福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5056号
上诉人（原审被告）：洪维真，女，1968年10月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：陈斌，男，1964年3月15日出生。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：纪亚赞，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高月花，女，1968年10月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所律师。
上诉人洪维真、陈斌因与被上诉人高月花房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人洪维真、陈斌上诉请求：1、撤销原审判决书一、二、三项及由洪维真、陈斌承担诉讼费的判决内容。2、维持原审判决书第四项的判决内容。事实和理由：一、原审判决将明明是违反法律规定的条款认定为没有违反法律的强制性规定，认定有误。原审判决认为两上诉人以房屋买卖协议第二条“……本协议所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款”的约定，违反税务征缴的有关法律规定，其结果必将严重损害国家利益为由抗辩合同无效，没有法律依据，本院不予采纳，从而认定合同有效，原审法院的认定有悖法律规定，在房屋买卖实践中，通常中介人员都会与买方串通，在办理交易登记时，不按买卖双方实际交易价办理，而按市场指导价办理，而市场指导价与双方之间真实的买卖价经常相差在三分之一甚至一半左右，这样就少缴交了原本应由买方支付的税费，构成了偷税的事实，从而造成了国家税收的损失，《税收征收管理法》规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款的50%以上5倍以下罚款。《刑法》第201条规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的，构成偷税罪。可见，如不按实际交易价办理房屋买卖的登记，必然会造成偷税损害国家和社会公共利益的事实，从而具有违法性。由此可见，在房屋买卖第2条中的该约定明显违反了《合同法》第52条第（四）项损害社会公共利益和第（二）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的规定，违法事实清楚。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》（法发（2009）40号）第16条明确指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”。而原审法院却以不违反法律，行政法规的强制性规定属适用法律有误且认定错误，应予改正。
二、原审判决随意剥夺第三人的优先购买权明显不公。第三人（承租户）陈勇在得知上诉人因房屋买卖而被起诉时就通过律师发函给上诉人，主张其享有优先购买权，律师函已明白无误地向上诉人主张了优先购买权的事实，而上诉人也随即将律师函提交给法院作为原买卖合同因没有通知第三人（承租户）剥夺第三人的优先购买权因而是无效合同，对该明白无误通过律师致函声明享有优先购买权的主张，原审法院既不追加为有利害关系的第三人参加本案诉讼，也不通知第三人到法院询问对优先购买权的主张事实，就主观认定第三人在十五日之内未明确表示购买的意愿主张，这种无视第三方合法权益的认定上诉人难于理解和接受。
三、原审法院在审理本案中存在着明显违反法律规定和不公情形。1、原审法院早在2016年7月8日（还未到约定的办理交易的最后一天即7月25日）就收到高月花的起诉状并办理了受理立案手续，7月15日裁定查封上诉人的财产（实际上查冻了上诉人的两套房子），依据《民诉法》第94条规定“财产保全仅限于请求的范围，人民法院冻结财产后应当立即通知被冻结财产的人”，但原审法院除了不及时送达起诉文书（拖到8月5日）之外，冻结的两套房产已远超过请求的范围，特别是冻结两套房产等财产后至今都未通知上诉人，仅在8月5日由上诉人到法院领取了一份裁定书，但并没有冻结两套房产的内容，此外，上诉人在得知两套房产被冻结后，随即提出复议，但至今为止，未接到复议的答复。2、本案的房屋承租人陈勇已通过律师发函给上诉人主张其优先购买权，上诉人也将相关证据材料交给法院，可见，陈勇应属于本案有利害关系的当事人，对此，法院完全可以通知他或将其追加为第三人参加本案诉讼，以利于查清全案更有利于维护当事人的正当合法权益不受侵害，但原审法院对此却认为与本案无关，但却将此事实列入判决文书中却作为主要内容之一。3、本案所涉的房屋买卖（居间）协议，第十二条第1项规定对双方中途毁约的约定很明确，如卖方悔约应双倍返还定金。而上诉人在办理交易前，即通过行为或发短信告知不卖房子给高月花，同时愿按合同规定支付款项给高月花，高月花也当庭承认上诉人在交易前确已反悔不卖。而依此约定，双方均有悔约的权利，仅是悔约后的定金损失或双倍支付而己，如果反过来，是高月花悔约不买，难道法院可以判令高月花必须买下不成？最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（法释（2000）44号）第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”。买卖双方还在合同是否履行阶段，买方还没有按照合同约定的方式直接向卖方支付钱款，原审法院判决书第二项判令上诉人必须履行并协助办理房屋产权转移登记手续，这违背了双方关于反悔的约定，存在明显不公。
