河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第01563号
上诉人（原审原告）高永军。
被上诉人（原审被告）廉彦军。
被上诉人（原审被告）高玉萍。
上诉人高永军因确认合同有效纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2015）井民一初字第00222号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二被告系夫妻关系，原告高永军经营井陉县永安煤业有限公司，被告廉彦军经营井陉县富地煤业有限公司。高永军、廉彦军存在资金和业务往来。2014年4月至2014年7月，廉彦军多次向高永军借款共计1642700元，因未能按时偿还，原告高永军提供其与被告廉彦军、高玉萍于2014年9月1日签订的“经甲乙双方协商，就房产转让一事达成如下协议：一、转让房产为：高玉萍名下国仕山H1号楼2单元1704室及剑桥春雨9号楼1101号、剑桥春雨9号楼1701号，购买合同附后。二、转让价格为：人民币1642700元，大写：壹佰陆拾肆万贰仟柒佰元整。三、乙方（指廉彦军、高玉萍）保证该房产合法、不存在任何纠纷。四、自协议签订之日起，不论双方是否办理房产过户手续，该房产所有权归甲方（指高永军）所有，在甲方要求乙方搬出之前，乙方可继续居住，但不得以该房产做任何抵押。五、未尽事宜，双方协商解决”的买卖协议。协议签订后，廉彦军、高玉萍将“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书、“剑桥春雨9号楼1101号”和“剑桥春雨9号楼1701号”的协议书原件交给高永军。三处房屋均未办理房产证。“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积109.03平方米，单价6226元／平方米、总房价678821元，交款日期为合同签订之日即2013年5月2日。“剑桥春雨9号楼1101号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4855元、总价262170元，合同签订时间为2009年10月13日。“剑桥春雨9号楼1701号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4980元、总价268920元，合同签订时间为2009年10月13日。根据高汉生的诉前财产保全申请，井陉县人民法院于2014年11月20日作出了（2014）井立保字第00240-1号民事裁定书，查封了高玉萍名下石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼一套，查封期限自2014年11月20日起至2016年11月19日。在高汉生诉井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍为买卖合同纠纷一案中，廉彦军就此裁定曾向法院提出申请复议，认为诉争房产在2014年9月1日已出售并交付给了高永军，井陉县人民法院查封廉彦军和高玉萍个人名下的房产是错误的，申请解除查封。井陉县人民法院于2015年1月20日对廉彦军的复议作出回复：驳回了廉彦军要求解除对石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼的查封申请。并于2015年1月27日作出了“一、在本判决生效后十日内，被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍给付原告高汉生764736元及利息（利息自2014年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付至货款付清之日）。二、驳回原告高汉生的其他诉讼请求。案件受理费13772元，保全费5000元，共计18772元，由被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍负担14772元，原告高汉生负担4000元”的（2015）井民一初字第00018号民事判决书。井陉县人民法院在执行（2015）井民一初字第00018号生效民事判决书时，原告高永军对执行标的（石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼）向法院提出书面异议，井陉县人民法院于2015年4月9日作出了“驳回案外人高永军对本案执行标的石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼提出的执行异议”的（2015）井执字第00173-2号执行裁定书。原告高永军不服该裁定，于2015年4月14向井陉县人民法院提出案外人执行异议之诉，要求法院排除对国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼的执行。（2015）井民一初字第00018号案进入执行程序后，井陉县人民法院依法委托石家庄天成房产地产评估有限公司对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号住宅楼2单元1704房屋进行评估，石家庄天成房地产评估有限公司于2015年5月5日作出了天成（2015）估字第20150504号评估报告，确定估价对象在估价时点2015年4月24日公开市场下的评估价值为1274200元。为经营井陉县富地煤业有限公司，廉彦军除与高永军、高汉生存在债权、债务关系外，还与井陉县泽丰煤炭有限公司［（2015）井民一作初字第00029号民事调解书确定井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍欠井陉县泽丰煤炭有限公司煤款2049360元］、卢建民［（2014）井民一初字第00529号民事调解书确定廉彦军、高玉萍欠卢建民借款500000元］、王素忠［（2015）井民一初字第00189号民事判决书确定廉彦军欠王素忠借款400000元］等存在债权、债务关系。本案在审理过程中，原告高永军向法院提出变更诉讼请求申请，仅要求确认买卖协议有效，放弃要求确认涉案三套房产归高永军所有的诉求。
