江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03583号
上诉人（原审被告）姚秀亮。
委托代理人田波。
委托代理人田东升，江苏石湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢书永。
委托代理人赵春明。
上诉人姚秀亮因与被上诉人卢书永企业出售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第2499号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于苏州市高新区长江路199号3幢207室房屋所有权人为周华寿，共有人为林许成、张赛娇、林赛香；3幢208室房屋所有权人为林陈北，共有人为林美清、陈凤严、苏会英。2011年，赵德军代姚秀亮作为承租方（乙方）与出租方代表林许成（甲方）签署《房屋租赁合同书》一份，约定乙方向甲方上述房屋用于开设旅馆，租期自2011年7月1日起至2016年6月30日止，租金为19160元／月，租房保证金为30000元。该合同第十条第3款载明：“合约期内如乙方经营不善转让，需经甲方同意，三方协商后方可转让”。同年4月28日，赵德军代姚秀亮与林许成签订《补充协议》一份，约定分期支付房租详细表如下：2011年4月27日付2011年7月1日至2012年1月1日六个月房租115000元及押金30000元，合计145000元；2011年12月1日付2012年1月1日至2012年7月1日六个月房租115000元；2012年6月1日付2012年7月1日至2013年1月1日六个月房租115000元；2012年12月1日付2013年1月1日至2013年7月1日六个月房租115000元；2013年6月1日付2013年7月1日至2014年7月1日十二个月房租253000元…上述《房屋租赁合同书》及《补充协议》签订后，姚秀亮于2012年6月26日在该地址设立苏州高新区狮山常祝旅社，从事旅馆经营。
2013年9月28日，卢书永（乙方）与姚秀亮（甲方）签订《转让合同》一份，其内容如下：一、经甲乙双方协议达成一致意见后，甲方愿意把常祝旅馆转让给乙方卢书永按以下条件经营。1、常祝旅社的经营权和所有装饰财产权，以陆拾伍万元一次性转让给乙方所有。甲方姚秀亮自转让之日起无权过问常祝旅社的正常经营。2、自甲乙双方转让之日起，乙方在经营旅社期间如有一切违法事情和经营常祝旅社期间所有一切事情都由乙方承担负责。所有一切事情与甲方无关。3、自签订合同之日起，甲方退出常祝旅社，让乙方全权经营常祝旅社。本合同一式贰份。双方签字之日后生效。双方在该合同下方签字确认。其后，卢书永向姚秀亮交付了703000元（其中包括姚秀亮已经支付的2013年9月28日至2013年12月31日的房租63000元、姚秀亮向房东支付的装修保证金30000元、旅馆转让费610000元）。同时，姚秀亮向卢书永口头承诺将在合同签订后20天之内找到房东并协助卢书永与房东签署房屋租赁合同。合同签订后，姚秀亮将常祝旅社交付卢书永经营至今。
另查明，2013年7月1日，无锡市锡山区人民法院告知姚秀亮苏州市高新区长江路199号3幢107、207房屋已经进入执行评估拍卖的程序，要求姚秀亮作为3幢207房屋的租户提供租房合同的复印件，并询问姚秀亮是否将装修部分一并评估，姚秀亮称其为207室、208室装修共花费70-80万元，包括床、空调、柜子、电视、热水器等，要求将装修一并评估。2014年4月14日，无锡市锡山区人民法院出具（2013）锡法执字第0512号执行裁定书，裁定“苏州市高新区长江路199号3幢207房产、苏州市高新区长江路199号3幢107室房产的财产权自本裁定送达申请执行人陈金玉时起转移”。2014年7月1日，苏州市高新区长江路199号3幢207房屋所有权转移至陈金玉名下。
