浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初5573号
原告：张孟忠，女，1967年7月24日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：徐飘静，浙江慈中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华君波，浙江慈中律师事务所律师。
被告：浙江中青旅绿城投资置业有限公司。住所地：杭州市西湖区文苑路**号。统一社会信用代码：913300007289339467。
法定代表人：张立军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：季宸昕，北京中伦（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴方荣，北京中伦（杭州）律师事务所律师。
原告张孟忠与慈溪绿城投资置业有限公司（以下简称绿城公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月22日予以诉前登记，案号为（2016）浙0282立预83号，并依绿城公司的申请依法委托鉴定机构进行了司法鉴定。后因绿城公司于2017年2月22日办理注销登记，原告将绿城公司的唯一法人股东即浙江中青旅绿城投资置业有限公司（以下简称中青旅公司）作为被告继续诉讼。本院于2017年6月1日对本案正式立案，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告提出管辖权异议，本院作出（2017）浙0282民初5573号民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告对此不服并提起上诉，宁波市中级人民法院作出（2017）浙02民辖终662号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院将本案转为适用普通程序并组成合议庭于同年12月22日公开开庭进行了审理。原告张孟忠及其委托诉讼代理人徐飘静、华君波、被告中青旅公司的委托诉讼代理人季宸昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张孟忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付维修期间住宿费用698400元，返租租金444000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求中的返租租金为432000元。事实和理由：原告于2009年9月向绿城公司购买该公司开发建设的慈溪市浒山街道玫瑰园6号楼404室精装修房屋一套，原告履行了付款义务，房屋亦已交付，房屋在交付时尚处于维修状态，原告以为稍加维修即可，但很快发现房屋存在严重质量问题，房间墙纸霉变，地板、踢脚线发霉，客厅及走廊大理石返碱变色等，无法居住使用。原告与绿城公司交涉后，绿城公司同意维修，双方于2012年8月28日就涉案房屋的维修事宜达成《慈溪玫瑰园北区6#404室维修方案及补偿协议》（以下简称《维修及补偿协议》）一份，约定了具体维修及补偿方案，补偿方案为自2012年7月1日起绿城公司按每天776元的补偿标准承担原告的住宿费用直至维修完毕，因维修期间给原告生活造成不便，自2012年1月1日起绿城公司按每月12000元的标准支付返租款直至维修完毕。之后绿城公司自2011年11月开始维修，但由于各种原因致房屋一直无法维修完毕，2015年1月绿城公司将房屋钥匙交还原告。原告要求绿城公司按约支付至2015年1月30日的补偿款，但未果。现绿城公司已于2017年2月22日注销登记，被告作为绿城公司的唯一法人股东，应对此承担相应的民事责任。
