重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第10251号原告:彭德军，男，1980年7月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告:王凤霞，女，1981年10月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。二原告共同委托诉讼代理人:袁静，重庆弘平律师事务所律师。被告：万科（重庆）房地产有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道351号2-8，组织机构代码67611761-2。法定代表人：朱瑞生，总经理。委托诉讼代理人：唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人；曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告彭德军、王凤霞与被告万科（重庆）房地产有限公司（以下简称“万科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周绍月独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员许楠担任法庭记录。原告彭德军、王凤霞的委托代理人袁静，被告万科公司的委托代理人曾瀚如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭德军、王凤霞向本院提出诉讼请求：要求被告支付2012年7月1日到2013年8月30日的房屋租金损失27900元。事实和理由：二原告系夫妻关系，2010年12月26日，原告王凤霞与被告万科公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》，约定原告王凤霞购买被告万科公司开发的位于渝中区大坪正街160号18幢32-9号房屋，建筑面积96.75平方米，总成交金额为865532元。2012年6月22日，在验房师的带领下，二原告对即将交付的房屋进行现场查验，现场发现了40处问题，严重影响二原告对该套商品房的居住使用。2012年6月23日，二原告于向万科公司发出信函，要求对发现的上述问题进行整改维修。但万科公司对两原告的要求一直置之不理，直到2013年8月30日才将该套商品房装修所存在的40处问题维修完毕。二原告认为，因万科公司未按《商品房买卖合同补充协议》履行保修义务，已经构成违约，致使两原告不能如期对该套商品房进行居住使用，造成二原告的房屋租金损失27900元，万科公司依法应当承担违约责任并赔偿二原告的房屋租金损失27900元。被告万科公司辩称，原告王凤霞与被告万科公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》属实，被告已经在合同约定的期限通知原告接房，交付的房屋已经通过竣工验收，符合合同的交付条件，原告王凤霞在2012年6月22日前去验房时提出有装修问题，但被告认为这些装修问题不是拒绝接房的理由，涉案房屋在2012年6月23日已经交付了。被告认为原告王凤霞的诉讼请求是因房屋存在装修问题拒绝接房产生的租金损失，应举证证明房屋存在影响居住或者使用功能的质量问题严重到不能居住和原告王凤霞存在真实发生的损失，被告认为该两个条件均不能成立。另《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》系原告王凤霞和被告签订，原告彭德军不是合同的相对方，不是本案适格的原告。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年12月26日，万科公司（甲方）与王凤霞（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买由甲方开发的位于重庆市渝中区大坪正街160号18幢32-9#房屋，建筑面积96.75平方米，套内建筑面积78.13平方米，套内建筑面积单价为11078.1元/平方米，该房屋为清水房，总成交金额为865532元。第七条第（一）款约定，属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第七条第（二）款本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2、为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需要提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。附件四《房屋装修标准说明》并未有载明的内容。当日，万科公司（甲方）与王凤霞（乙方）还签订《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》，第五条关于商品房的改造约定，经甲方与乙方协商一致，甲方仅同意乙方委托一家装修单位在房屋交付之前进场装修，装修进场时间应在该房屋验收合格之后，具体进场时间由甲方通知装修单位，此装修费用由甲方承担，主体及装修的保修责任由甲方承担。《委托装修协议》附件中关于“房屋其他部分的装修标准”中未明确品牌的装修材料，以样板房装修之同档次装修材料为准。第六条第二款关于按揭付款方式的补充约定，乙方应于合同签订当日付清首期房款260532元，乙方拟向贷款银行申请金额为605000元整的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为应支付房款的一部分。