山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终30号
上诉人（原审原告）：区东3单元1层西户106号房。
法定代表人：杨现柱，总经理。
委托诉讼代理人：白书静，山东纵横统一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济宁大千置业有限公司，住所地济宁市高新区327国道北（置城国际中心A座15层19-22号）。
法定代表人：孟凡龙，总经理。
委托诉讼代理人：蔡大庆，男，1969年3月3日出生，汉族，该单位职工，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：朱志勇，男，1967年3月7日出生，汉族，该单位职工，住济宁市任城区县。
上诉人济宁万赢装饰工程有限公司因与被上诉人济宁大千置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初9451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
济宁万赢装饰工程有限公司上诉请求：撤销原判第二项关于按年利率24%支付利息的部分，改判被上诉人向上诉人支付违约金140万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人向上诉人按照年利率24%支付利息，无事实和法律依据，属于自由裁量权的滥用。一审认定被上诉人据以订约的房屋被查封，出现了情势变更，被上诉人不能掌控不能克服，并非恶意违约，由此认定定金罚则与被上诉人的过错程度不相适应，没有法律依据，不符合最高人民法院的相关复函。且在双方签订的协议书第三条第3款明确约定了包括但不限于法院的司法措施在内的风险发生，被上诉人均应向上诉人双倍返还定金。定金罚则的目的是对违约行为予以制裁，双方在订立协议时，已预见了可能出现的风险，并明确了违约责任，被上诉人以标的物被查封作为违约的抗辩理由，不符合法律规定。被上诉人应依法向上诉人在返还定金的同时支付违约金140万元。
济宁大千置业有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同并非不能履行，案外人查封该房产是因我公司与建筑商之间因工程款发生的纠纷。所以对房产的司法查封只是暂时查封，我公司已积极协助法院办理支付建筑商工程款的相关事宜。在解除查封后，仍然能继续履行合同，我公司不同意解除合同，不同意双倍返还购房定金。另外，我公司不属于恶意违约，因建筑房地产市场的低迷，公司周转资金出现困难，与其他公司发生经济纠纷导致部分财产被查封，是我公司不能预见不能避免的客观原因造成的。因此，我公司不能如期交付买卖标的物的行为属不可抗力造成的。根据法律的公平原则及合同法相关规定，应依法维持一审判决。
济宁万赢装饰工程有限公司向一审法院起诉请求：判令济宁大千置业有限公司双倍返还济宁万赢装饰工程有限公司定金280万元，并赔偿相应利息损失（按同期银行贷款利率计算至实际给付之日）；案件受理费及保全费由济宁大千置业有限公司承担。
一审法院未查明本案事实。
一审法院认为，原、被告主要形成了两个争议焦点，一是房屋买卖协议是否应予解除；二是在标的物被查封的情况下，被告是否应双倍返还定金。针对争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债权或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”本案中，原、被告签订《东方美郡小区商品房买卖预约协议书》后，是进一步签订《房屋买卖合同》，而被告大千公司的标的物（房屋）被查封，无法处分，致使其履行合同不能，致使原告的合同目的无法实现。同时，原、被告双方在《协议书》第三条第3款约定：“若因甲方（被告）或第三方原因使本协议的目的产生可能无法实现的风险（包括但不限于项目烂尾、违建拆除、工程抵押、不利交付或签订本约的政府行政行为或法院司法措施等），乙方（原告）有权通知甲方解除协议，甲方将乙方交付的定金作双倍返还。”即双方在订立协议时，已经预见了可能出现的风险，并赋予了原告单方解除合同权利。故原告要求解除合同的主张，有法律和合同依据，本院依法予以支持。针对争议焦点二，被告在向原告出具的收据上明确定明为“东方美郡2号商务楼104、105号商业定金”，应认为原告交付的140万元的性质为定金。《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第（三）项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的罚则设立的目的是惩罚恶意违约行为，鼓励诚实守信的交易行为。本案中，被告据以订约的房产被查封，出现了情势变更，这种情势是被告不能掌控，也不能克服的，并非被告恶意违约。严格适用定金罚则与被告的过错程度不相对应。故本院依法予以酌情调整。鉴于原告交付定金并签订90日内签订正式买卖合同的协议时间为2015年12月4日，至被告房产被查封的2016年2月2日，中间经过接近60天，不能排除被告在签订买卖合同的履行行为中具有懈怠情况，故本院依法调整按年利率24%支付利息。综上，被告大千公司在签订协议后并收受定金后，未在约定的期限内与原告签订，并因本身与他人争议致涉案房屋被查封，致使其客观上无法履行与原告的协议，故原告要求解除合同及返还的主张，本院依法予以支持。