广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终1016号
上诉人（原审被告）：林伟辉，男，1972年9月28日出生，汉族，住广东省台山市。
上诉人（原审被告）：江娅，女，1979年10月1日出生，
汉族，住广东省台山市。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘承艺，系广东
恒和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1988年3月30日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：梁女庭，系广东雄军律师事务所律师。
上诉人林伟辉、江娅因与被上诉人陈鹏房屋买卖合同纠纷一案，上诉人林伟辉、江娅不服广东省台山市人民法院（2017）粤0781民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林伟辉、江娅上诉请求：1.判决撤销一审判决第二项，判决驳回陈鹏该项诉讼请求；2.判决陈鹏承担本案诉讼费。事实与理由：一、合同第一条明确约定，林伟辉（卖方）持有《广东省商品房买卖合同》出售房屋，而非以房地产权（证）出售房屋，买卖双方、中介均知情，林伟辉（卖方）在签约时不存在欺瞒。二、二手房买卖合同是由中介人员填写，林伟辉（卖方）基于对中介的信任和对中介专业知识的信任。合同第七条约定陈鹏（买方）已经了解涉案房产的情况，自愿购买。三、陈鹏（买方）自签署二手房买卖合同时，就知道房产暂时没有办出来，已经对未来的交易和过户应当有足够的预期，同时，结合陈鹏的证据6显示，陈鹏在2017年3月、4月份是充分了解房产没有办出房产证的，其委托律师于2017年5月3日发函纯属明知故问，没有实际意义。四、依据合同第十二条约定，合同履行期应当顺延，但陈鹏单方解除合同是明显的单方违约行为。合同约定了顺延，而未约定须另行协商顺延，故双方在确定房产证暂时不能办出来的情况下，合同当然按照合同约定，默认为自然顺延。综上所述，请二审法院支持林伟辉、江娅的上诉请求，驳回陈鹏一审第二、三项诉讼请求。
二审期间，林伟辉、江娅补充上诉意见如下：一、一审认为林伟辉、江娅是怠于办理房产证，此认定与事实不符。实际情况是林伟辉、江娅与开发商签订了一手房买卖合同以后，根据补充协议是由开发商办理房产证，并且林伟辉、江娅已经依据开发商的要求递交了所有办证的资料，所以一审认定是错误的，与事实不符。二、林伟辉、江娅与陈鹏之间的二手房买卖合同虽然约定了办理按揭贷款手续的时间，当时约定是签署本合同后150日内，虽然该合同有约定，但实际上是因为开发商的原因没有办房产证，所以陈鹏无法办理按揭贷款的手续。此情况在一审陈鹏的聊天记录中在其发律师函前是知道的，在上诉状中已说明。同时合同约定了因客观原因暂时没有办法过户可以顺延，此约定是对二手房合同前面的一些约定兜底条款。整个交易过程看，林伟辉、江娅并没有过错。如果说陈鹏要求解除二手房合同，一审中双方都是同意的，就合同解除后是否适用定金罚则追究林伟辉、江娅的违约责任问题，林伟辉、江娅认为合同解除以后其实本案林伟辉、江娅没有主观上的违约故意，林伟辉、江娅不应当承担双倍返还定金的责任。
陈鹏答辩称，一、林伟辉、江娅的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实和适用法律正确，恳请二审法院依法驳回林伟辉、江娅的上诉。二、林伟辉与陈鹏签订了二手房买卖合同后，该合同中明确约定了在签署合同后150日内提供银行按揭手续的全部资料并协助陈鹏办理银行按揭手续。但林伟辉、江娅收取了陈鹏的定金后，没有联系过陈鹏，也没有提供办理银行贷款手续的资料，更没有协助陈鹏申请银行贷款按揭。2017年5月3日林伟辉、江娅收到陈鹏的律师函后，林伟辉、江娅仍然没有主动联系陈鹏，可见林伟辉、江娅是怠于履行合同的主要义务，并且存在主观过错。
