文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初6411号原告：重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所，住所地重庆市九龙坡区白市驿，统一社会信用代码1250010757，法定代表人杨运灵。委托诉讼代理人：段小刚，重庆合融律师事务所律师。被告：罗明惠，女，汉族，1963年4月13日生，住重庆市九龙坡区西彭镇。委托诉讼代理人：田锦，男，汉族，1962年2月22日生，住重庆市九龙坡区西彭镇，系夫妻关系，代理权限为特别授权。原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所诉被告罗明惠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员上官俊峰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所委托诉讼代理人段小刚、被告罗明惠及其委托诉讼代理人田锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所诉称：原被告于2012年7月17日签订房屋租赁合同，被告租赁原告所管理的位于重庆市九龙坡区西彭镇大同街16号附1号房屋，房屋面积82平方米，租金1200元每月。后该房屋因失火烧毁，原告重新修建后，被告继续租赁房屋，但未重新签订租赁合同。双方于2015年8月6日将房租更改为1500元每月，但自2016年2月起至原告起诉时止被告一直拒绝缴纳房租，被告的行为构成违约，现原告诉至法院，请求：1.解除原被告双方的租赁关系，并从解除之日起按每月1500元向原告支付房屋占用费，直至被告向原告返还房屋；2.判令被告向原告支付房屋租金21000元及资金占用损失；3.被告向原告返还租赁的房屋；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告罗明惠辩称：被告一直租赁涉案门面经营鞋业，并按照合同要求缴纳三个月的房屋租金共计3600元作为房屋保证金，期间按时缴纳了房屋租金。2014年房屋被烧毁后，放在楼上柜子里的保证金条也被烧毁，被告多次向原告反映保证金条已被烧毁并要求原告予以退还，原告均未解决。2015年8月原告又向被告收取现金4500元作为房屋保证金，致使同一房屋收取了两次保证金，被告多次向原告反映，原告均拒绝退还重复收取的保证金。因原告未解决保证金问题，被告拒绝缴纳2016年2月至今的房屋租金。被告欠原告房屋租金属实，但欠缴租金是因为原告多收了被告3600元保证金，且拒绝退还，被告拒绝缴纳租金是为了保障自身合法权益，故要求原告返还被告于2014年8月前缴纳的房屋保证金3600元，原告违约在先，无权收回被告租赁的门面，也不应当要求被告支付资金占用利息。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了下述证据：1.房屋租赁合同一份，证明原被告于2013年12月签订房屋租赁合同，合同到期之后未签订续租合同；2、通知一份，证明2015年8月12日将诉争门面租金更改为1500元每月；3.国有直管公房租金催收通知一份，证明原告向被告催收租金；4.律师函一份、顺丰速运快递单一份，证明原告向被告催收租金并告知被告于2017年3月1日解除双方的租赁关系，要求被告将诉争房屋交还给原告。被告对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3的真实性无异议，但不认可证据3内容中原告提出要求被告重新签订租赁合同。被告为证明其诉讼请求，向法庭提交了下述证据：1.门诊病历4份，证明因原被告发生纠纷致使被告生病产生医疗费；2.2003年前上一位经营户的缴费水电卡、被告2003年经营该门市的天然气使用证、火灾事故认定书一份，证明被告从2003年开始租用诉争房屋，2014年发生火灾，房屋重新修建后继续租用；3.房屋租赁合同一份、九龙坡区房屋管理局答复意见书一份、房屋保证金单据一份，证明被告在租赁房屋时向原告缴纳了3600元保证金，房屋重建后原告再次向被告收取了4500元保证金，期间未退还之前收取的3600元保证金。原告对答复意见书的真实性予以认可，对其他证据的真实性与关联性不予认可。经原被告的举证、质证，本院对双方举示的证据认定如下：对原告举示的房屋租赁合同、通知、催收通知、律师函，被告对其真实性均予认可，本院予以确认。对被告举示的房屋租赁合同、火灾事故认定书、九龙坡区房屋管理局答复意见，原告均予认可，本院予以确认。对被告举示的缴费水电卡、天然气使用证、房屋保证金单据，同法院查明的基本事实一致，本院予以确认。对被告举示的门诊病历4份，本院对其真实性予以确认，但被告未提供证据证明被告的损失是因原告直接造成，不能达到被告的证明目的。经审理查明，原被告于2012年7月17日签订房屋租赁合同，被告租赁原告所管理的位于重庆市九龙坡区西彭镇大同街16号附1号房屋，房屋面积为82平方米，合同第三条约定：“租赁期限从2012年7月1日起至2013年12月31日止，租期1年半。