广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3132号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘世雄，男，1979年1月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁丽萍，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏庆辉，男，1962年5月5日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：陈松胜，广东凌志律师事务所律师。上诉人刘世雄因与被上诉人苏庆辉租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘世雄上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为刘世雄无须支付苏庆辉违约金30000元；2.撤销一审判决第六项，改判为苏庆辉支付刘世雄违约金30000元，赔偿刘世雄加建铁硼、平整地块等损失50000元；3.评估费6000元由苏庆辉负担。事实和理由：一、苏庆辉履行合同违约，应支付刘世雄违约金。苏庆辉的违约行为包括：强行锁门、违法收回租赁场地；无协助刘世雄办理《餐饮服务许可证》，交付的租赁场地与约定不符；苏庆辉无合同单方解除权，违法单方解除合同。二、涉案租赁合同第七条约定内容违法，一审法院根据违法的合同内容而定案，适用法律错误。三、刘世雄不存在违约行为，因苏庆辉违约，刘世雄有迟延交租的权利，迟延交租是刘世雄采取的合理措施，而非违约行为。四、苏庆辉违法解除合同，应赔偿刘世雄因此造成的加建铁棚及平整地块的折旧损失。加建的铁棚与平整后的地块与租赁场所形成附合，且经苏庆辉同意，苏庆辉亦同意刘世雄的造价评估申请，并同意以法院摇珠方式确定评估机构，苏庆辉无拒绝加建铁棚的继续使用。苏庆辉保留恢复原状请求权及赔偿请求权的行使，构成权利行使的滥用。五、一审判决认定评估费用由刘世雄承担，违反公平原则。六、一审判决损害刘世雄的合法财产权益，法律未就违法增设行为对承租人的权利进行规定。苏庆辉辩称，一、涉案《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。二、苏庆辉不存在违约行为。苏庆辉不存在强行锁门的行为，苏庆辉按照合同约定，履行了交付可用作经营餐饮的场地及协助刘世雄办理了经营所需的证照，刘世雄作为农庄的经营管理者，从未提交办理《餐饮服务许可证》需要提交的有效的食品安全管理员合格证书、从业人员身份证及健康证、企业食品安全管理制度等资料。三、刘世雄拖欠租金以及未经同意加建建筑物的违约事实客观存在。四、刘世雄未经苏庆辉同意擅自加建建筑物，苏庆辉要求刘世雄恢复原状合法有据，费用由刘世雄承担，刘世雄应承担违约造成的一切损失。五、苏庆辉在一审庭审中明确提出不同意接收加建建筑物，要求刘世雄恢复原状，也不同意进行评估。因刘世雄执意对擅自加建建筑物进行评估，产生的相关费用应由刘世雄承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回刘世雄的上诉。刘世雄向一审法院起诉请求：一、苏庆辉返还刘世雄押金50000元；二、苏庆辉支付刘世雄违约金30000元；三、苏庆辉赔偿刘世雄装修损失，暂定50000元；四、苏庆辉返还刘世雄被扣留在涉案农庄的自购物资（包括餐台、餐椅）（价值约10000元）；五、本案诉讼费用由苏庆辉承担。苏庆辉向一审法院起诉请求：一、确认苏庆辉与刘世雄2015年10月29日签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除；二、刘世雄向苏庆辉支付2016年4月、5月租金共20000元；三、刘世雄向苏庆辉支付违约金30000元；四、刘世雄承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案租赁的场地【XX镇XX村XX】系刘世雄于2009年6月与杜阮镇杜阮仁和股份合作经济社签订《承包耕地种植合同书》而取得使用权得来，合同期限到2023年12月31日止。2015年10月29日，苏庆辉、刘世雄分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订《租赁铺位合同》一份，合同约定：甲方将座落XX镇XX村XX（杜阮叱石高速路口原杜阮镇莲花山农庄），用途为休闲及餐饮业；租赁期限自2015年11月1日至2020年10月30日止，2015年11月1日至2018年10月30日租金为每月10000元；签订合同当日，刘世雄需向苏庆辉交付押金50000元。