北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终6978号上诉人（原审原告，反诉被告）：王昆，男，1990年2月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨丽，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨秋利，男，1963年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王世柱，贵州谦明律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区×××。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪。上诉人王昆、上诉人杨秋利因与原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初69641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王昆及其诉讼代理人杨丽、上诉人杨秋利及其诉讼代理人王世柱、原审第三人麦田公司的诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王昆上诉请求：1.请求维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初69641号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项判决，将第六项判决改判为杨秋利按照合同约定承担房屋成交价格20%比例的违约责任，即135.4万元；2.改判一审房屋评估费用19334元由杨秋利承担；3.杨秋利赔偿王昆可得利益损失196万元；4.杨秋利赔偿保全费5000元、因提供担保的保险保费16836元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案不存在违约金过高的情形，一审法院认定违约金过高是错误的，二审应予改判。王昆与杨秋利于2016年5月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》后，经一审法院审理查明，认定杨秋利是合同违约方，王昆在履行合同中不存在任何违约行为。1.在一审审理过程中，杨秋利未提交任何证据证明违约金过高。2.王昆要求杨秋利按照合同约定承担房屋成交价格20%比例的违约金135.4万元，并未高于王昆的实际损失。位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称508号房屋）经评估，市场价值为8666829元，远远高于合同成交价677万元，故因杨秋利违约导致王昆的实际损失已经高达190万元。同时，在本案中，杨秋利是严重过错方，应承担全部违约责任，王昆的合同义务已经全部履行完毕，不存在任何违约，故应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。二、一审判决认定因未采用评估结果，故评估费由王昆承担是错误的。对508号房屋的价格进行司法鉴定是考量房屋价格的直接证据，也是判断王昆实际损失的重要证据，更是查明本案事实的重要证据，故不能因一审法院未采用评估结果而判定王昆承担鉴定费用。杨秋利拒绝办理过户的根本原因是房屋价格飞速上涨，产生了巨额利益，此部分房屋价格上涨带来的利润本应由王昆享有，房屋价格的差价应视为王昆的实际损失，杨秋利现因其违约行为而获利。三、一审法院驳回王昆关于可得利益损失196万元的诉讼请求是错误的。在王昆和杨秋利约定的违约金数额远远低于王昆可得利益损失的情况下，应酌情对王昆因房屋差价损失而导致的可得利益损失予以支持。请求二审法院根据公平原则、诚实信用原则，充分考虑合同的履行情况、杨秋利的过错程度等事实，依法支持王昆的诉讼请求。杨秋利针对王昆的上诉请求答辩称：不同意王昆的上诉请求。本案中，杨秋利没有违约行为，不应赔偿违约金。双方2016年9月27日去办理过户时，批贷函存在严重问题，责任不在杨秋利。后继续预约办理过户的时间，杨秋利没有过错，一审法院认定杨秋利违约的事实错误。麦田公司针对王昆的上诉请求陈述称：认可王昆的上诉请求，本案是房屋买卖合同纠纷，麦田公司与王昆、杨秋利是居间服务合同关系，本案与麦田公司无关。杨秋利上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项、第六项，依法改判，并由王昆承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.