重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终2114号
上诉人（原审被告）：傅姝萍，女，1963年11月3日出生，汉族，居民，住垫江县。
委托诉讼代理人：肖成基（系傅姝萍之夫），1962年9月21日出生，汉族，居民，住垫江县。
委托诉讼代理人：秦大国，重庆市沙坪坝区小龙坎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：谭劲松，男，1981年1月24日出生，汉族，居民，住垫江县。
委托诉讼代理人：黄国盛，重庆知习律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗东君，重庆知习律师事务所律师。
原审第三人：垫江县机关事务管理局，住所地垫江县桂西大道南段208号县级机关综合办公楼（一），统一社会信用代码11500231756211073。
负责人：雷时雨，该局局长。
委托诉讼代理人：易君，重庆奇威律师事务所律师。
上诉人傅姝萍因与被上诉人谭劲松、原审第三人垫江县机关事务管理局合同纠纷一案，不服垫江县人民法院(2017)渝0231民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
傅姝萍上诉请求：撤销原判，改判驳回谭劲松的全部诉讼请求。理由为：1、谭劲松与傅姝萍于2017年2月11日所签订的《转让协议》无效。谭劲松与傅姝萍于2013年1月12日所签订的《协议》尚在有效期内，但二人在《转让协议》中约定《协议》作废，故《转让协议》无效。2、谭劲松在未经第三人垫江县机关事务管理局同意的情况下，将其从垫江县机关事务管理局取得的承租权转让给傅姝萍，违反法律规定，双方据此签订的《转让协议》无效。
被上诉人谭劲松答辩称，谭劲松与傅姝萍在平等、自愿的基础上签订的《转让协议》未违反法律规定，合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人垫江县机关事务管理局答辩称，我局与谭劲松之间的租赁合同已到期，现要求谭劲松退还承租门市。谭劲松与傅姝萍之间的经营纠纷，与我局无关，请求法院依法裁决。
谭劲松一审起诉请求：由傅姝萍支付转让金15万元、违约金5万元，并返还保证金1万元，共计21万元。
一审法院认定事实：2013年1月12日，傅姝萍（甲方）与谭劲松（乙方）签订了《协议》，约定：甲方将改水办综合楼门市上二楼的第五间至最后一间房屋租赁给乙方使用；租赁期限10年，即从2013年2月12日起至2023年2月11日止；每年租金19万元，从2013年2月12日起至2016年2月11日止的租金不变，2016年2月12日起每年租金递增1万元，另付押金5000元；租金为第一次付一年，第二次付第二、三年的租金，第四次付第四年的租金，以此类推，付款时间为每年租期满前一个月内付清，超出一日加收此款总额10%滞纳金；乙方擅自将房屋转租、转借给他人使用的，或拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方应在租赁期内向甲方支付协议租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清水、电、气、光纤、电话和物业管理等费用。同日，傅姝萍向谭劲松出具收条一张，载明：今收到谭劲松房屋租金19万元，押金1万元，共计20万元。协议签订后，谭劲松将租赁的房屋用于经营鸿瑞商务酒店。
2013年10月30日，谭劲松与垫江县机关事务管理局签订了《房屋租赁合同》，约定：由垫江县机关事务管理局将座落于垫江县桂溪街道人民东路495号（原1号，现实际为493号）房屋租赁给谭劲松，建筑面积45平方米，交付出租房屋以实际交付房屋的现状为准；租赁期限为36个月，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，租赁用途为：宾馆店面。谭劲松租赁该房屋后用作鸿瑞商务酒店的店面。2016年11月15日，谭劲松与垫江县机关事务管理局续签了《房屋租赁合同》，约定：由垫江县机关事务管理局将座落于垫江县桂溪街道人民东路495号（原1号现，实际为493号）房屋租赁给谭劲松，租赁期限为12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。
