湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6458号
上诉人（原审被告）：武汉天欣怡园物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区云林街31号中环大厦A座30层2906室。
法定代表人：胡淑君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅涛，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪晓，男，1972年12月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：郑萍，湖北维力律师事务所律师。
上诉人武汉天欣怡园物业管理有限公司（下简称天欣怡园物业公司）因与被上诉人汪晓排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天欣怡园物业公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人占有使用讼争房屋（602室）依据与案外人“ＸＸ胜”签订租赁协议，并未侵犯被上诉人权益，上诉人无腾退义务。一审判定上诉人腾退房屋给被上诉人缺乏事实依据。本案欠缺诉讼主体。2、一审判决认定上诉人应给予被上诉人房屋占用费用缺乏事实和法律依据。上诉人无义务向被上诉人给付房屋占用费用，且一审认定占用费用标准无事实和法律依据。
汪晓辩称，案涉房屋登记在被上诉人汪晓名下，被上诉人汪晓是该房屋的合法所有权人。上诉人占有使用该房屋没有合法依据，其有义务腾退该房屋。请求驳回上诉、维持原判。
汪晓向一审法院提起诉讼请求：1、天欣怡园物业公司立即腾退武汉市洪山区珞南街珞喻路446号6层602室；2、天欣怡园物业公司支付汪晓占用房屋的使用费（2016年2月1日至2016年4月1日为7538元）；3、诉讼费用由天欣怡园物业公司承担。
一审法院认定事实：2015年10月29日，汪晓与案外人李斌、蔡艳华，于武汉市硚口区人民法院签订《执行和解协议书》，2015年11月18日，武汉市硚口区人民法院根据上述《执行协议书》，下达了（2014）鄂硚口执字第01035-3号《执行裁定书》，裁定：将被执行人蔡艳华所有的位于武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室、武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号7层701室两套房产以评估价564.28万元作价抵偿给申请执行人汪晓。2015年11月18日，武汉市硚口区人民法院向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局、武汉市资源和规划局洪山分局送达（2014）鄂硚口执字第01035-3号《协助执行通知书》，请协助执行：将蔡艳华所有的位于武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室（洪2011012646）、武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号7层701室（洪2011012645）两套房产所有权及相关的土地使用权转移登记到汪晓名下。2016年1月26日，汪晓取得武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室房屋所有权（武房权证洪字第××号），该房屋建筑面积117.79平方米。2016年3月初，汪晓两次以所有权人身份向天欣怡园物业公司主张权利，要求天欣怡园物业公司腾退诉争房屋。天欣怡园物业公司以诉争房屋系向案外人ＸＸ胜承租，汪晓应向ＸＸ胜联系主张权利为由，对汪晓的权利主张未做回应。
另查明，天欣怡园物业公司举证主张2015年1月4日，天欣怡园物业公司与ＸＸ胜签订《租房协议》，天欣怡园物业公司租赁诉争房屋，合同约定：“ＸＸ胜”（甲方）将诉争房屋出租给天欣怡园物业公司（乙方），房屋面积117.79平方米，租期五年，从2015年1月15日至2025年11月14日止，租金每月2300元。但合同相对人“ＸＸ胜”未到本院就上述协议接受调查质证。庭审中，天欣怡园物业公司自认一直占用诉争房屋。案外人蔡艳华于2011年10月20日取得本案诉争房屋所有权，2016年1月26日因所有权转移而注销。
一审法院认为，该案争议的焦点在于天欣怡园物业公司是否侵害了汪晓的物权。根据侵权责任法的一般归责原则，分为行为、结果、因果关系、主观过错四个构成要件，举证责任由汪晓承担。汪晓2016年1月26日取得本案诉争房屋所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德、不得损害公共利益和他人的合法权益”，汪晓于2016年3月初，向天欣怡园物业公司主张权利，是维护自己合法权益的合法行为。天欣怡园物业公司辩称其未占有诉争房屋，与庭审查明事实不符；天欣怡园物业公司占用诉争房屋，未提交合法依据，在汪晓主张权利后仍予以拒绝，是对汪晓合法权益的侵害，应承担侵权责任，天欣怡园物业公司辩称没有法定腾退义务和支付房屋占用费用义务的意见不能成立，一审法院不予采纳。汪晓要求天欣怡园物业公司立即腾退房屋的诉讼请求应予支持。汪晓向天欣怡园物业公司主张物权，应当给予天欣怡园物业公司合理期限，以便天欣怡园物业公司厘清权利义务关系并自主张权利时起算，汪晓要求天欣怡园物业公司向汪晓支付房屋占用费用的诉讼请求，部分支持。汪晓主张天欣怡园物业公司房屋占用费用的标准，参照一审法院同时审理的另案中天欣怡园物业公司与武汉锦力贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》的租金标准计算，即每平方米32元，属合理范围，应予支持。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（二）、（六）项之规定，判决：一、武汉天欣怡园物业管理有限公司于该判决生效之日起十五日内，将武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室房屋腾退给汪晓；二、武汉天欣怡园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内，向汪晓支付房屋占用费用，自2016年5月1日起至房屋腾退时止；房屋占用费用支付标准：总面积117.79平方米，按每月每平方米32元计算；三、驳回汪晓的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由武汉天欣怡园物业管理有限公司负担。
二审中，天欣怡园物业公司提交三组证据。1、武汉市房屋产权登记信息查询单。拟证明涉案房屋的产权变更情况，该房初次登记的权利人荆州市昌盛房地产开发有限公司于2003年吊销营业执照，不具备房屋登记主体行使权利的条件。2、荆州市昌盛房地产开发有限公司营业执照、荆州市工商行政管理局处罚决定书。拟证明荆州市昌盛房地产开发有限公司吊销营业执照后，没有进行相关经营活动。3、企业信息咨询报告。拟证明荆州市昌盛房地产开发有限公司的名称变更情况，行使房屋产权过程中存在冒用产权人名义擅自处分的事实。汪晓质证认为，三组证据都不是新证据，不能达到证明目的，且与本案没有关联性。本院认为，该证据依法不属于新的证据，且不能达到证明目的，本院不予采纳。
二审经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，针对上诉人天欣怡园物业公司的上诉请求及理由，本案争议焦点为汪晓是否有权主张天欣怡园物业公司将武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室房屋腾退给汪晓，并向汪晓支付房屋占用费用。
2016年1月26日，汪晓取得武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号6层602室房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”；第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”天欣怡园物业公司实际占用诉争房屋，且未能提交证据证明其系合法占用。因此，汪晓要求天欣怡园物业公司立即腾退房屋并支付房屋占用费用，具有事实和法律依据。天欣怡园物业公司诉称其没有法定腾退义务和支付房屋占用费义务的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人武汉天欣怡园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十一月十日
书记员 胡婧琳