江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民初9号
原告：谌国华，男，1963年10月13日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：宋德均，江西赣中律师事务所律师。
被告：罗敏，男，1967年12月15日生，汉族，住江西省安福县，
被告：王林凡，男，1952年12月7日生，汉族，住江西省安福县，
被告：邓大彪，男，1970年3月28日生，汉族，住江西省吉安市青原区。
被告：黄炜，男，1961年12月10日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告：罗琳华，男，1974年12月4日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告：赵德战，男，1969年12月10日生，汉族，住江西省安福县，
被告：罗根华，男，1973年10月25日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告：肖三芽，男，1957年9月9日生，汉族，住江西省吉安市青原区。
被告：肖智光，男，1971年2月20日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
上列九被告的共同委托诉讼代理人：黄节涛，江西智桥律师事务所律师。
上列九被告的共同委托诉讼代理人：袁国进，江西智桥律师事务所律师。
第三人：吴冬香，女，1962年12月22日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
原告谌国华与被告罗敏、王林凡、邓大彪、黄炜、罗琳华、赵德战、罗根华、肖三芽、肖智光、第三人吴冬香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员肖建文担任审判长、审判员肖永兰、胡婧参加的合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告谌国华的委托诉讼代理人宋德均，被告罗敏等九人的委托诉讼代理人黄节涛、袁国进到庭参加诉讼，第三人吴冬香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谌国华向本院提出诉讼请求：1、确认谌国华与吴冬香签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）合法有效；2、请求在拍卖公告中明确执行房屋已租赁的事实及租赁期限；3、请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的房屋；4、诉讼费由罗敏等九人及吴冬香承担。事实与理由：2014年2月10日，吴冬香因资金需要，向谌国华借款208万元。经核对，截止2015年8月31日，吴冬香尚欠谌国华本息3192400元。谌国华多次催款，吴冬香无力偿还。吴冬香同意将其位于深圳市福田区新洲村新洲九街南嘉葆润金座家园B座家园B单元1707号房屋租赁给谌国华使用，其中240万元作为租金抵扣吴冬香的债务。双方于2015年8月31日签订租赁合同，租赁期为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日。租赁合同签订后，谌国华占用并开始处分该房屋。另罗敏等九人因民间借贷对吴冬香提起诉讼，经吉安市中级人民法院及江西省高级人民法院判决，确认吴冬香对借款债务承担连带保证责任。为此，罗敏等九人向吉安市中级人民法院申请执行，该院依法对吴冬香所有的涉案房屋进行评估拍卖，谌国华遂申请执行异议。租赁合同为租赁双方当事人真实意思表示，合法有效。根据买卖不破租赁的原则，房屋所有权的转让，不影响承租人对房屋的租赁使用，如法院拍卖涉案房屋，应在拍卖告知中明确房屋已被租赁的信息，确保受让人的知情权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。谌国华有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的房屋，继续对涉案房屋享有租赁权，在执行异议过程中，谌国华已向法院提交借条及转账凭证等证据，其租赁权益依法有据，应予保障。
被告罗敏等九人答辩称：谌国华与吴冬香、王涛均存在密切关系，罗敏等九人对谌国华与吴冬香之间的债权债务关系存疑，对其签订的租赁协议亦存疑。即使谌国华与吴冬香之间的债权债务和租赁协议属实，但涉案房屋已于2013年抵押给了银行，根据担保法解释第66条的规定，房屋先行抵押再出租的，后面的租赁权不得对抗先前的抵押权，后面的租赁权对涉案房屋没有合法的占用权。因谌国华与吴冬香、王涛之间存在虚假诉讼、伪造证据的嫌疑，罗敏等九人请求法院依法查实，并追究其法律责任。
