广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2227号
上诉人（原审被告）：冯杰珍，男，汉族，1982年2月21日出生，住广东省云浮市云安县。
被上诉人（原审原告）：鹤山市粮食物业管理有限公司，住所地广东省鹤山市。
法定代表人：刘伟谋，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法（江门）律师事务所律师。
上诉人冯杰珍因与被上诉人鹤山市粮食物业管理有限公司（以下简称鹤山粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2016）粤0784民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯杰珍上诉请求：1、撤销原审判决，要求查清事实，并依法将本案重审；2、上诉人以往交纳的全额租金是不合理的不公平的，要求按半价计算处理，并按原始约定的租金计算原则为准；3、鹤山粮食公司侵犯上诉人的公平权，要求公平对待。法庭调查过程中，上诉人明确其上诉请求第一项为维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，判令上诉人无需交纳占有使用费，并撤回第二、第三项上诉请求；至上诉人在法庭调查中发表补充意见时，其请求撤销原审判决第一项，不同意返还商铺。事实和理由：一、租用商铺时上诉人向工商局租用，当时工商局领导表示只要不涉及拆迁政府建设的可以继续租用，还保证相关商铺证照齐全，由政府担保，请上诉人放心投资经营，一切责任由政府担当，至此上诉人仍保留当时工商局收取的租金依据，因此上诉人在一审答辩时提及到当时由政府强制集中经营的事实，故是鹤山粮食公司用不正当手段，引导上诉人租用该商铺，至一审开庭后上诉人才知道，该商铺一直以来无消防合格，无质量安全建筑许可，无规划、无报建等是鹤山粮食公司造成的后果。如果当时鹤山粮食公司从工商局接手并能告知该商铺现由鹤山粮食公司管理的，一切有关该商铺事务由鹤山粮食公司处理，并能坦诚告知该建筑是无任何合法证件的，那么上诉人就有多考虑，可以选择租与不租的方向。二、上诉人认为一审判决合同无效，且还依据房屋租赁合同无效，按当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占有使用费的，上诉人认为参照合同约定的租金支付占有使用费是有争议的，该合同是不平等、不公道的，理由：（1）当时鹤山粮食公司明知该商铺是违章、无报建、无规划、无建筑质量验收合格证、无消防安全验收合格证、无有关部门批准的出租资格证等，亦无通过书面形式或口头告知上诉人，理应视为故意欺骗上诉人的行为，侵犯上诉人的权利，损害上诉人的知情权。（2）由于上诉人无法通过其他途径探知鹤山粮食公司是否持有有效的合法证明或证件出租，因此在双方协商合同过程中约定产生的租金是不标准、不公平的定价。（3）鹤山粮食公司造成错误，以往收取的租金是不合理的，上诉人要求退回多收的租金。三、一审判决只知道无报建、无规划、无消防、无房屋质量检验合格证等，欠缺考虑上诉人在不知情的情况下约定租金时的影响，请求二审法院予以考虑。四、由于鹤山粮食公司将不合法的商铺当成合法商铺以合法的身份在商铺出租行为以等价方式出租谋取高额利益是不当得利，鹤山粮食公司以该方式出租给上诉人不合理。五、若上诉人在订立合同时得知相关情况，就不会大兴土木装修，因此上诉人的装修损失应由鹤山粮食公司负责。六、如原审认定鹤山粮食公司不能招租，但鹤山粮食公司仍在出租商铺，原租户不能在同等条件下续租也是不合理的、不公平的。
鹤山粮食公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉请求。
鹤山粮食公司向一审法院起诉请求：一、判令冯杰珍返还铺位；二、判令冯杰珍支付占用费（计至返还之日，暂计至2016年4月为9480元）；三、本案诉讼费用由冯杰珍负担。
一审法院认定事实：2015年1月1日，鹤山粮食公司与冯杰珍签订《租赁合同》，约定冯杰珍承租鹤山粮食公司座落于鹤山市××水东×××××××号铺位，用于经营建材生意，租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金2270元，卫生清洁费100元，每月合共缴纳2370元，于每月15日前缴付，鹤山粮食公司收取冯杰珍按金2500元等等。合同签订后，双方依约履行义务。2015年12月份，鹤山粮食公司书面通知召开租赁客户大会，告知租户，鹤山粮食公司决定不再与冯杰珍续租，要求冯杰珍迁出，并张贴公告要求不续租的客户期限届满后迁出等。但合同期限届满后，经鹤山粮食公司多次要求冯杰珍迁出，返还铺位给鹤山粮食公司，但冯杰珍拒绝，一直使用涉案铺位至今，为此，鹤山粮食公司诉至原审法院。
冯杰珍租赁涉案铺位时，交纳按金2500元给鹤山粮食公司，该款项至今由鹤山粮食公司保管。
庭审中，原审法院征询冯杰珍在答辩中要求鹤山粮食公司赔偿是作为独立的一个反诉请求还是答辩意见，冯杰珍没有表示属于反诉，故冯杰珍的该意见原审法院按答辩意见处理。
座落于鹤山市××水东×××××××号铺位是水泥钢筋混合结构的二层楼房，该铺位所占土地已办理《国有土地使用权证》，证号为鹤国用（2014）第×××××号，土地使用权人为鹤山市兴鹤实业有限公司；该铺位至今未办理建设工程规划许可证等报建手续。