陈鹏向一审法院起诉请求：1、确认陈鹏与林伟辉于2016年12月4日签订的《房地产买卖合同》已于2017年5月18日合法解除；2、判令林伟辉、江娅向陈鹏双倍返还定金合共4万元；3、判令林伟辉、江娅承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实，林伟辉、江娅两人为夫妻关系。2014年11月15日，林伟辉、江娅作为买受人与台山市碧桂园房地产开发有限公司作为出售人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-XXXX）一份，当中约定：买受人购买出售人出售的台山市XXXX园XX里XX街16座XXX室，该商品房建筑面积共110.33平方米，套内面积91.96平方米，价格按套计价为549424元，付款方式详见本合同附件四《补充协议书》第二条约定；对房屋交接，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定的方式处理；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四《补充协议书》第十一条的约定的方式处理；本合同连同附件共17页，一式4份，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份……等。2016年10月31日，林伟辉、江娅（买受人）与台山市碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）就上述商品房买卖又签订《补充协议书（住宅合同适用）》（该合同约定条款不完整），当中约定：“……买受人委托出卖人代为申办及领取该商品房《不动产权证书》、《不动产登记证明》（如选择按揭付款方式），并授权出卖人代为签署办理《不动产权证书》、《不动产登记证明》事项的任何法律文件。2、买受人自愿同意：出卖人在下列条件同时具备之日起720天内，将办理该商品房的《不动产权证书》和《不动(此处漏印相应衔接的下文)（1）买受人已向出卖人付清买卖合同约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切(此处漏印相应衔接的下文)（2）按不动产登记管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《不动产权证书》、《不动产登记(此处漏印相应衔接的下文)（3）买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间由登记机关确定，与出卖人无关(此处漏印相应衔接的下文)二、双方一致同意……。”
2016年12月4日，陈鹏作为买方，林伟辉作为卖方与提供居间服务的经纪方台山市台城万方房屋信息服务部三方签订《房地产买卖合同》，当中约定：“买卖双方通过经纪方提供之居间服务，三方经过友好协商，就有关房地产买卖事宜达成如下协议：一、买卖双方经协商以下条款独家委托经纪方出售及购入位于台山市××××房（下称“该物业”）。卖方持有商品房买卖合同。该物业建筑面积以商品房买卖合同面积为准。二、该物业之楼价为人民币62万元。……三、付款方式：买卖双方就楼价款的支付方式及交易办理程序一致同意达成以下协议，由买方按下列第B种方式支付楼价款给卖方。如交易过程中，因不动产登记中心等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。……B、银行按揭付款（后面内容另起一行）申请贷款种类：组合贷款（后面内容另起一行）1、定金：人民币2万元，买方应在签署本合同同时交付给卖方，并自动转为部分楼款。……3、卖方应在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭。买方在签署本合同后150日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并签署银行按揭后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。4、首期楼款（含定金）：人民币叄拾万元整（￥300000.00元），在银行经审批出具同意贷款通知书后：15日内甲乙双方应到不动产部门办理房产交易手续并于签署转让合同当天付清，买方将首期楼款（含定金）转给卖方。