广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初5041号
原告（反诉被告）东莞市中宏物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新和社区创业工业园中玲公司三楼。
法定代表人庾伟洪，总经理。
委托代理人邓彩南，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人徐泽珊，广东赋诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）李洁红，女，1974年10月11日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人苏达明，广东名道律师事务所律师。
委托代理人黎少珍，广东名道律师事务所律师助理。
原告（反诉被告，以下简称原告）东莞市中宏物业管理有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）李洁红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，于2016年4月21日公开开庭进行审理，原告的委托代理人邓彩南、徐泽珊，被告李洁红到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行审理，原告的委托代理人邓彩南、徐泽珊，被告的委托代理人苏达明、黎少珍到庭参加诉讼。后本院又于2016年11月28日公开开庭进行审理，原告的委托代理人邓彩南、徐泽珊，被告的委托代理人苏达明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市莞城区罗沙社区温南路128号A12、A13商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告，租赁期限为2014年6月15日至2018年6月14日。合同签订后，原告依约交付租赁物，但被告未如期支付租金及结清原告代缴的水、电费，原告多次催讨无果。据此，原告请求判令：一、确认解除《租赁合同》，被告应将案涉租赁物归还原告；二、被告向原告支付租赁物占用费（自2015年8月1日起至案涉租赁物实际归还之日止，按每月6000元计算）以及逾期支付占用费的利息（自2015年8月1日起至占用费实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告向原告支付承租期间原告代为垫付的水、电费10816元及逾期支付利息（以10816元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年10月1日起至实际结清之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告于承租案涉租赁物时，口头要求原告收到租金后开具发票，但原告均未开具。二、原告擅自拆走案涉租赁物的供电及供水设备，案涉租赁物与合同约定的标的要求不符。三、根据合同约定，水、电费按市物价局标准代收，但原告擅自提高缴水、电费的缴费标准。四、原告擅自破坏被告的店主器材。五、原告将广告牌定制安装在案涉租赁物外墙上，但并未向被告支付广告位占用费。原告对被告存在侵权行为，应按每月3000元向被告支付广告位占用费，自2014年9月起至侵权行为消灭之日止。六、原告于2015年9月起接二连三盗窃被告水、电表，导致被告无法正常营业，造成重大损失。七、原告诉称被告于2015年8月起至今未支付租金没有事实依据。八、原告称多次向被告催要租金无果，原告需举证说明被告拒交租金的具体情况。九、被告8、9月份的租金已由步步高派出所尹警官代收。十、被告曾书面通过原告前来协商租金、水、电费事宜，但原告一直未作出回应。十一、原告在未经被告同意的情况下，擅自终止案涉合同且没收被告押金。十二、被告要求原告赔偿拆除水、电表后造成的损失95810元。
被告反诉称，2014年6月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年6月15日至2018年6月14日。案涉租赁物交付至被告后，被告花费80000元进行装修。2014年9月15日起，原告多次无故拆除被告的水、电表，导致被告无法正常经营，收益受到严重影响。被告为避免损失扩大，自费购买安装水、电表。2014年9月，原告在其园区内进行广告宣传，但未经被告的同意，擅自在租赁物外墙上安装“T8”字样的广告牌，被告多次要求原告支付广告占用费无果。在签订合同过程中，原告多次保证案涉租赁物手续齐全，但在本案诉讼过程中，被告才了解到案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。原告应承担合同无效的全部责任，赔偿被告的损失。据此，被告请求判令：一、确认《租赁合同》无效；二、原告向被告退回履约保证金6000元；三、原告向被告返还因租赁物投资装修而产生的费用80000元；四、原告向被告赔偿2015年9月15日至2015年12月15日期间的营业损失3000元；五、原告向被告赔偿水、电表费用1388元；六、原告向被告支付2014年9月至2016年5月期间的广告位占用费15000元；七、原告承担本案诉讼费用。
