广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18746号上诉人（原审被告）：列东华，男，1984年10月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：刘国萍，广东致亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文，男，汉族，1983年7月19日出生，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人：蒋水潮、魏彩燕，广东民诚众信律师事务所律师。原审被告：莫少英，女，汉族，1962年6月6日出生，住广东省广州市增城区。上诉人列东华因与被上诉人王文、原审被告莫少英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人列东华上诉请求：1、变更原审判决，改判列东华无需向王文支付利息；2、一、二审诉讼费用由王文承担。事实及理由：原审法院对本案事实查明不清，适用法律错误。一、原审法院没有完全查明事实，所认定的事实与实际不符。1、列东华与王文之所以会解除双方签订的《房地产买卖合同》，完全是因为王文违约在先。王文没有按合同约定支付相应购房款，列东华考虑到大家是朋友关系，多次给予其宽限之后，王文仍无法按约定支付相应购房款。后王文主动提出让列东华的母亲(即莫少英，是中介)帮其另找买家，将涉案房屋另转卖给他人。因为房屋当时仍然是在列东华名下，所以只能以列东华名义与案外人签订买卖合同。案外人支付部分购房款后，得知了列东华与王文之间曾经针对涉案房屋签订过《房地产买卖合同》，强烈要求列东华与王文签订解除合同的协议，否则追究列东华的法律责任。列东华只能与王文签订涉案《协议》，对于违约在先的王文，列东华原本可以追究其违约责任，要求其赔偿定金20万元等；但签订该协议时王文却提出了很多不合理要求以此来拖延签订解除协议，而此时案外人又一直在催促和威胁，又考虑到列东华与王文之间又是朋友关系，便没有过于较真，按照王文的要求签订涉案《协议》。也就是说，列东华是在迫于无奈的情况下才签订涉案《协议》的。原审法院没有查明事实，没有查明《协议》签订的情况，对《协议》内容作简单的认定。2、王文的违约行为导致了列东华巨额损失。列东华是因为资金周转困难才出让涉案房屋的，但由于王文违约，迟迟未能支付相应购房款，列东华不得不向财务公司借款，因此支付巨额利息。又由于按王文要求中途转让给案外人，而且时间紧急，所以涉案房屋转让给案外人时比列东华与王文的交易金额还要少10万元。即王文的违约行为导致了列东华巨额损失。3、王文明确放弃利息，列东华无需向王文支付利息。王文已经于2016年5月9日明确告知不需要支付利息，只需要退还本金。王文是在向原审法院提起诉讼后明确告知不需要支付利息的，其是知道放弃利息的法律后果的。对于王文明确放弃利息的意思表示，原审法院理应采纳，即理应判决列东华无需向王文支付利息。原审法院适用法律错误。列东华是在迫不得已的情况下签订涉案《协议》的，根据相关法律规定，该协议理应无效，协议中关于利息的约定应当无效，即列东华无需向王文支付利息。但是原审法院适用法律错误，导致错误认定了《协议》是有效的，损害了列东华的合法权益。《房地产买卖合同》完全是因为王文的违约才最终导致解除的，而且因此导致了列东华的巨额损失，如果还要列东华支付每日万分之五的高额利息，明显有违公平原则，列东华无需向王文支付利息。再结合王文在向原审法院起诉后明确告知不需要支付利息，只需要退还本金一事，原审法院理应尊重王文放弃利息的意思表示。原审法院却仍然判决列东华向王文支付利息，属于适用法律错误。退一万步讲，就算要支付利息，也不应该按每日万分之五计算，更不应该从2016年2月9日起计算。原审法院认定或查明事实不符，列东华与王文之所以会解除双方签订的《房地产买卖合同》，完全是因为王文违约在先；王文的违约行为导致了列东华巨额损失；王文已明确放弃利息，列东华无需向被列东华王文支付利息。原审法院适用法律错误，错误判决利息的支付，损害了列东华的合法权益。列东华的诉求有事实和法律依据，请求撤销原审判决，依法改判列东华无需向王文支付利息。被上诉人王文答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审被告莫少英没有到庭，没有提交答辩意见。被上诉人王文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、列东华向王文返还800000元及利息28800元（利息以800000元为本金，自2016年2月9日起按每日万分之五的利率计至还清本息之日）；2、莫少英对上述一项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由列东华、莫少英共同承担。原审法院认定事实：2015年1月15日，王文（买方）与列东华（卖方）签署《房地产买卖合同》，载明“卖方列东华，买方王文，一、买卖双方通过经纪方出售及购入增城市石滩镇碧桂园豪园湖心苑物业，建筑面积为173.41平方米，房地产证号12××42。二、该物业之转让成交价为人民币2830000元，定金为人民币200000元。备注：除定金外，买方须在2015年1月31日前支付购房款1000000元，于2015年2月15日前支付购房款800000元。定金200000元+购房款800000元+购房款1000000元共2000000元买方须在2015年2月15日前付清。余款830000元从2015年4月1日开始每月最少支付20000元，余款830000元买方须在2015年12月30日前付清。三、卖方的房地产产权现状为已经办理商品房房地产证，无任何抵押情况，对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。买卖双方均清楚该物业是以现状出售，各方不得以此为由不履行合同义务。七、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天或另约定为2015年11月30日。”同日，列东华收到王文定金200000元，并出具收据给王文收执。2015年1月21日，列东华收到王文购房款1000000元，并出具收据给王文收执。列东华还收到王文购房款700000元，并出具了一张收到王文交来购房款700000元的收据给王文收执。列东华一共收到王文购房款（含定金）1900000元。王文与列东华在上述房屋买卖合同履行过程中，双方经协商于2015年10月12日签订了解除房屋买卖合同的《协议》，约定：王文同意列东华将房产（地址：增城区碧桂园豪园湖心苑八街13号，房产证号：12××42）以2730000元的价格出售给第三方谢海富，身份证号码：。