河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终5624号
上诉人（原审被告）：杨连锁，男，1961年10月4日出生，,汉族，农民，住泊头市，
委托代理人马俊青，河北天树律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘国友，男，1963年5月13日出生，,汉族，无业，内蒙古人，现住泊头市。
委托代理人，贾玉芹，系上诉人刘国才之妻。
上诉人（原审第三人）：刘波（刘国友之子），男，1985年1月15日出生，，汉族，内蒙古人，现住泊头市。
被上诉人（原审原告）：付金才，男，1946年5月15日出生，，汉族，农民，住泊头市。
委托代理人：杨连珍，女，1946年8月10日出生，，汉族，农民，住址同上。（付金才之妻）
委托代理人：付立凤，女，汉族，1973年8月10号出生，，住河北省沧州市新华区。（付金才之女）
上诉人杨连锁、刘国友、刘波因与被上诉人付金才之间物权保护纠纷一案，不服泊头市人民法院（2014）泊民初字第1460号民事判决，�本院提起上诉，本院经审理以（2014）沧民终字第1460号民事裁定将该案件发还重审，泊头市人民法院重新审理后，作出（2015）泊民初字第2711号民事判决，上诉人杨连锁、刘国友、刘波再次向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，庭审过程中，被上诉人付金才申请合议庭成员回避，本院又另行组成合议庭开庭对本案进行了审理，上诉人杨连锁，上诉人刘国友、刘波及刘国友的代理人贾玉芹，被上诉人付金才及其委托代理人杨连珍、付立凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
杨连锁上诉请求：撤销原判，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审程序严重违法，一审被上诉人的代理人杨连科不具备代理资格，仍让其参加诉讼，程序违法；2、一审认定二上诉人之间的房屋买卖协议无效缺乏事实和法律依据。上诉人出卖前对房屋拥有合法的产权，并对土地拥有使用权，原审第三人祖籍是冯家口村，回村居住后经村委会同意，与上诉人签订房屋买卖协议，协议合理合法，属于有效协议；3、一审判决第三人于判决生效后九十日内搬出诉争土地范围内的土地和房屋，缺乏法律依据。办案所涉土地使用权的使用年限为15年，即字1995年3月至2010年3月，2010年以后未延期，故冯家口村村委会有权决定土地使用权人选，一审判决是代行行政权力，偏袒被上诉人。
刘国友、刘波上诉请求：撤销原判，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审程序严重违法；2、一审认定上诉人与原审被告之间的房屋买卖协议无效缺乏事实和法律依据。原审被告出卖前对房屋拥有合法的产权，并对土地拥有使用权，上诉人经村委会同意，与原审被告签订房屋买卖协议，协议合理合法，属于有效协�；3、上诉人祖籍是冯家口村，已经回村居住二十多年，购买时房屋严重损坏，上诉人对该房屋已经花大量资金重修，至今，已经居住十多年，并且已经办理了房屋产权证，上诉人对房屋的占有属于善意取得，一审判决上诉人于判决生效后九十日内搬出诉争土地范围内的土地和房屋，缺乏法律依据。
付金才针对二上诉人的上诉辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。1、一审程序合法有效，二上诉人对集体建设用地无处分权，不能私自交易；2、二上诉人协议交易的土地系未经破产、兼并及审批等手续的集体建设用地，该行为是私自倒卖土地的违法行为，故二上诉人的协议自始至终是无效协议；3、上诉人刘国友、刘波不构成善意取得。
付金才向一审法院起诉请求：（95）字第68号土地使用权证是原告委托被告杨连锁办理的，合法持有人为原�，杨连锁在土地使用权案未结案的情况下，于2005年把用该土地使用权证办理的第20××72号房权证名下的房产卖给了第三人，并将（95）字第68号土地使用权证交给刘波非法持有。原告拥有对（95）字第68号土地使用权证名下土地的使用权及地上房屋等附属物的所有权，被告和第三人均知道被告没有土地和房产的财产处分权，并且第三人非冯家口村集体经济组织成员，因此被告和第三人的交易行为不受法律保护，二人之间的关于土地使用权及地上房产的转让协议应属无效，第三人取得房产也不是善意取得。故请求法院判令被告与第三人买卖涉案房产的交易无效，第三人一家搬出（95）字第68号土地使用权证范围内的土地和房屋，诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2003年2月20日被告杨连锁以原告付金才妨碍其施工为由向本院起诉，并申请先予执行，本院先予执行后于2003年3月3日作出（2003）泊民初字第502号民事裁定书准予杨连锁撤诉。