上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3505号
上诉人（原审原告，反诉被告）：上海觉者实业有限公司，住所地上海市宝山区河曲路118号5941室。
法定代表人：袁志刚，执行董事。
委托诉讼代理人：朱明鹏，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：方海浩，男，1976年5月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁锋，上海市广懋律师事务所律师。
上诉人上海觉者实业有限公司（以下简称觉者公司）与上诉人方海浩因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初81365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭，于同年4月10公开开庭进行了审理，上诉人觉者公司之法定代表人袁志刚先生、委托诉讼代理人朱明鹏律师,上诉人方海浩之委托诉讼代理人袁锋律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人觉者公司上诉请求：撤销一审判决第三、五项，改判要求上诉人方海浩承担觉者公司装修损失人民币90,777元，并赔偿决策公司营业损失64,005元；撤销原审判决第四项，依法驳回方海浩该部原审反诉请求；由上诉人方海浩承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判既已认定本案系方海浩违约，造成租赁目的无法实现，应该由其对违约造成的损失承担责任，包括觉者公司装修损失及承租房屋无法正常使用造成的日常经营损失，原判所谓觉者公司自身过错等缺乏事实及法律依据。另原判认定觉者公司应支付方海浩2017年2月17日至10月11日期间的租金缺乏事实及法律依据。
上诉人方海浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上诉人觉者公司原审全部本诉请求，支持方海浩原审全部反诉请求，租金押金部分其同意返还觉者公司。
事实和理由：关于违约责任，方海浩不存在违约行为，标的房屋停电系因窃电行为导致，后者属犯罪行为，方海浩无法阻止亦无义务为其承担责任；觉者公司系销售涂料经营，标的房屋停电不足以导致其不能实现租赁目的；觉者公司虽于2017年7月25日表示解约，但仍继续使用房屋，恢复供电后继续使用至同年9月另行租房，10月11日再行单方解约，显属根本性违约。关于装修损失，原判认定总租期三年，显与合同约定不符；本案属觉者公司承租人违约导致的解约，依法不应该由出租人承担装修损失。关于未付房租，上诉人认为合同解除日为2017年10月11日，不存在所谓房屋占用费；窃电非上诉人所能防范，原判酌减停电期间一半租金，对出租人不公平。
两上诉人答辩互相否认对方上诉请求，并坚持己方上诉主张。
上海觉者实业有限公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方之间的房屋租赁合同于2017年7月25日解除；2、方海浩向觉者公司返还房屋租赁押金6,500元；3、方海浩赔偿觉者公司装修损失人民币90,777元；4、方海浩赔偿觉者公司营业损失人民币64,005元；5、本案诉讼费用由方海浩承担。
方海浩提起反诉：1、觉者公司支付给方海浩2017年2月17日至2017年10月11日期间的房租50,700元；2、觉者公司支付给方海浩违约金3,900元。
一审法院认定事实：2016年12月15日，觉者公司与方海浩续签《房屋租赁合同》，约定系争房屋出租给觉者公司用于经营销售品牌涂料、水性漆及家居环保装潢相关商品。租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金6,500元，按季度支付，押金6,500元。出租方承诺，在租赁期内即承租日起叁年内合同约定的房租费不会有变化调整涨幅，叁年之后经双方协商在合理范围内适当调整房屋租赁费，其租赁费递增比例控制在10%以内。租赁期内，任何一方提前解除合同的，应提前60日通知对方，并按季度租金的20%向对方支付违约金，若承租人提前解约的，则出租人有权扣除押金作为违约赔偿。2017年2月17日，上海市XX公司现场检查出XX路XX商铺存在窃电行为，遂对前述商铺采取停电、拆表措施。方海浩获悉后，将觉者公司已支付的2017年1-3月份房租退还一半。觉者公司仍占用系争房屋，但未再支付房租。2017年7月25日，觉者公司通过短信通知方海浩“解除合同，后续将通过民事诉讼提出我公司的合法合理诉求，提出相应赔偿。”同年7月28日，方海浩短信回复“XX路XX号于2017年7月28日上午恢复正常供电，已经可以正常使用并营业，如您继续租用，我将于7月29日起开始计租，如还是坚持提前终止合同，那请三天内安排搬清物品，归还钥匙等手续，因从2017年2月17日起您就未曾支付过租金，故无法给您再多的免租时间，见谅！并在此声明，2017年2月17日并非为房屋停电，而是因有租客窃电导致供电局拆除电表并停止供电，后续我会对此窃电事件进行申请，提出我的相应诉求。”2017年10月11日，觉者实业与方海浩办理了系争房屋退租交接手续，交接书载明：进户门（玻璃门）、天花板和墙面、地板、铝窗及五金配件、多媒体信息、卫生间、卷帘门均由承租方2016年装修建造或翻新；经验收，商铺1-3层设施、设备完好无损、同意接收；承租方2016年进行全面装修，此处房屋合同签订交付属于纯毛坯交付承租方使用。另查明，系争房屋与隔壁商铺（246号）使用同一大电表，系争房屋内安装有电表分表，觉者公司按分表上读数向隔壁租户支付电费。2017年7月，案外人（XX路XX号房屋产权人）就其与承租人王某的租赁合同纠纷向法院提起诉讼，诉状中指出“被告（即王某）因盗电被供电部门查获，后供电部门开出十八余万元的罚款”，后该案以撤诉结案。另，觉者公司还提供了《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、装饰设计预算表、收据，欲以证明觉者公司2016年对系争房屋进行装修，费用15,200元；其与案外人签订的租赁合同，租期自2017年9月1日起，自述该合同于2017年9月1日左右签订。
一审法院认为：觉者公司与方海浩签订的系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
