北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第14752号
上诉人（原审被告）北京天正中广置业有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院北广家园1号楼1703室。
法定代表人王金生，董事长。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
委托代理人刘碧天，北京市中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明新，男，1970年5月6日出生。
委托代理人霍振林，河北燕灵律师事务所律师。
原审第三人南通苏中建设有限公司，住所地江苏省南通市海安县海安镇黄海大道中359号。
法定代表人臧正华，总经理。
委托代理人周时荣，男，1961年10月25日出生，南通苏中建设有限公司物资经理。
上诉人北京天正中广置业有限公司（以下简称天正公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人天正公司之委托代理人王洁宏、刘碧天，被上诉人李明新之委托代理人霍振林，原审第三人南通苏中建设有限公司（以下简称苏中公司）之委托代理人周时荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，李明新诉至原审法院称：我是苏中公司的建筑材料供应商，苏中公司拖欠我材料款。苏中公司是天正公司的施工单位，天正公司拖欠苏中公司的工程款。2009年春节前，苏中公司因无法支付材料款就找我协商，问是否同意以一套房屋抵顶材料款，我表示同意。当时苏中公司拖欠我的材料款为200多万元。经过我现场查看房屋，选中了天正公司开发建设的508号楼7层2单元702室房屋（以下称涉案房屋），该房屋价款为4086294元，为此我在2009年4月24日还支付给了苏中公司100万元，余款由我作为供应商继续向苏中公司供货来补齐。三方就以房屋抵债协商一致后，2009年2月18日，苏中公司给天正公司出具函件，要求将涉案房屋办理在我名下。2009年3月10日，天正公司财务人员龙政签字确认了上述函件并将该函留在了天正公司处，并指示销售部办理售房事宜。当日，我与天正公司签订了商品房预售合同，天正公司为我开具了购房款发票。合同签订后，天正公司以做商品房销售备案为由将双方签订的全部合同拿走，此后未再返还给我。后我要求天正公司交付房屋，天正公司告知我涉案房屋已另行售出，我遂诉至北京市朝阳区人民法院要求天正公司赔偿损失；我经过一审、二审败诉后，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审；北京市第二中级人民法院经审理撤销了原一审、二审判决，将该案发回北京市朝阳区人民法院重审；再审期间，我才得知涉案房屋尚未出售；发回重审后，我欲变更诉讼请求为要求天正公司继续履行合同，但被告知重审只能在原审诉讼请求范围内审理，故我申请撤回了起诉并得到法院准许；后我提起了本次诉讼，要求天正公司继续履行合同，审理过程中得知天正公司已将房屋另行出售给朱静华，认购价款为9686769元。故变更诉讼请求为：要求法院判令解除我与天正公司签订的商品房预售合同、天正公司向我返款购房款4086294元、天正公司赔偿我经济损失5600502元。
天正公司辩称：我公司与李明新从未签署过所谓的商品房预售合同，也不存在事实上的商品房预售合同关系。我公司给李明新开具房款发票及苏中公司给我公司开具数额相同的工程款发票系对开发票，我公司与苏中公司之间目的是为明确工程款欠款数额以避免出现结算争议，与实际购房无关。如果按照4086294元购房，该价款与当时的售价相比极低，不符合常理。李明新也并未实际向我公司支付过4086294元的购房款。李明新本次诉讼与上次诉讼的事实和理由一样，诉讼请求除数额以外也与上次诉讼一致，属于缠诉、累诉。综上，不同意李明新的诉讼请求。
苏中公司述称：2008年底，天正公司欠我公司工程款大概1千多万元，我公司多次催要，天正公司称资金困难，说可以以房抵债。当时，我公司对李明新也负有债务，三方之间形成了三角债。后三方经口头协商，以李明新的名义与天正公司签订商品房预售合同，合同签订后，视为天正公司已经向我公司支付了4086294元的工程款，并从天正公司欠我公司的总工程款中予以扣除；我公司与李明新也对此款做了相应折抵。这笔款在操作中视为李明新直接向天正公司支付的购房款，我公司给天正公司开具了4086294元的工程款发票，天正公司给李明新开具了4086294元的购房款发票。故李明新的诉称属实。