长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第567号
原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行，住所地长春市西安大路810号
负责人杨铁军，行长。
委托代理人赵清华，吉林衡丰律师事务所律师。
委托代理人王红艳，吉林衡丰律师事务所律师。
被告董笑菲，女，住长春市南关区，现住长春市朝阳区。
被告宋文玺，男，住上海市虹口区，现住长春市朝阳区。
被告长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北区）3栋。
法定代表人张贵清，董事长。
委托代理人孙百卉，吉林大华铭仁律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行诉被告董笑菲、宋文玺、长春中海地产有限公司（以下简称“中海公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵清华、王红艳、被告董笑菲、被告宋文玺、被告中海公司的委托代理人孙百卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行诉称，2009年8月13日，被告董笑菲因购买被告中海公司开发的位于长春市朝阳区工农大路房屋与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币2，640，000.00元，借款期限为30年，被告宋文玺承担连带保证责任，合同约定如被告不按期还款，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还借款本金及相关费用。被告中海公司承担阶段性保证责任。合同签订后，原告依约向被告发放了全部贷款。但被告董笑菲未能按借款合同约定期限还款。至今仍欠本金及利息、逾期利息，被告中海公司应承担连带保证责任。故诉讼来院，要求1.被告董笑菲偿还贷款本金2，394，464.67元及利息、罚息至全部还清时止；2.被告宋文玺、长春中海地产有限公司承担连带责任；3.诉讼费及律师费等相关费用由被告承担。
被告董笑菲辩称，对于借款事实、欠款金额均无异议，该笔借款自2014年12月开始拖欠，在此之前也曾经有过未按期还款的情况，但事后都如数还款并支付了利息，故要求利息的起算时间自2014年12月开始计算。
被告宋文玺辩称，对于借款事实、欠款金额均无异议，答辩意见同董笑菲答辩意见一致。
被告中海公司辩称，无法办理他项权利是因为中海地产多次通知董笑菲协助办理，但董笑菲均予以推迟，其次保证期间截止至2010年3月26日，到目前为止已经超过诉讼时效，综上未还款并非中海地产过错，请求法院驳回原告对中海地产主张权利的诉讼请求，对欠款金额及欠款事实没有异议，但对罚息有异议，异议内容同董笑菲。
庭审中，原告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、个人住房（商业用房）借款合同（复印件），证明原告与被告之间约定贷款的事实，关于贷款数额、还款方式、利息、罚息及违约责任的约定，合同明确约定若被告不按期还款，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还借款本息，及相关费用，被告宋文玺为该合同的保证人，在保证期间内对董笑菲的债务承担连带保证责任。
证据（二）、商品房买卖合同一份，证明被告董笑菲在被告中海地产处购买房屋并证明该笔贷款的使用用途。
证据（三）、1.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；2.商品房销售贷款合作协议书；证明被告长春中海地产有限公司对董笑菲的债务承担连带保证责任。
证据（五）、对账单及拖欠明细（截图），证明被告自2014年12月13日拖欠贷款及至今拖欠的具体数额，我方诉称的利息及罚息的起算时间自2014年12月13日起开始计算，以本次陈述为准，该份证据原告将在庭后三日内向法庭提供打印后的文本。
被告中海公司为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、1.商品房买卖合同；2.个人住房（商业用房）借款合同，证明董笑菲应对其购买的商品房承担付款义务，宋文玺承担连带保证责任。
证据（二）、1.、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；2、商品房销售贷款合作协议书，证明若中海地产代为清偿债务，原告应同时将抵押权转让给中海地产，并协助中海地产向贷款人追缴贷款本息及相关费用。
被告董笑菲、宋文玺没有提供证据，对原告、被告中海公司提供的以上相关证据合议庭依法酌定。
经审理查明，一、（一）2008年3月26日，原告（即乙方）与被告中海公司（即甲方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于工农大路南，南湖大路北，南湖公园以东项目所属之中海·南湖1号房产的商品房发放个人住房贷款。乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额500，000，000.00元的住房抵押贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的费用；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购房住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。被告中海公司与原告分别在落款甲、乙双方处加盖公章。（二）2008年4月8日，原告（即乙方）与被告中海公司（即甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：该合同所担保的债权是指自2008年3月26日至2010年3月26日期间因乙方向债务人（即因购置座落于工农大路南，南湖大路北，南湖公园以东项目所属之中海·南湖1号（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为伍亿元整。甲方提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告中海公司与原告分别在落款甲、乙双方处加盖公章。被告中海公司未依上述协议代偿过贷款，该合同项下最高额保证额度仍为500，000，000.00元。
