上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第979号
原告上海中润解放房地产营销策划有限公司。
法定代表人刘航。
委托代理人乔永刚，上海励精律师事务所律师。
委托代理人李松梅，上海励精律师事务所律师。
被告上海悦合置业有限公司。
法定代表人相迪龙。
委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。
原告上海中润解放房地产营销策划有限公司诉被告上海悦合置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法适用普通程序，由审判员滕继红、代理审判员史建颖、人民陪审员叶育琪组成合议庭，并于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告上海中润解放房地产营销策划有限公司的委托代理人乔永刚，被告上海悦合置业有限公司的委托代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中润解放房地产营销策划有限公司诉称，原、被告双方分别于2011年7月和2012年12月就被告开发的悦合国际广场商品房销售代理签署了《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》和《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》。双方约定由原告为被告开发的悦合国际广场项目商品房提供独家代理销售服务，自2013年1月起，悦合国际广场项目商品房对外销售，至2014年5月，被告累计确认应向原告支付代理服务费20，882，407.31元（人民币，下同），但被告实际仅支付9，875，470.23元，余款11，006，937.08元经原告催讨，被告始终无正式回复亦未支付。据此，原告提起诉讼，要求被告支付原告销售服务代理费11，006，937.08元及自2014年6月25日起至被告实际支付原告销售服务代理费之日止按每日0.05%计算的逾期支付违约金。
被告上海悦合置业有限公司辩称，根据《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》约定，只有房屋成功销售即买房人支付了全部房款后，被告才按每套成交价2.5%的90%的计算标准给付原告销售代理费，剩下的10%在交房后付清，原告的诉请不管房屋是否成功销售，均按每套成交价2.5%的90%甚至100%的标准计算，与合同约定不符。根据《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》约定，每套成交价4%的代理佣金加1万元的奖励是支付分销代理商的，现原告不区分自己代理销售还是指定分销销售的房屋，要求被告全部按每套成交价4.5%的代理佣金加1万元的奖励费支付给原告也与合同约定不符。因此，目前被告无法确定应付原告销售代理费的具体金额。
经审理查明，原告上海中润解放房地产营销策划有限公司与被告上海悦合置业有限公司于2011年7月就被告开发的悦合国际广场商品房销售代理签署了《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》，合同约定，原告代理销售悦合国际广场项目公寓式办公类商品房，被告应按每套成交价2.5%的90%的计算标准计算并给付原告销售代理费，余10%的销售代理费在原告代理销售的房屋实际交付后给付原告；被告逾期支付销售代理费和销售溢价提成的，应自逾期之日起每日按未付款项的0.05%支付逾期违约赔偿金。2012年12月，原、被告双方为加快房屋销售，又签署了《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》，约定原告有权为悦合国际广场项目指定分销代理单位，分销代理单位销售成功后，被告按销售房屋成交价4%的代理佣金加1万元／套的奖励标准支付给原告，由原告再向分销代理单位结算支付，且双方确认，分销代理单位销售成功后，被告应继续按《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》的约定向原告结算和支付每套成交价2.5%的销售代理费。合同还对销售溢价部分代理费的结算和支付、终止条件和双方的违约责任等作了约定。签约后，原告自2013年1月起代理销售悦合国际广场项目商品房，至2014年5月止。期间，原、被告双方通过结算确认被告累计应向原告支付代理服务费20，882，407.31元，但被告实际仅支付9，875，470.23元，余款11，006，937.08元经原告催讨，被告未支付，故原告涉讼。
