天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1053号
原告天津新滨江机电广场有限公司（反诉被告，以下直称原告），住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。
法定代表人胡时俊，总经理。
委托代理人王鸿义，该公司总经理。
委托代理人张华，该公司法务。
被告北京棒约翰餐饮发展有限公司（反诉原告，以下直称被告北京棒约翰公司），住所地北京市顺义区李桥镇头二营村东侧3号楼408室。
法定代表人托马斯.斯特雷斯，该公司董事长。
委托代理人霍伟，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人杨芮，北京市中伦律师事务所律师。
被告天津棒约翰餐饮管理有限公司（反诉原告，以下直称被告天津棒约翰公司），住所地天津市河西区洞庭路20号212-106。
法定代表人托马斯.斯特雷斯，该公司董事长。
委托代理人霍伟，基本情况同上。
委托代理人杨芮，基本情况同上。
原告天津新滨江机电广场有限公司与被告北京棒约翰餐饮发展有限公司、天津棒约翰餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王鸿义、张华，二被告委托代理人霍伟、杨芮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津新滨江机电广场有限公司诉称，原告与被告北京棒约翰公司于2012年8月20日签订《租赁合同》，被告北京棒约翰公司租赁原告位于天津市和平区×的建筑物的一部分用作经营棒约翰的餐厅，租赁期限为2012年8月25日至2016年4月30日。合同签订后，双方按约定履行义务。原告与二被告于2012年10月9日签订协议书，约定《租赁合同》中的乙方由被告北京棒约翰公司变更为被告天津棒约翰公司，若被告天津棒约翰公司在合同履行中出现任何违约行为，被告北京棒约翰公司将承担连带责任。《补充协议书》签订后，原告依约履行义务，被告没有提前三个月通知原告即单方终止《租赁合同》，擅自撤场。根据《租赁合同》第11.4条约定，被告应支付原告三个月的租金及物业费损失，同时还需要另行支付三个月保底租金及物业管理费作为补偿。另，被告没有将场地内物品全部办理并将租赁场地恢复原状，给我公司造成经济损失。为维护原告权益，现依法向贵院提起诉讼，请求1、判令二被告支付给原告未提前三个月通知而产生的租赁、物业费损失28331.13元及补偿金32333.94元，共计60665.07元；2、判令二被告将租赁场地恢复原状；3、案件诉讼费由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求提交证据材料：1、租赁合同；2、补充协议，证明原告与二被告之间存在租赁关系。3、2××4号房屋产权证、2025号房屋买卖合同、2023号房屋买卖合同、委托协议两份，证明我方有权出租诉争场地。4、2014-8-10天津棒约翰向原告发函，证明被告搬离时未说明要撤场只是要求设备升级，是欺骗行为。5、解除合同律师函，证明被告的欺骗行为。6、原告向被告发出的告知函8份，证明我方之前与被告沟通，但是被告一直没有配合办理退租手续，也未对房屋恢复原状。
二被告针对原告的证据材料发表质证意见：证据材料1和2的真实性、关联性、合法性均认可，但是证明目的不认可；对证据材料3，真实性没有异议；对证据材料4，真实性、关联性、合法性均认可，但证明目的不认可，我方是为了避免损失扩大，采取的权益之计，我方如果不采取这样的方法，原告是不可能同意我方搬出的，且随后我方就发出了解除合同通知；对证据材料5，真实性、关联性、合法性均认可，但是证明目的不认可。是由于原告违约才导致我方解除合同，且原告一直没有解决通道问题；对证据材料6，真实性、关联性、合法性均认可，但是证明目的不认可。原告已经于2014-8-26同意解除合同；双方一直就解除合同之后的责任问题进行协商，但是未能达成一致。