被上诉人高月花辩称，一、上诉人认为《房屋买卖协议》违反了合同法第52条，实在是十分荒唐和错误。根据缔约自由的基本理论，双方当事人根据市场变化情况，协商、确定买卖标的物的价格，这是市场交易的基本规则。在此阶段与缴纳税收没有任何关系。根据我市房屋买卖交易的实际情况，双方在办理不动产权过户时必须按照国家法律规定和地方政府的有关规章缴纳税费，上诉人拒绝履行合同，如今却以损害国家和社会公共利益为理由提出上诉，实在荒唐。二、关于第三人优先购买权。1、被上诉人主张的上诉人预期违约没有的到一审采纳，事实上，上诉人的行为是预期违约行为。2、被上诉人保留控告上诉人伪造证据的权利。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案买卖合同的效力没有任何问题。三、关于《房屋买卖协议》第十二条的理解，根据该条的规定，双方不得毁约，这与法律规定相符。双倍返还定金是基于法律的规定，值得注意的是，在《房屋买卖协议》十二条的第二款明确规定了违约责任，并且赋予守约方的单方解除合同的权利，上诉人是没有解除合同的权利的。
高月花向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认高月花与洪维真、陈斌于2016年3月6日签订的《房产买卖协议》合法有效；2、洪维真、陈斌立即协助高月花办理址于厦门市湖里区海天路15号503室房产转移登记至高月花名下；3、洪维真、陈斌支付违约金和赔偿损失（按房屋成交总价1265000元的0.05%计算，每日632.5元，从2016年8月17日起计至被告交付房产之日）；4、洪维真、陈斌承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月6日，高月花（乙方）在厦门市湖里区兴家源房产中介服务部居间下，与洪维真、陈斌（甲方）签订一份《房产买卖协议》。协议约定：1、甲方同意将厦门市湖里区海天路15号503室房屋出售给乙方，成交价126.5万元；2、双方向房管部门办理交易过户时的申报价为按市场指导价，本协议所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款；3、协议签订之日，乙方支付甲方定金10万元；4、乙方将总房款分两次支付给甲方，已付定金可充抵首期购房款。乙方于房管局收件当日向甲方支付36万元，乙方向银行贷款80万元直接转至甲方账户；5、双方应于2016年6月30日前，以本协议为基础签订土房局印制的合同，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年7月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；6、甲方在转让房产时，若房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系；7、签订协议后双方不得中途悔约。若甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；8、甲方应于收到全部房款后将房产交付给乙方使用。
协议签订后，洪维真、陈斌收到高月花的定金10万元，并出具了收条。2016年6月30日前，高月花和中介方多次短信联系陈斌，要求陈斌安排时间前往市政服务中心办理房屋过户手续，洪维真、陈斌均未到场办理。2016年7月27日，高月花至厦门市鹭江公证处提存应支付给洪维真、陈斌的购房款36万元。
洪维真、陈斌提交一份律师函、房屋租赁合同书、转账凭证，证明洪维真与案外人陈勇于2016年2月23日签订租赁合同，约定将案涉房屋厦门市湖里区海天路15号503室出租给陈勇，租期15年，租金30万元；2016年7月7日陈勇转账给陈斌30万元。高月花对此表示洪维真、陈斌与陈勇签订的租赁合同是虚假的。洪维真、陈斌提交的律师函载明：承租人陈勇委托律师向洪维真发函，陈勇于2016年8月5日获知洪维真因案涉房屋买卖关系而被起诉至法院，表示期望维护陈勇的正当合法的优先购买权。
高月花因本案向本院申请诉讼保全，法院依法查封了洪维真名下址于厦门市湖里区海天路15号503室房产，高月花为此交纳保全费5000元。
上述事实有高月花提交的《房产买卖协议》、收条、手机短信息、公证书、土地房屋登记卡、证人戴某的证言，洪维真、陈斌提交的律师函、房屋租赁合同书、转账凭证，以及本院庭审笔录、民事裁定书、协助执行通知书等证据佐证。