一审法院关于“合同约定若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理，根据第三人陈述当时预约的最早时间已经是2016年8月10日，故交税时间应以向税务部门预约的时间为准，王昆于2016年8月10日完成交税，不存在违约”的认定，与事实不符。杨秋利认为，一审法院关于王昆于2016年8月10日完成交税不存在违约的认定是错误的。（1）根据合同约定，王昆应于2016年7月26日前办理缴税，而实际缴税时间为2016年8月10日，缴税迟延15天。（2）2016年，北京市二手房交易只有权属登记部门要求预约办理，税务部门不要求预约办理也无法预约办理，二手房交易办理税、费缴纳只能到现场排队。麦田公司陈述预约办理税、费缴纳的最早时间是2016年8月10日属无稽之谈。因此，王昆缴税时间存在违约，一审法院认定错误。2.一审法院关于“2016年9月27日已经具备了合同约定的过户条件，被告在此时未能配合原告办理过户，属于违约”的认定，与事实不符。（1）麦田公司通知2016年9月27日办理交易过户，2016年9月24日杨秋利就通知麦田公司贷款文件过期并要求提供贷款合同，麦田公司不同意提供贷款合同。2016年9月26日夜杨秋利专程从美国返回就是为了2016年9月27日办理过户，但仍发现贷款文件严重错误，故于2016年9月27日专程到银行落实贷款，由于王昆拒绝提供贷款合同和全款交易导致无法办理交易过户，一审法院据此认定杨秋利违约显失公平。（2）由于2016年9月27日王昆的原因未能办理交易过户，麦田公司于2016年9月28日约定2016年10月29日办理交易过户，在此期间杨秋利一直主动通过麦田公司与王昆当面进行协商并起草了补充协议，但王昆拒绝协商解决，且拒绝办理有效的贷款批准文件，杨秋利等待至2016年10月29日未见到有效的贷款批准文件（汇丰银行的第三封附条件批贷函已过期10天），无法办理交易过户，王昆根本性违约。（3）按合同约定，杨秋利是贷款收款人，贷款应由银行直接给付杨秋利，王昆和麦田公司从未通知杨秋利到银行办理任何手续。（4）汇丰银行（中国）有限公司北京分行（以下简称汇丰银行）的三封附条件批贷函均称：该批贷函不构成银行的贷款承诺，函中内容仅为参考性的，政策变动、宏观调控、流动性紧张、信贷控制都将影响发放贷款。故上述批贷函之内容不构成有效贷款批准文件，无法证明杨秋利在完成房产过户后能安全取得贷款之房款。在此情况下，杨秋利要求王昆提供贷款合同以证明贷款批准或者全款交易，王昆均予以拒绝。且杨秋利向一审法院提交了招商银行和中国银行的格式贷款文件，其内容均不附加政策变动、宏观调控、流动性紧张、信贷控制等条件，进一步证明汇丰银行的批贷函不构成有效的贷款批准文件。（5）汇丰银行的三封附条件的批贷函之时效无法操作。第一封附条件批贷函是2016年7月19日出具，有效期30日，杨秋利当即提出汇丰银行的附条件批贷函在内容上不能证明贷款已经批准，且到约定的房产过户日有效期已过。麦田公司于2016年9月26日晚向杨秋利提供了第二封附条件批贷函，出具时间2016年7月19日，英文有效期60日，中文有效期90日，杨秋利当夜告知中介中英文不一致真假难辨。2016年9月27日，三方在银行进行了交涉，杨秋利提出查看贷款合同以证明贷款取得的真实性、可靠性，但王昆拒绝。3.一审法院认定在2016年10月29日已经具备合同约定的过户条件及杨秋利未配合过户是错误的。2016年10月19日，第三封批贷函已过期，且王昆未提供新的有效贷款文件，导致不具备合同约定的过户条件，且王昆拒绝全款交易，其构成根本违约。4.王昆在办理汇丰银行的附条件批贷函期间从原单位辞职，个人状态发生变化，汇丰银行要求申请贷款期间如个人情况发生重大变化要及时报告并重新申请，但王昆却故意隐瞒这一情节，还要求杨秋利尽快过户，其行为有骗贷骗房之嫌。综上所述，杨秋利始终努力依据双方签署的合同执行，无任何违约；依据双方签署的合同，王昆多次违约并根本性违约，但一审法院主观认定杨秋利违约，有违公平、公正。王昆针对杨秋利的上诉请求答辩称：杨秋利的上诉请求没有证据支持，一审查明的事实是正确的。税务部门要求预约，杨秋利要求王昆提供贷款合同与事实不符。批贷函是否下来不是杨秋利不予配合过户的依据。麦田公司针对杨秋利的上诉请求陈述称：王昆与杨秋利之间是房屋买卖合同法律关系，与麦田公司的居间法律关系不是同一法律关系，麦田公司坚持一审时的相关陈述。王昆向一审法院起诉请求：1.判令解除王昆与杨秋利于2016年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.依法确认在上海浦东发展银行北京东×××（银行账号为×××）名称为杨秋利账户中金额327.3万元共管款项由王昆所有；3.判令杨秋利返还王昆定金67.7万元；4.