上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2294号
上诉人（原审被告）：上海福微实业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号1328。
法定代表人：俞哲彦，经理。
被上诉人（原审原告）：王安元，男，1976年8月16日生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县。
委托诉讼代理人：程治国，北京市京大（上海）律师事务所律师。
原审被告：上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路3303号。
法定代表人：陈萍，董事长。
上诉人上海福微实业有限公司因与被上诉人王安元及原审被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初47628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海福微实业有限公司（以下简称福微公司）上诉请求：撤销原判第四、第五项，依法改判。事实和理由：1、双方所签《租赁合同》和《补充协议》无效的过错方为被上诉人王安元。王安元在明知租赁物系违章建筑，在多次要求与原审被告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）签订租赁合同遭到拒绝后，王安元不惜以赔偿福微公司原租户人民币（下同）10,000元为代价，还一再恳求福微公司将门面房出租给其，故其应当就此承担相应后果。2、原判第四、第五项的费用系拆迁人补偿给福微公司的款项，系福微公司多年来对涉案租赁物的投资。王安元并未提供证据证明其存在该些损失，且福微公司与王安元的合同中并未约定若租赁房屋遇动迁该些费用的归属问题。3、装修装饰和搬场费用中的40,000元（总共78,144元），福微公司已经支付给案外人崔某（2017年4月28日），如果再加上一审判决支付给王安元的两项费用57,000元，总共97,000元，超过了福微公司得到的补偿款78,144元，此显然有违常理。故请求二审法院依法支持福微公司的上诉诉请。
被上诉人王安元辩称：1、福微公司在向王安元出租房屋时告知王安元建材市场房屋系有证房屋，王安元系应福微公司要求补偿前手租赁户10,000元，对租赁房屋性质王安元并不清楚。2、王安元对装修租赁房屋花费了几十万元，因房屋已被拆除无法鉴定，王安元只能无奈接受一审法院认定的装修损失和搬运费，不同意福微公司关于一审法院认定金额过高的观点。3、就福微公司对案外人崔某进行了补偿的问题，该承租户实际并未租赁房屋，只是与福微公司签订了租赁合同，福微公司也只是向其退还了租赁费，并没有给予其40,000元的补偿。故不同意福微公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审被告同福易家丽公司未作答辩。
王安元向一审法院起诉请求判令：1、福微公司返还其2017年3月10日至2017年7月10日期间的租金36,664元；2、福微公司支付其两个月免租经营期租金18,332元；3、福微公司返还其押金5,000元；4、福微公司赔偿其支付给上家的赔偿款10,000元；5、福微公司赔偿其装修损失245,670元；6、福微公司赔偿其搬运费18,000元；7、同福易家丽公司对福微公司上述欠款承担连带责任。
一审法院认定事实如下：2016年4月14日，王安元与福微公司签订《租赁合同》，约定：福微公司将上海市浦东新区XX路XX号停车场小木屋（以下简称系争房屋）出租给王安元使用。合同第三条第1款约定，租赁期限自2016年7月10日至2017年7月10日，租期12个月。第四条约定，年租金100,000元，半年一付，先付后租，提前15天支付。第九条第2款约定，合同期内，福微公司除由于不可抗力、市政工程、政府有关主管部门须征用、规划、调整、商城改造的原因外，确需提前终止本合同时，须提前两个月以书面形式通知王安元，且自福微公司通知王安元终止合同之日起，王安元可享受两个月的免租经营期，但王安元须如期支付相应使用的电、电话等费用。签约当日，福微公司法定代表人俞哲彦出具《收条》称：“收到现金肆万伍仟元整，转账陆万元整”。之后，王安元（乙方）与福微公司（甲方）签订《补充协议》，约定租期一年一签，年租金110,000元，租金年付，付押金5,000元，第一年房租分两次付，第一次签约后付90,000元，剩下的25,000元正式营业必须付清。前期甲方与租客丙方有约在先，需赔偿丙方10,000元，由乙方支付，签约后付款。甲方于5月5日将房里东西搬出，5月6日将房屋交付乙方，装修期间免租期为65天，房租从免租期结束后开始计算，房租时间计算：2016年7月10日至2017年7月10日。乙方许可经营水暖、地暖、净水、空调、电料产品。如果在装修或营业期间出现由市场、甲方方面不可继续装修或继续经营的前提下（市场动迁、市政拆迁、不可抗力因素除外），甲方全额退还乙方所有费用。
