上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初13064号
原告(反诉被告)：上海晋建土石方有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王晋根，总经理。
委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄博文，上海市新诚律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：上海万春园投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈凯，执行董事。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告上海晋建土石方有限公司与被告上海万春园投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序。后被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。期间，经原告申请，本院委托司法鉴定，并需以它案鉴定结果为依据而中止审理。原告的法定代表人王晋根及委托诉讼代理人庄学军、被告的法定代表人陈凯及委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海晋建土石方有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同；2、被告返还原告租金150,000元；3、被告返还原告设施设备转让款20,000元;4、被告支付原告装修损失1,228,894元。审理中，原告将诉请3调整为：被告返还原告设施设备转让款16,000元。事实和理由：2015年5月1日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，约定被告将位于本区泗泾镇莘砖公路XXX号“万春园”内聚贤街XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用。合同签订后，原告按约支付租金15万元和设施设备转让款1.6万元，并对系争房屋进行装修。2015年6月26日，泗泾镇市容管理办公室及泗泾镇整治违法建筑工作办公室将一份告知书贴于系争房屋，言明禁止对系争房屋转租，并于2015年7月20日和24日分别作出了限期拆除违法建筑催告书和强制拆除违法建筑通告。原告经调查发现，被告于2014年7月1日即签收一份泗泾镇办公室印发的《关于张施居民区内实施郊野单元规划暂停基础设施建设及装饰项目的抄告》。综上，被告在明知系争房屋不能转租的前提下将该房屋租赁给原告，被告构成隐瞒事实的欺诈，双方签订的房屋租赁合同为无效合同，被告应将所获利益全部返还，并赔偿原告装修损失。原告遂诉至法院。
被告上海万春园投资管理有限公司辩称：系争房屋是合法建筑，双方租赁合同有效；其确实收到被告租金15万元及设施设备转让款16,000元，但不同意返还，也不同意赔偿装修损失，不存在欺诈原告的情况。同时，被告提出反诉，请求判令：１、原告支付被告自2016年4月30日起至实际返还之日止的房屋租金或使用费(自2016年5月1日起至2017年4月30日止按每年15万元计算，自2017年5月1日起至2018年4月30日止按每年16万元计算，自2018年5月1日起至2019年4月30日止按每年17万元计算，自2019年5月1日起至2020年4月30日止按每年18万元计算)；2、原告赔偿被告装修损失1,164,724.9元；3、原告搬离系争房屋并返还被告。庭审中，被告将反诉请求1的使用费截止到2017年2月16日，并撤回第2、3项反诉请求。事实和理由：双方签订的租赁合同后，原告仅支付租金至2016年4月30日，之后租金未予以支付，考虑到系争房屋已经于2017年2月16日被拆除，故提出上述反诉请求。
针对被告反诉，原告辩称：因2016年6月起，泗泾镇相关单位就发出通知、公告，导致其无法使用房屋，故不同意承担房屋使用费。
经审理查明：原、被告于2015年5月1日签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将聚贤街XXX号、约790平方米的系争房屋出租给原告只能用于奇石展厅，不得挪作他用；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金先付后用，双方签订本协议时，原告一次性付清一年租金，需提前一个月付清，每逾期一天按租金的5%收取日滞纳金，每月卫生费60元；租金(不含税价，开具发票向原告另外收取6%税费)第1、2年每年15万元，第3年每年16万元，第4年每年17万元，第5年每年18万元；乙方未经甲方同意不得擅自搭建任何设施，否则将予拆除，租赁期满后的任何建筑及房屋设施必须完好交给甲方，乙方不得损坏和拆卸，所有权归甲方，方可退押金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，双方即按约履行合同，原告支付被告15万元租金和16,000元设备(空调、电热水器)转让费。