苏庆辉在《租赁合同》中对农庄产权承诺，保证刘世雄承租后，该农庄用地及农庄没有产权纠纷，在租赁期间苏庆辉协助刘世雄办理申请农庄经营的相关《证照》，如《工商营业执照》《餐饮服务许可证》和政府须要办的其他证件。在办理农庄相关经营证件的过程中如果苏庆辉不能提供经营用地及相关的证明文件使刘世雄不能办理经营所须的《证照》，导致刘世雄证据不齐的情况下被有关政府部门查处后，造成刘世雄无法经营的，苏庆辉应无条件退回50000元押金给刘世雄等内容。签订合同后，苏庆辉同日收取了刘世雄交纳的押金50000元。2015年10月29日，刘世雄获得其申请的《个体工商户名称预先核准通知书》，个体工商户名称为江门市蓬江区合心园农庄。2015年11月16日，苏庆辉取得江门市蓬江区合心园农庄的个体工商户登记。2015年11月1日至2016年3月期间，苏庆辉收取了刘世雄支付的2015年11月至2016年3月期间的租金合计50000元（每月租金10000元，共5个月）。签订租赁合同后，刘世雄进场营业，搬入1.5米火锅圆台（七张）、1.2米火锅圆台（十张）、木凳（一百张）、吊扇、吊灯等物资，并在农庄餐厅旁空地进行平整土地，铺盖水泥地面，在该地面上搭有铁皮棚一个。诉讼期间，刘世雄还申请对水泥地面和铁棚进行造价评估，但苏庆辉不同意评估。后经一审法院摇珠选定广东伟信工程项目管理有限公司进行评估，涉案工程有土建部分造价46354.86元（含实心砖墙、墙体一般抹灰、地坪、型材屋面、钢管柱、钢屋架、竹排格栅、石桌）、电气安装部分造价6636.86元（含配电箱、开关箱、配线、配管、风扇吊管、接线盒、普通灯具、风扇、照明开关）（两项目合计52991.72元）以及有关项目费、税金等项目，共计59658.63元。上述评估，刘世雄垫付评估费用6000元。2016年6月1日，刘世雄认为被苏庆辉强行锁门并接管农庄，遂到杜阮派出所进行报案，并遂于同月15日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，刘世雄、苏庆辉系租赁合同关系。双方当事人在2015年10月29日签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，一审法院予以确认。关于租赁合同应否提前解除问题。根据《中华人民共和国合同法》（《合同法》）第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方当事人签订的合同没有约定合同解除的条件，在诉讼中双方均同意自2016年6月1日起解除合同，该意思表示系当事人的真实意思表示，一审法院予以确认，确认2015年10月29日签订的《租赁合同》自2016年6月1日起解除。关于合同违约问题。《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，租赁合同履行期间，自2016年4月起，刘世雄没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任，承担向苏庆辉支付三个月租金的责任。苏庆辉反诉要求刘世雄承担违约金30000元，合法合理，一审法院予以支持。在租赁期间，苏庆辉应当协助刘世雄办理申请农庄经营的相关《证照》，但实际履行中，目前仅办理了《工商营业执照》，未能办妥《餐饮服务许可证》，而刘世雄未就其因证件不齐被有关政府部门查处造成无法经营的证据，因而，苏庆辉并没有该方面的违约责任，因而刘世雄要求苏庆辉支付违约金30000元，没有事实依据。关于合同解除后的处理问题。刘世雄没有缴纳2016年4月、5月份租金合计20000元，刘世雄应当向苏庆辉予以支付。苏庆辉反诉请求刘世雄支付所欠租金20000元，合法合理，一审法院予以支持。苏庆辉已选择要求刘世雄承担三个月租金的违约责任，在合同解除后，苏庆辉应当退还已收取刘世雄的租赁押金50000元。故此，刘世雄要求苏庆辉退还押金50000元的请求，一审法院予以支持。苏庆辉认为不予退还该押金50000元的意见，一审法院不予采纳。至于刘世雄主张的赔偿装修损失问题。租赁合同约定刘世雄有权使用用餐大厅周边的空地，但刘世雄进场经营后在用餐大厅周边的空地进行平整并铺水泥和搭建铁棚，该建筑物没有与原租赁物形成附合，是独立的建筑物，现双方的租赁合同解除，应当予以处理，由于刘世雄未能举证证明该建筑物系已经苏庆辉同意兴建的建筑物，苏庆辉亦不同意折旧接收，故此刘世雄要求苏庆辉赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。