呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2153号
上诉人（原审原告、执行案外人）：穆风爱，个体工商户，住乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：李建基，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：党慧，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
委托诉讼代理人：王文欣，公司职员，住址同党慧，与党慧系夫妻关系。
原审第三人（被执行人）：侯文，银行副总经理，住呼和浩特市赛罕区。
原审第三人（被执行人）：刘宝栋，私营企业主，住呼和浩特市赛罕区。
原审第三人（被执行人）：内蒙古万世宝羊绒制品有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔县。
法定代表人：刘宝栋，该公司董事长。
上诉人穆风爱因与被上诉人党慧，原审第三人侯文、刘宝栋、内蒙古万世宝羊绒制品有限公司（以下简称万世宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆风爱及其委托诉讼代理人李建基，被上诉人党慧的委托诉讼代理人王文欣，原审第三人侯文到庭参加了诉讼，原审第三人刘宝栋、万世宝公司经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆风爱上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1787号民事判决；二、依法改判停止对呼和浩特市新城区水岸小镇3（B2）幢3单元1803号房屋的强制执行，并解除查封；三、依法判令党慧承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，穆风爱对法院查封的涉案房屋拥有所有权。侯文是因借穆风爱现金1393600元不能按约定还付穆风爱，而将其位于呼和浩特市新城区水岸小镇3(B2)幢3单元1803号房屋抵顶给了穆风爱。双方签订了《房屋买卖合同》，房屋价格为87万元，剩余523600元，借款人侯文承诺在之后还付。《房屋买卖合同》签订后，侯文将《商品房买卖合同》及所有书面资料交给了穆风爱。该商品房2015年4月3日交付于穆风爱，2015年4月11日开始对房屋进行了装修，2015年7月21日将房屋租赁给了呼和浩特市华慧电子科技有限责任公司。穆风爱按期缴纳了该房屋的物业管理费。上述事实证明，穆风爱己在法院查封该房屋之前，就合法购买了呼和浩特市新城区水岸小镇3(B3)幢3单元1803号的房屋，并一直占有使用至今。一审判决认为穆风爱没有证据证明其合法占有该房屋，这是错误的认定；二、穆风爱有充分的证据证明其与侯文有债权债务关系，债务人因不能按约定偿还借款才以房抵债。侯文是在2009年8月向穆风爱借款用于经营，穆风爱于2009年8月30日从中国银行柜台转账支付给侯文60万元，侯文借款时双方就约定了利息和还款期限，截止2013年12月31日，侯文欠穆风爱借款本息合计1393600元，该事实有双方签订的《房屋买卖合同》及穆风爱转账支付凭证为证。因此，穆风爱与侯文存在债权债务关系及以债抵房是真实的；三、未办理房屋过户登记手续并非穆风爱的原因造成。因为该房为内蒙古长融房地产开发有限公司建设，涉案房屋存在他项权利登记，办理房屋产权事宜并不是穆风爱自身能够所为，对此没有过错。综上所述，根据以上事实证明，穆风爱提出的执行异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的排除情形，即该不动产在查封之前有书面买卖合同，穆风爱已合法占有该不动产且己经支付该房全部价款，穆风爱未办理房屋过户登记不存在自身过错。穆风爱与侯文之间存在的债权债务关系及以债抵房的事实是真实的。请支持上诉请求，维护合法权益不受侵害。
党慧辩称：依照最高人民法院（2016）最高民申810号民事裁定，案外人与被执行人达成以房屋抵债合议但没有办理过户手续的，不能依法取得使用权及所有权，不能排除强制执行异议。2014年2月7日穆风爱与侯文签订的《房屋买卖合同》属于双方以物抵债合同，且损害其他债权人利益，应属无效。穆风爱提供借款证据没有证明与本案存在关联。穆风爱不享有本案中涉案房屋的的物权，房屋的标的物没有发生变更，仍属于侯文，法院的查封措施合法。依照法律规定应登记的，物权记载在不动产登记薄上时发生法律效力，即使穆风爱与侯文存在法律关系，仅享有对侯文的债务。穆风爱没有实际占有涉案房屋，2014年2月7日双方签订《房屋买卖合同》之后，侯文又以自己的名义起诉开发商，要求赔偿违约金，该案由新城区人民法院作出民事判决予以印证。穆风爱与侯文签订以物抵债的合同形式属于代物清偿，为实践性合同。