广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初23013号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，组织机构代码72617863-3。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
被告：深圳佛朗明哥餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区深南中路北中航路世纪汇广场商场负一层B104号商铺，组织机构代码08344224-1。
法定代表人：XAVIERMARCELOMURIAS。
上列原告家利物业管理（深圳）有限公司诉被告深圳佛朗明哥餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓安烈到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年9月21日至2016年2月17日期间的物业服务费71388.19元，2014年7月21日至2016年2月17日期间的电费9600元、水费290元，2016年1月1日至2016年2月17日期间的隔油池费1936.27元及上述欠款逾期付款期间的违约金（物业服务费、隔油池费的违约金以每期欠交费用为基数，按每日万分之五标准计算，自欠交费当月6日起计至还清之日止；电费违约金以9600元为基数、水费违约金以290元为基数，按每日万分之五标准计算，自2016年2月17日起计至还清之日止）；2、被告支付原告灯箱服务费4000元及逾期付款期间的违约金（违约金以4000元为基数，按日万分之五计算，自2015年6月14日起计至付清之日止）；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月14日，被告与深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称和记黄埔公司）签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议）约定，和记黄埔公司作为位于深圳市××大道××号世纪广场商场部分（自第负一层至第六层）的业主，同意将该商场第负一层B104号商铺（以下称涉案商铺）出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营。被告同意商场由和记黄埔公司委托原告提供物业管理服务。商铺租赁面积393.77平方米，租赁期限5年，租赁开始日2014年3月17日。物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月14569.49元。如被告违反合同，构成或视为违约的，和记黄埔公司有权书面通知被告终止租赁合同，收回该房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未按协议约定支付租金、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准向原告及和记黄埔公司支付逾期付款违约金。2011年8月9日原告与和记黄埔公司签订了《深圳世纪汇广场前期物业服务合同》，并在合同签订之后就依约投入了人力物力对该物业提供了物业服务，但被告未依约支付原告物业服务费、水电费、隔油池费等费用。被告的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。
被告未作答辩。
经审理查明，2011年8月9日，和记黄埔公司（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，原告更名前的名称）签署《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区世纪汇广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部位、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。
2014年3月14日，和记黄埔公司（出租方）与被告（承租方）签署租赁合同及补充协议约定，和记黄埔公司将涉案商铺出租给被告使用，租赁房屋的建筑面积为393.77平方米；租赁期限5年；第一、二年基本租金为每月112225元；被告同意该商场由和记黄埔公司委托原告提供物业管理服务；租赁期间，被告负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；被告须向和记黄埔公司及原告支付经营保证金，作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行补充协议各项条款的担保，经营保证金为380383.47元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中336675元向和记黄埔公司支付，剩余43708.47元向原告支付；如果被告违反租赁合同的任何条款，且经和记黄埔公司或原告书面敦促后仍未在约定的期限或合理期限内履行租赁合同约定义务，则和记黄埔公司或原告有权扣除经营保证金来补偿损失。在和记黄埔公司或原告扣除经营保证金金额后，被告须在接到和记黄埔公司或原告书面通知之日起15日内将经营保证金补足，否则视为被告违约，和记黄埔公司及原告有权采取本补充协议第15.4款约定的救济措施；被告未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，和记黄埔公司有权要求原告终止向被告提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，被告同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向和记黄埔公司或原告支付逾期付款违约金；被告欠缴以上款项超过30日的，则和记黄埔公司及原告有权直接在经营保证金中扣除被告欠缴的费用及相应的违约金，和记黄埔公司及原告有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；被告应当自租赁期开始日起向原告支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米37元，该房产物业服务费总计为每月14569.49元，其中包含正常供应时段的空调费；装修押金是乙方装修该房产的保证金，被告应向原告支付装修押金13313.10元，在被告完成该房产的装修工作并经原告验收合格后60日内，原告在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还被告；装修服务费是被告向原告支付的受托管理人（含聘请具有专业资质之第三方）审核被告之装修图纸的费用及清运装修垃圾的费用，该费用为一次性费用，按建筑面积计算每平方米20元，合计金额为7875.40元；中央隔油系统维护费（仅限餐饮租户，以下称隔油池费），该费用指被告应向原告支付的日常保养、清洁、清洗、维修中央隔油系统之费用，每月1220.69元（按建筑面积计算每平方3.1元）。