判令杨秋利赔偿王昆已经缴纳的全部税费3.96万元；5.判令杨秋利赔偿王昆已经支付的中介费用16.6万元；6.判令杨秋利给付王昆违约金135.4万元；7.判令杨秋利赔偿王昆可得利益损失196万元。杨秋利向一审法院反诉请求：1.王昆赔偿杨秋利违约金507750元（以677万元为基数，自2016年6月21日起至2017年2月28日止，按照日万分之五计算）；2.王昆赔偿杨秋利经济损失2万元。一审法院认定事实：2016年5月27日，王昆、杨秋利签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王昆向杨秋利购买508号房屋；房屋总价为677万元；定金为67.7万元，王昆应于2016年5月27日支付2万元，剩余65.7万元于2016年5月30日前支付；王昆应于2016年6月21日前支付购房款279.3万元，支付方式为银行资金监管；双方应于2016年6月21日前办理申请贷款手续，王昆拟贷款数额为325万元；杨秋利同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续；双方应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后三十五个工作日办理房屋权属转移登记手续，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。合同签订后，王昆如约向杨秋利支付了67.7万元定金。2016年7月4日，王昆将327.3万元购房首付款打入上海浦东发展银行北京东×××（收款人名称为杨秋利）。一审庭审中，王昆向法院提交了如下证据：1.北京市存量房屋买卖合同；2.居间服务合同及房屋交易保障服务合同；3.交易合同；4.收条及银行转账凭证；5.银行转账凭证；6.手机微信交流记录；7.居间服务费用发票；8.税票；9.银行贷款批贷函；10.贷款银行出具的关于批贷函内容的确认证明；11.电话录音及整理的文字稿；12.照片；13.房天下网站出具的同小区、同户型的房屋价格的评估报告；14.链家房地产中介对同小区、同户型的房屋的报价；15.我爱我家房地产中介对同小区、同户型房屋的报价；16.麦田房地产中介对同小区、同户型房屋的报价；17.网页截屏；18.国家统计局网站公布的统计数据截屏；19.同小区、同户型房价统计表。杨秋利表示，对证据1-8认可；对证据9真实性无异议，但是内容无法证实王昆的贷款已经批准；对证据10是中介通知我们的，但是是在上面所写日期的次日；对证据11对录音的内容无异议，但是是背着杨秋利录音的，录音本身可以证明王昆的违约行为；对证据12也可以说明王昆在10月29日连不合格的贷款文件都已经过期了，还威胁杨秋利要求过户；对证据13-19无异议。第三人表示，对证据1-6均认可；证据7居间服务费包含代收的交易保障服务费用，一共是16.6万元；对证据8-19均认可。一审庭审中，杨秋利向法院提交了如下证据：本诉提交：1.327.3万元汇款凭证；2.完税证明；3.杨秋利2016年9月24日与中介谈话记录；4.杨秋利2016年9月26日与中介谈话记录；5.杨秋利2016年9月26日入境记录；6.2016年10月补充协议草稿；7.杨秋利2016年10月31日出境记录；8.网签合同信息单。反诉提交：1.中国银行贷款通知书；2.招商银行贷款承诺书；3.侵权照片。王昆表示，对本诉：对证据1真实性认可，证明目的不认可，付款日期晚14天是因为房屋需要核验，不是王昆所致，房屋核验一共用了17个工作日，6月5日至6月28日；对证据2真实性认可，证明目的不认可，迟延的原因也是因为房屋核验；对证据3真实性认可，证明目的不认可，贷款批贷函是否过期在双方的合同中另有约定，不是杨秋利拒绝过户的合法理由；对证据4真实性认可，证明目的不认可，在约定时间杨秋利没有到现场配合王昆办理过户；对证据5不认可，与本案无关；对证据6不认可，这份补充协议王昆没有见过，是杨秋利单方的意思表示；对证据7与本案无关，不认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可，在双方的合同中，对网签价格有明确约定。对反诉：证据1、2均与本案无关，不认可；对证据3不认可，与本案没有关系，无法证明是王昆所为，是杨秋利恶意捏造。第三人表示，对本诉：对证据1、2真实性认可；对证据3、4补充说明一下：业务员9月26日通知杨秋利9月27日过户；对证据5不发表意见，但是9月27日杨秋利在国内；对证据6，杨秋利提出过要签补充协议，但是双方没有达成一致；对证据7与本案无关，不发表意见；对证据8网签合同在买卖合同附件二中有约定，以买卖合同为准。对反诉：证据1-3与本案无关，不发表意见。