5、楼价余款（即申请贷款额）：人民币￥叁拾贰元（应漏写“万”字）整（￥320000.00元），在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方（以银行批准的结果为准）。……九、卖方到不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同》后当天支付居间佣金人民币叁仟元整（￥3000.00元）。买方到不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同》后当天支付居间佣金人民币伍仟元整（￥5000.00元）。十、在签署本合同后，如买卖双方任何一方在本次交易过程中有违约行为，经纪方可终止办理交易手续，所有费用及损失由违约方承担，守约方及经纪方保留追究其法律责任的权利。……十二、若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。……十四、本公司声明，因为本公司是作为中介机构公司，对卖方和买方因各种原因导致不能完成合同的不作任何法律责任，但有义务配合守约方追讨违约方。……十七、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如果变更，须及时以书面通知形式通知合同其他地方，否则仍以上述地址为有效送达地址。”另上述合同约定：卖方林伟辉的身份证号码“”、联系地址“台山市XX镇XX村X巷15号”；买方陈鹏的身份证号码“”、联系地址“湖北省XX县XX镇XX山村1
--14”。
上述《房地产买卖合同》签订后当日，江娅收取陈鹏依约交付的定金2万元，并向陈鹏出具《收据》为凭。
2017年5月3日，广东雄军律师事务所梁女庭律师（即本案陈鹏的委托诉讼代理人）接受陈鹏的委托，制作以林伟辉为发送对象的《律师催告函》一份，并于同月5日通过邮政快递方式将该催告函寄送给林伟辉，林伟辉于次日通过他人收取了该函件。上述函件当中内容为：“林伟辉先生：本所律师接受陈鹏先生（以下称委托人）的委托，就阁下与陈鹏先生房屋买卖合同纠纷事宜，郑重致函阁下。（下面内容另起一行）据委托人提供的资料反映，阁下与委托人于2016年12月4日签订《房地产买卖合同》，委托人向阁下购买台山市××××房屋，阁下依约收取了委托人20000元定金。根据上述《房地产买卖合同》约定，阁下应在2017年5月7日前向委托人提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助委托人申请银行贷款按揭。上述履行期限将至，但阁下至今仍没有向委托人提供办理房屋按揭贷款所需要的全部资料，也没有协助委托人申请银行按揭贷款。（下面内容另起一行）为维护委托人的合法权益，同时也为了避免双方进一步发生纠纷，本所律师诚望阁下在2017年5月10日前与委托人取得联系，依约向委托人提供上述房屋按揭贷款所需要的全部资料，并协助委托人办理银行按揭贷款，以继续履行上述《房地产买卖合同》。逾期，阁下的行为将构成违约。届时，本所律师将根据委托人的授权，采取进一步的法律行动，由此产生的一切法律后果将由阁下承担！……。”
2017年5月16日，广东雄军律师事务所梁女庭律师接受陈鹏的委托，又制作以林伟辉为发送对象的《律师函》一份，并于同月17日通过邮政快递方式将该函件寄送给林伟辉，林伟辉于次日通过他人收取了该函件。上述函件当中内容为：“林伟辉先生：本所律师接受陈鹏先生（以下称委托人）的委托，就阁下与陈鹏先生房屋买卖合同纠纷事宜，郑重致函阁下。（下面内容另起一行）据委托人提供的资料反映，阁下与委托人于2016年12月4日签订《房地产买卖合同》，委托人向阁下购买台山市××××房屋，阁下依约收取了委托人20000元定金。根据上述《房地产买卖合同》约定，阁下应在2017年5月7日前向委托人提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助委托人申请银行贷款按揭。现上述履行期限已届满，阁下没有向委托人提供台XX园XX里16座XXX房屋的不动产产权证等银行贷款所需要的资料。委托人于2017年5月3日书面催告阁下在同年5月10日前向委托人提供上述资料，但阁下仍然没有履行合同义务。阁下的行为依法已构成违约。（下面内容另起一行）为维护委托人的合法权益，本所律师郑重通知阁下：因阁下的单方违约行为，委托人现依法解除与阁下于2016年12月4日签订的《房地产买卖合同》。”