对于原告提供的证据材料1、2、3、4、5，二被告均认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。
二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告诉请。1、原告违反其在《租赁合同》项下确保租赁物业设施出口符合有关法律要求与确保被告在租赁期内不受干扰的义务，对被告正常经营造成严重损害；2、因原告原因导致租赁合同提前解除，被告无需支付补偿费；3、原告应就违反租赁合同的违约责任向被告承担赔偿责任。被告曾经向原告多次表示过要将租赁场地恢复原状，但是在与原告沟通过程中，被告为原告进入租赁场地设置了不合理的条件，不合理条件就是要求我方支付小业主房租和违约金，我方去函要求原告给予答复，但是原告一直未予答复详见我方证据11。在事实上阻碍了被告进入租赁场地进行恢复原状的客观条件。由于原告未在被告要求其作出明确答复同意被告进行恢复原状的期限内给予明确答复，即在事实上放弃了要求被告履行恢复原状义务的权利。
二被告为支持其抗辩意见共同提交证据材料：1、租赁合同；2、补充协议；证据材料1、2证据原告与被告天津棒约翰公司存在房屋租赁关系。3、原告装修期间沟通通道问题的函件，证明原告阻塞顾客从餐厅正门进店消费的通道且负责人表示无法解决该问题；4、2014年7月1日麦购商场改造期间被告场地的照片，证明麦购商场一楼正门与被告天津棒约翰公司餐厅正门均被封锁，顾客无法从正门进店消费，餐厅无堂食消费；5、2014年7月9日被告向原告发出停业的函件，证明原告在未通知被告天津被告天津棒约翰公司公司的情况下，为进行商场整体改造装修，封闭商场正门，对餐厅上锁，顾客没有进入餐厅的通道，餐厅经营处于瘫痪状态，被告天津棒约翰公司要求原告解决顾客进店通道问题；6、原告经理发出回复会尽快解决通道问题的函件，证明王鸿义表示会尽快协调一条顾客进入被告天津棒约翰公司餐厅消费的通道，但始终未能解决通道问题；7、2014年7月14日被告发出的函件，证明被告天津棒约翰公司告知原告因其违约行为被告天津棒约翰公司已无法进行正常的经营活动，若原告想继续履行合同需保证餐厅中央空调机水电供应，敦促其尽快提供合理的顾客进店通道；8、被告向原告发出的律师函，证明被告天津棒约翰公司要求终止合同的理由；9、被告支付履约保证金的收据，证明被告天津棒约翰公司向原告支付了履约保证金28800元；10、被告交纳物业费的收据，证明被告天津棒约翰公司向原告支付了2014年7月1日至8月14日的租金及物业管理费共计13954.82元；11、被告要求恢复原状的邮件，证明原告为被告天津棒约翰公司进入原租赁场地开展恢复原状工作设置不合理前置条件，实质性阻碍了被告天津棒约翰公司恢复原状，其未在规定期限内进行书面确认，已永久放弃了要求被告天津棒约翰公司恢复原状的权利；12、原告改造停电导致被告无法营业的照片，证明原告违约行为致使被告天津棒约翰公司无法正常营业；13、原告2014年8月26日向被告发出的函件，证明原告同意解除与被告天津棒约翰公司的租赁合同。
原告针对二被告提供的证据材料发表质证意见：对证据材料1和2，真实性、关联性、合法性均认可，但是证明目的不认可；对证据材料3，真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可；对证据材料4，真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可。照片是麦购商场内的情况，但是没有反应涉案场地的照片。照片也没有时间、地点与本案没有任何关联性。横店影城可以正常营业也说明了商场是可以正常营业的；对证据材料5，函件我方收到了，但关联性、合法性均不认可，这只能证明我们之间沟通过，其他问题都证明不了；对证据材料6，真实性认可，证明目的不认可；对证据材料7，原告收到了该证据材料，但原告对内容的真实性不认可，证明目的不认可；对证据材料8，原告收到了该函件，但是对内容的真实性不认可，证明目的不认可；对证据材料9和10，真实性认可；对证据材料11，原告收到了该邮件，但是证明目的不认可；对证据材料12，真实性有异议，证明目的也不认可。其中贴封条的照片，我方无法认定真实性；对证据材料13，真实性认可，但是证明目的不认可。原告同意解除合同是在满足原告提出条件的情况下才同意。
