烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）福民清初字第369号
原告：滕顺德，男，汉族。
被告：邹金丽，女，汉族。
委托代理人：王翠菊，女，系邹金丽之母。
被告：李子军，男，汉族。
委托代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。
原告滕顺德与被告邹金丽、李子军确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于文光独任审判，公开开庭进行了审理。原告滕顺德、被告邹金丽委托代理人王翠菊、被告李子军委托代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕顺德诉称，原告于1996年购买烟台市福山区康庄小区9号楼3单元4楼402室楼房，2001年6月12日与被告邹金丽登记结婚。原告与被告邹金丽因感情不和，被告于2010年向招远市人民法院起诉离婚。在法院审理期间，被告邹金丽将原告婚前所购买的康庄小区房产以远远低于市场价的价格卖给了被告李子军。原告认为，被告邹金丽没有经过原告同意，私自处分原告的婚前财产，并与被告李子军有相互串通的嫌疑，损害了原告的合法权益，因此，两被告间的买卖合同是无效的。故诉至法院，请求依法确认两被告间的房屋买卖合同无效，诉讼费由两被告承担。
被告邹金丽辩称，一、原告起诉无事实和法律依据，请求依法驳回其诉请。首先，原告诉请的标的系我与原告同居期间所共有，主要系我出资，与原告无关。其次，我处分给李子军的房屋是正常价格，而非原告所称的远远低于市场价格，1997年3月11日我买该房的价格是5.6万元，而2010年10月12日我处分的价格是26.8万元，出卖的房屋没有房产证及土地证，不能按照市场价格计算，卖房价格符合房屋当时的价值。再者，李子军取得该房屋系善意取得，其本身并无过错，原告也没有证据证明我与李子军恶意串通，因此我与李子军买卖房屋的行为并不违背法律规定。二、原告授权我出卖房屋，买卖房屋合同合法有效。我与原告于1993年相识并建立恋爱关系后同居，双方共同经营防水材料。1997年3月11日，我与原告向朋友借钱5.6万元购买诉争房屋，于1998年6月1日生男孩滕佳峰。2001年6月12日为给孩子办户口，我与原告登记结婚。2002年我与原告用共同财产还清买房借款。2009年原告授权我将房屋出卖，直到2010年才有人买房，所以我出卖房屋合法有效。原告将夫妻共同经营防水材料及经营配货站期间所赚夫妻共同存款60万元左右转移占为己有，在我出车祸后不管不问，医药费及修车费都是我借钱支付。现双方解除婚姻关系，原告也未将夫妻共同存款60万左右依法分割给我，因此我出售房屋所得理应全部归我所有。
被告李子军辩称，我方与被告邹金丽所签订房屋买卖合同合法有效。涉案的房屋归邹金丽与原告共同共有，两人已将涉案房屋原始购买的合同、收据等原件交与了我方，我方交付了价款且房屋已经交付，我方已经履行了房屋买卖的合同义务。原告的诉请无事实与法律依据，请求依法驳回其起诉。
经审理查明，原告滕顺德与被告邹金丽原系夫妻关系，双方于1993年相识并建立恋爱关系后同居，1997年3月11日以原告名义购买位于烟台市福山区康庄小区9号楼3单元4楼402室（即康庄小区9-3-8号）房产一处，于1998年6月1日生男孩滕佳峰，2001年6月12日双方在招远市民政局办理结婚登记，原告系再婚。2006年10月，原告因车祸致残。2010年1月25日，滕顺德向招远市人民法院提起离婚诉讼，诉讼过程中邹金丽主张其于2010年1月29日将双方购买的比亚迪轿车以2.2万元价格卖给案外人姜从高。2010年3月29日，滕顺德撤回离婚起诉。2010年5月6日，邹金丽向招远市人民法院提起离婚诉讼，诉讼期间邹金丽于2010年10月12日私自将前述房产以26.8万元价格卖给被告李子军，后招远市人民法院于2011年7月21日判决不准予双方离婚。2012年11月16日，邹金丽再次向招远市人民法院提起离婚诉讼，招远市人民法院于2013年6月17日做出判决，准予邹金丽与滕顺德离婚，该判决中对邹金丽私自出卖的房屋和车辆问题未做处理，并告知滕顺德可另行主张权利。前述事实，系招远市人民法院已生效的判决书所确定的事实。诉讼过程中，原告主张与被告邹金丽于1997年5月28日开始同居，但未提交证据予以证明。
