西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初5682号
原告：王磊，男，汉族，1986年3月7日出生，住陕西省乾县。
委托代理人：孙康明，陕西王炳森律师事务所律师。
委托代理人：郭继伟，陕西王炳森律师事务所律师。
被告：西安中秦置业服务有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区含光路南段*号怡和国际*****号。
法定代表人：张祖祯，该公司总经理。
委托代理人：余小倩，陕西许小平律师事务所律师。
原告王磊诉被告西安中秦置业服务有限公司（以下简称“中秦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王磊的委托代理人孙康明、郭继伟，被告中秦公司的委托代理人余小倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告之间签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××大道以西、曲江××以北曲江汉华城第10幢1单元17层11702号房。原告按照合同约定已经缴纳首付款并办理了银行按揭贷款手续。合同约定被告应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。被告如果逾期交付房屋，依据合同第九条约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告交付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第九条约定，自本合同正文条款第十一条所约定的验收交接截止日之第二日起，物业管理费用由原告承担。然而，被告的房屋并不能达到交房条件，原告方就前述事宜多次与被告协商未果，故现原告诉至法院，请求判令：1、判令被告按购房款总额万分之一向原告支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截止2017年6月30日为12156.34元）。2、判令该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费由被告承担。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告中秦公司辩称：1、从实体上讲，本案房屋具备交付条件，无逾期交房的事实，原告的诉请不应得到支持。2016年12月20日原告购买的房屋已经工程的建设、施工、设计、监理、勘察五方验收合格，出具竣工验收记录。被告依照合同约定的时间通知其接收房屋，并可以提交合同约定的交付文件即验收记录以及房屋住宅使用说明书和保修书，买受人应当在约定时间内接收房屋，否则应视为违约。依照合同约定，房屋自交付之日起的物业费应当由买受人自行承担。2、从程序上讲，原告的主张存在瑕疵，不应得到支持。原告诉请第一项是依照合同约定起诉违约责任，第二项要求出卖人依照逾期交房的责任承担物业费并无合同约定，并非违约责任。如果依侵权主张显然不能放在违约之诉中处理，且目前该部分业主并无缴纳任何物业费，并未发生侵权事实，凭何主张？该诉请应予驳回。
经审理查明：原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14143705），该合同约定：原告购买被告开发的位于西安市××新区××大道以西、曲江××以北曲江汉华城第7幢1单元17层11702号房，建筑面积85.75平方米，房屋总价671620元。合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、买受人未按期付款或违反其他合同义务的；3、其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，2、逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。
上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，庭审前未实际收房。被告称其曾在报纸以及小区张贴交房公告通知原告收房，原告称被告确实曾在售楼部大门上张贴过交房公告。另查明，被告向本院提交了涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格的五方验收记录，但该五方验收记录上仅有上述单位的公章，未注明落款时间。截止庭审时，涉案房屋尚未取得消防验收备案手续。
被告向本院提交数张政府文件，并辩称在施工期间，政府曾经下达数份通知要求因治理污染天气为由停止施工数天，2016年11月15日到2017年3月15日期间共计121天为冬防期，冬防期间，全市严格执行“禁土令”，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。被告主张上述天数均应在合同约定的交房期限中予以顺延。本院要求被告提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志以供核实，但其提交的施工日志无任何施工人员签字，亦未加盖任何单位公章。
以上事实，有《商品房买卖合同》、交房公告、五方验收记录、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约缴纳了全部购房款，被告应按照合同约定的交房期限（2016年12月31日前）向原告交付符合合同及法律规定的合格房屋。被告辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交房期限中予以顺延，但其提交的施工日志形式要件并不合规，本院无法核对被告主张的实际停工期限，又因近两年本市确实存在因政府治污减霾要求在污染严重时停止施工的情形，故结合西安市的实际情况及双方合同对交房期限顺延的相关约定，本院酌情认定治污减霾造成的停工期限为30天，应予顺延。至于被告辩称要求扣减的冬防期121天，因此时涉案项目已经即将到达交房时间，并不存在开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，故对其该项辩称，本院依法不予采信。综上，涉案房屋的交付期限应顺延至2017年1月30日。被告虽向本院提交了《单位工程竣工验收会议纪要》及五方验收记录，但五方验收记录上无落款时间，本院无法确认该五方验收记录系何时取得，且即使被告已取得了五方验收，但涉案项目尚未取得消防验收手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。由此可见，涉案工程还应通过消防验收才符合交付条件，即便被告张贴了收房公告通知业主收房，原告也有权拒绝接收未经消防验收合格的商品房，被告至今为止不能向原告交付符合合同以及法律规定的合格房屋，理应向原告支付逾期交房违约金。依照双方合同约定逾期交房超过60日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金，因涉案房屋何时符合交房条件具有不确定性，故本院对原告主张的逾期交房违约金自2017年1月31日起暂计至庭审之日（2017年5月26日）止共计115天，计算为7723.63元。关于原告主张的该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费由被告承担的诉请，因物业管理费系原告与物业公司之间的关系，且并未实际产生，故原告的该项诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：
一、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王磊支付逾期交房违约金7723.63元。
二、驳回原告王磊的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费104元，由原告承担50元，由被告承担54元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
代理审判员 孙文文
人民陪审员 芦冬花
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 刘 敏
打印：相丽华校对：吕晓凤2017年月日送达