江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终359号
上诉人（原审被告）：苏州大宁购物广场有限公司，住所地在江苏省苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号。
法定代表人：任小凤，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱立辉，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙洲，女，1981年10月5日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人（系被上诉人孙洲表哥）：凌少华，男，1971年3月20日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区纺南新村三区***号。
原审被告：苏州大宁购物广场有限公司盐城分公司，住所地在江苏省盐城市迎宾南路28号五洲国际广场一期商业地下一层。
负责人：沈元明，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱立辉，苏州大宁购物广场有限公司员工。
上诉人苏州大宁购物广场有限公司（下称大宁公司）因与被上诉人孙洲、原审被告苏州大宁购物广场有限公司盐城分公司（下称大宁公司盐城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2015)亭民初字第3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大宁公司上诉请求：请求撤销一审法院判决第二项，二审诉讼费用及部分一审费用由被上诉人负担。事实和理由：1、从收条本身来看，收条不是协议，不是双方意思表示一致的凭证，而仅仅是一方对收到另一方某样物品的相关事实的认可；2、从收条的内容来看，收条上记载的内容仅仅是收到孙洲的六份交款收据，除此之外，无其他任何单方的承诺或意思表示；3、从提交收款收据的目的来看，是大宁公司需要核对孙洲的缴纳租金、保证金、管理费的金额，是为了对账所需，并无其他用途；4、从本案履行的时间来看，孙洲经营的两个铺位从2014年11月22日正对外营业对因消防问题至2015年7月28日停业，期间共经营了8个多月，该期间应支付的租金、管理费为72600元，这些费用不管大宁公司需承担什么样的违约责任，孙洲都是必须支付而不应退还的。现孙洲包括保证金在内仅缴纳了51150元，还拖欠大宁公司的租金和管理费，怎么可能全额退还？5、该收条的出具人仅仅是大宁公司盐城分公司招商部的一普通工作人员，大宁公司既未对其授权，也未事后对其有追认的意思表示。
被上诉人孙洲辩称：大宁公司因消防问题导致我方停业，在合同签订时，国家有规定，大型营业场所如无消防，就不得开业，大宁公司的行为构成欺诈行为。我们多次找对方协商，其同意把51150元退给我们，但是其并没有履行。
孙洲向一审法院起诉请求：1、解除孙洲与大宁公司盐城分公司于2014年6月24日签订的二份《大宁租赁合同》；2、大宁公司盐城分公司返还已经收取的租金、履约保证金及管理费用人民币计51150元；3、大宁公司盐城分公司赔偿孙洲经济损失159798元（包括门面房的装潢49036元、加盟费76000元、经营用的部分物品24680元、剩余的原辅料10082元）；4、大宁公司对大宁公司盐城分公司的给付义务承担连带清偿责任。
一审认定的事实：2014年6月24日，大宁公司盐城分公司（甲方）与孙洲（乙方）签订《大宁租赁合同》两份，分别载明：“1、租赁位置：甲方同意在其经营的位于盐城亭湖区迎宾南路大宁盐城分店-1楼05号铺位，建筑面积38平方米为乙方租赁经营场地。2、租赁期限：自2014年8月31日至2016年8月30日止。若甲方购物广场开业时间延后，乙方租赁期限和租金的收取起始日可相应顺延，甲方不须向乙方另行支付补偿金。3、租赁方式及费用缴纳方法：双方约定采用固定租金制方式进行合作。租金按季度支付，乙方每季度租金需提前十五天交纳，逾期按月租金×3%/天收取滞纳金。租金按150元/㎡/月计算，合计月租金人民币5700元，合计年租金为68400元。合同正式生效前，乙方须向甲方缴纳2个月租金作为租赁保证金，即11400元，合同期满后半年后扣除各种费用后无息返还乙方。乙方首次需交纳：租金17100元+保证金11400元+管理费6840元=35340元。4、经营管理费：乙方按照15元/平方米支付甲方，每月合计570元。合同期内，乙方于每年7月30日向甲方缴纳全年管理费。5、乙方的经营范围仅限餐饮类魔粉家品牌的商品。6、营业时间（含节假日营业时间），由甲方对外规定，乙方须遵守不得自行安排。7、违约责任：如一方违反本合同及附件的约定，须按本合同的约定承担违约责任。