广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18779号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾丽云，女，1980年11月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟坚泰，男，1977年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：钟根，男，汉族，1948年2月12日出生，为钟坚泰的父亲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林朝阳，男，1982年8月29日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。
原审第三人：广州市置家房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇亚太新城富丽园第二幢汇太中路首层196号。
法定代表人：张锡荣，总经理。
上诉人曾丽云、钟坚泰因与被上诉人林朝阳、原审第三人广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾丽云、钟坚泰的共同委托诉讼代理人钟根、被上诉人林朝阳到庭参加诉讼。原审第三人置家公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人曾丽云、钟坚泰上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项。事实和理由：一、林朝阳向我方支付5万元作为购房定金，但我方当时实收44000元，转账给置家公司工作人员6000元。二、林朝阳只向置家公司转账居间服务费25000元，并无28000元。三、根据工商银行证实，同贷书发出后，林朝阳打电话给该行不再贷款。四、林朝阳、我方与置家公司三方已达成协议，由林朝阳出资赎契，林朝阳违反三方协议，应承担违约责任。
被上诉人林朝阳辩称：不同意曾丽云、钟坚泰的上诉请求。一、我方当时支付了定金5万元给曾丽云，曾丽云、钟坚泰和中介之间的转账6000元我方不知情。另我方交纳了按揭服务费6000元和居间服务费28000元。二、关于曾丽云、钟坚泰称我方同意出资赎契一事，我方从未答应。根据合同约定，在买方没有答应出资赎契的情况下，卖方应该自行赎契，但直到2016年12月31日前卖方没有办理涂销抵押手续和过户手续，构成违约。
原审第三人置家公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
林朝阳向一审法院起诉请求判令：l、解除《房地产买卖合同》【编号：（2015686)】；2、曾丽云、钟坚泰向林朝阳双倍返还定金共100000元；3、曾丽云、钟坚泰承担林朝阳支付的居间服务费28000元；4、曾丽云、钟坚泰承担林朝阳支付的按揭服务费8000元；5、曾丽云、钟坚泰承担林朝阳支付的律师费10000元；6、由曾丽云、钟坚泰承担本案全部诉讼费用。曾丽云、钟坚泰反诉请求判令：1、判令解除《房地产买卖合同》（编号：2015686）；2、林朝阳支付违约金人民币70000元；3、林朝阳赔偿因其违约造成的租金损失人民币9000元：4、林朝阳承担律师费人民币8000元整；5、判令林朝阳承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月22日，钟坚泰、曾丽云（卖方）与林朝阳（买方）签订《房地产买卖合同》，就买卖白云区同和路云新街16号X房（以下简称涉案物业）达成一致意见，涉案物业建筑面积为80.81平方米，总楼价为140万元，卖方合法持有号码为1050013258的《房地产权证》；买卖双方应于2016年12月31日前到房管局申请产权转移登记，产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书5工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记；买卖双方同意该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天或买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰支付违约金；2、逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五日内退还；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方至居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同附件约定：自签订本合同7工作日内，卖方必须到指定银行办理申请提前还款手续，买卖双方就楼价的支付及交易程序达成程序，签订本合同时，买方向卖方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照产权在抵押，买方按揭付款方式办理付款给卖方，产权在抵押，买方按揭付款：首期楼款（含定金和上述部分楼款）为42万元，买方应在2016年12月31日前向卖方支付或是买卖双方到房管局交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付；剩余返款98万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付房款余款的差额由买方于递件过户前付清，买方应在2016年10月30日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在2016年10月30日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。签订合同前已由置家公司于2016年7月办理网签。