同时，尽管双方在订立协议时预见到了房产被采取司法措施的可能，但司法措施的采取毕竟不是被告所能掌控和避免的，故非被告的主观行为造成的定约不能严格适用定金罚则对被告有失公允。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告济宁万赢装饰工程有限公司与被告济宁大千置业有限公司2015年12月4日签订的《东方美郡小区商品房买卖预约协议书》。二、被告济宁大千置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告济宁万赢装饰工程有限公司购房定金共计140万元及利息（自2015年12月4日至实际给付之日，按年利率24%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，减半收取14600元，由被告济宁大千置业有限公司负担。
对本案的事实，本院认定如下：2015年12月4日，被上诉人济宁大千置业有限公司作为甲方、上诉人济宁万赢装饰工程有限公司作为乙方签订了两份《东方美郡小区商品房买卖预约协议书》，约定由上诉人预订被上诉人建设开发的东方美郡项目的2号商务楼1-2层104号、105号两套房屋，总房款分别为3834900元和3876600元，上诉人在签订预约协议书时支付每套房屋的定金70万元。两份协议第三条甲方承诺中，第3款约定若因甲方或第三方原因使本协议目的产生可能无法实现的风险（包括但不限于项目烂尾、违建拆除、工程抵押、不利交付或签订本约的政府行政行为或法院司法措施等），乙方有权通知甲方解除协议，甲方将乙方交付的定金作双倍返还；第4款约定若在协议签订后90日内，无法为乙方签订正式的商品房买卖合同，甲方将收受的定金双倍返还。在上述两份协议签订前，上诉人济宁万赢装饰工程有限公司已分别于2015年11月6日和2015年11月26日向被上诉人济宁大千置业有限公司转账支付50万元、90万元，合计140万元。2015年12月4日，被上诉人济宁大千置业有限公司向上诉人济宁万赢装饰工程有限公司出具了购买涉案两套房屋的定金收据两份，载明收取两套房屋定金各70万元。
另查明，2016年2月，济宁市任城区人民法院因山东长箭建设集团有限公司诉济宁大千置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，应山东长箭建设集团有限公司的申请，作出（2016）鲁0811执保182号执行裁定书，查封了包括涉案两套房屋在内的东方美郡项目2号商务楼的全部房产，查封期限为自2016年2月2日起至2019年2月1日止的三年。被上诉人济宁大千置业有限公司因此未能与上诉人济宁万赢装饰工程有限公司签订涉案两套房屋的正式商品房买卖合同，故上诉人提起本案诉讼。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：被上诉人济宁大千置业有限公司是否应向上诉人济宁万赢装饰工程有限公司双倍返还涉案定金。双方当事人签订的两份商品房买卖预约协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效协议。该协议约定由上诉人向被上诉人支付每套房屋的定金70万元，并进行了定金罚则的约定。其中，第三条第3款、第4款明确约定了被上诉人济宁大千置业有限公司应向上诉人济宁万赢装饰工程有限公司双倍返还定金的情形。现因涉案两套房屋已被人民法院依法查封，被上诉人因此未能与上诉人签订该两套房屋的正式商品房买卖合同，分别符合协议第三条第3款因法院司法措施导致协议目的可能无法实现，以及第4款自预约协议签订后90日内，被上诉人无法为上诉人签订正式的商品房买卖合同。在这种情况下，上诉人提起本案诉讼，要求解除与被上诉人之间的两份商品房买卖预约协议书，并要求被上诉人向其双倍返还定金，符合双方协议约定，应予支持。被上诉人辩称涉案房屋被司法查封属于不能预见、不能避免的原因造成的，适用定金罚则对其不公平，一审采信被上诉人的上述主张并认定房屋被法院查封属于情势变更。但是，双方签订的商品房买卖预约协议书中已明确将法院司法措施进行了约定，即发生了法院查封的司法措施等情形，上诉人有权解除协议并要求被上诉人双倍返还定金，因此，法院查封属于双方在签订协议时已预见的内容，并不属于法律意义上的情势变更的范畴，一审适用情势变更原则对双方约定的定金罚则进行调整，与双方约定及法律规定不符，本院依法予以纠正。上诉人济宁万赢装饰工程有限公司要求被上诉人济宁大千置业有限公司向其双倍返还其已支付的定金，依法应予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初9451号民事判决第一项；
二、变更济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初9451号民事判决第二项为：被上诉人济宁大千置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还上诉人济宁万赢装饰工程有限公司购房定金共计280万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29200元，减半收取14600元，由被上诉人济宁大千置业有限公司负担；二审案件受理费17400元，由被上诉人济宁大千置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 扈 琳
审判员 史宝磊
审判员 张 杰
二〇一七年二月十七日
书记员 姜佑华