广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第2279号原告刘林（反诉被告，统称原告），男，汉族，1974年9月7日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，委托代理人曾海波，系广东华文律师事务所律师。被告薛贵东（反诉原告，统称被告），男，汉族，1988年8月1日出生，身份证住址：广东省兴宁市，委托代理人龙元富，系广东国悦律师事务所律师。原告刘林诉被告薛贵东以及被告薛贵东反诉原告刘林租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员周敬棠适用简易程序于2013年4月10日公开开庭进行审理。在本案审理过程中，因本案处理须以另案的处理结果为依据，故本案于2013年4月28日裁定中止诉讼。中止诉讼事由消除后，本案恢复审理，并于2013年8月13日第二次公开开庭审理。原告刘林的委托代理人曾海波，被告薛贵东及其委托代理人龙元富，到庭参加了第一次庭审；原告刘林的委托代理人曾海波到庭参加了第二次庭审，被告薛贵东经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘林诉称，2011年10月3日，原告与被告签订《租赁合同书》，合同约定：由被告承租原告提供的位于东莞市东城区大井头振兴路368号的物业第二层整层；租赁期为7年零六个月，即从2011年10月3日起至2019年4月2日止，2011年10月3日至12月14日期间为免租装修期，正式收取租金的时间从2011年12月15日起开始；起始租金为每月16300元，后租金每三年按10%的标准递增一次；另被告每月还需向原告支付公共卫生费、水电费300元。合同签订后，原告立即依约将物业交付给被告装修使用。但被告在履行合同过程中，始终未能向原告支付任何的租金及相关的公共卫生费、水电费，经原告多次催促，被告均拖延拒付。依据原被告双方在合同中的约定，被告逾期缴纳租金，则原告有权按每日1%收取滞纳金，逾期15日，原告有权停止向被告供水供电，逾期30日以上，原告有权单方面解除合同并收回物业。鉴于双方约定的违约金过高，原告请求按银行同期贷款利率4倍计算。现原告为维护自己的合法权益具状于法院，请求判决：一、解除原告与被告于2011年10月3日签订的《租赁合同书》；二、被告支付2011年12月15日至2012年5月15日期间的租金81500元；三、被告支付逾期付款的违约金（违约金按银行同期贷款利率4倍计算，从逾期付款之日起算至付清租金之日止）；三、被告于合同解除之日将租赁物业交还给原告，并支付逾期腾房的占有使用费。（占有使用费按每月16300元的标准计算，从2012年5月16日开始计算至被告实际履行腾房义务之日止）；四、被告支付2011年12月15日至2012年5月15日期间公共卫生费、水电费1500元；四、被告承担本案的诉讼费用。被告薛贵东针对原告的本诉请求答辩并反诉称，双方于2011年10月3日所签订的《租赁合同书》明确约定，被告向原告租赁位于广东省东莞市××大井头××号物业是用来开办量贩式KTV的。合同订立之后被告开始办理相关手续；自己办不下来只好请人代办，请人代办仍然没能办下来。根本原因就是案涉租赁物属违章建筑。随后双方开始协商，经双方充分磋商，双方于2011年10月3日所签订的《租赁合同书》已因无法实现合同目的的之故而协商一致于2011年12月14日终止履行。然而，在双方协商终止履行案涉《租赁合同书》之前，被告已经投入了大量人力、物力和财力，被告投资的损失实属原告的过错所造成，理应由原告向被告履行赔偿义务。据此，为维护被告的合法权益，被告特提起反诉，请求判令：一、确认双方于2011年10月3日所签订的《租赁合同书》属于无效合同；二、判令原告向被告履行赔偿义务，赔偿被告各项损失共计85万元；三、本案全部诉讼费用由原告承担。第一次庭审中，被告变更第二项反诉请求的赔偿金额为722916.5元。原告刘林针对被告的反诉请求答辩称，一、被告称由于KTV属于特种经营，需经相关部门的许可才能办理牌照，上述申请行为是被告在开办KTV过程中自己应当实际履行的义务，原、被告之间在租赁合同中并没对上述行为约定为原告的义务，因此被告未能办理牌照应归于是被告的原因所导致，不应当由原告承担。