广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第805号
原告肖红，女，1970年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。
委托代理人孙轶学，律师。
委托代理人杨恩泽，律师。
被告广州润荣房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人何建梁，职务董事长。
委托代理人伍浪岩，男，该公司员工，联系地址。
委托代理人范嘉君，女，该公司员工，联系地址。
原告肖红诉被告广州润荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙轶学，被告的委托代理人伍浪岩、范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年12月26日与被告签订《商品房买卖预售合同》，约定：原告购买被告位于越秀区应元路洪桂新街某、某、某号的在建商品房颐和雅轩（自编南塔）某层某房，一次性支付购房款4500000房，被告应于2011年9月30日前将房屋交付给原告使用，并在商品房交付使用之日起730日内为原告办妥房产证及将房产证交付给原告。合同签订后，原告已依约支付了购房款，被告也于2012年3月24日交付房屋给原告。但被告至今仍未为原告办妥房产证，被告已构成违约。据此，请求法院判令被告：1、立即为原告办理并交付广州市越秀区洪桂新街某号（自编南塔）某房的房地产权证；2、向原告支付逾期办理及交付房地产权证的违约金（从2014年3月25日起每日按4500000元的0.05%计算至被告办妥并交付房地产权证之日止）。
被告辩称，一、同意原告第一项诉讼请求，同意为原告办理房产证；二、不同意原告的第二项诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋已经通过相关的验收，完全符合预售条件，而且房产证也在办理中，大确权已办理，正在为小业主办理小确权；2、即使计算违约金，根据合同约定，违约金也应为总房价的5%。
经审理查明：座落在本市应元路洪桂新街某、某、某号的“颐和雅轩”由被告开发建设。2010年3月25日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗房预（网）字第20xxxxx1号-2的《广东省广州市商品房预售许可证》。
2010年12月26日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段颐和雅轩第（自编南塔）某层某房，房屋地址为越秀区洪桂新街某号（自编南塔）某房的房屋，建筑面积共135.62平方米，其中套内建设面积104.5平方米，共有分摊面积约31.12平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米33180.95元，总金额为4500000元；甲方同意乙方以一次性付款方式支付房款，在2010年12月26日前支付全部房价款4500000元；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。
同日，双方再签订《补充协议》作为前述合同的附件七，约定“十、买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。十七、双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具有约定的除。二十三、甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。二十四、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为真实意思的反映。等等。上述合同签订后，原告已向被告支付了购房款4500000元，被告于2011年3月14日开具《销售不动产统一发票》收取了该款。
2012年3月24日，原告与被告签署《交楼验收确认表》，原告办理了收楼手续。
2013年10月22日，广州市规划局向涉案工程核发了穗规验证［2013］某号《广州市建设工程规划验收合格证》，该合格证其中记载：“备注：二、本工程因存在违法建设，广州市城市管理综合执法局越秀分局以穗综越外字［2012］xxxxxxx《行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程竣工测量面积计30940平方米，原报建批准面积29839.6平方米，超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用等。”
被告至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证。
原告表示：《补充协议》的第十七条是格式条款，明显限制了原告的权利，免除了被告的义务，故该条款是无效条款。
被告表示：《补充协议》的第十七条并不是格式条款，上述《商品房预售合同》及《补充协议》中的所有条款是经双方充分协商后才达成的，原告如果不同意该条款可以不向被告购买涉案房屋，被告并没有强迫原告购买涉案房屋。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行各自负担的义务。原告已于2012年3月24日收楼，但被告未能在原告收楼后的730日内为原告办妥房产证，被告已构成违约，原告要求被告办妥房产证及支付逾期办证违约金合法有理，本院予以支持，现被告同意为原告办理房产证，本院予以照准。
关于逾期办证违约金的标准问题。根据双方合同的约定，被告逾期办证的应按总房价的每日0.05%的标准承担违约责任，即被告应自2014年3月25日起至实际交付房产证之日止向原告支付逾期办证违约金。但根据双方在《补充协议》约定“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%”。因此，被告应支付予原告的逾期办证违约金总额的上限为全部购房款4500000元的5%即225000元。虽然原告辩称该《补充协议》是格式条款。本院认为，从形式来看，该《补充协议》多达二十六条，原告作为完全民事行为能力人，其在签订时应当注意到该《补充协议》；从《补充协议》的内容来看，该协议已明确写明“双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为真实意思的反映。”可见，双方在签订该《补充协议》时已经过充分之协商并明确了主合同及补充协议的内容，《补充协议》是双方当事人的真实意思表示。因此，原告的上述辩解意见，本院不予接纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告肖红办理广州市越秀区洪桂新街某号（自编南塔）某房的房地产权证，并将房地产权证交付给原告肖红；
二、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告肖红支付自2014年3月25日起至将房地产权证交付给原告肖红之日止的逾期办证违约金（以全部购房款4500000元为基数，按每日0.05%的标准计付），但违约金总额不得超过225000元；
三、驳回原告肖红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告肖红负担5元，由被告广州润荣房地产开发有限公司负担20元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡永辉
二〇一四年五月十三日
书记员 杨嘉儿