北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终8361号
上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳玲，女，1977年10月14日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：方金海，男，1974年8月1日出生。
委托诉讼代理人：杨学艳，女，1976年1月16日出生。
上诉人欧阳玲因与被上诉人方金海房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初13622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧阳玲、被上诉人方金海之委托诉讼代理人杨学艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧阳玲上诉请求：撤销一审判决，改判方金海返还欧阳玲14400元，欧阳玲支付方金海租金1280元，撤销一审判决第三项。事实和理由：欧阳玲于2014年11月15日至2015年11月14日被刑事拘押，欧阳玲提交了证据证明自己当时处于离婚状态，儿子未成年，户籍关系上没有可以为欧阳玲聘请律师的亲属。当时欧阳玲的银行卡被扣押，资金实际被冻结，与外界彻底失去了联系，上述事实构成不可抗力，因此，欧阳玲不应当承担拖欠租金的违约责任。关于欧阳玲应支付的租金数额，一审判决计算至2015年8月24日存在错误，涉案房屋的腾退时间是2015年8月23日。关于欧阳玲注册的公司地址未从涉案房屋迁出的问题，因为方金海拒绝退还欧阳玲押金，方金海违约在先。方金海可以拿着房本和身份证到房屋所在工商部门申报欧阳玲注册的公司地址失效，然后即可以办理新的公司注册登记。欧阳玲注册的公司地址未从涉案房屋迁出未给方金海造成任何损失。
方金海辩称，同意一审判决。
欧阳玲向一审法院起诉请求：1.判令方金海退还押金14400元；2.判令方金海退还电费35元。
方金海向一审法院反诉请求：1.判令欧阳玲支付我因逾期将工商执照从涉案房屋迁出的经济损失2万元；2.判令欧阳玲支付2015年8月9日至2015年8月24日期间拖欠的租金2524.93元。
一审法院认定事实：涉案房屋由方金海及其爱人杨学艳共同共有，规划用途为办公。
2014年1月8日，方金海（出租人、甲方）与欧阳玲（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定欧阳玲从方金海处承租涉案房屋，租赁用途为居住和办公，房屋租赁期自2014年1月16日至2016年1月15日，甲方应于2014年1月16日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金每月4800元，押三付陆，首期支付2014年1月8日，第二期支付2014年7月8日，第三期支付2015年1月8日，以此类推；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租赁使用费，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，如果乙方需要使用地址注册，乙方需要另行支付两个月的租赁使用费作为地址注册押金，在合同期满乙方地址迁出后返还，如乙方地址未能迁出则不返还，甲方还将进一步向乙方追偿相关损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租赁使用费达三日的；2.欠缴各项费用达一百元的...乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租赁使用费的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应有形及无形损失。租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并且违约方需向守约方另行支付月租赁使用费的300%作为违约赔偿金，双方另行约定的除外。合同后附《设备交割清单》中电表一栏记载剩余8.5元。
2015年8月24日，杨庆松作为欧阳玲（违约方）的授权委托人与方金海（守约方）签订《合同解除说明》，内容为：鉴于欧阳玲现受法律处罚现无行为能力，其视同代理人杨庆松也无力履行合同，根据合同的相关规定，自今日起解除与欧阳玲所签署的相关合同，相关损失我方保留追偿的权利，特此说明。承租方应于8月8日再次支付房租，至今未付，欠租时间已达到十几天。另厨房柜面损坏，裂纹达到三十余厘米。水费8月份欠缴60元，墙上门上广告不干胶粘胶未清理。电费所剩余额35元。同日，杨庆松腾退涉案房屋。
另查一，2014年1月26日，欧阳玲以涉案房屋作为住所地注册欧雅房地产公司，欧阳玲担任法定代表人，杨庆松系该公司自然人股东。2016年4月6日，欧雅房地产公司名称变更为人财通（北京）网络科技有限公司，2016年10月18日，欧雅房地产公司住所地从涉案房屋迁出。
