山东省汶上县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0830执异30号
异议人（案外人）：张兴旺，男，1964年1月13日出生，汉族，居民，住汶上县，居民。
异议人（案外人）：宫桂荣，女，1966年2月8日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
异议人（案外人）：张雷，男，1990年10月9日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
申请执行人：山东汶上农村商业银行股份有限公司(原汶上县农村信用合作联社)，住所地汶上县中都大街88号，组织机构代码：196632508-3。
法定代表人：张志同，董事长。
被执行人：郑恒略，男，1976年10月29日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
被执行人：胡言珍，女，1976年12月26日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
被执行人：刘运鲁，男，1976年2月4日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
被执行人：王艳，女，1976年7月5日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
申请执行人山东汶上农村商业银行股份有限公司与被执行人郑恒略、胡言珍、刘运鲁、王艳(2017)鲁0830执474号借款合同纠纷一案，在审理过程中，本院于2015年11月27日根据山东汶上农村商业银行股份有限公司的申请作出（2015）汶商初字第908号财产保全裁定，查封被告郑恒略、胡言珍名下位于汶上县泉河花园7号楼3单元401室房产(房权证号码：汶字第××号)，该案（2015）汶民商初字第908号民事判决书于2016年4月28日发生法律效力，本院于2017年2月27日根据山东汶上农村商业银行股份有限公司的申请立案执行。执行过程中，案外人张兴旺、宫桂荣、张雷于2017年7月8日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人张兴旺、宫桂荣、张雷称，请求终止对汶上县泉河花园小区7号楼3-401室房屋的执行。事实和理由，申请执行人汶上县农村信用合作社与被执行人郑恒略、胡言珍、刘运鲁、王艳、汶上县金泓商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，申请执行人于2015年向汶上县人民法院起诉，诉讼期间经原告申请，查封了郑恒略名下位于汶上县泉河花园7号楼3单元401室。2017年2月申请执行人向汶上县人民法院申请执行，该案进入执行程序。2011年1月29日，异议人张兴旺、宫桂荣（由汶上县公安局民警路阔及其妻程春霞担保）与郑恒略、胡言珍签订《房屋买卖合同》，购买郑恒略的汶上县泉河花园7号楼3单元4楼东户（只有买卖合同和交款手续等），2011年1月30日付清购房款壹拾肆万元，2011年5月前异议人对房屋进行了装修，2011年6月居住至今。2013年8月由宫桂荣交费以郑恒略的名义办理了房屋房权证（该房权证一直由宫桂荣持有）。2014年7月为办理过户以张雷的名义对房屋进行了房产面积测绘和房地产估价。为把涉案房屋产权办理在张雷名下，张兴旺、宫桂荣和郑恒略、胡言珍又签订了房屋买卖合同（补充），后因联系不到郑恒略、胡言珍没有完成涉案房屋产权过户手续。2015年涉案房屋被保全查封。异议人购买涉案房屋，签订了房屋买卖合同，交清了购房款，异议人实际取得了该房屋，并对该房屋进行了装修，一直居住至今。异议人是善意的第三人，依照物权法的规定涉案房屋的所有权已经转移给异议人张兴旺、宫桂荣；据此，依照最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，请求终止对汶上县泉河花园小区7号楼3-401房屋的执行。
本院查明，异议人张兴旺、宫桂荣、张雷为证明其主张，向本院提交的证据有：①《房屋所有权证》。其内容为，汶上县房权证汶字第××号，房屋所有权人：郑恒略，共有情况：共同共有，共有人：胡言珍，房屋坐落：汶上县城区东外环以东泉河花园小区7号楼3-401室，登记时间：2013/08/08，房屋性质：经济适用住房，规划用途：住宅,房屋状况—总层数：6，建筑面积（㎡）：63.82，其他：幢号0007房名：401，储藏室，建筑面积（㎡）：21.47。②《房屋买卖合同》。内容为，购买方：宫桂荣、张兴旺，出卖方：郑恒略、胡言珍，经买卖双方协商，就房屋买卖事项达成以下协议：1.出卖方将位于泉河花园小区的7号楼中单元406室和附属储藏室（汶商品房预〈销〉售协议08339号所记录房屋、及现附属的太阳能热水器）房屋出卖给购买方。