天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0083号
原告天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。
法定代表人胡时俊，总经理。
委托代理人孙忠国，该公司行政总监。
委托代理人高康，该公司法务。
被告天津市火香居渡拿餐饮有限公司，住所地天津市和平区建设路88号朗香街广场层s068。
法定代表人宋芳，总经理。
委托代理人王铁军，天津星卓律师事务所律师。
委托代理人吕佳，天津星卓律师事务所律师。
原告天津新滨江机电广场有限公司与被告天津市火香居渡拿餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙忠国、高康，被告法定代表人宋芳、委托代理人王铁军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津新滨江机电广场有限公司诉称，原、被告于2012年6月16日签订《柜组使用合同》及其补充协议，双方约定，原告将天津市和平区×号柜组租赁给原告经营麻辣香锅，使用期间自2012年6月30日起至2017年6月29日止，2012年6月30日至2013年6月29日月使用费为15221元，被告应在每月15日前向原告支付次月的使用费，拖欠任何一项应当向原告支付的费用，每拖欠一日应按照拖欠费用的千分之一向原告支付违约金，从应付日到实付日。合同签订后，原告依约履行义务，被告却自2012年9月15日开始欠缴柜组使用费，经原告工作人员多次催要未果，截至2014年1月15日，被告共拖欠柜组使用费257581.6元（2012年9月14日至2014年1月13日）以及因此产生的违约金64750.24元。为维护原告权益，现依法向贵院提起诉讼，请求1、判令被告支付使用费257581.6元，以及由此产生的违约金64750.24元（截至2014年1月15日），上述费用共计322331.84元；2、案件诉讼费由被告承担。提交证据：1、柜组使用合同及补充协议；2、天津市房地产权证；3、违约金明细；4、租金发票；5、另案判决书两份，以上证据均提交复印件入卷。
被告天津市火香居渡拿餐饮有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然双方签订了柜组使用合同，但是因为原告在地下建美食城的情况下才签订的，但是后来通往被告商铺的多条通道属于关闭状态，导致美食城经营状况不良，被告无法按照原来的约定使用该商铺。另外被告所租用的场地处于消防通道，被告已经起诉要求确认合同无效，并且在租赁期间内原告多次停水停电。提交证据：1、照片32张；2、缴费通知；3、水表、电表读数照片两张，以上证据均提交复印件入卷。
经审理查明，涉案场地系位于天津市和平区×场地，天津市和平区南马路11号麦购时代广场负一层产权人为原告，产权证为津字第×号，坐落于和平区南马路11号、13号-负106，建筑面积为1961.5平方米，其中套内面积为1350.8平方米，分摊面积为610平方米。套内面积在上述产权证所附分层分户平面图阴影部分标注，涉案场地所在位置处于分摊面积中，被告为其编号为天津市和平区×号柜组。
2012年6月16日，原告与被告签订柜组使用合同、补充协议，商业管理服务合同。上述柜组合同及补充协议约定：原告将天津市和平区×号柜组租赁给被告经营拿渡麻辣香锅，使用期间自2012年6月30日起至2017年6月29日止，其中2012年6月30日至2012年8月13日为装修期，原告无需支付费用，自2012年8月14日开始计租金。2012年6月30日至2013年6月29日月使用费为15221元，2013年6月30日至2014年6月29日月使用费为17393元，以后逐年递增。被告应在每月15日前向原告支付次月的使用费，拖欠任何一项应当向原告支付的费用，每拖欠一日应按照拖欠费用的千分之一向原告支付违约金，从应付日到实付日。
上述合同签订后，原告依约将涉案场地交予被告，被告向原告交纳了一个月柜组使用费15221元及履约保证金72392元。被告对场地进行装修后于2012年9月1日开始对外营业，经营对外店名为赛渡麻辣香锅。2013年9月7日、8日，因被告欠费，原告以及天津麦购时代商业管理有限公司、天津国际五金机电城有限公司联合向被告通知将于2013年9月2日停止物业服务。2013年10月16日，天津国际五金机电城有限公司又通知被告，以被告欠负物业费、水电费、租金，决定暂停物业服务，先行停止供水服务，三日后停止供电服务。其后被告搬出涉案场地停止经营，并于2013年12月3日向原告发出律师函，要求解除与原告签订的柜组使用合同、补充协议、商业管理服务合同，并要求原告赔偿100万元。后原、被告未能协商解决，原告遂诉至本院。
