浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0624民初5699号
原告：彩建控股集团有限公司（统一社会信用代码91330624704505568G），住新昌县七星街道馒头山。
法定代表人：梁永挺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈国仁，浙江新希望律师事务所律师。
被告：浙江南瑞茶业有限公司（统一社会信用代码913306247964908920），住新昌县七星街道馒头山村。
法定代表人：丁新桂，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：丁新姝，女，该公司员工。
原告彩建控股集团有限公司（以下简称彩建公司）与被告浙江南瑞茶业有限公司（以下简称南瑞公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序。根据原告彩建公司的申请，本院于2017年12月19日作出了（2017）浙0624民初5699号财产保全的民事裁定并已执行。本案于2018年1月10日、2018年2月23日两次公开开庭进行了审理。原告彩建公司的委托诉讼代理人陈国仁、被告南瑞公司的委托诉讼代理人丁新姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彩建公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告工程款7826058元；2、判令被告立即支付原告截至2017年11月25日的违约金273362元，并支付7826058元自2017年11月26日起按银行同期贷款基准利率计算的违约金；3、判令如被告不能以资金清偿上述工程款，则原告对位于新昌县七星街道被告南瑞公司内原告承建的仓库一、仓库二、车间三建设工程依法拍卖所得的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月15日，原、被告签订《建设工程施工合同》一份，合同约定：被告将其公司内仓库一、仓库二、车间三建设工程（包括土建和安装）承包给原告施工；开工日期为2014年3月18日，竣工日期为2014年12月18日，合同工期总日历天数为275天；工程质量标准为合格；合同暂定价款为10130000元，以最终结算为准；仓库一、仓库二工程款的支付期限为：基础完成后十天内支付合同约定造价的15%，一层完成后十天内支付合同约定造价的15%，三层完成后十天内支付合同约定造价的15%，主体完成后十天内支付合同约定造价的15%，内外墙抹灰完成后十天内支付合同约定造价的10%，初验后十天内支付合同约定造价的10%，竣工验收后十天内支付合同约定造价的5%，审计完成后十天内支付至审计总造价的95%，余5%为工程质量保修金；车间三工程款的支付期限为：基础完成后十天内支付合同约定造价的20%，二层完成后十天内支付合同约定造价的20%，主体完成后十天内支付合同约定造价的20%，内外墙抹灰完成后十天内支付合同约定造价的10%，初验后十天内支付合同约定造价的10%，竣工验收后十天内支付合同约定造价的5%，审计完成后十天内支付至审计总造价的95%，余5%为工程质量保修金等。同日，双方签订《房屋建筑工程质量保修书》作为《建设工程施工合同》的附件，并约定工程质量保修期为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年，装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装工程、供热和供冷系统为二年，住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为一年；质量保修期限自工程竣工验收合格之日起算；自工程竣工验收合格之日起满一年后15天内支付2%，满两年后15天内支付2%，保修期满后15天内付清全部保修金等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，所承建的工程也在2016年1月25日通过竣工验收。由于被告未按约支付工程进度款，原告在2016年4月28日向被告发出《催告函》一份、在2016年5月10日向被告发出《关于要求南瑞公司仓库一、仓库二、车间三建设工程优先偿还工程价款的函》。被告于2016年5月15日回函称，对尚欠工程款的事实无异议，但由于资金周转困难，无法在合同约定期限内支付工程款，为此同意以建设工程优先偿还工程价款（以工程审计价为准）。2016年5月20日，双方签订《协议书》一份，被告同意将其所有的坐落于新昌县七星街道馒头山村388号仓库一号楼（1-13轴交A-
