北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初15374号
原告国家京剧院（反诉被告），住所地：北京市西城区平安里西大街**号。
法定代表人宋晨，该院院长。
委托代理人魏巍，女，1984年10月6日出生，国家京剧院职员，住该单位。
被告李航（反诉原告），男，1969年2月2日出生，护国口福餐厅经营者，住北京市西城区。
委托代理人岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。
原告国家京剧院（反诉被告）与被告李航（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国家京剧院的委托代理人魏巍、被告李航及其委托代理人岳长凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求:1、请求法院判令被告腾空并返还原告位于北京市西城区护国寺街74号人民剧场XX房（产权证中1号房）；2、请求法院判令被告支付拖欠的房屋租金320000元、2016年5月至2017年4月电费40474元、支付2016年5月至2017年4月共计334天的违约金106880元（以320000元为基数，按照每日千分之一计算）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼相关的交通费2000元、律师咨询服务费5100元、房屋清理卫生费1000元，垃圾运输费2000元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费8461元。事实和理由：2013年，原、被告签订了房屋出租协议一，该合同届满后，双方于2016年4月15日续签了房屋出租协议二，约定年租金35万元。协议期间电费被告承担。在协议第三条写明了原告正在对外洽谈开发利用该房屋，提前一个月告知被告，则原告将无条件收回房屋。这表明2016年4月15日双方续签合同时，被告知道原告可能随时收回房屋。2017年春节前，原告接到上级文化部通知，被告承租房屋所在地人民剧场将成为一带一路定点场地，因此春节前后原告多次当面及电话通知被告解除合同，并向被告催收11个月的房屋租金32万元和期间的电费。被告均以希望继续合作为由推诿。原告无奈于2017年3月15日正式向被告送达公函，明确责令被告于4月17日之前腾退房屋并结清租金和电费。原告对此予以录像，被告置之不理。现诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称：我与原告于2013年曾经签署过3年期租赁合同，至2016年4月30日到期，2016年4月15日，双方续订了租赁合同，该合同未约定租赁期限，应为不定期租赁。续租的租赁合同第三条约定的内容，是一个附条件收回房屋的条款。我方认为该条款有两个条件：1、与原告合作的单位必须用被告经营的房屋做职工食堂；2、原告与合作单位必须签订合作协议。只有合作协议签订后，原告才可以收回被告承租的房屋。合同履行过程中，原告招标两次，我方也竞标了，并且我们两次都是竞标最高的人，但是原告最后没有确定中标单位。因为第三条约定的条件都未成就，所以我们认为双方合同仍应继续履行，原告现在要求我们腾房不符合合同约定。租赁期间的房屋租金不是我们不给，而是原告单位负责人李处长表示暂时不收取房租。如果继续履行合同，我们同意支付拖欠的租金和电费。原告2017年4月12日给我发了一个通知函，要求4月17日将房屋腾空，这个4月17日腾空的日期是4月11日我们双方商定的，4月17日我们停业，18日我将交钥匙给了京剧院大门，原告负责人李处长收到涉案房屋钥匙给我发了短信。我的东西确实还在涉案房屋，我认为合同还在履行中，不同意腾房。我认为我不存在违约行为，不同意支付违约金。清理卫生费和垃圾运输费没发生，不同意给付。诉讼的交通费、律师费，合同中没有约定，所以不同意给付。另外，我方在承租房屋后，对房屋进行了装修并安装了煤气管道，原告应当给予赔偿。
反诉原告诉称：基于本诉的答辩理由，现提出反诉，1、请求法院依法判令被反诉人给付反诉人违约金106880元；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人天然气安装费216395.97元；3、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人的房屋装修费532326.8元；4、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人设施费（餐具、家具、电器）150000元；5、请求法院判令被反人赔偿反诉人员工遣散费人民币50000元；6、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人2017年4月17日至2017年7月16日期间的营业损失900000元（每天按照10000元计算）。
反诉被告辩称：对于被告反诉理由我方均不予认可，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：原告国家京剧院作为甲方，被告李航作为乙方签订的《房屋出租协议》约定：一、甲方将自有的坐落在西城区护国寺街人民剧场的XX房（XXX位置），建筑面积约256平方米，使用面积240平方米，出租给乙方开办餐厅使用。二、租赁期限：租赁期共计3年，甲方从2013年5月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年4月30日收回。三、甲乙双方议定年租金35万元，每半年支付一次。该合同未注明签订日期。被告承租涉案房屋后，在此经营北京护国口福餐厅。