被告中青旅公司辩称：1.在原告主张的“维修期限”内，被告不仅对涉案房屋进行了维修，还额外按照原告的要求对房屋装修进行了品质提升，被告应仅就涉案房屋维修过程中给原告造成的损失承担赔偿责任，而不应就满足原告品质提升要求而向原告承担赔偿责任，且在维修过程中由于原告的原因拖延的维修期间被告也不应承担赔偿责任；2.本案中原告主张的违约金过高，应依法予以调整，《维修及补偿协议》系在绿城公司不知情的情形下签订，并非绿城公司的真实意思表示，故该协议未盖具绿城公司的公章，只盖具了该公司“工程管理部”的印章，该印章的使用不符合公司的管理规定，也没有找到该次用章的流程审批记录，被告不清楚是在何种情况下签署了该协议，而仅从协议内容来看，约定的补偿标准不仅高得离谱且内容存在包含及重复。对于赔偿标准，在极端的情况下，原告因被告的维修行为而在维修期间无法使用房屋，其损失应当参照同时期同地段同类房屋的市场租金标准进行计算，故应该以此对原告诉请的违约金进行调整，另被告已就涉案房屋大理石部分的维修事宜向原告支付了110000元的赔偿金，在酌定损失时也应充分考虑该情况；3.原告还存在放任损失扩大的情形，该部分扩大的损失被告也不应进行赔偿，《商品房买卖合同》中约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋存在质量问题时原告可自行维修防止损失扩大，而在这三年的维修过程中原告完全可以自行维修，但其放任损失扩大，涉案房屋价格不到3000000元，而其诉请金额已超过了三分之一的房屋价值，根据合同法及相关司法解释的规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故原告不应就其损失扩大部分要求赔偿。综上，要求根据案件事实并结合双方的过错情况依法进行裁判。
原告张孟忠为证明其诉称成立，向本院提供如下证据：
A1.《商品房买卖合同》及房屋所有权证各1份、土地使用权证2份（均系复印件），拟证明原告购买涉案房屋的事实；
A2.工作联系单7份（其中2014年10月27日的工作联系单系原件，其余均系复印件）、6-404现场查看问题1份，拟证明涉案房屋存在质量问题需要维修；
A3.《维修及补偿协议》1份，拟证明双方约定由绿城公司对涉案房屋进行维修并对原告补偿的事实；
A4.慈溪玫瑰园装修现场巡查记录表6页、回访记录2页（复印件）、空调维修单1份，拟证明涉案房屋直到2015年2月份尚未维修完毕；
A5.录像及照片若干，拟证明涉案房屋存在严重质量问题，在录像拍摄时尚未修复。
被告中青旅公司向本院提供交付业主收房单1份，拟证明原告于2011年12月28日收房时涉案房屋没有质量问题。
本院在本案诉前登记程序中于2016年5月27日召开庭前会议并形成庭前会议笔录1份，同时，根据绿城公司的申请，依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对《维修及补偿协议》第三页中“慈溪绿城投资置业有限公司工程管理部”印文的真实性及形成时间进行司法鉴定，该鉴定机构于2016年12月19日出具司法鉴定意见书一份，鉴定结论为：《维修及补偿协议》上的“慈溪绿城投资置业有限公司工程管理部”印文与各样本上的“慈溪绿城投资置业有限公司工程管理部”印文是同一枚印章盖印，《维修及补偿协议》上的“慈溪绿城投资置业有限公司工程管理部”印文是在2012年8月至12月期间盖印形成。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下：
绿城公司系慈溪市浒山街道玫瑰园北区项目的开发商，2009年9月24日，原告与绿城公司签订编号为200901150140、200901150143的《商品房买卖合同》各一份，约定原告向绿城公司购买该小区6号楼404室的精装修商品房及地下车位。涉案房屋交付后，原告就该房屋及车位已取得慈房权证2013字第××号房屋所有权证及慈国用（2013）第0111374号、慈国用（2013）第0111375号国有土地使用权证各1份。