上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11183号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海嘉豪印刷器材有限公司，注册地上海市闵行区杜行经济小区浦星路2号。
法定代表人：杜龙飞，职务董事长。
委托诉讼代理人：杜丹飞，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海陆通印刷有限公司，注册地上海市闵行区浦江工业园区联达路363号。
法定代表人：越智博通，职务董事长。
委托诉讼代理人：翁志俊，上海里格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晋，上海里格律师事务所律师。
上诉人上海嘉豪印刷器材有限公司（以下简称嘉豪公司）因与被上诉人上海陆通印刷有限公司（以下简称陆通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉豪公司法定代表人杜龙飞及其委托诉讼代理人杜丹飞，被上诉人陆通公司委托诉讼代理人翁志俊、赵晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
嘉豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除租赁合同，上诉人支付维修费44,000元，并不承担违约责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不全面，证据不充分。首先，上诉人出租给被上诉人的厂房系按照被上诉人的要求设计图纸并施工，即便房屋有漏水也应由被上诉人承担责任。而且房屋交付使用至今，漏水不排除系被上诉人使用不当所造成。被上诉人提供的装修合同其装修金额与房屋实际情况不符，根据上诉人测算，防水工程最多只需要19,000元，吊顶维修只需25,000元。其次，双方合同约定上诉人需提供的供电容量250KVA经向电力主管部门了解系无法提供的，故该约定无效。一审法院认定由上诉人承担未安装250KVA供电设备的责任，没有事实和法律依据。再次，上诉人已将用电户名变更至被上诉人名下，电力罚单的户名也是被上诉人，故上诉人并非电力罚单的主体，不应承担电力罚款。一审法院认定由上诉人承担的违约使用电费数额有误。经上诉人向电力部门核实电费账单，2015年6月至2017年6月被上诉人的违约使用电费金额为71,736元。最后，合同成立并移交电表时，供电部门没有250KVA电容，被上诉人当时已默认150KVA电容。自2004年至2014年间已节约电费50余万元，若需要将电容增至250KVA，累计应付基础电费也会同步上涨，该费用也应由被上诉人承担。二、被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效。三、一审法院适用法律不当。本案仅片面地适用合同法对于维修义务的相关规定，但对于是否需要维修、如何维修、被上诉人维修是否存在不当未经任何事实审查与法律确认，故适用法律不当。四、租赁合同第三条约定任何一方只要赔偿对方两年租金损失，就有权单方解除合同，故上诉人在赔偿被上诉人两年租金的前提下就有权解除合同。
陆通公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。系争房屋有漏水是客观事实，被上诉人是印刷企业，对漏水情况不会不管，因漏水被上诉人也遭到相应损失。供电问题，上诉人明知被上诉人对供电是有要求的，但上诉人至今未按合同约定提供250KVA的电容。因上诉人存在违约行为，故不同意解除合同，要求驳回上诉，维持原判。
陆通公司向一审法院起诉请求：1、判令嘉豪公司向陆通公司支付涉案房屋维修费人民币（币种下同）185,700元；2、判令嘉豪公司向陆通公司支付电力罚款损失425,610元。
嘉豪公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、陆通公司支付嘉豪公司经济损失30万元。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人为嘉豪公司。
