金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0703民初1960号
原告（反诉被告）：项建忠，男，1973年12月31日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金华太古嘉福置业有限公司，住所地金华市宾虹东路358号嘉福商务大厦2幢135、301、401室。
法定代表人：朱永全，总经理。
委托诉讼代理人：洪娟，浙江婺星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩红艳，浙江婺星律师事务所律师。
原告（反诉被告）项建忠诉被告（反诉原告）金华太古嘉福置业有限公司（以下简称太古置业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告项建忠的委托诉讼代理人裘质余、被告太古置业公司的委托诉讼代理人洪娟、韩红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）项建忠诉称：2012年8月6日，原、被告签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》，协议约定：被告将商铺为金华市太古嘉福国际广场2号楼103号商铺转让给原告，土地使用期限自2011年1月1日至2025年12月31日，商铺使用期限自2011年1月1日至2050年12月31日；转让单价为20560元/平方米，转让总价款为1500057元，付款方式为一次性付款；约定交付期限为2013年6月30日前；土地使用期满需要延长到四十年或可办理产权手续的，应重新交纳土地使用租金及其他政策性费用，由原告负责支付。被告保证每平方米建筑面积应支付的土地使用租金不超过人民币2000元/平方米，被告承诺如超出2000元/平方米，超出部分由被告承担，原告仍享有该商铺使用权，被告有协助办理相关手续的义务等等。原告购买的上述房产已经交付原告使用。现被告取得了土地使用权证书，并已经可以为原告办理不动产登记，但被告要求原告再行交纳分摊的土地出让金。因被告要求交纳的出让金远超出双方协议约定，双方未达成一致，被告拒绝办理不动产登记。原告为此诉至本院，请求判令：1、被告为原告购买的金华市太古嘉福国际广场2号楼103号商铺办理不动产登记证书，办证过程中应交纳的土地出让金不超过2000元/平方米部分由原告承担，超过2000元/平方米部分由被告承担，其他税费按法律法规及相关政策规定各自承担；2、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）太古置业公司辩称：原告诉请不能成立。双方签订的协议约定转让的是商铺“使用权”，而非“所有权”，在原告未对商铺所有权交纳相应对价的情况下，被告无义务为原告办理不动产登记证书。再者，依据双方约定，被告承诺应支付的土地使用租金不超过2000元/平方米，而土地使用租金与土地出让金属于两个不同的概念，原告相关诉请同样不能成立。被告为了让原告等业主有机会取得商铺所有权，已支付了巨大代价，支付了各项政策性费用共计967174.64元，该笔费用应由原告承担。综上，原被告间形成的是商铺租赁关系，而非商铺买卖关系，被告无协助原告办理过户的义务，请求驳回原告的诉请。
反诉原告太古置业公司诉称：2012年8月6日，反诉原告与反诉被告签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》一份，由于反诉被告受让的太古嘉福国际广场2楼103号商铺使用权已具备办理产权手续的条件，且土地使用期从转让协议约定的15年延长至40年。根据双方签订的上述商铺转让协议第二条第2款的约定，可办理产权的，应重新缴纳土地使用租金2000元/平方米，本案所涉商铺使用权面积为72.96平方米，反诉被告需重新缴纳土地使用租金145920元；另需缴纳其他政策性费用共计821254.64元。反诉原告也已通知反诉被告缴纳上述土地使用租金及政策性费用，但反诉被告至今拒不支付。现请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付土地使用租金及其他政策性费用共计967174.64元，并支付违约金8124.27元（已计至起诉之日，此后违约金按967174.64元为基数，按日万分之1.5计至实际履行完毕之日止）；2、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告项建忠辩称：被告的反诉请求不能成立。反诉被告依据合同约定应支付的费用不超过2000元/平方米，超出部分本应由反诉原告承担，反诉被告无需承担。违约金是商铺转让款的违约金，对之后所缴纳费用的款项不适用。综上，请求驳回反诉原告的诉请。
原告（反诉被告）项建忠向本院提交了以下证据：
1、原告身份证、被告营业执照信息各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、《商铺转让协议》一份，证明原告向被告购买商铺的事实及在可以办证的情况下，原告承担的土地使用租金费用不超过2000元/平方米；
3、收款收据（复印件）一份，证明原告已支付使用权款1500057元的事实。
被告（反诉原告）太古置业公司向本院提交了以下证据：
1、反诉原告的营业执照、法定代表人身份证明书一份，证明反诉原告的诉讼主体资格；
2、拍卖会资料、拍卖成交确认书、销售不动产统一发票、契税、印花税收缴款书一组，证明2014年8月26日，反诉原告以21880万元的价格通过拍卖方式受让了位于涉案商铺所在的地块（现名嘉福商务大厦）的全部土地使用权及地上建筑物的所有权，并缴纳了房屋买卖契税6564000元及印花税109400元的事实，反诉被告所购的2号楼103号商铺应承担的印花税为530.15元、契税为31823.16元的事实；
3、土地估价报告书一份，证明经评估公司依法评估，反诉被告所购的2号楼103号商铺应承担的土地出让金为377779.95元的事实；
4、税收缴款书二份，证明反诉原告已缴纳拍卖成交价营业税、土地增值税等税费共计20558243.58元，反诉被告所购的2号楼103号商铺应承担的拍卖成交营业税等税费为99668.64元的事实；
5、收据六份（防雷技术服务费发票、散装水泥专项资金专用票据、新型墙体材料专项基金专用票据、白蚁预防费统一票据、人防费统一票据、水土保持补偿费统一票据各一份），证明反诉原告已缴纳人防费等行政收费共计10688828元，反诉被告所购的2号楼103号商铺应承担的人防费等行政收费为51827.53元的事实；
