广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8435号上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区广江路。法定代表人：侯秉理，职务：总经理。委托代理人：代浩，该厂副经理。上诉人（原审被告）：邓国基，男，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：邓敏婧，女，汉族，系邓国基的女儿。上诉人广州冶炼厂因与上诉人邓国基房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广州冶炼厂上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令邓国基立即从广州市海珠区荔福路X街X巷X号X房之一搬出；3、判令邓国基补交2016年1月至8月房屋租金1751.36元；4、本案的一审、二审诉讼费由邓国基承担。事实和理由：一、邓国基在收到本案起诉书之后，办理离婚把名下房产转给其配偶，其行为非常恶劣。我方作为停产多年的国企，尽社会责任保护的是低保户、无房户的居住权益，对于这种以离婚来达到隐匿房产，占有国有资产的行为，予以坚决抵制。一审法院采信离婚证据，以《个人名下房产登记情况查询证明》确认邓国基“没有搬迁去向”是错误，邓国基实际上根本就没有在涉案房屋居住，实际居住人是邓国基女儿。二、关于要求从2016年1月1日补租金的问题，我方通知提高租金和收取租金的银行账号（卡号）是在同一张纸上，邓国基既然已经通银行帐号（卡号）交了房租，就一定收到提高租金通知。另外，同类租户按新的租金标准交纳租金同样能证明邓国基收到了提高租金通知。一审判决从邓国基从2016年8月24日开始按新标准补交房租是错误。邓国基二审辩称：我方已经提交了邓国基个人名下查册表，证明其名下无房产，没有搬出的去向。我方没有看过广州冶炼厂发出的关于调整租赁条件的文件。涉案房屋是广州冶炼厂奖励给邓国基的，由于广州冶炼厂要收回涉案房屋，导致邓国基和妻子离婚了，不同意调租。上诉人邓国基上诉请求：撤销一审判决第一项。事实理由：原审判决认为随着物价上涨，广州冶炼厂要求邓国基补交2016年8月25日至2016年12月31日的租金的诉讼请求是合理合法，这是没有依据的。首先，根据穗国房字【2001】174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》第一条关于公房租金的标准，(一)从每平方米使用面积平均月租金3.00元，调整到3.50元的规定。�，涉案房屋的性质是公房，邓国基在广州冶炼厂勤勤勉勉工作三十八年由于广州冶炼厂的原因导致最终未接受过房改，故现在每月支付租金221.08元属合理合法，故不同意补交2016年8月25日至2016年12月31日增加的租金。广州冶炼厂二审辩称：按照穗国房字【2001】174号文的规定，享受过住房补贴的情况，邓国基租赁公房的租金标准是13.5元每平方米，现在我方主张的租金标准为10元每平方米，是合情合理的。广州冶炼厂向一审法院起诉请求：1、邓国基立即从广州市海珠区荔福X街X巷X号303室搬出；2、邓国基补交2016年1月至2016年12月的租金（每月交440元-221.08元）；3、本案的诉讼费由邓国基承担。一审法院认定的事实：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（下称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两栋家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815m2,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证.该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879m2。2007年5月28日，广州冶炼厂（出租人、甲方）与邓国基（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区荔福路X街X巷X号X之一、Y房出租给乙方作住宅使用，租赁期限从2007年7月1日起，月租金额按广州冶炼厂住房管理规定，等。2016年9月12日，邓国基与林奕云办理离婚登记。据2017年1月17日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，邓国基在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。另查，邓国基于2016年8月24日来一审法院应诉。广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关�明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》；逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房；不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》，载明：1、租赁对象：(1)广州冶炼厂职工（含退休职工）；(2)历史原因在广州市无住房，并提交广州市房屋管理登记部门出具的“无房证明”的非广州冶炼厂职工；2、所有承租人必须是自己居住，并出具“不得转租的承诺函”；若发现转租者，广州冶炼厂将无条件收回房屋；3、租金价格：每月10元/㎡，每月10号前主动汇入指定账号；逾期按租金的1%/天，收取滞纳金；三个月未缴者，视为自动退租；（账号信息附在《租赁合同》内）；4、海珠区荔福X街X巷房屋出租规范化管理后，广州冶炼厂将对符合入住条件的租户的住房，进行房屋结�性修缮；5、新租户的租金自2016年1月1日开始执行，2015年5-12月的租金按原价格执行，并在签订合同时一次性付清。2、2014年11月3日的《房屋安全鉴定报告》，主要损坏情况为房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象，部分天花板底有裂缝及有渗水、发黄、发霉痕迹，部分墙体和墙体在窗洞角位处有较大开裂裂缝，部分墙体批荡有严重渗水、发霉、风化、脱落现象，鉴定结论为“严重损坏房”，对房屋有损坏的部位须作加固、维修处理。