江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2402号
上诉人（原审被告）：北京网库信息技术股份有限公司，住所地：北京市海淀区北四环中路209号G座5302室，现住所地：北京市朝阳区北三环胜古中路蓝宝大厦402室，统一社会信用代码：91110108777071334E。
法定代表人：王海波，系公司董事长。
委托诉讼代理人：陈开洋，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区京东大道300号水榭尚都A-1栋701室（第7层），统一社会信用代码：91360111563823051D。
法定代表人：孙坚，系公司总经理。
委托诉讼代理人：饶国频，江西华邦律师事务所律师。
上诉人北京网库信息技术股份有限公司（以下简称北京网库公司）因与被上诉人江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司（以下简称江西省中小企业创业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
北京网库公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：请求贵院依法撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初906号民事判决书，查明事实依法改判或发回重审;本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院驳回上诉人在一审中提出追加江西省中小企业服务中心为本案第三人请求的行为，直接导致其未能全面查明本案事实而作出错误判决，具体理由如下：1、被上诉人与江西省中小企业服务中心均为原江西省中小企业局下属单位。上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》之前，经原江西省中小企业局招商引资，与江西省中小企业服务中心签订《江西电子商务服务平台建设合作协议》，该协议约定江西省中小企业服务中心为上诉人江西省子公司提供面积约100平方米的办公场所并提供扶持资金，同时指定上诉人租赁并入住本案涉案房屋，因而江西省中小企业服务中心与本案《房屋租赁合同》的签订有直接的关系。2、被上诉人与江西省中小企业服务中心系同一行政主体管辖下的下属单位，且江西省中小企业服务中心的全资子公司江西省中小企业服务有限责任公司是被上诉人的股东，其持股比例为16%，双方存在股权持有等关联关系，实则为一家。3、本案中，江西省中小企业服务中心一方面招商签约，指定上诉人入住并租赁被上诉人房屋，又承诺免费提供房屋、提供政策资金扶持。但其另一方面又不履行合同义务，反而让上诉人单方投资，同时以被上诉人作为诉讼主体来起诉上诉人追偿房屋租金，充分的体现了被上诉人与江西省中小企业服务中心之间的关联关系，也进一步说明应将江西省中小企业服务中心做为本案第三人，才能全面查清案件事实。4、一审法院仅依据合同相对性原则，便驳回上诉人追加第三人的请求，其行为违反了民事诉讼查清事实、分清是非、正确适用法律的基本原则，并直接导致其未能全面了解本案的真实案件情况，错误作出了一审判决。二、一审判决在错误认定事实的情况下，直接导致适用法律错误，具体理由如下：1、一审法院在未全面查明江西省中小企业服务中心与被上诉人以及本案涉及的《房屋租赁合同》与《江西电子商务服务平台建设合作协议》之间的真实关系的情况下，直接依据《合同法》相关规定判决上诉人支付租金及违约金的实属错误适用法律。2、一审法院认定“双方的租赁行为从2017年2月28日已经实际解除”，在一审法院认定上诉人存在违约的情况下，其应当适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的情形进行处理，而根据该司法解释第十一条规定的情形，均存在可能折抵的情形，但一审法院却适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，实为适用法律不当。
江西省中小企业创业公司辩称，1.原审法院认定，本案为租赁合同，答辩人与被答辩人为租赁合同相对人，双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效是正确的。答辩人用于出租的房屋为答辩人所有，与被答辩人签订的《房屋租赁合同》为双方之间的独立合同，该合同没有涉及任何第三方，也和被答辩人与江西省中小企业服务中心签订的《江西电子商务服务平台建设合作协议》不关联。2.原审法院认为，被答辩人与第三人之间签订的《江西电子商务服务平台建设合作协议》存在争议可另行起诉是正确的。答辩人系独立法人，与股东江西省中小企业服务有限责任公司没有人员、业务、财务等方面的交叉或混同，江西省中小企业服务有限责任公司在答辩人处的持股比例为16％，非实际控制人。《房屋租赁合同》、《江西电子商务服务平台建设合作协议》为二个独立合同，为不同法人主体之间签订，系不同法律关系。被答辩人与江西省中小企业服务有限责任公司的股东江西省中小企业服务中心之间签订的《江西电子商务服务平台建设合作协议》，不能约束答辩人，不能对抗与答辩人签订的《房屋租赁合同》。况且，《江西电子商务服务平台建设合作协议》中没有对被答辩人租赁办公场所可以不交租金或少交租金的任何意思表示。
江西省中小企业公司向一审法院起诉称：被告向原告支付房屋租金547680元，违约金348038.4元，两项合计895718.4元整；本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2012年12月3日原告江西省中小企业创业公司（出租方）与被告北京网库公司（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于南昌市青山湖区京东大道300号水榭尚都A-1#楼第7层943平方米的房屋出租给乙方作为中国网库在江西品类网运维中心办公室使用。合同签订后七个工作日内交房，租赁期为三年，自2013年3月1日至2016年2月26日止，共计36个月。房屋年租金第一年为226320元，以后年份逐年递增10%，即第二年为248950元，第三年为273840元，乙方在签订合同时付给甲方壹万元人民币为定金，正式交房后该定金转为房屋租金，以后租金一年一付，每上一年度的2月15日之前支付下一年度的租金，租金转入甲方指定的银行账户。