天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）津民申1677号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：天津泰耀房地产有限公司。住所地：天津市宁河区桥北新区时代滨江**号楼。法定代表人：罗明光，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙瑞玲，女，1982年6月12日出生，汉族，中国移动天津有限公司宁河分公司职员，住天津市宁河区芦台镇西大桥建国里1排4号，现住天津市宁河区。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。再审申请人天津泰耀房地产有限公司（以下简称泰耀公司）因与被申请人孙瑞玲房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终1041号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。泰耀公司申请再审称，（一）《天津市商品房买卖合同》的约定是买卖双方合意，应当严格履行。该合同第十二条第一款第一项明确约定自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属登记。泰耀公司初始登记完毕之日为2016年3月4日，故办结房屋权属登记截止日应为2016年9月4日。孙瑞玲在该日前已经拿到产权证。《天津市商品房买卖合同》已经明确约定办理房屋权属转移登记的期限，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方均应以此为据。（二）初始登记是房屋权属转移登记的前提，双方对初始登记何时办理完毕无法预测，泰耀公司也无法左右初始登记何时办理完毕。《天津市商品房买卖合同》相应约定明确、合理。《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条仅从理论上推断初始登记完毕日期，显与实际不符。涉案房屋竣工后泰耀公司积极履行初始登记义务，孙瑞玲未能证明初始登记实际完毕日系泰耀公司故意拖延所为。孙瑞玲主张的办证日期与合同约定、房屋实际竣工日、实际收房日均相悖。（三）泰耀公司逾期交房仅为一个违约行为，也承担了相关违约责任。但孙瑞玲还以同一违约行为追究逾期办证的违约责任，属于重叠追责，加重泰耀公司责任。（四）即使逾期办证，是否承担违约责任也应以给孙瑞玲造成的损失为基础。孙瑞玲没有任何证据证明其未取得产权证存在损失。（五）初始登记证书下发后，泰耀公司即刻通知孙瑞玲办理房屋权属转移登记。但产权证何时下发并非泰耀公司所能左右。孙瑞玲主张以产权证记载日期为逾期办证节点有失公允。至多应以泰耀公司向房管部门报送相关办证资料日期为准。综上，泰耀公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。孙瑞玲提交意见称，双方当事人约定“自初始登记完毕之日起180日”内办结房屋权属转移登记，但《天津市商品房买卖合同》并未对初始登记何时完毕作出约定。对此，应依照法律规定。根据天津相关条例规定，开发商有义务在商品房竣工之日起60日内完成初始登记。《天津市商品房买卖合同》明确约定商品房应当在2015年8月31日前竣工，该竣工日期系开发商义务，其也有能力在此之前完成竣工验收，并依据天津相关条例在60日内完成初始登记。因此，在《天津市商品房买卖合同》签订日起双方对初始登记完成有了预期，即2015年8月31日顺延60日完成初始登记，再顺延180日完成权属登记。竣工种种风险应由泰耀公司自行承担，不应转嫁给买受人，如按照初始登记实际完毕之日起算，买受人取得房屋所有权的权利无法实现，因为受种种因素影响，初始登记可能顺延到今天都无法完毕。关于一个行为承担两个违约责任问题，出卖人依法有交付标的物与转移所有权的行为，交房、办证是两个层面的问题。本案房屋权属转移登记过于迟延的原因在于，泰耀公司在实际竣工后拖延办理登记。其应在2016年1月30日之前办结初始登记，但其实际在2016年3月4日才办结，且在办理完毕后又迟延履行通知义务，其理由为房管局通知进件太多办理不了。关于违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款有明确的规定，可以参照银行逾期贷款利率执行，本案系法定违约金，不适用约定违约金。如果泰耀公司主张成立，意味着双方对房屋权属转移登记约定不明，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，按照这一规定，泰耀公司应承担的责任将远远高于原判决确定的责任承担标准，原判决实际减轻了泰耀公司的责任。本院经审查认为，泰耀公司与孙瑞玲签订的《天津市商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按约履行相应义务。本案再审复查的关键问题为：泰耀公司于2016年6月底通知孙瑞玲办理商品房权属转移登记，是否违反《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款之约定。按照该条款约定，双方当事人“自初始登记完毕之日起180日”内办结房屋权属转移登记。但对于初始登记何时完毕，该条款并未予以明确约定，属于合同约定不明情形。对此，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。《天津市商品房买卖合同》前言明确约定了双方当事人达成合意的根据，其中包含涉案房屋办理竣工验收、初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》，根据《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。但是，就“竣工验收之日”的理解问题，在按照《天津市商品房买卖合同》第三条约定内容，可认定双方当事人对竣工验收之日存在明确合意的情形下（2015年8月31日前将符合竣工、经验收合格等条件的商品房交付孙瑞玲使用），仍应回到当事人约定内容，按照相应约定而非按照涉案房屋实际竣工验收之日予以确定。综上，泰耀公司至迟应于2016年4月27日前通知孙瑞玲办理商品房权属转移登记。泰耀公司未在上述期限内通知孙瑞玲，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。原判决据此认定相应的逾期办证违约金，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，泰耀公司关于自己无法左右初始登记何时完毕、未故意拖延初始登记的主张不能成立。《天津市商品房买卖合同》第五条、第十二条分别约定了“甲方逾期交付商品房的处理”、“商品房权属登记”，且依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务，由此可知，交付涉案房屋、办理所有权登记系属两类性质不同的义务，故而本案并不存在重叠追责情况。《天津市商品房买卖合同》约定了逾期办证违约金，除该违约金过分高于实际损失情形外，均应按照该违约金进行计算，泰耀公司关于孙瑞玲无实际损失的主张，理据不足，本院不予支持。综上，原判决关于逾期办证的相应认定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回天津泰耀房地产有限公司的再审申请。审 判 长  张跃民代理审判员  李善川代理审判员  张 昕二〇一七年十月三十一日书 记 员  孙 超