水电周转押金为被告按期支付水电费用的保证金，为7875.40元，在租赁期届满后60日内受托人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方。乙方应于每个公历月第5日或之前向受托管理人支付当月物业服务费、隔油池费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。租赁期开始日期为2014年3月17日，免租期为60天，从租赁开始日起算，免租装修期内免交租金，但应向原告支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。
2014年3月26日，和记黄埔公司向被告发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知被告于2014年4月1日办理商铺交接手续，租赁开始日为2014年4月1日。
2014年3月28日，和记黄埔公司与被告签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》（以下称补充协议二），约定租赁期开始日变更为2014年4月1日。
2014年4月1日，和记黄埔公司向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。
2014年8月5日，和记黄埔公司向被告发出《深圳世纪汇商场按期开业优惠确认函》称，给予被告免除8月份的租金，但包含物业管理费等其他费用应按租赁合同缴纳。
2015年6月3日，和记黄埔公司（甲方）与被告（乙方）、家利物业管理（深圳）有限公司世纪汇分公司（丙方）还签订了一份《深圳世纪汇室内灯箱使用合同》（以下简称灯箱使用合同），约定：甲方将世纪汇商场室内特定位置的广告灯箱B1层6号、L1层6号、L1层8号、L3层5号、L6层1号的室内灯箱及相应附属设施允许乙方使用进行广告活动；使用期：B1层6号灯箱8个月自2014年12月1日起至2015年7月31日，L1层6号灯箱3个月自2014年12月1日起至2015年2月28日，L1层8号灯箱3个月自2014年12月1日起至2015年2月28日，L3层5号灯箱6个月自2014年10月15日起至2015年4月14日，L6层1号灯箱6个月自2014年10月15日起至2015年4月14日；甲方保证在乙方缴清履约保证金、使用期内全部使用费以及服务费后7日内将灯箱交付予乙方；服务费：B1层6号灯箱每月200元、使用期内合计1600元，L1层6号灯箱每月200元、使用期内合计600元，L1层8号灯箱每月120元、使用期内合计360元，L3层5号灯箱每月120元、使用期内合计720元，L6层1号灯箱每月120元、使用期内合计720元，灯箱服务费费合计4000元；乙方须于本合同生效之日起10日内将使用期内的全部服务费支付给丙方；若乙方未能按时缴交使用费、服务费或其它费用，则甲方及丙方有权向乙方收取按所欠缴的费用金额每日万分之五计算违约金。
2016年1月13日，和记黄埔公司向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：被告在未取得和记黄埔公司同意的情况下，于2016年1月4日起停止经营，和记黄埔公司现书面通知被告于2016年2月18日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给和记黄埔公司。
原告为证实被告拖欠水电费的金额，向本院提交了涉案商铺的水电抄表记录予以佐证。抄表记录显示：涉案商铺自2014年7月至2016年1月电表抄表数共计为842度，2016年2月起电表抄表数连续4个月维持在842度；涉案商铺自2014年4月进场至2015年11月30日用水数量为876吨，2015年12月至2016年2月水表抄表数分别为30吨、30吨、36吨，备注“2015年12月1日表坏，换表，取三个月平均数”。合同未约定水电费收费标准，原告称电费每度1.2元、水费每吨5元，根据水电抄表记录显示被告欠交电费842度、水费972吨。
另查，涉案商铺的权利人为和记黄埔公司。原告于2014年4月30日由“和记物业服务（深圳）有限公司”变更为现名。原告陈述被告自2015年9月21日开始欠交物业服务费，自2016年1月开始欠交隔油池费，未缴纳过水电费、灯箱服务费。
庭审后，原告提交书面《说明》，确认：被告在签署租赁合同后，向原告支付了经营保证金43708.47元、装修押金13313.10元、水电周转押金7875.40元，并预付一个月物业服务费14569.49元；上述预付款（不含经营保证金、装修押金、水电周转押金）原告已用于冲抵被告所欠2014年8月的物业服务费14569.49元，被告的预付款已全部冲抵完；装修押金13313.10元已于2015年5月1日退还给被告。
本院认为，原告与作为业主及开发商的和记黄埔公司签订的《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。另，涉案物业业主和记黄埔公司与被告签订的“补充协议”实为包含租赁合同及物业服务合同的复合合同。通过该合同，和记黄埔公司指定原告为涉案物业受托管理人，被告亦同意接受原告的物业服务，原、被告间成立物业服务合同关系。被告作为涉案商铺的承租人并实际占有使用涉案商铺，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告交纳物业服务费等与物业服务有关的费用。关于物业服务费的收费标准，和记黄埔公司与被告签署的《房屋租赁合同》约定的物业服务费为37元/月/平方米，虽然原告与和记黄埔公司签署的前期物业服务合同约定的物业服务费为36元/月/平方米，但物业服务合同约定原告可根据物业服务的内容、质量和深度，确定及调整物业服务费的收费标准。原告按租赁合同补充协议约定的标准（37元/月/平方米×393.77平方米=14569.49元/月）收取物业服务费，本院予以支持。被告自2015年9月21日起欠交物业服务费、自2016年1月欠交隔油池费，被告还应向原告支付2015年9月21日至2016年2月17日的物业服务费及2016年1月至2016年2月17日的隔油池费。