浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍民一初字第162号
原告：徐华。
委托代理人：徐广萍。
被告：钱友康。
委托代理人：张英。
被告：金阿炎。
原告徐华因与被告钱友康发生房屋买卖合同纠纷一案，于2007年12月12日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员周国鑫独任审判，并追加金阿炎为本案共同被告，公开开庭进行了审理。原告徐华及其委托代理人徐广萍，被告钱友康的委托代理人张英、被告金阿炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐华诉称：几年前原告丈夫金阿炎瞒着原告擅自将座落在马鞍镇飞跃闸村柯一村的面积为29.88平方米的一间平屋卖给了被告钱友康，但未过户，从土地登记卡上可以看出，该房屋土地权属集体所有，土地使用权至今仍属原告所有。因此，原告曾多次与被告协商，但由于分歧较大，协商未果，故引起纠纷。为此，原告根据《物权法》的有关规定，特起诉请求：1、依法确认原、被之间的房屋买卖无效，被告钱友康原告返还房屋；2、本案诉讼费由被告承担。
被告钱友康辩称：1、原告名下面积为29.88平方米的讼争房屋系原告和其丈夫的夫妻共有房屋，只是该房屋以原告名义申报登记；2、讼争房屋在转让给被告时原告均在场，并且事后又电话通知村主任告知房屋已经转让的事实，并要求将集体土地使用权证交付给被告，并由被告支付20元的领证费，而且原告本人收到了上述房款，被告方于此日搬入该房屋居住至今；3、被告于1997年搬入该房屋居住已10多年了，而且原告公婆所居住房屋与本案讼争房屋相差不过200米，原告不可能在这么长时间内不知道自己的房屋被转让的事实，故而这个房子在转让时不存在原告丈夫隐瞒原告将房屋转让的事实，而且从这个角度讲，原告起诉已经超过诉讼时效；4、讼争房屋的买卖双方主体系同村村民，买卖事实已得到村集体组织的认可；5、为何现在原告对10多年前转让的房子向法院起诉，主要原因是讼争房屋面临拆迁，在经济利益驱使下，才向法院起诉。综上，被告钱友康认为，1997年9月原告和其丈夫将房屋转让给被告是两人共同的真实意思表示，之后由原告丈夫出具卖房书，交付房屋，收取房款，故该房屋转让行为合法有效，应确认为合法有效，从诚实信用原则出发，也应确认合同合法有效。
被告金阿炎辩称：房子确实是由我卖给钱友康的，当时我到海涂去看房子的时候，钱友康他们说这个屋漏了，再漏下去可能要烂掉，叫我把房子卖给他们，我当时想反正我们已经居住在柯桥了，就把这个房子卖给他们了。
双方当事人对事实和证据的争议焦点主要是：（1）讼争房屋系原告徐华的婚前个人财产还是其与被告金阿炎的夫妻共同财产？（2）金阿炎于1997年9月12日转让本案讼争房屋时原告是否认可？有无出卖的意思表示？
针对第一个争议焦点原告提供以下三组证据材料：（1）来源于绍兴县滨海国土资源分局的土地登记卡一份、土地申报登记费收据一份，以证明讼争房屋土地使用权登记在徐华个人名下，属其个人财产的事实；（2）由北京市昌平县人民政府颁发的结婚证一本，以证明原告与金阿炎结婚登记时间为1985年4月12日的事实；（3）申请本院向绍兴县国土资源局档案馆调取讼争房屋土地登记有关档案材料，本院据此调取绍兴县人民政府土地登记审批表一份，绍兴县土地登记申请书一份、绍兴县地籍界址调查表一份、勘丈记录表一份、出卖生产队仓库凭证一份、新围镇柯一村民委员会出具的证明书一份，以证明讼争房屋来源的事实。
被告钱友康对上述三组证据的真实性不持异议，但认为从申报登记的时间上看是1989年，原告与金阿炎已经结婚了，系夫妻共同财产，只不过是登记在原告名下而已。
经当庭举证、质证、本院审查，本院认为，讼争房屋应认定为原告徐华的婚前个人财产。理由：（1）从本院调取的档案资料来看，讼争房屋系原告婚前于1984年12月21日出资400元向出卖人柯一村一队、二队购买报得；（2）根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款规定：“有下列情形之一的为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”虽然该宗房屋的土地使用权于1989年申报登记，但徐华申报时明确地上物权属为本人，并未作为与金阿炎的夫妻共同财产进行申报，故房屋权属性质应认定为徐华婚前个人财产，被告引用《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”以证明系夫妻共同财产，因该解释与2001年12月24日法释（2001）30号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条相抵触，不再适用，故本院对被告钱友康的辩解不予采纳。
针对第二个争议焦点，被告钱友康提供以下六组证据材料：（1）卖房书一份，以证明该契约由原告丈夫金阿炎出具的事实；（2）绍兴县马鞍镇飞跃闸村民委员会出具的证明一份，以证明当地村委认可原、被告房屋买卖的事实；（3）集体土地使用权证一份，以证明原告已将房屋权属证书交付买受人收执的事实；（4）婚姻情况登记证明一份，以证明买卖双方主体适格的事实；（5）录音资料一盒，录音中徐华对钱友康妻子祝桃凤说：“我上次那间房子卖给你们真的是一分钱都不赚你们的，我的意思要么这样，我再赔你们一部分，你把房子还给我，反正你们这么多房子也没用的，现在那边搞拆迁，你们拆了也没用，像我们倒是有用。”以证明原告徐华对其丈夫金阿炎出卖房屋不仅明知而且收取了房款，这次起诉目的是为了拆迁，说金阿炎瞒着原告出卖房屋无非是找个借口而已的事实；（6）证人陆某证言，以证明当时颁发土地使用权证的时候，村长经联系徐华，徐华告知房子已卖给钱友康的事实。