原、被告在上述租赁合同期限届满前，又续签了新的《房屋出租协议书》，新的协议约定：甲方（国家京剧院）将涉案房屋出租给乙方开办餐厅使用，甲乙双方议定年租金35万元，每半年支付一次。承租时间不足半年的按月计算交纳（每月29167元）。另外，对乙方使用甲方水、电等能源，按表计量与租金一同上缴甲方。甲方收取租金后开具正式发票。第三条：因国家京剧院对人民剧场进行了合作开发利用，与合作单位正在洽商中，几家合作单位都提到了需要该房屋作为职工餐厅，一旦合作协议签订，合作方需要使用该房，提前一个月告知乙方，国家京剧院将无条件收回房屋。现有的修缮及硬件设施无条件交给甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金2个月或空置3个月的。第四条违约责任：1、乙方逾期肩负租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.1%以天数计算向甲方交付违约金。2、乙方擅自将承租房屋转租给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的0.1%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。3、甲方告知一个月后，乙方继续使用承租房屋，按约定租金的1%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。4、协议期满，乙方应及时清理自己物品交还房屋，乙方未及时清理的，视为乙方遗弃，甲方有权处理，因处理该物品产生的费用由乙方承担，乙方如需继续承租，应提前三个月与甲方协商，由双方另行签订协议。
上述合同签订后，被告继续使用涉案房屋。
2017年4月17日，被告停止营业并将涉案房屋的钥匙交与原告，但未腾空涉案房屋。
现原告诉至本院，1、请求法院判令被告腾空并返还原告位于北京市西城区护国寺街74号人民剧场XX房（产权证中1号房）；2、请求法院判令被告支付拖欠的房屋租金320000元、2016年5月至2017年4月电费40474元、支付2016年5月至2017年4月共计334天的违约金106880元（以320000元为基数，按照每日千分之一计算）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼相关交通费2000元、律师咨询服务费5100元、房屋清理卫生费1000元，垃圾运输费2000元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费8461元。
庭审中，原告主张该单位于2017年3月15日向被告送达了解除合同通知，对此，原告提交了2017年3月15日的通知复印件及送达通知的录像，该通知的内容：“李航同志：国家京剧院与你方的《房屋出租协议》已于2016年4月30日到期。该协议已到期终止，我院有关人员已先期通知。现国家京剧院通知你于2017年4月17日之前结清租金、清理物品，交还房屋。如果你方逾期未清理房内物品，根据协议约定，视为你方遗弃的废弃物。国家京剧院有权处理，并追究逾期违约法律责任。”被告主张其确实收到了该通知，但原告向其送达通知的时间是2017年4月12日，原告录像显示的时间是事先设定的。对此，被告提交了其与原告单位工作人员李世江的部分微信聊天记录截图，以证明原告单位决定不出租涉案房屋的时间是在2017年3月22日，所以原告不可能在2017年3月15日向其送达解除合同通知。被告提交的与李世江2017年3月22日的微信记载：“李总：今天下午院领导决定饭馆不出租了，包括西城指挥部的房子也不出租了。明天有时间来办公室聊吧。”李世江2017年4月5日的微信记录记载：李经理：你的申请给几个领导看了，刘院长刚打个电话给我，他们一致认为，这是院长办公会定了的事，不能改变。
原告认为该微信记录只是节选了部分内容，该单位实际于2017年初就开始与被告交涉腾房的事情，但未提交证据加以证明。
被告认可原告主张的其拖欠原告租金及电费的数额，但主张其曾要求向原告交纳租金，但原告一直不收。对此，被告提交了2017年5月25日其与原告单位工作人员李世江的录音，该录音中被告多次提到其曾要交租金，京剧院不收，李世江对此予以肯定。原告认为该录音是被告未经他人同意录制的，属于非法证据。
庭审中，被告主张其与原告续订的租赁合同第三条约定了原告收回房屋的条件，但原告收房时合同所附条件尚未成就，因此，原告构成违约，为此，被告提出反诉，1、请求法院依法判令被反诉人给付反诉人违约金106880元；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人天然气安装费216395.97元；3、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人的房屋装修费532326.8元；4、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人设施费（餐具、家具、电器）150000元；5、请求法院判令被反人赔偿反诉人员工遣散费人民币50000元；6、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人2017年4月17日至2017年7月16日期间的营业损失900000元（每天按照1万元计算）。