江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏0508民初2901号原告：田华，女，1969年8月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张华，江苏德富信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦骏，江苏德富信律师事务所实习律师。被告：朱涛，男，1987年7月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。第三人：孙长路，男，1985年3月16日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。原告田华与被告朱涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。后发现案情复杂不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并根据当事人申请，依法通知孙长路为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，于2016年10月8日、2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告田华及其委托诉讼代理人张华、陈彦骏、第三人孙长路的委托诉讼代理人蔡建伟到庭参加诉讼；被告朱涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田华向本院提出诉讼请求：请求确认房屋买卖合同有效，要求被告继续履行，同时协助原告办理过户手续。经本院释明后，原告撤回要求被告继续履行并协助办理过户手续的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年3月23日签订房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市工业园区东湖大郡42幢1104室房屋转让给原告，转让价格为240万元。合同签订后，原告按照约定支付了首付款150万元，同时在合同签订之日交付了房屋，原告也居住至今。最近，原告听说被告欠下巨债无力偿还，已逃往国外，并了解到该房屋存在一房二卖的情况，且已经办理网签过户手续。被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的利益，被告也不可能在合同约定的日期完成过户，故起诉至法院，请求依法判决。被告朱涛未作答辩。第三人孙长路述称：第三人与被告签订了房屋买卖合同，以410万元的价格购买房屋，2016年4月22日至房管交易中心签订了存量房买卖合同，同日还签订了资金监管协议，第三人支付了房款并交纳了相关税费，等待办理过户手续。因姑苏法院查封该套房产，所以导致过户无法完成，后经查询得知被告与原告签订了二手房买卖合同，没有办理过户手续。第三人实地考察过两次房屋，原告并没有告知相关情况，原、被告签订的合同存在诸多不合理之处，应予撤销；我方与被告签订的存量房买卖合同是合法有效的，请求法院依法裁决。原告撤销要求继续履行合同的诉讼请求后，第三人增加述辩意见，认为原、被告签订买卖合同时房屋已经抵押给银行，抵押权未涤除所签订的房屋买卖合同无效，虽然现在抵押权涤除了，但不是原、被告涤除，而是由第三人归还了贷款；原、被告之间实际发生的是民间借贷关系，而非房屋买卖合同。经审理查明：苏州市工业园区东湖大郡42幢1104室建筑面积221.34平方米房屋，产权登记在被告朱涛名下。2015年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《二手房购房协议书》1份，内容为被告将上述房屋出售给原告。协议第三条约定房屋协议价格为240万元，房款支付方式为分期付款，签订合同起30天内支付150万元，余款双方正式过户前一次性支付，双方约定在2017年6月30日前完成过户；第四条约定，双方定于签订合同后正式交付房屋。同日，双方还签订《补充条款》，约定在房屋未完成过户前，被告将房屋长期租赁给原告，租期50年，直至原告拿到产权，交房后房屋的日常支付均由原告承担，之前的均由被告承担。原告自述签订购房协议后被告即向其交付了房屋，之后原告对房屋进行装修，2015年12月入住并使用至今。2015年8月6日，被告向原告出具收条，内容为收到原告东湖大郡购房款150万元，余款90万元未支付，约定于2017年6月30日前支付，收到配合办理过户，若未能办理过户，被告赔偿原告100万元，退还房款150万元及房款利息（按每月2%收取），退还装修所有费用，另外赔偿买房合同总价的两倍。原告陈述，其支付150万元购房款的组成为：原告以其新区时代花园的房屋向光大银行抵押贷款95万元给被告，后房屋出卖，房款143万元，中介垫资提前归还银行贷款951729元，中介在出售的房款中扣除垫资款、手续费3万元后剩余房款457960元转给原告；2015年8月6日，原告支付被告现金7万元，并于6日、7日通过网银转帐共向被告支付45万元。但原告在2016年10月8日庭审中曾陈述，150万元房款中有15万元系借款冲抵，原告也未提交其与被告关于上述银行贷款借给被告的借条等相关凭证。2016年2月4日、2月5日、4月7日、4月8日，原告通过银行转帐共向被告支付90万元，原告主张系支付被告购房款。又查明：原、被告原有借款关系。审理中，本院要求原告提交其与被告之间所有的债权凭证，原告遂向本院提交了借条5份：1、2015年8月15日的借条1份：借条言明借款170万元，借期1年。原告陈述，该借款已有七、八年，双方清理以前借款后，被告写了该借条。2、2015年12月17日的借条2份，借款金额分别60万元、35万元。3、2016年1月1日借款25万元的借条；4、2016年3月1日借款40万元的借条。上述第2、3、4借条合计160万元，均未写明借款利息和归还日期。