北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初5218号
原告（反诉被告）：北京深发兰艺国际贸易有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路140号京鼎原商务楼101室。
法定代表人：胡晓敏，董事长。
委托诉讼代理人：王鑫，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京鑫贝壮教育科技有限公司，住所地北京市密云区新城子镇政府大街9号政府办公楼106室-192。
法定代表人：玄立江，执行董事。
委托诉讼代理人：周靓，北京太古律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹玥，北京太古律师事务所律师。
第三人：北京实友工贸有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路63号馨雅大厦402室。
法定代表人：栾好臣，总经理。
委托诉讼代理人：续征，北京卓浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京深发兰艺国际贸易有限公司（以下简称深发兰艺公司）与被告（反诉原告）北京鑫贝壮教育科技有限公司（以下简称鑫贝壮公司）、第三人北京实友工贸有限公司（以下简称实友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深发兰艺公司之委托诉讼代理人王鑫与被告（反诉原告）鑫贝壮公司之委托诉讼代理人周靓、周丹玥，第三人实友公司之法定代表人栾好臣、委托诉讼代理人续征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
深发兰艺公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除我方与鑫贝壮公司于2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》，鑫贝壮公司搬离承租的涉诉房屋；2、鑫贝壮公司支付2016年9月1日至2017年3月31日期间的租金2770465.77元及支付2016年9月1日至2017年6月20日期间欠缴租金的违约金，共计3127355.37元，违约金计算标准为未支付租金的日千分之五；3、鑫贝壮公司支付自2017年7月1日至实际搬离之日止的房屋占用费（按照双方合同中的租金标准计算房屋占用使用费）；4、诉讼费由鑫贝壮公司承担。事实与理由：我公司与鑫贝壮公司于2016年2月26日签订《房屋租赁合同》，约定鑫贝壮公司承租我公司位于北京市海淀区西四环北路×号馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层的房屋，租赁期限为2016年3月1日至2021年9月30日，租金按季度支付。合同签订后，我公司按约定向鑫贝壮公司交付了租赁房屋。2016年8月27日，鑫贝壮公司向我公司申请缓交2016年9月至11月的租金，承诺最迟于2016年9月30日前支付，我公司予以应允。但鑫贝壮公司未在承诺的期限内支付租金，经我公司催缴，鑫贝壮公司于2016年10月10日缴纳了部分租金，剩余租金至今未支付。而鑫贝壮公司应于2016年10月底支付的2016年12月至2017年2月的租金也未按期支付。2016年12月5日，我公司向鑫贝壮公司发出《解除合同通知书》，告知其如未于2016年12月15日前向我公司缴纳租金，则双方租赁合同将于2016年12月16日解除，并要求鑫贝壮公司搬离租赁房屋，但鑫贝壮公司置之不理。2017年4月26日签订缴纳房租的补充协议，协议约定鑫贝壮公司自2017年4月1日开始向房屋所有权人缴纳租金，截至开庭时，其只缴纳了2017年4月至2017年6月的租金，由于我们双方合同尚未解除，故一并主张2017年7月1日之后的房屋占用使用费。且鑫贝壮公司违反合同约定，擅自将承租房屋的部分区域转租给第三人。故诉至法院。
鑫贝壮公司辩称，1、我方认为深发兰艺公司所称2016年12月16日双方合同解除，是其单方非法解除，我方不同意搬离承租房屋，因为我方已经和深发兰艺公司及房屋所有权人实友公司签订了协议，我方与房屋所有权人达成事实上的房屋租赁合同关系，现在深发兰艺公司无权要求我方搬离房屋。2、不同意向其支付2016年9月1日至2017年3月31日期间的租金及违约金，因为2016年9月1日至2016年12月15日期间的租金由于我方无法正常使用房屋，而应予免除，对此我方要提出反诉。2016年12月16日至2017年3月31日期间的租金，因双方已经解除租赁合同，深发兰艺公司并非租赁房屋所有权人，无权要求我方支付房租，故不同意支付。不同意向深发兰艺公司支付2017年7月1日至实际搬离之日的房屋占用使用费，双方及房屋所有权人签署的协议约定自2017年4月1日起房租向案外人缴纳，并非向深发兰艺公司交纳，深发兰艺公司也不是房屋的权利人，无权要求我方支付房屋占用费。
