广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终862号上诉人（一审原告）：李桃秀，女，1966年3月8日生，汉族，住大化瑶族自治县。。上诉人（一审原告）：林钰，男，1991年1月6日生，壮族，住大化瑶族自治县。。上诉人（一审原告）：林建昌，男，1992年8月7日生，汉族，住大化瑶族自治县。上。上诉人（一审原告）：林萍，女，1986年8月24日生，住大化瑶族自治县大化镇南红电街南路***号。。（一审原告）：林萍，女，1986年8月24日生，住大化瑶族自治县大化镇南红电街南路***号。上述五上诉人共同委托代理人：农富照，男，1949年10月17日生，壮族，住南宁市兴宁区望州路*栋1—*号。被上诉人（一审被告）：覃东皇。，男，1958年5月29日生，住大化瑶族自治县。被上诉人（一审被告）：韦金鑫上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍因与被上诉人覃东皇、韦金鑫确认合同无效纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2016）桂1229民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长，代理审判员韦艳艳、石李春参加的合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。书记员刘清华担任法庭记录。上诉人李桃秀、林建昌、林萍及其与林钰、林爱新共同委托的代理人农富照、被上诉人韦金鑫的委托代理人韦登腾到庭参加诉讼。被上诉人覃东皇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：大化镇政府开发的古感生活区第二巷16、17号住宅用地，原为大化镇政府抵给韦乃生、韦明贵、韦宣明作建设生活区道路的人工费，2001年10月8日转让给本案被告覃东皇。2003年3月25日，被告覃东皇与被告韦金鑫签订《宅基地交易定金合同》，韦金鑫交付6000元定金向覃东皇购买上述两间住宅用地，2003年4月2日，被告覃东皇与被告韦金鑫完善了《宅基地转让协议书》。后被告韦金鑫向行政机关申请办理了受让地块的相关证书。原告李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍于2014年9月24日向该院提起行政诉讼，要求撤销行政机关向韦金鑫核发大化镇政府开发的古感生活区第二巷16、17号《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设用地批准书》的行政行为，该院经审理后认为五原告的诉讼理由不成立，判决驳回五原告的诉讼请求，该行政纠纷两审判决均已发生法律效力。后原告李桃秀等人在诉争的土地打桩建房，韦金鑫于2014年6月13日向该院提起民事诉讼，要求李桃秀等人停止侵害。该院经审理后认为韦金鑫就该地块已经办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设用地批准书》，且于2015年10月9日取得了证号为大国用（2015）第0488号的《国有土地使用证》，韦金鑫对该地块享有使用权，该院遂于2015年10月16日判决李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍立即停止对韦金鑫土地使用权的侵害。该判决也已发生法律效力。另查明，大化镇古感生活区规划图形成于1997年5月18日。原告李桃秀与原告林钰、林建昌、林爱新、林萍系母子、母女关系，1996年3月15日，原告李桃秀的丈夫林健（已故）与韦乃生签订了两间无具体位置、无地号和无四至范围的《地皮转让协议书》，约定转让价格为16000元。一审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、协迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，五原告要求确认被告覃东皇与被告韦金鑫于2003年4月2日签订的《宅基地转让协议书》无效，其提出的三个理由均不符合《合同法》规定无效合同的五种情形，其理由不成立：1、被告韦金鑫是否具备涉案用地办理“三证”的法定申请条件和申请资格，这一问题该院的相关生效判决已作出了认定，确认被告韦金鑫对讼争地块享有合法的使用权。