第四条约定租金1200元每月，每月15日前缴纳，乙方（承租人）一次性缴纳3600元作为房屋保证金。合同第五条第八款约定“乙方（承租人）有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因乙方原因造成损失的，由乙方赔偿：（1）拖欠租金累计三个月以上”。第五条第十款约定：房屋租赁期限届满，本租赁合同终止，乙方需要继续租用，应当在租赁期届满前1个月提出书面申请，甲方按当时租金政策对乙方优先考虑租用，并重新办理租赁手续；乙方不需继续租用，应当在租赁期限届满前1个月通知甲方，乙方退租时，必须向甲方完善房屋交接手续及相关费用。双方约定的租赁期限届满后，原被告双方未续签租赁合同。涉案门面于2014年8月27日晚发生火灾事故，原告于2015年对该房屋进行了恢复重建，之后被告继续租赁涉案房屋，但未签订租赁合同。2015年8月6日，原告以通知的方式告知被告原承租的房屋经验收合格拟投入使用，月租金调整为1500元，通知被告于2015年8月12日前到原告指定场所办理相关租赁手续，同日，原告向被告收取现金4500元作为房屋保证金。因退还原先缴纳的房屋保证金3600元问题，被告自2016年2月起未缴纳房屋租金。2017年2月27日，原告向被告发出律师函，告知因双方未续签租赁合同，且被告未缴纳房屋租金，原告通知被告于2017年3月1日解除双方的租赁关系，要求被告支付2016年2月至2017年2月的租金，否则将支付延期支付的利息。原告在庭审过程中认可收到了被告2012年之前缴纳的3600元保证金，因被告未出示保证金收据，故未予退还。上述事实，有房屋租赁合同、通知、律师函、火灾事故认定书、答复意见书、当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为：本案的争议焦点主要是以下问题：1.保证金的退还问题；2.解除租赁关系问题；3.未缴纳房租的资金占用损失问题。1.保证金的退还问题。被告依照约定向原告缴纳了保证金3600元，后租赁房屋发生火灾，致使存放于被告处的保证金条灭失，原告以查找不到被告缴纳保证金的相关依据为由，拒绝退还被告保证金。原告认可3600元保证金未予退还，因2015年再次收取了4500元保证金，退还保证金的条件也已达成，原告以查找不到保证金存根为由拒绝退还被告保证金不足以形成拒绝退还保证金的抗辩，原告应当退还被告原先缴纳的保证金3600元。因标的性质相同，3600元保证金可在被告所欠租金中予以抵扣。2.原告主张解除合同问题。原被告于2012年7月17日签订房屋租赁合同，被告租赁原告所管理的位于重庆市九龙坡区西彭镇大同街16号附1号房屋，租赁期限从2012年7月1日起至2013年12月31日止，双方约定的租赁期限届满后，原被告双方未续签租赁合同。2017年2月27日，原告向被告发出律师函，告知因被告未缴纳房屋租金，原告于2017年3月1日同被告解除租赁关系。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期的租赁期限内，原被告均可以随时解除合同，原告于2017年2月函告被告解除租赁合同，合同解除自通知到达时生效。3.未缴纳房租的资金占用损失问题。原告主张从起诉之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率，以21000元为基数，向原告支付资金占用损失，直至付清为止。原被告双方签订的租赁合同中未约定资金占用损失，且原告在退还被告缴纳的保证金时亦存在一定过错，本院酌情对原告主张资金占用损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所与被告罗明惠的房屋租赁关系自2017年3月1日起解除。二、被告罗明惠向原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所返还租赁的位于重庆市九龙坡区西彭镇大同街16号附1号房屋，并从解除之日起按每月1500元向原告支付房屋占用费，直至向原告返还房屋。三、被告罗明惠向原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所支付2016年2月至2017年2月的房屋租金21000元，扣除原告应当退还被告的房屋保证金3600元，被告尚需支付原告房屋租金17400元。四、驳回原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所的其他诉讼请求。本案受理费250元，由原告重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所自行负担200元，由被告罗明惠负担50元（此款原告已预交，由被告在向原告支付前述款项时将其应负担的部分一并直接支付给原告）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 上官俊峰二〇一七年八月一日书记员 胡 小 林