中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第399号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：怀化富达房地产发展有限公司，住所地湖南省怀化市天星坪舞水二桥桥头。
法定代表人：曾昌恩，该公司董事长。
委托代理人：周磊，湖南人和人律师事务所律师。
委托代理人：李哲炜，湖南人和人律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：怀化市凯乐迪大酒店，住所地湖南省怀化市鹤城区天星西路*号。
法定代表人：伍盛林，该酒店总经理。
再审申请人怀化富达房地产发展有限公司（以下简称富达公司）与被申请人怀化市凯乐迪大酒店（以下简称凯乐迪大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省高级人民法院于2015年1月5日作出（2014）湘高法民一终字第194号民事判决（以下简称二审判决）。富达公司不服该判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查。现已审查终结。
富达公司申请再审请求：撤销二审判决，对本案予以合法判决；判令凯乐迪大酒店承担本案全部诉讼费用。
主要理由：（一）二审判决错误解释“禁止引进”的合同约定含义，导致错误认定合同约定解除条件成就。
案涉《房屋租赁合同》第十三条第四项约定，富达公司不得引进经营与凯乐迪大酒店经营项目相同的项目，违约则凯乐迪大酒店有权单方解除合同。上述约定应解释为富达公司不得与他人缔结合同，引入同类经营。二审判决将上述约定解释为富达公司不得主动“引入”同类经营和防范所有可能同类经营的结果，对富达公司而言，责任过于沉重且难以操作，损害富达公司合法权益。如果按照上述解释，富达公司在出售商品房时，需要对购买者附加房屋用途上的限制，依据理性第三人的常识通理判断，必然造成无人愿意购买的窘境。此种解释损害了富达公司作为房地产发展公司的合法权益。富达公司并未违反约定的“禁止引进”义务，且凯乐迪大酒店现仍在经营，合同解除条件并未成就，合同不应解除；若合同强行解除，富达公司除了高达约1654万元的赔偿义务外，一无所获。
（二）二审判决判令富达公司赔偿凯乐迪大酒店现有资产损失及未履行租赁期的利润损失是错误的。
首先案涉合同不应解除，富达公司不应赔偿凯乐迪大酒店现有资产损失与尚余租赁期的利润损失。其次，若合同解除，凯乐迪大酒店的全部损失为酒店的现有资产，在确定损失赔偿的数额时，应以此为限，而非以平均年利润与剩余租期另行计算出“间接损失”，即可得利益损失。凯乐迪大酒店已通过获赔现值损失完全收回了投资回报，此种“间接损失”不存在。
（三）二审判决判令富达公司按实际租房面积返还租金给凯乐迪大酒店是错误的。
案涉合同并未约定租金多退少补，而是以“租赁期内合同租金不进行调整”的约定达成按季度定额支付租金的方式。公平原则并非法定的争议条款解释方法，二审判决适用公平原则将有关租金约定解释为多退少补，适用法律错误。
（四）二审判决未对违约金数额进行调整，适用法律错误。
富达公司曾在一审中对凯乐迪大酒店迟延缴纳租金等情形提起违约的反诉，依据《合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，应当视作富达公司请求法院对合同约定过高的违约金进行调整。
综上，富达公司依据《民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。
凯乐迪大酒店答辩称，富达公司提出的申请不符合法律规定的申请再审条件，请求予以驳回。首先，富达公司未提供新的证据足以推翻二审判决。其次，富达公司有关二审判决适用法律错误的观点，均不符合适用法律错误的认定条件，二审判决适用法律并无不当。二审判决有关约定解除条件含义的解释，凯乐迪大酒店损失数额的认定，租金计算方法的认定均符合法律规定。诉讼中，富达公司始终未就调整违约金提出主张，其亦未举证证明违约金明显高于凯乐迪大酒店的实际损失。富达公司认为“只要提起反诉就应当视作富达公司请求法院对约定过高的违约金进行调整”的观点，与法律规定不符。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案对如下问题进行审查：（一）案涉合同约定的解除条件是否成就；（二）如果合同解除，富达公司是否应当赔偿凯乐迪大酒店剩余租期内的可得利益损失；（三）富达公司是否应返还凯乐迪大酒店超出实际租用面积的租金；（四）富达公司承担的违约金数额是否应予调整。
（一）关于案涉合同约定的解除条件是否成就问题。
