上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4042号
原告(反诉被告)：俞维杰，男，汉族，1985年3月12日出生，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈沉，上海元才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶中玉，上海元才律师事务所律师。
被告(反诉原告)：曹成云，男，汉族，1982年7月21日出生，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：许媛媛。
被告(反诉原告)：许媛媛，女，汉族，1982年1月14日出生，户籍地上海市闵行区。
原告俞维杰与被告曹成云、被告许媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序。庭审中，被告曹成云、许媛媛提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2017年4月13日、2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞维杰及其委托诉讼代理人陈沉、叶中玉，被告(反诉原告)暨被告(反诉原告)曹成云的委托诉讼代理人许媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞维杰向本院提出诉讼请求：判令被告曹成云、被告许媛媛支付自2016年11月11日起至2017年4月29日逾期交房的违约金按每日人民币(以下币种相同)1,145元计算，(按总房款2,290,000元乘以万分之五)共计136,255元。
本诉的事实与理由：2016年9月10日，原告俞维杰与被告曹成云、许媛媛签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告俞维杰向被告曹成云、许媛媛购买位于上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室的房屋。2016年10月25日，原告俞维杰登记为涉案房屋权利人。根据合同约定，被告曹成云、许媛媛应于交易中心出具房地产权证之日交付房屋。原告俞维杰曾多次要求被告曹成云、许媛媛交付房屋，并于2016年12月6日以书面形式发函，限两被告于2016年12月15日前交付。2017年4月29日，被告曹成云、许媛媛向原告俞维杰交付了涉案房屋。故原告俞维杰为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
被告曹成云、许媛媛针对本诉共同辩称，不同意该诉请。房屋的居间协议中交房时间明确，原告俞维杰签署的房屋买卖合同中交房时间空白，对原告俞维杰主张的违约金，其不存在违约的情形，其已按照约定交房，是原告俞维杰存在不予沟通等行为。
另被告曹成云、许媛媛向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告俞维杰支付尾款10,000元；2、判令俞维杰支付违约金按每日1,850元计(按总房价3,700,000元乘以万分之五计算，2017年1月21日迁出之日至所有债务清偿完毕之日止)。
反诉的事实与理由：2016年9月10日，被告曹成云、许媛媛与原告俞维杰签订了一份购买位于上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，其已全面履行了该房屋买卖合同并且在户口迁出后多次要求原告俞维杰支付尾款，但原告俞维杰置若罔闻。后其于2017年4月26日以书面形式EMS向原告俞维杰致函，可原告俞维杰在收函后仍恶意拖延支付，至今未果。其认为原告俞维杰的行为已构成违约和侵权，违反了合同及相关法律，已严重损害其合法权益，故被告曹成云、许媛媛为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
原告俞维杰对被告曹成云、许媛媛的反诉辩称，对于尾款10,000元，双方并无约定，10,000元是针对房屋中的户口迁出，被告曹成云、许媛媛应将户口迁出并提供证据，但并没有提交相关证据，即使提交了迁出户口的证据，10,000元也应该从违约金中抵扣；被告曹成云、许媛媛要求其支付违约金的前提是其违约，但被告曹成云、许媛媛并未举证其违约，故主张的违约金没有依据。网络版买卖合同签约在前，协议签约在后，即使其违约，其也仅承担10,000元的利息，且是被告曹成云、许媛媛不履行主要条款造成的，故其不应该支付违约金及相应损失。
本院经审理认定事实如下：经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原告俞维杰(乙方，买受方)与被告曹成云、许媛媛(甲方，出售方)签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告俞维杰向被告曹成云、许媛媛购买涉案房屋，总房价款为3,700,000元。协议第3.8条交房及尾款其他约定：现经双方同意款清后可交房(可协商交房日期)；对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方通过中介方或直接向甲方支付尾款。协议第4.3若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项及户口迁出保证金可从尾款等中扣除。协议还对其他内容作了约定。
2016年9月10日，被告曹成云、许媛媛(甲方，卖售人)与原告俞维杰(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定由原告俞维杰购买涉案房屋，房屋建筑面积93.08平方米，房地产转让价款为2,290,000元。合同第四条对于腾出房屋并通知乙方进行验收交接的时间并未填写；合同第六条约定甲乙双方确认，在2016年10月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款(一)内容处理。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款(一)内容处理。合同补充条款(一)第2条约定若该房地产上有户口，则甲方应于2017年3月31日前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。第7条违约责任约定(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行等约定；(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行等约定。合同还对其他事项进行了约定。同时双方签订协议书(甲方曹成云、许媛媛，乙方俞维杰)，约定经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款1,410,000元；其中剩余部分装修补偿款10,000元作为户口迁出保证金，待甲方户口迁出当日内由乙方直接支付给甲方。协议还对其他内容作了约定。
