山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第682号
上诉人（原审被告）：隋鹏，男，1983年11月3日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审被告）：隋旭明，男，1956年11月4日出生，汉族，住威海市环翠区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：毕崇伟，山东凌云志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：威海市环翠区环安建筑公司，住所地威海市环翠区新威路120号。
法定代表人：隋旭明，经理。
委托诉讼代理人：高佩良，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕守林，男，1982年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
上诉人隋鹏、隋旭明、威海市环翠区环安建筑公司（以下简称环安公司）因与被上诉人吕守林房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2011）威环民重字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
隋鹏、隋旭明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕守林的诉讼请求。事实与理由：1.案涉房产系隋鹏个人财产，隋旭明及环安公司均无处分权，而事实上隋鹏并未向吕守林出售案涉房产，环安公司与吕守林签订的房屋买卖合同也因未经房屋产权人隋鹏追认而无效；2.隋旭明原与吕守林之父吕世杰协商转让梦海园50号楼501室，后因双方协商未果，该房屋转让给他人。隋旭明并未向吕世杰及吕守林转让46号楼301室房屋（以下简称案涉房屋），也未实际向其交付房屋，双方就案涉房屋未达成合法有效的房屋买卖合同，故吕守林无权对案涉房屋主张权利。
环安公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吕守林的诉讼请求。事实与理由：1.案涉房产系隋鹏个人财产，隋旭明及环安公司均无处分权，环安公司与吕守林签订的房屋买卖合同因未经房屋产权人隋鹏追认而无效；2.隋旭明未向吕世杰及吕守林转让案涉房屋，吕守林强行占用案涉房屋并非基于合法的房屋买卖合同，其不应对案涉房屋享有权利。
隋鹏、隋旭明及环安公司分别对对方的上诉请求答辩称，同意上诉请求及事实理由。
吕守林对隋鹏、隋旭明及环安公司的上诉请求答辩称，案涉房屋原系隋旭明自水产公司购买，其有权予以处分。隋旭明为吕守林出具了房款收据，由隋旭明任法定代表人的环安公司也与吕守林签订了房屋买卖合同，故双方形成合法有效的房屋买卖合同关系，现案涉房屋登记在隋鹏名下，其应与隋旭明一起履行房屋产权变更登记之义务。
2011年7月21日，吕守林向一审法院提出诉讼请求：隋鹏、隋旭明共同协助吕守林办理案涉房屋的产权变更登记手续。
一审法院认定事实：隋旭明系隋鹏之父，亦系环安公司之法定代表人。环安公司原属全民所有制企业，因不按规定办理年检，于2001年11月26日被吊销营业执照，已停业多年。
吕守林之父吕世杰于1998年与隋旭明口头协商为吕守林购买梦海园的房屋，并至2002年前后将53万元房款交付给隋旭明，隋旭明以个人名义给吕世杰出具了收款条。
案涉威海市区梦海园46号楼301室房屋的土地使用权人原系威海水产开发公司，该公司系环翠区海洋与水产局（以下简称区水产局）开办的企业，现已破产。水产开发公司破产案的卷宗材料记载，2000年10月9日，隋旭明与区水产局签订楼座转让合同，约定区水产局将梦海园6号和8号（即后来的46号和50号）楼两楼座转让给隋旭明，价款为100万元。隋旭明还曾向一审法院出具书面说明，称其在2000年10月9日购买了上述两处楼座，已支付了80万元。一审法院从区水产局的明细账查询到，隋旭明分数次交纳了楼座款，区水产局向隋旭明出具了收款收据，交款人为隋旭明个人。购买楼座后，由梦海房地产开发处作为建设单位，环安公司作为施工单位负责施工建设46号和50号楼，楼房建成后初始产权登记在水产公司名下。
