云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终540号
上诉人（原审原告）：蒋某，男，1967年10月21日出生，汉族，住勐腊县。
委托诉讼代理人：赵恩芙，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：勐腊县勐捧镇农业综合服务站，住所地勐腊县勐捧镇镇街。
法定代表人：白某某，站长。
委托诉讼代理人：傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人蒋某因与被上诉人勐腊县勐捧镇农业综合服务站（以下简称服务站）房屋租赁合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2016）云2823民初1059号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人蒋某及其委托诉讼代理人赵恩芙，被上诉人服务站法定代表人白某某及委托诉讼代理人傅启斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蒋某上诉请求：1、撤销勐腊县人民法院（2016）云2823民初1059号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，导致判决不公。本案涉案房屋建盖完工后，在房屋未通过消防验收的情况下，被上诉人便将部分房间出租给龙某某、杨某作宾馆使用，后其二人又将该涉案宾馆转租给段某经营。期间，真龙宾馆两任经营者办理了《公共场所卫生许可证》、《税务登记证》、《特种行业许可证》，但由于消防问题，一直未办理经营许可证及消防合格证。2013年9月2日，经段某、被上诉人及上诉人协商一致，段某将涉案宾馆以490000元转让给上诉人，由上诉人继续履行房屋租赁合同，该合同约定“由于甲方原因导致不能正常经营的，双倍赔偿乙方投资”。签订合同时，段某及被上诉人告知上诉人，办理宾馆相关材料及证件齐全，无需担心经营风险，如需补充，被上诉人会积极提供办证材料并协助办理。上诉人接手涉案宾馆后对《公共场所卫生许可证》进行年检时，被告知需要办理工商营业执照、取得经营许可，方可年检。但办理营业执照需提供涉案综合楼工程设计图及综合楼的工程消防设计、消防验收合格等证明文件。被上诉人未能提供相关消防验收材料。导致上诉人多次被查处及要求停业整顿，并最终被查封。上诉人作为本案的受害人，并无违约行为。上诉人系在龙某某、杨某及段某之后才接手宾馆，且当时被告知宾馆相应证件齐全，无经营风险，上诉人对宾馆大部分房间漏水及整栋综合楼未通过消防验收等情况并不知情。上诉人经营使用过程中，因消防问题不能办理经营许可证，以及卫生许可证的年检，上诉人才知道涉案宾馆所在综合楼未通过消防验收，未取得消防合格证，导致营业执照等经营许可无法办理。根据上诉人与被上诉人双方一审提交材料证明，涉案宾馆漏水及逃生窗、室内消火栓等消防设备，系由被上诉人负责解决。综述，上诉人认为，被上诉人将未通过消防验收、未取得消防合格证的房屋交付给上诉人使用，导致上诉人不能正常经营涉案宾馆，被上诉人应承担赔偿责任。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人服务站辩称，一、原审判决认定事实清楚，判决结果合法有据，应当依法予以维持。被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，按照合同约定上诉人应依法办理其经营宾馆所需的合法证件后再开展宾馆经营活动。在履行合同过程中上诉人负有办理消防安全检查合格许可的前置义务，其应当在办理相关许可的基础上申办其他相关证照后开始经营。但上诉人并未办理上述许可和其他相关证照即开始营业，至今长达三年之久。虽然上诉人主张其未能办理消防合格证及营业执照是因为被上诉人未能提供办证所需资料所致，但根据消防部门出具的消防监督检查、查封决定书的内容，上诉人在对其所承租的房屋进行营业前及营业过程中，一直未向消防部门提出过进行相关消防安全检查的申请，也未设置室内消火栓，防盗笼及逃生出口。上述情况经公安消防部门两次检查仍未进行整改，上诉人也无证据证实其在经营过程中依照法律规定对涉案宾馆进行了消防设施的设置、配备、改造。因此上诉人关于其已提申请未获通过的理由和事实与被上诉人无关。上诉人主动申请消防部门依法查封涉案宾馆，最终导致租赁合同不能履行，充分说明上诉人未积极履行其法定义务和合同的约定义务，是导致合同不能正常履行的主要原因。上诉人依据双方签订的《房屋租赁合同》中关于“合同期内，除不可抗拒的自然灾害及国家政策变动外，因甲方原因所造成乙方不能正常营业，应赔偿乙方投资的双倍和一年房屋租金”的条款要求被上诉人赔偿98万元损失的诉请，缺乏事实依据和法律依据，其主张不应得到支持。根据本案事实和法律的规定，原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和上诉人的其他诉讼请求，合法有据。