浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第531号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：浙江三永紧固件有限公司。住所地：海盐县经济开发区大桥新区*幢**幢。
法定代表人：贺乐英，该公司董事长。
委托代理人：朱晓君，海盐县武原法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海盐三协紧固件有限公司。住所地：海盐县经济开发区东港路**号。
法定代表人：朱恩洪，该公司董事长。
委托代理人：应姜敏，浙江圣文律师事务所律师。
上诉人浙江三永紧固件有限公司（以下简称三永公司）为与被上诉人海盐三协紧固件有限公司（以下简称三协公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2013）嘉盐民初字第2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理本案。上诉人三永公司的委托代理人朱晓君、被上诉人三协公司的委托代理人应姜敏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，2012年5月16日，三协公司作为甲方与三永公司作为乙方签订租赁合同一份，合同约定，甲方将位于海盐县杭州湾大桥新区东港路39号甲方厂区中的部分车间、办公室等区域出租给乙方使用；其中有车间部分的使用面积为4150平方米，二间办公室使用面积为120平方米，员工宿舍十间等；在2012年2月1日至2013年1月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为8元／平方米／月、10元／平方米／月和125元／间／月；在2013年2月1日至2014年1月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为9元／平方米／月、11元／平方米／月和待定；在2014年2月1日至2015年12月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为10元／平方米／月、12元／平方米／月和待定；同时约定，铁棚的租金为5元／平方米／月、公用设施使用费为1000元／月；租金应每一年支付二次，即每6个月付一次租金，支付时间为每年的2月1日和8月1日；乙方应在2012年2月1日前向甲方支付保证金50000元，该保证金应当在本合同到期终止或因法定不可抗力事由或甲方原因而提前解除时立即返还乙方，但因乙方原因导致合同提前解除或本合同明确规定的甲方不予返还保证金之其他情形，则甲方不予返还保证金；乙方对其在本合同项下的任何逾期款项支付的罚息应按中国人民银行届时公布适用的人民币最短期贷款利率的二倍按月计算，该逾期款项的计息期从该款项到期日开始，计至该款项实际支付日止（逾期付款不足一个月的，按天数计算）；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，甲方开好当月所收款项发票后乙方必须在三个工作日内付清所有金额；如本协议任一方要求解除租约，则任一方应当提前三个月通知另一方，收到通知的一方应当在七个工作日内作出答复，如七个工作日内未作出任何实质性响应则视同接受；本合同有效期至2015年12月31日止。双方同时对其他权利、义务也作了约定。
原审法院另查明，该合同签订后，三协公司与三永公司对于2013年2月1日之前的租金支付没有争议；双方对于2013年2月1日之后三永公司实际承租的车间面积、办公室及宿舍间数存在争议，并由此对于租金的结算金额存在争议。三永公司于2013年10月1日搬离了所承租的上述房屋，双方租赁关系随即终止。对于自2013年2月1日起至双方租赁关系终止前的租赁期间，三永公司已付前期租金为200000元，其余租金尚未支付。另，三永公司于2012年5月12日所交纳的租赁合同项下的保证金50000元仍在三协公司处，原审庭审中，三永公司同意将此保证金直接抵扣部分租金。对于三永公司已付的200000元租金及尚余未付的租金，三协公司尚未开具相应增值税专用发票给三永公司。
原审法院又查明，三协公司主张2013年2月1日起至2014年1月31日止的年租金和公用设施使用费合计为524160元的具体计算组成为：1、拉丝车间1303平方米、9元／平方米／月，半年为70362元；2、滚丝车间2847平方米（2565＋282）、9元／平方米／月，半年为153738元；3、办公室120平方米、11元／平方米／月，半年为7920元；4、宿舍十间、125元／间／月，半年为7500元；5、行车2台、500元／台／月，半年为6000元；6、公用设施1000元／月，半年为6000元；7、铁棚352平方米、5元／平方米／月，半年为10560元；以上半年租金合计为262080元，故全年合计524160元。
三永公司提供的租金结算明细（2013年2月1日至同年7月30日）载明：1、五金车间2565平方米、9元／平方米／月，使用6个月，租金138510元；2、拉丝车间1303平方米、9元／平方米／月，使用1个月，租金11727元；3、拉丝车间700平方米、9元／平方米／月，使用5个月，租金31500元；4、办公室77平方米、11元／平方米／月，使用6个月，租金5082元；5、员工宿舍楼三间、125元／间／月，使用6个月，租金2250元；6、行车2台、500元／台／月，使用6个月，租金6000元；7、公共设施费1000元／月，使用6个月，租金6000元；8、五金车间二间282平方米、9元／平方米／月，使用6个月，租金15228元；9、铁棚352平方米、5元／平方米／月，使用6个月，租金10560元；以上合计226857元。
