辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍审民终再字第5号
再审申请人（一审原告、上诉人）：王启迪。
委托代理人：程国彬，辽宁金科大律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鞍山爱家房地产开发有限公司。法定代表人：陈宏霞，该公司董事长。
委托代理人：陈贵文，辽宁钢城正大律师事务所律师。
再审申请人王启迪因与被申请人鞍山爱家房地产开发有限公司（以下简称爱家公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2013年6月19日作出了（2013）铁东民一初字第141号民事判决，宣判后，王启迪不服，向本院提出上诉，本院于2013年10月11日（2013）鞍民一终字第290号民事判决。该判决发生法律效力后，王启迪不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年11月18日作出（2014）辽审三民申字第584号民事裁定，指令本院再审此案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人王启迪的委托代理人程国彬，被申请人爱家公司的委托代理人陈贵文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月7日一审原告王启迪起诉至鞍山市铁东区人民法院时称：王启迪于2011年3月29日与爱家公司签署了编号为201001812号1021《商品房买卖合同》，约定王启迪购买爱家公司开发的爱家皇家花园二期12栋1单元2层1号房，建筑面积130.63平方米，单价5847.22元，总价款763823元；付款方式为一次性支付，付款期限为合同签订时；出卖人应当在2012年5月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房交付使用条件，并和符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金……。此外，双方还对产权登记等其他内容作出了约定。合同签订后，王启迪按照约定将房款全额支付给了爱家公司，但爱家公司却未按照合同约定的期限向王启迪交付房屋。在超过约定的交付期限100多天的情况下，王启迪决定按照合同约定解除合同，并与2012年9月28日以特快专递的方式将书面解除通知发送给爱家公司。王启迪诉讼请求：1、判令爱家公司返还王启迪已付购房款763823元；2、判令爱家公司承担违约金229146.90元。
埃及公司辩称：1、我公司于2012年5月28日已经向王启迪发出过交房通知书，不存在逾期交房。2、王启迪与爱家公司签订的《商品房合同补充协议》第六条明确规定，爱家公司与王启迪签订的商品房买卖合同是不得解除的。
一审查明：2011年3月29日，王启迪与爱家公司签订《商品房买卖合同》，约定王启迪购买了爱家公司开发的“爱家·皇家花园（二期）”第12幢1单元2层1号房，建筑面积130.63平方米，单价5847.22元，总价款763823元，同时约定爱家公司交房时间为2012年5月28日前。合同签订当时，王启迪向爱家公司交付了全部购房款。2012年5月28日，爱家公司通知包括王启迪在内的第12幢楼的业主办理房屋交接手续，接到通知后，除王启迪外的第12幢楼的部分业主均已办理完毕房屋交接手续，之后爱家公司又多次通知王启迪办理房屋交接手续，但王启迪一直未予办理。2012年9月28日，王启迪以爱家公司逾期交房超过60日为由书面通知爱家公司解除《商品房买卖合同》。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，爱家公司提供的证据可以证明爱家公司已在合同约定的交付期限内通知王启迪办理房屋交接手续，王启迪未按照爱家公司通知办理，应自行承担不利后果。在爱家公司按合同约定交房时间交付房屋的情况下，王启迪无权单方解除《商品房买卖合同》，亦无权要求爱家公司退还房款及赔偿损失，故对于王启迪的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此判决：驳回一审原告王启迪的诉讼请求。案件受理费13730元，由一审原告王启迪承担。
本院除对一审法院审理查明的事实予以确认外，二审另查明，诉争双方在《商品房买卖合同》中除约定了一审判决认定的事项外，对于房屋交付标准、逾期交房的违约责任、办理交接的程序、公共配套建设完成日期及在约定的日期内未完成的处理方式等事项亦作出了约定，同时，双方还约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。”诉争双方于签订《商品房买卖合同》的同日，依照该合同的约定，又签订了合同补充协议。双方在合同补充协议中对于部分合同条款进行了补充和修订，其中第六条修订合同第九条约定的逾期交房的违约责任条款，内容为：“除本补充协议第五条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限交房，乙方不退房，合同继续履行，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交房之日止，甲方按照中国人民银行同期存款利率向乙方支付其已付房款的违约金。”双方在补充协议中还对双方的通讯地址、邮政编码、联系电话等进行了确认，并约定往来文函以双方填写地址为准，以对方当面签收或在挂号信投邮后（以寄出的邮戳为准）后第三日视为送达，乙方保证提供的上述信息真实有效，如有变更必须采用书面形式以挂号邮寄或直接送达的方式通知甲方。双方还约定补充协议与合同正文有不一致之处，以补充协议为准。另查，爱家公司在电话通知王启迪前来办理交接后，又于2012年9月10日以挂号信邮寄的方式书面通知王启迪于2012年9月14日前来办理交接。王启迪收到爱家公司书面通知后，未前往爱家公司处办理交接，后爱家公司又于2012年12月11日以挂号信邮寄的方式向王启迪发出书面催告函，再次要求王启迪前来办理交接。
