广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初7827号
原告：朱丽丹，女，汉族，1969年1月27日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人:罗镇辉,广东金卓越律师事务所律师。
被告：吴茂兰，女，汉族，1992年2月6日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人:涂雄翔,广东法村律师事务所律师。
第三人：惠州四海一家房地产服务有限公司，住所地：惠州市惠城区江北办事处新沥路35号华辉名铸家园6、7号楼6号楼1层05号。
法定代表人：曹丙朝。
原告朱丽丹诉被告吴茂兰、第三人惠州四海一家房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理,原告朱丽丹及被告吴茂兰均到庭参加诉讼，第三人惠州四海一家房地产服务有限公司未到庭参加诉讼，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告朱丽丹诉称，2017年3月15日，在第三人的居间服务下，原告作为买方与作为卖方的被告签订了编号为JHYJ0811518的《房地产买卖及居间合同》，约定：被告将名下位于惠州市惠城区惠城区江北办事处旺岗路28号华润御苑××房以总价106万元转让给原告；原告在签署合同当天向被告支付购房定金50000元，定金作为转让款一部分，原被告自愿交由第三人托管，待查验该物业产权清晰并且被告将《房地产权证》原件托管于第三人后，由居间方转付定金给被告；买卖双方于2017年6月30日前办理产权过户并支付购房款余额人民币101万元；如原告或被告不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或第三人发出催告通知七天后仍不履行的：……（2）逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，即如因被告原因致使本合同未能履行的，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金；守约方、第三人为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。上述合同签订当天，原告即按照合同约定向被告支付了定金50000元。之后，原告又因房屋查档支付了查档费用280元。按照合同约定，双方应于2017年6月30日前办理产权过户及支付购房款余款事宜，为此，原告及第三人于2017年6月26日与被告约好前往办理上述事宜，但被告借故拖延拒不出面配合。为此，第三人在当天（2017年6月26日）向被告以微信及快递方式发出催告函，敦促被告配合办理上述手续。之后，原告及第三人又与被告约定在2017年6月27日下午前往建设银行当面办理付款及产权过户事宜，但被告又故意不携带过户所需的相关证件资料，导致上述事宜无法顺利办理。之后，原告及第三人又与被告约定在2017年6月30日前往办理上述事宜，但被告仍然拒绝配合。在2017年6月26日至2017年6月30日期间，原告及第三人多次与被告协商配合办理上述事务，但被告均以种种借口理由，不配合办理过户手续，同时对于履行合同设置了种种障碍，并向原告表达不想卖房的意愿，原告认为被告的上述种种行为已经明确表明其已经不愿意继续履行双方签订的《房地产买卖及居间合同》，合同目的已经无法实现，其行为已经构成了违约。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2017年3月15日签订的合同编号为JHYJ0811518的《房地产买卖及居间合同》；2、被告向原告双倍返还定金人民币100000元；3、被告向原告支付因追索上述违约金而依法聘请律师所支出的律师代理费8000元；4、被告赔偿因其违约给原告造成的各项经济损失1000元；5、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告吴茂兰辩称，一�同意法院判决解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》。二、被答辩人提出的第2、3、4、5项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院判决驳回。1、被答辩人诉状中陈述“是因答辩人违约导致未能履行房屋买卖合同”的说法与事实不符，答辩人在签订三方买卖合同后己经按约履行了卖方的义务，因被答辩人不放心交易房屋的产权问题，答辩人曾应其要求两次前往房产局查档并向其提供查档信息，证明拟转让房产不存在任何抵押查封等权利瑕疵。同时，答辩人也并没有违约意图，在双方交易失败后，至今为止答辩人未向任何第三方转让房产。相反，结合双方的微信聊天记录可见，答辩人自签订合同后一直积极推动交易过户事宜。2、根据双方微信聊天记录，2017年4月1日时，被答辩人己同意“收到全部款项后才办理过户”。结合答辩人的年龄、社会阅历以及本次交易金额巨大等实际问题，答辩人出于安全考虑，要求先确认买方付款到账后，立即去办理过户手续也符合情理。之后由于被答辩人坚持不同意先转账，才导致交易失败。3、事实上导致房屋买卖交易不成功的主要原因有两点：一是合同对付款和办理过户两项最重要合同义务的先后履行顺序约定不明确，合同只约定了“买方于2017年6月30日前，在办理产权过户手续的当天将房款101万元一次性支付给卖方”，但并未明确是付款在先还是过户在先；二是买卖双方在各自义务先后履行顺序不明确的前提下，又缺乏相互信任，均按各自的理解方式要求对方先予履行，最终才导致交易失败。