海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2210号上诉人（原审原告）：卢启良，男，1965年2月8日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杜勇，海南凯志律师事务所律师。委托诉讼代理人：王和辉，海南凯志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:海南合景房地产开发有限公司，住所地：文昌市昌洒镇月亮湾北侧地段。法定代表人：孔健楠，该集团副总裁。委托诉讼代理人：杨文静，系该公司职工。上诉人卢启良因与被上诉人海南合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢启良上诉请求：1.撤销(2017)琼9005民初1405号民事判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、导致案涉房屋逾期交付的原因在于被上诉人，房屋交付的时间为2016年7月30日。本案中，上诉人向被上诉人所购买的房屋为精装修商品房，即房屋的装修应符合日常的使用标准，上诉人收房后可以直接入住使用。但根据上诉人提供的《房屋维修申报登记表》可以看出，上诉人在约定的交房时间，即2015年9月25日到现场验收时，房屋的装修大面积不符合约定的条件，存在多达十多处的质量问题，尤其是花园的整体地平面比房屋的地平面高出十公分、室内外墙体开裂、入户花园侧边墙体歪斜等，根本不符合入住条件，客观上上诉人也根本无法入住。并不像一审判决所认定，修复清单上注明的瑕疵均为一般质量问题，不是严重的质量问題。上诉人当场要求被上诉人进行整改完毕后再收房。根据上诉人与被上诉人的工作人员的《聊天记录》，在上诉人要求被上诉人对房屋出现的问题进行整改后，被上诉人一直未能进行及时整改完毕。直至2016年7月30日，上诉人签订《收房确认书》时，仍然有多处存在质量问题。截至一审起诉时，被上诉人还未就房屋质量问题完全整改完毕。这充分说明了，是由被上诉人所建房屋存在诸多质量问题，从而才导致案涉房屋逾期无法交房。二、一审判决遗漏查明双方签订的《文昌市商品房买卖合同》（以下简称”合同”）中的补充条款为格式条款的重要事实。1.在本案中，被上诉人作为房地产开发公司，依赖于重复房地产交易而生存，其提供给双方签订的合同中的补充条款即是为了出售其开发的商品房而预先拟定好，并在销售过程中重复使用的条款。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，双方签订的合同中的补充条款属格式条款。2.虽然双方签订的合同中补充条款第七条第二款中约定案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》是交付的唯一标准，对装饰、设备标准提出的异议不视为拒绝收楼的理由。但是，如前所述，被上诉人提供的该补充条款属格式条款，上述约定明显免除了被上诉人的责任，即被上诉人为了避免自身逾期交房的责任可以将一套完全不符合质量要求和入住标准的房屋交付给上诉人，而上诉人只能是毫无条件地接收房屋，这明显加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利。因此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款及第四十条的规定，该条款应属无效条款。但是，一审判决并未对该重要事实进行审查，存在明显的错误。三、一审判决认为被上诉人交付不符合质量要求的房屋仅需承担整改和修复费用的责任，属适用法律错误。如前所述，上诉人所购买的房屋是精装修商品房，是在收房时发现存在诸多的质量问题，根本不符合入住条件，而并不是在使用的过程当中才出现的质量问题。直至一审起诉时，时间已接近两年，被上诉人还未就房屋质量问题完全整改完毕，上诉人也无法正常使用房屋。而一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，认为被上诉人只需承担整改和修复费用的责任，而上诉人拒绝收房没有法律依据。按照该逻辑，即被上诉人完全可以将一套存在严重瑕疵价值近百万的精装修商品房交付给上诉人，且可以无限期的整改，并不用承担其他的违约责任。一审判决适用的法律规定明显存在错误。四、被上诉人向上诉人支付违约金的标准应按每逾一日按房价款总额的万分之五支付。如前所述，双方签订的合同中的补充条款为格式条款，虽然补充条款中约定被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金总金额最高不超过上诉人实际支付房价款的l%，但这与补充条款约定上诉人逾期付款违约金即每逾期一日，买受人仍应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止存在明显的不平等，这既免除或减轻了被上诉人的责任，又加重了上诉人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款及第四十条的规定，补充条款约定的被上诉人应向上诉人交付逾期交房违约金的条款应属无效条款。而被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的标准应参照合同中约定上诉人逾期付款的违约金标准，即每逾期一日按房价款总额的万分之五支付。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求。合景公司辩称，1.