天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终6472号
上诉人(原审被告):邦洲（天津）物业服务有限公司，住所地天津市河西区南京路58号A座201。
法定代表人：夏浙海，总经理。
委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:天津市河西区学而思培训学校，住所地天津市和平区南京路津汇广场2座32层。
法定代表人：樊保荣，校理事长。
委托诉讼代理人：段崇阳，该校法务。
委托诉讼代理人：邓懿，北京万贝律师事务所律师。
上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司（以下简称邦洲物业公司）因与被上诉人天津市河西区学而思培训学校（以下简称学而思学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邦洲物业公司的委托诉讼代理人路佳伟,被上诉人学而思学校的委托诉讼代理人段崇阳、邓懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邦洲物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人认为一审法院适用法律错误。本案应属行政法律关系，交付发票是税法规定的义务，属于行政法律调整的范畴，故本案不应属民事案件受理范围；2、关于违约金的问题，因合同中并未约定上诉人未开具发票应当承担违约金的具体条款，故上诉人不应承担违约金。
学而思学校辩称：不同意上诉人的上诉请求。主要理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人已在一审庭审中认可其未向其出具发票的基础事实，且双方之间是平等主体之间的民事法律关系，开具发票与接收发票是双方约定的合同义务，与行政主体对行政相对人实施的行政行为是两个法律关系。对于违约金，被上诉人认为上诉人未开具发票，应当承担相应的违约责任。另外，与本案类似案件共14件，部分案件已经生效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
学而思学校向一审法院起诉请求：1、邦洲物业公司依法向其开具2015年12月22日至2016年12月21日期间的租金发票429625元；2、邦洲物业公司承担未能履行足额开具发票的义务则向其支付应扣税款107406.25元；3、邦洲物业公司支付违约金107406.25元。
一审法院认定事实：涉诉房屋天津市河西区南京路58号中化写字楼A座三层系案外人中化天津公司所有的房屋。邦洲物业公司承租涉诉房屋后，中化天津有限公司出具同意转租证明，同意邦洲物业公司将涉诉房屋转租给学而思学校用于教学、经营等活动，有效期自2012年1月1日至2016年12月31日。2013年9月27日，学而思学校（乙方）与邦洲物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于天津市河西区南京路58号中化写字楼A座三层，建筑面积750平方米的房产出租给乙方使用，租赁期限自2014年12月22日至2016年12月21日，年租金为629625元。后双方又签订《补充协议》，约定：主合同2015年12月22日至2016年12月21日的年租金由629625元变更为429625元，乙方须在合同签订后三个工作日内将2015年12月22日至2016年12月21日租金共计429625元交给甲方，甲方在收到相关款项三个工作日内为乙方开具等额正规发票作为乙方入账凭据；甲方开具的发票须合法有效，若甲方提供的发票不合法，则需赔偿乙方相当于合同总款的25%作为违约金。2013年10月9日，学而思学校向邦洲物业公司支付2014年12月22日至2015年12月21日期间的房屋租金629625元。2014年5月19日，学而思学校向邦洲物业公司支付2015年12月22日至2016年12月21日期间的房屋租金429625元。2015年3月，中化天津有限公司通知邦洲物业公司解除租赁合同。2016年1月10日，学而思学校向邦洲物业公司发出通知，要求邦洲物业公司在收到函件之日起三日内，向学而思学校补开天津市河西区南京路58号中化写字楼A座三层租金的发票。此后，学而思学校通过登报方式通知邦洲物业公司补开租金发票。邦洲物业公司自2014年4月为学而思学校开具了2014年12月22日至2015年12月21日期间的房屋租金发票后，至今未向学而思学校开具剩余429625元的租金发票。2016年5月25日，因邦洲物业公司未能及时为学而思学校开具发票，学而思学校向天津市河西区地方税务局补缴了税款1788692.08元。
一审法院认为，双方签订的租赁合同、补充协议，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，学而思学校承租邦洲物业公司有使用权的房屋，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。关于学而思学校要求邦洲物业公司向其开具2015年12月22日至2016年12月21日期间房屋租金发票429625元的诉讼请求，因学而思学校已将租金支付给邦洲物业公司，故邦洲物业公司应为学而思学校开具上述期间内的发票。关于学而思学校要求邦洲物业公司支付违约金、支付应扣税款的诉讼请求，因合同中约定了邦洲物业公司未开发票或开具发票不合法应承担违约责任，故学而思学校要求邦洲物业公司承担违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。因违约金足以弥补原告的损失，故学而思学校要求邦洲物业公司支付应扣税款的诉讼请求，一审法院不予支持。邦洲物业公司所提抗辩主张，缺乏事实与法律依据，故其抗辩主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：“一、被告邦洲（天津）物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内为原告天津市河西区学而思培训学校开具2015年12月22日至2016年12月21日期间的租金发票429625元；二、被告邦洲（天津）物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告天津市河西区学而思培训学校支付违约金107406.25元；三、驳回原告天津市河西区学而思培训学校的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4485元，由原告天津市河西区学而思培训学校负担2242.5元，被告邦洲（天津）物业服务有限公司负担2242.5元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。依照上述合同约定，上诉人应在收到房屋租金后三个工作日内为被上诉人开具等额正规发票作为被上诉人入账凭据。因被上诉人已按照合同约定支付房屋租金，而上诉人至今尚未开具发票，故原审法院判令上诉人履行开具发票义务符合案件事实及合同约定。现上诉人主张本案应属行政法律调整范畴，因行政法律调整的是行政机关与行政管理相对人之间因行政管理活动而发生的法律关系。而本案中上诉人为被上诉人开具发票为双方约定的合同义务，与行政法律规定的相关法定义务并非同一法律关系，故上诉人的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于违约金问题，根据双方合同约定，上诉人应在收到房屋租金后三个工作日内为被上诉人开具等额正规发票作为被上诉人入账凭据，若上诉人提供的发票不合法，则须赔偿被上诉人相当于合同总款的25%作为违约金。一审判决上诉人向被上诉人履行开具发票义务并同时承担违约金107406.25元，不符合合同约定，应予纠正。应当根据合同约定判令若上诉人逾期未给被上诉人开具等额合法有效的发票，则应向被上诉人支付违约金107406.25元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1520号民事判决第一项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1520号民事判决第二项、第三项；
三、若上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司逾期未给被上诉人天津市河西区学而思培训学校开具等额合法有效的发票，则应向被上诉人天津市河西区学而思培训学校支付违约金107406.25元；
四、驳回被上诉人天津市河西区学而思培训学校其他诉讼请求；
五、驳回上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司其他上诉请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4485元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司负担2242.5元，由被上诉人天津市河西区学而思培训学校负担2242.5元；二审案件受理费50元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 武 伟
二〇一七年一月十日
书 记 员 穆 艺