又查明，2013年11月13日，卢书永向原审法院起诉，以姚秀亮未能在承诺的20天内协助其办理营业执照、消防许可证、税务登记证等过户手续并找到房屋与其签订房屋租赁协议为由，要求解除双方于2013年9月28日签订的《转让合同》、姚秀亮返还其支付的703000元并承担本案诉讼费、保全费等。在该案审理过程中，原审法院追加陈金玉为第三人参加诉讼。庭审中，陈金玉表示由于卢书永拒绝向其支付房租，故不同意卢书永继续承租苏州市高新区长江路199号3幢207房屋。庭审中，姚秀亮提供一份其与原房东林许成的电话录音，在录音中，林许成表示曾向卢书永索要过房租，但卢书永拒绝支付。对此，卢书永表示对于该份录音的真实性不确定，但确实有人向其索要过房租，但由于其不知道对方身份，故没有答应支付房租。2014年10月22日，原审法院作出（2013）虎民初字第2237号民事判决书，认定卢书永与姚秀亮之间的《转让合同》依法成立并生效且已切实履行，卢书永要求解除合同于法无据，故判令驳回卢书永全部诉讼请求。上述判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。
本案一审庭审中，双方一致确认卢书永为姚秀亮代缴了2013年6月-9月的水费3396元，姚秀亮表示愿意返还；卢书永称2015年春节前后，在派出所的调解下，其曾向陈金玉支付房租80000元左右。
原审原告卢书永的诉讼请求为：1、姚秀亮支付卢书永转让费30000元，装修定金25000元，水费3500元，装修保证金30000元，诉讼费、误工费、交通费、财产保全费40000元，违约造成的损失120000元，合计248500元。2、本案诉讼费用由姚秀亮承担。一审诉讼中，卢书永自愿放弃要求姚秀亮支付诉讼费、误工费、交通费、财产保全费40000的诉讼请求。
原审法院认为，公民之间依法成立的合同受法律保护。本案中，原告卢书永与被告姚秀亮签订的《转让合同》系双方当事人真实意思表示，经双方签字确认后成立并生效。姚秀亮在合同签订后即将苏州高新区狮山常祝旅社交付给卢书永经营至今，卢书永也向姚秀亮支付了合同约定的大部分款项，因此，该转让合同系一个依法成立并生效且已切实履行的合同，不得随意解除。但是，案涉旅社所占有房屋在双方协商转让前已进入执行评估拍卖程序，姚秀亮在对此明知的情况下却并未如实告知卢书永，而是隐瞒了该事实，而该隐瞒行为影响了双方关于转让价格的确定，其依法可享有请求变更合同内容的权利，包括减少价款。并且，因姚秀亮在庭审中认可其曾向卢书永口头承诺协助后者与原房东签署房屋租赁合同，结合证人李某甲和李某乙的证言，可以认定姚秀亮确实曾口头答应将在合同签订后20天之内找到原房东并协助卢书永与房东签署房屋租赁合同，但其一直未能履行该义务，虽根据2014年3月6日姚秀亮与林许成的电话录音可知林许成已向卢书永催要过房租，且卢书永也认可确实有人曾向其催要过房租，但催要房租并不等同与协商签订房屋租赁合同，姚秀亮也从未安排二人见面商谈房屋租赁事宜，故姚秀亮该不作为构成违约，其应承担违约责任。综上，本院认为，姚秀亮在与卢书永签订转让合同前隐瞒了旅社所占用房屋已被法院查封且进入执行拍卖程序之事实，在与卢书永签订转让合同后亦未按约在20天内安排卢书永与原房东见面协商房屋租赁合同的签署事宜，构成违约，故卢书永要求其承担违约责任的诉讼请求具有相应事实及法律依据，本院对此予以支持。因双方对违约责任的承担方式未作明确约定，故本院从本案的实际情况出发，结合当事人的过错及合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌定姚秀亮承担双方约定转让价款20%的违约责任即130000元，同时，姚秀亮应返还卢书永代其缴纳的2013年6月-9月期间的水费3396元，上述合计133396元，鉴于卢书永尚欠姚秀亮转让款40000元，故两相折抵后，姚秀亮应再行支付卢书永93396元。
至于卢书永要求姚秀亮返还转让款30000元的诉讼请求，本院认为，虽姚秀亮在（2013）虎民初字第2237号案件审理过程中确曾同意对旅社内部装修及设施按九折计算，但此仅为方便诉讼而做出的让步，且该让步仅针对法院可能做出的解除判决，并非旅社真实的转让价格，故原告该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。
