上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3547号
上诉人（原审被告、反诉原告）：晶辉（上海）实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区雪野路788号8栋一楼104室。
法定代表人：刘利明，执行董事。
委托诉讼代理人：岳启明，上海大驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海荣泰金融信息服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街528弄1118号-1130。
法定代表人：林丽虹，董事长。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
上诉人晶辉（上海）实业有限公司（以下简称晶辉公司）与被上诉人上海荣泰金融信息服务有限公司（以下简称荣泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人晶辉公司之委托代理人岳启明,被上诉人荣泰公司之委托代理人赵亮、肖愈到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第�项；变更一审判决第四项为被上诉人向上诉人另行支付2017年6月15日至同年9月30日止的物业管理费109,200元；变更一审判决第五项为被上诉人向上诉人支付2017年7月1日至同年9月30日止的房屋占有使用费911,040元
事实和理由：1、关于装修损失，被上诉人无证据证明消防部门曾制止其装修，无论合同是否有效，导致解除的根本原因在于被上诉人违约，且被上诉人装修主要为拆除工程，对上诉人原有装修亦造成损失，从利益平衡角度而言，双方应互不赔偿；2、关于物业管理费，上诉人认为在租赁期间，被上诉人应承担房屋所发生的物业管理费，物业管理费系实际发生的一笔费用，一审酌情扣减该费用无任何依据；3、关于房屋占有使用费，系争房屋一直由被上诉人占有使用，其虽曾提出解除合同但未及时返还房屋，该段时间的房屋占有使用费损失系由被上诉人造成�应由被上诉人承担，按照相关司法解释规定，被上诉人应按双方租赁合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。本案系争合同是自始无效，应当按照过错比例承担责任。
荣泰公司诉至一审法院，请求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除；2、晶辉公司向荣泰公司返还租赁保证金人民币（以下币种同）911,040元、装修保证金20,800元；3、晶辉公司向荣泰公司支付违约金911,040元（按月租金的三倍计算）；4、晶辉公司向荣泰公司赔偿损失886,386.40元（包括已付房屋租金607,360元、物业管理费124,800元、水电费780.50元、装修费153,445.90元）。
晶辉公司向法院提出反诉请求：1、判令解除双方2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2、请求判令荣泰公司迁出系争房屋；3、判令荣泰公司赔偿装修损失823,286.75元；4、判令荣泰公司支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金、房屋占用使用费911,040元及2017年6月15日至2017年9月30日的物业管理费109,200元；5、判令荣泰公司支付逾期支付上述租金的违约金5,712元（按日租金0.5%的标准计算102天）；6、判令荣泰公司支付解约违约金911,040元。
一审法院认定事实：2017年1月25日，荣泰公司（乙方）与晶辉公司（甲方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同第1-1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区XX路XX号XX号楼整栋及副楼，该房屋建筑面积为2080平方米，房屋用途为综合，房屋类型为办公，结构为钢混。因该物业的特殊性，在合同期内，甲方或业主方暂不就该物业申领《房地产权证》，对此，乙方表示认可并同意按照本合同约定履行义务。第1-2条约定，甲方作为该房�的出租人与乙方建立租赁关系。甲方保证具有合法的资质和权利，并已履行了必要的程序和内部手续，可以签订本合同，处置该房屋。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。第2-3条约定，若乙方须在本合同所涉租赁房屋内办理公司注册或作为经营地，甲方予以认可并同意协助乙方办理相关工商等行政部门的审批手续。第3-1条约定，甲乙双方约定，于2017年2月15日向乙方交付该房屋，以房屋具备交付条件日期、双方签署交接文件为准。房屋租赁期自2017年2月15日起至2020年2月14日止。第4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.8元，月租金总计为303,680元。