重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初18240号
原告（反诉被告）：重庆弗洛米餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街7号。
法定代表人：胡瑜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑林，重庆金码律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：重庆一至商业管理有限公司，住重庆市渝中区嘉陵江滨江路108号嘉华大厦C座6-3#，统一社会信用代码91500103057770890A。
法定代表人：季红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司（以下简称重庆弗洛米公司）与被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司（以下简称重庆一至公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。重庆弗洛米公司的委托代理人刘章红、郑林，重庆一至公司的委托代理人吉蔚滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆弗洛米公司向本院提出诉讼请求，判令确认重庆弗洛米公司和重庆一至公司签订的《租赁合同》无效，若法院认为合同有效，则确认重庆一至公司解除租赁合同的行为无效。事实与理由：2014年11月1日，重庆弗洛米公司的股东代表该公司与重庆一至公司签订《租赁合同》。租赁期限为五年。2015年5月1日，重庆弗洛米公司投资装修的音乐餐吧正式营业。营业时间，重庆弗洛米公司多次要求重庆一至公司到相关部门办理租赁场地的《消防许可证》未果。重庆弗洛米公司查询得知租赁房屋系未经过任何规划审批的违法建筑，不能办理消防许可证。重庆弗洛米公司在发现租赁场地面临被强制拆除和存在消防安全隐患及违法排污的情况下，只能暂停支付租金后与重庆一至公司协商解决此事。但重庆一至公司对此置之不理。2016年2月，重庆弗洛米公司只能暂停营业。直至2016年6月，该租赁场地才开始进行排污和消防整改。2016年7月21日，重庆一至公司向重庆弗洛米公司发出通知，以2016年4月20日已经发出解除合同通知书要求重庆弗洛米公司在当月25日腾空租赁场地的设施设备。但重庆弗洛米公司并未收到该解除通知书。重庆弗洛米公司针对2016年7月21日的函件致函重庆一至公司称：1、重庆弗洛米公司未收到解除合同通知书；2、重庆弗洛米公司系合法占有，重庆一至公司无权要求搬离。但重庆一至公司收到该函后仍强制搬走租赁区域内的财物。重庆弗洛米公司认为重庆一至公司隐瞒事实，出租未取得建设工程规划许可证的房屋，违反法律的强制性规定。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，双方签订的合同系无效合同，重庆一至公司也无权解除该合同。因此，重庆弗洛米公司起诉来院，望判如所请。
被告重庆一至公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，租赁场地并非违法建筑物，且重庆弗洛米公司以该场所办理营业执照，开展经营活动。因重庆弗洛米公司不按约支付租金等费用，重庆一至公司于2016年4月21日发出解除合同通知书并且重庆弗洛米公司也收到该通知。因此重庆弗洛米公司起诉要求确认解除合同无效已经过了除斥期限，应当驳回重庆弗洛米公司的诉讼请求。被告重庆一至公司向本院提出反诉请求：1、判令原被告签订的租赁合同已经解除。2.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司2015年12月1日至2016年9月30日期间的租金及占用费414618.75元，并自2015年12月1日起至付清止按欠付金额每日万分之五支付滞纳金。3.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司水电费6723元。4.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司清空收回房屋的费用21000元。事实与理由：重庆弗洛米公司和重庆一至公司签订的租赁合同约定，重庆弗洛米公司应每三个月缴纳一次租金，并应于当期首月首日之前缴纳。同时，重庆弗洛米公司还应缴纳相应的水电费、分摊费等费用。经重庆一至公司多次催收，重庆弗洛米公司仍未能依约缴纳上述费用。重庆一至公司依照租赁合同约定向重庆弗洛米公司发出解除合同通知，要求重庆弗洛米公司在2016年4月25日前腾空返还租赁房屋。但重庆弗洛米公司未能搬离。2016年9月30日，重庆一至公司只能收回上述房屋。重庆一至公司认为重庆弗洛米公司违背诚实信用原则及合同约定，故起诉来院请求判如所请。
原告重庆弗洛米公司针对反诉请求辩称，第一、案涉房屋没有规划许可证，违反法律法规强制性规定，租赁合同应为无效。第二、即使认定合同有效，根据合同约定重庆一至公司应给予重庆弗洛米公司120天免租装修期和经营培训期，故免租期应从2015年5月15日起计算120天。现重庆弗洛米公司缴纳的租金应为2015年6月1日至2015年11月30日。并且重庆弗洛米公司未缴纳租金及停止营业系重庆一至公司违约后采取保障自己合法权益的行为。第三、清空房屋是重庆一至公司的违约行为，该费用不应由重庆弗洛米公司支付。
