广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终7051号
上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广东省。
法定代表人：梁顺源，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：芦海，男，汉族，1975年2月12日出生，住江西省南昌市东湖区，
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人芦海物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莱佛士公司2015年10月9日向原审法院起诉请求：1.芦海向莱佛士公司支付拖欠的2009年1月1日至2013年10月31日的物业管理费9338元；2.芦海向莱佛士公司支付2014年7月至12月水电费及2014年9月至2015年6月管理费的违约金，按逾期之日起每天千分之三计算至2015年7月22日为792元；3.芦海承担本案全部诉讼费用。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2015年12月11日判决：一、芦海应于判决发生法律效力之日起五日内向广州莱佛士物业服务有限公司支付位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭2座3楼E室（湖畔豪庭A2号4层105室）房屋2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费4560元；二、驳回广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费72元（因适用简易程序结案减半收取），由广州莱佛士物业服务有限公司负担48元，由芦海负担24元。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第992号民事判决。
莱佛士公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，依法改判芦海支付拖欠的2009年1月1日至2013年10月31日的物业管理费9338元；依法改判芦海按每天千分之三的标准支付违约金792元给莱佛士公司（其中物业管理费违约金为764.1元，自2014年10月1日起暂计至2015年7月22日；水电费违约金为27.9元，自2014年11月1日起暂计至2015年7月22日）。2.本案诉讼费由芦海承担。事实和理由：（一）关于芦海应否支付2013年10月30日前发生的物业管理费问题。原审法院以小区湖畔豪庭1、2、3座基本没有业主入住、卫生条件、房屋维护情况与小区其他区域相差较大为由，减免芦海全额支付物业管理费错误。1.芦海在参与拍卖案涉房屋前，清楚知道小区的物业管理状况，东莞市正平拍卖有限公司已经明确告知买受人应当承担案涉房产所欠的一切物业管理费，芦海也同意承担拍卖前所产生的全部物业管理费，视为对法院强制执行行为的尊重，应当遵守承诺，主动支付物业管理费给莱佛士公司。2.芦海并没有提供任何证据证明2009年至2013年10月期间该三栋楼房的物业管理状况。3.该三栋楼房在2009年已经有业主入住，莱佛士公司也从2009年开始就该三栋楼房的电梯委托了东莞市三洋电梯有限公司进行维护保养，由此可见，莱佛士公司对待该三栋楼房的管理与小区其他区域是同等对待，莱佛士公司提供的物业管理服务惠泽全体业主，芦海应当按照规定的标准支付物业管理费。（二）关于违约金的归属问题。莱佛士公司接受东莞樟木头风景山庄业主委员会的委托，代为向各位业主收取物业管理费及相应费用，所收取的物业管理费是莱佛士公司为了维护整个小区共有部位及共同配套设施正常使用以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而导致的费用，故物业管理费具有公共属性，个别业主拖欠物业管理费的行为最终损害了全体业主的利益。同时，物业管理费归属于全体业主，由此滋生的违约金也归属于全体业主所有，莱佛士公司只是根据《物业管理委托合同》第二十七条的约定按照当月实际管理费总收入的6%收取物业管理服务酬金。据此，个别业主拖欠物业管理费及相应费用的行为因违反了《东莞市樟木头风景山庄管理规约》第7.3条的约定，该行为构成违约，应当向全体业主承担违约责任，按照每日千分之三的标准支付违约金。（三）关于莱佛士公司提供的物业管理服务是否到位问题。芦海提供了照片等证据，拟证明小区存在卫生、消防、失窃、机动车停车保管不善的问题，原审法院即认定莱佛士公司提供的物业管理服务存在瑕疵和不周之处，免除了芦海承担违约金的责任。但莱佛士公司认为芦海提供的证据不足以说明莱佛士公司提供的物业管理服务不符合约定的质量。1.关于机动车停放问题。案涉小区因为开发商开发时未充分考虑停车位的问题以及小区业主拥有汽车数量剧增，导致停车位严重短缺，为了解决停车困难的问题，经业主大会决定，将小区内的篮球场改建为停车场，故莱佛士公司己经尽其所能解决机动车停放的问题，但是停车位短缺是硬伤，资源缺乏并不是莱佛士公司一人之力所能解决，需要全体业主及相关政府部门的共同努力。目前，莱佛士公司仍在寻求解决的途径，也依法向东莞市物价局申领了《广东省经营服务性收费许可证》，既然莱佛士公司的收费行为己经获得东莞市物价局的准许，那么全体业主均应交纳停车费用，个别业主为了不交纳停车费而引发的冲突是对全体业主利益的不尊重不能说明莱佛士公司的物业服务存在问题。