福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初6280号
原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码91350583856318112X。
负责人：叶新宇，该支行行长。
委托诉讼代理人：王志刚，男，1970年11月10日出生，汉族，住福建省南安市，该支行职员。
被告：苏东波，男，1972年12月11日出生，汉族，住福建省南安市。
被告：苏亚华，女，1970年11月29日出生，汉族，住福建省南安市。
被告：泉州泽祥置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园，组织机构代码58310830-3。
法定代表人：陈阳海。
原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称建行水头支行）与被告苏东波、苏亚华、泉州泽祥置业有限公司（以下简称泽祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理，原告建行水头支行的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼，被告苏东波、苏亚华、泽祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行水头支行诉称，2015年3月，被告苏东波、苏亚华因购买位于南安市地块泽祥*曼哈顿708单元办公用房资金不足向原告申请贷款合计167000元，期限为10年，被告苏东波、苏亚华以其购买的房产提供抵押担保，同时，被告泽祥公司为被告苏东波、苏亚华的贷款提供连带责任担保，经原告审查认可，原告与被告签订了一份《个人住房借款合同》，合同签订后，借款双方向法定登记部门办理了抵押物登记手续，原告并依约将合同款项交付给被告苏东波、苏亚华使用，但自2016年1月起，被告苏东波、苏亚华多次拖欠原告贷款本息，经原告多次催讨，被告苏东波、苏亚华仍有拖欠贷款，为此，原告请求判决：被告苏东波、苏亚华立即共同偿还原告个人住房借款本金158563.41元及利息、罚息和复息（截止2016年7月4日的利息、罚息及复息共计2964.27元，自2016年7月5日起至款项还清之日止，按《个人住房借款合同》约定的标准计算）；原告对被告苏东波、苏亚华提供的抵押物就拍卖、变卖款项享有优先受偿权；被告泽祥公司对被告苏东波、苏亚华的上述债务承担连带保证责任；本案诉讼费用由三被告承担。
被告苏东波、苏亚华、泽祥公司未作答辩。
经审理查明，本院确认如下事实：
1、被告苏东波与被告苏亚华于1994年3月4日登记结婚。
2、2012年11月1日，原告建行水头支行与被告泽祥公司签订一份合同编号为2012年建泉水个高保字5号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，被告泽祥公司愿意为原告建行水头支行与债务人（债务人指因购置坐落于南安市地块项目所属之泽祥*曼哈顿房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，该最高额保证所担保的债权是指自2012年11月1日起至2042年11月1日因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被告泽祥公司提供的保证责任为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。
3、2015年5月17日，原告建设水头支行与被告苏东波、苏亚华签订一份编号为350655203-2032-20150648429的《个人住房借款合同》，合同约定，被告苏东波、苏亚华向原告借款167000元用于购置位于南安市地块泽祥*曼哈顿7层708单元的房产，借款期限为120个月，即自2015年5月7日起至2025年5月7日止，借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，原告于2015年5月29日将款项167000元一次性划入被告苏东波、苏亚华指定的被告泽祥公司的银行账户，被告苏东波、苏亚华选择等额本息的还款方式偿还借款本金及利息，由原告直接从被告苏东波开设在原告账号为62×××38的账户扣划还款，在该《个人住房借款合同》的落款处并没有被告泽祥公司的签名、盖章确认，而是在合同中另行约定，除担保条款以外条款项下的债权在编号为2012年建泉水个高保字5号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。
4、2015年5月21日，原告建行水头支行与被告苏东波就位于南安市地块泽祥*曼哈顿7层708单元的房产到南安市房地产管理处办理了抵押权预告登记。
5、合同签订后，被告苏东波、苏亚华多次未按照借款合同约定向原告按期足额偿还借款本息，截止至2017年2月13日止，被告苏东波、苏亚华已向原告偿付了本金20547.51元及利息14771.38元。截止至2017年2月13日止，被告苏东波、苏亚华尚欠原告借款本金146452.49元及相应的利息，被告泽祥公司也未履行连带保证责任。
以上事实有原告建设水头支行提供的营业执照、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款合同》、身份证、结婚证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、抵押权预告登记材料及原告的委托代理人在庭审中的陈述等为证，本院予以确认。被告苏东波、苏亚华、泽祥公司经本院合法传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证及质证的权利。
本院认为，原告建行水头支行与被告泽祥公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及原告建行水头支行与被告苏东波、苏亚华签订的《个人住房借款合同》系合同当事人真实意思表示，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述两份合同应确认为合法有效，被告苏东波、苏亚华向原告借款，被告泽祥公司为该笔借款提供连带保证责任担保，合同当事人均应按约定履行相应的义务，原告依约向被告苏东波、苏亚华交付了借款167000元，被告苏东波、苏亚华也应当履行向原告按期足额偿还借款本金及支付利息的义务，然被告苏东波、苏亚华在履行偿付借款本息的过程中出现违约，即未按合同约定按期足额偿还借款本息，根据原告与被告苏东波、苏亚华签订的《个人住房借款合同》的约定，原告有权要求立即清偿全部借款本息，现原告起诉要求被告苏东波、苏亚华立即偿还尚欠的借款本息、罚息并无不当，本院予以支持，原告与被告苏东波、苏亚华并未约定复息，原告主张被告苏东波、苏亚华应当支付复息没有事实依据，本院不予支持，被告苏东波、苏亚华应立即向原告偿还尚欠的借款本金146452.49元及相应的利息、罚息。被告泽祥公司为被告苏东波、苏亚华的上述债务提供连带保证责任担保，被告泽祥公司应对被告苏东波、苏亚华的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告苏东波、苏亚华追偿。
虽然原告与被告苏东波就坐落于南安市地块泽祥*曼哈顿7层708单元的房产办理了抵押权预告登记，但该房屋所有权至今未转移至被告苏东波、苏亚华名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，上述房屋的抵押权并未设立，因此，原告要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。被告苏东波、苏亚华、泽祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国保证法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏东波、苏亚华应于本判决生效后十日内共同偿付原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金146452.49元及利息、罚息（利息、罚息参照原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告苏东波、苏亚华签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；
二、被告泉州泽祥置业有限公司应对被告苏东波、苏亚华的上述债务承担连带清偿责任，被告泉州泽祥置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告苏东波、苏亚华追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3531元，由被告苏东波、苏亚华、泉州泽祥置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄振东
代理审判员 黄文胜
人民陪审员 吴文明
二〇一七年二月十六日
书 记 员 陈颖燕
速 录 员 林琪玲
附页：
判决适用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
……
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。