2017年8月7日，陈鹏以林伟辉怠于履行合同，其行为已构成违约为由提起本案诉讼。案件庭审期间，林伟辉、江娅共同称，虽然林伟辉单方与陈鹏签订二手房买卖合同（即指涉案《房地产买卖合同》），但代表其两人共同卖房。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。围绕陈鹏提出的诉讼请求，结合陈鹏、林伟辉、江娅的诉辩意见，本案归纳如下主要争议焦点问题：一、涉案《房地产买卖合同》中涉及的房屋买卖合同关系条款的签订主体；二、涉案《房地产买卖合同》涉及的合同签订主体台山市台城万方房屋信息服务部是否必须应追加为本案第三人参加诉讼；三、涉案《房地产买卖合同》中的卖方是否存在违约行为，陈鹏作为买方主张单方于2017年5月18日解除该合同中涉及的房屋买卖合同关系条款，该解除行为是否具有法律效力，一审法院应否予以确认；四、林伟辉、江娅应否向陈鹏双倍返还定金共40000元。
对于上述第一个主要争议焦点问题，从一审法院审理认定的事实看，林伟辉、江娅为夫妻关系,两人作为共同的买方，与涉案房屋即位于台城XX园XX里16座XXX房屋的开发商即台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》以购买上述房屋后，再由其中一方即林伟辉作为卖方，单方与陈鹏签订涉案《房地产买卖合同》，约定将上述房屋卖予陈鹏，而合同约定陈鹏应交付的定金却由江娅收取，结合林伟辉、江娅庭审中一致自认上述林伟辉单方与陈鹏订立合同以售房的行为为共同卖房行为的事实，依法应认定，虽然林伟辉单方与陈鹏签订涉案《房地产买卖合同》，但其订立该合同的行为实际上是代表其与江娅两人签订合同的行为，林伟辉、江娅实际为合同约定的房屋卖方。因此，上述《房地产买卖合同》中涉及的房屋买卖合同关系条款的签订主体依法应确定实际是买方为陈鹏，卖方为林伟辉、江娅。
对于上述第二个争议焦点问题，林伟辉、江娅主张涉案《房地产买卖合同》的版本、内容均由台山市台城万方房屋信息服务部（以下简称万方信息服务部）提供，该合同签订过程及相关事项均在该服务部的撮合下签订，相关买卖过程和买卖事项均由该服务部予以解释，且合同履行过程中均由该服务部予以沟通对接，故据此以本案与上述服务部有利害关系为由申请追加上述服务部为第三人参加诉讼。但是从上述合同签订的主体及约定的条款内容看，虽然主体为买方陈鹏、卖方林伟辉（之前已认定实际为林伟辉、江娅两人）、经纪方万方信息服务部，但在上述同一合同中约定了两个合同关系,即房屋买卖合同关系与居间合同关系,该两个合同关系所对应的主体及条款内容分别各自独立，其中房屋买卖合同关系的一方为陈鹏，另一方为林伟辉、江娅，而居间合同关系的一方为上述经纪方万方信息服务部，另一方为陈鹏、林伟辉及江娅。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案从涉案《房地产买卖合同》已经签订的事实看，经纪方万方信息服务部作为居间人已经促成了买方陈鹏与卖方林伟辉、江娅双方之间的房屋买卖合同成立，亦即上述合同签订时该服务部已经完成受托事宜。综上，买方陈鹏与卖方林伟辉、江娅双方履行上述房屋买卖合同不论履行情况及结果如何，均不因此影响万方信息服务部依据居间合同条款的约定独立地向作为委托方的陈鹏或林伟辉、江娅主张权利，或相反地因此由作为委托方的陈鹏或林伟辉、江娅独立地向万方信息服务部主张权利。另，从上述合同中有关居间合同条款的约定内容，特别是合同中第十四条约定的“本公司声明，因为本公司是作为中介机构公司，对卖方和买方因各种原因导致不能完成合同的不作任何法律责任，但有义务配合守约方追讨违约方”的内容看，合同并无约定万方信息服务部要参与到上述买卖合同所约定的买、卖各方应履行的义务当中，以及因此应受买卖合同条款约束，或者受买卖各方的履行行为或结果影响而因此承担法律责任，相反，合同明确约定了万方信息服务部对卖方和买方因各种原因，此当然包括了买卖各方不全面履行合同义务在内而导致不能完成合同的，不作任何法律责任。可见，本案围绕陈鹏提出的诉讼请求仅审查林伟辉、江娅在履行上述房屋买卖合同中是否违约以及涉及该双方的买卖合同关系是否已解除等，并不涉及上述居间合同关系的内容，审理结果同万方信息服务部并无法律上的利害关系。故林伟辉、江娅上述申请追加第三人参加诉讼，理由和法律依据不足，依法不予准许。