对这一问题的认定，首先要分析合同约定的解除条件。案涉《房屋租赁合同》第十三条第四款约定，富达公司有下列情形之一的，凯乐迪大酒店有权单方解除合同，并要求赔偿损失：……3租赁期内，富达公司不得于本楼栋引进经营与凯乐迪大酒店经营项目相同的项目。对于该条款文字表述上的矛盾，富达公司在庭审中认可系笔误，双方签订该条款的真实意思是富达公司不得引进与凯乐迪大酒店有同行竞争的企业。现双方争议的是对于“引进”含义的理解。《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依照上述法律规定的合同解释原则，从双方当事人订立合同的背景及目的角度分析，双方签约时，富达商业广场24层楼仅有二三层出租，一楼出售了一个门面，在此情况下，凯乐迪大酒店一次性承租了富达商业广场9层楼，在助于富达公司及早回收投资成本同时，亦提升了富达商业广场的商业价值。双方在订立合同过程中，对各自的权利义务经充分考虑，确定禁止在富达商业广场出现与凯乐迪大酒店有同业竞争的企业，即保证凯乐迪大酒店在富达商业广场的独家经营权。这一约定一方面符合凯乐迪大酒店在作出巨大投资后，对自身经营利益的保护，系其实现合同目的考量或者保障方式。富达公司在获得上述利益时，对自身合同责任的设定。从诚实信用角度解释，富达公司应当诚信履行合同义务，不仅不能主动引进与凯乐迪大酒店相同的经营业务，亦应防范该同类经营义务的出现，以不影响凯乐迪大酒店合同目的实现。具体而言，其在处分房产包括出租、出售房产时，应对房产用途予以限制。而富达公司在出售房产时，未对房屋用途作出限制性约定，违背诚信履约原则，构成违约。富达公司认为如果其对出售房屋的用途进行限制，会导致购房人减少或者没有，损害其合法权益。富达公司并未提供证据证明其限制出售房屋用途会导致购房人减少的事实存在，即使该事实存在，在合理范围内，属于其签订《房屋租赁合同》，对自身责任负担约定应当承担的经营风险。其为自身利益的实现，故意不履行《房屋租赁合同》中约定的义务，并将其应承担的经营风险转移给凯乐迪大酒店，放任与凯乐迪大酒店相同经营的酒店出现，客观上造成凯乐迪大酒店利益受损，合同目的无法实现。二审判决综合富达公司的违约程度及凯乐迪大酒店损失实际发生的客观事实，认定富达公司的“恶意不履行防范引进相同经营项目的行为”系合同约定的“引进”行为，符合《合同法》确定的合同解释原则。富达公司认为其行为不属于案涉合同约定的“引进”行为，合同约定解除条件不成就的再审理由不成立。
（二）关于案涉合同解除后，富达公司是否应当赔偿凯乐迪大酒店可得利益损失问题。
《民法通则》第一百一十五条规定：合同的变更和解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定，合同解除的场合，当事人可以请求赔偿损失。案涉合同第十三条合同解除第四项约定，富达公司有下列情形之一的，凯乐迪大酒店有权单方解除合同，并有权要求富达公司赔偿其损失（包括直接损失、间接损失及因此而产生的合理费用）。依照上述合同约定的损失范围，案涉合同解除后，凯乐迪大酒店投入巨额资金获得经营收益的目的落空，该经营收益的丧失必然成为其损失，即凯乐迪大酒店主张的间接损失，富达公司应予赔偿。案涉合同系继续性合同，合同解除时尚余租期8年零9个月，二审判决考虑到市场风险、酒店新旧程度及宏观政策等因素对酒店入住率的影响，酌定凯乐迪大酒店间接损失数额为该酒店前三年平均经营利润的20%，适用法律正确。富达公司认为合同解除后，其已经返还凯乐迪大酒店的全部投资，故不存在凯乐迪大酒店间接损失问题，与本案合同履行情况及合同约定不符，其该项申请再审理由不成立。
（三）关于富达公司是否应返还凯乐迪大酒店超出实际租用面积的租金问题。
富达公司与凯乐迪大酒店在签订《房屋租赁合同》时，涉案房产并未经准确测量，双方对租赁面积的表述是“约8000㎡”，同时约定了租金单价。从上述签约情况看，可以认定合同有关每平方米租金单价的约定是明确的，该单价在租赁期内依照合同约定不予调整。因签约时实际租赁面积不确定，在合同未就实际租赁面积与约定租赁面积不同时租金不予调整作出特别约定情形下，在租赁面积可以明确时，双方据实确定租金，应是合同约定的应有之义，亦是房屋租赁合同的履约惯例。富达公司认为其不应返还凯乐迪大酒店按照实际租赁面积计算多缴纳的租金，缺乏事实及法律依据，该申请再审理由不成立。
（四）关于富达公司承担的违约金数额是否应予调整问题。
《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以支持当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照上述法律及司法解释规定，富达公司如果认为其承担的违约金过高，应当明确提出主张，并就其主张提供相关证据。其认为其对凯乐迪大酒店迟延缴纳租金等情形提起违约的反诉，应当视作请求法院对合同约定过高的违约金进行调整，缺乏法律依据。其认为二审判决应对其承担的违约金予以调整的理由不成立。
综上，富达公司申请再审的理由均不成立。其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回怀化富达房地产发展有限公司的再审申请。
审判长 杨临萍
审判员 关 丽
审判员 李 琪
二〇一五年九月九日
书记员 王楠楠