文书内容清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民二初字第195号原告：皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司，住所地：清远市高新技术产业开发区银盏工业园嘉福工业小区B1区。法定代表人：姜礼正。委托代理人：陈建忠，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：谭晓剑，广东嘉得信律师事务所律师。被告：杨娟清，女，住江西省瑞金市。被告：清远市和骏纺织有限公司，住所地：清远市清城沿江二路南七座三层。法定代表人：杨娟清。上列两被告的共同委托代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司诉被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司的法定代表人姜礼正及其委托代理人陈建忠、谭晓剑，被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司的共同委托代理人王志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司诉称：2012年1月5日，被告杨娟清与原告签订一份《土地房屋使用权转让合同》。依据合同的约定，原告将位于清远市高新科技产业开发区银盏工业园嘉福工业小区16843.65平方米的土地使用权及土地上建筑物9014.69平方米转让给被告杨娟清，转让总金额为人民币1600万元，该款的支付方式为：被告杨娟清应在订立合同时支付定金人民币500万元，土地使用证过户到被告杨娟清名下后五日内再付支付500万元，房屋有关证件更名后支付完剩余款项600万元。2012年2月23日，原告与被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司又签订一份《补充合同》，将土地使用权转让到被告清远市和骏纺织有限公司名下，被告清远市和骏纺织有限公司为被告杨娟清予以担保。合同签订后，原告依约在2012年7月31日将土地使用权过户到被告杨娟清投资开办的公司即被告清远市和骏纺织有限公司的名下，而两被告却严重违反合同约定的付款期限，自2012年1月5日至2014年7月4日，分37次才支付原告土地、房屋转让款人民币997万元。2014年7月4日，为了办理房产证的需要，原告与被告清远市和骏纺织有限公司共同委托钟军生全权办理房屋产权登记手续。2014年10月27日，原告的三栋房产全部过户到被告杨娟清投资开办的公司被告清远市和骏纺织有限公司的名下。据此，原告认为，土地使用权及房屋产权已全部过户到被告杨娟清投资开办的公司被告清远市和骏纺织有限公司的名下，被告依约应当支付剩余款项人民币552万元及逾期付款的利息。原告为此多次催讨，被告却总是无故不付。为此，原告特向法院起诉，请求：1、被告支付拖欠原告的购房及土地使用权转让款人民币552万元及逾期付款利息68万元（利息已计算至2014年12月份，此后利息应算至全部款项付清之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司提供如下证据：1、土地使用权转让合同，拟证明原告、被告之间存在土地使用权、房屋买卖关系。原告、被告约定转让款的期限；2、土地使用权转让合同书及土地使用权证书，拟证明原、被告的买卖合同关系，在2012年7月31日原告将其名下的土地使用权转让给被告；3、建设工程规划许可证，4、建筑审核书，证据3、4拟证明原告土地上的建筑物是经合法批准建设；5、协议书，拟证明2014年7月4日签订关于办理房屋转让的事宜，原告已按照约定支付办证所需费用51万元；6、补充合同，拟证明被告清远市和骏纺织有限公司担保法律关系，且将土地使用权过户到被告名下，且由被告清远市和骏纺织有限公司承担担保义务；7、广东省房地产权证，拟证明2014年10月27日原告已将涉案土地的建筑物过户给被告，从而证明原告已经按照约定履行义务，被告也应该按照约定支付款项。被告杨娟清答辩称：1、土地转让款应该抵扣答辩人支付的土地出让金。2、原告的主张已经超过诉讼时效。3、虽办理过户到被告名下，但土地实际没有交付给两被告使用，还是原告使用。被告杨娟清提供如下证据：1、票据、2、银行流水记录、证据1、2拟证明被告为原告垫付了土地出让金892696元；3、转让土地使用权及建筑物纳税义务人鉴证报告，拟证明原告玛基斯公司是营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等税费的纳税人。被告清远市和骏纺织有限公司答辩称：一、原告在法律规定保证期间内未要求答辩人承担保证责任，因此，答辩人免除保证责任，答辩人无需向原告支付任何款项。根据我国《担保法》第19条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。答辩人的保证责任为连带责任保证。同时，根据我国《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。鉴于答辩人与原告之间没有保证期间作出约定，向原告起诉答辩人要求承担保证责任，明显超过保证期间，答辩人免除保证责任，答辩人无需向原告支付任何款项。二、退一步说，即使答辩人需要向原告支付相应款项，但原告所主张的金额及利息计算不准确，答辩人不予认可。被告清远市和骏纺织有限公司提供如下证据：1、票据、2、银行流水记录、证据1、2拟证明被告为原告玛基斯公司垫付了土地出让金892696元；3、转让土地使用权及建筑物纳税义务人鉴证报告，拟证明原告玛基斯公司是营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等税费的纳税人。