重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）渝05执异1780号案外人：胡俊生，男，1973年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市中银（重庆）律师事务所律师。申请执行人：姚明佳，女，1971年5月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘润宇，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所实习律师。申请执行人：重庆市两江新区典通小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区复盛镇正街政府大楼3-16，统一社会信用代码9150000058687592XH。法定代表人：潘建明，董事长。委托诉讼代理人：刘润宇，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所实习律师。被执行人：周激，男，1973年12月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：重庆隆康置业发展有限公司，住所地重庆市南岸区海棠新村1号6栋16-4号，组织机构代码66358414-X。法定代表人：周激，经理。被执行人：蒋建平，男，1966年11月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：尹怀荣，男，1964年6月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：王柿斌，男，1962年7月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被执行人：重庆市博宏城市建设开发有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处新华大道西段849号，统一社会信用代码91500114793505155K。法定代表人：张鹏程，总经理。委托诉讼代理人：何安，男，1967年12月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市黔江区。在本院执行姚明佳、重庆市两江新区典通小额贷款有限公司（以下简称典通小贷公司）与周激、重庆隆康置业发展有限公司（以下简称隆康置业公司）、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏开发公司）借款合同纠纷两案中，案外人胡俊生对执行位于重庆市黔江区某小区2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号共六套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡俊生称：2013年9月29日，本人与博宏开发公司签订六份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市黔江区某号2栋5层5号、13层1号、13层6号、18层2号、18层5号、19层5号共六套房屋，并进行了网签。同年10月10日，本人将全部购房款支付给博宏开发公司，博宏开发公司于次日出具了正式票据。根据上述合同约定，博宏开发公司应于2015年1月31日前交付房屋。因施工工期延后的原因，本人到2016年才实际占有上述房屋。法院继续查封并准备拍卖上述房屋，将严重侵害本人的合法权益。请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人姚明佳、典通小贷公司辩称：根据我们的申请，重庆市第五中级人民法院于2014年11月查封了异议房屋，并于2016年进行了续查封。案外人称其于2016年实际占有上述房屋，故其在法院查封前未占有上述房屋。同时，案外人一次性购买了六套房屋，故上述房屋并非案外人用于生存之必需用房。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定，案外人的异议请求不能成立，请求法院予以驳回。被执行人博宏开发公司称：鉴于胡俊生在法院查封之前买房，并签订了商品房买卖合同，支付了购房款，请求法院解除对上述房屋的查封，维护当事人的合法权益。本院查明，姚明佳与周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司借款合同纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2014）渝五中法民初字第978号民事判决，判令被告周激和隆康置业公司归还原告姚明佳借款本金7,950,000元并支付逾期还款违约金、律师费，被告蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司对被告周激和隆康置业公司的上述支付义务负连带清偿责任等内容。典通小贷公司与周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司借款合同纠纷一案，本院于2016年7月27日作出（2014）渝五中法民初字第979号民事判决，判令被告周激和隆康置业公司归还原告典通小贷公司借款本金27,000,000元并支付逾期还款违约金、律师费，被告蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司对被告周激和隆康置业公司的上述支付义务负连带清偿责任，原告典通小贷公司有权就被告周激、王柿斌、尹怀荣、蒋建平分别拥有的隆康置业公司股权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等内容。博宏开发公司不服该判决，向重庆市高级人民法院（以下简称市高法院）提起上诉。市高法院于2017年2月9日作出（2016）渝民终585号民事判决，驳回博宏开发公司的上诉，维持原判。因周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司未履行上述生效民事判决书所确定的义务，姚明佳、典通小贷公司分别向本院申请强制执行。另查明，2013年9月29日，胡俊生（乙方）与博宏开发公司（甲方）签订了六份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市黔江区某号2栋5层5号、13层1号、13层6号、18层2号、18层5号、19层5号共六套房屋，用途均为住宅，房屋总价款共计2,165,550元。上述合同均约定：1.乙方必须在签订合同时支付全部购房价款；2.甲方应当在2015年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同年10月10日，胡俊生通过其在中国农业银行开立的银行账户向博宏开发公司转账支付购房款2,165,550元。次日，博宏开发公司出具一张收据，载明：交款单位为胡俊生，金额为2,165,550元，收款事由为某小区2号楼购房款（六套房）。2017年3月8日，发包方胡俊生（甲方）与承包方哈曼至尚装饰工程有限公司（以下简称哈曼装饰公司，乙方）签订一份《重庆市住宅装饰工程合同》，约定由乙方承包甲方上述六套房屋的装饰装修工程，工程期限156天，开工日期2017年3月10日，工程造价385,000元。同日，哈曼装饰公司出具一张收据，载明：交款单位为胡俊生，金额为100,000元，收款事由为装修进度款。再查明，因博宏开发公司未按约履行交房义务，胡俊生向重庆市黔江区人民法院（以下简称黔江区法院）提起诉讼，请求判令博宏开发公司继续履行合同，立即交付上述六套房屋，办理房屋产权证并支付逾期交房违约金。黔江区法院经审理认为，涉案房屋买卖合同只进行了网签登记，未办理产权登记备案，涉案房屋已于2014年11月6日先后被多家法院和公安机关查封，房屋权属处于不确定状态，同时胡俊生虽支付了购房价款，但并未占有涉案房屋，遂作出（2016）渝0114民初字1216号、1230号、1231号、1232号、1233号、1234号民事判决，驳回胡俊生的诉讼请求。胡俊生不服上述判决，向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中院）提起上诉。市四中院于2016年7月25日和7月27日作出（2016）渝04民终1084号、1085号、1086号、1087号、1126号、1127号民事判决，驳回胡俊生的上诉，维持原判。还查明，重庆市黔江区某小区2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号房屋与重庆市黔江区某小区2栋5层5号、13层1号、13层6号、18层2号、18层5号、19层5号房屋系相互对应的标的物。本院在诉讼中，于2014年11月6日以（2014）渝五中法民初字第978-1号、第979号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了被告博宏开发公司所有的位于重庆市黔江区某小区包括2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号在内的多套房屋，2016年11月2日，本院对上述房屋进行了续查封。在执行过程中，本院又于2017年4月12日以（2017）渝05执401、402号之三执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述房屋。本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人胡俊生在本院查封前即与被执行人博宏开发公司签订购房合同，购买了异议房屋，且其已向博宏开发公司支付了全部购房款，但是黔江区法院及市四中院所作判决均认定胡俊生在本院查封前尚未占有上述房屋。因此，案外人胡俊生不符合一般买受人的构成要件，其对上述房屋不享有能够排除执行的物权期待权。综上，案外人胡俊生请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人胡俊生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘用辉代理审判员  傅 沿代理审判员  蒋晓亮二〇一七年十一月二日书 记 员  谭 锋