广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终607号上诉人（原审被告）：广西和欣投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。法定代表人：蒙焕承，该公司董事长。委托诉讼代理人：诸葛娅，广西欧亚嘉华律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：庞思南，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：桂林国民村镇银行有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区。法定代表人：刘福贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艺珊，广西桂成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祖权，广西桂成律师事务所律师。上诉人广西和欣投资发展有限公司（以下简称为和欣公司）因与被上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司（以下简称为国民村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人和欣公司的委托诉讼代理人诸葛娅、庞思南，被上诉人国民村镇银行的委托诉讼代理人陈祖权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。和欣公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回国民村镇银行的一审诉讼请求；追加桂林市秀峰区证据经济建设投资有限责任公司为本案第三人；本案二审诉讼费由国民村镇银行承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，审判程序违法。本案涉案租赁物是桂林市秀峰区政府的BT项目，桂林市秀峰区经投公司是本案涉案租赁物的产权人，和欣公司仅是受其委托经营管理；但一审法院未依法追加桂林市秀峰区经投公司为本案当事人，属于审判程序违法。二、涉案租赁物是桂林市秀峰区的BT项目，经过严格的规划审批后由和欣公司承建并使用，国民村镇银行对此是明知的也同意承租。国民村镇银行与和欣公司签订合同时，和欣公司已经向国民村镇银行出示了桂林市秀峰区经投公司的委托经营管理书，并把该授权书作为合同的附件，国民村镇银行没有提出任何异议。三、本案诉讼是国民村镇银行不满桂林市秀峰区政府侵占其一楼部分租赁物提起的恶意诉讼；国民村镇银行应向桂林市秀峰区政府主张权利，而不是提起本案诉讼。国民村镇银行答辩称：一、和欣公司主张追加桂林市秀峰区经投公司为本案当事人，没有任何法律依据；二、和欣公司主张涉案租赁物经过严格的规划审批手续，不存在违法违规的情形，与本案的客观事实不符；三、和欣公司指责本案是恶意诉讼，没有事实和法律依据。一审法院认定事实：2011年11月3日，桂林市发展和改革委员会发布市发改登字（2011）013号基本建设投资项目登记备案证，对秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目予以登记，项目业主登记为桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司和桂林市丰华运输有限公司。2011年12月2日，桂林市政府批复市国土资源局，同意秀峰区甲山街道办事处位于.8平方米办公楼用地按国有土地确权。2012年10月，桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司、桂林市丰华运输有限公司作为发包人，桂林三建股份有限公司作为承包人，共同签订桂林市秀峰区琴潭创业创新孵化中心工程建设-移交BT合同书，合同约定承包人的主要权利义务是接受发包人的委托，代表发包人办理项目的建设审批和前期工作（包括立项审批和办理建设过程相关环节的各类审批手续）；负责进行项目的投融资、建设管理、施工组织和移交；筹集工程所需资金和建设过程中代表业主职责的工程组织、管理、协调工作；负责组织施工工作，等等。2015年1月29日，桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司向和欣公司出具授权书，载明：“根据琴潭园区建设指挥部办公会议决定，同意你单位成为秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目后续BT代建单位。在该项目BT回购款支付日期之前，同意有你单位对琴潭创业创新孵化中心大楼进行物业管理和招商引资，并免除你单位物业租金；同时，物业运营产生的所有费用由你方承担。在该项目BT回购款支付日期之后至琴潭创业创新孵化中心大楼拍卖成交日之前，继续委托你单位负责琴潭创业创新孵化中心大楼的整体承租和物业管理，租金的计算和享有的优惠政策按照秀峰区琴潭创业创新孵化中心招商引资优惠政策执行。孵化中心大楼如需按照法定程序进行处置时，同意你单位招商入驻的企业装修成本经核算后进入标的价格，待拍卖成交并取得标的拍卖收入后再行支付原投资单位”。2015年6月9日，国民村镇银行与和欣公司签订房屋租赁协议书和补充协议，约定和欣公司将其受托经营管理的中隐路琴潭创业新孵化中心1-7楼出租给国民村镇银行；和欣公司保证对本租赁物拥有出租权，将相关有效证明材料作为协议附件；租赁物第6楼已出租给桂林华奥房地产开发有限责任公司，该司已进行装修，和欣公司承诺解除原租赁关系，将第6楼租赁给国民村镇银行，国民村镇银行补偿桂林华奥房地产开发有限责任公司该楼层的装修费用，补偿金额以双方认可的第三方工程造价咨询公司出具的结算审核报告为依据，先由和欣公司垫付，国民村镇银行起租之后15个工作日将补偿款付给和欣公司；租赁物的水、电、消防、电梯、配电、给排水、道路等公共部分由和欣公司投资完成，国民村镇银行根据自身需要对其承租部分的安装、装饰等设施进行装修并承担相关费用；租期20年，起租日以该租赁物装修工程竣工经和欣公司验收合格收房之日起计租；第1年租赁单价为1楼租金100元／平方米·月，2楼至7楼租金30元／平方米·月，第1年租金根据协议列明的租赁面积计算总额调整为300万元，此后租期每满一年，按上一年租金总额递增2%进行调整；协议签订10个工作日内，国民村镇银行预付2个月租金，计50万元为保证金；等等。