2003年3月31日，依原告申请本院对该案提起再审，并于2003年9月3日作出（2003）泊民再字第21号民事判决，判令“杨连锁在所持集体土地使用证规定的范围内施工，付金才不得干涉”。付金才对该判决不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2004年5月9日作出（2003）沧民再字第159号民事裁定书，发回本院重审，本院重审后于2004年9月20日作出（2004）泊民再字第38号民事判决书，判决“杨连锁在所持集体土地使用证规定的范围内施工，付金才不得干涉”。付金才不服再次提起上诉，沧州市中级人民法院于2005年3月28作出（2004）沧民再终字第137号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该判决生效后，付金才向检察机关提出申诉，河北省人民检察院于2006年作出冀检民行抗（2006）68号民事抗诉书对该案提起抗诉，河北省高级人民法院于2009年5月9日作出（2008）冀民再终字第53号民事裁定书，撤销该案上述所有一、二审判决及裁定，发回本院重审。本院经重新审理后于2009年12月28日作出（2009）泊民再字第16号民事判决书，认定付金才对诉争的土地拥有使用权，判决“驳回杨连锁要求付金才停止侵权、不得干涉施工的诉讼请求”。杨连锁不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2010年8月2日作出（2010）沧民再终字第26号民事裁定书，发回本院重审，本院于2012年6月1日作出（2010）泊民再字第13号民事判决书，判决“一、驳回杨连锁要求付金才停止侵权、不得干涉施工的诉讼请求；二、驳回付金才的反诉请求。”，杨连锁不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2012年12月6作出（2012）沧民再终字第108号民事判决书，认定“付金才开办的贺庄子友谊水泥制品厂（于1992年申办、�1996年注销）拥有该诉争土地的使用权”，判决“驳回上诉，维持原判”。
另，2003年5月29日泊头市国土资源局将1995年所发泊企集用（95）第68号集体土地使用证收回后，将原证使用者“贺庄子友谊水泥制品厂杨连锁”更正为“贺庄子友谊水泥制品厂”，并将更正后的土地使用证再次交予杨连锁。2011年2月28日付金才以要求杨连锁返还土地使用权证为由提起返还原物纠纷案，经两次重审，本院于2013年7月30日作出（2012）泊民初字第1804号民事判决书，判决“杨连锁将泊企集用（95）第68号集体土地使用证返还给付金才”，杨连锁不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2013年11月15作出（2013）沧民再终字第2634号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该判决生效后付金才向本院申请强制执行，泊头市国土资源局于2014年8月7日向付金才补发了泊企事集用（2014）字�补044号集体土地使用证，该证注明为补发原泊企集用（95）第68号集体土地使用证，两证为同一宗地，该证未注明终止日期，原泊企集用（95）第68号集体土地使用证记载终止日期为“到2010年3月止”。
2005年11月9日，杨连锁为卖方，刘国友为买方签订“协议书”一份，内容为“本村村民杨连锁村南厂房一处，厂名贺庄子水泥制品厂，房子10间（有房产权证土地使用证），面积30×50有院，土地使用权及地上附属物一并转让本村村民刘国友所有，经当事人协议价格为叁万元，钱证笔下交清，双方一致同意，特此证明。”该协议由买卖双方、证人、执笔人签字并加盖泊头市文庙镇冯家口村村民委员会印章，协议签订后杨连锁将泊企集用（95）第68号集体土地使用证书及2002年12月23日办理的泊民房权证字第××号房屋所有权证书交给刘国友，泊民房权证字第××号房屋所�权证登记的房屋所有权人为杨连锁。刘国友于2005年12月15日将该房产变更登记在其子刘波名下。
另查明，诉争土地上房屋原有厂房八间、传达室两间，原告及被告杨连锁均称上述房屋于1995年所建，原告主张该房屋为在建厂时原告出资所建，并由当时建厂时建设用地批准书及厂子的台账记载所证明，被告杨连锁对此不予认可。被告杨连锁主张该房屋为其出资购买砖、原告出资购买檩条等共同所建，被告提交日期为1994年12月20日的客户名为“杨连锁水泥制品厂”的购砖发票一张欲证明自己所述事实，原告称系自己建厂时委托被告买砖，被告只是经办人。
