福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初4029号原告：鲁卓明，男，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：饶翠婷，女，汉族，住福建省福州市晋安区。第三人：石智勇，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁文辉、杨远珊，北京德恒（福州）律师事务所律师。原告鲁卓明与被告饶翠婷、第三人石智勇房屋买卖�同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁卓明、被告饶翠婷、第三人石智勇之委托诉讼代理人丁文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁卓明向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房地产经纪合同，为原告办理房屋产权变更手续；2.被告以房屋总价人民币1180000元为基准，自2016年9月1日起，按每日万分之五的标准，支付违约金至产权变更手续完成之日止；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月27日，原告与被告经厦门金海岸房产服务有限公司中介，签订了《房地产经纪合同》，约定由被告将位于福建省厦门市同安区以人民币1180000元的价格转让给原告，合同同时约定在被告的一手产权出件7日内，前往土房局办理产权登记交易过户手续。在合同签订的当日，原告依约将购房�金人民币150000元支付给被告。同时，被告将该房屋交付给了原告。现原告己入住并开始装修房屋。但被告在2016年8月取得房屋产权证书后，以种种理由拒不为原告办理产权变更手续。原告为维护合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将原诉讼请求变更为：1.解除原告与被告饶翠婷于2016年3月27日签订的《房地产经纪合同》；2.被告饶翠婷、第三人石智勇双倍返还原告己支付的购房定金人民币300000元；3.被告饶翠婷、第三人石智勇赔偿原告己支付的房产中介费人民币20000元；4.被告饶翠婷、第三人石智勇赔偿原告购房可得利益损失（以目前房屋的司法评估价格与合同价格人民币1180000元之间的差价为准）；5.由被告承担本案的诉讼费用和房产的评估费用。被告饶翠婷辩称，1.被告饶翠婷对解除与鲁卓明签订的《房地产�济合同》不持异议。事实上，被告饶翠婷出售房产时因与石智勇闹矛盾，单方决定出售房产，事后也不敢告知石智勇。石智勇在知道被告饶翠婷签订的《房地产经纪合同》后，坚决不同意卖房，被告饶翠婷也将石智勇的不同意售房意见在2016年6月份便及时告知了鲁卓明，合同在当时便己不具备继续履行的条件。2.被告饶翠婷同意根据合同约定承担定金责任，以弥补对鲁卓明造成的损失。但是，鲁卓明同时提出巨额的房屋差价损失，不符合法律规定。定金责任和违约责任只能选择一项行使，不能同时主张。此外，关于房屋差价损失，由于鲁卓明自身对合同解除负有不可推卸的责任（主要体现在其在签订合同时知道诉争房产系被告饶翠婷与石智勇的夫妻共同财产，而且其自己学过法律，对夫妻共同财产应该由夫妻双方共同签字才能出售也是明智的），其在此情况下不要�石智勇签字，显然自身负有重大过错，对该差价损失依法应当承担至少一半的责任。3.关于中介费的损失，如上所述，由于鲁卓明对本宗房产交易合同解除也负有重大过错，依法应自行承担一半责任。第三人石智勇述称，1.饶翠婷与鲁卓明签订《房地产经纪合同》构成对夫妻共同共有财产的无权处分。该合同因共同共有人石智勇提出异议而无法继续履行，依法应当解除。因此，石智勇对鲁卓明变更后的第一项诉讼请求不持异议。2.石智勇并非《房地产经纪合同》的签约人，对饶翠婷与鲁卓明签订该合同并不知情，且是鲁卓明和饶翠婷私下签约的权益受侵害者，石智勇在本案中的诉讼地位为有独立请求权的第三人，并非本案被告。鲁卓明在变更后的诉讼请求第二项、第三项、第四项、第五项增加要求石智勇承担赔偿责任的诉请，既缺乏事实依据，也缺乏法律依据。请贵院依法驳回其在本案中对石智勇的全部诉讼请求。3.鲁卓明同时要求饶翠婷承担定金责任和赔偿损失（即赔偿其中介费损失和可得利益损失），违反法律规定，其必须向法庭明确其诉讼请求，择其一而行使。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，其提出的赔偿中介费和可得利益损失是全部损失，根据上述法条规定的“损失填平”原则，在鲁卓明主张赔偿中介费和可得利益损失的情况下，不存在定金罚则适用的空间。因此，定金罚则和赔偿损失在本案中只能择其一而行使，不能同时主张。石智勇要求法院再次依法向鲁卓明行使释明权，以进一步明确其诉讼请求。四、倘若鲁卓明放弃第二项关于定金的诉讼请求，保留第三项、第四项赔偿实际损失的诉讼请求，石智勇认为，应当严格根据法律规定认定签约各方责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”该司法解释规定，明确了在合同解除的情况下，违约责任的承担也应当适用过失相抵原则。