对于二被告提供的证据材料1、2、5、6、7、8、9、10、11、13，原告认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。对于二被告提供的证据材料3，该证据材料系二被告公司员工内部沟通材料，原告不认可证据材料的真实性，本院对该证据材料不予确认。对于二被告提供的证据材料4和证据材料12，该证据材料系二被告拍摄的涉案场地所在的商场照片，照片内反映的涉案场地相关情况与本院现场勘验反映的场地位置等情况一致，且能与二被告提供的证据材料5、6、7中反映的情况相印证，对证据材料4和证据材料12，本院予以确认。
二被告提出反诉诉称，第一，原告未在合同约定期限内排除被告天津棒约翰公司使用租赁物入口之妨碍，应按合同约定免收二被告租金和物业管理费。对于二被告已经缴纳部分，原告应予以退还。2014年7月1日，原告在未通知被告天津棒约翰公司的情况下，对麦购商场进行整体改造装修，封闭了商场正门，关闭了商场内部的中央空调系统，同时对被告天津棒约翰公司经营的餐厅正门上锁，阻塞了可供顾客进店的通道。7月9日，被告天津棒约翰公司郑重向原告发出《麦购时代广场整体停业事宜》公函，督促其尽快解决顾客通道问题。截止8月14日，被告天津棒约翰公司为避免损失进一步扩大向原告发出《律师函》要求终止《租赁合同》之时，原告扔未排除顾客无法由正常入口进店消费之妨碍，应按合同约定免收二被告租金和物业管理费。对于二被告已经缴纳部分，原告应予以退还，共计13954.82元。第二，原告有义务退还被告天津棒约翰公司缴纳的履约保证金。根据合同第2.4条约定，被告天津棒约翰公司已将租赁场地交还原告，原告应全额退还被告天津棒约翰公司已缴纳的履约保证金28800元。为维护二被告合法权益，二被告提出反诉，请求法院判令1、原告退还自其阻塞顾客进入餐厅通道起至《租赁合同》解除之日止（即2014年7月1日至2014年8月14日），被告天津棒约翰公司已缴纳的租金及物业管理费共计13954.82元；2、判令原告全额退还被告天津棒约翰公司已缴纳的保证金28800元；3、原告承担反诉诉讼费。
二被告为支持其反诉请求，提交证据材料与二被告在本诉抗辩中提供的证据材料一致。原告对证据材料的质证意见亦于本诉质证意见一致。
原告针对二被告提出的反诉请求辩称，原告在2014年7月10日左右对商场改造升级，重点是4楼的餐饮区域，在此期间需要进入装修物品，我们对通道进行了处理，但是并未堵塞。被告在2014年7月11日提出了该问题，我方认为这是沟通，我们也对金小姐进行了回复，且金小姐很满意，但是金小姐不知道被告撤场。被告旁边的商铺都在正常营业，没有被告提出的问题，且被告有两条通道，被告也没有证据证明通道封闭。即使双方有问题需要沟通，被告也不能私自撤走，被告在2014年8月10日被告向我方发函，提出要对餐厅改造升级，所以要对设备进行调换，当时原告同意被告将部分设备搬出，但是被告却把所有东西都搬走了，这是欺骗了原告。被告有独立的空调系统，被告也没有证据证明我方已经停气了，被告和屈臣氏、麦当劳都是一条供气系统，原告不可能只给被告场地停气。因此不同意被告全部诉请。保证金因为被告违约了，所以不同意退还。但原告同意已缴纳保证金可以和原告本诉请求金额进行冲抵。
原告为支持其反诉抗辩，提交证据材料与原告在本诉中提供的证据材料一致。二被告对证据材料的质证意见亦于本诉质证意见一致。