D轴，层高从2层平面5.4米以上至屋顶，施工图为准），总计价为4480000元，折抵被告所欠原告工程款4480000元；如在合同履行过程中上述房地产被人民法院查封，致使合同目的无法实现，原告有权起诉或通过其他方式申请人民法院将仓库一、仓库二、车间三建设工程依法拍卖并以拍卖价款优先受偿。原告所承建工程项目经被告委托审计，新昌县新建设工程审计有限公司在2017年10月18日出具了《关于仓库一、仓库二和车间三审核定案的报告》，确定审计审定造价为13408058元。该审计审定造价已经原、被告共同认可。到目前为止，原告仅向被告支付工程进度款5582000元，尚欠原告工程款7826058元。被告未按约支付工程款的行为已构成违约，除支付工程款外还应承担相应的违约责任。诉讼过程中，因原告发现被告已将原告承建的部分房屋转让，并将房屋转让款1627980元指定由原告方项目经理张亚新收取，因此被告已支付的工程款金额为7209980元。原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告工程款6198078元；2、判令被告赔偿原告截至2018年2月12日的经济损失294568元（按年利率4.35%计算），并自2018年2月13日起至工程款实际清偿之日止以6198078元为基数按银行同期贷款基准利率赔偿原告经济损失；3、依法确认原告在工程款6198078元范围内对位于新昌县七星街道被告南瑞公司内原告承建的仓库一、仓库二、车间三建设工程依法拍卖所得的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。
被告南瑞公司辩称：涉案工程审计价为13408058元，被告已支付5582000元。因被告经营发生严重困难，双方于2016年5月20日签订《协议书》，将仓库一号楼（1-13轴交A-
D轴，层高从2层平面5.4米以上至屋顶，施工图为准），总计价为4480000元，折抵被告所欠原告工程款4480000元。协议签订后，被告已将上述仓库交付原告使用，因此工程款中应扣除4480000元。之后，被告将抵债房屋中的六套转让，每套应以280000元抵扣工程价款。根据双方签订的《建设工程施工合同》涉案工程应在2014年12月18日完工，但实际完工是在2016年1月25日，工期延期了一年，双方都存在违约行为，因此被告无需承担原告的利息损失。
原告彩建公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：
1、原、被告的营业执照各一份，证明原、被告的主体资格；
2、2014年3月15日原、被告签订的《建设工程施工合同》及合同附件一份，证明被告将仓库一、仓库二、车间三工程承包给原告施工，同时对各自权利义务作出明确约定的事实；
3、2015年10月15日、2016年3月1日施工签证联系单各一份，证明仓库一、仓库二工程施工的联系情况及工程量增加情况；
4、场外工程图纸一份（包括隐蔽工程验收记录、室外围墙道路平面图、场外强弱电管网平面布置图、场外污水管道平面布置图、场外雨水管道平面布置图），证明涉案工程延期是因为被告增加了工程量；
5、竣工验收备案表三份，证明仓库一、仓库二、车间三已经进行了竣工验收并验收合格；
6、2017年10月18日《关于仓库一、仓库二和车间三审核定案的报告》、零星工程结算单各一份，证明涉案工程的审计造价；
7、2016年4月28日《催告函》、2016年5月10日《关于要求南瑞公司仓库一、仓库二、车间三建设工程优先偿还工程价款的函》、2016年5月15日被告的回复函各一份，证明原告向被告催讨了工程款，并且主张了建设工程优先受偿权，被告对工程款无异议并同意以仓库一、仓库二、车间三建设工程优先偿还原告工程款的事实；
8、2016年5月20日《协议书》及平面图一份，证明由于被告没有按约支付工程款，经双方协商，被告同意将仓库一号楼（1-13轴交A-
D轴，层高从2层平面5.4米以上至屋顶，施工图为准）折抵工程款4480000元，并约定若上述房产不能办理产权登记，原告仍可以主张工程款；
9、2017年4月18日企业询征函、中国工商银行借款借据及欠息结算单各一份，证明违约金的计算方法；
10、被告南瑞公司与吕五华、马三印、吕志祥、吕永辉、韦海珍、陈浩勇签订的《协议书》六份及原告彩建公司的项目经理张亚新出具的收条六份，证明被告将六套原抵债房屋转让给他人，转让款1627980元由原告彩建公司项目经理张亚新收取用于抵扣工程款的事实。
被告南瑞公司对原告所举证据质证认为：对证据1-3、5-8无异议。证据4图纸工程均包括在原工程里，是原告没有按期施工完成，所以到了2015年还在施工。证据9企业询征函无异议，欠款利息结算单不承认，因为工程延期是原告造成的。证据10应以每套280000元折抵工程款。
被告南瑞公司未向本院提交证据。
