贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一初字第82号
原告贵州信达远洋投资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路方源广场A栋2单元28层6号。
法定代表人万晓林，该公司总经理。
委托代理人毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201211011141473。
委托代理人唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610352495。
被告贵州睿力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区大道2号站贵州省看守所餐厅大楼。
法定代表人陈建国，该公司总经理。
委托代理人钟芬，女，1986年9月14日出生，该公司职工，住贵州省贵阳市观山湖区。
原告贵州信达远洋投资有限公司（以下简称信达投资公司）诉被告贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告贵州信达远洋投资有限公司的委托代理人毕驰、�诗奇，被告贵州睿力房地产开发有限公司的委托代理人钟芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信达投资公司诉称：被告睿力房开公司在开发睿力上城项目的过程中，同时在铜仁市开发房地产，因投资过大、耗时长，造成资金严重短缺，为解决睿力上城业主房屋产权证的办理及相关税费缴纳事宜，被告与原告于2014年12月5日签订《资产转让协议》（简称“协议”），将睿力上城A区、B区、C区车位共900个和C区14栋负一层网球场及配套设置、B区会所三层、A区1栋社区服务用房以及睿力上城无业管理等相关资产转让给原告，转让价款为4000万元。《协议》签订后，原告已向被告支付了转让款2800万元、余款1200万元，按照约定，由原告直接交到住建局和税务部门，用于产权证的办理，且被告也如约将上述资产向原告进行了移交。由于车位在转让时尚未取得产权证，故双方暂未办理产权变更登记手续。2015年9月14日，被告取得了车位的大产权证，产权证号分别为筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号、第010535965号、第××号。2015年10月，被告因未及时偿还案外第三人借款，被诉至清镇市人民法院，该法院根据第三人的申请，查封了被告转让给原告的上述车位，导致原告无法办理车位产权的变更手续。原告认为，上述车位的产权虽登记在被告名下，但并不属于被告所有，而是原告合法受让所得，且原告已实际占有、使用上述车位，并已出售给部分业主，因此，上述车位应属于原告所有，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：依法确认位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城A组团地下室负1层396号、397号，C组团地下室负1层661号、662号，负3层361号、362号房屋（产权证号分�为筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号、第010535965、第010535968）属原告贵州信达远洋投资有限公司所有；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告睿力房开公司答辩称：我们认可签订了资产协议，也支付了大部分转让款和约定的其他费用，并且在签订合同后，我们也在积极的办理产权证，但资产被案外第三人申请查封导致现在无法办理相关手续不是我们的过失，故请求人民法院依法裁判。
审理中，原告信达投资公司为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
第一组证据《资产转让协议》一份，拟证明：2014年12月5日，原、被告因睿力上城项目资产转让事宜签订《资产转让协议》，被告将其开发的睿力上城项目内A区、B区、C区车位约900个（包括地下车位、人防车位、室外车位）、C区14栋负一层网球场�配套设置、B区会所三层、A区1栋社区服务用房以及睿力上城物业管理等相关资产转让给原告，约定的转让价款为人民币4000万元。被告睿力房开公司对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的表示认可。
第二组证据为《资产转让协议》补充协议一份，拟证明：2015年9月18日，原、被告根据《资产转让协议》履行的实际情况签订《补充协议》确认如下内容：1.《资产转让协议》第一条转让资产涵盖范围的第2、3、4点内容不办理产权变更手续，即原告仅在物业管理及提供物业服务范围内使用上述资产；2.《资产转让协议》第一条转让资产涵盖范围的第1点车位现已取得产权证（产权证号分别为筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号、第010535965、第010535968），上述车位已经由被告全部实际交付原告，原告也已经实�占有、使用、管理上述车位，现上述车位已达到办理产权变更条件，由被告立即办理产权变更至原告名下；3.因《资产转让协议》存在转让车位实际数量不足及被告不能满足付款条件等情形，原被告协商一致同意《资产转让协议》中转让价款因缺项扣减扣除共计￥20，063，700.00元，即《资产转让协议》转让价款变更为￥19，936，300.00元；4.原告将继续按照约定将剩余款项根据支付至贵阳市住建局及地税局专用账户内用以办理睿力上城业主房屋产权证等事宜，并由省公安厅（业主）作为监管方对该款项的支付、使用进行监督。被告睿力房开公司对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的表示认可。