另查明，涉案铺位的所有权人鹤山市兴鹤实业有限公司于2014年10月15日与鹤山粮食公司签订《委托书》一份，内容为：因经营管理需要，现鹤山市兴鹤实业有限公司全权委托鹤山市粮食物业管理有限公司经营管理鹤山市综合市场建材区所有铺位（座落于鹤山市沙坪水东围），权限包括但不限于发租、日常管理、收租、租赁纠纷处理、提起相关诉讼等。冯杰珍在签订《租赁合同》时不知道鹤山粮食公司与鹤山市兴鹤实业有限公司的代理关系。
一审法院还查明，在诉讼过程中，在原审法院向鹤山粮食公司释明，因鹤山粮食公司在涉案商铺未取得建设工程规划许可证，未办理房产证的情况下出租给冯杰珍，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》为无效合同，鹤山粮食公司可变更诉讼请求，但鹤山粮食公司坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，本案应是房屋租赁合同纠纷。鹤山市兴鹤实业有限公司将属其所有的涉案商铺委托鹤山粮食公司鹤山市粮食物业管理有限公司经营管理，包括日常管理、收租、租赁纠纷处理、提起相关诉讼等，故鹤山粮食公司的诉讼主体适格。冯杰珍租赁涉案商铺所在的土地虽已办理国有土地使用权证，但建设商铺时至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，无领取房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”的规定，现鹤山粮食公司请求判令冯杰珍返还铺位，理据充分，应予支持。
双方签订《租赁合同》期限届满后，冯杰珍继续占有、使用涉案商铺，虽经鹤山粮食公司多次要求冯杰珍搬离，但冯杰珍均拒绝搬离，且双方签订的《租赁合同》为无效合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，鹤山粮食公司请求冯杰珍支付占用费至商铺返还之日，应予支持，但占有使用费的标准应参照合同约定的租金标准即2270元/月。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、冯杰珍于原审判决发生法律效力之日起十日内将座落于鹤山市××水东×××××××号铺位返还给鹤山粮食公司；二、冯杰珍于原审判决发生法律效力之日起十日内支付商铺占有使用费（以每月2270元为标准，从2016年1月1日起计至返还铺位给鹤山粮食公司之日止）给鹤山粮食公司；三、驳回鹤山粮食公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），财产保全申请费114.80元，诉讼费合共139.80元，由冯杰珍负担（诉讼费鹤山粮食公司已预交，冯杰珍负担的诉讼费于给付欠款时迳付给鹤山粮食公司，原审法院不再收退）。
二审中，当事人没有提交新证据。
原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对冯杰珍的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。根据冯杰珍的上诉请求和鹤山粮食公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：冯杰珍是否应向鹤山粮食公司返还涉案房屋及参照合同约定租金标准支付占有使用费。
首先，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因涉案房屋未办理建设工程规划许可证，鹤山粮食公司就该房屋与冯杰珍签订的《租赁合同》应认定为无效，原审对此认定正确，本院予以维持。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案租赁合同无效，对双方自始没有法律约束力，由此产生相互返还的法律后果，冯杰珍因该无效合同取得使用的涉案租赁房屋应向鹤山粮食公司返还，更无权主张优先续租该房屋。故原审判令冯杰珍向鹤山粮食公司返还涉案房屋正确，本院予以维持。
最后，关于冯杰珍是否应支付合同期满后的房屋占用费及占用费标准问题。冯杰珍主张其无需支付合同期满后的占有使用费的主要理由为当地工商所领导曾承诺可长期续租，而且鹤山粮食公司没有合法证件出租房屋，影响双方协商租金价格。但冯杰珍未能举证证明其所主张的当地工商所领导曾作出可长期续租的承诺并得到鹤山粮食公司认可的事实，也没有举证证明租赁物无建设工程规划许可证影响使用的事实，且其在原审中确认合同期内双方均依约履行了合同义务，并在二审过程中进一步表示其在合同到期前后均可正常使用商铺。因此，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故冯杰珍在合同期满后继续正常使用涉案商铺而拒绝参照合同约定支付占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，冯杰珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯杰珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 罗志彬
审判员 甄锦瑜
二〇一六年十一月二十一日
书记员 江继业