之后，原告对房屋进行装修、并自述处理掉部分转让设备。期间，2015年6月26日，泗泾镇市政市容管理办公室与泗泾镇整治违法建筑工作办公室联合发出书面告知，言明镇郊野单元规划所涉区域相继于2013、2014年出台相关管理要求，明确严禁私下转租及改变土地用途等行为，停止一切建设和装修等，并于前期由镇拆违办发出官泾河北区域违法建筑的限期拆除决定书，现正式告知上述区域内的违法建筑将于2015年9月20日前拆除，请被告通知相关人员在规定限期内清理物品并搬离。原告称该通知实际张贴在其租赁房屋正门。同年7月20日，泗泾镇人民政府作出上述区域限期拆除违法建筑催告书，原告称该催告书也张贴在租赁区域内。同年7月24日，泗泾镇人民政府作出上述区域强制拆除违法建筑通告，言明于2015年8月3日组织强制拆除。2017年2月16日，系争房屋所在的万春园“聚贤街”区块实际被拆除。
另查明，原、被告均确认系争房屋系松江区泗泾镇张施村村民的宅基地房屋，后因签订房屋拆迁补偿安置协议后没有实际拆除。被告与泗泾镇张施村民委员会签订房屋租赁合同，对包括系争房屋在内原村民宅基地房屋进行整修、改建，开办万春园奇石市场。而本案系争房屋位于改造后的万春园“聚贤街”区块，由原告向被告承租。
庭审中，原告还提供：1、2015年5月9日与案外人上海港越建设工程有限公司签订一份装修施工合同，工期自2015年5月10日至7月10日，包工包料工程总价1,228,894元，原告拟证明其在装修施工过程中，即收到上述整治违法建筑的书面通知，造成其装修损失。被告对该证据质证认为系原告与案外人签订，真实性不清楚。3、现场照片，证明自2015年6月28日泗泾镇政府下属的拆违机构拉了警戒线不允许原告(新装修租户)进入系争房屋。被告认可照片是系争房屋现场，但照片无法看出政府单位对系争房屋拉了警戒线。3、泗泾镇政府办公室于2014年6月23日印发的《关于张施居民区内实施郊野单元规划暂停基础设施建设及装饰项目的抄告》抄告单一份，言明泗泾镇郊野单元近期减量规划范围为官泾河北，泗泾塘以南区域，涉及张施居民区内住宅、企业等用地规模、功能结构布局和生态环境建设等方面需要进行统筹和安排，考虑到有利于今后规划的实施，同时减少不必要的工程项目支出，暂停张施居民区内一切基础设施建设及装饰工程等项目，签收单显示被告法定代表人陈凯于2014年7月1日签收。对此原告认为，被告已经在明知系争房屋不能转租前提下租赁给原告，隐瞒事实构成欺诈。该证据材料先由案外人上海万风园艺有限公司在(2016)沪0117民初15515号案件审理中举证，被告曾确认该证据真实性，后又否认签收单上为陈凯本人签名，在本案审理中亦予以否认。基于此，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称“司鉴中心”)对该签收单“陈凯”签名与样本签名是否同一人所写。2017年6月12日，司鉴中心出具鉴定意见，认为，签收单“陈凯”签名与样本签名之间的笔迹特征既有符合也有差异，考虑到检材签名书写不正常的情况，故根据现有材料，无法判断两者笔迹特征总和是否同一人所写。
同时，经原告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“第一测量”)就涉及系争房屋装修工程现值(造价)项目进行司法审价鉴定。2016年12月27日、2017年1月23日，第一测量分别作出司法审价鉴定意见书、补充意见书。审价结论为：系争房屋装修工程所涉造价721,236元(未包含旧空调和卫生间热水器等设备)、设计费36,062元(按造价5%计算)、设计费税金1,255元(按设计费3.48%计算)。
另外，2017年1月23日，第一测量作出的现值计算说明，明确折旧方法：1、按与生产经营活动相关的装修工程进行8年折旧，平均每月折旧：涉案工程项目的原值*(1-5%)/(12*8)月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额*实际使用时间(最多不超过96个月)=折旧额；截止委托司法鉴定日期2016年10月，相应工程造价折旧599,903.07元、设计费29,995.32元、设计费税金1,043.87元。2、按租赁合同年限进行5年折旧，平均每月折旧：涉案工程项目的原值*(1-5%)/(12*5)月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额*实际使用时间(最多不超过60个月)=折旧额；截止委托司法鉴定日期2016年10月，相应工程造价折旧527,103.31元、设计费26,355.31元、设计费税金917.20元。上述鉴定费33,600元，由原告垫付。
原告对系争房屋装修工程所涉造价、设计费及税金无异议，但不同意对工程进行折旧计算，认为原告承租被告房屋后装修时政府就张贴公告，实际使用就是合同签订后的2个月装修，装修后房屋前后被拉了警戒线，由被告政府控制，无法进入，现场还有石头磨盘等移动物无法拿走，而且搬运成本大于其本身价值，故应作为损失。被告对鉴定结论也无异议，但认为部分审价内容属于原告在房屋前后室外装修工程非屋内装修，部分审价内容属于可移动未形成附合，不应计算，原告真正无法使用是在2016年11月后被列入市级整治区域，折旧年限应当采用5年折旧。
