广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1147号
原告（反诉被告）叶国荣。
委托代理人杨婷婷，北京鼎业律师事务所广西分所律师。
委托代理人覃芳晖，北京鼎业律师事务所广西分所律师
被告（反诉原告）陈艳丽。
被告的委托代理人胡礼艳，广西广合律师事务所律师。
被告的委托代理人岑日波，广西广合律师事务所律师。
原告（反诉被告）叶国荣与被告（反诉原告）陈艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日第一次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）叶国荣及其委托代理人杨婷婷、覃芳晖，被告（反诉原告）陈艳丽的委托代理人胡礼艳、岑日波到庭参加诉讼。2016年1月4日，本案第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）叶国荣的委托代理人杨婷婷，被告（反诉原告）陈艳丽的委托代理人胡礼艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶国荣诉称：2014年1月13日，原告（买房）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），合同标的为被告所有的位于南宁市××乡××区××号机电综合楼一层11号与12号商铺（以下简称“11号商铺”、“12号商铺”），总价金额为5052445元。合同签订后，原告依约向被告支付第一部分房款与第二部分房款共计170万元，被告亦将该商铺交付原告使用，此后，鉴于去年各个银行对二手房买卖按揭贷款收紧的原因，考虑到更有利于双方继续履行合同的情况，2014年12月，经原、被告双方协商一致，被告同意将上述两间诉争商铺分开过户给原告并同意原告分开申请银行按揭贷款。2015年1月，原告向评估公司对南宁市××乡××区××号机电综合楼一层11号商铺申请评估后便将相关材料提交到中国邮政储蓄银行新竹支行申请该商铺的按揭贷款。2015年3月，银行回复原告11号商铺的90万元贷款已审批通过，并通知原告到银行办理相关手续。2015年4月24日，原告经多次催促后，再次以书面函件发放给被告，要求被告按照双方的约定于2015年4月28日前配合原告到中国邮政储蓄银行新竹支行签订划款协议书并将上述11号商铺过户至原告名下。2015年4月24日，被告向原告发送解除合同函，要求与原告解除双方签订的《房地产买卖合同》并要求原告限期撤出商铺，同时还主张没收原告110万元的购房款。2015年4月26日，原告同意解除《房地产买卖合同》并按照被告的要求撤出了诉争商铺。原告认为，被告拒绝配合原告办理房屋过户手续和签订银行划款书是导致合同无法继续履行的根本原因，但被告在其违约导致合同无法继续履行的前提下仍主张没收原告购房款的行为给原告造成了巨大的损害。为维护原告合法利益及根据上述事实，特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、被告双倍返还原告购房定金80万元；三、被告返还原告购房款130万元；四、被告赔偿原告因履行合同所支出的房屋查档费合计180元；五、被告赔偿原告因履行合同所支出的佣金合计2.5万元；六、被告赔偿原告因履行合同所支出的水电费合计3391元；七、被告赔偿原告因履行合同所支出的物业费合计7579元；八、被告赔偿原告因履行合同所支出的评估费合计7000元；九、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）陈艳丽反诉并答辩称：一、合同签订后，答辩人依约向房产抵押银行申请还款，被答辩人支付第一期房款定金后，却没有在合同约定的时间内去申请办理银行贷款。期间，答辩人多次催告和配合被答辩人去银行，但被答辩人均因为银行批准贷款数额低于其申请数额而拒绝签订银行的三方划款协议书，且退回贷款申请。被答辩人逾期办理银行贷款申请、拒不支付房款的行为已经构成严重违约，导致合同无法继续履行，答辩人已经于2015年4月24日向被答辩人发出解除合同通知，并限令其搬出所售房产。综上，被答辩人构成违约在先，答辩人依据合同约定已经向其发出解除合同通知，被答辩人无权要求答辩人2015年4月28日再配合其去办理签订划款协议书，被答辩人诉称答辩人拒绝配合办理相关手续没有事实和法律依据。二、答辩人没有同意将合同中诉争商铺分开销售和过户给答辩人。依据合同第七条第2款约定，被答辩人（买方）应向银行申请贷款，双方签订银行划款协议书，银行批准买方申请贷款后，才办理过户手续的。所以，被答辩人单方向银行申请办理一间商铺按揭贷款的行为与答辩人无关，答辩人不同意改变合同内容，也从没有同意将所售商铺分开销售。三、双方签订的是商铺买卖合同，申请银行贷款签订银行划款书是合同主要条款，更是重要义务。被答辩人作为买方是申请银行贷款的主要履行义务人，答辩人作为卖方只是申请贷款的配合人，无论被答辩人申请贷款数额多少，不足部分被答辩人都得现金补足，答辩人只要收足房款就好，答辩人只会是积极配合，且希望买方越快申请贷款越好。被答辩人诉称答辩人拒绝配合办理相关手续不但没有事实和法律依据，更不符合常理，被答辩人仅仅是以此为借口掩盖其拒不支付房款违约的事实。为此，被告特提起反诉，请求判令：一、确认《房地产买卖合同》于2015年4月24日已经解除；二、原告支付被告逾期违约金2010872元（其中逾期未超过20天的部分违约金50524元，逾期超过20天违约金1960348元，合计2010872元，计算方式见附件一）；三、原告按每月230／平方米的标准向被告支付2014年3月16日至2015年6月11日的商铺占用使用费441289.5元（计算方式为：230元／平方米×（63.59＋64.32平方米）×15个月=441289.5元）；四、原告支付被告自2014年4月2日至解除合同之日，应收房款银行利息损失318074元；五、本案诉讼费用、评估费用、律师费用由原告承担。
