北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13561号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉录，男，1962年3月31日出生，天伦中宏投资顾问（北京）有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：马健，男，1968年7月17日出生，天伦中宏投资顾问（北京）有限公司总经理，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘秀丽，女，1981年9月15日出生，宏福巨星商贸公司职员，住北京市昌平区。
上诉人王玉录因与被上诉人刘秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉录及其委托诉讼代理人马健，被上诉人刘秀丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉录上诉请求：1、依法改判一审判决第三项，驳回被上诉刘秀丽人此项请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人刘秀丽承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人王玉录在与被上诉人刘秀丽关于房屋交易中存在违约行为是错误的。事实是双方于2016年2月17日签订房屋交易的《补充协议》约定首付款交易时间和方式，该首付款通过理房通托管方式支付，为此双方于2016年4月19日签订《理房通资金托管协议》，其中约定被上诉人刘秀丽一方最迟于办理房屋产权转移登记手续前一个工作日，将全部托管资金存入托管账户内。然而，上诉人王玉录接到房产中介预约通知后，查询托管账户内没有首付款，所以没有到产权交易大厅办理手续。上诉人王玉录认为，在第一次办理房屋过户手续时，出现不能归责于双方的情形，导致不能办理过户。被上诉人刘秀丽亦未表示停止交易，那么等到该情形消失，即2016年9月23日他项权证交回产权交易大厅，可以正常交易时，被上诉人刘秀丽应当积极与房产中介沟通重新签订《理房通资产托管协议》将首付款汇入该账户。但事实上，被上诉人刘秀丽于9月23日至10月25日近一个月的时间里，以种种理由推脱不签。即便如此，双方没有签署新的协议，也应该按照原协议履行各自义务。被上诉人刘秀丽的义务就是将首付款依约汇入托管账户。正是被上诉人刘秀丽怠于履行应尽义务，可以看出被上诉人刘秀丽没有继续交易的诚意。另外，在双方签订合同及履行过程中该房产未出现异常，如果被上诉人刘秀丽积极履行自己的义务，在将近一个月时间内交易就完成了。因此，不能因为房屋被查封，而认定本次交易中上诉人王玉录违约。二、关于律师赔偿费问题。双方签署的合同中未约定律师费赔偿问题，同时也不存在法定承担律师费的情形，故一审判决上诉人王玉录承担律师费，是适用法律错误。
刘秀丽辩称，同意一审判决，不同意上诉人王玉录的上诉请求。事实与理由：一、在整个交易过程中，刘秀丽一直在积极履行合同，交纳了定金、税费、取得银行批贷函，房屋也曾交割给刘秀丽，两次过户均未成功都是上诉人王玉录的原因造成的。第一次过户时间为2016年4月22日：因为房屋抵押未过户成功；第二次过户时间为2016年10月28日：因为房价大幅上涨，上诉人拒绝履行合同义务，而且涉案房屋在2016年10月25日已经被上诉人的第三方债权人查封，也根本无法完成正常过户，所以违约方为上诉人。一审判决的赔偿金额远低于刘秀丽现在重置类似房屋的差额，上诉人在违约行为中获利，却给刘秀丽带来巨大的经济损失和精神伤害，因考虑到时间成本和诉讼成本，刘秀丽选择服从一审判决，未曾上诉。二、关于上诉人对一审判决赔偿律师费的问题：刘秀丽也服从一审判决裁定。律师费是刘秀丽的实际损失，而且金额有据可依，理应由上诉人支付。
刘秀丽向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》、《理房通资金托管协议》、《居间服务合同》；2、判令退还定金20万元；3、判令赔偿各项经济损失合计1877597元，包括中介费损失58590元及利息、20万定金的利息损失、61万元购房款在监管期间的利息损失，利息按照年息24%的标准主张至2017年8月17日；还包括税费损失19300元；诉讼前为继续履行合同筹借房款135万的利息损失，年息24%从起诉之日计算8个月；诉讼误工费半个月5000元、律师费损失3万元；房屋差价损失163万元，按照380万元减去购房价格；2016年4月22日至今的房屋租金损失，正常履行合同房屋应在4月22日过户，按照每月5000元计算16个月。
