上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12365号
上诉人（原审被告）：唐卫平，男，1978年3月22日出生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：唐乐，上海长策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈宝妹，女，1959年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人:于荣，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈海山，男，1961年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审被告）：龙勇，男，1968年2月24日出生，汉族，户籍地湖北省英山县。
原审第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路838号。
负责人：杨军，行长。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴浩，上海才富律师事务所律师。
上诉人唐卫平因与被上诉人陈宝妹、陈海山、龙勇及原审第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称中国银行浦东分行）确认合同无效纠纷�案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初27693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10号立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐卫平上诉请求：撤销原判，改判驳回陈宝妹、陈海山一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对案件事实审理不清，仅通过主观臆断，认定上诉人非善意第三人，一审的判断依据及推断过程不符合二手房买卖的一般情况和逻辑；二、一审判决不符合法律规定，未充分考虑当事人的权利义务分配。法院判决陈宝妹归还上诉人所欠银行贷款，并不在陈宝妹、陈海山一审诉请范围内。且，陈海山是一系列案件的始作俑者，龙勇也具有恶意，即便一审认定合同无效，也应判决陈海山和龙勇共同赔偿上诉人的损失。综上，一审判决无事实依据，适用法律不当。
被上诉人陈宝妹辩称，�同意上诉人的上诉请求，一、是否是善意买受人不能仅靠口头陈述确定，而要通过买房时的细节是否符合常理来判定。上诉人购买上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过程中存在明显不合常理的行为，其解释都是借口，不能采信，其并非善意买受人；二、关于合同无效后的法律后果，一审判决得当。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈海山辩称，不同意上诉人的上诉请求，其是被一步步拖进一系列案件中的，其并不认识龙勇、杨某等人，一切都是小贷公司的事，现在其知道自己是陷入“套路贷”了，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙勇未发表答辩意见。
原审第三人中国银行浦东分行述称，对原审判决第二项无异议，对其余认定事实不知情，请求法院依法判决。
陈宝妹、陈海山向一审法院�诉请求：1.确认龙勇与唐卫平就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效及过户行为无效；2.恢复上述房屋产权登记至陈海山名下。
一审法院认定事实：陈宝妹、陈海山系夫妻关系。1996年2月29日，系争房屋（建筑面积66.32平方米，房屋类型为公寓，竣工日期1995年）产权登记在陈海山名下。购房后，陈宝妹、陈海山居住系争房屋至今。陈宝妹、陈海山、案外人陈某（陈宝妹、陈海山之女）户口均系1996年1月19日迁入系争房屋，至今户口仍在系争房屋。
2012年11月20日，上海市宝山公证处出具（2012）沪宝证字第6837号《公证书》，记载：兹证明陈海山于2012年11月13日在上海市XX路XX号，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名。委托书（落款日期2012年11月13日）主要内容为：委托人陈海山，受托人为杨某、刘某，委托人是系争房屋的权利人，委托人委托受托人单独办理如下事宜：办理房屋还贷、转按揭手续，代为签订房地产买卖合同【房价不低于100万元（人民币，以下币种同）】，代为办理房地产转移（过户）登记，代收房款等，委托期限至2013年11月12日止。
