杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3761号原告：易宏良，男，1973年1月22日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：杨艳军，浙江鑫家律师事务所律师。被告：龚永平，女，1966年12月7日出生汉族，住浙江省仙居县。被告：张国人，男，1962年11月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。两被告共同委托诉讼代理人：叶嘉媛、裘玉江，浙江浙杭律师事务所律师。第三人：浙江省浙能房地产有限公司。住所地：浙江省杭州市凤起路***号。法定代表人：柴锡强，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈娲、徐一雷，该公司员工。原告易宏良为与被告龚永平、张国人房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员杨政独任审判。审理过程中，依原告易宏良申请，本院通知浙江省浙能房地产有限公司（以下简称浙能公司）作为本案第三人参加诉讼。本院于2017年7月17日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为适用普通程序进行审理。本院于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告易宏良及其委托诉讼代理人杨艳军，被告张国人及被告龚永平、张国人共同委托诉讼代理人叶嘉媛、裘玉江，第三人浙能公司的委托诉讼代理人沈娲、徐一雷均到庭参加两次庭审，被告龚永平到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告易宏良起诉称：2017年3月20日，原告因之前看到过被告张贴的招租广告，经过协商，与被告签订了租房合同，合同约定，被告将位于杭州市下城区的店面转租给原告，店面用于经营，可做轻餐饮业，不能做重餐饮业，被告须协助原告开店，房屋按被告与第三人之间的原房屋租赁合同的租金支付方式由原告支付给被告或转入被告的指定账户，原被告双方之间的具体权利义务都按照被告与第三人之间的原房屋租赁合同执行。签订合同时，被告告诉原告，根据被告与第三人之间的原房屋租赁合同的约定，该店面可进行转租，店面从起租时免租金15天，且从起租日起计算15天是2017年4月4日，正好是被告向第三人支付房租的日期，因而被告要求原告于2017年4月4日前交付第一笔租金，但并没有向原告出示原合同。合同签订后，原告于当日向被告支付了押金10000元，转让费53625元。2017年3月28日，原告按照被告的要求，直接向第三人账户支付了房租247500元。原告向被告支付了各项费用后，同日，为进行餐饮营业需要申请营业执照而向第三人要求提供房屋相关资料时，第三人明确告知原告，被告与第三人之间的房屋租赁合同约定了该店面不得转租，并且该店面所在地区不得进行餐饮营业。原告这时才发觉，被告恶意隐瞒了房屋不得转租、该店面不得从事该餐饮的诸多信息，这份租房合同实际无法履行，合同的根本目的无法实现。之后原告多次与被告沟通、交涉，要求被告退还原告所支付的房租、押金以及转让费，但都遭到了被告的推诿、拒绝，至五月初开始被告甚至连原告的电话也不接，因此原告只好向人民法院诉讼以求公断。原告认为，原告与被告签订租房合同时，被告向原告承诺承租店面可以转租，可以进行餐饮营业，并且被告会协助原告办理营业执照等相关证件，但是根据现在的实际情况，房屋不得转租且店面不得进行餐饮营业，被告恶意隐瞒房屋的重要信息，导致原被告双方签订的租房合同根本目的无法实现，被告应承担相应的法律责任。原告要求被告返还房租、押金以及转让费的诉讼请求有事实和法律依据，故诉至法院，请求判令：1.依法解除原被告双方签订的租房合同，判令被告向原告返还原告交付的房租247500元，押金10000元，转让费53625元，共计311125元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告易宏良变更诉讼请求为：一、依法确认原被告双方签订的租房合同无效，判令被告向原告返还原告交付的房租247500元，押金10000元，转让费53625元，共计311125元。