广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤03民终8893号上诉人（原审原告）：蒋晔，男，汉族，1983年2月25日出生。委托诉讼代理人：邓海峰，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈石岩，男，汉族，1972年2月12日出生。委托诉讼代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳明，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：郑力玮，男，汉族，1987年8月6日出生。委托诉讼代理人：陈美骄，广东海埠律师事务所律师。上诉人蒋晔因与被上诉人陈石岩、原审第三人郑力玮房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒋晔的委托诉讼代理人邓海峰、被上诉人陈石岩的委托诉讼代理人郭庆杰、原审第三人郑力玮的委托诉讼代理人陈美骄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋晔上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认蒋晔在同等条件下，拥有优先购买XX豪苑B座10G房的权利；2、本案一审受理费、二审上诉费由陈石岩承担。事实和理由：一、一审判决没有认定蒋晔与陈石岩之间房屋租赁合同关系是错误的。1、蒋晔与陈石岩均确认《房屋租赁合同》的真实性，根据《合同法》的规定，《房屋租赁合同》自当事人签字成立，本案《房屋租赁合同》没有违反强制法律规定，是合法有效合同，依法受法律保护。2、蒋晔已经占用涉诉房屋并以涉诉房屋登记注册深圳XX文化传播有限公司，且蒋晔一直向陈石岩缴纳租金，不存在违约等终止合同情形。涉案房屋是商住两用房屋，蒋晔租住该房屋不仅用于居住，还用于开办经营场所。所开办的深圳XX文化传播有限公司在该场所上对外经营，没有任何异常，无论是从纳税还是工商的年报记录均可证实。3、陈石岩通知蒋晔搬离房屋，可以印证蒋晔与陈石岩之间房屋租赁合同关系存在和交付占有的真实性。4、现金和存款可以用以支付房款，且涉案租金金额不大，是否有取款凭证与用现金支付租金没有直接因果关系。5、是否约定或支付租赁保证金，属于合同当事人自由约定范围，保证金约定不是租赁合同的法定必备条款。6、租约5年，少于法律规定的最长20年，完全合法。7、郑力玮所谓看房时他人居住的陈述只是片面之词，没有其他证据佐证，不能作为证据采信。陈石岩办理公证委托的时间是2015年4月3日，2015年3月20日签订合同时，李X没有代理权限，因此李X也无权证明涉租房屋是否存在租约。二、一审判决在行使优先购买权的同等条件上适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人可以是已经签订固定租赁期限合同的承租人，也可以是未签订书面租赁合同的不定期租赁合同的承租人。一审法院在未否认租赁事实情况，否定蒋晔的承租人身份是错误的。2、承租人的优先购买权，不仅是指同等条件下的优先购买，而且包括更优越条件下购买。蒋晔自愿以现金向陈石岩购买并提供资金证明，而郑力玮需要通过银行贷款购买，且存在贷款可能无法办理情形，显然蒋晔的购买条件优越于郑力玮，应当优先给予法律保护。现在蒋晔自愿加价用现金一次性向陈石岩购买涉诉房屋。3、合同主要义务条件是判别同等条件优先购买权的核心要点，本案买家主要义务就是付款条件、付款方式和付款时间，蒋晔以现金一次性付款显然要优于郑力玮的按揭贷款。4、蒋晔选择一次性现金购买涉案房屋，无须办理涉案房屋抵押贷款，无须立即办理涉诉房屋过户登记，而购房资格是否立即取得不影响蒋晔行使房屋买卖的债权行为，延期过户登记也不违反法律强制规定。5、郑力玮签订合同时尚不具备深圳市购房资格，不是善意的购买人。优先购买权应当以出卖时的静态状态作为判断标准，郑力玮与陈石岩签订《二手房屋买卖合同》之时，郑力玮也同样不具备购房资格，其条件并未优越于蒋晔。一审法院以签订合同之后动态发展作有利于郑力玮解释，明显是曲解法律。陈石岩辩称，一、虽然一审判决驳回了蒋晔的请求，表示陈石岩无须承担因优先购买权可能造成的违约风险，但我方认为应查清客观事实，再根据相关的法律规定进行认定。郑力玮在一审庭审时认为蒋晔与陈石岩存在串通行为、虚构租赁的事实，我方在一审时已经就此进行了反驳。该陈石岩的责任，不会逃避，但不是陈石岩的责任，坚决不承担。就本案事实而言，一审法院认为蒋晔与陈石岩的租赁关系存在疑点，毫无事实及法律依据。