二、涉案宾馆未办理消防备案手续以致于被消防部门查封的主要责任是上诉人，被上诉人交付给上诉人使用的房屋经验收合格，已履行了当时条件下应履行的义务，不存在违约行为。2008年5月29日被上诉人计划建盖的业务综合楼项目由西双版纳州发展和改革委员会作出了西发改投（2008）266号《西双版纳州发改委关于核准勐腊县勐捧镇农业综合服务站业务综合楼建设项目的批复》，同年6月17日勐腊县发展和改革局作出了腊发改（2008）81号《勐腊县发展和改革局关于下达勐腊县勐捧镇农业综合服务站业务综合楼建设项目的批复》。该房屋于2008年10月5日至2009年期间开工建设，2010年1月21日竣工，同日依法经相关部门验收合格。2009年5月1日新修订的消防法实施以前，旧版的消防法并未强制规定被上诉人所建盖的业务综合楼需要强制办理消防验收。上诉人租赁的房屋之前己有他人经营宾馆，上诉人应当注意和审查他人经营的宾馆是否具备相关的消防许可和相关的证照。上诉人在实际经营前后，未按规定和约定办理合规的经营手续，以致被消防部门查封，主要责任是上诉人。被上诉人交付给上诉人使用的房屋经验收合格，己履行了当时条件下应履行的义务，不存在违约行为。
上诉人蒋某向一审法院提出的诉讼请求：1.解除蒋某与服务站于2009年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判决服务站向蒋某支付赔偿款980000元。
一审法院确认的本案法律事实：2008年5月29日，西双版纳傣族自治州发展和改革委员会作出《西双版纳州发改委关于核准勐腊县勐捧镇农业综合服务站业务综合楼建设项目的批复》，批复同意服务站在勐腊县勐捧镇岔路口建盖勐捧镇农业综合服务站业务综合楼。该综合楼于2008年11月5日开工，于2010年1月21日经服务站、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、规划管理单位同意验收后投入使用。2009年11月26日，（出租方）服务站与（承租方）龙某某、杨某签订《房屋租赁合同》1份，约定服务站将综合楼第二、三层30间房及大堂出租给龙某某、杨某用于经营宾馆。后服务站将其房屋又租赁给段某用于经营宾馆。2013年9月2日，（甲方）段某与（乙方）蒋某签订《转让合同》1份，该《转让合同》约定甲方段某开办真龙宾馆，一次性转让给乙方，转让费为490000元，包括宾馆内的所有设备一次性归乙方所有，乙方一次性付清，乙方先押金10000元，如乙方中途违约，双倍赔偿给甲方，如甲方违约，同等赔偿。真龙宾馆的一切债务与乙方无关（2013年9月1日以前）。该转让合同签订后，（甲方）服务站与（乙方）蒋某签订了1份落款时间为2009年11月26日的《房屋租赁合同》，该房屋租赁合同约定甲方将位于勐捧镇勐哈大桥旁的综合楼的第二层、第三层共30个房间及大堂出租给乙方做宾馆经营，租期自2010年2月1日至2020年1月31日止，租金每年150000元，10年租金不变。第一年租金在签订合同时支付，第二年到第十年的租金必须在用房当年的前一年的12月25日前一次付清，超期一天按3000元算，超期10天甲方有权收回房子，由此造成的一切损失由乙方承担。合同期满后，甲方继续对外找租，在同等条件下乙方有优先权；甲方保证在交房时冷、热水、电通畅。经营期间水、电通畅由乙方负责，甲方交付乙方使用的一切设施，除甲方和建筑方约定的保修项目外，其它如有损坏由乙方自行修复，费用自理。大堂装修由甲方负责，房间设施由乙方负责投入。合同终止时乙方如数交还甲方数字电视机顶盒。房屋前面停车场白天共用，夜间全部供给乙方使用；乙方投资房间的硬件设备：桌子、椅子、电视、空调、办公桌、床、床上用品、饮水机等，合同期满后归乙方自行处理。甲方提供乙方使用的伙房不再另收取租金，所产生的水电费及其他费用由乙方承担；合同期间此宾馆所需一切证件证照由乙方自行办理，如办理所需资料由甲方提供，乙方在经营期间内的一切费用由乙方自付。合同期间乙方自主经营，甲方不得干涉，如因甲方无故干涉造成乙方不能正常营业，甲方赔偿乙方每天3000元的损失；合同期内，除不可抗拒的自然灾害及国家政策变动外，因甲方原因所造成乙方不能正常营业，应赔偿乙方投资的双倍和一年房屋租金；在合同期内，乙方有权转让或转租（在不拖欠房屋租金和原条款不变的情况下）并经甲方同意，甲方需乙方两人在场的情况下同意转让，甲方配合乙方并签转让合同。该合同还约定了其他权利义务。《房屋租赁合同》签订后，蒋某即开始经营涉案的宾馆。2015年4月，该宾馆部分卫生间漏水，蒋某要求服务站维修漏水的卫生间，产生维修费16200元，该笔维修费由蒋某支付维修工人后，服务站在蒋某支付2015年的租金中进行折抵。蒋某承租经营宾馆至今一直使用段某办理的证照经营涉案宾馆。后蒋某为办理营业执照向服务站索取申办证照所需资料，服务站于2015年5月14日将建设环境影响登记表、建设工程施工图设计审查合格书、建筑消防设施检测评价报告、电气设施消防安全检测评价报告、建设项目竣工环境保护验收申请登记表、建设工程施工合同、国有土地使用证、房屋所有权证、宾馆图纸16份提供给蒋某，蒋某于2015年5月14日签收了上述资料。