河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2929号
上诉人（原审原告）：卢秋云，女，出生于1980年4月16日，汉族，住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。
法定代表人：冯玉琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。
上诉人卢秋云因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢秋云、被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人姬烨、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢秋云上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26894号民事判决书；2、依法对本案改判，即驳回被上诉人要求上诉人缴纳2013年7月至2016年6月份物业费及滞纳金的诉讼请求3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主的法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务。原审法院仅以《物业管理条例》规定交纳物业管理费用是业主的法定义务为由判决上诉人对诉争房产在2013年7月至2016年6月的物业管理费用是错误的，《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用，但都基于合同的关系，上诉人与被上诉人签订的只是《前期物业管理服务协议》，在业委会成立后并未签订正式合同。被上诉人未按协议约定提供物业服务，经过广大业主、业主委员会提请整改，被上诉人长期不予理睬，业主有权终止前期物业管理服务合同。根据《物业管理条例》第三十五条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等合同进行约定。在业主委员成立后，业主有权按照《物业管理条例》的规定，拒绝接受无权管理的公司提供物业服务，否则任何一个物业公司都有权在小区收取物业服务费。前期物业合同已经终止，被上诉人要求的2013年7月至2016年6月的物业管理费没有依据。二、一审判决中法院并未列明被上诉人服务的严重瑕疵，事实不清，酌定核减部分过低，应撤销原判，请二审法院重新核定。被上诉人作为服务企业，在2010年12月至2013年12月并未在相关部门备案，逃避政府监管，仅凭被捆绑被迫签订的一纸协议，欺压业主；《前期物业管理服务协议》约定的服务项目并未一一履行，部分设施从未开启，特别是涉及人身财产安全的消防设施，从未进行相应的维护保养，灭火器于2013年就已过期；每年的收支、广告收入从未公布；克扣业主房屋晚交违约金、装修押金、燃气卡、房本办理违约金、房本、拆卸电表、私关水表、私封停车场通道、改变大门设计位置。诸多不良行为给业主造成精神与财产损失，给社会造成极大的不良影响。
郑州隆辉物业管理有限公司辩称，卢秋云作为诉争小区的业主，按时缴纳物业费用是其应尽的义务。郑州隆辉物业管理有限公司是经过主管部门备案的合法物业服务企业，根据郑州隆辉物业管理有限公司与卢秋云签订的《前期物业管理服务协议》，郑州隆辉物业管理有限公司已按照约定履行了主要合同义务，而卢秋云却拒不履行其主要合同义务。即使郑州隆辉物业管理有限公司在物业服务中存在不足，本案发回重审后，一审法院已通过免除滞纳金及酌定核减物业费的方式支持了卢秋云拒交物业费的抗辩主张。郑州隆辉物业管理有限公司对此虽有异议，但出于快速收回物业成本、减免诉讼的考虑亦未提出上诉。对物业费的收取，是同一债务分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。卢秋云的拒交行为是连续性的、整体性的违约。诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。并且自卢秋云拖欠物业费以来，郑州隆辉物业管理有限公司已经进行数次催缴。因此，本案不存在超出诉讼时效的情况。《郑州市物业服务合同备案证明》证明郑州隆辉物业管理有限公司在君悦城小区的备案期限至2018年12月31日。郑州隆辉物业管理有限公司是涉案小区唯一合法的物业服务企业。郑州隆辉物业管理有限公司实际为涉案小区提供物业服务至2016年6月30日，该事实有小区其他业主物业费收据、小区垃圾清运费发票、维修费发票予以佐证。因此，郑州隆辉物业管理有限公司主张卢秋云补交物业费至2016年6月份有事实和法律依据。书面催交并非向法院起诉的法定前置条件，且答辩人已经通过邮寄律师函、张贴催费通知、法院诉讼等方式进行书面催交。
郑州隆辉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴2013年7月至2016年6月物业费共计5024元，并支付滞纳金2512元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主，2010年12月8日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区6A号楼1单元4层东北户401室、建筑面积为103.4平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。
原审法院另查明，涉案房屋的实际使用面积为103.37平方米。
自2010年12月8日交房后，原告为被告提供物业服务，从2013年7月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计5024元（1.35元/月/平方米×103.37平方米×36个月）。
2015年9月原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。
