浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第499号
原告潘阿七。
委托代理人（特别授权代理）董友泉。
被告中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司。
负责人卓伟峰。
委托代理人（特别授权代理）丁飚。
委托代理人（特别授权代理）骆孝龙。
被告郑钢。
委托代理人（特别授权代理）郑彩香。
原告潘阿七与被告中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司（以下简称联通公司）、郑钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月5日受理后，依法由审判员吕小丽独任审判，于2010年3月18日、3月30日公开开庭进行了审理。原告潘阿七委托代理人董友泉、被告联通公司委托代理人丁飚、骆孝龙、被告郑钢委托代理人郑彩香到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为二个月。本案现已审理终结。
原告潘阿七诉称：2008年2月，被告联通公司因经营通信设备业务所需，与原告协商要求租用座落于绍兴县安昌镇中心路P11011（现改为镇中路164号）店面房二间。后原告经与原租房户金引娣协商，由被告联通公司补偿给金引娣转让费25000元，金引娣同意在2008年2月25日前腾空。2008年2月18日，原告和金引娣在收到租房定金10000元和补偿转让费25000元后将上述店面房移交给被告联通公司使用。在二被告谈妥合作业务后，2009年3月12日，原告和二被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限5年，从2008年2月25日至2013年2月24日止，租金为前二年每年8万元，第三年开始根据市场实际情况双方友好协商后另定租金。合同签订后，被告按约支付了房屋租赁费7万元和2月18日支付的定金10000元共计8万元。但到2009年2月25日的第二年租金支付日，二被告却互相推诿，拒绝支付。现原告诉至法院，请求判令：一、要求两被告立即支付房租费80000元及违约金16000元和赔偿鉴定费3500元，计99500元；二、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告和二被告签订的房屋租赁合同；二、二被告腾退出出租房屋并要求被告郑钢支付自2009年2月25日至腾退出屋日止的房租费（按每年8万元计算）；三、被告郑钢承担违约金27360元、鉴定费3500元；四、本案诉讼费由二被告承担。
被告联通公司辩称：联通公司对2008年3月12日签订的三方租赁协议予以认可，但该协议未实际履行，如果确实实际履行过根据合同规定交付租金的义务人是被告郑钢，与联通公司无关。
被告郑钢辩称：被告郑钢曾经与潘阿七签订过租房协议，但由于潘阿七无法提供房产证，后来也就没有实际履行。据被告郑钢所知潘阿七已把房子出租给案外人郑某，并与之订立了房屋租赁合同一份，该合同不仅盖有潘阿七村里的公章，还有证据证明案外人领取了营业执照等手续。至于该合同上原告签名是真是假，三方所签的房屋租赁合同上也不是原告本人所签，故何人代表原告签字出租房屋，与郑钢没有丝毫的关系，因为原告没有将房屋交付给郑钢使用，郑钢无需支付房租和违约金。原告于2008年4月在原、被告没有履行合同后将该房屋租给案外人后，在2009年2月时，在还有三年合同租赁期内的一天晚上，原告带人将出租房屋内的物品砸坏，给承租人带来了巨大经济损失。综上，被告郑钢未租赁过原告诉争房屋，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、房屋租赁合同复印件1份，证明二被告向原告租赁房屋，房屋已经交付给二被告使用，第一年租金80000元已经支付了，至今房屋仍由二被告在使用。二被告对真实性无异议，但认为该房屋并没有实际交付过，合同未实际履行。
2、房屋租赁定金收条复印件1份，证明2008年2月18日联通公司付给原告租赁定金35000元，其中25000元是给原租客金引娣的转让补偿款，原告实际收到定金是10000元，原件应该在被告联通公司处。被告联通公司庭后核实认为当时联通公司付给原告是35000元，其中25000元是给金引娣的转让费，还有10000元是定金，当时原告出具了房屋租赁定金收条，联通公司是代郑钢支付的。被告郑钢认为因为证据系复印件，不予质证，且收条中注明是定金，只是一个意向，在合同未实际履行的情况下，应全额退回。
