湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1321民初885号原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会，住所地双峰县和森路。法定代表人李雄伟，该管委会主任。原告（反诉被告）双峰县科技工业园开发有限公司，住所地双峰县永丰镇五里牌永丰经济开发区管委会内。法定代表人李雄伟，该公司经理。二原告委托代理人李富强，湖南国藩律师事务所律师。被告（反诉原告）王文彬，男，汉族，湖南省双峰县人，住广州市番禺区。被告（反诉原告）赵建新，男，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。被告（反诉原告）湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店，住所地湖南省娄底市双峰县永丰镇经济开发区创业大厦。法定代表人贺嫦娥，该公司负责人。三被告委托代理人曹斌，湖南定胜律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司与被告（反诉原告）王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员贺志伟担任审判长，与人民陪审员贺素平、彭志春组成合议庭，代理书记员龚露芳担任记录，于2017年5月22日、12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司委托代理人李富强、被告（反诉原告）赵建新及被告（反诉原告）王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店委托代理人曹斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司请求本院判令：1、被告王文彬、赵建新迅速支付拖欠原告租金4434687.9元并支付从拖欠之日起千分之五的违约金；2、被告王文彬、赵建新承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告所有的创业大厦位于开发区崛起广场东北角，经公开招租，被告王文彬、赵建新于2013年5月3日同原告签订了《双峰经济开发区创业大厦租赁合用》。合同约定租赁期为15年，从2013年5月1日至2028年4月30日止；免租期从2013年5月1日至试营业止，试营业时间约定为2014年元月1日前；2013年5月1日--2016年4月30日止每年租金为1373462.4元，2016年5月1日--2019年4月30日止每年租金为1593216.7元；租金支付方式先付后租，提前预交一年，第二年及以后的租金须在当年元月1日前支付到位；同时约定，乙方（被告）违约，逾期在一个月内的违约金由乙方（被告）每日按当年度租金总额的千分之五支付给甲方（原告），逾期超过一个月，甲方（原告）随时有权解除本合同，乙方（被告）应按本合同15年租金总额的10%向甲方（原告）支付违约金。至2017年12月31日止被告王文彬、赵建新尚拖欠原告租金4434687.9元，原告多次通知催促被告支付租金，被告总是借故拖欠。特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请�。被告王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店辩称，1、被告王文彬、赵建新在被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店发起阶段以自己名义与原告签订租赁合同，被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店成立后，被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店与原告已经实际享有合同权利和履行合同义务，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，被告王文彬、赵建新不是本案适格被告，应承担本案租赁合同义务的是被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店。2、被告王文彬、赵建新与原告所订房屋租赁合同因发生了签订合同时不能预见的事由，因受国家政策影响，所订合同权利义务显失公正，请求适用《合同法》司法解�（二）第26条的规定，对合同租金做出适当减免。因原被告所订租赁合同目的根本不能实现，特提起反诉，1、请求依法解除原、被告于2013年5月3日签订的双峰经济开发区创业大厦租赁合同；2、免除2017年4月18日后的房屋租金；3、按合同期满处理解除合同事宜。审理过程中,被告王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店向本院提出申请,要求撤回对原告的反诉请求。经审理查明：2013年5月3日，原告湖南双峰经济开发区管理委员会作为出租方（简称甲方）与被告王文彬、赵建新作为承租方（简称乙方）签订《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：甲方提供的创业大厦位于双峰县城的北大门，崛起广场的东北角；大厦共有16个楼层，乙方租赁大厦的第2层至10层楼房及第一层靠西的四弄门面。租�总建筑面积为10796.06平方米（其中第1层649.46平方米，第2至第10层每层1127.4平方米共10146.6平方米，具体以房产证面积为准），第1层至10层设置有单独的电梯，此电梯甲方负责安装，产权归甲方所有，乙方负责日常维护管理并承担相关费用。二、交付时间：租赁物交付给乙方使用的时间以甲方该建筑物外架拆放后7个工作日内交付。三、租赁期限：（一）租赁期为15年，即从2013年5月1日至2028年4月30日止。2013年5月1日起至试营业日为免租期，免租期不计租金，租金从试营业日起计算。在正式签订本租赁合同后乙方即启动装修设计并在甲方该建筑物外架拆除后交付给乙方使用，乙方应在6个月内完成装修，争取于2014年元月1日前试营业。（二）合同期满，由乙方投资在该大厦的可动产（如办公桌、空调等）可由乙方自行支配；不动产按无破坏性的原状完好移交给甲方（含乙方�入的装修，配套设施等）。（三）合同期满后，乙方可自行处置可动产之外，对于电梯、中央空调除主机主管外的辅助设施、水电、消防设施等不动产，双方充分协商，按移交时的市场价格，对其残值按折旧后计价给予适当补偿。如乙方恶意破坏性撤场，甲方有权在其履约保证金中扣除违约给甲方造成损失的款项，如无此情况，甲方将乙方所缴纳的履约保证金全额无息退给乙方。为了保障出租方的财产安全，承租方所有财产的搬迁离开，必须经出租方主要负责人的书面同意。…四、租赁用途：乙方租赁本楼后，只能作为办公写字楼、商务中心、宾馆酒店及配套KTV之用，如转作他用，甲方有权采取相应措施，而由此所发生的费用和责任均由违约方全部承担。