一审审理中，应王昆申请，法院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对上述诉争508号房屋的市场价值进行了评估，该公司出具不动产估价报告书：价值时点：2017年4月30日，诉争房屋房地产市场价值为8666829元。一审法院认为：2016年5月27日王昆、杨秋利签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效。现王昆要求解除上述合同，杨秋利表示同意，法院不持异议。就合同解除的原因，第一，关于王昆未在2016年6月21日前向杨秋利给付279.3万元的问题，经核实可知2016年6月初诉争房屋的房产证的房源信息不符合要求，需要重新核验，直至2016年6月29日核验才通过，需要重新核验的原因系因为建委系统升级，以前写的“三号院”变更为“3号院”。而后于2016年7月4日，王昆将首付款327.3万元存入了浦发银行的监管账户中，杨秋利当时对此也未提出异议。以上过程表明，王昆、杨秋利双方对首付款金额以及支付时间的变更是认可的，杨秋利在该款打入监管账户后也未提出异议，故杨秋利提出王昆未在2016年6月21日前给付279.3万元属于违约的观点不能成立。第二，就2016年7月12日交税的问题，2016年7月12日王昆、杨秋利以及麦田公司前去交税，由于当时王昆尚未取得批贷函，故麦田公司要求杨秋利签署未批贷先交税协议，杨秋利对此未予签署，当日各方没有完成交税的程序。法院认为，依据合同约定双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续，当时王昆尚未取得批贷函，故除非各方能协商一致，否则杨秋利不签署未批贷先交税协议，在当时不配合办理交税，并无不妥，不属于违约行为。第三，就2016年8月10日交税的问题，2016年7月19日银行向王昆出具了楼宇按揭贷款批准通知书，2016年8月10日王昆完成交税。杨秋利据此认为王昆应当在2016年7月24日前交税，即使存在政府系统升级，也应在7月27日前交税。法院认为，依据合同约定，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理，根据麦田公司陈述当时预约的最早时间已经是2016年8月10日，故交税时间应以向税务部门预约的时间为准，王昆于2016年8月10日完成交税，并无不妥，不存在违约的情况。就2016年9月27日预约去过户的问题，根据王昆提交的楼宇按揭贷款批准通知书以及2016年9月27日银行出具的关于批贷函内容的确认，法院认为可以证明王昆已于2016年7月19日取得了银行的批贷函。而王昆在7月4日已经将首付款打入了监管账户，在8月10日又完成交税手续。故9月27日已经具备了合同约定的过户条件，杨秋利在此时未能配合王昆办理过户，属于违约。而后在2016年10月29日，杨秋利又未能配合王昆办理过户，也表明杨秋利已无履约的意愿。综上分析，合同解除的原因应系杨秋利违约所造成。合同解除后，王昆支付至监管账户的327.3万元以及王昆已经向杨秋利支付的定金67.7万元均应退还王昆，故王昆的第二项、第三项诉讼请求，法院均予以支持。就王昆的第四项、第五项诉讼请求，因杨秋利系违约方，故法院对王昆的诉讼请求予以支持。就第五项的中介费用杨秋利赔偿完毕后，如认为第三人存在相关责任或应退还部分中介费，可另行起诉解决。就王昆的第六项诉讼请求，违约方系杨秋利，但合同约定违约金过高，且房价现存在变动，法院综合考虑杨秋利的违约程度、情节以及给王昆造成的损失、王昆已付款的金额等因素，酌定违约金为70万元。就王昆的第七项诉讼请求，缺乏依据，且法院已经判决了违约金，故对王昆此项诉讼请求法院不予支持。就王昆进行评估的费用，因法院未直接采用评估结果，故评估费应由王昆自行负担。就杨秋利的反诉请求，因杨秋利系违约方，故法院对其反诉请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王昆与杨秋利于2016年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、现在上海浦东发展银行北京东×××（账号为×××）中的3273000元款项为王昆所有；三、杨秋利于判决生效之日起30日内退还王昆定金677000元；四、杨秋利于判决生效之日起30日内赔偿王昆已经缴纳的税费39600元；五、杨秋利于判决生效之日起30日内赔偿王昆已经支付的中介费用166000元；六、杨秋利于判决生效之日起30日内赔偿王昆违约金700000元；七、驳回王昆的其他诉讼请求；八、驳回杨秋利的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明以下事实：杨秋利和王昆签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件二第七条“违约责任”项下约定：……任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2016年5月27日，杨秋利作为出卖人、王昆作为买受人，与居间方麦田公司签订《居间服务合同》，合同约定：鉴于，买卖双方委托居间方就买卖508号房屋提供居间服务，三方在友好协商的基础上，订立本合同，以兹共同遵守；买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费；买受人向居间方支付居间服务费人民币148940元整。