山东省青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异45号
异议人（案外人）：济南中海地产投资有限公司。住所地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼三楼。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。
申请执行人：青岛元和资产控股有限公司。住所地青岛市市南区沂水路7号。
法定代表人：刘顺年，总经理。
委托代理人：李前、邢林，山东文之律师事务所律师。
被执行人：济南天宇房地产开发有限责任公司。住所地济南市市中区王官庄小区一区5号楼1-101、102室。
法定代表人：布尔古德，董事长。
被执行人：青岛四方天宇置业有限公司。住所地青岛市市北区兴隆路80号2号楼2单元300户。
法定代表人：张继亮，经理。
执行担保人：常凯。
执行担保人：杨国亮。
执行担保人：山东通运丰商贸有限公司。住所地山东省淄博市高新技术产业开发区万杰路108号。
法定代表人：杨国亮，经理。
本院在执行申请执行人青岛元和资产控股有限公司与被执行人济南天宇房地产开发有限责任公司、被执行人青岛四方天宇置业有限公司合作开发房地产合同纠纷一案过程中，济南中海地产投资有限公司以其对法院执行标的物享有实体权利请求排除执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人济南中海地产投资有限公司提出执行异议称，被执行人常凯于2013年1月18日购买济南市市中区中海国际社区A5地块37号楼102户房产（以下简称涉案房产），总价款3425852元，首付款30%，剩余60%办理银行按揭贷款，异议人为被执行人常凯的贷款提供阶段性担保；现阶段被执行人常凯仅支付了30%的首付款，办理了预售商品房合同网签备案，还未办理个人房屋权证，其尚有60%的房款欠付银行，涉案房产依然登记在异议人名下，被执行人常凯尚未取得涉案房产的产权，执行法院不应拍卖异议人所有的房屋；常凯已经逾期还款，中信银行股份有限公司济南分行作为常凯的贷款银行已经向异议人发送代偿通知书，异议人已经履行了担保责任并有权解除合同，因此对涉案房产应当停止执行，视涉案房产的合同是否解除决定是否恢复执行；涉案房产仅办理了商品房预售合同网签备案，常凯未取得物权，执行法院对其进行处分没有法律依据。请求撤销（2013）北执字第129-15执行裁定书，将涉案房产执行回转给异议人。
异议人济南中海地产投资有限公司提交的证据如下：证据一：《济南市商品房买卖合同》,待证事实为：2013年1月18日，异议人与常凯签订了《济南市商品房买卖合同》，约定常凯购买异议人开发的中海国际社区A5地块37号楼102号商品房，合同总价款3425852元。常凯于合同签订之日向异议人支付首付房款1035852元，定金自动转入首付款，常凯以向银行贷款的方式支付剩余款项即239万元。证据二：《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；待证事实为：常凯在中信银行股份有限公司济南分行办理抵押担保贷款239万元，异议人为常凯提供阶段性连带保证责任。异议人认为目前常凯尚有60%的房款未还清。证据三：《不动产证书》（鲁2016济南市不动产权第0065828号）及济南市房屋档案馆2018年1月12出具的《房屋权属状况信息》；待证事实为：涉案房屋所有权登记在异议人名下，房屋所有权属于异议人。异议人认为涉案房屋仅仅办理商品房预售合同的网签备案，没有办理预告登记，常凯未取得涉案房屋不动产物权。青岛市市北区人民法院认定涉案房屋系常凯所有显属事实认定错误，其处置异议人所有的房屋显属错误，并导致国有资产流失。证据四：中信银行股份有限公司济南分行《代偿通知函》及《招商银行付款回单》；待证事实为：因常凯在偿还贷款过程中未按照约定还款，累计拖欠银行贷款本息36525.67元，中信银行股份有限公司济南分行依据购房借款合同约定要求异议人作为常凯的保证人承担保证责任，异议人于2018年1月18日代常凯偿还该贷款本息共计36525.67元。
申请执行人青岛元和资产控股有限公司发表意见称，常凯与异议人2013年1月18日签订的涉案房屋商品房买卖合同已经实际履行完毕，全部房款已经支付给异议人，常凯也已按约收到涉案房屋。异议人所持的理由实际是另一个法律关系即与银行、常凯关于金融借款合同所产生的纠纷，不能用于对抗法院的执行行为。市北法院对涉案房屋的查封拍卖以及流拍之后的抵账执行行为均符合最高人民法院的相关司法解释规定，是正确的且该执行程序已经完结，异议人已无权提异议，常凯与异议人之间买卖合同的约定不能对抗司法解释的明确规定。况且按照合同开发商异议人应在2014年交房之后，一年之内办理房产证，所以，异议人理由是建立在企业违法行为之上的，不应受法院支持。
本次异议审查程序中未取得其他执行当事人的意见。
查明，本案执行依据为本院（2011）四商初字第1036号民事判决书，判决被执行人济南天宇房地产开发有限责任公司给付申请执行人青岛元和资产控股有限公司合作款项2200万元及利息，被执行人青岛四方天宇置业有限公司承担连带清偿责任。该判决生效申请执行人向本院申请执行后，本院以（2013）北四执字第129号立案执行。
