文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1033号上诉人（原审被告）：温远桢，男，1977年7月4日出生，汉族，住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：广东客都物业发展股份有限公司，住所地：梅州市梅县区沿江南路15号（梅州市大江畔酒店有限公司9楼）。法定代表人：李刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗文龙，该公司副总经理。原审被告：李素玲，女，1979年4月28日出生，汉族，住梅州市梅江区。上诉人温远桢因与被上诉人广东客都物业发展股份有限公司（以下简称客都物业公司）、原审被告李素玲物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2017）粤1403民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温远桢上诉请求：1、撤销一审判决，2、撤销客都物业公司的诉讼请求，不支持该物业公司强行收取不合理、不合法的所谓物业服务费4104元；3、客都物业公司与客都新村陶然居业主委员会签订的所谓《续约陶然居物业管理服务合同》，是宋畅欣个人利用业委会主任和掌握业委会印章之便私自与客都物业公司签订的合同，未经业主大会表决，亦从未在小区内向全体业主公示过该合同，违规违法向三角镇政府备案，请求法院调查并判决该合同为无效合同；4、责令客都物业公司出示陶然居小区电梯维修基金的银行专用账户及结余情况，并出示陶然居的“物业清册”，以维护上诉人和陶然居众业主的合法权益；5、本案诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：1、所谓的《续约陶然居物业管理服务合同》（2015年和2016年各一份）没有经过召开业主大会、全体业主共同表决同意及公示的必要合法程序，完全是宋畅欣个人利用职权和保管印章之便，背着全体业主与客都物业公司私自签订的违规非法合同。根据《中华人民共和国物业法》第七十六条第一款第（四）项、第（七）项,第二款规定“下列事项由业主共同决定:……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。此合同不合法应属无效合同，上诉人在一审法院开庭答辩中已详细陈述。不可否认一审法院在本案中查阅取证的部分真实性，但忽略了最为关键且重要的该合同是非法签订和取得的。陶然居业委会确是于2011年1月份依法成立并在相关部门（梅州市住建局）备案，但当时并非是“本届”的宋畅欣等人为陶然居业主委员会委员。实际上在首届业委会届满后，宋畅欣等人是在未召开全体业主大会、避开合法程序违规非法接任（印）而成的。而一审法院主审法官在法庭上只是简单调取并出示了上述违法材料，却未调查这些材料取得的真实性和产生过程。上诉人认为，一审判决严重违背事实，请求二审法院重新调查《续约陶然居物业管理服务合同》的真实性和合法性并判决该合同无效。2、客都物业公司根本未尽职尽责提供陶然居的物业管理服务。客都物业公司可以讲是不管理无服务，只会不断违规非法榨取侵蚀业主们的公共利益。现在陶然居小区的原始规划已基本面目全非，诸多1比1的车辆停放、逃生避难场所以及其他公共场所、公共设施荡然无存，架空逃生通道（生命通道）公然买卖成为私家车位，小区花园内的非法建筑转化为商业广场……而且N年来客都物业公司从未向陶然居业主公示小区的明细收支情况，脏、乱、差成为日常化，凌乱不堪成为进入小区的直观感觉。到目前为止，上诉人与陶然居众业主蒙受的实际损失已远远超出物业服务费。从去年十月份至今，一审法院也陆续受理了陶然居小区的同类案件达十几宗之多，足以说明该物业公司对陶然居小区的服务。上诉人在一审中也出示了众多证据证明客都物业公司提供的小区管理服务存在诸多不足与不当，甚至与其物业公司自己签订的《服务合同》相违背，众多违约，何来管理服务与收费？一审法院对客都物业提供证据的合法性不予调查，轻率引用未经全体业主表决并公示的《续约陶然居物业管理服务合同》作为本案的判决理由、依据，不公平公正性，没有体现“法律面前人人平等”的基本原则。3、本案案由为《物业服务合同纠纷》，上诉人认为应依据《中华人民共和国合同法》审判。《高层物业管理协议》及《续约陶然居物业管理服务合同》签约的公司是不同的，且两个合同内容存在重大改变，未向业主公示也未经过业主表决。另客都物业公司的违约违规众多，上诉人及众多业主亦通过各种渠道反映问题均无法得到有效解决。物业服务合同属于服务合同，亦属于要约合同，由于客都物业严重违约，服务质量不达标。根据《中华人民共和国合同法》第七章第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”请求二审法院重新核查事实并作出公平、公正的判决。客都物业公司辩称，服从一审判决。客都物业公司于2017年4月26日向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4104元、违约金286元，合计4390元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系依法成立的经营房地产租赁、中介服务；物业管理及物业投资；园林绿化服务的物业管理公司。被告温远桢、李素玲系梅州市南堤客都新村陶然居隆兴楼D27栋1508房的业主，该套房建筑面积为190.4㎡。2015年1月1日和2015年11月7日，梅州市客都新村陶然居业主委员会（甲方）分别与原告（乙方）约定由原告对涉案房产所在小区进行物业管理，双方分别签订《续约陶然居物业管理服务合同》（2015年度、2016年度合同各一份），上述合同均约定如下条款：“一、物业基本情况：5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋（共14栋）。四、合同期限：分别为从2015年1月1日至2015年12月31日止；从2016年1月1日起至2016年12月31日止。五、物业服务费用：2、套房每月物业服务费为0.90元/平方米。八、其他：8、业主不依时缴交物业服务费时，乙方有权依法追收，甲方有责任协助乙方催收，维护乙方利益。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用。