本案争议涉及的问题主要为花园以及房屋装饰的瑕疵问题，这两类问题均不能成为上诉人拒收房屋的理由。依据买卖合同补充协议第七条第二款的约定，买受人确认，该商品房取得工程竣工验收备案表为交房的唯一标准。被上诉人的通知上诉人交房时，已达到到收房条件，上诉人不得根据协议附件三拒绝收房，在补充协议中已明确规定。2.如前所述，被上诉人认为争议房屋已经取得工程竣工验收备案表，满足了约定的交付条件。3.被上诉人已实际交付了房屋。被上诉人2015年9月15日向上诉人寄出了收房通知书，上诉人来收房时也提出了瑕疵问题。被上诉人也予以积极维修并于2015年11月向上诉人发出了催收楼房通知书，上诉人已于合同约定的收楼期限前交付了房屋，因此上诉人要求被上诉人承担延迟交付房屋违约金没有事实根据和法律依据。4.双方签订的买卖合同，基于双方的意思自治，事先经过充分的协商，条款并非不可修改，不是格式条款。卢启良向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金139968.75元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月23日，原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于文昌市昌洒镇月亮湾项目中的”合景·月亮湾低层住宅A碧海街37/38号（幢）1（层）38室，房屋总价款为908888元，房屋的交付期限为2015年9月25日前。双方对交付的条件约定为：商品房取得建设部门出具的《工程竣工验收备案表》。同时约定原告对约定的装饰、设备标准有异议的，该类异议不视为原告可拒收楼房的理由。因被告原因导致未能按期交付的，合同继续履行，被告从约定的交房次日至实际交付之日止向原告交付违约金（每日按照原告交付房款的万分之五，违约金总额不超过实际购房款的1%）。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款人民币908888元。2015年9月15日，被告书面通知原告收楼，并向原告送达了《收楼通知书》。2015年9月25日，原告到涉案房屋所在地收房，发现其购买的房屋的装修及入户花园存在多次瑕疵，遂拒绝收房，并填写房屋维修申报登记表，让被告整改。2015年11月16日，被告向原告发放了《催收楼通知书》。2016年7月30日，原告收取了案涉房屋。一审法院认为：原告卢良辰与被告合景公司签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《文昌市商品房买卖合同》合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是被告的交房时间是否违约。本案中，被告已经按照合同约定的时间向原告发放了《收楼通知书》，但因房屋瑕疵问题，原告拒绝收楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据此规定，原告要求被告进行整改并承担修复费用有事实根据和法律依据，但原告在修复清单上注明的瑕疵，均系房屋在装修过程中的一般质量问题，不是严重的质量问题，原告以此为由拒绝接受房屋没有法律依据及合同依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款的规定，判决：驳回原告卢启良的诉讼请求。案件受理费1549.5元，原告卢启良负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人景合公司于2014年12月26日取得案涉房屋的建筑工程竣工验收备案表。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋装修存在的质量问题是否影响上诉人收房，被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房的违约金。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》的约定，案涉房屋交付的条件约定为：商品房取得建设部门出具的《工程竣工验收备案表》，交付期限是2015年9月25日。在交付日到来之前，被上诉人已取得案涉房屋的建筑工程竣工验收备案表，满足双方约定的房屋交付条件。上诉人在2015年9月25日现场验收房屋时，以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，所提的问题主要为房屋及入户花园的装修瑕疵，而非房屋主体或者其他严重的施工质量问题，均可以通过修补、重做等保修方式予以解决，目前现有证据无法证明这些问题严重影响房屋的正常使用。事实上，被上诉人也已根据上诉人提出的报修登记表进行了维修，上诉人也已经于2016年7月30日进行了收房。上诉人以案涉房屋存在的装修质量瑕疵问题作为拒收房屋的理由，于理不足，亦无合同依据和法律依据，本院不予支持。另外，关于上诉人提出案涉合同的补充条款系格式条款，应属无效条款的问题。本院认为，上诉人在补充条款上签名确认，视为对补充条款的认可，现上诉人主张补充条款是格式条款，据理不足，本院不予支持。综上所述，卢启良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3099元，由上诉人卢启良负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 王东史审 判 员 李凌燕二〇一七年十二月十九日法官助理 蔡大武书 记 员 陈小娜附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。