北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初3306号
原告：李静，男，1973年1月28日出生，住河北省保定市安新县。
委托诉讼代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。
被告：北京博展鸿鑫国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人占坤全，总经理。
委托诉讼代理人黄德志，北京桂润律师事务所律师。
原告李静（以下简称原告）与被告北京博展鸿鑫国际贸易有限公司（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨树生，被告之委托诉讼代理人黄德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和被告签订的《租赁协议》已于2014年12月31日解除；2、被告退还我押金79269元、租金237806元并赔偿我装修损失665500元。事实及理由：我公司和被告于2013年7月1日签订了《租赁协议》一份，约定我承租位于北京市朝阳区总面积1241平方米的建筑物，租期自2013年7月1日至2018年12月31日。协议签订后，我交纳了押金237806元及第一笔租金79269元，并投资进行了装修。2014年7月，被告张贴公告，要求全部租户撤离，导致我无法经营，就相关损失和被告一直无法协商解决，故起诉。
被告辩称，第一、我公司认为双方之间的租赁合同有效且已经得到履行，根据我公司和原告签订的租赁协议第7条约定，如有不可抗力导致协议无法履行的，协议自动终止，双方所受损失自负，不可抗力包括政府行为等，2014年11月19日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府张贴了腾退公告，故我公司认为双方之间的租赁合同不能履行是因为不可抗力，原告主张我公司赔偿损失缺乏依据；第二，腾退公告张贴后，原告仍在经营，且收取了其租户的租金，至2015年租赁标的物才被拆除，我公司不同意原告确认租赁合同已于2014年12月31日解除的诉讼请求，我公司认为双方租赁合同并未解除，但因为租赁标的物已经灭失，我方同意解除合同，由法院判决解除合同；第三，我公司不认可原告所述的租金交纳时间等，根据我公司核实，截止2013年7月9日，原告共缴纳237806元的租金及79269元押金，此后再未交过，但原告已经实际使用了我公司租赁标的物至2015年拆除之时，原告尚欠我公司租金，不同意退还租金并返还押金。综上，我公司认为原告起诉我公司没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《合作协议》；2、《租赁协议》；3、公证书；4、《告知书》；5、照片和位置示意图。
据此，本院认定事实如下：2012年3月20日，被告作为承租人（乙方）与北京市朝奶西农工商合作社签订了《合作协议》，取得了位于朝阳区崔各庄乡东起草原城，西至朝来批发市场东侧路，南起京承高速绿化带，北至顺白路，四至区域内，面积约451亩的集体土地及地上物18栋阳关大棚（暂建筑面积共56287平方米）使用权，合作期限为20年，自2012年3月20日至2032年3月20日，合作内容为“奶西综合市场”项目，项目建成后成为北京及周边地区花卉及其他产品的展示、养殖、刚才、建材、石材、电子、科技推广等综合市场；2012年3月28日，北京市朝阳区崔各庄乡农村合作经济经营管理站作为鉴证方盖章。
2013年7月1日，被告作为甲方与原告（乙方）签订了《北京博展鸿鑫国际贸易有限公司租赁协议》，约定甲方将位于北京市朝阳区崔各庄乡（面积192平方米*5间﹦960平方米）以及A3幢东侧对应商铺（面积：56.25平方米*5间﹦281平方米），总面积1241平方米；商铺用途为餐饮，第二条约定：租赁期限自2013年7月1日起至2018年12月31日止，如租金标准为2.1元/平米，年租金共计人民币大写玖拾伍万壹仟贰佰贰拾陆元整，小写951226.00元/年，乙方应在签订本协议的同时亦支票或现金方式向甲方交纳租金，如双方签订的是一年以上的租赁协议，甲方以书面形式在下一年度开始45天前通知乙方交纳下一年租金，乙方在接到通知后15天内向甲方全额交纳下一年度租金；第三条约定：为切实保护消费者的合法权益，乙方应在协议签订的同时向甲方交纳履约保证金79269元，该履约保证金在双方终止本协议后6个月内五消费者投诉的，且乙方在承租期间无违反甲方管理规定，并未给甲方造成经济损失，甲方将该保证金退还乙方，并不计利息；第四条第1款约定：甲方在协议规定租期起始日将本协议所约定的商铺、设施及场地交付乙方使用，在乙方中视履行本协议时，甲方应保证乙方在租期内正常使用租赁商铺，因该商铺的外围或自身供水、供电、供暖等系统发生非甲方人员故意损坏之情况，同时造成停水或停电的，乙方应即时通知甲方，甲方在必要的时间内进行恢复，乙方不得就此期间的停工、停业损失向甲方提出赔偿要求；乙方应当按期足额交