同日，杨秋利作为出卖人、王昆作为买受人，与服务方福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同约定：鉴于，买卖双方就买卖508号房屋签署了房屋买卖合同，现买卖双方就委托服务方办理后续交易事宜订立本合同；本合同签订当日，买受人向服务方支付保障服务费人民币（大写）17060元。各方当事人均认可王昆支付包含代收的交易保障服务费用在内的居间费用共计16.6万元。2016年7月19日，王昆取得汇丰银行出具的楼宇按揭贷款批准通知书，其函首显示时间为2016年7月19日，其内容记载：贷款金额为277万元；贷款期限为29年；本函自出具之日（参见函首）起满30个自然日后立即过期。2016年8月10日，王昆交纳了508号房屋的税费共计3.96万元。2016年9月24日，麦田公司通知杨秋利和王昆于2016年9月27日办理过户，但杨秋利提出原有批贷函已经过期。后王昆联系汇丰银行再次出具楼宇按揭贷款批准通知书，该通知书中“重要提示和声明”项下第7条修改为：本函自出具之日起满90个自然日后立即过期，该条对应的英文为60个自然日。其他内容与王昆于2016年7月19日取得的楼宇按揭贷款批准通知书的内容一致。2016年9月26日，杨秋利自美国回到中国，发现麦田公司再次提供的批贷函存在错误，中英文时间不符，杨秋利将此情况告知麦田公司。2016年9月26日晚，麦田公司向杨秋利提供了汇丰银行出具的新的楼宇按揭贷款批准通知书，但杨秋利不予认可，并要求麦田公司告知王昆于2016年9月27日到汇丰银行核实贷款情况。2016年9月27日，杨秋利、王昆、麦田公司到汇丰银行核实贷款情况。在汇丰银行处，杨秋利称：“因为你们现在出具的时间是一天，那么这三封批贷函，你能不能告诉我或者是在哪写上，或者是你给我一个书面的确认说我以这个批贷函为准，你得给我出个东西……。”汇丰银行工作人员李潇称：“可以啊，我写在这，我签个字行吗？”杨秋利称：“你最好再写一些东西让银行盖章行吗？”李潇称：“盖章？现在批贷的事实已经是一个事实，你还需要怎样一个确认？”杨秋利称：“……我的要求是这样，你现在一天出3个批贷函，到底哪个有效，那么银行要给我出具一个东西对吧。”李潇称：“这个没问题。”后杨秋利要求李潇出具文件并由银行盖章，同时要求李潇将贷款合同发给杨秋利。李潇同意出具文件并盖章，但王昆认为自己没有义务提供贷款合同。在双方继续协商过程中，杨秋利离开汇丰银行。2016年9月27日，汇丰银行就王昆向其申请的个人住房按揭贷款批贷函中重要提示和声明的第7项内容出具了《关于批贷函内容的确认》。杨秋利认可该份文件，但同时称该文件系在9月28日上午11点才由麦田公司的人通过微信转给了杨秋利。各方当事人均认可2016年9月27日杨秋利与王昆未能办理过户手续，且自9月27日之后双方一直未能就过户事宜协商一致。后麦田公司再次预约2016年10月29日过户，但此时王昆所持的批贷函已经过期。王昆称其在批贷函过期后向汇丰银行提交了延期申请，银行工作人员认可原来的批贷函可以用到2017年春节，但王昆并未就此提交证据。关于王昆未按照合同约定于2016年6月21日前向杨秋利支付279.3万元购房款，而是于2016年7月4日向杨秋利支付327.3万元购房款一节。王昆与麦田公司在一审中均称：因建委系统进行升级，杨秋利的房产证的房源信息不符合要求，需要重新核验，2016年6月29日房屋核验通过，2016年7月4日王昆将327.3万元存入浦发银行监管账户中。杨秋利在一审中认可房源核验存在问题，但同时称很快就解决了；杨秋利亦认可2016年7月4日王昆将首付款327.3万元存入浦发银行监管账户，但亦称当时没有问金额为何增加，以为是银行调整的，麦田公司也没有告知此事。关于王昆未按照合同约定于2016年7月26日前办理交税，而是于2016年8月10日才交税一节。王昆在一审中称：2016年7月29日至31日，杨秋利拒绝配合交税，在电话沟通中，杨秋利表示8月初至9月15日在美国，无法在8月配合交税，8月7日-8日麦田公司在508号房屋所在小区看到杨秋利，8月8日下午杨秋利发信息给王昆称交税时间已经过了，8月10日王昆完成了交税。