天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0952号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李振成，无职业。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）王恩凤，无职业。
委托代理人李振成（系王恩凤之夫），1945年7月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区鞍山西道风荷园*号楼2门***号。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）赵选生。
上诉人李振成、王恩凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭�公开开庭审理了本案。上诉人李振成（同时是王恩凤的委托代理人），被上诉人赵选生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审中原告李振成、王恩凤诉称，被告于2011年2月20日始租用原告名下天津市和平区四平东道52号商业房，双方签订有租赁合同，期限三年。期间，被告屡次违约：1、被告擅自装修房屋，逾期使用，擅自拆除，造成损坏。2、被告不按其承诺和要求使用房前汽车停车位，却由无关他人占用，拒不恢复原状。3、被告于租赁到期日不腾房，延期使用十天后继续逾期，且不按时结水、电费，不提交水、电、暖气等票据复印件。4、被告还有其他违法、违约事实。被告虽经原告多次催劝，但却反诬原告不办理交接手续。综上，被告屡次违约，不信守合同，给原告造成损失，被告应承担责任。原告为维护自身的合法权益，依法诉至一审法院请求判令：1、被�将和平区四平东道52号房屋前汽车停车位恢复原状；2、被告向原告支付违约金24000元，原告不退还被告保证金5000元；3、被告向原告提交经核对原件无误的水、电、暖费的票据复印件；4、本案诉讼费由被告承担。一审审理期间，原告又增加诉讼请求：被告将和平区四平东道52号房屋内外被其损坏的部位由有专业技术人员施工恢复原状，并将施工手续、费用票据交予原告收存；变更第二项诉讼请求为：被告按每日533.33元向原告支付自2014年3月31日起至将房屋及车位恢复原状交给原告日止的违约金，被告所交保证金5000元不予退还。
一审中被告赵选生辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告所说的停车位属于世纪联华公司并有正式的营业执照，马路也是公共设施，谁都不应占用。原告提出被告跟有线电视进行停车位的交接不属实，被告没有交接，有线电视也没有停车位的�用权，停车位的问题根本不存在。原告要求被告恢复原状的部位被告都已经恢复，空调眼被告已找员工进行了封堵，剩余一个空调眼是因为员工说原告要保留自用不要求恢复，故被告不应恢复。关于水、电费的交接问题，水在被告于2014年3月30日腾房的时候完全可以交接，电因为是商业用电，有一个查表日期，需4月18日才能查电表，所以当日无法结清，而且原告处有被告交的保证金5000元，水、电费完全可以从当中扣除，现被告已将交付的水、电、暖气费票据带来，可以将票据原件直接给付原告。此外，因原告经被告通知不来交接房屋，无奈被告报警并将房屋腾清的照片交派出所备案。综上，被告无违约行为，不同意原告诉请的不退还被告保证金5000元。
一审中被告赵选生反诉称，关于房屋装修及使用费问题，原告从装修开始一直参与设计施工，几乎每天亲临现场，�修全过程被告都尊重原告的意见，并按照合同规定，只对房内用石膏板进行了隔断，主体墙从未动过，因此不存在任何擅自装修及房屋损坏的问题。关于空调眼的问题，被告在2014年3月30日上午，按照原告李振成的意图，责成刘少卿、苏建军师傅带工具和材料去堵空调眼，当施工时原告称阳台的空调眼先别堵了，以后还装空调再用，所以就没堵，现原告提出以上问题就是故意刁难被告，推迟房屋交接时间，索取房屋保证金。关于汽车停车位问题，原告提出的停车位是四平东道马路，均属国家公共设施场地，而且这一侧属联华停车场，原告提出的在房屋租赁时，已让有线电视腾出此地，更是幼稚可笑。首先，这块地方是联华停车场，有线电视也无这块地方的使用权，更何况没有任何文字上的交接手续，即便有也是无效的，因此，根本就不存在腾不腾的问题，可以看出�原告寻找理由，故意拖延办理房屋交接手续，以此达到索取个人利益的目的。关于房屋的交接问题，租赁房屋期满为2014年3月30日，当日中午被告给原告李振成打电话提出下午4：30分交接，原告李振成提出以上两个要求外，又提出水电费问题，因此房的水电均为商业使用，每月交费，查表都有固定时间，双方完全可以现场查表，记下使用指数，日后再由被告付费结清，但原告却以此为由拒不交接。被告于2014年3月30日腾出房屋后，一直等原告至晚8：00多钟，多次催促仍不见原告到场，无奈被告向110报警备案。在三年租赁期间，原告多次在租赁房屋、楼道等地摊放杂物、废品等，严重影响了房屋的环境卫生，造成安全隐患。按照租赁合同第八条即：“原告必须在被告正式使用前5天将房屋内被告不需要的杂物清理干净”的规定，原告实属违约，按照原告经常说的“违约�处罚两倍的租金”的说法，原告违约三年，又该支付被告多少违约金。综上原告以非法占有为目的，以停车位、空调眼恢复等问题拖延房屋交接日期，不退还被告保证金。为此被告提起反诉请求判令：1、二原告退还被告交付的房屋租赁保证金5000元；2、反诉费用由二原告负担。
