河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第8537号
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行，住所郑州市金水区金水路266号。
负责人李红杰，行长。
委托代理人常正纲、钟鸣，河南辰中律师事务所律师。
被告张某。
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行诉被告张某金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常正纲到庭参加诉讼，被告张某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月28日，原告中国银行股份有限公司郑州金水支行与被告张某签订（2010）年3112号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：贷款本金255000元；借款期限30年（2010年11月10日至2040年11月10日止，自贷款人实际放款日起算）；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定归还贷款本息，银行有权按照规定及约定对逾期贷款本息计收罚息；银行因与本合同有关的费用（包括律师费）均由借款人承担。合同的签订地和履行地均为郑州市金水区，另合同约定争议起诉管辖法院为贷款人（本案原告）所在地人民法院。被告贷款房产现已办理抵押登记。合同生效后，中国银行股份有限公司郑州金水支行按约发放了贷款。但被告张某在合同履行期内已连续3期未清偿借款本息。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告张某偿还原告借款本息共计246282.57元；其中本金242672.82元，利息3571.67元，拖欠本金的罚息8.16元，拖欠利息的罚息29.92元（利息及罚息计算至2014年9月18日，自2014年9月19日起至判决确定还款之日止，按合同约定计息）；2、原告对被告所有的位于河南省郑州市管城回族区城东路东、弓庄南街北青2（A-6）号楼3单元27层2705的房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、贷款合同一份，证明双方签订贷款合同；
二、借据、用款凭证各一份，证明贷款已实际发放；
三、抵押合同一份，证明房产已办理抵押合同；
四、抵押登记证明一份，证明房产已办理抵押，原告享有优先权；
五、贷款已还款、未还款明细单一份，证明被告还款及欠款明细；
六、被告身份信息及信用资料一组，证明被告贷款时提交身份信息及信用资料。
被告未答辩、亦未举证。
依据原告诉称及所举证据，结合庭审情况，本院确认以下案件事实：
2010年10月28日，原告作为贷款人，被告作为借款人，河南正商置业有限公司作为保证人签订《住房贷款合同》一份，主要约定：1、个人住房贷款金额为255000元，贷款期限为30年，自2010年11月10日至2040年11月10日（自贷款人实际放款日起算），若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；2、贷款用途仅限于借款人支付其购买位于管城回族区城东路东、弓庄南街北幸福港湾二期青2（A-6）幢3单元27层2705户房产的购房款（若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准）；3、本合同项下贷款利率根据中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行。双方约定为浮动利率方式，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）/每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内贷款月利率为4.605‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；4、按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；5、罚息：(1)若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%,(2)若借款人未按约定用途使用贷款，就挪用部分，从挪用之日起按照挪用贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%,(3)同一笔贷款既逾期又挪用的，按照上述贷款罚息利率中较高者计收利息，（4）按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；6、贷款的发放为贷款人受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户；7、贷款偿还采用按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计360期，还款日为每月的15日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为1452.02元。本合同签订日利率与本合同实际执行利率不同的，以实际执行利率计算的还款金额为准。该合同附件一通用条款中主要约定：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；2、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定行使抵押权（正常还款日为本合同中规定的本金偿还日、利息支付日或借款人依据该合同规定应向贷款人支付任何款项的日期）；3、在担保责任发生后，贷款人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，若贷款为分期清偿的，则贷款人应在基于最后一期债权起算的诉讼时效期间届满之日前行使抵押权；4、在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务（协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物）。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款；5、本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响本担保项下的任何权利及其行使，借款人不得以此抗辩贷款人；6、贷款人出现未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约；7、出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；8、除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。该合同附件二载明抵押人为被告张某、抵押物坐落于郑州市管城区城东路东、弓庄南街北青2（A-6）幢3单元27层2705号。该贷款合同还约定了其他相关事项。
为了确保上述贷款合同的履行，2010年11月9日，被告作为抵押人（甲方）、原告作为抵押权人（乙方）签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，主要约定：1、为确保贷款合同的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全方面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押；2、本合同所对应的贷款合同项下的借款数额为255000元，债务人履行债务的期限自2010年11月10日至2040年11月10日；3、本次商品房抵押所担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；4、甲方在债务履行期内连续三个月或累计六个月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款；5、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿；该合同还约定了其他相关事项。后该抵押房产于2010年10月15日在房产部门办理了抵押登记手续，房产部门于2010年10月16日出具了相应的抵押登记证明。
2010年11月15日，被告在原告贷款借据上签名，向原告借款255000元购买住房，该借据上载明借款金额为255000元、期限自2010年11月15日至2040年11月15日，期数为360期、月利率为4.605‰；原告于同日向被告发放了该贷款。根据原告提交的贷款已还明细清单显示：被告自2014年7月15日至2014年9月18日连续三个月未按约偿还借款，且被告共欠原告的借款本金余额为242672.82元、利息为3571.67元、拖欠本金的罚息为8.16元、拖欠利息的罚息为29.92元，共计246282.57元。
本院认为：双方当事人之间签订的《住房贷款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》均系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告作为借款人，在债务履行期间内已连续三个月未按约定向贷款人即原告履行归还借款义务，已构成违约，原告有权按照约定宣布《住房贷款合同》项下贷款本息全部提前到期、要求被告履行清偿义务，并有权就抵押登记的担保房产享有优先受偿权。综上，原告的主张合法有据，应当予以支持。被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张某于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司郑州金水支行截止至2014年9月18日的借款本金、利息及罚息共计246282.57元（2014年9月18日之后的利息及罚息应按照合同约定计算至判决确定的还款之日）。
二、原告中国银行股份有限公司郑州金水支行有权就位于管城回族区城东路东、弓庄南街北青2（A-6）号楼3单元27层2705的抵押登记房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4994元、公告费560元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 马海涛
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 吴庆伟
二〇一五年十二月四日
代理书记员 周玉培