河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0191民初3902号
原告戴亚伟，女，1986年10月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人吴雷，男，1982年1月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被告赵永梅，女，1974年8月15日出生，汉族，住河南省淮阳县。
原告戴亚伟与被告赵永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴亚伟及其委托代理人吴雷、被告赵永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2015年7月达成租房协议，约定原告以每月2500元的价格租用被告位于郑州市化工路××美景××楼××单元××东户的房屋用于家庭居住。双方约定每月租金为2500元，租赁期限为2015年7月19日至2016年7月19日。原告在协议签订后即支付被告首年租金30000元及押金3000元，并约定在租赁期满后返还押金。2016年7月14日至15日，经双方协商，原告分两次支付被告第二年租金30000元，租期延期至2017年7月19日，对此被告明确接受。原告在租赁期间妥善使用所租房屋以及屋内设施，按时缴纳水电费、物业费和停车费，并将物业费和停车费缴纳至2017年8月。被告房屋内的茶几、电视柜、空调等设施均完好无损，租赁期间被告多次到租赁房屋内查看，双方确认并无损坏情况。2017年6月24日，原告通知被告租房协议到期后不再续租，并开始逐步将个人物品搬出，但房屋内仍有部分原告私人财物，原告准备在租期到期前逐步搬完。2017年6月30日，被告打电话要求原告开门配合潜在租客看房，原告给予配合，并与被告共同确认房屋完好。2017年7月4日，被告打电话要求原告开门供其带潜在租客看房，当时原告在外地办事无法配合，但已在电话中明确告知被告屋内尚有部分财物。被告声称将拒绝退还租房押金，但并未告知其非法进入意图。2017年7月10日，原告委托代理人来到该房屋继续搬离剩下财物时，发现门锁已被更换。原告代理人联系被告，被告拒绝解释，也不肯开门。后在原告代理人报警的情况下，被告打开房门。经查看，原告放置在房屋内的路易威登皮具丢失，另有杂物损失约700元。经与被告沟通，被告承认其于7月4日在未通知原告的情况下私自使用技术手段进入并更换门锁。被告违反双方签订的《租房协议》约定，在租赁关系存续期间擅自进入并更换门锁，致使原告已交纳租金的房屋无法使用，并造成原告的财物损失。故请求判令：1、解除租房协议；2、被告赔偿原告路易威登皮具（价值13300元）及其他财物损失共计14000元；3、被告退还原告租房押金3000元；4、被告赔偿原告违约金2500元；5、被告返还原告代交的2017年8月物业管理费和停车费97元。以上费用合计为19597元。
被告辩称：对原告请求赔偿的皮具损失不予认可，对房租不予认可，原告2017年至2018年期间的房租还没有给我。2015年7月租的房子至2016年1月的物业费当时是我交的。原告应返还给我家具、空调、门、灯、橱柜、热水器、抽烟机、电视机等损失大概三万元。
经审理查明：原告作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租方）于2015年7月签订《租房协议》一份，约定：甲方将其位于化工路40号西湖美景8号楼2单元4层东户的房产（面积88平方米，2室2厅）租于乙方，期限自2015年7月19日至2016年7月19日，每月租金2500元整，每十二个月缴纳一次租金，押金3000元整。乙方应提前十五天支付下次房租。甲方应保证室内设施能正常使用，水、电、有线电视、暖气、天然气、物业管理费由乙方支付，协议到期一切费用不拖欠，押金如数退还。乙方应爱惜室内一切设施，损坏照价赔偿。甲乙双方不得在租赁期间将房屋租给第三方，还如在租赁期内甲方收回该房屋或乙方退租该房屋，视为一方单方面违约，并由违约方将支付给对方一个月租金作为损失补偿。原告提交的租房协议屋内物品清单部分手写记载为“见详四清单（空调2台挂机、一台柜机、茶几一张，电视柜一张，饭桌一张）”。被告提交的租房协议屋内物品清单部分记载为“见详四清单”。
双方签订该协议后，原告向被告支付了2015年7月19日至2016年7月19日期间的租金并支付了押金3000元。协议约定的租期到期后，原告又支付了一年租金，双方继续履行该租赁协议。庭审中原被告均认可双方租赁期间自2015年7月19日至2017年7月19日。
原告提交有2017年7月11日水费发票二份，显示其交纳有2017年2月水费131.2元、交纳有2017年5月水费118.8元。原告提交的2017年7月11日的电费发票显示其交纳有2017年7月电费241.36元。原告提交的收据显示其支付有2017年8月1日至8月31日的物业费37元，支付有2017年7月20日至8月20日期间的车位费60元。庭审中被告提交有生活缴费记录一份，显示其支付了2017年8月的水费110.41元。
原告自2017年6月23日起从该房屋处搬离物品，被告提交的物资放行条显示原告于2017年6月23日15点从所租房屋搬出床以及家电一台，家具4件。庭审中被告称6月23日当天物业给其打了电话，但其未去现场查看室内情况，当时想着不为难原告，就同意物业为其放行了。
2017年7月4日，被告带其他人来看该房屋时，因原告未能前来开门，被告找开锁公司进行开锁并换锁。被告称其换锁前报了警，换锁时换锁的人、派出所的人、以及看房的中介均在场，看房的人没有进屋，就在门口看了看，没有人从屋里拿走任何东西。被告并提交有2017年7月4日接处警登记表一份，该登记表显示报警人为被告，报警内容为化工路西湖美景求助，处警情况为换锁要求备案登记。被告另提交有室内照片一组，上述照片显示有室内水池下面的地砖破裂，部分墙皮及一盏吊灯破裂。
