云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第842号
原告卢兵，男，汉族，1983年5月20日生，云南省玉溪市人，住云南省玉溪市江川县。
委托代理人孙剑，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。
被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司。
住所：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼***室。
法定代表人潘永卓，总经理。
委托代理人王敏、杨松，该公司员工，特别授权代理。
原告卢兵诉被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员薛驹独任审理。本案于2014年8月5日公开开庭审理。原告卢兵及委托代理人孙剑，被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司的委托代理人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》。该合同约定：原告购买被告开发位于安宁连然镇的恒大金碧天下第382幢第二层204号房，套内建筑面积为62.89平方米，商品房总价款367431元；该合同同时约定，被告应于2013年6月30日前，将组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。上述合同签订后，原告如约向被告于2011年5月30日支付该商品房首付款117431元整。2011年6月20日，原告以按揭贷款的方式向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行贷款向被告支付购房款250000元，之后原告以等额本息的方式向银行还款至今。完成支付后，原告一直等被告通知交房，但至约定交房2013年6月30日，房屋尚在基础建设中，根本不具备任何交房条件，至2013年12月，房屋也未施工完毕。另外，原告也一直未收到被告的交房通知。综上，基于被告违约，原告自2014年以来向被告多次提出解除合同，返还购房款，并赔偿损失，但被告以各种理由不予办理。据此，原告认为被告未能如期交房的行为严重违反《商品房购销合同》的约定，同时符合《补充协议》第六条“甲方逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同……”的有关合同解除约定。为维护原告的合法权益，现原告起诉至法院，请求人民法院依法判决：1、解除原、被告双方于2011年5月30日签订的《商品房购销合同》；2、被告返还原告购房款367431元，并赔偿原告367431元购房款的利息损失（其中：原告首付款117431元的利息自交款日期2011年5月30日至2014年5月30日，按人民银行同期贷款利率计算利息计为22547元；按揭贷款的250000元的利息，以原告自2011年6月20日至起诉之日向中国农业股份有限公司昆明盘龙支行已支付的利息计为49918元）；3、被告赔偿原告购房锁链支付的契税、印花税3679元；4、被告支付原告违约金3674元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告恒大公司辩称：原被告双方已经签订过解除协议，合同已经解除，应该遵守解除协议，按解除协议履行。原告起诉缺乏依据，现在诉讼也只能按照协议判决，原告诉请没有依据。诉请3、4是履行协议的问题，诉请5是原告单方面原因产生的费用应由原告自行承担。
原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实：
第一组：1、原告身份证；2、被告工商登记卡各一份，欲证实原被告的主体资格。
第二组：1、楼宇认购书；2、商品房购销合同及补充协议各一份，欲证实：原被告双方之间的合同关系、合同约定的交房时间、交房条件，至今被告未能交付房屋，合同对逾期交房90天以上的约定。
第三组：发票2张，欲证实2011年5月30日原告支付购房首付款117431元以及支付的购房契税3674元和印花税5元。
第四组：1、个人购房担保借款合同；2、委托书；3、公证书；4、发票各一份，欲证实原告的购房款中有250000元系向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行按揭贷款，并以原告所购房屋作为抵押，被告作为担保；贷款时间为20年；原告支付公证费250元。
第五组：中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行借款凭证一份，欲证实原告向银行所贷房款250000元已于2011年6月20日转入被告账户，原告向被告履行完支付房款的义务。
第六组：中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行还款对账单一份，欲证实截止2014年6月24日，原告向银行支付利息49917.82元，尚欠本金241436.65元。
以上证据经当庭质证，被告恒大公司对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方已经就解除合同达成一致，合同已经解除，现在就是履行合同的问题。
经审查，本院对原告的上述证据均予以采信。
被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司向法庭提交以下二组证据：
第一组：恒大金碧天下项目解除商品房购销合同及认购书的协议一份，欲证实原被告之间就解除商品房购销合同及补充协议达成了一致并签订了解除协议。
第二组：合同履行催告函、特快专递邮寄回执各一份，欲证实原告迟迟不履行解除协议，被告发函催告原告履行。
以上证据经当庭质证，原告对第一组证据三性不认可，协议上没有确定的签订日期，原告在签字时候并没有达成一致，被告方也没有盖章，也没有法人签字，是被告方单方制作单方报告，原告也没有此份协议，协议也没有履行。在双方协商时候被告并没有提及利息损失，对原告是个重大误解，违反了公平原则。解除依据是按合同解除，原告是有权解除合同的，合同中并没有对解除损失约定，协议规避了原告的损失，违反法律规定；对第二组证据三性不认可，是2014年7月28日发出，明显在诉讼之后，是被告想免除自己的责任。
经审查，本院对被告的上述证据的真实性均予以确认，对其证明目的将在案件评判部分再做论述。