二、根据双方签订的租赁合同书，原告已按约定履行了交付租赁物的义务，则被告相应的也有义务向原告交付相应的租金。三、被告对于其第一项反诉请求所依据的事实与理由并没有作出明确的陈述。四、原、被告双方虽然就租赁合同产生纠纷，但双方并没达成终止合同的约定。综上，被告当庭变更反诉诉求，要求原告承担赔偿金，没有事实依据和法律基础，请法庭驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。经审理查明，案外人陈炜桥经业主授权而取得华昌大厦（地址：东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋）的合法出租权。2011年7月12日，陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订一份《楼宇租赁合同》，约定：陈炜桥出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋（即华昌大厦）及楼宇前空地给胡时勇、徐满棠使用；租赁楼宇的用途为经营沐足和商场，租赁空地只限作停车场；租赁期限为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止。上述《楼宇租赁合同》签订后，胡时勇、徐满棠向陈炜桥交纳了租赁押金，陈炜桥如约将华昌大厦及楼宇前空地交付给胡时勇、徐满棠使用。2011年8月30日，胡时勇与本案原告刘林签订一份《物业租赁合同》，约定：胡时勇出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号华昌大厦物业的第1-3层物业及物业前空地给刘林使用,租赁期限为八年，从2011年9月15日至2019年9月14日止，其中2011年9月至12月为免租期。胡时勇和刘林签订上述《物业租赁合同》之后，胡时勇如约将合同约定的租赁物交付给刘林使用。刘林承租华昌大厦第1-3层物业后，以“东莞市中谊投资有限公司中谊百货”的名义对外招商进行商业项目开发，东莞市中谊投资有限公司并未办理工商登记注册手续。2011年10月3日，刘林授权员工蔡晓辉以“东莞市中谊投资有限公司中谊百货”的名义（甲方）与本案被告薛贵东（乙方）签订一份《租赁合同书》和一份《补充协议》，双方约定：甲方将东莞市东城区主山大井头振兴路368号中谊百货第二层物业出租给乙方使用；乙方经营范围为量贩式KTV、酒水等；租赁期限为7年零6个月，即从2011年10月3日起至2019年4月2日止，乙方从2011年12月15日起正式计租；每月租金16300元，每三年递增一次，每次按租金金额递增10%，每月租金于上一个月30号之前交纳；乙方交纳公共卫生费、公用水电费每月300元。签订上述合同后，刘林将华昌大厦第二层交付给薛贵东使用，但因双方一直就薛贵东无法办理量贩式KTV经营牌照的问题存在争议，故薛贵东一直没有缴交过任何租金和其他费用。刘林向薛贵东交付华昌大厦第二层物业时，该层物业只是建筑框架，内部并没有建隔墙，薛贵东进场后按准备经营量贩式KTV的用途在该层物业内兴建隔墙，把现场隔成一个个KTV包房等经营区域。因第二手出租人胡时勇、徐满棠拖欠第一手出租人陈炜桥租金，陈炜桥于2012年4月28日向胡时勇、徐满棠发出律师函，要求两人支付拖欠租金，否则将解除《楼宇租赁合同》并依法追究两人违约责任。胡时勇、徐满棠收到该律师函后，并没有向陈炜桥支付拖欠租金。2012年5月11日，陈炜桥向胡时勇、徐满棠发出《解除通知书》，告知：由于胡时勇、徐满棠拖欠租金而构成违约，陈炜桥决定于2012年5月15日解除双方签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前返还华昌大厦。2012年5月16日，陈炜桥在华昌大厦现场张贴上述《解除通知书》和《通告》。《通告》中告知华昌大厦的各转承租用户：由于胡时勇、徐满棠逾期支付租金，且经多番催告后仍拒不履行交租义务，因此陈炜桥已于2012年5月15日解除陈炜桥与胡时勇、徐满棠于2011年7月12日签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前腾空及返还出租楼宇给陈炜桥，故敦促各转承租用户于2012年5月20日前搬离现有租赁物业；由于陈炜桥将于2012年5月20日对出租楼宇实施停水停电处理，如各转承租用户未按前述时间搬离，相应的法律责任由各转承租用户承担。