3、华东政法大学司法鉴定中心文检鉴定意见书1份及鉴定费发票1份，证明在（2009）绍越民初字第3225号案中郑钢提供的房屋租赁协议经鉴定上面“潘阿七”的签名不是本案原告所签，是伪造的，原告为此花费鉴定费3500元，要求被告郑钢一并赔偿。被告联通公司无异议。被告郑钢对鉴定书真实性无异议，但该发票的交费人是王恒，与本案无关联性，且该鉴定书与本案也无关联性。
4、绍兴县人民法院（2009）绍民初字第4687号民事判决书1份，证明被告郑钢在答辩时陈述的原告将被告财物损坏的案件已经绍兴县人民法院处理完毕。被告联通公司认为与其无关。被告郑钢认为对真实性无异议，但该判决书因被告上诉尚未生效，同时该案中只有轿车一辆是属于郑钢所有，出租房内的其他物品的所有人均不是郑钢，而是郑某的。
5、房屋产权证及户口本各1本，证明本案租赁房屋系王恒所有，王恒系潘阿七儿子，出租房屋是由王恒委托潘阿七管理处理的。二被告对真实性无异议，但关联性上由于本案是潘阿七诉郑钢的房屋租赁合同纠纷，与王恒所有的房屋没有关联性，且产权证上的房屋坐落地址与协议书上的地址是不一致的，原告没有证据证明这两处的房屋是一致的。
6、调查笔录复印件1份（原件在（2009）绍越民初字第3225号案中），证明郑某单方持经营用房租赁协议去村里盖单，村里只是为免税的问题按惯例给其盖章，对协议内容并没有进行审核。二被告对真实性无异议，但其中内容反而证明村委公章确实是村委盖的。
7、（2010）浙绍民终立字第16号民事裁定书1份，证明（2009）绍民初字第4687号民事判决书已经生效。被告联通公司无异议。被告郑钢认为其没有收到过裁定书。
8、委托书复印件1份（原件在（2009）绍越民初字第3225号案中），证明王恒委托原告潘阿七出租该房屋。被告联通公司无异议。被告郑钢对真实性无异议，在双方签订协议时并没有该委托书，是王恒事后委托潘阿七的。
9、金引娣常住人口祥细信息表复印件1份，证明金引娣是该出租房屋原承租人，是开服装店的，她已收到联通公司租房转让补偿费25000元。被告联通公司对真实性无异议，当时联通公司付给原告是35000元，其中25000元就是这个转让费，还有10000元是定金，当时原告出具了房屋租赁定金收条，联通公司是代郑钢支付的，该款项现郑钢仍未付给我们。被告郑钢认为该证据系复印件，不予质证，被告郑钢对于定金不知晓，合同虽订立，但从未付过定金。
10、苗德胜调查笔录及其身份证复印件1份，证明2008年2月18日当时联通公司齐贤营业厅负责人苗德胜负责寻找联通公司开手机店的店面，找到后支付给潘阿七租房定金10000元及转让费25000元，共35000元。后其又和钟佳宁一起去付另外的70000元房租。被告联通公司对证人部分陈述有异议，对支付35000元的过程无异议，但70000元租金应是郑钢交给联通公司，再由苗德胜等人去付给原告的。被告郑钢因证人未出庭作证，对真实性不能确认，该调查笔录是2010年3月26日制作的，已经超过举证期限，同时，该证人陈述都不是事实。
11、徐军、钱智勇证明复印件各1份，证明徐军、钱智勇看到联通公司的两位同志于2008年3月13日上午在原告丈夫王阿见办公室，王阿见在租房合同上签字后，两人交给王阿见70000元租金的事实。徐军是县广电站的员工，钱智勇以前在县广电站工作过。二被告认为二证人系原告丈夫王阿见同事，且证人未出庭作证，对其真实性存有异议，该证明提供也已超过举证期限。
12、银行业务凭证复印件1份，证明原告王阿见将收到的租金70000元存入银行。二被告对关联性、真实性均有异议。
13、徐丽英、李张兴、许伟英、徐林娣出具的证明复印件1份，证明联通公司的钟佳宁在3月13日下午到安昌原告潘阿七家拿走出租房钥匙的事实。该四位证人均是出租房的邻居。二被告认为证人应出庭作证，对其真实性有异议。
14、金丽娟证明复印件1份，证明联通公司说一年租期到了，不再续租了，让潘阿七转租掉，后2009年2月9日，其与原告潘阿七一起到联通齐贤营业厅负责人许辉办公室拿了二张已打印好的店面转让广告纸，叫原告潘阿七到安昌出租房门口去张帖，郑钢看见了不同意，就将广告纸撕掉了，引起打架的纠纷发生。二被告对关联性、真实性均有异议。
