山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4959号上诉人（原审被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会。法定代表人：薛泽朴，主任。委托代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。委托代理人：付钰靖，山东倡通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：逄殿岩。委托代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师委托代理人：高琳琛，山东润杰律师事务所律师。上诉人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会（以下简称“薛家岛三社区居委会”）与被上诉人逄殿岩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初14415号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛家岛三社区居委会法定代表人薛泽朴及其委托代理人张新红、付钰靖，被上诉人逄殿岩的委托诉讼代理人董汉琼，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人薛家岛三社区居委会向本院提起上诉请求：依法撤销黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211民初第14415号民事判决，将该案发回重审或依法驳回上诉人诉讼请求。事实与理由：一审判决认定案件事实错误和适用法律不当，导致案件判决不公，严重损害了上诉人最基本的权益。一、一审判决错误地认定了案件事实，导致案件错判。本案事实是2005年薛家岛街道办事处进�薛家岛示范区旧村拆迁改造工程中，薛家岛办事处五个社区（一社区、三社区、四社区、五社区、六社区）对安置房屋面积进行社区和居民两相找差的价格均为5000元/㎡。上诉人提交的薛家岛街道办事处出具的《证明》、《薛家岛三社区剩余楼房出售明细》，可证实该事实。2009年4月1日，被上诉人从上诉人处购买了x区x号楼x单元x室（房屋面积113㎡，单价为5000元/㎡，房屋总价款为565000元）和x区x号楼x单元x室（房屋面积153㎡，单价为5000元/㎡，房屋总价款为765000元），两套房屋的总房款为1330000元。被上诉人仅支付房款1062000元，剩余房款268000元至今未付。被上诉人却向法庭出示伪证，即向法庭提交其自行添加三份的收款收据，以证明房价4000元/㎡，并未欠上诉人房款。但被上诉人提交的三份收款收据与上诉人持有的三份收款收据并不一致，上诉人的三份收款收据并没有添加的内容“4000元/㎡、款一次付清”和薛泽民的签字。收款凭证是用来记载货币资金，按照惯例，如果要确定房屋价款，应当在数量和单价中注明，而不应另行注明，且收款凭据一式三联，如果注明房屋价款，应当在三联中都注明，如有添加也应是三联都添加。被上诉人辩称是由上诉人处的财务人员书写，并称该财务人员让其找社区主任签字，完全不符逻辑。被上诉人自始至终未提供证据证明究竟是何人书写，也没有说明财务人员是谁，叫什么名字。且编号为0003443,0003444的两张收款凭证上薛泽民签字均未注明时间，而薛泽民自2012年9月17日不再担任上诉人的法定代表人，非任职期间所签内容，不属于职务行为。退一步讲，假使是薛泽民在任期内签字，其签字已超出其职务范围，违背了我国《村民组织法》二十四条第八、九项之规定，处分集体财产，须召开村民代表大会或者村民会议决定，即使是村主任兼书记也无权擅自处分村集体的财产。涉案两套房屋属于村集体财产，薛泽民擅自在被上诉人持有的收款凭证上添加的内容，并不产生法律效力。由上可知，本案涉案房屋的单价为5000元/㎡，并非被上诉人诉称的4000元/㎡。被上诉人至今欠上诉人房款共计268000元，即便双方房屋买卖关系成立，因被上诉人存在未支付全款的违约情形，涉案房屋不具备办证条件。因此，一审判决并未正确认定本案事实，而直接认定本案涉案房屋的单价就是4000元/㎡,导致案件错判。如果按被上诉人的说法是按4000元/㎡，被上诉人所购买的两套涉案房屋共计266㎡，总价格应为1064000元，与其向上诉人自称已支付的房款1062000元不符，由此也可得出，该涉案房屋的价格并非4000元/㎡，被上诉人所交纳的1062000元只是其向上诉人预交的部分房款，并非全部购房款。二、一审判决适用法律不当，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，涉案房屋单价为5000元/㎡。被上诉人尚欠上诉人购房款，上诉人有权行使同时履行抗辩权，被上诉人的诉讼请求无法律依据。被上诉人与上诉人就涉案两套房屋的买卖未签订书面合同，因此双方对房屋价款的约定不明。依据我国《合同法》第六十二条第二项之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”依据该条款，双方就合同约定不明，又未达成补充协议的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。2009年时，薛家岛三社区拆迁安置房屋的市场价格就已经达到了6000元/㎡。在薛家岛街道办事处进行薛家岛示范区旧村拆迁改造工程中，薛家岛办事处五个社区（一社区、三社区、四社区、五社区、六社区）对安置房屋面积进行社区和居民两相找差的价格均为5000元/㎡。现上诉人按照旧村拆迁补偿办法中的5000元/㎡主张房屋价款，符合事实和法律规定。被上诉人并未足额支付房屋价款，其行为已构成违约。依据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被上诉人应当足额补交剩余购房款。在此之前，上诉人有权行使同时履行抗辩权，即依据《合同法》第六十六条之规定：“乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。因此，即使双方买卖关系成立，被上诉人主张上诉人应协助其办理过户的诉讼请求无法律依据，应予驳回。综上所述，一审判决并未正确认定本案事实，而直接认定本案涉案房屋的单价就是4000元/㎡，导致案件错判。