经审理查明，2013年8月25日，原告与被告北京棒约翰公司签订租赁合同，约定原告将天津市和平区×二层×号商铺（具体位置详见租赁合同附件附件一平面图中红线标出位置）租赁给被告北京棒约翰公司经营棒约翰餐厅使用。场地使用面积约58平方米，建筑面积约118.87平方米。其中天津市和平区×、17号及荣业大街1号-2024商铺产权人系原告，建筑面积37.93平方米。天津市和平区×、17号及荣业大街1号-2025商铺产权人系黄建忠，建筑面积30.64平方米。天津市和平区×、17号及荣业大街1号-2023商铺产权人系郑留菊，建筑面积50.36平方米。2011年4月30日，案外人郑留菊与原告签订委托协议，委托原告对2023号商铺对外出租，委托期限自2011年5月1日至2016年4月30日。2011年6月24日，案外人黄建忠与原告签订委托协议，委托原告对2025号商铺对外出租，委托期限自2011年10月1日至2016年9月30日。另，被告北京棒约翰公司在与原告签订租赁合同租用×号商铺的同时，还与案外人陈春芬签订租赁合同，租用陈春芬名下天津市和平区×、17号及荣业大街1号-2022商铺，以上2022、×号商铺相连共同组成了被告所经营的棒约翰餐厅的全部经营场所。
原告与被告北京棒约翰公司签订的租赁合同约定，租赁期限自2012年8月25日至2016年4月30日止。租赁免租期自2012年8月25日至2012年10月14日，租金自2012年10月15日开始计算。租赁合同第2条约定了被告北京棒约翰公司应向原告支付租金和物业管理费，并详细约定了各时间段内租金及物业费标准。其中合同中约定租金是由保底租金和抽成费用组成，但实际履行中原告和二被告均认可按保底租金标准计算承租方应付租金数额。租赁合同还约定被告北京棒约翰公司应当支付履约保证金28800元，在合同租赁期届满或提前终止的情况下，在被告北京棒约翰公司结清应付租金等费用并依约教会租赁场地后10个工作日，原告应无息退还该履行保证金。原告有权从履约保证金中扣除被告北京棒约翰公司欠付的租金、物业管理费或公共事业费用，被告北京棒约翰公司应在7日内补足保证金。上述租赁合同中还对原告与被告北京棒约翰公司之间租赁关系的权利义务进行了相关约定。
上述租赁合同签订后，原告依约将涉案租赁场地交付被告北京棒约翰公司。被告北京棒约翰公司对涉案场地进行装修后用于经营棒约翰餐厅，并于2012年9月14日向原告缴纳租赁保证金28800元。
2012年10月9日，原告与二被告签订补充协议，约定被告北京棒约翰公司将其在上述租赁合同项下所有权利义务转让给被告天津棒约翰公司，由被告天津棒约翰公司取代被告北京棒约翰公司作为租赁合同的权利义务人，被告天津棒约翰公司同意接受该转让，原告亦同意二被告之间的转让事宜。被告北京棒约翰公司保证被告天津棒约翰公司按照合同的约定履行合同，如被告棒约翰公司在合同履行中出现任何违约责任，被告北京棒约翰公司将承担连带担保责任。
上述补充协议签订后，被告天津棒约翰公司作为承租方使用涉案场地并依约向原告支付了至2014年8月14日止的租金及物业管理费。
2014年7月9日，被告天津棒约翰公司向原告发出关于麦够（购）时代广场整体停业事宜的函，函件主要内容为：2014年7月1日，原告在未通知被告天津棒约翰公司的情况下，为了进行商场整体改造装修，封闭了商场正门，同时对餐厅正门上锁，导致餐厅无法对外营业。目前除员工从餐厅厨房进出外，餐厅已无其他可进出通道。……就此事宜，被告天津棒约翰公司已经与原告相关人员多次交涉无果，现要求原告于7月14日前给予书面答复，如果原告不能给予合理解释，被告天津棒约翰公司将依据合同约定采取维权措施，并且不排除解除租赁合同和追讨相应损失。原告收到上述函件后，由其公司总经理王鸿义于2014年7月11日向被告天津棒约翰公司员工金茜回复电子邮件，邮件主要内容为：为全面提升麦购时代广场的经营能力，原告已经成功引进合作伙伴，对商场投入资金进行提升改造，目的是为了提高所有入驻商业的经营效益。整个改造升级期间预计为3个月，原告已经于7月初启动相关工作。……关于您提到的通道问题，我已经与麦购时代商场负责人曾庆兰女士通过电话，她会马上和物业公司协调，协调一条客人进店的通道，我们物业公司负责人王国新先生也会给予高度配合。针对被告天津棒约翰公司在2014年7月9日函件中以及庭审中提出的原告存在未经其同意对商场进行整体改造的违约行为的意见，原告在庭审中认为原告的装修没有对被告租赁范围有任何影响，不在被告的经营区域内进行，所以原告认为无需经过被告同意。