2013年4月26日，杨某作为代理人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给龙勇。合同主要约定：房地产转让价款140万元，在2013年5月30日前申请办理转让过户手续，买方于2013年4月20日前支付15万元作为定金，4月26日前支付42万元，6月15日前支付20万元，过户当天支付63万元房款。合同中记载居间方为上海XX事务所公司。合同未约定房屋交接日期。
2013年5月14日，房地产登记部门受理系争房屋产权变更登记。同年5月21日，系争房屋产权变更登记为龙勇所有。
2013年8月21日，陈宝妹至法院起诉陈海山、杨某、龙勇要求确认系争�屋买卖合同无效【案号（2013）徐民四(民)初字第3469号，以下简称3469号案件】。该案审理中，龙勇到庭称其于2013年4月20日现金支付定金15万元，4月27日银行转账支付42万元，5月13日银行转账63万元，6月15日现金支付20万元并提供银行转账凭证和收条证明其支付房款的事实。杨某到庭称，2012年9月11日，其作为保证人与XX公司（以下简称XX公司）签订保证合同，就陈海山与XX公司2012年9月11日的借款提供连带保证。杨某收到了龙勇支付的140万元房款，支付情况与龙勇陈述相符，因XX公司催讨欠款，杨某也是保证人，故杨某替陈海山偿还了欠款。2013年4月27日、5月13日杨某分别转账42万元、63万元给XX公司，另外35万元售房款作为利息、违约金也给了XX公司。杨某提供了保证合同、银行转账凭证以证明其代陈海山偿还XX公司欠款的事实。2014年8月，陈宝妹对3469号案件申请撤诉。
2013年9月30日，龙勇（甲方，出售方）与唐卫平（乙方，买受方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同记载：双方通过上海A公司第二分公司居间介绍，乙方以160万元的价格向甲方购买系争房屋，2013年9月22日乙方支付定金5万元，2013年9月30日前（签订买卖合同当天）支付房款43万元，乙方通过银行贷款支付112万元，双方申请办理转让过户手续时间为2013年11月30日前，房屋交接日期为2014年2月28日前，并约定了违约条款。同日，唐卫平通过银行卡转账，转入龙勇账户43万元。
2013年11月18日，唐卫平（借款人、抵押人）、中国银行浦东分行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》、《个人住房（二手房）抵押借款补充合同》，其中约定：唐卫平借款金额112万元，借款用途为购买系争房屋，贷款期限264个月，采用等额本息还款法，唐卫平以购买的系争房屋抵押给银行以作担保，购房总价款160万元，借款人指定贷款发放至龙勇的账户。合同另有其他约定。同日，房地产交易中心受理系争房屋的产权登记申请、抵押权登记申请。
2013年11月25日，系争房屋核准登记至唐卫平名下，中国银行浦东分行登记为抵押权人，债权数额112万元，债务期限2013年11月18日至2035年11月18日。目前抵押权登记尚未注销。
2014年11月16日，唐卫平带人至系争房屋收房并找锁匠将房门开启，与陈海山等发生冲突，遂报警处理。
2015年3月27日，上海市宝山公证处出具《撤销公证书决定书》，载明：陈海山申办（2012）沪宝证字第6837号《公证书》时向本处提交的户口簿、婚姻证明等证明材料系伪造的。根据相关规定，决定撤销（2012）沪宝证字第6837号《公证书》，此公证书自始无效。
2015年6月5日，�宝妹至一审法院诉陈海山、杨某、龙勇案，要求确认陈海山、杨某、龙勇于2013年4月26日签署的系争房屋买卖合同无效【案号（2015）徐民四(民)初字第1863号，以下简称1863号案件】。该案审理中，陈海山称，其于2012年9月11日与XX公司签订借款合同，借款105万元，借款期限2年，陈海山已经偿还了9余万元利息，其他款项没有偿还。2013年5月1日之后，XX公司未再催讨款项，2013年系争房屋的市场价值在200万元左右。后一审法院认定代理人杨某、买受人龙勇在系争房屋的买卖过程中，存在诸多难以合理解释的疑点，而系争房屋买卖合同的签订及过户行为已经侵害了原房屋权利人的利益。遂判决支持陈宝妹、陈海山诉请。该案于2016年7月5日生效。
一审另查明，2014年12月，唐卫平至一审法院起诉陈宝妹、陈海山、陈某【案号（2014）徐民四(民)初字第4281号】要求搬离系争房屋并赔偿租金损失计利息，一审法院认为陈海山等对系争房屋为有权占有，唐卫平可依据合同向龙勇主张房屋权利，故判决驳回唐卫平的诉请。唐卫平不服上诉，二审法院于2016年11月17日判决维持原判。