15、周长龙、朱新龙证明1份、陈金荣、李张兴证明1份，证明郑钢从2008年3月至2009年2月一直在安昌镇中路164号手机店上班。被告联通公司认为对郑钢在这段时间在该店上班无异议。被告郑钢认为其是偶而去店里帮父亲看店，这个店是郑钢父亲的。
16、安昌派出所调解记录1份，证明2009年2月11日的纠纷已经派出所调解结束。被告联通公司无异议。被告郑钢对打架这件事无异议，但其中内容写着“郑钢的中国联通手机店内”不是事实。
17、绍兴县人民法院移送函1份、（2009）绍越民初字第2753、3225号民事裁定书2份，证明本案的以前起诉经过。二被告无异议。
18、租金收据复印件1份及租房协议复印件5份，证明本案出租房相邻房屋的租金水平，原件均在（2009）绍越民初字第3225号案中。二被告认为是否系原件由法院审核，对关联性有异议，不能证明原告所要证明的内容。
被告郑钢为证明其主张，提供了以下证据：
19、经营用房租赁协议复印件1份及营业执照复印件1份，证明本案诉争房屋由案外人郑某实际承租，现在该房屋也由郑某在使用。原告认为该协议已被上述鉴定书、村委调查笔录所否定，是伪造的；营业执照与本案无关。被告联通公司认为与其无关。
20、照片1组，证明原告为出租房使用设置障碍，损坏了出租房内的财物。原告认为与本案无关。被告联通公司无异议。
21、申请证人郑某到庭所作证言1份，证明诉争房屋由案外人郑某实际承租。原告认为郑某的陈述不是事实，其持有的租赁协议已被原告提供的鉴定文书和调查笔录证明是伪造的，其陈述已被否定。被告联通公司无异议，但认为实际承租人和联通公司是无关的，因为付款义务与联通公司是无关的。
被告联通公司为证明其主张，提供了以下证据：
22、中国联通指定专营店合作协议1份，证明2008年3月12日，被告郑钢与联通公司签订合作协议1份，目前双方仍在履行该份协议。原告无异议。被告郑钢对真实性无异议，协议是签过的，业务也是在做的，但协议中店的地址没有落实好，所以后来店移到袍江汤公路上了。
本院认证认为：证据1，二被告对真实性无异议，本院予以认定。证据2、9，被告联通公司无异议，可以证明2008年2月18日，联通公司付给原告租房定金10000元和给原承租人金引娣转让补偿款25000元的事实。证据3，二被告对真实性无异议，可以证明潘阿七未与郑某签订过经营用房租赁协议，及鉴定费用系王恒交纳的事实。证据4、7，系生效裁判文书，可以证明2009年2月11日晚，郑钢与潘阿七等人因租房事宜，在郑钢的手机店内和店门口发生冲突的经过，同时还证明郑钢在公安机关笔录中陈述“我把我的房租费付给中国联通公司，租期要到2009年2月24”。证据5、8，二被告对真实性无异议，可以证明原告有权出租本案讼争房屋。证据6，二被告对笔录内容真实性无异议，可以证明村委盖章时对协议内容未予审核。证据10系证人证言，且该证人系被告联通公司工作人员，由联通公司核实证人所作履行职务过程陈述，可以证明原告方确系通过联通公司工作人员收取定金和租金的事实。证据11、13、14，系证人的书面证言，证人未到庭作证，故均不予认定。证据12、18，均系复印件，二被告不予认可，故不予认定。证据15，二被告对郑钢于2008年3月至2009年2月在镇中路164号手机店上班的事实无异议，本院予以确认。证据16系公安机关调解记录，二被告对真实性无异议，可以证明2009年3月18日，公安机关主持下对双方在2009年2月11日晚冲突调解过程，同时结合证据4，可以证明冲突发生的地点绍兴县安昌镇镇中路中国联通手机店经营者系郑钢，冲突起因是租房纠纷。证据17，二被告无异议，予以认定。证据20系现场照片，结合证据4、16可以认定2009年2月11日晚，郑钢与潘阿七等人因租房事宜在郑钢手机店发生冲突，潘阿七推倒店内一组玻璃柜台及损坏郑钢车辆的事实。证据19、21，分别系郑钢父亲所作证言及提供的证据，其欲证明的事实，已经被本院认定证据所否定，故不予认定。证据22，可以证明2008年3月12日，被告郑钢与联通公司签订合作协议1份，目前双方仍在履行该份协议。