原、被告工商银行帐户（原告卡号62×××93、被告卡号62×××30）2014年1月至2016年4月期间资金往来较多。原、被告于2015年3月23日签订《二手房购房协议书》以后，原告通过上述帐户共向被告支付248万元，其中，2015年11月16日20万元、12月8日15万元、12月14日30万元、12月16日28万元、12月29日5万元、2016年1月12日20万元、2月21日3笔共45万元，合计158万元，原告陈述与其另行支付的现金2万元组成上述第2、3、4借条共160万元借款；2016年2月4日、2月5日、4月7日、4月8日合计支付被告90万元，原告主张系支付购房款。在此期间上述帐户被告共计向原告支付了659600元,原告称主要为借款利息。为证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系，原告还提交了证人周某的证言。周某出庭陈述：我与朱涛是2012年认识的，与田华通过时代花园的房屋交易认识的。田华全权委托我出卖新区时代花园的房屋，交易过户手续都是我办理的，银行贷款是我垫资归还的，最后房款到我帐户后扣除垫资费用和交易费用我将房款转给了田华，买时代花园房屋的房东是朱涛的朋友，他们找我的时候已经到网签程序了。东湖大郡的房屋原来也说由我办理手续，但是材料不齐。去年冬天田华打电话问我手续什么时候去办，我告诉她没有材料，后来我打电话告诉朱涛，朱涛说田华再打电话给我就让她直接打给朱涛，至于东湖大郡的房屋是谁的朱涛没有跟我说过，只知道要过户给田华。另查明：原、被告签订《二手房购房协议书》时，案涉房屋已于2014年6月设定了银行的抵押权，当时登记的抵押物价值为301.33万元，抵押债权数额为285万元。2016年4月22日，第三人与被告方签订《苏州市存量房买卖合同》，约定第三人向被告购买东湖大郡42幢1104室房屋。此前，第三人于2016年3月14日向被告支付50万元、3月15日支付50万元，并负责向银行归还贷款本息2091600元，涤除了抵押权，又于2016年4月25日向资金托管中心支付100万元。第三人购房之前，其于2016年3月20日与朱涛一起到东湖大郡42幢1104室看过房屋，当时原告也在该处房屋内，但原告未告知第三人其已经购买该房屋。对此，原告的陈述为：朱涛是过来玩玩的，看看我的装修，是有朋友一起过来的，我怎么会知道他们之间什么事情呢。原告在此前本院所作谈话笔录中表示不认识第三人，其一直居住在案涉房屋内，没有人去看过房屋。本案审理中，本院根据原告的申请于2016年4月28日(轮候)查封了苏州市工业园区东湖大郡42幢1104室房屋及土地。涉案房屋已于2016年4月26日在本院(2016)苏0508民初2881号案件中被查封，又在(2016)苏0508民初2900号案件中被轮候查封。本院向原告释明无法继续履行合同，原告不同意变更诉讼请求，仅撤回要求被告继续履行、协助原告办理过户手续的诉讼请求，仍要求确认合同有效；本院告知其确认合同有效的诉讼请求不能作为其享有物权的凭证，但原告仍坚持该项诉讼请求，同时本院向被告释明，如原、被告之间的买卖合同系为借款关系作担保的，也应变更诉讼请求，以借贷关系主张权利，但原告坚持主张其与被告之间系房屋买卖合同关系，虽有借款关系但与房屋买卖合同无关，不变更诉讼请求。上述事实，由原告田华提交的《二手房购房协议书》、《补充条款》、收条、房屋所有权证复印件、银行交易明细、光大银行对账单、证人证言、第三人提交的不动产登记簿、《苏州市存量房买卖合同》、银行卡交易明细清单、业务回单、田华的工商银行交易清单、本院调取的（2016）苏0508民初2881号和（2016）苏0508民初2900号案件财产保全的民事裁定书、本院民事裁定书、协助执行通知书及财产保全申请、质证笔录、当事人陈述等在案证实。本院认为：原告提交其与被告于2015年3月23日签订的关于苏州市工业园区东湖大郡42幢1104室《二手房购房协议书》，主张其与被告之间系房屋买卖合同关系，但是原、被告之间的房屋买卖合同关系存在以下不合常理的地方：1、原、被告在《二手房购房协议书》中约定的过户时间两年有余，而当日签订的《补充条款》中则有租期50年的约定，该约定违背房屋买卖合同的特征；2、原告虽然提交了被告收到150万元的收条，但是原告对于房款支付的细节陈述存在前后不一的情况；3、《二手房购房协议书》约定的房价240万元低于市场价格（该房屋2014年6月抵押权登记时抵押物价值为301.33万元）；4、案涉房屋有银行抵押贷款200余万元未归还，根据原告提交的借条，购房后其向被告出借的借款本金总额达370万元，此种情况下原告还向被告支付大部分房款或者全部房款不符合常情；5、原告与第三人相互并不认识，第三人与朱涛一起去看房时，原告未告知第三人其已经购房，其庭上所作“看看装修”、“怎么会知道他们之间什么事情”的陈述违背常情。原、被告之间形式上是房屋买卖合同关系，但其租期50年的约定、原告在签订协议的2015年3月23日至约定过户的2017年6月30日期间陆续出借给被告的借款总金额370万元的事实，更符合为借款关系担保的特征。民事案件采行高度盖然性的证据规则，可在一定证据基础上，根据日常生活经验综合判断“推定”。原告对于上述不合常理之处，仅陈述不懂、不知道，买卖是买卖，借款是借款，却始终没有给出合理的解释。因此，根据高度盖然性占优势的证明标准，认定原、被告之间的《二手房购房协议书》实为双方借款关系之担保，故原告应当按照借贷关系主张权利。原告起诉前，案涉房屋已经在另案中被法院查封，即使原、被告之间系有效的房屋买卖合同关系，原告也应当通过变更之诉向被告主张合同权利，或者通过执行异议程序主张其对涉案房屋的权利。原告经本院多次释明，拒绝变更诉讼请求，坚持请求确认房屋买卖合同关系有效，因此，对其起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告田华的起诉。如不服本裁定,可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  毛萍萍审 判 员  张花锋人民陪审员  钱雅平二〇一七年五月二十六日书 记 员  蒋志芳