对于上述第三个争议焦点问题，陈鹏主张林伟辉作为卖方（本案之前已认定实际为林伟辉、江娅两人）怠于履行合同约定的“在收取定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需的资料并协助买方申请银行贷款按揭”的义务，属于违约。林伟辉、江娅抗辩认为，双方订立涉案房屋买卖合同时陈鹏清楚林伟辉、江娅出售的房屋未办房产证，现尚未办出房产证的情况陈鹏是清楚的，且依据林伟辉、江娅与房地产开发商签订的涉案《补充协议书（住宅合同适用）》的约定，涉案房屋在收楼后720天内才能办理房产证，故未能办理出房产证是开发商的客观原因造成而并非林伟辉、江娅的过错造成，另虽然陈鹏两次发函提出按合同约定协助办理买方的银行按揭手续，但买方并未明确卖方具体须配合的手段和方式，并没有说清楚需要林伟辉、江娅具体做什么，加上房产证没有，故陈鹏的催告没有实际意义，再者，涉案房屋买卖合同中第十二条约定，非因各方原因交易延迟，合同履行期应当顺延，但买方单方解除合同，此是明显的单方违约行为。
首先，从林伟辉、江娅与房地产开发商签订房地产买卖合同购买涉案房屋到该林伟辉、江娅与陈鹏订立房屋买卖合同将上述房屋另行又卖给陈鹏的过程看，涉案房屋在陈鹏、林伟辉、江娅双方之间的买卖属于二手房交易，从双方订立合同所约定的条款内容看，陈鹏作为受让方并非一次性支付交易对价，而是在与林伟辉、江娅协商一致并得到林伟辉、江娅同意的情形下通过分期付款以完成交易，从约定上，是先交付首期房款后再通过申请银行按揭贷款方式以取得银行贷款后，再用该相应的贷款去支付余款。以上二手房交易以及因此涉及的相应的按揭贷款并非社会上刚出现的新生事物，而是长期以来存在且较大量地发生的，故应为人们普遍认知，购房者提交资料申请按揭贷款时对应的房屋必须具有房产证（不动产产权证），作为被申请贷款一方的银行才有可能受理申请，并故而在通过审查相关资料符合放贷条件后，才进一步同意与购房者订立相应的贷款合同并进而依约发放贷款，此应为人们普遍知悉的，故陈鹏、林伟辉、江娅双方对此也应当知道。据上，涉案《房地产买卖合同》第三条第3项“卖方应在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭”约定，虽然未明确其中约定的“资料”是指哪些资料，或者未明确卖方该如何协助办理按揭贷款，但陈鹏、林伟辉、江娅作为买卖双方应当知道所交易的房屋具有房产证是按揭贷款的必备的主要条件之一，若对应的房屋尚未具有房产证的，理应在申请按揭贷款前办理好该证。故即使林伟辉、江娅从上述约定中无法理解或知悉如何提供资料、提供哪些材料及如何协助，但最基本的是要办理好所涉交易的房屋的房产证并提供给作为买方的陈鹏，对此林伟辉、江娅是应当清楚和知道的。综上，一审法院确定从上述涉案《房地产买卖合同》第三条第3项的约定，作为卖方的林伟辉、江娅最起码的义务是在收到陈鹏交付的定金后150日内（定金收取日为2016年12月4日，故计算前述期限届满日为2017年5月3日）办理好涉案房屋的房产证并提供给陈鹏。
其次，林伟辉、江娅提供其俩与房地产开发商签订的《补充协议书（住宅合同适用）》作为抗辩依据，认为涉案房屋在收楼后720天内才能办理房产证，故未能办理出房产证是开发商的客观原因造成而并非林伟辉、江娅的过错造成。