王玉录在一审提起反诉，诉讼请求为：1、判令解除双方于2016年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘秀丽没有支付首付款构成根本违约；2、扣除定金20万元，刘秀丽没有于9月23日签订理房通资金托管协议，导致交易无法履行。
一审法院认定事实：2016年2月17日，刘秀丽、王玉录签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定王玉录以217万元的价格将涉诉房屋出售给刘秀丽，刘秀丽支付定金20万元，拟贷款135万元，自本合同签订之日起45日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续。涉诉房屋已经设立抵押，王玉录最迟应于2016年3月20日前办理完毕解除抵押登记手续。刘秀丽于涉诉房屋办理缴税当日以理房通托管的方式支付首付款61万元。在涉诉房屋办理缴税完毕之后的10个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。王玉录收到全部购房款后5个工作日内将涉诉房屋交付给刘秀丽。涉诉房屋被查封或限制转让导致刘秀丽无法取得房屋所有权的，或者王玉录逾期履行补充协议第二条关于解除抵押的约定义务超过15日的，王玉录构成根本违约，刘秀丽有权以书面通知的方式解除合同，王玉录应当支付相当于购房款20%的违约金。
同日，刘秀丽、王玉录与链家地产签订《居间服务合同》，刘秀丽支付居间费58590元（含代理费47740元及交易保障服务费10850元）。2016年4月19日，刘秀丽、王玉录与北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金托管协议》，约定托管金额为61万元，刘秀丽最迟应于办理房屋产权转移登记手续前一个工作日将全部托管资金存入托管账户内。因提供的证件、房屋买卖合同等证明文件不真实、不完整或无效，造成资金不能按时划转或退回的，由此造成的损失，由责任方承担。
2016年3月25日，北京市朝阳区地方税务局第八税务所开具契税完税证明，显示刘秀丽缴纳19300元。2016年4月19日，刘秀丽向北京理房通支付科技有限公司转账61万元。2016年4月22日，双方进行朝阳区不动产登记预约，预约号为2022。此后，双方均认可因涉诉房屋抵押权他项权证未交回，导致过户未完成。2016年7月25日，北京理房通支付科技有限公司向刘秀丽退回61万元。2016年10月28日，再次进行朝阳区不动产登记预约，预约号2xxx。
王玉录提交落款日期为2016年9月23日的《理房通资金托管协议》，其中并无刘秀丽签字。对此，刘秀丽称：我10月25日就去链家地产处看到这个协议了，我就问中介为什么9月23日就签订了，中介说因为王玉录做完他项权证的事情就顺便签了资金托管协议，按照正常合同约定就是提前2天，之所以没有让我签字可能是因为我随时都可以签，比较方便，中介说王玉录比较忙。
刘秀丽提交链家地产工作人员周世佳的书面证言：原定于2016年4月22日过户，过户号2022，但是在过户时由于有抵押而没能完成过户，此过户号作废，资金监管由于超过监管期限90天打回客户银行卡。约定2016年10月28日下午过户，过户号2xxx，刘秀丽10月26日到店面进行资金监管，但是由于未联系上王玉录，定于过户当天做资金监管，10月27日给王玉录打电话通知，但未联系上，发短信告知其需要携带的证件，28日上午打电话未通，下午给王玉录打电话其明确表示不过来，预约号作废等。对此，王玉录称真实性无法核实。
2016年11月4日，刘秀丽与北京市广言律师事务所签订《委托代理合同》，约定刘秀丽一次性支付代理费3万元。北京市广言律师事务所开具收据，写明收取刘秀丽代理费3万元。
对于涉诉房屋现价值，一审经询，经双方协商均认可现价值为380万元，不再申请鉴定。
一审另查，2016年10月25日，涉诉房屋被一审法院查封，查封文号为（2016）京0105财保226号，期限自2016年10月25日至2019年10月24日。经询，王玉录称系因其从案外人王洪轩处借款219万元左右所产生的民间借贷纠纷。