陈炜桥与胡时勇、徐满棠发生租赁纠纷后，薛贵东大约在2011年年底至2012年年初期间撤离华昌大厦第二层物业，但薛贵东并未与刘林或其他前手出租人进行场地交接。至薛贵东撤离华昌大厦第二层物业时，该层物业的隔墙已基本兴建完毕，处于毛胚状态。薛贵东主张：其撤离华昌大厦第二层物业时，只对该层存放较贵重物品的一个小办公室进行了上锁，其余地方其并未上锁；此外，薛贵东还确认其撤离后，华昌大厦第一层的大门和第一层通向第二层的梯间均有上锁，其认为上锁的人应该是刘林，因为刘林承租华昌大厦第1-3层后负责物业管理。刘林则称：薛贵东撤离华昌大厦第二层物业时，将华昌大厦第一层通向第二层的梯间侧门锁住，导致其一直无法收回案涉租赁物业。2013年4月24日，本院召集了胡时勇、刘林、薛贵东及陈炜桥到华昌大厦现场，胡时勇、刘林、薛贵东、陈炜桥四方确认，陈炜桥同意胡时勇、刘林、薛贵东交还案涉租赁物。在当天交接现场，薛贵东提出要求申请对华昌大厦第二层物业的装修价值进行评估，陈炜桥表示同意保留华昌大厦第二层物业现状两个月以配合薛贵东完成评估程序。当天交接现场完毕后，薛贵东又对是否申请装修价值评估的问题有犹豫，因此本院在当天与本案双方当事人制作笔录过程中，告知薛贵东限其在三个工作日内书面答复是否申请评估现场装修价值，如逾期不提出申请，将视为其放弃申请评估的权利，由此产生的举证责任由其自行承担。然而，之后薛贵东并未在三个工作日内向本院提交要求评估的书面答复或者申请书，直至陈炜桥承诺保留华昌大厦第二层物业现状两个月的期限届满后，薛贵东仍未向本院提出评估申请。2013年7月23日，本院传唤薛贵东到庭再次询问其关于是否申请装修价值评估的意见，当天薛贵东表示其要求申请评估。然而，当本院工作人员于2013年8月2日再次到华昌大厦现场查看时发现，华昌大厦第二层物业已出租用于经营幼儿园，薛贵东原来在该层所建的隔墙已全部拆除，场地状况已完全改变。当天，陈炜桥称：2013年4月24日进行现场交接后，其按承诺保留了华昌大厦二层物业现状两个月，期限届满后因未接到薛贵东或法院的评估通知，因此其于2013年7月1日将华昌大厦物业另行出租给新租户用于经营幼儿园，新租户在签订租赁合同后便开始对现场进行重新装修，薛贵东原有的装修已全部拆除。另查，华昌大厦在2009年竣工，该物业在建设过程中没有取得建设工程规划许可证。以上事实，有本院审查认定的证据：工商登记查询结果、刘林与薛贵东签订的《租赁合同书》及《补充协议》、《关于华昌大厦使用功能的请示》（复印件）、工程竣工验收报告（复印件）、建设工程竣工验收消防备案受理凭证（复印件）、建设工程消防设计备案受理凭证（复印件）、胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》，以及本院的庭审笔录、现场勘验笔录等书证附卷为证。本院认为，本案的争议焦点在于：刘林与薛贵东于2011年10月3日签订的《租赁合同书》及补充协议是否有效。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁物华昌大厦是2009年竣工的，但在建设过程中没有取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故东莞市中级人民法院在（2013）东中法民一终字第760号民事判决书中认定一手出租人陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订的《楼宇租赁合同》是无效合同，据此，本案所涉刘林与薛贵东于2011年10月3日签订的《租赁合同书》及《补充协议》也应当认定无效。基于上述认定，本院对原、被告的本诉和反诉请求分析如下：一、关于刘林本诉要求解除其与薛贵东于2011年10月3日签订的《租赁合同书》并要求薛贵东返还案涉租赁物。因上述认定刘林与薛贵东所签订的《租赁合同书》及《补充协议》是无效合同，故刘林主张解除合同没有合法依据，本院不予支持。另，由于在本案诉讼过程中，本院已组织租赁纠纷各方当事人对华昌大厦物业进行交接并将该物业返还给一手出租人陈炜桥，因此应视为薛贵东已将案涉租赁物返还给刘林，故本院对刘林要求薛贵东返还案涉租赁物的诉讼请求予以驳回。二、关于刘林本诉要求薛贵东支付拖欠租金和物业占有使用费。