第一,从上述《补充协议书（住宅合同适用）》的签订主体和效力看，因订立主体为林伟辉、江娅与房地产开发商，故若该协议具有法律效力的，也仅对林伟辉、江娅与房地产开发商具有约束力，对本案陈鹏不具有约束力；从上述协议的约定内容看，条款内容欠缺不全，但从当中约定“……买受人委托出卖人代为申办及领取该商品房《不动产权证书》……并授权出卖人代为签署办理《不动产权证书》、《不动产登记证明》事项的任何法律文件。2、买受人自愿同意：出卖人在下列条件同时具备之日起720天内，将办理该商品房的《不动产权证书》……”的内容亦可明确判断，其一,上述协议属于林伟辉、江娅为委托方的委托合同，委托的主要内容就是代理申办并领取房产证（不动产权证书），此即说明，申请办理并领取涉案房屋的房产证本是林伟辉、江娅作为申请主体自身可以进行的，而依法也应当由其两本人共同去进行的事宜，同时法律规定上是允许其将上述事项委托他人代理，从上述约定看，林伟辉、江娅自愿选择委托房地产开发商代理上述事项，即便如此，但从上述协议约定的内容看，当中亦无约定因此而排除了作为申请主体的林伟辉、江娅在委托他人代理后其自己享有的可自行进行上述事项的权利，另法律上亦无针对上述事项规定当申请主体委托他人代理后该申请主体就不可自行进行该事项，就本案而言，陈鹏、林伟辉、江娅双方签订涉案《房地产买卖合同》中约定了“卖方应在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭”，故对于作为房屋买方的陈鹏，上述申请办理及领取房产证的事项以及在双方约定的期限内及时办理该事项属于作为卖方的林伟辉、江娅应履行的义务，故即使林伟辉、江娅委托他人代理上述事项，其亦应敦促相对应的受托人及时进行该事项，且当受托人未能及时办理并完成上述受托事项或者办理受托事项未能达到林伟辉、江娅所期盼的目的时，该受托人的行为及行为效力、后果并不能约束与之没有委托合同关系的陈鹏，反而在此种情形下，林伟辉、江娅理应从全面、谨慎、积极地履行好其与陈鹏订立的涉案《房地产买卖合同》的角度考虑，积极地了解上述事项办理的进展情况并再次催促受托人及时办理或自行及时办理上述事项；其二，上述协议约定林伟辉、江娅作为委托人自愿同意受托人在条件成就时起720天内办理涉案房屋的房产证，并且明确须成就的条件为委托人即林伟辉、江娅主动履行好“已向出卖人（房地产开发商）付清买卖合同约定的房价款、税费”、“按不动产登记管理部门的要求提供或签署身份证明”、“接受商品房并签署收楼文件”等义务，此约定体现的是林伟辉、江娅主动、自愿给予受托人办理房产证的宽限期720天，且该宽限期内能否办理好房产证还应以林伟辉、江娅主动积极履行前述“已向出卖人（房地产开发商）付清买卖合同约定的房价款、税费”等义务为前提，且从上述约定并不能因此判断出如林伟辉、江娅所主张的收楼后720天内才能办理房产证，反而可理解为在林伟辉、江娅主动履行好“已向出卖人（房地产开发商）付清买卖合同约定的房价款、税费”、“按不动产登记管理部门的要求提供或签署身份证明”、“接受商品房并签署收楼文件”等义务时起，林伟辉、江娅自愿给予作为受托人的房地产开发商720天的宽限期申办房产证，但并不排除在这个宽限期内，只要林伟辉、江娅积极、及时履行好上述约定的“条件成就”所指向的义务并敦促受托人及时申办房产证，又或者林伟辉、江娅自行及时申办房产证，该房产证亦有可能自前述条件成就时起5天、15天、20天或1个月、3个月、6个月等不等的期限内办好。
综上，上述《补充协议书（住宅合同适用）》本身并不能证明办理好涉案房屋房产证的期限客观上必须要720天，该期限的长短受限于林伟辉、江娅有否积极履行上述“已向出卖人（房地产开发商）付清买卖合同约定的房价款、税费”、“按不动产登记管理部门的要求提供或签署身份证明”、“接受商品房并签署收楼文件”等义务以及受托人或申请人自身有否及时向不动产登记机构递交申办房产证的相关申请资料，亦不能证明涉案房屋未能办理出房产证是开发商的客观原因造成。
