上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9933号原告金圣，男，1986年9月15日生，汉族，住上海市黄浦区。被告郑龙泉，男，1987年11月22日生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市宝山区。原告金圣与被告郑龙泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，并公开开庭进行了审理。原告金圣、被告郑龙泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金圣诉称，2014年1月3日，原被告签订房屋租赁合同，约定，原告将上海市宝山区淞南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。2016年3月，原告发现被告在未告知原告的情况下做起二房东，并存在改变房屋结构分割分户、擅自转租和群租的情况，严重违约并存在安全隐患。原告发现后立即向上海市宝山区住房保障和房屋管理局反映，相关部门上门现场查看后出具书面通知书；此外，被告自2016年4月18日起拖欠租金未付，也已构成违约。综上，原告起诉要求解除双方间的房屋租赁合同，被告将系争房屋恢复原状(即将厨房、主卧、次卧的现有防盗门拆除、恢复成原有木门，并恢复煤气灶台)后返还给原告，按每月人民币2,300元的标准支付2016年4月18日起至实际返还房屋之日止的租金，并支付违约金2,300元。被告郑龙泉辩称，双方间的租赁合同并未到期；租赁合同允许被告进行分租，且被告不存在群租的情况；此外，原告的父母曾多次将系争房屋的电表线剪掉、多次破坏门锁和摄像头，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用。租赁期自2014年1月18日至2019年1月17日。月租金2,300元。乙方支付租金的方式如下，每次提前7天支付下季度房租，乙方应于每三个月向甲方支付租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2,300元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第九条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋全部转租给他人。但甲方同意乙方在租赁期内，将该房屋全部或部分可分租给他人。合同第十一条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方擅自转租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的或乙方逾期不支付租金累计超过10天的。补充条款中约定，乙方不得群租。2016年3月3日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局对系争房屋业主作出责令限期改正通知书，内容为，该户自2014年起至今，将系争房屋(居住面积39平方米)的住房租赁给他人(实际居住7人)，以将该处房屋分割出租的方式用于居住的行为，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条第一款及《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》第三条之规定。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条之规定，责令你户在2016年3月13日前改正上述违法租赁行为。审理中，原告表示，曾收取被告押金2,300元。2016年2月，原告发现，被告将系争房屋的客厅分割成两间房屋，将原有的厨房改造成一间房屋，将包括原有两间房屋在内总共五间房屋全部用于转租。原告从未对系争房屋实施过破坏门锁、剪断电线等行为，也从未指使过其父母从事过相关行为。直至原告起诉后，被告曾经于2016年5月联系原告，要求原告上门收取租金，但原告认为已经涉诉了，故未上门收取租金。被告表示，由于原告出租的系毛坯房，原有的主卧、次卧、厨房的门很破了，所以进行了更换；系争房屋内原来并没有灶台，但是原告如果要，被告也可以搬一个灶台给原告。客厅的确分割成一大一小两间房屋，被告及其妻子住在大房间，小房间用于堆放杂物；厨房的确改造成了房间，但用于堆放杂物、未住人。主卧及次卧由被告的朋友居住。2016年4月17日前的租金，被告都是通过银行转账的方式支付给原告的。但2016年3月起，原告的父母多次上门骚扰，故被告不敢再直接支付给原告，而是于2016年4月20日左右电话联系原告要求其上门收取租金，并洽谈门锁、电线等损坏的赔偿事宜。但被告无法提供证据证明其曾于4月20日联系原告要求其上门收租的情况。为证明己方主张，被告提供照片、录像等，证明系争房屋的门锁、电线被损坏的情况。原告表示，相关证据只能反映被损坏的情况，不能反映出是谁进行的损坏。以上事实，有原告金圣提供的房屋租赁合同、责令限期改正通知书等，被告郑龙泉提供的照片、录像等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当按约严格履行。根据租赁合同的约定，被告不得群租；且被告应当每三个月支付租金，每次提前7天支付下季度房租。现根据本院查明的事实，上海市宝山区住房保障和房屋管理局于2016年3月作出责令限期改正通知书，对系争房屋存在分割出租、实际居住7人、违反了相关规定的情况予以了确认。此外，被告按约应当于2016年4月11日支付2016年4月18日起的租金，但被告至今未付。虽被告抗辩曾于2016年4月20日左右即通知原告上门收租，但原告对该时间点不予认可，被告未能就该陈述提供证据予以证明；且被告明知原告银行账号，亦可以通过银行转账的方式积极履行支付租金的义务，故被告逾期支付租金超过10天，显已构成违约。现原告以被告违约为由，要求解除双方间的租赁合同，被告将系争房屋恢复原状后返还、支付相应的租金及相当于一个月租金金额的违约金等诉请，与法不悖，当予以准许。此外，鉴于双方间的合同已解除，原告应当向被告返还押金。至于被告抗辩的门锁受损、电线受损等侵权行为及赔偿后果，被告并未在本案中作为反诉请求予以提出，且被告现亦未能提供证据证明系原告实施了相关的行为，故本案中对此不作处理，可由被告向相关当事人另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告金圣与被告郑龙泉就上海市宝山区淞南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、被告郑龙泉于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状(即将厨房、主卧、次卧的现有防盗门拆除、恢复成原有木门，并恢复煤气灶台)后返还给原告金圣；三、被告郑龙泉于本判决生效之日起十日内，按每月2,300元的标准向原告金圣支付2016年4月18日起至实际返还上述房屋之日止的租金；四、被告郑龙泉于本判决生效之日起十日内，向原告金圣支付违约金2,300元；五、原告金圣于本判决生效之日起十日内，向被告郑龙泉返还押金2,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为25元，由被告郑龙泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年八月五日书记员  童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。