广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1811号
上诉人（原审原告）：陈惠群，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托诉讼代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭社炼，男，汉族，住广东省江门市新会区，
委托诉讼代理人：罗君丽，广东三良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶剑萍，广东三良律师事务所律师。
原审第三人：赵美嫦，女，汉族，住广东省江门市蓬江区，
上诉人陈惠群因与被上诉人谭社炼、原审第三人赵美嫦案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈惠群上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令位于广东省××××103房屋不得执行；3、由谭社炼承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院未向李炳辉、唐平安调查核实涉案房屋交付的情况，就以陈惠群提供的证据不足以证实一审法院查封之前已合法占有涉案房屋，是错误的。事实是赵美嫦于2013年12月将房屋交付给陈惠群后，陈惠群委托李炳辉出租该房屋。2014年8月起由唐平安一直承租至2016年11月。二、一审判决以主观的理由推定因陈惠群原因未办理过户登记，也是与事实不符。事实上陈惠群并非专业法律人员，在买卖合同中未约定房屋过户的具体期限，是对法律的不熟悉，不能推断出陈惠群不急于过户。在11月28日付清房款后，据陈惠群与赵美嫦了解，当时江门的房产交易业务十分繁忙，排队取号直到正式递交申请材料，至少需要数天时间，但赵美嫦称要出国，并提出委托陈惠群代为办理，故双方办理了公证。当2014年1月陈惠群前往江门市行政服务中心的房产登记部门申请过户时，被告知必须是转让方和受让方双方到场共同申请办理，如转让方委托办理的，不得委托受让方代转让方办理。陈惠群便立即找赵美嫦配合过户，但其已出国移民无法找到。关于陈惠群在执行异议时所称的“陈惠群因某些原因并没有马上办理该房屋的产权过户”。当初陈惠群得知房屋被查封并即将拍卖之际，心乱如麻，情急之下，有理说不清。一审判决应综合本案事实来裁判，而不应该以偏概全。
谭社炼答辩称，一、陈惠群提交的证据证明涉案房屋查封之前已经合法占有涉案房屋的主张，且案外人李炳辉、唐平安均没有确认上述证据，故原审法院根据《民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由负有举证责任的陈惠群承担不利后果，认定事实清楚，适用法律正确。涉案房产登记在赵美嫦名下，依法属于赵美嫦及其丈夫赵超南的夫妻共同财产，一审法院在（2015）江新法民一初字第207号案诉讼保全过程中对涉案房产予以查封，具有事实与法律依据。
陈惠群提交的证据《公证书》显示，赵美嫦及赵超南委托陈惠群及李炳辉代为办理洽谈买卖涉案房产、签订买卖协议（合同）、收取房款等事务。如该委托公证为真实，则陈惠群仅为代理人，并非买受人。另陈惠群提交的证据《房屋租赁合同》等显示，涉案房产由赵美嫦出租给他人，并未证明涉案房产已移交给陈惠群。且无证据证明陈惠群与李炳辉之间是否就涉案房屋存在委托代理关系。
二、谭社炼提交的证据足以证明是陈惠群自身原因导致未办理过户登记。陈惠群亦未提交证据证明是因其他原因导致未办理过户手续。
第一，《房地产登记证明》足以证明，至2015年10月23日涉案房产无查封、无抵押，不存在过户登记的障碍。
第二，2013年10月27日陈惠群与赵美嫦签订的《房屋买卖合同》仅约定了付款时间，却没有约定办理涉案房产过户的具体期限，陈惠群作为房屋购买方，并没有重视落实自己的合同权利，显然是自身不急于要求办理过户登记。
第三，陈惠群在执行异议过程中承认其是因某些原因并没有办理涉案房产的产权过户，而选择于2013年11月28日要求赵美嫦配合办理公证书。赵美嫦当时是配合陈惠群的。故陈惠群选择办理公证书而不是办理产权过户是自己的选择。之后，陈惠群称其在2016年初想办理房屋产权过户时发现该房屋被查封。但根据其提交的《房屋买卖合同》显示签订时间为2013年10月27日，自2013年10月至2015年10月27日止已过两年，陈惠群在此期间一直未办理过户登记手续，应视为因其自身原因未办理。