第4-2条约定，乙方应提前20天支付下一期的房屋租金，先付后用。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。第4-3条约定，乙方支付租金的方式如下：押三付二，乙方每两个月支付一次租金。第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即911,040元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第5-2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用，均由责任方承担。补充协议第1.3条约定，该房屋由甲方负责公共区域的物业管理费，乙方应付的每月物业管理费为每平方米建筑面积15元，5号整栋楼及副楼物业管理费为每月31,200元。第3-3条约定，免租装修期75天（2017年2月15日—2017年4月30日，其中免房屋租金但不免物业管理费及乙方使用或装修该房屋产生的水、电等相关费用）。第5.2条约定，甲方确认，该房屋是可以办公注�的，并且甲方应协助办理注册登记营业执照。第5.4条约定，2017年1月26日前乙方应一次性向甲方账户支付首期租金607,360元、租赁保证金911,040元，四个月物业管理费124,800元，合计1,643,200元。甲方应于2017年2月10日前向乙方开具2017年5月1日至2017年6月30日的房屋租赁发票及剩余保证金收据，甲方应于2017年2月10日前向乙方开具2017年3月1日至2017年6月30日房屋物业管理费发票。
合同签订后，荣泰公司依约支付租赁保证金911,040元、2017年5月1日至2017年6月30日房屋租金607,360元、2017年3月1日至2017年6月30日物业管理费124,800元及装修保证金20,800元。
2017年4月27日，晶辉公司收到荣泰公司通过电子邮件形式发送的《催告函》，其中部分内容为：贵司作为甲方，一直未出示该房屋的上海市消防局出具的《建筑工程消防验收的意见书》，并且没有相关的消防备案记录。我司先后于2017年3月20日电话通知贵司出示该证明，贵司迟迟不予处理。贵司作为甲方，交付的房屋及附属设施不符合合同约定，不符合国家法律法规的规定。现消防部门通知我司禁止就该租赁房屋进行装修工程，致使我司遭受重大损失。按照合同约定，因贵司原因导致我司租赁目的不能实现，为根本违约，贵司需在3日内返还租金、保证金等并解除合同，如逾期，我司将除要求返还上述费用外，并支付月租金3倍的违约金。
2017年7月，荣泰公司向法院递交起诉状，要求判如所请。
2017年9月12日，晶辉公司向荣泰公司邮寄《公函》及《催款函》，其中《公函》载明2017年4月27日的《催告函》已收悉，晶辉公司就系争房屋拥有合法转租权，系争房屋于2007年1月29日已取得上海市消防局出具的《建筑工程消防验收的意见书》，晶辉公司会协助办理注册登记营业执�，希望荣泰公司慎重考虑依约履行合同。《催款函》要求荣泰公司于2017年9月15日支付第二、三期租金及物业管理费。
2017年10月，晶辉公司提起反诉，要求判如反诉诉请。
关于系争房屋的交接情况。荣泰公司称，系争房屋并无钥匙，晶辉公司口头告知交接，荣泰公司遂进场装修。由于装修被消防部门勒令停止，荣泰公司于2017年4月27日向晶辉公司发送《催告函》即撤走，该日即为房屋交还日。晶辉公司则称，2017年1月25日，双方办理房屋交接手续。由于系争房屋并无钥匙，故荣泰公司直接装修即可。之后房屋一直在荣泰公司的控制之下，荣泰公司并未发函要求交还房屋，后晶辉公司为减损，于2017年9月30日收回系争房屋。目前主楼尚空关，副楼已出租给他人。荣泰公司再称，由于系争房屋并无钥匙，故未发函通知晶辉公司要求交接房屋。
�于装修情况。荣泰公司提供防水拆除工程合同、装修工程费用明细及装修费发票，其称，经晶辉公司同意后即委托案外人进行装修，约定工期20天，2017年3月29日完工，工程包干价153,445.90元，主要内容为拆除及装修系争房屋主楼1楼至5楼、6楼顶部防水工程等共计面积1386.72平方米。晶辉公司则称将系争房屋出租给荣泰公司即允许其装修，对于荣泰公司支付的装修费用真实性无异议，但对于装修合同真实性不予认可，对于具体装修项目无法确认，且系荣泰公司违约在先，应自行承担装修损失。同时，系争房屋交付时即有装修，然荣泰公司进场后将原有装修拆除，给晶辉公司造成装修损失，经工程部按照市场价核算，装修损失为823,286.75元，应由荣泰公司承担赔偿责任。
另查明，2015年4月，晶辉公司与上海XX有限公司就XX中心XX号楼-
XX号楼签订房屋租赁合同，租期�2015年3月15日至2019年12月31日。系争房屋无房地产权证。晶辉公司提供建设工程规划许可证、建筑工程项目表，载明上海世博会行政中心改建工程（一期）为世博会临时项目，建设工程规划许可证有效期至2010年12月31日，以后根据后续规划实施。另，2011年9月上海市规划和国土资源管理局《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续事宜的批复》，同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年。附件中园区G片区非永久建筑汇总表中有G06，行政中心，1-11号楼，建筑面积47840平方米。