2.关于小区卫生清洁问题。众所周知，卫生清洁服务是动态的，物业公司定期定时进行收集处理，而《东莞市樟木头风景山庄管理规约》第5条关于业主的义务部分，明确约定业主不得有饲养动物等行为，故小区的卫生环境需要物业公司定期收集处理，也需要业主的自觉遵守管理规约的约定，方能创造良好的卫生环境。鉴于芦海所提供的照片只能说明小区的卫生静态境况，不能证明卫生的动态，从而不能证明小区卫生的全部境况。3.关于失窃、火警问题。根据《物业管理委托合同》附件二的约定，物业管理质量关于治安案件发生率、火灾发生率的目标是不发生重大刑事及盗窃事故、不发生重大安全和火灾责任事故，而在莱佛士公司提供物业服务期间关于治安及火灾的管理目标均达标，而芦海所提及的火警问题，据莱佛士公司调查得知，火警的起因是业主家里热水器短路导致，与莱佛士公司提供的物业管理行为无关。4.关于消防问题。莱佛士公司确实因为风景小区12座住宅楼1楼室内消防栓手动报苦器损坏被消防局处罚，但事后该小区多栋楼层发生多次报警铃不响、消防报警器按钮的玻璃破裂、消防警铃线路被剪断等问题，例如2015年12月25日位于13座6楼的消防报警按钮的玻璃上午破裂，经修复后，下午又在同一位置发生破裂，由此联系之前所发生的报等器被损害事件，小区所产生的消防问题有大部分原因是人为造成，极有可能与小区内所谓“维权小组”的过度维权行为所致，目前，莱佛士公司已经就消防设施被损害的事件报警处理，小区内的消防设施被破坏的事故将由警方依法处理。
芦海没有在法定期限内提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：一、芦海应否向莱佛士公司缴交2009年1月1日至2013年10月31日的物业管理费9338元。二、芦海应否向莱佛士公司缴交2014年10月之后所拖欠物业管理费、水电费的违约金。
关于焦点一。首先，芦海于2013年10月30日通过拍卖会竞得案涉房屋。芦海在“竞买人承诺并声明”中确认案涉房屋所欠的物业管理费由其承担。因此，芦海有缴交案涉房屋于2013年10月31日之前物业管理费的义务。其次，莱佛士公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会（以下简称业主委员会）分别于2009年2月1日、2010年12月26日、2012年12月25日，签订了三份《风景山庄物业管理委托合同》，另签订了多份补充协议。该三份合同及补充协议约定，业主委员会委托莱佛士公司对案涉物业实行管理，莱佛士公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.4元计算。莱佛士公司要求芦海支付2009年2月1日之前的物业管理费，缺乏合同依据，本院不予支持。结合案涉房屋的建筑面积为66.86平方米，案涉房屋2009年2月1日至2013年10月31日的物业管理费为9146元（2.4元/平方米/月×66.86平方米×57个月）。再次，芦海在本案中并未要求扣减物业管理费，也未提供证据证明莱佛士公司于2009年2月1日至2013年10月31日在案涉小区提供物业服务存在质量问题，原审认定对该段期间物业服务费减半处理，属认定不当，本院予以纠正。
关于焦点二。莱佛士公司主张芦海支付2014年7月至12月水电费及2014年9月至2015年6月物业管理费的违约金，违约金计算至2015年7月22日，可见，芦海所欠的水电费、物业管理费在2015年7月22日已经缴交。芦海答辩要求不缴交该违约金，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合本案案情，芦海欠费时间不长且已经缴交相关费用，莱佛士公司的损失不大，芦海要求免交该违约金，有一定的合理性，本院予以准许。
综上所述，莱佛士公司的上诉请求合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实不清，对芦海应缴交的案涉房屋于2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费处理不当，本院予以纠正。依照上述援引法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第992号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第992号民事判决第一项为:芦海应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州莱佛士物业服务有限公司支付位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭2座3楼E室（湖畔豪庭A2号4层105室）房屋2009年2月1日至2013年10月31日期间的物业管理费9146元。
三、驳回广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费72元，由广州莱佛士物业服务有限公司负担10元，由芦海负担62元。二审案件受理费50元（广州莱佛士物业服务有限公司已预交），由广州莱佛士物业服务有限公司负担5元，由芦海负担45元。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年三月二十九日
书记员 冯颖欣
胡春晖
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。