北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初950号
原告：吴勇，男，1971年9月11日出生，北京淡云科技有限公司股东，住北京市丰台区。
被告：汇豪实业投资有限公司，住所地北京市房山区窦店镇交道东大街5号405室。
法定代表人：梁汝明，总裁。
委托诉讼代理人：雷志军，男，该公司法工委主任。
委托诉讼代理人：刘琳琳，女，该公司销售部主管。
被告：杭州银行股份有限公司北京分行，住所地北京市东城区建国门内大街26号1号一层南侧、九层、十层、十一层。
负责人：郭瑜，行长。
委托诉讼代理人：王丽杰，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹晓伟，女，该公司员工。
被告：北京山水汇豪物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼。
法定代表人：孙波，经理。
委托诉讼代理人：彭会明，男，该公司经理。
原告吴勇与被告汇豪实业投资有限公司（以下简称汇豪实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日作出（2016）京0111民初8360号民事判决。吴勇不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）京02民终9455号民事裁定，发回重审。吴勇追加杭州银行股份有限公司北京分行（以下简称杭州银行北京分行）、北京山水汇豪物业管理有限公司（以下简称汇豪物业公司）作为共同被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴勇，被告汇豪实业公司的委托诉讼代理人雷志军、刘琳琳，被告杭州银行北京分行的委托诉讼代理人王丽杰，被告汇豪物业公司的委托诉讼代理人彭会明到庭参加第一次庭审。原告吴勇，被告汇豪实业公司的委托诉讼代理人雷志军、刘琳琳，被告杭州银行北京分行的委托诉讼代理人王丽杰到庭参加第二次庭审。被告汇豪物业公司经合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴勇向本院提出诉讼请求：1.请求解除业已生效的商业用商品房买卖合同并判令被告汇豪实业公司返还购房款325019元；2.判令被告汇豪实业公司返还原告预交的契税、维修、代办和登记费用总计21478.56元；3.判令被告汇豪实业公司返还2014年3月17日至2017年3月26日期间的购房款、税费、维修费、代办费和登记费的总利息67074.33元；4.判令被告汇豪实业公司和被告杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向原告返还2012年9月25日至2014年3月17日期间的购房款利息29024.64元；5.判令被告汇豪实业公司承担侵权责任，向原告返还2012年9月25日至2014年3月17日期间的税费、维修费、代办费和登记费利息总计1918.06元；6.判令被告汇豪实业公司赔偿原告2014年3月17日至2017年3月26日期间总房款损失按罚息计49889.53元；7.判令被告汇豪实业公司和被告杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向原告赔偿2012年9月25日至2014年3月17日购房款罚息28314元；8.判令被告汇豪实业公司承担侵权责任，向原告赔偿2012年9月25日至2014年3月17日期间的税费、维修费、代办费和登记费罚息1918.06元；9.判令被告汇豪实业公司与杭州银行北京分行赔偿原告自禁售日2017年3月26日至宣判日按照诉讼请求1、2、3、4、5、6、7之和为本金，年利率为4.35%之利息；10.判令被告汇豪物业公司承担侵权责任，返还原告2012年12月至2014年3月无法律依据的物业费和供暖费4922元；11.判令被告汇豪物业公司返还2014年3月之后的物业费和供暖费2733.13元；12.判令被告汇豪实业公司因违约赔偿原告损失之其它损失21986.42元；13.诉讼费用由被告汇豪实业公司、被告汇豪物业公司和杭州银行北京分行共同承担。
事实和理由：汇豪实业公司与杭州银行北京分行于2012年8月13日办理了本案所涉及房产在建工程抵押登记，后于2014年3月17日办理了标的房产抵押注销登记。原告在不知道标的房产已经办理在建工程抵押的情况下，于2012年9月9日向汇豪实业公司交纳两万元购房定金，于2012年9月25日与汇豪实业公司签署《山水汇豪苑内部认购书》（以下简称认购书），按合同约定足额支付房价款324372元（补差后总房款为325019元）。双方约定于2013年7月30日前换签《商品房现房买卖合同》，并于认购书签订之日起24个月内（2014年9月25日前）完成权属登记。原告在收房前按汇豪实业公司要求于2012年12月29日向汇豪实业公司交纳房屋差价、契税、维修费、代办和登记费共计22425.56元。被告在交房时要求原告预交2012年12月26日至2013年12月26日的物业费和取暖费。