湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）雨民特字第05732号
申请人长沙雨花农村合作银行红星支行。住所地长沙市雨花区中意一路***号。
负责人王林，行长。
委托代理人王艺，系该行员工。
委托代理人贺捷，系该行员工。
被申请人凌淼。
申请人长沙雨花农村合作银行红星支行（以下简称申请人）于2015年10月27日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，依法由审判员李莉进行了审查。
申请人长沙雨花农村合作银行红星支行称，2010年4月29日，申请人与被申请人凌淼签订最高额抵押合同，约定为确保凌淼从2010年4月29日至2015年4月29日止，在申请人处所实际形成的债务最高额本金410000元提供担保。被申请人凌淼自愿将其所有的位于长沙市雨花区井奎路景湾小区4栋602房住宅所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给申请人。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用和其他应付费用。2010年4月29日，申请人与被申请人凌淼签订了最高额抵押权合同，并依法办理了房产抵押登记。2012年12月20日，申请人与被申请人凌淼签订个人贷款合同，约定被申请人凌淼向申请人借款410000元，期限11个月，借款用途为以贷还贷，借款月利率为借款8.25‰，按月结息。合同签订后，申请人依约�被申请人凌淼发放了贷款410000元。借款到期后，经申请人多次催收，被申请人仍拖欠贷款本金及利息，损害了申请人的合法权益。为切实维护申请人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第196条之规定，特向法院提出申请：1、对被申请人凌淼名下的抵押给申请人坐落于长沙市井奎路32号景湾小区4栋（长房权证雨花字第号）房屋拍卖或买卖以优先偿还申请人借款本息合计476297元（利息计算至2015年6月24日，此后的利息依合同约定继续计算至贷款本息全部还清为止）；2、由被申请人承担本案的申请费用。
被申请人凌淼对申请人的申请请求未提出异议。
经审查查明：2010年4月29日，申请人与被申请人凌淼签订《最高额抵押权合同》（编号：长房押字00003225），被申请人凌淼自愿在其名下的位于在雨�区井奎路32号景湾小区4栋房屋（长房权证雨花字第号）上设定最高额抵押，用于担保从2010年4月29日起至2015年4月29日止连续发生的申请人对被申请人凌淼的债权的实现，最高主债权数额为520000元。2010年5月7日，双方办理了抵押登记，申请人取得了权证号为房他证雨花字第5100249**号的他项权证，登记的债权数额为520000元。
2012年12月20日，申请人与被申请人凌淼签订《个人贷款合同》（合同编号：-1801054700-2012-00000331），约定：被申请人凌淼向申请人借款410000元，借款期限为11个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；借款利率为固定月利率为8.25‰，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定即月利率11.55‰（8.25‰140%）。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，申请人向被申请�凌淼发放贷款，借据载明借款到期日为2013年11月20日。借款到期后，被申请人凌淼未如期归还借款本金。
被申请人凌淼在收到本院依法送达申请书副本、证据副本等材料后，在法定的期限内未对申请人的申请提出异议。
另查明，1、被申请人凌淼于2015年7月20日归还借款本金7000元，2015年8月21日归还借款本金10000元，2015年9月30日归还借款本金10000元，2015年10月30日归还借款本金10000元，2015年11月30日归还借款本金10000元，尚欠借款本金363000元。
2、被申请人凌淼利息归还至2014年4月31日，截至2015年6月24日尚欠申请人逾期利息共计66297元。
以上事实有申请人提交的《最高额抵押权合同》、《个人贷款合同》、《最高额抵押合同》、《湖南省农村合作银行借款借据》、房屋产权证、房屋他项权证、欠息明细表、询问笔录等证据在卷作证，足以认定。
本院认为，上述《个人贷款合同》、《最高额抵押权合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，且双方已经办理最高额抵押登记，并取得了他项权证，抵押权依法成立。申请人已按照《个人贷款合同》的约定向被申请人凌淼提供借款410000元，被申请人凌淼未按时归还借款本息，实现担保物权的条件已经成就，且双方当事人对实现担保物权无实质争议，申请人向本院提出实现担保物权的申请符合法律规定，但应以最高债权额520000元为限。因被申请人凌淼已经偿还借款本金47000元，被担保的主债务本金余额为363000元，而申请人请求实现担保物权的本金数额为410000元，超过部分本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第（一）项之规定，裁定如下：
一、准许对被申请人凌淼所有的位于长沙市雨花区井奎路32号景湾小区4栋6号房产（产权证号：长房权证雨花字第号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，在登记最高债权数额520000元的范围内用于优先清偿申请人长沙雨花农村合作银行红星支行的借款本金363000元及利息（暂计算至2015年6月24日逾期利息为66297元，其中2015年6月25日至同年7月19日以410000元为计算基数，2015年7月20日至同年8月20日以403000元为计算基数，2015年8月21日至同年9月29日以393000元为计算基数，2015年9月30日至同年10月29日以383000元为计算基数，2015年10月30日至同年11月29日以373000元为计算基数，2015年11月30日起以363000元为计算基数计算至实际清偿之日止，月利率均按11.55‰的标准）；
二、驳回申请人长沙雨花农村合作银行红星支行的其他申请请求。
本裁定为终审裁定。
审判员 李莉
二〇一五年十二月二十二日
书记员 刘燕
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务�不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争�的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。