一审中针对被告反诉，二原告辩称，合同约定很明确，如对方有任何违约行为保证金概不退还，被告违约行为表现在房屋有改动，必须有原告的签字确认，现被告打空调眼未经原告同意，而且那个位置不能作为空调眼使用，因为边上就有空调眼。租赁到期之前的几个月，被告有多处违约行为，按照合同约定该安装的门没有安装，合同约定的期满不续租概不拆除，结果被告将二楼安装的对开门拆除。再有车位问题，合同写得很清楚，原告必须腾出车位，被告公示“单位用地禁止停车”，原告履行了，被告也接收了停车位，由于被告保管不当，造成原告现停车位不存在，致使涉诉房屋因没有车位不好出租。请求驳回被告的反诉请求。
一审法院经审理查明，讼争的坐落本市和平区四平东道52号房屋的权利人为李振成和王恩凤。2011年2月21日，李振成（合同甲方）与赵选生（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李振成和王恩凤将坐落本市和平区四平东道52号商业房（建筑面积229.54平方米）租赁给赵选生，租期自2011年3月20日至2014年3月20日止（甲方让20天免租金让乙方装修），租金前两年为90000元，第三年租金96000元，每半年一交，一次性交齐六个月租金。定金为5000元，至交房租金日转为保证金，乙方保证无任何违约行为，如有违约甲方概不退还。至租赁期满，如租期内无违约，双方协商一致又重新签合同，其保证金延续使用，如租期满未重新签合同，不再租赁，被告无违约行为，房屋内外设施无损坏，甲方退还全部保证金。装修根据现状，乙方自费装修，保证不拆改房结构，可以拆改室内石膏板搭建的临建房，可以改卫生间、厨房、办公室，全部费用由乙方自己承担，租期满未续租腾房概不拆除，不折抵任何费用，如何装修、拆改，双方交接房屋前另行定制图纸及书面材料。房屋用途文化艺术教育。租期满未重新订合同，乙方必须按期交回房屋，如逾期腾房，乙方必须向甲方支付租金加两倍的占用房屋使用费，如有违约违法行为，同样按此标准向甲方支付违约金。合同签订后，赵选生接收房屋由天津市海贝音乐培训学校实际使用。2011年2月25日，李振成与赵选生又签订了《补充说明》，其中约定有李振成必须在赵选生正式使用前五天（2011年3月15日前）与有关方面协调腾出门前的停车位，乙方届时公示“单位用地禁止�车”。此后，赵选生装修时用石膏板对房屋进行了隔断，并在二楼安装了推拉门，还因安装空调在讼争房屋内开凿多处空调眼，其中在二楼阳台开凿一处竖立的空调眼。李振成经协调将房屋门口的停车位交与赵选生，经赵选生了解得知，因该停车位属于联华公司管理的临时停车场，不允许设置停车牌，故此未按照约定在停车位处设置禁止停车标识，后该停车位由停车场管理单位联华公司交由他人停车使用。合同租赁期限届满前，因赵选生尚需使用房屋，经与李振成协商租期延长10天即至2014年3月30日，赵选生按照合同约定交付了李振成两倍的房屋租金。2014年3月30日，赵选生通知李振成在当日下午收房，而李振成以房屋门前的停车位及空调眼的恢复问题未落实为由拒绝收房，赵选生报警并将腾空的涉诉房屋进行拍照。
一审法院于2014年4月23日与双方当事人一起到涉诉�屋进行了现场勘查。经勘查，涉诉房屋已经腾空，赵选生在涉诉房屋开凿的几处空调眼，除二楼阳台开凿的一处竖立的空调眼未封堵外，其余的空调眼均已封堵。经一审法院主持，双方当事人当场办理了房屋交接手续，赵选生将涉诉房屋交李振成收回。赵选生已将讼争房屋的水、电、暖气费结清，并在一审当庭将票据交予李振成。李振成提出的房屋二楼的门口系赵选生安装二楼推拉门时附带的门口，腾房时赵选生将推拉门连同门口一并拆走。
一审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原、�告签订的《补充说明》，亦系当事人真实意思表示，依法成立、有效，但其中第九条关于停车位的约定，因该停车位系他人管理的停车场的停车位，原告无权进行处分，该条款应属于无效，且现停车场的管理单位已将停车位交由他人停车使用，故原告要求被告将和平区四平东道52号房屋前汽车停车位恢复原状即交还原告的诉讼请求，一审法院不予支持。
被告于2014年3月30日将讼争房屋腾空并通知原告收房，已具备了交付讼争房屋的条件，原告虽以停车位及空调眼的恢复问题未落实为由拒绝收房，但上述问题并不影响原告收回讼争房屋，原告未能收回讼争房屋应属于其自身原因造成，被告无逾期交房的违约行为，而且原告要求被告恢复停车位的诉讼请求一审法院亦不予支持，故原告其要求被告按每日533.33元向原告支付自2014年3月31日起至将房屋及车位恢复原状交给原告日止的违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