五、租金计算：租金按租赁建筑面积（具体以房产证登记为准）计算，每三年在上三年租金基数�增长16%，具体计算如下：（一）第一、二、三年（2013年5月1日-2016年4月30日）每年租金，第1层门面月租金为：20元/平方米，计算月租金为：12989.2元，第2至10层月租金人民币10元/平方米，计算月租金为：101466元；合计月租金为：114455.2元，每年租金为1373462.4元。（二）第四、五、六年（2016年5月1日-2019年4月30日）每年租金，在第一、二、三年租金的基数上增长16%，第1层门面月租金为：23.2元/平方米，计算月租金为：15067.5元，第2至10层月租金人民币11.6元/平方米，计算月租为：117700.6元；合计月租金为：132768.1元，每年租金为1593216.7元。…以上甲方租金收入是扣除税费后的纯收入。乙方租赁范围所产生的物业管理费、水电及其他相关费用由乙方承担，双方共同公共设施所产生的费用按各自比例分担。六、租赁要求…七、租金支付：（一�经甲方确认，乙方在租赁报名时已向甲方以银行转账形式支付租赁保证金伍佰万元（小写：500万元），乙方应在甲方将租赁楼层交付乙方之日起6个月内完成楼盘的装修工程并投入营运。待乙方完成装修工程的50%后，甲方向其返还叁佰万元租赁保证金；若乙方6个月内完成了装修工程并正式营运，剩余的贰佰万元租赁保证金转为第一年租金1373462.4元及履约保证金20万元，余款退还乙方；若6个月内不能完成装修工程，剩余的200万元租赁保证金转为违约金,不予返还。（二）租金支付方式为先付后租，提前预交一年。第二年及以后年度全年租金须在当年的元月1日前一次性支付到位，租金支付方式为银行转账。租金支付账号如下：户名双峰县财政局，银行账号43×××53，开户行建设银行双峰支行。特别钓定，除甲方另有指定外，乙方应将租金全额支付至上述账号并到账，�则认定乙方没有履行支付租金的责任，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。八、其他事宜…九、违约责任：（一）乙方所交租赁保证金扣抵第一年租金后的余款20万元，作为履约保证金，若乙方在租赁期间无违约行为，在租赁合同期满后甲方须全额无息退还乙方。（二）乙方未按本合同约定期限完成装修的，则应为乙方违约，违约金除按本合同第七条第一款计取外，乙方还应按本合同约定装修期满的第二日起开始计付租金。（三）乙方未按本合同约定日期支付租金，则应为乙方违约，逾期在一个月内的违约金由乙方每日按当年度租金总额的5‰支付给甲方，逾期超过一个月的，甲方随时有权解除本合同，乙方应按本合同15年租金总额的10%向甲方支付违约金。（四）该物业因不可抗力而导致损坏损失，双方互不承担责任，由损失方自理。十、附则…合同甲方盖有原告湖南双峰经济开发区管理委员会公章及原法定代表人曹科识的签名,乙方有被告王文彬、赵建新的签名。被告王文彬、赵建新将所租房屋用于开办被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店,并按合同约定将房租交至2014年12月31日,余欠房租径原告多次催收无果,2017年2月22日,原告湖南双峰经济开发区管理委员会向被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店（王文彬、赵建新）发出催告履行合同通知书,要求被告按合同约定在2017年3月1日前缴纳租金及违约金,被告以酒店经营亏损为由拒付。另查明,原告双峰县科技工业园开发有限公司曾用名称湖南省双峰县科技工业园开发有限公司,企业类型有限责任公司（国有独资）,成立日期2002年6月4日,股东或发起人为原告湖南双峰经济开发区管理委员�,持股比例100％。被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店企业类型为有限责任分公司（自然人投资或控股）,成立日期2016年11月17日。双方所租赁的创业大厦登记的房屋所有权人为原告双峰县科技工业园开发有限公司，登记时间2012年12月25日,房产权证号为双房权证经2012字第××号。本院认为，原告湖南双峰经济开发区管理委员会与被告王文彬、赵建新所签订的双峰经济开发区创业大厦租赁合同系双方真实意思表示,虽然双方所租赁的创业大厦登记的所有权人为原告双峰县科技工业园开发有限公司,因原告双峰县科技工业园开发有限公司系国有独资有限责任公司,而原告湖南双峰经济开发区管理委员会系该公司唯一股东及发起人,故双方所订租赁合同合法有效,双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二�二十六条、第二百二十七条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。在本案中,与原告签订租赁合同的是被告王文彬、赵建新,被告王文彬、赵建新租赁原告的创业大厦是用于兴办被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店,且原告并没有提出要求被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店承担租合同义务的主张，被告王文彬、赵建新系租赁合同中的承租人，是本案适格被告，理当承担租赁合同义务，被告王文彬、赵建新提出不是本案适格被告、应承担本案租赁合同义务的是被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店的理由不能成立，对被告王文彬、赵建新拒绝承担租赁合同义务的主张不予支持。原告起诉要求被告王文彬、赵建新支付至2017年12月31日止所拖欠原告的租金�违约金，被告王文彬、赵建新已将租金支付至2014年12月31日，对于下欠的房租，考虑到被告王文彬、赵建新所经营的酒店的经营状况，参照当地市场价格予以调整，第一层按12元/平方米计算月租金，第二至十层按6元/平方米计算月租金，计算至2017年12月31日止所欠租金：649.46平方米×12元/平方米×36月+10146.6平方米×6元/平方米×36月=2472232.32元；因被告王文彬、赵建新拖欠房租，在履行合同过程中存在违约行为，原告要求被告王文彬、赵建新支付违约金的理由成立，本院酌情确定违约金为200000元。在审理过程中，被告王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店向本院提出申请，要求撤回对原告的反诉请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王文彬、赵建新在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司至2017年12月31日止的租金2472232.32元、违约金200000元，合计2672232.32元。二、驳回原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42000元，反诉案件受理费500元，合计42500元，由被告（反诉原告）王文彬、赵建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  贺志伟人民陪审员  贺素平人民陪审员  彭志春二〇一七年十二月二十二日代理书记员  张碧绚