广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第486号
上诉人（原审被告）：夏莉，女，汉族，住所地：湖北省浠水县。
委托代理人：张险峰，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：李国威，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市红宝龙物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：彭定坤，系该司董事长。
委托代理人：贾俊毅，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上诉人夏莉因与被上诉人深圳市红宝龙物业管理有限公司（以下简称红宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安人民法院（2014）深宝法民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年8月3日，夏莉、红宝龙公司签订了一份《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，约定红宝龙公司将位于深圳市龙华新区的油松科技大厦商业裙楼的第x层a区xx室出租给夏莉经营桌球城，租赁期限从2012年8月1日至2020年7月31日，租金每月35000元，2012年8月1日至2012年11月30日为装修免租期。该合同签订后，夏莉依约从红宝龙公司处取得承租房屋，并进行装修开展经营。在该租赁合同履行过程中，夏莉除支付约定的管理费、押金外，只支付过一个月的租金35000元。
在夏莉、红宝龙公司所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》履行过程中，双方发生纠纷。红宝龙公司于2013年7月3日向原审法院提起诉讼，要求解除与夏莉所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，并要求夏莉向红宝龙公司支付2013年1月至6月的租金、拖欠的水电费，并没收押金。在该案审理中，夏莉提出反诉，反诉要求确认双方签订的租赁合同解除，同时要求红宝龙公司向夏莉返还押金70000元，并赔偿相关经济损失。原审法院受理该案后，作出了（2013）深宝法龙民初字第1390号《民事判决书》，其中判决确认夏莉、红宝龙公司所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》无效，同时判决夏莉以每月17500元的标准向红宝龙公司支付2012年12月至2013年12月期间的使用费192500元。夏莉不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2014年9月10日作出（2014）深中法房终字第1750号《民事判决书》，对原审法院作出的（2013）深宝法龙民初字第1390号《民事判决书》中使用费的判项予以变更，以判决使用费的范围超出红宝龙公司诉讼请求为由，变更夏莉应向红宝龙公司支付2013年1月至6月期间的使用费70000元。在上述《民事判决书》中确定夏莉应付的使用费时，已将夏莉所支付过的一个月租金35，000元予以抵扣。
另查明，原审法院在审理（2013）深宝法龙民初字第1390号案件过程中，于2013年11月15日委托深圳市国建工程造价咨询有限公司对夏莉承租房屋内的装修价值进行评估。2013年12月31日，原审法院组织评估人员、案件当事人到达承租房屋现场进行勘查、测量。此后红宝龙公司将该房屋另行出租。
红宝龙公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、夏莉支付2012年8月至2012年12月期间和2013年7月到12月期间的物业使用费共计385000元及利息（按银行贷款利率从起诉之日计至付清之日为止）；2、由夏莉承担全部诉讼费用。
原审法院认为，夏莉、红宝龙公司于2012年8月3日所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》为无效合同，且夏莉应向红宝龙公司支付实际占有房屋期间的使用费的事实，已经生效的裁判文书予以确认，原审法院对上述事实应予认定。
夏莉、红宝龙公司在签订的《深圳市油松科技大大厦房产租赁合同》中，已约定2012年8月至11月为免租期。上述免租期的约定，为双方真实意思表示，在合同经确认为无效合同的情况下，依诚实信用原则，红宝龙公司不应再要求夏莉支付该期间的使用费。因此，红宝龙公司要求夏莉支付2012年8月至11月期间使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。关于2012年12月的使用费，该期间夏莉实际占有使用了承租房屋，则应当支付相应的使用费。根据生效裁判文书确定的使用费标准，该月使用费数额为17500元。