双方可就该建筑物另行协商处理或者按照法律规定处理。故而刘世雄因评估支出的评估费6000元，应由刘世雄自行负担。至于刘世雄提出的被扣留自购物资，其中安装在铁棚的风扇、吊灯的物资，在处理铁棚时一并处理，其中1.5米火锅圆台、1.2米火锅圆台、木凳，在用餐大厅，与苏庆辉原来的餐具能分清，苏庆辉应予退还给刘世雄，但刘世雄提出的厨房用具等其他物资混同无法分清，双方又没有能具体分清，刘世雄应承担相应的举证不能的不利后果，该部分请求一审法院不予支持。因而，苏庆辉应向刘世雄返还1.5米火锅圆台（七张）、1.2米火锅圆台（十张）、木凳（一百张）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘世雄与苏庆辉于2015年10月29日签订的《租赁合同》自2016年6月1日起解除；二、刘世雄应于本判决书发生法律效力之日起十日内向苏庆辉支付2016年4月、5月份租金合计20000元；三、刘世雄应于本判决书发生法律效力之日起十日内向苏庆辉支付违约金30000元；四、苏庆辉应于本判决书发生法律效力之日起十日内向刘世雄退还押金50000元；五、苏庆辉应于本判决书发生法律效力之日起十日内向刘世雄返还1.5米火锅圆台（七张）、1.2米火锅圆台（十张）、木凳（一百张）；六、驳回刘世雄的其他诉讼请求；七、驳回苏庆辉的其他诉讼请求。以上款项相抵扣，双方无需另行向对方给付款项。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案一审本诉受理费3100元，保全费1070元，合计4170元，由刘世雄承担3063元，苏庆辉承担1787元。反诉受理费5030元，由苏庆辉承担1502元，刘世雄承担3528元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对刘世雄的上诉请求进行审理，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议的焦点为：1.涉案租赁合同是否有效？2.刘世雄是否有违约行为，是否应向苏庆辉支付违约金30000元？3.苏庆辉是否有违约行为，是否应向刘世雄支付违约金30000元？4.苏庆辉是否应赔偿刘世雄平整土地、加建铁硼等损失50000元，以及涉案评估费用6000元应该由谁承担？一、关于涉案租赁合同是否有效的问题。刘世雄上诉主张，涉案《租赁合同》第七条“……导致了乙方证件不齐全的情况下被有关政府部门查处后，造成乙方无法经营的，……”的约定，与《中华人民共和国食品安全法实施细则》的强制性规定不符。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，刘世雄并未明确指出涉案《租赁合同》第七条违反了《中华人民共和国食品安全法实施细则》具体哪条强制性规定。苏庆辉与刘世雄签订涉案租赁合同，约定苏庆辉将坐落于江门市蓬江区XX镇XX村XX莲花山农庄出租给刘世雄作为休闲及餐饮业使用，双方当事人签订合同时意思表示真实，并就合同约定内容达成一致意见，且该租赁合同中约定“本合同自甲、乙双方签字之日起生效”；在庭审中，苏庆辉与刘世雄双方均未主张有任何影响合同效力的事由存在，即使刘世雄经营的蓬江区合心园农庄在登记成立后未办理《餐饮服务许可证》亦并不影响涉案租赁合同的效力。因此，涉案租赁合同应认定为合法有效，对于刘世雄的无效合同主张，本院不予支持。二、关于刘世雄是否有违约行为，是否应向苏庆辉支付违约金30000元的问题。关于刘世雄是否有违约行为的问题，刘世雄主张其迟延交付租金是行使先履行抗辩权，因苏庆辉在刘世雄的多次催促下仍然没有办理《餐饮服务许可证》等相关证照，刘世雄才以迟延交租的方式督促苏庆辉尽快办理相关证照。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，合同当事人行使先履行抗辩权的前提是合同双方的债务有先后履行顺序，且依照合同约定应当先履行义务的一方当事人未履行义务或者不适当履行义务。本案中，对于苏庆辉办理相关证照的义务，《租赁合同》第七条约定“在租赁期间甲方应协助乙方办理申请农庄经营的相关《证照》，如《工商营业执照》、《餐饮服务许可证》和政府须要办的其他证件。在办理农庄相关经营证件的过程中如果甲方不能提供经营场地及相关的证明文件使乙方不能办理经营所须的《证照》，导致了乙方证件不齐全的情况下被有关政府部门查处后，造成乙方无法经营的，甲方应无条件退回人民币￥50000元整（大写：伍万元整）押金给乙方”；对于刘世雄支付租金的义务，《租赁合同》第五条约定“乙方按（月）支付租金给甲方，每月15号支付当月租金。”