合同签订后，原告俞维杰向被告曹成云、许媛媛先后于2016年9月4日支付房款500,000元，2016年9月10日支付房款700,000元，2016年9月17日支付房款200,000元，2016年10月15日支付房款1,200,000元，2016年11月11日(通过银行放贷)支付房款1,090,000元，以上合计3,690,000元。
2016年10月25日，原告俞维杰取得上海市房地产权证，涉案房屋权利人登记为其一个所有。
另查明，2016年1月21日，被告曹成云、许媛媛一家户口迁入上海市闵行区畹町路XXX弄XXX号XXX室。被告许媛媛寄送落款为2017年4月24日的催告函一份至原告俞维杰处，告知其交付房屋10,000元尾款。原告俞维杰于2017年4月29日收到该函。另再查明，双方于2017年4月29日对涉案房屋进行了交接。
上述事实，由原告(反诉被告)俞维杰提供的上海市不动产登记簿、房地产权证、交付房款凭证一组，被告(反诉原告)曹成云、许媛媛提供的上海市房地产买卖合同及协议书、房地产买卖居间协议、2017年4月24日催告函及签收单、房屋交接书、户口登记簿等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告俞维杰与被告曹成云、许媛媛所签订的关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》等均系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。关于本诉部分，原告俞维杰主张逾期交房违约金，根据双方签订的居间协议中关于“经双方同意款清后可交房(可协商交房日期)”的内容及双方签订的买卖合同中第四条对于腾出房屋并通知乙方进行验收交接的时间并未填写的情况下，本院认为，双方对交房时间并未进行明确，而仅约定协商处理。从原告俞维杰支付房款情况来看，截至2016年11月11日，其已支付房款金额为3,690,000元，还余10,000元未支付，其主要付款义务已完成，此后双方可就交房进行协商，因未协商一致，故原告俞维杰诉讼至本院要求交房，该诉讼请求可认定为原告俞维杰向被告曹成云、许媛媛明确提出要求交房的要求，本院结合房屋交易一般惯例、涉案房屋实际使用情况等因素，在原告俞维杰明确提出交房要求后十日内由被告方交房较为合理，本院以法院应诉材料送达被告曹成云、许媛媛之日即2017年2月27日作为十日的起算点，即曹成云、许媛媛应于2017年3月9日之前交房，现本案中涉案房屋实际于2017年4月29日交房，已构成逾期交房，故本院认为被告曹成云、许媛媛应向原告俞维杰支付逾期交房违约金，现被告曹成云、许媛媛在审理中认为不存在违约情形，不同意该项诉请，可视为其对违约金约定认为过高，要求法院予以调整，本院认为其虽存在一定的违约行为，但结合其过错程度，也考虑其违约给对方所造成的实际损失，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的同时也是注重违约金的补偿功能，根据诚实信用和公平合理原则，本院对于该项违约金金额予以调整，酌定违约金以12,000元计。
关于被告曹成云、许媛媛提出的反诉诉请，关于10,000元的尾款的性质，尾款的功能主要是为了保障合同顺利履行，故该10,000元可视为是本案合同中的尾款，至于该尾款的支付时间，从双方协议的约定来看，应为卖家曹成云、许媛媛在涉案房屋中的户口迁出当日，本院认为，虽然户口迁出时间是在2017年1月21日，但并无相关证据证明在户口迁出后被告曹成云、许媛媛已经通知原告俞维杰的事实，在其寄出的函件中也无法看出其已经告知了户口迁出的内容，故本院以2017年9月6日庭审当日作为俞维杰知晓户口迁出之日，故该10,000元已具备支付条件，对于该项反诉诉讼请求本院予以支持。至于逾期付款的违约金，原告俞维杰未付尾款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告俞维杰在审理中认为不应该支付违约金，可视为其对违约金约定认为过高，要求法院予以调整，本院认为其虽存在一定的违约行为，但结合其过错程度，也考虑其违约给对方所造成的实际损失，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的同时也是注重违约金的补偿功能，根据诚实信用和公平合理原则，本院对于该项违约金金额予以调整，酌定违约金以2,000元计。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)曹成云、许媛媛于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)俞维杰支付逾期交房违约金12,000元；
二、原告(反诉被告)俞维杰于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)曹成云、许媛媛支付房屋尾款10,000元；
三、原告(反诉被告)俞维杰于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)曹成云、许媛媛支付逾期付款违约金2,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计12,560元，由原告(反诉被告)俞维杰负担10,000元，被告(反诉原告)曹成云、许媛媛负担2,560元(该款于本判决生效后十日内向原告俞维杰直接支付)，反诉案件受理费减半收取计3,611元，由被告(反诉原告)曹成云、许媛媛负担1,805.50元，原告(反诉被告)俞维杰负担1,805.50元(该款于本判决生效后十日内向反诉原告曹成云、许媛媛直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年十月二十四日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。