黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑02民终2083号
上诉人（原审被告）：齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司，住所地：齐齐哈尔市高新技术开发区。
法定代表人：彭云燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘志彬，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：侯志华，女，1977年6月18日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市。
上诉人齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司（以下简称华嘉开发公司）因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2016）黑0202民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人华嘉开发公司、被上诉人侯志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华嘉开发公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人原审诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、华嘉开发公司向侯志华实际交付房屋时间虽然比《商品房买卖合同》中约定的入户时间晚18天，但晚入户的原因是由于齐齐哈尔市政府配套设施工程没有完工，并不是由于华嘉开发公司有意违约造成的。在实际入户之前，华嘉开发公司对全部即将入户业主进行明确告知，且为了表达歉意，华嘉开发公司与业主达成一致约定：为包括侯志华在内的全体业户免除两个月物业费，作为赔偿晚进户18天的损失，并已经按约进行了相应免除，侯志华也同意了该约定，双方已经实际履行了该约定。侯志华没有权利再向华嘉开发公司提出赔偿晚进户损失问题，一审法院没有考虑已经实际免除物业费的事实直接按照规定判决支付损失费存在错误，应予更正；二、侯志华在2014年11月18日办理入户手续，至今已近三年，其间从未就晚入户的问题向华嘉开发公司提出赔偿要求，因法定诉讼时效为两年，故侯志华已丧失了要求继续主张赔偿的权利；三、华嘉开发公司交付给侯志华的房屋是毛坯房，侯志华购买房屋后进行装修的实际情况，华嘉开发公司并不知情，也没有参与验收，一审法院判决华嘉开发公司恢复原貌不具有执行条件，应予以撤销；侯志华购买房屋后进行装修不是华嘉开发公司施工的，所以装修出现质量问题，侯志华应在保修期间内与装修公司协商解决，同时侯志华应提供证据或者申请鉴定以证实房屋裂缝与华嘉开发公司开发建设之间存在因果关系，但一审法院混淆了举证责任主体问题，而且在没有任何鉴定结论证实侯志华房屋的裂缝与华嘉开发公司开发建设存在因果关系的情况下直接判令华嘉开发公司为其恢复原状显然是错误的，应予以撤销；侯志华一审要求恢复原状的诉讼请求是基于侵权责任，与本案中商品房合同纠纷不是同一案由，两个诉讼请求不应在同一案件中进行审理，一审法院在同一案件中审理两个法律关系是错误的。
侯志华辩称，房屋原貌问题，当时验房的时候开发商等各方均到场。现在房屋墙面裂缝，瓷砖起鼓，要求上诉人给恢复装修原貌。一审法院判决时上诉人的经理也到房屋看过，承认是房屋质量问题。关于晚进户18天，应该给予赔偿。
侯志华向一审法院起诉请求：1、依法判定重新约定侯志华与华嘉开发公司《商品买卖合同》中第十五条第2项关于违约金赔偿的约定，并在约定后赔偿违约金。2、要求依法判定华嘉开发公司赔偿侯志华逾期交房违约金2855.80元。3、要求华嘉开发公司维修侯志华购买的位于紫金华府7号楼1单元1704室的房屋，并恢复房屋装修原貌，并赔偿侯志华在修复期间的租房费用合计7，500.00元（1500元/月*5个月）。4、要求判定华嘉开发公司履行广告要约中的具体内容。5、本案诉讼费由华嘉开发公司承担。
一审法院认定，2014年7月23日，侯志华与华嘉开发公司签订了《商品房买卖协议》及附件四补充协议，该合同第三条约定，买受人（即原告侯志华）购买的公园天下7号楼1单元011704号房，该商品房的用途为住宅，属钢混结构。第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。第十五条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。合同补充协议第11.1规定：“双方明白及同意，有关甲方商品房的销售广告、宣传资料、房地产模型、样板房等均不是要约，不构成合同的任何组成部分亦非交楼标准。自双方签署合同及本协议之日起即取代双方之前的任何口头、书面承诺、意向、协议，双方权利义务均以合同、本协议的约定为准。2014年11月9日，华嘉开发公司将房屋交付给侯志华并办理了入户手续，入户通知第五条：“源于市政原因原定入户时间有所更改，给您带来不便，请您谅解，我项目为表诚意，决定从入户之日起，免除您三个月的物业费。”2014年11月18日，侯志华签订了业主装修承诺书及业主消防责任书并于当天缴纳物业费，物业费的标准为1元/平方米，房屋的面积121.36平方米，侯志华的物业费1456.32元。