江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
2017）苏08执异199号
案外人：吴凡，男，汉族，1985年5月8日出生，住江苏省涟水县。
委托诉讼代理人：柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢跃，江苏益淮律师事务所律师。
申请执行人：石祖乾，男，汉族，1965年10月8日出生，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。
被执行人：永大控股有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央大道333号。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：俞天波，男，汉族，1979年11月26日出生，住浙江省诸暨市。
本院在执行石祖乾与永大控股有限公司（以下简称永大公司）、江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）、俞天波股权转让纠纷一案过程中，于2017年11月8日作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，查封涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区（以下简称开元名都小区）51套房屋，吴凡以所有权人身份提出书面异议，要求本院解除查封措施。本院依法受理后组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
吴凡提出异议称：本人与国涟建设集团有限公司（以下简称国涟公司）于兵项目部签订盛大开元名都小区4、5、6号楼工程门买卖安装合同，约定以房抵债。2015年8月26日，盛大公司将开元名都26幢1205号、1405号房屋网签给异议人，在进行了备案后，盛大公司将《商品房买卖合同》交给异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，贵院查封上述房屋侵害了异议人的合法权益，恳请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将房屋归还案外人。
申请执行人石祖乾陈述意见称：1、目前所有查封的房屋还在盛大置业名下，按照法律规定，涉案所有的房屋属于盛大公司财产。2、本案所涉及的所有案外人都是以物抵债，没有法律效力，无法对抗法院查封。3、本人于2015年5月28日作为原告申请江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）保全查封21、22、25、26四栋建筑物，当时涟水法院没有查封，在5月28日之后就出现了大批以物抵债，我们有理由怀疑是涟水法院和开发商、案外人联合串通恶意转移财产。
被执行人盛大公司陈述意见称：1、法院查封的51套房屋全部已经抵充工程款给本项目的各施工单位，分别是国涟建设集团有限公司（于兵和沈承群项目部）、涟水县科达建设工程有限公司（鲍荣辉项目部）、江苏中磊建设集团有限公司、红岭创投电子商务股份有限公司、曹永义、施杰，根据我公司与各施工企业的初步清算以及双方签订的合同、涟水法院调解书，已经将合同、调解书中约定的开元名都小区房源抵充给对方作为工程款（具体房源见各施工企业的房源附表），相关手续已经履行完毕。2、关于抵充工程款的房源处置，我公司无权干预，仅仅负责协助各施工企业办理房屋买卖手续、协助买受人办理按揭手续，我公司不收取相应款项，相关款项由各施工企业自己收取，我公司按照各施工企业要求开具发票。三、根据工商登记查询，目前石祖乾依然是股东，其认识到该项目要亏损，就想提前脱身，通过欺骗的方式得到其他股东的信任，骗取签订股权转让合同，利用法院过度执行，导致公司开发停顿，这是对当地安置户、购房者和社会不负责任的行为。公司对石祖乾之债属于担保之债，石祖乾又是公司股东，这样明显有抽逃公司资金之嫌疑，损害其他债权人合法利益，根据法院规定这种债权具有略后性。
本院经审查查明：石祖乾诉永大公司、盛大公司、俞天波股权转让纠纷一案，本院于2016年1月19日作出（2015）淮中商初字第00135号民事判决书，判决：一、被告永大公司于本判决生效之日起十日内给付原告石祖乾股权转让款3910.11万元并支付利息和违约金；二、被告盛大公司、俞天波对被告永大公司的上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回原告石祖乾的其他诉讼请求。因三义务人未履行判决确定的义务，石祖乾申请强制执行，本院于2016年9月2日立案，案号为（2016）苏08执370号。2017年11月8日，本院作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，共查封盛大开元名都51套房屋，其中含涉案房屋。