司法实践中，对于以物抵债的协议也是按照实践性合同处理的，人民法院不能确定的，应属虚假诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事调解若干规定》的第四条予以规制，同时江苏省高级人民法院2014年的会议纪要，对此要进行诠释和说明。穆风爱在顶抵协议订立后，较长时间不办理过户手续，其执行异议不应得到支持。结合在2014年2月7日双方签订房屋买卖合同后，侯文又以自己的名义起诉开发商要违约金，此举充分说明本案争议的房屋实际使用人为侯文，而非穆风爱。穆风爱主张通过债权抵顶购房款，不符合支付全部价款的规定。穆风爱没有正当理由解释为什么不办理过户手续，唯一合理的解释是侯文仅通过以物抵债的形式逃避债权，并不想真正变动物权给穆风爱。即使有穆风爱所称无法办理产权过户的事由，实际上并不存在办理障碍，无证据证明穆风爱进行了对房产明确权利的主张。即使存在障碍，房屋买卖双方也可以通过房地行政管理登记的形式保全物权。此外，穆风爱因一房二卖受损于2012年在乌海仲裁委参与过相关案件仲裁，该事件多见于互联网播报，侯文是从事担保和保全审查工作的，对于不动产的交易具有专业化知识，双方不办理过户也能印证是想通过以物抵债的形式逃避债务，不想将物权变更给穆风爱。穆风爱与侯文的法律关系，应适用2015年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定》的第二十四条，即当事人已签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款人到期后不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应按照民间借贷的法律关系审理，并释明当事人变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷的法律关系审理作出判决生效后，借款人不能履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。通过以上观点，由于穆风爱没有办理过户登记手续，其对于侯文的债权并未消失，仅享有与其他债权人平等的债权关系，没有排他的权利和优先于其他债权人，其执行异议不能成立。基于对于其合同性质的论述，双方签订的《房屋买卖合同》，名为购房合同，实为对双方借贷关系的担保，从权利取得的形式上看，穆风爱与侯文之间不存在真实的买卖合同关系，此外，从《房屋买卖合同》约定看，与一般的《商品房买卖合同》不同，没有《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应具备的主要条款。从买卖合同的内容看，双方约定以房抵款，其后续由武川问题解决后支付余款，不符合一般商品房买卖关系的常理。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，订立的所谓的《房屋买卖合同》也不属于商品房买卖合同。即使2014年签订的合同属实，到2015年房屋被查封，买卖双方没有主张过户登记，足以证明签署所谓的《房屋买卖合同》的目的主要是应对其他债权人来逃避执行。穆风爱本人也不是为了取得涉案房产为目的，仅是提供担保。穆风爱不具有真实受让的目的，其不享有排除强制执行的实体权利。
侯文述称：前几年由于向朋友借钱，很多房屋与车都抵顶出去。本案中将涉案房屋抵顶给穆风爱后，穆风爱完成了实际占有，自将涉案房屋抵顶给穆风爱后，侯文即没有再参与，抵顶房屋的事实认可。
刘宝栋及万世宝公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
穆风爱向一审法院起诉请求：1、依法判令停止对呼和浩特市新城区水岸小镇3（B2）幢3单元1803号房屋的强制执行，并解除查封；二、依法判令党慧承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1.穆风爱与侯文于2014年2月7日签订的《房屋买卖合同》，有签订合同的事实，但穆风爱和侯文均没有提交双方发生的大额借款所通过银行转款的证据，穆风爱和侯文是否存在借贷关系，无法确认；2.穆风爱与侯文于2014年2月7日签订《房屋买卖合同》，侯文于2015年4月3日从开发商处接收涉案房屋，一审法院于2015年5月27日依法查封本案所涉房屋，期间有一年有余，穆风爱没有证据证明非因自身原因未办理过户登记；3.侯文在2015年4月3日从开发商处接收涉案房屋时，向物业公司交纳了2014年1月8日至2015年7月17日期间的物业费等和装修保证金。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，穆风爱没有证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且无证据证明与侯文存在债权债务关系，也没有证据证明非因自身原因未办理过户登记。综上所述，穆风爱的排除对执行标的执行的请求不符合法律的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回穆风爱的诉讼请求。案件受理费12500元，由穆风爱负担。