一审法院认为：系争房屋为临时性建筑，其所取得的建设工程规划许可证的有效期限已届满，在未进行合法续展的情形下就系争房屋签订的租赁合同应属无效。晶辉公司认为系争房屋已经相关政府部门批准延续使用5年，后虽未再进行延续，但注明根据后续规划实施。上海XX有限公司代表上海世博局管理相关房屋，现晶辉公司与上海XX有限公司签订的租赁合同，租期自2015年3月15日至2019年12月31日，故晶辉公司就系争房屋拥有合法转租权。法院认为，系争房屋虽经延续，但延续使用的有效期也已于2015年12月31日届满。晶辉公司与案外人上海XX有限公司就系争房屋约定的租赁期限，并不能改变系争房屋的性质，故晶辉公司与荣泰公司于2017年1月就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。荣泰公司要求返还租赁保证金及装修保证金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于系争房屋的迁出问题，晶辉公司在庭审中确认系争房屋已于2017年9月30日收回，现再诉请要求迁出，缺乏依据，法院不予支持。关于违约金，荣泰公司要求晶辉公司依照合同约定承担违约金，因租赁合同无效，相关违约�条款亦属无效，故对违约金诉请，法院不予支持。同理，晶辉公司要求荣泰公司支付逾期付款违约金及解约违约金，法院亦不予支持。
关于装修损失，荣泰公司称针对系争房屋的装修征得了晶辉公司的同意，晶辉公司亦明确将系争房屋出租给荣泰公司即同意其装修。故在合同无效的情况下，装修损失应按双方当事人的过错程度进行分担。晶辉公司在明知系争房屋的建设工程规划许可到期未续展的情况下仍将系争房屋出租，显有过错，应承担主要责任。荣泰公司在承租系争房屋时未就系争房屋的合法性尽到审慎的核查义务，同样存在一定过错。荣泰公司主张其装修花费153,445.90元，由防水拆除工程合同、装修工程费用明细及装修费发票为证，且金额尚属合理，法院予以确认。关于晶辉公司应承担的赔偿数额，由法院根据双方过错程度等予以酌定。关于晶辉公司主张的装修损失，法院认为，荣泰公司的装修征得晶辉公司同意，现晶辉公司又以荣泰公司装修破坏其原有装修为由，要求承担装修损失，缺乏依据，法院不予支持。
关于房屋占有使用费，合同无效的情形下，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。荣泰公司主张2017年4月27日即撤走将系争房屋交还，然未有证据证明其通知晶辉公司要求交还房屋，也无证据证明其实际撤场，故法院不予采信。法院根据晶辉公司自认的2017年9月30日为收回系争房屋时间。因此，2017年5月1日至2017年9月30日的房屋使用费，法院根据本案实际情况酌定荣泰公司负担759,200元。
关于物业管理费，根据租赁合同5.4条的约定及物业管理费发票的记载，法院确认物业管理费的起算时间为2017年3月1日。2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费，法院根据本案实�情况酌定荣泰公司负担109,200元。
关于荣泰公司已经支付的租金及物业管理费，荣泰公司虽将其列入赔偿损失一栏，但由于合同无效，相关费用应予返还，故法院在抵扣房屋占有使用费及物业管理费的基础上多退少补。经计算，荣泰公司尚需支付房屋占有使用费151,840元，晶辉公司需返还物业管理费15,600元。
关于水电费，荣泰公司在占有系争房屋期间发生的水电费应由其自行承担，故荣泰公司要求晶辉公司赔偿水电费的诉请，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定,于二〇一八年一月十二日作出判决，判决如下：一、上海荣泰金融信息服务有限公司�晶辉（上海）实业有限公司就上海市浦东新区XX路XX号XX号楼整栋及副楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、晶辉（上海）实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海荣泰金融信息服务有限公司租赁保证金911,040元、装修保证金20,800元，合计931,840元；三、晶辉（上海）实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海荣泰金融信息服务有限公司装修损失92,067.54元；四、晶辉（上海）实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海荣泰金融信息服务有限公司物业管理费15,600元；五、上海荣泰金融信息服务有限公司于判决生效之日起十日内支付晶辉（上海）实业有限公司房屋占有使用费151,840元；六、驳回上海荣泰金融信息服务有限公司的其余诉讼请求；七、驳回晶辉（上海）实业有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,634.13元，减半收取计14,317.07元，由上海荣泰金融信息服务有限公司负担8,877.07元,由晶辉（上海）实业有限公司负担5,440元。反诉案件受理费计14,441元（已减半收取），由上海荣泰金融信息服务有限公司负担7,220.50元，由晶辉（上海）实业有限公司负担7,220.50元。