合同约定被告应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金。被告与和记黄埔公司签署的补充协议第15条第15.5条约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，被告已向原告支付43708.47元的经营保证金，原告自被告逾期支付费用之日的第30日起有权在经营保证金中扣除被告欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2015年9月21日至9月30日的物业服务费4856.50（14569.49元×10天/30天），应于2015年9月5日缴纳，原告可于2015年10月5日从经营保证金中扣除该月份剩余的物业服务费4856.50元及逾期付款违约金72.85元（4856.50×0.0005×30），扣除后经营保证金剩余38779.12元（43708.47元-4856.50元-72.85元）；2015年10月份的费用，应于2015年10月5日缴纳，原告可于2015年11月5日从经营保证金中扣除2015年10月份的物业服务费14569.49元及逾期付款违约金218.54元（14569.49×0.0005×30），扣除后经营保证金剩余23991.09元(38779.12元-14569.49元-218.54元)；2015年11月费用，应于2015年11月5日缴纳，原告可于2015年12月6日扣除2015年11月份的物业服务费14569.49元及逾期付款违约金218.54元，扣除后经营保证金剩余9203.06元(23991.09元-14569.49元-218.54元)；2015年12月份的费用，应于2015年12月5日缴纳，原告可于2016年1月5日扣除2015年12月份的物业服务费14569.49元及逾期付款违约金218.54元，完全扣除剩余经营保证金9203.06后，该月份尚有物业服务费5366.43元(14569.49元-9203.06元)及逾期违约金未支付。故，至2016年2月17日，被告应支付的物业服务费为2015年12月剩余物业服务费5366.43元+（2016年1月1个月+2016年2月的17天/29天）×14569.49元=28476.66元、隔油池费为1936.27元=（2016年1月1个月+2016年2月的17天/29天）×1220.69元，对原告诉请的物业服务费超出部分，本院不予支持。上述物业服务费、隔油池费的违约金以当月应付费金额(详见附表)为计算基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止(起算日期详见附表)。
根据原告提交的水电抄表记录以及庭审陈述，被告欠交的电费为842度×1.2元/度=1010.4元、水费为972吨×5元/吨=4860元。原告请求的电费超出部分，本院不予支持；原告请求的水费290元未超出上述水费金额，本院予以照准。被告在承租涉案商铺时向原告支付了水电周转押金7875.40元，依据租赁合同补充协议的约定，在租赁期满后60日内扣除被告未付水电费后原告应无息退还水电周转押金，扣除电费1010.4元、水费290元后，水电周转押金余6575元（7875.40元-1010.4元-290元），为避免诉累，剩余的水电周转押金6575元可直接在被告欠付的物业服务费、隔油池费及违约金中予以扣减。
关于灯箱服务费。依据灯箱使用合同，被告应自灯箱使用合同生效之日起10日内即2015年6月13日前向原告支付灯箱服务费4000元，被告未能按时缴纳服务费，原告有权向被告收取欠交费用金额每日万分之五的违约金。无证据显示被告已支付灯箱服务费，原告请求被告支付灯箱服务费并自2015年6月14日起按日万分之五计付违约金符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳佛朗明哥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付截至2016年2月17日的物业服务费28476.66元、隔油池费1936.27元及违约金（违约金按日万分之五的标准以当月应付费用为计算基数计算至实际清偿之日止，相应违约金计算基数及起算日期详见附表，被告深圳佛朗明哥餐饮管理有限公司已实际支付的水电周转押金余额6575元可抵扣其拖欠的上述费用）；
二、被告深圳佛朗明哥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付灯箱使用费4000元及违约金，违约金以4000元为基数，自2016年6月14日起按日万分之五的标准计至实际付清款之日止；
三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2098元（已由原告预交），由原告负担1602元，被告负担496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 黄 绮 玲
人民陪审员 吴 锡 钳
二〇一七年五月五日
书 记 员 雷小勇（代）
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
判决书附表：单位：元（人民币）
物业服务费、隔油池费的违约金计算明细
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序号
|
费用名称
|
发生期间（年.月）
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起止日期（年.月.日）
1
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物业服务费
|
2015.12
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14569.49
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2015.12.6起至2016.1.4止
2
|
物业服务费
|
2015.12
|
5366.43
|
2016.1.5起至付清款之日止
3
|
物业服务费
|
2016.1
|
14569.49
|
2016.1.6起至付清款之日止
4
|
物业服务费
|
2016.2
|
8540.74
|
2016.2.6起至付清款之日止
5
|
隔油池费
|
2016.1
|
1220.69
|
2016.1.6起至付清款之日止
6
|
隔油池费
|
2016.2
|
715.58
|
2016.2.6起至付清款之日止