天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初2687号
原告（反诉被告）：极致动力科技（天津）有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）中心大道557号第4层厂房。
法定代表人：魏喆，董事长。
委托诉讼代理人：石雷，天津融煦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津特种包装机械有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道557号。
法定代表人：孙立达，总经理。
委托诉讼代理人：张朝君，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：杨英明，天津国嘉律师事务所律师。
原告极致动力科技（天津）有限公司（以下简称“动力公司”）与被告天津特种包装机械有限公司（以下简称“包装公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告动力公司委托诉讼代理人石雷，被告包装公司委托诉讼代理人张朝君、杨英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告动力公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告于2014年12月31日签署的《房屋租赁合同》；2.请求贵院依法判令被告退还原告支付的租赁保证金70264元，并依法向原告开具2016年7月至2017年7月的房租发票；3.请求依法判令被告支付因违约给原告造成的经济损失201379.6元；4.本案的诉讼费用和其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月31日签署《房屋租赁合同》,约定：原告承租被告拥有的坐落于天津市空港经济区厂房（不含楼顶），租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，原告支付相关费用。2015年雨季，承租房屋出现漏雨问题，随即通知被告要求其依约维修，但被告以各种理由推脱至今，致使漏雨问题越来越严重，承租房屋已无法满足原告使用要求。被告在合同履行过程中存在妨碍原告正常使用承租房屋、收款拒开发票等种种违约行为，给原告造成巨大损失。故成讼。
被告包装公司辩称，请求依法驳回原告的不实之诉。合同约定，若房屋漏水承租方应书面通知出租方。原告装载重型设备致使房屋漏水，应将楼顶恢复原状。
被告（反诉原告）包装公司向本院提出反诉请求：1.请求贵院依法确认原、被告于2014年12月31日签署的《房屋租赁合同》真实有效，双方依约继续履行；依法判令原告（反诉被告）支付拖欠的2017年8-9月房屋租金140528.7元，物业管理费8349.6元，违约金自2017年8月1日起至付款日止；2016年8-9月房屋租金违约金225327.89元；2.请求依法判令原告（反诉被告）承担楼顶维修费35815.6元，人工费4500元；3.本案的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：被告与原告于2014年12月31日签署《房屋租赁合同》,租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，被告依约交付房屋，原告在租赁期间未经被告同意擅自占用四楼楼顶安装重型设备及空调室外机，严重损坏楼顶的承重结构，且由于原告人员多频次踩踏，造成损害进一步扩大。诉争房屋楼顶的设计为轻型结构，原告违反了《房屋租赁合同》第一条第一款的约定，给被告造成经济损失，且原告在租赁期间多次拖延滞期支付租金及物业管理费。故成讼。
原告（反诉被告）动力公司辩称，被告（反诉原告）所称没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告不认可原告证据三（通知函）、证据四（照片）、证据五（录音），称未见过该函件，照片显示的内容是涉案房屋楼顶但无法体现漏雨原因。原告自认无法证明被告收到通知函。原告（反诉被告）不认可被告（反诉原告）证据二（税务局通知书）及证据三（发票）、证据四（照片）、证据七（照片）的证明目的。本院认为立案日期距被告完成变更登记已近半年，被告拒绝开具发票缺少正当理由。原告与被告于2014年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其拥有的坐落于天津空港经济区厂房（不含楼顶）出租给原告使用，面积为2783.2㎡，租赁期限36个月，自2015年1月1日至2017年12月31日，免租期1个月，自2015年1月1日至2015年1月31日。租金标准为厂房、办公用房0.83元/天/平方米，月租金计算为租金标准×365天×计租面积÷12，季租金计算为月租金×3。支付方式：1.厂房付款方式为按季度付款，乙方（原告）于本合同签订日起3日内向甲方（被告）支付厂房租赁保证金70264元，5日内向被告支付首季租金210793元，以后付款日期为每季最后五个工作日前支付下期租金。2.水、电付款方式：每月甲方提供缴费票据的复印件，乙方于5日内支付，否则甲方有权停止乙方使用。甲方于2015年1月1日向乙方交付验收合格的厂房。合同签订后，被告依约向原告交付了出租厂房，原告向被告交纳了租赁保证金。庭审中，被告自认2017年7月份（含）之前的租金已经交付。截止2017年9月，原告拖欠被告房屋租金140528.7元，物业管理费8349.6元。