另查，在被告租用涉案场地经营期间，原告停用了涉案场地旁通往一层化妆品区域的自动扶梯并且关闭了一层化妆品区域。在庭审中，原、被告对于原告何时进行该行为存在争议，被告认为原告是在2013年2月实施该行为，原告称其是在2013年年底实施该行为。原告曾在2013年起诉被告店铺旁边的泡泡火锅要求支付租金【案号为（2013）和民二初字第786号，被告为李强】，在该案中，原告自认在2013年5月实施了该行为。
再查，本案被告于2014年1月22日作为原告在本院起诉本案原告，要求确认原、被告签订的柜组使用合同及补充协议无效，并要求被告退还履约保证金、赔偿装修等经济损失。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据与本案关联的（2014）和民二初字第37号案件庭审调查及原、被告双方提供的证据，本案被告在该案中主张合同无效的理由不能成立。原、被告双方所签订的柜组使用合同及补充协议，是双方的真实意思表示，与法不悖，该两份合同均应合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告将涉案场地依约交付给被告，被告使用涉案场地应依约向原告支付相应的租赁费用。现被告仅交纳2012年8月14日至2012年9月14日一个月的租金，其后在经营的一年多时间内均未向原告支付租金，已构成违约，应承担继续给付的违约责任。
对于被告所主张的原告在被告经营期间将涉案场地旁通往一层化妆品区域的自动扶梯停用并且关闭了一层化妆品区域影响其经营的抗辩理由，根据本院在（2014）和民二初字第37号案件进行的现场勘验及拍照，被告主张的该抗辩事实确系存在，原告的该行为导致能够进入经营场地就餐的途径出现了较大变化，相应的经营环境确实受到了一定程度的影响。综合这些因素考虑，根据合同法公平合理、等价有偿的原则，原告向被告所收取的租金应做相应的减少为宜。对于被告经营受影响的起始时间，被告认为自2013年2月就受到影响，但提供的照片证据不能显示拍摄时间，原告亦没有其他证据证明租赁场地自2013年2月就受到影响，鉴于原告在（2013）和民二初字第786号中自认2013年5月实施了该行为，为保护被告的合法权益，因此本院根据原告自认确定自2013年5月1日开始被告经营受到影响。对于被告受到影响的程度问题，根据本院现场勘验及原、被告双方的陈述，酌情考虑，自2013年5月1日开始被告应按原租金70%的标准支付租金为宜。
被告在经营期间因欠付租金等费用，原告聘请的天津国际五金机电城有限公司在2013年10月16日通知被告，以被告欠付物业费、水电费、租金，决定暂停物业服务，先行停止供水服务，三日后停止供电服务。其后被告搬出涉案场地停止经营。在原、被告签订的柜组使用合同中未约定被告欠付租金时原告可以采取停水停电的行为，原告的行为导致被告2013年10月18日从涉案场地搬出。虽然在本案中原告不承认实施了停水停电的行为，但是并未提供相关证据予以证明，本院认为应由其承担举证不能的责任。被告从涉案场地搬出后，原告不应再向被告收取合同约定的租金。
综上所述，被告应向原告支付自2012年9月15日至2013年10月18日期间的租金，2012年9月15日至2013年4月30日期间的租金应按照合同约定的标准全额计算，2013年5月1日至2013年10月18日期间租金应按照合同约定的标准的70%计算。结合原、被告在补充协议约定的租金标准，被告应向原告支付2012年9月15日至2013年10月18日期间的租金共计191472.36元。
对于原告要求被告支付违约金64750.24元的诉讼请求，鉴于原告在合同履行过程中存在一定违约行为，综合其行为以及程度考虑，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
现被告已经从涉案场地搬出，同时存在欠付原告房屋租金及管理费的情况，原告在诉讼中已经表示可以与被告解除合同，被告可就合同履行或解除与原告协商解决，协商不成可以另案诉讼。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告天津市火香居渡拿餐饮有限公司给付原告天津新滨江机电广场有限公司自2012年9月15日至2013年10月18日期间的租金共计191472.36元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费6135元，由原告负担2462元，由被告负担3673元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 高汐滢