支付完成后，汇豪实业公司在未将原告所交公共维修费存入专户管理银行，也未开具北京市财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据的情况下，违规交房，双方完成合同标的实物验收，汇豪实业公司在未告知原告标的商业用房正处于在建工程抵押状态的情况下将房屋钥匙给付原告。2013年8月26日，原告在得知不能如约正式网签后，与汇豪实业公司协商达成汇豪实业公司支持原告方的相关公司在标的房办理营业执照的口头协议，由汇豪实业公司盖章证明工商注册的住所产权人为原告。但由于并未完成产权转移，小城镇管理办公室要求汇豪实业公司重新盖章，但汇豪实业公司在盖错章后拒绝再次盖章。汇豪实业公司与杭州银行北京分行于2014年3月17日注销了在建工程抵押。2014年5月31日，汇豪实业公司通知原告换签《商品房现房买卖合同》。2014年6月在换签过程中，汇豪实业公司不再承认双方原约定的2014年9月25日前完成产权办理的承诺，强制要求原告同意将网签合同的产权转移登记时间变为网签当日之后两年内，并要求收回（销毁）原合同。原告希望进行平等协商，但是谈判过程中汇豪实业公司不愿提供合同文本，且要求原告先“交回”原本属于原告的合同原件，并规定网签合同的产权转移登记时间不容谈判，如果原告不同意汇豪实业公司的要求就不能换签。由于商业用房的特征是，如果场所无商业产权证书工商部门不予办理企业营业执照，任何企业无法入驻，汇豪实业公司违约的后果直接导致标的房完全失去了商业用房的使用价值。为了促进汇豪实业公司履约，早日实现商业用房产权的转移登记，原告发起房民初字第08374号诉讼，请求法院判被告汇豪实业公司继续履约并赔偿经济损失。二审法院（2014）二中民终字第11150号中确认认购书为有效的商品房买卖合同（第9页自上向下第5行“该合同（山水汇豪苑内部认购书）应该认定为商品房买卖合同”）。原告在收到二审法庭终审判决后于2014年11月18日立即书面告知汇豪实业公司尽快无条件换签《商品房现房买卖合同》，以实现产权转移。但汇豪实业公司以各种原因搪塞推诿，并坚持办证时间在网签后两年。原告发起京01**民初8360号诉讼，经一二审再次请求法律保护自身权益，直到今日再审。2017年3月26日，北京宣布商用房限购措施，原告彻底丧失了按业已执行的生效合同依法获取标的商业用房产权的可能。此时，距实物交房时间已经过去4年3个月，距附条件生效合同成立时间已经过去了整3年的时间，为此汇豪实业公司应承担全部责任，原告不得已请求法院解除合同，并以合同（事实）的变迁过程为依据，剖析汇豪实业公司的缔约过失和违约侵权责任。认购书实际生效日期为2014年3月17日（解除抵押日），此前认购书为无效合同。在限购政策之前作为有效的商品房买卖合同经历从无效合同到有效合同的转换过程，汇豪实业公司的缔约过失已侵犯原告的财产权益，杭州银行北京分行与汇豪实业公司应共同返还购房款自2012年9月25日至2014年3月17日所产生利息，并参照合同存续期间加收逾期贷款罚息的办法计算原告在此时间段内的财产权益以确定赔偿数额，杭州银行北京分行与汇豪实业公司应在返还利息的基础上共同承担逾期贷款罚息责任。由于汇豪实业公司的责任导致产权证不能按合同约定如期办理，商业用房使用价值被完全改变，自始至终无法实现企业入驻，给原告造成的直接损失包括：在等待办证过程中，无企业入驻情况下向物业公司支付了物业费和采暖费，原告在购房、取证、开庭等复杂过程中所付出的办公杂费、庭审费（房民初字第08374号一审二审）等。间接损失包括：由于最终原告无法获得标的房屋，导致前期所做的努力完全付诸东流。近5年时间内的时间和精力消耗造成误工损失和逾期租金损失。上述损失估值为192131.14元。标的以实物形态计算其损失可以采用京01**民初8360号一审采用的逾期办证计算损失的方法计算，2014年3月17日至2017年3月26日期间总房款三年期贷款利息与2014年9月25日至2017年3月26日逾期贷款利息的总和为112806.08=62916.55+49886.53元。标的以货币形态计算损失时采用的计息方法和参数均相同，但名称则为逾期贷款罚息。自2012年9月25日至2014年3月17日总房款一年期贷款利息与逾期贷款罚息的总和为57338.64=29024.64+28314元，因此诉讼请求中其他损失为192131.14-（112806.08+57338.64）=21986.42元。请求法院依据《侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第七条、第十条、第十四条、第十九条，《民法通则》第三条、第四条、第五条、第六条、第九十二条（参考民法总则第一百二十二条）、第一百零六条、第一百三十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《物权法》第九条、第十五条、第三十九条，《合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十八条，财政部165号《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条，《担保法》第四十九条，《房屋登记办法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第九条、第十八条、第十九条，《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》第七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知（北京市国土资源局）》第七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发[2003]251号第三条，《商业银行法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，《物业管理条例》第二十一条，《北京市物业管理办法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定保护原告的合法权益。