至于卢书永要求姚秀亮返还装修定金25000元的诉讼请求，本院认为，姚秀亮虽存在上述隐瞒事实及违约行为，但双方之间的《转让合同》并未因此而解除，卢书永也一直经营案涉旅社至今，不影响其与装修公司之间可能存在的装修协议的履行，并且，卢书永对此提供的唯一证据仅为苏州盈润装饰工程有限公司出具的《证明》，而该《证明》从本质上讲仅为证人证言，在无其他相应证据诸如装修合同、定金收据、解除协议等相印证的情况下，本院对其真实性不予认可，故原告该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。
至于卢书永要求姚秀亮支付装修保证金30000元的诉讼请求，本院认为，该装修保证金即为《房屋租赁合同书》中所涉租房保证金，因卢书永与姚秀亮在签订《转让合同》时即明确约定由卢书永支付姚秀亮2013年9月-12月房租63000元及租房保证金30000元，此为双方当事人根据《房屋租赁合同书》及《补充协议》协商确定的结果，应为合法、有效，且双方已据此履行，故卢书永该诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，一审法院判决：姚秀亮应于判决生效之日起十日内支付卢书永93396元，驳回原告卢书永其他诉讼请求。案件受理费4428元，由姚秀亮负担1983元，卢书永自行负担2445元。
上诉人姚秀亮不服上述民事判决，向本院提出上诉称一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要理由为：1、被上诉人就本案曾于2013年11月份向原审法院起诉过，原审法院判决驳回了其诉讼请求，判决已生效，现被上诉人又以同样案由、同样理由、同样事实起诉违反了民诉法的规定；2、一审判决认定上诉人违约不符合事实；3、原审法院基于同一事实作出的两份判决相互矛盾；4、被上诉人在诉请中要求赔偿的违约金数额是120000元，可一审判决赔偿损失130000元，超出了诉讼请求，违反了诉讼程序。
被上诉人卢书永答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，现有证据能够证明姚秀亮在与卢书永签订转让合同前隐瞒了旅社所占用房屋已被法院查封且进入执行拍卖程序的事实，在与卢书永签订转让合同后亦未按约在20天内安排卢书永与原房东见面协商房屋租赁合同的签署事宜，一审判决据此认定姚秀亮构成违约并无不当。在原审法院（2013）虎民初字第2237号卢书永诉姚秀亮企业出售合同纠纷一案中，虽该案与本案一审的案由相同，但卢书永的诉讼请求是要求解除合同并返还转让款703000元，显然与本案不同有本质区别，且其依据的事实是建立在解除合同的基础之上，而本案的基础是建立在合同成立并履行的基础上。卢书永根据自己的认知和诉讼策略提起的诉讼并未违反法律规定，故姚秀亮关于卢书永的起诉违反法律规定的主张依据不足，本院不予支持。在本案以及原审法院（2013）虎民初字第2237号卢书永诉姚秀亮企业出售合同纠纷一案中均认定诉争的旅行社在进入执行评估拍卖程序后依然正常经营，但姚秀亮仍应承担隐瞒相关事实、未按约协助卢书永与原房东签署房屋租赁合同事宜的违约责任。故姚秀亮关于原审法院基于同一事实作出的两份判决相互矛盾的主张与事实不符，本院不予采信。另外，原审法院结合当事人的过错及合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌定姚秀亮承担双方约定转让价款20%的违约责任即130000元系包括损失以及违约金在内的赔偿总数额，并未超出卢书永的诉讼请求。故姚秀亮关于一审判决违反诉讼程序的主张依据不足，本院不予支持。综上，姚秀亮的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4428元，由姚秀亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十六日
书记员 杨颖颖