本院对原告提供的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：原告提供的证据1-3、5-8，被告均无异议，本院对其证明力予以认定。证据4系场外工程图纸，本院对其真实性予以认定，但仅凭图纸无法达到原告的证明目的，本院对其证明力不予认定。证据9中欠款利息结算单系原告单方出具，被告不予认可，且原告在第二次庭审中陈述关于逾期付款利息损失的诉讼请求以变更后的金额为准，因此本院对其证明力不予认定；中国工商银行借款借据中载明原告彩建公司在2017年9月21日至2018年9月20日的贷款利率为3.98‰，因原告在第二次庭审中变更利息损失的计算标准为银行同期贷款基准利率，因此本院对于该份证据的证明力不予认定；企业询证函出具时间为2017年4月18日，早于造价审计报告出具的时间，且原告在庭审中陈述3212000元系已开票工程款扣减已支付工程款计算得出，在原、被告对审计造价均无异议的情况下，本院认为尚欠工程款应根据审计总造价扣减已付工程款计算得出，而不应以该企业询证函为准，故对于企业询证函的证明力不予认定。被告认为证据10中转让款应以每套280000元予以计算，但未提供证据予以证明，故本院对证据10予以认定，根据原告项目经理张亚新出具的收条，六套房屋转让款折抵工程价款为1627980元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，原、被告签订《建设工程施工合同》一份，约定，被告将公司内仓库一、仓库二和车间三的土建和安装工程承包给原告，开工日期为2014年3月18日，竣工日期为2014年12月18日，合同价款10130000元。专用条款第26条约定，仓库一、仓库二工程款的支付期限为：基础完成后十天内支付合同约定造价的15%，一层完成后十天内支付合同约定造价的15%，三层完成后十天内支付合同约定造价的15%，主体完成后十天内支付合同约定造价的15%，内外墙抹灰完成后十天内支付合同约定造价的10%，初验后十天内支付合同约定造价的10%，竣工验收后十天内支付合同约定造价的5%，审计完成后十天内支付至审计总造价的95%（余5%为工程质量保修金）；车间三工程款的支付期限为：基础完成后十天内支付合同约定造价的20%，二层完成后十天内支付合同约定造价的20%，主体完成后十天内支付合同约定造价的20%，内外墙抹灰完成后十天内支付合同约定造价的10%，初验后十天内支付合同约定造价的10%，竣工验收后十天内支付合同约定造价的5%，审计完成后十天内支付至审计总造价的95%（余5%为工程质量保修金）。同日，双方签订《房屋建筑工程质量保修书》一份，该保修书2.1条约定，地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装工程为两年、供热和供冷系统为两个采暖期、供冷期；住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为一年；第2.2条约定，质量保修期限自工程竣工验收合格之日起计算；第5.1条约定，自工程竣工验收合格之日起满一年后15天内支付2%，满两年后15天内支付2%，保修期满后15天内付清全部保修金等。
合同签订后，原告进场施工。仓库一、仓库二和车间三建设工程于2016年1月25日进行竣工验收，并于2016年1月28日盖章确认竣工验收合格。
2016年4月28日，原告向被告发函要求被告在收函后五日内支付合同价10130000元85%的剩余工程进度款3028500元。2016年5月10日，原告向被告发函要求被告以仓库一、仓库二和车间三的建设工程优先偿还尚欠原告的工程价款（按合同第33条约定以实际审计价款为准）。2016年5月15日，被告向原告复函称，对原告承建被告南瑞公司仓库一、仓库二、车间三建设工程项目及尚欠工程款的事实无异议，但由于资金周转困难，同意以仓库一、仓库二、车间三建设工程优先偿还原告彩建公司工程价款（以工程审计价为准）。
2016年5月20日，原、被告签订《协议书》一份，原告同意将其所有坐落于新昌县七星街道馒头山村388号仓库一号楼（1-13轴交A-
D轴，层高从2层平面5.4米以上至屋顶，施工图为准），总计价为4480000元，折抵被告所欠原告工程款4480000元；原告保证上述抵工程款的房产未因其他事由被查封、抵押或出售；原告保证在该协议签订后不得出售折抵工程款的房产；原告保证上述房产符合办理产权登记条件后，在合理期限内办理产权登记；如在合同履行过程中上述房地产被人民法院查封，致使合同目的无法实现，原告有权起诉或通过其他方式申请人民法院将仓库一、仓库二、车间三建设工程依法拍卖并以拍卖价款优先受偿；本协议无效或部分无效，不影响原告对被告仓库一、仓库二、车间三建设工程优先受偿的行使。此后，被告至今未能办理抵债房产的产权登记手续。
经被告委托审计，新昌县新建设工程审计有限公司在2017年10月18日出具《关于仓库一、仓库二和车间三审核定案的报告》，确定审计审定造价为13408058元，原、被告于同日签字盖章确认该审定造价。
