广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第182号
上诉人（一审被告）：刘进添。
委托代理人：吴东。
被上诉人（一审原告）：廖显人。
委托代理人：陆红莲。
一审第三人：南宁市西乡塘区心圩街道办事处心圩村民委员会。
负责人：刘德添。
上诉人刘进添因与被上诉人廖显人、一审第三人南宁市西乡塘区心圩街道办事处心圩村民委员会（以下简称“心圩村委会”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人刘进添及其委托代理人吴东，被上诉人廖显人及委托代理人陆红莲，一审第三人心圩村委会负责人刘德添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年10月18日，廖显人向刘进添支付1.4万元，刘进添向廖显人出具收条一张，载明：“今收到廖显人交来（增容电60KW包工包料）现金壹万肆仟元整”。
2012年10月23日，廖显人（乙方）与刘进添（甲方）签订《合作经营合同》一份，约定由刘进添向廖显人交付甘棠坡一片面积3亩的鱼塘（实际已被填平成空地）用于双方合作，合作期限自2013年2月1日至2026年2月1日。合同第二条第1款约定：“甲方不用投入资金经营，一切经营资金全部由乙方提供投资，盈亏由乙方自理，甲方不得干涉乙方的正当经营，只供合作场地收取每年固定租金。”合同第三条第1款约定：2013年2月1日至2018年2月1日，每年每亩租金为1.5万元，因此，每年总租金为4.5万元。第4款约定：“每年乙方应向甲方交纳全年场地固定租金后使用场地……付款方式为现金支付，甲方只开收据盖章。”合同第四条第1款约定：“乙方……从事合法的生产经营活动，场地使用、经营等一切合法使用，甲方应协助办理相关手续。”第2款约定甲方不得干涉乙方合法经营活动。第4款约定：“乙方使用场地后，需要在场地上进行任何基础建设，生产设施建设，水电安装，甲方应鼎力协助办理，经营活动中的水电费由乙方支付与甲方无关。”合同第五条约定：“合同生效之日起，甲方必须在一个月内把场地内的土地附着物（房屋、猪栏、鱼苗、果树等），以及所有物品无偿搬离场地，不得有任何借口及理由拖延乙方施工，如有造成乙方施工的经济损失由甲方负责赔偿。”合同第七条约定：“合同期�后乙方在该土地上所有基础投资，地上附作物、建筑物、水电设备、道路等设施全部归甲方所有。”合同第十条约定：“合作期间，乙方……夜间工作不得影响周边居民休息，必须安装好排污管道，不得影响周边村民的生活”。合同上还加注有：“甲方提供50千瓦三相电给乙方”。同日，廖显人向刘进添支付水电费押金6000元、2013年2月1日至2014年2月1日的租金4.5万元、预付了2014年2月2日至2015年2月1日的租金2万元。此外，签订合同数天后，廖显人进入出租场地建设厂房，为此向南宁市凤发建材经营部支付了14395元材料费用，向广西南宁市安冠轻钢活动房屋有限公司支付了铁皮房工程定金3000元、分两次支付了铁皮房工程款4.7万元。
一审法院另查明，刘进添为南宁市西乡塘区心圩村村民，廖显人并非心圩村村民。刘进添向廖显人出租的鱼塘用地系刘进添于2012年10月25日从南宁市西乡塘区心圩村甘棠坡生产队第1队、第3队、第8队、第9队、第12队承租而来。在刘进添承租该片鱼塘时，鱼塘已被填平成空地，南宁市西乡塘区心圩村甘棠坡生产队第1队、第3队、第8队、第9队、第12队允许刘进添将该土地转租给他人。该土地为农民集体所有，且并非第三产业规划用地。刘进添将该土地出租给廖显人时，未办理相关行政审批手续。
此外，廖显人在一审诉讼中，将第三项诉讼请求中的建设厂房材料费由25344元变更为18209元；将铁皮房工程款由5.25万元变更为5万元。
一审法院再查明，2012年11月26日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出（2012）第311号《责令限期举证通知书》和（2012）第311号《责令停止违法行为通知书》，责令厂房建设人停止在讼争的土地上进行厂房建设。廖显人遂停止建设，要求刘进添向其退还收取的租金并赔偿损失。
一审法院经审理认为：廖显人与刘进添签订的《合作经营合同》虽名为合作经营，但实质为刘进添向廖显人交付土地并固定收取租金，从中获益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，廖显人、刘进添双方形成的是租赁合同关系。