一审审理过程中，陈宝妹、陈海山表示其一家一直居住系争房屋，从来没有看到过唐卫平来看房，也没收到过房款，2013年系争房屋的市场价至少是在200万元，按照唐卫平与龙勇约定的价格房屋单价只有2万多，比市场价低很多。唐卫平称当时是委托中介公司买房的，买房的目的是自住和投资，中介公司向其介绍了系争房屋，挂牌价165万元，但是不能看房，说上家与房屋内居住的人有矛盾，其也上6楼去看过但是没进到房屋里面，与龙勇是在签居间合同的时候才遇到，最后约定房价是龙勇到手价160万元，2013年9月22日支付了现金4万元作定金，加上前面付的1万元定金，龙勇写了5万元定金的收条，还约定了贷款下来三天内，龙勇返还10万元作为交房和签户口的押金，唐卫平承认龙勇后来是返还其现金10万元，到约定交房时间，其去找中介公司要求联系龙勇交房，龙勇说里面的人不肯走，后来龙勇就找不到了，直到2014年11月16日其自行上门换锁。
一审审理中，陈宝妹表示愿意偿还第三人银行剩余贷款以涤除抵押权，由此产生的损失将另行主张。
一审法院认为，龙勇在陈宝妹起诉其房屋买卖合同无效的案件诉讼中，仍将系争房屋出售，明显带有恶意，现龙勇与陈海山之间的买卖合同已经一审法院判决确认为无效，龙勇系无权处分，故本案的争议焦点为唐卫平是否构成善意买受人，能否适用善意取得制度取得系争房屋的所有权。是否善意应结合交易时对象、场所、时机等进行认定。首先，唐卫平自称买房是用�自住和投资，但没有实地进入系争房屋看房，就确定了房价，签订了买卖合同，这与常理不符。其次，房屋买卖系非一般商品交易，在交易前一般会对房屋各方面进行调查，唐卫平也称委托了中介公司支付了中介费，而陈宝妹、陈海山及其家人户籍均在系争房屋内，唐卫平若能要求中介公司进行户籍调查就能发现房屋内并非龙勇户籍，并且在中介已经告知其龙勇与居住人员有矛盾的情况下，唐卫平却仍然接受，不符合普通购房人应有的谨慎态度，存在过失。第三，唐卫平称其查看过龙勇的产证，而龙勇的产证是在2013年5月21日核准登记，与龙勇挂牌出售时间仅相隔4个月，而此时陈宝妹已经至法院起诉龙勇了，又结合中介公司告知上家与房屋内居住的人有矛盾，唐卫平若持普通购房人的谨慎态度，应能发现出售房屋时机存有疑点。第四，买卖合同中并未约定尾款，反而约定出售方在收到银行贷款后返还买受人10万元，唐卫平自称收到龙勇返还的10万元现金，这也与正常买卖合同约定有异。第五，收房过程中，唐卫平在与长期居住在系争房屋内的陈宝妹、陈海山及其家人没有过任何形式的接触和沟通的前提下，即径行带领包含锁匠在内多人至系争房屋开锁收房，这也不符通常做法，尤其是结合唐卫平之前没有实地看房，更令人增添了合理怀疑。最后，系争房屋位于徐汇龙华地区，系建造年代为1995年的多层住宅，唐卫平购买房屋总价为160万元，即每平方米仅为2.4万元左右，低于市场价。综合上述分析，唐卫平在收房等多方面都显现出了有别于一般购房人的特殊之处，在调查房屋相关情况、看房等方面又缺乏普通人面对大额交易所应秉持的审慎态度，而且购房价格偏低，合同约定也与一般房屋买卖合同有异，法院认为唐卫平在受让�动产时存在重大过失，不构成善意的买受人，不符合物权法有关善意取得的适用条件，因此陈宝妹、陈海山要求确认龙勇与唐卫平签订的买卖合同无效的请求，依法有据，法院予以支持。买卖合同无效，则双方过户行为亦无效。
合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。为避免当事人讼累，法院就买卖合同无效的后果予以一并处理。系争房屋实际一直由陈宝妹、陈海山居住，故不存在返还问题。关于房款的返还，唐卫平与龙勇约定房款160万元，唐卫平现金支付5万元、银行转账43万元、银行贷款支付112万元，但唐卫平自认龙勇返还其10万元，故唐卫平实际支付房款150万元，龙勇应返还唐卫平房款150万元。第三人银行的抵押权系合法设立，应予以保护，而第三人表示清偿贷款本息后可注销抵押登记，系由唐卫平与第三人签订抵押借款合同，现陈宝妹同�代唐卫平偿还借款以涤除抵押，于法无悖，法院予以准许。陈宝妹垫付后产生相关损失可另行主张。因龙勇与陈海山之间的买卖合同亦已确认为无效，故涤除抵押权后，唐卫平应配合将系争房屋产权恢复登记至陈海山名下。
龙勇经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。