第四，陈惠群提出关于赵美嫦没有时间去办理涉案房产过户手续的理由不充分。
首先，《房屋买卖合同》中约定，在涉案房产正式过户时若有需要赵美嫦必须提供协助，也就是说赵美嫦以出国为由无法协助陈惠群过户的本意不存在。
其次，《人口信息查询表》证明，2015年9月30日赵美嫦住址为广东省××江海区江南华茵绿洲5幢之二904，并未出国；第207号案《民事判决书》证明，至第207号案起诉后，赵美嫦及其丈夫赵超南仍在国内，并委托广东良匠律师事务所李静染律师、熊潇笑律师作为其代理人参加诉讼。
最后，按照陈惠群提交的赵美嫦出具的三份《收据》，分别显示的时间为2013年10月27日、2013年10月28日、2013年11月28日，若均为真实，也就是说如果陈惠群要求赵美嫦协助办理过户登记手续，是完全可以办理的，并不存在陈惠群所说的所谓赵美嫦已出国、无法办理的障碍。
三、《房屋买卖合同》约定的售价偏低，根据谭社炼提交的评估报告，涉案房产在2013年9月10日时段的市场价为685745元，比《房屋买卖合同》约定的售价53万元高出29%。故此，即使陈惠群提交的《房屋买卖合同》为真实，因售价明显低于市场价格，故陈惠群在涉案房产交易中不具有善意。
综上，谭社炼认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈惠群的上诉请求没有事实与法律依据，不应得到法院的支持，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
赵美嫦无答辩。
陈惠群向一审法院起诉请求：1、判令位于广东省××××103房屋不得执行；2、由谭社炼承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一审法院在审理谭社炼与赵超南、张凯彪、梁兆源、刘尔奇、赵美嫦、陈淑莲、梁笑民间借贷一案【（2015）江新法民一初字第207号】过程中，根据谭社炼的财产保全申请，于2015年10月27日查封了赵美嫦名下的位于广东省××××103房屋【房地产权证号：Ｃ3××47】。后陈慧群向一审法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。一审法院于2016年5月5日作出（2016）粤0705执异28号执行裁定书，裁定驳回陈惠群提出的执行异议。陈惠群于2016年5月24日向一审法院提起本案诉讼。
另查明：广东省××××103房屋（以下或简称涉讼房屋），登记于赵美嫦名下，房产证记载显示赵美嫦于2005年购买所得。
2013年10月27日，陈惠群作为买方（乙方）、赵美嫦作为卖方（甲方）、江门市江海区锦绣地产信息经营部作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：赵美嫦出售位于江门市××××103房屋给陈惠群，成交价为530000元；付款方式为2013年10月27日付定金20000元、2013年10月28日补交定金30000元、2013年12月1日付房款480000元；赵美嫦在2013年12月1日前与陈惠群一起到江门市公证部门办理该房屋的《委托公证书》，并同时将该《委托公证书》及该房屋的《房地产权证》、《国有土地使用证》及发票的原件交给陈惠群，在该房屋正式过户时若有需要赵美嫦必须提供协助；赵美嫦在办理好《委托公证书》当天正式将该房屋交付给陈惠群使用；赵美嫦保证该房屋的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷，概由赵美嫦负责处理，因此给陈惠群造成的经济损失，赵美嫦必须负责赔偿等内容。赵美嫦、陈惠群、李炳辉（江门市江海区锦绣地产信息经营部的代表）均在上述房屋买卖合同签名确认。
签订合同后，陈惠群依约付清了定金及房款，赵美嫦出具了三份《收据》给陈惠群。
2013年11月28日，在广东省江门市江海公证处，赵美嫦和赵超南作为委托人、李炳辉和陈惠群作为受托人签订《委托书》一份，并办理了签署该《委托书》手续的《公证书》。《委托书》中载明，赵美嫦、赵超南因没有时间亲自办理江门市××××103房屋的相关事宜，委托李炳辉、陈惠群为代理人，办理相关事项，包括到国土部门办理缴纳房产的土地出让金和国土证换证、洽谈买卖房产的价款、签订房产的买卖协议并收取房款、办理房产的房地产权、国有土地使用权过户登记及完税、退税、开具购房发票及有关税票等事项。
