广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0703民初1409号原告：奥联物业股份有限公司钦州分公司，住所地：钦州市永福西大街96号松江宁越花园8栋一层。统一社会信用代码：91450703MB5K9T1GX7。负责人：苏天鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春梅，女，该分公司职员。委托诉讼代理人：李栋梁，男，该分公司职员。被告：黄饶漫，女，1985年11月14日出生，汉族，住钦州市。原告奥联物业股份有限公司钦州分公司（以下简称奥联物业钦州分公司）诉被告黄饶漫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，并于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告奥联物业钦州分公司的委托诉讼代理人吴春梅到庭参加诉讼，被告黄饶漫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奥联物业钦州分公司的诉讼请求：1、被告黄饶漫向原告支付物业管理费6172.1元、电梯年检维护费2040元、自用水费及公摊水电费2299.71元；2、被告黄饶漫支付因拒交物业管理费产生的违约金2229.8元。事实和理由：原告于2010年5月14日与广西合盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告于2010年7月16日与广西合盛房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买文华名苑小区X栋XXX号房，于2011年8月31日接收上述房屋，原被告于2011年8月31日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对钦州市扬帆大道文华名苑小区提供物业管理服务。被告黄饶漫是文华名苑小区X栋XXX号房的业主，物业面积153.08平方米，被告从2012年7月1日起至2017年6月30日止，共欠物业服务费为6172.1元、电梯维护费2040元，从2012年3月6日起至2017年4月6日止，共欠公摊水电费2299.71元，被告没有按合同约定支付物业综合费，构成违约，应支付违约金2229.8元（自2012年7月6日起至2017年3月31日止，按日万分之三计算）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求。被告黄饶漫不作答辩，也没有向本院提交证据。原告奥联物业钦州分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经过开庭进行了质证。被告经公告送开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对原告提供的证据放弃质证的权利。对原告提供的证据，经本院审查，证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，对待证事实有证明力，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：广西合盛房地产有限公司是文华名苑小区的开发商，被告向广西合盛房地产有限公司购买该小区X栋XXXX号房，于2012年3月1日接收上述房屋，该房建筑面积153.08平方米。2010年5月14日，广州冠联物业股份有限公司钦州分公司（以下简称冠联物业公司钦州分公司）与广西合盛房地产有限公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由冠联物业公司钦州分公司对位于钦州市扬帆大道的文华名苑小区提供物业管理服务。2011年8月31日，广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司（以下简称广州奥联物业公司钦州分公司）（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由甲方对位于钦州市扬帆大道的文华名苑小区提供物业管理服务，并有权收取物业管理综合服务费：住宅物业按建筑面积每平方米0.6元（最终以政府相关部门批复为准）；其他各项收费：公共水电分摊费（以实际使用量及受益人物业建筑面积分摊）；其他公摊费用：电梯设施设备维护及年检费：按每户每月25元；各项物业服务费用（物业服务费、电梯维护保养及年检费、维修资金等）以6个月为一个周期交纳，业主应在每个周期的首月5日内履行交给义务；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并收取违约金等内容。文华名苑临时管理公约载明如业主不按规定缴交物为管理综合服务费的，物业管理企业将采取一切合法方式追缴物业管理服务费及违约金，自逾期之日起，甲方可以向乙方加收欠款总额日计万分之三的违约金。上述合同签订后，原告进驻文华名苑小区提供物业管理服务，被告也按协议约定履行了部分义务。2012年8月16日，钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会联合对奥联物业公司钦州分公司的申请报告作出钦市价格[2012]57号文件《关于“合盛·文华名苑”小区住宅物业服务收费的批复》，规定小区住宅部分（含车库/杂物房、电梯维护、停车）的物业服务收费继续实行政府指导价，所核定的收费标准为最高限价。住宅按每月每平方米0.68元，住宅电梯维护费收费标准按每户每月35元，以上批复从发文之日起执行等内容。被告从2012年7月1日起没有按协议履行交付义务，截至2017年6月30日止，共欠物业服务费为6172.1元、电梯维护费2040元，从2012年3月6日起至2017年4月6日止，共欠水电公摊费2299.71元，以上费用合计10511.8元。另查明，2011年5月12日，冠联物业公司钦州分公司变更为广州奥联物业公司钦州分公司，2016年6月13日，广州奥联物业公司钦州分公司变更为奥联物业公司钦州分公司。本院认为，原告与广西合盛房地产有限公司签订的《前期物业管理合同》，实质是前期物业服务合同，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，对业主具有约束力。后被告与原告签订了的《前期物业管理服务协议》，内容亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同履行。原告已为钦州市文华名苑小区提供了物业管理服务，被告作为钦州市文华新名苑小区的业主，应按约定及时交纳物业服务相关费用。因此，原告要求被告支付尚欠物业服务费6172.1元、电梯维护费2040元、水电公摊费2299.71元，合计10511.8元，本院予以支持。被告应按合同约定即以6个月为一个周期交纳，在每个周期的首月5日内履行交纳义务，但被告不按时支付，构成违约，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金2229.8元（按尚欠物业管理综合服务费的总额，以每日万分之三分段计算），符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄饶漫应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付给原告奥联物业股份有限公司钦州分公司从2012年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费6172.1元、电梯维护费2040元；从2012年3月6日起至2017年4月6日止的水电公摊费2299.71元，合计10511.8元；二、被告黄饶漫应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付给原告奥联物业股份有限公司钦州分公司违约金2229.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费59元，公告费700元，合计759元，由被告黄饶漫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  黄 玲审 判 员  李丽峰人民陪审员  利荣娟二〇一七年九月二十九日书 记 员  李 检附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务合同签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。