北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终71号
上诉人（原审被告�:谭丽华，女，1986年7月22日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：任化山（谭丽华之夫），1980年9月18日出生，住北京市房山区。
被上诉人（原审原告）：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。
法定代表人：宋岩，执行董事。
委托诉讼代理人：宋琪，男，北京瑞华诚物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。
上诉人谭丽华因与被上诉人北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
谭丽华的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决瑞华诚物业公司减收我的物业服务费（追诉时效内），减收幅度为70%；3.一、二审诉讼费用由瑞华诚物业公司承担。事实和理由：1.物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容，一审判决只认定了瑞华诚物业公司在小区公共区域的部分瑕疵，未认定其对我所有房屋的服务瑕疵。2.一审审判程序存在瑕疵。一审查明的事实与事实不符。一审判决审查证据不全面。3.一审判决未能考虑案件的社会影响，对追诉时效不采纳，对物业服务费的减少幅度判决过低。
瑞华诚物业公司辩称，我公司同意一审判决,谭丽华的上诉没有事实和法律依据。一审判决已经对物业费酌情减免，谭丽华所述安防问题与事实不符，小区一直在正常运行，一审审理程序符合法律规定�关于诉讼时效问题，我公司有证据证明在谭丽华欠费期间曾多次主张权利，一审判决对诉讼时效的认定符合法律规定，并无不当。综上，我公司请求驳回谭丽华的上诉请求。
瑞华诚物业公司向一审法院起诉请求：判令谭丽华立即清偿自2009年10月10日起至2017年4月9日止拖欠的物业服务费16291.80元、利息损失3041.13元、2017年4月10日到2017年10月9日的物业费1086.12元，诉讼费由谭丽华承担。
一审法院认定事实：2008年9月11日，谭丽华与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园58楼11层5单元1101号房屋一套，房屋建筑面积120.68平方米。合同约定由瑞华诚物业公司作为前期物业服务的管理企业，物业服务收费价格为1.5元/月・平方米（建筑面积）。物业服务费按照年收取，买受人应当在每年的10�10日前缴费。现因谭丽华自2009年10月1日起未支付物业服务费，瑞华诚物业公司诉至法院。
2013年11月5日，北京瑞华诚物业管理有限公司名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司。北京汇驰信物业管理有限公司于2014年3月26日名称变更为北京瑞华诚物业管理有限公司。瑞华诚物业公司曾于2013年申请撤离涉案小区，但因不符合撤离条件，故瑞华诚物业公司的撤离申请未被批准。
一审法院认为：谭丽华与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同条款系双方真实意思表示，合法有效，对其具有法律约束力。瑞华诚物业公司已向谭丽华居住的小区提供了物业服务，现要求谭丽华支付物业费，理由正当，证据充分，法院对合理部分予以支持。根据查明的事实，瑞华诚物业公司在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、�修等方面提供的服务存在一定瑕疵；现无证据证实应急服务收费标准，法院根据瑞华诚物业公司物业服务状况酌定按正常收费标准90%计算应收物业费。瑞华诚物业公司关于利息损失的主张缺乏依据，法院不予支持。谭丽华所辩诉讼时效问题，鉴于瑞华诚物业公司提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，谭丽华处于持续欠缴物业费的状态；居委会证明瑞华诚物业公司行使了催要权利，故对谭丽华该主张不予采纳。据此，一审法院于2017年11月判决：一、谭丽华于判决生效后七日内给付北京瑞华诚物业管理有限公司二○○九年十月十日至二○一七年十月九日的物业费一万五千六百四十元一角三分。二、驳回北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，为查明瑞华诚物业公司在本案一审中提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》的真实性，本院前往北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会进行调查，形成调查笔录1份。该居委会主任认可瑞华诚物业公司在本案一审中提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》系该居委会在征求北京市房山区长阳镇政府同意后出具，该说明的内容属实。为查明北京市房山区住房和城乡建设委员会在北京市房山区政风行风热线关于涉案小区答复的相关情况，本院前往北京市房山区住房和城乡建设委员会进行调查，形成调查笔录1份。该委物业科称瑞华诚物业公司在2013年下半年曾发布过撤离公示，该委系依据该公示作出相关答复，上述公示期满后，瑞华诚物业公司仍在涉案小区。另，该委称应急服务的收费标准可以参照《北京市物业项目交接管理办法》第四章相关规定。谭丽华认为北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会主任关于瑞华诚物业公司催缴的陈述缺乏证据，不认可调查笔录的真实性；认为北京市房山区住房和城乡建设委员会在网上答复的时间是2016年7月6日，该委物业科陈述的内容与网上答复内容不符，对该委的答复亦不认可。瑞华诚物业公司认可两份笔录的真实性和关联性。
关于应急服务的服务内容和收费标准，瑞华诚物业公司称北京市房山区长阳镇政府成立了应急办公室，但实质上提供物业服务的仍然是瑞华诚物业公司，其提供的物业服务内容与之前亦没有实质改变。长阳镇政府曾经计划对应急服务的收费标准进行评估，但是可能评估价格比现行的物业费还高，所以就没有进行评估，物业公司仍然按照现行物业费收费�准提供物业服务。谭丽华则主张小区进入应急期后，只有长阳镇政府为小区提供基本的物业服务保障，关于应急服务的内容和收费标准，各方之间无书面约定，相关政府部门亦未进行过公示。
为证明瑞华诚物业公司一直持续为涉案小区提供物业服务，瑞华诚物业公司在一审中提交瑞华诚物业公司与其他相关单位、公司签订的服务合同，其中2012年的合同13份，2013年的合同5份，2014年的合同6份。谭丽华认为瑞华诚物业公司未提交付款的发票和证据，对上述证据的真实性不予认可。
因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，谭丽华与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》�双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行，包括该合同中的前期物业条款。本案中，虽然瑞华诚物业公司于2013年7月份发布撤离公告，但是瑞华诚物业公司提交的其与第三方签订的服务合同、北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》以及本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会调查了解的情况，可以形成较为完整的证据链条，证明瑞华诚物业公司并未撤离涉案小区，并提供物业服务至今。关于物业费收费标准，虽然涉案小区成立了应急办公室，但是谭丽华未提交证据证明应急期间的物业费收费标准与买卖合同前期物业条款中约定的物业费标准存在差异，且买卖合同前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无显著差别，因此，谭丽华作为该小区业主，应当按照前期物业条款约定的物业费标准按时交纳物业费。但是，根据谭丽华提交的证据，瑞华诚物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，一审法院根据本案实际情况，酌情确定按照正常收费标准的90%计算应收物业费，无显著不当之处，本院予以支持。
谭丽华主张瑞华诚物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，根据北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》，北京瑞华诚物业公司并未存在明显怠于行使权利的情形，故本院对于对谭丽华的该项主张不予支持。
综上所述，谭丽华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由谭丽华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年一月十八日
书记员 张增彬