一审据此判决：一、确认龙勇与唐卫平就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效及过户行为无效；二、陈宝妹于判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司上海市浦东分行唐卫平所欠贷款本息，具体金额以该行当日借款流水账为准，中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述贷款清偿之日起十日内办理房屋注销抵押登记手续；三、唐卫平于上述银行抵押登记注销后十日内配合办理上述房屋产权恢复登记至陈海山名下；四、龙勇于判决生效之日起十日内返还唐卫平房款1,500,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200元，保全费5,000元，共计24,200元，由龙勇、唐卫平各半负担。公告费560元，由龙勇负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：中国银行浦东分行提交证据：唐卫平贷款已还款明细清单，证明截至2017年10月31日，唐卫平的系争房屋贷款未到期本金余额加上逾期合计，总计74万余元，从2017年7月20日开始有4期还款逾期了。上诉人唐卫平认可该证据，并表示一审判决作出后其就不还贷款了。被上诉人陈宝妹、陈海山均认可该证据真实性、合法性、关联性。被�诉人龙勇未发表质证意见。本院经审查认为，该证据真实、合法，且可证明系争房屋所涉银行贷款情况，故对该证据予以采信。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，截至2017年10月31日，唐卫平的系争房屋贷款未到期本金余额为723,621.34元，逾期合计19,109.08元，且唐卫平自2017年7月20日开始已有4期还款逾期。
本院认为，二审的争议焦点与一审一致，即为上诉人唐卫平在受让系争房屋时是否构成善意，其能否基于善意取得制度取得系争房屋所有权。对此，本院认为，房屋买卖实为大宗交易，牵涉利益巨大，买卖双方均应秉持高度审慎态度行事，交易行为不仅要合乎法律规范，也要合乎正常交易习惯。然而，从本案查明事实看，一者，唐卫平在未能进入系争房屋内看房的情况下，就签订买卖合同，明显有悖常理；二者，唐卫平虽在《上海市房地产买卖合同》中约定了5万元户口押金，但其签订合同前并未对系争房屋内的户籍信息进行调查，系争房屋内具体有几个户口、谁的户口其都不清楚，故难言其作为购房人已尽到了基本审慎义务；三者，唐卫平明知出售人龙勇获得房产证时间距离挂牌出售时间仅相隔4个月，且明知龙勇和系争房屋的居住人存在矛盾，却对该些异常情况不加重视，主动了解清楚，相反，唐卫平却称其以为是龙勇欠别人钱，只要房子是龙勇的其就可以买，其行为和想法与正常购房人努力规避一切风险的理念存在很大差异；四者，唐卫平和龙勇直接在《上海市房地产买卖合同》中约定龙勇在收到银行贷款后返还唐卫平10万元，显然与正常房屋买卖合同约定有异，且唐卫平自称收到龙勇返还的10万元现金，也缺乏相应依据；五者，《上海市房地产买卖合同》约定交房时�为2014年2月28日前，唐卫平在龙勇未能按约交房的情况下，既没有积极向龙勇主张权利，也没有与系争房屋内的居住人直接沟通，反而是径行带人至系争房屋收房，并找来锁匠开锁，显然也不符合通常购房人收房的习惯做法。此外，就系争房屋购买价格而言，上诉人称系争房屋当时市场价在180万-190万左右，最初挂牌价为180万元，开始谈到165万元税费各付，后龙勇要求到手价160万元，而陈宝妹、陈海山则称当时房价大概240万元，结合双方所述，同时鉴于龙勇出售系争房屋明显具有恶意以及系争房屋基本情况，一审认为唐卫平购房价格低于市场价也并无不妥。综上，本院认为，唐卫平在整个房屋买卖过程中，存在诸多有违常理或不符合交易习惯的行为，其受让系争房屋存在重大过失，并不构成善意，故一审法院确认其与龙勇签订的《上海市房地产买卖合同》及过户行为无效，意见正确，本院予以确认。关于合同无效后的法律后果处理，一审判决并无不当，本院亦予确认。至于上诉人主张一审法院应判决陈海山和龙勇共同赔偿上诉人损失，本院认为，上诉人的上诉请求系要求驳回陈宝妹、陈海山的一审诉请，其在二审中提出该主张，不属于本案处理范围，且其主张陈海山赔偿损失有违合同相对性，其若认为因合同无效导致其遭受损失，理应向龙勇另行主张赔偿。
综上所述，上诉人唐卫平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,600元，公告费300元，由上诉人唐卫平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
审 判 员 钱文珍
代理审判员 严佳维
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……