第二，林伟辉、江娅主张涉案《房地产买卖合同》签订前已告知陈鹏《补充协议书（住宅合同适用）》的约定内容，陈鹏知悉该协议内容，对此陈鹏予以否认，鉴于林伟辉、江娅未能举证证实，一审法院对此主张的事实依法不予采信。即使在上述《房地产买卖合同》签订前陈鹏、林伟辉及江娅双方均清楚上述《补充协议书（住宅合同适用）》的约定内容，但既然双方在上述《房地产买卖合同》中约定“卖方应在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭”，故作为卖方的林伟辉、江娅是完全可预计到在收到陈鹏交付的定金后150日内只要积极、及时申办涉案房屋的房产证，该证是可以办好且能够及时提供给陈鹏用于申请银行贷款按揭。本案中林伟辉、江娅并未举证证实其已积极履行了上述《补充协议书（住宅合同适用）》约定的其应履行的作为申办涉案房屋房产证的前提条件所对应的“已向出卖人（房地产开发商）付清买卖合同约定的房价款、税费”、“按不动产登记管理部门的要求提供或签署身份证明”、“接受商品房并签署收楼文件”等义务，亦未举证证实其选择委托房地产开发商代理申办上述房产证后积极、主动了解该受托事项的进展情况以及已经敦促该受托人及时进行受托事项，又或者自行主动办理上述事项，且最后因房地产开发商或不动产登记机构的客观原因造成房产证未能及时办理好，故林伟辉、江娅仅以上述《补充协议书（住宅合同适用）》及陈鹏知悉该协议内容作为抗辩理由并主张涉案房屋的房产证因房地产开发商的客观原因造成而无法及时办理好，理由和依据均不足，一审法院依法不予采信。
综上，一审法院依法确信，涉案房屋房产证未能及时办理好并提供给陈鹏用于申请银行贷款按揭，主要原因在于林伟辉、江娅主观上怠于并迟延履行申办房产证的义务，林伟辉、江娅的行为已构成违约。另从合同的约定内容看，前述义务的履行属于房屋交易中的关键环节，故属于合同约定的主要义务。
再次，林伟辉、江娅主张依据涉案《房地产买卖合同》中第十二条约定，非因各方原因交易延迟，合同履行期应当顺延。对此林伟辉、江娅应举证证实非因各方（陈鹏、林伟辉、江娅及经纪方）原因造成其未能在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料（其中主要资料为交易房屋的房产证），且协助陈鹏申请银行贷款按揭。但林伟辉、江娅未能就上述事实举证证实，依法应承担举证不能的不利后果。另据一审法院上述论理结论，交易迟延是林伟辉、江娅主观怠于履行相应的义务造成，故本案不应适用上述约定予确定合同履行期顺延。退一步说，即使合同履行期需要顺延，但合同并未明确约定顺延的具体期限，故亦尚需合同当事人特别是买卖双方进行进一步的协商确定。但从本案查明认定的事实看，合同约定的林伟辉、江娅应当提供资料（其中主要应当是房产证）给陈鹏申请银行贷款按揭的期限届满时，陈鹏通过发律师函向林伟辉、江娅催告并给予宽限期履行相应的义务，但林伟辉、江娅却不予理睬和回应以及因此与陈鹏联系沟通、协商（合同明确约定了陈鹏的地址及律师函上也明确注明的相应的律师事务所的地址及联系电话，故林伟辉、江娅当庭抗辩无法联系陈鹏，一审法院依法不予采信），应视为林伟辉、江娅主观上具有不继续履行合同的意思表示。综上，对林伟辉、江娅以上主张的合同履行期应当顺延，理据不足，一审法院依法不予采纳。
综上所述，林伟辉、江娅怠于并迟延履行合同约定的“限期内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭（主要是办理好房产证）”的主要义务，陈鹏在上述情形下于2017年5月5日（林伟辉收函日）催告林伟辉、江娅履行，但林伟辉、江娅仍未履行，故陈鹏于同年5月18日（林伟辉收函日）以发律师函的方式单方书面通知林伟辉、江娅解除涉案《房地产买卖合同》中关于双方之间的买卖合同关系内容的条款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，该解除行为具有法律效力，一审法院依法应予确认。
对于上述第四个争议焦点问题，据上述论理结论，林伟辉、江娅主观上怠于并迟延履行合同约定的主要义务，其行为已构成违约，因林伟辉、江娅收取了陈鹏支付的定金2万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，以及按照涉案《房地产买卖合同》中第十一条第二项“在签署本合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还定金……”约定，陈鹏诉请林伟辉、江娅双倍返还定金4万元，事实和法律依据充足，依法应予