连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02428号
原告（反诉被告）江苏蓝天国际投资有限公司。
法定代表人陆官洋，该公司董事长。
委托代理人张贵，江苏田湾律师事务所律师。
被告（反诉原告）张顺来。
被告连云港酩冶会娱乐有限公司。
法定代表人张顺来，该公司总经理。
两被告共同委托代理人闫凡华，江苏播仁律师事务所律师。
原告江苏蓝天国际投资有限公司（以下简称蓝天公司）诉被告张顺来、连云港酩冶会娱乐有限公司（以下简称酩冶会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张顺来提出反诉，本院将反诉与本诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝天公司的委托代理人张贵，被告（反诉原告）张顺来、被告酩冶会公司的共同委托代理人闫凡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝天公司诉称，2014年7月14日，原告与被告张顺来签订《房屋租赁合同》，约定原告将蓝天华侨城C区共计约2338.1平方米的房屋出租给被告张顺来使用，鉴于原告出租的房屋内有装饰装修，故双方约定该不动产装修部分折价132万元给被告张顺来使用，并约定了房屋租金及不动产装饰装修折价使用费的支付时间。被告酩冶会公司对于被告张顺来按时、足额向原告支付相关款项承担连带担保责任。租赁合同签订后，双方就款项支付达成补充协议，但被告张顺来违反合同约定，怠于向原告支付租金及不动产装修使用费，虽经原告多次催促，二被告仍未履行。现请求判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并向原告交还房屋；二、判令二被告共同支付原告租金110万元及利息82042元（其中55万元的利息暂从2014年12月1日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，另外55万元的利息从2015年2月15日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，均应计算至实际给付之日止）；三、判令二被告共同支付原告不动产装饰装修折价款72万元及利息55080元（暂从2015年1月14日起，按银行同期贷款利息四倍计算至2015年5月31日，应计算至实际给付之日止）；四、依法判令原、被告之间合同解除后，房屋内的装饰、装修（含动产与不动产）归原告所有；五、诉讼费用由被告承担。
被告张顺来辩称，原、被告的租赁合同签订后，被告先后按合同约定支付租金70万元，并投入380万元购买KTV设备。但海州区公安分局告知被告，原告租赁给被告的翡翠明珠KTV房屋内的不动产装修部分，系孙伟涉案查封财产，原告无权处分该不动产部分，原、被告作价132万元转让的行为无效，被告需将132万元汇入海州区公安分局暂扣账户等待法院判决结果，以赔偿孙伟案件受害人。被告要求原告解决该纠纷，原告在2014年月9月6日签订的《补充协议》中确认，由原告负责处理，但原告仍不能处理该纠纷，致使被告无法正常经营，被迫自行垫付夏茵等刑事案件受害人110万元，上述款项经海州区公安分局经济侦查大队暂扣账户交付。此后被告准备正常经营时，连云港市消防支队告知，该租赁商铺因原告违法将消防设施出售给他人，造成消防验收不合格，不能作为会所经营，连云港市消防支队罚款5万元，该费用应由原告承担。被告认为，因原告无权处置他人财产，该纠纷应当由原告负责，因此导致被告垫付的190万元，应当由原告承担。原告提出的单方解除合同理由不符合法律规定，在原告违约事项没有解决之前，被告有理由拒付租金。
被告酩冶会公司的答辩意见与被告张顺来的辩称意见一致。
反诉原告张顺来反诉要求反诉被告蓝天公司赔偿不动产装修折价110万元、经营投入（装潢、设施等）94.78万元、消防行政罚款损失5万元，共计209.78万元，但在本院规定的期限内没有交纳反诉的诉讼费用。
经审理查明，2014年7月14日，蓝天公司与张顺来签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、蓝天公司（甲方）将原新浦区解放东路蓝天华侨城C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺（建筑面积2338.1平方米）出租给张顺来（乙方）使用，双方同意现房屋内的不动产装修作价132万元，作为甲方同意按本合同条款租赁给乙方的前提条件，付款方式为合同签订后3日内付25%，合同签订后2个月内付25%，合同签订后6个月内全部支付完毕。