一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。赵美嫦经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人赵美嫦在本纠纷中属于无独立请求权的第三人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响一审法院对本案的审理。
本案主要需审查的是，陈惠群提出的异议，是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。
陈惠群与赵美嫦于2013年签订与涉讼房屋相关的《房屋买卖合同》并到公证机关办理涉讼房屋的相关的委托书，并且已经付清房款，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。故在一审法院于2015年查封涉讼房屋时，陈惠群与赵美嫦已签订了合法有效的书面买卖合同，亦已支付全部价款。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第一、第三项，本案需要审查的是：一、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；二、是否因陈惠群自身原因未办理过户登记。
一、对于是否已经合法占有的问题
本案并无证据显示，李炳辉与陈惠群之间就涉讼房屋是否存在委托代理的关系，同时，也无证据显示李炳辉是否有将对涉讼房屋的收益转交陈惠群，故李炳辉是否对涉讼房屋进行管理、如果对涉讼房屋进行管理那么是受谁人所托，均未有充分证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈惠群提供的证据不足以陈惠群已经在一审法院2015年查封之前已经合法占有涉讼房屋，应承担不利后果，对陈惠群关于其在一审法院查封涉讼房屋之前已经合法占有涉讼房屋的意见，一审法院不予采纳。
二、对于是否因陈惠群自身原因未办理过户登记的问题
陈惠群主张是因为赵美嫦要出国没有时间协助办理、政策限制买受人办理的原因，所以未能办理涉讼房屋过户登记。对此，一审法院认为该理由不成立：第一，在2013年10月27日签订《房屋买卖合同》时，陈惠群作为涉讼房屋的购买方，按常理，应非常重视自己合同权利的落实，但陈惠群仅在合同中约定付款的时限，而不约定办理涉讼房屋过户的具体期限，而出卖方赵美嫦在获得房屋对价的情况下，并无在签订合同时就寻求拖延履行房屋交付义务之必要，故显然是权利方陈惠群不急于要求义务方赵美嫦履行义务的可能性最大，即陈惠群至少是认可不急于办理过户登记的；第二，陈惠群关于赵美嫦没有时间去办理涉讼房屋过户手续的理由也不能成立，因赵美嫦到公证机关办理公证，也需要时间，并无证据显示赵美嫦的时间过少而无法协助办理过户，并且，陈惠群提交的赵美嫦出具的三份收据，分别显示时间为2013年10月27日、2013年10月28日、2013年11月28日，显示陈惠群与赵美嫦有足够多的时间用于履行合同；第三，在《房屋买卖合同》也有约定，在该房屋正式过户时若有需要赵美嫦必须提供协助，说明赵美嫦以出国为由无法协助陈惠群过户的本意不存在；第四，陈惠群在提出执行异议时也称，陈惠群因某些原因并没有马上办理该房屋的产权过户，而选择了在2013年11月28日要求赵美嫦配合办理了公证书。即在当时赵美嫦是配合陈惠群的，并且是陈惠群选择这种方式，故印证了这样的做法是源于陈惠群自己的选择。
因此，本案并无证据证实陈惠群提出的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈惠群关于要求不得执行涉讼房屋的诉讼主张，缺乏理据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回陈惠群的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由陈惠群负担。