本院二审认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案诉争双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方出于合意的结果，意思表示真实，不涉及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的法定情形，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。关于王启迪主张爱家公司提供的《房屋交付通知书》、《催告函》、《客服电话记录》等证据均为其单方制作，未经王启迪确认，亦无证据证明已经送达给王启迪，其提供的证人证言，因证人柳杨系其雇佣的销售人员，证明力低一节。爱家公司提供的以上书证虽系其单方制作，但其提供的挂号信收据能够证明其已经按照双方约定的送达方式以挂号信将《房屋交付通知书》和《催告函》邮寄给了王启迪，其已经履行了通知王启迪办理交房的义务。证人柳杨虽系爱家公司雇佣的销售人员，与爱家公司存在隶属关系，但其依法仍可作为证人出庭对其所知事实予以证明，且其证言与上述书证能够相互印证，故可以作为认定事实的证据使用。王启迪的此节主张，缺乏事实及法律依据，对其此节主张，本院不予支持。关于王启迪主张爱家公司提供的《商品房交付验收记录》亦为其单方制作，虽有案外购房人的签字，但无法证明签字的真实性，况且，即使案外人办理了交房手续，亦不能证明爱家公司就具备了交房条件一节。王启迪在接到爱家公司的交房通知后，一直未到爱家公司处办理交接手续，且其亦无证据证明爱家公司通知其办理交接时不具备交房条件，故对于王启迪的此节主张，本院不予支持。关于王启迪主张一审提起的是解除确认之诉，一审应当围绕上诉人是否具有解除权和解除条件是否具备进行审查，但一审却对合同约定的交房期限届满时是否具备交房条件的事实未予审查一节。根据一审法院卷宗记载，王启迪提交的起诉状的第一项诉讼请求为“依法确认原、被告于2011年3月29日签订的编号为201001812号1021《商品房买卖合同》解除”，但王启迪在2013年3月21日的庭审时已明确表示撤回了该项诉讼请求，故王启迪的此节主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王启迪主张补充协议为格式条款，应当认定为无效合同一节。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人签订的补充协议，作为合同的附件之一，是对《商品房买卖合同》的补充和修订，双方在补充协议中对于合同的多项条款进行了细化和修订，并约定补充协议与合同正文有不一致之处，以补充协议为准，且双方均已在补充协议上签字确认，足以认定双方是在平等、自愿的前提下经过协商一致而签订的，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款，亦为有效合同。故对于王启迪的此节主张，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13730元，由上诉人王启迪负担。
王启迪向本院申请再审时称：请求撤销一、二审判决，依法确认王启迪与爱家公司签订的商品房合同解除，由爱家公司返还王启迪购房款763823.00元及违约金22万余元。理由：1、原判认定事实不清，缺乏证据支持。本案系合同确认之诉，一、二审没有围绕解除通知已经送达，遗漏事实，将爱家公司应举证其交房时具备交房条件这一举证责任分配给了王启迪，导致王启迪举证不能的后果；2、关于无效条款，未查明补充条款是否是格式条款的事实；3、原审判决认定爱家公司已经通知王启迪办理房产相关交付手续，该证据不足。对于王启迪申请调取的证据未调取，导致本案发生事实认定错误及适用法律错误。
被申请人爱家公司辩称：原判决事实清楚，适用法律准确。王启迪在一审时已经放弃了确认之诉，原判决正确。我公司已经尽到交付的义务，应驳回王启迪的再审申请，维持原判。
本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实基本一致。
另查，王启迪与爱家公司签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十三条约定：“其他补充条款3、合同中所指的人民银行同期存款利率是指甲乙双方签订合同时的活期存款利率”。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护.王启迪与爱家公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且并不违反相关法律规定，应当认定合法有效。该合同及补充协议签订后，王启迪依约履行合同，向爱家公司交付购房款763823元，爱家公司并未按照合同约定的期限将房屋交付给王启迪，其应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的具体计算方法，依照补充协议第六条、第十三条的约定，爱家公司如未按本合同规定的期限交房，王启迪不退房，合同继续履行，自本合同约定的交付期限之日的第二日起至实际交房之日止，爱家公司按中国人民银行同期存款利率向王启迪支付其已付房款的违约金。合同中所指的人民银行同期存款利率是指双方签订合同时的活期存款利率。根据上述约定，爱家公司应当以已付购房款763823元为基数，从约定交付之日即2012年5月28日的第二日起至实际交房之日止，按照签订合同之日即2011年3月29日的中国人民银行活期存款利率计算违约金。故原一、二审判
决驳回王启迪的诉讼请求错误，本院对此予以纠正。
关于王启迪主张因爱家公司逾期交房，王启迪已向爱家公司发出《解除合同通知书》，该事实一、二审法院未予认定，故请求再审法院撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。本院认为，本案双方当事人在补充协议中已经约定，爱家公司如未按合同规定的期限交房，王启迪不退房，合同继续履行，故王启迪请求确认解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于王启迪提出原一、二审适用法律错误，补充协议第六条是排除对方主要权利的格式合同条款，属于无效条款，不能做为判决依据，应当解除合同的问题。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人签订的补充协议，作为合同的附件之一，是对《商品房买卖合同》的补充和修订，双方在补充协议中对于合同的多项条款进行了细化和修订，并约定补充协议与合同正文有不一致之处，以补充协议为准，且双方均已在补充协议上签字确认，足以认定双方是在平等、自愿的前提下经过协商一致而签订的，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款，亦为有效合同。故对于王启迪的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）鞍民一终字第290号民事判决和鞍山市铁东区人民法院（2013）铁东民一初字第141号民事判决；
二、被申请人鞍山爱家房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付上诉人王启迪逾期交房违约金，该违约金以763823元为基数，按照2011年3月29日的中国人民银行活期存款利率，从2012年5月28日起计算至实际交房之日止；
三、驳回再审申请人王启迪的其他诉讼请求。
如果上诉人鞍山爱家房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各13730元，由再审申请人王启迪与鞍山爱家房地产开发有限公司各自承担13730元。一、二审案件受理费均由再审申请人王启迪垫付，判决生效后，由被申请人鞍山爱家房地产开发有限公司返还再审申请人王启迪13730元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红兵
审 判 员 周建新
代理审判员 周 瑞
二〇一五年七月二十日
书 记 员 贾开萍