后因涉案房屋存在质量问题，经原告与绿城公司相关部门交涉后，形成《维修及补偿协议》一份，协议约定：涉案房屋现场存在问题有房屋墙纸霉变、主卧、次卧及书房等地板、踢脚线发霉、客厅及走廊大理石返碱变色、主卫大理石台面板原先承诺更换但未更换；造成问题的原因系阳台及露台漏水导致水分渗透至大理石地面下的砂浆层中及户内地板下，长时间积水使墙体潮湿，导致墙纸、地板发霉，属于非结构性质量瑕疵，公司对此承担修复责任；协议约定了相应的维修方案及成品保护措施；协议特别约定条款中约定，在维修施工期间，公司按照776元/天的补偿标准，承担业主的住宿费用（自2012年7月1日起计，至维修完毕后进行结算），因维修期间给业主生活造成的不便，公司自2012年1月1日起将6#404室进行返租，直至维修完成，租金按照12000元/月进行计算，以上款项须由业主提供相应发票后支付（相关税金可由绿城公司承担），并申明该补偿方案仅为特例，不应视为此类问题的常规补偿标准，业主方应对上述方案予以保密；协议另对其他事宜进行约定。该协议落款时间为2012年8月28日，且在落款处载明协议双方为业主及绿城公司，原告在业主一栏签字，而绿城公司一栏盖具了绿城公司工程项目部的印章。
上述协议签订后，原告搬离涉案房屋，并将涉案房屋的其中一套钥匙交由绿城公司以便于维修。2015年1月，绿城公司将钥匙交还原告。
绿城公司的企业类型登记为一人有限责任公司（私营法人独资），被告中青旅公司系其法人股东。绿城公司已于2017年2月22日办理注销登记。
本院认为，绿城公司在注销登记后已归于消灭，被告中青旅公司系绿城公司的唯一法人股东，双方对于被告应承担绿城公司在本案中的相关民事责任均不持异议，双方的争议焦点主要在于以下几个方面：1.《维修及补偿协议》的合同效力如何认定；2.《维修及补偿协议》中约定的住宿费用及返租租金是否应予调整；3.维修期间如何认定，原告对此是否具有自身责任。本院逐一分析如下：
关于争议焦点1，原告主张《维修及补偿协议》系其与绿城公司的相关管理人员经多次协商后签订，系双方的真实意思表示，应为合法有效，而被告主张绿城公司对《维修及补偿协议》的签订事宜概不知情，且未加盖绿城公司的公章，该协议并非绿城公司的真实意思表示。本院审查认为：首先，被告庭审中陈述工程管理部系绿城公司负责与施工方沟通房屋维修事宜的职能部门，涉案房屋存在质量问题需要维修，原告因此与工程管理部的相关工作人员取得联系、进行沟通系属合理，在需要业主腾房维修即对房屋进行大规模维修的情形下对相关事宜进行磋商并予以书面约定亦属合理；其次，该协议中绿城公司工程管理部的印文具有客观真实性，现被告因无法查实该枚印章使用的审批流程记录及具体经办人且约定的补偿标准过高而主张该协议并非绿城公司的真实意思表示，理由不足；第三，原告作为业主，其不可能十分清楚绿城公司的内部管理制度及相关职能部门的具体权限，其向物业公司或者绿城公司相关部门反映房屋质量问题，绿城公司工程管理部在接到业主关于房屋质量问题的投诉而与业主进行联系、沟通时应认定其系代表绿城公司作出上述行为的，而作为业主这一方也有理由相信其有权代表绿城公司，综合上述情形，本院认定绿城公司工程管理部在协议上盖章的行为亦系代表绿城公司，而原告对此无过失，且之后原告按约腾房并交付了钥匙、绿城公司亦按约履行了维修义务，应认定该协议对绿城公司具有约束力；最后，关于被告主张该协议存在显失公平情形的问题，显失公平系指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平原则、等价有偿原则，而本案中绿城公司作为开发商，较之普通业主，其对此类问题的处理应更为清楚其中利害，更具有经验和优势，在订立合同时也应更为审慎，而且协议中亦明确此房屋补偿方案系特例，并非常规补偿标准，可认定绿城公司对该补偿方案具有充分的认知，故基于上述情形，即使补偿标准远高于原告实际损失，仍不能认定为显失公平。综上所述，本院认为涉案《维修及补偿协议》合法有效，对原告及绿城公司具有约束力，双方应按约履行各自的合同义务。
关于争议焦点2，原告主张被告应按《维修及补偿协议》的约定履行支付住宿费用及返租租金的合同义务，而被告主张该补偿标准远高于原告的实际损失，应依法予以调整。本院审查认为：首先，被告主张《维修及补偿协议》的特别约定条款中关于住宿费用及返租租金的约定系违约金条款，根据该约定计算的违约金远高于原告的实际损失，故应当依法予以调整。对此本院认为，根据该条款的内容约定，应系涉案房屋存在质量问题需要维修而给业主造成不便等情形下，双方协商确定的由开发商对此向业主进行补偿的约定，就该份协议而言，该条约定不能认定为违约金条款，故不能按照违约金的相关规定予以调整，被告以此要求按照原告实际损失予以调整的答辩意见于法无据，本院不予采纳；其次，被告主张该补偿条款所约定的补偿标准畸高，且住宿费用与返租租金存在重复补偿，存在显失公平情形，应当对此予以调整。对此本院认为，被告所主张的显示公平不能成立，理由已在上文予以阐述，在此不再赘述。综上，被告主张对《维修及补偿协议》中约定的住宿费用及返租租金予以调整的辩称意见，本院均不予采纳。