对于刘进添就其在签订合同时并不知悉廖显人承租土地用途的辩解。因《土地经营合同》第四条第1款明确约定了廖显人系承租土地用于经营活动，第四条第4款及第七条又明确说明廖显人在具体经营时须进行基础建设、生产设施投资，第五条说明了将猪栏、鱼苗、果树等涉及农业生产的物品清除，第十条也说明了廖显人在具体经营时可能涉及夜间作业，按照一般常理，刘进添可以由此判断廖显人承租土地系用于非农业建设。因此，依法认定刘进添系将土地出租于廖显人用于非农业建设。
因土地为特殊资源，国家对其流�进行严格限制，土地租赁的生效须满足相应法定要件。在本案中，廖显人既非心圩村村民，刘进添将农民集体所有的土地出租给廖显人时亦未办理相应的行政审批手续，且廖显人、刘进添双方出租目的在于将土地直接用于投资办厂的非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十三条、第六十三条的强制性规定，故刘进添将土地出租给廖显人属无效行为，廖显人、刘进添双方于签订的《合作经营合同》归于无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，廖显人诉请刘进添返还水电费押金6000元合法有据，予以支持。对于租金�虽然租赁关系无效，刘进添无权直接依照合同约定向廖显人收取租金，但廖显人自2012年10月13日签订合同后数天进入出租场地，并实际使用至2012年11月26日，对该期间内的场地占用费，廖显人应向刘进添支付。现参照相当于《土地经营合同》第三条第1款约定的租金标准，酌情确定廖显人应向刘进添支付场地使用费4000元，因此，刘进添应向廖显人返还的租金数额为6.1万元（45000元＋20000元-4000元=61000元）。对于廖显人支出的电量增容费用1.4万元、建材款14395元、铁皮房工程定金3000元、铁皮房工程款4.7万元，一审法院认为，廖显人、刘进添签订合同将集体土地用于非农业建设，双方过错程度相当，对于廖显人发生的前述损失，刘进添应承担50%的赔偿责任，因此，刘进添应赔偿廖显人电量增容费损失7000元、建材款损失7197.5元、铁皮房工程定金1500元、铁皮房工程款2.35万元，上述损失合计39197.5元。对于其他费用，廖显人未能充分举证证明，刘进添又不予认可，廖显人对此应承担举证不能的后果，故该该部分费用，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认廖显人与刘进添签订的《合作经营合同》无效；二、刘进添向廖显人返还水电费押金6000元；三、刘进添向廖显人返还租金6.1万元；四、刘进添赔偿廖显人经济损失39197.5元。案件受理费3662元（廖显人已预交），由廖显人负担862元，刘进添负担2800元。
上诉人刘进添上诉称：请�二审法院撤销一审判决，驳回廖显人全部诉讼请求。理由如下：1、刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》合法有效。合同第四条第一款明确约定廖显人在遵守国家法律、法规的基础上，从事合法的生产经营活动，刘进添对廖显人合法的经营活动协助办理有关手续。因此，刘进添本意是希望廖显人合法经营，进行生产经营活动时应依法办理有关手续。而廖显人不经有关部门审批违法利用土地进行非农建设的行为属于违法行为，违反了合同关于“从事合法的生产经营活动”的约定。因此，一审判决认定刘进添将土地出租给廖显人用于非农业建设违反有关法律规定进而认定合同无效属于认定事实错误。2、刘进添在本案中没有过错。廖显人的损失系其本人违反国家有关法律规定，没有向政府有关部门申办手续造成的，系廖显人的单方过错，刘进添不应为此承担任何责任。3、廖显人提供的证据不足以确认其损失。廖显人提交的建材收据、送货单、发货清单、收款收据、铁棚房用材清单及收据、出租机械单等单据均不是正式发票，上述单据载明的材料供应商、施工人员、收款人员也没有出庭作证，这些单据有可能是廖显人为了诉讼而故意夸大甚至虚构的，因此，现有证据不足以证明廖显人的损失。
被上诉人廖显人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘进添的上诉请求，维持原判。
一审第三人心圩村委会陈述称：刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》合法有效，该合同签订时已经过心圩村委会审查，心圩村委会亦告知廖显人要合法使用土地。一审判决刘进添赔偿廖显人的损失无事实和法律依据。
当事人的争议焦点为：刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》的效力如何确定？廖显人要求刘进添返还租金、水电费押金、电量增容费及赔偿损失是否合法有据？
各方当事人二审期间均无新证据向本院提交。
