广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6551号
上诉人（原审原告）：黄丽，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：郑金群，广东明灿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人：朱兆勇。
委托诉讼代理人：陈晓筠，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄嘉乐，该公司员工。
上诉人黄丽为与被上诉人佛山市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
黄丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回佛奥公司的诉讼请求；3.认定佛奥公司主张的违约金过高；4.佛奥公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、佛奥公司的诉讼请求已过诉讼时效，请求二审法院驳回佛奥公司的诉讼请求。佛奥公司陈述，自2011年7月1日至起诉之日止，即2016年1月21日止，黄丽一直拖欠物业服务费。佛奥公司向法院主张2011年7月1日至2014年1月19日的物业服务费的权利的期间应分别从2011年7月2日起算，计至2013年7月2日止和从2014年1月19日起算，计至2016年1月20日止。因佛奥公司诉黄丽的案由为物业服务合同纠纷，不属于法律规定的适用特殊诉讼时效的情形，也没有特殊情况，因此佛奥公司的诉讼请求的诉讼时效期间应为二年。但是，佛奥公司于2016年1月21日才向法院提起诉讼，要求黄丽支付2014年1月20日之前的物业服务费，早已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。但是一审法院认为，本案诉讼时效期间应自《佛山奥园前期物业管理服务协议》约定的最后一期物业管理费缴纳届满之日起开始计算，此属适用法律错误。物业管理服务费跟普通的债权有所不同，普通的债权履行期限和金额是确定的，所以可以适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》关于诉讼时效的规定。而本案中的物业管理服务费性质不一样，物业管理服务费是逐期产生的，因此应以每一期的物业管理服务费作为一个整体对待，而不是把一个合同期限内产生的所有物业管理服务费视为一个整体，因为合同期限内产生的所有物业管理服务费是无法确定的。如果要把一定期限内的物业管理服务费视作一个整体债务，适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中的当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，双方就必须重新签订一份协议，约定从何时起至何时止的物业管理服务费分期履行，方可适用该规定。因此，黄丽认为一审法院适用法律错误，请求二审法院予以纠正。二、本案是物业服务合同纠纷。佛奥公司未能按照有关服务合同的约定提供物业服务，应认定为违约。黄丽无须向佛奥公司支付物业管理服务费。黄丽购买了佛山奥园美林水岸B1502单元后，与佛奥公司签订《佛山奥园前期物业管理服务协议》及《佛山奥园业主临时公约》，由佛奥公司按照合同的约定提供物业服务。黄丽把涉案房屋其中的一个钥匙交给佛奥公司托管。其原因是黄丽的房子为毛坯房，黄丽不居住在内，而佛奥公司需要安装水电，黄丽就把钥匙交给佛奥公司保管。黄丽认为，佛奥公司负有保证房屋安全的义务。佛奥公司作为物业服务公司，应按照《物业管理条例》应向业主提供应有的物业服务。另外，该房子为毛坯房，黄丽不可能在房屋里居住。可以推断，该房门不会是业主打开后忘记关上。根据佛奥公司在庭审过程中的陈述可以得知，现堆放于黄丽房子内的物品是邻居放进去的，但是无法确定具体是哪个邻居放进去的。尽管黄丽没有直接的证据证明房门是佛奥公司打开的，但由于佛奥公司派人给黄丽安装水电，并把黄丽的钥匙交给安装水电的工人打开房门，所以根据生活常理，极可能是佛奥公司指派的人员给黄丽安装水电时忘记关门而导致邻居把物品堆放于黄丽房内。由以上种种事实可知，佛奥公司根本就没有尽到服务的义务。根据《佛山奥园前期物业管理服务协议》的第一条第二款第11项的约定“按照有利生产、团结互助、方便生活、公平合理的原则，正确处理物业的排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面相邻关系，不得侵害他人的合法权益”以及第九条第一项“甲方违反本协议，未达到约定的管理服务质量，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，佛奥公司已经违反处理好业主间相邻关系的约定，所提供的物业服务也未达到约定的管理服务质量，因此，已构成违约，黄丽无须向佛奥公司支付物业管理服务费。三、退一步讲，即使佛奥公司有权向黄丽主张违约金，该违约金也过高，（删一句）佛奥公司主张的按日千分之一计算明显过高，黄丽有权要求予以减少。
