广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第399号
原告沈婵春（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，户籍地址广东省揭西县。
委托代理人苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。
委托代理人赵海娜，广东贤耀律师事务所律师。
被告深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组（反诉原告，以下统称被告），住所地深圳市南山区。
负责人谢富明，经理。
被告深圳市福光实业股份有限公司，住所地深圳市南山区。
法定代表人谢旭洪，董事长。
两被告共同委托代理人江记鸿，广东君强律师事务所律师。
两被告共同委托代理人张玉婷，广东君强律师事务所实习律师。
原告沈婵春诉深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组（以下简称被告福光居委会第二居民小组）、被告深圳市福光实业股份有限公司（以下简称被告福光公司）房屋租赁合同纠纷及被告深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈婵春的委托代理人苏茂先、赵海娜，两被告共同的委托代理人江记鸿、张玉婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年8月1日，被告福光居委会第二居民小组（甲方）与原告（乙方）根据当时深圳特区房产租赁的有关规定，签订《铺位租赁合同》，将其位于深圳市南山区西丽福光村某宿舍楼某铺位（下简称涉案铺位）出租给原告，租赁期限自2000年9月1日起至2030年8月31日止。合同约定以下内容：1、（第三条）上述铺位30年租金为70000元（人民币，下同），乙方在本合同签订之日一次性付清给甲方：2、（第六条）租赁期间，如乙方将上述铺位剩余使用期限的使用权转让给他人的甲方应予同意和办理转让手续，乙方须支付200元作为转让手续费：3、（第七条）租赁期间，如遇国家征收需要拆除上述铺位的，乙方必须服从，国家征收补偿给上述铺位的建筑物补偿费及搬迁费用归乙方所有：4、（第八条）合同期内，甲方双方如有一方违反本合同条约，造成另一方经济损失的，违约方须赔偿另一方经济损失。合同签订后，原告按合同约定向被告福光居委会第二居民小组付清全部租金。2010年期间，因建设由深圳市人民政府投资的南方科技大学、深圳大学新校区建设项目的需要，南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部需对涉案铺位所在土地进行征收，为此向被告福光居委会第二居民小组支付涉案铺位的被拆迁房屋建筑物补偿、构建物及其他附着物补偿、室内自行装饰装修补偿、搬迁补助费、临时安置补助费等拆迁补偿款共计340974元。原告认为，在合同有效履行期限内，原告作为涉案铺位的合法使用权人，在涉案铺位出现国家征收时应为合法被拆迁人，根据《铺位租赁合同》的约定，因国家征收补偿给涉案铺位的拆迁补偿款应归原告所有。目前，二被告已领取全部迁补偿安置补偿款，但仍据为已有，已构成违约。为维护当事人的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求判令：1、被告福光居委会第二居民小组向原告支付位于深圳市南山区西丽福光村工业区c区宿舍楼第一层4号铺位的被拆迁房屋建筑物补偿、构筑物及其他附着物补偿、室内自行装饰装修补偿、搬迁补助费、临时安置补偿费等补偿款暂计340974元；2、被告福光公司对上述第1项请求承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告福光居委会第二居民小组辩称，被告福光居委会第二居民小组与原告于2000年8月1日签订了《铺位租赁合同》，涉案商铺位于深圳市南山区西丽福光村某宿舍楼某号，面积为38平方米。《铺位租赁合同》签订后，被告福光居委会第二居民小组将涉案铺位交付原告使用。后由于筹建南方科技大学的需要，涉案铺位被拆迁。被告福光居委会第二居民小组认为合同涉及的铺位为违法建筑，被告福光居委会第二居民小组与原告签订的《铺位租赁合同》无效。故，原告要求被告福光居委会第二居民小组支付被拆迁房屋建筑物补偿、构筑物及其他附着物补偿、室内自行装饰装修补偿、搬迁补助费、临时安置补偿费等补偿款340974元的主张不应得到支持。综上，原告的诉讼请求毫无依据，恳请贵院驳回原告全部诉讼请求。