陈石岩确实将涉案房产租赁给蒋晔使用，双方确实签订了租赁合同，且陈石岩也一直收取相应的租金。从蒋晔一审提交的证据看，蒋晔的身份登记信息及蒋晔注册登记的公司均是以涉案房产信息进行登记的。一审法院无视这么多的书面证据，仅凭郑力玮个人陈述，且郑力玮也仅是看过一次房产，就认定该房产没有用于办公，与事实不符。房产确实出租给蒋晔使用，租赁时明确约定了用于办公、居住使用。另外，陈石岩与郑力玮签订的购房合同，其中的中介是郑力玮自己找的。陈石岩的房产并没有在该中介处放盘。郑力玮也只看过一次房子。合同也是在涉案房产楼下快餐店拟制的（据陈石岩本人陈述是在当天晚上11点多签订的）。陈石岩并没有居住在上述房产中，这些郑力玮是早已知晓的。原审法院以郑力玮的陈述推定，没有事实和法律依据。二、关于蒋晔是否享有优先购买权，请法庭根据查明的事实依法认定。但陈石岩确实在2015年3月30日向蒋晔出具了《通知书》，履行了告知义务。至于陈石岩与郑力玮是否处于同等条件，应在签订购房合同时判断。根据深圳的相关规定，陈石岩与郑力玮均没有购房资格。我们认为他们应当是属于同等的，并不能以谁比谁多交了一个月的社保就具备了优先条件。因此我方认为一审法院的认定是错误的，请求法庭根据本案认定的事实，依法判决。郑力玮述称，一、关于租赁关系的真实性，原审法院已作出合理论述。至于蒋晔所称深圳XX文化传播有限公司是否实际经营，与本案无关。深圳XX文化传播有限公司是否实际经营不能当然的认定蒋晔与陈石岩之间是否存在真实租赁关系。因此，蒋晔关于租赁的主张，无事实依据。二、关于优先购买权的主张。蒋晔自始至终均未主张以现金购买，仅是在一审庭审期间主张可以以现金方式购买涉案房产，而郑力玮同样在一审时同意以现金一次性购买涉案房产。三、关于购房主体资格。显然郑力玮在2015年4月具备购房资格，而蒋晔须于2015年8月份才具备购房主体资格。主体条件上，郑力玮亦优先于蒋晔。另外，合同签订当时，并非如陈石岩所称其不在场，陈石岩本人和其全权代理人李X老公均在现场，郑力玮与陈石岩本人和其全权代理人李X老公均是在陈石岩宝安的住所签订合同。据此，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。蒋晔向一审法院起诉请求：1、确认蒋晔在同等条件下，拥有优先购买XX豪苑B座10G房的权利；2、本案诉讼费等由陈石岩承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区XX路东XX豪苑B座10G房，建筑面积为78.21平方米，于2010年1月8日登记至陈石岩名下。一审庭审中，蒋晔提交了蒋晔、陈石岩签订的《房屋租赁合同》作为证据，该合同出租方（甲方）为陈石岩，承租方（乙方）为蒋晔。合同约定，甲方将涉案房产出租给乙方作办公及居住使用，租赁期限从2014年5月5日起至2019年5月4日止，每月租金为3500元，乙方每季度向甲方支付租金10500元，及其它内容。2014年6月23日，深圳XX文化传播有限公司注册登记，住所为涉案房产，法定代表人为蒋晔。蒋晔提交了房租收据，拟证明蒋晔向陈石岩于2014年11月支付了三个月的房租10500元，陈石岩出具了收据。蒋晔陈述在上述租赁期间租金均以现金缴纳。陈石岩对蒋晔提交的上述证据均予以认可。郑力玮对上述证据均不予认可。一审法院告知蒋晔可向一审法院提交支付租金及租赁保证金的相关取款凭证，蒋晔向一审法院说明租金系公司现金借调支付，无取款记录。2015年3月20日，陈石岩（卖方）与郑力玮（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产出售给买方，售价为239万元，买方须于2015年4月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款64万元支付监管账号，并向银行提交按揭贷款申请；合同第七条约定涉案房产没有租约；买方收到除交楼押金外的全部房款3日内将该物业交付予买方；及其它内容。一审庭审中，郑力玮陈述，郑力玮签约时亦到涉案房产查看，并无上述XX公司在内办公，陈石岩称涉案房产系借给亲戚李X及其孩子一家居住，并未提及存在租赁合同事宜，对此，陈石岩表示郑力玮清楚涉案房产有租约。郑力玮提交了案件受理通知书、传票、民事起诉状等拟证明郑力玮已于2015年5月14日向一审法院起诉[（2015）深南法民三初字第462号]，请求继续履行与陈石岩签订《二手房买卖合同》，陈石岩对上述证据的真实性认可。郑力玮提交了郑力玮与陈石岩于2015年5月17日的电话录音资料，拟证明陈石岩与郑力玮协商时要求加价，并未提及优先购买权事宜。陈石岩对录音资料不予认可。2015年3月30日，陈石岩向蒋晔发出《通知书》，告知已出售涉案房产，并通知蒋晔搬离。