浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙09民终504号
上诉人（原审原告、反诉被告）：乐柯定，男，1965年3月5日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市海山法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁永根，男，1937年1月22日出生，汉族，住舟山市定海区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董养花，女，1943年10月5日出生，住舟山市定海区。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：杨开平，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
上诉人乐柯定因与上诉人鲁永根、董养花房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
乐柯定上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项。事实和理由：一、一审部分事实认定错误。经协商，双方改变合同履行方式，以委托公证的方法完成房屋交易，并签署了补充协议。但在2017年3月24日对方却要求立即过户，违反补充协议。后其同意付清270000元尾款，并约定3月29日过户，但因对方通知没空而取消，其不存在过错；二、一审对违约金的判决显失公正。过错责任在于对方，其无需向对方支付逾期付款违约金，一审判决其承担补偿款50000元没有事实和法律依据。
鲁永根、董养花上诉请求：请求撤销一审判决，驳回乐柯定的一审诉请，支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审对部分事实认定有误。2017年3月24日，乐柯定先表示无法支付剩余款项，后又提出事后付款，进而引发冲突；二、其可行使合同解除权，一审适用法律错误。乐柯定未按约支付房款，违约在前，根据合同约定其有权解除合同，并非因房价上涨故意毁约；三、乐柯定违约，仅付约60%的房款却享受房屋升值全部利益，显失公平。即便合同继续履行，乐柯定也应支付未付房款约40%的升值利益对应的款项。
乐柯定向一审法院起诉请求：一、判令鲁永根、董养花继续履行《房屋买卖协议》及《补充协议》约定的义务并承担违约责任，赔偿约定的违约金97000元；二、按协议约定以购房款693680元为基准以日千分之一计算赔偿其自2017年4月8日起至鲁永根、董养花履行合同义务止的滞纳金40000元。
鲁永根、董养花一审反诉请求：一、判决双方于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》及2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》解除；二、判决乐柯定赔偿其损失69368元。
一审法院认定事实：鲁永根、董养花系夫妻关系。2016年12月1日，以鲁永根、董养花为甲方（出卖方），乐柯定为乙方（买受方），在舟山市新城源缘房屋中介所签订《房屋买卖协议书》一份，第一条约定：“甲方同意将坐落于定海区临城街道红茅山北苑面积76.08平方米（包括车位及其它附属设施等）拆迁安置房一套出卖给乙方”；第二条约定：“因甲方房屋房产证还未做出，甲方同意乙方先于2016年11月30日支付人民币贰万元整，作为购房定金”；第三条约定：“甲乙双方议定上述房屋成交价共计人民币陆拾柒万元整，首付于2016年12月22日之前付人民币贰拾万元（包括定金），尾款于房产证转成乙方后按银行贷款发放之日支付甲方人民币肆拾柒万元整，若有营业税（增值税）产生有甲方承担”；第五条约定：“房屋交房时，如房产证面积与本协议面积不符，相差一平方米以内不作补偿，超过一平方米以外部分要按《拆迁协议》房价找补”；第七条约定：“违约责任，若乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金，并赔偿房屋总价10%的损失，但乙方有权要求甲方在三天内将乙方已付房款返还给乙方；若甲方毁约，应在违约之日起五日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方房屋总价10%的损失。乙方若不能按期向甲方付清全部购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产总价千分之一的滞纳金”。该协议下方还注明：“若房屋面积超出部分按人民币捌仟元一平方拆迁办买卖价支付甲方，另楼层差价补贴均有乙方承担或享有”。