昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0114民初2728号
原告：云南同邦物业管理有限公司。
法定代表人：周晓东。
委托诉讼代理人：范睿，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告：云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司。
法定代表人：杨蕊嘉。
委托诉讼代理人：李咏，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司。
法定代表人：陈志斌。
委托诉讼代理人：赵一蒴，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：凡龙，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南同邦物业管理有限公司（以下简称同邦公司）与被告云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司（以下简称鼎智赢家公司）、被告昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司（以下简称投资开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告同邦公司的委托诉讼代理人范睿、段璎轩，被告鼎智赢家公司的委托诉讼代理人李咏，被告投资开发公司的委托诉讼代理人赵一蒴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同邦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鼎智赢家公司向原告支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费179431元；2、请求判令被告鼎智赢家公司向原告支付计算至实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2016年9月15日起暂计算至2016年12月22日为48446.60元）；3、请求判令被告投资开发公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、请求判令两被告连带承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告为合法的物业服务企业，被告投资开发公司为涉案房屋的业主，被告鼎智赢家公司向被告投资开发公司承租了涉案房屋并与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为其提供物业服务，被告鼎智赢家公司向原告支付物业服务费用。自2016年12月15日起，被告鼎智赢家公司便以种种理由拒绝向原告支付合同约定的2017年1月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费。截止原告起诉之日，被告鼎智赢家公司仍未支付物业服务费义务，其行为已严重损害了原告的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉请。
被告鼎智赢家公司辩称：根据合同约定，我公司应当支付物业费，但其一，因为昆明经开区管委会的经费未到位，致我方无法支付物业管理费；其二，我公司把承租的房屋分组给28个租户，是其未按时足额缴纳费用致我公司无法按时足额向原告缴纳物业费。合同约定的违约金过高，请求下调。
被告投资开发公司辩称：其一，我公司已经按合同履行义务，我方不是本案的适格诉讼主体，不应承担责任。其二，原告违反诚实信用原则，滥用诉权，应承担我公司的律师费用。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。对原被告有争议的证据，认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明被告投资开发公司应对被告鼎智赢家公司拖欠的物业费承担连带责任；被告鼎智赢家公司提交的入驻企业缴纳物业管理费统计，本院认为，该证据与本案无关联性；被告投资开发公司提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告投资开发公司系昆明电子信息类工业标准厂房（一期）的业主。被告投资开发公司与原告于2014年3月18日签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》，约定原告为被告投资开发公司的昆明电子信息类工业标准厂房（一期）提供前期物业服务，该前期物业服务合同第八条第一款约定：“物业服务费从2014年1月1日起，至2014年6月30日止，……”第八条第二款第２项约定：如被告投资开发公司在上述时间内及上述时间外，将所属产权物业以出租（出售）等形式转移给第三方时，由原告与第三方另行签订物业服务合同及收取物业服务费用。自原告与第三方签订物业服务合同起，原签订合同自然中止。2015年11月26日，两被告签订《房屋租赁合同》，被告投资开发公司将昆明电子信息类工业标准厂房（一期）出租给被告鼎智赢家公司使用，租赁期限为15年，从2015年11月20日起至2030年11月19日止，该房屋租赁合同4.3约定：物业管理费：由被告鼎智赢家公司承担。2016年5月20日，被告鼎智赢家公司与原告签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》〔合同编号：同邦（租）2015-06号〕，约定原告为被告鼎智赢家公司就该物业提供物业服务，合同第七条第一款约定：物业服务期限为5年。该合同第八条约定：被告鼎智赢家公司应于2016年9月15日前向原告缴纳从2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元（3个月）。