现原告称其屋内物品丢失，请求被告赔偿物品损失、支付违约金、退还押金及多付的物业费、车位费，双方协商未果，遂引发本案纠纷。
上述事实，有原告提交的租房协议、电费发票、物业费收据、车位费收据各一份，水费发票、转账记录各二份、被告提交的租房协议、接处警登记表、交纳水费手机图片各一份、物资放行条复印件一份、照片十四份，以及当事人陈述、开庭笔录在案佐证。
原告提交有皮具发票一份，欲证明被告开锁造成其皮具丢失及该皮具的购买价格。因仅凭该发票并不能证明原告在该房屋中放置有该物品，以及该物品因被告开锁行为导致丢失，故该证据不能证明原告的证明目的，对该证据本院不予采纳。被告提交证人证言一份，因该证人无正当理由未出庭，原告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。
本院认为：原被告签订的租房协议系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。该租房协议约定租赁期限自2015年7月19日至2016年7月19日，该租赁期限届满后原告又向被告交纳了2016年6月20日至2017年7月19日期间的租金，故原被告房屋租赁合同的实际履行期限为2015年7月19日至2017年7月19日。原告请求解除双方所签订的租房协议，因该租房协议因履行完毕已实际终止，原告已从该房屋搬出，被告并更换门锁，故原告该请求已不具有处理的必要性和可能性。
原告请求被告退还押金3000元。原被告签订协议后，原告向被告交纳有押金3000元。双方签订的协议约定“水、电、有线电视、暖气、天然气、物业管理费由乙方支付，协议到期一切费用不拖欠，押金如数退还。乙方应爱惜室内一切设施，损坏照价赔偿”。现双方合同已终止，原告请求被告退还押金具有合理性。庭审中原告提交有其交纳2017年2月及2017年5月水费的发票，被告提交有其交纳2017年8月水费110.41元的记录，被告称原告承租期间拖欠有水费，已由其代交。根据原被告提交的交款凭证，可以确认水费三个月交一次，先使用后交费。原告并未提交证据证明其交纳有2017年5月之后的水费，亦未提交证据证明被告所交水费中有其搬走后他人使用部分，故就该部分水费110.41元应由原告承担。双方协议约定有“协议到期一切费用不拖欠，押金如数退还”，故该部分水费应从押金中予以扣除。原告从该房屋搬出大件物品时，被告同意物业对其放行，但双方并未签订书面交接手续，被告称原告对其房屋造成有损坏，并提交有照片一组。该组照片中显示有水池下面的地砖破裂，部分墙皮及一盏吊灯破裂，被告并未提交证据证明损坏部分的价值，且其主张的损失中亦包含有房屋正常使用期间的自然损耗部分，故就原告使用期间造成人为损耗的部分，本院酌定为数额500元，应从原告所交纳的押金中扣除。综上，被告应返还原告押金2389.59元。
原告请求被告支付违约金2500元。双方签订的协议约定“如在租赁期内甲方收回该房屋或乙方退租该房屋，视为一方单方面违约，并由违约方将支付给对方一个月租金作为损失补偿”。本案中，原被告租赁期间至2017年7月19日，被告于2017年7月4日对该房屋进行换锁，其该行为导致原告已丧失对该房屋的使用权。因被告的换锁行为发生在双方租赁合同履行期限内，其该行为导致双方合同无法继续履行，其已构成违约，故原告请求被告支付违约金2500元符合双方合同约定，本院予以支持。
原告请求被告返还代交的2017年8月物业管理费和停车费97元。原告提交的收据显示其交纳有2017年8月1日至8月31日的物业费37元，交纳有2017年7月20日至8月20日期间的车位费60元。因原告交纳的上述费用均产生在双方合同终止、其搬出该房屋之后，庭审中被告对该部分费用亦无异议，故原告请求被告返还该部分费用97元具有合理性，本院予以支持。
原告请求被告赔偿丢失的皮具及其他财物损失共计14000元。庭审中原告仅提交有其购买该皮具的发票，并未提交证据证明其在该房屋放置有该皮具，虽被告在租赁期间对该房屋进行换锁，但根据被告提交的接处警登记表可以确认其在开锁时已报警进行了备案，原告亦称其发现皮具遗失后称属于盗窃要报警，但公安机关并未予以处理。故在原告未提交证据证明其在被告换锁前在该房屋放置有该皮具，以及该皮具存在实际遗失的情况下，其仅以被告对该房屋换锁为由，请求被告按照购买价款赔偿其该损失依据不足，故对原告该请求本院不予支持。
被告辩称原告应返还其家具、空调、门、灯、橱柜、热水器、抽烟机、电视机等损失大概30000元。被告对其该主张并未提交证据予以证明，因双方签订的协议对室内物品约定为“空调2台挂机、一台柜机、茶几一张，电视柜一张，饭桌一张”，原告从该房屋搬出时被告同意物业为其放行，且被告提交的照片亦显示有家具、灯、热水器、房门等设施，故对被告该辩称本院不予采纳。被告辩称原告未交纳2016年下半年的物业费、停车费，但并未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对其该辩称本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告赵永梅于本判决生效后10日内，支付原告戴亚伟违约金2500元、返还押金2389.59元、返还物业费及停车费97元，以上共计4986.59元。
驳回原告戴亚伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元，减半收取145元，由原告负担95元，由被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 汪 涛
二〇一八年六月十五日
书记员 岳征晶