6、录音光盘一份，证明反诉原告已通知反诉被告交纳各项费用的事实。
对原告（反诉被告）项建忠提交的证据，经庭审质证，被告（反诉原告）太古置业公司对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为协议的标的是商铺使用权而非所有权，本院对原告（反诉被告）项建忠提交的证据的真实性予以确认。
对被告（反诉原告）太古置业公司提交的证据，经庭审质证，原告（反诉被告）项建忠对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为是被告（反诉原告）依法应承担的义务，不能要求原告项建忠承担。本院对被告（反诉原告）太古置业公司提交的证据的真实性予以确认。
经审理，根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，本院查明事实如下：
被告（反诉原告）太古置业公司（甲方）与原告（反诉被告）项建忠（乙方）于2012年8月6日签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》，协议约定：1、甲方投资建设的金华市太古嘉福国际广场（现嘉福商务大厦），是从事经营活动的商业设施，甲、乙双方就太古嘉福国际广场特定位置商铺使用权出让事宜，本着平等互利、协议一致，特签订本协议。2、甲方总规划建筑面积约54761.03平方米，并用于酒店、沿街商场商铺经营，物业名称暂定为太古嘉福国际广场（下称该物业）。3、协议标的商铺及交付：（1）、经营商铺位置：太古嘉福国际广场2号楼/区103号商铺，太古嘉福国际广场，地址：金华市宾虹东路。（2）、该商铺建筑面积72.96平方米；双方确定以该商铺为依据进行面积确认及面积差异处理。（3）、甲方于2013年6月30日前，将本协议约定的商铺交付乙方。（4）、商铺用途：休闲、娱乐相关业态。4、使用期限、价款及付款方式：（1）、使用期限：土地使用期限自2011年1月1日至2025年12月31日；商铺使用期限自2011年1月1日至2050年12月31日。（2）、转让价款：该商铺使用期限内使用权转让单价为20560元/平方米，转让总价款为人民币1500057元。土地使用期满需要延长四十年或可办理产权手续的，应重新缴纳土地使用租金及其他政策性费用，由乙方负责支付。甲方保证每平方米建筑面积应支付的土地使用租金不超过2000元/平方米，甲方承诺如超出2000元/平方米，超出部分由甲方承担，乙方仍享有该商铺使用权，甲方有协助办理相关手续的义务（乙方拒绝支付土地使用租金及其他政策性费用的，甲方有权收回该商铺。乙方如果在收到甲方书面付款通知后一个月内未付，视为拒绝支付）。（3）、付款方式：乙方于2012年8月16日一次性付清全部商铺转让使用权款1500057元。5、商铺交付：甲方预定在2013年6月30日前，依照本协议约定的条件将商铺交付乙方。6、乙方必须接受甲方的管理，乙方经营的业态必须符合甲方的要求，保证遵守甲方物业管理而制定的各项规章制度，并自觉履行本协议约定的各项义务。甲方应保证该物业的商铺使用权及配套设施在交付乙方时能正常使用。7、协议的变更、解除：本协议一经签订，双方都必需全面履行，任何一方不得擅自变更或解除协议。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除协议，并由乙方承担违约责任及赔偿甲方的经济损失。（1）乙方擅自将商铺使用权转让的；（2）乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方严重违反物业管理规定或擅自改变商铺用途经甲方告诫仍不改正的；（4）乙方的行为依本协议已经构成根本性违约的。之后，原告陆续向被告交纳了商铺使用权款1500057元。2013年底，被告将商铺交付原告使用。另查明，涉案商铺的土地使用权原系驻金某部的军产，商铺由原告向部队租赁的土地投资开发。后上述土地使用权通过部队与金华市人民政府置换的方式由金华市城建发展控股有限公司取得，2014年8月26日，被告经公开拍卖程序，以21880万元的价格拍得位于涉案商铺所在的金华市宾虹路与东市街交叉口的土地使用权11258平方米（国有出让建设用地）以及建筑面积为41693平方米的房屋所有权。同时由被告缴纳了土地出让金、税款及各项政策性费用。2017年3月10日，经被告委托金华市土地资产评估中心有限公司对上述土地分摊价格进行评估并作出了《土地估价报告》（以2014年8月26日为估价期日），其中涉案商铺分摊楼面地价为5487元/平方米。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方经协商自愿签订的《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》系双方真实意思的表示，根据双方签订上述协议时，被告太古置业公司对涉案商铺并未取得土地使用权（系部队军产）的情况和协议条款的内容、合同的目的分析，应认定双方属于商铺使用权转让合同关系，即属于用益物权的转让。上述协议不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按上述协议的约定行使权利和履行义务。现双方发生讼争的原因是被告实际已取得了涉案商铺的国有出让土地使用权和商铺的所有权。但原、被告双方并无将原转让合同的“商铺使用权转让”变更为“商铺所有权转让”的合意。原、被告双方也未能提供证据证明双方就“商铺所有权转让”问题达成过协议。故原告要求被告为原告办理太古嘉福国际广场2号楼103号商铺的不动产登记证书，及反诉原告要求反诉被告向反诉原告支付土地使用租金及其他政策性费用并支付违约金的诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告项建忠的诉讼请求。
二、驳回反诉原告金华太古嘉福置业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费1609元（已减半收取），由原告项建忠负担；反诉案件受理费6777元（已减半收取），由反诉原告金华太古嘉福置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 丁丽娜
二〇一八年一月十一日
代书记员 吴 莹