北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第5675号
上诉人（原审第三人）王国林，男，1977年1月9日出生。
被上诉人（原审原告）北京市欣福盛物业管理中心，住所地北京市海淀区清华东路（学院路工商所北侧）。
法定代表人王鑫宇，总经理。
委托代理人梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。
委托代理人王寅森，北京市元泓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）关晓梅，女，1954年3月11日出生。
委托代理人王静（关晓梅之女），1978年11月23日出生。
原审第三人武建娥，女，1982年5月4日出生。
上诉人王国林与被上诉人北京市欣福盛物业管理中心（以下简称欣福盛物业中心）、关晓梅，原审第三人武建娥因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第5350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王国林，被上诉人关晓梅之委托代理人王静，被上诉人欣福盛物业中心之委托代理人梁晓晨、王寅森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
欣福盛物业中心在原审法院诉称，2014年1月1日，我中心与关晓梅签署房屋租赁合同，将位于北京市海淀区112号的建筑面积约为138平方米的房屋（以下简称诉争房屋）租赁给关晓梅使用，租赁期为3个月。现双方的租赁合同已到期，我中心于2014年4月22日通知关晓梅在20日腾退租赁房屋，关晓梅予以认可，但其至今未履行腾退义务。后经了解，租赁房屋又由关晓梅转租给了案外其他人，现租赁房屋由第三人王国林、武建娥占用。为维护我中心的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、关晓梅、王国林、武建娥立即腾退海淀区112号房屋；2、由关晓梅承担本案诉讼费用。
关晓梅在原审法院辩称，我从欣福盛物业中心租赁房屋后转租给了赵×，至于赵×又租给了谁，我不太清楚，我也不认识现在的第三人王国林和武建娥。当时我接到欣福盛物业中心要求我腾房的通知后，我就通知了赵×腾房。后因赵×一直没有腾房，我便于2014年5月15日再次找到赵×，要求其必须腾房，同时我还把剩余的租金都退给了赵×。现在我同意欣福盛物业中心腾房的诉讼请求，但因我没有实际占用租赁房屋，所以我无法腾房。
第三人王国林在原审法院述称，我不同意欣福盛物业中心的诉讼请求。我与欣福盛物业中心没有合同关系，我与赵×之间有合同，所以我不是第三人，我应该是善意第四人，第三人应该是赵×，我要求法庭让真正的第三人赵×出庭解决本案。关晓梅违反其与欣福盛物业中心的合同约定转租获利，其应当承担赔偿责任。我现在要求赔偿我各项损失共计8万元，否则我不同意腾房。
第三人武建娥在原审法院述称，我不同意欣福盛物业中心的诉讼请求。我是和赵×签订的租赁合同，我不认识关晓梅，所以赵×应当出庭解决，并赔偿我的损失，否则我不同意腾房。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，欣福盛物业中心与关晓梅签订的《房屋租赁合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效。在欣福盛物业中心与关晓梅签订的《房屋租赁合同》到期后，关晓梅应将诉争房屋交还欣福盛物业中心。现王国林、武建娥虽依据其与赵×签署的相关租赁合同实际占用诉争房屋，但因其与欣福盛物业中心之间无租赁合同关系，且其与赵×约定的租赁期限均超出了欣福盛物业中心与关晓梅所签订的租赁合同所约定的租赁期限，故在欣福盛物业中心与关晓梅就诉争房屋的租赁合同到期后，王国林、武建娥继续占有诉争房屋没有合法依据，其应将诉争房屋予以腾退。对于王国林、武建娥因与赵×之间的合同尚未到期而致的装修等损失，因与本案不属于同一法律关系，其可另行主张。因此，关于欣福盛物业中心要求关晓梅腾退诉争房屋一节，因现诉争房屋并非由关晓梅实际占用，应由实际占用人即王国林、武建娥向欣福盛物业中心予以实际腾退并交还诉争房屋，但关晓梅对此负有协助腾退义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、王国林、武建娥于判决生效后十五日内将位于北京市海淀区一百一十二号房屋（东至王×西墙，南至物业办公楼北墙，西至盖×东墙，北至村公路）腾空后交还北京市欣福盛物业管理中心，关晓梅对此负有协助义务；二、驳回北京市欣福盛物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王国林不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回欣福盛物业中心的一审诉讼请求或者发回重审。上诉理由：1、一审判决不合理，不应将我列为第三人，我与欣福盛物业中心不存在租赁关系；2、要求追加赵×为本案当事人，并依法判决关晓梅及赵×赔偿我的损失共计8万元，并承担上诉费。
欣福盛物业中心服从原审判决，针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：一审审理过程中我方将合同相对方关晓梅以及实际占用房屋人武建娥、王国林列为当事人是正确的，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
