广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初8503号
原告（反诉被告）叶XX
委托代理人黄泳怡，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈洪义，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司.
法定代表人刘XX。
被告刘XX
两被告共同委托代理人王增华，广东广和律师事务所律师。
委托代理人陈雅丽，广东广和律师事务所实习律师。
上述原告（反诉被告）叶XX与被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司（以下简称“沃德沃公司”）、被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。叶XX委托代理人黄泳怡，沃德沃公司、刘XX委托代理人王增华、陈雅丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
1、合同签署情况：根据2017年2月27日签署的《租赁合同》，合同抬头甲方：刘XX。乙方抬头：叶XX；合同最后甲方（盖章）处为沃德沃公司公章、代表人处签名为刘XX；乙方代表人处签名为叶XX。根据三方庭审陈述，租赁标的为深圳市龙华新区民治大道866号华侨新苑二期WXX#号商铺；租赁期限为2017年3月1日至2021年3月31日。
2、租金数额：月租金为11951元，合同期内每年递增10%。
3、租赁押金35853元；水电管理费押金3000元；双方约定铺位甲方（被告）前期投入装修转给乙方（叶XX）使用，折合装修折旧费55000元。根据叶XX提交的上述三项费用的《收据》显示，《收据》的收款人栏为刘XX。
4、交租日：每月25日前交下月租金。
5、关于涉案房屋产权性质：因三方在庭审中均回答不清楚涉案房屋的产权性质，亦无法对涉案房屋的产权性质进行举证。被告代理人提出请求调查取证。故本院庭后委托被告代理人王增华律师前往深圳市不动产登记中心龙华登记科调查取证，深圳市不动产登记中心回复：经查，无上述产权登记信息。
6、本案需要说明的其他情况：根据叶XX提交的证据《协议》显示，刘XX与叶XX签订华侨新苑WXX#号商铺转让合同，转让费共计93853元整，现叶XX要求解除合同…包括签订转让金、原始押金条一并退还，在下周五3月17日完成退款。如到期未还叶XX款项，刘XX承担5000元违约金。日期为2017年3月11日。协议人为刘XX。
庭审中被告主张当时受叶XX胁迫签订的上述《协议》。本院庭后向深圳市公安局民治派出所进行了调查取证。仅调得深圳市公安局民治派出所于2017年6月6日给刘XX制作的《询问笔录》一份。
二、叶XX诉讼请求
叶XX请求判令：1、请求依法确认两被告与原告签订的《租赁合同》于2017年3月11日解除；2、请求依法判决两被告向原告返还租赁押金、转让费、装修折旧费用合计人民币93853元及违约金5000元；3、请求依法判决两被告向原告支付第二项诉讼请求的利息暂计人民币500元（按中国人民银行同期贷款利率计算，2017年3月18日起暂计至2017年4月18日，实际计至欠款付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
三、沃德沃公司诉讼请求
沃德沃公司请求判令：1、请求依法判决原告支付被告3月份租金11951元；2、请求依法判决原告支付租金利息的134.30元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月1日起暂计至2017年6月2日，实际计算至款项还清止）；3、依法判决原告承担本案诉讼费用。
四、本院裁判意见
1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中三方在庭审中均回答不清楚涉案房屋的产权性质，亦无法对涉案房屋的产权性质进行举证。被告代理人提出请求调查取证。本院庭后委托被告代理人王增华律师前往深圳市不动产登记中心龙华登记科调查取证，深圳市不动产登记中心回复：经查，无上述产权登记信息。因此叶XX与沃德沃公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，沃德沃公司应向叶XX返还租赁押金35853元、水电管理费押金3000元。根据叶XX提交的证据《协议》，刘XX同意向叶XX退还款项共计93853元，该款项93853元包括租赁押金35853元、水电管理费押金3000元、装修折旧费55000元。刘XX主张签订该《协议》存在受胁迫的情形，但其并未提交充分证据证明，故关于叶XX要求沃德沃公司退还租赁押金、水电管理费押金、装修折旧费合计93853元的诉讼请求，本院予以支持。关于上述款项利息的诉讼请求，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。
2、关于起诉刘XX为共同被告，要求刘XX退还租赁押金、水电管理费押金、装修折旧费的诉讼请求。根据2017年2月27日签署的《租赁合同》，合同抬头甲方：刘XX。乙方抬头：叶XX；合同最后甲方（盖章）处为沃德沃公司公章、代表人处签名为刘XX；乙方代表人处签名为叶XX。故本案租赁关系沃德沃公司为出租方，叶XX为承租方。
3、关于叶XX要求沃德沃公司、刘XX支付违约金5000元的诉讼请求。根据叶XX提交的证据《协议》显示，刘XX与叶XX签订华侨新苑WXX#号商铺转让合同，转让费共计93853元整，现叶XX要求解除合同…包括签订转让金、原始押金条一并退还，在下周五3月17日完成退款。如到期未还叶XX款项，刘XX承担5000元违约金。日期为2017年3月11日。协议人为刘XX。故对于叶XX要求沃德沃公司、刘XX支付违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。
4、关于沃德沃公司要求叶XX支付2017年3月份占有使用费及利息的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）叶XX与被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司于2017年2月27日签署的《租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）叶XX退还租赁押金、水电管理费押金、装修折旧费合计93853元；
三、被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司、被告刘XX于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）叶XX支付违约金5000元；
四、驳回原告（反诉被告）叶XX的其他诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)深圳市沃德沃实业有限公司的全部诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2284元、保全费1014元，合计3298元，由叶XX负担11元，由深圳市沃德沃实业有限公司负担3033元，由刘XX负担254元；反诉受理费51元，由深圳市沃德沃实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 江 涛
人民陪审员 王 嘉 义
人民陪审员 黄 宝 林
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 陈昂（兼）
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。