佛奥公司答辩称，黄丽应支付物业管理费和公摊的水电费、诉讼费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄丽的上诉，维持原判。
佛奥公司于2016年1月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.黄丽立即支付物业管理服务费、公摊电费共6718.4元及违约金3859元（违约金按每日1‰的标准从2011年10月1日起计算至实际付清之日止）；2.诉讼费由黄丽负担。
一审法院认定事实：黄丽于2007年4月3日与佛山市奥园置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄丽向佛山市奥园置业投资有限公司购买佛山奥园美林水岸B1502单元的房产。同日，黄丽与佛奥公司签订了《佛山奥园前期物业管理服务协议》及《佛山奥园业主临时公约》，在《佛山奥园前期物业管理服务协议》中约定黄丽所有的位于佛山奥园美林水岸B1502单元属于洋房，套内面积为71.78平方米；物业管理服务费是指本单元每月应交付的物业管理服务费及按政府规定的各项分摊费用。但不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；从2008年11月1日起开始计收物业管理服务费；黄丽应于每月8日前缴纳当月物业管理服务费和上月公共分摊费用；高层洋房（带电梯）按套内面积1.4元/平方米/月计收。双方还约定，如黄丽不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佛奥公司有权要求黄丽补交，并从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。黄丽收楼后，从2011年7月1日起至今未向佛奥公司缴纳物业管理服务费。从2011年9月1日起至2015年12月31日止，黄丽共欠佛奥公司52个月的物业管理服务费。佛奥公司催收未果，遂于2016年1月14日向法院起诉。
一审法院认为：佛奥公司与黄丽签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。黄丽抗辩称佛奥公司的部分主张已过诉讼时效及佛奥公司存在侵权和违约行为，因此黄丽无需缴纳物业管理服务费。经审查，首先，关于诉讼时效，物业管理服务费收取的依据是双方签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》，而在一个合同期限内产生的所有物业管理服务费应视为一个整体，业主每月或每个季度缴纳物业管理服务费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，因此诉讼时效应自《佛山奥园前期物业管理服务协议》约定的最后一期缴纳届满之日起开始计算，本案中佛奥公司的诉请并未超过诉讼时效；其次，黄丽辩称佛奥公司存在违约及侵权行为，但黄丽仅提交了其将一条钥匙交给佛奥公司保管的证据，根据黄丽庭审中陈述，其本人也保管了四条钥匙，一审法院认为黄丽提交的证据并不足以证明佛奥公司违反约定，没有尽到管理服务的要求，没有按照协议的约定使用黄丽交给其保管的钥匙及佛奥公司私自打开黄丽的家门，把家私等杂物堆放在黄丽家中，造成黄丽一直无法使用自己的房子的事实，对此，黄丽应承担举证不能的不利风险。故对黄丽的上述抗辩主张，一审法院均不予采纳。佛奥公司已依照《佛山奥园前期物业管理服务协议》的约定，依约向黄丽在内的涉案小区业主提供了相应的物业服务，黄丽作为该小区的业主之一，实际已接受佛奥公司提供的物业服务，故黄丽理应准时足额向佛奥公司交纳合同约定的物业管理服务费。双方约定黄丽所有的坐落于美林水岸B1502洋房套内面积为71.78平方米，而高层洋房（带电梯）的管理费收费标准为按套内面积计算，1.4元/平方米/月，佛奥公司主张按99.2元/月的标准计收物业管理服务费并未超出双方当事人约定的范围，一审法院予以准许，黄丽从2011年9月1日起拖欠佛奥公司的物业管理服务费，现佛奥公司要求其支付从2011年9月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费共计5158.4元有理，一审法院予以支持。关于佛奥公司主张的公共分摊水电费问题，黄丽虽对公摊水电费提出异议，但佛奥公司提供了相关供水供电部门用水用电记录单据予以证明，故对佛奥公司主张黄丽支付代垫的2011年7月1日至2015年11月30日的公摊电费1560元的诉请，一审法院予以支持。