福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书(2015)泰民初字第1956号原告刘淑贞，女，1974年9月7日出生，汉族，经商，住福建省长泰县，委托代理人刘仲谋，福建秦剑律师事务所律师。被告漳州市欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人和南路工会大厦七层，组织机构代码：55324948-X。法定代表人李晓杨，董事长。委托代理人蓝潮永，福建南州律师事务所律师。原告刘淑贞与被告漳州市欣泰房地产开发有限公司（以下简称欣泰房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由代理审判员张育贤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘淑贞的委托代理人刘仲谋，被告欣泰房产的委托代理人蓝潮永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘淑贞诉称，原、被告在2013年5月5日签订商品房买卖合同，原告向被告购买被告开发的位于长泰县武安镇××楼××号商品房，总房款为人民币966766元。合同约定被告至迟应于2014年12月31日前交房，被告逾期交房超180天，若原告同意被告继续履行合同，购房合同继续履行，被告应按逾期交房的日数，每日按购房总额的万分之二向原告支付违约金。但被告于2015年8月25日才通知原告交房，被告依约共逾期235天。原告向被告主张逾期违约金为人民币45438元，因索求未果，故诉至法院，请求判令被告给付原告逾期交房违约金共计人民币45438元。被告欣泰房产辩称，一、答辩人通知原告2015年8月25日办理交房手续没有超过经顺延后的交房期限，答辩人无须向原告支付逾期交房违约金。1、根据合同附件六《合同补充协议》第四条第三项约定，施工期间遇特殊原因可顺延交房期限，出卖人无须立即通知或通知买受人，只需在交房时告知买受人。依该约定，答辩人自工程开工日（2012年10月25日）至通知交房日（2015年8月25日）止，因气象原因可顺延天数295天、高考及中考可顺延天数15天、停水停电及其他，因此原告可顺延天数共310天（不含停水停电），交房日可顺延至2015年11月5日。2、根据《合同补充协议》约定，买受人未按合同约定付清全部款项及其他应承担费用，出卖人交付商品房期限顺延至买受人付清之日。原告至今仍尚欠购房款人民币16401元；二、答辩人即使逾期交房，也未超过180天，逾期交房违约金只需按日万分之一计算。原告为证明其主张，举证如下：证据一，《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101108），拟证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，合同约定了购房总价款、交房时间及违约责任等；证据二，交房通知书，拟证明被告通知原告办理交房手续。被告欣泰房产质证认为，1、对证据一的真实性、合法性无异议，但原告提供的合同不完整。2、对证据二的真实性、合法性无异议，但无法证明被告存在逾期交房。被告欣泰房产举证如下：证据一，《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101108），拟证明原、被告对可顺延情形的约定；证据二，建设工程施工许可证、工程开工报审表，拟证明涉案工程于2012年10月25日开工；证据三《福建省建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案工程于2015年8月12日通过竣工验收；证据四气象资料（降雨、高温、风力），拟证明涉案工程自开工之日起至通知交房之日止，出现中雨以上145天、高温天气116天、台风天气29天、大风天气5天，共计295天；证据五，《商品房房屋建筑面积丈量计算成果资料》，拟证明原告尚未补交房屋差价人民币16401元，未付清全部购房款；证据六，商品房预售许可证，拟证明涉案房屋在2013年1月16日已取得预售资格；证据七，施工日志、监理日志，拟证明涉案工程的施工进度受特殊原因影响，工程存在可顺延天数为315天。原告刘淑贞质证认为，1、对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同属格式合同，应作出有利于消费者一方的解释，且工程的小区、绿化等并未全部完成，被告仍处于违约状态；2、对证据二、三真实性、合法性、关联性没有异议；3、对证据四的真实性没有异议，但天气等因素属于开发商可预见的，应包含在工程进度的综合预期内；4、对证据五、六、七的真实性、合法性、关联性无异议，但面积差属于被告交房后出现的情形，不能作为被告的免责事由。本院认为，针对原告提交的证据，认证如下：被告对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。因合同非完整合同，该合同内容应结合被告提交的完整合同予以确认。针对被告提交的证据，认证如下：1、原告对证据一、二、三、五、六、七的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；2、证据四盖有气象部门印章，其真实性依法予以确认。该证据能否作为被告逾期交房的顺延理由，应以双方合同约定为依据。