原告要求被告向原告提交经核对原件无误的水、电、暖费的票据复印件的诉讼请求，因被告已经当庭将结清上述费用的票据原件交予了原告，一审法院不再判定。
被告未将讼争房屋内二楼阳台竖立的空调眼进行封堵，虽被告提供的证词称是原告不要求封堵，但该证词无其他证据与之相互印证，真实性无法确认，现原告要求被告将讼争房屋内外被其损坏的部位恢复原状即将该空调眼予以封堵，一审法院予以支持。而原告要求由有专业技术人员施工恢复原状，并将施工手续、费用票据交予原告收存的诉讼请求，因封堵空调眼的施工并非专业性极强的施工，具体如何施工被告可自行确定，原告的上述请求一审法院不予支持。
被告在租赁期限届满前，续租十天并按照约定支付了原告租金，到期后双方未再续租，被告按时�讼争房屋腾空，且不拖欠原告房屋租金，未封堵的空调眼已判决予以恢复，故被告无根本违约行为，原告应将保证金返还被告，被告要求二原告返还保证金5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告提出的被告擅自装修，无相关证据予以证实。延期使用房屋十天系经双方协商后，原告同意被告使用且被告支付了两倍租金。被告拆除的二楼推拉门不在合同约定的不拆除范围内。水、电费因有固定查表日期当时无法结清，但过后被告已及时将水、电费结清。停车位的约定因系无效约定被告无需返还。综上，原告提出被告存在的违约行为均不能成立，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判�：一、本判决生效后十五日内，被告将其在讼争的本市和平区四平东道52号房屋二楼阳台开凿的竖立的空调眼予以封堵；二、二原告的其他诉讼请求均予以驳回；三、本判决生效后十五日内，二原告返还被告保证金5000元。本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由二原告及被告各负担12.5元；反诉受理费50元，减半收取25元，由原告负担。
上诉人李振成、王恩凤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销原判，发回重审或依法改判：赵选生将停车位和阳台地面竖立空调眼恢复原状、赵选生赔偿违约金8000元、不退还赵选生保证金5000元；（二）两审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：（一）法律规定学校门前两侧50米禁止设立停车场，双方也有约定，如被上诉人履行了其承诺的行为，现门前不会由他人停车占道；（二）封堵空调眼要求是专业人员，有正式票据和营业执照；（三）被上诉人有以上及其他违约行为，按租赁合同及补充说明的约定，不退还被上诉人的保证金5000元，被上诉人支付违约金8000元。
被上诉人赵选生答辩称，同意一审判决意见。理由是：关于车位的问题，车位是在四平东道的马路上，马路是公共设施，马路一侧有正式的停车场，停车场是谁交钱谁停车。关于空调眼的问题，一审法院判决我们封堵我们也同意封堵。上诉人应当退还保证金。不同意支付违约金。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，关于上诉人要求被上诉人将门前停车位恢复原状的请求。上诉人不能举证证明涉诉房屋门前停车位系涉诉房屋的附属设施，亦不能证明双方当事人对涉诉房屋门前停车位享有管理、处分的权利，因此一审法院认为双方当事人�《补充说明》对于停车位的约定属于无效条款，故对上诉人要求被上诉人将门前停车位恢复原状的请求未予支持并无不当。现案外人在涉诉房屋门前设立停车位一事，不是本案审理范围，本案不予涉及。
关于将涉诉房屋二楼阳台竖立的空调眼恢复原状一节。一审法院已经判决被上诉人予以封堵，被上诉人亦无异议。现上诉人争议的是须由专业人员负责施工，但上诉人未对其主张的专业人员需要何种资质提出具体要求，因此一审法院针对此主张的判决并无不当，本院予以维持。
2014年3月20日租赁合同期满，经双方当事人协商又延长至2014年3月30日。被上诉人于2014年3月30日腾空房屋并通知上诉人收房，上诉人以未解决上述恢复原状纠纷为由拒绝收房。但上诉人的理由不是拒绝交接的合理理由，也不能据此认定被上诉人构成违约，现上诉人要求被上诉人支付自2014年3月31�至2014年4月16日起诉期间的违约金和不退还5000元保证金，一审法院不予支持并无不当。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李振成、王恩凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 王福群
代理审判员 邵 丹
二〇一四年十月九日
书 记 员 刘 锟
附：本判决所适用的具体法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决。
…