江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏05民申231号再审申请人（原审被告）：全洪平,男,1987年10月2日出生,汉族，住江苏省兴化市，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱晨儿，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏茂坤律师事务所实习律师。再审申请人（原审被告）：朱萍萍,女,1988年6月4日出生,汉族，住江苏省兴化市，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱晨儿，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏茂坤律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：昆山伟尚房地产开发有限公司,住所地：江苏省昆山市玉山镇城北紫竹路362号1层。法定代表人：胡建雄,该公司总经理。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。再审申请人全洪平、朱萍萍因与被申请人昆山伟尚房地产开发有限公司（以下简称伟尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1817号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。全洪平、朱萍萍申请再审称：（一）双方于2015年1月22日签订的《昆山市商品房购销合同》约定，合同签订当日支付购房款22万元，余款85万元在2015年2月15日前付清。实际伟尚公司从未就该付款时间与全洪平、朱萍萍进行磋商，该付款时间为伟尚公司提供的格式合同所确定的时间，签约时间与全款付清的时间相差不到一个月，明显不合理，加重了全洪平、朱萍萍的责任，应为无效。实际双方约定只要在房屋交付前付清全款即可。全洪平、朱萍萍于2015年3月6日付款58万元、2015年7月20日付款10万元，伟尚公司从未对此提出异议。2016年5月26日伟尚公司向全洪平、朱萍萍寄送的《收费友情提示一览》中，“付款说明”一栏明确显示未付房款支付方式为分期付款，说明伟尚公司并未认为全洪平、朱萍萍的付款行为为违约，而是正常的分期付款状态。（二）根据伟尚公司制作发放的宣传单页以及沙盘模型，全洪平、朱萍萍所购买的涉案商铺与相邻商铺的户型相同，但实际相邻商铺开门宽度为3.7米，涉案商铺因为墙面设置有消防水管，开门宽度仅2.5米，两者相差达30%。涉案商铺开门宽度的严重缩水明显导致价值下降，且对房屋的实际使用存在严重影响。伟尚公司提供的商铺与宣传单页、沙盘模型严重不符，已经构成违约。对此，全洪平、朱萍萍一直与伟尚公司进行协商，伟尚公司一拖再拖，并表示等该问题解决了全洪平、朱萍萍再付房款，故此，全洪平、朱萍萍才暂停支付剩余购房款。（三）合同约定涉案商铺建筑面积60.58平方米，房款107万元。但根据已测算的产权登记面积，涉案商铺建筑面积59.85平方米，原审法院未查明合同约定面积与产权登记面积存在差异的事实，认定全洪平、朱萍萍应支付剩余房款17万元，没有事实和法律依据。（四）涉案《昆山市商品房购销合同》是伟尚公司提供的格式合同，合同关于买受人应按总房款的30%支付逾期付款违约金的内容，明显加重了全洪平、朱萍萍的责任，应认定为无效。而且全洪平、朱萍萍是经伟尚公司授意暂缓支付剩余房款，因此无需支付逾期付款违约金。即使不存在此事由，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，也应按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。（五）全洪平、朱萍萍从未收到原审法院的诉讼材料。原审期间，全洪平、朱萍萍的父亲一直在与伟尚公司协商，伟尚公司明明有全洪平、朱萍萍的联系方式却不提交法院，导致全洪平、朱萍萍未能参加原审诉讼，严重侵害了全洪平、朱萍萍的诉讼权利。原审法院送达程序违法。综上，全洪平、朱萍萍请求本院撤销原审判决，改判驳回伟尚公司全部诉讼请求，本案诉讼费用由伟尚公司承担。被申请人伟尚公司提交意见称：（一）涉案《昆山市商品房购销合同》约定的付款期限条款并非格式条款，明确清晰且未违反法律禁止性规定，合法有效。