贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初1935号
原告：遵义保利置业有限公司，住所地：遵义县龙坑镇共青社区遵义大道西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。
法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。
委托代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。
委托代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所实习律师。
被告贵州今天投资管理有限公司，住所地：遵义市汇川区南京路金旭城上城12号18-4。统一社会信用代码：915203012147894142。
法定代表人：张一民，该公司总经理。
委托代理人：张玛丽，该公司职工。
原告遵义保利置业有限公司与被告贵州今天投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义保利置业有限公司之委托代理人叶久刚、被告贵州今天投资管理有限公司的法定代表人张一民、委托代理人张玛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月原告与被告贵州今天投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司1229.68平方米的房屋用于办公，租赁期限为5年，即从2011年4月1日起至2016年3月31日止，租金从第一年按40元/平方米起逐年递增，并向其缴纳租赁保证金49187.20元。《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期不到一个月的，按照平均每天租金×实际天数的标准计收。第六条第7款约定，提前退租的，出租人扣除承租人一个月租金的违约金，作为出租人在重新寻找承租期间的补偿。由于原告保利公司办公大楼提前建成，其实际承租期限为2011年3月至2015年5月27日双方完成交接，而原告实际支付租金至2015年6月15日，被告扣取12天租金，并多收取一月租金作违约金后，应退还原告保证金28036.72元，但被告扣取了原告的保证金充抵违约金，故原告起诉请求：判令被告立即退还原告租赁保证金28036.72元。
原告为证明其主张，向本院提交了：1、《房屋租赁合同》，证明原被告双方的租赁合同关系成立及关于租金支付、退租的约定；2、《告知函》和《交接单》，证明原告已按约提前两个月告知被告退租，被告同意后于2015年5月27日完成租赁物的交接；3、《收款收据》，证明被告收取保证金49187.20元的事实。
被告对上述证据的三性均无异议。
被告辩称：被告与原告签订《房屋租赁合同》后，被告将自有房屋租给原告作为办公室使用，租期为5年，按照合同规定，原告向被告缴纳了49187.20元作为履约保证金。2015年1月，原告向被告递交了将于同年5月底提前退租的告知函。根据合同约定，原告提前退租，应支付一个月租金作为违约金，同时原告应在2016年5月6日缴纳下半年租金，但原告只缴纳一月租金52876.24元，因此原告构成双重违约，履约保证金应转为违约金，不应退还原告。
被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原被告双方的租赁关系；2、《告知函》，证明被告收到原告提前退租的告知函；3、《交接单》，证明双方于2015年5月27日交接的事实；4、2015年7月27日的《告知函》，证明被告已告知原告保证金及预交款已转为违约金。
原告的质证意见是：对证据1、2、3的三性无异议，对证据4的三性不认可，提出从未收到过该告知函。
本院对原告与被告提交的证据认证如下：原被告提交《房屋租赁合同》、《告知函》、《交接单》符合证据的法律规定，且双方均无异议，应采纳本案定案依据。原告提交的《收款收据》，被告无异议，该证据符合法律规定，可作为本案依据。被告提交的2015年7月27日的《告知函》，原告不予以认可，而被告又未证明原告已收到告知函，故此证据不能达到原告的证明目的，不能作为本案依据。
经审理查明：2011年3月28日，被告（甲方）遵义保利置业有限公司与原告（乙方）贵州今天投资管理有限公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定被告将位于遵义市汇川区南京路25号城上城18层（整层），建筑面积1229.68平方米的房屋出租给原告作办公使用。合同期限自2011年4月1日起至2016年3月31日为止。从2014年5月16日至2015年5月15日，房屋月租金为43元/平方米，即月租金为52876.24元；从2015年5月16日至2016年3月31日，房屋月租金为44元/平方米，即月租金为54105.92元，租赁期不到一个月的，按照平均每天租金*实际天数的标准计收。合同第四条约定，乙方应本合同后五日内向甲方缴纳49187.20元人为履约保证金。并约定以后的租金缴纳方式为每半年支付一次，乙方应在每次租赁费用缴纳期满前十日内支付下期租金。合同第六条第1款约定，按期交纳房租，逾期一周仍未及时缴纳或提出甲方违约的抗辩理由的，视为违约，甲方有权收回房屋并将履约保证金转为违约金。第7款约定，乙方在承租期内不得退租，若因特殊原因必须提前退租的，必须提前两个月通知甲方，甲方将扣除乙方一个月租金违约金，作为甲方在重新寻找承租期间的补偿，在乙方结清设施、设备等使用费用验收后，甲方将余下的租金退还乙方。合同签订后，原告按约支付了租金和履约保证金，被告则按约交付了房屋。2015年1月22日原告向被告发出《告知函》，告知原告将于2015年底需搬至新办公地点，故原告与被告公司的签订的《房屋租赁合同》不能续租，房租已付至2015年5月15日。2015年5月6日，原告又向被告支付了2015年5月16日至2015年6月15日一个月的租金52876.24元。2015年5月27日原被告完成租赁房屋的交接，但被告以原告违约为由，不退还原告的保证金，故原告向本院提起诉讼。本院审理本案过程中，依原告的申请对被告的相应财产采取了保全措施。
本院认为，本案原被告签订的《房屋租赁合同》于法无悖，由此建立的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，本案双方均应提前两个月书面通知对方提前终止合同。2015年1月22日原告发函告知被告将于2015年5月底不再续租，由此原告系依约行使了合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原被告于2015年5月27日办理了租赁物交接手续，自此租赁合同的权利义务终止，房屋租赁合同由双方依约解除。
关于合同解除后原告应付的租金问题。合同解除前，原告租用租赁物，应按约支付租金。根据合同约定2015年5月16日后的月租金调整为54105.92元，因原告租赁期未到一个月，故按照平均每天1803.53元计算，原告还应支付2015年5月16日至同年5月27日期间的租金21642.37元。同时，原告提前终止合同，依据合同约定应赔偿被告一个月租金54105.92元。
关于原告缴纳的履约保证金能否转为违约金的问题。合同解除前，原告于2015年5月6日支付了后一个月的租金52876.24元，被告则认为原告应依约支付六个月租金。本院认为，原告依照合同约定向发出告知函时，明确告知被告其将于2015年5月底不再续租，因此被告应当预见到原告继续租赁、使用租赁房屋的期限不到一个月，因此被告要求原告预先支付合同终止后的费用，缺乏法律依据，被告关于原告违约的理由，本院不予采纳，被告应退还原告保证金49187.20元。
综上，原告已付租金和保证金102063.44减去应付租金75748.29元，被告还应退还原告保证金26315.15元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十五条之规定，判决如下：
被告贵州今天投资管理有限公司于本判决生效后五日内退还原告遵义保利置业有限公司保证金26315.15元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250.00元（已减半收取），由被告贵州今天投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 税新素
二〇一七年六月二十五日
书记员 吴坤燕