原告（反诉被告）叶国荣辩称：一、原告不存在违约行为，已积极履行合同约定的各项义务，系被告拒绝配合原告办理贷款相关手续导致合同无法继续履行。二、原告同意支付商铺占用费，但不认同被告所述之计算方式，请求法庭依法审核。三、如法庭认定原告构成违约，合同第八条约定的违约金标准过高，请求法庭依法调低。
经审理查明：11号、12号商铺的所有权人为被告陈艳丽。2014年3月6日，原告叶国荣与被告陈艳丽签订《房地产买卖合同》一份，约定由被告将11号、12号商铺出售给原告，成交价为5052445万元。合同第三条第一项约定购房款为三部分，第一部分房款为定金40万元，应于签订合同时候支付；第二部分为“首期款（不含定金）”，即“卖方银行贷款额”，“卖方向银行还款当天支付，并指定该款项用于银行提前还款解押”；第三部分为“房屋余款”，“以买方贷款额为准”，“按揭贷款的，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方”。合同第四条约定：“卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括水电、煤气、物业管理费、电话费、宽带费及有线电视收视费等）”。合同第六条约定房屋买卖产生的查档费、评估费等税费全部由买方承担。合同第七条约定：“（一）若卖方的房屋有银行抵押，卖方应当在签订本合同（如是合同房为领取房产证）之日起柒天内向抵押银行申请还款（若存在逾期供款，卖方应当还清逾期供款）并承担还款所有的手续费用，到房产交易中心办理抵押注销手续。（二）买方向银行按揭贷款的，应当在签订本合同之日起柒日内向银行申请贷款，买方须保证自己的银行信用良好。买卖双方到银行签订划款协议书，贷款银行批准按揭金额后才办理房产过户手续及抵押登记手续（抵押登记手续应当在买方领取新房产证当天办理，否则视为逾期支付房款），如银行批准的贷款少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在与银行签订《个人购房借款／担保合同》后七柒日内以现金补足支付给卖方”。合同第八条约定：“买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的则按如下承担：（一）逾期未超过二十天的，违约方须每日按总房价的万分之五向守约方支付违约金。（二）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），且违约方须承担守约方应向经纪方支付的佣金。守约方应向违约方发出解除合同通知书解除合同。”合同还对其他相关事项作出约定。合同签订后，原告按约向被告支付了40万元定金，后陆续支付了130万元购房款。2014年3月12日，被告向案外人兴业银行南宁分行营业部清偿了11号、12号商铺上的个人贷款。2014年3月6日，原告、被告与案外人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称“正和兴公司”）签订《代办协议》一份，约定由正和兴公司为买卖双方提供产权过户、抵押的代办手续。为此，原告于同日向正和兴房地产经纪有限公司支付佣金2.5万元。
另查明：被告于2014年3月向原告交付了11号、12号商铺，原告于2015年5月26日向原告交还该商铺。在合同履行过程中，原告曾向有关单位支付查档费180元、物业费7579元（其中2012年7月1日至2014年3月30日的费用为6632.22元，2014年4月1日至2014年6月30日的费用为947.46元）、评估费7000元，水电费3291元（2012年10月1日至2014年3月30日的费用为3278.2元，2014年4月1日至2014年5月31日的费用为13.51元）。
在诉讼中，本庭曾依法传唤王凤、黄晓梅出庭作证，证人的主要内容包括：一、证人作为正和兴公司职员经办了原、被告房产交易中为买方申请银行按揭贷款以支付相应购房款的手续；二、买方曾向卖方提出就11号、12号商铺依次分别贷款，但卖方未明确表示同意；三、在办理贷款手续时，银行或拒绝贷款，或同意放款的额度未能达到买方申请的额度（250至300万元），而卖方最终又不同意买方所提的就商铺分别贷款、分别付款的方式，正和兴公司未能实际办结最后的贷款手续。
还查明：2015年4月24日，被告向原告发出《解除合同函》，主张被告拖欠购房款3352445元，构成违约，要求解除《房地产买卖合同》，被告应自收到函件3日内搬离11号、12号商铺，逾期将按230元／平方米／月支付房屋占用费。原告于2015年4月25日收到该函件。被告亦曾于2015年4月24日向原告发出《催告函》一份，主张双方已同意就两间商铺分别申请银行按揭贷款，分别过户，被告应配合原告办理相关贷款手续。经向邮政部门查询，该函件于2015年4月27日寄出后被被告的“同事”签收，被告否认其已实际收到该函件。
此外，经本院委托中通诚资产评估有限公司对讼争商铺的租金进行司法评估，11号、12号商铺自2014年3月6日至2015年6月11日之租金为267698元。
本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，原告与被告据此形成房屋买卖合同关系。双方当事人应全面履行各自义务。
