贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1951号
上诉人（原审原告）：黔东南州诚信物业服务有限责任公司，住所贵州省凯里市北京东路46号。
法定代表人：江涛，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：潘年金，男，1965年6月24日出生，苗族，三穗县人民检察院干部，住三穗县，
上诉人黔东南州诚信物业服务有限公司因与被上诉人潘年金物业服务合同纠纷一案，不服三穗县人民法院（2017）黔2624民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黔东南州诚信物业服务有限责任公司上诉请求：撤销三穗县法院（2017）黔2624民初550号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求。判令被上诉人支付上诉人物业费2143.50元、违约金21.55元（并按照同期银行利息直到付清欠费止）。
事实和理由：一、一审法院独任审理法官庭审中存在如下不当行为。1、主审法官在焦点总结时以“房子放在哪里，小偷也偷不走”来论述房屋及业主是否需要物业的服务。2、法庭举证、质证过程中，主审法官唯一做的只是听取双方的举证质证，或提示就证据三性展开质证。但主审法官对上诉人的举证多次提醒被上诉人就证明目的发表意见，是否开展了物业服务提出意见。3、在作出判决之前与上诉人的代理人进行辩论。作出判决后上诉人代理言语一些冲动，作为法官应该做的告知上诉人上诉权利及上诉渠道，但却与代理进行辩论。这些行为无法让上诉人理解法官及法庭的公正性。二、一审判决对事实的判断、认定是不公正的。1、本案房屋已经实际交接完成。一是交房书面通知已经送达被上诉人，已经签收。二是已经领取交房业主才能领取的房屋瑕疵赔偿金；三是被上诉人陈述自己完全可以时时查看房屋，实现对房屋的控制。2、涉及房屋的钥匙不能交接的原因，被上诉人在庭审中陈述因为拒绝交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费而导致交接不能完成，责任完全在被上诉人。但是一审判决无视被上诉人已经实际控制房屋并获得实际利益的客观现实，无视钥匙交接的双务性质，只强调钥匙没有实际转移的结果，认定上诉人没有向被上诉人交接钥匙，缺乏公正性。3、一审判决将房屋交接与钥匙交接的概念及法律后果混为一谈，也是判决不公的表现。
潘年金辩称，双方签订商品房买卖合同，2014年7月通知答辩人去接房，到售房部后房开公司并未按合同约定提供相关手续及工程竣工合格文件，也未办理任何交接房手续，而是叫答辩人到物业服务管理处办理手续和领取房屋钥匙。答辩人到后被告知要先交房屋装修保证金、垃圾处理费、半年物业管理费（预交）等2000多元费用，才能领取钥匙。答辩人人认为：1、房屋未交接前所产生的费用应由房开公司责任与答辩人无关；2、物业管理处以不交上述费用就不给钥匙是对答辩人的侵害；3、物业管理费只能从房屋交接的次日起产生；4、房屋装修保证金、垃圾处理费等费用也只能入住装修时交接。基于上述理由答辩人不愿交纳上述费用，物业管理处就一直将钥匙扣押至今，使答辩人一直不能对房屋实施管理使用。物业服务公司上诉理由不能成立。一、上诉人说一审法官庭审中不当行为不存在，没有根据。焦点总结时提示本案焦点是房屋是否交接，是否对房屋拥有实际管理使用权进行辩论。而不是说房子放在哪里，小偷也偷不走。主审法官言词合情、合理、合法，程序合理、合法，体现了法庭的严肃性和法律的公正性。二、上诉人说房屋已交接完成。就是歪曲事实，不懂讲道理。1、答辩人接到交接通知，并不说明房屋就已经交接，因为尚未与房开商签订任何交接房手续，房屋钥匙一直在物业管理处扣押领不到手，无法对房屋实施管控权。2、是否领取房屋瑕疵补偿费不是交接房屋的法定条件，答辩人至今都无法对房屋进行管理使用。3、答辩人多次要求物业管理处将房屋钥匙交给自己均被拒绝。今年5月连续下雨，屋面渗水，又要求将钥匙交付，仍拒绝交付，只是拿一把钥匙去开门看看，看完后当时收回。在物业陪同下看了一次房。三、上诉人说房屋钥匙不能交接的原因是答辩人拒绝交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费而导致。这是实话，但理由颠倒黑白。没有法律规定在房屋未交接前要交清各项管理费才能拿到钥匙相反是办理次房手续领取房屋钥匙实现管控才能产生物业管理费及其他费用。上诉理由是非不分，不能成立。
