安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2867号
上诉人（原审被告）：肖金峰，男，1982年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：刘明银，安徽和源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱传芬，安徽和源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，统一社会信用代码91340100781060654M（1-1）。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：李杨，男，公司员工,1988年1月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘迪，女，公司法务，1983年10月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人肖金峰因与被上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖金峰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回明发公司要求肖金峰支付租金及违约金的全部诉请。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定租赁合同及补充协议于2016年4月22日解除错误。肖金峰等众经营户早在2013年初，就曾明确告知明发公司涉案合同不能实现其经营目的并停缴了租金，且多次上访。2013年3月底，大杨镇政府分管召开协调会，结果是经营户暂不交租金。言下之意，以后交还是不交，双方应再协商确定。而肖金峰等经营户经明发公司商户管理部门同意，逐渐撤离明发广场。因此，双方租赁合同已于2013年3月解除，一审法院根据明发公司登报时间作为双方解除合同的依据，明显错误。2、明发公司一审提交的水电费票据系明发公司单方制作，无肖金峰签名，不能证明系肖金峰实际经营产生的费用。2013年3月后，肖金峰撤离明发广场不再经营。由于明发公司未向肖金峰主张交付商铺和钥匙，也未要求办理相关撤场手续，肖金峰只是偶尔居住于商铺内，从而产生相应水电费。从水电费数额上也可看出，肖金峰没有从事商业经营活动。3、一审判决未认定明发广场开业率达70%作为计收租金条件错误。明发广场是商业联合体，单门独户无法开业，明发公司的承诺是客观的，对此众商户陈述一致。一审法院对上述事实未予确认，对肖金峰极为不公。二、一审法院对诉讼时效适用错误。肖金峰于2013年3月之前，多次告知并上访表示不支付租金，经协调后未再交付租金。明发公司应于2014年4月1日前向肖金峰主张权利，但明发公司直到2017年1月23日才向起诉，已远远超过诉讼时效。即便按照2016年4月22日明发公司向肖金峰邮寄律师函，要求肖金峰补缴租金的时间计算，明发公司对2015年4月21日之前租金亦已超过诉讼时效。综上，请求二审法院查清事实，判如所请。
明发公司辩称：一、合同解除时间应为明发公司发送律师函的时间。首先，明发公司通知业主撤场的前提是先通过律师函发出解除合同通知，函中告知业主撤场，并登报公告。其次，明发公司提供了水电费票据，证明肖金峰已经开业经营，水电费票据系从物业公司调取，是否完整明发公司不清楚，且水电费先付后用，即便水电费缴纳至2016年3月也不代表使用到该时。二、肖金峰主张租金已过诉讼时效，根据租赁合同约定，租金支付方式为按季度支付，一审认定未超过诉讼时效正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
明发公司向一审法院起诉请求：1、判令肖金峰支付租金266623元（租金自2012年5月6日暂计算至2017年1月4日，之后占用费顺延计算至实际偿还日止）及逾期利息27758.81（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2016年12月31日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令肖金峰向明发公司支付违约金20000元；3、判令诉讼费用由肖金峰承担。
一审法院认定事实：2011年12月21日，明发公司作为出租方（甲方），肖金峰作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区合肥明发商业广场B2区一层118号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为43.71平方米；肖金峰承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为内衣店；双方暂定物业交付使用日期为签订合同之日起5个工作日内；租赁期限自2012年1月5日至2017年1月4日；开业期为2012年2月6日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销免租期或撤销合同且履约保证金不予退还；自出租商铺交付之日起，甲方给予乙方优惠期共计18个月，2012年1月5日至2013年1月4日的平均租金为120.2元/平方米/月，2013年1月5日至2015年1月4日的平均租金为140.2元/平方米/月，2015年1月5日至2017年1月4日的平均租金为160.3元/平方米/�；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金的租金5245元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计5245元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠�何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
双方签订的补充合同约定租赁期间甲方给予乙方18个月优惠，其中第一年8个月，优惠后租金年度月平均租金为40元/平方米/月，第二年6个月，优惠后租金年度月平均租金为70元/平方米/月；第三年4个月，优惠后租金年度月平均租金为93.5元/平方米/月；开业即计算租金，甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方�因导致逾期开业，开业日期顺延。
合同签订后，明发公司向肖金峰交付了涉案房屋，肖金峰支付了首期三个月租金5245元，以及履约保证金5245元。此后，肖金峰未再支付租金和综合管理费。租赁期间，肖金峰水电费缴纳至2016年3月14日。2012年12月，涉案商铺所在明发商业广场开办年货节，并通知部分商户于2012年12月25日举办“明发商业广场第一期商家”开业仪式。2016年4月22日，明发公司委托安徽华人律师事务所律师两次向肖金峰邮寄律师函，要求肖金峰支付拖欠租金，以及于2016年4月22日解除双方之间租赁合同，要求肖金峰搬离房屋，但该邮件未能妥投。
2016年4月28日，明发公司在安徽商报上刊登公告，告知肖金峰2016年4月22日已解除涉案租赁合同，通知其三日内未至明发公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，则明发公司将对商铺内所有物品进行处置。
