湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第3652号
原告罗飞祥，男，汉族，1973年12月19日出生。
委托代理人周金花，女，1983年6月23日出生，汉族。
被告长沙金华康房地产开发有限公司，住所地长沙黄兴中路62号中山国际大厦七楼。
法定代表人曾志成，董事长。
委托代理人缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。
委托代理人张志文，湖南金顺达律师事务所律师。
原告罗飞祥诉被告长沙金华康房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月8日受理后，依法由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员熊纪高、黄耀华组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，代理书记员邹舟担任记录。原告委托代理人周金花，被告委托代理人缪先进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月21日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的王府井商业广场项目BC栋4－0xx号商业铺面，合同总金额为164800元，还约定了房屋及购房款交付时间及违约责任等。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告也交付了房屋，但是，被告没有按时交付房屋产权证，对此，被告应当依照合同约定每天向原告按照购房总金额的万分之二的比例支付违约金。另外，购房时被告三年租金一次返还抵房款，但签购房合同时约定必须签订委托合同，委托合同写明一至三年免租，现原告不同意要求返还到总房款，被告应当按照合同约定每天向原告按照购房总金额的万分之二的比例支付违约金。为此，请求法院判令：1、被告立即向原告交付房屋产权证并支付延期交付房屋产权证的违约金人民币50000元（计算至2014年11月20日）；2、被告将第一至三年的房屋租金62427元返回给我方计算入购房屋款中并交付房屋产权证的违约金12000元。
被告辩称：1、被告未能如期办理产权证的原因并非被告自身原因，而是因为政府拆迁不到位，导致用地规划容积率调整，从而需补缴土地使用权的出让金，直到2014年才办妥。2、如果被告应当承担支付违约金的责任，原告所计算的时间有误，应当是从办理合同备案和预告登记后180个工作日后起算，而原告是从合同签订日加180天起算违约金的。3、原告的第二项诉讼请求与本案无关。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同，证明房屋买卖合同关系以及被告应当办理产权登记的时间；
证据二、发票和契税、维修基金收款收据，证明原告已经按照合同约定支付全部购房款；
被告长沙金华康公司对上述证据质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
被告长沙金华康公司向法庭提交了如下证据：
证据一、建设工程竣工验收备案表，证明原告所购买的房屋（BC栋）已于2006年6月竣工验收合格，并于2007年9月4日办理了竣工验收备案；
证据二、委托拆迁协议书，证明根据长府阅（2001）67号会议纪要的要求，被告所开发的王府井商业广场项目的拆迁由天心区人民政府负责，天心区人民政府指派天心区福源巷棚户改造拆迁指挥部承担被告征地红线范围内的拆迁腾地任务，双方为此签订了《委托拆迁协议书》；
证据三、《关于金华康房地产开发有限公司王府井商业广场项目红线范围内两栋宿舍未能拆除的说明》，证明：1、被告王府井商业广场项目红线范围内有两栋宿舍未能拆除；2、该两栋未拆除的宿舍的补偿费用已由金华康公司支付；
证据四、（2011）4号长沙市人民政府市长办公会议纪要，证明因项目红线范围内两栋宿舍未能拆除，导致项目规划容积率提高，需对规划容积率进行调整，需补缴土地出让金；并且，因该两栋宿舍未能拆除导致项目权证无法继续办理；
证据五、关于金华康房地产开发有限公司王府井商业广场项目遗留问题处理意见的请示与批示，证明1、经过近两年的调查落实，该两栋未拆除住宅的拆迁补偿费用金华康公司早已于2004年支付；2、长沙市人民政府于2013年元月9日最终批示，同意项目地块内两栋未拆除的住宅不再拆除，将该两栋未拆迁住宅用地性质恢复为划拔用地，由金华康公司向有关部门提出调整规划的申请，补缴土地出让金；
证据二至证据五综合证明：导致不能继续办理权证的原因在于项目地块内有两栋宿舍未能拆除，而根据当时的拆迁政策及协议约定，项目地块的拆迁任务是由天心区人民政府负责；并且，被告于2004年就支付了该两栋宿舍的补偿费用，因此，致使不能办理产权证并非被告自身的原因，而是政府原因造成；
证据六、长沙市城乡规划局工作联系函，证明长沙市规划局于2013年7月22日向市国土局致函明确了项目地块的容积率指标；
证据七、长沙市国土资源局业务受理决定书，证明被告在规划局的容积率指标确定后即向国土局递交了办理国土手续所需的资料；
证据六至证据七综合证明：在政府最终决定同意不拆除项目地块内未拆除的两栋宿舍后，被告积极办理相关手续。
证据八、土地出让金测算会审单，证明就调整容积率后被告应补缴的土地出让金一事，政府经办人于2013年9月18日才同意上报进行会审，而此时还未进行最终审核、审批，最终审批时间更迟；
证据九、房屋预告登记证明，证明办理预告登记的时间。
原告对被告长沙金华康公司提交的证据发表如下质证意见：原告觉得被告提交的证据都与本案无关，国家规定五证齐全才能卖房。
原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告提交的证据，被告无异议，本院予以采信，认定其证明力。被告提交的证据三、证据四、证据五无原件，其余证据的真实性均予确认。
经审理查明，2012年8月21日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市黄兴中路王府井商业广场项目BC座4层4－053号房屋，建筑面积11㎡，房屋价款为181281元，于合同签订之日一次性付款；关于产权登记的约定为：买受人将应付房款全部付清后30个工作日内，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理，被告在本合同办理完合同备案和申请预告登记后180个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证，逾期且为被告原因，原告不解除合同的，从次日起至办妥之日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2012年8月21日向被告交付购房款181280.97元，被告出具了发票，原告并于2012年12月17日向被告缴纳了契税7902元和维修基金1321元。2013年4月1日，被告办理了商品房预告登记。至今，被告未向原告交付房屋产权证。
另查明：涉案房屋项目地块内两栋宿舍未能拆除属实，属于历史遗留问题。被告支付了相应补偿费后，长沙市政府于2011年1月19日决定不再拆除，导致规划调整、用地性质改变、容积率提高、土地出让金补缴等事项出现，在相关资金到位前不得办理项目权证。2013年7月30日，长沙市国土资源局受理被告“出让土地使用权续期和改变使用条件许可”业务。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。为原告办理好房屋产权证系被告义务，但被告不是办证的职能部门，被告只负协助办证义务。合同对办理房屋产权证的时间有明确约定，为办理商品房预告登记（2013年4月1日）后的180个工作日内，即2013年12月10日之前被告应当办妥，被告至今未办妥，逾期属实。但从2013年4月1日至2013年7月30日，存在非被告自身原因不能办证事由，故办证期限应予顺延；顺延后应办证期限为2014年3月10日。违约金应从2014年3月10日起计算，至2014年11月20日，共255天，违约金为：181281元×2／10000元／天×255天=9245元。原告对其第二项诉讼请求未提交证据证实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、限被告长沙金华康房地产开发有限公司在判决发生法律效力后三日内协助原告罗飞祥办理位于长沙市黄兴中路王府井商业广场项目BC座4层4－0xx号房屋的所有权证；
二、限被告长沙金华康房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三日内向原告罗飞祥支付违约金9245元（此违约金计算至2014年11月20日，后期违约金按照前述标准顺延计算至被告实际办证时止）；
三、驳回原告罗飞祥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，由被告长沙金华康房地产开发有限公司负担1000元，原告罗飞祥负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴贵平
人民陪审员 熊纪高
人民陪审员 黄耀华
二〇一五年三月十六日
代理书记员 邹 舟