被告福光公司辩称：1、被告福光公司是本案不适格的被告。涉案租赁合同是原告与被告福光居委会第二居民小组签订，原告支付的租金也是被告福光居委会第二居民小组收取，被告福光公司既不是租赁合同的主体，又与涉案租金无涉。该合同的权利义务与被告福光公司无关，对被告福光公司没有约束力，因此，被告福光公司在本案中作为被告的主体不适格。2、原告要求被告福光公司对本案承担连带责任没有法律依据。连带责任是依照法律规定或者当事人的约定，两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。本案中，被告福光居委会第二居民小组是居民自治组织，而被告福光公司是一家企业，二者之间是各自独立的主体互不关联，在财务上也都彼此独立。被告福光公司也从没基于该合同为该居民小组向原告承诺过承担任何连带责任。因此，原告要求被告福光公司对本案承担连带责任没有法律依据。综上，原告要求被告福光公司承担连带责任毫无依据，恳请贵院驳回原告对被告福光公司的该诉讼请求。
被告福光居委会第二居民小组反诉称，被告福光居委会第二居民小组与原告于2000年8月1日签订了《铺位租赁合同》，涉案商铺位于深圳市南山区西丽福光村某宿舍楼某号，面积为38平方米。《铺位租赁合同》签订后，被告福光居委会第二居民小组将涉案铺位交付原告使用。后由于筹建南方科技大学的需要，涉案铺位被拆迁。被告福光居委会第二居民小组认为合同涉及的铺位为违法建筑，被告福光居委会第二居民小组与原告签订的《铺位租赁合同》无效。故原告应当按照政府指导租赁价格（每月每平方米35元）向反诉人支付铺位使用期间的使用费。为了维护自身合法权益，被告福光居委会第二居民小组特向法院提起反诉，请求判令：1、确认原告与被告福光居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》无效；2、原告向被告福光居委会第二居民小组支付铺位使用费122360元整；3、原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
针对被告福光居委会第二居民小组的反诉，原告辩称：一、被告福光居委会第二居民小组主张确认合同无效的请求权，已超过诉讼时效。根据《民法通则》的规定，当事人请求保护民事权利的诉讼期间为2年，诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起计算。结合本案，被告福光居委会第二居民小组作为权利人对涉案商铺的现实状况显然是明知的，原告自2000年8月1日与被告福光居委会第二居民小组签订《铺位租赁合同》，截止至目前已远远超过诉讼时效。因此，被告福光居委会第二居民小组的反诉请求应依法予以驳回。二、被告福光居委会第二居民小组与原告签订的《铺位租赁合同》合法有效，涉案商铺并非违法建筑。涉案商铺作为被告福光居委会第二居民小组农城化改革后在集体土地兴建的建筑物，属于深圳特有的历史遗留建筑。从尊重历史、尊重现实、公平合理的基本原则出发，《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》等相关法律规定已明确对涉案商铺等类似历史遗留建筑实行合法化。此外，涉案商铺的合法性从以下方面也可以体现：1、根据涉案商铺拆迁时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，结合《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第三十五条之规定可知，涉案商铺属于拆迁补偿对象的范畴，即涉案商铺排除违法性。2、根据第三人与南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部（拆迁人）签订的《南方科技大学、深圳大学新校区项目住宅类房屋拆迁补偿安置协议书﹤无产权调换类）》，涉案项目的拆迁人已明确将涉案商铺列入拆迁补偿安置范围［第一条第（二）款］，由此也可以证明涉案商铺不仅排除违法性，同时确认涉案商铺符合拆迁补偿安置范围。《铺位租赁合同》合法有效，原告按合同约定获得拆迁补偿的权益。双方基于平等自愿基础上签订的《铺位租赁合同》，系双方的真实意思表示。被告福光居委会第二居民小组签订合同时已预见到涉案商铺可能因国家征收需要遭受拆迁及补偿，仍与原告签订《铺位租赁合同》，应视为其对自身权益的处分，因此被告福光居委会第二居民小组在收取拆迁人支付的建筑物补偿款及搬迁费后，应按合同约定将上述补偿款返还给原告。三、被告福光居委会第二居民小组要求原告支付涉案商铺的使用费122360元，没有事实和法律依据。根据原告提交的《铺位租赁合同》，双方约定租期30年，从2000年9月1日起至2030年8月31日止，原告将30年租期的租金合计70000元一次性支付给被告福光居委会第二居民小组。另根据收款收据显示，原告于2000年5月18日、2000年7月26日向被告福光居委会第二居民小组支付共计70000元，由此可见，原告已履行完毕其支付租金义务，原告不仅无需向被告福光居委会第二居民小组支付占用费，原告还保留向被告福光居委会第二居民小组追偿已支付但未产生收益的剩余租金及利息的权利。
针对被告福光居委会第二居民小组的反诉，被告福光公司陈述该反诉系原告与被告福光居委会第二居民小组之间的纠纷，被告福光公司无任何意见。
经审理查明，被告福光居委会第二居民小组的全称，因行政区划变更由深圳市南山区西丽街道办事处福光社区居委会第二居民小组变更为现名，所辖区域现属深圳市南山区西丽街道办事处行政区域范围。