另查明，2017年6月5日，被告南瑞公司与吕永辉签订《协议书》一份，向吕永辉转让高为8.4米、位置10至13轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定吕永辉向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款280000元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。2017年6月9日，被告南瑞公司与吕五华签订《协议书》一份，向吕五华转让高为5.4米、位置10至13轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定吕五华向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款239980元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。2017年11月12日，被告南瑞公司与马三印签订《协议书》一份，向马三印转让高为5.4米、位置7至10轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定马三印向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款265000元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。2017年11月12日，被告南瑞公司与吕志祥签订《协议书》一份，向吕志祥转让高为8.4米、位置7至10轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定吕志祥向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款273000元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。2017年11月12日，被告南瑞公司与韦海珍签订《协议书》一份，向韦海珍转让高为11.4米、位置10至13轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定吕志祥向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款280000元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。2017年12月5日，被告南瑞公司与陈浩勇签订《协议书》一份，向陈浩勇转让高为11.4米、位置7至10轴交A至C轴面积为100平方米的房屋一套，并指定吕志祥向原告彩建公司项目经理张亚新支付该房屋转让款290000元用于偿还被告所欠原告的工程款，张亚新于同日收款并出具收条。
现原告认为2016年5月20日《协议书》因新昌县七星街道馒头山村388号仓库一号楼无法办理产权登记手续，且被告已出售部分抵债房产，致使合同目的无法实现，因此要求被告继续履行支付工程款的义务。被告已共支付工程款7209980元，其余工程款6198078元至今未付，致本案纠纷发生。
本院认为：本案第一个争议焦点为2016年5月20日“以房抵债”《协议书》如何认定。该协议书系原、被告对如何清偿债务作出的安排，是双方的真实意思表示。协议中明确如合同目的无法实现，原告仍有权就被告仓库一、仓库二、车间三建设工程依法拍卖并以拍卖价有优先受偿，其性质属于新债清偿，但旧债并不据此消灭。本案中抵债房产因无法确定能否办理产权登记手续，且被告已出售部分抵债房产，致使以房抵债协议目的不能实现，原告因此主张被告继续履行原债务即支付工程款4480000元，符合当事人约定和法律规定。
第二个争议焦点为工程款的确定。被告在庭审中表示对审定造价13408058元和已付工程款5582000元均无异议，本院对该两款项予以认定。关于六套房屋转让款折抵工程款，性质属于被告将其享有的债权转让给原告，原告提供其项目经理张亚新向购买人出具的收条，可以证明共折抵工程款1627980元，被告认为每套房屋应以280000元折抵工程款，但未提供相关证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信，因此本院认定被告已支付工程价款共计7209980元（5582000元+1627980元）。《建设工程施工合同》约定：仓库一、仓库二、车间三工程款审计完成后十天内支付至审计总造价的95%（余5%为工程质量保修金）；《房屋建筑工程质量保修书》约定：自工程竣工验收合格之日起满一年后15天内支付2%，满两年后15天内支付2%，保修期满后15天内付清全部保修金等。涉案工程于2016年1月28日验收合格，至2018年2月12日已满两年15天，故被告现共应支付原告审定造价13408058元的95%另加4%的质保金共99%即13273977.42元，扣除已支付的7209980元，尚欠6063997.42元。故原告合理的工程款请求，本院予以支持，超出部分不予支持，剩余质量保修金原告可待约定期限届满后另行主张权利。