杨秋利在一审中称：7月12日杨秋利去了税务大厅，但由于当时没有见到批贷函，属于不符合合同约定的交税日期，当时麦田公司要求签署提前交税杨秋利要负责任的协议，杨秋利没敢签，麦田公司建议王昆先不要交税，王昆就没有交税；按照协议约定，7月19日王昆取得批贷函，应当在7月24日前交税，但不知什么原因王昆没有交税，一直拖到8月10日才交税。麦田公司在一审中称：因2016年7月27日-8月8日税务系统要升级，麦田公司希望于7月12日交税，但因7月12日还没有出批贷函，存在风险，杨秋利没有同意签署未批贷先交税协议，双方未完成交税；王昆取得批贷函后7月份的号全都没有了，麦田公司约到了8月10日，这已经是最早的号了。关于双方未按照合同约定于2016年9月13日前办理交易过户一节。麦田公司在一审中称：交完税后，麦田公司跟双方协商过户时间，合同约定是交税完35个工作日，后来各方都同意9月27日过户。杨秋利认可其于2016年9月24日收到麦田公司通知9月27日过户的信息，但同时称没有见到预约单，只是口头通知。经询，杨秋利、王昆在二审审理过程中均明确表示服从一审判决第一项、第二项、第三项、第八项。另，王昆主张其上诉请求中关于保全费5000元和因提供担保的保险保费16836元都是申请保全的费用，均属于诉讼费，应由杨秋利承担。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因各方当事人均明确表示服从一审判决第一、二、三、八项，本院对上述内容予以确认，并围绕王昆、杨秋利提出的上诉请求进行审理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、王昆、杨秋利是否存在违约行为；二、如何认定违约方应承担的违约责任。关于焦点一。杨秋利上诉主张王昆未按照合同约定的时间节点支付首付款、办理缴税以及因贷款未落实且其不同意支付全款无法办理交易过户，上述违约均系王昆单方责任。对此，本院具体认定如下：第一，关于首付款支付时间问题。根据各方当事人的陈述及现有证据可以认定，虽然双方在合同中约定于2016年6月21日之前支付购房款279.3万元，但在合同履行过程中，因508号房屋房产证的房源信息不符合要求，需要重新核验，直至2016年6月29日才通过核验，且王昆于2016年7月4日将房屋首付款327.3万元存入监管账户，而杨秋利对上述情况均知晓且未提出任何异议。可见，王昆、杨秋利在履行合同的过程中，对于首付款金额及支付时间的变更均予以认可，故杨秋利关于王昆未遵守合同约定，延迟付款，存在违约的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。第二，关于交税时间问题。案涉《北京市存量房屋买卖合同》明确约定：双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续；若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。根据已经查明的事实，汇丰银行于2016年7月19日向王昆出具了楼宇按揭贷款批准通知书，同时根据麦田公司关于王昆取得批贷函之后预约交税的最早时间已经是2016年8月10日的陈述，可以认定王昆于2016年8月10日完成交税并未违反双方的合同约定。杨秋利虽然对麦田公司的陈述予以否认，但未能提出足以反驳麦田公司的理由和证据。因此，杨秋利关于王昆未遵守合同约定，延迟交税，存在违约的上诉理由，亦缺乏依据，本院不予采信。第三，关于办理房屋过户问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《北京市存量房屋买卖合同》明确约定：双方应于贷款批复后五个工作日内办理税、费缴纳手续，应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后三十五个工作日办理房屋权属转移登记手续。根据已查明的事实，王昆已经向杨秋利支付了定金67.7万元，并向监管账户打入首付款327.3万元。而依据杨秋利、王昆于2016年9月27日在汇丰银行与银行工作人员的对话内容以及汇丰银行于当日出具的《关于批贷函内容的确认》，可以认定王昆已经取得银行批贷函，且杨秋利对此明知。同时，结合王昆于2016年8月10日完成了交税手续的事实，2016年9月27日已经具备了合同约定的过户条件，杨秋利应当按照合同约定办理房屋权属转移登记手续。现杨秋利未能在合同约定的日期内配合王昆办理房屋权属转移登记手续，应属违约。杨秋利虽然主张因王昆拒绝提供贷款合同和全款交易导致无法办理交易过户，但贷款合同并非双方所约定的办理过户的必要材料，且双方亦未就全款支付达成合意，故杨秋利以此为由主张王昆存在违约，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。