吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1792号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨帆，个体工商户，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：通化县粮食流通管理中心，住所：吉林省通化县。
法定代表人：肖永贵，主任。
委托诉讼代理人：王君庆，吉林易金律师事务所律师。
上诉人杨帆因与被上诉人通化县粮食流通管理中心确认合同效力纠纷一案，不服吉林省通化市二道江区人民法院（2017）吉0503民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨帆上诉请求：1撤销原审判决，予以改判；2、依法确认双方2012年12月和2013年6月签订的两份《资产出售合同》无效或解除合同；3、依法判令被上诉人立即返还收到上诉人已经支付的房屋价款160万元及中国人民银行同期同类贷款利息至返还时止；4、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方于2012年12月3日签订《资产出售合同》的基础是该出售房屋可以办理产权登记，并约定由被上诉人在2013年12月31日前将产权手续过户到乙方指定名下，费用由被上诉人承担。如被上诉人在约定期限内不履行过户义务，扣减转让价款由乙方自行办理。但该约定需该转让房产存在初始登记的情况下，且由被上诉人持有法院执行裁定，依据《不动产登记管理办法》第19条的规定，将该房屋登记到被上诉人名下后才能进行。否则，该约定无实现的可能。经一审法院及双方当事人向通化市不动产登记部门查询，争议房屋在通化市不动产登记中心及通化市房产档案馆均无房屋产权及楼盘登记信息。即该争议房屋虽然已经建成，但开发审批手续及竣工验收手续均不存在。房地产开发企业即存在违反法律强制性规定的情形，导致房屋初始登记无法进行，而被上诉人取得上述房产即存在权利瑕疵，再行转让给上诉人必然违反法律强制性规定，因而导致双方于2012年12月3日签订《资产出售合同》无效，且违背上诉人的真实意愿。2、上诉人购买共涉及4个门市、3个车库，共计价款2492713元，上诉人截止2013年11月7日共计支付被上诉人160万元。需要贷款融资等经营行为，因双方在上述两份合同中第三条、第四条均约定由被上诉人负责办理产权过户手续，将上述房屋产权过户到上诉人指定名下。表明被上诉人签订合同时向上诉人承诺该房屋可以办理过户，且隐瞒该争议房屋未经过验收合格，无法办理产权登记的事实。现上诉人虽然取得该房屋，但既无法转让也无法贷款融资，致使该房屋买卖合同目的无法实现。
通化县粮食流通管理中心二审辩称，被上诉人认为双方签订的房屋出售合同符合法律规定，合同有效，该合同形成并生效后双方形成的是债权，而非物权，上诉人用物权不能实现来否认债权的存在是错误的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
通化县粮食流通管理中心向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的两份房屋《资产出售合同》有效；2.杨帆给付购房剩余款520000元、违约金及逾期利息250000元，合计770000元。
杨帆向一审法院反诉请求：1.确认两份《资产出售合同》无效；2.判令通化县粮食流通管理中心立即返还已经支付的房屋价款160万元及中国人民银行同期同类贷款利息至返还时止。
一审法院认定事实：通化县粮食流通管理中心与杨帆分别于2012年12月3日，2013年6月4日签订了两份《资产出售合同》，合同约定；通化县粮食流通管理中心将位于通化市二道江区弘馨园小区6号楼的四个门市房（6-2-1号，面积为136.47平方米；6-2-2号，面积为90.28平方米；6-2-3号，面积为101.57平方米；6-2-8号，面积为91.89平方米），总面积为420.21平方米，价款为1773787元；三个车库（6-1-6号，面积为106.40平方米；6-1-7号，面积为101.57平方米；6-1-5号，面积91.89平方米），总面积为299.86平方米，价款为718926元，共计价款为2492713元出售给杨帆。并在《资产出售合同》中第四条有甲方出售的门市房、车库暂无产权证和土地使用证，甲方负责于2013年12月31日前将产权手续过户到乙方指定名下，如甲方不能在约定期限内将产权过户到乙方指定名下，乙方将从剩余购房款中抵扣372713元作为乙方自行办理产权过户费用，剩余购房款将在2013年12月31日前一次性付给甲方的说明。截止至2013年11月7日杨帆共支付给通化县粮食流通管理中心160万元，尚有892713元未支付。另查明，通化县粮食流通管理中心出售给杨帆的四个门市房和三个车库均系吉林省通化市中级人民法院（2007）通中执字第70号执行裁定书中确认的以物抵债房屋，且以上房屋在通化市不动产登记中心和通化市房产档案馆均无房屋产权及楼盘登记信息。
一审法院认为：本案系确认合同效力纠纷。通化县粮食流通管理中心与杨帆签订的《资产出售合同》，是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同一经成立，即具有法律约束力，双方当事人均应履行合同义务。关于反诉原告杨帆主张出售的房屋系无产权证的房屋且无法办理相关产权问题，属违反法律强制性规定，应认定无效的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而原告出售的房屋未办理房屋产证仅是违反了管理性强制性规定，是否办理产权证不影响双方签订合同的效力，因此不能仅以粮食管理中心出售房屋未办理产权证而认定双方所签订的合同为无效合同。故杨帆请求确认双方所签订的《资产出售合同》为无效合同的理由不能成立，不予支持。关于通化县粮食流通管理中心主张杨帆应给付扣除过户费用后剩余房款的诉讼请求，因通化县粮食管理中心根据合同约定已将出售的门市房和车库交付给杨帆使用。杨帆在接受出售的房屋并使用期间未按约定给付剩余房款，应承担给付责任。故对通化县粮食流通管理中心请求杨帆给付扣除过户费用后剩余房款的诉讼请求，予以支持。因通化县粮食流通管理中心与杨帆在合同履行中因出售的房屋和车库在通化市不动产登记中心和通化市房产档案馆均无房屋产权及楼盘登记信息，致使杨帆无法办理产权登记，非杨帆本人的责任，故对通化县粮食管理中心主张杨帆给付违约金的诉讼请求，不予支持。因双方在签订合同时未约定逾期利息，故对通化县粮食流通管理中心主张杨帆应给付利息的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、杨帆于本判决生效之日起十日内给付原告通化县粮食流通管理中心剩余购房款520000元及利息(以520000元为基数，自2017年7月7日至给付完毕时止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；
二、驳回原告通化县粮食流通管理中心的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨帆的诉讼请求。案件受理费5750元（已减半收取），通化县粮食流通管理中心负担1869元，杨帆负担3881元。反诉费9600元（已减半收取），由杨帆负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，通化县粮食流通管理中心与杨帆签订的《资产出售合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨帆上诉主张通化县粮食流通管理中心未告知房屋的真实情况存在违约行为，致使购买的房屋无法转让亦无法贷款融资，导致合同目的无法实现，应予解除。通化县粮食流通管理中心在签订合同之时即告知出售的房屋暂无产权证和土地使用证，虽然该房屋现无初始登记，但双方签订的合同亦约定通化县粮食流通管理中心对杨帆自行办理过户手续有协助义务，故待房屋可办理产权手续时，通化县粮食流通管理中心亦应继续履行其合同义务。杨帆与通化县粮食流通管理中心签订的《资产出售合同》仅对房屋的买卖进行了约定，至于杨帆购买房屋后如何使用并不是合同约定的内容。且杨帆已经实际占有使用房屋，现其主张因无法转让和无法贷款融资导致合同目的不能实现要求解除合同的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18600元，由上诉人杨帆负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 何秋彦
审判员 马 辉
二〇一七年十二月十九日
书记员 赵晓菲