黔东南州诚信物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2014年9月1日至2017年5月31日的物业费2143.5元，并按照银行利率支付违约金直至付清欠费（暂计至5月31日为21.55元）。
一审法院认定事实：2010年10月，被告潘年金与黔东南中兴房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的三穗县金穗花园小区第1幢3单元7层5号房，建筑面积142.98平方米，约定2014年8月1日前交付房屋，前期物业由出卖人选聘原告进行管理，并约定价格为每平方米每月0.5元。2013年11月30日，黔东南州中兴房地产开发公司与原告黔东南州诚信物业服务有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》及《补充协议》，约定由原告黔东南州诚信物业服务有限责任公司提供三穗县金穗花园小区前期物业管理服务事宜。2014年7月1日，原告向被告发放《接房通行知书》，要求被告于2014年7月1日至7月15日到原告处办理：1、领取入住通知。2、签订前期物业服务合同，交付各项管理费用：预收半年管理费（半年内不入住，按半价收取；半年内入住的以入住时间为准，按实际价格收取；超过半年不入住的，从第七个月开始按全价收取）；缴付装修保证金，签订装修协议书，如业主入住2个月后，没有违反装修协议的，如数退还装修保证金；装修垃圾处置押金，业主装修完毕后，由原告清运的押金不退还，如自行清运的押金如数退回；缴付装修队伍管理费（费用由业主暂付）。3、领取房屋钥匙。业主收到原告的小区入住缴款通知书载明：①、预收半年物管费（房屋平方×0.5元×6个月）；②、装修期间装修队伍管理服务费：每户200元（装修时间超过3个月的，费用另计）；③、装修保证金：每户1500元；4、垃圾处理费：每户400元。
被告收取该通知书后，认为收费不合理，原告认为被告未按通知缴纳相关费用，不同意将房门钥匙交给被告持有。时至庭审当日，该钥匙仍在原告手中。2016年11月1日，原告向被告送达《欠费追缴通知书》，被告收到后，在通知书上写明“到现在都没有接到房产商的钥匙，物业费只能从接到钥匙之日起支付”。2016年11月8日、2017年1月18日，原告两次以邮政快递方式送达《欠费追缴通知书》，被告收到通知书后，曾于2016年11月30日致函给原告，声明原告以被告不缴纳房屋装修保证金、垃圾处理费等费用为由，扣留被告的房屋钥匙系侵权行为，物业管理费应从接到钥匙之日起计算。原、被告为交费、交钥匙等问题发生争议未果，原告遂以前述事实及请求提出诉讼。
同时查明，2016年，被告已领取黔东南州中兴房地产开发公司支付的房屋瑕疵赔偿金3000元。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中排除业主主要权利的条款为无效条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告应否支付原告物业费，应以被告是否接房和原告是否提供物业服务为主要依据。原告以被告未预交前述四项费用而拒绝向被告发放房屋钥匙，缺乏合同约定及法律规定，原告以已通知被告接房和被告已领取房屋瑕疵赔偿金为主要理由主张被告已接房，事实、理由不充分，本院不予采纳。房屋是否交接，应以钥匙是否交接及业主是否可以对房屋进行有效的控制和管理为主要标志。原告拒绝将钥匙交给被告，应视为房屋交接并未完成，被告在未接房情况下，物业服务合同约定从通知接房之次月起计算物业费，其约定排除被告权利，且被告一直提出异议，故对被告不具有效力。被告提出原告所发出的《欠费追缴通知书》对其不具有效力的主张，事实、理由充分，本院予以采纳。综上所述，原告未能提供充分证据证明原告或房开商将商品房交付给被告，其提出要求判令被告支付物业费和违约金的诉讼请求，事实、理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黔东南州诚信物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黔东南州诚信物业服务有限责任公司负担。