2002年12月12日，嘉豪公司（签约甲方）与陆通公司（签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX园区XX路XX号房屋出租给乙方，土地面积为3,240平方米，厂房面积为2,186平方米；租赁期限自2004年1月1日起为期20年，甲乙任何一方都不得终止合同，如一方要求终止合同时，提出终止合同的一方必须承担另一方2年的房租费，20年后乙方有优先权继续租用；甲方负责按乙方设计要求建设合法的厂房，地基须承受设计方案中的第二层建筑，甲方须在2003年12月31日前竣工，租赁给乙方使用；乙方根据建筑面积包括乙方所需的门卫室、配电室等境内所建房面积付租金，计算方式为0.45元/日/平方米（自厂房交给乙方使用开始12年即144个月），0.50元/日/平方米（租用开始13年后到合同终止为止）；乙方拖延支付租金超过一个月，乙方除支付租金外，应付3%的违约金；租金的支付为每月一次，在月末前支付下一个月的租金；乙方根据需要，在已建厂房建筑外，自筹资金另建或对已建厂房进行改造，需以书面形式征得甲方同意；乙方根据需要，自筹资金重建或改建仓库、停车场、食堂以及其他建筑设施，应提前以书面形式征得甲方同意后，乙方可进行，对重建或扩建部分，乙方不需向甲方支付租金，合同终止时乙方扩建或改建的建筑和管理权无偿移交给甲方，甲方不需给予乙方补偿，同时乙方的一切责任移交给甲方；甲方负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间内，设置相应的配电柜，并配置相应照明、插座、开关的线路；厂区内需要自来水管道，并保证正常生活用水的供应；公司内应有煤气管道，暂时没有管道时，使用液化气罐，当安装管道煤气时，费用应由甲方承担；室内安装冷暖空调，费用由乙方支付，乙方如需增设管道时，费用自行承担，同时向甲方提交下水道图副本，乙方在甲方协助下向有关部门申请，乙方使用的下水管道费，乙方按国家规定向有关部门，以乙方的名义交纳；在合同有效期内，地区治安费、卫生费等，根据地方政府规定，以乙方名义，由乙方自行支付；在合同有效期内，除用电、用水、下水道、煤气以及地区保安、卫生费用，以乙方名义，由乙方支付外，其他费用由甲方承担，因涉及土地使用而产生的税费，由甲方承担；乙方在合同生效十日内向甲方支付10万元的保证金，抵押期为四年，甲方向乙方开具收据；乙方应合法经营，乙方进行非法活动导致有关部门的监察时，一切责任由乙方承担，甲方不承担任何责任，乙方未经甲方同意不得将该厂房转租第三方；在合同有效期内，甲方的建筑结构、外墙、周围栅栏等，因质量原因发生漏雨等情况时，应由甲方采取措施进行修补，厂房围墙如发生严重缺陷，由甲方进行及时修补，如修补不及时造成的损失，由甲方赔偿。甲方负担施工的供电、供水、下水道发生故障时，接到乙方通知后，甲方应立即修理，并承担损失。乙方自行负担施工的建筑、供电、供水、下水道等发生问题时，由乙方负责解决，用甲方费用修建的厂房和办公用房，其外观显著发生有变质时，甲方应对此部分或整体进行粉刷修复；因人力不可抗拒原因造成的损失，甲乙双方均不做赔偿等。
租赁协议签订后，应陆通公司的要求，嘉豪公司建造了系争厂房并交付陆通公司使用。陆通公司承租系争房屋后，于2005年加盖了垃圾房及停车棚。同时，嘉豪公司向上海市A公司申请系争厂房供电，上海市A公司批准了150KVA工业用电，此后嘉豪公司就电力系统进行了施工。后在租赁过程中，嘉豪公司将供电户名变更至陆通公司名下。
2014年6月3日，陆通公司与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《装饰工程合同》，陆通公司将屋面防水维修工程发包给XX公司施工，工程造价为53,500元。陆通公司于2014年6月6日向XX公司支付维修费32,000元，于2014年11月7日向XX公司支付维修费余款及广告牌修理费等27,024元。XX公司于2014年9月10日向陆通公司开具发票。
2016年8月24日，陆通公司与XX公司签订《装饰工程合同》，陆通公司将生产车间屋面局部防水项目发包给XX公司施工，工程造价为57,600元。陆通公司于2016年8月29日向XX公司支付维修费40,000元，于2016年9月28日向XX公司支付维修费余款17,600元。XX公司于2016年9月5日向陆通公司开具发票。
2016年9月19日，陆通公司与XX公司签订《装饰工程合同》，陆通公司将生产车间吊顶局部维修项目发包给XX公司施工，工程造价为74,600元。陆通公司于2016年9月28日向XX公司支付维修费52,000元，于2016年10月19日向XX公司支付维修费余款22,600元。XX公司于2016年10月向陆通公司开具发票。