关于夏莉是否应当支付2013年7月至12月的使用费，应依夏莉在该期间是否实际占有承租房屋的事实予以确定。夏莉主张其在2013年6月已搬离承租房屋，但并未能提供向红宝龙公司返还房屋的依据。另原审法院在审理（2013）深宝法龙民初字第1390号案件过程中，于2013年12月31日现场勘查时，始对夏莉承租房屋时的装修进行勘查。由此可以证明至2013年12月31日止，夏莉仍未向红宝龙公司返还承租房屋。因此红宝龙公司要求夏莉支付计至2013年12月31日的使用费，原审法院应予以支持。根据已确认的使用费标准，夏莉应向红宝龙公司支付2013年7月至12月期间的使用费105000元（17500元×6个月）。因此，夏莉合计应向红宝龙公司支付使用费122500元（17500元＋105000元）。关于红宝龙公司主张的使用费利息，因该费用是基于合同无效而产生，对其利息主张原审法院不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、夏莉于本判决生效之日起五日内向红宝龙公司支付使用费122500元；二、驳回红宝龙公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3538元，保全费1296元，合计4834元，夏莉负担2149元，红宝龙公司负担2685元。
夏莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决内容第一项，并依法驳回红宝龙公司全部诉讼请求；2、红宝龙公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：一、原审法院未能正确适用证据举证规则分配举证责任：首先，夏莉、红宝龙公司签订的租赁合同未有约定租赁物交付需经行相应的交接手续。夏莉在2013年初即通过给红宝龙公司大股东胡洪华发短信及口头、书面方式通知红宝龙公司与其解除租赁合同关系，并陆续搬离自有物品。红宝龙公司在（2013）深宝法龙民初字第1390号判决书第3页中间一段的答辩称夏莉与红宝龙公司的租赁关系至红宝龙公司于2013年7月1日通知夏莉时解除。红宝龙公司在1390号案件还提供了一份《解除合同通知书》作为证据。该份证据最后两句陈述内容：“本通知送达你即发生解除合同的法律效力，限你于2日内清空场地交还我公司，否则，我司将自行清理场地，一切后果，由你自负。”该份证据夏莉在一审时亦提交了作为证据，但被原审法院忽视了。原审法院认定夏莉是否使用该租赁场地，应该由红宝龙公司一审时提供相应的事实证据予以证明（如：管理费、水、电、卫生费等相关的费用），未发生的事实夏莉无法举证。
二、原审法院仅以勘察评估报告的勘察时间作为夏莉返还租赁物的时间，从而认定夏莉使用该租赁场地至该日，显然是错误的。该日期只是反映勘察评估的日期，并不能直接地证明夏莉使用了该租赁场所至勘查当日（从2013年7月至12月31日）。当天是在法院有关工作人员组织各方人员去现场勘查的。实际该租赁场地在红宝龙公司与夏莉1390号案件诉讼期间及存在漏水等原因未能成功对外出租，并非夏莉使用。红宝龙公司在一审并未能提供夏莉实际使用该租赁场所的直接证据。
三、按照常理，夏莉亦不可能花3.5万元的租金租用一个1300多平米的场地去摆放几张台球桌。事实上是红宝龙公司强行留置夏莉物品，以要求夏莉交纳租金及相关的费用。所以，一审法院的判决与事实明显不符，也不符合逻辑与常理。
综上所述，一审判决存在认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实及证据，维护夏莉的合法权益。
被上诉人红宝龙公司答辩称，原审查明事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，夏莉提交了一份报警回执，称系红宝龙公司不让其搬离涉案商铺才报警。
本院认为，夏莉与红宝龙公司于2012年8月3日签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》经生效判决认定为无效合同，本院对此予以确认。
涉案合同无效，但夏莉应当支付占用涉案房产期间的房屋使用费。关于2012年12月的使用费，夏莉实际使用了涉案房产，根据生效裁判文书确定的标准，夏莉应当向红宝龙公司支付该月的房屋使用费17500元。
关于夏莉是否应支付2013年7月至12月的房屋使用费。夏莉作为涉案房产的承租人，具有返还房产的义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故夏莉应当举证证明其向红宝龙公司返还了涉案房产。夏莉主张其多次向红宝龙公司主张返还涉案房产，而红宝龙公司阻止夏莉将相关物品从涉案房产中搬离，夏莉就此多次报警，其不应承担上述期间的房屋占有使用费。为证明以上事实，夏莉提交了报警回执，本院认为，该报警回执并未载明夏莉因何原因报警，不能证明夏莉主张的事实。夏莉又主张，红宝龙公司于2013年7月向其发出解除合同的通知，要求其返还涉案房产。本院认为，上述通知为红宝龙公司发出，但夏莉是否向红宝龙公司返还房产应当进行举证。夏莉主张其多次要求搬离涉案房产而红宝龙予以阻止的证据不足，本院对此不予采信。另外，夏莉在（2013）深宝法龙民初字第1390号案件中请求红宝龙公司赔偿夏莉装修损失，原审法院为此委托评估公司对涉案房产的装修进行评估，并于2013年12月31日进行现场勘察，由此可见，当时涉案房产并未返还红宝龙公司。原审按照生效判决确定的标准即每月17500元要求夏莉承担2013年7月至12月的房屋使用费正确，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人夏莉的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费人民币2750元，由夏莉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。