本院经审理查明，2012年1月5日，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司（甲方）与被告杨娟清（乙方）签订一份《土地房屋使用权转让合同》，约定：甲方拟将依法享有国有土地使用权的工业用地及所建厂房、办公楼、宿舍楼和地面上的有关全部设施等一并转让给乙方；甲方转让的土地、房屋的使用权（包含土地上的所有建筑物及设施）转让总金额为1600万元；付款方式为：乙方应在订立合同时支付定金500万元（其中：2012年1月5日支付200万元，1月13日支付300万元）；土地使用证由甲方过户到乙方名下后五日内再支付500万元，房屋有关证件更名后支付完剩余款项600万元；甲方承担上述资产转让前的所有税费（包括2011年土地使用税，建筑发票以乙方名义开具）；乙方应依据本合同约定按时全额支付土地使用权及地上建筑物的转让费用；在土地及地上物转让前产生的所有债权债务由甲方承担；乙方承担土地使用权、房产所有权变更及有关土地过户之中产生的全部税费。2012年2月8日，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司（转让方）与清远市和骏纺织有限公司（受让方）签订一份《土地使用权转让合同》，约定：甲方通过清远市土地交易中心以交易鉴证的方式将位于国营银盏林场银中村委嘉福工业区，面积为壹万陆仟捌佰肆叁点陆伍平方米的土地使用权转让给乙方，该宗地已经确权发证，原土地使用证编号为清市府国用（2005）第00919号，该宗土地使用权及地上附着物转让总成交价款为1400万元。2012年2月23日，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司（转让方、甲方）与被告杨娟清（受让方、乙方）及被告清远市和骏纺织有限公司（丙方）签订一份《补充合同书》，约定：根据乙方要求，甲方同意将土地使用权转让至丙方被告清远市和骏纺织有限公司，丙方应为乙方的担保方，承担甲乙双方于2012年1月5日所签《土地房屋使用权转让合同》之责任；甲方与丙方于2012年2月8日签订的《清远市土地使用权转让合同书》文本，只作为申报清远市土地交易中心及有关政府部门办理手续使用，不作为双方土地及房产出让依据。2014年7月4日，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司（甲方）与被告清远市和骏纺织有限公司（乙方）及案外人钟军生（丙方）签订一份《协议书》，约定：就皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司位于清远嘉福工业区原国有土地使用权属和已建的厂房、办公楼、宿舍楼转让给清远市和骏纺织有限公司办理房屋产权登记证的相关事宜，为了加快办理房屋产权登记证手续，经甲、乙双方协商同意委托丙方全权代理办理房屋产权登记手续，在办理过程中所有费用由甲、乙双方负责支付给丙方。办证全过程办理费用直接办证费为68万元，劳务费及业务费为40万元，合计108万元，其中皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司负担办证费26万元，劳务费及业务费20万元，合共46万元。皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司应承担支付的所有办证费用在签订三方协议后由皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司出具委托书，委托清远市和骏纺织有限公司支付给丙方，乙方支付转让主合同款项时扣除本费用。上述合同签订后，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司于2012年7月31日将土地使用权人变更为清远市和骏纺织有限公司，变更后的土地使用权证号为：清市府国用（2012）第00380号。2014年10月27日，涉案土地上的办公用房、厂房、宿舍也已变更登记至清远市和骏纺织有限公司名下，变更后的房地产权证分别为：粤房地权证清字第0200169362号、粤房地权证清字第0200169361号、粤房地权证清字第0200169363号。同时，被告杨娟清也分别于2012年1月5日支付200万元，于2012年1月18日支付15万元，于2012年1月19日支付50万元，于2012年2月15日支付50万元，于2012年3月20日支付135万元，于2012年5月23日支付25万元，于2012年5月30日支付25万元，于2012年7月13日支付15万元，于2012年8月28日支付5万元，于2012年9月19日支付15万元，于2012年9月25日支付15万元，于2012年10月17日支付30万元，于2012年10月27日支付38万元，于2012年10月29日支付12万元，于2012年11月5日支付20万元，于2012年11月12日支付10万元，于2012年11月13日支付10万元，于2012年11月20日支付10万元，于2012年12月17日支付10万元，于2012年12月27日支付10万元，于2013年1月18日支付10万元，于2013年1月22日支付10万元，于2013年2月4日支付30万元，于2013年3月11日支付80万元，于2013年3月28日支付37万元，于2013年3月28日支付63万元，于2013年8月24日支付3万元，于2013年9月18日支付3万元，于2013年11月29日支付3万元，于2013年12月26日支付5万元，于2014年1月29日支付5万元，于2014年1月30日支付10万元，于2014年3月25日支付8万元，于2014年4月4日支付20万元，于2014年4月21日支付5万元，于2014年7月4日支付3万元，于2014年10月13日支付2万元，上述款项合共997万元。庭审中，原、被告确认除上述款项及扣除原、被告双方于2012年2月23日《补充合同书》约定的原告应支付的办证费用46万及鉴定费5万元，被告目前仍拖欠原告552万元。此外，被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司在诉讼中向本院提交一张票据，拟证明其于2012年5月30日向清远市国土资源局缴纳了89.2696万元国有土地使用权出让金，被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司认为上述费用应当在土地转让款中予以扣减。