蒋晔、陈石岩均表示，陈石岩送达通知后，蒋晔提出购买涉案房产。蒋晔提交了深圳市社会保险参保证明，拟证明其自2014年8月开始缴纳养老和医疗保险，并连续缴纳至2015年7月，已具备在深圳购房的资格。对此，郑力玮认为，蒋晔于2015年8月前不具备购房资格，其优先购买权的主张无法律依据。郑力玮提交了深圳市社会保险参保证明，拟证明其自2014年4月开始缴纳养老和医疗保险，并连续缴纳至2015年7月，至2015年4月已具备在深圳购房的资格。对此，蒋晔、陈石岩均认为郑力玮在签订合同时并无购房资格。蒋晔于2015年6月3日向一审法院起诉，提出上列主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依照前述规定，承租人优先购买权的行使应当具备以下条件：1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同；2、优先购买权只能在出租人决定出卖房屋时享有；3、承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。蒋晔请求确认蒋晔在同等条件下，拥有优先购买涉案房产的权利，对此，一审法院作如下分析：第一，关于蒋晔、陈石岩之间的租赁关系。蒋晔虽提交了蒋晔、陈石岩签订的《房屋租赁合同》证明蒋晔、陈石岩之间的租赁关系，2014年6月23日，法定代表人为蒋晔的深圳XX文化传播有限公司也以涉案房产为住所，进行了注册登记。但一审法院认为，蒋晔、陈石岩之间是否存在租赁关系存在如下疑点，首先，租赁合同约定蒋晔每季度向陈石岩支付租金，但蒋晔仅提交了陈石岩出具的一份收据作为支付房租的证明，在一审法院指定的期限内，蒋晔也未提交支付租金和租赁保证金的相关取款凭证作为证据。其次，陈石岩和郑力玮签订的《二手房买卖合同》中明确约定涉案房产没有租约，卖方收到除交楼押金外的全部房款3日内将该物业交付予买方，若涉案房产存在履行期限至2019年的租约，陈石岩做此约定，明显不符合常理。再次，郑力玮也陈述去涉案房产看房时房屋内为陈石岩的亲戚李X及其孩子居住，并未用于办公。第二，关于行使优先购买权的同等条件。根据蒋晔向一审法院提交的深圳市社会保险参保证明，蒋晔自2014年8月开始缴纳养老和医疗保险，并连续缴纳至2015年7月，至2015年8月才具备购房资格，而郑力玮在2015年4月即取得购房资格，且依据陈石岩和郑力玮签订的《二手房买卖合同》，郑力玮于2015年4月20日之前监管首期款和申请按揭贷款，按正常交易进程，至2015年8月时涉案房产买卖合同已可以履行完毕，可见，蒋晔和郑力玮在购买涉案房产上并非同等条件。综上，一审法院认为，一审法院对蒋晔、陈石岩之间是否存在租赁关系存疑，且蒋晔至2015年8月才具备购房资格，蒋晔与郑力玮在购买涉案房产事宜上并非同等条件，对于蒋晔请求确认优先购买权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋晔的全部诉讼请求。案件受理费100元，由蒋晔负担。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。蒋晔如果认为其作为承租人享有的优先购买权受到侵害，请求人民法院保护，亦须提出明确具体的诉讼请求。本案所涉及的承租人优先购买权从性质上属于强制缔约请求权，该请求权作为手段性权利，其本身并不在当事人之间创设权利义务关系，即享有优先购买权并不直接在出租人与承租人之间形成房屋买卖合同关系，尚需承租人以具体的合同条款作为权利主张的内容。同时，为防止承租人在无意实际购买房屋的情况下，利用优先购买权制度恶意阻止出租人出售房屋，影响交易秩序，承租人亦需以提出强制缔约主张及明确的合同内容，并为将来的实际履行提供担保作为公权力介入保护的前提。现蒋晔仅请求人民法院确认其享有优先购买权，并未对强制缔约的合同内容提出明确具体的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定，故其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第588号民事判决；二、驳回蒋晔的起诉。一审案件受理费100元，退还蒋晔；上诉人蒋晔预交的二审案件受理费200元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年五月八日书记员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律、司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。