辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2984号上诉人（原审原告、反诉被告）：桑杰男，男，1965年8月3日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:王莉姝,辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人:房华,辽宁卓政律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：付玉，女，1982年6月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：康亮，辽宁盈瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁野，辽宁盈瑞律师事务所律师。上诉人桑杰男与上诉人付玉房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。桑杰男上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第六项判决内容，改判或发回重审；依法判决付玉承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清桑杰男是否违约的事实，判决桑杰男退还付玉保证金12,500元错误。截止2017年8月1日，付玉并未按约定向桑杰男支付9月份的租金，付玉存在违约行为。根据《房屋租赁经营协议书》第8.5条约定，桑杰男在付玉违反协议第3条款的情况下，桑杰男不予返还付玉已付租金和保证金。二、桑杰男不存在违约行为，一审法院根据公平原则判决付玉按照月租金6250元计算标准给付桑杰男租金错误，应按每月12,500元租金标准计算。三、一审法院关于微信记录的证据认定错误。四、一审法院未支持桑杰男的违约金诉讼请求错误。五、一审法院违反法定程序未依法审核证据效力。根据《证据规定》笫四十七条：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”。从一审法院第二次庭审笔录中可见，付玉提供李月、王淑玲、张苗、南国勇的证人证言，庭审中桑杰男对该组证据均未进行质证，而一审法院却将此作为定案的事实（付玉用水受限）依据，严重违反法定程序未依法审核证据效力。付玉辩称，付玉已经交纳2017年8月房屋12,500元，不应支付8月房租。桑杰男存在违约行为，应退还我方保证金12,500元。微信记录足以证明双方进行过协商，并且到2017年10月份搬离房屋是允许的，我方不存在违约行为，不应支付违约金。付玉上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由桑杰男承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致一审法院判决第三项、第五项判决错误。付玉不应支付桑杰男2017年10月13日之后的租金及返还桑杰男红木家具一套。二、付玉在一审提交的证据足以证明双方达成调解协议，应支持一审中付玉的反诉请求。桑杰男辩称，一、一审法院判决第三项的确错误，但付玉应按照每月12,500元标准支付答辩人租金。答辩人无义务配合付玉办理超出生活美容范围的营业执照。付玉以房屋漏水为由抗辩答辩人违约在先不成立，协议明确约定房屋的维修维护系付玉的义务，即使存在该问题也是付玉的责任所在。一审法院认定租赁房屋用水受限导致付玉承租房屋特定目的无法有效实现，根据公平原则判决付玉按照月租金6250元标准支付答辩人租金没有法律依据。二、一审法院判决付玉返还红木家具一套正确。三、答辩人与付玉并未达成调解协议，付玉一审时反诉请求无法得到支持。房屋是出租给付玉，并不是徐亦秋。庭审中两个证人的陈述也与本案无关。桑林系物业的工作人员，仅是代表物业，桑林的承诺行为并不能代表答辩人，不证明答辩人同意免去2017年9月1日至今的涉案房屋租金，仅能证明是付玉和物业协商确定的搬家日期。桑杰男向一审法院本诉请求：1.判令解除双方2017年2月28日签订的《房屋租赁经营协议书》；2.腾房并判令付玉支付从2017年9月1日至实际腾空之日的租金（每月按12,500元计算，暂计至2017年10月1日，共计25,000元）；3.判令付玉支付从2017年9月1日至解除合同之日的违约金，标准为每日2000元，暂计至2017年10月1日，共计120,000元；4.