文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2158号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姚希东,男,侗族,1980年3月19日出生,住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：王国婵,女,1982年10月1日出生,侗族,住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人姚希东、王国婵商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.请求委托鉴定机构对被上诉人因此造成的损失进行鉴定评估，根据评估结果调减被上诉人请求支付的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金；3.判决驳回被上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：一、本案即便存在逾期交房和商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即便上诉人存在逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交房违约金15164元和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金21479元，明显过高。上诉人不存在逾期交付房屋，被上诉人没有因此发生经济损失。即便上诉人存在一定时间的逾期交房，按照黎平县政府规定的临时过渡安置费计算，给被上诉人造成每平方米每天损失就是0.333元。一审法院没有查明被上诉人是否存在损失，造成的损失是多少，判决上诉人支付的两项违约金明显过高，上诉人请求调减于法有据。一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点、标准不当，判决支持的违约金过高。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人姚希东、王国婵未答辩。一审原告姚希东、王国婵向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金16014.67元给原告；2.判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金126859.92元给原告；3.判决被告在30日之内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2014年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元6层2号商住房，建筑面积为113.48平方米、房屋总价款为369854元，合同约定交房日期为2016年3月31日前。合同第十二条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。2017年5月15日被告交付房屋给原告装修未办理房屋交接手续。合同第十九条第三项约定：出卖人于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款369854元，并向被告交纳了代办房屋产权转移登记手续所需的维修基金、登记工本费、印花税等共计1343元。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋及办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时占有该房屋及办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。原告为装修房屋要求被告交付房屋给原告，被告于2017年5月15日交付房屋给原告装修，应视为被告交房，被告逾期交房时间为2016年3月31日至2017年5月15日，逾期天数410天，按合同约定，被告逾期交房违约金为369854×0.01%×410天=15164元。原告请求多出部份不予支持。被告辩称逾期办证是事实，也会尽快协助原告办理房产证，原告要求的违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为369元，月达11070元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案中原告要求计算至2017年6月18日止，予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日至2017年6月18日，逾期天数343天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为369854元×6.18％÷365天×343天=21479元。原告请求超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告姚希东、王国婵逾期交房违约金15164元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21479元，共计人民币36643元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告姚希东、王国婵交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；四、驳回原告姚希东、王国婵的其他诉讼请求。二审期间，上诉人申请调查被上诉人房屋用电交费的起点时间，因交房时间的认定不能仅凭购房户的电费缴费起点单独认定，故本院对上诉人的申请不予准许；上诉人申请对逾期交付商品房转移登记相关文书给被上诉人造成的损失进行评估，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已规定了参照标准，不需再进行评估，故本院对上诉人的申请不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点：1.上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当；3.一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当。1.关于上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交房和办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书有一部分原因系被上诉人没有履行自己的义务，但未能提供证据证明，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年3月31日前向被上诉人交付房屋，之后上诉人于2017年5月15日交付房屋给被上诉人装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，视为上诉人于2017年5月15日交房。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决依据合同约定的标准和期限判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。3.关于一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得产权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被造成的损失难以确定，而且按双方合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书需按日支付已付房价款0.1%的违约金，约定明显过高。因此，一审判决根据上述法律规定，对该违约金进行调整，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。关于违约金的起算时间。本案双方对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书约定了违约时间的起算，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，一审判决按照双方约定的时间起算违约金，符合合同约定和法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3158元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月二十八日书记员 赵艳萍