江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9397号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丁桂华，男，1976年7月20日出生，汉族，户籍地江苏省泰州市高港区，现住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁祥勇，男，1974年12月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。
原审第三人：南京佳田房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市六合区龙池街道龙脊路32号。
法定代表人：万宝露，该公司总经理。
原审第三人：南京华欧舜都置业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道华欧大道1号。
法定代表人：刘金山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢娟，该公司综合管理办公室职员。
上诉人丁桂华因与被上诉人丁祥勇、原审第三人南京佳田房产经纪有限公司（以下简称佳田公司）、南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧舜都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2017)苏0116民初1758号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁桂华上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，支持其一审反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审对部分事实的认定无事实和法律依据。1.一审判决认定丁祥勇与丁桂华就涉案合同的后续履行问题产生纠纷，即丁桂华要求提高房款（加价150000元），与事实不符。事实是房屋买卖合同订立后，在履行过程中实际交付前房价出现大幅波动，佳田公司组织各方协商。协商过程中上诉人对出现的房屋价格波动问题提出自己的意见和看法，是对房屋价格上涨提出的解决方案，不是擅自变更。2.一审判决认定上诉人“要求”加价，“要求”在文字中的意思，不应理解为必须或应当，此“要求”应当理解为协商过程中提出的方案，是一种待定状态，不是肯定状态，更不是擅自变更合同。否则买卖各方及中介也无需协商。3.2016年9月30日、2017年3月13日上诉人与被上诉人在佳田公司的两次协调，一审未能全面客观反映协商内容及最终解决方案。在2017年3月13日协商过程中，因协商未果，佳田公司明确提出按“合同走”，上诉人与被上诉人均没有提出异议。因此按合同走就是买卖各方及中介因房价波动协商的最终结果，不能证明上诉人“单方提出变更合同主要条款或解除合同，系不愿履行合同的意思表示，系主动违约”。在合同履行过程中，房价上涨，当事人能否提出因涨价遇到的差额问题，法律并没有限制当事人之间的协调和沟通，况且房屋买卖合同第十二条明确规定“合同自各方签字（盖章）之日起生效。各方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充”。本案的情形就是房屋买卖合同未约定的情形。在此，上诉人就是提出相应要求也不违反合同约定或者法律规定。要求不是决定，被上诉人不认可，达不成合意，其要求也不能成立。二、一审对违约的认定，无事实和法律依据。1.上诉人从未违约，从未表示终止合同履行或不愿履行，并在佳田公司协调时明确表示按合同办。2.被上诉人逾期支付是客观事实，违反合同约定。上诉人从未提出不按合同履行，被上诉人没有理由不按约付款，其逾期付款就构成违约，不存在恶意、善意逾期付款之说。三、一审判决结果无法律依据。1.被上诉人向法院支付合同约定的房价余款，不等于是向上诉人支付房款，且判决并没有确定上诉人从法院领取房款的权利。2.合同存在相对性，法院无权改变合同当事人对合同的履行方式的约定，更无权超越法律规定的审判权限。3.一审对违约人免责，对守约人合法诉请不予支持并加责，无法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
丁祥勇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据。根据2016年9月30日、2017年3月13日的录音证据及一审2017年4月13日庭审笔录，可以证明上诉人在拿到案涉房屋之后，明确告知中介机构要加价出售，否则取消交易，故上诉人存在违约行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华欧舜都公司述称，上诉人向其购买案涉房屋，其于2016年9月30日交付。2017年2月19日上诉人已从其处领取办证材料，至于上诉人是否办理涉案房屋两证，其无法控制，其已经尽到了配合义务，在本案中不存在过错。