鑫贝壮公司向本院提出反诉请求：1、退还我方履行保证金50万元；2、免除我方三个月的房租1355000元；3、退还我方租金168466元；4、反诉费由深发兰艺公司承担。反诉事实与理由：2016年2月26日，双方签订房屋租赁合同，承租房屋为海淀区西四环×号馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层房屋及附属设施，用途为经营用房，租赁期限2016年3月1日至2021年9月30日，第一年、第二年租金均为542万元，租金按季度支付，每季度租金135.5万元，履行保证金50万元。合同签订后，我公司支付了首期租金及履约保证金，并经出租人同意后进行房屋装修。但自2016年3月1日开工当日，就先后遭到馨雅大厦物业实友公司对装修施工的持续阻挠及消防部门对承租房屋的查封，我方装修被迫停工，直至2016年6月才恢复施工。深发兰艺公司从实友公司承租涉诉房屋后，擅自转租给我方，致使实友公司阻挠我公司装修，此情况已影响我公司正常经营。深发兰艺公司隐瞒房屋系转租的情况，违反双方租赁合同第七条的约定，致使我公司自2016年3月至2016年5月一直无法正常使用承租房屋，其违约在先，我公司有权要求深发兰艺公司免除三个月租金。深发兰艺公司于2016年12月16日单方解除租赁合同，至今未退还履约保证金。截至2016年12月15日，我公司实际向深发兰艺公司支付的租金已超过我公司应向其支付的租金数额，超出部分为168466元，应由深发兰艺公司予以退还我公司。
深发兰艺公司对鑫贝壮公司的反诉辩称，不同意鑫贝壮公司的反诉请求。1、履约保证金系根据双方签订的房屋租赁合同第十条第三款约定，因为乙方原因导致合同无法履行的不予退还保证金，本案中是鑫贝壮公司没有依约缴纳租金导致合同无法继续履行，故我公司无需退还履行保证金；2、要求免除租金的反诉请求不成立，其并没有缴纳这三个月的租金，没有事实基础，其本意应该是在其没有支付这笔钱的情况下还要求我方予以退还，对此我方不予认可；3、要求我方退还已交纳租金的反诉请求不能成立，我方不存在隐瞒房屋租赁情况的事实，根据我方与房屋所有权人签订的房屋租赁合同，我方有权将涉诉房屋对外出租，鑫贝壮公司之所以无法实际使用房屋，是其自身原因即装修过程不合规等情况导致的，责任应由其自负，根据双方租赁合同第一条第3款，明确约定交付房屋状态为简装，房屋装修费用鑫贝壮公司应自行承担，且装修方案应得到我方及相关主管部门书面同意及备案，事实上其在装修过程中并没有向我方备案，也没有向政府相关部门备案，才导致装修无法继续，产生的不利后果其应自担，不存在我方退还租金的问题。
第三人实友公司述称，请求法庭依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年2月26日，深发兰艺公司（出租方、甲方）与鑫贝壮公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定深发兰艺公司将位于北京市海淀区西四环北路×号馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层的房屋及房屋内附属设备、设施出租给鑫贝壮公司用作经营使用；租赁期限五年，自2016年3月1日至2021年9月30日；月租金按照各计费年度租金除以12个月计算，每月金额保留至元，每个计费年度最后一个计费月的租金应补齐全年租金，第一年租金5420000元、第二年租金5420000元...；乙方应向甲方一次性支付履行保证金500000元，乙方同意签署合同2日内支付第一个计租月房租（2016年3月1日至2016年5月31日）1355000元作为首期预付款，以后按季预交，每次需提前一个月上缴。该合同第一条第三款约定，“甲方向乙方交付该房屋状态为简装房。该房屋装修设计及装修施工费用全部由乙方自行承担。装修设计、设备设施改造方案需得到甲方及相关政府行政主管部门（如消防、环保等）书面同意和备案。乙方装修不得破坏、改变甲方建筑外墙的整体形象及该房屋主体结构。甲方在接到乙方装修设计方案后十五日内应书面答复是否同意该方案，如不同意应明确以书面答复、函件形式告知。”该合同第四条第五款约定，“...