第三人吴冬香未予陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.罗敏等九人对谌国华提交的吴冬香、王涛于2014年2月10日出具的借条以没有原件为由不予质证，对吴冬香、王涛于2016年9月1日出具的借条的真实性提出异议，认为谌国华于2016年9月1日就已知可能会有执行异议之诉，但其将原来的借条毁掉，不合常理。本院认为，谌国华未提供2014年2月10日的借条的原件与复印件核对，该借条复印件的真实性无法确认，对该借条依法不予采信；谌国华虽提供了2016年9月1日的借条的原件，但未提供该款的转款凭证，故对该借条依法亦不予采信。
2.罗敏等九人认为吴冬香未经银行的同意即将已抵押的房屋出租给谌国华，双方签订的租赁合同不能作为本案的定案依据。本院认为，租赁合同有吴冬香与谌国华的签字，对双方签订租赁合同的事实予以确认，但该租赁合同是否合法有效应结合本案其他证据综合认定。
3.罗敏等九人认为谌国华提交的深圳仲裁委员会作出的（2016）深仲裁字第2493号的裁决书的时间非常巧合，明显与事实不符。本院认为，该裁决书加盖了深圳仲裁委员会的公章，对该裁决书的真实性予以确认，但该裁决书系根据吴冬香与谌国华达成的和解协议作出的，不能证实谌国华与吴冬香存在合法有效的租赁关系。
4.罗敏等九人认为谌国华提供的吉安农村商业银行股份有限公司白塘支行交易明细只有2014年度的交易明细，且该账户显示谌国华曾向帅鸿珍和王涛支付了190万元和18万元，但谌国华并未提供任何证据证明吴冬香委托帅鸿珍代为接受借款，该证据不能证明谌国华向吴冬香支付了借款208万元。本院认为，谌国华提供的交易明细加盖了开户银行的公章，对谌国华向帅鸿珍和王涛转款的事实予以确认，但吴冬香是否向谌国华借款208万元应结合本案其他证据综合认定。
根据本院认定的证据，本院确认如下法律事实：
2014年2月10日，谌国华通过吉安农村商业银行股份有限公司白塘支行的账户向帅鸿珍转款190万元，同年2月22日通过该银行账户向王涛转款18万元。
谌国华与吴冬香系近姻亲关系。吴冬香作为甲方与谌国华作为乙方于2015年8月31日签订了一份租赁合同，约定：“第一条出租房屋基本情况1、出租房屋位于深圳市福田区××街××金××家园××单元××房，建筑面积67.66平方米。宗地号：B112-0103。2、出租范围包括房屋主体及附属，家电、家具及配套设施。第二条租赁期限1、房屋租赁期自2015年9月1日至2035年8月31日，共计20年。甲方已于本合同签订之日2015年9月1日将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方，乙方验收无误同意接收。2、租赁期满，乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金1、租金标准：总租金240万元，大写：贰佰肆拾万元整，该款于本合同签订之日一次性结清。2、支付方式：截止本合同签订之日，乙方享有甲方债权金额3192400元，大写：叁佰壹拾玖万贰仟肆佰元整，其中240万乙方不再计息。双方同意乙方以上述全部债权3192400元其中240万折抵该房屋总租金。甲方在租赁期满内不再主张乙方租金，乙方在本合同签订之日后不再主张债权。第三条房屋维护及维修1、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。……”
2014年1月开始，王涛与案外人江西合润置地有限公司和黄长春多次向罗敏等九人借款并出具借条，吴冬香和案外人江西诚信典当有限公司在借条上以连带保证人身份签字。因王涛等人未履行还款义务，罗敏等九人于2015年10月12日向本院提起诉讼，本院于2015年12月4日作出（2015）吉中民二初字第121号民事判决。双方均不服上述判决，向江西省高级人民法院提上诉，江西省高级人民法院于2016年5月25日作出（2016）赣民终263号民事判决。在案件审理过程中，罗敏等九人向法院申请财产保全，本院于2016年1月7日查封吴冬香所有涉案房屋。（2016）赣民终263号民事判决生效后，罗敏等九人向本院申请强制执行，本院于2016年7月16日将涉案房屋移送评估。谌国华对该执行行为不服，于2016年9月18日向本院提出书面异议。本院于2016年11月24日作出（2016）赣08执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人谌国华的异议请求。
深圳仲裁委员会于2016年12月7日受理了谌国华与吴冬香因租赁合同纠纷提出的仲裁申请，同日双方达成和解协议，并请求深圳仲裁委员会根据和解协议内容作出仲裁裁决书。深圳仲裁委员会遂于2017年1月23日以双方达成的和解协议的内容作出（2016）深仲裁字第2493号裁决书。
另查明，吴冬香将涉案房屋抵押给了北京银行股份有限公司深圳分行，并于2013年6月6日办理了不动产抵押登记手续。