被告庭审时还提供如下证据：1、建筑装饰合同、装修报价单及付款凭证，证明其出租给原告的房屋已经装修，原告私自拆卸，应予以赔偿。原告质证认为，真实性、关联性不认可，被告装修情况双方没有确认过；2、泗泾镇张施居委会给被告的缓交租金说明，证明其最终还是根据生效判决向出租方缴纳使用费，故原告也应缴纳。原告对真实性不予认可，且认为与其无关。3、照片一组，证明系争房屋实际装修是被告，原告还破坏了部分被告装修。原告质证认为，照片反映的2017年原告装修的现场，不能证明被告装修的观点。
以上事实，由房屋租赁协议书、发票及收款凭证、抄告单、告知书、说明、审价鉴定意见书、照片、庭审笔录、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。一则，本案被告出租给原告的房屋在签订租赁合同时属于已动迁注销权利的宅基地房屋，属于应拆尚未拆迁阶段，房屋不具合法的权利凭证，故原、被告签订的房屋租赁合同因租赁房屋不具备合法的产权手续而属无效。二则，本案租赁房屋所涉土地仍属农村集体土地，现原、被告的合同目的用于奇石展厅而非农业建设使用，欠缺土地用途变更相关合法手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定。故本院认为，双方所签房屋租赁合同应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人比原告应更清楚房屋性质、用途，而原告作为承租人也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效的被告应当承担主要过错，原告应承担次要过错。同时，本院注意到，至于涉及2014年7月1日的抄告单签名真实性问题，被告曾在另案诉讼中承认该事实，本院应当予以确认。但之后被告又反言推翻，并申请笔迹鉴定，但司鉴中心的鉴定意见又无法判断是否系陈凯本人所写，应视为被告未有相反足以推翻前述反言的证据，故对其辩称签收单上非陈凯本人签名的意见，本院不予采纳。基于此，被告在明知系争房屋不能进行基础设施及装修建设的情况下，仍将系争房屋出租给原告，且并未对原告装修进行提醒和异议，存在较大过错，故导致合同无效的损失，应承担主要过错责任。本院酌情确定被告应承担80%损失赔偿责任。
关于房屋占有使用费。原告主张已付自2015年5月1日至2016年4月30日止的第一年租金返还，被告则要求原告继续按约定标准支付使用费至2017年2月16日。对此，本院认为，相关政府管理单位系2015年6月26日张贴告知，言明系郊野单元规划而求停止建设、装修，故在此之前原告使用系争房屋不存在障碍，应按约支付使用费23,014元。而2015年6月26日起至2017年2月16日止的使用费247,808元，被告确因隐瞒郊野单元规划停止建设装修的事实与原告签约，存在过错，给原告使用房屋带来影响，故相应的使用费损失，可由双方按前述的责任比例分担。经计算，原告应承担上述期限使用费49,561.60元。据此，被告应当返还原告使用费77,424.40元(150,000元-23,014元-49,561.60元)。
关于装修的现值损失。首先，对于鉴定意见中的设计费和设计费税金，其并非现值的工程审价范围，第一测量仅是对设计费数额如果存在的一种估算，被告应当举证证明其支付设计费的事实，被告并未予以举证，故本院对于设计费和设计费税金部分，不予支持。其次，根据前述鉴定意见，扣除设计费和设计费税金后涉及工程总造价为721,236元。在租赁合同无效的情况下，租赁期限不应作为折旧年限考虑的约定，采取鉴定意见上的按实际装修情况进行8年折旧更为合理，故每月折旧额应为7,137元。再次，实际使用时间参考前述对使用费影响的分析，本院酌情为2个月。据此，相应的装修现值为706,962元(721,236元-7,137元*2)。被告应赔偿原告装修损失为565,569.60元。
关于设备转让款。经审理查明系针对空调、电热水器等非形成附合的物品，原告支付被告相应对价后，所有权归于原告。现因房屋租赁合同无效，原告有权自行搬离、收回，故其要求被告赔偿，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海晋建土石方有限公司与被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司就2015年5月1日签订的房屋租赁协议书无效；
二、被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海晋建土石方有限公司房屋使用费77,424.40元；
三、原告(反诉被告)上海晋建土石方有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司损失565,569.60元；
四、驳回原告(反诉被告)上海晋建土石方有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23,271元，反诉案件受理费8,148元，鉴定费33,600元，合计诉讼费65,019元，由原告(反诉被告)上海晋建土石方有限公司负担32,789元(已付)，被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司负担32,230元(已付8,148元，其余24,082元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 陆为明
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。