甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终3069号上诉人（原审原告）:兰州嘉华物业管理有限公司（简称嘉华物业公司），住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：张利群，该公司经理。委托诉讼代理人：赵国俊，甘肃诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王育成，男，1950年8月21日出生，汉族，住兰州市城关区，兰州大学第一医院职工。上诉人嘉华物业公司因与被上诉人王育成物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉华物业公司上诉请求：1、依法撤销(2017)甘0102民初3042号民事判决书第二项判决内容；2、改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明的事实错误,认定的事实不清、定案证据不足。1、一审查明：”物业服务费用按月支付，......，缴费期限变更为按季度支付；”按月支付、按季度支付这是针对公共区域的付费方式并不是家属区物业费的收取方式。六份连续的《物业服务委托合同》均约定”家属区物业费......由乙方(即上诉人)向业主收取”或”(兰州大学第一医院)配合物业公司收取物业费，由物业公司提供不主动缴费、欠费的职工家属名单及欠费数额，甲方配合住家户在购买电卡充值时要求予以催缴。”一审法院将公共区域的收费方式认为是家属区的收费方式违背合同约定，作出判决更违反法律规定。2、上诉人在2010年4月6日就已经是贰级资质，一审查明:”2004年1月17日，嘉华物业公司的等级资质为贰级。”的事实错误。3、一审中被上诉人自认缴纳的是新房屋的物业费，但无任何证据证明被上诉人向上诉人缴纳过旧房屋物业费。一审法院不顾及本案客观事实、上诉人所签订合同的连续性及证人证言称述的事实，以上诉人的诉请超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉请，明显认定事实不清，定案证据不足。4、上诉人于2016年6月2日、7月8日向被上诉人送达《物业费催缴律师函》、《缴费通知单》及《公告》，证明了上诉人一直在向被上诉人主张权利，时效是延续的，但一审查明的事实中均无此事实。导致一审法院以上诉人的诉请超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉请，所做出的判决认定事实不清，定案证据不足。二、上诉人的诉讼请求并没有超过诉讼时效。一审查明：”嘉华物业公司于2008年9月22日与兰州大学第一医院签订了《兰州大学第一医院物业委托管理合同书》，......后双方分别在2009年12月24日、2011年4月19日续签合同，......2012年3月30日、2013年4月25日、2014年10月8日再次续签合同，......，嘉华物业公司的服务期至2014年l2月31日止。”上诉人与兰州大学第一医院自2008年9月22日起至2014年12月30日签订的《物业委托管理合同》具有连续性，这期间上诉人持续为被上诉人提供物业服务，履行着合同义务。截止2014年12月30日上诉人的合同到期，上诉人又应兰州大学第一医院的请求将服务期限延迟到2015年1月份。根据《民法通则》第一百四十条：”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算，即上诉人主张物业费的诉讼时效从2015年2月1日开始计算至2017年2月1日两年时间。上诉人在在这期间分别于2016年6月2日、7月8日多次向被上诉人发公告、缴费通知、律师函等形式向被上诉人催缴物业费主张权利，上诉人每次向被上诉人主张权利后诉讼时效都是重新开始计算。一审法院以”嘉华物业公司主张的2014年3月即第一季度以前的物业费以超过法定诉讼时效。”为由不支持嘉华物业公司要求王育成承担物业费的主张于法无据。故，上诉人的诉请并未超过诉讼时效。三、一审法院驳回上诉人要求支持滞纳金及利息的诉请有悖于法。根据《合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第三百九十八条：”委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”第四百零七条:”受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”之规定，被上诉人不按照《物业服务委托合同》的约定缴纳物业费已经构成违约，被上诉人应支付上诉人的利息损失。