贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔钟民初字第167号
原告尚敏，XXXXXX。
委托代理人田敏，系钟山区大河法律服务所工作者，XXXXXX。
被告罗勇，XXXXXX。
被告李琼，XXXXXX。
原告尚敏与被告罗勇、李琼房屋买卖合同纠纷一案，原告尚敏于2013年12月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判�文静独任审判，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告尚敏及其委托代理人田敏，被告罗勇到庭参加诉讼，被告李琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚敏诉称，我与被告罗勇于2011年8月9日订立了一份卖房协议。在协议中，我与被告罗勇约定，被告罗勇将位于水景花城7-1814号的房屋一套售给我，双方约定房价为11万元，由我一次性付清，该房银行按揭款由我以被告开户名归还；由我一次性付清被告罗勇房款11万元；由被告罗勇协助我办理过户，从购房之日前所发生的债权债务由被告罗勇承担与我无关；如果一方违约，违约方支付守约方违约金1万元；协议订立后，我于2011年8月9日一次性付清11万元房款。之后，二被告借故房屋卖得太便宜，多次找我，要求我补偿3万元差价，于2011年9月3日我一次性补偿了被告罗勇3万元；后来，二被告又借故房屋卖得太便宜，再次找我，要求我补偿5万元差价。我于2011年12月4日补偿了被告5万元的差价；我以被告罗勇户名于2013年年初已归还银行按揭20800元，于2013年5月8日归还银行按揭5000元，于2013年8月13日归还银行按揭款2010元、2013年9月归还银行按揭6000元、2013年10月2日归还银行按揭款2000元、2013年7月9日支付物管费3588元；支付2013年6月至2013年12月物管费853元；我在二被告处购买该房共计支出费用230251元，我多次叫二被告交付该房，二被告均不予理睬。因此，依据相关法律规定，为维护我的合法权利，特诉至人民法院，请求依法判决解除被告罗勇与原告签订的买房协议，并由二被告退还原告230251元购房款，并向原告支付10000元违约金；本案诉讼费由二被告承担。
原告尚敏在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、结婚证复印件一份，用于证明原告与施启君系夫妻关系；3、卖房协议一份，用于证明二被告将位于水景花城7-1814号房屋出售给原告的事实；4、商品房买卖合同一份，用于证明二被告出售给原告的房屋是向六盘水银辉房开购买的；5、委托书一份，用于证明被告罗勇委托被告李琼办理卖房事宜的事实；6、收条一份，用于证明李琼在原告处收到的5万元的补房屋差价款；7、申明一份，用于证明被告罗勇出售房屋给原告，原告与其债权债务已结清的事实；8、收款收据一份，用于证明被告将房屋出售给原告，经六盘水银辉房地产开发公司同意，由原告代被告支付银行按揭款的事实；9、证明一份，用于证明原告在被告处购买了水景花城7-1814套房屋后该房的物业管理费一直由原告支付的事实；10、2013年5月8日、8月13日工行业务凭证二份，用于证明原告支付按揭�共计7010元；11、2013年10月11日收款收据一份，用于证明原告交物业费853元，期限为2013年6月1日至2013年12月30日的事实。
被告罗勇辩称，原告支付的按揭款金额不属实，我于2011年11月被捕，2011年10月的按揭款我已支付，原告支付的按揭款从2011年11月到2013年12月共26个月，每个月按揭款1200元左右，则应为31000元左右。我同意解除卖房协议，退回原告支付的购房款、按揭款及物业费，但不同意支付违约金。我已将房屋交付给原告使用，原告又将房屋出租，已收取租金，故不应再主张违约金。2011年8月9日我向原告借款11万元，我向被告出具了借条，同时与原告签订了卖房协议。当时签订卖房协议是为了借款作担保。2011年9月我又向原告借款了3万元，后我因刑事犯罪被逮捕，原告的丈夫施启君来贵阳分流中心与我协商此事，后来商定由原告补我5万元，我将卖房协议中注明的房�出售给原告，房屋的按揭款由原告来偿还。当时施启君未将我出具的给原告的借条还给我，我现在同意解除合同，返还原告的购房款、按揭款，我要求原告将我出具的借条还给我。
被告罗勇在举证期限内未向本院提交证据。
被告李琼未答辩，在举证期限内未向本院提交证据。
对证据的分析及认定，对原告尚敏提交的以上证据因被告罗勇均无异议，被告李琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内被告李琼也未提供相应证据反驳上述证据，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，故对以上证据予以认定。
通过以上对证据的分析及认定，本案认定如下事实：2009年7月4日，被告罗勇与六盘水银辉房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告罗勇向六盘水银辉房地产开发有限公司购买位于水景华城第7幢18单元1814号房屋，房屋总价为272284元等内容。