签订合同当天，曾丽云出具收款收据，确认收到林朝阳定金5万元。2016年10月22日，林朝阳与置家公司签订《买卖代理费支付承诺书》，林朝阳同意支付房地产资讯及买卖代理费共28000元，支付时间为签订《房地产买卖合同》时支付。置家公司确认收到林朝阳中介服务费25000元，2016年11月2日置家公司向林朝阳出具收取林朝阳咨询服务费3000元的预收凭证，凭证注明该款作为补偿给卖方中介费，买方直接支付给卖方的，此款以卖方实际收到款项为准，林朝阳和钟坚泰在凭证上签名确认，拟证实置家公司收到3000元后再退还钟坚泰，林朝阳对收款无异议，置家公司确认该款经协商一致，由林朝阳补偿给钟坚泰。
林朝阳出具2016年10月22日收款收据一张（无盖章），拟证实支付贷款服务费（包括全部按揭费及转按费）8000元，林朝阳后出具按揭公司出具的收据，费用为6000元，因房屋买卖不成功，退回2000元，曾丽云、钟坚泰对此不予确认。林朝阳出具中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行2016年11月15日向其发出的《个人二手房贷款初审结果通知书》，对林朝阳因购买位于白云区同和路云新街16号X房的房产与售房者曾丽云、钟坚泰《购房意向书》（或《商品房买卖合同》），并向银行提出贷款申请，根据工行有关规定，贷款已初审通过，就贷款发放事项进行通知，要求买卖双方办理上述房产产权交易过户手续，补充银行要求其他文件或资料，通知书自开具之日起一个月内有效。林朝阳另提供广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》对林朝阳购买白云区同和路云新街16号X房借款申请通过审批，收款账户为钟坚泰的工商银行账户。2017年1月3日，林朝阳向曾丽云、钟坚泰发出催告函，内容为“根据房屋买卖合同约定，您应该于2016年12月31日前配合办理过户手续，但截至今日，没有办理完赎契，请在2017年1月9日前办理完赎契手续，并于2017年1月13日前一同去办理过户手续”，曾丽云、钟坚泰确认收到该函件，但表示函件是在2017年1月3日寄出，已经超出合同约定林朝阳支付首期款的时间。
曾丽云、钟坚泰主张合同签订前，已经告知置家公司的经纪人卢得炎，房屋出售时，要由买方支付房款用于提前还贷涂销抵押，曾丽云、钟坚泰出具钟坚泰与卢得炎2016年12月2日、2017年1月4日的录音资料及2017年2月6日钟坚泰与按揭易先生的录音资料，证实林朝阳答应帮曾丽云、钟坚泰赎契。曾丽云、钟坚泰另出具钟坚泰2016年12月29日与林朝阳电话录音资料，林朝阳表示无法帮曾丽云、钟坚泰赎契。
林朝阳出具以下录音资料：1、2016年11月3日林朝阳与卢得炎的电话对话，林朝阳表示让买家赎契是要提前给房子的，卖家不肯；2、2017年1月9日林朝阳与易俊邦的电话对话，涂销证明已经在银行，如果业主能筹到钱，马上扣款和拿凃销证明，协调买家拿30万，加上定金5万，业主筹4万多赎契；3、2016年12月29日林朝阳与钟坚泰电话对话，林朝阳同意出30万加上此前定金5万元用于赎契，曾丽云、钟坚泰表示没钱，提出和平解决，退还定金，中介费可以帮林朝阳支付部分，林朝阳要求退还已支付款项；4、2017年2月10日林朝阳与钟坚泰电话对话，曾丽云、钟坚泰表示因林朝阳未帮其赎契，无法办理过户，林朝阳否认签订合同时约定由林朝阳赎契；5、2017年4月15日，林朝阳与卢得炎的电话对话，卢得炎确认卖家说没钱赎契，卖家也不愿意赎契，所以才转按揭。林朝阳另出具与置家公司工作人员张小清的微信记录，2016年12月15日通知业主已经申请提还，目前业主没有资金去还，公司按揭部已沟通，让业主凑钱先还银行，银行收到款大概2天就可以出涂销资料，并约过户手续，林朝阳表示这样挺好，12月27日，通知林朝阳尚欠银行391527.58元，因曾丽云、钟坚泰无钱还银行，林朝阳拿30万外能否凑多几万，如果可以28号存钱，29号就可以安排过户，林朝阳表示不同意，12月28日，张小清通知林朝阳已致电业主，说没有钱赎契，2月9日张小清通知业主授权其父亲，说卖低了，要求涨价。
林朝阳为证实律师费损失，出具2017年2月13日广东格林律师所向林朝阳开具的律师费发票一张，金额10000元。
曾丽云、钟坚泰为证实林朝阳违约，出具以下证据：1、卢得炎于2017年3月16日签名的证明一份，证实双方协商，卖方没有钱赎契，要求买方自费42万赎证，用于偿还业主还银行贷款，同意用银行转按揭形式办理赎证；2、林朝阳与卢得炎的聊天记录，曾丽云、钟坚泰向中介要求林朝阳2016年12月31日前支付首期款，林朝阳则要求曾丽云、钟坚泰尽快赎契，于2016年12月31日前到房管局申请办理产权过户，卢得炎答复卖方签合同时明确卖方没有钱赎房产证，由买方以首期款赎房产证；3、钟坚泰2016年11月8日向中国工商银行《个人贷款提前还款申请审批表》；4、曾丽云、钟坚泰与广东雷德律师事务所签订的民事委托代理合同及发票，被因其与林朝阳房屋买卖合同纠纷，委托广东雷德律师事务所的律师为其诉讼代理人，由广东雷德律师事务所向曾丽云、钟坚泰开具律师费8000元的发票。
