安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终641号
上诉人（原审被告）：荣士伟，男，1941年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，
委托诉讼代理人：武珺，安徽皖中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐飞恒，安徽皖中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡正鑫，男，1997年6月27日出生，汉族，住上海市松江区，
委托诉讼代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。
上诉人荣士伟因与被上诉人胡正鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣士伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡正鑫的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、涉案合同系由胡正鑫叔叔胡义文代签，而胡义文签字时并没有胡正鑫的授权委托书，系无权代理。涉案合同约定“本合同自甲乙双方签订之日起生效”，胡义文代签合同后，胡正鑫并没有追认并将追认的情况通知荣士伟，之后给付房款的行为也不是胡正鑫所为。故涉案合同未经胡正鑫签字，签订后也未追认，胡正鑫实际也没有履行，合同未生效，系无效合同。2、胡正鑫于2016年11月4日在一审法院的谈话笔录，并不形成追认，且在胡正鑫追认前，荣士伟已经要求撤销合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。本案中，胡义文代签合同后，在长达近一年的时间内胡正鑫并没有进行追认，一审庭审时亦未出庭，也没有进行追认。而荣士伟已经在应诉前就已经明确告知要求撤销签订的存量房买卖合同。故涉案合同已经撤销，不存在继续履行的可能。3、谈话笔录系一审法院庭审后单独制作，并没有向荣士伟出示，也没有经过庭审质证。一审法院以谈话笔录作为认定案件事实的依据，明显与事实不符，违反法律规定。二、涉案房屋系荣士伟与妻子周华英的夫妻共同财产，荣士伟转让房屋的行为未经周华英同意，2016年1月3日收条上周华英的签字也是由荣士伟代签，故荣士伟的转让行为无效。
胡正鑫辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、合同系由胡正鑫叔叔胡义文代签，胡正鑫对胡义文的代签行为是知晓并同意的，合同签订后也支付了房款，荣士伟收取了房款并将房屋及房产证、土地证实际交付，涉案合同除产权过户外已经基本履行完毕，也没有损害荣士伟的利益。荣士伟主张合同未生效不能成立。二、胡正鑫是学生，在上海上学，开庭时间无法出庭，但事后已经按法院要求到庭做了谈话笔录，陈述事实。谈话笔录真实表达了胡正鑫的意思要求，是合法有效的。三、涉案房屋登记产权人是荣士伟，荣士伟出卖房屋不需经过周华英同意，荣士伟也未举证证明房屋与周华英有关。即使是夫妻共同财产，双方并未在房产部门登记，且荣士伟与周华英共同出具了91万元房款的收条，荣士伟的转让行为合法有效。
胡正鑫向一审法院起诉请求：判令荣士伟继续履行合同，将登记在荣士伟名下的位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室房产（产权证号：合产字第××号）协助过户至胡正鑫名下。
一审法院认定事实：2015年11月22日，荣士伟（甲方）与胡正鑫（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室（车库等部位地上196号、权属证书为合产字第××号）房屋作价107万元出卖给乙方，甲方于2016年1月31日前腾空涉案房屋交付给乙方；乙方于2015年11月30日前首付97万元，支付至甲方银行账户，余款10万元待授权委托手续办理完毕后一次性付清；甲、乙方任何一方提出解除合同必须赔偿双倍房款。该份合同的乙方由胡正鑫叔叔胡义文代签。当日，荣士伟出具收条一份，载明“今收到胡礼仁购房定金（锦绣淮苑11＃楼1403室及车位）贰万元整”。胡礼仁为胡正鑫爷爷。
2016年11月30日，胡正鑫母亲张英通过名下6217751010003980137账号向荣士伟名下6217755010000340125账号转账71万元，张英还通过名下6217231712000374533账号向周华英名下6212261302010081825账号转账20万元。荣士伟、周华英共同出具一份收条，载明收到2015年11月30日从银行转账的91万元。2016年1月12日，张英通过名下6217751010003980137账号向荣士伟6217755010000340125账号转账10万元，荣士伟出具了收到房款10万元的收条。荣士伟于2015年11月30日将涉案房屋的房地产权证书、国有土地使用证书及钥匙一并交付给胡正鑫亲属，但双方并未按合同约定办理相关授权委托手续。双方因合同履行问题发生争议，胡正鑫诉至法院。
