南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第633号
原告：南宁市金汇展市场管理有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所实习律师。
被告：南宁净耳八角楼饮食文化有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人：黄丹丹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林剑生，广西纵华律师事务所律师。
原告南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）诉被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司（以下简称净耳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员杜金泽担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员赵文赎担任法庭记录,于2016年6月3日公开开庭进行审理。原告金汇展公司的委托诉讼代理人李颖健、王丽，被告净耳公司的委托诉讼代理人林剑生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金汇展公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告金汇展公司与被告净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号:1206-HT-060已于2015年9月7日解除；2.被告净耳公司向原告金汇展公司返还租赁房屋；3.被告净耳公司向原告金汇展公司支付解除合同违约金10000元；4.被告净耳公司向原告金汇展公司支付房屋占用费460元（从2015年10月29日暂计至2015年11月7日，之后的计至被告返还房屋之日止）；5.本案诉讼费由被告净耳公司承担。2013年6月4日，原告金汇展公司与被告净耳公司签订一份《商铺租赁合同》（编号：1206-HT-060）及《附件》，约定：原告将其拥有经营管理权的“金汇•如意坊”E193号商铺出租给被告使用，租金、维护费按年支付；被告每月10日前向原告支付上月的综合服务费、水电费及垃圾费；若被告未按合同约定向原告缴纳租金、维护费，每逾期1天，乙方需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的5‰计算；逾期7天不缴纳租金、维护费的视为被告根本性违约；原告有权单方解除合同并收回商铺。合同签订后，原告履行了交付商铺的义务，而被告却多次拖欠租金、维护费、水电费等，原告多次上门、电话、信函催缴无果后，委托律师于2015年9月6日向被告发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，并要求被告按合同约定5日内交还商铺。合同解除后，被告拒不搬离，占用铺面至今。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。
被告净耳公司辩称：1.涉案房屋没有取得房产证，原告出租的房屋有瑕疵；2.原告调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响；3.因南宁市青山-
英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致进入金汇•如意坊的车辆减少，来铺面消费的顾客也相应减少,但原告并没有减免被告的租金和维护费；4.原告对涉案铺面进行过停水、停电，原告的行为严重影响了被告的日常经营。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月4日，原告金汇展公司（甲方，出租方）与被告净耳公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（编号：1206-HT-060）及《附件》，约定：1.甲方将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺出租给乙方经营餐饮，面积22平方米；2.租期自2010年10月29日至2017年10月28日，采用先交租金后使用房屋的方式，租金、维护费按年支付，从次年起缴租日期为始计租金日期提前三个月，合同期内的全部租金为26019元；3.租金交纳的时间和金额为：2013年6月7日前交纳第一年租金4435元，2013年7月29日前交纳第二年租金4790元，2014年7月29日前交纳第三年租金5173元，2015年7月29日前交纳第四年租金5587元，2016年7月29日前交纳第五年租金6034元；4.维护费交纳的时间和金额为：2013年6月7日前交纳第一年维护费10349元，2013年7月29日前交纳第二年维护费11177元，2014年7月29日前交纳第三年维护费12071元，2015年7月29日前交纳第四年维护费13037元，2016年7月29日前交纳第五年维护费14080元；5.乙方于每月10号前向甲方支付上月的综合服务费（以每平方米2.8元标准收取）、水电费、垃圾费，综合服务费、水电费、垃圾费从2012年10月29日起计算；6.乙方应按合同约定向甲方缴纳租金、维护费，每逾期一天，乙方须缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的5‰计算，逾期7天不缴纳的视为乙方根本性违约；7.乙方逾期7天不缴纳水电费、综合服务费的，甲方可暂停乙方的水电供应，待乙方交纳拖欠相关费用及违约金后，24小时内甲方予以重新开通；8.