4、根据合同法的规定，在双方当事人对履行合同的先后顺序没有约定的，可同时履行，但基于本案的交易特点：一因收付款金额巨大，需前往银行办理；二因办理过户手续又必须在房产局；再则，双方约定的是一次性付款交易购房，实际上只有签名和付款两个流程，并不像按揭或分期付款方式，还可参照交易习惯确定，即使出现问题也可通过后续履行来相互制约。因此，本案中付款和办理过户即便约定同时履行，也不可能完全在时间点上能够契合。此时则需要双方的充分信任。5、答辩人认为，导致本案买卖交易未能完成的原因并非答辩人违约。被答辩人请求双倍返还定金、赔偿律师费及其它损失无事实和法律依据。6、被答辩人请求支付律师费也没有合同依据。根据买卖合同第九条第5项约定，守约方、居间方只有为追索“违约金、服务佣金”所支付的费用才可能由违约方承担，但本案并未涉及违约金的情形。三、根据合同第十四条备注内容“买方是一次性付款，约定于2017年6月30日前办理产权过户并支付全部楼款，如因买方资金不到位或拖欠时间未能在约定时间内办理过户手续，则视为买方违约”的约定，可见双方在订立合同时，更为突出的是买方的付款义务。因此，本案如一定要分清违约一方，答辩人认为应当是买方违约。
第三人惠州四海一家房地产服务有限公司辩称，于2017年6月23日前后已经去电联系卖方吴茂兰小姐、买方朱丽丹小姐。我要求卖方吴茂兰在（周一）26号工作日，让其本人和携带相关证件一同办理产权过户，买方朱丽丹付清余下尾款。然后在沟通时，卖方吴茂兰小姐就要求必须要先收到钱后才见面，买方朱丽丹担心风险发生，就让我方做好沟通工作。所以作为第三方25号晚上一直坚持在沟通，但是卖方吴茂兰坚持于此，我方于6月25日周日晚8.34分给卖方吴茂兰发去4种解决方案（有短信记录），卖方吴茂兰仍是要求我们，要在26号上午9点半前收到全部房款，然后11点再到房管局办理过户，买方朱�丹鉴于没有见到业主本人就汇款存在极大的风险，要求卖方吴茂兰本人出现和出示相关证件，均被拒绝！（25号晚上沟通未果）。第一次：2017年6月26日，接到买方朱丽丹电话，两夫妻已携带身份证，结婚证，还有银行卡（内有存款）到达我司门店。我先安排我司售后人员到达房管局排队取号，再致电业主，要求卖方吴茂兰本人出现和携带相关证件过来，卖方吴茂兰多次回复短信仍是：“我人就在惠州市惠城区”、“如果九点半收到全部房款，我10点半跟您们去房管局办手续”，我方和买方朱丽丹不断解释这个流程必须要本人出现和携带相关证件才能完成，卖方吴茂兰均不理会，后我方提供资金监管方式进行交易，被拒绝，后协商无果，卖方吴茂兰发来短信说“谈不拢只能走法律程序了”。我方告知催告函会安排寄出，注意查收。当天晚上卖方吴茂兰还私发红包，说�：收下吧、也是我不好，可是忍不住等相关字眼，我方拒绝，并告知按流程走。第二次：2017年6月27日，早上继续协商，电话沟通，卖方吴茂兰下午13.00整，发来短信说：同意见面，我就致电买方朱丽丹，随后在一个半小时后在江北建设银行见面，见面后买方朱丽丹，1.看到业主坐在营业大厅，手上没有资料，挎的是小包（常理下是装不下一本房地产权证)；2，时间稍长，房产证一直在业主手上，担心产权清晰问题。所以结合以上两点，就要求卖方吴茂兰出示相关证件并到房管局查档，出示查档证明，后卖方吴茂兰小姐拒绝，多次协商，卖方吴茂兰一时说当面打款后，就回家里拿证件过来；一时又说证件就在这里，没有收到钱不会给你们看。之后我方和买方朱丽丹觉得这中间存在极大的风险，再多次沟通后无果就离开见面地点。事隔一个多小时后，卖方吴茂兰来电，�己经查档了，要求我们赶回，此时买方朱丽丹已在返回东莞的高速上。第二次协商无果，交易无法完成。第三次：即2017年6月30日，按合同约定是最后一天，当天早上九点左右，买方朱丽丹就已从东莞赶到我司江北分行门店，我方联系卖方吴茂兰，还是坚持：收到全部房款后，再带齐证件去办理产权过户，还要求我们再一次到建设银行见面。买方朱丽丹鉴于前两次的折腾，就要求业主过来见面沟通，被业主拒绝！之后在长达一个早上的电话沟通中，卖方吴茂兰说道：“我请假了，你们打款后我去查账，到账后我明天再跟你们去过户，我下午还要去考试”，（有录音）买方朱丽丹觉得卖方吴茂兰根本没有把这个事情放在心上，也是有预谋的拖延。后来买方朱丽丹就拒绝这个事情。鉴于此前后三次的沟通，业主多次设置障碍和无理要求，买方朱丽丹就提起诉讼，卖方吴�兰构成违约，我方也将追讨卖方吴茂兰的违约责任。
本院查明的案件事实
经审理查明，2017年3月15日，原告朱丽丹与被告吴茂兰、第三人惠州四海一家房地产服务有限公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定：原被告通过第三人居间方，原告购买被告名下位于惠州市××城区江北办事处××房[粤房地权证惠州字第××号，建筑面积130.22平方米]，购房款1060000元；原告于2017年3月15日前向被告支付购房定金50000元，定金作为转让价的一部分，原被告同意将上述定金暂交第三人托管，待查验该物业产权清晰，并且被告将《房地产权证》原件托管于第三人后，或虽不具备前述条件，但在原告同意的情况下，再由第三人将定金转付给被告；原告于2017年6月30日前将转让价款余额1010000元在房产交易中心递件签名当天直接支付给被告，原被告自愿承担由此而产生�风险；原被告须在签署本合同五个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料；被告自愿从定金中预留交楼押金10000元托管于第三人，以保证被告依约定时间交楼；基于第三人提供居间服务，并促成原被告签署买卖合同，