另查明：2015年6月6日，国涟建设集团开元名都4-6#楼项目部作为甲方与乙方吴凡签订《建筑安装工程分包合同》，将开元名都小区4-6#楼工程门安装分包给吴凡施工，工程合同暂定价为八十五万元，最终以图纸核实面积为准。2015年8月15日，吴凡出具一份收条，内容为：“今收到开元名都防火门工程款七十二万元整，以开元名都26#楼1205、1405两套房抵充的款。今收人：吴凡”。2015年8月26日，吴凡与盛大公司签订两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为1035300002472、1035300002473号，约定：吴凡购买盛大公司开发的位于涟水县××××路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都26幢1205室、1405室住宅，建筑面积均为103.07平方米，售价分别为36万元。合同第六条明确：“买受人应于2015年8月26日一次性付清全部购房款”。案外人吴凡所购商品房为预售商品房，预售许可证号为（涟）房预售证第2015-136号。至异议审查时，案涉的两套房屋尚未办理房屋所有权登记。
还查明：2014年5月10日，盛大公司与国涟公司签订《建筑工程施工合同》，工程名称为“盛大开元名都三期（3）工程”，工程内容为：“三期农贸市场、4-6号楼计土建、安装工程，建筑面积约3.4万平方米。”
2015年4月30日，双方签订《建筑工程施工补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条内容为：“工程款结算方式：该工程合同总价为暂估价，单价暂定按建筑面积每平方米1600元统计，建筑面积依据施工图标注面积。具体结算总价依据对应双方原已签订的《建筑工程施工合同》（结算合同）相关条款内容结算后得出。”第三条内容：“工程款支付方式：以上对应单位工程工程款以该项目部分商品房抵充（此条依据各承包人原已签订的施工合同约定），商品房（住宅）抵充单位按建筑面积每平方米3500元。”第四条内容：“抵充商品房范围：A、4#楼（部分12套商品房计1311.4㎡）、22#楼东单位10-18层、西单元1-9层、23#西单位所有住宅商品房抵付给国涟建设集团有限公司于兵项目部作为支付该公司本合同暂定合同价的工程款，抵充不足从26#西单元楼层按比例分配。B、三期工程部分已抵付且已签订《商品房销售合同》的房号，抵充单价按本协议约定的单价执行。”国涟公司开元名都4-6#楼项目部（即上述补充协议中的国涟公司于兵项目部）负责人于兵在异议审查中向本院提供加盖了盛大公司财务专用章《工程款预算明细》，确认国涟公司于兵项目部施工总价款57327456元，提供了加盖盛大公司公章的抵房明细（合计130套），明细中载明具体的抵债房号，其中包含涉案房屋。
还查明：国涟公司于2014年3月8日出具授权委托书一份，内容为：“国涟建设开元名都4-6#楼项目部系我单位的派出机构，现委托于兵、蒋年生全权处理国涟建设开元名都4-6#楼项目部与江苏盛大置业有限公司涉及工程建设、结算，工程分包、结算等事宜；工抵房处置（包括以项目部名义签订协议，收取买卖款项等事宜），本委托不得转委托，委托期限自2014年3月8日至2018年3月8日。”
本院认为，本案的争议焦点为：案外人吴凡是否享有足以排除执行的实体权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据上述法律规定，本院作如下认定：（1）关于双方签订的买卖合同是否合法有效问题。吴凡、盛大公司、国涟公司及其开元名都4-6#楼项目部提供的系列证据可以证明，盛大公司与国涟公司开元名都4-6#楼项目部、吴凡之间存在真实债权债务关系，各方在债权债务结算之后，案外人吴凡购买了涉案房屋，并用工程款折抵涉案房款，虽然尚未办理产权过户，但在盛大公司认同且愿意继续履行情况下，应认定吴凡与盛大公司签订的买卖合同合法有效。（2）关于房款有无支付问题。根据吴凡提供的《建筑安装工程分包合同》以及收条，结合国涟公司开元名都4-6#楼项目部于兵的陈述，可以证明吴凡分包了开元名都小区部分防火墙工程，且国涟公司开元名都4-6#楼项目部未能支付工程款，故协商用工程款抵充，当然可以视为房款已经支付。（3）关于占有的问题。国涟公司与盛大公司签订的系列合同、协议均表明，盛大公司实际上已经丧失对涉案房屋的所有权，其仅仅是配合签订买卖合同、办理产权，国涟公司开元名都4-6#楼项目部已经实际占有控制了房屋，在其认可涉案房屋已经交付案外人情形下，应当认定案外人已经占有该房屋。（4）关于非自身原因未办理过户登记问题。目前房屋尚未竣工，开发商尚未办理初始权属登记，案外人客观上无法办理过户登记。
综上，案外人请求排除执行的异议请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会研究，裁定如下：
中止对涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区26幢1205号、1405号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 玲
审 判 员 李学辉
审 判 员 庞海涛
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 庄 行