广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民二终字第1288号
上诉人（原审被告）：东莞市德恩房地产咨询有限公司，住所地：东莞市东城区岗贝东城大道金月湾广场A区A03铺。
法定代表人：谭根生。
委托代理人：覃雨潇，广东沃金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘安林，汉族。
委托代理人：吕焕成，广东明楷律师事务所律师。
委托代理人：陈淑红，广东明楷律师事务所律师助理。
上诉人东莞市德恩房地产咨询有限公司（以下简称德恩公司）因与被上诉人刘安林居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民二初字第4143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘安林向原审法院起诉称：刘安林经德恩公司的店长兼经纪人甄团景介绍，拟购买东莞市东城区东海阳光1单元1204号房。2013年5月22日，刘安林与甄团景在德恩公司的经营场所就案涉物业的价格、税费等进行了磋商，并签署了《购房意向书》。该合同约定，刘安林在合同签署当天应向德恩公司支付订金20000元，若德恩公司在一个月内未能与业主谈妥意向书确定的价格，需无偿退还订金给刘安林。合同签订后，刘安林依约在当天向德恩公司支付了订金，德恩公司则未依约在约定时间内与业主谈妥，达成出售意向。但至今德恩公司仍未退还订金给刘安林。刘安林为此诉至法院，请求判令：1.解除刘安林与德恩公司签订的《购房意向书》；2.德恩公司向刘安林退还订金20000元；3.德恩公司向刘安林支付利息，利息按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，从2013年5月23日起计算至付清之日止；4.本案一审诉讼费由德恩公司承担。
德恩公司答辩称：一、甄团景非德恩公司的工作人员；二、刘安林提交的《购房意向书》及《收据》上所盖公章非德恩公司使用备案的公章，他人私刻公章以德恩公司名义对外签订合同属于个人行为，与德恩公司无关。
原审法院经审理查明：2013年5月22日，刘安林与甄团景签订《购房意向书》（买方），合同下方盖有标注德恩公司名称的印章，经纪方处有甄团景的签名。该意向书显示，刘安林确认对位于东莞市东海阳光1单元1204号房屋有购房意向，愿意以450000元购买涉案房屋；刘安林在签订该意向书时向德恩公司支付20000元订金，作为购买案涉物业的临时订金，德恩公司则应于2013年6月22日前取得业主同意以刘安林提出的上述条件出售物业的书面文件，若德恩公司未能在上述期限内取得上述文件，临时订金应无息退还刘安林。刘安林提交一份《收款收据》，拟证明刘安林已按约定支付了20000元订金给德恩公司员工甄团景。德恩公司则不确认《收款收据》中加盖公章的真实性，亦也不确认收取了刘安林的订金20000元。现刘安林主张德恩公司至今未依约取得案涉房屋业主同意出售物业的书面文件，为此诉至法院，要求与德恩公司解除合同，并要求德恩公司退还订金20000元及利息损失。
另查，案外人范均寅、夏子悦也因同样的事由向法庭提起诉讼，要求德恩公司退还订金。原审法院依刘安林的申请向东莞市公安局东城分局东城派出所（以下简称“东城派出所”）调取了东城派出所就德恩公司的报案对德恩公司的员工陈思琦、刘付明及法定代表人谭根生的询问笔录。该笔录反映，德恩公司的法定代表人及员工均确认甄团景是德恩公司的员工，甄团景私刻公章以买卖房屋的名义对客户收取诚意金，暂时已经发现了三名客户受骗，涉及金额达90000元。此外，谭根生在询问中陈述已核实三名客户已交诚意金给甄团景，被骗客户的具体情况：范生，被介绍销售东海阳光3单元2408房，收取诚意金金额40000元；黄生，被介绍销售东海阳光3单元2106房，收取诚意金金额20000元；余幸花，被介绍销售东海阳光1单元1204房，收取诚意金金额30000元。
一审诉讼中，德恩公司申请就《购房意向书》（买方）中德恩公司的印章的真伪以及《收款收据》中张帆签名的真实性进行鉴定。原审法院以申请鉴定的内容没有必要性及可操作性为由，未接受德恩公司的鉴定申请。
以上事实，有刘安林提交的《购房意向书》（买方）、《收款收据》，原审法院向东城派出所调取的《询问笔录》以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案一审的争议焦点是甄团景与刘安林签订合同的行为后果是否应当由德恩公司承担。本案中，刘安林主张甄团景作为德恩公司的员工，以德恩公司名义与刘安林签订《购房意向书》，并收取订金20000元的事实，与德恩公司的法定代表人及其他员工在东城派出所报警陈述甄团景作为公司员工，骗取客户诚意金的事实基本一致，且有《购房意向书》、《收据》为证，因此，原审法院采信刘安林所主张的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，虽德恩公司抗辩上述行为系甄团景的个人行为，与公司无关，但甄团景作为德恩公司的员工，以公司名义对外与他人订立合同，其行为后果应由德恩公司承担。现德恩公司未依约在2013年6月22日取得业主同意出售案涉物业给刘安林，应按照双方的约定退还20000元订金给刘安林。