被告清远市和骏纺织有限公司就上述费用问题向本院提起反诉，但其未缴纳反诉费用。另外，2012年7月31日中国人民银行公布一年期的贷款年利率为6.61%，2014年10月27日中国人民银行公布一年期的贷款年利率为5.6%。本院认为，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司与被告杨娟清签订《土地房屋使用权转让》后，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司已按合同约定将土地及土地上已建的厂房、办公楼、宿舍楼变更登记至被告杨娟清指定的被告清远市和骏纺织有限公司名下，被告杨娟清也应当按照合同约定履行支付土地房屋转让款的义务，现原告、被告双方均确认被告杨娟清仍拖欠原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司土地房屋转让款552万元，根据债务应当清偿的原则，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司主张被告杨娟清支付土地房屋转让款552万元，合法有据，本院予以支持。由于被告杨娟清未能按约定时间支付土地房屋转让款，已构成违约，根据法律规定，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司要求被告杨娟清支付逾期利息，合法有据，本院予以支持，利息可以每次付款后实际欠款金额按照中国人民银行同期贷款利率计付。逾期付款利息分三部分，第一部分：按照合同约定，被告杨娟清应于订立合同时支付定金500万元（其中：2012年1月5日支付200万元，1月13日支付300万元），但被告杨娟清于2012年1月5日按时支付200万元后，余款300万元分六次付清，因此，余款300万元应支付逾期利息，共3.015264万元（见附件1）；第二部分：按照合同约定，被告杨娟清应于土地使用证过户（2012年7月31日过户）到被告名下后五日内即2012年8月5日再支付500万元，该款被告杨娟清分30次支付497万元，仍有3万元未付清，因此，除2012年7月13日支付15万元不计付利息外，其余29笔款项应支付逾期利息为16.491378万元，另外，余下未付清的3万元也应支付逾期利息，利息从最后一笔付款时即2014年10月13日计至2014年10月27日为65.33元（见附件2）；第三部分：应于房屋有关证件更名后即2014年10月27日支付600万元。由于双方庭审中确认扣减原告应支付的办证费用46万及鉴定费5万元，目前被告杨娟清仍拖欠原告552万元（该欠款已包含了第二部分未付的余款3万元），该部分款项被告杨娟清未付款，应计付逾期付款利息，计至2015年7月20日为22.840533万元（见附件3）。综上，截至2015年7月20日，被告杨娟清应支付的逾期付款利息为42.353708万元。2015年7月21日起的利息可以实际拖欠的欠款552万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至付清之日止。由于被告清远市和骏纺织有限公司在与原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司及被告杨娟清签订的《补充合同书》中约定，清远市和骏纺织有限公司为被告杨娟清的担保方，承担原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司与被告杨娟清双方于2012年1月5日所签《土地房屋使用权转让合同》之责任，根据我国《担保法》第十九条及第二十六条第一款规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，被告清远市和骏纺织有限公司在《补充合同书》中未约定保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任，又因《土地房屋使用权转让》中约定被告杨娟清最后一笔款支付时间为房屋有关证件更名后支付，本案中房屋有关证件更名时间为2014年10月27日，而原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司向法院起诉时间为2015年1月23日，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司并未超出主债务履行期届满之日起六个月，因此，被告清远市和骏纺织有限公司应对被告杨娟清的欠款本息承担连带清偿责任。对于被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司提出本案已过诉讼时效的抗辩，因《土地房屋使用权转让》中约定被告杨娟清最后一笔款支付时间为房屋有关证件更名后支付，而本案中房屋有关证件更名时间为2014年10月27日，因此，原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司的起诉并未超过诉讼时效。对于被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司提出应扣除其于2012年5月30日向清远市国土资源局缴纳的892696元国有土地使用权出让金的抗辩，因该费用是被告于2012年5月30日缴纳，但是原、被告双方在缴纳上述费用期间以及之后双方签订的合同中均未就上述费用问题进行协商，上述费用具体应由谁负担目前尚不明确，如果被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司认为上述费用应由原告负担，被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司可就上述款项另行向法院主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨娟清于本判决生效之日起7日内向原告皇家玛基斯（清远）钛金属科技有限公司支付欠款552万元及利息（截止2015年7月20日的利息为42.353708万元，2015年7月21日起以欠款552万为基数按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；二、被告清远市和骏纺织有限公司对第一项判决确认的债务承担连带清偿责任。