江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8322号
上诉人(原审被告)：郭和妹，女，1964年5月2日出生，汉族，住苏州。
上诉人(原审被告)：陆亿恭，男，1988年2月1日出生，汉族，住苏州。
上诉人(原审被告)：陆刘姐，女，1945年12月17日出生，汉族，住苏州。
上诉人(原审被告)：陆先金，女，1949年2月15日出生，汉族，住苏州。
上诉人(原审被告)：陆小毛，男，1951年12月27日出生，汉族，住苏州。
上诉人(原审被告)：陆毛根，男，1958年11月4日出生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：陆勇，男，1976年9月13日出生，汉族，住苏州，系陆小毛(上诉人之一)儿子,代理上述六上诉人。
被上诉人（原审原告)杨素凤，女，1974年3月23日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：常青，北京大成（苏州）律师事务所律师。
原审被告：陆林根，男，1964年9月29日出生，汉族，住苏州。
上诉人郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根因与被上诉人杨素凤、原审被告陆林根动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根上诉请求：撤销原判，依法改判驳回杨素凤诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案所涉的淞泽家园九区48栋203房屋为陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆培良（已故）四人依法拆迁共有，杨素凤和陆林根以远低于市场价格的价款私下签订房屋买卖合同，损害了其他共有人的合法权益，其他共有人对陆林根的处分行为未进行追认，该合同应属无效，杨素凤应当将涉案房屋恢复原状并返还上诉人，赔偿其他上诉人因此所受到的损失。2、上诉人在收到法院传票才知晓涉案房屋被人私下买卖。郭和妹、陆亿恭常年在深圳生活，陆林根一人在苏州生活，其故意隐瞒、私下买卖房屋，对此其他共有人不知情，系无权处分，杨素凤取得本案所涉房屋并非善意取得，综上，一审判决错误，认定事实不清，请求二审法院依法处理。
被上诉人杨素凤答辩称：1、陆林根签订涉案房屋买卖合同构成表见代理。从购房环节来看，购房合同的介绍人是陆林根配偶郭和妹，而签约地点是在郭和妹的亲姐姐家，郭和妹、陆亿恭对此应知情。陆培良死亡的时候，就是在48幢二单元楼下办理的丧事。当时原告已经入住涉案房屋半年多了，陆培良所有的子女的都参加了丧事，上诉人称不知情这个房子已经卖了，不符合事实。且拆迁房的手续上只有这个陆林根1个人，陆林根签订合同构成表见代理。2、当时的房价是33、8万元，就是当时的市场价格，不存在远低于市场价成交的问题。
原审原告杨素凤起诉请求：1.确认苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室房屋为杨素凤所有；2.原审被告支付违约金101400元；3.原审被告配合杨素凤办理上述房屋的产权过户登记手续；4.诉讼费原审被告承担。审理中，杨素凤放弃第2项诉讼请求，另表示自愿负担案件受理费及公告费。
一审法院认定以下事实：2009年4月20日，陆林根（出让方、甲方）与杨素凤（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方自愿将建筑面积100平方米的坐落在“苏州市车坊镇××栋”203房出售给乙方，房产证尚未办理，不含过户税费的房价为33.8万元。此系双方自愿，决不反悔。合同签订后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方负责清理。出让房屋为毛坯房，包括车库及公用车库，本房屋为拆迁房。房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清。过户手续主要由乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。合同签订时支付30万元，房产证办理完毕十日内付清余款3.8万元。30万元付后交房。交房时甲方须把房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割日前的水、电、有线电视及煤气费用等应由甲方承担的费用。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的30%给对方作为违约金等。合同落款处另有证人王某、姚某签字为证。陆林根出具2009年4月20日收条一张，言明：“收到杨素凤房款叁拾万元正。”