因此，刘安林要求德恩公司返还订金20000元并支付利息的主张，合法有据，原审法院依法予以支持。利息的计算，应以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月23日起计算至一审判决确定的清偿之日止。另，刘安林已实际无法购买案涉房屋，导致合同目的无法实现，故原审法院对刘安林要求解除其与德恩公司于2013年5月22日签订的《购房意向书》的诉讼请求，依法予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除刘安林与德恩公司签订的《购房意向书》（2013年5月22日）；二、限德恩公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向刘安林返还订金20000元；三、限德恩公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向刘安林支付利息，利息以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月23日起计算至一审判决确定的清偿之日止；三、驳回刘安林的其他诉讼请求。本案一审诉讼费153元，由德恩公司承担。
上诉人德恩公司不服原审判决，向本院上诉称：刘安林提交的《购房意向书》为甄团景隐瞒德恩公司与刘安林签订，甄团景并非德恩公司正式员工，甄团景2013年3月经人介绍进入德恩公司，双方只是口头约定如果有兴趣可以试用一段时间，再根据其工作表现决定是否录用；德恩公司在2013年6月份陆续接到客户询问电话，得知甄团景与多人签订购房意向书并收取订金后已无法联络甄团景核实。后经德恩公司调查发现，刘安林提交的《购房意向书》、《收据》上所盖德恩公司印章并非真实公章盖印，德恩公司早已制定严格的财务及公章管理制度，所有合同盖章、订金收取均由财务人员负责；事后德恩公司已在第一时间向公安机关报案，德恩公司的法定代表人和其他工作人员在公安机关笔录中陈述甄团景骗取客户诚意金的部分，只是向公安机关转述从客户处知悉的内容，至于甄团景是否有签订购房意向书，在什么地点签订，是否有实际收取订金等，德恩公司均无法确认，因为甄团景尚未归案，刘安林单凭德恩公司出具的收据无法确认甄团景是否有实际收取该笔款项，也无法确认收据上的签名是否由甄团景本人签署。德恩公司在管理上并不存在明显过错，甄团景私刻公章、对外实施合同诈骗的行为已经触犯《刑法》，应由甄团景本人承担刑事及相关民事赔偿责任。综上，德恩公司请求：一、判决德恩公司无需向刘安林返还订金20000元；二、判决德恩公司无需向刘安林支付利息；三、本案诉讼费用由刘安林承担。
被上诉人刘安林答辩称：原审法院已清楚查明甄团景是德恩公司的员工，不管甄团景是否犯罪，其职务行为都应该由德恩公司承担责任。
本院经审理对原审查明事实予以确认。另在二审期间，双方均确认对原审判决查明的事实没有异议；德恩公司确认涉案的购房意向书格式是其使用的合同，该购房意向书没有关于收款方式的具体约定。
以上补充查明事实，有本院调查笔录附卷为证。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，结合德恩公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：德恩公司是否应返还刘安林涉案订金20000元。
结合本案现有证据和已查明的事实，本院分析如下：（一）现已查明甄团景是德恩公司的员工，负责房产销售；（二）甄团景与刘安林签订了购房意向书，该购房意向书第三条约定了“本人在签订本意向书时向贵司支付人民币20000元”，刘安林并提供了收款收据；（三）甄团景除了在本案中与刘安林签订了购房意向书，也在另案中分别与范均寅、夏子悦签订了购房意向书，三个案件中甄团景与意向购买人签订合同的过程和收款过程类似。综上，甄团景作为德恩公司的销售人员以德恩公司的名义与刘安林签订了购房合同意向书，并收取了20000元订金，故原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，认为德恩公司应对甄团景的行为承担责任、德恩公司应返还订金20000元给刘安林依法有据，本院予以维持。德恩公司主张其在管理上不存在明显过错，甄团景的行为应由甄个人承担，但德恩公司在平时使用的合同格式中没有关于订金、诚意金等收取具体方式的约定，甄团景遂利用此漏洞绕过德恩公司而直接向刘安林收取现金，德恩公司应对甄团景此行为承担责任；德恩公司主张无法确认甄团景是否已收取了涉案订金，并申请对购房意向书中的公章进行鉴定，但购房意向书除了加盖公章外还有甄团景的签名，德恩公司现并没有提供证据证实甄团景的签名是虚假的，故对购房意向书中的公章鉴定实无必要，本院不予准许。
综上所述，上诉人德恩公司上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由东莞市德恩房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢冠东
代理审判员 陈进龙
代理审判员 王 振
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 黎中越
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。