2014年7月14日，被告再次向原告总经理王鸿义发出电子邮件，邮件主要内容为：关于麦够（购）商场装修一事，原告事先未与被告对接沟通，事后也未采取积极解决，现原告已无法提供正常经营场地用于被告日常经营，门店属于半停业状态，如原告仍想继续合同履行应免除被告至少三给月商场装修期间租赁费（已付租金按付款日期相应顺延），装修期间原告必须保证餐厅中央空调及水电供应。原告必须提供被告认为合理的顾客进店通道。原告收到该电子邮件后，未对二被告予以答复。
2014年8月10日，被告天津棒约翰公司向原告发函，提出因原告目前整体装修，为保证被告天津棒约翰公司与原告开业的整体性，需要对餐厅布局进行调整并对现有设备设施进行调换及升级，现对餐厅内设备设施先行搬离，请原告协助办理相关手续。原告收到该函件后，同意被告天津棒约翰公司将涉案场地内物品搬出。至2014年8月13日，被告天津棒约翰公司将涉案场地物品全部搬离，搬离后被告天津棒约翰公司未与原告办理场地交接手续、未将涉案场地交还原告。
2014年8月14日，二被告委托律师向原告发出律师函，提出因原告在租赁合同履行中的违约行为导致被告不能按照合同约定经营餐厅，原告已经构成根本违约，被告提出解除租赁合同并要求原告退还保证金及预付租金和物业管理费。
原告收到上述律师函后，原告与案外人陈春芬于2014年8月26日共同向被告北京棒约翰公司发出告知函，提出原告已接收被告北京棒约翰公司律师函，对于律师函中提前终止租赁合同原告表示同意，并通知被告北京棒约翰公司于2014年9月1日18时之前将其物品全部搬离并将租赁的场地恢复原状。原告还要求被告北京棒约翰公司于2014年9月1日18时之前向原告交纳相当于3个月保底租金和物业管理费之和的92387.49元作为补偿费。原告与案外人陈春芬于2014年8月28日再次共同向被告北京棒约翰公司发出告知函，要求被告北京棒约翰公司接到告知函之日起三日内将租赁房屋内剩余物品搬出，并在接到告知函之日起五日内按照租赁合同约定将租赁房屋恢复原状，限期内没有恢复的，原告将自行恢复，届时产生的费用将由被告北京棒约翰公司承担。原告与案外人陈春芬于2014年9月2日再次共同向被告北京棒约翰公司发出告知函，继续提出要求被告北京棒约翰公司清空租赁房屋并恢复原状，若没有清空租赁房屋并恢复原状，原告将请专业人员清空房屋并恢复原状，由此产生的费用由被告北京棒约翰公司承担。原告与案外人陈春芬于2014年9月9日再次共同向被告北京棒约翰公司发出告知函，提出由于商场改造升级需要，原告将对租赁场地进行清理，为了保证被告北京棒约翰公司物品免受损坏，原告将北京棒约翰公司租赁场地内的家具搬至原告的仓库保管，由此产生的搬迁费用8000元由被告北京棒约翰公司承担，请被告北京棒约翰公司接到此函后三日内将上述费用交至原告。用于保管物品的仓库面积为100平方米，租金为2元／天／平方米，由此产生的保管费由被告北京棒约翰公司承担。原告与案外人陈春芬于2014年9月11日再次共同向被告北京棒约翰公司发出两封告知函，其中一封告知函要求被告北京棒约翰公司支付占用涉案房屋的租金9443.71元。另一封告知函提出，由于被告北京棒约翰公司未对涉案场地恢复原状影响原告招商，为了保障原告的利益，原告要求江苏省一建建筑装修装饰有限公司对涉案场地提供拆除报价并拆除。原告将施工合同和报价书一并发给被告北京棒约翰公司，请被告北京棒约翰公司在收到该告知函之日起5日内进行确认，逾期未答复的，视为对此施工合同的和报价书的认可，原告将根据实际情况安排江苏一建对涉案场地进行拆除、还原，由此产生的费用由北京棒约翰公司承担。以上原告向被告北京棒约翰所发6份告知函，二被告在庭审质证阶段均确认已收到。经本院询问原告，以上函件中原告所提出的搬迁涉案场地家具以及委托江苏一建对涉案场地装修拆除、还原均未实际发生。