2017年2月14日，浦东新区XX办公室发出《告知书》称，整治范围：北蔡镇同福村；整治时间：自本告知发布之日起至2017年4月15日；整治要求：整治范围内的违法建筑必须在2017年4月15日前自行清空、搬离、拆除。
2017年2月15日，同福易家丽公司向同福易家丽家具商城全体经营户发出《通知书》称，《租赁合同》至2017年3月15日终止，请所有经营户于2017年3月31日前自行清空、搬离，市场将于2017年4月1日起全面停水、停电、整体关闭。
一审中，福微公司另提供其与案外人崔某于2016年11月26日签订的《租赁合同》，租赁房屋地址在XX路XX号天桥下北侧一间，门店名称为亿田集成灶，租期自2016年12月10日至2017年12月9日，年租金40,000元。福微公司称天桥小木屋分别出租给崔某和王安元两家租户。
一审中，经王安元申请，一审法院委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）对系争房屋工程造价进行司法鉴定。XX公司于2017年9月6日向一审法院提交《关于（2017）沪0115民初47628号案撤销鉴定的说明》，称：该案有关现场已拆除，资料不齐全，王安元无法提供图纸，所列清单及照片对方不认可，故暂时无法进行司法鉴定。根据高院“关于进一步规范委托社会机构从事拍卖、评估等司法辅助工作的若干意见”的规定，鉴于资料不齐全，XX公司终止该项司法鉴定。
一审法院另向上海市浦东新区同福村民委员会工作人员沈晓黎调查本案系争房屋评估情况，其称“我处只有同福易家丽39,000多平方米总的评估报告，有400多家租户，无法提供每家租户的评估报告”。
一审法院还向在博文房地产评估造价集团有限公司就职的骆亮乐造价师调查本案的评估情况，其称：整个天桥小木屋的评估面积为94.63平方米，装修评估总价为65,144元。根据房屋平面示意图以及评估时拍摄的照片显示，天桥小木屋有两家企业在经营，一家是亿田集成灶，另一家是经营空调、地暖的企业。门面约四开间，亿田集成灶占一开间多，另一家企业占了三开间左右，但具体面积不清楚，分割情况不详。
一审法院又向同福易家丽公司工作人员任福明调查本案系争房屋补偿情况，其称，同福村委会根据评估报告提供的补偿明细如下：评估面积94.63平方米；属砖混结构400元/平方米；房屋重置价37,852元；装修装饰65,144元；搬运费650元/车×20车=13,000元；停工停产94.63平方米×100元/平方米=9,463元；奖励115,996×10%=11,599.60元；合计补偿137,058.60元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王安元与福微公司之间所租赁的系争房屋系违章建筑，双方之间签订的《租赁合同》和《补充协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
福微公司主张年租金为100,000元，王安元主张年租金为110,000元。虽然王安元与福微公司于2016年4月14日签订的《租赁合同》约定年租金为100,000元，但之后双方以《补充协议》的形式将年租金变更为110,000元，故一审法院确定系争房屋的年租金为110,000元。王安元主张共支付125,000元，其中5,000元押金、10,000元给上家补偿费、110,000元租金。福微公司认可收到110,000元，其中5,000元押金、10,000元系给上家的补偿费、95,000元租金。因王安元仅提供110,000元的付款凭证，应承担举证不能的法律后果，故一审法院采信福微公司的主张，确认王安元支付5,000元押金、10,000元给上家补偿费、95,000元租金。王安元主张其于2017年3月10日前搬离，福微公司对此不予认可，鉴于王安元未与福微公司办理交接手续，且对其于2017年3月10日前搬离的主张未提供相应证据予以佐证，故一审法院难以采信。现福微公司自愿返还自2017年4月16日起的租金，一审法院依法予以准许。王安元已付租金95,000元，扣除自2016年7月10日至2017年4月15日期间的租金84,006元，福微公司还应返还给王安元租金10,994元。