该协议甲方由鲁永根签名，并由鲁永根、董养花的女儿鲁佩芝以甲方代理人签名，乙方由乐柯定签名，并加盖了舟山市新城源缘房屋中介印章。2017年3月9日，由乐柯定的房屋中介人费引南起草，双方签订《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》，内容载明：“经双方协商，乙方于2017年3月19日支付房款贰拾万元整，并补面积部分差价贰万叁仟陆佰捌拾元，当天甲方以委托公证方式委托给费引南，现《委托公证书》放到甲方保管，待剩余房款贰拾柒万元全部付清，所有关于房子设施交于乙方，另乙方付税时需要的拆迁协议和补充协议甲方应无偿借于乙方使用，结束后归还甲方，除增值税，所有费用由乙方承担。”该协议由乐柯定和鲁永根签名，并由乐柯定支付委托公证副本费460元。当日，鲁永根出具给乐柯定收条一张，载明“收到红茅山北苑2幢603室部分购房款贰拾贰万叁仟陆佰捌拾元整（223680元），已包括面积多余部分差价。”对尚欠的270000元由乐柯定出具给鲁永根欠条一张，载明：“今欠鲁永根购买临城街道红茅山2幢603室房屋款人民币贰拾柒万元整，在2017年3月31日之前付清。如在3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”，该欠条由费引南及鲁永根、董养花的中介人冯某以见证人名义签名。与此同时，鲁永根、董养花到舟山市方正公证处办理了涉案房屋的《委托公证书》，委托乐柯定的中介人费引南为鲁永根、董养花的受托人，代理办理交易过户相关手续。2017年3月24日，乐柯定通过微信通知鲁佩芝于当天下午2时30分左右把剩下的270000元交付，并要求其将房产证、土地证、《委托公证书》、欠条、钥匙等资料带齐，地点在舟山大宗商品交易市场一楼工商银行。当日，乐柯定以贷款曾经逾期原因为由要求延期过户，并要求鲁永根、董养花先交付《委托公证书》后支付270000元欠款，鲁永根、董养花则要求乐柯定先付清270000元欠款后直接办理过户手续，双方为此发生争吵并发生肢体冲突后报警。此后，双方曾协商由乐柯定再给鲁永根、董养花增加房价8000元，在4月份办理过户手续，后鲁永根、董养花又反悔。另查明，涉案买卖房屋系鲁永根、董养花取得的拆迁安置房屋，为夫妻共同共有。在2016年12月1日双方签订买卖合同时该房屋尚系期房，未确定具体位置，只明确为76.08型。直至2017年1月11日经抽签确定该安置房具体位置为红茅山北苑2幢603室，面积为79.04平方米，比合同面积增加2.96平方米。对于乐柯定出具欠条中的最后一句“如3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”字样，是否属于鲁永根、董养花事后添加一节，证人冯某陈述欠条系其起草，是事先写好后交双方签名的，并非事后添加。
一审法院认为，涉案《房屋买卖协议书》系双方通过各自的中介居间，并经过充分协商后达成，可认定系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。双方于2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》对付款时间和面积补差作了变更约定，同时约定由鲁永根、董养花以办理委托公证方式委托乐柯定中介人费引南与乐柯定办理过户手续，以及由鲁永根、董养花提供办理过户所需要的房屋相关材料等。虽该协议甲方仅有鲁永根签名，因系夫妻共同共有房屋，鲁永根的签名对董养花具有拘束力，亦应认定为双方真实意思表示。鉴于至本案形成诉讼时，乐柯定已经支付购房款423680元，仅对余款270000元因过户时间发生争议而未支付。鉴于涉案房屋买卖合同已经大部分履行，本着诚信原则和鼓励交易原则，对乐柯定要求继续履行合同的请求予以支持。本案争议的焦点是双方对《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》履行顺序问题，即先由乐柯定付清余款或是先由鲁永根、董养花交付《委托公证书》再由乐柯定付清余款。从该补充协议文字表述分析，鲁永根、董养花给乐柯定办理《委托公证书》，可认定同意乐柯定延期办理过户，但需由乐柯定先付清余款270000元，再由鲁永根、董养花交付《委托公证书》及过户相关材料。虽乐柯定称对方拒不提供银行帐号、拒绝接受付款，但乐柯定可以依据前面二次付款的银行帐号直接转帐支付而未支付，具有一定过错，应承担逾期付款的违约责任。鲁永根、董养花在办理《委托公证书》后又要求乐柯定立即办理过户手续，存在因市场房价上涨毁约的意思表示，对纠纷的发生亦存在一定过错。