佳田公司未答辩。
丁祥勇向一审法院诉讼请求：1、继续履行其与丁桂华于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，丁桂华交付房屋并配合办理房屋产权转移登记手续，南京华欧舜都置业有限公司予以协助；2、丁桂华给付丁祥勇违约金300000元；承担丁祥勇的中介费10000元、律师费28000元及本案诉讼费。
丁桂华向一审法院反诉请求：1.确认丁祥勇未支付购房首付款行为违约，解除丁桂华与丁祥勇于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，丁祥勇支付的定金30000元不予返还，首付款120000元予以返还；2.诉讼费由丁祥勇负担。
一审法院认定事实：2016年8月24日，丁祥勇（乙方）与丁桂华（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，佳田公司为居间方。合同约定丁桂华将自己位于南京市六合区龙池街道华欧大道36号03幢二单元1004室房屋出售给丁祥勇，总房款为900000元。合同对房屋价款的支付方式、权属转移登记、房屋的交付及违约责任等方面均作了约定。合同签订当日，丁祥勇向丁桂华支付定金30000元，丁桂华出具了一份定金收据。
2016年8月26日，丁祥勇（乙方）与丁桂华（甲方）签订《备注》，约定“乙方于2016年8月29日给予甲方人民币壹拾贰万元整（120000），剩余首付款人民币贰拾玖万元，尾款壹万元整，商贷肆拾伍万元整（注：剩余首付款人民币贰拾玖万元用于此房解押使用），甲方拿此房时7个工作日办理解押手续时，乙方将剩余首付款给予甲方解押，同时甲方办理交房手续，如果双方有一方违约，赔付对方定金双倍。”《备注》签订当日，丁祥勇向丁桂华支付了12万元，丁桂华出具“定金收条”，载明“今收到丁祥勇购本人六合区龙池街道华欧大道36号03幢二单元1004室购房定金人民币壹拾贰万元整（120000）。”
2016年9月25日，开发商向丁桂华交付涉案房屋。丁祥勇与丁桂华就涉案《合同》的后续履行问题产生纠纷，即丁桂华要求提高房款（加价150000元）。2016年9月30日，佳田公司组织买卖双方进行协商，丁桂华在协商过程中表示“目前中介说市场价涨到1万4，总价在120万”、“对呀，加个15万吧，你要不同意可以再谈谈”，丁祥勇不同意加价，协商未果。2017年3月13日，佳田公司再次组织买卖双方协商，丁桂华在此次协商中提出两种方案，一是丁祥勇加价150000元，其愿意继续履行合同，一是解除合同，其返还丁祥勇300000元，丁祥勇对其提出的方案均未同意。
涉案合同签订后，丁祥勇向佳田公司支付了中介服务费10000元。2017年3月16日，丁祥勇与江苏开昌律师事务所签订委托代理合同，委托叶林律师作为其在本案中的诉讼代理人，代理费28000元。
一审案件审理过程中，丁祥勇提供其银行存款凭证，证明其有一次性支付全部剩余房款的能力，并愿意将全部剩余房款交至一审法院以及一并予以处理。
一审法院认为，关于本案系丁祥勇还是丁桂华违约问题。本案中，丁祥勇与丁桂华签订的合同及《备注》系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规及国家强制性规定，合法有效，丁祥勇、丁桂华双方应当按照上述合同及《备注》的相关约定履行义务。2016年9月30日（尚在涉案房屋交付后七个工作日内），丁桂华提出提高售房总价款的要求，丁祥勇予以拒绝。2017年3月13日，丁桂华提出或提高售房总价款或解除合同、其返还300000元的要求，丁祥勇亦予以拒绝。综上，丁桂华在涉案合同及《备注》可继续履行的情况下，单方提出变更合同主要条款或解除合同，系不愿履行合同的意思表示，系主动违约，应承担相应的违约责任。由于丁桂华的违约行为，丁祥勇未在涉案房屋交付后七个工作日内支付购房款290000元，并未恶意逾期支付，故丁祥勇不存在违约行为，丁桂华提出的反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于本诉诉讼请求有无事实和法律依据问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁桂华存在违约行为，现丁祥勇主张丁桂华继续履行合同相应义务，即办理所有权登记手续、涤除银行抵押、办理所有权变更登记手续及交付房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因丁桂华的违约，给丁祥勇造成的消极影响主要是不能及时拿房入住，导致的损失应按照同地段同类型房屋租金进行计算，现丁祥勇主张丁桂华支付违约金300000元，明显超过丁祥勇的实际损失，丁桂华主张将违约金调整为60000元，已能够弥补丁祥勇的实际损失，故一审法院酌定丁桂华应给付丁祥勇违约金60000元。
丁祥勇主张丁桂华赔偿律师费28000元的理由不能成立，一审法院不予支持。丁祥勇主张丁桂华赔偿中介费10000元，在继续履行合同的情况下，中介费系丁祥勇签订居间服务合同的必要支出，丁祥勇的合同利益能够得到切实保障，将中介费作为损失要求予以赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
