湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第247号
上诉人（原审原告）范顺女，女，1969年9月11日出生，汉族，广东省佛山市人，住广东省佛山市南海区。
委托代理人周红宇，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书等）。
被上诉人（原审被告）株洲市佳乐多贸易有限公司，住所地株洲县禄口镇向阳广场。
法定代表人李金玲，总经理。
委托代理人张清安，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书等）。
委托代理人陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书等）.
原审第三人湖南华苑地产开发有限公司，住所地株洲市荷塘区红丽路汽车城社区居委会办公楼。
法定代表人岑瑞永，董事长。
原审第三人吴文华，男，1968年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
原审第三人成宏彬，男，1966年10月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。
上诉人范顺女因与被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司、原审第三人湖南华苑房地产开发有限公司、吴文华、成宏彬房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人范顺女的委托代理人周红宇，被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司的委托代理人张清安到庭参加诉讼，原审第三人湖南华苑房地产开发有限公司、吴文华、成宏彬经本院合法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月18日，被告佳乐多公司与第三人吴文华以株洲市华苑房地产开发有限责任公司名义委托的第三人成宏彬签订了房屋租赁合同，约定将位于株洲市芦淞区芦淞路161号名雅阁商住楼商场（以下简称案涉房屋）一、二层商场面积合计约1800平方米，租赁给被告佳乐多公司使用，2009年11月19日起至2010年2月18日为免租期，不计算租金，租金自2010年2月19日开始收取。租赁期限自2010年2月19日起至2019年2月18日止，租金标准为：2010年2月19日至2013年2月18日每月租金为24000元，每年租金为288000元。合同签订后，双方对场地进行清理并办理移交手续。2009年10月10日房屋被株洲市荷塘区人民法院查封。2010年8月16日，株洲市中级人民法院向原告送达拍卖通知书和执行公告，告知被告对案涉房屋进行评估、拍卖，要求被告于2010年9月30日前搬迁，逾期将依法采取强制清场，强制清场后所产生的一切后果，概由其自行承担。被告无法继续经营超市，于2011年6月16日向本院提起诉讼。本院以（2011）芦法民一初字第539号民事判决书认定被告与第三人吴文华于2009年11月18日签订的租赁合同为无效合同。
原告于2010年11月3日通过株洲市中级人民法院拍卖，竞得案涉房屋（房证号为株房权证株字第10002007**号）的所有权。2011年4月21日株洲市中级人民法院以（2010）株中法执字第60-3号执行裁定书裁定，坐落于株洲市芦淞区芦淞路161号名雅阁商住楼商场（建筑面积：2785.71平方米）的所有权及相应的土地使用权归买受人范顺女所有。原告于2011年5月24日办理产权证。后被告未搬迁，也未与原告签订租赁合同并交纳租赁费用。在株洲市中级人民法院的协调下，2012年6月12日，被告收到第三人湖南华苑公司交纳的搬迁费5000元，于6月15日搬迁完毕，将房屋交还给原告。
另查明，第三人湖南华苑房地产开发有限公司前身系株洲市华苑房地产开发有限公司，2007年4月2日变更。第三人吴文华系第三人湖南华苑房地产开发有限公司股东，其通过股权转让协议取得名雅阁商场及商场内所有设备及物资（含电梯两台及中央空调等）所有权，占用、使用并收益，但名雅阁商场并未变更登记在吴文华名下。
再查明，第三人成宏彬系被告吴文华原经营的大当家的员工，成宏彬向原告提交的资料均系被告吴文华所交付的。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、原告的房屋占用费计算标准及金额；二、原告的房屋占用费如何分担。
关于原告的房屋占用费计算标准及金额。被告与第三人吴文华签订的租赁合同被认定无效合同，其占用原告房屋期间未与原告签订书面租赁合同，租赁期间在无效合同约定的期间，占用费用可以参照原合同标准进行计算，2011年5月21日至2012年6月15日期间占用费用金额为307200元（24000元／月×12月＋24000元／月÷30天／月×24天）。关于原告主张占用费用应自其取得所有权之日起计算，因房屋系不动产，不动产取得已登记时间为准，故占用费用应自房屋过户之日起计算，原告该项主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于原告主张房屋占用费标准应比照相邻地段房屋租金，因被告占用房屋期间在其与第三人吴文华签订的租赁期间，虽该租赁合同被认定无效，但房屋占用费参照该租赁合同更具有客观性和合理性，故原审法院对原告该项主张不予支持。
