西安铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2017）陕71行终787号
上诉人（原审被告）西安市未央区谭家街道办事处，住所地西安市未央区北郊徐家湾渭滨街***号。
法定代表人陈斌，主任。
委托代理人吕涛，该街办工作人员。
委托代理人周鹏虎，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈金苑，男，汉族。
委托代理人潘建波，男，汉族。
被上诉人（原审原告）李俊，男，汉族。
委托代理人潘建波，男，汉族。
被上诉人（原审原告）潘建波，男，汉族。
原审第三人西安开成物业管理有限公司，住所地西安市未央区凤城路东段3号香克林小镇11号楼1单元1层10102室。
法定代表人耿艳，经理。
委托代理人白宁，陕西雅世律师事务所律师。
上诉人西安市未央区谭家街道办事处因与被上诉人陈金苑、李俊、潘建波、原审第三人西安开成物业管理有限公司撤销街道办事处行政命令一案，不服西安铁路运输法院（2017）陕7102行初849号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人西安市未央区谭家街道办事处（以下简称谭家街办）的委托代理人吕涛、周鹏虎，被上诉人潘建波及被上诉人陈金苑、李俊的共同委托代理人潘建波,原审第三人的委托代理人白宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，谭家街办于2017年5月2日作出《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》。其第四条第一款第四项、第五项、第九项分别为“连续三次以上含三次未按约定交纳物业服务费或一次性超过半年未交纳物业服务费的视为未及时交纳物业服务费；”“遵守国家法律法规和本物业管理区域物业共用部位、公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度，履行业主义务，未拖欠住房专项维修资金，无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录；”“持有西安市户口或持有公安机关办理的居住证，在小区首次业主代表大会设立期间具有充足的时间履行职责。”陈金苑、李俊、潘建波等人对此不服，诉至法院。
原审判决认为，《西安市物业管理条例》第四条第五款规定“街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。”第十一条第三款规定“街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。”据此，谭家街办具有制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表的法定职责。谭家街办在《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》中，将“连续三次以上含三次未按约定交纳物业服务费或一次性超过半年未交纳物业服务费”、“未拖欠住房专项维修资金，无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录”、“持有西安市户口或持有公安机关办理的居住证”等条件作为业主报名参加筹备组的报名条件。双方当事人就该行为是否属于违法限制候选人条件等问题发生争议，且陈金苑、李俊、潘建波等人在本案中已被排除在首次业主大会筹备组成员中的业主代表候选人之外，故该行为对陈金苑、李俊、潘建波等人的合法权益已产生实际影响，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十二）项之规定，本案属于人民法院行政诉讼的受案范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”结合本案，应对谭家街办于2017年5月2日作出《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》的合法性进行审查。《西安市物业管理条例》第十一条规定“业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。”第十二条规定“筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。”第二十四条规定“业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第十二条的规定。”除此之外，并无其他条款对筹备组成员的任职资格作出限制。庭审中，谭家街办亦未对其限制筹备组成员中的业主代表候选人条件之行为，提供作出限缩规定的相关法律、法规等依据，其在庭审中述称，除依据《西安市物业管理条例》第十一条、第十二条外，参照了村民委员会组织法制订被诉《产生办法》。但《中华人民共和国村民委员会组织法》为是保障农村村民自治所制订的法律，与规范物业管理活动所制订的《西安市物业管理条例》分属两种不同的法律关系，不得作为依据，而《西安市物业管理条例》第十一条、第十二条也无相应规定。本院认为，行政机关未经法律、法规等合法授权，不得作出减损相对人合法权益的行政行为，即“法无授权不可为”。其限制筹备组成员中的业主代表候选人条件之行为超越法定职权，应予撤销。综上，谭家街办所作被诉《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》的第四条第一款第四项、第五项、第九项违法，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（四）项之规定，判决：撤销被告西安市未央区谭家街道办事处作出的《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》第四条第一款第四项、第五项、第九项。案件受理费50元，由被告西安市未央区谭家街道办事处负担。
上诉人谭家街办上诉称，一、一审作出上诉人没有提供限缩规定相关法律法规的认定显属错误。根据《西安市物业管理条例》第十一条第三款，制定业主代表推选办法是法律赋予上诉人的法定职权和职责，上诉人只要在法律授权的范围内，不违反法律规定，作出的行政行为应当认为有效。二、上诉人作出的3号公示第四条第四、五、九项合法，依法应当予以维持。1.《西安市物业管理条例》是2017年1月1日开始实施的新地方法规，没有配套司法解释。3号公示第四条第四项对该条例第十二条第二款进行了可操作性解释。根据《西安市物业管理条例》第十一条第三款的法定授权，上诉人不违背法律规定，上诉人的解释并非非法限制被上诉人的任职资格，一审法院对此认定错误；2.无论是业主大公筹备组成员，还是业主委员会组成人员，都是为所有业主提供服务的工作人员，首先应诚信守法守约。上诉人根据《西安市物业管理条例》第十一条第三款的法定授权，作出的3号公示第四条第五项规定不违背法律规定，一审法院对此认定错误；3.业委会成员为所有业主提供服务，3号公示第四条第九项的制定是为给全体业主提供更好的服务，如果成员长期不在小区居住，没有充分时间履职。上诉人根据《西安市物业管理条例》第十一条第三款的法定授权，作出的3号公示第四条第九项规定不违背法律规定，一审法院对此认定错误。请求：1.依法撤销（2017）陕7102行初849号《行政判决书》，改判确认《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组业主代表第一次推选结果公示（第3号）》第四条第四、五、九项有效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈金苑、李俊、潘建波辩称，一、上诉人对“未及时交纳物业费”的规定适用错误。被上诉人虽然曾经不同程度地存在未及时交纳物业费的行为，但并非恶意拖欠，因第三人开成物业在履行与被上诉人签订的《物业服务协议》过程中存在严重违约行为，被上诉人与小区众多业主不及时交纳物业费是行使同时履行抗辩权；二、上诉人在作出第3号公示以前，未对第三人是否存在以上严重违约行为开展调查了解工作，漠视被上诉人的异议，且超出法定期限予以公示，程序违法；三、上诉人的行政行为不合理。故原判决认定事实正确，依法有据，请求维持原判。
原审第三人述称，同意上诉人意见。
本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《西安市物业管理条例》第十二条规定“筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。”本案中，上诉人谭家街办对业主大会筹备组的业主代表任职条件作出限制规定无相关法律依据，减损了被上诉人的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谭家街办的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人西安市未央区谭家街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯文锋
审判员 胡 雁
审判员 刘宇红
二〇一七年十二月二十七日
书记员 白雪宜