二审中，陈惠群提交证据如下：1、《关于设立江门市不动产登记局等问题的复函》[江机编办（2015）322号]，作为一审提交的江门市国土资源局《关于房屋卖方能否委托买方代办房屋过户手续的复函》的补充证据，证明陈惠群在2014年初手持涉案委托公证书向房屋交易部门申请过户时，被口头答复单方申请的情况是不能过户的。为了证明该事实，陈惠群在本案一审前发函给江门市不动产登记局求证，江门市不动产登记局于2015年才成立，是属于江门市国土资源局的直属行政机构，所以国土局答复陈惠群是合法有据的，事实上陈惠群多次向房屋交易部门（后来成立了不动产登记局）单方申请过户，均被答复不能办理。2、陈惠群的护照复印件，证明陈惠群在2014年7月有出国移民，陪同女儿到美国留学，于2015年3月才回国，证明该期间陈惠群是在国外，电话一直无法联系赵美嫦，而且陈惠群身处国外更无法找到赵美嫦。
谭社炼质证称，其证据不属于二审的新证据，在本案一审期间已经形成，对其证明内容也不予确认，其提交的证据不能证明其主张。
谭社炼提交证据如下：1、（2017）粤07民终1号民事裁定书；2、（2017）粤07民终1号裁定书的生效证明，以上两证据证明谭社炼在原审期间提交的证据即查封涉案房产的民事案件在一审判决后，梁兆源及梁笑提起上诉，但逾期无缴纳上诉费，江门中院裁定按自动撤回上诉处理，该裁定已经于2017年6月13日生效。
陈惠群质证称，对其真实性无异议，但该证据不能证明上述案件中赵美嫦参加诉讼。陈惠群与一审法院法官已多次到赵美嫦的住宅地址处寻找，也找不到人。
本院经审查认为，陈惠群所提的证据不属于新证据，且与本案缺乏关联性，上述证据不能证明陈惠群有2014年初手持涉案委托公证书向房屋交易部门申请过户。因此，本院不予采纳。对谭社炼提交的证据，本院确认其真实性，予以采纳。
经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人陈惠群的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。经审查，本院对陈惠群的上诉请求不予支持，理由如下：
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，涉案房产并未变更登记至陈惠群名下，尚未产生物权变动的效果，故陈惠群尚未取得房产所有权。陈惠群以涉案房产受让人的身份，请求法院根据排除对该房产的强制执行并解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，陈惠群的主张成立的前提条件之一是陈惠群对未办理房产过户登记手续不存在过错。经审查，陈惠群未向法院出示任何申请办理涉案房产登记过户手续的凭证，而江门市国土资源局于2016年7月4日出具的复函仅针对陈惠群送来的《关于房屋卖方能否委托买方代办房屋过户手续的报告》进行回复，并不能证明陈惠群于2013年10月27日至2015年10月27日之间提交过相关申请，亦不能证明陈惠群在此期间内被房地产管理部门拒绝其过户申请。尤为重要的是，陈惠群与赵美嫦签订的《房屋买卖合同》，由江门市江海区锦绣地产信息经营部作为中介方参与，且又由该经营部的李炳辉对涉案房产进行处理。作为专业的房产中介机构，理应熟知当时江门市的房地产政策。因此，对陈惠群将不能及时过户的原因归咎于房地产部门的意见，本院不予采纳。本院注意到，陈惠群对未办理过户登记的原因也表述不一，在执行异议时陈惠群称因某些原因并没有马上办理该房屋的产权过户，在一审阶段陈惠群又称赵美嫦没有时间去办理涉案房产过户手续，在二审阶段陈惠群提交护照复印件称其在国外无法联系赵美嫦。在陈惠群出入境及通讯没有限制的情况下，其未办理过户，是其自身原因所致。
据此，陈惠群在签订《房屋买卖合同》后，未及时办理涉案房产过户登记手续。对于自签订该合同之日起至房产被查封之日长达二年时间里迟迟未办理房产过户手续的事实，陈惠群并未举证证明非因其自身原因未办理过户登记所致。因此，陈惠群迟延办理过户手续，存在主观上的过错。一审法院在此情况下查封该房产，合法有据，本院予以维持。
综上所述，陈惠群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈惠群负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 张萍辉
审判员 陈侃伦
二〇一七年九月八日
书记员 张晓明