山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋04民终2506号
上诉人（原审被告）：马钰玺，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：宁腾，男，汉族。
委托诉讼代理人：宁保林（系宁腾父亲），男，汉族。
委托诉讼代理人：王滨，山西弓平律师事务所律师。
上诉人马钰玺因与被上诉人宁腾租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初608号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马钰玺、被上诉人宁腾及委托诉讼代理人宁保林、王滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马钰玺上诉请求：1.依法撤销山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初608号民事判决；2.依法改判上诉人不用支付房屋租赁费6400元，并由上诉人继续使用租赁的房屋经营；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。（1）原审未认定上诉人与被上诉人口头合同错误。上诉人2008年开始租赁被上诉人房屋从事家庭旅馆业务，已经九年，旅馆行业具有持续性，只是合同约定每年签订一次合同而已，从多份租赁合同中能证实。原审法院仅依据2015年签订的一年合同期限，有悖常理和习惯。上诉人在2008年签订合同以后投入大量资金添置用品和装修装潢，投入是按照适用多年进行的。（2）原审法院未抵减租赁费错误。庭审中，被上诉人认可使用的锅炉更换的费用各自承担一半，并口头提出需要改造、维修和装潢的地方由上诉人改造、装修和装潢，费用从租赁费中抵扣，且上诉人与被上诉人合同中手写部分明确有“2016年8月份房租壹仟元整抵电线费用”，一审法院认可锅炉费用，却没有认可上诉人维修和按照安全防护措施等的费用错误。根据合同法第二百二十条、二百二十一条规定，在被上诉人怠于维修情况下原审法院不认可、不抵扣上诉人维修房顶、安装电缆线、安装防护措施的费用错误。（3）原审法院未认定上诉人与被上诉人已经改变合同内容错误。原审庭审中上诉人提供证据证明双方虽然没有继续签订书面的租赁合同，但是已经口头变更了合同的内容，最主要是房屋租赁的期限，已经变更为不定期租赁，双方口头约定，准备将该旅馆转让，而且得到被上诉人同意，庭审中被上诉人也承认事实存在。原审并未考虑上诉人提供的证据和合同约定。2.原审法院仅依据合同法第六十条、第一百零七条裁判适用法律错误。
宁腾辩称，双方只有一份书面约定，并无口头约定。转租的条件必须在租赁期限内转租，必须经出租方同意，而且上诉人也没有交纳第四季度的费用，所以被上诉人告知上诉人终止签订合同，现在的合同并没有抵顶任何租赁费，不存在减抵租赁费的问题，合同内容并没有改变，上诉人的上诉理由不成立。
宁腾向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所欠租金10000元，并腾开占用的租赁原告的房屋；2.判令被告支付占用原告房屋的费用暂计4500元（自2016年12月21日起至2017年2月20日止，以后的占用费用每月2250元直到被告腾出房屋时止）；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，宁腾将第一项诉讼请求变更为判令被告支付所欠租金6400元。
一审法院认定事实，被告自2007年起租赁原告位于长治市城区和平东街一巷一号的房屋。2015年12月20日，双方签订租房合同，合同约定：年度租金40000元，按季度给付，具体为每季人民币10000元，在每季度首月内缴清；租赁期限为2015年12月20日至2016年12月20日，每年签订一次，并根据租赁市场行价调整租赁价位，乙方（被告）租赁期满续租或退租应在租期届满前一个月提出，甲方（原告）终止乙方租用，需在租期届满前一个月通知乙方。2016年9月12日，原告将上述房屋中的东边一间门面房出租给赵勇，租赁期限为2016年9月14日至2017年9月14日，年租金为14400元。庭审中，原、被告对第四季度的房屋租金是否支付产生争议，原告称被告未支付租金，被告称已经支付，但收据已丢失。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的一方，承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的租房合同系双方真实的意思表示，不违反相关法律规定，双方均应当按约定履行义务。经查，被告未按合同约定支付第四季度的房屋租赁费，故其应当承担继续履行的违约责任。其虽提出已经履行的抗辩意见，但未提供证据证明，对该意见不予以采信。被告还提出其在租赁期间对房屋改造装修所花费的费用应当在房屋租金中予以抵扣，因双方于2015年12月20日所签的合同对此未明确约定，对该意见亦不予以采纳。本案房屋租赁期限至2016年12月20日止，租赁期满后，原、被告双方未能再续签，故双方的权利义务自租赁期满之日终止。合同届满后，被告应退还但未退房屋，给原告造成的合理损失依法应予赔偿。现原告主张根据双方所签租房合同约定的租赁费，再扣除出租给案外人赵勇的房屋租赁费用后，计算原告占用期间的损失，即每日70.14元（[40000元-14400元]÷365天），尚属合理，本院予以支持。判决：1.被告马钰玺于判决生效后十日内支付原告宁腾第四季度房屋租赁费6400元；2.被告马钰玺于判决生效后一个月内返还租赁的原告宁腾的房屋，并支付自2016年12月21日起至返还房屋之日止的占用费用，费用按每日70.14元计算；3.驳回原告宁腾的其他诉讼请求。案件受理费163元，由被告马钰玺承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人马钰玺另提交以下证据：1.上诉人维修安装房屋费用；2.锅炉房照片；3.收取房租的收据一页两支。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审查明的事实和一审基本相同。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行权利、义务，当事人协商一致，可以变更合同内容。关于上诉人主张双方已就变更合同达成口头协议，并就其中的租期、租金抵减、转租等事宜达成变更的问题。庭审中，被上诉人陈述双方只有书面约定，并无口头约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本院认为，本案中双方对是否存在口头变更约定及约定内容存在分歧，上诉人应首先对其主张双方达成口头变更协议的基本事实承担举证证明责任。庭审中，上诉人认可尚欠被上诉人第四季度房租6400元未支付。本院认为，在被上诉人对上诉人主张予以否认的情况下，上诉人需承担举证不能的不利后果，原审根据查明的事实认定上诉人向被上诉人支付房屋租赁费6400元并无不妥，上诉人的该项主张缺乏法律依据本院不予支持。
关于上诉人主张各类事项抵减租赁费的问题。本院认为，双方所签房屋租赁协议书为一年一签，本次诉讼前双方对之前协议并无争议，且每年的协议内容并不完全相同，原审以被上诉人原审诉请内容并依据2015年12月20日所签租房合同审理并无不妥，该合同中并无对租赁费予以抵减的约定，且如前所述双方也未就抵减问题达成书面或口头变更内容，原审对上诉人的该项主张不予采纳并无不妥。而对上诉人主张自行维修租赁物用以抵减的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，上诉人并未就其已向被上诉人主张过维修，在被上诉人拒绝后自行维修提供相关证据予以佐证，在被上诉人予以否认的情况下，原审根据查明的事实对该主张不予采纳并无不妥。上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据本院不予支持。
综上所述，马钰玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费163元，由上诉人马钰玺负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 锐
审判员 王 瑞
审判员 王成立
二〇一七年十二月十一日
书记员 申媛芝