关于违约金，双方约定，黄丽不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佛奥公司有权要求黄丽补交，并从逾期之日起按每日1‰交纳违约金，虽黄丽辩称该违约金过高，且系佛奥公司存在违约及侵权行为导致其未依约缴纳物业管理服务费，但黄丽并未对违约金过高及佛奥公司存在违约、侵权行为进行举证，对此应承担举证不能的不利风险，佛奥公司要求黄丽依约按日千分之一的标准从2011年10月1日起计算违约金至尚欠的物业管理服务费缴清之日止，符合双方的约定和法律的规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、黄丽于判决发生法律效力之日起十日内向佛奥公司支付2011年9月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费5158.4元，并以逾期支付的物业管理服务费为基数，从2011年10月1日起按日千分之一的标准计付违约金至尚欠的物业管理服务费实际支付完毕之日止；二、黄丽于判决发生法律效力之日起十日内向佛奥公司支付截至2015年11月30日止的公摊电费1560元。案件受理费减半收取32.22元，由黄丽负担。
二审中，当事人双方均没有提交新证据。
经审理，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为：涉案《佛山奥园前期物业管理服务协议》及《佛山奥园业主临时公约》对当事人双方有法律拘束力，当事人双方应依约履行。黄丽欠交佛奥公司物业管理费及水电费事实清楚，应予支付，原审法院据此判决黄丽应向佛奥公司支付自2011年9月1日至2015年12月31日止的物业管理费5158.4元（99.2元/月×52个月）及自2011年7月1日至2015年11月30日止的公摊电费1560元妥当，本院予以维持。黄丽上诉称佛奥公司主张该物业管理费及公摊电费已超过诉讼时效期间，应不予支持。对此，由于涉案合同约定的物业管理费债权债务虽分期履行，但每一期物业管理费债权债务在涉案合同履行过程中，并非可脱离涉案合同整体目的而可独立存续的、非属于涉案合同整体债权债务的独立债权债务，原审法院据此认定佛奥公司向黄丽主张上述物业管理费及公摊电费未超过诉讼时效期间并无不当。黄丽该上诉主张于法无据，本院不予支持。
佛奥公司尚诉请黄丽应向其支付涉案合同约定的迟延交纳物业管理费的违约金，黄丽则辩称佛奥公司未尽物业管理人义务，致使其涉案房屋内放置有他人物品，故其可不予交纳佛奥公司主张的涉案物业管理费。对此，佛奥公司未举证证明其已对黄丽反映其房屋内放置有他人物品的问题进行了妥适处理，此反映佛奥公司提供的物业服务存有瑕疵，但该服务瑕疵轻微，尚不足以成为黄丽可借此拒绝交纳涉案物业管理费的抗辩事由，故黄丽该抗辩主张依据不充分，其仍应承担违约责任。但鉴于佛奥公司物业服务亦有不当之处，结合本案黄丽违约的主观过错程度、涉案合同履行状况及佛奥公司因黄丽违约的受损情形，本院对黄丽诉称涉案合同约定的违约金过高而应予降低的主张予以支持，酌定将涉案合同约定的日千分之一违约金利率计算标准降低至日万分之三。据此，本院对佛奥公司诉请黄丽应向其支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止迟延支付物业管理费的违约金金额（以99.2元为欠款本金，自2011年10月1日起至实际清偿之日止按日万分之三计付；再各以99.2元为欠款本金，分别自2011年10月至2015年12月期间每月的9日起，至实际清偿之日止均按日万分之三计付）的主张予以支持，对超过该违约金金额部分的主张不予支持。原审法院对黄丽诉请降低涉案物业管理费欠款的违约金金额的诉讼主张未予支持，并判决黄丽应向佛奥公司支付“以逾期支付的物业管理服务费为基数，从2011年10月1日起按日千分之一的标准计付违约金至尚欠的物业管理服务费实际支付完毕之日止”之违约金金额有失妥当，本院依法予以改判。
综上所述，黄丽的上诉请求部分有理。对有理部分，本院予以支持。原审判决认定案件事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初669号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初669号民事判决第一项为：黄丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛奥公司支付2011年9月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费5158.4元及违约金（以99.2元为欠款本金，自2011年10月1日起至实际清偿之日止按日万分之三计付；再各以99.2元为欠款本金，分别自2011年10月至2015年12月期间每月的9日起，至实际清偿之日止，均按日万分之三计付）。（加句号）
一审案件受理费减半收取32.22元，由黄丽负担；二审案件受理费64.44元，由黄丽负担44.44元，由佛山市佛奥物业服务有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二日
书 记 员 李嘉敏