重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初4798号原告（反诉被告）：北部新区金骏商务酒店，住所地重庆市渝北区宝华大道16号1幢1单元11F，注册号500903600075203。经营者：汤仙。委托诉讼代理人：冉玺琳，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：重庆仁安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区盘龙村四社,统一社会信用代码91500107696571425X。法定代表人：曾平，总经理。委托诉讼代理人：文静，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：唐科，男，系该公司工作人员。原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店（以下简称金骏酒店）与被告（反诉原告）重庆仁安物业管理有限公司（以下简称仁安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金骏酒店的经营者汤仙、委托诉讼代理人冉玺琳，被告（反诉原告）仁安物业公司的委托诉讼代理人唐科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）金骏酒店向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还原告多支出的水费5078元，电费159768元。本案案件受理费由仁安物业公司负担。事实和理由：金骏酒店系开设酒店进行客房经营的个体工商户，仁安物业公司系提供物业服务的公司。金骏酒店公司从2012年8月30日开设酒店以来，仁安物业公司在收取物管费时，将金骏酒店产生的水、电费进行了预收后代缴，可金骏酒店却一直未对仁安物业公司进行对账核实金骏酒店所产生的实际费用，也未将实际费用的票据交给金骏酒店，最近金骏酒店找到自来水公司和电力部门才得知仁安物业公司实际支付给自来水公司和电力部门的费用与收取金骏酒店的费用有较大出入，仁安物业公司多收取金骏酒店的水、电费没有依据，应当予以退还，现为保障金骏酒店的合法权益，故向法院提起诉讼。被告（反诉原告）仁安物业公司辩称，1、我方收取水电费不是实行预收后代缴，而是我方向供水供电部门交费后根据金骏酒店用水用电量按照双方口头约定的单价收取的；2、金骏酒店租赁仁安置业公司的门面作为其酒店大堂时曾与仁安物业公司签订物业协议，其中对水电费的计费标准进行了约定，水为5.35元每吨，电为1.1元每度。因为签订物业服务协议时，金骏酒店尚处于筹备阶段，金骏酒店尚未取得经营许可，并且金骏酒店的多数客房是从小区业主处租赁的，所以当时双方口头约定物业水电费收费标准适用于酒店的各个客房，双方已经形成事实合同关系，金骏酒店应该按照双方约定交纳水电费；3、根据日常交易习惯，不存在针对同一商户有两种收费标准，金骏酒店的诉请不具有期待可能性，也没有事实与法律依据；4、仁安物业公司之所以按较高标准向金骏酒店收取费用，是因为案涉商业楼修建于2011年，没有设立一户一表，每个月水、电费均由相关部门根据总表计算出费用，由仁安物业公司缴费后再按分表载明的度数向商家收费。因总表与分表之间存在损耗，且增加了物业管理成本，并存在资金垫付利息，故约定的标准高于市场标准也是合理的，不存在违法性；5、仁安物业公司确认金骏酒店的用水用电量，是根据每月抄表得出，且抄表时，均有金骏酒店的工作人员确认抄表度数无误后再向仁安物业公司交纳水电费；6、金骏酒店至今仍在交纳水费，可以视为其对水费的收费标准没有异议，认可仁安物业公司的水费收费标准；7、若法院认定仁安物业公司应该退还水电费，金骏酒店的诉请也已经超过诉讼时效，应该予以驳回。被告（反诉原告）仁安物业公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令金骏酒店立即支付仁安物业公司2016年9月1日至2017年3月31日的物管费48313.44元及公摊费2310元共计50623.44元，并支付逾期缴纳物管费的滞纳金（计算标准：以21358.41元为本金，从2016年9月1日起，按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；以21358.41元为本金，从2016年12月1日起，按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止）；2．判令金骏酒店立即支付仁安物业公司2016年8月10日至2017年3月9日垫付的电费56664.3元。本案反诉案件受理费由金骏酒店负担。事实和理由：金骏酒店自2012年8月30日在重庆市北部新区宝华大道16号1幢1单元11楼开设酒店，仁安物业一直为其提供物业服务，但金骏酒店自2016年9月起，无故拖欠物管及公摊费，且从2016年8月起未支付电费，并产生滞纳金。经仁安物业公司与其多次协商，金骏酒店仍拒绝缴纳上述费用，为维护仁安物业公司的合法权益，故向法院提起诉讼。原告（反诉被告）金骏酒店针对反诉辩称，1、物管费、公摊费未交属实，对仁安物业公司诉称的物管费及公摊费的金额均无异议。未交的原因为我方从2016年8、9月份与仁安物业公司就水、电费多收的事实进行协商，但协商未果。