判令付玉三日内返还红木家具一套（共四类，包括长木沙发带小桌1套、红木展柜3件、红木方茶几1件、茶几配套红木椅3件）或支付等价费用4万元；5.判令付玉承担本案全部诉讼费用。付玉向一审法院反诉请求：1.判令桑杰男返还从2017年3月至8月的租金7.5万元；2.判令桑杰男返还装修款2万元；3.判令桑杰男返还保证金1.25万元；4.判令桑杰男赔偿付玉员工资2人×3500×6个月=4.2万元；5.判令桑杰男赔偿付玉仪器损失10万元；6.反诉诉讼费用由桑杰男承担。一审法院认定事实：桑杰男系沈阳市和平区南三经街20号（A-4-2），建筑面积526.09平方米房屋的产权人。2017年2月28日，桑杰男（甲方）、付玉（乙方）签订《房屋租赁经营协议书》一份，约定：1.标的物1.1房产位于沈阳市和平区南三经街20号A座4楼（四至轴线为横轴C-E，纵轴1-3），有独立的门脸及电梯。1.2房产相应的沈阳明星CK美容养生馆。2.租赁期限2.1期限两年，自2017年3月1日至2019年2月28日止。3.租金3.1每年租金为税后人民币十五万元（含物业费和采暖费），上述费用不因不可抗力、政府行为影响等因素而变更。3.2支付时间在本协议签订生效之日付本季度租金三万七千五百元整，之后每月提前一个月（每月一日付次月租金）乙方向甲方支付租金，其月租金为一万二千五百元整。6.标的物的维修与维护6.1乙方自行负责标的物的维修、维护责任。6.2对乙方自行增加的装修装饰和拆改部分，乙方应以书面形式征求甲方同意并签字后方可改动。6.3乙方应合理使用其所租赁的房屋及附属硬件设施。如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或者经济赔偿，赔偿标准按原设施设备品牌、规格、功能的价值。6.4乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。7经营行为7.2用途标的只能用于养生生活美容用途。7.5保证金签订协议之日，乙方向甲方同时支付保证金人民币一万二千五百元整，用于保证本协议中乙方的合同义务。租赁期满十日内，经甲方验收，乙方无任何违约的情况下甲方将保证金一次性无息返还乙方。8.法律责任8.3乙方违反3.2的，每延期一日，应向甲方支付违约金人民币2000元。9.其他9.3附件交接清单、双方的身份证复印件是本协议的附件(附后)。庭审中，桑杰男、付玉双方对于“《CK美容物品清单》交接物品情况的真实性以及付玉向桑杰男交纳保证金12,500元及至2017年8月31日房屋租金的事实”予以认可。付玉对于“现在租赁房屋中仍存有付玉部分物品、其手中仍留有涉案房屋一把钥匙以及桑杰男诉求中要求返还的红木家具一套（共四类，包括长木沙发带小桌1套、红木展柜3件、红木方茶几1件、茶几配套红木椅3件）确实由付玉搬至他处”的事实予以认可。2017年9月29日付玉与1860249****微信记录显示“桑姐，我得麻烦你下，明天把小电梯开了四楼吧，我这几天都有事，正好1号2号放假我没事了，白天我就能把东西收拾完了……收拾好了你上班咱俩一交接，我也不想再拖着了是不，你们也好赶紧往外租”，1860249****回复“你从后门进来我安排人让你进来电梯公司的人已经放假只有10号他们才上班”，付玉回复“12号都可以吗”，1860249****回复“都行……你搬你自己的东西都没问题我们的家具和其他原有的物品你不要动就行”，付玉回复“这个你放心，咱们都已经达成协议的了，我也是想尽快收拾好了给你倒出来房子”。庭审中，桑杰男自认1860249****当时由桑杰男妹妹桑林使用，对于微信记录的真实性没有异议。一审法院认为，桑杰男、付玉签订的《房屋租赁经营协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应恪守履行。现桑杰男要求解除协议，付玉亦表示同意，一审法院予以确认。关于桑杰男主张的从2017年9月1日起的房屋租金，根据2017年9月29日微信记录以及南国勇、徐飙等多位证人的证实，可确认桑杰男、付玉双方曾于2017年9月进行过协商，从微信记录中可见桑杰男对于付玉2017年10月12日搬离涉案房屋是允许的，故对于2017年10月12日前桑杰男主张的租金，一审法院不予支持。