本院经审理查明的事实如下：
2013年9月18日，重庆一至公司与重庆渝城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆渝城投资有限公司将位于重庆市渝中区嘉滨路洪崖洞段的两江四岸休闲长廊第*轴至第**轴房屋出租给重庆一至公司。之后，重庆弗洛米公司与重庆一至公司就上述房屋中的渝中区嘉滨路蜜岸商业特色*号店铺及其设施设备、地面通道、划分外摆区域（承租面积为351平方米）签订商铺租赁合同。合同签订后，重庆一至公司向重庆弗洛米公司交付租赁房屋。重庆弗洛米公司缴纳了截止2015年11月30日的租金。其中2015年9月1日至2016年11月30日的租金共计为133818.75元。
2016年6月，重庆渝城投资有限公司对涉案房屋所在的嘉滨路洪崖洞段两江四岸休闲长廊进行排污、消防等工程改造，时限为三个月。
2016年9月30日，重庆一至公司腾空涉案租赁房屋并收回该房屋。
审理过程中，重庆弗洛米公司向本院提交了两份租赁合同：一份为徐晓渝与重庆一至公司签订的，租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止。另一份为工商登记档案中的重庆弗洛米公司的股东王怡、徐晓渝、胡瑜、卿玉琴等与重庆一至公司签订，租赁期限为2015年5月15日至2019年10月31日止。重庆一至公司不认可第二份合同。重庆一至公司向本院举示两份合同：一份为徐晓渝与重庆一至公司签订的，租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止。该合同与重庆弗洛米举示的第一份合同的内容一致。另一份为胡瑜与重庆一至公司签订的。重庆一至公司举示的两份合同内容一致。
法庭辩论终结前，重庆一至公司未能提供案涉房屋的建筑规划许可证。重庆一至公司举示重庆市城乡建设委员关于两江四岸风貌建设试验段设计委托有关问题的请示、批示、渝中区商业委员会《关于对嘉滨路蜜岸商业特色街支持的函》、重庆市渝中区环境保护局《关于对嘉滨路MI岸情调商业街项目环境保护申报表的批复》，但上述文件均没有明确载明规划许可的内容。
上述事实，有房屋租赁合同、商铺租赁合同、租金发票、公告及当事人的陈述，载卷为凭并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方均举示徐晓渝与重庆一至公司的租赁合同，且胡瑜的合同内容与徐晓渝签订的合同一致，加之双方租金的履行情况符合徐晓渝与重庆一至公司签订的合同约定，与重庆弗洛米公司提交的工商档案中的租赁合同的约定不一致。因此，双方签订的合同内容以徐晓渝与重庆一至公司签订的为准。原被告间租赁的房屋并未有相关的建设工程规划许可证，因此，原被告就该租赁场地所签订的合同应为无效。因此本院对重庆弗洛米的本诉请求予以支持。
关于反诉请求，因租赁房屋所涉的合同为无效合同，应为自始无效，不存在解除问题，因此本院对重庆一至公司反诉要求解除合同的请求不予支持。关于第二个反诉请求，虽然双方间的合同为无效，但重庆弗洛米公司占有使用了涉案房屋。因此，重庆一至公司要求使用费的请求，本院予以支持。但2016年6月，涉案房屋进行工程改造3个月，重庆弗洛米公司客观上无法使用该房屋。因此，使用费的计算期间为2015年12月1日至2016年9月30日止，并在其中扣除整改三个月。参照重庆弗洛米公司在2015年9月1日至2015年11月30日交纳的费用，本院每月按46068元进行计算。重庆一至公司要求的滞纳金即属于占用使用费的损失范围，不再另行计算。因此占用使用费确定为322476元。关于水电费无相关证据，本院不予支持。关于重庆一至公司的拆除费，无法看出关联性，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司就渝中区嘉滨路蜜岸商业特色*号店铺及期设施设备、地面通道、划分外摆区域（承租面积为351平方米）签订的商铺租赁合同无效；
二、原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司在本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司2015年12月1日至2016年9月30日的房屋占用使用费322476元；
三、驳回被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉受理费80元，由被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司负担。反诉受理费7936元，由原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担5446元，由被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司负担2490元。（因双方已经预交一半受理费，故重庆弗洛米餐饮管理有限公司在本判决生效后立即向本院缴纳受理费4008元，向重庆一至商业管理有限公司支付受理费1438元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 王德清
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 曾炎一
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 阳 乔