国民村镇银行于2015年6月25日向和欣公司支付50万元，汇款用途注明“桂林国民村镇银行转入办公大楼保证金”。但迄今未入驻租赁场所。国民村镇银行委托桂林建银工程造价咨询有限公司对租赁物1楼、7楼的装修工程造价进行预算审核，为此支出评估审核费27365元。2015年7月29日，桂林建银工程造价咨询有限公司对租赁物第6层桂林岑尚装饰工程有限公司施工的装修工程进行造价鉴定，结论为428996.42元。2015年8月28日，国民村镇银行、和欣公司以及案外人桂林市华奥房地产开发有限责任公司、桂林岑尚装饰工程有限公司签订协议书，约定第6层装修款经建银工程造价公司审核为428996.42元，四方同意按该金额结算，该款由和欣公司代国民村镇银行先支付给桂林市华奥房地产开发有限责任公司，由桂林市华奥房地产开发有限责任公司负责结清与桂林岑尚装饰工程有限公司的工程款。随后，和欣公司的副总经理宋伟林汇款231120元到桂林市华奥房地产开发有限责任公司账户。2015年9月10日，桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司作为甲方，和欣公司公司以及案外人桂林同方计算机有限公司、广西建工集团第四建筑工程有限责任公司作为乙方，签订桂林市秀峰区琴潭创业创新孵化中心项目补充协议。约定：原BT投资方已无力完成合同书，其在原BT合同中的权利和义务整体转让给乙方，乙方担任新的BT投资方，对下一阶段需要进行的工程组织完成施工，施工内容不包括丰华运输有限公司的施工工程。该案诉讼过程中，该院依职权向桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司进行调查取证，该司回复涉诉租赁物除了取得桂林市发改委的市发改登字（2011）013号基本建设投资项目登记备案证之外，没有办理其他手续。一审法院认为,本案争议焦点为：一、是否应当追加秀峰区经投公司作为本案被告；二、涉诉租赁合同的效力以及相应的法律后果。一、是否追加被告的问题本案诉争法律关系为房屋租赁合同关系，国民村镇银行系承租人，和欣公司系出租人。秀峰区经投公司非租赁合同当事人，根据合同相对性原则，不受合同约束。故，该院对和欣公司的追加当事人请求不予准许。二、租赁合同的效力及法律后果《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案租赁物未取得建设工程规划许可证，故依法无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任“。国民村镇银行向和欣公司支付的50万元，系基于期待合同履行而预先支付的租金，由于租赁合同无效且国民村镇银行未实际占用场地，故该笔费用应当返还。对于该笔款项的利息，性质属于合同无效造成的损失，鉴于国民村镇银行在签订合同的过程中，未严格审核涉案标的物是否有批建手续，未及时防范合同风险，其行为有一定的过错，故应自行承担利息损失。对于工程造价预算审核，属于国民村镇银行因内部管理制度要求而为，而非合同约定必然支出的费用，该笔费用损失不应由和欣公司承担责任。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、国民村镇银行与和欣公司于2015年6月9日签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》无效；二、和欣公司返还国民村镇银行保证金50万元人民币；三、驳回国民村镇银行的其他诉讼请求。本案受理费9074元（国民村镇银行已预交），由国民村镇银行负担471元、由和欣公司负担8603元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审程序是否违法。二、和欣公司与国民村镇银行签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》是否合法有效，和欣公司是否应向国民村镇银行返还保证金50万元。关于争议焦点一。和欣公司主张一审法院遗漏当事人，程序违法。本院认为，和欣公司上述主张没有事实依据和法律依据。第一、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的业务，不得擅自变更或者解除合同。”本案诉争法律关系为房屋租赁合同关系，国民村镇银行为承租人，和欣公司为出租人。秀峰区经投公司非租赁合同当事人，不受该租赁合同的约束。第二、和欣公司主张应当追加秀峰区经投公司为本案第三人的理由是为了查清事实；但关于本案租赁物的情况，一审法院已向秀峰区经投公司调查取证。即本案诉争的租赁物除了取得桂林市发改委的市发改登字（2011）013号基本建设投资项目登记备案证外，其他手续均未取得。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案租赁物未取得建设工程规划许可证，一审判决依此认定和欣公司与国民村镇银行签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》无效，并判令和欣公司向国民村镇银行返回保证金50万元并无不当；依法应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9074元（上诉人广西和欣投资发展有限公司已预交），由上诉人广西和欣投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕秀文审判员  容 艳审判员  蒋子秀二〇一七年四月二十五日书记员  申峰峰