刘秀丽申请对涉诉房屋进行财产保全并提供担保，一审法院依法裁定查封涉诉房屋，查封期限自2016年11月16日至2019年11月15日。刘秀丽交纳保全费5000元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，刘秀丽、王玉录签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。现涉诉房屋上存在查封，客观上难以继续履行转移登记等合同义务，刘秀丽、王玉录均同意解除房屋买卖合同及补充协议，一审法院不持异议。刘秀丽主张解除的《理房通资金托管协议》、《居间服务合同》，与本案并非同一法律关系，对此可另行解决。对于违约责任，现因王玉录原因导致涉诉房屋存在查封而无法继续履行，故刘秀丽主张王玉录构成违约，一审法院予以采信。王玉录主张刘秀丽没有在2016年9月23日签订《理房通资金托管协议》导致交易无法继续履行，但双方签字需要链家地产居间安排，现并无证据证明刘秀丽曾明确表示拒绝签字，双方预约过户日期为2016年10月28日，而2016年10月25日涉诉房屋就已经被法院查封，10月28日王玉录亦未前往权属登记部门配合办理过户，故合同未能继续履行并非刘秀丽原因所致，王玉录反诉主张刘秀丽违约，一审法院不予支持。
对于定金，鉴于王玉录系合同违约方，刘秀丽主张其退还20万元定金具有事实依据，一审法院予以支持。对于刘秀丽主张赔偿的合理损失应当予以支持，详言之，中介费58590元、税费
19300元、律师费3万元系刘秀丽已经实际支出的合理成本，应系王玉录违约所致的合理损失；61万元购房款在监管期间、20万元定金由王玉录占有期间亦将产生合理的利息损失，一审法院根据资金实际占用期间并参照同期银行贷款利率酌情判处3万元；对于房屋差价损失，经询双方均认可现价值380万元，亦即涉诉房屋市场价值现已大幅提升，刘秀丽因王玉录违约而未能享有涉诉房屋升值利益且增加了另行购房的交易成本，但是，刘秀丽仅支付定金20万元，双方合同履行程度较低，刘秀丽尚需支出大额的交易成本才能取得涉诉房屋及相应升值利益，再综合考虑王玉录主观过错程度、刘秀丽履约情况、双方预见能力等因素，一审法院酌情支持90万元。对于刘秀丽主张的中介费利息、误工费、筹款利息损失、租金损失均缺乏明确的依据且证据亦有所不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依法支持刘秀丽中介费、税费、律师费、购房款及定金利息损失、房屋差价损失合计1037890元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除刘秀丽与王玉录签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、王玉录于判决生效后七日内返还刘秀丽定金200000元；三、王玉录于判决生效后七日内赔偿刘秀丽经济损失1037890元；四、驳回刘秀丽的其他诉讼请求；五、驳回王玉录的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间经审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘秀丽、王玉录签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方原定于2016年4月22日过户，预约过户号2xxx，但是在过户时由于案涉房屋存在他项权证，而没能完成过户，此过户号作废。2016年9月23日，在影响过户的他项权证交回后，中介公司再次为双方进行了房屋过户登记的预约，并取得《朝阳区房屋登记预约单》，该单预约号为2xxx，预约办理时间记载为2016年10月28日下午。而2016年10月25日案涉房屋就已经被法院查封，故合同不能继续履行并非刘秀丽原因所致，王玉录上诉主张刘秀丽违约，与基本事实不符，本院不予支持。律师费系刘秀丽的合理损失，王玉录应予赔偿。
综上所述，王玉录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14141元，由王玉录负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 刘建刚
代理审判员 张 羽
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 黄 璐
书 记 员 刁雨欣