广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1248号
上诉人（一审被告、反诉原告）：林华新，男，1955年12月15日出生，汉族，住玉林市福绵区。
委托诉讼代理人：梁国森，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:黄国育，男，1957年8月12日出生，汉族，住玉林市福绵区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:秦超群（系黄国育之妻），女，1965年5月5日出生，汉族，住玉林市福绵区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄家松（系黄国育之父），男，1929年10月15日出生，汉族，住玉林市福绵区。
上诉人林华新因返还原物纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2017）桂0903民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员谭泉清、李小莉参加的合议庭，于2017年10月17日公开开庭审理了本案。书记员黄宝莹担任法庭记录。上诉人林华新及其委托代理人梁国森、被上诉人黄国育、黄家松到庭参加诉讼，被上诉人秦超群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月18日，原告黄国育出具《房屋转让合同》给被告林华新收执，《房屋转让合同》约定的内容主要有：我自愿在旧玉博公路边、在苏立入龙湾路口的南边四间房屋转让给林华新，人民币74000元，如果我家里人打官司要回的话，一定如数退还74000元给林华新，才能收回入龙湾路口南边的四间房屋，特立此证等内容。黄国育在《房屋转让合同》转让人落款处签写黄国东名字并捺印。
2012年7月30日，原告黄国育、秦超群、黄家松作为甲方与被告林华新作为乙方在沙田镇人民政府调解委员会签订一份《还款协议》，约定的内容有：2009年10月18日，甲方黄国育与乙方签订了房屋转让合同，即甲方黄国育向乙方借款人民币74000元，实际借款为66000元，因甲方黄国育无法还清借款，经沙田镇人民调解委员会召集甲乙双方及其家庭成员进行调解，甲乙双方自愿签订如下协议，供甲乙双方及其家庭成员共同遵守履行，一、甲方同意三年内（即从2012年8月1日至2015年7月31日止）还清借款人民币66000元及利息人民币15708元，即总计人民币81708元给乙方，二、如果甲方在2015年7月31日前未还清借款及借款利息给乙方，甲方及其家庭成员同意将位于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边一层四间房屋（四至为：东以旧玉博公路为界，南以庙屋为界，西以龙湾路为界，北以龙湾路口为界，面积约为100平方米）归乙方所有，2012年8月1日至2015年7月31日甲方的四间房屋归乙方管理使用，三、本协议经甲乙双方及其家庭成员自愿签订，一式三份，甲乙双方各执一份，沙田镇人民调解委员会存一份，甲乙双方及家庭成员签字后即生效，各份均具同等效力等内容。原告黄国育、秦超群、黄家松在甲方落款处签名捺印，被告林华新在乙方落款处签名捺印，沙田镇人民政府调解委员会在还款协议书盖章。
2015年7月22日，原告黄国育、黄家松按《还款协议》约定偿还借款给被告林华新并要求被告林华新返还房屋，被告林华新拒不接受还款且拒不返还房屋。2015年7月31日，沙田镇人民政府调解委员会召集原告黄国育和被告林华新调解，调解过程中，原告黄国育再次要求偿还借款给被告林华新并要求被告林华新返还房屋，被告林华新仍然拒绝接受原告黄国育还款并拒绝返还房屋。2015年8月28日，原告黄国育将应偿还被告林华新的借款81708元提存于玉林市公证处，同日，玉林市公证处出具《领取提存款通知》，内容有：林华新，黄国育已于2015年8月28日根据你与其于2012年7月30日签订的《还款协议书》的约定，将应交付给你的借款本金及利息共人民币81708元提存于我处，现通知你，请务必于2020年8月27日之前，持本通知书、有效身份证明，到我处领取，如果你在上述规定时间内不领取，该款将上交国库，我处地址玉林市玉州区人民东路399号（玉林市司法局内）等内容。
另外查明，位于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边一层四间房屋（四至为：东以旧玉博公路为界，南以庙屋为界，西以龙湾路为界，北以龙湾路口为界，面积约为100平方米），其中的北面两间房屋，自双方当事人签订《还款协议》起，是被告林华新管理使用，南面两间房屋在双方当事人签订《还款协议》时是他人租用，且他人租用至2016年2月。自2016年2月18日起至目前，上述四间房屋是被告林华新占有使用。
2015年9月22日，原告黄国育、秦超群、黄家松向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止占用原告所有的坐落于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南面的四间房屋并将该房间的管理使用权返还给原告；2、本案诉讼受理费由被告承担。在诉讼过程中，被告林华新答辩及提出反诉的请求：1、判令三原告连带支付利息26188元给被告（利息计算办法：以借款66000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率两倍计算，自2012年8月计至2015年10月止）；2、判令三原告连带支付租金21600元给原告（租金计算办法：以月租金600元为基数，自2012年8月1日计至2015年7月至31日）。