仁安物业公司提出愿意减少一部分水电费，我方认为应该从以前开始就按照正常的水电费收费标准进行计算，但仁安物业公司不认可，故双方在协商过程中金骏酒店暂停交纳了物管费；2、对滞纳金，我方不应该支付，理由如下：仁安物业公司无权收取滞纳金，滞纳金属于行政部门有权收取范围；仁安物业公司一直处于违约状态，金骏酒店没有违约的故意，故不应该支付滞纳金；且物管费及公摊费应当从仁安物业公司多收取的水电费中予以扣除，故不存在没有交纳；关滞纳金的计算方法及标准我方不予认可，双方仅对大堂部分的物管费的滞纳金有约定，但客房部分并未进行约定，故仁安物业公司要求滞纳金没有事实及法律依据。若法院将滞纳金认定为违约金，该违约金标准也过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率标准予以调整；3、对于垫付的电费及水费，对垫付的期间及数量我方没有异议，但是计费的标准我方有异议，计费标准应该按照我方本诉依据的事实及理由来进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本院依仁安物业申请，就案涉物业其它商服部分业主缴费情况进行调查形成的调查笔录，双方当事人对其真实性均无异议，对该证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评议如下：对金骏酒店举示的统计表及交费清单，因系金骏酒店单方制作，且仁安物业公司不认可其真实性，故对该证据本院不予采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：金骏酒店为个体工商户，经营者为汤仙。汤仙与刘人旺为夫妻关系。2012年4月25日，刘人旺与重庆仁安置业有限公司签订《租赁合同》，租赁位于重庆市北部新区高新园宝华大道16号龙城国际悠游MALL商业一期一层1-44号商铺，建筑面积43.51平方米，租赁期限三年。同日，以仁安物业公司为甲方、刘人旺为乙方，双方签订《仁安·龙城国际商业物业服务协议》。协议约定对乙方承租的位于重庆市北部新区高新园宝华大道16号SP-1-(1-44)号房屋，建筑面积43.51平方米，乙方同意接受甲方提供的物业服务。合同第五条约定：物业服务费商业用房4元每平方米每月；租赁户租赁商铺内自用水电气费，水费按照5.35元/吨，电费按照1.1元/度。每户装分表计量，由仁安物业公司代收费用前，每月派工程人员上门抄表，乙方在每月20日前支付给甲方，逾期按每日千分之三缴纳滞纳金收取。2015年3月21日，刘人旺向重庆仁安置业有限公司提交申请，载明：”因本人经常在外地，不方便前来办理事务，特要求将门面的租赁人改为我老婆的名字汤仙”。2015年4月24日，汤仙与重庆仁安置业有限公司签订租赁合同补充协议，就租赁的重庆市北部新区高新园宝华大道16号龙城国际一期1-44号商铺因租赁期限届满，将该物业租赁合同延长三年至2018年5月4日。另查明，金骏酒店将上述租赁的商铺用作酒店大堂，其客房部分系租赁所在物业商服部分的房屋。金骏酒店举示前期物业服务合同三份，用以证明就客房部分，仁安物业公司与各业主（产权人）签订的前期物业服务合同中未对水、电费的计价标准进行特别约定。该前期物业服务合同第二条约定：乙方提供的主要内容为：1、物业共有部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托、对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第六条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在月前5日内履行交纳义务。第三十一条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。金骏酒店与仁安物业公司均认可就客房部分仁安物业公司与各业主（产权人）签订的物业服务合同除房号与业主名称外，均是与金骏酒店举示前期物业服务合同内容一致，现仍按其内容享有权利履行义务。另外，自2012年8月30日起，金骏酒店按照水费5.35元/吨，电费1.1元/度向仁安物业公司缴纳水电费至2016年8月9日。2017年5月3日，经仁安物业公司申请，本院依法就案涉商业楼商服部分业主缴纳水、电费情况进行调查，形成调查笔录一份，该调查笔录载明，案涉商业楼商服部分共有580间房屋，207户业主。上述物业的业主均是按照较高标准（水每吨5.35元，电每度1.1元）每月向仁安物业公司缴纳电费及水费。案涉商业楼未设立一户一表，相关水、电部门按商业楼设立的总表向仁安物业公司收取水、电费，仁安物业公司按分表载明的度数向金骏酒店收取水、电费。就每月水、电度数，金骏酒店无异议。仁安物业公司之所以按照较高标准向金骏酒店收取水、电费系因为总表与分表之间会存在一定损耗，且增加了物业管理成本，并存在资金垫付利息。庭审过程中，金骏酒店及仁安物业公司双方均认可，就大堂部分的水、电、物管费金骏酒店不存欠费，双方争议的仅是客房部分。就主张返还的水、电费的期间，金骏酒店陈述，其主张的返还的水、电费的期间系从接房后电表、水表从0度开始起算至2016年8月9日止。就主张返还的水、电费的用量，其认可最终用电、水度数以仁安物业公司反诉状所附《欠水电费统计表》上载明的2016年8月截止未缴起数为准。