系争房屋于2017年2月17日被电力公司停电，虽窃电行为并非方海浩所为，但同样也无证据表明系觉者公司实施了窃电行为。本案中，系争房屋没有独立核算的电表而与隔壁共用一电表，以致对其他人的窃电行为无法监管，被供电单位查处后停电拆表，而保证租赁物的适租性是出租人应负之义务，方海浩有义务采取措施尽快恢复供电。然而在五个多月时间内，系争房屋一直未恢复供电，承租人经过合理的期待期后仍不能正常使用系争房屋，租赁目的无法实现，其行使合同解除权，符合法律规定，觉者公司要求确认合同解除及返还租赁押金的诉讼请求，法院予以支持。
虽然租赁合同签订的租期是一年，但方海浩承诺租金三年内不变，觉者公司与方海浩签订第一份租赁合同时，对于总租期至少三年的信赖是有较可靠依据的，基于此，觉者公司对系争房屋进行了装修，方海浩提出的装修已在2016年度租期内消耗完毕的抗辩意见，有失公平，法院难以采纳。至于当时的装修费用，结合觉者公司提供的证据以及退租交接书确认的装修项目，法院确认觉者公司所述的152,000元。因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失，依法应予支持。
本案中，觉者公司虽已行使合同解除权，但不日方海浩即通知觉者公司房屋已恢复供电，合同继续履行的障碍已消失，且方海浩也表明愿意继续履行，而当时觉者公司尚未另行签订租赁合同，讼争租赁合同完全可以继续履行，以避免因合同解除可能扩大的损失。但觉者公司仍执意解除了合同，其也应对装修损失承担一部分责任。考虑到觉者公司的过错，法院酌定方海浩赔偿觉者公司装修损失4万元。觉者公司主张的经营损失，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。
鉴于讼争合同系出租人未尽应尽之义务导致承租人合同目的无法实现而解除，故方海浩主张的解约违约金不予支持。
方海浩要求觉者公司支付2017年2月17日至2010年10月11日期间的房屋租金，觉者公司占用系争房屋理应支付相应费用，但停电期内系争房屋租金依法可酌情减免，法院酌减50%。恢复供电后可按合同约定的租金标准计付占用费。觉者公司称不知系争房屋何时恢复供电，但方海浩就恢复供电一事已通知到觉者公司，觉者公司当时仍占用系争房屋，应当知道供电有无恢复，故法院确认2017年7月28日供电恢复。法院支持该期限内租金及使用费33,800元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（一）项之规定,于二〇一八年一月十五日判决：一、上海觉者实业有限公司与方海浩就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月25日解除；二、方海浩于判决生效之日起十五日内返还上海觉者实业有限公司租赁押金6,500元；三、方海浩于判决生效之日起十五日内赔偿上海觉者实业有限公司装修损失40,000元；四、上海觉者实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付方海浩2017年2月17日起至2017年10月11日止的房屋租金及占用费33,800元；五、驳回上海觉者实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回方海浩的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,526元，减半收取计1,763元，由上海觉者实业有限公司负担1,254元，方海浩负担509元；反诉案件受理费582.50元，由上海觉者实业有限公司负担360元，方海浩负担222.50元。
二审中，双方没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人觉者公司与上诉人方海浩2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容且不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系，依法应属有效。
有效合同依法约束双方当事人按约履行。查标的房屋因存在“窃电”现象自2017年2月17日至7月28日遭电力公司停电，虽并无证据表明双方当事人存在窃电行为，但正如原判所指出，出租人方海浩应保证租赁物之适租性，如遇意外事件，出租人有义务采取有效措施尽快恢复房屋适租状态。方海浩未能有效履行其义务，导致标的房屋五个月余处于停电状态，显然至少在该期间标的房屋客观上不适宜商业经营使用，原判据此裁断租赁目的无法实现，承租人觉者公司依法行使合同解除权于法有据，本院应予维持。
关于装修损失，根据双方本案续约情况及合同载明内容，承租人觉者公司有理由确信双方租赁关系总履行期间正常以三年为限，原判以之认定承租人装修价值之摊销时间应属合法、有据，方海浩所谓该等认定错误，并无任何依据佐证，本院不能采信。我们注意到，根据查明事实，觉者公司虽通知方海浩合同解除，但三日后，方海浩即告知标的房屋恢复供电，租约继续履行的障碍客观已消除。其时，觉者公司仍实际居住在标的房屋内，而另行与他人签订租赁合同已是此事后之一月有余，应该认为，尽管作为承租人的觉者公司此时享有解约权，但其继续履约并不存在或可能存在增加之交易成本，其执意解约实际造成了解约损失的产生（扩大），原判斟酌其承担约30%之装修损失判断准确，可予维持。关于承租人主张的日常经营损失，其一，二审期间未提供有效证据佐证其客观性、确定性，本院不能采信。另停电期间及其后一段时期内，查承租人实际居住、使用标的房屋，应该认为，停电期间标的房屋的使用价值虽有大幅下降，但仍客观存在，在现有证据条件下，原判以租金之50%标准确定使用费具有相对合理性，至于恢复供电后承租人应按约定租金标准付费，原判此部应予维持。
余部原判已阐述详尽有据，本院不再赘言。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,835.5元，由上诉人上海觉者实业有限公司负担2,595元，上诉人方海浩负担1,240.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年四月二十日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。