汇豪实业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告在发回重审时无权追加被告和变更诉讼请求，变更后前五项诉讼请求已与原审无关，是独立的法律关系，不应该进行审理。第二，案涉房屋已经向原告交付，合同已经履行完毕，不具备解除的条件。行使合同解除权的除斥时间为一年，现在已经过期，故合同不应该解除，各款项和利息不应该返还。第三，对于诉讼请求第六项至第八项，因房屋在原告的支配下，不存在解除的情形，罚息没有法律依据，原告也没有损失，第三项至第五项诉讼请求已经为利息主张，第六项至第八项属于重复主张，不应支持。第四，诉讼请求第九项，案涉房屋的交易发生在2012年，也就是禁售之前，已经履行完毕，禁售与本案无关，也并非是我公司的原因所致，原告的利息主张无依据，且本金计算错误。第五，诉讼请求第十项、第十一项与我公司无关，且与本案不是同一法律关系，原告与汇豪物业公司是物业服务合同关系，原告已经收房，物业公司提供了服务，原告作为业主应支付费用。第六，诉讼请求第十二项无法律依据和事实证据，合同履行完毕，被告不应当承担任何违约责任。第七，诉讼请求第十三项，诉讼费应该由原告承担。
杭州银行北京分行辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我行与汇豪实业公司的抵押权在先，汇豪实业公司与原告签订认购书并约定换签及权属登记在后，我行对原告与汇豪实业公司订立房屋买卖合同的行为并不知情。汇豪实业公司在2014年3月21日取得涉案房屋预售证前进行房屋内部认购，并不需要我行出具任何证明材料，且原告未就涉案房屋抵押情况向我行求证，我行未介入房屋买卖合同的签订过程。根据《合同法》第四十二条对缔约过失责任的规定，我行对原告不存在缔约过失责任。第二，我行并非认购书的当事人一方，根据《合同法》第107条规定不存在违约责任。第三，我行不存在过错。2012年7月19日，汇豪实业公司自愿为我行客户在我行的银行承兑汇票业务提供抵押担保，与我行签订了最高额抵押合同，案涉房屋在建工程为其抵押物之一，担保期限为2012年7月19日至2015年12月31日。2014年3月10日，银行承兑汇票业务到期，且客户表示不再进行其他信贷业务，故我行同意汇豪实业公司申请抵押权注销登记。汇豪实业公司于2014年3月21日取得标的房屋预售证。北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第1150号判决确认认购书的有效性，并判决汇豪实业公司继续履行合同。自判决生效至限购新政出台前，我行已对标的房产进行了抵押注销登记，原告完全有时间和机会去完成合同换签手续，并对其与汇豪实业公司的纠纷另行诉讼解决，而原告却一直迟迟未进行换签，自身存在较大过错。汇豪实业公司未按照其与原告签订的认购书约定的时间办理换签及权属登记，对此我行不存在任何过错。我行不应承担任何过错赔偿责任。第四，原告在尚未确定标的房产是否取得预售许可的情况下，便与汇豪实业公司签订了认购书，其行为存在一定过错，最终导致不能按照约定时间办理换签及权属登记的后果应由原告自身承担。
汇豪物业公司辩称，原告和我方是物业服务合同关系。原告收房后，我公司已为原告提供了物业服务和供暖服务，原告应支付费用。原告现在仍欠我公司费用，请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月25日，汇豪实业公司与吴勇签订认购书。双方约定：吴勇购买汇豪实业公司开发建设的位于北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建6#楼3单元1102号房屋（北京市房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼3单元1102号房屋），该商品房的用途为商业，预测建筑面积为51.44平方米，其中套内建筑面积37.65平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.79平方米。按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米8607.49元，总价款为324072元。吴勇于2012年9月25日一次性交付房款324072元。汇豪实业公司应该在2012年12月30日前交付房屋。汇豪实业公司应当在商品房交付使用之日起24个月内，办理权属登记，有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准。双方于2013年7月30日前换签北京市住房和城乡建设委员会监制的《商品房现房买卖合同》，签订正式合同当日，认购合同自动失效。双方在认购书中还对逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等事项进行了约定。
