北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初20655号
原告：北京紫泰轩餐饮管理有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园兴谷A区6号-25。
法定代表人：毛亮，总经理。
委托诉讼代理人:王艳梅，北京市中勤律师事务所律师。
被告：北京旺嘴餐厅，营业场所北京市朝阳区常营中路2号院甲1号楼（综合楼）1-02。
经营者：何培祥。
被告：何培祥，男，1970年9月29日出生，个体工商户，住北京市朝阳区。
原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京旺嘴餐厅、何培祥（以下合称二被告，分称旺嘴餐厅、何培祥）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人毛亮、委托诉讼代理人王艳梅，何培祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求确认双方之间于2015年5月31日签订的《餐饮用房租赁合同》于2016年4月7日解除；要求二被告返还我方租金127500元；要求二被告支付我630000元违约金；要求二被告支付我装修费440000元。事实理由：2015年5月31日，双方签订《餐饮用房租赁合同》，约定我公司向二被告承租北京市朝阳区常营中路2号院甲1号楼（综合楼）1-02号房屋（涉案房屋），租赁期限为2015年7月1日至2025年6月31日。合同签订后，我向二被告支付了2015年7月1日至2016年6月13日期间的租金600000元，并花费440000元对涉案房屋进行了装修。2015年7月25日，我公司开始餐厅营业。此后，二被告一直不能提供材料协助我公司办理餐饮服务许可证、营业执照等手续，在合同履行期间我的餐厅一直无法正常经营。2016年4月1日下午，二被告提出解除合同，并出示《证明》强制对涉案房屋断水断电。2016年4月7日，我公司被强行清出涉案房屋。为维护我公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。
二被告共同辩称，我们认为原告是和何培祥个人签订的租赁合同。涉案房屋是何培祥从案外人处承租的，并转租给原告。2015年6月1日，涉案房屋交付原告使用。涉案房屋上已经注册了旺嘴餐厅的营业执照和餐饮许可证，双方曾口头协商一致由原告使用该执照，不需要再办理其他营业执照了。因此，我没有提供相应材料让原告去办理许可证。此后，我将营业执照、餐饮许可证、卫生许可证、税务材料等都交付了原告。原告对涉案房屋的门、墙壁等进行了简单装修，具体花了多少钱我不清楚。2016年4月1日，我确实写了《证明》要求解除合同，因为原告从2015年11月开始不缴纳水电费，且没有按照约定一次性向我交付一年的房屋租金。此后，我并不清楚原告何时搬离的涉案房屋，其并未与我交接房屋。2016年5月20日，我发现涉案房屋内人已经走了，我就收回了房屋并上锁。我认为双方合同应当于2016年5月20日解除，且我不同意退还租金，因为原告没有按照约定支付一年的房屋租金，且水电费有拖欠，涉案房屋内原有的设备也坏了。我也不同意支付违约金，原告存在违反合同的行为，我没有违约行为。我不同意支付原告装修费，因为涉案房屋本不需要装修。此外，我确实曾对涉案房屋断水断电，当时是因为原告拒交水电费，还不足额交纳租金。在整个合同履行期间内，原告从未要求注销原有营业执照并办理新的营业执照，如果其提出了这个要求，我是可以配合的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何培祥系旺嘴餐厅的经营者。2015年5月31日，原告作为乙方与作为甲方的何培祥签订《餐饮用房租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，连带营业执照等经营所需全部证照、现有全部设备无偿归乙方使用；租赁期限为2015年7月1日至2025年6月31日，租金每年630000元，按季支付，乙方每月把租金以现金方式或通过银行转账至甲方名下账户；甲方有权监督和保护协助乙方正常经营，并提供乙方办理正常经营所需证照的全部资料证明文件，并协助乙方办理，如甲方不能提供全部手续资料，甲方应承担由此给乙方带来的全部损失；乙方恶意欠房租达三十日以上、未按约定使用房屋造成巨大损失时，甲方可单方解除合同；甲方无故增加本合同约定以外的其他费用或由甲方原因造成房屋房屋不能正常使用或造成乙方不能正常经营的，乙方有权单方解除合同；违约方支付对方年租金百分之百作为违约金。该合同后附附件约定：水电暖气费用均由乙方自行承担；物业费由甲方承担；甲方物品归乙方使用，退房时全部退还甲方。合同签订后，原告分次向何培祥交纳了租金600000元，并收取了涉案房屋用于经营标识为“舌尖”的餐厅。在经营期间，原告投入资金对涉案房屋进行了装修。
2016年4月1日，何培祥出具《证明》，内容为：“因房租到期，现叫现在经营者毛亮关门，因经营期间的费用，尽快交齐（供应商、物业等）。今天或明天交出房屋钥匙，营业执照一并交出，不然后果自负。”2016年4月7日，何培祥再次出具《证明》，内容为：“经过警察调解，今日关门，饭店经营人毛亮可以到法院调解、上告。”在此期间，何培祥对涉案房屋采取了停电措施，原告因无法经营，故自行搬离涉案房屋。此后，何培祥收回涉案房屋并另租他人经营。
