浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭富商初字第1397号
原告：富阳××房产经纪有限公司，住所地：富阳市×
×镇紫杉××酒店式公寓。
法定代表人：夏某某。
委托代理人：张某某。
被告：傅某某。
委托代理人：叶某、俞某某。
原告富阳××房产经纪有限公司诉被告傅某某居间合同
纠纷一案，于2010年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法
由审判员陈健平适用简易程序，于2010年7月12日公开开庭进
行了审理。原告富阳××房产经纪有限公司法定代表人夏某某
及其委托代理人张某某、被告傅某某及其委托代理人俞某某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富阳××房产经纪有限公司起诉称：2010年5月24日
，被告到原告处要求原告为其提供买房中介服务，签署了《带
看服务确认书（兼委托书）》，约定：原告为被告提供居间服
务，实地带看房屋，在原告居间过程中，被告不得做损害原告
权益的行为，如私下与原告带看房屋的出售方签订买卖合同或
通过第三方居间签订买卖合同，按照委托求购房屋总价的3%作
为违约金。根据被告的要求，原告向被告推荐并带原告实地察
看了包括鸣翠蓝湾胜景楼26号102室在内的几处房屋，被告声称考虑后再联系。后原告得知被告通过中介方富阳市嘉业房地
产经纪有限公司与鸣翠蓝湾胜景楼26号102室的业主签订了房
屋买卖合同，并于2010年6月3日办理了房屋过户手续，购房价
为1380000元。故原告富阳××房产经纪有限公司向本院提起
诉讼，要求判令被告支付原告违约金41400元。
为证明以上事实，原告富阳××房产经纪有限公司向本
院提供如下证据：
1、带看服务确认书及委托书一份，证明原、被告居间关
系及双方的权利、义务约定，具体为原告带领被告实际察看了
包括涉案房屋在内的四处房屋，被告方的违约责任规定以及管
辖约定为乙方的所在地法院。
2、房产信息证明一份，证明被告与涉案房屋业主完成了
涉案产权过户。
3、录音材料一份，证明涉案原房主陈某同意原告为其提
供中介服务以及以1380000元的价格完成交易。
被告傅某某辩称：涉案房屋业主并未委托原告出售房屋
，而原告谎称经业主同意将房屋推荐给被告并带被告实地查看
房屋，因为原告没有房屋的钥匙，2010年5月24日原告并未带
被告实际查看房屋，之所以被告会在涉案房屋已带看处签字，
是因为在带看房屋之前原告已经让被告签署确认书，原告并未
授权带看涉案房屋，以及事先让被告签署确认书的行为，严重
违背了诚实信用原则，属于恶意欺诈行为。在原告既不能提供
业主授权委托书，又不能提供钥匙进行实地查看房屋的情况下
，被告最终在嘉业公司出示业主授权委托书和提供钥匙进行实地查看房屋完成了房屋买卖交易，并支付了20000元中介费。
被告在原告无权代理出售涉案房屋的前提下，被告在嘉业务公
司有权代理下完成买卖交易，并无过错。要求驳回原告的诉讼
请求。
被告傅某某向本院提供证据如下：
1、证人证言一份，证明涉案房屋原房东谢某仅仅委托嘉
业公司出售，并未委托原告出售涉案房屋的事实。
2、嘉业公司情况说明一份，证明嘉业公司没有转委托原
告出售房屋的事实，被告于2010年5月28日在嘉业公司居间下
购买涉案房屋的事实。
3、《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖三方合同》和
收据，证明被告和原房东谢某、嘉业公司在2010年5月29日签
订居间合同和买卖合同及被告按约支付20000元中介费的事实
。
本案审理过程中，原告在举证期限内向法院申请证人陈
某出庭作证，但证人未出庭作证。被告在举证期限内向法院申
请证人谢某出庭作证，证人谢某陈述：其是鸣翠蓝湾胜景楼26
号102室原来的业主，夫妻双方打算在杭州开一个餐厅，因为
资金困难，所以决定把涉案房屋出卖，2010年5月1日，谢某到
嘉业公司委托该公司卖房屋，并交付一把钥匙给嘉业公司，如
果有客户可以去看一下，当时报价为1380000元，期间，未委
托其他中介公司卖过房。
经庭审举证、质证，对原、被告提供的证据，本院认定
如下：一、对原告提供的证据
1、对原告提供的证据1，被告质证后对真实性没有异议
，合法性、关联性有异议，认为不能证明原告已经带被告查看
涉案房屋，原告带看涉案房屋并未得到房东的同意，其次因为
原告没有涉案房屋的钥匙，原告并未实地查看涉案房屋。故对
该证据的真实性本院予以确认。
2、对原告提供的证据2，被告质证后表示没有异议，本
院予以确认。
3、对原告提供的证据3，被告质证后对真实性、关联性
均有异议，认为房东陈某未出庭作证，故对于电话中一方是否
为陈某和另一方是否为原告业务员真实性无法判断，该份录音
资料无法证明陈某委托原告出售涉案房屋。本院认为，证人应
出庭作证，鉴于陈某未出庭作证，故该录音材料不具有证明力
，本院不予确认。
二、对被告提供的证据，原告质证后认为：
1、对于被告提供的证据1，原告质证后认为对证人证言
中销售价格1380000元没有异议，对其他的内容有异议，因为
实际委托原告公司卖房的是谢某的妻子陈某，给原告公司留的
电话也是陈某的电话。本院认为，谢某系该房屋的实际房主，
其所作的证言与实际的房屋买卖过程相吻合，本院对其真实性
予以确认。
2、对于被告提供的证据2，原告质证后对真实性没有异
议，本院对其真实性予以确认。
3、对于被告提供的证据3，原告质证后没有异议，本院予以确认。
经审理，本院查明的事实如下：
1、2010年5月1日谢某及妻子陈某与富阳市嘉业房地产经
纪有限公司签订了一份委托售房合同，合同约定，谢某及妻子
陈某委托富阳市嘉业房地产经纪有限公司销售其所有的座落于
受降镇九龙大道188号三江鸣翠蓝湾胜景楼26号102室的房屋一
套，委托售价为1380000元，合同签订后，谢某及妻子陈某将
该房屋钥匙壹把交于富阳市嘉业房地产经纪有限公司。