在乙方已经支付完毕本合同项下其应缴纳的一切费用、房屋租金和损失赔偿金十五个工作日内，甲方须将合同履行保证金（不计利息）返还乙方；乙方若未能按本合同规定缴清其应缴纳的费用、房屋租金和损失赔偿金，则甲方有权在扣除相应数额后，于本合同期满十五个工作日内将合同履行保证金余额（不计利息）返还乙方。...”该合同第七条第二款第八项、第九项约定，“乙方需要对该房屋进行装修时，须向甲方呈报书面材料，经甲方书面同意后方可进行装修。乙方保证装修所用材料完全符合国家质量、消防、环保标准，符合该房屋各技术指标及甲方合理要求等标准，不符合上述要求的材料不能进入现场。设计方案不得破坏该房屋主体结构。乙方进场装修期间应按有关规定依法施工，确保施工安全。乙方及乙方委托的施工单位必须服从甲方的管理。如乙方不服从管理，甲方有权要求乙方及施工单位停工整顿。乙方承担由停工整顿产生的全部责任。因乙方或其委托施工方施工造成的财产损失及人身伤亡由乙方负全部法律及经济责任。”该合同第十二条违约责任约定，“乙方未按期足额向甲方缴纳该房屋租金、合同履行保证金及相关费用的，每逾期一日，按（年/月）租金千分之五支付违约金，逾期达四十五日的，甲方可解除本合同。”该合同第十六条第一款约定，“乙方使用场地的装修及装修方案必须经甲方及政府有关部门的书面同意。装修所发生的一切费用均由乙方承担。”合同签订后，深发兰艺公司向鑫贝壮公司交付了承租房屋，鑫贝壮公司支付了履约保证金50万元及第一季度租金1355000元，第二季度减免后租金735000元，于2016年10月10日支付租金391201元。双方均认可第二季度租金应减免620000元。2016年8月27日，鑫贝壮公司致函深发兰艺公司，主要内容为鑫贝壮公司表示因开业初期运转未进入正轨，影响其资金周转，未如期上缴租金，承诺于2016年9月30日前缴纳租金。2016年12月5日，深发兰艺公司致函鑫贝壮公司《解除合同通知书》，主要内容为深发兰艺公司主张鑫贝壮公司应于2016年8月31日前缴纳2016年9月至11月期间的租金，但在鑫贝壮公司申请延期缴纳后，直至2016年10月初才支付部分租金，其余未缴纳，且至该通知发出之日，鑫贝壮公司亦未按期缴纳2016年12月至2017年2月的租金，故深发兰艺公司根据双方合同约定要求鑫贝壮公司支付拖欠的租金及违约金，否则深发兰艺公司将于2016年12月16日解除租赁合同，并要求鑫贝壮公司腾退承租房屋。2017年4月26日，深发兰艺公司（甲方）、鑫贝壮公司（乙方）与实友公司（丙方）签订《缴纳房租协议》，约定：“1、甲乙双方在合同纠纷未经法院裁决前，甲乙丙三方均同意由乙方直接对丙方缴纳2017年4月以及在此之后的房租，乙方继续使用坐落在西四环北路×号馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层。2、甲乙双方依据法院裁决结果再决定甲乙双方的合同是否继续生效。如甲乙双方合同解除或终止，由乙方与丙方签订该房屋租赁合同。3、甲方在乙方向丙方交齐房租的情况下，不得以任何方式干扰乙方正常经营。如甲方以任何方式干扰乙方正常经营，乙方产生的经济损失，由甲方赔偿。4、乙方需按季度交齐房租，不得以任何理由拖欠房租，如不能按期交齐房租，丙方将采取断电措施，停止乙方经营，因此所产生的经济损失，由乙方自行承担。5、丙方负责监督甲乙双方行为，并为乙方正常经营提供保障。6、甲乙双方均应遵守法院裁判结果，如法院对该房屋采取查封或其他任何措施，丙方都将无条件配合法院决定。”
另查，诉争房屋的产权方为北京市四季青农工商总公司，实友公司受北京市四季青农工商总公司委托对诉争房屋进行经营与出租，实友公司与深发兰艺公司签有房屋租赁合同，将诉争房屋出租给深发兰艺公司，租赁期限自2009年10月1日至2021年9月30日，并约定深发兰艺公司在租赁期内有权转租第三方（除歌厅、餐饮、洗浴外）。
鑫贝壮公司主张因装修问题，导致其2016年3月至5月期间无法对承租房屋正常使用，相应房租应予以扣减。为此提交：1、海淀区公安消防支队查封封条照片，证明承租房屋被消防支队查封，无法正常使用；2、2017年7月4日实友公司出具的情况说明，主要内容为实友公司将诉争房屋出租给深发兰艺公司，2016年3月1日其发现深发兰艺公司擅自装修，违反其双方的房屋租赁合同，故其与上级单位北京市海淀区兴海工业公司先后至施工现场要求停工，后海淀区消防队将现场查封，装修断续停工一直到2016年5月底，后实友公司了解到实际装修人为鑫贝壮公司。深发兰艺公司不认可消防查封封条，认为不能证明查封地点和查封原因，其认可实友公司情况说明的真实性，但不认可证明目的。