案件受理费55200元，财产保全费5000元，合共60200元，由被告杨娟清、清远市和骏纺织有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李 航人民陪审员  刘翠娥人民陪审员  潘素华二〇一五年七月二十三日书 记 员  汤思达附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附件1              第一部分              天数              付款（元）              欠款（元）              利息（元）              本金余额（元）              年利率                  2012-1-13              3000000              3000000.00               0.061                  2012-1-18              5               150000              0              2541.67               2850000.00               0.061                  2012-1-19              1               500000              0              482.92               2350000.00               0.061                  2012-2-15              27               500000              0              10751.25               1850000.00               0.061                  2012-3-20              34               1350000              0              10658.06               500000.00               0.061                  2012-5-23              64               250000              0              5422.22               250000.00               0.061                  2012-5-30              7               250000              0              296.53               0.00               0.061                  总欠利息              30152.64               附件2              第二部分              天数              付款（元）              欠款（元）              利息（元）              本金余额（元）              年利率                  2012-8-5              4850000              0.0560               4850000.00               0.056                  2012-8-28              23               50000              0              17352.22               4800000.00               0.056                  2012-9-19              22               150000              0              16426.67               4650000.00               0.056                  2012-9-25              6               150000              0              4340.00               4500000.00               0.056                  2012-10-17              22               300000              0              15400.00               4200000.00               0.056                  2012-10-27              10               380000              0              6533.33               3820000.00               0.056                  2012-10-29              2               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