河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4952号
上诉人（原审被告）曲首辉，女，1976年7月1日出生，汉族。
委托代理人常大鹏，河南世纪通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南天和物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区。
法定代表人张春平，该公司董事长。
委托代理人单培祥，该公司副总经理。
上诉人曲首辉与被上诉人河南天和物业管理有限公司（以下简称天和物业公司）物业服务合同纠纷一案，天和物业公司于2016年1月5日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、曲首辉立即偿付被拖欠的物业服务费人民币8576元（2010年8月至2015年12月共65个月）、利息1839.55元（利息暂计至2015年12月，从2016年1月1日起至判决生效的利息按人民银行同期贷款利率计算）和违约金4180.80元（日万分之五），合计人民币14596.35元；2、本案诉讼费用由曲首辉负担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年3月14日作出（2016）豫0104民初113号民事判决。曲首辉不服，向本院提起上诉，本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曲首辉的委托代理人常大鹏，天和物业公司的委托代理人单培祥到庭接受询问。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年7月11日，郑州金东房地产开发部与天和物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，将其开发的“五行嘉园”和“紫燕华庭”项目整体委托天和物业公司实行物业管理，物业服务期限自2009年7月11日至2012年12月31日。2013年6月27日，天和物业公司在郑州市管城回族区住房保障服务中心进行了物业服务合同的备案。
另查明，曲首辉于2010年8月30日与案外人刘光进签订《郑州市房屋买卖合同》一份，从刘光进名下购买位于郑州市管城区东大街185号1号楼1单元17层82号房屋一套，2010年8月31日办理房屋产权证书及入住。该房屋建筑面积为141.01平方米。自曲首辉入住至2015年12月期间一直未缴纳物业服务费。
又查明，天和物业公司所进行物业服务的位于郑州市管城区东大街185号的小区存在外来广告和住宅用房用于商业用途等情况。
原审法院审理认为：天和物业公司与郑州金东房地产开发部签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，原审法院予以认定。曲首辉自案外人刘光进处购买天和物业公司进行物业服务范围内的小区住宅后办理入住，其虽未与天和物业公司签订书面物业服务合同，但接受了天和物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。天和物业公司为曲首辉入住的房屋提供了物业服务，曲首辉作为该小区的业主亦应履行缴纳物业服务费的义务，曲首辉拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担相应违约责任，故天和物业公司要求曲首辉支付物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。天和物业公司对管城区东大街185号小区进行物业服务的事实可以从天和物业公司与郑州金东房地产开发部签订的《前期物业管理委托合同》、天和物业公司在郑州市管城回族区住房保障服务中心进行的物业服务合同备案及曲首辉提供的其他业主的收据得到证实，故对曲首辉所称天和物业公司主体不适格的辩解，原审法院不予采纳。
天和物业公司服务的小区虽存在外来广告和住宅用房用于商业用途等情况，物业服务存在部分瑕疵，但并不构成重大瑕疵及对曲首辉产生重大影响，该情形不能成为曲首辉不缴纳物业服务费的理由。天和物业公司对曲首辉进行了催缴，曲首辉对未缴纳物业服务费亦不持异议，原审法院予以确认。曲首辉现位于郑州市管城区东大街185号1号楼1单元17层82号房屋的建筑面积为141.01平方米，每平方米每月应交0.95元物业管理费，以此计算，自2010年8月至2015年12月期间曲首辉应当向天和物业公司支付物业服务费8573.40元（141.01平方米×0.95元／月／平方米×64个月）。