一、关于付款方式的变更及确定违约方的问题。原告主张买卖双方变更了付款方式，被告已同意就两间商铺分别贷款、分别过户，但仅有原告单方陈述，被告对此又不予认可，且根据证人之陈述，原告虽提出变更付款方式，但最终未能与被告协商一致，原告本人所申请的贷款额度亦为250万至300万元，如加上之前已附的170万购房款，已明显超出某一间商铺单独具有的价值，因此，对原告的前述主张，本院不予采信。因银行按揭贷款未能按照原告预期发放，原告又未能采取其他补救措施继续支付约定之购房款，导致合同的后续履行陷入停顿，对此，应认定原告已违反了《房地产买卖合同》第七条第（二）项之约定，构成违约。
二、关于合同解除的问题。正如前述，原告构成违约，被告于2015年4月24发函解除合同符合《房地产买卖合同》第八条第（二）项之约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）项、第九十六条第一项之规定，本院依法确认《房地产买卖合同》于原告收到该《解除合同函》的2015年4月25日解除。
三、关于原告主张的双倍返还定金、购房款、赔偿查档费等损失的问题。（一）因系出自可归责于原告方之因素导致合同不能继续履行，原告主张双倍返还定金于法无据，本院不予支持。（二）对于原告在合同履行过程中支付的查档费、佣金、评估费，被告对此并无过错，相应损失应由原告自行承担。（三）关于物业费和水电费，根据现有证据，仅能确认被告于2014年3月向原告交付了铺面，但无法确定准确时日，则被告至迟于2014年3月31日向原告交付了铺面。被告实际支付的物业费包括了2012年7月1日至2014年3月30日期间的费用6632.22元，对此，根据合同第四条之约定，被告应予以返还。同理，对于2012年10月1日至2014年3月30日的水电费3278.2元，被告亦应向原告返还。（四）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，对于被告已实际收取的170万元购房款，应予退还原告。
四、关于逾期违约金、房屋占有费、利息损失的问题。（一）在本案中，确定原告未能办理银行按揭贷款导致合同未能继续履行，而该手续影响到的应是被告收取购房款这一实际利益。因此，原告前述违约行为所负之违约金，应参照同类贷款利率损失予以确定，原告主张依法调低合同第八条约定之违约金合法有据，本院依法予以支持。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情确定原告应支付的违约金为：以3352445元为基数，自2014年3月13日至合同解除的2015年4月25日止，按中国人民银行同期一到三年（含三年）档次的基准贷款利率上浮30%计算。（二）在合同解除前，原告占有使用铺面并非欠缺合法依据，故毋须支付该期间的相关房屋占有使用费。原告应向被告支付2015年4月25日至2015年5月26日期间产生的房屋占有使用费，又因原告在解除合同的函件中确认被告可在3日内搬离商铺，故被告应实际支付的房屋占有使用费应自2015年4月28日至2015年5月26日。根据司法评估结论，该损失应为17137元（267698÷453天×29天）。（三）被告尚主张原告支付未支付购房款的利息损失，实质为预期利益的预期利益，该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）叶国荣与被告（反诉原告）陈艳丽于2014年3月6日签订的《房地产买卖合同》于2015年4月25日解除；
二、被告（反诉原告）陈艳丽返还原告（反诉被告）叶国荣购房款170万元；
三、被告（反诉原告）陈艳丽返还原告（反诉被告）叶国荣物业费6632.22元、水电费3278.22元；
四、原告（反诉被告）叶国荣向被告（反诉原告）陈艳丽支付违约金［以3352445元为基数，自2014年3月13日至2015年4月25日，按中国人民银行同期一到三年（含三年）档次的基准贷款利率上浮30%计算］；
五、原告（反诉被告）叶国荣向被告（反诉原告）陈艳丽支付房屋占有使用费17137元；
六、驳回原告（反诉被告）叶国荣的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）陈艳丽的其他反诉请求。
本诉案件受理费23945元（原告叶国荣均已预交），由原告叶国荣负担4952元，被告陈艳丽负担18993元；反诉案件受理费14480.9元、评估费3500元，合计17980.9元（反诉原告陈艳丽已预交），由反诉原告陈艳丽负担14605.9元，反诉被告叶国荣负担3375元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，适用于预交上诉费用5000元以上；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，适用于预交上诉费用5000元以下）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 张敏毅
人民陪审员 张 平
二〇一六年一月八日
书 记 员 覃 敏
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条的第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因为越所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。