辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6202号
上诉人（原审被告）：沈阳圣安房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街21甲号。
法定代表人：刘兴华，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵殊玉，女，1980年8月11日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘佳鸣，女，1993年5月12日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏小飞，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司(以下简称“圣安公司”)因与被上诉人刘佳鸣商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初6804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圣安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：一、原审法院认定的基本事实不清，上诉人已按照合同约定履行完毕将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金。被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效；二、原审法院适用法律错误。本案应当适用民法通则中关于诉讼时效的规定。
刘佳鸣辩称，圣安公司没有完全履行合同约定的义务，存在违约行为，应当向我方支付违约金；圣安公司应当向我方返还面积差价款。
刘佳鸣向一审法院起诉请求：1.请求判令圣安公司支付刘佳鸣逾期办理房屋所有权登记产生的违约金39,148.9元;2.判令圣安公司返还刘佳鸣房屋面积差价款1897.6元；3.请求判令圣安公司赔偿刘佳鸣维修基金损失1640.3元；4.本案诉讼费及保全费由圣安公司承担。
一审法院认定事实：刘佳鸣购买圣安公司开发建设的位于沈阳市沈河区大西路43号0912号房。圣安公司于2011年1月4日向刘佳鸣下发房屋准住通知单，刘佳鸣接收该房屋。刘佳鸣入住该房屋后，按照37.17平方米交纳物业费。庭审中，刘佳鸣向法庭提交的有其署名的商品房买卖合同（无落款日期）约定，诉争房屋建筑面积37.17平方米，单价5580元，总价207,409元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。
诉争房屋于2013年9月29日取得了房屋所有权初始登记证明，该初始登记证明载明房屋建筑面积为36.86平方米。
圣安公司于2010年5月10日将诉争房屋抵押给锦州银行（在建工程抵押），于2017年1月18日解除抵押。
庭审中，刘佳鸣提供落款日期为2017年3月10日的关于诉争房屋的买卖合同一份。该合同约定的房屋建筑面积为36.86平方米。
2017年3月10日，刘佳鸣交纳诉争房屋的维修基金3391元（按每平方米92元交纳）。
2017年3月11日，刘佳鸣取得诉争房屋的所有权登记，房产证上记载房屋建筑面积为36.86平方米。
一审法院认为，关于逾期办证违约金问题，刘佳鸣作为买受人在已向圣安公司支付了购房款的情况下，圣安公司作为出卖人应当依照合同约定协助刘佳鸣办理产权证。根据圣安公司向刘佳鸣下发的入住通知，圣安公司于2011年1月4日将房屋交付刘佳鸣使用，两份买卖合同均约定交房后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照惯例，开发单位履行完毕备案义务后，房产部门下发初始登记证明，此时即具备办理房产登记的条件，开发单位的协助办证义务履行完毕。但本案中，因为圣安公司将诉争房屋办理在建工程抵押，诉争房屋虽于2013年9月即取得初始证明，但因为圣安公司的原因，该房屋仍不能办理产权登记，故圣安公司的协助办证义务仍未解除，直至2017年1月18日解除诉争房屋的在建工程抵押，此时，其协助义务才履行完毕，圣安公司应向刘佳鸣支付逾期办证违约金。根据双方合同第十五条的约定，圣安公司应当在2011年12月29日前应履行完毕协助义务，至2017年1月18日，圣安公司违约天数为1847天。圣安公司抗辩诉讼时效，刘佳鸣未能提供诉讼时效中止、中断的证据，一审法院支持刘佳鸣自起诉之日以前三年内（2014年5月5日至2017年1月18日）的违约金请求。即圣安公司应赔偿刘佳鸣的违约金数额为20，342元（5580元×36.86平方米×0.0001×989天）。
关于刘佳鸣要求圣安公司退还面积差价款的问题，刘佳鸣在接收诉争房屋前签订的商品房买卖合同约定房屋建筑面积为37.17平方米，经过房产部门测绘后下发房产证的面积记载为36.86平方米，二者相差0.31平方米，结合房屋购买单价5580元，圣安公司多收取刘佳鸣房款1729.8元，应向刘佳鸣退还。
关于刘佳鸣主张的维修资金损失问题，刘佳鸣确实因办理房产证时间在2016年1月1日以后而按照新标准每平方米92元缴纳维修资金。但维修资金的作用在于保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用而设置的，维修资金缴纳亦由物业专项维修资金专户收取。即无论刘佳鸣按照什么标准缴纳维修资金均出于维护自身利益，其缴纳数额无论多少均不存在损失问题，故对刘佳鸣的此项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性给付原告刘佳鸣延期办证违约金20,342元；二、被告沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性返还原告刘佳鸣面积差价款1729.8元；三、驳回原告刘佳鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费877元，由原告刘佳鸣负担525元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担352元；保全费450元，由被告沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘佳鸣与圣安公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照法律规定履行各自义务。根据合同第十五条约定，圣安公司应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由圣安公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，圣安公司于2011年1月4日向刘佳鸣交付房屋，圣安公司应于2011年12月30日前将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，而圣安公司于2013年9月29日才取得房屋所有权初始登记证明，存在违约行为。事实上，圣安公司虽于2013年9月29日取得初始登记证明，但因圣安公司将涉案房屋于2010年5月10日至2017年1月18日设定在建工程抵押，导致涉案房屋在取得初始登记证明后至2017年1月18日仍不能办理房屋产权登记，故应认定圣安公司的违约行为期间为2012年1月1日至2017年1月18日。一审法院已经考虑到刘佳鸣未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，并依据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，判决圣安公司承担2014年5月5日至2017年1月18日的违约金并无不当。关于圣安公司上诉提出刘佳鸣的诉讼请求已过诉讼时效且应适用民法通则中关于诉讼时效规定的主张。本案中，刘佳鸣起诉后且一审法院审理期间，《中华人民共和国民法总则》已经发布并实施，故一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定并无不当，对圣安公司该项主张，本院不予支持。
综上所述，圣安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费877元，由上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年六月二十七日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。