涉案房屋的权属人为钟坚泰，于2010年11月29日办理抵押登记，权利人为中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行抵押，权利价值757189元。林朝阳名下无房地产登记情况。
林朝阳与曾丽云、钟坚泰确认要求解除的是与对方的房屋买卖合同关系。
一审法院认为：林朝阳与钟坚泰、曾丽云于2016年10月22日签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。林朝阳按合同约定支付定金5万元，涉案房屋产权存在抵押，合同规定签订合同7工作日内卖方必须到指定银行办理提取还款手续，钟坚泰于2016年11月8日向银行提出提前还款申请，超出合同规定时间7天，林朝阳出具与置家公司工作人员张小清的微信记录显示置家公司已通知林朝阳业主已经申请提还，林朝阳未提出异议和要求解除合同，林朝阳以此要求解除合同和承担定金责任，不符合合同约定。林朝阳主张曾丽云、钟坚泰要求增加房款总额，曾丽云、钟坚泰不予确认，林朝阳未能提供证据证实，对此不予采信。林朝阳主张曾丽云、钟坚泰没有于2016年12月31日前联系办理产权转移登记，曾丽云、钟坚泰辩称林朝阳没有在2016年12月31日前支付首期楼款42万元，合同履行过程中，林朝阳未按合同约定时间支付首期楼款，曾丽云、钟坚泰亦未涂销抵押导致无法办理产权转移登记手续，曾丽云、钟坚泰主张林朝阳答应为其赎契，林朝阳不予确认，双方均未就赎契达成书面协议，根据微信记录双方均通过置家公司办事人员向对方进行催促，曾丽云、钟坚泰要求林朝阳先支付首期款，再涂销抵押办理过户，双方就赎契的款项进行协商，林朝阳只同意先行支付部分款项，最终无法达成一致，合同没有约定先后履行顺序，故应同时履行，双方因对方在履行前均可拒绝其履行要求，双方因此主张对方违约，均不予采信，曾丽云、钟坚泰反诉要求支付违约金70000元和租金损失9000元，林朝阳要求曾丽云、钟坚泰承担律师费10000元及曾丽云、钟坚泰反诉要求林朝阳承担律师费8000元，均不予支持。林朝阳、曾丽云、钟坚泰现均同意解除与对方的房屋买卖合同关系，林朝阳、曾丽云、钟坚泰本诉和反诉要求解除与对方房屋买卖合同关系的请求，予以支持。合同解除后，收取的款项应退还对方，曾丽云、钟坚泰应将定金5万元退还林朝阳，林朝阳因此次买卖支付的居间服务费28000元及按揭服务费6000元，合计34000元，因双方对履行顺序约定不明，出现纷争导致合同解除，双方对此均有责任，酌定各付50%责任，故曾丽云、钟坚泰应承担林朝阳因本次买卖交易支付的居间服务费及按揭服务费用50%即17000元。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、林朝阳与曾丽云、钟坚泰的房屋买卖合同关系予以解除；二、自本判决生效之日起五日内，曾丽云、钟坚泰返还林朝阳定金50000元；三、自本判决生效之日起五日内，曾丽云、钟坚泰支付林朝阳居间服务费及按揭服务费17000元；四、驳回林朝阳的其他诉讼请求；五、驳回曾丽云、钟坚泰的其他反诉请求。本案本诉受理费3220元，由林朝阳负担1742元，曾丽云、钟坚泰负担1478元，上述费用林朝阳已预交，林朝阳同意由曾丽云、钟坚泰在履行判决时直接向林朝阳支付。本案反诉受理费1610元，由曾丽云、钟坚泰负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，林朝阳在一审中向法院提交了《个人名下房地产登记情况查询证明》，反映其在广州市没有名下房产。另曾丽云、钟坚泰在二审中提交了金额为6000元的咨询服务费收据复印件，拟证明其向置家公司支付了6000元款项。
本院认为：林朝阳与钟坚泰、曾丽云于2016年10月22日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应严格恪守履行。合同签订后，林朝阳已支付定金5万元，并已向工商银行和广州市住房公积金管理中心申请贷款。对于钟坚泰、曾丽云主张林朝阳负有出资赎契义务的问题，双方合同约定自签订合同7工作日内卖方必须办理提前还款手续，根据本案证据反映双方在合同签订后虽曾协商过由买方出资赎契，但并未就此达成书面协议，林朝阳在本案诉讼中亦不予认可，故钟坚泰、曾丽云认为林朝阳未尽出资赎契义务已构成违约的主张理据不充分，本院不予采纳。一审法院对于双方主张对方违约的主张均不予采纳，鉴于林朝阳对此无提出上诉，本院予以认可。在此基础上，一审法院针对林朝阳的诉请判决曾丽云、钟坚泰应将收取林朝阳的定金5万元退还给林朝阳，并承担林朝阳因此次买卖支出的居间服务费28000元及按揭服务费6000元损失的50%即17000元，是可行的，本院予以维持。而曾丽云、钟坚泰在二审中提交咨询服务费收据复印件以主张其另行支付了6000元款项给置家公司的问题，因该款项并不能直接抵扣其应向林朝阳退还的定金，故曾丽云、钟坚泰上诉提出不同意退回定金5万元的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，曾丽云、钟坚泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由曾丽云、钟坚泰负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月六日
书记员 邹凌青