本案中，鲁卓明对合同解除具有重大过错，应自行承担一半的责任。根据鲁卓明第一次庭审时向法庭提交的《答辩意见》第4点可知，其在签订合同时明确知晓饶翠婷已婚且其丈夫�是石智勇的事实；此外，鲁卓明在开庭时向法庭陈述，其学过法律，且在检察院从事司法工作。因此，鲁卓明在签订合同时不仅知道饶翠婷已婚的事实，而且其知道或者应当知道买卖本案讼争房产需要取得共有人石智勇同意的法律常识。但其并未采取任何方式联系上石智勇，征询石智勇的意见，实际上已构成对石智勇权利的侵害，其自身对合同被依法解除存在严重过错。根据上述司法解释规定的过失相抵原则，鲁卓明应自行承担一半责任。此外，关于房屋价值的评估鉴定，应当以饶翠婷明确向鲁卓明提出无法继续履行合同的时间为价值评估的时点（即2016年6月）。因为当时鲁卓明便已知晓石智勇不同意出售房屋，合同无法继续履行的事实。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”鲁卓明无权就2016年6月之后房屋价值上涨而扩大的损失主张赔偿责任。本院经审查认定事实如下：2016年3月27日，原告鲁卓明（乙方）与被告饶翠婷（甲方）签订《房地产经纪合同》一份。《房地产经纪合同》中载明“第一条:甲方同意将座落于福建省厦门市同安区恒亿·蓝波湾（2010TP13地块）5#楼14层1404室的房产出售给乙方。建筑面积为平方米（附属用房/平方米），用途住宅。详见土地房屋权证号（购房合同号）：355，乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证（√原件√复印件）和丙方现场带领看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的�交总价为人民币（大写）：壹佰壹拾捌万元整（¥1180000）。第三条：经甲、乙双方协商，甲方将如下室内设施一同出售给乙方，配套设施如下：毛坯。第四条：签订本合同时，甲乙双方约定乙方应支付定金人民币（大写）贰拾伍万元整（¥150000）并按以下第1种方式支付给甲方；1、乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；2、暂时将全部定金在交易过程中交由丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；3、暂时将部分定金人民币（大写）元整在交易过程中交由丙方代管，剩余定金直接交于甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据。第五条：甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2016年3月27日向甲方支付人民币（大写）壹拾伍万元整；2、乙方于过户当日�甲方支付人民币（大写）叁拾玖万元整；3、乙方向银行申请贷款（√公积金□商业贷）人民币（大写）陆拾肆万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款柒日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第六条：上述房产的产权现状为（1□已办理了土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款；2√土地房屋权证已在办理中；3□已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态），甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于／前办理提前还贷和解除抵押登记手续。第七条：甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任。由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房产买卖协议无效或被撤销的，甲方及甲方的委托代理人自愿向乙、丙方双方分别按相当于定金和中介费的标准承担赔偿责任。第八条：甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。第九条：甲、乙双方保证于一手产权出件柒日内，前往土房局办理产权登记交易过户手续否则守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。第十条：甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴�办理上述房地产过户手续需缴纳的税费。经双方协商，该房产交易税费由乙方承担。第十一条：甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币（大写）贰万捌仟元整，其中甲方支付（大写）／元整，乙方支付（大写）贰万捌仟元整；同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，甲方支付（大写）／元整，乙方支付（大写）捌佰元整。若逾期向丙方支付上述费用，每逾期一日按上述款项0.05%支付违约金。甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。第十二条：甲方应于2016年3月30日前将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁、无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费用由乙方承担。第十三条：为保证交房及配套设施和水电物业等交接能顺利实施，甲方同意支付人民币（大写）／元整，作为物业及配套设施的“交接保证金”由丙方代管，待双方交接完毕后丙方抵扣相关费用交还甲方。第十四条：甲方承诺于2016年4月30日前将落户在上述房产中的户口全部迁出；逾期未迁出，则每逾期一日，甲方需按总房价款每日万分之伍向乙方支付违约金。第十五条：依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙双方应按照约定履行，中途不得悔约，否则属违约行为。1、若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自违约之日起三日内双倍返还乙方所付定金，并将乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。2、若乙方违约其定金不予返还，已支付购房款自确认违约之日起三日内甲方负责无息退还乙方，由此产生的费用由乙方承担。第十六条：除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择定金罚则或要求甲方按日万分之伍支付违约金；乙方如未能按照交易程序规定的时间付款，甲方可以选择定金罚则或要求乙方按日万分之伍支付违约金；第十七条：本协议签订生效后，甲乙双方任何一方，若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，若甲乙双方自主协商解除合同，则中介费甲、乙双方各承担一半，且应于解除合同当日付清。第十八条：因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定�及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。第十九条：合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择第2项解决：1、向／仲裁委员会提请仲裁。2、依法向人民法院起诉。第二十条：本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。若有未尽事宜，当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本协议书与双方日后签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份、丙方壹份，具有同等法律效力。第二十一条：其他事项：1、一手产权契税及面积补差费用由甲方支付；2、乙方于2016年3月27日支付丙方中介费贰万元整，于产权过户当日支付尾款捌仟元整；3、房屋物业管理费从2016年4月1日起由乙方承担。”2016年3月27日，原告鲁卓明支付购房定金人民币150000元。同日，被告饶翠婷将讼争房产的门卡及钥匙交付给原告鲁卓明。之后，被告饶翠婷取得不动产权证书后未依约办理过户手续，原告鲁卓明遂诉至法院。另查明，饶翠婷与石智勇于2010年10月10日结婚。厦门市国土资源与房产管理局于2016年8月12日就讼争房产颁发不动产权证书，该证书载明权利人为饶翠婷。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出民事裁定，对被告饶翠婷名下的财产进行保全，原告为此缴交诉讼保全费人民币5000元。审理中，原告鲁卓明向本院申请就讼争房产现在的价格进行评估，本院依法委托厦门中�资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司于2017年5月22日出具中利评房字（2017）第X004号房地产估价报告，该报告评估2017年4月21日讼争房产市场总价为人民币2192000元，原告鲁卓明为此缴交鉴定费人民币6384元。被告饶翠婷、第三人石智勇质证认为，不同意以此份鉴定作为定案依据，应以编号X0005号鉴定意见书作为定案依据，理由如下：房屋的价值应当以第三人石智勇申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼的时间2016年11月8日的价值为准，因为饶翠婷在2016年6月份就己经明确向鲁卓明表明因石智勇反对无法继续履行合同的事实。石智勇在知道本案诉讼后于2016年11月8日以参加诉讼的方式明确表明了不愿出售房产的意思表示，鲁卓明应当最迟在这个时候就己经知道合同无法继续履行的事实，但其并未采取适当的措施防止损失的扩大，仍然坚持其合同继续履行的诉讼请求才导致诉讼程序被过分的拖延，进而才产生房屋再次涨价这部分损失。根据合同法第一百一十九条规定，鲁卓明无权就该部分扩大的损失要求饶翠婷赔偿。而且鲁卓明对本案合同被解除本身负有重大过错，其应自行承担一半的责任。