云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初1278号
原告云南奥宸物业管理有限公司，住所地云南省昆明市东寺街石桥铺17号金碧商城B座6楼。
法定代表人邹兴权。
委托代理人杨国军，男，汉族，1988年4月20日出生，云南奥宸物业管理有限公司职员。特别授权代理。
委托代理人周玲，女，彝族，1979年9月2日出生，云南奥宸物业管理有限公司法务。特别授权代理。
被告陈方媛，女，1983年4月26日出生。
原告云南奥宸物业管理有限公司诉被告陈方媛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法由审判员李勇适用简易程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理，因本案案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨国军、周玲、被告陈方媛到庭参加诉讼。本案经依法报请延长审限，现已审理终结。
原告诉称：被告向奥宸房地产开发有限公司购买昆明市官渡区橙郡小区二期住房，房号为XX幢XX层XX，于2013年1月13日与原告签订了《前期物业管理服务合同》。在合同履行过程中，原告已对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场所进行了妥善的维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告已经履行了房屋合同中约定的事项，进行了日常的物业管理工作，被告享受了原告的物业服务，但被告从2014年1月1日至2017年12月31日止，共拖欠原告48个月的物业管理费、二次加压费及违约金，金额共计8728.82元。经原告多次催告，被告均不予理睬，拒绝缴纳。根据双方签订的《物业服务合同》第九条第四款之规定：“甲方逾期支付相关费用超过6个月的乙方有权向物业服务履行地人民法院提起诉讼。”综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院要求：1、判令被告立即支付物业管理费7554.12元；2、判令被告立即支付自来水二次加压费288元；3、判令被告立即支付违约金886.7元；4、本案全部诉讼费由被告承担。
被告陈方媛辩称：一、被答辩人恶意划改《前期物业管理服务合同》，向法院提供虚假证据。原、被告于2013年1月12日就物业管理服务达成《前期物业管理服务合同》相关条款。根据《前期物业管理服务合同》第四条中第六项之约定：“本合同期限为贰年，由2012年7月1日起至2014年6月30日，若合同到期后，甲乙双方协商后可以续签”。被答辩人在未与答辩人协商一致的基础上，私自将《前期物业管理服务合同》第四条第六项之约定恶意划改为：“本合同期限为贰年，由2012年7月1日起至2014年6月30日，第一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，若合同到期后，甲乙双方协商后可以续签。”并在起诉时向法院提交了单方面恶意划改且手写改动后的《前期物业管理服务合同》复印件作为“证据”，给公平、公正的判决恶意制造“噪音”，妨碍人民法院审理案件。被答辩人的这种做法不仅侵害了答辩人的合法权益，而且藐视法庭的尊严，本身属于违法行为。二、被答辩人未按约履行合同在先，扭曲事实。理由如下：1、根据《前期物业管理服务合同》中第一条第二项第1款之约定：被答辩人应“对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理”。《前期物业管理服务合同》第二条及第三中也明确了前期物业管理服务的内容及质量，但被答辩人在履行合同时，针对现实存在的问题维修、管理、整改态度极其懈怠。（1）物业共用部位的维修、养护和管理没有达到约定的服务质量。①小区多处楼道检修口破损、走廊踢脚瓷砖脱落、墙体饰面瓷砖脱落、地下排风口百叶脱落、外墙乳胶漆污损……，未妥善修复；②个别楼层过道墙面有水渍印，但被答辩人并未查明原因，答应修复墙面未妥善修复；③小广告张贴现象十分严重，甚至粘贴至业主入户门口，尤其电梯门及电梯间内部，粘贴的小广告满目疮痍，未有效清理。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理没有达到约定的服务质量。①小区多处供电线路损坏、照明灯具损坏，未妥善修复，夜间一片漆黑，存在安全隐患；②多处消防栓箱破损，未妥善修复，存在安全隐患；③配电箱柜门长期未锁闭，可随意开启，里面配电元件裸露在外，内部线路凌乱，无人维护和管理，存在巨大的安全隐患；④室外道路多处路面损坏，未妥善修复；⑤多处安全指示灯脱落、报警器脱落、配电盒未封闭，电线外露，被答辩人未派人妥善维修、管理，存在安全隐患；⑥自2012年7月1日交房至今，小区所有单元门可视门禁系统、监控系统运行不正常、一直处于失效状态，无论白天还是晚上单元门常年开启，未进行管理、维修，存在巨大的安全隐患。