原审法院认为，三协公司与三永公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方对于2013年2月1日之后三永公司实际承租的车间面积、办公室及宿舍间数存在争议，并由此对于租金的结算金额存在争议。第一，对于自2013年2月1日开始案件双方所发生的租赁车间、办公室、宿舍等的具体平方米和间数等，根据租赁合同中对于车间、办公室平方数及宿舍间数的约定，并通过比对三协公司对其所主张的年租金524160元的具体组成及三永公司的租金结算明细（2013年2月1日至同年7月30日），首先可以认定三永公司自2013年2月1日起具体承租的拉丝车间为1303平方米、滚丝车间为2847平方米（2565＋282）、办公室为120平方米、宿舍为10间、行车为2台、铁棚为352平方米，同时另有公用设施。因此，三永公司如认为在整个租赁合同履行过程中自2013年2月1日之后其存在退回部分车间、办公室及宿舍的情况，其对此应提供相应证据予以证明。但三永公司未提供足够的证据予以证明，故无法予以采信。同时，对于自2013年2月1日之后车间、办公室、宿舍、行车、公用设施、铁棚的租金单价，通过比对，案件双方亦陈述一致。因此，对于三协公司主张2013年2月1日起至2014年1月31日止的年租金标准为524160元予以认定。因三永公司于2013年10月1日搬离所承租的上述房屋，故自2013年2月1日至同年9月30日共计8个月的租金合计为349440元（524160÷12×8），扣除三永公司已经支付的200000元，尚余租金149440元，三永公司应予支付；同时，因三协公司并无足够证据证明其可没收保证金的情形，故三永公司同意将保证金直接抵扣部分租金的意见，予以采纳，故将保证金50000元直接抵扣后，三永公司尚需支付三协公司租金为99440元。至于双方有争议的电费押金20000元，因该押金与案件处理不存在关联，双方可另案解决。第二，根据租赁合同的约定，三永公司在支付租金上确实存在迟延，故三协公司请求支付租金利息的理由成立，经核算，该迟延支付的租金利息暂为2501.76元［其中前期迟延的租金12080元（62080－50000）自2013年2月2日起计算至同年8月1日的利息为676.48元，前后期合计迟延的租金99440元（12080＋87360）自2013年8月2日起暂计算至同年9月30日的利息为1825.28元］，以后的利息应以99440元为基数，仍按照中国人民银行公布的同期最短期贷款基准利率的二倍计付至尚欠的租金付清之日止。至于三永公司辩称的应先开发票后支付租金的意见，因三协公司开具发票与三永公司支付租金并不构成对价给付，该开具发票仅为租赁合同之附随义务，况且双方对于租金的支付时间已经作了明确约定，故三永公司的这一辩解，不予采纳。但根据租赁合同的约定，三协公司确有开具相应发票的义务，故根据案件双方所发生的租赁业务，三永公司请求三协公司开具相应增值税专用发票的反诉请求，予以支持；同时，因该诉请系请求三协公司履行开具发票之行为，故三协公司应根据应收租金数额开具相应发票。第三，对于三永公司要求三协公司赔偿因其未开发票所造成的违约损失的反诉请求，因三永公司无证据证明其在三协公司补开发票后必然无法抵扣，故该损失尚未明确，故对于这一反诉请求，在本案中不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、三永公司支付三协公司租金99440元，并支付利息2501.76元（暂算至2013年9月30日，以后的利息应以99440元为基数，仍按照中国人民银行公布的同期最短期贷款基准利率的二倍计付至上述租金付清之日止），于该判决生效之日起十日内清结；二、驳回三协公司的其他诉讼请求；三、三协公司于该判决生效之日起五日内开具金额为349440元的增值税专用发票给三永公司；四、驳回三永公司的其他反诉请求。案件本诉部分受理费3414元、财产保全费2141元，合计5555元，由三协公司负担1918元，三永公司负担3637元；反诉部分案件受理费822元，由三永公司负担。
判决宣告后，三永公司不服，向本院提出上诉称，第一、三永公司和三协公司的租赁合同在2013年终止，在合同终止前三永公司曾将部分厂房退还给三协公司，这部分租金应当扣除。原审对此不予认定是错误的。另外，三永公司在三协公司处有水电费押金2万元，因三永公司没有结欠水电费，故该押金应当抵扣部分租金。第二、双方在合同中约定三协公司应当开具发票，但其一直没有开具，导致三永公司无法凭借增值税发票抵扣部分税金，即73728.5元，这部分损失应当由三协公司赔偿。第三、三永公司不存在迟延支付租金的行为，原审法院判决其支付迟延支付租金的利息是错误的。综上，请求二审依法改判三永公司支付三协公司租金44964元，并由三协公司赔偿三永公司损失73728.5元。
三协公司二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为三永公司关于扣除部分租金以及赔偿损失的主张能否支持的问题。
根据三永公司和三协公司签订的房屋租赁合同，双方对于租赁的厂房面积以及租金的支付时间均有明确约定，尽管三永公司认为其在租赁期间向三协公司退还了拉丝车间603平方米，但其并未提供相应证据，三协公司对此亦不予认可。故三永公司实际承租的厂房面积仍应以双方合同约定为准。同时，三永公司原审庭审中陈述其于2013年10月1日搬离涉案厂房，因此，原审认定该日为双方合同实际终止的时间并无不当。根据原审查明的事实，在三永公司未按约支付租金的情况下，原审法院判决其支付相应租金以及相应利息并无不当。关于三永公司上诉中提到的因三协公司未及时开具增值税发票而产生的损失问题，一方面，双方在合同中并未明确约定三协公司开具的发票确为增值税发票；另一方面，三永公司也未举证证明三协公司未及时开具发票的行为和三永公司主张的损失之间存在因果关系。因此，原审法院对三永公司主张的损失不予认定并无不当。至于水电押金问题，该问题涉及双方另外的法律关系，原审也明确三永公司可另案主张，故本院对此不予处理。
综上，三永公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2867元，由上诉人浙江三永紧固件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十月八日
书 记 员 郑 茜