守约方在有权要求违约方赔偿一切经济损失和本合同约定的金额支付违约金的同时，终止本合同。8、合同的终止：本合同约定的期限届满，如未再续签，乙方表示合同终止则本合同自动终止。甲方有权收回全部租赁区域，乙方应在租赁合同到期前交还甲方租赁房产”、“1、租赁位置：甲方同意在其经营的位于盐城亭湖区迎宾南路大宁盐城分店-1楼06号铺位，建筑面积17平方米为乙方租赁经营场地。2、租赁期限：自2014年8月31日至2015年8月30日止。若甲方购物广场开业时间延后，乙方租赁期限和租金的收取起始日可相应顺延，甲方不须向乙方另行支付补偿金。3、租赁方式及费用缴纳方法：双方约定采用固定租金制方式进行合作。租金按季度支付，乙方每季度租金需提前十五天交纳，逾期按月租金×3%/天收取滞纳金。租金按150元/㎡/月计算，合计月租金人民币2550元，合计年租金为30600元。合同正式生效前，乙方须向甲方缴纳2个月租金作为租赁保证金，即5100元，合同期满后半年后扣除各种费用后无息返还乙方。乙方首次需交纳：租金7650元+保证金5100元+管理费3060元=15810元。4、经营管理费：乙方按照15元/平方米支付甲方，每月合计255元。合同期内，乙方于每年7月30日向甲方缴纳全年管理费。5、乙方的经营范围仅限小吃类黄记玉米汁品牌的商品。6、营业时间（含节假日营业时间），由甲方对外规定，乙方须遵守不得自行安排。7、违约责任：如一方违反本合同及附件的约定，须按本合同的约定承担违约责任。守约方在有权要求违约方赔偿一切经济损失和本合同约定的金额支付违约金的同时，终止本合同。8、合同的终止：本合同约定的期限届满，如未再续签，乙方表示合同终止则本合同自动终止。甲方有权收回全部租赁区域，乙方应在租赁合同到期前交还甲方租赁房产”。
协议签订后，孙洲于2014年8月5日向大宁公司盐城分公司缴纳05铺位的租金17100元、保证金11400元、管理费6840元，共计35340元及06号铺位的租金7650元、保证金5100元、管理费3060元，共计15810元。大宁公司盐城分公司向孙洲出具收据六份。2014年11月22日，孙洲经营的两个铺位与大宁公司盐城分公司经营的大宁超市正式对外营业。后因消防问题，大宁公司盐城分公司于2015年7月28日正式停止营业，孙洲承租的两个铺位同时停止经营。
2015年5月12日，孙洲与大宁公司盐城分公司经协调，该公司同意退还孙洲已缴纳的租金、管理费及保证金计51150元，该公司的招商部主管王海涛收回六份收据并向孙洲出具收条一份，载明：现收到孙洲先生6张交款收据。
本案在一审审理过程中，孙洲向一审法院提出鉴定的申请，要求对门市装修价值及经营用的物品价值进行鉴定。2016年9月9日，盐城市锐信价格评估有限公司出具盐锐信鉴估字[2016]第96号报告书，鉴定书中载明：2015年7月28日，门面装修价值为49036元，经营用的部分物品价值为24680元，经营用的部分物品残值为10082元。2016年10月31日，该公司出具情况说明函，载明：2014年11月22日，05号门面房装修价格为34600元，06号门面房装修价格为23100元。
一审法院认为：孙洲与大宁公司盐城公司签订的两份租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
（一）关于孙洲是否有权解除其与大宁公司盐城分公司签订的二份租赁合同的问题。关于-1楼06铺位的租赁合同，双方约定的租赁期限从2014年8月31日至2015年8月30日，因购物广场实际开业时间为2014年11月22日，按照合同约定，租期变更为从2014年11月22日至2015年11月21日。合同到期后，双方并未续签合同，应依法认定合同已终止了，故无再判决解除之必要。关于-1楼05铺位的租赁合同，双方约定的租赁期限从2014年8月31日至2016年8月30日，因购物广场实际开业时间为2014年11月22日，按照合同约定，租期变更为从2014年11月22日至2016年11月21日。因被告大宁超市盐城分公司经营的购物广场已于2015年7月28日停止经营，双方已事实上终止了合同的履行，应确认双方租赁合同已经解除，无再判决解除之必要。
（二）关于大宁公司盐城分公司返还已经收取的租金、履约保证金及管理费用人民币计51150元的问题。孙洲、大宁公司盐城分公司在实际履行合同的过程中，大宁公司盐城分公司自愿将该部分费用退还给孙洲，现大宁公司盐城分公司未能举证证明其已向孙洲返还该部分费用，故孙洲要求大宁公司盐城分公司返还已收取的租金等费用计51150元的诉请，依法予以支持。
（三）关于大宁公司盐城分公司是否应当赔偿孙洲经济损失159798元（门面房的装潢49036元、加盟费76000元、设备及原辅料费用24680元、剩余的原辅料10082元）的问题。本案中，孙洲因履行双方之间的租赁合同而对门面房进行装潢、购买经营所需设备及原辅料，现因大宁公司盐城分公司的原因而导致合同无法履行，大宁公司盐城分公司已构成违约，应赔偿孙洲相应的损失。