2、原告发现网络中谢某的售房信息后，即以房主委托其
销售为由通过口碑网发布售房信息。被告傅某某发现涉案房源
即与原告富阳××房产经纪有限公司联系，双方于2010年5月2
4日签订了《带看服务确认书（兼委托书）》，约定：原告为
被告提供居间服务，实地带看房屋，在原告居间过程中，被告
不得做损害原告权益的行为，如私下与原告带看房屋的出售方
签订买卖合同或通过第三方居间签订买卖合同，按照委托求购
房屋总价的3%作为违约金。原告应积极为被告寻找合适的房屋
，并促成交易。《带看服务确认书（兼委托书）》签订后，原
告向被告推荐并带原告实地察看了包括鸣翠蓝湾胜景楼26号10
2室在内的几处房屋，因没有鸣翠蓝湾胜景楼26号102室的房屋
钥匙，原告仅带被告在该房屋的外围进行了察看。
3、2010年5月29日，被告与谢某、陈某及富阳市嘉业房
地产经纪有限公司签订了一份房地产买卖居间合同及房屋买卖
三方合同，合同约定：谢某、陈某将鸣翠蓝湾胜景楼26号102
室的房屋出卖给傅某某，房价为1380000元，2010年6月3日双方办理了房屋过户手续。被告已向富阳市嘉业房地产经纪有限
公司支付居间报酬20000元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提
供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二
十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实
报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚
假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损
害赔偿责任”。本案原、被告双方于2010年5月24日签订的《
带看服务确认书（兼委托书）》系当事人的真实意思表示，双
方约定的内容符合法律的规定，应属有效。根据《带看服务确
认书（兼委托书）》的约定，原告作为居间人，不但应向被告
提供订约的房地产信息，而且还要努力促成被告与出售方的买
卖成立，只有上述条件具备，原告才有权收取被告的报酬。但
根据本案查明的事实，原告在《带看服务确认书（兼委托书）
》签署后虽然陪同被告去鸣翠蓝湾胜景楼26号看房，而因原告
未取得原房主谢某的授权委托未能取得钥匙，无法到该房屋内
部进行实地查看，故不能认定已经履行了作为居间人应尽的带
看服务义务，且被告与系争房屋原权利人谢某之间的房屋买卖
成立并非是原告促成，而是由富阳市嘉业房地产经纪有限公司
居间成功，被告已向富阳市嘉业房地产经纪有限公司支付了报
酬，原告不具备向被告收取报酬及违约金的条件。本案纠纷产
生的原因系原告未取得原房主谢某的授权，而原房主谢某委托
了富阳市嘉业房地产经纪有限公司并完成了代理事项，被告在本案中没有过错，不应承担违约责任。故原告要求被告支付违
约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院应予以驳回。据此
，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、
第四百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告富阳××房产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费835元，减半收取417.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，对财产部分不服的，按不服本院一审判
决部分预交上诉案件受理费，逾期不缴纳，按自动撤回上诉处
理。［款汇工商银行湖滨分理处，帐号：12×××96
8，户名：浙江省杭州市中级人民法院］。
审判员 陈健平
二〇一〇年八月十日
书记员 吴登科
富阳市人民法院
民事判决书
（2010）杭富商初字第1397号
原告富阳××房产经纪有限公司（诉讼代理人：张某某
），富阳市××镇紫杉××酒店式公寓（云宾阁）（写明姓名
或名称等基本情况）。
法定代表人（或代表人）（写明姓名和职务）。
法定代理人（或指定代理人）张某某（写明姓名等基本
情况）。
委托代理人（写明姓名等基本情况）。
被告傅某某，女，1980年4月26日，杭州市西湖区枫华府
第1幢3单元701室（写明姓名或名称等基本情况）。
法定代表人（或代表人）（写明姓名或职务）。
法定代理人（或指定代理人）（写明姓名等基本情况）
。
委托代理人（写明姓名等基本情况）。
第三人（写明姓名或名称等基本情况）。
法定代表人（或代表人）（写明姓名和职务）。
法定代理人（或指定代理人）（写明姓名等基本情况）
。
委托代理人（写明姓名等基本情况）。
原告：富阳××房产经纪有限公司；被告：傅某某（写
明当事人的姓名或名称和案由）一案，本院受理后，依法组成
合议庭（或依法由审判员陈健平独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。原告：富阳××房产经纪有限公司，其诉
讼代理人张某某；被告：傅某某，其诉讼代理人：；第三人：
，其诉讼代理人：（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富阳××房产经纪有限公司诉称，（概诉原告提出
的具体诉讼请求和所根据的事实与理由）。
被告傅某某辩称，（概述被告答辩的主要内容）。
第三人述称，（概述第三人的主要意见）。
经审理查明，（写明法院认定的事实和证据）。
本院认为，（写明判决的理由）。依照（写明判决所依
据的法律条款项）的规定，判决如下：
（写明判决结果）。
（写明诉讼费用的负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于人民
法院。
审判长
陈健平
二〇一〇年九月十七日
书记员吴登科