综上，本案经过审理，可以确认以下案件事实：2011年5月30日卢兵与恒大鑫源（昆明）置业有限公司签订《恒大金碧天下楼宇认购书》、《商品房购销合同》及补充协议各一份，《商品房购销合同》约定：卢兵向恒大公司购买恒大公司开发的位于安宁市连然镇恒大金碧天下382幢第2层204号房，房屋总价367431元，合同第六条约定“银行按揭付款方式：乙方于2011年5月30日前支付首期房价款117431元，余款250000元须在2011年5月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续”；合同第七条约定“甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；合同第八条及补充协议约定“甲方逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。……”。双方在合同及补充协议中对其他权利义务做了相应的约定。合同签订当日，卢兵向恒大公司支付购房首付款117431元，恒大公司代收契税款3674元及印花税5元，并由恒大公司出具发票。2011年6月2日原被告向安宁市房管部门进行商品房销售备案。2011年6月20日，卢兵作为借款人，中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行作为贷款人，恒大公司作为保证人，三方签订个人购房担保借款合同，合同约定：卢兵用案涉房屋抵押向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行借款250000元，借款期限自2011年6月20日起至2041年6月19日止，共计360个月。卢兵向银行借款合同经公证处公证，卢兵支付公证费250元。根据借款合同及委托2011年6月20日中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行将卢兵所贷款项250000元支付给恒大公司。至今卢兵正常还款。2013年底因恒大公司未按期交房，卢兵与恒大公司签订恒大金碧天下项目解除《商品房购销合同》及认购书的协议一份，双方就合同解除及款项退还等事宜做了约定。2014年7月28日恒大公司出具合同履行催告函，并于2014年8月1日通过邮政快递投递。至今，恒大公司未向卢兵交付合同约定的房屋，也未按双方签订的解除协议履行。
本院认为：原、被告双方签订的《楼宇认购书》、《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款367431元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2013年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。根据双方《商品房购销合同》第九条及补充协议关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告逾期交房玖拾天后，原告有权解除合同。本案的争议在于：2013年底卢兵与恒大公司签订了《恒大金碧天下项目解除﹤商品房购销合同﹥及认购书的协议》，双方对合同的解除以及合同解除后权利义务的处分应当以该解除协议约定的内容，还是双方之前签订的购销合同和补充协议的约定为依据？本院认为，解除协议系卢兵先行签字捺印，后由恒大公司盖章确认，双方并未明确签订时间，恒大公司盖章后也未向卢兵送达该解除协议，双方虽然约定解除购销合同及认购书，对合同解除后的权利义务也做了相应的约定，但本案本院于2014年7月8日受理，7月17日本院向恒大公司送达起诉状副本等诉讼材料，恒大公司于7月28日才出具合同履行催告函，并于8月1日邮寄，因此该协议至今双方并实际未履行。因此本院依法确认双方对合同的解除以及合同解除后权利义务的处分应当以双方签订的购销合同及补充协议约定为依据。故本院对原告诉请的要求解除双方签订的商品房购销合同及补充协议予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此原告诉请的要求被告退还已付购房款367431元的诉讼请求本院予以支持。关于首付款117431元的利息，原告主张该款项自2011年5月30日至2014年5月30日银行同期贷款利率计算，利息为22547元，本院认为该主张确系原告的实际损失，但利息起算时间有误，起算时间应当自2011年5月31日起算，利率标准采用错误，计算金额不准确，依据原告主张的三年利息，其计算应当为：117431×6.15%×3=21666.02元，因此本院对该金额范围内予以支持。关于250000元银行按揭贷款的利息损失，原告自2011年6月21日开始向银行支付贷款利息，该利息也是原告的实际损失，本院予以支持，但该金额应当以卢兵自2011年6月21日至本判决书确定的履行期限届满之日实际向贷款银行支付的利息为准。关于原告主张的为购房支付的契税、印花税3679元，也是原告的实际损失，本院予以支持。关于原告主张的违约金3674元，系双方合同约定，原告的该主张有实事和法律依据，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三之规定，判决如下：
一、解除卢兵与恒大鑫源（昆明）置业有限公司于2011年5月30日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。
二、由恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即返还卢兵购房款367431元，并赔偿卢兵购房款367431元的利息损失（分段计：购房首付款117431元，从2011年5月31日起至2014年5月30日的利息损失21666.02元；购房按揭贷款250000元，以原告卢兵向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行已支付的利息金额为准，从2011年6月21日计至本判决确定的履行期限届满时止）。
三、由恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即赔偿卢兵因购房支付的契税、印花税损失3679元。
四、由恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即支付卢兵违约金3674元。
五、驳回原告卢兵的其他诉讼请求。
案件受理费8809元，减半收取4404.5元，由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担，并入上款一并支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 薛 驹
二〇一四年八月十九日
书记员 石慧玲