二、本案诉讼费用由被告承担。为证明其事实主张，原告易宏良向本院提交如下证据：1.《租房合同》1份，证明原被告签订租房合同，被告将房屋转租给原告从事餐饮业的事实。2.支付宝转账记录1份，证明原告将转让费支付给被告的事实。3.银行转账记录1份，证明原告按合同约定，直接向第三人支付半年房租的事实。4.被告与第三人之间签订的原房屋租赁合同1份，证明被告与第三人之间签订房屋租赁合同，第三人将房屋出租给被告，但不允许被告转租的事实。5.原被告签订的定金合同1份，证明被告隐瞒了房屋不能转租的事实，同时证明原告向被告支付了空调费、定金、押金共4万元。被告龚永平、张国人答辩称：1.被答辩人所述情况与实际不符：首先，被答辩人明确知晓商铺不能转租的事实。2017年3月20日，答辩人与被答辩人在自愿平等的情况下签订的《租房合同》，租房合同中约定，答辩人与被答辩人之间关于租赁事宜的权利和义务均按照“原合同”执行，合同中所指的“原合同”就是指答辩人与浙能公司于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同》。合同签订过程中，被告向原告承认商铺不能转租的实际情况，并且将《房屋租赁合同》的原件交给了原告以便其履行合同义务。原告在诉状中陈述被告没有向其出示“原合同”与事实不符。试问，如果被告不出示“原合同”，被告与原告如何签订《租房合同》？更不会存在甲乙双方按照原合同执行的条款。所以，被告并未隐瞒房屋不得转租的事实，反而将明确写明商铺不能转租的原合同原件交付给原告。其次，被告在该转租过程中并未额外收益，只是与被答辩人商议由其补给答辩人已付的租金，且答辩人之后合同中约定的租金也是以原租金租赁给被答辩人，并未实际影响浙能公司收益。故合同签订后，被答辩人向答辩人支付了商铺租金10000元，2017年3月20日至2017年4月4日期间的房屋租金20625元，合计30625元。双方并未约定转让费，答辩人也未承诺免收2017年3月20日至2017年4月4日期间的商铺租金，被答辩人为达到像答辩人主张无中生有的转让费赔偿的目的，才在诉状中谎称答辩人收取转让费及免除租金。最后，答辩人并未隐瞒房屋不能从事餐饮的信息。答辩人与浙能公司签订的《房屋租赁合同》中并未约定所在商铺不能从事餐饮行业，浙能公司也未告知该事项。所以，一方面答辩人不存在故意隐瞒的主观故意；另一方面，即使该商铺实际确实不能经营餐饮行业，也不是答辩人恶意隐瞒该信息。从双方签订的租房合同第一条就可以明确，双方达成不能做重餐饮的合意，只有在不能有人投诉的前提下才能做轻餐饮。现被答辩人以笼统的不能从事餐饮行业为由认为不能达成合同目的，是不合理的。2.浙能公司知晓答辩人转租的事宜并且默许该行为。答辩人原先承租武林路商铺经营小超市，但是由于身体原因，答辩人不得已于2016年11月中旬张贴招租公告，将商铺转租。浙能公司招租的负责人李红英（音）看到招租公告后向答辩人了解情况并且说明，因合同中约定不能转租，所以不能明示可以转租，但是可以当作不知道。2017年3月20日，答辩人与被答辩人达成合意，签订租房合同。被答辩人作为商铺的实际承租人直接将租金汇入浙能公司账户，被答辩人提供的证据可显示是被答辩人的账户转入第二期租金到浙能公司。浙能公司并未核实查账并提出异议。所以浙能公司知晓答辩人转租的事宜并且默许该行为，根据合同法第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。答辩人与被答辩人之间的租房合同有效。目前，根据答辩人了解该店面在经营陶瓷品的出售，并未出现合同目的不能实现的情形。究其原因，被答辩人想要立即解除该份租房合同是商铺的市场租金价格日益下降，其要节约租金成本才诉至法院以不能转租为由解除合同，从而达成其目的。3.被告不需要向原告交付任何费用的，理由为不管最终被告与第三人签订的房屋租赁合同如何，原告对签订的租房合同效力如何认定，可以明确的事实是2017年3月20日至今，原告一直在使用案涉的商铺，原告需支付这段时间使用商铺租金，所以被告不需要向原告交付租金。4.原被告未约定过转让费，第一次庭审中已经阐明其中一部分是2017年3月20日—2017年4月4日期间的房屋租金20625元，押金10000元，空调转让费20000元，监控费3000元，原被告达成转让空调的合意，原告向被告支付了23000元，且被告将上述动产交付给了原告，空调和监控所有权已经发生了转移，原告现在是上述财产的所有权人。