本案诉争房屋为烟台市第三建筑安装工程公司（以下简称三建公司）开发建设的房产，但该房产至今一直未能办理房产证及土地证初始登记。1997年3月12日，该公司与案外人邹仁武签订协议，将诉争房屋以5.6万元价格转让给邹仁武。当日，邹仁武与原告签订协议，将诉争房产以5.6万元价格转让给原告。
2010年10月12日，被告邹金丽与被告李子军签订协议，将诉争房屋以26.8万元卖给李子军，同时邹金丽将三建公司与邹仁武的买卖合同一份、三建公司向邹仁武出具的收款收据一份、邹仁武与原告滕顺德及被告邹金丽签订的买卖合同一份、以滕顺德名义出具的委托邹金丽卖房的授权委托书一份交付给被告李子军，并向李子军出具了收款26.8万元的收条一份。庭审中，被告李子军向法庭提交了前述证据材料，对三建公司与邹仁武的买卖合同、三建公司向邹仁武出具的收款收据双方均无异议。对邹仁武与原告及被告邹金丽的买卖合同，原告提出异议，主张合同中邹金丽的名字是邹金丽与李子军串通好后加上的，合同上原本只有原告的名字，原告对该合同其他内容无异议；对此被告邹金丽认可她的名字是后来加上的，主张是因为要卖房怕买房人不相信所以在原告委托其卖房时当着原告的面加上了她的名字。对于卖房授权委托书，原告主张其并没有向邹金丽出具过卖房的委托书，委托书上的签名是其本人之前形成的，但手印是被告邹金丽趁其睡觉时拿其手加盖的，其他内容是邹金丽自己填写的，而且委托书有涂改；对此被告邹金丽主张，2006年原告出车祸在招远老家养伤，2007年就委托她处理家里的所有事包括处理房子的事，委托书是2007年填写的，委托书上的原告签名及手印都是由原告本人签字并摁手印，其他内容及手印都是她填写、加盖的，2009年要卖房时为了少麻烦所以她就把落款时间由2007年改为2009年；被告李子军则主张委托书是被告邹金丽给他的，委托书是如何形成的不清楚。从授权委托书上看，落款时间有明显的涂改痕迹和破损。对被告邹金丽与被告李子军所签订的买卖合同，被告邹金丽予以认可，但原告主张该协议是两被告瞒着他所签订的。被告邹金丽认可卖房时原告不知道，当时双方已分居，卖房以后也没有告诉过原告。对被告李子军提交的收条，被告邹金丽认可是其出具，并主张房款因车祸治病、事故赔偿、抚养孩子、偿还债务等已被其花了；原告对此则主张其无法确定收条的真实性。
诉讼过程中，两被告均主张原告委托被告邹金丽卖房的事实，且被告李子军提交了原告签字盖印的授权委托书予以证明。对此本院认为，该委托书存在瑕疵，首先落款时间有明显的涂改变造的痕迹，其次内容部分除原告签名外均非原告所书写，并且原告对委托被告邹金丽卖房的事实也不予认可，两被告也无其他证据予以佐证，因此仅以该委托书不能证明委托卖房事实的存在，对此事实本院不予采信。
招远市人民法院在审理邹金丽与滕顺德离婚纠纷一案过程中，于2011年3月19日对本案被告李子军进行过调查，调查过程中李子军做如下陈述：我认识滕顺德、邹金丽，他二人是夫妻；我现在居住的这栋房（位于福山区康庄小区9号楼3单元4楼西）原来是邹金丽的，2010年6、7月份，通过别人介绍知道这套房要卖，我就有了买房的打算，因为房屋价格便宜，我于2010年10月12日向邹金丽一次性给付全额房款，并签定了房屋买卖合同，当时是付的现金，共计268000元，我有邹金丽给我的收据为证，还有我与邹金丽签的买卖房屋合同，我可以向法院提供上述两份证据的复印件；这个房子没有产权证，这些房子都没有房产证，邹金丽是买的邹仁武的房子，邹仁武是从三建公司买的房子，三建公司现已倒闭；房屋买卖过程中滕顺德没有参与，我与滕顺德一直没有见面，买房时我问过邹金丽，她说其丈夫是残疾人不方便到场，并且让我看了滕的残疾证、结婚证、户口本；当时我不知道他们正在闹离婚；买房后滕顺德2010年12月来找过我，说邹金丽卖房他不知道，并且给我换过锁，为此我找过邹金丽让她把钱退给我，后来邹金丽的电话就再也打不通了；他们在离婚期间邹金丽单方出卖房屋是违法的我知道，当时我不知道他们正在离婚，知道的话我也不能买这个房子；只要把我的买房款退给我，我就同意将房屋退给他们。
