宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2798号上诉人（原审被告）：宁夏蓝泰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场。法定代表人：刘志民，该公司总经理。委托诉讼代理人：白羽，宁夏浩晟律师事务所律师委托诉讼代理人：马莉娜，宁夏浩晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田荣玲，女，1976年1月15日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层407-2号。经营者：马莉琴，女，1976年4月12日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人宁夏蓝泰物业服务有限公司因与被上诉人田荣玲、银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，并询问双方当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。宁夏蓝泰物业服务有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判二被上诉人向上诉人支付2016年7月20至判决之日止的物业费并判令二被上诉人向上诉人支付违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。《物业管理服务合同》期满后，上诉人与被上诉人虽没有签订书面的续约合同，但因被上诉人占有使用涉案房屋至今，导致上诉人不得不按原物业管理服务合同的约定，继续提供物业管理服务，上诉人与被上诉人自2016年11月2日起，形成事实物业管理服务合同关系，被上诉人应依法支付物业费。且一审法院遗漏了责任主体。马莉琴系银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅登记的经营者，依法应当承担法律责任。一审判决未提及餐厅及登记经营者马莉琴的责任。田荣玲和银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅均辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宁夏蓝泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．二被告向原告支付物业服务费50149.87元至实际交付房屋之日止（现暂计算2016年7月20日至2017年2月10日期间的物业服务费）；2．二被告向原告支付违约金20933.85元至实际交付房屋之日止（现暂计算2016年7月20日至2017年2月10日期间的违约金，其中，2016年第三季度违约金为22344元×0.005×91天=10166.52元、2016年第四季度违约金为22344元×0.005×91天=10166.52元、2017年第一季度违约金为5461.87元×0.005×22天=600.81元），上述两项金额共计71083.72元；3．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告田荣玲以被告银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅委托代理人名义与原告签订《物业管理服务合同》一份，约定，原告为被告提供物业管理服务，具体内容：被告的商铺面积是392平方米，物业服务收费标准是综合物业服务费19元／平方米·月，二次供水加压费用0.88元／吨，物业服务各项费用实行先付后用，计收时间为2016年4月20日，被告应于合同签订之日一次性预缴三个月的综合物业服务费，此后的综合物业服务费按季计算，每季度22344元，被告须在每个计租期前15日向原告缴纳下一季度的综合物业服务费，逾期交付的，按照合同第十一条的规定每拖延支付一日，按应付物业费的5‰向原告支付违约金，逾期达10日的，原告有权停止对被告提供物业服务。同时被告的《租赁合同》终止时，本合同自动终止，如相关费用未清结，则有关费用结算、违约责任等条款继续有效。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告于2016年5月19日向原告交纳第一季度物业费22344元，原告向被告出具收据一张。后原告因经营困难，向原告和宁夏蓝泰实业有限公司申请解除双方的《商铺租赁合同》，原告和宁夏蓝泰实业有限公司于2016年11月1日向原告出具《告知书》一份，表示同意解除双方的《商铺租赁合同》，同时确定被告欠缴第三季度物业管理费22344元（2016年7月20日至2016年10月19日，计90天）及违约金10054.8元，欠缴第四季度物业管理费22344元（2016年10月20日至2017年1月19日），以上共计54742.8元，被告需要于2016年11月11日前清缴各项款项及违约金，向原告归还符合合同约定的房屋，并通过微信方式向被告田荣玲送达该通知书，被告田荣玲回复收到。现被告至今未向原告支付欠缴的费用，经催要未果，故原告诉至法院。另查明，银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅在工商登记处登记的经营者是马莉琴，被告田荣玲用马莉琴的身份证办理该餐厅的相关营业执照，实际经营人是被告田荣玲。一审法院认为，原告与被告田荣玲签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，应予以确认。物业服务合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告于2016年5月19日向原告交纳第一季度物业费22344元。2016年11月1日，被告与宁夏蓝泰实业有限公司签订的《商铺租赁合同》协商解除，根据原、被告签订的《物业管理服务合同》约定，《商铺租赁合同》终止时，本合同自动终止，故原、被告之间的物业服务关系亦于2016年11月1日终止，故被告田荣玲应当向原告支付自2016年7月20日至2016年11月1日期间的物业管理费25820元（19元／平方米·月÷30天×392平方米×104天），超出部分不予支持。被告田荣玲主张以原告尚欠被告餐费4700元予以抵顶，但未提交证据，不予支持。关于违约金的问题，原、被告在合同中约定，被告每拖延一日按应付物业费的5‰向原告支付违约金，现原告按照每日5‰标准分别以各季度欠付租金为基数主张相应的逾期付款违约金，被告田荣玲认为违约金过高、请求法院对违约金予以调整，因原告损失主要表现为被告田荣玲迟延支付原告物业费期间的利息损失，故本院按照年利率6％的1.3倍（即年利率7.8％）标准支持原告自2016年7月20日起至2016年10月19日止的违约金436元（22344×7.8％÷12月×3月）和自2016年10月20日起至2017年2月10日止的违约金632元（25820元×7．8％÷360天×113天）以及自2017年2月11日起至判决确定的付款之日止的违约金，超出部分，不予支持。因被告田荣玲系原告房屋租赁合同的相对人，亦是在涉案房屋经营久如香小龙虾餐厅的实际经营人，故对原告要求被告银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅承担责任的主张，不予支持。被告银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅经法院传票传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告田荣玲、银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅于判决生效之日起七日内支付原告宁夏蓝泰物业服务有限公司物业服务费25820元及违约金1068元以及自2017年2月11日起至判决确定的付款之日止的违约金（按照年利率7.8％计算）。如果被告未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1578元，由原告宁夏蓝泰物业服务有限公司负担981元，由被告田荣玲负担597元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案外人宁夏蓝泰实业有限公司与被上诉人田荣玲于2015年4月20日签订《商铺租赁合同》后，被上诉人田荣玲于2016年10月28日向案外人宁夏蓝泰实业有限公司提出解除合同的申请，宁夏蓝泰实业有限公司于2016年11月11日回复同意解除合同，故宁夏蓝泰实业有限公司与被上诉人田荣玲之间的《商铺租赁合同》于2016年11月1日经双方协商已解除。上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》约定，《商铺租赁合同》终止时，本合同自动终止，故上诉人与被上诉人之间的物业服务关系亦于2016年11月1日终止，一审法院判令被上诉人田荣玲应当向上诉人支付自2016年7月20日至2016年11月1日期间的物业管理费25820元并无不当。关于一审判决是否遗漏责任主体，经查，银川市兴庆区久如香珍味小龙虾餐厅登记的经营者与实际经营者不一致，涉案房屋实际由田荣玲承租使用，涉案商铺租赁合同亦由上诉人和被上诉人田荣玲签订，判令田荣玲承担相应责任，符合法律规定。综上所述，宁夏蓝泰物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578元，由上诉人宁夏蓝泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高凤梅代理审判员  虞 东代理审判员  郭燕荣二〇一七年十二月五日书 记 员  虎勇宝附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。