后蒋某持上述材料向相关部门申办相关证照，至今未办理取得经营宾馆所需的相关证照。2015年5月25日，勐腊县公安消防大队对涉案的真龙宾馆进行消防监督检查，经检查涉案真龙宾馆建筑物存在未经消防设计、验收备案，未依法通过投入使用、营业前消防安全检查，无室内消火栓，人员聚集场所外墙设置影响逃生、救援阻碍，防盗笼未设置逃生出口的问题。2015年12月9日，勐腊县公安消防大队对涉案的真龙宾馆进行消防监督检查，经检查涉案真龙宾馆存在未进行消防设计备案、验收备案，未经消防营业前安全检查擅自营业，防盗窗未设置逃生、救援窗口，未安装室内消火栓。2016年3月2日，勐腊县第二人民医院作出卫生监督协管服务意见书1份，该意见载明蒋某使用的法定代表人或业主人为段某的卫生许可证已过期，要求及时更换。2016年8月19日，勐腊县市场监督管理局作出勐腊县市场监督管理局行政指导警示书1份，该警示书认定蒋某经营的真龙宾馆涉嫌违反了《无证照经营查处取缔办法》第四条第一款第一项的规定，要求蒋某立即改正上述问题，并携带相关资料到勐腊县市场监督管理局勐捧管理所办理营业执照。2016年8月29日，蒋某向勐腊县公安消防大队递交情况说明1份，表示蒋某租赁经营的真龙宾馆存在未进行消防设计备案、验收备案，营业前及过程中未通过消防安全检查，防盗窗未设置逃生救援窗口的问题，服务站不按合同约定提供办证资料，导致不能办理相关证照，且该宾馆各项设施老化、安全隐患客观形成，要求勐腊县公安消防大队查封涉案的真龙宾馆。勐腊县公安消防大队接到该情况说明后，于2016年11月24日现场调查并制作了公安行政处罚决定书、缴纳罚款通知书各1份，公安行政处罚决定书认定了蒋某经营真龙宾馆未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令停止使用并罚款60000元。勐腊县公安消防大队于2016年11月24日查封了真龙宾馆。
一审法院认为，蒋某、服务站双方于2013年9月2日签订《房屋租赁合同》（合同落款时间为2009年11月26日），约定服务站将其综合楼第二层、第三层共30个房间及大堂出租给蒋某经营宾馆，该房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方因此形成房屋租赁合同关系，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守合同权利，履行合同义务。关于蒋某是否有权解除合同并要求服务站赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，可知出租人向承租人交付使用的房屋应当经过消防验收。而本案中涉案房屋租赁合同的签订是为了开办宾馆，消防安全显得尤为重要，但服务站出租该房屋至今未经过消防设计备案、验收备案，不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的规定，导致双方的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属存在争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，现涉案的租赁房屋经蒋某申请已被公安消防大队查封，且涉案的租赁房屋存在未经消防设计备案、验收备案的情形，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，故蒋某有权解除双方签订的房屋租赁合同，对蒋某要求解除双方于2013年9月2日签订的《房屋租赁合同》（合同落款时间为2009年11月26日）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于服务站是否需赔偿蒋某损失980000元的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，蒋某应依法办理其经营宾馆所需的合法证件后再开展宾馆经营活动，服务站则负有提供资料、协助蒋某办理经营宾馆相关证件的义务。从办理相关证件的程序来看，向公安消防部门申请并取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”是蒋某经营宾馆所需证照的前提条件，蒋某应在取得该证件的基础上申办相关证照后开始经营，但蒋某并未办理上述证件即开始营业，至今已长达3年之久，蒋某主张其未能办理消防安全检查合格证及营业执照是因为服务站未能提供办证所需资料导致。但从消防部门出具的消防监督检查、查封决定书的内容来看，蒋某在对其所承租的房屋进行营业前及营业过程中，一是营业前未向消防部门提出过投入使用、营业前消防安全检查的申请，二是无室内消火栓，人员聚集场所外墙设置影响逃生、救援阻碍，防盗笼未设置逃生出口，经公安消防部门两次检查仍未进行整改，蒋某也未能举证证实其在经营过程中依照法律规定对涉案宾馆进行了消防设施的设置、配备、改造，故蒋某主张的其已提出申请未获通过的事实不能成立。