河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1002民初266号
原告(反诉被告）：王敏，女，1986年10月16日出生，穿青人族，原籍贵州省，现住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：赵斌，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张桂平，女，1981年7月22日出生，现住安次区。
委托诉讼代理人：官国良，河北天纵律师事务所律师。
原告王敏与被告张桂平房屋买卖合同纠纷及反诉原告张桂平与反诉被告王敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告王敏及其委托诉讼代理人赵斌、被告张桂平及其委托诉讼代理人官国良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王敏向本院提出诉讼请求：1、要求张桂平支付违约金132000元；2、退还定金30000元；3、诉讼费用由张桂平承担;4、被告承担中介费20000元。事实和理由：2016年12月13日原、被告签订了房屋买卖协议，协议约定张桂平将位于廊坊市安次区尚华城20-2-1304号房产以1320000元的价格出售给王敏，并于2016年12月21日办理银行贷款手续，张桂平未按约办理手续，且明确告知王敏及居间方此房不再出售，张桂平违约。
被告辩称，张桂平要求继续履行合同，被告张桂平没有任何违约行为，原告承诺在原告首付30万元后，双方约定2016年12月21日办理贷款手续，原告王敏首付款未付，原告违约在先，王敏应支付违约金132000元。
张桂平向本院提出反诉请求：1、王敏应支付违约金132000元；2、继续履行合同。事实和理由：2016年12月13日签订了房屋买卖协议，协议约定张桂平将位于廊坊市安次区尚华城20-2-1304号房产以1320000元价格出售给王敏，并于2016年12月21日办理银行贷款手续，合同签订后，王敏拒绝支付首付款并告知张桂平不再购买此房，王敏违约。
王敏对张桂平的反诉辩称：合同没有约定首付款的交付时间，王敏不知张桂平办理银行贷款的账号，不具备转账的可能和支付首付款的时间。反诉被告没有违反双方的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年12月13日张桂平（甲方）、王敏（乙方）与居间方廊坊市国京房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定张桂平将位于廊坊市安次区尚华城20-2-1304号房产以1320000元的价格出售给王敏，2016年12月21日前办理银行贷款手续。该合同第六条第四款约定：甲乙任何一方擅自解除合同，拒绝履行合同，或发生本条第三款（乙方须按规定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担）的违约责任，违约方向守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的居间费一律不予退还。2、合同签订当日，王敏交给张桂平定金30000元，交给居间方中介费10000元。2016年12月19日14时左右，原、被告双方通过中介商定在2016年12月21日王敏给张桂平首付款30万元并在银行办理贷款手续，但未商定给付方式。3、本诉原告主张存在本诉被告不依约履行合同、索要全款导致未能办理贷款的事实，对此提交了微信聊天记录截图及监控视频、原告与被告的通话录音、2016年12月21日中介公司与被告的通话录音、当日10时左右中介公司与原告的通话录音证据，证明原、被告分别于2016年12月20日16时8分左右、当日16时38分左右来到中介公司，直至2016年12月21日上午，本诉被告始终坚持全款，不然不卖。本诉被告对此的质证意见为，对微信截图及视频录像均不认可，对通话录音的合法性、真实性不予认可，我20日未去中介公司，我在21日下午2点办理贷款，因原告没来，我当时没有收到、看到钱，所以我提出要全款。对此本院认定为，因微信语音聊天截图并无内容、监控录像只有图像没有声音，证杨某阳的当庭证言证实视频录像系在中介公司拷取，故该证据能够证明原、被告分别于2016年12月20日16时8分左右、当日16时38分左右来到中介公司，但无法证明本诉被告要求20日去银行办理贷款及本诉被告要求全款支付的事实，上述录音证据已由本诉原告使用原始载体向本诉被告播放，可以证明通话时间及内容，能够认定直至2016年12月21日上午，本诉被告始终坚持全款，不然不卖的事实。4、中介公司销售经理证杨某阳的当庭证言证实，按照二手房买卖的交易习惯，买卖双方应在办理贷款的银行各开通一个银行账号，办理贷款当天由买方通过此银行账号将首付款汇至卖方银行账号,然后办理贷款。5、2016年12月21日下午，本诉被告张桂平与本诉原告王敏先后来到中介，本诉原告王敏未将首付款交付中介或本诉被告张桂平，其到达中介时，本诉被告张桂平已经离开，本诉原告未将首付款交付给中介或本诉被告，亦未办理贷款。
上述事实，有庭审笔录及本诉原告提交并经法庭举证、质证的《房屋买卖合同》、收条、微信聊天记录截图、通话记录、证杨某阳的当庭证言，本诉被告提交并经法庭举证、质证的证张某军的当庭证言予以证实。
本院认为，本案的审理焦点为：一、房屋买卖合同签订及履行情况；二、本诉原告要求本诉被告支付违约金及定金、承担中介费的事实及依据；三、反诉原告要求反诉被告支付违约金并要求继续履行合同的事实和依据。关于焦点一，王敏与张桂平签订的房屋买卖合同合法有效，原、被告形成房屋买卖合同法律关系，双方当事人均应按照约定履行相应的义务，在合同履行过程中，约定的办理银行贷款之日前，张桂平违反合同约定要求付全款才能履行合同，已构成违约。关于焦点二，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方当事人约定房屋实际成交价的10%作为违约金，计132000元，未违反法律规定，但本院认为，违约金数额的确定以实际损失为基础，本案本诉原告并未对因被告违约造成的损失提供相关证据予以证明，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，原被告协议约定的违约金标准过高，应予适当调整，结合本案诉争合同的履行情况，本诉原告交付了定金30000元，数额较小，且其在履约过程中亦存在没有按时到达银行办理贷款的过错，根据公平原则和诚实信用原则等综合因素，本院酌情支持本诉原告主张的违约金60000元。关于请求本诉被告返还定金的诉讼请求，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，本案当事人既约定了违约金，又约定了定金，因本诉被告违约，对方选择了适用违约金条款，违约方应当将定金返还给交付定金方，本诉原告请求返还定金30000元的，应予支持。关于请求本诉被告承担中介费20000元的诉讼请求，因原、被告双方及中介已在合同中明确约定由购房人交纳居间服务费20400元，此约定系三方当事人的真实意思表示，为合法有效，应依约履行，故对此诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，依据本院依法查明的事实，反诉原告违约在先，反诉被告有权拒绝其相应的履行要求，反诉被告未违约且不同意继续履行，反诉原告作为违约方要求守约方支付违约金、继续履行合同的，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、本诉被告张桂平于判决生效后十日内给付本诉原告王敏违约金60000元。
二、本诉被告张桂平于判决生效后十日内退还本诉原告王敏定金30000元。
三、驳回本诉原告王敏的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张桂平的诉讼请求。
案件受理费3540元，由本诉被告张桂平承担3540元，反诉费2940元，由反诉原告张桂平承担2940元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 杜 杨
人民陪审员 王德增
人民陪审员 李悦萍
二〇一七年十二月一日
书 记 员 杨文青
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。