一审法院认为：明发公司和肖金峰签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及补充合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。由于肖金峰未能按期支付租金，明发公司在报纸刊登公告解除涉案租赁合同，符合法律规定，故该院认定双方签订的租赁合同及补充合同于2016年4月22日解除。肖金峰辩称明发公司承诺开业率达70%才计收房租，但未能提供证据予以证实，该院不予采信。肖金峰辩称明发公司的诉请已超出诉讼时效，该院认为，租赁合同于2016年4月22日解除，明发公司于2017年1月23日诉至一审法院，并未超出诉讼时效，对该抗辩意见，该院不予采信。
关于租金自何时起计付，双方在补充合同约定以甲方开业计算租金，由于明发商业广场于2012年12月25日开业，故涉案房屋租金应自该日起算。关于肖金�欠付的租金，由于肖金峰已缴纳5245元租金和履约保证金5245元，该部分租金应予以扣除，同时双方合同于2016年4月22日解除，且明发公司提供证明肖金峰持续缴纳水电费至2016年3月14日，之后也无相关水电费产生，故该院认为肖金峰欠付的租金应计算至2016年4月22日，其中2012年12月25日至2013年12年24日租金应按优惠后的40元/平方米/月计算，应为20981元（40元/平方米/月×43.71平方米×12个月），2013年12月25日至2014年12月24日期间的租金为36716元（70元/平方米/月×43.71平方米×12个月），2014年12月25日至2015年12月24日期间的租金为49043元（93.5元/平方米/月×43.71平方米×12个月），2015年12月25日至2016年4月22日期间的租金为27326元（160.3元/平方米/月×43.71平方米×4个月-160.3元/平方米/月×43.71平方米÷30天×3天），合计134066元，扣除肖金峰已缴纳5245元租金和履约保证金5245元，肖金峰还应支付租金为123576元。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该违约金约定过高，该院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年1月23日起计算至款清之日止。合同关于不退还履约保证金的约定也是一种违约责任的约定，该院支持上述违约金后，认定履约保证金应从明发公司主张的租金中扣除。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、肖金峰于判决生效之日起十日内支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金123576元，并自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；二、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3008元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担1622元，由肖金峰负担1386元。
二审中，肖金峰向本院提交2017年9月1日《证明》一份，用以证明肖金峰曾就涉案房屋租赁相关事宜到政府部门上访，经大杨镇政府协调，明发公司承诺2013年3月其不收租金即免租。明发公司质证对真实性无异议，但认为不属于二审中的新证据，明发公司并未出席2013年协调会，也没有做出承诺，从内容上看并没有承诺放弃收取租金的�利，且无法证明肖金峰就是曾上访的业主之一，如果该证明属实，反而能证明明发公司一直向肖金峰追讨租金。本院认为，从该《证明》内容上看，仅能反映明发广场招商部负责人曾做出承诺，无法反映涉案租赁合同相对方即明发公司曾就租金问题给予承诺，故无法达到其证明目的，本院对于上述证据的证明效力不予确认。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为：明发公司与肖金峰签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
关于租赁合同解除时间。根据明发公司提供的水电费票据可以反映，肖金峰缴纳最后一期水电费的时间为2016年3月14日。肖金峰虽上诉称其早已于2013年3月不再经营，但其在上诉状�也认可一直未交还商铺和钥匙，偶尔居住在涉案房屋中，因此产生相应水电费用，故肖金峰应支付2013年3月之后其使用涉案房屋的相应对价。鉴于明发公司无证据证实2016年3月14日之后肖金峰继续使用涉案房屋，故本院确认双方租赁合同解除时间为2016年3月14日，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。下欠租金应相应计算至2016年3月14日，其中2012年12月25日至2013年12月24日租金数额为20981元；2013年12月25日至2014年12月24日租金数额为36716元；2014年12月25日至2015年12月24日租金数额为49043元；2015年12月25日至2016年3月14日租金数额为18451元（160.3元/平方米/月×43.71平方米×3个月-160.3元/平方米/月×43.71平方米÷30天×11天），合计125191元。扣除肖金峰已缴纳的租金和履约保证金各5245元，肖金峰还应支付租金114701元。肖金峰上诉主张双方租赁合同于2013年3月即已解除，无证据支持，肖金峰二审又主张明发广场开业率未达70%，故不应支付任何租金，缺乏依据，本院均不予采信。
关于本案诉讼时效。涉案租赁合同解除时间为2016年3月14日，明发公司于2017年1月23日起诉至一审法院，要求肖金峰支付下欠租金，并未超过诉讼时效。肖金峰上诉主张明发公司的起诉超过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。
综上所述，肖金峰的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1200号民事判决第二项，即“驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1200号民事判决第一项，即“肖金峰于本判决生效之日起十日内支�明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金123576元，并自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止”为“肖金峰于本判决生效之日起十日内支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金114701元，并自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费2772元，由肖金峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年四月十六日
书记员 马翕僖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。