一审法院认为，洪维真、陈斌与高月花签订的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。洪维真、陈斌以房产买卖协议第二条“……双方向房管部门办理交易过户时的申报价为市场指导价，本协议所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款”的约定，违反税务征缴的有关法律规定，其结果必将严重损害国家利益为由抗辩合同无效，没有法律依据，不予采纳。洪维真、陈斌抗辩案外人陈勇具有优先购买权，在案证据体现案外人已于2016年8月5日获知洪维真出售案涉房屋，但洪维真、陈斌未能举证证明陈勇在其知悉洪维真、陈斌出售房屋后有向洪维真、陈斌行使优先购买权的事实，且陈勇在知悉房屋涉诉后亦未向本院表示其欲行使优先购买权，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的……”，法院不予采纳该抗辩意见。
案涉合同合法有效，双方当事人应依约履行义务。根据合同约定“双方应于2016年6月30日前，以本协议为基础签订土房局印制的合同，并前往土房局办理交易过户登记手续”，因洪维真、陈斌违约未在约定的时间配合办理过户手续，故现高月花主张洪维真、陈斌协助高月花办理房屋产权转移登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。高月花主张因洪维真、陈斌不能按期交付房屋而要求洪维真、陈斌支付违约金和赔偿损失，因未届双方合同约定的履行交付房屋义务的时间，故高月花该诉求没有合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、确认高月花与洪维真、陈斌于2016年3月6日签订的《房产买卖协议》合法有效；二、洪维真、陈斌应于本判决生效后十日内协助高月花办理厦门市湖里区海天路15号503室房产转移登记至高月花名下的手续；三、洪维真、陈斌应于本判决生效后十日内支付高月花保全费5000元；四、驳回高月花的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费16235元，减半收取计8118元，由洪维真、陈斌负担。
二审中，洪维真、陈斌对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明双方签订讼争协议后，洪维真、陈斌已在最后期限之前及时告知高月花其不履行该份协议，不出卖讼争房屋。高月花对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审审理期间，双方未提交新证据。
本院认为，围绕洪维真、陈斌的上诉请求和理由，分析如下：一、关于合同效力。协议第二条中的部分约定系通过不实申报购房成交价以降低应缴交的税费，违反了税务征缴的相关法律规定，该部分应认定无效。但该条款的无效并不影响合同其他条款的效力，合同其他部分仍然有效。洪维真、陈斌关于合同效力的上诉请求部分应予支持，原审法院认定讼争协议全部合法有效应予纠正。二、关于案外人陈勇的优先购买权。首先陈勇是否讼争房屋的出租人不属本案审查范围。其次，即使陈勇是，其亦未依法在知悉讼争房屋被出售后的十五日内明确表示要购买。第三，高月花与洪维真、陈斌的购房协议已签订生效，即使陈勇有异议，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，高月花与洪维真、陈斌的购房协议仍应认定有效。因此，原审法院未追加陈勇为本案当事人并无不妥，洪维真、陈斌认为原审法院剥夺陈勇的优先购买权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、财产保全事宜不是本院上诉审理范围，更何况洪维真、陈斌就财产保全向原审法院提出复议后，原审法院已解除了其名下与本案争议无关的房屋的查封。四、讼争协议第十二条已明确规定双方不得中途悔约，洪维真、陈斌以该条款中对出现悔约情形应承担责任的规定辩称该条款系约定双方只要愿意承担相关责任即可任意悔约，缺乏法律依据，不能成立。综上，除认定协议第二条条款部分无效外，洪维真、陈斌的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5389号民事判决第二、三、四项，即“洪维真、陈斌应于本判决生效后十日内协助高月花办理厦门市湖里区海天路15号503室房产转移登记至高月花名下的手续”；“洪维真、陈斌应于本判决生效后十日内支付高月花保全费5000元”；“驳回高月花的其他诉讼请求”；
二、变更厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5389号民事判决第一项为：确认高月花与洪维真、陈斌于2016年3月6日签订的《房产买卖协议》第二条中“甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为市场指导价，本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款”的约定无效，其余部分合法有效；
三、驳回洪维真、陈斌其他上诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8118元，由高月花负担811元，洪维真、陈斌负担7307元；二审案件受理费16235元，由高月花负担1622元，洪维真、陈斌负担14613元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年二月二十一日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。