（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通没有达到约定的服务质量，公共区域多处被占用，废弃物、保洁用品堆放杂乱。（4）公共绿化的养护和管理没有达到约定的服务质量。室外绿化未能有效保养和管理，小区绿化草皮损坏、枯死部分至今未修复，甚至随意在绿化用地上铺水泥路，影响小区形象。（5）车辆停放管理没有达到约定的服务。答辩人默许消防通道被租客用作停车场，车辆乱停乱放，小区内人行景观路面压损严重，有损小区外部形象。（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理没有达到约定的服务质量。地下停车场入口处保安亭经常无人值守，单元门无保安值守，脱岗严重，无关车辆和人员可随意频繁出入，小区已处于“任何人可以畅通无阻的到达小区任何地方”的状态，业主没有得到足够安全保障。（7）被答辩人占用（默许他人占用）物业共用部位，改变其使用功能。被答辩人未经业主许可，默许幼儿园、温泉酒店、商铺租用者私自占用小区共用部位、随意在绿化带上铺路、在外墙私装户外升降梯，甚至将车辆停放至小区人行景观道上、消防通道上，并压坏路面花砖，未妥善修复，严重侵害小区业主的切身利益。以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”。2、事实并非被答辩人起诉状所述“经原告多次催告，被告均不予理睬，拒绝缴纳”。自2013年1月12日答辩人接房时按照交房惯例，被“强制”与云南奥宸房地产开发有限公司子公司
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云南奥宸物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》至今，仅于2017年3月3日收到被答辩人唯一一次“关于欠缴物管费的《催告函》”，答辩人于2017年3月5日对催告函进行了回复，提出了小区目前存在的问题，及本人缴费的前提条件。随后被答辩人虽通过电话与答辩人取得联系，对存在的问题进行了沟通，但并未正视小区物业管理过程中存在的问题，甚至在《催告函》中载明的缴费截止日期之前，就将答辩人告上法院，足以表明被答辩人没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的“经原告多次催告，被告均不予理睬，拒绝缴纳”，无奈诉至法院。三、物业管理费及二次加压费的计算期间缺乏合同依据。首先，被答辩人若想承接物业服务项目，应当通过招投标的方式竞标，本案中，被答辩人没有提交招投标文件使答辩人有理由怀疑其物业服务项目的程序违法。其次，根据《前期物业管理服务合同》第四条中第六项之约定：“本合同期限为贰年，由2012年7月1日至2014年6月30日止，若合同到期后，甲乙双方协商后可以续签”。2014年6月30日《前期物业管理服务合同》履行期满后，被答辩人并未就后续物业管理事宜与答辩人协商。2014年6月30日以后，答辩人与被答辩人没有物业管理服务权利义务关系，不存在合同违约债务问题。四、被答辩人主张的2013年7月1日至2014年6月30日期间物业管理费及二次加压费已过诉讼时效。被答辩人起诉状所述“经原告多次催告，被告均不予理睬，拒绝缴纳”，答辩人除2107年3月3日收到过一次原告的《催告函》外，并没有收到过其他催费通知，被答辩人也未提供证据证明其通过其他合法方式通知答辩人支付物业费，对于被答辩人催收的行为答辩人不知情；其次，按照《前期物业管理服务合同》，被答辩人自2014年6月30日之后对小区已没有物业管理关系。而被答辩人在2017年1月20日才向贵院起诉，其行为已超过法律规定的2年诉讼时效。
本案双方当事人争议的焦点：1、被告是否应按照与原告签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》的约定向原告支付物业服务费及违约金；2、原告主张的2013年7月1日至2014年6月30日期间物业管理费及二次加压费是否已过诉讼时效。
原告针对其诉讼主张，向本院举证如下：
1、身份证复印件，证明被告主体资格；
2、商品房买卖合同备案表，证明被告作为业主的主体资格及管理费缴纳主体的资格；
3、前期物业服务合同，证明原、被告双方约定了物业收费及其他因服务而代收的费用标准，物业服务原、被告之间的权利及义务；
4、邮政快递回执单，证明原告履行了催收义务。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据1、证据2、证据4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，但存在原告擅自修改合同第4条第六项合同期限的情况，相应的内容系原告自行修改后填上去的，该份合同无效，故对证据3不认可。
被告针对其答辩主张，向本院举证如下：
1、照片图片81份，证明原告未履行相应物业管理义务；
2、催告函1份，证明催告时间尚未满，原告就起诉了被告；