原告对被告钱友康提交的上述证据（1）、（3）、（4）之真实性表示认可，但认为徐华并没有在卖房书上签字，土地使用权证恰恰可以证明讼争房屋是徐华的，对证据（2）、（5）、（6）的真实性、合法性有异议，认为村委证明内容不实，且形式上无单位负责人签字，录音资料是被告方私下录制的，而且有些话是被告方套原告的话，法庭不应采信，钱友康制作的谈话书面内容部分事实，但有部分不是事实，而且没有完整反映出当时谈话的全部内容。对证人陆某证言，认为金阿炎连原告都要隐瞒，证人怎么会知道他们房屋买卖的事情，而且原告也没有接到过证人要徐华去领证的电话。
经当庭质证、认证本院审查，本院认为：原告当时确有出卖房屋的意思表示，而且对金阿炎的转让行为表示认可。理由：（1）原、被告有买卖房屋的真实意愿。1990年原告随丈夫金阿炎从部队回来后，一直居住在柯桥，讼争房屋一直空关着，而被告系缺房户，讼争房子又毗邻被告房屋，被告有买进该屋的真实意愿；（2）录音资料来源真实合法，其内容证实了原告起诉并不是因为金阿炎瞒着原告将房屋出卖，而是房屋面临拆迁，而且原告亦收到了由其丈夫转交的房款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第七十条第一款第（三）项，对其证明力应予确认，原告质证时提出该录音资料声音不清楚，但原告未提出鉴定申请，故不影响对该证据证明力的认定；（3）证人陆某系原村委主任，知道本案有关情况，具有证人资格且与双方无利害关系，其证言证实了当时村委通知原告来领证时，原告言明已将房屋转让给钱友康，该证言可以与被告持有讼争房屋土地使用权证及缴费收据互相印证，根据《证据规定》第七十八条之规定，对该证人证言的证明力应予确认。
综上，本院认定以下法律事实：
原告徐华与被告钱友康系同村人，毗邻而居。被告金阿炎与原告徐华系夫妻关系。两人于1985年4月12日登记结婚，徐华婚前即1984年12月21日向其所在柯一村一、二队购买平屋一间，价格400元。1989年12月30日徐华对该房屋作了土地使用权申报登记。1990年被告金阿炎从部队回地方后，与徐华一直在绍兴县柯桥居住，上述房屋处于空关状态。1997年9月12日金阿炎经征得徐华同意，将上述平屋一间作价1000元，道地作价10元出卖给钱友康，金阿炎当场出具卖房书一份为凭，载明：今有徐华小平房壹间（靠有康和志炎中间），卖给有康，价壹千元整。稻地（即道地，承办人注）拾元整。落款金阿炎在收款人一栏签字，钱友康妻子祝桃凤则在付款人一栏签字确认，双方当场交付购房款及房屋，房屋由钱友康管业、使用，金阿炎将其中的房款800元交付徐华。但双方未到有关部门办理过户手续。1997年-1998年间，有关部门颁发土地使用权证，时任村委主任的陆某通知徐华前来领取，徐华告知陆某，自己的房屋已出卖给钱友康，可由钱友康领取。由此钱友康去村里缴纳工本费20元，并领取了证号为662号的《集体土地使用权证》，载明：东至钱志炎墙，南至晒场，西至钱友康墙，北至杂地。嗣后双方一直相安无事。近年来，随着滨海开发区建设发展，徐华四处找钱友康及其妻子祝桃凤，想要回已出卖给被告的房屋，未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
以上事实认定，由原告提交的土地登记卡一份、结婚证一份、绍兴县土地申报登记费收据一份、申请本院向绍兴县国土资源局档案馆调取的档案资料，被告钱友康提供的卖房书一份、飞跃闸村委出具的证明一份、集体土地使用权证一本、婚姻情况登记证明一份、录音资料一盒、证人陆某证言及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案讼争房屋系原告徐华的婚前个人财产，事实清楚，不容置疑。双方争议的焦点问题主要是被告金阿炎于1997年9月12日出具的卖房书对徐华有无法律约束力？首先，从合同双方当事人的主体资格及内容分析，房屋买受人钱友康与原告徐华系同一农村集体组织成员，钱友康又系缺房户，符合农村房屋买卖主体资格的法律要求。原告徐华虽未在卖房书上签字，但事先金阿炎已取得徐华的同意，故金阿炎以徐华名义与买受人订立卖房书，符合合同成立和有效的要件；从内容上看，卖房书不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，双方约定的内容未损害国家、集体、第三人利益，亦未损害社会公共利益，故其内容合法性应予认定；其次，从当事人意思表示来看，被告钱友康提供的证人陆某证言及钱友康妻子祝桃凤与原告徐华两人之间的谈话录音，均证实徐华对金阿炎出卖自己名下房屋不仅同意，而且还收取了房款，并指示由时任村委主任的陆某将房屋权属证书交付给买受人钱友康。上述事实，足以认定徐华有出卖房屋的意思表示。综上，被告金阿炎于1997年9月12日出具的卖房书系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，对原告徐华具有法律约束力。现原告以其丈夫金阿炎瞒着原告擅自将自己名下的房屋出卖给被告钱友康，要求确认原、被告之间的房屋买卖无效，并收回房屋，既与事实不符，亦有悖我国“恪守信用、一诺千金”的传统商业道德，依法应予驳回。被告钱友康所持抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回徐华要求确认原、被告之间的房屋买卖关系无效，被告钱友康立即向原告返还房屋的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由徐华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇〇八年三月十二日
书记员 王 琴