。第一，根据双方《租赁合同》中的以上合同条款，双方并没有约定苏庆辉办理相关证照义务和刘世雄支付租金义务的先后履行顺序，未约定如果苏庆辉未按照合同约定履行办理相关证照的义务，刘世雄可以迟延支付或者不支付租金，因此，刘世雄行使先履行抗辩权缺乏依据。第二，虽然在涉案租赁场所开办的江门市蓬江区合心园农庄登记经营者为苏庆辉，但该农庄的实际经营者为刘世雄，且《租赁合同》中约定的也是苏庆辉协助刘世雄办理相关证照；根据双方在庭审中的陈述，对于《餐饮服务许可证》的办理，苏庆辉提出需要刘世雄提交员工健康证，刘世雄对此并未作反驳，但是经营涉案农庄的员工由刘世雄聘请，刘世雄并未提供所雇员工健康证。可见《餐饮服务许可证》的办理需要苏庆辉与刘世雄双方相互配合，刘世雄主张办理《餐饮服务许可证》的责任都在苏庆辉一方并无依据。因此，其以苏庆辉未依约履行办理相关证照的义务为由，认为其拖欠租金是对苏庆辉未履行合同义务的先履行抗辩权行使，缺乏事实和法律依据。综上，刘世雄无先履行抗辩权的行使依据，其拖欠租金的行为，违反涉案租赁合同中对其支付租金义务的约定，构成违约。关于刘世雄是否应向苏庆辉支付违约金30000元的问题，根据《租赁合同》第十二条“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”及第四条“该农庄每月租金自2015年11月01日至2018年10月30日为（人民币）壹万元整”的约定，刘世雄拖欠的是2016年4月、2016年5月的租金，在2016年度刘世雄有拖欠租金的违约行为，合同约定的违约金数额应为30000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，刘世雄明确表示不请求调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”规定的合同严守原则和刘世雄自愿受合同条款约束的意思自治，本院认为，刘世雄应当按照涉案租赁合同约定的标准向苏庆辉支付违约金30000元，一审法院对此处理准确，本院予以维持。三、关于苏庆辉是否有违约行为，是否应向刘世雄支付违约金30000元的问题。第一，对于刘世雄上诉主张苏庆辉强行锁门，违法收回租赁场地，苏庆辉辩解其与刘世雄均有涉案农庄大门的钥匙，且涉案农庄并非完全封闭的场所，农庄四周均有可进出的通道，刘世雄也并未否认其有涉案农庄的钥匙以及农庄未完全封闭的情况。本院认为，刘世雄仅依据苏庆辉的锁门行为，就认为苏庆辉有违约收回租赁标的物的行为，理据并不充分，本院不予支持。第二，对于刘世雄主张的苏庆辉未协助其办理餐饮服务许可证，未履行合同约定的义务，存在违约行为。如前所述，虽然苏庆辉是江门市蓬江区合心园农庄的登记经营者，但该农庄的实际经营者为刘世雄，租赁合同中约定的相关证照目前除《餐饮服务许可证》之外，其他证照均已办理完毕，由此可以证明苏庆辉一直在积极履行合同义务，而《餐饮服务许可证》办理的前提是要提供员工健康证，刘世雄在庭审也表示涉案农庄的员工均是由其雇请，可见《餐饮服务许可证》的办理需要双方相互配合，且合同中也明确约定苏庆辉应履行的是办理相关证照的“协助”义务，因此，刘世雄主张苏庆辉未积极履行办理相关证照的义务并无依据，本院不予采纳。综上，苏庆辉不存在违约行为，不需要支付违约金，一审法院对此处理准确，本院予以维持。四、关于苏庆辉是否应赔偿刘世雄平整土地、加建铁硼等损失50000元，以及涉案评估费用6000元应该由谁承担的问题。涉案租赁合同第十六条第（三）项中约定“乙方在租赁期间原有的固定设施或已经甲方同意兴建的固定设施，在没有经甲方同意的前提下不得改建或拆除”，此约定条款中包含了刘世雄于租赁期间未经苏庆辉同意，不得随意的对固定设施进行改建或拆除，如果刘世雄想要新建固定设施必须经过苏庆辉同意的意思表示，而在本案中，刘世雄并未提出充分证据证明其在实施平整土地、加建铁硼的行为前已经过苏庆辉同意，故刘世雄在未经出租方苏庆辉同意的情况下，要求苏庆辉赔偿其自行平整土地、加建铁硼的损失，于法无据，本院不予支持。同理，刘世雄因评估支出的评估费6000元，同样应由其自行承担，一审法院对此处理准确，本院予以维持。综上所述，刘世雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由刘世雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一七年十二月二十八日法官助理 谢惠英书 记 员 李艳斌