审理中，被告对上述两份合同的真实性、合法性无异议，并确认已实际仅支付原告代理服务费9，875，470.23元。同时被告认为双方合同约定房屋“成功销售”，即成功签订合同并备案且房款全部支付至被告帐户后，被告才有义务依约支付原告代理服务费的90%，剩余10%在房屋交付后支付，若购房人退房，原告应退还取得的1万元奖励费。而原告部分销售房屋不符上述“成功销售”的要求，但代理服务费按90%甚至100%结算，且无论购房人是否退房，原告诉请均主张已售房屋1万元奖励费，不符合同约定。原告认为代理服务费结算结果已由被告方在分销代理服务费结算表上作了确认。至于存在退房需要被告证明是原告过错造成。
上述事实，有《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》、《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》、银行出具的“收款回单”、悦合国际广场LOFT项目请佣表、汇总表及分销代理服务费结算表等证据为证。
本案的争议焦点：一是代理服务费的计算标准如何确定二是被告应否在房屋销售成功后才支付原告90%或100%的代理服务费三是已售房屋被退房的应否扣除1万元奖励费
关于争议焦点一，本院认为，除了原、被告确认原告自行销售而按每套商品房成交总金额的2.5%的标准计算外，其余应按照已售每套商品房成交总金额的2.5%＋4%＋1万元／套现金奖励的标准计算代理服务费。本案审理过程中，被告认为双方签订的上述两份合同是相互独立的合同。原告为悦合国际广场项目指定的分销代理单位销售成功后，被告按销售房屋成交价4%的代理佣金加1万元／套的奖励的标准支付给原告，不应再向原告结算和支付每套成交价2.5%的销售代理费，但事实上原、被告在《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》中明确，原告基于《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》的约定，为被告悦合国际广场项目商品房的独家销售总代理公司，为加快悦合国际广场项目公寓式办公房源销售去化，约定原告有权为悦合国际广场项目指定分销代理单位，故两份合同从名称和内容看是关联的。而且双方在《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同附件一》中约定，分销代理单位的有效客户在销售成功后，被告在按照该套商品房成交总金额的4%＋1万元／套现金奖励的标准向原告支付代理服务费的同时，甲方仍应继续按照《悦合国际广场项目商品房独家代理销售合同》的约定向乙方结算和支付应由乙方收取的销售底价部分2.5%的代理费”，而且原、被告双方在合同履行过程中已通过请佣表及请佣汇总表对此进行了确认，因此被告的抗辩理由不成立。
关于争议焦点二，本院认为，原、被告双方在合同履行过程中，双方已通过请佣表及请佣汇总表等对被告应付给原告的代理服务费的比例和金额进行了确认，视为原合同的相关约定实际已作变更，被告强调应在原告“房屋销售成功”后才支付原告90%或100%的代理服务费已无意义。
关于争议焦点三，本院认为，被告不能提供已售房屋发生退房的详细情况，亦无法证明是由于原告方的原因导致的退房，且双方已对被告应付给原告的奖励费作了确认，被告的抗辩缺乏依据。
综上，原、被告双方签订的商品房独家代理销售合同及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽然提出原告主张被告应当支付原告代理服务费的计算标准有误等抗辩，但对原告举证的被告方项目负责人签名确认的有关悦合国际广场LOFT项目请佣表、请佣汇总表等又未能提供相应证据予以反驳，故对其抗辩，本院亦不予认可。原告在合同订立后依约代理销售被告的商品房，且双方通过每月的悦合国际广场LOFT项目请佣表、请佣汇总表等对被告应当支付原告代理服务费作了书面确认，截止2014年5月，被告累计确认应向原告支付代理服务费20，882，407.31元，扣除已付9，875，470.23元，尚欠款11，006，937.08元。现原告要求被告给付拖欠的代理服务费，并依约支付逾期付款违约金于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海中润解放房地产营销策划有限公司代理服务费11，006，937.08元；
二、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内以本金11，006，937.08元为基数，自2014年6月25日起至实际支付之日止，按每日0.05%的标准，计付原告上海中润解放房地产营销策划有限公司逾期付款违约金。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费89，063元，由被告上海悦合置业有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 滕继红
代理审判员 史建颖
人民陪审员 叶育琪
二〇一五年六月十八日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。