纳租金、供暖费、水电费、代收的税金和网络使用等各项费用；第五条第5款约定：未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺经营范围、不得将承租的商铺转让、转租或以其它方式交予他人使用或与他人共同使用，如确需转租、转让的，乙方应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方再办理转让变更手续，同时需交纳甲方规定的转让变更手续费年租金的5%；甲乙双方均应遵守本协议的所有条款及其附件和补充协议，任何乙方违约，应承担违约责任，如给对方造成损失的，应赔偿相应的损失；第六条第5款约定：如乙方未能按规定日期足额交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付，如乙方逾期未能足额交付应付租金或费用，乙方应按迟延交纳的天数，每迟延一天，按月租金的1%向甲方支付违约滞纳金，如乙方逾期15日仍未付清租金或其他费用，甲方有权解除本协议，依约收回租赁场所，追缴乙方未付清租金和其他应付费用；第六条第6款约定：乙方如违反本协议第五条第5款之规定，擅自将承租商铺及设施、场地转租、转让他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，甲方有权解除本协议，依法收回该商铺、设施及场地，并不退还乙方已交租金及履约保证金；第七条约定：如发生不可抗力导致本协议不能继续履行，协议自动终止，甲、乙双方所受损失自负；不可抗力包括（但不仅限于此）战争、政府行为和政令、洪水、台风、地震以及其他国际公认为不可抗力的事件。同日签订的附件《优惠条款》约定，乙方签订五年租赁协议，按季度交付租金，甲方共优惠乙方六个月免租（包含装修期），季度租金为237807元整，大写贰拾叁万柒仟捌佰零柒元整，甲方对乙方租赁场地三年内不做租金递增，免租期自2013年7月1日起至2013年12月31日至，租期自2013年7月1日起至2018年12月31日止，本租赁协议附件补充条款一式两份，与主协议具有同等的法律效力。
协议签订后，被告向原告交付了标的物，原告交纳了履约保证金79269元及2014年1月1日至2014年3月31日的租金237806元，此后未再交纳任何款项。原告作为出租人，陆续和大约22个租户达成租赁协议，将自被告处承租的标的物分割出租。
就租赁标的物的情况，双方均确认1000多平方米是彩钢结构的编号为A3大棚中南侧的一部分，整个A3厅面积4000多平方米，大棚四面有墙，上面有彩钢结构的斜顶，最高处十米多高，除了南侧的出租给原告，其他部分还有别人在使用。审理中，被告称其从奶西村委会承租了大棚和土地以后，对大棚进行了改建，但未陈述具体改建情况，就A3彩钢房大厅的建设规划审批问题，被告未在法庭辩论终结前提交相关许可证明。关于标的物所在土地，被告称系集体土地，也未提交土地性质、用途及权属情况的证据。关于协议约定的A幢东侧的商铺，被告也未提交任何建设规划许可证明文件。
2014年6月9日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府向北京京承湾投资管理有限公司发出《关于依法拆除违法建设的告知书》一份，内容为：“根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条和《北京市禁止违法建设若干问题的规定》（市政府228号令）之规定，你所建设的占地93亩的房屋建筑，没有依法取得规划和建设等有关部门的合法许可手续且占用基本农田，属于违法建设。你在违法建设内的租赁行为属于违法行为，不收法律保护。同时依据北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动的要求，该出违法建设已经列为整治必拆范围。崔各庄乡政府依据法律规定和市区政府要求，已经依法于2013年1月8日、3月17日、4月17日向你下达了《限期拆除通知书》并与你多次约谈告知你建设属违法建设，你方曾书面承诺对于违法建设不出租、不出售，根据限拆通知规定，给予你的自行拆除时限已过，但你未能履行法定义务，按时完成自行拆除工作，已严重侵害法律尊严，造成恶劣社会影响。崔各庄乡政府将依法对你违法建设启动强制拆除程序，坚决依法彻底整治违法建设，对在强制拆除过程中所造成的一切法律责任和经济损失，由你承担。为确保强制拆除工作的安全进行，崔各庄乡政府将依法对违法建设采取必要措施。要求你依法履行法人主体责任，积极主动配合政府和宣传调查工作组的调查取证工作，自觉纠正违法出租行为，搬空违法建设内所有物品，完成租户清退办理工作。对于逾期不清理办理的物品，我乡政府将依法查封违法建设现场和将物品移送到指定场所。对于恶意阻挠强制拆除违法建设的个人和行为，将依法予以严惩。谢谢您的合作与支持，请您与政府一道共同维护禁止违法建设的法律尊严。”审理中，被告称本案出租标的物不在上述公告提到的违法建设范围内。