在租赁期间，任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方。甲、乙双方签订的房屋租赁合同。如甲方未能按期向乙方移交出租房屋，属于甲方违约，甲方每天按年租金的1%向被告支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同，如乙方为按时向甲方支付所有应付款项以及应有乙方承担的水电、物业等费用，属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋。该《房屋租赁合同》签订前后，被告北京网库公司共计向原告支付485270元，包含房屋定金10000元、2013年3月1日至2014年2月29日房屋租金226320元（含先行定金支付的40000元）、2014年3月1日至2015年2月29日的房屋租金248950元。2015年3月1日至合同届满之日的房屋，被告未再支付，2015年4月13日，原告向被告发出催款通知书，要求被告立即支付2015年3月1日至2016年2月29日的房屋租金273840元。被告未实际支付，并一直使用该房屋至2017年2月28日。故原告向原审法院起诉要求被告按照租赁合同约定立即支付房屋租金并承担违约责任。
原审法院认为，原告江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司与被告北京网库信息技术股份有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方公司的真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定及时履行支付房屋租金的义务。原、被告对退租时间陈述不相一致，但经法庭询问，原告法定期限内未答复原审法院具体的退租时间，故退租时间以被告陈述为准，应当为2017年2月29日。《房屋租赁合同》约定房屋租赁的时间为2013年3月1日至2016年2月29日，共计三年。合同到期后，被告仍然继续使用原告房屋，视为对原合同的延续，应当按照合同约定向原告支付房屋使用费用，故2016年3月1日至2017年2月29日的房屋租金为273840元。被告在合同履行过程中，确实存在欠缴租金的情形，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，并支付违约金。原《房屋租赁合同》约定每天向租赁方支付所欠款1%的违约金，诉讼过程中，原告主动下调违约金，要求按年利率36%计算违约金，但被告仍然提出违约金过高，要求考虑扣减违约金。原审法院考虑，原被告双方在合同履行过程中的实际情况，及原告的实际损失，认为违约金不应当超过银行同期贷款利率的四倍，即年利率24%较为适宜，故调整违约金按年利率24%。原告计算违约金方式也有误，不应在违约金基础上再行支付利息，故截止2017年9月1日，违约金的计算方式按以下方式计算。2015年2月29日至2016年3月1日的违约金计算273840元×24%/年利率＝65721.6元；2016年2月29日至2017年9月1日按租金537680元×24%/年利率＝193564.8元；上述两笔合计为259286.4元。被告要求追加第三人参加本案诉讼，但本案为租赁合同纠纷，原、被告即为租赁合同的合同相对人，被告认为与第三人之间签订的《江西电子商务服务平台建设合作协议》第三人存在违约行为，可以另行起诉。被告要求折抵10000元定金，由于双方的租赁行为从2017年2月29日已经实际解除，故被告要求定金折抵，原审法院予以支持，从被告实际应当支付的房屋租金处折抵。被告要求将房屋的装修资金折抵房屋租金和违约金。原、被告双方装修款的折抵没有约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决：一、被告北京网库信息技术股份有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司支付房屋租金537680元；二、被告北京网库信息技术股份有限公司在本判决生效之日起十日内向原告江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司支付违约金259286.4元（上述违约金计算至2017年9月1日，从2017年9月1日至实际租金还清之日的违约金按实际所欠租金并按年利率24%支付）；三、驳回原告江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12757元，原告江西省中小企业创业大厦投资服务有限承担1400元，被告北京网库信息技术股份有限公司承担11357元。
双方当事在二审中均未提供新的证据，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院同时查明，双方约定违约金按日1%计算（年360%），原审法院调整涉案的违约金为年利率24%。
本案的争议焦点：江西省中小企业创业公司是否与案外人江西省中小企业服务中心存在恶意串通行为；涉案的退租时间如何确定。
本院认为，被上诉人江西省中小企业创业大厦投资服务有限公司与上诉人北京网库信息技术股份有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方公司的真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定及时履行支付房屋租金的义务。北京网库公司认为江西省中小企业创业公司在本案中与案外人江西省中小企业服务中心存在恶意串通行为，但北京网库公司未提交相关证据，对于北京网库公司的该主张，本院不予支持。本案中，双方对退租时间陈述不相一致，上诉人认为在2016年底已交还涉案的租赁房屋，但没有证据予以证明，一审法院认为北京网库于2017年2月29日为退租时间并无不当，本院予以支持。另一审法院根据当事人的约定调整涉案的违约金为年利率24%并无不当，本院予支持。
综上，上诉人北京网库信息技术股份有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12757元，由上诉人北京网库信息技术股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十二月十一日
书记员 刘欢欢