内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1168号
上诉人（原审被告）：焦彬杰，男，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：张照英，内蒙古守正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄亨洙，男，朝鲜族，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：郭秀丽，阿荣旗中央街法律服务所法律工作者。
原审被告：阿荣旗利民房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿荣旗那吉镇本街。
法定代表人：赵景堂，经理。
上诉人焦彬杰与被上诉人黄亨洙、原审被告阿荣旗利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2017）内0721民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦彬杰的委托诉讼代理人张照英，被上诉人黄亨洙的委托诉讼代理人郭秀丽到庭参加诉讼。利民公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
焦彬杰上诉请求：依法撤销一审判决，维护焦彬杰的合法权益。事实与理由：一、焦彬杰与黄亨洙双方形成置换房屋法律关系成立，应受法律保护。本案产生的原因是双方签订房屋置换协议后，黄亨洙不接受其他楼房安置，只要求本地回迁。为此，焦彬杰一次性支付黄亨洙过渡补偿费、搬迁费、装修费50000元，焦彬杰不存在任何过错，一审判决返还房屋及恢复原状不当。二、双方签订的协议没有依法解除，合同法第一百零七条规定的内容也不符合本案争议的事实，合同未解除的情况下，不能返还原物与恢复原状。三、黄亨洙的房屋面积较小，按照市场价和不具有证据效力的白条要求支付七年的租金66000元不当。综上，双方签订的房屋安置补偿合同正在履行，在没有依法解除情况下，判决返还不当。
黄亨洙辩称，一、双方虽然签订《房屋置换安置补偿协议》和《关于66号黄亨洙安置补偿协议》，但焦彬杰一直拖了七年之久也没有履行协议。黄亨洙按照协议约定，在原地要求置换楼房应属正当要求。二、双方虽然签订了拆迁协议，但焦彬杰根本不具备开发条件，只是与黄亨洙一家签订了协议，黄亨洙是在被蒙骗情况下才签订了协议。三、在双方签订置换协议前，焦彬杰就委托呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司对黄亨洙房屋及附属物进行了作价，因焦彬杰管控期间房屋及附属物损毁严重，黄亨洙要求对房屋损失及附属物进行赔偿正当。综上，焦彬杰与黄亨洙签订《房屋置换安置补偿协议》后，七年时间未交付房屋存在过错，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄亨洙向一审法院起诉请求：1.请求返还位于××号建筑面积51.47平方米砖木结构民房及附属物；2.对房屋、附属物恢复原状；3.给付黄亨洙七年房屋租金损失7万元，赔偿损失10万元。
一审法院认定事实：2009年5月29日，利民公司出具授权委托书，委托书载明：”本授权委托书声明，我赵景堂（姓名）系阿荣旗利民房地产开发有限公司的法定代表人，现授权委托阿荣旗利民房地产开发有限公司（单位名称）焦彬杰，为我公司办理学府家园小区工程事宜，法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的一切事务，代理人无转授权，特此委托。代理人焦彬杰，男，年龄45岁，身份证号，职务副经理，投标人阿荣旗利民房地产开发有限公司，法定代表人赵景堂。授权委托书落款盖有赵景堂名章及阿荣旗利民房地产开发有限公司公章”。黄亨洙提供的2010年5月14日的阿建拆告字（2010）第009号拆迁公告，公告内容：”经阿荣旗利民房地产开发有限公司申请，阿荣旗建设局、阿荣旗发展改革局、规划局、国土资源局批准建设学府家园住宅小区二期工程的拆迁资料齐全，符合拆迁条件，核发阿建拆许字［2010］第009号房屋《拆迁许可证》，准予拆迁。