首先，前述认定刘林与薛贵东所签订的《租赁合同书》及补充协议是无效的，因此刘林要求薛贵东支付租金没有法律依据，但薛贵东在签订合同后实际使用了案涉租赁物，故薛贵东应支付使用费给刘林。使用费的支付计算方法，可参照双方当事人在《租赁合同书》约定的月租金数额计算。其次，《租赁合同书》中约定薛贵东从2011年12月15日起正式计租，可见刘林自愿免除2011年10月3日至2011年12月14日的租金，因此薛贵东应支付的占有使用费也应当从2011年12月15日起开始计算，计至刘林收回案涉租赁物时止。本案中，薛贵东确认其撤离案涉租赁物后并未与刘林或前手出租人进行场地交接，同时薛贵东也没有证据证明其承租的案涉租赁物已返还给刘林或前手出租人，因此薛贵东作为承租人须对此承担举证不能的不利后果，故本院认定薛贵东向刘林支付的使用费应从2011年12月15日起计至本院组织各方当事人办理案涉租赁物第1-3层的交还手续之日止，即计至2013年4月24日。据此，刘林应向胡时勇支付的使用费为：16300元/月×16个月+16300元÷30天×10天=266233元。三、关于刘林本诉要求薛贵东支付拖欠租金的违约金。因刘林和薛贵东签订的租赁合同是无效的，故刘林诉求违约金缺乏依据，本院予以驳回。四、关于刘林本诉要求薛贵东支付公共卫生费和水电费。虽然刘林和薛贵东签订的租赁合同有约定薛贵东须每月支付公共卫生费和水电费300元，但因该租赁合同为无效合同，且刘林也没有证据证明薛贵东使用案涉租赁物期间确有发生该些费用，因此刘林的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于薛贵东反诉要求刘林赔偿损失722916.5元。首先，薛贵东主张其诉请的损失包括装修所支出的工程款、办理经营牌照所支出的费用、购买音响设备所支出的定金以及装修合同所支付的定金。对此，薛贵东在第一次庭审中当庭举证了工程款收款收据、代办牌照协议书、装修合同等一系列证据并申请了证人温某出庭作证。由于薛贵东当庭提交大量证据，已超过指定的举证期限，而且也并未准备相应的证据副本，刘林对此提出异议，因此为保障当事人的诉讼权利，本院告知薛贵东在限期内整理好证据副本并提交给法庭，法庭将另行指定时间组织双方质证薛贵东提交的证据。2013年4月24日，本院组织双方质证薛贵东提交的证据，但因薛贵东没有带证据原件而无法进行，当天本院告知双方另定在2013年4月27日上午9时30分进行质证，并明确要求薛贵东届时带上证据原件按时到庭参加质证，如当事人缺席，则视为缺席方放弃质证。2013年4月27日上午，薛贵东无正当理由没有到庭参加质证。2013年8月13日，薛贵东也无正当理由而缺席第二次庭审。综上，虽然薛贵东在本案中就反诉请求提交了证据，但由于薛贵东怠于履行举证义务，经本院释明仍不予参加质证，而且刘林对其提交的证据副本也不予认可，因此薛贵东应承担举证不能的不利后果，本院依法对其提交的证据不予采纳。其次，关于薛贵东主张的工程款损失，原本可以通过申请装修价值评估的途径予以查明，但经本院释明后薛贵东在限期内并未提交书面的评估申请，最终导致因租赁物装修现状改变而无法进行评估程序，对此薛贵东应承担举证不能的不利后果。综上，由于薛贵东举证不能并且怠于申请评估以查明租赁物现场的装修价值，因此其反诉主张的各项损失没有相应的事实依据，本院依法驳回其要求刘林赔偿损失的请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告刘林与被告薛贵东于2011年10月3日签订的《租赁合同书》和《补充协议》无效。二、限被告薛贵东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘林支付租赁物占有使用费266233元。三、驳回原告刘林的其他诉讼请求。四、驳回被告薛贵东的全部反诉其请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的本诉受理费为1000元，由原告承担70元，由被告承担930元；本案的反诉受理费为6150元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  周敬棠二〇一三年九月五日书 记 员  袁影霞蒋戎婧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。