上海市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪01执复109号
复议申请人(申请执行人)：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行，住所地上海市松江区人民南路77号。
负责人：沈彬。
委托诉讼代理人：张丽、陈丽庆。
被执行人：上海百能空调工程材料有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇湾张村525号。
法定代表人：王秋华。
被执行人：王秋华，男，1963年9月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
被执行人：戴菊华，女，1969年5月22日生，汉族，住上海市奉贤区。
竞买人(异议人)：上海南晔市政建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1758号1幢744室。
法定代表人：刘哲。
委托诉讼代理人：殷之杰，殷一帆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行(以下称邮储银行)不服上海市松江区人民法院(以下称松江法院)(2017)沪0117执异164号执行异议裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了听证审查，邮储银行委托代理人张丽、程丽庆，上海南晔市政建筑工程有限公司(以下称南晔公司)委托代理人殷之杰到庭参与听证，三被执行人经本院通知未到庭发表意见，本案现已审查终结。
申请执行人邮储银行申请复议的主要理由是：该行对本案执行标的享有的抵押权有奉贤不动产登记部门的抵押登记，本案依据松江公证处出具的公证债权文书予以拍卖执行，并无不当。故请求本院撤销松江法院异议裁定，确认执行法院(2015)松执字第5126号拍会成交裁定有效。
南晔公司答辩认为，松江法院撤销拍卖异议裁定正确，请求本院驳回邮储银行的复议申请。主要的事实和理由是：邮储银行对本案执行标的虽享有抵押权，但由于该抵押的七幢房屋没有独立的房地产权证，该抵押房产拍卖后，竞买人无法办理过户登记，导致竞拍目的难以实现，故对邮储银行抵押的七幢房产予以拍卖执行，依法应予撤销。
松江法院在执行上海市松江公证处于2015年7月23日作出的(2015)沪松证执行字第30号申请执行人邮储银行与被执行人上海百能空调工程材料有限公司(以下称百能公司)、王秋华、戴菊华公证债权文书执行证书一案中，竞买人南晔公司对该院作出的(2015)松执字第5126号拍卖成交裁定书提出书面异议。
南晔公司提出执行异议的主要理由是：2017年2月27日，松江法院以(2015)松执字第5126号执行裁定书裁定拍卖被执行人百能公司名下位于上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX幢房屋。同年6月28日，该院在上海法院司法拍卖的公拍网上发布了拍卖公告：“上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX幢工业房地产”。同年8月10日，南晔公司通过公开竞价，以24,860,000元竞买得该执行标的，并向执行法院按时交纳了拍卖余款。但后发现在XX村XXX号涉案土地上除了本次拍卖的7幢工业房地产以外，另有4幢住宅楼，拍卖公告上的土地使用权面积，并非7幢厂房独享，南晔公司对此有重大误解。另了解到经上海市人民政府批准，该地块的用途已经变更为养老设施规划用途。南晔公司无法办理过户登证，竞拍目的无法实现，故请求撤销松江法院上述司法拍卖及成交执行裁定。
松江法院经审查，申请执行人于2015年8月12日向该院申请执行(2015)沪松证执行字第30号执行证书：要求被执行人百能公司支付截止2015年7月13日的借款本金1480万元和利息31,001.43元，以及支付自2015年7月13日起至执行完毕日止的罚息以及实现债权、抵押权所支付的费用(包括公证费45,000元)。被执行人百能公司以其名下执行标的对上述债务提供抵押担保，被执行人王秋华、戴菊华以个人财产及夫妻共有财产为上述债务提供连带保证责任担保。
该院立案受理后，于2017年2月20日出具(2015)松执字第5126号拍卖执行裁定书，拍卖被执行人百能公司名下的上述抵押房屋。同年6月28日，该院在公拍网刊登了拍卖公告：“上海市松江区人民法院将于2017年8月10日10时至2017年8月13日10时在‘公拍网’(网址：www.gpai.net)上公开进行网络司法拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：上海市奉贤区XX镇XX村XXX号9XX幢工业房地产(权证号码：奉XXXXXXXXXX；建筑面积总计：9091.38平方米；房屋类型：工厂)。登记日期：2012年7月；土地宗地号：奉贤区XX镇XX街坊XX丘；批准用途：工业；土地使用权共用面积：14660.4平方米；土地使用期限：2006年9月18日至2056年9月17日。”
2017年8月13日，南晔公司以24,860,000元的最高价竞买得上述执行标的，并按约支付了拍卖款项。执行法院于2017年9月6日出具了(2015)松执字第5126号拍卖成交裁定书。
另查明，沪房地奉字(2012)第XXXX号上海市房地产权证载明：位于奉贤区XX镇XX村XXX号权利人为百能公司，土地状况中宗地号：奉贤区XX镇XX街坊XX丘，用途：工业，土地使用权面积为：14,660.40平方米。宗地图显示在该宗地上有编号为XX幢厂房。结合厂区照片可见，其中9至15幢为3层以下厂房，16至19幢均为6层高厂房，即南晔公司所述的“住宅楼”。
再查明，涉案地块经上海市人民政府于2015年1月19日以沪府规〔2015〕7号予以专项规划批复，规划用地性质为其他公共服务设施用地(C9养老公共设施用地)，总面积为14,660.40平方米。
松江法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，利害关系人提出异议，请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。
本案拍卖标的上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX幢工业房地产，其对应的产证号码为奉XXXXXXXXXX，该产证对应的房屋有XX幢厂房，上述厂房对应的土地宗地号均为奉贤区XX镇XX街坊XX丘，而本案的拍卖标的仅为其中的7幢即9-15幢，在未得到相关土地管理部门批准分宗的情况下，这部分的拍卖标的无法办理独立的房屋产权证明，对此拍卖公告并未予以公示。而无法办理产证显然是拍卖标的物的重大瑕疵，会影响竞买人购买目的的实现，因此南晔公司请求撤销本次拍卖，该院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第四项的规定，作出上述执行异议裁定：一、撤销该院就上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX幢房屋的网络司法拍卖；二、撤销该院作出的(2015)松执字第5126号成交裁定书。
经审查，松江法院异议裁定认定的上述事实，有相关的公证债权文书执行证书、房地产权证、抵押登记、拍卖公告、拍卖成交执行裁定书等为证，可以认定。
本院认为，松江法院依据竞买人南晔公司提出的撤销司法拍卖的执行异议，撤销该院(2015)松执字第5126号对被执行人百威公司名下位于上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX幢房屋的网络司法拍卖及拍卖成交执行裁定，在认定事实、适用法律及审查程序上，并无不当。申请执行人邮储银行的复议申请理由，依法不能成立。南晔公司的答辩意见，本院予以采纳，三执行人经本院通知未到庭发表意见，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：
驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行的复议申请，维持上海市松江区人民法院(2017)沪0117执异164号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 阮国平
审判员 宋 贇
审判员 吉顺祥
二〇一七年十二月八日
书记员 马姗姗
附：相关法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
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