黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0691民初1365号
原告：大庆市盛联物业管理有限公司，住所地：大庆市高新区博学大街学府花园3号车库64#门。
法定代表人李国成，该公司总经理。
原告委托诉讼代理人：张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。
被告：姜秀荣，女，汉族，大庆市人民医院职工，住大庆市高新区。
原告大庆市盛联物业管理有限公司与被告姜秀荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭审理了此案。原告大庆市盛联物业管理有限公司委托诉讼代理人张凤霞、被告姜秀荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大庆市盛联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠物业服务费725元，并自起诉之日起至实际给付之日止，每日按欠费总额千分之三交纳违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告入住学府花园时，与原告签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对其物业进行前期物业管理，管理期限至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，协议第九条第四款约定，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金，被告从2012年6月月入住学府花园某室，建筑面积为83.37平方米。现业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》已生效，《前期物业管理服务协议》已于2017年7月15日终止，被告自2017年1月份起至2017年6月份止拖欠物业费，经原告催交，被告无正当理由拒绝交纳，故原告特向贵院提起诉讼。
被告姜秀荣辩称，需要原告拿出被告业主亲自签字的物管协议及催缴物业费证明；原告盛联物业作为前期物业，起诉业主需要业主亲自签字的物业证明。前期物业是开发商聘用的，没有经过业主同意的，仅仅是约定开发商和物业公司双方；小区个别业主无权把小区财产委托他人管理；盛联物业没有给业主提供一级的物业服务，按一级收费不合理，物业前期合同约定，多收取业主费用应双倍返还。
原告就其主张向本院举证如下：
档案查询证明（调档件）。欲证明涉案房屋所有人是本案被告。经质证，被告对该份证据的真实性和证明的问题均无异议，故本院对该证据予以采信；
判决书、裁定书、执行款发放表各一份（复印件）。欲证明被告因原告多收浮动的物业费用起诉原告，原告已将多收的物业服务费返还给被告。被告认可双方存在物业服务合同，原告为被告提供物业服务。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告认为该份证据只能证明原告已提供实际服务为理由收取物业费，被告不承认双方存在服务合同关系。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信；
前期物业服务合同两份（复印件）。欲证明业主入住后，业主委员会一直没有成立，原告受华艺房地产开发有限公司委托。双方合同中约定，原告管理学府花园物业期限至物业管理委员会聘请新的物业公司为止，而学府花园物业管理委员会应当去年年底成立，所以原告对学府花园进行物业管理有法律事实依据。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告认为开发商跟前期开发公司签订的合同只是约束双方当事人，业主不是合同双方当事人，当业主发生欠费时，盛联物业只能与开发商要求。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信；
大庆市住宅物业服务备案表一份（复印件）。欲证明原告为学府花园小区业主提供物业管理服务已经在大庆高新技术产业开发区管委会城市管理局备案。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告认为认为备案不对，前期物业和同是原告跟华艺房地产签的，备案中是与柏林春天居委会签订，不符合逻辑。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信；
原告与大庆府民物业管理有限公司及大庆华艺房地产开发有限公司签订的协议书及补充协议各一份（复印件）。欲证明自2017年7月19日起，原告已将学府花园物业移交大庆府民物业管理公司管理，大庆府民物业公司是业主委员会选聘的新的物业管理单位，该协议生效后，原告与被告的物业服务合同关系已经终止。根据两份协议约定，学府花园小区业主所欠物业费，由原告自行收取，收取物业费的截止时间至2017年6月30日止。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告认为业主做到第一份协议，认为第二份协议无效，开发区管委会和业主都不知道第二份协议，需维持原协议。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信；
律师催收函及邮寄送达律师函回执各一份。欲证明原告委托黑龙江美亚律师事务所代为向被告催缴物业费。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告认为催缴函不合理，前期合同中没有约定缴费期，被告不承认欠费。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信；
欠费明细表一份（复印件）。欲证明被告欠费的事实。经质证，被告对该证据的真实性未发表意见，被告不承认欠原告费用。因被告对该份证据的真实性未提出异议，故本院对该份证据予以采信。
被告向法庭举证如下：
前期物业合同一份（调档件）。欲证明该合同系盛联物业和华艺公司签订。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。业主委员会一直没有成立，也没有选聘新的物业管理单位，原告受开发商委托，对学府花园小区进行物业服务有法律依据和事实依据。因原告对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以采信；
判决书三份（复印件），欲证明原告起诉的收费标准错误。经质证，原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议，原告已对起诉金额的错误进行修改。因原告对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以采信；
交费发票一份（复印件），欲证明被告向原告交费。经质证，原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议，故本院对该份证据予以采信；
盛联物业和府民物业协议书（复印件），欲证明全体业主认可这份协议。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，协议书中约定原告是代收，不是转让给府民物业，双方签订了补充协议，由原告自行收取物业费。因原告对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以采信；
投诉书和管理告知书各一份（复印件）。欲证明全体业主进行网上签名，以及小区存在管理不合格的地方，盛联物业没有达到一级标准的服务，盛联物业应打折收费。经质证，原告对该份证据的真实性和证明的问题均有异议。原告认为物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主不能因物业企业服务存在瑕疵而拒缴全部物业费，且原告尽力改善服务水平。因原告对该份证据的真实性有异议，故本院对该份证据不予采信；
业主委员会证明一份（复印件）。欲证明盛联物业在业主委员会成立时，仍然提供服务，所以原告催缴业主物业费，按物管条例65条规定，必须经业委会进行催缴的前置程序，才可通过诉讼行使权力，原告没有委托业主委员会对其业主所谓的欠费进行催缴，原告起诉业主欠费不应立案。经质证，原告对该份证据的真实性和证明的问题有异议。原告认为业主委员会成立之后，未接受原告委托向业主催费，反而告知业主不按时间交费。因原告对该份证据的真实性有异议，故本院对该份证据不予采信。
本院经审理，认定事实如下：被告姜秀荣自2012年6月月入住学府花园某室（建筑面积为83.37平方米），告原告大庆市盛联物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对其物业进行前期物业管理，管理期限至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，协议中约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。被告自2017年1月份起至2017年6月份止拖欠原告物业费，经原告催交，被告一直未交纳。
另查明，原、被告之间的物业服务关系已于2017年7月19日中止，被告小区物业服务单位变更为大庆府民物业，2017年7月15日，原告与府民物业协议约定，2017年1月至6月的物业费，由本案原告收取。
本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告大庆市盛联物业管理有限公司与被告姜秀荣签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。原告已经履行了向被告供应物业服务义务，且在被告拖欠物业费后依法履行书面催交义务，被告应按照约定支付相应的物业服务费。故原告要求被告给付物业服务费725元的诉讼请求，本院依法予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第九条第四款中明确约定，乙方违反协议不按时交纳物业费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。因该违约金标准过高，经原告自愿将违约金调整为每天千分之三，不违反国家法律法规的强制性规定，故对于原告要求被告自起诉之日起至实际给付之日止，每日按欠费总额千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故对于被告主张原告服务不合格，不承认被告拖欠原告物业费的抗辩，本院依法不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告姜秀荣于本判决生效之日给付原告大庆市盛联物业管理有限公司物业费725元，并给付相应的违约金（以725元为基数，按每日千分之三的标准，自2017年8月16日起计算至实际给付之日止）；
案件受理费25元（已减半），由被告姜秀荣负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉币种均为人民币）
审判员 沙继奎
二〇一七年十月二十七日
书记员 王 锐
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。