3、关于“催告函”的回复及EMS快递单，证明收到原告催告函后被告已经就相关问题回复了原告。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，照片不能确定是哪个小区的，被告刻意取景，且已经几年没有缴纳物管费了，不能以此具体证明被告的证明目的；对证据2和证据3的真实性无异议，证据3回函公司收到了。
本院综合认证认为，被告对原告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据予以采纳。原告提交的证据3即《前期物业服务管理合同》形式真实、但双方当事人均认可该合同第四条第六项合同期限的内容中存在原告自行涂改修订的内容，本院对该证据中所修改的内容不予采纳，对该证据其余内容予以确认。原告对被告提交的证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对被告提交的证据2、3予以采纳。被告提交的证据1即照片虽形式真实，但该照片不能反映具体拍摄时间及地点，本院对该证据不予采纳。
本案审理过程中，本院于2017年10月26日晚到橙郡小区进行了现场勘查并拍摄了现场照片十二份，经质证，原被告对本奥运品牌自设的现场照片的真实性、合法性、关联性均无异议，本奥运对上述证据予以采纳。
综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告系奥宸*橙郡小区二期：XX幢XX层XXXX房屋业主，该房屋建筑面积89.93平方米。2013年1月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》，双方就橙郡小区物业管理服务达成协议，主要内容有：其中乙方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规、政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将全部管理责任转让给第三方。6、依据本《合同》向甲方收取物业管理服务费用；7、编制物业管理方案及财务年度计划；8、当甲方有装饰、装修服务需要并提出申请时，乙方应将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方；9、乙方不得占用物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；10、向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修等有偿服务；11、自本合同终止时日起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12、乙方有权按照法律、法规的有关规定从事各种经营活动。第二条物业管理服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。此外乙方提供的其他服务包括以下事项：1、业主室内自用部位、自用设施设备的有偿维修服务；2、公共社区文化服务；3、有偿便民服务及特色服务；4、其它代收代缴服务。第四条物业管理服务费用、相关费用及有关约定，一、物业管理服务费用及相关费用：1、物业管理服务费从2013年1月12日起开始计收（以交房通知时间为准）；2、甲方每月按所拥有物业的建筑面积需缴纳的物业管理服务费标准为1.75元/平方米；3、甲方每月需缴纳的自来水二次加压费：6元/户*月；4、生活垃圾清运处置费：10元/户*月；5、利用住宅改变其用途做办公室及经营场所的，乙方可在收费标准基础上上浮50%。……四、甲方在接房时需向乙方预交壹年的物业管理费，今后一年一交。五、乙方将业主每年发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到本小区物业管理处缴纳。六、本合同期限为贰年，由2012年7月1日起至2014年6月30日，若合同到期后，甲乙双方协商后可以续签。除以上内容外，双方还对物业服务的质量和标准、专项维修资金的管理与使用、保险、违约责任等相关事项进行了约定。其中对违约责任的约定为：一、乙方违反本《合同》，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；二、甲方违反本《合同》，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；三、乙方违反合同，擅自提高收费或乱收费的，甲方有权要求乙方退回所收的擅自提高的部分和乱收的费用。四、甲方逾期支付相关费用超过6个月的，乙方有权向物业服务履行地人民法院提起诉讼。庭审中，原、被告均确认根据双方签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》的约定，被告尚未向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日止共四个年度的物管费7554.12元及二次加压费288元（每年度为72元）。