山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第2348号原告江萍委托代理人徐定杰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告韩治华委托代理人付华，山东海之源律师事务所律师。委托代理人王宁，山东海之源律师事务所实习律师。原告江萍与被告韩治华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江萍的委托代理人徐定杰，被告韩治华的委托代理人付华、王宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江萍诉称，2014年12月2日，被告韩治华与原告签订《房地产买卖合同》，双方约定被告将座落于青岛市市北区辽源路XXX号-XX-X层（含房地产地下室一处）的房产转让给原告，房产建筑面积134.45平方米，用途为商业网点。另，双方签订的《房地产买卖合同》中第六条还约定：此交易过程中原告、被告需缴纳的所有税费由被告承担（包含土地出让金、营业税、房产增值税、契税、房屋维修基金等所有税费）。合同签订后，原告依照合同约定缴纳了全部购房款，被告协助原告办理了部分过户手续，但被告未按照合同约定缴纳已由双方约定应由被告承担并缴纳的税费，经原告多次催款被告仍不履行缴纳税款的义务。截止2015年3月30日，原告尚有合计税款109905.6元尚未缴纳，己构成严重违约。原告为避免损失的进一步扩大，先行垫付了上述税款109905.6元。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院，要求：1、判令被告返还给原告垫付税金共计109905.6元；2、判令被告支付原告律师费7498.11元3、判令被告韩治华承担本案全部诉讼费用（诉讼请求第2、3项合计117403.71元）。被告韩治华辩称，原告主张的由被告履行交易过程中所有税费的主张是基于2014年12月2日双方签订的房地产买卖合同第六条，但是2015年2月13日双方另行签订备案的青岛市存量房买卖合同第八条明确约定：本合同生效后，甲、乙双方应按照国家及本市的有关规定缴纳税费。原被告签订的第二份合同已经对的税费承担进行了相应的变更，变更后是符合相关规定的，涉案房屋买卖应缴纳的契税106500元，印花税1780元，手续费550元和转让手续费537.8元都是房产交易后应当由买受人承担的，并且原被告双方己按2015年2月l3日买卖合同履行完毕，应当由被告缴纳的土地的契税已经由被告交纳，原告起诉被告要求承担其它税费毫无法律和事实依据。根据《中华人民共和国契税暂行条例>第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照本条例的规定缴纳契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条：条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。原告作为房屋买卖合同的承受方，即受让方应承担契税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（××），应当按照本条例规定缴纳印花税。原告做为产权转移书据的领受人是印花税的纳税义务人。根据发改价格[2008]924号《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》第三条规定：非住房房屋登记收费标准为每件550元；第五条规定：房屋登记费向申请人收取。原告作为房屋登记的申请人应缴纳房屋登记费。根据鲁价费发[2011]87号《转发》第二条第一款规定：转让手续费为每平方米8元，新建房由转让方承担，存量房由转让和买受双方各承担50%。原告作为存量房买房人应承担50%的转让手续费，即537.8元，被告也需承担537.8元。另，契税、印花税所产生的是一种征税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，纳税义务人已经由相关法律规定予以明确，原告要求被告承担是没有法律依据的。双方在买卖合同中并没有约定律师费的承担责任，原告起诉律师费由被告承担无事实和法律依据。综上所述，被告仅应当承担转让手续费537.8元，原告提出的其它诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2014年12月2日，被告韩治华（甲方）与原告江萍（乙方）签订《房地产买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方座落于青岛市市北区辽源路XXX号-XX-X层网点（含房地产地下室一处），房产建筑面积134.45平方米，用途为商业网点；此房权属为私房产权，权属证号为青房地权市字第XXXXXXXX号；上述房产转让价款为505万元；签订合同当日乙方支付定金人民币70万元，乙方于2014年12月15日前向甲方支付230万元……交易过程中，甲乙双方需交纳的所有税费由甲方承担，包含（土地出让金、营业税、房产增值税、契税、房屋维修基金等所有税费）……合同成交价格为最终成交价格（505万元整），交易中心过户网签价格的数额与本成交价无关，任何一方无权向对方主张价格权利，乙方在网签时无任何异议必须配合等内容。