浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终120号
上诉人（原审被告）：慈溪市附海小杰小吃店。住所地：浙江省慈溪市附海镇四界村新塘路***号。
经营者：邓邦汉，男，1971年7月25日出生，汉族，住福建省沙县。
委托代理人：孙佰军，浙江煜华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐敏生，男，1966年7月9日出生，汉族，农民，住江西省抚州市临川区。
委托代理人：赵伯豪，抚州市临川区方园法律服务所法律工作者。
委托代理人：黄惠珠，抚州市临川区方园法律服务所法律工作者。
上诉人慈溪市附海小杰小吃店（以下简称小杰小吃店）为与被上诉人唐敏生合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈观商初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：小杰小吃店的经营者邓邦汉向案外人周多亚租赁了坐落于慈溪市的房屋，租赁期限为2014年4月10日至2016年4月10日。2015年8月上旬，双方协商将小杰小吃店转让给唐敏生，唐敏生为此于2015年8月14日支付小杰小吃店现金10000元，于同月18日通过银行转账方式支付小杰小吃店120000元。因双方产生争议，合同没有履行。另认定，涉案店面房屋位于慈溪市工业规划区内，房屋的所有权人系慈溪市界股份经济合作社（以下简称四界经济合作社），土地性质为集体建设用地。四界经济合作社将涉案房屋出租给案外人孙维定，孙维定将房屋转租给案外人周多卫，周多卫的弟弟周多亚又将房屋转租给邓邦汉。四界经济合作社同意孙维定将房屋转租给周多卫，亦同意周多亚将房屋转租给邓邦汉，但不同意邓邦汉将房屋再转租出去；孙维定同意周多亚将房屋转租给邓邦汉，但不同意邓邦汉将房屋转租出去；周多亚同意邓邦汉在剩余租期内将房屋转租出去，但其与邓邦汉的租赁合同到期后，双方是否续签合同需另行协商确定。
唐敏生于2015年9月23日向原审法院起诉称：小杰小吃店的经营者邓邦汉租赁慈溪市店面，开办小杰小吃店。2015年8月上旬，经协商，邓邦汉同意将小杰小吃店转让给唐敏生经营，转让费为120000元，同时邓邦汉要求先付定金10000元。2015年8月14日，唐敏生当场付给小杰小吃店定金10000元。尔后，唐敏生要求小杰小吃店通知原出租人一起来洽谈转租事宜并签订书面转租合同，但邓邦汉坚持要唐敏生付清全部转让款后再通知出租人。无奈，唐敏生于2015年8月18日将120000元转让费通过银行转账给小杰小吃店。小杰小吃店收款后，出租人明确表示此店面房屋只租给邓邦汉，不租给唐敏生，而且邓邦汉的剩余租期只剩下七、八个月。唐敏生知道出租人不同意转租的意见后，马上向小杰小吃店表示因不能承租此店面，要求退回130000元，但小杰小吃店拒绝退款。请求判令：小杰小吃店返还预付款项120000元并双倍返还定金20000元。
小杰小吃店在原审中答辩称：一、案件不是租赁合同纠纷，唐敏生支付的130000元是购买小杰小吃店内的装修、桌、椅及厨房用品的款项，不是租金，而且转让费应是166000元，不是130000元。双方应当继续履行合同。关于房屋租金，唐敏生已经跟房东沟通好，与小杰小吃店无关；二、小杰小吃店主体有问题，案件被告应该是邓邦汉个人，而非小杰小吃店，因为租赁事宜都是邓邦汉跟唐敏生沟通，并不是小杰小吃店。综上，请求驳回唐敏生的诉请。
原审法院审理认为：未经出租人同意的转租合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。虽然次承租人周多亚同意邓邦汉在剩余租期内将房屋转租给唐敏生，但出租人四界经济合作社及承租人孙维定均不同意将涉案房屋再次转租给唐敏生，故唐敏生、小杰小吃店之间的店面转让协议无效，小杰小吃店因该合同取得的130000元应当返还给唐敏生。退一步讲，即使案件不是租赁合同纠纷，如按唐敏生、小杰小吃店之间的协议履行，唐敏生应当使用涉案房屋，但出租人四界经济合作社及承租人孙维定均不同意将涉案房屋再次转租给唐敏生使用，导致合同目的不能实现，唐敏生、小杰小吃店的合同也应予以解除，小杰小吃店也应返还唐敏生已经支付的费用。唐敏生主张先支付的10000元系定金并要求双倍返还，因无法认定该10000元具有定金性质，故对唐敏生的该主张不予支持。即使该款项为定金，因合同无效，定金条款亦无效，且不存在违约的情形，也不适用定金罚则。