关晓梅针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：我方该做的都做了，腾退手续也办好了。上诉人主张的赔偿不合理，我方不应赔偿上诉人。关晓梅和赵×之间已经解决完了，关晓梅不认识王国林。
武建娥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
原审法院经审理查明，2014年1月1日，欣福盛物业中心（甲方）与关晓梅（乙方）签订《房屋租赁合同》及相关附件，《房屋租赁合同》中主要约定：“乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区112号，总占地面积约为138平方米，其中建筑面积约138平方米，场地面积约0平方米；租赁期限为3个月，自2014年1月1日至2014年3月31日；租赁期满，甲方有权收回该租赁物；乙方有意继续承租的，应在租期届满前2个月向甲方提出书面续租的要求，经双方协商一致后，甲、乙双方重新签订《租赁合同》；在同等条件下，乙方享有优先承租权；租金给付标准为3个月租金人民币18750元；乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方一次性支付3个月的租金；乙方应自租赁期限届满之日将诉争房屋完好无损的交还给甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。乙方添置的可移动的物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修等与诉争房屋不可分离的部分归甲方所有；租赁期内，乙方对该租赁物拥有合法的承租权，但乙方不得将该租赁物及其所有的设备、设施用于各种形式的抵押和担保，更不能转租、转让。”在合同附件1“乙方承诺”中约定：“在《房屋租赁合同》签订之前，乙方已经清楚的了解该租赁标的物可能随时存在被拆迁或拆除的情形，我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《房屋租赁合同》自然终止，我无条件将租赁标的物腾空交与甲方，且我郑重承诺：因该租赁标的物拆迁或拆除所产生的一切赔偿及补偿均归甲方所有，包括但不限于一次性停产停业补偿、装修损失、搬迁损失等，所有赔偿及补偿与我无关。”在合同附件5中标注诉争房屋的四至为“东至王×西墙，南至物业办公楼北墙，西至盖×东墙，北至村公路”，标注诉争房屋平面图长宽为“长为18.24米，宽为7.54米”。合同签订后，欣福盛物业中心将诉争房屋交付给关晓梅使用。
2014年1月14日，关晓梅与案外人赵×签订《租赁协议》，将诉争房屋出租给赵×使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金标准为年租金13万元。2014年5月15日，关晓梅（甲方）与赵×（乙方）签订《房屋退租协议》，内容为：“因甲方所租赁的房屋要统一规划管理，上级单位要求于5月15日腾退所租赁的房屋，由于乙方已经交到6月30日的房租，本着租金多退少补的原则，甲方应退回租金16250元。甲方与乙方把房屋租金清算完毕后，甲方收回房屋，经营期间所有的债权债务一律由乙方负责。”
另查，欣福盛物业中心与关晓梅在签署本案所涉《房屋租赁合同》之前，双方已就诉争房屋存有租赁关系，并签有其他租赁合同。关晓梅与赵×签署本案所涉《租赁协议》之前，双方亦就诉争房屋存有租赁关系，并亦签有其他租赁合同。另查，赵×接手诉争房屋后又将诉争房屋部分出租给王国林使用，租赁期限超出了欣福盛物业中心与关晓梅签署的《房屋租赁合同》约定的租赁期限。武建娥称赵×将诉争房屋部分出租给她使用，但租赁合同已经遗失。现诉争房屋由王国林、武建娥实际占有。
庭审中，王国林、武建娥均以与欣福盛物业中心没有租赁合同关系、与赵×签署的合同未到期、损失尚未赔偿为由表示不同意腾退诉争房屋。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、《租房协议》等证据材料在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，欣福盛物业中心与关晓梅签订的《房屋租赁合同》及相关附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限至2014年3月31日，现合同期限届满，一审法院判决支持欣福盛物业中心要求关晓梅腾退诉争房屋的请求正确，本院予以确认。
承租人将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。王国林与赵×签订的租赁合同期限超过了欣福盛物业中心与关晓梅之间签订的租赁合同期限，超出部分无效，因此一审法院判决王国林腾退房屋，于法有据，本院予以维持。
武建娥称与赵×之间存在租赁合同，但并未向法院提供相关证据，且其所称期限亦超过欣福盛物业中心与关晓梅之间签订的租赁合同期限，因此武建娥对诉争房屋的占有系无权占有，一审法院判决武建娥腾退诉争房屋正确，本院予以维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由关晓梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王国林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年九月十八日
书 记 员 杜 莹