江苏省高邮市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）邮商特字第0024号
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市文游中路111号。
代表人彭谢亲。
委托代理人闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。
委托代理人陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。
被申请人汤增余。
被申请人朱荣琴。
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司高邮市支行（以下简称邮储银行高邮支行）于2014年10月31日向本院提出申请，请求本院裁定拍卖、变卖被申请人汤增余、朱荣琴依法抵押给申请人“邮房他证高邮字第20140032**号”项下的房产，以所得款项优先支付所欠申请人的借款本金、利息、罚息及律师代理费。本院依法对本案进行了审查，现已审查完毕。
申请人邮储银行高邮支行述称：2013年4月7日，申请人与被申请人汤增余、朱荣琴签订了《个人购房借款合同及担保合同》，约定被申请人向申请人贷款38万元用于购置高邮市怡嘉天下C08-1-402室住房，借款时间为2013年4月7日至2033年4月7日，被申请人以前述房屋向申请人的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。2013年4月7日，申请人向被申请人发放了38万元贷款，被申请人汤增余、朱荣琴开始也能还本付息，但从2014年6月份就不再按期还款，截至2014年10月27日，两被申请人已连续3个多月未能按期偿还贷款本息，申请人多次催要未果，为此申请人请求法院拍卖、变卖两被申请人用于借款抵押担保的房产，以实现申请人的债权。
被申请人汤增余、朱荣琴未到庭发表意见。
本院经审理查明：2013年4月7日，申请人邮储银行高邮支行作为贷款人与被申请人朱荣琴作为借款人签订了《个人购房借款合同及担保合同》约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币38万元，贷款用于购买座落于怡嘉天下C08-1-402室的房屋，建筑面积106.83平方米。贷款期限为240个月，自2013年4月7日至2033年4月7日。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360，实际利率以借据为准。经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权等。抵押物为座落于怡嘉天下C08-1-402室的房屋，抵押担保的范围：包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。上述《个人购房借款合同及担保合同》被申请人朱荣琴作为借款人、抵押人，被申请人汤增余作为共同借款人、抵押物共有人进行签字。同日，双方就上述抵押内容办理了抵押登记，抵押金额为38万元，申请人领取了邮房他证高邮字第20140032**号房屋他项权证。
2013年4月7日，申请人按约向被申请人朱荣琴发放了借款38万元，并形成借据1份，载明：借款期限为2013年4月7日至2033年4月7日，利率为年利率5.895%，还款方式为等额本息。后被申请人汤增余、朱荣琴按期分期偿还本息至2014年6月7日，2014年6月8日后未能偿还本息，经申请人多次催要未果。2014年10月31日申请人诉至法院，请求法院拍卖、变卖用以抵押担保的房产，以实现申请人的债权。2014年11月8日，被申请人汤增余向申请人还清了前面所欠借款本金及产生的利息，截至2014年11月23日，被申请人汤增余尚欠申请人借款本金361405.63元、利息355.08元，合计361760.71元。
另查明：2014年5月21日，被申请人朱荣琴与被申请人汤增余因离婚纠纷诉讼至本院，经本院审理，2014年6月18日，本院作出（2014）邮三民初字第0570号民事判决书，判决准许被申请人朱荣琴与被申请人汤增余离婚，双方婚生子朱栩生由被申请人朱荣琴负责抚育直至其独立生活时止，双方所有的位于高邮市盐河西路怡嘉天下C08-1-402室房产归被申请人汤增余所有，该房产尚欠银行贷款由被申请人汤增余负责归还。后被申请人汤增余不服上诉至扬州市中级人民法院，2014年10月8日，扬州市中级人民法院作出（2014）扬少民终字第0081号民事判决书，维持原判。
本院认为：申请人提供的证据能够证明申请人对被申请人汤增余、朱荣琴用于抵押担保的座落于高邮市盐河西路怡嘉天下C08-1-402室房产享有抵押权。根据扬州市中级人民法院判决，该房产现应归被申请人汤增余所有，并由其负责归还尚欠申请人的贷款。但该判决未生效之前，上述房产应归被申请人汤增余、朱荣琴所有，并由两被申请人负责偿还所欠贷款，但两被申请人从2014年6月8日起便未能按期偿还所欠借款本金及利息，至本案诉讼时已累计超过3个月，虽然被申请人汤增余在2014年11月18日已经归还了前面所欠利息及本金，但是根据双方签订合同的约定，其已构成违约，申请人有权宣布全部贷款提前到期，截至2014年11月23日被申请人汤增余所欠本金361405.63元、利息355.08元，合计361760.71元，申请人可以要求被申请人汤增余清偿所欠全部借款本息，并有权按照合同约定提前实现其担保物权。故申请人申请实现担保物权的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于申请人主张的律师费18000元，本院认为此费用为申请人为实现担保物权所实际产生的费用，符合有关收费标准，且该费用的承担在申请人与被申请人签订的《个人购房借款合同及担保合同》中有明确约定，本院依法予以支持。同时根据双方办理抵押登记的相关记载，申请人主张实现担保物权的金额应在对外公示的抵押债权数额即38万元范围内。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人汤增余所有的座落于高邮市盐河西路怡嘉天下C08-1-402室房产（以邮房他证高邮字第20140032**号房屋他项权证的记载为准）以拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司高邮市支行对变价后所得价款在被申请人所欠借款本金人民币361405.63元、利息355.08元（上述本金、利息计算至2014年11月23日，从2014年11月24日起按合同约定标准计算至担保物权实现之日止）、律师代理费18000元的范围内优先受偿。
案件受理费2410元，由被申请人汤增余负担（此款申请人已预交，申请人可于实现担保物权时一并受偿，但包括上述本金、利息、律师费以及该案件受理费在内，申请人实现担保物权的金额应在38万元范围内）。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 王健
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李茜
附相关法律条款：
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。