本院认为，原、被告双方于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应依约履行，合法权益均应受到法律保护。
一、关于合同是否继续履行。原、被告双方在合同第九条“提前终止、解除协议”约定：（一）协议履行期间遇国家征地拆迁，致本协议无法继续履行的，乙方应获得合理的补贴（按照国家给予的相应补偿标准计算）。协议自然终止。（二）甲乙双方不得随意解除协议，确实需要解除本协议，应提前90天通知对方，并应当承担给对方造成的损失，违约方支付给守约方年租金的20%作为补偿。根据上述约定，本案在审理中，原告未能提供证据证明其提前90天通知被告解除合同，同时也未有证据证明其向被告发出解除合同的通知。原告提出解除合同的理由，诸如2015年雨季漏雨、未开具租房费发票等不能作为解除合同的依据，不构成根本性违约，且被告不同意解除合同。结合本案原告目前仍然占有使用涉案房屋从事经营活动，并考虑到自2014年双方签订合同以后至起诉时为止，合同顺利履行的实际以及临近合同终止期限，故原告提出解除合同的请求既不符合双方合同中约定的解除条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持，对被告要求继续履行合同的请求，本院予以支持。
二、关于原告要求被告退还租赁保证金70264元并开具2016年7月至2017年7月房租发票的请求。租赁保证金系双方合同第四条第（四）款第2项中有明确约定“……合同履行完毕后，甲方将租赁保证金无息退还给乙方”，考虑到合同仍处于继续履行中，原告要求退还保证金没有事实依据，本院对此请求不予支持。针对原告要求被告开具发票一节，本院认为被告为原告开具租赁费发票属于合同附随义务，结合双方在合同履行过程中的习惯做法，对于该项诉请，本院予以支持。
三、关于原告要求被告支付因违约给原告造成的经济损失201379.6元。因原告未提供被告违约及损失的证据，对此请求本院不予支持。
四、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付拖欠的2017年8-9月租金140528.7元、物业费8349.6元，违约金自2017年8月1日起至付款日止，2016年8-9月租金违约金225327.89元的请求。因租金计算标准和物业费在双方签订的租赁合同中已有明确约定，原告对拖欠租金和物业管理费数额并未提出异议，对被告要求原告支付拖欠租金140528.7元及物业费8349.6元的请求，本院予以支持。被告主张2017年8月1日起至付款日止的违约金计算标准明显过高且被告没有提供相应的损失证据，本院予以适当调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。被告主张的2016年8-9月租金违约金225327.89元的请求，是按照双方租赁合同“提前终止、解除协议”中约定的违约方支付给守约方的年租金的20%作为补偿计算而来，因本案不适用解除合同，故该项诉请本院不予支持。
五、关于被告要求原告承担楼顶维修费35815.6元及人工费4500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，被告对出租房屋进行修缮系法定义务，被告并未提供充分的证据证明房屋漏雨是原告不当使用所致，因果关系的证据不足，故该费用应由被告自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、的规定，判决如下：
一、原告极致动力科技（天津）有限公司与被告天津特种包装机械有限公司于2014年12月31日签订的关于坐落于天津空港经济区厂房（不含楼顶）《房屋租赁合同》继续履行；
二、原告（反诉被告）极致动力科技（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）天津特种包装机械有限公司房屋租金140528.7元、物业管理费8349.6元，共计148878.3元，并支付违约金（以148878.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2017年8月1日起至判决确定的给付之日止）；
三、被告天津特种包装机械有限公司于判决生效后十日内为原告极致动力科技（天津）有限公司开具2016年7月至2017年7月的房租发票；
四、驳回原告（反诉被告）极致动力科技（天津）有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）天津特种包装机械有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5374元，减半收取计2687元，由原告负担（已交纳）；反诉案件受理费7516元，减半收取计3758元（被告已交纳），由被告（反诉原告）负担2119元，原告（反诉被告）负担1639元，于本判决生效后十日内直接给付被告（反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，向天津市第二中级人民法院预交上诉案件受理费）。
审判员 刘福成
二〇一七年十二月六日
书记员 胡仁忠
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。