该合同经原、被告双方签字确认，并有中介方（丙方）盖章确认。合同签订后，原告江萍向被告韩治华账户转账共计505万。2015年3月24日，由江萍交纳契税、印花税、手续费等共计109905.6元，双方办理了买卖房产的过户登记手续。另查明，在房产登记机关备案的买卖合同，是一份原、被告双方于2015年2月13日签订的青岛市存量房买卖合同，该合同内容与双方于2014年12月2日签订的合同有明显不同，其中约定：甲方为韩治华，乙方为江萍；甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及房屋占用范围内的土地使用权；双方协议转让价格为300万元；本合同生效后，甲乙双方应按照国家及本市的有关规定缴纳税、费。对于该合同，原告称当时出于避税的考虑，双方于2014年12月2日签订的合同为双方真实意思表示，真实合同价格505万元，原告也是这么执行的，但考虑到韩治华需要承担税费，在网签价格时做了调整，改为300万，但并没有对原合同进行实质变更，应依据原合同约定，由韩治华承担全部税费。被告认为不存在避税的问题，出现两合同是因为该房屋包括地下室，地下室没有产权，原告在购买房屋时明知，包括地下室和不包括地下室的价格不一致，过户的时候房产交易中心不允许把没有产权的地下室写上，双方协商一致后进行了变更。两合同相冲突的条款应以后合同为准，契税和印花税和房产证书费用由原告承担，被告需要承担537.8元。上述事实，有合同、转账凭证、发票等证据材料及庭审笔录在案佐证，经本院查证及双方质证，足以采信。本院认为，本案争议问题主要有两点，一、双方于2014年12月2日和2014年12月13日分别签订房屋买卖合同，关于税费承担真实意思表示应按哪一份约定为准？二、2014年12月2日的合同中关于应由双方各自承担的所有税费由其中一方承担的约定是否有效？对于双方争议的第一个问题，原告认为出于避税的考虑，真实合同价格505万元，履行的也是2014年12月2日签订的合同。被告认为不存在避税的问题，出现两合同是因为该房屋包括地下室，地下室没有产权，原告在购买房屋时明知，包括地下室和不包括地下室的价格不一致，过户的时候房产交易中心不允许把没有产权的地下室写上，双方协商一致后进行了变更。本院认为，目前的二手房买卖过程中，普遍存在“黑白合同”的问题，应以双方的真实意思表示确认合同效力。从双方履行看，原告按照2014年12月2日的合同约定支付价款，而且该合同中“合同成交价格为最终成交价格（505万元整），交易中心过户网签价格的数额与本成交价无关，任何一方无权向对方主张价格权利……”的约定，可以认定双方在签订合同的同时已经达成在网签过程中签订“白合同”的合意，因此双方于2014年12月13日签订的网签合同不是双方真实意思表示，双方关于税费承担的约定应以2014年12月2日签订的合同为准。关于双方争议的第二个问题，根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。尽管《中华人民共和国税收征收管理法》第四条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，“负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”但该条款是主要针对双方当事人通过合同约定来免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形而定的。具体本案而言，双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应不在此限。因为双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效；并且双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益，双方约定由一方完全承担过户的税费，只是将一方本应缴纳的税收由另一方代为缴纳，并不因此造成国家税收的减少。本案双方约定税费全部由被告承担，那双方约定的购房款无疑要比各自承担税费的情况下高，如认定双方关于税费承担的约定无效，则会加重原告在的购房成本方面的支出，损害其合法利益。因此，原、被告关于由被告承担过户全部税费的约定具有法律效力的。综上，原告要求被告支付已经由原告垫付的税费109905.6元的诉讼请求，依法予以支持；被告的辩解理由与事实不符，不予支持；原告要求被告支付原告律师费7498.11元，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：一、被告韩治华于本判决生效之日起10日内支付原告江萍垫付税费人民币109905.6元；二、驳回原告江萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付原告上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2648元，财产保全费人民币1170元，公告费人民币300元，共计4118元，由原告江萍负担418元，被告韩治华负担3700元（原告江萍已预交，被告韩治华于本判决生效之日起10日内直接支付给原告江萍）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  张立桢人民陪审员  宫清慧人民陪审员  于建芝二〇一五年十二月二十三日书 记 员  吴 洁