现将拆迁事宜公告如下：一、拆迁人阿荣旗利民房地产开发有限公司；二、拆迁范围四小南侧、自来水公司北侧、学府路向西200米；三、拆迁期限2010年5月14日至2011年5月13日；四、搬迁期限以2010年6月25日为时限，以产权证为准每提前一天搬空房屋并交拆迁公司验收可得奖金300元，奖励天数最多不超过10天；五、拆迁实施单位为委托呼伦贝尔建兰拆迁有限责任公司实施拆迁，该公司已取得贰级房屋拆迁资质证书；六、拆迁补偿安置资金已存入阿荣旗工商支行拆迁补偿安置资金专用账户。”。拆迁公告落款处盖有阿荣旗建设局公章。黄亨洙、焦彬杰未提供证据证明拆迁公告已贴出。2010年10月9日，黄亨洙（乙方）与焦彬杰（甲方）签订房屋置换安置补偿协议，协议约定：乙方原有房屋位于××镇号，该房屋的用途为住宅，属于砖木结构平房，房屋总层数为一层，建筑面积为51.47平方米，产权证号为0XXXX。房屋产权置换补偿方式为乙方同意甲方的××府（期房）作为产权置换房屋，结构为砖混，房屋总层为六层，建筑面积64.4平方米。甲方提供给乙方的置换安置房屋，应符合国家质量安全标准，同时房屋内的设施应与同一栋楼房、同一层出售的房屋标准相同。甲方付给乙方附属物款或折合成按照乙方同意的本协议第二条第一款的置换安置楼房面积为22.63平方米，总置换面积为原建筑物面积71.1平方米。乙方同意选择自行过渡方式进行过渡，过渡期限自2010年10月9日至2011年10月8日止，甲方向乙方支付临时安置补助费3705.84元，甲方付给乙方搬迁费800元，合计4505.84元。甲方按约定的临时过渡期期满前保证按期回迁，逾期不能回迁的，安置补助费按照原标准顺延。产权置换安置房屋的面积根据乙方原有房屋的面积按1:1（比例）进行计算，即乙方应得到置换房屋的面积为51.47平方米，产权置换安置房屋的面积确认，以房产测绘部门的测绘为准，测绘的面积大于产权置换安置房约定的面积时，乙方按同一栋楼房、同一层出售的房屋2400元平方米给予补交房款，测绘面积小于产权置换安置房约定的面积时，甲方按同等的2400元平方米计算补偿给乙方。甲方交付产权置换安置房屋时，应提前15日通知乙方，乙方接到产权置换安置房屋时，甲乙双方应一次性结清面积差额部分房款，乙方在接到通知15日内未办理交接手续，或乙方不能一次性结清面积差额部分价款，甲方有权将房屋出售给另一方，并按乙方的原有房屋及附属物评估总价164971.50元再加上第四条中合计人民币4505.84元，总计人民币169477.34元，给予货币补偿，同时，临时安置补助费终止。产权置换房屋的产权证由乙方自行办理，甲方提供办理产权证的相关手续，其相关部门收取的费用由乙方自理。被置换房屋残值及附属物由甲方处理，乙方应保持原貌，不得擅自拆除任何固定物品，否则按原物的评估价双倍罚款。协议落款处甲方有焦彬杰签名，乙方处有黄亨洙签名及捺印。2011年8月29日，黄亨洙（乙方）与焦彬杰（甲方）签订关于66号黄亨洙安置房的补充协议，协议约定：经双方协商黄亨洙以其那吉镇文化街韶山巷11号（产权证号1012005**）民宅置换甲方：学府2期4号楼二单元301室，面积为64.4平方米，车库一个，面积为24平方米，住宅和车库的面积差额在一平方米以上互相找差价，住宅按每平方米2450元、车库按每平方米4000元。到工程竣工交钥匙时，过渡补偿费、搬家费、装修费等均包括在内，一次性付给乙方现金50000元。办理产权证和土地证等相关部分发生的费用由乙方自理，原产权证和土地证归甲方，此补充协议生效的同时，2010年10月9日签订的66号协议作废，此协议如有外漏或复印则立即作废。协议落款处甲方有焦彬杰签名、乙方有黄亨洙签名及捺印。黄亨洙提供2010年5月27日的呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司出具初步估价结果报告（新北方房估（阿）字2010-009-66），报告载明：房屋所有权人黄亨洙，房权证号0XX**，使用性质住宅，土地证号015**，区位等级一级，土地面积456.3平方米。