原审法院认为，原被告之间签订的买卖房屋协议，系在人民法院依法采取保全措施之后且已有部分债权人对廉彦军夫妇提起诉讼的情况下提供，原被告双方的买卖房屋协议未经过房产管理部门办理变更登记或者备案登记，甚至未通知房产开发或者销售部门，也未经房屋物业管理部门知晓，对协议签订时间的真实性不能排除合理怀疑。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产。从协议内容分析，被告廉彦军、高玉萍夫妇在经营井陉县富地煤业有限公司期间购置了“国仕山H1号楼2单元1704室”、“剑桥春雨9号楼1101号”、“剑桥春雨9号楼1701号”多套房产，购置房产的资金来源于井陉县富地煤业有限公司的经营收入或他人的债权，为经营井陉县富地煤业有限公司廉彦军与高永军、高汉生、卢建民、王素忠、井陉县泽丰煤炭有限公司等发生的债权债务关系尚未终结前，二被告就用较大价值的三套房产以较低的价格转让给其中的一个债权人即原告高永军，该行为侵犯了其他债权人实现债权的权利。原告所称房产交易，既未办理转让登记，又非合理对价，更未实际占有，原告未依法取得“国仕山H1号楼2单元1704室”房产的所有权。“石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼”仍系廉彦军、高玉萍夫妇所有的房产，高永军与廉彦军、高玉萍签订买卖协议因侵犯第三人利益而不符合法律规定而无效，原告高永军不能依据该买卖合同取得三处房产的所有权。高永军可持买卖合同向廉彦军、高玉萍主张债权。故原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效的理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回原告高永军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告高永军负担。
判后，高永军不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：原审认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人购买的房产属于公平交易，且支付的对价合理。上诉人购买的三处房产是廉彦军、高玉萍夫妇于2009年10月和2013年5月购买，三处房产购买价共计1209911元，考虑到村证房（剑桥春雨9号楼1101号、1701号）和未办房产证（国仕山**号楼2单元1704室），折价1642700元是合理的，经原审法院委托对国仕山H1号楼2单元1704室房产评估价为1274200元，上诉人付给廉彦军、高玉萍夫妇房款的时间是2014年4月至7月，按照受法律保护的同期四倍央行贷款基准利率计算，上诉人支付房款的利息应为40余万，按同一评估时段计算，上诉人支付的房款加利息与一审估算的房价是基本对等的，故原审认定“不合乎常理，严重侵犯其他债权人实现债权的权利，显失公平”不能成立。2、上诉人与廉彦军、高玉萍夫妇的房屋买卖协议合法有效，涉案房产的所有权应归上诉人，原审判决依据《物权法》第9条、《合同法》第52条的规定，认定上诉人购买的房产未经登记不发生效力，属于适用法律错误。按照原审法院的观点，第三人高玉萍从开发商处购买的三处房产，只是签订了《认购协议书》，也未依法登记，而原审却认定涉案三处房产系第三人所有，有失公正。上诉人购买三处房产支付了合理对价，也不存在与廉彦军、高玉萍夫妇恶意串通，损害第三人利益的情形。请求二审法院依法撤销原判，确认诉争双方签订的房屋买卖协议合法有效。
经审理查明，二审庭审时，廉彦军陈述剑桥春雨的两套房产于2015年上半年已被石家庄市矿区人民法院查封，但尚未评估，高汉生、高永军对以上事实无异议。本案一审庭审时廉彦军称，涉案三套房产一直由其保管，剑桥春雨9号楼1101号由其使用，另外两套闲置；二审庭审时廉彦军称，剑桥春雨房产自己住着一套，高永军住着一套。剑桥春雨两套房产为石家庄市方北村拆迁改造的回迁房，位于石家庄市二环以内，关于以上两套房产的价值，廉彦军认可约8000元／平方米。原审查明的其他情况属实。
本院认为，关于高永军与廉彦军、高玉萍签订《买卖协议》中购买方即高永军支付对价是否合理的问题，廉彦军于2014年4月29日至7月5日期间共向高永军借款1642700元，高永军在起诉状中称双方口头商定借期一个月，未约定利息，双方于2014年9月1日签订《买卖协议》转让房产，如考虑廉彦军到期未还借款需支付利息，也应从每笔借款期满开始计息至2014年9月1日，而非上诉人高永军主张的计算至2015年4月，虽然原审法院对国仕山H1号楼2单元1704室房产评估的估价时点在2015年4月24日，但原审综合考虑石家庄市近期房价浮动情况，认定购买涉案三套房产未支付合理对价，并无不妥。本案一审庭审时廉彦军称其与高永军签订《买卖协议》后，涉案三套房产一直由其保管，二审庭审时廉彦军却称，剑桥春雨房产自己住着一套，高永军住着一套，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力，故高永军未实际占有涉案三套房产的事实应予认定。诉争双方签订的《买卖协议》，系在人民法院依法采取保全措施之后且已有部分债权人对廉彦军、高玉萍提起诉讼的情况下提供，该协议未经过房产管理部门办理变更登记或者备案登记，亦未通知房产开发或者销售部门，高永军未能支付合理对价，也未实际占有涉案房产，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定廉彦军、高玉萍与高永军、高汉生、卢建民、王素忠、井陉县泽丰煤炭有限公司等发生的债权债务关系尚未终结前，二人就用较大价值的三套房产以较低的价格转让给其中的一个债权人即高永军，该行为侵犯了其他债权人实现债权的权利，对高永军要求确认该《买卖协议》有效的诉讼请求予以驳回，并无不当。综上所述，原审认定的事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高永军负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一五年十一月四日
书记员 李 站