刘进添对一审查明的事实提出以下异议：1、对“2012年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作经营合同》一份”有异议，认为双方签订合同的时间为2012年10月18日；2、对“2012年11月26日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出（2012）第311号《责令限期举证通知书》和（2012）第311号《责令停止违法行为通知书》，责令厂房建设人停止在讼争的土地上进行厂房建设。廖显人遂停止建设”有异议，认为廖显人在提起本案诉讼时才停止使用本案讼争土地。本院经审理认为，因刘进添对其提出异议的事实未提交证据予以证明，故本院对其异议不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》虽名为合作经营，但实质为刘进添向廖显人交付土地并固定收取租金，故一审判决认定刘进添与廖显人之间为租赁合同关系正确，本院予以认同。
刘进添上诉提出《合作经营合同》未违反法律的强制性规定，只是廖显人单方违约将讼争土地用于非农业建设，因此合同合法有效的主张。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，首先，刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》虽未明确约定出租土地的用途，但合同第四条第1款载明廖显人承租土地系用于生产经营活动，第四条第4款及第七条明确说明廖显人需在讼争土地上进行基础建设、生产设施投资，第五条约定讼争土地上的猪栏、鱼苗、果树等涉及农业生产的物品由刘进添负责搬离并不得拖延廖显人施工，第十条则对夜间作业及排污事项进行了约定，据此可以判断合同签订之目的系刘进添将讼争土地出租给廖显人用于非农业建设，且廖显人随后在承租的土地上修建厂房等非农业建设设施，刘进添亦未提出异议，显然廖显人所承租的土地系用于非农业建设。其次，廖显人并非心圩村村民，刘进添将属于心圩村的农民集体土地出租给廖显人，亦未办理相应的行政审批手续。综上，刘进添与廖显人签订的《合作经营合同》违反法律的强制性规定，一审判决确认该合同无效正确，本院予以认同。刘进添提出的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者�撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本案中，由于合同无效，刘进添应将其因合同取得的财产返还给廖显人，故一审判决刘进添向廖显人返还水电费押金6000元正确，本院予以维持。对于租金，刘进添虽主张廖显人直到提起本案诉讼才停止使用讼争土地，但未提出证据予以证明，故一审酌情确定土地占用费为4000元，判令刘进添向廖显人退回土地租金6.1万元（45000元＋20000元-4000元=61000元），并无不当，本院予以维持。关于电量增容费，刘进添辩称其已按约定安装30千瓦用电容量给廖显人使用，但其提交的证据显示用电方为刘永添、陈桂兰，刘进添亦未能进一步举证证明其安装的用电设施与廖显人有关，且廖显人对此不予认可，故刘进添主张14000元不予退回，理由不充分。一审判决予以支持7000元，廖显人对此未提出上诉，应视为服判，本院予以维持。关于建材款、铁皮房工程定金、铁皮房工程款等经济损失，上述损失系基于廖显人在未办理报建手续的情况下违章建筑所导致，属于扩大的损失，故应由廖显人承担由此造成的后果。廖显人要求刘进添赔偿其因违章建房造成的经济损失，一审予以支持不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第79号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第79号民事判决第四项为：上诉人刘进添向被上诉人廖显人返还电量增容费7000元；
三、驳回被上诉人廖显人的其他诉讼请求。
一审案件受理费3662元（廖显人已预交），由廖显人负担1710元，刘进添负担1952元。二审案件受理费3662元（刘进添已预交），由廖显人负担1710元，刘进添负担1952元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 农虹菲
代理审判员 陈 杨
二〇一四年四月十八日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用�律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。