山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初8383号原告：均豪（山东）物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区美林小镇38号楼。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜丰荔，山东乾恒律师事务所律师。被告：吕洁，女，1976年5月25日出生，汉族，住青岛市市北区。公民身份号码：。原告均豪（山东）物业管理有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告吕洁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ、姜丰荔，被告吕洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令吕洁支付物业服务费6215.74元（计算至2014年1月25日），滞纳金4179.88元；2、诉讼费由吕洁负担。事实及理由：2010年4月，均豪物业公司与青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称华安公司）签订《前期物业服务合同》，约定均豪物业公司为华安公司开发建设的汇丰名车世界项目华远好天地商业网点实施物业管理服务并收取业主物业服务费。吕洁于2011年4月11日入住青岛市福州北路139号甲华远好天地商铺负一层067号摊位，自2011年10月1日至2014年1月25日共欠交物业服务费6215.74元，均豪物业公司已于诉前书面通知吕洁交费。请求判如所请。吕洁辩称，均豪物业公司的诉讼存在诉讼时效问题；其是否具备物业服务资质不清楚；网点漆黑一片，没有运营，物业公司无权收取物业费；合同中约定开业前每平米8元，开业后12元，但均豪物业公司在2011年6月1日至2011年9月30日按照12元和推广费1.5元的标准收取，但所有网点是2011年10月12日才开业；我们投资是希望有收益，7年未得到收益，归根到底是物业的问题，周边的环境都很好了，但这里的网点很差，周边环境很好网点的物业费每平方米按照3元收取，但均豪物业却收取12元；我们购买的房屋没有增值却贬值，物业应该承担责任。这不仅仅是一两户业主的心声，从接房至今我们网点发商承诺会运营，我们这些网点却未运营起来，不应交纳物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。均豪物业公司向法庭提交以下证据：1、《前期物业服务合同》一份、《业主手册》一份、产权证明信息一份，证明均豪物业公司对汇丰名车世界项目华远好天地商业网点实施物业管理服务，并收取业主物业服务费；均豪物业公司与吕洁之间具有合同关系；根据《前期物业服务合同》第八十二条第二款、《业主手册》第四十三条第一款之规定，吕洁自己确定的收房入住之日起应按12元/月·每平方米的标准缴纳物业服务费；根据《业主手册》第四十六条之规定，吕洁如逾期未交纳物业服务费，应自逾期之日起每日按应交物业费的万分之五支付滞纳金。2、2011年10月12日《青岛晚报》复印件一份，证明华远·好天地网点自2011年10月1日起即已开业，吕洁应按照合同约定，按照12元/月·每平方米标准交纳物业费。3、《房屋入住证明》一份，证明吕洁验房及入住时间。4、《欠费通知单》一份、邮寄单据复印件二份，房门张贴催费通知照片一份，证明吕洁拖欠物业服务费，均豪物业公司已经明确通知吕洁交费。5、计算明细一份，证明吕洁自2011年10月1日至2014年1月25日欠费具体数额。6、青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初1189号民事裁定书，证明均豪物业公司曾经于2016年1月19日起诉吕洁物业费纠纷案件。庭审质证，吕洁对证据1没有异议；对证据2不能说明是推广，只是告诉别人这件事情，这是客观事实；对证据3第一次见到，从来没有收到；对证据4，通知单是贴在黑漆漆的商铺中，业主都不去，根本看不到；对证据5没有意见，具体数字需要研究；对证据6，没有见过，也无人通知过。吕洁向法庭提交以下证据：1、交费单据一份，证明2011年6月1日至2011年9月30日的交费情况，合同上明确是开业前8元，开业后12元，但网点10月份开业，均豪物业公司却按照12元的标准收取费用。2、照片一宗，证明2011年10月1日至2014年12月12日期间的物业的现状。