杨秋利主张汇丰银行的批贷函不构成有效贷款批准文件，亦缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上，一审法院认定王昆在合同履行过程中并不存在违约行为，而杨秋利未能配合王昆办理过户构成违约，并无不当，本院予以确认。关于焦点二。杨秋利未能依约办理房屋过户手续，构成违约，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，双方在案涉《北京市存量房屋买卖合同》中亦约定违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。因此，王昆要求杨秋利赔偿其因履行合同而支出的居间费16.6万元以及税费3.96万元，具有合同及法律依据。一审判决支持王昆关于居间费及税费的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。需要指出的是，杨秋利在赔偿王昆居间费损失后，如认为麦田公司存在过错或应退还部分居间费，可另行解决。关于违约金一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”现王昆上诉主张杨秋利应当按照房屋成交价格的20%承担违约责任，本院对此具体分析如下：首先，认定违约金是否过高，应以实际损失为基础。就王昆因杨秋利的违约行为而产生的实际损失数额，除一审判决支持的居间费和税费外，王昆未提交其他证据予以证明。其次，王昆所称的508号房屋在2017年4月30日评估的市场价值与合同成交价之间的差价损失，应属于王昆的可得利益损失，而非实际损失。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定，而且不能超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，第一，根据各方当事人陈述及现有证据显示，本案确实存在落款时间均为2016年7月19日的三份楼宇按揭贷款批准通知书，且三份楼宇按揭贷款批准通知书存在有效期不一致、中英文不一致的情况。在此情况下，杨秋利有理由怀疑上述通知书的真实性、有效性，其要求2016年9月27日去汇丰银行核实上述通知书亦符合常理。虽然此后汇丰银行出具的《关于批贷函内容的确认》可以证明王昆依约履行了申请贷款并获得批复的合同义务，但王昆在收到楼宇按揭贷款批准通知书后未尽到审慎的注意义务，楼宇按揭贷款批准通知书的瑕疵亦影响了房屋买卖合同的履行。第二，合同履行期间及诉讼期间房屋价格的上涨情况并非当事人在签订合同时能够合理预见，故对于违约方不能控制、不能预见的风险与损失应予合理限制。评估报告所确定的2017年4月30日508号房屋的市场价值，亦不能直接证明王昆的可得利益损失数额。综上，综合考虑本案当事人的举证情况、损失的可预见性、杨秋利的违约情节和程度、王昆的已付款数额等情况，一审法院将王昆主张的违约金酌减至70万元，并无明显不当，本院予以维持。王昆关于一审法院认定违约金过高属于适用法律错误的上诉理由，依据不足，本院不予采信。王昆关于要求杨秋利赔偿其可得利益损失196万元的上诉请求，本院已在违约金部分作出认定和处理，故对于王昆的该项上诉请求，本院不予支持。另，关于评估费用的负担问题，因一审法院未直接采用评估结果，故一审法院的处理亦无明显不当，本院予以维持。关于王昆因申请财产保全所产生的保险保费，王昆在一审并未明确提出该项主张，且该费用不属于当事人向人民法院交纳的诉讼费用，故王昆要求杨秋利赔偿保险保费的上诉请求，本院在本案中不予处理。关于申请保全费5000元，属于诉讼费用，本院根据案件的具体情况决定由杨秋利负担。综上所述，王昆和杨秋利的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。但一审判决对于本案一审诉讼费用负担的决定存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费59190元，由杨秋利负担（于本判决生效后七日内交纳），一审反诉案件受理费4539元，由杨秋利负担（已交纳）。评估费19334元，由王昆负担（已交纳）。保全费5000元，由杨秋利负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费40723元，由王昆负担27867元（已交纳），由杨秋利负担12856元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一八年六月二十八日法官助理 徐 晨法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然