杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民二初字第1335号
原告：中信银行股份有限公司杭州分行。
代表人：王利亚。
委托代理人：楼献、陆原。
被告：楼翔云。
被告：钱燕。
被告：杭州银都置业有限公司。
代表人：王海光。
委托代理人：姚杰。
委托代理人：金锐敏。
原告中信银行股份有限公司杭州分行（以下简称中信银行杭州分行）为与被告楼翔云、钱燕、杭州银都置业有限公司（以下简称银都置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2008年11月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人陆原，被告银都置业公司的委托代理人姚杰到庭参加诉讼。被告楼翔云、钱燕经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中信银行杭州分行起诉称：被告楼翔云因购买逸天广场21幢1单元1502室房产（以下简称该房屋）向原告申请银行按揭贷款计人民币壹佰貳拾柒万元整。2005年4月19日，原告就该笔按揭贷款与被告楼翔云、钱燕夫妇及连带保证人杭某都置业有限公司三方签订了贷款协议编号为252161的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。合同约定被告楼翔云从2005年4月21日起至2025年4月21日止共240个月，每月10日为还款日，分240期等额本息还款。保证人杭某都置业有限公司在被告楼翔云取得该房屋所有权证并办妥抵押登记前对上述债务承担连带保证责任。
2005年4月21日，原告向被告楼翔云发放该笔按揭贷款。从2005年6月10日起，被告楼翔云出现逾期还款现象，从2008年9月10日起开始断供。原告于2008年3月20日、2008年6月26日、2008年7月31日分别向被告楼翔云及保证人杭某都置业有限公司发出催收函，要求三被告按合同约定按时履行义务。但被告楼翔云一直没有签收催收函，保证人杭某都置业有限公司于2008年8月6日签收了原告于2008年7月31日发出的催收函，并表示愿意承担连带保证责任。
截至2008年10月10日，被告楼翔云已经累计逾期还款28次，连续2期未还款。还款付息是借款人在借款合同项下的根本性义务，借款人不按期履行还款付息的行为严重破坏了银行的预期，其行为属于根本性违约行为。根据第252161号《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》第十一条、第十六条第一款第二项、第二款第一、二项之约定，原告有权要求被告楼翔云、钱燕夫妇立即提前清偿全部借款本金1146521.76元，利息12700.36元、罚息94.87元（暂计至2008年10月13日），共计人民币1159316.99元（实际金额以还款当天中信银行杭州分行电脑系统计算结果为准），以及原告为实现债权所支付的律师费用12000元、及预付的诉讼费用及公告费。并要求保证人杭某都置业有限公司对以上费用承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条的规定，提起诉讼，请求判令：1、被告楼翔云、钱燕提前清偿购房借款本金1146521.76元，利息12700.36元、罚息94.87元（利、罚息暂计至2008年10月13日，并要求继续计算至判决确定的履行之日）；2、被告楼翔云、钱燕承担本案全部诉讼费用及公告费650元；3、被告楼翔云、钱燕承担本案律师费12000元；4、被告杭某都置业有限公司对上述两被告的还款责任和原告为实现债权所支付的费用承担连带清偿责任；5、确认原告对被告楼翔云名下的逸天广场21幢1单元1502室房产享有优先受偿权。审理中，原告确认被告楼翔云于2008年10月30日归还10000元，据此调整其第1项诉讼请求为：要求被告楼翔云提前清偿购房借款本金1143378.16元，逾期利息38709.20元（暂计算至2009年4月），罚息1647.36元（暂计至2009年5月7日），并要求继续以本金1143378.16为计算基数，按罚息利率计算从2009年5月8日起至判决确定的履行日止的罚息。
被告楼翔云、钱燕未答辩。
被告银都置业公司答辩称：1、对于案涉原、被告之间产生的商品房买卖合同关系、借贷合同关系及被告银都置业公司应承担的连带责任，被告银都置业公司予以承认；2、被告银都置业公司由于不是借贷合同当事人，故对已还款金额不清楚，请法院予以认定；3、在同时存在物保和人保的情况下，对原告主张确认原告对被告楼翔云名下的逸天广场21幢1单元1502室房产享有优先受偿权，被告银都置业公司予以认可。
为支持其主张，原告中信银行杭州分行向本院提供了以下证据：
第一组证据：
1、原告与各被告于2005年4月19日签订的个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）；
2、2005年4月21日，由楼翔云签字的借款凭证；
3、2005年5月26日，杭州高新区预售商品房抵押登记备案证明；
4、2005年3月14日被告楼翔云与银都置业公司签订的商品房买卖合同；
证明：1）原告与三被告根据《商品房买卖合同》签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》；2）原告依据借款合同，全额、按时向被告楼翔云发放按揭款；3）被告楼翔云向原告出具了借款收据；4）原告依法办理预售商品房抵押登记手续。