全洪平、朱萍萍称该约定未经磋商，无事实依据。双方除在该合同中约定付款期限外，未就付款期限达成其他任何约定或变更。全洪平、朱萍萍称双方约定涉案商铺交付前付清全款，亦无事实依据。追究逾期付款责任是收款方的权利而非义务，伟尚公司接受全洪平、朱萍萍逾期支付的款项并不意味着放弃追究逾期付款责任，更不能认定为“默许”变更付款期限。（二）原审期间，因伟尚公司尚未办理房产登记，涉案商铺面积误差情况无法确定，因此，涉案商铺面积误差及相应价款调整，并非原审必须查明的事实。合同中，双方对面积差异及相应价款调整，已有明确约定。原审判决后，双方也已依约自行调整了合同价款，全洪平、朱萍萍此项再审申请事由已无实际意义。（三）在全洪平、朱萍萍违约行为事实清楚、证据确凿的情况下，原审判决根据合同约定判决全洪平、朱萍萍承担总房款30%的违约金，并无不当。全洪平、朱萍萍所称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，是双方在合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下才适用的。本案双方在合同中对违约金数额有明确约定，且该约定亦非格式条款。（四）全洪平、朱萍萍提出的其他理由，并非必须在原审中提出抗辩或反诉，可另案处理。且全洪平、朱萍萍拒不到庭参加诉讼后，再以该等理由申请再审，不应支持。（五）涉案《昆山市商品房购销合同》中明确了全洪平、朱萍萍的联系地址和联系电话，原审法院向该地址和全洪平、朱萍萍的户籍地址邮寄送达法律文书，无法成功后只能公告送达。原审中，伟尚公司代理人不止一次联系全洪平、朱萍萍，告知二人起诉及案件公告的相关情况，要求二人与伟尚公司友好协商，但全洪平、朱萍萍拒绝。综上，伟尚公司认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果公正，应予维持。全洪平、朱萍萍的再审申请事由不能成立，应予驳回。审查中，双方当事人一致确认：涉案商铺合同约定面积60.58平方米，总房款107万元，实测面积59.85平方米，实际总房款1057106元，面积差价款12894元。全洪平、朱萍萍已支付涉案商铺总房款1057106元，其中原审判决生效前陆续支付90万元，2017年5月2日支付157106元。伟尚公司于2017年5月2日向全洪平、朱萍萍开具了金额为1057106元的增值税发票。审查中，伟尚公司确认，永久不再依据原审判决向全洪平、朱萍萍要求支付涉案商铺的面积差价款12894元。以上事实，有增值税发票、双方当事人陈述等证据证实。本院经审查认为，关于全洪平、朱萍萍提出的原审法院送达程序违法的再审申请事由。经查，原审中，法院先后向全洪平、朱萍萍的户籍地址以及合同约定地址邮寄送达应诉材料和传票，被退回后采用公告送达的方式送达，符合法律规定。审查中，全洪平、朱萍萍也确认，原审法院邮寄送达时注明的地址和联系电话，是可以联系到全洪平、朱萍萍的。因此，全洪平、朱萍萍该再审申请事由，不能成立。关于全洪平、朱萍萍提出的其不存在逾期付款情形及合同中逾期付款违约金条款无效的再审申请事由。经查，涉案《昆山市商品房购销合同》对买受人的付款时间有明确约定，全洪平、朱萍萍也确认该合同由其本人签字。全洪平、朱萍萍关于该约定未经双方协商确定以及实际双方约定只要在房屋交付前付清全款即可的主张，无充分证据证明，伟尚公司也不予认可，本院难以支持。涉案《昆山市商品房购销合同》关于逾期付款违约金计算方式的约定，是经双方签字确认的，且原审法院已经依据公平原则，把合同约定的违约金总额调低至总房款的30%。全洪平、朱萍萍认为该违约金数额仍然偏高，缺乏依据。因此，全洪平、朱萍萍该再审申请事由，亦不能成立。关于全洪平、朱萍萍提出的原审判决对涉案商铺总面积、总房款、剩余房款认定错误的再审申请事由。审查中，双方当事人一致确认，原审判决后，双方已按实测面积对涉案商铺的应付总房款结算完毕，伟尚公司并确认，永久不再依据原审判决向全洪平、朱萍萍要求支付涉案商铺的面积差价款。因此，全洪平、朱萍萍该再审申请事由即使成立，本案也无需提起再审。至于全洪平、朱萍萍提出的涉案商铺与宣传单页、沙盘模型严重不符，伟尚公司构成违约的主张，因超出原审诉讼请求的范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回全洪平、朱萍萍的再审申请。审判长  孙一鸣审判员  张 蓓审判员  张珍芳二〇一七年十一月七日书记员  胡雪萍