上诉人向被上诉人送达的《缴费通知单》上已经给被上诉人合理的缴费宽限期，但被上诉人在宽限期内仍拒交物业费，被上诉人应按照《缴费通知单》支付滞纳金。一审法院以”因嘉华物业公司与兰州大学第一医院签订的物业服务合同中，对与其缴纳物业费的利息、滞纳金均未约定”为由不予支持上诉人主张利息、滞纳金的诉请有悖于法。四、一审审理程序违法。在2017年7月7日下午开庭审理中，本案的书记员肖钰钰请假不在，由另一位姓毕的法官助理充当书记员。根据《民事诉讼法》第一百二十八条：”合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。”之规定，一审法院在没有提前三日通知双方当事人更换书记员的前提下，临时更换本案的法庭组成人员审理本案，程序违法。五、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。综上，一审法院在查明事实错误并且不清楚、定案证据不足、程序违法的情况下驳回上诉人其他诉讼请求，再次损害了上诉人的合法利益，请二审法院纠正一审法院不当，支持上诉人一审诉请。王育成辩称：一、纵观嘉华物业公司的一审起诉书及二审上诉状，自始至终并未写清楚到底是哪一年，哪一月开始拖欠嘉华物业公司的物业费的，这个很重要。二、嘉华物业公司与兰大一院签订的公共区域及家属区物业委托管理的《合同书》，作为我们业主并不知道单位与谁签的合同，只是交费就可以了，至于嘉华物业公司所说又与医院签了续签合同等，我们也一概不知。我们认为，从交给医院旧房产权证及房契的那天，该旧房就归医院所有了。与我们再无任何联系了。2013年10月26日以前，我们从未欠过嘉华物业公司的物业费，也从未见过嘉华物业公司关于催要欠费的任何通知。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”就算欠费，也早就超过了诉讼时效。综上所述，我在2013年后，不欠嘉华物业公司任何费用，请求法庭驳回嘉华物业公司的诉讼请求，诉讼费由上诉人承担。嘉华物业公司向一审法院提出诉讼请求：l、判令王育成支付嘉华物业公司物业费欠款1339.40元；2、支付嘉华物业公司从2015年2月至2016年10月利息112．51元(以后利随本清)；3、支付从2016年7月31日至2016年10月20日止的滞纳金683.09元;以上三项共计2135元；4、本案诉讼费由王育成承担。一审法院认定的事实：王育成原系兰州市城关区东岗西路93号兰大一院家属院6号楼5单元571室住户，房屋面积为90.55m2。王育成于2014年12月31日向兰州大学第一医院交回该住房，搬入新居即现住房。嘉华物业公司于2008年9月22日与兰州大学第一医院签订了《兰州大学第一医院物业委托管理合同书》，约定了物业服务管理区域及收费标准，家属院物业费按照楼房0.25元／月·m2收取；物业服务费用按月支付，合同期限自2008年08月01日起至2009年07月31日止，后双方分别在2009年12月24日、2011年4月19日续签合同，物业费收费标准不变，缴费期限变更为按季度支付；2012年3月30日、2013年4月25日、2014年10月8日再次续签合同，对物业服务费的收费标准没有约定，缴费期限不变，嘉华物业公司的服务期至2014年12月31日止。2004年1月17日，嘉华物业公司的等级资质为贰级。根据甘价服务[2007]137号《甘肃省物业服务基准价及浮动幅度》规定：九层以下多层住宅物业服务费基准价二级为0.40元。2013年11月1日，王育成与兰大一院后勤保障处、瑞达永业物业公司签订物业管理服务合同，约定了关于C2402室房屋的物业服务内容及收费标准等事项。嘉华物业公司于2016年6月2日在王育成原住地张贴公告，要求王育成7日内缴纳2012年1月一2015年1月期间的物业管理费，因王育成拒不缴费而引发讼争。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：1、嘉华物业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效；2、嘉华物业公司的各项诉讼请求是否合法有据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中嘉华物业公司主张的物业费起算时间为2012年1月至2015年1月止。