2001年9月12日，隋旭明代表隋鹏与威海水产开发公司签订了房地产买卖契约，约定水产开发公司将其所有的梦海园46号楼房屋所有权出售给隋鹏，建筑面积为822.79平方米，价款为150万元，付款方式为隋鹏于2001年9月11日一次性付款150万元。隋旭明称，签订该合同仅是为办房屋登记所用。2001年9月14日，梦海园46号楼被变更登记在隋鹏名下。吕守林主张此时隋鹏尚未成年，不具有经济能力，该合同系隋旭明安排的。
2005年年初前后，隋旭明将梦海园46号楼3号房屋交付给吕守林，吕守林装修后居住使用至今。2005年5月6日，吕守林与环安公司了签订一份《房地产转让合同》，合同约定环安公司将案涉房屋所有权转让给吕守林，价款为50万元，并注明双方房款已结清，合同经手人为环安公司经理刘新科。刘新科向一审法院出具书面材料称，吕守林之父吕世杰以按电表为由要求签订房屋买卖合同，刘新科称房子不是公司的，需等隋旭明回来签。吕世杰称无所谓，仅为了按电表。因刘新科未联系上隋旭明，其考虑公司早就吊销，公章也作废，认为不会出什么问题，所以就给吕世杰写了合同。隋旭明后来得知此情况曾以房屋系隋鹏而刘新科代表公司签合同不妥为由责怪刘新科。刘新科解释说仅为了安装电表，不会有什么问题。
一审法院另对梦海小区46号楼和50号楼的其他房主进行了调查，情况如下：46号楼401室房屋系2007年由隋鹏出售给王婧婧；50号楼301室房主刘京琦和401室房主王浩然均称，房屋系自己父亲与隋旭明共同购买的楼座，根据出资的多少，他们各自分得一套，其余由隋旭明分得，房证是入住很久之后办理的；501室房主殷毅的父亲称，其于2002年左右从隋旭明手中购买该房屋，将房款交给隋旭明，所有手续都是隋旭明去办理的。201室房主徐成德称，其得知梦海小区的房子系环安公司开发的，隋旭明系公司法定代表人，所以就找隋旭明协商购买房屋的事宜，相关手续均是隋旭明准备的，后其持材料与水产公司签订转让合同并办理了房证。徐成德还称，其与吕世杰一起找隋旭明购买梦海园50号楼的房屋，吕世杰所买房屋后来被调至另一栋楼。隋旭明现也居住于46号楼内。
一审诉讼中，对于吕守林是与环安公司还是与隋旭明建立房屋买卖关系，双方有争议。吕守林在原审中主张，其与环安公司建立房屋买卖关系，环安公司向水产公司购买楼座，并提供证人刘某、孙某出庭作证。两证人均证实环安公司曾向水产开发公司购买梦海园46号楼和50号楼两个楼座。隋鹏、隋旭明及环安公司则认为证人陈述不属实，是隋旭明以个人名义购买楼座。本案发回重审后，吕守林则称，根据吕世杰与隋旭明就房屋买卖的协商、房款交纳、房屋交付及签订房屋买卖合同的环安公司由隋旭明担任法定代表人这些情况，应认为吕守林与隋旭明之间建立了房屋买卖合同。
一审法院认为，本案争议的第一个焦点为买卖合同的当事人，即吕守林与隋旭明建立房屋买卖关系还是与环安公司建立房屋买卖关系。从查明的事实看，吕世杰与隋旭明个人口头协商为吕守林购买房屋，隋旭明陆续收取吕世杰为吕守林交纳的房款，所出具收款收据均以隋旭明个人名义，并未涉及环安公司，也未盖有环安公司公章，后隋旭明个人与区水产局签订楼座转让协议和支付楼座款，也均未涉及环安公司，上述系列行为均由隋旭明以个人名义所实施，而非代表其所任职的环安公司实施。尽管吕守林于2005年与环安公司签订了房屋买卖合同，但此时环安公司早已被吊销营业执照，并有合同经手人公司副经理刘新科证实当时签合同时只为安装电表。因此表明，吕世杰代表吕守林与隋旭明个人就房屋买卖关系达成口头协议，尽管双方未签订书面合同，仍可以认定吕守林与隋旭明个人之间建立了房屋买卖合同关系。
本案争议的第二个焦点为：在案涉房屋已登记所有权人为隋鹏的情况下，隋旭明能否继续履行买卖合同，与隋鹏协助吕守林办理房屋过户手续。吕守林与隋旭明建立买卖合同关系依法成立并生效，双方均应履行各自的义务。吕守林已向隋旭明支付了房款，隋旭明除应履行交付房屋的义务之外，还应积极履行协助吕守林办理房屋过户手续等合同附随义务。虽然案涉房屋现登记在隋鹏名下，但从查明的事实看，隋旭明代表隋鹏与威海水产开发公司与签订的房地产买卖契约仅为了办理房屋登记所用，二者之间并不存在真正的买卖合同关系。另外，隋鹏当时尚未成年，不具有经济能力，仍属于隋旭明的家庭成员，隋旭明将房屋登记在其家庭成员名下不能阻却其继续履行为吕守林办理房屋过户手续的义务，隋旭明应与隋鹏共同协助吕守林办理房屋过户手续。因此，吕守林的诉讼请求，理由正当，予以支持。案经审判委员会审议决定，并依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：隋旭明继续履行其与吕守林之间的房屋买卖合同，与隋鹏共同协助吕守林办理威海市环翠区梦海园46号楼301室房屋的过户手续。案件受理费6420元及保全费1670元，均由隋旭明、隋鹏负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，双方均认可梦海园50号501室房屋面积为206平方米，46号楼301室房屋面积为223平方米。案外人丛培君曾起诉隋旭明，主张其于2004年自隋旭明处购买梦海园50号601室房屋（面积为206.82平方米，另有阁楼134.2平方米），要求其协助办理产权变更登记手续，双方在二审诉讼中达成调解协议，约定该房屋作价90万元转让给丛培君，由丛培君支付差价，隋旭明协助办理产权变更登记手续。