原告主张诉争房屋系其个人借款出资购买并由其偿还，为其婚前个人财产，为证实其主张提交了原告于1997年3月10日出具的5万元的借据一张、于2000年4月29日出具的2万元的支款条一张，对此被告邹金丽认为两张条反映的事实属实，但主张5万元借款是她去借的，后来还了，借据应交给出借人了而不应在原告手中，支款条支出的是她与原告在烟台塑料一厂干活的工程款而不是借款；被告李子军也有异议，主张诉争房屋系原告与邹金丽共同购买，至于款项邹金丽与原告陈述不一致，不能证明购房款是原告出资的。
上述事实有合同书、收据、收条、判决书、授权委托书及当事人陈述等在案证明。
本院认为，原、被告双方对诉争房屋的财产性质有争议，原告主张系其婚前个人财产，被告邹金丽主张系其与原告共同财产，被告李子军也主张系邹金丽与原告共同财产，但由此可以确认的事实是诉争房屋并非被告邹金丽个人财产。原告主张其与被告邹金丽于1997年5月28日开始同居，但对此没有证据予以证明，而根据已生效的招远市人民法院民事判决书确认的事实是双方“于1993年相识并在建立恋爱关系后同居”，因此本院可以认定1997年3月12日购买诉争房屋发生在双方同居期间。根据法律规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，原告购买诉争房屋发生在原告与被告邹金丽同居生活期间，并且之后双方登记结婚，因此诉争房屋应属夫妻共同财产；原告主张系其婚前个人财产，并提交了借条及支款条予以证明，对此本院认为，原告所提交的证据材料不能证实购买诉争房屋系原告以其个人财产支付、反映不出借款系以其个人财产偿还，因此对该主张本院不予支持。
最高人民法院司法解释规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。同时，最高人民法院司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告邹金丽在与原告离婚诉讼期间，未经原告同意擅自将共同财产诉争房屋出卖，具有明显的恶意。另外，从被告李子军在招远市人民法院调查时的陈述来看，被告李子军认可之所以购买诉争房屋，是因价格便宜，并且在其明确知道诉争房屋没有产权登记证书的同时，也认知到被告邹金丽出售房屋须有原告的同意，但在邹金丽出具残疾证、授权委托书的情况下，即予认可，而对委托书存在的明显的涂改变造瑕疵不予理会，从该过程来看，一是存在买卖价格偏低的问题，二是交易过程中被告李子军是存在过错的，即明知道诉争房屋是夫妻财产而与邹金丽个人进行交易，对授权委托书不加审查的信赖也是建立在价格便宜而置交易风险于不顾之上。同时，根据我国法律规定，不动产的转让需经登记才生效，而诉争房屋一直未办理产权登记，因此从法律意义上而言，被告邹金丽与被告李子军的交易尚未完成。综前，本院认为，被告李子军不具备我国法律规定的善意取得的条件，诉争房屋的买卖合同应认定为无效。
法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，本案中被告邹金丽因买卖合同所取得的房款26.8万元应返还给被告李子军，被告李子军因合同所取得的诉争房屋应返还给原告及被告邹金丽。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定，判决如下：
一、被告邹金丽与被告李子军所签订的房屋（烟台市福山区康庄小区9－3－8号）买卖合同无效。
二、被告李子军于本判决生效后三十日内将房屋（烟台市福山区康庄小区9－3－8号）返还给原告滕顺德及被告邹金丽。
三、被告邹金丽于本判决生效后三十日内返还给被告李子军房款26.8万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5320元，由被告邹金丽、李子军各负担2660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于文光
二〇一四年六月九日
书记员 栾晓丽