甲方拥有该租赁房产合法的不动产所有权，因租赁房屋内不动产部分所产生的纠纷由甲方负责解决，乙方全力协助配合处理；二、本合同租赁期限从2014年8月15日至2017年8月14日；三、年租金110万元，从第二年开始，在第一年的基础上按8%递增，第三年在第二年的基础上按8%递增；四、付款方式为付陆押壹，先付后租，在签订合同后2个月内先付6个月的租金计55万元及10万元合同履约保证金，共计65万元（其中107门面房的租金固定为18万元/年），租金付款为每6个月支付一次，以后每次支付租金需提前一个月付清；五、甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但不得影响房屋主体结构和安全；六、合同履约保证金10万元，乙方在接收房屋之前交给甲方，在租赁期满返还房屋、承租人无违约时不计息退还；七、如乙方不交付或者不按约定交付租金达1个月以上、所欠各项费用达5万元以上等情形，甲方有权单方面解除本合同；八、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期付款天数每日千分之十向甲方支付违约金，该违约金是乙方逾期交还房屋对甲方造成利用房屋经营损失的补偿，乙方不申请调整，不申请撤销；九、因乙方违反合同约定，导致甲方要求解除合同的，或乙方自行要求提前解除合同的，甲方有权按照合同剩余租期的租金总额的30%追究乙方违约责任，同时乙方的所有装修装饰（含动产及不动产）无偿归甲方所有。《房屋租赁合同》还对其它事项进行了约定，被告酩冶会公司作为担保人在租赁合同上加盖公章。
合同签订后，蓝天公司按照约定将上述商铺交付给张顺来使用，2014年8月4日，张顺来给付蓝天公司30万元。
2014年9月6日，蓝天公司与张顺来签订《补充协议》一份，双方对原租赁合同补充如下：原合同约定的132万元不动产转让不论甲方是否有权处理，均不影响乙方按原合同约定的时间与金额支付款项，均不影响双方合同约定权利与义务的履行。如果公安部门及老百姓今后向乙方主张这132万元，由甲方自行负责处理，与乙方无关。
2014年11月7日，蓝天公司与张顺来签订《补充协议（二）》一份，约定：一、鉴于甲方曾于2014年10月6日向乙方寄送《关于限期交纳租金及转让费的函》，乙方因经济暂时困难，经双方协商，甲方同意乙方暂缓至2014年11月30日前交纳。如乙方到期后仍未交纳，乙方自愿从《房屋租赁合同》约定的交纳之日起按银行同期贷款利息4倍向甲方支付利息；二、对于相关费用的交纳仍应当按照2014年9月6日签订的补充协议执行；三、双方对房屋的现状没有任何争议，包括甲方出租的房屋在内的建筑已通过消防备案验收，乙方应当办理的相关手续及设施完善由乙方自行办理，与甲方无关，但甲方须提供给乙方建筑消防验收通过的备案等有关资料；四、如果乙方在本协议约定限期内仍未向甲方支付全部费用的，则甲方有权单方终止合同，并追究乙方的法律责任。2015年1月4日，张顺来通过连云港贝西玛实业有限公司汇款给蓝天公司40万元，银行结算业务申请书的用途注明为租金，其余款项经蓝天公司催促没有给付。2015年3月23日，蓝天公司发给张顺来解除合同通知书，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求张顺来交还房屋。2015年3月30日，张顺来发给蓝天公司告知函，称其无违约行为，不接受蓝天公司的单方解除行为。
另查明，（一）2012年2月16日，蓝天公司与案外人孙伟签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给孙伟使用。2013年12月24日，蓝天公司起诉至原连云港市新浦区人民法院，请求判令解除双方于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求孙伟在合同解除后限期搬离租赁房屋。2014年6月3日，该院判决：一、解除蓝天公司和孙伟于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、孙伟于本判决生效后三十日内搬离原新浦区解放东路蓝天华侨城C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺。2014年7月30日，涉案商铺被蓝天公司收回。
2014年7月4日，孙伟因涉嫌集资诈骗罪，被公安机关刑事拘留。2014年7月份，公安机关对孙伟的卡萝顶级商务会所内部装潢予以查封，于2015年6月3日解除查封。2015年12月23日，本院判决：一、被告人孙伟犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币三十万元；二、对被告人孙伟集资诈骗的违法所得，依法予以追缴。
2014年8月26日，蓝天公司又诉至本院，要求判令孙伟支付拖欠的租金1256744元、物业费91185元、迟延支付租金的违约金347013元，并要求确认租赁商铺的装修、改善增设他物归原告所有。2016年1月18日，本院判决：一、孙伟给付蓝天公司租金和物业费1149929元；二、孙伟给付蓝天公司违约金105000元；三、位于原新浦区解放东路蓝天华侨城C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺内的孙伟所添附的与商铺已形成附合的大理石墙壁、地砖、吊顶、卫生间洁具、软包、墙纸、管线、吧台、墙上的射灯、壁画等装饰装修归蓝天公司所有；四、驳回蓝天公司其他诉讼请求。
（二）2014年7月14日，张顺来与赵德梅、陈广华、殷宽三人签订经营资产转让协议一份，双方对张顺来租赁商铺内动产部分的转让达成协议：经双方确认，转让价格共计380万元，赵德梅等三人同意将上述资产转让给张顺来，张顺来同意接收转让的经营资产，按月分期、按比例支付给赵德梅等三人。此后张顺来共计给付赵德梅等三人94.78万元。