就水、电费取费标准，金骏酒店认为，应当按照仁安物业公司向供水供电部门交纳的，水每吨4.55元，电费每度0.83元计算；就仁安物业公司提出的因存在物业服务成本故按照较高标准收取水、电费，金骏酒店认为，仁安物业公司按照商业物业收费标准收取了物管费，其中应当包括代收水、电费这一服务内容；另外，根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务公司代收水、电费的不得收取额外费用，故仁安物业公司不应按较高标准收取水、电费。仁安物业公司认可，其向供水供电部门交纳的费用标准与金骏酒店陈述一致，但双方对水、电费的计价有明确约定，且根据前期物业服务合同内容可知，仁安物业公司提供的物业服务不包括代收水电费这一内容，且代收水、电费不得收取额外费用针对的为有一户一表的用户，故仍应当按照双方约定的水每吨5.35元，电每度1.1元计算。就提出的诉讼时效抗辩，仁安物业公司陈述，因为供水供电部门的收费标准随时可以进行查询了解的，金骏酒店应该早就知晓该标准，但金骏酒店一直按照双方合同约定的标准交费，应该从起诉之日起倒推两年，两年前的已过诉讼时效。另外，金骏酒店一直按该标准进行交费，应该视为其认可仁安物业的收费标准，应该按照该标准继续交费。金骏酒店认为，其诉讼请求未超过诉讼时效，双方为合同关系，合同中并未对水电费交费后的结算进行约定，时效应该从发生之日起计算20年。仁安物业公司预收水电费的行为是连续性的行为，起算时间也是从金骏酒店知道或者应当知道，即提出协商之日起算。交纳水电费是与仁安物业公司发生的关系，不是直接与供水供电部门发生的关系。故供水供电部门公布的标准，金骏酒店不应当知晓。就反诉请求的物管费及公摊费期间及金额，仁安物业公司反诉状所附的金骏酒店欠物管费统计表载明，金骏酒店从2016年9月1日至2017年3月31日欠物管费金额为每月6901.92元、共计48313.44元；公摊费为每月330元，共计2310元。金骏酒店表示对欠付物业管费、公摊费的事实及具体金额均无异议。但对滞纳金，金骏酒店认为，不应支付滞纳金，主要理由为（1）仁安物业公司无权收取滞纳金，滞纳金属于行政部门才有权收取范围；（2）仁安物业公司一直处于违约状态，金骏酒店没有违约的故意，故不应该支付滞纳金；（3）物管费及公摊费应当从仁安物业公司多收取的水电费中予以扣除，故不存在没有交纳；（4）双方仅对大堂部分的物管费的滞纳金有约定，但客房部分并未进行约定。另外，金骏酒店认为，若法院将滞纳金认定为违约金，该违约金标准也过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率标准予以调整。仁安物业陈述，其主张的滞纳金实质为违约金，因双方物业服务合同对该违约金有明确约定，金骏酒店逾期支付物业服务费应当支付相应的违约金。对于仁安物业公司要求支付自2016年8月10日至2017年3月9日垫付的电费及水费，根据仁安物业公司举示的金骏酒店欠水电费统计表载明截止2016年8月，电未缴起数总数为474739度、截止2017年3月，电未缴止数总数为526252度。金骏酒店对垫付的期间及度数无异议，但是计费的标准其认为应当按照仁安物业公司向供水供电部门交纳的水每吨4.55元、电费每度0.83元计算。本院认为，就本案本诉，当事人争议焦点主要为，双方是否就酒店客房部分的水、电费按照酒店大堂约定的较高标准（水每吨5.35元，电每度1.1元）进行缴费形成事实合同关系。本案中，根据双方当事人陈述及审庭查明的证据，本院认定，金骏酒店与仁安物业公司已就该较高标准形成了事实合同关系，理由如下：1、金骏酒店在调查过程中认可，金骏酒店对每月用水、用电量无异议；而向供水、供电部门缴纳的水、电标准是向全社会公开，故应视为金骏酒店应当知道该标准。故金骏酒店应当自每月缴费之日起就知道仁安物业公司按较高标准收取了水、电费。且金骏酒店自2012年8月30日起至2016年8月9日，近4年的时间，都按该标准向仁安物业公司缴纳水、电费，故从事实角度应当认为金骏酒店认可该缴纳标准；2、案涉房屋没有一户一表，只能由仁安物业公司按总表缴费后，按照分表向住户收取水、电费。而总表与分表之间会产生一定损耗，且仁安物业公司每月安排工作人员抄表，亦会产生一定物业服务成本，故仁安物业公司按照高于市场标准向金骏酒店收取水、电费具有一定的合理性。对金骏酒店提出的仁安物业公司按照商业物业收费标准收取了物管费，其中应当包括代收水、电费这一服务内容，故不应当重复计收该部分费用的意见，因根据金骏酒店举示的前期物业服务合同约定，仁安物业公司提供的物业服务内容并不包括按分表抄取水、电表并收取相应水、电费用，故对金骏酒店的上述意见本院不予采纳。对金骏酒店提出的按照《物业管理条例》第四十四条规定，物业公司代收水、电费的不得收取额外费用的意见，因该规定实质针对的为可向供水、供电部门直接缴纳的一户一表用户，而由物业管理公司代为收取水、电费的情形，但本案中，因案涉商业楼未安装一户一表，故不适用该条款，故对金骏酒店该意见，本院不予采纳。综上，应当认定，金骏酒店与仁安物业公司就客房部分水、电按照高于市价的缴费标准（水每吨5.35元，电每度1.1元）进行缴费达成了合议，双方之间就该标准形成了事实合同关系，故对金骏酒店要求仁安物业公司退还多支付的水、电费的诉讼请求，本院不予支持。就本案反诉，对仁安物业公司要求金骏酒店支付2016年9月1日至2017年3月31日的物管费48313.44元及公摊费2310元的诉讼请求，因金骏酒店对欠付物业管费、公摊费的事实及具体金额均无异议，故对该诉讼请求，本院予以支持。