乙方须向甲方缴纳合同履约保证金10000元，若乙方不按时交纳租金、维护费构成根本性违约的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方除应按合同约定支付合同标的30%的违约金，对于乙方已交纳的履约保证金及其他交纳的全部费用甲方有权不予退还；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告净耳公司向原告金汇展公司支付保证金、首期租金及维护费，原告将铺面交付被告使用。合同履行过程中，被告按时将租金、维护费支付至2015年10月28日。按照租赁合同约定，被告应于2015年7月29日前支付第四租赁年度即2015年10月29日至2016年10月28日期间的租金、维护费。因被告未按时支付，原告委托律师于2015年8月24日向被告邮寄送达《律师函》，要求被告于2015年8月27日前向原告支付第四租赁年度的租金、维护费以及拖欠的综合服务费、水电费、垃圾费等共计19252.2元、违约金1489.92元。被告于2015年8月25日签收该《律师函》。因被告仍未支付上述款项，原告再次委托律师于2015年9月6日以邮寄送达的方式向被告发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，要求被告支付拖欠的租金、维护费、水电费、违约金等，并要求被告于合同解除后5日内交还涉案商铺。被告于2015年9月7日签收该律师函。截至庭审当日，被告仍占用涉案房屋。
另查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。
庭审中原告自认租赁合同解除后被告已停止营业。
以上事实有《商铺租赁合同》、《附件》、《律师函》、“建设工程规划许可证”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告金汇展公司和被告净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号：1206-HT-060）及附件是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第二条第1点、第六条第2点第（3）、（11）项及《附件》第一条约定，被告逾期缴纳租金和维护费，每逾期一天，乙方需交纳违约金，每日违约金按欠费总额的5‰计算，逾期7天不缴纳的视为被告根本违约，原告有权单方解除合同并收回商铺。被告应于2015年7月29日前向原告支付2015年10月29日至2016年10月28日期间的租金5587元、维护费13037元，因被告拖欠上述款项，原告于2015年8月24日以邮寄送达《律师函》的方式向被告催收租金和维护费，被告经催告后逾期7天仍未付清，被告的行为已构成根本性违约，原告有权依据合同约定解除合同。2015年9月6日，原告委托律师再次向被告发出《律师函》，宣布双方签订的租赁合同于2015年9月7日解除，被告于2015年9月7日签收该《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年9月7日解除，被告净耳公司应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺，并将上述铺面交还给原告金汇展公司。
关于违约金的问题。《商铺租赁合同》第六条第2点第（3）、（11）项约定，被告欠付租金、维护费构成根本性违约的，原告有权单方解除合同，被告应按合同约定支付合同标的30%的违约金。本案中，因被告拖欠租金、维护费导致原告解除合同，被告应向原告支付违约金，本案合同标的总额为26019元，故被告应支付的违约金为7805.7元（26019元×30%）。原告诉请被告支付解除合同违约金10000元，本院只支持7805.7元，超出部分，不予支持。
关于房屋占用费的问题。被告已将租金（占用费）和维护费支付至2015年10月28日，故被告最迟应于2015年10月28日搬离，被告未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。虽然原告维护费也应当计算至被告应支付的房屋占用费内，但是原告自认被告在合同解除后已停止营业，故原告实际上已经没有为被告的经营提供推广、维护的服务，原告诉请被告支付推广维护费无事实依据，本院不予支持。因第四个租赁年度（2015年10月29日至2016年10月28日）的租金为5587元，月租金为465.6元（5587元÷12个月）。故从2015年10月29日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月465.6元的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告南宁市金汇展市场管理有限公司与被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司签订的《商铺租赁合同》（编号：1206-HT-060）已于2015年9月7日解除；
二、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺交还给原告南宁市金汇展市场管理有限公司；
三、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付解除合同违约金7805.7元；
四、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付从2015年10月29日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月465.6元的标准计算；
五、驳回原告南宁市金汇展市场管理有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费62元，由原告南宁市金汇展市场管理有限公司负担6元，被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司负担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 刘东海
二〇一六年十一月一日
书 记 员 赵文赎