2016年12月26日，Y公司向陆通公司出具《违约使用电费催缴通知单》，载明：根据《供电营业规则》第一百条第2款规定：“除必拆除私自增容设备外，还应承担三倍的私增容量基本电费的违约使用电费”，根据用电统计自2015年12月至2016年11月期间的违约使用电费共计25,704元，请在2017年1月25日前将违约使用电费缴纳等。
2017年1月18日，W公司向陆通公司出具《预付赔款确认书》，载明2016年8月20日暴雨致厂房积水严重，车间屋顶因暴雨积水约7处出现坍塌漏水，事故导致屋顶塌陷、空调管道及装修吊顶受损，原材料等水湿受损，标签检测复查机（品检机）及稳压器受损，共向陆通公司赔付292,450.76元，该款于2017年1月25日汇入陆通公司账户内。
一审法院另查明，陆通公司于2008年1月15日支付了违约使用电费2,475元、于2009年2月26日支付了违约使用电费15,741元、于2010年1月8日支付了违约使用电费44,811元、于2011年1月14日支付了违约使用电费24,804元、于2012年1月17日支付了违约使用电费47,736元、于2013年1月17日支付了违约使用电费57,226.50元、于2014年1月14日支付了违约使用电费71,806.50元、于2015年1月27日支付了违约使用电费58,949.63元、于2015年9月29日支付了违约使用电费39,186元、于2016年7月25日支付了违约使用电费37,799.71元、于2017年1月22日支付了违约使用电费25,073.65元。
2004年6月25日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争租赁房屋出现多处房屋质量问题，虽经多次修理仍问题不断。表示现办公区和部分房间的墙壁及房顶渗水，造成墙面发霉；车间房顶有漏雨处，食堂的吊顶有下榻的危险，部分日光灯松动，卫生间漏雨等，要求嘉豪公司维修。嘉豪公司工作人员杜丹飞于2004年7月5日收悉函件。
2005年2月6日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争房屋仍存在渗水、漏水等质量问题，要求予以处理。嘉豪公司工作人员杜丹飞于2005年2月7日收悉函件。
2005年11月28日，陆通公司向嘉豪公司发送传真表示要对配电房进行搬迁。
2006年1月19日，陆通公司向嘉豪公司发函表示系争房屋仍存在渗水、漏水等质量问题，要求予以处理。嘉豪公司工作人员杜丹飞于当日收悉函件。
2006年11月15日，陆通公司向嘉豪公司发函表示办公室外墙渗水的问题已经解决，嘉豪公司于2005年6月15日回函表示室内的一些问题计划于7月底前完成，此后又延期至10月底之前，但内墙霉变等问题仍然存在。陆通公司先后于2004年6月25日、2005年2月6日、2005年3月8日、2005年6月9日、2005年9月13日发函提出过，希望能予以解决。嘉豪公司工作人员杜丹飞于当日收悉函件。
2014年9月12日，陆通公司向嘉豪公司发函表示，按照合同约定嘉豪公司应提供250KVA的供电，但实际只有150KVA。因公司业务发展用电量增加，现150KVA已经无法满足生产需要，经常发生跳闸现象，影响正常生产。希望能提供250KVA的用电。嘉豪公司工作人员杨雅韵收悉函件。
2016年9月18日，陆通公司向嘉豪公司发函表示，关于2016年8月20日的强降雨造成一楼印刷生产区域屋顶漏水造成生产区域内部的吊顶塌方坠落，此事已于8月26日和杜龙飞总经理会谈时提出了修理要求，但未回复。要求嘉豪公司明确修理日期，否则将委托施工队进行修理。收悉该函件后，嘉豪公司于2016年9月21日回函，表示系争厂房应陆通公司的图纸建造，陆通公司对主体结构及建筑质量经过严格验收无误后入租，房屋日常的使用维护及保养应属于陆通公司的责任。因陆通公司常年不清理管道垃圾，导致水管堵塞漏水问题日益严重，系因维护不当引起，故将不承担由此造成的费用。同时表示嘉豪公司原自用厂房被政府征收，系争租赁价格已经低于市场价，显失公平，希望与陆通公司协商。