原告向第三人支付服务佣金30000元；逾期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或第三人发出催告通知七天内不履行的，逾期未超过十五天的，每逾期一日违约方须按物业转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方每逾期一日按物业转让价的万分之五承担违约责任，守约方应向第三人、违约方发出解除合同通知；如因原告原因导致本合同未能履行的，则原告构成违约，已付的定金归被告所有，同时向第三人支付本合同约定买卖双方应付的服务佣金；如�被告原因致使本合同未能履行的，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向第三人支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于第三人已提供居间服务促成合同成立，违约方向第三人支付违约金31800元；守约方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担；经原被告友好协商，原告是一次性付款，约定于2017年6月30号前办理产权过户并支付全部房款1010000元，如因原告资金不到位或拖欠时间未能在约定时间内办理过户手续，则视为原告违约。
合同签订当天，原告向被告支付定金50000元，被告收到该定金款项后向原告出具《收款收据》。当天，被告向第三人支付了交楼押金1万元，第三人收到款项后向被告出具了《收款收据》。2017年4月10日，原告为调查不动产权籍支付费用280元。此后，原被告及第三人就付款及过户事宜在微信进行多次沟通。由于原被告对付款方式有争议，原被告签订的《房地产买卖及居间合同》中约定的义务至今尚未履行完毕。从原被告双方提交了微信聊天记录显示：原告提出同意进行资金监管，但被告以时间过长为由拒绝;原告及第三人多次要求被告本人带齐证件一起前往银行当面转账，待被告确认到账后立即前往房管局办理过户手续,而被告不同意一起前往银行转账，被告要求原告先将购房款101万转账至其账户名下，待其确认到账后再与原告一同前往房管局办理过户手续；原告不同意在被告本人未出现的情况下，直接将款项打给被告，要求被告本人一同前往当面转账；被告不同意与原告一起前往银行转账。
另查，2017年6月26日，原告通�中国邮政速递向被告邮寄了催告律师函，但由于被告电联多次不接、上门无人开门，该邮件并未妥投。2017年7月7日，原告提交其名下中国邮政储蓄银行账户的交易清单，显示原告存款余额已超过101万元。原告为本案诉讼与广东金卓越律师律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该所律师参与本案诉讼，原告支付了律师费8000元。
裁判理由和结果
本院认为，原被告于2017年3月15日签订的《房地产买卖及居间合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告依约向被告支付购房定金50000元。
关于合同违约责任应由谁承担的问题。合同约定原告于2017年6月30日前将转让价款余额1010000元在房产交易中心递件签名当天直接支付给被告，虽然合同并未约定付款与过户的先后顺序，但从原被告提交的微信聊天记录以及第三人提交的代理词可以看出，原告及第三人一直与被告积极协商付款方式，第三人也向被告提供多种付款方案，但被告均不同意与原告到银行当面转账付款，而是要求在未见面的情况下，由原告先支付全部房款后，被告再与原告一同到房管局过户。从交易公平原则以及诚实信用原则的角度来看，被告的行为并不利于合同的履行，涉案房款高达101万，原告要求被告本人到场才进行银行转账的要求符合交易习惯以及基本常识，而被告迟迟不肯与原告一同前往银行办理转账手续，被告也拒绝进行资金监管。从被告的行为来看，被告并未有促成合同交易成功的目的，被告的行为已明确表示其不愿继续履行合同，被告已造成根本违约，因此，原告要求解除原被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。
由于原告已经向被告支付定金50000元，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应向原告双倍返还定金合计100000元。由于原被告签订的《房地产买卖及居间合同》中明确约定律师代理费的承担，且原告已经实际支付律师代理费8000元，故原告要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告的其他诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告朱丽丹与被告吴茂兰于2017年3月15日签订的《房地产买卖及居间合同》。
二、被告吴茂兰应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱丽丹返还定金100000元。
三、被告吴茂兰应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱丽丹支付律师费用8000元。
四、驳回原告朱丽丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2480元（原告已预交1240元），由被告吴茂兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 黄链生
人民陪审员 王荣芳
二〇一八年一月二十四日
法官 助理 纪舜龄
书 记 员 李晓翔