江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0102民初2042号
原告：周卫芳，男，1967年2月4日生，汉族，住在江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：党明林，南京市雨花台区普德法律服务所法律工作者。
被告：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路29号。
负责人：赵传标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙怀宁，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仇慧娟，江苏高的律师事务所律师。
第三人：谢慧芳，女，1976年6月13日生，汉族，住南京市雨花台区。
第三人：周瑾，女，1985年11月12日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：周胜利，男，系亲属关系。
第三人：周胜利，男，1960年9月2日生，汉族，住南京市雨花台区。
第三人：江苏维康医药有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇阜东中路南百货巷18号。
法定代表人：周胜利。
原告周卫芳与被告中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产公司江苏省分公司）、第三人谢慧芳、周瑾、周胜利、江苏维康医药有限公司（以下简称维康公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周卫芳的委托诉讼代理人党明林、被告东方资产公司江苏省分公司的委托诉讼代理人孙怀宁、第三人周胜利（另系周瑾的委托诉讼代理人及维康公司的法定代表人）到庭参加诉讼，第三人谢慧芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告周卫芳向本院提出诉讼请求：判决确认原告与第三人签订房屋租赁合同合法有效，终止南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）对南京市雨花台区宁南大道19号荷田苑5幢405、503室相关房屋的执行程序。
事实和理由：2011年7月20日，原告与第三人周胜利、周瑾签订《房屋租赁合同》，约定将荷田苑305、405、503室三套房产出租给原告使用，租赁期限自2011年7月20日起至2026年7月20日止，期限15年，租金共计95万元，分两次支付，现已全部支付完毕。原告系做电焊工程，将第三人交付的房屋花费大量时间和金钱进行装修，作为办公场所和员工居住。玄武法院（2016）苏0102执2430号执行公告要求原告限期内迁出。原告提出执行异议，玄武法院裁定驳回了原告的异议申请，故提起本案诉讼。
被告东方资产公司江苏省分公司辩称：原告与第三人一次性签订15年租赁合同，并在短期内将全部大额租金全部支付，与交易习惯不符，原告未能提供实际居住的相关证据，在执行异议程序中，原告称将房屋交由谢慧芳打理，亦有违常理。原告与被执行人、第三人周胜利、周瑾、谢慧芳等户籍同一，不能排除相互之间存在利害关系，故对双方租赁合同的真实性不予认可。综上请求驳回原告诉讼请求。
第三人周胜利、周瑾、维康公司辩称，谢慧芳的身份证号是422开头的，她户籍不是苏州的。周卫芳和我们户籍地均是苏州虎丘的，但是这个镇很大，并不代表我们有亲戚关系。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：
中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产公司南京办事处）诉周瑾、谢慧芳、周胜利、维康公司借款合同纠纷一案，本院于2016年6月4日作出（2015）玄商初字第885号民事判决书，判令：1、周瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内向东方资产公司南京办事处偿还借款本金1674702.37元、律师费33000元以及利息、罚息（暂计算至2015年4月21日，利息、罚息79655.05元，自2015年4月22日至实际给付之日，按约定的标准计算）；2、维康公司对上述债务承担连带清偿责任；3、东方资产公司南京办事处有权对周胜利、谢慧芳名下位于南京市雨花台区宁南大道19号荷田苑05幢503室、405室、09幢204室房产折价或以拍卖、变卖价款优先受偿；4、驳回东方资产公司南京办事处的其他诉讼请求。因谢慧芳、周瑾、周胜利、维康公司未履行付款义务，东方资产公司南京办事处向本院申请执行，本院于2016年10月13日立案受理。
执行过程中，本院于2016年11月16日作出（2016）苏0102执2430号执行公告，载明本院将拍卖被执行人周瑾名下位于荷田苑405、503室房产，并责令该房产的使用人员迁出上述房产。周卫芳遂向本院提出执行异议。2017年3月7日，本院做出（2017）苏0102执异31号执行裁定书，驳回了周卫芳的异议请求。