原告辩称，被告的反诉没有任何事实和法律依据。一、被告于2016年5月19日提起反诉已过诉讼时效，应当予以驳回。二、无论案涉合同是否有效，被告拖欠原告租赁物占用费、利息及水、电费均是事实，被告应如数支付至原告。根据合同第4条，原、被告在签订合同时，被告已经充分了解租赁物的现状，原告不存在刻意隐瞒实情的过错。三、被告在签订合同后只向原告缴纳了金额等同1个月租的履约保证金及9月份的租金，被告并未支付8月份的租金。后经原、被告商谈，将履约保证金6000元抵扣2014年8月份的租金。原告并未诉请要求没收履约保证金。四、被告仅提供数张收据和照片拟证实投资装修花费80000元，经原告核算，该收据总额仅为75065元。此外，收据的主体信息不全面、不具体，不能确认与被告主张的装修费的关联性，被告也未提供相关合同佐证。况且，即使存在装修费用，也应当折旧计算。被告应承担装修费举证不能的责任。五、根据合同第6.2条，被告在经营过程中遭遇的损失应自行承担。被告提供的证据并不能证明原告存在拆除水、电表导致其无法正常经营的行为。六、从2014年10月开始，被告一直拖欠水、电费，原告均为其垫付，被告在庭审中也确认存在拖欠行为。原告有权根据相关法律法规对被告进行停水停电处理，但事实上原告并未对被告采取相关断电断水的措施。相反，被告在水、电表上安装偷水、偷电装置，甚至直接接入原告园区内的水电管。被告不能证明其自行购买水、电表是用于案涉租赁物。原告在交付房屋时已经安装相关的水电装置。七、根据相关法律规定，原告在租赁物屋顶安装“T8”实际为“天宝创意谷”园区的标志，并不是广告牌，是属于原告无偿使用范围，被告诉请广告位占用费没有任何法律依据。综上，请法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，东莞市海茂进出口贸易有限公司（以下简称海茂公司）是东莞市莞城区罗沙社区温南路东府国用（2013）第特1号土地登记的使用权人。2014年3月10日，海茂公司出具证明，委托原告全权负责东莞市莞城区罗沙社区温南路128号土地及地上物业的出租、管理相关事务，期限自2014年3月10日至2018年12月30日。
2014年6月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将莞城区罗沙社区温南路128号A12、A13号商铺出租给被告作经营面包店使用；租期自2014年6月15日至2018年6月14日，月租金6000元，2014年8月1日起开始计算租金；合同签订后被告须缴纳相当于1个月租金的履约保证金及预付1个月租金合计12000元；原告按市物价局标准代收水电费；等等。
被告已向原告缴纳履约保证金6000元。原告主张，经双方协商，履约保证金已与2014年8月租金相抵销。被告主张已支付2014年8月的租金，不同意原告关于抵销的主张。被告对2014年8月租金的支付情况未提供相应证据。
原告在案涉商铺外墙安装了“T8”的园区标志。
被告主张原告分别于2015年9月15日、9月17日、9月30日、10月21日、11月11日、12月6日拆走案涉商铺的水电表，被告因此多次自行安装水电表，支出水电表购置费、安装人工费，提供收款收据6张（金额合计2101元）佐证。被告对原告拆走水电表的主张提供照片、视频光盘佐证，原告确认照片的真实性，认为视频光盘未显示有人偷拆案涉商铺的水电表，否认原告有拆走水电表。经播放查看，视频光盘未能直观反映有人偷拆案涉商铺的水电表。
2015年9月15日，东莞市公安局莞城分局步步高派出所对袁公诚制作了询问/讯问笔录。袁公诚陈述：2015年9月15日上午10时许，袁公诚在东莞市××城区××创意××号铺上班，庾伟洪走了过来，袁公诚边用手机拍摄边问庾伟洪为何偷东西，庾伟洪不予理会，后双方发生互殴。
2015年9月16日，东莞市公安局莞城分局步步高派出所对庾伟洪（原告的法定代表人）制作了询问/讯问笔录。庾伟洪陈述：2015年9月15日，庾伟洪在东莞市××城区××号天宝T8巡视园区，A13号铺经营饮品店的“台湾佬”走向庾伟洪，边用手机拍摄边问庾伟洪为何拿走他的插头之类，庾伟洪不予理会并走开，然后“台湾佬”跟随并动手打伤庾伟洪；此前双方因A13号铺拖欠水电费、租金以及安装广告问题发生过口角。
2015年9月23日，被告作出《通知》，要求原告赔偿于2015年9月15日晚、17日晚拆除水电造成“东莞市东城巨林美而美食品店”的损失，以房租相抵扣；要求原告按国家规定的收费标准对水电费进行协商；通知原告前来收取8月份租金。原告称没有收到该《通知》。
被告提供报警回执2张，主张证实原告拆除案涉商铺的水电表导致被告无法经营并产生经济损失。原告称即使该报警回执属实，也不能证实报警事由。
被告提供收据1张，主张东莞市公安局莞城分局步步高派出所民警代收被告租金12000元转交原告。原告不予确认，称没有收到被告所称的租金。
原告于2016年1月7日向A12、A13号商铺作出缴费通知单，载明该商铺应付2015年8月至2016年1月期间租金合计36000元、2014年8月至2015年9月期间水费合计325元、2014年8月至2015年9月期间电费合计14756元，其中水电费须扣减已付的3000元。被告确认欠付2015年8月至2016年2月期间案涉商铺的占有使用费合计42000元，确认合计支付过水电费3000元，但不确认原告主张的水电费，认为原告已拆走水、电表，被告对已使用的水电度数无法确认。原告确认，水电抄表时没有经过被告签名确认程序。原告提供的向东莞市东江自来水有限公司缴纳水费、向广东电网有限责任公司东莞供电局缴纳电费的单据并非独立对应案涉商铺。