2014年11月19日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府发布《告知书》，内容为：“各位村民、承租户：为确保人民群众生命财产安全，消除各类安全隐患，依据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《治安管理处罚法》、《北京市消防条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》和《北京市安全生产条例》等相关法律法规，北京市朝阳区人民政府成立由公安、消防、安监、规划、国土、城管、工商、食药、教委等多个部门组成的联合执法工作组，在我乡开展联合执法检查。凡经执法部门认定存在安全隐患的房屋，将及时对您告知，请配合搬离。凡经执法部门认定为违法经营的商户，请停止经营并搬离。感谢您的理解与支持。”
上述公告发布以后，2015年5月,包括A3厅在内的西侧四个大厅被拆除。
双方争议的事实和证据：原告的装修情况。被告自称其出租之前，在彩钢大厅里打好了隔断，即编号17-21的商铺都是已经分割好的，确认原告有装修，但对装修内容表示不清楚；原告称自己在承租以后，根据租户要求重新打了隔断，铺了地板、安装了吊顶，布设了上下水管和电线。对此，提交了如下证据：1、照片一组，显示承租的大棚已经被分割出租，每个单元外墙都有招牌或者经营字号，被告确认照片反映的是本案出租标的物的经营情况，但认为照片只能证明外观，大厅内的装修情况无法得到证实；2、2013年7月到9月的部分收据，部分盖着“北京通美佳和装饰有限公司”的印章，证明其装修支出情况，其内容分别为“西门面房改造费用48000元（包括36平方米、56平方米和72平方米三种格局）”、“南侧门面房改造76000元（包括40平方米、42平方米和60平方米三种格局）”、“线路改造费26000元”、“厅内改造费32000元”、“东侧门面房改造费72000元（含28平方米和56平方米两种格局）”、“上下水改造费32000元”、“大厅内库房7间”、“大厅内茶室装修费65000元”、“广告费48000元”和“人工工资82500元”，但原告未提交款项支付的相关证据，被告对该组收据不予认可。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告作为出租人，至本案法庭辩论终结前未提交出租标的物的合法建设工程规划审批手续，且根据双方陈述本院认定，涉案标的物因涉嫌违法被拆除，故本院认定双方的租赁合同无效。
租赁合同无效，但承租人实际使用了租赁物，出租人请求参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，原告作为承租人，实际使用了租赁标的物，对标的物进行装修改造并分租，其使用的时间超出其所交纳租金对应的租期，现主张退还已交租金缺乏依据，本院不予支持。
根据双方合同关于履约保证金的“乙方在承租期间无违反甲方管理规定，并未给甲方造成经济损失，甲方将该保证金退还乙方”约定，履约保证金的退还需要符合约定条件。现经查明，原告并未交纳2014年4月以后的使用费，被告因此不同意退还押金，故其现在起诉要求退还押金，本院认为与合同约定不符，对该部分请求本院也不予支持。
被告作为出租人，出租的标的物涉嫌违法，被告对租赁合同的无效有责任，根据双方合同约定、标的物使用情况及相关司法解释规定，本院推定被告对原告的装修改造知情并同意；原告作为承租人，在承租之前对标的物的现状等是明知的，仍然坚持与被告签订租赁合同并投资进行装修改造，原告对合同无效及其装修损失的产生也有责任。故对原告的装修损失，双方应根据各自过错按照公平原则分担。本院根据双方陈述，对原告所述的装修项目及内容予以确认；因标的物灭失，本院也无法通过司法鉴定等方式确定装修造价；本院以原告提交的装修费票据为参照（经核实总数额为565500元），结合原告使用时间与合同约定的租赁期间的比例，对剩余租期内装修残值予以确定，并根据双方过错程度，酌情对被告应分担的原告装修损失予以确定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、第九十三条，第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告李静和被告北京博展鸿鑫国际贸易有限公司签订的《租赁协议》无效；
二、被告北京博展鸿鑫国际贸易有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李静装修损失二十四万元；
三、驳回原告李静的其他诉讼请求。
如被告北京博展鸿鑫国际贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千六百二十六元，由原告李静负担八千七百二十六元（已交纳八千二百四十八元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京博展鸿鑫国际贸易有限公司负担四千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 李 兵