2013年1月18日，异议人济南中海地产投资有限公司与常凯签订《济南市商品房买卖合同》，约定常凯以3425852元购买异议人开发的商品房。常凯于合同签订之日向异议人支付首付房款1035852元，剩余款项239万元以按揭贷款的方式支付。2013年2月7日，中信银行股份有限公司济南分行、常凯及异议人济南中海地产投资有限公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定常凯以涉案房产为抵押向中信银行股份有限公司济南分行贷款239万元，异议人为常凯提供阶段性连带保证责任。同日，中信银行股份有限公司济南分行向异议人济南中海地产投资有限公司发放约定的常凯购房贷款239万元，但未对涉案房产办理抵押登记，原因不详。至此，异议人济南中海地产投资有限公司已经收取涉案房产全部购房款3425852元。
本院（2013）北四执字第129号案件执行过程中，申请执行人青岛元和资产控股有限公司、被执行人济南天宇房地产开发有限责任公司、执行担保人山东博格达置业有限公司、执行担保人常凯、执行担保人杨国亮、执行担保人山东通运丰商贸有限公司于2013年12月15日签署《执行和解协议书》，部分履行后，协议其他部分因执行担保人常凯对外转让其约定的执行债权导致无法继续履行，本院于2015年1月5日作出（2013）北四执字第129—9号执行裁定书，裁定对被执行人或执行担保人常凯、杨国亮、山东通运丰商贸有限公司名下财产2165万元部分采取强制执行措施，以拍卖或变卖所得价款履行义务；2015年5月22日，济南市不动产登记机构向本院出具了《预售合同备案结果》，记载涉案房产买方为常凯，预售方为济南中海地产投资有限公司，预售证号为济建预许2012XX2号（37），据此本院查封了涉案房产登记并张贴查封公告，告知任何单位和个人对上述被查封财产不得有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠与、出租等行为。2015年5月25日，申请执行人向本院请求对上述被查封房产进行评估拍卖。2017年6月22日，本院作出（2013）北四执字第129号之十五执行裁定书，记载本院委托青岛金手槌拍卖有限公司对涉案房产进行公开拍卖，两次均因无人报名竞拍而流拍；申请执行人表示同意以最后一次拍卖保留价人民币358.502万元偿还执行担保人常凯在中信银行股份有限公司济南分行的抵押贷款后，抵偿被执行人所欠债务；裁定将涉案房产交付申请执行人青岛元和资产控股有限公司抵偿债务。
案经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定，人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。
本院在对涉案房产实施强制执行措施之前，取得了济南市不动产登记机构向本院出具了《预售合同备案结果》，记载涉案房产买方为常凯，预售方为济南中海地产投资有限公司，预售证号为济建预许2012XX2号（37），本院于2015年5月22日对涉案房产的查封行为符合上述法律规定。
二、执行担保人常凯依据其与异议人济南中海地产投资有限公司2013年1月18日签订的《济南市商品房买卖合同》，已向异议人济南中海地产投资有限公司支付首付房款1035852元，2013年2月7日由中信银行股份有限公司济南分行向异议人济南中海地产投资有限公司发放约定的常凯购房贷款239万元，至此，执行担保人已就涉案房产向异议人即商品房开发商支付了全部购房款，本院据此将涉案房产作为执行担保人常凯的财产进行拍卖，并于两次流拍后，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条的规定，将流拍财产交付申请执行人抵偿债务并无不当。
因《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的合同各方因未知原因未对涉案房产办理抵押登记，导致2013年2月7日由中信银行股份有限公司济南分行向异议人济南中海地产投资有限公司发放的常凯购房贷款239万元产生回收风险，应由各利益相关方另行解决债权债务纠纷。
三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
异议人济南中海地产投资有限公司对涉案房产主张实体权利并请求排除执行，依据上述法律规定，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，不服异议裁定的救济途径也适用该法条规定。
执行程序作为非诉程序，对涉案房产的判断限于是否属于可供执行财产的范围。异议人济南中海地产投资有限公司认为其享有涉案房产的实体权利，可依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定，在案外人异议之诉的诉讼程序中继续主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条、第十五条第三项、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人济南中海地产投资有限公司对执行担保人常凯购买的位于济南市市中区中海国际社区A5地块37号楼102户房产提出的执行异议。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年四月三日
书记员 于程程