上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4535号
原告：亚科精细玻璃(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：GaryBarrett，经理。
委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。
被告：上海全力电器有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：南志英，执行董事。
委托诉讼代理人：黄以奎。
委托诉讼代理人：李剑锋，上海百悦律师事务所律师。
原告亚科精细玻璃(上海)有限公司与被告上海全力电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚科精细玻璃(上海)有限公司的原委托诉讼代理人徐次文，被告上海全力电器有限公司的法定代表人南志英以及委托诉讼代理人黄以奎、李剑锋到庭参加诉讼。诉讼中，原告撤销了原委托诉讼代理人徐次文、孙瑶的授权委托，另行委托诉讼代理人韩国权。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拆迁补偿款人民币(以下币种同)11,149,059元。事实和理由：2009年5月16日，案外人泰柏科触控技术(深圳)有限公司(以下简称“泰柏科公司”)通过司法拍卖买受位于上海市嘉定区嘉美路XXX号内的财产。2009年6月20日，案外人泰柏科公司与被告签订《厂房租赁合同书》，承租坐落于上海市嘉定区嘉美路XXX号的厂房(以下简称“系争房屋”)，租赁面积3598平方米，双方建立租赁关系。2010年4月1日，案外人泰柏科公司与原告签订《厂房租赁协议书》，约定泰柏科公司将前述与被告签订的《厂房租赁合同书》的权利义务全部转让给原告，并由原告作为生产经营使用，由原告直接向某某支付租金。协议签订后，原告直接将租金支付给被告。2010年11月，嘉定区南翔镇城镇建设指挥部委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋的建筑物、二次装潢、设施及设备物品等实物资产搬迁进行评估，将原告的资产一并评估至被告名下。根据评估报告，属于原告的拆迁补偿共计11,149,059元。现被告已取得部分拆迁款，原告多次要求被告支付应属于原告的拆迁款，被告均不予支付，故原告诉至本院。
被告辩称，不同意原告诉请。1、被告在签订拆迁补偿协议时，原告和被告之间的租赁关系已经不存在，原告未将私有财产留置于被拆迁房屋。2、原告已于2010年12月30日前搬离系争房屋，原告知晓有关被告涉及拆迁安置补偿的情况，故原告的诉请已超过诉讼时效。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、对原告提交的2010年4月1日签订的《厂房租赁协议书》，欲证明案外人泰柏科公司已将系争房屋的权利义务一并转让给原告的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为该协议实质系转某协议，转某期限超出案外人泰柏科享有的租赁期限，且未经过被告的书面同意，故该协议无效。本院认为，该《厂房租赁协议书》系案外人与原告之间签订，且原告实际使用系争房屋，故本院对该证据的真实性与合法性予以确认。因该证据与本案原告是否可以作为适格的承租人直接相关，故对其关联性予以确认。
2、对原告提交的汇款凭证，欲证明其支付系争房屋租金的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该钱款系原告另外承租被告宿舍应支付的租金，而非系争房屋租金。本院认为，根据双方签订的《宿舍租赁合同》约定的租金标准，宿舍的月租金标准平均约12,000余元，远远不及原告支付的44,870元的标准，反而和厂房租赁合同约定的租金标准更为接近。根据证据的高度盖然性原则，本院对该证据的真实性、合法性与关联性予以确认。
3、对原告提交的2010年4月1日签订的《资产转让协议书》，欲证明原告购买案外人泰柏科公司资产(包含630KVA变电站一套)的事实。被告认为此系案外人与原告之间的转让，被告不清楚。本院认为，该证据系原告与案外人泰柏科之间签订，且与本案的事实直接相关，故本院对该证据的真实性、关联性与合法性予以确认。
4、对被告提交的《上海全力电器有限公司与上海亚科精细玻璃有限公司就搬迁事宜谈话纪要》，欲证明双方曾达成协议，原告同意在2010年12月30日前清场，未按时搬出的设备被告无须对原告作任何搬迁补偿。原告对该证据的真实性当庭予以确认，但认为当时协议签订时，原告的资产已经被评估进去，被告告知原告要尽快搬离才能拿到拆迁补偿款，所以原告才同意尽快搬离。双方对安置补偿款没有作任何约定。庭审后，原告又认为该纪要上原告法定代表人的签名系伪造，要求申请笔迹鉴定。被告认为该证据系真实的，且该证据仅为补强证据，其提交的证据已足以判断原告不应享有相关权利。若法院准许原告的鉴定申请，必须原告的法定代表人亲自签字方可。本院认为，双方已在诉讼中确认原告支付系争房屋租金至2010年12月30日的事实，被告提交该证据的目的系为了证明2010年12月30日后原告未搬出的设备，被告不予补偿。而原告对该证据的异议主要集中于该纪要非系原告对拆迁补偿的放弃。综合本案来看，本院认为，该证据的真实与否，不影响对原告是否应获得拆迁补偿的评判依据。
