湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终896号
上诉人(原审被告)：王国富，曾用名付冀，男，1980年9月19日出生，汉族，住湖北省蕲春县。
被上诉人(原审原告)：湖北利百加服饰有限公司。住所地：蕲春县漕河镇一中新大门旁汇美公寓超市*楼。
法定代表人：刘婕，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡清，湖北永铭律师事务所律师。
上诉人王国富因与被上诉人湖北利百加服饰有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2017）鄂1126民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
王国富上诉请求：1、撤销原判、依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应为有效。2、被上诉人的36000元合同押金不存在退返。上诉人收到的36000元押金实际用于上诉人哥哥付亚林250平方米左右的毛坏房装修，现既然被上诉人不继续租赁该房屋，上诉人认为应扣除其为被上诉人房屋的装修损失。
湖北利百加服饰有限公司辩称，请求二审驳回上诉、维持原判。双方签订的房屋租赁合同不符合法律的有关规定，应当认定为无效合同，上诉人应按一审判决履行义务。
湖北利百加服饰有限公司向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的合同无效，王国富返还湖北利百加服饰有限公司的房屋使用费10000元和押金36000元；2、判令王国富承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：太湖县利百加服饰有限公司因业务发展来蕲春办厂，需租赁厂房。2016年12月30日，该公司与王国富经协商签订《房屋出租合同》，约定该公司承租王国富提供的位于蕲春县一中大门汇美公寓二楼房屋，合同约定租赁期限共三年，自2016年12月30日至2019年12月30日，每年租金40000元，另付押金36000元。合同签订后，该公司依约将2017年度租金40000元及房屋押金36000元交付给王国富，王国富向该公司提供了租赁房屋。2017年4月25日，该公司根据蕲春县工商行政管理局要求成立湖北利加百服饰有限公司即本案湖北利百加服饰有限公司，后注销了太湖县利百加服饰有限公司。变更登记后，双方又签订了《厂房出租合同》，该合同约定的租赁物和租赁期限与《房屋出租合同》一致，但约定的租金与《房屋出租合同》不一致。后双方均同意继续履行原太湖县利百加服饰有限公司与王国富签订的《房屋出租合同》，对《厂房出租合同》双方并未实际履行。2017年9月28日，蕲春县公安消防大队对该出租房屋进行检查时，发现该出租房屋存在消防设施配置与设置不符合标准，且安全通道堵塞，遂作出责令限期改正通知书，并加贴封条。湖北利百加服饰有限公司因在该出租房屋不能继续经营而搬离。庭审中，双方均认可湖北利百加服饰有限公司在王国富提供的出租房屋内实际经营达一年时间，故此湖北利百加服饰有限公司在庭审中表示放弃请求王国富返还第一年未实际使用房屋的租金10000元的诉讼请求。另王国富主张湖北利百加服饰有限公司在租赁期间内使用王国富提供的水、电产生费用3000元，湖北利百加服饰有限公司同意在押金中进行扣减。
另查明，在本案法庭辩论终结前，王国富对其提供的出租房屋仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续。
一审法院认为，本案当事人争议的主要焦点为：一、本案双方之间建立的《房屋出租合同》与《厂房出租合同》效力；二、王国富应否返还湖北利百加服饰有限公司押金36000元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，王国富在本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续。另王国富提供的出租房屋存在消防配置、设置不符合标准，并堵塞安全通道。在2017年9月28日蕲春县公安局消防大队检查时发现该出租房屋存在消防安全隐患，并作出责令限期改正通知书，且加贴封条，导致湖北利百加服饰有限公司不得已搬离出租房屋。故双方建立的《房屋出租合同》与《厂房出租合同》也违反了住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》第六条第二项“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；”的规定。综上，双方之间建立的《房屋出租合同》和《厂房出租合同》均违反了上述强制性规定，应认定为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。王国富基于无效的房屋租赁合同收取的湖北利百加服饰有限公司房屋押金36000元，现湖北利百加服饰有限公司请求王国富予以返还，具有法律依据，予以支持。湖北利百加服饰有限公司在庭审中表示放弃请求王国富返还2017年度未实际使用房屋的租金10000元，以及同意在押金36000元中扣减湖北利百加服饰有限公司使用王国富的水电费用3000元，系湖北利百加服饰有限公司对其民事权利的处分，不违反法律规定，予以准许。遂判决：一、湖北利百加服饰有限公司与王国富之间建立的《房屋出租合同》和《厂房出租合同》均为无效合同；二、王国富于本判决生效后十日内返还湖北利百加服饰有限公司押金33000元；三、准许湖北利百加服饰有限公司放弃要求王国富返还租金10000元的诉讼请求。
二审中，王国富为支持其上诉请求，提交证据如下：
王国富与其兄付亚林签订毛坯房转租协议一份；
付亚林房屋建房手续及交费清单、承租户的租房证明、水电发票证明各一份；
王国富为其兄付亚林装修材料清单及装修工人工资清单。
以上三份证据拟证明湖北利百加服饰有限公司租赁的生产间是王国富其兄付亚林的毛坯房，现在付亚林用该毛坯房给王国富出租，收取的租金来抵付付亚林欠王国富的欠款。
经庭审质证，湖北利百加服饰有限公司对王国富提交三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明双方签订的合同是有效合同。对于上述有异议的证据，本院认为，该三份证据中涉及到的付亚林未到庭参与质证，不能对待证事实予以认定，故对上述三份证据不予认定。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中王国富在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续，仍然将房屋进行出租违反上述规定。且王国富提供的出租房屋存在消防配置、设置不符合标准，并堵塞安全通道亦违反了住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》第六条第二项“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”的规定。故原审认定双方签订的《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以支持。王国富上诉称原审认定事实有误，双方之间签订的《房屋出租合同》应为有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、36000元合同押金是否应予退返的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“因无效合同取得的财产，应当予以返还”。因湖北利百加服饰有限公司与王国富签订的房屋租赁合同属无效合同，则依上述规定，王国富基于无效合同收取的湖北利百加服饰有限公司房屋押金36000元应予退还。湖北利百加服饰有限公司同意在押金36000元中抵扣其使用的水电费3000元应予准许，故原审判令王国富向湖北利百加服饰有限公司返还33000元押金并无不当，本院予以支持。王国富上诉称其收到的36000元押金实际用于上诉人哥哥付亚林250平方米左右的毛坏房装修，现既然被上诉人不继续租赁该房屋，上诉人认为应扣除其为被上诉人房屋的装修损失。因该房屋租赁合同已被确认无效，而湖北利百加服饰有限公司已退还该房屋，该房屋的装修部分已归还王国富继续享有，故不应再扣除王国富投入的装修损失，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，王国富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由王国富负担。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 涂建锋
审判员 林 俊
二〇一八年五月十四日
书记员 吴慧娟