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈鹏与林伟辉、江娅于2016年12月4日签订的《房地产买卖合同》中涉及双方房屋买卖合同关系的条款于2017年5月18日解除；二、林伟辉、江娅应于判决生效之日起十日内双倍返还陈鹏定金共4万元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由林伟辉、江娅共同负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院经二审审理，对一审判决所查明事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕林伟辉、江娅的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。结合双方当事人的陈述和抗辩，本案争议焦点为：陈鹏诉请林伟辉、江娅双倍返还定金共计40000元有无事实和法律依据。
一、本案已查明的事实显示，陈鹏与林伟辉、江娅确认于2016年12月4日签订的涉案《房地产买卖合同》中涉及双方房屋买卖合同关系的条款已于2017年5月18日解除，双方无异议，本院对此予以确认。
二、结合现有证据显示，本案所涉陈鹏与林伟辉、江娅之间的房屋买卖交易属二手房买卖，该房屋交易时出卖方林伟辉、江娅尚未取得产权证书，而买受方陈鹏需以办理银行贷款的方式支付购房款给林伟辉、江娅，故本案陈鹏与林伟辉于2016年12月4日签订的涉案《房地产买卖合同》约定有“卖方应在收到定金后150日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行贷款按揭……”等内容,陈鹏在上述合同签订的当日已交付定金20000元给林伟辉妻子江娅，因此，林伟辉负有按约在收到定金后的150日内为陈鹏提供办理银行贷款所需要的资料，而上述贷款所需资料主要是林伟辉应按照该合同约定的期限提交涉案房产权属证书给陈鹏。本案林伟辉、江娅未能在上述合同约定的期限内提供办理银行贷款所需要的资料给陈鹏，因此，林伟辉、江娅怠于履行上述合同义务已构成违约。即便本案林伟辉、江娅认为应按涉案《房地产买卖合同》第十二条“若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。……”的约定，主张因开发商没有按期办理涉案房屋产权证，故上述合同约定的期限应当顺延。但鉴于林伟辉、江娅与开发商于2016年10月31日签订的《补充协议书》中约定有买卖人在已向出卖人付清买卖合同约定房价款、税费、抵押办证费以及其他应付款和买受人已接受该商品房并签署了相关收楼文件等条件同时具备之日起在720天内，出卖人将办理该商品房的《不动产权证书》等内容，本案林伟辉、江娅并没有提供证据证明导致该商品房不动产权证书延迟办理的原因，同时，本案林伟辉、江娅亦无提供证据证实在上述履行期限届满后即涉案律师催告函限定的宽限履行期内，双方对上述期限的顺延日期达成了合意。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，以及涉案《房地产买卖合同》中第十一条第二项“在签署本合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还定金……”约定，一审法院作出林伟辉、江娅双倍返还定金40000元给陈鹏有事实和法律依据，本院予以维持。现林伟辉、江娅以未能办理出房产证是开发商的客观原因所造成以及涉案提供办理银行贷款所需要的资料的期限应予顺延为由，认为其不构成违约缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，林伟辉、江娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由林伟辉、江娅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海疆
审 判 员 徐 闯
审 判 员 甄锦瑜
二〇一八年五月二十八日
法官助理 刘 蕊
书 记 员 李健愉