为8亩。2015年5月4日，原告亲自找到被告，让被告到其家中签订土地承包经营权流转协议（土地转让协议书），因被告无文化，不懂法律法规，协议文本由原告提供，原告读了协议后，在在场人的见证下，原被告签订了土地转让协议书，约定被告将位于高坡大梁子的承包土地流转给原告，转让土地四至界限为下抵罗某某土地，上抵公路大堡坎边缘，左抵李某某地交界，右抵公路大堡坎边角，协议约定转让费120 000元，原告支付定金10 000元，剩余款项于2015年8月30日前付清。签订合同时，被告因不懂法律法规，询问过原告是否还需其他手续，若需要被告将自行完善，原告明确告知，只需双方同意就行，当时被告认为在有承包合同的情况下，土地承包经营权的流转没有违反法律规定，因此，在原告起诉前，被告尚不知道土地转让行为没有履行相应的法律程序。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地承包法》第三十二条及《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条的规定，原被告签订的合同属双方真实意思表示，没有侵犯国家或集体利益，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，且发包方未对被告的转让行为提出异议，被告所在集体成员未要求行使优先受让权，因此，被告未违反合同约定，原告的行为已构成违约，被告认为原告应当履行协议，支付转让款项。综上，请求法院维护被告合法权益，请求原告方履行协议。被告肖某某在举证期限内向本院提交了欠条一张，拟证明原告已支付土地转让款10 000元，尚欠土地转让款110 000元的事实。原告无异议。对证据的分析认定，原告身份证复印件、常住人口登记卡，土地转让协议书、欠条，符合证据“三性”规定，且双方均无异议，可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，原告系盘县大山镇大山居委会城镇居民，被告系盘县大山镇播土村村民。2015年5月4日，原告钱某某以建房为目的与被告肖某某签订《土地转让协议书》，约定被告肖某某将位于大山丫高坡大梁子的土地转让给原告钱某某，四至界限为下抵罗某某土地交界，上抵公路大堡坎边缘，左抵李某某地交界，右抵公路大堡坎边角（肖某某剩下土地交界），土地面积约8亩，转让价款为120 000元。同日，原告向被告出具了一张欠条，约定欠付被告土地转让费100 000元，于2015年8月底付清，并注明“土地转让费于2015年5月4日付3 000元，2015年5月5日付17 000元”。协议签订时，原告向被告支付了10 000元。之后，被告要求原告继续履行协议，支付余下转让款，而原告则要求解除土地转让协议，为此双方产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：原告钱某某与被告肖某某于2015年5月4日签订的《土地转让协议书》是否合法有效。首先，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”、第三十三条第一款第二项“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。……”的规定，被告肖某某对其获得的土地承包经营权可采取转让的方式进行流转，但应遵守不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途的法律规定，庭审中，原被告均知晓双方签订转让协议流转该土地是用于原告建房，则转让土地目的实际为改变该土地的农业用途。其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”，原被告以转让方式流转土地，形式要件上要签订书面合同，实质要件应当经发包方同意方能生效，庭审中，原告承认未经发包方同意，被告虽称其告知了村委会，但并不表示被告转让土地取得了发包方的同意，且被告也未能提交证明被告向发包方申请转让土地，要求发包方出具意见或转让土地已获发包方同意的证据，对被告辩称土地转让协议书合法有效的意见，不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”的规定，原告钱某某与被告肖某某于2015年5月4日签订的《土地转让协议书》，因违反法律的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原被告签订的《土地转让协议书》为无效合同，原告应返还被告交付的土地，而被告应返还原告支付的转让费10 000元，虽然被告在转让土地过程中存在过错，但由于原被告转让土地时，系原告主动要求被告与其签订《土地转让协议》，其应当清楚其作为非农居民到农村流转土地所应具备的条件和应履行的程序，却仍然与原告协商签订《土地转让协议书》，并积极交付了土地转让费10 000元，故原告在双方发生纠纷过程中存在主要过错，且因原告签订协议后该土地闲置客观上给被告造成了一定的损失，本院酌定原告应赔偿被告损失6 000元，折抵被告应返还的土地转让费，则被告应返还土地转让款4 000元。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条第一款第二项、第三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告钱某某与被告肖某某于2015年5月4日签订的《土地转让协议书》无效。二、原告钱某某于本判决生效后十日内返还被告位于盘兴公路地名为大山丫高坡大梁子面积约8亩的土地（四至界限为下抵罗某某土地交界，上抵公路大堡坎边缘，左抵李某某土地交界，右抵公路大堡坎边角）。三、被告肖某某于本判决生效后十日内返还原告钱某某转让款人民币4 000元。四、驳回原告钱某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，因适用简易程序审理减半收取30元，由原告钱某某负担18元，被告肖某某负担12元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 刘 建二〇一五年十月二十一日书记员 尤克虎