王安元根据合同第9.2条约定，主张付两个月免租经营期租金18,332元，因系争《租赁合同》等无效，故王安元主张缺乏依据，一审法院难以支持。
王安元要求返还押金5,000元，福微公司同意，但要求从押金中扣除替王安元代付的2017年1-3月水电费等费用2,065.40元，王安元对此无异议，依法予以准许。福微公司另主张替王安元隔壁租户代付885.40元，隔壁租户称已将该笔费用支付给王安元，故要求从押金中扣除885.40元，王安元对此予以否认，福微公司对其主张未举证证明，故对福微公司要求从押金中扣除885.40元的请求，难以支持。
王安元要求赔偿给上家的赔偿款10,000元，缺乏法律依据，一审法院难以支持。
王安元要求赔偿装修损失245,670元以及搬运费18,000元，王安元虽提供了系争房屋装修明细以及照片，但福微公司对该组证据的真实性以及证明内容均不予认可，鉴于系争房屋已被拆除，鉴定部门根据目前状况无法评估出系争房屋的现值，一审法院以评估和补偿时确认的装饰装修费用65,144元、补偿的搬运费13,000元为依据，结合天桥小木屋出租给两家租户的实际情况以及双方的过错程度等，综合考虑，酌定福微公司赔偿给王安元装修损失48,000元以及搬运费9,000元。
王安元要求同福易家丽公司承担连带责任，缺乏合同和法律依据，难以支持。
同福易家丽公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于二○一七年十二月二十五日作出判决：一、王安元与上海福微实业有限公司签订的《租赁合同》与《补充协议》无效；二、上海福微实业有限公司在判决生效之日起十日内返还给王安元租金10,994元；三、上海福微实业有限公司在判决生效之日起十日内返还给王安元押金2,934.60元；四、上海福微实业有限公司在判决生效之日起十日内赔偿给王安元装修损失48,000元；五、上海福微实业有限公司在判决生效之日起十日内赔偿给王安元搬运费9,000元；六、驳回王安元的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,305元，减半收取计3,152.50元，由王安元负担1,577.50元，上海福微实业有限公司负担1,575元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，就福微公司关于王安元为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》被认定无效的过错方而应自行承担相应后果的上诉主张，因福微公司就其主张的双方签约过程并未提供切实证据予以证明，故一审法院认定双方对合同无效均存在过错并根据双方过错程度确定双方应就此承担的责任，并无不当。其次，就福微公司关于王安元并无证据证明其存在装修及搬运费损失的主张，根据同福村委会依据评估报告提供的系争房屋补偿明细，存在对系争房屋的装修装饰和搬运费补偿，现系争房屋已被拆除而无法进行鉴定，而双方对租赁合同无法正常履行完毕的相关责任及费用的承担又未作出过明确约定，故一审法院综合考量双方对导致合同无效的过错程度、王安元实际承租系争房屋的情况等因素，酌情确定福微公司应赔偿王安元装修费及搬运费的数额，该处理尚属合理妥当，本院对此予以认同。福微公司在二审中未提供证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院亦不予采信。再次，就福微公司关于其已向案外人支付相应补偿款的相关主张，一方面福微公司并未就其主张的该项事实提供切实证据证明，另一方面，即便福微公司确实向案外人进行了补偿，此也系其与案外人达成的合意而与王安元无涉，不能作为其可不付或少付王安元相应补偿款的依据。综上所述，福微公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,225元，由上诉人上海福微实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月二十四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……