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李明新虽不能提交其与天正公司签订的商品房预售合同，但天正公司为李明新开具了李明新购买涉案房屋的购房发票，以及苏中公司给天正公司出具函件、证明的内容可以证明三方之间形成了以房抵债的事实；天正公司关于其与李明新间并未订立商品房预售合同、李明新未实际支付购房款、三方未就此达成书面协议等辩称，法院均不予采信。故法院认定李明新与天正公司间成立了商品房预售合同关系。因天正公司不履行合同义务，未向李明新交付房屋并办理产权过户手续，且现已将涉案房屋出售与他人，造成李明新与天正公司之间形成的商品房预售合同关系已不能继续履行，故该合同关系应予解除。李明新还主张天正公司退还购房款、赔偿损失，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于赔偿损失的数额，法院参照天正公司另行出售涉案房屋的合同价款8427489元与李明新购买房屋时的价款4086294元的差额酌定为300万元。据此，原审法院于2013年7月判决：一、解除李明新与北京天正中广置业有限公司之间曾就李明新以四百零八万六千二百九十四元向北京天正中广置业有限公司购买位于北京市朝阳区南湖西园508号楼7层2单元702室房屋形成的商品房预售合同关系；二、北京天正中广置业有限公司于本判决生效后七日内退还李明新购房款四百零八万六千二百九十四元；三、北京天正中广置业有限公司于判决生效后七日内赔偿李明新三百万元；四、驳回李明新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天正公司不服，持原诉答辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李明新的全部诉讼请求。李明新、苏中公司均同意原判。
经审理查明：天正公司为涉案房屋所属建设工程的建设单位，苏中公司为涉案房屋所属建设工程的施工单位，李明新为苏中公司的材料供应商。2009年1月19日，苏中公司向天正公司开具工程款发票一张，金额为4086294元。同年3月10日，天正公司向李明新开具购房款发票一张，经营项目为”购房款（B楼-2-702房）”，金额为4086294元。
原审审理中，李明新为证明三方存在以房抵债的事实及其与天正公司之间存在商品房预售合同关系的主张，提交了如下证据：
1、2009年2月18日，苏中公司给天正公司出具的函件复印件一份，内容为：我公司同意以天平苑住宅小区工程款抵付的方式购买该小区（中广宜景湾）B#楼西单元7层B-1户型一套。请将该套住房相关手续办理在李明新名下，身份证号：×××。该函件尾部有”原件留财务，请销售部办理售房相关手续和开售房发票。龙政10／3-09。”手写字样。李明新称2009年3月10日，其与天正公司签订了商品房预售合同，后，天正公司以办理备案手续为由拿走了全部合同文本，未再返还与其。天正公司认可龙政系其公司财务人员，但对该证据的真实性及证明目的均不予认可，并称：其公司与李明新并没有签订商品房预售合同，三方之间亦不存在以房抵债的事实。
2、2009年3月10日，天正公司向李明新开具购房款发票一张，经营项目为”购房款（B楼-2-702房）”，金额为4086294元。天正公司认可该证据的真实性，不认可其证明目的，并称：该发票系因苏中公司曾于2009年1月19日向其公司开具过一张金额相同的工程款发票，其公司应苏中公司的要求所开具的，两张发票属于对开发票，仅是为了确定其公司欠付苏中公司的工程款数额，相关款项并未实际支付，三方之间不存在以房抵债的事实，其公司与李明新之间亦不存在商品房预售合同关系。
苏中公司于2012年7月3日开具的证明一份，内容为天正公司以涉案房屋抵顶欠苏中公司的工程款4086294元，苏中公司已给天正公司开具了工程款发票，苏中公司要求天正公司将涉案房屋相关手续办理在李明新名下。该份证据用以证明涉案房屋是苏中公司以工程款抵付购房款所得，手续办理对象是李明新，与购房款发票相互印证，形成了完整的证据链条。天正公司对该份证据的真实性及证明目的均不予认可称该证明是2012年出具的，对其真实性不认可，如果三方就以房抵债达成了一致意见，应该签订一份书面三方协议。
李明新与苏中公司工作人员王为志签订的协议书一份，内容为：李明新在北京望京购房一套，此款系苏中公司工程款中垫付，由于垫付后视同苏中公司收到了天正公司的工程款，李明新的购房款就作为李明新与苏中公司的债权和债务，双方协商确认：李明新购房款金额为4086294元，苏中公司截至2009年春节前欠李明新水泥款共1669756.92元，双方核对后李明新欠苏中公司往来款2416537.08元，李明新定于2009年5月10日前向苏中公司还款1000000元，李明新尚欠苏中公司的1416537.08元由李明新在2009年12月31日前给苏中公司送水泥抵算。天正公司称这是王为志与李明新之间的关系，与天正公司无关，而且对其内容的真实性不予认可。
