新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民初161号
原告：上海兰塘集贸市场经营管理有限公司。住所地：上海市嘉定区安亭镇民丰路***号。
法定代表人：王忠华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘向东，上海永松健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华唯，上海永松健律师事务所律师。
被告：奎屯四海房地产开发有限公司。住所地：新疆伊犁州奎屯市团结东街*****号（三洋广场*楼）。
法定代表人：沈明建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙境延，男，1970年10月13日出生，奎屯四海房地产开发有限公司员工，住奎屯市明镜园11栋251号。
原告兰塘集贸市场经营管理有限公司（以下简称兰塘公司）与被告奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰塘公司的委托诉讼代理人潘向东、华唯，被告四海公司的委托诉讼代理人孙境延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰塘公司向本院提出诉讼请求：l、判令四海公司向其返还借款本金13000000元；2、判令四海公司向其支付2017年7月26日前的利息9000000元（按月息2%计算），之后的利息计付至还清本金之日止。事实与理由：四海公司因生产经营需要，经人介绍，找其借款。2013年11月15日至2014年4月16日期间，其分三次共借给四海公司13000000元，方式为银行转账。其中，于2013年9月30日、2013年11月15日、2014年4月16日分别转账3000000元、2000000元、8000000元，双方约定按月利率3%每月定时支付利息，并且四海公司用房产给债务做抵押担保，房产己备案至其名下。四海公司从2013年11月l5日开始至2015年1月8日期间，共分别向兰塘公司支付过8期3000000元本金部分利息720000元、8期2000000元本金部分利息480000元，共计1200000元，仍拖欠9000000元利息未付。其多次找四海公司要求还款，四海公司均以无还款能力为由拒绝，其特提起诉讼，希望法院依法判决，维护其合法权益。
四海公司辩称：兰塘公司第一项诉讼请求不予认可。借款是事实，因财务提供数据实际借款本金没有
13000000元，借款本金应以兰塘公司实际打款凭证为准，兰塘公司的第二项诉讼请求不予认可。其于2013年11月14日到2016年9月14日和兰塘公司达成以房抵贷协议，共给兰塘公司签订房产9套，面积约707.62平方米，价值
12928000元，综上，其已对兰塘公司的借款本息清偿完毕。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，兰塘公司提供以下证据：1.2013年9月30日《抵押借款合同》、2013年11月25日《抵押借款合同》、2014年4月16日《抵押借款合同》、2014年9月30日《借款合同续期协议》、2014年11月25日《借款合同续期协议》、银行转账凭证3份、收据3份、13份商品房备案登记证明、9份《商品房预售合同》、4份《商品房买卖合同》（预售），四海房产公司对上述证据的三性均认可，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据与案件待证事实的关联性将结合案件的全部证据予以综合认定。
四海公司没有提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如
下：一、2013年9月30日，兰塘公司（甲方）与四海公司（乙方）签订《抵押借款合同》，约定：一、甲方自愿借给乙方人民币叁佰万元（3000000元）。双方约定借款月息为3%。借款期限为壹年。借款人每月30日前按时向出借人支付利息。二、乙方以三洋大厦负一层599号、600号、601号、602号肆套商业用房作为借款的抵押。抵押物双方签订《商品房预售合同》。乙方归还借款本息后，双方解除《商品房预售合同》，甲方在二日内无条件到房管局办理退房手续。三、乙方应按约定按时付息还本，如逾期付息或还本，应按日向甲方支付违约金壹仟元。乙方逾期90日不能按时支付利息的，或借款期限届满后乙方不能按时归还本金的，乙方必须全面履行双方签订《商品房预售合同》，抵押的房产归甲方所有。当日，兰塘公司向四海公司支付借款
3000000元。2013年10月30日，兰塘公司与四海公司就三洋大厦负一层599号、600号、601号、602号肆套商业用房签订合计总价款为3000000元的4份《商品房预售合同》，该4份《商品房预售合同》均约定2013年10月30日一次性付清房款，2014年6月29日交付房屋。2013年11月15日，四海公司将上述4套房屋办理了商品房预售备案登记。
二、2013年11月23日，兰塘公司与四海公司就三洋大厦一层29号壹套商业用房以价值2000000元签订《商品房预售合同》，约定2013年11月23日一次性付款2000000元，2014年6月29日交付房屋。2013年11月25日，兰塘公司（甲方）与四海公司（乙方）签订《抵押借款合同》，约定：一、甲方自愿借给乙方人民币贰佰万元（2000000元）。双方约定借款月息为3%。借款期限为壹年。借款人每月25日前按时向出借人支付利息。乙方以三洋大厦一层29号壹套商业用房作为借款的抵押。抵押物双方签订《商品房预售合同》。乙方归还借款本息后，双方解除《商品房预售合同》，甲方在二日内无条件到房管局办理退房手续。第三项约定与前述《抵押借款合同》第三项约定的内容相同。当日，兰塘公司向四海公司支付2000000元。四海公司于当日将上述房屋办理了商品房预售备案登记。
三、2014年4月16日，兰塘公司（甲方）与四海公司（乙方）签订《抵押借款合同》，约定：一、甲方自愿借给乙方人民币捌佰万元（8000000元）。双方约定借款月息为3%。借款期限为壹年。借款人每季度届满前按时向出借人支付利息。乙方以三洋大厦一层35号、38号、49号、50号四套商业用房作为借款的抵押。抵押物双方签订《商品房预售合同》。乙方归还借款本息后，双方解除《商品房预售合同》，甲方在二日内无条件到房管局办理退房手续。第三项约定与前述《抵押借款合同》第三项约定的内容相同。当日，兰塘公司向四海公司支付8000000元。当日，双方就三洋大厦一层35号、38号、49号、50号四套商业用房以共计
8000000元分别签订4份《商品房预售合同》，该4份《商品房预售合同》均约定2014年4月16日一次性付清房款，2014年6月29日交付房屋。四海公司于当日将上述4套房屋办理了商品房预售备案登记。
