安徽省砀山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）砀民一初字第00078号
原告：李蕾，女，1979年3月27日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。
委托代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。
被告：戴继承，男，1955年10月23日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。
委托代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。
原告李蕾诉被告戴继承排除妨碍纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告李蕾及其委托代理人王宜利，被告戴继承及其委托代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李蕾诉称：李蕾与张兵欢原系夫妻，2013年11月21日登记离婚。离婚协议约定，砀山县锦绣家园401室房产（买受人是李蕾）归李蕾所有，欠戴继承的借款140000元由张兵欢偿还。2013年11月底，戴继承强行换掉锦绣家园401室的门锁并占据该房至今，使李蕾及其家人无处居住，家中物件不能使用，戴继承的行为，侵害了李蕾的合法权益，特提起诉讼，请求判决：戴继承归还其占据的绣家园401室住房及室内个人财物；赔偿李蕾经济损失15000元。
李蕾为支持自己诉讼请求，向本院提交了如下证据，并阐明了证明对象，戴继承发表了质证意见：
1、李蕾身份证复印件一份，证明李蕾身份信息，是本案适格主体。戴继承质证：无异议。
2、2003年11月3日砀民权字第298号结婚证复印件一份，证明李蕾与张兵欢原系夫妻。戴继承质证：无异议。
3、商品房买卖合同（GF-2000-0171）复印件一份，证明争议房屋锦绣家园一号楼401室的买受人是李蕾。戴继承质证：无异议。
4、2013年11月21日离婚协议书复印件一份，证明锦绣家园一号楼401室归李蕾所有，所欠戴继承的债务由张兵欢偿还。戴继承质证：若无原件则不能作为证据使用，不予质证。即使有原件，也属夫妻双方之间的约定，对第三方不具有效力，且戴继承对此不知情。
5、2013年12月4日“告示”复印件一份，证明1305301****是戴继承的电话号码，1395686****是本案案外人程素英的电话号码，证明戴继承2013年12月4日已经侵占李蕾房屋的事实，戴继承质证：“告示”所涉及的房屋就是本案讼争房屋，但不能证明戴继承存在侵权行为。
6、锦绣家园一号楼401室原钥匙九把，证明李蕾原来拥有401室房屋的所有权，现已被戴继承侵占，李蕾已无法进入。戴继承质证：张兵欢带人给我换的新锁，新钥匙交给我的。换后的新鈅匙现在还在我处，共7把钥匙。李蕾提交的钥匙是张兵欢给我换新锁之前的钥匙。
7、（2014）砀民二初字00040号民事判决书复印件一份，证明（2014）砀民二初字00040号民事判决书制作时间是2014年3月17日，戴继承侵权行为发生在（2014）砀民二初字00040号民事判决书生效之前。戴继承质证：对真实性无异议，（2014）砀民二初字00040号民事判决书所涉的借贷与本案当事人之间房屋抵押行为无关；（2014）砀民二初字00040号民事判决生效之后，戴继承与李蕾、张兵欢之间签订的房地产买卖契约。
戴继承辩称：涉案房屋因李蕾及前夫张兵欢与戴继承之间的借贷关系，将现争议的房屋抵押给戴继承，并约定将房屋钥匙交给戴继承，将居住权交给戴继承，因此戴继承居住该房屋系根据李蕾与张兵欢处分物权的行为而发生，并非戴继承强行侵占。借贷关系发生后李蕾及张兵欢无力还款，双方约定将该房屋折价二十万元卖给戴继承，后因案外人因诉讼查封该房屋，导致戴继承虽实际占有该房屋，但无法获得房屋产权使用至今。双方之间的借贷和房屋买卖的交付正在处理过程中，李蕾违反自己抵押该房屋的约定，违反买卖合同交付房屋的约定。在自己未履行义务的前提下，以侵占为由要求戴继承返还房屋，有违诚信和法律规定，不应得到法院支持。
戴继承为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据，并阐明了证明对象，李蕾发表了质证意见：
1、2013年10月25日李蕾和张兵欢向戴继承借款及抵押的手续一套（2003年11月3日砀民权字第298号结婚证复印件一份、李蕾与张兵欢的身份证复印件一份、李蕾的商品房买卖合同（GF-2000-0171）复印件一份和购房款收据复印件二份、2013年10月25日还款保证书及借条、房屋价值协商认定书、自愿抵押承诺书复印件各一份），证明李蕾和张兵欢将有权处分的争议房屋交付戴继承占有，用途为抵押。李蕾质证：还款保证书的日期有改动，实际日期是2013年5月25日；房屋价值协商认定书及自愿抵押承诺书不真实，签字是我签的，但不知具体内容；借条是真实的；其他无异议。
2、2013年10月25日房地产买卖契约复印件一份，证明李蕾及张兵欢在2014年5月30日将房屋正式交给戴继承。李蕾质证：内容不真实，虽然有李蕾签字，但房屋价款200000元偏低，是按揭房屋不能买卖。