一审法院认为：不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因，不能因法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误的认为财产权是登记机关赋予的。不动产物权的归属应依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。原告作为冯家口村集体经济组织成员，经其申请并被批准取得了诉争土地的使用权，在原告与被告进行多年的相关诉讼后，沧州市中级人民法院于2012年12月6作出（2012）沧民再终字第108号民事判决书，对该事实予以查明并最终认定付金才开办的贺庄子友谊水泥制品厂拥有该诉争土地的使用权。被告虽当时持有土地局误颁的土地证书并以此办理了涉案土地上的房屋产权证书，但不能因二登记机关的登记行为即确认被告当时实际享有诉争土地的使用权及地上附属物的所有权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。根据生效法律文书最终确认的事实，结合原告提交的建设用地批准书及建房台账，可以确认诉争土地上的原建厂房八间、传达�两间为原告设立水泥制品厂时所建，所有权应属使用权人付金才所有，被告称其对转让房屋享有所有权，证据不足，亦不符合常理，本院不予采信。根据《土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，本案诉争的土地所有权为泊头市××村集体所有，被告转让涉案土地的行为不符合该条规定的情形，并且第三人非冯家口村集体经济组织成员，因此被告与第三人之间签订的相关协议，为无效协议。第三人应将依据该无效协议取得的土地使用权及房屋返还。被告依据隐瞒事实真相取得诉争土地使用权证书及房产权证书，并与第三人签订协议，第三人可就因协议无效给其造成的损失向被告另行�张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告与第三人于2005年11月9日签订的转让协议无效；二、限本判决生效之日起九十日内第三人搬出诉争土地范围内的土地和房屋。
二审审理期间，上诉人杨连锁提供一份村委会证明，证实被上诉人付金才的代理人杨连科不具备代理人资格，虽杨连科对此证据提出异议，但未参与二审庭审。二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案涉案土地为冯家口村集体所有，土地性质是工业用地，土地上所建房屋为工厂使用房屋，并非农村宅基地上居民住房。且上诉人杨连锁签订房屋买卖协议时持有泊企集用（95）�68号集体土地使用证、泊民房权证字第××号房屋所有权证书和生效的民事判决书，再有泊民房权证字第××号房屋所有权证书记载房屋的所有权人为杨连锁，上诉人刘国友、刘波基于对以上事实的信赖，支付对价3万元购买涉案房屋，并于2005年12月15日到房产管理部门办理房屋产权变更手续，该房屋的产权登记到上诉人刘波名下。双方的房屋买卖协议已经签订和履行十余年，上诉人刘国友、刘波基于以上事实占有房屋，且对房屋已经进行了改造。故上诉人刘国友、刘波对房屋的占有符合善意取得的构成要件，基于善意取得对涉案房屋有合法的所有权。
因刘国友、刘波已基于善意取得对涉案房屋取得所有权，现付金才主张二上诉人返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持；关于付金才与杨连锁之间因此造成的损害赔偿纠纷，不属本案审理范围，双方可另案解�。
关于二上诉人提出一审程序违法的主张，经查阅一审卷宗，一审庭审中，合议庭对双方当事人和代理人的身份均进行了核实，并询问了双方意见，双方对对方当事人和代理人的身份均未提出异议。故一审程序并无不当之处。对二上诉人的该主张本院不予支持。
综上，原审判决以签订的协议无效为由，判令返还房屋，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销泊头市人民法院（2015）泊民初字第2711号民事判决；
二、驳回被上诉人付金才的原审诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人付金才负担；二审案件受理费100元由上诉人杨连锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓莉
审 判 员 王兰英
代理审判员 程晓明
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张 晔