根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：被告与案外人泰柏科公司于2009年5月10日至6月20日间签订《厂房租赁合同书》一份，内容为案外人泰柏科公司承租系争房屋，厂房租赁面积3598平方米(见附建筑图纸为准，宿舍面积1955平方米另外签订合同)。租赁期限从2009年5月20日起至2010年5月19日止。案外人泰柏科公司在租赁期限满前60天提出，经被告同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，案外人泰柏科公司有优先权。租金0.40元/天，面积3598平方米，全年租金525,308元，租金每年递增0.01元/天/平方米，合同签订7天内付6个月的租金计262,654元和2个月的押金87,500元。租金交纳方式和期限：全年租金分两期支付，第一期定为2009年5月20日前付262,654元，第二期定为2009年11月20前付262,654元，以后每年的每期需提前一星期支付。被告提供合法的税务发票给案外人，双方各承担一半租赁税金。案外人根据发票通过银行转账或现金支付给被告。如到期不交，超出一周视为违约。……630KV的变电站系案外人泰柏科公司竞投所得，被告应协助案外人泰柏科公司办理过户手续，合同期满后案外人泰柏科公司有权自行处理。……案外人在租赁期间，如将系争房屋转某，需征得被告的书面同意，如果擅自中途转某、转让，则视为违约。……系争房屋租赁期间，应不可抗拒的原因和市政动迁或政府行为造成本合同无法履行，被告不承担任何责任。……租赁期满后，该厂房归还时应当符合正常使用状态。被告如继续出租系争房屋时，案外人有优先权，如期满后不再出租，案外人应如期搬迁。
2009年9月5日，原告与被告签订《宿舍租赁合同》一份，内容为原告承租位于上海市嘉定区南翔镇嘉美路XXX号的宿舍，出租期限自2009年9月1日起至2010年5月20日止。原告应在租赁期限满前三个月提出续签或变更，经被告书面同意后，双方对有关租赁事宜重新签订租赁合同。在同等条件下，原告有优先权。租金共计107,520元加上原告承担的税金2,822.40元，合计110,342.40元。租金分两期支付，第一期于2009年9月1日前支付40,000元，第二期于2010年2月1日前支付租金67,520元、税金2,822.40元，共计70,342.40元。……租赁期内因不可抗拒的原因和政府行为拆迁动迁造成本合同不能继续履行，被告不承担任何责任。
2010年4月1日，原告与案外人泰柏科公司签订《厂房租赁协议书》一份，内容为案外人泰柏科公司于2009年5月20日与被告签订的房屋租赁合同的权利义务全部转让给原告，具体协议如下：一、从2010年4月1日起，案外人向某某承租的3598平方米的厂房全部转某给原告使用；二、原告自2010年4月始的租金按照2009年5月20日租赁合同约定由原告直接支付给被告；自2010年4月始，案外人于2009年5月20日与被告签订的房屋租赁合同的权利义务全部转让给原告，今后与案外人无某。同日，原告与案外人泰柏科公司签订《资产转让协议书》一份，内容为案外人泰柏科公司将其通过司法拍卖买受的位于嘉美路XXX号的财产全部转让给原告，具体协议如下：一、从2010年4月1日起，案外人决定将买受的位于嘉美路XXX号的财产全部转让给原告，详见财产清单；二、双方协商确定转让价格为561,000元，原告于签订协议之日支付给案外人；三、位于嘉美路XXX号的上述资产转让后，由原告负责经营，今后与案外人无某。
2010年6月18日、7月2日、8月20日，原告分别支付案外人上海沃升电子科技有限公司房租44,870元、44,870元、129,740元。2010年8月21日，被告出具《关于上海全力电器有限公司使用上海沃升银行账号说明》一份，内容为上海全力有限公司使用上海沃升电子科技有限公司银行账号，这两公司曾经是一主体，是上海全力电器有限公司分支公司，上海沃升电子科技有限公司银行账号目前归上海全力电器有限公司使用。
