贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港北民初字第2822号原告黄建华，个体户。委托代理人朱绍欢，广西诚济律师事务所律师。被告黄建忠，男，1974年10月28日出生，汉族，个体户，住贵港市港北区庆丰镇长岭路152号院1幢1单元102室，公民身份号码452502197410281237。委托代理人周永照。第三人余家斌。第三人黄海平。第三人黄文明。上述第三人共同委托代理人陆如积，广西君望事务所律师。原告黄建华诉被告黄建忠确认合同有效纠纷一案，本院原于2014年2月27日立案受理，案外人余家斌、黄海平、黄文明于2014年4月14日以本案的处理与其有利害关系为由，向本院申请作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员黄明丽适用简易程序，于2014年4月21日公开开庭进行了审理，并于2014年5月20日作出（2014）港北民初字第539号民事判决书。第三人余家斌、黄海平、黄文明对该判决不服，提出上诉，贵港市中级人民法院经审理，认为该案认定事实不清，程序违法，裁定将该案发回重审。本院适用普通程序，由审判员邓东庆担任审判长，与人民陪审员邹志军、莫专组成合议庭，于2014年11月24日重新开庭进行了审理。原告委托代理人朱绍欢、第三人委托代理人陆如积到庭参加诉讼，被告黄建忠及其委托代理人经本院传唤不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，自2011年起，原告累计借给被告350万元，部分资金系通过银行转账支付。2013年6月份起，因被告资金周转不灵，投资失误，大部分资金无法回笼，原告向被告催促要求还款，经双方多次协商，最终双方结算确认被告共欠原告350万元。为抵债，被告愿意将其自有的坐落于贵港市港北区民主路196号院（天悦豪庭）1幢1-2101号、1-2102号、1-2103号、1-2105号、1-2106号、1-2107号、1-2108号房屋以250万元的价格卖给原告，尚有100万元日后再偿还。为此双方于2013年11月15日签订了《房屋转让协议书》，被告将上述房产的相关证件材料交给原告，原告将全部借条交还给被告。至今房屋过户手续尚未办理。原告诉至法院，请求判决：1、确认原告与被告2013年11月15日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄建忠在原审辩论意见称，被告与原告的《房屋转让协议书》是合法有效的，在履行过程中，被告的房屋已被查封，无法过户，过错不在被告，请求法院依法处理。第三人余家斌、黄海平、黄文明的请求及综合意见为，一、原告与被告于2013年11月15日签订的《房屋转让协议书》存在虚假，逃避债务，应系无效合同。1、上述《房屋转让协议书》未提交房产部门，而是另行签订七份《房屋买卖协议书》。房屋契税发票显示成交额为1729595.5元，而非原被告双方约定的250万元，故《房屋转让协议书》没有实际履行；2、原告提交10万元和70万元转帐凭证，不能证实原被告之间存在借贷关系。2013年11月15日《房屋转让协议书》约定被告黄建忠尚欠100万元，与2013年12月1日《协议书》约定被告黄建忠的借款本金为170万元数额不相符；3、《房屋转让协议书》的转让方无被告黄建忠的配偶签字确认。二、第三人诉黄建忠民间借贷纠纷一案［（2013）港北民初字第3062号］，在诉讼期间，法院依据第三人的申请对黄建忠所有的涉案七套房屋予以查封。至今被告黄建忠尚欠第三人借款两百多万元。原、被告系同胞兄弟，其之间的房屋买卖行为实际是恶意串通，为逃避偿还第三人债务，因此请求法院确认原、被告双方的买卖行为无效。原告对此辩称，原告与被告之间签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。经审理查明，原告黄建华与被告黄建忠系同胞兄弟关系。2013年11月15日，原告黄建华与被告黄建忠签订《房屋转让协议书》一份，约定：一、被告黄建忠将其名下的座落于贵港市港北区民主路196号院（天悦豪庭）1幢1-2101号、1-2102号、1-1203号、1-1205号、1-1206号、1-1207号、1-1208号房屋转让给原告黄建华；二、以上房屋转让总价为250万元。因被告黄建忠自2011年起向原告黄建华借款累计达350万元。还款期限已届满，从中折抵房款，被告黄建忠尚欠原告黄建华100万元；三、转让房屋的手续费用及税费均由原告黄建华自行承担；四、本协议签订之日起十五日由双方到房产管理局办理过户手续。因该《房屋转让协议书》不符合房产局过户的要求，原、被告于2013年11月21日分别就涉案的七套房屋重新签订《房屋买卖协议书》七份（总价款为100万元）。2013年11月26日，被告黄建忠及其配偶梁艳萍与原告黄建华向贵港市房产局申请过户。同日，原告黄建华收到被告黄建忠交来涉案房屋的房产证、购房发票，并出具收条一份交由被告黄建忠收执。至今涉案房产没有人居住使用。2013年12月1日，被告黄建忠作为债务人与钟振龙、黄建富等23名债权人商议归还借款事宜，并达成《协议书》一份，其中约定被告黄建忠将南宁房产、贵港市房产的相关证件交由债权人保管，直至被告黄建忠还清所有债务止。该协议书有11名债权人签名，包括原告黄建华、第三人黄海平、黄文明。协议书上显示被告黄建忠尚欠原告黄建华本金170万元，但所列房产不包含本案诉争的七套房屋。2013年12月4日，第三人余家斌、黄海平、黄文明诉至本院，要求被告黄建忠偿还第三人余家斌、黄海平、黄文明的借款本金200万元及利息64万元、原告诉讼代理人的代理费用10万元，合计274万元。2013年12月5日，第三人余家斌、黄海平、黄文明向本院申请查封本案诉争的七套房屋。