四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初141号原告（反诉被告）王青山，吉林省联丰建筑装饰工程有限公司董事长，现住福建省晋江市。委托诉讼代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。委托诉讼代理人刘美，吉林公捷律师事务所律师。被告（反诉原告）程武光，现住吉林省四平市。委托诉讼代理人尹玉，吉林东天律师事务所律师。原告王青山诉被告程武光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日作出（2015）四西郊民初字第276号民事判决书，原告王青山不服判决，提出上诉。2016年12月1日，吉林省四平中级人民法院作出（2016）吉03民终1253号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院立案后，被告程武光对原告王青山提出反诉，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，原告王青山及其委托诉讼代理人刘美、被告程武光及其委托诉讼代理人尹玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王青山向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2013年11月18日签订的《租房协议》，判令被告立即腾出租赁房屋交还原告；2、被告给付拖欠的房屋租金17万元，给付房屋占有使用费，按931.5元/日，自2015年6月10日计算至被告将租赁房屋实际交还原告之日；3、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2005年5月13日，原告与被告签订了《租赁楼房协议书》，原告将自有的位于四平市铁西区南河小区的楼房（建筑面积2314平方米），出租给被告。协议书约定，租期五年，自2005年6月13日至2010年6月13日，乙方（被告）均须在各年度6月13日之前，向甲方一次性交纳当年度24万元租赁费，方可继续使用该楼，否则，甲方（原告）立即收回该楼使用权，并由乙方承担违约责任。由乙方在租期内承担缴付该楼和附属楼全部取暖费，由乙方承担安装锅炉、机井等所需全部费用。2008年4月16日，原被告双方签订了《租房协议（补充协议）》，租期顺延2年，顺延租期的租金为每年26万元。2010年6月10日，双方签订了《租房协议（补充协议）》租期延至2012年6月10日。2013年11月18日双方签订了《租房协议》，租金为每年34万元，付款方式为半年付一次，房产税、土地使用税由乙方自行承担，房顶防水由乙方承担，其它事宜按原合同顺延执行。被告自2005年6月正式租用原告至2014年12月份，皆能按协议约定按时支付租金，但在2014年12月份应交纳2015年上半年租金时，以房屋供暖出现问题为由，拒付租金，经原告多次协商未果，故诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告程武光辩称，一、原、被告虽然存在租赁协议，但是由于原告的原因导致被告所经营的阳光时尚酒店受损严重，而且多次与原告协商赔偿问题，原告均置之不理，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告有抗辩的权利，原告在不赔偿被告损失的前提下，被告有权暂不给付租金。二、原告在未解决取暖及赔偿问题前，被告希望人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）程武光向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告依法赔偿因其拖欠供热费导致反诉原告支出的装修费、电费等损失共计120万元整；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年，因市政府政策规定，四平室内不可用锅炉烧煤取暖，故在当年反诉原告向四平市热力公司提出申请，要求恢复供暖。2014年10月27日，阳光供热所作出答复，称该房屋自1996年至2004年就拖欠供热取暖费，如需恢复供暖，应重新对管线整改，且交齐拖欠取暖费。反诉原告多次向反诉被告提出该问题，要求其解决，但至今反诉被告也未解决，导致反诉原告经营的“阳光时尚酒店”因无法供暖，导致管线冻裂渗水严重，修缮管道、装修受损、电费猛增、丧失大部分客源等等，损失惨重。反诉原告为采取补救措施，于2015年重新装修，但也仅挽回了部分客源，致使至今反诉原告仍然亏损严重。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，出租人应提供适格的租赁物，房屋应符合基本使用状态。在2015年四平热力有限公司向反诉原告提出说明，该供热费与反诉人无关，那么也就是说，无法供热系因反诉被告原因无法办理，故反诉原告多次找反诉被告协商解决，但均未果。反诉原告与反诉被告于2005年签订房屋租赁协议履行至2015年从未拖欠过房屋租金，2014年开始，因反诉被告原因给反诉原告造成巨大经济损失，且反诉被告不予解决，故反诉原告才以房租抵偿部分财产损失。现依据相关法律规定，反诉原告特向法院提起反诉，以保护公民的合法权益不受侵犯。反诉被告（原告）王青山对反诉原告（被告）程武光的反诉辩称，一、不存在反诉被告王青山拖欠供热费的事实，对此，四平市热力公司已出具《关于阳光时尚酒店2004年前欠费的说明》，证明反诉被告不拖欠供热费。二、2005年，反诉被告王青山将房屋出租给反诉原告程武光时，该房屋供热方式为市政管网集中供热，供热设施完整，符合适租状态。反诉原告程武光承租后改为自建燃煤小锅炉供热十年之久，后又申请集中供热。对于供热方式，反诉被告王青山不参与，反诉原告程武光在供热方式的转换中是否有损失或者利益，均与反诉被告王青山无关。三、管线冻裂渗水应由反诉原告程武光承担责任，与反诉被告王青山无关。反诉原告程武光租赁该楼房后，应妥善保管租赁物，因其未尽善良管理人的注意义务，做成损失的，反诉原告应当承担责任。