经蒋某申请，消防部门以蒋某未经消防安全检查擅自投入使用、营业涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定为由查封了涉案宾馆，最终导致租赁合同不能履行，以上事实说明了蒋某并未积极履行其法定义务和合同的约定义务，而服务站出租给蒋某经营宾馆的房屋（建筑物）存在未经消防设计、验收备案的事实，也是导致蒋某无法向公安消防部门申请并取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的重要原因，故蒋某出租的房屋也不具备办理消防安全检查合格证的客观条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，可知服务站并未能履行出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，故对服务站辩称没有违约的辩解，与客观事实不符，一审法院不予采纳。现双方当事人对租赁合同的不能履行均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故蒋某依据双方签订的《房屋租赁合同》中关于“合同期内，除不可抗拒的自然灾害及国家政策变动外，因甲方原因所造成乙方不能正常营业，应赔偿乙方投资的双倍和一年房屋租金”的约定，对蒋某要求服务站赔偿损失980000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一、三项的规定，判决：一、解除蒋某与服务站于2013年9月2日签订的落款时间为2009年11月26日的《房屋租赁合同》；二、驳回蒋某的其他诉讼请求。案件受理费13600元，由蒋某负担。
二审期间，上诉人蒋某提交了以下证据并向本院申请证人段某、梁某出庭进行了作证：
1、建筑消防设施检测评价报告、电气设施消防安全检测评价报告，欲证明上诉人承租的宾馆无施工前消防设计图纸及竣工时未经消防验收。
2、账户交易明细（2份）、证明（2份），欲证明段某、上诉人多次向勐腊县消防大队申请办理消防合格证，但均因涉案宾馆未经消防验收而未果。
3、EMS快递邮件（2份），欲证明上诉人多次向被上诉人索要消防设计图纸及竣工消防验收材料，均无果。
4、涉案宾馆卫生间现状照片（4张），欲证明涉案宾馆工程质量存在漏水问题。
证人段某出庭作证称，段某将宾馆转过来的时间是2011年至2013年。宾馆转过来的时候龙有元办有营业执照，营业执照有效期是4年，到2012年营业执照就过期了，蒋某转让宾馆的时候应该知道营业执照已经过期。转让费49万元是宾馆所有的配套和设备，不包含房租。宾馆里的所有设施是龙有元购买。后来，消防队来崔办理消防合格证，段某和白建华一起去过勐腊县消防大队两次，但是资料不齐全未能办理。
证人梁某出庭作证称，蒋某与服务站曾经在饭桌上商谈过宾馆转让事宜，梁某当时在场。但后来双方签订协议及协议内容，梁某并不清楚。
经质证，被上诉人认为，证据1、2与本案没有关联性；证据3不能证明上诉人的观点；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。证人段某的证言不能证明上诉人的证明观点，上诉人从段某手里转让过来时，上诉人知道宾馆没有合法的营业执照，不能办理营业执照。证人梁某的证言没有证据效力，与本案没有关联性。
经质证，上诉人对证人段某、梁某的证人证言均予以认可。
本院认为，上诉人提交的证据1、2、3能够证明被上诉人出租的房屋未经消防验收的事实，本院予以采信；证据4与本案没有关联性，本院不予采信；证人段某的证言能够与被上诉人出租的房屋未经消防验收的事实相印证，对该证言本院予以采信；证人梁某的证言与本案没有关联性，本院不予采信。
二审中上诉人、被上诉人双方对一审确认的法律事实均无异议。本院确认的法律事实与一审法院确认的法律事实基本一致。
本院认为，段某向上诉人转租的房屋是段某经营中的宾馆，转让价款49万元，不包含房屋租金。双方转租的房屋是被上诉人出租的房屋，该房屋原经行政审批后承建，并经过竣工验收合格。段某向上诉人转租房屋经被上诉人认可，且上诉人、被上诉人双方又另行签订了《房屋租赁合同》。被上诉人已经将出租的房屋交付给上诉人，并向上诉人提交了该房屋的相关资料，被上诉人已经尽到了交付义务和协助义务。至于，该房屋上诉人承租后如何使用属于上诉人的权利，上诉人将该房屋用于宾馆经营，上诉人转租时该宾馆的营业执照就已经过期，如今，由于消防未能验收导致宾馆不能继续经营，该事由属于不能实现合同目的，是合同解除的法定情形。但宾馆不能继续经营不能认定是被上诉人造成，所以，上诉人的损失不应当由被上诉人承担。因此，一审判决并无不当。对上诉人蒋某的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，蒋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13600元，由蒋某负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱江舟
审判员 蒋荣春
审判员 陈 瑜
二〇一七年九月二十日
书记员 张秋林