二、2009年8月13日，原告与被告董笑菲、宋文玺签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告董笑菲向原告借款贰佰陆拾肆万元整，用于购买被告中海公司所售位于工农大路住房，借款期限为2009年7月29日至2039年7月29日。贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调30%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原告将款项一次性划入被告中海公司账户。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日的前一日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人指定委托扣款账户名称为董笑菲。借款人的还款方法为等额本息还款法。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。借款人发生下列任一情况……1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告在贷款人一栏加盖合同专用章，被告董笑菲在借款人处签字按手印，被告宋文玺在保证人处签字按手印。2009年8月13日，原告将2，640，000.00元转入借款人指定帐户。
三、2009年7月27日，被告董笑菲与被告中海公司签订《商品房买卖合同》，购买被告中海公司位于朝阳区工农大路的房屋，合同约定，被告董笑菲应在签订商品房预订书之日起10日内备齐银行按揭资料，并于2009年7月27日前支付全部房价款的22.22%，计669，000.00元，余款进行银行按揭。该房屋至今未办理他项权利证书。
另查明，被告董笑菲自2014年12月13日开始拖欠利息及罚息，截至2015年5月5日，共计拖欠借款本金22，678.84元，利息及罚息44，406.28元。现原告在庭审中将诉讼请求明确为：1.被告董笑菲偿还贷款本金2，394，464.67元及利息、罚息（自2014年12月13日即拖欠之日起至全部还清本息之日止，按照原告与被告董笑菲、宋文玺签订的借款合同约定计算）；2.被告宋文玺、长春中海地产有限公司承担连带责任；3.诉讼费及律师费由被告承担。
本院认为，一、原告与被告中海公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》及原告与被告董笑菲、宋文玺签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关的权利义务。被告董笑菲未按照合同的约定按期还款，应当偿还借款本金2，394，464.67元。二、关于原告主张的利息、罚息，根据合同约定，被告董笑菲不依约按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有停止发放本合同项下的借款并宣布借款立即到期的权利。原告起诉要求被告董笑菲全额偿付剩余借款本金之请求，应当视为对上述权利的行使，故起诉之日即应视为借款到期日，借款合同履行中发生的利息及罚息，应按合同约定，自拖欠之日即2014年12月13日起计算至原告起诉之日止，即2015年2月26日。自原告起诉次日起至实际给付本金之日止的利息及罚息，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、被告宋文玺应当依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，对被告董笑菲的上述债务承担连带保证责任。被告中海公司应当依据其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》，对被告董笑菲的上述债务承担最高额连带保证责任。因原告对被告董笑菲的该笔债权系《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定被担保的债权，且原告向被告中海公司主张保证责任亦发生在该合同约定的保证期间之内，被告虽主张该房屋未办理抵押登记系被告董笑菲之过错，但对该事实未提供证据加以证明，故被告以保证期间已经届满为由拒绝承担保证责任的抗辩，于法无据，本院不予支持。四、关于原告主张的律师费，因其未提供证据予以证明，故对该项主张依法不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告董笑菲于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行借款本金2，394，464.67元、利息及罚息（2014年12月13日起至2015年2月26日的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算；自2015年2月27日起至实际给付本金之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告宋文玺对被告董笑菲的上述债务承担连带责任。
三、被告长春中海房地产有限公司对被告董笑菲的上述债务在500，000，000.00元限度内承担连带责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25，956.00元由被告董笑菲承担，被告宋文玺、长春中海房地产有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 威
代理审判员 谢省伦
人民陪审员 王 瑶
二〇一五年五月七日
书 记 员 倪春祥