连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第01032号
原告连云港市二月花物业管理有限公司，住所地连云港市新浦区海昌南路与海宁大道交叉口西侧。
法定代表人郑振铎，该公司经理。
被告连云港市蓝天艺术幼儿园，住所地连云港市海州区南极南路188号水墨江南小区**号。
法定代表人刘晶鑫，该幼儿园园长。
委托代理人王薇，江苏海郡律师事务所律师。
原告连云港市二月花物业管理有限公司（以下简称二月花物业公司）与被告连云港市蓝天艺术幼儿园（以下简称蓝天幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员姜如明独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告二月花物业公司的法定代表人郑振铎到庭参加诉讼，被告蓝天幼儿园法定代表人刘晶鑫及其委托代理人王薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告二月花物业公司诉称，2014年1月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了小区物业管理服务合同，合同对双方的权利义务作了明确约定，被告在该小区经营用房面积为2768.9平方米，按合同约定被告应按每月每平方米1.00元的标准交纳物管费，但被告没有依约缴纳2014年的物管费，并以种种理由推脱责任，现根据法律的相关规定依法诉至贵院，请求依法判令被告支付12个月的物业服务费33226元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告蓝天幼儿园辩称，1、本案原告起诉答辩人作为被告主体错误被告不是小区业主，原告的起诉与法无据。2、原告起诉物业合同的合法性和有效性，有待商榷，与原告签订的此合同的业主委员会，是否经过合法程序选聘物业公司需要原告方进一步举证。原告起诉被告给付2014年全年物业费用，没有事实和法律依据。3、答辩人作为小区配套幼儿园既非商业性质也非住宅性质，合同中仅就原告为小区商业、住宅提供物业服务和收费标准，进行了概括约定，并为就答辩人提供的物业服务和收费标准进行约定，且原告也从未对答辩人进行过物业服务和收费标准的沟通、协商，因此原告计算物业费的标准无事实和法律依据。4、答辩人单位内部及周围的安保、保洁、绿化、化粪池的清掏等事宜均是答辩人花费大量资金聘请专人清理，原告从未给答辩人提供任何物业服务，且基于物业合同的相关条款，原告没有做到相应的物业服务，且基于实际情况答辩人也不需要原告提供任何的物业服务。5、被告系小区配套幼儿园依据我国民办教育促进法等相关规定及江苏省人大答复等相关精神，民办教育事业属于公益性学校，民办和公办学校具有同等的法律效力，被告具有公益性，因此按照国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例的精神，根据小区规划配套建设的学校是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定，因此幼儿园是否选择小区物业是有自主决定权。综上，原告起诉答辩人要求给付物业管理费，无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，连云港振兴房地产开发有限公司在本市海州区海昌南路与海宁大道交叉口西侧开发水墨江南小区，并在小区内配套建设水墨江南幼儿园，建筑面积为2768.9平方米，场地面积约为1500平方米，产权为连云港振兴房地产开发有限公司，规划用途为幼儿园。
2011年10月11日，蓝天幼儿园与连云港振兴房地产开发有限公司签订《水墨江南幼儿园房屋租赁合同》一份，约定连云港振兴房地产开发有限公司将其开发所有的位于连云港市新浦区水墨江南小区内，建筑面积为2768.9平方米房屋和场地面积约为1500平方米出租给蓝天幼儿园，用于开办水墨江南小区连云港市蓝天艺术幼儿园，合同中关于乙方（蓝天幼儿园）的权利义务的第3条约定，乙方（即蓝天幼儿园）在租赁期内承担支付该房屋的水费、电费、物业管理费等各项费用；第5条约定，乙方（即蓝天幼儿园）应服从物业管理公司的管理，遵守相关规定。
2013年12月15日，原告二月花物业公司在新浦区水墨江南业主委员会组织的水墨江南小区物业服务项目招标活动中标，在原告二月花物业公司通过对小区管理的试用期后，2014年6月2日，新浦区水墨江南业主委员会（甲方）与原告二月花物业公司（乙方）补签物业服务合同，委托二月花物业公司对水墨江南小区进行物业管理，自2014年6月2日起至2016年12月31日止，约定的主要内容为：从2014年1月1日起，住宅每月每平方米建筑面积0.5元，阳光排屋每月每平方米建筑面积0.75元，商业用房每月每平方米建筑面积1元；每年度3月份起收取该年度上半年的物业费和公摊水电费；二月花物业公司负责小区主出入口24小时执勤、车辆停放管理、小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作、共用设施设备养护维修，对进出小区的机动车辆实施证卡管理，非机动车辆按序停放，垃圾每天至少清运一次、有专业人员实施绿化养护管理、及时修整草坪等工作。
2014年6月10日，连云港市物价局备案通知，确定水墨江南住宅小区的物业服务费多层收费标准为0.5元／平方米／月，阳光排屋收费标准为0.75元。
另查明，被告蓝天幼儿园内部的卫生、保安、绿化等均由幼儿园自己管理、维护，原告二月花物业公司则提供了对该小区包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行的维修养护和管理，对生活服务设施进行的维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及物业服务合同、连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务收取标准的备案通知、资质证书、水墨江南幼儿园房屋租赁合同、照片等证据在案予以证实。
本院认为，水墨江南小区业委会与二月花物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对二月花物业公司和水墨江南小区的全休业主具有法律约束力。
本案争议焦点是：一、小区内配套建设的蓝天幼儿园是否应当交纳物业服务费；二、如果蓝天幼儿园应当交纳物业服务费，则物业服务费的标准如何确定。
关于争议焦点一，首先，由于被告蓝天幼儿园占用的房屋属于水墨江南小区的配套设施，房屋的所有权属于连云港振兴房地产开发公司，蓝天幼儿园是通过租赁取得房屋的使用权。在蓝天幼儿园与连云港振兴房地产开发公司签订的租赁合同中，明确约定了蓝天幼儿园应当按时交纳水电费、卫生费、物业管理费等费用，由此可见，作为蓝天幼儿园的房屋业主连云港振兴房地产开发公司已经选择了参加所在小区的物业管理。其次，被告蓝天幼儿园位于水墨江南小区内，事实上也已享受到二月花物业公司提供的对该小区包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行的维修养护和管理，对生活服务设施进行的维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务。第三、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，本院认为蓝天幼儿园应当交纳物业服务费。
关于争议焦点二，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。本案中，新浦区水墨江南业主委员会（甲方）与原告二月花物业公司（乙方）签订的物业服务合同，对物业服务费的标准只分为普通住宅和商业用房，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。因此，小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。从二月花物业公司实际提供给蓝天幼儿园的物业管理服务来看，其只负责提供蓝天幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由蓝天幼儿园自行负责。若以每月每平米1.00元的商业用房收费标准收取物业服务费，则与二月花物业公司实际提供的服务及承担的义务不相对等，应当予以调整。综合上述情况，本院酌情确定蓝天幼儿园应缴纳2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费用为16613.4元（0.5元／月／平方米×2768.9平方米×12个月）。
综上所述，依照国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港市蓝天艺术幼儿园于本判决生效后十日内给付原告连云港市二月花物业管理有限公司物业服务费16613.4元。
二、驳回原告连云港市二月花物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费630元（原告已预交），由原告二月花物业公司负担300元，被告蓝天幼儿园负担330元。（被告蓝天幼儿园于给付上述物业费时将其负担部分一并给付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费630元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 姜如明
二〇一五年七月三十日
书记员 李小红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。