2、法律没有规定按签订合同的先后顺序来认定合同的效力。韦乃生与林健签订的《地皮转让协议书》和覃东皇与韦金鑫签订的《宅基地转让协议书》，这两份合同不管哪份签订的时间在前，都不可能导致另一个合同的必然无效。3、与讼争土地相关的该院（2014）大行初字第6号和第7号行政判决书以及（2014）大民初字第399号民事判决书均已查明认定了讼争土地的使用人从韦乃生转换至覃东皇，又从覃东皇转换至韦金鑫的过程，两被告签订的《宅基地转让协议书》与韦乃生不再有任何关系。无论韦乃生是否曾经到讼争土地进行现场指认均不影响两被告签订的《宅基地转让协议书》的效力。综上，五原告关于确认两被告所签订的合同无效的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍共同负担。、林钰、林建昌、林爱新、林萍的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍共同负担。上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判两被上诉人所签订的合同无效；判令两被上诉人立即停止对五上诉人建房用地使用权的侵害；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由是：1、一审判决认定事实不清。结合本案的基本事实，上诉人认为，各方当事人（××）之间的法律关系应为：（1）、上诉人李桃秀的丈夫林健（已故）与被上诉人韦乃生订立的《地皮转让协议书》宅基地位于大化镇政府开发区内，双方当事人的名称、姓名和住所清楚合法，宅基地每间长19米，宽4.25米，数量是两间，在大化镇政府开发的古感生活区内，已按规划建成“三通一平”，宅基地价格为每间8000元，两间共计16000元。履行期限为本协议书在双方签字之日起生效：甲方转让两间地皮给乙方后，永远属乙方所有，并由甲方亲自到实地现场指认标的。违约责任规定：“甲方无条件收回或其他借口来干扰乙方继承和建设房屋。”解决异议的方法：双方订立协议的约定内容受法律保护，即双方的权益受法律保护，解决异议的方法就是依据国家法律解决，根据上述合同约定合法、清楚、自愿，符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，属有效合同。被上诉人覃东皇与韦金鑫订立的《宅基地转让协议书》内容和韦乃生与林健订立的《地皮转让协议书》基本相似，但订立时间不同，韦乃生与林健订立的《地皮转让协议书》日期为1996年3月15日，覃东皇与韦乃生订立的《宅基地转让协议书》日期为2001年10月8日，订立在先的合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”被上诉人覃东皇与韦金鑫于2003年3月25日订立的《宅基地交易定金合同》中约定“甲方：原将位于大化镇南开发区14m街道三巷16、17号宅基地（18米×9米）转让给乙方。”合同标的位置与上诉人和韦乃生订立的不在同一街道小巷上，不是同一块地，即与现争议地无关。被上诉人覃东皇与韦金鑫于2003年4月2日订立的《宅基地转让协议书》中“甲方愿将其位于大化镇南开发区二巷16、17号的宅基地8.5米×19米的一块宅基地（未砌基础，原为镇政府抵给韦乃生、韦明贵、韦宣明建公路的人工费，后转让给覃东皇、韦金鑫）转让给乙方。”协议书约定：“一、该宅基地为大化镇人民政府集资开发，甲方对该宅基地权属清楚，无虚假、无权属争议和司法查封。三、甲方一次性将宅基地及其相关发票、收据、原始凭据原购地皮文书等资料给乙方。四、该宅基地的“三证”的过户手续由甲方办理给乙方，这次交易的过户手续费由乙方负责。”上诉人认为被上诉人转让给乙方时尚未取得该宅基地的使用权，合同主体不适格，也尚未取得该宅基地的“三证”在未办过户手续的情况下，被上诉人韦金鑫就已取得大化镇人民政府代办给的“三证”和“四证”，该行为均与本协议相背而行，应属无效协议。两被上诉人覃东皇和韦金鑫作为乙方与甲方韦宣明、韦明贵、韦乃生订立的“契约”中甲方明确转让大化镇集资建房第16号、第17号给韦金鑫作永久宅基地，并在契约“三”中明确此宅基地若有争议由甲方负责处理。而韦乃生将争议地第二次出卖，其行为违法，覃东皇没有取得该宅基地的使用权。