一审法院认为，嘉豪公司与陆通公司签订的《租赁合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。就陆通公司主张的房屋维修费，嘉豪公司认为系争房屋应陆通公司要求建造，并经质量验收后予以交付。实际使用由陆通公司使用，故应由其自行承担修缮。但双方租赁合同中约定：“甲方的建筑结构、外墙、周围栅栏等，因质量原因发生漏雨等情况时，应由甲方采取措施进行修补，厂房围墙如发生严重缺陷，由甲方进行及时修补，如修补不及时造成的损失，由甲方赔偿”，嘉豪公司作为出租方，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。且就系争房屋的修缮双方已明确约定应由嘉豪公司负担，嘉豪公司的该抗辩意见一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。2016年8月系争房屋屋顶因雨塌陷后，陆通公司联系嘉豪公司维修，在嘉豪公司拒绝后其自行维修，产生的维修费132,200元（57,600元+74,600元）嘉豪公司应予以负担。关于陆通公司于2014年支付的维修费53,500元，虽其与XX公司签订的协议约定为屋面防水修复，但并未能提交证据予以佐证实际施工内容及维修问题成因。陆通公司提交的函件中，就该期间段的函件也未能佐证送达情况，故对于该笔维修费的关联性一审法院不予确认。
关于陆通公司主张的违约使用电费，供电部门依据《供电营业规则》第一百条第2项之规定：“私自超过合同约定的容量用电的，除应拆除私增容设备外，属于两部制电价的用户，应补交私增设备容量使用月数的基本电费，并承担三倍私增容量基本电费的违约使用电费；其他用户应承担私增容量每千瓦（千伏安）50元的违约使用电费。如用户要求继续使用者，按新装增容办理手续”，对陆通公司收取了违约使用电费。对此嘉豪公司认为用电户名已变更至陆通公司名下，已与其无关，且应由陆通公司自行申报增容。但合同中对于用电问题单列，作出了明确的约定：“甲方负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间内，设置相应的配电柜，并配置相应照明、插座、开关的线路”，安排250KVA的供电系嘉豪公司应承担之义务，实际履行过程中嘉豪公司始终未能按约履行，已属违约。即使户名作出变更，也非对嘉豪公司的该项合同义务予以免除，从双方的来往函件中可以看出，陆通公司始终要求履行该合同义务。而因嘉豪公司的该违约行为，导致陆通公司此后的经营生产无法正常开展，并因此额外支付了违约使用电费，就该损失系因嘉豪公司的违约所致，嘉豪公司应承担赔偿责任。同时就该违约使用电费，嘉豪公司主张已超过诉讼时效，虽陆通公司主张其一直与嘉豪公司沟通用电事宜，但从双方的来往函件中其并未提及该笔违约使用电费，现也未有证据证明陆通公司就该损失提出主张。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，陆通公司于2017年1月25日诉至一审法院，2015年1月27日的违约使用电费58,949.63元、2015年9月29日的违约使用电费39,186元、2016年7月25日的违约使用电费37,799.71元、2017年1月22日的违约使用电费25,073.65元，共计161,008.99元,尚在诉讼时效期间内，应予支持。自2008年至2014年的违约使用电费已超过诉讼时效，不予支持。
关于嘉豪公司认为陆通公司未经其同意擅自搭建了垃圾房、车棚并破坏了原有绿化，故要求解除租赁合同的反诉诉讼请求。首先双方合同中并未约定因擅自搭建可解除该合同；其次陆通公司使用租赁房屋至今已十四年，嘉豪公司在长期租赁过程中曾修缮过系争房屋，对于垃圾房及车棚的存在应已明知，但未提出异议；再次，垃圾房及车棚系厂房附属设施，并未对厂房的主体结构造成影响，故嘉豪公司的该反诉诉讼请求一审法院不予支持。至于嘉豪公司提出的经济损失并无法律及事实依据，一审法院亦不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，于2017年6月28日作出判决：一、上海嘉豪印刷器材有限公司于判决生效之日起十五日内向上海陆通印刷有限公司支付维修费132,200元；二、上海嘉豪印刷器材有限公司于判决生效之日起十五日内向上海陆通印刷有限公司支付违约使用电费161,008.99元；三、驳回上海嘉豪印刷器材有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,956.55元，由上海陆通印刷有限公司负担2,579.19元，由上海嘉豪印刷器材有限公司负担2,377.36元；反诉案件受理费减半收取计2,900元，由上海嘉豪印刷器材有限公司负担。