二、王文、列东华确认：本协议签订之日，王文、列东华在2015年1月15日签订的房地产买卖合同（编号：0004285）即告解除，王文未支付列东华的930000元不再支付。三、鉴于列东华已收到王文购房款1900000元，并经王文同意减免列东华5万元的退还房款，列东华应按本协议第四条约定向王文退还1850000元房款。四、列东华将房产过户给第三方指定人之日起三日内，列东华应支付王文1050000元，在2016年2月8日前至少再支付450000元给王文，在2016年6月30日前另外支付350000元给王文后，列东华、王文双方的债务关系解除。五、列东华未按本协议第四条约定支付王文款项，王文有权按未支付金额的日万分之五的利率加收利息，并由莫少英（身份证：）及其房产作为担保支付剩余款项。”原审庭审中，列东华确认收到王文1900000元购房款。王文确认列东华已退还了1050000元。原审庭审后王文提交的《质证意见及情况说明》中，王文确认另收到列东华15000元。原审法院认为：王文与列东华于2015年10月12日签订的《协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据《协议》约定，王文与列东华签订的《房地产买卖合同》在《协议》签订之日解除。合同解除后，列东华应按协议约定返还购房款给王文。依约定，列东华将房产过户给第三方指定人之日起三日内支付王文1050000元，2016年2月8日前支付450000元，2016年6月30日前另外支付350000元。列东华支付了1050000元给王文后，剩下的款项没有按协议支付给王文，后经王文催收支付了15000元。列东华不按协议还款违反了协议约定，因此，王文主张列东华返还剩余购房款，原审法院予以支持。王文主张返还的800000元购房款中，减除列东华已付的15000元后，列东华实际仍欠王文购房款785000元。至于王文主张利息及莫少英承担保证责任的问题。根据协议约定，列东华未按协议约定支付王文款项，王文有权按未支付金额的日万分之五的利率加收利息，并由莫少英及其房产作为担保支付剩余款项。王文主张列东华从逾期付款的次日即2016年2月9日起按协议约定每日万分之五的利率计息，不违反法律的规定，原审法院予以支持。莫少英在协议中约定对列东华未支付的剩余款项及利息作担保，因此莫少英应对上述债务及利息承担连带责任。莫少英经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第（一）项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告列东华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款785000元及利息（利息按日利率万分之五从2016年2月9日起计至还清款日止）给原告王文；二、被告莫少英对列东华上述欠款及利息承担连带责任。三、驳回原告王文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12088元，由原告王文负担219元，被告列东华、莫少英负担11869元。财产保全费4664元，由被告列东华、莫少英负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、王文与列东华均确认列东华已将上述协议约定的第一笔款项1050000元退还给王文，就剩余的800000元，列东华于2016年2月6日和同年5月9日分别退还了5000元和10000元给王文。2、列东华在一审时提交了莫少英与王文的微信联系文字记录，显示莫少英在2016年5月9日表示要转10000元利息给王文，王文回复“我不需要利息，我要我的本金”。王文书面回复表示对真实性予以确认，但不能证明其同意列东华、莫少英无需支付利息，因列东华、莫少英还拖欠800000元的本金，其意思是先还大额的本金，再还利息。二审中，列东华表示其与王文签订上述《协议》是受案外人胁迫，案外人说与王文没有明确的协议，要起诉列东华一房二卖，告列东华欺诈，要求双倍赔偿定金，列东华是在政府单位工作，不想生事，也无钱赔偿双倍定金，王文知道后就拟订了不平等的协议内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于列东华主张其与王文所签订上述《协议》无效的问题。该协议是列东华、王文就解除两人在此之前所签订的《房地产买卖合同》而签订的，并无违反法律、行政法规的强制性规定，列东华以该协议是受案外人胁迫而签订的为由主张该协议无效理由显然不成立，本院不予支持，原审认定该协议有效正确，双方应当履行。至于《房地产买卖合同》解除的原因是列东华、王文签订上述协议时应考虑的因素，并非本案调处的范围，原审对此不予审查并无不当，列东华对此持有异议亦不能成立。关于列东华是否应当支付利息及如何支付利息的问题。上述协议明确约定了列东华未按约定支付款项的需支付利息，列东华现以王文在微信中回复“我不需要利息，我要我的本金”为由主张王文已放弃利息，对此王文持有异议，表示该回复的意思是要求先还大额的本金，再还利息。鉴于列东华当时还欠王文约80万元的款项，与列东华表示即将支付的1万利息确实差额较大，列东华的解释有其合理性，且上述协议的明确约定不能因在微信中简单的回复予以否定。故对列东华认为王文已放弃利息的主张本院不予支持。由于上述协议明确约定350000元应于2016年6月30日前付清，故在此后列东华才需要支付该款项未付部分的利息，原审判决该笔款项的利息亦从2016年2月9日起算有误，本院予以纠正。综上所述，列东华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2071号民事判决第二、三项；二、变更广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2071号民事判决第一项为：列东华应于本判决送达之日起十日内返还购房款785000元及利息（利息按日利率万分之五从2016年2月9日起计至还清款日止，其中从2016年2月9日起计至2016年5月8日本金按445000元计，从2016年5月9日起计至2016年6月30日本金按435000元计，从2016年7月1日起计至还清款之日止本金按785000元计）给王文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12088元，由王文负担219元，列东华、莫少英负担11869元，财产保全费4664元，由列东华、莫少英负担。二审受理费5004元，由王文负担410元，列东华负担4594元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  郑怀勇二〇一七年十一月二十日书记员  徐毅敏