欠条、收条、收据一组，用以证明李明新与苏中公司有长期大额经济往来。天正公司不认可该组证据的真实性和证明目的。
苏中公司对李明新提交的上述证据的真实性及证明目的均予以认可。
天正公司提交了银行日记账和明细，用以证明天正公司未收到过李明新给付的购房款。李明新对其真实性无异议，称天正公司是以房抵债，确实不是李明新直接给了天正公司购房款。苏中公司认可李明新的质证意见。
另查，2009年12月，李明新曾以上述事由将天正公司诉至原审法院，要求解除双方签订的商品房预售合同、天正公司返还其购房款4086294元及赔偿损失4086294元。原审法院经审理于2010年3月31日作出（2010）朝民初字第08329号民事判决，以证据不足为由判决驳回了李明新的诉讼请求。判决后，李明新不服，提起上诉。2010年6月18日，本院作出（2010）二中民终字第9056号民事判决，以证据不足为由判决驳回上诉、维持原判。2010年7月，李明新申请再审。2011年12月20日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第02086号民事裁定，指令本院进行再审。2012年8月13日，本院作出（2012）二中民再终字第10415号民事裁定，裁定撤销（2010）二中民终字第9056号民事判决、（2010）朝民初字第08329号民事判决，发回原审法院重审。重审期间，李明新申请撤回起诉并被原审法院准予。
再查，2012年5月30日，案外人李飞向天正公司认购了涉案房屋，认购价格为9686769元。后因限购政策认购人更名为李飞之母朱静华。2012年9月22日，天正公司与朱静华签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定天正公司将涉案房屋卖与朱静华，房屋总价款为8427489元。2013年3月12日，天正公司将涉案房屋交予朱静华。
上述事实，有购房款发票、工程款发票、函件复印件、证明、协议书、欠条、收条、收据、楼盘表、认购单、更名审批表、《北京市商品房现房买卖合同》、物品交接单、入住证明、起诉书、上诉书、再审申请书、民事判决书、民事裁定书及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，李明新主张其与苏中公司、天正公司三方之间形成了以房抵债的事实以及其与天正公司之间存在商品房预售合同关系，并提交了购房款发票、苏中公司出具给天正公司的函件复印件、证明及其与苏中公司之间的协议书，虽然苏中公司出具给天正公司的函件为复印件，但依据现已查明的事实，苏中公司曾于2009年1月19日向天正公司出具了金额为4086294元的工程款发票一张，天正公司亦于2009年3月10日直接为李明新出具了一张金额相同的发票，且该发票的经营项目显示为涉案房屋的购房款，苏中公司亦对李明新所述事实予以认可，故本院认为，虽李明新未能提交其与天正公司签订的商品房预售合同，但现有证据可以认定李明新与苏中公司、天正公司三方之间存在以房抵债的事实，李明新与天正公司之间就涉案房屋形成了商品房预售合同关系。现因天正公司不履行合同义务并已将涉案房屋另行出售给他人，导致了双方无法继续履行合同，故原审法院认定李明新与天正公司之间的合同关系应予以解除，处理正确，本院予以确认。
现因天正公司的原因造成了李明新无法获得涉案房屋，故李明新要求天正公司退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。关于应赔偿损失的具体数额，原审法院参照天正公司另行出售涉案房屋的售价及李明新购买该房屋时双方约定价款之间差额酌情确定为300万元亦无不当，本院予以维持。
天正公司主张本案所涉的两张发票仅是为了确定其公司与苏中公司之间工程欠款的具体数额，缺乏依据，本院不予采信。天正公司以李明新未实际支付购房款且三方之间没有书面协议为由主张其公司与李明新之间亦不存在商品房预售合同关系的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，天正公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费39804元，由李明新负担9102元（已交纳），由北京天正中广置业有限公司负担30702元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费61404元，由北京天正中广置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 马兴芳
代理审判员 周梦峰
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 康 飞