第十条乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2、该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；3、甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第十一条关于交房手续办理约定：……5、房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交付时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。第十六条关于房屋保修约定：……2、保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。3、保修工作完成后，乙方应当按照甲方通知中约定的验收日期及时给予验收。乙方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，验收通知到达之日为维修合格日。2012年6月8日，万科公司通过EMS特快专递向王凤霞发出《入伙通知书》，通知其购买的渝中区大坪正街160号18幢32-9#房屋已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，要求王凤霞于2012年6月23日下午携带《入伙通知书》及附件《入住指引》所述材料前往万科锦程售楼处一楼办理交付手续。2012年6月10日，王凤霞收到该《入伙通知书》。2012年6月22日，王凤霞前往万科公司接房时，提出房屋存在装修方面的质量问题，要求万科公司进行整改，当日王凤霞与万科公司并未办理接房手续。2013年10月1日，王凤霞与万科公司办理了正式的接房手续，王凤霞签署了《业户消防责任书》《客户钥匙/物品签收单》《重庆市新建商品房屋使用说明书》《重庆市新建商品房屋质量保证书》，《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明本案涉案房屋的交付时间为2012年6月30日。另查明，2010年10月27日，王凤霞与彭德军在重庆市渝中区民政局登记结婚。2012年6月18日，万科公司取得万科锦程一期（5、6、7、8、12、13、17、18号楼）的建设工程竣工验收备案登记。2012年9月7日，王凤霞取得重庆市渝中区大坪正街160号18幢32-9#房屋的房地产权证。庭审中，王风霞与彭德军为证明万科公司交付的涉案房屋存在装修问题不能居住产生了租金损失，举示了以下证据：1、《关于现场验房发现的问题和要求整改的说明》复印件，上载明王凤霞和彭德军在2012年6月22日下午在万科公司验房师的带领下，涉案房屋进行了现场查验，现场发现了40处问题，要求万科公司组织整改并将整改情况告知。40处问题包括：大门（大门有一处划伤，门顶有磨损；门框有三处以上磨损；门槛有一处空鼓）；鞋柜（粘胶未粘好）；客厅（电视柜下地板有一处空鼓；电视柜左方墙壁上有一处空鼓；推拉门门框有多处色差；推拉门门槛有一处空鼓；推拉门玻璃有刮伤；客厅外墙未使用保温材料，做成水泥墙；客厅外墙有一处空鼓；墙面靠近卧室走廊处有一处被弄脏；书柜开门不灵活；线路插孔集装盒未固定）；景观阳台（地板无坡度，水往外角积水；铝合金栏杆一处严重变形；粘胶未粘好）；书房（墙面空鼓两处；大玻璃未使用钢化玻璃；玻璃粘胶未粘好，易渗水）；主卧（大玻璃未使用钢化玻璃；粘胶未粘好；墙面一处空鼓；墙面一处脏损）；次卧（大玻璃未使用钢化玻璃；粘胶未粘好；墙面两处空鼓；门槛石一头大一头小，严重不对称；进门处两处空鼓）；卫生间（两处严重空鼓，一处为地面，一处为门槛石；窗户有一处色差）；生活阳台（平开门一处破损；平开门门墙处空鼓三处；平开门门墙处粘胶破损或未粘胶；地面无坡度）；厨房（油烟机处墙面一处空鼓；地面两处空鼓；进门旁墙面空鼓一处）；其他问题（所有方钉眼未处理，犹如虫蚀很难看；所有门窗玻璃粘胶很粗糙，未粘好）。该说明上有“ＸＸ”签字，时间为2012年7月24日。ＸＸ系万科公司维修部经理，王凤霞、彭德军在2012年6月23日将该说明交给ＸＸ，ＸＸ是在2012年7月24日才签字。万科公司质证认为该说明系复印件，对其真实性不予认可，该说明记载的内容只是单方陈述，不能证明房屋实际存在的质量问题。王凤霞和彭德军也未提供证据证明ＸＸ是万科公司的工作人员，即使是万科公司的工作人员，签字也不能作为对房屋的质量问题的承认。2、火车北站工商所调解记录，彭德军于2013年8月8日向重庆市工商行政管理局北部新区分局火车北站工商所投诉万科公司，争议事由为2012年6月交房时发现房子有空鼓和开裂现象，联系商家承认整改，但一直没有按照合同约定的时间整改，消费者认为不合理，要求按照合同约定办理。调解情况为经过两次现场调解，申诉方提出三点要求：1、把房子的所有问题及时修理好；2、2012年6月份书面报修至今，因消极维修，在维修房子期间产生的额外费用要求解决；3、维修过的墙面裂缝没有维修记录，要提供完善的维修记录。要求以后如果发生问题需要得到及时解决。被申诉方认为：1、申诉方在质保范围内提出的问题根据国家相关规范已经修理完毕；2、申诉方要求不明确，且我司认为不存在赔偿费用；3、申诉方提出的在质保范围内提出的房屋质量问题，我司在国家的相关文件和规范下处理和解决问题。因双方不能达成一致，导致调解失败。该调解记录上有彭德军和万科公司的员工王延军的签字。万科公司质证对证据的真实性无异议，但认为该证据载明的争议事由是按照申诉方的陈述记录，被申诉方的意见体现在调解情况中，只能证明双方就争议事实进行协商。3、维修明细表两张（复印件），该复印件系万科公司复印给王凤霞、彭德军，载明涉案房屋有记录的维修项目多达57处，其中也注明了业主书面报修的维修情况。