在天和物业公司与郑州金东房地产开发部签订的《前期物业管理委托合同》中虽有约定“业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用千分之五的滞纳金。该项内容应在乙方与业主签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定”，但滞纳金并非违约金，二者属不同法律性质，且天和物业公司亦未与曲首辉签订《前期物业管理服务协议》，故对天和物业公司的此项诉讼请求，原审法院不予支持。天和物业公司诉求的利息，因双方未有相应约定，故原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、曲首辉于该判决生效后十日内支付河南天和物业管理有限公司自2010年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8573.40元；二、驳回河南天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元减半收取83元，由曲首辉负担。
宣判后，曲首辉不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、曲首辉在一审时已明确提出天和物业公司的诉请请求大部分已经超过诉讼时效。曲首辉于2010年8月30日购买了紫燕华庭小区的现住房后，天和物业公司一直没有催缴过物业费。一审中天和物业公司也没有提供任何证据证明其诉讼时效存在中止、中断的情节。因此，天和物业公司在本案诉讼立案日二年以前的相关费用已经超过诉讼时效，曲首辉对超过诉讼时效的部分不应再承担付款义务。2、一审判决认定曲首辉对“未缴物业费不持异议”是错误的。曲首辉是对自己未缴物业费的事实不持异议，但对物业费的金额因其从来不知道物业费的缴纳标准，且曲首辉又提出诉讼时效问题，所以一审法院认定曲首辉不持异议是错误的。3、天和物业公司的主体资格有问题，天和物业公司在一审举证期限内没有提供相关的物业服务资质证书。故请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由天和物业公司承担。
被上诉人天和物业公司答辩称：曲首辉从2010年8月底入住天和物业公司服务管理的小区，并接受了天和物业公司提供的物业服务，截止2015年12月，长达64个月之久，其没有尽到付款义务。曲首辉作为小区的业主，应当按照最高院2009年8号文第一条之规定，承担付款义务。曲首辉以天和物业公司并非本案合同当事人为由提出抗辩是不成立的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院给予维持。
二审中，上诉人曲首辉没有提供新的证据。被上诉人天和物业公司向本院新提供以下新证据：证据1、资质证书一份，证明天和物业公司有物业服务资质。证据2、水费交费清单，证明天和物业公司在催缴物业费的同时收取过曲首辉的水费（2010年7月至2013年6月水费共计528元）。证据3、贴在曲首辉家门上的告知书（影印件）一份，证明天和物业公司催缴无果，无奈之下才起诉的。证据4、告知书（影印件）一份，证明2015年12月7日进行过告知。证据5、2015年1-6月物业费催缴通知单一份二页，证明天和物业公司一直有向曲首辉催缴物业费。曲首辉的违约行为一直存在，不存在超过诉讼时效问题。上诉人曲首辉对上述证据发表质证称：对证据1，资质证书无异议；对证据3，催费告知书一审中已经出示过，但证明不了天和物业公司实际通知到曲首辉，其本人也未见到过；其他3份证据一审中均未出示，不属于新证据，不予质证。
本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：二审中，天和物业公司称紫燕华庭小区的水费在2013年8月份之前都是由物业公司代收代缴的，其工作人员在向曲首辉催缴水费时，一并主张过物业费，故本案诉讼请求不超过诉讼时效。曲首辉不认可上述说法，其称天和物业公司在收取水费时，没有催收过物业费。
本院认为：天和物业公司为紫燕华庭小区提供物业服务，曲首辉在此居住并实际接受了天和物业公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务关系。曲首辉自2010年8月入住至今一直未缴纳物业管理费，已构成违约，天和物业公司要求曲首辉支付自2010年8月至2015年12月期间的物业服务费，理由合法，应予支持。原审判决按照曲首辉的房屋建筑面积和物业收费标准，经计算得出曲首辉应当支付的物业服务费为8573.40元，事实清楚，本院予以确认。关于曲首辉提出的天和物业公司的诉讼请求中早于立案日二年以前的部分已经超过诉讼时效的问题。考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，以及曲首辉认可天和物业公司有向其催收水费的事实，且曲首辉亦无证据证明天和物业公司怠于行使权利，故本院认为天和物业公司催收物业管理费的事实客观存在，曲首辉的此项上诉理由不能成立。综上，曲首辉的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曲首辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年五月二十四日
书记员 赵泉利