华嘉开发公司因延迟交房，为侯志华减免3个月物业费即364.08元（121.36平方米*3个月）。侯志华入户后的下一年度物业费从2015年2月份起算。侯志华在装修房屋后，发现房屋裂缝，经与华嘉开发公司多次协商未果，故诉至法院，要求华嘉开发公司给予赔偿。对于侯志华提供的证据照片3张，证明购买的房屋墙体损坏，存在质量问题，华嘉开发公司不予认可，认为照片中体现的现状造成的原因不清楚，认为是装修存在质量问题造成的。因侯志华提供的证据，具有真实性、合法性、关联系，故本院予以采信。一审法院认为，侯志华与华嘉开发公司之间签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。双方应按合同约定行使各自权利，履行各自义务。华嘉开发公司未能在合同约定期限交付房屋，应按合同约定承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项明确约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。华嘉开发公司迟延交房合计18日，故应承担逾期交付房屋的违约金。华嘉开发公司为此免去侯志华3个月的物业费364.08元，应予以抵扣。故华嘉开发公司应向侯志华支付逾期交房违约金合计2491.73元（528853元*0.03%*18天-364.08元），华嘉开发公司提出的其逾期交房是由于齐齐哈尔市政府配套设施工程未完工的答辩事由，因合同的违约责任适用无过错责任原则，非遇不可抗力不得免责，且华嘉开发公司的上述事由未有充分证据予以证实，故对于华嘉开发公司的抗辩事由，本院不予采信。对于侯志华主张的重新约定双方《商品买卖合同》中第十五条第2项关于违约金赔偿的约定，因双方合同主体系完全行为能力人，侯志华未有证据证实该合同非当事人双方真实意思表示，故从保护交易安全及稳定性的角度出发，对于侯志华的该项诉讼请求，本院不予准许，对于侯志华按重新约定给付违约金的诉讼请求，本院亦不予准许。对于侯志华提出的要求华嘉开发公司维修原告购买的位于紫金华府7号楼1单元1704室的房屋，因侯志华的房屋确已发生裂缝，华嘉开发公司亦未向法院提供房屋没有存在质量问题的相关证据材料，故华嘉开发公司应予以维修，侯志华的该项诉讼请求本院应予支持。对于侯志华要求判定齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司履行广告要约中的具体内容，因双方签订的合同补充协议中明确约定有关的商品房的销售广告和宣传资料、房地产模型和样板房等均不是要约，不构成合同的任何组成部分。该项约定明确、具体，故侯志华的该项主张，因双方已另签订补充协议，本院不予支持。判决：一、齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付侯志华逾期交付房屋违约金2491.73元。二、齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内为侯志华购买的房屋进行维修，并恢复原貌。三、驳回侯志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司负担50.00元，侯志华负担50.00元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的主要问题是，华嘉开发公司逾期交房是否应当支付违约金；侯志华主张的房屋存在质量问题是否应当由华嘉开发公司修复。
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。侯志华与华嘉开发公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。华嘉开发公司逾期交付房屋给业主支付违约金，是合同双方在合同中约定的华嘉开发公司应承担的义务，华嘉开发公司可以放弃其收取物业费的权利，但必须承担因晚进户18天给业主支付违约金的义务。华嘉开发公司虽承诺免除三个月物业费以折抵晚进户产生的违约金，并已实际履行，但并没有提供证据证明已得到侯志华的认可，且一审法院在计算违约金时已扣除了华嘉开发公司免除的三个月物业费，故华嘉开发公司关于对晚进户18天已经以免除三个月物业费的方式予以赔偿，不应再支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。
关于本案是否超过诉讼时效问题。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。侯志华从2014年11月18日入户至2016年9月26日提起诉讼，未超过两年诉讼时效，故华嘉开发公司关于侯志华提起诉讼已过法定诉讼时效期间的主张，本院不予支持。
为减轻当事人诉累，一审法院将恢复原状的诉讼请求与商品房合同纠纷一并审理，并无不当，本院予以支持。华嘉开发公司关于在同一案件中审理两个法律关系存在错误的主张，本院不予采信。
关于房屋维修问题。侯志华的房屋已经存在裂缝，华嘉开发公司虽认为该裂缝与其无关，但没有提供充分证据证明其交付的房屋没有质量问题，且房屋不应存在裂缝亦是房屋的通常质量标准，故一审法院判决华嘉开发公司进行维修并恢复原貌，并无不当。
综上，华嘉开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一七年十一月二十一日
书记员 杨子旋