第三组证据为转让价款支付明细清单及相关支付收据、收条、收款说明、付款说明、收款证明、银行回单等证据，拟证明：截止至2015年11月11日，原告已按照约定和被告认可的方式支付被告款项合计￥22，306，119.52元。原告为了支持睿力上城项目，为了保障睿力上城业主能够办理房屋产权证，实际支付的转让款项已经远远超出了双方的约定，原告已积极履行了作为受让方的全部义务。被告睿力房开公司对上述证据的真实性表示认可，经核对对上述付款金额具体数目也予以认可。
第四组证据为车位及物业相关移交证明等，拟证明：1.《资产转让协议》签订后，被告已按照约定将涉案车位、物业相关全部移交给原告，原告已实际使用、占有涉案车位至今；2.《资产转让协议》已经实际履行，并且正在履行中，原告已实际接手管理、运作睿力上城车位及物业相关项目。被告睿力房开公司对上述证据的真实性表示认可，车位及物业物业管理项目已经先后移交给原告。
第五组证据包括贵阳市城乡规划局观山湖分局出具的《情况说明》一份、贵州深宏物业服务有限公司出具的《情况说明》一份、《车位购买合同》31（户）份、车位租金登记表（209户）各一份，拟证明睿力上城经合格规划，规划总户数为2162户，规划停车位为3041个，而睿力上城实际车位为3080个，共计已销售车位1993个，且全是销售给小区业主的，其余租赁车位也是租给小区业主的，已能够满足业主的使用需要。经质证，被告睿力房开公司表示对规划部门的情况说明予以认可，物业公司说明的情况与实际一致，也予以认可，对车位购买合同其无法确认，但我们约定只能向业主出售。
第六组证据为车位房屋产权证八份，拟证明本案涉及车位已于2015年9月14日办理完毕产权大证，规划用途为车库，已达到办理产权变更的条件。经质证，被告睿力房开公司对该组证据的三性和证明目的予以认可。
第�组证据为贵州省清镇市人民法院（2015）清执字第280-3号执行裁定书，拟证明贵州省清镇市人民法院于2015年10月12日裁定查封了涉案车位中筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号的车位；被告睿力房开公司质证表示这属于客观事实。
第八组证据：1、原告信达投资公司申请证人周某出庭作证，拟证明资产协议签订的背景是为了解决小区已购房业主的产权证办理情况，当时睿力房开公司资金紧张，公安厅干警的房屋又办不到证，经公安厅相关部门协调原被告双方达成的买卖协议；2、原告贵州信达远洋投资有限公司申请证人钟某出庭作证，拟证明目前睿力小区入住的户数、有无对外销售、入住的业主购买车位等情况。被告睿力房开公司质证对上述证人证言表示认可。
被告睿力房开公司未向本院提交涉案相关书面证据。
经过庭审质证，综合当事人双方陈述，本院确认如下基本事实：被告睿力房开公司在开发睿力上城项目的过程中，因资金短缺，为解决项目交付业主的后期工作及相关税费缴纳事宜，被告与原告信达投资公司于2014年12月5日签订《资产转让协议》，约定将睿力上城A区、B区、C区车位共900个和C区14栋负一层网球场及配套设置、B区会所三层（游泳池、居委会办公室、诊所、物业办公室、图书室）及其配套设施、A区1栋社区服务用房以及睿力上城物业管理等相关资产转让给原告，转让价款为4000万元。同日，双方签订了睿力.上城物业移交关于各类费用的协议，被告将上述资产向原告进行了移交，实际移交的车位不足900个，双方对此实际核减转让价款6050000元。《协议》签订后，原告先后通过银行直接汇款、现金方式、代为支付工程款项和人员工资的方式向�告支付了转让款共计22306119.52元。期间，原告即将其中31个车位和209个车位分别出售，出租给小区业主。2015年9月14日，被告取得了车位的大产权证，产权证号分别为筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号、第010535965号、第××号。2015年9月18日，在协议履行过程中双方又签订《﹤资产转让协议﹥补充协议》，主要内容包括：一、原合同第一条转让资产涵盖范围的第2、3、4点内容不办理产权变更手续，即乙方仅在物业管理及提供物业服务范围内使用上述资产；二、双方共同确认，原合同第一条转让资产涵盖范围的第1点车位现已取得产权证，上述车位已经由甲方全部实际交付乙方，乙方也已经实际占有、使用、管理上述车位，现上述车位已达到办理产权变更条件，由甲方立即办理产权变更至乙方名下；三、双方共同确认，因转�车位实际数量不足，故原合同转让价款因缺项扣减扣除￥6050000.00元；三、双方共同确认，由于甲方不能根据原合同第五条第3点提供完善的C区新增车库及网球场需办证的前期施工相关手续，已致使该付款条件不能达成，故原合同转让价款因缺项扣减扣除14013700.00元；四、承诺将会继续按照甲乙双方签订原合同的目的支持睿力上城项目，保障睿力上城业主住房产权证办理等相关事宜，并由省公安厅作为监管方对款项的支付、使用进行监督。被告因与案外第三人贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司的纠纷，被诉至清镇市人民法院，该院根据第三人的申请于2015年10月12日裁定查封了被告名下的上述车位中筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号共计607个车位。原告认为，上述车位的产权虽登记在被告名下，但并不属于被告所有�而是原告合法受让所得，且原告已实际占有、使用上述车位，并已出售、出租给部分业主，原告为维护自己的权益，遂诉至本院，请求判令如前。