3、2016年7月8日广州冶炼厂发出的《施工告知书》；4、2016年8月4日广州冶炼厂发出的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》；5、广州公共租赁住房租金标准，记载公房成本租金标准按照每月每平方米建筑面积13.5元计收；6、广州市冶炼厂房屋租赁条件；7、广州冶炼厂住房补贴汇总表及附件；8、国有土地使用权收回框架协议。邓国基的质证意见：证据1不予确认，没有看到过广州冶炼厂张贴的告示及涨租的通知；证据2没有看到鉴定机构与鉴定人的鉴定资质，所以对其三性均有异议；证据3、4不予以认可，我方从来没有见过，也从来没有通知过我方；证据5-8超过举证期限，不发表质证意见。邓国基为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，证明根据相关的规定，每平方米使用面积平均月租金3.5元；2、穗国房字（2010）1295号文《关于广州市公有住房租金标准的通知》，证明还是执行2009年1月公有住房政策和标准，任何单位不得擅自调整公有住房租金的价格；3、《督办单》。广州冶炼厂的质证意见：证据1、2是以前的标准，最新的标准应该是广州冶炼厂提交的证据5；证据3是不可抗力导致无法办理。一审诉讼中，双方当事人确认：2016年1月-12月邓国基缴纳租金是每两个月转账一次金额为442.16元；邓国基是广州冶炼厂的退休员工；涉案房屋43平方米左右。邓国基表示涉案房屋经过其维修后没有漏水，不影响其居住，其坚持居住在涉案房屋。一审法院认为:广州市海珠区荔福路X街X巷X号Y房在六十年代由广东省有色金属机械修配厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。鉴于邓国基没有搬迁去向，广州冶炼厂要求邓国基搬迁暂不具备条件，故广州冶炼厂要求邓国基搬迁的诉讼请求一审法院不予支持。现双方确认2016年1月-12月邓国基缴纳租金是每两个月转账一次金额为442.16元。虽然广州冶炼厂主张已贴出《告示》通知邓国基涨租金和签租赁合同的具体事宜，但广州冶炼厂的证据不足以证明邓国基已知悉相关事宜，邓国基于2016年8月24日来一审法院应诉，届时才知悉广州冶炼厂要求涨租的具体标准及相关的事宜。故此，广州冶炼厂要求邓国基补交2016年1月1日至2016年8月24日期间的租金一审法院不予支持。因原邓国基之间暂不能解除租赁关系，随着物价上涨，广州冶炼厂要求涨租金至每月440元的标准在合理的范围之内。广州冶炼厂要求邓国基补交2016年8月25日至2016年12月31日止的租金（每月按440元-221.08元的标准计算）的诉讼请求合情合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条之规定，于2017年2月28日作出如下判决：一、被告邓国基在本判决生效之日起15日内向原告广州冶炼厂补交从2016年8月25日起至2016年12月31日止的租金（每月按440元-221.08元的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案一审受理费50元，由原告负担43元，被告负担7元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本院二审期间，上诉人广州冶炼厂提交《广州冶炼厂连续房补职工人数汇总表》，拟证明邓国基享受住房补贴，符合穗国房字【2001】174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》第三条第（三）项的规定，公房租金按成本租金标准为每平方米使用面积月租金13.50元。上诉人邓国基质证认为：该证据原件与复印件核对一致，但对于该证据不予质证，因该证据已经超过举证期限，不属于二审新证据，不能作为本案定案的依据。我方确认收取过一万多元的住房补贴。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭后，邓国基提交本院（2017）粤01民终1615号、1616号民事判决书供法庭参考。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、广州冶炼厂要求邓国基搬离涉案房屋能否成立？二、广州冶炼厂调整租金标准能否得到支持？关于焦点一，经本案查明的事实，邓国基系作为广州冶炼厂的职工而租住涉案房屋，属于公房租赁，双方之间所形成的租赁关系带有福利性质。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤�以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。”本案邓国基已与林奕云办理离婚手续,目前邓国基在广州市行政区域内查无房地产情况记录，故一审认为邓国基没有搬迁去向，不具备搬迁条件，不予支持广州冶炼厂该项主张并无不当，本院予以维持。关于焦点二，广州市国土局、广州市房地产管理局、广州市物价局于2001年7月30日发布的穗国房字【2001】174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》第三条成本租金规定：“以下情形按成本租金标准计算租金，从每平方米使用面积平均月租金13.20元调整到13.50元：……（三）已享受货币分房补贴的干部职工。”根据本案广州冶炼厂提交的证据显示，邓国基已经享受了住房货币补贴，邓国基也确认共领取了1万多元住房补贴。因此，根据上述规定，邓国基租住公房应按照�本租金标准支付租金。本案广州冶炼厂主张涉案房屋按照每平方米月租金10元标准计付，并未超过广州市关于公房租金标准的相关规定。另外，双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定月租金额按广州冶炼厂住房管理规定，故广州冶炼厂根据其管理需要对涉案房屋租金标准进行调整也符合合同的约定。因此，一审认为广州冶炼厂调整租金标准在合理的范围之内，对广州冶炼厂调租的主张予以支持并无不当，本院予以维持。至于调整租金的起始时间，虽然广州冶炼厂已经贴出告示通知涨租，但未能提供充分证据证明邓国基知悉相关事宜，故一审以邓国基于2016年8月24日到法院应诉之日作为其知悉相关情况的时间，并认定邓国基自2016年8月25日起应补交租金，并无不当。至于邓国基提交的本院（2017）粤01民终1615号、1616号民事判决，因与本案案情不同，不能作为本案判决的依据。综上所述，广州冶炼厂、邓国基的上诉理由均缺乏依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由广州冶炼厂负担50元，由邓国基负担43元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月十七日书记员  罗 涛黄咏欣