经审理查明：座落于绍兴县安昌镇镇中路164号营业房两间（建筑面积80平方米）登记在原告潘阿七之子王恒名下，王恒委托原告进行出租管理。2008年2月，被告联通公司因经营需要，与原告协商要求租用上述营业房。2008年2月18日，被告联通公司支付给原告定金35000元，因该营业房原租赁期限未到期，其中25000元作为转让补偿费支付给原承租人金引娣，金引娣同意于2008年2月25日前腾空房屋。2009年3月12日，原告（甲方）与被告联通公司（乙方）、郑钢（丙方）签订房屋租赁合同（三方协议）一份，合同约定，甲方将座落于绍兴县安昌镇中路164号二间店面房出租给乙方与丙方作为营业之用，同时丙方只能与乙方开展业务经营合作，不得与其他任何第三方合作；租赁期限共五年，从2008年2月25日起至2013年2月24日止，交房日期为2008年2月25日。合同期满后，同等条件下乙方有优先续租权；租赁期间前二年租金为捌万元整，从第三年开始根据市场实际情况双方友好协商后另定租金，租金由丙方以现金支付的方式，在每年的2月25日前一次性支付甲方；房屋租赁期间丙方不得更换经营项目，不得终止和乙方的合作（具体合作合同另行签订），若丙方终止与乙方的业务合作，乙方作为单独承租方继续履行本合同；丙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾一天，按欠费总额的10‰向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，二被告按约支付了房屋租赁费70000元，原告将上述房屋交付给二被告。同日，被告联通公司与被告郑钢还签订了中国联通指定专营店合作协议一份，协议约定有效期为三年，即自2008年3月25日至2011年3月24日止，营业用房地址安昌镇镇中路164号，租赁协议期三年，房屋总租金额240000元，其中每年的支付金额分别为80000元（另附房租协议）；协议还约定了其他事项。此后被告郑钢按上述房屋租赁合同和合作协议在本案租赁房屋中经营中国联通指定专营店。
2009年2月11日，因租房事宜，潘阿七及其家人与被告郑钢在手机店内发生冲突，潘阿七推倒店内一组玻璃柜台并损坏店门口郑钢车辆。该纠纷曾经公安机关主持调解未果，后郑钢向绍兴县人民法院起诉要求潘阿七等人赔偿人身及财产损失，该院作出（2009）绍民初字第4687号民事判决。该纠纷发生后，被告郑钢未再开门营业，也未向原告支付第二年房租。
本院认为，原告与二被告签订的房屋租赁合同，主体适格、意思表示真实，内容也未违反法律禁止性规定，应依法认定为有效。虽然二被告对究竟哪一方实际支付租金和接收房屋互相推诿，但根据现有证据仍可以认定房屋租赁合同签订前二被告支付了相应定金，合同签订后又支付了当期剩余租金，且被告郑钢也已按其与被告联通公司的合作协议实际在租赁房屋经营中国联通指定专营店，故二被告关于房屋租赁合同没有实际履行的抗辩与查明的事实不符，本院不予采纳。合同约定，由被告郑钢支付租金，现郑钢未交纳第二期租金，并否认与原告存在房屋租赁事实，已使合同目的不能实现，原告由此请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告郑钢腾退房屋，理由正当，本院予以支持，但腾房时间可考虑为一个月；被告联通公司并未实际控制房屋，原告要求其腾退已无必要。原告请求被告郑钢按年租金80000元支付从2009年2月25日至实际腾房时的租金，因合同解除后至腾房时止被告应支付给原告的系房屋使用费，故原告主张的一部分应为房屋使用费，且其主张的依据也符合合同约定和法律规定，可予支持；原告主张被告郑钢支付违约金符合合同约定，且主张数额27360元未超过约定标准，本院予以支持。原告主张的鉴定费3500元并非原告支出，故其要求被告赔偿，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告潘阿七与被告中国联合网络通信有限公司绍兴市分公司、郑钢于2008年3月12日签订的房屋租赁合同解除；
二、被告郑钢应于本判决生效后三十日内将承租的座落于绍兴县安昌镇镇中路164号二间营业房腾空归还给原告潘阿七，并支付给原告潘阿七从2009年2月25日起至实际腾房日止的租金及房屋使用费（按每年80000元计算）；
三、被告郑钢应于本判决生效后三十日内支付给原告潘阿七违约金27360元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2288元，减半收取1144元，财产保全费1100元，合计2244元，由原告负担44元，被告郑钢负担2200元，于本判决生效后三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一〇年五月十二日
书记员 李 奕