重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终6213号
上诉人（原审被告）：陈洪，女，1981年7月26日生，汉族。
委托诉讼代理人：徐卫民，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴华茂，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：樊金海，女，1966年9月9日生，汉族。
委托代理人：王国伟，男，1967年6月24日生，汉族。
上诉人陈洪因与被上诉人樊金海农村建房施工合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈洪的委托诉讼代理人徐卫民、吴华茂,被上诉人樊金海及其委托诉讼代理人王国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈洪上诉请求：撤销原判并依法改判驳回樊金海的诉讼请求主要理由：陈洪具有建房的合法审批手续，陈洪与樊金海联合建房也合法、合理，对最终的违法超面积修建的结果陈洪没有过错；合同无效的法律后果首先应为返还财产，但一审在未征得陈洪同意的情况下直接适用折价补偿，违反了法律规定；因樊金海违法超建导致陈洪无法取得房屋产权证书，陈洪亦不应再向樊金海支付所谓的建房款，现一审仍判令陈洪支付建房款，显然有失公平。
樊金海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
樊金海向一审法院起诉请求：“1、被告支付原告未交的代建房屋款25985.2元；2、被告支付原告资金占用损失（以25985.2元为本金，从2015年3月20日起至款项实际付清时止，按每月2%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。”
一审法院认定事实：2013年4月16日，甲方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，约定：1、甲方出住宅基地资格（共18户）和部分资金的方式与乙方联合建房，乙方以黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房，甲方办理房屋修建相关手续，办理房屋修建相关手续国家应收的相关税费由甲方承担，甲方不参与房屋修建和房屋设计，设计费由乙方承担，设计和修建由乙方负责；2、甲方出资约100万元，每户75平方米，超面积即建筑面积按1500元支付，其余资金由乙方出资（每平方米造价1800元余元，含土地青苗费、构附着物费、租金、打公路、修花台、种树、硬化院坝、美化环境、修围墙和设计费等）；3、甲方的社员户于乙方签约之日付给乙方56250元代建房屋款，交房之日支付给每户乙方代办的水、电、气安装费；4、该宗房屋建好后，甲方每户享有位于（东与现围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻，西离白彭路相邻，南与罗雪松房相邻，西与谢梦房相邻，北与罗雪松房相邻和北与谢富强相邻）3栋房屋的部分房屋所有权，社员户具体房号由社员户与乙方协商而定，剩余的所有房屋归乙方所有；5、水、电、气：水到厨房和厕所、气到厨房，电到户进门处，水、电、气安装费（估计每户4000元，以相关部门收费为准）由各户自行承担。
2014年4月1日，甲方陈洪与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，载明：因甲方原有房屋处于滑坡地段，土地已经流转，房屋被拆除，政府要求搬迁，由于甲方社土地被流转后，现没有合适的住宅基地建房，同时又缺资金修建。乙方2009年通过黄家堰村村委会在村租有一块土地（加油站对面），经过整治已平整。该土地符合农村建设用地规则。为了节省土地，加快新农村建设，经村、镇研究同意，集中修建村民居住房屋。经甲方与乙方协商，自愿联合建房并一致达成如下协议：1、联合方式：甲方用出住宅基地资格和部分资金的方式与乙方联合建房；乙方出现黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房。甲方办理建房相关手续，手续费由乙方承担，甲方不参与设计和修建，设计和修建由乙方负责；2、出资方式：甲方现暂出资56250元（甲方有75平方米单价为每平方米750元），超出75平方米建筑面积的按超出面积每平方米按1500元的计算，由甲方支付给乙方。