原告明确其诉请的水电费时间段为2014年8月至2015年9月30日。被告主张，2014年10月至2015年9月30日期间每月电费约500元至600元，水费约十几元。原告对被告该主张不予确认。本院组织原、被告于2016年8月24日对案涉商铺进行了现场勘验。原、被告明确，现场看到的水电表的读数不包括原告诉请的时间段的读数，原、被告亦无法提供原告诉请的时间段的读数。
被告申请对案涉商铺的装饰装修费用及现存价值进行鉴定，本院予以准许，并摇珠选定东莞市广协鉴定评估有限公司作为鉴定人。2016年10月20日，鉴定人作出报告书，评估案涉商铺装饰装修的现存价值（以2016年8月24日为鉴定基准日）为37070元，包括：店面广告装修工程合计3090元（表1）、店铺正面玻璃、玻璃门及卷闸门装修工程合计5954元（表2）、店铺内装修工程合计42768元（表3）、卫生间装修工程合计4207元（表4）、店铺内水电安装费合计4550元、不可预见费按上述各项计算2%为1211元，现存价值为以上各项合计之和的60%，综合取值为37070元。原、被告对鉴定意见均有异议。原告主张，鉴定人在第一次查勘过程中提出两个鉴定基准日，但未明确价格评估的依据；报告书显示有两个价格依据，但最后采用的是《广东省建筑装饰工程估价指标》；《广东省建筑装饰工程估价指标》远高于一般市场价格，在实际招投标过程中，招投标装修工程的价格均是在《广东省建筑装饰工程估价指标》价格中下调5%-10%；案涉商铺的装修非常简陋，采用较高价格标准进行评估，对原告明显不公；鉴定人亦未于报告书中明确采用的是2014年标准还是2016年标准；若法院采纳报告书作为定案参考依据，应酌情考虑在报告书的分项价格基础上下调10%；综上，报告书不具有客观性、真实性，请法院不予采纳。被告主张，报告书意见与标的物的实际价值差异较大，且案涉商铺的成新率应为80%以上，而非鉴定人认为的60%。对原告的异议，鉴定人回复称，价格基准日定为双方共同到场勘察之日是最科学的，也是经过双方签名确认的；案涉评估没有政府定价，应采用市场法来确定价格，《广东省建筑装饰工程估价指标》只是作为评估参考依据之一，并非唯一依据，鉴定人在做了充分市场调查的情况下出具报告书是科学、客观的。针对被告的异议，鉴定人回复称，鉴定意见是根据评估基本准则及市场行情出具，对成新率是通过实际观察，结合租期和使用期综合作出。
原、被告确认，鉴定报告表2中的08项（即卷闸门，2340元）、表3中的01至06项（即店面内玻璃墙、店内玻璃门、店内玻璃门7字夹、店内玻璃门上下夹、店内玻璃拉手、店内玻璃门锁，合计9833元）均是原告安装。原告主张表3中的08项、10项（即店内墙身批水泥灰、店内地面地坪，合计10967元）是原告装修，被告则主张是被告装修。原告主张，表1所涉项目（即店面广告、广告发光字体、广告标志，合计3090元）以及表3中的12至15项（即店内吧台砌砖墙、店内吧台批灰、店内吧台贴瓷砖、店内吧台柜，合计4011元）均为可拆除内容，不应作为被告的损失。被告对原告该主张不予确认。
原告主张，案涉商铺的建设时间为1998年，未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提供的国有土地使用权证、《证明》、《租赁合同》、缴费通知单、电费发票、水费发票、对报告书的书面质证意见，被告提供的报警回执、收据、收款收据、照片、收据、视频光盘、对报告书的书面质证意见，东莞市广协鉴定评估有限公司出具的报告书，东莞市公安局莞城分局步步高派出所出具的询问/讯问笔录，以及本院的庭审笔录、现场勘验等在卷证实。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定，被告于本案法庭辩论终结前提出反诉，本院予以合并审理。
原、被告签订的《租赁合同》所涉租赁物未取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应属无效。原告诉请确认《租赁合同》已解除，本院不予支持。被告诉请确认《租赁合同》无效，本院予以支持。
合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，原告诉请被告返还案涉商铺，本院予以支持。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效的，出租人有权请求参照租金水平计算占有使用费。原告诉请被告支付2015年8月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费，按每月6000元计算，因被告未能举证证实已支付该期间的占有使用费，对原告该项诉请，本院予以支持。在合同无效的情况下，原告诉请被告支付占有使用费利息，缺乏依据，本院不予支持。