2.房屋买卖价格共计拾肆万元整，本合同签订是一次性付清。3.房屋所涉及的商品房预〈销〉售协议（08339号协议书）、结算移交协议（08339号）、汶上县城区经济适用住房准购证明编号0801149、泉河花园小区入住合约、购房收款条2008年7月19日七万元、2008年10月9号三万五千三百五十二元收据两张、维修基金个人缴存凭证NO.0001064金额3160元三四联、2008年10月9号天然气安装费收据NO.0015628、2008年10月6号太阳雨保热墙160收据一张1900元NO.0015072在本合同签订之时出卖方一次性移交给购买方。4.房屋自出卖方购房时始满五年可办理房产过户登记时，出卖方应无条件配合购买方办理过户手续至购买方名下，过户费用购买方承担。5,一方违约，按房款支付对方违约金。…购买方签字：宫桂荣、张兴旺，出卖方签字：郑恒略、胡言珍，担保方签字：路阔、程春霞。合同尾部的收到条内容为，收到：今收到宫桂荣买房款拾肆万元整（￥140000.00元）郑恒略、胡言珍2011年元月30号。③《房屋买卖合同（补充）》。其内容为，购买方：宫桂荣、张兴旺，出卖方：郑恒略、胡言珍，经买卖双方协商，就房屋买卖事项达成以下协议…2、房屋价格共计拾肆万元整，已于2011年1月30日付清。3、房屋所涉的汶商品房预〈售〉协议08339号、结算移交协议08339号、汶上县城区经济适用住房准购证明编号为：0801149、泉河花园小区入住合约、购房收到条（20087月19日柒万元）、2008年10月9日叁万伍仟伍佰伍拾贰元收据两张、维修基金个人缴存证NO.0015628、2008年10月6号太阳雨保温墙160收据一张1900元NO.0015072已于2011年1月30日交给购买方。④《房产测绘报告》。其内容为，房屋面积测绘结果，户号：3-401，所在层：4，总层数：6，建成年限：2008，建筑结构：混合，套内建筑面积：54.52，共有分摊面积：9.30，建筑面积：63.82，用途：住宅，户号：储藏室，建筑面积：21.47，户号：合计，建筑面积：85.29…⑤《房地产评估报告》。证号：汶房评20140711F-06号，其内容为，汶上县中都房地产评估测绘有限公司对汶上县泉河花园小区的7号楼中单元406室和附属储藏室进行房地产转让价值评估，评估计时点为2014年7月11日，于估价时点可能实现的市场价值为：211000元。
另查，被执行人郑恒略认为，郑恒略已收到张兴旺支付的房款14万元并出具了收条，同时交付了房屋，张兴旺一直居住该房并进行了房屋装修。因为该房产是经济适用房，5年内不能过户，房子从2014年应该就可以过户了，后来房子能办理过户了，张兴旺联系不上郑恒略，过户的事一直拖到现在，房子被法院封了不能办理过户了，张兴旺一直在找郑恒略，然后张兴旺就提了异议。
以上事实，由判决书、裁定书、协助执行通知书、《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（补充）》、《房产测绘报告》、《房地产评估报告》、询问笔录及当事人陈述为证，均已记录在卷。
本院认为，本院查封的位于汶上县城区东外环以东泉河花园小区7号楼3-401室（房权证号：汶房字第××号）虽登记在被执行人郑恒略、胡言珍名下，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人宫桂荣、张兴旺、张雷提交的证据②《房屋买卖合同》、证据③《房屋买卖合同（补充）》表明，异议人宫桂荣、张兴旺与被执行人郑恒略、胡言珍在本院查封涉案房屋之前已经签订了房屋买卖合同，异议人宫桂荣、张兴旺已支付给郑恒略、胡言珍购房款140000元全部房款；证据③《房屋买卖合同（补充）》、证据④《房产测绘报告》、证据⑤《房地产评估报告》以及郑恒略陈述证明，郑恒略、胡言珍已将涉案房屋交付给宫桂荣、张兴旺实际占有使用，且郑恒略、胡言珍对交付该房予以认可。郑恒略陈述表明，涉案房产未办理过户登记是因为该房产是经济适用房，5年内不能过户，到2014年房子能过户时，宫桂荣、张兴旺找不到卖房人郑恒略,该房产未办理过户登记非因买受人宫桂荣、张兴旺自身原因所造成。异议人宫桂荣、张兴旺、张雷所提异议主张，符合上述司法解释规定的人民法院对涉案房产不得查封且其权利能够排除执行的情形，本院对异议人的主张，予以支持。综上，异议人宫桂荣、张兴旺、张雷所提执行异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于汶上县城区东外环以东泉河花园小区7号楼3-401室房产（房权证号：汶房字第××号）的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李继国
审判员 吴爱国
审判员 赵新泉
二〇一七年八月三十一日
书记员 何如意