四、2014年9月30日，兰塘公司（甲方）与四海公司（乙方）签订《借款合同续期协议》，约定甲乙双方于2013年9月30日签订《抵押借款合同》一份。甲方借给乙方人民币叁佰万元，借款期限壹年，至2014年9月30日届满。现经借贷双方协商一致，双方约定借款期限续期壹年，至2015年9月30日止。合同其他条款按原合同不变。
五、2014年11月25日，兰塘公司（甲方）与四海公司（乙方）签订《借款合同续期协议》，约定甲乙双方于2013年11月25日签订《抵押借款合同》一份。甲方借给乙方人民币贰佰万元，借款期限壹年，至2014年11月25日届满。现经借贷双方协商一致，双方约定借款期限续期壹年，至2015年11月25日止。合同其他条款按原合同不变。
六、2016年9月30日，兰塘公司与四海公司就奎屯市市区飞鸿里-
北京东路附1幢1-12号、1-13号、1-24号、1-34号房屋签订合计总价款为7932000元的4份《商品房买卖合同》（预售），均约定兰塘公司在2016年9月16日前支付商品房全部价款，2018年12月30日前交付房屋，兰塘公司至今未付款，认为该4份《商品房买卖合同》是作为
13000000元借款利息的担保。上述4套房屋于2016年9月18日办理了商品房预售备案登记。
七、兰塘公司自认四海公司已向其支付3000000元借款的利息720000元（从2013年9月30日至2014年4月30日止，按照月息3%计算）、2000000元借款的利息480000元（从2013年11月25日至2014年7月25日止，按照3%计算），合计1200000元。兰塘公司主张的利息为9000000元﹝3000000元×2%×38个月（2014年5月1日至2017年7月26日）+2000000元×2%×36个月（2014年7月26日至2017年7月25日）+8000000元×2%×33个月（2014年4月16日至2017年7月25日）﹞。
四海公司至今未向兰塘公司交付上述合同约定的房屋。
本院认为，本案争议焦点：兰塘公司与四海公司签订房屋买卖合同是真实买房合同还是为涉案借款提供担保，兰塘公司要求四海公司返还借款13000000元、利息9000000元以及2017年7月26日之后按照月利率2%计付至还清本金之日止有无依据。
兰塘公司主张四海公司向其借款13000000元的事实，提供了《抵押借款合同》、《借款合同续期协议》、银行转账凭证、收据予以证明，四海公司对兰塘公司提供上述证据的真实性均不持异议，双方之间的债权债务关系明确，除《抵押借款合同》第三条约定”乙方（四海公司）逾期90日不能按时支付利息的，或借款期限届满后乙方不能按时归还本金的，乙方必须全面履行双方签订《商品房预售合同》，抵押的房产归甲方（兰塘公司）所有。”的条款因违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的法律强制性规定，应属无效外，其他条款及协议均不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。3份《抵押借款合同》约定四海公司以13000000元商业用房作为13000000元借款的抵押，双方也签订了价值为13000000元的9份《商品房预售合同》，之后双方又签订价值为7932000元的4份《商品房买卖合同》（预售），由于9份《商品房预售合同》均约定签订合同当日一次性付清房款，2014年6月29日交付房屋，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，4份《商品房买卖合同》（预售）虽然约定2016年9月16日付清房款，2018年12月30日前交付房屋，但兰塘公司至今未付款，四海公司也没有要求兰塘公司付款的意思表示，却为尚未付款的房屋办理了商品房预售备案登记，显然此行为不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）名为房屋买卖合同实为借款担保，兰塘公司与四海公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。鉴于涉案房屋未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）并办理商品房预售备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，即在四海公司不能按时归还借款
13000000元的情况下，兰塘公司可以通过拍卖或者变卖涉案房屋的方式确保其能够实现债权。如果四海公司按时归还借款，则双方解除合同。因此，兰塘公司认为《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）均为13000000元借款本息担保的理由成立。四海公司认为双方签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）已经抵顶了借款本息，双方之间的借款已清偿完毕的抗辩意见不能成立，本院不予支持。由于双方对借款本金为13000000元不持异议，本院予以确认。兰塘公司自认四海公司已向其支付3000000元借款的利息720000元（从2013年9月30日至2014年4月30日止，按照月息3%计算）、2000000元借款的利息
480000元（从2013年11月25日至2014年7月25日止，按照3%计算），合计1200000元。兰塘公司主张的利息的利率均为月息2%，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院予以支持。
综上所述，原告兰塘公司诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告奎屯四海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰塘集贸市场经营管理有限公司借款13000000元；
二、被告奎屯四海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰塘集贸市场经营管理有限公司支付2017年7月26前的利息9000000元，2017年7月27日之后的利息按月利率2%计付至还清本金之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151800元，由奎屯四海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审判长 杜 平
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一七年十二月二十九日
书记员 邝孝坤