余资金由乙方出资（每平方米造价约1980余元，含土地青苗费、购附着物费、租金出地、打公路、种树、硬化院坝、美化环境，修围墙和设计费用等）；3、缴款方式：第一期：甲方于2014年4月1日缴28125元代建房屋款给乙方，第二期：甲方于建房主体完工七日内缴28125元的代建房屋款给乙方，第三期：交房之日甲方支付乙方房屋尾款和代办的水、电、气安装费；4、房屋建好后甲方采取抓阄方式确定房屋具体位置，房屋位置：1号楼的1单元东与现收废厂围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻、西3楼相邻，北与1号楼1单元楼相邻（面积约88.1568平方米、87.17平方米两室内一厅一厨一厕），3号楼的1单元东与1号楼，南与秦明友房相邻、西2号楼相邻，北与罗雪松房相邻（面积约88.1568平方米、88.17平方米两室一厅一厨一厕）；5、联合建房将来被征、占用，甲方分得的房屋所有补偿款归甲方所有，国家的住房安置归甲方享受，其剩余的所有房屋所有补偿款归甲方所有，甲方丧失其剩余的所有房屋的使用权和处置权以及收益，甲方不得将归属乙方的房屋转让他人，乙方享有归属乙方的房屋的永久使用权和处置权以及收益权；6、若甲方于2014年4月1日未将缴代建房屋款（28125元）给乙方或于建房主体完工七日内未繳代建房屋款（28125元）给乙方，每月按代建房屋总款计算追收3%的资金占用利息，由甲方缴纳给乙方；7、水、气到厨房，电到户进门处，水、电、气、闭路电视费（估计每户在4000元左右，以相关部门收费为准）由甲方自行承担。
2015年3月19日，陈洪母亲李凤明代陈洪确定房屋为一号楼1单元2-2，面积为88.1568平方米。一审庭审中，双方一致确认用5万元冲抵本案房款。
一审另查明，2013年11月17日，重庆市九龙坡区石板镇人民政府向被告颁发了《乡村建设规划许可证》，该许可证载明：建设地址位于重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社，宅基地面积为75平方米，建筑层数为两层，底层建筑面积为75平方米，总建筑面积为160平方米，有效期限自发证之日起一年内有效，确需要延长有效期的，应在此许可证有效期限届满前30日向原发证机关申请。2013年11月，樊金海作为户主申请农村村民建房用地。重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村委员会及重庆市九龙坡区国土资源管理分局石板国土资源管理所均审批同意被告建房申请，用地面积为75平方米。一审庭审中，双方确认涉案房屋占用土地系集体所有。
重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村民委员会出具证据，称“2009年12月周治东以重庆东洪机械车连杆制造有限公司的名义与我村签订了土地流转合同。我村于当年与黄家堰村7社签订了土地流转合同，将该社加油站对面的15亩土地流转给了周治东用于发展农业观光项目，后周治东进行了土地整治。2013年因我村12社土地全部被流转，房屋被拆除，该社除高新区花卉园区有一块约3.5亩地适合修建房屋外，其它无合适的住宅基地修建房，但该地又是花卉园区控规地段，不能建房。故村镇与周治东母亲樊金海联系，希望通过樊金海说服周治东，将周治东租用的部分土地拿出来修建我村危岩滑坡地段拆迁户、渝黔货运铁路修建拆迁户和危房搬迁户集中建房用地，周治东同意此事（修建危岩滑坡地段和农民新村建房）。为了办理建房手续，7社和12社于2013年10月办理了土地质换手续。我村也打了报告给镇政府，政府同意在7社加油站对面集中修建。因周治东在外经商，于是委托他母亲全权办理。”另甲方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村7社长张光强与乙方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社长陈增伦签订《协议书》，约定：乙方用位于靠黄家堰村1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地质换甲方已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地，用于乙方集中修建危岩滑坡居住房；甲方收取已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地的流转费。乙方收取已流转给冷冻物流的3.5亩土地的流转费；甲乙方双方质换的土地将来被征地占用，国家补偿的位于石板加油站东面的3.5亩土地所有费归甲方所有。国家补偿的位于靠黄家堰村1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地所有费归乙方所有。
一审审理中，经一审法院询问，樊金海称《联合建房协议书》效力由法院认定，但要求陈洪支付代建房款25985.2元；另樊金海称《联合建房协议书》中约定的陈洪未按期付款，应支付资金占用利息，并举示借条、民事调解书等证据，称为修建涉案房屋，对外借款产生利息损失。陈洪举示涉案房屋现场照片、《重庆市规划局九龙坡区分局答复意见书》及966559热线回复的短信，拟证明本案房屋建设过程中，樊金海严重违反规划许可，擅自提高建设楼层、扩大建设面积，并且存在超建问题，向政府部门举报，政府部门短信回复已经按照相关要求进行核查，举报属实，属存量违法建筑，针对超建问题，相关部门已介入调查，正在研究处置方案。
