河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1910号
上诉人（原审被告）河南省兴达置业有限公司。
法定代表人赵振超，总经理。
委托代理人段颖杰，该公司员工。
委托代理人李丰梅，该公司员工。
被上诉人（原审原告）赵玉梅。
委托代理人任正云。
被上诉人（原审原告）任豪。
委托代理人任正云。
上诉人河南省兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人赵玉梅、任豪房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第522号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴达公司的委托代理人段颖杰、李丰梅，被上诉人赵玉梅、任豪的委托代理人任正云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月21日，赵玉梅、任豪与兴达公司签订了编号为0400999的《商品房买卖合同》一份，该合同第三条约定，该商品房建筑面积71.15平方米，其中套内建筑面积58.762平方米，公摊面积为6.388平方米，门廊计12平方米按一半计算为6平方米，三项共计71.15平方米；该合同第四条第1项约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4300元，总金额305945元整；该合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积一合同约定面积）÷合同约定面积×100%；该合同第八条约定，出卖人应当在2004年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符本合同约定的商品房交付买受人使用。同时该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按第2、3项处理：第2项约定买受人不退房的，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。第3项约定，出卖人应在商品房交付使用后480日内将房产证实际办理完毕，买受人配合领取房产证。另查明，由于兴达公司的原因致使涉案房屋于2013年1月30日才进行产权登记且本应由兴达公司承担的交易手续费918元为赵玉梅、任豪垫付。涉案房屋房产证显示该房屋建筑面积为64.54平方米，套内建筑面积58.96平方米。合同约定建筑面积与产权登记建筑面积误差为6.61平方米。再查明，双方因涉案房屋的面积及逾期办证发生纠纷后，赵玉梅、任豪向兴达公司递交退款申请书，要求兴达公司退房款47730元及交易手续费918元。兴达公司方认为面积误差较大的原因系屋外阳台面积未算在内，而赵玉梅、任豪亦实际使用该阳台，不存在双倍返还问题，兴达公司已于2015年1月20日向赵玉梅、任豪支付24253元（即918元＋28423元一88元一5000元=24253元，其中交易费手续费918元、房屋面积误差费28423元、测绘费88元、门廊占有使用费5000元）。
原审法院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房屋卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方在《商品房买卖合同》的第三条、第五条有约定，应按约定处理，则赵玉梅、任豪主张兴达公司返还多收取的房价款面积误差在3%之内的9202元计算有误，支持9178.35元（71.15平方米×3%×4300元／平方米＝9178.35元）；赵玉梅、任豪主张兴达公司双倍支付房价款提出面积误差在3%之外的38528元亦计算有误，支持38489.3元（（71.15平方米一64.54平方米）一71.15平方米x3%}x4300元／平方米×2＝38489.3元）；赵玉梅、任豪主张兴达公司支付逾期办证违约金189000元过高，按双方合同约定支持3059.45元（305945元×1%＝3059.45元）；赵玉梅、任豪主张兴达公司支付代其缴纳的交易手续费918元，亦合法有据，予以支持。赵玉梅、任豪主张逾期退款利息10050元及损失赔偿金38000元，证据不力，不予支持。以上共计51645.1元，鉴于兴达公司已向赵玉梅、任豪支付24253元（其中交易手续费918元、误差面积款23335元），则兴达公司应于本判决生效之日起十日内再支付赵玉梅、任豪27392.1元（其中误差面积款24332.65元、违约金3059.45元）。综上，依照《中华人民共利国合同法》六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、河南省兴达置业有限公司于本判决生效之起十日内支付赵玉梅、任豪27392.1元；二、驳回赵玉梅、任豪其他诉讼请求。案件受理费5586元，赵玉梅、任豪负担2402元，河南省兴达置业有限公司负担3184元。
上诉人兴达公司不服原审法院判决，向本院上诉称：一、一审法院在案件审理过程中认定事实错误。一审法院简单地认定“房屋面积误差为6.61平方米”是不符合实际的。被上诉人在购房时，上诉人对门廊部分作出特殊约定“门廊计12㎡，按一半计算6㎡。从该合同附件二可以看出，上诉人已经明确说明房屋平面图不包含门廊面积，测量面积也不包含门廊，对于门廊有特殊约定：被上诉人同意将门廊作半价售予被上诉人，并且不在平面图测量范围。由此可以就出，本案实质上确实存在面积误差，但是误差的面积为：合同约定套内建筑面积＋公摊面积以房管局测量面积：58.762＋6.388-64：54=0.61（平方米）。上诉人认为：虽然本案商品房买卖合同中，约定面积为71.15㎡，房管部门测量的面积为64.54㎡，但是被上诉人实际占用的面积为70.54㎡，虽然门廊没有在测量范围内，但是被上诉人实际占用并使用，所以上诉人认为涉案房屋的面积误差为0.61平方米。二、一审法院在案件审理过程中适用法律错误。1、本案已超诉讼时效。从双方提交的证据来看，被上诉人已经明确知道办理产权证的最后期限为2006年5月26日，根据《民法通则》关于2年诉讼时效的规定，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效的规定。办理房产证的行为不是上诉人的单方行为，被上诉人有义务配合，被上诉人对上诉人逾期办理房产证的行为是知道的，由此可知，被上诉人的主张已经超过诉讼时效。三、根据《人民法院诉讼收费办法》第29条之规定，本案一审法院判决我公司承担诉讼费用过高。综上，请求二审法院依法依法撤销（2015）二七民二初字第522号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉求或发回原审重审。
被上诉人赵玉梅、任豪答辩称：原判虽依法支持我们双倍返还房款的诉讼请求，但逾期退款和办证所造成的利息及损失原审法院没有支持。请求二审法院查明事实纠正一审错误判决，维护当事人的合法权益。
本院认为：赵玉梅、任豪与兴达公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同有效，受法律保护。合同第三条明确约定：“该商品房建筑面积共71.15平方米，其中套内建筑面积58.762平方米，公摊面积6.388平方米，门廊计12平方米按一半计算为6平方米，三项共计71.15平方米。”合同第五条明确规定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。房管部门给赵玉梅、任豪颁发的郑房权证字第1301027009-2产权证显示该房屋建筑面积为64.54平方米，套内建筑面积58.96平方米。产权证的登记的面积与合同约定建筑面积误差为6.61平方米，超出面积误差比3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房屋卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，故赵玉梅、任豪要求兴达公司双倍返还多收房价款的诉讼请求，本院予以支持。兴达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费484.8元，由河南省兴达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳修文
审判员 崔凤茹
审判员 王宏毅
二〇一五年十月十九日
书记员 朱家珍