至于押金10000元，因为被告向第三人交付了押金10000元，不管与第三人租赁合同效力如何认定，原被告之间的租赁合同是双方的真实意思表示，原告知道商铺不能转租的事实，现在的事实是该店面还在经营陶瓷品出售，事实上是因为商铺租金下降，被告认为原告主观意图是恶意的，故请求法庭驳回原告诉讼请求。为证明其事实主张，被告龚永平、张国人向本院提交如下证据：1.武林路340-344号商铺正在经营陶瓷品出售的照片3份，证明该店面目前在经营陶瓷品的出售，并未出现合同目的不能实现的情形；2.武林路354号商铺蛋糕店的照片1份，证明相近地段正在经营轻餐饮类行业，并不存在不能经营轻餐饮的情形。第三人浙能公司陈述意见称：第三人与被告签订的租赁合同上明确规定不能转租。第三人是在到了收租金的时候，发现原告来交租金，第三人才知道被告已经将商铺转租了。第三人就跟原告说今天你来交租金第三人才知道是张国人转租给你的，第三人说合同上已经规定了不能转租的。营业执照也不是第三人办的，是承租人要开什么店，商铺的用途只要国家允许都可以开，第三人在签合同的时候没有约定对方要开什么用途的店，被告说商铺是不能开餐饮的，第三人认为公司经办人是不会说这样的话的，只要办得出执照都可以开的。起诉之后，第三人也发函给张国人、龚永平，要根据合同收回商铺。按照合同约定，2017年10月4日被告应向第三人支付租金，但是至今为止一直未支付，应支付金额为254925元。在2017年7月21日上午案外人卢芳圆（音）等汽车的时候广告牌砸下来受伤，事情出来之后天水街道就找到第三人，第三人也基于人道主义，赔付了10000元的损失。为证明其事实主张，第三人浙能公司向本院提交第三人浙能公司给两被告的解除租赁合同函及快递签收记录各3份，证明第三人已经与被告解除了租赁合同。经庭审质证，对原告易宏良提交的证据，被告龚永平、张国人质证认为：对证据1三性无异议，原被告双方确定签了转租合同。对证据2，对转账事实无异议，但是证明了原告将2017年3月20日—4月4日的租金支付给了被告的事实，并不是支付转让费。对证据3无异议，证明了原告直接向第三人支付房屋租金的事实。对证据4，认为该证据恰恰证明了原告知晓商铺不能转租的事实。对证据5真实性无异议，恰恰可以证明被告没有收取原告转让费，其中20000元是空调的折价费，10000元是押金，另外10000元是房屋租金，之后又给了13625元，所以合计费用为53625元。第三人浙能公司对原告证据均无异议。据此，本院对原告证据的真实性均予以确认。对被告龚永平、张国人提交的证据，原告易宏良质证认为：对证据1，原告把店面临时租赁给了梅袁隆（音）的，从今年6月10日—7月10日临时租赁几天，而且一天只有200元的租金。对该事实是认可的，但是原告认为这是原告为了避免原被告双方损失的扩大而采取的补救措施，而且这是临时的出租。对证据2，经核实，营业执照最后一次办理时间是2014年，在当时情况下是能办出来的，蛋糕店只是销售，是不允许在房子里进行蛋糕的制作，即被告陈述的轻餐饮是不能制作的。该店和案涉房屋是有距离的，不能以该店的事实来认定所诉争的商铺的事实。第三人浙能公司无异议。据此，本院对被告证据反映的易宏良将案涉店铺转租给他人经营陶瓷用品销售的事实予以确认。被告证据2与本案争议无直接关联，本院不予确认。对第三人浙能公司提交的证据，原告易宏良对证据真实性、合法性均无异议，认为通过第三人的证据恰恰证明在2017年6月7日第三人就已经明确的表态不同意房屋转租，恰恰证明被告和原告的租赁合同因为得不到房东的事后认可故无效。被告龚永平、张国人对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告没有收到过该函件。本院认为，结合在案其他证据，该证据能体现浙能公司不同意案涉店铺转租的意见，本院对该节事实予以确认。综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：2016年9月19日，浙能公司（甲方）与龚永平、张国人（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：乙方因经营需要，向甲方承租武林路340号商铺。2016年9月20日至2017年10月4日期间租金495000元，2016年9月19日、2017年4月4日每半年支付一次。