本院二审期间，穆风爱提交了三组新证据，证据一：银行取款、存款回单，拟证明穆风爱于2009年8月30日取款60万元后存入侯文账户，穆风爱于侯文之间借贷事实真实存在；证据二：欠条，拟证明侯文将涉案房屋抵顶给穆风爱后，截至2014年2月7日尚欠穆风爱523600元，并就该笔款项侯文向穆风爱出具了欠条；证据三：与长融房产公司工作人员之间谈话录音，拟证明涉案房屋未能完成过户系因开放商原因导致，而非穆风爱个人过错，党慧对上述三组证据均不予以认可，侯文对上述三组证据均予以认可。党慧提交了四组新证据，证据一：呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01191号民事判决，拟证明侯文在2015年仍就涉案房屋的实际控制并积极通过诉讼取得权益；证据二：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民申429号民事裁定，拟证明侯文操控诉讼，主观故意阻却执行；证据三：最高人民法院（2016）最高法民申810号民事裁定与证据四相关案例及裁判要旨，拟证明最高人民法院认为以房抵债但未办理过户登记不享有排除强制执行的民事权益的裁判观点。穆风爱与侯文对第一组证据真实性认可，对其他证据均不予认可。综合认证本案在案证据，本院二审另查明穆风爱于2015年4月3日向长融公司补交了购房面积差价5821元，同日向春华物业公司缴纳了物业费及装修保证金7340元，上述两笔款项均通过刷卡方式缴纳，后穆风爱于2015年5月6日向春华物业公司出具装修承诺书，并取得涉案房屋的装修施工许可证，物业费与装修保证金收据虽载明交款人为侯文，但综合购房款收据及穆风爱个人银行流水记录，本院认定物业费及装修保证金系由穆风爱通过刷卡方式实际缴纳，故穆风爱就涉案房屋于2015年4月3日办理了收房手续，完成实际占有。同时本院认为侯文于2014年2月8日出具的欠条上载明的金额及两年内还清不再计息的约定同涉案《房屋买卖合同》约定内容一致，结合穆风爱提交银行取款、存款回单，并综合上述穆风爱缴纳购房款、装修保证金及物业费的事实，本院认定穆风爱与侯文之间存在真实有效的借贷关系及以房抵债的合同关系。一审法院认定上述有关事实错误，本院予以纠正，并对一审法院查明的其他事实予以确认。又查明，涉案房屋截至一审法院查封前尚未取得房屋产权证书。再查明，侯文以迟延交付房屋为由将长融公司起诉，呼和浩特市新城区人民法院于2015年9月24日作出（2015）新民一初字第01191号民事判决，判决长融公司向侯文给付违约金72451元。
本院认为本案的争议焦点为穆风爱就涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，穆风爱就涉案房屋与侯文于2014年2月7日通过以房抵债的方式签订了《房屋买卖合同》，于2015年4月3日办理了收房手续并实际占有，均早于涉案房屋于2015年5月25日的查封日期，且涉案房屋未进行初始物权登记，侯文亦未取得相关房屋产权证书，故不具备相应的办理过户的条件，故本院认定穆风爱就涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于党慧主张穆风爱与侯文之间签订涉案《房屋买卖合同》性质认定应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定》第二十四条的主张，本院认为该条适用于以买卖合同作为借款合同的债权担保的纠纷审理，而本案中穆风爱与侯文系对借款本金及利息结算后就债务履行方式签订的《房屋买卖合同》，属于以房抵债，而非签订借款合同时的债权担保，故本院对该主张不予支持。同时本案中侯文与长融公司之间签订的《商品房买卖合同》仍合法有效，与涉案《房屋买卖合同》系两种不同法律关系，侯文基于该《商品房买卖合同》的约定向长融公司主张迟延交房违约金并无不当，且侯文作为个人，并非涉案房屋的开发企业，在涉案房屋未办理产权登记的情况下，其将涉案房屋抵顶给穆风爱本质上为个人之间物权期待权的转让，不能适用有关商品房买卖的相关法律规定，故本院对党慧相关答辩主张不予支持。
综上所述，穆风爱的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2016）内0102民初1787号民事判决；
二、不得执行呼和浩特市新城区机场路水岸小镇B-2号楼18层3单元1803号房屋。
一、二审案件受理费共计25000元，由党慧负担。
本判决为终审判决。
呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
代理审判员唐谣
二〇一七年十月二十三日
书记员齐兴宇