一审判决适用法律不当，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，涉案屋单价为5000元/㎡，被上诉人尚欠上诉人房款268000元。被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。请中级人民法院依法撤销—审判决，将本案发回一审法院重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人逄殿岩辩称，一审法院认定事实清楚，适应法律正确，上诉人上诉中主张被上诉人没有交付全部购房款与事实不符。关于双方购房款是否已经付清，在（2016）鲁0211民初1175号及（2016）鲁02民终5328号民事判决中生效，被上诉人已经付清全部购房款，一审判决正确，应该依法予以维持。逄殿岩向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认双方位于薛家岛街道办事处薛家岛三社区x区x号楼x单元x室及阁楼的房屋买卖合同关系合法有效；2、判令双方继续履行位于薛家岛街道办事处薛家岛三社区x区x号楼x单元x室及阁楼的房屋买卖合同关系；3、判令薛家岛三社区居委会协助逄殿岩办理上述两套房屋的房屋过户手续；4、本案诉讼费用由薛家岛三社区居委会承担。经一审法院审理查明：1、2009年4月1日，逄殿岩从薛家岛三社区居委会处购买了位于薛家岛三社区x区x号楼x单元x室的房屋及阁楼一处，602室建筑面积113平方米，单价为4000元/㎡，总�款452000元，逄殿岩已支付x室房款450000元、阁楼房款170920元。薛家岛三社区居委会收款后向逄殿岩出具了收据并办理了房屋交接手续。2、2015年12月22日，薛家岛三社区居委会与逄殿岩因房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，要求按照5000元/㎡计算薛家岛三社区x区x号楼x单元x室房屋单价，逄殿岩应支付薛家岛三社区居委会剩余房款115000元。2016年5月9日，一审法院依法作出（2016）鲁0211民初1175号民事判决书,判决驳回青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会的诉讼请求。薛家岛三社区居委会对此判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2016年8月31日依法作出（2016）鲁02民终5328号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书现已发生法律效力。庭审中薛家岛三社区居委会主张已对该判决申请再审，但未提交再审的相关证�。现逄殿岩诉至一审法院，要求确认涉案薛家岛三社区x区x号楼x单元x室的房屋及阁楼房屋买卖合同合法有效，并要求继续履行上述合同。3、逄殿岩自2010年交付房款后就占有使用涉案房屋。薛家岛三社区居委会提交物业费明细，欲证明逄殿岩欠付薛家岛三社区居委会涉案房屋物业费7248.73元。逄殿岩对此不予认可。4、经一审法院到黄岛区不动产登记中心查询，薛家岛街道办事处薛家岛三社区x区x号楼已进行国有建设用地使用权及建筑物、构筑物初始登记，涉案薛家岛街道办事处薛家岛三社区x区x号楼x单元x室已具备房屋登记条件；逄殿岩在庭审中自认涉案阁楼尚不具备房屋登记条件。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，双方之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方对于逄殿岩支付房款、薛家岛三社区居委会已交付涉案房屋的事实没有争议；现有证据可以证明双方的房屋买卖合同成立并生效，因此，一审法院确认涉案薛家岛三社区x区x号楼x单元x室及阁楼的房屋买卖合同合法有效。逄殿岩要求继续履行该合同，符合法律规定，一审法院予以照准。庭审中逄殿岩要求薛家岛三社区居委会协助办理涉案薛家岛三社区x区x号楼x单元x室房屋过户手续，放弃了涉案阁楼的过户请求；薛家岛三社区居委会辩称涉案房屋不具备过户条件的原因是逄殿岩未支付剩余房款，一审法院认为薛家岛三社区居委会的该抗辩主张已经被法院的生效判决，即（2016）鲁0211民初1175号民事判决书、（2016）鲁02民终5328号民事判决书，依法予以驳回，在未有新的生效法律文书推翻上述判决的情况下，薛家岛三社区居委会的抗辩依法不应被支持�薛家岛三社区居委会同时主张逄殿岩欠付涉案房屋的物业费，该主张与涉案房屋买卖合同无关，应由薛家岛三社区居委会另行主张权利。另查明，涉案薛家岛三社区x区x号楼x单元x室已具备办理房屋登记条件，逄殿岩要求薛家岛三社区居委会协助办理手续的诉讼请求，一审法院予以照准。一审法院判决如下：一、确认逄殿岩与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会之间存在的薛家岛三社区x区x号楼x单元x室及阁楼房屋买卖合同合法有效；二、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会于判决生效后十日内依法协助逄殿岩办理薛家岛三社区x区x号楼x单元x室房屋登记手续；三、驳回逄殿岩的其他诉讼请求。案件受理费8080元（逄殿岩已预交），减半收取4040元，由薛家岛三社区居委会负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。本院认为，本案上诉人主张被上诉人所购房屋的单价为5000元/m2，并非被上诉人主张的4000元/m2，上诉人为此向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼要求被上诉人支付差额房款，经该案一二审生效判决认定，被上诉人已经支付完毕全部房款，对上诉人主张房屋单价为5000元/m2不予采信。上诉人在本案中再次以该理由作为抗辩，本院不予支持。上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二�案件受理费8080元，由上诉人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛三社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十月十日书记员 王 繁