一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；根据上述法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，陈洪作为迁建户本应当按照宅基地申请及相关部门批准依法建造农村房屋，但双方在签订、履行协议的过程中双方均明知需违法超建，且对超建房屋的归属进行了约定，从协议权利义务分析涉及对违规超建部分的分配问题。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，本案查明，双方所建房屋系在集体土地上修建农村房屋，虽然有宅基地审批手续，但庭审辩论终结前未向提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，且涉案土地性质也未变更为国有土地。双方签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到陈洪原有农村房屋位于滑坡地段，已迁建拆除，现无房居住，故为保障陈洪的居住权，一审法院涉案房屋不宜返还。基于公平及诚实信用原则，陈洪已占有该房屋，应当支付建造房屋的对价，一审法院认为参照双方协议对房屋价款约定的标准对樊金海进行补偿较为合理。双方签订的《联合建房协议书》中约定房屋面积75平方米以内的按750元/平方米、超出75平方米的按超出面积1500元/元计算，参照此标准，按房屋面积88.1568平方米计算，75平方米内房款为56250元（75平方米×750元/平方米），75平方米至109.458平方米之间面积参照双方约定的1500元/平方米计算，金额为19735.2元（13.1568平方米×1500元/平方米），扣除樊金海确认的5万元，陈洪尚应支付25985.2元。
关于樊金海主张的资金占用利息，一审法院认为，《联合建房协议》认定无效后，该协议书中关于资金占用利息的约定属于违约责任的约定，不再产生法律效力；樊金海举示的借条、民事调解书等仅能证明樊金海对外产生了债务，但不足证明该款项实际用于涉案房屋建设，即使樊金海借款用于涉案房屋建设，也是双方协议约定由樊金海垫资修建的义务，不足以证明该借款对其造成的损失。因双方签订、履行协议导致合同无效均有过错，因此对樊金海该项诉请不予支持。
对于陈洪辩称的涉案房屋违法建设及房屋超建问题，属于行政管理范畴，不宜在本案民事法律关系中予以解决，陈洪可继续向相关行政部门举报、反映要求解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告陈洪于本判决生效之日起十日内支付原告樊金海25985.2元；二、驳回原告樊金海的本案其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，减半收取为225元，由原告樊金海负担112元，由被告陈洪负担113元。”
二审经审理查明：樊金海基于其与案外人重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社社员陈增刚于2014年2月6日签订的《联合建房协议书》（该协议的基本内容与陈洪、樊金海于2014年4月1日签订的《联合建房协议书》相同）诉请陈增刚支付联合代建房款85279.38元、电表费等费用的农村建房施工合同纠纷案，重庆市九龙坡区人民法院已于2016年12月31日作出（2016）渝0107民初7924号民事判决，该判决在认定《联合建房协议书》无效的基础上，又鉴于陈增刚原有农房已经拆除、现无房居住的实际情况，遂认定该案所涉房屋不宜返还，从而判令陈增刚参照协议约定的价格标准向樊金海支付房屋代建费。该判决已发生法律效力。
二审还查明：重庆市九龙坡区人民政府按每户每75平方米共审批宅基地23户（含陈洪），审批用地面积1725平方米，建筑面积5175平方米。经现场测量，用地面积为1516平方米，建筑面积为8133平方米，包括涉案房屋在内，樊金海共修建了72套房屋，其中两幢房屋楼高为6层，一幢为5层，一幢为4层。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，从上诉人陈洪与被上诉人樊金海签订的《联合建房协议书》的内容看，既包含了由陈洪和樊金海各自出地、出资联合修建房屋的内容,也包含了由樊金海负责房屋设计和施工的内容。由于樊金海承建的案渋房屋工程共计四幢，层高分别为四层、五层、六层，建筑面积达8133平方米，显然不属于国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程，也不属抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅，故樊金海的修建行为应受《中华人民共和国建筑法》的约束。但是，樊金海作为个人并不具备相应的施工资质，其从事涉案建筑活动明显违反了我国建筑法的禁止性规定；同时，案渋房屋系在集体土地上修建的农村房屋，但本案中仅有宅基地审批手续，而并无相应的土地利用规划审批以及建设用地审批等开发手续。故一审法院认定陈洪与樊金海签订的《联合建房协议书》无效并无不当。虽然合同无效，由于陈洪原有农村房屋因处于滑坡地段而被拆除，且陈洪已实际接收、使用樊金海修建的房屋，故一审认定案渋房屋不宜返还，并判令陈洪参照《联合建房协议书》的约定的价款标准向樊金海支付尚欠的房屋建造费，并无不当。此亦与类似案件的生效判决所作认定一致。因此，陈洪的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人陈洪负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 徐晓瑮
代理审判员 陈 莹
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 赵 曦