庭审质证，均豪物业公司对证据1的真实性没有异议，认为该物业费收取不在本案诉讼范围，与本案无关；对证据2，照片不能说明时间段，只能说明时间点，什么时间照的无法证实，照片中有部分照片显示了卫生干净灯光亮，说明物业对网点进行了服务，有些照片显示的垃圾是房间内部，是否是我们的服务区域有异议。根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：青岛市福州北路139号甲汇丰名车世界项目华远好天地商业网点系华安公司的开发建设项目。2010年4月，均豪物业公司与华安公司签订《前期物业服务合同》，约定由均豪物业公司为华远好天地商业网点实施物业管理服务，合同中对物业服务范围、内容、收费标准等进行了约定。吕洁购买了青岛市福州北路139号甲华远好天地负一层067号商铺，建筑面积18.61平方米，并于2011年4月11日签署了《业主手册》、承诺书等文件，《业主手册》第四十三条第一款物业服务费收费标准，规定了商业（开业前）8元·每建筑平方米（不含空调制冷费），（开业后）12元·每建筑平方米（含空调制冷费），并约定逾期交纳物业服务费宣召日万分之五支付违约金。吕洁于当日按照每平方米12元的标准交纳了至2011年9月30日的物业服务费，并按每平方米1.5元的标准交纳了推广费。华远好天地于2011年10月开业。虽然华远好天地对外宣称开业，但楼层内包括吕洁在内的网点铺面大部分未营业，区域内无灯光，灰尘遍布，一、二层之间的扶梯未运行，吕洁等业主认为其之所以接受均豪物业公司如此高额的物业服务费，是因为在签署《业主手册》等文件时，公司口头承诺帮助推广、招租，但如此恶劣的环境导致商铺无人问津，不能出租，均豪物业公司对此应负有责任，遂以物业公司根本没有提供服务为由拒绝交纳物业服务费。均豪物业公司在商铺区域内张贴催交通知，并于2016年1月19日向本院起诉，要求吕洁按约定交纳物业服务费，因未提供吕洁的身份、产权情况和具体送达地址，本院于2016年4月15日以(2016)鲁0203民初1189号民事裁定书驳回起诉。吕洁所购买的房屋于2015年由有关部门协调统一对外招租，开始经营。另查明，青岛均豪物业管理有限责任公司于2013年8月28日名称变更为山东省均豪物业管理有限责任公司，2014年12月12日名称又变更为均豪（山东）物业管理有限公司。本院认为，对居民小区（包括商住用房）实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。华安公司开发建设的华远好天地项目落成后，与均豪物业公司签订了《前期物业服务合同》，吕洁购买的房屋坐落于该服务区域内，即应受该合同制约。小区内物业是不可分割的一个整体，物业公司所实行的是统一管理、综合服务，虽然吕洁所购买的房屋未能及时招租，其本人亦未实际使用房屋，但该房屋不是独立的，既然坐落在区域内，就已经溶入整体，无形中接受了物业的服务，因此吕洁亦为受益人，不得以物业公司不履行其应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费。但均豪物业公司与华安公司在《前期物业服务合同》中对商铺物业服务费的收费标准12元明显高于同类地区商业网点的物业服务费，除对公共性区域的环境卫生、绿化、车位管理等管理服务之外，还应当包含了对楼层内的商铺区域内的光照、通风、电梯、卫生和经营秩序的管理等项目服务，由于吕洁购买房屋所在区域大部分商铺长时间未能招租，该部分服务并未实施，因此如按照原约定标准执行有失公平，应做调减予以交纳，标准可参照同类地区其他商业网点，按照每平方米3元执行。吕洁称均豪物业公司之诉超过诉讼时效，因其债务属于连续性发生，期间并未中断，故吕洁该主张不成立，本院不予采纳。吕洁未按时交纳物业服务费系因收费标准过高，其间存在纠纷尚待解决，因此不应视作违约，均豪物业公司要求其支付违约金之诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、吕洁本判决生效之日起10日内给付均豪（山东）物业管理有限公司物业服务费1563.24元（截至2014年1月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回均豪（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，由均豪（山东）物业管理有限公司负担51元，吕洁负担9元。均豪（山东）物业管理有限公司已向本院预缴，吕洁于本判决生效之日起10日内给付均豪（山东）物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈 明人民陪审员  祁国庆人民陪审员  张淑娟二〇一七年五月五日书 记 员  赵 俊