庭审中，鑫贝壮公司申请证人张某出庭作证，证明诉争房屋的装修停工时间。经询，张某称其为负责鑫贝壮公司装修工程的包工头，其2016年2月进场，3月开始装修，其不清楚停工原因，其听说是兴海公司和消防支队要求停工的，兴海公司要求停工两个月，消防查封了三个月，于7月底完工。深发兰艺公司对证人证言的内容不予认可。
实友公司对上述证据的真实性认可，但不认可查封时间。
庭审中，实友公司认可现诉争房屋仍由鑫贝壮公司占有使用且自2017年4月起截至开庭时鑫贝壮公司已实际向其支付了房屋租金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。深发兰艺公司与鑫贝壮公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。深发兰艺公司、鑫贝壮公司与实友公司签订的《缴纳房租协议》，从内容上看，应视为深发兰艺公司与鑫贝壮公司已协商一致解除其双方之间的《房屋租赁合同》，现鑫贝壮公司根据《缴纳房租协议》继续占用诉争房屋且向实友公司缴纳房屋租金，已与实友公司形成事实上的租赁关系，深发兰艺公司亦认可该三方协议，故本院对其主张解除双方租赁合同的诉讼请求予以确认，对其要求鑫贝壮公司腾退诉争房屋的诉讼请求不予支持。就深发兰艺公司与鑫贝壮公司房屋租赁合同解除的时间，本院认为，鉴于自2017年4月1日起鑫贝壮公司已与实友公司形成事实上的租赁关系，并向实友公司缴纳房屋租金，故其与深发兰艺公司之间的租赁合同应于2017年3月31日解除。按照双方租赁合同的约定，自2016年3月1日至2017年3月31日，鑫贝壮公司应向深发兰艺公司缴纳房屋租金5251667元，现鑫贝壮公司已实际支付房屋租金2481201元，深发兰艺公司主张鑫贝壮公司欠缴租金部分，于法有据，本院予以支持。对于深发兰艺公司主张2016年9月1日至2017年6月20日期间的违约金，本院认为，合同中对未按期足额缴纳租金、保证金及相关费用约定了逾期付款违约金，该违约金条款应在合同继续履行时适用，对守约方行使合同解除权后的违约方需承担的违约责任未作出约定，现双方租赁合同已解除，深发兰艺公司要求鑫贝壮公司承担违约责任缺乏合同依据，故本院不予支持。鑫贝壮公司反诉要求因深发兰艺公司原因导致其装修停工，未能正常使用承租房屋，应减免和退还相应租金，本院认为，依据双方合同约定，其装修方案应得到深发兰艺公司批准，但其对此未提交任何证据，且未能证明其装修停工系深发兰艺公司导致，故本院对其反诉请求不予支持。对于鑫贝壮公司已预交的履约保证金，因其还需向深发兰艺公司缴纳房屋租金，本院一并予以处理，其金额抵扣相应租金。对于深发兰艺公司主张的2017年7月1日后至实际腾退之日鑫贝壮公司对于承租房屋的占用使用费，本院认为，鉴于双方已协商一致解除租赁合同，且鑫贝壮公司已实际向实友公司支付房屋租金，故深发兰艺公司重复要求鑫贝壮公司支付房屋占用使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京深发兰艺国际贸易有限公司与北京鑫贝壮教育科技有限公司于二○一六年二月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二○一七年三月三十一日解除；
二、北京鑫贝壮教育科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京深发兰艺国际贸易有限公司二○一六年九月一日至二○一七年三月三十一日的房屋租金二百七十七万零四百六十六元，北京鑫贝壮教育科技有限公司已支付的履约保证金五十万元予以抵扣上述房屋租金，北京鑫贝壮教育科技有限公司实际应向北京深发兰艺国际贸易有限公司给付二○一六年九月一日至二○一七年三月三十一日的房屋租金数额为二百二十七万零四百六十六元；
三、驳回北京深发兰艺国际贸易有限公司之其它诉讼请求；
四、驳回北京鑫贝壮教育科技有限公司之其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万六千五百四十三元，由北京深发兰艺国际贸易有限公司负担一万四千零六十八元，已交纳；由北京鑫贝壮教育科技有限公司负担一万二千四百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万一千四百九十四元，由北京鑫贝壮教育科技有限公司负担八千六百二十一元，已交纳，由北京深发兰艺国际贸易有限公司负担二千八百七十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 梁 珊
人民陪审员 冀国红
人民陪审员 沈京玲
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 周乐怡