另查明：案涉南京市宁南大道19号荷田苑05幢405、503室房产登记在周胜利名下。其中民生银行（民生银行在诉讼前将全部债权及相关权利转让给东方资产公司南京办事处）抵押权设立时间为2011年11月11日，抵押权金额226万元，自2015年5月12日起被本院在内的多家法院司法查封。2016年11月3日，东方资产公司南京办事处名称变更为东方资产公司江苏省分公司。
诉讼中，原告周卫芳为证明其主张，主要举证如下证据：
证据1、2011年7月20日原告与周胜利、周瑾签订的房屋租赁合同，约定由原告承租南京市雨花台区宁南大道19号荷田苑5幢305、405、503室三套房屋，租赁期限为2011年7月20日至2026年7月20日止。三套房屋五十年租金为九十五万元整，分两次支付，第一次2011年7月20日支付50万元，第二次45万元于2014年12月30日前支付。租赁期内三套房屋的水、电、煤气、通信、物业等费用由原告支付，证明原告与第三人之间存在真实的合同关系。
证据2、银行汇款凭证，收条两份，证明2011年7月20日、2014年8月13日，原告向第三人周胜利支付租金50万元、45万元，周胜利于2012年7月6日向周瑾汇款30万元。
证据3、周胜利与周瑾的常住人口登记簿，证明周胜利与周瑾系父女关系，说明周胜利为何在收到原告款项后一年后才将房租付给周瑾。
证据4、2012年4月17日起案涉房屋的物业费发票，2015年4月27日起部分水电费发票，以此证明原告实际占有并使用案涉房屋。
证据5、案涉房屋房内照片若干张，证明原告租赁房屋的实际环境。
被告东方资产公司江苏省分公司对上述证据的质证意见：对证据1的真实性无法确认；对证据2的真实性认可、但关联性不予认可，原告支付给周胜利50万元的付款时间为2011年7月20日，但周胜利支付给周瑾房屋租金为2012年7月26日，时间间隔有一年左右，不符合常理，周胜利支付给周瑾30万元的银行流水系周胜利的账户打印出来，即周胜利从银行调取之后交给原告用于诉讼中的证据，原告与第三人存在共同的诉讼利息，相互配合，要求排除第三人所说的对原告有利的证据及陈述。原告与第三人周胜利及其公司存在业务往来，双方之间存在经济往来，另从原告提供的周胜利银行卡的流水来看，2012年6月15日，周胜利与周卫芳存在56万元的经济往来。对证据3的真实性予以认可；对证据4的真实性无法确认，但认为这些票据的抬头均为周胜利，无法达到原告的证明目的，鉴于周胜利向原告提供自有银行卡的流水，故不排除周胜利向原告提供其他证据；对证据5的真实性无法确认，关联性不予认可。
第三人周胜利、周瑾、维康医药对原告提供的证据没有异议。
庭审过程中，第三人周胜利称2007、2008年左右与周卫芳相识，原告周卫芳与第三人周胜利、维康公司均认可双方存在业务关系，原告称其承租房屋后经装修后交由其员工居住，2015年起交由谢慧芳打理。第三人周胜利称谢慧芳曾在其做工程时做其出纳会计。本院要求原告及第三人周胜利解释2012年6月15日双方56万元汇款的缘由，双方均未能给出合理解释，本院要求原告周卫芳进一步补充提交其装修房屋的证据，周卫芳未能提交。
以上事实有租赁合同、收条、银行转账记录、常住人口登记簿、物业费发票、水电费发票、照片、民事裁定书、民事判决书、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，原告与第三人周胜利之间是否存在真实、合法的租赁关系是本案审理的关键。庭审过程中，原告提供了其与周瑾、周胜利签订的租赁合同、转账支付凭证、部分物业费、水电费发票，以此证明其自2011年7月20日即与周瑾存在真实的租赁合同关系，但本案中原告与周瑾、周胜利签订的租赁合同载明租赁时间长达十五年之久，支付方式分两次大额支付，与常规的租赁合同的确不同，鉴于原告与周胜利相熟识，且双方存在业务往来，原告的部分证据又系第三人周胜利提供，原告与第三人可能存在共同的诉讼利益，故应采用更严格的标准审查原告与第三人周胜利是否存在真实的租赁合同关系，以及原告是否于2011年7月签订合同后即真实使用案涉房屋。因原告称其花费大量金钱装修案涉房屋，本院曾要求原告进一步补充提交装修房屋的证据，原告未能提交，亦未能提交其他实际居住房屋的证据，故原告目前提供的证据尚不能证明原告自2011年7月20日起与第三人周胜利存在真实的合同关系。故原告不得以其租赁权对抗已登记的抵押权。
综上，原告要求确认与第三人房屋租赁合同合法有效并停止执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告周卫芳的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告周卫芳负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘静静
人民陪审员 吕旦华
人民陪审员 伍世梅
二〇一七年十二月八日
书 记 员 陈庆华