湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初791号原告娄底市水库移民开发管理局，住所地娄底市乐坪大道46号。法定代表人陈劲松，该局局长。原告娄底市水库�民经济开发中心，住所地娄底市乐坪东街**号。法定代表人邹海平，该中心主任。两原告共同委托代理人李耀斌（特别授权），湖南平康律师事务所律师。被告娄底市三湘装饰设计工程有限公司，住所地娄底市春园步行街钻石街商务楼七楼。法定代表人刘永兴，该公司总经理。委托代理人刘祥军，湖南良图律师事务所律师。原告娄底市水库移民开发管理局(以下简称移民管理局)、娄底市水库移民经济开发中心（以下简称移民经济开发中心）与被告娄底市三湘装饰设计工程有限公司（以下简称三湘装饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告移民管理局、移民经济开发中心共同委托代理人李耀斌、被告三湘装饰公司委托代理人刘祥军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告移民管理局、移民经济开发中心请求判令：1、被告三湘装饰公司支付两原告租金共计人民币35.8万元、滞纳金15.036万元（自2014年7月1日至2016年3月31日止）及至清偿之日止滞纳金；2、被告返还租赁物。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告三湘装饰公司辩称：1、移民经济开发中心不是本案适格原告。2、原告所诉租金总额35.8万元未将被告所交8万元保证金折抵租金,计算方式错误。3、租赁物已经由原告实际收回，无需返还。4、原告主张的滞纳金过高不应得到法律支持，即便按2分月息计算也超过了其实际损失，应按资金占有费以银行同期存款利率计算方为合理，请求法院予以核减。5、租赁物被收回后，被告在租赁期间进行的装饰、装修遗留的空调、办公桌椅等相关动产应当折抵租金。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证认证情况，本院确认如下基本事实：2011年4月1日，原告移民管理局（原娄底市移民工作办公室）委托移民经济开发中心与被告三湘装饰公司签订《娄底市水库移民经济开发中心综合楼租赁合同》及《娄底市水库移民经济开发中心综合楼租赁合同补充协议（附件1）》，将登记在娄底市移民办的位于娄底市娄星区乐坪东街的娄底市水库移民经济开发中心综合楼出租给被告三湘装饰公司做为其公司经营业务场地使用，租赁期限为5年，自2011年4月1日起至2016年4月1日止，年租金总额共为201600元整，同时三湘装饰公司向移民经济开发中心缴纳履约保证金8万元整，租金按季度支付，每季租金共计50400元，逾期缴纳租金则每逾期一天按上述费用总额的20%向移民经济开发中心支付滞纳金，因该栋楼房的门面收回延时，移民经济开发中心每月每门�补偿三湘装饰公司600元，三湘装饰公司不将此作为违约责任追究移民经济开发中心。同日，原告移民管理局、移民经济开发中心就上述租赁物娄底市水库移民经济开发中心综合楼中的五个门面和二楼以上整体（含二楼和一楼中间大厅）分别与被告三湘装饰公司签订了《娄底市水库移民开发管理局门面租赁合同》、《娄底市水库移民开发管理局门面租赁合同补充协议（附件1）》和《娄底市水库移民经济开发中心综合楼租赁合同》，将上述总租金分割为3.6万元与16.56万元，保证金分割为1万元与7万元,租赁期限及双方的违约责任与主合同一致等。原告交付房屋后，被告按约给付租金至2014年第二季度之后，再没履行租金缴纳义务，原告于2015年1月5日、2016年3月1日分别向被告三湘装饰公司发出缴清所欠租金的通知。2016年3月31日租赁期满后，原告收回租赁物，但被告仍遗留部分办公用品等动产在租赁房屋内没有搬走，给原告对房屋的正常使用和工作造成一定影响。原告为维护自身权益，遂诉至法院。另查明移民经济开发中心是移民管理局的二级机构。判决的理由及结果本院认为，依据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人对上述租赁事实无异议，在案证据已形成较为完整的证据链，租赁事实清楚，证据确实充分，该租赁合同合法有效。原告依约向被告交付了租赁物，被告即应当履行给付租金等合同义务，被告三湘装饰公司对原告主张35.8万元租金无异议，但要求将所交原告的8万元保证金折抵租金，原告对此亦不持异议，本院予以支持。至于被告要求将遗留的物品及房屋装饰费用折抵租�，本院认为，被告三湘装饰公司就本案租赁关系主张权利，应依法提出反诉或另案起诉，否则，本院不予审理。然而，被告没有就自己的主张提出反诉，且没有提供有关遗留物品和装饰装修状况的相关证据，只是在开庭审理完毕后提交了一份自作的《办公室资产明细表》，称其遗留在原告处的物品价值119354元及装修费70多万元，却无任何具体凭证。原告随后向本院提交了有关被告遗留空调情况表，被告遗留的空调共计23台，原告认为折算金额为26420元（其中包括被告转租第三人原春秋公司折价10400元的空调10台），原告同时表示愿在此折价范围内接受被告折抵租金的请求，被告对此亦予以认同。本院根据本案具体情况，从尊重当事双方的意愿，减少诉累，彻底化解纷争等方面考虑，酌情将被告空调、办公桌凳等所有遗留物品作价2万元，以折抵被告应交租金。被告辩称�赁期间进行的房屋装饰装修费用应当折抵租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”，本案双方当事人未对装修添附物的处理进行约定，依法不予支持。被告辩称移民经济开发中心不是适格原告，本院认为，移民管理局委托移民经济开发中心进行合同的签订，是本案合同合法的签订人，根据相关法律法规及当时该租赁物具体状况等，该中心可成为本案适格原告，可以成为本案共同诉讼当事人，故对被告这一观点本院不予支持。在审理过程中原告移民经济开发中心提出将其主张的权利可一并判决归原告移民管理局，两原告就此达成合意，本院认为，该请求不违反相�法律规定，是当事人对自身民事权利的处分，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金15.036万元，被告认为滞纳金不应得到法律支持，且合同约定过高，请求法院依法予以核减，本院认为，合同与此相关内容虽可以由当事人自愿订立，但也不能超过法律法规对此所作的限定，涉案合同所约定的滞纳金实际属于合同法中所述的违约金性质，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造�的损失””之规定，本院在双方合约基础上依法认定违约金7.74万元[即（35.8万元-8万元-2万元）×30%]。因本案原、被告双方的租赁合同至2016年4月1日已到期，双方租赁关系已终止，原告要求判令被告继续偿付2016年4月1日起至债务清偿之日止滞纳金的诉求已无事实基础和法律依据，本院不予支持，但被告对自己拖欠原告租金等费用而使原告遭受的合理经济损失应适当予以赔偿。原告在合同期满后虽已实际收回租赁物，但被告在租赁期满后遗留的一些物品占用了部分房屋空间，影响原告对房屋的正常使用，被告对原告多次要求被告搬走其物品腾出房屋不予理会。原告要求彻底返还租赁物，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告娄底市三湘装饰设计工程有限公司在判决生效之日起十日内偿还原告娄底市水库移民开发管理局租金25.8万元、违约金7.74万元，并支付上述款项之资金占用费（自2016年4月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。二、被告娄底市三湘装饰设计工程有限公司在本判决生效之日起十日内彻底返还租赁物。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8883元，由被告娄底市三湘装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  王学军人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  周桂文二〇一七年九月十一日书 记 员  吴佳遥附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约�或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高�民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。