从嘉华物业公司提供的公告的照片证实嘉华物业公司于2016年6月2日以公告的形式向王育成主张了其权利，但嘉华物业公司未能提供之前向王育成主张其权利的证据，另根据2014年签订的合同书中：”物业服务费用按季支付”的约定，嘉华物业公司主张的2014年3月即第一季度以前的物业费已超过法定诉讼时效，嘉华物业公司主张2014年4月至2014年12月期间物业费的诉请，未超过诉讼时效，且合法有据；嘉华物业公司主张2015年1月物业费的诉请，嘉华物业公司不能提供存在延长物业服务期的证据，故嘉华物业公司的主张该期间的物业费缺乏事实依据。嘉华物业公司主张王育成支付利息、滞纳金的诉讼请求，从嘉华物业公司与兰州大学第一医院签订的物业服务合同，对逾期缴纳物业费的利息、滞纳金均未约定，嘉华物业公司以催费通知及律师催缴函为据主张王育成支付利息、滞纳金，缺乏事实和法律依据。对王育成辩称2013年兰州大学第一医院给其分新房的时候要求交旧房钥匙才可以领新房的钥匙，根据嘉华物业公司提供的兰大一院交旧房钥匙登记表证实王育成于2014年12月31日交回旧房钥匙，王育成虽对交钥匙时间有异议，但没有提供证据予以反驳，故一审法院认定2014年12月31日前王育成仍占用原住房，王育成居住新房物业费收取与本案无关。综上所述，对嘉华物业公司主张王育成支付物业费欠款1339.40元的诉请，以一审法院核定的数额为90.55m2一0.4元×9个月=325.98元予以支持；对于王育成辩解嘉华物业公司的诉请已经超过诉讼时效的辩称，其中嘉华物业公司诉请的2014年3月前的物业费超过诉讼时效，一审法院予以采信，2014年4月至12月的物业费未超过诉讼时效，一审法院不予采信；对嘉华物业公司的其他诉讼请求因无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、王育成支付兰州嘉华物业管理有限公司自2014年4月至2014年12月的物业管理费325.98元；二、驳回兰州嘉华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，兰州嘉华物业管理有限公司负担20元，王育成负担5元。以上款项共计330.98元，王育成于本判决生效后3日内支付原告兰州嘉华物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，嘉华物业公司基于其与兰州大学第一医院签订的《兰州大学第一医院物业委托管理合同书》，以其提供了物业服务为由向王育成主张物业费用有事实和法律依据，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于本案二审中双方争议的核心问题，即嘉华物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院经审理认为，嘉华物业公司诉请的是2012年1月至2015年1月的物业费用，但并未提交其在法定诉讼时效期间内向王育成持续主张物业费的证据，而王育成对此亦不予认可，且嘉华物业公司在本案一审中申请出庭的证人亦陈述没有通知到王育成的证据，故一审法院对嘉华物业公司没有证据佐证的单方陈述其催要物业费事实不予认定并无不当。嘉华物业公司以其提供物业服务具有连续性为由，认为物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算，但其与兰州大学第一医院签订的合同均是相互独立的物业委托管理合同，每一个合同期内的权利义务即具有独立性，即王育成支付物业费的交费义务并不是多个独立合同项下同一债务的分期履行债务，而是每个合同期限内单一的债务，故嘉华物业公司以其物业服务持续性为由认为本案诉讼时效应以最后一期物业费履行期限届满之日起算的理由于法无据，本院不予采纳。一审法院结合本案诉辩双方的意见归纳涉案争议焦点，双方均认可归纳的争议焦点并围绕焦点问题行使了各自诉讼权利，故一审法院确定2014年3月以前的物业费用因超过诉讼时效不予支持正确，本院予以确认。关于嘉华物业公司主张支付其逾期物业费利息、滞纳金的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，一审不予支持处理适当。综上所述，嘉华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人兰州嘉华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  冯 诚代理审判员  邵云和二〇一七年十二月八日书 记 员  夏菁菁????????1