深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会出具《情况说明》，载明被告福光居委会第二居民小组系其分设机构，与被告福光公司系两个不同单位，财产上独立核算。
深圳市南山区桃源街道办事处福光社区第二经营部办公楼某铺即为原、被告签订的《铺位租赁合同》中约定的深圳市南山区西丽福光村某宿舍楼某铺（以下简称涉诉铺位），该楼未取得建设工程规划许可证。
2000年8月1日，原告（承租方、乙方）与被告福光居委会第二居民小组（甲方、出租方）签订《铺位租赁合同》，约定原告承租涉诉铺位，租赁期限自2000年9月1日起至2030年8月31日止，30年租金为70000元，租赁期间，如遇国家征收需要拆除上述铺位的，乙方必须服从，国家征收补偿给上述铺位的建筑物补偿费及搬迁费用归乙方所有，合同期内，甲方双方如有一方违反本合同条约，造成另一方经济损失的，违约方须赔偿另一方经济损失，以及其他内容。合同签订后，原告按合同约定向被告福光居委会第二居民小组付清全部租金7万元。
2011年3月23日，原告（乙方）与南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部（甲方）签订《经营者搬迁补偿协议书》，约定乙方需要搬迁的实际使用经营场所为涉诉铺位，实际使用经营场所的总建筑面积为30.24平方米，甲方向乙方支付自行装修装饰费7409元，以及其他内容。
本院在南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部调取的《南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部办公室拆迁补偿类档案》（案卷号085、被补偿人：神婵春）中，载明《经营者搬迁补偿协议书》所依据的合同为原告与被告福光居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》。
另查明，南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部已就涉诉铺位分别与原告及相关权利人签订补偿协议，并已拆迁完毕。
以上事实，有深圳市民政局文件、《铺位租赁合同》、《经营者搬迁补偿协议书》、拆迁补偿档案等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉诉铺位所在楼未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，因涉诉铺位所在楼未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故原告与被告福光居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》无效；虽原告与被告福光居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》无效，但原告仍应当参照合同约定的租金标准向被告福光居委会第二居民小组支付房屋使用费；原告已经按《铺位租赁合同》约定的租金标准向被告福光居委会第二居民小组支付了租金，故对于被告福光居委会第二居民小组反诉要求原告按指导租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告福光居委会第二居民小组反诉请求为确认《铺位租赁合同》之效力，故对于原告抗辩称被告福光居委会第二居民小组的反诉请求已经超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
因原告与被告福光居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》为无效合同，故原告依该《铺位租赁合同》向被告福光居委会第二居民小组主张的第一项诉讼请求无合同依据，且原告已与与南山区南方科技大学和深圳大学新校区拆迁安置工作指挥部签订《经营者搬迁补偿协议书》，并就补偿事宜进行了约定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告的第二项诉讼请求，亦无合同依据及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告沈婵春与被告深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组签订的《铺位租赁合同》无效；
二、驳回原告沈婵春的全部诉讼请求；
三、驳回被告深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组的其他反诉请求。
本诉案件受理费6415元，由原告沈婵春负担；反诉案件受理费1373.6元，由被告深圳市南山区桃源街道办事处福光社区居委会第二居民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 孙明靖
人民陪审员 左 平
人民陪审员 李三凤
二〇一五年四月八日
书 记 员 段 静