云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初1748号原告：西双版纳告庄西双景物业服务有限公司。统一社会信用代码：915328005688207XXX。住所地：云南省西双版纳州景洪市江北澜沧江边。法定代表人：兰永卫，男，1967年2月17日生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，任职务执行董事。委托诉讼代理人：王希，女，汉族，1986年7月8日生，云南省景洪市人，现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系西双版纳告庄西双景物业服务有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄娜，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：符灿玺,男,1957年4月10日出生,汉族,云南省市人，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：白智方，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司（以下简称“告庄物业公司”）与符灿玺物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司的委托诉讼代理人王希、黄娜、被告符灿玺的委托代理人白智方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告告庄物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费245502.72元，并支寸逾期违约金290557.00元（自2014年11月1日至付清之日至，暂计算至2016年5月31日，违约金金额为290557.00元）；二、判令被告向原告支付垃圾处理费49200.00元，并支付逾期违约金110995元（自2014年11月19日至付清之日至，暂计算至2016年5月31日，违约金金额为110995.00元）；三、判令被告向原告支付水费8475.6元，电费9438元，并支付逾期违约金19725元。上述金额共计：733893元。四、判令被告承担原告为维护其合法权益而支出的诉讼费、保全费、律师费等全部费用。事实和理由：2013年11月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，由原告为被告所购景勐寨景德寨XX栋201、203号商品房提供物收服务及垃圾处理费、水费、电费等代收代缴收费服务。上述商品房而积共计4091.77平方米，物业费按照2.5元/平方米收取。合同签订后，原告按照合同约定履行物业服务义务。原告茌支付第一年物业服务费后，自2014年11月至2016年5月31日，拖欠两年物业服务费共计245502.72，垃圾处理费49200.00元、水费8475.6元、电费9438元。被告上述行为已经构成违约，严重损害原告I#法权益。根据《前期物业服务协议》规定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费用总额的3‰交纳违约金。被告拖欠上述款项，应按照洽同约定向原告支付违约金。由于原告多次口头劝说无效，甚至发《律师函》予以催缴：被告仍拒不改正其违约行为。现原告为了维护自身的合法权益，根播《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特诉至贵法院，请求贵法院支持原告的全部诉讼请求。被告符灿玺答辩称，被告与西双版纳海城房地产在订立商铺购销合同，海城旅游发展公司在向被告销售商铺房时，提到免除5年的物业管理费用；被告与原告之间不存在物业服务关系，原告无权向被告主张物业服务费等相关费用更没有相关的法律依据向被告主张违约金。原告提交的证据《前期物业服务协议》，被告并没有与原告签订该协议，也没有委托任何第三人代为签订，原告所提交的《前期物业服务协议》是原告伪造的；原告主张的代为收取垃圾处理费并未向我方提交受委托单位的书面委托书及收费标准，原告属于无权代理行为；原告主张的水电费属无权收费行为，并没有明确的收费标准更没有违约金的计算依据；原告要求支付诉讼费、保全费、律师费在本案中无法律依据。综上所述，请法庭驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告告庄物业公司提交的存在争议的证据有：证据5.《前期物业服务协议》、证据6.《景洪市城市生活垃圾处理服务费收费标准表》、证据7.已交纳物业费、代收生活垃圾费的收费单、8.水电费抄表记录表、9.《律师函》，以上证据印签齐全，来源真实，合法有效，本院予以采信。证据10.委托代理协议、证据1.律师费发票，印签齐全，来源真实，合法，但本院认为与本案无关，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，被告符灿玺与西双版纳告海诚旅游发展有限公司签订2份《商品房购销合同》，购买西双版纳告海诚旅游发展有限公司开发的“告庄西双景”项目景德寨XX-201、XX-203号商铺。2013年11月19日，被告符灿玺与原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定“……第四条、物业管理服务费用：第三款、物业服务费按如下标准收取：第一项、商铺、酒吧、餐饮、办公物业按建筑面积2.50元/月/平方米；……第六条、代收代缴收费服务：第一款、垃圾处理费（此费用为代收代缴费用）：住宅：9元/户/月，商业及办公等：收费标准按西双版纳州景洪市政府有关管理部门颁布的收费标准执行；第二款、代收水电费用：根据本物业区域水电抄录情况，若采用抄表到户，业主/物业使用人自行至供电、供水等部门交纳费用；若采用总表计量，则考虑到水、电耗损等因素，乙方在原水、电价格基础上分别可加收0.20元/立方和0.1元/度的水、电耗损；若政府部门的水、电价格有所调整，乙方代收代缴水、电费用也相应进行调整；……”。2013年11月18日，被告符灿玺向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司交纳了景德寨10-201、10-203号商铺2013年11月1日至2014年10月30日的物业管理费、生活垃圾费，两项合计132622.68元。从2014年11月至2016年5月31日，被告符灿玺就没有再向原告交纳管理费、生活垃圾费、水、电费等费用。原告多次口头劝说无效，并向被告发了《律师函》予以催缴，被告仍不履行合同义务交纳费用。原告为维护自身的合法权益，具状诉至法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、《实施细则》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，本案中，原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司与被告符灿玺签订《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，符合法律规定，依法有效，双方应根据合同约定的内容履行各自的义务。被告提出的《前期物业服务协议》中的签字不是其本人签的，提出笔迹鉴定的申请，本院认为，就算协议上的签字不是被告本人所签，但被告在2013年11月18日交纳了2013年11月1日至2014年10月30日一年的物业管理费和生活垃圾费，就视为对《前期物业服务协议》的认可，因此，本院认为无需再做笔迹鉴定。对于被告提出的，原告所收各项费用没有依据，在庭审中，原告向法庭提交了《景洪市城市生活垃圾处理服务费收费标准表》，原告所收取的各项费用均是按景洪市人民政府的规定收取的，故被告的这一观点本院不予采信。对于原告提出的要求被告支付其律师费的诉讼请求，因无法律依据且双方在合同中也并未对此进行约定，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《实施细则》第四十二条、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、判令被告符灿玺于本判决书生效之日起十日内，向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司支付物业服务费245502.72元，并支寸逾期违约金290557.00元（自2014年11月1日至付清之日至，暂计算至2016年5月31日，违约金金额为290557.00元）；二、判令被告符灿玺于本判决书生效之日起十日内，向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司支付垃圾处理费49200.00元，并支付逾期违约金110995元（自2014年11月19日至付清之日至，暂计算至2016年5月31日，违约金金额为110995.00元）；三、判令被告符灿玺于本判决书生效之日起十日内，向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司支付水费8475.6元，电费9438元，并支付逾期违约金19725元。四、驳回原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11139元，由被告符灿玺8911元承担，原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司承担2228元。原告原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司预交的案件受理费，本院不再清退，由被告符灿玺向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司迳付2228元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刀建林审 判 员  李云兴人民陪审员  付桂珍二〇一六年十二月一日书 记 员  李改香