第二组证据：
5、2008年3月20日编号为2008-001号零售逾期贷款索偿函；
6、2008年6月26日编号为2008-002号零售逾期贷款索偿函；
7、2008年7月31日编号为2008-003号零售逾期贷款索偿函；
8、2008年7月31日，致杭某都置业有限公司的催收函及保证人接受催收函签署栏；
9、2008年10月14日，关于客户楼翔云按揭贷款利息、罚息的计算依据；
10、2008年10月17日，中信银行杭州分行个人贷款对账单；
证明：1）被告楼翔云逾期偿还贷款及断供的情况；2）原告曾三次向被告楼翔云催收贷款的情况；3）原告向保证人银都置业公司催收贷款以及保证人承诺承担连带责任的情况；4）被告楼翔云截止至2008年10月14日，还应当偿还的贷款本金、利息及罚息情况。
第三组证据：
11、楼翔云户籍证明；
12、钱燕户籍证明；
13、楼翔云与钱燕的结婚证；
14、保证人银都置业公司基本情况；
证明：1）三被告身份情况；2）被告楼翔云、钱燕是夫妻关系。
第四组证据：
15、律师代理合同一份；
16、律师代理费发票；
17、诉讼费发票；
18、公告费票据；
证明：原告为实现债权所支出的必要费用。
经质证，被告银都置业公司对第一组证据1-4的三性没有异议；对第二组证据中的证据8予以确认，对该组证据中的其他材料认为涉及被告楼翔云的情况，故无法发表意见；对第三组证据11－14的三性无异议；对第四组证据15－18的真实性无异议，但认为原告应提交律师事务所的入帐凭证，用以证明律师费实际已支付。
被告楼翔云、钱燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证权利。
被告楼翔云、钱燕、银都置业公司均未提供证据。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
原告提交的第一组及第三组证据，被告银都置业公司没有异议，本院对证据效力予以确认；原告递交的第四组证据，被告银都置业公司对真实性均无异议，该组证据与本案具有关联性，本院予以采用；原告提交的第二组证据中的5-7，未附邮寄凭证或被告楼翔云的签收凭证，故对其证明对象本院不予采纳，第二组证据中的9、10，本院将结合原告在审理中递交的被告楼翔云的还款清单及利、罚息的计算说明予以认定。
经审理本院认定，2005年4月19日，原告与被告楼翔云及银都置业公司之间签订个人购房借款合同一份，约定被告楼翔云向原告借款人民币127万元，借款期限自2005年4月21日起至2025年4月21日止；借款利率为月息4.59‰，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率按有关规定调整与执行；还款方式为等额本息法，每期还款日为10日；如被告楼翔云逾期或未按约定的金额归还借款本息，原告有权按照人民银行规定对逾期借款加收罚息，被告楼翔云逾期或未按约定的金额偿还借款利息时，原告有权按人民银行的规定对楼翔云未支付的利息计复利；若被告楼翔云不按期归还借款本金，原告有权按照本合同约定的贷款利率水平上加收50%罚息，若不能按期支付利息，原告有权按罚息利率计收复利；被告楼翔云及其配偶钱燕自愿将贷款所购逸天广场21-1-1502室房屋（建筑面积为166.54平方米）一套作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为保护债权支出或垫付的费用、为实现债权和抵押权而支出的费用（包括担不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费）；保证人银都置业公司提供阶段性连带责任保证，保证责任自本合同签订之日起至被告楼翔云取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止，保证范围与抵押担保范围相同。双方并约定：遵循先还息后还本的原则，原告按照“期前逾期本息、罚息和复利-
当前利息-
本金”的顺序扣划被告楼翔云款项；如被告楼翔云违反合同约定，逾期或未按约定的金额偿还借款本息即属于违约行为，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）按中国人民银行的规定计收罚息和复利；（二）要求借款人立即提前偿还部分或全部借款，或以合法程序处分本合同项下的抵押财产以清偿全部借款和利息，或要求保证人履行保证责任。合同签订后，原告依约于2005年4月21日发放贷款。2005年5月26日，杭州高新技术产业开发区房产管理局就被告楼翔云所购房屋颁发杭高新房押字第05835365号杭州高新区预售商品房抵押登记备案证明，显示抵押权人为原告中信银行杭州分行。现原告以被告楼翔云自2005年6月10起出现逾期还款现象、从2008年9月10日起断供、要求提前收回已发放的全部贷款本息为由，诉至本院。
另查明，被告楼翔云、钱燕于1990年12月25日登记结婚。被告钱燕以共有人身份在本案所涉的借款合同中签字确认。
再查明，审理中，原告确认被告楼翔云在2008年10月30日归还1万元。原告将该笔资金抵扣了被告楼翔云在应还款日为2008年9月10日的欠款本息及10月10日的罚息及部分利息。原告愿意从2007年起，本案所涉贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%执行。
还查明，原告为本案诉讼支出律师代理费12000元。
