福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初6510号原告：陈明强。委托诉讼代理人：孙瑞木，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：林霞，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德联信置业有限公司。法定代表人：丁肖立，董事长。委托诉讼代理人：林鼎斌，福建晨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。原告陈明强与被告宁德联信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈明强的委托诉讼代理人孙瑞木、林霞，被告宁德联信置业有限公司的委托代理人林鼎斌、杨铃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明强向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《联信·财富广场认购协议书》2、依法判令被告承担双倍返还定金160000元。事实和理由：2015年1月23日，原被告双方签定一份《联信·财富广场认购协议书》，约定原告购买被告位于宁德市联信广场某区、面积为58平米的商铺。协议签订后，原告依约向被告支付定金8万元。原告在履行协议过程中发现，被告未经原告同意，擅自将商铺的总体规划予以变更，致使原告履行合同的目的落空，现被告已将涉案商铺出租给他人。被告的行为严重影响原告的合法权益，特诉至法。被告宁德联信置业有限公司答辩称：1、被告诉请解除《联信·财富广场认购协议书》没有事实与法律依据。根据协议书约定，原告应在2015年2月6日前支付首付款并签订购房合同，若原告逾期视为放弃认购。后因原告逾期付款且未签订购房合同，自动放弃认购，被告依据协议约定不予退还8万元定金，有事实及法律依据。2、被告于2015年4月后才将涉案房产报批规划修改，此时与原告已不存在商品房买卖关系，涉案房产仍为被告所有，被告有权就房产进行规划调整。因此，被告在协议履行过程中不存在违约情形，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告双方未签订《商品房买卖合同》的归责认定。原告为证明其主张，出示下列证据：1.《联信·财富广场认购协议书》，用以证明原、被告双方于2015年1月23日签订《联信·财富广场认购协议书》，约定原告向被告购买位于宁德市联信广场某区、面积为58平方米的商铺的事实；2.收款收据，用以证明协议签订后原告依约向被告支付定金8万元；3.涉案房产照片，用以证明被告未经原告同意，擅自将商铺的总体规划予以变更，致使原告履行合同的目的落空；4.宁德市城乡规划局文件，用以证明被告在规划设计变更前就将一托一商铺调整为上下两层各自独立的商铺。被告质证认为：对证据12真实性无异议，证明内容有异议，原、被告签订协议之后，被告没有在规定时间内缴纳首付款，其已经自动放弃认购权；对证据2无异议；对证据3有异议，照片拍摄时间不明；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据是宁德市城乡规划局在收到被告的规划调整申请之后的答复，不能证明原告的主张。被告为证明其主张，出示下列证据：1.2013年3月宁德联信·财富广场《修建性详细规划及建筑设计方案》；2.《联信·财富广场认购协议书》；3.2015年4月宁德联信·财富广场《修建性详细规划及建筑设计方案》；4.2015年4月22日“联信·财富广场”项目A区A-1底层商铺局部调整方案设计；5.宁建审批[2015]55号《宁德市住房和城乡建设局关于调整“联信·财富广场”A区A-1#楼尚未销售的部分预售商业间数及面积的复函》，用以共同证明按照2013年3月宁德联信·财富广场的规划，原告与被告签订《联信·财富广场认购协议书》，认购A-1区1层28单位，建筑面积为58平方米的商铺，因原告未在协议书约定的2015年2月6日前支付首付款及签订《商品房买卖合同》，被告依照合同约定有权没收原告已付的定金并将该商品房另行出售予他人；鉴于原告自动放弃认购，被告于2015年4月之后才向有关政府部门申报调整A区A-1#楼商铺间数及面积。原告质证认为：对被告出示的证据真实性均无异议，可以反证被告对涉案房产进行规划是在2015年2月之后，双方于2015年1月23日签订的协议系被告擅自变更商铺出售给原告，其行为已违反商品房销售管理办法第22条规定；原告依约向被告支付首付款，被告以变更规划没有出来前不能收取首付款，因此在2015年2月6日前没有交付首付款及签订商品房买卖合同，责任不在原告方。经审查本院认为，原告提供的证据，除照片外，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。相对商品房预售合同来说，认购协议是本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并为后续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任；反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，因属于不可归责于双方的事由，不在预约合同所指的违约情形内，这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还；此外，如果双方在合同磋商过程中均存在过错，导致本约未能订立，因合同未能订立不能只归责于一方，则不能适用定金罚则，出卖人亦应将定金返还买受人。原、被告签订的《联信·财富广场认购协议书》第二条第2项约定“乙方应于2015年2月6日前按照所选定的付款方式与甲方签订《商品房买卖合同》并向甲方支付首付款，本协议中乙方所付之定金全数无息充抵部分首付购房款，若乙方逾期未在以上时间内付款则视为乙方自动放弃认购，甲方不再另行通知，有权没收乙方已付定金并将该商品房另行出售他人”，根据该约定，原告的义务是于2015年2月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并支付购房款，对于最终未签订合同的原因，原告主张其已于该日期前主动与被告磋商签订合同事宜，系由于被告以所认购房产的规划正在变更中为由而无法签订合同，规划变更后又严重影响房产户型空间，导致原告订立合同目的不能实现。同时《联信·财富广场认购协议书》第二条第3项又约定“乙方应于接到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方销售部签订《商品房买卖合同》”，根据该约定，被告虽与原告约定2015年2月6日前签订《商品房买卖合同》，但在此日期前仍应履行通知义务，对于未签订合同的原因，被告抗辩称认购协议已明确约定被告应于2015年2月6日前签订《商品房买卖合同》并支付首付款，被告也从未告知原告无法签订合同，系原告自动放弃认购。本院认为，原、被告在签订《联信·财富广场认购协议书》后，对于签订本约即《商品房买卖合同》均负有义务，原告既未举证证明已于2015年2月6日前已主动与被告磋商签订合同事宜，被告亦未提供证据证明其履行了通知义务。现涉案房产已变更规划，原告购房目的已不能实现，系因不可归责于当事人双方的事由，被告应当将收取的定金返还原告。综上所述，本院认为，原、被告签订的预约合同《联信·财富广场认购协议书》，其余内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务，但出现法律规定的其他情形致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现因不可归责于当事人双方的事由未订立本约合同《商品房买卖合同》，合同目的已不能实现，因此预约合同《联信·财富广场认购协议书》应予解除，本案不适用定金罚责，被告应当将收取的定金8万元返还原告。原告诉请被告承担双倍返还定金，不予支持。被告抗辩理由无事实依据，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告陈明强与被告宁德联信置业有限公司于2015年1月23日签订的《联信·财富广场认购协议书》。二、被告宁德联信置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈明强已支付的定金8万元。三、驳回原告陈明强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告陈明强负担1750元，被告宁德联信置业有限公司负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  张 炜审 判 员  陈 庄人民陪审员  刘金顺二〇一七年二月二十八日书 记 员  潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。