一、主房：权益状况为砖木结构平房，建筑面积49.35平方米，实物状况为砖木结构平房，建筑面积51.47平方米，基准价为935元/平方米，区位指导价400元/平方米，状况修正为净高、墙体，评估单价（935元/平方米＋46元/平方米）×0.92＋400元/平方米＝1,303元，评估额：1303元/平方米×51.47平方米＝67,041元。土地价值进行评估：10元/平方米×300平方米＝3,000元，5元/平方米×156.3平方米＝782元。装修、装饰评估：地板70元/平方米×19.5平方米＝1,365元、壁柜265元/平方米×8.64平方米＝2,290元、壁镜30元/平方米×3平方米＝90元、塑窗120元/平方米×3平方米＝360元、天棚22元/平方米×9.66平方米＝213元、墙砖40元/平方米×33.75平方米＝1,350元、吊柜120元/平方米×1.12平方米＝134元、换气扇100元/个×1个＝100元、隔断50元/平方米×4.62平方米＝231元。附属用房：砖红瓦280元/平方米×20平方米＝5,600元、砖红瓦240元/平方米×16平方米＝3,840元、圈舍150/平方米×7.26平方米＝1,089元，圈舍150元/平方米×14.52平方米＝2,178元。附属物：电表240元/块×1块＝240元、电话220元/部×1部＝220元、院门1500元/套×1套＝1,500元、地窖300元/平方米×6平方米＝1,800元、泵井420元/眼×1眼＝420元、厕所800元/座×1座＝800元、外墙砖45元/平方米×12.78平方米＝575元、渗水井400元/眼×1眼＝400元、水泥地60元/平方米×29.2平方米＝1,752元、围墙120元/平方米×51.5平方米＝6,180元、果树120元/棵×1棵＝120元、果树80元/棵×1棵＝80元、果树30元/棵×24棵＝720元、果树10元/棵×36棵＝360元、树160元/棵×4棵＝640元，合计105,469元。估价人员韩越男、李春香。2010年10月15日，黄亨洙搬出原居住房屋，并将该房屋的中华人民共和国房屋所有权证、国有土地使用证交付了焦彬杰。2010年10月15日至2011年10月15日，黄亨洙租赁金花兰的房屋1年，租金6000元。2011年10月15日至2015年10月15日，黄亨洙租赁李艳杰的的房屋4年（位××镇号），租金40000元。2015年10月15日至2017年10月15日，黄亨洙租赁车光宇的的房屋2年（位××镇号），租金20000元，租金合计66000元。2012年6月5日，焦彬杰给付黄亨洙过渡补偿费、搬家费、装修费50000元。黄亨洙的原房屋焦彬杰至今未拆倒、焦彬杰至今未与黄亨洙置换房屋。黄亨洙与焦彬杰签订的关于66号黄亨洙安置房的补充协议没有约定工程竣工时间、置换房屋交钥匙时间。黄亨洙住院治疗属实。黄亨洙要求焦彬杰赔偿损失100000元未提供证据予以证实。现房屋由焦彬杰管理、该房屋所有权证、国有土地使用证在焦彬杰处。黄亨洙现租赁房屋居住。诉讼中，黄亨洙对焦彬杰返还房屋及附属物不能恢复原状的设施认可按呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司出具的初步估价结果报告标准予以赔偿黄亨洙损失。一审法院认为，黄亨洙与焦彬杰签订房屋置换安置补偿协议、关于66号黄亨洙安置房的补充协议事实成立，双方形成置换房屋法律关系，应受法律保护。因焦彬杰至今没有与黄亨洙置换房屋，导致黄亨洙多年租赁房屋居住，焦彬杰具有过错，黄亨洙要求返还原房屋及附属物并恢复原状，合情、合理、合法，予以支持。利民公司给焦彬杰出具的授权委托书，委托焦彬杰办理学府家园小区工程一切事务。利民公司未提供证据证明委托焦彬杰与被拆迁户签订房屋置换安置补偿协议、补充协议，焦彬杰也未提供证据证明是受利民公司委托与被拆迁户签订房屋置换安置补偿协议、补充协议，且从拆迁公告上足以认定学府家园住宅小区二期工程系由利民公司开发，但利民公司没有进行拆迁开发，同时黄亨洙对授权委托书不予认可，因此，利民公司在本案中无过错责任。黄亨洙依据与焦彬杰签订房屋置换安置补偿协议、关于66号黄亨洙安置房的补充协议的约定，黄亨洙履行了自己义务，搬出自己原居住房屋，黄亨洙无过错。