本院认为，原告中信银行杭州分行与被告楼翔云、钱燕、银都置业公司之间于2005年4月19日签订的个人购房借款合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。被告楼翔云自2005年6月10日起出现逾期还款、2008年10月30日起至今未依约归还贷款本息，显属违约，原告有权依约宣布上述借款合同项下的全部贷款提前到期。故原告关于被告楼翔云归还所欠借款本金1143378.16元的诉请，本院予以支持。原告关于被告楼翔云支付利息38709.20元（从2008年10月暂算至2009年4月）、罚息1647.36元（从2008年10月暂算至2009年5月7日止）及至判决确定履行之日止的罚息（以所欠借款本金1143378.16元为基数，按照调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算）的诉请，系以原告确认的合同履行期内的利、罚息计算基数、计算标准计算所得。该金额低于从2008年11月19日（合同解除日）起以所欠借款本金1143378.16元为基数，按调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算的罚息金额，故该计算方式不损害被告楼翔云的利益，本院依法予以支持。原告要求从2009年5月8日起的罚息以本金1143378.16元为基数，按照调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算，符合合同约定及本案相关事实，本院予以支持。原告关于被告楼翔云支付律师费12000元的诉请，因该笔律师代理费系因被告楼翔云不履行借款合同的约定而给原告造成的损失，理应由被告楼翔云承担，故原告的该诉请依法成立，本院予以支持。同时，被告楼翔云贷款所购买的逸天广场21-1-1502室房屋一套已办理预售商品房抵押登记备案手续，作为借款抵押担保，被告银都置业公司对此亦无异议。故在被告楼翔云不能按时履行付款义务时，原告对该抵押物有权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。因此，原告主张对该抵押物享有优先受偿权的诉请，依据充分，本院予以支持。此外，因银都置业公司为被告楼翔云的借款提供连带责任保证的保证期间为自本合同签订之日起至被告楼翔云取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止。现被告楼翔云借款所购买的逸天广场21－1－1502室房屋至今尚未办理房产证书及正式的抵押登记手续、取得抵押房产的他项权利证书，故被告银都置业公司仍应为被告楼翔云的上述债务提供相应连带责任保证，被告银都置业公司对此亦无异议。但因本案所涉债权既有债务人提供的物的担保又有人的担保，且各方当事人关于实现债权的约定并不明确，故原告应当先就债务人提供的物的担保实现债权。因此，原告关于被告银都置业公司对被告楼翔云的上述债务承担连带保证责任的诉请，本院对其合理部分予以支持，即被告银都置业公司对被告楼翔云提供的抵押物不足清偿债务部分承担连带保证责任。本案所涉贷款发生之时，被告钱燕与楼翔云系配偶关系，故被告钱燕对被告楼翔云的上述债务承担共同偿还责任。被告楼翔云、钱燕经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告楼翔云、钱燕归还给原告中信银行股份有限公司杭州分行所欠借款本金人民币1143378.16元。
二、被告楼翔云、钱燕支付给原告中信银行股份有限公司杭州分行利息人民币38709.20元（暂算至2009年4月）、罚息人民币1647.36元（暂算至2009年5月7日）及至判决确定履行之日止的罚息（以所欠借款本金人民币1143378.16元为基数，按照调整后的借款执行年利率基准上浮50%计算）。
三、被告楼翔云、钱燕支付给原告中信银行股份有限公司杭州分行律师代理费人民币12000元。
上述一、二、三项应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。
四、如被告楼翔云、钱燕不能按时履行上述一、二、三项付款义务，原告中信银行股份有限公司杭州分行有权以被告楼翔云用于抵押的逸天广场21-1-1502室房屋一套折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
五、被告杭州银都置业有限公司对被告楼翔云提供的抵押物不足清偿上述一、二、三项付款义务部分承担连带保证责任。
六、被告杭州银都置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告楼翔云、钱燕追偿。
七、驳回原告中信银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15234元，公告费650元，由被告楼翔云、钱燕负担，被告杭州银都置业有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15234元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 宓旭庆
人民陪审员 徐新樵
人民陪审员 赵惠健
二〇〇九年六月十二日
书 记 员 王丹秋
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。