认购书签订后，吴勇向汇豪实业公司交纳了认购书约定的全部购房款，并于2012年12月29日向汇豪实业公司交纳了房屋面积差价、契税、维修、代办、登记费用共计22425.56元。2012年12月29日，吴勇与汇豪实业公司进行了房屋的交接验收，汇豪实业公司将房屋交付吴勇使用。2014年3月21日，汇豪实业公司取得房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼房屋所有权登记。2014年5月30日，汇豪实业公司向吴勇发出《告知函》，告知吴勇务必于2014年6月15日前到汇豪实业公司办理换签备案及逾期不履行相关配合义务的后果。吴勇前往汇豪实业公司处换签《商品房现房买卖合同》时，双方就逾期换签的赔偿及合同条款等问题发生争议，未能办理换签备案。
2014年6月，吴勇诉至本院，要求汇豪实业公司赔偿损失、换签《商品房现房买卖合同》、提供房屋差价计算方法、出示房产分户平面示意图和房屋面积测算草图。本院作出（2014）房民初字第08374号民事判决，判令汇豪实业公司向吴勇出示房产分户平面示意图，并驳回吴勇的其他诉讼请求。吴勇不服提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第11150号民事判决，驳回上诉，维持原判决。
吴勇与汇豪实业公司至今未换签《商品房现房买卖合同》，案涉房屋未办理所有权转移登记。
另查明，2012年7月19日，汇豪实业公司与杭州银行北京分行签订《最高额抵押合同》（以下简称抵押合同），约定汇豪实业公司以在建工程房山区窦店镇山水汇豪苑配套公建6号楼设定抵押。2014年3月17日，双方办理了抵押注销登记。
本院认为，吴勇与汇豪实业公司签订的认购书，对房屋坐落、面积、价款及其支付方式、房屋交付、权属登记、违约责任等事项均作出了明确约定，吴勇已按照约定交纳了全部购房款，认购书应认定为商品房买卖合同。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。吴勇要求解除其与汇豪实业公司的商品房买卖合同，汇豪实业公司表示不同意，吴勇应当提供证据对该合同满足解除条件的事实予以证明。
《中华人民共和国合同法》第九十三条约定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，吴勇与汇豪实业公司签订的认购书仅在逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、买受人逾期办理房屋交接违约责任条款中对合同解除条件作出了约定。依据查明的事实，吴勇已履行了合同约定的付款义务，汇豪实业公司已于2012年12月29日将案涉房屋交付吴勇使用。本案不满足合同约定的解除条件。吴勇与汇豪实业公司已于2012年完成了商品房买卖合同的订立、房价款的给付及房屋的交付。虽然双方因合同条款细节等问题发生争议，至今未能按约定换签备案合同，且2017年3月26日起北京市对商业、办公类商品房销售政策发生变化，但是吴勇未提供证据证明其已丧失办理案涉房屋产权转移登记的可能或存在其他无法继续履行合同、实现合同目的的情形。本案亦不满足合同法定解除条件。吴勇要求解除其与汇豪实业公司商品房买卖合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
吴勇交纳购房款、税费、维修费、代办费及登记费等费用，系履行商品房买卖合同义务的行为，现双方买卖合同关系仍在履行过程中，既不存在合同无效或被撤销的情形，也不存在合同解除的情形，吴勇要求汇豪实业公司返还全部购房款、契税、维修、代办和登记费用并给付利息、罚息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
杭州银行北京分行不是商品房买卖合同关系的主体，吴勇亦未提供证据证明因杭州银行北京分行的过错对其造成了损失，吴勇要求杭州银行北京分行给付利息、罚息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
吴勇以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，其要求汇豪物业公司返还物业费、供暖费的主张与本案不属同一法律关系，本院不予处理。汇豪物业公司经本院传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告吴勇的诉讼请求。
案件受理费六千二百六十元，由原告吴勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王军武
审 判 员 周 桓
人民陪审员 祖淑琴
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 关 洁