经审理查明，2013年5月5日，原告刘淑贞（买受人）与被告欣泰房产（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101108）一份，约定：1、买受人购买的商品房为长泰县武安镇××楼××号住房，建筑面积149.72平方米；2、该商品房单价为每平方米人民币6457.16元，总金额为人民币966766元；3、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房款等；4、付款方式。买受人于2013年5月5日向出卖人支付该商品房首付款计人民币296766元，余款人民币670000元，由买受人向银行办理按揭或公积金贷款；5、交付条件与期限。出卖人应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用，含：竣工验收合格，及生活给排水、用电、消防等设施达到设计要求条件，以及小区内部道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等；6、出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。该合同附件六为补充协议，约定：1、除不可抗力外，施工期间遇到“特殊原因”可相应顺延交房期限，出卖人无须立即通知或通知买受人，只须在交房时告知。“特殊原因”情形有：出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）等气象原因导致施工延误的（以长泰县气象台或漳州市气象台提供资料为准）；停水或停电（以长泰县自来水公司、县供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设引起的延误；非出卖人原因导致工人停工、以及其他非出卖人原因造成的延误等；3、出卖人交付商品房期限届满时，若买受人未按照合同约定付清全部应付款项和其他应由买受人承担的相关费用，则合同约定的出卖人交付商品房期限顺延至买受人支付全部应付款项之日，且出卖人无须承担延期交房责任。后原告依约支付合同约定的购房款。2015年8月，被告书面通知原告于2015年8月25日至2015年9月25日到长泰县文昌西路198号龙津国际（欣景花园）物业服务中心办理交房。自2013年5月5日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101108）之日起，至合同约定的2014年12月31日交房日止，被告在施工过程中遭遇中雨（日降雨量≥10毫米）以上日数89天，影响长泰县的台风情况日数27天，大风日数4天。其中中雨以上天气与台风、大风天气日数重合有21天。由此工期可顺延至2015年4月9日，而2015年1月1日至2015年4月9日期间遇中雨以上天气2天，最终顺延至2015年4月11日。另查明，被告欣泰房产开发的长泰县武安镇文昌西路198号欣景花园即龙津国际B区（二期）7#、8#、11#、12#楼房产于2012年11月8日取得建筑工程施工许可证；2013年1月16日取得商品房预售许可证；2015年8月12日，8#楼房验收合格。2014年6月，经测绘单位丈量，长泰县武安镇文昌西路198号欣景花园8号楼201号--1401号，建筑面积为152.26平方米。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101108）系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，本院予以确认。合法有效的合同对双方具有约束力。原告支付了合同约定面积房款后，被告应履行按期交房义务。双方签订合同时，被告开发的房产已开工，被告对开工至签订合同期间发生的可顺延情形已知晓并应在计算交房日期时予以考虑，故本案所涉可顺延情形应自合同签订次日计算。合同中对可顺延交房的原因作出的约定，对双方均具有约束力。现双方对气象部门的相关气象资料无异议，经统计，符合合同约定可顺延的气象原因有中雨以上天气、台风、大风天气，扣除重合天数，上述气象原因共计101天，被告最迟应于2015年4月11日交房；合同中未就高温天气进行约定，高温天气不应计算在可顺延情形中；每年的中考、高考日期固定，且为公众知晓，被告在计算交房日期时应考虑此情况，故中考、高考日期在顺延交房日期时不予计算；根据合同约定，停水停电应以县供电局提供的资料为准，被告对此未举证，本院不予采纳；被告通知补交差价的时间为2015年8月25日，迟于双方约定的交付商品房期限届满时间，被告以原告未缴纳购房差价作为抗辩事由，本院不予采纳。综上，被告最迟交房日期为2015年4月11日，而其实际交房日期为2015年8月25日，逾期135天。根据双方合同约定，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。故本案中应适用日万分之一的标准计算违约金。综上所述，被告应支付违约金为人民币13051.34元（966766元×0.01%×135天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告漳州市欣泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘淑贞逾期交房违约金人民币13051.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币935元，依法减半收取为人民币467.50元，由原告刘淑贞负担人民币333.22元，由被告漳州市欣泰房地产开发有限公司负担人民币134.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  张育贤二〇一六年三月二十五日书 记 员  吴惠玲本案适用法条如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。