广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初7401号
原告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼，统一社会信用代码91440300279525516U。
法定代表人：徐永平，董事长。
委托诉讼代理人：周旭晖，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘萍，女，系公司员工。
被告：文献龙，男，1969年1月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，
被告：陈丽吟，女，1970年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，
被告：文梓杰，男，1997年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：文献龙，男，1969年1月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系被告文梓杰父亲。
原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告文献龙、陈丽吟、文梓杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周旭晖，被告文献龙、陈丽吟及被告文梓杰的委托诉讼代理人文献龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费15893.64元、房屋本体维修基金890.8元（暂计至2017年4月），逾期付款利息损失2961.17元（暂计至2017年5月10日），以上各项合计19745.61元（请求法院判决利息损失至实际付款日）；2.被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费等。事实和理由：原告于2008年10月8日起为深圳市南山区桃源村三期小区（以下简称桃源村三期）提供物业管理服务，被告为桃源村三期高层1栋F座13A房住宅业主，物业面积为89.09平方米。根据物业服务合同的规定，被告应按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用，但深圳市住房和建设局承诺按照0.4元/平方米/月的标准向被告补贴2014年12月31日前的物业管理费用，因此，被告缴纳物业费的标准在2014年12月31日前为2.2元/平方米/月，自2015年1月之后应恢复按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用。合同还规定被告应按照市政府的相关规定缴纳日常收取的专项维修资金，但被告从2011年1月起一直拒绝交费。因被告逾期缴纳上述费用，原告主张被告按照年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
三被告共同答辩称：一、原告的大部分诉讼请求已超过两年法定的诉讼时效，请判不予支持。1、被告在诉讼之前没有收到过原告通过快递或其它方式催缴物业管理费等费用的通知函。2、原告的大部分诉讼请求已经超过二年法定的诉讼时效。请求依法把2015年4月21日之前超过诉讼时效的所有费用予以剔除，判予不应支付。3、原告请求按年利率6%的标准计算利息损失，明显高于中国人民银行同期同类贷款利率的标准，有收取高利贷的欺骗性；而且原告的收费标准约定没有合法依据，因此原告主张的利息损失请判不予支持。二、合同过期无效且又没有取得合法的新合同的原告以事实服务为由提出的诉讼请求缺乏法律依据，且原告在事实服务中存在违约行为，请判不予支持。1、原告提供的合同过期无效且又没有取得合法的新合同是铁定事实。而且该《前期物业管理合同》在有效期间该合同从未交付给被告或公示过，被告无法确认其真实性。更重要的是原告隐瞒合同中和被告利益息息相关的部分，即判辨原告是否具备管理桃源村三期物业资质的附件一《桃源村三期经济适用房项目物业承接验收确认书》及附件二《桃源村三期经济适用房项目物业服务方案及物业服务费测算书》，该合同是不完整合同，不能作为诉讼依据。2、根据国务院《物业管理服务条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，经济适用房管理费是实行政府指导价。原告在《前期物业管理合同》过期失效长达七年之久，自身又不具备管理桃源村三期的资质下，无视政府的行政指令，擅自更改政府指导的物业管理收费标准约定，明显有乱收费和欺骗嫌疑。根据相关法律规定，物业管理公司存在乱收费和欺骗行为，业主不应缴物业管理费，法院应予以支持。3、根据法律相关规定，物业管理公司存在以下情况时，业主可以拒交物业管理费，法院应予以支持：(1)物业管理公司没有物价管理部门各项审批文件原件（或房屋质量存在问题）情况下，业主可以不缴纳物业管理费。原告隐瞒《前期物业管理合同》的附件一、附件二，是证明原告没有物价管理部门各项审批文件原件的有力证据，属于法律规定认定的范畴。(2)物业管理公司在物业服务管理过程中存在欺骗行为，业主可以不缴纳物业管理费。原告无视政府的行政指令，擅自更改政府指导的物业管理收费标准约定，证明原告在事实服务过程中明显存在擅自提高收费标准等欺骗行为。(3)因为物业管理公司没有尽到责任，也没有履行应尽的义务，更没有主动去和业主签订管理协议，业主集体要求撤换物业公司，这种情况下业主拒缴物业管理费合情合理。(4)业主因为物业管理公司在服务过程中存在严重失职造成人身、财产损失，业主可以拒缴物业管理费。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：因为业主委员会尚未成立或因种种原因造成行为条件成立的滞后期间，业主可以拒绝交纳该时段的物业服务费，人民法院应予以支持。综上所述，原告以事实服务为由的诉讼请求，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求，并依法作出公正的判决。被告亦保留对原告存在的违约行为进行上诉和反诉的权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年7月17日，三被告与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，约定三被告购买位于深圳市××××房（以下简称涉案房产），建筑面积为89.09平方米。2008年12月26日，深圳市国土资源和房产管理局向被告出具《房屋交付使用通知书》，通知其办理涉案房产的入住手续，说明物业管理费统一自2009年2月1日开始收取等事宜。
2009年2月9日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与原告（乙方）签订《桃源村三期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区桃源村三期经济适用房项目实施物业管理；合同期限自2008年10月8日起至2010年3月2日止；乙方收取物业管理费的标准为高层住宅楼按每月每平方米2.6元收取；日常收取的物业专项维修资金的缴纳标准按市政府的相关规定执行；物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；及其他内容。