一审法院认为，原告与被告签订的《还款协议》，是双方当事人真实、自愿的意思表示，除协议书中约定的逾期还款房屋归债权人所有的内容违反法律的规定外，其他内容没有违反法律规定，合法有效，受法律保护。该案中，双方当事人签订《还款协议》中的逾期还款房屋归债权人所有的内容，违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，目前被告占有使用《还款协议书》中约定的房屋，原告按《还款协议》自愿履行义务且在被告拒绝接受还款情况下将借款提存于公证部门，并要求被告返还房屋的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”和《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（四）项“债务人依法将标的物提存”规定，应予支持；原告偿还给被告的借款，应由被告自行到公证部门领取。被告依据《还款协议书》认为房屋应当归其所有，并反诉要求原告支付利息26188元及租金21600元的反诉请求，违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（四）项、第一百零四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）林华新返还位于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边一层四间房屋（四至范围为：东以旧玉博公路为界，南以庙屋为界，西以龙湾路为界，北以龙湾路口为界，面积约为100平方米）给原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松；二、驳回被告（反诉原告）林华新的反诉请求。案件受理费1846元，由被告（反诉原告）林华新负担；案件反诉受理费994元，由被告（反诉原告）林华新负担。
上诉人林华新不服一审判决，上诉称，请求一、在2009年10月18日，被上诉人黄国育已经将本案的四间房屋以74000元的价格转让给上诉人，并立具《房屋转让合同》给上诉人收执，讼争房屋所有权为上诉人所有，被上诉人起诉上诉人返还房屋没有事实依据，一审判决返还房屋错误。二、三被上诉人已经取得了上诉人交付的购房款，但是无法将房屋按时交付上诉人使用，应当支付未交付房屋期间的利息给上诉人。并且在签订该协议后，被上诉人并没有如期将四间房屋交给上诉人，只交付了其中的两件房屋，另外两件被上诉人出租给他人，因此被上诉人应当支付因未交付两件房屋而产生的租金21600元给上诉人。综上，请求判令：一、撤销玉林市福绵区人民法院（2017）桂0903民初429号民事判决。二、三被上诉人连带支付利息26188元给上诉人。三、三被上诉人连带支付租金21600元给上诉人（租金的计算以月租金600元为基数，自2012年8月1日计至2015年7月31日）。
被上诉人黄国育、黄家松答辩称，一、双方签订的《还款协议》是双方真实意思表示，双方均应当按照协议履行。二、上诉人请求支付的利息是不符合约定的，被上诉人已经按照约定履行还款义务。三、被上诉人要求上诉人支付房屋租金，属于违法行为。上诉人要求返还房屋没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人秦超群没有答辩。
经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以认可。
二审期间，上诉人林华新提交一份房屋转让合同，欲证明已交付房屋的租金是300元每间，由此证明未交付的房间出租所得收益。另提交一份借款本金及利息统计表，欲证明上诉人上诉主张。
经组织质证，被上诉人黄家松、黄国育对房屋转让合同的真实性有异议，讼争房屋并不是被上诉人的，而且是否出租、租金多少被上诉人都不清楚，也与本案无关。对借款本金及利息统计表不予认可，被上诉人已经按照《还款协议》返还借款利息。本院认为，由于讼争房屋其中两间由上诉人使用，对上诉人提供的房屋转让合同真实性予以认可，但是不能以此推定另外房屋出租的可得利益。上诉人提供的借款本金及利息统计表计算结果没有问题，但是没有计算的依据，不予作为本案证据使用。
本院认为，上诉人林华新与被上诉人黄国育虽然于2009年双方签订了《房屋转让合同》，约定被上诉人将讼争房屋以74000元的价钱转让给上诉人，上诉人交付了66000元给被上诉人。被上诉人未能将房屋交付上诉人之后，双方发生纠纷，经过调解达成了《还款协议》，实质上《还款协议》已经对《房屋转让合同》进行了变更，确认66000元款项的性质为借款，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，《还款协议》中如不能返还借款及利息，房屋则由上诉人所有的约定，违反了上述法律“禁止流押”的规定无效外，其余均为双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人与被上诉人之间存在借款，而并非转让房屋的意思表示，不动产的转让须有意思表示与转移登记方能转移。上诉人主张其对房屋享有所有权，本院不予支持。由于双方对于借款及利息已经在《还款协议》中进行了明确约定，上诉人主张要求支付利息26188元没有事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人要求上诉人返还房屋具有事实与法律依据，一审判决正确，本院予以维持。
双方签订合同之后，被上诉人应当交付四间房屋给上诉人使用，但是只交付了两间房屋，没有实际履行合同，导致上诉人未能就未交付的两间房屋取得收益，被上诉人应当支付一定的补偿，而上诉人在2015年8月1日以后应该将房屋返还给被上诉人而未返还，也给被上诉人造成经济损失，从公平、诚实信用原则考虑，对上诉人主张支付租金的请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2840元（上诉人林华新已预交），由上诉人林华新负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 谭泉清
审判员 李小莉
二〇一七年十月二十六日
书记员 黄宝莹