2014年8月20日，张顺来又与夏茵等人签订协议一份，约定：因张顺来接手原卡萝KTV，卡萝KTV的设施是孙伟用群众集资款装修购买，在借钱给孙伟的原正升大多数客户的推选下，夏茵等人作为代表，与张顺来协商谈判，张顺来同意给予原正升已报案的客户动产补偿190万元，原正升客户殷宽不参与190万元分配，由张顺来自行解决。双方同意协议签订后当日，第一笔款项不少于50万元，汇入海州公安分局暂扣转账户，最迟在2014年11月20日前付清190万元。张顺来与蓝天公司达成的协议中装修不动产132万元的转让费属于无效协议，因卡萝装修不动产是正升客户钱所装修，涉案物品已查封，由张顺来于2014年12月30日前将132万元转入海州公安分局暂扣账户待法院判决后处理。此后，张顺来向公安机关交纳110万元
2014年11月12日，赵德梅、陈广华、殷宽三人向张顺来出具说明一份：因为张顺来出示给付经案的190万元，认可张顺来每月按时支付剩余款项。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告蓝天公司提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、律师函、解除合同通知书、告知函、协助解除查封通知书，被告张顺来提供的《房屋租赁合同》、付款凭证、扣押清单、经营资产转让协议、说明、收条、告知函，本院调取的协议、说明等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等是双方当事人真实意思表示，双方形成的租赁关系合法有效，依法应受法律保护。被告张顺来应当按照约定的时间给付原告蓝天公司租金及不动产装修作价的款项，因为被告张顺来违约，没有按时给付，故对于原告蓝天公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告张顺来交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。
被告张顺来还应按照合同约定的时间给付原告蓝天公司租金及不动产装修作价的款项，被告酩冶会公司作为担保人，对保证方式没有约定，应当按照连带责任保证承担保证责任。关于租金及不动产装修作价的数额，原告蓝天公司主张的110万元是一年的租金，相应的不动产装修作价款也应当按照一年计算，即44万元（132万元÷3年），两项共计154万元。被告张顺来已给付原告蓝天公司70万元，还应给付原告蓝天公司84万元。对于2015年8月15日之后的费用，原告蓝天公司可另行主张。关于违约金，因双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。动产及不动产装饰、装修部分归原告蓝天公司所有。
对于被告张顺来所称的涉案不动产装修部分系孙伟涉案查封财产，原告蓝天公司无权处分该不动产部分，因公安部门只是对孙伟涉案财产的内部装潢进行查封，并于2015年6月3日解除查封，该查封并不影响被告张顺来对于不动产装饰、装修的使用，而且被告张顺来与赵德梅、陈广华、殷宽三人，以及夏茵等人所达成的协议中约定转让的资产均是动产部分，与原、被告约定的不动产装修作价无关，故不予支持。
对于被告张顺来所称的租赁商铺因原告违法将消防设施出售给他人，造成消防验收不合格，不能作为会所经营，因双方约定的《补充协议（二）》中，被告张顺来认可对包括原告蓝天公司出租的房屋在内的建筑已通过消防备案验收，被告张顺来应当办理的相关手续及设施完善由其自行办理，此约定是被告张顺来对于出租房屋消防现状的认可，被告张顺来在经营期间应当具备的消防安全条件，应由其作为承租人向主管部门申办。关于反诉部分，因反诉原告张顺来没有交纳反诉的诉讼费用，故按撤回反诉处理。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏蓝天国际投资有限公司与被告张顺来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，被告张顺来于本判决生效之日起三十日内搬离原新浦区解放东路蓝天华侨城C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺；
二、被告张顺来于本判决生效之日起十日内给付原告江苏蓝天国际投资有限公司租金、不动产装修作价款84万元及利息（其中51万元的利息从2014年9月14日起计算，33万元的利息从2015年1月14日起计算，均至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
三、被告连云港酩冶会娱乐有限公司对上述款项承担连带给付责任；
四、原新浦区解放东路蓝天华侨城C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺的动产及不动产装饰、装修归原告江苏蓝天国际投资有限公司所有；
五、驳回原告江苏蓝天国际投资有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费22410元（原告已预交）由原、被告各负担一半，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费22410元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 胡 明
代理审判员 钱 永
人民陪审员 余文娟
二〇一六年五月五日
书 记 员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行