对仁安物业公司要求金骏酒店支付逾期缴纳物管费的滞纳金（计算标准：以21358.41元为本金，从2016年9月1日起，按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止；以21358.41元为本金，从2016年12月1日起，按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日止）的诉讼请求，因双方《前期物业服务合同》明确约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月前5日内履行交纳义务。未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准支付违约金。现仁安物业公司当庭明确起诉要求的滞纳金实际为违约金，而金骏酒店认可欠付仁安物业2016年9月1日至2017年3月31日的物管费，故应当从逾期付款之日起支付违约金。对金骏酒店提出的该违约金过高应当予以调整的抗辩意见，因该违约金约定确实过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的4倍标准进行计算。故金骏酒店应付的违约金为：以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年9月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年10月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年11月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年12月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年1月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年2月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年3月6日起计算至付清之日止。故对仁安物业要求金骏酒店按上述标准支付逾期支付物业服务费的违约金的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。对仁安物业公司要求金骏酒店支付2016年8月10日至2017年3月9日垫付的电费56664.3元的诉讼请求，因金骏酒店对垫付的电费期间及度数无异议，仅对计费标准有异议，结合本案本诉部分，因双方就电费按较高的每度1.1元标准进行缴费达成了事实合同关系，故金骏酒店应当支付的电费为（526252度－474739度）×1.1元/每度=56664.3元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆仁安物业管理有限公司物业服务费48313.44元、公摊费2310元；二、原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆仁安物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金（计算方式：以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年9月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年10月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年11月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2016年12月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年1月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年2月6日起计算至付清之日止；以6901.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，从2017年3月6日起计算至付清之日止）；三、原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店于本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆仁安物业管理有限公司垫付的电费56664.3元；四、驳回原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店的本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆仁安物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3600元，减半收取计1800元，反诉案件受理费1422元由原告（反诉被告）北部新区金骏商务酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 粟 果二〇一七年六月二十三日书 记 员 黄云云