租赁期限自2016年9月20日至2019年10月4日止等。本合同一经生效，乙方不得转租，若私自转租，视作乙方自动放弃在同等条件下具有优先租赁权的权利，甲方有权解除合同。甲方也有权在本合同期满后，直接和实际使用人签订房屋租赁合同。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业转租、转借他人、调换或以其他任何形式与第三人共用，否则，甲方有权解除合同，并赔偿因此给甲方造成的全部损失等。2017年3月14日，龚永平（甲方）与易宏良（乙方）签订的《店面转租》协议约定：经双方协商同意，位于武林路340号店铺转给乙方。中央空调除外。收乙方租金定金40000元整。中央空调作价20000元。在2017年3月25日前交房，具体时间等甲方电话。交房时交给原房东押金10000元，由乙方付给甲方，甲方把押金单给乙方。2017年3月20日，龚永平、张国人（甲方）与易宏良（乙方）签订的《租房合同》约定：经双方协商同意，位于武林路340-344号的店铺转租给乙方，房租按甲方原合同的租金付法由乙方付给甲方或甲方指定的账户。甲方协助乙方开店门，乙方在不影响房租的前提下可以转租，但不能做重餐饮（轻餐饮可做，但不能有人投诉）。原合同期满后，由乙方承租。押金10000元整，由乙方交给甲方，原合同期满退还给乙方。甲乙双方按原合同执行等。2017年3月21日，易宏良向张国人账户存入款项13625元。2017年3月28日，易宏良向浙能公司账户存入租金247500元。本院认为，原告易宏良与被告龚永平、张国人所签订的《租房合同》为房屋转租协议，被告龚永平、张国人对诉争房屋是否拥有转租权是认定《租房合同》效力的关键所在。被告龚永平、张国人与产权人浙能公司所签订的《房屋租赁合同》明确约定未经浙能公司书面同意，承租人不得擅自转租。我国合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故转租合同的效力依附于出租人是否同意或事后追认。本案中，出租人浙能公司到庭明确了其坚持合同中关于不同意被告龚永平、张国人转租的意见，转租合同因而无效。导致合同无效的结果，原告易宏良主张被告龚永平、张国人存在恶意隐瞒房屋不得转租的情况。本院认为，首先，易宏良作为承租人，在承租前本身就应该审慎核实出租方是否享有出租权利；同时，原告易宏良与被告龚永平、张国人签订的《租房合同》中明确载明店面系被告转租，房租按龚永平、张国人与浙能公司签订的原合同执行等条款，原合同即浙能公司与龚永平、张国人签订的《房屋租赁合同》，其中明确记载有不得转租等事宜。故原告易宏良所称被告龚永平、张国人就此存在隐瞒的情况与事实不符。根据庭审查明的事实，直至2017年11月8日，原告易宏良仍将案涉店铺承租给案外人经营陶瓷产品所用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。故原告易宏良要求被告龚永平、张国人退还租金247500元的请求无事实和法律依据，亦与其所获得的利益不相当，本院不予支持。关于原告要求被告退还的空调转让费20000元、监控设备费3000元，因相应设备已经交付易宏良并由其使用，现易宏良要求退还款项无法律依据，本院亦不予支持。关于易宏良要求退还的押金10000元，合同无效后，原告易宏良负有将诉争房屋腾退归还的义务，在其腾退房屋后，被告龚永平、张国人应将房屋押金10000元返还原告易宏良。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告易宏良与被告龚永平、张国人于2017年3月20日就武林路340-344号房屋所签订的《租赁合同》无效；二、被告龚永平、张国人于武林路340-344号房屋腾退之日返还原告易宏良押金10000元；三、驳回原告易宏良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5967元，由被告龚永平、张国人负担192元，由原告易宏良负担5775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  杨 政人民陪审员  赵招娣人民陪审员  施菊娣二〇一七年十一月十日代书 记员  施丽莎?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-1-?