上诉人认为韦乃生于2001年10月8日的收条中“今收到覃东皇交来镇南集资建房（16号、17号）基地转让现金3000元”，如果这3000元的收条算是该宅基地使用权的转移，那韦乃生就是第二次出卖行为，但本契约书中明确16、17号地是转让给韦金鑫作永久宅基地，而不是转让给覃东皇的，因此韦乃生等转让16、17号宅基地使用权给韦金鑫是第三次出卖行为属违法。被上诉人覃东皇、韦金鑫又于2003年3月26日购买第16号、第17号宅基地，价格6000元，收款人是韦宣明、韦明贵，也算是宅基地的转让合同，那16、17号宅基地就是第四次出卖行为也属违法。2、本案宅基地转让协议书合同订立的基本经过为：第一步，韦乃生于2001年10月8日收到覃东皇交来镇南集资建房（16、17号）宅基地转让现金3000元；第二步，覃东皇于2003年3月25日又与韦金鑫订立《宅基地交易定金合同》，约定宅基地的具体位置座落于大化镇南开发区14m街道三巷16、17号宅基地（18米×9米）转让给乙方；第三步，2003年3月26日，韦金鑫伙同覃东皇以6000元购买韦宣明、韦明贵第16号、第17号宅基地，然后于同日又与韦宣明、韦明贵、韦乃生订立《契约》说明（原韦乃生已领3000元，现补6000元），甲方据此转让大化镇集资建房第16号、第17号给韦金鑫作永久宅基地；第四步，韦金鑫于2003年3月27日向河池市大化县城市规划行政主管部门提出申请，要求办理建房手续，2003年3月27日大化镇以“情况属实呈县建设局审批”，大化县建设局覃宏海于2003年3月27日作出“同意办证”的批准，由韦金鑫于2003年3月27日向大化县城市规划部门提出私人住宅建设工程规划申请：“要求办理建房手续”，韦金鑫于2003年3月27日取得《建设用地规划许可证》，后韦金鑫于2003年3月28日到大化县地方税务局缴五种税种，并在同日缴清古感生活区土地使用权转让契税，韦金鑫还对该地进行评估等等。另，2003年4月1日，大化县国土资源局与韦金鑫签订《国有土地使用权出让合同》，后取得大化县（2003）国有字第197号建设用地批准书：“本批准书在颁发之日起至2005年4月期间有效。”直到2016年2月25日，被上诉人韦金鑫向法庭提交一份大国用（2015）第0488号的《土地使用证》，一审错误认定为《国有土地使用证》，导致一审判决错误。3、一审判决对各方当事人之间的法律关系认定错误，致使在适用法律上出现错误，无法对本案各方当事人进行正确归责。上诉人认为，根据前述的案件事实与法律关系，本案中对各方当事人之间的法律适用应当如下：上诉人的亲属林健与韦乃生订立的《地皮转让协议书》主体适格，双方自愿、合法有效；韦乃生有权处分大化镇古感生活区规划区内的九间地皮，至今未有对韦乃生与林健（已故）订立的《地皮转让协议书》提出任何异议；韦乃生于2001年10月8日收取覃东皇购买已转让给林健的两间地皮费3000元，应当承担本案争议地“二卖”的赔偿责任；韦宣明、韦明贵于2003年3月26日收取韦金鑫、覃东皇交来购买第16号、第17号宅基地费6000元的“三卖”主体不适格，应当依法承担赔偿责任，另据“契约”内容明确“甲方转让大化镇集资建房第壹拾柒陆、第壹拾柒号给韦金鑫作永久宅基地”以及甲方和乙方的签字笔迹，不是当事人亲笔所签，凝有串通之嫌疑，应属合同无效；被上诉人覃东皇在尚未取得土地使用权的情况下将争议地转让给韦金鑫，违反法律规定，或者串通韦乃生把转让给林健（已故）的宅基地再次转让。因此，覃东皇无权将争议地转让给韦金鑫，2003年4月2日所签订的《宅基地转让协议书》合同无效。综上所述，一审判决事实多处不清，遗漏应当参加本案诉讼的当事人，适用法律多处错误，被上诉人覃东皇在未取得土地使用权的情况下转让韦乃生已享有的土地使用权的宅基地，转让合同主体不适格，导致被上诉人韦金鑫违反程序办理相关建房“三证”和“四证”，造成本案误判，被上诉人的《宅基地转被上诉人韦金鑫答辩称，1、一审没有遗漏诉讼当事人。上诉人的亲属林健与韦乃生于1996年3月15日签订了两无具体位置、无地号和四至范围的《地皮转让协议书》，而韦乃生与覃东皇签订的是有具体位置、地号和四至范围的《宅基地转让协议书》，属于两块不同的地皮，不是同一宗位于大化镇政府开发的古感生活区第二巷16、17号住宅用地。加上上诉人的亲属林健与韦乃生于1996年3月15日签订《地皮转让协议书》时，大化镇古感生活区还没有规划。大化镇政府开发的古感生活区规划图形成于1997年5月18日，证明林健与韦乃生地皮买卖在前，政府开发生活区在后。这直接证明韦乃生与林健、覃东皇签订的地皮转让协议是两宗不同的地皮，不是一宗地皮两次买卖，所以一审不追加韦乃生作为本案当事人是正确的。