二审期间，黔东南州诚信物业服务有限责任公司提交的《证明》、《接房通知书》所要证明的事实一审已经认定，潘年金也承认，无需质证认证。故本院决定不组织双方进行质证。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、一审主审法官庭审言语是否属不当行为；2、本案房屋是否已经交接完成。3、涉案房屋的钥匙不能交付的责任应由谁承担。
1、关于一审主审法官庭审言语是否属不当行为的问题。经审理认为，法官在庭审中归纳争议焦点，指导当事人围绕证据的真实性、关联性、合法性，证据证明有无及证明力大小等进行质疑、说明与辩驳，是法官查清案件的正常活动，判后的释疑也是为了让当事人息诉服判的正常工作范围，与当事人阐述判后观点不能理解为是与当事人辩论。这些行为不属于法官的不当行为。
2、关于本案房屋是否已经交接完成的问题。经审理认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”的约定“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件”，而本案出卖人虽已按照约定书面通知买受人办理交接手续，但在办理房屋交接手续时出卖人选聘的黔东南州诚信物业服务有限责任公司违反上述承诺和《前期物业服务合同》的约定，要求买受人交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费等费用而引发纠纷，导致双方未能按照约定完成交接手续。事后，买受人也未领取钥匙行使对所购买房屋进行转移占有管理使用。而买受人领取房屋瑕疵赔偿金属出卖人承担房屋质量违约责任性质，不能就此推断出完成了房屋交接的事实。上诉人提出本案房屋已经实际交接完成的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
3、关于涉案房屋的钥匙不能交付的责任应由谁承担的问题。经审理认为，黔东南州诚信物业服务有限责任公司在上诉状中提出“被上诉人在庭审中陈述因为拒绝交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费而导致钥匙交接不能完成”，足以认定导致钥匙交接不能完成的原因，双方认可是因潘年金“拒绝交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费”。潘年金拒绝交纳上述费用的行为有无道理，是否应承担过错责任也就成为判断本案是非曲直的关键。《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条规定“物业管理公共性服务费由业主入住日起（以交钥匙为准）按月交纳”；双方签订的《商品房买卖合同》第九章“前期物业管理”约定“前期物业管理期间，物业服务收费标准为0.50元∕月·平方米。价格构成包括区域内保洁、公共秩序维护费、共用部分设施设务日常维护费、绿化养护费”；《前期物业服务委托合同》第五条约定“本小区属多层步梯住宅，0.50元∕月·平方米收取”，第十八条约定“乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项”。上述法律规定和合同约定，足以认定作为购房业主只有在入住后，才承担按约定时间（按月交纳）、约定金额交纳物业服务费的义务。而装修管理费、装修保证金、垃圾处理费等费用的交纳则是在双方签订书面的装饰装修管理服务协议后才发生。因此，在办理交接房屋时黔东南州诚信物业服务有限责任公司就要求潘年金先交纳半年物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾处理费，既违反上述合同约定，也没有法律依据，由此引发纠纷而导致房屋钥匙不能交接的责任理所当然应由违约、违法者承担。潘年金拒绝支付上述费用不仅正当、而且合理、合法，没有任何过错。黔东南州诚信物业服务有限责任公司提出“造成房屋钥匙不能完成的责任完全在被上诉人”的理由，与前述法律规定和合同约定事实不符，不能成立，本院不予支持。
综上所述，黔东南州诚信物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由黔东南州诚信物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一七年十一月二十四日
书记员 赵艳萍