2010年11月22日，上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋及其相关资产出具房地产资产评估报告(沪科东房估字(2010)第10214-26号)，内容为本次估价对象为建筑物(建筑面积6500.77平方米)、未见证建筑物(建筑面积为1349.51平方米)、附属设施、二次装潢和设备物品等实物资产搬迁费。估价对象土地权属性质为集体，位于嘉定区南翔镇嘉美路XXX号。……本证记载的土地面积为14080平方米，本次评估是针对现有土地面积上的建筑物、二次装潢、附属物和设备物品。……估价时点为2010年8月28日。……估价结果为建筑物8,132,207元、二次装潢2,143,005元、附属设施3,938,160元、实物资产搬迁费12,160,658元，合计总价26,374,030元。……估价作业日期为2010年11月10日至2010年11月22日。评估报告中，使用人为原告(1号房)的二次装潢费用为947,731元，配电设施630KVA(不可搬)的搬运补偿费756,000元，涉及原告设备物品等实物资产搬迁补偿费用合计7,445,328元。
2011年1月31日，被告与嘉定区南翔镇城镇建设指挥部签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，内容为：一、被告所有的房屋坐落在南翔镇嘉美路XXX号，房屋结构混合等，建筑面积6500.77平方米。二、被告房屋经上海科东房地产估价有限公司评估，其房屋建安重置价、二次装修、房屋附属物及设备等实物资产搬迁费等评估总额为29,665,229元。三、根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及相关法规，经双方商定实行货币补偿，南翔镇城镇建设指挥部共计支付被告41,460,000元。具体计算补偿方式如下：(1)房屋建安重置价、二次装修、房屋附属物及设备等实物资产搬迁费等补偿总额为29,665,229元；(2)停产、停业补偿费3,775,269元；(3)土地补偿费6,249,600元；(4)被告水、电配套设施补偿费600,000元；(5)被告无证建筑1349.51平方米交南翔镇城镇建设指挥部统一拆除，南翔镇城镇建设指挥部补偿被告269,902元；(6)南翔镇城镇建设指挥部考虑被告在搬迁过程中不可预见及其它事宜、一次性补偿被告900,000元。四、被告应当在签订本协议后60日内，即2011年4月2日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作被告未搬迁。五、付款方式：(1)南翔镇建设指挥部应当在被告签订协议后30日内，支付货币补偿款20,730,000元给被告；(2)被告应在2011年4月1日前将被拆除房屋的《房地产权证》交南翔镇建设指挥部。拆除建筑物并收到被告产证原件后，支付货币补偿款20,730,000元给被告。六、被告搬离原址时不得拆除原在房中的一切房屋设施和建筑材料，并将空房完整地移交。七、房屋拆迁补偿安置协议签订后，由被告负责安置房屋使用人。
2016年7月25日，南翔镇城镇建设指挥部出具证明一份，内容为按照上级指示精神于2010年8月10日向某某发放拆迁通告，并于2010年8月13日召开涉及企业动迁动员大会。2010年8月28日相关机构对被告厂房内的资产进行了评估，其中将原告的相关资产纳入评估范围。政府就该公司动迁事宜进行了多次协调，要求该企业按规定时间进行动迁。自2010年10月份至今，原告一直向某某及我部要求支付动迁补偿款，由于该纠纷至今未解决，故原告至今未搬离。特此证明。
另查明：1、案外人泰柏科公司于2009年5月16日通过司法拍卖(案号为(2008)嘉执字第3958号)获得位于上海市嘉定区南翔镇嘉美路XXX号的财产(包括一套630KVA变电站，具体详见清单)。2、系争房屋原登记在被告名下，因房屋拆除，该房地产权证已于2011年11月28日被核准注销。3、被告与上海市嘉定区南翔镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案经本院主持调解达成协议，本院(2014)嘉民三(民)初字第725号调解书确认上海市嘉定区南翔镇人民政府给付被告剩余动迁补偿款20,730,000元，利息损失3,000,000元等。4、被告确认，其已收到政府绝大部分拆迁补偿款，仅剩1,000,000元余款未收到。
本案的争议焦点主要有三个：一是原告的诉请是否超过诉讼时效；二是在系争房屋被拆迁时，原告与被告是否存在有效的租赁关系；三是原告是否应当获得动拆迁补偿。
关于争议焦点一，原告认为诉讼时效应自原告知道其权利被侵害时起算，而本案原告系2015年10月左右才知晓被告已拿到绝大多数拆迁款并明确表示拒绝支付拆迁安置款给原告的，且原告也一直在向某某和政府部门主张权利，故原告的诉请未超过诉讼时效。被告认为双方租赁合同已于2010年5月20日终止，2010年12月30日原告法定代表人与被告进行沟通，2011年1月31日被告与政府签订安置协议，第一期拆迁补偿款2011年2月11日支付，无论如何，原告最迟应于2011年2月11日知晓被告已拿到拆迁款，最迟应以该时间作为原告两年诉讼时效的起算点，故原告的诉请已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但可因当事人一方提出要求而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，南翔镇城镇建设指挥部于2016年7月25日出具证明，证明原告自2010年10月份至今一直在向某某及南翔镇城镇建设指挥部主张权利，故原告的诉请并未超过诉讼时效。