九、违约责任：2、乙方违反合同规定，未达到服务管理标准，甲方提出意见不能解决的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期不改，甲方有权提出终止合同，按时间退回当年向业主预收取的所有物业等费用余款。3、甲、乙双方如违约造成对方损失的应赔偿对方损失”。合同签订后，被告未缴纳从2015年1月份至2016年12月份共24个月的物业服务费，原告催缴未果遂提出本案诉请。另查明，一、一审法院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了陶然居业委会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价[2011]23号显示：陶然居业委会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条2、与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法。3、采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。二、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司，2016年1月12日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2016年8月18日变更名称为广东客都物业发展股份有限公司。一审中，原告提出撤回违约金即滞纳金286元的申请，经一审法院审查口头裁定准许原告撤回违约金即滞纳金286元的请求。一审法院认为，梅州市客都新村陶然居业主委员会是经依法成立的业主自治机构，根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。被告温远桢、李素玲应该按续约合同约定以0.9元/㎡为标准缴交物业服务费，现两被告拖欠原告从2015年1月份至2016年12月份物业服务费4104元（190.4㎡×0.9元／月≈171元、171元×24个月＝4104元）未交，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求两被告支付所欠物业服务费，故原告物业服务费请求应予以支持。被告温远桢关于原告起诉不适格，应予以驳回的抗辩于法无据，不予采纳。关于被告提出的原告在履行物业管理服务合同过程中，对于交通与车辆停放秩序的管理、消防设施多半过期、电梯维修保养不达标等方面存在问题，原告违约在先，故原告收取的物业费不合理的抗辩。根据《续约陶然居物业管理服务合同》约定，如果原告违反合同规定，未达到服务管理标准，陶然居业委会有权提出意见并要求原告限期改正，如逾期不改，陶然居业委会有权提出终止合同，退回相关物业费余款等。因此，被告应通过合法、合理的途径维护自身权益，但不应据此作为拒交物业费的理由，对被告温远桢的该项抗辩不予采纳。被告李素玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩及质证权利，依法应作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2017年8月29日判决：被告温远桢、李素玲应支付所欠原告广东客都物业发展股份有限公司自2015年1月份起至2016年12月份止的物业服务费4104元，限于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告温远桢、李素玲负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点是：上诉人温远桢拒交物业费的理由能否成立。温远桢在本案一审中未提起反诉，其上诉提出的责令出示电梯维修基金情况和物业清册的诉讼请求，超出了本案的审理范围，本案不予处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”温远桢作为陶然居隆兴楼D27栋1508房的业主，陶然居业主委员会与客都物业公司签订的2015年度、2016年度《续约陶然居物业管理服务合同》对温远桢具有约束力。对于拒交物业费的处理，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条前段规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”第五条第一款规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，业主不能无正当理由拒交物业费。对于正当理由的判断，根据《中华人民共和国合同法》及上述司法解释的规定，应限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，如违法违规收费等。经查，诉讼中温远桢主张客都物业公司履行合同存在瑕疵，未尽职履行合同，主要包括小区车辆随意停放、中心花园变为商业广场、公用设施和卫生维护等问题。由于客都物业公司的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权处罚车主或拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建或改建行为侵犯了其权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业费的理由。客都物业公司在对物业进行管理后，已经履行了合同约定的管理和维护等主要义务，即使在物业管理服务过程中存在瑕疵，温远桢作为业主也可以根据合同约定，通过要求客都物业公司限期整改直至终止合同等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求客都物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。因此，温远桢拒交物业费的理由不成立；原审判令温远桢向客都物业公司支付所欠物业费4104元，处理适当。当然，客都物业公司也应虚心听取温远桢等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，共创和谐小区。综上所述，温远桢的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人预交），由上诉人温远桢负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一七年十二月二十六日书 记 员  朱红珍