第三个争议焦点为工程款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。涉案工程于2016年1月28日验收合格，2016年5月10日原告向被告发函要求被告以仓库一、仓库二、车间三的建设工程优先偿还尚欠原告的工程价款。因此，原告要求确认在尚欠工程款6198078元范围内，原告享有对坐落于新昌县七星街道馒头山村被告南瑞公司内仓库一、仓库二、车间三以拍卖、变卖所得价款依法优先受偿权，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。
第四个争议焦点为逾期付款利息损失。被告认为，涉案工程未在合同约定的工期内完工，因此无需承担利息损失。对此，本院认为，尽管涉案工程延期，但原告在本案中并未主张工程延期期间的利息损失，而是主张工程竣工验收合格之日起的利息损失。本院认为，根据双方约定，竣工验收后十天内被告应支付至合同约定造价的85%，被告未按约支付工程进度款，应承担违约责任。《建设工程施工合同》中未明确约定被告逾期支付工程款的利息计付标准，因此原告要求被告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（年利率4.35%）计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。根据《建设工程施工合同》专用条款第26约定，竣工验收后十天内支付至合同约定造价的85%，审计完成后十天内支付至审计总造价的95%，余5%为工程保修金；《房屋建筑工程质量保修书》约定，自工程竣工验收合格之日起满一年后15天内支付2%，满两年后15天内支付2%，保修期满后15天内付清全部保修金等。涉案工程验收合格的时间为2016年1月28日，因此被告应自2016年2月8日起以3028500元（10130000元×85%-5582000元）为基数按年利率4.35%支付相应的利息损失；2017年6月5日与2017年6月9日，原告共收到被告指定交付的房屋转让款519980元，原告同意该款项统一自2017年6月6日起的利息计算基数中予以扣减，因此自2017年6月6日起以2508520元（3028500元-519980元）为基数按年利率4.35%计算利息损失；涉案工程审计时间为2017年10月18日，因审计时间晚于竣工验收合格一年15天，因此，审计后十天内应支付总造价的95%另加2%的质量保证金即共97%，且原告同意被告所有已付工程款及已收房屋转让款共7209980元统一自2017年10月29日起的利息计算基数中予以扣减，故自2017年10月29日起应以5795836.26元（13408058元×97%-7209980元）为基数按年利率4.35%计算利息损失至2018年2月12日。综上，2016年2月8日至2017年6月5日共483天，2017年6月6日至2017年10月28日共144天，2017年10月29日至2018年2月12日共106天，上述逾期付款利息损失相加，本院计算得出截至2018年2月12日的利息损失为290598元。原告要求被告支付6198078元自2018年2月13日起按银行同期贷款基准利率计算的利息损失，因涉案工程质保期尚未届满，因此该段利息损失应以6063997.42元为基数进行计算。对于原告合理的利息损失请求，本院予以支持，超出部分的利息损失请求，本院不予支持。
原告彩建公司与被告南瑞公司之间签订的《建设工程施工合同》为双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应遵照履行。原告按约对被告南瑞公司内的仓库一、仓库二、车间三进行施工，被告应支付相应的工程价款，未按约支付工程价款的，应承担相应的违约责任。综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告浙江南瑞茶业有限公司支付原告彩建控股集团有限公司仓库一、仓库二、车间三工程价款6063997.42元，限于本判决生效后十日内付清；
二、原告彩建控股集团有限公司在工程款6198078元范围内对坐落于新昌县七星街道馒头山村被告浙江南瑞茶业有限公司内仓库一、仓库二、车间三以拍卖、变卖所得价款依法享有优先受偿权；
三、被告浙江南瑞茶业有限公司赔偿原告彩建控股集团有限公司截至2018年2月12日的利息损失290598元，并赔偿6063997.42元自2018年2月13日至实际付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失，限于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告彩建控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告浙江南瑞茶业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57249元，减半收取计28624.50元，财产保全费5000元，合计诉讼费33624.50元，由彩建控股集团有限公司负担714.50元，浙江南瑞茶业有限公司负担32910元，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 章吉
二〇一八年三月五日
书记员 蔡笑