2、覃东皇与韦金鑫签订的地皮转让协议是合法有效的。覃东皇与韦金鑫签订地皮转让位于大化镇古感生活区第二巷16、17号住宅用地。该住宅用地来源于大化镇人民政府抵给韦乃生作为建设生活区道路的人工费，并办理相关手续，所以韦乃生取得位于大化镇古感生活区第二巷16、17号住宅用地是合法有效的，韦乃生再转让该住宅用地给覃东皇也是合法的。2003年4月2日，覃东皇再次将该住宅用地转让给韦金鑫，之后，在韦乃生、覃东皇的协助下，政府给予韦金鑫办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》。所以，韦金鑫与覃东皇签订《宅基地转让协议书》是合法有效的。综上所述，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请二审法院驳回其上诉，维持原判。被上诉人覃东皇经本院合法传唤不到庭参加答辩，也未提出书面答辩，视为放弃答辩权利。上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍、被上诉人覃东皇、韦金鑫在二审期间未提交新证据。经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏诉讼当事人？二、被上诉人覃东皇与韦金鑫于2003年4月2日签订的《宅基地转让协议书》是否有效？本院认为，关于本案是否遗漏诉讼当事人问题。上诉人主张韦乃生应是本案的诉讼当事人，但本案系确认合同效力纠纷，合同是否有效，牵连的是签订该合同的各方当事人，而韦乃生不是本案所涉合同的签订方，其并不属于必要共同诉讼人，况且上诉人在一审时已列韦乃生为本案被告，但在诉讼过程中，上诉人又撤回对韦乃生的起诉。因此，本案未遗漏诉讼当事人，一审诉讼程序合法，本院予以确认。关于被上诉人覃东皇与韦金鑫于2003年4月2日签订的《宅基地转让协议书》是否有效的问题。该协议是签约双方当事人的真实意思表示，且约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家利益及社会公共利益，依法成立。现上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍主张该协议无效，主要是认为原宅基地使用权人韦乃生对同一宗地多次出卖，且被上诉人覃东皇未实际取得处分该宅基地的权利，并主张被上诉人覃东皇与韦金鑫签订的该协议侵犯了上诉人的合法权益。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人对其出卖的标的物是否享有所有权或处分权，并非确定合同效力的条件或依据。即出卖人的无权处分行为并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，而仅涉及该标的物所有权能否发生转移，以及标的物所有权转移后其物权变动效力的认定问题。因此，即便该协议实质处分了韦乃生的宅基地使用权，协议本身仍具有法律效力，即不管被上诉人覃东皇对从韦乃生处转让得来的宅基地是否享有所有权或处分权，均不影响其与被上诉人韦金鑫签订该协议的法律效力。至于该协议是否侵犯了上诉人的合法权益，本案中，未有证据证实被上诉人覃东皇与韦金鑫签订的该协议侵犯了上诉人的合法权益。因此，上诉人提出的上述主张于法无据，本院不予支持。因被上诉人覃东皇与韦金鑫于2003年4月2日签订的《宅基地转让协议书》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形，故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。因上诉人在一审时并未提出两被上诉人立即停止对五上诉人建房用地使用权的侵害的诉求，根据相关法律规定，本院对上诉人的该项诉求不予审理。综上所述，上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李桃秀、林钰、林建昌、林爱新、林萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘嘉芳代理审判员  韦艳艳代理审判员  石李春二〇一六年七月二十五日书 记 员  刘清华附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；