本院认为，根据威海水产开发公司破产卷宗的材料看，隋旭明以其个人名义购买梦海园50号和46号房屋并支付了部分购房款，隋旭明也曾向法院提交书面说明，自认其自水产公司购买上述房产并支付部分购房款的事实，结合46号楼和50号楼其他购房者的证言，两栋楼的房屋销售均系隋旭明办理，隋鹏在交易时并无独立的经济能力，故本院认定案涉房屋应系隋旭明所购，其有权予以处分。吕守林主张其与隋旭明形成房屋买卖合同关系，并提供隋旭明签字的收款收据，该收据载明隋旭明以个人名义收取了上述款项，款项事由为房款，而事实上吕守林已经自2005年左右实际占有案涉房屋至今，隋旭明也居住在同一栋楼内，双方同住多年并无异议，故可以认定隋旭明和吕守林就案涉46号楼301室房屋达成了买卖合意，双方形成事实上的房屋买卖合同关系，虽然案涉房屋登记在隋鹏名下，但隋旭明系实际产权人，应与隋鹏共同履行协助办理过户手续之合同义务。隋旭明主张案涉301室房屋系吕守林强占，对此未能提供证据证实，且与本案查明的事实不符，本院不予采信。根据相关规定，房屋买卖合同应当签订书面合同，明确房屋坐落、面积及价款等条款，吕守林在诉讼中提供了其与环安公司签订的房屋买卖合同，虽然该合同由环安公司盖章并经该公司员工刘新科签字，但合同未经隋旭明本人签字确认，根据刘新科证实的合同签订过程看，在无其他证据佐证的情况下，不能当然的认定该合同系房屋权利人隋旭明的真实意思表示，故该合同不能作为有效证据予以采信。双方虽然形成事实上的房屋买卖合同关系，但对具体房屋坐落及价款等合同实质条款均存有争议，在仅有收款收据的情况下，基于双方买卖关系形成且买房人已装修并居住多年的事实，为稳定交易秩序，切实保护双方的合法权益，对双方间的房屋买卖关系应予认定，购房价款可以参照买卖关系形成时的市场价格予以确定。从现有证据看，隋旭明曾于2004年向案外人转让50号楼的房屋一套，双方最终通过协商的方式确定了房屋价格，该价格能够反映出当时的市场价格及双方对房屋价值的合理预期，本院参照该房屋情况酌定案涉房屋在2004年至2005年期间的市场价格约为3300元/平方米，据此案涉房屋在买卖时的价格大约为730000元。吕守林已付购房款530000元，尚欠200000元，现吕守林要求隋旭明办理过户手续，其应当同时支付上述差价款及逾期付款的利息，为减轻双方诉累，本院对差价款一并处理，由吕守林向隋旭明支付上述差价款200000元，吕守林自认其于2005年初收房，因其未支付相应差价款，故本院酌定吕守林自2005年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计付上述差价款的利息。综上，隋鹏、隋旭明的上诉请求合理部分，本院予以支持。环安公司的上诉请求理由不当，本院不予支持。一审判决依据吕守林与环安公司签订的房屋买卖合同认定购房款已经付清有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2011）威环民重字第1281号民事判决，即隋旭明继续履行其与吕守林之间的房屋买卖合同，与隋鹏共同协助吕守林办理威海市环翠区梦海园46号楼301室房屋的过户手续；
二、吕守林向隋旭明支付房屋差价款200000元及利息（以200000元为本金，自2005年1月1日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
上述办理房屋过户手续及款项支付义务，均于本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6420元，保全费1670元，合计8090元，由隋鹏、隋旭明负担5393元，吕守林负担2697元；二审案件受理费12840元，由隋鹏、隋旭明负担4280元，吕守林负担2140元，威海市环翠区环安建筑公司负担6420元。
本判决为终审判决。
审判长 于大海
审判员 蒋 涛
审判员 侯善斌
二〇一八年二月二十四日
书记员 刘双双