原告认为双方续订的租赁合同为不定期租赁，该单位提前一个月通知被告腾房，已尽到相关义务，因此，被告的反诉没有依据。被告针对其反诉，提交了《关于人民剧场转型改造初步设计方案》、《护国口福餐厅天然气工程预算报价书》、《装饰装修工程施工合同》、护国口福餐厅装修报价单，原告对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不认可。原告主张被告为经营餐厅投入的装修及购置的设备设施应当拆走，腾空房屋交还原告。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的两份《房屋出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方第一次签订的租赁合同到期后，原、被告又续签了新的合同，双方在合同第三条约定：因国家京剧院对人民剧场进行了合作开发利用，与合作单位正在洽商中，几家合作单位都提到了需要该房屋作为职工餐厅，一旦合作协议签订，合作方需要使用该房，提前一个月告知乙方，国家京剧院将无条件收回房屋。现有的修缮及硬件设施无条件交给甲方。
被告主张上述约定为双方合同所附解除条件，现原告并未达成与他方的合作，因此，双方解除合同的条件并未成就，原告对此不予认可，原告认为双方续签合同时，被告即已知晓原告可能随时收回房屋，该单位已经提前一个月通知被告收房，已经尽到相关义务。对于双方争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，双方在第二份租赁合同中约定的“因国家京剧院对人民剧场进行了合作开发利用，与合作单位正在洽商中，几家合作单位都提到了需要该房屋作为职工餐厅，一旦合作协议签订，合作方需要使用该房，提前一个月告知乙方，国家京剧院将无条件收回房屋”的条款应系所附解除条件的合同，该解除条件就是“原告与合作方签订合作协议，合作方需要使用该房屋”，原告未提交证据证明该条件已经成就，但通过被告提交的其与原告单位工作人员的微信记录可以确认原告在2017年3月22日通过微信告知被告，原告已经决定不再出租涉案房屋，被告在庭审中亦自认2017年4月17日腾房是双方协商确定的，且被告已按约定时间将房屋钥匙交与原告，据此应认定原、被告之间的租赁合同经双方协商一致协议解除。因此，原告提交的2017年3月15日解除合同通知的时间是否真实，均不影响涉案租赁合同于2017年4月17日经双方协议解除的事实，本院对被告主张双方合同解除系原告违约所致的抗辩意见，不予采纳。双方租赁合同经协议解除，被告应将房屋腾空交原告收回，对原告要求被告腾退房屋的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及电费的请求，被告在承租房屋期间未支付租金320000元、电费40474元，被告对该事实予以认可，现原告要求被告支付上述租金及电费的请求正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金，被告主张其主动交纳租金，原告拖着不收，对此，被告提交了与原告工作人员李世江的谈话录音，通过该录音内容可以证实原告确曾要求向原告交纳租金，原告未予收取，因此，被告未支付租金并非其故意违约，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告要求被告承担本案诉讼相关交通费和律师咨询服务费的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的房屋清理卫生费及垃圾运输费均未实际发生，对其要求被告承担上述费用的请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金的请求，被告主张原告违约解除合同，应承担违约责任，本院认为涉案租赁合同系双方协议解除，对被告要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿天然气安装费、房屋装修费、设施费的请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告签订三年期租赁合同后，被告经原告同意对涉案房屋进行了装修并添置了其经营所需的设备设施，现双方三年的租赁期间已经届满，被告未提交证据证明在续租合同履行期间，又发生了新的装修和设备设施的投入，被告要求原告赔偿其上述费用的请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿员工遣散费和营业损失的请求，原、被告经协议解除了双方续签的租赁合同，被告要求承担遣散工人的费用和营业损失，缺乏依据，且被告针对其主张的上述损失亦未提交证据加以证明，对其此项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告李航将其承租的西城区护国寺街人民剧场的XX房（XXX位置）腾空交原告国家京剧院收回。
二、自本判决生效之日起七日内，被告李航给付原告国家京剧院租金320000元、电费40474元。
三、驳回原告国家京剧院其他诉讼请求。
四、驳回被告李航全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4347元、反诉费11200元，由原告国家京剧院负担1020元（已交纳），由被告李航负担14554元（已交纳11200元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一七年十一月十三日
书记员 吴杨阳