关于争议焦点二，原告认为，双方租赁合同到期后，原告仍继续支付租金，被告一直收取租金，双方实际仍在履行原来的租赁合同，原告在2010年7月付款凭证上的付款用途也明确为房租，且原告一直在使用系争房屋。此外，根据评估报告以及被告提交的会议纪要内容等，也可以反证原告在实际承租系争房屋，故双方实际形成事实上的房屋租赁关系。被告认为，其明知上海市嘉定区南翔镇嘉美路XXX号厂房、土地将要拆迁，故与案外人泰柏科公司的租赁合同是短期的，超过租赁期限的情况下，无双方的同意，双方的租赁关系不存在。至于会议纪要上2010年12月30日原告搬离的情况，系原告承诺的搬离期限，该期限本来就属于原告非法占用系争房屋。此外，被告在2011年1月31日才签订安置协议，故在拆迁时双方并不存在合法有效的租赁关系。本院认为，案外人泰柏科公司将系争房屋的承租权转让给原告。因被告与案外人泰柏科公司约定的系争房屋转某需经被告书面同意，故案外人转某的行为本应属无效，但原告按照约定将系争房屋租金支付给被告，被告予以收取且未提出异议，故本院认定被告以收取租金的行为追认了案外人的转某行为，该转某行为有效。此时，双方的租赁合同按照原《厂房租赁合同书》应于2010年5月19日到期，期满后，原告继续向某某支付租金，被告也予以收取，双方实际形成了不定期租赁的法律关系。诉讼中，双方明确原告支付的租金至2010年12月30日止，此后，原告未再支付租金，本院确认双方厂房租赁合同即解除。合同解除后，原告自应腾退系争房屋，并将系争房屋返还给被告，此时被告尚未签订动拆迁安置协议，故本院认定，双方在系争房屋动拆迁时不存在有效的房屋租赁关系。
关于争议焦点三，原告认为，系争房屋在拆迁评估时明确将应属于原告享有的二次装潢补偿、设备设施等实物资产拆迁补偿以及停产停业补偿费用一并进行评估，且政府已将相关拆迁补偿费用支付给被告，故被告应当将属于原告的拆迁费用返还给原告。此外，会议纪要的内容仅是原告为了配合被告尽快拿到拆迁补偿，而明确了搬离时间，并非系原告放弃拆迁利益。被告认为，因双方在拆迁时已不存在有效的租赁关系，且原告在会议纪要中明确放弃拆迁利益，故原告不应享有拆迁利益。本院认为，上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋及其相关资产出具房地产资产评估报告并不能证明原告转让取得的630KV的变电站及在系争房屋内的资产已由被告实际占有和处分，被告与嘉定区南翔镇城镇建设指挥部签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》前后，也无证据证明被告已占有并处分原告转让取得的资产。原告认为上述资产评估报告和拆迁补偿安置协议有错误，可要求有关部门纠正，但不妨害其依法占有、处分自己财产的权利。在被告与案外人泰柏科公司签订《厂房租赁合同书》的租赁期限将要到期的情况下，原告未经作为出租人的被告同意，从案外人泰柏科公司处转某取得系争房屋的使用权，在租赁期限到期后又未与被告协商签订新的厂房租赁合同，故即使认定其与被告事后形成不定期租赁的法律关系，其也应当承继案外人泰柏科公司厂房租赁的相关权利和义务。按被告与案外人泰柏科公司签订《厂房租赁合同书》约定，原告转让取得的630KV的变电站等财产在合同期满后可自行处理。租赁期满后，该厂房归还时应当符合正常使用状态。如前述，因原、被告双方在系争房屋拆迁时不存在有效的租赁关系，且被告与上海市嘉定区南翔镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同发生争议已经本院依法处理，故原告不能享受相应的拆迁利益，包括系争房屋拆迁的二次装潢补偿、设备设施等实物资产拆迁补偿以及停产停业补偿费用。
综上，本院认为：原告与被告之间形成的不定期租赁关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效。双方明确租金支付至2010年12月30日，之后，双方的厂房不定期租赁关系解除。被告于2011年1月31日签订拆迁补偿安置协议时，原、被告双方已不存在合法有效的租赁关系，故原告关于要求被告支付拆迁补偿款的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告亚科精细玻璃(上海)有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费88,694元，由原告亚科精细玻璃(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 滕继红
审 判 员 史建颖
人民陪审员 范彩琴
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……