浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第397号
上诉人（原审被告）台州市××开发有限公司，住所地
温岭市城西街道××号。
法定代表人蒋某某。
委托代理人王某某。
被上诉人（原审原告）葛某某。
委托代理人汪某某。
上诉人台州市××开发有限公司因商品房销售合同纠纷
一案，不服温岭市人民法院（2010）台温民初字第534号民事
判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于20
10年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人台州市××开发有
限公司的委托代理人王某某，被上诉人葛某某的委托代理人汪
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年8月6日，原告葛某某与被告港源
房地产公司使用浙江省建设厅、浙江省工商局统一监制的浙江
省2000年修改版合同格式文某，签订了商品房买卖合同一份，
合同约定：原告购买港源华庭1幢3单元708室，房款为386822
元，出卖人应在2008年12月28日前交付房屋，如逾期，自约定
的交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日支付房款
的万分之一点五的违约金等等。其中合同第十五条约定：出卖
人应当在商品房交付使用后的90日内，办理权属（包括契证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报
产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期
限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房时，双方同意出
卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原告已付清房款
。2009年3月27日，被告向原告交付房屋。2009年6月20日，因
延误交房，被告支付给原告违约金4116元，因面积误差，被告
退还原告房款5688元，双方还约定：因测绘成果调整，故办理
权属登记以调整后的最终测绘成果报告的日期起算。2009年7
月13日，温岭市城建房地产测绘有限公司出具了最终测绘成果
报告书。2009年7月27日，被告向温岭市房管处申请办理房屋
所有权初始登记并提交了相关资料，登记机关于同日受理。同
年10月12日，被告向市国土资源局补交土地出让金13048元，
同年12月2日，被告与市国土资源局、城西街道莞田村村民委
员会签订了国有土地出让合同补充协议书，协议书约定：经验
收，地上超合同建筑面积237.84平方米，按有关规定需补交地
上建筑面积出让金13048元，被告缴纳上述款项后，按上述变
更地上部分建筑面积。被告分别于2009年12月11日和2010年1
月12日取得土地使用权分割登记许可证和讼争房屋房产权证。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双
方真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方对合同第十五
条的理解某某争议，因此需对该条款的含义进行解释。合同法
第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当
按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯
以及诚信原则确定该条款的真实意思。结合该合同文某是按照原办证程序制作的，根据合同第十五条所使用的文字的含义及
购买人有权及时取得房屋的所有权的合同目的，合同第十五条
应解释为：出卖人应当在交房后90日内将合格的规划许可证验
收证明、测绘报告、合格的港源华庭整宗地的土地使用许可证
明等提交登记机关备案，根据备案资料直接办理购买人的权属
登记，否则出卖人就应承担违约责任。虽然现行登记规定需要
进行初始登记，购买人不能直接办理权属登记。但被告也应当
按照约定在交房后90日内将上述合格的资料交到登记机关。被
告港源房地产公司虽然提交了有关资料，但因被告的房屋超标
，其提交的整宗地土地证有实质瑕疵，需经土管部门补签土地
出让合同、补交土地出让金后方可进行土地分割登记，被告为
与有关部门交涉而耽误了时间，从2009年7月13日测绘报告日
起算，到2009年12月2日所交资料才全部某某，超过了90日。
综上，因被告的责任，致使原告不能及时取得权属证书，应依
照约定按已付的房款的百分之三支付违约金。被告支付违约金
后，还应依照约定协助原告办理过户手续。依照《中华人民共
和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款
的规定，判决：一、被告台州市××开发有限公司支付给原告
葛某某违约金11434.02元，在本判决生效后十日内付清。二、
被告台州市××开发有限公司在本判决生效后十日内将讼争房
屋的门牌证、土地分割许可证、房屋所有权证、销售发票、抵
押贷款公证书交给原告葛某某并协助原告办理过户手续。如果
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由被
告台州市××开发有限公司负担。
宣判后，台州市××开发有限公司不服，上诉称一、上
诉人于2009年7月27日申请办理房屋所有权初始登记并于同日
获得受理，此时上诉人的合同义务已完成。被上诉人以双方签
订的商品房买卖合同第十五条为依据主张上诉人违约，而该条
款的规定已不符合现行房地产权属登记制度。原条款规定的是
备案制，现为初始登记制，上诉人申请办理初始登记时应当提
交的资料，与原备案制下上诉人申请备案应当提交的资料是一
样的。因此应确定上诉人只要向权属登记机关提交相关资料申
请初始登记，并获得受理，上诉人即完成了合同义务。至于权
属登记机关办理初始登记的时间，一则这是办证制度变更后“
多出来”的时间，二则行政机关的办理时间并不是上诉人能控
制的，因此不应当将此时间计算到上诉人履行合同义务的90天
时间内。否则，就不合理地加重了上诉人的合同义务。二、上
诉人申请初始登记时提交的整宗土地证并无实质瑕疵，补交土
地出证金是办理初始登记的正常程序，不存在因上诉人责任耽
误了初始登记办理时间。所有的房地产建设项目，都会存在建
成后的实测面积与规划图纸的规划面积有一定误差的情况。这
样的误差是人力不可避免的，也是法律允许的。误差率为1.03
1%，在正常范围内，国土部门要求补交的土地出让金13048元
是原已交土地出让金的0.1%。所以，在初始登记办理中补交土
地出让金是正常程序。不能以此认为是上诉人的责任，更不能
认为上诉人2009年7月27日提交初始登记的整宗土地证存在实质瑕疵。上诉人不存在违约事实，原判决认定上诉人构成违约
，向被上诉人支付逾期办理权属证书的违约金某误。请求撤销
原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。一、二审诉讼费用由
被上诉人负担。
被上诉人葛某某辩称，到目前为止，上诉人还扣留着已
经办好的相关材料，致使被上诉人的房地产权证至今无法办理
。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，要求驳回上诉，维
持原判。
经审理本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。
本案争执的是上诉人在履行为被上诉人办理房屋产权登记、土
地使用权登记的过程中，有无违约行为，要否承担违约责任。
商品房买卖合同第十五条约定了上诉人在商品房交付使用后90
日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关
备案，该资料应是合格的，可根据该资料直接办理权属登记。
还约定了上诉人只有对被上诉人逾期办证有过错的，才承担责
任。本案的商品房交付时间为2009年3月27日，虽然温岭市房
管处于2009年7月27日受理上诉人房屋所有权初始登记的申请
，但上诉人为办理房屋所有权初始登记而提交的整宗地土地证
与实际不符，地上超合同建筑面积237.84平方米，需补签国有
土地出让合同并补缴土地出让金后，才可办理土地使用权分割
登记许可证和房屋产权证。上诉人于2009年10月12日补交了土
地出让金13048元，2009年12月2日又与温岭市国土资源局、城
西街道莞田村村民委员会签订了国有土地出让合同补充协议书。之后，上诉人于2009年12月11日和2010年1月12日取得土地
使用权分割登记许可证和讼争房屋产权证。上诉人没有提供证
据证明其提交的资料完备，补交土地出证金是办理初始登记的
正常程序，故原审法院认定因上诉人的责任，至2009年12月2
日所交的资料才全部某某，已超过了90日是正确的。上诉人违
反商品房买卖合同第十五条约定，判决由上诉人向被上诉人支
付逾期办理权属证书的违约金并无不当。上诉人的上诉理由不
能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费86元，由上诉人台州市××开发有限公
司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 徐慧华
审 判 员 牟伟玲
二〇一〇年八月十日
代书记员 赵灵仙