关于争议焦点3，原告主张应从协议约定的起算日始至被告2015年1月交还钥匙时止确定被告应支付的住宿费用及返租租金的计算期间，而被告主张上述期间中应扣除满足原告品质提升要求而所作装修的期间以及可归责于原告自身原因拖延装修的期间。本院审查认为：首先，被告在庭审中虽主张绿城公司于2014年下半年即通知原告收房并交还钥匙，因原告自身原因导致钥匙于2015年1月方才交还，但原告予以否认，而被告对此未能举证，故根据庭审中双方一致陈述钥匙于2015年1月返还的事实，本院确认绿城公司结束维修、返还房屋的时间为2015年1月；其次，被告主张应扣除满足原告品质提升要求而所作装修的期间，同时出于原告自身导致装修停滞如存在长期停工等待原告选定大理石等情形，该部分期间也应当扣除，但原告对此均予以否认，而被告对其所主张的上述事实亦未能提供证据证明，故本院不予采信；最后，被告主张在绿城公司违约的情形下，原告负有减损义务，在原告主张的长达三年的维修时间里，其完全可以自行维修防止损失扩大，而原告放任损失扩大，故被告不应就该部分扩大的损失承担责任。本院认为，涉案协议中并未明确约定维修期限以认定绿城公司是否违约，即使绿城公司具有违约行为，原告作为守约方有权选择对其有利的方案来维护自己的权益，同时根据本案实际情况，涉案房屋在保修期内出现属于保修范围内的质量问题，在开发商愿意对此承担维修义务且双方已达成协议并腾房进行维修的情形下，主张业主对此负有及时自行维修的减损责任不具有合理性，本院对此不予采纳。
综上所述，合约应当信守，绿城公司应按约履行支付住宿费用及返租租金的合同义务，绿城公司注销后，其股东即被告中青旅公司应对绿城公司的上述付款义务承担民事责任。根据涉案协议的约定及本院认定的维修完成时间，原告主张被告应支付自2012年7月1日起至2015年1月之前共计30个月的住宿费用698400元（776元/天×30天×30个月）及自2012年1月1日起至2015年1月之前共计36个月的返租租金432000元（12000元/月×36个月）的诉请均合法有据，本院予以支持，被告的相关辩称意见本院不予采纳。至于绿城公司于2014年已支付的110000元款项，双方在庭审中一致陈述系针对大理石装修部分的赔偿，但原告主张该110000元系绿城公司对重新装修所使用的大理石品质下降而支付的赔偿款，而被告主张系关于整个大理石维修所支付的赔偿款，但被告对此未提供证据也不能详细说明该110000元款项的具体构成。现原告在本案中系根据涉案协议明确约定的补偿方案主张支付住宿费用及返租租金，而该110000元系大理石维修赔偿金，故尚不能以此认定与原告的诉请存在关联性，被告主张该款项应予以扣减的辩称意见缺乏依据，本院亦不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告浙江中青旅绿城投资置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告张孟忠住宿费用698400元、返租租金432000元，合计1130400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14974元，由被告浙江中青旅绿城投资置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。本案鉴定费34556元，由被告浙江中青旅绿城投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 洪 逸
审 判 员 陈幸科
人民陪审员 周惠祥
二〇一八年二月二十六日
代书 记员 岑央科