庭审中，原告称二被告均为租赁合同的签订主体，要求二被告承担连带责任。何培祥则称系其本人出租涉案房屋给原告。针对该争议，原告未能进一步举证证明其主张。原告称何培祥拒不配合其办理营业执照，造成其餐厅经营障碍。何培祥对此不予认可。原告就此向本院提交了双方谈话录音一份，但该录音中，仅显示双方就税控机的使用问题产生了争议，并未明确提及办理营业执照的材料要求。原告称其于2016年4月7日正式搬离涉案房屋，且双方并未对涉案房屋及附属物品进行交接。何培祥先称其于2016年5月20日方得知原告搬离房屋，并于此日收回房屋，后称其在2016年4月7日即将涉案房屋上锁。针对该争议，双方均未能提交充分证据佐证。二被告称原告应当一次性支付全年租金630000元，原告对此不予认可，称双方合同中并未约定一次性支付全年租金。针对该主张，二被告亦未能举证。
另，原告称其为装修涉案房屋，投入440000元，并就此提交了其与案外人北京诚悦信合建筑装饰工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同（小型工程本）》及该公司开具的装修工程款发票，显示装修的工程地点位于涉案房屋，装修工期为2015年6月11日至2015年7月18日，装修项目为精装、上下水、暖通、电气、照明等，装修款总计440000元。被告认可原告进行了装修，但不认可原告的装修款支付数额。经询，被告称涉案房屋另租他人后，由他人另行进行了装修，不具备对装修现状的评估条件。针对何培祥对涉案房屋断电问题，何培祥解释称系原告拖欠水电费，其方采取的停电措施，并提交了水电费交费凭证佐证，但原告对此不予认可，称其并未拖欠费用，仅是在搬离涉案房屋以后没有继续交费。
现原告起诉，以二被告违反合同约定，拒绝提供办理营业执照所需材料且对涉案房屋停水停电并强行收回房屋为由，要求确认双方之间的租赁合同于2016年4月7日解除。二被告不认可原告主张的违约情形，并以上述理由抗辩，同时认为双方合同应自2016年5月30日解除。原告还要求二被告承担返还租金、支付违约金并赔偿装修损失，二被告均不予认可，并以上述理由抗辩。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，原告与何培祥就涉案房屋的租赁经营问题订立了《餐饮用房租赁合同》，双方应当严格按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，因租金支付、营业执照办理等问题发生分歧，并最终导致涉案房屋被收回，合同无法继续履行的严重后果，双方应当按照合同约定厘清责任，并依法依约承担责任。从本案已查明的事实及现有证据来看，原告主张二被告均系合同主体，没有充分证据佐证，本院不予采信。原告主张何培祥没有配合其办理营业执照构成违约，但其所提交之证据不能印证其向原告提出了配合办理营业执照的明确主张，故本院对其主张不予采信。被告主张原告未交付全年租金构成违约，但双方合同中明确约定租金为按季度或按月份支付，故对其主张，本院不予采信。被告主张原告拖欠水电费，其进而采取对涉案房屋的断电措施，但其所提交之证据不能充分佐证该主张，且即便原告存在拖欠水电费的行为，被告采取断电的措施已经足以影响原告正常使用涉案房屋，行为亦属不当。结合上述分析，可以认定何培祥在原告正常使用涉案房屋的情况下，直接采取断电和强行收回房屋的方式阻却了租赁合同的继续履行，构成根本违约，应当承担相应责任。原告主张确认被告此行为发生后合同即告解除，主张合理有据，本院予以支持，具体解除时间，从现有证据和查明的事实情况来看，可以认定为原告主张的2016年4月7日。
合同解除后，何培祥应当将解除之日以后的租金退还原告，并按照合同约定支付违约金。考虑到原告在合同解除过程中亦存在处理失当之行为，故本院对违约金数额酌情予以调整。原告为经营餐厅而投入资金对涉案房屋进行了装修，但在短暂经营后合同即告解除，由此产生的损失应当由何培祥承担，因涉案房屋已被何培祥另租他人，不具备评估条件，本院结合原告所提交的装修合同和装修发票显示的装修费数额及原告实际使用涉案房屋的情况酌情判定赔偿金额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司与被告何培祥于二〇一五年五月三十一日签订之《餐饮用房租赁合同》于二〇一六年四月七日解除；
二、被告何培祥于本判决生效后七日内，返还原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司租金十一万三千九百一十八元；
三、被告何培祥于本判决生效后七日内，支付原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司违约金二十万元；
四、被告何培祥于本判决生效后七日内，赔偿原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司装修损失四十万元；
五、驳回原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7789元，由原告北京紫泰轩餐饮管理有限公司负担2319元（已交纳），由被告何培祥负担5470元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李 刚
二〇一七年七月二十五日
书记员 张君斓