本院认为：关于谌国华是否对吴冬香享有3192400元债权的问题。谌国华起诉称其对吴冬香享有3192400元债权，并向法院提供了其与吴冬香签订的租赁合同、吴冬香和王涛出具借条及相关的银行转账明细，以证明其对吴冬香享有3192400元债权。本院认为，谌国华提供的证据不足以证实其对吴冬香享有3192400元债权。首先，谌国华只提交了吴冬香和王涛于2014年2月10日出具的借条的复印件，未提交该借条的原件予以核实，而且其提交的银行转账明细只能证明其于2014年2月10向帅鸿珍转款190万元及于2014年2月22日向王涛转款18万元，并不能证明其于2014年2月10日向吴冬香或者王涛转款208万元，在没有其他证据予以佐证的情形下，谌国华称其向帅鸿珍转的款项即是出借给吴冬香和王涛及其向王涛转账的18万元包含在借条载明208万元借款内的诉称意见，理由不充分且不符合常理。再次，谌国华向本院提交的另一张借条的金额为98万元，系吴冬香和王涛于2016年9月1日出具的，谌国华未提交相关的转账凭证证实该借款存在，且该借条出具的时间晚于租赁合同签订的时间，谌国华提交的两张借条的借款金额总计306万元，与租赁合同中载明的债权3192400元不相符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，谌国华未提供确凿的证据证实其对吴冬香享有3192400元债权，理应承担举证不能的法律后果，故对关于其对吴冬香享有3192400元债权的诉称意见依法不予采纳。
关于谌国华与吴冬香签订的租赁合同是否有效的问题。吴冬香与谌国华于2015年8月31日签订一份租赁合同，约定吴冬香将涉案房屋租赁给谌国华使用，租赁期20年，总租金240万元在谌国华对吴冬香享有的债权3192400元中抵扣。谌国华并未提供确凿的证据证实其对吴冬香享有3192400元债权，故租赁合同中关于租金240万元在债权中予以扣除的约定没有事实依据。谌国华与吴冬香系姻亲关系，双方以不存在的债权抵扣20年的租金的行为，损害了吴冬香的其他债权人的合法权益，罗敏等九人关于谌国华和吴冬香恶意串通损害的辩称意见充分、合理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人合法权益而签订的合同无效，故谌国华与吴冬香签订的租赁合同无效，对谌国华主张确认租赁合同合法有效的诉讼请求依法不予支持。
关于谌国华主张在拍卖公告中明确涉案房屋已租赁的事实并在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。罗敏等九人以江西省高级人民法院（2016）赣民终263号生效判决为依据，向本院申请强制执行，本院在执行过程中，将涉案房屋移送评估。谌国华对该执行行为不服，于2016年9月18日向本院提出书面异议。本院于2016年11月24日作出（2016）赣08执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人谌国华的异议请求。谌国华遂向本院提起诉讼，请求在拍卖告知中明确该房屋已出租的信息，并在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋。本案的案由为案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利），在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《民诉法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，谌国华应当就其对涉案房屋享有合法有效的租赁权承担举证证明责任。谌国华向本院提供了租赁合同和（2016）深仲裁字第2493号裁决书证实其对涉案房屋享有合法有效的租赁权，但因租赁合同中抵扣租金的债权不真实导致租赁合同无效，同时（2016）深仲裁字第2493号裁决书系根据谌国华与吴冬香达成的和解协议作出的，该两份证据均不能证实谌国华对涉案房屋享有合法有效的租赁权。根据《民诉法解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求，故谌国华的该项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
综上所述，谌国华关于确认租赁合同合法有效的诉讼请求因没有确凿的证据予以证实，依法不予支持；谌国华关于在拍卖公告中明确涉案房屋已租赁事实并在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：
驳回原告谌国华的诉讼请求。
案件受理费19920元，由原告谌国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 肖建文
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一七年九月十三日
书记员 王 拯
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者仿造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。