二审中，上诉人提交上海XX有限公司出具的《情况说明》，其上载明：上海市消防局于2007年1月29日出具的【2007】沪公消（建验）字第0027号上海市消防局《建筑工程消防验收的意见书》中E楼（办公楼，地上5层，高度20.7m，面积1544m2）系XX路XX号XX号楼XX栋。以证明上海市消防局于2007年1月出具的《建筑工程消防验收的意见书》中E楼即指标的房屋整栋。被上诉人对该《情况说明》的真实性认可，但认为该《情况说明》为上海XX有限公司出具，不具有证明力，且本案合同无效是因为标的房屋本身为临时建筑，因此该说明对本案法律适用没有影响。本院经审查后认为，该《情况说明》中上海XX有限公司主要是对系争房屋具体位置的确认，作为房屋管理单位，该公司对此内容的确认，在无相反证据条件下，具有相应的证明力，本院对上诉人的主张予以采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，被上诉人提交《情况说明》，表示其自愿承担2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费218,400元，扣除其已支付的物业管理费，被上诉人尚需支付物业管理费93,600元。
本院认为，根据查明事实，本案标的房屋为临时建筑，但其使用期限已届满。上诉人与被上诉人约定的租期显已超过标的房�的使用期限，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条第二款之规定，双方签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。
合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于被上诉人的装修损失，一审结合双方的过错程度、履约情况，确定双方的责任分担，在现有证据情况下，尚属合理，可予维持。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被上诉人并未提交证据证明标的房屋在适租性上存有瑕疵，即使就双方合同约定而言，其对标的房屋未办理产权证亦为明知。另有关标的房屋消防验收、审批，经查并无瑕疵，因此上诉人主张应按约定租金标准支付房屋占有使用费应予支持。一审判决减少被上诉人支付标准，并无事实和法律依据，应予纠正。
关于物业管理费，根据合同约定，显系独立于租金之外的费用，因被上诉人未履行返还交接义务，应认定其实际控制占有标的房屋并接受物业服务。对该部服务因无法实际返还，上诉人主张被上诉人应参照双方合同约定标准支付相应物业管理费具有事实和法律依据，应予支持。二审中被上诉人表示其自愿承担2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费218,400元，于法不悖，应予准许。扣除被上诉人已支付的物业管理费，其尚需向上诉人支付物业管理费93,600元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66276号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66276号民事判决第四项为：上海荣泰金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付晶辉（上海）实业有限公司物业管理费93,600元；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66276号民事判决第五项为：上海荣泰金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付晶辉（上海）实业有限公司房屋占有使用费911,040元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费28,634.13元，减半收取计14,317.07元，由上海荣泰金融信息服务有限公司负担7,309.49元,由晶辉（上海）实业有限公司负担7,007.58元。反诉案件受理费计14,441元（已减半收取），由上海荣泰金融信息服务有限公司负担6,920.88元，由晶辉（上海）实业有限公司负担7,520.12元。二审案件受理费人民币8,149元，由上海荣泰金融信息服务有限公司负担7,228.32元，晶辉（上海）实业有限公司负担920.68元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、�定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……