小杰小吃店辩称，因租赁事宜均由邓邦汉跟唐敏生沟通，故案件被告主体不适格，唐敏生应当起诉邓邦汉个人。原审法院认为，邓邦汉系小杰小吃店经营者，负责处理小杰小吃店的相关事务，其与唐敏生协商的内容亦是对小杰小吃店相关财产权益的处理，故小杰小吃店与本案有利害关系，是本案适格的被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院于2015年12月10日作出如下判决：一、小杰小吃店于判决生效之日起七日内返还唐敏生130000元；二、驳回唐敏生的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3100元，减半收取1550元，由唐敏生负担111元，小杰小吃店负担1439元，财产保全申请费1270元，由唐敏生负担91元，小杰小吃店负担1179元，因唐敏生已预交1270元，故由小杰小吃店于判决生效之日起七日内支付唐敏生1179元。
小杰小吃店不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。1.法律对合同无效有明确的规定，小杰小吃店与唐敏生之间的合同关系不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的五种情形。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条都只赋予出租人对转租合同的解除权。小杰小吃店系承租人，各出租人都没有要求解除合同或认定合同无效，作为承租人的小杰小吃店当然无权解除合同。唐敏生与小杰小吃店之间的合同关系是双方真实意思的表示，依法有效，可全面履行。3.小杰小吃店于2015年8月上旬与唐敏生达成协议，而小杰小吃店对房屋的租期于2016年4月到期，出租人周多亚同意延长到2016年8月，所以唐敏生对涉案房屋至少可以使用一年时间，完全可以实现合同目的，唐敏生不想履行合同，是唐敏生违约；二、原审法院审理程序违法。唐敏生的委托代理人为作为法律工作者，系违法跨区代理。两委托代理人均为江西省抚州市临川区的法律工作者，根据《乡镇法律服务业务工作细则》第二十四条第（四）项以及2002年12月10日司法部《关于基层法律服务工作者不能代理当事人任何一方均不在本辖区内的民事经济行政诉讼案件的批复》的规定，两委托代理人不能代理本案。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
唐敏生答辩称：唐敏生当初确实打算受让经营小杰小吃店，而且也支付了转让费，但由于店面房屋出租人明确表示涉案店面房屋只出租给小杰小吃店的经营者邓邦汉，不出租给唐敏生，因此唐敏生要求小杰小吃店退还已支付的转让费。小杰小吃店的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，小杰小吃店、唐敏生均未向本院提供新的证据。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：小杰小吃店、唐敏生之间约定的店面转让，虽没有签订书面的店面转让协议，但双方均陈述唐敏生受让小杰小吃店的时间系在邓邦汉承租涉案店面房屋的租赁期限内，唐敏生受让小杰小吃店的目的是继续经营，故相应的转让协议内容，应当包括唐敏生具有从邓邦汉处获得涉案店面房屋的承租权。根据原审法院对该店面房屋各出租人的调查，虽然周多亚表示邓邦汉可以在其承租期内将房屋转租给他人，但其他的出租人明确不同意邓邦汉将房屋转租。因此，唐敏生无法通过邓邦汉的再次转租获得涉案店面房屋的租赁权用于经营，故双方约定店面转让协议的合同目的无法实现，合同应予解除。唐敏生支付的店面转让款，小杰小吃店理应退还。唐敏生的委托代理人系唐敏生的户籍所在地的法律工作者，依照法律规定，法律工作者可以代理其辖区内当事人的民事诉讼案件，故唐敏生的委托代理人参加本案诉讼活动，并不违反法律规定。小杰小吃店的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，实体判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人慈溪市附海小杰小吃店负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 王亚平
代理审判员 朱 静
代理审判员 李新荣
二〇一六年二月十七日
代书 记员 李军英
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