二审中，上诉人向本院提交被上诉人2015年6月至2017年6月电费缴款单打印件，证明该期间被上诉人用电罚款金额为71,736元。被上诉人质证认为，上诉人提供的该组缴费单系被上诉人正常缴纳电费的一部分，与被上诉人在本案中主张的违约用电罚款无关；被上诉人缴纳的电力罚款均系根据电力公司出具的《违约使用电费催缴通知单》及发票联据实缴纳。被上诉人二审中向本院提交2016年8月24日屋面防水项目及2016年9月19日吊顶项目所对应的两份《装饰工程合同》的施工项目明细表，即合同附件，证明被上诉人与维修单位签订的合同系针对屋面局部漏水及因漏水导致屋面局部吊顶坍塌进行的维修，且约定的单价符合市场价标准，该部分损失系实际发生。上诉人质证认为，该施工项目明细无时间，可能是事后补的，故真实性有异议；被上诉人这几年食堂一直有维修，应该属于保修范围内，而屋面及吊顶的维修是有的，但对于维修的量有异议，不能确定。本院认为，上诉人提交的电费缴费单并无违约罚款的内容，故与被上诉人主张的违约使用电费产生的损失无关，故本院不予采纳。被上诉人提交的项目施工明细经与原件核对无误，且系2016年8月24日及2016年9月19日两份《装饰工程合同》之附件，故本院对于该证据的真实性予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确，各方当事人均应严格恪守。本案争议焦点在于：1、租赁合同应否继续履行，上诉人主张解除租赁合同是否具有合法依据；2、上诉人所应承担的房屋维修费用的数额认定；3、上诉人应否就被上诉人支付的违约使用电费承担赔偿责任。
关于租赁合同应否继续履行的争议。根据租赁合同约定，租赁期限20年，任何一方都不得终止合同。如一方要求终止合同时，提出终止合同的一方必须承担另一方2年的房租费。虽然该合同条款并无“一方要求终止合同时，需征得对方同意”的文字表述，但结合“任何一方都不得终止合同”的表述内容，则显示任何一方均无权单方解除合同。因此，上诉人主张依据该合同条款行使合同解除权，被上诉人不予同意，故本院不予支持。
关于房屋维修费用的数额认定。被上诉人依据2016年8月24日及2016年9月19日两份《装饰工程合同》及相关付款凭证向上诉人主张修复费用损失132,200元，上诉人则对于被上诉人主张的维修的工程量及单价标准均不认可，并提出了自行测算的修复费用数额。对此，本院认为被上诉人主张的该部分修复费用系因租赁房屋生产车间屋面漏水所引起，就该部分渗漏及修复事宜有相关往来函件予以反映，且租赁合同亦针对出租方因质量原因发生渗漏时所应承担的维修责任进行了约定。现被上诉人在上诉人未尽出租人之修复责任时，自行委托第三人进行修复所产生的实际修复费用理应由上诉人负担。上诉人主张被上诉人存在租赁物使用不当的情况，但未就此提供充分证据予以佐证，本院不予采信。上诉人要求按其自行测算的数额认定修复赔偿额，依据不足，本院不予采纳。
关于违约使用电费的罚款之负担。根据租赁合同约定，由上诉人负责安排250KVA的供电，并将电源引至车间，设置相应配电柜，并配置相应照明、插座、开关线路。因此，上诉人具有提供250KVA供电并配置相应设施的合同义务。虽然从签约后的实际履行情况显示，上诉人实际提供的是150KVA的供电，也无证据显示被上诉人对此提出过异议，且用电户名也变更至被上诉人名下，但并无证据显示双方就上诉人上述合同义务作出了免除，且2014年9月12日被上诉人发函就用电容量问题向上诉人提出异议，故上诉人理应就其未能提供符合合同约定的电容承担相应的责任。现被上诉人主张由上诉人承担违约使用电费之相关罚款，于法不悖。一审法院结合诉讼时效之抗辩，认定由上诉人负担2015年1月27日至2017年1月22日被上诉人实际缴纳的电费罚款数额共计161,008.99元，并无不当，本院予以认同。
综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5038.13元，由上诉人上海嘉豪印刷器材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 力
审判员 毛 焱
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十一月三十日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……