同日，本院作出（2013）港北民初字第3062-1号民事裁定书，裁定对被告黄建忠所有的座落于贵港市港北区民主路196号院（天悦豪庭）1幢1-2101号、1-2102号、1-1203号、1-1205号、1-1206号、1-1207号、1-1208号房屋（即本案诉争的七套房屋）予以查封。涉案七套房产在贵港市房产局办理过户过程中，原告黄建华已缴纳房屋契税，房屋买卖在房产局进行到测绘环节，余下环节因房屋被本院查封而未能进行。涉案七套房屋的契税发票显示房屋评估价总额为1729595.5元。2014年3月26日，本院就被告黄建忠与第三人之间的民间借贷纠纷作出（2013）港北民初字第3062号民事判决书，判决：一、被告黄建忠偿还第三人余家斌、黄海平、黄文明借款1798648元及利息（利息计算，从2013年9月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告黄建忠支付第三人余家斌、黄海平、黄文明律师诉讼代理费73000元。本案在审理过程中，原告补充提交了原告与被告黄建华之间的转账记录，用以证实原、被告双方存在债权债务关系。其中工行的转账记录发生时间为2012年4月至2012年12月，原告转到账户为62×××73的金额为484.643万元，黄建忠转给原告16.34万元；农行的转账记录发生时间为2012年9月至2013年12月，原告转账至农行账户的金额为69.42万元，被告黄建忠转账到原告的账户为85万元。经质证，第三人对此提出异议，认为部分资金来源不清楚，且原告转到对方的账户是谁也不清楚。经本院调查核实，工行62×××73账号的用户名为黄建忠。对于原告黄建华所转账至的农行账号，因该账号打印不清楚，未能核实。上述事实，有身份证、协议书、契税发票、转账记录以及当事人陈述等证据为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有两点：一、原告黄建华与被告黄建忠之间的债权债务关系是否成立？二、原告黄建华与被告黄建忠于2013年11月15日签订《房屋转让协议书》是否合法有效？关于争议焦点一：原告提交了2013年11月15日签订《房屋转让协议书》，该协议书明确载明被告黄建忠自2011年起向原告黄建华陆续借款累计达350万元；原告还提交了2013年12月1日被告黄建忠与黄建华等11名债权人达成的《协议书》，该协议书载明原告黄建华对被告黄建忠拥有债权170万元，协议书上有原、被告及第三人黄海平、黄文明亲笔签名确认，证实第三人黄海平、黄文明对该债权债务的存在明确知晓。同时债权人黄建富作为证人出庭作证证实该《协议书》真实有效。此外，根据原告方提供的银行转账记录，证实在2012年4月至2012年12月期间，原告转给被告黄建忠账户的金额有484万元之多。综合以上证据综合分析，可以确认原告黄建华与被告黄建忠之间的350万元债权债务成立。对于争议焦点二，本院根据查明的事实和到案证据分析：首先，原、被告之间存在借贷关系，被告黄建忠以借款折抵房屋价款，系双方自由处分自己的权利，可视为原告黄建华已支付涉案房产的价款。其次，原告与被告签订《房屋转让协议书》的时间是2013年11月15日，而被告黄建忠与第三人黄海平、黄文明、原告黄建华等债权人就还款事宜签订《协议书》的时间是2013年12月1日。从时间上看，原、被告房屋买卖行为在先，债务人黄建忠与众债权人签订协议在后，且涉案房产并不包含在《协议书》罗列的房产之中，不存在侵害其他债权人利益问题。再次，原、被告约定涉案七套房产成交价为250万元，房产局房屋评估价为172万余元，虽然过户时原、被告提交七份《房屋买卖协议书》转让价共计100万元，但其目的是为了办理过户手续时为了少交房产契税，该转让价100万元并未反映双方真实意思表示。从评估价与实际成交价来看，七套房屋价值并无过低或过高情形，房产局办理过户收取的契税也是按房产局评估价172万元余元收取，基本符合市场价值，故可认定被告黄建忠以合理的价格转让房屋给原告黄建华。第四，涉案房产在房产局申请过户时，被告黄建忠及其配偶梁艳萍、原告黄建华均到场签名确认，据此可以认定房屋买卖是原、被告真实意思表示。第五，被告黄建忠已把涉案房产的房产证、购房发票交由原告黄建华收执，可视为涉案房屋已实际交付，可以认定由原告黄建华实际占有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案原、被告具有完全民事行为能力，被告黄建忠以合理价格转让涉案房产给原告黄建华，原告黄建华以借款折抵房屋价款，并已实际占有涉案房屋，房屋买卖系原、被告双方真实意思表示，并无不当。第三人认为原、被告签订的《房屋转让协议书》存在虚假，逃避债务，系无效合同。但第三人提交到庭的证据不足以证实原、被告存在恶意串通，逃避债务，损害第三人利益之情形，且与本院查明的事实和到案证据不符。故原、被告2013年11月15日签订的《房屋转让协议书》合法有效。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。第三人的诉讼请求及综合意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持及采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：一、原告黄建华与被告黄建忠于2013年11月15日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、驳回第三人余家斌、黄海平、黄文明的诉讼请求。本案受理费100元，由原告黄建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院
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诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长邓东庆人民陪审员邹志军人民陪审员莫专二〇一五年六月十八日书记员温秋平