万科公司质证认为该证据为复印件，真实性不予认可。4、2013年7月15日视频资料和2013年9月16日录音资料，视频资料是渝中区建委副主任宋发柏到涉案房屋现场，当时房屋正在维修，拟证明房屋质量问题众多，维修工程较大，维修期间不适合居住。录音资料是在建委组织下双方在万科公司进行调解的经过，主要参与人有彭德军、组织者渝中区建委副主任宋发柏、万科公司代表项目副经理王雪峰，在协调过程中王雪峰陈述万科公司从6月份就开始处理，处理一年多，经过7月份、8月份的高温，房间里面没有裂缝了。彭德军提到没有7月15日之前的维修记录，随后王雪峰答到之前的维修记录也有，也已经提交，拟证明2012年6月22日验房后，王凤霞和彭德军于2012年6月23日提出维修要求，与万科公司代表在谈话中确认的维修起始时间相互印证，持续为期1年多。维修记录确实存在，万科公司已经将维修记录提交，可以印证维修明细表的真实合法性。万科公司对录音和视频资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明参与录音人员的身份，也不能证明视频资料是在涉案房屋内拍摄，不能证明维修持续的时间。5、房屋租赁合同2份、收条4张、房产证复印件，拟证明王凤霞和彭德军在房屋维修期间由于无房居住，租赁徐平洲所有的位于渝中区新市场16号2单元12-5号内套面积为59.62平方米的房屋居住，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金为1950元/月，2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金为2050元/月，维修房屋期间共产生了租金损失27900元。万科公司质证对该组证据的真实性不予认可，认为该组证据由第三方出具，无法进行核实，且涉案房屋的购买者为王凤霞，租房者为彭德军，不能达到其证明目的。庭审中，万科公司陈述王凤霞、彭德军在2012年6月22日验房的时候口头提出存在一些装修问题，具体是哪些问题因为没有书面记录并不清楚。万科公司对于王凤霞、彭德军按照两书上约定的程序提出的书面报修问题均已在合理期限内整改完毕。对于业主报修的维修问题，如果业主已经验收签字的，则业主将会保留相应的客户联。万科公司认为房屋是否存在影响居住或者使用功能的质量问题，应由王凤霞和彭德军举证证明。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》《入伙通知书》《建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市房地产权证》等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告王凤霞与被告于2012年12月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付2012年7月1日到2013年8月30日的房屋租金损失27900元的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告王凤霞与被告万科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定本案涉案房屋为清水房，系委托第三方进行装修，主体及装修的保修责任由被告承担。原告方于2012年6月22日前去验房，提出了存在装修质量问题，被告履行了保修义务对房屋进行整改后双方于2013年10月1日办理了正式的交接房手续。现原告起诉要求被告支付2012年7月1日到2013年8月30日的房屋租金损失27900元，理由为被告未按合同履行保修义务构成违约，二原告不能对房屋进行居住使用，造成租金损失。《商品房买卖合同补充协议（锦程项目高层）》第十一条第5项约定：“房屋交付时，乙方对已完成竣工交付的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交付时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。”第十六条第2项约定：“保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。”根据上述条款的约定，原告在房屋交付时如发现设计、质量方面的问题需要整改，应以书面的方式向被告提出，被告按照合同约定承担保修义务，保修期间房屋不能居住使用的，被告提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿。根据上述条款的约定，被告承担赔偿责任的前提是原告需要以书面方式提出整改，房屋存在质量问题严重到不能居住使用。庭审中，原告举示的《关于现场验房发现的问题和要求整改的说明》《维修明细表》均系复印件，提供的录音不能证明对话方的身份，视频资料也不能反映所摄像的房屋系本案涉案房屋，火车北站工商所调解记录也仅仅是记录原告方诉求和被告方的意见，原告举示的证据不够充分全面，不能达到合理相信涉案房屋存在的装修质量问题严重到不能使用居住。现原告未能举示充分的证据证明涉案房屋存在装修质量问题已经达到不能居住的程度，应承担举证不利的法律责任，故二原告的该项诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告彭德军、王凤霞的全部诉讼请求。本案案件受理费500元，本院减半收取250元，由原告彭德军、王凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  周绍月二〇一七年十二月二十一日书 记 员  许 楠