根据当事人的陈述以及举证、质证，本院认证如下：李蕾的证据1、2、3，戴继承无异议，本院予以认定。证据4，具有真实性，但协议约定：李蕾与张兵欢婚姻关系存续期间购买的锦绣家园一号楼401室归李蕾所有，所欠戴继承的债务由张兵欢偿还的内容，损害了第三人（包括戴继承）的利益，该约定对戴继承应是无效的，故对该证据的证明目的本院不予认定。证据5、6、7，结合李蕾、戴继承的陈述，对戴继承占有、使用争议房屋的事实，本院予以认定。
戴继承的证据1，2003年11月3日砀民权字第298号结婚证复印件一份、李蕾与张兵欢的身份证复印件一份、李蕾的商品房买卖合同（GF-2000-0171）复印件一份和购房款收据复印件二份、2013年10月25日借条，李蕾均无异议，本院予以认定；房屋价值协商认定书、自愿抵押承诺书、房地产买卖契约均有李蕾的签名，对其真实性本院予以认定，但上述约定，因锦绣家园一号楼401室没有房地产权证，抵押人李蕾、张兵欢与抵押权人戴继承约定在债务履行期届满未受清偿，该锦绣家园一号楼401室归戴继承所有，且抵押人李蕾、张兵欢与抵押权人戴继承约定未有办理抵押登记，故，上述行为均无效，不具有合法性，本院不予认定；2013年10月25日的还款保证书，有张兵欢、李蕾的签字，虽然2013年10月25日，书写的是2013年5月25日，结合其他证据，能够证明其中的“5”为笔误，该证据内容具有真实性，合法性，与本案的关联性，本院予以认定。证据2，落款日期有改动，对其合法性不予认定。
根据当事人的举证、质证和本院的认证，结合当事人的陈述，本院查明的事实为：李蕾与张兵欢原系夫妻。李蕾与张兵欢夫妻关系存续期间，于2009年9月以李蕾的姓名按揭方式购买了锦绣家园第一幢一单元401室房屋一套，购买价234000。2013年10月25日李蕾和张兵欢共同签字借戴继承和毛艳丽夫妻人民币140000元，同日，李蕾、张兵欢为戴继承、毛艳丽出具了“房屋价值协商认定书”和“自愿抵押承诺书”，将争议房屋作价200000元，抵押给戴继承、毛艳丽，并约定，如借款到2014年5月30日不还，则用争议房屋抵还借款。2013年11月21日登记离婚。离婚协议约定，砀山县锦绣家园401室房产（买受人是李蕾）归李蕾所有，欠戴继承的借款140000元由张兵欢偿还。2013年12月4日前后，戴继承占有锦绣家园401室至今，使李蕾及其家人不能在锦绣家园401室居住，家中物件不能使用。李蕾、张兵欢借戴继承的钱款，经2014年3月17日砀山县人民法院作出的（2014）砀民二初字00040号民事判决确认：应偿还戴继承借款177500元及利息4500元。该判决生效后，李蕾、张兵欢没有按该判决确定的期间偿还借款至今。
本案争议的焦点是李蕾、张兵欢离婚协议对戴继承的效力问题及戴继承占有、使用该争议房屋是否有合法根据。
本院认为：一、李蕾、张兵欢离婚协议对戴继承的效力问题。2013年11月21日李蕾、张兵欢离婚协议中的约定：锦绣家园一号楼401室归李蕾所有，所欠戴继承的借款由张兵欢偿还。李蕾、张兵欢夫妻关系存续期间向戴继承借款，是其夫妻共同债务，应用其夫妻共同财产偿还。李蕾、张兵欢在离婚时的上述约定，损害了戴继承的合法利益，对戴继承不具有约束力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条规定“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持”。基于上述法律规定，戴继承仍有权就夫妻共同债务向李蕾、张兵欢主张权利。但戴继承主张权利时，不得违反法律的规定，违反法律的规定，其主张权利的行为不受法律保护。
二、戴继承占有、使用该争议房屋是否有根据。2013年10月25日李蕾、张兵欢为戴继承出具的借条、还款保证书、房屋价值协商认定书、自愿抵押承诺书，虽均能证明李蕾、张兵欢借款及同意用争议房屋抵押偿还该借款，且借款到期不还，抵押房屋即归戴继承所有的约定是真实意思表示，但该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的法律规定，是无效的。故，戴继承依据与李蕾、张兵欢的约定直接占有该争议房屋，无法律根据。
综上，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，戴继承向李蕾、张兵欢主张债权并实现自己债权时必须符合法律的规定，戴继承为了实现其债权未通过法定程序直接占有该争议房屋违反了法律的规定，不应受法律保护。李蕾依据其与张兵欢签订的离婚协议取得了该房屋的所有权，其请求排除妨碍，符合法律规定，本院应予支持。李蕾要求戴继承赔偿经济损失15000元，无证据证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告戴继承于判决生效后三十日内搬出坐落于砀山县锦绣家园一号楼401室，并将该争议房屋返还原告李蕾。
二、驳回李蕾的其他诉讼请求。
案件受理费175元，由被告戴继承负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 王法中
审 判 员 王 刚
人民陪审员 王振兴
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 李芳频