本院认为，本案的争议焦点：一是涉案《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》是否有效；二是原告请求确认房屋（车位）所有权的诉请是否应予支持。
关于争议焦点一，第一、根据当事人双方签订的《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》、收款证明、收款情况说明、付款说明、收据、收条、费用支付明细表以及当事人双方陈述等证据材料，可以认定本案双方签订的《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》符合双方的真实意思表示，原告方实际支付转让款项22306119.52元亦属客观事实；第二、根据贵阳市城乡规划局观山湖分局出具的《情况说明》载明的内容“贵州睿�房地产开发有限公司开发的位于金阳大道南段睿力上城（世纪警苑）小区，规划总户数为2162户，规划的停车位为3041个”，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……”、《贵州省物业管理条例》第八十七条第三款“……约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人……”的规定，可以认定本案原被告双方签订《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》关于车位买卖的部分内容不违反法律的禁止性规定，且被告向原告交付车位后，原告将其中部分车位向小区业主出租或出售，并未对外销售，其对车位的处分、收益未违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，未侵犯小区业主的权利；第三、尽管《资产转让协议》第一条第2、3、4项约定的涉案楼盘C区14栋负一层网球场及配套设置、B区会所三层（游泳池、居委会办公室、诊所、物业办公室、图书室）及其配套设施、A区1栋社区服务用房以及睿力上城物业的管理等约定，违背了《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但�于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，但《﹤资产转让协议﹥补充协议》双方明确上述项目不办理产权变更手续，原告方仅在物业管理及提供物业服务范围内使用上述资产，并未违反法律禁止性规定。综上，当事人双方签订的《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》作为双方当事人先后协商一致的整体，意思表示真实，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效协议。
关于争议焦点二，第一、根据本案现有证据《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》、付款凭证、车位购买合同以及物业移交协议等，可以确认如下法律事实：一、本案双方当事人签订的《资产转让协议》、《﹤资产转让协议﹥补充协议》发生在清镇市人民法院查封以前；二、协议当日双方即完成协议所涉主要内容车位的交付占有，可以认定双方在协议签订以前已经进行了较长时间的协商，原告方实际占有、使用、管理和控制涉案车位；三、原告方事实上已经支付了协议约定车位的全部价款；四、房屋产权部门于2015年9月14日办理了涉案车位的产权证，清镇市人民法院于2015年10月12日裁定查封了涉案车位，当事人双方怠于办理车位产权过户登记手续的事实显然不能确定。根据上述事实分析，原告信达投资公司实际上已经行使涉案车位占有、使用、收益、处分的物权权能，只是尚未办理物权变更登记手续，而所有权确认纠纷就是处理所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人�以请求确认权利”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告主张确认涉案车位的所有权，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、第七十四条、《贵州省物业管理条例》第八十七条第三款、《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城A组团地下室负1层396号、397号，C组团地下室负1层661号、662号，负3层361号、362号（产权证号分别为筑房权证观山湖字第××号、第××号、第010527396号、第××号、第010527400号、第××号、第010535965、第010535968）房屋（车位）属原告贵州信达远洋投资有限公司所有。
案件受理费141800元，由原告贵州信达远洋投资有限公司负担70900元，由贵州睿力房地产开发有限公司负担70900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 唐有临
审 判 员 田 勇
代理审判员 王 晨
二〇一六年七�二十一日
书 记 员 陶海峰