《租赁合同》因所涉租赁物没有建设工程规划许可证或房产证而无效，被告对此未尽谨慎审查义务，与原告具同等过错，原、被告应对合同无效各自承担一半责任。对被告不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的装饰装修的现存价值视为被告的损失，原告应向被告赔偿该损失的50%。本院已就案涉商铺的装饰装修现存价值委托鉴定人出具报告书。关于原、被告对报告书提出的异议，鉴定人已作出相应回复，原、被告未能进一步作出有效反驳，本院对原、被告的异议均不予采纳。根据鉴定人出具的报告书，剔除原、被告确认的报告书所涉装饰装修中原告安装的内容，本院确定被告不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的装饰装修的现存价值损失为29618.35元，具体如下：店面广告装修工程合计3090元（表1）；店铺正面玻璃、玻璃门及卷闸门装修工程合计3614元（表2，剔除卷闸门）；店铺内装修工程合计32935元（表3，剔除店面内玻璃墙、店内玻璃门、店内玻璃门7字夹、店内玻璃门上下夹、店内玻璃拉手、店内玻璃门锁）；卫生间装修工程合计4207元（表4）；店铺内水电安装费合计4550元；不可预见费按上述各项计算2%为967.92元；现存价值为以上各项合计之和的60%，计算为29618.35元。原告应向被告赔偿该现存价值损失的一半即14809.18元。对被告反诉请求超出部分，本院予以驳回。
被告主张原告多次拆除其水电表，原告不予确认。因本案现有证据无法认定被告该主张，被告诉请原告赔偿水电表费用1388元，本院不予支持。被告以原告多次拆除其水电表造成其经营损失，诉请原告赔偿营业损失3000元，本院亦不予支持。
原告在案涉商铺外墙安装“T8”字样，“T8”为案涉商铺所在园区的标志，原告该行为并未影响被告正常使用案涉商铺。被告反诉要求原告支付广告位占用费，该请求已超出本案租赁合同纠纷范畴，本院不予处理。
在《租赁合同》无效的情况下，原告依据《租赁合同》收取的履约保证金6000元应向被告退回。原告主张履约保证金已与被告应支付的2014年8月的占有使用费相抵销。被告主张其已支付2014年8月的占有使用费，但未能提供证据证实，本院不予采信。在双方互负到期债务的情况下，原告有权主张抵销，因此，履约保证金无须再向被告退回。被告反诉要求原告退回履约保证金，本院予以驳回。
被告就案涉商铺2014年8月至2015年9月30日期间的水电费对原告有支付义务。双方争议该期间的水电费如何确定。原告主张该期间的水电费应按原告缴费通知单所载金额确定，被告不予确认。因原告未能举证证实该期间的水电费读数，且确认抄表未经被告确认，本院对原告的主张不予采纳。被告主张，2014年8月至2015年9月30日期间每月电费约500元至600元，水费约十几元。原告对其主张应承担举证不能的不利后果，关于2014年8月至2015年9月30日期间的水电费，本院采纳被告的主张，酌定电费为600元/月×14个月=8400元，水费为19元/月×14个月=266元。扣除被告已支付的水电费3000元后，被告尚应支付原告水电费差额5666元。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。因原、被告对应支付的水电费差额存在重大争议，原告诉请被告支付逾期支付水电费的利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市中宏物业管理有限公司与被告李洁红签订的《租赁合同》无效；
二、被告李洁红应于本判决发生法律效力之日起三日向原告东莞市中宏物业管理有限公司返还东莞市莞城区罗沙社区温南路128号A12、A13商铺；
三、被告李洁红应于本判决发生法律效力之日起三日向原告东莞市中宏物业管理有限公司支付占有使用费（自2015年8月1日起至返还东莞市莞城区罗沙社区温南路128号A12、A13商铺之日止，按每月6000元计算）；
四、被告李洁红应于本判决发生法律效力之日起三日向原告东莞市中宏物业管理有限公司支付2014年8月至2015年9月30日期间水电费差额5666元；
五、反诉被告东莞市中宏物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日向反诉原告李洁红赔偿东莞市莞城区罗沙社区温南路128号A12、A13商铺现存装饰装修价值损失14809.18元；
六、驳回原告东莞市中宏物业管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告李洁红的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1191.07元（东莞市中宏物业管理有限公司已预交），由东莞市中宏物业管理有限公司负担170.75元，李洁红负担1020.32元；反诉受理费1203.88元（李洁红已预交），由东莞市中宏物业管理有限公司负担169.17元，李洁红负担1034.71元；鉴定费4000元（李洁红已预交），由东莞市中宏物业管理有限公司负担1480.92元，李洁红负担2519.08元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 周汝丽
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 叶晓阳
李佩仪
何燕
杨晓琳（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。