一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司的配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。对于物业公司服务质量可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，个别业主拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2013年7月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于原告请求被告支付2512元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于被告的辩称，该院不予采信。依照《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告卢秋云于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2013年7月至2016年6月期间的物业服务费3759元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元，于本判决生效后十日内付清。
二审中，卢秋云提交了以下证据：1、物业管理服务合同复印件，来源于业主委员会，拟证明2016年1月份上诉人与万鑫物业已经签订物业服务合同，跟被上诉人已经无法律关系。2、郑州市物业合同备案证明复印件，关于小区业委会关于办理有关手续的函复印件、情况反映复印件。来源于业主委员会，拟证明被上诉人与上诉人合同期间，治安、卫生条件差，社会影响差，业主向相关部门反映。3、开发商和被上诉人签订的前期物业服务合同复印件，来源于业主委员会，合同期限为2009年-2013年12月31日，拟证明合同在2013年底已经到期，上诉人与被上诉人无合同关系。
郑州隆辉物业管理有限公司发表质证意见称，对证据1的真实性、合法性、证明目的均有异议，该证据系复印件，是上诉人单方提供，真实性无法核实，不予认可，该合同是业主委员会在未依照法定程序征得业主同意的情况下，擅自签订，且未实际履行，被上诉人作为涉案小区唯一物业服务企业服务至2016年6月30日。对证据2中备案证明、情况反映的真实性、合法性无异议，但对函真实性、合法性、证明目的均有异议，该函件是上诉人单方提供，涉案小区业委会成立不合法，且被上诉人从未收到该函件，不能证明上诉人的证明目的。对情况反映恰能证明涉案小区业委会以非法形式扰乱涉案小区的正常经营管理秩序，与被上诉人无关，上诉人所主张的事实不是被上诉人导致的。对证据3的真实性无法核实，被上诉人作为开发选聘的前期物业服务企业，自2008年进驻小区提供物业服务，在业主委员会成立并依法与其选聘的前期物业服务企业签订物业服务合同前，涉案小区均处于前期物业服务阶段，被上诉人并于2014年2月取得政府主管部门的备案，物业服务合同期限自2014年1月1日-2018年12月31日，被上诉人有权向上诉人主张至2016年6月30日物业费。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，经审查，本院认为，由于卢秋云提交的第一份证据为复印件，且郑州隆辉物业管理有限公司对该份证据的真实性不认可，因此，对第一份证据的真实性本院不予认定。由于郑州隆辉物业管理有限公司对于第二份证据的真实性无异议，本院对第二份证据的真实性予以认定。但该份证据中函和情况反映的内容均为涉案小区业主的陈述，郑州隆辉物业管理有限公司对该内容的真实性并不认可，而卢秋云并未提供充分的证据证明该函和情况反映内容的真实性，亦未提供情况反映相应部门对该情况反映内容的认定。因此，对于该份证据本院不予采信。对于第三份证据，该前期物业服务委托合同第六条约定“若本合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务单位签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”同时，第二十二条约定“若本合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会尚未与现物业服务单位或其它物业管理公司签署新的物业管理服务合同时，现物业服务单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业服务单位签署交接方案，明确交接时间后，方可终止履行合同。”综合全案证据，卢秋云未提供充分的证据证明在其主张的业委会成立时及前期物业服务委托合同期满时业委会已与其它物业公司签署有新的物业管理服务合同。因此，卢秋云没有提供充分的证据证明双方签订的前期物业服务合同已经终止。本院对于该份证据不予采信。
二审经审理查明的事实与原审法院相一致。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，郑州隆辉物业管理有限公司系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法登记备案。《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第七十六条第一款第（四）项规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。”本案中，卢秋云虽主张2013年8月怡景花园小区虽成立了业主委员会，但卢秋云并未提供充分的证据证明业委会决议更换物业服务企业并履行了合法的手续；郑州隆辉物业管理有限公司在其于2016年6月底退出该小区物业服务前，实际持续为怡景花园小区提供着物业服务；本案当事人所签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，在郑州隆辉物业管理有限公司退出该小区物业服务前，双方当事人存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。卢秋云诉称自2014年1月1日起与郑州隆辉物业管理有限公司不再具有任何法律关系的主张，与事实不符，本院不予采信。本案中，卢秋云如果对于物业公司的服务质量不满意，可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗；原审判决认定拒缴物业费既影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，卢秋云应依法缴纳物业费正确；同时，原审判决根据本案案情，对郑州隆辉物业管理有限公司主张的2011年2月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，根据郑州隆辉物业管理有限公司的物业服务实际情况，酌定在物业费缴费标准核减25%的基础上予以支持、对郑州隆辉物业管理有限公司主张的滞纳金不予支持，并无不当。综上所述，卢秋云的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由卢秋云负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄智勇
审判员 王松洋
审判员 曹逢春
二〇一七年六月十五日
书记员 张倩倩