被告饶翠婷亦向本院申请就讼争房产2016年11月8日的价格进行评估，本院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司于2017年5月22日出具中利评房字（2017）第X005号房地产估价报告，该报告评估2016年11月8日讼争房产市场总价为人民币1864400元，被告饶翠婷为此缴交鉴定费人民币5729元。原告鲁卓明质证认为房产价值应以鉴定当日的价值为准。上述事实，有原告举示的房地产经纪合同、收款收据、发票、照片、中介费收据；第三人举示的结婚证、不动产权证书及当事人的庭审笔录等证据在案为凭，以上证据经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于《房地产经纪合同》的解除；2.赔偿中介费的数额；3.赔偿购房差价损失数额；4.返还的购房定金数额；5.第三人石智勇的责任。1.关于《房地产经纪合同》的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”原告鲁卓明主张解除《房地产经纪合同》，被告饶翠婷并无异议，故本院予以支持。2.赔偿中介费的数额。《房地产经纪合同》约定�“甲、乙双方保证于一手产权出件柒日内，前往土房局办理产权登记交易过户手续否则守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。”“本协议签订生效后，甲乙双方任何一方，若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方”。被告饶翠婷取得产权证后未依约办理产权登记交易过户手续，应承担违约责任，而双方协议约定由违约方承担全额中介费。现原告鲁卓明已支付中介费人民币20000元，故被告饶翠婷应赔偿原告鲁卓明已支付的中介费人民币20000元。3.赔偿购房差价损失数额。①关于评估报告。原告认为应当以2017年4月21日讼争房产市场价值作为赔偿购房差价的被减数，被告应当以2016年11月8日讼争房产市场价值作为赔偿购房差�的被减数。本院认为，原告鲁卓明在被告饶翠婷明确表示不履行合同的时，仍提起合同继续履行的诉讼请求导致诉讼程序被拖延，进而产生房屋再次涨价这部分损失。根据合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故鲁卓明无权就该部分扩大的损失要求饶翠婷赔偿，本案应以2016年11月8日讼争房产市场价值作为赔偿购房差价的被减数。②关于过错比例。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”本案中，被告饶翠婷因讼争房产共有人反对�无法履行合同，系合同违约方。但被告饶翠婷在合同中承诺“如存在其他共有人则共有人均已同意出售”，现合同却因共有人反对无法履行，故被告饶翠婷应承担主要责任。原告鲁卓明在知讼争房产存在共有人的情况下，未征询共有人意见，亦有过错，应承担次要责任。综合原告及被告的过错情况，本院酌定原告承担20%责任，被告承担80%责任。综上，被告饶翠婷应赔偿原告鲁卓明购房差价损失人民币547520元【（1864400元-1180000元）×80%】。4.返还的购房定金数额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以�处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告已主张其中介费及购房差价损失，其再要求双方返还定金已高于因违约造成的损失，故本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告已经支付的定金人民币150000元，被告饶翠婷应予以返还。5.第三人石智勇的责任。本案合同系原告鲁卓明与被告饶翠婷签订，第三人石智勇非本案当事人，根据合同的相对性，应由合同的相对方即被告饶翠婷承担合同的相应责任。原告主张石智勇承担偿还责任，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告鲁卓明与被告饶翠婷于2016年3月27日签订的《房地产经纪合同》；二、被告饶翠婷应于本判决生效之日起三日内返还原告鲁卓明购房定金人民币150000元；三、被告饶翠婷应于本判决生效之日起三日内支付原告鲁卓明中介费人民币20000元；四、被告饶翠婷应于本判决生效之日起三日内赔偿原告鲁卓明购房差价损失人民币547520元；�、驳回原告鲁卓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币16788元，减半收取人民币8394元，由被告饶翠婷负担人民币4522元，由原告鲁卓明负担人民币3872元，保全费人民币5000元，由被告饶翠婷负担，双方各自鉴定费由各自自行承担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 胡道光二〇一七年七�四日代书记员 吴晓韩附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违�造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。