关于2017年10月13日之后的租金问题，从合同签订目的来看，付玉承租房屋仅限于养生生活美容用途，因房屋确实存在用水受限问题，导致付玉承租房屋特定目的无法有效实现，但考虑到付玉不交还房屋钥匙，涉案房屋中仍存有付玉物品，从客观上占用房屋，导致桑杰男无法对外出租，桑杰男合同目的亦无法实现的情况，根据公平原则，一审法院酌定从2017年10月13日起的租金标准为6250元/月（12,500元×50%），同时基于上述原因，一审法院对于桑杰男主张的违约金不予支持。关于桑杰男主张的要求付玉返还家具的诉求，庭审中付玉表示涉案的红木家具一套（共四类，包括长木沙发带小桌1套、红木展柜3件、红木方茶几1件、茶几配套红木椅3件）确实由其及男友徐亦秋搬至他处，但认为桑杰男已同意赠与，故不同意返还。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，付玉主张“桑杰男已同意将涉案家具赠与”，但未提供充分证据予以证明，庭审中桑杰男亦不予认可，且根据2017年9月29日微信记录1860249****回复中“你搬你自己的东西都没问题我们的家具和其他原有的物品你不要动就行”，与付玉所述相矛盾，故对于付玉的抗辩意见不予采纳。付玉应返还涉案的红木家具一套（共四类，包括长木沙发带小桌1套、红木展柜3件、红木方茶几1件、茶几配套红木椅3件）。关于付玉提出的反诉请求，因付玉在涉案房屋中已实际经营使用，故对于付玉主张的返还2017年3月至8月租金及员工工资的诉求，一审法院不予支持。关于装修款，付玉表示装修项目为一楼室外门脸。一审法院认为该装修项目及支出均为付玉对外经营所需且已实际对外经营，现付玉主张桑杰男给付其装修费用于法无据，故一审法院不予支持。关于保证金。现合同解除，桑杰男应退还付玉保证金12,500元。关于赔偿仪器损失问题。庭审中付玉表示桑杰男秘书陈晶带四个保安进入付玉场所将价值10万元的德国无针水光机、超声刀仪器损毁，现付玉已拿到维修厂维修中。本案系桑杰男、付玉间房屋租赁关系，与付玉抗辩的桑杰男秘书陈晶及其他四人入室造成其仪器损毁的侵权行为系不同法律关系，且付玉于2017年8月25日向沈阳市和平区南市场派出所报案，此案正在调查中，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除2017年2月28日原告桑杰男、被告付玉就位于沈阳市和平区南三经街20号A座4楼（四至轴线为横轴C-E，纵轴1-3）房屋签订的《房屋租赁经营协议书》；二、被告付玉于本判决生效之日起10日内腾空搬离位于沈阳市和平区南三经街20号A座4楼（四至轴线为横轴C-E，纵轴1-3）的房屋；三、被告付玉于本判决生效之日起10日内按月6250元标准向原告桑杰男支付从2017年10月13日至本判决确定给付之日止的租金；四、原告桑杰男于本判决生效之日起10日内返还被告付玉保证金12,500元；五、被告付玉于本判决生效之日起10日内返还原告桑杰男红木家具一套（共四类，包括长木沙发带小桌1套、红木展柜3件、红木方茶几1件、茶几配套红木椅3件）；如原、被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其他诉讼请求；七、驳回反诉原告的反诉请求。本诉案件受理费2000元（原告已预交、减半收取），由原告桑杰男承担1000元，由被告付玉承担1000元；反诉案件受理费2521元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告付玉承担1260.5元，由反诉被告桑杰男承担1260.5元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桑杰男提交证据一、沈阳日恒电梯有限公司证明。证明嘉隆大厦1-4层电梯维护保养由沈阳日恒电梯有限公司负责，从2016年7月至今未出现重大安全及困人事故，电梯正常运行。证据二、沈阳永泰物业管理有限公司营业执照及证明。证明付玉承租桑杰男的房屋（四楼）经营CK抗衰老美容期间，经过该四层的上下水主管线和3部电梯使用基本正常，未影响任何业主正常经营，包括付玉经营的美容店。证据三、沈阳和平松露亚比口腔门诊部营业执照及证明。证明付玉承租房屋的楼下系沈阳和平松露亚比口腔门诊部，该门诊部与付玉共用1-4层电梯和水管线，不存在影响公司营业情况。证据四、照片6张。证明付玉承租的房屋除了1-4层电梯可使用外，还有其他两部电梯可以使用。不可能存在付玉所述因电梯而影响其正常经营事实。付玉质证：一、真实性、关联性有异议，证据是证人证言，单位企业出具的，需要实际出具该证人证言的工作人员出庭质证，只提供书面的证言没有其证明力。