苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初11880号
原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司,住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。
法定代表人KITANOHIROYUKI（北野博之），董事长。
委托代理人喻锋，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人钱晓娟，江苏智择律师事务所律师。
被告上海雷拓金融信息服务有限公司,住所地上海市静安区南京西路580号主楼47楼（名义楼层）。
法定代表人陈静,执行董事。
委托代理人姚敏辉，江苏沉浮律师事务所律师。
原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）诉被告上海雷拓金融信息服务有限公司（以下简称雷拓公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈烨于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告永旺永乐公司的委托代理人喻锋、钱晓娟，被告雷拓公司的委托代理人姚敏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永旺永乐公司诉称：2016年2月25日，原、被告签订了一份《吴江城投大厦物业管理服务合同》(以下简称物业服务合同)，约定由原告为被告承租的城投大厦（现己更名为金城大厦）2108、2109、2110、2111、2112、2113室房屋提供物业服务，服务期限自2016年2月25日起至2019年1月24日止。物业服务合同第四条约定，被告应当按照建筑面积交纳综合管理费，综合管理费的缴纳标准为17元/平方米/月（含公共能源分摊费及其他费用）。综合管理费按季度预先收取，起始计收时间为租户装修进场之日，即2016年2月25日，合同签订之日被告应一次性支付至少一季度综合管理费（共计人民币44523元），费用到期以后次月15号之前支付每季度费用，先付后用。被告承租房屋的水电费由被告自行承担。同时，物业服务合同第三条第（二）部分乙方的权利义务中第5项对逾期付费的违约责任作了明确约定，第八条第5项约定如甲方因乙方的违约行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而遭受的任何损失，包括但不限于诉讼费、代理费、鉴定费用。物业服务合同签订后，被告仅支付了2016年2月25日至2016年10月24日期间的物业费，尚欠原告2016年10月25日至2017年5月27日期间的物业费105323元。为此，原告曾多次催告，但被告始终没有支付，给原告造成了严重的损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付物业服务费105323元、违约金103887元，两项合计209210元；2、被告支付律师代理费10532元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告雷拓公司辩称：1、原告违约金主张过高，应当予以调整；2、律师代理费不应当支付。
经审理查明：2015年12月10日，苏州市吴江城市建设开发有限公司作为出租方，雷拓公司作为承租方签订了《吴江城投大厦租赁合同》，约定苏州市吴江城市建设开发有限公司将位于吴江区开平路和励志路交叉口东南角的城投大厦2108、2109、2110、2111、2112、2113室出租给雷拓公司，房屋建筑面积为872.65平方米，房租租赁期自2016年1月25日起至2019年1月24日止。
2016年2月25日，永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司作为甲方、雷拓公司作为乙方签订了《吴江城投大厦物业管理服务合同》，约定永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司为雷拓公司提供物业管理服务，合同期限自2016年2月25日起至2019年1月24日止；根据乙方与产权人签订的租赁合同的约定，乙方按建筑面积方式缴纳综合管理费，综合管理费的缴纳标准为每月每平方17元人民币（含公共能源分摊费及其他费用），综合管理费起始计收时间为2016年2月25日，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付至少一季度综合管理费（共计44523元），费用到期以后次月15号之前支付下季度费用；乙方应按时足额向甲方缴纳综合管理费用、代收代缴费用及其他费用，若乙方延迟或拖欠缴纳，每逾期一天按应交费用的3‰向甲方支付逾期付款违约金，乙方逾期缴费超过30日的，乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额20%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。
2017年2月20日，江苏智择律师事务所接受永旺永乐公司委托向雷拓公司发送了律师函1份，催告雷拓公司缴纳2016年10月25日至2017年4月24日期间的物业费89046元和违约金103887元。
2017年5月27日，永旺永乐公司与雷拓公司就解除物业管理服务合同达成了一致意见，双方之间签订的《吴江城投大厦物业管理服务合同》于2017年5月27日终止，协议中雷拓公司签字人员陈杰注明“具体相关金额由乙方回公司确认方可生效，由甲乙方共同确认”。同日，永旺永乐公司向雷拓公司出具了催告函1份，载明“贵司欠付2016年10月25日至2017年5月27日期间的管理费为105323.23元，另外根据合同约定，逾期缴费应支付违约金，现已产生违约金103887元，欠付2016年8月1日至2017年4月9日期间的水电费为3722.37元，以上合计应缴纳总费用为212932.6元”。
另查明：2015年3月10日，永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司在江苏省苏州工商行政管理局办理工商变更登记，企业名称变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司。
再查明：永旺永乐公司与江苏智择律师事务所签订《单项委托代理协议》1份，约定永旺永乐公司聘请江苏智择律师事务所的喻锋、钱晓娟律师作为其与雷拓公司物业服务合同纠纷一案的委托代理人；律师费按照物业欠费本金金额的10%收取律师费，即10532元。
以上事实，有原告提交的《吴江城投大厦租赁合同》、《吴江城投大厦物业管理服务合同》、函、解除物业管理服务合同协议、律师函、送达记录、江苏省苏州工商行政管理局外商投资公司准予变更登记通知书、单项委托代理协议以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为：永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司变更为原告永旺永乐公司,永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司的合同权利、义务应由原告永旺永乐公司享有、承担。原告永旺永乐公司之前身永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司与被告雷拓公司签订的物业服务合同，合法有效，原告永旺永乐公司与被告雷拓公司均应依合同行使权利并履行义务，被告雷拓公司应当按照物业服务合同的约定交纳综合管理费。本案中，被告雷拓公司承租的房屋建筑面积合计872.65平方米，双方约定综合管理费的缴纳标准为17元/月/平方米（每季度44523元），根据物业服务合同约定，物业服务费先付后用，被告应于2016年9月15日前支付2016年8月25日至2016年11月24日期间的物业服务费，而被告物业服务费付至2016年10月24日，结欠2016年10月25日至2016年11月24日期间的物业服务费14841元；被告应于2016年12月15日前支付2016年11月25日至2017年2月24日期间的物业服务费44523元；被告应于2017年3月15日前支付2017年2月25日至2017年5月24日期间的物业服务费44523元；被告应于2017年6月15日前支付2017年5月25日至2017年8月24日期间的物业服务费44523元，因原、被告双方于2017年5月27日协议解除了双方之间的物业服务合同，故被告应于2017年5月27日向原告支付2017年5月25日至2017年5月27日期间的物业服务费1436元（已舍去小数点后的数字）。故原告主张被告支付2016年10月25日至2017年5月27日的物业服务费105323元，符合法律规定且符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金103887元（17元/月×873平方米×35个月×20%）的诉讼请求，本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，涉案合同关于逾期缴纳物业服务费违约金的约定确实过高，本院依法予以调整。根据合同履行情况及违约情况，本院依法将违约金调整为以14841元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2016年9月16日起计算至实际履行之日止；以44523元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2016年12月16日起计算至实际履行之日止；以44523元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2017年3月16日起计算至实际履行之日止；以1436元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2017年5月28日起计算至实际履行之日止。关于原告主张的律师费10532元，于法无据，本院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告上海雷拓金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司物业服务费105323元、违约金（以14841元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2016年9月16日起计算至实际履行之日止；以44523元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2016年12月16日起计算至实际履行之日止；以44523元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2017年3月16日起计算至实际履行之日止；以1436元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，自2017年5月28日起计算至实际履行之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68）。
二、驳回原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2298元，由原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司负担1113元，由被告上海雷拓金融信息服务有限公司负担1185元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州永旺永乐公司管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。
代理审判员 陈 烨
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 张肖肖