另查二，欧阳玲因涉嫌犯非法获取公民个人信息罪于2014年11月15日被羁押于北京市朝阳区看守所，次日被刑事拘留，同年12月23日被逮捕。2015年7月15日，朝阳区人民法院作出（2015）朝刑初字第1214号刑事判决书，判决欧阳玲犯非法获取公民个人信息罪，判处其有期徒刑一年，罚金人民币二千元，刑期自2014年11月15日起至2015年11月14日止。后欧阳玲不服该判决提起上诉，2015年9月23日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑终字第00694号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。后欧阳玲提出申诉，北京市第三中级人民法院出具（2016）京03刑申18号《驳回申诉通知书》，驳回其申诉请求。
庭审中，双方对于租期起算及欠付房租的时间各执一词。欧阳玲主张租期从2014年1月16日开始起算，杨庆松代其将房租交纳至2015年8月15日，并提交转账记录予以佐证，方金海则认为合同租期应从2014年1月8日开始起算，签订合同时欧阳玲提出要免租期，所以才将租期起算时间改成2014年1月16日，但是双方口头约定只有合同履行完毕欧阳玲才享有这8天的免租期，现在合同因欧阳玲违约导致解除，故欧阳玲应当支付这8天的租金，按此计算，租金应交纳至2015年8月8日，但其未就此约定提交证据佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，欧阳玲与方金海签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据庭审查明的事实，在合同履行过程中，欧阳玲因犯非法获取公民个人信息罪被判处有期徒刑一年，此期间未按约向方金海支付租金，方金海有权依据合同第八条第四款约定行使合同解除权。鉴于双方合同关系已于2015年8月24日解除，房屋于当日腾退完毕，注册公司地址现已迁出，方金海应当退还押金，但根据合同第九条第一款约定，欧阳玲拖欠租金构成违约，应按月租金的100%向方金海支付违约金，故按照押金返还条款的约定将欧阳玲应承担的违约金从押金中予以扣除。关于电费，方金海应当予以退还，具体数额法院根据双方办理交房与收房的交割记录予以确定。
对于方金海的反诉请求，关于拖欠租金部分，从合同内容及欧阳玲提交的转款凭证来看，可以认定欧阳玲将房屋租金交纳至2015年8月15日，故欧阳玲应当支付方金海此后至实际腾退房屋期间的租金，方金海对于扣除免租期的辩称，不予采信。对于工商执照未迁出的损失部分，承租人在租赁合同解除后，不仅应当结清租金、交还房屋，还应按照诚实信用原则将其租赁房屋所享有的权利全部清除，包括迁出或注销房屋上登记的相关工商执照，故合同解除后，欧阳玲应当及时将涉案房屋内登记的工商执照迁出。欧阳玲虽辩称未迁出的原因系方金海拒绝退还押金，但是合同约定了注册押金在地址迁出后返还，故法院对该抗辩意见不予采信。涉案房屋规划用途为办公，欧阳玲未按约将工商执照迁出的行为对方金海另行出租造成影响，合同亦约定如未迁出方金海可进一步向欧阳玲追偿相关损失，故欧阳玲应当承担该项损失。但方金海主张的数额过高，考虑到欧阳玲已经履行了房屋租赁合同中房屋交还的主要义务，且方金海也有义务自行采取救济措施，避免损失扩大，故法院结合房屋使用情况、租金标准、过错程度对损失数额酌情予以确定。
判决：一、方金海于判决生效后七日内返还欧阳玲押金九千六百元、电费二十六元五角；二、欧阳玲于判决生效后七日内支付方金海租金一千四百四十元；三、欧阳玲于判决生效后七日内支付方金海经济损失八千元；四、驳回欧阳玲的其他诉讼请求；五、驳回方金海的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，欧阳玲提交了工商部门出具的决定书，证明方金海曾对公司注册地址提出过异议，工商部门进行了异常登记，方金海可以自己将涉案房屋注册的公司地址迁出。方金海对该证据的真实性表示认可，对证明目的不予认可，认为工商部门曾明确答复方金海不能代欧阳玲将注册公司地址迁出。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：欧阳玲与方金海签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据本案查明的事实，在合同履行过程中，欧阳玲因犯非法获取公民个人信息罪被判处有期徒刑一年，此期间未按约定的时间及数额向方金海支付租金，存在拖欠租金的情况，本案二审争议焦点在于欧阳玲拖欠租金的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任。欧阳玲主张其因犯非法获取公民个人信息罪被判处有期徒刑一年而未及时支付租金构成不可抗力，可以免除违约责任，对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。显然，欧阳玲因犯罪被判刑的情况不符合不可抗力的情形，欧阳玲应当按照合同约定承担拖欠租金的违约责任。欧阳玲主张方金海可以自行将欧阳玲注册的公司从涉案房屋迁出，缺乏依据，对其该项上诉意见本院不予采纳。欧阳玲以方金海未退还押金为由拒绝将注册公司迁出，因合同约定了注册押金在公司注册地址迁出后返还，欧阳玲的该项抗辩意见不成立，本院不予采信。涉案房屋规划用途为办公，欧阳玲未按约将工商执照迁出的行为给方金海另行出租造成影响，欧阳玲应当按照合同约定向方金海赔偿损失。一审法院对拖欠租金的违约金数额及注册公司地址未迁出的损失数额的认定适当，本院予以维持。
综上，欧阳玲的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费393元，由欧阳玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年七月七日
法官 助理 孟 磊
书 记 员 左 爽