亦即，双方仅对支付余款问题发生争议，乐柯定真实意思并非是想毁约，故鲁永根、董养花以欠条中“如3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”为依据主张解除合同的理由不能成立，对其要求解除合同的请求不予支持。对鲁永根、董养花以乐柯定毁约为由，要求赔偿房屋总价10%损失即69368元，亦不予支持。鉴于乐柯定在支付余款问题上的过错大于鲁永根、董养花，应支付相应的逾期付款违约金，但按房屋总价的日千分之一支付滞纳金过高，本着公平原则和利益平衡原则，可由乐柯定酌情补偿鲁永根、董养花50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、乐柯定与鲁永根、董养花于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》和2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》继续履行；二、乐柯定支付鲁永根、董养花剩余购房款270000元；三、乐柯定支付鲁永根、董养花补偿款50000元；四、驳回乐柯定要求鲁永根、董养花赔偿违约金及支付滞纳金的诉讼请求；五、驳回鲁永根、董养花要求解除与乐柯定于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》和2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》及其他反诉请求。上述判决具体履行方式：乐柯定于判决生效后五日内将应支付鲁永根、董养花的320000元支付至一审法院执行帐户。鲁永根、董养花于判决生效后五日内将《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料交付至一审法院，在一审法院收到《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料原件后，由一审法院支付给鲁永根、董养花320000元，并将《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料原件交付给乐柯定。本诉案件受理费3040元，减半收取1520元，由乐柯定负担1000元，鲁永根、董养花负担520元；反诉案件受理费1534元，减半收取767元，由鲁永根、董养花负担500元，乐柯定负担267元。
二审中，乐柯定提交《租房（居间）合同》和房屋中介人费引南签名的《房屋买卖情况说明》，拟证明鲁永根、董养花没有交付房屋导致其继续租赁房屋的租金损失。鲁永根、董养花对上述证据的三性均不予认可。本院认为，费引南一审已出庭作证，《房屋买卖情况说明》只是重申经过，不属新证据。关于《租房（居间）合同》证明力，乐柯定依据合同提出违约赔偿，该租金损失并未超过其诉请赔偿违约金金额，租赁损失应包含在违约赔偿中，故该证据与其证明目的缺乏关联性，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋买卖协议书》、《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》均系真实意思表示，应为有效。从该补充协议内容来看，乐柯定愿意提前支付部分房款，促成鲁永根、董养花同意以委托公证方式委托乐柯定的中介人费引南与乐柯定办理房屋过户手续，以掌握过户时间主动权，符合乐柯定所称因公积金贷款信用问题要求延后办理过户手续的行为目的。根据银行明细账户记录，在约定交付尾款的时间段，乐柯定也已准备好了全部尾款270000元，最终双方因先付款还是先交过户相关资料发生争执未完成交易，故可认定乐柯定希望履行合同。尽管乐柯定没有在指定最后期限付清尾款，但其不属于根本性违约，鲁永根、董养花要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。一审根据补充协议内容，认定乐柯定应先付清尾款，再由鲁永根、董养花交付过户相关材料，乐柯定在支付余款问题上的过错大于鲁永根、董养花，应支付相应的逾期付款违约金，综合本案实际判决乐柯定酌情支付鲁永根、董养花50000元，并无明显不当。本案是合同履行过程中发生的纠纷，对房价双方均无异议，故鲁永根、董养花要求乐柯定支付未付房款部分约40%的升值利益对应的款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费1050元，由乐柯定负担；二审反诉案件受理费1534元，由鲁永根、董养花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 佑
审 判 员 褚 炅
审 判 员 张秀梅
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 王丽民
代书记员 毛 赟