2014年9月17日，二被告法律顾问詹智鹰律师与原告代理人王鸿义、张华通过电子邮件沟通，二被告提出对于涉案场地内遗留物品做放弃处理，无需搬迁或保管，并提出自行聘用工程公司对涉案场地恢复原状。针对二被告该意见，原告代理人王鸿义、张华答复提出被告不仅应将租赁场地恢复原状，还应支付小业主（即陈春芬）房租、支付原告公司违约金。原告同意被告直接聘用工程公司进行涉案场地恢复原状工作，但是被告应将上述费用交付后，再进行场地恢复工作。其后，二被告法律顾问詹智鹰律师在电子邮件中回复，不同意原告上述意见，并要求原告在2014年9月26日下午6点前向被告书面确认同意被告进行租赁场地恢复原状公司，否则将视为原告对恢复原状要求的永久放弃。其后，原告与二被告各执己见，双方未能达成一致意见，原告遂诉至法院。
在案件审理中，本院组织原、被告前往涉案场地现场进行勘验并拍照。涉案场地可由与就餐区相连的正门和与厨房相连的后门两处进入，其中正门通过外部U型锁上锁，原、被告均否认正门上锁行为系本方所为。其后由被告天津棒约翰公司员工使用其掌握的后门钥匙打开后门进入涉案场地。涉案场地内留有二被告为经营进行的装修（广告牌、吊顶、地面和墙面瓷砖、水电线路等）。在庭审中，二被告认可原告交付涉案场地时，场地内没有装修和隔断墙，也没有电路和水路管道。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告北京棒约翰公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，应属合法有效。上述租赁合同签订后，原告又与二被告共同签订了补充协议，由被告天津棒约翰公司继受了被告北京棒约翰公司在上述租赁合同中的所有权利和义务，被告天津棒约翰公司变为上述租赁合同中的承租方，同时被告北京棒约翰公司对被告天津棒约翰公司在租赁合同履行中的违约责任承担连带保证责任。上述补充协议签订后，原告与被告天津棒约翰公司分别作为租赁合同的出租方和承租方，均应按租赁合同和补充协议履行各自权利义务。
对于原告要求二被告支付给原告未提前三个月通知而产生的租赁、物业费损失28331.13元及补偿金32333.94元，共计60665.07元的诉讼请求，在原告与被告天津棒约翰公司租赁合同履行期间，原告于2014年7月初开始对涉案场地所在麦购时代广场进行升级改造。原告进行该升级改造工程事先未经得被告天津棒约翰公司同意。根据二被告的证据4、5、6、12相互应证证实了原告在进行升级改造过程中将被告天津棒约翰公司租赁涉案场地经营的棒约翰餐厅正门上锁造成被告天津棒约翰公司的顾客无法正常进入餐厅就餐，进而导致被告天津棒约翰公司无法正常营业的违约事实。对于原告违约行为，被告天津棒约翰公司多次向原告要求予以解决，但原告未能采取措施补救。上述违约行为存在导致被告天津棒约翰公司租赁涉案场地经营的合同目的无法实现，被告天津棒约翰公司提出解除合同系作为违约受害方积极减少损失的行为，该行为应得到法律保护。对于二被告提出解除租赁合同，原告发函表示同意解除合同，但是要求二被告支付因未提前三个月通知的违约金并对涉案场地恢复原状。在本案审理过程中，原告亦持该意见。鉴于原告与二被告意思表示均同意解除租赁合同，本院确认原告与被告天津棒约翰公司签订的涉案场地租赁合同已经解除。对于原告本项诉讼请求要求二被告给付的违约金，根据租赁合同第11.4条的约定，因原告违约导致被告天津棒约翰公司提前终止合同时，被告天津棒约翰公司无需支付补偿费。