2013年3月25日，深圳市住房和建设局向张明等业主出具《关于桃源村三期信访问题的复函》，内容为：关于桃源村三期的物业服务费问题，自2011年1月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，与原标准2.6元/平方米/月的差价部分由政府补贴给原告；如业主已按2.6元/平方米/月支付物业服务费的，多支付部分抵扣以后的物业服务费；尚未支付的，由原告依法依规催交；2014年1月1日之后的物业服务费标准，由桃源村三期业主大会与物业服务企业协商决定等。
2015年4月22日，深圳市南山区桃源街道龙珠社区工作站出具《关于桃源村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》，内容为：桃源村三期住宅小区自入伙以来一直由原告进行管理，原告自2008年10月与住建局签订了前期物业合同，合同有效期自2008年10月8日起至2010年3月2日止；通常情况“物业合同”是由小区业主委员会与物业公司签订并备案，鉴于桃源村三期业主委员会还未成立，所以至今未签正式合同；虽然前期物业合同已到期，目前仍由原告对桃源村三期住宅小区进行管理。
被告提交了照片、微信聊天记录、《致桃源村三期全体业主的第六封信》、《致桃源村三期全体业主的第九封信》等证据拟证明原告在实施服务过程中存在严重失职的事实，威胁到业主的财产、人身安全，原告无视政府的指导价格，有欺骗和乱收费的行为。原告对照片、微信聊天记录的真实性不予认可，认为上述证据与本案无关。
原告提交了圆通快递详情单，以证明其于2015年8月15日向被告催缴物业管理费。原告表示上述快递单因被告拒收而退回；被告对此真实性不予认可，表示其从未收到过催款单。
原告提交了涉案房屋欠费明细表，证明被告欠费时间和欠缴金额。被告对上述证据的真实性不予认可，表示其在本案之前，从未收到过原告的催缴通知。
以上事实，有《深圳市经济适用住房买卖合同》、《房屋交付使用通知书》、《桃源村三期前期物业服务合同》、《关于桃源村三期信访问题的复函》、《关于桃源村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》、快递详情单、照片、《致桃源村三期全体业主的第六封信》、《致桃源村三期全体业主的第九封信》等证据及庭审笔录等在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与深圳市国土资源和房产管理局签订的《桃源村三期前期物业服务合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，且原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告为小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付其为涉案房产业主期间的物业服务费和本体维修基金。被告辩称原告在实施服务过程中严重失职，有欺骗和乱收费的行为，但被告所提交的证据并不足以证明，且即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其它业主利益的侵害，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括被告在内的全体小区业主的合法权利。
对于物业服务费用和本体维修基金的计算标准。根据深圳市住房和建设局出具的《关于桃源村三期信访问题的复函》及原告在庭上的陈述，涉案小区在2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费应按每月每平方米2.2元计算，而2015年1月1日之后的物业管理费，因涉案小区至今未成立业主委员会，原告要求继续参照《桃源村三期前期物业服务合同》规定的每月每平方米2.6元计算，符合法律和相关政策及合同规定。
被告未举证证明其已向原告缴纳了原告主张期间的物业管理费及本体维修基金，应承担举证不能的法律后果。被告对诉讼时效提出了抗辩。原告于2015年8月15日向被告发出催缴通知，快递详情单所载地址为涉案房产地址，拒收的不利后果应由被告承担，故应视为原告已有效主张相关权利，诉讼时效因原告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，因此被告应支付物业管理费的起算点应从2015年8月15日往前推两年，即被告应支付原告2013年8月16日至2017年4月30日期间涉案房屋的物业管理费共计9719.73元（2.2元/月/平方米×89.09平方米×16.5个月+2.6元/月/平方米×89.09平方米×28个月）。对于本体维修基金，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《深圳特区物业管理条例》的有关规定，物业专项维修资金属于全体业主共有，缴纳日常专项维修资金是业主的法定义务，物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关，因此，对于被告就本体维修基金提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。被告应支付原告2014年1月至2017年4月期间的本体维修基金890.9元（0.25元/月/平方米×89.09平方米×40个月），原告诉求被告支付其上述期间本体维修基金890.8元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。
对于原告主张的逾期付款利息。被告一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给原告造成了一定的利息损失，被告应当予以赔偿。被告应以每月欠缴的物业管理费和本体维修基金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从欠交次月的5日起计至本院判决确定的付款之日止。原告请求按年利率6%标准计算逾期付款利息，高于中国人民银行同期贷款利息的标准，高出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告文献龙、陈丽吟、文梓杰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2013年8月16日至2017年4月30日期间的物业管理费9719.73元及逾期付款利息（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月5日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
二、被告文献龙、陈丽吟、文梓杰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年4月30日期间的本体维修基金890.8元及逾期付款利息（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月5日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司其他的诉讼请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费146.82元，由原告负担67.82元，被告负担79元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张黎
二〇一七年六月二十日
书记员 黄笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。