黄亨洙与焦彬杰签订了关于66号黄亨洙安置房的补充协议，该补充协议约定双方签订的房屋置换安置补偿协议作废、约定到工程竣工交钥匙时过渡补偿费、搬家费、装修费等均包括在内一次性付给黄亨洙现金50000元，但黄亨洙与焦彬杰没有约定工程何时竣工、何时交钥匙，但焦彬杰在工程建筑就支付黄亨洙过渡补偿费、搬家费、装修费无过错，黄亨洙提前支取过渡补偿费、搬家费、装修费也无过错。现黄亨洙租赁房屋居住，无法与焦彬杰置换房屋，黄亨洙请求返还原房屋及附属物并恢复原状，符合法律规定，焦彬杰也同意返还原房屋及附属物并恢复原状，予以认可。焦彬杰返还黄亨洙的原房屋及附属物时对不能恢复原状的设施，按呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司出具的初步估价结果报告标准予以赔偿黄亨洙。黄亨洙租赁房屋7年，支付房屋租金66000元，由焦彬杰承担，焦彬杰抗辩房屋租金过高缺乏证据予以证实，不予采纳。焦彬杰支付黄亨洙的过渡补偿费、搬家费、装修费50000元，抵顶黄亨洙租赁房屋租金，不足部分由焦彬杰继续承担。黄亨洙要求焦彬杰赔偿损失100000元，缺乏证据证实，不予支持。利民公司未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，但不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。判决：一、焦彬杰于判决生效后2个月内返还黄亨洙（珠）位于××旗号建筑面积为49.35平方米房屋一栋及附属物；二、焦彬杰返还黄亨洙（珠）房屋、附属物应恢复原状，对不能恢复原状的部分设施应按呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司出具的初步估价结果报告价格标准予以赔偿黄亨洙（珠）；三、焦彬杰于判决生效后五日内给付黄亨洙（珠）租赁房屋租金16000元；四、驳回黄亨洙（珠）其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审庭审中焦彬杰提交了利民公司授权委托书，证实其征收房屋属于履行职务的行为。因该授权委托书为复印件，且黄亨洙对该证据不予认可，本院对该份证据不予采纳。另查明，本案一审中焦彬杰已将本案争议房屋的房产证及土地使用证交给一审法院。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，黄亨洙与焦彬杰双方签订的房屋拆迁安置补偿协议及关于66号黄亨洙安置房的补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。黄亨洙作为被拆迁户已经按照合同约定履行了交付房屋义务，焦彬杰就应该按照合同约定交付置换楼房及车库。本案中虽然并未约定交付置换房屋的具体时间，但自双方于2011年8月29日签订合同至今，合同中约定的学府二期工程始终未开工建设，经本院二审查明，本案回迁楼房现仍处于筹建阶段，无法确定具体的拆迁和交付日期。焦彬杰作为拆迁主体始终未予履行交付房屋的义务，致使双方签订合同的目的无法实现，黄亨洙主张返还征迁房屋、恢复原状、支付房屋租金的主张应予支持。
关于焦彬杰上诉请求中主张用其他房屋置换合同约定学府2期房屋，不存在任何过错的上诉理由，因其不属于原合同约定的内容，在合同双方未达成新的合意情况下，不能免除焦彬杰作为拆迁主体的原合同义务。关于焦彬杰上诉请求中关于合同未解除情况下，不应承担返还原物及恢复原状的上诉理由，因双方自2011年8月29日签订合同至今，焦彬杰始终未履行并且无法确定何时能够履行合同义务，致使合同目的无法实现，且在一审过程中焦彬杰对返还房屋及恢复原状并无异议，并将本案争议房屋的房产证及土地使用证交给一审法院，一审判令焦彬杰承担返还房屋、恢复原状、支付逾期交房租金并无不当。关于焦彬杰上诉请求中认为黄亨洙主张的租金过高的上诉理由，因没有提交相应证据支持，本院不予采纳。
综上，焦彬杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5432.04元，由焦彬杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 然
审 判 员 王子学
代理审判员 蒋忠顺
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 范晨阳