另查明，上述房屋系动迁安置房，系陆林根代表一户于2007年2月27日与苏州工业园区拆迁事务中心签订私有住房产权交换协议书拆迁安置所得的两套住房之一（另一套为同幢404室），协议所载套型为大套，面积100平方米，私有住房现场测量表反映的安置人员为陆培良及陆林根、郭和妹、陆亿恭四人。该房屋现公安编号为苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室，建筑面积为104.8平方米，另附车库14.52平方米，已于2012年2月23日办理产权登记于四安置人员名下。
再查明，陆培良于2010年1月8日病故，其父母先于其死亡，其配偶金全宝也已于2002年8月1日死亡，其现有子女五人，即长女陆刘姐、次女陆先金、长子陆小毛、次子陆毛根、三子陆林根，另有一女陆双妹已于1968年3月13日12周岁时病故。郭和妹系陆林根配偶，陆亿恭系二人儿子。
杨素凤起诉后，陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根以房屋共有人名义于2016年9月致函杨素凤，内容为：“关于淞泽家园九区48栋203房屋，因该房屋的共有人对该房屋另有用途，多次上门均未能见到杨素凤，现要求杨素凤在接到本函后，三十日内清空房屋，恢复原状，将房屋返还给该房屋所有人；并支付占用期间的租赁费用。如你在接悉本函后，在限定期限内仍不予搬离的，我们将采取必要措施收回房屋，以维护该房屋所有人的合法权益。由此造成的后果及损失由你自行承担。”
以上事实，有房屋买卖合同书、收条、产权交换协议书、现场测量表、居委会及拆迁事务中心联合证明、不动产登记簿、户口注销证明、人口普查登记表、居委会证明、死亡医学证明书、函件及邮寄凭证等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
审理中，杨素凤陈述：购房余款38000元现未支付，合同约定过户完毕后10日内付清，如判决杨素凤于判决书生效后10日内付至法院账户，杨素凤也同意。合同签订且杨素凤支付房款30万元后，陆林根将房屋交付杨素凤使用至今，并于2016年将房地产两证原件给了杨素凤。
陆林根陈述：合同签订且杨素凤支付房款30万后，其于2009年或2010年将房屋交付杨素凤使用至今，具体交付日期记不清。其于2016年将房地产两证原件给了杨素凤，当时杨素凤称拿去看看。
郭和妹、陆小毛、陆毛根陈述：对《房屋买卖合同书》不认可，也不知情。收条时间是伪造的。没见过房地产两证原件，一直在陆林根处。
陆林根补充说明：收条系其2016年应杨素凤要求所写，因为之前未打收条，30万元是2009年签合同当天杨素凤给其的。
杨素凤补充陈述：30万元收条是签合同当天写的。陆亿恭2016年8月25日《声明》不符合事实，郭和妹、陆亿恭均知晓房屋卖给杨素凤之事，且陆林根、郭和妹、陆亿恭的住房（同幢404室）与诉争房屋处于同一幢楼的同一单元，是楼上楼下关系。陆林根陈述：因为其一家三口一年只回家几次，且只有几天，有时整年不回家，且郭和妹、陆亿恭即使回家也住在苏州古城区的另一处住所，不知道房屋买卖之事是正常的，其也未告知郭和妹、陆亿恭。
郭和妹、陆小毛、陆毛根陈述：陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于2016年9月收到法院传票后，才知晓杨素凤与陆林根房屋买卖事宜，并致函杨素凤。杨素凤陈述：函件已收到，但与本案诉争事实无关。
郭和妹、陆小毛提交影像科报告单复印件一份，以证明陆培良2007年10月1日已患病（脑萎缩）。杨素凤表示，真实性无法确认，且与本案无关。
郭和妹、陆小毛另陈述：陆小毛与陆林根于2011年就诉争房屋继承发生过争执，且陆小毛还曾因两套房分割问题打坏了陆林根两套拆迁房中一套的防盗门。杨素凤陈述：陆培良2010年于诉争房屋的同幢另一安置房404室内去世，后就在该房屋楼下搭棚办理了丧事，当时陆培良各子女均到场了，且回迁两套房屋情况，所有原审被告均清楚，原审被告从未对此向杨素凤提出过异议。陆毛根否认杨素凤所述，并表示其不知道房屋是卖了还是没卖。郭和妹、陆小毛否认杨素凤所述，并表示陆培良并非在该房屋内去世，只是丧事回到该回迁房楼下办理，当时其也不知道房屋是卖了还是没卖。