关于门面房的装潢49036元。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据鉴定意见，05号、06号门面房在开业时即2014年11月22日的装修价格分别为34600元和23100元，两个铺位的租赁期分别为2年和1年，实际经营时间从2014年11月22日至2015年7月28日，合同解除时未摊销的费用为30750元，而鉴定部门鉴定的装修装修的现值为49036元，根据“就低原则”，残值损失应依法认定为30750元。故对孙洲要求大宁公司盐城分公司赔偿装潢损失49036元的诉请，依法予以部分支持。
关于加盟费76000元，该费用系孙洲及其合伙人为经营需要交给加盟商的相关费用，且孙洲已在承租的商铺从事了这两个品牌的经营，即使后来双方实际终止了租赁合同的履行，但孙洲及其合伙人仍享有继续使用这两个品牌的权利，大宁公司盐城分公司并未损害孙洲的利益，孙洲要求大宁公司盐城分公司赔偿其该部分经济损失，无事实和法律依据，不予支持。
关于设备、原辅料费用24680元，根据鉴定结论，孙洲购置的设备及原辅料总价值计24680元，但该部分物品残值为10082元，孙洲可通过再次交易减少自身损失，故该部分孙洲的实际损失为14598元，大宁公司盐城分公司应赔偿的金额应为14598元，故孙洲要求大宁公司盐城分公司承担该部分损失34762元的诉请，依法予以部分支持。
综上，大宁公司盐城分公司应承担的赔偿款共计45348元。
（四）关于大宁公司对大宁公司盐城分公司上述债务是否承担给付责任的问题。大宁公司盐城分公司并不具有企业法人资格，其总公司即大宁公司应对其民事责任承担共同给付责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、确认孙洲与大宁公司盐城分公司于2014年6月24日签订的两份《大宁租赁合同》已解除。二、大宁公司盐城分公司、大宁公司于判决生效后十日内向孙洲返还已经收取的租金、履约保证金及管理费用计51150元。三、大宁公司盐城分公司、大宁公司于判决生效后十日内赔偿孙洲各项损失共计45348元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4465元，由孙洲负担2253元，由大宁公司盐城分公司、大宁公司负担2212元。司法鉴定费3500元，由大宁公司盐城分公司、大宁公司负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本案的争议焦点：大宁公司盐城分公司是否应当向孙洲返还已经收取的租金、履约保证金、管理费用人民币计51150元及孙洲是否应当交纳其铺位实际使用期间的租金、管理费问题。
本院认为，孙洲与大宁公司盐城分公司签订的两份租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。从购物广场实际开业时间2014年11月22日开始起算，到2015年7月28日购物广场实际停止经营，双方合同实际履行了八个月，购物广场实际停止经营后，双方租赁合同也已实际终止了履行。由于租赁合同实际终止履行的原因在于大宁公司盐城分公司，所以大宁公司盐城分公司构成违约，应当向孙洲承担违约责任。在购物广场实际停止经营前，孙洲与大宁公司盐城分公司就经营问题即已发生争议，大宁公司的招商部主管王海涛即代表大宁公司盐城分公司处理相关问题，王海涛在处理上述问题过程中的行为应当有权代表大宁公司盐城分公司。2015年5月12日，王海涛收回孙洲已缴纳的租金、管理费及保证金计51150元的六份收据，并向孙洲出具收条一份，载明：现收到孙洲先生6张交款收据。孙洲虽然实际承租了本案所涉商铺，但由于孙洲在承租商铺时对商铺进行了装修，且实际承租时间不长，孙洲向大宁公司盐城分公司进行交涉的主要请求就是退还租金、管理费、保证金并赔偿损失。而在此交涉过程中，大宁公司盐城分公司将孙洲缴纳的上述缴费凭证收回，即可代表大宁公司盐城分公司自愿将该部分费用退还给孙洲。且保证金部分是大宁公司盐城分公司在合同终止或解除后应当退还给承租人的，大宁公司盐城分公司将租金和管理费的收据一并收回，应当可以认定大宁公司盐城分公司同意将租金和管理费与保证金一并退还。在大宁公司盐城分公司已同意返还孙洲已收取的租金等费用计51150元后，再主张孙洲应缴纳其实际承租期间的使用费显然依据不足。综上，大宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1079元，由上诉人苏州大宁购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 荣
审判员 张晨阳
审判员 谢超亮
二〇一七年四月十一日
书记员 戴书琪