2017年2月11日，傅姝萍（甲方）与谭劲松（乙方）签订了《转让协议》，约定由乙方将鸿瑞商务酒店转让给甲方。该协议还约定：鸿瑞商务酒店的所有硬件设施（空调40台，麻将机10台，床垫55床，热水器19个，电视39个，电脑桌21个，床头柜约100个，棉絮55床，毛毯约20床，展示柜1个），包含电户头，消防水，消防户头，消防水预存款5000元，鸿瑞酒店一楼大厅门市，特种行业经营许可证，开房门卡系统；营业执照，税务登记证，卫生许可证这三证不在转让范围之内，属乙方所有。转让金额为15万元，甲方于2017年3月16日前付2万元，于2017年5月30日前付5万元，于2017年7月21日前将尾款8万元；如逾期，甲方需每天支付转让金额的百分之一的违约金给乙方；如逾期30天以上，乙方有权收回酒店，并不退还甲方之前所缴的任何费用；甲、乙双方于2013年1月12日签订房租协议作废，甲方不得追究乙方不续租该酒店的违约责任；甲方于2017年3月16日前将保证金1万元退还给乙方，不计利息；甲乙双方需共同遵守该协议，如有一方违约，额外向对方赔付5万元的违约金，并且对方有权终止该协议。协议签订当日，傅姝萍即接手经营鸿瑞商务酒店。该协议签订后，垫江县机关事务管理局未同意谭劲松将租赁的门市转租给傅姝萍，但亦不主张解除与谭劲松签订的《房屋租赁合同》。一审中，傅姝萍称：其未履行《转让协议》的原因一是谭劲松没有将电户头和消防户头过户，二是谭劲松欺骗她说办消防户头要花20万元，转给她只要8万元，水电户头也根本不需要花钱，宾馆的其他设施根本值不上15万元，故除了消防户头之外，其余财产应当按照市场价支付；谭劲松主张的1万元押金不应退还，其中有5000元因谭劲松擅自改变了房屋结构，另5000元是水电气押金，因谭劲松尚欠房屋租金和水、电、气费，且给排水堵塞。
一审法院认为，谭劲松与傅姝萍签订的《转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。谭劲松将经营的鸿瑞商务酒店转让给傅姝萍经营，傅姝萍就应当按照协议履行付款的义务。傅姝萍未能按约支付相应转让价款及退还保证金的行为属违约行为，傅姝萍应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故谭劲松要求傅姝萍支付转让价款15万元、退还保证金1万元，并支付违约金的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。双方在《转让协议》中既约定了违约金数额，又约定了违约金的计算方法，且两种方式约定的违约金均过高，一审法院酌情确定由傅姝萍向谭劲松支付违约金2.5万元。傅姝萍抗辩不履行《转让协议》的原因在于谭劲松存在欺骗行为，将根本不存在的消防户头以8万元的价格进行转让，但未举示因谭劲松欺骗而致其陷入意思表示错误的证据。傅姝萍还抗辩因谭劲松在租赁房屋期间擅自改变房屋结构，并欠房屋租金和水、电、气费未交，而不应退还保证金1万元，但其未举示证据证明其抗辩的事实成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：一、由傅姝萍于判决生效后十日内支付谭劲松转让价款15万元，并退还谭劲松保证金1万元；二、由傅姝萍于判决生效后十日内支付谭劲松违约金2.5万元；三、驳回谭劲松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，诉讼保全费5000元，共计9450元，由傅姝萍负担。
双方当事人在二审中均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据谭劲松与傅姝萍于2017年2月11日所签订的《转让协议》的主要内容，双方约定的转让标的为谭劲松所开办商务酒店的相关物品、附属设施及酒店经营权，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然转让后涉及部分经营证照的变更手续，但傅姝萍在签订《转让协议》时对此均明知，且变更手续的办理并不必然影响傅姝萍获得酒店财产及经营权的合同目的实现，故傅姝萍上诉认为与谭劲松所签订的《转让协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。虽然在谭劲松与傅姝萍所签订的《转让协议》中包括谭劲松向垫江县机关事务管理局获得的门市承租权，但在《转让协议》签订后，垫江县机关事务管理局并未主张《转让协议》无效，且双方完全履行了与垫江县机关事务管理局的租赁合同，故傅姝萍上诉认为谭劲松将从垫江县机关事务管理局的获得的门市承租权予以转租无效的理由，亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4450元，由上诉人傅姝萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 余云中
审判员 简元华
审判员 张 艳
二〇一八年一月二十二日
书记员 刘哲琦