2017年1月23日，原告向被告邮寄了一份《催告函》，催告被告于2017年2月28日前缴纳欠缴的2014年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费及二次加压费。被告收到该《催告函》后于2017年3月5日对原告进行了回复，要求原告对其物业服务中存在的问题进行全面整改后才愿意缴纳相应的物业服务费用。庭审中，双方当事人均确认奥宸*橙郡小区二期自被告入住后至今均未开启使用各栋单元楼门禁系统，另经本院现场勘查证实该小区内部分路灯损坏、地下车库部分有渗水现象，因地下车库未启用安全门，行人可以直接从车库电梯到达任何楼层。另双方当事人均确认自双方签订《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》至今均系原告在对奥宸*橙郡小区二期进行物业服务。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》系原告与被告陈方媛的真实意思表示，且其内容不违反相关法律规定，系合法有效的协议，双方均应按照协议约定全面履行各自所负义务。根据本案查证事实及双方当事人的确认可证实被告已经向原告交纳了截止2013年12月31日的物业服务费。对于2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费，被告认为双方签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》所约定的合同期限为贰年，即于2014年6月30日到期，因双方未续签合同，故双方之间不存在物业管理服务的权利义务，对此本院认为，虽本案中原、被告签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》所约定的合同期限已经于2014年6月30日到期，但根据本案查证事实及双方当事人的自认，自2014年6月30日后至今双方虽未续签合同，但原告一直继续履行对奥宸*橙郡小区二期的物业服务，故本院确认双方之间存在事实上的物业服务合同关系。对被告提出因原告未切实履行合同所约定的物业服务，存在诸多问题，故被告不应向原告支付物业服务费的辩解意见，本院认为，根据本案被告所提交证据及本院现场勘查情况可证实原告在履行物业服务合同过程中确实存在一些需进一步改进的地方，如小区部分路灯损坏未更换、楼宇安全门未启用、地下车库渗水、安全监控设施设置欠缺等问题，但根据双方所签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》的约定，即便原告在履行合同过程中存在未达到管理服务质量约定标准的情况，被告亦不能以此为由拒交物业服务费，故对被告以此为由拒绝向原告交纳物业服务费的辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故根据上述法律规定，被告应承担继续履行即支付尚欠的物业服务费的义务。至于被告应向原告交纳物业服务费的具体数额，因双方自2014年6月30日之后未续签合同亦未签订新的合同，故本院仍参照双方所签订的《奥宸*橙郡小区前期物业管理服务合同》所约定标准予以认定，故对于原告要求被告支付自2014年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费7554.12元及二次加压费288元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金886.7元的诉讼请求，因本案中原告在提供物业服务过程中确实存在部分服务未达到管理服务质量约定标准的情况，被告未按时交纳物业服务费并非出于恶意违约，对此情况原告亦存在一定的过错，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告提出原告主张的2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及二次加压费已经超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据上述法律规定，原告向本院提起诉讼时并未超过三年的诉讼时效，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈方媛于本判决生效之日起十日内支付原告云南奥宸物业管理有限公司2014年1月1日至2017年12月31日止的物业管理服务费7554.12元、自来水二次加压费288元；
二、驳回原告云南奥宸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告陈方媛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本案申请强制执行的期限为判决生效后两年内。
审 判 长 李 勇
人民陪审员 汤丽华
人民陪审员 李绍坤
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 胡 鑫
王诚