关于被告及第三人对房屋占用费如何分担。我国物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告依法取得案涉房屋所有权，其依法享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告在原告取得案涉房屋所有权后仍占有、使用，应当向原告支付房屋占用费。被告吴文华在与原告协商签订租赁合同时故意隐瞒相关的事实，故意提供虚假的资料，加盖不具有相应民事权利能力和民事行为能力主体的印章，造成合同无效，存在主要过错，其应该对原告的损失承担相应的赔偿责任。第三人湖南华苑公司在资产管理以及对作废的公章管理方面也存在过错，故其也应对原告的房屋占用费承担相应的赔偿责任；第三人成宏彬作为第三人吴文华的授权委托代理人，其只是在代理权限内履行自己的职责，其行为后果由被委托人吴文华承担，故第三人成宏彬对原告的房屋占用费不承担责任。综上所述，原审法院认为，被告及第三人湖南华苑公司、吴文华应根据各自的过错承担赔偿责任，结合本案具体情况，本院认为被告及第三人湖南华苑公司、吴文华承担过错的比例为3：3：4为宜，即被告对门面占用费承担30%的赔偿责任，即92160元（307200×30%）；第三人湖南华苑公司对门面占用费承担30%的赔偿责任，即92160元（307200×30%）；第三人吴文华对门面占用费承担40%的赔偿责任，即122880元（307200×40%）。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告株洲市佳乐多贸易有限公司本判决生效后十五日支付原告范顺女门面占用费92160元；二、第三人湖南华苑房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付原告范顺女门面占用费92160元；三、第三人吴文华于本判决生效后十五日支付原告范顺女门面占用费122880元；四、驳回原告范顺女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14685元，由原告范顺女2685，被告株洲市佳乐多贸易有限公司4000元，第三人湖南华苑房地产开发有限公司承担4000元，第三人吴文华承担4000元。
宣判后，上诉人范顺女不服，向本院提起上诉，请求：1、请求判令被上诉人支付房屋使用费1098321.7元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院根据被上诉人的申请追加湖南华苑房地产开发有限公司、吴文华、成宏彬为原审第三人，实际上是对本案的事实认定不清，混淆了法律关系，导致错误的判决。对上诉人而言，不存在被上诉人和原审第三人分摊房屋占有使用费损失的问题。二、在证据的认定以及驳回上诉人对被上诉人房屋使用费的鉴定的申请，不顾无效合同的具体情况，直接根据无效合同认定使用费，不利于客观公正的审理案件，严重的损害了上诉人的合法权益。三、根据案件的实际情况，本案不能依据无效合同上的租金标准确定使用费的金额。四、使用费计算的起止时间，不应盲目生搬硬套法条，应根据实际情况进行认定。综上，上诉人认为该案应当本着“谁使用、谁收益、谁付费”的原则，上诉人从法院拍卖取得房屋所有权后，被上诉人继续使用该房屋就应当支付费用，因被上诉人未支付费用导致上诉人房屋占有使用费损失就应当赔偿。至于被上诉人与原审第三人的其他纠纷与上诉人无关，本案中不应进行分摊。本案的案由是物权保护纠纷，原审判决不仅未依法保护物权所有者的合法权益，反而保护了侵权者的非法利益。鉴于此请求二审法院根据事实，依照法律公正处理。
被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司答辩称：一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，请二审依法驳回上诉，维持原判。
二审中，到庭的双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：1、所涉房屋的占有使用费是否应当被上诉人一方承担？2、房屋的占有使用费应当按什么标准进行计算？本院分析如下：1、关于所涉房屋的占有使用费是否应当被上诉人一方承担的问题，原审第三人吴文华隐瞒涉案房屋被法院查封的事实与被上诉人签订长达十年的租赁合同，在法院将涉案房屋拍卖给上诉人后，被上诉人未按期搬出腾房，期间的房屋占用费，应由被上诉人承担，其理由是，被上诉人实际使用该房屋，且被上诉人也没有证据证明其向原审第三人支付了占用期间的租金，故上诉人上诉提出该房屋占用费应由被上诉人一人承担的上诉理由成立，本院予以支持，被上诉人因该租赁合同所造成的损失，可以向原审第三人追偿；2、房屋的占有使用费应当按什么标准进行计算的问题，。被上诉人与第三人吴文华签订的租赁合同被认定无效合同，其占用上诉人房屋期间未与上诉人签订书面租赁合同，租赁期间在无效合同约定的期间，占用费用应参照原合同标准进行计算，2011年5月21日至2012年6月15日期间占用费用金额为307200元（24000元／月×12月＋24000元／月÷30天／月×24天）。上诉人上诉主张占用费用应自其取得所有权之日起计算，因房屋系不动产，不动产取得已登记时间为准，故占用费用应自房屋过户之日起计算，上诉人该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。另上诉人上诉主张房屋占用费标准应比照相邻地段房屋租金，因被上诉人占用房屋期间在其与第三人吴文华签订的租赁期间，虽该租赁合同被认定无效，但房屋占用费参照该租赁合同更具有客观性和合理性，故本院对上诉人该项上诉请求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，判处原审第三人按比例分担房屋占用费不当；上诉人提出的所涉房屋占用费应由被上诉人一人承担的上诉理由成立，本院予以支持，上诉人的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第389号民事判决的第一、二、三项及诉讼费承担部分；
二、维持株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第389号民事判决的第四项及不按法院判决指定的期限履行给付金钱义务的处罚规定项；
三、判令被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司在本判决生效后十五日内支付上诉人范顺女门面占用费307200元。
本案一审案件受理费14685元，由上诉人范顺女承担10280元，由被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司承担4405元；二审案件受理费13858元，由上诉人范顺女承担10000元，由被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司承担3858元。
本判决为终审判决。
审判长 肖 晶
审判员 李少华
审判员 赵庆华
二〇一五年九月十七日
书记员 邹春华