因此原告基于被告天津棒约翰公司未提前三个月通知原告解除合同要求二被告连带赔偿的请求不符合原告与二被告之间租赁协议的约定。同时，在案件审理中，原告亦明确表示对于租赁合同解除后，二被告未将租赁场地归还原告的行为造成原告损失，原告将采取另案诉讼解决。故对于原告本案中要求二被告支付给原告未提前三个月通知而产生的租赁、物业费损失28331.13元及补偿金32333.94元，共计60665.07元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求判令二被告将租赁场地恢复原状的诉讼请求，本院认为，根据原告与被告天津棒约翰公司租赁合同的约定，原告与被告天津棒约翰公司租赁合同解除后，被告天津棒约翰公司作为承租方，应负有将租赁场地恢复原状并归还给原告的合同义务。根据原告提供的证据6以及二被告提供的证据11显示，原告与二被告就对涉案恢复原状事宜进行了协商，虽然在协商中原告向二被告提出要求二被告先将欠付小业主（陈春芬）的租金以及欠付原告的违约金支付后再进行场地恢复工作，但原告所提出的该要求并不构成二被告履行恢复原状义务的实质性阻挠，二被告据此认为原告放弃了要求其恢复原状权利的主张缺乏事实和法律依据。因此，二被告仍负有将涉案场地恢复原状的合同义务。根据现场勘验以及庭审调查情况，二被告应将涉案场地遗留的装修、隔断墙、管道线路拆除，将涉案场地恢复原状后将场地交还原告。
对于二被告反诉要求原告退还自其阻塞顾客进入餐厅通道起至《租赁合同》解除之日止（即2014年7月1日至2014年8月14日），被告天津棒约翰公司已缴纳的租金及物业管理费共计13954.82元的反诉请求，根据以上查明情况，原告存在2014年7月初在进行升级改造过程中将被告天津棒约翰公司租赁涉案场地经营的棒约翰餐厅正门上锁造成被告天津棒约翰公司的顾客无法正常进入餐厅就餐，进而导致被告天津棒约翰公司无法正常营业的违约事实，那么自原告做出该违约行为至租赁合同解除之日（2014年8月14日），原告向被告天津棒约翰公司所收取的涉案场地租金及物业管理费应当退还被告天津棒约翰公司。根据二被告提供的证据，能够证实原告做出该违约行为的最早时间为2014年7月9日，因此原告应当退还被告天津棒约翰公司自2014年7月9日至2014年8月14日期间被告天津棒约翰公司已缴纳的租金及物业管理费共计11479.6元。
对于二被告反诉要求原告全额退还被告天津棒约翰公司已缴纳的保证金28800元的诉讼请求，根据租赁合同2.4条的约定，租赁合同解除后，在承租方结清应付租金等相关费用并依约交回租赁场地后10个工作日内，出租方应无息退还履约保证金给承租方。鉴于现二被告尚未将租赁场地恢复原状并归还给原告，其缴纳的履约保证金尚不具备退还条件，因此对于二被告该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告北京棒约翰餐饮发展有限公司、被告天津棒约翰餐饮管理有限公司共同将租用的天津市和平区×、17号及荣业大街1号-×商铺遗留的装修、隔断墙、管道线路拆除，将涉案场地恢复原状后将场地交还原告；
二、本判决生效后十五日内，原告退还被告天津棒约翰餐饮管理有限公司自2014年7月9日至2014年8月14日期间已缴纳的租金及物业管理费共计11479.6元；
三、驳回原告其他诉讼请求
四、驳回二被告其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1317元，减半收取658.5元，由原告负担618.5元，由二被告负担40元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。本案反诉受理费434元，由二被告负担317元，由原告负担117元（本判决生效之日起十五日内直接给付二被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年三月三日
书 记 员 高汐滢