2011年8月9日原告尚敏与被告罗勇、李琼签订一份《卖房协议》，甲方为罗勇，乙方为尚敏，协议约定经双方协商，甲方将位于水景花城7-1814号的房屋一套出售给乙方，房价为110000元；该房银行按揭款转给乙方使用，由乙方一次性付清甲方尾款110000元；甲方必须提供相关手续协助乙方过户，过户费用由乙方负责；还约定如有一方违约，违约方必须支付守约方违约金10000元等内容。被告罗勇、李琼在协议中甲方处签名捺手印，原告尚敏在协议中乙方处签名捺手印。审理过程中，原告尚敏、被告罗勇均认可双方在签订《卖房协议》之时，双方系借贷关系，被告罗勇于2011年8月9日出具了一份差欠原告尚敏110000元的借条、于2011年9月3日出具了一份差欠原告尚敏30000元的借条（现在该两份借条原告尚敏称已遗失），双方签订的《卖方协议》系作为罗�向原告借款的抵押，后因被告罗勇无力偿还该笔借款，双方协商一致由原告再补50000元给被告李琼后，被告罗勇同意将本案争议房屋出售给原告尚敏。
2011年11月26日，被告罗勇向被告李琼出具一份委托书，委托的事由为：“1、罗勇委托李琼全权处理六盘水市水景花城7号楼1814号房卖出的所有手续；2、卖方所有款项由李琼收取；3、过户、移交等手续由李琼全权处理；4、委托期限自签字之日起一年内有效，即2011年11月26日至2012年11月26日”。
2011年12月4日原告尚敏向被告李琼支付50000元，被告李琼出具一份收条内容给原告，内容为：“今收到尚敏（身份证号：522426197712147125）交来购买水景花城D栋7-1814住房协商后补差价伍万元整（￥50000.00元）”。同日，被告李琼与被告罗勇签订一份《申明》，申明甲方为罗勇，甲方受委托人为李琼，乙方为尚敏，内容为：甲方罗勇全�委托李琼与乙方尚敏协商甲、乙双方的债权债务关系，经协商一致同意从2011年12月4日起，甲方罗勇位于水景花城7-1814套房归乙方尚敏，截止2011年12月4日甲、乙双方无任何债权债务关系等内容。签订《申明》后，被告李琼将该房屋的钥匙交给原告尚敏。
2013年1月18日，原告尚敏代被告罗勇向六盘水银辉房地产开发有限公司支付了该房屋的银行代扣按揭款20800元。同年7月9日，原告尚敏之夫施启君代其支付了该房屋2010年10月1日至2013年5月31日物业管理费3588元；同年10月11日原告尚敏支付了该房屋2013年6月1日至2013年12月30日物业管理费853元。2013年5月8日原告尚敏支付了该房屋的银行按揭款5000元，2013年8月13日原告尚敏支付了该房屋的银行按揭款2010元。
本院认为，原告尚敏与被告罗勇、李琼于2011年8月9日签订的《卖房协议》，审理过程中，原告尚敏、被告罗勇均认可双方在�订《卖房协议》之时，双方系借贷关系，双方签订的《卖方协议》系作为罗勇向原告借款的抵押，后因被告罗勇无力偿还借款，双方协商一致由原告再补50000元给被告罗勇后其同意将本案争议房屋出售给原告尚敏。后原告按双方的约定补差给被告李琼，被告李琼又将该房屋的钥匙交给原告，双方的借贷关系已转化为房屋买卖关系，故双方签订的《卖房协议》应属有效，现被告罗勇原告尚敏及被告罗勇均同意解除该协议，被告李琼经本院合法传唤，在举证期限内也未提供相应证据予以反驳，故对原告主张解除其与被告罗勇、李琼于2011年8月9日签订的《卖房协议》的诉讼请求本院予以支持。因双方同意解除协议，故被告罗勇、李琼应退还原告尚敏已实际支付的款项，借款140000元系原告支付，双方的借贷关系已转化为房屋买卖关系，原借款实际冲抵了购房款，房屋补差款50000元、物业管理费4441元、银行按揭款7010元，共计201451元，以上款项系原告基于与被告签订《卖房协议》所产生的有关费用，现双方同意解除协议，被告应将以上款项返还给原告，对原告要求被告罗勇、李琼要求退还原告购房款、物业管理费、银行按揭款超出201451元的部分，原告未提供相应证据证实，故对超出201451元的部分本院不予支持。原告尚敏与被告签订《卖房协议》及《申明》后，被告已将本案争议的房屋的钥匙交给原告，被告已按照协议的约定将房屋交给原告使用，故不存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定�判决如下：
一、解除原告尚敏与被告罗勇、李琼于2011年8月9日签订的《卖房协议》；
二、被告罗勇、李琼于本判决生效后十日内退还原告尚敏201451元（包括购房款190000元、物业管理费4441元、银行按揭款7010元）；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告尚敏的其他诉讼请求。
案件受理费4904元，因适用简易程序减半收取2452元，由原告尚敏负担291元，由被告罗勇、李琼负担2161元（原告已预交，由二被告于本判决生效后十日内连同上述款项一并返还给原告尚敏）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生�律效力，原告尚敏可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
审判员 文静
二〇一四年二月二十六日
书记员 吴宪