胡正鑫起诉后，于2016年8月30日支付了涉案房屋2016年7月31日至2017年7月31日期间的物业费。2016年10月23日，胡正鑫母亲张英通过名下6217751010003980137账号又向荣士伟名下6217751010003980137账号转账4万元。荣士伟陈述收到该笔转账4万元，但认为支付的并非购房款而是房租。2016年11月4日，胡正鑫在一审法院制作一份谈话笔录，主要内容是对其叔叔胡义文代其与荣士伟签订存量房买卖合同的行为予以追认，还陈述涉案房屋的购房款分别由其爷爷胡礼仁、母亲张英支付，荣士伟已将涉案房屋交付，但其并未居住，现出租他人使用，但不清楚合同中约定的办理授权委托书的内容。庭审过程中，胡正鑫委托代理人陈述，合同约定的办理授权委托书指的是由荣士伟出具授权委托书委托胡正鑫方到房产部门办理涉案房屋的过户手续；荣士伟解释称其不清楚，只是约定要将存量房买卖合同在公证处办理公证。
一审法院认为，关于涉案存量房买卖合同的效力问题。荣士伟辩称涉案合同并非胡正鑫本人所签，影响合同效力。因胡正鑫对涉案合同中的签名并非其本人所写予以认可，在一审法院制作的谈话笔录中，其对叔叔胡义文的代签行为予以了追认，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同合法有效，双方应受此约束。现胡正鑫诉请要求荣士伟继续履行涉案合同即协助办理涉案房屋产权转移登记手续，因涉案合同中并未约定办理房屋产权转移登记手续的具体时间，且双方亦不能协商一致，按照交易惯例办理房屋产权转移登记手续应当在买受人支付完全部购房款的情况下才能进行，现胡正鑫在起诉前已付房款103万元，在诉讼过程中又转账给荣士伟4万元，荣士伟辩称转账的4万元并非房款而是房租的理由不成立。胡正鑫已履行了支付全部购房款的义务，虽改变了合同中关于款项支付的约定，即在未办理授权委托手续的情况下支付了余款，但该变更有利于荣士伟且并未加重荣士伟的义务，故荣士伟应协助胡正鑫办理涉案房屋产权的转移登记手续。胡正鑫的诉请符合法律规定，予以支持。荣士伟辩称不同意继续履行，要求解除涉案合同，无事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：荣士伟继续履行与胡正鑫签订的《存量房买卖协议》，自判决生效之日起十日内协助胡正鑫办理合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑11幢1403室（合产字第××号）房屋产权转移登记手续。案件受理费11800元减半收取为5900元，由荣士伟负担。
本院二审期间，荣士伟提交了其与周华英的结婚证，以证明涉案房屋是其与周华英的夫妻共同财产。胡正鑫质证认为，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，涉案房屋已经登记在荣士伟名下，荣士伟有权处分。双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋产权登记在荣士伟名下，房屋产权证书上的共有情况载明系单独所有。
本院认为，涉案房屋买卖合同系由胡正鑫叔叔以胡正鑫名义与荣士伟所签，合同签订后，胡正鑫的家人代胡正鑫支付了大部分房款，且荣士伟也将涉案房屋实际交付给胡正鑫家人。荣士伟在合同签订后一个月内并未催告胡正鑫予以追认，直至本案起诉前，荣士伟亦无证据证明在合同签订后，胡正鑫对该份合同的签订及履行提出过异议。可见，荣士伟是有理由相信胡正鑫叔叔有权代胡正鑫签订合同的。此外，通过胡正鑫提起本案诉讼的行为以及胡正鑫向一审法院所作的陈述，亦可证实胡正鑫对于其叔叔以其名义签订涉案房屋买卖合同的行为是知晓并同意的。故一审法院认定涉案房屋买卖合同合法有效，对荣士伟及胡正鑫均具有约束力，有事实和法律依据，本院予以确认。
根据双方当事人陈述以及合同的履行情况，双方在协商办理产权过户过程中产生了争议，因合同中未对房屋过户时间做出明确约定，胡正鑫在诉讼前已经支付了大部分房款，诉讼期间亦将尾款4万元支付完毕，荣士伟亦无证据证明合同履行过程中胡正鑫存在根本违约行为导致其合同目的无法实现的情形，故荣士伟在诉讼期间主张涉案合同已经撤销，并要求解除合同的理由不能成立。一审法院判决支持胡正鑫要求办理产权过户至其名下的请求，有事实和法律依据，本院予以确认。荣士伟关于该项的上诉请求不能成立，本院不予支持。
涉案房屋产权登记在荣士伟名下，房屋产权证书上的共有情况载明系单独所有，故荣士伟对外出卖房屋时，相对方有理由相信荣士伟有权单独处分。且本案中，荣士伟与其妻子周华英也共同出具收条，确认收到胡正鑫支付的房款91万元，能够证实周华英对荣士伟出卖房屋的行为是知晓并认可的。荣士伟现以出卖房屋未经周华英同意为由上诉认为其转让行为无效，理由明显不能成立，本院不予支持。
综上，荣士伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人荣士伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一七年四月十七日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。