丁祥勇于2017年8月14日将涉案合同的购房余款75万元交于一审法院用于支付购房款，并同意将该款在本案中一并予以处理，系丁祥勇对自身权利的自由处分，不损害他人利益，一审法院依法予以确认。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、丁祥勇与丁桂华于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》应继续履行；二、丁桂华于判决生效之日起七日内办理六合区龙池街道华欧大道36号03幢二单元1004室房屋的不动产权证书，南京华欧舜都置业有限公司予以协助；于不动产权证书出件之日起七日内办理涉案房屋解除抵押登记手续，于涉案房屋解除抵押登记之日起七日内办理不动产权变更登记手续并交付给丁祥勇占有使用；三、丁桂华于判决生效之日起十日内赔偿丁祥勇违约金60000元；四、驳回丁祥勇的其他诉讼请求；五、驳回丁桂华的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15600元，保全费5000元，反诉案件受理费6400元，合计27000元，由丁桂华负担（本诉案件受理费及保全费丁祥勇已垫付，丁桂华在给付上述款项时一并加付）。
二审中，当事人未提交新证据。上诉人认为一审法院未将备注中的付款期限查明，对一审法院认定其要求加价的事实提出异议，认为其只是与被上诉人协商上涨房价，其也表示如上涨不成就按照合同办。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：经查，2016年9月30日的录音中，丁祥勇：你把房子挂出来卖，我们才知道买，交易本来就有风险，还是按合同走该怎么办就怎么办；丁桂华：等于意思是一分钱也不加；丁祥勇：我怎么加，我讲实话，按合同走；丁祥勇来电话：好的好的，走了。2017年3月13日的录音中，丁祥勇：但是讲实话，丁桂华你提出来，你不卖了，给我们15万，你意思买这种10楼我们要贴20万；中介张有元：看你就是坚决按合同办事对吧？丁桂华：对呀他说的是第一条有的谈就谈；中介张有元：第二条就是按合同走？丁桂华：对呀；丁祥勇：就是如不卖了；中介张有元：双倍定金；丁祥勇：双倍定金就是15万，也就是我亏20万；因为前天张总打电话给我就两个意思，一个就是让我贴钱给你，另一个就是你给我钱只要能买到房就行；中介张有元：就是你说买房差价多少钱，然后补你多少钱。上诉人认为其在2016年9月30日的谈话中对丁祥勇要求按合同走的要求并未拒绝；在2017年3月13日的谈话中，对中介说按合同走表示同意。被上诉人认为双方在第一次协商时丁桂华提出加价，其未同意；第二次协商时，中介所说的第二条并不是继续履行合同，而是解除合同上诉人双倍赔偿定金。本院经审查认定，根据双方当事人整理的录音内容，双方在第一次协商时，上诉人提出加价要求，被上诉人未同意，双方未对继续履行合同达成一致；第二次协商时，中介人员提出两个解除方案，其中说到的第二条按合同走，联系上下文意思，不能理解为双方按合同约定继续履行合同，而是按合同约定的双倍返还定金的方式解除合同，不能证明上诉人在两次协商时同意继续履行合同。
双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人丁桂华与被上诉人丁祥勇签订的《南京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。双方在合同履行过程中，上诉人提出了房价上涨、补偿房价的要求，其认为只是要求协商的意思表示，但并未提供证据证明，且从佳田公司组织的二次协商过程来看，上诉人在第一次协商时明确提出加价150000元，第二次协商时虽有两个方案，亦均系加价继续履行或赔钱解除合同，均未作出同意按原合同继续履行合同的意思表示，其行为应属违约。根据双方补充签订的备注条款约定，上诉人应当于拿房后7个工作日办理解押手续，被上诉人应当将剩余的首付款290000元给予上诉人解押，同时上诉人办理交房手续。本案中，上诉人于2016年9月25日收房，此后即提出增加购房款的要求，其在2016年9月30日协商未果后，既未申请办理解押手续，亦未向被上诉人催交剩余首付款表示继续履行合同，甚至在2017年3月13日协商时仍不同意继续履行合同。在上诉人明确表示不同意继续履行合同的情况下，被上诉人未支付剩余首付款不构成违约，上诉人以此为由要求解除合同，理由不能成立。因原合同约定的履行期限已过，被上诉人将剩余全部购房款交至一审法院，并同意将该款在本案中一并处理，系对自身权利的处分，并不违反法律规定，上诉人可在本案判决生效后向一审法院领取相应的款项办理解押手续，并在办理完过户手续后向一审法院领取剩余全部购房款。
综上所述，丁桂华的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7700元，由上诉人丁桂华负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月十四日
书记员 孙雪松