一审法院认为，陆培良及陆林根、郭和妹、陆亿恭作为诉争房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。陆林根与杨素凤杨素凤签订的《房屋买卖合同书》，虽无陆培良及郭和妹、陆亿恭签字，但基于三人分别为陆林根的父亲、配偶、儿子的特定亲属关系，以及陆林根一人代表一户与苏州工业园区拆迁事务中心签订动迁安置相关协议的事实，结合合同签订时诉争房屋尚未办理产权登记的状况，并考虑到陆林根在合同中所作的如房屋产权发生纠纷概由其负责清理的声明，杨素凤有理由相信合同的签订是房屋共有人的一致意见。合同签订当日，杨素凤已按约支付房款30万元（至于陆林根何时出具收条，不影响杨素凤付款事实的认定），后诉争房屋也交付杨素凤使用，至本案起诉时即已长达六年多之久，并无证据证实该期间无论房屋共有人还是陆培良的法定继承人曾向杨素凤就房屋出售杨素凤之事提过任何异议。相反，陆林根却直到2016年仍将房地产两证原件交付杨素凤，令人有理由相信直到2016年，陆林根对合同履行并无异议，其解释为当时杨素凤称拿去看看，与生活经验不符。陆林根与杨素凤签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦有证人签字为证，应认定有效。有效合同应予信守，交易秩序应予维护，陆林根关于合同不合法、请求撤销的抗辩意见，郭和妹关于其对买卖合同不知情、请求确认合同无效并撤销合同的抗辩意见，陆小毛关于其对房屋买卖不知情、不同意出售该房屋的抗辩意见，陆毛根关于其不同意房屋卖给杨素凤的抗辩意见，以及陆亿恭《声明》所反映的对房屋买卖不知情、请求撤销买卖合同的意见，与生活经验不符，与法律精神相悖。陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于杨素凤起诉后向杨素凤所发函件亦不足以影响杨素凤合同权利。杨素凤已依约支付房款30万元，并已占有、使用诉争房屋多年，诉争房屋也已完成房产登记于安置人名下，陆林根、郭和妹、陆亿恭理应履行协助过户义务。因陆培良已过世，杨素凤诉请陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根作为陆培良第一顺位法定继承人一并履行协助过户义务，亦有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同约定，房产证办理完毕十日内杨素凤付清购房款余款3.8万元，但杨素凤同意于判决生效后十日内付至法院账户，为免诉累，一审法院一并判明。杨素凤自愿负担案件受理费及公告费，不违反法律规定。至于杨素凤诉请确认诉争房屋为杨素凤所有，与物权法规定相悖，一审法院碍难支持。陆亿恭、陆刘姐、陆先金经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根于判决生效之日起十日内协助杨素凤将苏州工业园区淞泽家园九区48幢203室房屋（含附属车库）所有权转移登记至杨素凤名下；二、杨素凤于判决生效之日起十日内支付陆林根、郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根购房款余款38000元；三、驳回杨素凤的其余诉讼请求。案件受理费11136元、公告费600元，合计11736元，由杨素凤负担。
二审中，上诉人提交姚某、王某出具的《见证人证明一份》，以证明涉案合同签订时，上诉人均未到场，也没有提供授权书，陆林根系私自签订的合同。
被上诉人质证意见为：对证据的真实性、关联性均不认可。涉案合同是在郭和妹姐姐签订，姚某是郭和妹的嫡亲外甥，其作为合同见证人恰恰可证明郭和妹、陆亿恭对陆林根出卖涉案房屋是知情并认可的。
二审中，对于涉案房屋买卖合同签订的地点及姚某的身份，上诉人表示不清楚。
二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，杨素凤与陆林根2009年4月20日签订的《转让书》系双方真实意思表示，为有效合同。签约当日，杨素凤按约支付陆林根房款30万元，陆林根出具收条。之后，陆林根向杨素凤交付了涉案房屋，并由杨素凤占有使用至今。虽涉案房屋除陆林根之外，另有安置对象郭和妹、陆亿恭、陆培良，三人分别为陆林根的妻子、儿子和父亲，但在整个交易过程中乃至本案诉讼前长达六年期间里，郭和妹、陆亿恭、陆培良均未提出异议。结合涉案合同的签订地点、见证人与郭和妹的亲戚关系等事实，应视为郭和妹、陆亿恭、陆培良对陆林根的签约行为知情并认可，涉案合同对其产生法律约束力，杨素凤要求郭和妹、陆亿恭以及陆培良的第一顺位法定继承人协助办理房屋过户手续于法有据，一审法院予以支持，并无不当。上诉人另主张33.8万元房屋转让款低于市场价格，未提供证据证明，本院不予采纳。
综上，上诉人郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11136元，由上诉人郭和妹、陆亿恭、陆刘姐、陆先金、陆小毛、陆毛根负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年十一月二十七日
书记员 黄 婷