第八条第二款第3项约定：除上述第1、2款约定的费用交费期限外，被告鼎智赢家公司支付物业费方式为半年一付，即每年12月15日前向原告支付上半年度的物业服务费，合计179431元；每年6月15日前向原告支付下半年度物业服务费，合计179431元。合同第十条第一款约定：被告鼎智赢家公司未按本合同约定交纳物业服务费及相关费用的，则每逾期一日，被告鼎智赢家公司应向原告支付应付费用总额0.5％的违约金。原告于2016年10月17日向被告鼎智赢家公司发出《物业欠费催交通知》，通知被告鼎智赢家公司务必于2016年10月17日前交纳物业费89716元，被告鼎智赢家公司于2016年12月15日向原告支付了2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元。之后被告鼎智赢家公司未向原告支付的物业费，原告于2016年12月21日向被告鼎智赢家公司发出《物业欠费催交通知》，通知被告鼎智赢家公司务必于2016年12月23日前全额缴清2017年1月1日至2017年6月30日的物业费179431元。被告至今未支付上述物业费，原告为此诉至本院，请求判如所请。
本院认为：第一，关于被告投资开发公司应否与被告鼎智赢家公司承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”本案中，原告与被告投资开发公司于2014年3月18日签订的《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》已明确约定如被告投资开发公司将所属产权物业以出租（出售）等形式转移给第三方时，由原告与第三方另行签订物业服务合同及收取物业服务费用。自原告与第三方签订物业服务合同起，原签订合同自然中止。被告投资开发公司已于2015年11月26日将该物业出租给被告鼎智赢家公司使用。原告与被告鼎智赢家公司于2016年5月20日签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》〔合同编号：同邦（租）2015-06号〕，被告投资开发公司不是该合同的合同相对方，不应与被告鼎智赢家公司承担连带清偿责任。就原告提出依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的约定，被告投资开发公司应承担连带清偿责任的主张，系混淆了主体，本院不予支持。
第二，关于被告鼎智赢家公司应否向原告清偿2017年1月1日至2017年6月30日的物业费179431元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”被告鼎智赢家公司对欠缴物业费的事实及金额无异议，本院予以认定，被告鼎智赢家公司未依照合同约定交纳所欠物业费，应予交纳。就被告鼎智赢家公司提出是因为其他租户未向其交纳物业费，所以其无法向原告交纳物业费的答辩意见，无法律依据，本院不予采纳。
第三，关于被告鼎智赢家公司应否及如何向原告支付逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告与被告鼎智赢家公司签订的编号为同邦（租）2015-06号物业服务合同约定逾期交纳物业费，按照每日0.5％的标准支付逾期付款违约金，被告鼎智赢家公司提出约定的违约金过高，请求法院予以下调。本院认为，同邦（租）2015-06号物业服务合同约定的逾期付款违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的参照买卖合同的有关规定。”本院参照《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算被告鼎智赢家公司应支付的逾期付款利息。被告鼎智赢家公司向原告支付的2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元，依照双方签订的同邦（租）2015-06号物业服务合同第八条第二款第二项的约定，该款应于2016年9月15日前交纳；原告向被告鼎智赢家公司发出的同邦物业字〔2016〕第013号物业服务费催缴通知书中要求被告鼎智赢家公司于2016年10月17日前交纳该物业费；被告鼎智赢家公司实际于2016年12月15日交纳了该笔物业费，因此原告主张的该笔物业费的逾期付款违约金应从2016年10月17日起计算至2016年12月15日。同理，原告向被告鼎智赢家公司发出的同邦物业字〔2016〕第019号物业服务费催缴通知书中要求被告鼎智赢家公司于2016年12月23日前交纳2017年1月1日起至2017年6月30日止的物业费，被告鼎智赢家公司至今未交纳，因此原告主张的该笔物业费的逾期付款违约金应从2016年12月23日起计算至款清之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南同邦物业管理有限公司支付物业服务费179431元，并支付该款自2016年12月23日起计算至款清之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算的逾期付款利息。
二、由被告云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南同邦物业管理有限公司支付以89716元为基数自2016年10月17日起计算至2016年12月15日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算的逾期付款利息。
三、驳回原告云南同邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5156元，减半收取计2578元，由被告云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李建华
人民陪审员 李正升
人民陪审员 陆 艳
二〇一七年五月三日
书 记 员 李品娴