四、本案本诉、反诉不应合并审理。本诉事实清楚，权利义务关系明确，而反诉事实不清，证据不足，鉴定也造成了本诉审理时限的拖延，损害了原告的合法权益。本诉、反诉应分开审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提供的租赁楼房协议书、租房协议（补充协议）2份、租房协议、房屋交易书、四平热力有限公司于2015年9月21日出具的关于阳光时尚酒店2004年前欠费说明、四平市国家税务局于2015年10月24日出具的第三人参诉意见，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。2、关于被告提供的阳光时尚酒店于2014年10月18日出具的关于申请安装市政供热管网系统的报告，原告对证据有异议，因该证据系被告租赁楼房经营的阳光时尚酒店自行出具的，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予评判。3、关于被告提供的阳光供热所于2014年10月27日出具的情况说明，原告对该证据有异议，因该证据未加盖阳光供热所公章，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据的真实性不予评判。4、关于反诉原告提供的阳光时尚酒店员工工资明细表（2014.10-2015.1）、阳光时尚酒店基础费用情况说明，反诉被告对上述证据有异议，因上述证据系被告租赁楼房经营的阳光时尚酒店自行出具的，且无其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予评判5、关于反诉原告提供的收据三张，反诉被告对上述证据有异议，因反诉被告未有证据证明上述证据的虚假，故本院对上述证据的真实性予以确认。6、关于反诉原告提供的吉林天诚信工程造价咨询有限公司吉天基审字[2017]第242号工程造价鉴定意见书，反诉被告对上述证据有异议，因反诉被告未有证据证明该证据的虚假，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月13日，原告王青山与被告程武光签订租赁楼房协议书，协议约定原告将自有产业座落于本市铁西区南河小区楼房一座租给被告使用，租期五年，年租金240,000元，取暖费由被告在租期内承担缴付该楼和附属楼全部取暖费，由被告承担安装锅炉、机井等所需全部费用。2008年4月16日、2010年6月10日，原告与被告又两次签订租房协议（补充协议），协议约定租期两次分别顺延两年，年租金260,000元，其它事宜按原合同顺延执行。2013年11月18日，原告与被告再次签订租房协议，协议约定租期自2014年6月10日至2017年6月10日，年租金340,000元，半年付一次款，其它事宜按原合同顺延执行。2014年12月，被告未按协议约定缴纳2015年上半年租金，自此后其一直未按协议约定缴纳房租。2017年6月10日租赁期限已届满，原告与被告未继续签订房屋租赁协议，被告依然占用该租赁楼房至今未给付租金。被告于2005年6月13日租用该楼房时可以市政管网供热，但被告未进行市政管网供热，2014年10月18日，被告申请恢复市政管网供热。2015年9月21日，四平热力有限公司出具关于阳光时尚酒店2004年前欠费说明，如果阳光时尚酒店想恢复用热，只需补交2011年-2014年基础热费。租赁楼房用于经营阳光时尚酒店，该酒店于2015年4月3日购买空调主机花费41,400元，于2015年4月8日购买服务器、主机显示器、交换机花费101,400元，2015年4月15日购买床、木门花费61,800元。2017年10月30日，吉林天诚信工程造价咨询有限公司出具吉天基审字[2017]第242号工程造价鉴定意见书，经鉴定阳光时尚酒店装修的工程造价为543,003元。本院认为，原告王青山与被告程武光签订租赁楼房协议及续签租房协议是双方真实意思表示，合同依法成立生效。原告将租赁楼房交付被告使用时，该楼房可以市政管网供热，符合适租条件，后因未缴纳2011-2014年基础热费，导致无法恢复供热，而协议约定取暖费由被告在租期内承担。因此，租赁物在取暖期无法供热非原告即出租人原因，故被告作为承租人应按协议约定支付租金。协议约定的租赁期限已届满，被告应按约定立即腾出租赁楼房交还原告，并支付租赁期满后占用租赁楼房的使用费，原告与被告最后一次签订的租房协议约定年租金340，000元，按照此协议约定，占用租赁楼房日租金应为340,000元÷365天=931.5元。关于原告提出解除原、被告于2013年11月18日签订的租房协议的诉讼请求，因协议约定的租赁期限已届满，不符合合同的解除条件，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告程武光要求反诉被告王青山赔偿因其拖欠供热费导致反诉原告经营的阳光时尚酒店支出的装修费、电费等损失共计120万元的诉讼请求，因反诉原告与反诉被告签订的协议约定租期内全部取暖费由反诉原告承担，而反诉原告未缴纳2011-2014年基础热费导致无法供热非反诉被告原因，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告程武光立即腾出租赁房屋交还原告王青山。二、被告程武光于本判决生效之日起十日内支付原告王青山房屋租金170,000元，并支付占有租赁房屋使用费自2015年6月10日起至被告实际交还原告租赁房屋之日止（按931.5元/日计算）。三、驳回原告王青山的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告程武光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元，反诉费7,800元，共计11,500元，由被告（反诉原告）程武光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  杨 莉人民陪审员  胡桂荣人民陪审员  黄瑞韬二〇一七年十二月十八日书 记 员  陈 博