此证据只是电梯公司出具，从证明内容看是电梯在运行中是否出现事故，我方认为电梯公司对是否出现事故没有证明力。一审中我方已经提交电梯出现事故的照片，能证明在电梯运行中确实存在夹人事故。二、真实性、关联性有异议，证据是证人证言，单位企业出具的，需要实际出具该证人证言的工作人员出庭质证，只提供书面的证言没有其证明力。据我方了解该物业负责人是桑杰男的妹妹桑林，所以物业公司出具的证言与桑杰男有利害关系。电梯夹人及上下水无法使用，我方已经在一审提供了证据，二审我方也会提供新证据。三、真实性、关联性有异议，证据是证人证言，单位企业出具的，需要实际出具该证人证言的工作人员出庭质证，只提供书面的证言没有其证明力。此单位租赁桑杰男三楼房屋，与桑杰男有利害关系，证据不予采纳。证据内容看上面已经承认偶尔会出现故障，证明电梯出现过故障，此单位位于三楼，无法证明付玉租赁的四楼电梯是否出现故障。四、真实性没有异议，无法证明其证明的事实。一楼的门口无法通向付玉租赁的四楼，事实上只有一部电梯可以从一楼直接通到四楼。付玉提交：照片5张。证明付玉承租期间四楼房屋漏水到三楼牙科，牙科医院已经找过多次，付玉无法做主要经营范围泡浴项目。桑杰男质证：真实性、关联性、合法性均有异议。该照片不能证明其想要证明的事实，即使存在漏水也不能说明是桑杰男房屋的原因导致。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审中，桑杰男确认桑林负责与付玉协商涉案房屋租赁及后续事宜。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，桑杰男、付玉于诉讼中均确认解除双方签订的《房屋租赁经营协议书》，故一审法院判决解除双方签订的房屋租赁经营协议书》并判决付玉腾退涉案房产并无不当。关于桑杰男上诉提出应从2017年9月1日按每月12,500元租金标准支付其房屋租金及付玉上诉提出其不应支付2017年10月13日之后租金的主张。从一审查明事实来看，付玉与桑杰男确认负责房屋租赁事宜的桑林协商过搬离房屋时间的问题，桑林允许付玉2017年10月12日搬离房屋。另据付玉一审陈述内容，付玉确认涉案房屋内存有其部分物品，且其仍留有涉案房屋钥匙，故一审法院认定付玉从2017年10月13日起支付房屋租金至实际腾退之日并无不妥。从付玉与桑林于2017年9月29日的微信记录来看，桑杰男作为出租方确实存在停止运营通向涉案房屋电梯的行为，而付玉确有部分物品未搬离导致涉案房屋无法对外出租，故一审法院酌情判决付玉按照合同约定租金标准的50%向桑杰男支付2017年10月13日至腾退之日的房屋租金并无不妥，对桑杰男及付玉的该项上诉主张均不予支持。关于桑杰男上诉提出不应退还保证金12,500元并要求付玉支付违约金的主张。本案双方签订的《房屋租赁经营协议书》因当事人协商而解除，故桑杰男作为出租人，应当将付玉支付的保证金予以返还，故对桑杰男该项主张不予支持。关于付玉上诉提出不应返还桑杰男红木家具的主张。本案中，付玉主张桑杰男承诺将诉争红木家具赠与其所有，但桑杰男对付玉主张并不认可，且付玉未提供充分证据证明桑杰男赠与其红木家具，故一审法院判决付玉返还红木家具并无不当，对付玉该项主张，本院不予支持。关于付玉上诉提出要求桑杰男返还装修款2万元的主张。双方《房屋租赁经营协议书》中约定，付玉自行增加的装修装饰应以书面形式征求桑杰男同意签字后方可改动。本案中，付玉并未提供证据其装修行为取得桑杰男书面同意，且并未提供证据证明其装修的具体费用，故对其该项主张，本院无法支持。关于付玉上诉提出要求桑杰男返还2017年3月至8月租金、赔偿工人工资及仪器损失等反诉主张。因双方的《房屋租赁经营协议书》因当事人协商而解除，故对于付玉要求返还租金及赔偿工人工资的主张，并无事实及法律依据。对付玉提出的仪器损失问题，如一审所述，仪器损毁系侵权法律关系，且付玉于2017年8月25日的刑事报案仍在调查中，故对其该项主张，本案不予审理。综上所述，桑杰男、付玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。桑杰男交纳的二审案件受理费9042元，由桑杰男负担；付玉交纳的二审案件受理费9042元，由付玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年五月十四日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。